2015.07.31 Observati Si Propuneri de Lege 1

TABEL COMPARATIV
PROIECT DE LEGE PRIVIND NFIINAREA, ORGANIZAREA I FUNCIONAREA ASOCIAIILOR DE PROPRIETARI

1. Solicitam recunoasterea asociatiilor de proprietari ca organizatii de utilitate publica, inserand in proiectul de lege dispozitii legale care sa normeze acest
statut;
2. Solicitam cooptarea reprezentantiilor asociatiilor de proprietari de administratie ale companiilor furnizoare de utilitati publice, inserand in proiectul de
lege dispozitii legale care sa normeze acest statut;

3. Solicitam lamurirea modului de repartizare a penalitatilor stabilite de catre furnizor si facturate sau obtinute printr-o hotarare judecatoreasca prin
dispozitii legale inserate textul de lege. Ar trebui stabili cum se repartizez cheltuielile pe care asociaia de proprietrai le are cu in ierea i aprarea n
procese a intereselor asociaiei.
4. Dac n anumite zone se decide cu votul tuturor proprietarilor repartizarea cheltuielilor altfel dect n lege acest lucru ar trebui sa fie posibil.
LEGEA NR. 230/2007 PRIVIND
NFIINAREA, ORGANIZAREA I
FUNCIONAREA
ASOCIAIILOR DE PROPRIETARI
(MONITORUL OFICIAL)
CAP. I - PREVEDERI GENERALE
Art. 1 - Prezenta lege reglementeaz
aspectele juridice, economice i tehnice
cu privire la nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari,
precum i modul de administrare i de
exploatare a cldirilor de locuine aflate
n proprietatea a cel puin 3 persoane
fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, inclusiv n cazul celor care
au n structura lor i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin.
FORMA PROPUS PROIECT LEGE SUSTIN

PRIVIND NFIINAREA,
(X)/
ORGANIZAREA I
NU
FUNCIONAREA ASOCIAIILOR
SUSTIN
DE PROPRIETARI I
ADMINISTRAREA
CONDOMINIILOR 29.06.2015
CAP. I - PREVEDERI GENERALE
Art. 1 - (1) Prezenta lege reglementeaz
X
aspectele juridice, economice i tehnice
cu privire la:
a) nfiinarea,
organizarea
i X
funcionarea asociaiilor de proprietari
din cadrul condominiilor cu cel puin 3
uniti de proprietate imobiliar;
b) administrarea, ntreinerea i X
folosirea imobilelor sau grupurilor de
imobile din condominii care au n
structura lor locuine sau spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin, aflate
n proprietatea a cel puin 3 persoane
fizice sau juridice, fiecare proprietar
avnd o proprietate individual i o cotparte indiviz din proprietatea comun.
(2) Prezenta lege se aplic proprietarilor,
chiriailor, asociaiilor de proprietari i
asociaiilor de chiriai din condominii.
Art. 2 - n condiiile art. 1, datorit strii

/var/www/apps/conversion/tmp/scratch_6/319958674.doc
FORMA PROPUS
MOTIVAII
Chiriaii ar trebuii s aib o

(2) Prezenta lege se aplic proprietarilor, lege proprie nu se pot
asociaiilor de proprietari.
reglementa doau categorii
distincte prin aceai lege.
de indiviziune forat, proprietarii au

obligaia s ia msuri cu privire la
drepturile i obligaiile comune ce le
revin tuturor asupra proprietii comune.
n acest scop, proprietarii se pot asocia
n
asociaii
de
proprietari
cu
personalitate juridic.
Art. 3 - n sensul prezentei legi, termenii
i expresiile de mai jos au urmtoarele
semnificaii:
a)
cldire-bloc
de
locuinecondominiu - proprietatea imobiliar
format din proprieti individuale,
definite apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuine, i
proprietatea comun indiviz. Poate fi
definit condominiu i un tronson cu una
sau mai multe scri, din cadrul cldirii
de locuit, n condiiile n care se poate
delimita proprietatea comun;
b) proprietate
individual
apartamentul sau spaiul cu alt
destinaie dect aceea de locuin, parte
dintr-o cldire, destinat locuirii sau
altor activiti, care mpreun cu cotaparte indiviz din proprietatea comun
constituie o unitate de proprietate
imobiliar. Cu excepia unor situaii
pentru care exist alte prevederi exprese
n prezenta lege sau n acordul de
asociere, dreptul de proprietate asupra
unei proprieti individuale dintr-un
condominiu trebuie considerat n acelai
mod ca i dreptul de proprietate asupra
altor bunuri imobile;
Art. 2 - n sensul prezentei legi, termenii X

i expresiile de mai jos au urmtoarele
semnificaii:
a) condominiu - Condominiu - imobil X
format din teren cu una sau mai multe
construcii, n care exist proprieti
individuale reprezentate de locuine
i/sau spaii cu alt destinaie, dup caz i
cote-pri indivize de proprietate
comun. Constituie condominiu:
1. cldiri cu mai multe locuine sau
spaii cu alt destinaie n care exist
proprieti individuale i proprieti
comune;
2. cldiri multietajate; un tronson cu
una sau mai multe scri din cadrul
cldirii multitajate n cazul n care se
poate delimita proprietatea comun;
3. un ansamblu rezidenial format din
locuine i/sau construcii cu alt
destinaie, amplasate izolat, niruit sau
cuplat, n care exist proprieti comune
i proprieti individuale.
b) Proprietate individual locuina sau X
spaiul cu alt destinaie dect aceea de
locuin, parte dintr-un condominiu,
destinat locuirii sau altor activiti,
deinut n proprietate exclusiv.
c) proprietate comun - toate prile c) Unitate de proprietate imobiliar - X

dintr-un condominiu care nu sunt proprietatea individual, care constituie
bunul principal, mpreun cu cota-parte
apartamente sau spaii cu alt destinaie

dect aceea de locuin;
d)
proprietate
comun
aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate
fi delimitat - cel puin o instalaie pe
vertical care alimenteaz n comun
tronsoane ori scri sau pri de
construcie comune tronsoanelor ori
scrilor, care nu pot fi definite separat
din punct de vedere fizic ca poziie i
suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de
proprietate care i revine fiecrei
proprieti individuale din proprietatea
comun i este egal cu raportul dintre
suprafaa util a proprietii individuale
i totalul suprafeelor utile ale tuturor
proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al

apartamentului - persoana fizic sau
juridic, de drept public ori de drept
privat, care are n proprietate acel spaiu,
respectiv
apartament,
ntr-un
condominiu;
indiviz din proprietatea comun;

d) Pri comune - prile din cldire
i/sau din terenul aferent acesteia, care nu
sunt proprieti individuale i sunt
destinate folosinei tuturor proprietarilor
sau unora dintre acetia, precum i alte
bunuri care, potrivit legii sau voinei
prilor, sunt n folosin comun. Prile
comune sunt bunuri accesorii n raport cu
proprietile individuale, care constituie
bunurile principale. Toate prile comune
formeaz obiectul proprietii comune.
Prile comune nu pot fi folosite dect n
comun i sunt obiectul unui drept de
coproprietate forat.
Constituie pri comune din condominiu

urmtoarele:
1.terenul pe care se afl cldirea,
compus att din suprafaa construit, ct
i din cea neconstruit necesar, potrivit
naturii sau destinaiei construciei, pentru
a asigura exploatarea normal a acesteia;
2.fundaia, curile, grdinile, cile de
acces;
3.cldirea propriu-zis, elementele de
echipament comun, inclusiv prile de
canalizare aferente, care traverseaz
proprietile private;
4.corpurile
de
serviciilor comune;
cldiri
X
X
destinate
g) asociaie de proprietari - form de

5.locurile de trecere, scrile i casa X
asociere autonom i nonprofit a
majoritii
proprietarilor
dintr-un scrilor i coridoarele; pereii perimetrali
i despritori dintre proprieti i/sau
condominiu;
spaiile comune; subsolul; courile de X
h) acord de asociere - actul care fum; holurile; instalaiile de ap i
consfinete decizia proprietarilor de a se canalizare, electrice, de telecomunicaii,
de nclzire i de gaze de la
asocia;
branament/racord pn la punctul de
distribuie ctre prile aflate n

proprietate exclusiv; canalele pluviale;
paratrsnetele; antenele colective; podul;
pivniele, boxele, spltoria, usctoria;
ascensorul; interfonul - partea de
instalaie de pe proprietatea comun;
rezervoarele de ap; centrala termic
proprie a cldirii; crematoriul; tubulatura
de evacuare a deeurilor menajere;
structura, structura de rezisten;
faadele; acoperiul; terasele;
6.alte bunuri care, potrivit legii sau
voinei prilor, sunt n folosin comun.
e) Pri
comune
aferente
tronsoanelor sau scrilor care nu pot fi X
delimitate - cel puin o instalaie pe
vertical care alimenteaz n comun
tronsoane ori scri sau pri de
construcie comune tronsoanelor ori X
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari scrilor, care nu pot fi definite separat din
-cheltuielile sau obligaiile financiare ale punct de vedere fizic ca poziie i
asociaiei
care sunt legate
de suprafa;
exploatarea, reparaia ori ntreinerea
proprietii
comune,
precum
i
cheltuielile cu serviciile de care
f) Cot-parte indiviz - cota-parte de
beneficiaz proprietarii i care nu sunt proprietate
comun,
exprimat
facturate individual ctre proprietile procentual, care i revine fiecrei
individuale;
proprieti individuale i este calculat ca
j) cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari suma
corespunztoare
din
cheltuielile
asociaiei, pe care fiecare proprietar este
obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea
raportul ntre suprafaa util a proprietii

X
individuale i suma suprafeelor utile ale
tuturor proprietilor individuale din
condominiu. Suma cotelor-pri indivize
trebuie s fie egal cu 100%, n caz
contrar, acestea trebuie recalculate prin
grija
preedintelui
asociaiei
de
proprietari, conform suprafeelor utile;
g) Proprietar
din
condominiu/Proprietar persoana fizic
sau juridic, titular al unui drept de
de administrator de imobil.
proprietate asupra a cel puin o unitate de

proprietate
imobiliar
dintr-un X
condominiu;
h) Asociaie de proprietari - form de
asociere autonom i nonprofit a
proprietarilor dintr-un condominiu;
X
i) Membru
al
asociaiei
de
proprietari proprietarul semnatar al
acordului de asociere sau al unui act
adiional la acordul de asociere;
i) Membru
al
asociaiei
de
proprietari proprietarul semnatar al
acordului de asociere sau a unei cereri,
n dublu exemplar, adresate asociaiei
de proprietari la momentul n care se
dorete nscrierea n asociaie;
j) Acord de asociere - actul care

consfinete decizia proprietarilor de a se
asocia n condiiile prezentei legi;
k) Statut - act sau ansamblu de
dispoziii cu caracter oficial, prin care se
reglementeaz scopul, structura i modul
de organizare i funcionare a asociaiei
de proprietari, conform prevederilor
prezentei legi;
Pentru a nltura birocratizarea

inutil
i
aglomerarea
instanelor ar trebui s fie o
simpl
cerere
adresat
asociaiei de proprietari. Actul
adiional la acordul de asociere
presupune dosar n instan.
Procedura propus de noi se
aplic i nscrierii ulterioare n
asociaii, fundaii, federaii,
sindicate etc.
X
X
l) Regulament al condominiului document de ordine interioar al

asociaiei de proprietari care conine
totalitatea
instruciunilor,
normelor,
regulilor care stabilesc i asigur ordinea X
i buna funcionare a unui condominiu;
m) Cheltuieli ale asociaiei de
proprietari - cheltuielile sau obligaiile
financiare ale asociaiei care sunt legate
de exploatarea, repararea sau ntreinerea
proprietii
comune,
precum
i
m) Cheltuieli
ale
asociaiei
de
Ar
trebui
introduse
i
cheltuielile de modernizare,
reabilitare
sau
investiii.
cheltuielile cu serviciile de care

beneficiaz proprietarii i care nu sunt
facturate acestora n mod individual;
n) Cota de contribuie la cheltuielile

asociaiei de proprietari - suma
corespunztoare
din
cheltuielile
asociaiei, pe care fiecare proprietar din
condominiu este obligat s o plteasc X
lunar, conform prevederilor prezentei
legi;
o) Certificat
de
calificare
profesional actul care dovedete
calificarea profesional pentru a ndeplini
ocupaia
de
administrator,
n
conformitate cu legislaia privind
formarea profesional a adulilor;
p) Atestat - actul prin care persoanele
fizice care dein certificate de calificare,
conform lit. o), sunt atestate de ctre
primar, la propunerea compartimentelor
specializate n sprijinirea i ndrumarea
asociaiilor de proprietari din cadrul
autoritii administraiei publice locale, n
baza unei hotrri a consiliului local;
q) Contract de administrare acordul

de voin ntre o asociaie de proprietari
proprietari totalitatea cheltuielilor sau

obligaiilor financiare ale asociaiei care
sunt legate de exploatarea, repararea sau
ntreinerea
proprietii
comune,
modernizare, reabilitare, investiii
i/sau dezvoltarea proprietii comune
precum i cheltuielile cu serviciile de
care beneficiaz proprietarii i care nu
sunt facturate acestora n mod individual;
o)
Certificat
de
calificare
profesional actul care dovedete
calificarea profesional pentru a ndeplini
ocupaia de administrator, n conformitate
cu legislaia n vigoare;
p) Eliminarea
Introducerea unei conducte noi

de gaz pe casa scrii este o
investiie nou. ANRE a venit
cu ideea de a fi prevzut i n
lege noiunea de investiie.
Termenul legislaia n vigoare

este mai corect. De-a lungul
timpului, termenul propus,
legislaia privind formarea
profesional a adulilor se
poate modifica.
Atestatul a fost eliminat din
toate proiectele de lege nc
din anul 2011 prin urmare nu
este acceptabil s se solicite i
curs i atestat care s mai i fie
renuit din 3 n 3 ani.
Atat timp cat se solicita
Certificat
de
calificare
profesionala,consideram ca nu
mai este necesara atestarea
administratorilor si in cadrul
compartimentelor specializate
in sprijinirea si indrumarea
asociatiilor de proprietari din
cadrul autoritatii administratiei
publice
locale,aceste
compartimente avand cu totul
alte atributii(de indrumare si
sprijin, sprijin,nu de atestare).
i un administrator care poate fi persoan

fizic, persoan fizic autorizat, sau o
persoan juridic cu obiect activitate
administrarea condominiilor n vederea
prestrii unor activiti i ndeplinirii
unor obiective stabilite de asociaia de
proprietari, conform legii. Contractul de
administrare este un contract cu titlu
oneros i se ncheie n form scris, pe o
perioad determinat;
r) Proprietar
al
ansamblului
rezidenial/Dezvoltator al ansamblului
rezidenial - persoana juridic care
efectueaz toate operaiunile imobiliare
n vederea construirii, finalizrii i
predrii ctre beneficiari a unor locuine,
precum i coordonarea surselor de
finanare necesare realizrii acestor
operaiuni.
n
realitate,
preedintele
asociaiei reprezint asociaia
de proprietari la semnarea
contractelor.
q) Contract de administrare Neincluderea ONG-urilor n
acordul de voin ntre o asociaie de enumerare este nedreapt,
proprietari reprezentat de preedinte i avnd n vedere c, prin lege,
un administrator care poate fi persoan au voie s fac i activiti
fizic ce a dobndit un certificat de economice.
calificare profesional, persoan fizic
autorizat, o ntreprindere individual, o
ntreprindere familial, sau o persoan
juridic cu obiect activitate administrarea
condominiilor
sau
o
organizaie
neguvernamental a asociaiilor de
proprietari n vederea prestrii unor
activiti i ndeplinirii unor obiective
stabilite de asociaia de proprietari,
conform legii. Contractul de administrare
este un contract cu titlu oneros i se
ncheie n form scris, pe o perioad
determinat sau nedeterminat;
s) Asociaie de chiriai - form de

asociere
a
chiriailor
dintr-un
condominiu n scopul reprezentrii
intereselor lor n raporturile cu
proprietarii, precum i cu alte persoane
juridice sau persoane fizice;
Trebuie prezzut ntr-o lege

special.
s)Eliminarea
t) Convenie individual de facturare
- act juridic ncheiat ntre un furnizor de
servicii de utiliti publice, asociaia de
proprietari i proprietar individual din
condominiu, anex la contractul de X
furnizare a serviciilor de utiliti publice
ncheiat ntre un furnizor de servicii de
utiliti publice i asociaia de proprietari,
prin care se stabilesc condiiile de

furnizare, utilizare, facturare i plat a
serviciilor de utiliti publice furnizate la
nivel de utilizator individual din cadrul
unui condominiu;
u) Repartitor de costuri - aparat
utilizat n imobilele condominale dotate
cu instalaii interioare de utilizare
comune, n scopul individualizrii
X
consumurilor
i
repartizrii
pe
proprieti/apartamente individuale a
costurilor aferente consumului total de
ap rece, ap cald sau energie termic
nregistrat la nivelul branamentului
imobilului.
v) Dispozitive
de
msurare
/
nregistrare ansamblul de aparate/grup
de msur supuse controlului metrologic
n confomitate cu legislaia n vigoare,
destinat
msurrii
i
nregistrrii X
consumului/cantitii de utiliti publice
furnizate/prestate unui utilizator;
w) Locator persoan fizic sau
juridic care, n baza unui contract, se
oblig s asigure celeilalte pri, numite
locatar, folosina unei locuine pentru o
perioad determinat, n schimbul unui
pre, denumit chirie;
x) Locatar persoana fizic sau
juridic care, n baza unui contract,
obine de la cealalt parte, numit locator,
dreptul de folosin al unei locuine
pentru o perioad determinat, n
schimbul unui pre, denumit chirie;
y) Ansamblu rezidenial imobilul
format din teren pe care sunt amplasate
izolat, niruit sau cuplat locuine i/sau
construcii cu alt destinaie, n care
exist proprieti comune i proprieti X

special.
w) Eliminarea
special.
x) Eliminarea
individuale.
Art. 3 - Datorit strii de coproprietate

forat i perpetu, n scopul exercitrii
drepturilor i obligaiilor ce le revin
asupra proprietii comune, n cazul
cldirilor cu mai multe etaje ori
apartamente sau n cazul ansamblurilor
rezideniale formate din locuine
individuale, amplasate izolat, niruit sau
cuplat, n care exist proprieti comune
i proprieti individuale, se constituie
asociaia de proprietari, care se
organizeaz i funcioneaz conform
prevederilor prezentei legi.
Art. 4 - (1) n condominii, unitile de

proprietate imobiliar se supun
prevederilor prezentei legi ca entiti
evaluate individual.
(2) Nici un act de dispoziie nu poate s

aib ca obiect exclusiv cota-parte
indiviz din coproprietatea forat i
perpetu asupra prilor comune ale
Datorit strii de coproprietate forat i

perpetu, n scopul exercitrii drepturilor
i obligaiilor ce le revin asupra
proprietii comune, n cazul cldirilor cu
mai multe etaje ori apartamente sau n
cazul ansamblurilor rezideniale formate
din locuine individuale, amplasate izolat,
niruit sau cuplat, n care exist
proprieti
comune
i
proprieti
individuale, se pot constitui n asociaie
de proprietari, care se organizeaz i
funcioneaz
conform
prevederilor
prezentei legi.
Dreptul de asociere, este

consfinit de art. 40 din
Constituia Romniei, nu poate
fi transformat ntr-o obligaie
aa cum rezult din articolul 3.
Introducere aliniat (2) cu urmtorul

coninut: Pentru promovarea valorilor
civice ale democraiei i statului de
drept i pentru reprezentarea la nivel
local i naional, asociaiile de
proprietari se pot asocia n federaii,
uniuni, ligi ale asociaiilor de
proprietari din municipii, orae sau
judee, respectiv la nivel naional, n
condiiile prevzute de lege. Autoritile
vor
consulta
obligatoriu
aceste
formaiuni nainte de emiterea unor
acte normative pendinte.
A fost prevzut n art. 2 (3) din

HG.1588/2007.
Este necesar introducerea n
Lege pentru determinarea
mulimii
de
asociaii
proprietari s se organizeze
devenind parteneri de dialog
social.
condominiului,
dect
odat
cu
nstrinarea locuinei/spaiului cu alt
destinaie care constituie bunul principal.
(3) Prile comune din condominii i
drepturile aferente acestora pot face
obiectul unei aciuni de partaj numai
atunci cnd aceste pri nceteaz a mai fi
destinate folosinei comune, n condiiile
legii.
(4) n aplicarea prevederilor prezentei

legi, dovada dreptului de proprietate i a
celorlalte drepturi reale asupra unei
uniti de proprietate imobiliar se face
potrivit dispoziiilor Codului civil.
Art. 5 - (1) n cazul modificrii

suprafeei utile a unei proprieti
individuale, toate cotele-pri indivize
din
condominiu,
se
modific
proporional.
Art. 6. nscrierea n cartea funciar
colectiv a condominiului se face potrivit
prevederilor legale n vigoare.
(2) Pentru fiecare condominiu se

X
ntocmete o carte funciar colectiv i
cte o carte funciar individual pentru
fiecare proprietate individual aflat n
proprietate exclusiv.
(3) nscrierea condominiului se face de
ctre biroul de cadastru i publicitate
imobiliar n circumscripia cruia se
situeaz acesta, la solicitarea oricrui
proprietar din condominiu sau a
asociaiei de proprietari.
(4) Condominiile se identific prin adres

potal i, acolo unde exist, prin numr
cadastral i numr de carte funciar.
Art. 7. n cazul unitilor de proprietate

imobiliar, cu mai mult de un proprietar,
raporturile
de
coproprietate
sunt
reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 8 La solicitarea scris a asociaiilor
de proprietari, semnat de preedinte,
persoanele juridice care dein crile
tehnice ale condominiilor sunt obligate s
transmit asociaiei de proprietari, contra
cost, o copie legalizat dup cartea
tehnic a construciei. Costul copiei
legalizate nu poate s depeasc costul
de multiplicare i de legalizare a crii
construciei.
Unitile deintoare a crii tehnice a

cldirilor sunt obligate s transmit cu
titlu gratuit aceste cri asociaiilor de
proprietari, la solicitarea acestora. De
asemenea, unitile n arhiva crora se
gsesc proiectele cldirilor sunt
obligate s elibereze asociaiilor de
proprietari copii ale proiectelor de
cldiri elaborate. Costul executrii
copiilor va fi suportat de asociaia de
proprietari
solicitant.
n
lipsa
proiectelor, proiectantul va emite un
raport cuprinznd parametrii de calcul
ai cldirii, caracteristicile tehnice,
dotrile acesteia i instalaiile i
dotrile constituite n indiviziune
pentru mai muli proprietari din
condominiu.
Forma propus ine cont de

prevederea din fosta H.G. nr.
400/2003, care era mult mai
complex i mai clar, forma
propus ine cont de acest
hotrre.
Seciunea a 3-a Raportul dintre

autoritile administraiei publice i
asociaiile de proprietari
Art. 9 Autoritile administraiei X
publice centrale ori locale sau orice
alte instituii publice care dein n
proprietate locuine sau spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin n
condominii, au aceleai drepturi i
obligaii ca oricare alt proprietar din
condominiu i au obligaia s
mandateze persoane fizice sau juridice
pentru a fi reprezentate n cadrul
Art. 10 (1) Autoritile administraiei
publice locale organizeaz n cadrul
aparatului de specialitate al primarului un
Art. 10 (1) Autoritile administraiei Romnia dorete reducerea

publice
locale,
acolo unde
nu funcionarilor publici i a
funcioneaz ONG-uri ale asociaiilor personalului pltit din venituri
compartiment specializat n sprijinirea i

ndrumarea asociaiilor de proprietari.
(2) Autoritile administraiei publice
locale, prin compartimentele specializate
n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de
proprietari din cadrul acestora asigur, la
cerere,
informarea
asociaiilor
i
proprietarilor din condominii cu privire
la cadrul normativ privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari.
(3) Compartimentele specializate n X

sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de
proprietari din cadrul autoritilor
administraiei publice locale informeaz
asociaiile de proprietari cu privire la
interdiciile prevzute n regulamentul
local de urbanism sau n regulamentele
de intervenie aferente zonelor de
intervenie
prioritar,
aplicabile
condominiilor, stabilite n cadrul
programelor
multianuale
destinate
creterii calitii arhitectural-ambientale a
cldirilor, de reabilitare termic i de
reducere
a
riscului
seismic
al
construciilor
existente,
conform
legislaiei n vigoare.
(4) Compartimentele specializate n
proprietari exercit controlul asupra
legalitii i activitii financiar-contabile
din cadrul asociaiilor de proprietari, la
solicitarea unuia sau mai multor
proprietari din cadrul unui condomini
de proprietari, pn la nfinarea lor, publice, dar i permite s

sprijin activitatea asociaiilor de oblige Primriile s organizeze
proprietari.
compartimente
pentru
asociaiile de proprietari n
(2) Autoritile administraiei publice
care lucreaz zeci de persoane
locale, prin compartimentul specializat n
(17 persoane la Constana).
Aceste compartimente nu au
proprietari din cadrul acestora asigur, la
nici o eficien, nu au oameni
cerere,
informarea
asociaiilor
i
pregtii, nu sunt necesare, n
proprietarilor din condominii cu privire la
ele gsesc loc de munca, n
cadrul normativ privind organizarea i
general persoanele cu relaii i
funcionarea asociaiilor de proprietari,
fr
o
pregtire
precum i sprijin cu privire la
corespunztoare.
nfiinarea ONG-urilor asociaiilor de
Ex: coordonatorul unui astfel
proprietari care vor prelua ulterior
de compartiment a rspuns
aceste sarcini.
unei persoane a crei tat a
decedat, c administratorul
asociaiei trebuie s ncaseze
mai nti penalitile pe
perioada foarte mare de
aproximativ 2-3 ani si apoi
debitele, ca aa este prevzut
n Codul fiscal, fr a ti ca
pentru acest caz se aplica
Codul civil. Un alt funcionar a
susinut ca mtura se cumpra
din fondul de reparaii.
Exemplele pot continua. In
unele orae administratorii sunt
folosii de ctre factorul politic
in
perioada
campaniilor
electorale si nu numai; in
timpul campaniilor electorale,
se ncearc sa se obin lista cu
4) Eliminarea Trebuie reformulat de ei
administratorii i preedinii
asociaiilor
de
locatari/proprietari, sub diverse
motive, de la O.N.G.-urile care
reprezint
asociaiile
de
proprietari.
Acestea
sunt
motivele pentru care se dorete
ca autoritile publice locale sa
aib in mn asociaiile de
proprietari.
Asociaiile de locatari sau de
proprietari
nu
pot
fi
subordonate Primriilor, cum
nici celelalte forme de
organizare ale societii civile
nu
sunt
in
subordinea
Primriilor. Nu facem referire
la respectarea legislaiei in
Construcii
sau
alte
reglementari fiscale, generale.
Primriile nu au capacitatea s
fac aceste controale, iar cei
care solicit un control sunt
liberi
s
se
adreseze
persoanelor abilitate pentru
efectuarea
de
controale
financiare. De ex., Corpul
Experilor Contabili.
S se introduc CAP. PRINCIPILE
LEGII
Art. 8 Principiile prezentei legi sunt
urmtoarele:
a) exercitarea dreptului la liber
asociere;
b) promovarea valorilor civice, ale
democratici i statului de drept;
c) urmrirea realizrii unui interes
general al proprietarilor;
d) autonomia/independena asociailor
de proprietari i reducerea birocraiei
din
activitatea
asociaiilor
de
proprietari;
e) liberul acces fr nici o discriminare
la munc n funcie de pregtirea
fiecruia.
f) eficientizarea
administrrii
locuinelor din condominii prin
reducerea la minim a cheltuielilor de
administrare i direcionarea resurselor
financiare spre asigurarea securitii
cldirii pentru evitarea de pierderi de

viei omeneti;
g) direcionarea resurselor financiare
ale asociaiei de proprietari spre
sigurana cldirii pentru evitarea
acidentelor create de starea cldirii;
h) facilitarea
organizrii/asocierii
asociaiilor de proprietari la nivel local,
judeean,
regional,
naional
i
recunoaterea lor ca parteneri de
discuii de ctre autoritile publice de
la fiecare nivel.
i) asigurarea
posibilitii
ca
proprietarii din anumite zone ale rii,
n funcie de specific, tradiie, etc., s i
hotrasc propriile regulamente de
funcionare a condominiilor n care
triesc.
j) stoparea tendinelor de mprire a
asociaiilor pe criterii politice i
folosirea lor de ctre diverse partide
politice, autoriti locale, etc.;
k) asigurarea prghiilor legale pentru
ca organele asociaiilor de proprietari
s i poat realiza obligaiile care le
revin;
l) intretinerea,
modernizarea
si
dezvoltarea fondului locativ, fond de
importanta strategica nationala;
m)
transparenta, corectitudine si
legalitate in organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari.
CAP.
II
NFIINTAREA
SI CAP.
III
NFIINAREA
I
INREGISTRAREA ASOCIATIEI DE NREGISTRAREA ASOCIAIEI DE
PROPRIETARI
PROPRIETARI
Seciunea 1 Procedura de nfiinare i
nregistrare a asociaiilor de proprietari
Art. 4 - (1) Asociaia de proprietari are
drept scop administrarea i gestionarea
proprietii comune care, pe lng
drepturi, impune obligaii pentru toi
Art. 11 (1) Asociaia de proprietari este X

forma juridic de organizare i de
reprezentare a intereselor comune ale
proprietarilor dintr-un condominiu, cu
proprietarii.
personalitate
juridic,
nonprofit,
nfiinat n condiiile prezentei legi,
avnd drept scop administrarea,
exploatarea, ntreinerea, repararea,
reabilitarea
i
modernizarea
proprietii comune, meninerea n
stare bun a imobilului, respectarea
drepturilor i asumarea obligaiilor de
ctre toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de
organizare i funcionare cu privire la
administrarea i gestiunea proprietii
comune sunt n rspunderea juridic a
tuturor
proprietarilor
sau
a
reprezentanilor acestora, dup caz.
Art. 12 Pentru realizarea scopului
menionat la art. 11 alin. (1), asociaia de
proprietari nfiinat n condiiile
prezentei legi dobndete drepturi i i
asum obligaii fa de teri, n ceea ce
privete administrarea condominiului.
Art. 5 - (1) Asociaia de proprietari se

nfiineaz prin acordul scris a cel puin
jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor
cu alt destinaie dect aceea de
locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul
se consemneaz ntr-un tabel nominal,
anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe
tronsoane sau scri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson
ori scar n parte numai n condiiile n
care nu exist o proprietate comun
aferent tronsoanelor sau scrilor care
nu poate fi delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de
proprietari nfiinate pe scri sau
tronsoane de cldire i reglementeaz
2) Eliminarea
Dreptul de asociere, este

consfinit de art. 40 din
Constituia Romniei, nu poate
fi transformat ntr-o obligaie.
Forma din proiect sun ca o
ameninare.
O
posibil
alternativ la forma propus ar
fi acordarea de faciliti pentru
nfiinarea
asociaiilor
de
proprietari.
Art. 13 (1) Asociaia de proprietari se X

nfiineaz prin acordul scris a cel puin
proprietarilor dintr-un condominiu.
(2) n condominiile cu mai multe
tronsoane sau scri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson
ori scar n parte numai n condiiile n
care proprietatea comun aferent
tronsoanelor sau scrilor poate fi
delimitat i n condiiile n care exist
branamente separate pe fiecare scar sau
tronson.
(3) Divizarea unei asociaii de proprietari
existente n dou sau mai multe asociaii,
pe scri sau tronsoane, se face la
propunerea majoritii proprietarilor din
(3) Divizarea unei asociaii de proprietari

existente n dou sau mai multe asociaii,
pe scri sau tronsoane, se face cu acordul
majoritii proprietarilor din asociaia ce
urmeaz a se nfiina, cu respectarea
Asocierea este un drept care nu

poate fi ngrdit. A se vedea
art.
40
din
Constituia
Romniei.
ntre ele raporturile juridice cu privire la

aspectele tehnice comune acestora,
printr-o anex la acordul de asociere.
scara sau tronsonul respectiv, cu acordul

majoritii proprietarilor din asociaia ce
urmeaz a se diviza, cu respectarea
prevederilor alin. (2).
prevederilor alin. (2).
Art. 14 n cazul condominiilor din

ansamblurile
rezideniale,
proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor
rezideniale, n calitate de vnztori,
trebuie s informeze la momentul
nstrinrii pe cumprtori cu privire la
necesitatea constituirii asociaiilor de
proprietari, n condiiile prezentei legi.
Art. 14 n cazul condominiilor din

ansamblurile
rezideniale,
proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor
rezideniale, n calitate de vnztori,
trebuie s informeze la momentul
nstrinrii pe cumprtori cu privire la
avantajele constituirii asociaiilor de
proprietari, n condiiile prezentei legi.
Este inadmisibil ca pentru

consituirea unui asociaii de
proprietrai s fie necesar
majoritate simpl iar pentru
divizare totalitate. Dreptul de
asociere, este consfinit de art.
40 din Constituia Romniei,
nu poate fi transformat ntr-o
obligaie.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei

