Sunteți pe pagina 1din 32

RAPORT DE EVALUARE

Situat n
Scueni sat Olosig
lan Draveczki
judeul Bihor

nscris n Cartea Funciar


Nr. 50445 Scueni
(provenit din conversia de
pe hrtie a CF 120 NDF)
Nr. cadastral 420

PROPRIETATEA IMOBILIAR COMPUS DIN:


TEREN INTRAVILAN
SC Estim Expert SRL
Oradea, str. Deltei, nr. 10

Nr. 750/16.02.2012
Proprietar: SC TBCRIE RODERMA SRL N LICHIDARE
Beneficiar: SC TBCRIE RODERMA SRL N LICHIDARE
Destinatar: CAB. DE INSOLVEN ZIMAN AURA FLORINDA

DATA EVALURII: 16.02.2012

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

CUPRINS
SINTEZA EVALURII ................................................................................................................. 3
PREMISELE EVALURII ............................................................................................................ 6
2.1 Obiectul evalurii .................................................................................................................. 6
2.2 Scopul evalurii .................................................................................................................... 6
2.3 Instruciunile evalurii (beneficiarul i destinatarul evalurii) ............................................. 6
2.4 Drepturile de proprietate evaluate ......................................................................................... 6
2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate ............................................................................... 6
2.5.1 Ipoteze restrictive ........................................................................................................... 6
2.5.2 Condiii limitative .......................................................................................................... 7
2.6 Tipul valorii estimate ............................................................................................................ 8
2.7 Data evalurii ....................................................................................................................... 8
2.8 Moneda raportului ................................................................................................................ 8
2.9 Modaliti de plat................................................................................................................ 9
2.10 Inspecia proprietii .......................................................................................................... 9
2.11 Informaii i sursele de informaii utilizate......................................................................... 9
2.12 Clauz de nepublicare ........................................................................................................ 9
PREZENTAREA DATELOR ...................................................................................................... 11
3.1 Identificarea proprietii...................................................................................................... 11
3.2 Situaia juridic ................................................................................................................... 11
3.2.1 Statutul juridic al deintorului ................................................................................... 11
3.2.2 Dreptul de proprietate ................................................................................................. 11
3.3 Descrierea proprietii evaluate .......................................................................................... 12
3.4 Date privind impozite i taxe; istoricul proprietii ............................................................ 12
3.5 Analiza pieei imobiliare ..................................................................................................... 13
4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETII I CONCLUZII ............................ 16
4.1 Definiii ............................................................................................................................... 16
4.2 Cea mai bun utilizare a proprietii ................................................................................... 16
4.3 Evaluarea proprietii .......................................................................................................... 17
4.3.1 Estimarea valorii de pia a proprietii prin abordarea prin comparaii ......................... 17
4.3.2 Estimarea valorii de pia a proprietii prin metoda extraciei ....................................... 18
4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMAT PROPUS, OPINIA I
CONCLUZIILE EVALUATORULUI ..................................................................................... 18
ANEXE ......................................................................................................................................... 19
ANEXA nr. 1: Prezentarea evaluatorului
ANEXA nr. 2: Valoarea proprietii estimat prin comparaii directe
ANEXA nr. 3: Valoarea proprietii estimat prin metoda extraciei
ANEXA nr. 4: Fotografii color
ANEXA nr. 5: Planul de incadrare in zon
ANEXA nr. 6: Documente

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
2

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

SINTEZA EVALURII

OBIECTUL EVALURII
AMPLASAMENT
PROPRIETAR
ACT DE PROPRIETATE

ELEMENTE DE TIP EXCEPIONAL


SCOPUL EVALURII
DESTINATAR RAPORT
SEDIUL DESTINATARULUI
DREPTUL EVALUAT
TIPUL VALORII EXPRIMATE
DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI
MONEDA RAPORTULUI
CURSUL DE REFERIN BNR LA
DATA DE REFERIN
VALORI ESTIMATE REZULTATE
- METODA EXTRACIEI
- ABORDAREA PRIN COMPARAII
VALOAREA DE PIA
VALOAREA DE LICHIDARE
SC ESTIM EXPERT SRL
MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

TEREN INTRAVILAN
ORAUL SCUENI SAT OLOSIG LAN DRAVECZKI, JUDEUL BIHOR
SC TBCRIA RODERMA SRL
SOCIETATE N LICHIDARE
CF NR. 50445 SCUENI (provenit prin
conversia de pe hrtie a CF 120 NDF)
NR. CADASTRAL 420
IPOTEC N FAVOAREA BCR SA
IPOTEC N FAVOAREA AFP MARGHITA
DOSAR 5437/111/2010 TRIBUNAL BIHOR
ESTIMAREA VALORIILOR DE PIA I DE
LICHIDARE N VEDEREA VALORIFICRII
CABINET DE INSOLVEN
ZIMAN AURA FLORINDA
BEIU STR. 22 DECEMBRIE NR. 9A
DREPTUL DE PROPRIETATE INTEGRAL
VALOAREA DE PIA
VALOAREA DE LICHIDARE
16.02.2012
07.11.2011
LEI, EURO
4.3497 LEI/EURO
LEI
73.000
78.000
78.000
59.000

