ESPECIAL

La dimensin jurdica y la dimensin de la realidad

Vigencia de mandato de presidente

Vig
de junta de propietarios

Tema relevante

JJ. Mara Elena GUERRA CERRN*

La autora afirma que en la bsqueda de la conservacin de la junta de propietarios y la

necesaria funcionalidad, orden y organizacin en la gestin, no existe razn alguna para
no aplicar por analoga las reglas para la persona jurdica a fin de resolver los problemas
de acefala en las juntas de propietarios, esto es, el artculo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas que permite que el presidente con mandato vencido pueda convocar a junta. Por eso expresa su conformidad con el reciente precedente
del Tribunal Registral, pero adems considera que debera permitirse que un propietario (y no solo el 25 % de estos) pueda convocar a junta para resolver estos problemas.

MARCO NORMATIVO

Introduccin

Cdigo Procesal Civil: arts. 74 y 75.

Cuando hemos tenido la oportunidad de

comentar acerca de la produccin normativa
del Tribunal Registral, y hemos resaltado la
funcin del registrador y su aporte a la facilitacin del acceso al Registro, hemos recordado la nocin fundamental aprendida en el
aula universitaria, respecto a que el Derecho es un sistema que se caracteriza por la
unidad, coherencia y plenitud; y a partir de
ello es que se ha llegado a identicar una
serie de tcnicas de interpretacin e integracin que sirven precisamente para garantizar que este sistema y los subsistemas que lo
conforman, respondan a esas caractersticas,

Reglamento de los Registros Pblicos, Resolucin

N 195-2001-SUNARP-SN (01/10/2001): arts IX TP,
7 y 42.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas, Resolucin N 038-2013-SUNARP/SN
(19/02/2013): art. 47.
TUO del Reglamento de la Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fbrica y Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Decreto
Supremo N 035-2006-VIVIENDA (08/11/2006): art.
145, 146, 153 literal h.
Directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn, Resolucin N 340-2008-SUNARP-SN
(23/12/2008).

Abogada por la Ponticia Universidad Catlica del Per. Magster en Derecho Empresarial por la Universidad de Lima,
Doctora en Derecho y Ciencia Poltica por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Profesora de la
UNMSM y de la Universidad de Lima. Ex juez civil de la Corte Superior de Justicia de Lima y scal superior civil del
Ministerio Pblico en el Distrito Judicial del Callao.

31

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 34 ABRIL 2016

Comentario relevante
te
de la autora
El Tribunal Registral viene realizando
una gran tarea, ya que aplicando
reglas de la hermenutica y aprobando
precedentes de observancia obligatoria, no solo asegura criterios uniformes de calificacin de parte de los
registradores, sino que adems tiene
en cuenta no solo el Derecho sino la
vida real en la que los actores toman
decisiones.

y especialmente se trate de un Derecho til

y no uno que limite irracionalmente la vida
social.
Este conjunto de tcnicas no solo son de exigible observancia a los jueces o a los fiscales, sino que su uso se extiende a todo
aquel que, en razn de sus funciones, debe
aplicar el Derecho, y en este caso alcanza
a los registradores y vocales del Tribunal
Registral.
En el artculo 18 del Reglamento del Tribunal Registral1 se seala que el Pleno Registral
es la reunin de los vocales que integran el
Tribunal Registral que debidamente convocado se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a sus funciones, entre las que
se encuentra la aprobacin de precedentes
de observancia obligatoria, que segn el
artculo 32 del mismo cuerpo reglamentario
contienen interpretaciones a seguirse por las
instancias registrales en el mbito nacional
mientras no sean expresamente modicados
o dejados sin efecto mediante acuerdo del

1
2

32

Pleno Registral o mandato registral o norma

modicatoria posterior.
El Tribunal Registral, en aplicacin de los
principios de predictibilidad y simplicidad
administrativa, establece acuerdos con el
objeto de minimizar las observaciones ms
comunes en determinados actos rogados
durante el procedimiento registral2.
Es en este contexto, que el Tribunal Registral
viene realizando una gran tarea, ya que aplicando reglas de la hermenutica y aprobando
precedentes de observancia obligatoria, no
solo asegura criterios uniformes de calicacin de parte de los registradores, sino que
adems teniendo en cuenta no solo el Derecho sino la vida real en la que los actores
toman decisiones y actan para la continuidad y desarrollo de sus relaciones, ofrece
soluciones a situaciones que en la dimensin
jurdica calican como conictos o problemas, pero en la dimensin de la realidad, tal
vez no lo son y simplemente los sujetos ya
han actuado en resguardo de sus intereses.
En esta oportunidad lo que haremos es
comentar un precedente de observancia obligatoria sobre un asunto en materia
de propiedad exclusiva y comn, lo que se
conoce como propiedad horizontal. El ejercicio de los derechos de propiedad exclusiva y comn es de inters del Estado,
como se ilustra del punto I de la Directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn aprobada por Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN del
23/12/2008, frente al auge de la construccin
que es benecioso para la economa, hay un
aumento considerable de las inscripciones
registrales que se reeren a edicaciones y
complejos inmobiliarios, que muchas veces

Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 263-2005-SUNARP-SN del 18/10/2005.
Resolucin del Superintendente Adjunto de los Registros Pblicos N 003-2012-SUNARP/SA de fecha 03/01/2012.

