Ghidul de evaluare GEV 500

i Anexele 1-4

GHID DE EVALUARE GEV 500

Determinarea valorii impozabile a cldirilor

Coninut
Introducere
Consideraii generale
Metodologia de determinare a valorii impozabile
pentru cldirile nerezideniale deinute de persoane
fizice sau juridice
Abordarea prin cost
Abordarea prin venit
Abordarea prin pia
Alocarea valorii
Metodologia de determinare a valorii impozabile
pentru cldirile rezideniale deinute de persoane
juridice
Dispoziii finale

Paragrafe
1
2-12
13-14
15-22
23-26
27-29
30-34
35
36-42

Data intrrii n vigoare

43

Introducere
1.

Prezentul ghid conine informaii necesare privind evaluarea pentru impozitare a cldirilor
nerezideniale deinute de persoanele fizice sau juridice, precum i a cldirilor rezideniale
deinute de persoanele juridice. Aplicarea acestui ghid este obligatorie pentru evaluatorii
autorizai. Nerespectarea prevederilor prezentului Ghid atrage rspunderea evaluatorului n
conformitate cu art. 25 din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 aprobat prin Legea 99/2013
cu modificrile ulterioare.
Consideraii generale

2.

Subiectul i rezultatele evalurii pentru impozitare prevzute n prezentul Ghid se refer la

cldiri nerezideniale deinute de persoane fizice sau juridice i cldiri rezideniale deinute de
persoane juridice.

3.

n contextul acestui Ghid, cldirile reprezint orice construcie situat deasupra solului i/sau
sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosina sa i care are una sau mai multe
ncperi ce pot servi la adpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaii,
echipamente i altele asemenea, iar elementele structurale de baz ale acesteia sunt pereii
i acoperiul, indiferent de materialele din care sunt construite.

4.

n accepiunea acestui Ghid, valoarea impozabil este un tip al valorii estimat n scopul
impozitrii cldirilor nerezideniale deinute de persoane fizice sau juridice i a cldirilor
rezideniale deinute de persoane juridice.

5.

Valoarea impozabil nu reprezint valoarea de pia sau valoarea just definite ca tipuri ale
valorii n standardele de evaluare n vigoare, respectiv n legislaia romn privind
reglementrile contabile conforme cu directivele europene sau alte reglementri contabile
specifice i n Standardele Internaionale de Audit.

6.

Valoarea impozabil nu se nregistreaz n situaiile financiare ale contribuabililor.

1

7.

Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la dispoziia evaluatorului
autorizat de ctre contribuabil/client prin completarea formularului din Anexa 1 Declaraia
contribuabilului privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare. n funcie de situaia
concret a fiecrei cldiri, evaluatorul autorizat va putea solicita contribuabilului i alte
informaii necesare pentru elaborarea raportului de evaluare, acesta avnd obligaia de a le
pune la dispoziia evaluatorului n cel mai scurt timp (n termenul convenit prin documentul
contractual). Prelungirea termenului de predare a informaiilor solicitate va putea duce la
prelungirea termenului de predare a raportului de evaluare, cu acelai interval de timp.

8.

De regul, evaluatorul trebuie s inspecteze fiecare cldire subiect al evalurii n scopul

impozitrii. Prin inspectie se intelege actiunea de vizualizare exterioara si/sau interioara a
cladirii. Contribuabilul va asigura accesul evaluatorului la cldirea subiect al evalurii. n cazul
n care nu se realizeaz vizualizarea interioara, evaluatorul se va asigura c a identificat corect
cldirea i starea fizic a acesteia i va prezenta fotografii n raportul de evaluare.
Neinspectarea cldirii va fi justificat n raportul de evaluare.

9.

Evaluarea n scopul stabilirii valorii impozabile a cldirii poate fi realizat numai de ctre un
evaluator autorizat avnd ca specializare evaluarea proprietii imobiliare (EPI) sau de ctre
un membru corporativ, caz n care raportul trebuie ntocmit de unul sau mai muli evaluatori
avnd specializarea EPI.

10.

Verificarea evalurii pentru impozitare poate fi realizat n conformitate cu prevederile SEV

400 Verificarea evalurii, numai de ctre un evaluator autorizat avnd ca specializare
verificarea evalurii (VE), dovedit cu parafa de verificator cu specializarea EPI.

