Sunteți pe pagina 1din 172

CURS DREPT CIVIL PENTRU DREPT FRECVEN REDUS ANUL II.

DREPTURILE REALE
Introducere
Unitatea de nvare 1
Patrimoniul
Unitatea de nvare 2
Drepturile patrimoniale
Unitatea de nvare 3
Posesia i efectele sale
Unitatea de nvare 4
Dreptul de proprietate
Unitatea de nvare 5
Dreptul de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 6
Circulaia juridic a terenurilor i a construciilor
Unitatea de nvare 7
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 8
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 9
ngrdirile i restriciile dreptului de proprietate privat
Unitatea de nvare 10
Aprarea dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 11
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 12
Dezmembrmintele dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 13
Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 14
Publicitatea imobiliar

Introducere
Obiectivele cursului : Cunoscut fiind c una dintre cele mai importante instituii
de drept civil o constituie dreptul de proprietate, studiul materiei drepturilor reale
pune n centrul su analiza ampl tiinific a noiunii economice de proprietate,
dar, mai cu seam, a instituiei juridice a deptului de proprietate, instituie care are
rolul de a caracteriza toate ornduireile sociale.
Competene conferite : Cursul urmrete s faciliteze cunoaterea i nsuirea
reglementrilor juridice, a instituiilor i conceptelor, a aspectelor din teorie i din
practica judiciar cu privire la drepturile reale i nsuirea aspectelor din practica
judiciar cu privire la constituirea, dobndirea, exercitarea i stingerea drepturilor
reale i a drepturilor de crean i aprarea acestora prin mijloace de drept civil.
Explicare i interpretare : Este necesar explicarea i interpretarea mai multor
texte din noul Cod civil, care aduc elemente i concepte noi sau introduc noi
reglementri cu privire la instituii juridice din domeniul drepturilor reale.
Instrumental aplicative : Scopul cursului este acela de a permite i facilita
studenilor aprofundarea studiului dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi
reale principale sub aspectul modurilor de dobndire, a regimului juridic al
circulaiei unor categorii de bunuri, analiza dezmembrmintelor dreptului de
proprietate, restriciilor i ngrdirilor modului de exercitare a dreptului de
proprietate.
Sunt studiate importante instituii juridice, cum ar fi patrimoniul, posesia,
ca stare de fapt, cu importante consecine juridice, modalitile dreptului de
proprietate, mijloacele de aprare a dreptului de proprietate i a celorlalte
drepturi reale, publicitatea imobiliar, instituii cu larg aplicabilitate practic i cu
importante consecine n plan teoretic.
De o importan practic deosebit se bucur, n cadrul studiului, analiza
regimului juridic al circulaiei terenurilor i a regimului juridic al circulaiei
construciilor.
Menionm c toate aceste teme de nvare nu constituie ele nsele un
curs universitar, nu reprezint comunicarea exhaustiv a informaiilor necesare
pentru nelegerea, nvarea i aprofundarea cursului, ci reprezint doar nite
jaloane de nceput, de la care trebuie s porneasc nvarea i aprofundarea
noiunilor, conceptelor i instituiilor de drept civil din materia drepturilor reale.
Pentru susinerea examenului nu este suficient numai parcurgerea
elementelor prevzute n prezenta sintez.
Resurse i mijloace de lucru
Studentull beneficiaz de cursuri scrise n materia drepturilor reale,
culegeri de spee i teste gril pentru autoevaluarea cunotinelor, astfel nct

prezentele sinteze nu au dect rolul de a fixa unele elemente de cunoatere, dar


nu reprezint o tratare exhaustiv a materiei drepturilor reale.
Structura cursului : cursul este format din 14 uniti de nvare, dup cum
urmeaz :
Unitatea de nvare 1
Patrimoniul
Unitatea de nvare 2
Drepturile patrimoniale
Unitatea de nvare 3
Posesia i efectele sale
Unitatea de nvare 4
Dreptul de proprietate
Unitatea de nvare 5
Dreptul de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 6
Circulaia juridic a terenurilor i a construciilor
Unitatea de nvare 7
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 8
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 9
ngrdirile i restriciile dreptului de proprietate privat
Unitatea de nvare 10
Aprarea dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 11
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 12
Dezmembrmintele dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 13
Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 14

Publicitatea imobiliar
Bibliografie :
- C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, Bucureti,
2012;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011;
- Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului
Cod civil, Edit. C.H. Beck, Bucureti, 2012;
- G. Boroi, L. Stnciulescu, Instituii de drept civil, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2012;
- C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea noului
Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2013.
Metoda de evaluare : examen scris
Unitatea de nvare 1 Patrimoniul
1.1. Reglementri legale i noiunea de patrimoniu
1.2. Teorii cu privire la patrimoniu
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului
1.4. Funciile patrimoniului
1.1. Reglementri legale i noiunea de patrimoniu
Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt cele care au un coninut economic,
deci pot fi evaluate n bani. Deosebit de acestea, drepturile i obligaiile
nepatrimoniale nu au o valoare economic i, datorit acestui fapt, nu au
posibilitatea de a fi evaluate n bani.
Noiunea de patrimoniu, n sensul acestuia, precis i concret, pe care l
folosete dreptul civil, este raportat exclusiv la sfera drepturilor i obligaiilor
patrimoniale.
Discutnd despre patrimoniu, se observ c drepturile subiective
patrimoniale i obligaiile patrimoniale corelative pot s fie tratate, abordate,
fiecare n mod separat, deci luate ut singuli, n propria lor individualitate, fcnd
abstracie de celelalte drepturi i obligaii ale persoanei respective.

Dar drepturile subiective patrimoniale i obligaiile corelative patrimoniale


pot s fie privite n totalitatea lor, adic pot s fie privite ca o universalitate
juridic.
De esena patrimoniului este existena unui ansamblu, a unei totaliti, a
unei universaliti, a unei globaliti, deci este vorba despre un complex de
bunuri care trebuie s aib o interferen, o puternic legtur interioar.
Noul Cod Civil folosete noiunea de patrimoniu n mai multe texte, mai cu
seam n materia dreptului succesoral. Bunoar, conform prevederilor art. 1114
alin. (2), motenitorii legali i legatarii universali sau cu titlu universal rspund
pentru datoriile i sarcinile motenirii numai cu bunurile din patrimoniul
succesoral, proporional cu cota ce revine fiecruia, legiuitorul instituind, ca
principiu, acceptarea motenirii numai sub beneficiu de inventar. De asemenea,
n cazul acceptrii forate a motenirii, conform prevederilor art. 1119,
motenitorul care a sustras sau a ascuns cu rea-credin, bunuri din patrimoniul
succesorat sau a ascuns o donaie supus raportului ori reduciunii este
considerat c a acceptat motenirea, chiar dac anterior renunase la aceasta i
nu va avea niciun drept cu privire la bunurile sustrase sau ascunse i, dup caz,
este obligat s raporteze sau s reduc donaia ascuns fr a participa la
distribuirea bunului donat. Cu toate acestea, asemenea motenitor are obligaia
s plteasc datoriile i sarcinile motenirii proporional cu cota din motenire,
inclusiv cu propriile bunuri.
De asemenea, n conformitate cu reglementrile art. 1130 din noul Cod civil,
motenitorul cu vocaie succesoral sau cu titlu universal poate obine oricnd
recunoaterea calitii sale de motenitor contra oricrei persoane care pretinde
c se ntemeiaz pe titlu de motenitor i posed toate sau numai o parte din
bunurile din patrimoniul succesoral. Textul urmtor, art. 1131 alin. (1) din acelai
Cod, prevede c recunoaterea calitii de motenitor l oblig pe deintorul fr
titlu al bunurilor din patrimoniul succesoral la restituirea acestor bunuri, cu
aplicarea regulilor stabilite la art. 1635-1649.
Art. 1133 din noul Cod civil prevede c certificatul de motenitor face
dovada calitii de motenitor, legal sau testamentar, i dovada dreptului de
proprietate al motenitorilor acceptani asupra bunurilor din masa succesoral,
iar n vederea stabilirii componenei patrimoniului succesoral, notarul public
trebuie s procedeze, mai nti, la lichidarea regimului matrimonial.
n conformitate cu dispoziiile art. 1137 din noul Cod civil, dac n termen de
un an i 6 luni de la deschiderea motenirii nu s-a nfiat niciun succesibil,
notarul, la cererea oricrei persoane interesate, trebuie s i someze pe toi
succesibilii, printr-o publicaie fcut la locul deschiderii motenirii, la locul unde
se afl imobilele din patrimoniul succesoral, precum i ntr-un ziar de larg
circulaie, pe cheltuiala motenirii, s se nfieze la biroul su n termen de cel
mult dou luni de la publicare i dac niciun succesibil nu se prezint n termenul
fixat n publicaie, notarul va constata c motenirea este vacant.
Art. 1139 din noul Cod civil, reglementnd intrarea n stpnirea motenirii
vacante i rspunderea pentru pasiv, prevede, la alin. (2), c comuna, oraul
sau, dup caz, municipiul suport pasivul motenirii vacante numai n limita
valorii bunurilor din patrimoniul succesoral. Tot astfel, la art. 1153 alin. (2), teza a

II-a din acelai Cod, reglementnd evaluarea bunului n cazul raportului prin
echivalent, legiuitorul prevede c dac devalorizarea bunului intrat n patrimoniu
era inevitabil la data dobndirii, n virtutea naturii sale, nlocuirea bunului nu
este luat n considerare.
Reglementnd garania comun a creditorilor, adic gajul general al
creditorilor chirografari, una dintre funciile patrimoniului, legiuitorul, la art. 2324
alin. (1) din noul Cod civil prevede c cel care este obligat personal rspunde cu
toate bunurile sale, mobile i imobile, prezente i viitoare i acestea servesc
drept garanie comun a creditorilor si. Acest text de lege se refer la bunurile
mobile i imobile, prezente i viitoare, constituind dreptul de gaj general al
creditorilor chirografari. Aceti creditori au dreptul, n situaia n care debitorul lor
nu-i ndeplinete obligaia, s urmreasc toate bunurile debitorului, deci au
posibilitatea s urmreasc ntregul patrimoniu al acestuia. Este situaia
cunoscut pe care o denumim gajul general al creditorilor chirografari. n acest
ultim exemplu, legiuitorul a avut n vedere bunurile prezente i viitoare, toate
aceste bunuri garantnd obligaiile asumate de debitor, avnd n vedere deci,
altfel spus, totalitatea bunurilor debitorului, deci universalitatea acestor bunuri
privite ca atare. Debitorul are posibilitatea de a dispune n mod liber de bunurile
care compun patrimoniul su. Poate s mreasc activul, s micoreze pasivul
sau invers, neputnd fi ngrdit n asemenea prerogative. Este de observat c, n
situaia n care se ajunge la scaden i debitorul nu are posibilitatea s execute
obligaia asumat, creditorului i se recunoate dreptul de a urmri orice bun care
se gsete n patrimoniul debitorului su, neinteresnd dac acest bun exista
sau nu exista n patrimoniul debitorului la momentul asumrii obligaiei.
n conformitate cu reglementrile legale menionate creditorul poate s
urmreasc patrimoniul debitorului aa cum acest patrimoniu se va gsi la
momentul declanrii urmririi, indiferent dac bunurile existau la momentul
asumrii obligaiei, ori dac bunurile care se gsesc n patrimoniu au fost
dobndite dup momentul asumrii obligaiei respective. Creditorul nu are
posibilitatea urmririi bunurilor ce au prsit patrimoniul, n momentul la care el a
nceput executarea.
Putem spune c acest gaj general al creditorilor chirografari l constituie
patrimoniul debitorilor. Observm c legiuitorul a folosit noiunea de patrimoniu,
explicnd, pe aceast cale, dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Vom mai ntlni noiunea de patrimoniu i n cazul reglementrilor coninute
de noul Cod civil la art. 187, atunci cnd prevede care sunt elementele
constitutive ale persoanei juridice, enumernd printre elementele necesare
constitutive ale persoanei juridice i existena unui patrimoniu propriu.
Exist i alte reglementri n cuprinsul noului Cod civil, unde legiuitorul face
aplicaia noiunii de patrimoniu.
Ordonana Guvernului nr. 26/2000, spre exemplu, reglementeaz la art. 16,
c actul constitutiv al fundaiei trebuie s indice patrimoniul iniial al fundaiei.
La fel sunt i reglementrile coninute de Legea nr. 31/1990. Legiuitorul
face referire la noiunea de patrimoniu al societilor comerciale n mai multe
texte.

Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca


regii autonome i societi comerciale, folosete noiunea de patrimoniu n mai
multe texte, anume la art. 4, alin. (1) se arat c, prin actul de nfiinare a regiei
autonome, trebuie s se stabileasc obiectul de activitate, patrimoniul,
denumirea i sediul principal. Art. 5 alin. (1) din acelai act normativ arat c
regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul acesteia. Al doilea
alineat al aceluiai articol prevede c exercitndu-i dreptul de proprietate, regia
autonom posed, folosete i dispune n mod autonom, de bunurile pe care le
are n patrimoniu sau le culege fructele, pentru realizarea scopului pentru care a
fost constituit.
Sub aspect juridic, patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor
care au un coninut economic, care sunt evaluabile n bani, care aparin unei
anumite persoane. Deci, patrimoniul conine toate drepturile unei persoane,
drepturi evaluabile n bani. La fel i obligaiile corelative acestora.
n acest sens vom aminti prevederile art. 31 din noul Cod civil, n
conformitate cu care orice persoan fizic sau persoan juridic adic, am
spune noi, orice subiect de drept civil este titular a unui patrimoniu care include
toate drepturile i datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
n coninutul patrimoniului, drepturile i obligaiile cu caracter economic se
afl ntr-o strns corelare. Drepturile formeaz activul patrimonial, iar obligaiile
formeaz pasivul patrimonial.
Patrimoniul cuprinde, astfel cum precizam, activul i pasivul. Activul
patrimoniului este compus din toate drepturile care au valoare economic,
exprimabil n bani. Aici pot fi incluse dreptul de proprietate, alte drepturi reale i
pot s fie incluse, de asemenea, drepturi de crean.
n ce privete pasivul patrimonial, acesta conine datoriile i obligaiile care
au un coninut economic, coninut exprimabil n bani, pe care le are o anumit
persoan. Pasivul poate fi format din obligaia de a da (a transmite sau a
constitui un drept real), poate s constea n obligaia de a face (de a efectua o
anumit prestaie pozitiv, obligaie pe care i-a luat-o debitorul raportului juridic
obligaional) sau poate s constea n obligaia de a nu face ceva ceea ce
debitorul ar fi putut face nainte de a ncheia raportul juridic obligaional respectiv.
n final, putem spune c patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i
obligaiilor patrimoniale, cu un coninut economic evaluabil n bani, care aparin
unui subiect de drept (persoan fizic sau persoan juridic), drepturi i obligaii
care sunt privite ca activ i pasiv i care se gsesc ntr-o permanent
interdependen i conexiune.
1.2. Teorii cu privire la patrimoniu
Au existat dou teorii cu privire la patrimoniu.
Teoria personalist a patrimoniului (teoria patrimoniului personalitate) a fost
elaborat n Frana n secolul al XIX-lea i conform acestei teorii, ntre persoan
i patrimoniu exist o strns legtur, astfel nct patrimoniul capt caracterele
eseniale ale personalitii titularului, devenind astfel indivizibil i inalienabil.
n cuprinsul acestei teorii se confer patrimoniului mai multe caractere
juridice, dup cum urmeaz:

- numai persoanele pot s aib un patrimoniu, deoarece drepturile


subiective civile nu pot s existe n afara persoanei i nici patrimoniul nu poate fi
desprins, separat de o persoan;
- orice persoan, n mod obligatoriu, are un patrimoniu (prin aceasta trebuie
s nelegem existena unor bunuri, a unor drepturi i obligaii, dar i aptitudinea
de a avea asemenea drepturi i obligaii);
- o persoan poate avea un singur patrimoniu, acesta fiind indivizibil;
- patrimoniul nu poate fi desprit de persoan, atta vreme ct persoana
este n via; patrimoniul poate fi transmis numai prin acte mortis causa ctre
succesorii universali sau cu titlu universal, ns unele componente ale
patrimoniului pot fi transmise cu titlu particular i n timpul vieii titularului.
Aceast teorie a constituit suport pentru promovarea intereselor economice
exercitate n Apusul Europei la sfritul secolului al XIX-lea.
n acele condiii economice, teoria patrimoniului-personalitate a nceput s
constituie o frn n calea circulaiei libere a capitalului. Pentru acest motiv, n
dreptul francez, au nceput s fie constituite diverse procedee, pe baza crora s
se ocoleasc principiul indivizibilitii patrimoniului.
Astfel a aprut teoria patrimoniului de afectaiune (teoria patrimoniului scop)
n cadrul acestei teorii se susine existena patrimoniului, ca universalitate
de drepturi i obligaii, independent c aparine sau nu unei persoane. Ideea c
numai persoanele pot avea un patrimoniu - s-a spus - nu este exact, pentru c
patrimoniul poate exista de fiecare dat cnd anumite bunuri sunt afectate unui
anume scop, fr ca pentru existena scopului respectiv s fie necesar
constituirea unei persoane juridice.
Noiunea de personalitate juridic i aceea de patrimoniu sunt noiuni
separate.
Personalitatea juridic este inconfundabil cu patrimoniul, care trebuie s
rmn o universalitate de drepturi i obligaii cu o anume afectaiune, adic
afectate unui scop comun.
n cadrul acestei demonstraii juridice, una i aceeai persoan poate avea
dou sau mai multe patrimonii, anume patrimoniul general i mai multe patrimonii
speciale.
Existena fiecrui patrimoniu este legat de afectaiunea pe care persoana
o d unei anumite mase de bunuri.
Conform teoriei patrimoniului scop nu mai poate fi reinut ideea c numai
persoanele pot avea un patrimoniu. Personalitatea juridic i patrimoniul trebuie
s fie separate, iar o persoan poate avea mai multe patrimonii sau mai multe
fraciuni de patrimonii care sunt afectate anumitor scopuri.
Nu se recunoate patrimoniului caracterul inseparabilitii de persoan.
Putem observa, conform acestei teorii, c unitatea drepturilor i obligaiilor
nu depinde de apartenena acestora la o anumit persoan, ci depinde de un
scop sau de o afectaiune acordat.
S-a precizat c, n cazul divizrii patrimoniului n patrimonii de afectaiune,
acestea prezint caracterele unei universaliti juridice, destinate unor scopuri
determinate i, n acest caz, nu mai funcioneaz, ca n cazul maselor
patrimoniale, comunicarea dintre ele, patrimoniile de afectaiune fiind autonome.
ntruct nu mai este vorba despre existena unui patrimoniu unic, ci de mai multe
patrimonii autonome, care sunt destinate unor scopuri diferite, nu mai exist o

comunicare ntre acestea, cum este cea dintre masele de drepturi i obligaii care
divizeaz patrimoniul, dar care nu afecteaz unicitatea acestuia.
Teoria permite unui investitor s participe cu aciuni sau cu pri sociale la
mai multe societi comerciale, n cadrul fiecreia dintre acestea rspunderea
fiind limitat la cuantumul capitalului afectat activitii societii respective.
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului.
n primul rnd, patrimoniul constituie o universalitate juridic. Acest caracter
rezult din definiia dat patrimoniului, innd seama de faptul c acesta
reprezint o mas de drepturi i de obligaii ce aparin unei persoane.
Analiznd acest caracter juridic, trebuie precizat c patrimoniul, ca mas de
bunuri, de drepturi i obligaii, aflate ntr-o strns corelaie i cu acelai regim
juridic, constituie o universalitate i - de asemenea - tot cu prilejul acestei discuii
trebuie observat c drepturile i obligaiile din cuprinsul patrimoniului sunt diferite
de universalitate. De aici rezult c schimbrile care se produc n interiorul
patrimoniului nu sunt de natur s influeneze identitatea universalitii, pentru c
bunurile sunt cuprinse n universalitate numai n ce privete cuantumul valorii lor
bneti.
Constituind o universalitate juridic, patrimoniul se menine ca atare pe
perioada ct titularul este n via, ba chiar i dup momentul morii acestuia,
pn cnd patrimoniul trece la motenitorii universali sau cu titlu universal.
Patrimoniul este o universalitate juridic care exist independent de voina
proprietarului.
Exist o diferen vdit ntre universalitatea de fapt i universalitatea de
drept.
Universalitatea de fapt a fost definit de noul Cod civil la art. 541, aceasta
reprezentnd ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o
destinaie comun stabilit prin voina acesteia sau prin lege, iar bunurile care
alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul
unor acte sau raporturi juridice distincte.
Un alt caracter al patrimoniului are n vedere aceea c orice persoan are
un patrimoniu.
Pentru a participa la raporturile juridice de drept civil, este necesar ca
subiectul de drept, persoan fizic sau juridic, s aib un patrimoniu. Art. 31
alin. 1 din noul Cod civil prevede expres c orice persoan fizic sau persoan
juridic este titular a unui patrimoniu...
Este cunoscut c patrimoniul este format din drepturile i obligaiile
prezente, care au un caracter economic, dar i din cele viitoare. Patrimoniul
reprezint o vocaie, o potenialitate.
Numai persoanele au un patrimoniu, ceea ce nltur posibilitatea existenei
unui patrimoniu fr titular i, de asemenea, orice persoan are un patrimoniu.
Un alt caracter juridic al patrimoniului are n vedere aceea c o persoan
fizic sau juridic nu poate avea dect un singur patrimoniu. Este vorba despre
unicitatea patrimoniului.Nu are importan cuantumul, ntinderea drepturilor i
obligaiilor care ar fi incluse ntr-un patrimoniu.
Nu este posibil ca un subiect de drept s fie titular a mai multor patrimonii.

Amintim, de asemenea i caracterul inalienabilitii patrimoniului, n sensul


c acesta este strns legat de persoan i nu poate fi desprit de aceasta, atta
vreme ct exist, ct constituie un subiect de drept. Acest lucru nu nseamn,
ns, c unei persoane fizice sau juridice i este interzis s transmit prin acte
ntre vii drepturi din patrimoniul su. Transmiterea unuia sau unora dintre drepturi
este posibil, interzicndu-se ns, transmiterea ntregului patrimoniu, ca
universalitate juridic, prin acte ntre vii, n cazul persoanelor fizice.
Toate transmisiunile ntre vii opereaz numai cu titlu particular. Rezult c
pot fi transmise, ntre vii, n parte, componentele unui patrimoniu, interzicndu-se
transmiterea ntregului patrimoniu. Acesta poate fi desprit de persoana fizic
numai n situaia morii acesteia. Pe aceast cale opereaz o transmisiune
patrimonial pentru cauz de moarte, transmindu-se ntregul patrimoniu al
persoanei decedate, ctre unul sau ctre mai muli motenitori, fiind, deci, o
transmisiune mortis causa universal ori o transmisiune mortis causa cu titlu
universal.
n situaia persoanelor juridice, transmisiunea ntregului patrimoniu are loc
n cazul ncetrii acestora, ca urmare a reorganizrii prin fuziune i prin divizare
total. Persoanele juridice au posibilitatea, de asemenea, s transmit cote-pri
din patrimoniul lor n cazul reorganizrii, prin divizare parial ctre o alt
persoan juridic care fiineaz ori care ia natere pe aceast cale (conform
prevederilor art. 232 243 din noul Cod civil).
Dei patrimoniul se caracterizeaz prin existena drepturilor i obligaiilor cu
coninut evaluabil n bani, s-a apreciat c, n cazul decesului persoanei fizice, se
transmit numai drepturile i obligaiile defunctului, ns obiectul transmisiunii nu
este patrimoniul, ci doar totalitatea drepturilor i obligaiilor existente n
patrimoniu la momentul decesului, iar ideea de transmisiune universal sau cu
titlu universal este numai parial corect, ntruct nu se transmite patrimoniul,
care se caracterizeaz prin permanen i continuitate pe durata existenei
persoanei titularului su.
n fine mai amintim i divizibilitatea patrimoniului. Dei patrimoniul este unic,
aceasta nu conduce la ideea indivizibilitii patrimoniului, n sensul c toate
elementele coninute n acesta ar avea acelai regim juridic.
Patrimoniul este divizibil n mai multe mase sau grupe de drepturi i
obligaii, fiecare dintre acestea avnd o destinaie sau o afectaiune special i,
deci, avnd regim juridic distinct.
n acest sens, art. 31 alin. (2) din noul Cod civil prevede c patrimoniul face
obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni numai n cazurile i n condiiile pe
care le prevede legea, putnd exista, conform preverilor alin. (3) al aceluiai
articol, patrimonii de afectaiune, care sunt mase patrimoniale fiduciare, cele
afectate exercitrii unei profesii autorizate i alte patrimonii determinate potrivit
legii.
n cazul bunurilor soilor, n cadrul regimului comunitii legale, reglementat
la art. 339-359 din noul Cod civil, legiuitorul distinge ntre bunurile comune ale
soilor (art. 339 bunurile dobndite n timpul regimului comunitii legale de
oricare dintre soi) i bunurile proprii (art. 340 bunurile dobndite prin motenire
legal, legat sau donaie, cu excepia cazului n care dispuntorul a prevzut, n

mod expres, c ele vor fi comune, bunurile de uz personal, bunurile destinate


exercitrii profesiei unuia dintre soi, dac nu sunt elemente ale unui fond de
comer care face parte din comunitatea de bunuri, drepturile patrimoniale de
proprietate intelectual asupra creaiilor i asupra semnelor distinctive
nregistrate, bunurile dobndite cu titlu de premiu sau recompens, manuscrisele
tiinifice sau literare, schiele i proiectele artistice, proiectele de invenii i alte
asemenea bunuri, indemnizaia de asigurare i despgubirile pentru orice
prejudiciu material sau moral adus unuia dintre soi, bunurile, sumele de bani sau
orice valori care nlocuiesc un bun propriu, precum i bunul dobndit n schimbul
acestora i fructele bunurilor proprii).
Bunurile proprii i bunurile comune au regimuri juridice diferite.
Creditorii bunurilor proprii, deci creditorii personali ai soilor, i pot urmri pe
acetia numai n legtur cu bunurile proprii, adic n legtur cu bunurile n
raport de care a luat natere creana. n cazul n care bunurile respective sunt
insuficiente spre a satisface ntinderea creanei, creditorul are posibilitatea s
cear mprirea bunurilor comune ale soilor i, n urma partajului, partea din
bunurile comune va deveni bun propriu al soului debitor i ca atare, creditorul
interesat are posibilitatea s urmreasc aceste bunuri pentru c ele i-au
schimbat natura juridic, devenind, din bunuri comune, bunuri proprii ale unuia
dintre soi.
n cazul creditorilor care au o crean mpotriva bunurilor comune ale soilor,
acetia pot urmri numai acele bunuri i numai n situaia n care nu se pot
ndestula pe msura creanei din bunurile comune, au posibilitatea s
urmreasc i bunurile proprii.
n conformitate cu prevederile art. 353 din noul Cod civil, bunurile comune
nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi, ns, dup urmrirea
bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul
bunurilor comune, numai n msura necesar pentru acoperirea creanei sale i
bunurile astfel mprite devin bunuri proprii.
Art. 2324 alin. (3) din noul Cod civil prevede c creditorii ale ctor creane
s-au nscut n legtur cu o anumit diviziune a patrimoniului, autorizat de lege,
trebuie s urmreasc mai nti bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale, iar numai dac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea
creanelor, pot fi urmrite i celelalte bunuri ale debitorului.
Mai trebuie s amintim i prevederile art. 33 din noul Cod civil, conform cu
care constituirea masei patrimoniale afectate exercitrii n mod individual a unei
profesii autorizate se stabilete prin actul ncheiat de titular, cu respectarea
condiiilor de form i de publicitate prevzute de lege, cu precizarea c, n
conformitate cu prevederile art. 2324 alin. ultim, bunurile care fac obiectul unei
diviziuni a patrimoniului afectate exerciiului unei profesii autorizate de lege pot fi
urmrite numai de creditorii ale ctor creane s-au nscut n legtur cu profesia
respectiv i aceti creditori nu au posibilitatea s urmreasc celelalte bunuri
ale debitorului.
1.4. Funciile patrimoniului
Patrimoniul ndeplinete trei funcii:

- patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari;


- patrimoniul explic i permite subrogaia real cu titlu universal;
- patrimoniul explic i permite transmisiunea universal i transmisiunea
cu titlu universal.
Discutm succint aceste funcii ale patrimoniului.
Cu privire la gajul general al creditorilor chirografari trebuie s pornim de la
dispoziiile art. 2324 alin. (1) din noul Cod civil, text care prevede c orice
persoan care este obligat este inut s-i exercite obligaiile cu toate bunurile
sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Din acest text nelegem c legiuitorul
instituie un drept de gaj general al creditorilor asupra ntregului patrimoniu al
debitorului, patrimoniu care are funcia de a garanta creanele tuturor creditorilor.
Patrimoniul constituie o garanie general a tuturor creditorilor i debitorul
rspunde fa de creditori pentru ntinderea obligaiilor cu toate bunurile care se
gsesc n patrimoniul su, bunuri actuale sau bunuri viitoare.
Creditorii chirografari au ca garanie ntregul patrimoniu al debitorului, care
constituie gajul general, deci totalitatea bunurilor debitorului, astfel cum ele se
vor gsi la momentul executrii silite, neavnd importan ce modificri se
produc n cuprinsul patrimoniului, din momentul naterii creanei i pn n
momentul executrii acesteia.
Acest lucru nseamn c debitorul, titularul patrimoniului, are dreptul s fac
orice operaiune dorete cu bunurile din patrimoniu, deci le poate nstrina, poate
s dobndeasc alte bunuri, neavnd o interdicie n acest sens, datorit faptului
c exist acel gaj general.
Creditorii nu au posibilitatea s urmreasc bunurile viitoare dect n
msura n care aceste bunuri devin prezente, adic intr n patrimoniul
debitorului; creditorii, deci, nu au posibilitatea s urmreasc nici bunurile care
nu au intrat nc n patrimoniul debitorului i nici pe acelea care au ieit din
patrimoniul su la momentul nstrinrii, ntruct nu exist un drept individualizat
al creditorilor asupra fiecrui bun privit ut singuli, ci numai un drept asupra
ntregului patrimoniu, n universalitatea acestuia.
La scaden, n cazul neexecutrii obligaiei de ctre debitor, creditorul
poate s urmreasc oricare bun care se gsete n patrimoniul debitorului, bun
care exist la data urmrii, indiferent c bunul era sau nu era n patrimoniului
debitorului la momentul naterii obligaiei. Bunurile care nu se aflau n patrimoniu
la momentul naterii obligaiei, dar care se gsesc n patrimoniu la data urmrii,
pot s fie urmrite, ele ncadrndu-se n ipoteza stabilit prin dispoziiile art. 2324
alin. (1) din noul Cod civil.
Exist o strns interdependen ntre gajul general al creditorilor
chirografari i indivizibilitatea patrimoniului. Dac patrimoniul este divizat n mai
multe mase de bunuri, atunci creditorii pot urmri numai bunurile care constituie
masa n legtur cu care a luat natere creana. ntr-o asemenea situaie, acest
gaj rmne un gaj general pentru c poart asupra ntregii categorii, grupe, mase
din patrimoniu i este specializat, pentru c se limiteaz numai la elementul activ
al prii din patrimoniu care constituie grupa respectiv. Este situaia ce se poate
desprinde din specializarea gajului general al creditorilor chirografari, atunci cnd
acetia sunt creditori comuni ai soilor i, deci, pot urmri numai bunurile comune

ale acestora, iar creditorii personali ai soilor pot urmri numai bunurile proprii ale
soului debitor. n acest sens, alin. (3) al art. 2324 prevede c creditorii ale ctor
creane s-au nscut n legtur cu o anumit diviziune a patrimoniului, autorizat
de lege, trebuie s urmreasc mai nti bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale, iar numai dac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea
creanelor, pot fi urmrite i celelalte bunuri ale debitorului.
A doua funcie a patrimoniului o reprezint subrogaia real cu titlu
universal.
Subrogaia este universal sau cu titlu universal atunci cnd se produce n
cadrul unui patrimoniu. Cnd subrogaia privete un bun determinat, ut singuli,
atunci va fi o subrogaie cu titlu particular.
n cazul n care n cuprinsul unui patrimoniu bunul este nlocuit cu alt bun,
substituirea respectiv este o subrogaie real, universal sau - dup caz - cu
titlu universal.
n cazul nstrinrii unui bun, locul acestuia n cuprinsul patrimoniului este
luat, fie de preul primit, dac ne gsim n prezena unui contract de vnzare, fie,
spre exemplu, n prezena altui bun, atunci cnd este vorba despre un contact de
schimb.
Valorile nou intrate n patrimoniu vor avea acelai regim juridic ca i valorile
nlocuite, n conformitate cu principiul care rezult din adagiul in judiciis
universalibus, pretium succedit loco rei et res loco pretii.
Subrogaia real cu titlu universal trebuie s fie privit corelat cu
divizibilitatea patrimoniului.
Subrogaia real este subordonat divizibilitii patrimoniului, pe aceast
cale asigurndu-se destinaia fiecrei mase de bunuri.
Subrogaia real - universal - se produce n interiorul fiecrei mase de
bunuri din patrimoniu, pe aceast cale asigurndu-se destinaia bunurilor
respective i, de asemenea, constituind o barier n sensul gruprii bunurilor
dintr-o mas n alta. Exemplul care se poate lua n acest sens l reprezint
reglementarea art. 340 alin. (1) lit. g din noul Cod civil, cu privire la bunurile
proprii ale soilor, n cadrul regimului matrimonial al comunitii legale, n sensul
c dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, atunci bunul care
este procurat cu banii primii intr n masa bunurilor proprii.
Tot astfel, dac se nstrineaz un bun comun, atunci valoarea de nlocuire
a bunului comun va fi considerat ca fcnd parte din masa bunurilor comune
(art. 339 din noul Cod civil).
Din punct de vedere practic, aceast funcie a patrimoniului, care este
subrogaia real cu titlu universal, se evideniaz i n cazul mpririi unui
patrimoniu i atunci cnd este n discuie problema restituirii unui patrimoniu de
ctre motenitorii apareni.
n cazul restituirii unui patrimoniu, dac ne aflm n prezena anulrii
hotrrii judectoreti declarative de moarte a unei persoane, patrimoniul care a
aparinut acesteia trebuie s fie restituit. n cazul n care prezumtivul motenitor a
nstrinat unele bunuri, atunci preul primit se subrog bunurilor nstrinate,
asigurnd plenitudinea patrimoniului ce se cere a fi restituit. Sunt incidente
dispoziiile art. 54 alin. (2) din noul Cod civil.

n fine, ultima dintre funciile patrimoniului o reprezint transmisiunea


universal sau cu titlu universal.
Noiunea de patrimoniu explic situaiile privind transmisiunile n cazul
decesului persoanei fizice i n cazul reorganizrii persoanei juridice. n acest
sens, toate drepturile i obligaiile care au aparinut subiectului de drept respectiv
se transmit ca universalitate.
Transmisiunea este universal cnd ntreg patrimoniul se transmite unui
singur succesor ori este cu titlu universal, atunci cnd patrimoniul se transmite n
mod fracionat la mai muli succesori.
Transmisiunea este cu titlu particular cnd se transmite unul sau se
transmit mai multe bunuri determinate.
Succesorilor universali i succesorilor cu titlu particular li se transmit activul
i pasivul. ntre cele dou feluri de transmisiune, universal i cu titlu universal,
nu exist o diferen de regim juridic, ci exist numai o diferen cantitativ.
ntre transmisiunea universal i transmisiune cu titlu universal exist numai
o diferen de ordin cantitativ, transmindu-se elemente de activ i elemente de
pasiv patrimonial, cu pstrarea proporiei dintre acestea.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Definii i explicai noiunea de patrimoniu din punct de vedere
juridic i din punct de vedere economic.
2. Expunei teoriile cu privire la patrimoniu i condiiile economicojuridice de elaborare a acestora.
3. Explicai funciile patrimoniului
4. Explicai care este diferena dintre patrimoniu, ca universalitate
juridic i fondul de comer, ca universalitate de fapt
Unitatea de nvare 2
Drepturile patrimoniale
2.1. Drepturile reale i drepturile de crean
2.2.Obligaiile reale
2.3. Clasificarea drepturilor reale
2.4.Fiducia
2.6. Administrarea bunurilor altuia

2.1. Drepturile reale i drepturile de crean


Dreptul real este un drept subiectiv civil patrimonial n virtutea cruia
titularul acestuia poate s-i exercite atributele asupra unui bun determinat, n
mod direct, nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia altei
persoane.
Tuturor celorlalte persoane le incumb obligaia de a nu face nimic de
natur s-l stnjeneasc pe titularul dreptului n exerciiul prerogativelor ce-i sunt
conferite; este, deci, o obligaie de abinere, este o obligaie general negativ de
a nu face.
1. Drepturile reale implic existena unui subiect activ determinat i a unui
subiect pasiv nedeterminat, care are obligaia general negativ, de a nu face

nimic de natur s-l stnjeneasc pe titularul dreptului n exerciiul prerogativelor


care sunt recunoscute acestui drept.
Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes, ns ele se
deosebesc de alte drepturi absolute. Caracteristic pentru drepturile reale este c
ele au un coninut economic, un coninut evaluabil n bani, deci sunt drepturi
patrimoniale.
2. Drepturile reale implic existena unor acte de stpnire cu privire la bun
i aceast stpnire este opus terilor care au obligaia de a nu-l stnjeni pe
titular n exercitarea dreptului su, deci este vorba despre o obligaie general
negativ a tuturor persoanelor, altele dect titularul dreptului real.
3. Drepturile reale implic exercitare unor acte materiale de folosin care
se caracterizeaz prin posesie. Drepturile reale au un caracter perpetuu, precum
dreptul de proprietate sau au o durat limitat la viaa beneficiarului.
4. Drepturile reale prezint efecte speciale, ca urmare a caracterului lor
absolut; ne referim la dreptul de urmrire i la dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire reprezint o posibilitate recunoscut titularului dreptului
real de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta s-ar afla, din minile
oricrui deintor al bunului respectiv. Aceasta nseamn c titularul dreptului real
l poate urmri n minile oricui s-ar gsi.
n ce privete dreptul de preferin, acesta const n posibilitatea conferit
de dreptul real titularului, de a avea prioritate fa de orice alt drept, ce creeaz
posibilitatea acestuia de a-i satisface dreptul real naintea altor drepturi, n aa
fel nct titularii de drepturi reale nu suport concursul creditorilor chirografari,
putnd fi pltii naintea acestora cu privire la bunurile fa de care exist un
drept real. Acest drept de a fi pltii n mod privilegiat, pe care l confer drepturile
reale, este denumit n doctrina juridic drept de preferin.
5. Drepturile reale sunt prevzute de lege i sunt limitate ca numr,
neexistnd posibilitatea subiectelor de drept civil de a crea, prin voina lor, alte
tipuri de drepturi reale.
6. Drepturile reale sunt aprate prin aciunile reale (aciunea n revendicare,
aciunea n prestaie tabular, aciunea confesorie, aciunea negatorie, aciunea
n grniuire - ca aciuni petitorii - i prin aciunile posesorii).
Dreptul de crean este un drept subiectiv civil n baza cruia titularul, adic
subiectul activ (care poart denumirea de creditor) poate s cear subiectului
pasiv determinat (care poart denumirea de debitor), s dea, s fac sau s nu
fac ceva.
Observm c n cadrul dreptului de crean se evideniaz un raport juridic
ntre un subiect activ (creditorul), determinat i un subiect pasiv (debitorul), la fel,
determinat. Deosebit de dreptul real, care este un drept absolut, dreptul de
crean este un drept relativ.
1. n cadrul dreptului de crean subiectul activ (creditorul) i subiectul pasiv
(debitorul) sunt cunoscute, determinate, la momentul naterii raportului juridic.
2. Obligaia debitorului poate consta dintr-o prestaie pozitiv, adic de a da
sau de a face i o prestaie negativ, a nu face ceva ce nainte de ncheierea
raportului juridic de crean ar fi putut s fac. Obligaia negativ este
cuantificat ntr-un raport patrimonial, respectiv, este un drept care se regsete
n patrimoniul creditorului i o obligaie negativ corelativ care se regsete n

patrimoniul debitorului. Dreptul constituie un element de activ, iar obligaia, n


cadrul patrimoniului debitorului, este un element al pasivului.
3. Drepturile de crean sunt drepturi limitate n timp, ntruct creditorul are
posibilitatea s solicite de la debitor ndeplinirea obligaiei corelative numai o
anumit perioad de timp.
4. Dreptul de crean nu d dreptul la exercitarea dreptului de urmrire i a
dreptului de preferin, ca n cazul drepturilor reale, ntruct dreptul de crean
este un drept relativ.
5. Drepturile de crean sunt nelimitate numeric, ele pot izvor din acte
juridice sau din fapte juridice i pot constitui o creaie a prilor raportului juridic.
6. Drepturile de crean sunt aprate de aciunile personale, care sunt de
competena instanei de la domiciliul debitorului, ca regul general.
2.2. Obligaiile reale
Acestea reprezint o categorie juridic intermediar ntre drepturile reale i
drepturile de crean.
Obligaiile reale constau n anumite ndatoriri pe care le stabilete legea sau
pe care le stabilesc prile, prin contract, a cror existen este determinat de
faptul stpnirii unui bun. Caracteristica acestor obligaii este aceea c au o
opozabilitate mai mare dect drepturile de crean, dar mai restrns dect
drepturile reale.
Obligaiile reale sunt obligaiile scriptae in rem (obligaii opozabile i terilor)
i obligaii propter in rem (obligaii reale de a face).
Obligaiile reale de a face reprezint ndatoriri sau sarcini care rezult din
stpnirea anumitor bunuri i care oblig numai n legtur cu bunurile
respective, fiind accesorii ale stpnirii unui anumit bun i se transmit o dat cu
bunul respectiv, fr a fi necesar vreo formalitate special, precum ndeplinirea
formelor de publicitate imobiliar.
Obligaia propter rem revine att titularului unui drept real, ct i posesorului
sau unui simplu detentor precar al lucrului, n raport de voina legiuitorului, fiind
opozabil nu numai deintorului actual al bunului, ci i deintorilor ulteriori i
succesivi.
Obligaiile propter rem pot fi legale sau convenionale. Cele legale sunt
obligaii propter rem prevzute expres de reglementrile legii, cum ar fi, spre
exemplu art. 74 i urmtoarele din Legea fondului funciar nr. 18/1991, care
reglementeaz obligaii n sarcina deintorilor de terenuri agricole, anume
obligaia de a cultiva terenurile, obligaia de a asigura protecia solului, obligaia
de a pune la dispoziie terenurile ce se gsesc n perimetrele de ameliorare
pentru aplicarea msurilor i executarea lucrrilor pentru reluarea capacitii de
producie a acestor terenuri.
Ordonana de urgen nr. 195/2005 privind protecia mediului prevede, la
art. 68, c deintorii de terenuri, cu orice titlu, precum i orice persoan fizic
sau juridic, dac desfoar o activitate pe un teren, fr a avea un titlu juridic,
au obligaia de a preveni, pe baza reglementrilor n domeniu, deteriorarea
calitii mediului ecologic, de a asigura luarea msurilor de salubrizare a
terenurilor neocupate productiv sau funcional, n special a acelora situate de-a

lungul cilor de comunicaii rutiere, feroviare i de navigaie i de a respecta


orice alte obligaii prevzute de reglementrile legale n domeniu.
Mai amintim ca obligaii propter rem de natur administrativ i
reglementrile art. 64, 69, 70, 90 din Legea nr. 46/2008 (Codul silvic) i acelea
ale art. 59 alin. (2), 68 alin. (1) din Legea apelor nr. 107/1996.
n cadrul obligaiilor propter rem de natur administrativ sunt incluse i
aa-numitele servitui administrative, precum reglementeaz Legea nr. 407/2006
a vntorii i proteciei fondului cinegetic, la art. 15 alin. (8) (proprietarii i
deintorii de terenuri cu orice titlu, precum i executanii de lucrri de orice
natur pe terenurile din fondurile de vntoare sunt obligai s ia msurile
prevzute de lege pentru protecia faunei cinegetice i a mediului su de via i
rspund pentru pagubele pe care le produc acestora prin aciuni ilicite svrite
cu intenie sau din culp).
n cazul obligaiilor propter rem convenionale, acestea rezult din convenia
prilor. Spre exemplu, asemenea obligaie poate fi aceea pe care i-o asum
proprietarul fondului aservit n momentul constituirii unei servitui de trecere, de a
efectua lucrrile necesare pentru exerciiul servituii respective.
Obligaia aceasta se transmite mpreun cu fondul aservit la toi
dobnditorii, fr a fi necesar ncheierea unei noi convenii.
Obligaiile opozabile i terilor (scriptae in rem) corespund unor drepturi de
crean, fiind strns legate de stpnirea unor bunuri imobile, de ctre o alt
persoan, alta dect proprietarul acestora. n acest sens se poate lua ca
exemplu reglementarea de la art. 1811 din noul Cod civil, n conformitate cu care
dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil
dobnditorului, n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a
fost notat n cartea funciar, n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar,
dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii, n cazul
mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste
formaliti i n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se
afla n folosina locatarului. Dei proprietarul actual al bunului este un ter n
raport cu prile contractului de locaiune, totui aceast obligaie i este
opozabil.
2.3. Clasificarea drepturilor reale
n literatura juridic, clasificarea drepturilor reale are n vedere dou criterii,
anume natura bunurilor care constituie obiectul acestora i - cellalt criteriu dup cum au sau nu o independen de sine stttoare. Vom discuta pe rnd
aceste clasificri.
Dup natura bunurilor care constituie obiectul acestora, drepturile reale pot
fi drepturi reale mobiliare i drepturi reale imobiliare.
Drepturile reale mobiliare au ca obiect bunuri mobile, corporale sau
incorporale, iar drepturile reale imobiliare au ca obiect bunuri imobile.
Importana clasificrii const n regimul juridic diferit aplicabil celor dou
categorii de drepturi.
Dup cum au sau nu o existen de sine stttoare, vom deosebi drepturi
reale principale i drepturi reale accesorii.

Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen de


sine stttoare, independent, raportat la alte drepturi, fie reale, fie de crean.
Dintre acestea, cel mai important este dreptul de proprietate.
Noul Cod civil reglementeaz la art. 551 - urmtoarele drepturi reale:
dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosin (acestea constituind drepturi reale principale),
drepturile reale de garanie (care sunt drepturi reale accesorii) i alte drepturi
crora legea le recunoate un asemenea caracter.
Drepturile reale accesorii sunt dreptul de gaj (amanetul), dreptul de ipotec,
privilegiile i dreptul de retenie.
Dreptul de gaj este o garanie real mobiliar care se constituie prin
deposedarea debitorului de bunul grevat, conferind titularului acestuia un drept
de urmrire i un drept de preferin (art. 2480 -2494 din noul Cod civil).
Dreptul de ipotec este un drept real constituit asupra unuia sau mai multor
bunuri mobile sau imobile determinate, care reprezint proprietatea altei
persoane, constituindu-se fr deposedare, care i confer titularului, care poart
denumirea de creditor ipotecar, posibilitatea urmririi bunului n minile oricui s-ar
afla acesta i de a fi pltit cu prioritate din preul bunului respectiv (reglementarea
o regsimla art. 2343 2479 din noul Cod civil).
Privilegiile reprezint drepturile reale aparinnd unor creditori care prin
natura creanelor lor au posibilitatea s fie pltii nainte, cu prioritate, din
valoarea unor bunuri determinate care aparin debitorului, chiar i fa de
creditorii ipotecari posteriori (art. 2333 2342 din noul Cod civil).
Dreptul de retenie este un drept real care confer posibilitatea creditorului,
care este, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau de predare a
bunului respectiv ctre altcineva, de a reine bunul i de a refuza s l restituie
pn la momentul la care debitorul, creditor al lucrului respectiv, i va executa
obligaia care a luat natere n legtur cu bunul n cauz, putndu-se stabili,
prin lege i alte situaii n care o persoan poate exercita un drept de retenie.
Reglementarea o regsin la art. 2495 2499 din noul Cod civil.
Obligaia aceasta poate consta n cheltuieli privind pstrarea, conservarea,
ntreinerea sau mbuntirile aduse bunului respectiv.
2.4. Fiducia
Fiducia este reglementat n noul Cod civil la art. 773 791.
Fiducia reprezint o operaiune juridic n cadrul creia unul sau mai muli
constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii sau alte drepturi
patrimoniale ori un ansamblu de drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare,
ctre unul sau mai muli fiduciari care le exercit pentru ndeplinirea unui scop
determinat, n folosul unuia sau mai multor beneficiari i asemenea drepturi
constituie o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i
obligaii din patrimoniile fiduciarilor.
Fiducia poate lua natere fie prin lege, fie prin contract, care trebuie s
mbrace forma autentic ad validitatem.

Prile contractului de fiducie sunt constituitorul i beneficiarul. Constituitor


poate fi orice persoan fizic sau juridic, pe cnd, n privina fiduciarului, art.
776 alin. (2) i (3) din noul Cod civil instituie condiii speciale.
Pot avea calitatea de fiduciari instituiile de credit, societile de investiii i
de administrare a investiiilor, societile de servicii de investiii financiare,
societile de asigurare i de reasigurare legal nfiinate, notarii publici i avocaii,
indiferent de forma de exercitare a profesiei, enumerarea pe care o face legea
fiind limitativ.
Beneficiarul fiduciei poate fi constituitorul, fiduciarul sau o ter persoan,
dar beneficiarul nu are calitatea de parte n contractul de fiducie.
Dac nu exist o stipulaie contrar, constituitorul fiduciei este n msur s
desemneze un ter care s i reprezinte interesele n executarea contractului i
care s i exercite drepturile care au luat natere din contractul de fiducie.
Contractul de fiducie trebuie s cuprind obligatoriu drepturile reale,
drepturile de crean, garaniile i orice alte dreptrui patrimoniale transferate,
durata transferului, care nu poate depi 33 de ani, ncepnd de la data ncheierii
contractului, identitatea constituitorului sau, dup caz, a constituitorilor,
identitatea fiduciarului sau, dup caz, a fiduciarilor, identitatea beneficiarului sau,
dup caz, a beneficiarilor sau elementele necesare pentru determinarea
acestora, scopul fiduciei i ntinderea puterilor de administrare i de dispoziie ale
fiduciarului ori, dup caz, ale fiduciarilor.
Durata maxim a contractului de fiducie este stabilit la 33 de ani, fr ca
legiuitorul s prevad i posibilitatea de prelungire a efectelor acestui contract
dincolo de termenul stabilit la art. 779 alin. (1) lit. b din noul Cod civil.
Lipsa oricruia dintre elementele menionate la art. 779 alin. (1) din noul
Cod civil atrage sanciunea nulitii absolute a contractului de fiducie.
O alt cerin de fond, obligatorie instituit de lege o reprezint
nregistrarea contractului de fiducie i a modificrilor aduse acestuia, la organul
fiscal competent s administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general
consolidat al statului. Obligaia efecturii nregistrrii revine fiduciarului, care
trebuie s depun diligenele pentru nregistratea contractului n termen de o
lun de la data ncheierii contractului sau, dup caz, n termen de o lun de la
data modificrii acestuia. Nendeplinirea obligaiei statuate la art. 780 alin. (1) din
noul Cod civil se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului de fiducie.
n scopul opozabilitii fa de teri, contractul de fiducie trebuie nscris n
Arhiva Electronic de Garanii Mobiliare, iar nendeplinirea unei asemenea
cerine conduce la inopozabilitatea contractului de fiducie n raport cu terii.
Contractul de fiducie trebuie s cuprind condiiile n care fiduciarul d
socoteal, rspunde n faa constuitorului cu privire la modul de ndeplinire a
obligaiilor sale.
De asemenea, conform clauzelor contractului de fiducie, fiduciarul este
inut s dea socoteal, att beneficiarului, ct i reprezentantului constituitorului,
la solicitarea acestora, rezultnd, deci, c fiduciarul trebuie s dea socoteal
constituitorului conform clauzelor contractuale, oricnd, la solicitarea
constituitorului, pe cnd, n raporturile cu beneficiarul i cu reprezentantul

constituitorului, fiduciarul trebuie s dea socoteal numai la intervalele prevzute


n contract.
Cauzele de ncetare a contractului de fiducie sunt prevzute la art. 790 din
noul Cod civil. Astfel, contractul de fiducie nceteaz :
- prin mplinirea termenului;
- prin realizarea scopului urmrit, cnd acesta intervine nainte de
mplinirea termenului;
- n cazul n care toi beneficiarii renun la fiducie, iar n cuprinsul
contractului nu s-a precizat cum vor continua raporturile fiduciare; trebuie reinut
c declaraiile de renunare sunt supuse acelorai formaliti de nregistrare ca i
contractul de fiducie, iar ncetarea opereaz la momentul finalizrii formalitilor
de nregistrare pentru ultima declaraie de renunare;
- n momentul n care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenei
mpotriva fiduciarului;
- n momentul n care se produc efectele reorganizrii persoanei juridice.
Se recunoate ncetarea contractului de fiducie i atunci cnd acesta se
desfiineaz prin hotrre judectoreasc de admitere a aciunii formulate de
ceilali creditori ai constituitorului care nu au o garanie real asupra bunurilor
acestuia (conform art. 786 alin. 1, teza I din noul Cod civil) i n cazul revocrii
contractului de ctre pri, cu acordul beneficiarului sau, dac acesta refuz s-i
dea acordul, cu autorizarea instanei judectoreti (conform art. 789 alin. 2 din
noul Cod civil).
Urmare ncetrii contractului de fiducie, masa patrimonial fiduciar existent
n acel moment se transfer la beneficiar, iar n absena acestuia, se transfer la
constituitor.
2.5. Administrarea bunurilor altuia
Reglementarea legal a instituiei administrrii bunurilor altuia o regsim n
noul Cod civil, Titlul V din Cartea a III-a Despre bunuri, la art. 792 857.
Administrarea bunurilor altuia constituie o operaiune juridic n cadrul
creia un administrator persoan fizic, urmare mputernicirii primite,
administreaz un bun, mai multe bunuri privite ut singuli, o mas patrimonial
sau un patrimoniu care nu i aparine.
Formele de administrare reglementate de noul Cod civil sunt administrarea
simpl i administrarea deplin.
n cazul administrrii simple, persoana mputernicit cu administrarea
trebuie s efectueze toate actele necesare n scopul conservrii bunurilor i
actele utile n scopul folosirii bunurilor conform destinaiei obinuite a acestora.
Astfel, cel mputernicit cu administrarea simpl are obligaia de a culege
fructele bunurilor, de a exercita drepturile aferente administrrii acestora, de a
ncasa creanele administrate i de a elibera chitanele corespunztoare, de a
exercita drepturile aferente valorilor mobiliare aflate n administrarea sa i
dreptul de vot, de conversie i de rscumprare.
Cel mputernicit cu administrarea simpl mai are i obligaia de a continua
modul de folosire sau de exploatare a bunurilor frugifere, fr a schimba

destinaia acestora, excepie fcnd cazul n care este autorizat de beneficiar, ori
atunci cnd acesta nu o poate face, cu autorizarea instanei judectoreti.
Administratorului i mai revine obligaia de a investi sumele de bani aflate n
administrarea sa, acesta fiind abilitat s modifice investiiile efectuate anterior
dobndirii calitii sale sau efectuate de el nsui n calitate de administrator.
Cu privire la actele de dispoziie, dac administrarea are ca obiect un bun
individual determinat, administratorul poate nstrina cu titlu oneros bunul sau l
poate greva cu o garanie real, numai cu autorizarea beneficiarului, sau n caz
de mpiedicare a acestuia ori dac acesta nu a fost nc determinat, cu
autorizarea instanei judectoreti, cu excepia bunurilor supuse pericolului
deprecierii sau pieirii imediate, pentru care nu este necesar asemenea
autorizare.
Tot cu privire la actele de dispoziie, atunci cnd administrarea are ca obiect
o mas patrimonial sau un patrimoniu, administratorul are dreptul de a nstrina
un bun individual determinat sau l poate greva cu o garanie real, dac este
necesar pentru administrarea universalitii, iar n celelalte cazuri, o poate face
numai cu autorizarea prealabil a beneficiarului sau, dup caz, a instanei
judectoreti.
n lipsa autorizaiei necesare pentru afectuarea actelor de dispoziie, dac
actul ncheiat n asemenea condiii d natere unor prejudicii, se nate n sarcina
administratorului obligaia de a le repara integral i aceasta constituie un motiv
de nlocuire a sa.
n cazul administrrii depline, persoana mputernicit cu administrarea are
obligaia de a conserva i de a exploata n mod profitabil bunurile, de a spori
patrimoniul sau de a realiza afectaiunea masei patrimoniale, n msura n care
aceasta este n interesul beneficiarului.
n scopul aducerii la ndeplinire a obligaiilor ce-i revin, administratorului i se
recunoate posibilitatea de a nstrina, cu titlu oneros bunurile sau de a le greva
cu un drept ori de a le schimba destinaia i de a efectua orice alte acte necesare
sau utile, inclusiv orice form de investiie.
Administratorul bunurilor altuia trebuie s acioneze numai n limitele
puterilor care i-au fost conferite i trebuie s respecte obligaiile ce rezult din
dispoziiile legale incidente, din actul constitutiv sau din nelegerea ulterioar a
prilor i acesta nu va fi inut rspunztor pentru pieirea cauzat de fora major,
vechimea sau natura perisabil a bunurilor sau de folosirea obinuit i
autorizat a acestora. Legea prevede, la art. 812 din noul Cod civil, un sistem de
atenuare a rspunderii administratorului, n sensul c, n aprecierea limitelor
rspunderii sale i a eventualelor despgubiri pe care le datoreaz, instana
judectoreasc este n drept s reduc ntinderea acestora, innd cont de
circumstanele asumrii administrrii sau, dac este cazul, de caracterul gratuit
al serviciului administratorului.
Obligaiile administratorului n raport cu beneficiarul se materializeaz n
urmtoarele aspecte :
- obligaia de diligen, onestitate i loialitate, n sensul c administratorul
trebuie s acioneze cu diligena unui bun proprietar n administrarea bunurilor

sale (bonus pater familias) i s acioneze cu onestitate i loialitate pentru


realizarea optim a intereselor beneficiarului sau a scopului urmrit;
- obligaia de a evita conflictul de interese, n sensul c administratorul nu
i poate exercita atribuiile n interesul su propriu sau al unei tere persoane,
fiind obligat s evite apariia unui conflict ntre interesul su propriu i obligaiile
care i revin n aceast calitate; dac administratorul are i calitatea de
beneficiar, trebuie s-i exercite atribuiile n interesul comun al tuturor
beneficiarilor, acordnd tratament egal interesului su cu acela al celorlali
beneficiari.
- obligaia de a nu dobndi drepturi n legtur cu bunurile administrate,
care se materializeaz n aceea c n timpul exercitrii calitii sale,
administratorul nu poate deveni parte la contracte avnd ca obiect bunurile
administrate i nici nu poate dobndi drepturi asupra bunurilor respective sau
mpotriva beneficiarului (cu excepia acelora dobndite prin succesiune); ne
ntrebm dac legiuitorul se refer n art. 806 alin. (1) din noul Cod civil, att la
motenirea legal ct i la cea testamentar i nclinm s credem c excepia
privete numai succesiunea legal.
Actele juridice menionate la alin. (1) al art. 806 din noul Cod civil vor
putea fi, totui, ncheiate de ctre administrator, dac acesta va avea
mputernicirea expres a beneficiarului sau, n caz de mpiedicare a
beneficiarului sau dac acesta nu a fost nc determinat, cu mputernicirea
instanei judectoreti.
- obligaia de a respecta separaia bunurilor administrate, n sensul c
administratorul trebuie s in o eviden a bunurilor sale proprii, distinct de
aceea abunurilor preluate n administrare, obligaie care subzist i atunci cnd,
la preluarea bunurilor beneficiarului, nu a fost ntocmit un inventar;
- obligaia de a nu folosi bunurile administrate n interes propriu, n sensul
c, n absena acordului beneficiarului sau a mputernicirii conferite de lege, prin
actul constitutiv sau prin nelegerea ulterioar a prilor, administratorului i
revine asemenea obligaie, acesta avnd i obligaia de a nu folosi n avantajul
su datele sau informaiile la care are acces n calitatea sa;
- obligaia administratorului de a nu dispune cu titlu gratuit de bunurile sau
drepturile care i sunt ncredinate, excepie fcnd cazul n care interesul unei
bune administrri o impune;
- obligaia de imparialitate, n sensul c, dac exist mai muli beneficiari,
concomiteni sau succesivi, administratorul este inut s acioneze cu
imparialitate, innd cont de drepturile i interesele fiecruia dintre acetia.
Mai trebuie s semnalm i dreptul, de aceast dat, al administratorului de
a sta n justiie pentru orice cerere sau aciune avnd ca obiect bunurile
administrate.
n privina rspunderii personale a administratorului, vom preciza c atunci
cnd acesta i asum obligaii n limitele puterilor conferite, n numele
beneficiarului sau al fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar, nu va fi inut
rspunztor personal n raporturile cu terii contractani, ns va fi rspunztor
personal fa de terii cu care contracteaz atunci cnd se oblig n nume

propriu, sub rezerva drepturilor reinute de acetia mpotriva beneficiarului sau,


dup caz, a fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar.
Ct privete angajarea rspunderii personale a administratorului n cazul
depirii puterilor conferite, acesta va fi inut s rspund personal fa de terii
cu care a contractat, n msura n care acetia nu au cunoscut c administratorul
a depit puterile sau c beneficiarul nu a ratificat n mod expres sau tacit actul
ncheiat de administrator cu depirea puterilor conferite.
Plafonarea nivelului rspunderii beneficiarului n raport cu terii are n
vedere aceea c beneficiarul rspunde fa de teri pentru prejudiciile cauzate n
mod culpabil de ctre administrator n exercitarea atribuiilor sale numai pn la
concurena ctigului obinut i asemenea dispoziii legale sunt aplicabile i n
cazul masei patrimoniale fiduciare.
Cauzele de ncetare a administrrii, reglementate la art. 846 din noul Cod
civil, sunt urmtoarele:
- stingerea dreptului beneficiarului asupra bunurilor administrate;
- expirarea termenului sau mplinirea condiiei stipulate n actul constitutiv;
- ndeplinirea scopului administrrii sau ncetarea cauzei care a dat natere
administrrii;
- denunarea de ctre beneficiar a actului de desemnare, urmare a solicittii
comunicate administratorului, de a restitui bunurile;
- nlocuirea administratorului de ctre beneficiar sau de ctre instana
judectoreasc, la cererea altei persoane interesate;
- decesul,
punerea
sub
interdicie
judectoreasc,
renunarea
administratorului ori supunerea acestuia la procedura insolvenei;
- punerea sub interdicie judectoreasc a beneficiarului sau supunerea
acestuia la procedura insolvenei, n msura n care aceasta afecteaz bunurile
administrate.
La momentul ncetrii raporturilor de administrare, administratorului i
revine obligaia de a prezenta o dare de seam final beneficiarului sau, dac
este cazul, administratorului nlocuitor sau celorlali administratori, iar dac
raporturile de administrare nceteaz simultan cu mai muli administratori, trebuie
s prezinte mpreun o singur dare de seam final, excepie fcnd situaia n
care atribuiile acestora sunt separate.
Dac darea de seam este acceptat de ctre beneficiar, aceast
acceptare este de natur s-l descarce pe administrator.
Dac darea de seam prezentat de administrator nu este acceptat de
beneficiari, el se poate adresa instanei judectoreti solicitnd ncuviinarea
descrcrii de gestiune.
Administratorul are obligaia de a preda bunurile administrate la locul unde
acestea se gsesc i are obligaia de a preda tot ce a primit n exercitarea
atribuiilor sale, chiar dac plata primit de la ter este nedatorat beneficiarului
sau, dup caz, fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar.
De asemenea, are obligaia de a restitui orice profit sau alt avantaj
patrimonial realizat n folos personal prin utilizarea, fr permisiune, a datelor i
informaiilor obinute urmare exercitrii calitii de administrator.

n cazul utilizrii, fr permisiune, a unui bun, administratorul are obligaia


de a-l indemniza pe beneficiar sau, dac este cazul, pe fiduciar, n contul masei
patrimoniale fiduciare, cu echivalentul folosinei acelui bun.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Facei o analiz comparativ ntre drepturile reale i drepturile de
crean
2. Explicai ce reprezint obligaiile reale
3. Explicai ce reprezint fiducia i cum funcioneaz.
4. Explicai ce reprezint administrarea bunurilor altuia.

