Raport de Evaluare Iony

Locuinta familiala P+E situata in loc. Bistra , str.Ganea, nr. 4 ,jud.
Alba zona centrala
Raport de evaluare: 1 / 2015

a proprietatii imobiliare de tip familial
LOCUINTA P+E1
situata in: str. Ganea , nr. 4 , localitatea Bistra , jud. Alba
aflata in proprietatea :Scrob Aurel si sotia Scrob Aurelia
CLIENT/ DESTINATAR: Scrob Aurel si sotia
Scrob Aurelia
STUDENT: Scrob Ioan Sorin
DATA EVALUARII: 23.11.2015

DATA RAPORTULUI: 23.11.2015
NOTA:
Raportul a fost intocmit in 3 exemplare (doua pentru client, unul
pentru arhiva evaluatorului).
Cap. 1
Locuinta familiala P+E situata in loc. Bistra , str.Ganea, nr. 4 ,jud. Alba zona centrala
REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL

CONCLUZIILOR
Catre: Dl. Scrob Aurel
Raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara de tip familiar ce consta in
Locuinta familiala P+E avand o suprafata totala teren 250 mp situata in loc. Bistra ,
str. Ganea, nr.4 zona centrala , imobil ce se afla in proprietatea lui Scrob Aurel si sotiei
Scrob Aurelia conform Extras de Carte Funciara nr. 3498 nr. cadastral al parcelei 7082/1 casa
si curte .
Evaluarea si raportul de evaluare asupra imobilului specificat au ca scop informarea
proprietarului asupra valorii de piata in vederea vanzarii si nu pot fi folosite in alte scopuri.
Inspectia proprietatii a fost efectuata in data de 23.11.2015 de catre Scrob Ioan Sorin ,
fiind investigate aspecte legate de dreptul de proprietate, starea tehnica, nivelul finisajelor si
conformatia cladirii, localizarea in zona, vecinatati, piata imobiliara locala analizata prin
culegerea de date si informatii privind: inchirieri imobile, trazactii recente cu proprietati
similare si terenuri libere, intervievarea unor agenti imobiliari ce activeaza in zona.
Inspectia proprietatii s-a facut vizual si in mod personal de catre evaluator impreuna cu
proprietarul la data de 23.11.2015 toate investigatiile si analizele necesare fiind evaluate de
evaluator.
Amplasamentul imobilului este localizat la limita zonei centrale ajunsa aproape la grad
maxim de dezvoltare din punct de vedere locativ urban in care predomina imobilele de locuit.
Raportul de evaluare constand din pagini plus anexe (extras CF, relevee ale cladirii si
fotografii ale proprietatii), prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.
Evaluarea proprietatii imobiliare s-a facut in concordanta cu standardele internationale
de evaluare IVS.
1.1. Rezultatele evaluarii
In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate in acest raport au fost obtinute
urmatoarele valori (rotunjite):
Abordarea prin cost
Vcosturi
= 40.500 EUR
Abordarea prin venit
Vrandament
= 36.380 EUR
Abordarea prin comparatia de piata
Vcomparatii
= 36.000 EUR
Valoarea finala propusa de evaluator ca valoare de piata a proprietatii imobiliare, subiect al
prezentei evaluari este valoarea rezultata in urma abordarii prin comparatii de:
V proprietate imobiliara = 36.000 EURO
CUPRINS
1. REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR............................................................................2
1.1. REZULTATELE EVALUARII ..........................................................................................................................2
2. GENERALITATI PREMISELE EVALUARII .................................................................................................................. 4
2.1.OBIECTUL EVALUARII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE....................................................... 4
2.2.DATA EVALUARII............................................................................................................................................. 4
2.3.DATA INSPECTIEI.............................................................................................................................................. 4
2.4.SCOPUL EVALUARII............................................................................................................................. .............4
2.5. CLIENTUL SI DESTINATARUL LUCRARII (INSTRUCTIUNILE EVALUARII)......................................... 4
2.6.TIPUL VALORII ESTIMATE............................................................................................................................... 4
2.7.METODOLOGIA DE EVALUARE FOLOSITA.................................................................................................. 5
2.8.IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE................................................................................................................. 6
2.9.SURSELE DE INFORMATII............................................................................................................................... 7
3. ANALIZA PRELIMINARA A PIETEI IMOBILIARE......................................................................................................7
3.1. DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE.................................................................................................................... 7
3.2. PIATA TERENURILOR...................................................................................................................................... 8
3.3. PIATA IMOBILIARA SPECIFICA PROPRIETATII EVALUATE................................................................. .8
3.4. OFERTA COMPETITIVA.................................................................................................................................. .8
3.5. ANALIZA CERERII............................................................................................................................................ 8
3.6. ECHILIBRUL PIETEI. PREVIZIUNI................................................................................................................ .9
4. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE...............................................................................................................10
4.1. IDENTIFICAREA PROPRIETATII. ASPECTE JURIDICE. ............................................................................10
Situatia juridica a proprietatii ...................................................................................................................................10
4.2. DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI.............................................................................................................10
4.3. DESCRIEREA CLADIRII ................................................................................................................................. 11
5. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) ...........................................................................................................................14
6. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE ..............................................................................................................17
6.1. PROCEDURA DE EVALUARE (ETAPE PARCURSE SURSE DE INFORMATII) ......................................17
6.2. ABORDAREA PRIN COST ...............................................................................................................................17
6.2.1. EVALUAREA TERENULUI .............................................................................................................18
6.2.2. EVALUAREA CONSTRUCTIEI .......................................................................................................18
Determinarea valorii de reconstructie ..................................................................................................19
Estimarea deprecierii cumulate ............................................................................................................19
ESTIMAREA VALORII DE PIATA A PROPRIETATII PRIN ABORDAREA PRIN COSTURI ...............20
6..3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ..................................................................................20
6.4. ABORDAREA PRIN COMPARATIA DE PIATA ...........................................................................................23
6.5. RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI ..........................................................25
6.6. DECLARATIE DE CONFORMITATE ..............................................................................................................26
ANEXA I fisa tehnica a cladirii
ANEXA II grila de comparatii
ANEXA III fotografii ale proprietatiilor comparabile
Planuri, schite, acte de proprietate, fisa bunului imobil
2. DATE GENERALE, PREMISELE EVALUARII