ESPECIAL | NUEVO PRECEDENTE REGISTRAL SOBRE ACEFALA EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

no es pacco sino que generan conictos
interpretativos entre los usuarios y el Registro. Se explica que Estos conictos se agudizan por los siguientes factores: a) la normativa que regula el sector es parca y poco
detallista; b) los enunciados normativos se
prestan a dismiles interpretaciones; c) las
novedades en la tcnica constructiva exigen
soluciones distintas de los problemas jurdicos del pasado; d) la ley otorga libertad
a los propietarios para regular sus relaciones jurdicas a travs del reglamento
interno, lo que origina criterios dismiles
a la hora de calicar la validez y legalidad de dichos actos; e) la jurisprudencia
de los tribunales administrativos no siempre se muestra acorde con las nuevas tendencias del derecho ni con las necesidades del trco econmico3. Se agrega que
ello exige que la Sunarp haga uso del poder
normativo para establecer disposiciones uniformes sobre la calicacin e inscripcin de
los ttulos referidos al rgimen de propiedad exclusiva y comn. Por su parte, el Tribunal Registral, en ejercicio de sus funciones, aporta con la produccin de precedentes
vinculantes.
Precisamente en el diario El Peruano, ha
sido publicada el 27/02/2016 la Resolucin del Presidente del Tribunal Registral
N 034-2016-SUNARP/PT de fecha 17 de
febrero de 2016, publicitando un procedente
de observancia obligatoria para todas las instancias registrales, respecto a la Convocatoria a Junta de Propietarios con el siguiente
texto:
El ltimo presidente inscrito de la Junta
de Propietarios con periodo de funciones vencido tambin est legitimado para
convocar a Junta de Propietarios con la
nalidad de elegir al nuevo presidente o
directiva.

Comentario relevante
te
de la autora
El hecho que en el Reglamento de
la Ley N 27157, en el literal h) del
artculo 153, se haga referencia, entre
otros, al rgimen de la junta de propietarios y a sus rganos de administracin, no convierte a la junta de propietarios en un ente con personalidad
jurdica, ni con personalidad jurdica
incompleta (persona jurdica no inscrita o sociedad irregular).
Este criterio fue el sustento de la Resolucin N 2485-2014-SUNARP-TR-L, Lima,
31/12/2014, el que tiene la siguiente sumilla:
En casos de acefala o ausencia denitiva del designado para convocar, excepcionalmente, la convocatoria a sesin
de Junta de Propietarios eleccionaria,
puede ser efectuada por los propietarios que representan al menos el 25 % de
participaciones.
Asimismo, para efectos registrales, el
presidente cuyo mandato ha fenecido,
tambin, se encuentra legitimado para
convocar a sesin de Junta de Propietarios con la nalidad de elegir al nuevo
presidente o directiva.
A partir de este contenido y de la revisin
de otras decisiones del Tribunal Registral
hemos identicado en las relaciones de los
propietarios agrupados en una Junta de Propietarios, hay dos dimensiones: una jurdica y la otra de la realidad, y es a partir de
este doble enfoque que desarrollaremos el
comentario.

El resaltado es nuestro.

33

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 34 ABRIL 2016

I.

Acuerdos registrales que sern

objeto de anlisis

Acuerdo Plenario LXXX

Pleno Registral del 15 y
16 de diciembre del 2011

Resolucin del
Presidente del Tribunal
Registral
N 034-2016-SUNARP/
PT de fecha 17/02/2016

La convocatoria a sesin
de Junta de Propietarios
solamente puede ser efectuada por el Presidente o
por el designado por el
Reglamento Interno.
Excepcionalmente pueden
convocar los propietarios
que representen al menos
25% de par ticipaciones
cuando se acredite ante el
Registro la acefala o ausencia definitiva del designado
para ello.

El ltimo presidente
inscrito de la Junta de
Propietarios con periodo
de funciones vencido
tambin est legitimado
para convocar a Junta de
Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo
presidente o directiva.

Antecedente
Resolucin N 063-2005SUNAPR-TR-T de fecha
21/04/2005

Resolucin N 2485-2014SUNARP-TR- 31/12/2014

Excepcionalmente, se
admite la convocatoria
a Junta de Propietarios
efectuada por cualquier
miembro de la directiva o
de la Junta de Propietarios, pero nicamente para
efectos de la eleccin de
la nueva directiva, cuando
exista acefala presidencial,
el llamado para hacerlo no
pueda o no quiera, o los
restantes miembros no
estn autorizados para
ello segn su Reglamento
interno, o hubieran renunciado a todos los integrantes de la directiva.

