Sunteți pe pagina 1din 18

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare

pentru vanzare

PROPRIETAR: STATUL ROMAN


CLIENT: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA
UTILIZATOR: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA
ADRESA: Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga, CF N/A, Oradea, judet Bihor
Nr. Inregistrare: 7466/EB/30.04.2015
EUR 10.000
VALOAREA DE PIATA:
RON 43.965

east bridge srl

(1 EUR = 4,3965 RON)


Teren:
Constructie:

RON 43.965

Corporative member
Affiliate

Mihai Dumitrescu
METODE DE EVALUARE
Capitalizarea veniturilor:

EUR 10.000

Suprafata
Utila subsol stanga: 216,24 mp
Construita subsol stanga: 319,25
mp
Teren: N/A mp

Data
Inspectiei: 09.04.2015
Evaluarii: 09.04.2015
Raportului: 09.04.2015

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 2

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare


pentru vanzare
I. MANDAT
East Bridge a fost rugata sa evalueze
ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA.

proprietatea imobiliara mentionata la capitolul V. pentru

Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in
prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.

II. CERTIFICARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in
acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De
asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind
nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de
perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta
legata de partile implicate.
Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in
raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata
de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate
cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea
prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care
semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia
2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 Implementare; SEV 103
Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se
supune legislatiei in vigoare.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit
cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii
acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii
firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport
de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul
mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau
partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.
Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la
proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament
special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si
respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 3

III. BAZA DE EVALUARE


Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor
aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si
cea de schimb in contextul general al pietei.In lucrarea de fata va fi estimata valoarea de piata care, conform
Standardelor de Evaluare SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii - reprezinta suma estimata, pentru
care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,
intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta
de cauza, prudent si fara constrangere.

IV. CONDITII SI IPOTEZE LIMITATIVE


In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de client, apartamentarea
subsolului cladirii find in curs; am utilizat informatiile si documentele puse la dispozitie de catre client, nu s-au
realizat masuratori asupra spatiului. Beneficiarul ne-a solicitat evaluarea pentru cele doua spatii si nu ne
asumam raspunderea pentru eventuale diferente care ar putea sa apara in urma apartamentarii. Datorita
gradului avansat de degradare nu s-a putut realiza accesul in toate incaperile, consideram ca finisajele sunt
precare.
Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate
licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale.
Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Nu ne asumam nicio
responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client.
Evaluatorii, prin reglementarile profesionale carora se supun, nu au calitatea juridica de a certifica
corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra
bunului imobil evaluat, considerat existent in prezenta lucrare, ca ipoteza de lucru.
Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza.
Nu s-a efectuat nicio investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu
se poate oferi nicio asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei
evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, niciun fel de substanta poluanta, care ar putea
contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila.
Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese
fractionate va invalida valorile estimate.
Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in
raport, in scopul utilizarii precizate de catre client, respectiv in scopul mentionat in raportul de fata.
Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de
evaluare nu are nicio legatura cu valoarea de asigurare.
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie
in instanta relativ la proprietatea in chestiune.
Evaluatorii nu isi asuma nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care
au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate.
Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de
piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna
estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva
situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau
mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre.
Desigur ca proprietarul, respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri,
sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata
dintr-un alt proces de evaluare.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 4

V. PREZENTAREA DATELOR
1. Adresa si Proprietarul
1.1 Proprietatea

Spatiu situat la subsol, in partea stanga, compus din hol si 8 incaperi conform
schitei pusa la dispozitie, in suprafata utila de 216,24 mp (conform schita), situat
in Oradea, Piata 1 Decembrie nr. 2, judet Bihor.
Subsolul cladirii este in curs de apartamentare , ne-a fost solicitat raportul de
evaluare inaintea apartamentarii si nu ne asumam raspunderea pentru
diferentele care ar putea sa apara.

1.2 Proprietar si
situatia juridica

STATUL ROMAN.
A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al Statului Roman asupra proprietatii
descrise mai sus, conform schitei aferenta spatiului, Nu ne-au fost puse la
dispozitie alte documente de proprietate asupra spatiului.