1.2 Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluate
Obiectul de evaluat este :
Proprietatea imobiliara : Locuinta familiala P+E situata in loc. Bistra, str. Ganea
,nr.4, si este inscris in extras de Carte Funciara nr. 3498 nr. topografic al parcelei 7082/1- casa
si curte avand o suprafata totala teren 250 mp .
In prezentul raport este evaluat dreptul real de proprietate asupra imobilului descris
mai sus. Din punct de vedere juridic titlul de proprietate este presupus valabil, iar proprietatea
este evaluata ca fiind libera de orice sarcini.
2.2. Data evaluarii
Evaluarea s-a realizat avand la baza informatii despre piata imobiliara specifica
proprietatii evaluate, care sunt valabile pentru perioada octombrie-noiembrie 2015
Evaluarea a fost realizata pe data de 23.11.2015
2.3. Data inspectiei
Inspectia proprietatii s-a realizat in data de 23.11.2015 personal de catre evaluator.
S-au facut fotografii ale imobilului subiect al prezentei evaluari. Nu s-au realizat
investigatii privind eventualele contaminari ale cladirii, terenului sau amplasamentelor
invecinate si nu au fost inspectate partile ascunse ale cladirii.
2.4. Scopul evaluarii
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata in vederea
vanzarii a proprietatii imobiliare, asa cum este definita in standardul IVS 1, in vederea
tranzactionarii.
2.5. Clientul si destinatarul lucrarii (Instructiunile evaluarii)
Prezentul raport de evaluare se adreseaza domnului Scrob Aurel fiind identificat cu
cartea de identitate seria AX nr. 456379, in calitate de client si de destinatar.
Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator,
evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si destinatar.
2.6. Tipul de evaluare
Scopul si utilizarea evaluarii reprezinta estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare.
Estimarea valorii de piata este prezentata in Standardul international de evaluare IVS 1
Valoare de piata baza de evaluare. Obiectivul acestui Standard este de a oferi o
definitie uzuala a valorii de piata si explica criteriile generale, referitoare la aceasta
definitie si la aplicarea ei in evaluarea proprietatii, atunci cand scopul si utilizarea propusa
a evaluarii cer estimarea valorii de piata.
Conform standardului IVS 1 definitia valorii de piata este:
Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data
evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret
determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate
au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
2.7. Metodologia de evaluare folosita

Baza de evaluare din prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita
anterior. Aceasta valoare de piata este estimata prin aplicarea metodelor si procedurilor de
evaluare care reflecta natura proprietatii si circumstantele in care proprietatea respectiva va fi
cel mai probabil tranzactionata pe piata libera. Pentru determinarea acestei valori am aplicat
urmatoarele metode:
- Abordarea prin cost;
- Abordarea prin comparatia vanzarilor;
- Abordarea prin capitalizarea veniturilor;
Terenul a fost evaluat prin metoda comparatiei directe.
2.8. Ipoteze si conditii limitative
La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce
urmeaza. Opinia evaluatirului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii,
precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.
Proprietatea evaluata este considerata libera de sarcini.
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactional.
Pana la predarea Raportului de evaluare proprietatea evaluata se considera fara
ipoteci sau datorii.
Toate studiile ingineresti sunt presupuse a fi corecte. Planurile de amplasare si
materialul ilustrativ sunt puse la dispozitie de catre client si informatiile continute in
aceasta reprezinta responsabilitatea acestuia.
Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale
subsolului sau structurii sale, care a face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai
putin. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea
studiilor tehnuce de specialitate necesare descoperirii lor.
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiior
de zonare si utilizare in vigoare.
Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite toate autorizatiile,
licentele, certificatele de ocupare, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile
locale, regionale sau nationale pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea
valorii.
Nu se asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie, sau
pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate.
Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul
limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati.
In scopul acestei evaluari, presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si
costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea.
Nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta
contaminantilor sau a materialelor periculoase.
Nu am facut nici un fel de investigatie referitoare la activitatile trecute si prezente,
atat pe proprietate cat si pe terenul vecin pentru a stabili daca exista vreo contaminare
6
a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci valoarea este
estimativa in ipoteza ca nu exista asa ceva.
Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant, nici nu
ne angajam pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi
descoperit.
Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe
orice alt teren vecin, sau ca mijloacele care au fost puse in functiune s-ar putea
contamina aceasta, ar putea diminua valoarea din raport.
Nu am facut nici o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat
acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in
stare tehnica buna, corespunzatoare unei exploatari normale. Opinia asupra starii
partilor neexpertizate in acest raport nu trebuie inteleasa ca ar valida integritatea lor.
Nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la valori, identitatea
evaluatorului) nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de
vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.
Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza
selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru
ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in
conditiile tipului valorii selectate.
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare
au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la
dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu
avea cunostinta.
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare
consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in
afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;
Valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat
evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb,
etc.) nu se modifica semnificativ. Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare
valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor
in raport cu cursul valutar nu este liniara;
2.9. Sursele de informatii
Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
Informatii privind situatia juridica a proprietatii, istoricul amplasamentului,
lucrarile de constructii-instalatii efectuate, starea fizica, furnizate de catre client,
care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si
corectitudinea informatiilor furnizate.
Infirmatii preluate din baza de date a altor evaluatori locali, de la agentii imobiliari
din judetul Alba, serviciile de specialitate urbanism si cadastru a Primariei Bistra,
informatii care au fost sintetizate in analiza pietei imobiliare.
3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

3.1. DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact cu
scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de
proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori
influentata de reglementarile guvernamentale si locale.
Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si
de obicei procesul de vanzare este lung.
Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de
previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in
care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.
In functie de nevoile, dorintele, motivatia, localizarea, tipul si varsta participantilor la
piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta
parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale,
agricole, speciale). Acestea, la randul lor, por fi impartite in piete mai mici, specializate,
numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.
Piata imobiliara din Bistra se poate considera o piata in continua scadere .Localitatea a
cunoscut scadere destul de remarcabila a pietei imobiliare, indiferent de tipul proprietatilor, fie
ele rezidentiale,familiale, comerciale, de tip industrial sau terenuri.
In ceea ce priveste locuintele, analiza efectuata arata ca, in Bistra, pretul acestora va
scadea de la 150- 180 de euro/mp construit la 100-120 de euro/mp construit. Acest fenomen
are si o explicatie,lipsa locurilor de munca din zona si exodul populatiei comunei catre orase.
3.2. Piata terenurilor
Dupa anul 2000, pretul de vanzare al terenurilor a scazut odata cu inchiderea
principalelor firme din zona,asta ducand la scadera populatiei comunei,majoritatea alegand sa
plece la oras.
Datorita reliefului deluros si zonei montane in care se afla comuna Bistra,se observa o
asezare a locuintelor de-a lungul soselei principale si de-a lungul vailor care traverseaza
comuna. In aceaste zona terenurile sunt utilizate cu eficienta maxim conform cu aprobarile
date de comisiile de specialitate ale consiliului local .
Printre cele mai dezvoltate zone amintesc de: zona centrala a localitatii
Zona centrala aceasta zona a cunoscut cea mai mare dezvoltare si este locatia
locuintelor individuale si/sau functiuni mixte.
La momentul actual in localitate , oferta de terenuri este redusa, mai ales in zonele
deluroase. In consecinta, preturile terenurilor au scazut, numai de la inceputul anului, cu 2540% fata de anul precedent.
In zonele aglomerate, cererile de locuinte in aceste zone nu dau semne de scadere. Mai
mult decat atat, chiar cererea se intensifica, ceea ce a facut ca preturile terenurilor sa creasca
exploziv.
3.3. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

