Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Situat n
Scueni sat Olosig
lan Draveczki
judeul Bihor
Nr. 750/16.02.2012
Proprietar: SC TBCRIE RODERMA SRL N LICHIDARE
Beneficiar: SC TBCRIE RODERMA SRL N LICHIDARE
Destinatar: CAB. DE INSOLVEN ZIMAN AURA FLORINDA
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
CUPRINS
SINTEZA EVALURII ................................................................................................................. 3
PREMISELE EVALURII ............................................................................................................ 6
2.1 Obiectul evalurii .................................................................................................................. 6
2.2 Scopul evalurii .................................................................................................................... 6
2.3 Instruciunile evalurii (beneficiarul i destinatarul evalurii) ............................................. 6
2.4 Drepturile de proprietate evaluate ......................................................................................... 6
2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate ............................................................................... 6
2.5.1 Ipoteze restrictive ........................................................................................................... 6
2.5.2 Condiii limitative .......................................................................................................... 7
2.6 Tipul valorii estimate ............................................................................................................ 8
2.7 Data evalurii ....................................................................................................................... 8
2.8 Moneda raportului ................................................................................................................ 8
2.9 Modaliti de plat................................................................................................................ 9
2.10 Inspecia proprietii .......................................................................................................... 9
2.11 Informaii i sursele de informaii utilizate......................................................................... 9
2.12 Clauz de nepublicare ........................................................................................................ 9
PREZENTAREA DATELOR ...................................................................................................... 11
3.1 Identificarea proprietii...................................................................................................... 11
3.2 Situaia juridic ................................................................................................................... 11
3.2.1 Statutul juridic al deintorului ................................................................................... 11
3.2.2 Dreptul de proprietate ................................................................................................. 11
3.3 Descrierea proprietii evaluate .......................................................................................... 12
3.4 Date privind impozite i taxe; istoricul proprietii ............................................................ 12
3.5 Analiza pieei imobiliare ..................................................................................................... 13
4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETII I CONCLUZII ............................ 16
4.1 Definiii ............................................................................................................................... 16
4.2 Cea mai bun utilizare a proprietii ................................................................................... 16
4.3 Evaluarea proprietii .......................................................................................................... 17
4.3.1 Estimarea valorii de pia a proprietii prin abordarea prin comparaii ......................... 17
4.3.2 Estimarea valorii de pia a proprietii prin metoda extraciei ....................................... 18
4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMAT PROPUS, OPINIA I
CONCLUZIILE EVALUATORULUI ..................................................................................... 18
ANEXE ......................................................................................................................................... 19
ANEXA nr. 1: Prezentarea evaluatorului
ANEXA nr. 2: Valoarea proprietii estimat prin comparaii directe
ANEXA nr. 3: Valoarea proprietii estimat prin metoda extraciei
ANEXA nr. 4: Fotografii color
ANEXA nr. 5: Planul de incadrare in zon
ANEXA nr. 6: Documente
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
2
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
SINTEZA EVALURII
OBIECTUL EVALURII
AMPLASAMENT
PROPRIETAR
ACT DE PROPRIETATE
TEREN INTRAVILAN
ORAUL SCUENI SAT OLOSIG LAN DRAVECZKI, JUDEUL BIHOR
SC TBCRIA RODERMA SRL
SOCIETATE N LICHIDARE
CF NR. 50445 SCUENI (provenit prin
conversia de pe hrtie a CF 120 NDF)
NR. CADASTRAL 420
IPOTEC N FAVOAREA BCR SA
IPOTEC N FAVOAREA AFP MARGHITA
DOSAR 5437/111/2010 TRIBUNAL BIHOR
ESTIMAREA VALORIILOR DE PIA I DE
LICHIDARE N VEDEREA VALORIFICRII
CABINET DE INSOLVEN
ZIMAN AURA FLORINDA
BEIU STR. 22 DECEMBRIE NR. 9A
DREPTUL DE PROPRIETATE INTEGRAL
VALOAREA DE PIA
VALOAREA DE LICHIDARE
16.02.2012
07.11.2011
LEI, EURO
4.3497 LEI/EURO
LEI
73.000
78.000
78.000
59.000
EURO
16.800
18.000
18.000
13.500
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
3
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
Ctre,
CABINET INDIVIDUAL DE CONSULTAN FISCAL,
EXPERTIZ CONTABIL ZIMAN AURA FLORINDA
INSOLVEN
V = 78.000 lei,
V = 18.000 Euro
Valoarea de lichidare este de 59.000 lei repectiv 13.500 Euro, lund n considerare o
perioad de expunere mai mic de 6 luni.
Valoarea rezultat este o concluzie expert i rezonabil a unui profesionist calificat, bazat
pe analiza tuturor informaiilor relevante i cunoscute de acesta la momentul evalurii i
reprezint percepia evaluatorului la cel mai probabil pre obtenabil intr-o tranzacie forat,
ncheiat n condiiile de vnzare specificate. Datele prezentate, analiza, concluziile i opinia
evaluatorului sunt limitate la ipotezele luate in considerare, a condiiilor specifice
Prezentul Raport a fost intocmit pe baza Standardelor Internaionale recomandate de ctre
ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia).
