PIAA IMOBILIAR N VALEA JIULUI:

EVOLUIE I PERSPECTIVE

MUCENIC SIMONA
VRNCILA ADRIANA
vrancila_adriana @yahoo.com
Universitatea Petroani,Facultatea de tiine,specializarea finan e-bnci,anul 3
Coordonator tiinific:ef lucr. dr. ing. ec.:MANGU SORIN IULIU
Universitatea Petroani,Facultatea de Mine

PIAA IMOBILIAR DIN ZONA GEOGRAFIC A VII JIULUI, DIN PERSPECTIVA

DINAMICII NIVELULUI PREURILOR I VOLUMELOR DE TRANZACII, NU POATE FI
DISOCIAT DE EVOLUIA ACTIVITILOR MINIERE DIN ZON.
EVOLUIA PIEEI IMOBILIARE LOCALE ESTE MARCAT DE ECARTUL CU
PUNCTE EXTREME PREURILE MINIMALE ALE LOCUINELOR INDIVIDUALE TIP
APARTAMENT
SPECIFICE
PERIOADEI
IMEDIAT
URMTOARE
NCEPERII
DISPONIBILIZRILOR DE PERSONAL DIN RAMURA MINIER, RESPECTIV PREURILE
MAXIMALE ALE TERENURILOR INTRAVILANE SPECIFICE ULTIMULUI AN AL PERIOADEI
DE BOOM IMOBILIAR..
LUCRAREA
SE
CONCENTREAZ
ASUPRA
EVOLUIEI
PREURILOR
PROPRIETILOR IMOBILIARE DIN ZONA VII JIULUI N PERIOADA ULTIMILOR 10 ANI,
NCERCND S CONTUREZE I O ANUMIT VIZIUNE ASUPRA EVOLUIEI VIITOARE A
ACESTORA.

1.Evaluarea i piaa imobiliar

n Dicionarul explicativ al limbii romne, evaluarea este definit ca fiind procesul de
determinare a valorii aproximative a unui bun, a unui lucru.
Din punct de vedere contabil, evaluarea este un procedeu cu ajutorul cruia se realizeaz
exprimarea valoric, n etalon bnesc, a patrimoniului economic, n scopul reflectrii lui n
contabilitate i n celelalte componente ale sistemului informaional economic.
n lucrrile care abordeaz problematica evalurii proprietilor, n modul cel mai general,
evaluarea este definit drept procesul de estimare a unui anumit tip de valoare a unei anumite
proprieti identificate, la o anumit dat.
O simpl parcurgere a celor trei definiii anterioare pune n eviden asocierea a dou
concepte, a dou categorii economice fundamentale: evaluarea i proprietatea. Att teoretic ct i
practic, cele dou concepte nu pot fi separate. Proprietatea reprezint obiectul evalurii.
ntotdeauna evaluarea urmrete s stabileasc valoarea a ceva, iar acest ceva este proprietatea,
n sensul su cel mai general, de obiecte, bunuri, drepturi, continund cu terenuri, maini, utilaje,
echipamente, instalaii, cldiri, construcii i ajungnd pn la uzine, fabrici, ntreprinderi.