EURO
16.800
18.000
18.000
13.500

EXPERT EVALUATOR ANEVAR


ING. BURIAN FELICIAN

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
3

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

Ctre,
CABINET INDIVIDUAL DE CONSULTAN FISCAL,
EXPERTIZ CONTABIL ZIMAN AURA FLORINDA

INSOLVEN

Acest Raport de evaluare anexat n intregime, prezint concluziile procesului de evaluare


al proprietii imobiliare Teren intravilan, situat n Oraul Scueni sat Olosig nr. cadastral
420 judeul Bihor, proprietatea SC Tbcria Roderma SRL societate n insolven. Proprietatea
care a constituit obiectul evalurii este o proprietate imobiliar.
Scopul elaborrii prezentului Raport a fost estimarea valorii de pia ct i a valorii de
lichidare a proprietii mai sus denumite, n vederea valorificrii.
Proprietatea evaluat este amplasat n lng localitatea Olosig, n zona periferic, n
lanul Draveczki, ntr-un nucleu intravilan situat lng Lacul Olosig ntr-o zon cu terenuri
libere proprieti private respectiv terenuri cu pduri proprietatea Ocolului Silvic Scueni, i este
constituit dintr-un teren intravilan cu suprafaa de 10.000 mp. Proprietatea imobiliar este
deinut de SC Tbcria Roderma SRL societate n insolven, conform CF nr. 50445
Scueni. In procesul de evaluare, s-au utilizat abordrile recunoscute de Standardele
Internaionale de Evaluare, adic:
- Metoda extraciei
- Abordarea prin comparaii
Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:
1. Introducere
2. Premisele evalurii
3. Prezentarea datelor
4. Analiza datelor, evaluarea proprietii; concluzii
5. Anexe
In urma aplicrii metodelor de evaluare, valoarea de pia a proprietii imobiliare Teren
intravilan situat n Oraul Scueni sat Olosig nr. cadastral 420 judeul Bihor, proprietatea SC
Tbcria Roderma SRL societate n insolven, estimat la data de 16.02.2012 este de:
adic

V = 78.000 lei,
V = 18.000 Euro

Valoarea de lichidare este de 59.000 lei repectiv 13.500 Euro, lund n considerare o
perioad de expunere mai mic de 6 luni.
Valoarea rezultat este o concluzie expert i rezonabil a unui profesionist calificat, bazat
pe analiza tuturor informaiilor relevante i cunoscute de acesta la momentul evalurii i
reprezint percepia evaluatorului la cel mai probabil pre obtenabil intr-o tranzacie forat,
ncheiat n condiiile de vnzare specificate. Datele prezentate, analiza, concluziile i opinia
evaluatorului sunt limitate la ipotezele luate in considerare, a condiiilor specifice
Prezentul Raport a fost intocmit pe baza Standardelor Internaionale recomandate de ctre
ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia).
Cu stim:
Ing. Felician Burian
Director SC ESTIM EXPERT SRL

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
4

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

Declaraie de certificare

Prin prezenta, in limita informaiilor i a cunotinelor deinute certificm, c afirmaiile


prezentate in acest Raport sunt corecte i adevrate.
Deasemenea, certificm ca analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai
de ipotezele luate in considerare i de condiiile limitative specifice. Acestea sunt analizele,
opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere personal.
Declarm c nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea imobiliar
care face obiectul prezentului Raport, nici un interes sau influen legat de prile implicate.
Contravaloarea acestei lucrri ce ne revine in urma efecturii evalurii nu are nici o
legtur cu valoarea evaluat a imobilului analizat in Raport, i nu este influenat de apariia
unui eveniment ulterior.
Analizele, opiniile i concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu
standardele i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia), cat si Codul deontologic al acesteia.
Proprietatea a fost inspectat de personal de ctre evaluator. In elaborarea Raportului nu
s-a primit asistena semnificativ din partea nici unei alte persoane.
Fr aprobarea scris a evaluatorului, publicarea integral sau parial a prezentului
Raport, a oricrei referine sau valorii incluse, a numelui i afilierii profesionale a evaluatorului,
sunt interzise.

Ing. Burian Felician


membru titular ANEVAR,
Expert evaluator proprieti imobiliare i de bunuri mobile

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
5

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

PREMISELE EVALURII
2.1 Obiectul evalurii
Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar compus din:
TEREN INTRAVILAN
situat n oraul Scueni sat Olosig nr. cadastral 420, proprietatea SC Tbcria Roderma SRL
societate n insolven, constituit dintr-un teren intravilan.
2.2 Scopul evalurii
Scopul evalurii este estimarea valorii de pia respectiv de lichidare a proprietii, n
vederea valorificrii.
Evaluarea reprezint o consultan de pe poziia de evaluator expert, n scopul prezentat
mai sus.
2.3 Instruciunile evalurii (beneficiarul i destinatarul evalurii)
Beneficiarul Raportului de evaluare este SC Tbcria Roderma SRL societate n
insolven, cu sediul n Scueni str. T. Nicolae nr. 18 judeul Bihor nregistrat la ORC cu nr.
J05/721/1994 identificat cu CUI 5232087.
Destinatarul Raportului de evaluare este CABINETUL INDIVIDUAL DE
CONSULTAN FISCAL, INSOLVEN I EXPERTIZ CONTABIL ZIMAN AURA
FLORINDA, cu sediul n Municipiul Beiu str. 22 Decembrie nr. 9A judeul Bihor, nregistrat la
27.03.2007 avnd CUI 21454948.
2.4 Drepturile de proprietate evaluate
A fost supus evalurii dreptul de proprietate al SC Tbcria Roderma SRL societate n
insolven, asupra proprietii prezentat anterior.
2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative. Opinia evaluatorului este
exprimat in concordan cu acestea, precum i celelalte aprecieri din Raport. Evaluatorul i
exprim integral responsabilitatea pentru concluziile prezentate, n limita ipotezelor restrictive i
a condiiilor limitative de mai jos.
2.5.1 Ipoteze restrictive
-