Cu stim:
Ing. Felician Burian
Director SC ESTIM EXPERT SRL
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
4
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
Declaraie de certificare
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
5
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
PREMISELE EVALURII
2.1 Obiectul evalurii
Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar compus din:
TEREN INTRAVILAN
situat n oraul Scueni sat Olosig nr. cadastral 420, proprietatea SC Tbcria Roderma SRL
societate n insolven, constituit dintr-un teren intravilan.
2.2 Scopul evalurii
Scopul evalurii este estimarea valorii de pia respectiv de lichidare a proprietii, n
vederea valorificrii.
Evaluarea reprezint o consultan de pe poziia de evaluator expert, n scopul prezentat
mai sus.
2.3 Instruciunile evalurii (beneficiarul i destinatarul evalurii)
Beneficiarul Raportului de evaluare este SC Tbcria Roderma SRL societate n
insolven, cu sediul n Scueni str. T. Nicolae nr. 18 judeul Bihor nregistrat la ORC cu nr.
J05/721/1994 identificat cu CUI 5232087.
Destinatarul Raportului de evaluare este CABINETUL INDIVIDUAL DE
CONSULTAN FISCAL, INSOLVEN I EXPERTIZ CONTABIL ZIMAN AURA
FLORINDA, cu sediul n Municipiul Beiu str. 22 Decembrie nr. 9A judeul Bihor, nregistrat la
27.03.2007 avnd CUI 21454948.
2.4 Drepturile de proprietate evaluate
A fost supus evalurii dreptul de proprietate al SC Tbcria Roderma SRL societate n
insolven, asupra proprietii prezentat anterior.
2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative. Opinia evaluatorului este
exprimat in concordan cu acestea, precum i celelalte aprecieri din Raport. Evaluatorul i
exprim integral responsabilitatea pentru concluziile prezentate, n limita ipotezelor restrictive i
a condiiilor limitative de mai jos.
2.5.1 Ipoteze restrictive
-
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
6
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
Valorile estimate sunt valabile atta timp, ct condiiile n care s-a realizat raportul (starea
pieei, nivelul cererii i a ofertei, raportul leu/Euro, factorii economici, sociali i politici)
nu se modific semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau
descendent, i dependena lor de evoluia monedei naionale nu este liniar.
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
7
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
8
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
9
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
10
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
PREZENTAREA DATELOR
3.1 Identificarea proprietii
Proprietatea ce constituie obiectul prezentului Raport de evaluare este Teren intravilan
amplasat Oraul Scueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeul Bihor.
3.2 Situaia juridic
3.2.1 Statutul juridic al deintorului
Proprietatea evaluat este deinut de SC Tbcria Roderma SRL societate n insolven,
persoan juridic romn. Drepturile de proprietate sunt nscrise n registrele de publicitate ale
proprietii imobiliare, respectiv n CF nr. 50445 Scueni.
3.2.2 Dreptul de proprietate
Proprietatea nscris n CF nr. 50445 Scueni (provenit din conversia de pe hrtie a CF
nr. 120 NDF), identificat cu nr. cadastral 420, este deinut de SC Tbcria Roderma SRL
societate n insolven, proprietarul tabular i faptic.
Proprietarul este deintorul proprietii evaluate cu titlu de cumprare, n baza
Contractului de vnzare-cumprare i ipotec cu ncheierea de autentificare nr. 2172/17.04.2007
emis de BNP Pan Gheorghe ct i a Documentaiei cadastrale nregistrat la OCPI Bihor cu nr.
4348/05.04.2006.
n extrasul CF prezentat nu este menionat dreptul de servitute de trecere asupra drumului
privat de acces la proprietate.
Am anexat prezentului Raport toate documentele puse la dispoziia evaluatorului:
- Extrasul CF nr. 10180/15.11.2011 emis de OCPI Bihor, cu sarcini notate n favoarea
BCR SA prin Sucursala Marghita ct i a AFP Marghita
- Contractul de vnzare-cumprare i ipotec
- Documentaia cadastral
De aesemenea am anexat fotografiile color executate cu ocazia inspeciei ct i planul de
situaie.
Toate informaiile legate de proprietate au fost furnizate de ctre Proprietar i Destinatar.
Conform acestora, nu exist coproprietari, nu exist nici o obligaie de servitute ctre o a tera
persoan fizic sau juridic. Proprietatea, conform contractului de ipotec ncheiat ntre
Destinatar i proprietar, urmeaz procedura legal de valorificare.
Proprietatea este n circuitul civil i poate fi vndut.
In cadrul Raportului, a fost evaluat dreptul de proprietate integral asupra proprietii.
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
11
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
Terenul este amplasat ntr-un nucleu intravilan situat lng Lacul Olosig, n apropierea
oraului Scueni.
Terenul are accesul asigurat de un drum privat. Nu are front stradal.