Aceasta zona in ultimii ani, ofera mai multe avantaje, prin aprobarea functiunilor
admise conform Planului urbanistic general al localitati , aferent zonei centrale prin
schimbarea destinatiei din locuinte in alte activitati cu grad redus de poluare fonica sau
nepoluante , care se pot manifesta in interiorul zonei rezidentiale existente .
Exista insa si neajunsuri, cum ar fi infrastructura de slaba calitate a drumurilor,lipsa
locurilor de munca din zona.
3.4. Oferta competitiva
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita
perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit
pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
Oferta de imobile rezidentiale este scazuta, atat pentru apartamente vechi cat si pentru
constructii noi. Din punct de vedere al apartamentelor vechi, s-a constatat o retragere brusca a
ofertantilor de pe piata.
In cazul locuintelor noi investitori realizeaza grupuri de locuinte colective in executie
in anul 2005. In functie de facilitatile pentru finantare, investitori vor decide cum isi vor
valorifica terenurile cumparate si ce fel de locuinte vor construi: case mai ieftine, apartamente
de bloc.
Alte proiecte rezidentiale proiectate pentru anul 2005: bloc

de apartamente in vecinatatea str. Vasile Alecsandri , pe str.
Oborului , care va fi livrat pana la sfarsitul anului 2005, va avea o
suprafata construita de 1400 mp distribuiti pe 4 niveluri (3 etaje)
cu apartamente de doua sau trei camere.
3.5. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pentru o
anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe piata imobiliara oferta se ajusteaza
incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de
cerere, fiind astfel influentata la cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua
dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.
Aici se disting mai multe categorii de clienti. In primul rand clienti vor incepe sa
prefere din ce in ce mai mult blocurile noi, pentru ca intr-o locuinta noua se pot muta imediat
dupa cumpararea acesteia. In al doilea rand investitorii care vin si cumpara apartamente in
zone centrale pentru a le inchiria. Acestia genereaza o crestere a cererii de apartamente in
zonele semicentrale.
Exista de fapt o criza a productiei de locuinte. Dupa 1990 s-a construit foarte putin
sau foarte scump. Un alt motiv este ca pe piata imobiliara se speculeaza mult, pretul de oferta
al locuintei fiind cu 10-15% mai mare decat pretul de la care incepe negocierea dintre
vanzator si cumparator. O alta cauza este faptul ca in moment euro scade iar vanzatorii incep
sa recalculeze preturile. De aici rezulta scumpirea si de aici poate demara si un blocaj al
pietei. In aceste conditii, se poate inregistra un recul al cererii sau schimbarea optiunii catre
case pe pamant sau constructii noi.
9
In plus a crescut substantial numarul celor care cumpara case cu credit.
In primele trei saptamani ale anului s-a inregistrat o cerere de locuinte cu 30% mai
mare fata de conditiile normale de piata. In mod normal, numarul celor care doresc sa
achizitioneze o locuinta este de 10%. Printre acestia se numara tinerii care termina o facultate,
vin in Bucuresti si se angajaza la companii multinationale avand salarii care le permit sa
acceseze un credit pentru casa. O categorie noua de cumparatori sunt investitorii care
achizitioneaza locuinte in zone ultracentrale pentru a le inchiria si care, astfel, creeaza cerere
de apartamente in zone semicentrale.
Piata achizitilor rezidentiale se preconizeaza a fi cat de cat influentata si de dezvoltarea
rapida a sistemului de credit ipotecar, datorita scaderii dobanzii la credite, fapt care a
impulsionat in mod cert cererea de imobile pentru locuinta.
Majoritatea clientilor este reprezentata de cetateni romani care se afla in posturi de
conducere in companii romanesti sau multifunctionale.
3.6. Echilibrul pietei. Previziuni
Practic punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar
neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice,
activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.
Piata imobiliaraa a inceput anul in forta, insa cererea foarte mare si oferta extrem de
mica fac ca piata imobiliara sa fie o piata a vanzatorului.
In acest an, pe segmentul apartamentelor, se previzioneaza doua tendinte principale.
Se vor construi complexuri rezidentiale cu un numar mare de unitati (care includ cel
putin 100 de apartamente), iar in al doilea rand clientii vor opta pentru un numar mare de
apartamente in faza de proiect, urmand ca acestia sa personalizeze locuinta dupa propriul gust.
Din punct de vedere al localizarii noilor constructii, oferta de apartamente se va
diversifica pe toate segmentele, urmand sa apara constructii in toate zonele capitalei.
Clientii vor incepe sa prefere din ce in ce blocurile noi, deoarece diferenta de pret
dintre cele noi si cele vechi reprezinta in cele mai multe cazuri costul renovarii.
In general anul 2005 va fi caracterizat printr-o multitudine de proiecte rezidentiale
destinate segmentului mediu de consumatori, deoarece exista o cerere foarte mare si o oferta
aproape inexistenta.
Pentru acest an, tendinta principala va ramane achizitia a importante suprafete de teren
atat in scop speculativ, dar si pentru demararea de proiecte noi. La nivelul persoanelor fizice,
tendinta de migrare de la apartamente de bloc la locuinte unifamiliale se va mentine,
semnalandu-se o cerere tot mai mare pentru terenurile din zonele rezidentiale, in contextul
dezvoltarii pietei creditului ipotecar. Astfel, se preconizeaza o crestere a preturilor in zonele
limitrofe ale municipiului , dar si in zonele centrale si ultracentrale unde terenurile disponibile
sunt de la an la an tot mai putine.
CONCLUZII:
Avand in vedere aspectele prezentate mai sus proprietatea imobiliara evaluata este
caracterizata de urmatoarele elemente:
- Este amplasata intr-o zona cu atractivitate maxima pe piata imobiliara a locuintelor
individuale de constructie recenta;
- Tendinta pe care se situeaza valoarea imobilelor din zona este crescatoare, fiind influentata
de dezvoltarea edilitara a zonei si de potentialul ei urbanistic;
4. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE
10
4.1. Identificarea proprietatii. Aspecte iuridice.