Toate aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele puse la


dispoziie de ctre proprietar; nu s-a intreprins verificarea sau investigarea suplimentar a

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
6

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

acestora, aceasta nefiind n sarcina evaluatorului; dreptul de proprietate este considerat


valabil i marketabil;
Proprietatea este liber de orice sarcin, n afara cazului n care proprietarul nu declar
altfel.
Se presupune c proprietatea este conform tuturor reglementrilor legale i restriciilor
de zonare i utilizare, c respect prevederile urbanistice din zon.
Proprietatea nu a fost expertizat detailat; orice schi din raport prezint dimensiuni
aproximative ale proprietii i ajut cititorul s vizualizeze proprietatea.
Presupunem c proprietatea nu a fost contaminat, respectiv costul decontaminrilor nu
afecteaz valoarea; nu am fost informai despre nici o inspecie, act legal, care s indice
existena contaminanilor sau a materialelor periculoase; evaluatorul nu are cunotine
despre condiii adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar evaluat sau una
nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase sau toxice); se presupune c nu
exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate la data inspeciei sau nu au devenit
vizibile n perioada efecturii analizei obinuite necesare ntocmirii unui astfel de raport.
Baza selectrii metodelor de evaluare i a modalitilor de aplicare a acestora a fost
situaia actual a proprietii; astfel valorile rezultate conduc la estimarea cea mai
probabil a valorii reale.
La estimarea valorii, evaluatorul a utilizat numai informaiile pe care le-a avut la
dispoziie; exist posibilitatea existenei altor informaii de care evaluatorul nu avea
cunotin n momentul ntocmirii raportului; evaluatorul nu-i asum responsabilitatea n
privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.
Documentaiile tehnice puse la dispoziie se presupun a fi corecte.
Se consider c nu exist aspecte ascunse sau nevizibile ale structurii proprietii, ale
strii i structurii solului, care ar duce la o valoare mai mare sau mai mic a valorii
estimate.
Se presupune ca limitele terenului i ale construciilor corespund granielor proprietii i
c nu exist nici o servitute; n caz contrar aceasta este descris n Raport.
Se presupune c toate avizele sau autorizaiile solicitate de ctre instituiile abilitate sunt
sau pot fi obinute respectiv rennoite.
Se consider c toate taxele i impozitele au fost achitate de ctre proprietar.
Estimrile se bazeaz pe condiiile actuale ale pieei, pe factorii anticipai ai cererii i ai
ofertei pe termen scurt.
Avnd n vedere scopul elaborrii prezentului Raport, n procesul de evaluare s-a utilizat
termenul de valoarea de lichidare. Acest termen ns nu reprezint un tip de valoare
distinct de cele tratate n Standardele Internaioanale de Evaluare, ci descrie situaia
activului i condiiile n care acesta se poate tranzaciona. n acest Raport, estimarea
valorii de lichidare s-a bazat pe valoarea de pia estimat.

2.5.2 Condiii limitative


-

Valorile estimate sunt valabile atta timp, ct condiiile n care s-a realizat raportul (starea
pieei, nivelul cererii i a ofertei, raportul leu/Euro, factorii economici, sociali i politici)
nu se modific semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau
descendent, i dependena lor de evoluia monedei naionale nu este liniar.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
7

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

Valorile componente sunt valabile numai n contextul prezentului raport; acestea nu se


pot folosi n legtur cu o alt evaluare, i dac sunt astfel utilizate, acestea nu sunt
valabile.
Evaluatorul nu este obligat s acorde consultan n continuare, sau s depun mrturie n
instan n legtur cu proprietatea evaluat.
Nici prezentul raport, nici pri din acesta nu se pot publica sau mediatiza fr acordul
scris al evaluatorului.
Orice valori estimate se aplic ntregii proprieti; orice divizare sau distribuire a valorii
pe fraciuni de proprietate va invalida valoarea estimat, cu excepia cazului n care o
astfel de divizare a fost tratat n mod special n raport.
Cel care intr n posesia unei copii din prezentul raport nu are i dreptul de a o face public
sau de a o publica.