Terenul este constituit dintr-o parcel de 10.000 mp, identificat cu nr. cadastral 420.
Este un teren parial nclinat, de form regulat. Limea maxim a terenului este de 50 m iar
lungimea medie de 250 m. Frontul ctre lac are o lungime de cca. 280 m.
Terenul nu este mprejmuit, i este delimitat n felul urmtor:
- ctre vest de Lacul Olosig
- ctre sud de teren agricol proprietate privat
- ctre est de teren agricol proprietate privat
- ctre nord de teren proprietate privat i drumul de acces
n apropierea terenului exist reele de energie electric.
3.4 Date privind impozite i taxe; istoricul proprietii
Nu avem date despre impozite i taxe locale.
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
12
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
13
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
14
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
Oferta concurenial este bine mediatizat. Aceast ofert se refer la vnzare. Ofertele de
vnzare ale proprietilor similare se situeaz ntre 1,0 4,0 Euro/mp.
3.5.3 Echilibrul pieei
La nivelul pieei considerate se poate vorbi de o pia in scdere a proprietilor de acest
tip, pe care se efectueaz tranzacii relativ puine i care s poat oferi informaii concludente
referitoare la preuri de tranzacionare. Totui, acestea indic starea real a pieii, ca atare n
procedura de estimare a valorii, evaluatorul a utilizat metoda comparaiilor de pia, intemeiat pe
informaiile enumerate n cadrul acestui capitol.
Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piaa imobiliar a judeului este o pia n
stagnare, cu tendine n favoarea cererii. Piaa imobiliar a fost i este afectat i de reglementri
legale i de posibilitatea obinerii de finanare pentru achiziii sau construcii de proprieti
similare.
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
15
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
16
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
17
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
este o predicie; evaluarea este o opinie asupra unei valori. Valoarea nu ine seama de
responsabilitile de mediu i de costurile implicate de ncadrarea n cerinele legale. Valoarea
estimat este o concluzie imparial, expert i rezonabil bazat pe analiza tuturor informaiilor
relevante i cunoscute. Ea este o opinie, i reprezint percepia evaluatorului referitor la cel mai
probabil pre obtenabil intr-o tranzacie forat i pentru scopul dorit.
ANEXE
ANEXA NR. 1
PREZENTAREA EVALUATORULUI
SC ESTIM EXPERT SRL are ca obiect principal de activitate elaborarea lucrrilor in domeniul
evalurii proprietilor imobiliare i a bunurilor mobile. In acest context colaboreaz cu firme
specializate i consacrate n domeniu. Portofoliul de clieni este compus din bnci
comerciale, alte instituii de creditare, societi comerciale, persoane fizice i juridice.
SC ESTIM EXPERT SRL este membru corporativ al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din
Romnia ANEVAR, organizaie profesional care n 2004 a adoptat Standardele
Internaionale de Evaluare elaborate de ctre IVSC (Comitetul Internaional de Standardizare
n Evaluare) ca i standarde naionale.
ANEVAR se bucur de recunoatere internaional prin statutul de membru asociat al Grupului
European al Asociaiilor de Evaluatori TEGOVA i al IVSC.
Directorul societii, Dl. Burian Felician avnd profesia de baz inginer, are o vast experien i n
managementul societilor comerciale, n special a celor cu profil productiv. Este calificat ca
Expert Evaluator de Proprieti Imobiliare i ca Expert Evaluator de Bunuri Mobile. Este
membru titular ai Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia, avnd legitimaia nr.
11981.
Activitatea actual este orientat ctre evaluri de proprietti imobiliare i bunuri mobile pentru
instituii de creditare, societi comerciale, persoane fizice, colaborri cu ali evaluatori
autorizati, consultan n decizii investiionale, ntocmirea de studii de fezabilitate n vederea
contractrii de credite.
Prezentul Raport s-a ntocmit n baza i cu respectarea urmtoarelor reglementri i acte normative:
Standardele de Evaluare Anevar 2012, cuprinznd:
Standardele Internaionale de evaluare 2011
Ghidurile de evaluare i Ghidurile metodologice de evaluare 2012
Glosarul IVS 2011
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011 n interpretarea ANEVAR
Alte publicaii utilizate:
Buletine informative i publicaii editate de ANEVAR
Appraisal Institute: Evaluarea Proprietii Imobiliare Ediia a II-a canadian
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
19
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
ANEXA nr. 2
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN COMPARATII DIRECTE
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
20
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
ANEXA nr. 3
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN METODA EXTRACTIEI
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
21
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
ANEXA nr. 4
FOTOGRAFII
1. VEDERE GENERAL
2. DRUMUL DE ACCES
4. DETALIU VECINTI
5. DETALIU TEREN
6. DETALIU TEREN
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
22
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
ANEXA nr. 5
PLANUL DE INCADRARE IN ZON
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
23
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
ANEXA nr. 6
DOCUMENTE
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
24
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
25
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
26
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
27
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
28
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
29
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
30
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
31
Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
32