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare este o
proprietate de tip rezidential tip casa : Locuinta familiala , cu regim de inaltime P+E1 situata
in loc. Bistra, str. Ganea ,nr.4, si este inscris in extras de Carte Funciara nr. 3498 nr. topografic
al parcelei 7082/1- casa si curte avand o suprafata totala teren 250 mp .
.
Situatia juridica a proprietatii
Conform documentatiei puse la dispozitie de client, proprietatea evaluata
apartine domnului Scrob Aurel fiind identificat cu cartea de identitate seria AX nr. 456379 si
sotiei acestuia Scrob Aurelia.
Terenul aferent constructiei este format din: 140,00 mp proprietate exclusiva cota parti
1/1 .
4.2. Descrierea amplasamentului
Amplasamentul imobilului este localizat intr-o zona centrala, teren intravilan. Imobilul
se afla in apropiere de str. Calea Turzii ce leaga localitatea de orasul Campeni.
Accesul pe proprietate se face direct din strada Ganea la aprox. 20 m de de imobil.
Zona este caracterizata prin prezenta unor locuinte particulare cu parter, sau parter si
etaj, construite pe loturi aprox. 50- 100 mp de teren.
Exista si o parcela de teren proprietate particulara libera in zona .
Amplasamentul prezinta imbunatatiri interne cum ar fi racordarea la utilitati
(alimentare cu apa, energie electrica, telefonie). Din punct de vedere al imbunatatirilor externe
exista strazi si trotuare.
Caracteristici fizice ale amplasamentului
Suprafata totala a amplasamentului este: St= 250 mp din care 99 mp reprezinta
suprafata construita.
Forma amplasamentului este poligonala cu front la strada 11,00 m , latura din stanga 14,97 m
latura din dreapta 12,35 si latura din spate de 3,20 m ;
Adancimea lotului de 15,35 m , suprafata desfasurata de 170,42 mp :
Inaltimea la stresina + 3,60 ; + 2,70 m;
Inaltimea maxima 6,85 m
Topografia amplasamentului este plana.
Vecinatati: La nord proprietate publica - Scoala generala cu clasele I- IV Nicodim Ganea
Bistra
La sud proprietate privata - proprietar: Goia Emil .
La vest proprietate privata - Vesa Mircea.
La est proprietate publica Scoala generala cu clasele I- IV Nicodim Ganea Bistra
Orientare fatade principale : Nord / Est.
Accesul se realizeaza pietonal si rutier.
4.3. Descrierea cladirii
Constructia aferenta proprietatii imobiliare este reprezentata de o cladire de locuit
familiala parter+etaj.
Locuinta are in compunere 5 camere + dependinte specificxe activitatii de locuit :
La parter : 2 camere : sufragerie , living , hol casa scarii 2 bai , bucatarie , si 2 debarale ;
La mansarda : 2 dormitoare , camera birou 2 dressing , 1 baie si holul casa scarii ;
Dimensiunile constructiei sunt:
11
- suprafata construita : - 99 mp ;
- suprafata desfasurata Sd= 198 mp :
Structura de rezistenta:
- infrastructura fundatii continui din zidarie piatra ;
- suprastructura zidarie portanta din caramida ;
- plansee din lemn , sarpanta rasinoase si;
- acoperisul sarpanta din lemn;
- scara interioara din beton armat;
Anvelopa/Compartimentari:
- inchideri caramida plina zidita , perete de 30 cm grosime ;
- invelitoarea tigla invelitoare din tigla profilata;
- compartimentari caramida plina presata;
Finisaje:
La exterior
Finisajele exterioare sunt realizate din tencuieli pe baza de var ciment (de fatada),
mecanizate, rezistente la umiditate, driscuite si vopsitorii speciale de fatada.
Tamplaria exterioara este din PVC termoizolanta si geam de tip termopan.
Usa de acces in cladire este cu rama PVC termoizolanta si geam termopan.
Jgheaburile si burlanele de scurgere a apelor pluviale sunt realizate din tabla zincata.
La interior:
- pardoselile dormitoarelor si birourilor sunt acoperite cu parchet;
- pardoselile din spatiile de circulatie, living-room-uri, bucatarii si grupuri sanitare,
scara sunt acoperite cu gresie de calitate superioara;
- plafoanele false cu corpuri de iluminat inglobate (spoturi);
- faianta de calitate superioara in grupurile sanitare;
- peretii zugraviti in culori pastel lavabile;
- tamplarie interioara din lemn masiv;
- tamplarie exterioara din lemn de merantie cu geam termopan;
Instalatii functionale:
Instalatii electrice
Alimentarea cu energie electrica se face de la reteaua publica de joasa tensiune.
Capacitatea instalatiei este de 100 A.
Exista instalatii de iluminat si prize, instalatie de telefonie, instalatie de paratraznet.
Nu sunt prevazute instalatii antiefractie sau de semnalizare incendiu.
Iluminat exterior incandescent.
Instalatii sanitare
Instalatia de alimentare cu apa
Alimentarea cu apa potabila se face de la reteaua publica. Bransamentul de apa este
din zinc. Presiunea apei este constanta . Apa calda menajera este furnizata de centrala termica
proprie. Traseele de alimentare cu apa sunt din tevi zincate la parter si mansarda .
Instalatia de canalizare interioara
Canalizarea se face prin racord la sistemul de canalizare public.
Retelele de canalizare
Scurgerile menajere se realizeaza prin tuburi dim material plastic.
Obiecte sanitare
Obiectele sanitare sunt din:
- portelan sanitar: lavoare, vase WC;
- inox.: spalator de vase;
- fibra de sticla: cada de baie, cazi pentru dus;
12
- plastic, sticla si lemn: etajere, cuiere, sapuniere, rezervoare WC etc.
Instalatia pentru stins incendiul
Cladirea nu este prevazuta cu asemenea tip de instalatie.
Instalatii de incalzire si ventilatie
Instalatii de incalzire
Incalzirea si apa calda se obtin de la o centrala termica proprie de pardoseala, montata
in sufragerie si care functioneaza cu gaz natural de la reteaua publica existenta in zona .
Conductele folosite sunt din otel toata cladirea, montate in tuburi de protectie, radiatoare
statice de perete din otel.
Nu exista instalatii de ventilatie.
Incalzire cu radiatoare de perete in toate camerele de locuit iar la bucatarie hota
electrica.
Starea tehnica
Starea tehnica a cladirii este buna, neexistand fisuri sau crapaturi ale peretilor interiori
sau exteriori. Imobilul este corect intretinut si curat, avand un aspect placut.considerand faptul
ca sau efectuat lucrari de reparatii capitale in anii 2002-2003 .
Nu au fost constatate probleme de umiditate, condens, scurgeri de apa sau infiltratii de
apa prin inspectarea, parterului si mansardei .
Evaluatorul considera ca imobilul nu are disfunctionalitati de proiectare.
Din punct de vedere vizual starea fizica a cladirii este considerata a fi buna.
Cladirea ocupa majaoritatea terenui aflat in proprietate astfel ca proprietatea imobiliara
de evaluat nu dispune de un raport optim intre cladire si teren ceea ce influenteaza negativ
valoarea sa. Terenul liber circa 6 mp liber spre NV este umbrit de calcanul vecin si cladirea
existenta pe parcela din dreapta orientare NE cu nivel S+P+ E astfel ca se poate spune ca
influenteaza intr-o oarecare masura valoarea proprietatii, fapt evidentiat la abordarea prin
metoda costurilor si la cea prin metoda randamentului. In schimb, amplasamentul proprietatii
mai departe de traficul de pe artera principala i confera acesteia o liniste relativa .
Nu exista o perspectiva asupra peisajului inconjurator toate aceste atribute influientand
negativ valoarea, lucru reflectat la abordarea prin metoda comparatiei directe .
13
5. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU)