1.3 Ipoteci

La momentul intocmirii raportului de evaluare proprietatea nu era ipotecata sau


grevata de alte sarcini. Nu detinem informatii ca imobilul ar fi listat ca monument
istoric, insa acesta este inclus in situl istoric Centrul Mun. Oradea.

1.4 Asigurare

Am fost informati ca proprietatea nu este asigurata in momentul de fata.

1.5 Utilizarea actuala

La data evaluarii spatial era situate la subsol, in grad ridicat de degradare,


necesitand renovare.
La data evaluarii subsolul era liber, avand cea mai buna utilizare de spaiu
depozitare, in conditiile renovarii. Spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare
aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a incaperilor si
reprezinta un dezavantaj major pentru spatiu.

2. Analiza locatiei
2.1 Cartier

Proprietatea in cauza este situata in vecinatatea Primariei Oradea, zona


ultracentrala urbana, formata din sedii institutii, spatii comerciale si birouri, dar
si cladiri de apartamente tip P+2E, P+1E.

2.1.2

2.2 Strada

Piata 1 Decembrie este o strada asfaltata, in prezent in curs de reabilitare, cu


sens unic de circualtie, care se conecteaza la Str. Primariei.

2.1.3

2.3 Transportul public

Proprietatea are acces la caile de transport in comun: linii autobuz, tramvai.


Statiile se afla la aproximativ unul - doua minute departare de proprietate.

2.1.4

2.4 Puncte de interes

Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de


interes:
- Primaria Oradea
- Parc
- Liceul Iosif Vulcan, Spatii comerciale, sedii banci,
farmacii, cabinete medicale, etc..

2.5 Zona

Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativ


linistita. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Nu detinem
informatii cu privire la gradul de poluare in zona.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 5

3. Infrastructura terenului
3.1 Suprafata terenului

Conform documentelor de proprietate puse la dispozitie nu rezulta suprafata de


teren aferenta proprietatii.

3.2 Deschiderea

Proprietatea beneficiaza de acces din curtea comuna din Piata 1 Decembrie nr. 2,
spatiul de afla la subsol, fara ferestre, in partea stanga.

3.3 Geografia

Relieful proprietatii este plat, iar forma este patrulatera, regulata.

3.4 Vecinatati

N/A.

3.5 Limite

N/A.

4. Descrierea Proprietatii
4.1 Constructia

Din informatiile obtinute, imobilul a fost edificat in jurul anilor 1920-1930.


Caladirea este dispusa pe trei nivele:subsol, parter inalt si etaj; spatiul analizat
este situat la subsol. Aspectul proprietatii este satisfacator la interior (necesita
renovare), iar cel exterior este satisfacator (necesita reabilitarea fatadei).

4.2 Structura

Solutia constructiva este fundatii caramida si piatra, cu structura de rezistenta din


caramida cu planseu din bolte caramida si traverse metalice si lemn. Zidaria
interioara este din caramida. Ar trebui mentionat faptul ca proprietatea subiect
era libera la data evaluarii, necesitand renovare. Accesul in spatiul analizat se
realizeaza din partea stanga , din curtea comuna prin intermediul unei usi din
lemn.

4.3 Acoperisul

Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.

4.4 Finisaje

Finisajele interioare sunt precare, spatiul necesita renovare generala: pardoselile


sunt din pamant si ciment, peretii sunt netencuiti, pe pereti se intalnesc urme de
igrasie. Subsolul nu dispune de grup sanitar. Spatiul este afectat de tevile de apacanalizare aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a
incaperilor si reprezinta un dezavantaj major.

4.5 Tamplarie

Apartamentul beneficiaza de usa de acces din lemn din curtea comuna, fara
ferestre.

4.6 Utilitati

Proprietatea nu beneficiaza de racord la electricitate si acces la apa-canalizare si


termoficare (fara racord la termoficare).

4.7 Instalatii

Proprietatea nu beneficiaza de incalzire, conform informatiilor furnizate de catre


reprezentantul beneficiarului.

