Capitolul 5

METODE SI TEHNICI DE EVALUARE

A PROPRIETATILOR IMOBILIARE
1.-

METODA COMPARATIEI DIRECTE

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face
prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste
proprietati cu cea in evaluare. Estimarile chiriei pe piata, a costurilor, folosind tehnici
altor parametrii ai valorii, pot fi facute prin alte metode de evaluare, folosind tehnici
comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate in metoda comparatiei
directe pentru a determina corectiile ce trebuie facute la preturile de vanzare ale
proprietatilor comparabile.
Premisa majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si
comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si
tranzactii care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile
de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de
finantare, situatia pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul,
caracteristicile fizice si caracteristicile economice, daca proprietatile genereaza venituri.
Elementele de comparatie sunt analizate fata de datele pietei pentru a determina care
elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza ele valoarea.
1.1.- Relatia cu principiile evaluarii
Oferta si cererea pietei sunt constituite de vanzatori si cumparatori, iar daca cererea
pentru proprietate este mare, preturile tind sa creasca. Deplasarile in oferta unor
proprietati imbunatatite sunt deseori in urma deplasarilor in cerere, deoarece oferta este
creata de noile constructii ce consuma timp si este micsorata de transformarea pentru
alte utilizari, in timp ce cererea satisfacuta se poate schimba rapid. Analiza pietelor
imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrata pe cerere, dar trebuie avuta in
vedere si oferta.

Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea in vedere numarul de utilizatori potentiali

ai unui anumit tip de proprietate imobiliara, puterea lor de cumparare si gusturile si
preferintele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietatile existente
nevandute sau libere, precum si proprietatile ce sunt in constructie, in transformare sau
planificate a fi construite. Modificarile in oricare din aceste elemente pot duce la
variatia preturilor proprietatii analizate si a proprietatilor comparabile.
Principiul substitutiei, aplicat la metoda comparatiei directe, arata ca valoarea unei
proprietati tinde sa fie data de pretul ce ar fi platit pentru a achizitiona o proprietate cu
utilitate si atractivitate similara intr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune
ca metoda comparatiei directe este mai putin adecvata daca nu exista pe piata
proprietati de substitutie.
Fortele cererii de piata tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodata,
ci acesta se schimba continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este ca
relatia dintre teren si constructii si relatia dintre o proprietate si mediu trebuie sa fie in
echilibru pentru ca proprietatea sa reflecte valoarea de piata reala.
Evaluatorul va analiza imprejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica toate
influentele externe semnificative si care se reflecta in corectiile pe care le face
proprietatilor competitive pentru comparabilitate. Doua proprietati imobiliare cu
caracteristici fizice identice pot avea valori de piata mult diferite daca una din
proprietati are imprejurimi mai putin atractive.
Factori precum: conditiile de iluminat a strazilor, facilitatile de transport, protectie
adecvata din partea politiei, respectarea reglementarilor municipale, apropierea de
centrele comerciale sau de alimentatie publica, trebuie luati in considerare de evaluator
pentru a determina daca ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.
1.2.- Aplicabilitatea si limitele metodei
Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare
cand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile
valorii sau tendintele de pe piata.
Daca numarul de tranzactii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitata. De
exemplu, metoda comparatiei directe se aplica rareori la proprietati cu destinatie
speciala, pentru ca pe piata (chiar daca e intinsa geografic) se vand putine asemenea
proprietati. Metoda da, de regula, indicatii de prima importanta, referitoare la valoarea
de piata in evaluarea proprietatilor imobiliare ce nu sunt cumparate pentru
caracteristicile lor de a produce venituri (locuinta pentru proprietati). La fel, metoda
poate da cele mai bune indicatii privind valoarea unor proprietati industriale sau
comerciale exploatate de proprietar.
2

Schimbarea rapida a conditiilor economice si a legislatiei pot limita aplicabilitatea

metodei comparatiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a
reglementarilor de urbanism, existenta si costul finantarii, restrictiile de construire si de
dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un numar mic de vanzari comparabile
recent, fapt ce reflecta impactul unor asemenea schimbari pe un anumit interval de
timp. In plus, inflatia rapida poate pune sub semnul intrebarii corectiile facute de
evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparatiei
directe, evaluatorul trebuie sa verifice datele de piata obtinute si sa inteleaga deplin
caracteristicile de comportament ale cumparatorilor si vanzatorilor implicati in
tranzanctiile imobiliare. El ca fi circumspect fata de imformatiile oferite de terti. In
acelasi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, daca evaluatorul se bazeaza
numai pe date statistice, fara a lua in considerare motivarea partilor aflate in tranzactie.
Este absolut necesar ca evaluatorul sa identifice si sa analizeze punctele tari si punctele
slabe ale proprietatii, din datele prelucrate si din analizele comparative efectuate. Toate
faptele relevante, dar si opiniile trebuie sa fie scrise in raportul de evaluare. La analiza
rezultatelor obtinute prin aplicarea metodei comparatiei directe, dar si la analiza finala a
rezultatelor, trebuie sa se exprime clar opinia privind credibilitatea datelor culese, a
analizelor efectuate si a concluziilor privind valoarea.
Metoda comparatiilor directe constituie o parte esentiala a procesului de evaluare, chiar
cand aplicabilitatea ei este limitata. De multe ori, datele necesare in aplicarea altor
metode (rata de capitalizare, uzura functionala etc.) se obtin printr-o tehnica de analiza
comparativa.
1.3.- Datele necesare si sursele de informatii
Pentru a aplica metoda comparatiei directe, evaluatorul culege date despre tranzactii,
contracte, oferte, refuzuri, optiuni si liste de proprietati imobiliare, considerate
competitive si comparabile cu proprietatea evaluata.
La inceput, evaluatorul cerceteaza cu atentie preturile, drepturile de proprietate
transmise, conditiile de finantare, motivatia vanzatorilor si cumparatorilor si data
efectuarii tranzactiilor. Apoi analizeaza in detalii fiecare amplasament, starea fizica si
functionala si caracteristicile economice.
Sursele primare de informatii sunt cele legate de publicitatea imobiliara, publicatiile
periodice cu subiect imobiliar si discutiile cu partile in tranzactie, angajatii lor, avocati,
consilieri, agenti de intermediere, administratori imobiliari, proprietari si antreprenori.
Informatiile din alte surse trebuie privite cu atentie pentru ca ar putea fi in favoarea unei
anumite parti implicata in transzactia imobiliara si nu totdeauna au obiectivitatea
necesara.
3

Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura si de tipul proprietatii evaluate
si trebuie sa cuprinda suficiente proprietati comparabile tranzactionate intr-un trecut nu
prea indepartat. Proprietatile imobiliare au piata locala, regionala, nationala sau
internationala.
Preturile de vanzare reflecta o serie de factori care influenteaza valoarea proprietatii;
pentru a determina influenta relativa a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative si
calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativa relativa, analiza evolutiei, analiza
datelor in perechi, analiza statistica si grafica, analiza sensibilitatii. Daca nu exista
suficiente date pentru a fundamenta o analiza cantitativa, evaluatorii analizeaza relatiile
calitative prin comparatie directa a datelor de piata si analiza evolutiei pietelor.
Dupa ce au fost adunate si analizate datele de piata, ele pot fi ordonate in mai multe
moduri. O metoda obisnuita este sa fie aranjate pe o grila de date. Fiecare diferenta
importanta intre proprietatea analizata si proprietati comparabile ce ar putea influenta
valoarea e considerata ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rand
pe grila si preturile totale sau unitare ale proprietatilor comparabile sunt corectate ca sa
reflecte valoarea acestor diferente.
Corectiile facute reflecta procesul de gandire si judecata efectuat de un cumparator,
inainte de a face oferta de cumparare sau de a cumpara.
1.4.- Procedura de evaluare
Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:
Cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati
imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul
de
proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea
si zonarea;
Verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si
corecte si ca tranzactiile au fost obiective ;
Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize
comparative pe fiecare criteriu;
Compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand
elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a
fiecarei
proprietati comparabile sau, daca nu e posibila compararea, se trece la
eliminarea din categoria comparabilelor.
4

 Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intro piata instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie
mai buna decat o singura valoare.
1.4.1.- Criterii de comparatie
Fiecare pret de vanzare ar trebui exprimat in functie de niste criterii de comparatie
adecvate, adica niste componente ale proprietatii imobiliare definite in scopul
comparatiei. Alegerea lor depinde de scopul evaluarii si de natura proprietatii.
Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza pretului pe camera dar si pe
baza pretului pe mp construit.
Proprietatile industriale si depozitele se analizeaza pe baza pretului pe mp sau mc.
Hotelurile, de regula, sunt analizate in pret de camera; restaurantele, teatrele,
bisericile, salile polivalente in pret/loc; terenurile de golf in pret / hectar si gaura;
campingurile in pret de lot; terenurile de tenis in pret/teren sau pe numar de membri;
debarcaderele in pret pe dana; service auto in pret/loc de reparatii. Pentru case de
locuit unitatea tipica de comparatie este pretul total sau pretul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparatie poate duce la rezultate diferite si
evaluatorul trebuie sa analizeze si sa explice diferentele. Acest lucru il va ajuta sa
aleaga cele mai adecvate criterii de comparatie pentru situatia data. Este util, daca
exista suficiente date, sa se faca analize statistice pe baza criteriilor, pentru a obtine
date cu grad mai ridicat de obiectivitate.
Criteriide comparatie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificare a capitalului nu se
ajusteaza, dar evaluatorul trebuie sa analizeze cauzele diferentelor aparute la diferite
proprietati si va alege acele valori care sunt cele adecvate si fundamentate pentru
comparabilitatea cu proprietatea evaluata.
1.4.2.- Elemente de comparatie
Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor
imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piata
imobiliara.
Evaluatorul ia in considerare si compara toate diferentele rezonabile intre
proprietatile comparabile, diferente care le influenteaza valoarea. Cercetarea pietei
imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietatilor imobiliare
este deosebit de sensibila.
Pe baza acestor diferente se fac ajustari ale preturilor pentru fiecare proprietate
comparabila pentru a face proprietatile echivalente la pretul total sau la pretul unitar,
5

dar metoda trebuie aplicata uniform pe toata durata analizei. Totodata, evaluatorul
trebuie sa aiba grija ca ajustarile datorate unei diferente sa fie facute o singura data.
In metoda comparatiei directe sunt noua elemente de comparatie de baza:

drepturile de proprietate transmise;

conditiile de finantare;
conditiile de vanzare;
conditiile pietei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente nou-imobiliare ale valorii.

Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi,
se pot considera si alte elemente cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii
guvernamentale, conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.
Elementele de comparatie se pot imparti in subcategorii pentru a face analiza mai
specifica.
# Drepturi de proprietate transmise
O tranzactie este intotdeauna axata pe dreptul de proprietate transmis. Cand este
vorba de vanzarea unei proprietati inchiriate, evaluatorul va face corectiile care sa
reflecte diferenta intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu o
chirie sub sau peste chiria pietei, iar durata ramasa a inchirierii afecteaza aceste
corectii.
Etapa preliminara in procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate
evaluat si odata acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pietei.
Evaluatorul trebuie sa stabileasca precis si drepturile de proprietate transmise in
tranzactiile comparabile selectate pentru analiza.
# Conditiile de finantare
Pretul tranzactiei pentru o proprietate imobiliara poate fi diferit de cel al unei
proprietati identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.

In cazurile cand cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare sub

preturile pietei el va plati probabil un pret mai mare pentru proprietatea
achizitionata.
O corectie pe motive de finantare poate sau nu sa includa o corectie pentru
conditiile de vanzare.
Definitia valorii de piata recunoaste termenii de plata ca fiind plata integrala cash.
De multe ori diminuarea determinata prin calculele de actualizare nu este
recunoascuta integral pe piata, pentru ca atunci conditiile de vanzare pot evidentia
alte interese non-economice din partea cumparatorilor sau vanzatorilor. Prin urmare,
evaluatorul trebuie sa foloseasca cu atentie calculele de echivalenta cash si sa retina
ca in final corectia este cea dedusa din datele de pe piata.
Cumparatorii de proprietati imobiliare se obliga in mod constient la:
= marime a capitalului lor investit in activele imobiliare;
= plata periodica a creditului plus dobanzile.
Astfel, componentele creditului variaza odata cu rambursarea imprumutului si cu
costul creditului.
La analiza datelor in perechi se combina, de obicei, calculele de actualizare cu
corectiile datorate conditiilor de vanzare atipice.

# Conditiile de vanzare
Ajustarile pentru conditiile de vanzare de regula reflecta motivatia cumparatorului si
a vanzatorului si, in multe cazuri, conditiile de vanzare influenteaza semnificativ
pretul de vanzare. De exemplu, o vanzare poate fi sub pretul pietei daca vanzatorul
are nevoie imediat de bani sau un cumparator va oferi un pret mai mare pentru o
proprietate ce a apartinut candva familiei sale.
Daca se descopera conditii de vanzare neobisnuite intr-o tranzactie, aceasta ar putea
sa fie folosita ca o proprietate comparabila numai cu precautii deosebite, iar
conditiile speciale trebuie evidentiate in raportul de evaluare.
# Conditiile pietei
Tranzactiile comparabile ce au avut loc in alte conditii ale pietei decat cele de la
data evaluarii necesita ajustari pentru toate diferentele ce influenteaza valoarea. O
ajustare normala pentru conditiile pietei se refera la diferenta intre momentele
tranzactiilor. Cauzele pot fi: inflatia si perceptia investitorilor privind schimbarea
conditiilor pietei.
7

Schimbarile in conditiile pietei pot fi si modificarea legilor privind taxele si

impozitele, procesul de obtinere a autorizatiilor de constructie si fluctuatiile cererii
si ofertei. Uneori efectele acestor factori se combina cu influente ce se aduna sau se
compenseaza.
Desi ajustarile pentru conditiile pietei se refera deseori la timp, nu timpul este
cauza, ci schimbarile pietei ce au aparut de-a lungul timpului.
Ca moment de referinta trebuie luat cel al incheierii contractului si nu cel al inceperii
negocierilor.
Marimea ajustarilor se estimeaza prin analiza mai multor tranzactii ce au aparut in
jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiva a reflectarii in
pret a schimbarii conditiilor pietei.
# Localizarea
Ajustarile pe motivul localizarii se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale
proprietatilor comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate.
Diferentele prea mari impun eliminarea din randul proprietatilor comparabile.
Ajustarile se exprima de regula procentual si reflecta cresterea sau descresterea in
valoare a unei proprietati, datorate amplasarii intr-o zona.
Chiar si in aceeasi zona apar diferente; de exemplu, o casa cu vedere la parc si alta
putin mai departe. Evaluatorul trebuie sa sesizeze ca piata recunoaste ca o locatie e
mai buna decat alta din diferite motive.
In absenta unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferente
in localizarea a doua proprietati de altfel complet comparabile, poate fi echivalenta
cu diferenta in valoarea terenului corespunzator celor doua proprietati. Evaluatorul
trebuie sa fie atent si sa evite ajustarea pentru aceeasi influenta asupra valorii, cum
ar fi localizarea si caracteristile fizice.
# Caracteristicile fizice
Fiecare diferenta intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparabile si
proprietatea evaluata, necesita analiza comparativa si ajustare. Diferentele fizice
inseamna diferente in dimensiunile cladirii, calitatea constructiei, stilul arhitectural,
atractivitatea si alte avantaje. Conditiile de mediu trebuie luate in considerare.
Castigul sau pierderea in valoare prin prezenta sau absenta unui element nu sunt, de
regula, egale cu costul instalarii sau demontarii elementului. Uneori cumparatorii
8

poate nu vor sa plateasca un pret mai mare pentru un anumit element sau avantaj in
plus. La fel existenta unui avantaj suplimentar adauga o valoare mai mare decat
costul de obtinere a avantajului.
# Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietati imobiliare care
afecteaza profitul net. Acest element de comparatie este, de regula, aplicat
proprietatilor generatoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare,
calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de
inchiriere, data expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzele
de inchiriere, clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investitii.
Evaluatorul trebuie sa fie atent ca diferentele datorate drepturilor de proprietate
transmise sau schimbari datorate conditiilor de piata sa nu fie atribuite
caracteristicilor economice.
# Utilizarea
Evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea
mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii
evaluate.
In evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanti in
determinarea celei mai bune utilizari.
O diferenta in utilizarile permise in doua zone nu necesita neaparat o ajustare, daca
loturile au aceeasi utilizare. Cand preturile de vanzare sunt exprimate unitar
(pret/mp), pot exista totusi diferente datorate cerintelor de clasificare zonala. De
exemplu, din cauza diferentelor in cerintele de parcare sau amenajare peisagistica,
costul de imbunatatire a amplasamentului este diferit, desi loturile au cea mai buna
utilizare aceeasi. Aceste diferente trebuie luate in considerare.
# Componente non-imobiliare ale valorii
Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a
personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu
constituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din pret. Aceste componente
trebuie analizate separat de imobil. In multe cazuri viata economica, riscul de
investitie asociat, rata de fructificare, garantia pentru asemenea componente nonimobiliare difera de cele ce se refera la componentele imobiliare.
Mobila, inventarul si echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice
de elemente ce definesc personalitatea.
9

1.4.3.- Identificarea si cuantificarea corectiilor

Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:
a).- cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza statistica;
analiza grafica;
analiza evolutiei;
analiza costurilor;
analiza a datelor secundare.
b).- calitative:
analiza comparatiilor relative;
analiza clasamentului;
interviuri personale.
Primul pas in analiza comparativa este de a identifica ce elemente de comparatie
influenteaza valoarea pe piata specifica. Fiecare din elementele de comparatie
importante trebuie sa fie incercat prin una sau mai multe din tehnicile mentionate
mai sus, pentru a stabili daca este sau nu necesara o corectie. Evaluatorul trebuie sa
fie atent si sa nu presupuna ca un element de comparatie influenteaza valoarea pana
cand piata nu a indicat aceasta influenta.
Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces in care doua sau mai multe tranzactii sunt
comparate pentru a obtine o indicatie privind marimea corectiei ce se refera la o
singura caracteristica. Ideal, tranzanctiile comparate ar fi identice sub toate
aspectele, cu exceptia elementului analizat. Totusi, acest caz este foarte rar si
deseori, evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de date perechi pentru a izola
efectul unei singure caracteristici.
Desi analiza pe perechi de date este teoretic corecta, ea este uneori nepractica, din
cauza insuficientei datelor privind proprietatile similare.
Analiza statistica a datelor de pe piata include analiza prin regresie si influenta.
Regresia liniara sau multipla reprezinta o tehnica extrem de utila si este limitata
numai de numarul de elemente sau factori ce influenteaza pretul.
Analiza grafica este o varianta a analizei statistice in care evaluatorul ajunge la o
concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arata cum vede
piata variatiile in elementele de comparatie.
10

Analiza evolutiilor este aplicabila cand exista un volum mare de informatii de pe

piata si este in special utila cand sunt putine date de tranzactii comparabile, dar
multe date referitoare la proprietatilor cu mai putine caracteristici similare. Se poate
determina sensibilitatea pietei la anumite elemente de comparatie.
Analiza costurilor utilizeaza costurile estimate de autoritati pentru taxe de
constructie sau impozit pe proprietati ca baza pentru corectii. Evaluatorul trebuie sa
se asigure ca asemenea corectii sunt rezonabile si aproximeaza asteptarile pietei.
Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor, bazata pe
date ce nu se refera direct la proprietatile comparabile, ci descriu piata imobiliara in
general.
Tehnicile calitative
Analiza comparatiilor relative este studiul relatiilor indicate de datele pietei fara a
recurge la cuantificare. Multi evaluatori utilizeaza aceasta tehnica pentru ca ea reflecta
natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul
analizeaza tranzactii comparabile, in scopul de a determina daca au caracteristici
inferioare, superioare sau egale fata de proprietatea evaluata, acestea.
Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative prin care
tranzactiilor comparabile sunt incluse intr-un clasament in ordine ascendenta sau
descendenta a atractivitatii. Apoi, evaluatorul analizeaza pozitia proprietatii evaluate in
acest clasament.
Interviurile personale evidentiaza opiniile unor indivizi cunoscatori in materie si
participanti pe piata imobiliara. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare si
nu trebuie utilizate ca singure criterii de estimare a corectiilor.