ntr-o economie de pia, evaluarea proprietilor se ncadreaz n sfera serviciilor

profesionale (cum sunt, de exemplu, proiectarea, consultana, avocatura), fiind considerat o
profesie de natura activitilor independente.
Piaa imobiliar este definit ca fiind locul n care au loc interaciunile dintre persoanele
fizice i/sau juridice care schimb drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Situaia
prezent a pieei imobiliare se refer la disponibilitatea bunurilor imobiliare, precum i la gradul
sau msura n care cererea de asemenea bunuri este satisfcut. Situaia pe piaa imobiliar este
influenat, n mare msur, de situaia social i financiar a vnztorilor i cumprtorilor.
2. Standardele de evaluare
n ultimii 30 de ani, serviciile de evaluare a proprietii au dobndit o larg utilitate public, iar
profesia de evaluator o recunoatere binemeritat n toate sistemele cu economie de pia liber.
Potenialele implicaii financiare serioase ale lucrrilor de evaluare asupra proprietarului,
clientului (investitorului) i evaluatorului (sub forma unor eventuale pretenii de despgubire),
precum i accelerarea procesului de globalizare economic, au impus elaborarea, adoptarea i
utilizarea unor standarde de evaluare, care s asigure tratarea n manier omogen a tuturor
aspectelor legate de evaluarea proprietii, indiferent de ara sau organizaia profesional din care
face parte evaluatorul.
Astfel, Uniunea European a Experilor Economici Contabili i Financiari a introdus, n
anul 1980, Standardul de evaluare a ntreprinderii TRC-1, care se concentra asupra urmtoarelor
aspecte:poziia evaluatorului fa de client, anumite recomandri fcute evaluatorului,
responsabilitatea evaluatorului, limitele raportului de evaluare, principiile general acceptate n
evaluarea ntreprinderii, evaluarea ntreprinderii prin metoda actualizrii profiturilor nete, evaluarea
ntreprinderii prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar, evaluarea ntreprinderii prin alte
metode.
Continund pe aceeai linie, n anul 1992, Societatea American a Evaluatorilor a introdus
nou standarde de evaluare, care se refereau la: terminologia utilizat n documentaiile de
evaluare, coninutul raportului de evaluare, condiiile i cerinele procesului evalurii ntreprinderii,
corecia (retratarea) documentelor de sintez contabil ale ntreprinderii (Bilanul i Contul de
profit i pierderi), evaluarea patrimonial a ntreprinderii,

metodele de evaluare bazate pe

profitabilitatea ntreprinderii, metodele de estimare a valorii de pia, evaluarea pe baza metodelor

comparative, analiza rezultatelor evalurii ntreprinderii i opinia evaluatorului.
Primele standarde de evaluare cu caracter internaional au aprut doar n anul 1994, de
atunci i pn n prezent, activitatea de standardizare n domeniul evalurii cunoscnd o
mbuntire i dezvoltare continu, att ca sfer de cuprindere (extindere asupra unor noi tipuri de
proprieti), ct i ca structur, form i coninut al standardelor elaborate. S-a ajuns, astfel, ca n
anul 2011 s fie adoptat a noua ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare.

n evaluarea bunurilor imobile se respect prevederile urmtoarelor standarde de evaluare:

IVS - Cadrul general, IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 - Implementare, IVS
103 - Raportarea evalurii, IVS 230 - Drepturi asupra proprietii imobiliare, IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului.
3. Noiunile fundamentale ale evalurilor de bunuri imobile
O sintez a noiunilor fundamentale utilizate n evalurile de bunuri imobile este realizat n tabelul
urmtor.

Abordarea prin comparaia

vnzrilor
Abordarea prin venit

Abordarea prin cost

Proprietate imobiliar
Cea mai bun utilizare
Drepturi de proprietate
Drepturi reale imobiliare
Elemente de comparaie

Criterii pentru comparaie

Valoarea de pia

Valoarea just

Tabelul 1
Definiii utilizate n evalurile de bunuri imobile
O abordare comparativ, care ia n consideraie informaiile
referitoare la tranzaciile cu proprieti similare sau substituibile i
cele referitoare la pia (estimeaz valoarea unei proprieti printrun proces comparativ).
O abordare comparativ, care ia n consideraie informaiile
referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate
(estimeaz valoarea unei proprieti printr-un proces de capitalizare,
raportnd un venit considerat constant la o rat de capitalizare).
O abordare comparativ, care ia n consideraie, ca substitut pentru
cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un
activ echivalent modern, cu aceeai utilitate (estimeaz valoarea
unei proprieti pe baza costurilor de nlocuire i a deprecierii
acesteia).
Terenul i acele elemente create de om, ataate terenului.
Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este fizic posibil,
justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar, i care conduce
la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
Drepturile de a poseda, a folosi i a dispune asupra obiectului
dreptului de proprietate imobiliar.
Toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea
imobiliar (reprezint un concept de drept, distinct de proprietatea
imobiliar la care se refer).
Caracteristici specifice ale proprietilor i tranzaciilor, care
determin diferenele ntre preurile pltite pentru proprietile
imobiliare (include, fr a se limita doar la acestea, drepturile de
proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile
economice).
Factori rezultai din dou componente, care reflect diferenele
dintre proprieti i faciliteaz analiza n cele trei abordri ale
valorii (de exemplu, preul pe metru ptrat sau raportul dintre preul
de vnzare al unei proprieti i venitul net al acesteia).
Suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data
evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o
tranzacie neprtinitoare i dup un marketing adecvat, n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre
dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie
n care preul este determinat n mod obiectiv.