4.8 Suprafete

Urmatoarele suprafete au fost determinate utilizand documentele puse la


dispozitie:
- Hol
- 8 incaperi
Suprafata utila subsol partea stanga: 216,24 mp
Suprafata construita subsol partea stanga: 319,25 mp

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 6


Suprafata teren: N/A

5. Starea Proprietatii
5.1 Imbunatatiri

La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesita
renovare, astfel incat sa poata fi utilizat ca spatiu depozitare: tencuire si
zugravirea peretilor, racordarea la utilitati, igienizare generala, deratizare, etc..
Suntem de parere ca spatiul necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000 8.000 EUR pentru a putea fi exploatat ca spatiu depozitare.

VI. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE


1. Generalitati

Judetul Bihor, situat in Vestul tarii, este compus din orase ca: Oradea, Beius,
Alesd, Marghita, etc si comune ca: Tileagd, Nojorid, Sanmartin, etc. Judetul Bihor
este situat la granite cu Ungaria si este strabatut de Drumurile Europene: E
68/60 asigura accesul dinspre Bucuresti, Budapesta si Viena; E 671 asigura
accesul dinspre Timisoara. Municipiul Oradea, resedinta judetului, este format
din cartiere ca: Orasul Nou, Nufarul, Rogerius, Velenta, Iosia, Subcetate, etc. La
aceste cartiere se adauga zonele invecinate Oradiei, ca: Osorhei, Sanmartin,
Seleus, etc.
Activul se situeaza in zona ultracentrala a Mun. Oradea, in zona centrala.
In cazul prezentului activ, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare,
piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare - spatii cu alta destinatie depozitare. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia
economico-sociala si dezvoltarea zonei, prezenta investitorilor in zona, trenduri
ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat. Cererea in scadere pentru proprietatile similare are ca
principala cauza puterea scazuta de cumparare pe fondul dificultatii in obtinerea
surselor de finantare.
In subzona de amplasare a proprietatii, nivelul ofertelor recente de
inchiriere pentru apartamente similare se situeaza la valori cuprinse intre EUR 0,5
si EUR 2/mp/luna, in cazul spatiilor de depozitare. In cazul apartamentelor
pretabile pentru birouri/sedii firma, chiria poate ajunge si la EUR 6 12/mp/luna,
in functie de acces, suprafata, finisaje, etc..

2. Oferta de spatii similare

In scadere.

3. Cererea de spatii
similare

In scadere.

4. Echilibrul pietei

Dezechilibru in favoarea Cererii fiind o piata a cumparatorilor.


In opinia noastra, tendinta se va mentine si in viitor.
Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau
niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a
afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la
stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la
nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe
termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de
finantare.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 7


5. Plaja de valori ofertate
spre inchiriere pentru
spatii similare

Minimum: 150 euro


Maximum: 250 euro

6. Riscul de vandabilitate

In opinia noastra, proprietatea indeplineste conditiile pietei si poate fi vanduta


intr-o perioada medie-lunga de timp (maximum 12 luni) in conditii normale de
marketing.

VII.
1. Abordari utilizate

EVALUAREA

Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata,


Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a trei tipuri de abordari,
bazate pe: comparatia vanzarilor, costurilor de inlocuire si capitalizarea
veniturilor.
In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarile pe baza capitalizarea
veniturilor. Avand in vedere caracteristicile proprietatii abordarea prin
comparatia vanzarilor nu este fezabila.

2. Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a
(CMBU)
proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de
pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.
Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a
unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,
fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva).
In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile
acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu alta destinatie - depozitare.
3. Abordarea pe baza
capitalizarii venitului

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a


beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea
imobilului.
S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un
imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un
potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte,
imobilului are o valoare de randament.
Elementele necesare calculului valorii imobilului sunt :
Venitul brut potential VBP veniturile anuale obtinute din inchirierea
imobilului ;
Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 80%;
Venitul brut efectiv VBE veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului
dupa amendarea VBP cu gradul de ocupare;
Cheltuielile de exploatare cheltuielile care sunt in sarcina proprietarului /
investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si
cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, management,
administrare, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi
recuperate de la chiriasi). Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca.
5% din VNE; nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii.
De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile deoarece
acestea cad in sarcina chiriasilor;
Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie
acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor
pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare,
din motive legate de diminuarea riscului utilizatorului, a fost considerata de cca.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 8