ANALIZA COMPARATIVA
Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce
utilizeaza, fie analiza pe perechi de date fie analiza comparatiilor relative. In analiza
comparativa, cele doua tehnici pot fi utilizate separat sau in combinatie.
Procesul analitic are patru etape:
1.- Identificarea elementelor de comparatie ce efectueaza valoarea tipului de
proprietate evaluata;
2.- Compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii

11

evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie (cantitativ si

calitativ). Fiecare corectie trebuie explicata adecvat, astfel ca oricine sa inteleaga
rationamentul;
3.- Obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei
asupra pretului (sau chiriei);
4.- Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau
clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.

1.5.- Tipuri de corectii

Corectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor comparabile, fie ca
procentaj, fie ca valoare absoluta.
Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corectie, dar matematica nu trebuie
sa inlocuiasca judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului si a programelor
imbunatatesc viteza si precizia calculelor, dar estimarea valorii de piata nu e
determinata de niste calcule precise. Evaluarea are si un aspect creativ in care
evaluatorii isi folosesc puterea de judecata in analiza si interpretarea datelor cantitative.
Corectia procentuala este utilizata a reflecta modificarile in conditiile pietei si
diferentelor de localizare.
Evaluatorul trebuie sa fie constant in modul de exprimare a relatiei intre proprietatea
comparabila si cea evaluata si ea trebuie facuta intr-o maniera ce corespunde modului
cum este perceputa de piata.
Intrucat este cunoscut numai pretul tranzactiei comparabile, corectia se face
asupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.
Corectia absoluta se calculeaza in unitati monetare, ce se aduna sau se scad la/din
pretul tranzactiilor comparabile.
1.6.- Ordinea corectiilor si alegerea valorii
Ordinea in care se aplica corectiile la tranzactiile comparabile este determinata de
datele de pe piata si analiza pe care o face evaluatorul. In Tabelul 1 se arata un model
ilustrativ. Totusi aceasta nu e singura secventa de aplicare; piata este cea care indica o
anumita secventa.
Corectiile procentuale, care se aplica preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta
superioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, referitoare la elementele de
comparatie.
12

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila de piata care este un
tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata
si pe celelalte coloane proprietatile comparabile. Uneori pentru fiecare element de
comparatie se aloca doua linii: una pentru comparare si alta pentru corectie.
In partea de jos a grilei exista o sectiune de analiza a rezultatelor cu doua linii; total
corectii exprimate absolut si procentual din pretul de vanzare. Cu aceste rezultate,
evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzactiilor fata de proprietatea evaluata si
sa selecteze valoarea finala. Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii vor avea
relevanta cea mai mare in alegerea valorii finale. In acelasi timp, relevanta va reflecta si
increderea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile.
Tabelul 1 - Ordinea corectiilor
Alegerea valorii
Alegerea valorii este ultima faza in analiza, in care apar doua sau mai multe valori
rezultate si trebuie exprimata o opinie privind valoarea ce conduce la pretul cel mai
probabil (vezi definitia valorii de piata).
Aceasta opinie poate fi exprimata intr-un interval de valori sau ca o singura valoare.
Este important ca evaluatorul sa ia in considerare punctele tari si punctele slabe ale
fiecarui rezultat, examinand siguranta si adecvarea informatiilor de pe piata care au stat
la baza valorii, precum si tehnica aplicata. Raportul de evaluare trebuie sa evidentieze
clar rationamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.
In metoda comparatiei directe, alegerea valorii poate include doua nivele de analiza.
Primul nivel inseamna obtinerea unei valori din corectia preturilor a doua sau mai multe
tranzactii comparabile, considerand un singur criteriu de comparatie (exemplu:
pret/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obtinute, considerand mai multe criterii
de comparatie.
In procesul de alegere a valorii sunt doua elemente extrem de importante.
Primul consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimata este in
concordanta cu scopul evaluarii si este corelata cu valorile obtinute prin alte metode.
Aici se va da o mare atentie corelarii datei evaluarii cu data pentru care sunt disponibile
informatiile de pe piata.
Al doilea element consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa tina cont in mod esential de
diferentele in drepturile de proprietate transferate in tranzactiile comparabile. De cele
mai multe ori aceste diferente duc la excluderea tranzactiilor din randul celor
comparabile si orice neglijenta in analiza acestui punct poate duce la concluzii eronate.
1.7.- Aplicatie
13

Aplicatia se refera la evaluarea unei case de locuit si unei cladiri administrativa.

Metodele aplicate sunt analiza datelor pe perechi (casa de locuit) si analiza
comparatiilor relative (cladirea administrativa).
1.7.1.- Analiza datelor pe perechi
Proprietatea evaluata este o casa de locuit pentru o singura familie cu 110 mp suprafata
utila si o pivnita finisata. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu si nu are
garaj. Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistica este la nivel mediu. Se vor analiza 5
proprietati comparabile care sunt amplasate in aceeasi vecinatate cu proprietatea
evaluata.
Proprietatea A este o casa de 100 mp, situata pe un teren de 930 mp, are un subsol
nefinisat si un garaj alaturat pentru 2 masini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un
WC serviciu. A fost vanduta cu 3 saptamani inainte de data evaluarii cu suma de 200
milioane lei, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a dus la un
pret cu 15 milioane lei mai mare.
Proprietatea B este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu un subsol
nefinisat si un garaj pentru 2 masini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC
serviciu. A fost vanduta cu o luna inainte de data evaluarii cu suma de 225 milioane lei,
cu o finantare sub conditiile pietei, ceea ce a dus la un pret cu 15 milioane lei mai mare.
Proprietatea C este o casa de 110 mp, situata pe un teren de 930 mp cu un subsol
nefinisat si un garaj pentru 2 masini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC
serviciu. A fost vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu 170 milioane lei, cu
finantare in conditiile pietei.
Proprietatea D este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu subsol finisat
si garaj pentru 2 masini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu. A fost
vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu 210 milioane lei, cu finantare in conditiile
pietei.
Proprietatea E este o casa de 110 mp, situata pe un teren de 930 mp cu subsol nefinisat
si fara garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu. A fost vanduta cu
un an inainte de data evaluarii cu suma de 160 milioane lei, cu finantare in conditiile
pietei.
Datele sunt sintetizate in Tabelul 2. Proprietatile comparabile difera totusi de cea
evaluata in ceea ce priveste conditiile de finantare, conditiile pietei la momentul
vanzarii, dimensiuni, suprafata de teren, finisajul pivnitei si prezenta garajului.
Corectiile pentru conditiile de finantare se face pe baza datelor furnizate de vanzatori
si cumparatori si se estimeaza avantajul financiar obtinut de cumparator care de fapt s-a
compensat prin cresterea pretului de vanzare.
14

Proprietati A si C difera numai prin conditiile de finantare si conditiile pietei (data

vanzarii) . Dupa ce se face corectia privind conditiile de finantare, atunci diferenta de
pret se justifica numai prin diferenta din conditiile pietei si se estimeaza astfel:
(185.000 - 170.000)/ 170.000 ~ 10%
Diferenta in dimensiuni intre A si B poate fi atribuita unei camere in plus pe care o are
B (B are si un teren mai mare cu 20% decat A). Diferenta este deci:
210.0 00- 185.000 = 25.000
Comparatii intre C si E arata ca diferenta din cauza garajului poate fi estimata:
187.0 00- 176.000 = 11.000
Corectia pentru subsolul finisat se calculeaza comparand B cu D:
231.000- 210.000 = 21.000
Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculeaza care este suma valorilor absolute a
corectiilor (valoare bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoare neta). El va atribui o
pondere mai mare proprietatilor comparabile care necesita corectii mai putin. In cazul
de fata E are numai 2 corectii si cea mai mica valoare bruta si se alege valoarea de 197
milioane lei.
1.7.2.- Analiza comparatiilor relative
Proprietatea evaluata este o cladire administrativa (cu birouri), cu vechime de 5 ani, cu
aria desfasurata construita de 3.350 mp si 2.950 mp suprafata utila ce se poate inchiria
(88%). Gradul de ocupare este 90% si care este considerat stabil pe piata cladirii.
Spatiul ocupat de chirias este intre 230 la 650 mp. Cladirea este o constructie de nivel
mediu si are o stare tehnica medie (buna). Raportul suprafata utila de inchiriat/arie
desfasurata construita este mic fata de media de pe piata cladirilor administrative
(93%). Amplasamentul este amenajat corespunzator. Parcajul in aer liber este adecvat si
conform reglementarilor. Localizarea ce se poate considera medie este un amplasament
interior cu acces la o cale rutiera importanta.
Chiria curenta de baza este intre 390 si 420 mii lei/mp pe an, iar pentru intreaga cladire
media este 407 mii lei/mp pe an. Cu exceptia telefoanelor, proprietarul plateste toate
cheltuielile de intretinere. Cheltuielile de exploatare sunt cele normale de pe piata.
Contractele de inchiriere sunt pe 3 si 4 ani si au clauza de prelungire pe inca 3 ani, la
chiria de pe piata de la acel moment. Toate contractele nu au vechime mai mare de 18
15

luni si nivelul chiriei si conditiile de plata sunt cele normale la nivelul pietei. Calitatea
chiriasilor este buna.
Se analizeaza 5 proprietati comparabile. Toate sunt cladiri de inaltime medie, inchiriate
si localizate in aceeasi zona cu cea evaluata. Toate au fost vandute sau inchiriate.
Unitatea de comparatie utilizata este pretul pe mp de arie utila ce se poate inchiria.
Proprietatea A a fost vanduta acum 5 luni cu 8.790 milioane lei. Are 6 ani vechime si o
stare tehnica buna. Aria desfasurata construita este de 3.720 mp si 3.490 mp se poate
inchiria (94%). Pretul pe mp arie utila este de 2.520 mii lei. Amenajarea terenului este
medie si raportul suprafata parcaj/arie utila este similar cu proprietatea evaluata.
Proprietarul asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 87% si nivelul chiriei este
413 mii lei/mp. Conditiile de plata si cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pietei.
Cladirea este amplasata la intersectia unei strazi principale cu una secundara.
Proprietatea B a fost vanduta acum 4 luni cu 6.360 milioane lei. Cladirea are 4 ani
vechime, cu aria desfasurata construita de 2.970 mp si 2.760 mp se pot inchiria (93%).
Pretul unitar este 2.340 mii lei/mp. Amenajarea exterioara este medie si raportul
parcaj/arie utila similar cu al proprietatii evaluate. Starea tehnica este buna. Proprietarul
asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 85% si nivelul chiriei este inferior
pietei, adica 381 mii lei/mp pe an. Durata inchirierilor si cheltuielilor de exploatare sunt
la nivelul pietei. Proprietatea este amplasata intr-un lot interior cu acces la o strada
principala.
Proprietatea C a fost vanduta acum noua luni cu 7.350 milioane lei. Cladirea are 3.250
mp arie desfasurata construita si 2.990 mp arie utila ce poate fi inchiriata (92%). Pretul
unitar este 2.458 mii lei/mp arie utila. Constructia are 5 ani vechime si este intr-o stare
tehnica buna. Chiria medie este de 407 mii lei/mp pe an. Proprietarul asigura toate
serviciile. Gradul de ocupare este 90% si toate contractele de inchiriere sunt la nivelul
pietei. Cheltuielile de exploatare sunt mai mari, din cauza ca doi chiriasi care ocupa
15% din total spatiu, consuma energie electrica mai multa si nu platesc o chirie mai
mare. Localizarea cladirii este intr-un lot interior cu acces la o artera principala.
Raportul parcaj/arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.
Proprietatea D a fost vanduta acum doua luni cu 6.480 milioane lei. Cladirea are 6 ani
vechime si o stare tehnica buna. Are 2.790 mp arie desfasurata construita si 2.480 mp
arie utila ce se poate inchiria (89%). Pretul unitar este de 2.613 mii lei/mp arie utila.
Chiria medie este de 420 mii lei/mp pe arie utila si contractele sunt la nivelul pietei.
Gradul de ocupare este de 95%. Cladirea este amplasata la intersectia de doua artere
principale, intr-o zona cu o dezvoltare urbanistica mai mare decat proprietatea evaluata.
De aceea raportul parcaj/arie utila e mai mic.
Proprietatea E a fost vanduta acum 6 luni cu 7.410 milioane lei. Cladirea a fost
construita acum 4 ani vechime si este intr-o stare tehnica buna. Ea are 3.530 mp arie
16

desfasurata construita si 3.140 mp arie utila ce se poate inchiria (89%). Pretul unitar
este de 2.360 mii lei/arie utila. Localizarea este pe un lot interior cu acces la o strada
secundara. Gradul de ocupare este de 90%. Chiria medie este 370 mii lei/mp pe an.
Proprietarul asigura toate serviciile si contractele de inchiriere sunt la nivelul pietei.
Raportul parcaj/arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.
Pentru a efectua analiza comparatiilor relative a tranzactiilor, evaluatorul trebuie sa
urmareasca aceeasi logica utilizata la analiza datelor in perechi. Diferenta intre cele
doua tehnici este interpretarea pe care o da evaluatorul datelor de pe piata. Analiza
comparatiilor relative se utilizeaza cand nu sunt suficiente date pentru a cuantifica
diferentele si este esential ca evaluatorul sa explice logica cu care a ajuns la
ierarhizarea proprietatilor, astfel incat destinatarul raportului de evaluare sa inteleaga
rationamentul.
In exemplul analizat, toate proprietatile sunt inchiriate, toate tranzactiile s-a facut in
conditii de finantare si de vanzare ale pietei si au fost obiective. Intervalul de timp a
fost de 7 luni (intre 2 si 9 luni, inainte de data evaluarii) si nu se fac corectii intrucat nu
au fost modificari in nivelul chiriei si gradul de ocupare.
Proprietatea A are o localizare superioara fata de cea evaluata, este mai eficienta (are
un procentaj de arie inchiriata mai mare), are un grad de ocupare mai mic (chiar mai
mic decat pe piata). Corectiile ce se fac sunt negative pentru localizare si eficienta,
pozitiva pentru grad de ocupare si in concluzie negativa.
Proprietatea B are chiria mai mica (corectie pozitiva), localizarea este inferioara
(corectie pozitiva), are o eficienta mai mare (corectie pozitiva), grad de ocupare sub
piata (corectie pozitiva). Corectia globala va fi pozitiva.
Proprietatea C are localizarea comparabila (fara corectie), are o eficienta mai mare
(corectie negativa), cheltuielile sunt mai mari (corectie pozitiva). Corectia globala va fi
negativa pentru ca eficienta are un efect mai mare.
Proprietatea D are o localizare mult mai buna (corectie negativa), parcajul mai mic
(corectie pozitiva), are gradul de ocupare mai mare decat pe piata (corectie negativa).
Corectia globala va fi negativa.
Proprietatea E are localizare inferioara (corectie pozitiva) si celelalte elemente sunt
similare. Corectia globala va fi pozitiva.
Clasamentul ce se intocmeste arata astfel:
Proprietatea
D
A

Pret mii lei/mp

2.613
2.520
17

Corectie globala
negativa
negativa

C
De evaluat
E
B

2.458

negativa

2.360
2.304

pozitiva
pozitiva

Deci proprietatea de evaluat are o valoare intre 2.360 si 2.458 mii lei/mp arie utila.
Proprietatea E este cea mai apropiata de cea de evaluat si ar putea avea o pondere mai
mare. Concluzia ar fi 2.390 mii lei/mp si o valoare globala de 7.050 milioane lei.
In practica, analiza efectuata de evaluator va fi normal explicata mult mai in detaliu
decat in exemplul aratat mai sus, pentru ca vor fi disponibile mai multe informatii. Cu
cat proprietatea este mai complexa, cu atat vor fi luati in considerare mai multi factori.
2.-

METODA COSTULUI

Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaza, si in acest caz, pe comparatie si

anume costul de construire a unei proprietati este comparat cu valoarea unei proprietati
existente sau a uneia similare in constructie. Metoda reflecta faptul ca participantii pe
piata recunosc o relatie intre valoare si cost. Cumparatorii au tendinta sa judece
valoarea unei cladiri existente considerand preturile si chiriile unor cladiri asemenatoare
si costul de a construi o noua cladire cu o stare fizica si utilitate functionala optima.
Mai mult, cumparatorii vor corecta preturile ce sunt dispusi sa le plateasca cu estimarea
costurilor necesare pentru a aduce o constructie existenta la starea fizica si utilitatea
functionala pe care ei o doresc.
Prin urmare, prin aplicarea metodei costurilor, evaluatorul incearca sa estimeze
diferenta ce o percepe cumparatorul, intre proprietatea imobiliara evaluata si o cladire
nou construita cu o utilitate optimala. Evaluatorul estimeaza costul de a construi o
replica sau un inlocuitor pentru o structura existenta (teren + cladiri) si apoi sa scada
deprecierea (uzura) proprietatii evaluate, estimata la data evaluarii. Evaluatorul va
incerca sa identifice si sa cuantifice cauzele uzurii si sa le aplice la proprietatea
imobiliara evaluata.
2.1.- Relatiile cu principiile evaluarii
Fundamentul pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un
cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costul de
a achizitiona imediat un teren si o cladire cu o utilitate si atractivitate similara.
Valoarea proprietatilor imobiliare vechi este estimata prin comparatie cu o proprietate
noua, optima.
Deplasarile in cadrul cererii si ofertei produc variatii ale preturilor, iar daca costurile
nu se modifica proportional cu preturile, atunci construirea cladirilor va fi mai mult sau
mai putin profitabila, iar valoarea cladirilor existente va creste sau descreste
corespunzator.
18

Principiul echilibrului arata ca factorii de productie a diferitelor componente ale

proprietatii imobiliare trebuie sa fie intr-o proportie adecvata pentru a se obtine sau
pastra o valoare optima. Orice exces sau deficienta in aceasta proportie duce la o
pierdere in valoare fata de suma costurilor componentelor.
Atunci cand cererea si oferta sunt in echilibru, iar creditul este disponibil, costul unei
constructii noi plus profitul antreprenorului minus deprecierea plus valoarea terenului
este egal cu valoarea de piata. Totusi, proprietatile pot castiga sau pierde din valoare
din cauza conditiilor externe. Astfel, cresterea costului de constructie va influenta
valoarea de piata a constructiilor noi si apoi valoarea de piata a proprietatilor vechi, de
substitutie.
Pierderea in valoare datorata cauzelor externe se reflecta prin deprecierea externa
(economica).
Conditiile externe pot conduce ca valoarea sa difere de cost si efectul este mai mare la
proprietatile imobiliare vechi.
Conceptul de cea mai buna utilizare este fundamental pentru valoarea proprietatilor
imobiliare. Astfel, se poate evalua terenul ca fiind liber si disponibil pentru cea mai
buna utilizare sau se estimeaza cea mai buna utilizare a ansamblului teren-cladire.
Constructiile existente au o valoare egala cu ceea ce ele contribuie la valoarea terenului
sau pot reduce valoarea terenului cu costul indepartarii lor de pe teren.
Constructiile existente care nu conduc la utilizarea cea mai buna a terenului au valoarea
mai mica decat costul lor de reconstructie sau de inlocuire. Deci, constructia care
constituie cea mai buna utilizare a proprietatii este aceea care adauga cea mai mare
valoare la teren.
2.2.- Aplicabilitatea si limitele metodei costului
Metoda costului este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor noi sau
relativ noi, deoarace in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obicei
apropiate. Constructiile noi sau aproape noi reprezinta, de regula, si cea mai buna
utilizare a terenului.
Metoda se poate aplica si la proprietatile imobiliare cu vechime mai mare daca exista
suficiente date pentru a estima deprecierea.
Metoda este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in
proiect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se
tranzactioneaza frecvent pe piata.

