Aciunea n revendicare imobiliar

1. Introducere tematic
n faza de iniiere juridic, pentru buna nelegere a gndirii legislative n ceea ce prive te
noiunea de aciune civil, literatura de specialitate dezbate esena principiului Liberului Acces la
Justiie conform art. 211 din piatra de temelie2 a sistemului judiciar romn.
Principiu conceput de raiune i ntemeiat pe natura uman pentru o administrare eficient
a societii civile, acesta oglindete aciunea civil ca fiind principalul mijloc de protec ie a
drepturilor subiective i n general a ordinii publice. Fr garantarea accesului liber la justi ie
nsi ideea de drept subiectiv ar constitui o simpl facultate legal, lipsit de garan ii
corespunztoare3.
La nivel de aprofundare juridic, definirea noiunii de aciune civil servete la
delimitarea tuturor mijloacelor procesuale pe care legea le pune la dispoziie pentru protejarea
drepturilor subiective i a altor situaii juridice, respectiv pentru asigurarea aprrilor pr ilor n
proces4 de prima manifestare practic a aciunii: cererea adresat unui organ de jurisdic ie n
vederea aprrii unui drept sau interes legal5.
Aciunea civil nu poate fi identificat cu actul de sesizare al organului judiciar, ntruct
aceast instituie procesual6 jusific ntreaga activitate a instanei sesizate cu o pretenie 7, iar

1Orice persoan se poate adresa justiiei pentru aprarea drepturilor, a libertilor i a intereselor sale
legitime. Nici o lege nu poate ngrdi exercitarea acestui drept.
2Constituia Romniei
3I.Le. Tratat de Drept Procesual Civil, vol.I, Editura Universul Juridic, Bucureti 2014, p.244
4G.Boroi, M.Stancu. Drept Procesual Civil, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015, p.33
5Gh Botea, Al. iclea, Gh. Stancu, I. Le, B.Vlad, V.Lozneanu. Instituii de Drept Civil i Drept Procesual Civil,
curs selectiv pentru licen, Editura Lumina Lex, Bucureti 2007, p.275

6A.Stoica. Aciunea civil n sistemul de drept judiciar privat, Editura Universul Juridic, Bucureti 2011,
p.129
7Idem 3, p.245
1

Aciunea n revendicare imobiliar

aciunea preexist cererii de chemare n judecat 8. Intr-o viziune specific practicienilor,

manifestarea practic a aciunii prin cererea adresat unui organ de jurisdicie se exercit n
raport cu nevoia unui individ n vederea aprrii unui drept sau unui interes legal.
n funcie de scopul material urmrit, ca mijloace de aprare a drepturilor reale
principale, se disting cererile n realizarea dreptului, cererile n constatare i cererile n
constituire de drepturi, adic acele aciuni9 prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui
drept subiectiv, solicit instanei s l oblige pe prt la respectarea dreptului, iar dac acest lucru
nu mai este posibil, la despgubiri pentru prejudiciul suferit.
n practic, cererile de chemare n judecat cu cea mai mare pondere o au cererile n
revendicare, adic acele aciuni prin care se solicit plata unor sume de bani cu titlu de
despgubiri, predarea unor bunuri, ndeplinirea unor obligaii contractuale, etc.

8I.Deleanu. Tratat de procedur civil, vol.I, Editura Walters Kluwer Romnia, Bucureti 2010, p.172
9G.Boroi, M.Stancu. Drept Procesual Civil, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015, p.51

Aciunea n revendicare imobiliar

2. Dimensiunea juridic a aciunii n revendicare imobiliar

2.1 Definiie
Aciunea n revendicare imobiliar constituie unul din mijloacele procesuale de aprare a
drepturilor reale principale n temeiul dispoziiilor constituionale art.136 alin.5 care proclam
principiul inviolabilitii proprietii private i al art.44 alin.1 care statueaz c proprietatea
privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Din punct de vedere etimologic, noiunea de revendicare exprim o aciune al crei obiect
este reclamarea unui drept sau a unui bun cuvenit revendicantului i stpnit (sau contestat) de
o alt persoan din diferite motive10.
Act de sesizare al organului judiciar, aciunea imobiliar are ca obiect pretenii privitoare
la drepturi asupra unui bun imobil prin natura lui, prin destinaia sau obiectul la care se aplic11.
Concepiile doctrinare cu privire la noiunea de aciune n revendicare imobiliar plaseaz
n discuie elementul posesiei, adic stpnirea material a unui lucru, ca factor determinat n
baza cruia proprietarul neposesor cere recunoaterea dreptului su de proprietate i restituirea
bunului su de la posesorul neproprietar 12. Astfel, proprietarul care a pierdut stpnirea bunului
su, poate revenica bunul n cauz, printr-o aciune real, de la cel care l deine fr temei