11.

Serviciul de evaluare n vederea impozitrii cldirilor va fi contractat de ctre contribuabil, iar

raportul de evaluare respectiv va avea ca utilizator desemnat att contribuabilul, ct i
autoritatea local pe raza creia contribuabilul are obligaia legal a achitrii impozitului pe
cldiri.

12.

n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe aceeai raz administrativ-teritorial
a unei localiti, se va elabora un singur raport de evaluare care va include concluziile asupra
valorilor impozabile ale tuturor cldirilor de pe raza localitii respective.
Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cldirile nerezideniale deinute
de persoane fizice sau juridice

13.

Abordrile n evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit i abordarea prin pia,
aa cum sunt definite acestea n standardele de evaluare n vigoare, aplicate n conformitate
cu prevederile din prezentul Ghid. Valoarea impozabil nu include TVA.

14.

n determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singur abordare n evaluare, n

condiiile n care nu exist informaii suficiente pentru aplicarea celorlalte abordri, fiind
obligatoriu ns ca aceasta s fie abordarea prin cost. n aceast situaie, evaluatorul va trebui
s precizeze n raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicrii uneia sau a celorlalte
dou abordri n evaluare.
Abordarea prin cost

15.

Abordarea prin cost const n estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizic
i/sau deprecierea funcional, dup caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.

16.

Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de nou costul de nlocuire i
costul de reconstruire i s utilizeze unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea
acestei abordri. Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de intrare pentru evaluare
sunt corelate cu tipul de cost utilizat n evaluare.

17.

Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este posibil, se aplic costul de
2

reconstruire, argumentnd de ce a fost luat n considerare acest cost.

18.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie s fie preluate din surse
credibile care vor fi prezentate n raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din dou surse de date
credibile, diferite, nainte de a fi utilizate n raport.

19.

Deprecierea fizic reprezint o pierdere de utilitate cauzat de deteriorrile fizice ale activului
sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale i al utilizrii n condiii normale, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare

20.

Deprecierea fizic va fi estimat n conformitate cu metodologia prezentat n Anexa 2

Estimarea deprecierii fizice, precum i metoda de calcul a vrstei efective, avnd n vedere
modernizrile/ extinderile aduse cldirii supuse evalurii.

21.

Deprecierea funcional este o pierdere de valoare cauzat de supradimensionare, de

deficiene ale traseului circulaiei interioare, de lipsuri care diminueaz confortul. Nu nseamn
depreciere funcional nefuncionarea cldirii din motive independente de starea fizic a
acesteia.

22.

Atunci cnd se utilizeaz costul de nlocuire nu este cazul s se determine depreciere

funcional. n cazul utilizrii costului de reconstruire la cldirile monument istoric sau cultural,
deprecierea total este costul de restaurare i nu este cazul s se determine depreciere
funcional. n situaia n care evaluatorul, n caz excepional, consider i o depreciere
funcional pe care o adaug la deprecierea fizic, acest fapt trebuie argumentat i
documentat n mod relevant i complet.
Abordarea prin venit

23.

Abordarea prin venit se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii imobiliare, din
care face parte cldirea evaluat pentru impozitare, nu este n cota indiviz i dac
contribuabilul a pus la dispoziia evaluatorului informaii documentate privind suprafaa
terenului corespunztoare cldirii subiect.

24.

Aplicarea abordrii prin venit const n dou etape: (1) estimarea valorii de pia a proprietii
imobiliare care include cldirea subiect al impozitrii, precum i aportul terenului aferent
acesteia; i (2) alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare obinut n etapa (1), ntre
valoarea cldirii i valoarea terenului.

25.

Abordarea prin venit va fi aplicat pentru evaluarea proprietilor imobiliare nchiriate i pentru
proprietile imobiliare pentru care exist o pia activ a nchirierilor. Prin pia activ a
nchirierilor se nelege existena a cel puin trei comparabile nchiriate la data estimrii valorii
impozabile.

26.

n cazul unei proprieti imobiliare nchiriate la data evalurii, al crei nivel al chiriei este diferit
de chiria de pia, n raportul de evaluare se va utiliza chiria de pia. n cazul n care nu exist
informaii de pia comparabile, abordarea prin venit nu se va aplica.
Abordarea prin pia

27.

Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii imobiliare, din
care face parte cldirea evaluat pentru impozitare, nu este n cot indiviz i contribuabilul a
pus la dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa terenului.

28.

Abordarea prin pia cuprinde dou etape: (1) estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare
care include cldirea subiect al impozitrii, precum i aportul terenului corespunztor acesteia;
i (2) alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre valoarea cldirii i valoarea terenului.

29.

Abordarea prin pia aplicat att pentru ntreaga proprietate imobiliar (etapa 1), ct i doar
3

pentru teren (etapa 2), va avea n vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic.
Nu se vor folosi informaii privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau din
alte surse, dac aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin
identificare fizic se nelege posibilitatea vizualizarii n teren a proprietii cu ocazia evalurii
sau n cazul unor verificri ulterioare.
Alocarea valorii
30.

Terenurile aferente cldirilor se vor evalua doar n scopul alocrii valorii proprietii imobiliare.
Astfel, terenurile vor fi evaluate utiliznd metodele de evaluare adecvate, prevzute n
standardele de evaluare n vigoare.

31.

Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre cldire i teren reprezint procesul de
separare a valorii obinute prin aplicarea abordrii prin venit sau a abordrii prin pia, dac
aceste abordri au putut fi aplicate n conformitate cu prevederile din acest Ghid.

32.

Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietii imobiliare a valorii de pia a terenului
aferent cldirii, estimat pentru cea mai bun utilizare a acestuia (CMBU).

33.

Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implic selecia unei valori dintre cele
determinate prin aplicarea mai multor abordri n evaluare. Nu este admis stabilirea valorii
proprietii imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a dou sau mai
multor valori obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de evaluare, cu excepia
cazurilor n care reglementrile legale impun n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.

34.

Rezultatul evalurii va fi selectat astfel:

a) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost este cea mai mic, va fi selectat
aceast valoare;
b) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost nu este cea mai mic, iar dac
diferena existent ntre aceast valoare i cea mai mic valoare rezultat este de maxim
10%, se va selecta valoarea cea mai mic dintre aceste dou valori. Dac aceast diferen
este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordrii prin cost, care poate fi
diminuat cu pn la 10%.
Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cldirile rezideniale deinute de
persoane juridice

35.

Pentru calculul valorii impozabile, n cazul cldirilor rezideniale deinute de persoane juridice
sunt necesare urmtoarele informaii:
a) rangul localitii n care se afl situat cldirea (a se vedea Anexa 3 Metodologie de estimare
a valorii impozabile pentru proprietile rezideniale deinute de persoane juridice);
b) zona n cadrul localitii (a se vedea Anexa 3);
c) suprafaa construit desfurat a cldirii, iar dac aceasta nu se cunoate, se folosete
suprafaa util:
i. cea determinat pe baza dimensiunilor msurate pe conturul exterior al acesteia; sau
ii. n cazul n care cldirea nu poate fi efectiv msurat pe conturul exterior, suprafaa util
a cldirii nmulit cu coeficientul de transformare de 1,4;
d) tipul cldirii i instalaiile cu care este dotat aceasta, pentru ncadrarea n tabelul din Anexa
3;
e) amplasarea apartamentului ntr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri i 8 apartamente;
f) anul finalizrii cldirii sau anul n care s-a efectuat recepia la terminarea lucrrilor de
renovare major.
4

Dispoziii finale
35.

Sinteza uniform a raportului de evaluare este prezentat n Anexa 4, ale crei rubrici sunt
obligatorii a fi completate.

36.

Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale i pot produce efecte numai
dac sunt nsoite de recipisa eliberat ca urmare a ndeplinirii obligaiei de completare n baza
de date BIF (Baza de informaii fiscale).

37.

Evaluatorul are obligaia s predea raportul de evaluare referitor la valoarea impozabil,

nainte de data stabilit de Codul Fiscal pentru plata primei trane a impozitului pe cldiri
datorat pe anul n curs.

38.

Raportul de evaluare pentru impozitare va conine capitolele prezentate n seciunea Cuprins

din Anexa 4. La realizarea raportului evaluatorul va respecta toate cerinele Standardelor de
evaluare privind aplicarea abordrilor n evaluare.

39.

