Curs 11 mai

In ipoteza in care se urmareste un imobil , proprietatea unui

minor/interzis, acest aspect nu poate fi efectuat decat daca se face dovada
demersurilor identificarii bunurilor mobile ale acestora.
In privinta Bunurilor imobile proprietate comuna, potrivit art opt sute
optsprezece NCPC , creditorii personali ai unui debitor coproprietar/ codevalmas
nu vor putea sa urmareasca partea acestuia din imobilele aflate in proprietate
comuna. In aceasta situatie, creditorii personali vor solicita mai intai partajul
acestor imobile, iar actiunea de partaj poate fi notata in Cartea Funciara. Efectul
acestei notari este echivalent cu indisponibilizarea bunului imobil respectiv.
Pana la solutionarea actiunii de partaj , prin hotarare ramasa definitiva,
urmarirea asupra unui astfel de imobil va fi suspendata de drept.
Competenta urmarii unui imobil , proprietatea debitorului va cadea in
sarcina executorului judecatoresc din circumscriptia Curtii de Apel unde se
afla imobilul proprietatea debitorului sau a unei terte persoane , in ipoteza
in care se urmareste un imobil ajuns in mainile acesteia.
Dupa incuviintarea executarii silite, executorul judecatoresc va fi instiinta
debitorul sau , dupa caz, tertul dobanditor, punandu li se in vedere ca , in
termen de 15

zile sa plateasca intreaga datorie, dobanzile, precum si

cheltuielile de executare. La instiintare, executorul judecatoresc va atasa copie

de pe incheierea de incuviintare a executarii silite, precum si titlul
executoriu , in copii certificate de catre executor pentru conformitate cu
originalul - .
Anterior comunicarii acestei instiintari si cu ocazia notarii in Cartea Funciara,
executorul judecatoresc va solicita si un extras de Carte Funciara prin care sa
rezulte toate sarcinile care greveaza un astfel de imobil .

Debitorul , in termen de 10 zile de la primirea instiintarii privind

inceperea executarii silite asupra imobilului proprietatea sa , poate cere instantei
de executare incuviintarea ca plata integrala a datoriei, inclusiv dobanzile si
cheltuielile sa se faca din veniturile nete ale imobilelor sale, chiar neurmarite
sau din alte venituri ale sale, pe timo de 6 luni. Asupra unei astfel de cereri,
instanta de executare , dupa citarea partilor in Camera de Consiliu, se va
pronunta de indata, printr o incheiere definitiva.
In situatia admiterii cererii debitorului , instanta va dispune suspendarea
urmaririi silite imobiliare. Suspendarea nu se dispune mai mult de 6 luni.
Incheierea prin care se pronunta asupra cererii debitorului va fi comunicata si
executorului judecatoresc.
Efectele inscrierii instiintarii in Cartea Funciara constau in :
- Inopozabilitatea unor drepturi dupa acest moment
- Inchirierile sau arendarile, precum si cesiunile de venituri , facute de
debitor sau tertul dobanditor dupa data notarii instiintarii nu vor fi
opozabile creditorului urmaritor si adjudecatarului. Cele care sunt notate
anterior vor fi opozabile.
- Dupa trecerea termenului de 15 zile prevazut in instiintare, executorul
judecatoresc va proceda la intocmirea unui Proces Verbal de situatie
asupra imobilului urmarit si va dispune desemnarea unui administrator
sechestru asupra imobilului urmarit, in conditiile art OPT SUTE
TREIZECI SI UNU SI OPT SUTE TREIZECI SI DOI NCPC

Formalitati prealabile scoaterii in vanzare a imobilului

Dupa trecerea termenului de 15 zile, prevazut in instiintarea comunicata
debitorului sau tertului dobanditor, precum si dupa intocmirea procesului verbal
de situatie si numirea administratorului sechestru, executorul judecatoresc va

incepe procedura de scoatere in vanzare a imobilului urmarit. Primul pas pe care

acesta urmeaza sa l efectueze va fi evaluarea imobilului urmarit. Aceasta
procedura va fi efectuata potrivit art opt sute treizeci si sase NCPC. In practica,
evaluarea imobilului este efectuata de catre executorul judecatoresc, prin acordul
partilor sau prin desemnarea unui expert judiciar.

