Sunteți pe pagina 1din 18

I.

Ce este parcelarea
Cerintele de baza pentru realizarea unei parcelari (intrebarile pe care si le pune
urbanistul/parcelatorul)
Cum se naste o parcelare
Consecintele financiare si sociale
II. CONCEPTIA DE ANSAMBLU

Tipuri de interventie in structura urbana existenta


Interventii in extravilan
Operatiunile de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare
Definirea unor termeni utilizati
Documentele de urbanism necesare pentru realizarea unei parcelari/reparcelari?

III. CONSTRUIBILITATE

Conditiile generale de construibilitate


Conditii de construibilitate a terenurilor in zonele parcelate sau reparcelate

IV. CONDITII DE AMPLASARE SI CONFORMARE A CONSTRUCTIILOR


I. PARCELARE REPARCELARE
Parcelarea este modalitatea de a asigura teren construibil, realizand un compromise intre
modul de viata individual si cerintele vietii in comunitate.
Dincolo de prevederile legislative/reglementare parcelarea/reparcelarea trebuie sa se
supuna anumitor conditii pentru a se putea integra in structura urbana. Departe de a fi o
formula, p/r ofera multiple posibilitati pentru a gasi solutii care sa raspunda mai bine
aspiratiilor locuitorilor.
1. Ce este parcelarea?
Un ansamblu de cladiri individuale poate rezulta din doua procese diferite:

Operatiunea de grupare realizat de un promotor care ofera construirea de locuinte in conformitate


cu o autorizatie de constructie;
Parcelarea unui teren amenajat in prealabil si sub-divizat, in cadrul caruia fiecare cumparator
construieste casa pe care o doreste, cu conditia respectarii regulilor de urbanism.

In contrast cu operatiunea de primul tip, parcelarea ofera individului posibilitatea de a


satisface doua deziderate:

Sa-si realizeze casa prin exprimarea libera a necesitatilor si dorintelor sale individuale
Sa se integreze intr-un cadru colectiv armonios.

Parcelarile pe care le vedem in ultimii ani au condus adesea la o organizare urbana


mediocra si stereotipa: loturi de aceeasi marime si forma, insiruite de-a lungul unor trasee
de drumuri monotone este trama bine cunoscuta a unor realizari din jurul Bucurestilor.
Or, se pot imagina alte forme de organizare urbana pe baza de locuinte individuale, care
sa raspunda mai bine aspiratiilor locuitorilor, chiar prin posibilitatile multiple pe care le
ofera parcelarea.
In acest domeniu, ca si in multe altele ale proiectarii urbanistice, nu exista solutii evidente
si simple: contextul urban, situl, cadrul vietii urbane, sunt numai cateva care influenteaza
solutia propriu-zisa.
Nu exista o lista de retete gata facute, dar exista reguli de baza si considerente care
trebuie avute in vedere atunci cand se face o parcelare. Pentru cel (cei) care fac parcelarea
parcelarea este punctul de plecare al unei aventuri pline de peripetii. Pentru
beneficiarii ei este o prima etapa in devenirea unui cadru de viata urban, o
oportunitate care trebuie confruntata cu perspectivele si obiectivele generale ale
dezvoltarii urbane.
Parcelarea este o operatiune complexa, care implica interventia mai multor specialitati:

Cei care au initiativa de a studia, de a realiza si de a-si asuma responsabilitatea financiara


proprietari de terenuri, agentii imobiliare, intreprinderi de constructii acestia nu sunt adevarati
specialisti in domeniu.
Specialisti in parcelare sunt foarte putini din aceasta categorie trebuie sa faca parte mai multe
categorii de profesionisti: arhitecti, urbanisti, topometri, ingineri de drumuri, notari etc. si nu in
ultimul rand autoritatile (administratia locala)

Parcelarea nu este un scop in sine ci un mijloc, alaturi de altele, de mobilizarea a unor


terenuri pentru constructii si de creare a unui cadru de viata urban. Prin dimensiunile
sale, relativ modeste (majoritatea parcelarilor cuprind intre 10 si 50 loturi) este
un element de urbanizare progresiva, validata de comunitatea care traieste in ea.
2. Intrebarile care se pun