Scopul prezentei evaluari fiind estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari
identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.
Cea mai buna utilizare este definita astfel:
Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic
posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
cea mai buna utilizare a terenului liber,
cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru
criterii. Ea trebuie sa fie:
permisibila legal aici se analizeaza reglementarile privind zonarea, restrictiile de
construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din
patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului, clauze din contractul de
inchiriere.
posibila fizic implica dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a
terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale
(cutremure, inundatii), precum si capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice
(cum ar fi canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic),
conditiile fizice.
fezabila financiar implica analiza si prognoza veniturilor generate de proprietate
din care se vor scadea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit)
obtinandu-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului
propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe
piata, atunci utilizarea este fezabila.
14
maxim productiva dintre utilizarile fezabile, cea mai buna utilizare este acea
utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta
cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.
Daca cladirea existenta va ramane in continuare, cea mai buna utilizare se bazeaza pe
situatia in care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care le produce proprietatea, prin
cladirea sa. Tinand seama de aceste considerente, cea mai buna utilizare, in acest caz se va
face analiza celei mai bune utilizari considerand terenul construit.
Analiza efectuata a presupus culegerea unor informatii de pe piata locuintelor, a
spatiilor comerciale, a spatiilor administrative, precum si studierea alternativelor posibile de
folosire a acestora.
In analiza celei mai bune utilizari, care a avut in vedere situatia actuala de teren
construit, au rezultat urmatoarele alternative:
VARIANTA 1: Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul desfasurarii de activitati
administrative cabinet medicale de mica amploare este potrivita si are urmatoarele avantaje:
- exista amenajata parcare si necesare in activitati de lucru cu publicul /
- interiorul constructiei are o compartimentare corespunzatoare desfasurarii
activitatilor de birouri , o reproiectare si reamenajare a acestuia nu necesita
costuri relativ mari (la etaj incaperi cu suprafete corespunzatoare, de
exemplu pentru birouri, sediu administrative ).
VARIANTA 2: Utilizarea proprietatii imobiliare ca locuinta, ar putea fi o varianta
optimista, avand in vedere ca in zona exista o densitate mare de cladiri de locuit, zona fiind in
plina dezvoltare (renovari cladiri vechi existente) si deci, cautata pentru acest scop.
Avantajele care mai pot fi oferite de proprietate, considerand optimista varianta aleasa,
pot fi:
- zona relativ linistita, pe o strada unde exista mai multa cladiri de locuit;
- curtea este relativ mica: nu exista spatii de parcare in exteriorul proprietatii,
in interior fiind practic imposibil de parcat;
- spatiile pe nivele, compartimentarile interioare au fost concepute de la
inceput special pentru locuinte, asigurand conlucrarea optima a zonelor
caracteristice (munca, odihna, petrecere a timpului liber);
- inchirierea se poate face imediat, fara nici o modificare.
Pentru tipul de proprietate analizata, se practica chirii lunare pentru intreg imobilul (nu
se practica chirii unitare).
La data evaluarii preturile de inchiriere pentru:
* spatii de locuit in vile similare, in zona in care se afla imobilul evaluat sunt in jur de
350 EUR/luna.
* birouri si sedii administrative sunt in jur de 3 EUR/mp suprafata utila si luna (pentru
situatia in fapt, curtea fiind putin generoasa nu se contabilizeaza separat, fiind
inclusa in chiria totala).
Pentru cele doua situatii, rezulta urmatoarele valori ale venitului brut efectiv (pierderi
zero prin neocupare si intarzieri la plata chiriei):
* spatii de locuit: 350 EUR/luna x 12 luni = 4.200 EUR/an;
* spatii administrative / birouri: 3 EUR/mp / luna x Sutila x 12 luni =
= 3 x 140 x 12=5.040 EUR/an.
Costul conversiei din locuinta in spatii comerciale / birouri este estimat la 500 EUR.
Acest cost este reprezentat de redimensionarea retelei electrice pentru a putea face fata
utilizarii calculatoarelor, modificari ale retelei de telefonie in sensul de a se putea instala mai
multe posturi telefonice, acoperirea pardoselilor cu mocheta pentru trafic intens, etc.
15
Cheltuielile aferente exploatarii, care cad in sarcina proprietarului se ridica la cca.
10% din venitul brut efectiv, respectiv:
* spatii de locuit: 10% x 4200 EUR/an = 420 EUR/an
* spatii administrative / birouri: 10% x 5.040 EUR/an = 504 EUR/an
Rezulta venitul net efectiv:
* spatii de locuit: = 4200 420 = 3780 EUR/an
* spatii administrative / birouri: 5.040 504 = 4.536 EUR/an
BIROURI / SEDII
VALORI IN EUR
SPATII LOCUIT
ADMINISTRATIVE
VENIT BRUT EFECTIV (VBE)
5.040
4.200
CHELTUIELI EXPLOATARE (10%)
504
420
VENIT NET EFECTIV (VNE)
4536
3780
RATA DE CAPITALIZARE
14%
12%
VALOARE CAPITALIZATA
32.500
31500
COST CONVERSIE
- 500
VALOARE PROPRIETATE
32.000
31.500
Concluzia este ca, cea mai buna utilizare a proprietatii in cauza este utilizarea ca imobil
pentru activitati de birouri , sediu administrativ.
Din punct de vedere practic, tinand cont de dotarile existente, cea mai probabila
utilizare pentru imobilul analizat este cea de birouri , sediu administrativ.
Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
este permisibila legal;
indeplineste conditia de fizic posibila;
este fezabila financiar;
este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile
celei mai bune utilizari (destinatii).
Cea mai buna utilizare in cadrul proprietatii imobiliare evaluate este cea de birouri ,
sediu administrative dar nu poate fi exclusa si cea actuala de locuinta .
16
6. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