Dupa aflarea pretului

imobilului, precum si a valorii altor drepturi, executorul judecatoresc va fixa

pretul imobilului printr o incheiere.
Odata cu stabilirea

pretului imobilului sau a valorii altor drepturi,

executorul judecatoresc va proceda la fixarea termenului pentru vanzare a

imobilului urmarit. Fixarea termenului de punere in vanzare poate fi facuta in
termen de 5 zile de la stabilirea pretului imobilului, printr o incheiere definitiva ,
dispusa de cate executorul judecatoresc. Acest termen nu va fi mai scurt de 20
zile si nici mai lung de 40 zile de la afisarea publicatiei la locul unde va avea
loc licitatia. In vederea indeplinirii publicitatii vanzarii, executorul judecatoresc
va intocmi publicatii de vanzare care vor contine elementele prevazute/stabilite
de art opt sute treizeci si noua NCPC.
Aceste publicatii de vanzare vor fi afisate :
-

La sediul organului de executare

La sediul instantei de executare
La locul imobilului urmarit
La sediul primariei in a carei raza teritoriala este situat imobilul
La locul unde se desfasoara licitatia, daca acesta este altul decat locul
unde situat imobilul

Un extras al publicatiei de vanzare se va da intr un ziar de circulatie nationala

daca valoarea imobilului depaseste suma de 250 000 lei. In cazul in care
imobilul nu are aceasta valoare, extrasul va fi dat intr un ziar local.
De asemenea, publicatia de vanzare, in extras sau in intregul ei , va fi afisata
si in Registrul Electronic de Publicitate al Vanzarii bunurilor supuse

executarii silite , administrat de Uniunea Nationala a Executorilor

Judecatoresti. De asemenea, aceasta publicatie de vanzare va putea fi data si
in ziare, reviste si alte publicatii destinate vanzarilor.

Licitatia si adjudecarea imobilului urmarit

Dupa indeplinirea formalitatilor prealabile scoaterii in vanzare a unui
imobil urmarit,executorul judecatoresc va proceda la organizarea licitatiei a
imobilului urmarit.
Locul licitatiei va fi, de regula, la sediul organului de executare, al
instantei de executare, la locul unde este situat imobilul sau in orice alt
loc, daca este mai potrivit pentru o mai buna valorificare a acestuia.
Vanzarea poate fi efectuata, dupa caz, si la sediul Primariei in raza careia
este situat imobilul.
Participantii la licitatie pot fi persoane care au capacitate deplina de
exercitiu, precum si capacitatea sa dobandeasca un bun care se vinde.
Debitorul nu poate licita nici personal, nici prin persoane interpuse. Starea
de solvabilitate, capacitatea si interpunerea sunt la aprecierea sumara si
imediata a executorului judecatoresc, care poate refuza participarea unor
astfel de persoane insolvabile, interpuse si care nu au capacitate.
Persoanele doritoare sa participe la licitatia unui imobil urmarit sunt
obligate sa depuna la unitatea prevazuta de lege unitate bancara - , la
dispozitia executorului judecatoresc, o garantie reprezentand 10% din
pretul de incepere a licitatiei pentru termenul respectiv. Aceasta dovada
de consemnare va fi atasata unei oferte de cumparare, in continutul careia
se va mentiona pretul oferit si conditiile de plata.