10E.Pop, Aciunea n revendicare, Editura Lumina Lex, Bucureti 1998, p.42

11A.Stoica, Aciunea civil n sistemul de drept judiciar privat, editura Universul Juridic 2011, Bucure ti,
p.194
12Idem 11, p.190
3

Aciunea n revendicare imobiliar

juridic13. Pe aceast cale se reclam predarea posesiunii unui bun pe temeiul dreptului de
proprietate pe care reclamantul pretinde c l are asupra bunului i pe care posesorul l contest14.
Prin ncercarea de materializare a unui drept real, art.563 alin.1 NCC prevede c
proprietarul unui bun poate intenta aciunea n revendicare imobiliar att mpotriva posesorului,
ct i mpotriva unei alte persoane, cum ar fi situaia detentorului precar 15, care stpnete bunul
revendicat i c el, n calitate de reclamant, are dreptul, dac este cazul, la despgubiri.
Hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n revendicare imobiliar este
opozabil i poate fi executat i mpotriva terului dobnditor 16, dac instana competent
constat existena dreptului n patrimoniul reclamantului. n caz contrar, ac iunea va fi respins,
ceea ce presupune c pe aceast cale este aprat dreptul de proprietate aflat n patrimoniul
prtului sau al altei persoane17.
2.2 Caracterele juridice ale aciunii n revendicare imobiliar
a.) Aciunea n revendicare imobiliar are un caracter real ntruct nsoete, apr i se
ntemeiaz pe nsui dreptul real de proprietate 18 i poate fi folosit mpotriva oricrei
persoane care l ncalc, deoarece dreptul de proprietate, ca drept real, este opozabil erga
omnes.
13A se vedea C.Brsan, Drept Civl. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti
2015, p.302
14C.Jora, I.Ciochin-Barbu, C.C.Corbu, Drept civil. Drepturile reale, ediia a II-a, Editura Universul
Juridic, Bucureti 2015, p.337
15A se vedea V.Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura C.H.Beck, Bucureti
2013, p.473
16C.Jora, I.Ciochin-Barbu, C.C.Corbu, Drept civil. Drepturile reale, ediia a II-a, Editura Universul
Juridic, Bucureti 2015, p.338
17V.Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura C.H.Beck, Bucureti 2013,
p.473
18C.Brsan, Drept Civl.Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015,
P.303
4

Aciunea n revendicare imobiliar

Acest caracter subzist atta timp ct exist posibilitatea ca bunul s fie revendicat. Dac
bunul a pierit dintr-o cauz imputabil sau a fost transmis unui ter, obiectul revendicrii
se poate converti ntr-o pretenie bneasc, astfel nct aciunea real se transform ntr-o
aciune personal19.
b.) Caracterul petitoriu al aciunii n revendicare imobiliar o deosebete de aciunile
posesorii20, ntruct o astfel de aciune are ca scop redobndirea posesiei asupra bunului,
astfel nct poate fi ndreptat numai mpotriva celui care deine bunul n privin a cruia
reclamantul pretinde a avea un drept de proprietate.
Prin intermediul aciunilor petitorii21, instana poate stabili n mod direct dac reclamantul
este sau nu titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului
revendicat. Astfel, redobndirea posesiei ca urmare a revendicrii este numai un efect
accesoriu al acestei aciuni22.
c.) Aciunea n revendicare imobiliar este, n principiu, imprescriptibil sub aspect
extinctiv23. Aceast trstur rezult din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate,
ntruct dreptul proprietarului de a cere restituirea bunului su de la cel care l deine fr
temei nu se stinge, orict ar dura pasivitatea sa24.
Elaborarea NCC i NCPC instituie dou excepii de la caracterul imprescriptibil al
aciunii n revendicare:

19I.Adam, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, Bucureti 2005, p.597
20Idem 17, p.339
21 A.Stoica, Aciunea civil n sistemul de drept judiciar privat , Editura Universul Juridic 2011,
Bucureti, p.194
22Idem 18, p.303
23I.Adam, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, Bucureti 2005, p.597
24C.Brsan, Drept Civl.Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015,
P.303
5

