Analisis high and best value use (HBU)

Analisis high and best value use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna
tertinggi dan terbaik atas suatu properti. Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk
mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif
dalam rangka mengestimasi nilai properti. Kekuatan pasar menghasilkan nilai. Karena
itu interaksi antara kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting.
HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari
pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana property
tersebut. Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil studi ekonomi
terhadap kekuatan pasar atas properti tsb

Hubungan Antara Market Analysis, Feasibility

Analysis And Highest And Best Use
Market Analysis (Analisa Pasar)
1.

Untuk mengidentifikasi permintaan atas beberap alternatif jenis penggunaan

2.

Analisis permintaan dan penawaran untuk memperkirakan tingkat penyerapan

pasar dan tingkat sewa yang memungkinkan
Feasibility Analysis (Studi Kelayakan)

1.

Untuk menentukan nilai properti berdasarkan kriteria tertentu, seperti ROR, nilai
lahan sisa

2.

Perhitungan NOI/cash flows and penentuan tingkat kapitalisasi/diskonto yang

sesuai untuk menentukan nilai properti
Highest and Best Use (Penggunaan tertinggi & Terbaik)

1.

Menentukan jenis penggunaan yang menghasilkan nilai properti paling maksimal

2.

Menentukan spesifikasi properti dalam hal jenis penggunaan, waktu, dan pasar
Penilai harus membedakan antara HBU atas tanah kosong (vacant land) dan HBU atas
tanah yang telah dibangun (improved).

Empat kriteria dalam penentuan higest and best use

1.

Diijinkan secara hukum (legally permissible)

Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling diijinkan oleh
peraturan2 pemerintah, zoning, IMB, peraturan lain terkait dgn lingkungan dan kawasan
khusus/bersejarah.

2.

Memungkinkan utk dibangun/digunakan Secara fisik (physically possible)

Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling memungkinkan
dibangun terkait dengan kondisi fisik lahan, lingkungan dan aksesibilitas serta resiko
bencana yang mungkin terjadi

3.

Layak dari segi keuangan/pembiayaan (financially feasible)

Menentukan jenis penggunaan mana yang paling mungkin dibiayai dan menghasilkan
keuntungan tertinggi bila dibandingkan dengan biaya pembangunan/operasional yang
dikeluarkan.

4.

Menghasilkan manfaat/produksi yang paling maksimal (maximally productive)

Menentukan jenis penggunaan potensial yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi
atau yang memiliki tingkat permintaan pasar paling tinggi.

HBU Tanah Kosong

Apa jenis penggunaan yang paling sesuai atas tanah kosong tersebut?
Harus dipertimbangkan kaitannya dengan seluruh penggunaan potensial.
Dua alasan perlunya mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian
1) Untuk mengestimasikan nilai tanah secara terpisah
2) Untuk mengidentifikasi penjualan tanah kosong sebagai data pembanding

HBU Properti yang Telah Dibangun

HBU properti yg telah dibangun adalah jenis penggunaan yang dapat memaksimalkan
nilai investasi properti, konsisten dgn tingkat pulangan jangka panjang dan resiko
terkait.
Jika penambahan modal memungkinkan utk mengubah jenis penggunaan saat ini
(existing use) menjadi beberapa jenis penggunaan potensial yg lain, harus diperhatikan
seberapa besar tingkat pulangan yang dihasilkan oleh masing2 jenis penggunaan tsb
terkait dengan biaya investasi yang telah dikeluarkan.
Dua alasan perlunya analisa HBU atas properti yg telah dibangun.
1.

Untuk mengidentifikasi jenis properti yang diharapkan dapat menghasilkan

tingkat pulangan tertinggi.

2.

Untuk membantu proses identifikasi data pembanding.

Hubungan antara Analisis Pasar dan Analisis HBU

1.

Sesuai prinsip penilaian, untuk menghasilkan nilai yang optimum, perlu interaksi
antara Highest and Best Use (Daya Guna Tertinggi dan Terbaik dan kekuatan pasar
(penawaran dan permintaan);

2.