En casos de acefala o
ausencia definitiva del
designado para convocar, excepcionalmente, la
convocatoria a sesin de
Junta de Propietarios eleccionaria, puede ser efectuada por los propietarios
que representan al menos
el 25% de participaciones.
Asimismo, para efectos
registrales, el presidente
cuyo mandato ha fenecido, tambin, se encuentra legitimado para convocar a sesin de Junta
de Propietarios con la
finalidad de elegir al nuevo
presidente o directiva.

II. Marco legal

1. Ley N 27157, Ley de Regularizacin de
Edicaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen
de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
34

Exclusiva y de Propiedad Comn. (Ley

N 27157).
2. Reglamento de la Ley N 27157 de Regularizacin de Edicaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn, Decreto Supremo N 008-2000MTC. (Reglamento de la Ley N 27157).
3. Texto nico Ordenado del Reglamento
de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica
y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Decreto Supremo N 0352006-VIVIENDA. (TUO del Reglamento de la Ley N 27157).
4. Reglamento de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin N 1952001-SUNARP/SN vigente desde el 1 de
octubre del 2001. (RRP).
5. Reglamento del Tribunal Registral. Resolucin del Superintendente Nacional de
los Registros Pblicos N 263-2005SUNARP-SN del 18/10/2005 (RTR).
6. Directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn aprobada
por Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-SUNARP-SN del 23 de
diciembre de 2008 (publicada en separata especial).
III. Informacin general de Resolucin
N 2485-2014-SUNARP-TR-L
1. Ral Pinto Lpez, con fecha del
18/06/2014 convoc a sesin de junta de
propietarios la que se realiz el 28/06/2014
y se adoptaron una serie de acuerdos.
2. La rogatoria es la inscripcin de la renuncia y eleccin de nueva junta directiva de
propietarios.

ESPECIAL | NUEVO PRECEDENTE REGISTRAL SOBRE ACEFALA EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

3. En el Asiento B0006 consta que la junta
directiva de la cual forma parte Ral
Pinto Lpez fue elegida el 26/05/2007
y como la eleccin fue por cuatro aos
periodo 2007-2011 el mandato habra
vencido en el ao 2011.
Sin embargo, segn el artculo IX Principio de Prioridad Preferente del Ttulo
Preliminar del RRP, los efectos de los
asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin. En consecuencia, como el ttulo fue presentado el
21/04/2010, entonces el periodo del mandato fue del 21/04/2010 al 21/04/2014.
Es oportuna hacer la referencia a la
expresin latina Prior in tempore, potior
in iure que quiere decir Primero en el
tiempo, mejor en el Derecho, o sea, lo
que se explica en la prioridad registral.
4. El registrador formula tacha sustantiva4
al ttulo5 presentado por considerar que la
convocatoria a sesin de junta de propietarios ha sido realizada por persona que
carece de legitimidad por cuanto su mandato est vencido (21/04/2010). Se deja
constancia que no se ha calicado el acta
de junta del 28/06/2014.
5. En el contexto de falta de Junta Directiva
con mandato vigente, considera el registrador que lo que corresponda era que
los propietarios que representen cuando
menos el 25 % de participacin en los

bienes comunes, realicen la convocatoria

a sesin de junta de propietarios tal como
fue establecido por Acuerdo Plenario,
aprobado en el LXXX Pleno Registral
del ao 2011.
6. La decisin registral es apelada.
IV. El asunto a resolver
El planteamiento de cuestiones no se hace
a partir del argumento de apelacin en el que
simplemente se seala que los cargos de la
junta directiva son por cuatro aos contados
desde la inscripcin en los registros pblicos.
Por congruencia, el Tribunal Registral solamente tendra que resolver segn el argumento del apelante y la solucin legal sera
conrmar la tacha sustantiva, sin embargo,
con una proyeccin a futuro e identicando
en nuestro concepto una dimensin de la
realidad que exige una solucin y no una
negacin del Derecho, formula a manera de
problema, la siguiente pregunta: A quin
corresponde convocar a junta de propietarios para la eleccin de un nuevo presidente
cuando el anterior inscrito no cuenta con
mandato vigente?
V. Respuesta a la pregunta-problema
Este parte va a contener dos respuestas, la
primera de acuerdo a lo resuelto por el Tribunal Registral y la segunda con aportes
propios.

RRP - Artculo 42.- Tacha sustantiva

El Registrador tachar el ttulo presentado si adoleciera de defecto insubsanable y denegar de plano la inscripcin.
Se considera defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del ttulo.
Tambin tachar de plano el ttulo cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la Ocina Registral en que
fue presentado y cuando existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral.
Artculo 7.- Denicin
Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
Tambin formarn parte del ttulo los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripcin, pero
que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice.

35

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 34 ABRIL 2016

previsto quin debe hacerlo en caso de
mandato vencido.