Aciunea n revendicare imobiliar

1. Art.859 alin.2 NCPC dispune c aciunea n revendicare a unui bun imobil dobndit
prin adjudecare, n urma executrii silite imobiliare, prin licita ie public, se prescrie
in termen de 3 ani de la data nscrierii actului n Cartea Funciar.
2. Art.572 NCC prevede c proprietarul unui teren smuls brusc de o ap curgtoare i
alipit de un teren riveran poate sa l revendice de la proprietarul riveran la care s-a
produs alipirea n termen de un an de la data faptului care n realitate este un termen
de decdere.
d.) Aciunea n revendicare imobiliar este o aciune n realizare25, n contextul n care ea
tinde nu doar la recunoaterea dreptului de proprietate, ci i la realizarea acestuia, prin
restituirea stpnirii materiale. Atta timp ct reclamantul are stpnirea material a
bunului, o aciune n revendicare introdus de acesta ar fi respins ca lipsit de interes.

2.3 Condiiile de admisibilitate ale aciunii n revendicare imobiliar

2.3.1 Aciunea n revendicare imobiliar poate fi exercitat de ctre titularul dreptului
de proprietate asupra bunului revendicat
Reclamantul este cel care trebuie s fac dovada pozitiv, n sensul c el este titularul
dreptului de proprietate asupra bunului revendicat 26. Prtul se afl n posesia bunului i are o
25V.Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura C.H.Beck, Bucureti 2013,
p.473
26Trib.Suprem, S.Civ., dec.nr.1287 din 24 iulie 1971, cu not de T.Petrescu, n R.R.D.nr.7/1972, p.114
6

Aciunea n revendicare imobiliar

poziie privilegiat, n favoarea acestuia opernd prezumia de proprietate 27. Reclamantul are
obligaia de a face dovada n acest sens, sub sanciunea respingerii aciunii 28. Pe msur ce acesta
va aduce anumite dovezi privioare la pretinsa existen a dreptului su de proprietate, prtul va
trebui s ias din pasivitate i s combat prin probe pertinente, susinerile reclamantului29.
n materia coproprietii, dispoziiile art.643 NCC stipuleaz c fiecare dintre
coproprietari poate formula aciune n revendicare privitoare la bunul comun. ntr-o opinie, s-a
considerat c aciunea n revndicare este un act de conservare astfel nct poate fi introdus de un
singur coproprietar mpotriva unui ter care deine bunul fr titlu i este admisibil, ntruct
urmeaz regulile gestiunii de afaceri30.
n situaia bunurilor prelute de ctre stat fr titlu valabil, inclusiv prin vicierea
consimmntului proprietarului, ele pot fi revendicate, de fotii proprietari sau de succesorii
acestora, dac nu fac obiectul unei legi speciale de reparaie conform art.6 alin.2 din Legea
nr.213/1998 privind bunurile proprietate public.
De menionat este faptul c orice titlu, cu excepia dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune sau prin ocupaiune, nu face dovada absolut a dreptului de proprietate, ci creeaz
numai o prezumie simpl de existen a acestui drept n patrimoniul celui care l invoc i l
dovedete. Prin titlu se nelege nscrisul doveditor al temeiului juridic de dobndire a dreptului
de proprietate cum ar legea, convenia de orice fel cu un astfel de obiect etc, care mbrac forma
scris.
n sistemul NCC, conform art.565, proba dreptului de proprietate n cazul imobilelor
nscrise n Cartea Funciar, se face cu extrasul de autentificare emis de BCPI OCPI, ntruct
nscrierea n acest sistem este singura care produce efectul translativ de proprietate i face ca
aciunea s devin opozabil fa de teri. Excepiile de la aceast regul sunt prevzute de NCC
27C.Jora, I.Ciochin-Barbu, C.C.Corbu, Drept civil. Drepturile reale, ediia a II-a, Editura Universul
Juridic, Bucureti 2015, p.342
28Idem 27, p.339
29C.Brsan, Drept Civil. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015,
P.313
30D.Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindivizar , n Dreptul
nr.11/1998, p.28
7