Care sunt cerintele? Una din intrebarile la care raspunsul trebuie sa se gaseasca in PUG:
existenta terenului construibil in intravilan si cererea de teren construibil, necesarul de
teren de urbanizat (cantitativ si calitativ)
Pe ce fel de terenuri se face parcelarea? NU toate terenurile sunt construibile, fie ca
este vorba de protectia siturilor naturale, protejarea terenurilor agricole valoroase,
protejarea zonelor de patrimoniu construit, accesibilitatea etc.
Care sunt echiparile tehnico-edilitare? De la bun inceput trebuie cunoscute si localizate
retelele tehnico-edilitare de baza cai de comunicatie, alimentarea cu apa, canalizarea,

retelele de gaze precum si dotarile existente (gradinita, scoala, spatii verzi, locuri de
joaca etc.)
Care trebuie sa fie organizarea de ansamblu? Va trebui sa se tina seama de tesutul
urban si morfologia acestuia, de relief de parcelarul existent etc. Vezi cursul de urbanism
3. Cum se naste o parcelare/reparcelare?

Intr-o operatiune de amenajare urbana care implica o parcelare/reparcelare sunt conjugate


trei tipuri de interventii:

Unul sau mai multi proprietari de teren accepta sa vanda terenul


Un investitor public sau privat isi asuma responsabilitatea tehnica si financiara a amenajarii,
respectiv a cumpararii terenului, a echiparii acestuia si a comercializarii sale
Autoritatea publica intervine pentru realizarea echiparilor tehnico-edilitare de baza (in nume propriu
sau in parteneriat (public-privat)

4. Consecintele sociale si financiare


Consecintele financiare sunt multiple:
-

Cine plateste echiparea tehnico-edilitara de baza? Contribuabilii locali


sau cel care face parcelarea (de fapt viitorii proprietari ai parcelelor) In
absenta echiparilor se apeleaza la solutii locale pe fiecare parcela, care
cad in sarcina investitorului sau a proprietarului care cumpara parcela

Cine gestioneaza aceste echipari? In cazul echiparii colective


-administratia locala, respectiv furnizorii de utilitati

Care vor fi pentru administratia locala veniturile pe care le pot obtine de


la noii locatari fata de cheltuielile de investitie si cele legate de
functionarea echiparilor? Rezultate: dezechilibrul financiar al
administratiei locale

Consecinte sociale:
-

Cum va reusi noua parcelare sa se integreze in localitatea existenta?

Nu va rezulta o enclava (ghetto) izolata de restul localitatii?

Cum se va realiza mixitatea populatiei (existente si nou venite)?

Va putea noua parcelare sa constituie baza de pornire pentru dezvoltarea


unui nou cartier?

O parcelare nu este numai o operatiune financiara este alegerea unui mod de


viata, care se pune atat pentru parcelatori, cat si pentru viitorii proprietari.
Parcelarea este mai mult decat decuparea in bucati a unei suprafete de teren aliniate in
lungul unui drum si despartite de garduri! In functie de organizarea intregului spatiu,
inclusiv a spatiului colectiv, dimensiunea si largimea parcelelor, alinierea sau retragerea
constructiilor, implantarea in insiruire continua sau discontinua poate fi creata o gama
larga de spatii si forme urbane.
Spatiul vizibil respectiv cel format din domeniul public si partea proprietatii private
perceptibila din spatiul public, poate fi compusa in foarte multe feluri. De ex. putem avea
garduri inalte, care limiteaza vederea la limita spatiului public, pana la transparenta
completa a spatiilor particulare, trecand prin ecranul creat de fatadele cladirilor vizibile
printr-un gard jos.
Parcelarile din afara intravilanului merita o atentie speciala, indeosebi in conditiile
actuale. Aceasta este nu numai o problema urbanistica, ci si una cu largi implicatii
sociale.

Extinderea orasului dincolo de limitele sale, tot mai departe de centrul sau
istoric, in forme tot mai discontinui si mai putin dense, sub forma unor lotizari
individuale sau de grupari de locuinte unifamiliale. Acest fenomen, de data veche in tarile
nordice, s-a dezvoltat tot mai puternic dupa 1970 in tarile Europei de Vest si Centrale (si
mai putin pronuntat in tarile Europei de Sud), sustinut fiind in majoritatea tarilor
europene de politicile publice care favorizau locuinta individuala si accesul la
proprietatea privata. Odata cu cresterea numerica a claselor mijlocii, cu diseminarea unor
noi modele si standarde de viata, precum si cu extinderea infrastructurilor rutiere, chiar si
cultura oraselor puternic ancorata in traditii a cedat in fata noilor modele, a oraselelor
semirurale situate la periferia marilor orase (Italia de nord, Portugalia, Spania).
Consecintele socio-demografice ale fenomenului de risipire sunt in prezent vizibile in toate tarile europene :
exurbanizarea claselor mijlocii (de regula familii cu doi salariati activi si copii) [1] si stabilirea in centrul
aglomeratiilor a categoriilor celor mai sarace si celor mai putin mobile (varstnici). In paralel are loc
gentrificarea unor cartiere cu prestigiu de patrimoniu si valoare simbolica.