6.1. PROCEDURA DE EVALUARE (Etape parcurse, surse de informatii)
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea
definita mai sus.
Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate toate cele 3 abordari specifice
procesului de evaluare si anume:
- Abordarea prin cost
- Abordarea prin comparatie de piata
- Abordarea prin capitalizarea veniturilor
Etape parcurse:
documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre client;
inspectia amplasamentului, aprecierea starii tehnice a acestuia;
stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectvului de care trebuie sa se
tina seama la derularea tranzactiei;
analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluarii;
aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii
proprietatii imobiliare.
Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de
lucru recomandate de catre ANEVAR.
6.2. ABORDAREA PRIN COST
Abordarea prin cost estimeaza valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare sau
de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi
pentru aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare.
Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod
normal pentru o proprietate anumita, cand aceast ar fi noua.
17
Abordarea este utila pentru estimarea valorii unei constructii intentionate a fi
construita, a proprietatilor cu scopuri speciale si a altor proprietati care nu se tranzactineaza in
mod frecvent pe piata. Aceasta se poate aplica atunci cand utilizarea metodei comparatiei
directe este limitata (piata imobiliara nu este activa) sau cand proprietatea nu este
destinatarealizarii de venituri (locuinte ocupate de proprietari).
In cazul de fata, pentru aplicarea acestei abordari, se estimeaza costul de
reconstructie adica costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii,
o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de
constructie, arhitectura si planuri, calitate de manopera si ingloband toate deficientele,
supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.
Pentru a ajunge la valoarea estimata prin aceasta abordare, trebuie parcurse etapele:
- estimarea valorii terenului in ipoteza ca acesta este liber si disponibil pentru a fi
realizata cea mai buna utilizare a sa;
- estimarea costului total de reconstructie a constructiilor la data evaluarii;
- estimarea deprecierii constructiilor;
- scaderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie pentru a obtine costul
net;
- adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea totala a proprietatii imobiliare.
Aceasta metoda este cea careia i s-a acordat gradul de incredere cel mai mic, ea neputand sa ia
in calcul toate finisajele observate in teren.
6.2.1. EVALUAREA TERENULUI
nticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principiile
evaluarii care influenteaza valoarea terenului.
Metoda abordata pentru evaluarea terenului aferent proprietatii este cea a comparatiei
directe si este aplicata in ipoteza ca terenul este liber.
La data evaluarii, evaluatorul a dispus de informatii privind terenuri similare ce au fost
tranzactionate recent, dar si diverse oferte (vanzari - cumparari) informatiile fiind culese de pe
piata imobiliara.
Proprietatea are o suprafata totala de teren de 87,00mp. Terenul este plan, are forma
aproximativ trapezoidala si se situeaza in intravilanul localitatii Alba Iulia. Metoda se bazeaza
pe valoarea pe matru patrat rezultata in urma analizarii ofertelor tranzactiilor cu terenuri
libere in zona.
Tinand cont de informatiile disponibile, amplasamentul in zona, utilitati, posibilitati de
acces, valoarea unitara (EUR/mp) a terenului liber se afla in jurul valorii de 120 EUR/mp.
Vteren=87,00 mp x 120 EUR/mp=10.440EUR
6.2.2. EVALUAREA CONSTRUCTIEI
Scopul evaluarii este estimarea costului de reconstructie si a valorii ramase (in
functie de gradul de depreciere acumulata) corespunzatoare lunii august 2005.
Metoda utilizata in acest caz este cea a costurilor segregate deoarece aceasta metoda este cea
mai indicata datorita faptului ca cladirea a fost renovate prin reparatii capitale si modernizare
in 2001-2002.
Costul de reconstructie a fost estimat pe baza calculelor din Indreptatorul tehnic
pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de
locuinte procentual si valoric, si a Buletinului tehnic de preturi in mica constructie si
18
reparatii in constructii editate de catre Editura MATRIX ROM Bucuresti exemplul de
calcul luat in considerare fiind Fisa nr. 33 Locuinte uzuale tip vila pater + 1 etaj + demisol
locuibil, finisaje si instalatii cu materiale de calitate superioara, structura de beton armat si
zidarii, invelitoare tigla, incalzire centrala proprie, fisa care a fost madificata prin
introducerea/schimbarea unui material si scoaterea unei pozitii din elementele constructive ale
fisei in cauza.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Estimarea costului de reconstruire total prin metoda costurilor segregate (estimarea
unui cost unitar bazat pe calitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera,
utilaje si transportul legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pe categorii de lucrari, in
functie de caracteristicile tehnico-constructive si de gradul de dotare a cladirii la nivelul
preturilor lunii august 2005);
2. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii
acumulate.
Determinarea valorii de reconstructie