Comentario relevante
te
de la autora
-

As como la ley ha impuesto la agrupacin de propietarios en una junta de

propietarios para la gestin ordenada
de intereses comunes, tambin ha
establecido las reglas generales para
el orden requerido; sin embargo, compete a la junta de propietarios complementar estas reglas en un documento
denominado reglamento interno. La
finalidad del documento es similar a
la de un estatuto social.
1. Tribunal Registral
1.1. El mandato de la junta directiva segn el
Registro venci el 21/04/2014.
1.2. Para determinar a quin corresponde
convocar a la junta de propietarios se tiene
en cuenta lo siguiente:

no haya presidente por acefala o

ausencia.

no se haya designado en el reglamento interno.

no haya voluntad de los anteriores

para convocar.

Segn el reglamento interno de las edicaciones el presidente es el responsable

para efectuar la convocatoria, e incluso
se seala que este debe efectuar las
citaciones.

En este caso hay mandato vencido pero

existe la voluntad del presidente para
convocar, por lo que se tiene en cuenta
lo previsto en el artculo 47del Registro de Personas Jurdicas, que establece
que: El periodo de ejercicio del consejo directivo u rgano anlogo se regir
de acuerdo con lo establecido en la ley
o el estatuto. No ser materia de observacin si se realiza la designacin por
un periodo inferior al estatutario. Vencido dicho periodo, para efectos registrales, el consejo directivo u rgano anlogo
se entender legitimado nicamente para
convocar a asamblea general eleccionaria. La misma regla se aplica tratndose
de asociaciones provivienda u otras en
las que legalmente se prohba la continuidad de funciones.

En situaciones regulares es el presidente

quien convoca, pero ni en el reglamento
interno ni en la legislacin especial est

1.3. Se puede establecer que aun cuando el

mandato del presidente de la junta de propietarios se encuentre vencido, este gozar

En la Ley N 27157 y su reglamento se

determina que las edicaciones bajo el
rgimen de la propiedad exclusiva y propiedad comn se rigen por un reglamento
interno, y para expresar la voluntad de
los propietarios de la edicacin se renen en una junta de propietarios.
El responsable para efectuar la convocatoria a junta de propietarios (sesiones ordinarias o extraordinarias) es el
presidente.

36

En el LXXX Pleno Registral (15 y

16/12/2011) se aprob que La convocatoria a sesin de Junta de Propietarios solamente puede ser efectuada por
el Presidente o por el designado por el
Reglamento Interno. Excepcionalmente
pueden convocar los propietarios que
representen al menos 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefala o ausencia denitiva para
ello. Este contenido no es imperativo,
sino que se trata de un supuesto excepcional en los siguientes supuestos:

ESPECIAL | NUEVO PRECEDENTE REGISTRAL SOBRE ACEFALA EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

de legitimidad para convocar, nicamente a
sesin eleccionaria.
2. Nuestra respuesta
Concordamos con la decisin del Tribunal
Registral y de manera complementaria hacemos el siguiente desarrollo.
2.1. Marco conceptual
a) Es la junta de propietarios una persona jurdica?
No obstante que en el artculo 42 de la Ley
N 27157 se habla de la formacin de la
voluntad corporativa de los propietarios, la
junta de propietarios no es una persona jurdica, tampoco es un ente con personalidad
incompleta. Tampoco es un rgano social6
es un representante de un grupo de personas.
El hecho que en el Reglamento de la Ley
N 27157, en el literal h) del artculo 153,
se haga referencia, entre otros, al rgimen
de la junta de propietarios y a sus rganos
de administracin, no convierte a la junta
de propietarios en un ente con personalidad
jurdica, ni con personalidad jurdica incompleta (persona jurdica no inscrita o sociedad
irregular).
A pesar de que, tanto al presidente de la junta
de propietarios como a la junta directiva de
este, se le denominan rganos sociales,
propiamente no lo son, aunque los roles se
confunden (por ejemplo), con los administradores de una sociedad o de cualquier persona jurdica.
La junta de propietarios es una categora creada por el Derecho para reconocer a
un grupo de propietarios de un bien comn
y exclusivo e instituir de manera bsica y

general una estructura a n de que todos los

actos de gestin y disposicin de la propiedad comn sean ordenados, y evitar conictos. Corresponde a los propios propietarios
en un reglamento interno establecer las
disposiciones necesarias para la operatividad
de su junta, as como atribuciones y facultades de sus representantes.
Si tenemos en cuenta que la libertad de asociacin que est reconocida en la Constitucin Poltica para el desarrollo de las distintas actividades que las personas, tanto
naturales como jurdicas, realizan en sociedad tiene una doble dimensin, la positiva
y la negativa, donde la primera abarca las
facultades de conformar asociaciones (derecho a formar asociaciones), la de aliarse a
las organizaciones existentes y la de permanecer asociado mientras no se incumplan las
normas estatutarias, y la segunda comprende
la facultad de toda persona para negarse a
formar parte de una determinada asociacin,
as como el derecho a no ser obligado a integrar una asociacin o el derecho a no seguir
asociado contra su voluntad o retirarse de
una, cuando as lo desee, entonces, la junta
de propietarios no es una manifestacin
del ejercicio de la libertad de asociacin de
los propietarios, puesto que se trata de una
imposicin de la ley para el rgimen de propiedad horizontal.
Del numeral 6 sobre Adquisicin de bienes
por la junta de propietarios, punto I Antecedentes y Consideracin de la Directiva sobre
el rgimen de propiedad exclusiva, obtenemos la siguiente informacin complementaria acerca de la junta de propietarios:
-

Entre los propietarios (todos los titulares de las secciones exclusivas) de un

El rgano social tiene su fundamento en la teora del rgano (que se distancia de la teora de la representacin) por la cual
se reconoce voluntad propia a las personas jurdicas. Esa voluntad propia se declara a travs de representantes legales y
voluntarios.