Unitatea de nvare 3
Posesia i efectele sale
3.1. Noiunea i elementele posesiei
3.2. Teorii cu privire la posesie
3.3. Dobndirea i pierderea posesiei
3.4. Calitile i viciile posesiei
3.5. Efectele posesiei
3.1. Noiunea i elementele posesiei
Cu privire la instituia posesiei, sediul materiei l gsim n noul Cod civil,
Cartea a III-a, Titlul VIII, art. 916 952.
Posesia reprezint exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se
comport ca un proprietar, iar reglementrile legale n materia posesiei sunt
aplicabile i n privina posesorului care se comport ca titular al altui drept real,
excepie fcnd drepturire reale de garanie.
Posesia este o stare de fapt, exercitarea unei puteri de fapt, care d
natere unor efecte juridice, permind posesorului s se comporte fa de lucru
ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului real, exercitnd stpnirea material
sau exercitarea unei puteri de fapt asupra lucrului, avnd intenia i voina de a
se comporta ca i titular al dreptului real respectiv.
Posesia ca stare de fapt nu poate fi asimilat unui drept i este diferit de
efectele juridice la care d natere.
Asupra bunurilor corporale, stpnirea reunete elementele animus i
corpus, iar asupra bunurilor incorporale stpnirea se limiteaz numai la
elementul intenional, volitiv, animus.
Este cunoscut c numai bunurile individual determinate pot constitui obiect
al posesiei, iar bunurile de gen pot fi posedate numai dup individualizarea
acestora prin orice form de individualizare (numrare, msurare, cntrire etc.)
Elementul corpus reprezint stpnirea material a bunului, efectuarea de
acte materiale de deinere i de folosire a lucrului. Ca regul general,
exercitarea elementului corpus implic un contact nemijlocit cu lucrul deinerea

acestuia, svrind acte juridice privind dreptul real (comodat, locaiune,


depozit).
Stpnirea material implic i exercitarea altor drepturi reale cu privire la
bun, altele dect dreptul de proprietate, ntruct toate drepturile reale sunt
susceptibile de posesie.
Elementul psihologic, internaional, volitiv denumit animus reprezint
intenia sau voina posesorului de a exercita stpnirea lucrului, de a se
comporta cu privire la bunul n cauz ca i proprietar al acestuia sau ca i titular
al altui drept real. Elementul animus se mai numete i animus domini sau
animus rem sibi habendi sau animus possidendi.
Caracterele juridice ale posesiei sunt urmtoarele:
posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine; n lipsa
elementului intenional animus ne aflm n prezena unei detenii precare i nu a
posesiei;
posesia este aplicabil numai n materia drepturilor reale, fr a fi extins
i asupra drepturilor de crean ; tot astfel, posesia nu se poate exercita asupra
universalitilor juridice (motenirea) sau asupra universalitilor de fapt (fonduri
de comer).
- posesia este susceptibil de a conduce la dobndirea unui drept de
proprietate sau a altui drept real.
3.2. Teorii cu privire la posesie
n literatura juridic au fost concepute i argumentate dou teorii cu privire
la posesie, astfel :
Teoria subiectiv, promovat de Savigny, care acord prioritate
elementului subiectiv, psihologic, volitiv, asupra elementului material, corpus. Se
consider c n analiza posesiei, elementul primordial, determinat, l reprezint
voina de a poseda, n lipsa acestui element, simplul corpus reprezentnd
detenia precar i nu posesie, iar titularul nu va avea animus domini sau animus
possidendi, ci animus detinendi, care ar corespunde unei detenii precare.
Voina de a poseda este determinant n aceast teorie, Savigny clasificnd
posesorii i detentorii precari n patru categorii:
- adevraii proprietari i persoanele care, cu bun-credin sau cu reacredin se consider i se comport ca proprietari;
- titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate, acetia exercitnd
asupra lucrurilor numai o quasi possessio;
- persoanele ce dein lucrurile n temeiul unor legturi contractuale, pentru
realizarea propriului interes;
- persoanele care exercit posesia nomine alieno (mandatarul, depozitarul,
comodatarul).
Teoria obiectiv, promovat de Jhering, care a combtut teoria subiectiv,
susinnd c elementul material corpus primeaz asupra elementului intenional,
ultimul fiind considerat inclus n elementul material.
n cadrul teoriei ce analizm se consider c elementul intenional apare
distinct de elementul material numai accidental.
Ihering a considerat c posesia, ca putere fizic asupra unui lucru, este
totui un drept, iar nu o stare de fapt, pornind de la ideea c drepturile sunt
interese protejate juridic i fiecare drept are un element material (un interes) i un
element formal (protecia juridic). Acesta a considerat c, atta vreme ct

posesia cuprinde un interes incontestabil privind utilizarea economic a bunului,


iar asemenea interes este protejat juridic, atunci posesia este un drept.
Chiar i detenia precar presupune existena unui element psihologic,
alturi de elementul material, ns acest element psihologic nu este animus
possidendi, ci animus detinendi, care nseamn c detentorul precar nu
stpnete lucrul pentru sine, ci pentru persoana care i l-a ncredinat, fiind
posibil ca aceeai persoan s aib i calitatea de posesor, i pe aceea de
detentor precar.
3.3. Dobndirea i pierderea posesiei
Posesia se dobndete prin reunirea celor dou elemente, animus i
corpus, care aparin aceleiai persoane.
Elementul material, corpus se dobndete printr-un fapt unilateral al
posesorului care const n exercitarea actelor materiale de deinere i folosin a
unui lucru care nu a aparinut nimnui, urmare a unei activiti al crui rezultat s
fie intenia de a se comporta ca stpn al lucrului.
Elementul material al posesiei se mai poate dobndi i prin predarea
lucrului de ctre fostul posesor sau transmiterea mortis causa a acestuia.
Cu privire la elementul animus, element de natur psihic, intenional,
acesta trebuie s existe direct i nemijlocit n persoana posesorului. Acesta se
dobndete n momentul n care detentorul bunului i manifesta voina n sensul
de a reine bunul pentru sine prin svrirea de acte care s nu lase ndoial cu
privire la intenia sa.
Elementul psihologic, volitiv nu se poate dobndi i exercita prin altul, dect
excepional, n cazul persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu, care
dobndesc i exercit elementul psihologic, animus, prin intermediul
reprezentanilor legali.
Posesia se poate pierde fie prin pierderea ambelor elemente constitutive,
fie prin pierderea unuia dintre acestea.
Prin pierderea simultan a elementelor animus i corpus posesia se pierde
atunci cnd posesorul nstrineaz i pred dobnditorului bunul posedat ori prin
abandonarea bunului.
Conform prevederilor art. 921 din noul Cod civil, posesia nceteaz prin
pierderea simultan a elementelor animus i corpus n cazul nstrinrii bunului,
n cazul abandonrii bunului imobil sau nscrierii n cartea funciar a declaraiei
de renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, n cazul pieirii
bunului, n cazul trecerii bunului n proprietate public i n cazul nscrierii
dreptului de proprietate al comunei, oraului sau municipiului, conform
dispoziiilor art. 889 alin. (2) din acelai Cod.
Prin pierderea elementului material se pierde posesia cnd bunul intr n
stpnirea altei persoane fizice fr voia posesorului sau cnd acesta din urm
pierde bunul.
Avnd n vedere prevederile art. 921 lit. g din noul Cod civil, posesia
nceteaz prin deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai
mult de un an.
Pierderea elementului psihologic, animus, se ntlnete mai rar, cum ar fi n
situaia vnztorului care transmite cumprtorului dreptul de proprietate, ns
mai pstreaz bunul o perioad de timp dup momentul transmisiunii dreptului.
n acest caz posesia vnztorului va fi exercitat n numele i pe seama
cumprtorului, cel puin teoretic, deoarece practic vnztorul a devenit, din

momentul transmisiunii dreptului de proprietate asupra lucrului, un simplu


detentor precar. Operaiunea juridic poart denumirea de constitut posesoriu. n
acest caz facem aplicaia articolului 921 lit. a din noul Cod civil, n conformitate
cu care posesia nceteaz prin transformarea sa n detenie precar.
Dovada posesiei implic dovedirea ambelor elemente, animus i corpus.
Elementul corpus se poate dovedi prin orice mijloc de prob, ntruct este
un fapt material, iar elementul animus, psihologic, fiind mai dificil de dovedit, sunt
folosite prezumiile legale. Noul Cod civil reglementeaz prezumia de posesie i
prezumia de proprietate la art. 919.
3.4. Calitile i viciile posesiei
Posesia trebuie s se caracterizeze prin existena celor dou elemente,
animus i corpus, ns, pentru a produce efecte juridice, aceasta trebuie s fie o
posesie util, astfel cum prevede art. 922 alin. (1) din noul Cod civil.Fr a
enumera calitile pe care trebuie s le ndeplineasc posesia, noul Cod civil, la
art. 922 alin. (2) teza I prevede c posesia nu este util, adic este o posesie
viciat, dac este discontinu, tulburat sau clandestin, reglementnd i
prezumia relativ a existenei unei posesii utile, n teza a II-a.
Cu privire la caracterul neechivoc al posesiei, doctrina juridic i practica
judiciar au menionat ca i calitate a posesiei neechivocul sau lipsa de echivoc,
dei aceast calitate a posesiei a fost, chiar criticat, considerndu-se a fi inutil.
Nici Codul civil romn de la 1864 i nici noul Cod civil, n ciuda discuiilor din
doctrin, nu reglementeaz lipsa echivocului, ca i calitate a posesiei i,
corelativ, viciul echivocului.
Calitile posesiei, conform dispoziiilor noului Cod civil, sunt continu,
netulburat i public, lipsa oricreia dintre aceste caliti constituind un viciu al
posesiei.
Posesia este panic atunci cnd este lipsit de violen material sau
moral n perceperea i durata cursului acesteia, iar posesia nu nceteaz a fi
public i nu devine clandestin dect atunci cnd posesorul ascunde actele
materiale de posesie efectuate, persoanelor care ar fi interesate s le cunoasc.
Acest viciu al posesiei se considera c avea un caracter relativ i temporar,
deoarece posesie echivoc se transform n posesie util n momentul n care
exist convingerea c posesorul are i elementul psihologic, animus.
Exercitarea posesiei trebuie s aib un caracter de continuitate, adic
actele de posesie trebuie s se exercite la intervale normale de timp, fr
intervale exagerat de mari, n raport de natura bunului sau exerciiului dreptului
care constituie obiectul posesiei.
Conform dispoziiilor art. 923 din nou Cod civil posesia este discontinu
atunci cnd posesorul o exercit cu intervale anormale n raport de natura
bunului.
Caracterele juridice ale viciului discontinuitate sunt: viciu absolut, viciu
temporar i viciu aplicabil numai bunurilor imobile, deoarece pentru bunurile
mobile se aplic regula statuat la art. 935 937 din noul Cod civil, n
conformitate cu care posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz
titlu de proprietate.

Ca viciu absolut, acesta poate fi invocat de orice persoan care are interes
ca posesia s nu fie util, pentru a nu-i produce efectele, astfel cum prevede
art. 926 alin. (1) din noul Cod civil.
Apoi, discontinuitatea are un caracter temporar, ntruct dureaz pn cnd
actele de stpnire capt un caracter regulat i normal. Conform prevederilor
art. 927 din noul Cod civil, posesia viciat devine posesie util ndat ce viciul
nceteaz.
n fine, discontinuitatea este specific doar bunurilor imobile, ntruct pentru
bunurile mobile exist regula statuat la art. 935 937 din noul Cod civil.
Conform dispoziiilor art. 924 din noul Cod civil, posesia este tulburat atta
timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral,
care nu au fost provocate de alt persoan. Deci, posesia trebuie s fie panic,
netulburat i viciul violenei va afecta posesia att cnd aceasta a fost
dobndit prin violen, ct i atunci cnd aceasta a fost meninut, conservat
prin violen. Rezult c ne aflm n prezena unei posesii viciate att atunci
cnd a nceput, ct i atunci cnd s-a conservatat prin mijloace violente, dar nu i
cnd asupra acesteia a fost exercitat violena.
Violena este un viciu relativ, temporar i o putem ntlni att la bunurile
imobile, ct i la cele mobile. Conform prevederilor art. 927 din noul Cod civil,
posesia viciat devine util ndat ce viciul nceteaz.
Ca i viciu relativ, aceasta poate fi invocat numai de persoana mpotriva
creia a fost exercitat, iar fa de celelalte persoane posesia nu este alterat
prin violen, conform dispoziiilor art. 926 alin. 2 din noul Cod civil. Violena este
un viciu temporar pentru c la momentul ncetrii acesteia posesia devine util.
n fine, putem ntlni acest viciu i la bunurile mobile i la cele imobile.
Pentru a fi util, posesia trebuie s fie public, adic s fie exercitat public,
iar conform dispoziiilor art. 925 din noul Cod civil, ne aflm n prezena unei
posesii clandestine cnd titularul o exercit astfel nct nu poate fi cunoscut,
adic n ascuns de adversarul su, acestuia din urm fiindu-i imposibil s aib
cunotin de aceast stare de fapt.
Clandestinitatea este un viciu temporar, relativ i de regul, o ntlnim la
bunurile mobile. Clandestinitatea este viciu temporar, deoarece nceteaz n
momentul n care posesia a devenit public (conform prevederilor art. 927 din
noul Cod civil, posesia viciat devine util ndat ce viciul nceteaz).
Aceasta este un viciu relativ, deoarece poate fi invocat numai de ctre
persoana fa de care posesia a fost exercitat n ascuns (art. 926 alin. 2 din
noul Cod civil prevede c numai persoana fa de care posesia este tulburat
sau clandestin poate invoca aceste vicii).
Clandestinitatea se ntlnete n cazul bunurilor mobile i, mai rar, i n
cazul bunurilor imobile (cum ar fi efectuarea de pivnie, galerii etc. sub
proprietatea unui vecin).
Trebuie luat n discuie i problema precaritii posesiei.
Dei i posesorul i detentorul precar exercit o stpnire material asupra
unui bun, avnd att unul, ct i cellalt elementul corpus, elementul material,
acetia se deosebesc prin aceea c posesorul are elementul psihologic animus,
pe cnd detentorul precar nu deine lucrul cu intenie de a se comporta ca titular

al unui drept real, ci deine lucrul pentru altul i nu pentru sine. Detentorul precar
nu are animus domini ori animus rem sibi habendi, avnd calitatea de detentori
precari locatarul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, uzufructuarul,
uzuarul, coproprietarul pentru totalitatea lucrului aflat n indiviziune,
administratorul bunurilor altuia, persoanele care dein lucrul cu ngduina
proprietarului i orice alt persoan care deine lucrul n baza unui contract.
Se consider c uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaie, acela
al dreptului de servitute sunt posesori n limitele conferite de acest drept, ns au
calitatea de detentori precari cu privire la dreptul de proprietate care aparine
titularului acestui drept.
Mai au calitatea de detentori precari i cruul, pentru marfa primit la
transport, tutorii, cu privire la bunurile acelora aflai sub ocrotirea lor, vnztorul
care nu pred lucrul vndut, acela care execut o lucrare i nu o pred
beneficiarului, constructorul de rea credin n cazul accensiunii imobiliare artificiale,
beneficiarul unui antecontract de vnzare care a dobndit stpnirea bunului pe
care, n viitor, urmeaz s-l cumpere.
Noul Cod civil, la art. 918 alin. (1) arat cazurile care nu constiruie posesie.
Dei exercit numai o detenie precar, n cazurile i n condiiile prevzute
de lege, detentorul precar asfel cum prevede alin. (2) al art. 918 din noul Cod
civil poate invoca efectele care sunt recunoscute posesiei.
Art. 919 alin. (2) din noul Cod civil prevede c odat dovedit, detenia
precar este prezumat c se menine, pn la proba intervertirii sale, prezumia
fiind relativ, se poate face proba transformrii deteniei precare n posesie.
Intervertirea precaritii nseamn schimbarea deteniei precare n posesie.
Intervertirea precaritii n posesie este posibil numai dac manifestarea
de voin a detentorului precar n sensul transformrii elementului animus
detinendi n animus possidendi este nsoit i de un alt fapt juridic n sens larg,
adic de un act juridic ncheiat cu un ter sau un fapt juridic n sens restrns.
Art. 920 din noul Cod civil reglementeaz trei moduri de transformare a
deteniei precare n posesie, la care ne vom referi n continuare.
a. Cnd detentorul precar al unui bun ncheie cu bun-credin un act
translativ de proprietate cu titlu particular cu alt persoan, dect proprietarul
bunului. Sunt incidente dispoziiile art. 920 alin. (1) lit. a din noul Cod civil.
De exemplu, locatarul cumpr imobilul pe care l deine cu titlu de
nchiriere, de la o persoan pe care o consider a fi adevratul proprietar al
imobilului. Din momentul cumprrii imobilului, dac cumprtorul a fost de
bun-credin i nu a tiut c a dobndit de la un nondominus, se produce
transformarea deteniei precare n posesie, titlul posesiei fiind intervertit.
b. Cnd detentorul precar al bunului svrete mpotriva posesorului acte
de rezisten neechivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca
un proprietar i intervertirea nu se produce nainte de mplinirea termenului
prevzut pentru restituirea bunului. Sunt incidente dispoziiile art. 920 alin. (1) lit.
b din noul Cod civil.
Pentru a ne afla n prezena acestui caz de intervertire a precaritii trebuie
s se manifeste voina de a poseda n contra voinei autorului su prin acte de
rezisten care s dea natere unui conflict ntre detentorul precar i proprietarul
lucrului, conflict care poate fi refuzul depozitarului de a restitui bunul primit n
depozit, al comodatarului de a restitui bunul mprumutat ori al chiriaului de a
plti chiria, susinnd c este proprietar.
Prin acte de rezisten nelegem toate acele acte care exprim un conflict
ntre detentorul precar i acela de la care deine bunul n legtur cu schimbarea

atitudinii subiective a detentorului care ncepe s se comporte ca un titular al


dreptului de proprietate sau al altui drept real.
c. Cnd detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun credin.
Sunt incidente dispoziiile art. 920 alin. (1) lit. c din noul Cod civil.
De exemplu, un chiria, care se consider a fi proprietar, nstrineaz cu
titlu oneros, bunul ctre o ter persoan de bun credin, care l consider pe
chiria, proprietar al lucrului.
Terul dobnditor de bun-credin ncepe s posede pentru sine,
considerndu-se c are posesia util asupra bunului. Acesta nu va avea obligaia
de restituire a lucrului, obligaie pe care o avea detentorul precar de la care a
dobndit lucrul.

3.5. Efectele posesiei


n ciuda faptului c posesia reprezint numai o stare de fapt, aceasta
produce totui, efecte juridice. Astfel, conform noului Cod civil efectele posesiei
sunt urmtoarele: 1. posesia creaz prezumia de proprietate (art. 919 alin. 3); 2.
uzucapiunea imobiliar (art.930 934); 3. dobndirea proprietii mobiliare prin
posesia de bun credin (art. 935 940); 4. ocupaiunea (art. 941 947); 5.
dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin (art. 948).
Vom analiza, n cele ce urmeaz, unele dintre efectele posesiei, anume
prezumia de proprietate i dobndirea fructelor prin posesia de bun credin,
celelalte efecte urmnd a fi studiate n alte pri ale cursului acestuia.
Posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului,
deoarece n majoritatea situaiilor posesia este conform dreptului i n acest
sens este i reglementarea art. 919 alin. (3) din noul Cod civil, conform cu care
pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia
imobilelor nscrise n cartea funciar. Ne aflm, aici, n prezena unei prezumii
relative, juris tantum.
Dac posesia se exercit asupra unui bun mobil corporal, ne vom afla n
prezena unei prezumii absolute juris et de jure de proprietate, astfel cum
reglementeaz legiuitorul la art. 935 938 din noul Cod civil (posesiunea de buncredin asupra bunurilor mobile valoreaz titlu de proprietate). n acest caz, acela
care exercit posesia este considerat i proprietar al bunului mobil i dac cineva
tgduiete calitatea sa de proprietar, are obligaia de a proba contrariul.
Deosebit de prezumia absolut n materie bunurilor mobile, la bunurile
imobile ne gsim n prezena unei prezumii relative, permind aceluia care se
pretinde proprietar s rstoarne asemenea prezumie.
Un alt efect al posesiei l reprezint dobndirea fructelor de ctre posesorul
ede bun-credin. Astfel cum prevede art. 547 din noul Cod civil, produsele
bunurilor sunt fructele i productele. Fructele reprezint acele produse care deriv
din folosirea unui bun, fr a diminua substana acestuia, adic tot ceea ce produce
un bun, cu caracter de periodicitate, fr ca prin perceperea acestora s se altereze
substana bunului, astfel cum prevede art. 548 alin. (1), teza I din noul Cod civil.
Acestea pot fi fructe naturale, fructe industriale i fructe civile.
Fructele naturale reprezint produsele directe i periodice ale unui bun, care
se obin fr intervenia omului, legiuitorurul, la art. 548 alin. (2) din noul Cod civil,
exemplificnd cu acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul
animalelor, iar conform prevederilor alin. (3) al aceluiai articol, fructele industriale
reprezint tot produsele directe i periodice ale unui bun, dar obinute ca rezultat al
interveniei omului, legiuitorul exemplificnd cu recoltele de orice fel.
n fine, fructele civile reprezint veniturile rezultate din folosirea bunului de
ctre o alt persoan n virtutea unui act juridic, legiuitorul exemplificnd, la alin. (4)
al art. 548 din noul Cod civil, cu chiriile, dobnzile, arenzile, venitul rentelor i
dividendele.
Deosebit de fructe, productele reprezint produsele obinute dintr-un bun, care
i consum sau i diminueaz substana, legiuitorul exemplificnd, la art. 549 din
noul Cod civil, cu copacii unei pduri sau piatra dintr-o carier.
Att fructele, ct i productele, se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se
prevede altfel, astfel cum prevede art. 550 alin. (1) din noul Cod civil, iar temeiul

juridic al dobndirii fructelor de ctre proprietarul bunului l constituie atributul


fructus, jus fruendi, ca i component al atributelor dreptului de proprietate.
Cu privire la condiiile dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun credin,
sunt incidente prevederile art. 948 din noul Cod civil.
Legiuitorul instituie regula potrivit creia posesorul de bun-credin
dobndete dreptul de proprietate asupra bunului posedat i n acest fel
proprietarul, cruia i revenea dreptul de a culege fructele, conform atributului jus
fruendi al dreptului de proprietate, nu mai poate solicita restituirea acestora. Deci,
de la regula n conformitate cu care fructele se cuvin proprietarului, legiuitorul a
reglementat, la art. 948 din noul Cod civil, o excepie, anume posesorul de buncredin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Cu privire la momentul la care trebuie s existe buna-credin, posesorul
trebuie s manifeste bun-credin la data perceperii fructelor, adic la data
fiecrie perceperi a acestora. n lipsa bunei-credine, posesorului i revine
obligaia de a restitui fructele pe care le-a cules sau contravaloarea acestora,
dac acestea au fost consumate sau nstrinate ori dac, din neglijena sa, din
lipsa de interes manifestat, a omis s le culeag.
Referitor la fructele civile care au fost culese anticipat, conform prevederilor
art. 948 alin. (2) teza a II-a din noul Cod civil, acestea revin n proprietate
posesorului, cu condiia ca buna sa credin s se menin la data scadenei
acestora.
Cu privire la fructele produse de imobilele nscrise n cartea funciar, bunacredin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a
respinge aciunea n rectificare, conform dispoziiilor alin. (3) al art. 948 din noul
Cod civil. n celelalte cazuri, adic atunci cnd este vorba despre fructele
produse de bunurile imobile care nu sunt nscrise n cartea funciar ori de bunuri
mobile, posesorul este considerat de bun credin atunci cnd are convingerea
c este proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui
cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup mprejurri, s le
cunoasc.
Proprietarul are obligaia de a plti posesorului de rea-credin toate
cheltuielile necesare pe care acesta le-a fcut cu lucrul, precum i cheltuielile pe
care le-a fcut pentru culegerea fructelor. Dac aceste cheltuieli nu ar fi restituite de
ctre proprietar, posesorului de rea-credin, am asista la o mbogire fr just
cauz a proprietarului, n dauna posesorului de rea-credin. Pn la restituirea
acestor cheltuieli posesorul are un drept de retenie asupra fructelor.
Trebuie s lum n discuie i aprarea poseriei prin aciunile posesorii.
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul i apr
posesia, ca stare de fapt, mpotriva nclcrilor i tulburrilor care i sunt aduse,
pentru a menine aceast stare sau pentru a redobndi posesia, atunci cnd
aceasta a fost pierdut.
Reglementarea aciunilor posesorii se afl n noul Cod civil art. 949 - 952 legea
distingnd aciunea posesorie general (n complngere), aciunea posesorie
special (n reintegrare sau reintegranda) i aciunea privind luarea msurilor pentru
conservarea bunului posedat.
Aciunile posesorii prezint urmtoarele caractere juridice :
a. Aciunile posesorii sunt aciuni reale, apr posesia i indirect apr
drepturile reale crora aceasta le corespunde i pot fi introduse mpotriva
oricror persoane care tulbur exercitarea posesiei sau care l deposedeaz pe
posesor de bunul asupra cruia exercit starea de fapt. Aciunile posesorii nu

pun n discuie existena dreptului real, rezumndu-se exclusiv la posesie, ca


stare de fapt, care poate fi conform dreptului sau contrar dreptului. Conform
prevederilor art. 950 alin. (1) din noul Cod civil, aciunile posesorii pot fi
introduse i mpotriva proprietarului bunului, atunci cnd acesta fie tulbur modul
normal de exercitare a posesiei de ctre posesor, fie l deposedeaz de bunul
respectiv, ns nu pot fi introduse mpotriva persoanei fa de care exist
obligaia de restituire a bunului (alin. 2 al art. 950).
b. Aciunile posesorii sunt aciuni imobiliare, putnd fi exercitate numai
pentru aprarea posesiei asupra bunurilor imobile.
n materie mobiliar, conform dispoziiilor art. 935 din noul Cod civil, oricine
se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu
de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului, astfel nct posesia se
confund cu proprietatea, posesoriul se confund cu petitoriul. Pentru aprarea
drepturilor reale pot fi folosite numai aciunile petitorii.
c. Prin aciunile posesorii se apr numai posesia ca stare de fapt, nu i
dreptul real, deosebindu-se de aciunile petitorii prin intermediul crora se apr
drepturile reale.
d. Aciunile posesorii pot fi exercitate timp de un an din momentul tulburrii
posesiei sau deposedrii.
Deosebim trei categorii de aciuni posesorii.
Aciunea posesorie general sau n complngere poate fi folosit pentru a
face s nceteze orice tulburare adus posesiei, mai puin n cazul n care
tulburarea posesiei s-a fcut prin violen.
Exercitarea acestei aciuni n justiie necesit ndeplinirea urmtoarelor
condiii:
a. S nu fi trecut nu au de la tulburarea sau deposedarea. Acest termen se
calculeaz de la primul act de tulburare. Tulburrile pot fi de fapt sau de drept.
Art. 951 alin. (1) din noul Cod civil prevede c acela care a posedat un bun cel
puin un an poate solicita instanei de judecat prevenirea sau nlturarea
oricrei tulburri a posesiei sale ori, atunci cnd este cazul, restituirea bunului.
b. nainte de deposedare sau de tulburarea adus posesiei, reclamantul
trebuie s dovedeasc c a posedat bunul cel puin un an.
c. Posesia reclamantului trebuie s fie util i neviciat, respectnd
condiiile stabilite de art. 922 alin. 2 din noul Cod civil.
Aciunea posesorie special, n reintegrare sau reintegranda poate fi
folosit de ctre posesorul a crui posesie a fost tulburat sau care a fost
deposedat prin mijloace violente. Art. 951 alin. (2) din noul Cod civil prevede c
dac tulburarea sau deposedarea este violent, aciunea posesorie poate fi
introdus i de cel care exercit o posesie viciat, indiferent de durata posesiei
sale.
Violena reprezint orice fapt contrar ordinii juridice i bunelor raporturi n
societate, care implic rezisten din partea adversarului i care tinde la
deposedarea posesorului.
Doctrina juridic recunoate i grupeaz n trei categorii faptele care
justific introducerea unei aciuni posesorii n reintegrare : acte de ocupare a
unui imobil fr permisiunea posesorului, acte de obstrucie, prin care o
persoan l mpiedic pe posesor s stpneasc imobilul (precum cldirea unui
gard sau a unui zid n calea posesorului) i acte de distrugere, precum
drmarea unui zid despritor ori distrugerea recoltei situate pe terenul
posesorului.

Deoarece aceast aciune n justiie are un caracter special, de urgen,


conform dispoziiilor art. 951 alin. (2) din noul Cod civil, este necesar s respecte
o singur condiie, anume s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Aciunile posesorii pot fi exercitate de orice posesor al bunului, chiar i
atunci cnd acesta este i proprietar sau titular al altui drept real cu privire la
bunul respectiv.
Dac sunt ntrunite condiiile cerute de lege, oricare dintre aciunile
posesorii pot fi introduse i de ctre detentorul precar, acesta fiind obligat s
dovedeasc i titlul n baza cruia deine bunul.
Aciunile posesorii pot fi formulate de titularii dreptului de servitute, n cazul
servituilor continue i aparente.
Dac posesorul, care este i titular al dreptului real cu care posesia este
conform, formuleaz, pentru a-i apra posesia, o aciune posesorie care i este
respins, acesta are deschis calea unei aciuni petitorii (aciune n revendicare
sau alt aciune care apr drepturile reale), ntruct hotrrea judectoreasc
pronunat n posesoriu nu are autoritate de lucru judecat n petitoriu.
Luarea msurilor pentru conservarea bunului posedat permite folosirea
celei de-a treia categorii de aciuni posesorii.
Prin adoptarea noului Cod civil, legiuitorul a reglementat expres, la art. 952,
posibilitatea lurii msurilor pentru conservarea bunului posedat.
Suntem n prezena unor mijloace procesuale puse la dispoziia posesorului
n scopul prevenirii producerii unor tulburri i pentru a evita un pericol de
distrugere sau de deposedare a bunului posedat.
Pentru formularea unei asemenea aciuni sunt necesare urmtoarele
condiii :
- s existe motive temeinice s se considere c bunul posedat poate fi
distrus sau deteriorat de un lucru care se afl n posesia altei persoane sau ca
urmare a unor lucrri, legiuitorul amintind, cu titlu de exemplu, ridicarea unei
construcii, tierea unor arbori ori efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat
(art. 952 alin. 1 din noul Cod civil);
- obiectul aciunii trebuie s constea n luarea msurilor necesare pentru
evitarea pericolului sau, dac este cazul, ncetarea lucrrilor, astfel cum prevede
ultima parte a alin. (1) a art. 952 din noul Cod civil.
Pn la soluionarea cererii, posesorii sau, dup caz, prtul, pot fi obligai
la plata unei cauiuni, al crei cuantum este lsat la aprecierea instanei, numai
n situaiile urmtoare :
- dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului sau
ncetarea lucrrilor, atunci cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, cu
scopul de a se putea repara prejudiciul care s-a cauzat prtului prin asemenea
msur;
- dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea actual sau
continuarea lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina prtului astfel nct s
se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare.
n fiecare dintre aceste dou situaii legiuitorul a fost preocupat de
reglementarea unor msuri care s protejeze, cup caz, fie interesele prtului
constructor, fie acelea ale posesorului reclamant.
Astfel, dac instana dispune deplasarea lucrului sau ncetarea lucrrilor i
se dovedete c cererea a fost nentemeiat i msura a produs prejudicii
prtului, atunci se asigur posibilitatea reparrii acelor prejudicii.
Dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea actual sau
continuarea lucrrilor i se dovedete c, totui, cererea posesorului reclamant a
fost ntemeiat i c acesta a suferit prejudicii, atunci se asigur posibilitatea
reparrii acelor prejudicii.

ntrebri de control i teme de dezbatere


1. Explicai noiunea i elementele posesiei
2. Explicai distincia dintre posesie i detenia precar
3. Explicai distincia dintre aciunile posesorii i aciunile petitorii
4. Explicai ce este intervertirea precaritii i cum funcioneaz
aceasta n cele trei cazuri reglementate de lege
5. Artai care sunt viciile posesiei, caracterele juridice ale acestora i
exemplificai
6. Explicai cele trei tipuri de aciuni posesorii reglementate n noul Cod
civil
7. Explicai ce este lipsa de echivoc i, corelativ, echivocul
Unitatea de nvare 4
Dreptul de proprietate
4.1. Definiia dreptului de proprietate
4.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
4.3. Atributele dreptului de proprietate
4.4. Formele dreptului de proprietate
4.5. Cadrul legal al proprietii publice
4.6. Domeniul public
4.7. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public

4.1. Definiia dreptului de proprietate


ncercnd s definim dreptul de proprietate, constatm c acesta este un
drept subiectiv civil care confer titularului dreptul de a ntrebuina, de a folosi i
de a dispune de un lucru n mod exclusiv, perpetuu, cu respectarea
reglementrilor legale i n cadrul determinat de lege, unde trebuie s includem
i limitele legale acea exercitrii acestui drept. Dreptul de proprietate este un
drept real, el permite aproprierea unui lucru, n sensul c titularul poate s
posede, s foloseasc i s dispun de un lucru, conform naturii lucrului,
conform destinaiei acestuia, n cadrul legal i cu respectarea reglementrilor
existente.
Dreptul de proprietate este cel mai important i mai amplu drept real, care
absoarbe toate utilitile bunului i nu are ca limit dect bunul nsui, fiind un
drept complet i total, deoarece titularul are toate puterile asupra bunului su.
Astfel cum prevede art. 553 alin. (1) din noul Cod civil, constituie obiect al
dreptului de proprietate privat toate bunurile de uz sau de interes privat
aparinnd persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept
public, inclusiv bunurile care alctuiesc domeniul privat al satatului i al unitilor
administrativ-teritoriale, incluzndu-se aici conform alin. (2) - i motenirile

vacante, astfel constatate prin certificat de vacan succesoral, care intr n


domeniul privat al comunulor, oraelor sau municipiilor, dup caz.
Au calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat toate subiectele de
drept civil, fie individuale, fie colective.
4.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
1.Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate permite titularulului s
exercite singur toate atributele dreptului de proprietate, excluznd participarea
tuturor celorlalte persoane i fr a fi necesar concursul acestora pentru
exercitarea deplin a atributelor acestui drept.
Titularul dreptului de proprietate este singura persoan abilitat s exercite
toate atributele conferite de dreptul respectiv.
Atributele recunoscute acestui drept sunt independente de puterile oricrei
alte persoane asupra bunului respectiv, cu excepia cazurilor cnd proprietatea
este dezmembrat.
n situaia dezmembrrii proprietii unele atribute sunt exercitate de ctre o
alt persoan care exercit un alt drept real principal derivat din dreptul de
proprietate.
2.Dreptul de proprietate are un caracter absolut i inviolabil, deoarece este
recunoscut titularului n raporturile acestuia cu toate celelalte persoane care au
obligaia s nu fac nimic de natur a-l stnjeni n exerciiul prerogativelor
recunoscute dreptului su.
Dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes, aa cum sunt
toate drepturile reale, i este nelimitat, nengrdit n coninutul su.
n condiiile actuale, att art. 555 alin. (1), ct i art. 556 din noul Cod civil
reglementeaz posibilitatea limitrii exerciiului dreptului de proprietate.
Protecia juridic a dreptului de proprietate se regsete nu numai n dreptul
intern, ci i n conveniile internaionale. Astfel, declarai Universal a Drepturilor
Omului din 10 septembrie 1948 prevede, la art. 17, c orice persoan, singur
sau n colectivitate, are dreptul la proprietate i nimeni nu poate fi privat n mod
arbitrar de proprietatea sa.
De asemenea, Protocolul adiional din 20 martie 1952 la Convenia
European a Drepturilor Omului din noiembrie 1950 statueaz, la art. 1, c orice
persoan fizic sau moral are dreptul la respectare bunurilor sale i nimeni nu
poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public, n
condiiile prevzute de lege i conform principiilor generale ale dreptului
internaional.
Cu privire la cel din urm text menionat, Curtea European a Drepturilor
Omului a statuat c acesta conine o norm cu caracter general, care enun
principiul respectrii proprietii, o alt norm care are n vedere c privare de
proprietate nu se poate face dect n anumite condiii i o a treia norm, care
recunoate dreptul statelor contractante de a reglementa modul de utilizare a
bunurilor de ctre titularul dreptului de proprietate conform interesului social.
Inviolabilitatea dreptului de proprietate vine s ntreasc caracterul absolut
al acestuia.

Conform reglementrilor art. 136 pct. 5 din Constituia Romniei revizuit,


proprietatea privat este - n condiiile legii organice - inviolabil, deci dreptul de
proprietate nu poate s fie nclcat de ctre nimeni.
Exist, ns, excepii de la acest principiu.
O prim excepie o constituie aceea c bunurile imobile aflate n proprietate
privat pot fi expropriate pentru cauz de utilitate public.
n acest sens, art. 44 pct. 3 din Constituia Romniei revizuit, arat c
nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit
conform legii cu o dreapt i prealabil despgubire; conform art. 44 pct. 3 sunt
interzise naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietatea
public a unor bunuri pe baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice
sau de alt natur discriminatorie a titularilor. Art. 562 alin. (3) din noul Cod civil
arat c exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public
stabilit potrivit legii, cu just i prealabil despgubire, fixat de comun acord
ntre proprietar i expropriator, iar n caz de divergen asupra cuantumului
despgubirilor, acesta se stabilete pe cale judectoreasc.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public
reglementeaz cror imobile le sunt aplicabile dispoziiile sale, definete utilitatea
public, arat procedura declarrii acesteia, stabilirea despgubirilor, punerea n
posesie a expropriatului, retrocedarea imobilelor expropriate.
O a doua excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de
proprietate o reprezint reglementrile din art. 44 pct. 5 din Constituia Romniei
revizuit, n sensul c atunci cnd sunt necesare lucrri de interes general,
autoritatea public are dreptul de a folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare
cu obligaia corelativ de a-l despgubi pe proprietar pentru daunele care au fost
cauzate solului, plantaiilor sau construciilor i pentru orice alte daune care sunt
imputabile autoritii respective.
Despgubirile sunt stabilite de acord cu proprietarul, iar n cazul n care
prile nu se neleg, vor decide instanele judectoreti, conform art. 44 pct. 6
din Constituia Romniei, revizuit.
3.Prin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie s nelegem c n caz
de nstrinare, dreptul de proprietate reapare n patrimoniul dobnditorului, c
dreptul de proprietate nu se pierde, nu dispare prin moartea titularului su i c
dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului.
Dreptul de proprietate poate s fie transmis att prin acte ntre vii, ct i
pentru cauz de moarte.
Transmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu i se
realizeaz prin trecerea bunului dintr-un patrimoniu n altul fr s existe
modificri ale dreptului de proprietate.
Caracterul perpetuu al dreptului nu se pierde chiar dac natura i coninutul
dreptului se schimb prin trecerea lucrului de la o persoan la alta.
4.3. Atributele dreptului de proprietate
1. Atributul posesiei presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de
proprietate a unei stpniri efective cu privire la bun n materialitatea sa, direct,
nemijlocit, prin putere proprie i n interesul su propriu sau posibilitatea de a
consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul su de ctre alt
persoan.

Posesia, ca prerogativ a dreptului de proprietate nu trebuie confundat cu


starea de fapt a aproprierii i stpnirii unui bun, ci reprezint exprimarea
intelectual a ndreptirii aproprierii i stpnirii, fiind, deci, un element de drept
i nu de fapt, iar manifestarea exterioar a acestui element juridic, nu acoper
ntreaga arie a posesiei ca stare de fapt.
2. Atributul folosinei desemneaz facultatea recunoscut proprietarului de a
folosi bunul n interes propriu, dobndind, n acest fel, n proprietate, fructele i
productele pe care le poate obine de la bunul respectiv.
Dup cum reglementeaz art. 547 din noul Cod civil, produsele bunurilor sunt
fructele i productele. Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea
unui bun, fr a diminua substana acestuia, adic tot ceea ce produce un bun, cu
caracter de periodicitate, fr ca prin perceperea acestora s se altereze substana
bunului, astfel cum prevede art. 548 alin. (1), teza I din noul Cod civil, fructele
putnd fi naturale, industriale i civile.
Deosebit de fructe, productele reprezint produsele obinute dintr-un bun, care
i consum sau i diminueaz substana, legiuitorul exemplificnd, la art. 549 din
noul Cod civil, cu copacii unei pduri sau piatra dintr-o carier.
3. Atributul dispoziiei reprezint o prerogativ recunoscut proprietarului de
a putea nstrina bunul sau de a avea posibilitatea constituirii asupra acestuia a
drepturilor reale n favoarea altor persoane.
Dreptul de dispoziie are n vedere i dispoziia material, adic n privina
substanei bunului, proprietarul putndu-l transforma, distruge sau consuma, cu
respectarea reglementrilor legale incidente.
Jus abutendi este un atribut al dreptului de proprietate, cuprinznd
atributele distinctive ale dreptului, atribute de care dreptul de proprietate nu poate
fi lipsit.
Proprietarul are posibilitatea s-i nstrineze jus fruendi i jus utendi, fr
s piard puterile asupra bunului, ns nu poate nstrina jus abutendi, deoarece
va pierde, n acest caz, nsui dreptul de proprietate.
4.4. Formele dreptului de proprietate
Dup subiectele dreptului de proprietate deosebim drept de proprietate
aparinnd persoanelor fizice i drept de proprietate aparinnd persoanelor
juridice.
Dup modul de dobndire vom deosebi:
- drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate
dobndit prin fapte juridice;
- drept de proprietate dobndit prin acte ntre vii i drept de proprietate
dobndit prin acte pentru cauz de moarte;
- drept de proprietate originar (dobndit prin modurile originare de
dobndire a dreptului de proprietate) i drept de proprietate derivat (dobndit
prin modurile de dobndire derivate).
Dup regimul juridic aplicabil deosebim:
- drept de proprietate public;
- drept de proprietate privat;
Dup titular, proprietatea poate s fie public i privat.
4.5. Cadrul legal al proprietii publice

Proprietatea public este acea proprietate care aparine statului sau


unitilor administrativ-teritoriale i care poart asupra unor bunuri care, prin
natura lor sau printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz sau de interes public.
n condiiile n care exist cele dou forme ale dreptului de proprietate,
proprietate public i proprietate privat, trebuie s admitem c n cadrul
proprietii publice exist bunuri care fac parte din domeniul public i bunuri care
aparin proprietii private (termenul consacrat fiind acela de domeniu privat).
Att bunurile din domeniul public, ct i acelea care formeaz proprietate privat
(adic domeniul privat) pot avea ca titulari statul i unitile administrativteritoriale.
Numai statul i unitile administrativ-teritoriale pot avea calitatea de titulari
ai dreptului de proprietate public, astfel cum prevede art. 136 alin. (2) din Legea
fundamental i art. 858 din Codul civil, astfel nct niciun alt subiect de drept
civil nu poate fi titular al dreptului de proprietate public.
Bunurile care constituie obiectul dreptului de proprietate public formeaz
domeniul public, care poate s fie de interes naional, de interes judeean sau de
interes local, astfel cum prevede art. 860 alin. (1) i (2) din Codul civil.
Tot proprietate a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale sunt
anumite bunuri, care, ns, sunt de domeniul privat al proprietii publice,
asemenea bunuri constituind proprietate privat a statului i a unitilor
administrativ-teritoriale.
Bunurile domeniale reprezint bunuri mobile sau imobile proprietate a
statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, asupra crora persoanele juridice
amintite exercit un drept de proprietate public sau un drept de proprietate
privat, iar noiunea de bunuri domeniale este definit n raport de dou criterii i
anume, n primul rnd, asemenea bunuri sunt obiectul dreptului de proprietate
public sau privat i n al doilea rnd, asupra acestora exercit dreptul de
proprietate numai statul sau unitile administrativ-teritoriale.
n afara reglementrilor constituionale, regimul juridic al proprietii publice
l regsim n urmtoarele acte normative:
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public;
- Codul civil, art. 858 875 (Titlul IV Proprietatea public);
- Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale;
- Legea nr. 238/2004 a petrolului;
- Ordonana de urgen a Guvernului nr. 105/2001 privind frontiera de stat a
Romniei;
- Legea apelor nr. 107/1996;
- Legea nr. 17/1990 privind regimul juridic al apelor maritime interioare, al
mrii teritoriale, al zonei contigue i al zonei economice exclusive ale Romniei;
- Legea nr. 46/2008 Codul silvic;
- Ordonana Guvernului nr. 43/1997, privind regimul juridic al drumurilor;
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public;
- Hotrrea Guvernului nr. 841/1995 privind modurile de transmitere fr
plat i de valorificare a bunurilor aparinnd instituiilor publice.

Exist i alte reglementri speciale n materia dreptului de proprietate


public.
4.6.Domeniul public
Domeniul public a fost considerat un ansamblu de bunuri supuse unui
regim juridic de drept administrativ, dominat de principiul inalienabilitii i de un
regim de protecie special, reprezentnd ansamblul bunurilor colectivitilor
publice i stabilimentelor publice care sunt puse la dispoziia direct a publicului
care le folosete sau sunt afectate unui serviciu public prin natura lor sau prin
amenajri speciale, adaptndu-se exclusiv sau esenial scopului particular al
acestor servicii.
Bunurile care formeaz obiectul dreptului de proprietate public alctuiesc
domeniul public i poart denumirea de bunuri domeniale, deosebit de celelalte
bunuri care constituie domeniul civil i care aparin particularilor.
Cu privire la bunurile domeniale, vom distinge ntre domeniul public i
domeniul privat, domeniul public putnd fi de interes naional (al statului), de
interes judeean sau de interes local (al unitilor administrativ teritoriale).
n conformitate cu prevederile art. 859 alin. (1) din Codul civil, constituie
obiect exclusiv al proprietii publice bogiile de interes public ale subsolului,
spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional,
plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului
continental i alte bunuri stabilite prin lege organic.
Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 face precizarea c,
comunele, oraele i judeele sunt persoane juridic de drept public, cu patrimoniu
propriu i deplin capacitate juridic (art. 21 alin. 1). Autoritile administraiei
publice locale administreaz sau dispun - dup caz - de resursele financiare i
de bunurile proprietate public sau privat ale comunelor, oraelor i judeelor,
conform principiului autonomiei locale, precizeaz Legea, la art. 10.
Consiliile locale i consiliile judeene - conform art. 17 din Legea nr.
215/2001 - pot hotr cu privire la participarea cu capital sau bunuri, n numele i
n interesul colectivitilor locale pe care le reprezint, la constituirea de societi
comerciale sau la nfiinarea, funcionarea i dezvoltarea unor organisme
prestatoare de servicii publice i de utilitate public de interes local sau judeean.
Pentru exercitarea atribuiilor ce le revin, consiliile locale adopt hotrri, cu
votul majoritii membrilor prezeni, cu excepia cazurilor n care legea sau
regulamentul de organizare i funcionare cer o alt majoritate.
n concepia legiuitorului consiliul judeean reprezint autoritatea
administraiei publice locale, constituit la nivel judeean, pentru coordonarea
activitii consiliilor comunale, oreneti i municipale, pentru realizarea
serviciilor publice de interes judeean (art. 87) care, printre altele, gestioneaz
patrimoniul judeului (art. 91, alin. 1, lit. c), hotrte darea n administrare,
concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public a judeului sau, dup
caz, a serviciilor publice de interes judeean, hotrte cu privire la vnzarea,
concesionarea i nchirierea bunurilor proprietate privat a judeului (art. 91 alin.
3, lit. a i b).

Legea nr. 215/2001, la art. 119, arat c reprezint patrimoniu al unitii


administrativ-teritoriale bunurile mobile i imobile care aparin domeniului public
al unitii administrativ-teritoriale, domeniul privat al acesteia, precum i
drepturile i obligaiile cu caracter patrimonial.
Aparin domeniului public de interes local sau judeean bunurile care,
potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate
prin lege de uz sau de interes public naional, conform art.120 alin. (1) din lege,
care, la alin. (2), precizeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile i insesizabile, iar acelea din domeniul privat sunt supuse
dispoziiilor legale de drept comun dac legea nu dispune altfel.
Mai precizm c, n conformitate cu dispoziiile art. 123, consiliile locale i
consiliile judeene hotrsc ca bunurile din domeniul public sau privat, de interes
local sau judeean, s fie date n administrarea regiilor autonome i instituiilor
publice, s fie concesionate sau nchiriate i mai hotrsc cu privire la
cumprarea unor bunuri sau la vnzarea bunurilor care fac parte din domeniul
privat de interes local sau judeean.
Legea administraiei publice locale, la art. 124 reglementeaz dreptul
consiliilor locale i a celor judeene de a da n folosin gratuit, pe termen limitat,
bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat, local sau judeean,
persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere
sau de utilitate public ori serviciilor publice.
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public arat c dreptul de
proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, aceste
persoane juridice exercitnd posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care
formeaz domeniul public.
Art. 3 al Legii arat c domeniul public este format din bunurile prevzute n
art. 136 alin.(3) din Constituia Romniei revizuit, din bunurile stabilite n Anexa
la aceast lege i din orice bunuri care, potrivit legii, sau prin natura lor sunt de
uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativteritoriale prin modurile prevzute de lege.
Alineatele (2) i respectiv (3), ale art. 3 din Legea nr. 213/1998 arat care
sunt bunurile ce formeaz domeniul public al statului i, respectiv, domeniul
public al judeelor. n alin. (4) al aceluiai articol se arat c domeniul public al
comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din anumite bunuri prevzute
expres de Lege la punctul 3 din Anex i din alte bunuri de uz sau de interes
public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt prin
lege, declarate de uz de interes public naional sau judeean.
Deosebit de aceste reglementri, art. 4 al Legii vorbete expres despre
domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, preciznd c
acesta este compus din bunurile aflate n proprietatea subiectelor de drept
amintite, bunuri altele dect cele care fac parte din domeniul public. Asupra
acestor bunuri statul sau unitile administrativ-teritoriale au un drept de
proprietate privat.
Constituia Romniei, republicat, statueaz n cuprinsul art. 136 alin. (1),
n sensul c proprietatea este public sau privat.