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre client si a
inspectiei si investigatiilor efectuate in teren.
Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se
evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape:
documentare privind documentul ce urmeaza a fi evaluat prin studierea documentelor puse
la dispozitie de catre client si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii;
cercetarea obiectului la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si a subansamblelor
componente;
se efectueaza incadrarea cladirii in una din fisele de evaluare;
se elaboreaza fisa de evaluare si se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si
pe categorii de lucrari;
se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi februarie 2005.
Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate
apare din cauze fizice, functionale sau externe.
Estimarea deprecierii se face in mod adecvat prin metoda segregarii, prin care se
analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se aplica costului de
reconstructie.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta
metoda sunt:
uzura fizica este evidentiata de rosaturi, casaturi, fisuri, infestari, defecte de
structura etc. Aceasta poate avea doua componente uzura fizica recuperabila (se
cuantifica prin costul de reducere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se
ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat
cresterea si valoarea rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la
elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice
si economice)
depreciere functionala este data de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau
19
instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte
neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru
deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau
modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila
(poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou dar ar
trebui inclus sau un element inclus in costul nou dar nu ar trebui inclus)
depreciere economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori externi
proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii,
amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.
In situatia de fata, se considera numai o depreciere fizica care afecteaza cladirea
analizata.
ESTIMAREA VALORII CONSTRUCTIEI
S-a efectuat prin estimarea costurilor necesare reconstruirii si scaderii deprecierii
cumulate prin metoda segregarii si este:
Vconstructie = 129.276 lei RON (36.010 EUR)
(220 EUR/mp)
In anexa 1 este prezentata fisa tehnica de evaluare a cladirii ce cuprinde costul de
reconstructie, deprecierea, costul ramas si valoarea imobilului (constructie+teren).
ESTIMAREA VALORII DE PIATA A PROPRIETATII PRIN ABORDAREA
PRIN COSTURI
Se obtine prin insumarea valorii cladirii cu valoarea terenului. Astfel, valoarea obtinuta
prin metoda costurilor proprietatii este:
Vcosturi = Vconstructii+ Vteren = 10.440 EUR + 36.010 EUR = 46.450 EUR
6.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Abordarea prin venit considera ca valoarea ca valoarea este creata de asteptarile de
beneficii viitoara (fluxuri de venit). Metoda consta in analiza veniturilor si cheltuielilor
proprietatii evaluate. Aceasta etapa implica studierea veniturilor si cheltuielilor istorice ale
proprietatii luate in considerare, ca si pentru alte proprietati concurente pentru care sunt
disponibile informatii.
Scopul este de a estima venitul care poate fi obtinut de proprietate si care va fi
capitalizat/actualizat pentru a estima valoarea.
Aceasta metoda prezinta un grad ridicat de incredere, deoarece in selectarea
proprietatilor comparabile au fost avute in vedere:
- veniturile si cheltuielile ce au fost estimate avand in vedere criterii comune, atat pentru
proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparatie;
- asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt
similare;
- conditiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile
sunt similare, nefiind necesare ajustari.
Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati constituie
punctul de plecare in apliicarea metodelor de randament in evaluare. Valoarea unei proprietati
este direct proportionala cu profitabilitatea acesteia.
Valoarea de piata a proprietatii estimata prin aplicarea metodei capitalizarii venitului
corectat si reproductibil al proprietatii, prin inchiriere ia in considerare relatia de calcul:
20
Valoare estimata = Venit net din exploatare (VNE)/ Rata de capitalizare (c)
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al
venitului net asteptat, intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se face fie prin
divizarea castigului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea cu un factor
corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).
Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt:
- venitul brut potential (VBP) anual
- venitul brut efectiv (VBE)anual
- venitul net efectiv (VNE) anual
- rata de capitalizare a veniturilor nete.
Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor se parcurg urmatoarele
etape:
a. Estimarea veniturilor (brut si net) anuale prin estimarea veniturilor anuale
obtinute din inchirierea imobilului.
Nivelul chiriei estimate tine seama de caracteristicile proprietatii (amplasament, dotari
tehnico-edilitare, stare tehnico-functionala) si de preturile negociate in conditii relativ
asemanatoare (nivelul chiriei se determina analizand nivelul chiriilor obtinute pe piata libera).
Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea
imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea
cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie)
practicate in mod curent la data evaluarii. Astfel, pentru tipul de proprietate analizata, se
practica chirii lunare pentru intregul imobil (nu se practica chirii unitare).
La data evaluarii chiria medie pentru estimarea venitului total anual a fost extrasa din
analiza pietei imobiliare locale. Astfel, pe baza datelor si informatiilor culese din anunturi de
inchiriere publicate in cotidiane si rezultate prin intervievarea unor agenti imobiliari, chiria
posibil obtenabila pentru imobilul in cauza este de circa 350 EURO/luna. Venitul brut anual
rezultat este de:
VBP = 420 EURO/luna x 12 luni/an = 4200 EURO/an
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a
proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat,
venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi).
Tinand cont de conditiile specifice pentru imobilul in cauza, se considera ca aceste
pierderi sunt nesemnificative, rezultand un venit brut anual efectiv de:
VBE = 5040 EURO/an
Cheltuielile care se suporta din venituri sunt impozitul pe cladiri, taxe pe teren, prima
de asigurare, management, lucrari pentru mentinerea capacitatii de exploatare.
In mod curent, pe piata locala a chiriilor, se incheie contracte cu chirie fixa, contracte
care prevad si modul in care sunt repartizate intre proprietar si chirias cheltuielile de
exploatare:
CHELTUIELI DE EXPLOATARE
REPARTITIE CHELTUIELI DE
EXPLOATARE
PROPRIETER/CHIRIAS
21
FIXE - taxe proprietate
- asigurare
- alte taxe
VARIABILE
- management si administratie
Proprietar
Proprietar
Proprietar
Proprietarul urmareste periodic modul cum
este exploatata proprietatea
- electricitate, apa, canalizare, salubritate

Chirias
- incalzire
Chirias
- mentinerea capacitatii de exploatare
Proprietar
Pentru imobilul in cauza, cheltuielile de exploatare totale anuale suportate de
proprietar si recunoscute de piata reprezinta cca. 10% din venitul brut anual.
Cheltuieli de exploatare: 10% x 5040 EURO = 504 EURO/an
Venitul net din exploatare (VNE) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa
deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare se exprima ca o suma
anuala.
VNE = VBE CHELTUIELI = 5040 Euro/an 504 Euro/an
VNE = 4536 EURO/an
b. Estimarea ratei de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie
acceeptata de piata si care rezulta dintr-o comparatie a vanzarilor de proprietati comparabile.
Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe analiza
tranzactiilor recente de proprietati comparabile.
c = rata de capitalizare (aferenta venitului brut): au fost analizate vanzari si inchirieri
de proprietati similare amplasate in zona.
Calculul comparativ este prezentat in tabelul urmator:
Suprafata
teren, mp
Amplasament
Drept
proprietate
Utilitati
Arie utila
Chirie lunara
(euro)
Chirie anuala
(euro)
Pret de vanzare
(euro)
Indicator
Propr. de
evaluat
87
Propr. A
450
Str. V.
Str. V.
Alecsandri Alecsandri
Integral
Integral
Propr. B
Propr. C
350
175
Str. Oborului
Integral
Str. V.
Alecsandri
Integral
Toate
140
420
Toate
120
383
Toate
200
430
Toate
160
334
5040
4600
5160
4000
35000
38000
32000
Proprietatea
22
Perioada fara chirias (% pierderi )

VENIT BRUT EFECTIV
CHELTUIELI DE EXPLOATARE
Fond de reparatii
Asigurare
Impozit proprietate
Cheltuieli de administrare
TOTAL CHELTUIELI
VENIT NET DIN EXPLOATARE
(inainte de impozitare)
Pret de vanzare
Rata de capitalizare
Nota: Valorile sant exprimate in euro !
De evaluat
0
5040
0
4600
0
5160
0
4000
100
70
45
235
450
4590
100
55
36
220
411
4189
150
85
58
347
640
4520
100
65
38
198
401
3599
35.000
11,96%
38.000
11,89%
32.000
11,24 %
Rata de capitalizare este cuprinsa in intervalul 11.24-11.96 %. Avand in vedere