37

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 34 ABRIL 2016

edicio sometido a rgimen de propiedad
horizontal existe una comunidad de intereses. Para el ejercicio de los derechos y
satisfaccin de los intereses comunes, la
ley ha impuesto que los propietarios se
agrupen a n de organizar en forma conjunta la gestin y administracin de los
mismos. De lo que se trata es que acten
de manera conjunta para conservar y
mantener los elementos o bienes comunes, permitiendo as un adecuado disfrute
de cada una de sus secciones privativas.
-

La agrupacin de propietarios es la junta

de propietarios que tiene la representacin conjunta de estos para los actos de
gestin destinados a la conservacin y
mantenimiento del edicio.

La junta de propietarios es un ente no

personificado (carece de personalidad
jurdica) aunque se le reconoce una relativa subjetividad para actuar en forma
unitaria.

Se establece una analoga entre la junta

de propietarios con las asociaciones noinscritas o las sociedades irregulares

El presidente de la junta de propietarios

tiene la representacin del grupo de propietarios para las actividades propias de
cuidado y mantenimiento del edicio y
tambin tiene las facultades procesales
para intervenir en un proceso judicial.

Respecto a la atribucin de adquirir bienes, teniendo en cuenta que de lo que se

trata es que la junta de propietarios asegure el funcionamiento correcto de los
servicios para lograr una adecuada convivencia, se entiende que se requieren los
fondos para la respectiva administracin.

En la Ley N 27157 se sealan las funciones

y atribuciones generales de la junta de propietarios y se establece su estructura, disponindose que exista un presidente, quedando
en libertad los propietarios de complementar,
38

en su reglamento interno, las dems funciones y reglas operativas de acuerdos a sus

intereses. El presidente de la junta de propietarios goza de las facultades generales y
especiales de representacin procesal que
estn previstas en los artculos 74 y 75 del
Cdigo Procesal Civil.
Adicionalmente en el TUO del Reglamento
de la Ley N 27157, en el artculo 145 se
establece lo siguiente:
-

La junta de propietarios se constituye al

otorgamiento del reglamento interno, el
cual contendr obligatoriamente la nominacin del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de
registrar el reglamento. Su inscripcin
se efecta en el Registro de Propiedad
Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los
bienes comunes.

La renuncia de uno o ms propietarios

no impedir la constitucin de la junta y
su admisin en el seno de esta siempre
estar expedita. Esta renuncia no libera
al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos
de la junta. Si solo quedara un propietario hbil, este asumir las funciones de la
junta, en todo cuanto le sea aplicable.

La junta de propietarios estar presidida

por uno de sus miembros que tendr la
calidad de presidente, quien ejercer la
representacin legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que se sealan en este TUO.

El reglamento interno podr disponer la

constitucin de una directiva cuando lo
estime conveniente, sealando su composicin y funciones.

b) El reglamento interno y sus alcances

As como la ley ha impuesto la agrupacin
de propietarios en una junta de propietarios

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para la gestin ordenada de intereses comunes, tambin ha establecido las reglas generales para el orden requerido; sin embargo,
compete a la junta de propietarios complementar estas reglas en un documento denominado reglamento interno. La nalidad del
documento es similar a la de un Estatuto
social7.

Comentario relevante
te
de la autora
Entendemos por acefala: falto de
cabeza, o grupo social que no tiene
jefe o direccin, esto es, que no debe
contarse con un presidente ya sea por
cuanto este ha renunciado, ha abandonado el cargo, ha dejado de ser
propietario, o est ausente, esto en
la realidad implicara que no hay ningn sujeto que est actuando como
presidente con la anuencia de los
propietarios.