19

Metoda costului este in special importanta cand piata imobiliara este putin activa
(cand utilizarea metodei comparatiei directe este limitata) sau cand proprietatea
evaluata (ex.: locuinta ocupata de proprietar) nu este destinata de a produce venituri.
Aplicand metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis corectiile ce sunt
cauzate de diferentele fizice intre proprietati comparabile (ex.: diferente de dotari ale
constructiilor).
Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separat, ea este
utila si in evaluarea pentru asigurare, cand elementele neasigurabile trebuie separate de
cele asigurabile ca si in evaluarea pentru inscrierea in situatiile financiar-contabile (cand
trebuie estimata amortizarea pentru aplicarea impozitului pe profit).
Metoda costului este deosebit de utila cand se au in vedere adaugirile la constructii sau
modernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor imbunatatiri inutile.
In final, metoda este aplicabila in realizarea studiilor de fezabilitate care implica
investitii imobiliare.
Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile cand proprietatea are o vechime mare sau
nu reprezinta cea mai buna utilizare a terenului. In aceste cazuri, apar dificultati in
estimarea deprecierii fizice, functionale sau externe, precum si in aprecierea profitului
antreprenorului.
O limitare serioasa a metodei este data de ipoteza realizarii constructiei intr-un timp
scurt, fapt ce nu este intodeauna real sau posibil.
2.3.- Procedura de evaluare
Dupa inspectarea imprejurimilor, a amplasamentului si a constructiilor culegand toate
datele evaluate, evaluatorul va urmari o serie de etape pentru a ajunge la valoarea
estimata de metoda costului.
2.3.1.- Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi
realizata cea mai buna utilizare a sa.
2.3.2.- Estimarea costului de constructie sau de inlocuire a structurilor primare
efective la data evaluarii, incluzand costurile directe si costurile indirecte.
2.3.3.- Estimarea altor costuri (indirecte) aparute dupa construire, necesare ca sa
aduca o constructie nou, neocupata, la conditia si gradul de ocupare de
pe piata.
2.3.4.- Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat in urma analizei pietei.
2.3.5.- Insumarea costurilor de inlocuire sau de reconstructie, costurile indirecte
si a profitului antreprenorului (exprimate deseori ca un procent din
costurile directe si indirecte) pentru a ajunge la costul total de inlocuire
sau de reconstructie.
2.3.6.- Estimarea deprecierilor constructiilor care se compune din trei mari
categorii: deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea
20

cauze externe (economice).

2.3.7.- Scaderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie sau de
inlocuire pentru a obtine costul net.
2.3.8.- Estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire si deprecierea pentru
orice cladiri adiacente sau imbunatatiri ale amplasamentului si apoi
scaderea deprecierii estimate din costul de reproductie sau de inlocuire al
acestor imbunatatiri.
2.3.9.- Adaugarea costului net al imbunatatirilor la costul net al constructiilor.
2.3.10.- Adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.
2.3.11.-Corectarea valorii proprietatii pentru a reflecta un drept partial de
proprietate (cand este cazul).
2.4.- Cea mai buna utilizare
Relatiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe pietele
imobiliare. Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt esentiale pentru
conceptul cea mai buna utilizare. Cand scopul unei evaluari este estimarea valorii
de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare
competitiva in care poate fi pusa proprietatea.
Prin urmare, cea mai buna utilizare este un concept fundamentat de piata imobiliara.
2.4.1.- Definitie
Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:
Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este
fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai
mare valoare
Pentru a clarifica diferenta intre cea mai buna utilizare a unui teren liber si a unui teren
construit, consideram o casa de locuit pentru o familie. Daca proprietatea este
amplasata intr-o zona comerciala, productivitatea maxima a terenului considerat liber ar
putea fi obtinuta prin utilizare comerciala. Totusi daca nivelul competitiv al cererii este
suficient pentru utilizare rezidentiala atunci aceasta va fi considerata ca fiind cea mai
buna utilizare. Daca valoarea terenului liber e mai mare decat valoarea terenului
construit, cea mai buna utilizare este teren liber.
Cea mai buna utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinata printr-o analiza
subiectiva de catre proprietar, antreprenor sau evaluator; cea mai buna utilizare este
conturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si valoarea de piata.
Cand potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze o proprietate pentru folosinta
personala, motivatia lor principala o reprezinta beneficiile obtinute prin satisfactiei
dorite, prestigiu si intimitate. Cumparatorii investitori sunt motivati de profitul net sau
21

acumularea de capital si chiar de unele facilitati fiscale. Investitorii sunt interesati direct
de fezabilitate ca o indicatie ca un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum
ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatarii si o crestere potentiala a valorii.
Prin urmare exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si alegerea celei
mai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.
Tabel 4
Relatia analiza pietei, fezabilitate si cea mai buna utilizare
Analiza pietei
Identifica cererea
pentru utilizari
alternative

Studiu fezabilitate
determina valoarea pe
baza unor criterii variabile
(valoarea reziduala a terenului, rata de rentabilitate,
valoare capitalizata globala)

Analizei ofertei si
cererii pentru a
prognoza rata de
absorbtie si chiria
probabila pentru
diferite utilizari.

Calculul cash-flow si alegerea

ratei de actualizare; calculul
valorii pentru diferite utilizari

Selectia celei mai bune

utilizari
utilizarea ce conduce
la valoarea maxima

Specificatia conditiilor
de utilizare, planificarea
in timp si participantii
de pe piata (utilizator,
investitor, creditor)

Traditional, analiza celei mai bune utilizari a fost asociata cu analiza reziduala a
terenului ce este cuprinsa in economia clasica. In aceasta analiza, valoarea este data de
nivelul ce ramane dupa ce a fost amortizata constructia.
In timp ce cladirile se pot schimba, nu acelasi lucru se poate spune despre
caracteristicile esentiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este
elementul conducator si valoarea proprietatii imobiliare este in functie de venitul adus
de teren.
Cea mai buna utilizare a terenului liber
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau
poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza, pot fi identificate
utilizari care creeaza valoare si evaluatorul poate incepe selectia de proprietati
comparabile si sa estimeze valoarea terenului.
Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea mai buna
utilizare actuala este considerata interimara. De exemplu, o ferma la marginea orasului
poate fi o utilizare interimara daca orasul se va dezvolta si terenul poate fi parcelat. In
22

unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca terenul sa ramana liber pana cand piata va fi
pregatita pentru dezvoltare imobiliara.
Daca cea mai buna utilizare implica realizarea unor constructii, atunci evaluatorul
trebuie sa determine tipul si caracteristicile constructiei (de exemplu: magazin, hotel,
birouri); cate etaje, ce dimensiuni si utilitati; care va fi chiria si nivelul cheltuielilor de
exploatare; cat va costa constructia.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
Cea mai buna utilizare a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui data
unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i apartin. De exemplu: un hotel vechi de
30 ani, trebuie mentinut asa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat
partial, sau inlocuit cu un alt tip de constructie sau cu un alt grad de utilizare a
terenului.
Utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie de rata de fructificare
pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna utilizare a terenului construit.
In analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorul
trebuie sa considere orice modernizare ce este in concordanta cu preferintele pietei. De
exemplu, cea mai buna utilizare a unei case de lux trebuie sa reflecte toate
modernizarile ce sunt necesare pentru a obtine o maxima satisfactie.
2.4.2.- Scopul analizei celei mai bune utilizari
Evaluatorul trebuie sa faca deosebirea intre analiza considerand terenul liber si analiza
considerand terenul construit si raportul de evaluare trebuie sa identifice, explice si
justifice cu claritate scopul si concluziile aferente fiecarei utilizari.
Cea mai buna utilizare a terenului liber
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea
actuala si toate utilizarile potentiale.
Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea actuala.
Aproape orice cladire poate fi demolata (exceptie pot fi cele din patrimoniu) si aceasta
se face cand ea nu mai adauga valoare terenului.
Reglementarile referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori imposibila
demolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea valorii lor,
pastrand utilizarea actuala ca fiind cea mai buna utilizare.

23

Exista doua motive pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat
liber, si anume:
= estimarea valorii separate a terenului;
= identificarea tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
Si aici exista doua motive:
= identificarea utilizarii proprietatii care va asigura cea mai inalta
fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc
de apartamente in hotel);
= identificarea proprietatilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect sa
folosesti o proprietate comparabila ce are cea mai buna utilizare ca
birouri, in evaluarea unei proprietati ce are cea mai buna utilizare
ca hotel).
2.4.3.- Criteriile analizei
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru
criterii. Ea trebuie sa fie permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si maximum
productiva. Posibilitatea fizica si legalitatea trebuie considerate mai intai.
Permisa legal
In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. El
trebuie sa analizeze reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire,
normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturile
istorice, impactul asupra mediului.
Inchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza
unor clauze din contractul de inchiriere.
Daca nu exista restrictii cu caracter privat, atunci utilizarile admise de certificatul de
urbanism determina alternativele avute in vedere pentru cea mai buna utilizare.
Evaluatorul poate avea in vedere - cu riscurile aferente - si eventualele modificari ale
planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate in raportul de evaluare.
Normativele de constructii si conditiile de impact asupra mediului pot avea influente
asupra fezabilitatii utilizarii, daca nu o scot in afara legii.
Posibila fizic
Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot
de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei
anumite proprietati imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare
24

numai ca facand parte dintr-un ansamblu. In acest caz evaluatorul va analiza si

fezabilitatea ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea unitatilor publice (canalizare,
apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic etc.)
Structura geologica a terenului poate impiedica (sau face foarte scumpe) anumite
utilizari ale proprietatii, cum ar fi: cladiri cu regim inalt de inaltime, subsoluri multiple
etc.
Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale pentru o alta
utilizare, considerara mai buna.
Fezabila financiar
Utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate
mai departe pentru a determina daca ele ar produce un venit care sa acopere cheltuielile
de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. Toate utilizarile din care
rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Pentru a determina fezabilitatea financiara, evaluatorul va previziona veniturile generate
de proprietate, din care se va scadea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe
profit), rezultand profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si
daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunci
utilizarea este fezabila financiar.
Maxim productiva
Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de
fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.
Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse (teren
si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si al capitalului,
necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea
venitului rezidual alocat terenului.
Venitul alocat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si
a recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate pe
piata imobiliara.
Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este, de obicei, o utilizare pe termen lung
si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a
constructiilor.
25

2.4.4.- Situatii speciale

Ipotezele analizei cele mai bune utilizari sunt fundamentale pentru toate studiile
referitoare la utilizarile proprietatilor imobiliare. In identificarea celor mai bune utilizari
sunt necesare consideratii speciale pentru utilizarile singulare, interimare, neconforme
legal, utilizari ce nu sunt cele mai bune, utilizari multiple, cu destinatie speciala,
speculative si pentru terenul liber in exces.
Utilizari singulare Cele mai bune utilizari sunt, in general, conforme sau similare cu
utilizarile inconjuratoare. De exemplu, o casa de locuit nu este adecvata in aproprierea
unei mari fabrici.
Totusi, cea mai buna utilizare poate fi neobisnuita sau chiar unica. De exemplu, o
cladire mare de birouri este ceruta de piata, dar este suficienta una singura pentru
localitatea respectiva.
Utilizarile interimare
In multe cazuri, cea mai buna utilizare poate sa se modifice in viitorul previzibil. In
asemenea situatii, dezvoltarea imediata a proprietatii sau conversia ei pentru cea mai
buna utilizare in viitor este, de obicei, nefezabila financiar in prezent.
Deci, utilizarea interimara este cea mai buna utilizare dar aceasta s-ar putea schimba
in timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cladiri vechi sau constructii provizorii, reprezinta
utilizari interimare.
Multe din constructiile demodate nu indeplinesc criteriile de cea mai buna utilizare, dar
ele totusi genereaza valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piata
recunoaste ca in timpul tranzactiei catre o noua utilizare, vechile constructii pot face o
proprietate mai valoroasa decat terenul liber.
Cand se face o comparatie cu alte proprietati, trebuie luate in considerare diferentele
intre utilizarile interimare chiar daca cele mai bune utilizari in viitor sunt identice.
Daca pentru doua utilizari actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru
trebuie luat in considerare si trebuie facuta o corectie.
Utilizari neconforme legal
O utilizare neconforma legal este o utilizare ce a fost stabilita si mentinuta legal, dar nu
mai este conforma cu noile reglementari legale ale zonei in care este amplasata. De
obicei, aceste noi reglementari permit existenta in continuare a vechilor utilizari, dar
interzic extinderea sau modificarile importante care sa continue utilizarea neconforma.
Cand o utilizare neconforma inceteaza, de obicei ea nu mai poate fi reluata.
26

Uneori o utilizare neconforma legal poate produce un venit mai mare si deci va avea o
valoare mai mare decat o utilizare conforma. Deci pentru a estima valoarea unei
proprietati cu utilizare neconforma legal, prin comparatie cu proprietati competitive
similare, trebuie sa se efectueze acele corectii care reflecta utilizarea mai intensa dar
neconforma legal. De obicei, orice surplus ce rezulta dintr-o utilizare neconforma legal
este legat direct de constructia existenta si, prin urmare, venitul suplimentar ar trebui
capitalizat pe durata de vata economica a constructiei.
Utilizari care nu sunt cele mai bune
Multe constructii existente nu reprezinta cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare
cu toate ca, in general, cea mai buna utilizare este in aceeasi categorie cu utilizarea
existenta (locuinta, bloc de apartamente, cladire administrativa). Prin urmare, in aceste
cazuri nu apare o depreciere din cauza conditiilor externe.
In unele cazuri, categoria proprietatii existente este diferita de cea a celei mai bune
utilizari si deci apare o depreciere din cauza conditiilor externe. Pentru a intelege
importanta coerentei in evaluarea terenului si a constructiilor, sa examinan un caz.
Un bloc de locuinte este amplasat intr-o zona in care activitatea industriala reprezinta
cea mai buna utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane
lei, care este mult mai mare decat daca ar fi utilizat pentru locuinte. Blocul de locuinte
existent are valoare de 300 milioane lei, valoare ce reflecta o diminuare din cauza
amplasarii intr-o zona industriala (zgomot, poluare etc.) Aceeasi constructie ar avea
valoarea de 500 milioane lei daca ar fi fost amplasata intr-un cartier de locuinte.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cladirii la 300 milioane lei si a terenului
la 100 milioane lei, adica total 400 milioane lei. Nu este corect ca sa se considere
valoarea constructiei de 500 milioane lei si a terenului de 40 milioane lei (utilizare
pentru locuinte intr-o zona industriala), deci in total 540 milioane lei.