Valoarea de investiie

Valoarea special
Valoarea din comasare

Deprecierea fizic
Deprecierea funcional
Deprecierea economic

Valoarea proprietii pentru un anumit investitor sau clas de

investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de
exploatare identificate (acest concept relaioneaz o anumit
proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate,
care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile).
O sum de bani peste valoarea de pia, care reflect atributele
(caracteristicile) particulare ale unui activ, care sunt valoroase
numai pentru un cumprtor special.
Un element suplimentar de valoare, care este creat n urma
combinrii (fuziunii) a dou sau mai multe proprieti, astfel nct
valoarea proprietii rezultat din combinare (fuziune) este mai
mare dect suma valorilor proprietilor individuale (nainte de
combinarea lor).
Pierderea de valoare datorat utilizrii unui bun n funciune i
expunerii la influena factorilor de mediu
Pierderea
de
valoare
datorat
progresului
tehnologic,
supradimensionarii cldirii, stilului arhitectonic sau a instalaiilor i
echipamentelor ataate
Pierderea de valoare datorat unor factori externi proprietii, cum
ar fi schimbrile de pia, restriciile de urbanism, condiiile de
finanare, existena anumitor reglementri legale

4. Valea Jiului - repere geografice, administrative, economice i sociale

Valea Jiului este situat n zona central-vestic a Romniei, n partea de sud-vest a
judeului Hunedoara, avnd o suprafa de aproximativ 163 km ptrai. Depresiunea este ncadrat
de mai multe masive muntoase: Munii Retezat la vest, Munii ureanu la nord, Munii Parng la
est, Munii Vlcan la sud. Reeaua hidrografic este reprezentat, n principal, de dou ruri: Jiul de
Est i Jiul de Vest. Acestora li se adaug numeroase praie i torente care se scurg de pe versanii
munilor. Clima zonei este temperat-continental, cu slabe influene ale curenilor mediteraneeni,
temperatura medie anual fiind de 6-8C. Accesul n regiune este asigurat de linia electrificat
Filiai-Petroani-Simeria, D.N. 66 Simeria-Petroani-Trgu Jiu, D.N. 66A Petroani-Cmpu lui
Neag i D.N. 7A Petroani-Voineasa.
Din punct de vedere administrativ, zona cuprinde trei municipii (Petroani, Vulcan, Lupeni)
i trei orae (Petrila, Aninoasa, Uricani). Valea Jiului are o populaie total de 120.600 locuitori
(conform raportrilor cu baza de referin 01 ianuarie 2012). Municipiul Petroani, situat pe Jiul de
Est, are o populaie de aproximativ 35.000 locuitori. Localitatea a aprut n secolul al XVIII-lea,
fiind ntemeiat de pstori din satul Petros (depresiunea Haegului). Dezvoltarea localitii este
legat de dezvoltarea progresiv, ncepnd cu anii 1850, a mineritului. Municipiul Vulcan, situat pe
Jiul de Vest, la o altitudine de peste 700 m, are o populaie de aproximativ 24.000 locuitori. Pn n
anul 1870 a fost centrul administrativ i economic al Vii Jiului i principalul punct vamal de
trecere spre ara Romneasc. Municipiul Lupeni, situat pe Jiul de Vest, la o altitudine de peste
922 m, are o populaie de aproximativ 23.000 locuitori. n prezent, pe raza municipiului
funcioneaz cea mai mare unitate minier din Valea Jiului. Oraul Petrila, situat pe Jiul de Est, are
o populaie de aproximativ 25.000 locuitori. Oraul Uricani, situat pe Jiul de Vest, la o altitudine de