Raportul de evaluare va fi pus la dispoziia autoritii locale de ctre contribuabil.

40.

Anexele 1-4 la prezentul Ghid pot fi descrcate de pe site-ul www.anevar.ro.

41.

Anexele la prezentul Ghid pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al ANEVAR.
Data intrrii n vigoare

42.

Prezentul Ghid intr n vigoare la 31 decembrie 2015 i este aprobat prin Hotrrea Conferinei
Naionale nr .... /11 decembrie 2015.

ANEXA 1
Declaraia contribuabilului privind
cldirile supuse evalurii pentru impozitare

Denumire/Nume Prenume contribuabil

Adresa sediu/domiciliu

Cod de identificare fiscal/cod numeric personal

Declaraia contribuabilului privind

cldirile supuse evalurii pentru impozitare
la data ..

Numr cldiri
Numr judee
Numr localiti
Numr pagini Anexa 1

Semntura/tampila

Data

Denumire/Nume Prenume contribuabil

Adresa sediu/domiciliu

Cod de identificare fiscal/cod numeric personal

Lista cldirilor supuse evalurii pentru impozitare

Nr.
crt.

Denumire
cldire

R/N/M

Jude

Localitate

Adresa

ncadrare
n zona
pe
localiti*

Rangul
localitii

R utilizare rezidenial
N utilizare nerezidenial
M utilizare mixt
*NOT: n cazul proprietilor rezideniale deinute de persoane juridice ncadrarea
n zone pe localiti si rangul localitii se va face de ctre contribuabil.

10

ANEXA 2
Estimarea deprecierii fizice precum i metoda
de calcul a vrstei efective, avnd n vedere
modernizrile/ extinderile aduse cldirii
supuse evalurii

11

12

ESTIMAREA DEPRECIERII FIZICE PRECUM I METODA DE CALCUL A

VRSTEI EFECTIVE, AVND N VEDERE MODERNIZRILE/ EXTINDERILE
ADUSE CLDIRII SUPUSE EVALURII

1. Stabilirea subgrupei, a clasei i a subclasei n care se ncadreaz cldirea, a structurii

constructive, a mediului de folosin, a strii tehnice i vrstei 1 efective (durata de via
consumat) pe baza tabelelor anexate.
2. Determinarea vrstei efective a cldirii prin una din urmtoarele dou variante:
a) dac vrsta efectiv coincide cu vrsta cronologic (vechimea) i este cea declarat de
ctre proprietar i preluat din procesul verbal de recepie final a cldirii, din certificatul
energetic aferent acesteia sau din extrasul de carte funciar, se vor utiliza tabelele
prezentate n continuare.
Precizare: Cldirea respectiv este utilizat n condiii normale de funcionare; In tabelele
prezentate s-a inut cont de faptul c lucrrile de ntreinere, reparaii curente i reparaii
capitale s-au efectuat la timp i n condiii corespunztoare, acest lucru reflectndu-se
n starea tehnic a cldirii respective.
b) dac s-au fcut adugiri (extinderi i/sau modernizri) la cldire dup punerea n
funciune a acesteia, vrsta efectiv se va calcula ca medie ponderat, utiliznd una din
urmtoarele tehnici:
b1) considernd costul de nou la data evalurii drept cheie de ponderare. Exemplul
este dat pentru o cldire industrial.
Tehnica 1 - Exemplu

Vrst/

Component

Cost de nou la
data evalurii
(mii lei)

An PIF

Vechime
(ani)

Cldire iniial

2.150

1973

42

(2150/4340) x 42 = 20,81

Extindere/
modernizare 1

630

1993

22

(630/4340) x 22 = 3,19

Extindere/
modernizare 2

1.560

2008

1560/4340 x 7 = 2,52

TOTAL

4.340

Vrsta efectiv = 26,52

Termenul vrst este echivalent cu termenul vechime.