Utilizari multipli
Deseori cea mai buna utilizare pentru un lot de teren implica mai multe tipuri de
utilizari. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi in fata (la strada), un complex
comercial cu case in spate sau blocuri in jurul unui teren de golf si case pe terenul
ramas. Daca terenul este in zona industriala, atunci in fata se vor amplasa magazine si
in spate depozite si/sau mici ateliere/fabrici.
Si o cladire are utilizari multiple cum ar fi hotel, restaurant, magazine, birouri.
Evaluatorul va estima contributia la valoare a fiecarei utilizari, dar trebuie sa se asigure
ca suma valorilor utilizarilor separate nu depaseste valoarea totala a proprietatilor.
27

Utilizari speciale
Deoarece proprietatile cu destinatie speciala sunt adecvate numai pentru o singura
utilizare sau pentru un numar foarte limitat de utilizari, evaluatorul va intampina
dificultati in specificarea cele mai bune utilizari. De fapt, cea mai buna utilizare este
continuarea utilizarii actuale daca se dovedeste viabila.
Daca utilizarea curenta este depreciata fizic sau functional si alte utilizari alternative nu
sunt fezabile, atunci cea mai buna utilizare este demolarea si casarea constructiei.
Uneori aceste proprietati se analizeaza pe baza a doua utilizari:
.- continuarea utilizarii speciale existente;
.- conversia la o utilizare alternativa;
Utilizari speculative
Terenul pastrat pentru vanzare ulterioara poate fi considerat ca o investitie speculativa.
Cumparatorul sau proprietarul poate crede ca valoarea terenului va creste, dar exista un
risc considerabil ca nu va aparea cresterea asteptata cat timp speculatorul detine
terenul. Cu toate acestea, valoarea actuala a terenului este o functie de cea mai buna
utilizare a sa in viitor si deci evaluatorul trebuie sa ia in discutie cea mai buna utilizare
potentiala in viitor.
Teren in exces
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai buna utilizare.
Unele proprietati construite au teren in exces care nu sunt necesare constructiilor
existente. In unele cazuri, cea mai buna utilizare a terenului in exces este sa ramana
liber. In alte situatii, poate fi o extindere in viitor a constructiilor existente sau
dezvoltarii viitoare ca o entitate separata. Terenul de parcare sau terenul de joaca nu
este teren in exces. Determinarea terenului in exces se poate face si dupa normativele
MLPAT.
2.4.5.- Aplicatii
Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber.
CAZUL 1: Consideram un amplasament pentru constructii de vile. Antreprenorul are
de ales intre doua alternative, ambele compatibile cu constructiile din zona. Utilizarea A
inseamna construirea unei case mari cu o valoare de piata de 375 milioane lei, inclusiv
terenul. Utilizarea B inseamna construirea unei case mai mici cu valoare de piata de
300 milioane lei. Terenuri comparabile s-au vandut cu 90 milioane lei.
Astfel:
(milioane lei)
Utilizarea A
Utilizarea B
Valoarea de piata
375
300
Cost de constructie
- 240
- 225
28

Profit antreprenor
Valoarea reziduala teren

- 45
90

- 36
39

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai buna si se acopera valoarea
terenului.
CAZUL 2: Consideram un teren 50x50 m intr-o zona comerciala cu valoarea estimata
prin metode de comparatie, la suma de 300 milioane lei.
Studiile arata ca ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ
(birouri).
Astfel:
(milioane lei)
Centru comercial Centru administrativ
Profit net potential/an
165
180
Rata de capitalizare
11%
10%
Valoarea capitalizata
1.500
1.800
Costul constructiei
- 900
-1.350
Valoarea reziduala teren
600
450
Prin urmare, cea mai buna utilizare este centrul comercial.
CAZUL 3: Se considera un teren 30 m x 60 m situat intr-o zona pentru blocuri de
locuinte, birouri si magazine. Piata cere o rata de capitalizare la constructie de 12% si
la teren de 10%.
(milioane lei)
Locuinte
Cost de constructie
3.600
Profit net
486
Valoare capitalizata constructie(la 12%)
- 432
Venit teren
54
Valoare reziduala teren (capitalizata la 10%) 540

Birouri
2.850
405
- 342
63
630

Magazine
2.400
330
- 288
42
420

Cea mai buna utilizare sunt birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se foloseste
pentru a estima cea mai buna utilizare si rareori pentru a evalua terenul.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
CAZUL 4: Un depozit poate fi inchiriat pentru o suma neta de 225 milioane lei/an.
Totusi, proprietarul se gandeste sa transforme o parte din spatiu in birouri si sa creasca
chiria. Costul conversiei se estimeaza la 375 milioane lei si va duce la o crestere a
valorii proprietatii care este acum de 1.800 milioane. Evaluatorul apreciaza ca se poate
obtine o chirie de 255 milioane lei/an, in cazul existentei birourilor.
Astfel:
(milioane lei)
Depozit
Depozit+birouri
Profit net/an
225
255
Rata capitalizare
12,5%
12,5%
29

Valoare capitalizata
Cost conversie
Valoare proprietate

1.800
0
1.800

2.040
- 375
1.665

2.5.- Valoarea amplasamentului

Oferta de teren este relativ stabila cu toate ca pot aparea usoare modificari ale ofertei si
calitatii terenului, pe durata vietii omenesti (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii
agricole necorespunzatoare, desertificare, cutremure si alunecari de teren).
Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de
recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.
2.5.1.- Concepte si principii de evaluare
Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principiile
evaluarii care influenteaza valoarea terenului. Astfel, daca cumparatorii anticipeaza ca
intr-o anumita zona va fi o cerere de spatii de birouri in urmatorii 5 ani, ei ar putea fi
motivati sa cumpere terenuri pentru constructie.
Pretul terenului reflecta relatia dintre cerere si oferta care oscileaza in jurul echilibrului,
desi pe termen scurt acest principiu ar putea sa nu se aplice in totalitate. Astfel, daca
un anumit tip de proprietate imobiliara este foarte rar intalnit intr-o anumita zona,
presiunea concurentei extrem de puternice poate duce la cresterea valorii dincolo de
nivelul dat de profitabilitatea proprietatii. In orice caz, valoarea de piata este in general
pretul cel mai probabil pe care il poate sustine piata si prin urmare se va restabili
echilibrul intre chirie, pret si valoarea terenului.
Valoarea terenului este influentata de jocul intre cerere si oferta daca utilizarea
economica a unui amplasament determina valoarea terenului pe o anumita piata.
Principiul substitutiei care spune ca un cumparator nu va plati mai mult decat pentru un
alt teren similar, indica faptul ca pentru amplasamentele similare cu cele mai mici
preturi va exista cea mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legatura intre elementele unui complex economic in care
terenul are un rol esential.
2.5.2.- Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si imbunatatirile, influenteaza
utilizarea terenului si implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua in considerare evaluatorul sunt: dimensiunea, forma,
dimensiunea la fatada, topografia, localizarea, orientarea fata de vant, soare sau vedere.
Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea si drenajul.
30

Existenta unor utilitati, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon,
influenteaza utilizarea si posibilitatile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament cand este imbunatatit si gata de a fi utilizat pentru
un anumit scop. Imbunatatirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, racordarea la
apa, gaze, electricitate si telefon. Imbunatatirile externe lotului pot fi strazile, rampele,
trotuarele, canalizare si linii de utilitati ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizari si prin
urmare se va urmari ipoteza terenului liber si disponibil.
Se spune ca terenul are valoare, iar constructiile contribuie la valoare si aceasta
contributie se estimeaza scazand valoarea terenului din valoarea totala a proprietatii
imobiliare. In cazul in care constructiile nu au valoare adaugata se impune demolarea
lor.
In anumite cazuri, evaluarea unei proprietati imobiliare poate cere ca amplasamentul sa
nu fie considerat pentru cea mai buna utilizare. Este vorba de a estima valoarea de
utilizare existenta.
2.5.3.- Metodele de evaluare a terenului
Se utilizeaza sase metode: comparatia directa, proportia, extractia, parcelarea, tehnica
reziduala si capitalizarea rentei de baza. Proportia si extractia combina metoda costului
cu metoda comparatiei directe; tehnica reziduala combina metoda capitalizarii cu
metoda costului, iar parcelarea combina cele trei metode.
# Metoda comparatiei directe
Se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul
evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferata cand exista date comparabile.
Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt
analizate, comparate si corectate in functie de asemenari sau diferentieri.
Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile
pietei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si
cea mai buna utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile sunt caracteristicile
fizice, adica suprafata si forma, lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea.
Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparatii.
Daca preturile s-au schimbat rapid in ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate
cat mai apropape de data evaluarii. Uneori evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii
31

cu proprietati din apropiere dar care au avut loc cu mai multi ani inainte de data
evaluarii si intre tranzactii recente dar pentru loturi localizate la distanta; indicat este sa
se bazeze pe tranzactiile recente.
In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat data
tranzactiei si localizarea. Cele mai multe loturi au arie optima, insa daca suprafata e mai
mare, valoarea terenului in plus are tendinta sa se reduca foarte puternic.
De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile dar cu aproximativ aceeasi
suprafata.
Zonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasi
zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai
mari deosebirile dintre proprietatea evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare
posibilitatea de a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate), desi acestea
sunt mai putin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari iar cele din
ofertele de comparare sunt mai mici decat preturile negociate.
Informatiile directe se pot obtine din discutiile cu partile implicate in tranzactii:
vanzatori, cumparatori, avocati si agenti imobiliari.
In general, pentru fiecare element de comparare sunt necesare corectii ale preturilor din
tranzactiile comparabile.
Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in mod absolut (in
moneda) sau relativ (procente).
Corectiile pentru drepturile de proprietate, finantare si conditiile pietei si de vanzare se
fac inaintea celor referitoare la localizare si caracteristicile fizice. Toate corectiile
trebuie prezentate in raportul de evaluare, intr-o forma logica si de inteles.
In localitatile urbane dens dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere si
valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa.
La fel si loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar tranzactionate si
datele de comparatie pot fi nesigure. In aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima
prin metoda proportiei sau prin metoda extractiei.
# Metoda proportiei
Metoda proportiei sau altfel cunoscuta ca metoda alocarii, este bazata pe principiul
echilibrului si pe conceptul contributiei, care spune ca normal exista un raport tipic
intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru anumite tipuri de
32

proprietati in anumite localizari. Acest raport este in general, mai sigur cand
constructiile sunt relativ noi. La constructiile mai vechi creste raportul valoare
teren/valoarea proprietate.
Metoda proportiei nu da o valoare determinata a proprietatii, dar poate fi folosita cand
este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine,
pe loturi de teren de valoare egala.
# Metoda extractiei
Aceasta metoda este o varianta a metodei proportiei si anume valoarea terenului este
extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati, prin scaderea contributiei constructiilor
care este estimata prin costuri si uzura. Proprietatile din zona rurala sunt estimate
frecvent prin aceasta metoda, deoarece contributia cladirilor in valoarea totala este, in
general, redusa si usor de identificat.
Valoarea terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu
preturile din tranzactiile terenurilor libere si este utila mai degraba pentru a estima niste
parametri normalizati, decat valori absolute.
# Metoda parcelarii
Metoda este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezinta cea mai
buna utilizare si exista date de comparatie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare
planificata poate crea o proprietate mai buna acolo unde zonarea, utilitatile disponibile,
conditiile comunale, accesul si alte elemente sunt intr-o combinatie favorabila.
Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin determinarea numarului si
dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic.
Loturile propuse trebuie sa fie in conformitate cu cerintele legale si sa indeplineasca
cerintele pietei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea
proprietatii imobiliare, desi uneori evaluatorul poate gasi prin analogie care este
parcelarea adecvata.
Se face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite si dupa corectiile
necesare, evaluatorul va estima care este pretul de vanzare cel mai probabil, durata de
construire probabila si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata.
Se vor scadea toate costurile directe si indirecte dezvoltarii imobiliare, marketingului si
vanzarii proprietatilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si
cheltuielile de eliberare, nivelare si finisare a terenului, de construire a strazilor,
drumurilor si trotuarelor si de asigura utilitatile. Vor fi luate in considerare taxele,
33

primele de asigurare, regiile, onorariile, comisioanele si cheltuielile de publicitate. Se

vor deduce sumele reprezentand fructificarea capitalului investit pe perioada de
dezvoltare si profitul antreprenorului. Se obtin astfel, fluxurile de venituri generate de
vanzarea proprietatilor construite pe loturi si aferente numai terenului.
Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine cont de riscul aferent
dezvoltarii de proprietati imobiliare si care este obtenabila pe piata. Perioada de
actualizare depinde de durata de construire si de vanzare sustinuta de absorbtia pietei.
Metoda parcelarii se utilizeaza si in studiile de fezabilitate si in evaluarile unde exista
un numar redus de tranzactii comparabila. Precizia metodei este determinata de preciziz
ratei de actualizare, a ratei de absorbtie, a costurilor indirecte si pentru servicii.
# Metoda reziduala
Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date referitoare la loturi
similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si a
conceptului de contributie care se refera la echilibrul agentilor de productie, adica
teren, munca, coordonare si capital.
Metoda se utilizeaza cand:
.- valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna;
.- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut si poate
fi estimat;
.- se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri
si pentru teren.
Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea mai buna
utilizare si care nu au uzura fizica sau functionala.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia (actuala sau
ipotetica) care reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net si
stabil, din exploatare, obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare estimate la
data evaluarii. In continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui
cladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta este capitalizata cu o rata de
capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.
# Metoda capitalizarii rentei de baza
Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzatoare.
Renta de baza este suma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in
conformitate cu reglementarile de inchiriere a terenului.

34

Aceasta procedura este utila cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare.
Daca renta curenta corespunde cu cea de pe piata, atunci valoarea obtinuta prin
capitalizare cu o rata de pe piata, este echivalenta cu valoarea de piata. Daca renta
platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piata, se vor face
corectiile ce apar din diferentele in conditiile de contract fata de cele normale pe piata.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie reflectate in
renta de baza.
2.6.- Costul cladirilor
Estimarea costurilor cladirilor se face de un evaluator care intelege planurile de
constructie, specificatiile, materialele si tehnicile de constructii. Cladirile se vor
inspecta cu atentie si vor fi descrise complet de evaluator.
2.6.1.- Costul de inlocuire/reconstructie
Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la
data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale,
normative de constructie, arhitectura si planuri de calitate de manopera si ingloband
toate deficientele, supradimensionarile si uzura cladirii evaluate.
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data
evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale
moderne, normative, arhitectura si planuri moderne, existente la data evaluarii.
2.6.2.- Costuri
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cladirilor sunt numite costuri directe, iar
cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenta intre costul de construire
si valoarea proprietatii imobiliare dupa terminare, reprezinta profitul antreprenorului,
care trebuie corelat cu informatiile de pe piata.
COSTURI DIRECTE
Costurile directe cuprind cheltuielile cu forta de munca si materialele utilizate. Regia si
profitul contractantului general si a diferitilor subcontractanti sunt parti ale unui
contract de constructie uzual si reorezinta costuri directe.
Costurile directe cuprind si costul pentru:
.- autorizatia de constructie;
.- materiale, produse si echipamente;
.- manopera;
.- echipamentele folosite in constructie;
.- asigurarea pe durata construirii;
35

.- organizarea de santier si imprejmuire temporara;

.- spatii de depozitare a materialelor;
.- instalatii electrice si cheltuieli cu utilitati;
.- profitul constructorului si regia, inclusiv supravegherea lucrarilor,
asigurarile pentru incendiu, raspundere sau somaj;
.- garantii de performanta.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie facuta cu atentie, intrucat acestia ofera
preturi ce depind nu numai de situatia de pe piata dar si de starea lor tehnica si
financiara.
COSTURI INDIRECTE
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte
dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
.- costul pentru arhitectura si proiectare, verificare a documentatiilor, ridicare
topo, studii de impact de mediu;
.- onorarii pentru activitati de evaluare, consultanta si asistenta financiara si
juridica;
.- costul investitiei in teren si platile facute pe durata construirii (cheltuieli
financiare, dobanzi, comisioane, taxe);
.- asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;
.- costul de investitie in proprietate dupa ce a fost construita, dar inainte de a
se obtine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus
cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare);
.- investitii suplimentare in constructiile chiriile sau comisioane de
inchiriere;
.- marketing, comisioane de vanzare;
.- cheltuieli administrative ale proprietarului;
.- costul transferarii proprietatii.
Aceste costuri se vor estima in conditiile unei piete echilibrate. Pe o piata din afara
echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbtie,
dar aceste costuri trebuie considerate ca facand parte din estimarea uzurii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectarii sau taxele de proprietate se iau ca
procentaje fata de costurile directe. Alte costuri (comision de vanzari, inchirieri) sunt
legate de piata, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de
timpul de lucru necesar pentru efectuarea activitatilor respective.
PROFITUL ANTREPRENORULUI

36

Profitul antreprenorului este o marime luata de pe piata si reflecta suma pe care un

antreprenor se asteapta sa o primeasca pentru contributia sa. El reprezinta gradul de
risc si de expertiza necesar realizarii proiectului.
Totusi aceasta nu inseamna ca antreprenorul trebuie sa fie compensat automat pentru
eforturile sale; cheltuiala nu garanteaza valoarea.
In cazul pietelor in cadere, evaluatorul va analiza daca reducerea profitului (sau chiar
pierderile) antreprenorului reprezinta o forma de uzura externa (datorata conditiilor
externe).
Functie de practica, profitul antreprenorului poate fi estimat ca un procent din costurile
directe, din costurile directe + indirecte, din costurile directe + indirecte + terenul sau
costul total al proiectului.
Nu trebuie sa fie luate in considerare numai profiturile realizate in trecut de
antreprenori, ci mai degraba profiturile asteptate (anticipate) de antreprenori la data
evaluarii.
2.6.3.- Surse de informatii
Sursele primare de informatii sunt contractele de construire incheiate pentru cladiri
similare. Se pot folosi si specialisti care alcatuiesc devize pentru oferte noi.
Unii evaluatori si-au creat baze de date care contin costuri curente pentru cladiri
complete, cum ar fi locuinte, apartamente, hoteluri, magazine, cladiri comerciale si
industriale.
Exista si informatii privind indicii de modificare a costurilor, care sunt utilizati pentru
actualizarea unor preturi de barem estimate la o anumita data istorica.
In utilizarea acestor indicii, pot apare unele probleme si anume ca precizia lor nu poate
fi demonstrata intotdeauna, iar structura costurilor se modifica in timp.
2.6.4.- Metode de estimare a costului
Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului: metoda comparatiilor unitare,
metoda costurilor segregate si metoda devizelor.
MASURATORI
Desi cladirile pot fi masurate in mai multe moduri, evaluatorul trebuie sa masoare astfel
incat sa fie compatibil cu baza de date comparative.
37

Masurarea suprafetelor este larg folosita si adecvata pentru cladiri care corespund unui
standard de inaltime de baza.
Ghidul European de masurare a cladirilor defineste aria desfasurata construita ca fiind
suprafata unei cladiri masurata pe exterior la fiecare nivel si include:
. grosimea peretelui exterior si proiectiile exterioare
. suprafetele ocupate de peretii interiori
. coloane, stalpi, camine, casa scarii, lifturi si altele asemenea
. atrium
. camere de depozitare, de combustibili
. WC-uri
. terase acoperite si inchise pe contur cu zidarie
dar nu include:
. balcoane deschise
. scari exterioare
. alei, parcaje
. rampe de incarcare - descarcare.
Pentru alte cladiri adecvat este sa se mosoare volumul cladirii pentru ca regimul de
inaltime al etapelor este diferit de regimul standard (depozite, hale industriale, case de
rugaciuni).
# Metoda comparatiilor unitare
Metoda estimeaza costul sub forma de cost unitar - pe unitatea de suprafata sau de
volum. Metoda utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare ajustate pentru
conditiile pietei sau diferente fizice. Costurile indirecte pot fi incluse in costul unitar sau
calculate separat. Daca proprietatile comparabile sunt localizate pe alte piete,
evaluatorul va face o corectie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune si anume scade cu cresterea suprafetei sau
volumului cladirii. Aceasta pentru ca instalatiile, centrala termica, lifturile, usile,
ferestrele si altele asemanatoare, de regula nu costa proportional mai mult pentru o
cladire mai mare.
Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practica si larg folosita. Cifrele de cost
unitar se exprima de regula, la suprafata desfasurata construita sau volumul total
construit. Costul total este estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri similare,
construite recent pentru care sunt disponibile preturile de contract. Se va lua in
consideratie evolutia preturilor intre data contractului (sau executie) si data evaluarii.
In lipsa preturilor din contract, costul total de nou a unei cladiri, poate fi preluat din
tranzactiile de cladiri nou construite saca se indeplinesc urmatoarele conditii:
.- constructiile sa reprezinte cea mai buna utilizare a amplasamentului;
38

.- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;

.- cererea si oferta sunt in echilibru;
.- valoarea amplasamentului poate fi determinata.
In acest caz, valoarea cladirii se obtine scazand valoarea terenului din pretul de vanzare
total pentru proprietati comparabile.
In aplicarea corecta a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cladiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, tinand cont de diferentele de
dimensiune, forma, finisaje, dotarea cu instalatii, precum si de diferenta de timp intre
data elaborarii costului de barem si data evaluarii.
Raportul intre costul instalatiilor si echipamentelor ce doteaza cladirile si costul de baza
al constructiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalatiile si echipamentele au
tendinta sa mareasca costul unitar si se uzeaza mai rapid decat elementele constructiei
propriu-zise. Costurile ar trebui impartite pe categoriile generale de constructie si
separat pentru finisaje deosebite sau pentru echipamente speciale.
Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea corectiilor ce apar din cauza
existentei sau absentei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparenta a metodei comparatiilor poate fi inselatoare. Pentru a detine cifre
de cost unitar singure, evaluatorul trebuie sa actioneze logic si sa compare cu atentie
cladirea evaluata cu cladiri similare sau structuri standard catalogate.
Totusi, cand este corect aplicata, metoda duce la estimari rezonabil de precise pentru
costul de productie sau de inlocuire.
# Metoda costurilor segregate
In aceasta metoda se aplica costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si
exprimate fata de unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda, evaluatorul
calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie
plus manopera pentru fiecare metru patrat de suprafata.
De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseala, metru liniar de
perete de o anumita inaltime etc.
Costurile estimate se bazeaza pe costuri normate pentru diferite componente ale
constructiei. De exemplu, costul de lucrari de excavare se exprima de regula, in
lei/metru cub; costul fundatiei in lei/metru liniar.