fixate pentru adunarea proprietarilor de
constituire a asociaiei de proprietari,
proprietarii se convoac prin afiare la
avizier sau prin convocator semnat de
50 plus unu din numrul de
proprietari.
Ar trebui sa existe o singur

form de convocare a adunrii
generale nu i afiare la avizier
i tabel convocator.
Art. 15 (1) Anterior constituirii asociaiei X

de proprietari, proprietarii unitilor de
proprietate imobiliar din condominii se
ntrunesc pentru a hotr cu privire la
nfiinarea asociaiei de proprietari sau,
dup caz, la transformarea asociaiei de
locatari n asociaie de proprietari.
Totodat, vor hotr i cu privire la
persoana fizic sau juridic nsrcinat cu
ntocmirea acordului de asociere i a
statutului, cu privire la termenul de
finalizare a acestora, data de convocare a
adunrii de constituire i la modalitatea
de decontare a costurilor generate de
aceasta aciune. Hotrrea proprietarilor
se consemneaz ntr-un proces-verbal
care se semneaz de toi cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei
fixate pentru adunarea proprietarilor de
proprietarii se convoac prin afiare la
avizier i prin tabel convocator.
(3) n adunarea proprietarilor pentru
constituirea asociaiei de proprietari se
prezint i se adopt statutul asociaiei de
proprietari, n care se vor cuprinde
precizri cu privire la:

a) denumirea, forma juridic, sediul,
durata de funcionare ale asociaiei de
proprietari;
a) denumirea, forma juridic, durata de

funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale

asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale;
b) scopul asociaiei de
conform prevederilor legale;
c)
mijloacele materiale i bneti de
care poate dispune asociaia de
proprietari; structura veniturilor i a
cheltuielilor, cu respectarea prevederilor
legale n vigoare;
d) membrii
proprietari, precum
obligaiile acestora;
c) Eliminare
asociaiei
de X
i drepturile i
e)structura organizatoric i modul X

de
funcionare,
cu
respectarea
prevederilor prezentei legi;
h) modalitatea de soluionare a
litigiilor,
relaiile
contractuale,
penalizrile, cazurile de urgen n care
se permite accesul n proprietatea
individual al unui delegat al asociaiei;
i)
posibilitatea asigurrii, dup caz,
a unui spaiu de administrare special
Ce alte activiti ar putea avea

asociaia de proprietari dect
admnistrarea condominiului?
Care mijloce materiale i
bneti atta timp ct 99% din
asociaile de proprietari nu au
venituri dect banii care i
adun de la proprietari pentru
plata utilitilor i a reparailor.
Aceast prevedere ar crea
probleme la constituire, cand sar pune problema dovedirii
patrimoniului.
La fiecare modificare a legii va

trebui modificat i statutul
f) repartizarea
cheltuielilor
asociaiei de proprietari, conform legii;
g) condiiile n care se dizolv
asociaia de proprietari;
proprietari,
Denumirea
asociaiei
de
proprietari este n general
numele strzii i numrul aa
c, este identic cu sediul.
Documentele de constituire vor
fi mult prea birocratice chiar
mai birocratide dect la ONGuri, ar trebui fcut dovada
sediului.
f) Eliminare
h) Reformulare
Aceste prevederi nu vor putea

fi aplicate atta timp ct nu
exist sanciuni pe care s le
poat aplica asociaia de
proprietari.
Eventual la imobilele nou
construite c la cele vechi nu
au asemenea spaii.
amenajat, unde se va putea desfura

serviciul de administrare i n care pot fi
pstrate n siguran documentele
asociaiei.
(4) Statutul asociaiei de proprietari
stabilete modul de organizare, regulile
generale de funcionare i atribuiile
asociaiei de proprietari, a adunrii
generale, ale comitetului executiv,
cenzorului/comisiei de cenzori i
administratorului,
cu
respectarea
Art. 16 (1) Hotrrea proprietarilor
privind constituirea asociaiei de
proprietari se consemneaz prin procesverbal ntocmit n dou exemplare,
nregistrat n registrul unic al asociaiei
cuprinznd procesele verbale ale adunrii
generale, comitetului
executiv i
cenzorului/comisiei de cenzori, semnate
de toi proprietarii care i-au dat
consimmntul. Tabelul nominal semnat
de ctre proprietari cu privire la
hotrrea privind constituirea asociaiei
de proprietari constituie anex la acordul
de asociere.
(2)
Proprietarii
i
dau
consimmntul,
de
regul,
n
adunarea proprietarilor n vederea
constituirii asociaiei de proprietari. n
cazul
proprietarilor
abseni,
consimmntul poate fi exprimat prin
semnarea procesului-verbal prevzut
la alin. (1), n termen de 30 de zile de la
data la care a avut loc adunarea de
constituire, n condiiile art. 15.
i)Eliminare
A se vedea definiia Statutului,
art. 3, lit. k)
(4) Statutul asociaiei de proprietari
stabilete modul de organizare, regulile
generale de funcionare i atribuiile
asociaiei de proprietari, a adunrii
generale, ale comitetului executiv,
cenzorului/comisiei
de
cenzori
i
administratorului, de comun acord cu
prevederile prezentei legi.
Art. 16 (1) Hotrrea proprietarilor
privind
constituirea
asociaiei
de
proprietari se consemneaz prin procesverbal ntocmit ntr-un exemplar, semnat
de toi proprietarii care i-au dat
consimmntul. Tabelul nominal semnat
de ctre proprietari cu privire la hotrrea
privind
constituirea
asociaiei
de
proprietari constituie anex la procesulverbal
de
asociere.
Redactarea
procesului verbal se poate face i pe PC
i lista dac asociaia de proprietari
dispune de echipamente tehnice.
Registrul nu poate s fie unic.

Fiecare organism de conducere
al asociaiei de proprietari;
adunare general, comitet
executiv, respectiv cenzorul,
are propriul dosar de proceseverbale.
n realitate, nu se poate redacta
o hotrre ntr-un registru, n
momentul adunrii generale.
Nu se pot formula i definitiva
hotrrile la sfritul edinei,
pentru a fi semnate. Chiar dac
s-a ntocmit anterior un
proiect de hotrre, n timpul
adunrii pot s apar alte idei,
propuneri,
formulri.
Transcrierea lor nu mai este
ateptat de nici un proprietar,
toi prsesc sala i nu mai are
cine s semneze !!!
Hotrrea proprietarilor trebuie
s fie un document separat
pies n dosarul de consituire
al asociaiei de proprietari.
Spre exemplu, hotrrile sunt
necesare n instan. Acestea
trebuie s fie clare.
Dac tabelul nominal ar fi

anex la acordul de constituire,
ar presupune probleme cnd se
modific acordul n instan.
Se evit pierderea de timp i
bani, dac tabelul nominal
rmne anex la procesul
verbal de consituire.
Art. 6 - (1) Cererea pentru dobndirea
personalitii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun cu statutul, acordul
de asociere i procesul-verbal al adunrii
generale de constituire se depun i se
nregistreaz la organul financiar local n
a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se
ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s
conin:
a) adresa i individualizarea proprietii
individuale,
potrivit
actului
de
proprietate;
b) numele i prenumele tuturor
proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd:
descrierea cldirii, structura cldirii,
numrul de etaje, numrul de
apartamente structurate pe numr de
camere, numrul spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin,
suprafaa terenului aferent cldirii;
Art. 17 (1) Cererea pentru dobndirea

personalitii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun cu statutul, acordul
de asociere i procesul-verbal al adunrii
de constituire, se depun i se
nregistreaz la judectoria n a crei raz
teritorial se afl condominiul.
(2) Statutul i acordul de asociere se

ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s

conin:
a) adresa i individualizarea proprietii X

individuale,
potrivit
actului
de
proprietate;
b) numele
i
prenumele
tuturor X
proprietarilor asociai;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: X
descrierea condominiului, structura
condominiului, numrul de etaje,
numrul de proprieti individuale
structurate pe numr de camere,
numrul de cldiri, numrul spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin,
suprafaa
terenului
aferent
condominiului, numrul cadastral sau
topografic al imobilului i numrul de
carte funciar, pentru imobilele
nscrise;
X
d) enumerarea i descrierea prilor

aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui
proprietar din proprietatea comun.
d) enumerarea i descrierea prilor

aflate n proprietate comun, precum i
regulile de folosin a prilor comune
potrivit prezentei legi
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui
proprietar din proprietatea comun;
f) declaraiile pe proprie rspundere a
proprietarilor
privind
informaiile
referitoare la suprafeele utile i
construite n situaia n care acestea
difer de cele nscrise n actele de
proprietate asupra locuinelor sau a
spaiilor cu alt destinaie.
X
(4) Asociaia de proprietari dobndete (4) Asociaia de proprietari dobndete
personalitate juridic n baza ncheierii personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat
desemnat
la judectorului desemnat de preedintelui
organul financiar local de ctre judectoriei n a crei circumscripie
preedintele judectoriei n a crei teritorial se afl condominiul.
circumscripie teritorial se afl cldirea. (5) ncheierea se d fr citarea prilor i X
este executorie.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor
(6) ncheierea este supus recursului n
i este executorie.
termen de 5 zile de la comunicare,
preedintele asociaiei fiind obligat s
informeze n scris toi proprietarii n
termen de 5 zile de la comunicare.
aceeai zi. Recursul se judec cu citarea
Recursul se judec cu citarea prilor.
prilor.
(7) nscrierea ulterioar n asociaie a

f)Eliminarea

termen de 5 zile de la comunicare,
preedintele asociaiei fiind obligat s-o
afieze la avizier. Recursul se judec cu
citarea prilor.
(7) nscrierea ulterioar n asociaie a
Documente n plus la dosarul

de instan. Modificrile de
suprafee nu trebuie s fie
cuprinse n acord ar crea
probleme
instanelor
de
judecat.
Este imposil de informat n

scris fiecare proprietar vizavi
de decizia luat de instan ar
putea fi informati membrii din
comitet, care vor putea depune
recursul.
Preedintele
asociaiei nu are o slujb cu
norm ntreag, nu este o
persoan care s stea toat ziua
n asociaie. Mai mult, pe lng
lipsa de timp, preedintele nu
dispune de sumele necesare
transmiterii corespondenei i
nici de dotrile necesare
multiplicrii ncheierii, astfel
ca, ntr-o singur zi, aceasta s
fie comunicat n scris tuturor
proprietarilor. Pe de alt parte,
transmiterea prin pot poate
c ar dura mai mult dect
termenul de 5 zile pentru
recurs.
Actele adiionale depuse la
instan ar duce la blocarea
instanelor de judecat care i
Art. 7 - nscrierea ulterioar n asociaia

de proprietari a proprietarilor care nu au
fost prezeni la adunarea general de
constituire se face la cererea scris a
acestora, fr alte formaliti.
proprietarilor care nu au fost prezeni la

constituirii asociaiei de proprietari sau
care au dobndit calitatea de proprietari
ulterior adunrii de constituire, dup caz,
se face la cererea scris a acestora, prin
semnarea unui act adiional la acordul de
asociere.
Prin
grija
preedintelui
asociaiei de proprietari, actele adiionale
se depun la judectoria n a crui raz
teritorial se afl condominiul n termen
de 15 zile de la semnarea acestora.
proprietarilor care nu au fost prezeni la

constituirii asociaiei de proprietari sau
care au dobndit calitatea de proprietari
ulterior adunrii de constituire, dup caz,
se face la cererea scris a acestora, fr
alte formaliti.
aa sunt supraaglomerate din

cauza lipsei de personal. Daca
ar fi infinate complete
specializate pentru asociaile
de proprietari ar mai fi posibil
aa ceva dar i atunci nu ar
avea
rost.
Actuala
reglementare este foarte util i
uor
aplicabil.
Aceast
prevedere se regsete i n
cazul ONG-urilor, sindicatelor
etc. i nu a creat probleme.
Art. 18 Dac numrul proprietarilor

dintr-un condominiu scade sub 3 ca
urmare a unor acte de nstrinare,
asociaia de proprietari, legal constituit
n condiiile prezentei legi, i pierde
personalitatea juridic. n acest scop
proprietarul sau proprietarii vor cere
judectoriei, n a crei circumscripie
teritorial se afl imobilul, ncetarea
personalitii juridice.
Eliminare
Pstrarea formei proiectului ar

conduce la aglomerarea inutil
a judectoriilor, iar prin
reglementarea pierderii, de
drept, a personalitii juridice
n cazul n care numrul
unitilor
de
proprietate
imobiliar scade sub 3, o
procedur n faa instanei nu
mai este necesar.
Art.
19
(1)
Dup
dobndirea
personalitii juridice, asociaia de
proprietari
se
va
nregistra
la
administraia financiar local n a crei
raz teritorial se afl condominiul.
Art. 19 (1) Dup dobndirea personalitii

juridice, asociaia de proprietari depune
declaraia de nregistrare fiscal la
organul
fiscal
competent
din
subordinea Ageniei Naionale de
Administrare Fiscal n a crei raz
teritorial se afl condominiul.
(2) Dup nfiinarea asociaiei de

proprietari, aceasta se identific prin
denumire,
adresa
condominiului,
ncheierea preedintelui judectoriei n a
crei circumscripie teritorial se afl
condominiul i prin codul de identificare
fiscal al asociaiei. Actele emise de ctre
asociaiile de proprietari vor cuprinde
obligatoriu datele de identificare.
Este important s se specifice

organul fiscal, deoarece dac
este vorba de codul de
identificare fiscal, atunci
trebuie prevzut: Direcia
General a Finanelor Publice
din Jude.
Asociaiile
de
proprietari
(2) Dup nfiinarea asociaiei de
constituite pn n prezent au
proprietari, aceasta se identific prin
primit urmtoarele documente,
denumire,
adresa
condominiului,
n funcie de momentul
ncheierea preedintelui judectoriei n a
nfiinrii: sentin, certificat
crei circumscripie teritorial se afl
de nregistrare, ncheiere.
condominiul sau orice alt document
Limitarea la un singur act legal acordat la nfinare i prin codul de
ncheierea, ar crea probleme
identificare fiscal al asociaiei. Actele
asociaiilor care au primit, la
emise de ctre asociaiile de proprietari
nfiinare alte acte.
vor cuprinde obligatoriu datele de
Normele de aplicare a Legii n
identificare.
vigoare, nr. 230/2007, au
formularea propus de noi.
(3) Fiecare asociaie de proprietari este

obligat s dein cte un singur cont
bancar de venituri i cheltuieli ale crui
coordonate vor fi comunicate tuturor
proprietarilor prin afiare la avizier, odat
cu lista de ntreinere.
(4) Toate asociaiile de proprietari sunt

obligate s afieze, la loc vizibil, pe
peretele exterior al imobilului, n
imediata apropiere a cii de acces n
condominiu, adresa i denumirea
(3) Fiecare asociaie de proprietari poate

s dein unul sau mai multe conturi
curente, de card i de depozite pentru
venituri i cheltuieli la mai multe bnci
ale crui coordonate vor putea fi
comunicate proprietarilor care doresc s
pltesc prin cont, ct i modul de
suportare a cheltuielilor cu banca n
cazul celor care pltersc prin banc.
4) Eliminarea
Este dreptul asociaiei de

proprietari de a deschide
conturi bancare la diferite
bnci, n funcie de interesele
asociaiei. Pot exista asociaii
mari, care dein sume ce
depesc plafonul garantat de
100.000 euro, iar n caz de
faliment al bncii risc
pierderea sumelor depuse. Sunt
cazuri n care, pentru pli
curente, asociaia opteaz s
foloseasc o banc care este
mai aproape de asociaie, iar
pentru constituire de depozit
alege alt banc. Dac
asociaia comunic contul
tuturor proprietarilor exist
riscul ca ru platnicii s fac
pli pariale ceea ce nu este de
dorit i ar duce la costuri
suplimentare foarte mari. In
condiiile economiei de pia
pentru sigurana operaiunilor
de venituri i pli pentru
reducerea cheltuielilor cu plata
comisioanelor i efectuarea
online a plilor, n limitele
stsbilite de Ministerul de
finane , este recomandat s se
foloseasc conturi la mai multe
bnci
Prevederea nu are sens, adresa
este identic cu a cldirii n
care funcioneaz asociaia de
proprietari.
asociaiei respective.
Art. 8 - (1) Pentru modificarea sau
completarea statutului ori a acordului de
asociere este necesar acordul a cel puin
2/3 din numrul proprietarilor membri ai
(2) Orice modificare sau completare se
nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare,
fr alte formaliti.
Art. 20 (1) Pentru modificarea sau

completarea statutului ori a acordului de
asociere, n cadrul adunrii generale a
asociaiei de proprietari este necesar
acordul a cel puin jumtate plus unu din
numrul proprietarilor din condominiu.
(2) Modificrile i/sau completrile

X
trebuie s fie motivate i aprobate prin
hotrre a adunri generale a asociaiei
de proprietari ntr-o edin convocat i
desfurat cu respectarea prevederilor
statutului asociaiei de proprietari i ale
prezentei legi.
(3) Orice modificare sau completare a
statutului sau a acordului de asociere se
nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare,
fr alte formaliti.
(4) Modificrile i/sau completrile aduse

statutului sau acordului de asociere fr
respectarea prevederilor alin. (3) sunt
nule de drept i nu produc efecte juridice.
Art. 21 ncetarea statutului de membru al

asociaiei de proprietari se face la cerere,
sau odat cu pierderea calitii de
proprietar n respectivul condominiu.
Seciunea a 2-a Regulamentul

condominiului
Art. 22 (1) Proprietarii din condominii
trebuie s adopte un document scris cu
privire la regulile i condiiile de
folosin a prilor comune ale
condominiului i normele de conduit i
bun vecintate dintre proprietari, numit
regulament al condominiului.
(2) Regulamentul condominiului se
iniiaz de ctre preedintele asociaiei
(2) Regulamentul condominiului se

iniiaz de ctre preedintele asociaiei Regulamentul este voluminos
sau de ctre comitetul executiv al nu poate fi afiat la avizier
sau de ctre comitetul executiv al

asociaiei de proprietari, se dezbate i se
adopt n adunarea general a asociaiei
de proprietari cu acordul majoritii
proprietarilor din condominiu, i este
adus la cunotin tuturor proprietarilor,
n termen de 7 zile de la adoptare, prin
afiare la avizierul asociaiei.
(3) Regulile de folosin a proprietii
comune nu vor fi afectate de schimbarea
titularului dreptului de proprietate.
asociaiei de proprietari, se dezbate i se eventual e bine ca fiecare

adopt n adunarea general a asociaiei proprietar s aib un exemplar
de proprietari cu acordul majoritii din regulament.
proprietarilor din condominiu, i poate fii
pus
la
dispoziia
proprietarilor
interesai, contra cost, mpreun cu
legea.
X
(4) Regulamentul condominiului nu X

poate impune nicio restricie exercitrii
drepturilor proprietarilor n afara celor
care sunt justificate prin destinaia
imobilului, aa cum este definit n acte,
prin caracteristicile sale.
(5) Toi proprietarii, precum i chiriaii X
din condominiu sau persoanele care sunt
gzduite pe perioada determinat n
condominiu sunt obligai s respecte
regulamentul
de
condominiu.
Responsabilitatea informrii chiriailor i
a
persoanelor
care
tranziteaz
condominiul referitor la prevederile
regulamentului condominiului aparine
proprietarului.
(6) n cazul nerespectrii regulamentului

condominiului de ctre unul dintre
proprietari sau chiriai, ceilali proprietari
pot sesiza preedintele i/sau comitetul
executiv al asociaiei de proprietari, cu
privire la aceste nereguli care poate
aplica sanciuni.
Ar trebui s existe i sanciuni
pe care s le poat aplica
preedintele
asociaiei
de
proprietrai c altfel nu are nici
un sens aceast prevedere.
(6) n cazul nerespectrii regulamentului

proprietari sau chiriai, ceilali proprietari
pot sesiza preedintele i/sau comitetul
executiv al asociaiei de proprietari, cu
privire la aceste nereguli.
Seciunea a 3-a Asociaiile de chiriai
Dac asociaiile de chiriai se nfineaz

pe OG 26/2000 atunci nu ar trebui s
fie n acest proiect de lege, dac se
dorete s rmn n acest proiect
atunci trebuie s se nfineze prin
aceast lege i nu prin OG 26.
Art. 23 Asociaiile de chiriai se

constituie i se organizeaz n
conformitate cu prevederile Ordonanei
nr. 26/2000 cu privire la asociaii i
fundaii, cu modificrile i completrile
ulterioare.
Eliminarea
Art. 24 (1) Proprietarii condominiilor,

persoane fizice sau juridice, destinate n
ntregime nchirierii, n care sunt
constituite asociaii de chiriai, pot s
delege
asociaiilor
de
chiriai
administrarea prilor comune din
condominiu.
Eliminarea
(2) n cazul n care condominiile sunt n

proprietatea autoritilor publice centrale
sau locale, delegarea administrrii
prilor comune se poate face numai n
baza unui contract de delegare a
administrrii, ca urmare a unei hotrri a
Guvernului, a consiliului judeean,
respectiv a consiliului local, i numai cu
acordul majoritii chiriailor membri ai
asociaiei de chiriai.
(3) n cazul n care condominiile sunt n
proprietate
privat,
delegarea
administrrii prilor comune se poate
face numai n baza unui contract de
delegare a administrrii semnat ntre
proprietar i asociaia de chiriai, numai
cu acordul majoritii chiriailor membri
ai asociaiei de chiriai.
Art. 25 (1) Asociaiile de chiriai nu pot
efectua modificri constructive n
condominiu, nu pot schimba destinaia
proprietii comune din condominiu, nu
pot nstrina i nu pot nchiria bunurile
sau spaiile comune, fr acordul scris al
proprietarului, n condiiile legii.
(2) Asociaiile de chiriai pot desfura
Eliminarea
Ar trebui i asociaiile de
chiriai s se nfineze tot
conform legii asociaiilor nu pe
baza OG nr. 26/2000, care
presupune costuri foarte mari
pentru nfinare i gestionare.
numai activitile prevzute n contractul

de delegare a administrrii.
Art. 26 Delegarea administrrii prilor
comune ctre asociaiile de chiriai nu
aduce nicio atingere drepturilor i
obligaiilor
titularul
dreptului
de
proprietate, conform legislaiei n
vigoare.
CAP. III - DREPTURILE SI
OBLIGATIILE PROPRIETARILOR
Art. 9 - Proprietarii membri ai asociaiei
de proprietari au dreptul s participe, cu
drept de vot, la adunarea general a
proprietarilor, s i nscrie candidatura,
s candideze, s aleag i s fie alei n
structura organizatoric a asociaiei de
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul
de a fi ales, persoana n cauz trebuie s
aib capacitate deplin de exerciiu.
Art. 10 - Proprietarii au dreptul s
cunoasc toate aspectele ce in de
activitatea asociaiei i au acces, la
cerere, la orice document al acesteia.
Eliminarea
CAP. III - DREPTURILE I

OBLIGAIILE PROPRIETARILOR
Seciunea 1 Drepturile proprietarilor
Art. 27 Toi proprietarii membri ai X
asociaiei de proprietari au dreptul s
participe, cu drept de vot, la adunarea
general a asociaiei de proprietari, s i
nscrie candidatura, s candideze, s
aleag i s fie alei n structura
organizatoric a asociaiei de proprietari.
Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales,
persoana n cauz trebuie sa aib
capacitate deplin de exerciiu.
Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu
au dreptul s fie informai n legtur cu
toate aspectele ce privesc activitatea
asociaiei, s solicite n scris i s
primeasc, copii dup orice document al
acesteia. Proprietarii care solicit copii
dup
documentele
asociaiei
de
proprietari vor suporta costul de
multiplicare al acestora.
(2) n vederea bunei informri a
proprietarilor, asociaia de proprietari
amplaseaz la loc vizibil un avizier la
care sunt afiate documente n
conformitate cu prevederile prezentei
legi.
Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu au

dreptul s fie informai n legtur cu
aspecte ce privesc activitatea asociaiei i
au acces, la cerere, la documentele
asocociaiei, n cazul cnd asociaia
consider c sunt prea multe
documentele acestea se vor pune la
dispoziia expertului contabil care este
desemnat s fac verificarea.
(2) n vederea bunei informri a

proprietarilor, asociaia de proprietari
amplaseaz la loc vizibil un avizier la care
sunt afiate listele de cheltuieli care sunt
ntocmite n conformitate cu prevederile
prezentei legi.
Au fost cazuri cnd unii

membri ai asociaiilor de
proprietari au solicitat copii ale
unor documente voluminoase,
de cteva mii de pagini.
Copierea documentelor ar
nsemna timp pierdut i nimeni
nu e dispus s piard acest
timp cnd documentaia se
poate pune la dispoziia
expertului care este desemnat
s fac verificarea financiar.
Avizierul nu poate suporta un
aa mare volum de documente.
Plus c asociaia de prioprietrai
nu are spaiu aa de amplu
pentru a afia la avizier toate
informaile i documentele
care sunt prevzute n acest

proiect.
Afisarea
tuturor
facturilor precum si a tuturor
cheltuielilor ce compun lista de
plata cu titlu cote de
contributie lunara cheltuieli de
intretinere ar insemna ocuparea
unui perete de scara in fiecare
luna.Implicit ar creste costurile
lunare ale asociatiei de
proprietari.
(3) Proprietarii din condominii au dreptul

s primeasc explicaii cu privire la
calculul cotei de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari i,
dup caz, s o conteste n scris.
Preedintele asociaiei de proprietari este
obligat s rspund, n scris, la
contestaie n termen de 7 zile de la
primirea acesteia.
(3) Proprietarii din condominii au dreptul

sa primeasca explicatii cu privire la
calculul cotei de contributie la cheltuielile
asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o
conteste in scris in termen de 10 zile de
la afisare. Presedintele asociatiei este
obligat sa raspunda in termen de 7 zile de
la primirea contestatiei.
(4) n cazul n care preedintele sau

administratorul nu ia toate msurile
necesare n scopul facilitrii accesului
proprietarilor la documentele contabile
sau la orice alt document al asociaiei de
proprietari, conform legii, proprietarii au
dreptul de a notifica despre aceasta
comitetul executiv i cenzorul/comisia de
cenzori. n situaia nesoluionrii sau a
soluionrii
necorespunztoare
a
solicitrilor notificate n termen de 30 de
zile de la depunerea acestora, proprietarii
se
pot
adresa
compartimentelor
specializate n sprijinirea i ndrumarea
asociaiilor de proprietari.
Art. 29 (1) n cazurile n care unul dintre

proprietari mpiedic, cu rea credin i
sub orice form, folosirea normal a
condominiului sau a unor pri
(4) n cazul n care preedintele sau

administratorul nu ia toate msurile
necesare n scopul facilitrii accesului
proprietarilor la documentele contabile
sau la orice alt document al asociaiei de
proprietari, conform legii, proprietarii au
dreptul de a notifica despre aceasta
comitetul executiv i cenzorul/comisia de
cenzori. n situaia nesoluionrii sau a
soluionrii
necorespunztoare
a
solicitrilor notificate n termen de 30 de
zile de la depunerea acestora, proprietarii
se pot adresa instanelor de judecat.
Nu se poate contesta o lista de

cheltuieli dupa termenul de
plata.
Compartimentele specializate
n sprijinirea i ndrumarea
asociaiilor de proprietrai nu au
suficente persoane pentru a
face fa solicitarilor venite de
la proprietrai i nici nu au
personal specializat.
asociaiilor de proprietari nu
sunt cele mai n msur s
rezolve
problema.
Compartimentele
nu sunt
impariale, nu au profesioniti,
cetenii nu mai au ncredere n
ele fiindc sunt subordonate
politicului.
componente, potrivit destinaiei acestora,

crend prejudicii celorlali proprietari,
proprietarii prejudiciai sau orice
persoan care poate justifica un interes
legitim se pot adresa n scris
preedintelui, comitetului executiv al
asociaiei de proprietari i instituiilor cu
atribuii privind respectarea ordinii i
linitii publice sau, dup caz, instanelor
judectoreti.
(2) Dac o hotrre a adunrii generale a
asociaiei de proprietari, o decizie a
comitetului executiv sau a preedintelui
este contrar prevederilor prezentei legi
sau este de natur s produc daune
intereselor proprietarilor, acetia sau
orice persoan care poate justifica un
interes
legitim
pot
sesiza
cenzorul/comisia
de
cenzori,
compartimentele
specializate
n
proprietari sau, dup caz, pot solicita
instanelor judectoreti anularea n tot
sau n parte a hotrrii/deciziei i/sau
repararea pagubei cauzate.
(3) Orice persoan sau orice proprietar
care se consider vtmat/vtmat ntrun drept al su datorit nendeplinirii sau
ndeplinirii defectuoase a atribuiilor de
ctre preedinte, membri ai comitetului
executiv, cenzor/comisia de cenzori sau
de ctre administrator, se poate adresa n
scris compartimentelor specializate n
proprietari sau, dup caz, instanelor
judectoreti.
2) Dac o hotrre a adunrii generale a

asociaiei de proprietari, o decizie a
comitetului executiv sau a preedintelui
este contrar prevederilor prezentei legi
sau este de natur s produc daune
intereselor proprietarilor, acetia sau orice
persoan care poate justifica un interes
legitim
pot
solicita
instanelor
judectoreti anularea n tot sau n parte a
hotrrii/deciziei i/sau repararea pagubei
cauzate.
rezolve
problema.
Compartimentele
nu sunt
politicului.
(3) Orice persoan sau orice proprietar

care se consider vtmat/vtmat ntrun drept al, se poate adresa instanelor
judectoreti.
rezolve
problema.
Compartimentele
nu sunt
politicului.
La fel ca alei locali sau
parlamentari preedintele i
membrii din comitet sunt alei
prin urmare nendeplinirea
obligailor poate fi sancionat

cu demiterea, mult mai uor
dect a politicienilor.
Seciunea a 2-a Obligaiile
proprietarilor
Art. 11 - (1) Proprietarul poate aduce Art. 30 (1) Proprietarii din condominii X
mbuntiri sau modificri proprietii au obligaia s notifice preedintelui
sale
individuale,
cu
respectarea orice
schimbare
intervenit
n
prevederilor legale referitoare la structura i numrul membrilor
autorizarea de ctre autoritatea public familiei prin deces, cstorii sau
local a modificrilor constructive, fr nateri, persoanele luate n spaiu,
a pune n pericol integritatea structural precum i locatarii/comodatarii ca
a cldirii sau a altor proprieti urmare a nchirierii sau a drii n
individuale.
comodat a locuinei.
X
(2) Proprietarul nu poate schimba
(2) Notificarea prevzut la alin. (1) se
aspectul sau destinaia proprietii
face n scris n termen de 10 zile de la
comune fr a obine mai nti acceptul
schimbarea intervenit, de la luarea n
din partea asociaiei de proprietari.
spaiu, respectiv de la semnarea
contractului de nchiriere/comodat.
(3) n condiiile prezentei legi i cu X
respectarea prevederilor legislaiei n
vigoare privind calitatea n construcii,
proprietarul este obligat s menin
proprietatea sa individual, locuin
sau spaiu cu alt destinaie dect
aceea de locuin, n stare bun din
punct de vedere tehnic i funcional, pe
propria cheltuial. Niciun proprietar,
chiria sau angajat al asociaiei de
proprietari nu poate nclca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate
comun sau exclusiv a celorlali
proprietari din condominiu i nu poate
afecta
funcionarea
normal
i
ntreinerea condominiului.
(4) n cadrul proprietii individuale,
proprietarul are obligaia s pstreze i s
ntrein n stare de funcionare i
siguran
spaiile
interioare,
echipamentele i instalaiile din dotarea
tehnic a proprietii individuale,

respectiv
instalaiile
sanitare,
de
nclzire, canalizare, alimentare cu
energie electric, gaz, ap, precum i
altele de aceast natur, pe cheltuiala sa,
astfel nct s nu aduc prejudicii
celorlali proprietari din condominiu.
(5) Dac proprietarul unei locuine ori al
unui spaiu cu alt destinaie provoac
daune oricrei pri din proprietatea
comun sau din proprietatea individual
a altui proprietar din condominiu,
respectivul proprietar are obligaia de a
repara stricciunile sau de a suporta
cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
(6) Raporturile juridice stabilite de

comun acord ntre locator i locatar,
indiferent de statutul locuinei, precum i
X
nerespectarea obligaiilor contractuale de
ctre locatar nu absolv proprietarul, n
calitate de locator, de obligaiile sale fa
de asociaia de proprietari sau fa de
furnizorii de utiliti publice, prevzute n
prezenta lege.
Art. 12 - Zidurile dintre apartamentele
sau spaiile alturate, care nu fac parte
din structura de rezisten a cldirii i
din proprietatea comun, pot fi
reamplasate
prin
acordul
dintre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor
respective, pe baza autorizaiei de
modificare a construciei, eliberat de
autoritatea public local i cu
ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre
apartamente sau spaii i proprietatea
comun care nu fac parte din structura
de rezisten a cldirii pot fi reamplasate
numai prin modificarea acordului de
asociere, n baza hotrrii majoritii
proprietarilor i a autorizaiei de
modificare a construciei, eliberat de
autoritatea public local.
Art. 13 - Veniturile obinute din
exploatarea proprietii comune aparin
asociaiei de proprietari. Aceste venituri
alimenteaz fondurile speciale ale
asociaiei de proprietari pentru reparaii
i investiii cu privire la proprietatea
comun i nu se pltesc proprietarilor.
Lista acestor venituri, precum i
cheltuielile aferente lor sunt prezentate
semestrial ntr-un raport afiat la
avizierul asociaiei de proprietari.
Art. 14 - Proprietarul este obligat s
menin proprietatea sa individual,
apartament sau spaiu cu alt destinaie
dect aceea de locuin, n stare bun, pe
propria cheltuial. Niciun proprietar nu
poate nclca, afecta sau prejudicia
dreptul de proprietate comun sau
individual a celorlali proprietari din
condominiu.
Art. 15 - Cu un preaviz de 5 zile,
proprietarul este obligat s accepte
accesul n apartamentul sau n spaiul
su al unui delegat al asociaiei, atunci
cnd este necesar s se inspecteze, s se
repare ori s se nlocuiasc elemente din
proprietatea comun, la care se poate
avea acces numai din respectivul
apartament sau spaiu. Fac excepie
cazurile de urgen, cnd accesul se
poate face fr preaviz.
Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile X