13

Contribuia componentei n
vrsta efectiv

b2) considernd aria desfurat construit drept cheie de ponderare dac

extinderea este acelai tip de construcie. Exemplul este dat pentru cldire industrial.
Tehnica 2 - Exemplu

Component

Acd
(mp)

An
PIF

Vrst /
Vechime
(ani)

Cldire iniial

2.400

1973

42

(2400/4420) x 42 = 22,81

Extindere/
modernizare 1

620

1993

22

(620/4420) x 22 = 3,09

Extindere/
modernizare 2

1.400

2008

1400/4420 x 7 = 2,22

TOTAL

4.420

Vrsta efectiv = 28,12

Contribuia componentei n
vrsta efectiv

Se vor considera numai acele lucrri de extindere / modernizare care au dus la creterea
duratei de via a cldirii sau la creterea capacitii de exploatare. n categoria extindere sau
modernizare intr alte lucrri dect cele de care s-a inut cont n determinarea vrstei pentru
cldirea iniial. Evaluatorul trebuie s se asigure c nu s-au dublat elementele constructive
ntre cldirea iniial i modernizrile luate n calcul.
3. Se estimeaz starea tehnic a cldirii cu depreciere normal pe urmtoarele categorii:
Foarte bun (FB) situaie n care s-au efectuat la timp i n bune condiii lucrrile de
ntreinere, reparaii curente, reparaii capitale.
Bun (B) situaie n care s-au efectuat lucrri de ntreinere i de reparaii curente, la
timp i n condiii acceptabile, dar nu s-au efectuat reparaii capitale.
Satisfctoare (S) situaie n care s-au efectuat cel mult unele lucrri de ntreinere,
neglijndu-se complet lucrrile de reparaii curente i capitale.
Pentru cldirile care nu se pot ncadra ntr-una din categoriile enunate mai sus, se
recomand calculul deprecierii prevzut la punctul 6.
4. Se ncadreaz mediul de folosin n urmtoarele categorii:
mediu normal
mediu agresiv (cu umiditate, cu temperaturi nalte, coroziv obinuit)
mediu puternic agresiv combinat (cu umiditate i temperaturi nalte, cu umiditate i
mediu coroziv, cu temperaturi nalte i mediu coroziv, mediu puternic coroziv).
5. Se determin deprecierea normal conform Tabelelor 1 20 corespunztor subgrupei,
structurii constructive, mediului de folosin, strii tehnice i vrstei efective a cldirii. La
determinarea deprecierii pentru vrste (vechimi) necuprinse n tabele se va folosi interpolarea.
Deprecierea fizic normal (Dfn) pentru vrsta efectiv (Vef) se determin astfel:
= 1 +

2 1
( 1)
2 1

unde:
D1 este gradul de depreciere fizic normal pentru vechimea V1;
D2 este gradul de depreciere fizic normal pentru vechimea V2.

14

Exemplu:
Cldire industrial, hal din industria chimiei (conform Tabel 1, subclasa 1.1.1.2):
- Structura: beton armat
- Mediul de folosin: agresiv
- Starea tehnic: bun
- Vrsta efectiv: 28,12 ani (punctul 2.b2 anterior)
Pentru vrsta efectiv Vef = 28,12 ani limitele n care se ncadreaz gradul de uzur fizic
normal, conform Tabel 1 este 29% - 36%, corespunztor intervalului de vechime 25 30 ani.
= 29% +

36% 29%
(28,12 25) = 29% + 4,35% = 33,35%
30 25

6. Se determin, dac este cazul, deprecierile fizice accidentale produse prin acte de vandalism,
calamiti (cutremure, inundaii catastrofale, explozii, incendii, furtuni, alunecri de teren, etc.)
i/sau deteriorri structurale grave, deprecieri care se adaug deprecierii normale determinat
la punctul 5. Aceste deprecieri se determin prin costul lucrrilor de readucere a construciei
la nivelul la care ar putea fi ncadrat n una din strile tehnice definite la punctul 3,
argumentat n mod corespunztor.

15

16

ANEXA 3
Metodologie de estimare a valorii impozabile
pentru proprietile rezideniale deinute de
persoane juridice

17

18

METODOLOGIE DE ESTIMARE A VALORII IMPOZABILE PENTRU PROPRIETILE

REZIDENIALE DEINUTE DE PERSOANE JURIDICE
1.

Utiliznd tabelul urmtor2 se determin valoarea impozabil unitar (lei/m2) corespunztoare

cldirii rezideniale deinut de persoane juridice, cldire supus evalurii.