2.6 Tipul valorii estimate


innd cont de scopul evalurii, s-au respectat recomandrile SIE IVS 2, Baze de
evaluare diferite fa de valoarea de pia, respectiv SIE IVS 1.
Proprietatea propus pentru a fi valorificat prin licitaie este de natura unei proprieti
imobiliare Teren intravilan.
Proprietatea, conform celei mai bune utilizri ale sale, este fr restricii deosebite
impuse de form i dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor
acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile n scopul exprimat.
Se poate deci estima valoarea de pia (conform SIE IVS 1):
Valoarea de pia este suma exprimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat
obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Valoarea de lichidare este definit n Standardul Internaional de Evaluare IVS 2:
Valoarea de lichidare este suma care ar putea fi primit, n mod rezonabil, din vnzarea
unei proprieti, ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de
marketing necesar, specificat n definiia valorii de pia.
2.7 Data evalurii
Data evalurii este 16.02.2012. La baza evalurii au stat informaiile privind preurile
corespunztoare lunii februarie 2012; tot pentru aceasa perioad sunt valabile i ipotezele luate
n considerare.
Data ntocmirii Raportului este 19.02.2012.
2.8 Moneda raportului
Valorile finale estimate vor fi prezentate n Lei i n Euro. Cursul de schimb la data de
referin a fost de 4.3497 lei/Euro.
Valoarea estimat este valabil atta timp, ct principalele premize care au stat la baza
evalurii (cursul de schimb, riscul investiional, condiii de piat) nu sufer modificri majore.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
8

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

2.9 Modaliti de plat


Valoarea estimat n prezentul raport este valabil n condiiile n care suma ce urmeaz a
fi pltit n urma tranzacionrii va fi achitat integral la data ncheierii tranzaciei, cash sau
echivalent cash.
2.10 Inspecia proprietii
Inspecia proprietii a fost realizat n 07.11.2011 de ctre Burian Felician, expert
evaluator. La inspecie a participat reprezentanta Destinatarului, Dna Ziman Aura Florinda,
respectiv reprezentanta proprietarului, Dna Du Cristina Mona.
Reprezentanta proprietarului nu a indicat cu exactitate limitele proprietii evaluate. Din
acest motiv, proprietatea a fost identificat n baza documentaiei cadastrale primite ct i a
imaginilor descrcate de pe site-l Google Map. S-au executat fotografii.
Cu ocazia inspeciei au fost preluate informaii despre proprietatea evaluat, documentele
existente, etc. S-au cules informaii despre situaia juridic a proprietii evaluate proprietari,
sarcini, vecinti, etc.
2.11 Informaii i sursele de informaii utilizate
Informaiile utilizate au fost:
- situaia juridic a propriettii, actele de proprietate, suprafee, caracteristici tehnice,
istoricul proprietii, utilizarea curent i utilizri alternative ale proprietii
- cele privind piaa imobiliar specific (preuri de ofertare i tranzacionare, vandabilitatea
viitoare a proprietii, condiii normale i locale de pia, tendinele pieii imobiliare)
- alte informaii din literatura de specialitate
Sursele de informaii au fost:
- Proprietarul, pentru cele legate de proprietatea imobiliar evaluat i care este responsabil
pentru veridicitatea datelor furnizate; acesta a pus la dispoziia evaluatorului diferite
documente. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru datele i documentele
puse la dispoziie de ctre Proprietar i Destinatar, i nici pentru rezultatele influenate de
eventualitatea unor date incomplete sau greite.
- publicaii i bibliografia de specialitate, ali evaluatori care opereaz pe piaa local
- agenii imobiliare care opereaz n zon, internet
- baza de date a evaluatorului i a Centrului Teritorial ANEVAR Bihor
2.12 Clauz de nepublicare
Prezentul raport de evaluare a fost realizat n baza informaiilor furnizate de ctre
destinatar, veridicitatea i corectitudinea datelor fiind responsabilitatea acestuia. Valorile
estimate sunt valabile la data de referin specificat n raport i nc o perioad scurt dup
aceast dat, perioad n care condiiile specifice nu sufer modificri majore.
Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextual economic general existent (februarie
2012), situaia pieei imobiliare din judeul Bihor, i scopul prezentului raport. Dac acestea se

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
9

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

modific semnificativ n timp, evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor


cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport este confidenial, este destinat numai scopului precizat, i numai pentru uzul
Destinatarului menionat. Nu acceptm nici o responsabilitate dac acest raport a fost transmis
unei alte persoane.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
10

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

PREZENTAREA DATELOR
3.1 Identificarea proprietii
Proprietatea ce constituie obiectul prezentului Raport de evaluare este Teren intravilan
amplasat Oraul Scueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeul Bihor.
3.2 Situaia juridic
3.2.1 Statutul juridic al deintorului
Proprietatea evaluat este deinut de SC Tbcria Roderma SRL societate n insolven,
persoan juridic romn. Drepturile de proprietate sunt nscrise n registrele de publicitate ale
proprietii imobiliare, respectiv n CF nr. 50445 Scueni.
3.2.2 Dreptul de proprietate
Proprietatea nscris n CF nr. 50445 Scueni (provenit din conversia de pe hrtie a CF
nr. 120 NDF), identificat cu nr. cadastral 420, este deinut de SC Tbcria Roderma SRL
societate n insolven, proprietarul tabular i faptic.
Proprietarul este deintorul proprietii evaluate cu titlu de cumprare, n baza
Contractului de vnzare-cumprare i ipotec cu ncheierea de autentificare nr. 2172/17.04.2007
emis de BNP Pan Gheorghe ct i a Documentaiei cadastrale nregistrat la OCPI Bihor cu nr.
4348/05.04.2006.
n extrasul CF prezentat nu este menionat dreptul de servitute de trecere asupra drumului
privat de acces la proprietate.
Am anexat prezentului Raport toate documentele puse la dispoziia evaluatorului:
- Extrasul CF nr. 10180/15.11.2011 emis de OCPI Bihor, cu sarcini notate n favoarea
BCR SA prin Sucursala Marghita ct i a AFP Marghita
- Contractul de vnzare-cumprare i ipotec
- Documentaia cadastral
De aesemenea am anexat fotografiile color executate cu ocazia inspeciei ct i planul de
situaie.
Toate informaiile legate de proprietate au fost furnizate de ctre Proprietar i Destinatar.
Conform acestora, nu exist coproprietari, nu exist nici o obligaie de servitute ctre o a tera
persoan fizic sau juridic. Proprietatea, conform contractului de ipotec ncheiat ntre
Destinatar i proprietar, urmeaz procedura legal de valorificare.
Proprietatea este n circuitul civil i poate fi vndut.
In cadrul Raportului, a fost evaluat dreptul de proprietate integral asupra proprietii.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
11