Elementele regimului juridic aplicabil proprietii private sunt conturate n


cuprinsul art. 44 i n alineatul final al art. 136 din Legea fundamental.
Astfel, n conformitate cu prevederile art. 44 din Constituia Romniei,
revizuit, dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului sunt
garantate. Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege.
Proprietatea privat, potrivit dispoziiilor art. 136 alin. (5) al Legii
fundamentale, este inviolabil, n condiiile legii organice.
Proprietatea privat, spre deosebire de proprietatea public, nu este
exclusiv i limitat. n calitate de titulari ai acesteia pot aprea, n egal msur,
persoanele fizice sau persoanele juridice de drept privat.
Proprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului
sau unitilor administrativ-teritoriale.
Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice,
ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi
concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public.
Din interpretarea dispoziiilor Legii fundamentale, rezult c proprietatea
privat reprezint regula, iar proprietatea public excepia. Aadar, proprietatea
care nu este public este privat, o alt form a dreptului de proprietate nefiind
recunoscut.
Potrivit dispoziiilor Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public,
cu modificrile ulterioare, dreptul de proprietate public aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin
natura lor, sunt de uz public sau de interes public.
Domeniul public conform dispoziiilor art. 3 alin. (1) din Legea nr.
213/1998 - este alctuit din bunurile prevzute de art. 136 din Constituie, din
cele stabilite n anexa la Legea nr. 213/1998 i din orice alte bunuri care, potrivit
legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat
sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Bunurile proprietate public sunt scoase din comer numai ct timp aparin
domeniului public. Odat cu dezafectarea bunului din proprietate public i
trecerea lui n domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale,
prin decizia autoritii competente, n condiiile legii, bunul va urma regimul juridic
cruia i este supus acel domeniu, aa nct va putea fi nstrinat, de asemenea
n condiiile legii.
Conform prevederilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate public, domeniul public este alctuit din bunurile prevzute
de Constituie, de cele stabilite prin anexa care face parte integrant din lege i
din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ teritoriale
prin modurile prevzute de lege.
De asemenea, trebuie fcut distincia ntre domeniul public al statului i
domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale.
Astfel, potrivit dispoziiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea nr. 213/1998,
domeniu public al statului este alctuit din bunurile prevzute n Constituie, de

cele prevzute la pct. I din anex, precum i din alte bunuri de uz sau de interes
public naional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct. II
din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca
atare prin hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege de uz
sau de interes public naional.
Domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din
bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de interes
local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate
prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean.
Enumerarea din anexa legii nu este exhaustiv, ci numai exemplificativ.
Art. 858 din Codul civil prevede c se exercit dreptul de proprietate
public asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii sunt de uz
ori de interes public, punnd condiia ca asemenea bunuri s fie dobndite prin
unul dintre modurile prevzute de lege.
Trecerea bunurilor din domeniul public al statului n domeniul public al
unitilor administrativ-teritoriale sau din domeniul public al acestora din urm n
domeniul public al statului se poate realiza potrivit procedurii reglementate de art.
9 i 10 din Legea nr. 213/1998.
Hotrrea de trecere a bunului din domeniul public n domeniul privat
poate fi atacat, n condiiile legii, la instana de contencios administrativ
competent.
n condiiile art. 860 alin. (3), teza I din Codul civil, bunurile care constituie
obiect exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativteritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului
n domeniul unitii administrativ-teritoriale sau invers, dect ca urmare a
modificrii legii organice. Conform tezei a II-a a alin. (3) al aceluiai articol, n
celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul
public al unitii administrativ-teritoriale i invers se poate face n condiiile legii.
4.7. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public
Exercitnd dreptul de proprietate public, statul i unitile administrativteritoriale au calitatea att de subiecte de drept privat, ct i calitatea de subiecte
de drept public, cele dou caliti manifestndu-se concomitent, n anumite
situaii, deoarece regimul juridic al dreptului de proprietate public constituie o
sintez inseparabil de elemente de drept public i de drept privat.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate public se face direct prin
unitile administrativ-teritoriale, prin intermediul consiliilor locale sau consiliilor
judeene ori Consiliului General al Municipiului Bucureti, atunci cnd asupra
bunurilor din domeniul public nu s-au constituit drepturi reale specifice sau dac
asemenea bunuri nu au fost nchiriate ori se exercit direct de ctre stat prin
Ministerul Finanelor Publice. n condiiile art. 223 alin. (1) din noul Cod civil, n
raporturile civile n care se prezint n mod nemijlocit, n nume propriu, ca titular
de drepturi i obligaii, statul particip prin Ministerul Finanelor Publice, afar de
cazul n care legea stabilete un alt organ n acest sens, iar conform alin. 2 al
aceluiai articol, dispoziiile menionate sunt aplicabile n mod corespunztor i

unitilor administrativ teritoriale care particip la raporturile civile n nume


propriu, prin organele prevzute de lege.
n situaiile n care bunul n litigiu nu face parte din domeniul public al
statului, calitatea de prt nu o poate avea dect unitatea administrativteritorial, care, conform reglementrilor Legii nr. 215/2001, are un patrimoniu,
din care face parte bunul respectiv sau orice alt persoan juridic, dac aceasta
invoc un drept asupra bunului respectiv.
Exercitarea atributelor asupra bunurilor din domeniul public se poate face i
n mod indirect de ctre unitile administrativ teritoriale, n conformitate cu
prevederile art. 136 alin. (4) din Constituia Romniei republicat i n baza
prevederilor Legii nr. 215/2001 i ale Legii nr. 213/1998, sens n care ne referim
la constituirea dreptului de administrare, a dreptului de concesiune, nchirierea
sau constituirea dreptului de folosin cu titlu gratuit a bunurilor proprietate
public.
Statul i unitile administrativ-teritoriale nu au posibilitatea s nstrineze
bunurile din domeniul public, deoarece n conformitate cu punctul 4 al art.136 din
Constituia Romniei revizuit i cu prevederile art. 861 alin. (1) din Codul civil,
bunurile ce constituie proprietate public sunt inalienabile.
Aceste bunuri pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor
publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, n condiiile legii organice. Bunurile
proprietate public pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Aceast modalitate de exercitare a drepturilor asupra domeniului public vine
s acopere reglementrile, deja existente, ale art. 17 din Legea nr. 213/1998 i
ale art. 123 din Legea nr. 215/2001. Asemenea bunuri pot fi date n administrarea
regiilor autonome, a prefecturilor, autoritilor publice centrale i locale, a altor
instituii publice de interes naional, judeean sau local.
Statul sau - dup caz - unitile administrativ-teritoriale exercit
prerogativele recunoscute dreptului de proprietate, adic posesia, folosina i
dispoziia, asupra bunurilor care formeaz domeniul public, ns cu limitele
prevzute de lege.
Exercitnd dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public,
statul sau unitile administrativ-teritoriale pot s treac bunuri din domeniul
privat al statului sau al acestora n domeniul public, prin hotrre a Guvernului, a
consiliului judeean, respectiv, a consiliului local.
Conform art. 8 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, trecerea n domeniul public
a unor bunuri din patrimoniul societilor comerciale la care statul sau unitile
administrativ-teritoriale au calitatea de acionar, se poate face numai cu plat i
cu acordul adunrii generale a acionarilor societii comerciale n cauz. Dac
lipsete un asemenea acord, bunurile societii comerciale pot fi trecute n
domeniul public numai prin procedura exproprierii pentru cauz de utilitate
public i dup o just i prealabil despgubire.
La cererea consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al
municipiului Bucureti sau a consiliului local, sau prin hotrre a Guvernului,
exist posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului, n domeniul
public al unei uniti administrativ-teritoriale.
Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativteritoriale, n domeniul public al statului se poate face la cererea Guvernului, prin

hotrre a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului


Bucureti sau a consiliului local.
Dac bunul care constituie obiect al dreptului de proprietate public a pierit
ori a fost trecut n domeniul privat, atunci nceteaz i dreptul de proprietate
public.
Transferul unui bun prin dezafectare din domeniul public n domeniul privat
nu nseamn c bunul respectiv poate fi vndut imediat, oricui i indiferent pentru
ce motiv, ci trebuie s fie urmrit un scop, o anumit finalitate specific, cu
caracter domenial, i anume satisfacerea unui interes public.
Trecerea din domeniul public n domeniul privat se poate face prin hotrre
a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureti, sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin alt
lege nu se dispune altfel.
Trebuie reinut reglementarea art. 860 alin. (3) din Codul civil, n cadrul
creia legiuitorul face distincie ntre regimul juridic al bunurilor care formeaz
obiectul exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativteritoriale potrivit unei legi organice, care nu pot fi trecute din domeniul public al
statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale sau invers dect ca
urmare a modificrii legii organice i celelalte cazuri, n care trecerea unui bun
din domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ
teritoriale i invers se face n condiiile legii.
Bunurile din domeniul public pot fi date n administrarea regiilor autonome,
a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor
instituii publice de interes naional, judeean sau local i aceasta se realizeaz
prin hotrre a Guvernului sau a consiliului judeean, respectiv a Consiliului
general al municipiului Bucureti, sau a consiliului local.
Cei care se bucur de acest drept de administrare posed, folosesc i
dispun de bun n condiiile actului prin care le-a fost dat bunul n administrare.
Exist posibilitatea revocrii dreptului de administrare, atunci cnd titularii
acestuia nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile ce rezult din actul
de transmitere.
De asemenea, bunurile din domeniul public pot fi concesionate sau
nchiriate regiilor autonome, prefecturilor, autoritilor administraiei publice
centrale i locale i altor instituii de interes naional, judeean sau local.
Prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului
General al municipiului Bucureti sau a consiliului local, pot fi nchiriate bunuri
proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, iar contractul
de nchiriere va cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului
nchiriat conform specificului su. Contractul se poate ncheia cu orice persoan
fizic sau juridic, romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate
sau de ctre titularul dreptului de administrare.
n ce privete concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public,
aceasta se face numai prin licitaie public, iar sumele ncasate din nchirierea
sau concesionarea bunurilor proprietate public se fac venit la bugetul de stat
sau, dup caz, la bugetele locale.
Dac contractul de nchiriere este ncheiat de titularul dreptului de
administrare, acesta din urm are dreptul s ncaseze o cot-parte ntre 20-50%
din chirie, stabilit prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a

Consiliului General al municipiului Bucureti sau a consiliului local, prin care s-a
aprobat nchirierea.
Conform art. 17 din Legea nr. 213/1998, este recunoscut statului i unitilor
administrativ-teritoriale dreptul de a da n folosin gratuit unele imobile din
patrimoniul lor, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ care
desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
Statul i unitile administrativ-teritoriale pot folosi aciunile n justiie pe
care le are orice proprietar pentru aprarea bunurilor din domeniul public. Astfel,
pot utiliza aciunea n revendicare sau aciunile posesorii.
n litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept poate
s stea numai n nume propriu.
n litigiile privind dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
administrare este obligat s arate cine este titularul dreptului de proprietate.
Titularul dreptului de administrare este rspunztor pentru prejudiciile
cauzate de nendeplinirea unei asemenea obligaii, nendeplinire care poate s
atrag i revocarea dreptului de administrare. n asemenea litigii statul este
reprezentat de Ministerul Finanelor Publice, iar unitile administrativ-teritoriale,
de consiliile judeene sau respectiv, de Consiliul General al municipiului Bucureti
sau de consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui
consiliului judeean sau primarului. Acesta, la rndul su, poate s desemneze
alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei.
Dispoziiile menionate, conform art. 12 alin. ultim din Legea nr. 213/1998,
sunt aplicabile i n litigiile privind dreptul de concesiune, nchiriere sau la dreptul
de proprietate asupra bunurilor concesionate sau nchiriate.
Abordnd problema exercitrii dreptului de propritate asupra domeniului
public, trebuie s avem n vedere i corelarea prevederilor art. 554 alin. (2) din
Codul civil, conform crora dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile legale
aplicabile dreptului de proprietate privat se aplic i dreptului de proprietate
public, numai n msura n care sunt compatibile cu acesta din urm, cu
prevederile art. 862 alin. (1) din Codul civil, care prevd c dreptul de proprietate
public este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de Codul civil
pentru dreptul de proprietate privat, ns, n msura n care acestea sunt
compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate.
Din asemenea reglementare am putea nelege c legiuitorul a urmrit, n
msura n care este posibil, o apropiere ntre regimul juridic aplicabil proprietii
publice i acela aplicabil proprietii private, atunci cnd, aplicnd reglementrile
incidente n materia proprietii private, acestea nu ar fi de natur s impieteze
asupra uzului sau interesului public cruia i sunt destinate bunurile proprietate
public.
Respectnd permanent uzul sau interesul public, dreptului de proprietate
public i sunt aplicabile chiar i limitele legale aplicabile proprietii private.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Definii dreptul de proprietate
2. Prezentai i explicai caracterele juridice ale dreptului de proprietate
3. Prezentai formele dreptului de proprietate n Romnia

4. Artai care sunt bunurile din domeniul public i cine sunt titularii
dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public
Unitatea de nvare 5
Dreptul de proprietate. Continuare
5.1. Distincia dintre domeniul public i domeniul privat
5.2. Regimul juridic al proprietii publice
5.3. Drepturile reale corespunztoare proprietii publice
5.4. Domeniul privat
5.5. Stingerea dreptului de proprietate public
5.6. Aprarea dreptului de proprietate public
5.1. Distincia dintre domeniul public i domeniul privat
Au fost propuse mai multe criterii pentru a se face distincie ntre domeniul
public i domeniul privat, fiecare dintre acestea avnd importana i ponderea sa
n abordarea problemei acestei distincii.
Dispoziiile actelor normative care reglementeaz regimul juridic al
domeniului public i regimul juridic al domeniului privat permit evidenierea i
analiza criteriilor de distincie dintre domeniul public i domeniul privat, pornind
de la prevederile Legii fundamentale.
Un prim criteriu are n vedere destinaia bunurilor, n sensul afectaiunii
acestora unui serviciu public, ceea ce ar determina calificarea bunurilor ca fiind
din domeniul public.
Astfel, s-a considerat c bunurile de uz public sunt acelea la a cror
utilizare au acces toi membrii comunitii, indiferent care ar fi momentul i durata
acestei utilizri, iar bunurile de interes public sunt acelea care, dei nu sunt
accesibile uzului public, totui sunt afectate funcionrii serviciilor publice, fiind
destinate s realizeze n mod direct un interes naional sau local.
Criteriul afectaiunii bunului a fost considerat prea vast, deoarece ar avea
ca urmare includerea n domeniul public a multor categorii de bunuri, atunci cnd
asemenea bunuri ar fi utilizate n scopul desfurrii unui serviciu public i,
astfel, a fost propus criteriul afectaiunii bunului la uzul direct al publicului, criteriu
care - de aceast dat - a fost pus n discuie i supus criticii cu motivarea c ar
restrnge excesiv categoriile de bunuri care sunt incluse n domeniul public.
Dei criteriul de baz care servete la stabilirea apartenenei unui bun la
domeniul public l reprezint afectaiunea bunului, astfel cum rezult din voina
legiuitorului exprimat n modul de redactare a mai multor acte normative, nu
putem exclude nici criteriul naturii bunului, n sensul c anumite bunuri, datorit
naturii acestora nu pot s aparin particularilor.
n conformitate cu acest criteriu, ar trebui ca toate bunurile care sunt
susceptibile de apropriere ca drept de proprietate s aparin numai domeniului
privat.

n acest sens, art. 4 alin. (1) i alin. (5) din Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, republicat, reglementeaz c terenurile prin natura lor sunt de domeniul
public sau de domeniul privat.
Cu privire la acest criteriu de delimitare a bunurilor din domeniul public n
raport de acelea din domeniul privat, se poate observa c exist anumite bunuri
care, dei sunt de domeniul public, ca natur, sunt susceptibile de a fi proprietate
privat.
Actualul cadru legal face distincia ntre domeniul public al statului i
domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale, n sensul c bunurile de uz
sau de interes public judeean sau local aparin domeniului public al unei uniti
administrativ-teritoriale numai dac legea nu le-a declarat bunuri de uz sau de
interes public naional, conform prevederilor art. 3 alin. (3) i (4) din Legea nr.
213/1998 i conform prevederilor art. 120 alin. (1) din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificat i republicat, n art. (4)
ultimul alineat arat c terenurile din domeniul public sunt acelea afectate unei
utiliti publice. Legea fondului funciar face referire la terenuri, acestea
constituind obiectul su de reglementare.
n conformitate cu reglementrile Legii nr. 213/1998, domeniul public este
format din bunurile menionate n Anex i din oricare alte bunuri, care potrivit
legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public (sunt reglementrile art.
3 alin. (1-4).
Codul civil, la art. 858, prevede c proprietatea public se exercit asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii sunt de uz ori de interes
public, punnd condiia ca asemenea bunuri s fie dobndite prin unul dintre
modurile prevzute de lege.
5.2. Regimul juridic al proprietii publice
Prerogativele recunoscute dreptului de proprietate public prezint unele
particulariti.
n primul rnd, bunurile din domeniul public sunt inalienabile. n acest sens,
art. 136 pct. 4 din Constituia revizuit prevede aceasta ca o consecin a faptului
c aceste bunuri pot constitui exclusiv obiectul proprietii publice.
Conform textului constituional menionat, bunurile proprietate public pot fi
date n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice, ori pot fi
concesionate ori nchiriate, n condiiile legii organice. Asemenea bunuri pot fi
date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Art. 861 alin. (1) din Codul civil prevede c bunurile proprietate public sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile.
Tot astfel, resursele de petrol care constituie proprietate public aparin
statului i pot fi puse n valoare prin concesionarea operaiunilor petroliere prin
acord petrolier, conform prevederilor art. 30 i urmtoarele din Legea petrolului
nr. 238/2004.
Legea administraiei publice locale nr. 215/2001, la art. 120, alin. (2),
reglementeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile
i insesizabile. Consiliile locale sau consiliile judeene hotrsc ca bunurile care
aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, s fie date n

administrarea regiilor autonome sau instituiilor publice, s fie concesionate sau


nchiriate, reglementeaz art. 123 alin. (1) din Lege, iar la alin. (2) se prevede c
vnzarea, concesionarea i nchirierea se fac prin licitaie public, organizat n
condiiile legii.
Consiliile locale i consiliile judeene pot da n folosin gratuit pe termen
limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local ori
judeean, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de
binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice, astfel cum
reglementeaz art. 124 din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 215/2001 arat c bunurile care fac parte din domeniul privat sunt
supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 121
alin. 2).
Consiliile locale hotrsc cu privire la vnzarea, concesionarea sau
nchirierea bunurilor proprietate privat a comunei sau oraului, iar consiliile
locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile care aparin domeniului public
sau privat de interes local sau judeean s fie date n administrarea regiilor
autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate, putnd hotr
i cu privire la cumprarea unor bunuri care fac parte din domeniul privat de
interes local sau judeean.
n condiiile art. 121 alin. (3) din Legea nr. 215/2001, donaiile i legatele cu
sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz, a
consiliului judeean, cu votul majoritii consilierilor locali sau judeeni n funcie.
Astfel cum precizam, bunurile din domeniul public pot fi date n administrare
regiilor autonome, prefecturilor, autoritilor administraiei publice centrale i
locale, instituiilor publice de interes naional, judeean sau local. Ele pot de
asemenea s fie nchiriate, concesionate sau date n folosin gratuit pe
termen limitat persoanelor juridice fr scop patrimonial, lucrativ, care desfoar
activiti de binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
Legea nr. 213/1998 reglementeaz c bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, neputnd fi nstrinate, ci numai date n administrare, concesionate
sau nchiriate.
Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public nu este nfrnt de
posibilitatea legal de a transfera bunul din domeniul public n domeniul privat,
care se face prin acte administrative.
n conformitate cu prevederile art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998
trecerea din domeniul public n domeniul privat se face fie prin hotrre a
Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureti sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin lege nu se
dispune altfel, fiind posibil i trecerea din domeniul public al unei uniti
administrativ-teritoriale n domeniul public al statului sau din domeniul public al
statului n domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale, n condiiile art.
9 din Legea nr. 213/1998.
Dac stingerea dreptului de proprietate rezult chiar i din modificrile
survenite din cauze naturale, cum ar fi distrugerea cordonului litoral care separ
marea de un lac, ncorporndu-l pe acesta n domeniul public, atunci cnd natura
reface ceea ce a desfcut, dreptul de proprietate renvie, orict de lung ar fi
durat de timp scurs.
n al doilea rnd, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, astfel nct
nu se pot dobndi pe calea prescripiei achizitive, nici pe calea posesiei de buncredin, n cazul bunurilor mobile corporale, conform reglementrilor art. 935 937
din Codul civil .

n acest sens se refer i Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificat i


republicat, la art. 5 alin. (2).
Codul civil, dup ce la art. 861 alin. (1) consacr principiul
imprescriptibilitii bunurilor proprietate public, la alin. (2) precizeaz expres c
proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit
de teri prin uzucapiune sau, dup caz, prin posesia de bun-credin asupra
bunurilor mobile.
Imprescriptibilitatea constituie un corolar al inalienabilitii bunurilor din
domeniul public, ntruct acestea pot s constituie numai obiect al proprietii
publice.
De asemenea, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv,
adic orict timp ar trece de la deposedarea titularilor acestora, aciunea n
revendicare nu se prescrie, neputnd fi paralizat pe nici o cale; deci, ele pot fi
oricnd revendicate, fr a se putea opune prescripia extinctiv, prescripia
achizitiv, sau dobndirea cu bun-credin a bunurilor mobile conform art. 935937 din Codul civil.
ntruct asemenea bunuri sunt imprescriptibile extinctiv, aciunea n
revendicare a unui bun propritate public poate fi oricnd exercitat, fiind
imprescriptibil extinctiv chiar i n situaiile de excepie n care aciunea n
revendicare a unui bun proprietate privat ar fi supus prescripiei extinctive sau
unui termen de decdere.
Bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile, putnd fi dobndite prin
prescripie achizitiv ori prin posesie de bun-credin, pentru bunurile mobile n
condiiile art. 935 - 937 din Codul civil.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv.
n al treilea rnd, bunurile proprietate public sunt insesizabile, adic nu pot
fi urmrite pe calea executrii silite, ntruct titularii dreptului de proprietate
public sunt solvabili i nu se ajunge la nstrinarea bunurilor acestora prin
procedura executrii silite. n acest sens, art. 861 alin. (1) din Codul civil instituie
caracterul insesizabil al bunurilor proprietate public, astfel nct asemenea
bunuri nu pot fi urmrite de ctre creditorii statului i ai unitilor administrativteritoriale.
n al patrulea rnd, dreptul de proprietate public este susceptibil de orice
limite reglementate de dispoziiile legale pentru dreptul de proprietate privat,
ns numai n msura n care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul
public cruia i sunt destinate bunurile afectate (art. 862 alin. 1 Cod civil).
Alin. (2) al art. 862 din Codul civil prevede c incompatibilitatea se constat
prin acordul dintre titularul proprietii publice i persoana interesat sau, n caz
de divergen, pe cale judectoreasc i n aceste cazuri persoana interesat
are dreptul la o just i prompt despgubire din partea titularului proprietii
publice (art. 862 alin. 3 Cod civil). Aceste texte din Codul civil trebuie privite
corelate cu reglementrile art. 554 alin. (2) din acelai Cod, n conformiate cu
care dac prin lege nu se prevede altfel, reglementrile legale n materia
dreptului de proprietate privat se aplic i dreptului de proprietate public,
numai n msura n care sunt compatibile cu acesta din urm. Se observ c
legiuitorul a fost preocupat s extind, att ct este posibil, sfera reglementrilor
n materia proprietii private i asupra proprietii publice, preocupat fiind,
totodat, ca n cazul limitelor i restriciilor dreptului de proprietate privat,
aplicate proprietii publice, s nu se aduc atingere uzului sau interesului public
cruia i sunt destinate bunurile proprietate public.
n ultimul rnd, referitor la formalitile de publicitate imobiliar, conform
prevederilor art. 46 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea

imobiliar, modificat, imobilele ce aparin domeniului public i domeniului privat


al statului sau, dup caz, al unitii administrativ-teritoriale se nscriu n cri
funciare speciale ale unitii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu
excepiile prevzute de lege. Aceste cri funciare speciale se in de ctre
birourile teritoriale ale oficiului de cadastru i publicitate imobiliar.
5.3. Drepturile reale corespunztoare proprietii publice
Drepturile reale corespunztoare proprietii publice sunt dreptul de
administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu gratuit,
reglementarea fiind la art. 866 875 din Codul civil.
Dreptul de administrare a fost definit ca drept real principal, avnd caracter
imobiliar, imprescriptibil i insesizabil, constituit cu titlu gratuit asupra unui bun
din domeniul public avnd ca titulari regii autonome i instituii publice, care i
confer titularului su posesia, folosina i dispoziia n conformitate cu actul
constitutiv.
Reglementrile legale privind dreptul de administrare pornesc de la
prevederile art. 136 alin. (4) din Constituia Romniei, republicat, n conformitate
cu care bunurile proprietate public sunt inalienabile, ns pot fi date n
administrare regiilor autonome i instituiilor publice, continund cu prevederile
art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, n conformitate cu care consiliile locale
i consiliile judeene hotrsc ca bunurile din domeniul public sau din domeniul
privat, de interes local sau judeean, s fie date n administrare regiilor autonome
sau instituiilor publice.
Codul civil reglementeaz dreptul de administrare la art. 867 870.
Dreptul de administrare mai este reglementat i prin Ordonana Guvernului
nr. 15/1993 i prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 30/1997.
Titulare ale drepturi de administrare sunt regiile autonome i autoriti ale
administraiei publice centrale sau locale i alte instituii publice de interes
naional, judeean ori local, astfel cum dispune art. 868 alin. (1) din Codul civil,
acestea acionnd att n calitate de subiecte de drept public, ct i n calitate de
subiecte de drept privat, n funcie de natura raporturilor juridice.
Dreptul de administrare se constituie prin hotrre a Guvernului sau a
consiliului judeean ori a Consiliului general al municipiului Bucureti sau a
consiliului local.
Dreptul de administrare este inalienabil, insesizabil i imprescriptibil.
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
prevede, la art. 12 alin. (3), c titularii dreptului de administrare pot s posede, s
foloseasc i s dispun de bunurile primite n administrare, n condiiile actelor
prin care asemenea bunuri au fost date n administrare.
Alin. (2) al art. 868 din Codul civil prevede c titularii dreptului de
administrare pot folosi i dispune de bunurile date n administrare n condiiile
legii i, dac este cazul, n condiiile stabilite prin actul de constituire.
Prerogativele dreptului de administrare sunt diferite de acelea ale dreptului
de proprietate public, astfel posesia constituind numai expresia juridic a
stpnirii i nu a aproprierii bunului.

Regiile autonome i instituiile publice au i o dispoziie material asupra


bunurilor, aceasta recunoscndu-li-se n anumite limite, determinate de
exploatarea bunurilor conform destinaiei lor.
Titularii dreptului de administrare exercit folosina bunurilor pe care le-au
primit n administrare n funcie de destinaia bunurilor i de condiiile menionate
n actul de administrare, n raport de specificul bunurilor.
Fructele bunurilor date n administrare pot fi utilizate pentru acoperirea
cheltuielilor i pentru desfurarea activitii regiilor autonome i trebuie vrsate
la buget de ctre instituiile publice.
Titularii dreptului de administrare exercit numai dispoziia material a
bunurilor.
Dreptul de administrare nceteaz o dat cu ncetarea dreptului de
proprietate public sau prin actul de revocare al organului care a constituit acest
drept, n condiiile legii i dac interesul public o impune, astfel cum prevede art.
869 din Codul civil.
Un alt mod de ncetare a dreptului de administrare este reprezentat de
trecerea bunului n administrarea altei persoane juridice sau n cazul redistribuirii
bunurilor ntre regiile autonome sau ntre instituiile publice.
Dreptul de administrare al regiilor autonome sau al instituiilor publice mai
poate s nceteze fie prin reorganizarea sau desfiinarea acestor persoane
juridice, fie prin trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat, prin
hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului
Bucureti sau a consiliului local, n condiiile reglementate de art. 10 alin. (2) din
Legea nr. 213/1998.
Ca regul general, dreptul de administrare ia fiin prin acte juridice de
drept administrativ, existnd, deci, raporturi juridice de subordonare specifice,
ns, n raporturile de drept privat, dreptul de administrare este opozabil erga
omnes, ntruct este un drept real, care poate fi aprat prin mijloace de drept
civil. Dreptul de administrare a bunurilor proprietate public are o natur juridic
mixt, administrativ i civil, din care rezult consecine practice importante..
n ce privete aprarea n justiie a dreptului de administrare, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita aciunea confesorie, conform dispoziiilor
art. 870 Cod civil, raportat la art. 696 alin. (1) din acelai Cod, mpotriva oricui ar
nclca prerogativele recunoscute titularului acestui drept, asemenea aciune
putnd fi formulat inclusiv mpotriva titularului dreptului de proprietate public.
Dreptul de concesiune reprezint un drept real principal inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil constituit cu titlu oneros n baza unui contract de
concesiune ncheiat ntre o autoritate public i un subiect de drept privat
(persoan fizic sau juridic) cu privire la un bun din domeniul public, conferind
titularului posesia, folosina i dispoziia, conform obligaiilor care rezult din
contractul ncheiat, pe o perioad determinat de timp.
Cadrul legal l reprezint dispoziiile constituionale ale art. 136 pct. 4,
precum i reglementrile Ordonanei de urgen a Guvernului 54/2006 privind
regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public i acelea ale
Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de

achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor


de concesiune de servicii.
Codul civil reglementeaz contractul de concesiune la art. 871 873.
Contractul de concesiune de bunuri proprietate public se ncheie n form
scris i prin acesta o autoritate public, denumit concedent, transmite, pentru o
perioad determinat, unei alte persoane, denumit concesionar, care
acioneaz pe riscul i rspunderea sa, obligaia de exploatare a unui bun
proprietate public, n schimbul unei redevene.
Obiectul contractului de concesiune l reprezint bunurile proprietate public
a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, iar redevena obinut constituie
venit la bugetul de stat sau la bugetele locale.
Calitate de concedent o pot avea ministerele sau alte organe de specialitate
ale administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului i
consiliile judeene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureti
sau instituiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate public a
judeului, oraului sau comunei, iar calitatea de concesionar o poate avea orice
persoan fizic sau juridic, romn sau strin.
Contractul de concesiune este ncheiat n conformitate cu legea romn,
indiferent de naionalitatea sau cetenia concesionarului, pentru o durat de cel
mult 49 de ani, durata concesiunii stabilindu-se de ctre concedent pe baza
studiului de oportunitate. Contractul poate fi prelungit pentru o perioad egal cu
cel mult jumtate din durata iniial.
Iniiativa concesionrii are la baz efectuarea unui studiu de oportunitate,
iar concedentul este obligat ca, ntr-un termen de 30 de zile de la nsuirea
propunerii de concesionare formulate de orice persoan interesat, s
procedeze la ntocmirea studiului de oportunitate.
Concesionarea se aprob prin hotrre a Guvernului, a consiliilor locale,
judeene sau a Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz.
Ofertantul are obligaia de a elabora oferta n conformitate cu prevederile
documentaiei de atribuire, aceasta avnd caracter obligatoriu, din punct de
vedere al coninutului, pe toat durata de valabilitate stabilit de concedent.
Criteriul de atribuire a contractului de concesiune l constituie cel mai mare
nivel al redevenei, ns concedentul poate avea n vedere i alte criterii, cum ar
fi capacitatea economico-financiar a ofertanilor, protecia mediului, condiii
specifice impuse de natura bunului concesionat.
Contractul de concesiune cuprinde clauzele prevzute n caietul de sarcini
i clauzele convenite de prile contractante, n completarea acelora din caietul
de sarcini, coninnd i interdicia, pentru concesionar, de a subconcesiona unei
alte persoane obiectul concesiunii, cu excepia situaiei n care
subconcesionarea este permis.
Contractul de concesiune trebuie s cuprind i clauze contractuale
referitoare la mprirea responsabilitilor de mediu ntre concedent i
concesionar, precum i s precizeze n mod distinct categoriile de bunuri care
vor fi utilizate de concesionar n derularea concesiunii, anume bunurile de retur,
care revin gratuit i libere de orice sarcini concedentului la ncetarea contractului
de concesiune (bunurile care au fcut obiectul concesiunii) i bunurile proprii

care la ncetarea contractului de concesiune rmn n proprietatea


concesionarului (bunurile care au aparinut concesionarului i au fost utilizate de
acesta pe durata concesiunii).
Concesionarul are dreptul i obligaia de a exploata bunul primit n
concesiune, n schimbul unei redevene i pentru o durat determinat, cu
respectarea condiiilor prevzute de lege i a contractului de concesiune (art. 871
alin. 1 din Codul civil).
n ce privete exercitarea dreptului de concesiune, se recunoate dreptul
concesionarului de a efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru
asigurarea exploatrii bunului. Trebuie precizat, totui, c acesta nu are i
posibilitatea de a nstrina i nici greva bunul dat n concesiune ori bunurile
destinate sau rezultate din realizarea concesiunii i care, potrivit legii sau actului
constitutiv, trebuie s fie predate concedentului la ncetarea concesiunii, astfel
cum prevede art. 872 alin. (1) teza a II-a din Codul civil.
Concesionarului i se recunoate dreptul de a culege fructele bunului dat n
concesiune i, ntr-o anumit msur, astfel cum rezult din dispoziiile legale i
din actul de constituire i productele acestuia.
Exist posibilitatea legal de modificare unilateral a prii reglementare a
contractului de concesiune, de ctre concedent, din motive excepionale legate
de interesul naional sau local, dup caz, iar dac asemenea modificare este de
natur s aduc un prejudiciu concesionarului, acesta este n drept s primeasc
o just despgubire.
Contractul de concesiune i nceteaz efectele la expirarea perioadei
stabilite, n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea
unilateral de ctre concedent, cu plata unei juste i prealabile despgubiri n
sarcina acestuia, n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre
concesionar, prin reziliere de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n
sarcina concedentului, la dispariia bunului concesionat din cauz de for major
sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin
renunare, fr plata unei despgubiri.
La ncetarea contractului de concesiune, concesionarul este obligat s
restituie, n deplin proprietate, liber de orice sarcin, bunul concesionat i
investiiile pe care le-a realizat.
Sumele reprezentnd redevena sunt utilizate numai pentru ntreinerea,
repararea, reabilitarea, modernizarea i/sau dezvoltarea bunurilor proprietate
public, bunuri care au fcut obiectul concesionrii.
n ce privete aprarea n justiie a dreptului de concesiune, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita aciunea confesorie, conform dispoziiilor
art. 873 Cod civil, raportat la art. 696 alin. (1) din acelai Cod, mpotriva oricui ar
nclca prerogativele recunoscute titularului acestui drept. Aciunea confesorie
poate fi formulat inclusiv mpotriva titularului dreptului de proprietate public.
n fine, dreptul de folosin cu titlu gratuit constituie un drept real principal,
inalienabil, insesizabil i imprescriptibil care este constituit de ctre autoritatea
competent asupra unui bun din domeniul public, n scopul exercitrii dreptului
de proprietate public, avnd ca titular o persoan juridic de drept privat de

utilitate public i care confer titularului atributele posesiei, folosinei i


dispoziiei, oblignd la respectarea ndatoririlor stabilite n actul de constituire.
n conformitate cu prevederile art. 136 pct. 4 din Constituia Romniei,
republicat, bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit instituiilor
de utilitate public. Statul i unitile administrativ-teritoriale au dreptul de a da
imobile din patrimoniul lor n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor
juridic fr scop lucrativ care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate
public sau serviciilor publice, conform dispoziiilor art. 17 din Legea nr.
213/1998.
Dreptul de folosin cu titlu gratuit este reglementat la art. 874 875 din
Codul civil. Dreptul de folosin cu titlu gratuit se constituie i nceteaz ca i
dreptul de administrare (art. 874 alin. 3 Cod civil).
Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public se acord cu titlu
gratuit, pentru o perioad limitat de timp, n favoarea persoanelor juridice fr
scop lucrativ care desfoar activitate de utilitate public sau serviciilor publice.
Conform reglementrilor art. 124 din Legea nr. 215/2001, consiliile locale i
cele judeene pot da n folosin gratuit pe termen limitat bunuri proprietate
public sau privat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar
activitate de binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
Asemenea drept se poate constitui att asupra bunurilor mobile, ct i
asupra bunurilor imobile.
Dup adoptarea noului Cod civil, n conformitate cu prevederile art. 874
alin. (1), titulare ale dreptului de folosin cu titlu gratuit sunt instituiile de utilitate
public.
Dreptul de folosin gratuit asupra bunurilor proprietate public se
constituie fie prin hotrre a Guvernului sau a consiliului judeean ori a Consiliului
General al Municipiului Bucureti, fie a consiliului local i are caracter inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil, precum i un caracter temporar.
Dreptul de folosin cu titlu gratuit confer titularului su posibilitatea
exercitrii posesiei n calitate de titular al acestui drept i posibilitatea de a culege
fructele bunului posedat, ns, cu precizarea c, n lipsa unor dispoziii contrare,
titularul acestui drept nu beneficiaz de fructele civile ale bunului, astfel cum
dispun art. 874 alin. (2) din Codul civil.
n privina dreptului de dispoziie, titularii dreptului de folosin gratuit pot
exercita dispoziia material.
n opinia noastr actul de constituire a dreptului de folosin gratuit este un
act administrativ.
n ce privete aprarea n justiie a dreptului de folosin cu titlu gratuit,
aceasta revine titularului dreptului, care poate exercita aciunea confesorie,
conform dispoziiilor art. 875 Cod civil, raportat la art. 696 alin. 1 din acelai Cod,
mpotriva oricui ar nclca prerogativele recunoscute titularului acestui drept,
inclusiv mpotriva titularului dreptului de proprietate public.
5.4. Domeniul privat
Toate bunurile proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale
care nu aparin domeniului public, formeaz proprietatea privat a statului,

respectiv a unitilor administrativ-teritoriale. Sfera acestor bunuri depinde de


ntinderea domeniului public.
Dreptul de proprietate cu privire la bunurile din domeniul privat cuprinde
prerogativele usus, fructus i abusus.
Bunurile din domeniul privat pot s fie concesionate, nchiriate sau date n
locaie de gestiune, conform legii.
Conform dispoziiilor art. 136 punct 5 din Constituia Romniei revizuit,
proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice.
5.5. Stingerea dreptului de proprietate public
Conform prevederilor art. 864 din Codul civil, dreptul de proprietate public
se stinge atunci cnd bunul asupra cruia poart a pierit sau a fost trecut n
domeniul privat ori dac a ncetat uzul sau interesul public, cu respectarea
condiiilor prevzute de lege.
Trecerea unui bun din domeniul public n domeniul privat se poate face prin
hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureti, sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin alt
lege nu se dispune altfel.
Dac un bun a devenit proprietate public n temeiul legii, n accepiunea
acesteia n sens restrns, ca act normativ emis de Parlament, trecerea acestuia
n domeniul privat necesit un act normativ care s aib cel puin aceeai for
juridic.
5.6. Aprarea dreptului de proprietate public
Obligaia de a apra n justiie dreptul de proprietate public revine
titularului acestuia.
Titularilor drepturilor corespunztoare proprietii publice (titularul dreptului
de administrare, titularul dreptului de concesiune i titularul dreptului de folosin
cu titlu gratuit) le revine, n primul rnd, obligaia de a-l informa pe titularul
dreptului de proprietate cu privire la orice tulburare adus dreptului de proprietate
public i, n al doilea rnd, obligaia de a-l introduce n proces pe titularul
dreptului de proprietate public, n condiiile reglementate de Codul de procedur
civil.
Sunt aplicabile n mod corespunztor reglementrile privind aciunea n
revendicare, prevzute de art. 563 Cod civil, astfel cum dispune art. 865 alin. (3)
din acelai Cod.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1.Artai n ce const distincia dintre domeniul public i domeniul
privat
2. Precizai care este regimul juridic al domeniului public i care este
regimul juridic al domeniului privat
3. Prezentai drepturile reale corespunztoare proprietii publice
4. Artai din ce este format domeniul privat
5. Explicai ce reprezint dreptul de administrare i care sunt
caracterele juridice ale acestuia
6. Explicai ce reprezint dreptul de concesiune i care sunt caracterele
juridice ale acestuia

Unitatea de nvare 6
Circulaia juridic a terenurilor i a construciilor
6.1. Circulaia juridic a terenurilor conform reglementrilor Codului civil
6.2. Circulaia juridic a terenurilor din fondul forestier
6.3. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre
cetenii strini, apatrizi i de ctre persoanele juridice strine
6.4. Circulaia juridic a construciilor
6.1.Circulaia juridic a terenurilor conform reglementrilor Codului civil
Conform reglementrilor Codului civil, terenurile proprietate privat,
indiferent de titular, sunt n circuitul civil general, de unde rezult c acestea pot fi
nstrinate i, respectiv, dobndite, prin modurile generale de transmisiune i de
dobndire reglementate de lege. Referindu-ne la titularii dreptului de proprietate
privat, avem n vedere persoane fizice, persoane juridice de drept privat, statul,
unitile administrativ-teritoriale.
Asupra terenurilor proprietate privat pot fi constituite dezmembrminte
uz, uzufruct, abitaie, servitute i superficie i garanii reale ipotec imobiliar,
privilegii imobiliare.
Referitor la problema de form a actelor juridice de nstrinare a
terenurilor trebuie s facem unele precizri.
Astfel, conform dispoziiilor legale (art. 876 alin. 3 din Codul civil) prin
imobil nelegem una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de
categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar,
situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate
printr-un numr cadastral unic.
Conform prevederilor art. 877 din Codul civil, drepturile imobiliare nscrise
n cartea funciar sunt drepturi tabulare i acestea se dobndesc, se modific i
se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciar.
Obiect al drepturilor tabulare l constituie imobilul, astfel determinat prin
definiia menionat dat de Codul civil, care, dup nscrierea n cartea funciar
nu mai poate fi modificat dect cu respectarea regulilor de carte funciar,
deoarece drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se
dobndesc numai prin nscriere n cartea funciar, pe baza actului sau faptului
care a justificat nscrierea i se pierd sau se sting numai prin radierea din cartea
funciar, cu consimmntul titularului dat prin act autentic notarial. ns, acest
consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului
artat n nscriere sau prin decesul titularului persoan fizic ori prin ncetarea
existenei titularului persoan juridic.
Hotrrea judectoreasc definitiv sau n cazurile artate de lege
actul autoritii administrative, sunt de natur s nlocuiasc acordul de voin
sau dup caz consimmntul titularului (art. 885 alin. 4 Cod civil ).
nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic
notarial, a hotrrii judectoreti rmas definitiv, a certificatului de motenitor

sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, dac legea prevede
aceasta.
De asemenea, n conformitate cu prevederile art. 54 din Legea nr. 7/1996
a cadastrului i publicitii imobiliare, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se
modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar are obligaia de a
cere din oficiu nscrierea n cartea funciar i trebuie s transmit cererea de
nscriere a actului respectiv n ziua ntocmirii acestuia sau cel mai trziu a doua
zi, la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar n a crui raz de
activitate se afl imobilul i cu privire la aceasta trebuie s se fac meniune
expres n cuprinsul actului, sau dup caz, al certificatului de motenitor.
De asemenea, mai precizm c la autentificarea actelor prin care se
transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul
public are obligaia de a solicita un extras de carte funciar pentru autentificare,
care este valabil timp de 10 zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii sau,
dup caz, un certificat de sarcini.
6.2. Circulaia juridic a terenurilor din fondul forestier
Legea nr. 46/2008 (Codul silvic) reglementeaz, la art. 34 alin. (1), c
terenurile forestiere proprietate public a statului nu fac obiectul constituirii
dreptului de proprietate sau vreunui dezmembrmnt al acestuia.
Art. 35 din actualul Cod silvic prevede c reducerea suprafeei fondului
forestier naional este interzis, ns, excepional, n temeiul art. 36 din acelai
Cod, este permis reducerea suprafeei fondului forestier naional prin scoatere
definitiv, pentru realizarea obiectivelor de interes naional, declarate de utilitate
public, n condiiile legii i la cerere, solicitantul terenului pe care urmeaz a fi
realizate obiectivele respective poate compensa suprafaa ocupat cu terenuri
echivalente ca suprafa i bonitate, caz n care nu se mai pltete
contravaloarea terenului scos din fondul forestier naional, dar se achit anticipat
celelalte obligaii bneti.
Compensarea menionat se realizeaz n echivalen valoric, n
condiiile n care suprafaa terenului dat n compensare nu poate fi mai mic
dect suprafaa terenului care face obiectul scoaterii din fondul forestier.
Pot fi scoase definitiv din fondul forestier naional, doar cu condiia
compensrii acestora, fr reducerea suprafeei fondului forestier i cu plata
anticipat a obligaiilor bneti, numai terenurile necesare realizrii sau extinderii
urmtoarelor categorii de obiective: necesare explorrii i exploatrii resurselor
minerale, cum ar fi crbuni, roci utile, agregate minerale, minereuri, ape
minerale, surse de energie alternativ, petrol i gaze naturale; necesare pentru
structuri de primire turistic cu funciuni de cazare turistic, uniti de cult,
obiective sociale, sportive i medicale, construcii hidrotehnice de interes local (n
nelesul legii, categoria obiective sociale nu include locuinele individuale i
ansamblurile rezideniale edificate n fondul forestier proprietate public); pentru
locuine sau case de vacan, numai n fondul forestier proprietate privat a
persoanelor fizice i juridice; pentru obiective instalate n fondul forestier nainte

de anul 1990, cuprinse n amenajamentele silvice n vigoare la data de 1 ianuarie


1990, la categoria ocupaii i litigii; pentru reele de surse de ap potabil i
canalizare, reele i sisteme de comunicaii, precum i drumuri de interes
judeean i local; pentru repararea i ntreinerea reelelor de transport petrol,
gaze naturale i energie electric.
Compensarea se realizeaz fizic cu un teren care are de cinci ori valoarea
terenului care se scoate definitive din fondul forestier, iar suprafaa terenului dat
n compensare nu poate fi mai mic dect de trei ori suprafaa terenului care face
obiectul scoaterii din fondul forestier. Terenurile cu care se realizeaz
compensarea trebuie s fie numai din afara fondului forestier naional, dar
limitrofe acestuia, apte de a fi mpdurite, iar n situaia n care suprafaa minim
a unui teren cu care se realizeaz compensarea este mai mare de 20 ha, acesta
poate s nu fie limitrof fondului forestier, dar trebuie s fie compact, ns nu se
poate realiza compensarea cu terenuri situate n zona alpin i subalpin i
pentru aceste terenuri sunt obligatorii nscrierea n amenajamentele silvice i
asigurarea administrrii sau serviciilor silvice n termen de 30 de zile de la data
aprobrii scoaterii definitive din fondul forestier, precum i mpdurirea n
maximum dou sezoane de vegetaie.
Legea nu admite compensarea cu terenuri limitrofe perdelelor forestiere
de protecie, iar n judeele n care suprafaa fondului forestier este sub 16% din
suprafaa judeului, compensarea se realizeaz numai cu terenuri din cadrul
aceluiai jude.
Trebuie precizat c terenurile scoase definitiv din fondul forestier i
terenurile primite n compensare dobndesc situaia juridic a terenurilor pe care
le nlocuiesc.
Terenurile scoase definitiv din fondul forestier naional devin proprietatea
beneficiarului n momentul efecturii operaiunii de predare-primire i dobndesc
destinaia pe care acesta a solicitat-o i care i-a fost aprobat.
Nu pot fi scoase definitiv din fondul forestier naional terenurile aflate n
perimetrul fiei de protecie a frontierei de stat, care fac parte din domeniul
public i care, prin natura lor, sunt destinate proteciei i ntreinerii liniei de
frontier.
Schimbarea destinaiei obiectivului construit pe terenul care a fcut
obiectul scoaterii definitive din fondul forestier naional mai devreme de 5 ani
determin abrogarea ordinului ministrului sau hotrrii Guvernului de aprobare i
are ca efect aducerea la starea iniial a terenului scos din fondul forestier, pe
cheltuiala beneficiarului aprobrii.
Pentru realizarea schimbului de terenuri n situaiile n care unul dintre
terenuri este proprietate public a statului, schimbul trebuie s ndeplineasc cel
puin una dintre urmtoarele condiii:
a) s conduc la eliminarea de enclave din fondul forestier proprietate
public a statului;
b) s determine comasarea terenurilor forestiere proprietate public a
statului;
c) s asigure majorarea suprafeelor mpdurite din zonele deficitare n
pduri.

Schimbul de terenuri se iniiaz de administratorul pdurilor proprietate


public a statului i se aprob prin ordin al conductorului autoritii publice
centrale care rspunde de silvicultur.
Schimbul de terenuri se poate realiza numai n cadrul aceluiai jude, cu
excepia cazurilor n care intr n fondul forestier terenuri cu destinaie agricol
din zonele deficitare n pduri.
Schimbarea categoriei de folosin silvic a terenurilor cu destinaie
forestier, pe perioada de aplicare a amenajamentului silvic, n alt categorie de
folosin silvic se aprob prin ordin al conductorului autoritii publice centrale
care rspunde de silvicultur.
Schimbarea categoriei de folosin silvic a terenurilor cu destinaie
forestier de la folosina "pdure", la alt categorie de folosin silvic, se face cu
plata unei taxe echivalente cu taxa de scoatere definitiv din fondul forestier,
care se vireaz n fondul de ameliorare a fondului funciar cu destinaie silvic, cu
excepia terenurilor destinate construciei de drumuri forestiere, nfiinrii de
pepiniere silvice, constituirii culoarului de frontier i fiei de protecie a
frontierei de stat, precum i cele destinate realizrii unor obiective din cadrul
Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat.
6.3. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre
cetenii strini, apatrizi i de ctre persoanele juridice strine
Trebuie s pornim de la dispoziiile art. 44 alin. (2), teza a II-a din
Constituia Romniei, n conformitate cu care cetenii strini i apatrizii pot
dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile
rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate i prin
motenire legal.
Legea special o reprezint Legea nr. 312/2005 privind dobndirea
dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i
apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine.
Dispoziiile acestui act normativ sunt aplicabile n cazul dobndirii
dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i de ctre
apatrizi prin acte ntre vii. Legea nu reglementeaz dobndirea dreptului de
proprietate pe cale succesoral, astfel nct, n tcerea legii, nelegem c prin
motenire legal nu sunt instituite restricii n ce privete dobndirea dreptului de
proprietate funciar de ctre ceteni strini i apatrizi, deci acetia pot dobndi
necondiionat dreptul de proprietate funciar prin acest mod de dobndire a
drepturilor reale.
Discuia pe care dorim s o facem va trebui s nceap cu definiia pe
care legiuitorul o d unor termeni cu care acesta va opera n cuprinsul legii.
Astfel, legea arat c vom nelege prin stat membru orice stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European, iar prin stat ter trebuie s
nelegem orice alt stat, altul dect statele membre.
Legea mai definete i noiunea de rezident, fiind vorba despre strinul
care are drept de reziden pe teritoriul Romniei sau de persoana juridic

strin care are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Romniei, n condiiile
legii.
n legtur cu explicarea noiunii de rezident, legea permite unei persoane
juridice strine s aib un sediu secundar pe teritoriul Romniei.
Sediul reprezint, pentru persoana juridic, ceea ce este domiciliul pentru
persoana fizic, adic un atribut de identificare, drept personal nepatrimonial,
locul de identificate n spaiu a acesteia, iar ntr-o clasificare, n raport de
ponderea sa n volumul persoanei juridice, se distinge ntre sediul principal i
sediul secundar, acesta din urm fiind locul n care persoana juridic i
desfoar o parte a activitii, o activitate secundar.
Noiunea de sediu secundar nu era consacrat in terminis de legea
romn nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, existnd posibilitatea de
a considera c ne aflm n prezena unui asemenea sediu secundar acolo unde
persoana juridic i desfura o parte a activitii sale. Poate c, nu lipsit de
importan ar fi fost ca legiuitorul s defineasc sediul secundar, mai cu seam,
avnd n vedere c discuia se fcea n legtur cu o persoan juridic
constituit n conformitate cu legislaia unei ri membre a Uniunii Europene sau
a Spaiului Economic European. Rezult c nainte de intrarea n vigoare a
noului Cod civil legiuitorul, atunci cnd a adoptat Legea nr. 312/2005, a utilizat
noiunea de domiciliu secundar, care nu era consacral legislativ, ns care era
acceptat de o parte a doctrinei de specialitate.
Ulterior, dup adoptarea noului Cod civil, art. 227 prevede c sediul
persoanei juridice se stabilete potrivit actului de constituire sau statutului, iar n
funcie de obiectul de activitate, se recunoate persoanei juridice posibilitatea de
a avea mai multe sedii cu caracter secundar pentru sucursale, reprezentane
teritoriale i puncte de lucru, recunoscnu-se persoanei juridice i posibilitatea
de a avea un sediu ales (aa cum este recunoscut i posibilitatea persoanei
fizice de a avea un domiciliu ales, n condiiile art. 97 din noul Cod civil).
Un alt termen pe care legea l definete, dar care poate da natere unor
discuii este acela de fermier care desfoar activiti independente. n nelesul
legii, o asemenea persoan este orice persoan fizic care desfoar activitate
agricol sau silvic, urmrind obinerea de produse agricole vegetale sau
animale i activitate de depozitare i prelucrare a produselor obinute din
activitatea proprie sau care desfoar o activitate n vederea realizrii de
produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier.
n cele ce urmeaz vom analiza i posibilitile conferite de legiuitor unui
asemenea fermier, care beneficiaz de o situaie privilegiat, de a dobndi
dreptului de proprietate funciar n Romnia.
n conformitate cu prevederile art. 3 al legii, este permis cetenilor
statelor membre ale Uniunii Europene sau ale Spaiului Economic European i
apatrizilor cu domiciliul n aceste stat sau n Romnia, precum i persoanelor
juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaiului Economic European s dobndeasc dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia n aceleai condiii cu cele prevzute
de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.

Se poate observa c, de principiu, legea prevede o asemenea posibilitate,


pentru ca, n reglementrile ce urmeaz, s fac anumite distincii, pe care le
vom discuta.
Cetenii statelor membre ale Uniunii Europene sau ale Spaiului
Economic European nerezideni n Romnia, apatrizii nerezideni n Romnia,
ns cu domiciliul ntr-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului
Economic European i persoanele juridice nerezidente, ns constituite conform
legislaiei unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic
European pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia
pentru reedine secundare sau, respectiv pentru sedii secundare, la mplinirea
unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
n privina domiciliului, art. 13 din Decretul nr. 31/1954 prevedea c acesta
este acolo unde persoana fizic are locuina statornic sau principal, iar
conform art. 25 alin. (1) din Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 97/2005
privind evidena, domiciliul, reedina i actele de identitate ale cetenilor
romni, domiciliul unei persoane fizice era la adresa unde ea i are locuina
statornic.
Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil a abrogat expres Decretul 31/1954 i a modificat prevederile art. 26
alin. (1) i art. 29 din Ordonana de urgen a Guvernului nr. 97/2005 privind
evidena, domiciliul, reedina i actele de identitate ale cetenilor romni,
prevznd c domiciliul persoanei fizice este acolo unde aceasta declar c are
locuina principal.
Art. 29 din Ordonana de urgen a Guvernului nr. 97/2005, astfel cum a
fost modificat prin prevederile Legii nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii
nr. 287/2009 privind Codul civil, dispune c reedina este acolo unde persoana
fizic declar c are locuina secundar, alta dect cea de domiciliu.
Noul Cod civil, la art. 87, definind domiciliul, arat c acesta este acolo
unde persoana fizic declar c i are locuina principal.
n privina reedinei, nici reglementrile n vigoare naintea intrrii n
vigoare a noului Cod civil i nici prevederile art. 90 i 91 ale acestuia nu permit
existena mai multor reedine.
Reedina art. 90 alin. (1) din noul Cod civil folosete singularul este
considerat domiciliu, cnd acesta nu este cunoscut. Tot singularul l folosete
legiuitorul i la alin. (2) ala celuiai articol, prevznd c n lips de reedin,
persoana fizic este considerat c domiciliaz la locul ultimului domiciliu, iar
dac acesta nu se cunoate, la locul unde acea persoan se gsete. Tot astfel,
n cele trei alineate ale art. 91 se folosete numai singularul, rezultnd fr dubii
c i n reglementarea noului Cod civil persoana fizic nu poate avea dect o
singur reedin, fiind exclus posibilitatea de a avea reedine secundare.
De altfel, art. 25 din Ordonana de urgen a Guvernului nr. 97/2005
prevede expes, la art. 25 alin. (2) c cetenii romni au dreptul s-i stabileasc
sau s-i schimbe, n mod liber, domiciliul ori reedina, cu excepia cazurilor
expres prevzute de lege, iar la alin. (3) prevede c cetenii romni nu pot avea
n acelai timp dect un singur domiciliu i/sau o singur reedin, iar n cazul n

care acetia dein mai multe locuine, i pot stabili domiciliul sau reedina n
oricare dintre ele.
Rezult c reedina este locul unde persoana are locuina vremelnic,
temporar sau secundar, aceasta fiind definit ca un atribut de identificare n
spaiu a persoanei fizice, prin indicarea locuinei vremelnice ori temporare.
Analiznd aceste reglementri legale ar rezulta c posibilitatea existenei
mai multor reedine este recunoscut numai cetenilor statelor membre ale
Uniunii Europene sau ale Spaiului Economic European nerezideni n Romnia,
apatrizilor nerezideni n Romnia, ns cu domiciliul ntr-un stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European.
n legtur cu reglementarea de la art. 4 din Legea nr. 312/2005, credem
c legiuitorul ar fi putut s stabileasc o anumit suprafa, destul de limitat, n
scopul constituirii unor asemenea reedine i, respectiv sedii secundare, astfel
cum le denumete legiuitorul.
Legiuitorul a permis dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole, asupra pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7
ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European de ctre cetenii unui
stat membru al Uniunii Europene sau al Spoaiului Economic European, de ctre
apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia i de ctre persoanele
juridice constituite conform legislaiei unui stat membru al Uniunii Europene sau
al Spaiului Economic European.
Din reglementarea menionat rezult c dup scurgerea unui termen de
7 ani din momnetul aderrii Romniei la Uniunea European pot fi dobndite fr
nici un fel de restricii terenuri agricole i forestiere de ctre aceste subiecte de
drept.
Asemenea dispoziii legale nu sunt aplicabile fermierilor care desfoar
activiti independente astfel cum i denumete i i definete legea - i care pot
fi ceteni ai unui stat membru al Uniunii Europene sau ai unui stat din Spaiul
Economic European sau apatrizi cu domiciliul ntr-un asemenea stat, care i
stabilesc reedina n Romnia sau apatrizi cu domiciliul n Romnia.
Rezult c fermierii care desfoar activiti independente pot s
dobndeasc terenuri agricole, pduri i terenuri forestiere dendat ce Romnia
a aderat la Uniunea European, fr vreo restricie sau limitare n ceea ce
privete suprafaa sau termenul de la care dreptul de proprietate poate fi
dobndit.
Legiuitorul ar fi trebuit s se asigure c aceast categorie de subiecte de
drept, fermierii care desfoar activiti independente, se va ocupa exclusiv de
agricultur, zootehnie i silvicultur i va desfura activitile pe care le prevede
legiuitorul n definiia legal, definiie care pune n discuie chiar calitatea acestor
fermieri, pe care ne-a fost greu s-i calificm ca fiind comerciani, n sensul
Codicelui de comer din 1887 (Codul comercial romn abrogat parial prin Legea
nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil),
dar pe care trebuie s-i calificm ca profesioniti, n condiiile reglementrilor art.
3 din noul Cod civil.
n cazul prevzut de Legea nr. 312/2005 poate c perioada ar fi trbuit s
fie mai scurt, eventual o indisponibilizare legal de numai 5 ani i atunci ar fi

existat sigurana c acela care investete n terenuri agricole, pduri i terenuri


forestiere, le va folosi efectiv pentru agricultur sau, respectiv silvicultur i nu n
scopuri comerciale. Este mai greu s acceptm c un investitor ar dori s
dobndeasc n proprietate asemenea terenuri i timp de 5 ani s le pstreze,
pentru ca abia apoi s le poat vinde.
Calitatea de fermier care desfoar activiti independente poate fi
dovedit conform dispoziiilor legale cu documentele emise sau eliberate de
autoritile competente din statul membru al Uniunii Europene sau al Spaiului
Economic European, pentru cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul
n statele membre sau de autoritile competente din statul de provenien pentru
apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului
Economic European.
n privina apatrizilor care au domiciliul n Romnia, acetia pot face
dovada calitii de fermier care desfoar activiti independente cu atestatul
eliberat de Ministerul Agriculturii i Dezvoltrii Rurale.
n ce privete posibilitatea apatrizilor cu domiciliul ntr-un stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European de a dovedi calitatea de
fermier care desfoar activiti independente cu documentele eliberate de
autoritile competente din statul de provenien, avem unele obiecii.
La alin. (4) al art. 5 al Legii, legiuitorul prevede c fermierii care
desfoar activiti independente dobndesc dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pdurior i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele
aplicabile cetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
Asemenea persoane, dobndind dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, nu pot schimba destinaia acestora pe
durata perioadei de tranziie.
n fine, legiuitorul a fost preocupat i de reglementarea modului de
dobndire a deptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini,
de ctre apatrizii i de ctre persoanele juridice aparinnd altor state, altele
dect acelea din Uniunea European sau din Spaiul Economic European.
Astfel, aceste persoane pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n condiiile rezultnd din tratatele internaionale, pe baz de
reciprocitate, ns nu pot dobndi dreptul de proprietate funciar n condiii mai
favorabile dect acelea n care o pot face cetenii unui stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaiului Economic European i de ctre persoanele juridice
constituite conform legislaiei unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spaiului Economic European.
Este fireasc o asemenea interdicie, ntruct legislaia romn urmrete
protecia drepturilor cetenilor Uniunii Europene i acetia trebuie s se bucure
de condiii mai avantajoase n ce privete dobndirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor n Romnia, dect cetenii altor state, altele dect acelea din
Uniunea European sau din Spaiul Economic European.
6.4. Circulaia juridic a construciilor
Regimul juridic al circulaiei construciilor este reglementat prin noul Cod
civil, Decretul-lege nr. 61/1990, privind vnzarea de locuine din fondurile satului

ctre populaie, Legea nr. 85/1992 pentru vnzarea de locuine i spaii cu alt
destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice
sau bugetare de stat, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor
de construcii, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 10/1995 privind calitatea n
construcii, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul,
Legea nr. 114/1996 a locuinei, Legea nr. 422/2001 privind protejarea
monumentelor istorice republicat, Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiii imobiliare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei
juridice a unor imobile trecute n proprietatea statului.
Persoanele fizice ndreptite pot dobndi spaii de locuit sau spaii cu alt
destinaie conform reglementrilor din Decretul Lege nr. 61/1990, cu
modificrile survenite i Legii nr. 85/1992, cu modificrile survenite (republicat n
M. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998). Dobndirea dreptului de proprietate se
realizeaz prin vnzare, n condiiile prevzute de lege.
Pot fi vndute ctre persoanele ndreptite s le cumpere locuinele
construite din fondurile unitilor bugetare de stat, cu excepiile reglementate n
actele normative, locuinele care nainte de 6 martie 1945 au aparinut instituiilor
de stat, regiilor autonome, societilor comerciale cu capital de stat, mixt, privat,
care nu mai exist dup acea dat sau care au devenit pe cale de reorganizare,
uniti economice sau bugetare, locuinele finanate din fondurile statului n curs
de executare nerepartizate pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 85/1992,
construcii nc neterminate, prin vnzare pe apartamente, pe paliere, pe scri,
pe tronsoane de cldiri sau cldirile n ntregime, pe cale de licitaie public.
Spaiile destinate activitii de comer, de prestri servicii, de mic industrie, toate
n construciile n curs de execuie, proprietate a regiilor autonome specializate n
administrarea locuinelor sau organelor locale ale administraie publice pot fi
nstrinate, tot prin licitaie. Aceste locuine pot s fie cumprate de ctre
persoanele care le ocup n calitate de chiriai.
Conform reglementrilor legale nu se vnd locuinele de intervenie.
Au dreptul de a cumpra locuinele construite din fondurile unitilor
economice de stat sau bugetare ale statului i persoanele care le ocup n
calitatea de chiriai, care nu mai sunt angajaii unitilor proprietare.
Conform reglementarilor Decretului-lege nr. 61/1990, o dat cu locuina se
transmite cumprtorului acesteia un drept de folosin asupra terenului aferent
pe durata existenei construciei, drept de folosin care a fost transformat, prin
dispoziiile Legii nr. 18/1991, modificat i republicat, n drept de proprietate, la
cererea proprietarilor construciilor.
Vnzarea-cumprarea se realizeaz prin obinerea de credite, cu sprijinul
statului, iar contractul de vnzare-cumprare, procesul verbal de predare-primire
a locuinei i, dac este cazul, contractul de mprumut, fac dovada dreptului de
proprietate asupra locuinei.
Conform Decretului-lege nr. 61/1990, n caz de nstrinare a locuinei prin
acte ntre vii sau pe calea unei transmisiuni succesorale, dobnditorul va prelua
toate drepturile i obligaiile rezultate din contractul de mprumut sau din
contractul de vnzare-cumprare, precum i dreptul de proprietatea asupra
terenului aferent construciei. Prin dispoziiile legii se instituie un drept de

proprietate comun pe cote pri forat i perpetu, asupra prilor, dotrilor i


instalaiilor de folosin i utilitate comun.
Prin reglementrile Decretului-lege nr.61/1990 nu se face nici o referire cu
privire la posibilitatea dobndirii dreptul de proprietate cu privire la mai multe
locuine. n tcerea legii rezult c persoanele fizice pot dobndi mai multe
locuine proprietate privat.
Legea nr. 190/1999 privind creditul imobiliar pentru investiii imobiliare
instituie, la art. 5, necesitatea unui acord (a unei autorizri) scris al creditorului
ipotecar pentru nstrinarea imobilului, pn la rambursarea integral a creditului
ipotecar pentru investiii imobiliare i acest acord este necesar n legtur cu
fiecare nstrinare determinat.
Actele ncheiate cu nerespectarea acestor reglementri se sancioneaz cu
nulitatea absolut i la nscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru
investiii imobiliare, biroul de carte funciar are obligaia de a nota din oficiu
aceast interdicie de nstrinare.
Mai amintim c Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor
istorice, republicat, la art. 4, alin. (4) (9) instituie un drept de preempiune n
favoarea statului pentru dobndirea cldirilor monumente istorice.
Astfel, monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de
preemiune al statului romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, pentru
monumentele istorice clasate n grupa A, sau prin serviciile publice
deconcentrate ale Ministerului Culturii i Cultelor, pentru monumentele istorice
clasate n grupa B, ori al unitilor administrativ-teritoriale, dup caz, potrivit
prezentei legi, sub sanciunea nulitii absolute a vnzrii.
Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenioneaz
s vnd monumente istorice, au obligaia de a transmite serviciilor publice
deconcentrate ale Ministerului Culturii i Cultelor ntiinarea privind intenia de
vnzare, nsoit de documentaia stabilit prin ordin al ministrului culturii i
cultelor, iar aceste servicii descentralizate trebuie s transmit Ministerului
Culturii i Cultelor ntiinarea, documentaia i propunerea de rspuns, n termen
de 5 zile lucrtoare de la primirea acestora.
n privina termenului de exercitare a dreptului de preemiune al statului,
acesta este de maximum 25 de zile de la data nregistrrii ntiinrii,
documentaiei i a propunerii de rspuns la Ministerul Culturii i Cultelor sau,
dup caz, la serviciile publice deconcentrate ale acestui minister, iar titularii
dreptului de preemiune trebuie s prevad n bugetul propriu sumele necesare
destinate exercitrii dreptului de preemiune, cu precizarea c valoarea de
achiziionare se negociaz cu vnztorul.
n cazul n care Ministerul Culturii i Cultelor sau serviciile publice
deconcentrate ale acestui minister nu i exercit dreptul de preemiune n
termenul legal, acest drept se transfer autoritilor publice locale, care l pot
exercita n maximum 15 zile.
Comunicrile privind neexercitarea dreptului de preemiune au termen de
valabilitate pentru ntregul an calendaristic n care au fost emise, inclusiv pentru
situaiile n care monumentul istoric este vndut de mai multe ori.

n finalul acestui seciuni putem preciza c circulaia juridic a imobilelor


construcii, partajul construciilor, precum i partajul terenurilor, indiferent c
acestea din urm sunt cu sau fr construcii, ca regul general, nu mai
necesit eliberarea unei autorizaii administrative. De la aceast regul am
prezentat unele excepii.
Precizm c n conformitate cu prevederile art. 876 alin. (3) din Codul civil,
n nelesul legii, imobilul este reprezentat de una sau mai multe parcele de teren
alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd
aceuiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care
sunt identificate printr-un numr cadastral unic. Sub rezerva unor dispoziii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se
dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea acestora n
cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea (art. 885
alin. 1 Cod civil).
n conformitate cu prevederile art. 885 alin. (2), teza a II-a din Codul civil,
drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea acestora din cartea
funciar, cu consimmntul titularului dat prin nscris autentic notarial.
Aceste dispoziii legale trebuie corelate cu prevederile art. 1244 din Codul
civil, n conformitate cu care, n afara altor cazuri prevzute de lege, conveniile
prin care se strmut sau se constituie drepturi reale care urmeaz s fie
nscrise n cartea funciar trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic ad
validitatem, sub sanciunea nulitii absolute a actului respectiv.
Mai precizm c subiectele de drept civil persoane fizice i persoane
juridice strine pot dobndi, fr nicio restricie, dreptul de proprietate privat
asupra construciilor n Romnia.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai cum se realizeaz circulaia juridic a terenurilor conform
reglementrilor noului Cod civil.
2. Explicai cum se realizeaz circulaia juridic a terenurilor forestier.
3. Explicai n ce condiii au posibilitatea de a dobni dreptul de
proprietate funciar n Romnia cetenii strini, apatrizii i
persoanele juridice strine.
4. Explicai cum se realizeaz circulaia juridic a construciior.