emis de comitetul executiv al asociaiei
de proprietari, proprietarul este obligat s
accepte accesul preedintelui sau a unui
membru al comitetului executiv, n
proprietatea sa individual, atunci cnd
este necesar s se inspecteze, s se repare
ori s se nlocuiasc elemente din
proprietatea comun, la care se poate
avea acces numai din respectiva
proprietate individual.
(2) n cazul n care proprietarul nu

permite accesul n proprietatea sa, n
conformitate cu prevederile alin. (1),
acesta va rspunde civil i penal, dup
Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile

emis de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari,
proprietarul
respectiv
chiriaul, dup caz, este obligat s
accepte accesul preedintelui sau a unui
membru al comitetului executiv, n
proprietatea sa individual, atunci cnd
este necesar s se inspecteze, s se repare
ori s se nlocuiasc elemente din
proprietatea comun, la care se poate avea
acces numai din respectiva proprietate
individual. Fac excepie cazurile de
urgen, cnd accesul se poate face fr
preaviz.
n
situaii
de
urgen,
defeciune major ap cald,
ap rece, etc. nu ar mai trebui
preaviz .
caz, pentru toate prejudiciile create

proprietarilor afectai, n condiiile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care
sufer un prejudiciu ca urmare a
executrii lucrrilor menionate la alin.
(1) vor fi despgubii de ctre toi
proprietarii din condominiu proporional
cu cota-parte din proprietatea comun,
sau dup caz, de ctre proprietarul n
interesul cruia s-a efectuat reparaia.
(4) n cazul n care prejudiciul este
cauzat de ctre executantul lucrrilor de
intervenie, persoan fizic/juridic,
despgubirea va fi recuperat de la
acesta, n condiiile legii.
(5) Lucrrile de intervenie la elementele

componente ale proprietii comune,
efectuate n baza alin. (1), se vor executa
ntr-un termen stabilit de comun acord i
consemnat printr-un acord semnat de
ctre proprietar i asociaia de proprietari.
(6) n situaia n care, pe parcursul
executrii lucrrilor de intervenie n X
baza prevederilor alin. (1), se afecteaz n
orice
mod
proprietatea
privat
individual, cheltuielile necesare pentru
aducerea la starea tehnic iniial a
acestora se suport n condiiile alin. (3)
i/sau (4), dup caz.
Art. 16 - (1) Proprietarii sunt obligai s
ia msuri pentru consolidarea sau
modernizarea cldirii, pentru reabilitarea
termic i eficiena energetic, potrivit
prevederilor legale. Indiferent de natura
interveniilor, se va avea n vedere
meninerea aspectului armonios i unitar
al ntregii cldiri.
Art. 32 (1) Proprietarii sunt obligai s ia X

msuri
pentru
consolidarea
i
modernizarea
condominiului,
modernizarea
echipamentelor,
instalaiilor
i
dotrilor
aferente,
reabilitarea termic n scopul creterii
performanei energetice, precum i
reabilitarea structural-arhitectural a
anvelopei condominiului pentru creterea
(5) Lucrrile de intervenie la elementele

componente ale proprietii comune,
efectuate n baza alin. (1), se vor executa
ntr-un termen stabilit de comun acord i
consemnat printr-un acord semnat de ctre
proprietar i asociaia de proprietari din
materiale similare i la calitatea
iniial.
Este
necesar
aceast
completare deoarece exist
proprietari care solicit te miri
ce materiale i finisaje pe care
nu le-au avut.
(2) n cldirile afectate de seisme,

proprietarii au obligaia de a lua de
urgen msuri pentru consolidare, cu
sprijinul autoritii publice locale sau
centrale.
calitii
arhitectural-ambientale
a
acestuia, potrivit prevederilor legale, n
condiiile meninerii aspectului armonios
i unitar al ntregului condominiu,
indiferent de natura interveniilor.
(2) n cazul condominiilor de tipul
imobilelor
colective
multietajate, X
modificarea aspectului faadei se poate
face numai n mod unitar pe ntreg
condominiul, indiferent de numrul
asociaiilor de proprietari constituite pe
scri sau tronsoane, n baza unei
documentaii tehnice elaborate n
condiiile legii, de ctre arhiteci cu drept
de semntur i cu respectarea
prevederilor legale n vigoare privind
autorizarea executrii lucrrilor de
construcii,
regimul
monumentelor
istorice i al zonelor protejate, reabilitare
termic pentru creterea performanei
energetice a cldirilor i reabilitarea
structural-arhitectural
a
anvelopei
acestora pentru creterea calitii
arhitectural-ambientale a cldirilor.
(3) nainte de modificarea aspectului
faadei
condominiului,
preedintele
asociaiei de proprietari trebuie s
solicite, n scris, autoritii administraiei
publice locale toate informaiile i
restriciile referitoare la culoare, aspect,
materiale i altele asemenea, stabilite prin
regulamentul local de urbanism sau prin
regulamentele de intervenie aferente
zonelor de intervenie prioritar stabilite
n cadrul programele multianuale privind
creterea calitii arhitectural-ambientale
a cldirilor.
(4) n cazul condominiilor cu mai multe
tronsoane sau scri legate structural,
(3) nainte de modificarea aspectului

faadei
condominiului,
preedintele
asociaiei de proprietari trebuie s solicite,
n scris, autoritii administraiei publice
locale certificat de urbanism care va
conine informaiile i restriciile
referitoare la culoare, aspect, materiale i
altele
asemenea,
stabilite
prin
regulamentul local de urbanism sau prin
regulamentele de intervenie aferente
zonelor de intervenie prioritar stabilite
n cadrul programele multianuale privind
creterea calitii arhitectural-ambientale
a cldirilor.
Acest lucru se realizeaz prin

certificatul de urbanism. O
astfel de procedur ar fi inutil
i ar ngreuna nejustificat
activitatea autoritilor locale,
costuri inutile, timp pierdut.
lucrrile de consolidare sau modernizare,

reabilitare
termic
i
structuralarhitectural se vor realiza n mod unitar
pentru ntregul ansamblul, cu respectarea
ntocmai a caracterului arhitectural al
condominiului
i
al
caracterului
ambiental al ansamblului/zonei de
amplasament.
(5) Proprietarii construciilor, persoane
fizice sau juridice, i asociaiile de
proprietari, precum i persoanele juridice
care au n administrare construcii
ncadrate n clasele de risc seismic i/sau
afectate de seisme, sunt obligai s ia
msurile prevzute de lege pentru
reducerea
riscului
seismic
al
construciilor.
(4) n cazul condominiilor cu mai multe

tronsoane sau scri legate structural, fr
rosturi, lucrrile de consolidare sau
modernizare, reabilitare termic i
structural-arhitectural se vor realiza n
mod unitar pentru ntregul ansamblul, cu
respectarea ntocmai a caracterului
arhitectural al condominiului i al
caracterului
ambiental
al
ansamblului/zonei de amplasament.
Art. 33 (1) Proprietarii din condominii X

care i nstrineaz locuinele sau
spaiile cu alt destinaie dect aceea
de locuin sunt obligai ca la
ntocmirea formelor de nstrinare s
fac dovada achitrii la zi a cotelor de
contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari.
(2) Notarii publici vor autentifica actele X
de nstrinare a unitilor de proprietate
imobiliar din condominii numai dac
este ndeplinit una din urmtoarele
condiii:
a) proprietarul prezint o adeverin din
partea asociaiei de proprietari, care s
reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor
de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, n original sub semntura
preedintelui i a administratorului
asociaiei de proprietari, cu precizarea
numelui i prenumelui acestora, i cu
Condominiu poate fi i pe mai

multe scrri nelegate structural
ntre ele i atunci conform
Legii nr. 50/1991 se poate
obine
autorizaie
de
construire.
tampila asociaiei de proprietari;

b) n cazul existenei unor datorii ctre
asociaia de proprietari sau ctre
furnizorii de utiliti publice n cazul
facturrii individuale a serviciilor, se
introduce n contract o clauz privitoare
la preluarea datoriilor respective de ctre
cumprtor.
(3) Actele de nstrinare ncheiate cu

nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt
nule de drept.
ntroducere aliniat nou

n cazul executarii imobiliare a
proprietatii, executorul judecatoresc
are obligatia de a solicita asociatiei de
proprietari o adeverinta din care sa
rezulte situatia financiara a locuitei fata
de asociatia de proprietari.
X
(4)
La
nstrinarea
proprietii,
proprietarul este obligat s transmit
ctre dobnditor, orice informaii X
relevante sau avnd consecine asupra
drepturilor i obligaiilor privitoare la
proprietatea care este nstrinat, inclusiv
certificatul de performan energetic
aferent acesteia, elaborat n condiiile
legii.
(5) La ncheierea tranzaciei notarii
publici vor ntiina noul proprietar
asupra faptului c este obligat s prezinte X
preedintelui asociaiei de proprietari, n
termen de 10 zile de la ncheierea
tranzaciei, copie dup actul de
proprietate n vederea nregistrrii
informaiilor necesare calculului cotelor
de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari pentru respectiva locuin sau
pentru spaiile cu alt destinaie dect
aceea de locuin, i a datelor de contact
ale proprietarului.
Din practica s-a constatat ca

executorii
judecatoresti
demareaz executri silite
imobiliarea fr a tine cont de
datoriile pe care proprietarul la
are fa de asociatia de
proprietari.
(6) n cazul nchirierii proprietilor

individuale ctre teri, n contractul de
nchiriere se va specifica modalitatea i
partea n sarcina creia revine achitarea
cotelor de ntreinere, proprietar sau
chiria, dup caz, iar o fotocopie a
contractului de nchiriere va fi depus de
ctre proprietar la preedintele asociaiei.
Seciunea a 3- a Modul de utilizarea

proprietii individuale i a prilor
comune
Art. 34 (1) Utilizarea proprietii
individuale este stabilit de proprietar n
conformitate cu destinaia acesteia.
6) Eliminarea
(2) Proprietarul poate aduce mbuntiri X

sau
modificri
proprietii
sale
individuale, cu respectarea prevederilor
legale n vigoare referitoare la
autorizarea executrii lucrrilor de
construcii
de
ctre
autoritatea
administraiei publice competente, fr a
pune n pericol integritatea structural a
condominiului, rezistena mecanic,
stabilitatea i sigurana cldirii sau a altor
proprieti individuale, precum i buna
funcionare a instalaiilor aferente
acestora.
(3) Modificrile suprafeelor construite
sau utile se comunic preedintelui
asociatiei de proprietari i administraiei
financiare locale n termen de 30 zile de
la ncheierea lucrrilor, i se introduc n
cartea tehnic a construciei i n baza de
date a asociaiei, n vederea stabilirii
consumurilor corespunztore cu noile
suprafee utile.
(4) Schimbarea aspectului sau a
destinaiei proprietii comune este
(3) Modificrile suprafeelor construite

sau utile se comunic preedintelui
asociatiei de proprietari la data
ncheierii lucrrilor, i se introduc n
cartea tehnic a construciei i n baza de
date a asociaiei, n vederea stabilirii
consumurilor corespunztore cu noile
suprafee utile.
X
Asociaia
de
proprietari
relaioneaz, n interiorul ei, cu
proprietarii
membri,
care
trebuie s i asume toate
obligaiile fa de asociaie,
inclusiv plata cheltuielilor
comune.
permis cu ndeplinirea cumulativ a

urmtoarelor condiii:
a)
n baza hotrrii adunrii generale

a asociaiei adoptat cu votul a dou
treimi din numrul tuturor proprietarilor;
b)
dup obinerea prealabil a X

acordurilor, avizelor i autorizaiilor
necesare prevzute de legislaia n
vigoare, emise n condiiile legii de
instituiile/autoritile abilitate n acest
sens;
a)n baza hotrrii adunrii generale a Este dificil s se in o

asociaiei adoptat cu votul a jumtate Adunare general cu 2/3 din
plus
unu
din
numrul
tuturor proprietari.
proprietarilor;
c)
numai cu acceptul scris, prealabil,

al proprietarilor din condominiu, direct X
afectai, cu care se nvecineaz, pe plan
orizontal i vertical, spaiul supus
schimbrii i dac prin modificrile
propuse nu sunt lezate drepturile altor
proprietari din condominiu.
Art. 35 (1) Zidurile ce separ X
proprietile individuale i/sau prile
comune dintr-un condominiu sunt
proprietate comun.
(2)
Zidurile
dintre
proprietile
individuale, care nu fac parte din
structura de rezisten a condominiului,
pot fi reamplasate cu acordul a dou
treimi din numrul total al proprietarilor
din condominiu, inclusiv al proprietarilor
apartamentelor sau spaiilor respective, n
baza unei expertize tehnice, i a
autorizaiei de construire, eliberat de
autoritatea public local, n conformitate
cu legislaia n vigoare.
(2)
Zidurile
dintre
proprietile
individuale, care nu fac parte din structura
de rezisten a condominiului, pot fi
reamplasate cu acordul a jumtate plus
unu din numrul proprietarilor din
condominiu, inclusiv al proprietarilor
apartamentelor sau spaiilor respective, n
baza unei expertize tehnice, i a
autoritatea public local, n conformitate
cu legislaia n vigoare.
(3)
Zidurile
dintre
proprietile
individuale i proprietatea comun care
nu fac parte din structura de rezisten a
condominiului pot fi reamplasate numai
(3)
Zidurile
dintre
proprietile
individuale i proprietatea comun care
nu fac parte din structura de rezisten a
condominiului pot fi reamplasate numai
Este dificil s se in o
Adunare general la care s fie
prezeni cu 2/3 din proprietari
i este i mai greu s poi lua
decizii cu 2/3 din numrul de
proprietari.
Adunare general la care s fie
prezeni cu 2/3 din proprietari
i este i mai greu s poi lua
n baza unei expertize tehnice, prin

modificarea acordului de asociere, n
baza hotrrii dou treimi din numrul
tuturor proprietarilor din condominiu i a
autoritatea
administraiei
publice
competente n conformitate cu legislaia
n vigoare, numai dac prin aceste
modificri nu sunt lezate drepturile
n baza unei expertize tehnice, prin decizii cu 2/3 din numrul de

modificarea acordului de asociere, n baza proprietari.
hotrrii a jumtate plus unu din
numrul proprietarilor din condominiu i
a autorizaiei de construire, eliberat de
autoritatea
administraiei
publice
competente n conformitate cu legislaia
n vigoare, numai dac prin aceste
modificri nu sunt lezate drepturile
(4) Proprietarii din condominii au

obligaia de a depune la sediul asociaiei
de proprietari fotocopii dup autorizaiile
de construire pentru executarea lucrrilor,
eliberate n condiiile legii, n scopul
recalculrii suprafeelor utile i a
suprafeelor construite.
Preedintele este persona care

(4) Proprietarii din condominii au
reprezint
asociaia
de
obligaia de a depune la preedintele
proprietari.
asociaiei de proprietari fotocopii dup
autorizaiile
de
construire
pentru
executarea
lucrrilor,
eliberate
n
condiiile legii, n scopul recalculrii
suprafeelor utile i a suprafeelor
construite.
(5) Orice modificare a proprietii

individuale care necesit emiterea unei
autorizaii de construire/desfiinare, n
conformitate cu legislaia n vigoare, se X
aduce la cunotina asociaiei pentru
nscrierea n jurnalul evenimentelor din
cartea tehnic a construciei, prin
depunerea n copie a actelor de
autorizare, a procesului-verbal de
recepie la terminarea lucrrilor i a
planurilor din proiectul tehnic.
(6) Modificarea instalaiilor interioare ale
condominiului aflate n proprietate
comun, se poate realiza numai n
condiiile legii, pe baza unui referat
tehnic de specialitate, emis de furnizorul
utilitii, n care se arat efectele
modificrii instalaiei respective i a
autorizaiei de construire. Pe baza
(6) Modificarea instalaiilor interioare ale

comun, se poate realiza numai n
condiiile legii, pe baza unui referat tehnic
de specialitate, emis de prestatorul
contractat de asociaie i va fi tarnsmis
furnizorului de utilitii, referat n care se
arat efectele modificrii instalaiei
Adunare general cu 2/3 din
proprietari.
Dreptul de licitaie a lucrilor
private.
referatului tehnic, adunarea general va

hotr, cu votul majoritii de dou treimi
din numrul membrilor asociaiei, asupra
necesitii i oportunitii efecturii
modificrii. n cazul producerii locale, la
nivel de condominiu, a energiei termice
i a apei calde de consum, nu este
necesar referatul tehnic menionat.
respective i a autorizaiei de construire.

Pe baza referatului tehnic, adunarea
general va hotr, cu votul majoritii a
membrilor asociaiei, asupra necesitii i
oportunitii efecturii modificrii. n
cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice i a apei
calde de consum, nu este necesar referatul
tehnic menionat.
(7) n cazul n care un proprietar din

condominiu
dorete
modificarea
instalaiilor de distribuie a gazelor i a
modificrii
caracteristicilor
puterii
termice a elementelor de nclzire n
interiorul proprietii sale individuale,
aceste lucrri se pot efectua numai n
condiiile legii, pe baza referatului tehnic
de specialitate emis de furnizorul
serviciului de utiliti publice, n care se
arat efectele modificrii instalaiei
respective. Pe baza referatului tehnic,
comitetul executiv al asociaiei de
proprietari,
cu
acordul
tuturor
proprietarilor
direct
afectai
de
vecintate, va hotr asupra efecturii
modificrii. n cazul producerii locale, la
nivel de condominiu, a energiei termice
i a apei calde de consum, nu este
necesar referatul tehnic menionat.
(7) n cazul n care un proprietar din

condominiu sau mai muli dorec
modificarea instalaiilor de distribuie a
gazelor sau introducerea unei conducte
de gaz instalat pe proprietatea
comun sau modificrea caracteristicilor
puterii termice a elementelor de nclzire
n interiorul proprietii sale individuale,
aceste lucrri se pot efectua numai n
condiiile legii, pe baza referatului tehnic
de specialitate emis de prestatorul
autorizat angajat de proprietar i se
tarnsmite furnizorului de utiliti publice,
n care se arat efectele modificrii
instalaiei respective. Pe baza referatului
tehnic, comitetul executiv al asociaiei de
proprietari,
cu
acordul
tuturor
proprietarilor direct afectai de vecintate,
va hotr asupra efecturii modificrii. n
cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice i a apei
calde de consum, nu este necesar referatul
tehnic menionat.
Art. 36 Prile comune pot fi utilizate de
ctre teri, persoane fizice sau juridice de
drept public i/sau privat, numai ca
urmare a deciziei adunrii generale a
asociaiei de proprietari, adoptat cu
acordul a jumtate plus unu din numrul
de poprietarilor din condominiu i cu
Art. 36 Prile comune pot fi utilizate de

ctre teri, persoane fizice sau juridice de
drept public i/sau privat, numai ca
urmare a deciziei adunrii generale a
asociaiei de proprietari, adoptat cu
acordul a dou treimi din numrul total al
proprietarilor din condominiu i cu
i la instalaiile noi ar trebui s

se procedeze ca i i n cazul n
care
un
proprietar
din
condominiu
dorete
modificarea instalaiilor de
distribuie a gazelor i a
modificrii
caracteristicilor
puterii termice a elementelor
de nclzire n interiorul
proprietii sale individuale.
Adunare general cu 2/3 din
proprietari. Cenzorul nu are
drept de veto ca s poat aviza.
Din momentul ce membrii
asociaiei, prin vot, i-au dat
acordul, este absurd ca
acordul tuturor proprietarilor direct

afectai de vecintate, n baza unui
contract de nchiriere, de folosin sau
de concesiune, semnat de preedinte n
numele
asociaiei
i
avizat
de
cenzor/comisia de cenzori.
acordul tuturor proprietarilor direct

afectai de vecintate, n baza unui
contract de nchiriere, de folosin sau de
concesiune, semnat de preedinte n
numele asociaiei.
Art. 37 Modificrile constructive i

utilizarea n alte scopuri a unor pri
sau elemente de construcie ale
condominiului, precum i amplasarea
de mijloace publicitare pe faada i/sau
pe
terasa/nvelitoarea
imobilului,
suspendarea de stlpi, perei, scri
interioare i altele asemenea, se fac
numai cu acordul a dou treimi din
proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari, al tuturor proprietarilor direct
afectai, i pe baza autorizaiei de
construire, cu respectarea legislaiei n
vigoare.
Art. 37 Modificrile constructive i Este dificil s se in o

utilizarea n alte scopuri a unor pri sau Adunare general cu 2/3 din
elemente
de
construcie
ale proprietari.
condominiului, precum i amplasarea de
mijloace publicitare pe faada i/sau pe
terasa/nvelitoarea
imobilului,
interioare i altele asemenea, se fac numai
cu acordul a jumtate plus unu din
proprietari, al tuturor proprietarilor direct
afectai, i pe baza autorizaiei de
construire, cu respectarea legislaiei n
vigoare.
Art. 38 (1) Schimbarea destinaiei X

locuinelor, precum i a spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin,
prezente n proiectul iniial al
imobilului, se poate face numai cu
avizul scris al comitetului executiv i
cu acordul scris, prealabil, al
proprietarilor direct afectai cu care se
nvecineaz, pe plan orizontal i
vertical, spaiul supus schimbrii.
(2) Odat cu acordul menionat la alin. X
(1), proprietarii direct afectai cu care se
nvecineaz, pe plan orizontal i vertical,
spaiul supus schimbrii, i proprietarul
care solicit acordul pentru schimbarea
destinaiei locuinei sau spaiului cu alt
destinaie dect aceea de locuin
semneaz i o convenie cu privire la
declararea activitii care se va desfura
n spaiul respectiv, precum i numrul de
cenzorul s se mai poat

opune. Se pare c cei care au
propus acest lucru nu mai au
ncredere n ceteni, ci numai
n ceteanul minune cenzorul.
Aceast prevedere, n forma
persoane n funcie de care vor fi

calculate cheltuielile pe numr de
persoane.
(3) O copie a conveniei menionate la
alin. (2) se nmneaz preedintelui
asociaiei de proprietari n vederea
anexrii acesteia la acordul de asociere.
(3) O copie a conveniei menionate la

alin. (2) se nmneaz preedintelui
Art.
39
Anterior
modificriilor X
constructive n cadrul proprietilor
individuale, proprietarii vor obine
avizele i autorizaiile legale care s
demonstreze folosirea spaiului i a
instalaiilor n stare de siguran, astfel
nct s nu se pun n pericol integritatea
structural a condominiului sau a altor
proprieti individuale, precum i
sntatea populaiei, conform legislaiei
n vigoare.
Art. 40 n cazul distrugerii n ntregime
sau parial a condominiului, se aplic
prevederile Codului Civil.
Art. 17 - Dac proprietarul unui
apartament ori spaiu sau oricare alt
persoan care acioneaz n numele su
provoac daune oricrei pri din
proprietatea comun sau unui alt
apartament ori spaiu, respectivul
proprietar sau respectiva persoan are
obligaia s repare stricciunile ori s
plteasc cheltuielile pentru lucrrile de
reparaii.
Art. 18 - n cazurile n care n cldirile
de locuine unul dintre proprietari sau
chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub
orice form, folosirea normal a cldirii
de locuit, crend prejudicii celorlali
proprietari ori chiriai, dup caz,
proprietarii sau reprezentantul legal al
propus, duce la aglomerarea

inutil a instanelor. Este
absurd ca
pentru orice
schimbare a destinaiei s
mergi la judectorie. Acesta nu
este un conflict ce ar trebui
rezolvat de ctre instan ci o
modificare
ce
privete
proprietatea.
acestora pot solicita instanei s

hotrasc msurile pentru folosirea
normal a cldirii, precum i plata
daunelor.
CAPITOLUL IV - NCETAREA
DESTINAIEI FOLOSINEI
COMUNE PENTRU PRILE
COMUNE DIN CONDOMINIU
Art. 41 (1) Prile comune pot fi X
atribuite proprietarilor n folosin
exclusiv numai dac prin aceasta nu
sunt
lezate
drepturile
celorlali
proprietari.
(2) Decizia de atribuire n folosin Este foarte greu s se strng
exclusiv trebuie adoptat n adunarea 2/3 din numrul de proprietari.
general cu votul a jumtate plus unu
din
numrul
proprietarilor
din
condominiu, i al cotelor-pri indivize.
(2) Decizia de atribuire n folosin

exclusiv trebuie adoptat n adunarea
general cu o majoritate de dou treimi
din
numrul
proprietarilor
din
condominiu, i al cotelor-pri indivize.
Art. 42 (1) ncetarea destinaiei de X
folosin comun pentru prile comune
din condominii se poate hotr motivat cu
acordul tuturor proprietarilor din
condominiu.
(2) n cazul prevzut la alin. (1), devin
aplicabile dispoziiile privitoare la
coproprietatea obinuit i temporar. Cu
toate acestea, nstrinarea sau ipotecarea
se poate realiza numai cu acordul tuturor
proprietarilor din condominiu.
(3) Constatarea ncetrii destinaiei de

folosin comun pentru prile comune
se face prin hotrre a adunrii generale a X
asociaiei de proprietari adoptat n
unanimitate de ctre proprietarii din
condominiu.
(4) Imobilul, respectiv partea din
condominiu care rezult din ncetarea
destinaiei folosinei comune se nscrie n X
mod corespunztor n cartea funciar pe

baza documentaiei cadastrale ntocmite
n acest scop.
(5) Prevederile prezentului articol nu se
aplic prilor comune din condominiu
pentru care nu poate nceta destinaia de X
folosin comun, ntruct poate afecta
buna funcionare a condominiului i pot
fi lezate drepturile celorlali proprietari.
(6) nscrierea n cartea funciar ca unitate
individual distinct a prilor de
folosin comun pentru care nceteaz
aceast destinaie potrivit dispoziiilor
legale, implic parcurgerea urmtoarelor
etape:
a)
emiterea
hotrrii
adunrii generale a asociaiei de
proprietari prin care se constat ncetarea
destinaiei de folosin comun;
X
b)
recepia
documentaiei
cadastrale pentru recalcularea cotelorpri indivize, n vederea scoaterii din
X
prile de folosin comun;
c)
ncheierea
actului
n
form autentic prin care toi proprietarii
din condominiu i exprim acordul
pentru diminuarea corespunztoare a
X
cotelor pri din proprietatea comun.
Art. 19 - n cazul spaiilor, respectiv al

apartamentelor cu mai mult de un
proprietar, raporturile de coproprietate
vor fi reglementate potrivit dreptului
comun
Art. 20 - (1) Proprietarii care i
nstrineaz apartamentele sau spaiile
cu alt destinaie dect aceea de locuin
sunt obligai ca la ntocmirea formelor

de nstrinare s fac dovada achitrii la
zi a cotelor de contribuie la cheltuielile
(2) Notarii publici nu vor autentifica
actele de nstrinare fr o adeverin
din partea sociaiei de proprietari, care
s reprezinte dovada achitrii la zi a
cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, eliberat n
original sub semntura preedintelui i a
administratorului
asociaiei
de
proprietari, cu precizarea numelui i
prenumelui acestora, i cu tampila
asociaiei de proprietari. Actele de
nstrinare ncheiate cu nerespectarea
acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre
asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se
introduce n contract o clauz privitoare
la preluarea datoriilor de ctre
cumprtor.
CAP. IV
CAP. V ORGANIZAREA I
ORGANIZAREA
SI FUNCIONAREA ASOCIAIILOR
FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE DE PROPRIETARI
PROPRIETARI
Art. 43 Organele asociaiei de proprietari X
sunt:
a) adunarea general;
b) comitetul executiv;
c) preedintele;
d) cenzorul sau comisia de cenzori.
Art. 21 - (1) La adunarea general de
proprietarii vor alege dintre cei prezeni
un comitet executiv, format din
preedintele asociaiei de proprietari i
un cenzor sau o comisie de cenzori, i
Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor

n vederea constituirii asociaiei de
proprietari, proprietarii vor alege
dintre cei prezeni un comitet executiv
format din preedintele asociaiei de
proprietari i un numr par de
Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor

n vederea constituirii asociaiei de
proprietari, proprietarii vor alege
dintre cei prezeni un comitet executiv
format din preedintele asociaiei de
proprietari i un numr par de
Nu este normal ca prin lege s

se impun durata mandatului
acesta trebuie stabilit de
adunarea general. Proprietarii
sunt aceia care hotarasc durata
mandatelor
precum
si
vor hotr numrul membrilor acestora i

durata mandatelor lor.
Dac dintre membrii asociaiei de
proprietari nu se poate alege un cenzor
sau comisia de cenzori, atunci adunarea
general a proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari va mandata
comitetul executiv pentru angajarea unui
cenzor din afara asociaiei de proprietari,
persoan fizic ori juridic de
specialitate, pe baz de contract sau
convenie de prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de
cenzori trebuie s aib cel puin studii
medii i pot depune, dac adunarea
general a asociaiei de proprietari
hotrte astfel, ntr-un cont bancar al
asociaiei de proprietari, o garanie
suficient i ndestultoare, pe baza unui
contract de garanie ncheiat n acest
sens. Cuantumul garaniei nu poate fi
mai mic dect media anual a totalului
cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari
este fie candidatul care va obine cel mai
mare numr de voturi la alegerea
membrilor comitetului executiv, fie
oricare alt membru al comitetului
executiv ales prin voina sa i a
majoritii proprietarilor din cadrul
adunrii generale. Preedintele, n
situaii deosebite, poate numi temporar
dintre membrii comitetului executiv un
vicepreedinte cruia i poate delega
atribuiile sale
membri, precum i un cenzor sau o

comisie de cenzori, i vor hotr
numrul membrilor acestora i durata
mandatelor lor. Alegerea acestora se
face cu jumtate plus unu din numrul
proprietarilor
prezeni.
Durata
mandatelor nu poate fi mai mare de 2
ani i pot fi rennoite.
(2) Dac dintre membrii asociaiei de
proprietari nu se poate alege un cenzor,
atunci adunarea general a proprietarilor
va mandata comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afara asociaiei
de proprietari, persoan fizic cu studii
superioare n domeniul economic, tehnic
sau juridic ori persoan juridic cu
domeniul de activitate contabilitate, audit
financiar sau consultan n domeniul
fiscal, pe baz de contract sau convenie X
de prestri de servicii.
(3) Structurile prevzute la alin. (1) sunt
obligatorii
pentru
asociaiile
de
proprietari din condominiile cu mai mult
de 10 uniti de proprietate imobiliar.
(4) La asociaiile de proprietari din

condominiile care cuprind maxim 10
uniti de proprietate imobiliar, dac
adunarea general hotrte n acest sens,
preedintele asociaiei de proprietari
poate
ndeplini
i
funcia
de
administrator, i se constituie urmtoarele
organe:
a) adunarea general;
b) preedintele;
c) cenzorul.
(5) Funcia de preedinte, respectiv
membru n comitetul executiv este
membri, precum i un cenzor sau o persoanele mandate sa le

comisie de cenzori, i vor hotr reprezinte interesele.
numrul membrilor acestora i durata
mandatelor lor. Alegerea acestora se
face cu jumtate plus unu din numrul
proprietarilor
prezeni.
Durata
mandatelor se va stabilit de ctre
adunarea general a asociaiei de
proprietari.
O persoan cu studii medii are
suficente cunotine de a face
cteva calcule de coal
(2) Dac dintre membrii asociaiei de primar.
proprietari nu se poate alege un cenzor,
atunci adunarea general a proprietarilor
va mandata comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afara asociaiei
de proprietari, persoan fizic cu studii
medii ori persoan juridic cu domeniul
de activitate contabilitate, audit financiar
sau consultan n domeniul fiscal, pe
baz de contract sau convenie de prestri
de servicii.
incompatibil cu funcia de cenzor sau

membru n comisia de cenzori.
(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite
n funcii de conducere, administrare sau
control din cadrul asociaiilor de
proprietari persoanele nrudite pn la
gradul al III-lea cu cei care deja ocup
aceste funcii.
(7) Nu pot fi alese sau numite n funcie
de conducere, administrare ori control
din cadrul asociaiilor de proprietari
persoanele care au suferit condamnri, n
baza unor hotrri judectoreti rmase
definitive, pentru infraciuni de natur
economico-financiar.
(8) Anterior alegerii sau numirii ntr-o
funcie de conducere, administrare ori
control din cadrul asociaiilor de
proprietari, persoanele candidate trebuie
s dovedeasc n adunarea general
respectarea prevederilor alin. (7), pe baza
cazierului judiciar eliberat conform
prevederilor legale n vigoare i, n cazul
administratorului i al cenzorului ori,
dup caz, al membrilor comisiei de
cenzori i a documentelor care s ateste
pregtirea profesional n domeniu.
Art. 22 -(1) Deponentul garaniei
menionate la Art. 21 alin. (2) nu poate
dispune n niciun mod de suma depus
drept garanie i nici de dobnda
aferent, dect dup ndeplinirea
cumulativ a urmtoarelor condiii:
aprobarea descrcrii de gestiune
privind exerciiul financiar precedent de
ctre adunarea general a membrilor
asociaiei de proprietari, precum i
ncetarea efectelor delegaiei menionate
6) Eliminare
Administratorul nu este organ