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

3.3 Descrierea proprietii evaluate


3.3.1 Amplasamentul, zona, vecinti, accesul
Proprietatea ce formeaz obiectul prezentului raport este situat ntre oraul Scueni i
localitatea Olosig, n apropierea DN 19B Scueni-Marghita, ntr-un nucleu de intravilan care a
aparinut lanului Draveczki. Este o zon agricol cu terenuri libere proprieti private i
terenuri cu pduri deinute de Ocolul Silvic Scueni. Distana proprietii fa de Municipiul
Oradea, reedina judeului Bihor, este de cca 40 km, iar fa de Municipiul Marghita de cca 15
km.
Conform documentaiei cadastrale, proprietatea este nvecinat cu Lacul Olosig, un lac
artificial de pescuit avnd luciul de ap de cca 10 ha. La marginea lacului exist locuri de pescuit
amenajate. Proprietatea se situeaz chiar lng digul lacului, pe partea estic a acestuia, la cca 1
km de drumul asfaltat DN 19B.
Proprietatea evaluat nu dispune de front stradal. Accesul la proprietatea evaluat se
poate realiza printr-un drum pietruit privat derivat din drumul asfaltat.
Utiliti n zon: energie electric.
In zon traficul auto este aproape inexistent.
In timpul inspeciei nu am constatat existena unor factori de poluare n vecintatea
amplasamentului.
Zona de amplasare este deosebit favorabil pentru acest tip de utilizare: cea comercial
(pescuit sportiv i agrement).
3.3.2. Descrierea terenului

Terenul este amplasat ntr-un nucleu intravilan situat lng Lacul Olosig, n apropierea
oraului Scueni.
Terenul are accesul asigurat de un drum privat. Nu are front stradal.
Terenul este constituit dintr-o parcel de 10.000 mp, identificat cu nr. cadastral 420.
Este un teren parial nclinat, de form regulat. Limea maxim a terenului este de 50 m iar
lungimea medie de 250 m. Frontul ctre lac are o lungime de cca. 280 m.
Terenul nu este mprejmuit, i este delimitat n felul urmtor:
- ctre vest de Lacul Olosig
- ctre sud de teren agricol proprietate privat
- ctre est de teren agricol proprietate privat
- ctre nord de teren proprietate privat i drumul de acces
n apropierea terenului exist reele de energie electric.
3.4 Date privind impozite i taxe; istoricul proprietii
Nu avem date despre impozite i taxe locale.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
12