39

Regia si profitul constructorului pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate
separat. Costurile indirecte de regula se calculeaza separat.
Totusi, sunt necesare cunostinte de specialitate pentru a asambla costurile de baza ale
echipamentelor, materialelor si manoperei si de a le combina intr-o estimare de cost
finala. Daca este bine pusa la punct, metoda costurilor segregate poate inlocui o
expertiza cantitativa completa si poate duce la o estimare precisa a costului de
reproductie sau de inlocuire, cu un efort considerabil mai mic.
# Metoda devizelor
Metoda cea mai precisa este metoda devizelor, in care se face un calcul ce reflecta
cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera
necesara. Apoi se adauga cheltuielile conexe, regia si profitul.
2.7. Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reproductie sau de inlocuire a
constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.
Teoretic, deprecierea poate incepe sa se acumuleze de la finalizarea constructiei chiar
daca reprezinta cea mai buna utilizare a amplasamentului.
2.7.1.- Definitii
Deprecierea este o pierdere in valoarea proprietatii imobiliare din orice
cauza. Este diferenta intre costul de reproductie sau de inlocuire a
constructiei si valoarea ei de piata.
Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau
defecte de structura.
Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului
sau instalatiilor si echipamentelor atasate.
Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori
externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea
proprietatilor imobiliare in zona, urbanismul, finantarea si reglementarile
legale.
Uzura scriptica este o notiune contabila ce se refera la valoarea
imobilizarilor retinuta de proprietar. Uzura scriptica (amortizarea) nu este
40

o marime data de piata, ci este reglementata de autoritatea fiscala si se

raporteaza la valoarea de intrare (de inventar).
Durata de viata economica este perioada de timp in care constructiile
contribuie la valoarea proprietatii imobiliare. Durata de viata fizica poate
depasi durata de viata economica, dar reparatiile si modernizarile aduse
proprietatilor mai vechi pot extinde durata de viata economica care insa nu
poate depasi durata de viata fizica.
Durata de viata economica ramasa este perioada de timp estimata, in
care constructiile vor continua sa contribuie la valoarea proprietatii
imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viata economica ramasa, interpretand
atitudinile si reactiile cumparatorilor de proprietati competitive.
Varsta scriptica, sau varsta istorica sau calendaristica, este numarul de
ani trecuti de la terminarea constructiei. Varsta efectiva este varsta data
de starea tehnica si utilitatea constructiei. Varsta efectiva poate diferi de
varsta scriptica, functie de lucrarile de intretinere realizate in trecut.
2.7.2.- Metode de estimare
Exista mai multe metode de estimare a uzurii acumulate. Oricare este acceptabila daca
evaluatorul o aplica corect si logic si daca ea reflecta o reactie a unui cumparator
informat si prudent fata de situatia constructiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corecta si fundamentata a uzurii acumulate, prin oricare din
metode , evaluatorul trebuie sa ia in considerare toate elementele ce ar putea diminua
valoarea, dar sa socoteasca fiecare element numai o singura data.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viata economica, metoda
modificata a duratei de viata economica, metoda segregarii, tehnicile de comparare a
veniturilor. Ca o metoda suplimentara, metoda duratei de viata fizica poate fi utilizata
numai pentru a estima uzura fizica.
Deprecierea se aplica numai constructiilor pentru ca terenul este un activ cu durata de
viata nelimitata.
# Metoda duratei de viata economica
Prin aceasta metoda, se aplica la costul constructiilor un raport calculat intre varsta
efectiva si durata totala de viata economica, totul socotit la data evaluarii.
Formula este:
41

DU
Deprecierea = x costul de reproductie/inlocuire
DT
Metoda pare simpla, dar multe elemente ale uzurii sunt ascunse din cauza ca sunt
grupate. Un punct slab major al metodei este faptul ca elementele recuperabile ale
uzurii nu sunt tratate separat. In plus, metoda nu ia in considerare faptul ca unele
componente ale cladirii pot avea o durata de viata fizica mai scurta sau mai lunga.
Durata de viata economica are semnificatie numai pentru uzura globala.
# Metoda modificata a duratei de viata economica
In aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaza mai intai costul de a elimina toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice aparute ca urmare a intretinerii
necorespunzatoare, precum si cele ale neadecvarii functionale. Aceasta suma se scade
din costul cladirii de la data evaluarii. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o
suma globala care sa acopere toate elementele nerecuperabile. Aceasta suma este
raportul dintre varsta efectiva/durata totala de viata economica aplicat la costul cladirii,
minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice si functionale.
Este necesar sa se tina seama ca prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii,
durata de viata economica va creste si/sau varsta efectiva va scade.
Si aceasta metoda nu ia in considerare diferitele durate de viata ramase pentru diferite
elemente componente ale cladirii.
Metoda presupune ca unitatea cladirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea sa fie
simpla, dar poate nu totdeauna realista.
Totusi, metoda reprezinta un mijloc convenabil de a face comparatii intre diferite
proprietati imobiliare.
# Metoda segregarii
Metoda solicita evaluatorului sa analizeze separat fiecare cauza a uzurii, sa o cuantifice
si apoi sa totalizeze o suma globala. Daca evaluatorul utilizeaza costul de inlocuire,
anumite forme ale uzurii functionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de uzura care pot afecta o cladire, sunt:
.- uzura fizica recuperabila;
.- uzura fizica nerecuperabila;
.- neadecvarea functionala recuperabila;
.- neadecvarea functionala nerecuperabila;
42

.- deprecierea externa (ce poate fi temporara).

In general se cuantifica mai intai deprecierea recuperabila si apoi cea nerecuperabila si
externa (Tabelul 5).
Elementele practice ale metodei sunt aratate in aplicatia din capitolul 2.7.
# Metoda comparatiei
In aceasta metoda se considera ca uzura acumulata este diferenta intre costul de
reproductie sau de inlocuire si contributia in valoare a constructiilor, toate estimate la
data evaluarii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atat la
tranczatii de proprietati construite, cat si de terenuri libere. Este de dorit ca aceste date
sa corespunda unor proprietati similare cu cea evaluata si nu se pot lua in considerare
tranzactii cu drepturi de proprietate partiale (concesiuni, incheieri, drept de folosinta
etc).
Metoda nu face distinctie intre diferite tipuri de uzura: fizica, functionala sau externa.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale si corecte ale unor tranzactii
de proprietati comparabile; prin urmare nu pot fi aplicate intr-o piata limitata sau pentru
anumite proprietati imobiliare cu destinatie speciala. In plus, estimarea raportului intre
valoarea terenului si a constructiilor este dificil de fundamentat sau de justificat.
Tabelul 5
Tip depreciere

Costul de reconstructie

Costul de inlocuire

Uzura fizica
Recuperabila

Costul de recuperare

Costul de recuperare

Nerecuperabila

Durata de viata fizica sau durata de

viata economica (cu corectia
vechimii efective)

Neadecvarea functionala
.- Recuperabila
= Deficienta care necesita
Suplimentare

Costul suplimentar minus cost daca

e inclusa in constructie noua
Inlocuire sau modernizare
Costul elementului existent in
costul de nou minus uzura fizica
aplicata anterior plus costul de
43

inlocuire minus valoarea reziduala

Supradimensionare

Costul curent de nou minus uzura

fizica aplicata plus costul pentru
inlocuire minus valoarea reziduala

Costul pentru
inlocuire minus
valoarea reziduala

.- Nerecuperabila
= Deficienta este
. Elementul neinclus
costul de nou, dar ar
trebui

Renta neta capitalizata

Pierderea la R minus costul daca
este inclus in costul de nou

. Elementul inclus in
de nou, dar n-ar trebui

Costul curent de nou minus uzura

fizica aplicata minus valoarea
adaugata

. Supradimensionarea
(supradotare)

Costul curent de nou minus uzura

fizica aplicata plus valoarea
capitalizata a costului suplimentar
minus valoarea adaugata

Deprecierea externa

Capitalizarea pierderii de venit net

datorate deprecierii externe;
alocarea proportionala pentru
cladire.

Valoarea capitalizata
a costului
suplimentar minus
valoarea adaugata

2.8. Aplicatie
Se considera o cladire administrativa (de birouri) care are 433,5 mp arie desfasurata
construita si 350 mp arie ce se poate inchiria. Cladirea este amplasata pe un teren de
220 mp.
In tabelul 6 este sinteza costului de reproductie si in toate celelalte tabele, fiecare tip de
uzura este calculat pe baza de cost de reconstructie.
2.8.1. Uzura fizica recuperabila
Se estimeaza numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluarii si se cuantifica
prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou. In Tabelul 7 se
arata modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.
Costul de refacere a zugravelilor depaseste costul curent din cauza manoperei
suplimentare si a pregatirilor ce nu apar la o constructie noua.
O uzura se considera recuperabila cand costul pentru corectarea starii sale tehnice plus
un profit rezonabil, e mai mic decat cresterea de valoare rezultata. Multe defecte
44

structurale, deficiente si supradimensionari pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii

de constructii, dar fundamental in decizie este cel economic.
Evaluatorii au opinii diferite fata de definirea uzurii recuperabile, mai ales pentru
elementele uzate partial.
2.8.2. Uzura fizica nerecuperabila
Se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi in prezent corectate din motive
practice sau economice.
Uzura fizica nerecuperabila se aplica la diferenta dintre costul de reconstructie sau de
inlocuire si costul de eliminare a uzurii fizice nerecuperabile. Aplicarea directa la
costul de reproductie sau de inlocuire duce la o supraevaluare a uzurii.
In scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu
viata scurta si cu viata lunga. Un element de viata lunga este o componenta a cladirii
care este de asteptat sa aiba o durata ramasa de viata economica, ca si intreaga
constructie. Un element de viata scurta este acela cu durata ramasa de viata economica
mai mica decat durata ramasa de viata economica a intregii cladiri.
Fiecare element de viata scurta trebuie analizat cu atentie si luat in calcul o singura
data. Tabelele 8 si 9 arata calculele de estimare a uzurii fizice pentru elementele cu
viata scurta si viata lunga, utilizand metoda duratei de viata fizica.
Pentru aceasta, evaluatorul aplica raportul dintre varsta efectiva si durata de viata
totala estimata la costul de reconstructie sau de inlocuire a fiecarui element fizic
nerecuperabil cu viata scurta, cost ce a ramas dupa scaderea costului de eliminare a
uzurii fizice recuperabile. Apoi aduna uzurile pentru toate elementele cu viata scurta
existente in cladire.
Costul de reconstructie/inlocuire a elementelor cu viata lunga se determina prin
diferenta intre costul de reconstructie/inlocuire total si costul de reconstructie/inlocuire
a elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori) si costul componentelor
cu viata scurta.
In continuare se pot folosi doua metode pentru a estima uzura fizica nerecuperabila a
elementelor cu viata lunga.
Prima metoda aplica utilizarea raportului intre virsta scriptica si durata de viata fizica
totala. Acest raport se aplica la costul de reconstructie/onlocuire a componentelor cu
viata lunga cu uzura nerecuperabila. Astfel ne asiguram ca elementele de depreciere
functionala sau externa nu au fost incluse in uzura fizica. O problema a aplicarii acestei
45

metode este dificultatea de a estima durata de viata fizica totala cu informatii de pe

piata.
Metoda a doua foloseste raportul dintre varsta efectiva si durata de viata economica.
Acest raport este aplicat la costul de reconstructie/inlocuire al elementelor cu viata
lunga si uzura nerecuperabila. Varsta efectiva trebuie sa fie corectata astfel incat
raportul mentionat mai sus sa nu cuprinda si uzura fizica recuperabila, uzura fizica
nerecuperabila a elementelor cu viata scurta, uzura functionala sau uzura externa. Prin
urmare varsta efectiva folosita in raport este mai mica decat cea folosita in metoda
duratei de viata economica. Aici trebuie procedat cu mare atentie, intrucat conceptul de
durata de viata economica se aplica, de regula, numai pentru uzura globala si nu pentru
anumite elemente.
2.8.3.- Neadecvarea functionala recuperabila
Neadecvarea functionala este o pierdere in valoare din cauza deficientelor de conceptie
sau proiectare a cladirii. Poate fi cauzata si de schimbarile in timp referitoare la
aspectul cladirii, materiale sau standarde de constructie (grad seismic, izolatie termica).
Deficientele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Ca sa fie recuperabile, costul de inlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil
trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata.
Neadecvarea functionala recuperabila se cuantifica prin costul de inlocuire si poate fi
impartita in trei categorii:
.-deficienta ce necesita adaugiri care se masoara prin cat de mult costul de adaugire
depaseste costul elementului, daca el ar fi fost instalat chiar in timpul constructiei;
.- deficienta ce necesita inlocuire sau modernizare care este masurata ca fiind costul
elementului minus uzura fizica deja aplicata la elementul existent si valoarea
ramasa; se adauga apoi costul de a demonta elementul existent si constul de
instalare.
Valoarea ramasa este definita ca valoare atribuita unui element ce se scoate de pe
proprietatea imobiliara, de obicei pentru a fi folosit in alta parte.
.- supradimensionarea care este masurata ca fiind costul de reconstructie a elementului
minus orice uzura deja aplicata, minus costul de demontare minus valoarea ramasa daca
exista. O supradimensionare este recuperabila daca la data evaluarii corectarea este
fezabila economic, daca nu este o uzura nerecuperabila. Daca se utilizeaza costul de
inlocuire, atunci supradimensionarea este costul de demontare minus valoarea ramasa.
46

Tabelele 10, 11 si 12 arata calculele pentru uzura functionala recuperabila, cand se

utilizeaza costul de reconstructie.
Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va face
inchirierea mai dificila. Exista spatiu disponibil pentru amenajare si desi spatiul alocat
este inclus in estimarea costului de reconstructie, instalatia nu a fost inclusa.
Cladirea are 15 mp de spatiu de depozitare iluminat si climatizat. Cererea de birouri
indica transformarea depozitului. Aceasta supradimensionare este considerata
recuperabila daca valoarea obtinura in plus prin transformare depaseste costul
transformarii.
Daca estimarea costului curent este bazata pe inlocuire si nu pe reconstructie, nu se
include costul elementelor in exces sau supradimensionate. Prin urmare nu e
necesar sa se scada nici cheltuiala de reconstructie a lor si nici uzura fizica
aplicata.
Tabelele 13, 14 si 15 arata procedura corecta de a calcula neadecvarea functionala
recuperabila, cand se utilizeaza estimarea costului de inlocuire.
2.8.4.- Neadecvarea functionala nerecuperabila
Neadecvarea functionala nerecuperabila poate fi cauzata de o deficienta sau de o
supradimensionare. Pot fi implicate doua tipuri de deficiente: un element neinclus in
costul de nou, dar care trebuie inclus sau un element inclus in costul de nou, dar nu ar
trebui inclus.
Neadecvarea functionala datorata unei deficiente ce nu e inclusa in estimarea costului
de nou, dar ar trebui inclusa, este cuantificata ca pierdere de profit net, datorata
deficientei, capitalizata cu rata de capitalizare adecvata cladirii, minus costul
elementului daca el a fost inclus in estimarea costului.
Neadecvarea functionala datorata unei deficiente ce este inclusa in estimarea costului
de nou, dar nu ar trebui sa fie inclusa, este cuantificata ca fiind costul curent de nou
minus uzura fizica aplicata anterior, minus valoarea adaugata.
Procedura de calcul a neadecvarii functionale nerecuperabile este identica in cazurile
cand se utilizeaza costul de reconstructie sau costul de inlocuire (Tabelul 16).
Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are sistem de stingere incendii. Alte cladiri
in vecinatate, au asemenea sisteme cu senzori si stingatoare-dus. Analiza da piata arata
o diferenta de 24.000 lei/mp de spatiu utilizat liber de inchiriat, intre cladiri care detin si
cele care nu detin sistem de stingere incendii.
47