Unitatea de nvare 7
Modalitile dreptului de proprietate
7.1. Probleme generale
7.2. Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil
7.3. Dreptul de proprietate anulabil

7.1. Probleme generale


Modalitile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubil,
proprietatea anulabil i proprietatea comun (care poate fi proprietate comun
pe cote-pri i proprietate comun n devlmie).
7.2. Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil
Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil se caracterizeaz prin
aceea c existena dreptului n patrimoniul dobnditorului este nesigur, dreptul
putnd fi desfiinat, pe aceast cale rentorcndu-se n patrimoniul
nstrintorului, n cele mai multe situaii.
Meninerea dreptului de proprietate n patrimoniul titularului actual este
condiionat de realizarea sau nerealizarea unui eveniment.
n conformitate cu dispoziiile art. 1401 alin. (1) din Codul civil, condiia este
rezolutorie atunci cnd ndeplinirea acesteia determin desfiinarea obligaiei,
alin. (2) prevznd c pn la proba contrar, condiia se prezum a fi
rezolutorie ori de cte ori scadena obligaiilor principale preced momentul la
care condiia s-ar putea ndeplini. Deci, condiia rezolutorie este aceea care
supune desfiinarea obligaiei unui eveniment viitor i incert. Aceasta nu
suspend executarea obligaiei, ci numai oblig pe creditor a restitui ceea ce a
primit, n cazul ndeplinirii evenimentului cu valoare de condiie.
Art. 1407 alin. (1), teza I din Codul civil prevede c atunci cnd condiia
rezolutorie produce efecte retroactive, n caz de ndeplinire, fiecare dintre pri
este obligat s restituie celeilalte prestaiile pe care le-a primit n temeiul
obligaiei, ca i cum aceasta nu ar fi existat niciodat
Specificul proprietii rezolubile sau revocabile const n aceea c are o
existen nesigur, acesasta putnd s dispar n cazul ndeplinirii condiiei
rezolutorii sau suspensive. n consecin, actele juridice ncheiate de proprietarul
sub condiie rezolutorie, dac aceast condiie se ndeplinete, urmeaz s fie
desfiinate, innd seama de principiile resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis, nemo dat quod non habet sau nemo plus juris ad allium transffere
potest, quam ipse habet.
Cnd dobnditorul unui bun este proprietar sub condiie rezolutorie,
transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv asupra aceluiai bun i
invers.
Deci, condiia rezolutorie, cu privire la dobnditor, are, n privina
transmitorului, efectele condiiei suspensive.
Bunul transmis sub condiie rezolutorie aparine concomitent la dou
persoane, dobnditorul, proprietar sub condiie rezolutorie i transmitorul,
proprietar sub condiie suspensiv.
Dobnditorul este proprietarul actual i provizoriu, ntruct dreptul acestuia
este sub condiie rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni
proprietarul bunului atunci cnd se realizeaz condiia suspensiv.

Exist mai multe situaii n care ne aflm n prezena dreptului de


proprietate rezolubil sau revocabil, astfel :
1. n cazul donaiilor dintre soi, care conform art. 1031 din Codul civil, sunt
revocabile numai n timpul cstoriei, soul care are calitatea de donator are
posibilitatea, oricnd, n timpul cstoriei, s revoce unilateral donaia fcut
celuilalt so; deci dreptul de proprietate dobndit de soul donatar este dependent
de revocarea sau nu a donaiei de ctre cellalt so, donator.
2. n situaia transmisiunii dreptului de proprietate printr-un act juridic sub
condiie rezolutorie, existena dreptului dobnditorului este dependent de
realizarea sau nerealizarea condiiei rezolutorii. Art. 1399 din Codul civil prevede
c este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde
de un eveniment viitor i nesigur, legiuitorul preciznd c ne aflm n prezena
condiiei suspensive atunci cnd de ndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaiei
(art. 1400 Cod civil) i ne aflm n prezena condiiei rezolutorii atunci cnd
ndeplinirea acesteia determin desfiinarea obligaiei i pn la proba contrar,
condiia se prezum a fi rezolutorie ori de cte ori scadena obligaiilor principale
preced momentul n care condiia s-ar putea ndeplini (art. 1401 Cod civil).
3. n cazul n care o persoan construiete pe terenul proprietatea altei
persoane, proprietarul terenului poate deveni i proprietar al construciei n
condiiile art. 581 - 582 din Codul civil, pe calea accesiunii imobiliare artificiale.
Astfel, n primul rnd, trebuie s amintim concepia legiuitorului cu privire la
buna-credin a autorului lucrrii. Art. 586 Cod civil prevede c autorul lucrrii
este considerat de bun credin dac se ntemeiaz fie pe cuprinsul crii
funciare, n care, la data realizrii lucrrii, era nscris ca proprietar al imobilului,
fie pe un mod de dobndire nesupus nscrierii n cartea funciar, dac, i ntr-un
caz i n cellalt, nu rezult din cartea funciar i nici nu a cunoscut pe nicio alt
cale viciul titlului su. ns, nu poate invoca buna credin acela care
construiete n lipsa sau cu nerespectarea autorizaiilor cerute de lege. Aceste
reglementri sunt aplicabile i n cazul n care autorul lucrrii se ntemeiaz pe
un drept de superficie sau pe orice alt drept real care i permite, realiznd o
lucrare asupra imobilului altuia, s devin proprietar ala acestei lucrri.
n al doilea rnd, atunci cnd autorul lucrrii autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia este de bun-credin, proprietarul imobilului are dou
posibiliti :
- fie s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca
proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie valoarea
materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea
lucrrii;
- fie s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de
circulaie, pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 581
Cod civil).
n al treilea rnd, atunci cnd autorul lucrrii autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia este de rea-credin, proprietarul imobilului are trei
posibiliti :

- fie s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca


proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate din
valoarea materialelor i a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
- fie s cear instanei obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia;
- fie, n sfrit, s cear instanei obligarea autorului lucrrii s cumpere
imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar
fi efectuat.
Pn n momentul la care proprietarul terenului i manifest voina, n
sensul de a deveni i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii efectuate,
cel care a ridicat construcia, lucrarea sau a efectuat plantaia exercit un drept
de proprietate supus desfiinrii, cu caracter retroactiv, n funcie de voina
proprietarului terenului.
Din momentul ridicrii construciei i pn n momentul exprimrii opiuni de
ctre proprietarul terenului, constructorul are asupra lucrrilor edificate un drept
de proprietate. Singura posibilitate de a proteja i drepturile constructorului i pe
cele ale proprietarului terenului este de a-l considera pe constructor ca proprietar
prezumat al construciei ridicate, pn n momentul n care proprietarul terenului
i manifest expres voina de a pstra construcia.
4. i vnzarea cu pact de rscumprare a fost calificat ca fiind o vnzare
sub condiie rezolutorie, pur potestativ, ntruct realizarea evenimentului cu
valoare de condiie depinde exclusiv de voina vnztorului. Efectele constau n
aceea c, n urma realizrii acordului de voin, cumprtorul devine proprietar
sub condiie rezolutorie, iar vnztorul i pstreaz facultatea de rscumprare,
avnd, deci, n patrimoniu, un drept de crean.
Exercitarea dreptului de rscumprare ar reprezenta o manifestare
unilateral de voin, un act unilateral de dispoziie a crui exercitare irevocabil
rspunde nevoii de realizare a siguranei circuitului civil.
Vnztorul poate renuna la facultatea de rscumprare n mod expres sau
implicit, dar neechivoc, dup cum poate retracta renunarea atta timp ct nu a
fost acceptat.
Efectele exercitrii acestui drept constau n aceea c bunul revine n
proprietatea vnztorului, corelativ cu naterea n patrimoniul cumprtorului a
unui drept de crean privind preul rscumprrii, cheltuielile contractului i
cheltuielile necesare i utile, eventual cu recunoaterea unui drept de retenie al
cumprtorului asupra bunului.
Codul civil reglementeaz vnzarea cu opiune de rscumprare la art.
1758 1762. Astfel, aceasta reprezint o vnzare afectat de condiie rezolutorie
prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul
transmis cumprtorului, ns opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat
pentru un termen mai mare de 5 ani, iar atunci cnd s-a stipulat un termen mai
mare, acesta se reduce de drept la 5 ani (art. 1758 Cod civil).
Art. 1760 alin. (1) din Codul civil prevede c efectele vnzrii cu opiune de
rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie,
care se aplic n mod corespunztor.
Cu privire la efectele proprietii rezolubile vom deosebi urmtoarele cazuri:

1. Pn la realizarea condiiei, pendente conditione, dobnditorul bunului


sub condiie rezolutorie poate exercita toate prerogativele unui proprietar pur i
simplu; ntruct condiia rezolutorie, nainte de a se ndeplini, nu afecteaz
existena i efectele dreptului, cu toate atributele sale. n acest sens, este
recunoscut dobnditorului sub condiie rezolutorie dreptul de a efectua, cu privire
la bun, acte de administrare i acte de dispoziie. Acesta poate s transmit, pe
cale succesoral, dreptul de proprietate, ns tot cu caracter rezolubil.
Actele de dispoziie efectuate de dobnditorul bunului sub condiie
rezolutorie sunt rezolubile n baza principiului consacrat prin adagiul nemo plus
juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Transmitorul bunului poate
dispune de acesta, l poate nstrina, ns sub condiie suspensiv, adic
nstrinarea se realizeaz dac se ndeplinete condiia menionat. Dreptul
acestei persoane se poate transmite pe cale succesoral, tot sub condiie
suspensiv.
Proprietarul sub o asemenea condiie are posibilitatea de a efectua acte de
conservare.
2. Atunci cnd condiia se realizeaz, eveniente conditione, dreptul
dobnditorului se desfiineaz retroactiv, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar
transmitorul redevine proprietar pur i simplu asupra bunului, ca i cum
niciodat nu ar fi nstrinat bunul n cauz.
Toate drepturile consimite de ctre dobnditor asupra bunului, precum i
toate nstrinrile efectuate de ctre acesta ctre teri i nceteaz efectele,
acetia din urm avnd de suferit consecinele desfiinrii retroactive. Deci,
efectul retroactiv al condiiei se produce cu privire la actele de dispoziie, care
sunt desfiiate, potrivit principiului consacrat prin adagiul resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis.
Pe de alt parte, actele de administrare vor rmne valabile n cazul
realizrii condiiei rezolutorii.
Se susine c proprietarul sub condiie rezolutorie, n ce privete actele de
administrare, este considerat ca mandatar al celuilalt proprietar.
n privina fructelor dobndite, percepute, ele rmn dobndite, ntruct
perceperea acestora are valoarea unui act de administrare.
Proprietarul sub condiie rezolutorie are aceleai drepturi ca posesorul de
bun-credin, cruia art. 485 din Codul civil i d dreptul la fructele percepute.
n privina hotrrilor judectoreti pronunate mpotriva proprietarului sub
condiie rezolutorie pendente conditione, acestea nu sunt opozabile proprietarului
sub condiie suspensiv, ntruct este aplicabil principiul relativitii efectelor
lucrului judecat.
Pe de alt parte, hotrrile judectoreti pronunate n favoarea proprietarului
sub condiie rezolutorie mpotriva terilor folosesc proprietarului sub condiie
suspensiv pentru c, prin realizarea condiiei, acesta din urm devine creditorul
fostului dobnditor i, deci, poate invoca drepturile acestuia n baza art. 974 din
Codul civil.
3. Deficiente conditione, n situaia n care condiia rezolutorie nu se
realizeaz, dreptul proprietarului sub condiie rezolutorie se consolideaz cu
efect retroactiv, fiind considerat pur i simplu din momentul n care s-a nscut; n

acest caz actele efectuate pendente conditione devin definitiv valabile i


drepturile n favoarea terilor se consolideaz, de asemenea, cu efect retroactiv.
Pe de alt parte, transmitorul, proprietar sub condiie suspensiv, pierde
dreptul, cu efect retroactiv i pe cale de consecin, toate actele efectuate de
ctre acesta pendente conditione sunt i ele desfiinate, tot cu efect retroactiv.
7.3. Dreptul de proprietate anulabil
Dreptul de proprietate care este dobndit printr-un act juridic translativ de
proprietate anulabil constituie dreptul de proprietate anulabil.
Pn la acoperirea, confirmarea nulitii relative a actului juridic respectiv,
pn la expirarea termenului de prescripie a dreptului la aciune n sens material
privind anularea, dreptul de proprietate al dobnditorului are un caracter nesigur.
Dreptul acesta poate s fie desfiinat, prin admiterea de ctre instana
judectoreasc a unei aciuni n anulare, formulat de una din persoanele care o
pot exercita n interiorul termenului de prescripie extinctiv.
Atunci cnd actul juridic este confirmat expres sau tacit, sau cnd se
mplinete termenul de prescripie a dreptului la aciune n sens material, ne
aflm n prezena unui drept de proprietate al dobnditorului consolidat n mod
ireversibil; n aceast situaie, proprietarul, titularul dreptului, devine proprietar
pur i simplu.
Efectul anulrii actului translativ de proprietate se produce retroactiv att n
raporturile dintre pri, ct i fa de terele persoane, avnd n vedere principiul
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Prin confirmare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, iar
partea care l-a confirmat nu mai are posibilitatea solicitrii anulrii acestuia i nici nu
poate s opun celeilalte pri nulitatea actului respectiv. Deci, nulitatea relativ a
actului nu mai poate fi invocat nici pe cale de aciune, nici pe cale de excepie.
n aceast materie, terii sunt persoanele care au dobndit, n perioada
dintre ncheierea actului translativ de proprietate anulabil i confirmarea acestuia,
anumite drepturi i care ar fi prejudiciate prin confirmarea nulitii.
Validarea contractului este reglementat la art. 1261 1265 din Codul civil.
Astfe, un contract care este afectat de o cauz de nulitate se consider validat
atunci cnd nulitatea este acoperit i nulitatea poate fi acoperit prin confirmare
sau prin alte moduri anume prevzute de lege.
Este posibil confirmarea unui contract anulabil cu condiia ca aceasta s
rezulte din voina expres sau tacit de a renuna la dreptul de a invoca nulitatea,
ns voina de a renuna trebuie s fie cert.
Pentru a putea fi confirmat, un contract anulabil trebuie s ntruneasc
condiiile de validitate la momentul confirmrii sale.
Persoana care poate invoca nulitatea este n msur s confirme contractul
numai cunoscnd cauza de nulitate. n caz de violen, contractul poate fi
confirmat numai dup ncetarea violenei.
n cazul unui minor, persoana abilitat legal s ncuviineze actele minorului
are posibilitatea acionnd n numele i n interesul minorului s cear
anularea contractului fcut fr ncuviinarea sa sau s confirme contractul, cnd
aceast ncuviinare era suficient pentru ncheierea valabil a contractului (art.
1263 alin. 4 Cod civil). Aceste reglementri prevzute de lege sunt aplicabile i n

situaia n care este vorba despre acte ncheiate fr autorizarea instanei de


tutel.
Legiuitorul a permis confirmarea implicit prin executarea n mod voluntar a
obligaiei la data la care obligaia putea fi valabil confirmat de partea interesat.
De asemenea, prin art. 1263 alin. (6) din Codul civil se prevede posibilitatea
confirmrii implicite prin executarea n mod voluntar a obligaiei la data la care
contractul putea fi confirmat n mod valabil, iar persoana interesat poate solicita
confirmarea prin intermediul unei notificri n termen de de 6 luni, legiuitorul
prevznd sanciunea decderii din dreptul de a cere anularea contractului,
atunci cnd persoana care avea dreptul de confirmare sau de exercitare a
aciunii n anulare nu a ales una dintre cele dou posibiliti puse la dispoziie de
lege.
Urmare confirmrii unui contract translativ de proprietate, dreptul de
proprietate anulabil pn atunci devine un drept pur i simplu din momentul
ncheierii contractului.
Confirmarea produce efecte din momentul ncheierii contractului i are ca
efect renunarea la mijloacele i excepiile care puteau fi opuse, sub rezerva,
ns, a drepturilor dobndite i conservate de terii de bun credin.
Atunci cnd fiecare dintre pri poate invoca nulitatea contractului sau mai
multe pri o pot invoca mpotriva alteia, confirmarea fcut de una dintre pri nu
mpiedic invocarea nulitii de ctre celelalte pri.
n fine, confirmarea unui contract anulabil pentru vicierea consimmntului
prin dol sau prin violen nu este de natur s mpiedice i renunarea la dreptul
de a cere daune interese.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1.Prin ce se caracterizeaz modalitile juridice ale dreptului de proprietate
2.Explicai ce este proprietatea rezolubil sau revocabil
3. Explicai ce este proprietatea anulabil
4. Efectuai o analiz comparativ ntre dreptul de proprietate pur i
simpl i dreptul de proprietate rezolubil
5. Efectuai o analiz comparativ ntre dreptul de proprietate pur i
simpl i dreptul de proprietate anulabil
Unitatea de nvare 8
Modalitile dreptului de proprietate. Continuare
8.1. Dreptul de proprietate comun. Probleme generale
8.2. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri
8.3. Dreptul de proprietate comun n devlmie

8.1. Dreptul de proprietate comun. Probleme generale


n situaia proprietii comune, prerogativele dreptului de proprietate aparin
mpreun i concomitent mai multor titulari.

Formele proprietii comune, astfel cum prevede art. 632 din Codul civil,
sunt proprietatea pe cote-pri (coproprietatea), care poate fi obinuit sau
forat (aceasta din urm nu poate nceta prin partaj judiciar) i proprietatea n
devlmie (devlmia).
Legea mai instituie i o prezumie relativ, iuris tantum, la art. 633 Cod civil,
anume, dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la
proba contrar.
8.2. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri (coproprietatea)
Proprietatea comun pe cote-pri implic existena a doi sau mai muli
titulari ai dreptului care poart asupra aceluiai bun, iar dreptul de proprietate al
fiecruia este determinat n mod abstract sub forma unei fracii matematice,
procentuale, bunul rmnnd nedivizat n materialitatea sa.
Dreptul fiecrui coproprietar este concurent, se ntlnete cu drepturile
celorlali coproprietari n fiecare particul din bunul respectiv. Rezult c niciun
proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fraciuni materiale din bun i bunul
nu este divizat n raport de drepturile fiecruia.
Mai rezult c fiecare coproprietar este titularul exclusiv doar asupra unei
cote-pari ideale i abstracte din dreptul de proprietate, dreptul fiind fracionat i
nu bunul.
n reglementarea actual, proprietatea comun face obiect de reglementare
al Capitolelor IV i V ale Titlului II Proprietatea privat din Cartea a III - a Despre
bunuri (art. 631 692) din noul Cod civil.
Cu privire la proprietatea comun pe cote-pri obinuit, vom preciza cele
ce urmeaz. Cel mai adesea, dreptul de proprietate comun pe cote-pri se
nate din succesiune. Pe aceast cale, dreptul de proprietate exclusiv care
aparinea lui decujus asupra unui bun sau asupra unei mase de bunuri este
nlocuit, n cazul existenei mai multor motenitori, cu dreptul de proprietate
comun pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr-o cot
matematic, abstract, cu privire la bunurile care compun masa succesoral. Un
alt mod prin care poate lua natere dreptul de proprietate comun pe cote-pri l
constituie convenia, atunci cnd dreptul asupra bunului este dobndit de dou
sau mai multe persoane.
De asemenea, proprietatea comun pe cote-pri poate fi dobndit prin
coposesie prelungit asupra unui bun n condiiile prevzute de lege, pentru a
dobndi dreptul de proprietate pe calea prescripiei achizitive.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri poate lua natere prin
construirea de ctre mai multe persoane pe terenul proprietatea unuia sau mai
multor proprietari. n acest fel, se dobndete dreptul de proprietate comun pe
cote-pri asupra imobilului construit, iar cota-parte a fiecruia dintre coproprietari
este determinat de contribuia avut la realizarea construciei.
Pe calea ocupaiunii, n ipoteza n care mai multe persoane i-au exercitat
concomitent dreptul de dobndire asupra unui bun, se poate nate proprietatea
comun pe cote-pri obinuit sau temporar.

n cazul desfacerii cstoriei sau la ncetarea acesteia, proprietatea


comun devlma a soilor cu privire la bunurile comune se transform n
proprietate comun pe cote-pri, urmnd ca apoi aceasta s fie supus
partajului. Ne referim la regimul comunitii legale, n cadrul cruia bunurile
dobndite n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre soi sunt, din
momentul dobndirii acestora, bunuri comune n devlmie ale soilor (art. 339
din Codul civil). De asemenea, poate exista proprietate comun devlma a
soilor i n cadrul regimului comunitii convenionale, reglementat la art. 366
368 din Codul civil.
Aceast modalitate a dreptului de proprietate are un caracter esenialmente
temporar, n sensul c oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate s
cear ncetarea coproprietii prin partaj (mpreal), fr a fi excluse i alte
moduri de ncetare a proprietii comune pe cote-pri obinuite.
n ce privete exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri
obinuit, vom evidenia, mai nti, drepturile coproprietarilor asupra bunului n
materialitatea sa.
Noul Cod civil reglementeaz coproprietatea obinuit la art. 634 645.
Sub acest aspect, se impune a fi fcut distincia dintre drepturile
coproprietarilor asupra bunului n materialitatea sa (tiut fiind c nici unul dintre
coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun) i
drepturile coproprietarilor asupra cotei-pri ideale i abstracte din dreptul de
proprietate.
Dac fiecare coproprietar poate dispune n mod liber de cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra bunului, cot-parte care i aparine n mod exclusiv,
n privina exercitrii atributelor dreptului de proprietate asupra bunului n
materialitatea sa trebuie analizat, pe de o parte, situaia actelor materiale i, pe
de alt parte, aceea a actelor juridice.
n cazul acestora din urm, deosebim dup cum suntem n prezena unor
acte de conservare i de administrare sau a unor acte de dispoziie.
De principiu, conform prevederilor art. 635 din Codul civil, coproprietarii
mpart beneficiile i suport sarcinile coproprietii proporional cu cota- parte din
drept ce revine fiecruia dintre acetia.
Actele materiale constau n acte de posesie, folosin i dispoziie asupra
bunului comun. Coposesia d dreptul fiecrui coproprietar de a stpni
materialmente bunul n acelai timp cu ceilali coprtai.
Acela dintre coproprietari care este exclus de la exerciiul posesiei sau
tulburat n posesia sa de ctre ceilali coproprietari, poate folosi mpotriva
acestora aciunile posesorii.
Exercitarea posesiei de ctre unul singur dintre coproprietari asupra bunului
comun, nu constituie o posesie util, de natur s conduc la dobndirea
dreptului de proprietate pe calea prescripiei achizitive.
Coproprietarul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea s invoce
dobndirea pe cale de uzucapiune, dac sunt ntrunite condiiile legale pentru a
deveni proprietar exclusiv al bunului respectiv.
Pentru ca fiecare coproprietar s poat exercita folosina material a
bunului, este necesar ca acesta s respecte dou reguli i anume:
- s nu schimbe destinaia i modul de utilizare a bunului respectiv;
- s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent al folosinei asupra bunului
din partea celorlali coproprietari.

Astfel, conform prevederilor art. 636 din Codul civil, fiecare dintre
coproprietari are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu schimb
destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. n msura n
care unul dintre coproprietari, mpotriva voinei celorlali, exercit o folosin
exclusiv asupra bunului comun, acesta poate fi obligat la despgubiri, constnd
n contravaloarea lipsei de folosin a bunului comun de care au fost privai
ceilali coproprietari.
Conform prevederilor art. 639 din Codul civil, modul de folosire a bunului
comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar atunci cnd acetia nu se
neleg, prin hotrre judectoreasc. Se observ c legiuitorul a introdus regula
unanimitii, iar atunci cnd coproprietarii nu se pot nelege cu privire la modul
de folosire a bunului comun trebuie s apeleze la instana judectoreasc, care
trebuie s dispun, prin hotrre, modul de exercitare a folosinei.
n situaia n care coproprietarii nu se neleg n ce privete folosina
material a bunului comun, exist posibilitatea s decid instana de judecat, n
soluionarea cererii unuia dintre coproprietari privind realizarea unui partaj de
folosin.
Partajul de folosin nu trebuie confundat cu partajul dreptului de
proprietate comun pe cote-pri obinuit, care conduce chiar la ncetarea
acestei stri.
Spre exemplu, n practica judiciar au fost pronunate soluii de partajare a
folosinei cu privire la podul comun, curtea comun .a.
Fructele bunului se cuvin coproprietarilor n proporie cu cota-parte a
fiecruia asupra bunului respectiv, astfel cum prevede art. 637 din Codul civil.
Dac n cazul fructelor naturale sau industriale exist, pn la mpreal,
un drept de proprietate comun pe cote-pri la fel ca i asupra bunului
productor de fructe, n ceea ce privete fructele civile, acestea se culeg de
coproprietarul bunului frugifer, fr a se mai pune problema mpririi lor.
Productele bunului revin fiecrui coproprietar n limita cotei-pri din dreptul
de proprietate.
Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un
coproprietar fac parte din masa partajabil, ct timp acestea nu au fost
consumate sau nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct. Dac
asemenea fructe au fost consumate, nstrinate sau au pierit, coproprietarul
interesat are dreptul la despgubiri, excepie fcnd situaia n care fructele au
pierit n mod fortuit.
n baza prevederilor art. 638 alin. (2) teza ultim din Codul civil, dreptul la
aciune n despgubiri este supus prescripiei, conform dreptului comun, adic
termenul de 3 ani, astfel cum prevede art. 2517 Cod civil.
Tot astfel, conform prevederilor alin. (3) al aceluiai articol, dreptul de a
solicita fructele civile ale bunului comun nsuite de ctre unul dintre coproprietari
este prescriptibil tot n termenul general de prescripie de 3 ani.
n ce privete dispoziia material asupra bunului comun, aceasta poate fi
exercitat cu consimmntul tuturor coproprietarilor, potrivit regulii unanimitii,
la care ne-am referit.
Nici unul dintre coproprietari nu are posibilitatea s execute lucrri de
transformare, modificare, renovare sau orice alte lucrri menite s schimbe
destinaia bunului dect cu acordul tuturor celorlali coproprietar
n privina actelor juridice, i acestea sunt supuse regulii unanimitii.
Datorit specificului proprietii comune, actele juridice care se ncheie cu
privire la bunul comun n materialitatea sa ori asupra unor pri determinate din
asemenea bunuri, sunt guvernate de regula amintit.

Astfel, cu privire la actele de conservare, fiecare dintre coproprietari poate


s fac astfel de acte cu privire la bunul comun, fr acordul celorlali
coproprietari (art. 640 Cod civil). Asemenea acte sunt de natur s foloseasc
tuturor coproprietarilor, iar opoziia unuia sau mai multora dintre acetia ar fi de
natur s aduc prejudicii bunului comun i s nesocoteasc interesele
economice ale celorlali, ceea ce l-a determinat pe legiuitor s reglementeze
posibilitatea efecturii unor asemenea acte de ctre unul singur dintre
coproprietari, fr a fi necesar s se mai respecte regula unanimitii.
n cazul actelor de administrare, cum ar fi ncheierea sau denunarea unor
contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i alte asemenea acte, cu
privire la bunul comun, pentru ncheierea acestora este necesar s existe
acordul coproprietarilor care dein majoritatea cotelor-pri i astfel, vom observa
c legiuitorul, la art. 641 alin. (1) Cod civil a nlocuit regula unanimitii, cu
aceea a majoritii.
n privina actelor de dispoziie, n conformitate cu prevederile art. 641 alin.
(4) din Codul civil, orice asemenea acte cu privire la bunul comun, actele de
folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe
termen mai mare de trei ani i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea
bunului, toate acestea nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor,
legiuitorul preciznd c orice act juridic cu titlu gratuit trebuie s fie considerat act
de dispoziie. Observm c aici legiuitorul revine la regula unanimitii.
n cazul n care regulile privind actele de conservare, de administrare i de
dispoziie prevzute de legiuitor la art. 641 din Codul civil sunt nesocotite, actele
juridice astfel ncheiate se sancioneaz cu inopozabilitatea n raport cu acela
dintre coproprietari care nu a consimit nici expres i nici tacit, la ncheierea unor
asemenea acte (art. 642 alin. 2 cod civil).
De asemenea, alin. (3) prevede posibilitatea coproprietarului vtmat,
nainte de partajul bunului comun, s exercite aciunile posesorii mpotriva
terului care ar fi intrat n posesia bunului comun n urma ncheierii unui
asemenea act i n acest caz restituirea posesiei bunului se face n folosul tuturor
coproprietarilor, cu obligarea la plata de daune-interese, atunci cnd este cazul,
de ctre aceia care au participat la ncheierea actului.
Legiuitorul creator al noului Cod civil a fost preocupat de alinierea
dispoziiilor naionale la practica Curii europene a drepturilor omului, prevznd,
la art. 643 alin. (1), c fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent
de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, subliniind
expres ...inclusiv n cazul aciunii n revendicare.
Oricare dintre coproprietari are posibilitatea s cear remedierea
degradrilor cauzate bunului comun sau s solicite plata de despgubiri de la
autorul acestor degradri, conform reglementrilor din cadrul rspunderii civile
delictuale, fr s existe consimmntul celorlali coproprietari.
Prin prevederile art. 644 din Codul civil legiuitorul a permis derogarea de la
dispoziiile art. 635, privind repartizarea beneficiilor i sarcinilor ntre
coproprietari, de la dispoziiile art. 636, privind exercitarea n comun a dreptului
de folosin, de la dispoziiile art. 641, privind actele de administrare i de
dispoziie, de la dispoziiile art. 642 alin. (1), privind sanciunile aplicabile pentru

nerespectarea regulilor prevzute la art. 641, prevznd posibilitatea ncheierii


unui contract de administrare a coproprietii ncheiat cu acordul tuturor
coproprietarilor. Administrarea bunului comun sau bunurilor comune poate fi
realizat de o persoan fizic sau juridic, alta dect coproprietarii sau de unul
dintre acetia.
Denunarea unilateral a contractului de administrare a bunului comun de
ctre unul dintre coproprietari are ca urmare ncetarea efectelor acelui contract i
aplicarea regulilor prevzute de lege pentru coproprietatea obinuit.
Dac printre bunurile asupra crora se exercit dreptul de coproprietate
obinuit se gsesc i bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietii
i declaraiile de denunare a acestor contracte trebuie s fie notate n cartea
funciar, la cererea oricruia dintre coproprietari.
n privina drepturilor coproprietarilor asupra cotei-pri ideale din dreptul de
proprietate reinem c deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de
proprietate asupra cotei-pri ideale din dreptul de proprietate, poate nstrina
aceast cot-parte sau o poate greva, fr a fi necesar consimmntul celorlali
coproprietari.
n cazul nstrinrii cotei-pri ideale din dreptul de proprietate, dobnditorul
va lua locul coproprietarului, avnd aceleai drepturi i obligaii.
Cu privire la bligaiile coproprietarilor referitoare la bunul comun, se cuvine
s amintim cele ce urmeaz.
Toi coproprietarii au obligaia de a contribui la acoperirea cheltuielilor i
datoriilor care se nasc din ntrebuinarea, conservarea i administrarea bunului
comun, proporional cu cota-parte ideal, matematic, abstract a fiecruia.
ntruct coproprietatea obinuit reprezint o stare temporar, aceasta
nceteaz prin partaj, fr ns ca mpreala s fie singurul mod de sistare a sa.
Reglementarea legal a partajului o regsin la art. 669 - 686 Cod civil.
Coproprietatea poate s nceteze, n primul rnd, prin dobndirea tuturor
cotelor-pri ale coproprietarilor, de ctre unul singur dintre acetia, prin
cumprare, prin succesiune, prin donaie.
n al doilea rnd, coproprietatea poate s nceteze, atunci cnd toi
coproprietarii nstrineaz cotele-pri unei tere persoane care devine proprietar
pur i simplu, exclusiv asupra bunului n cauz.
n al treilea rnd, coproprietatea nceteaz prin pieirea total a bunului sau
prin exproprierea acestuia.
n al patrulea rnd, coproprietatea nceteaz prin partaj (mpreal), care
reprezint modul specific de ncetare a coproprietii.
mpreala reprezint operaiunea juridic prin care nceteaz starea de
coproprietate sau de indiviziune, bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri fiind
mprite n materialitatea lor ntre coproprietari. Pe aceast cale, fiecare dintre
coproprietari devine proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau
asupra unor bunuri dintre cele care constituie obiectul dreptului de proprietate
comun, drept care se transform ntr-un drept de proprietate exclusiv.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil de partaj imobiliar,
declarativ de drepturi, constituie titlu apt de intabulare, n virtutea cruia titularul
dreptului declarat n instan poate s solicite nscrierea n cartea funciar a
dreptului su de proprietate astfel dobndit.

Cu privire la partajarea fructelor bunului comun, se impune a fi avut n


vedere regimul juridic al diferitelor categorii de fructe.
Fructele civile, chirii, dobnzi, arenzi, sunt sume de bani care se cuvin
proprietarilor, drepturi de crean n privina crora i dreptul de a solicita partajul
este prescriptibil sub aspect extinctiv, n termenul general de prescripie prevzut de
art. 2517 Cod civil, respectiv trei ani.
Privind fructele industriale i fructele naturale, atta vreme ct acestea
exist n materialitatea lor, aciunea pentru aducerea la masa de mprit este
imprescriptibil extinctiv, fiind vorba despre o aciune n revendicare.
Atunci cnd fructele industriale i naturale nu mai exist n materialitatea
lor, este vorba despre existena - de aceast dat - a unui drept de crean, iar
aciunea pentru valorificarea acestuia este prescriptibil n termenul general de
prescripie de 3 ani.
Partajul poate fi convenional, adic efectuat prin bun nvoial sau judiciar,
adic urmare a naintrii unei aciuni n partaj instanei judectoreti, conform
prevederilor art. 670 Cod civil. Partajul judiciar va fi necesar ntotdeauna cnd
coproprietarii nu se neleg cu privire la modul de mprire a bunului sau
bunurilor
n cazul partajului voluntar fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv
al bunurilor sau, dup caz, al sumelor de bani care i-au fost atribuite numai cu
ncepere de la data stabilit n actul de partaj, dar nu mai devreme de data
ncheierii actului, n cazul partajului voluntar sau, dup caz, de la data rmnerii
definitive a hotrrii judectoreti.
Dac bunurile supuse partajului sunt bunuri imobile, efectele juridice ale
partajului se produc numai dac actul de partaj ncheiat n form autentic ad
validitatem sau hotrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au fost
nscrise n cartea funciar.
Pe cale de excepie, ns, partajul poate fi cerut i n cazul prilor comune
din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente (care aparin unor proprietari
diferii), atunci cnd aceste pri nceteaz de a mai fi destinate folosinei
comune.
La alin. (3) al art. 671 Cod civil se precizeaz c partajul este posibil numai
prin bun nvoial (adic partaj convenional) n cazul proprietii periodice i n
celelate cazuri de coproprietate forat.
n privina partajului bunurilor proprietate comun pe cote-pri, titularii
dreptului au posibilitatea de a stabili, pe cale de convenie, suspendarea
partajului pentru o perioad de cel mult 5 ani i, desigur, dac este vorba despre
imobile, asemenea convenii trebuie ncheiate n form autentic ad validitatem
i trebuie s se supun formalitilor de publicitate imobiliar.
n condiiile art. 673 Cod civil, dac instana judectoreasc sesizat, de
ctre un coproprietar, cu o cerere de partaj, constat c pronunarea partajului
este de natur s aduc grave prejudicii intereselor celorlali coproprietari, poate
suspenda pronunarea partajului pentru cel mult un an, iar dac pericolul acestor
prejudicii este nlturat nainte de mplinirea termenului, la cererea prii
interesate, poate reveni asupra msurii dispuse.
Sunt instituite condiii speciale cu privire la capacitatea de exerciiu, n
sensul c atunci cnd unul dintre coproprietari este lipsit de capacitatea de
exerciiu sau are capacitatea de exerciiu restrns, efectuarea partajului
voluntar este condiionat de autorizarea instanei de tutel i, dac este cazul, a
ocrotitorului legal.
Folosina exclusiv a bunului de ctre unul singur dintre coproprietari nu
mpiedic efectuarea partajului, excepie fcnd cazul n care unul dintre

copropritari a dobndit dreptul de proprietate exclusiv urmare uzucapiunii i


cnd nu se mai pune problema partajului, deoarece n acest caz a intervenit
transformarea deteniei precare n posesie.
Legiuitorul a instituit unele reguli cu privire la partaj, la art. 676 Cod civil.
Astfel, din formularea legiuitorului rezult c regula este aceea c partajul
bunurilor comune se face n natur. Aceasta este cea mai important modalitate
de mprire, fiind considerat ca principiu n materia partajului.
n cazul n care bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil n natur,
fie se atribuie ntregul bun unuia sau mai multor coproprietari, la solicitarea
acestora, cu obligarea la plata unei sulte, fie se vinde bunul, n modul stabilit de
ctre coproprietari i se mparte preul obinut, n raport cu cota-parte din drept
deinut de fiecare dintre coproprietari. Dac coproprietarii nu se neleg cu
privire la modul de efectuare a vnzrii bunului comun, atunci regula stabilit de
ctre legiuitor este accea c bunul se vinde la licitabie public, n condiiile legii.
Atunci cnd instana judectoreasc constat c bunul proprietate comun nu
poate fi mprit n mod concret n natur, fiind indivizibil i trebuie s pun capt
coproprietii prin atribuirea bunului unuia dintre coproprietari, va decide n acest
sens, urmnd ca restul coproprietarilor s primeasc echivalentul n bani a valorii
cotelor-pri pe care le dein.
Cu referire la datoriile care au luat natere cu privire la bunul comun, n
condiiile art. 677 Cod civil, oricare dintre coproprietari este n msur s solicite
stingerea datoriilor nscute n legtur cu coproprietatea i care sunt ori devin
scadente n cursul anului n care are loc partajul, iar suma necesar pentru
stingerea obligaiilor se preia, n lips de stipulaie contrar, din preul vnzrii
bunului comun cu ocazia partajului i este suportat de ctre coproprietari
proporional cu cota- parte a fiecruia.
Legiuitorul a stabilit reguli cu privire la executarea silit privitoare la bunul
comun. Astfel, n mod expres legiuitorul a prevzut posibilitatea creditorilor unui
coproprietar de a urmri cota-parte a acestuia din dreptul asupra bunului comun
sau de a cere instanei mprirea bunului i n acest din urm caz urmrirea se
face asupra prii de bun sau asupra sumei de bani care se cuvine debitorului,
urmare partajului.
Dac se pune problema unei vnzri silite a unei cote-pri din dreptul de
proprietate asupra unui bun, executorului judectoresc i revine obligaia de a-i
notifica pe ceilali coproprietari, precizndu-le ora i locul licitaiei. Aici legiuitorul
a instituit un drept de preemiune n favoarea coproprietarilor, care le permite
acestora s dobndeasc dreptul asupra cotei-pri din dreptul de proprietate
asupra bunului supus vnzrii silite, la pre egal. S-ar putea ridica problema
modului de exercitare a dreptului de preemiune menionat n cazul n care la pre
egal, mai muli coproprietari i manifest intenia de a cumpra cota-parte a
coproprietarului debitor. Credem c acetia sunt ndreptii s dobndeasc o
cot-parte din cota-parte care se vinde silit, rmnnd n continuare n stare de
coproprietate.
Conform alin. (3) al art. 678 Cod civil, creditorii care au un drept de garanie
asupra bunului comun sau aceia a cror crean s-a nscut n legtur cu
conservarea sau administrarea acestuia, au dreptul de a urmri silit bunul, n
minile oricui s-ar gsi acesta, fie nainte de partaj, fie dup mprirea bunului
comun.
Coproprietarilor le este recunoscut posibilitatea de a ncheia convenii cu
privire la suspendarea partajului, ns acestea pot fi opuse creditorilor numai
dac, nainte de naterea creanelor acestora, conveniile au dobndit dat cert,
n cazul bunurilor mobile sau aceste convenii au fost autentificate, n cazul
bunurilor imobile i au fost ndeplinte formalitile legale de publicitate.

Conform prevederilor art. 679 alin. (1) Cod civil, creditorii personali ai unui
coproprietar pot interveni, pe cheltuiala lor, n partajul cerut de coproprietari sau
de alt creditor, dar nu pot ataca un partaj efectuat, dact dac s-a fcut n lipsa
lor i fr s se in seama de opoziia pe care au fcut-o ori dac partajul a fost
simulat sau dac s-a fcut astfel nct creditorii nu au putut interveni n proces.
Aceste reglementri legale sunt aplicabile i n cazul creditorilor care au un drept
de garanie asupra bunului comun i n cazul acelora a cror crean s-a nscut
n legtur cu conservarea sau administrarea bunului respectiv.
Legea recunoate valabilitatea actelor juridice ncheiate de ctre un
coproprietar cu privire la bunul comun i acestea sunt opozabile aceluia care i-a
fost atribuit bunul n urma partajului. Tot astfel, garaniile care au fost constituite
de ctre un coproprietar asupra cotei sale pri se strmut asupra bunului care
i-a fost atribuit sau, dup caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite urmare
partajului.
Un singur coproprietar nu are posibilitatea de a ncheia singur, fr acordul
unanim al celorlali coproprietari, nici acte de dispoziie, prin care s nstrineze
sau s greveze ntregul bun sau o parte material determinat din acesta.
Coproprietarii i datoreaz garanie pentru eviciune i vicii ascunse n
limita cotelor-pri, aplicndu-se reglementrile legale n materia garaniei
vnztorului. Fiecare coproprietar are obligaia de a-l despgubi pe
coproprietarul prejudiciat urmare survenirii eviciunii sau viciului ascuns, iar
atunci cnd unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta se
suport, proporional de ctre ceilali coproprietari, dar i de ctre coproprietarul
prejudiciat.
n cazul n care prejudiciul este urmarea faptei svrite de un alt
coproprietar, precum i atunci cnd coproprietarii au fost scutii prin actul de
partaj, acestora nu le mai revine obligaia de garanie.
Convenia de partaj este necesar s ndeplineasc toate condiiile de
valabilitate ale actului juridic civil. Contractul de partaj nu este supus vreunei
formaliti speciale, deci este un act consensual, de unde rezult c poate fi
ncheiat n orice form dorit de pri, fiind valabil chiar i n form verbal. Ne
referim la negotium sau negotium juris i nu la instrumentum sau instrumentum
probationis.
Sub aspectul probei, este necesar respectarea existena formei scrise
numai ad probationem , iar nu pentru validitatea actului n cauz.
n privina posibilitii de a desfiina partajul, dac acesta este convenional,
conform art. 684 alin. (1) Cod civil, este susceptibil de desfiinare pentru aceleai
cauze ca i contractele. ns, nu are posibilitatea de a invoca nulitatea relativ a
partajului convenional coproprietarul care, dei a cunoscut cauza de nulitate, a
nstrinat n tot sau n parte bunurile atribuite (art. 685 Cod civil). n acest din
urm caz, nstrinarea bunurilor atribuite are valoare de confirmare a nulitii
relative.
De asemenea, pentru ncheierea valabil a conveniei de partaj, este
necesar ca toi coproprietarii/coindivizarii s fie prezeni i s consimt cu privire
la mpreala bunurilor. n cazul efecturii partajului fr participarea tuturor
coproprietarilor, acesta este sancionat cu nulitatea absolut.
Noul Cod civil prevede expres sanciunea nulitii absolute atunci cnd
partajul este efectuat fr participarea tuturor coproprietarilor.

Cu privire la coproprietatea comun pe cote-pri forat, vom preciza cele


ce urmeaz. Coproprietatea forat se menine independent de voina
coproprietarilor i este determinat de destinaia deosebit a bunului respectiv.
Aceasta are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care datorit naturii lor pot i
sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, bunuri care nu
pot s fie mprite, existnd i anumite excepii prevzute de noul Cod civil.
n concepia clasic, aceast form a proprietii comune a fost
caracterizat prin aceea c bunurile asupra crora se exercit sunt accesorii fa
de alte bunuri considerate principale i care sunt proprietate exclusiv a fiecrui
coproprietar.
Aceast coproprietate este forat pentru c exist i se menine
independent, n afara voinei coproprietarilor i a fost consierat perpetu
datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile
asupra crora poart. Acum legiuitorul a renunat la a o denumi perpetu, mai
mult, permind i posibilitatea ca anumite bunuri proprietate comun pe cotepri forat, s fie partajate.
Cota-parte din drept are caracter accesoriu, n sensul c se poate nstrina
numai odat cu nstrinarea bunului principal fa de care aceasta are caracter
accesoriu. Conform principiului accesorium sequitur principale, situaia juridic a
dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu o urmeaz pe
aceea a dreptului de proprietate purtnd asupra bunului principal.
n acest sens, coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun,
accesoriu necesar al bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de
proprietate exclusiv al fiecruia dintre coproprietari, cu excepiile prevzute de
lege. Cu toate acestea, practica judiciar a admis partajul folosinei unor bunuri
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu, cum ar fi, spre exemplu,
curtea unui imobil sau podul acestuia.
n privina regimul juridic general al coproprietii forate, acesta este
reglementat la art. 647 Cod civil.
Art. 646 Cod civil enumer cazurile de coproprietate forat, anume :
- bunurile prevzute la art. 649, 687 i 1141 din Codul civil;
- bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile
vecine, situate pe linia de hotar ntre acestea, cum ar fi potecile,
fntnile, drumurile i izvoarele;
- bunurile comune afectate utilizrii a dou sau mai multe fonduri, cum ar
fi o central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai
multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte
asemenea bunuri;
- orice alt bun comun prevzut de lege.
Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevrat proprietar,
existnd ns anumite limite, dup cum urmeaz:
1. s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente de aceeai
natur, egale, reciproce ale celorlali coproprietari;
2. folosina trebuie s se nfptuiasc numai n sensul utilizrii fondului
cruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu. Un coproprietar nu are dreptul de
dispoziie dect cu privire la cota-parte abstract i nu poate transforma modul de

folosin al bunului comun sau nu poate efectua acte de administrare nici chiar n
folosul coproprietarilor, dect cu acordul tuturor acestora.
Un coproprietar nu poate ncheia acte de dispoziie prin care s nstrineze
bunul comun; nstrinarea bunului proprietate exclusiv conduce, automat, la
transmiterea ctre dobnditor a dreptului de proprietate comun pe cote-pri
forat i perpetu, ca drept accesoriu.
Deci, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal, fr
consimmntul celorlali coproprietari i, pe cale de consecin, i dreptul de
proprietate comun pe cote-pri asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaia s suporte cheltuielile de ntreinere, folosin,
reparaii, conservare a bunului comunproporional cu cota parte din drept care
revine fiecrui coproprietar. Cnd bunul are caracter accesoriu, dac nu exist o
convenie contrar, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n
funcie de ntinderea bunului principal (art. 647 alin. 3, ultima tez).
ntinderea acestei obligaii este n raport cu partea fiecruia sau cu
valoarea, cu ntinderea bunului principal pentru a crui utilitate este destinat, ca
accesoriu, bunul asupra cruia se constituie dreptul de proprietate comun pe
cote-pri forat i perpetu.
Vom proceda la o analiz a categoriilor de bunuri pe care le reglementeaz
art.646 din Codul civil, acelea care reprezint coproprietate forat.
n primul rnd, avem n vedere proprietatea comun pe cote-pri forat
asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente.
n actuala reglementare sediul materiei l gsim n art. 648 659 din
Codul civil, n Legea nr. 50/1991, modificat i republicat, n Decretul - Lege nr.
61/1990, n Legea nr. 85/1995, n Legea locuinei nr. 114/1996, n Legea nr.
230/2007 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i n
Hotrrea Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari.
Conform prevederilor art. 648 din Codul civil, constituie obiect al
coproprietii forate din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente acele pri
din cldire care sunt destinate folosirii spaiilor cu destinaie de locuin sau cu
alt destinaie aparinnd unor proprietari diferii. Aceste pri din cldire nu pot fi
folosite dect n comun, constituie obiect al dreptului de coproprietate forat i
sunt bunuri accesorii n raport cu spaiile locative.
Reprezint asemenea pri comune, dac prin lege sau prin act juridic nu
se prevede altfel, terenul pe care se afl cldirea (compus din suprafaa
construit i neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei,
pentru a asigura exploatarea normal a acesteia), fundaia, curtea interioar,
structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despriturile dintre
proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor,
holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap,
centralele termice proprii i ascensoarele, instalaiile de ap i canalizare,
electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord
pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele
pluviale, paratrsnetele, antenele colective i alte asemenea pri i alte bunuri
care, potrivit legii sau voinei prilor sunt de folosin comun. Conform
prevedrilor art. 649 alin. (2) din Codul civil, courile de fum i de aerisire, spaiile

pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru


coproprietarii care folosesc aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii.
Conform Legii nr. 230/2007, proprietatea comun este format din toate
prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie
dect aceea de locuin, iar proprietatea comun aferent tronsoanelor sau
scrilor care nu poate fi delimitat reprezint cel puin o instalaie pe vertical
care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune
tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic
ca poziie i suprafa.
Cota-parte indiviz o constituie cota-parte de proprietate care i revine
fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul
dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale
tuturor proprietilor individuale.
Decretul - lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din
fondul statului ctre populaie, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcii i Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii
cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor
economice sau bugetare ctre populaie statueaz, n cazul n care ntr-o cldire
exist mai multe apartamente sau spaii cu alt destinaie, avnd proprietari
diferii, c o dat cu dreptul de proprietate asupra acestor apartamente se
transmite i dreptul de proprietate pe cote-pri, forat i perpetu privind
construciile, instalaiile, dotrile care datorit naturii lor sunt folosite n comun.
Legea permite atribuirea n folosin exclusiv a prilor comune
coproprietarilor numai cu condiia ca prin aceasta s nu fie lezate drepturile
celorlali coproprietari. O asemenea msur se poate dispune numai printr-o
decizie de atribuire n folosin exclusiv cu o majoritate de dou treimi din
numrul coproprietarilor i al cotelor-pri, iar n cldirile unde sunt constituite
asociaii de proprietari, asemenea decizie trebuie s fie adoptat de ctre
adunarea general, cu aceeai majoritate.
Asociaia de proprietari reprezint o form de asociere autonom i
nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu i are drept scop
administrarea i gestiunea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune
obligaii pentru toi proprietarii.
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acord scris a cel puin jumtate
plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri, iar n cldirile de locuine cu mai
multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare
tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate
comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin
denumire, adresa condominiului, ncheierea judectorului delegat sau orice alt
document legal acordat la nfiinare i prin codul de identificare fiscal a
asociaiei, iar actele care eman de la asociaiile de proprietari trebuie s
cuprind atributele de identificare.
Conform art. 659 Cod civil, n cazul cldirilor cu mai multe etaje sau
apartamente ori n cazul ansamblurilor rezideniale formate din locuine
individuale, amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care exist proprieti comune
sau proprieti individuale, se constituie asociaii de proprietari, care se
organizeaz i funcioneaz n conformitate cu dispoziiile legale.

n privina actelor juridice privind cotele-pri, nstrinarea sau ipotecarea


acestora nu se poate face dect odat cu dreptul asupra spaiului care constituie
bunul principal, ntruct cota-parte din dreptul de proprietate asupra prilor
comune are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra
spaiului din cldire care reprezint bunul principal (art. 651 Cod civil).
Corelat cu aceast reglementare, trebuie subliniat c, dac nu exist
stipulaie contrar cuprins n titlurile de proprietate, cotele-pri se stabilesc prin
raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul suprafeei utile a
spaiilor locative din cldire.
Legea reglementeaz drepturile i obligaiile coproprietarilor la art. 653658 Cod civil.
Cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui
proprietar este nscris n acordul de asociere.
Conform art. 654 Cod civil, n lipsa unor prevederi legale sau nelegeri
contrare, fiecare coproprietar suport cheltuielile legate de ntreinerea,
repararea i exploatarea prilor comune, n proporie cu cota sa parte, ns,
cheltuielile legate de prile comune folosite exclusiv de ctre unii dintre
coproprietari cad n sarcina acestora din urm.
Preocupat find de modul n care se poate exercita dreptul de proprietate
comun forat i perpetu, legiuitorul a reglementat i obligaia de a permite
accesul n spaiile care constituie bunurile principale (art. 656 Cod civil). Astfel,
coproprietarilor le revine obligaia de a permite accesul n spaiile care constituie
bunuri principale, n scopul efecturii lucrrilor necesare conservrii cldirii i
ntreinerii prilor comune, iar n msura n care ndeplinirea unei asemenea
obligaii este ne natur s le cauzeze prejudicii, acetia sunt despgubii de ctre
asociaia de proprietari sau, dup caz, de ctre proprietarul n interesul cruia au
fost efectuate lucrrile respective.
Distrugerea cldirii n care exist spaii cu destinaie de locuin sau spaii
cu alt destinaie i pri comune aferente acestora d natere unor efecte
deosebite. Astfel, atunci cnd cldirea a fost distrus n ntregime sau ntr-o
proporie mai mare de jumtate din valoarea acesteia, orice proprietar are
posibilitatea de a solicita vnzarea la licitaie public a terenului i a materialelor
de construcie care au rezultat, dac nu exist o nelegere contrar cu privire la
producerea unui asemenea eveniment.
n cazul n care distrugerea nu depete jumtate din valoarea cldirii,
proprietarii trebuie s contribuie la refacerea prilor comune, iar dac unul sau
mai muli dintre coproprietari fie refuz, fie nu pot participa la refacere, acetia au
obligaia de a ceda celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de
proprietate.
ncetarea destinaiei folosinei comune a unor bunuri proprietate comun pe
cote-pri forat conduce la ncetarea acestei forme de coproprietate.
Bunurile asupra crora nu se mai exercit coproprietatea forat, devin
bunuri coproprietate obinuit i temporar, ns nstrinarea sau ipotecarea
unor asemenea bunuri nu se poate face dect cu acordul unei majoriti de dou
treimi din numrul coproprietarilor.

Coproprietarii care nu au fost de acord cu ncetarea destinaiei folosinei


comune a bunurilor ori care s-au opus la nstrinare sau ipotecare au dreptul la o
despgubire determinat fie convenional, fie prin hotrre judectoreasc.
Legea impune obligativitatea nscrierii n cartea funciar pe baza
documentaiei cadastrale a imobilului sau a prii din imobil care rezult din
ncetarea destinaiei folosinei comune (art. 658 alin. ultim Cod civil).
n al doilea rnd avem n vedere proprietatea comun pe cote-pri forat
asupra despriturilor dintre dou imobile.
Despriturile comune sunt anul, zidul, gardul care separ dou proprieti
vecine, sediul materiei gsindu-se n Codul civil, de la art. 660 666.
n privina despriturilor dintre dou fonduri care aparin unor coproprietari
diferii, legiuitorul a avut n vedere zidul, anul i orice alt despritur ce se
prezum a fi n proprietate comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul
de proprietate, dintr-un semn de necomunitate sau dac proprietatea comun nu
a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune.
Legiuitorul a fost preocupat de evidenierea situaiilor n care exist semne
de necomunitate, anume, atunci cnd culmea zidului este dreapt i
perpendicular spre un fond i nclinat spre cellalt fond, zidul fiind prezumat a
fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat
coama zidului.
n cazul anului, exist semn de necomunitate cnd pmntul este aruncat
ori nlat exclusiv pe o parte a anului, anul fiind prezumat a fi proprietatea
exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul, considernduse a fi semne de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul
a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari. Toate aceste prezumii sunt
iuris tantum, relative, putndu-se dovedi contrariul.
Astfel, conform reglementrii de la art. 662 alin. (1) Cod civil, oricare dintre
vecini are posibilitatea de a-i obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s
contribuie la construirea unei desprituri comune. Din aceast reglementare
nelegem c, atunci cnd ntre dou fonduri care aparin unor proprietari diferii
nu exist o despritur comun an, zid, gard i unul dintre proprietari
dorete s construiasc o asemenea despritur, poate solicita celuilalt
proprietar vecin s contribuie la construirea acesteia. n aceast situaie, dac
proprietarul vecin refuz, poate fi acionat n judecat, solicitndu-i-se s
contribuie la construirea despriturii comune.
n al treilea rnd, avem n vedere dreptului de proprietate periodic, care
este reglementat la art. 687 692 Cod civil. Legiuitorul o consider unul dintre
cazurile de coproprietate forat, determinnd-o astfel la art. 646 pct. 1.
Conform concepiei legiuitorului creator al noului Cod civil, proprietatea
periodic constituie o form de existen a proprietii comune pe cote-pri
forate, constnd n exercitarea de ctre mai multe persoane, n mod succesiv i
repetitiv a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale
de timp egale sau inegale, aceasta avndu-i temeiul ntr-un act juridic, cu
aplicarea dispoziiilor n materie de carte funciar, atunci cnd este cazul.
Dreptul de proprietate periodic se poate dobndi prin convenie (acesta
fiind i modul principal de dobndire), prin succesiune, sau chiar prin

uzucapiune, atunci cnd posesia prelungit este exercitat n condiii care s fie
de natur a conduce la dobndirea dreptului de proprietate periodic, iar nu a
dreptului de proprietate pur i simplu asupra bunului. n aceast din urm
ipotez, este de presupus c i n privina celorlalte perioade, exercitarea
dreptului de proprietate, sau, dup caz, posesia ca stare de fapt se
caracterizeaz prin aceeai secvenialitate, succesivitate i repetitivitate.
Aadar, dreptul de proprietate periodic s-ar putea dobndi prin prescripie
achizitiv n cazul n care mai muli posesori ai unui imobil ar exercita asupra
bunului o posesie util n perioada cerut de lege pentru a prescrie, dac se face
dovada c animus possidendi corespunde n persoana fiecruia dintre acetia
unei asemenea modaliti juridice.
Este posibil ca prile contractante s convin construirea sau
confecionarea unui bun asupra cruia s dobndeasc un drept de proprietate
periodic, dup cum acordul acestora poate privi dobndirea unui drept de
proprietate periodic asupra unui bun preexistent achiziionat n comun.
Totodat, dreptul de proprietate periodic poate fi dobndit prin acte juridice
cu titlu gratuit - liberaliti ori prin legat, atunci cnd testatorul i exprim voina
n acest sens.
n toate situaiile n care se pune problema dobndirii dreptului de
proprietate periodic asupra unor bunuri imobile prin acte ntre vii trebuie
respectate dispoziiile legale n materie de carte funciar.
Calitatea de titular al dreptului de proprietate periodic confer posibilitatea
folosirii bunului comun o anume perioad din decursul anului, ntotdeauna
aceeai i pentru acea perioad de timp oricare coproprietar poate ncheia acte
juridice cu privire la bun, cum ar fi vnzarea, ipotecarea, donaia, nchirierea. La
finele perioadei sale de folosin are obligaia de a preda, spre folosin, bunul
comun, urmtorului coproprietar, conform perioadei de timp n care acesta a
dobndit dreptul de proprietate periodic.
ns, actele de administrare sau de dispoziie privind cota-parte din dreptul
de proprietate aferent unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului coteipri respective.
Dreptul n discuie confer fiecruia dintre titulari posibilitatea de a dispune
de toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosinei i
dispoziiei, dar cu anumite particulariti, decurgnd din destinaia bunului, care
face ca interesul colectiv s primeze. Totui, nu se poate considera c, n afara
intervalului de timp ce i revine, titularului nu i mai este recunoscut nici o
prerogativ cu privire la bun ori c nu mai are nici un fel de obligaie.
Drepturile cotitularilor nu se ntlnesc, n fiecare moment, asupra fiecrei
particule din bunul privit n materialitatea sa, ca n cazul coproprietii.
Dimpotriv, dreptul fiecruia dintre ei, purtnd asupra aceluiai bun, se exercit
n mod individual i independent, n putere proprie n perioada alocat, fr
concursul vreunei alte persoane, dar cu limitele impuse de afectaiunea bunului,
ntr-o manier care s nu aduc atingere dreptului celorlali titulari.
n cazul dreptului de proprietate periodic, posesia se exercit ntr-un
mod specific, titularul dreptului neaflndu-se ntr-un contact permanent cu lucrul,
pe care l stpnete direct, nemijlocit, numai n intervalele de timp ce i-au fost

alocate, deci n mod consecutiv, repetitiv i pentru o perioad determinat sau


determinabil din an.
La ncetarea intervalului de timp alocat, folosina este predat titularului
cruia i este alocat urmtorul interval ntr-o stare care s permit n mod real
exercitarea dreptului acestuia. Prin urmare, fiecare dintre titulari are obligaia de
a conserva substana bunului, natura i destinaia acestuia.
Exercitarea atributului folosinei n cazul dreptului de proprietate periodic
presupune administrarea imobilului n ansamblul su, pe ntreg parcursul anului,
iar nu numai n intervalul de timp determinat sau determinabil din an alocat
fiecrui titular.
Fiecare titular va ncheia toate actele de conservare cu privire la bunul
comun, astfel nct s nu mpiedice sau s ngreuneze exercitare drepturilor
celorlali titulari.
La art. 689 alin. (2), teza ultim din Codul civil se prevede expres c sunt
aplicabile reglementrile art. 642 alin. (2) i ale art. 643 din Codul civil.
n raporturile cu terii cocontractani de bun-credin, actele de
administrare sau de dispoziie privind cota-parte din dreptul de proprietate
aferent altui interval de timp sunt anulabile.
n privina actelor de administrare sau de dispoziie, care sunt de natur s
conduc la consumarea, n tot sau n parte, a substanei lucrului, acestea pot fi
ncheiat numai cu acordul celorlali coproprietari (art. 690 alin. 2 Cod civil). Se
observ c n privina acestor acte, legiuitorul a introdus regula unanimitii.
n intervalul de timp ce i revine, oricare dintre titularii dreptului de
proprietate periodic poate culege fructele bunului, fie ele naturale, industriale
sau civile, conform nelegerii prilor.
Pentru administrarea coproprietii, n cazul proprietii periodice,
coproprietarilor le este permis s ncheie un contract de administrare n condiiile
art. 644 din Codul civil. Titularii dreptului de proprietate periodic pot ncheia un
contract de administrare cu privire la bunul asupra cruia poart dreptul lor i pot
conveni asupra unor regulamente sau statute ale imobilului. Administratorul
poate fi o persoan fizic sau o societate comercial specializat n ntreinerea
imobilelor.
nclcarea obligaiilor stabilite de lege are ca urmare obligarea
coproprietarului care a nesocotit reglementrile legale, producnd celorlali
coproprietari prejudicii, obligarea acestuia la plata de despgubiri.
Atunci cnd unul dintre coproprietari tulbur grav exercitarea dreptului de
proprietate periodic de ctre ceilali titulari, acesta poate fi exclus, la solicitarea
coproprietarului sau coproprietarilor vtmai, prin hotrre judectoreasc.
Procedura excluderii unui coproprietar este reglementat de lege (art. 691
alin. 2 6 Cod civil) i n legtur cu aceasta sunt necesare precizri.
Excluderea poate fi dispus numai dac unul dintre ceilali coproprietari sau
un ter cumpr cota-parte a celui exclus. Rezult c n cazul n care niciunul
dintre coproprietari nu dorete s o cumpere i nici nu se gsete un ter care s
o cumpere, atunci coproprietarul care tulbur grav exercitarea proprietii
periodice nu poate fi exclus.

