EVALUAREA

PROPRIETII
IMOBILIARE
Abordarea prin pia si
prin venit

Analiza comparativ

Analiza pe perechi de date

(tehnic cantitativ)

Analiza comparaiilor relative

(tehnic calitativ)

Etapele

procesului

aferent

analizei

comparative
1.

Identificarea elementelor de comparaie

2.

Compararea caracteristicilor

3.

Obinerea ajustrii nete

4.

Efectuarea

unei

comparaii

generale

proprietilor imobiliare comparabile ajustate i

alegerea unei valori sau a unui interval de
valori din irul de valori rezultate.
3

ELEMENTE DE COMPARAIE
Observaii
Evaluatorul aplic ajustri preurilor de vnzare ale
fiecrei proprieti comparabile n scopul anulrii
diferenelor constatate ntre elementele de comparaie
ale

acestora

cele

corespunztoare

proprietii

imobiliare subiect

Mrimea

ajustrii

aplicate

depinde

de

mrimea

diferenei dintre elementul de comparaie respectiv

Evaluatorii trebuie s ia n considerare toate elementele
de comparaie adecvate i s evite dubla nregistrare
a ajustrilor pentru aceeai diferen reflectat n mai
multe elemente de comparaie.
4

ELEMENTE DE COMPARAIE
1. Ajustri specifice tranzaciei

Drepturile de proprietate transmise

Condiiile de finanare

Condiiile de vnzare

Cheltuieli necesare imediat dup

cumprare
Condiiile de pia

ELEMENTE DE COMPARAIE
Dreptul de proprietate transmis
O tranzacie este ntotdeauna fundamentat pe
dreptul

de

stabilete
proprietii

proprietate
dreptul

transmis.

de

subiect,

ct

Evaluatorul

proprietate
i

aferent

drepturile

de

proprietate transmise n tranzaciile comparabile

selectate pentru analiz.

ELEMENTE DE COMPARAIE
Condiiile de finanare
Preul de tranzacie al unei proprieti imobiliare
poate fi diferit de cel al unei proprieti identice,
din cauza aranjamentelor financiare diferite.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de
plat ca fiind plat integral cash (plat n
numerar).

ELEMENTE DE COMPARAIE
Condiiile de vnzare
reflect motivaiile speciale ale prilor implicate
ntr-o tranzacie, care pot afecta preul pltit i
chiar s genereze unele tranzacii de natur
diferit de cele efectuate pe pia.
Exemple:
un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c
terenul are valoare sinergetic
un pre mai sczut pltit de un cumprtor pentru c
vnztorul a fost forat de mprejurri s ncheie vnzarea
o relaie financiar, de afaceri sau familial ntre prile
implicate n tranzacie
8

ELEMENTE DE COMPARAIE

Cheltuieli
cumprare

necesare

imediat

dup

cheltuielile care ar trebui realizate dup

achiziionarea proprietii subiect i pe care un
cumprtor avizat le-ar putea negocia n preul de
achiziie.
Exemple:
cheltuieli de reparaie sau de nlocuire a unor pri din
structur/construcie
cheltuieli pentru decontaminarea mediului
cheltuieli asociate cu modificrile de zonare necesare
pentru a permite dezvoltarea propus

ELEMENTE DE COMPARAIE
Condiii de pia

O ajustare normal pentru condiiile de pia se

refer la diferena ntre datele tranzaciilor, deci la
schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul
timpului. Momentul de referin - data ncheierii
contractului, i nu cea a nceperii negocierilor
pentru tranzacie.
Estimarea ajustrii:
- prin analiza mai multor tranzacii aprute n jurul aceluiai
moment de timp
- din informaii despre vnzrile i revnzrile aceleiai
proprieti imobiliare

10

ELEMENTE DE COMPARAIE
2. Ajustri specifice proprietii

Localizarea

Caracteristicile fizice

Caracteristicile economice

Utilizarea

Componentele non-imobiliare ale

proprietii
11

ELEMENTE DE COMPARAIE
Localizarea
Adic caracteristicile de poziionare n zon ale
proprietilor

imobiliare

comparabile;

reflect

creterea sau descreterea n valoare a unei

proprieti, datorate localizrii ntr-o zon.
Ajustrile se exprim, de regul, procentual.

12

ELEMENTE DE COMPARAIE
Caracteristicile fizice
dimensiunile construciei
calitatea construciei
starea tehnic a construciei
stilul arhitectural
materiale de construcie
vrsta
utilitatea funcional
dimensiunile terenului
atractivitatea pe pia i altele
13

ELEMENTE DE COMPARAIE
Caracteristici economice

Adic atributele unei proprieti imobiliare care au impact

asupra venitului net din exploatare generat de aceasta;
utilizate, de regul, n cazul proprietilor imobiliare
generatoare de afaceri.
Caracteristicile economice:
venitul
cheltuielile de exploatare
calitatea managementului
structura chiriailor
nivelul chiriilor
data expirrii contractului de nchiriere
opiunile de rennoire
clauzele de nchiriere

14

ELEMENTE DE COMPARAIE
Utilizarea
n analiza comparativ trebuie utilizate numai
proprietile imobiliare care au aceeai cea mai
bun utilizare.

15

ELEMENTE DE COMPARAIE
Componentele non-imobiliare
Componentele non-imobiliare reprezint elemente
ce

definesc

personalitatea

unei

proprieti

imobiliare, afacerea desfurat n ea i alte

elemente care nu constituie pri componente ale
proprietii imobiliare.