En el artculo 42 de la Ley N 27157 se

contempla como contenido del reglamento
interno, entre otros, c) Las disposiciones
convencionales sobre la administracin y
gobierno del edificio, la formacin de la
voluntad corporativa8 de los propietarios,
y nalmente los derechos y obligaciones de
estos, y las limitaciones a la propiedad.
En el numeral 2) del punto I de la Directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn acerca del reglamento interno
se seala, en resumen, que hay que diferenciar el acto constitutivo de propiedad horizontal que es aquel negocio jurdico destinado a proclamar que el edicio se halla en
situacin de propiedad exclusiva y propiedad comn, o que est en trance de convertirse en ello; del reglamento interno, que es
la declaracin de voluntad dirigida a producir una mixtura de efectos jurdicos obligacionales y reales.
La Ley N 27157 establece las reglas generales de organizacin, sin embargo, respetando la voluntad de los propietarios, seala
que son ellos los que deben establecer las
reglas de funcionamiento, operatividad y las
facultades de sus representantes, esto es, que
los propietarios agrupados necesariamente
deben completar la regulacin que se inicia con la Ley N 27157. A mayor precisin
y previsin en el reglamento interno, mejor

7
8

ser la gestin y menor ser la discrecionalidad de aquellos que deban resolver los conictos que puedan suscitarse, o como en este
caso, de decidir sobre el acceso al registro.
Tambin en el Reglamento de la Ley
N 27157, en el artculo 153, entre otros,
se establece el contenido del reglamento
interno:
-

El rgimen de la junta de propietarios,

sus rganos de administracin y las
facultades, responsabilidades y atribuciones que se les conere.

Todo lo relativo a las sesiones ordinarias

y extraordinarias, quorum, votaciones,
acuerdos, funciones y dems, de la Junta
de Propietarios.

c) La directiva de la junta de propietarios

Como ha sido antes sealado en el
artculo 145 de TUO del Reglamento de la

Ley N 26887, artculo 54.- Contenido del pacto social. El pacto social contiene obligatoriamente: () 6. El estatuto que
regir el funcionamiento de la sociedad.
El resaltado es nuestro.

39

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 34 ABRIL 2016

un asunto de compraventa que motiv
la evaluacin del alcance del reglamento
interno y de su modicacin, siendo relevante para los efectos de este comentario
que la inscripcin de las juntas directivas
no estn relacionadas con actos de disposicin que pudieran conllevar a la modicacin del reglamento interno.

Ley N 27157, entre otros, se establece que

en el reglamento interno se podr disponer
la constitucin de una directiva cuando se
estime conveniente, sealando su composicin y funciones, lo que quiere decir, a diferencia de la obligatoriedad de contar con un
presidente de junta de propietarios, la directiva es facultativa.
Ahora bien, estratgicamente es conveniente
tener una directiva y establecer a manera de
previsin competencia y atribuir facultades para situaciones como acefala, ausencia,
mandato vencido del presidente, o cualquier
otra contingencia.
d) Del Acuerdo Plenario LXXX Pleno
Registral del 15 y 16 de diciembre
Este acuerdo es el antecedente del precedente obligatorio bajo comentario, por lo
que hemos considerado conveniente brindar alguna informacin adicional sobre el
mismo.
El sexto tema del Pleno: Convocatoria de
junta de propietarios efectuado por persona
no legitimada, fue resuelto con el siguiente
Acuerdo 10:
La convocatoria a sesin de Junta
de Propietarios solamente puede
ser efectuada por el Presidente o
por el designado por el Reglamento
Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones
cuando se acredite ante el Registro
la acefala o ausencia denitiva del
designado para ello.
-

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Las Resoluciones que se tuvieron en

cuenta para este acuerdo son la N 0632005-SUNAPR-TR-T y la Resolucin
N 719-2010-SUNARP-TR-L.
En la Resolucin N 719-2010-SUNARPTR-L de fecha 28/05/2010, se resolvi

En la Resolucin N 063-2005-SUNAPRTR-T de fecha 21/04/2005, la sumilla es

la siguiente:
Excepcionalmente, se admite la
convocatoria a Junta de Propietarios
efectuada por cualquier miembro de
la directiva o de la Junta de Propietarios, pero nicamente para efectos
de la eleccin de la nueva directiva,
cuando exista acefala presidencial,
el llamado para hacerlo no pueda o
no quiera, o los restantes miembros
no estn autorizados para ello segn
su Reglamento interno, o hubieran
renunciado a todos los integrantes de
la directiva.

1. Antecedentes
a) Raphael Alberto Prieto Pea, solicita la
inscripcin de una nueva junta directiva
para el periodo 2005-2007.
b) Carol Esperanza Azabache Rodrguez,
Presidenta de la directiva de la Junta de
Propietarios present renuncia al cargo
el 25/06/2004. Igualmente renunci
Arminda Enrquez Aranda al cargo de
tesorera con fecha 18/10/2004.
c) La junta de propietarios posee una directiva conformada nicamente por dos cargos: presidente y tesorero. Los miembros
de la directiva han renunciado.
d) Segn el reglamento interno, el presidente tiene la facultad de convocar a la
Junta de Propietarios, al tesorero le asignaron exclusivamente funciones propias