Aciunea n revendicare imobiliar

art.887 care statueaz c dreptul de proprietate se poate dobndi fr nscriere n Cartea Funciar
prin motenire, accesiune natural, n urma vnzrii silite, n caz de expropiere pentru utilitate
public sau n oricare alte cazuri prevzute expres de lege.
Avnd n vedere noiunea de titlu, n practic s-au distins trei situaii:
a.) Situaia n care att reclamantul ct i prtul dein titluri scrise privind dreptul de
proprietate asupra bunului revendicat
Dac reclamantul ct i prtul au cumprat bunul de la acelai vnztor, urmeaz a se
distinge dup cum prile au ndeplinit sau nu formalitile de publicitate imobiliar. Dac
niciuna dintre pri nu a nscris titlul su, din confruntarea celor dou titluri, mai puternic va fi
acela care are data cea mai veche. Dac s-a efectuat nscrierea n Cartea Funciar, va avea c tig
de cauz partea care a nscris mai nti actul, chiar dac actul nscris primul fusese ncheiat
ulterior celuilalt act.
n situaia n care titlurile provin de la autori deosebii31, va avea ctig de cauz acea
parte care a dobndit de la autorul al crui drept este preferabil. Sarcina probei c autorul su a
avut un drept preferabil revine reclamantului.
b.) Situaia n care numai o parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat
n situaia n care prtul este cel care deine un titlu de proprietate asupra bunului
revendicat de ctre reclamant, aciunea va fi respins.
Dac reclamantul face dovada dreptului de proprietate n baza unui titlu, este necesar ca
titlul n cauz s emane de la un ter, iar data dobndirii dreptului de proprietate s fie anterioar
posesiei prtului.
c.) Niciuna din prile implicate n conflict nu are titlu si nici nu poate invoca
dobndirea bunului prin uzucapiune sau ocupaiune
n practic, s-a dispus, ca urmare a comparaiei efectuate de ctre instana de judecat, c
ar avea ctig de cauz cel care invoc o posesie mai caracterizat. Astfel, elementul posesiei
constituie un factor decisiv pentru cel care invoc o posesie mai ndelungat, o posesie de bun
credin, o posesie neviciat etc.
31C.Brsan, Drept Civl.Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015,
P.315
8

Aciunea n revendicare imobiliar

2.3.2

Competena instanelor de judecat

Importana stabilirii obiectului unei aciuni civile rezid n stabilirea competen ei

teritoriale a instanei sesizate cu o pretenie, ct i asupra efectelor juridice produse n special
prin redobndirea unui bun litigios. n materie civil, aciunea n revendicare imobiliar este de
competena instanei n raza creia se afl imobilul aflat n litigiu.
n privina condiiilor privitoare la exercitarea aciunii n revendicare, practica
judectoreasc s-a confruntat cu probleme n cazul imobilelor trecute n proprietatea statului n
perioada 1945-1989, pe baza unor acte normative care reglementau naionalizri, confiscri,
rechiziii, preluri sub diverse forme sau deposedri abuzive.
Secia civil a Curii Supreme de Justiie a decis, n cteva decizii de spe 32, c instanele
sunt competente s soluioneze litigiile privitoare la aplicarea dispozi iilor Decretului nr.92/1950,
deoarece ele au competena general de a soluiona orice litigii civile, n msura n care au
constatat c prevederile acestui act normativ au fost aplicate unor persoane care nu intrau n
categoria celor supuse naionalizrii.
n temeiul art.330 alin.1 vechiul CPC, procurorul general a introdus numeroase recursuri
n anulare mpotriva hotrrilor instanelor judectoreti, considernd c i-au depit atribuiile
puterii judectoreti. S-a iniiat astfel desfiinarea numeroas a mai multor hotrri judectore ti
de admitere a unor aciuni n revendicare, n ateptarea unor msuri reparatorii care urmau a fi
adoptate pe cale legislativ. Ca urmare, s-au nscut Legile nr.10/2001, nr.112/1995, i
nr.247/2005, cu modificrile ulterioare.
n prezent, aceast problem are un pur caracter istoric, ntruct, n urma adreselor ctre
Curtea European a Drepturilor Omului de ctre persoanele care i-au vzut desfin ate hotrrile
judectoreti, Curtea a reinut c statul romn a nclcat dispoziiile art.1din Protocolul nr.1
adiional la Convenia European a Drepturilor Omului, i prin aplicarea art.41 din Conven ie a
precedat la restituirea bunului n natur, sau la plata unor despgubiri de ctre statul romn33.
32C.S.J., S.Civ., dec.nr.518 din 9 martie 1993, citat n cauza Brumrescu, Hotrrea C.E.D.O. din 28
octombrie 1999 (M.Of.nr.414 din 31 august 2000)
33A se vedea C.E.D.O., cauza Brumrescu contra Romniei
9