16

Capitalizarea direct, n care un venit anual se

mparte la o rat de venit sau se nmulete cu un
multiplicator al venitului pentru a obine o indicaie
asupra valorii
Analiza fluxului de numerar actualizat sau analiza
DCF (n eng. Discounted Cash Flow), care ia n
considerare fluxurile viitoare de numerar, mpreun cu
valoarea terminal (sau ncasri din revnzare) ce sunt
apoi convertite n valoare a proprietii, prin
actualizarea lor cu o rat adecvat de rentabilitate sau
prin aplicarea unei rate totale care reflect schema de
evoluie a venitului, modificarea valorii proprietii n
timp i rata de rentabilitate.

ABORDAREA PRIN VENIT

Capitalizarea direct, n care un venit anual se mparte
la o rat de venit sau se nmulete cu un
multiplicator al venitului pentru a obine o indicaie
asupra valorii
Analiza fluxului de numerar actualizat sau analiza
DCF (Discounted Cash Flow), care ia n
considerare fluxurile viitoare de numerar, mpreun
cu valoarea terminal (sau ncasri din revnzare)
ce sunt apoi convertite n valoare a proprietii, prin
actualizarea lor cu o rat adecvat de rentabilitate
sau prin aplicarea unei rate totale care reflect
schema de evoluie a venitului, modificarea valorii
proprietii n timp i rata de rentabilitate.

Metoda capitalizarii

Venitul brut potenial (VBP) reprezint venitul total

generat de proprietatea imobiliar, n condiii de utilizare
maxim (grad de utilizare integral), nainte de scderea
cheltuielilor de exploatare.

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din

toate formele de exploatare a proprietii imobiliare,
ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare
(spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de
ctre chiriai).

Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net

anticipat, rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de
exploatare, dar nainte de scderea amortizrii i a
serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Venitul net
din exploatare se exprim ca o sum anual.

ABORDAREA PRIN VENIT

Cheltuielile de exploatare cuprind toate
cheltuielile necesare pentru meninerea
proprietii n condiii normale de funcionare i
de generare a veniturilor estimate.
1) Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de
gradul de utilizare (nu variaz n funcie de
acesta)
2) Cheltuielile variabile sunt cele care se modific
n funcie de gradul de utilizare sau de volumul
serviciilor prestate.
3) Rezerve pentru nlocuiri

ABORDAREA PRIN VENIT

Capitalizarea direct utilizeaz rate de venit
precum rata total de capitalizare care
trebuie s ia n considerare att
rentabilitatea,
ct
i
recuperarea
capitalului
Rata de actualizare reflect orice rat
utilizat pentru convertirea fluxurilor de
numerar viitoare n valoarea lor actualizat
(prezent).

ETAPE:

Se analizeaza datele despre cheltuielile i veniturile proprietii

imobiliare subiect i ale comparabilelor.
Se estimeaza venitul brut potenial al proprietii imobiliare
subiect prin nsumarea venitului din nchiriere cu orice alte
venituri poteniale.
Se estimeaza rata de neocupare i pierderile din necolectarea
chiriilor.
Se scad pierderile din neocupare i din necolectarea chiriilor din
venitul brut potenial pentru a determina venitul brut efectiv al
proprietii imobiliare subiect.
Se estimeazae cheltuielile totale de exploatare ale proprietii
imobiliare subiect prin nsumarea cheltuielilor fixe cu cele
variabile i cu alocarea pentru nlocuiri (pe care le suport
proprietarul dac este cazul).
Se scad cheltuielile totale de exploatare din venitul brut efectiv
estimat, pentru a ajunge la venitul net din exploatare.
Se aplica tehnica capitalizrii directe pentru a obine o estimare a
valorii proprietii imobiliare prin abordarea prin venit.

Rata de capitalizare(valori orientative):

5 6% la apartamente
- 7 - 8% la case cu teren
- 10 11% la spatii comerciale
- 10,5 11,5% la birouri
- 12-13% spatii depozitare
- 12- 14% la spatii industriale
- 4 6% la terenuri
ATENTIE: Rata de capitalizare se estimeaza
-

pentru fiecare proprietate!!!

Spatiu comercial
Su = 125 mp
Chirie de piata = 7 E/mp
Grad de ocupare = 85%
Cheltuieli de exploatare = 8%
Sa se estimeze valoarea de piata a spatiului
comercial.

Spatiu industrial
Su = 500 mp
Chirie de piata = 2,2 E/mp
Grad de ocupare = 80%
Cheltuieli de exploatare = 15%
Sa se estimeze valoarea de
piata a spatiului industrial.

Spatiu birouri
Su = 250 mp
Chirie de piata = 5 E/mp
Grad de ocupare = 85%
Cheltuieli de exploatare = 10%
Sa se estimeze valoarea de
piata a spatiului de birouri.

Spatiu depozitare
Su = 800 mp
Chirie de piata = 3 E/mp
Grad de ocupare = 90%
Cheltuieli de exploatare = 10%
Sa se estimeze valoarea de
piata a spatiului de depozitare.

Hotel S+P+8E
Scd = 1000 mp
Ve=30 ani
Su = 800 mp
DVU = 100 ani
Steren = 2000 mp
VP teren = 15 E/mp
PU constr = 600 E/mp
Ch=12 E/mp
GO=60%
Celt expl = 25%