Legea prevede obligativitatea pronunrii, mai nti, a unei ncheieri de


admitere n principiu a cererii de excludere, prin care se stabilete c sunt
ndeplinite condiiile excluderii. Aceast ncheiere poate fi atacat cu recurs pe
cale separat.
Dup ce ncheierea de admitere n principiu a rmas definitiv, dac nu
intervine nelegerea prilor cu privire la preul vnzrii dreptului coproprietarului
exclus, instana stabilete preul vnzrii n baza unei expertize i dup
consemnarea preului la banca stabilit de instan, se pronun hotrrea care
ine loc de contract de vnzare.
Dup ce hotrrea care ine loc de contract de vnzare a rmas definitiv,
dobnditorul cotei-pri din proprietatea periodic i poate nscrie dreptul n
cartea funciar, iar transmitorul dreptului poate ridica suma consemnat la
banca stabilit de instan.
Cu privire la ncetarea proprietii periodice, n conformitate cu prevederile
art. 692 din Codul civil, aceasta nceteaz prin radierea din cartea funciar n
temeiul dobndirii de ctre o singur persoan (sau de ctre mai multe
persoane) a tuturor cotelor-pri din dreptul de proprietate periodic i n alte
cazuri prevzute de lege.
n cazul n care obiect al dreptului de proprietate periodic l constituie
bunuri mobile, stingerea i, respectiv, dobndirea dreptului de proprietate se
poate face prin toate modurile prevzute de legea civil.
i n privina bunurilor imobile, cu respecatrea regulilor stabilite n materie
de carte funciar, este posibil dobndirea dreptului de proprietate periodic, prin
modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate prevzute de lege.
Oricare dintre titulari va putea transmite numai dreptul su, ce se exercit
ntr-o perioad determinat sau determinabil din an, iar nu un drept de
proprietate exclusiv asupra bunului i nici un drept de proprietate periodic
aferent unei alte perioade.
Dobnditorii subsecveni vor avea aceleai drepturi, dar i aceleai obligaii
ca i autorii lor.
Prin raportare la o anumit perioad de timp, dreptul asupra bunului nu
este divizat. Din aceast perspectiv, el nu are caracter concursual. Exist mai
muli titulari ai dreptului numai dac ne raportm la ansamblul perioadelor
corespunztoare unui an calendaristic.
n al patrulea rnd, ca form a coproprietii forate, amintim proprietatea
comun pe cote-pri forat asupra amintirilor de familie, fiind incidente
dispoziiile art. 1141 1142 Cod civil.
Asemenea bunuri, precum cele care ...au aparinut membrilor familiei i
stau mrturie istoriei acesteia, nu erau reglementate in terminis de legislaia
anterioar, fiind, ns, recunoscute ca obiect al dreptrului de coproprietate forat
de o parte a doctrinei i este vorba despre corespondena purtat de membrii
familiei, arhivele familiale, decoraiile, armele de colecie, portretele de familie,
documentele i orice bunuri cu semnificaie moral deosebit pentru o familie.
Observm c este vorba despre bunuri cu o valoare sentimental i nu
neaprat cu o valoare material. Interesul coproprietarilor este i mai mare atunci
cnd asemenea bunuri au i o valoare de circulaie deosebit (cum ar fi, spre

exemplu, portrete de familie realizate de autori celebri, colecii valoroase de


documente, de arme sau decoraii i medalii).
n fine, mai trebuie s amintim proprietatea comun pe cote-pri forat
asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosina a dou imobile
vecine, situate pe linia de hotar ntre acestea.
Este vorba despre fntni, drumuri, poteci, izvoare care sunt situate pe linia
despritoare dintre dou proprieti i sunt considerate proprietate comun pe
cote-pri forat a ambilor proprietari. Asemenea bunuri constituie obiect al
dreptului de proprietate comun pentru c sunt necesare folosirii celor dou
imobile nvecinate.
Atunci cnd asemenea bunuri se afl situate doar pe unul dintre fonduri,
ns servesc i pentru utilitatea altui fond, suntem n prezena unei servitui, iar
nu n cazul unei proprieti comune pe cote-pri forate i perpetue.
8.3. Dreptul de proprietate comun n devlmie
Dreptul de proprietate comun n devlmie reprezint o form a dreptului
de proprietate comun, care se caracterizeaz prin aceea c titularii nu au
determinat o cot parte ideal matematic din dreptul de proprietate asupra
bunurilor care sunt nefracionate n materialitatea lor.
Un caz de proprietate comun n devlmie l-a constituit acela al bunurilor
dobndite de ctre soi n temeiul Codului familiei, act normativ abrogat prin
Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil.
Conform reglementrilor noului Cod civil, soii pot ncheia o convenie
matrimonial, prin care s aleag un alt regim juridic dect acela al comunitii
legale (art. 329 Cod civil).
Regimul comunitii de bunuri al soilor poate nbrca fie regimul comunitii
legale, fie regimul separaiei de bunuri, fie regimul comunitii convenionale.
n cadrul regimului comunitii legale, conform prevederilor art. 339 Cod
civil, bunurile dobndite n timpul acestui regim matrimonial de oricare dintre soi
sunt, de la data dobndirii acestora, bunuri comune n devlmie ale soilor.
Poate exista drept de proprietate comun n devlmie i n cadrul regimului
comunitii convenionale, reglementat la art. 366 368 Cod civil.
Conform regimului comunitii legale, calitatea de bun comun nu trebuie s
fie dovedit (art. 343 alin. 1 Cod civil), iar conform prevederilor alin. (3) al
aceluiai articol, pentru bunurile mobile dobndite anterior cstoriei, nainte de
ncheierea acesteia se ntocmete un inventar de ctre notarul public sau sub
semntur privat, dac prile convin astfel i n lipsa inventarului, se prezum,
pn la proba contrar, c bunurile sunt comune.
Fiecare so are dreptul de a folosi bunul comun fr consimmntul
celuilalt so, ns schimbarea destinaiei bunului comun nu se poate face dect
prin acordul soilor.
Fiecare dintre soi poate ncheia singur i acte de conservare i acte de
administrare cu privire la bunurile comune i poate ncheia acte de dobndire a
bunurilor proprietate comun devlma. n cazul n care interesele legate de

comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act juridic, soul care nu a


participat la ncheierea actului este n msur s solicite daune-interese de la
cellalt so, fr a afecta drepturile dobndite de terii de bun-credin.
n privina actelor de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca
obiect bunurile comune, acestea nu pot fi ncheiate dect cu acordul ambilor soi,
excepie fcnd darurile obinuite (art. 346 alin. 1 i 3 din Codul civil). Totui,
oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros de bunurile mobile
comune a cror nstrinare nu este supus anumitor formaliti de publicitate.
Actul ncheiat fr consimmntul expres al celuilalt so, atunci cnd
asemenea consimmnt este necesar conform dispoziiilor legale, este lovit de
nulitate relativ.
Bunurile comune pot constitui obiectul unui aport la societi, asociaii sau
fundaii conform regimului juridic stabilit la art. 348 349 Cod civil.
Fiecare so poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni, LA ncetarea
cstoriei, din comunitatea de bunuri (art. 350 Cod civil).
Legea reglementeaz i regimul juridic al datoriilor comune ale soilor i
rspunderea subsidiar pentru acestea (art. 351-352 Cod civil) i modul de
urmrire a bunurilor comune i a veniturilor din profesie (art. 353 354 Cod civil).
La ncetarea comunitii, aceasta se lichideaz fie prin hotrre
judectoreasc, fie prin act autentic notarial, iar pn la finalizarea lichidrii,
comunitatea subzist n privina bunurilor i n privina obligaiilor (art. 355 alin. 1
i 2 Cod civil).
Dac regimul comunitii de bunuri nceteaz prin desfacerea cstoriei,
fotii soi rmn coproprietari exercitnd un drept de proprietate comun n
devlmie asupra bunurilor comune, pn la stabilirea cotei-pri ce revine
fiecruia.
Astfel, n ce privete lichidarea comunitii, fiecare dintre soi va prelua
bunurile sale proprii, apoi se vor partaja bunurile comune, n funcie de cota-parte
ce revine fiecrui so, pe baza contribuiei sale la dobndirea bunurilor comune i
la ndeplinirea obligaiilor comune. Conform art. 357 alin. (2), teza a doua Cod
civil, pn la proba contrar se prezum c soii au avut o contribuie egal.
Legea permite i partajul total sau parial al bunurilor proprietate comun
devlma n timpul regimului comunitii, prin act ncheiat n form autentic
notarial ad validitatem sau pe cale judectoreasc, atunci cnd soii nu se
neleg, astfel nct bunurile atribuite fiecrui so prin partaj devin bunuri proprii,
iar bunurile nemprite rmn bunuri comune (art. 358 alin. 1 i 3 Cod civil).
Dei toate bunurile comune au fost mprite n timpul regimului comunitii,
acesta nu nceteaz dect n condiiile legii, astfel nct bunurile care ulterior vor
fi dobndite de oricare dintre soi, ca bunuri comune, vor fi supuse, n continuare
regimului juridic al comunitii.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Artai care sunt cazurile de proprietate comun pe cote pri forat
2. Explicai ce este proprietatea periodic
3. Explicai ce reprezint proprietatea comun n devlmie

4. Efectuai o analiz comparativ a proprietii comune pe cote pri i a


proprietii comune n devlmie
5. Efectuai o analiz comparativ ntre dreptul de proprietate pur i
simpl i dreptul de proprietate periodic
Unitatea de nvare 9
ngrdirile i restriciile dreptului de proprietate
9.1.Probleme generale
9.2. Restricii ale dreptului de proprietate stabilite prin lege
9.3. Limite ale dreptului de proprietate stabilite pe cale convenional
9.4.Limite ale dreptului de proprietate stabilite pe cale judectoreasc
9.5.Exproprierea pentru cauz de utilitate public

9.1. Probleme generale


Art. 555 alin. (1) din noul Cod civil, reglementnd coninutul dreptului de
proprietate privat, statueaz c aceasta reprezint dreptul titularului de a
poseda, de a folosi i de a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, ns, n limitele stabilite de lege, pentru ca la art. 556 alin. (1) s
prevad expres c dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale
ale obiectului su i acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz
obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege.
Legiuitorul consacr, la art. 556 alin. (2 ) Cod civil, posibilitatea ca prin lege
s fie duse limitri ale exerciiului dreptului de proprietate, pentru ca, la alin. (3)
s prevad i posibilitatea limitrii exerciiului deptului de proprietate i prin
voina proprietarului, cu excepiile prevzute de lege.
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privat sunt reglementate n
Codul civil, Capitolul III din Titlul II al Crii a III-a Despre bunuri, art. 602 630.
De asemenea, n conformitate cu prevederile art. 559 Cod civil, proprietatea
terenului se ntinde i asupra subsolului i spaiului de deasupra terenului, ns
cu respectarea limitelor stabilite de lege. Astfel fiind, este rescunoscut dreptul
proprietarului de a face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile,
plantaiile i lucrrile pe care le dorete, n afar de excepiile stabilite de lege i
poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce, fiind inut s
respecte, n condiiile i n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra
resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i
instalaiilor subterane i altora asemenea.
n sfrit, conform alin. (3) al art 559 Cod civil, apele de suprafa i albiile
acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n
condiiile prevzute de lege, iar proprietarul unui teren are dreptul de a apropria
i de a utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul
respectiv, apa freatic i apele pluviale.
9.2. Restricii ale dreptului de proprietate stabilite prin lege

Se cuvine s ncepem cu restriciile n interes public. Restriciile dreptului


de proprietate stabilite pe cale legal pot s fie n interes public sau n interes
privat. Conform art. 602 alin. (1) Cod civil, legea poate limita exercitarea dreptului
de proprietate fie n interes public, fie n interes privat.
Acele limitri sau restricii n interes public au n vedere ngrdiri de interes
edilitar, cum ar fi unele din reglementrile din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executrii lucrrilor de construcii, modificat i republicat, ngrdiri
de interes economic general, ngrdiri aduse dreptului de proprietate n interesul
sistemului de aprare naional, cum ar fi constituirea de zone militare, de
protecie a unor obiective strategice, a porturilor, aeroporturilor, a altor obiective,
ngrdiri privind salubritatea i sntatea public, restricii i ngrdiri n interes
istoric, cultural, arhitectonic i ngrdiri n interesul unor monopoluri ale statului.
De asemenea, art. 603 Cod civil prevede c dreptul de proprietate oblig la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti,
precum i la respectarea celorlalte sarcini care revin proprietarului conform
dispoziiilor legale sau obiceiului. n acest text legiuitorul s-a referit att la restricii
ale dreptului de proprietate n interes public, ct i privat.
Determinarea legal a unei limite sub care proprietatea forestier nu poate
fi divizat este conform reglementrilor constituionale de la art. 44 alin. (7),
potrivit cu care proprietarul are obligaia s respecte i sarcinile privind protecia
mediului, acestea constituind limitri ale dreptului de proprietate.
Cu privire la restriciile n interes privat, avem n vedere c legiuitorul, la
art. 603 Cod civil reglementeaz necesitatea exercitrii dreptului de proprietate
astfel nct s se permit asigurarea bunei vecinti i a celorlalte sarcini care,
conform legii sau obiceiului locului, revin proprietarului i le vom analiza.
Cu privire la reglementrile privind folosina apelor, aceste limite juridice
ale dreptului de proprietate privat sunt reglementate la art. 604 610 Cod civil.
1. Astfel, proprietarul fondului inferior are obligaia de a nu efectua niciun
fel de lucrri, de natur s mpiedice curgerea fireasc a apelor provenind de pe
fondul superior, ns, atunci cnd prin curgerea normal a apelor de pe fondul
superior s-ar cauza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia este n
msur s solicite ncuviinarea instanei judectoreti pentru a efectua pe fondul
proprietatea sa anumite lucrri de natur s schimbe direcia apelor, iar toate
cheltuielile ocazionate de efectuarea lucrrilor respective cad n sarcina sa.
Corelativ obligaiei ce revine proprietarului fondului inferior, proprietarul
fondului superior nu poate efectua lucrri care s priveasc modul de curgere a
apelor de pe fondul su, atunci cnd acestea ar avea ca urmare agravarea
situaiei fondului inferior.
2. Art. 605 Cod civil prevede obligaia proprietarului fondului inferior de a
nu mpiedica curgerea provocat a apelor de ctre proprietarul fondului superior
sau de alte persoane, cum ar fi cazul apelor care nesc de pe fondul superior
datorit unor lucrri subterane pe care le ntreprinde proprietarul acestuia, al
apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite n scop
casnic, agricol, industrial, sub condiia ca aceast curgere provocat s
precead vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. Este vorba despre

instituirea condiiei ca apele la care face referire legiuitorul s se verse ntrun


an sau ntr-un curs de ap i dup aceea s ajung pe fondul inferior.
Corelativ acestei obligaii a proprietarului fondului inferior, proprietarul
fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur
s aduc prejudicii ct mai mici fondului inferior, cu obligaia de a plti o just i
prealabil despgubire proprietarului fondului inferior. Este vorba despre
acoperirea ntregului prejudiciu adus fondului inferior.
Pe cale de excepie, cnd pe fondul inferior se afl o construcie,
mpreun cu curtea i grdina aferent sau un cimitir, proprietarul fondului
inferior nu mai este inut de a respecta obligaia statuat la art. 605 alin. (1) Cod
civil.
3. Art. 606 Cod civil instituie dreptul proprietarului care vrea s foloseasc
pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de a face pe terenul
riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei.
Pentru ca proprietarul terenului care urmeazs fie irigat s poat efectua
lucrrile de captare a apei este necesar s suporte cheltuielile ocazionate de
efectuarea unor asemenea lucrri i s respecte cerinele instituite de lege la art.
605 alin. (2) i (3), adic s aduc prejudicii minime proprietarului fondului
riveran prin efectuarea lucrrilor necesare i s l despgubeasc pe proprietarul
fondului riveran, conform prevederilor art. 605 alin. (2) Cod civil.
n aceleai condiii statuate de art. 605 alin. (3) Cod civil, adic dac pe
fondul riveran se afl o construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent sau
un cimitir, sunt inaplicabile reglementrile legale privind interzicerea mpiedicrii
efecturii lucrrilor pentru irigarea terenului.
4. Art. 607 Cod civil reglementeaz obligaia proprietarului cruia apa i
prisosete pentru necesitile curente, s ofere surplusul su de ap
proprietarului care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su, dect
cu o cheltuial excesiv. n acest caz, proprietarul cruia i se ofer apa spre
folosin, are obligaia de a plti celui care i pune apa la dispoziie o just i
prealabil compensaie.
n cazul n care proprietarul cruia i prisosete apa ar refuza furnizarea
acesteia sub cuvnt c aceasta i-ar fi necesar pentru alte activiti, altele dect
satisfacere nevoilor curente, nu poate fi exonerat de obligaia de a oferi apa
proprietarului aflat n nevoie, ns, acesta din urm trebuie s-i acorde o
despgubire suplimentar.
5. Cu privire la folosirea izvoarelor, sunt incidente prevederile art. 608
609 Cod civil.
Astfel, legea instituie dreptul proprietarului fondului pe care se afl un
izvor de a-i da orice ntrebuinare dorete acestuia, cu condiia de a nu aduce
atingere drepturilor dobndite de ctre proprietarul fondului inferior.
Cu toate acestea, proprietarul fondului pe care se afl izvorul nu-i poate
schimba cursul, dac aceasta ar avea ca urmare lipsirea locuitorilor unei localiti
de apa necesar pentru satisfacerea nevoilor curente.
Drepturile proprietarului fondului pe care se afl izvorul sunt protejate de
legiuitor, prin instituirea regulilor de la art. 609 Cod civil. Astfel, proprietarul

fondului pe care se gsete izvorul poate solicita a i se plti repararea


prejudiciilor cauzate de persoana care, urmare efecturii lucrrilor respective, fie
a secat, fie a micorat, fie a alterat apele acelui izvor.
Dac situaia de fapt permite aceasta, proprietarul fondului pe care se
gsete izvorul poate solicita restabilirea situaiei anterioare, dac apa este
indispensabil exploatrii fondului su.
n cazul n care izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate, proprietarii
acestora sunt ndreptii s pretind plata reparaiilor cauzate i, dac este
cazul, restabilirea situaiei anterioare, atunci cnd apa era indispensabil
exploatrii celor dou fonduri.
Reglementrile Codului civil, n materia folosirii apelor, astfel cum prevede
art. 610, se completeaz cu reglementrile speciale n materia regimului apelor i
este vorba despre reglementrile din Legea nr. 107/1996 a apelor.
n privina reglementrilor privind pictura streainii i privind distana i
lucrrile intermediare pentru construcii, lucrri i plantaii, vom preciza cele ce
urmeaz.
Cu privire la restriciile menionate, sunt incidente reglemenrile art. 611
613 Cod civil.
1. Astfel, din reglementrile art. 611 Cod civil rezult obligaia
proprietarului unei construcii de a construi streaina casei sale asfel nct apa
pluvial s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin.
2. n privina construciilor, lucrrilor sau plantaiilor, acestea pot fi
realizatede ctre proprietarul fondului numai rerspectnd distana minim de 60
centimetri fa de linia de hoatr dintre dou proprieti, dac din lege sau din
regulamentele de urbanism nu se prevede altfel, cu condiia ca s nu se aduc
atingere drepturilor proprietarului vecin.
Art. 612 teza a II-a din Codul civil permite o derogarea de la distana
minim, prin acordul prilor, care trebuie s fie exprimat prin nscris autentic.
3. n primul rnd, distana la care pot fi plantai arborii, n raport de linia de
hotar, trebuie s respecte dispoziiile legale, acelea prevzute n regulamentul de
urbanism sau conform obiceiului locului.
n al doilea rnd, n lipsa unor dispoziii legale sau cuprinse n
regulamentul de urbanism ori n lipsa unui obicei al locului, arborii trebuie s fie
sdii la o distan de cel puin doi metri de linia de hotar, excepie fcnd arborii
mai mici de doi metri, plantaiile i gardurile vii.
Nerespectarea distanei la care am fcut referire atrage posibilitatea
proprietarului vecin de a solicita fie scoaterea, fie tierea arborilor, plantaiilor ori
gardurilor vii la nlimea cuvenit, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care
acestea sunt ridicate.
De asemenea, proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau
ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin este abilitat de lege s le taie el
nsui, iar fructele arborilor care cad n mod natural pe fondul su i le poate
nsui.
Vederea pe proprietatea vecinului este reglementat la art. 614 616 Cod
civil.

Conform prevederilor art. 614 Cod civil, nu este permis s se fac


fereastr sau deschidere n zidul comun, dect cu acordul coproprietarilor.
Legea instituie obligativitatea pstrrii unei distane minime de doi metri
ntre fondul ngrdit sau nengrdit al proprietarului vecin i fereastra pentru
vedere, balconul sau alte lucrri care ar fi orientate ctre fondul acestuia, iar
cnd este vorba despre fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea
lucrri, care sunt neparalele cu linia de hotar spre fondul proprietarului vecin,
trebuie s respecte o distan de cel puin un metru.
Legea confer i criteriul de determinare a punctului de unde se
calculeaz distanele pe care le reglementeaz, anume, punctul cel mai apropiat
de linia de hotar, existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau, dup
caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. n cazul lucrrilor
neparalele, distana se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat
al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie.
Este permis deschiderea de ferestre pentru iluminat la distane mai mici
dect cele menionate, de linia de hotar dintre proprieti, dac acestea sunt
construite n aa fel nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat.
Reglementri privind dreptul de trecere regsim la art. 617 620 Cod civil,
texte de lege care sunt subsumate seciunii limitelor juridice ale dreptului de
proprietate.
Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public i poate
exercita dreptul de a trece pe fondul vecinului su, n scopul exploatrii propriului
fond. Exercitarea acestui drept trebuie s se fac n aa fel nct s aduc o
minim stnjenire dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la
calea public, iar atunci cnd mai multe fonduri vecine au acces la calea public,
trecerea trebuie s se exercite pe fondul cruia i s-ar aduce cele mai puine
prejudicii.
Conform prevederilor art. 617 alin. (3) Cod civil, dreptul de trecere este
imprescriptibil i acesta se stinge atunci cnd fondul dominant dobndete un alt
acces la calea public.
n situaia n care lipsa accesului la calea public este urmare a ncheierii
unui contract de vnzare, de schimb, de partaj sau a unui alt act juridic, dreptul
de trecere la calea public nu poate fi cerut dect acelora care au dobndit
partea de teren pe care, anterior, se fcea trecerea ctre cale public. Dac,
ns, lipsa de trecere este imputabil proprietarului care pretinde a i se permite
trecerea, o asemenea trecere nu poate fi stabilit dect cu consimmntul
proprietarului fondului care are acces la calea public, proprietarul cruia i se
accept trecerea fiind obligat la plata dublului despgubirii, n condiiile art. 618
alin. (2) Cod civil.
Modul de exercitare i ntinderea dreptului de trecere se determin fie prin
convenia prilor, fie prin hotrre judectoreasc, fie print-o folosin continu
timp de zece ani.
Termenul de prescripie pentru dreptul la aciunea n despgubire pe care o
are proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarul fondului dominant ncepe
s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere, iar n cazul n care nceteaz

dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este obligat s s restituie


despgibirea ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport cu calcularea
duratei efective a dreptului de trecere.
Legiuitorul a stabilit i alte limite juridice ale dreptului de proprietate, la art.
621 625 Cod civil.
1. Avem n vedere dreptul de trecere pentru utiliti, reglementat la art. 621
Cod civil. Astfel, proprietarului i revine obligaia de a permite trecerea prin fondul
su a reelelor edilitare care deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon,
cum ar fi conducte de ap, de gaz sau altele asemenea, a canalurilor i a
cablurilor electrice, subterane sau aeriene sau a oricror instalaii sau materiale
cu acelai scop, ns asemenea obligaie subzist numai pentru situaia n care
trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare.
Rezult c atunci cnd este posibil trecerea prin alt parte i aceasta nu este
periculoas sau foarte costisitoare, atunci proprietarul fondului care are nevoie
de instalarea acestor utiliti nu poate solicita s i se permit trecerea prin fondul
nvecinat.
n cazul exercitrii dreptului de terecre pentru utiliti, proprietarul fondului
prin care se exercit trecerea are dreptul la plata unei despgubiri juste, iar dac
este vorba despre utiliti noi, atunci despgubirea trebuie s fie i prealabil.
2. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri este reglementat la art.
622 Cod civil, n sensul c proprietarul are obligaia de a permite folosirea
fondului su pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat i accesul
vecinului pe terenul su pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, n
schimbul unei despgubiri, ns, n condiiile art. 621 alin. (2) Cod civil, obligaia
subzist numai pentru situaia n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil,
periculoas sau foarte costisitoare.
3. Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie este reglementat la art.
623 Cod civil. Astfel, proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altei
persoane pentru a redobndi posesia unui bun ajuns ntmpltor pe acel fond, cu
condiia de a fi fost ntiinat n prealabil. n toate situaiile, proprietarul fondului
este ndreptit la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea
n posesie i pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului.
4. Conform prevederilor art. 624 Cod civil, atunci cnd o persoan a folosit
sau a distrus un bun al altei persoane n scopul de a se apra pe sine ori pe alt
persoan de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul s cear o
despgubire echitabil numai de la cel care a fost salvat, ns, nu poate pretinde
nici o despgubire proprietarul care a provocat sau care a favorizat apariia
pericolului.
9.3. Restricii ale dreptului de proprietate stabilite pe cale convenional
Noul Cod civil reglementeaz limitele convenionale ale dreptului de
prorietate la art. 626 629.
Astfel, cu condiia de a nu nclca ordinea public i bunele moravuri,
proprietarul poate consimi la limitarea prin acte juridice a exerciiului dreptului de
proprietate.

Art. 627 Cod civil prevede c prin convenie sau testament (deci, prin act
juridic) se poate interzice nstrinarea unui bun, cu respectarea a dou condiii :
- durata s nu fie mai mare de 49 de ani, termenul ncepnd s curg de la
data dobndirii bunului;
- s existe un interes serios i legitim.
Cu toate acestea, dobnditorul poate fi autorizat de instan s dispun,
totui, de bun, atunci cnd interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a
bunului a disprut, sau, dac acesta nu a disprut, dar a intervenit un interes
superior, care impune nclcarea obligaiei de inalienabilitate.
De asemenea, nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract
conduce la nulitatea ntregului contract, dac aceasta a fost determinant la
ncheierea contractului, n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant fiind
prezumat de lege, pn la proba contrar.
Legea reglementeaz i condiiile de opozabilitate privind clauza de
inalienabilitate. Astfel, asemenea clauz nu poate fi invocat mpotriva
dobnditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu
nstrineze, dect dac este valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate,
adic s fie supus formalitilor de publicitate cerute de lege, atunci cnd este
cazul.
Atunci cnd clauza de inalienabilitate privete bunuri mobile, sunt aplicabile
regulile speciale n materia dobndirii dreptului de proprietate prin posesia de
bun-credin.
Conform prevederilor art. 628 alin. (4) Cod civil, cnd clauza de
inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, aceasta este
opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului.
Nendeplinirea condiiilor de inopozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul
clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde plata de daune-interese de la
proprietarul care nu ndeplinete asemenea obligaie.
Sanciunile privind nerespectarea clauzei de inalienabilitate sunt
reglementate la art. 629 Cod civil i acestea sunt :
rezoluiunea contractului cerut de nstrintorul bunului, care are de
suferit urmare a nerespectrii acesteia, n situaia nclcrii acestei
clauze de ctre dobnditor;
anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu
nerespectarea clauzei de inalienabilitate, solicitat fie de
transmitorul bunului n favoarea cruia s-a stipulat clauza, fie de
ctre terul n favoarea cruia aceasta a fost stipulat.
Conform prevederilor art. 629 alin. ultim Cod civil, nu pot fi supuse urmririi
bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, atta timp ct clauza produce
efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.

9.4. Restricii ale dreptului de proprietate stabilite pe cale judectoreasc


Noul Cod civil reglementeaz limitele judiciare la art. 630.
Astfel, n primul rnd, atunci cnd proprietarul prin exercitarea dreptului su
cauzeaz inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate,
avnd n vedere considerente de echitate, instana poate s l oblige la
despgubiri n folosul celui vtmat i, dac este posibil, la restabilirea situaiei
anterioare.

n al doilea rnd, dac prejudiciul cauzat este unul minor, n raport cu


necesitatea sau utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar,
instana poate ncuviina desfurarea acelei activiti, persoana prejudiciat
avnd dreptul la despgubiri.
n al treilea rnd, n cazul n care prejudiciul este iminent sau foarte
probabil, instana poate s ncuviineze, prin ordonan preedinial, msurile
necesare pentru prevenirea pagubei.
9.5. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Articolul 1 din Protocolul nr. 1 la Convenia european a drepturilor omului
conine principiul proteciei dreptului de proprietate, principiul posibilitii privrii
de proprietate pentru cauz de utilitate public i principiul exercitrii dreptului de
proprietate n conformitate cu interesul general.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public este o restricie adus
dreptului de proprietate sau o restricie inclus n gama intereselor economice i
sociale generale i intereselor domeniului public, este o msur care determin
stingerea dreptului de proprietate privat, reprezint o excepie de la caracterul
perpetuu al proprietii i, n fine, reprezint transformarea calitativ a proprietii,
din proprietate privat n proprietate public.
Exproprierea reprezint un act de putere public, prin intermediul cruia se
dobndete forat proprietatea privat n condiiile necesitii realizrii unei lucrri
de utilitate public, pltindu-se o just i prealabil despgubire.
Utilitatea public este aceea care i subordoneaz caracterul inviolabil al
dreptului de proprietate.
n materia exproprierii pentru cauz de utilitate public reglementarea
legal pornete de la textul Constituiei, modificate i revizuite, art. 44 alin. (3) i
(6), continund cu reglementrile art. 555, 556, 559, 562 alin. (3), 602 Cod civil,
cu acelea ale Legii nr. 33/1994 primind exproprierea pentru cauz de utilitate
public i cu acelea ale Hotrrii Guvernului nr. 583/1994 de aprobare a
Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea
cercetrii prealabile n vederea declarrii utilitii publice pentru lucrri de interes
naional sau de interes local.
Exist i alte reglementri legale cu inciden asupra exproprierii pentru
cauz de utilitate public, precum Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificat
i republicat (art. 83 alin. 4), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcii, modificat, Legea petrolului nr. 238/2004, Legea nr.
138/2004 a mbuntirilor funciare, Legea apelor nr. 107/1996 (art. 29),
Ordonana de urgen a Guvernului nr. 149/2002 privind unele msuri pentru
finanarea construciilor ncepute nainte de data de 1 ianuarie 1990 i
neterminate pn la data de 1 iulie 2002, Legea nr. 255/2010 privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor obiective
de interes naional, judeean i local, Hotrrea Guvernului nr. 53/2011 pentru
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor obiective
de interes naional, judeean i local.
n privina obiectului exproprierii, pot s fie expropriate bunurile imobile
proprietate a persoanelor fizice sau persoanelor juridice i cele aflate n

proprietate privat a unitilor administrativ teritoriale. Per a contrario, nu pot fi


expropriate bunurile imobile proprietate public care datorit naturii, destinaiei,
afectaiunii acestora sunt subordonate unei utiliti publice printr-un act de putere
al autoritii competente i nu sunt supuse acestei msuri nici lucrurile imobile
aflate n proprietatea privat a statului, deoarece acesta are dreptul s afecteze
utilitii publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are n proprietate
privat.
Imobilele proprietate privat aparinnd unitilor administrativ-teritoriale pot fi
expropriate atunci cnd utilitatea public este de interes naional.
Cu privire la procedura exproprierii, prin cesiune amiabil poate fi nlturat
aceasta i prile pot conveni o alt modalitate de transfer a dreptului de
proprietate privat asupra imobilelor, n proprietate public. Cesiunea amiabil
poate s intervin n orice faz a procedurii de expropriere, pn n momentul
soluionrii cererii de expropriere de ctre instan. n unele situaii prile pot s
convin numai cu privire la modalitile de transfer cu titlu oneros asupra bunului,
ns nu i asupra naturii i ntinderii despgubirilor pe care urmeaz s le
primeasc proprietarul, situaie n care instana judectoreasc ia act de
nelegerea prilor i stabilete ntinderea despgubirilor sau echivalentul n
natur cuvenit proprietarului.
Procedura exproprierii cuprinde urmtoarele etape: utilitatea public i
declararea acesteia, msuri premergtoare exproprierii (etapa administrativ) i
exproprierea i stabilirea despgubirilor (etapa judiciar). Vom discuta pe rnd
aceste etape.
n legtur cu utilitatea public i declararea acesteia, legea prevede c
exproprierea poate fi hotrt de instanele judectoreti numai n urma
declarrii utilitii publice n condiiile legii. Aceasta se declar pentru interes
naional sau pentru interes local.
Utilitatea public se declar de guvern, pentru lucrrile de interes naional i
de consiliile judeene sau consiliul local al municipiului Bucureti, pentru lucrrile
de interes local.
n cazul situaiilor speciale, pe care legea le prevede, utilitatea public se
declar pentru fiecare caz n parte, prin lege.
Pentru a se declara utilitatea public este necesar o cercetare prealabil,
efectuat de comisii numite de guvern, pentru lucrrile de interes naional i de
ctre delegaia permanent a consiliului judeean sau de primarul general al
municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local.
n urma cercetrii prealabile se ntocmete un proces-verbal care se
nainteaz guvernului sau, dup caz, consiliului judeean respectiv, consiliului
local al municipiului Bucureti.
Guvernul, consiliul judeean ori consiliul local al municipiului Bucureti
adopt actul de declaraie a utilitii publice, care se aduce la cunotina public
prin afiarea la sediul consiliului local n a crui raz se gsete imobilul i prin
publicarea n Monitorul Oficial, cnd este vorba de utilitate public de interes
naional sau prin publicarea n presa local, cnd este vorba despre utilitatea
public de interes local.
Nu vor fi publicate actele prin care se declar utilitatea public, pentru
lucrri privind aprarea rii i sigurana naional.

A doua etap o reprezint msurile premergtoare exproprierii. n cadrul


acesteia, expropriatorul ntocmete planurile imobilelor expropriate, indicnd
numele proprietarilor i ofertele de despgubiri. Acestea se depun la consiliul
local al localitii unde sunt situate imobilele, pentru consultarea de ctre
persoanele interesate. Publicitatea acestora nu se aplic n cazul documentaiei
cu privire la lucrrile referitoare la aprarea rii i sigurana naional, cazuri n
care se depune numai oferta de despgubiri.
Procesul-verbal care ncheie cercetarea prealabil declarrii utilitii publice
i propunerile de expropriere se notific titularilor drepturilor reale asupra
imobilelor, n 15 zile de la publicare, pentru ca aceste persoane s poat formula
ntmpinarea mpotriva actelor n termen de 45 de zile din momentul primirii
notificrii. ntmpinarea trebuie s se depun la primarul localitii unde se afl
imobilul expropriat i trebuie s se soluioneze n termen de 30 de zile de ctre o
comisie format n conformitate cu dispoziiile legale. Ca urmare a deliberrii,
comisia poate accepta soluia expropriatorului sau o poate respinge. n acest
sens, adopt o hotrre motivat, care se comunic prilor n termen de 15 zile
din momentul adoptrii. Dac prile se neleg n aceast faz, atunci comisia
consemneaz acestora, iar atunci cnd comisia respinge propunerile
expropriatorului, acesta poate s revin cu noi propuneri, refcnd planurile i
documentaia i relund procedura.
Hotrrea comisiei poate fi atacat cu contestaie de ctre expropriator, de
ctre proprietar, de ctre titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus
exproprierii, n termen de 15 zile din momentul comunicrii. Instana competent
este curtea de apel n raza creia se afl imobilul, cauza soluionndu-se
conform procedurii stabilite de Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004
cu modificrile ulterioare.
Cea de-a treia etap o reprezint exproprierea i stabilirea despgubirilor.
Cererile privind exproprierea sunt de competena tribunalelor n raza crora se
gsete imobilul propus exproprierii.
n cadrul acestei etape instana judectoreasc verific dac sunt ntrunite
condiiile legale pentru expropriere i stabilete despgubirile. Aceasta nu poate
intra n problemele de fond privind exproprierea. Pe cale de excepie, atunci cnd
expropriatorul solicit numai exproprierea unei pri din teren sau din construcie,
iar proprietarul solicit instanei exproprierea total, instana poate aprecia referitor
la situaia real, dac este posibil o expropriere parial, iar n cazul contrar, dispune
exproprierea total.
Dac prile se nvoiesc cu privire la expropriere i la cuantumul
despgubirilor, instana judectoreasc ia act de nvoial i pronun o hotrre,
iar atunci cnd prile se nvoiesc numai cu privire la expropriere, dar nu i cu
privire la cuantumul despgubirilor, instana este ceea care stabilete cuantumul
respectiv.
Despgubirile cuvenite proprietarului vor fi evaluate separat de acelea
cuvenite titularilor altor drepturi reale ori altor persoane ndreptite.
Modul de plat a despgubirilor se determin de ctre instana
judectoreasc. Aceasta stabilete termenul de plat n aa fel nct s nu
depeasc termenul de 30 de zile din momentul rmnerii definitive a hotrrii
judectoreti.
Printr-o ncheiere a instanei prin care se constat ndeplinirea obligaiilor
privind despgubirea se dispune eliberarea titlului executor i punerea n posesie
a expropriatorului.

Dac exproprierea are ca obiect terenuri pe care exist plantaii, punerea n


posesie a expropriatorului asupra acestora opereaz dup ce recolta a fost
culeas, cu excepia cazurilor cnd valoarea recoltelor neculese a fost inclus n
cuantumul despgubirilor.
n caz de extrem urgen, datorit unor lucrri privind aprarea naional,
ordinea public i sigurana naional sau n cazul de calamiti naturale, instana
are posibilitatea s dispun punerea de ndat a expropriatului n posesie, cu
obligaia acestuia de a consemna despgubirile n termen de 30 de zile pe
numele celor expropriai.
Ca urmare a exproprierii, imobilul expropriat trece din proprietatea privat,
n proprietatea public ca urmare a unei hotrri judectoreti, acesta fiind liber
de orice sarcini.
Drepturile reale principale, uz, uzufruct, abitaie, superficie i orice drepturi
reale, precum i atribuirea n folosin se sting la momentul exproprierii, iar
titularii acestora au dreptul la despgubiri.
Orice locaiune constituit asupra bunului imobil expropriat nceteaz la
data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de expropriere, iar dac se
expropriaz cldiri cu destinaie de locuin exproprierea proprietarilor i
evacuarea chiriailor se poate face numai dup ce expropriatorul asigur spaiu
de locuit la cererea persoanelor menionate.
Problematica spaiului de locuit pentru aceste persoane trebuie s fie
menionat i soluionat n hotrrea judectoreasc de expropriere, iar cu
prilejul stabilirii despgubirilor trebuie s se aib n vedere i prejudiciul suferit de
proprietar sau de chiriai datorit mutrii din imobilul expropriat.
Dac imobilul expropriat se ofer spre nchiriere nainte de utilizarea
acestuia n raport de scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul se afl
n situaia de a-l putea utiliza, el are dreptul de a lua cu chirie prioritar bunul
respectiv.
n cazul n care imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an
pentru scopul n vederea cruia au fost expropriate, adic nu au fost executate
lucrrile de interes public i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public,
atunci fotii proprietari au dreptul s solicite retrocedarea imobilelor respective. n
acest caz, fotii proprietari trebuie s fie notificai la adresa iniial comunicat
expropriatorului n vederea plii despgubirii. Cererea de retrocedare se
adreseaz tribunalului, n termenul general de prescripie, acesta ncepnd s
curg de la data notificrii.
Instana nvestit cu soluionarea cauzei verific temeiurile cererii i dispune
retrocedarea, iar preul imobilului se stabilete ca i n cazul exproprierii, fr a
putea depi despgubirea actualizat.
Dac lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar
expropriatorul dorete s nstrineze imobilului expropriat, fostul proprietar are
un drept de prioritate la dobndirea imobilului.
n privina preului dobndirii, acesta nu poate fi mai mare dect
despgubirea primit actualizat.
Expropriatorul l va notifica pe fostul proprietar n condiiile art. 35 din Legea
nr. 33/1994, modificat, iar dac acesta nu dorete s cumpere sau nu
formuleaz un rspuns n termen de dou luni de la primirea notificrii, atunci
imobilul poate fi nstrinat n mod liber.

Dac dreptul prioritar de dobndire este nclcat, fostul proprietar se poate


substitui n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul i cheltuielile
ocazionate de vnzare. Dreptul de substituire se exercit n termen de dou luni
de la data comunicrii ncheierii prin care s-a dispus nscrierea n cartea funciar
n folosul cumprtorului.
Astfel fiind, fostul proprietar preia locul cumprtorului, substituindu-se
acestuia n toate drepturile i obligaiile nscute din contractul ncheiat cu
nclcarea dreptului prioritar de dobndire.
Sunt aplicabile dispoziiile legale privind oferta de plat urmat de
consemnaiune, iar procesul-verbat ncheiat de executorul judectoresc pentru a
constata primirea plii de ctre terul cumprtor sau, dup caz, ncheierea
executorului judectoresc de constatare a consemnrii plii preului de ctre
terul cumprtor rmas definitiv, ine loc de titlu de proprietate, fiind aplicabile
dispoziiile legale n materie de carte funciar.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai noiunea dreptului de proprietate, corelat cu posibilitatea de
a ngrdi acest drept
2. Explicaiare sunt restriciile dreptului e proprietate stabilite prin lege
3. Explicai n ce constau restriciile dreptului de proprietate stabilite pe
cale judectoreasc
4. Explicai n ce constau restriciile dreptului de proprietate stabilite pe
cale convenional
5. Explicai ce este exproprierea pentru cauz de utilitate public

Unitatea de nvare 10
Aprarea dreptului de proprietate
10.1. Probleme generale
10.2. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice de aprare a dreptului de
proprietate
10.3. Mijloace juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de
proprietate
10.3.1. Aciunile posesorii
10.3.2. Aciunile petitorii
10.3.3. Aciunea n revendicare imobiliar
10.3.4. Aciunea n revendicare mobiliar

10.1. Probleme generale


Mijloacele juridice de aprare a drepturilor reale principale se clasific n
mijloace directe, specifice i mijloace indirecte, nespecifice.
Mijloacele specifice i gsesc temeiul n mod direct i nemijlocit n dreptul
real sau n faptul posesiei i urmresc aprarea exclusiv a acestui drept.

Mijloacele specifice de aprare a dreptului de proprietate constituie aciuni


n justiie care permit titularului dreptul de proprietate nlturarea atingerilor
aduse acestui drept i asigurarea exercitrii sale n condiii normale.
10.2. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice de aprare a dreptului de
proprietate
Mijloacele indirecte sau nespecifice de aprare a dreptului de proprietate i
a celorlalte drepturi reale nu se ntemeiaz direct i nemijlocit pe asemenea
drepturi, ci se ntemeiaz pe drepturi de crean, urmrind realizarea acestora.
Asemenea aciuni n justiie sunt aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just
cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunile pentru executarea
contractelor, aciunile n repararea prejudiciilor cauzate.
10.3. Mijloace juridice directe sau specifice
Mijloacele juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de
proprietate sunt aciuni n justiie care se ntemeiaz direct pe un drept real, sau
pe posesia, unui bun imobil. Sunt mijloace specifice de aprare a dreptului de
proprietate aciunile petitorii i aciunile posesorii.
10.3.1. Aciunile posesorii
Aciunile posesorii constituie aciuni reale n justiie, care apr posesia ca
stare de fapt - fr s intereseze cui aparine dreptul de proprietate sau alt drept
real - urmrind nlturarea oricrei tulburri aduse acesteia sau meninerea
posesiei ori redobndirea posesiei care a fost pierdut.
ntruct, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului real pretins,
prin aprarea posesiei este protejat nsui dreptul de proprietate sau alt drept
real cruia i corespunde posesia ca element de drept.
Sub aspect probator, aciunile posesorii prezint importante avantaje prin
raportare la aciunile petitorii, n sensul c, n cadrul acestora, trebuie dovedit
numai starea de fapt, iar nu i dreptul real, a crui existen nu este pus n
discuie.
Aciunile posesorii sunt aciuni reale imobiliare.
Caracterul real al aciunilor posesorii const n aceea c astfel de aciuni
pot fi formulate mpotriva oricrei persoane care a tulburat posesia altuia sau l-a
deposedat de bun pe posesor.
10.3.2. Aciunile petitorii
Aciunile petitorii sunt acele aciuni n justiie cu ajutorul crora se apr
dreptul de proprietate sau un alt drept real, reclamantul solicitnd instanei
judectoreti s stabileasc dac este titularul dreptului de proprietate sau altui
drept real asupra unui bun, fiind recunoscute ca aciuni petitorii aciunea n
revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie i
aciunea n prestaie tabular.

Aciunea n grniuire este reglementat de dispoziiile art. 560 Cod civil, n


conformitate cu care proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie
la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare,
suportnd cheltuielile ocazionate de aceasta n mod egal.
Operaiunea de grniuire constituie o delimitare, folosind semne exterioare,
a dou proprieti vecine, care aparin unor titulari diferii i aceast operaiune
se poate efectua fie pe cale amiabil, fie prin aciune n justiie.
Grniuirea, raportat la titularii dreptului real asupra celor dou fonduri
vecine, constituie o obligaie real de a face (propter rem), iar din punctul de
vedere al aceluia care o solicit, reprezint un atribut al dreptului real, iar
aciunea n grniuire constituie o aciune n justiie real, petitorie, imobiliar,
prin care reclamantul solicit instanei judectoreti s determine prin semne
exterioare ntinderea dintre dou fonduri nvecinate atunci cnd aceast ntindere
este cunoscut i nu se contest limitele fondurilor.
Aciunea n grniuire este o aciune petitorie deoarece are ca scop
delimitarea proprietilor limitrofe, astfel nct, pentru a fi admis o aciune n
grniuire, este necesar ca fondurile s fie nvecinate i s aparin unor
proprietari diferii.
Dei aciunea n grniuire este diferit de aciunea n revendicare, totui,
dac n cadrul unei astfel de aciuni se pune n discuie i dreptul asupra unei
pri din fondul vecin, considerat a fi stpnit fr drept de ctre prt, aceasta
implic i o revendicare, ceea ce impune obligaia reclamantului de a proba n
faa instanei dreptul su de proprietate. Aciunea n grniuire este imobiliar i
petitorie, astfel cum am artat, i are caracter imprescriptibil.
Hotrrea judectoreasc prin care se soluioneaz o aciune n grniuire
produce efecte n privina delimitrii fondurilor nvecinate, dar nu i cu privire la
dreptul de proprietate asupra imobilelor.
Conform prevederilor art. 643 alin. (3) Cod civil, aciunea n grniuire poate
fi introdus i de ctre un singur coproprietar, ns nu poate fi introdus mpotriva
unui alt coproprietar.
Aciunea negatorie este reglementat la art. 564 Cod civil i constituie o
aciune n justiie prin care reclamantul solicit instanei judectoreti s pronune
o hotrre prin care s statueze c prtul nu este titularul unui drept real (uz,
uzufruct, abitaie, servitute, superficie) asupra bunului proprietatea sa i s
dispun obligarea prtului s nceteze exercitarea acelui drept.
Aadar, aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul
contest legitimitatea puterilor exercitate de altul asupra bunului, neag existena
dreptului de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaie ori de servitute pretins de
prt i solicit ncetarea exerciiului nelegitim de ctre o alt persoan a unui
drept real principal derivat asupra bunului.
Aciunea negatorie este o aciune real, n sensul c pune n discuie
existena dreptului real al prtului, petitorie i imprescriptibil.
Aciunea confesorie este reglementat n Codul civil, la art. 696, 705, 754 i
757. Astfel, conform prevederilor art. 696 alin. (1) Cod civil, aciunea confesorie
de superficie poate fi intentat mpotriva oricrei persoane care mpiedic
exerciiul dreptului, chiar i mpotriva proprietarului terenului.

Art. 705 Cod civil prevede c aceste dispoziii legale sunt aplicabile i n
cazul dreprului de uzufruct, reglementnd, n acest mod i aciunea confesorie
de uzufruct.
Conform art. 754 Cod civil, i dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt
aprate de aciuni confesorii. n fine, dreptul de servitute, conform prevederilor
art. 757 Cod civil, este aprat tot prin aciune confesorie.
Aciunea confesorie constituie o aciune n justiie prin care reclamantul
solicit instanei judectoreti s pronune o hotrre prin care s stabileasc
dac este titularul unui drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate
(uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie) asupra bunului altcuiva i s dispun
obligarea prtului s-i permit exercitarea respectului drept real.
Prin aciunea confesorie se urmrete, deci, aprarea dezmembrmintelor
dreptului de proprietate privat.
Aciunea confesorie prin care se urmrete aprare dreptului de uzufruct, a
dreptului de uz sau de abitaie i a dreptului de servitute este prescriptibil n
termenele speciale de prescripie prevzute de lege, spre deosebire de aciunea
confesorie care tinde la aprarea unui drept de superficie, care este
imprescriptibil extinctiv. n aceast din urm situaie, imprescriptibilitatea i
gsete justificarea n mprejurarea c dreptul de superficie presupune nu numai
un drept de folosin asupra terenului, ci i un drept de proprietate asupra
construciei, plantaiei sau lucrrii, iar aciune n revendicare imobiliar este
imprescriptibil extinctiv.
Cu privire la aciunea n prestaie tabular, trebuie reinut c n condiiile
noului Cod civil, aciunile de carte funciar sunt aciunea n prestaie tabular,
aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare tabular. Aciunea n
prestaie tabular este reglementat la art. 896 897 Cod civil i constituie
aciunea prin care, atunci cnd cel obligat s transmit, s constituie ori s
modifice n folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile
necesare pentru nscrierea n cartea funciar, dobnditorul potenial al unui drept
real tabular solicit instanei judectoreti s dispun nscrierea n cartea
funciar a dreptului tabular n cauz.
Aciunea n revendicare este o aciune real, petitorie pe care o
formuleaz reclamantul-proprietar, care a pierdut posesia unui bun, solicitnd
instanei judectoreti s-i recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i s
dispun restituirea bunului de la cel care l stpnete fr drept.
Aciunea n revendicare este reglementat la art. 563, 565 i 566 Cod civil.
Astfel, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la
alt persoan care l deine fr drept, dac este cazul, i cu plata de
despgubiri. Alin. (2) al art. 563 Cod civil instituie caracterul imprescriptibil al
aciunii n revendicare, cu excepia cazurilor n care se dispune altfel prin lege.
Dreptul de proprietate dobndit cu bun credin este recunoscut, n
condiiile legiii, iar hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n
revendicare este opozabil i poate fi executat i mpotriva terului dobnditor,
n condiiile Codului de procedur civil.
Sunt recunoscute aciunii n revendicare caracterul real, caracterul petitoriu,
la care unii autori adaug i caracterul imprescriptibil. O condiie cerut pentru
succesul aciunii n revendicare este ca aceasta s fie introdus mpotriva celui
care deine lucrul, ntruct, printr-o astfel de aciune, se urmrete restituirea
lucrului.
Aciunea n revendicare pune n discuie, n cadrul procesului, nsi
existena dreptului de proprietate asupra bunului, sarcina probei dreptului

revenind reclamantului. Caracterul petitoriu al aciunii n revendicare o


deosebete de aciunile posesorii.
Caracterul real al aciunii n revendicare o deosebete de aciunile
personale, acestea din urm ntemeindu-se pe drepturi de crean, motiv pentru
care sunt admisibile numai mpotriva debitorului.
Aciunea n revendicare este imprescriptibil, n sensul c orict de
ndelungat ar fi intervalul de timp n care nu ar fi exercitat, dreptul la aciune nu
se stinge, ntruct dreptul de proprietate este un drept perpetuu i trebuie s
beneficieze, pe toat durata existenei lui, de un mijloc specific de aprare, care
este tocmai aciunea n revendicare. Totui, aceasta poate fi paralizat prin
invocarea uzucapiunii, att pe cale de aciune, ct i pe cale de excepie.
Aciunea n revendicare se stinge odat cu stingerea dreptului de
proprietate pe care l apr.
Art. 563 alin. (2) Cod civil prevede c dreptul la aciunea n revendicare este
imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel.
Conform alin. (1) al art. 643 Cod civil, fiecare coproprietar poate sta singur
n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la
coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare, iar conform alin. (3) al
aceluiai articol, cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul
poate cere instanei introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de
reclamani, n temeiul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru
chemarea n judecat a altor persoane.
10.3.3. Aciunea n revendicare imobiliar
Studierea regimului juridic al aciunii n revendicare imobiliare implic
analiza unor aspecte privind proba dreptului de proprietate, imprescriptibilitatea
aciunii i efectele produse.
n cazul aciunii n revendicare, reclamantul trebuie s dovedeasc dreptul
su de proprietate asupra bunului, aplicndu-se regula statuat prin adagiul
actor incumbit probatio.
Prtul se afl n posesie bunului i are o poziie privilegiat, n favoarea
acestuia opernd prezumie de proprietate, iar dup ce reclamantul probeaz
existena dreptului su, prtul este acela care are obligaia de a produce dovezi
n favoarea susinerilor sale.
n condiiile noului Cod civil, dovada dreptului de proprietate se face cu
extrasul de carte funciar i, sub acest aspect, lucrurile trebuie s fie clare.
naintea adoptrii noului Cod civil, n sistemul de publicitate persoanl (al
registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare) au existat probleme dificile
cu privire la proba dreptului de proprietate.
n materia drepturilor reale principale regula este imprescriptibilitatea, iar
prescriptibilitatea este excepia.
Caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare imobiliar cunoate
excepia stabilit la art. 520 Cod procedur civil, cu modificrile i completrile
ulterioare, n conformitate cu care orice cerere de eviciune, total sau parial,
privind imobilul adjudecat este stins, dac imobilul adjudecat era nscris n
cartea funciar i dac, de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de

dobnditorul anterior al dreptului nscris n folosul terului adjudecatar, au trecut


cel puin 3 ani.
n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat n cartea funciar, n temeiul
actului de adjudecare, cererea de eviciune se va prescrie n termen de 3 ani de
la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar. Aceast prescripie
curge i mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor puse sub interdicie.
O alt excepie este cea prevzut de art. 572 din Codul civil, care
reglementnd avulsiunea, ca form a accesiunii imobiliare naturale, prevede c
proprietarul terenului de la care o ap curgtoare a smuls brusc o poriune de
mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de
proprietate asupra prii desprinse dac o revendic n termen de un an de la
data faptului.
Conform art. 563 alin. (4) Cod civil, hotrrea judectoreasc prin care s-a
admis aciunea n revendicare este opozabil i poate fi executat i mpotriva
terului dobnditor, n condiiile Codului de procedur civil.
Vom avea n vedere i dispoziiile art. 566 alin. (1) Cod civil, n conformitate
cu care, urmare admiterii aciunii n revendicare, prtul este obligat s restituie
bunul sau s plteasc despgubiri atunci cnd bunul a pierit din culpa sa sau
cnd a fost nstrinat, n aceleai condiii prtul fiind obligat s restituie i
productele sau contravaloarea acestora. Evaluarea despgubirilor se va face, n
toate situaiile, raportat la momentul restituirii.
n privina fructelor rezultate de la bunul revendicat, posesorul de buncredin pstreaz fructele percepute pn la momentul introducerii aciunii n
revendicare, fr a prezenta interes dac acestea sunt naturale, industriale sau
civile, iar pe cele percepute dup aceast dat le restituie proprietarului.
n situaia n care bunul a pierit fortuit, posesorul de rea-credin va restitui
valoarea acestuia, dac nu dovedete c bunul ar fi pierit i la proprietar, precum
i fructele ncasate sau percepute, sau contravaloarea lor, dac le-a consumat,
nu le-a perceput din neglijen ori dac le-a lsat s se piard. El va fi ndreptit
s rein cheltuielile fcute cu ntreinerea bunului i acelea fcute n scopul
culegerii fructelor.
Conform prevederilor art. 566 alin. (2) Cod civil, posesorul de rea-credin
sau detentorul precar, urmare admiterii aciunii n revendicare, vor fi obligai i la
restituirea fructelor produse de bun, pn n momentul napoierii acestuia ctre
proprietar.
Este firesc, astfel cum dispune alin. (3) al articolului amintit, ca proprietarul
s fie obligat s restituie posesorului care a pierdut n aciunea n revendicare,
cheltuielile necasare pe care acesta din urm le-a fcut.
Cheltuielile utile se restituie n limita sportului de valoare, dac prin lege nu
se dispune altfel (art. 566 alin. 4 Cod civil), iar proprietarul poate fi obligat i la
restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea i culegerea fructelor sau a
productelor (art. 566 alin. 5 Cod civil).
n privina cheltuielilor voluptuare, proprietarul nu are obligaia s le
acopere, ns posesorul este n drept s-i nsueasc lucrrile efectuate cu
aceste cheltuieli, cu condiia ca prin aceasta, bunul s nu se deterioreze (art. 566
alin. 8 Cod civil). Atunci cnd cheltuielile se concretizeaz ntr-o lucrare nou,
astfel cum dispune alineatul ultim al art. 566 Cod civil, sunt incidente prevederile
legale n materia accesiunii imobiliare artificiale.