Aciunea n revendicare imobiliar

Actualmente, n urma deciziei din 28 septembrie 1998, Curtea Suprem de Justiie a decis
c tribunalele sunt competente s judece orice aciune privitoare la alegarea unor atingeri aduse
dreptului de proprietate sau altor drepturi reale comise ntre anii 1944-1989 34.
2.4. Efectele aciunii n revendicare imobiliar
a.) Restituirea bunului
Hotrrea judectoreasc prin care se admite aciunea n revendicare are ca prim efect
recunoaterea dreptului de proprietate al reclamantului, asupra bunului revendicat35 i instituie n
sarcina prtului36 obligaia de a restitui stpnirea material a bunului revendicat, conform
art.566 alin.1 NCC.
Ca o consecin a aciunii n revendicare asupra unui bun imobil, regula general statueaz c
restituirea se face n natur, iar bunul va reveni n patrimoniul reclamantului liber de orice
sarcini, n virtutea principiului resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis.
n situaia n care bunul a pierit din culpa prtului ori acesta l-a nstrinat, prtul va fi
obligat la despgubiri, avnd n vedere valoarea bunului imobil la momentul pronunrii
hotrrii, pe temeiul rspunderii civile delictuale37. Plata valorii bunului imobil cu titlu de
despgubire nu revine prtului n situaia de caz fortuit sau caz de for major.
b.) Restituirea fructelor
n temeiul dispoziiilor art.566 alin.2 NCC, posesorul de rea-credin sau detentorul
precar va fi obligat s restituie, la cererea proprietarului, fructele naturale, civile ori industrale
produse de bun pn la napoierea acestuia ctre proprietar; acesta trebuie s restituie nu numai
fructele pe care le-a cules, dar i pe cele pe care din neglijena sa a omis s le culeag.
34C.S.J., S.c., dec. din 28 septembrie 1998, n Dreptul nr.12/1998, p.133
35C.Brsan, Drept Civl.Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti 2015,
p.323
36V.Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura C.H.Beck, Bucureti 2013,
p.497
37Idem 36, p.498
10

Aciunea n revendicare imobiliar

De asemenea, posesorul de rea-credin trebuie s restituie i acele fructe care au fost

produse de bun ntre momentul pronunrii hotrrii judectoreti prin care s-a admis ac iunea n
revendicare i momentul napoierii efective a bunului revendicat. Dac fructele nu mai exist n
materialitatea lor, prtul va restitui contravaloarea lor, calculat la acelai moment, cel al
restituirii efective, aceeai fiind i situaia productelor.
c.) Restituirea cheltuielilor fcute de prt
Proprietarul va fi obligat, la cererea prtului, s restituie cheltuielile necesare pe care lea efectuat asupra bunului n msura n care acestea au sporit valoarea bunului sau constituie o
cheltuial cu titlu de investiie n vederea producerii i perceperii fructelor ce urmeaz a fi
restituite proprietarului. De asemenea, reglementrile NCC art.566 alin.8, oblig proprietarul la
restituirea cheltuielilor voluptuare pe care prtul le-a fcut, dac acestea au avut ca scop
asigurarea substanei bunului.
d.) Dreptul de retenie al prtului
Spre deosebire de vechea reglementare a CC, NCC aduce n prim plan un nou element ce
const n recunoaterea unui drept de retenie asupra fructelor sau asupra productelor culese, n
favoarea prtului, n cazul n care adevratul proprietar are a-i restitui acestuia cheltuielile
ocazionate de producerea lor. Pentru exercitarea acestui drept, este necesar ca prtul s nu fi
intrat n posesia bunului imobil prin violen ori fraud, conform art.566 alin.7 NCC.

11

Aciunea n revendicare imobiliar

Bibliografie
Doctrin juridic
1. I.Adam, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, Bucureti 2005
2. C.Brsan, Drept Civl.Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura Hamangiu,
Bucureti 2015
3. G.Boroi, M.Stancu. Drept Procesual Civil, ediia a 2-a, Editura Hamangiu, Bucureti
2015
4. Gh. Botea, Al. iclea, Gh. Stancu, I. Le, B.Vlad, V.Lozneanu. Instituii de Drept
Civil i Drept Procesual Civil, curs selectiv pentru licen, Editura Lumina Lex,
Bucureti 2007
5. C.Jora, I.Ciochin-Barbu, C.C.Corbu, Drept civil. Drepturile reale, ediia a II-a,
Editura Universul Juridic, Bucureti 2015
6. I.Le. Tratat de Drept Procesual Civil, vol.I, Editura Universul Juridic, Bucureti
2014
7. A.Stoica. Aciunea civil n sistemul de drept judiciar privat , Editura Universul
Juridic, Bucureti 2011
8. V.Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, ediia a 2-a, Editura C.H.Beck,
Bucureti 2013
Coduri legislative
1. G.Boroi, D.N.Theohari, Noul cod civil, Noul cod de procedur civil, Editura

Hamangiu, Bucureti 2015

12