La nivel declarativ, cauzele acestei dispersari urbane rezida in dorinta claselor mijlocii de
a gasi conditii mai bune de locuit, intr-un cadru de viata si un mediu calitativ superioare.
Bazele ideologice ale acestei deplasari spre periferii a fost indelung analizata in literatura
de specialitate: refuzul fata de orasul dens construit perceput ca fiind aglomerat, poluat,
zgomotos, fata de constrangerea de a coabita intr-un spatiu restrans, odata cu posibilitatea
de a se distanta de cei diferiti, datorita noilor conditii de deplasare rapida. Spre deosebire
de distributia spatiala in structura urbana, bazata istoriceste pe afinitati socio-economice,
noile conditii permit libertatea totala in alegerea amplasamentului rezidential, care ar
trebui sa aiba toate atributele unui spatiu functional, adaptat cerintelor specifice (de
educatie, comerciale, medicale, sportive etc.) ale unor grupuri sociale perfect integrate,

precum si garantiile de protejare a investitiilor facute si de asigurarea a securitatii


individuale si a familiilor. Este neindoios ca, prin caracterul lor functional, in noile spatii
ex-urbane se realizeaza o puternica concordanta intre forma de organizare spatiala si
modul de viata a unor grupuri sociale. Problema care se ridica este aceea a efectului
acestui mod de constituire a spatiului rezidential asupra relatiilor sociale[2]. Intr-un
mediu social omogen (prin culoare, statut social sau nivelul venitului), bazat pe vecinatati
elective si lipsit de orice constrangeri, rezidentii noilor spatii ex-urbane, sunt complet
rupti de confruntarea cu diversitatea si de experienta interactiunii cu aceasta diversitate.
Totodata, aceste periferii devin autonome fata de centrul traditional al orasului, din
punct de vedere functional, al echiparilor si al serviciilor din oras. De aici nu mai este
decat un pas pana la refuzul de a plati pentru acele functiuni si servicii, la desolidarizarea
de cei care nu fac parte din respectivele paturi sociale integrate. Se prefigureaza astfel (..),
in noua configuratie spatiala a oraselor europene, primele trasaturi ale unei secesiuni
urbane. Fuga de oras sau opting out ca punct de pornire a fenomenului de
secesiune se extinde in tarile europene, chiar daca aceasta nu are (inca?) proportiile pe
care le-a luat in Statele Unite. In epoca post-industriala fenomenul se extinde la scara
regionala. Insemnate regiuni si zone ale Europei sunt marcate de acest fenomen: marile
zone industriale din nordul Angliei sau nordul Frantei, sunt abandonate in favoarea noilor
zone de dezvoltare din sud[3]. Fara a crea comunitati inchise (desi nici acestea nu
lipsesc deja), noile spatii de dispersie urbana sunt destinate prin morfologia lor sa devina
comunitati autonome, intoarse spre interior. Aceasta tendinta se citeste clar si din
modelul de utilizare a terenurilor: lotizarile pavilionare au de regula o singura
legatura cu exteriorul, parcelele sunt cel mai adesea intoarse spre interior, adesea
supravegheate prin camere de luat vederi; locuirea este organizata in jurul
principalelor dotari, unele destinate chiar favorizarii relatiilor sociale in sanul micii
comunitati. Multe dintre aceste comunitati inchise s-au creat pe langa marile ansambluri
de locuit degradate (de exemplu HLM in Franta), pentru a se proteja de vecinatatea unui
mediu social nedorit.
Esential este ca sa existe un partiu de amenajare clar, in care implantarea cladirilor,
decupajul parcelelor, dispunerea gardurilor, organizarea si tratarea dotarilor
colective sa fie concepute simultan, pentru a structura spatiul si a crea un cadru de
viata colectiv.
II. CONCEPTIA DE ANSAMBLU

Definirea operatiunii de parcelare

Parcelarea este o operatiune urbana bazata pe o documentatie de urbanism aprobata in


conditiile legii, prin care un teren situat pe o singura parte a unui drum public si aflat
in proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) urmeaza a fi impartit in mai
multe parcele distincte.
Parcelele rezultate sunt destinate unor constructii (de locuinte, social-culturale, cu
functiuni economice etc), sau pentru a fi amenajate ca strazi, parcaje, spatii plantate, ori
lucrari edilitare de folosinta comuna.

