Sunteți pe pagina 1din 9
ANEXA ¥ LA HO LAR, RAPORT DE EVALUARE TEREN aferent obiectivului »CENTRUL MEDICAL TRADITIONAL” Amplasament: orags Baile Govora, zona Curaturi,str. Pajistei nr.4 si nr.7, jud. Valcea PROPRIETAR : ORASUL BAILE GOVORA _BENEFICIAR: ORASUL BAILE GOVORA Comisia de evaluare : 1. Calinoiu Elena — presedinte 2. Constantinescu Florea Mircea —- membru 3. Pirvu luliana Maria - secretar 4. Constantinescu Liviu -membru 5. Ghité Alexandru -membru noiembrie 2015 / RECAPITULATIE A. IDENTIFICARE IMOBIL EVALUAT IMOBIL — TEREN situat in orasul Baile Govora, zona Curaturi, str. Pajistei nr.4 si nr.7, jud.Valcea Suprafata = 177 369 mp B. EVALUARE TEREN WEREN i sscecerasiossseesuiscnurscateate 3 120 329 lei (702 381 euro) Valoare unitara teren = 17,61 lei/mp (3,96 euro/mp) C . VALOARE MINIMA REDEVENTA PENTRU TERENUL EVALUAT = 5 321 lei/luna/teren, echivalent a 1 198 E/luna/teren * valorile cuprind TVA © 1 eUr0 ie 10112015 4:4425 lei RAPORT DE EVALUARE CAP 1: DEFINIREA MISIUNII 1.1. Identificarea clientului si a bunurilor evaluate Prin adresa nr.7341 din 11.08.2015, inregistrata la Consiliul Judetean Valcea sub nr.13865 din 12.08.2015, primaria oragului Baile Govora, solicita Consiliului Judetean Vaicea desemnarea a doi reprezentanti din Partea Consiliului Judetean Valcea pentru a face parte din comisia de evaluarea a unui teren aflat in proprietatea privata a oragului Baile Govora si de a participa la elaborarea documentatiei necesare concesionarii acestui teren. Ca raspuns la aceasta solicitare, Consiliull Judetean Valcea, prin adresa nr.13865 din 13.08.2015, desemneaza pe Constantinescu Liviu si Ghita Alexandru. Urmare acestor demersuri, primaria oragului Baile Govora emite Dispozitia nr.305 din 19.08.2015, privind consituirea unei comisii de intocmire a documentatiei privind concesionarea terenului in suprafata de 177 369 mp situat in domeniul privat al oragului Baile Govora, zona ,,Curaturi’, in urmatoarea component 1. Calinoiu Elena —presedinte 2. Constantinescu Florea Mircea ~ membru 3. Pir luliana Maria - secretar 4. Constantinescu Liviu -membru 5. Ghit& Alexandru - membru Activitatea comisiei s-a desfagurat in perioda 19-28 august 2015. 4.2. Scopul evaluarii Prezenta evaluare a fost intoomita de catre comisia numita in baza dispozitiei si are ca scop determinarea valorii de piaté a bunurilor respective tn vederea introducerii in evidentele contabile ale proprietarului gi ale concesionarului si astabilirii redevetei aferenta contractului de concesiune. 1.3. Identificarea bunurilor Obiectul analizei de fata il reprezinta urmatoarele imobile care au fost identificate in baza informatillor puse la dispozitie de catre beneficiar si a identificarii acestora in teren, respectiv ; 1. TEREN in suprafata de 177.369 mp situat in intravilanul oragului Baile Govora, jud.Valcea , identificat conform Planului de Amplasament si delimitare imobil (anxa la prezentul raport de evaluare), avand ca vecinatati: = N :oragul Baile Govora; - $ :Directia Silvic’ Valea, Ocolul Silvic Babeni si oras B.Govora; - E : Directia Silvica Valea, Ocolul Silvic Babeni si orag B.Govora; -V : proprietati persoane fizice. CAP 2: SITUATIA JURIDICA Dreptul de proprietate reiese din faptul ca bunurile imobile evaluate — TEREN, sunt proprietatea privata a oragului Baile Govora. CAP 3: PREZENTAREA BUNURILOR EVALUATE 4.1. Data inspectiei Inspectia bunurilor imobile care fac obiectul acestui raport a avut loc la data de 20.08.2015, in prezenta proprietarului acestora 4.2. Amplasament Imobilul propus a fi evaluat este constituit din TEREN situat in cadrul oragului Baile Govora , in zona median-periferic’ a acestuia , aferent zonei Curaturi 4,3. Descriere, caracteristici TERENUL este amplasat intr-o zona median-perifericd a orasului fiind in cea mai mare parte liber. Este un teren relativ plat dar si cu zone in pant cu 0 structura puterica (pietros) care permite si realizarea unei activitati comerciale sau alte activitati de alta natura. in prezent pe acest teren nu sunt amplasate construct. Terenul in cea mai mare parte nu este amenajat . Accesul la acest teren se poate face dinspre strada ,,Curaturi,, care este asfaltatd pana in apropierea terenului sau dinspre zona strandului