circa 750 m, are o populaie de aproximativ 9.000 locuitori. Oraul Aninoasa, situat pe Jiul de Vest,
la 600 m altitudine, are o populaie de aproximativ 4.600 locuitori.
n percepia colectiv la nivel naional, Valea Jiului este asociat cu mineritul carbonifer.
Pn n anul 1989, n zon s-a investit masiv n extinderea unitilor miniere existente i
deschiderea unor noi cmpuri miniere. n paralel, au fost dezvoltate activiti conexe i
complementare (construcia de utilaj minier, producia textil i alimentar). Odat cu declinul
activitilor miniere, nceput n anul 1990 i accentuat n perioada 1997-2000, ntreaga zon a intrat
ntr-o perioad dificil, marcat de creterea accentuat a omajului, reducerea drastic a puterii de
cumprare i lipsa investiiilor productive. O uoar relansare a activitilor a devenit evident
odat cu deschiderea pieei muncii din Uniunea European.
5. Evoluia preurilor proprietilor imobiliare n zona Vii Jiului
Analiza realizat s-a concentrat la nivelul celor trei municipii din zon, Petroani, Vulcan, Lupeni,
i a oraului Petrila, avnd ca obiect apartamentul cu dou camere (acest tip de proprietate
imobiliar a fost i continu s fie cea mai tranzacionat).
Strzile din cadrul celor patru localiti au fost ncadrate corespunztor a patru zone, A, B,
C, D, prin hotrri ale consiliilor locale (H.C.L. nr. 30/2000, pentru Municipiul Petroani; H.C.L.
nr. 116/2002, pentru Municipiul Vulcan; H.C.L. nr. 122/2003, pentru Municipiul Lupeni; H.C.L. nr.
2/1999, pentru Oraul Petrila).

Anul
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Tabelul 2
Evoluie preuri apartament cu dou camere, Municipiul Petroani
Pre de vnzare (ofert) apartament cu dou camere
[RON]
Zona A
Zona B
Zona C
Zona D
30.000
22.000
18.000
12.000
40.000
30.000
22.000
15.000
50.000
35.000
25.000
17.000
70.000
50.000
30.000
20.000
90.000
70.000
50.000
30.000
120.000
90.000
70.000
45.000
110.000
85.000
65.000
40.000
100.000
75.000
60.000
35.000
85.000
65.000
55.000
32.000
80.000
60.000
50.000
30.000

Tabelul 3
Evoluie preuri apartament cu dou camere, Municipiul Vulcan

Zona A
25.000
30.000
40.000
50.000
70.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000

Pre de vnzare (ofert) apartament cu dou camere

[RON]
Zona B
Zona C
20.000
15.000
25.000
18.000
30.000
22.000
40.000
25.000
50.000
40.000
70.000
55.000
75.000
50.000
60.000
45.000
55.000
40.000
50.000
35.000

Zona A
25.000
30.000
40.000
50.000
70.000
80.000
75.000
65.000
60.000
55.000

Tabelul 4
Evoluie preuri apartament cu dou camere, Municipiul Lupeni
Pre de vnzare (ofert) apartament cu dou camere
[RON]
Zona B
Zona C
Zona D
20.000
15.000
10.000
25.000
18.000
12.000
30.000
22.000
14.000
40.000
25.000
18.000
50.000
40.000
25.000
70.000
55.000
35.000
65.000
50.000
32.000
55.000
45.000
30.000
50.000
42.000
28.000
45.000
40.000
25.000

Zona A
25.000
30.000
35.000
50.000
70.000
75.000
75.000
65.000
60.000
55.000

Tabelul 5
Evoluie preuri apartament cu dou camere, Oraul Petrila
Pre de vnzare (ofert) apartament cu dou camere
[RON]
Zona B
Zona C
Zona D
20.000
15.000
10.000
25.000
18.000
13.000
30.000
20.000
15.000
40.000
25.000
17.000
50.000
35.000
22.000
70.000
50.000
30.000
65.000
45.000
28.000
55.000
42.000
22.000
50.000
40.000
20.000
45.000
35.000
18.000

Anul
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Anul
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Anul
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Zona D
10.000
12.000
14.000
18.000
25.000
35.000
32.000
30.000
28.000
25.000

6. Concluzii
La nivelul Vii Jiului, cele mai dinamice componente ale pieei imobiliare au fost
reprezentate de segmentele terenuri intravilane i locuine individuale tip apartament.