Se instituie un drept de retenie n favoarea prtului, asupra produselor,


pn la restiituirea cheltuielilor necesare pentru producerea i culegerea
acestora, excepie fcnd situaia n care proprietarul furnizeaz prtului o
garanie suficient. Asemenea drept de retenie nu poate fi exercitat asupra
bunului frugifer sau atunci cnd intrarea n stpnirea material a bunului s-a
fcut prin violen sau fraud ori atunci cnd produsele sunt bunuri perisabile ori
sunt supuse, urmare trecerii unei perioade scurte de timp, unei scderi
semnificative a valorii acestora.

10.3.4. Aciunea n revendicare mobiliar

Sunt incidente reglementrile de la art. 935 940 din Codul civil,


texte din care vom distinge mai multe situaii, anume: 1. cazul
proprietarului care n mod voluntar se desesizeaz de bunul su mobil,
lsndu-l n minile unui detentor precar, care, fiind de rea-credin l
nstrineaz cu titlu oneros unui dobnditor de bun-credin; 2. cazul n
care proprietarul pierde bunul mobil sau acesta i este furat, bunul
ajungnd n minile unui dobnditor de bun-credin; 3. cazul n care
proprietarul se desesizeaz involuntar de bunul su mobil, iar acela care la gsit se poate afla n situaiile reglementate la art. 941 i urm. Cod civil
(ocupaiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate); 4. cazul n
care bunul mobil se gsete la un ho sau la un gsitor (i acetia ncalc
prevederile statuate la art. 942 i urm. din Codul civil) sau la un dobnditor
de rea-credin (este cazul n care fie reclamantul a pierdut bunul, fie
acesta i-a fost furat, prtul fiind un posesor de rea-credin).
Conform dispoziiilor Codului civil, posesiunea de bun-credin
valoreaz titlu de proprietate. Astfel, art. 937 alin. 1 Cod civil prevede c
persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar (nondominus)
un act translativ de proprietate cu titlu oneros, care are ca obiect un bun
mobil, devine proprietarul acelui bun din momentul lurii acestuia n
posesie efectiv.
Posesorul unui bun mobil devine proprietarul acestuia prin simpla exercitare
a posesiei ca stare de fapt asupra bunului, posesia constituind un adevrat titlu
de proprietate. n aceste condiii, acela care, cu bun-credin, a dobndit un
bun mobil de la un neproprietar, poate invoca n favoarea sa prezumia de titlu de
proprietate, acesta reprezentnd un mod specific de dobndire a dreptului de
proprietate. Nu este necesar ca acela care invoc posesia de bun-credin ca
titlu de proprietate s dein un instrumentum probationis, deoacece legea
instituie prezumia de proprietate n favoarea sa, pe aceast cale ocrotind bunacredin a aceluia care a dobndit bunul, ntruct bunurile mobile corporale
circul de la mn la mn, fr s fie nevoie de vreo dovad. Terul a dobndit
bunul fiind de bun-credin i avnd n vedere aparena de proprietate pe care
proprietarul a creat-o, ncredinnd bunul mobil unei anumite persoane i lipsa de
diligen n alegerea persoanei creia proprietarul i-a ncredinat bunul mobil
trebuie suportat de proprietar i nu de acela care a dobndit bunul cu buncredin de la cel care avea aparena de proprietar.

Conform dispoziiilor art. 935 Cod civil, oricine se afl la un moment dat n
possia unui bun mobil se prezum c are un titlu de dobndire a dreptului de
proprietate asupra bunului rerspectiv.
n actualul Cod civil, se recunoate posesorului de bun-credin un drept de
proprietate asupra bunului mobil, drept care poate fi aprat pe cale de excepie, fr
a fi necesar trecere vreunui termen.
Legiuitorul a dorit s instituie o prezumie juris et de jure de proprietate
pentru posesorul de bun-credin.
Totui, prezumia de proprietate poate fi fi rsturnat fie atunci cnd
reclamandul dovedete c are titlu de proprietate cu privire la bunul mobil aflat n
posesia prtului, dovedind i titlul precar n baza cruia i-a fost ncredinat bunul
mobil prtului, fie cnd reclamantul dovedete c bunul i-a fost furat sau c l-a
pierdut, fie n sfrit - atunci cnd reclamantul dovedete c posesia prtului
era viciat la momentul introducerii aciunii n revendicare.
Art. 937 alin. (1) din Codul civil se aplic bunurilor mobile corporale
individual determinate. Totui, conform prevederilor art. 940 din Codul civil,
regula conform creia posesia de bun-credin asupra bunurilor mobile
corporale valoreaz titlu de proprietate se aplic i titlurilor de valoare la purttor,
deoarece acestea dei sunt bunuri mobile incorporale, ns sunt susceptibile de
posesie.
Regula art. 937 alin. (1) Cod civil nu se aplic nici bunurilor mobile proprietate
public i nici bunurilor mobile corporale care sunt accesorii ale unui imobil, adic
devenite bunuri imobile prin destinaie dat de proprietar.
Art. 937 alin. (1) din Codul civil se aplic numai terului dobnditor de buncredin i cu titlu oneros, care a dobndit bunul imobil corporal de la un detentor
precar care deinea bunul de la adevratul proprietar, acesta din urm
ncredinndu-i-l detentorului precar de bun-voie.
Legiuitorul a avut n vedere situaia n care adevratul proprietar, de bunvoie, a ncredinat un bun mobil corporal (de exemplu, prin contract de depozit,
de nchiriere, de comodat) unei tere persoane, care a devenit, n acel fel,
detentor precar.
Regula de la art. 937 alin. (1) Cod civil recunoate terului dobnditor cu titlu
oneros de bun-credin dreptul de proprietate, ntruct, la momentul dobndirii,
acesta era ncredinat c persoana de la care a dobndit bunul avea calitatea de
proprietar i posesia bunului, att cu animus, ct i cu elementul corpus.
n cazul n care terul dobndete bunul mobil de la adevratul proprietar,
nu mai trebuie s invoce prevederile art. 937 alin. (1) Cod civil, deoarece temeiul
juridic al dobndirii dreptului de proprietate mobiliar l reprezint actul juridic pe
care l-a ncheiat cu adevratul proprietar (n acest caz a dobndit bunul de la
verus dominus).
n cazul n care proprietarului bunului acesta i-a fost furat sau dac l-a
pierdut (deci atunci cnd nu s-a desesizat de bun prin voina sa, ci, mai degrab
n afara voinei sale), se vor aplica prevederile legale de la alin. (2) sau, dup
caz, ale alin. (3) de la art. 937 Cod civil, dac bunul se afl la acela care l-a
dobndit cu bun-credin de la ho sau de la gsitor.

Tot astfel, reglementrile art. 937 alin. (1) Cod civil nu se aplic atunci cnd
bunul mobil corporal se afl la ho sau la gsitor.
Proprietarul poate introduce mpotriva detentorului precar fie o aciune n
revendicare a bunului, fie o aciune personal, izvort din contractul ncheiat,
solicitnd restituirea bunului mprumutat, nchiriat sau dat n depozit. Aciunea
personal poate fi introdus mpotriva detentorului precar chiar dac acesta a
nstrinat lucrul, aciunea proprietarului transformndu-se ntr-o aciune n
despgubire.
Mai trebuie s amintim i reglementrile art. 1275 din Codul civil, care
reglementeaz dobndirea dreptului de proprietate n cazul transmisiunii
succesive a unui bun mobil. Astfel, atunci cnd proprietarul a transmis succesiv
ctre mai multe persoane dreptul de proprietate asupra unui bun mobil corporal,
acela care a dobndit cu bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al
dreptului, chiar dac titlul su are dat ulterioar. Este considerat de buncredin dobnditorul care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu
putea s cunoasc obligaia asumat anterior de nstrintor, iar atunci cnd
niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a bunului mobil corporal
i creana fiecruia de predare a bunului este exigibil, va fi preferat acela care a
sesizat primul instana judectoreasc.
n alegtur cu acest din urm text din Codul civil, n primul rnd, credem
c trebuia s-i gseasc locul nu la efectele contractului, ci la seciunea
rezervat dobndirii proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin.
n al doilea rnd, soluia de la ultimul alineat al art. 1275 Cod civil, care l
prefer pe acela care a sesizat primul instana, nu ni se pare a fi echitabil. Mai
degrab credem c primul dintre dobnditorii bunului mobil ar fi trebui s fie
preferat de ctre legiuitor.
Buna-credin trebuie s existe la momentul la care terul a intrat n posesia
bunului n mod efectiv, chiar dac actul translativ de proprietate ntre detentorul
precar i terul dobnditor a fost ncheiat la o dat anterioar.
Desigur c detentorul precar, sub aspect penal, poate fi cercetat pentru
svrirea infraciunii de abuz de ncredere.
Poate invoca dispoziiile art. 937 alin. 1 Cod civil terul dobnditor al unui
bun mobil corporal, care este de bun credin i a crui posesie ndeplinete
anumite condiii.
Astfel, posesia trebuie s fie real, adic s aib ambele elemente, animus
i corpus. Nu sunt incidente dispoziiile textului de lege pe care l analizm n
cazul n care terul dobnditor are numai elementul animus i nc nu a dobndit
i stpnirea material a bunului.
Posesia trebuie s fie util, adic s prezinte calitile stabilite de lege.
Trebuie s avem n vedere prevederile art. 922 Cod civil, n conformitate cu care,
n afara situaiilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect
posesia util i nu ne aflm n prezena unei posesii utile atunci cnd aceasta
este discontinu, tulburat sau clandestin (este vorba despre viciile posesiei,
astfel cum acestea sunt reglementate la art. 923 927 Cod civil).
n fine, posesia trebuie s fie de bun-credin, condiie care se impune s
fie ndeplinit la momentul intrrii efective n posesie a bunului, astfel cum

prevede art. 938 Cod civil. Este considerat de bun-credin posesorul care nu a
cunoscut i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc, lipsa calitii de
proprietar a nstrintorului.
Dac ulterior intrrii n posesie a bunului dobnditorul a cunoscut c nu a
dobndit bunul de la proprietar, aceste fapt nu nltur aplicarea reglementrilor
art. 937 alin. (1) Cod civil. Buna-credin se prezum, iar reaua-credin trebuie
s fie dovedit, astfel cum prevede art. 14 alin. (2) din Codul civil. Ne aflm n
prezena unei prezumii legale relative, reclamantul din aciunea n revendicare
putnd dovedi reaua-credin a posesorului prt.
Legiuitorul a dorit s protejeze buna-credin a dobnditorului, sacrificnd
astfel interesele adevratului proprietar, ntruct acesta din urm nu a dovedit
suficient diligen n alegerea persoanei creia i-a ncredinat bunul su mobil.
n cazul n care bunul mobil a fost pierdut de ctre proprietar sau bunul i-a
fost furat acestuia, dup care houl sau gsitorul l-a nstrinat unui dobnditor de
bun-credin, nu sunt aplicabile dispoziiile art. 937 alin. (1) Cod civil, ci acelea
ale alin. (2) al aceluiai articol, n conformitate cu care bunul pierdut sau furat
poate fi revendicat de la posesorul de bun-credin, dac aciunea este
formulat n termen de trei ani, termenul fiind calculat de la data la care
proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului. Pentru a pune capt
discuiilor existente cu privire la natura juridic a termenului acestuia (care era tot
de trei ani conform art. 1909 alin. 2 din Codul civil romn de la 1864), legiuitorul,
a prevzut expres, n art. 937 alin. (2), c ne aflm n prezena unui termen de
decdere.
Conform dispoziiilor art. 937 alin. (2) Cod civil, pentru ca textul legal s-i
gseasc aplicarea, trebuie s ne aflm n situaia unui dobnditor de buncredin, care a dobndit bunul mobil de la ho sau gsitor; reglementarea
menionat nu este aplicabil atunci cnd lucrul se gsete la ho sau la gsitor
sau cnd se gsete la un dobnditor de rea-credin.
Pentru a putea revendica bunul, proprietarul-reclamant trebuie s probeze
c a fost posesorul lucrului, c acesta a ieit din patrimoniul fr voia sa i c exist
identitate ntre bunul revendicat i acela furat sau gsit.
Ca urmare a introducerii aciunii n termenul de 3 ani prevzut de lege, dac
aceasta este admis, posesorul are obligaia de a lsa lucrul n minile
proprietarului, fr ca ultimul s-i restituie suma de bani pe care a pltit-o cu titlu
de pre.
Fostul posesor care, urmare hotrrii judectoreti, va trebui s restituie
bunul, are mpotriva hoului sau gsitorului o aciune n regres, pentru a-i
recupera suma de bani pierdut.
Legiuitorul a avut n vedere i protecia dobnditorului de bun-credin n
anumite condiii speciale. Astfel, potrivit dispoziiilor art. 937 alin. (3) din Codul
civil, se acord o protecie special dobnditorului de bun-credin, dac a
cumprat bunul ntr-un loc public unde se vnd n mod obinuit bunuri mobile.
Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan
care vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel sau dac bunul a fost adjudecat
la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus n termenul de
trei ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul, pn la indemnizarea sa
integral pentru preul pu care l-a pltit vnztorului.

Adevratul proprietar, dup ce a pltit posesorului preul, are posibilitatea s


formuleze o aciune n despgubire mpotriva hoului sau a gsitorului.
Regula statuat la art. 937 alin. (1) i alin. (2) Cod civil nu se aplic atunci
cnd dobnditorul bunului mobil este ho, gsitor al bunului care nu a respectat
dispoziiile art. 941 Cod civil sau dobnditor de rea-credin, adic cel care
cunoate situaia juridic a bunului, tiind c acela de la care a dobndit bunul nu
era proprietar.
Calificarea acestor persoane ca fiind de rea-credin are n vedere aceea
c persoanele menionate au dobndit posesia bunului mobil n condiii din care
nu rezult c au avut convingerea c dobndesc bunul de la adevratul
proprietar. n toate aceste situaii nu se poate pune problema ca posesorul s
invoce necunoaterea situaiei juridice a bunului mobil n discuie (pentru c are
calitatea fie de ho, fie de gsitor care nu a respectat prevederile art. 941 Cod
civil, fie de posesor de rea-credin).
n cazul n care bunul a fost pierdut sau furat, proprietarul deposedat are la
ndemn aciunea n revendicare pentru aprarea dreptului de proprietate.
Adevratul proprietar poate formula, deci, o aciune n revendicare pentru a
redobndi bunul de la ho, gsitor sau dobnditorul de rea-credin.
n actuala reglementare a Codului civil, conform prevederilor art. 563 alin.
(2), dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor n
care prin lege se dispune altfel, astfel nct, se poate observa c legiuitorul nu
distinge ntre aciunea n revendicare mobiliar i aciunea n revendicare
imobiliar ntemeiat pe dreptul de proprietate privat. Deci, aciunea n
revendicare a unui bun mobil este imprescriptibil extinctiv, existnd posibilitatea,
ns, pentru posesorul de rea-credin s invoce dobndirea dreptului de
proprietate asupra bunului mobil prin uzucapiunea de 10 ani, n condiiile
reglementate la art. 939 Cod civil.
Cu privire la aspectele privind situaia gsitorului bunului mobil, astfel cum
sunt acestea sunt reglementate la art. 941 947 Cod civil, aceste aspecte au
fost prezentate la seciunea rezervat ocupaiunii, ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate.
Aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public, fie c este mobiliar
sau imobiliar, prezint unele caracteristici speciale.
Aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public reprezint aciunea
prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate public (statul sau unitile
administrativ-teritoriale), care a pierdut stpnirea material a unui bun din
proprietatea public, cheam n judecat pe prtul care deine aceast
stpnire, solicitnd instanei s-i recunoasc dreptul de proprietate public i
s-l oblige pe prt la restituirea stpnirii materiale a bunului.
n raporturile civile n care se prezint nemijlocit, n nume proprieu, ca titular
de drepturi i obligaii, statul este reprezentat de ctre Ministerul Finanelor
Publice, cu excepia situaiilor n care legea stabilete un alt organ n acest sens
(art. 223 alin. 1 Cod civil). Aceste dispoziii sunt aplicabile i unitilor
administrativ-teritoriale care particip la raporturile civile n nume propriu, prin
organele prevzute de lege.
n litigiile care au ca obiect dreptul de proprietate statul este reprezentat de
Ministerul Finanelor Publice, iar unitile administrativ-teritoriale sunt
reprezentate de consiliul judeean, Consiliul General al municipiului Bucureti, ori
de consiliile locale; acestea dau mandat scris, n fiecare caz n parte,
preedintelui consiliului judeean sau primarului, acetia din urm putnd

desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-i reprezinte n faa
instanei - art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998, modificat.
Aciunea n revendicare a unui bun proprietate public este imprescriptibil
extinctiv, avnd n vedere dispoziiile art. 136 pct. (4) din Constituia Romniei,
revizuit i dispoziiile art. 861 alin. (1) i ale art. 865 alin. (3) din Codul civil.
Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile i sub aspect achizitiv, n
sensul c bunurile imobile din domeniul public nu pot fi dobndite prin
uzucapiune, iar bunurile mobile din domeniul public nu pot fi dobndite prin
posesiunea de bun-credin, conform prevederilor art. 937 alin. (1) Cod civil,
astfel nct aciunea n revendicare nu poate fi paralizat.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai care sunt mijloacele juridice indirecte sau nespecifice de
aprare a dreptului de proprietate
2. Explicai n ce const diferena dintre aciunile posesorii i aciunile
petitorii
3. Explicai ce este aciunea n grniuire i care sunt efectele acesteia
4. Artai care sunt efectele admiterii aciunii n revendicare
5. Enumerai i explicai care sunt caracterele juridice ale aciunii n
revendicare
6. Explicai n ce condiii poate fi invocat dobndirea dreptului de
proprietate mobiliar prin posesia de bun-credin
Unitatea de nvare 11
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
11.1. Probleme generale
11.2. Legea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
11.3. Tradiiunea
11.4. Ocupaiunea
11.5. Hotrrea judectoreasc
11.6. Convenia
11.7. Accesiunea
11.7.1. Accesiunea imobiliar natural
11.7.2. Accesiunea imobiliar artificial
11.7.3. Accesiunea mobiliar
11.8. Uzucapiunea
11.8.1. Probleme generale
11.8.2. Uzucapiunea imobiliar extratabular
11.8.3. Uzucapiunea imobiliar tabular
11.8.4. Uzucapiunea mobiliar
11.1. Probleme generale

Art. 557 din Codul civil reglementeaz modurile de dobndire a dreptului de


proprietate privat, acestea fiind convenia, motenirea legal sau testamentar,
accesiunea, uzucapiunea, posesia de bun credin n cazul bunurilor mobile i
al fructelor, ocupaiunea, tradiiunea, hotrrea judectoreasc, actul
administrativ, nscrierea n cartea funciar, n cazul bunurilor imobile, cu excepia
cazurilor anume prevzute de lege.
Conform prevederilor alin. (2) al art. 557 Cod civil, prin lege se pot
reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
.Modurile de dobndire a dreptului de proprietate pot fi clasificate dup mai
multe criterii.
a. Dup ntinderea dobndirii, vom deosebi:
moduri de dobndire universale (acelea prin care dobnditorul primete
ntregul patrimoniu al transmitorului, cum ar fi succesiunea legal sau
testamentar, dac exist un singur succesor) i moduri de dobndire cu titlu
universal (acelea prin care dobnditorul primete numai o fraciune din
patrimoniul transmitorului, cum ar fi succesiunea legal sau testamentar,
atunci cnd exist mai muli succesori care vin la succesiune). Este tiut c ntre
dobndirea universal i cea cu titlu universal nu exist o deosebire calitativ, ci
doar cantitativ, n ambele situaii fiind dobndit att activul, ct i pasivul, att
drepturi, ct i obligaii ale autorului.
moduri de dobndire cu titlu particular, atunci cnd transmisiunea
cuprinde unul sau mai multe bunuri individual determinate, privite ut singuli (cum
ar fi convenia, uzucapiunea, accesiunea, tradiiunea, legatul cu titlu particular).
Cu excepia motenirii legale, a legatelor universale i cu titlu universal, precum
i a reorganizrii i transformrii persoanei juridice, toate celelalte moduri de
dobndire sunt cu titlu particular.
b. Dup situaia juridic a bunului la momentul dobndirii, vom deosebi:
moduri de dobndire originare, care nu necesit o transmisiune juridic a
dreptului de proprietate de la o persoan la alta, deoarece fie bunul nu a
aparinut nimnui la momentul dobndirii (cazul ocupaiunii), fie dobndirea
opereaz n absena unui raport juridic ntre titularul anterior al dreptului i
dobnditor ori, chiar n situaia n care un astfel de raport juridic exist, el nu este
valabil (cazul uzucapiunii, al dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor
mobile de ctre posesorul de bun-credin, al dobndirii fructelor de ctre
posesorul de bun-credin).
moduri de dobndire derivate, adic acelea care presupun un transfer al
dreptului de proprietate de la o persoan la alta (cum ar fi convenia,
succesiunea, tradiiunea).
c. dup momentul transmisiunii, vom distinge:
- moduri de dobndire inter vivos sau moduri de dobndire ntre vii, care
produc efecte n timpul vieii prilor (convenia, accesiunea, ocupaiunea,
uzucapiunea etc.);
- moduri de dobndire mortis causa sau moduri de dobndire pentru cauz
de moarte, care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate la moartea
aceluia de la care se dobndete dreptul (succesiunea legal i succesiunea
testamentar).

d. Dup caracterul transmisiunii, vom deosebi:


moduri de dobndire cu titlu oneros, respectiv acelea prin care
dobnditorul se oblig s efectueze o anumit prestaie n schimbul dobndirii
dreptului real (cum ar fi convenia, accesiunea);
moduri de dobndire cu titlu gratuit, n cazul crora transmitorul nelege
s procure un folos patrimonial, fr a urmri n schimb obinerea altui folos
patrimonial, iar dobnditorul nu are nici o obligaie n schimbul dreptului pe care la dobndit; acesta i mrete patrimoniu, fr s fie obligat la plata unui
echivalent. Pot fi menionate, cu titlu de exemplu, n acest sens, legatul,
donaia, succesiunea legal.
11.2. Legea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
n conformitate cu reglementrile noului Cod civil, legea reprezint un mod
de dobndire a dreptului de proprietate n urmtoarele cazuri :
dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin (art. 948 din Codul
civil);
dobndirea coproprietii zidului comun (art. 665 666 Cod civil);
dobndirea bunurilor mobile corporale prin posesia de bun-credin (art.
937 Cod civil).
11.3. Tradiiunea
Conform reglementrilor art. 1273 alin. (1) Cod civil, drepturile reale se
constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chair dac bunurile nu
au fost predate, dac acordul poart asupra unor bunuri determinate sau prin
individualizarea bunurilor, atunci cnd acordul poart asupra unor bunuri de gen.
Dac, n dreptul roman, tradiiunea, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate, avea o nsemntate deosebit, n dreptul modern, aceasta i-a
pierdut din importan, simplul acord de voin fiind suficient pentru a opera
transmisiunea dreptului de proprietate.
Potrivit dispoziiilor legale n vigoare, tradiiunea, ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate, opereaz numai n cazul darului manual, adic al acelor
donaii care au ca obiect bunuri mobile de mai mic importan, constituind o
solemnitate care nlocuiete forma nscrisului autentic.
Aadar, tradiiunea ca mod de dobndire a drepturilor reale are o sfer
extrem de restrns n dreptul nostru civil.
Conform prevederilor art. 1011 alin. (4) din Codul civil, bunurile mobile
corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei pot constitui obiectul unui dar
manual, cu excepia cazurilor prevzute de lege, conform voinei legiuitorului,
darul manual ncheindu-se n mod valabil prin acordul de voin al prilor, nsoit
de tradiiunea bunului.
11.4. Ocupaiunea
Ocupaiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, reprezint
luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui (res nullius), dar care este
apropriabil, cu intenia de a dobndi dreptul de proprietate asupra acestuia.

Ocupaiunea este reglementat n Codul civil n Cartea a III-a Despre


bunuri, Titlul VIII Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, Seciunea a 4-a, art. 941
947.
Ca efect al posesiei, ocupaiunea permite posesorului unui bun mobil care
nu aparine nimnui s devin proprietar al acesuia, nc din momentul intrrii n
posesie, cu condiia ca posesia s se exercite n condiiile legii, adic, putem
spune, c posesia trebuie s fie conform dreptului i nu contrar dreptului.
Bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su, astfel cum
prevede alin. (1) al art. 942 din Codul civil, gsitorul bunului avnd obligaia, ntrun termen de 10 zile stabilit la alin. (2) al art. 942, s l restituie proprietarului,
sau atunci cnd acesta nu este cunoscut, s-l predea organului de poliie din
localitatea unde a fost gsit.
Bunul trebuie pstrat la organul de poliie o perioad de timp de 6 luni,
aplicndu-se regulile de la depozitul necesar, iar legea stabilete i obligaia
organului de poliie de a afia la sediul su i pe pagina de internet a unui anun
cu privire la bunul pierdut.
Alin. (4) al art. 945 Cod civil face aplicarea ocupaiunii, ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate, preciznd c atunci cnd bunul sau preul
acestuia nu este pretins de proprietar, lucrul n cauz va fi considerat lucru fr
stpn i remis gsitorului, care dobndete dreptul de proprietate prin
ocupaiune. Remiterea bunului se face n baza unui proces-verbal, care
constituie documentul n baza cruia se face proba dreptului de proprietate,
adic reprezint instrumentum probationis, dovada ocupaiunii putndu-se fece i
prin alt mijloc de prob.
n fine, ultimul alineat al art. 945 din Cod civil prevede c atunci cnd
gsitorul refuz s ia bunul sau preul acestuia, bunul devine proprietate a unitii
administrativ-teritoriale comun, ora, municipiu pe teritorul creia a fost
gsit, intrnd n domeniul privat.
Sunt interesante i prevederile art. 946 din Codul civil, cu privire la
drepturile asupra tezaurului gsit.
11.5. Hotrrea judectoreasc
Dreptul de proprietate poate fi dobndit prin hotrre judectoreasc,
numai atunci cnd aceasta are caracter constitutiv sau translativ de drepturi, iar
nu i prin hotrri judectoreti declarative, care numai constat sau recunosc
drepturi subiective preexistente.
11.6. Convenia
Cel mai important mod derivat de dobndire a dreptului de proprietate l
constituie convenia sau contractul.
Conform dispoziiilor art. 1166 Cod civil, contractul reprezint acordul de
voine dintre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica
sau stinge un raport juridic.
Conform dispoziiilor art. 1273 din Codul civil, drepturile reale se constituie
i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost

predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate sau prin
individualizarea bunurilor, n cazul n care acordul poart asupra bunurilor de
gen, cu precizarea c, n conformitate cu alin. (3), dispoziiile n materie de carte
funciar i acelea speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri
mobile rmn aplicabile.
n cazul transmisiunii succesive a bunurilor mobile sunt aplicabile
prevederile art. 1275 Cod civil. Astfel, dac cineva a transmis succesiv, ctre mai
multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, acela care a dobndit cu
bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, chiar dac titlul
acestuia are dat ulterioar, fiind considerat de bun-credin dobnditorul care,
la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc obligaia
asumat anterior de nstrintor.
n cazul n care niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a
bunului mobil corporal i creana fiecruia de predare a bunului este exigibil,
legea l prefer pe acela care a sesizat primul instana judectoreasc.
Totodat, n conformitate cu dispoziiile art. 1674 din Codul civil, cu excepia
cazurilor prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult contrariul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii
contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu
precizarea c, n cazul strmutrii proprietii imobilelor, aceasta, n conformitate
cu dispoziiile art. 1676 Cod civil, este supus dispoziiilor de carte funciar.
n privina predrii bunului imobil, aceasta se face prin punerea bunului la
dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului (art. 1687 Cod
civil), iar n ce privete predarea bunului mobil, aceasta se poate face, fie prin
remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ sau a unui alt
document sau lucru care permite cumprtorului preluarea bunului n orice
moment (art. 1688 Cod civil).
De asemenea, pentru ncheierea valabil a unor contracte translative de
proprietate se impune, pe lng realizarea acordului de voin al prilor,
respectarea unor forme solemne.
Astfel, terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan,
indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin
acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii
absolute.
11.7. Accesiunea
Accesiunea reprezint un mod de dobndire a dreptului de proprietate n
conformitate cu care tot ceea ce se unete cu lucrul sau se ncorporeaz ntr-un
lucru devine proprietatea persoanei creia i aparine lucrul la care s-a fcut
unirea ori, dup caz, ncorporarea.
Sediul materiei l gsim n Codul civil, la art. 567 601.
Accesiunea constituie un mod de dobndire a proprietii care const n
dreptul proprietarului unui lucru asupra a tot ce produce acel lucru sau, dup caz,
asupra a tot ceea ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul n mod natural sau
artificial.

n conformitate cu dispoziiile art. 567 Cod civil, prin accesiune, proprietarul


unui bun devine proprietar a tot ce se alipete cu bunul sau se ncorporeaz n
acesta, dac prin lege nu se preve altfel.
Accesiunea a fost clasificat de art. 568 Cod civil, legiuitorul preciznd c
aceasta poate fi natural sau artificial.
n funcie de bunul principal, accesiunea se nfieaz ca fiind imobiliar care la rndul ei poate fi natural (aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor
rurilor, a insulelor i prundiurilor i accesiunea natural asupra animelelor) sau
artificial i mobiliar.
11.7.1. Accesiunea imobiliar natural
Aceast form a accesiunii const n unirea sau ncorporarea, fr
intervenia omului, a dou lucruri care au proprietari diferii. Cazurile de
accesiune imobiliar natural sunt: aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor
rurilor, insulelor i prundiurilor i accesiunea natural asupra animalelor.
Reglementarea aluviunii este coninut de art. 569 571 din Codul civil.
n conformitate cu prevederile art. 569 din Cod Civil, adugirile de teren la
malurile apelor curgtoare revin proprietarului fondului riveran, cu condiia ca
acestea s se produc treptat. Rezult c atunci cnd asemenea adugiri se fac
dintr-o dat nu ne mai aflm n cazul aluviunii, ci, mai degrab a avulsiunii,
reglementat la art. 572 Cod civil.
Proprietarul fondului riveran dobndete n proprietate terenul lsat de
apele curgtoare care s-au retras treptat la rmul respectiv, astfel cum prevede
art. 570 Cod civil.
Aluviunea nu opereaz cu privire la pmnturile rmase dup retragerea
apelor, lacurilor, iazurilor sau heleteelor, aceste terenuri rmnnd n
proprietatea persoanei creia i-au aparinut. De asemenea, aluviunea nu i
gsete aplicarea nici cu privire la malul mrii, acesta fcnd parte din domeniul
public.
Cod civil reglementeaz avulsiunea la art. 572 asemntor cu
reglementarea din Cod civil romn de la 1864. Este avut n vedere situaia n
care, urmare a aciunii unei ape curgtoare este smuls brusc o poriune de
teren i aceasta este alipit la terenul altui proprietar riveran, caz n care acesta
din urm devine i proprietar al poriunii de teren alipite, dac proprietarul iniial
nu o revendic n termen de un an de la data faptului.
Spre deosebire de aluviune, n cazul avulsiunii, efectele se produc ca
urmare a ruperii deodat a unei pri mari de pmnt i care se poate recunoate
de fondul unui proprietar i alipirea la fondul altui proprietar.
Aciunea n revendicare a fostului proprietar se prescrie n termen de un
an.
Noul Cod civil reglementeaz accesiunea albiilor rurilor, a insulelor i a
prundiurilor la art. 573 575.
Conform prevederilor art. 573 Cod civil, albiile rurilor aparin proprietarilor
riverani, excepie fcnd acelea care fac obiectul proprietii publice, iar insulele
i prundurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al
apei, revin proprietarului albiei.

Aceast soluie este judicioas, legiuitorul preciznd situaia juridic a


albiilor rurilor, evident cu reglementarea i a situaiei rurilor care fac obiectul
proprietii publice.
Conform alin. (3) al art. 573 Cod civil, atunci cnd insula aparine
proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre proprietari are
dreptul de proprietate aspura prii de insul care se ntinde spre el, pornind de
la jumtatea apei.
Cnd este vorba despre insulele nou formate, urmare a unui nou curs al
unei ape curgtoare, art. 574 Cod civil prevede c dac noul bra nconjoar
terenul unui proprietar riveran, acesta din urm rmne proprietar asupra insulei
nou formate.
Conform art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996, cu modificrile i
completrile ulterioare, insulele care nu sunt n legtur cu terenurile cu mal la
nivel mediu al apei, aparin proprietarului albiei rului.
n conformitate cu dispoziiile coninute la art. 575 Cod civil, albia prsit
de o ap curgtoare care i-a format un nou curs va primi regimul juridic stabilit
n legea special, n actuala reglementare, Legea apelor nr. 107/1996, cu
modificrile i completrile ulterioare.
Art. 576 Cod civil reglementeaz accesiunea animalelor.
Cu privire la animalele domestice, dac acestea sunt rtcite pe terenul
proprietate a altei persoane, proprietarul terenului devine i proprietar al
animalelor, dac proprietarul animalelor nu le revendic n termen de 30 de zile
de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului, n
conformitate cu prevederile alin. (1) al articolului amintit.
Atunci cnd proprietarul animalelor le revendic dup o perioad de timp
situat n intervalul de 30 de zile stabilit de lege, iar proprietarul terenului a fcut
anumite cheltuieli cu privire la hrana i adpostirea acestora, proprietarul
animelelor trebuie s suporte aceste cheltuieli, ns legea nu precizeaz ce se
ntmpl cnd acesta contest cuantumul cheltuielilor i refuz s le plteasc.
n conformitate cu prevederile alin. (2) al art. 576 Cod civil, porumbeii,
iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparin
acestuia ct timp rmn pe fond, excepie fcnd situaia n care trecerea a fost
provocat prin fraud sau prin artificii.
11.7.2. Accesiunea imobiliar artificial
Spre deosebire de accesiunea imobiliar natural, accesiunea imobiliar
artificial presupune intervenia omului i d natere unei obligaii de plat a
despgubirilor n sarcina proprietarului terenului ctre acela n detrimentul cruia
s-a produs accesiunea, conform principiului potrivit cruia nimnui nu-i este
permis s-i mreasc patrimoniul n dauna altei persoane.
Dnd expresie principiului satuat prin adagiul superficiis solo cedit, art. 577
Cod civil prevede c lucrrile (construcii, plantaii i orice lucrri efectuate
asupra unui imobil) revin proprietarului acelui imobil, dac prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel, principiu reluat i la art. 579 din acelai Cod, n
conformitate cu care exist prezumia relativ c orice lucrare fcut de
proprietarul imobilului, este cu cheltuiala sa i este a acestuia. Legiuitorul a avut

n vedere lucrrile (construcii, plantaii i orice alte lucrri) efectuate asupra unui
imobil.
Proba contrar se poate face atunci cnd s-a constituit un drept de
superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate
asupra lucrrii noi sau n alte cazuri pe care le prevede legea.
Legiuitorul, la art. 577 alin. (2) Cod civil, a prevzut c atunci cnd lucrarea
este realizat de proprietarul imobilului cu materielele sale sau cu materialele
altuia, dreptul de proprietate asupra lucrrii ia natere n favoarea proprietarului
imobilului de la momentul nceperii lucrrii, pe msura realizrii acesteia, dac
prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
n privina lucrrilor, astfel cum acestea au fost precizate la art. 577 alin. (1)
Cod civil, legiuitorul la art. 578 din acelei Cod le clasific n lucrri autonome
(construcii, plantaii i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor, realizate
asupra unui imobil) sau adugate (care nu au caracter de sine stttor), cu
caracter durabil sau cu caracter provizoriu.
Lucrrile autonome reprezint construcii, plantaii i orice alte lucrri cu
caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil, care devin imobile, iar
lucrrile adugate sunt acelea care nu au un caracter de sine stttor i acestea
din urm pot fi necesare, utile sau voluptuare.
Cu privire la realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia au fost distinse dou situaii, prima, la art. 580 Cod civil, atunci
cnd au fost realizate lucrri cu materialele altcuiva pe terenul proprietate a
constructorului, situaie n care acesta devine i proprietar al lucrrii, caz n care
nu se poate solicita nici obligarea la desfiinarea lucrrii i nici restituirea
materialelor folosite, proprietarul materialelor avnd dreptul numai la
contravaloarea acestora i la repararea oricror prejudicii cauzate.
Cea de-a doua situaie are n vedere realizarea de lucrri cu caracter
durabil asupra imobilului altuia, aici legiuitorul distingnd ntre lucrri autonome
cu caracter durabil i lucrri adugate cu caracter durabil.
n privina lucrrilor autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, la
art. 581 582 Cod civil legiuitorul distinge ntre situaia constructorului de bun
credin i situaia constructorului de rea credin.
Explicnd concepia legiuitorului cu privire la buna credin, art. 586 din
acelai Cod arat c exist bun credin atunci cnd constructorul se
ntemeiaz pe cuprinsul crii funciare, n care, n momentul realizrii lucrrii, era
nscris ca proprietar al imobilului sau pe un mod de dobndire nesupus nscrierii
n cartea funciar, n ambele situaii, dac nu rezulta din cartea funciar i nu a
cunoscut pe nicio alt cale viciul titlului su.
De o mare importan este reglementarea alin. (2) a art. 586 Cod civil, care
prevede c n nicio situaie nu se bucur de prezumia de constructor de bun
credin acela care efectueaz o construcie cu nerespectarea autorizaiilor
cerute de lege. n acest mod se pune capt oricrui mod de interpretare cu
privire la constructorul care ar putea invoca buna sa credin, ns ar construi n
lipsa unei autorizaii legale.
Orice constructor care se ntemeiaz pe un drept de superficie sau pe orice
alt drept care i permite s realizeze o lucrare asupra imobilului altuia, devenind

proprietar al lucrrii, este supus acelorai reglementri, n ce privete analiza


bunei sale credine, ca i acela care se ntemeiaz pe un drept de proprietate.
n cazul constructorului de bun credin al lucrrii autonome cu caracter
durabil, - conform prevederilor art. 581 Cod civil - proprietarul terenului poate
solicita instanei: 1. fie s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al
lucrrii, avnd dreptul s aleag ntre a plti constructorului valoarea materialelor
i a manoperei sau 2. de a plti sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea
lucrrii i 3. s solicite obligarea autorului s cumpere imobilul la valoarea de
circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac nu s-a fi efectuat lucrarea.
Dac proprietarul terenului dorete s devin proprietar asupra lucrrilor
executate are opiunea ntre a plti contravaloarea materialelor i preul muncii i
aceea de a plti sporul de valoare adus imobilului prin efecuarea lucrrii, atunci
cnd deine mijloacele financiare suficiente i lucrrile edificate i sunt necesare.
n cazul n care una sau ambele condiii amintite n urm nu sunt ndeplinite,
legiuitorul permite proprietarului terenului s solicite obligarea autorului lucrrii s
cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
n cazul constructorului de rea credin al lucrrii autonome cu caracter
durabil, - conform prevederilor art. 582 Cod civil - proprietarul terenului poate
solicita instanei fie 1. s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al
lucrrii, cu plata, ctre constructor, fie a jumtate din valoarea materialelor i a
manoperei, fie a jumtate din sporul de valoare adus imobilului sau 2. s cear
obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia ori o ultim posibilitate, 3. s
cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe
care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Reglementarea de la art. 582 Cod civil reuete s apere mai bine
drepturile proprietarului terenului, prevznd posibilitatea acestuia de a solicita
instanei obligarea constructorului la desfiinarea acesteia sau plata numai a unei
pri din contravaloarea materialelor i a manoperei sau din sporul de valoare
adus imobilului.
n privina lucrrilor adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia,
sunt incidente dispoziiile art. 583 585 Cod civil, legiuitorul fcnd distincie
ntre lucrrile adugate necesare, lucrrile adugate utile i lucrrile adugate
voluptuare.
Referitor la lucrrile adugate necesare, legiuitorul distinge ntre
constructorul de bun credin i acela de rea credin.
n cazul constructorului de bun credin, proprietarul imobilului dobndete
dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii
acesteia, cu obligaia de a plti autorului lucrrilor cheltuielile rezonabile, chiar i
n cazul n care imobilul nu mai exist. Asemenea lucrri adugate nu sunt
susceptibile de a fi evideniate n cartea funciar i atunci nu mai este necesar a
opera intabularea acestora i pentru aceste considerente dreptul de proprietate
asupra acestora se dobndete n mod direct la momentul realizrii lucrrilor.
n cazul constructorului de rea credin al lucrrii adugate necesare, din
suma datorat de propriaterul imobilului (cheltuielile rezonabile) se poate deduce
valoarea fructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare obinerii acestora.

n situaia lucrrilor adugate utile, n cazul constructorului de bun


credin, proprietarul imobilului devine i proprietar al lucrrii din momentul
efecturii acesteia, avnd posibilitatea de a alege ntre plata valorii materialelor i
a manoperei i plata sporului de valoare adus imobilului.
n cazul autorului de rea credin al lucrrii adugate utile, proprietarul
imobilului poate, fie s devin i proprietar al lucrrii, dup caz, cu sau fr
nscriere n cartea funciar, pltind autorului lucrrii ori jumtate din valoarea
materialelor i a manoperei ori jumtate din sporul de valoare adus imobilului, fie
s solicite obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea
imobilului n starea anterioar i plata de daune interese.
n fine, art. 585 Cod civil dorete s reglementeze i situaia lucrrilor
adugate voluptuare, n cazul acestora proprietarul imobilului avnd dreptul fie
s devin proprietar al lucrrii, fr nscrierea n cartea funciar i fr nicio
obligaie ctre autorul de bun credin al lucrrii, fie s cear obligarea autorului
de rea credin s desfiineze lucrarea, cu obligarea de a readuce imobilul n
situaia anterioar i de a suporta plata de daune interese. n cazul autorului de
bun credin al lucrrii se prevede i posibilitatea acestuia de a ridica lucrrile
adugate voluptuare nainte de restituirea imobilului ctre proprietar, cu obligaia
de a aduce imobilul n situaia anterioar.
Legiuitorul a avut n vedere i anumite situaii speciale. Astfel, o situaie
special o gsim reglementat la art. 587 Cod civil, situaie care nu a fost avut
n vedere de legiuitorul romn de la 1864. Este vorba despre lucrrile realizate
parial asupra imobilului autorului.
Legiuitorul distinge ntre constructorul de bun credin i acela de rea
credin a unor lucrri autonome cu caracter durabil realizate parial asupra
imobilului autorului i parial pe terenul proprietarului vecin. n cazul n care
lucrarea a fost executat cu bun credin, proprietarul vecin poate s cear
nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor
asupra imobilului rezultat, incluznd terenul aferent, proporional cu valoarea
contribuiei fiecruia. Aceasta reprezint unica posibilitate a proprietarului pe al
crui teren au fost realizate lucrri autonome cu caracter durabil. Rezult c
proprietarul terenului are obligaia de a accepta, n acest fel, s devin
coproprietar cu constructorul de bun credin asupra construciei, dar i asupra
terenului.
n situaia n care lucrarea autonom cu caracter durabil a fost realizat cu
rea credin, exist opiunea proprietarului terenului vecin ntre a cere ridicarea
lucrrii de pe teren, cu obligarea autorului lucrrii la plata de daune interese i
ntre a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al
vecinilor, inndu-se seama, n stabilirea cotelor pri, de valoarea terenului
proprietarului vecin i de jumtate din valoarea contribuiei autorului lucrrii.
Soluia oferit de legiuitor este, n acest caz, echitabil, protejnd interesele
proprietarului terenului.
Alin. (3) al art. 587 Cod civil prevede c n caz de nenelegere ntre pri,
instana judectoreasc stabilete valoarea contribuiei fiecreia la imobilul
rezultat, respectiv a cotelor-pri din dreptul de proprietate.

n toate situaiile, cnd este vorba despre dobndirea exclusiv sau pe cote
pri a dreptului de proprietate, aceasta este condiionat conform prevederilor
art. 589 Cod civil de nscrierea n cartea funciar, care va opera, dup caz,
urmare conveniei prilor, convenie ce trebuie s respecte forma autentic ad
validitatem, ori n baza hotrrii judectoreti.
n cazul lucrrilor provizorii, astfel cum prevede art. 588 Cod civil, dac
prile (proprietarul terenului i autorul lucrrii) nu se neleg, constructorul
indiferent dac este de bun sau de rea credin - are obligaia de a desfiina
lucrrile, cu respectarea dispoziiilor legale n materie (adic obinerea
autorizaiei de demolare), iar numai n cazul constructorului de rea credin,
acestuia i revine obligaia de plat a despgubirilor pentru prejudiciile cauzate i
pentru lipsa de folosin a terenului.
n cazul realizrii lucrrilor autonome sau adugate, cu caracter durabil
sau provizoriu pn n momentul ncheierii convenei sau pn la data
introducerii cererii de chemare n judecat de ctre acela ndreptit la nscrierea
n cartea funciar, autorului lucrrii i se recunoate dreptul de a-i ridica
materialele, oricnd, i astfel nu mai opereaz accesiunea, conform prevederilor
alin. (1) al art 590 Cod civil. Alin. (2) al art. 590 Cod civil prevede c n cazul
realizrii lucrrii cu rea-credin, autorul acesteia poate fi obligat, dac este
cazul, la plata de daune-interese.
n ce privete exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie, art. 591
Cod civil ne arat c prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind
plata acesteia nu curge ct timp acesta este lsat de ctre proprietar s dein
imobilul.
Chiar dac dreptul de crean al autorului lucrrii ia natere la momentul
rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti, nu se declaneaz
curgerea termenului de prescripie mpotriva sa atta timp ct proprietarul
imobilului i permite s dein imobilul.
Conform. Art. 591 alin. (2) Cod civil, autorul lucrrii de bun-credin are un
drept de ipotec legal asupra imobilului pentru plata indemnizaiei i poate cere
nscrierea acestuia n baza conveniei ncheiate n form autentic sau a unei
hotrri judectoreti, conform prevederilor art. 589 Cod civil.
O msur de protecie a drepturilor proprietarului terenului o constituie
reglementarea de la art. 592 Cod civil, n conformitate cu care atunci cnd
proprietarul terenului opteaz pentru obligarea autorului la cumprarea
imobilului, iar autorul lucrrii i proprietarul terenului nu se neleg pe cale
amiabil, acesta din urm se poate adresa instanei judectoreti solicitnd att
detereminarea preului, ct i pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare cumprare. Inspirndu-se din reglementri anterioare,
legiuitorul a prevzut posibilitatea persoanei interesate proprietarul terenului
de a solicita pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act
autentic de nstrinare i, mai mult i determinarea preului din contractul de
vnzare-cumprare.
Prin alin. (2) al art. 592 Cod civil i se recunoate proprietarului iniial un
drept de ipotec legal asupra imobilului, n scopul garantrii plii preului de
ctre autorul lucrrii.

Reglementnd i situaia autorului lucrrii care execut lucrrile cu


materialele altei persoane, la art. 594 Cod civil, legiuitorul a prevzut c n lipsa
condiiilor legale pentru dobndirea bunurilor mobile prin posesia de bun
credin, acela care realizeaz o lucrare asupra imobilului altei persoane folosind
materialele unui ter are obligaia de a plti contravaloarea materialelor i de a
suporta repararea oricror prejudicii cauzate.
Cnd autorul lucrrii a dobndit cu bun credin, posesia asupra
materialelor, ntemeindu-i posesia pe un act translativ de proprietate, cu titlu
oneros, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute, atunci va dobndi dreptul de
proprietate asupra materialelor, fiind incidente dispoziiile art. 937 Cod civil.
Legiuitorul a dorit s reglementeze i unele cazuri speciale de accesiune, la
art. 596 Cod civil.
O prim situaie, conform prevedeilor alin. (1) al acestui articol, are n
vedere pe titularul dreptului de superficie sau a altui drept real asupra imobilului
altuia, care i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate
asupra acelui imobil, n caz de accesiune i care va avea, n mod corespunztor,
drepturile i obligaiile reglementate pentru proprietarul imobilului, cu excepia
cazului n care s-a prevzut altfel n momentul constituirii dreptului real. Aceast
reglementare are n vedere situaia n care asupra unui imobil exist dou
drepturi reale principale, anume un drept de nud proprietate i un drept de
superficie sau alt drept real dezmembrmnt al dreptului de proprietate, caz n
care titularul unor asemenea drepturi reale dobndete dreptul de proprietate
asupra lucrrii edificate. Dac un ter execut o lucrare asupra imobilului, titularul
dreptului de superficie sau al altui drept real, la care face referire art. 596 alin. (1)
Cod civil, va fi beneficiarul accesiunii. Dac la momentul constituirii dreptului real
la care face referire textul de lege amintit nudul proprietar i titularul dreptului de
superficie sau al altui drept real au prevzut altfel, atunci nu va opera ipoteza
prevzut la alin. (1), prima tez a art. 596.
O a doua situaie, conform alin. (2) al art. 596 Cod civil, are n vedere cazul
lucrrilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real
asupra imobilului altuia care nu i permite s dobndeasc dreptul de proprietate
asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil, situaie n care sunt aplicabile
prevederile art. 582 Cod civil (adic se aplic regulile statuate n cazul autorului
de rea credin a unei lucrri autonome cu caracter durabil asupra imobilului altei
persoane) i 587 alin. (2) Cod civil, (adic regulile privind lucrrile realizate parial
asupra imobilului autorului, dac lucrarea a fost realizat cu rea credin). Astfel
fiind, titularul unui drept de uzufruct, uz, abitaie sau drept real de folosin, care
nu i permit s dobndeasc dreptul de proprietate asupra lucrrii edificate, va
avea regimul juridic al unui constructor de rea credin dac realizeaz o lucrare
asupra imobilului, lucrare ntemeiat pe acel drept.
Alin. (3) al art. 596 Cod civil prevede c pentru lucrrile adugate efectuate
de ctre titularul unui drept real asupra imobilului altuia, care nu i permite s
dobndeasc dreptul de proprietate asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil,
se aplic prevederile art. 716 Cod civil (fiind vorba despre uzufructuar), n lipsa
unor dispoziii contrare. Reglementrile legale referitoare la lucrile i

mbuntirile fcute de ctre uzufructual sunt, astfel aplicabile i n cazul


titularilor altor drepturi reale asupra imobilului altei persoane.
Conform art. 597 Cod civil, lucrrile fcute de un detentorul precar sunt
supuse regulilor autorului de rea-credin.
11.7.3. Accesiunea mobiliar
Accesiunea mobiliar constituie unirea a dou bunuri care aparin unor
proprietari diferii, fr ca ntre acetia s existe o convenie n privina bunului
care se obine; proprietarul bunului considerat a fi mai important devine i
proprietar al bunului mai puin important, avnd obligaia de despgubire a celui
din urm.
In noul Cod civil accesiunea mobiliar este reglementat succint la art. 598601.
Bunul mobil care ia natere cu materialele altuia aparine aceluia care l-a
confecionat sau, dup caz proprietarului materialelor, avnd n vedere raportul
dintre manoper i valoarea materialelor, stabilit la momentul confecionrii
bunului, iar proprietarul bunului are obligaia de a plti despgubiri egale cu
valoarea manoperei sau, dup caz, cu valoarea materialelor, astfel cum dispune
art. 598 Cod civil. Se poate obsrva c legiuitorul n mod corect s-a cluzit
dup valoarea cea mai nsemnat, fie a materialelor folosite, fie a manoperei
ncorporate n bunul realizat.
n cazul egalitii de valoare sau a unei diferene nesemnificative ntre
valoarea materialelor i valoarea manoperei, art. 599 Cod civil prevede c bunul
mobil nou creat devine proprietate comun, fiind supus regimului juridic stabilit
pentru asemenea modalitate a dreptului de proprietate. Poate c ar fi fost util ca
legiuitorul s prevad ce nelege prin diferen nesemnificativ, stabilind un
criteriu simplu pentru determinarea acesteia, pentru a nu permite diferite
interpretri de natur s conduc la eventuale litigii ntre acela care a
confecionat bunul i proprietarul materialelor.
Asemenea remarc se impune, avnd n vedere c n alte situaii legiuitorul
a oferit un sistem de determinare a diferenei, cum ar fi, spre pild, art. 600 Cod
civil, unde, reglementnd unirea a dou bunuri mobile avnd proprietari diferii,
legiuitorul prevede c fiecare dintre acetia poate solicita separarea bunurilor
dac prin aceasta cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o
zecime din valoarea bunului su.
Regulile de la art. 598 600 Cod civil corespund adjunciunii i
specificaiunii, astfel cum acestea au fost reglementate n Codul civil de la 1864.
n cazul confuziunii sau amestecului, cnd separarea bunurilor mobile unite
este imposibil, legiuitorul trimite la regulile pe care le-a statuat la art. 598-599.
11.8. Uzucapiunea
11.8.1. Probleme generale
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv constituie un mod de dobndire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil prin posesia

exercitat nentrerupt n termenul prevzut de lege i cu respectarea condiiilor


legale.
Reglementarea legal a uzucapiunii o gsim n Cartea a III-a Despre
bunuri, Titlul VIII Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, art. 928 934 i art.
939.
Ca regul general, pot fi dobndite pe calea prescripiei achizitive numai
drepturile reale principale asupra bunurilor imobile care se gsesc n circuitul
civil. Uzucapiunea este nu numai un mod de dobndire a dreptului de
proprietate, ci i a celorlalte drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitaie,
superficie, servitute).
Conform prevederilor art. 929 cod civil, nu pot fi uzucapate bunurile care,
nainte sau dup intrarea n posesie, au fost declarate bunuri inalienabile.
Posesorul poate dobndi proprietatea asupra bunului posedat sau asupra
fructelor produse de acesta (art. 928 Cod civil).
Tot astfel, conform prevederilor art. 939 Cod civil, acela care posed bunul
mobil al altuia timp de 10 ani, n alte condiii dect acelea prevzute n
Seciunea a 3-a a Capitolului III din Titlul VIII al Crii a III-a din Codul civil (art.
935 940), poate dobndi, n temeiul uzucapiunii, dreptul de proprietate.
n noul Cod civil, legiuitorul face distincie ntre uzucapiunea tabular i
uzucapiunea extratabular. De asemenea, n lumina noii reglementri, pot fi
dobndite prin uzucapiune i bunurile mobile.
11.8.2. Uzucapiunea imobiliar extratabular
Uzucapiunea imobiliar extratabular este reglementat la art. 930 Cod
civil, care prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele acestuia pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul
uzucapiunii, n folosul aceluia care l-a posedat timp de 10 ani, atunci cnd
proprietarul nscris n cartea funciar a decedat (cazul persoanei fizice) sau i-a
ncetat existena (cazul persoanei juridice), a fost nscris n cartea funciar
declaraia de renunare la proprietate, imobilul nu era nscris n nicio carte
funciar.
Conform alin. (2) al aceluiai articol, n toate aceste situaii uzucapantul
poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n cartea
funciar nainte ca o ter persoan s-i fi nregistrat propria cerere de nscriere
a dreptului n folosul su, n baza unei cauze legitime, n cursul teremenului de
uzucapiune sau chiar dup mplinirea acestuia.
Analiznd dispoziiile legale menionate, se pot preciza cele ce urmeaz :
propriatarul persoan fizic, intabulat n cartea funciar trebuie s fie
decedat sau proprietarul persoan juridic s-i fi ncetat existena
ori s fi renunat la drept i declaraia de renunare s fie nscris n
cartea funciar sau imobilul s nu fie nscris n nicio carte funciar;
nicio alt persoan fizic sau juridic s nu-i fi nscris dreptul de
proprietate n cartea funciar n folosul su, pe baza unei cauze
legitime, n cursul sau chair dup mplinirea termenului de
uzucapiune;
s fie o posesie util, adic cu animus, corpus i fr vicii (n
condiiile artate la art. 922 927 Cod civil);

durata posesiei s fie de 10 ani i acest termen nu poate ncepe s


curg nainte de moartea proprietarului (persoan fizic) sau nainte
de ncetarea existenei proprietarului (persoan juridic) sau nainte
de nscrierea n cartea funciar a a declaraiei de renunare la
dreptul de proprietate;
uzucapantul s solicite admiterea cererii de nscriere a dreptului su
de proprietate n cartea funciar i cererea s-i fie admis.
La momentul mplinirii termenului de uzucapiune, pentru a dobndi dreptul
de proprietate pe aceast cale, este necesar ca acela care invoc uzucapiunea
s i nregistreze cererea de nscriere a dreptului n cartea funciar, n acest fel
manifestndu-i intenia de a uzucapa i dobndete dreptul respectiv.
11.8.3. Uzucapiunea imobiliar tabular
n conformitate cu prevederile art. 931 Cod civil, drepturile aceluia care a
fost nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar, fie ca proprietar al unui imobil,
fie ca titular al altui drept real, nu mai pot fi contestate dac cel nscris cu buncredin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de
nscriere, cu condiia ca posesia sa s nu fie viciat.
Alin. (2) al art. 931 Cod civil precizeaz c este suficient s existe bunacredin la momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n
posesie.
Analiznd dispoziiile legale menionate, observm mai multe condiii,
pentru a opera uzucapiunea imobiliar tabular, astfel :
dreptul aceluia care invoc uzucapiunea s fi fost nscris fr cauz
legitim n cartea funciar;
acela care invoc uzucapiunea imobiliar tabular s fi manifestat
bun-credin att n momentul nregistrrii cererii de nscriere n
cartea funciar, ct i n mementul intrrii n posesie;
acela care invoc uzucapiunea s fi posedat imobilul timp de 5 ani
dup momentul nregistrrii cererii sale de nscriere;
posesia sa s fie util, adic s aib animus, corpus i s fie fr
vicii (n condiiile artate la art. 922 927 Cod civil).
Dreptul de proprietate se dobndete conform titlului care se nscrie n
cartea funciar, momentul dobndirii acestuia reprezentndu-l data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n cartea funciar.
Conform prevederilor art. 933 Cod civil, fiecare posesor este considerat c
ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent s transmisiunea bunului a
operat cu titlu universal ori cu titlu particular, existnd posibilitatea, pentru
posesorul actual, care invoc uzucapiunea, s uneasc posesia sa cu posesia a
autorului su.
Jonciunea posesiilor reprezint unirea, adugarea la timpul ct actualul
posesor, care invoc uzucapiunea, a posedat bunul, a posesiei exercitate de
ctre autorul su.
Pentru a opera jonciunea posesiilor sunt necesare dou condiii:
s existe o posesie propriu-zis, deoarece detenia precar nu poate fi
unit cu posesia;

acela care invoc jonciunea posesiilor s fie succesor n drepturi al


autorului su, n sensul c exercit posesia de la autorul su n baza unui raport
juridic; dac aceast condiie nu este ndeplinit, va ncepe o nou posesie.
Curgerea termenului uzucapiunii este reglementat la art. 932 i 934 Cod
civil. Astfel, n cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate
asupra unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n
temeiul uzucapiunii, n folosul celui care le-a posedat timp de 10 ani, dac
proprietarul nscris n cartea funciar a decedat sau, dup caz, i-a ncetat
existena i termenul nu ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup
caz a ncetrii existenei juridice a proprietarului, chiar i atunci cnd intrarea n
posesie s-a produs la o dat anterioar.
Tot n cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate
asupra unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n
temeiul uzucapiunii, n folosul celui care le-a posedat timp de 10 ani, dac a fost
nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate i termenul
uzucapiunii nu ncepe s curg nainte de data nscrierii declaraiei de renunare
la proprietate, chiar i atunci cnd intrarea n posesie s-a produs la o dat
anterioar.
n situaia n care survine vreunul dintre viciile posesiei, astfel reglementate
la art. 922 927 Cod civil, atunci cursul termenului uzucapiunii se suspend.
Dispoziiile legale n materia uzucapiunii, astfel cum prevede art. 934 Cod
civil, se completeaz cu reglementrile legale n materia prescripiei extinctive.
11.8.4. Uzucapiunea mobiliar
Aceasta este reglementat la art. 939 Cod civil, n sensul c acela care
exercit posesia asupra bunului mobil al altei persoane, timp de 10 ani, n alte
condiii dect acelea reglementate de legiuitor la Seciunea a 3-a Dobndirea
proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin din Capitolul III al Titlului VIII
al Crii a III-a din Codul civil, poate dobndi dreptul de proprietate asupra
acestui bun pe calea uzucapiunii.
Pentru a opera uzucapiunea mobiliar este necesar s existe o posesie
neviciat, deoarece viciile posesiei suspend cursul uzucapiunii, care s se
exercite timp de 10 ani, aici putnd fi aplicate i regulile statuate la art. 933 Cod
civil n ce privete jonciunea posesiilor, precum i dispoziiile legale n materia
prescripiei extinctive, la care face timitere expres art. 934 Cod civil.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai ce este tradiiunea
2. Explicai ce reprezint ocupaiunea i cum se dobndete dreptul
de proprietate prin intermediul acesteia
3. Explicai cum funcioneaz accesiunea imobiliar artificial, ca
mod de dobndire a dreptului de proprietate
4. Artai care sunt cazurile de accesiune imobiliar natural
5. Efectuai o analiz a uzucapiunii imobiliare tabulare i a
uzucapiunii imobiliare extratabulare
Unitatea de nvare 12

Dezmembrmintele dreptului de proprietate


12.1. Probleme generale
12..2. Dreptul de uzufruct
12.1. Probleme generale
Definim dezmembrmintele dreptului de proprietate ca drepturi reale
principale exercitate asupra bunurilor altei persoane, drepturi derivate, opozabile
erga omnes, chiar i proprietarului, drepturi care se constituie prin desprinderea
atributelor din dreptul de proprietate sau prin limitarea unor atribute ale dreptului
de proprietate n coninutul lor. Existena dezmembrmintelor, ca drepturi reale
asupra lucrului altuia, este de natur s limiteze caracterul exclusiv al dreptului
de proprietate.
Analiza definiiei date noiunii de dezmembrminte ale dreptului de
proprietate
conduce
la concluzia c drepturile reale principale,
dezmembrmintele proprietii, sunt opozabile deopotriv terilor i proprietarului,
care nu mai are posibilitatea ca, prin voina i puterea proprie, s modifice sau
s sting dreptul real respectiv.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt dreptul de uz, dreptul de
uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie.
12.2. Dreptul de uzufruct
n conformitate cu dispoziiile art. 703 din Codul civil, uzufructul este
dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia, ntocmai
ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.
Din definiia dat dreptului de uzufruct de art. 703 din Codul civil, rezult c
acesta este un drept real derivat, dezmembrmnt al dreptului de proprietate
privat, n virtutea cruia un subiect de drept civil, persoan fizic sau persoan
juridic - denumit uzufructuar - este ndreptit s posede i s foloseasc un
bun care aparine unei alte persoane, cu obligaia de a conserva substana
bunului i de a-i restitui bunul proprietarului la termenul stabilit sau cel mai trziu
la moartea sa, cnd uzufructuarul este o persoan fizic sau dup cel mult 30 de
ani, cnd uzufructuarul este o persoan juridic.
Dreptul de uzufruct este, deci, un drept real principal derivat,
esenialmente temporar, reglementat de art. 703 748 din Codul civil.
Uzufructul este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece
presupune dezlipirea din coninutul juridic al dreptului de proprietate a atributelor
jus utendi i jus fruendi, precum i constituirea lor ntr-un drept real care aparine
unei alte persoane dect proprietarului, numit uzufructuar. Atributul dispoziiei
rmne proprietarului lucrului, care pstreaz nuda proprietate.
Dreptul de uzufruct ia naterea prin dezmembrarea dreptului de
proprietate privat, respectiv prin desprinderea atributului folosinei, cu ambele
elemente care l caracterizeaz usus i fructus i prin divizarea atributului
posesiei, ntruct titularul dezmembrmntului are dreptul s stpneasc bunul,
dar nu ca proprietar, ci potrivit dreptului su.

Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt urmtoarele :


n primul rnd, dreptul de uzufruct este un drept real principal, un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care se distinge prin modul n care
ia natere i prin coninutul su juridic.
n al doilea rnd, ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil erga
omnes i nu poate fi confundat cu drepturile locatarului asupra bunului nchiriat.
Astfel, dac uzufructul este un drept real, indiferent dac obiectul su l
constituie bunurile mobile sau imobile, locaiunea este un drept de crean, chiar
dac obiectul su l constituie un bun imobil, ntruct drepturile de crean sunt
bunuri mobile prin determinarea legii. De asemenea, fa de faptul c locaiunea
izvorte dintr-un raport de obligaii, proprietarului i revin o serie de ndatoriri, n
timp ce, n cazul uzufructului, proprietarul are n principal o obligaie negativ, de
a nu face nimic de natur a-l stnjeni pe uzufructuar n exercitarea dreptului su.
Spre deosebire de locatar, care nu are posibilitatea s delase sau s
abandoneze folosina bunului, uzufructuarul poate s abandoneze bunul i
folosina acestuia.
Ca drept real, opozabil erga omnes, uzufructul este opozabil chiar i
proprietarului din al crui drept s-a constituit.
Uzufructuarul are la ndemn, pentru aprarea dreptului su o aciune
real, petitorie specific, aciunea confesorie de uzufruct.
n al treilea rnd, dreptul de uzufruct este esenialmente temporar ntruct
se stinge cel mai trziu la moartea uzufructuarului, cnd acesta este o persoan
fizic, conform art. 708 alin. (1) din Codul civil, iar atunci cnd uzufructuarul este
o persoan juridic, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de ani, conform art.
708 alin. (2) din Codul civil. n conformitate cu prevederile art. 708 alin. (4) Cod
civil, uzufrcutul constituit pn la data la care o alt persoan va ajunge la o
anumit vrst dureaz pn la acea dat, chiar dac persoana n cauz ar muri
nainte de a mplini acea vrst.
Uzufructul poate s fie mobiliar sau imobiliar, n raport de bunurile asupra
crora acesta a fost constituit.
n al patrulea rnd, dreptul de uzufruct este cesibil. Conform prevederilor
art. 714 Cod civil, n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul are
posibilitatea de a ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului
proprietar, cu respectarea dispoziiilor legale n materie de carte funciar. n
acest caz, uzufructuarul rmne dator fa de nudul proprietar numai pentru
obligaiile nscute nainte de cesiune. Pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul
i cesionarul rspund solidar
Dintre toate dezmembrmintele dreptului de proprietate, dreptul de
uzufruct este cel mai larg, ntruct confer titularului nu numai posesia i
folosina, ci i unele drepturi de dispoziie. n raport cu titularul dreptului de
proprietate, potrivit unei opinii exprimate n literatura de specialitate juridic,
uzufructuarul ar fi un detentor precar.
n legtur cu coninutul dreptului de uzufruct, putem preciza c acest
dezmembrmnt al dreptului de proprietate este format din atributele usus i
fructus, ceea ce d dreptul uzufructuarului s posede bunul i s culeag fructele
acestuia.

Deosebit de dreptul de uzufruct exercitat asupra bunului, acela care este


proprietarul bunului respectiv poart denumirea de nud proprietar i exercit un
drept de dispoziie juridic asupra bunului respectiv.
Uzufructul mai poate crea, ns, i dezavantaje, n sensul c uzufructuarul
se va folosi de bunul respectiv i, tiind c dreptul su este temporar, nu se va
preocupa de conservarea bunului, ceea ce va l prejudicia pe nudul proprietar.
La complinirea dreptului de proprietate, prin adugarea atributelor usus i
fructus, nudul proprietar, redevenind proprietar deplin, s-ar putea afla n situaia
de a se dezinteresa de bunul su i de a nu efectua cheltuielile necesare.
Toate acestea ar conduce la degradarea bunului i la diminuarea valorii
sale economice.
n ce privete obiectul dreptului de uzufruct, vom constata c uzufructul se
poate constitui asupra oricror bunuri mobile i imobile, corporale sau
incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt sau o cotparte din aceasta.
Conform prevederilor art. 712 din Codul civil uzufructul poate fi constituit i
asupra unor bunuri consumptibile (bani, grne, buturi), situaie n care
uzufructuarul poate dispune de acestea, astfel nct acesta dobndete chiar
dreptul de proprietate asupra bunurilor. Uzufructul constituit asupra unor
asemenea bunuri consumptibile poart denumirea de cvasiuzufruct,
uzufructuarul fiind obligat de a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i
valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii
uzufructului.
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual
determinate, o fraciune dintr-o universalitate sau o universalitate, astfel nct se
poate discuta, dup caz, de uzufruct cu titlu particular, uzufruct cu titlu universal
sau uzufruct universal. Precizm c n conformitate cu prevederile art. 707 Cod
civil, uzufructul poart asupra tuturor accesoriilor bunului dat n uzufruct i asupra
a tot ce se unete sau se ncorporeaz n acesta.
n cazul uzufructului universal i cu titlu universal, potrivit dispoziiilor art.
743 alin. (1) i (2) din Codul civil, dac uzufructuarul pltete datoriile aferente
masei patrimoniale sau prii din masa patrimonial date n uzufruct, nudul
proprietar trebuie s restituie sumele avansate, la momentul stingerii uzufructului,
fr nicio dobnd, iar dac nu le pltete, nudul proprietar are posibilitatea, fie
s le plteasc el nsui, fie s vnd o parte suficient din bunurile date n
uzufruct. Atunci cnd nudul proprietar pltete aceste datorii, uzufructuarul
datoreaz dobnzi pe toat durata uzufructului.
Conform prevederilor art. 743 alin. ultim din Codul civil, legatarul
uzufructului universal ori cu titlu universal are obligaia de a achita, n proporie
cu obiectul uzufructului i fr niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular
avnd ca obiect obligaii de ntreinere sau, dup caz, rente viagere.
Uzufructul se poate constitui i cu privire la bunuri incorporale ori chiar
asupra unor universaliti de fapt, cum ar fi fondul de comer. Conform
dispoziiilor art. 745 Cod civil, n lipsa unei stipulaii contrare, uzufructuarul unui
fond de comer nu poate s dispun de bunurile care l compun, iar atunci cnd

dispune de acestea are obligaia de a le nlocui cu altele similare i de valoare


egal.
Se poate constitui un uzufruct i asupra creanelor, conform prevederilor art.
737 738 Cod civil. Uzufructul asupra unei creane este opozabil terilor n
aceleai condiii ca i cesiunea de crean i cu ndeplinirea formalitilor de
publicitate prevzute de lege, iar uzufructuarului i se recunoate dreptul de a
ncasa capitalul i de a percepe dobnzile creanei i de a ndeplini toate actele
necesare pentru conservarea ori ncasarea dobnzilor. Titularul dreptului de
crean poate face toate actele de dispoziie care nu aduc atingere drepturilor
uzufructuarului.
Dup ce se efectueaz plata creanei, uzufructul continu asupra
capitalului, uzufructuarul avnd obligaia de a-l restitui creditorului la stingerea
uzufructului. Toate cheltuielile i sarcinile referitoare la dobnzi sunt suportate de
ctre uzufructuar.
Se poate constitui un drept de uzufruct i asupra unei rente viagere i
atunci uzufructuarul are dreptul de a percepe, pe durata uzufructului su,
veniturile dobndite zi cu zi, ns va fi obligat numai la restituire veniturilor
ncasate cu anticipaie (art. 739 Cod civil).
Uzufructul poate avea ca obiect o turm (art. 736 Cod civil), pduri tinere
(art. 717 Cod civil), pduri nalte (art. 718 Cod civil), livezi (art. 720 Cod civil),
cariere de piatr i de nisip aflate n exploatare (art. 721 Cod civil), prile sociale
corespunztoare unei societi comerciale (art. 741 Cod civil).
Terenurile i construciile proprietate privat, aflndu-se n circuitul civil, pot
constitui obiect al uzufructului.
Uzufructul constituit asupra bunurilor consumptibile a dobndit, att n
literatura de specialitate, ct i n practic, denumirea de cvasiuzufruct i este
reglementat la art. 712 Cod civil.
Conform art. 704 din Codul civil uzufructul se poate constitui prin act juridic,
uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege, cu respectarea dispoziiilor legale
n materie de carte funciar. Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei
persoane existente (art. 704 alin. 2 Cod civil).
Constituirea dreptului de uzufruct prin acte juridice se realizeaz prin acte
juridice translative de drepturi, att inter vivos, ct i mortis causa, adic fie prin
convenie, fie prin testament.
Uzufructul convenional poate lua natere prin acte cu titlu oneros sau prin
acte cu titlu gratuit. Aceast constituire a dreptului de uzufruct poate avea loc fie
n mod direct, fie n mod indirect; n mod direct (per translationem), atunci cnd
proprietarul nstrineaz usus i fructus i i pstreaz pentru sine nuda
proprietate i indirect (per deductionem), atunci cnd proprietarul nstrineaz
nuda proprietate i reine pentru el atributele usus i fructus, adic uzufructul.
Mai exist situaia n care proprietarul actual al bunului nstrineaz posesia
i folosina unei persoane, care va deveni uzufructuar, i nuda proprietate unei
alte persoane, care va avea calitatea de nud proprietar.
Uzufructul poate fi instituit prin acte juridice fie pur i simplu, fie prin acte
juridice afectate de termen sau sub condiie.

Indiferent dac uzufructul se constituie pe cale de nstrinare sau de


retenie, este absolut necesar un act translativ prin care s se transmit fie nuda
proprietate, fie uzufructul.
n toate cazurile, persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie s fie
proprietarul bunului i s aib capacitate deplin de exerciiu.
Uzufructul poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit prin acte juridice care
mbrac forma contractului de donaie.
Dreptul de uzufruct se poate constitui i prin testament. Astfel, testatorul
poate s instituie uzufructul n favoarea unui legatar, motenitorii legali primind
nuda proprietate sau s lase legatarului nuda proprietate, motenitorii legali
rmnnd cu uzufructul. De asemenea, este posibil ca testatorul s lase unui
legatar nuda proprietate, iar altuia dreptul de uzufruct, n limitele libertii sale de
voin.
Uzufructul poate fi constituit prin testament i asupra unei cote-pri din
motenire.
Deoarece dreptul de uzufruct este susceptibil de posesie, acesta poate fi
dobndit i prin uzucapiune, iar n privina bunurilor mobile este aplicabil regula
de la art. 937 Cod civil.
Codul civil reglementeaz n mod amnunit, n cuprinsul art. 709 -745,
drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar.
Cu privire la drepturile uzufructuarului vom observa urmtoarele :
n primul rnd, uzufructuarul este ndrituit a avea folosina exclusiv a
bunului (art. 709 Cod civil), ceea ce implic exercitarea unei posesii asupra
acestuia. n coninutul juridic al dreptului real de uzufruct intr att atributul
posesiei, ntr-un mod specific acestui dezmembrmnt, ct i atributul folosinei,
cu cele dou componente ale sale, usus i fructus.
Aciunea confesorie de uzufruct poate fi ndreptat mpotriva oricrei
persoane care mpiedic exercitarea dreptului, chiar i mpotriva proprietarului
care a constituit dreptul de uzufruct (art. 705 Cod civil).
Uzufructuarul mai are la dispoziie o aciune personal prin care poate cere
proprietarului s-i predea bunul, atunci cnd uzufructul s-a nscut din contract.
Dreptul de uzufruct poate fi aprat i prin aciunile posesorii.
n al doilea rnd, n exercitarea prerogativelor conferite de dreptul de
uzufruct, uzufructuarul, alturi de folosina bunului, i poate culege fructele,
potrivit dispoziiilor art. 710 711 din Codul civil.
Uzufructuarul trebuie s se foloseasc de bun ca i proprietarul acestuia, s
nu-i schimbe destinaia, s conserve substana bunului, iar n cazul bunurilor
consumptibile acesta are i un drept de dispoziie.
Fructele naturale i cele industriale sunt dobndite de ctre uzufructuar prin
percepere, conform art. 710 din Codul civil.
Fructele naturale i industriale neculese n momentul deschiderii
uzufructului aparin uzufructuarului, iar acelea neculese n momentul ncetrii
dreptului de uzufruct se cuvin proprietarului.
n privina fructelor civile, acestea se cuvin uzufructuarului proporional cu
durata uzufructului, dreptul de percepere dobndindu-se zi cu zi, conform art.
711 Cod civil.
Conformndu-se dispoziiilor legale i folosinei obinuite a proprietarului,
uzufructuarul poate s exploateze prile de pduri nalte care au fost destinate
tierii regulate, fie c aceste tieri se fac periodic pe o ntindere de pmnt
determinat, fie c se fac numai pentru un numr de arbori alei pe toat

suprafaa fondului i n celelalte cazuri uzufructuarul nu are dreptul de a tia


arborii nali, ns, pentru efectuarea reparaiilor care cad n sarcina sa, poate
ntrebuina arborii czui accidental sau poate tia arborii necesari, avnd
obligaia de a constata, n prezena nudului proprietar o asemenea trebuin (art.
718 Cod civil).
Tot n cadrul dreptului recunoscut uzufructuarului de a folosi bunul i de a-i
culege fructele, art. 719 Cod civil prevede c acesta poate lua din pduri araci
pentru vii, poate lua produse anuale periodice ale arborilor, cu respectarea
folosinei obinuite a proprietarului i conform dispoziiilor legale incidente.
n privina pomilor fructiferi care se usuc i a acelora czui accidental, n
baza reglementrilor art. 720 Cod civil, acetia se cuvin uzufructuarului, cu
ndatorirea de a-i nlocui cu alii.
Mai semnalm i dreptul uzufructuarului de a folosi ntocmai ca nudul
proprietar carierele de piatr i cele de nisip, care se afl n exploatare la
constituirea dreptului de uzufruct (art. 721 Cod civil), ns nu are niciun drept
asupra carierelor nedeschise nc i nici asupra comorilor care s-ar putea
descoperi n timpul uzufructului (art. 722 Cod civil).
De reinut este c uzufructuarul poate culege fructele bunului, nu i
productele.
Cnd uzufructul poart asupra unor bunuri neconsumptibile, dar care,
totui, sunt supuse uzurii normale, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un
bun proprietar i conform destinaeiei acestora i va fi obligat s le restituie n
starea n care se afl la momentul stingerii uzufructului (art. 713 alin. 1 i 2 Cod
civil). I se mai recunoate uzufructuarului i un drept de a dispune, ca un bun
proprietar, de bunurile care, dei nu sunt consumptibile, se deterioreaz rapid
urmare utilizrii, iar la sfritul uzufructului este inut s restituie nudului
proprietar valoarea pe care ar fi avut-o bunul la acea dat (art. 713 alin. 3 Cod
civil).
n al treilea rnd, uzufructuarul are posibilitatea s exercite drepturile sau
atributele ce i sunt recunoscute n mod direct, prin exploatare direct i are i
posibilitatea de a ceda uzufrcutul, conform prevederilor art. 714 Cod civil. Dac
prile, la constituirea uzufructului prin act juridic nu au stipulat contrariul,
uzufructuarul poate ceda dreptul de uzufruct altei persoane, fr acordul nudului
proprietar, cu respectarea prevederilor legale n materie de carte funciar. n
acest caz, uzufructuarul rmne dator n raport cu nudul proprietar numai pentru
obligaiile nscute nainte de cesiune i pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul
cedent i cresionarul fiind inui s rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor
obligaiilor fa de nudul proprietar, iar dup notificarea cesiunii, cesionarul este
dator fa de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup notificarea
cesiunii i n acest caz uzufructuarului i se aplic dispoziiile legale n materia
fideiusiunii. Dup efectuarea cesiunii, dreptul de uzufruct va continua pn la
mplinirea termenului stabilit n actul juridic prin care acest drept a fost constituit
sau pn la decesul uzufructuarului iniial, dac ne aflm n prezena unui
uzufruct viager.
Cesiunea dreptului de uzufruct poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
De asemenea, uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau de a arenda bunul
pe care l-a primit n uzufruct.
n momentul ncetrii uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde
despgubiri pentru lucrrile adugate unui bun imobil, excepie fcnd cele

necesare, sau pentru acelea aduse unui bun mobil, chair atunci cnd prin
acestea s-a sporit valoarea bunului.
Cnd mbuntirile au fost fcute fr ncuviinarea proprietarului, acesta
este n drept s solicite obligarea uzufructuarului la ridicarea lor i la readucerea
bunului n starea iniial.
n cazul lucrrilor necesare adugate sau pentru celelalte mbuntiri
fcute cu ncuviinarea proprietarului, uzufructuarul poate solicita o indemnizaie
echitabil, dac valoarea bunului a sporit.
n privina lucrrilor autonome fcute de uzufructuar asupra unui bun imobil
sunt aplicabile reglementrile legale n materia accesiunii imobiliare artificiale.
n al patrulea rnd, atunci cnd uzufructul poart asupra unor bunuri
consumptibile, uzufructuarul are posibilitatea s dispun de acestea, putndu-le
chiar nstrina, dar are obligaia de a restitui, la sfritul uzufructului, bunuri de
aceeai cantitate, calitate, valoare i pre. n acest sens sunt reglementrile art.
712 Cod civil.
Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea
uzufructului prin decesul, n cazul persoanei fizice sau ncetarea existenei, n
cazul persoanei juridice, a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului
acestora, ns fr a depi trei ani de la ncetarea uzufructului.
Conform prevederilor art. 715 alin. (3) Cod civil, rennoirile de nchirieri de
imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
nainte de expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i
motenitorilor acestuia pe o perioad de cel mult ase luni sau, dup caz, un an,
dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare, ns locaiunile
nu pot dura mai mult de trei ani de la data stingerii uzufructului.
Atunci cnd uzufructul a ajuns la termen i s-a stins, locaiunile nceteaz o
dat cu stingerea dreptului de uzufruct (art. 715 alin. 4 Cod civil).
ns, contractul de locaiune care are ca obiect bunuri mobile nceteaz la
data stingerii uzufructului, fiind aplicabil regula resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis.
Uzufructuarul poate arenda sau nchiria imobilele, iar la ncetarea
uzufructului nudul proprietar va trebui s respecte contractele ncheiate, dac ele
nu depesc cadrul unui act de administrare, iar terul cu care s-a ncheiat
contractul a fost de bun-credin. Proprietarul poate solicita ns anularea
contractului de locaiune atunci cnd a fost ncheiat n frauda intereselor sale.
Uzufructuarul nu va putea s fac acte de dispoziie, respectiv s
nstrineze bunul care formeaz obiectul uzufructului, dect n condiiile art. 713
alin. (3) din Codul civil.
Uzufructuarul va putea s nstrineze bunurile consumptibile care fac
obiectul uzufructului sau chiar bunurile neconsumptibile sau nefungibile, dac
exist o nelegere n acest sens ntre nudul proprietar i uzufructuar. De
asemenea, uzufructuarul va putea s vnd fructele prinse de rdcini,
n al cincilea rnd, atunci cnd uzufructul se exercit asupra unor bunuri
incorporale, se recunoate uzufructuarului dreptul asupra veniturilor pe care le
produc aciunile, fondul de comer, obligaiunile, rentele, dreptul de crean.
Conform dispoziiilor art. 738 Cod civil, uzufructuarul are dreptul s
ncaseze capitalul i s perceap dobnzile creanelor i s ndeplineasc actele
necesare pentru conservarea i ncasarea dobnzilor, iar titularul dreptului de

crean poate face acte de dispoziie care nu aduc atingere drepturilor


uzufructuarului.
Dup plata creanei, uzufructul continu asupra capitalului, uzufructuarul
avnd obligaia de a-l restitui creditorului la stingerea uzufructului.
n cazul uzufructului rentei viagere, uzufructuarului i se recunoate dreptul
de a percepe, pe durata uzufructului, veniturile dobndite zi cu zi (art. 739 alin. 1,
teza I Cod civil).
Dreptul de a spori capitalul care face obiectul uzufructului aparinu nudului
proprietar, iar uzufructuarul are numai dreptul de a exercita uzufructul asupra
bunurilor dobndite n acest mod (art. 740 alin. 1 Cod civil).
n al aselea rnd, hotrrile judectoreti obinute de uzufructuar n
favoarea sa pe trm petitoriu sau posesoriu, folosesc i nudului proprietar, dac
prin aciunea formulat s-a urmrit conservarea bunului asupra cruia s-a
constituit uzufructul.
n cazul hotrrilor judectoreti pronunate mpotriva uzufructuarului,
acestea nu sunt opozabile nudului proprietar, ntruct drepturile acestuia din
urm nu pot s fie influenate n mod negativ prin faptele uzufructuarului.
Deoarece uzufructuarul are dreptul de a exercita, ntr-o form specific,
atributul posesiei, ca element de drept, asupra bunului, uzufructuarul beneficiaz
i de o aciune personal mpotriva nudului proprietar. Bunul asupra cruia
poart dreptul de uzufruct trebuie predat exact n starea n care se afl la
momentul naterii dreptului.
Aciunea personal pe care o are uzufructuarul se ntemeiaz pe faptul c
acesta exercit att atributul posesiei, ct i atributul folosinei, care intr,
ambele, n coninutul juridic al dreptului su real.
Cnd uzufructul a fost constituit prin testament, obligaia de a preda bunul
revine motenitorilor uzufructuarului.
Totodat, uzufructuarul are la ndemn i o aciune personal pentru
predarea bunului.
Uzufructuarul mai poate recurge la o aciune real mpotriva celui care
posed bunul indiferent dac acesta este nudul proprietar sau un ter
respectiv la aciunea confesorie de uzufruct.
Obligaiile uzufructuarului sunt fie o manifestare a obligaiei generale
negative pe care uzufructuarul trebuie s o respecte n raport cu nudul proprietar,
la fel ca toate celelalte persoane care formeaz subiectul pasiv al raportului
juridic real, fie manifestri ale unor obligaii care intr n coninutul unor raporturi
juridice obligaionale.
Uzufructuarul este inut, potrivit legii, a ndeplini unele obligaii chiar nainte
de a intra n folosina bunului.
n primul rnd, acestuia i revine obligaia de a ntocmi un inventar al
bunurilor mobile i un proces-verbal prin care s constate starea material a
bunurilor imobile, conform art. 723 din Codul civil. Astfel, uzufructuarul preia
bunurile n starea n care se afl la data constituirii uzufructului, ns nu poate
intra n posesia acestora dect dup inventarierea bunurilor mobile i
constatarea strii n care se afl imobilele, excepie fcnd cazul n care
uzufructul unui bun mobil este dobndit prin uzucapiune. De precizat c
inventarul trebuie s se ntocmeasc numai n prezena nudului proprietar sau
dup notificarea acestuia.
Apoi, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a constitui o garanie,
conform prevederilor art. 726 din Codul civil. Sunt scutii s depun garanie

vnztorul i donatorul care i-au rezervat dreptul de uzufruct, iar n cazul n care
uzufructuarul este scutit de garanie, instana poate dispune depunerea unei
garanii sau luarea unei msuri conservatorii atunci cnd uzufructuarul, prin fapta
sa ori prin starea de insolvabilitate n care se afl, pune n pericol drepturile
nudului proprietar.
ntrzierea n depunerea garaniei nu este de natur s afecteze dreptul
uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii
uzufructului (art. 728 Cod civil).
ns, atunci cnd uzufructuarul nu poate oferi o garanie, instana, la
cererea nudului proprietar, numete un administrator al imobilelor i dispune ca
fructele civile ncasate i sumele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale
i industriale percepute s fie depuse la o instituie de credit aleas de pri i
atunci, uzufructuarul ncaseaz numai dobnzile aferente (art. 727 alin. 1 Cod
civil).
Nudul proprietar poate s cear vnzarea bunurilor care se uzeaz prin
folosin i depunerea sumelor la o instituie de credit aleas de pri, iar
dobnzile produse revin uzufructuarului. Cu toate acestea, uzufructuarului i se
recunoate dreptul de a-i fi lsate o parte din bunurile mobile necesare folosinei
sale sau familiei sale, cu obligaia de a le resttitui la stingerea uzufructului.
n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaiile la care
ne vom referi n cele ce urmeaz.
n primul rnd, uzufructuarul trebuie s se foloseasc de bun ca un bun
proprietar, conform art. 713 alin. (1) Cod civil, adic trebuie s manifeste aceeai
grij ca i nsui proprietarul, asigurndu-se de ntreinerea bunului.
Uzufructuarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face
acte de conservare i ntreinere a lucrului, de a aduce la cunotina
proprietarului orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate, de a suporta
o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului (impozite, cheltuieli
de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur cu folosina bunului).
n al doilea rnd, uzufructuarul trebuie s foloseasc bunul respectnd
destinaia acestuia dat de nudul proprietar, cu excepia cazului n care se
asigur o cretere a valorii bunului sau cel puin, nu se prejudiciaz n niciun fel
interesele proprietarului (art. 724 Cod civil).
Corelat cu aceast obligaie, conform prevederilor art. 725 Cod civil,
uzufructuarul are obligaia de a-l despgubi pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct
(art. 725 Cod civil).
n cazul distrugerii bunului datorit vechimii sau cazului fortuit, nu ia natere
obligaia de reparare nici n sarcina proprietarului i nici n sarcina
uzufructuarului, astfel cum prevede art. 731 din Codul civil.
Uzufructuarul are obligaia de a efectua reparaiile de ntreinere a bunului,
iar reparaiile mari sunt n sarcina nudului proprietar.
Dac uzufructuarul nu i ndeplinete obligaia de conservare, el va
rspunde pentru toate daunele suferite din aceast cauz de nudul proprietar.
n al treilea rnd, nudul proprietar este obligat s suporte sarcinile i
cheltuielile proprietii, astfel cum prevede art. 735 Cod civil, ns, poate exista i
situaia n care sarcinile i cheltuielile proprietarului sunt suportate de ctre
uzufructuar, caz n care nudul proprietar are obligaia de a le rambursa, iar dac
uzufrcutul este cu titlu oneros, nudul proprietar datoreaz acestuia i dobnda
legal.

Totui, uzufructuarul cu titlu particular nu este obligat la plata datoriilor


pentru care fondul este ipotecat, iar dac le va plti, i se recunoate o aciune
mpotriva nudului proprietar pentru restituirea acestora (art. 732 Cod civil).
n al patrulea rnd, uzufructuarul trebuie s suporte cheltuielile de judecat
ocazionate de litigiile privitoare la folosina bunului, iar nudul proprietar va
suporta cheltuielile de judecat relative la proprietate.
Dac bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt
pltite de uzufructuar.
n al cincilea rnd, uzufructuarul trebuie s aduc dendat la cunotina
nudului proprietar despre orice uzurpare a fondului i orice contestare a dreptului
de proprietate, sub sanciunea obligrii la plata de daune-interese (art. 734 Cod
civil). Este vorba despre formularea unei aciuni n revendicare de ctre un ter,
tulburri n folosina bunului de ctre un ter, formularea unei aciuni n grniuire
de ctre vecini.
n al aselea rnd, conform prevederilor art. 736 Cod civil, dac turma dat
n uzufruct a pierit n ntregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va
fi inut s restituie numai pieile sau valoarea acestora, iar atunci cnd turma nu a
pierit n ntregime, uzufructuarul are obligaia s nlocuiasc animalele care au
pierit cu cele de prsil.
La ncetarea uzufructului, obligaiile uzufructuarului sunt acelea la care ne
vom referi n continuare.
n primul rnd, are obligaia de a restitui bunul primit n folosin. Restituirea
se face n natur i n starea n care bunul se gsea n momentul naterii
uzufructului, conform prevederilor art. 713 alin. (2) Cod civil. Dac, n ciuda
modului normal de folosin a bunurilor, acestea s-au deteriorat rapid, la sfritul
uzufructului, uzufructuarul va fi inut s restituie valoarea pe care au avut-o
bunurile la aceast dat.
Conform art. 748 alin. (1) din Codul civil, uzufructul se stinge n cazul n
care bunul a fost distrus n ntregime dintr-un caz fortuit, iar cnd acesta a fost
distrus n parte, uzufructul continu asupra prii rmase.
n al doilea rnd, cnd uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile,
uzufructuarul este inut s restituie bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare
sau, dup caz, echivalentul n bani al acestora la data stingerii uzufructului.
Fiind bunuri determinate generic, pieirea acestora nu l absolv pe
uzufructuar de restituire, ntruct genera non pereunt.
n al treilea rnd, conform prevederilor art. 716 alin. (2) Cod civil, dac
lucrrile sau mbuntirile aduse unui imobil au fost fcute fr ncuviinarea
proprietarului, acesta poate solicita obligarea uzufructuarului la ridicarea
acestora i readucerea bunului n starea iniial.
n privina drepturilor nudului proprietar, vom observa c acesta beneficiaz
de un drept real asupra bunului, care i confer atributul dispoziiei, ce se
manifest prin:
- posibilitatea acestuia de a nstrina bunul care face obiectul uzufructului;
- posibilitatea nudului proprietar de a greva bunul supus uzufructului.
Mai mult, nudul proprietar poate face acte de administrare cu privire la bun,
cu condiia ca prin acestea s nu l mpiedice pe uzufructuar n exercitarea
dreptului su.
Nudul proprietar are dreptul asupra productelor lucrului, ntruct dreptul de
folosin al uzufructuarului confer acestuia dreptul de a culege numai fructele.

Potrivit dispoziiilor art. 710 din Codul civil, nudul proprietar are dreptul de a
culege i fructele naturale i industriale neculese de uzufructuar la momentul
ncetrii dreptului su de uzufruct.
Totodat, nudul proprietar are dreptul s ncaseze indemnizaia de
asigurare, dac se produce distrugerea bunului, n cazul n care nuda proprietate
a fost asigurat i n acest caz uzufructul va continua dac aceasta nu este
folosit pentru repararea bunului, conform prevederilor art. 748 alin. (2) teza I din
Codul civil.
Nudul proprietar poate exercita toate aciunile prin care s-i apere dreptul,
cum ar fi aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, dar
i aciunile posesorii, n ipoteza n care uzufructuarul a pierdut posesia bunului,
ori aciunea pentru ieirea din indiviziune.
Nu n ultimul rnd, nudul proprietar poate s foloseasc mpotriva
uzufructuarului o aciune personal pentru a-l obliga pe acesta s repare
eventualele degradri aduse imobilului care formeaz obiectul uzufructului, adic
s readuc bunul n starea iniial, fr a solicita stingerea uzufructului.
Dac uzufructuarul i exercit abuziv dreptul su, aducnd stricciuni
bunului, nudul proprietar poate cere chiar ncetarea uzufructului. Conform
prevederilor art. 747 alin. (1) Cod civil, uzufructul poate nceta la cererea nudului
proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, i aduce
stricciuni sau l las s se degradeze.
Ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil tuturor, inclusiv nudului
proprietar.
n privina obligaiilor nudului proprietar, acesta trebuie s se abin de la
orice act sau fapt care ar fi de natur s tulbure exerciiul normal al dreptului de
uzufruct.
Obligaiile negative ale nudului proprietar constau n urmtoarele:
1. Obligaia nudului proprietar de a-l garanta pe uzufructuar pentru
eviciune, mai ales cnd uzufructul este cu titlu oneros;
2. Obligaia nudului proprietar de a se abine de la orice aciune sau
inaciune de natur a-l mpiedica pe uzufructuar n exercitarea dreptului su.
n situaia n care nudul proprietar a micorat, prin fapta sa, valoarea
uzufructului, acesta va avea ndatorirea de a-l despgubi pe uzufructuar.
Totodat, se stabilete n sarcina nudului proprietar i obligaia de a-l
garanta pe uzufructuar pentru eviciune.
O asemenea obligaie, s-a artat n doctrin, rezult din natura uzufructului,
mai cu seam dac acesta este constituit cu titlu oneros sau n cuprinsul actului
de constituire se prevede expres o asemenea clauz.
Nudul proprietar are i obligaii care intr n coninutul unor raporturi juridice
obligaionale i vom aminti aici obligaia de a garanta mpotriva eviciunii,
obligaia de a reconstrui, alturi de uzufructuar ceea ce s-a distrus urmare
vechimii sau unui caz fortuit (art. 731 Cod civil), obligaia de a suporta cheltuielile
i sarcinile proprietii (art. 735 Cod civil), obligaia de a restitui sumele avansate
de uzufructuarul universal sau cu titlu universal (art. 743 alin. 1 Cod civil).
Nudului proprietar i revine i obligaia de a face reparaiile mari, capitale ale
bunului ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct, fiind incidente dispoziiile art.
729 alin. (2) i (3) din Codul civil
Codul civil reglementeaz n cuprinsul art. 746 - 748, modurile de stingere a
dreptului de uzufruct, i anume, moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea
persoanei juridice, ajungerea la termen, consolidarea, atunci cnd calitatea de

uzufructuar i de nud proprietar se ntrunesc n aceeai persoan, renunarea la


uzufrcut, neuzul timp de 10 ani sau, dup caz, timp de doi ani n cazul
uzufructului unei creane, prin abuz de folosin i n caz de pieire a bunului.
Din aplicarea principiilor generale de drept, rezult i alte moduri,
nespecifice, de stingere a uzufructului, cum ar fi, de exemplu:
- desfiinarea titlului celui care a constituit uzufructul;
- desfiinarea actului prin care s-a constituit uzufructul;
- uzucapiunea i posesia de bun-credin a dreptului de proprietate de
ctre un ter.
Aadar, conform Codului civil, uzufructul se stinge n urmtoarele moduri:
n primul rnd, prin moartea uzufructuarului, n cazul uzufructului viager.
Acesta poate dura numai pe timpul vieii uzufructuarului. Durata dreptului de
uzufruct poate s fie redus sub durata vieii uzufructuarului. Este posibil ca
dreptul de uzufruct s se constituie n favoarea mai multor persoane n mod
succesiv, sub condiia ca toi beneficiarii dreptului s existe n momentul
constituirii uzufructului.
Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice este limitat la 30 de
ani.
n al doilea rnd, uzufructul se stinge prin ajungerea la termenului pentru
care a fost constituit. Pe cale convenional prile pot stabili uzufructul pentru un
anumit termen, acesta fiind termen cert sau incert.
n al treilea rnd, uzufructul nceteaz atunci cnd asupra aceleiai
persoane sunt ntrunite ambele caliti, att aceea de uzufructuar, ct i aceea
de nud proprietar, deci, prin consolidare. Persoana n cauz va dobndi dreptul
de proprietate deplin, care i va conferi exerciiul celor trei atribute - usus, fructus
i abusus - i deci, uzufructul se stinge.
n al patrulea rnd, uzufructul se stinge prin renunarea uzufructuarului la
dreptul su. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit,
n al cincilea rnd, uzufructul se stinge prin neuzul timp de 10 ani sau, dup
caz, timp de doi ani n cazul uzufructului unei creane.
n al aselea rnd, prin abuzul de folosin nceteaz dreptul de uzufruct,
textul incident fiind art. 747 din Codul civil. Stingerea uzufructului, n aceast
situaie se pronun de instana judectoreasc, dac uzufructuarul exercit o
folosin abuziv asupra bunului, n sensul c, fie i aduce stricciuni, fie l las n
nelucrare, ceea ce conduce la degradarea bunului din cauza lipsei de ntreinere.
n cazul unui abuz de folosin instana poate s dispun fie stingerea
uzufructului, fie preluarea folosinei bunului de ctre nudul proprietar, cu obligaia
acestuia de a plti uzufructuarului o rent pe durata uzufructului, iar cnd bunul
este imobil, instana poate dispune nscrierea unei ipoteci n cartea funciar, n
scopul garantrii rentei.
Conform art. 747 alin. (2) din Codul civil, creditorii uzufructuarului pot s
intervin n proces, n scopul conservrii drepturilor lor i acetia se pot angaja
s repare stricciunile i pot oferi garanii pentru viitor.
n al aptelea rnd, uzufructul se poate stinge i n caz de pieire a bunului.
Astfel, uzufructul se stinge n cazul n care bunul a fost distrus n ntregime dintr-

un caz fortuit, iar dac a fost distrus numai n parte, atunci uzufructul continu
asupra prii rmase.
Conform art. 748 alin. (2) Cod civil, n toate cazurile uzufructul continu
asupra despgubirilor pltite de ter sau, dup caz, asupra indemnizaiei de
asigurare, dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.
n al optulea rnd, uzufructul se stinge prin revocarea, rezolvirea, anularea
titlului prin care s-a constituit dreptul de uzufruct.
n al noulea rnd, uzufructul se stinge prin rezolvirea, revocarea sau
anularea dreptului celui care a constituit uzufructul, avnd n vedere regula
statuat prin adagiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Pe aceast
cale se desfiineaz i dreptul de uzufruct care a fost constituit.
n al zecelea rnd, uzufructul se stinge ca efect al exproprierii bunului. n
acest sens, exist dispoziiile din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauz de utilitate public.
Lucrul se restituie de bun voie n starea n care a fost primit de
uzufructuar.
Dac uzufructuarul refuz restituirea bunului, poate fi obligat la aceasta prin
folosirea de ctre nudul proprietar a unei aciuni n revendicare.
Tot astfel, nudul proprietar poate folosi o aciune personal.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai noiunea de dezmembrmnt al dreptului de proprietate
2. Explicai ce reprezint dreptul de uzufruct
3. Prezentai drepturile i obligaiile uzufructuarului
4. Prezentai drepturile i obligaiile nudului proprietar
5. Explicai asupra cror bunuri se poate constitui dreptul de uzufruct

Unitatea de nvare 13
Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Continuare
13.1. Dreptul de uz
13.2. Dreptul de abitaie
13.3. Dreptul de servitute
13.4. Dreptul de superficie
13.5. Dreptul de folosin
13.1. Dreptul de uz
Dreptul de uz i dreptul de abitaie, reglementate de art. 749 754 i la
art. 973 din Codul civil, sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate,
varieti ale dreptului de uzufruct.
Exercitarea dreptului de uz i a dreptului de abitaie se realizeaz potrivit
regulilor instituite de lege pentru uzufruct, ns cu unele particulariti.

Deosebirea fa de uzufruct a celor dou drepturi reale rezid n aceea c


titularilor lor le sunt recunoscute cele dou atribute asupra bunului altuia, dar
numai n limitele satisfacerii nevoilor lor i ale membrilor familiei.
Aadar, n cazul acestor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nu
este posibil cesiunea dreptului, admis n cazul uzufructului i nici cedarea
emolumentului acestora.
Dreptul de uz este un drept real, esenialmente temporar, dezmembrmnt
al dreptului de proprietate, n virtutea cruia titularul poate exercita atributele
posesiei i folosinei asupra unui bun mobil sau imobil, care aparine altcuiva i
poate culege fructele naturale i industriale ale acestui bun pentru nevoile i
trebuinele sale i ale familiei.
Asemenea drept are un caracter strict personal, ceea ce rezult din
dispoziiile art. 752 din Codul civil, n sensul c nu poate fi nici cedat, nici nchiriat
i nici arendat. Fructele percepute de ctre uzuar trebuie s fie folosite pentru
nevoile sale i ale familiei sale.
n msura n care bunul produce fructe care exced nevoilor titularului
dreptului de uz i ale familiei sale, uzuarul nu are nici un drept asupra surplusului
i nu poate nici s-l nstrineze pentru a cumpra alte lucruri de care are nevoie
i pe care fondul nu le produce.
n msura n care, prin convenie, prile nu stabilesc limitele exercitrii
dreptului, acestea sunt cele prevzute de lege.
Uzuarul are aceleai obligaii ca i uzufructuarul, respectiv de a ntocmi un
act constatator al strii imobilului i de a da o cauiune nudului proprietar.
Totodat, uzuarul are obligaia de a folosi bunul cu diligena unui bonus
pater familias i de a conserva substana bunului. Cheltuielile i reparaiile de
ntreinere i de cultur sunt, de asemenea, n sarcina uzuarului.
ntruct este un dobnditor cu titlu particular, uzuarul nu poate fi obligat s
contribuie la plata datoriilor patrimoniale i nici a rentelor.
Totui, uzuarul poate ceda dreptul su, cu titlu oneros sau gratuit, nudului
proprietar, prin aceasta realizndu-se stingerea n mod valabil a uzufructului.
n concluzie, dreptul de uz este supus aceluiai regim juridic ca i dreptul de
uzufruct, dar poate avea ca titular numai o persoan fizic, este strict personal,
iar uzuarul nu poate nstrina beneficiul sau emolumentul acestuia.
13.2. Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate,
drept real principal derivat, care are ca obiect o cas de locuit. Acesta confer
titularului dreptului prerogativele posesiei i folosinei locuinei proprietatea altei
persoane, pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit i ale familiei sale.
Aadar, dreptul de abitaie este un drept de uz stabilit asupra unei case de
locuit.
Dreptul de abitaie se constituie i se stinge urmnd aceleai reguli ca i
dreptul de uzufruct.

Dreptul este inalienabil i insesizabil i, n principiu, nu poate face obiectul


locaiunii.
Dreptul de abitaie se evideniaz prin aceea c poate avea ca titular numai
o persoan fizic i i se recunoate un caracter personal, n sensul c nu poate fi
exercitat dect n scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale titularului i ale familiei
acestuia, art. 750 Cod civil pevznd expres c titularul dreptului poate locui n
locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copii si, chiar dac nu a fost
cstorit i nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu
prinii ori alte persoane aflate n ntreinere.
Ca i dreptul de uz, dreptul de abitaie se constituie n temeiul unui act
juridic sau prin alte moduri prevzute de lege.
Dac titularul dreptului de abitaie sau titularul dreptului de uz, are dreptul
s ocupe ntreaga locuin sau, espectiv, are dreptul de a culege toate fructele
naturale i industriale produse de bun, atunci exist i datoria de a plti toate
cheltuielile de cultur i reparaiile de ntreinere ntocmai ca i uzufructuarul (art.
753 alin. 1 Cod civil). Dac acetia nu au dreptul de a culege dect o parte din
fructe ori de a ocupa numai o parte din locuin, cheltuielile de cultur sau de
ntreinere vor fi suportate proporional cu acea parte.
Potrivit dispoziiilor art. 973 din Codul civil soul supravieuitor care nu este
titular al niciunui drept real de a folosi o alt locuin corespunztoare nevoilor
sale beneficiaz de un drept de abitaie asupra casei n care a locuit pn la data
deschiderii motenirii, dac aceast cas face parte din bunurile motenirii,
asemenea drept fiind gratuit, inalienabil i insesizabil.
Condiiile exercitrii dreptului de abitaie al soului supravieuitor sunt
urmtoarele :
- casa de locuit s fac parte din motenire;
- soul supravieuitor s fi locuit n imobilul respectiv la data deschiderii
succesiunii;
- soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie i s nu devin, prin
motenire, proprietar exclusiv.
Dreptul menionat se recunoate numai temporar soului supravieuitor,
pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor, ns cel puin un an de la decesul
celuilalt so.
Atunci cnd soul supravieuitor se recstorete, dreptul de abitaie n
favoarea sa nceteaz, chiar dac pn la recstorire nu a operat ieirea din
indiviziune i chiar nainte de mplinirea termenului de un an.
Dreptul de abitaie este gratuit i personal, n sensul c poate fi instituit
numai n favoarea soului supravieuitor; asemenea drept nu poate s fie cedat
altei persoane i soul supravieuitor nu poate s nchirieze locuina.
n cazul n care locuina depete nevoile sale de locuit exist posibilitatea
celorlali motenitori ai soului decedat s restrng dreptul de abitaie al soului
supravieuitor sau s procure acestuia o alt locuin.
Soul supravieuitor nu are obligaia de a da cauiune pentru dreptul de
abitaie.

Potrivit dispoziiilor art. 754 din Codul civil, dispoziiile legale privind
drepturile de uz i de abitaie se completeaz, n mod corespunztor, cu acelea
privitoare la uzufruct.
n ceea ce privete caracterele juridice ale celor dou drepturi reale, se
observ c pot fi identificate att elemente comune, ct i diferene care
particularizeaz fiecare drept n parte.
Astfel, ambele sunt varieti ale dreptului de uzufruct, titularii ambelor
drepturi au posesia i folosina bunului, culegnd fructele industriale i civile
numai pentru nevoile familiilor lor, ambele au un caracter strict personal,
inalienabil i insesizabil.
Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau nchiria dreptul su i nici
titularul dreptului de abitaie nu poate nchiria imobilul n care locuiete.
Titularii celor dou drepturi reale nu numai c nu pot ceda sau nchiria
dreptul lor, dar nici nu l pot greva cu sarcini reale.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie nu pot fi urmrite silit de ctre creditori.
De asemenea, n timp ce dreptul de uz se stabilete ntotdeauna prin
voina omului, dreptul de abitaie poate lua natere i prin efectul legii.
13.3. Dreptul de servitute
Conform art. 755 din Codul civil, servitutea este o sarcin care greveaz un
imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, utilitatea rezultnd
din destinaia economic a fondului dominant sau const n sporirea confortului
acestuia.
Dreptul de servitute, ca drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate privat, este perpetuu i indivizibil i este instituit asupra unui imobil
denumit fond aservit, pentru uzul i utilitatea unui alt imobil, denumit fond
dominant, cu condiia ca aceste dou imobile s aparin unor proprietari diferii.
Din definiia dat de legiuitor dreptului de servitute se pot desprinde urmtoarele
elemente constitutive ale servituii:
- servitutea este o sarcin impus unui imobil, numit fond aservit;
- aceast sarcin este stabilit n folosul unui alt imobil, numit fond
dominant;
- cele dou imobile aparin unor proprietari diferii.
Sediul materiei l gsim n Codul civil, la art. 755 772.
Dreptul de servitute prezint urmtoarele caractere juridice:
n primul rnd, este un drept real principal derivat, asupra bunului altei
persoane, reprezentnd un dezmembrmnt al dreptului de proprietate.
Ca orice drept real, i acesta este un drept opozabil erga omnes. Pentru
opozabilitate, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar.
n al doilea rnd, servitutea se constituie n folosul i, respectiv, n sarcina
unor bunuri imobile prin natura lor, acestea aparinnd unor proprietari diferii.
Dreptul de servitute se constituie n favoarea unui imobil pentru a-i asigura
utilitatea; acest drept nu se constituie n favoarea unei persoane.
Cele dou fonduri trebuie s aparin unor proprietari diferii, fr a fi
obligatoriu s fie nvecinate.

n al treilea rnd, servitutea reprezint un drept real imobiliar, ntruct se


poate stabili numai cu privire la bunuri imobile.Bunurile asupra crora se poate
stabili o servitute sunt imobile prin natura lor. Nu sunt susceptibile de servitute
imobilele prin destinaie sau imobilele prin obiectul la care se aplic.
n al patrulea rnd, servitutea este un accesoriu al fondului cruia i profit,
i ca atare, urmeaz soarta fondului. Servitutea nu poate fi desprit de fond i
nu reprezint un drept de sine stttor; ea nu poate fi nstrinat, urmrit,
ipotecat sau separat de fond, independent de fondul fa de care are
caracterul de accesoriu.
n al cincilea rnd, spre deosebire de celelalte drepturi reale principale
derivate din dreptul de proprietate privat, servitutea are un caracter perpetuu,
care rezult din caracterul accesoriu al acesteia.
Servitutea se transmite ntotdeauna odat cu fondul i numai mpreun cu
el, chiar i atunci cnd, n actul translativ de proprietate, nu este inserat o
clauz expres privind servitutea.
Servitutea nu se stinge prin moartea proprietarului unuia dintre cele dou
fonduri, ci se transmite succesorului universal, cu titlu universal sau cu titlu
particular mpreun cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant ori
aservit, dup caz.
n al aselea rnd, servitutea este indivizibil, n sensul c aceasta
greveaz ntregul fond aservit i, totodat, profit ntregului fond dominant.
Conform prevederilor art. 769 Cod civil, atunci cnd fondul dominant se
mparte, servitutea poate fi exercitat pentru uzul i utilitatea fiecrei pri, fr ca
situaia fondului aservit s poat fi agravat, iar atunci cnd se mparte fondul
aservit, servitutea se poate exercita pentru uzul i utilitatea fondului dominant, pe
toate prile rezultate din mprire, cu condiia de a nu agrava situaia fondului
aservit i a nu produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea
acesteia.
Prin excepie, atunci cnd servitutea este exercitat pentru uzul i utilitatea
exclusiv a uneia dintre prile desprite din fondul dominant sau nu se poate
exercita dect pe una dintre prile desprite din fondul aservit, servitutea
asupra celorlalte pri se stinge.
Clasificarea servituilor se poate face dup mai multe criterii, la care ne vom
referi n cele ce urmeaz.
Dup obiect, deosebim servitui pozitive i servitui negative, astfel cum
prevede art. 762 din Codul civil.
Servituile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant
exercit o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
conferindu-i proprietarului fondului dominant dreptul de a exercita acte de
folosin asupra fondului aservit, spre exemplu servitutea de trecere, servitutea
de a lua ap.
Servituile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este
obligat s se abin de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului su de
proprietate, deci care impun proprietarului fondului aservit restricii n exerciiul
dreptului de proprietate. n acest sens amintim interdicia de a cldi sau
interdicia de a cldi mai sus de o anumit nlime.