Proprietatea evaluata are 350 mp util ce indica un venit brut anual de 8.400 mii lei
minus pierderi din gradul de ocupare si cheltuieli de 4.580 si produce o pierdere de
profit net de 3.820 pe an. Costul de a instala un sistem de stingere incendii este 45.000
mii lei.
In multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit brut, datorata
uzurii functionale, difera de raportul global venit/cheltuieli al proprietatii, din cauza ca
anumite cheltuieli, cum ar fi utilizarea si asigurarea nu sunt afectate de deficienta in
timp ca altele, cum ar fi taxele si cheltuielile de administrare care pot fi afectate.
Neadecvarea functionala nerecuperabila datorata unei supradimensionari se masoara in
mod diferit, in functie de utilizarea costului de reconstructie sau costului de inlocuire.
Daca baza este costul de reconstructie, evaluatorul trebuie sa ia in considerare costul
de construire a unei cladiri ce contine aceeasi supradimensionare. Supradimensionarea
este masurata prin costul reconstructiei a componentei supradimensionate minus orice
uzura fizica deja aplicata plus valoarea prezenta a oricarui cost datorat
supradimensionarii, minus orice valoare adaugata (cum ar fi o chirie mai mare).
Cheltuielile datorate supradimensionarii sunt date de taxe suplimentare, asigurari,
intretinere sau cheltuieli cu utilitati. Costul de reconstructie, in exces peste costul ce
poate fi suportat de o crestere a chiriei, ca rezultat al supradimensionarii, este adaugat
la pierderea de profit net, capitalizata in scopul de a avea o indicatie asupra uzurii
totale.
Cand baza este costul de reconstructie, evaluatorul trebuie sa revada estimarile uzurilor
fizice recuperabile si nerecuperabile; daca elementul supradimensionat a fost inclus in
una din categoriile de mai sus, costul de reconstructie al elementului trebuie diminuat
cu uzura fizica, deja aplicata.
Costul de inlocuire nu include costul de constructie al elementelor supradimensionate
si nu apar pierderi in valoare a elementelor datorate uzurii lor fizice. Totusi, pot apare
cheltuieli ale proprietarului datorate taxelor suplimentare, asigurari, intretinere, utilitati.
Valoarea capitalizata a acestor cheltuieli suplimentare peste orice crestere a chiriei pe
piata (valoarea adaugata) reprezinta o piuerdere de valoare, adica o neadecvare
functionala nerecuperabila.
Neadecvarea functionala nerecuperabila este calculata in Tabelul 17.
Cladirea administrativa a fost proiectata sa aiba 3 nivele, dar s-au construit numai doua.
Nu este fezabil economic sa se mai adauge un nivel. Costul structurii pentru o cladire
noua cu 3 nivele ar fi de 58.770 mii lei, in timp ce structura pentru o cladire noua cu
doua nivele ar costa 38.070 mii lei. Deci costul supradimensionarii este de 20.700 mii
48

lei. Aceasta supradimensionare nu genereaza cheltuieli suplimentare de tipul mentionat

mai sus.
2.8.5. Deprecierea din cauze externe (economica)
Deprecierea economica, utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unor influente
negative din mediul exterior cladirii si este, de obicei, nerecuperabila.
Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii, localirarea
proprietatii in comunitate , regiune sau provincie, conditiile pietei locale.
In metoda costului, deprecierea externa se ataseaza cladirii. Prin urmare, evaluatorul
trebuie mai intai sa estimeze profitul atribuit cladirii si apoi pierderea de profit
imputabila cladirii este capitalizata cu rata de capitalizare a cladirii, pentru a obtine
deprecierea externa.
Exista doua metode de estimare si evaluatorul va selecta acea metoda care este cel mai
bine fundamentata pe informatiile de pe piata. Astfel, evaluatorul:
.- capitalizeaza pierderea de profit sau de chirie atribuita influentelor negative;
.- compara tranzactii de proprietati similare, care sufera aceleasi influente negative;
Daca sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, desi pot apare dificultati
incomparatie.
Pentru a estima deprecierea externa prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul
mai intai estimeaza pierderile la nivelul intregii proprietati imobiliare, datorate
influentelor externe si apoi partea din pierderi atribuite cladirii este capitalizata cu rata
de capitalizare a cladirii.
Evaluatorul pot sa obtina date de pe piata care sa-i ajute sa separe din rata de
capitalizare globala ( Ro), rata de capitalizare pentru constructii (Rc) si rata de
capitalizare pentru teren (Rt). Este mult mai greu sa se gaseasca un factor de
multiplicare al profitului sau chiriei care sa reflecte proportia intre cladire si teren.
Evaluatorul trebuie sa fie de acord ca in pietele temporar in cadere, conditiile pot
impune masurarea deprecierii externe prin capitalizarea pierderii de profit net pe durata
de timp in care se prevede actiunea negativa a factorilor externi, in loc de capitalizarea
pierderii care se presupune o durata nelimitata de timp.
Evaluatorul ar putea capitaliza profitul ramas cu rata de capitalizare a terenului ca sa
obtina pierderea de valoare atribuita terenului. Daca acest procentaj al pierderii in
valoare a terenului este apropiat de corectiua facuta pentru localizare in analiza valorii
49

prin comparatie directa, atunci evaluatorul poate avea o mai mare incredere in cele
doua estimari
Tabelul 18 arata procedura pentru a estima deprecierea externa care se poate utiliza
pentru ambele estimari (cost de reconstructie sau de inlocuire).
Cladirea administrativa este in apropierea unui santier si in zilele cu vant, vecinatatea si
proprietatea se prafuiesc. Cladirile administrative situate mai departe nu sunt afectate si
au un profit anual mult mai mare cu 21.000 lei/mp. Cladirea evaluata are o pierdere
anuala de 7.350 mii lei.
2.8.6.- Deprecierea totala
Dupa estimarea fiecarui tip de depreciere , se insumeaza rezultatele (Tabelul 19).
Procedura de estimare a valorii cladirii prin metoda costului de reconstructie este
aratata in Tabelul 20.
Daca se evalueaza cladirea, in cazul ca este inchiriata trebuie sa se faca o corectie ce
tine cont de diferenta intre chiria incasata si chiria de pe piata la cladiri comparabile.
In cazul de fata, se presupune ca pentru inca sase ani chiria este de 114 mil. lei/an, iar
chiria pe piata este de 132 mil. lei/an . Valoarea pierderii se obtine prin actualizarea
pierderii anuale cu o rata de 12%, pe timp de 6 ani (rata este cea asteptata de
investitorii de pe piata imobiliara) = 74,005 mii lei.
3. METODE DE RANDAMENT
Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de venituri.
Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si care urmareste
mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii proprietatii.
Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din
punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element
esential care influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a abordarii
investitionale este relatia direct proportionala intre capacitatea de generare a venitului si
valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o proprietate imobiliara care
genereaza venituri, schimba in fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi
castiguri in viitor.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea castigurilor constau in tehnici
si formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii de generare a
50

venitului unei proprietati imobiliare (in general masoara castigurile realizate sub forma
baneasca), care transforma castigurile viitoare in valori prezente.
Metodele de randament reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale
evaluarii proprietatilor. Acestea nu sunt totusi independente in sensul ca nu ar fi in
relatie cu celelalte categorii de metode. Procesul de evaluare in intregul sau este
compus din tehnici si proceduri integrate, interdependente, menite sa conduca la o
estimare convingatoare si rezonabila a valorii unei proprietati.
Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati construite
punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare.
3.1.- Relatii cu factorii care influenteaza valoarea si principiile de evaluare
Metodele de randament se bazeaza si sunt corelate cu factorii esentiali de influenta
asupra valorii precum si cu principiile de evaluare a proprietatilor imobiliare.
3.1.1.- Previzionarea si anticiparea schimbarii
Principiul abordarii previzionale este fundamental pentru metodele de randament.
Intrucat valoarea rezultata din asteptari legate de castigurile care pot fi obtinute in
viitor, valoarea este definita ca suma prezenta a dreptului de a obtine castiguri in viitor.
Toate metodele de randament incearca sa previzioneze veniturile viitoare si sa
determine valoarea prezenta a acestora. Aceste metode implica, pe de o parte
anticiparea veniturilor viitoare si, pe de alta parte, selectarea unei rate de actualizare
si/sau unei rate de capitalizare, care reflecta implicit modelul de evolutia veniturilor.
O metoda de randament trebuie sa tina seama de efectele pe care schimbarile anticipate
le au asupra marimii veniturilor viitoare. Pentru a putea furniza indicatii relevante
asupra valorii, asteptarile investitorilor privind modificarea volumului veniturilor,
cheltuielilor necesare pentru obtinerea veniturilor respective, posibilele
cresteri/descresteri ale valorii proprietatii trebuie sa fie atent analizate si previzionate.
Tehnicile de actualizare/capitalizare utilizate in evaluarea proprietatii trebuie sa reflecte
faptul ca evolutia efectiva a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietatii poate sa fie
diferita fata de cea anticipata initial de investitoti la data evaluarii.
Cu cat exista mai multa incertitudine asupra evolutiei variabilelor mentionate, cu atat
mai riscanta este investitia in proprietatea respectiva. Investitorii se asteapta sa castige
venituri mai mari, sa realizeze un randament superior in cazul investitiilor cu grad de
risc mai ridicat. Aceasta relatie trebuie sa se reflecte in nivelul ratei de actualizare sau
de capitalizare selectate.
51

3.1.2.- Cererea si oferta

Principiul cererii si ofertei, precum si conceptul implicit al acestor variabile,
concurenta, sunt extrem de importante in previzionarea veniturilor viitoare si in
estimarea randamentului asteptat al unei investitii. Atat fluzurile normale de venituri, cat
si randamentul mediu sunt determinate de piata. Chiria obtinuta de proprietarul unui
motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri sau al oricarei proprietati
generatoare de venituri nu variaza substantial fata de chiria solicitata de proprietarii
unor proprietati concurente, aceeasi calitate a serviciilor.
Atunci cand cererea pentru un anumit tip de spatiu depaseste oferta existenta,
proprietatii au posibilitatea sa mareasca chiriile. Gradul de ocupare a spatiilor creste,
iar cei care se ocupa de dezvoltarea imobiliara considera ca este profitabil sa
construiasca noi spatii. Valoarea proprietatii creste pana cand cererea si oferta se afla
in echilibru.
Pe de alta parte, cand cererea pentru spatii este inferioara ofertei existente chiriile scad,
gradul de ocupare scade. Prin urmare, evaluatorii trebuie sa tina seama de cererea
pentru tipul particular de proprietate, influenta cererii asupra ofertei, atunci cand
estimeaza fluzurile viitoare si randamentul capitalului.
3.1.3.- Substitutia
Pretul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o proprietate sunt
determinate de pretul, chiria sau randamentul realizat de proprietati similare
(substituibile).
Principiul substitutiei este un principiu care rezulta din functionarea pietei, care
furnizeaza elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor si cheltuielilor
generate de proprietate, pentru alegerea unei rate de actualizare/capitalizare adecvate
proprietatii evaluate.
Principiul substitutiei poate fi utilizat si pentru testarea validitatii metodelor de
randament si a nivelului de incredere a ipotezelor si datelor folosite in aplicarea acestor
metode.
3.1.4.- Echilibrul
Principiul echilibrului si celelalte concepte conexe au o semnificatie deosebita la
aplicarea metodelor de randament in evaluare. Un echilibru coresponzator intre tipul
proprietatii si amplasamentul sau creeaza si mentine valoarea; dezechilibru in ceea ce
priveste utilizarea eficienta a unei proprietati poate conduce la un declin al valorii.
Utilizarea eficienta a unei proprietati este sustinuta de reglementari privind planificarea
urbanistica sau zonarea.
52

Conceptul de contributie reflecta faptul ca un echilibru rezonabil intre cei patru agenti
de productie care intervin in procesul de utilizare a unei proprietati generatoare de
venituri creeaza si sustine maximum de profitabilitate. Daca o proprietate este supra sau
insuficient dotata in raport cu destinatia sa, profitul realizat va fi afectat in mod direct.
3.1.5.- Factori externi
Factorii externi pot avea influente pozitive asupra valorii proprietatilor generatoare de
venituri.
Blocurile de apartamente sau cladirile administrative sunt expuse influentei aceluiasi tip
de factori externi (disponibilitatea si calitatea transportului in comun, a zonelor
comerciale) ca si locuintele unifamiliale.
In acelasi mod, spatiile cu destinatie comerciale sunt influentate pozitiv de imprejurimi
atractive, spatioase, accesibile si sunt influentate negativ de imprejurimi neatractive,
murdare, prost intretinute. Influentele negative generate de rata inalta a infractiunilor
din ultimii ani au efectuat toate tipurile de proprietati.
Factorii externi cum ar fi poluarea, imprejurimile respingatoare pot afecta inclusiv
valoarea proprietatilor utilizate ca spatii de productie pentru industria grea.
Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de venituri.
Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si care urmareste
mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii proprietatii.
3.2. Definitii
Venit

Sumele de bani sau alte beneficii presupune a fi obtinute periodic

Venit si valoare Cand acestea sunt sub forma unor sume de bani, relatia dintre venit
si pretul de piata a unor proprietati competitive poate fi exprimata
ca un raport sau o rata. Atunci cand este rezonabil sa se presupuna
ca aceasta relatie este constanta pentru proprietati de tip similar
in conditii de piata similare, rata de pe piata poate fi aplicata
pentru a converti venitul obtinut in viitor, printr-un proces de
capitalizare (acumulare) pentru a estima valoarea prezenta a
proprietatii evaluate.
Multiplicator

Relatia intre pretul de vanzare si venitul brut periodic

Rata de capitalizare Raportul intre venitul net periodic (anual) si pretul de vanzare
53

Aplicabilitatea Metodele de randament sunt aplicabile la orice proprietate ce

poate fi inchiriata, dar in practica acest lucru este posibil numai
cand vor fi previzionate veniturile ce pot fi obtinute in viitor
Deoarece proprietatile rezidentiale unifamiliale (case sau apartament) sunt cumparate
de cele mai multe ori de catre cei care le ocupa, metodele de randament sunt mai putin
adecvate.
3.3. Metoda multiplicatorului chiriei brute (MCB)
Metoda multiplicatorului chiriei brute este o metoda de evaluare ce se bazeaza pe
premisa ca un cumparator informat nu va plati mai mult pentru o proprietate decat
costul de a obtine o fructificare similara la acelasi nivel de risc.
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este raportul dintre pretul de vanzare si chiria
lunara pentru o locuinta nemobilata.
Metoda se bazeaza pe aplicarea urmatoarelor principii ale evaluarii: substitutia,
anticiparea, contributia.
Procedura de evaluare are trei etape:
Estimarea chiriei lunare de piata pentru proprietatea de evaluat (nemobilata);
Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piata referitoare la preturile
unor proprietati comparabile ce erau inchiriate in momentul vanzarii;
Inmultirea chiriei brute estimate pentru proprietatea de evaluat cu multiplicatorul
chiriei brute pentru a estima valoarea proprietatii.
Metoda MCB presupune ca sunt indeplinire urmatoarele conditii:
date privind vanzarile si chiriile sunt disponibile pe piata locala pentru
proprietati ce sunt comparabile si competitive cu proprietatea de evaluat;
aceleasi influente si tendinte ale pietei actioneaza asupra preturilor de
vanzare si asupra chiriilor. Ele vor evolua in aceeasi directie si proportional
ca raspuns al schimbarilor de pe piata;
cheltuielile de exploatare si costurile proprietatii sunt similare la proprietati
comparabile;
54

 chiria bruta este un indicator bun pentru valoarea de piata pe piata locala;
chiria bruta estimata pentru proprietatea de evaluat va ramane in esenta
neschimata (sau se pot previziona schimbarile) in viitor.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca multiplicatorul chiriei brute reflecta avantajele
ocuparii de catre proprietar in contextul relatiei dintre chirie si pret de vanzare.
Avantajele detinerii proprietatii nu se reflecta in marimea chiriei, ci in MCB.
3.3.1.- Datele necesare
date din vanzarea proprietatilor comparabile
- fortele pietei care afecteaza proprietatile comparabile trebuie sa fie pe cat
posibil similare cu cele care afecteaza proprietatea de evaluat;
- proprietatile comparabile trebuie sa fi fost inchiriate la data vanzarii;
- pretul si conditiile de vanzare sunt verificabile;
- sunt necesare minim 8-10 comparabile.
date privind chiria proprietatilor mobilate
.- date privind chiria proprietatilor mobilate vor fi corectate sau eliminate;
.- proprietatile sa fie comparabile cu cea de evaluat;
.- datele sa fie verificabile;
.- sunt necesare minim 8-10 date comparabile.
3.3.2. Sursele de date
banca de date a evaluatorului;
agentiile imobiliare;
anunturi din publicatiile de specialitate.
3.3.3. Estimarea chiriei de piata
55

Chiria de piata este chiria cea mai probabila ce ar putea fi generata de o proprietate pe
o piata libera, prin comparatie cu chiria pentru un spatiu comparabil la data evaluarii.
Se va lua in calcul numai chiria pentru spatii nemobilate;
Se considera valoarea bruta si se exprima lunar;
Chiria de piata sa nu fie egala cu cea contractuala.
Proprietatile folosite in estimarea chiriei de piata trebuie sa fie in aceeasi piata si
comparabile cu proprietatea de evaluat.
In general se evita sa se faca corectii in estimarea chiriei de piata. Se prefera sa se
elimine acele proprietati care necesita corectii.
Daca totusi sunt necesare corectii, acestea se vor face ca si in cazul metodei
comparatiei directe, si:
Se vor baza pe date de pe piata;
Se vor aplica proprietatile comparabile.
Este util sa se normeze chiriile pe baze unitare (mp inchiriabil) pentru a elimina
diferentele datorate dimensiunilor. Valoarea chiriei de piata se rotunjeste la nivelul care
reflecta comportamentul pietei.
3.3.4. Estimarea

MCB - cuprinde:

= selectarea proprietatilor comparabile vandute, care se face ca si in cazul metodei

comparatiei directe:
trebuie considerate avantajele detinerii proprietatii;
sunt necesare minim 8-10 proprietati;
nu se recomanda a se face corectii;
nu exista MCB standard sau de referinta. El este determinat de tipul
proprietatii, conditiile pietei, momentul evaluarii, toate pe piata locala.
aplicarea formulei: MCB = pret/chirie;
56

 alegerea valorii finale a MCB se face pe criteriul similitudinii maxime.