10% in cazul spatiilor similare, fiind determinata pe baza informatiilor de piata;
Suprafetele efectiv inchiriabile au fost preluate din documentele puse la
dispozitie de catre client: suprafata utila 216,24 mp.
Venitul net din exploatare VNE venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de
exploatare din venitul brut potential;
Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate sunt
prezentate in Anexa 1. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat
este de:
EUR 10.000

4. Valoare propusa

Avand in vedere atat cantitatea, calitatea informatiilor detinute si adecvarea


abordarilor prezentate, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii
analizate (cu scopul vanzarii) este de
EUR 10.000
Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:
Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile
prezentului raport;
Valoarea opinata include constructia;
Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile
implicate de conformarea la cerintele legale;
Valoarea este o predictie;
Valoarea este subiectiva;
Valoarea nu include T.V.A.;
Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Intocmit azi, 09.04.2015 de catre:


Ec. Andreea-Anita odean, Expert evaluator, Departament Evaluare
Dl. Mihai Dumitrescu, Managing Partner
ANEXE:
1. Capitalizarea venitului
2. Comparatia vanzarilor
3. Comparabile utilizate (oferte de vanzare, inchiriere)
4. Harta localizare
5. Fotografii
6. Documente proprietate
7. Planse, schite

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 9

Anexa 1 - Capitalizarea venitului


ELEMENTE DE CALCUL
0
Suprafata utila de calcul/ chirie lunara
Venit brut potential anual - VBP
Grad de neocupare
Venit brut efectiv - VBE
Cheltuieli cu impozitul pe cladire
Cheltuieli cu asigurarea
Cheltuieli cu managementul proprietatii
Venit net anual
Rata de capitalizare, c
Costuri de imbunatatire
Curs de schimb la data de referinta
VALOAREA PROPRIETATII

U.M.
1
mp
EUR
% din VBP
VBP-Gradul de
neocupare
EUR
% din Valoarea
Proprietatii
EUR
EUR
EUR/ RON
EUR
RON

CANTITATE
2
216,24

VALOARE
3

20%

200
2.400
480

-80

1.920
-80

-0,15%
0

8000
4,3965

-45
0
1.795
10,00%
8.000
10.000
43.965

In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS,
Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014,
rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 8,00% si 10,50%.
Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 10% avand in vedere conditiile actuale ale pietei
imobiliare si utilizarea spatiului - depozitare.
Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 20%, avand in
vedere ca spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare ceea ce l-ar face mai greu inchiriabil.
Chiriile unitare pentru spatii de depozitare similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 0,5
EUR/mp/luna 2 EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 200
euro/luna pentru suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 216,24 mp, in conditiile renovarii.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 10

Anexa 2 - Comparabile utilizate


Oferte de vanzare:
Comparabila A:
Completari telefonice: Apartament parter Republicii, ultracentral, termoficare, SU 45 mp, cu baie, finisaje bune,
pret cerere 49.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Comparabila B:
Completari telefonice: Spatiu demisol cu ferestre in strada, SC 160 mp, SU 140 mp, 2 grupuri sanitare, zona
ultracentrala, necesita unele reamenajari, 60.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 11


Comparabila C:
Completari telefonice: Spatiu central, parter, fara baie, SU 20 mp, plus boxa, finisaje medii, pret cerere 18.000
EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Oferte de inchiriere:
Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se
inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 12


Completari telefonice: Spatiu fosta crama Astoria, 165 mp utili, demisol, cu baie, acces din strada, EUR
3/mp/luna, sursa olx.ro, Agentie imobiliara.

Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 13


Completari telefonice: spatiu pretabil cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 30 mp,
SC 40 mp, baie, o camera si hol. Chirie EUR 190/luna (EUR 6,33/mp), Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.

Completari telefonice: apartament pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje
bune, SU 176 mp, chirie EUR 7/mp, Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 14


Completari telefonice: Spatiu pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona centrala, finisaje bune, SU
45 mp, chirie EUR 6,5/mp, Sursa tocmai.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 15

Anexa 3 - Harta Localizare

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 16

Anexa 4 Fotografii

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 17

Anexa 5 Documente proprietate


N/A

SC EAST BRIDGE SRL

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 18

Anexa 6- Schite, releveu

SC EAST BRIDGE SRL