La nivelul Vii Jiului, oferta de terenuri libere construibile nu a fost i nu este foarte
extins deoarece caracteristicile naturale ale zonei nu sunt foarte favorabile, iar terenurile bune
au fost ocupate, ndeosebi cu construcii industriale sau de utilitate public, n perioada statului
socialist. n ceea ce privete cererea pentru bunurile imobile de tipul teren intravilan liber
construibil, aceasta a cunoscut, cel puin pn la jumtatea anului 2008, o extindere continu. Ca
urmare, n perioada 2005-2008, n zona menionat, preurile terenurilor au crescut de 2-4 ori.
n zona Vii Jiului, cele mai tranzacionate bunuri de natur imobiliar au fost i sunt
locuinele individuale tip apartament. Nu a existat i nu exist ns o pia funcional a imobilelor
de tip industrial sau a celor cu destinaie n activitile de natur cultural, educativ, administrativ
i social. Tranzaciile cu asemenea imobile sunt sporadice, iar valorile stabilite prin negociere nu
sunt relevante pentru potenialul economic al acestora, fiind, n general, influenate de factori
subiectivi (dorina de a cumpra sau a vinde, situaia particular a imobilului, anumite considerente
strategice de plasare a capitalului). n ceea ce privete spaiile comerciale, acestea au constituit i
constituie obiectul unor tranzacii de nchiriere sau vnzare-cumprare, dar nu suficient de
frecvente pentru a concluziona c exist o pia n care preurile se stabilesc doar pe baza raportului
dintre cerere i ofert.
Cel puin pn n luna octombrie a anului 2008, n zona Vii Jiului exista o pia relativ
funcional a bunurilor imobile de natura terenurilor intravilane i locuinelor individuale. Piaa nu
era caracterizat ns de o stare de echilibru (dezechilibru n favoarea cererii). Existena unei cereri
cresctoare, manifestat n condiiile unei oferte inelastice, a indus un trend ascendent al preurilor.
Acesta, la rndul lui, a condus la o uoar cretere a ofertei (deoarece persoanele fizice au nceput
s investeasc n proprieti imobiliare, la un anumit moment, au nceput s fie manifestate anumite
tendine conservatoare din partea proprietarilor, materializate n ntrzierea deciziei de vnzare,
motivat prin sperana creterii spectaculoase a preurilor n urmtorii ani).
Odat cu apariia efectelor actualei crize financiare, cererea a ncetat s mai creasc. ntr-o
prim etap, preurile de ofert (exprimate n RON) ale bunurilor imobiliare au stagnat, acestea
rmnnd aproape neschimbate pn la jumtatea anului 2009. n condiiile unor dificulti sporite
de asigurare a finanrilor necesare tranzaciilor imobiliare, ncepnd cu a doua jumtate a anului
2009, cererea a nceput s scad. Preurile au nceput s scad i ele, antrennd, firesc, o diminuare
a ofertei (pentru proprietarii imobiliari, vnzarea proprietilor a nceput s devin neinteresant).
Dup scderile de preuri din anii 2009 i 2010, ncepnd cu a doua jumtate a anului 2011,
preurile proprietilor imobiliare au manifestat o tendin de stagnare. Lichiditatea pieei
imobiliare din zon a sczut continuu ncepnd cu anul 2009, numrul tranzaciilor cu proprieti
imobiliare reducndu-se cu aproximativ 50%. Astfel, funcionalitatea de ansamblu a pieei
imobiliare (inclusiv a segmentelor terenuri intravilane i locuine individuale) a fost afectat.

Bibliografie
1. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (traducere Institutul Canadian de
Evaluare) - Evaluarea proprietii imobiliare, Editura IROVAL, Bucureti, 2012.
2. Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare - Standarde Internaionale de
Evaluare, Traducere Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia, ediia 2011.
3. Dumitrescu, D.; Dragot, V.; Ciobanu, A. - Evaluarea ntreprinderilor, ediia a II-a,
Editura Economic, Bucureti, 2002.
4. Simionescu, A.; Mangu, S.I. - Evaluarea ntreprinderii, Editura Focus, Petroani, 2004.
5. Stan, S. - Evaluarea ntreprinderilor necotate, Editura Tribuna Economic, Bucureti,
2000.
6. Stan, S. (coordonator) - Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL i Editura Invel
Multimedia, Bucureti, 2006.
7. x x x - Agenii imobiliare din zona Vii Jiului;
8. x x x - colecia publicaiei Preul Exact.