3.3.5. Estimarea valorii
se aplica formula:
Valoarea = MCB x chiria bruta
se face rotunjire la 2-3 cifre semnificative.
3.3.6. Avantajele metodei
simplitatea si acceptarea larga;
nu sunt necesare corectii;
reflecta comportamentul pietei.
3.3.7. Limitele metodei
date autentice insuficiente;
distorsiuni ale chiriei pe piata din cauza controlului de catre stat;
preturile de vanzare se schimba mai repede decat chiriile;
valoarea chiriei depinde si de variatiile de preturi de consum pentru produsele
de baza.
3.4. Capitalizarea veniturilor
Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe periodice
anticipate de venit, in valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii veniturilor in
evaluarea proprietatilor imobiliare este bazata pe premisa ca valoarea este suma
prezenta a beneficiilor previzionate sau anticipate, exprimate in bani.
In timp ce metoda comparatiilor directe si metoda costurilor sunt aplicabile la toate
tipurile de proprietati, metoda capitalizarii directe este aplicabila numai in cazul
57

proprietatilor generatoare de venituri si unde motivatia cumparatorilor este recuperarea

investitiilor inclusiv tinand cont de fiscalitate.
Evaluarea se face din punctul de vedere al unui investitor informat si este bazata pe
venitul produs de proprietate. Piata este segmentata in functie de investitii comparabile
si competitive.
3.4.1. Castigurile viitoare
Castigurile rezultate din detinerea unui drept sau interes intr-o proprietate imobiliara
generatoare de venituri includ dreptul de a primi profitul generat in perioada de
detinere, precum si ceea ce rezulta din vanzarea dreptului asupra proprietatii la finele
perioadei de investitie.
Pentru metodele de randament folosite in evaluare se utilizeaza diferite fluxuri de
venituri generate. Cele mai folosite sunt venitul brut potential, venitul net din
exploatare, cash-flow inainte de impozitare, valoarea reziduala.
Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara
in conditii de utilizare maxima (grad utilizare integrala), inainte de scaderea
cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de
chirie) practicat in mod curent la data evaluarii, la nivelul chiriei sperate in prima luna
sa an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada
de detinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare
(operatiunile) a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de
neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa
deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea amortizarii si a
serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprima ca o suma
anuala. In unele cazuri, venitul net poate reprezenta o suma anuala repetabila mai multi
ani ( venitul este constant). In alte cazuri, venitul net poate fi considerat nivelul initial
(aferent primului an de investitie) care se asteapta sa evolueze dupa o schema fixa (de
exemplu, la o rata anuala de crestere constanta). In cele mai multe cazuri insa este
necesara o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei incluse in analiza.
Cash-flow disponibil inainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care
ramane dupa plata serviciului aferent creditelor (dobanzi + rate), inainte de plata
impozitului pe profit.
Cash-flow disponibil dupa impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil dupa
plata impozitului pe profit. Suma aferenta impozitului depinde de marimea venitului
58

total impozabil generat de detinerea proprietatii, de marimea amortizarii fiscale si a

dobanzilor deductibile, precum si de rata de impozitare.
Valoarea reziduala (VR) este o suma ramasa pe care investitorul o poate obtine la
expirarea duratei de investitie (cand renunta la dreptul de proprietate, prin vanzare ca
intreg sau lichidare). In functie de tipul drepturilor evaluate, valoarea reziduala poate fi
calculata inainte sau dupa deducerea soldului ipotecii si impozitului. De exemplu,
valoarea reziduala pentru un drept integral de proprietate reprezinta ceea ce se poate
obtine prin vanzarea proprietatii. Valoarea reziduala poate fi estimata, fie ca o suma de
bani anticipata a se primi, fie ca o schimbare relativa a valorii proprietatii in perioada
de detinere a drepturilor evaluate. Suma totala poate fi estimata pe baza unei optiuni a
chiriasului de a achizitiona proprietatea la expirarea contractului de inchiriere. Pe de
alta parte, valoarea reziduala poate fi estimata prin capitalizarea unui castig net pe care
un cumparator l-ar putea obtine la momentul vanzarii.
3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului
Unul din cele mai generale principii ale pietei imobiliare (comun de altfel si celorlalte
tipuri de proprietati) stipuleaza ca un investitor este indreptatit la recuperarea integrala
a capitalului investit, precum si la obtinerea unui surplus pentru utilizarea capitalului
mobilizat. Termenul de recuperare a capitalului se refera la reconstruirea sumei
investite, iar randamentul se refera la surplusul obtinut ca si compensare pentru
utilizarea capitalului (deci pentru pierderea celorlalte oportunitati). Randamentul
capitalului (return on capital) corespunde costului capitalului investit.
In domeniul investitiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat in mai multe variante.
Astfel, o forma de recuperare consta in obtinerea unor venituri anuale, iar o alta in
revanzarea proprietatii dupa o anumita durata de utilizare.
Daca valoarea proprietatii nu se modifica in timp (intre momentul achizitiei si cel al
revanzarii), investitorul poate realiza o recuperare integrala la revanzare. In acest caz,
venitul net anual poate fi integral atribuit randamentului. In aceasta situatie particulara,
rata castigurilor anuale (rata globala de capitalizare) este egala numeric ratei de
fructificare a capitalului.
Daca pe de alta parte, se asteapta ca valoarea proprietatii sa se diminueze in timp si
investitorul se asteapta sa nu recupereze integral valoarea investita prin revanzare dupa
o perioada de timp, o parte din fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea
investitiei. In aceasta situatie randamentul capitalului va fi inferiro ratei bazate pe
castiguri anuale (ratei globale de capitalizare). Diferenta dintre cele doua rate va fi rata
de recuperare (returm of capital). Rata de recuperare calculata ca diferenta intre rata de
capitalizare si randament este presupusa pozitiva in acest caz.

59

Ultima situatie posibila este cea in care se asteapta o crestere a valorii proprietatii
respective in timp. Rata randamentului capitalului va fi in acest caz superioara ratei
castigurilor anuale (ratei de capitalizare), deci rata de recuperare are valori negative
(calculata tot ca diferenta) pentru ca venitul anual nu este la nivelul ratei asteptate de
randament.
In procentul de capitalizare a surplusului obtinut, distinctia intre cele doua tipuri de rate
este clara si precisa. Rata de actualizare este selectat astfel incat sa asigure un anumit
randament al capitalului. Capitalizarea directa, pe de o parte, foloseste rate ale
castigurilor anuale care trebuie sa asigure, implicit, atat recuperarea, cat si randamentul
capitalului.
Cu alte cuvinte, atunci cand rata de capitalizare este aplicata venitului generat de o
anumita proprietate, valoarea prezenta estimata trebuie sa reprezinte un nivel care sa
permita investitorului sa obtina rata pietei de fructificare a capitalului, precum si sa
recupereze investitia initiala.
Deci, rata de capitalizare selectata si aplicata la estimarea valorii trebuie sa reflecte
modul in care se asteapta piata capitalurilor, recuperarea si fructificarea capitalului.
3.4.3. Randamentul investitiei imobiliare
La aplicarea unei metode de randament, evaluatorul presupune ca obiectivul final al
investitorului este de obtine un castig care sa depaseasca investitia initial facuta.
Prin urmare, castigul total asteptat de investitor consta in:
recuperarea integrala a sumei investite (return of capital)
un profit sau o recompensa suplimentara (return on capital)
Masurarea acestor castiguri se face in principal sub forma randamentului asteptat
sau ratelor fructificare.
Toate ratele de fructificare pot fi clasificate in doua grupe:
rate bazate castiguri (income rates)
rate aferente costurilor investitionale (yield rates).
In prima categorie intra ratele de capitalizare; in cea de-a doua intra: ratele de
actualizare (costul capitalului, rata interna de rentabilitate). Ratele bazate pe castiguri
exprima in general raportul dintre un flux anual de detinere a unei proprietati si valoarea
60

proprietatii. Ratele de castig investitional se exprima de obicei ca rate anuale compuse

care exprima costul diverselor surse de finantare. In anumite situatii, rata castigului
investitional pentru a anumita proprietate poate fi numeric echivalenta cu rata castigului
anual generat de acea proprietate poate fi numeric echivalenta cu rata castigului generat
de acea proprietate; cu toate acestea ratele sunt diferite din punct de vedere conceptul
si nu pot fi inlocuite una cu cealalta.
Rata castigului anual este raportul dintre venitul unui an si valoarea proprietatii. Rata
csotului investit se aplica unei serii de venituri anuale pentru a determina valoarea lor
prezenta. Ambele categorii de rate pot fi estimate si aplicate pentru toate tipurile de
drepturi asupra unei proprietati.
3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare
Fie ca este o rata de capitalizare sau o rata de actualizare, rata utilizata la conversia
venitului in valoare a unei proprietati trebuie sa reprezinte rata anuala de fructificare
necesara pentru a atrage investitorii.
Rata este influentata de mai multi factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile
pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii
alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de
bani si de capital, nivelurile de impozitare.
Intrucat ratele utilizate in metodele de randament sunt rate previzionate si nu istorice,
perceptia pietei asupra riscurilor si schimbarilor viitoare asupra puterii de cumparare
sunt factori extrem de importanti.
Adecvarea unei anumite rate utilizate nu poate fi demonstrata direct de piata, dar rata
selectata trebuie neaparat sa fie coerenta cu datele analizate disponibile pe piata.
Alegerea ratei necesita judecati de valoare si cunostinte referitoare la atitudinile
predominante ale pietei, la indicatorii macroeconomici.
3.4.5. Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia in considerare la aplicarea metodelor
de randament. Anticiparea incasarii unor venituri viitoare creeaza valoare, dar
posibilitatea pierderii unor venituri viitoare diminueaza valoarea. Pentru asumarea unor
riscuri mai mari se mizeaza pe obtinerea unor recompense mai mari (o fructificare mai
buna). Aceasta relatie este fundamentala pentru piata imobiliara si pentru evaluarea
proprietatilor care genereaza venituri. Este universal acceptat faptul ca orice investitie
este analizata pe baza asteptarilor privind obtinerea unei fructificari, care reprezinta
valoarea in timp a banilor, ajustata corespunzator pentru nivelul perceput de risc.

61

Rata minima de fructificare a capitalului investit este asa numita rata de baza sau fara
risc. Teoretic, diferenta dintre rata de fructificare a capitalului si rata de baza poate fi
considerata o prima ce compenseaza investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de
lichidare, de sector).
Pentru un investitor in domeniul imobiliar, riscul reprezinta posibilitatea de a suferi o
pierdere financiara si incertitudinea realizarii veniturilor viitoare previzionate. Cea mai
mare parte a investitorilor evita riscuri excesive; ei prefera certitudinea fata de
incertitudine si asteapta o recompensa in schimbul asumarii unor riscuri. Evaluatorii
trebuie sa stie care este tendinta investitorilor in analiza datelor de piata, in
previzionarea veniturilor viitoare si aplicarea procedeului de capitalizare.
Evaluatorul va fi multumit atunci cand rata de capitalizare folosita este coerenta cu
datele de piata si reflecta nivelul de risc asociat obtinerii veniturilor asteptate.
3.4.6. Inflatia asteptata
Nivelul asteptat al inflatiei influenteaza previziunile asupra veniturilor viitoare si
selectarea unei rate cat mai adecvate. Daca se anticipeaza inflatie, rata nominala de
fructificare asteptata tinde sa creasca pentru a compensa si scaderea puterii de
cumparare. Adica rata nominala va creste pentru a acoperi inflatia asteptata.
In teorie, rata nominala de fructificare asteptata include si rata estimata a inflatiei. In
consecinta, randamentul asteptat variaza in legatura directa cu rata estimata a inflatiei.
Atunci cand utilizeaza rate de actualizare care includ o prima specificata pentru inflatie,
fluxurile de venituri si valoarea reziduala care urmeaza sa fie actualizate sunt exprimate
in moneda constanta (sau in termeni reali).
In conditiile in care rata inflatiei si randamentul asteptat tind sa fluctueze in mod
concertat, nu exista argumente certe ca o anumita combinatie a celor doua rate
furnizeaza cea mai buna reflectare a atitudinilor curente ale pietei. Cu toate acestea,
combinatia aleasa trebuie sa fie coerenta cu tendintele generale ale pietei, iar diferenta
sau relatia dintre cele doua rate trebuie sa fie plauzibila si argumentabila.
In estimarile privind o valoare de piata, obiectivul evaluatorului este de a simula
asteptarile unui investitor mediu si nu in mid necesar de a cauta ratele (de randament si
inflatie) cele mai demne de incredere.
Evaluatorii trebuie sa sesizeze diferanta intre inflatie si cresterea in termen reali. Inflatia
reflecta o crestere a masei de bani si credit (oferta de bani), o crestere a nivelului
general al preturilor si erodarea, pe aceasta cale, a puterii de cumparare. Cresterea in
termeni reali rezulta dintr-o crestere a cererii fata de oferta, si se concretizeaza, pe piata
imobiliara, intr-o crestere reala a valorii proprietatilor.
62

Inflatia si cresterea au efecte similare asupra preturilor curente si viitoare, dar au efecte
diferite asupra ratei de actualizare.
Inflatia conduce la cresterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicita un
randament nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorata inflatiei.
Cresterea nu va conduce la modifcarea ratei de actualizare decat in cazul in care
riscurile asociate detinerii proprietatii s-au modificat.
Inflatia conduce totusi la scaderea ratei de capitalizare, care se aplica unui flux estimat
la data evaluarii, care nu a crescut inca datorita inflatiei.
Desi inflatia nu creeaza valoare reala, anumite tipuri de proprietati conserva mai bine
valoarea reala a banilor in conditiile de inflatie. De asemenea, proprietatile imobiliare
pot ajunge la cresteri de valoare intr-un mediu inflationist (asteptarile inflationiste
creeaza presiune asupra cererii pentru proprietati imobiliare), in timp ce alte investitii
cum ar fi valorile mobiliare nu sunt la fel de protejate in situatia data.
Un evaluator poate inlatura efectele inflatiei asupra capitalizarii prin exprimarea tuturor
fluxurilor viitoare in moneda constanta, care corespunde unei puteri constante de
cumparare a banilor si prin selectarea unei rate reale de actualizare (deflatate).
Cel mai adesea clauzele de inchiriere prevad ajustarea chiriei la inflatie calculata pe
baza indicelui preturilor de consum (IPC). Din acest motiv, evaluarea drepturilor in
cazul chiriilor se face prin previzionarea fluxurilor viitoare la nivelul coonvenit, deci in
preturi curente, care contin influentele inflatiei asteptate. In mod corespunzator, ratele
de actualizare folosite sunt cele nominale si nu cele reale, pentru a se putea compara
cele doua categorii de indicatori (fluxuri si rate) si pentru a se putea face comparatii cu
ratele pietei. De exemplu, se poate compara rata de actualizare (care reprezinta
randamentul asteptat) cu randamentul aferent unor titluri tranzactionate pe piata credite ipotecare sau obligatiuni. Titlurile financiare cu dobanda fixa (cum sunt
obligatiunile) reactioneaza la un nivel neasteptat al inflatiei in acelasi mod ca
proprietatile imobiliare, deoarece valoarea nominala si rata dobanzii se stabilesc la
momentul emisiunii de obligatiuni.
Proiectarea veniturilor generate de proprietatea imobiliara in termeni nominali permite
analistului sa-si dea seama daca venitul net generat de proprietate (inclusiv valoarea
reziduala) creste sau nu ca efect al inflatiei. Daca veniturile anuale si valoarea la
revanzare urmaresc evolutia inflatiei, valoarea prezenta a fluxurilor previzionate va fi
influentata de acest factor.
Orice crestere previzionata a veniturilor viitoare ca urmare a inflatiei trebuie sa fie
realista. De asemenea, evaluatorul trebuie sa fie consecvent si sa nu actualizeze fluxuri
63

de venituri inflatate (nominale) cu rate reale de actualizare. Atunci cand se

previzioneaza fluxuri nominale si ratele utilizate trebuie sa fie tot nominale, reflectand
inflatia estimata.
3.5.- Metode de randament
In continuare se vor prezenta doua categorii de metode:
metode bazate pe capitalizarea venitului, si
metode bazate pe actualizarea veniturilor.
Aceste categorii cuprind metode aplicate cu fluxuri de venituri diferite si in ipoteze
diferite privind relatia dintre veniturile asteptate si valoarea proprietatii.
3.5.1. Capitalizarea directa
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al
venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate
face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin
multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzator de multiplicare (inversul
ratei de capitalizare).
Venitul asteptat luat in considerare este in cele mai multe cazuri venitul estimat al
anului urmator.
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezinta relatia dintre venit si
valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor
de proprietati comparabile.
Venitul general de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau cash-flow, este
impartit prin pretul de vanzare mediu al pietei pentru a se determina rate de
capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin impartirea pretului de vanzare al unor
proprietati comparabile la venitul anual realizat de proprietatile respective.
Capitalizarea directa este orientata spre piata; evaluatorul care o utilizeaza trebuie sa
porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze proprietatea
pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu.
Capitalizarea directa nu face o diferentiere explicita intre recuperarea si randamentul
capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit, se considera ca
rata sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor
venituri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive.
64

Capitalizarea directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv sau
cash-flow-ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile
asupra proprietatii si asupra pietei.
3.5.2. Actualizarea (capitalizarea progresiva)
Actualizarea este o metoda utilizata pentru transformarea unor venituri viitoare in valori
prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rata de randament adecvata
sau prin selectarea unei rate unitare de actualizare, care sa reflecte in mod explicit
continutul venitului generat de proprietate, schimbarile potentiale de valoare si
randamentul asteptat.
Si aceasta metoda trebuie sa reflecte comportamentul pietei. Actualizarea este o metoda
orientata spre rezultate, care stimuleaza asteptarile investitorului mediu prin intermediul
formulelor care calculeaza valoarea prezenta a castigurilor asteptate in conditiile
asumarii unui anumit nivel de risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice in valoare prezenta se numeste
actualizare; randamentul asteptat al investitiei poarta denumirea de rata de actualizare.
Actualizarea porneste de la premisa ca investitorul va beneficia de o fructificare
satisfacatoare a investitiei facute (inclusiv de recuperarea integrala a capitalului initial
mobilizat).
Aceasta metoda analizeaza capacitatea investitiei de a realiza un anumit nivel,
considerat acceptabil de piata, de fructificare a capitalului.
La analiza veniturilor viitoare, trebuie facuta distinctia intre chiria contractuala si chiria
pietei. Chiria normala de piata se foloseste pentru evaluarea dreptului integral de
proprietate. Daca se evalueaza dreptul de inchiriere (folosinta), evaluatorul ia in
considerare chiria contractuala pe durata neexpirata a contractului in vigoare si chiria
pietei pentru perioada ulterioara.
O serie de tehnici analitice pot fi utilizate pentru evaluarea unei proprietati in intregul
sau, a unei categorii de venituri generate de proprietate sau drepturi limitate intr-o
proprietate. Valoarea prezenta poate fi calculata cu sau fara luarea in considerare a
impactului structurii de finantare si nivelului de impozitare; atat timp cat drepturile de
evaluat sunt clar delimitate.
Selectia tehnicilor utilizate se face in functie de scopul analizei, disponibilitatea datelor
si de practivile uzuale in domeniu.
3.5.3. Analiza comparativa a metodelor
65