2.
Valoarea impozabil
(lei/ m2)
Cu instalaii de
Fr instalaii de
ap, canalizare,
ap, canalizare,
electrice i
electrice sau
nclzire (condiii
nclzire
cumulative)

Tipul cldirii

A. Cldire cu cadre din beton armat

sau cu perei exteriori din crmid
ars sau din orice alte materiale
rezultate n urma unui tratament termic
i/sau chimic
B. Cldire cu pereii exteriori din lemn,
din piatr natural, din crmid
nears, din vltuci sau din orice alte
materiale nesupuse unui tratament
termic i/sau chimic
C. Cldire-anex cu cadre din beton
armat sau cu perei exteriori din
crmid ars sau din orice alte
materiale rezultate n urma unui
tratament termic i/sau chimic
D. Cldire-anex cu pereii exteriori din
lemn, din piatr natural, din crmid
nears, din vltuci sau din orice alte
materiale nesupuse unui tratament
termic i/sau chimic
E. n cazul contribuabilului care deine
la aceeai adres ncperi amplasate
la subsol, demisol i/sau la mansard,
utilizate ca locuin, n oricare dintre
tipurile de cldiri prevzute la lit.A-D
F. n cazul contribuabilului care deine
la aceeai adres ncperi amplasate
la subsol, la demisol i/sau la
mansard, utilizate n alte scopuri
dect cel de locuin, n oricare dintre
tipurile de cldiri prevzute la lit.A-D

1.000

600

300

200

200

175

125

75

75% din suma 75% din suma

care
care
s-ar aplica cldirii s-ar aplica cldirii

50% din suma 50% din suma

care
care
s-ar aplica cldirii s-ar aplica cldirii

3.

Se nmulete valoarea impozabil unitar rezultat la punctul 1 cu suprafaa construit

desfurat (m2) aferent cldirii evaluate, obinndu-se astfel valoarea impozabil a cldirii
rezideniale (lei) deinut de persoane juridice.

4.

n cazul acelor cldiri care au pereii exteriori realizai din diferite materiale de construire, se
alege din tabelul prezentat la punctul 1 valoarea impozabil cea mai mare, corespunztoare
materialului de construire care are cea mai mare pondere.

Cod fiscal, art. 457, aliniatul (2)

19

Determinarea suprafeei construite desfurat

5.

Aceast suprafa se determin prin nsumarea suprafeelor seciunilor tuturor nivelurilor

cldirii, incluznd balcoanele, logiile precum i a celor situate la subsol sau la mansard,
exceptnd suprafeele podurilor neutilizate ca locuin, ale scrilor i teraselor neacoperite.3

6.

n situaia n care cldirea nu poate fi msurat pe conturul su exterior, suprafaa construit

desfurat se va determina prin nmulirea suprafeei utile aferent acesteia cu un coeficient
de transformare de 1,4.
Ajustri aplicate valorii impozabile a cldirii

7.

8.
9.

10.

11.

12.

Valoarea impozabil a cldirii, determinat anterior, se va ajusta n funcie de zona din cadrul
localitii n care este amplasat aceasta, precum i de rangul localitii. Ajustarea se face prin
nmulirea acestei valori cu coeficientul de corecie corespunztor, conform urmtorului tabel4:
Rangul localitii

Zona n cadrul
localitii

II

III

IV

A
B
C
D

2,60
2,50
2,40
2,30

2,50
2,40
2,30
2,20

2,40
2,30
2,20
2,10

2,30
2,20
2,10
2,00

1,10
1,05
1,00
0,95

1,05
1,00
0,95
0,90

n cazul unui apartament amplasat ntr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri i 8 apartamente,
coeficientul de corecie prevzut n tabelul de la para. 6 se reduce cu 0,10.
Valoarea impozabil a cldirii, determinat n urma aplicrii prevederilor para. 1 - 7, se reduce
n funcie de anul finalizrii acesteia, conform tabelului 5:
Vechimea cldirii
(la 1 ianuarie a anului fiscal
de referin)