ales. Este prea restrictiv i se
ncalc dreptul unui cetean
de a fi ales.
i n parlamentul Romniei
sunt parlamentari care sunt
rude i nu puini.
Nu putem alege in functii de
conducere criminali, violatori,
talhari, etc.
(7) Nu pot fi alese sau numite n funcie

de conducere, administrare ori control din
cadrul
asociaiilor
de
proprietari
persoanele care au suferit condamnri, n
baza unor hotrri judectoreti rmase
definitive.
Prevederea este absurd pentru
c ar nsemna ca toi
proprietarii s vin cu cazierul
(8)Eliminare
la adunarea general de
alegeri, de vreme ce nu se tie
cine va fi ales. Numai la PCR
se tia cine va fi ales.
Acest lucru ar presupune
costuri inutile. Nimeni nu este
dispus s mearg s piard
timp la Poliie i, ca atare,
proprietarii nu vor mai avea pe
cine s aleag.
la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre
reprezentanii asociaiei de proprietari
sau de ctre proprietarii nii minusuri
n gestiune, asociaia poate dispune
asupra unei sume de bani egale cu
cuantumul minusului n gestiune, direct
din contul bancar menionat la art. 21
alin. (2), cu aprobarea scris, expres,
anterioar a adunrii generale, fr a
avea
nevoie
de
consimmntul
deponentului garaniei.
Art. 23 - (1) Dup adunarea general de Art. 45 (1) Dup constituirea asociaiei
constituire a asociaiei de proprietari va de proprietari, va avea loc cel puin o
avea loc cel puin o dat pe an, n primul dat pe an, n primul trimestru, o
trimestru, o adunare general a ntrunire a adunrii generale a
proprietarilor membri ai asociaiei. asociaiei
de
proprietari.
Responsabilitatea
cu
privire
la Responsabilitatea cu privire la
neconvocarea a cel puin unei adunri convocarea anual a cel puin unei
generale a proprietarilor aparine adunri generale a proprietarilor
membrilor comitetului executiv, inclusiv aparine preedintelui asociaiei de
preedintelui asociaiei de proprietari.
proprietari i membrilor comitetului
(2) Adunarea general este alctuit din executiv.
toi proprietarii membri ai asociaiei de
(2) Adunarea general este alctuit din
proprietari.
toi proprietarii membri ai asociaiei de
(3) Adunarea general ordinar se
proprietari.
convoac fie de preedintele asociaiei
de proprietari, fie de comitetul executiv. (3) Adunarea general ordinar se
(4) Pentru situaii speciale sau de convoac de ctre:
maxim urgen, adunrile generale
a)
preedintele asociaiei de
extraordinare ale asociaiei pot fi proprietari sau comitetul executiv;
convocate oricnd de ctre comitetul
b)
cel puin 20 % din numrul
executiv sau de ctre cel puin 20% din
proprietarilor
membri ai asociaiei de
numrul proprietarilor membri ai
proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin (4) Proprietarii sunt anunai, prin afiare
afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel la avizier i pe baz de tabel nominal
nominal convocator, asupra oricrei convocator, asupra oricrei adunri
adunri generale a asociaiei de generale a asociaiei de proprietari, cu cel
proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de puin 14 zile nainte de data stabilit,
data stabilit, inclusiv cu privire la inclusiv cu privire la ordinea de zi a
ordinea de zi a adunrii generale.
Art. 45 (1) Dup constituirea asociaiei

de
proprietari,
responsabilitatea
convcrii
adunrii
generale
a
proprietarilor aparine preedintelui
asociaiei de proprietari i membrilor
comitetului executiv.
Convocarea adunrii generale

se poate face de ctre:
preedinte, comitet, proprietari.
Dac nimeni nu dorete o
adunare general, este opiunea
lor, nu a Guvernului sau a altor
autoriti, asociaia fiind o
persoan juridic de drept
privat.
X
X
X
X
La asociaiile de proprietari
este greu s gseti pe fiecare
proprietar i s l anuni pe
baz
de
tabel
nominal
convocator, iar dac iniiatorul
(4) Proprietarii sunt anunai, prin afiare
legii introduce obligativitatea
la avizier, asupra oricrei adunri generale
afirii la avizier pentru attea
a asociaiei de proprietari, cu cel puin 10
alte probleme, de ce s nu fie
zile nainte de data stabilit, inclusiv cu
posibil i convocarea pe baz
privire la ordinea de zi a adunrii
de afi la avizier nchis.
generale, cu excepia adunrilor generale
Anunarea fiecrui proprietar
Ordinea de zi anunat se poate

completa prin hotrre a adunrii
generale.
adunrii generale, cu excepia adunrilor

generale extraordinare care se pot
convoca, n condiiile prevzute la alin.
(3), cu cel puin 3 zile nainte de data
stabilit.
(5) Propunerea de ordine de zi a adunri

generale, semnat de preedinte, membrii
comitetului executiv i de cenzor/comisia
de cenzori se aprob i se completeaz
prin hotrre a adunrii generale.
Art. 24 - (1) Adunarea general poate
adopta hotrri, dac majoritatea
proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari (jumtate plus unu) sunt
prezeni personal sau prin reprezentant
legal.
(2) Dac la prima convocare nu este

ntrunit cvorumul necesar de jumtate
plus unu, adunarea general va fi
suspendat i reconvocat n termen de
extraordinare care se pot convoca, n

condiiile prevzute la alin. (3), cu cel
puin 3 zile nainte de data stabilit.
(5) Propunerea de ordine de zi a adunri

generale, semnat de preedinte, membrii
comitetului executiv se aprob i se
completeaz prin hotrre a adunrii
generale.
Art. 46 (1) Adunarea general poate X

adopta hotrri, dac majoritatea
proprietari sunt prezeni personal sau prin
reprezentani care au o mputernicire
scris i semnat de ctre proprietarii n
numele crora voteaz.
plus unu din membrii asociaiei de
proprietari, ntrunirea adunrii generale
se suspend i se reconvoac n termen

plus unu din membrii asociaiei de
proprietari, ntrunirea adunrii generale se
suspend i se reconvoac n termen de
cu tabel este imposibil n

condiiile n care foarte muli
proprietari nu mai sunt n ar,
iar timpul scurt n care trebui
s fie gsii nu permite
anunarea lor.
Daca un proprietar locuieste in
strainatate nu poate fi convocat
prin tabel. Daca se face
afisarea la avizier cu cel putin
14 zile inainte, proprietarii
uita de adunarea generala. Se
intampla si cu afisarea cu 10
zile inainte de sedinta.
Atta timp ct sunt proprietarii
unui apartament, este de
datoria lor de a-i rezolva
problemele de comunicare.
Cei ce au dreptul s convoace
Adunarea General sunt i n
drept s semneze propunerea
de ordine de zi. Nu se justific
implicarea cenzorului.
Este foarte greu s mergi la

fiecare proprietar i s l caui
s semneze tabelul nominal.
Exist cazuri cnd unii dintre
proprietari nu mai pot fi gsii,
ceea
ce
ar
duce
la
imposibilitatea constituirii unei
adunri statutare.
n privina propunerii de
eliminare
a
condiiei
obligatorii a tabelului nominal
convocator semnat de toi
maximum 10 zile de la data primei

convocri.
(3) La adunarea general reconvocat,

dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost
convocai, hotrrile pot fi adoptate,
indiferent de numrul membrilor
prezeni, prin votul majoritii acestora.
de maximum 10 zile de la data primei

convocri n condiiile prevzute la art.
45.

asociaiei de proprietari au fost convocai
pe baz de tabel convocator i prin
afiare la avizier, hotrrile pot fi
adoptate,
indiferent
de
numrul
membrilor prezeni, prin votul majoritii
acestora.
maximum 10 zile de la data primei

convocri n condiiile prevzute la art.
45.
asociaiei de proprietari au fost convocai
prin afiare la avizier, hotrrile pot fi
adoptate,
indiferent
de
numrul
membrilor prezeni, prin votul majoritii
acestora.
proprietarii, n primul rnd, n

marea majoritate a asociaiilor
de proprietari (i locatari)
exist cel puin unul sau mai
muli proprietari (membri ai
asociaiei), care nu locuiesc
efectiv
acolo,
nici
nu
mputernicesc alt persoan s
exercite i s ndeplineasc, n
numele lor, n general,
drepturile i obligaiile pe care
le au fa de asociaie, mai ales
dac au nchiriat spaiul i tiu
c chiriaul achit ntreinerea.
De cele mai multe ori aceti
proprietari nici nu ntiineaz
asociaia unde pot fi contactai
(domiciliu sau reedin).
Acetia nu pot fi deci gsii s
semneze convocatorul pentru
adunarea general. Mai exist
i situaia, frecvent, n care, n
acele zile n care se face
convocarea, unul sau mai muli
proprietari membri fie sunt
plecai de acas, fie, fiind n
conflict cu organele de
conducere ale asociaiei, refuz
s semneze orice emite
asociaia
(n
practic,
exemplele sunt destul de
numeroase). n condiiile n
care
proiectul
introduce
condiia
cumulativ
a
convocrii prin afiare i tabel
convocator, n cvasitotalitatea
asociaiilor nu se va putea
convoca legal nici o adunare
general (e de ajuns un refuz
sau imposibilitate de semnare a
tabelului
convocator,
din
partea unui proprietar membru
sau nu, fiindc sintagma toi

proprietarii sunt anunai se
interpreteaz, n mod evident,
inclusiv
nemembri
ai
asociaiei, in actuala formulare.
n actuala legislaie, unde
aceast condiie cumulativ
este prevzut pentru adunrile
reconvocate, s-a produs deja
acest efect, n sensul c, n
aproape toate cazurile de
adunare
reconvocat,
asociaiile nu pot realiza
procedura
valid
de
reconvocare.
Mai exist i problema
aprecierii semnturii valide a
unui proprietar, pe tabelul
convocator: cine din organele
asociaiei i cum certific
faptul c semntura unui
proprietar de pe tabel este a
acestuia i nu a soului
neproprietar, a unei rude sau
afin neproprietar, a chiriaului
etc.? (asociaia are nevoie de o
semntura
pentru
fiecare
apartament etc., nu exist
neaprat un expert grafoscop
n cadrul asociaiei, nici nu
poate fi angajat un asemenea
expert
la
fiecare
tabel
convocator, iar de multe ori
asociaia nici nu deine
semntura de comparaie a
respectivului proprietar; s
certifici
semnturile
prin
angajarea unui notar pare
imposibil de realizat: ar trebui
s aduci la sediul asociaiei, pe
rnd, cte un proprietar, n faa
unui notar, iar onorariul
(4) Hotrrile adunrii generale a

asociaiei de proprietari sunt obligatorii
i pentru proprietarii din condominiu
care nu au fost prezeni la adunarea
general, precum i pentru proprietarii
care nu sunt membri ai asociaiei de
proprietari
Art. 25 (1) Pentru adoptarea

hotrrilor n adunarea general a
(4) Hotrrile adunrii generale a

asociaiei de proprietari sunt obligatorii i
pentru proprietarii din condominiu care
nu au fost prezeni la adunarea general,
precum i pentru proprietarii care nu sunt
membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Hotrrile luate, n conformitate cu

prevederile alin. (1) (4), oblig toi
proprietarii s participe, n proporiile
stabilite de adunarea general, la plata
lucrrilor, precum i la cheltuielile de
funcionare, administrare, ntreinere i
de nlocuire a prilor comune sau a
elementelor transformate sau create.
Art. 47 (1) Hotrrile asociaiei de

proprietari sunt luate n adunarea
general a proprietarilor, iar executarea
lor este ncredinat comitetului executiv
i administratorului.
(2) n vederea punerii n practic a

hotrrilor adunrii generale a asociaiei
acestuia pentru un astfel de

serviciu ar fi oricum prohibitiv
pentru asociaie).
Mai exist i raiunea de a
stimula (obliga) proprietarii
nediligeni sau/i ru-voitori n
raporturile cu asociaia s i
exercite cu minim de diligen
aceste obligaii, printre care i
aceea de a citi ceea ce se
afieaz de asociaie (aa cum
sunt obligai s citeasc lista de
ntreinere, prin afiarea creia
sunt
notificai
asupra
obligaiilor
bneti
ctre
asociaie; cei abseni ar fi
practic astfel obligai sa treac
periodic pe la respectiva
proprietate, pentru informare,
sau s mputerniceasc pe
cineva n raporturile cu
respectiva asociaie, sau s
convin cu asociaia s li se
trimit periodic coresponden
la o adres comunicat, pe
cheltuiala sa).
(2) Eliminarea
Ce rost mai are emiterea

decizilor atta timp ct se
cunoate coninutul hotrriilor
adunrii generale. Cu emiterea
acestor decizii se ngreunez
activitatea comitetului executiv
asociaiei de proprietari, se vor avea n

vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot
pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la
stabilirea fondurilor de investiii pentru
consolidare, reabilitare i modernizare,
votul fiecrui proprietar are o pondere
egal cu cota-parte din proprietatea
comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n
adunarea general de ctre un membru
al familiei sau de ctre un alt
reprezentant care are o mputernicire
scris i semnat de ctre proprietarul n
numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari

poate reprezenta unul sau mai muli
membri
abseni,
dac
prezint
mputernicire
semnat
de
ctre
proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul
preedintelui asociaiei de proprietari
este decisiv.
de proprietari, preedintele, respectiv

proprietari, emit decizii n conformitate
cu prevederile legii.
(3) Pentru adoptarea hotrrilor n
proprietari, se vor avea n vedere
urmtoarele:
a) fiecare proprietar, membru al
asociaiei, are dreptul la un vot pentru
unitatea sa de proprietate imobiliar;
i crete birocraia.
b) pentru hotrrile cu privire la X

stabilirea fondurilor pentru consolidare,
reabilitare i modernizare, votul fiecrui
proprietar, membru al asociaiei, are o
pondere egal cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun;
X
c) n situaia n care un proprietar
deine o cot-parte indiviz de pri
comune mai mare de jumtate din totalul
cotelor-pri indivize de proprietate
comun din condominiu, ponderea
voturilor de care el dispune va fi limitat,
fiind egal cu suma ponderii voturilor
celorlali proprietari;
d) proprietarul,
membru
al
asociaiei, poate fi reprezentat n
adunarea general de ctre un membru al
familiei sau de ctre un alt reprezentant
care are o mputernicire scris i semnat
de ctre proprietarul n numele cruia
voteaz;
e) un membru al asociaiei de
proprietari poate reprezenta cel mult nc
un membru absent, dac prezint
mputernicire scris i semnat de ctre
proprietarul n numele cruia voteaz; o
e) un membru al asociaiei de proprietari

poate reprezenta cel mult 3 membri
abseni, dac prezint mputernicire
scris i semnat de ctre proprietarul n
numele cruia voteaz; o copie a
mputernicirii se ataeaz procesului
Se propune reprezentarea a 3
membri pentru a reduce
cazurile
frcvente
de
neasigurarea cvorumului i
reconvocarea adunrii, n care
s-ar putea ca reprezentarea s
fie i mai redus.
copie a mputernicirii se
procesului verbal al edinei;
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi
luate cu votul majoritii membrilor
asociaiei de proprietari prezeni la
adunarea general convocat sau
reconvocat, dup caz. n statutul
propriu al asociaiei de proprietari pot fi
prevzute i alte condiii, dar nu mai
puin de jumtate plus unu din voturile
celor prezeni la adunarea general
convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot
fi luate prin acordul scris al majoritii
proprietarilor unei scri sau unui bloc,
membri ai asociaiei de proprietari,
pentru probleme care i vizeaz direct,
pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se
consemneaz n registrul de proceseverbale al asociaiei de proprietari, se
semneaz de ctre toi membrii
comitetului executiv i se comunic, n
scris, tuturor proprietarilor.
ataeaz
verbal al edinei;
f) preedintele,
membrii
comitetului executiv, administratorul,
cenzorul/comisia de cenzori sau alt
membru al familiilor acestora nu pot
primi mandat pentru a reprezenta un alt
X
proprietar n cadrul adunrii generale;
g) n cazul unui vot paritar, votul
preedintelui asociaiei de proprietari este
decisiv;
f)Eliminare
Este dreptul persoanei care

mputernicete s decid pe
cine crede de cuviin s l
reprezinte cel mai bine.
Se ncalc dreptul persoanei
respective de a decide.
h) administratorul, reprezentantul
administratorului, soul/soia acestuia i
ali membri ai familiei sale, dac sunt
membri ai asociaiei de proprietari la care
acesta este angajat, nu au drept de vot n
probleme referitoare la activitatea
X
administratorului.
(4) Hotrrile adunrilor generale se iau
n cadrul adunrii generale convocat sau
reconvocat, dup caz. n statutul propriu
al asociaiei de proprietari pot fi
prevzute i alte condiii de luare a
hotrrilor, dar nu cu mai puin de
jumtate plus unu din voturile celor
prezeni la adunarea general convocat
sau reconvocat. Pentru situaiile care
vizeaz numai proprietarii unui tronson
sau ai unei scri, hotrrile pot fi luate
prin acordul scris al majoritii
proprietarilor scrii sau tronsonului
respectiv, membri ai asociaiei de
proprietari, pe baz de tabel nominal.
(5) Hotrrile adunrilor generale se
consemneaz, numai n timpul edinei,
n registrul unic de procese-verbale al
asociaiei de proprietari, se semneaz de
ctre toi membrii prezeni ai adunrii
Spre exemplu, hotrrile sunt

necesare n instan. Acestea
trebuie s fie clare.
n realitate, nu se poate redacta
o hotrre n momentul
adunrii generale. Nu se pot
formula i definitiva hotrrile
la sfritul adunrii generale,
pentru a fi semnate. Chiar dac
(5) Hotrrile adunrilor generale se s-a ntocmit anterior un
redacteas de ctre secretarul de proiect de hotrre, chiar
sedin i se semneaz de ctre toi dac a fost nmnat anterior
n
timpul
membrii comitetului executiv i se proprietarilor,
adunrii pot s apar alte idei,
afieaz la avizier.
propuneri,
formulri.
Transcrierea lor nu mai este
generale, de cenzor/comisia de cenzori i

se afieaz la avizier.
ateptat de nici un proprietar,

toi prsesc sala i nu mai are
cine s semneze!!!
Adugarea aliniat
Consemnarea hotrriilor se poate face
i electronic, dac acestea se printeaz
i apoi se arhiveaz n dosare separate.
(6) n condiiile prevzute la art. 28, cu

cel puin 3 zile nainte de adunarea
general, proprietarii au acces la toate
documentele referitoare la execuia
bugetar pe anul trecut i la proiectul de
buget pe anul n curs, precum i la orice
alte
documente
necesare
bunei
desfurri a adunrii generale.
(7) Procesul verbal al edinei, care
descrie evenimentele n desfurare,
hotrrile adoptate i rezultatele voturilor
va fi redactat de un membru al asociaiei
numit secretar al adunrii generale prin
votul majoritii celor prezeni. n
termen 7 zile de la data la care a avut loc
adunarea general, procesul verbal al
adunrii generale va fi adus la cunotina
tuturor
proprietarilor,
prin
grija
preedintelui asociaiei de proprietari,
prin afiarea unei fotocopii datate la
6)Eliminarea
(7) Procesul verbal al edinei, care

descrie evenimentele n desfurare,
hotrrile adoptate i rezultatele voturilor
va fi redactat de un membru al asociaiei
numit secretar al adunrii generale prin
votul majoritii celor prezeni. n termen
7 zile de la data la care a avut loc
adunarea general, procesul verbal al
adunrii generale va fi adus la cunotina
proprietarilor
abseni,
prin
grija
preedintelui asociaiei de proprietari.
Avnd n vedere faptul c este

mai mult dect uzual folosirea
calculatorului considerm c
este oportun ca i asociaiile s
poat beneficia de aceste
oportuniti. ntr-un document
tehnoredactat nu se mai pot
face adugiri cu pixul ulterior
dup buunul palc a unora.
Preedintele asociaiei este om,
are i el via personal, mai
face i el altceva n decursul
celor 3 zile i nu poate fi n
orice moment la dispoziia
oricui. Ce se ntmpl dac n
asociaie sunt muli proprietari
care solicit aa ceva? Mai
rmne cineva preedinte cnd
tot timpul este deranjat?
La avizier nu se pot afia
attea documente.
Un proces verbal redactat n
condiiile precare ale unei
adunri generale desfurate de
regul n picioare, n spaii
neadecvate, cu un scris neclar,
poate conine pagini multe care
nici nu au loc la avizier. Dac
mai este semnat i de o list
ntreag de proprietari, trebuie
un perete ntreg pentru afiare!
avizierul asociaiei de proprietari.

Art. 48 Acordul de voin al asociaiei de
proprietari se realizeaz:
Eliminarea
Ce nseamn acord de voin

c nu este definit la termeni.
Art. 49 (1) Adunarea general a asociaiei

de proprietari poate decide cu 2/3 din
numrul de proprietari asupra oricrei
aciuni
viznd
modernizarea
condominiului, cum ar fi transformarea
unuia sau mai multor elemente de
echipament existent aparinnd imobilului
respectiv, adugarea de elemente noi,
amenajarea corpurilor de cldiri destinate
folosinei comune sau crearea unor astfel
de corpuri, cu condiia ca ea s fie
conform destinaiei condominiului, cu
respectarea legislaiei n vigoare.
Avnd
n
vedere
c
modernizarea presupune n
general costruri ridicate (lift,
acoperi, etc.) considerm
oportun ca decizia s se ia cu
2/3 din numrul de proprietari.
a) n adunarea general a asociaiei

de proprietari, sau
b) n baza declaraiilor scrise i
semnate ale fiecrui proprietar.
Art. 49 (1) Adunarea general a
asociaiei de proprietari poate decide
asupra
oricrei
aciuni
viznd
modernizarea condominiului, cum ar fi
transformarea unuia sau mai multor
elemente
de echipament
existent
aparinnd
imobilului
respectiv,
adugarea de elemente noi, amenajarea
corpurilor de cldiri destinate folosinei
comune sau crearea unor astfel de
corpuri, cu condiia ca ea s fie conform
destinaiei condominiului, cu respectarea
(2) Adunarea general stabilete, cu
jumtate plus unu din numrul total al
proprietari, repartiia cheltuielilor de
funcionare, de ntreinere, de nlocuire a
prilor comune sau a elementelor
transformate sau nou realizate, precum i
a cheltuielilor pentru modernizare,
reparaii, consolidare i reabilitare
termic, eficien energetic i creterea
calitii ambiental-arhitecturale a cldirii.
Art. 26 - Dac o hotrre a adunrii
generale este contrar legii, statutului
sau acordului de asociere a asociaiei de
proprietari ori este de natur s produc
daune intereselor proprietarilor, acetia
pot ataca n justiie respectiva hotrre,
n termen de 45 de zile de la adoptarea
acesteia. Acionarea n justiie nu
(2) Eliminare
Art. 50 (1) Dac o hotrre a adunrii X

generale a asociaiei de proprietari este
contrar legii, statutului sau acordului
de asociere a asociaiei de proprietari,
aceasta este nul de drept.
(2) Acionarea n justiie de ctre orice
proprietar sau persoan care poate
Acest articol nu i mai are

rostul atta timp ct prin lege
se regemeneaz modul de
reapartizare a acestor cheltuieli
i care sunt pe cot parte
indiviz.
ntrerupe executarea hotrrii dect n

cazul n care instana dispune
suspendarea acesteia.
justifica un interes nu ntrerupe

executarea hotrrii dect n cazul n care
instana dispune suspendarea acesteia.
Art. 27 - Adunarea general a

proprietari are urmtoarele atribuii:
Art. 51 Adunarea general a X

a) alege i revoc din funcie

preedintele,
membrii
comitetului
executiv i cenzorul sau membrii
comisiei de cenzori a asociaiei de
proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de
venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv
reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari pentru angajarea i eliberarea
din funcie a persoanei care ocup
funcia de administrator imobile sau a
altor angajai ori prestatori, n scopul
administrrii i bunei funcionri a
cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost
conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor
asociai.
a)
alege i revoc din funcie
preedintele,
ceilali
membrii
ai X
comitetului executiv i cenzorul/comisia
de cenzori;
b)
adopt i modific statutul i
regulamentul condominiului;
c)
adopt, modific sau revoc
hotrri;
d)
adopt i modific bugetul

de venituri i cheltuieli;
X
X
e)
adopt
hotrri
privind X
executarea lucrrilor de ntreinere,
reparaii, modernizare, consolidare i
reabilitare termic i eficien energetic
a condominiului;
f)
adopt
hotrri
privind
contractarea de mprumuturi de la bnci X
n vederea acoperirii cheltuielilor pentru
consolidarea
i
modernizarea
condominiului, modernizarea instalaiilor
i dotrilor aferente, reabilitarea termic
n
scopul
creterii
performanei
energetice, precum i pentru reabilitarea
structural-arhitectural a anvelopei n
vederea creterii calitii ambientalarhitecturale a condominiului, potrivit
prevederilor legale;
g)
adopt
hotrri
asupra
fondului anual de salarii i indemnizaii;
X
h)
adopt
hotrri
asupra
cuantumului tuturor indemnizaiilor
Adunrii generale, fiind forul

suprem, nici nu i s-ar putea
precum i asupra numrului i funciilor

personalului ncadrat cu contract
individual de munc, convenie sau
contract civil de prestri servicii n cadrul
asociaiei de proprietari pentru buna
administrare, gestionare i funcionare a
condominiului, dar i asupra valorii i a
modalitilor de contractare, n limita
bugetului de venituri i cheltuieli;
h)eliminarea ar trebuii sa
atribuia comitetului executiv.
impune o restricie de a hotr

n limitele bugetului, cnd ea
fie este ceea care l voteaz.
i)
stabilete modalitile i
tranele de plat a contribuiilor fiecrui
proprietar,
pentru
fiecare
dintre
categoriile de cheltuieli, conform
reglementrilor n vigoare;
j)
stabilete
sistemul
de
penalizri pentru restanele afiate pe
lista de plat ce privesc cheltuielile
asociaiei de proprietari, conform X
prevederilor legale n vigoare;
k)
mandateaz preedintele i
comitetul executiv pentru angajarea i
eliberarea din funcie a administratorului
sau a altor angajai ori prestatori, n X
scopul administrrii i bunei funcionri a
condominiului;
l)
poate
stabili
plafoanele
minime de la care achiziionarea
bunurilor sau contractarea serviciilor se
face pe baza de selecie de oferte;
m)
aprob
criteriile
de
repartizare i modalitile de plat a
cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei,
pentru
fiecare
dintre
categoriile de cheltuieli, n conformitate
cu legislaia n vigoare;
n)
exercit alte atribuii care iau fost conferite prin statut, prin acordul
de asociere sau prin votul proprietarilor
Ori va stabili adunarea general

ori sunt reglementate prin lege.
m)De analizat
membrii ai asociaiei.
X
Art. 52 (1) Membrii comitetului executiv X
sunt desemnai de ctre adunarea
general a asociaiei de proprietari, dintre
membrii asociaiei de proprietari.
(2) Comitetul executiv este format din
preedintele asociaiei i un numr par de
membri, conform hotrrii adunrii
generale a asociaiei de proprietari.
(2) Comitetul executiv este format din

preedintele asociaiei i un numr par de
membri, nu mai mare de patru, astfel
nct, numrul membrilor comitetului
executiv nu poate fi mai mare de cinci.
(3) n cazul n care o persoan juridic,
proprietar a unei locuine sau a unui X
spaiu cu alt destinaie dect aceea de
locuin din cadrul condominiului, este
aleas ca membru al comitetului
executiv, aceasta va fi reprezentat n
comitetul executiv de un reprezentant
care are o mputernicire scris i semnat
de ctre aceasta.
(4) n cazurile prevzute la art. 44 alin.
(4), preedintele asociaiei de proprietari
preia toate atribuiile i rspunderile
Art. 28 - (1) Asociaia de proprietari
poate intermedia servicii ntre furnizori
i proprietarii consumatori, n special cu
privire la serviciile publice de utiliti,
pe baza unor contracte de prestri de
servicii sau de furnizare cu caracter
individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual,
drepturile i obligaiile cu privire la
serviciul furnizat aparin, pe de o parte,
furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu
privire la serviciile publice de utiliti,
Nu este normal ca legiuitorul

s stabileasc numrul de
membrii n comitet acesta ar
trebui stabilit de adunarea
general a asociaiei de
proprietari. Sunt asociaii mari
pe 6-7 scri sau chiar mai mari
(pn la 25 de scri) care
fiecare scare dorete s aib un
reprezentant
n
comitetul
executiv al asociaiei de
proprietari.
furnizorul serviciului va aciona

mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea
asociaiei de proprietari const n:
repartizarea facturilor ctre proprietari
prin lista de plat lunar, ncasarea i
plata
sumelor
reprezentnd
contravaloarea consumului facturat,
ntiinarea furnizorului cu privire la
debitori.
Art. 29 - (1) Cu excepia atribuiilor
rezervate exclusiv proprietarilor cu
privire la proprietile individuale,
dect aceea de locuin, comitetul
executiv
reprezint
asociaia
de
proprietari
n
administrarea
i
exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja
personal specializat pentru ndeplinirea
atribuiilor ce i revin.
Art. 30 - (1) Comitetul executiv,
reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii
generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a
acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise
privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrilor
generale
i
pentru
respectarea
acordului de asociere, precum i alte
decizii ce privesc activitatea din
asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de
venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea,
repararea, nlocuirea i modificarea
Art. 53 (1) Comitetul executiv are

urmtoarele atribuii:
a) convoac adunarea general a

asociaiei de proprietari cel puin o dat
pe an i ori de cte ori este necesar;
X
X
b) duce la ndeplinire hotrrile adunrii

generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului, a
acordului
de
asociere
i
a
regulementului condominiului;
c)Eliminarea
c) emite, dac este cazul, decizii scrise

privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrii
generale
i
pentru
respectarea
acordului de asociere, precum i alte
decizii ce privesc activitatea asociaiei
de proprietari;
d) propune
spre
adoptare
adunrii
Pentru ce mai este nevoie de

decizi att timp ct exist
hotrrea adunrii generale,
statutul i alte acte ale
prilor proprietii comune, inclusiv cu

generale proiectul de regulament al
privire
la
consumurile
aferente
condominiului,
cu
respectarea
proprietii comune;
dispoziiilor prezentei legi;
e) ntocmete sau propune planuri de
e) ntocmete proiectul bugetului de X
msuri i activiti i urmrete
venituri i cheltuieli i pregtete
realizarea lor;
desfurarea adunrilor generale;
f) supravegheaz desfurarea tuturor f) stabilete condiiile privind folosirea,
ntreinerea, repararea, nlocuirea i
activitilor din cadrul asociaiei de
modificarea
prilor
proprietii
proprietari, n mod special situaia
comune, conform prevederilor legale;
ncasrilor i plilor lunare;
g) ia
msuri
pentru
recalcularea
cotelelor-pri indivize rezultate n
urma modificrii suprefeelor utile ale
locuinelor sau spaiilor cu alt
destinaie din condominiu;
h) i asum obligaii, n nume propriu h) ntocmete i propune adunrii

generale planuri de msuri i activiti
sau n numele proprietarilor membri ai
i urmrete realizarea lor;
asociaiei de proprietari, privind
interesele legate de cldire;
i)supravegheaz desfurarea tuturor
i) iniiaz sau apr n procese, n nume
activitilor din cadrul asociaiei de
propriu sau n numele proprietarilor
proprietari, inclusiv situaia ncasrilor
membri ai asociaiei de proprietari,
i plilor lunare;
interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de j)stabilete programul de ncasri al
asociaiei de proprietari;
penalizri ale asociaiei de proprietari
pentru restanele afiate pe lista de plat
ce privesc cheltuielile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale;
g) pentru scopul i activitile asociaiei

de proprietari, angajeaz i demite,
ncheie i reziliaz contracte;
k) avizeaz documentele asociaiei de

proprietari;
k) i asum obligaii, n baza hotrrii

adunrii
generale,
n
numele
proprietari, n ceea ce privete
administrarea condominiului, lund
toate msurile legale necesare;
l)este consultat n legtur cu toate
X
j)Eliminarea
k)Eliminarea
Programul de ncasri se
precizeaz
pe
lista
de
cheltuieli, care este semnat de
preedinte i cenzor, i se
afieaz de ctre administrator.
Este regretabil c iniiatorul
legii nici pn n momentul de
fa nu cunoate situaia real
din asociaie si crede c
asociaia are preedinte i
membrii n comitet care nu au
ce face i i confund cu un
funcionar public care este 8
ore la serviciu. n realitate, n
asociaie nimeni nu dorete s
fie preedinte sau membru n
comitetul executiv din cauza
birocraiei impuse de lege i
sunt foarte multe cazuri n care
asociaiile vin i ntreab dac
pot s aib preedinte din afara
asociaiei, ntruct nimeni din
asociaie nu mai vrea s fie
preedinte, membru n comitet
sau cenzor.
Ce nsemn toate msurile
legale necesare?
activitile care implic asociaia de

proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii
tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp

a construciei, pe toat durata de
existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i
de criz;
m) asigur urmrirea comportrii n timp

X
a construciei, pe toat durata de o) urmrete recuperarea eventualelor
existen a acesteia;
creane ale asociaiei;
n) gestioneaz situaiile excepionale i
X
p) gestioneaz, conform hotrrilor
de criz;
adunrii generale, derularea creditelor
o) exercit alte atribuii care i-au fost
obinute pentru consolidare, reabilitare
conferite prin hotrrile adunrii
termic, creterea calitii ambientalgenerale.
arhitecturale a condominiului i alte
lucrri;
X
q) propune sistemul propriu de penalizri
ale asociaiei de proprietari pentru
restanele afiate pe lista de plat ce
privesc cheltuielile asociaiei, n
conformitate cu art. 75 i a prevederilor
legale n vigoare;
X
r) notific instituiilor publice abilitate,
cazurile n care se constat nclcarea
X
s) ine evidena i rspunde de pstrarea
n bune condiii a arhivei documentelor
financiar contabile a asociaiei de
proprietari;
X
t)exercit alte atribuii legale care i-au
fost conferite prin hotrrile adunrii
generale.
Se introduce litera u) cu urmtorul

coniunut:
Trebuie s fie atribuia

comitertului executiv nu a
adunrii generale deoarece s-ar
adopt hotrri asupra cuantumului
crea un haos la aduanrea
tuturor indemnizaiilor precum i
general dac ei ar trebui sa ia
asupra
numrului
i
funciilor
asemenea decizii.
personalului ncadrat cu contract
individual de munc, convenie sau
contract civil de prestri servicii n

cadrul asociaiei de proprietari pentru
buna administrare, gestionare i
funcionare a condominiului, dar i
asupra valorii i a modalitilor de
contractare;
(2) edinele comitetului executiv sunt
legal ntrunite dac jumtate plus unu
din numrul membrilor si sunt prezeni.
edinele comitetului executiv pot fi
convocate de preedintele asociaiei de
proprietari sau de jumtate plus unu din
numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se
consemneaz n registrul de decizii al
(2) Comitetul executiv avizeaz toate

documentele asociaiei de proprietari,
corespondena i registrele privind
gestiunea administratorului.
(3) edinele comitetului executiv se in

lunar, odat cu discutarea listelor de
ntreinere lunare i sunt legal ntrunite
dac jumtate plus unu din numrul
membrilor si sunt prezeni. edinele
comitetului executiv al asociaiei de
proprietari se convoac pe baza de tabel
convocator, de preedintele asociaiei de
proprietari sau de jumtate plus unu din
numrul membrilor si, cu cel puin 5
zile nainte de data stabilit pentru
edin.
consemneaz n registrul unic de procese
verbale al asociaiei de proprietari i se
semneaz de toi membrii prezeni,
precum i de ctre cenzor/comisia de
cenzori.
(2) Comitetul executiv avizeaz toate

documentele asociaiei de proprietari,
corespondena.
Prevederea este confuz. Un

registru nu se poate aviza. Nu
poate comitetul executiv s
avizeze raportul cenzorului.
Cenzorul nu este subordonat
Comitetului executiv, ca acesta
s i avizeze raportul.
Membrii Comitetului executiv

sunt puini i este simplu ca
(3) edinele comitetului sunt legal preedintele s discute cu
ntrunite dac jumtate plus unu din fiecare n parte data pentru
numrul membrilor si sunt prezeni. care cei mai muli dintre ei
edinele
comitetului
executiv
al sunt disponibili s participe la
asociaiei de proprietari se convoac, de edina Comitetului Executiv,
preedintele asociaiei de proprietari sau fr a mai fi necesar tabelul
de jumtate plus unu din numrul convocator (risip de hrtie,
membrilor si.
timp, etc.). Este dreptul lor s
se adune cnd consider c
este nevoie i nu s atepte 5
zile, dac situaia creat
impune
o
ntlnire
a
Comitetului Executiv.
consemneaz n procesul verbal al
sedinei de comite i se semneaz de to i
membrii prezeni.
Registrul nu poate s fie unic.