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

3.5 Analiza pieei imobiliare


Piaa imobiliar este compus dintr-un grup de persoane fizice sau juridice care intr n
contact unii cu alii n vederea efecturii unor tranzacii imobiliare. Scopul acestor tranzacii este
schimbarea unor drepturi de proprietate contra unor bunuri, cel mai des banii.
In mod normal, o pia eficient funcioneaz pe baza cererii i a ofertei existente pe acea
pia. Spre deosebire de aceasta, piaa imobiliar este influenat i de reglementri
guvernamentale i/sau locale. Echilibrul ntre cerere i ofert se realizeaz teoretic, existnd
ntotdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. De multe ori avem de a face ori de supraofert ori de
exces de cerere. Oferta pentru un anumit tip de imobil se dezvolt greu iar cererea poate s se
modifice brusc.
Spre deosebire de o pia eficient a bunurilor i serviciilor, pe piaa imobiliar exist
puin participani. Deasemenea, pe pieele imobiliare preurile sunt relativ ridicate, iar acestea
sunt influenate de modalitatea de finanare a cumprturii (dobnzi, avans, rate, etc)
O alt problem constituie faptul c, spre deosebire de o pia eficient, informaiile
despre tranzaciile efectuate circul greoi, cu intrziere. De asemenea, spre deosebire de o pia
eficient unde bunurile sunt gata de consum, livrate imediat i uor de transportat, proprietile
imobiliare sunt puin lichide, vnzarea lor este un proces ndelungat, necesitnd timp i
rezolvarea finanrii.
In concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente iar comportamentul acestora este greu de
previzionat.
Un alt element semnificativ care acioneaz la ora actual este instabilitatea pieelor
imobiliare, generat de efectele pe care le au asupra diverselor piee unele evenimente
macroeconomice majore, dificil de previzionat. Starea de instabilitate a pieei imobiliare este
caracterizat de exemplu i de decizii iraionale de vnzare/cumprare, sau de deciziile
majoritii participanilor la pia de a nu mai face tranzacii pn la o clarificare a direciei
preurilor. Numrul de tranzacii in perioada curent a sczut dramatic fa de numrul de
tranzacii din anii precedeni, afectnd negativ gradul de certitudine al estimrii valorii.
In perioada actual, preurile proprietilor imobiliare au o volatilitate extrem, suferind
corecii negative severe fa de aceiai perioad a anului 2008.
Totui, piaa imobiliar din judeul Bihor este nc funcional, chiar la volume mult mai
reduse fa de anii trecui.
In vederea identificrii pieei imobiliare specifice pe care operm, trebuie nti definit
piaa imobiliar de care aparine imobilul evaluat.
In cazul nostru imobilul de evaluat se ncadreaz la tipul Teren intravilan.
Piaa imobiliar specific pe care operm este piaa terenurilor din judeul Bihor.
Proprietatea de evaluat este amplasat n zona periferic a localitii Olosig, ntr-o zon
de agrement.
Pentru a analiza aceast pia, am studiat aspecte legate de situaia economic a zonei,
respectiv a zonelor similare, populaia sa, tendine de dezvoltare, cererea specific i oferta
competitiv pentru acest tip de proprietate. Aceast analiz constituie baza de determinare a celei
mai bune utilizri.
Pentru a evidenia confirmrile pieei pentru o anumit utilizare a imobilului, trebuie
identificat relaia dintre cererea specific i oferta competitiv. Aceast relaia va arta echilibru
sau dezechilibru ntre aceti doi factori.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
13

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

3.5.1 Analiza cererii specifice


Cererea reflect necesitile, dorinele materiale, puterea de cumprare i preferinele
consumatorilor. Analiza cererii se axeaz pe identificarea utilizatorilor poteniali, n cazul nostru
cererea de terenuri situate n intravilan.
Pentru piaa proprietilor similare sunt importani urmtorii factori: populaia
(dimensiunea, rata de cretere, compoziia), venituri, procentul din venit cheltuit pe servicii,
accesibilitatea, direcii de dezvoltare urbanistic, factori care influeneaz atractivitatea spaiului,
tendine economice generale.
Analiza cererii nu se poate efectua fr analizarea contextului economic general. Criza
economic mondial are efecte negative majore i asupra economiei romneti, i implicit
asupra pieei imobiliare. Insprirea condiiilor de creditare de ctre BNR, creterea omajului,
scderea puterii de cumprare au dus la reducerea drastic a tranzaciilor imobiliare incheiate, la
reducerea chiriilor i preurilor de ofertare, iar din partea bncilor comerciale, la promovarea
unei politici de creditare prudente.
Pe o pia instabil se accentueaz percepiile riscurilor iar criteriile limitrii investiiilor
devin semnificativ mai importante.
Din aceste motive cererea specific pentru proprieti similare n zon este redus,
conform previziunilor specialitilor aceast tendin se pstreaz pe termen scurt.
Cererea pentru acest tip de proprietate este format n principal de persoane fizice
romne.
3.5.2 Analiza ofertei competitive
Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibil pentru vnzare sau nchiriere,
la diferite preuri, pe o pia dat, la o anumit perioad de timp. Oferta dintr-un anumit bun la
un anumit pre, la un anumit moment i anume loc indic raritatea relativ a acelui bun, care este
un factor de baz al valorii.
Oferta se refer la disponibilitile de a schimba dreptul de proprietate a produsului
imobiliar. Oferta competitiv cuprinde studierea i analiza urmtorilor factori:
- cantitatea i calitatea ofertei concureniale;
- volumul construciilor noi, concurente sau complementare;
- disponibilitatea i preul terenului liber;
- costurile de construcie;
- cauzele i nr. de proprieti vacante;
- transformarea pentru utilizri alternative;
- disponibilitatea creditelor pentru construcii.
Pe o pia instabil nivelul ofertei competitive este semnificativ cresctor. Oferta poate crete
i pe segmentul de imobile noi finalizate.
Utilizarea coreciilor legate de ofert a luat in calcul i n prezentul Raport efectele unei
piei instabile, caracterizat de multe ori de creterea numrului de oferte fr motivaii serioase
ale vnztorului sau de disponibilitatea real de a vinde.
Oferta concurenial vine din partea investitorilor, pe de o parte din partea acelora care n
trecut au achiziionat proprieti similare n vederea revnzrii acestora, pe de alt parte se
regsesc vechii proprietari, care procedeaz la exploatarea direct a acestui tip de proprietate.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
14

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

Oferta concurenial este bine mediatizat. Aceast ofert se refer la vnzare. Ofertele de
vnzare ale proprietilor similare se situeaz ntre 1,0 4,0 Euro/mp.
3.5.3 Echilibrul pieei
La nivelul pieei considerate se poate vorbi de o pia in scdere a proprietilor de acest
tip, pe care se efectueaz tranzacii relativ puine i care s poat oferi informaii concludente
referitoare la preuri de tranzacionare. Totui, acestea indic starea real a pieii, ca atare n
procedura de estimare a valorii, evaluatorul a utilizat metoda comparaiilor de pia, intemeiat pe
informaiile enumerate n cadrul acestui capitol.
Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piaa imobiliar a judeului este o pia n
stagnare, cu tendine n favoarea cererii. Piaa imobiliar a fost i este afectat i de reglementri
legale i de posibilitatea obinerii de finanare pentru achiziii sau construcii de proprieti
similare.