Reducere aplicat

mai mare de 100 ani

50%

cuprins ntre 50 de ani i

100 de ani inclusiv

30%

cuprins ntre 30 de ani i

50 de ani inclusiv

10%

Renovri majore
n cazul cldirilor supuse unor lucrri de renovare major, din punct de vedere fiscal, anul
terminrii se actualizeaz, astfel c acesta se consider ca fiind cel n care a fost efectuat
recepia la terminarea lucrrilor.
Renovarea major reprezint aciunea complex care cuprinde obligatoriu lucrri de
intervenie la structura de rezisten a cldirii, pentru asigurarea cerinei fundamentale de
rezisten mecanic i stabilitate, prin aciuni de reconstruire, consolidare, modernizare,
modificare sau extindere, precum i, dup caz, alte lucrri de intervenie pentru meninerea,
pe ntreaga durat de exploatare a cldirii, a celorlalte cerine fundamentale aplicabile
construciilor, conform legii, viznd, n principal, creterea performanei energetice i a calitii
architectural - ambientale i funcionale a cldirii.
Anul terminrii se actualizeaz n condiiile n care, la terminarea lucrrilor de renovare major,
valoarea cldirii crete cu cel puin 50% fa de valoarea acesteia la data nceperii executrii
lucrrilor de renovare major.

Definiie n conformitate cu Codul Fiscal

Cod fiscal, art. 457, aliniatul (6)
5 n conformitate cu Codul fiscal, art 457, aliniatul (8)
3
4

20

Anexa 4

Sinteza raportului de evaluare

pentru impozitare

21

22

RAPORT DE EVALUARE PENTRU IMPOZITARE

Estimarea valorii impozabile a cladirilor detinute de catre X la 31 decembrie 2015

Contribuabil X
Utilizator desemnat / UAT X
Judet X
Evaluator X
Data Raportului X
Recipisa BIF X

Termenii de referinta ai evaluarii

Identificarea evaluatorului
X
Denumire
X
CUI
Reprezentant Evaluator/ Legitimatie ANEVAR
X
Client
Client/ Contribuabil X
X
CUI

*
*

Adresa
X
Autorizatie/ Legitimatie ANEVAR

*
*

*
*

Tip
Adresa

Persoana Juridica

Utilizator desemnat
X
UAT

Judet

Scopul evaluarii
Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea contribuabilului, in scopul estimarii valorii impozabile a cladirilor aflate in proprietatea acestuia si este interzisa utilizarea
raportului de evaluare, integral sau in parte, pentru orice alt scop. In consecinta, in mod expres, este interzisa utilizarea valorii impozabile rezultate in urma aplicarii GEV 500
Determinarea valorii impozabile a unei cladiri in scopul raportarii financiare, garantarii imprumutului, vanzarii sau oricarui alt scop cu exceptia impozitarii cladirii de catre
Autoritatea Locala pe raza careia contribuabilul are obligatia legala a achitarii impozitului pe cladiri.
Identificarea cladirilor supuse evaluarii
Obiectul evaluarii pentru impozitare se refera exclusiv la cladirilea/cladirile prezentate in Anexa 1 - "Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii pentru impozitare".
Tipul valorii estimate
Valoarea impozabila este un tip al valorii estimat in scopul impozitarii unei cladiri si reprezinta rezultatul evaluarii pentru impozitare realizata in baza prevederilor Standardelor de
Evaluare ANEVAR - GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri.
Valoarea impozabila nu reprezinta valoarea de piata, valoarea justa, valoarea de investitie sau orice alt tip de valoare definit in Standardele de Evaluare ANEVAR, Standardele
Internationale de Raportare Financiara, standardele contabile nationale sau alte referentiale profesionale, cu exceptia prevederilor specifice ale GEV 500 Determinarea valorii
impozabile a unei cladiri.
Data evaluarii
31 decembrie 2015

Curs de schimb RON/ EUR

X*

Data raportului
X

Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare

Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.
Declararea conformitatii cu SEV
Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2015.
Verificarea raportului de evaluare
Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 "Verificarea evaluarii", numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare
Verificarea Evaluarii ("VE"), dovedita cu parafa de verificator cu specializarea EPI.

Termenii de referinta ai evaluarii

Cuprins

Recipisa BIF
X

Sinteza evaluarii
Termenii de referinta ai evaluarii
Prezentarea datelor
Evaluarea pentru impozitare
Concluzii
Anexele raportului de evaluare (Fise cladiri, fotografii etc.)
Semnatura

Stampila

Rezultatele evaluarii

Ref. Anexa Denumire

1

Localitate

Valoare impozabila

Adresa

EUR

Semnatura

Stampila

Lei