Termenul limita pentru depunerea acestei oferte, cat si a dovezii de

consemnare este ziua premergatoare licitatiei , cu exceptia ofertelor de
cumparare cel putin egale cu pretul de incepere a licitatiei , care pot fi
depuse inclusiv in ziua licitatiei.
Sunt exceptate de la depunerea acestei cautiuni/garantii urmatoarele
persoane :
- Creditorii urmaritori sau intervenienti
- Creditorii ipotecari
- Persoanele care, impreuna cu debitorul , au asupra imobilului urmarit un
drept de proprietate comuna pe cote parti sau , dupa caz, sunt titularii unui
drept de preemtiune
Desfasurarea licitatiei va avea loc in mod public. Aceasta incepe prin citirea
de catre executor a continutului publicatiei de vanzare si a ofertelor primite
pana la acea data. In cazul in care vor fi scoase la licitatie mai multe imobile,
procedura se va tine separat pentru fiecare imobil in parte. In cazul in care
mai multe imobile inscrise in diferite carti Funciare sunt grevate cu aceeasi
ipoteca sau imobilul este compus din mai multe parcele , executorul
judecatoresc va putea dispune, la cererea debitorului sau a creditorului
urmaritor , ca vanzarea sa se faca in acelasi timp pe mai multe imobile sau
separat pentru fiecare parcela in parte. Executorul judecatoresc ofera spre
vanzare imobilul urmarit prin 3 strigari succesive, la intervale de timp
care sa permita optiuni si supralicitari , pornind de la pretul oferit care este
mai mare decat cel care s a facut evaluarea, sau in lipsa unei astfel de oferte,
chiar de la acest pret.
In cazul in care imobilul este grevat de un drept deuzufruct, uz, abitatie
sau servitute, ulterior inscrierii unei ipoteci , la primul termen de vanzare
strigarile vor incepe de la pretul cel mai mare oferit, sau in lipsa acestuia, de

la cel fixat in publicatie, scazut cu valoarea acestor drepturi calculata

potrivit art opt sute treizeci si sapte, alin 2 NCPC.
In cazul in care, pentru primul termen de licitatie nu a fost oferit pretul la
care imobilul a fost evaluat, vanzarea se va amana la un alt termen de cel
mult 30 zile , pentru care vor fi intocmite publicatii de vanzare, in conditiile
art opt sute treizeci si noua NCPC. Pentru acest termen , nu se va mai efectua
publicarea extrasului intr un ziar de circulatie nationala sau locala. Pentru
acest termen , licitatia va incepe de la saptezeci si cinci % din pretul de
pornire al primei licitatii.
Pentru acest termen , daca nu se obtine pretul de incepere la licitatie de
saptezeci si cinci % din pretul de pornire al primei licitatii si exista cel
putin 2 licitatori , bunul va fi vandut la pretul cel mai mare oferit, dar nu
mai putin de 30% din pretul de pornire al primei licitatii. In cazul in care
se prezinta o singura persoana si ofera pretul de saptezeci si cinci % din
pretul de pornire al primei licitatii, aceasta poate fi declarata adjudecatar.
Toate aceste situatii speciale , mai sus prezentate sunt necesare a fi
mentionate in publicatia de vanzare intocmita de executorul judecatoresc
pentru cel de al 2lea termen de licitatie.
In cazul in care nici la al doilea termen de licitatie imobilul nu a fost
adjudecat , al treilea termen va fi fixat numai la cererea creditorului. Si
pentru acest termen vor fi intocmite publicatii de vanzare, in conditiile art
opt sute patruzeci si sase, alin opt NCPC.
Pentru cel de al treilea termen de vanzare, imobilul va fi supus procedurii
de licitatie de la un pret de incepere de 50% din pretul de pornire al
primei licitatii. Vanzarea poate fi facuta chiar daca exista o singura persoana
si ofera acest pret, dar si in cazul in care exista cel putin 2 licitatori. In acest
din urma caz, bunul/imobilul poate fi vandut la al 3lea termen de licitatie , la

pretul cel mai mare oferit , chiar daca acesta este mai mic decat valoarea
creantei ori a garantiei.
In continutul publicatiei de vanzare intocmite pentru desfasurarea celui de
al 3 lea termen de licitatie vor fi mentionate sub sanctiunea nulitatii toate
aceste situatii speciale mai sus aratate.
Cu ocazia desfasurarii licitatiei , executorul judecatoresc va intocmi un
proces verbal de licitatie , care va contine mentiunile aratate de art opt sute
patruzeci si sapte NCPC. Executorul judecatoresc va tine si o lista in care va
trece numele persoanelor care au luat parte la licitatie si sumele pe care le au
oferit.