Definirea operatiunii de reparcelare

Reparcelarea reprezinta operatiunea juridica si tehnica preliminara prin care se stabilesc


modalitatile de alipire, dezlipire si/sau comasare de imobile cu sau fara constructii, in
zone construite slab sau dezorganizat, ori in zone cu parcele agricole introduse in
intravilanul localitatilor prin aplicarea prevederilor Legii nr. 18/1991 si Legii nr. 1/2000.
Ea are drept scop realizarea unei mai bune adecvari a parcelarului la utilizarea terenului
prin asigurarea echipamentelor de folosinta comuna, divizarea parcelabilului in loturi
construibile si redistribuirea acestora intre proprietari.
Nu fac parte din operatiuni de parcelare/reparcelare operatiunile de remodelare
urbana ce presupun modificari importante la nivelul retelei stradale precum si al
parcelarului si volumelor construite existente. Aceste operatiuni fac obiectul unor
documentatii de urbanism specifice, fiind sustinute de un cadru institutional bine precizat
si o legislatie adecvata (PUZ sau modificare PUG nou).
POZE
Tipuri de interventie in structura urbana existenta

Punctul de pornire:

analiza morfologica a parcelarului existent din intravilan si din teritoriul administrativ al localitatii

Clasificarea terenurilor dupa modul de utilizare:

terenuri protejate (situri naturale, zone de protectia a patrimoniului)


terenuri neutilizate - foste zone industriale abandonate
terenuri slab utilizate
terenuri excesiv utilizate (comasare pentru cladiri mari) sau in care tesutul urban s-a dezvoltat
haotic
terenuri in care este necesara imbunatatirea confortului urban lipsa de dotari

Terenurile cu regim de protectie nu pot face obiectul parcelarii.


Terenurile neutilizate si terenurile excesiv utilizate sau dezvoltate haotic (care necesita
restructurare totala) pot fi parcelate. Acestea pot fi in intravilanul localitatilor sau in
afara acestuia. Luarea deciziei de introducere in intravilanul localitatilor se poate face
simultan sau ulterior elaborarii si aprobarii PUG. Aceste suprafete de teren necesita
operatiuni complexe de viabilizarein vederea valorificarii lor prin parcelare si
reparcelare.
Cele din intravilan care necesita restructurare partiala (pentru imbunatatirea confortului
urban) precum si cele slab utilizate pot face obiectul reparcelarii.

Parcelarea sau reparcelarea unor suprafete de teren situate in intravilanul aprobat, in afara
zonelor cu regim de protectie, trebuie realizata in conditiile in care accesele si echiparea
tehnico-edilitara existenta in zona garanteaza respectarea conditiilor de
construibilitate pentru fiecare parcela.

Cateva exemple de cazuri cand sunt necesare reparcelari: POZE


o
o
o
o
o
o
o

necesitatea crearii unor noi artere de circulatie sau de corectare a traseelor existente
necesitatea crearii unor spatii verzi in cadrul parcelarului existent
pentru stoparea tendintelor de dezvoltare haotica si/sau de crestere a densitatii locuintelor
pentru o mai buna utilizare a terenurilor in anumite zone cu grad scazut de ocupare a terenului
cand parcelele existente au forme care nu permit amplasarea unor constructii
cand parcelarul istoric a fost destructurat si se impune reconstituirea sa
cand o zona urbana nu mia corespunde sub aspect arhitectural urbanistic si se impune
restructurarea sa

Dimensiunile operatiilor de parcelare

In conformitate cu prevederile legale in vigoare, o parcelare cuprinde minimum


4 parcele. Sub acest prag se poate considera ca este vorba de o actiune de dezmembrare a
proprietatii, cu asigurarea accesului dintr-un drum public, direct sau prin servitute legal
instituita.
DESEN
In cazul in care parcelarea contine mai mult de 12 loturi sunt necesare solutii colective
de echipare tehnico edilitara, in conformitate cu prevederile Regulamentului General
de Urbanism art. 30 alin. (1), iar drumurile de deservire locala vor fi racordate la reteaua
stradala existenta dupa obtinerea avizelor si acordurilor prevazute de lege.
Parcelarile mari (peste 30 de loturi pe terenuri viabilizate) contin spatii de folosinta
comuna, publice sau private, constand din zone verzi, pietonale, parcaje colective ori

dotari social culturale sau comerciale de proximitate. Costul realizarii lucrarilor este
recuperat de parcelator prin cresterea proportionala a pretului fiecarei parcele.