Fiecare
organism
de
conducere; adunare general,
comitet executiv, respectiv
cenzorul, are propriul processverbal.
Corespondena se poate ridica
i mai des dect sptmnal.
Cenzorul nu este membru al
comitetului executiv i ca atare
nu are de ce s semneze
decizia comitetului executiv.
5)Eliminarea
(5)Administratorul,
reprezentantul/reprezentanii
administratorului, soul/soia, ascendenii,
descendenii si, precum i cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori, chiar dac
sunt proprietari, nu pot fi membri ai
comitetului executiv al asociaie de
proprietari.
(6) n cazul schimbrii sau demisiei
proprietari, vechiul comitet executiv este
obligat s transmit noului comitet
executiv, n baza unui proces verbal de
predare-primire vizat de preedintele
asociaiei de proprietari i de ctre
cenzor/comisia de cenzori, ntr-un termen
de 5 zile de la ncetarea mandatului su,
toate documentele i bunurile asociaiei
pe care le-a avut n administrare i n
folosin.
(7) n cazul schimbrii sau demisiei unui
membru al comitetului executiv al
asociaiei de proprietari, acesta este
obligat s transmit n termen de 5 zile de
la ncetarea mandatului su, celorlali
membrii ai comitetului executiv, n baza
unui proces verbal de predare-primire
vizat de preedintele asociaiei de
proprietari i de ctre cenzor/comisia de
cenzori, toate documentele i bunurile
asociaiei pe care le-a avut n
administrare sau n folosin.
Art. 31 - (1) Preedintele asociaiei de
Art. 54 (1) Preedintele asociaiei de
(6) n cazul schimbrii sau demisiei

proprietari, vechiul comitet executiv este
obligat s transmit noului comitet
executiv, n baza unui proces verbal de
predare-primire vizat de preedintele
asociaiei de proprietari, ntr-un termen de
5 zile de la ncetarea mandatului su, toate
documentele i bunurile asociaiei pe care
le-a avut n administrare i n folosin.
Propunerea e prea strict i nu

e necesar. Asociaia este
instituie de drept privat.
Asemenea restricii sunt rar
ntlnite chiar i n cadrul
instituiilor publice.
Cenzorul nu face parte din

comitetul
executive
al
asociaiei de proprietari prin
urmare nu ar trebuie nu are ce
prelua
de
la
membrii
comitetului executive. El are
ca atribuii verificarea gestiunii
(7) n cazul schimbrii sau demisiei unui

membru al comitetului executiv al
asociaiei de proprietari, acesta este
obligat s transmit n termen de 5 zile de
la ncetarea mandatului su, celorlali
membrii ai comitetului executiv, n baza
unui proces verbal de predare-primire
vizat de preedintele asociaiei de
proprietari, toate documentele i bunurile
asociaiei pe care le-a avut n administrare
sau n folosin.
Cenzorul nu face parte din

comitetul executiv al asociaiei
de proprietari prin urmare nu
are ce prelua de la membrii
comitetului executive.
Art. 54 (1) Preedintele asociaiei de
Perioada pentru care se pot
proprietari reprezint asociaia n

derularea contractelor i i asum
obligaii n numele acesteia. El
reprezint asociaia de proprietari n
relaiile cu terii, inclusiv n aciunile
iniiate de asociaie mpotriva unui
proprietar care nu i-a ndeplinit
obligaiile fa de asociaie sau n
procesele iniiate de un proprietar care
contest o hotrre a adunrii generale a
proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari
supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea
prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor
comitetului executiv. Acesta, n funcie
de situaie, poate propune comitetului
executiv sau adunrii generale, dup caz,
msuri mpotriva celor care nu respect
regulile, regulamentele, hotrrile i
deciziile asociaiei de proprietari,
conform prevederilor legale i statutare.
proprietari este candidatul, membru al

asociaiei de proprietari, ales prin
voina sa i a jumtate plus unu din
numrul proprietarilor prezeni n
cadrul adunrii generale. Preedintele
poate delega, pentru cel mult 90 de
zile, atribuiile sale unui membru al
comitetului executiv, fr a fi exonerat
de rspundere juridic.
proprietari este candidatul, membru al

asociaiei de proprietari, ales prin
voina sa i a jumtate plus unu din
numrul proprietarilor prezeni n
cadrul adunrii generale. Preedintele
poate delega, atribuiile sale unui
membru al comitetului executiv, fr a
fi exonerat de rspundere juridic.
2) n caz de ncetare a mandatului
preedintelui nainte de termen, se
convoac de ctre membrii comitetului
o adunare general pentru alegerea unui
nou preedinte.
(2) n caz de ncetare a mandatului

preedintelui nainte de termen, se
convoac n termen de 5 zile o adunare
general pentru alegerea unui nou
preedinte.
(3) n cazul schimbrii preedintelui

asociaiei
de
proprietari,
vechiul
preedinte este obligat s transmit noului
preedinte n termen de 5 zile de la
ncetarea mandatului su, n baza unui
proces verbal de predare-primire toate
documentele i bunurile asociaiei pe care
le-a avut n administrare sau n folosin.
(3) n cazul schimbrii preedintelui

asociaiei
de
proprietari,
vechiul
preedinte este obligat s transmit
noului preedinte n termen de 5 zile de
la ncetarea mandatului su, n baza unui
proces verbal de predare-primire vizat de
membrii comitetului executiv i de ctre
cenzor/comisia
de
cenzori,
toate
documentele i bunurile asociaiei pe
care le-a avut n administrare sau n
folosin.
(4) n cazul n care adunarea general a
asociaiei de proprietari decide n acest
sens, i cu acordul preedintelui n
funcie, asociaia de proprietari poate
finana participarea preedintelui la
cursuri de perfecionare acreditate
conform legii, referitoare la constituirea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari.
Art. 55 Preedintele asociaiei de

a) n baza mandatului acordat

de adunarea general, reprezint asociaia
de proprietari n relaiile cu terii,
a)
reprezint asociaia de proprietari
n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile
n instan;
delega atribuiile preedintelui

ar trebui s rmn la
latitudinea
asociaiei
de
proprietari care l-a ales.
Teremul de 5 zile este mult

prea scurt.
Procesul verbal de predareprimire se face de ctre
persoana care pred, respectiv
primete. Este problema lor,
deci nu au de ce s fie
implicai cenzorul sau membrii
Comitetului Executiv. Este
prea mult birocraie i costuri
inutile cu plata cenzorului i a
comitetului.
Ar nsemna c preedintele nu
poate s fac nimic fr
acordul adunrii generale.
Mandatul adunrii generale se
inclusiv n aciunile n instan;

b) semneaz i tampileaz
documentele asociaiei de proprietari;
c) supravegheaz i urmrete
corecta punere n aplicare a hotrrilor
adunrii
generale,
respectarea
prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor
comitetului executiv;
consider dat n momentul

alegerii preedintelui prin votul
acesteia
X
X
X
d) aduce
la
cunotin
proprietarilor, prevederile statutului i
regulamentului condominului;
X
e) rspunde n scris la sesizrile
scrise ale membrilor asociaiei n termen
maxim de 10 zile;
X
f) gestioneaz
modul
de
ndeplinire a obligaiilor ce revin
asociaiei de proprietari n raport cu
autoritile publice;
X
g) prezint spre verificare la
solicitarea organelor de abilitate, toate
documentele asociaiei, oferind toate
informaiile solicitate;
h) poate propune, n scris,
comitetului executiv sau adunrii
generale, dup caz, msuri mpotriva
celor care nu respect regulamentul
condominiului, hotrrile i deciziile
asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale i statutare;
i) ntocmete i actualizeaz
cartea de imobil, n conformitate cu
legislaia n vigoare;
Ce
rost
au
propunerea
msurilor atta timp ct nu se
pot aplic sanciuni.
h)Eliminarea
Art. 37, alin. 2 din OUG

i) desemneaz persona care ntocmete 97/2005 prevede: Cartea de
i actualizeaz cartea de imobil, n imobil se ntocmete i se
actualizeaz de ctre persoana
conformitate cu legislaia n vigoare;
anume desemnat, cu acordul
acesteia, de ctre proprietarul
imobilului sau de asociaia de
proprietari; n cazul asociaiei
de proprietari, responsabilul
crii de imobil este, de regul,

administratorul sau un membru
al comitetului executiv al
asociaiei.
X
j) pstreaz
i
asigur
completarea la zi a crii tehnice a
construciei, precum i a celorlalte
documente privitoare la activitatea
X
k) ntocmete
tabelul
convocator i afiul pentru avizier pentru
adunrile generale i asigur semnarea
acestuia de ctre proprietari;
X
l) asigur
informarea
proprietarilor cu privire la ordinea de zi a
adunrilor generale, cu 14 zile nainte de
data stabilit pentru aceasta;
m) afieaz
ncasri i datele
administratorului,
comitetului executiv
comisiei de cenzori
cenzorului;
programul
de
de contact ale
ale
membrilor
si ale membrilor
ori, dup caz, ale
m)Eliminarea
Programul de ncasri se
precizeaz
pe
lista
de
cheltuieli, care este semnat de
preedinte i cenzor, i se
afieaz de ctre administrator.
Este regretabil c iniiatorul
legii nici pn n momentul de
fa nu cunoate situaia real
din asociaie si crede c
asociaia are preedini care nu
au ce face i i confund cu un
funcionar public care este 8
ore la serviciu. n realitate, n
asociaie nimeni nu dorete s
fie preedinte sau membru n
comitetul executiv din cauza
birocraiei impuse de lege i
sunt foarte multe cazuri n care
asociaiile vin i ntreab dac
pot s aib preedinte din afara
asociaiei, ntruct nimeni din
asociaie nu mai vrea s fie
preedinte, membru n comitet
sau cenzor.
Avizierul nu are spaiu pentru
aa ceva, ca s se poat citi

proprietari ar trebui ca scrisul
s fie mai mare iar volumul de
informaii foarte mare nu se
poate afia ntr-un spaiu
restrns.
n) afieaz la avizier procesele

verbale ale adunrilor generale i ale
edinelor comitetului executiv n termen
de maxim 7 zile de la data la care au avut
loc acestea;
n)Eliminarea
o) n cazul modificrii cadrului

legislativ
privind
asociaiile
de
proprietari,
preedintele
convoac
proprietari pentru modificarea conform
a statutului asociaiei;
o)Eliminarea
p) informeaz proprietarii din

condominiu cu privire la toate restriciile
referitoare la culoare, aspect, materiale i
altele
asemenea,
stabilite
prin
regulamentul local de urbanism, conform
informaiilor furnizate de autoritile
administraiei publice locale;
p)Eliminarea
X
q) conduce edinele adunrilor

generale i ale comitetului executiv;
r) afieaz la avizier lista
contractelor asociaiei de proprietari cu
furnizorii de utiliti publice, cu
administratorul condominiului i cu
personalul angajat sau contractual al
asociaiei;
s) afieaz la avizier lista i
datele de contact ale instituiilor cu
atribuii de inspecie i control la care pot
La fiecare modificare a legii ar

trebui
modificat
statutul
asociaiei de proprietari i
depus la instan ceea ce ar
duce la blocarea instanelor
dup
fiecare
modificare
legislative.
Este non-sens, nu proprietarii
sunt cei ce se ocup de
reabilitare, ci asociaia de
proprietari,
mpreun
cu
dirigintele de antier, pe baza
certificatului de urbanism,
autorizaiei de construcie i a
contractului de execuie a
lucrrii.
Pentru toate actele care
trebuiesc afisate la avizie ar
trebui lipite pe toata casa
scarii.
r)Eliminare

fi sesizate eventualele nereguli legate de

activitatea organelor de conducere ale
asociaiei
de
proprietari,
ale
administratorului,
respectiv
ale
membrilor asociaiei.
Art. 32 - (1) Preedintele asociaiei de
proprietari sau membrii comitetului
executiv pot fi remunerai pe baza unui
contract de mandat, conform hotrrii
adunrii generale a proprietarilor, la data
adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce
le revin, membrii comitetului executiv,
inclusiv preedintele asociaiei de
proprietari, rspund personal sau n
solidar, dup caz, n faa legii i a
proprietarilor
pentru
daunele
i
prejudiciile cauzate proprietarilor n
mod deliberat.
s)Eliminare
Art. 56 (1) Preedintele asociaiei de X

proprietari i membrii comitetului
executiv pot fi remunerai pe baza
unui contract de mandat, conform
hotrrii
adunrii
generale
a
proprietarilor, consemnat n procesulverbal.
X
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le
revin, sau pentru depirea atribuiilor
legale i statutare, preedintele asociaiei
de proprietari, membrii comitetului
executiv, respectiv membrii comisiei de
cenzori ori, dup caz, cenzorul rspund
personal sau solidar, pentru daunele i
prejudiciile cauzate proprietarilor sau
terilor, dup caz.
Art. 57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori
sunt persoanele mandatate de asociaia de
proprietari
s
verifice
legalitatea
hotrrilor, deciziilor, actelor i a
documentelor asociaiei de proprietari i
s verifice execuia bugetului de venituri
i cheltuieli conform prevederilor legale
n vigoare.
Art. 57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori

sunt persoanele mandatate de asociaia de
proprietari
s
verifice
gestiunea
financiar-contabil i execuia bugetului
de venituri i cheltuieli conform
(2) Comisia de cenzori este format

dintr-un numr impar de membri, nu mai
mare de cinci.
(2) Comisia de cenzori este format dintrun numr impar de membri.
Art. 58 (1) n cazul n care

cenzorul/membrii comisiei de cenzori
sunt persoane fizice, acestea trebuie s
aib studii superioare n domeniul
Art. 58 (1) n cazul n care Formularea

este
cenzorul/membrii comisiei de cenzori inoportun.
sunt persoane fizice, alese din cadrul
membrilor asociaiei de proprietari De ce trebuie
Legalitatea actelor nu poate fi

verificat de ctre cenzor: el nu
este jurist i nici instan de
judecat. Nu credem c la o
asociaie de proprietari ne
permitem s avem un oficiu
juridic, care s semneze
pentru legalitate. Atribuiile
cenzorului sunt prevzute n
lege.
Numrul membrilor comisiei
de cenzori trebuie stabilit de
adunarea general.
complet
sa
aiba
economic, tehnic sau juridic. n cazul n

care cenzorul/membrii comisiei de
cenzori au numai studii medii la
momentul alegerii acestuia n funcie,
acetia trebuie s fac dovada c au
absolvit un curs de formare profesional
pe probleme specifice asociaiilor de
proprietari ntr-o instituie autorizat n
condiiile legii, sau s urmeze un astfel
de curs n urmtoarele 120 de zile de la
data alegerii n funcie.
(2) n cazul n care cenzorul este

persoan juridic, acesta trebuie s aib
domeniul de activitate contabilitate, audit
financiar sau consultan n domeniul
fiscal, conform legislaiei n vigoare.
(3) Cenzorul sau membrii comisiei de
cenzori pot depune, dac adunarea
general a asociaiei de proprietari
hotrte astfel, n contul bancar al
asociaiei de proprietari, o garanie, pe
baza unui contract de garanie ncheiat n
acest sens. Cuantumul garaniei nu poate
fi mai mic dect media anual a totalului
cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(4) Deponenii garaniei prevzute la alin.
(3) nu pot dispune n niciun mod de suma
depus drept garanie i nici de dobnda
acestea trebuie s aib studii medii.
3) Eliminare
4)Eliminare
obligatoriu studii superioare?Si asa de abia se aleg cenzorii

in cadrul asociatiilor!
O persoan cu studii medii este
suficient de calificat s poat
s citeasc i s fac nite
operaii matematice simple
care au fost nvate n clasele
primare. Obligarea persoanelor
la urmarea unui curs chiar de
numai 120 de ore va duce la
refuzul acestora de a mai fi
cenzori. i aa este forte greu
de gsit un censor la foarte
multe asociai darmite s i i
mai oblige s fac un curs.
Persoanele care accepta sa fie
cenzori nu trebuie sa fie
obligate,in situatia in care au
numai studii medii sa mai faca
si un curs de calificare
profesionala-CINE
IL
ACHITA?
Cenzorul nu este gestionar, nu
mnuiete valori materiale i
financiare. Propunerile sunt
prevederi total rupte de
realitate. n condiiile acestea,
nimeni din asociaie nu accept
s
fie
cenzor,
orict
remuneraie va stabili adunarea
general! Obligaia de a accede
la persoane din afar (fizice
sau juridice) nici att nu va
determina garanie, nimeni
nu va accepta s plteasc o
astfel de garanie.
aferent, dect dup ndeplinirea

cumulativ a urmtoarelor condiii:
a) adunarea
general
a
asociaiei de proprietari a aprobat
descrcarea de gestiune privind exerciiul
financiar precedent;
b) ncetarea
efectelor
contractului sau convenie de prestri de
servicii ncheiat ntre asociaie i
cenzor/membrii comisiei de cenzori.
(5) n cazul n care se constat de ctre
reprezentanii asociaiei de proprietari
sau de ctre proprietari deficit n
gestiune, asociaia poate dispune asupra
unei sume de bani egale cu cuantumul
minusului n gestiune, direct din contul
bancar menionat la alin. (3), cu
aprobarea scris anterioar a adunrii
generale, fr a avea nevoie de
consimmntul deponentului garaniei.
X
5)Eliminarea
(6) Rapoartele de verificare a gestiunii

asociaiei de proprietari se ntocmesc de
ctre
cenzor/comisia
de
cenzori
trimestrial i se prezint comitetului
executiv n cadrul edinelor comitetului
executiv, pentru luare de msuri n cazul
n care se constat nereguli financiar
contabile, i anual, n cadrul adunrilor
generale.
(7) n cazul constatrii unor nereguli n
gestiunea contabil a asociaiei de
proprietari sau referitoare la legalitatea
hotrrilor
adunrii
generale
sau
comitetului executiv, cenzorul/comisia de
cenzori, ntiineaz proprietarii prin
afiare la avizierul asociaiei de
proprietari, i sesizeaz organele de
urmrire penal n termen de 5 zile de la
constatare.
Cenzorul nu este jurist ca s

verifice
pentru
legalitate
hotrrilor adunrii generale
sau ale comitetului executiv, i
nici nu poate fi obligat s fac
demersuri ele pot fi fcute de
preedinte.
(7) n cazul constatrii unor nereguli n

gestiunea contabil a asociaiei de
proprietari ntiineaz proprietarii prin
afiare la avizierul asociaiei de
proprietari, asociaia urmnd s decid
asupra aspectului sesizat.
(8) Cenzorul/membrii comisiei de X

cenzori, angajai ai asociaiei de
proprietari, sunt remunerai pe baza unui
contract individual de munc/contract de
mandat sau contract de prestri servicii,
conform hotrrii adunrii generale a
asociaiei de proprietari, consemnat n
procesul-verbal.
X
revin, cenzorul/membrii comisiei de
cenzori rspund personal sau n solidar
pentru daunele i prejudiciile cauzate din
vina lor, asociaiei i/sau proprietarilor.
Art. 33 - (1) Cenzorul sau comisia de

cenzori a asociaiei de proprietari are, n
principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i
documentelor, a hotrrilor, deciziilor,
regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri
i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i
prezint adunrii generale rapoarte
asupra activitii sale i asupra gestiunii
asociaiei de proprietari, propunnd
msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai
asociaiei de proprietari pot fi remunerai
pe baza unui contract de mandat,
conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului
anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce
le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei

revin, cenzorul/membrii comisiei de
cenzori rspund fa de asociaie
personal sau n solidar pentru daunele i
prejudiciile cauzate din vina lor, asociaiei
i/sau proprietarilor.
Art. 59 Cenzorul/comisia de cenzori X

asociaiei de proprietari are, n principal,
a) verific legalitatea actelor i
a documentelor, a hotrrilor i a
deciziilor;
a)
Eliminare
b) verific gestiunea financiarcontabil;

c) verific
lunar
execuia
bugetului de venituri i cheltuieli
conform documentelor, registrelor i
situaiei soldurilor elementelor de activ i
pasiv ntocmite de ctre administrator;
d)
cel puin o dat pe an,
ntocmete i prezint adunrii generale,
rapoarte asupra activitii sale i asupra
gestiunii asociaiei de proprietari,
propunnd msuri;
c)
Eliminare
d)Eliminare

juridic, care s semneze de
legalitate.
Este acoperit de art. 59 litera a
i b, birocraie inutil.
Este acoperit de art. 59 litera a

i b, birocraie inutil.
de proprietari rspund personal sau n

e)
execut controale inopinate la
solidar, n faa legii i a proprietarilor, casieria
asociaiei
de
proprietari
pentru daunele i prejudiciile cauzate mpreun cu 2 membri ai comitetului
proprietarilor n mod deliberat.
executiv,
consemnnd
rezultatele
controalelor n registrul unic de procese
verbale al asociaiei de proprietari;
f)
particip la adunrile generale
ale asociaiei i ale comitetului executiv,
asigurnd
legalitatea
desfurrii
acestora.
Art. 60 n vederea facilitrii comunicrii
dintre autoritile administraiei publice
locale i asociaiile de proprietari,
preedintele asociaiei de proprietari este
obligat
s
transmit,
anual,
compartimentelor
specializate
n
proprietari datele de contact actualizate
privind preedintele, membrii comitetului
executiv, membrii comisiei de cenzori
sau, dup caz, cenzorul i administratorul
e) Eliminare
f) Eliminarea
Eliminarea
Numai sub dictatur s-a fcut

acest lucru. Asociaiile de
proprietari nu au casierie. De
cele mai multe ori nici nu
exist un spaiu unde s se
adune
cheltuielile
de
ntreinere, se merge din u n
u. Ce facem? Nu mai
adunm cheltuielile? Ne oprim
ca s poat fi efectuat controlul
inopinat? Ce impresie vor avea
proprietarii i ce ncredere vor
mai avea n administrator? l
vor considera un ho! Asta se
dorete?
juridic, care s semneze de
legalitate.
Ar fi inutil ca majoritatea
asociaiilor de proprietari, care
nu au nici o legtur cu
Primria, s transmit aceste
date la Primrie. Acolo unde
exist legturi cu primria, ex.
la reabilitarea termic, exist o
comunicare permanent, iar
preedintele din asociaie i cei
din Primrie i au datele de
contact, nu e nevoie s se mai
transmit
aceste
date.
Asociaiile de proprietari care
beneficiaz de programe de
reabilitare sunt n procent
foarte mic i nu are rost s se
facem arhiv la Primrie cu
date care nu le sunt necesare.

Aceste date le-ar fi necesare
doar n campania electoral
pentru a folosi preedinii i
administratorii
n
lupta
politic. La fiecare campanie
electoral,
ONG-urile
asociaiilor de proprietari sunt
bombardate
cu
solicitri
camuflate prin care se solicit
numrul
de
telefon
al
preedinilor
sau
administratorilor.
CAP. V ADMINISTRAREA IN CAPITOLUL VI - ADMINISTRAREA
ASOCIATIA DE PROPRIETARI
CONDOMINIILOR
Art. 34 - (1) Administrarea, ntreinerea,
investiiile
i
reparaiile
asupra
proprietii comune sunt n sarcina
(2) Asociaia de proprietari angajeaz
persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator sau ncheie contracte cu
persoane juridice specializate i
autorizate pentru realizarea, respectiv
furnizarea
serviciilor
necesare
administrrii, ntreinerii, investiiilor i
reparaiilor asupra proprietii comune.
Art. 61 (1) Administrarea, exploatarea, X

ntreinerea, repararea, reabilitarea i/sau
modernizarea, dup caz, a proprietii
comune aferente condominiului sunt n
sarcina asociaiei de proprietari, iar
cheltuielile legate de aceste activiti
reprezint cheltuieli comune.
(2) n scopul administrrii i ntreinerii
condominiului, asociaia de proprietari
poate ncheia contracte n numele
proprietarilor cu persoane fizice,
persoane fizice autorizate sau cu
persoane juridice cu obiect de activitate
administrarea condominiilor, nfiinate
potrivit prevederilor legale n vigoare.
(3) Desemnarea administratorului i
ncheierea contractului de administrare se
aprob n cadrul adunrii generale, cu
acordul a jumtate plus unu din numrul
total al membrilor asociaiei de
proprietari.
ONG-urile ar fi excluse pe
nedrept, cnd prin lege au voie
(2) n scopul administrrii i ntreinerii s fac i activiti economice.
condominiului, asociaia de proprietari Organizaiile
poate ncheia contracte n numele neguvernamentale
care
proprietarilor cu persoane fizice, persoane reprezint
interesele
fizice
autorizate,
ONG-uri
ale asociaiilor
de
asociaiilor de proprietari sau cu locatari/proprietari
au
persoane juridice cu obiect de activitate capacitatea
suficient
i
administrarea condominiilor, nfiinate expertiza necesar s fac
potrivit prevederilor legale n vigoare.
administraie.
(3) Desemnarea administratorului i
ncheierea contractului de administrare se
face de ctre comitetul executive.
Administratorul face parte din

personalul executiv, nu este
organ
ales
al Adunrii
generale. Comitetul Executiv
impreuna
cu
presedintele
asociatiei de proprietari sunt
organele de conducere ale
asociatiei de proprietari. Se va
crea un haos in momentul

angajarii administratorului de
catre adunarea generala si se
vor crea neintelegeri privind
colaborarea
dintre
administrator si Comitetul
Executiv al asociatiei de
proprietari si presedintele
asociatiei de proprietari.
Numai nainte de 1989
administratorul era ales de
adunarea general. Unde s-a
mai vzut ca AGA s aleag
personalul?
AGA
alege
consiliul de administraie, care
la rndul lui se ocup de
angajarea personalului. Oare
cei care vor s revin la
vremurile anterioare nu au
nvat nici atta lucru, dei i
spun n motivaie c au
specialiti care s-au ocupat de
acest proiect? Ce fel de
specialiti sunt ei?
Art. 35 - (1) Pentru activitatea de
administrare care include activiti de
administrare tehnic, de contabilitate i
casierie, asociaia de proprietari poate
angaja fie persoane fizice atestate pentru
funcia de administrator de imobile, fie
poate ncheia contract de administrare cu
persoane juridice specializate i
autorizate, care au ca obiect de activitate
numai
domeniul
asociaiilor
de
proprietari ori care au ca activitate
principal administrarea imobilelor pe
baz
de
tarife
sau
contract.
Administratorilor de imobile li se aplic
n mod corespunztor prevederile art. 21
alin. (2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin
ncheierea unui contract individual de
Art. 62 (1) Administrarea condominiului X

poate fi realizat de ctre persoane
fizice, persoane fizice autorizate, sau
persoane juridice specializate, autorizate
conform legii.
(2) Activitatea de administrare include

activiti de administrare tehnic,
respectiv de ntreinere, investiii i
Art. 62 (1) Administrarea condominiului

poate fi realizat de ctre persoane fizice,
persoane fizice autorizate, ONG-uri ale
asociaiilor de proprietari sau persoane
juridice specializate, autorizate conform
legii.
2) Eliminare
n proiect se face o confuzie

foarte
mare,
adic
administratorul
ar
face
ntreinerea,
investiii
i
reparaii
privind
partea
comun? Aceste lucrri se
munc, conform celor stabilite prin

negociere direct.
reparaii privind proprietatea comun, de

contabilitate i de casierie.
(3) Candidaii pentru funcia de

administrator de imobile trebuie s
prezinte
comitetului
executiv
al
asociaiei de proprietari documentele
solicitate, garaniile profesionale i
materiale prevzute de lege i trebuie s
nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii
asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaiilor i al eventualelor
premieri care se acord personalului
ncadrat cu contract individual de
munc, precum i asupra valorii i a
modalitilor de contractare, n cazul n
care administrarea cldirii este asigurat
de persoane juridice, n limita bugetului
de venituri i cheltuieli adoptat de
adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv
decide i asupra acordrii unor drepturi
bneti
membrilor
asociaiei
de
proprietari care desfoar activiti
lucrative folositoare acesteia, n limita
bugetului de venituri i cheltuieli adoptat
de adunarea general a proprietarilor.
(3) Orice alte activiti de administrare

care nu sunt reglementate prin lege sau
prin statutul asociaiei, sunt condiionate
de acordul adunrii generale a asociaiei
de proprietari.
contracteaz cu firme de
specialitate i nu se execut de
ctre administrator. Sperm c
cei care au propus aceast
prevedere nu i-au nfiinat
firme de familie care s fac
toate aceste activiti i s
srceasc i mai mult
persoanele care locuiesc la
bloc.
3)Eliminare
Atta timp ct activitatea de

administrare cuprinde cele trei
componente, nu mai este cazul
s se fac aceast precizare.
X
(4) Administratorii pot fi angajai pe baz
de contract individual de munc sau
contract civil de prestri servicii, cu
respectarea prevederilor legale n
vigoare.
X
(5) Candidaii pentru funcia de
administrator de imobile trebuie s
prezinte comitetului executiv al asociaiei
de proprietari documentele prevzute de
lege, precum i alte documente solicitate
printre care, obligatoriu:
a)Eliminarea
a) atestatul prevzut la art. 2

lit. p);
b)
certificatul
de
calificare Formularea din text, n timp,
profesional obinut n conformitate cu poate fi modificat i ar putea
legislaia n vigoare;
da natere la interpretri.
b) certificatul
de calificare
profesional obinut n conformitate cu
legislaia n vigoare privind formarea
profesional a adulilor;
c) cazierul judiciar care s

ateste c nu a suferit nici-o condamnare,
Termenul de atestat a fost

eliminate nc din anul 2011
aa c nu vedem niciun rost n
reintroducerea lui. A se vedea
Hotrrea C.N.C.D.
prin hotrre judectoreasc rmas

definitiv, pentru o infraciune de natur
economico-financiar;
d)Eliminarea
d) dovada poliei de asigurare

de rspundere civil profesional.
(6) Persoanele juridice specializate sunt

operatori
economici
nfiinai
i
nregistrai conform legii, care au ca
obiect de activitate administrarea
condominiilor.
X
ONG-urile ar fi excluse pe
nedrept, cnd prin lege au voie
Se introduce (6)
s fac i activiti economice.
Persone juridice specializate sunt i Organizaiile
organizaile
neguvernamentale neguvernamentale
care
nfinate de asociaiile de proprietari i reprezint
interesele
nregistrate conform legii, care au ca asociaiilor
de
obiect de activitate reprezentarea locatari/proprietari
au
intererselor
asociaiilor
de capacitatea
suficient
i
locatrari/proprietari.
expertiza necesar s fac
administraie.
7)Eliminarea
(7) n vederea ndeplinirii obiectului

principal de activitate, persoanele
juridice prevzute la alin. (6) au obligaia
obinerii atestatului n condiiile legii
pentru toi angajaii acestora care
presteaz activitatea de administrare a
condominiilor.
(8) Certificatul de calificare profesional