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
15

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETII I


CONCLUZII
4.1 Definiii
Cea mai bun utilizare este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui
teren liber sau construit, care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are
ca rezultat cea mai mare valoare.
Analiza celei mai bune utilizri se execut pentru urmtorele situaii:
- n ipoteza c terenul este liber
- n ipoteza c imobilul este compus din teren i construciile de pe el
Cea mai bun utilizare (CMBU) a unei proprieti imobiliare trebuie s indeplineasc patru
criterii:
- s fie permisibil legal
- s fie posibil fizic
- s fie fezabil financiar
- s fie maxim productiv
4.2 Cea mai bun utilizare a proprietii
Utilizarea care creeaz valoarea maxim a unei proprieti n funcie de rata de
rentabilitate pe termen lung i riscul asociat este considerat ca cea mai bun utilizare a terenului
construit.
La ora actual, avnd n vedere particularitile zonei, amplasamentul i caracteristicile
proprietii descrise anterior, cea mai bun alternativ posibil pentru activul analizat este cea de
proprietate imobiliar comercial (agrement). Prin prizma criteriilor care definesc CMBU,
aceasta:
- este permisibil legal
- indeplinete condiia de fizic posibil
- este fezabil financiar
- este maxim productiv

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
16

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

4.3 Evaluarea proprietii


4.3.1 Estimarea valorii de pia a proprietii prin abordarea prin comparaii
Metoda comparaiilor directe utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii de
pia se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare minimum trei ca
amplasare, caracteristici constructive, acces, utiliti etc., i la care avem date n ceea ce privete
preul de tranzacionare/ofertare.
Premisa major a metodei comparaiei vnzrilor este aceea c valoarea de pia a unei
proprieti imobiliare este in relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i
comparabile.
Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti, n drepturile
de proprietate, condiii de finanare, motivaia prilor contractante, condiii de pia, localizare,
caracteristici fizice, utiliti existente, nivelul de finisaj, cea mai bun utilizare.
Oferta i cererea pieei este format din vnztori i cumprtori. Pentru a estima
cererea, evaluatorul are in vedere numrul de utilizatori poteniali ai unui anumit tip de
proprietate, puterea lor de cumprare, preferinele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul ia in
calcul proprietile existente nevndute sau libere, cele in construcie sau plainificate a fi
construite.
Principiul substituiei arat c valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi
fost pltit pentru o proprietate cu utilitate i atractivitate similar, intr-un timp rezonabil.
Evaluatorul a analizat i imprejurimile proprietii, pentru a identifica i influenele
externe semnificative i care se reflect in coreciile aplicate. Pentru a calcula valoarea terenului
n cazul celei mai bune utilizri, aceasta se va considera liber i disponibil.
Din cele ase metode de evaluare a terenurilor recomandate in Standardul Internaional de
Practic in Evaluare GN 1, n cazul actual cea mai potrivit este metoda comparaiei directe.
Aceasta se utilizeaz la terenuri libere sau care se consider liber, atunci cnd exist date
comparabile de pe piaa imobiliar. Prin aceast metod preurile la terenurile similare sunt
analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri.
Elemente de comparaie sunt: drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile de
finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, utilitile
disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Evaluatorul a utilizat ori terenuri libere din zon
oferite spre vnzare ori terenuri situate n judeul Bihor i care au utilizri similare.
Pentru a aplica ct mai corect metoda propus, evaluatorul a cules date despre tranzacii
i oferte de proprieti considerate competitive i comparabile cu proprietatea evaluat.
Rezultatele sunt concretizate n Anexa nr. 2.
V = 78.000 lei
V = 18.000 Euro
Pentru estimarea valorii de lichidare, pentru acest tip de proprietate, lund n considerare o
perioad de expunere de cca 6 luni, valoarea de pia se diminueaz cu 25 %:
Vlichidare = 59.000 lei
Vlichidare = 13.500 Euro

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
17

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

4.3.2 Estimarea valorii de pia a proprietii prin metoda extraciei


Conform GN 1, extracia (prin scdere) este o tehnic de comparaie indirect (uneori
denumit i abstracie). Prin aceast metod valoarea amenajrilor terenului i a construciilor
(posibile de realizat) se estimeaz prin costul lor, minus deprecierea, care se scade apoi din preul
total al proprietilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicaie a valorii posibile a
terenului. Estimarea valorii de pia prin metoda extraciei este redat n Anexa nr. 3.
V = 73.000 lei
V = 16.800 Euro
4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMAT PROPUS, OPINIA I
CONCLUZIILE EVALUATORULUI
Inainte de prezentarea concluziilor finale, am dori s efectum cteva precizri.
Valoarea de pia este un concept fundamental in practica evalurii. Valoarea de pia nu
depinde de tranzaciile reale ce au loc la data evalurii ci este o estimare a preului ce poate fi
obinut intr-o tranzacie existent in condiiile definiiei valorii de pia. Preul de vnzare poate
fi diferit fa de valoarea de pia, dac condiiile de tranzacionare difer de condiiile enunate
cu ocazia definirii valorii de pia. Valoarea de pia este o reprezentare a preului agreat de
vnztor i cumprtor intr-o pia deschis i competitiv. n cazul nostru, avnd n vedere
scopul elaborrii prezentului Raport, am estimat valoarea de lichidare, bazat totui pe datele i
informaiile pe care le-am obinut din pia.
In Raportul elaborat, la estimarea valorii de lichidare s-au utilizat dou metoda: cea a
extraciei i cea bazat pe comparaii directe. Dup aplicarea metodelor de evaluare recomandate
de standardele i normativele de evaluare, s-au obinut urmtoarele valori estimate ale valorii de
pia:
Denumire
Teren