diferentele mici dintre proprietatea evaluata si proprietatile A si B, din punct de vedere al
amplasamentului si facilitatilor, rata de capitalizare aleasa de evaluator este egala cu 11.96 %.
Pentru proprietatea in cauza, cu destinatia de locuinta, rata de capitalizare recunoscuta de piata
si publicata in literatura de specialitate este c=12%.
Valoarea proprietatii imobiliare evaluate este:
Vproprietate =VNE/c=4590 EURO / 0,1196 = 38.380 EURO
ESTIMAREA VALORII PROPRIETATII PRIN ABORDAREA PRIN
CAPITALIZAREA VENITULUI
Tinand cont de consideratiile prezentate anterior rezulta valoarea obtinuta prin
abordare prin capitalizarea venitului (veniturilor din chirii) valoarea proprietatii imobiliare la
data evaluarii este:
V_venit= 38.380 EURO
6.4. ABORDAREA PRIN COMPARATIA DE PIATA
Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de
piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste
proprietati cu cea in evaluare. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind
raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse di informare
si se bazeaza pe valoarea globala a proprietatilor construite cu destinatie de locuinta tip casa
tranzactionate in zona care arata nivelul pietei imobiliare specifice.
Elementele de comparatie sunt:, restrictiile legale, conditiile pietei (data vanzarii),
drepturile de proprietate, localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si
cea mai buna utilizare, conditiile de finantare.
La estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin aceasta metoda,
evaluatorul a apelat la datele furnizate de o serie de agentii imobiliare si de informatiile
existente in publicatiile de specialitate. Au fost selectate si analizate urmatoarele proprietati
comparabile situate in zona:
23
Proprietatea comparabila A
Casa P+1
5 camere
Suprafata construita 150 mp
Suprafata teren liber 140 mp
Toate utilitatile
Finisaje lux
Semimobilat
Aer conditionat/sistem de alarma
Localizare: str. Vasile Alecsandri
Pret de vanzare: 35.000 euro
Tranzactie sept. 2004
Proprietatea comparabila B
Casa P+M
6 camere
Toate utilitatile
Finisaje lux
Semimobilat
Aer conditionat/sistem de alarma- nu
Localizare: str. Oborului
Tranzactie ianuarie 2003
Proprietatea comparabila C
Casa P
4 camere
Toate utilitatile
Finisaje medii
Nemobilata
Aer conditionat/sistem de alarma nu
Localizare: V. Alecsandri
Oferta: iunie 2004
Metodologia utilizata pentru comparatia directa este analiza pe perechi de date.
Corectiile determinate ajusteaza preturile de vanzare ale proprietatilor comparabile in raport
cu proprietatea evaluata.
Se fac corectii ale preturilor de tranzactionare in ceea ce priveste: dreptul de
proprietate transmis, conditii de finantare, conditii de piata, localizare, dimensiuni ale
constructiei, ponderea trenului liber, finisaje si utilitati. Aceste corectii si preturile corectate
sunt prezentate in anexa.
S-au facut urmatoarele corectii:
1. corectie pentru tipul tranzactiei/oferta: 10% in cazul proprietatii comparabile D, care
are un pret de oferta.
24
2. corectie pentru conditiile de piata, raportate la data tranzactionarii/ofertei. Se aplica
o corectie procentuala (calculata intre proprietatile B si C).
3. corectie pentru localizare calculata intre proprietatile B si C, si se aplica tot
procentual.
4. corectie care tine cont de caracteristicile fizice (aria) calculata intre proprietatile
A, B si C.
5. corectie pentru teren liber (calculata intre A, B si C), fiind de 3.330 euro pentru o
diferenta de 120 mp.
Analizand preturile de vanzare corectate pentru cele 3 proprietati comparabile si
ponderile corectiilor aplicate, in opinia evaluatorului valoarea de piata estimata prin abordarea
comparatiei vanzarilor, tehnica cantitativa analiza pe perechi de date este de:
V_comparatii de piata = 38.000 EURO
Tranzactia care necesita cele mai mici corectii este cea a proprietatii comparabile B
(care se aseamana cel mai mult cu proprietatea, subiect al prezentei evaluari).
6.5. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului
Valoarea de piata a proprietatii imobiliare tine cont de rezultatul metodei
comparatiilor.
Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de
evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de
alta parte scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, in opinia evaluatorului
valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata
in urma aplicarii metodei costurilor. Ea se bazeaza pe informatiile despre vanzari de
proprietati similare in zona, din care s-a extras o valoare unitara pe metru patrat construit,
valoare absorbita de piata locala.
Astfel, valoarea de piata a proprietatii imobiliare LOCUINTA P+M si teren 6,40
mp , str. Vasile Alecsandri, nr. 9, loc. Alba Iulia, , jud. Alba ,
este in opinia evaluatorului de:
136.420 LEI RON sau 38.000 EUR
In cursul de schimb valutar luat in consideratie de: 35.900 lei / 1 EUR (curs BNR la
data evaluarii).
Alegerea valorii finale se bazeaza pe faptul ca, in concordanta cu scopul evaluarii,
datele de piata sunt cele mai concludente. Piata este o piata a vanzarilor si nu a inchirierii.
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente
privind valoarea sunt:
valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative
si aprecierile exprimate in prezentul raport;
valoarea include valoarea terenului aferent in suprafata totala de 6,40 mp;
valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat
evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de
schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evalua
25
ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in report cu
cursul valutar nu este liniara;
valoarea este o predictie;
valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;
valoarea este subiectiva;
valoarea nu contine TVA;
evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).
6.6. Declaratie de conformitate

In limita cunostintelor si informatiilor detinute evaluatorul certifica ca afirmatiile
prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea analizele,
opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile
limitative specifice si sunt considerate nepartinitoare din punct de vedere profesional.
Evaluatorul nu a avut si nu are interes prezent sau de perspectiva in proprietatea
imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare, sau cu vanzatorul si nici o
legatura cu partile interesate in tranzactii.
Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala fiind membru
aspirant ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) in domeniul evaluarii
proprietatiilor imobiliare. Evaluatorul are o experienta limitata in ceea ce priveste localizarea
si categoria de proprietate care este evaluata.
Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu
cerintele din standardele internationale de evaluare IVS, adoptate de catre ANEVAR, si tin
seama de recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul
a respectat codul deontologic al profesiei de evaluator al ANEVAR.
Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator in prezenta clientului la data
de 25.08.2005.
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si
verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.
26

Raport de Evaluare Iony

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare Iony

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Locuinta familiala P+E situata in loc. Bistra , str.Ganea, nr. 4 ,jud.

Alba zona centrala

Raport de evaluare: 1 / 2015

CLIENT/ DESTINATAR: Scrob Aurel si sotia

STUDENT: Scrob Ioan Sorin

DATA EVALUARII: 23.11.2015

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL

2. DATE GENERALE, PREMISELE EVALUARII

2.7. Metodologia de evaluare folosita

3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

3.3. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

Alte proiecte rezidentiale proiectate pentru anul 2005: bloc

3.5. Analiza cererii

4. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

4.1. Identificarea proprietatii. Aspecte iuridice.

5. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU)

6. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Determinarea valorii de reconstructie

- electricitate, apa, canalizare, salubritate

Perioada fara chirias (% pierderi )

Rata de capitalizare este cuprinsa in intervalul 11.24-11.96 %. Avand in vedere

6.6. Declaratie de conformitate

S-ar putea să vă placă și