ESPECIAL | NUEVO PRECEDENTE REGISTRAL SOBRE ACEFALA EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

de su cargo, no se previ que pueda
reemplazar al presidente en ausencia,
vacancia u otra causa justicada.
e) Como ni la ley, ni el reglamento interno
han previsto que el tesorero puede convocar cuando l mismo y el presidente
han renunciado, o si el tesorero no convoca si puede hacerlo cualquier propietario; entre las cuestiones planteadas se
ha establecido: si es vlido que la tesorera de la directiva de la junta de propietarios convoque para elegir a una nueva
directiva cuando todos sus miembros han
renunciado.
2. En el anlisis se establecen las siguientes ideas, entre otras:
a) La junta de propietarios no es una persona jurdica, es una agrupacin de propietarios quienes nombran a sus representantes que son los que hacen las
convocatorias y, por lo tanto, los acuerdos alcanzan directamente a cada uno de
los propietarios, a diferencia de una persona jurdica en la cual la que convoca es
un rgano de ella y los acuerdos afectan
al ente jurdico, y de manera indirecta a
los socios.
b) En la Ley General de Sociedades se legitima a todos los accionistas de la sociedad para solicitar la intervencin del
juez, an aquellos que son propietarios
de una accin9.
c) Si bien la junta de propietarios no es
una persona jurdica aunque participa
de algunas de sus caractersticas resulta
conveniente aplicar supletoriamente las
disposiciones que regulan a las personas
jurdicas societarias y no societarias para
resolver la apelacin.

La finalidad perseguida puede ser salvada con una interpretacin mucho

ms favorable y exible que la estipulada para aquellas, con mayor razn si
no existen normas especiales en la ley y
el reglamento que hayan previsto que se
vaya a juez a pedir convocatoria para la
eleccin de la directiva.
d) Excepcionalmente, se considera que debe
admitirse la convocatoria a junta de propietarios efectuada por cualquier miembro de la directiva o de la junta, pero nicamente para efectos de la eleccin de
la nueva directiva, cuando exista acefala presidencial, el llamado para hacerlo
no pueda o no quiera, o los restantes
miembros no estn autorizados para ello
segn el reglamento interno, o hubieran
renunciado todos los integrantes de la
directiva.
La convocatoria nicamente podr circunscribirse a ese punto de agenda, pues de versar sobre materias diversas la convocatoria
es invlida ya que la especial situacin de
acefala presidencial legitima a cualquiera de
los miembros de la directiva o propietarios a
convocar a la junta que devolver la normalidad a la institucin.
2.2. Identificacin de dimensiones: jurdica
y de la realidad
En el desarrollo de la vida y relaciones de
las personas identicamos una dimensin de
la realidad y una dimensin jurdica. En la
dimensin jurdica encontramos los ordenamientos o sistemas normativos a los cuales
nos encontramos sujetos para una convivencia comn y en un Estado de Derecho: por
seguridad jurdica. Sin embargo, subyace a
la dimensin jurdica, una realidad, esa realidad que es la base para la construccin de

Actualmente tambin se puede solicitar la convocatoria ante un notario.

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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 34 ABRIL 2016

los ordenamientos jurdicos. En denitiva, el
Derecho ser til en la medida en que sirva
en la dimensin de la realidad.
En este contexto, las reglas, las formas, la
formalidad y la legalidad son importantes
sin duda sin embargo, existen otro tipo de
disposiciones las que reconocemos como
superiores, que permiten a los intrpretes
del Derecho brindar soluciones prontas a
problemas que se conguran en la dimensin jurdica.
Vamos a explicarnos, primero, con el contenido de la Resolucin N 063-2005SUNAPR-TR-T de fecha 21/04/2005
(Acuerdo Plenario LXXX en la cual frente
a una situacin no prevista en la ley ni en el
reglamento interno de una junta de propietarios en vez de negar el acceso al registro perjudicando as a los propietarios que
son los que constituyen la junta de propietarios se opt por calicar supuestos como
excepcionales, y recurriendo a la analoga, a la interpretacin sistemtica, y atendiendo a la realidad, se admiti que la convocatoria a sesin de junta de propietarios
pueda ser realizada por cualquier miembro de la directiva o de la junta de propietarios. Los supuestos excepcionales son: acefala presidencial, cuando el llamado para
hacerlo no pueda o no quiera, cuando los restantes miembros no estn autorizados para
ello segn su reglamento interno o si hubieran renunciado todos los integrantes de la
directiva.
Queremos destacar el supuesto de acefala presidencial. Entendemos por acefala:
falto de cabeza, o grupo social que no tiene
jefe o direccin, esto es, que no debe contarse con un presidente ya sea por cuanto
este ha renunciado, ha abandonado el cargo,
ha dejado de ser propietario, o est ausente,
esto en la realidad implicara que no hay ningn sujeto que est actuando como presidente con la anuencia de los propietarios.
Entonces, en nuestro concepto, un presidente
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con mandato vencido, no es un supuesto de