Este aproape imposibil s se

ncheie polite de asigurare
pentru
administratorii
de
imobile acesta ne avnd
posililiti materiale pentru
ncheierea poliei.
Solicitarea atestatului pentru

toi angajaii este o aberaie,
atta vreme ct nu se solicit
nici la societile comerciale.
Nu toi angajaii execut
aceeai munc. Sunt persoane
care fac operaiuni pentru care
nu se cere un curs de
administrator, de exemplu o
persoan care introduce date n
calculator, coresponden etc.
Este absurd ca acetia s fie
obligai s fac curs de
administrator
Este o absurditate ca la avizier
s mai afieze certificatul de

are drept scop certificarea calitilor
profesionale ale persoanelor care doresc
s practice activitatea de administrare a
imobilelor i se afieaz, prin grija
administratorului, la avizier, la data
intrrii n vigoare a contractului de
administrare.

a administratorului poate fi suspendat
temporar sau retras, urmare a unei
hotrri judectoreti definitive, n cazul
n care organele competente au stabilit
existena unui prejudiciu cauzat de
administrator. Retragerea certificatului de
calificare,
determin
automat
imposibilitatea exercitrii funciei de
administrator de condominii.
are drept scop certificarea calitilor

profesionale ale persoanelor care doresc
s practice activitatea de administrare a
imobilelor.
calificare cnd el se pstreaz

n copie la dosarul de angajare.
Probabil c cei ce mereu oblig
asociaia s afieze tot felul de
documente la avizier i
nchipuie c asociaia are un
avizier tip panou n care se
face reclam i c acolo se
poate rula informaia n orice
cantitate. Aici se vede c cei ce
au fcut aceast propunere nu
dau nicio crezare organelor
alese din asociaie. Probabil
c au probleme personale cu
organele alese, dac mai
locuiesc la bloc i nu la vil.
Se
poate
dispune
doar
interdicia de a practica aceast
(9) Ca urmare a unei hotrri judectoreti
profesie. Odat obinut, o
definitive, n cazul n care organele
profesie nu se poate anula.
competente au stabilit existena unui
Certificatul
de
calificare
prejudiciu cauzat de administrator, se
confirm
c
persoana
poate dispune retragerea dreptului de a
respectiv a obinut o calificare
practica activitatea de administrator de
i nu poate fi retras. Interdicia
imobile.
de a profesa o meserie, ca
sanciune, este cu totul altceva
i
trebuie
s
rmn
prerogativa justiiei; nu are ce
cuta n aceast lege.
Nici mcar medicii nu sunt
testai din 3 n 3 ani .
10) Eliminare
(10) Atestatul este valabil 3 ani de la data

emiterii i poate fi rennoit n aceleai
condiii n care a fost emis.
(11) n cazul n care organele competente
au stabilit existena unui prejudiciu
11)Eliminare

reintroducerea lui.
cauzat de administratori, atestatul poate fi

retras, iar acetia rspund conform
12)Eliminare

reintroducerea lui.
(12) Expirarea sau retragerea atestatului,

determin
automat
imposibilitatea
exercitrii funciei de administrator de
condominii.
Art. 63 Urmare a hotrrii adunrii
generale a asociaiei de proprietari,
administratorul, conform contractului de
administrare i n baza mputernicirii
acordate de adunarea general a
asociaiei, poate negocia contractele de
prestri de servicii ntre furnizori i
asociaia de proprietari.
Art. 36 - Administratorul, persoan

fizic sau juridic, are, n principal,
a) prestarea serviciilor n mod
profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a
fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n
angajarea contractelor cu furnizorii de
servicii pentru exploatarea i ntreinerea
cldirii, derularea i urmrirea realizrii
acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii
regulilor cu privire la proprietatea
comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a
obligaiilor
ceteneti
ce
revin
proprietarilor n raport cu autoritile
publice. Obligaiile ceteneti sunt cele
Eliminare
Aceast prevedere se regsete

i n HG 1588/2007.
n practic, la ora actual
contractele sunt impuse i nu
se pot negocia. n conformitate
cu
legea
preedintele
reprezint asociaia fa de
teri, ca atare, el semneaz i
contractele, tot el negociaz. A
lsa n seama administratorului
acest lucru ar nsemna c
pentru fiecare contract s se
in adunare general i s
acorde un mandat, lucru greu
de stabilit.
Art. 64 (1) Administratorul are, n X

principal, urmtoarele atribuii:
a) administreaz
imobilul,
propune i supravegheaz lucrri avnd
ca scop conservarea i ntreinerea
acestuia;
b) supravegheaz att lucrrile

care privesc administrarea,
personalul angajat;
ct
c) n caz de urgen, cu acordul

comitetului executiv, iniiaz executarea X
tuturor lucrrilor necesare protejrii
imobilului;
d) presteaz
serviciile
prevzute n contractul de administrare X
cu responsabilitate i n mod profesional;
a)Eliminare
Supravegherea lucrrilor se
face de dirigintele de antier.
b)Eliminare
Asta
face
asociaiei.
preedintele
stabilite, potrivit legii, de adunarea

general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii
expres prevzute de lege.
e) execut
dispoziiile
prevzute n hotrrile adunrii generale X
a
asociaiei
de
proprietari,
n
conformitate
cu
prezenta
lege,
regulamentul condominiului i conform
contractului de administrare;
f)
organizeaz i conduce
contabilitatea n partid simpl i
activitatea de casierie;
g) gestioneaz, separat pentru

fiecare asociaie, bunurile materiale i
fondurile bneti ale asociaiei conform
hotrrilor adunrii generale i deciziilor
comitetului executiv;
f) organizeaz i conduce contabilitatea

n conformitate cu legea;
g)Eliminarea
h) propune, cel trziu pn la

sfritul perioadei de recalculare a
cheltuielilor, bugete anuale i prognoze
pe termen mediu n care trebuie s
includ sumele achitate, lucrrile de
ntreinere i lucrrile de reabilitare i
mbuntire, sumele necesare din
fondurile asociaiei, alte cheltuieli
previzibile i o estimare general a
cheltuielilor asociaiei de proprietari;
i) efectueaz
formalitile
necesare n angajarea contractelor cu
furnizorii de servicii pentru exploatarea
i ntreinerea condominiului, derularea i
h)Eliminarea
Este dreptul asociaiei de a

stabili modalitile de inere a
contabilitii n funcie de
specificul ei i de legea n
vigoare. Legea contabilitii n
vigoare are dou opiuni, dar,
poate c ntre timp, apare o alt
reglementare. Precizm c la
ora actual exist reglementri
contabile pentru asociaiile de
proprietari, dar considerm c
e necesar simplificarea lor.
Precizarea numai n partid
simpl, aa cum este n
prezent, e incorect i nu face
dect s scoat mai muli bani
din partea celor care stau la
bloc. Formularea corect ar fi
fost: conform reglementrilor
proprietari.
Fiecare persoan juridic este
obligat s in propria
contabilitate. Nu se poate
amesteca contabilitatea unei
asociaii cu a altei asociaii.
La asociaii nu exist perioad
de recalculare. Noiunea este
prost tradus de la cei din
Austria, care au ncasat bani
frumoi din asisten cu civa
ani n urm, n guvernarea
trecut.
urmrirea realizrii acestor contracte;

X
asigur
gestionarea
condominiului
conform
hotrrilor
adunrii generale i deciziilor comitetului
executiv, cu respectarea prevederilor
legale n vigoare;
X
k) are obligaia prezentrii
tuturor
datelor,
documentelor
i
informailor privind coninutul i
respectarea contractului de administrare,
precum i a acordurilor de plat n rate a
cheltuielilor anuale, a cuantumului
prestaiilor convenite, la solicitarea
oricrui proprietar;
j)
l) gestioneaz,
conform
hotrrilor
adunrii
generale
sau
comitetului executiv, fondul de rulment i
fondul de reparaii constituite la
dispoziia asociaiei de proprietari,
precum i alte fonduri constituite de
ctre aceasta;
m) calculeaz,
ntocmete,
supune verificrii cenzorilor/comisiei de
cenzori i aprobrii comitetului executiv
lista lunar a cheltuielior de ntreinere,
ntocmit conform reglementarilor in
vigoare, n termen de maxim 5 zile de la
primirea ultimei facturi de la furnizorii de
servicii;
n) ntocmete lunar i depune
semestrial la compartimentul specializat
n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de
proprietari pe a crei raz teritorial se
afl condominiul, situaia soldurilor
elementelor de activ i pasiv;
k)Eliminarea
Iniiatorii propunerii ar trebui

s se gndeasc la faptul c i
administratorul este om, are i
el via personal, mai face i
el altceva n decursul celor 24
ore, nu poate fi n orice
moment la dispoziia oricui. Ce
se ntmpl dac n asociaie
sunt mult proprietari care
solicit aa ceva? Mai vrea
cineva s fie administrator
cnd trebuie s fie la dispoziia
proprietrailor 24 de ore din 24?
n) Analizare
S se stabileasc, atunci cnd

se vor emite reglementrile
proprietari.
o) afieaz lunar, la avizier,

lista de venituri i cheltuieli ale
asociaiei, care va cuprinde inclusiv
veniturile obinute din exploatarea
proprietii comune;
p) asigur, prin controale

periodice, respectarea normelor generale
de aprare mpotriva incendiilor la
utilizarea
prilor
comune,
funcionalitatea permanent, la gabaritele
proiectate, a cilor de evacuare n caz de
incendiu i a celor de acces, intervenie i
salvare i comunic de urgen
preedintelui
asociaiei
de
proprietari/comitetului
executiv
neregulile identificate;
q) ndeplinete
orice
alte
atribuii stabilite n cadrul adunrii
generale a asociaiei de proprietari n
conformitate cu legea.
(2) Administratorul nu poate utiliza n
niciun fel fondurile asociaiei de
proprietari, fr hotrrea scris a
adunrii generale sau a deciziei
comitetului executiv, dup caz.
o) afieaz lunar, la avizier, lista de

venituri i cheltuieli ale asociaiei;
Veniturile
asociaiei
de
proprietrai nu pot proveni din
alt parte dect din exploatarea
proprietii commune.
Nu
este
administratorului.
atribuia
p)Eliminarea
q) ndeplinete orice alte

stabilite de comitetul executiv.
atribuii
Comitetul este cel care

angajeaz administratorul prin
urmare
el
stabileste
i
atrbuiile.
Fondul de rulment este destinat

pentru
plile
curente.
Solicitarea aprobrii adunrii
(2) Administratorul nu poate utiliza n generale este o aberaie, ar
alte scopuri fondurile asociaiei de nsemna ca pentru orice plat
s
cear
proprietari, dect n scopul n care au administratorul
acordul
adunrii
generale
sau a
fost strnse.
comitetului.
(3) Administratorul are obligaia de a ine X

evidene contabile separate pentru fiecare
condominiu n parte pe care l are n
administrare.
Art. 37 - Pentru lucrrile privind
proprietatea comun, administratorul,
innd seama de pre, durat de execuie
i calitate, supune spre analiz, selecie
de oferte i aprobare comitetului
executiv al asociaiei de proprietari
Art. 65 (1) Pentru realizarea lucrrilor de X

ntreinere, reparaii sau investiii privind
proprietatea comun, administratorul,
innd seama de pre, durata de execuie
i calitate, supune spre analiz i
aprobare comitetului executiv, selecia de
Este confuz, abuziv, inoportun,

aberant.
Se
spune
s
ofertele operatorilor economici care

satisfac cerinele, n vederea executrii
lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
oferte a operatorilor economici care

satisfac cerinele asociaiei de proprietari,
conform legislaiei n vigoare.
(2) Administratorul este obligat s
foloseasc pentru plile cheltuielilor i
pentru
ncasri
contul
asociaiei
menionat la art. 19 alin. (3), la care au
acces pentru informare, prin tiprire de
extrase de cont, toi proprietarii. n acest
cont vor fi vrsate, n termen de 24 de ore
de la primirea acestora, toate sumele sau
valorile primite n numele sau n contul
asociaiei.
(3) Contul menionat la alin. (2) va putea

foloseasc
pentru
plile
cheltuielilor
i
pentru
ncasri. Care cheltuieli, care
(2) Administratorul poate s foloseasc ncasri? Cheltuielile pe care le
pentru pli respectiv ncasri conturile pltesc
proprietarii
sunt
asociaiei.
cheltuieli comune, atunci ce
ncasri? Aceasta ar nsemna
ca toate ncasrile s se fac
doar prin cont bancar. Cine
este dispus s mearg s
plteasc
prin
cont?
Proprietarii au timp de aa
ceva? Doar foarte puini dintre
ei. Ce banc tiprete extrase
de cont pentru toi proprietarii?
Dac, ncasrile se fac doar
prin cont bancar, ce bani s
mai verse n 24 ore? Cum s-ar
putea respecta acest termen,
dac totui s-ar permite
ncasarea prin emiterea de
chitane, atunci cnd ncasrile
se fac vineri seara sau n zile
de srbtori legale.
Obs. Chiar dac cei care au
tradus nu au tiut bine cele
dou limbi, cei care au venit
cu un astfel de document, ar
trebui
s
studie
mai
aprofundat. De remarcat c se
cere, n prezenta propunere, s
se elibereze chitan peste
chitan, iar aici ntreaga
activitate se desfoar prin
cont, ceea ce reprezint o
contradicie
ntre
aceste
prevederi.
(3) Contul menionat la alin. (2) va putea
Este decizia asociaiei de

proprietari de a stabili modul
de plat, fie direct la asociaie,
fie prin cont i n ce condiii.
fi utilizat i pentru plata cotelor lunare de

ctre proprietari.
fi utilizat i pentru plata cotelor lunare de

ctre proprietari. Proprietarii care pltesc
prin contul asociaiei vor suporta i
comisionul aferent depunerii, dac banca
percepe acest comision ct i costurile
pentru lucru cu banca.
Sunt bnci care percep

comision pentru depunere de
bani n contul persoanei
juridice.
Art. 66 Pentru protejarea intereselor

proprietarilor i ale asociaiei de
proprietari mpotriva riscurilor aferente
activitii de administrare ntr-un
condominiu, administratorii de imobile
sunt obligai s ncheie, pe cheltuial
proprie, polie de asigurare de rspundere
civil profesional.
Eliminarea
Niciun administrator nu este

dispus s plteasc de la el
costurile pentru asigurare.
Chiar dac ar face asta ar
ridica costurile de ntreinere.
Asigurarea trebuie s fie
opiunea administratorului.
Art. 67 (1) n cazul schimbrii

administratorului, vechiul administrator
este obligat s transmit noului
administrator, n baza unui proces verbal
Art. 67 (1) n cazul schimbrii

administratorului, vechiul administrator
este obligat s transmit noului
administrator, n baza unui proces verbal
O predare nu se poate face aa

de repede, pot fi srbtori
legale, alte evenimente.
Cine suport costurile? Se
(4) n cazul n care administratorul nu i

ndeplinete
obligaiile,
sau
le
ndeplinete n mod defectuos, cauznd
prejudicii asociaiei de proprietari,
asociaia de proprietari, n baza hotrrii
adunrii generale, poate retrage din
garania administratorului o sum de bani
pentru acoperirea prejudiciilor create, sau
poate hotr diminuarea venitului n
funcie de gravitatea faptei, n condiii
prevzute n contractul de administrare,
precum i de a aciona n instan pentru
recuperarea prejudiciilor provocate.
Art. 38 - Pentru protejarea intereselor
proprietarilor i ale asociaiei de
proprietari mpotriva riscurilor aferente
activitii de administrare ntr-un
condominiu, administratorii de imobile,
persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, pot ncheia
polie de asigurare de rspundere civil
profesional. Asigurarea de rspundere
civil profesional nu acoper riscurile
cu privire la fraud, nelciune,
deturnare de fonduri nfptuite cu buntiin. Persoanele care nu au calitatea de
administrator de imobile nu pot ncheia
polie de asigurare de rspundere civil
profesional.
de predare-primire vizat de preedintele

asociaiei i de ctre cenzor/comisia de
cenzori, ntr-un termen de 5 zile de la
ncetarea contractului su, totalitatea
documentelor, bunurilor i valorilor
aflate n administrarea sa, situaia
financiar-contabil a asociaiei i a
fiecrui proprietar n raport cu asociaia,
situaia soldurilor elementelor de activ i
de pasiv la data predrii. Procesul verbal
va cuprinde i chitana de plat cu care sa fcut ultima ncasare, numele
proprietarilor restanieri, sumele restante,
contractele n derulare, plile ce urmeaz
a fi fcute dup data predrii.
(2) n caz de nendeplinire a prevederilor
prevzute la alin. (1), administratorul nu
este descrcat de gestiune i poate fi
atacat n instan de asociaia de
proprietari.
Art. 39 - Proprietatea comun poate fi
utilizat de ctre teri, persoane fizice
sau juridice, de drept public ori de drept
privat, numai cu acordul majoritii
proprietarilor membri ai asociaiei i al
proprietarilor
direct
afectai
de
vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosin sau de
concesiune.
Art. 40 - Asociaia de proprietari are
obligaia s ia msuri cu privire la
mbuntirea confortului termic al
cldirii.
Art. 41 - Modificrile constructive i
utilizarea n alte scopuri a unor pri sau
elemente de construcie ale cldirii, cum
ar fi: ancorarea de reclame pe perei,
interioare i altele asemenea, se vor
putea face numai pe baza deciziei
de predare-primire vizat de preedintele

asociaiei,
totalitatea
documentelor,
bunurilor
i
valorilor
aflate
n
administrarea sa, situaia financiarcontabil a asociaiei i a fiecrui
proprietar n raport cu asociaia, situaia
soldurilor elementelor de activ i de pasiv
la data predrii. Procesul verbal va
cuprinde i chitana de plat cu care s-a
fcut
ultima
ncasare,
numele
proprietarilor restanieri, sumele restante,
contractele n derulare, plile ce urmeaz
a fi fcute dup data predrii.
confund
asociaiile
de
proprietari
cu
instituiile
publice
i
societile
comerciale.
Predarea se face preedintelui
asociaiei ntruct el posed
documentele conform art. 51,
care, la rndul lui, pstreaz o
parte din documente pentru
arhiv,
iar
documentele
necesare
pentru
noul
administrator le va preda
acestuia. Exist situaii n care
administratorul a plecat, iar
asociaia nu poate stabili cine
este noul administrator. Atunci
ce facem? Nu mai predm i
ateptm s treac cele 5 zile?
E absurd!
comitetului executiv, cu acordul

proprietarilor direct afectai i, dup caz,
pe baza unui proiect tehnic ntocmit de
instituii de specialitate, verificat de un
expert autorizat, precum i cu autorizaia
pentru executarea de lucrri, eliberate n
condiiile legii.
Art. 42 - Schimbarea destinaiei
locuinelor, precum i a spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin fa de
destinaia iniial, conform proiectului
iniial al cldirii cu locuine, se poate
face numai cu avizul comitetului
executiv i cu acceptul proprietarilor
direct afectai cu care se nvecineaz, pe
plan orizontal i vertical, spaiul supus
schimbrii.
Art. 43 - Pentru lucrri majore cu
privire la exploatarea, ntreinerea,
repararea, consolidarea, reabilitarea i
modernizarea
proprietii
comune,
asociaia de proprietari poate angaja, n
numele proprietarilor i cu semntura lor
individual, credite bancare sau orice
alte forme de creditare, conform
prevederilor legale
Art. 44 - Pentru riscurile cu privire la
proprietatea comun, asociaia de
proprietari, n numele proprietarilor
asociai, poate ncheia polie de
asigurare.
CAP.
VI
CHELTUIELILE CAPITOLUL VII - VENITURILE I
ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
CHELTUIELILE ASOCIAIEI DE
PROPRIETARI
Seciunea 1 Veniturile asociaiei de
proprietari
Art. 68 (1) Toate veniturile obinute din
exploatarea proprietii comune, inclusiv
veniturile din dobnzi bancare, aparin
Avizierul nu poate suporta

attea informaii din lips de
spaiu.
Asociaia de proprietari nu are
(2) Veniturile prevzute la alin (1)

alimenteaz numai fondul de reparaii al
asociaiei de proprietari i nu se pltesc
proprietarilor. Lista acestor venituri,
precum i cheltuielile aferente lor sunt
prezentate semestrial, ntr-un raport afiat
la avizierul asociaiei, i se evideniaz n
registrul unic de venituri i cheltuieli al
Art. 45 - (1) Anul fiscal al asociaiei de

proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an
fiscal i pentru fiecare an fiscal ce
urmeaz, comitetul executiv va pregti
i va prezenta proprietarilor n adunarea
general un buget anual de venituri i
cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari au obligaia s aprobe i un
fond de reparaii anual, necesar pentru
repararea i mbuntirea proprietii
comune. Comitetul executiv va pregti
i va prezenta adunrii generale suma
anual necesar pentru constituirea sau
completarea acestui fond, care se
alimenteaz n avans, n trane lunare
egale, prevzute n lista de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari.
Plile pentru repararea i mbuntirea
proprietii comune se vor face din
Art. 69 (1) Anul fiscal i exerciiul X

financiar al asociaiei de proprietari este
anul calendaristic. Excedentele anuale
rezultate din execuia bugetelor de
veniturilor
i
cheltuieli,
rmase
neutilizate la finele exerciiului bugetar,
se reporteaz n anul urmtor cu aceeai
destinaie.
(2) Proprietarii membri ai asociaiei de X
proprietari au obligaia s aprobe un fond
de reparaii anual, necesar pentru
comune.
Comitetul
executiv
va
fundamenta i va prezenta adunrii
generale suma anual necesar pentru
constituirea sau completarea fondului de
reparaii, care se alimenteaz n avans, n
trane lunare egale, prevzute n lista de
plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari. Fondul de reparaii poate fi
utilizat numai pentru consolidarea
condominiului, reabilitarea termic,
creterea calitii ambiental-arhitecturale
(2) Veniturile prevzute la alin (1)

alimenteaz fondurile asociaiei de
proprietari i nu se pltesc proprietarilor,
acestea se evideniaz n registrele de
cas sau banc ale asociaiei de
proprietari. Folosirea fondurile va fi
decis de ctre asociaia de proprietrai
prin adunarea general.
registru unic de venituri i

cheltuieli. Acest lucru trebuie
legiferat n reglementrile
proprietari i atunci va fi
necesar s se schimbe i legea
contabilitii.
Sunt asociaii noi sau asociaii
care au fcut reabilitarea i
care nu mai au nevoie pentru o
perioad de timp de fondul de
reparaii. Astfel, blocarea
veniturilor asociaiei ntr-un
fond care nu se folosete nu
are sens.
Asociaia ar trebui s aib
dreptul s utilizeze veniturile
proprii conform necesitilor.
Pot fi asociaii n cldiri noi

sau reabilitate, care nu mai au
nevoie de reparaii, cu excepia
micilor reparaii, deci nu vor
constitui
fonduri
mari.
Contravaloarea fiind foarte
mic, nu este nevoie s se pun
n banc. Fondul se poate
pstra n cas i folosi la
nevoie. Comisioanele bancare,
timpul pierdut pe la banca,
fondul de reparaii. Proprietarii membri

ai asociaiei de proprietari pot aproba i
alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate
deschide unul sau mai multe conturi la
oricare unitate bancar, n condiiile
legii.
a construciilor, precum i pentru

comune.
(3) Sumele ncasate pentru constituirea
fondului de reparaii se depun, n
conformitate cu prevederile prezentei
legi, n contul asociaiei de proprietari
menionat la art. 19 alin (3).
(4) Pentru ncasarea fondului de reparaii,

administratorul asociaiei de proprietari
elibereaz chitan nominal separat.
(5) n termen de trei zile de la ncetarea

contractului
de
administrare,
administratorul este obligat s prezinte,
n condiiile prevzute la art. 67 alin. (1),
preedintelui asociaiei de proprietari i
cenzorului/comisiei
de
cenzori
contabilitatea fondului de reparaii, a
fondului de rulment i s o transfere
noului administrator.
3) Eliminare
4) Eliminare
negsirea preedintelui sau

cenzorului pentru semnarea
ordinului de plat, timpul
pierdut pentru completarea
ordinului de plat, greelile
care pot aprea, sunt aspecte
care nu fac altceva dect s
ridice costurile ntreinerii i s
favorizeze bncile. Nu credem
c prin asta Romnia va salva
bncile.
Este
problema
asociaiilor ce fac cu banii, nu
este grija autoritilor.
Prea multe chitane nseamn
costuri
inutile.
Conform
proiectului, ar trebui tiate mai
mult de 5 chitane i se
ngreuneaz
i
ncasarea
cheltuielilor, iar evidena o
avem pe lista de cheltuieli, pe
evidena fondului de reparaii
etc.
(5) n termen de cinci zile de la ncetarea

contractului
de
administrare,
administratorul este obligat s prezinte, n
condiiile prevzute la art. 67 alin. (1),
preedintelui asociaiei de proprietari
situaia fondului de reparaii, a fondului
de rulment i s o transfere noului
administrator.
Art. 46 - Toi proprietarii au obligaia s

plteasc lunar, conform listei de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n
avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine
la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din
asociaia de proprietari
Art. 70 (1) n scopul asigurrii sumelor
Art. 70 (1) n scopul asigurrii sumelor
Prin proiectul de lege se acord
necesare pentru pli curente, asociaia de

proprietari este obligat s stabileasc
cuantumul i cota de participare a
proprietarilor la constituirea fondului de
rulment. Fondul de rulment se stabilete
astfel nct s poat acoperi cheltuielile
curente ale condominiului la nivelul unei
luni
calendaristice.
Stabilirea
cuantumului se face prin echivalare cu
suma care a fost necesar pentru
acoperirea
cheltuielilor
lunare
nregistrate de asociaia de proprietari n
anul anterior, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu
rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor
de proprietari nou-nfiinate, prin
aproximarea acestuia cu fondul de
rulment stabilit la alte asociaii de
proprietari echivalente ca mrime.
necesare pentru pli curente, asociaia de

proprietari este obligat s stabileasc
cuantumul i cota de participare a
proprietarilor la constituirea fondului de
rulment. Fondul de rulment se stabilete
astfel nct s poat acoperi cheltuielile
curente ale condominiului la nivelul a
dou luni calendaristice. Stabilirea
cuantumului se face prin echivalare cu
suma care a fost necesar pentru
acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate
de asociaia de proprietari n anul anterior,
la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai
mari, majorate cu rata inflaiei, iar n
cazurile asociaiilor de proprietari nounfiinate, prin aproximarea acestuia cu
fondul de rulment stabilit la alte asociaii
de proprietari echivalente ca mrime.
2) Eliminare
(2) Fondul de rulment se depune n
contul asociaiei de proprietari, menionat
30 de zile, termen de plat de

la afiare, i alte 30 de zile,
perioad pentru care nu se pot
aplica penaliti, iar lista de
cheltuieli nu se poate afia mai
repede de minim 15-20 de zile
de la data emiterii facturilor,
dat de la care curg termenele
de plat ctre furnizori. Astfel,
se ajunge la minim 75 zile.
Perioada de 15-20 de zile este
determinat de faptul c
furnizorii aduc facturile cu
mare ntrziere fa de data
emiterii, dat de la care curge
termenul de plat fa de
furnizori, iar din momentul
primirii facturilor asociaia mai
trebuie s fac repartizarea lor,
s prezinte lista de cheltuieli
pentru aprobare la cenzor i
preedinte, comitet, persoane
care nu pot fi gsite n orice
moment, astfel c aceast
perioad poate fi chiar mai
mare. Dac se menine
propunerile din proiect, nu
vedem de unde s aib
asociaia bani s fac la timp
plile ctre furnizori. Dac se
doresc astfel de termene,
atunci fie se oblig proprietarii
la un fond de rulment
corespunztor, astfel cum am
propus noi, fie se mresc
termenele la furnizori ca s i
terminm economic i pe
acetia pentru populism.
Dac se depune n cont, cu ce
se mai fac pli? Obligaia ca
totul s se fac prin banc este
la art. 19 alin (3).
(3) Fondul de rulment se constituie prin

plata anticipat a cotei ce revine fiecrui
proprietar, potrivit hotrrii adunrii
generale a asociaiei de proprietari, iar
rentregirea fondului de rulment se face
lunar, prin plata sumelor afiate pe lista
de plat.
absurd i presupune costuri

mari cu comisioane, timp
pierdut prin banca, negsirea
preedintelui sau cenzorului
pentru semnarea ordinelor de
plat
pentru
furnizori,
ntocmirea lor greit etc.
Dac totui se permit ncasri
n numerar, iar sumele de bani
trebuie depuse n 24 ore, ar
nsemna c n momentul cnd
un proprietar face o plat, n
fiecare/orice zi, administratorul
ar trebui s mearg la banc.
Cine suport costurile? Nici
instituiile publice i societile
comerciale nu mai au aceast
obligaie.
4) Eliminare
(4) Pentru ncasarea fondului de rulment,

administratorul asociaiei de proprietari
elibereaz chitan nominal separat.
5) Eliminare
(5) n situaiile n care, prin contractul de
nchiriere ncheiat cu proprietarul,
locatarul se oblig s participe la plata
cheltuielilor curente ale condominiului n
care locuiete, acesta va participa i la
X
formarea fondului de rulment.
(6) Fondul de rulment ncasat se restituie
n situaiile de schimbare a domiciliului
sau a dreptului de proprietate, dac prin
actele de transmitere a dreptului de
proprietate sau a folosinei imobilului nu
Sunt prevzute prea multe

chitane, costuri inutile, ar
trebui tiate 5 chitane i se
ngreuneaz
i
ncasarea
cheltuielilor, iar evidena o
avem pe lista de cheltuieli, pe
evidena fondului de rulment
etc.
Asociaia este de proprietari nu
de chiriai prin urmare ea
realaioneaz cu proprietari.
se stipuleaz altfel.
Art. 71 (1) n cadrul adunrii generale, X
proprietari pot aproba i alte fonduri cu
caracter special, precum i modul de
constituire al acestora.
(2) Toate fondurile speciale ale asociaiei
de proprietari se depun n contul
asociaiei de proprietari, menionat la art.
19 alin (3), au eviden separat i pentru
fiecare se emite chitan separat.
Art. 72 (1) Administratorul organizeaz
i conduce contabilitatea n partid
simpl a veniturilor i cheltuielilor
asociaiei de proprietari cu respectarea
prevederilor legale n vigoare privind
legislaia financiar-contabil.
(2) Dac din calculele efectuate rezult
un excedent, n sensul c sumele ncasate
depesc n valoare totalul cheltuielilor,
aceste sume trebuie regularizate prin lista
de plat aferent lunii urmtoare sau
rambursate proprietarilor ndreptii n
termen de maxim 30 de zile de la
constatarea acestora.
(3) n cazul n care din calculele
efectuate rezult un debit fa de sumele
ncasate, acesta trebuie acoperit de cei n
drept n termen de 30 de zile de la
constatare.
Prea multe chitane, costuri

inutile, ar trebui tiate 5
chitane i se ngreuneaz i
ncasarea cheltuielilor, iar
evidena o avem pe lista de
(2) Toate fondurile speciale ale asociaiei cheltuieli, pe evidena fondului
de proprietari se pot depune n conturile de reparaii, etc. La aceste
asociaiei
de
proprietari,
i
se costruri se mai adaug i
evideniatz separat.
comisionele bancare care nu
sunt de neglijat.
Art. 72 (1) Administratorul organizeaz i
conduce contabilitatea veniturilor i
cheltuielilor asociaiei de proprietari cu
respectarea prevederilor legale n vigoare
privind legislaia financiar-contabil.
2) Eliminare
3) Eliminare
Nu se nelege ce fel de
regularizare a costurilor, nu
este definit niciunde ce
nseamn
recalcularea
costurilor. Acest lucru nu se
potrivete la asociaiile de
proprietari, nu avem ce costuri
s recalculm. n Romnia, se
pltesc facturile de la furnizori
pe baza unor msurri i nu se
fac regularizri la sfrit de an,
ca n Germania, unde, o
perioad de timp se face plata
conform unor previziuni, iar la
sfrit de an se face citirea i se
fac recalculrile. Cetenii care
stau la bloc nu pot s i
permit s plteasc precum
cei din Occident i credem c
i aici cei care au asigurat
consultana nu au neles prea
multe, mai ales c a fost
necesar traducerea din alt
limb.
Seciunea a 2-a- Cheltuielile asociaiei

de proprietari
Art. 47 Cheltuielile asociaiei de
proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care
locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n
funcie de suprafaa util a proprietii
individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente
serviciilor individuale ale proprietarilor,
dar gestionate financiar prin intermediul
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
Art. 73 (1) Cheltuielile asociaiei de X

proprietari sunt cheltuieli legate de
exploatarea, repararea sau ntreinerea
proprietii comune, i cheltuielile
pentru asigurarea serviciilor de care
beneficiaz proprietarii i care nu sunt
facturate individual ctre proprietile
individuale.
X
(2) Cheltuielile asociaiilor de proprietari,
n funcie de modul de calcul i de
criteriile de repartizare pe proprieti
individuale sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de X
persoane care locuiesc sau desfoar
activiti n proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri X
individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte X
indiviz, n funcie de suprafa util a
proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari,
aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar
prin intermediul asociaiei de proprietari;
e)
cheltuieli pe consumatori
X
tehnici;
f)
cheltuieli de alt natur.
(3) Asociaia de proprietari are obligaia X

de a respecta prevederile legale privind
modul de repartizare a cheltuielilor
comune, n caz contrar, hotrrile luate
de adunarea general a proprietarilor cu
nclcarea acestor dispoziii sunt nule de
drept.
Deoarece n proiect se
stabilete modul de repartizare
a cheltuielilor.
n Codul civil (art. 654, alin. 1)

se menioneaz n lipsa unor
nelegeri contrare cheltuielile
(4) Niciun proprietar din condominiu nu

va fi exceptat de la obligaia de a
contribui la plata cheltuielilor comune, ca
urmare a renunrii la folosirea unei pri
din proprietatea comun.
3) De analizat n ideea ca trebuie hotrt

dac
asociaia
decide
sau
se
reglementeaz prin lege.
De introdus alin 3 cu urmtorul
coninut
Asociaia de proprietari, prin hotrrea
adunrii generale, luat cu acordul
tuturor proprietarilor poate stabili i
alte criterii de repartizare, n funcie de
situaiile specifice.
(5) Prin excepie de la prevederile alin.