Baile Govora S teren = 177 369 mp CAP.4 : PREMIZE 5.1, Data intocmirii raportului Raportul de evaluare a fost intocmit la data de 19.11.2015 Cursul valutar utilizat in cadrul raportului este cursul BNR , astfel la acea data 1 EURO jpi9.112015= 4.4425 lei 5.2, Baza de evaluare Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprima in fapt o calitate a bunului . Valoarea este un concept economic care se refera la pretul cel mai probabil la care ar putea ajunge vanzatorii unui bun pus la vanzare Valoarea este o estimare pe baza unui pret ipotetic In prezentul raport de evaluare s-au estimat urmatoarele tipuri de valori: Valoarea de piata reprezinta valoarea bunului evaluat, stabilita pe baza principiului prudentei, prin selectarea celei mai mici valori dintre cele rezultate din evaluare . 5.3. Ipoteze si conditii limitative La baza evaluarii stau 0 serie de ipoteze si conditii limitative, in conformitate cu prevederile legale Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii , precum si cu celelalte aprecieri din acest raport Principale ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele = Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatille si documentele furnizate, de catre solicitant . Dreptul de proprietate este considerat valabil = Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care lea avut la dispozitie existind posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostiinta ANEXA nr.1 EVALUAREA BUNURILOR Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata, s-au folosit 2 abordari pentru teren :metoda comparatillor de piata ymetoda capitalizarii rentei de baza TEREN in suprafata de 177 369 mp situat in orasul Baile Govora, zona Curdturi, str. Pajistei nr.4 si nr.7, jud.Valcea, avand ca vecinatati : - N :oragul Baile Govora; - :Directia Silvicd Valea, Ocolul Silvic Babeni si orag B.Govora; - E:: Directia Silvica Valea, Ocolu! Silvic Babeni si orag B.Govora; -V: proprietati persoane fizice. A. ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA Elemente de comparatie | Subiect | Comp. ‘Comp.2 Comp.3 ‘Suprafata (mp) 177 369 mp | 9 000 mp 5 000 mp 23 900 mp Pret de vanzare unitar Emp 5 4 5 Drepturi de proprietate | Integral integral integral integral Corectie 0% [0% 0% Pret corectat 5 4 5 Conditil de finantare fa piata Peste piata la piata peste piata Corectie 4% 0% “5% Pret corectat 485 4 475 Conditii de vanzare independent | Agentie independent | agentie Corectie 5% 0% 5% Pret corectat 4,60 4 451 Conditiile pietei (luna 6 luni 6 luni Corectie procentuala +2% +5 % 5% Pret corectat 469 420 474 Localizare periferica- mediana periferica periferica mediana Corectie procentuala 0% o% 0% Pret corectat 469 4.20 474 ‘Acces Drum pietruit | Diferit, strada | similar ‘similar asfaltata Corectie procentuala -2% 0% o% [Pret corectat 4,60 420 [4.74 5 ; ze . Destinatia (tipul) terenului | Intravilan intravilan extravilan | extravilan/int propunereCU ravilan Corectie procentuala 0% 0% +4% Pret corectat 4,60 4,20 4,93 Suprafata 177 369 9 000 5000 23 900 |Corectie procentuala 5% 0% 3% | Pret corectat [4,37 3,82 4.78 Total corectie bruta Hee Corectie totala bruta (%) 17% 14% 22% i | Valoare estimata l 3,82 Elmp__| ‘Steren = 177 369 mp Valoare totala teren 677 550E 3.010 016 L Pentru abordarea prin comparatia directa s-au analizat 3. proprietati comparabile (terenuri), care sunt amplasate in cadrul teritoriului administrativ al orasului Baile Govora, judetul Vaicea. Comparabila 1 — oferta vanzare pentru teren Baile Govora, teren intravilan, utilitati, strada asfaltata, zona pitoreasca S$ teren = 9 000 mp Pret vanzare negociabil = 5 E/mp Anunt postat in data de 28 iulie 2015. Comparabila 2 - oferta vanzare pentru teren Baile Govora, teren extravilan/intravilan, cu posibilitatea de racordare la utilitati,pretabil pentru case de vacanta , acces dinspre strada General Praporgescu apoi strada Marasti S teren = 9 000 mp Pret vanzare negociabil = 4 Emp Anunt postat in data de 26 februarie 2015, Comparabila 3 - oferta vanzare pentru teren Baile Govora, zona nord-est, accesdin strada Narciselor , posibilitate suplimentare achizitie suprafata S teren = 23 900 mp Pret vanzare negociabil = 5 E/mp Anunt postat in data de 19 februarie 2015. ‘Am ales aceste comparabile deorece suprafata de teren ofertata este apropiata de suprafata terenului de evaluat, iar caracteristicile, chiar daca nu sunt strict din acea zona se apropie de cele ale subiectului. B .. ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII RENTEI DE BAZA Conform datelor de piata locala, valoarea de inchiriere a terenului din zona orasului Baile Govora, jud.Valcea, variaza de la 0,5 Euro/mp pana la 2 Euro/mp, functie de amplasarea sa in zona. Terenul analizat in prezentul raport find amplasat in zona mediana si periferica a localitatii respective, valoarea de inchiriere o apreciem a fi de 3,0 Euro/mp. Valorea rentei de baza este Rb= 0,5 Euro/mp/an x 4,426 lei/Euro x 177 369 mp = 393 981 lei Cheltuieli esalonate pe teren (amenajari, utilitati, impozit, etc) = 3 500 levan Rata de capitalizare pentru tipul de bun evaluat c= 12,5% Valoarea terenul va fi: Vteren = (Rb — cheltuieli):c = 390 481 lei/an : 0,125 = 3 123 848 lei: 177 369 mp = 17,61 lei/mp : 4,4425 lei/Euro = 3,96 Euro/mp Valoare totala teren = 177 369 mp x 3,96 Euro/mp x 4,4425 lei/Euro = 3 120 329 lei 702 381 Euro Valoare unitara teren = 3,96 euro/mp = 17,61 lei/mp * TEURO js t9.11.2015 = 4.4425 * Suprafata terenului este conform actelor prezentate . S-a facut si o masuratoare a terenului . Numar cadastral teren : 35763, 35765, 35766 din data de 13.11.2015. COMISIA DE EVALUARE 1. Clinoiu Elena Adolaww e 2. Constantinescu Florea Mircea (7 3. Pirvu luliana Maria ign rd 4. Constantinescu Liviu 5 ) . Ghit& Alexandru yy ANEXA 2 CALCULUL REDEVENTE! MINIME 1. Valoare TEREN = 3 120 329 lei 2. Durata concesionari 49 ani 3 120 329 lei : 49 ani = 63 680 lei/an 63 680 lei/an : 12 luni = 5 307 lei/luna Valoare minima a redeventei va fi: 5 307 RON/luna ___ i echivalent EURO 1195 euro/luna/teren (5 307 lei: 4,4425 lei/euro) Steren = 177 369 mp 1 195 euro/lund/teren : 177 369 mp = 0,0067 euro/mp/luna * euro (19.11.2015)= 4,4425 lei Facem mentiunea ca valoarea de 0,0067 euro/mp/luna s-a stabilit pentru concesionarea terenului ca si un teren liber. Valoarea minima a redevetei calculata in luna/mp la data de 19 noiembrie 2015 , va fi: Valoare unitara minima redeventa pentru terenul concesionat = = 0,0067 euro/mp/una = 0,030 lei/mp/una Valoare totala redeventa pentru terenul concesionat = 5 321 lei/luna/teren = 1 198 euro/luna/teren (0,030 lei/mp/luna x 177369 mp) COMISIA DE EVALUARE : CAlinoiu Elena olran. Constantinescu Florea Mircea v oe Pirvu luliana Maria 4. Constantinescu Liviu a Ghita Alexandru RECONCILIEREA REZULTATELOR - CONCLUZII Reconcilierea reprezinta analiza concluziilor altemative care conduc la estimarea valorii finale. Valoarea estimata a terenului , prin cele doua metode este: Denumire imobil Abordarea si metode Valoare Valoare utilizate estimata estimata lei - - EURO - TEREN siust inorasu! | tMetoda comparatillorde | 3010016lei | 677 550E Baile Govora, zona Cursturi, | plata (16,97 lei/my (3,82 E/mp) stePajitei ned sine, St 177 369 mp _ |! Metoda capitalizarii 3120 328 lei 702 381 E rentei de baza (47,64 leilmp) | _ (3,96 Euro) REDEVENTATEREN 5321 1198 lunaiteren luna/teren Pentru teren Valoarea estimata prin Metoda capitalizérii rentei de baza , consideram ca este cea mai adecvate in situatia de fata Astiel ca rezultat al investigatillor si analizelor noastre, in opinia noastra valoarea de circulatie a imobilului (teren) evaluat, este : 1. TEREN in suprafata 177 369 mp situat in intravilanul oragului Baile Govora, jud.Valcea , zona ,,Curdturi’, str. Pajistei nr.4 si nr.7, identificat conform Planului de Amplasament si delimitare imobil (anexa pa prezentul raport de evaluare), avand ca vecinatati : ~N :oragul Baile Govora; - S :Directia Silvicd Valea, Ocolul Silvic Babeni gi orag B.Govora; -E : Directia Silvica Valea, Ocolu! Silvie Babeni si orag B.Govora; -V : proprietati persoane fizice. Valoarea unitara teren = 17,61 lei/mp (3,96 euro/mp) Valoare totala teren = 3 120 329 lei (702 381 Euro) VALOARE MINIMA REDEVENTA PENTRU TERENUL EVALUAT = 5 321 lei/luna/teren, echivalent a 1 198 E/luna/teren COMISIA DE EVALUARE 8 1. Calinoiu Elena /Jabaowr 2.. Constantinescu Florea Mircea 7 3. Pirvu luliana Maria Ys ‘\ 5. Ghit& Alexandru yh Te oN 4. Constantinescu Liviu