Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
pentru vanzare
RON 43.965
Corporative member
Affiliate
Mihai Dumitrescu
METODE DE EVALUARE
Capitalizarea veniturilor:
EUR 10.000
Suprafata
Utila subsol stanga: 216,24 mp
Construita subsol stanga: 319,25
mp
Teren: N/A mp
Data
Inspectiei: 09.04.2015
Evaluarii: 09.04.2015
Raportului: 09.04.2015
Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in
prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.
II. CERTIFICARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in
acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De
asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind
nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de
perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta
legata de partile implicate.
Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in
raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata
de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate
cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea
prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care
semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia
2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 Implementare; SEV 103
Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se
supune legislatiei in vigoare.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit
cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii
acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii
firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport
de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul
mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau
partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.
Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la
proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament
special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si
respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.
V. PREZENTAREA DATELOR
1. Adresa si Proprietarul
1.1 Proprietatea
Spatiu situat la subsol, in partea stanga, compus din hol si 8 incaperi conform
schitei pusa la dispozitie, in suprafata utila de 216,24 mp (conform schita), situat
in Oradea, Piata 1 Decembrie nr. 2, judet Bihor.
Subsolul cladirii este in curs de apartamentare , ne-a fost solicitat raportul de
evaluare inaintea apartamentarii si nu ne asumam raspunderea pentru
diferentele care ar putea sa apara.
1.2 Proprietar si
situatia juridica
STATUL ROMAN.
A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al Statului Roman asupra proprietatii
descrise mai sus, conform schitei aferenta spatiului, Nu ne-au fost puse la
dispozitie alte documente de proprietate asupra spatiului.
1.3 Ipoteci
1.4 Asigurare
2. Analiza locatiei
2.1 Cartier
2.1.2
2.2 Strada
2.1.3
2.1.4
2.5 Zona
3. Infrastructura terenului
3.1 Suprafata terenului
3.2 Deschiderea
Proprietatea beneficiaza de acces din curtea comuna din Piata 1 Decembrie nr. 2,
spatiul de afla la subsol, fara ferestre, in partea stanga.
3.3 Geografia
3.4 Vecinatati
N/A.
3.5 Limite
N/A.
4. Descrierea Proprietatii
4.1 Constructia
4.2 Structura
4.3 Acoperisul
Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.
4.4 Finisaje
4.5 Tamplarie
Apartamentul beneficiaza de usa de acces din lemn din curtea comuna, fara
ferestre.
4.6 Utilitati
4.7 Instalatii
4.8 Suprafete
5. Starea Proprietatii
5.1 Imbunatatiri
La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesita
renovare, astfel incat sa poata fi utilizat ca spatiu depozitare: tencuire si
zugravirea peretilor, racordarea la utilitati, igienizare generala, deratizare, etc..
Suntem de parere ca spatiul necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000 8.000 EUR pentru a putea fi exploatat ca spatiu depozitare.
Judetul Bihor, situat in Vestul tarii, este compus din orase ca: Oradea, Beius,
Alesd, Marghita, etc si comune ca: Tileagd, Nojorid, Sanmartin, etc. Judetul Bihor
este situat la granite cu Ungaria si este strabatut de Drumurile Europene: E
68/60 asigura accesul dinspre Bucuresti, Budapesta si Viena; E 671 asigura
accesul dinspre Timisoara. Municipiul Oradea, resedinta judetului, este format
din cartiere ca: Orasul Nou, Nufarul, Rogerius, Velenta, Iosia, Subcetate, etc. La
aceste cartiere se adauga zonele invecinate Oradiei, ca: Osorhei, Sanmartin,
Seleus, etc.
Activul se situeaza in zona ultracentrala a Mun. Oradea, in zona centrala.
In cazul prezentului activ, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare,
piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare - spatii cu alta destinatie depozitare. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia
economico-sociala si dezvoltarea zonei, prezenta investitorilor in zona, trenduri
ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat. Cererea in scadere pentru proprietatile similare are ca
principala cauza puterea scazuta de cumparare pe fondul dificultatii in obtinerea
surselor de finantare.
In subzona de amplasare a proprietatii, nivelul ofertelor recente de
inchiriere pentru apartamente similare se situeaza la valori cuprinse intre EUR 0,5
si EUR 2/mp/luna, in cazul spatiilor de depozitare. In cazul apartamentelor
pretabile pentru birouri/sedii firma, chiria poate ajunge si la EUR 6 12/mp/luna,
in functie de acces, suprafata, finisaje, etc..
In scadere.
3. Cererea de spatii
similare
In scadere.
4. Echilibrul pietei
6. Riscul de vandabilitate
VII.
1. Abordari utilizate
EVALUAREA
2. Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a
(CMBU)
proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de
pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.
Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a
unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,
fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva).
In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile
acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu alta destinatie - depozitare.
3. Abordarea pe baza
capitalizarii venitului
4. Valoare propusa
U.M.
1
mp
EUR
% din VBP
VBP-Gradul de
neocupare
EUR
% din Valoarea
Proprietatii
EUR
EUR
EUR/ RON
EUR
RON
CANTITATE
2
216,24
VALOARE
3
20%
200
2.400
480
-80
1.920
-80
-0,15%
0
8000
4,3965
-45
0
1.795
10,00%
8.000
10.000
43.965
In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS,
Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014,
rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 8,00% si 10,50%.
Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 10% avand in vedere conditiile actuale ale pietei
imobiliare si utilizarea spatiului - depozitare.
Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 20%, avand in
vedere ca spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare ceea ce l-ar face mai greu inchiriabil.
Chiriile unitare pentru spatii de depozitare similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 0,5
EUR/mp/luna 2 EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 200
euro/luna pentru suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 216,24 mp, in conditiile renovarii.
Comparabila B:
Completari telefonice: Spatiu demisol cu ferestre in strada, SC 160 mp, SU 140 mp, 2 grupuri sanitare, zona
ultracentrala, necesita unele reamenajari, 60.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.
Oferte de inchiriere:
Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se
inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.
Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.
Completari telefonice: apartament pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje
bune, SU 176 mp, chirie EUR 7/mp, Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.
Anexa 4 Fotografii