(4), n baza hotrrii adunrii generale,
pot fi exceptate de la plata cheltuielilor
aferente consumului de energie electric
pentru
funcionarea
ascensorului/ascensoarelor
persoanele
care locuiesc n apartamente situate la X
subsol, demisol, parter, mezanin, precum
i la etajul 1 din cldirile fr mezanin.
Art. 48 - (1) Stabilirea i repartizarea

sumei care privete proprietatea comun
ce revine fiecrui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporional cu
cota-parte indiviz din proprietatea
comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de
proprietari pentru plata unor servicii de
utiliti publice sau de alt natur, legate
de
proprietile
individuale
din
condominiu i care nu se factureaz
individual pe fiecare dintre acestea, se
Art. 74 Stabilirea i repartizarea sumei

care privete proprietatea comun ce
revine fiecrui proprietar din cadrul
condominiului se fac n conformitate cu
prevederile art. 46 alin. (5) coroborate cu
prevederile art. 73 alin. (2).
se vor repartiza pe cot parte

indiviz etc., deci ele pot
exista!
Ct
despre
aprecierea
legalitii acestor nelegeri
contrare nu se poate hotr
dect de instan, n situaia
unei reclamanii ulterioare.
repartizeaz dup acelai criteriu care a

stat la baza emiterii facturii, n
conformitate cu prevederile contractului
ncheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.
Art. 49 - (1) Asociaia de proprietari
poate stabili un sistem propriu de
penalizri pentru orice sum cu titlu de
restan, afiat pe lista de plat.
Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2%
pentru fiecare zi de ntrziere i se vor
aplica numai dup o perioad de 30 de
zile care depete termenul stabilit
pentru plat, fr ca suma penalizrilor
s poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de
proprietari, afiate pe lista lunar de
plat, este de maximum 20 de zile
calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea

penalitilor de ntrziere vor face
obiectul fondului de penaliti al
asociaiei de proprietari i se vor utiliza
numai pentru plata penalizrilor impuse
asociaiei de proprietari de ctre teri i
pentru cheltuieli cu reparaiile asupra
proprietii comune sau alte cheltuieli de
natur administrativ.
Art. 75 (1) Asociaia de proprietari

poate stabili un sistem propriu de
penaliti pentru orice sum cu titlu de
Penalitile nu vor fi mai mari de 0,2%
aplica numai dup o perioad de 30 de
zile de la termenul scadent pentru
plat, fr ca suma penalitilor s
poat depi suma la care s-au aplicat.
Art. 75 (1) Asociaia de proprietari Termenul s fie stabilit de ctre

poate stabili un sistem propriu de asociaie
n
funcie
de
penaliti pentru orice sum cu titlu de necesitile concrete.
Penalitile nu vor fi mai mari de 0,2%
aplica numai dup o perioad de X de
zile de la termenul scadent pentru
plat, fr ca suma penalitilor s
poat depi suma la care s-au aplicat.
Introducerea unui termen de 30
de zile ar face ca penalizarea
s se aplice dup 61 de zile de
proprietari, afiate pe lista lunar de plat,
la afiare, n condiiile n care,
este de maximum X de zile calendaristice
n general, fond de rulment nu
de la data afirii.
exist, iar furnizorii trebuie
pltii in termen destul de
scurt, de maxim 45 zile de la
emiterea facturii, care sosete
la asociaie cu ntrzieri de
aproximativ 15-20 zile.
Articolul trebuie corelat cu art.
75, alin. 1.

proprietari, afiate pe lista lunar de
plat, este de maximum 30 de zile
calendaristice de la data afirii.
(3) Sumele rezultate din aplicarea

penalitilor de ntrziere, prevzute la
alin. (1), se includ n fondul de penaliti
al asociaiei de proprietari i se vor
utiliza cu prioritate pentru plata
penalitilor impuse asociaiei de
proprietari de ctre teri, precum i pentru
cheltuieli
cu
reparaiile
asupra
proprietii comune, reabilitare termic
sau consolidarea condominiului. Sumele
rezultate din aplicarea penalitilor de
ntrziere nu pot fi utilizate i n alte

scopuri.
Art. 50 (1) Asociaia de proprietari are

dreptul de a aciona n justiie pe orice
proprietar care se face vinovat de
neplata cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari mai
mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari
este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei
de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pus n
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin
orice modalitate permis de Codul de
procedur civil.
Art. 76 (1) Administratorul este obligat

s notifice, n scris, proprietarul care are
pli restante la cheltuielile comune ale
imobilului, asupra datoriilor, i s
ntiineze preedintele i comitetul
executiv al asociaiei de proprietari
despre restane.
(2) Asociaia de proprietari, prin

preedinte, poate aciona n instan
proprietarul care se face vinovat de
neplata cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei mai mult de 60 de
zile de la termenul scadent, respectiv 90
zile de la afiarea listei, informnd
membrii asociaiei prin afiare la avizier.
(3) Aciunea asociaiei de proprietari este

scutit de tax de timbru i orice alte
Sunt judectori n ar care nu
taxe.
scutesc asociaile de proprietari
de taxele judiciare de timbru.
(3) Aciunea asociaiei de proprietari este

scutit de tax de timbru.
(4) Sentina dat n favoarea asociaiei de
proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar din condominiu, poate
fi pus n aplicare pentru acoperirea
datoriilor la zi prin orice modalitate
permis de Codul de procedur civil.
Art. 77 Autoritile administraiei
publice locale au drept de preemiune la
pre egal asupra locuinelor aflate n
procedura de executare silit pentru
recuperarea datoriilor proprietarilor la
cotele de contribuie la cheltuielile
asociaiei, cu respectarea normelor de
procedur civil n vigoare. Aceste
locuine vor fi folosite ulterior numai ca
locuine sociale, proprietarii executai
silit avnd prioritate la repartizarea
acestora, numai dac ndeplinesc
condiiile de acces la locuinele sociale,
Eliminarea
Nu este normal ca ntr-un bloc

cu apartamente proprietate
personal s vin primria i s
dein locuine sociale, pentru
c ulterior, asociaiile de
proprietari vor avea alte
probleme cu plata, ct i cu
noii locatari.
Introducerea unor beneficiari
de locuine sociale ntr-un
condominiu n care ceilali
proprietari au venituri cu mult
mai mari dect ale lor, i-ar face
n conformitate cu prevederile legale n

vigoare.
Art. 51 - (1) Asociaia de proprietari are

un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor i altor spaii
proprieti individuale ale proprietarilor
din condominiu, precum i un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale
acestora, pentru sumele datorate cu titlu
de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei
de
proprietari,
dup
cheltuielile de judecat datorate tuturor
creditorilor n interesul crora au fost
fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de
publicitate imobiliar al judectoriei, la
cererea preedintelui asociaiei de
proprietari, pe baza extraselor de pe
ultima list lunar de plat a cotelor de
contribuie din care rezult suma
datorat cu titlu de restan. Privilegiul
se radiaz la cererea preedintelui
asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a
altui nscris prin care asociaia confirm
plata sumei datorate.
(3)
Operaiunile
de
publicitate
imobiliar privitoare la privilegiul
prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de
tax de timbru.
Art. 78 (1) Asociaia de proprietari are

un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor i altor spaii
proprieti individuale ale proprietarilor
din condominiu, precum i un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale
acestora, pentru sumele datorate cu titlu
de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, dup cheltuielile
de judecat datorate tuturor creditorilor
n interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de
publicitate imobiliar al judectoriei, la
cererea preedintelui asociaiei de
proprietari, pe baza extraselor de pe
ultima list lunar de plat a cotelor de
contribuie din care rezult suma datorat
cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz
la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari sau a proprietarului, pe baza
chitanei ori a altui nscris prin care
asociaia confirm plata sumei datorate.
(3) Privilegiul imobiliar constituit potrivit

alin. (1) i (2) se supune regimului
prevzut de Codul civil.
(4) Operaiunile de publicitate imobiliar

privitoare la privilegiul prevzut la alin.
(1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.
(5) Executorii judectoreti sunt obligai
s ntiineze n scris, n termenul
prevzut de Codul de procedur civil,
asociaia de proprietari cu privire la
termenele de intervenie i la posibilitatea
pe primii i mai vulnerabili

pentru c proprietarii de acolo
i permit unele lucruri pe care
acetia nu le pot suporta din
punct de vedere financiar,
crendu-le o situaie i mai
grea.
Art. 78 (1) Asociaia de proprietari are un n cele mai multe situaii
privilegiu imobiliar cu rang prioritar asociaia de proprietari este n
asupra apartamentelor i altor spaii imposibilitatea de a recupera
proprieti individuale ale proprietarilor datoriile de la ru platnici mai
din condominiu, precum i un privilegiu ales cnd acestea vin n
asupra tuturor bunurilor mobile ale concurs cu ali creditori, n
acestora, pentru sumele datorate cu titlu special bancile care prin
de cot de contribuie la cheltuielile executorii judectoreti scot la
asociaiei de proprietari, naintea tuturor licitaie bunurile imobile i nici
creditorilor inclusiv a celor care au mcar nu anun asociaiile de
instituite ipoteci imobiliare.
proprietari
de
nceperea
procedurii executrii silite. De
aceea ar trebui reglementat aici
i procedura vnzrii la
licitaie.
Trebuie s fie scutite i de

(4) Operaiunile de publicitate imobiliar
tarife i alte taxe nu numai de
privitoare la privilegiul prevzut la alin.
taxa de timbru.
(1) i (2) sunt scutite de tax de timbru, de
tarife i orice alte taxe.
interveniei n cursul executrii silite

pornite de un creditor mpotriva
debitorului, proprietar n condominiul n
care este constituit respectiva asociaie
de proprietari. Procedura de executare
silit a unui proprietar din condominiu
derulat fr ntiinarea asociaiei de
proprietari este nul de drept.
Motivatie introducere alineat
6:
exista
banci
care,la
momentul actual solicita,la
In situatia in care, proprietarii acordarea oricarui tip de credit
imobilelor dintr-un condominiu solicita adeverinta
din
partea
un credit din partea bancilor,indiferent asociatiilor de proprietari cu
de natura acestuia, bancile sunt privire la situatia financiara a
obligate sa solicite, din partea asociatiei solicitantului,fata de asociatia
de proprietari adeverinta din care sa de proprietari.Acest mod de
rezulte situatia debitelor restante cu lucru se poate extinde asupra
orice titlu de contributie, semnata si tuturor bancilor.
stampilata de catre presedintele
asociatiei
de
proprietari
si
administrator.
Se introducere alin 6) cu urmatorul
continut
Art. 79 Orice proprietar poate contracta,

n nume i pe cheltuial proprie, lucrri
de expertiz tehnic a proprietii sale
individuale sau a proprietii comune
i/sau expertiz contabil a cheltuielilor
asociaiei de proprietari, cu o persoana
fizic sau juridic autorizat, conform
Seciunea
3-a
Repartizarea
Art. 79 Orice proprietar poate contracta,

n nume i pe cheltuial proprie, lucrri de
expertiz tehnic a proprietii sale
individuale i/sau expertiz contabil a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, cu o
persoana fizic sau juridic autorizat,
conform legislaiei n vigoare.
Pentru prile comune acestea

pot
fi
contractate
de
preedintele
asociaiei
de
proprietari.
Se introduce alin 2 cu urmtorul

coninut:
Dac un proprietar dorete s
expertizeze proprietatea comun acesta
poate contracta n nume i pe cheltuiala
proprie lucri de expertiz, fr a se
ndrepta ulterior mpotriva asociaiei
de proprietari pentru recuperarea
sumei investite.
Ar trebui s se dea posibilitatea

proprietarilor care doresc s
expertizeze
proprietatea
comun s o fac dar pe
cheltuiala proprie i s nu se
ndrepte ulterior mpotriva
cheltuielilor pe numr de persoane care

locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale
Art. 80 (1) Cheltuielile repartizate X
proporional cu numrul de persoane
reprezint cheltuielile asociaiei pentru
asigurarea serviciilor de utiliti publice
de care beneficiaz persoanele care
locuiesc sau desfoar activiti n mod
curent n condominiu i care nu pot fi
individualizate pe fiecare unitate de
proprietate individual n parte pe baza
unor dispozitive de msurare/nregistrare,
fie datorit naturii i caracteristicilor
anumitor servicii, fie din lipsa
dispozitivelor de msurare/nregistrare.
(2) Cheltuielile repartizate dup numrul
de persoane reprezint cheltuielile
asociaiei pentru: ap rece, cald i
canalizare; combustibil pentru prepararea
apei calde de consum; energia electric
utilizat pentru funcionarea instalaiilor
comune
inclusiv
a
ascensoarelor;
colectarea deeurilor menajere, vidanjare,
gazele
pentru
consumul
casnic,
cheltuieli pentru persoana care face
curenie la ghena de gunoi.
(2) Cheltuielile repartizate dup numrul

de persoane reprezint cheltuielile
asociaiei pentru: ap rece, cald i
canalizare; combustibil pentru prepararea
apei calde de consum; energia electric
utilizat pentru funcionarea instalaiilor
comune inclusiv a ascensoarelor;
colectarea deeurilor menajere, vidanjare.
(3) Modul de repartizare a cheltuielilor

prevzute la alin. (1) se stabilete printrun regulament aprobat de comitetul
executiv al asociaiei de proprietari.
(4) Comitetul executiv stabilete cotele
de participare pe persoan la cheltuielile
aferente persoanelor cu domciliul n
cldire.
(5) Dac adunarea general a asociaiei
3) Eliminarea
Nu toti proprietarii,din cadrul

condominiilor au efectuat
separatii pentru contorizarea
individuala
cu
gaze
naturale,procentul celor care
au optat pentru contorizarea
individuala fiind foarte mic in
raport cu al celor care au ramas
racordati la nivelul scarilor de
bloc.
Este identic cu alin 1 unde
repartizarea se face pe numrul
de persone.
5) Eliminarea
Sunt proprietari care mereu

susin c nu locuiesc 15 zile n
imobil numai pentru a nu
pltii, cei coreci ar plti i ce
nu consum acetea. Ex
de proprietari hotrte n acest sens,

comitetul executiv stabilete cotele de
participare pe persoan la cheltuielile
aferente persoanelor care locuiesc
temporar, minimum 15 zile pe lun, i
stabilete
perioada
pentru
care
proprietarii, respectiv chiriaii, pot
solicita n scris scutirea de la plata
cheltuielilor pe persoan i care trebuie
s fie de cel puin 15 zile pe lun,
conform hotrrii adunrii generale.
gunoiul
Seciunea a 4-a - Repartizarea

cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 81 (1) Cheltuielile pe consumuri
individuale
reprezint
cheltuielile
asociaiei pentru: ap rece i canalizare;
ap cald menajer; energia termic,
combustibilul i apa rece pentru
prepararea apei calde; gaze naturale;
nclzirea proprietii individuale.
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale

reprezint cheltuielile asociaiei pentru:
ap rece i canalizare; ap cald menajer;
energia termic, combustibilul i apa rece
pentru prepararea apei calde; gaze
naturalein condominiile in care sunt
montate contoare de gaze naturale si
proprietarii nu au contracte incheiate cu
furnizorii
de
serviciu;
nclzirea
proprietii individuale.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale X

se repartizeaz n funcie de indexul
contoarelor individuale, n funcie de
indexul repartitoarelor de costuri,
conform
normelor
tehnice
i
metodologiilor elaborate de autoritile
naionale de reglementare sau de
autoritile administraiei publice locale,
sau n funcie de alte criterii n baza
crora se pot individualiza consumurile.
cheltuielilor pe cota-parte indiviz de
proprietate
Art. 82 (1) Cheltuielile repartizate dup
cota-parte de proprietate reprezint
cheltuielile asociaiei efectuate pentru,
Atentie ! sunt blocuri ce au

contor de gaze in bucatarie
dar nu au contracte individuale
(
asociatia
repartizeaza
contorul general in functie de
contoarele individuale ).
ntreinerea, repararea, exploatarea i,

dup caz, consolidarea i/sau reabilitarea
prilor de construcii i instalaii aferente
comun indiviz. Aceste cheltuieli se
repartizeaz n funcie de suprafaa util a
unitilor de proprietate individual din
condominiu, proporional cu cota-parte
din proprietatea comun a fiecrui
proprietar.
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de
proprietate, n funcie de suprafaa util a
proprietilor
individuale
din
condominiu,
reprezint
cheltuielile
efectuate
pentru
administrarea,
dup caz, consolidarea prilor de
construcii i instalaii din condominiu
aflate n proprietate comun.
Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte X
indiviz de proprietate reprezint
cheltuielile asociaiei cu privire la
proprietatea comun, cu privire la: fondul
sau fondurile pentru lucrri de ntreinere,
service, reparaii i, dup caz, de
consolidare,
reabilitare,
eficien
energetic, modernizare la prile de
construcii i instalaii aflate n i pe
proprietatea comun, astfel cum este
descris n cartea tehnic a construciei i
n acordul de asociere: subsolul;
conductele de distribuie i coloanele
instalaiilor de ap, canalizare, nclzire,
energie electric; casa scrii; podul;
spltoria; usctoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalaie de pe
proprietatea comun; centrala termic
proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deeurilor menajere; structura
de rezisten; faadele; acoperiul i altele
asemenea, conform prevederilor din
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de

proprietate,
reprezint
cheltuielile
efectuate
pentru
administrarea,
dup caz, consolidarea prilor de
construcii i instalaii din condominiu
aflate n proprietate comun.
Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte indiviz

de proprietate reprezint cheltuielile
asociaiei cu privire la proprietatea
comun, cu privire la: fondul sau
fondurile pentru lucrri de ntreinere,
service, reparaii i, dup caz, de
consolidare,
reabilitare,
eficien
energetic, modernizare la prile de
construcii i instalaii aflate n i pe
proprietatea comun, astfel cum este
descris n cartea tehnic a construciei i
n acordul de asociere: subsolul;
conductele de distribuie i coloanele
instalaiilor de ap, canalizare, nclzire,
energie electric; casa scrii; podul;
spltoria; usctoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalaie de pe
proprietatea comun; centrala termic
proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deeurilor menajere; structura
de rezisten; faadele; acoperiul i altele
asemenea, conform prevederilor din
100
acordul de asociere; personalul angajat

sau contractat al asociaiei: salarii sau
remuneraii
pentru
administrator,
contabil, instalator, electrician, portar,
ngrijitor etc; cheltuieli pentru curenie;
indemnizaii
acordate
membrilor
asociaiei de proprietari ori persoanelor
alese: preedintele, membrii comitetului
executiv i cenzorului/comisiei de
cenzori; prime; credite bancare; contracte
sau polie de asigurri; alte servicii
administrative ctre proprietatea comun.
Art. 84 (1) Suprafaa util a X
proprietilor individuale i cota-parte
indiviz de proprietate sunt cele nscrise
n cartea funciar n baza unei
documentaii cadastrale sau, n lips, cele
din actul de proprietate.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri
indivize din actele de proprietate, care
sunt fraciuni abstracte pentru fiecare
proprietate individual din cldirea care
constituie condominiul, nu este egal cu
100%,
preedintele
asociaiei
de
proprietari este obligat s solicite
ntocmirea unei documentaii cadastrale,
prin punerea la dispoziie a crii tehnice
a
imobilului
i
cu respectarea
prevederilor n vigoare.
cheltuielilor pe beneficiari
Art. 85 (1) Cheltuielile pe beneficiari X
reprezint cheltuielile aferente serviciilor
de care beneficiaz n mod individual
proprietarii, toi sau n parte, gestionate
financiar prin intermediul asociaiei de
proprietari.
(2) Cheltuielile pe beneficiari se
repartizeaz conform valorii care revine
fiecrui beneficiar n cauz.
acordul de asociere; personalul angajat

sau contractat al asociaiei: salarii sau
remuneraii pentru administrator, contabil,
instalator, electrician, portar, ngrijitor
(dac acesta face curat pe partile
comune ale asociaiei de proprietari )
etc;
cheltuieli
pentru
curenie;
indemnizaii
acordate
membrilor
asociaiei de proprietari ori persoanelor
alese: preedintele, membrii comitetului
executiv i cenzorului/comisiei de
cenzori; prime; credite bancare; contracte
sau polie de asigurri; alte servicii
administrative ctre proprietatea comun.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri

indivize din actele de proprietate, care
sunt fraciuni abstracte pentru fiecare
proprietate individual din cldirea care
constituie condominiul, nu este egal cu
100%,
preedintele
asociaiei
de
proprietari poate recalcula aceste cote
pri care ulterior vor fi aprobate de
adunarea general.
Procedura propus n proiect

presupune costuri inutile, iar
proprietarii nu au bani pentru
astfel de costuri.
Majoritatea asociaiilor de
proprietari nu dein crile
tehnice aa c nu au ce pune a
dispoziia firmei topo.
101
Art. 86 Cheltuielile pe beneficiari sunt X

cheltuielile cu privire la: citirea, calculul
i gestiunea consumurilor individuale de
ap rece, ap cald, cldur, gaze,
energie electric, deeuri municipale;
servicii cu privire la repartitoarele de
costuri; chiriile spaiilor comune - boxe,
casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras
etc.; gestiunea ajutoarelor bneti;
gestiunea contractelor cu caracter
individual; ntreinerea interfonului i a
prii de instalaie din interiorul
proprietii
individuale;
verificarea
metrologic a contoarelor individuale de
energie termic, n cazul distribuiei
orizontale; reviziile instalailor interioare
de gaze, ap i nclzire; alte servicii
individuale ctre proprietari.
Art. 87 Pentru proprietarii care
beneficiaz de anumite servicii de
utiliti
i
determin
consumuri
suplimentare, n condiiile n care nu
exist nicio interdicie legal n acest
sens, calculul cotei de contribuie
aferente cheltuielilor pe beneficiari se
face conform baremelor stabilite prin
normativele tehnice n vigoare sau, n
lipsa
acestora,
conform
deciziei
comitetului executiv, n funcie de
cantitatea consumat.
cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 88 Cheltuielile pe consumatori
tehnici reprezint cheltuielile asociaiei
de
proprietari
pentru
nclzirea
proprietilor individuale - locuine sau
spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin: energia termic sub form de
cldur, combustibilul i energia electric
pentru nclzire, salariu/remuneraie
pentru fochist i echipament de lucru,
costuri pentru funcionarea instalaiilor
De analizat
Nu se nelege ce se vrea.
De analizat
Este confuz, nu spune ce se

ntmpl
cu
repartizarea
energiei termice acolo unde nu
sunt montate n apartamente
contoare/repartitoare
pentru
energie termic.
102
de nclzire central.
cheltuielilor de alt natur
Art. 89 Cheltuielile de alt natur X
reprezint cheltuielile efectuate pentru
plata unor servicii care nu pot fi
repartizate dup criteriile prevzute la art.
73 alin. (2) lit. a) e).
Art. 90 Cheltuielile de alt natur
reprezint cheltuielile asociaiei de
proprietari pentru: lucrrile de ntreinere,
reparaii i nlocuiri la antena ori antenele
colective de televiziune, care se
repartizeaz n raport cu numrul prizelor
de televizoare aflate n locuine i n
spaiile cu alt destinaie dect aceea de
locuin, n condiiile n care nu exist o
hotrre a adunrii generale prin care
sistemul de anten colectiv s fie
desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile
de la ua de intrare comun n cldire,
care se repartizeaz n raport cu numrul
proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea
fcndu-se n conformitate cu clauzele
contractuale sau conform modului de
facturare; curatul courilor de fum, care
se repartizeaz fiecrui proprietar
proporional cu numrul sobelor i al
mainilor de gtit racordate la courile de
fum ale cldirii.
Art. 91 Alte cheltuieli n cadrul asociaiei X
de proprietari se repartizeaz n
conformitate cu normele i normativele
avute n vedere la facturarea comun a
acestora i/sau n conformitate cu
clauzele prevzute n contractele
ncheiate cu furnizorii respectivelor
servicii.
CAP. VII - RAPORTUL DINTRE
ADMINISTRATIA
PUBLICA
LOCAL
SI
CENTRALA
SI
Art. 90 Cheltuielile de alt natur

reprezint cheltuielile asociaiei de
proprietari pentru: cutiile potale, cheile
de la ua de intrare comun n cldire,
care se repartizeaz n raport cu numrul
proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea
fcndu-se n conformitate cu clauzele
contractuale sau conform modului de
facturare; curatul courilor de fum, care
se repartizeaz fiecrui proprietar
proporional cu numrul sobelor i al
mainilor de gtit racordate la courile de
fum ale cldirii.
Nu cunoatem un condominiu
n care s mai existe n funcie
antene colective, ca atare nu
sunt nici costuri pentru ele.
103
ASOCIATIILE DE PROPRIETARI
Art. 52 - (1) Consiliile locale ale
municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor
municipiului
Bucureti
sprijin activitatea asociaiilor de
proprietari pentru realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin, n conformitate cu
prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n
cadrul
aparatului
propriu
un
compartiment specializat n sprijinirea i
ndrumarea asociaiilor de proprietari.
Art. 53 - (1) Compartimentele
specializate
nfiinate
n
cadrul
autoritii publice locale ndrum i
sprijin proprietarii pentru a se constitui
n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor,
oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti ndrum i
sprijin asociaiile de proprietari pentru
ndeplinirea obligaiilor locale ce le
revin asupra proprietii comune.
Art. 54 - (1) Persoanele fizice care au
calitatea de administrator de imobile
sunt atestate de ctre primar, la
propunerea
compartimentelor
specializate din cadrul autoritii
administraiei publice locale, n baza
unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea
calitilor profesionale ale persoanelor
care doresc s practice activitatea de
administrare a imobilelor la asociaiile
de proprietari.
Art. 55 - Consiliile locale, cu sprijinul
aparatului propriu al consiliilor judeene,
respectiv al Consiliului General al
Municipiului
Bucureti,
exercit
controlul asupra activitii financiarcontabile din cadrul asociaiilor de
proprietari, din oficiu ori la solicitarea
104
unuia sau mai multor membri ai

CAPITOLUL VIII CONTRACTAREA
I FACTURAREA SERVICIILOR DE
UTILITI
PUBLICE
N
CONDOMINII
Seciunea 1 - Contractarea i facturarea
serviciilor de utiliti publice n
condominii
Art. 92 (1) Raporturile dintre furnizorii
serviciilor de utiliti publice i
asociaiile de proprietari n calitate de
consumatori colectivi, sau proprietari n
calitate de consumatori individuali, dup
caz, sunt raporturi comerciale i se
stabilesc la nivelul branamentului,
respectiv al racordului, n punctul de
delimitare/separare a instalaiilor ntre
reeaua public de distribuie a utilitilor
i reeaua interioar a utilizatorului,
respectiv a utilizatorului colectiv sau a
consumatorului individual, dup caz.
(2) Calitatea de utilizator, titular al
contractului de furnizare/prestare servicii
de utiliti publice, revine:
a)
asociaiei de proprietari, n cazul
n care instalaiile aflate n proprietatea sau
administrarea
furnizorului
se
braneaz/racordeaz la instalaiile comune
interioare ale condominiului aflate n
proprietatea
comun
a
tuturor
proprietarilor;
b)
proprietarului, n cazul n care
instalaiile aflate n proprietatea sau
administrarea
furnizorului
se
braneaz/racordeaz direct la instalaiile
interioare individuale ale apartamentului
sau spaiului cu alt destinaie dect cea de
Acest capitol ar trebui inclus n

legislaia adiacent asociaiilor de
proprietari i nu n legislaia specific.
Ex: ap canal, energie termic, gaze
naturale, etc.
105
locuin ce aparin proprietii individuale.

Art. 93 n imobilele de tip condominiu
facturarea serviciilor de utiliti publice
se face de ctre furnizor cu respectarea
dispoziiilor prezentei legi, ntr-unul din
urmtoarele dou moduri:
a)
facturarea n comun la nivel de
asociaie de proprietari, reprezentnd
contravaloarea serviciului furnizat/prestat
pentru ntreg imobilul care se
repartizeaz tuturor proprietarilor din
condominiu, n conformitate cu regulile
de repartizare stabilite prin prezenta lege
i/sau prin legislaia specific serviciului
de utilitate public respectiv;
b)
facturarea individual la nivel de
proprietar, reprezentnd contravaloarea
serviciului furnizat/prestat pentru fiecare
unitate de proprietate imobiliar din
condominiu.
Art. 94 (1) Facturarea individual n
cadrul condominiilor se face n baza:
a) conveniilor de facturare
individual,
anexe la contractul de
furnizare/prestare ncheiat cu asociaia de
proprietari;
b) contractului individual de
furnizare/prestare ncheiat cu fiecare
proprietar.
(2) Facturarea individual este permis
numai dac determinarea consumului se
realizeaz prin intermediul contoarelor
supuse controlului metrologic legal,
montate la branamentele condominiului
n situaia prevzut la art. 93 lit. a) ori la
branamentele proprietii individuale n
situaia prevzut la art. 93 lit. b).
(3) Pentru serviciul public de alimentare
106
cu ap i de canalizare se pot ncheia

contracte
individuale
de
furnizare/prestare ntre furnizor i
proprietari fr a fi necesar executarea
racordurilor proprii individuale pentru
evacuarea apelor uzate i pluviale de la
fiecare proprietate individual, dac sunt
ndeplinite
cumulativ
urmtoarele
condiii:
a) exist branamente proprii
individuale de alimentare cu ap realizate
ntre reeaua public i reeaua interioar
a fiecrei proprieti individuale, dotate
cu aparate de msur legale pentru
determinarea consumurilor la nivel de
proprietate individual;
b) furnizarea serviciului de
alimentare cu ap precum i prestarea
serviciului de canalizare se face de ctre
acelai operator;
c) toi
proprietarii
din
condominiu au fost de acord, n scris, cu
introducerea n contractul individual de
furnizare/prestare ncheiat n nume
propriu a clauzei de sistare/ntrerupere a
serviciului de alimentare cu ap n caz de
neplat a contravalorii serviciului de
canalizare;
d) soluia tehnic de realizare a
branamentelor proprii de alimentare cu
ap precum i tipul de contoare
achiziionate/montate de ctre proprietari
au fost avizate de ctre furnizor.
(4)
Operatorii
economici
care
furnizeaz/presteaz servicii de utiliti
publice
ctre
consumatorii
alimentai/racordai
printr-un
branament/racord comun au obligaia s
asigure aceste servicii numai dac la
Eliminare
antaj
107
nivel de condominiu exist o asociaie de

proprietari constituit n condiiile legii
care s aib calitatea de utilizator, titular
de contract, sau dac n termen de 180 de
zile de la data intrrii n vigoare a
prezentei legi se constituie asociaii de
proprietari conform legii.
(5) Contractele de furnizare/prestare
servicii de utiliti publice n care
asociaia de proprietari este titular de
contract se ncheie pentru toi
consumatorii din condominiu, inclusiv
nu sunt semnatari ai acordului de
asociere i nu au calitatea de membrii ai
(6) Niciun proprietar nu poate s lezeze
dreptul altui proprietar de a beneficia de
facturarea individual i s afecteze
furnizarea/prestarea serviciului pentru
ntreg condominiul ca urmare a
neachitrii cotelor de contribuie ce i
revin la cheltuielile asociaiei de
proprietari.
Art. 95 (1) n situaia n care asociaia de
proprietari este titulara contractului de
furnizare/prestare servicii de utiliti
publice, n vederea facturrii individuale,
contractul de furnizare/prestare servicii
de utiliti publice este nsoit de
convenii de facturare individual anexe
la acesta. Conveniile de facturare
individual se ncheie n condiiile
stabilite n legislaia specific aplicabil
fiecrui serviciu de utiliti publice.
(2) Furnizorul serviciilor de utiliti
publice ncheie convenii de facturare
individual pentru fiecare unitate de
proprietate imobiliar din condominiu, n
conformitate cu legislaia n vigoare.
108
(3) n baza conveniilor de facturare

individual, furnizorii emit facturi
individuale ctre toi proprietarii din
condominiu
care
includ
att
contravaloarea consumului repartizat
proprietii
individuale
ct
i
contravaloarea cotei pri ce le revine din
consumul comun.
(4) Conveniile individuale de facturare a
serviciului public de alimentare ap i cu
energie termic ncheiate ntre furnizor i
proprietarii din condominii n calitate de
consumatori individuali, anexate la
contractul de furnizare/prestare ncheiat
la nivelul asociaiei se ncheie n una din
urmtoarele condiii:
a)
la propunerea furnizorului
serviciilor de utiliti publice, cu acordul
adunrii generale a asociaiei de
proprietari;
b)
la solicitarea asociaiei de
proprietari, n urma hotrrii adunrii
generale conform prevederilor art. 46.
(5) n situaiile menionate la alin. (4) lit.
b) furnizorii serviciilor de utiliti publice
sunt obligai s dea curs solicitrii
asociaiei de proprietari, iar proprietarii
suport toate costurile suplimentare
generate de facturarea individual a
respectivului
serviciu.
Costurile
suplimentare se include n facturile
lunare individuale.
(6) Hotrrile adunrii generale cu
privire la ncheierea conveniilor
individuale de facturare, n conformitate
cu prevederile alin. (4), sunt obligatorii i
nu au fost prezeni la adunarea general,
precum i pentru proprietarii care nu sunt
b)la solicitarea asociaiei de proprietari, n

urma hotrrii unanime a adunrii
generale.
Dac decizia sut la sut de ce

se mai prevede.
109
membri ai asociaiei de proprietari.

(7) n funcie de modul de facturare
practicat n condominiu fiecare proprietar
are obligaia s plteasc asociaiei de
proprietari,
respectiv
furnizorului
serviciilor
de
utiliti
publice,
contravaloarea
serviciilor
aferente
unitii de proprietate imobiliar.
(8) n baza contractelor individuale de
publice sau n baza conveniilor
individuale de facturare, anexe la
contractul de furnizare/prestare ncheiat
la nivelul asociaiei, pentru recuperarea
debitelor, furnizorii pot aciona direct
mpotriva proprietarilor restanieri.
De analizat
Art. 96 (1) Furnizorul serviciilor de

utiliti publice poate aciona n instan
proprietarul care se face vinovat de
neplata facturilor individuale emise n
baza contractelor individuale sau a
conveniilor individuale, dup caz, mai
110
mult de 60 de zile de la termenul scadent,

respectiv 90 zile de la afiarea listei,
notificnd proprietarul restant cu cel
puin 7 zile nainte de demararea
procedurii de aciune n instan.
(2) Aciunea furnizorului serviciilor de
utiliti publice este scutit de tax de
timbru.
(3) Sentina dat n favoarea furnizorului
serviciilor de utiliti publice, pentru
sumele datorate, poate fi pus n aplicare
pentru acoperirea datoriilor la zi prin
orice modalitate permis de Codul de
procedur civil.
Art. 97 (1) Pentru contractele de
furnizare
cu
caracter
individual,
drepturile i obligaiile cu privire la
serviciul furnizat aparin, pe de o parte,
furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2) n cazul contractelor ncheiate ntre
furnizorii serviciilor de utiliti publice i
asociaia de proprietari, n lipsa
conveniilor individuale de facturare,
asociaia de proprietari repartizeaz
facturile ctre proprietari prin lista de
plat lunar, ncaseaz i achit sumele
reprezentnd contravaloarea consumului
facturat i ntiineaz furnizorul cu
privire la debitori.
(3) Furnizarea serviciilor de utiliti
publice la nivelul ntregului condominiu
nu poate fi ntrerupt/sistat temporar
pentru neplata cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de ctre unul sau
mai muli proprietari. Furnizarea
serviciilor comunitare de utiliti publice
poate
fi
ntrerupt/sistat
numai
proprietarilor
restanieri,
pn
la
achitarea facturilor/sumelor restante, n

baza contractul de furnizare/prestare
ncheiat la nivelul asociaiei, a
contractului de furnizare/prestare ncheiat
la nivel individual, respectiv a conveniei
individuale de facturare ncheiat ntre
furnizor i proprietarii din condominii n
calitate de consumatori individuali,
anexate
la
contractul
de
furnizare/prestare ncheiat la nivelul
asociaiei.
(4)
Proprietile
individuale
din
condominii pot fi deconectate de la
serviciile de utiliti publice la cerere, n
baza solicitrii n scris a proprietarilor
acestora i cu respectarea prevederilor
legale n vigoare, sau n caz de neplat a
sumelor datorate, n baza contractelor
individuale sau a conveniilor individuale
de facturare anexate la contractul de
asociaiei, dup caz.
(5) n cazul serviciilor de utiliti publice
care se factureaz individual este
interzis
sistarea,
limitarea
sau
ntreruperea
furnizrii/prestrii
serviciului la nivel de condominiu, pentru
neplata facturilor de ctre unul sau mai
muli proprietari.
(6) Condominiile pot fi debranate de la
serviciile de utiliti publice numai la
cerere, n baza solicitrii n scris a tuturor
proprietarilor din condominiu i cu
respectarea prevederilor legale n
vigoare.
(7) Pentru recuperarea debitelor cu
privire la serviciile de utiliti publice,
furnizorul serviciului va aciona strict
mpotriva proprietarilor restanieri, n
baza contractului de furnizare/prestare
112
individual sau, dup caz, a conveniei

individuale anexate la contractul de
asociaiei.
Seciunea a 2-a - Contractarea i
facturarea serviciilor de utiliti publice
n ansamblurile rezideniale
Art. 98 (1) Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezideniale au obligaia s
asigure furnizarea/prestarea serviciilor de
utiliti publice ctre toi utilizatorii din
ansamblul rezidenial n baza contractelor
de furnizre/prestare ntocmite
cu
respectarea clauzelor din Contractelecadru elaborate de ctre autoritatea de
reglementare competent
(2) n ansamblurile rezideniale calitatea
de utilizator, titular al contractului de
publice, revine:
- asociaiei de proprietari constituit la
nivelul ntregului ansamblu rezidenial, n
cazul n care instalaiile aflate n
proprietatea sau administrarea furnizorului
se braneaz/racordeaz la instalaiile
comune interioare ale ansamblului
rezidenial aflate n proprietatea comun a
tuturor proprietarilor din ansamblul
rezidenial;
- proprietarului/dezvoltatorului
ansamblului rezidenial, n cazul n care
administrarea
furnizorului
se
braneaz/racordeaz la instalaiile aflate
n
proprietatea
proprietarului/dezvoltatorului ansamblului
rezidenial;
- asociaiei de proprietari constituit la
nivelul unui condominiu de tip bloc, n
113
cazul n care instalaiile aflate n

proprietatea sau administrarea furnizorului
se braneaz/racordeaz la instalaiile
comune interioare ale condominiului de tip
bloc aflate n proprietatea comun a tuturor
proprietarilor din acel condominiu de tip
bloc;
- proprietarului, n cazul n care
administrarea
furnizorului
se
braneaz/racordeaz direct la instalaiile
interioare
ce
aparin
proprietii
individuale.
(3) n situaiile prevzute la alin. (2) lit.
a) i b), asociaia de proprietari
constituit la nivelul ansamblului
rezidenial,
respectiv
proprietarul/dezvoltator
ansamblului
rezidenial poate preda autoritii
administraiei publice locale, cu titlu
gratuit, reelele comune i terenul aferent
pn la branamentele imobilelor din
ansamblul rezidenial, n vederea
prelurii n administrare i exploatare a
acestor reele de ctre furnizorul care
asigur aceste servicii n unitatea
administrativ-teritorial respectiv. n
cazul asociailor de proprietari constituite
la nivelul ansamblurilor rezideniale,
decizia de predare n administrare se face
cu acordul scris al tuturor proprietarilor,
(4) n situaia prevzut la alin. (2) lit. b),
proprietarul/dezvoltatorul
ansamblului
rezidenial are obligaia s asigure
furnizarea/prestarea serviciilor de utiliti
publice ctre toi utilizatorii din
ansamblul rezidenial n baza contractelor
de furnizre/prestare ntocmite
cu
respectarea clauzelor din contractelecadru elaborate de ctre autoritatea de
114
reglementare competent.
Art. 99 (1) Preurile i tarifele practicate
pentru furnizarea serviciilor de utiliti
publice de ctre proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezideniale se aprob de
ctre autoritatea de reglementare
competent. Acetia au obligaia s in
eviden contabil separat pentru fiecare
serviciu
de
utilitate
public
furnizat/prestat.
(2)Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezideniale au obligaia s
monteze la branamentele imobilelor
contoare de msurare-nregistrare a
consumurilor, conform legislaiei n
vigoare. Determinarea consumurilor care
se factureaz se face numai prin metoda
direct n baza indicaiilor contoarelor
montate la branamentul fiecrui imobil
din ansamblul rezidenial.
(3)Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezideniale care asigur
furnizarea serviciilor de utiliti publice
prin reele private au aceleai drepturi i
obligaii
ca
i
operatorii
care
furnizeaz/presteaz servicii de utiliti
publice prin intermediul reelelor publice,
fiindu-le aplicabile sanciunile din Legea
serviciilor comunitare de utiliti publice
nr. 51/2006, cu modificrile i
completrile ulterioare, i din legislaia
specific serviciului furnizat/prestat
CAP. VIII - SANCTIUNI
CAPITOLUL IX CONTRAVENII I
SANCIUNI
Art. 56 - (1) Constituie contravenii

urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de
ctre asociaia de proprietari sau de ctre
Art. 100 (1) Constituie contravenii X

urmtoarele fapte:
a)
generale,
neconvocarea
conform
adunrii
prevederilor
a) Eliminare
Convocarea adunrii generale

se poate face de ctre:
preedinte, comitet, proprietari.
115
proprietari a tuturor msurilor necesare prezentului act normativ;

pentru repararea i meninerea n stare
de siguran a cldirii i a instalaiilor
comune aferente (ascensor, hidrofor,
instalaii de alimentare cu ap, de
canalizare, de nclzire central, de
preparare i distribuire a apei calde,
instalaii electrice i de gaze, centrale
termice,
crematorii, instalaii
de
necomunicarea de ctre
colectare a deeurilor, instalaii de b)
anten colectiv, telefonie etc.) pe toat proprietar a modificrii suprafeei utile
ctre asociaia de proprietari i
durata existenei acestora;
administraia financiar local;
Dac nicicare nu dorete o

adunare general, este opiunea
lor, nu a Guvernului sau a altor
autoriti, asociaia fiind o
persoan juridic de drept
privat.
b) Eliminare
b) nendeplinirea atribuiilor de
ctre preedinte, membrii comitetului
executiv, cenzori, administrator de
imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar

a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau
de nlocuire a elementelor de construcii
i instalaii aflate n proprietatea sa
individual, dac aceasta este de natur
s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a
destinaiei locuinei fr autorizaiile i
aprobrile legale;
e) modificarea
aspectului
proprietii comune, precum i a
elementelor constructive ale cldirii fr
aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea
prevederilor prezentei legi de ctre
funcionarii publici i personalul angajat
al autoritilor publice locale i centrale,
inclusiv personalul regiilor ori al
c) neluarea de ctre asociaia de

proprietari, de preedinte sau de ctre
proprietari a tuturor msurilor necesare
pentru
repararea,
reabilitarea
i
meninerea n stare de siguran i
funcionare a condominiului i a
instalaiilor comune aferente pe toat
durata existenei acestora, conform
d) nerespectarea
de
ctre
proprietari a prevederilor art. 31 alin. (1)
din prezenta lege;
e) nerespectarea statutului, a
acordului de asociere, a prevederilor
prezentei legi, precum i nendeplinirea
sau depirea atribuiilor de ctre
preedinte, membrii comitetului executiv,
c)Eliminare;
Nu este necesar, deoarece

rezult din actul de proprietate
iniial, iar la modificare rezult
din
documentaia
tehnic
referitoare
la
modificare.
Comunicarea ctre asociaie
rezult
din
documentaia
tehnic care se pred la
asociaie, iar comunicarea fa
de administraia financiar
local este o obligaie a
fiecrui cetean i ca atare nu
trebuie precizat aici.
Preedintele sau comitetul
executiv nu pot face reparaii,
lucrri de reabilitare etc., dac
proprietarii nu au bani s
contribuie. n aceast situaie,
amendarea preedintelui sau a
comitetului executiv ar fi
nedreapt. Sunt suficiente
prevederile Codului civil.
e) Eliminare;
Organele
alese
pot
fi
sancionate pentru activitatea
impus de funcie doar de ctre
cei care i-au ales, excepie fac
cazurile penale. Organele alese
pot fi trase la rspundere
penal sau civil pentru
infraciuni sau prejudicii create
116
societilor furnizoare de servicii publice

de utiliti, dac fapta nu a fost comis n
astfel de mprejurri nct s constituie
infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1)
se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se
sancioneaz cu amend de la 500 lei la
3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend
de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu
amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile
prevzute la alin. (1) lit. a) - e) se aplic
persoanelor fizice constatate vinovate,
iar cea prevzut la alin. (1) lit. f)
funcionarilor publici sau personalului
angajat al autoritilor publice, inclusiv
personalului regiilor ori societilor
furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute
de prezenta lege, fcut la sesizarea
oricrei persoane interesate, precum i
aplicarea sanciunilor corespunztoare se
fac de ctre persoanele mputernicite de
Inspectoratul de Stat n Construcii i de
Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, de primari sau de
mputerniciii acestora.
cenzor/comisia de cenzori sau de ctre

administrator;
f) punerea n pericol de ctre

proprietari a integritii structurale a
condominiului sau a altor proprieti
individuale, precum i a bunei funcionri
a instalaiilor aferente acestora;
asociaiei de proprietari, dar nu

i pentru activitatea care
rezult din funcia aleas.
Pentru
efectuarea
acestor
activiti trebuie s rspund
doar fa de adunarea general.
Dac se admite o astfel de
prevedere, atunci ar trebui ca i
aleii locali, judeeni sau
parlamentarii s fie sancionai
cu amenda.
Actualmente, singura sanciune
a aleilor locali, judeeni,
parlamentarilor este c risc s
nu mai fie alei la urmtoarele
alegeri. Atunci, de ce s fie
amendai amrii alei din
asociaiile de proprietari? Se
caut noi surse de finanare la
buget?
Sintagma
a
prevederilor prezentei legii
presupune toat legea, atunci
de ce mai trebuie s fie
enumerate restul de fapte.
g) schimbarea
de
ctre X
proprietar a destinaiei locuinei sau
spaiului cu alt destinaie dect aceea de
locuin fr autorizaiile i aprobrile
legale;
h) neexecutarea
de
ctre
proprietar a lucrrilor de ntreinere,
reparaii sau de nlocuire a elementelor
de construcii i instalaii aflate n
proprietatea sa individual, dac aceasta
este de natur s aduc prejudicii
celorlali proprietari;
i) modificarea
aspectului X
proprietii comune de ctre proprietari,
precum i a elementelor constructive ale
condominiului
fr
respectarea
Este problema asociaiei s

hotrasc
cnd
constituie
fondul i n ce cuantum.
117
prevederilor prezentei legi;
j) neluarea msurilor n scopul

constituirii fondului de reparaii sau a
fondului de rulment;
j)eliminare
k) nencheierea
de
ctre
administrator
a
asigurrii
pentru
rspunderea civil profesional a
administratorului condominiului;
l) utilizarea cu alt destinaie a

fondului de rulment sau a fondului de
reparaii, altfel dect este prevzut la art.
69 i respectiv la art. 70 din prezenta
lege;
k) eliminare
l) Eliminate
Nici
administratorul,
nici
asociaia nu au bani pentru
ncheierea
obligatorie
a
asigurrii pentru rspunderea
civil
profesional
a
administratorului
condominiului. Prin aceast
prevedere se face lobby pentru
societile de asigurare. Oare
toi gestionarii din ara asta,
care au gestiune mult mai mare
ca i administratorii, sunt
asigurai?
Dm
un
exemplu
de
absurditate:
ntr-o asociaie de proprietari,
unul dintre proprietari nu i
pltete cheltuielile din motive
sociale, iar asociaia este
somat c, dac nu i pltete
apa rece, i se taie apa. n
condiiile n care asociaia
respectiv a adunat un fond de
reparaii i reparaia nu se face
imediat, de ce nu se poate lua
din fondul de reparaii sau din
alte fonduri, pentru o scurt
perioad de timp, o sum cu
care s pltim apa rece, iar
cnd recuperm suma de la cel
care nu a pltit, s depunem
napoi banii n fondul din care
am mprumutat?
Guvernul ne oblig s punem
banii n banc, unde se
devalorizeaz i sunt folosii
dup bunul plac al bncii, iar
noi, asociaia de proprietari,
eventual, s ne mprumutm de
la o banc sau dintr-o alt surs
118
m) utilizarea i gestionarea
veniturilor asociaiei de proprietari, altfel
dect este prevzut la art. 19 alin. (3), art.
68 i respectiv la art. 72;
m) Eliminare
n) neaplicarea sau nerespectarea X

furnizorii serviciilor de de utiliti
publice;
ca s putem plti apa.

Nu e absurd o astfel de
obligaie? Pe deasupra, mai
este i sancionat cu amenda
ntre 5.000-10.000 lei?
Unde s-a mai pomenit n lume
ca o persoan privat s nu
dispun liber de banii ei, i s
dispun statul cum s i
foloseasc banii proprii?
o) neaplicarea sau nerespectarea

X
proprietarii ansamblurilor rezideniale,
conform prevederilor art. 14;
p) nefurnizarea sau refuzul
X
proprietarilor/dezvoltatorilor
ansamblurilor
rezideniale
de
a
furniza/presta serviciile de utiliti
publice prin intermediul reelelor aflate
n proprietatea acestora ctre locuinele
sau spaiile cu alt destinaie din
respectivele ansambluri rezideniale;
q) neaplicarea sau nerespectarea
prevederilor prezentei legi de ctre X
primari sau de ctre funcionarii publici
i personalul angajat al autoritilor
publice locale;
r) desfurarea
de
ctre
persoane fizice sau juridice a activitii
de administrare a condominiilor fr
ndeplinirea condiiilor prevzute la art.
62;
Nu exist
s) nerespectarea prevederilor
art. 53 alin. (1) lit s) din prezenta lege;
t) oricare
alte situaii de
nclcare a prezentei legi sau care pot
afecta buna administrare i funcionare a
condominiului.
s)Eleminare
Nu poate fi meninut o astfel

de prevedere. Faptele care sunt
sancionate trebuie s fie clar
specificate. Formularea ar da
natere la abuzuri din partea
119
t)Eliminare
celui care aplic sanciunea i

la foarte multe contestaii i
controverse.
Degeaba avem regulamentul
condominiului dac nu se pot
aplic sanciuni
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1)

se sancioneaz dup cum urmeaz:
) nerespectarea regulamentului
proprietari sau chiriai;
a)
faptele prevzute la lit. d), f)
i k) se sancioneaz cu amend de la 500
lei la 3.000 lei;
b)
faptele prevzute la lit. a), b),
c), s) i t) cu amend de la 200 lei la
1.000 lei;
c)
faptele prevzute la lit.e) i j)
cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei;
d)
faptele prevzute la lit. g), h),
i), m), q i r) cu amend de la 5.000 lei la
10.000 lei;
e)
faptele prevzute la lit. l), n),
i o) cu amend de la 4.000 lei la 9.000
lei;
f)
fapta prevzut la lit.
constituie infraciune i se pedepsete
nchisoare de la 3 luni la 2 ani sau
amend penal, conform legislaiei
vigoare.
p)
cu
cu
n
(3) Sanciunile pentru contraveniile

prevzute la alin. (1) lit. a) - m), o), p) i
q) se aplic persoanelor fizice sau
juridice vinovate, iar cea prevzut la
alin. (1) lit. n) funcionarilor publici sau
personalului angajat al autoritilor
publice, inclusiv personalului regiilor ori
De pus n concordan cu alin 1
120
societilor furnizoare de servicii de

utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute
de prezenta lege, fcut la sesizarea
oricrei persoane interesate sau din
oficiu, precum i aplicarea sanciunilor
corespunztoare se fac dup cum
urmeaz:
a)
de ctre Inspectoratul de Stat
n Construcii n cazul faptelor prevzute
la alin. (1) lit. f), g), i h);
b)
de ctre de primari sau de
mputerniciii acestora sau de ctre
Poliia Local n cazul faptelor prevzute
la alin. (1) lit. a) e), i) m), o), p), r) s)
i t);
c)
de
ctre
Autoritatea
Naional de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utiliti
Publice, n cazul faptelor prevzute la
alin. (1) lit. n);
d)
de ctre prefect, n cazul

faptelor prevzute la alin. (1) lit. q).
Art. 57 - Prevederile art. 56 referitoare
la contravenii se completeaz cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului nr.
2/2001 privind regimul juridic al
contraveniilor, aprobat cu modificri i
completri prin Legea nr. 180/2002, cu
modificrile i completrile ulterioare.
Art. 101 Prevederile referitoare la X

contravenii din prezenta lege se
completeaz
cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului
nr.
2/2001 privind regimul juridic al
contraveniilor, cu modificrile i
completrile ulterioare.
CAP.
IX
DISPOZITII
TRANZITORII SI FINALE
CAPITOLUL
X
DISPOZIII
TRANZITORII I FINALE
Art. 58 - (1) Instituiile administraiei

publice locale ori centrale sau orice alte
societi de stat, care dein n proprietate
dect aceea de locuin n cldirile de
Art. 102 n termen de 12 luni de la

intrarea n vigoare a prezentei legi,
asociaiile de locatari din condominiile
ale cror uniti de proprietate
individual au fost dobndite n
Art. 102 n termen de 12 luni de la

intrarea n vigoare a prezentei legi,
asociaiile de locatari din condominiile ale
cror uniti de proprietate individual au
fost dobndite n proprietate n condiiile
Organizare/asocierea este un
drept nu o obligaie conform
constituiei.
121
locuine, au aceleai drepturi i obligaii

ca oricare alt proprietar din condominiu
i au obligaia s mandateze persoane
fizice sau juridice pentru a colabora cu
asociaia de proprietari.
(2)
Raporturile
juridice
ale
proprietarului, stabilite de comun acord
cu chiriaul, indiferent de statutul
locuinei, precum i nerespectarea
obligaiilor contractuale de ctre chiria
nu absolv proprietarul de la obligaiile
sale fa de asociaia de proprietari
prevzute n prezenta lege.
Art. 59 - n termen de 60 de zile de la
data intrrii n vigoare a prezentei legi,
Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, mpreun cu Ministerul
Economiei i Finanelor, Ministerul
Muncii, Familiei i Egalitii de anse,
Ministerul Transporturilor i Ministerul
Justiiei vor elabora i supune spre
adoptare
Guvernului
normele
metodologice de punere n aplicare a
prevederilor acesteia.
proprietate n condiiile legii i care nu au

fost reorganizate n asociaii de
proprietari, sunt recunoscute ca asociaii
de proprietari. Acestea au obligaia ca, n
termen de 12 luni de la intrarea n
vigoare a prezentei legi, s se
reorganizeze
n
conformitate
cu
prevederile prezentei legi.
legii i care nu au fost reorganizate n

asociaii de proprietari, sunt recunoscute
ca asociaii de proprietari.
Art. 103 n termen de 60 de zile de la

preedinii asociaiilor de proprietari sunt
obligai s transmit autoritilor
administraiei publice locale numele i
datele de contact actualizate privind
preedintele comitetul executiv, comisia
de cenzori/cenzorul i administratorul
Eliminare
Ar fi inutil ca majoritatea
asociaiilor de proprietari, care
nu au nici o legtur cu
Primria, s transmit aceste
date la Primrie. Acolo unde
exist legturi cu primria, ex.
la reabilitarea termic, exist o
comunicare permanent, iar
preedintele din asociaie i cei
din Primrie i au datele de
contact, nu e nevoie s se mai
transmit
aceste
date.
Asociaiile de proprietari care
beneficiaz de programe de
reabilitare sunt n procent
foarte mic i nu are rost s se
facem arhiv la Primrie cu
date care nu le sunt necesare.
Aceste date le-ar fi necesare
doar n campania electoral
pentru a folosi preedinii i
administratorii
n
lupta
politic. La fiecare campanie
electoral,
ONG-urile
asociaiilor de proprietari sunt
bombardate
cu
solicitri
camuflate prin care se solicit
numrul
de
telefon
al
preedinilor
sau
122
Art. 104 (1) Persoanele fizice atestate

pentru funcia de administrator pe
perioad nedeterminat, n conformitate
cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari, pot ndeplini
funcia de administrator far alte
formaliti.
Eliminarea
Eliminarea nu era n Legea 230/2007

perioad determinat.
(2) Persoanele fizice atestate pentru

funcia de administrator pe perioad
determinat,
n
conformitate
cu
prevederile Legii nr. 230/2007 privind
asociaiilor de proprietari, pot ndeplini
funcia de administrator far alte
formaliti pn la data expirrii
respectivelor atestate.
(3) Atestatele eliberate pe perioad
determinat,
n
conformitate
cu
prevederile Legii nr. 230/2007 privind
asociaiilor de proprietari, nu se mai
prelungesc.
Art. 105 n termen de 6 luni de la data
intrrii n vigoare a prezentei legi:
Eliminare
a)
proprietarii
din
condominii sunt obligai s aprobe un
regulament al condominiului;
b)
proprietarii care nu au X
informat asociaia de proprietari, n
conformitate cu art. 34 alin. (3), respectiv
cu privire la modificrile suprafeelor
construite sau utile efectuate anterior
intrrii n vigoare a prezentei legi, sunt
obligai s comunice asociaiei de
proprietari modificrile suprafeelor
respective;
X
administratorilor.
Nu mai este cazul s ne
referim la atestat dac pentru
exercitarea
profesiei
de
administrator este nevoie de
curs de calificare. Muli din
administratori, chiar dac au
atestat, nu au un curs de
calificare
deoarece
ntr-o
anumit
perioad
pentru
obinerea atestatului nu s-a
solicitat certificat de calificare.
Este suficient prevederea
obligativitii cursului.
123
c)
preedinii asociaiilor de
proprietari sunt obligai s actualizeze, n
baza actelor de proprietate asupra
locuinelor i/sau spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin din
condominiu, toate informaiile privind
proprietile, suprafeele i cotele-pri
indivize aferente acestora, n vederea
calculului cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei pentru respectiva
locuin.
Art. 106 (1) n termen de 3 luni de la
Ministerul Muncii, Familiei, Proteciei
Sociale i Persoanelor Vrstnice i
Ministerul Dezvoltrii Regionale i
Administraiei Publice, n colaborare cu
asociaiile profesionale i de reprezentare
ale asociaiilor de proprietari vor propune
actualizarea standardului ocupaional
privind ocupaia de administrator de
condominii.
(2) n termen de 3 luni de la data intrrii
n vigoare a prezentei legi, va fi emis un
ordin comun al ministrului dezvoltrii
regionale i administraiei publice i al
ministrului finanelor publice privind
aprobarea reglementrilor contabile
pentru asociaiile de proprietari.
ordin al ministrului dezvoltrii regionale
i
administraiei
publice
privind
aprobarea coninutului statutului i al
regulamentului de condominiu.
Consultarea ONG-urilor care

reprezint
interesele
(2) Dup consultarea ONG-urilor n asociaiilor
de
termen de 3 luni de la data intrrii n locatari/proprietari este o stare
vigoare a prezentei legi, va fi emis un de normalitate ntr-o societate
ordin comun al ministrului dezvoltrii democratic.
regionale i administraiei publice i al
ministrului finanelor publice privind
aprobarea
reglementrilor
contabile
pentru asociaiile de proprietari.
ordin al ministrului dezvoltrii regionale
i
administraiei
publice
privind
aprobarea modelului de statut i de
regulament, care va putea fi adaptat de
asociaii n funcie de necesiti.
Doar pe vremea dictatorului sa impus un statut unic n ar.

Acum se dorete, n mod
similar, un regulament unic.
Specificul fiecrui bloc sau
asociaie impune i un
regulament difereniat. n rile
civilizate exist un astfel de
regulament propriu fiecrei
asociaii,
dar
acolo
e
124
democraie. La noi nc se
ncearc
supunerea
dictatur i intrarea
bocancii n asociaiile
proprietari.
Art. 107 Prezenta lege intr n vigoare la
60 de zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Art. 108 La data intrrii n vigoare a
prezentei legi, se abrog Legea nr.
230/2007 privind nfiinarea, organizarea
i funcionarea asociaiilor de proprietari,
publicat n Monitorul Oficial, Partea I,
nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificrile
i completrile ulterioare, i Hotrrea
Guvernului nr. 1588/2007 pentru
aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007 privind
asociaiilor de proprietari, precum i
orice alte prevederi contrare.
mai
la
cu
de

2015.07.31 Observati Si Propuneri de Lege 1

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2015.07.31 Observati Si Propuneri de Lege 1

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

TABEL COMPARATIV

PROIECT DE LEGE PRIVIND NFIINAREA, ORGANIZAREA I FUNCIONAREA ASOCIAIILOR DE PROPRIETARI

lege dispozitii legale care sa normeze acest statut;

FORMA PROPUS PROIECT LEGE SUSTIN

Art. 2 - n condiiile art. 1, datorit strii

Chiriaii ar trebuii s aib o

de indiviziune forat, proprietarii au

Art. 2 - n sensul prezentei legi, termenii X

c) proprietate comun - toate prile c) Unitate de proprietate imobiliar - X

apartamente sau spaii cu alt destinaie

f) proprietar al spaiului, respectiv al

indiviz din proprietatea comun;

Constituie pri comune din condominiu

g) asociaie de proprietari - form de

distribuie ctre prile aflate n

k) atestat - actul care dovedete calitatea

raportul ntre suprafaa util a proprietii

proprietate asupra a cel puin o unitate de

j) Acord de asociere - actul care

Pentru a nltura birocratizarea

l) Regulament al condominiului document de ordine interioar al

cheltuielile cu serviciile de care

n) Cota de contribuie la cheltuielile

q) Contract de administrare acordul

proprietari totalitatea cheltuielilor sau

Introducerea unei conducte noi

Termenul legislaia n vigoare

i un administrator care poate fi persoan

s) Asociaie de chiriai - form de

Trebuie prezzut ntr-o lege

prin care se stabilesc condiiile de

Trebuie prezzut ntr-o lege

Art. 3 - Datorit strii de coproprietate

Art. 4 - (1) n condominii, unitile de

(2) Nici un act de dispoziie nu poate s

Datorit strii de coproprietate forat i

Dreptul de asociere, este

Introducere aliniat (2) cu urmtorul

A fost prevzut n art. 2 (3) din

(4) n aplicarea prevederilor prezentei

Art. 5 - (1) n cazul modificrii

(2) Pentru fiecare condominiu se

(4) Condominiile se identific prin adres

Art. 7. n cazul unitilor de proprietate

Unitile deintoare a crii tehnice a

Forma propus ine cont de

Seciunea a 3-a Raportul dintre

Art. 10 (1) Autoritile administraiei Romnia dorete reducerea

compartiment specializat n sprijinirea i

(3) Compartimentele specializate n X

de proprietari, pn la nfinarea lor, publice, dar i permite s

cldirii pentru evitarea de pierderi de

Art. 11 (1) Asociaia de proprietari este X

Art. 5 - (1) Asociaia de proprietari se

Dreptul de asociere, este

Art. 13 (1) Asociaia de proprietari se X

(3) Divizarea unei asociaii de proprietari

Asocierea este un drept care nu

ntre ele raporturile juridice cu privire la

scara sau tronsonul respectiv, cu acordul

prevederilor alin. (2).

Art. 14 n cazul condominiilor din

Art. 14 n cazul condominiilor din