Dup felul n care se manifest, deosebim servitui aparente i servitui


neaparente.
Potrivit dispoziiilor art. 760 alin. (2) din Codul civil, servituile aparente sunt
acelea care se cunosc prin lucrri exterioare, printr-un semn vizibil de servitute,
precum o u, o fereastr, un apeduct, n timp ce servituile neaparente, conform
alin. (3) al aceluiai articol, sunt acelea a cror existen nu este atestat de
vreun semn vizibil de servitute, nu au un semn exterior de existen, precum
spre exemplu, prohibiiunea de a construi pe un fond sau de a nu construi dect
pn la o nlime determinat.
Ca servitui aparente putem aminti servitutea de vedere sau servitutea de
apeduct, iar n privina servituilor neaparente putem aminti servitutea de a nu
construi dincolo de o anumit nlime sau de a nu construi pn la o anumit
distan n raport de limita dintre proprieti.
Dup modul de exercitare deosebim servitui continue i servitui
necontinue, acestea fiind reglementate la art. 761 Cod civil.
Servituile continue sunt acelea al cror exerciiu este sau poate fi continuu
fr a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere sau
servitutea de a nu construi, iar servituile necontinue sunt acelea pentru a cror
existen este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu
piciorul ori cu mijloace de transport.
Cu respectarea dispoziiilor legale n materie de carte funciar, servituile
se pot constitui fie prin act juridic, fie pe cale de uzucapiune.
Prin act juridic pot lua natere toate categoriile de servitui, acestea
putndu-se constitui fie prin act juridic cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit, ns
nu pot lua natere prin act juridic unilateral, cu excepia testamentului.
Orice servitute poate fi dobndit prin uzucapiune tabular, deci aceasta
constituie regula general, iar prin uzucapiune extratabular pot fi dobndite
numai servituile pozitive, astfel cum prevede art. 763 Cod civil.
Exercitarea dreptului de servitute este reglementat la art. 765 769 din
Codul civil.
Principalul drept al proprietarului fondului dominant este acela de folosire a
servituii.
n al doilea rnd, proprietarul fondului dominant, pentru a-i exercita dreptul
de servitute, poate s fac toate lucrrile necesare, n sensul pstrrii acesteia.
Astfel, conform prevederilor art. 765 Cod civil, n lipsa unei prevederi contrare,
proprietarul fondului dominant poate lua toate msurile i poate face, pe
cheltuiala sa, toate lucrrile necesare n scopul exercitrii i conservrii servituii
respective. Ulterior, n scopul conservrii acestor lucrri, proprietarul fondului
dominant i proprietarul fondului aservit, proporional cu avantajele pe care le
obin, trebuie s suporte cheltuielile, n msura n care lucrrile efectuate pentru
exerciiul servituii sunt necesare i profit inclusiv fondului aservit.
n al treilea rnd, existena unei servitui presupune acordarea mijloacelor
necesare pentru utilizarea acesteia.
Cu privire la obligaiile proprietarului fondului dominant, n primul rnd,
acesta are obligaia de a exercita servitutea numai n limitele stabilite prin titlu,
conform art. 635 din Codului civil.
n cazul exercitrii dreptului de servitute n afara acestor limite, proprietarul
fondului aservit poate s solicite oprirea executrii lucrrilor i plata de dauneinterese.

n al doilea rnd, proprietarul fondului dominant nu poate aciona n sensul


modificrii caracterului servituii, nu poate schimba locul de exercitare a trecerii
determinat prin actul de constituire a servituii i nu poate s utilizeze servitutea
ntr-un alt scop dect acela pentru care dreptul de servitute i-a fost recunoscut.
n al treilea rnd, proprietarul fondului dominant, prin modul n care exercit
servitutea, nu trebuie s agraveze situaia fondului aservit i nici s aduc
prejudicii proprietarului fondului aservit (art. 768 Cod civil). Prin modul de
exercitare a servituii, proprietarul fondului dominant nu trebuie s creeze o
situai i mai grea fondului aservit sau s aduc prejudicii proprietarului acestuia.
n acest sens, conform art. 769 alin. (1) din Codul civil, dac se mparte fondul
dominant, servitutea poate fi exercitat pentru uzul i utilitatea fiecrei pri, ns
n aa fel nct s nu agraveze situaia fondului aservit prin exerciiul servituii.
Referitot la drepturile proprietarului fondului aservit, n primul rnd, acesta
poate s nstrineze bunul asupra cruia s-a constituit servitutea sau l poate
greva cu sarcini reale, fr ca, pe aceast cale, s aduc atingere exerciiului
dreptului de servitute.
n al doilea rnd, n toate cazurile n care cheltuielile lucrrilor necesare
pentru excitarea i conservarea servituilor cad n sarcina proprietarului fondului
aservit, pentru pstrarea i pentru exercitarea acesteia, proprietarul fondului
aservit are posibilitatea s abandoneze fondul la dispoziia proprietarului fondului
dominant, fie n ntregime, fie numai n parte (partea din fondul aservit care este
necesar exercittii servituii), astfel cum prevede art. 766 Cod civil.
n al treilea rnd, proprietarul fondului aservit are dreptul s solicite
despgubiri de la proprietarul fondului dominant, acestea putndu-se stabili pe
cale amiabil sau judiciar.
Cu referile la obligaiile proprietarului fondului aservit, n primul rnd, dac
prin titlu rezult obligaia pentru proprietarul fondului aservit de a efectua
cheltuieli pentru pstrarea servituii, acesta trebuie s respecte obligaiile, n
sensul efecturii lucrrilor. Conform art. 765 alin. (2) Cod civil, cheltuielile privind
conservarea lucrrilor necesare n scopul exercitrii i conservrii servituii revin
att proprietarului fondului dominant, ct i proprietarului fondului aservit,
proporional cu avantajele pe care le obin, n msura n care lucrrile efectuate
pentru exerciiul servituii sunt nenecesare i n msura n care acestea profit i
fondului aservit. n caz contrar, ele cad numai n sarcina proprietarului fondului
dominant.
n al doilea rnd, proprietarul fondului aservit are obligaia de a nu face
nimic de natur s diminueze fondul servituilor, deci s se abin de la orice act
de natur s mpiedice, s diminueze exerciiul dreptului de servitute. Acesta nu
are posibilitatea de a schimba starea locurilor sau strmutarea exercitrii
servituii n alt loc (art. 767 alin. 1, teza a II-a Cod civil).
Proprietarul fondului aservit poate oferi titularului servituii un alt loc de
exercitare a acestei servitui, atunci cnd ar fi prea mpovrtoare sau
i-ar aduce piedici n privina folosinei fondului su, deci, dac exist un interes
serios i legitim, n msura n care exercitarea servituii astfel cum a fost
modificat, rmne la fel de comod pentru proprietarul fondului dominant.
Cauzele de stingere a servituilor sunt reglementate la art. 770 din Codul
civil. Servituile se sting pe cale principal, prin radierea din cartea funciar i, se

mai sting i prin prin exproprierea pentru cauz de utilitate public a fondului
aservit, n conformitate cu prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public, atunci cnd servitutea este contrar utilitii
publice creia i este afectat bunul expropriat.
Cu privire la cauzele de stingere a servituilor pe cale principal, amintim
consolidarea, atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai coproprietar. Vom
regsi confuziunea la toate tipurile de servitui, ea putndu-se realiza fie atunci
cnd proprietarul fondului dominant dobndete i dreptul de proprietate asupra
fondului aservit, fie cnd proprietarul fondului aservit dobndete proprietatea
fondului dominant, fie, n sfrit, cnd un ter dobndete att proprietatea
fondului dominant, ct i proprietatea fondului aservit.
Tot pe cale principal se sting servituile prin renunarea proprietarului
fondului dominant la dreptul de servitute, prin ajungerea la termen, atunci cnd
servitutea a fost stabilit pentru o anumit perioad de timp sau prin
rscumprarea servituii de ctre proprietarul fondului aservit.
n ce privete rscumprarea, legiuitorul a prevzut un text expres, atunci
cnd este vorba despre rscumprarea servituii de trecere (art.772 Cod civil).
Astfel, servitutea de trecere poate fi rscumprat de ctre proprietarul fondului
aservit atunci cnd exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe care o procur
fondului dominant, n raport cu inconvenientele sau deprecierea pe care trebuie o
suporte fondul aservit. Este vorba, deci, despre o analiz comparativ a utilitii
pe care o dobndete fondul dominant i a inconvenientelor i deprecierilor pe
care le sufer fondul aservit i atunci legiuitorul i-a permis proprietarului fondului
aservit s rscumpere servitutea, dac ntre utilitatea dobndit de un fond i
inconvenientele i deprecierea suferit de cellalt fond exist o vdit
disproporie.
Dac prile nu se neleg cu privire la rscumprare, atunci instana poate
suplini consimmntul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preului
de rscumprare, aceasta trebuie s in cont de vechimea servituii i de
schimbarea valorii celor dou fonduri.
O alt cauz de stingere pe cale princiapl a servituii o reprezint
imposibilitatea definitiv de exercitare i aici trebuie corelate dispoziiile art. 770
alin. (1) lit. e) din Codul civil, cu art. 769 alin. (3) din acelai Cod, n cazul
mpririi fondului dominant sau a fondului aservit. Astfel, dac servitutea este
exercitat pentru uzul i utilitatea exclusiv a uneia dintre prile desprite din
fondul dominant ori nu se poate exercita dect pe una dintre prile desprite
din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte pri se stinge.
Un alt caz de stingere a servituii l reprezint neuzul servituii timp de 10
ani i acest termen ncepe s curg de la ultimul act de exerciiu al servituilor
necontinue sau de la data primului act contrar servituilor continue i, n fine,
servituile se sting, pe cale principal, prin dispariia oricrei utiliti a acestora i
de vreme ce a disprut utilitatea exercitrii dreptului de servitute, ca o consecin
fireasc apare i stingerea servituii.
n privina aciunilor n justiie exercitate de proprietarul fondului dominant i
de proprietarul fondului aservit precizm cele ce urmeaz :
n primul rnd, proprietarul fondului dominant i apr dreptul de servitute
prin aciunea confesorie de servitute, care poate fi introdus mpotriva
proprietarului fondului aservit i prin care se valorific dreptul de servitute. Art.
757 Cod civil prevede expres c servitutea este aprat prin aciunea confesorie
de servitute, cu aplicarea prevederilor art. 696 alin. (1) Cod civil.

n al doilea rnd, atunci cnd titularul dreptului de servitute este tulburat n


exerciiul acesteia, poate folosi aciunile posesorii, prin intermediul acestora
putndu-se apra, numai servituile continue i aparente, totui, n cazul
servituilor constituite prin titlu, (acum, prin act juridic) acestea pot fi aprate pe
calea aciunilor posesorii, chiar i n cazul n care asemenea servitui nu sunt
continue i aparente
13.4. Dreptul de superficie
Dreptul de superficie este reglementat la art. 693 702 din Codul civil i
acesta reprezint dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altei
persoane, fie la nivelul solului, fie n subsol i asupra acelui teren superficiarul
dobndete un drept de folosin.
Acesta apare ca un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui
teren numai n cazul edificrii de ctre o alt persoan dect proprietarul
terenului a unor construcii, lucrri sau plantaii pe suprafaa solului sau n
pmnt.
n cazul dreptului de superficie se evideniaz existena a dou drepturi
care aparin unor titulari diferii, drepturi care poart asupra unor bunuri imobile.
Este vorba, pe de o parte, despre dreptul de proprietate al superficiarului asupra
construciilor, lucrrilor, plantaiilor i pe de alt parte despre dreptul de
proprietate asupra terenului, care aparine altei persoane.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt urmtoarele :
n primul rnd, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, care are ca
obiect un bun imobil, adic o suprafa de teren.
n al doilea rnd, dreptul de superficie, astfel cum prevede art. 694 teza I
din Codul civil, este un drept temporar, limitat la cel mult 99 de ani. Desigur c,
acesta poate fi constituit i pentru o perioad mai scur de timp. Conform celei
de-a doua teze a art. 694 Cod civil, exist posibilitatea rennoirii dreptului de
superficie la mplinirea termenului de 99 de ani.
n al treilea rnd, dreptul de superficie este un drept imprescriptibil, n
sensul c aciunea n revendicare poate s fie ntrebuinat de ctre titularul
acestuia pn la momentul stingerii dreptului nsui.
n al patrulea rnd, se mai recunoate dreptului de superficie caracteristica
de a nu putea nceta pe calea ieirii din indiviziune, ntruct superficiarul i
proprietarul terenului nu se gsesc n starea de indiviziune.
n al cincilea rnd, dreptul de superficie poate privi toate construciile,
lucrrile sau plantaiile de pe un teren sau poate privi numai anumite lucrri,
plantaii sau construcii situate pe acest loc.
n conformitate cu prevederile art. 693 alin. (2), (3) i (4) din noul Cod civil,
dreptul de superficie poate fi dobndit prin urmtoarele moduri :
- prin act juridic;
- prin uzucapiune;
- prin alt mod prevzut de lege;
printr-un act juridic prin care proprietarul ntregului fond a transmis
construcia unei persoane i i-a constituit un drept de superficie asupra
terenului;

printr-un act juridic prin care proprietarul terenului i al construciei a


transmis terenul i construcia, separat, ctre dou persoane, chiar dac
nu s-a stipulat expres constituirea superficie;
- prin renunarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, n favoarea constructorului;
- prin cesionarea dreptului de a invoca accesiunea n favoarea unei tere
persoane.
n toate cazurile trebuie respectate dispoziiile legale n materie de carte
funciar.
Referindu-ne la dobndirea dreptuluide superficie perin act juridic, vom
observa c acest drept se poate dodndi prin act juridic ntre vii (convenie) sau
prin act juridic pentru cauz de moarte (testament).
n cazul constituirii dreptului de superficie prin convenie, este posibil ca
proprietarul terenului s constituie dreptul de superficie n favoarea unei
persoane i s-i pstreze nuda proprietate sau invers, s-i pstreze un drept
de superficie asupra terenului, nstrinnd ctre o alt persoan nuda
proprietate.
Mai poate exista situaia n care proprietarul unui teren pe care se gsete
o construcie s transmit unei persoane dreptul de proprietate asupra
construciei i s-i pstreze dreptul de proprietate asupra terenului, constituind,
astfe, n favoarea dobnditotului construciei, un drept de superficie asupra
terenului. Tot astfel, proprietarul unui teren pe care se gsete o construcie
poate transmite unei persoane dreptul de proprietate asupra construciei i altei
persoane dreptul de proprietate asupra terenului, proprietarul construciei
dobndind, n acest mod, un drept de superficie pe terenul pe care aceasta se
gsete (art. 693 alin. 3 Cod civil). Evident c, n ambele situaii reglementate de
art. 693 alin. (3) trebuie respectate reglementrile n materie de carte funciar.
n cazul constituirii dreptului de superficie prin testament, ca i n cazurile
discutate cu privire la constituirea dreptului de superficie prin acte ntre vii,
dispuntoarul are posibilitatea de a institui un legat n favoarea unei persoane,
acesta avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra construciei, iar dreptul de
proprietate asupra terenului se va transmite ctre motenitorii legali.
Tot astfe, conform prevederilor art. 693 alin. (4), teza a II-a Cod civil,
dobndirea dreptului de superficie se poate nscrie n favoarea unui ter pe baza
cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
n condiiile art. 695 din Codul civil, dreptul de superficie se exercit n
limitele i n condiiile actului constitutiv i, atunci cnd n actul constitutiv nu
exist stipulaii contrare, exercitarea dreptului de superficie este detereminat de
suprafaa de teren pe care se va executa construcia, de suprafaa de teren
necesar exploatrii construciei sau, dac este cazul, de suprafaa de teren
aferent i de aceea care este necesar exploatrii construciei edificate.
Dreptul de superficie confer titularului acestuia, proprietar al construciilor,
lucrrilor i plantaiilor, atributele dreptului de proprietate, n sensul c acesta
poate exercita posesia, folosina i dispoziia, avnd totodat exerciiul posesiei
i folosinei asupra terenului pe care se afl amplasate lucrrile, construciile i
plantaiile. Se recunoate, chiar, superficiarului existena unui drept de dispoziie

asupra terenului. Conform prevederilor att. 695 alin. (4) Cod civil, titularul
seperficiei poate dispune n mod liber de dreptul su, i pe toat durata de
existen a construciei, dreptul de folosin asupra terenului se poate nstrina
sau ipoteca numai o dat cu dreptul de proprietate asupra construciei.
Dobnditorul construciei, plantaiilor sau lucrrilor va deveni i titular al dreptului
de folosin asupra terenului situat sub acestea.
Cunoscut fiind c n baza dispoziiilor art. 693 alin. (3) Cod civil, superficia
se poate nscrie n cartea funciar i n temeiul unui act juridic prin care
proprietarul ntregului fond a transmis exclusiv construcia ori a transmis terenul
i construcia, n mod separat, ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat
expres constituirea superficiei, titularul dreptului de superficie nu are dreptul de a
modifica structura construciei, permindu-i-se acestuia s o demoleze, ns, cu
condiia de de a o reconstrui n forma iniial. Dac totui, superficiarul modific
structura construciei, proprietarul terenului este abilitat ca, n termen de trei ani
s solicite fie ncetarea dreptului de superficie, fie repunerea construciei n
situaia anterioar.
ns, dac proprietarul terenului alege varianta de a solicita repunerea
construciei n situaia anterioar, termenul de prescripie stabilit de lege la trei
ani se suspend pn la expirarea duratei superficiei.
Dac superficia s-a constituit cu titlu oneros, prile trebuie s prevad
modalitile de plat a prestaiei de ctre superficiar. Dac nu a fost prevzut
modalitatea de plat a prestaiei, atunci titularul dreptului de superficie are
obligaia de a plti, sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria stabilit pe
piaa liber, calculat n raport de mai multe elemente, cum ar fi, natura terenului,
destinaia construciei, zona n care este situat terenul i orice alte criterii cu
ajutorul crora poate fi determinat contravaloarea folosinei, astfel cum prevede
art. 697 alin (1) din Codul civil.
Atunci cnd prile nu se neleg cu privire la suma ce reprezint
contravaloarea prestaiei pe care trebuie s o plteasc superficiarul, cuantumul
acesteia se determin pe cale judectoreasc.
Aprarea dreptului de superficie se poate face prin aciunea confesorie de
superficie, care este o aciune imprescriptibil i poate fi ndreptat mpotriva
oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului respectiv, chiar i
mpotriva proprietarului terenului, atunci cnd acesta ar mpiedica exercitarea
dreptului de superficie.
Cazurile de ncetare a dreptului de superficie sunt reglementate la art. 698
din Codul civil i conform textului legal menionat, dreptul de superficie se stinge
prin radierea acestuia din cartea funciar, fie la expirarea termenului pentru care
dreptul a fost constituit, fie prin consolidare, atunci cnd terenul i construcia
revin proprietate a aceleiai persoane, fie prin pieirea construciei, dac exist
stipulaie expres n acest sens, ori n alte cazuri prevzute de lege.
n situaia n care dreptul de superficie a fost constituit pentru o durat
determinat i nu a fost rennoit acea perioad, dreptul de superficie se stinge
la mplinirea teremenului.
n cazul ncetrii dreptului de superficie prin consolidare, sunt aplicabile
dispoziiile art. 698 lit. (b) din Codul civil. Dreptul de superficie se poate stinge i

atunci cnd superficiarul devine i proprietar al terenului asupra cruia se


exercit dreptul de superficie sau atunci cnd proprietarul terenului devine i
proprietar al lucrrilor, construciilor sau plantaiilor.
Dei dreptul de superficie nu se stinge prin neuz i, chiar dac se constituie
pentru o perioad de 99 de ani, poate fi rennoit, totui acesta dureaz atta
vreme ct dureaz construcia, plantaia sau lucrrile respective. Prin pieirea
construcieri, dac exist stipulaie expres n acest sens, nceteaz dreptul de
superficie. Este limpede voina legiuitorului de a reglementa acest mod de
stingere a superficiei din cauze independente de voina proprietarului terenului i
de voina superficiarului.
Dreptul de superficie se stinge i atunci cnd au pierit bunurile, construciile,
lucrrile sau plantaiile existente ncorporate n sol, fie dintr-un caz fortuit, fie
pentru c au fost desfiinate, dezafectate de ctre acela care le-a efectuat.
Un alt caz de ncetare a dreptului de superficie l constituie acela
reglementat la art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauz de utilitate public, republicat. Astfel, uzul, uzufructul, abitaia i
superficia, precum i orice alte drepturi reale, ct i concesionarea i atribuirea n
folosin se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora avnd dreptul la
despgubiri.
Efectele ncetrii superficiei sunt reglementate la art. 699 701 Cod civil.
Astfel, n cazul expirrii termenului, n primul rnd, dac nu exist stipulaie
contrar, proprietarul terenului dobndete dreptul de proprietate asupra
construciei edificate de ctre superficiar, pe calea accesiunii, avnd obligaia de
a-i plti fostului superficiar valoarea de circulaie a acesteia, calculat la data
expirrii termenului.
n al doilea rnd, atunci cnd construcia nu exista la momentul constituirii
dreptului de superficie i dac valoarea acesteia este fie egal, fie mai mare
dect aceea a terenului, proprietarul terenului are dreptul de a cere obligarea
constructorului s cumpere terenul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi
avut-o dac nu ar fi existat construcia.
n acest caz, constructorul este n drept s refuze cumprarea terenului
dac ridic, pe cheltuiala sa, construcia cldit pe teren, deci dac o
dezafecteaz i o demoleaz i dac repune terenul n situaia anterioar.
n al treilea rnd, dac nu exist o nelegere contrar ntre superficiar i
proprietarul terenului, n momentul ncetrii dreptului de superficie se sting
dezmembrmintele constituite de ctre superficiar.
n al patrulea rnd, n privina ipotecilor care greveaz dreptul de superficie,
acestea se strmut de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului
atunci cnd superficia nceteaz la expirarea termenului i proprietarul terenului
dobndete dreptul de proprietate asupra construciei edificate de superficiar, pe
cale de accesiune.
n al cincilea rnd, tot n privina ipotecilor care greveaz dreptul de
superficie, acestea se extind asupra terenului pe care nu a existat construcia la
momentul constituirii dreptului de superficie, dac constructorul a fost obligat s
cumpere terenul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o dac nu ar fi existat
construcia.

n al aselea rnd, tot n privina ipotecilor care greveaz dreptul de


superficie, acestea se strmut de drept asupra materialelor, atunci cnd
constructorul refuz s cumpere terenul i i ridic, pe cheltuiala sa, construcia
edificat pe teren i repune terenul n situaia anterioar.trii superficiei prin
consolidare,
n al aptelea rnd, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata
existenei superficiei nu se extind cu privire la ntregul imobil, n cazul ncetrii
dreptului de superficie prin expirarea teremenului.
n al optulea rnd, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata
existenei superficiei se strmut de drept asupra sumei primite de ctre
proprietarul terenului de la constructorul care a fost obligat s cumpere terenul la
valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac nu ar fi existat construcia.
n ultimul rnd, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenei
superficiei se extind de drept cu privire la ntregul teren atunci cnd constructorul
a refuzat s cumpere terenul i cnd i-a ridicat construcia cldit pe teren i a
repus terenul n situaia anterioar.
n cazul ncetrii construciei prin consolidare, n primul rnd, n absena
unei stipulaii contrare, dezmembrmintele care au fost consimide de ctre
superficiar se menin pe durata pentru care au fost constituite, ns nu mai trziu
de mplinire a termenului iniial al superficiei (art. 700 alin. 1 Cod civil).
n al doilea rnd, ipotecile care s-au nscut pe durata existenei superficiei
se menin, fiecare n funcie de obiectul asupra crora s-au constituit (art. 700
alin. 2 Cod civil).
n cazul ncetrii superficiei prin pieirea construciei, n primul rnd,
drepturile reale care au grevat dreptul de superficie se sting, dac legea nu
prevede altfel (art. 701 alin. 1)
n al doilea rnd, ipotecile nscute cu privire la nuda proprietate asupra
terenului, pe durata superficiei se menin asupra dreptului de proprietate
rentregit (art. 701 alin. 2 Cod civil).
13.5. Dreptul de folosin
Conform art. 19, alin. (3) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar,
modificat i republicat, se pot atribui n folosin agricol, la cerere, pn la
5000 m2 n echivalent arabil de familie, personalului de specialitate din serviciile
publice comunale, n perioada n care lucreaz n localitate, dac titularul sau
membrii familiei acestuia nu dein teren n proprietate n localitatea respectiv.
Dreptul de proprietate asupra unor asemenea terenuri aparine unitilor
administrativ-teritoriale respective.
Atribuirea unor asemenea terenuri nu se poate face n cazurile n care n
localitatea respectiv au operat reduceri ale suprafeelor. (art. 19 alin. 4)
La plecarea din localitate, persoanele care se bucur de asemenea drept
au dreptul la despgubiri pentru investiiile pe care le-au fcut, cu
consimmntul prealabil al proprietarului i dac asemenea investiii sunt utile
pentru suprafaa atribuit. (art. 19 alin. 5)

Rezult c dreptul de folosin reprezint un drept real, dezmembrmnt al


dreptului de proprietate i poart asupra unor categorii de terenuri agricole care
sunt n proprietatea comunelor, oraelor i municipiilor, asemenea drepturi
constituindu-se n favoarea unor persoane fizice, prin atribuirea n baza unor acte
administrative.
Caracterele juridice ale dreptului real de folosin sunt cele la care ne vom
referi n continuare. Este un drept real, este dezmembrmnt al dreptului de
proprietate din domeniul privat al comunei, oraului sau municipiului.
Acest drept real este opozabil erga omnes, ca orice drept real, chiar i
proprietarului care l-a constituit.
Un asemenea drept se constituie printr-un act administrativ, are caracter
individual, fiind constituit intutituu personale, putnd fi constituit numai n
favoarea persoanelor fizice pe care legea le desemneaz ca avnd o calitate
special, anume aceea de personal de specialitate din serviciile publice.
Asemenea drept confer titularului posesia i folosina. Posesia corespunde
dreptului real respectiv, este o posesie a dreptului de folosin, iar usus, atributul
folosinei, confer titularului dreptul de a exploata terenul pentru producia
agricol.
Titularul dreptului real de folosin are dreptul de a obine fructele rezultate
din cultivarea pmntului.
Asemenea drept real este conceput ca fiind temporar i nceteaz la
decesul titularului. Dreptul respectiv poate nceta i n timpul vieii titularului,
atunci cnd acesta i pierde calitatea avut n vedere, aceea de specialist din
serviciile comunale sau atunci cnd prsete localitatea respectiv.Dreptul de
folosin poate s nceteze i ca sanciune, n condiiile art. 76 din Legea fondului
funciar nr. 18/1991, modificat i republicat, n sensul c, dac nu-i ndeplinesc
obligaiile, titularii vor fi somai conform dispoziiilor legale, iar dac nu dau curs
somaiei de a folosi terenul n scopurile pentru care acesta a fost acordat, se
procedeaz la retragerea dreptului de folosin, n cazul neexercitrii obligaiei la
sfritul anului n curs. Retragerea dreptului de folosin opereaz printr-un act
administrativ.
ntrebri de control i teme de dezbatare
1. Explicai ce reprezint dreptul de uz
2. Explicai ce reprezint dreptul de abitaie
3. Efectuai o analiz comparativ a dreptului de uzufruct, pe de o parte
i a dreptului de uz i de abitabie, de cealalt parte
4. Explicai ce reprezint dreptul de servitute
5. Explicai ce reprezint dreptul de superficie i cum poate lua natere
acesta
Unitatea de nvare 14
Publicitatea imobiliar
14.1. Probleme generale

14.2. Sistemul de publicitate imobiliar reglementat de Legea nr. 71/1996 i


de Codul civil
14.2.1. Cadastrul general
14.2.2. Coninutul crii funciare
14.2.3. Principiile sistemului de publicitate imobiliar reglementat de
Legea nr. 71/1996 i de Codul civil
14.2.4. nscrierile n cartea funciar
14.2.5. Aciunile privind publicitatea imobiliar
14.1. Probleme generale
Publicitatea imobiliar constituie un ansamblu de mijloace prevzute de
lege, prin care se asigura evidena, sigurana, opozabilitatea n raport cu terii a
actelor juridice prin care se constituiau, se transmiteau ori se stingeau drepturi
reale imobiliare. Conotaiile publicitii imobiliare se amplific prin adoptarea
sistemului crilor funciare n reglementarea noului Cod civil.
Chiar dac actul juridic nu produce efecte fa de teri - n sensul c, pe de
o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora,
iar pe de alt parte terii nu pot fi obligai printr-un act juridic la a crui ncheiere
nu au participat - totui acetia vor avea obligaia de a respecta existena, ca
realitate social i juridic, a situaiilor juridice create prin voina prilor care au
participat la ncheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant. De aceea,
existena acestei situaii juridice trebuie s fie adus la cunotina terilor.
Publicitatea imobiliar reprezint un sistem de formaliti stabilit de lege,
formaliti care trebuie ndeplinite n scopul constituirii i transmiterii drepturilor
reale care au ca obiect bunuri imobile, pentru asigurarea securitii cadrului
circulaiei bunurilor imobile i a opozabilitii actelor i faptelor juridice
constitutive i translative de drepturi reale imobiliare.
Obiectivele urmrite prin ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar
sunt, n principal, cele la care ne vom referi n continuare.
Prin publicitatea imobiliar se urmrete, n primul rnd, s se asigure
certitudinea constituirii i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea
la cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor asupra crora
poart drepturile reale; pe aceast cale, se evit transmisiunile succesive, care
urmresc fraudarea intereselor terilor. Este vorba despre asigurarea
opozabilitii fa de teri, ceea ce este de natur s confere publicitii imobiliare
protecia juridic de care se bucur titularul drepturilor reale imobiliare.
n al doilea rnd, se urmrete realizarea unei evidene ample a bunurilor
imobile, eviden tehnic, economic i juridic, care s permit utilizarea i
exploatarea eficient i identificarea acestor bunuri.
n al treilea rnd, se permite organelor statului s exercite o cunoatere
permanent a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i
taxare, pentru a evidenia permanent situaia juridic a imobilelor.
n al patrulea rnd, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor
care ar dori s dobndeasc bunuri imobile, ntruct aceste persoane pot verifica
i se pot informa permanent cu privire la situaia juridic real a imobilelor pe
care sunt interesate s le dobndeasc.

n al cincilea rnd, publicitatea imobiliar are i un rol probatoriu, astfel


cum rezult din cuprinsul art. 900 Cod civil, text legal potrivit cruia, dac n
cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c
dreptul exist n folosul ei, dac un drept real s-a radiat din cartea funciar, se
prezum c acel drept nu exist, putndu-se face dovada contrar numai n
cazurile prevzute de art. 887 Cod civil i pe calea aciunii n rectificare de carte
funciar.
n condiiile reglementrii sistemului de publicitate n noul Cod civil,
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att
ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea acestora n cartea funciar,
pe baza actelor sau faptelor care justific nscrierea, sub rezerva unor
reglementri legale contrare i se pierd i se sting numai prin radierea din cartea
funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic notarial.
Modificarea drepturilor reale imobiliare se face n aceleai condiii.
Evoluia istoric i politic a teritoriilor romneti a influenat sistemele de
publicitate imobiliar utilizate pe acest teritoriu.
Sunt cunoscute urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar:
sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, sub
reglementarea Codului civil i a Codului de procedur civil, sistem aplicat n
Moldova, Dobrogea, Muntenia, Oltenia;
sistemul de publicitate al crilor funciare reglementat prin Decretul-lege
nr. 115/1938 i de Decretul nr. 241/1947, cu aplicabilitate n Bucovina,
Transilvania, Criana i Banat;
sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de
Legea nr. 242/1947 pentru transformarea crilor funciar n cri de publicitate
funciar, aplicabil n unele localiti din judeul Ilfov;
un sistem intermediar al crilor de eviden funciar, n reglementarea
Legii nr. 136/1946, sistem ce a luat fiin la solicitarea persoanelor interesate din
localiti din Transilvania, unde crile funciare, ca urmare a rzboiului, au fost
distruse, sustrase sau pierdute.
Crile de eviden funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri
funciare sau pe msur ce se gsesc ori s-au gsit cele originale disprute.

14.2. Sistemul de publicitate imobiliar reglementat de dispoziiile Legii nr.


7/1996, modificat i de dispoziiile noului Cod civil.
Analiza acestui sistem de publicitate implic abordarea mai multor
probleme, la care ne vom referi n continuare.
14.2.1. Cadastrul general i funciile acestuia
Prin Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, au fost puse
bazele unui sistem real i unic de publicitate imobiliar, cu aplicabilitate pe ntreg
teritoriul rii, care a nlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliar existente
anterior. Acest act normativ a creat, ns, numai premisele necesare pentru
ntocmirea cadastrului general i a noilor cri funciare.

Legea nr. 7/1996, modificat i Codul civil reglementeaz publicitatea


imobiliar prin sistemul crilor funciare. Art. 876 alin. (1) din Codul civil
precizeaz c scopul i obiectul crilor funciare l reprezint descrierea
imobilelor i artarea drepturilor reale care au ca obiect aceste imobile, prin
imobil, conform alin (3), nelegndu-se una sau mai multe parcele de teren
alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd
aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care
sunt identificate printr-un numr cadastral. n acelai fel este definit imobilul i de
art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, modificat, iar alin. (6) al aceluiai articol
prevede c entitile de baz ale acestui sitem sunt parcela, construcia i
proprietarul.
Cadastrul general i cartea funciar constituie sistemul unitar i obligatoriu
de eviden tehnic, economic i juridic, de importan naional a tuturor
imobilelor de pe ntregul teritoriu al rii.
Cadastrul se realizeaz la nivelul unitilor administrativ-teritoriale, pe
sectoare cadastrae, sectorul cadastral fiind unitatea de suprafa delimitat de
elementele liniare stabile n timp (osele, ape, canale, diguri, ci ferate), care
cuprinde unul sau mai multe imobile alturate.
Potrivit dispoziiilor art. 42 din Legea nr. 7/1996, republicat, proprietarii
unor imobile nvecinate, n vederea unui mai bune exploatri a acestora, pot s
le alipeasc ntr-un imobil, n baza unei documentaii cadastrale i a actului
autentic, ntocmite n condiiile legii.
Un imobil nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dac mai
multe imobile alturate se unesc ntr-un singur imobil sau atunci cnd se adaug
o parte dintr-un imobil la un alt imobil sau atunci cnd se mrete ntinerea
acestuia.
Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica i prin dezlipiri, atunci
cnd se desparte o parte din imobil sau dac se micoreaz ntinerea acestuia.
Conform art. 879 alin. (5) Cod civil, operaiunile de modificare a imobilului
nscris n cartea funciar, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material i nu
implic nici-un transfer de proprietate.
n situaia aliprii sau dezlipirii, imobilele rezultate se transcriu n cri
funciare noi, cu menionarea noului numr cadastral pentru fiecare imobil, iar
cartea funciar sau,dup caz, crile funciare vechi se nchid i nu mai pot fi
redeschise pentru alte nscrieri.
Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de
folosin.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al
fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar
al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial
n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral de publicitate imobiliar, indicndu-se numrul cadastral al
imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un
index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de

nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau


faptelor juridice supuse nscrierii.
Sistemul de eviden al cadastrului general are, deci, ca finalitate
nscrierea n registrul de publicitate imobiliar.
Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale constituie
baza tehnic a crilor funciare, care se ntocmesc, se numeroteaz i se in, aa
cum am artat, pe localiti.
La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comune, orae, municipii -,
lucrrile tehnice de cadastru constau n :
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a
limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate
sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i
determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei
uniti administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;
d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Documentele tehnice ale cadastrului se ntocmesc la nivelul unitii
administrativ-teritoriale, pentru fiecare sector cadastral n parte i evideniaz
situaia real constatat de comisia care a desfurat lucrrile de specialitate i
aceste documente sunt planul cadastral, registrul cadastral al imobilelor cuprinse
n planul cadastral i opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul
cadastral.
Primarii localitilor au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n
scris, prin afiare i prin alte mijloace de publicitate n ce privete obligaiile
acestora, anume s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de
cadastru, s prezinte actele juridice referitoare la imobile i s identifice limitele
imobilelor mpreun cu echipele care realizeaz lucrrile de specialitate. Dac
deintorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n lipsa
acestora.
Documentele tehnice pentru fiecare sector cadastral se afieaz, prin grija
oficiului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, la primria unitii
aadministrativ-teritoriale n cauz, iar titularii sarcinilor nscrise n registrele de
transcripiuni i inscripiuni (ipoteci, privilegii, somaii, sechestre, litigii i orice
acte juridice nscrise n registrele de transcripiuni) trebuie s solicite rennoirea
nscrierii acestora n crile funciare n termen de 30 de zile de la afiare.
n privina rectificrii documentelor tehnice ale cadastrului, cererile avnd
asemenea obiect trebuie s fie formulate n termen de 30 de zile de la afiare i
s fie nsoite de documente doveditoare i trebuie adresate oficiului teritorial de
cadastru i publicitate imobiliar, care le soluioneaz prin ncheiere de carte
funciar, n termen de 30 de zile de la depunere.
nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea lucrrilor
de cadastru pentru fiecare sector cadastral i dup expirarea termenului de
soluionare a contestaiilor.
De la data deschiderii crilor funciare din oficiu, registrele de transcripiuni
i inscripiuni, crile funciare i orice alte evidene de cadastru i publicitate

imobiliar se nlocuiesc cu planul cadastral i cu noile cri funciare, iar


evidenele vechi se pstreaz la arhiva biroului teritorial de cadastru i publicitate
imobiliar i identificarea i numerotarea imobilelor cuprinse n actele de
proprietate i planurile anterioare realizrii cadastrului i deschiderii noilor cri
funciare i pierd valabilitatea.
Cuprinsul crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu copia
sau extrasul de carte funciar, iar dovada delimitrii unui imobil n raport de alte
imobile se poate face numai cu extrasul din planul cadastral.
Prin sistemul de cadastru general se realizeaz:
a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri
cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori
legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru
stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de
organismele abilitate.
Cadastrul general are, conform dispoziiilor legale, urmtoarele funcii:
- Funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a
poziiei, configuraiei i mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de
folosin i proprietari, precum i ale construciilor;
- Funcia economic, prin care se evideniaz destinaia, categoria de
folosin a parcelelor i elementele necesare stabilirii valorii economice a
bunurilor imobile;
- Funcia juridic, realizat prin identificarea proprietarului, pe baza actului
de proprietate i prin publicitatea imobiliar.
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului
general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice
referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre
oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.
Legea prevede organizarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar, instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu,
n subordinea Guvernului. La nivel judeean i al Municipiului Bucureti se
nfiineaz oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, instituii publice cu
personalitate juridic, aflate n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i
Publicitate Imobiliar.
La nivelul unitilor administrativ-teritoriale funcioneaz birouri de cadastru
i publicitate imobiliar, fr personalitate juridic, organizate n cadrul oficiilor de
cadastru i publicitate imobiliar.
Tot n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar a
fost nfiinat Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrametrie i
Teledetecie, unitate cu personalitate juridic.
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este
ndeplinit de registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului
general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta.

n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n


responsabilitatea unui registrator-ef, iar n cadrul birourilor teritoriale, n
responsabilitatea unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului
general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs.
14.2.2. Coninutul crii funciare
Carte funciar a fost definit ca fiind un nscris autentic i cu caracter
public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale
corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a
actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n
carte funciar, fie n scopul dobndirii sau stingerii unor drepturi reale, fie n
vederea opozabilitii lor fa de teri, fie, n sfrit, numai n scopul informrii
altor persoane interesate.
Cartea funciar este format din titlu i trei pri.
Titlul indic numrul i numele localitii n care este situat imobilul. Dac sau constituit drepturi de superficie sau de concesiune, titlul crii funciare al
parcelei pe care s-au constituit astfel de drepturi va cuprinde i meniunea
acestui drept.
Partea I, privind descrierea imobilelor, conine numrul de ordine i cel
cadastral al fiecrui imobil, suprafaa imobilului, destinaia, categoria de
folosin, construciile, amplasamentul i vecintile, observaii.
Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, conine
numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept,
strmutrile proprietii i modalitile acesteia, servituile constituite n folosul
imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
aciunile privitoare la proprietate, modificri, ndreptri, nsemnri cu privire la
titlu, n partea I sau partea a II-a a crii funciare.
Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului
de proprietate i sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin,
abitaie, servitute n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare,
locaiunea i cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de 3 ani, faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea
imobilului sau a veniturilor acestuia, modificri, ndreptri, nsemnri cu privire la
nscrierile fcute n aceast parte.
14.2.3. Principiile sistemului de publicitate al Legii nr. 7/1996, modificat i
ale noului Cod civil
Trsturile noului sistem de carte funciar se nfieaz dup cum
urmeaz:
- orice imobil trebuie s fie cuprins ntr-o carte funciar;
- evidena juridic trebuie s se in pe imobile i nu pe persoane;
- crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ
al fiecrei localiti;
- crile funciare se in ntr-un singur exemplar;

- crile funciare se ntregesc cu alte documente i registre, astfel nct s


reflecte situaia juridic real a imobilelor;
- crile funciare descriu imobilul mpreun cu drepturile reale
corespunztoare i cu indicarea drepturilor personale, a actelor i faptelor
juridice sau a altor raporturi juridice aflate n legtur cu imobilul;
- carte funciar asigur opozabilitate fa de teri a drepturilor reale
dobndite ori modificate, precum i a altor acte juridice, fapte juridice sau
raporturi juridice aflate n legtur cu imobilul;
- att cartea funciar, ct i documentele cu care aceasta se ntregete sunt
publice, astfel cum reglementeaz, n condiiile actuale, art. 883 din Codul civil;
- la aceste trsturi evideniate n doctrina juridic naintea adoptrii noului
Cod civil, trebuie s mai adugm i cea mai important dintre acestea,
introdus prin dispoziiile noului Cod civil, anume acea c, sub rezerva unor
dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea
funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea
lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea (art.
885 alin. 1 Cod civil) i, de asemenea,, conform alin. (2) teza I al aceluiai articol,
drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea lor din cartea funciar,
cu consimmntul titularului exprimat prin nscris autentic notarial.
Regimul juridic al crilor funciare reglementate de Legea nr. 7/1996,
modificat i de noul Cod civil, configureaz mai multe principii, la care ne vom
referi n cele ce urmeaz.
Un prim principiu l constituie publicitatea integral a nscrierii drepturilor
reale i al specialitii nscrierilor. Conform principiului enunat, publicitatea,
conform Legii nr. 7/1996, modificat i conform noului Cod civil, are caracter real,
adic evidena se ine pe imobile i nu pe persoane. Art. 876 Cod civil prevede
c descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale care au ca obiect aceste
bunuri se opereaz n cartea funciar, unde, n cazurile prevzute de lege, pot fi
nscrise i alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dac au legtur cu imobilele
care sunt cuprinse n cartea funciar.
Toate informaiile nscrise n cartea funciar trebuie s fie precise i clare,
astfel nct s permit tuturor persoanelor interesate, care consult cartea
funciar, s aib o imagine complet i real cu privire la imobilul care prezint
interes i s cunoasc toate informaiile de natur juridic cu privire la acesta.
Pentru un ansamblu condominiu, constituit din mai multe imobile, cu cotepri indivize comune, se deschide o carte funciar colectiv, iar pentru fiecare
imobil, apartament etc. avnd proprietari diferii, se formeaz cte o carte
funciar individual.
n al doilea rnd, se evideniaz principiul relativitii nscrierilor, n
conformitate cu care nscrierea unui drept real se poate efectua numai mpotriva
aceluia care, la momentul nregistrrii cererii, este nscris ca titular al dreptului
asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut i mpotriva aceluia care, nainte de
a fi fost nscris, i-a grevat dreptul, atunci cnd amndou nscrierile se cer
deodat. n acest sens sunt reglementrile art. 893 Cod civil.
Principiul menionat este susceptibil de excepii. Astfel, o prim excepie o
reprezint nscrierea drepturilor reale n cazul actelor juridice succesive. Conform
prevederilor art. 894 Cod civil, n cazul n care un drept supus nscrierii n cartea
funciar a constituit obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost
efectuate, cel din urm ndreptit nu poate cere nscrierea dreptului n folosul

su dect dac solicit, odat cu nscrierea acestuia, i nscrierea dobndirilor


succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau cu copii
legalizate ale acestora.
De asemenea, o alt excepie o reprezint nscrierile ntemeiate pe
obligaiile defunctului. Conform prevederile art. 895 Cod civil nscrierile
ntemeiate pe obligaiile defunctului se pot efectua i dup ce dreptul a fost
nscris pe numele motenitorului, ns numai n msura n care motenitorul este
inut n continuare s respecte aceste obligaii.
Un al treilea principiu al sistemului de publicitate n discuie l constituie
principiul legalitii nscrierilor, principiu care are n vedere exactitatea i corelaia
perfect a informaiilor coninute de cartea funciar, cu realitatea juridic.
Principiul legalitii nscrierii rezult din dispoziiile art. 48-49 ale Legii nr.
7/1996, republicat, cu modificrile ulterioare.
Astfel, registratorul admite cererea i dispune intabularea sau nscrierea
provizorie prin ncheiere, numai dac, dup verificare, constat c nscrisul
ndeplinete urmtoarele condiii:
a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) cuprinde exact i complet numele sau denumirea prilor i se
menioneaz codul numeric personal, numrul de identificare fiscal, codul de
nregistrare fiscal sau codul unic de nregistrare, dup caz, atribuit acestora;
c) individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr
cadastral sau topografic, dup caz;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n
limba romn;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului;
f) este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu
excepia scutirilor legale.
Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete
condiiile legale, se va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea
cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia,
precum i n cartea funciar.
Al patrulea principiu al sistemului de publicitate imobiliar reglementat de
Codul civil i de Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile ulterioare, l
reprezint principiul prioritii nscrierilor n cartea funciar, conform cu care dac
exist mai muli prezumtivi titulari ai unui drept tabular asupra aceluiai imobil,
drept care rezult n urma ncheierii unor acte cu acelai autor, antecesor al
dreptului tabular, este considerat titular al dreptului tabular acela care a ndeplinit
primul formalitile de publicitate imobiliar.
Deci, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris,
chiar i n cazul n care titlul su are o dat posterioar titlului altui dobnditor, n
baza principiului statuat prin adagiul qui prior tempore potior jure.
Conform prevederilor art. 890 Cod civil, sub rezerva situaiilor n care prin
lege nu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la
data nregistrrii cererilor, legiuitorul prevznd c se va ine cont de data, ora i
minutul nregistrrii acestora n toate situaiile n care cererea a fost depus
personal, prin mandatar ori notar public ori, dac este cazul, transmis prin

telefax, pot electronic sau prin alte mijloace care asigur transmiterea textului
i confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative.
De asemenea, n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor
este aceea care determin rangul acestora, iar dac mai multe cereri s-au primit
n aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar
celelalte drepturi vor dobndi numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s
se pronune, la cererea oricrei persoane interesate, asupra rangului i, atunci
cnd este cazul, asupra radieri nscrierii nevalabile.
Dac dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, este
preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate n concurs, acela care a fost pus
n posesia bunului su sau cel fa de care debitorul i-a executat cel dinti
obligaiile, cu excepia drepturilor de ipotec care au acelai rang. Atunci cnd
niciunul dintre dobnditori nu a fost pus n posesia bunului su sau debitorul nu
i-a executat obligaiile fa de niciunul dintre acetia, este preverat acela care a
sesizat primul instana judectoreasc.
n acelai mod vor fi rezolvate situaiile i atunci cnd, n aceeai zi o cerere
de nscriere a fost depus ori comunicat n condiiile reglementate de art. 890
alin. (1) Cod civil, iar alta primit prin curier sau pot.
Principiul amintit este susceptibil de excepiile prevzute de legiuitor n
cuprinsul Codului civil.
Astfel, avem n vedere prevederile art. 887 Cod civil, text care
reglementeaz dobndirea anumitor drepturi reale fr nscriere n cartea
funciar. Este vorba despre acele dreturi reale care provin din motenire,
accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public i
n alte cazuri prevzute de lege.
ns, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil
notat n cartea funciar, drepturile reale dobndite fr nscriere n cartea
funciar nu pot fi opuse terilor dobnditori de bun-credin. Deci, n acest caz,
este necesar nscrierea acestora n cartea funciar.
Tot astfel, dac este vorba despre drepturi reale dobndite fr nscrierea n
cartea funciar, adic atunci cnd acestea provin din succesiune, accesiune
natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public sau n alte
cazuri prevzute de lege, iar titularii drepturilor astfel dobndite vor s dispun
de acestea prin cartea funciar, este necesar, n prealabil s fac nscrierea
drepturilor respective.
O alt excepie de la principiul n discuie este stabilit prin prevederile art.
892 Cod civil, care reglementeaz situaia terului dobnditor de rea-credin.
Astfel, acela care a fost ndreptit, printr-un act juridic ncheiat n mod valabil, s
nscrie un drept real n folosul su n cartea funciar, poate cere radierea unui
drept concurent sau acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat
de alt persoan, dac actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau
acordarea rangului preferenial este anterior aceluia n baza cruia terul i-a
nscris dreptul, dac dreptul reclamantului i acela al terului dobnditor provin de
la un autor comun i dac nscrierea dreptului n folosul reclamantului a fost
mpiedicat de terul dobnditor, fie prin violen, fie prin viclenie.

De observat c radierea sau acordarea rangului preferenial poate fi cerut


i atunci cnd violena sau viclenia a provenit de la o alt persoan, alta dect
terul dobnditor, dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s
cunoasc aceast mprejurare, la momentul ncheierii contractului n baza cruia
a dobndit dreptul intabulat n folosul su.
Dreptul la aciune este prescriptibil n termen de 3 ani, calculat de la data
nscrierii de ctre ter a dreptului n folosul su.
Un alt principiu al sistemului de publicitate analizat l constituie principiul
forei probante a nscrierii, acesta fiind consacrat de art. 900 Cod civil, text care
instituie dou prezumii relative, dup cum urmeaz:
- dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane,
se prezum c dreptul exist n folosul ei.
- dac un drept real s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept
nu exist.
Este posibil a se face dovada contrar numai atunci cnd este vorba
despre dobndirea unor drepturi reale fr nscriere n cartea funciar n
condiiile reglementate la art. 887 din Codul civil.
Potrivit dispoziiilor art. 901 alin. (1) Cod civil, dac prin lege nu se
prevede altfel, oricine a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea
funciar, n temeiul unii act juridic cu titlu oneros, este considerat titularul
dreptului nscris n folosul su, chiar i atunci cnd, la cererea adevratului titular,
dreptul autorului su a fost radiat din cartea funciar.
Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin
care se contest cuprinsul crii funciare, dac din cuprinsul crii funciare nu
rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei
persoane i dac nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii
funciare. Aceste reglementri sunt aplicabile i terului care a dobndit cu buncredin un drept de ipotec n temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul de
carte funciar sau cu succesorul n drepturi al acestuia.
n ultimul rnd, amintim i principiul efectului constitutiv sau translativ de
drepturi tabulare, conform cruia este obligatorie nscrierea drepturilor reale
imobiliare n cartea funciar, n conformitate cu actele juridice sau faptele juridice
justificative. Considerm acest principiu ca fiind cel mai important i care confer
sistemului de publicitate al crilor funciare o putere i o importan juridic
special.
Astfel, dac legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse n cartea funciar se dobndesc ntre pri, dar i n raport cu terii,
numai prin nscrierea n cartea funciar, n baza actului sau faptului care justificat
nscrierea, excepiile fiind acelea reglementate la art. 887 Cod civil, care
reglementeaz dobndirea unor drepturi reale fr nscriere.
14.2.4. nscrierile n cartea funciar
n conformitate cu dispoziiile Codului civil, nscrierile sunt urmtoarele :
- intabularea drepturilor tabulare;
- nscrierea provizorie;

- notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice;


- rectificarea nscrierilor n cartea funciar.
n condiiile art. 885 din noul Cod civil, intabularea constituie o operaiune
de nscriere n cartea funciar a drepturilor tabulare, care are ca efect
dobndirea, att ntre pri ct i fa de teri, n baza actului juridic sau faptului
juridic care justific nscrierea, a drepturilor reale imobiliare respective.
Deci, nscrierea n cartea funciar are efect constitutiv sau translativ de
drepturi reale imobiliare, ceea ce conduce la concluzia c numai pe calea
intabulrii i din momentul efecturii acestei operaiuni se transmite dreptul real
imobiliar din patrimoniul transmitorului n acela al dobnditorului.
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale imobiliare se nscriu n
cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod
valabil.
Numai persoana care are calitatea de proprietar i al crei drept este nscris
n cartea funciar poate cere dezmembrarea terenului aflat n proprietate.
Modificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se
nscrie, dac legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea
i stingerea drepturilor reale.
nscrierea n carea funciar se efectueaz n baza unor nscrisuri pe care le
enumer art. 888 din Codul civil, anume, nscricul autentic notarial, hotrrea
judectoreasc rmas definitiv, certificatul de motenitor sau un alt act emis
de autoritile administrative, dac prin dispoziiile legale se prevede aceasta.
Din aceast reglementare rezult c numai n acest mod se poate face
intabularea n cartea funciar i numai n baza actelor menionate.
Renunarea la dreptul de proprietate se poate face numai printr-o declaraie
n form autentic notarial, nregistrat la biroul de cadastru i publicitate
imobiliar, pentru a se putea nscrie radierea dreptului, conform prevederilor art.
889 alin. (1) Cod civil.
Unitile administrativ-teritoriale pot solicita nscrierea dreptului de
proprietate n folosul acestora, pe baza hotrrii consiliului local i cu
respectarea prevederilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, n
condiiile n care o alt persoan nu a solicitat nscrierea n temeiul uzucapiunii.
De la regula intabulrii n cartea funciar fac excepie acele drepturi reale
imobiliare care, n baza legii, pot fi dobndite fr nscriere n cartea funciar.
Este vorba despre dreptruile provenind din motenire, accesiune natural,
vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public i alte situaii pe care
legea le prevede. ns i n aceste situaii, titularii drepturilor dobndite n
modurile artate nu pot dispune de acestea prin cartea funciar, dect numai
dup ce s-a fcut nscrierea.
n situaia vnzrii silite, dac urmrirea silit a imobilului nu a fost notat n
prealabil n cartea funciar, dreptul cumprtorului nu este opozabil terilor
dobnditori de bun.credin.
De asemenea, mai precizm i c n conformitate cu dispoziiile art. 894
Cod civil, dac un drept real imobiliar supus nscrierii n cartea funciar
a fcut obiectul unor cesiuni succesive, fr ca nscrierile s fi fost efectuate,
ultimul dintre dobnditori nu poate efectua nscrierea n cartea funciar a

dreptului real n folosul su, dect numai n condiiile n care solicit, la momentul
nscrierii acestuia i nscrierea dobndirilor succesive anterioare.
nscrierea provizorie urmrete trecerea n cartea funciar a drepturilor
reale imobiliare, ca i n cazul intabulrii, ns aceste drepturi tabulare astfel
nscrise au un caracter de incertitudine.
nscrierea provizorie produce efecte n ce privete dobndirea, modificarea
sau stingerea unui drept tabular din momentul nregistrrii cererii, sub condiia i
msura justificrii acesteia.
Justificarea nscrierii provizorii implic existena consimmntului aceluia n
favoarea cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, fie n form autentic, fie n
temeiul unei hotrri judectoreti definitive. Aciunea n justificare tabular este
supus dispoziiilor coninute de art. 896 897 Cod civil, n ce priviete aciunea
n prestaie tabular i efectele acesteia fa de terul dobnditor de rea-credin.
Dac este vorba despre nscrierea provizorie a radierii unei ipoteci,
aceasta se face n temeiul hotrrii judectoreti definitive sau a
consinmntului creditorului, dat n form autentic ori a procesului-verbal
ntocmit de executorul judectoresc prin care s-a constatat acceptarea plii sau
a ncheierii ntocmite de executorul judectoresc, prin care s-a constatat
efectuarea plii, ncheiere rmas definitiv.
Mai trebuie amintit c n cazul justificrii unei nscrieri provizorii, aceasta
produce efecte asupra tuturor nscrierilor care au fost fcute condiionat de
justificarea acesteia i, tot astfel, nejustificarea unei nscrieri provizorii conduce la
radierea sa i a tuturor celorlalte nscrieri care s-au fcut condiionat de
justificarea ei.
Poate fi solicitat nscrierea provizorie dac dreptul real dobndit
greveaz o construcie viitoare, dac, n temeiul unei hotrri care nu este nc
definitiv, partea czut n pretenii a fost obligat la strmutarea, constituirea
sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile altei
persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar, dac debitorul a consemnat
sumele pentru care a fost nscris ipoteca, dac se dobndete un drept tabular
nscris provizoriu, dac ambele pri consimt numai pentru efectuarea unei
nscrieri provizorii ori n alte cazuri prevzute de lege.
Mai trebuie s amintim i notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice
n sistemul noilor cri funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale
imobiliare pot face obiectul intabulrii sau al nscrierii provizorii, n timp ce
drepturile de crean, faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate n legtur
cu imobilele cuprinse n carte funciar pot fi doar notate n carte funciar, n
cazurile i condiiile prevzute de lege.
Se urmrete, astfel, numai informarea terilor cu privire la mprejurri
speciale privind titularul dreptului, fapte personale, drepturi personale sau
raporturi juridice care au calitatea de a evidenia anumite particulariti n
legtur cu situaia juridic a bunului imobil.
Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice care au legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar devin opozabile terilor prin notare, dac nu se face
dovada c au fost cunoscute pe alt cale, cu execpia cazului n care, din lege

rezult c simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa


de publicitate.
Alin. (2) al art. 902 Cod civil prevede c sunt supuse notrii n cartea
funciar punerea sub interdicie i ridicarea acestei msuri; cererea de declarare
a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare a morii i
cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de declarare a
morii; calitatea de bun comun a unui imobil; convenia matrimonial, modificarea
sau nlocuirea acesteia; destinaia unui imobil de locuin a familiei; locaiunea i
cesiunea de venituri; aportul de folosin la capitalul social al unei societi;
interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;
vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate; dreptul de a revoca sau
denuna unilateral contractul; pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de
reziliere unilateral a contractului; antecontractul i pactul de opiune; dreptul de
preempiune nscut din convenii; intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale
asupra creanei ipotecare; deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului
de administrare al debitorului supus acestei msuri i nchiderea acestei
proceduri; sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n rectificare;
aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea n
partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte
cauze de ineficacitate, aciunea revocatorie i orice alte aciuni privitoare la alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise; punerea n
micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit printr-o
fapt prevzut de legea penal.
Au calitatea de teri acele persoane care au dobndit un drept real sau un
alt drept n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
De asemenea, cu caracter facultativ, fr ca opozabilitatea fa de teri s
depind de aceste nscrieri, se pot nota n cartea funciar incapacitatea sau
restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu sau de folosin,
declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil i orice alte fapte
sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n acest
scop de lege.
Mai poate fi notat n cartea funciar intenia de a nstrina sau de a
ipoteca, n condiiile reglementrii de la art. 904 Cod civil, cu precizarea c dac
nstrinarea sau ipotecarea se realizeaz n termen de 3 luni de la notarea
inteniei de a nstrina sau de a ipoteca, dreptul nscris va avea rangul notrii.
Notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin
trecerea unui termen de 3 luni de la data nregistrrii cererii.
De asemenea, conform prevederilor art. 906 Cod civil, se poate nota n
cartea funciar promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta, dac
promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul
promisiunii. Tot astfel, se poate nota i antecontractul n cartea funciar, cu
precizarea c notarea se poate face oricnd n termenul stipulat n cuprinsul
acestuia pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui.

Pot face obiectul notrilor n carte funciar:


- raporturile juridice care configureaz situaia juridic personal a titularului
de carte funciar (minoritatea, interdicia judectoreasc, curatela, hotrrile
judectoreti declarative de moarte a titularului dreptului tabular etc.);
- drepturile personale i alte raporturi juridice patrimoniale n legtur cu
imobilul nscris n carte funciar (interdicia de nstrinare sau grevare, contractul
de nchiriere pe o durat mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri pentru o
perioad mai mare de 3 ani, pactul de preferin etc.);
- intenia de a nstrina sau de a greva imobilul nscris n cartea funciar;
- ngrdirile legale i judiciare de nstrinare sau grevare a imobilului nscris
n carte funciar;
- msurile de executare silit i cele asigurtorii asupra imobilului nscris n
carte funciar;
- aciunile n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar (de
exemplu: aciunile pentru desfiinarea actului juridic, aciunea n constatare
simulaiei actului translativ sau constitutiv de drepturi, aciunea paulian,
aciunea de partaj).
n fine, cu privire la rectificarea nscrierilor n cartea funciar, vom reine
urmtoarele :
Este necesar efectuarea rectificrilor nscrierilor n cartea funciar atunci
cnd nscrierile fcute nu corespund situaiei juridice reale, iar operaiunea de
rectificare const n radierea, ndreptarea sau corectarea oricror nscrieri
inexacte din cartea funciar.
Proba situaiei reale a imobilului se face printr-o recunoatere a titularului
nscrierii a crei rectificare se solicit, materializat ntr-o declaraie n form
autentic notarial sau printr-o hotrre judectoreasc definitiv pronunat
mpotriva acestuia, prin care s-a admis aciunea de fond (aciunea poate fi n
anulare, n rezoluiune, n reduciune sau orice alt aciune ntemeiat pe o
cauz de ineficacitate a actului juridic).
Rectificarea unei intabulri sau a unei nscrieri provizorii poate fi solicitat
de orice persoan interesat, n condiiile n care nscrierea sau ncheierea nu
este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat a fost desfiinat pentru
cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui
sau atunci cnd dreptul nscris a fost greit calificat ori dac nu mai sunt ntrunite
condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n
temeiul cruia s-a fcut nscrierea. Rectificarea intabulrii sau nscrierii provizorii
mai poate fi solicitat dac aceasta nu mai este, din orice alte motive, n
concordan cu situaia juridic real a imobilului.
Operaiunea de rectificare a nscrierilor din cartea funciar se poate face fie
pe cale amiabil, prin declaraia autentic notarial a titularului dreptului care
urmeaz a fi radiat sau modificat, fie, n caz de litigiu, prin hotrre
judectoreasc definitiv.
Atunci cnd dreptul nscris n cartea funciar trebuie rectificat, titularul
acestiuia are obligaia de a preda persoanei ndreptite, alturat
consimmntului exprimat n form autentic notarial pentru efectuarea
rectificrii, i nscrisurile necesare. n caz contrar, persoana interesat poate

solicita instanei judectoreti s dispun nscrierea n cartea funciar, iar


hotrrea judectoreasc va suplini consimmntul la nscriere al prii creia i
revine obligaia de a preda nscrisurile necesare rectificrii. Aciunea n rectificare
poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce a fost admis aciunea de
fond, dac este acazul.
n privina efectelor aciunii n rectificare, vom observa c hotrrea de
admitere a acesteia nu poate aduce atingere drepturilor nscrise n folosul
acelora care nu au avut calitatea de pri n cauz. ns, atunci cnd aciunea n
rectificare a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc de admitere
a rectificrii se nscrie, din oficiu i mpotriva acelora care au dobndit vreun
drept tabular dup notare, care se radiaz o dat cu dreptul autorilor lor.
n ce privete rspunderea pentru inerea defectuoas a cri funciare,
persoana care a fost prejudiciat printr-o fapt svrit n pstrarea i
administrarea crii funciare poate cere obligarea, n solidar, la plata
despgubirilor a oficiului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar de la locul
siturii imobilului i a persoanei rspunztoare de prejudiciul produs, dac
prejudciul nu poate fi evitat, total sau parial urmare exercitrii aciunilor n
justioie i a cilor de atac pe care legea le reglementeaz.
Aciunea n rapararea prejudiciului trebuie introdus n cadrul termenului de
prescripie de un an, calculat de la data la care cel vtmat a cunoscut faptul
pgubitor, dar nu mai trziu de trei luni de la data svririi faptei care a generat
prejudiciul respectiv, iar cursul prescripiei se suspend pe perioada exercitrii
aciunilor i a cilor de atac reglementate de lege pentru nlturarea efectelor
faptei pgubitoare.
14.2.5. Aciunile privind publicitatea imobiliar
Conform prevederilor Codului civil exist trei aciuni n justiie cu privire la
nscrierile n cartea funciar, anume, aciunea n prestaie tabular, aciunea n
justificare tabular i aciunea n rectificare.
Conform dispoziiilor art. 896 Cod civil, aciunea n prestaie tabular
constituie o aciune n justiie pe care o introduce dobnditorul potenial al unui
drept tabular, mpotriva antecesorului tabular care are obligaia de a constitui, de
a transmite sau modifica un drept tabular i care nu se comport n consecin,
urmrind obligarea acestuia la ndeplinirea obligaiilor asumate pentru nscrierea
n cartea funciar a acelui drept tabular. Dreptul la aciunea n prestaie tabular
este imprescriptibil. Reglementarea juridic a acestei aciuni o gsim la art. 896
897 Cod civil.
Dac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar, atunci
hotrrea judectoreasc se nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au
dobndit vreun drept tabular dup notare.
O form special de exercitare a aciunii n prestaie tabular este
reglementat la art. 897 Cod civil, anume, atunci cnd are n vedere situaia unui ter
de rea-credin. Astfel, aceasta poate fi introdus i mpotriva unui ter dobnditor
nscris anterior n cartea funciar, dac actul juridic pe care reclamantul l invoc

este anterior aceluia n temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, cu
condiia ca terul s fi fost de rea-credin la momentul ncheierii actului.
Dreptul la aciune n prestaie tabular mpotriva unui ter dobnditor de reacredin este prescriptibil n termen de trei ani de la data nscrierii dreptului n
folosul su, excepie fcnd cazul n care dreptul la aciune al reclamantului
mpotriva antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.
Aciunea n justificare tabular reprezint aciunea n justiie pe care o
poate introduce acela care i-a nscris provizoriu n cartea funciar un drept
tabular care este afectat de o condiie suspensiv, contra aceluia mpotriva
cruia s-a nscris dreptul, n cazul n care acesta din urm refuz s-i dea
consimmntul necesar justificrii dreptului de ctre reclamant.
n cadrul acestei aciuni, reclamantul poate solicita instanei judectoreti s
dispun obligarea aceluia mpotriva cruia s-a nscris provizoriu s consimt la
justificarea nscrierii sau s dispun intabularea dreptului real imobiliar, pe
aceast cale fiint transformat nscrierea provizorie ntr-o nscriere definitiv.
Conform prevederilor art. 912 Cod civil, dreptul afectat de o condiie
suspensiv se radiaz din oficiu din cartea funciar, dac nu se dovedete
ndeplinirea condiiei care afecteaz dreptul, ntr-un termen de cinci ani din
momentul nscrierii acestuia.
De asemenea, condiia rezolutorie se radiaz din cartea funciar dac nu sa cerut, n baza acesteia, radierea dreptului nscris sub condiie rezolutorie, timp
de zece ani din momentul nscrierii.
n fine, mai avem n vedere aciunea n rectificare tabular.
n situaia n care exist o neconcordan ntre coninutul crii funciare i
situaia juridic real, exist posibilitatea de a se solicita rectificarea acesteia,
constnd n radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni,
susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Operaiunea de rectificare a nscrierilor din cartea funciar se poate face pe
cale amiabil, prin declaraia autentic notarial a titularului dreptului care
urmeaz a fi radiat sau modificat sau n caz de litigiu, prin hotrre
judectoreasc definitiv.
Dac dreptul nscris n cartea funciar trebuie rectificat, titularul acestiuia
are obligaia de a preda persoanei ndreptite, alturat consimmntului
exprimat n form autentic notarial pentru efectuarea rectificrii, i nscrisurile
necesare. n caz contrar, persoana interesat se poate adresa instanei, care va
dispune nscrierea n cartea funciar, iar hotrrea judectoreasc va suplini
consimmntul la nscriere al prii creia i revine obligaia de a preda
nscrisurile necesare rectificrii.
Aciunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce
a fost admis aciunea de fond, dac este acazul.
Hotrrea de admitere a aciunii n rectificare nu poate aduce atingere
drepturilor nscrise n folosul acelora care nu au avut calitatea de pri n cauz.
ns, atunci cnd aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc de admitere a rectificrii se nscrie, din oficiu i mpotriva acelora
care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se radiaz o dat cu
dreptul autorilor lor
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii
oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.

Aciunea n rectificare poate fi introdus mpotriva aceluia n favoarea


cruia s-a efectuat nscrierea i mpotriva succesorilor si.
Orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea
funciar dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a
constatat c:
1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost
valabil ori actul n temeiul cruia nscrierea a fost efectuat a fost desfiinat, n
condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori,
dup caz, emiterii acestuia,
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
5. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia
juridic real a imobilului.
Cu privire la termenele de exercitare a aciunii n rectificare sunt aplicabile
dispoziiile reglementate la art. 909 Cod civil. Astfel, sub rezerva prescripiei
dreptului la aciune n fond, aciunea n rectificare de carte funciar este
imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit i fa de terul care a dobndit cu
rea-credin dreptul nscris n folosul su.
n situaia n care aciunea n fond introdus pe cale separat a fost
admis, atunci aciunea n rectificare este imprescriptibil mpotriva acelora care
au fost chemai n judecat, dar i mpotriva terilor care au dobndit un drept
real dup momentul la care aciunea de fond a fost notat n cartea funciar.
n privina persoanelor care au dobndit cu bun-credin un drept real fie
prin donaie, fie prin legat cu titlu particular, aciunea n rectificare - sub rezerva
prescripiei dreptului la aciunea de fond trebuie s fie introdus n termen de
cinci ani, care se calculeaz de la data nregistrrii cererii lor de nscriere.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1.Explicai ce reprezint publicitatea imobiliar
2. Explicai ce reprezint cadastrul general i care este coninutul crii
funciare
3. Explicai care sunt aciunile de carte funciar
4. Explicai care sunt principiile reglementate de Codul civil i de Legea
nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, republicat, cu
modificrile ulterioare