acefala.
Precisamente, en la Resolucin N 0632005-SUNAPR-TR-T comentada, hay un
presidente que est ejerciendo el cargo como
tal, est representando a la junta de propietarios, es quien ha convocado a sesin de Junta
de Propietarios y ha dirigido las sesiones en
las cuales se ha tomado acuerdos. Todo esto
ha ocurrido en la dimensin de la realidad.
Podra hablarse de acefala presidencial?
Contrario a nuestra opinin, en la Resolucin N 005-2015-SUNARP-TR-L del
06/01/2015; Asunto a tratar en convocatoria efectuada por propietarios que representan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes cuya sumilla es la siguiente:
Cuando el mandato del Presidente de la
Junta de Propietarios inscrito ha vencido,
los propietarios que representan el 25% de
participacin sobre los bienes de propiedad comn estn legitimados para convocar a Junta de Propietarios no solo para elegir al nuevo presidente sino tambin para
modicar el reglamento interno inscrito. En
este caso el supuesto de presidente con mandato vencido ha sido considerado como un
supuesto de acefala.
En segundo lugar, est la Resolucin
N 2485-2014-SUNARP-TR-L, Lima,
31/12/2014 en la que se estableci un nuevo
supuesto excepcional (adicional a los que
hemos antes comentado) el de presidente
con mandato fenecido o vencido. En este
caso, si bien en la dimensin jurdica-registral el mandato haba vencido, en la realidad hay un presidente que ha seguido en funciones y la junta de propietarios ha venido
ejerciendo sus derechos, por lo tanto, se
considera a este presidente legitimado para
convocar a sesin de junta de propietarios
con la nalidad de elegir al nuevo presidente
o directiva. Sin duda no se trata de un caso
de acefala presidencial.

ESPECIAL | NUEVO PRECEDENTE REGISTRAL SOBRE ACEFALA EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

As expuesto, reconocidas dos dimensiones,
la jurdica y la de la realidad, e identicadas caractersticas comunes entre la junta
de propietarios y una persona jurdica; en
la bsqueda de la conservacin de la junta
de propietarios y la necesaria funcionalidad,
orden y organizacin en la gestin; no existe
razn alguna para no aplicar por analoga,
las reglas para la persona jurdica, como ha
sido hecho con la aplicacin del artculo 47
del Reglamento de inscripciones del Registro de Personas Jurdicas.
El Derecho Registral ha servido, en este
caso, para dar una salida a los propietarios,
puesto que vencido el periodo de un presidente, se entender legitimado nicamente
para convocar a asamblea general eleccionaria. Es racional la decisin de limitar la autorizacin excepcional para un determinado n
que es reconstituir la legitimidad jurdicoregistral del presidente y junta directiva.
Ahora bien, solucionado el tema del presidente con mandato vencido cabe sealar algunas ideas complementarias sobre
el ejercicio de los propietarios en junta de
propietarios:
Es tan importante, para el ejercicio de derechos comunes, la agrupacin en junta de propietarios, pero la junta es en s misma importante (ms all de la agrupacin) que en el
TUO del Reglamento de la Ley N 27157,
en el artculo 145 se establece que si existe
renuncia de uno o ms propietarios, ello no
impide la constitucin de la junta, incluso si
solo quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la junta, en todo cuanto
le sea aplicable.
a) La clave para evitar contingencias y problemas jurdicos para los propietarios
en propiedad horizontal est en redactar de manera apropiada su reglamento
interno. Si bien estn obligados a agruparse para el ejercicio de sus derechos
comunes, en la dimensin jurdica les ha

Comentario relevante
te
de la autora
El Derecho Registral ha servido, en
este caso, para dar una salida a los
propietarios, puesto que vencido el
periodo de un presidente, se entender
legitimado nicamente para convocar
a asamblea general eleccionaria. Es
racional la decisin de limitar la autorizacin excepcional para un determinado fin que es reconstituir la legitimidad jurdico-registral del presidente y
junta directiva.
sido reconocida la facultad de auto regulacin interna.
b) Si para la persona jurdica de ndole personal como para la de ndole patrimonial
(sociedad annima por ejemplo) existen
algunas reglas ms exibles que para la
junta de propietarios que no es una persona jurdica nada obsta para que por
analoga por un principio de conservacin y facilitacin de la gestin comn
de la propiedad horizontal, se apliquen
esas reglas a la junta de propietarios.
c) No vemos la razn por la cual no se
pueda admitir vlidamente que un propietario convoque a junta de propietarios, si la junta de propietarios lo acepta,
cul sera el problema?, por qu exigir
el 25 % de las participaciones.
d) Lo puede hacer cualquier miembro de la
junta directiva.
Damos trmino a este comentario destacando lo sealado por el Tribunal Registral
() Un argumento adicional que motiva
a la Sala a asumir este criterio es la urgencia en la toma de decisiones sobre asuntos
domsticos que ataen a la edicacin y que
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requieren soluciones inmediatas, despojadas
de formalidades excesivas que impidan el
pronto retorno a la normalidad, sin que ello
implique obviar requisitos formales ineludibles establecidos por las normas pertinentes

() a n de dotar rpidamente de una directiva a la Junta de Propietarios, pues una vez

recompuesta no habr justicacin alguna
para apartarse de las reglas establecidas para
su funcionamiento10.

10 Resolucin N 063-2005-SUNAPR-TR-T de fecha 21/04/2005, VI, 4).

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