Capitalizarea directa este simpla si usor de inteles. Rata de capitalizare sau factorul
multiplicator se selecteaza direct de pe piata. Capitalizarea directa nu solicita o
estimare elaborata a veniturilor viitoare din moment ce rata de capitalizare este
selectata din cadrul tranzactiilor cu proprietati comparabile si deci reflecta medii ale
investitorilor.
Actualizarea se bazeaza pe ipoteze privind schimbarile asteptate la nivelul evolutiei
veniturilor si valorii proprietatii. Pentru a selecta o rata de actualizare adaptata
cerintelor pietei trebuie analizat suficient de detaliat comportamentul pietei.
De asemenea, actualizarea ia in considerare obiective investitionale specifice privind
recuperarea si randamentul investitiei. Veniturile degajate sunt transformate in valoare
prezenta prin aplicarea randamentului asteptat de investitor. Actualizarea se aplica
folosind tabele de factori, disponibile in numeroase lucrari, sau functii integrate in
calculatoare programabile.
Formula de calcul:
VNE
V = ----c
unde:
VNE = venitul net din exploatare
c = rata de capitalizare
V = valoarea estimata
Analiza investitiei consta in esenta de a determina cine, ce obtine si cand. Ea
evidentiaza marimea si timpul realizarii veniturilor si cheltuielilor.
Referitor la marimea veniturilor si cheltuielilor se prefera o diferenta pozitiva maxima
intre venituri si cheltuieli.
Investitorul doreste obtinerea cat mai curand a acestor venituri si intarzierea cat mai
mult posibil a cheltuielilor.
Recuperarea investitiei (return of investment) evidentiaza preocuparea primara a
investitorului de a mentine intact capitalul investit si inseamna ca intregul capital este
recuperat de investitori la finele perioadei de investitie.
3.6. Metoda capitalizarii directe

Estimarea venitului brut anual sa se aprecieze cantitatea, calitatea si

durata veniturilor previzionate.
66

.- cantitatea = marimea veniturilor nete ce se pot obtine

.- calitatea = probabilitatea de a fi obtinut intr-adevar veniturile previzionate
.- durata = perioada in care se prevede obtinerea veniturilor

Determinarea venitului brut potential (VBP). VBP este suma totala a veniturilor
din chirie in ipoteza unui grad de ocupare de 100% obtinut anual;

Estimarea venitului brut efectiv (VBE) care se obtine prin scaderea pierderilor
de chirie din cauze neocuparii integrale si din cauza neplatii sau intarzierii la
plata
a chiriei;

Calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaza prin deducerea
din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care
sunt in sarcina proprietarului/investitorului asa cum rezulta din prevederile
legale,
contracte sau cutuma. Sunt trei categorii de cheltuieli.:
.- Cheltuieli fixe care nu se modifica cu gradul de ocupare cum ar fi taxele pe
proprietate si cheltuielile pentru asigurare;
.- Cheltuieli variabile cum ar fi: utilitati, salarii, administratie, reparatii si
intretinere, daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi;
.- Rezerve pentru reparatii capitale

Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe, care se

bazeaza pe o analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile ocupate
de
chiriasi. Rata de capitalizare se obtine prin impartirea veniturilor nete din
exploatare la pretul de vanzare:
VNE
c = -----Pret
Conditiile de aplicare a metodei sunt:
= Tranzactiile sa fie recente pentru a reflecta corect conditiile actuale ale pietei;
= Proprietatile trebuie sa fie comparabile cu cea evaluata in special privind
localizarea, calitatea investitiei si alte caracteristici;
= Venitul net din exploatare al proprietatii comparabile trebuie sa fie calculat in
67

acelasi fel ca pentru proprietatea de evaluat.

De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietati
comparabile:
Aplicarea formulei de capitalizare directa:
VNE
Valoare = ------c
3.7. Metoda actualizarii venitului (cash-flow actualizat)
Actualizarea este o tehnica folosita pentru a transforma un flux de venituri viitoare intro valoare prezenta prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.
3.7.1. Actualizarea
Termenul de anuitate se refera la un contract care prevede plati regulate ale unor sume
stipulate. Platile nu trebuie sa fie neaparat anuale, dar intervalele dintre plati trebuie sa
fie regulate. Suma de plata poate fi liniara (plati egale), progresiva sau regresiva, dar
platile trebuie sa fie explicit esalonate si posibil de calculat.
Veniturile periodice viitoare si pretul de vanzare sunt convertite in valori prezentate prin
actualizare, o procedura care se bazeaza pe ipoteza ca beneficiile primite in viitor
valoreaza mai putin de cat daca ar fi incasate astazi.
Randamentul investitional compenseaza investitorul pentru decizia de amanare a unor
beneficii prezente (adica de a dispune imediat de capitalul detinut) si pentru acceptarea
unor beneficii si riscuri viitoare. Fructificarea este denumita dobanda de catre creditori
si profit de catre investitori de capital propriu.
Tehnica de actualizare include o ipoteza privind modul in care se asigura fructificarea
capitalului investit - respectiv prin castiguri periodice, prin revanzare sau printr-o
combinatie intre cele doua categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investitii,
scutirea sau reducerea fiscala poate contribui la randamentul investitiei.
Orice investitor cauta sa obtina o fructificare totala supraunitara, cu alte cuvinte
veniturile viitoare insumate si actualizate sa fie mai mari decat investitia initiala.
Valoarea prezenta a unor beneficii viitoare este mai redusa decat valoarea lor viitoare.
O plata viitoare este actualizata in valoare prezenta prin calcularea sumei care, daca ar
fi investita azi, va creste cu o rata de crestere compusa care sa egalizeze platile viitoare.
68

Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare:

Valoare viitoare n
Valoare prezenta = --------------------(l + I) n

unde:
i = randamentul asteptat al capitalului in perioada de previziune
n = numarul de periodice dupa care va fi obtinut castigul.
Se vede din formula ca:
Valoarea viitoare = Valoarea prezenta x (l+i)
i = in acest caz reprezentand rata compusa de crestere;
In exemplul urmator se poate urmari aplicarea actualizarii.
Care este valoarea prezenta a unui profit de 115 lei care va fi obtinut peste un an, daca
randamentul estimat este 15% ?
Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 100 lei
Daca profitul ar fi obtinut peste trei ani, valoarea prezenta a acestuia este:
Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 75,6 lei
Daca se sconteaza pe o serie de castiguri anuale viitoare, fiecare castig periodic va fi
actualizat cu formula standard, iar valoarea prezenta a incasarilor este suma valorilor
prezente. Aceasta procedura standard de actualizare reprezinta fundamentul tuturor
metodelor de randament bazate pe actualizare.
Suma depusa sau primita in viitor poate lua forma unei recuperari integrale, la un
anumit moment, forma unei suite de castiguri (ca in cazul chiriei) sau o combinatie a
celor doua.
Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rata care reprezinta rata efectiva a
randamentului asteptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de
fructificare. Daca sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an
( semestrial, trimestrial etc) rata anuala trebuie impartita la numarul de perioade. De
exemplu: o rata nominala de 12% corespunde unei rate semestriale efective de 6%, sau
efective lunare de 1%.

69

Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) porneste de la cateva

ipoteze investitionale specifice care sunt implicite la calcularea si aplicarea factorului
respectiv. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa identifice premisele aplicabile proprietatii
evaluate pentru a putea selecta si utiliza un anumit factor de ajustare care sa corespunda
premiselor determinate.
Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie sa
cunoasca formulele de baza, sa stie care sunt relatiile dintre elementele formulelor si
cum pot fi utilizate sau combinate pentru a se ajunge la rezultate corecte si explicibile.
3.7.2. Analiza veniturilor viitoare
Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza atat pentru calcularea valorii prezente,
cat si pentru deducerea unei rate de actualizare din informatii privind alte tranzactii. In
cadrul acestei analize, veniturile viitoare trebuie specificate in valori absolute, din punct
de vedere al evolutiei, esalonarii in timp si duratei.
Veniturile luate in considerare se refera la castigurile lichide disponibile pentru
furnizorii de capital necesar la finantarea proprietatii imobiliare. Fiecare venit periodic
disponibil, inclusiv din revanzare daca este cazul, este actualizat si transformat in
valoare prezenta, apoi toate veniturile prezente sunt insumate pentru a obtine valoarea
totala a proprietatii analizate.
Cash flow-urile analizate pot consta in fluxul de numerar aferent intregii proprietati,
fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de
numerar inainte sau dupa impozitare.
Formula generala de analiza CF este:

unde:

CFk este fluxul aferent perioadei K deci va fi primit dupa k perioadei),

a = rata de actualizare
n = numarul perioadelor de detinere

In CFn sunt incluse doua elemente: fluxul periodic anual si valoarea estimata a
investitiei la data vanzarii.
Formula poate fi folosita pentru a determina oricare dintre indicatorii componenti,
celelalte informatii. Fiind cunoscute (determinarea valorii prezente daca se cunosc:
fluxurile anuale - fiecare sau pe baza unei relatii intre ele - rata de actualizare, perioada
70

de detinere; determinarea ratei de actualizare daca se cunosc valoarea prezenta,

fluxurile anuale, perioada de detinere etc.)
De asemenea, formula este aplicabila atat pentru estimarea valorii totale a proprietatii,
cat si pentru estimarea valorii capital propriu sau creditului ipotecar, a dreptului de
inchidere sau a oricarui alt interes intr-o proprietate.
In cazul in care fluxurile anuale viitoare sunt diferite intre ele si nu variaza in baza unei
scheme care poate fi dedusa, analiza prezenta este cea mai recomandabila metoda de
randament.
Formulele de evaluare pentru fluxuri anuale constante sau intre care se poate stabili o
relatie de evolutie, prezentate in alt subcapitol, reprezinta simplificari care sunt
aplicabile in situatii speciale.
3.7.3. Alegerea ratei de actualizare
Aceasta operatiune este critica pentru analiza fluxurilor anuale disponibile. Alegerea
unei rate adecvate presupune faptul ca evaluatorul trebuie sa verifice si sa interpreteze
atitudinile si asteptarile participantilor pe piata, care includ vanzatori, cumparatori,
consultanti, brokeri.
Desi, in fapt randamentul real asteptat nu poate fi calculat decat dupa incheierea
transzactiei, investitorul poate sa-si stabileasca un obiectiv de atins de a deveni
proprietar (pentru cumparator) sau pe timpul detinerii calitatii de proprietar ( ca
vanzator).
Rate istorice de fructificare a capitalului care poate fi obtinute prin analiza tranzactiilor
comparabile sunt relevante, dar ele reflecta trecutul, nu viitorul si atunci cand sunt luate
ca baza de fundamentare trebuie ca evaluatorul sa manifeste discernamant.
Rezulta deci ca alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie sa fie concentrata pe
o perspectiva asupra viitorului, sa tina seama de ceea ce asteapta vanzatorii si
cumparatorii tipici de la urmatorii ani (deci, tranzactiile cu care se face comparatia
trebuie sa fie recente). Verificarea ipotezelor de investitie se poate face atat in mod
direct (prin intervenirea partilor care au incheiat o tranzactie comparabila) sau indirect
(prin estimarea castigurilor asteptate si valorii apreciate la momentul revanzarii pentru
o proprietate comparabila si deducerea de aici a unei rate de actualizare).
Evaluatorul va restrange treptat, pe masura ce aprofundeaza analiza, domeniul in care
se situeaza rata estimata, prin compararea caracteristicilor fizice, economice si
financiare (referitoare la riscuri) ale proprietatii comparabile cu cele ale proprietatii
evaluate.
71

In unele cazuri poate fi justificata alegerea unei rate superioare sau inferioare
domeniului sugerat de comparatii. Selectarea finala a ratei implica judecata
evaluatorului asupra conditiilor curente pe piata de capital si pe cea imobiliara, precum
si asupra actiunilor, perceptiei si asteptarii investitorilor care activeaza pe piata
imobiliara.
Rata de fructificare este in primul rand o expresie a riscurilor percepute. Segmente ale
perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc si, prin urmare,
prin rate diferite de fructificare. In evaluarea dreptului de inchiriere de exemplu, se
poate aplica o anumita rata pentru actualizarea seriei de venituri nete anuale din chirii si
o alta rata pentru actualizarea fluxului aferent iesirii din investitie. Prima rata reflecta
credibilitatea chiriasului precum si beneficiile, constrangerilor si limitarile contractului
de inchiriere, pe cand cea de-a doua acopera doar riscul pietei.
Deciz de a utiliza o singura rata de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai
multe rate trebuie fundamentata pe comportamentul curent al investitorilor pe piata.
Uneori este bine ca evaluatorul sa apeleze la serviciile firmelor de evaluate a riscului
pentru a incadra proprietatea evaluata intr-o anumita categorie de risc.
3.7.4. Valoarea de revanzare
Dupa cum s-a mentionat anterior, proprietatea imobiliara generatoare de castiguri
genereaza in mod curent doua categorii de fluxuri: fluxuri periodica (rezultate din
operare) si valoarea viitoare obtinuta prin vanzarea proprietatii (daca este proprietar
investitorul) sau prin restituirea interesului in proprietate (pentru drepturi partiale) la
sfarsitul perioadei de detinere.
Durata perioadei de detinere se determina de obicei in functie de data expirarii
contractelor de inchiriere.
Fluxul respectiv se numeste de recuperare (sau valoare reziduala) deoarece reprezinta
recuperarea estimata a capitalului investit, la sfarsitul perioadei de investitie.
Pentru o singura proprietate pot exista mai multe tipuri de castiguri, fiecare aferent unui
interes in proprietatea respectiva. De exemplu, o proprietate poate fi finantata cu capital
propriu (pentru care exista profitul net dupa rate de castig aferent plus castigul din
vanzarea proprietatii dupa deducerea creditului neachitat ca recuperare).
Aceeasi proprietate poate fi grevata de un credit ipotecar pentru care serviciul datoriei
reprezinta fluxurile periodice si soldul creditor reprezinta recuperarea (valoarea
reziduala).
In tabelul urmator sunt prezentate mai multe pozitii sau situatii posibile:
72

Foarte adesea valoarea reziduala are o contributie foarte mare in cadrul fluxurilor
totale generate de o investitie intr-o proprietate generatoare de venituri.
Cand capitalul investit nu este recuperat printr-o combinatie de fluxuri periodice si
valoarea reziduala, rata efectiva de fructificare este zero sau chiria negativa. Pentru
anumite investitii, intreaga recuperare si fructificare a capitalului se realizeaza prin
valoarea reziduala, indicand deci un grad ridicat de risc ( de exemplu: in cazul in care
profitul este integral reinvestit). Pentru alte tipuri de investitii in proprietati imobiliare,
fructificarea capitalului se realizeaza combinat prin fluxuri anuale si prin valoarea
reziduala.
Pentru acele proprietati la care valoarea reziduala actualizata este superioara valorii
actualizate a fluxurilor periodice, ar trebui aplicata o rata mai mare de actualizare, care
sa reflecte riscurile mai mari ale investitiei.
Pentru a putea aprecia care este proportia valorii reziduale actualizate, evaluatorul
trebuie sa fie avizat asupra a trei situatii generale care pot aparea in cazul unei
investitii.
Prima situatie este cea in care valoarea proprietatii creste in timpul detinerii/utilizarii. A
doua situatie se refera la cazul in care valoarea proprietatii in timp nu se modifica (este
aceeasi la cumparare ca si la revanzare). In cea de-a treia situatie valoarea proprietatii
scade in timp.
Intrcat aceste variabile influenteaza rata potentiala de fructificare a capitalului si deci
nivelul considerat acceptabil al fluxurilor periodice, evaluatorul trebuie sa estimeze
potentiala schimbare de valoare a proprietatii care poate avea loc in timpul perioadei de
detinere.
Daca se anticipeaza ca proprietatea va fi vanduta, valoarea reziduala este estimata pe
baza pretului de vanzare. Pretul de revanzare considerat este diferenta dintre pretul de
tranzactionare si cheltuielile de vanzare (comisionul de vanzare, taxe legale, costuri
inchidere si transfer, eventuale penalitati pentru plata anticipata a creditelor).
Evaluatorul trebuie sa aprecieze valoarea reziduala in lumina asteptarilor manifestate de
investitorii de pe piata pentru tipul de proprietate evaluata. El ar trebui sa se intrebe: Se asteapta investitorii la o crestere a valorii acestui tip de proprietate ? care este
posiubila modificare a valorii in perioada de previziune ?
Evaluatorul analizeaza si interpreteaza piata si estimeaza valoarea fluxurilor viitoare
generate de valoarea reziduala pe baza sensului si marimii estimate a modificarii.
73

3.8. Aplicatie
Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru care se poate
obtine o chirie de 295.200 mii lei la 100% grad de ocupare. Parcarea este inclusa in
chirie. Venituri suplimentare se obtin din atomatele de cafea etc. in valoare de
aproximativ 2.300 mii lei/an, deci venitul brut anual este de 297.500 mii lei/an. Gradul
de ocupare este estimat la 96% anual, iar pentru serviciile de management se percepe in
zona 5% din veniturile incasate. Administratorul cladirii primeste un salariu anual de
8.400 mii lei.
Impozitul aferent anului trecut a fost 32.500 mii lei, dar se asteapta o crestere la 34.000
mii lei pentru anul curent. Asigurarea anuala de incendii in valoare de 2 milioane lei
presupune o prima de 8.600 mii lei pentru trei ani. Evaluatorul considera necesara o
crestere a valorii asigurate la 2,4 milioane lei, ceea ce inseamna o prima aditionala de
1.400 mii lei.
Cheltuielile pentru intretinerea spatiului se situeaza la 10.800 mii lei/an. Pentru
salubritate se plateste o suma lunara de 80 mii lei, iar cheltuielile cu consumabilele sunt
estimate la 600 mii lei/an. Cheltuielile de deratizare reprezinta 120 mii lei/luna, iar
cheltuielile diverse 600 mii lei/an.
Chiriasii isi platesc direct utilitatile (gaz, electricitate, incalzire si conditionare aer). Pe
baza experientei si schimbarile anticipate de preturi, se estimeaza ca cheltuielile cu
iluminatul spatiilor comune se ridica la 4.000 mii lei/an, iar apa si alte utilitati comune
la 1.800 mii lei/an.
Cheltuielile de reparatii se ridica la 12.000- 13.000 mii lei/an, inclusiv constituirea
fondului de RK. Evaluatorul apreciaza ca, cheltuielile de inlocuire ar creste si ca
bugetul previzional va trebui sa includa prelevarea suplimentara pentru fondul de RK,
peste cheltuielile normale de reparatii. Zugraveala exterioara, estimata la 8.400 mii lei
in conditiile actuale, este programata la fiecare trei ani.
Cea mai mare parte a apartamentelor sunt inchiriate pe termen de trei ani, cer costuri
suplimentare de zugravire de 400 mii lei/apartament la fiecare reinnoire a contractelor.
Spatiul comun se zugraveste la fiecare trei ani, lucrarile constand in jud de 480 mii lei.
Toate apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare, ghena, fiind necesara
alocarea unei sume de 2.600 mii lei/apartament pentru inlocuirea acestor dotari.
Durata de utilizare economica a acestor dotari este diferentiala, dar se ia in considerare
o medie de 10 ani. Inlocuirea mochetei costa proprietarul cca. 1.800 mii lei/apartament,
durata de utilizare fiind de sase ani. Acoperisul este schimbat dupa 20 de ani si
inlocuirea costa 36.000 mii lei.
Informatiile prezentate mai sus sunt sintetizate in tabelul urmator.
74

75