Prinsip Penawaran dan Permintaan Properti

Nilai pasar ditentukan oleh interaksi kekuatan permintaan dan penawaran di pasar. Oleh
karena itu pengaruh kekuatan-kekuatan yang ada di pasar harus dianalisis dan
dievaluasi dengan cermat dalam menentukan nilai.

3.

Analisis Pasar membantu penilai untuk memperkirakan potensi permintaan dan

penawaran properti subyek dengan jenis penggunaan tertentu (existing use maupun
potensial use).

Analisis Pasar & HBU

Aspek kelayakan pasar sangat berguna untuk menentukan jenis penggunaan yang
paling optimum atas suatu properti, baik dalam penentuan penggunaan tanah kosong
maupun properti yang telah dibangun
Analisis Pasar Tanah Kosong
Besar kecilnya kekuatan permintaan tanah mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat
pemanfaatan atas tanah dan pertumbuhan properti di wilayah tersebut
Analisis Pasar atas Properti yang Telah Dibangun
Apabila properti dengan jenis penggunaan tertentu memiliki tingkat permintaan rendah
maka jenis penggunaan tersebut kemungkinan besar menghasilkan tingkat pulangan
yang rendah (kurang layak dari segi keuangan) dan tingkat hunian yang rendah (kurang
dapat berproduksi secara maksimal)

Analisis pasar tidak hanya terbatas untuk saat ini akan tetapi juga estimasi penawaran
dan permintaan properti dalam jangka panjang
Data penawaran property
Inventarisasi data penawaran meliputi:
1.

Unit sewa

2.

Properti yang telah terjual

3.

Properti yang sedang ditawarkan di pasar

4.

Properti yang akan masuk ke pasar

Penyelidikan penawaran disamping kompetisi yang ada sekarang, juga harus meliputi
proyek prospektif yang akan bersaing di masa datang
Data permintaan pesaing

1.

Untuk mendapatkan data ini dilakukan secara bersamaan dengan kegiatan

inventarisasi penawaran, yaitu dengan melakukan analisis permintaan prospektif untuk
properti yang dinilai.

2.

Penilai tidak dapat berasumsi bahwa penggunaan saat ini merupakan

penggunaan yang akan terus ada dimasa datang, bahkan dalam pasar stabil sekalipun.

3.

Dalam beberapa kasus, penilai dapat menggunakan data yang disusun oleh
perusahaan riset pasar khusus.

4.

Bagaimanapun penilai harus memiliki pengertian mengenai teknik riset pasar

dan ketrampilan penelitian mengenai permintaan yang mendasar.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan:

1.

Fisik, antara lain:

Bentuk tanah dan ukuran tanah

Topografi tanah

Lokasi tanah / Letak tanah

Sarana dan Prasarana

2.

Peraturan Pemerintah, antara lain:

Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota

KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

KLB

KDH (Koefisien Dasar Hijau)

GSB (Garis Sempadan Bangunan)

Tinggi Maksimum Bangunan

3.

(Koefisien Lantai Bangunan)

Supply and Demand, antara lain:

Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar

Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan

Harga sewa dari Properti sejenis

Harga jual dari Properti Sejenis.

4.

Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah, kemudian dipilih
alternatif yang memberikan hasil tertinggi.
Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik:

1.

Tanah dan Bangunan, antara lain:

Waktu
Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat
ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin
yang terhambat dan design produksi terhambat

Lokasi
Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik
dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga
kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan

Permintaan Pasar
Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus
mendekati Pasar

Keadaan Topografi Tanah

Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya
mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi

Teknologi Membangun
Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan mempengaruhi proses penyelesaian
proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek
membengkak (overrun)

Kelengkapan Utilitas
Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang
tinggi serta tenaga listrik

2.

Mesin - Mesin dan Peralatan

Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah
penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery), secara benar yang akan
menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara
hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi.