Condiiile legale i efectele instituirii, n favoarea antreprenorului, a unei clauze prin care acesta

i rezerv dreptul de proprietate asupra construciei edificate, pn la data achitrii de ctre

beneficiar a tuturor sumelor datorate, conform contractului de antrepriz guvernat de legea
romn
Contractul de antrepriz este definit n art. 1851 din Codul Civil ca fiind acel contract prin care
antreprenorul se oblig ca, pe riscul su, s execute o anumit lucrare, material sau intelectual, sau
s presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, n schimbul unui pre . O varitate a acestui tip de
contract este contractul de antrepriz pentru lucrri de construc ii care este reglementat in art. 18741880 din Codul Civil i reprezint acel contract prin care antreprenorul se oblig s execute lucrri
care, potrivit legii, necesit eliberarea autorizaiei de contruc ii. De asemenea n alineatul al doilea al
art. 1851 se prevede faptul c dispoziiile de la contractul de antrepriz se aplic, n mod corespunztor
i antreprizei pentru lucrri de construcii n msura n care sunt compatibile cu regulile particulare ale
acestui tip de contract.
n ceea ce privete dreptul de proprietate , trebuie s se fac distincie ntre dou situa ii. Prima
situaie este aceea n care materialele necesare pentru edificarea construc iei sunt procurate de ctre
antreprenor, iar a doua situaie este aceea n care materilalele sunt puse la dispozi ia antreprenorului de
ctre beneficiar. Prima situaie reprezint o aplicaie a regulii de drept comun conform creia debitorul
trebuie sa procure tot ce este necesar pentru executarea obliga iei sale, iar n acest caz contractul de
antrepriz are caracter translativ de proprietate. Referitor la cea de-a doua situa ie beneficiarul
pstreaz dreptul de proprietate asupra materialelor n cursul executrii lucrrii.
Pentru a evidenia condiiile i efectele instituirii unei clauze de rezerv a dreptului de proprietate
voi avea n vedere prima situaie i anume aceea n care dreptul de proprietate al antreprenorului
asupra materialelor i construciei se transfer ctre beneficiar.
n Capitolul al IV-lea din Titlul IX din Codul Civil unde se regsesc prevederile referitorare la
contractul de antrepriz nu este cuprins nicio dispoziie referitoare la rezerva dreptului de proprietate
asupra construciei edificate, ns n virtutea principiului libert ii contractuale pr ile sunt libere s
ncheie orice contracte i s determine con inutul acestora, n limitele impuse de lege, de ordinea
public sau de bunele moravuri, astfel c acestea vor putea s introduc n contractul dintre ele o
asemenea clauz.
Condiiile n care o clauz de rezerv a dreptului de proprietate asupra construc iei edificate
poate fi introdus ntr-un contract de antrepriz.
Dup cum am menionat anterior, nu exist nicio dispozi ie care s reglementeze aceast situa ie,
ns n cazul contractului de vnzare este reglementat vnzarea cu rezerva propriet ii. Pentru a putea
aplica dispoziiile de la contractul de vnzare la contractul de antrepriz vom avea n vedere art.1651
din Codul Civil n care se prevede faptul c dispoziiile cuprinse n cadrul capitolului ce se refer la
contractul de vnzare

privitoare la obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, i

obligaiile nstrintorului n cazul oricrui alt contract avnd ca efect transmiterea unui drept, dac
din reglementrile referitoare la acel contract sau din cele referitoare la obliga ii n general nu rezult
altfel. Cu privire la obligaia vnztorului de a transmite dreptul de proprietate n art.1684 din Codul
Civil se prevede posibilitatea acestuia de a- i rezerva proprietatea bunului pn la plata integral a
preului.
Singura condiie prevzut n art.1684 este

aceea a ndeplinirii formalit ilor de publicitate

prevzute de lege, dup natura bunului pentru ca rezerva propriet ii s poat fi opus ter ilor.
Rezerva proprietii este o garanie a dreptului vnztorului de a- i primi pre ul, lucru care rezult
expres din art. 2347 C. civ., articol rezervat instituiei garan iilor asimilate. Potrivit acestui text,
rezerva proprietii este asimilat unei ipoteci sub aspectul opozabilit ii, formalit ilor de publicitate
i executrii. De aici rezult c, pentru a fi opozabil ter ilor, rezerva propriet ii este supus, de
regul, formalitilor prevzute pentru opozabilitatea ipotecii. Aceast regul i i gse te deplina
aplicare n materie imobiliar, pentru care vnztorul trebuie s cear nscrierea dreptului sau de
proprietate la arhiva electronic de garanii reale imobiliare pentru a-l putea opune succesibililor
cumprtorului, n cazul n care acesta nu i va executa la timp obliga ia de a plti pre ul. ntr-un
asemenea caz, vnztorul va putea, de exemplu, s cear fie executarea silit a crean ei de pre cu
prioritate asupra preului vnzrii silite asupra bunului sau va putea s solicite rezolu iunea
contractului pentru neplata preului, opunnd ter ilor proprietatea sa, chiar daca nu a introdus actiunea
n rezoluiune, n termenul de 15 zile prevzut n materie mobiliar. n materie imobiliar exist i o
excepie: art. 902 alin. (2) pct. 9 C. civ., vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate nu este
supus nscrierii, ci notrii. nscrierea nu trebuie s o cear vnztorul, ci cumprtorul.
Efectele introducerii unei clauze de rezerv a dreptului de proprietate asupra construc iei
edificate ntr-un contract de antrepriz
Pentru a evidenia efectele care apart, voi avea n vedere mai nti situa ia contractului de
antrepriz, care nu are inclus o clauz de rezerv a propriet ii i apoi situa ia n care exist aceast
clauz sublinind modificrile care apar.
n cazul contractului de antrepriz, atunci cnd nu este inserat o clauz de rezerv a propriet ii,
trensferul dreptului de proprietate asupra lucrrii se realizeaz la data recep iei, iar exigibilitatea
preului este reglementat n art. 1864 care prevede faptul c beneficiarul este obligat s l plteasc la
data i locul recepiei ntregii lucrri, asta dac prin lege sau n contract nu se prevede altceva. Astfel
succesiunea prestaiilor n timp este urmtoare: mai nti se pred bunul prin recep ie i totodat se
transmite i dreptul de proprietate asupra acestuia, iar numai apoi beneficiarul trebuie s pltesc
preul. Cu privire la crena antreprenorului de plat a preului se face o derogare de la dreptul comun,
aceasta fiind garantat printr-o ipotec legal, astfel c n art. 2386 pct. (6) din Codul Civil se dispune
c beneficiaz de ipotec legal antreprenorii care au convenit cu proprietarul s edifice, s
recontruiasc sau s repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor garantate acestora,
ns numai n limita sporului de valoare realizat.

Atunci cnd n contractul de antrepriz este introdus o clauz de rezerv a dreptului de

proprietate, avnd n vedere ca acest clauz amn transferul dreptului de proprietate pn la plata
integral a preului, mai nti se pred bunul prin recepie apoi se plte te pre ul, moment n care se
transfer i dreptul de proprietate asupra bunului.
Se observ faptul c principalul efect este modificarea ordinii de executare a obliga iilor ce le
revin prilor din contractul de antrepriz.
De asemenea, trebuie analizate efectele pe care le produce clauza n materia transferului riscului.
Astfel, potrivit art. 1755 C. civ., atunci cnd ntr-o vnzare cu plata pre ului n rate, obliga ia de plat
este garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dobnde te dreptul de proprietate la
plata ultimei rate din pre, riscul ns este transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia.
Dei aceast regul este prevzut doar in cazul subvarietii vnzrii sub rezerva propriet ii cu plata
preului n rate, ea are vocanie de a se aplica oricrei vnzri cu rezerva propriet ii, chiar dac pre ul
se va plti uno ictu. Aceast regul se aplic i la contractul de antrepriz, astfel c riscul se transfer
ctre beneficiar la momentul predrii bunului, iar predarea se face prin recep ia provizorie, a a c
riscul se transfer n momentul n care se realizeaz recep ia provizorie a bunului. ns n cazul
contractului de antrepriz pentru lucrri de construc ie art. 1878 pevede c riscurile trec asupra
beneficiarului la data recepiei provizorii la teminarea lucrarii, a a nct se observ c introducerea
unei clauze de rezerv a proprietii ntr-un astfel de contract nu produce nicio modificare a regulii.
n concluzie, avnd n vedere cele expuse mai sus, rezult faptul c se poate introduce o clauz de
rezerv a proprietii asupra construciei n contractul de antrepriz, aceasta producnd efectele
prezentate. Cu toate acestea, apare ntrebarea dac o astfel de clauz transform contractul de
antrepriz ntr-unul de vnzare. La baza acestei probleme este art.1855 din Codul Civil

care

reglementeaz delimitarea contractului de antrepriz de cel de vnzare. Astfel, se prevede c atunci

cnd executarea lucrrii nu constituie scopul principal al contractului acesta este un contract de
vnzare. n acest sens, dac prin introducerea clauzei de rezerv a propriet ii ar rezulta c inten ia
prilor este ca scopul principal al contractului s fie modul de transfer al propriet ii i nu modul de
executare al lucrarii atunci contractul ncheiat de pr i ar putea fi calificat ca fiind un contract de
vnzare.