Metoda extractiei Metoda comparatiei


Lei
Euro
Lei
Euro
73,000
16,800
78,000
18,000

Avnd n vedere rezultatele obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare, informaiile


care au stat la baza ntocmirii Raportului, scopul evalurii, cantitatea de informaii care au stat la
baza aplicrii metodelor, cererea relativ sczut pentru proprieti similare, n opinia
evaluatorului, valoarea estimat a proprietii imobiliare Teren intravilan situat n oraul
Scueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeul Bihor, proprietatea SC Tbcria Roderma SRL
societate n insolven, este cea rezultat n urma abordrii prin comparaii, i este:
78.000 lei
(aptezeciioptdemii de lei)
respectiv
18.000 Euro
(optsprezecemii de Euro)
Valoarea a fost exprimat innd cont de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile
exprimate n prezentul Raport i este valabil n condiiile generale i specifice aferente perioadei
februarie 2012. Valoarea include terenul. Valoarea nu include TVA. Valoarea este subiectiv;
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
18

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

este o predicie; evaluarea este o opinie asupra unei valori. Valoarea nu ine seama de
responsabilitile de mediu i de costurile implicate de ncadrarea n cerinele legale. Valoarea
estimat este o concluzie imparial, expert i rezonabil bazat pe analiza tuturor informaiilor
relevante i cunoscute. Ea este o opinie, i reprezint percepia evaluatorului referitor la cel mai
probabil pre obtenabil intr-o tranzacie forat i pentru scopul dorit.

ANEXE
ANEXA NR. 1
PREZENTAREA EVALUATORULUI
SC ESTIM EXPERT SRL are ca obiect principal de activitate elaborarea lucrrilor in domeniul
evalurii proprietilor imobiliare i a bunurilor mobile. In acest context colaboreaz cu firme
specializate i consacrate n domeniu. Portofoliul de clieni este compus din bnci
comerciale, alte instituii de creditare, societi comerciale, persoane fizice i juridice.
SC ESTIM EXPERT SRL este membru corporativ al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din
Romnia ANEVAR, organizaie profesional care n 2004 a adoptat Standardele
Internaionale de Evaluare elaborate de ctre IVSC (Comitetul Internaional de Standardizare
n Evaluare) ca i standarde naionale.
ANEVAR se bucur de recunoatere internaional prin statutul de membru asociat al Grupului
European al Asociaiilor de Evaluatori TEGOVA i al IVSC.
Directorul societii, Dl. Burian Felician avnd profesia de baz inginer, are o vast experien i n
managementul societilor comerciale, n special a celor cu profil productiv. Este calificat ca
Expert Evaluator de Proprieti Imobiliare i ca Expert Evaluator de Bunuri Mobile. Este
membru titular ai Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia, avnd legitimaia nr.
11981.
Activitatea actual este orientat ctre evaluri de proprietti imobiliare i bunuri mobile pentru
instituii de creditare, societi comerciale, persoane fizice, colaborri cu ali evaluatori
autorizati, consultan n decizii investiionale, ntocmirea de studii de fezabilitate n vederea
contractrii de credite.
Prezentul Raport s-a ntocmit n baza i cu respectarea urmtoarelor reglementri i acte normative:
Standardele de Evaluare Anevar 2012, cuprinznd:
Standardele Internaionale de evaluare 2011
Ghidurile de evaluare i Ghidurile metodologice de evaluare 2012
Glosarul IVS 2011
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011 n interpretarea ANEVAR
Alte publicaii utilizate:
Buletine informative i publicaii editate de ANEVAR
Appraisal Institute: Evaluarea Proprietii Imobiliare Ediia a II-a canadian

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
19

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

ANEXA nr. 2
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN COMPARATII DIRECTE

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
20

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

ANEXA nr. 3
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN METODA EXTRACTIEI

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
21

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

ANEXA nr. 4
FOTOGRAFII

1. VEDERE GENERAL

2. DRUMUL DE ACCES

3. DETALIU TEREN I VECINTI

4. DETALIU VECINTI

5. DETALIU TEREN

6. DETALIU TEREN

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
22

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

ANEXA nr. 5
PLANUL DE INCADRARE IN ZON

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
23

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

ANEXA nr. 6
DOCUMENTE

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
24

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
25

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
26

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
27

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
28

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
29

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
30

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
31

Teren intravilan, ora Scueni sat Olosig nr. cad. 420, judeul Bihor

__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012
32