Operatiunile de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare

Parcelare:
-

delimitarea zonei ce urmeaza a fi parcelata

identificarea regimului juridic, tehnic si economic prin obtinerea


certificatului de urbanism detinatorii de teren pot fi: Statul (terenuri
din domeniul privat, destinate concesionarii, vanzarii sau atribuirii dupa
caz); unitatile administrativ teritoriale (terenuri din domeniul privat
sau proprietatea privata, destinate concesionarii, vanzarii sau atribuirii
dupa caz, inclusiv terenuri dobandite prin achizitii sau prin exercitarea
dreptului de preemptiune); persoane juridice (societati private, asociatii
de proprietari) detinatoare de terenuri proprietate privata; persoane
fizice (terenuri proprietate privata constituind corpuri de proprietate)

obtinerea titlului de proprietate de catre initiatorul actiunii persoana


fizica sau juridica poate fi vezi mai sus

examinarea necesitatii de deschidere de noi drumuri de acces si de


realizare de noi echipari tehnico-edilitare

necesitatea realizarii de noi spatii colective (in functie de situarea in


cadrul structurii urbane si de marimea parcelarii)

obtinerea autorizatiei de constructie

executarea lucrarilor de infrastructura drumuri si echipari tehnicoedilitare

realizarea de spatii colective si impartirea spatiilor private in parcele si


numerotarea lor

stabilirea costului parcelelor

vanzarea parcelelor si inscrierea lor in registrul cadastral

construirea locuintelor (sau a altor constructii pe parcele conform


conditiilor de construire stabilite prin PUG, PUZ sau regulamentul aprobat
pentru parcelarea respectiva

Reparcelare:

examinarea disfunctionalitatilor dintr-o zona urbana si a posibilitatilor


de ameliorare a acestora

delimitarea zonei care urmeaza sa fie reparcelata

obtinerea de informatii privind regimul juridic, tehnic si economic prin


obtinerea certificatului de urbanism

obtinerea titlului de proprietate de catre initiatorul operatiunii sau, dupa


caz, acceptul tuturor proprietarilor din zona pentru operatiunea de
reparcelare

examinarea posibilitatilor de pastrare sau, respectiv, de modificare a


cailor de comunicatie (strazi, drumuri, alei), a echiparilor tehnicoedilitare, a formelor si dimensiunilor parcelei, tinand cont de contextul
urban

intocmirea proiectului de reparcelare, obtinerea avizelor, consultarea


prealabila a populatiei

obtinerea autorizatiei de constructie

inceperea lucrarilor de modificare a traseelor de drumuri si echipari


tehnico-edilitare

reorganizarea terenului pentru realizarea de spatii


reimpartirea spatiilor private in parcele si numerotarea lor

stabilirea costului noilor parcele rezultat din echilibrarea dintre


pierderile de teren in favoarea spatiilor publice, drumuri etc.

despagubirea dupa caz a proprietarilor din zona, vanzarea parcelelor si


inscrierea lor in registrul cadastral

colective,

Inainte de a trece la aspectele practice ale Parcelarii/reparcelarii:


Definirea unor termeni utilizati (1)
- Parcela este o portiune de teren definita prin limite precise, concretizate printr-o
linie topografica vizibila pe sol si comuna cu parcela vecina, avand acces la una sau
mai multe cai de comunicatie carosabila si purtand un numar cadastral de
identificare. Atunci cand rezulta dintr-o parcelare, eaeste in principiu indiviza.
- Parcelarul constituie ansamblul diviziunii solului in parcele, oricare ar fi
dimensiunile, forma sau proprietatea acestora, precum si reprezentarea sa
cartografica. In cadrul sau ansamblul parcelelor constituie o tesatura continua, fara
goluri intercalate.

- Parcelabilul reprezinta terenul pe care se executa operatiunea de parcelare.


- Amenajabilul parcelei este suprafata de parcela cuprinsa intre cladirea principala
si limitele parcelei. In amenajabilul parcelei se pot executa cladiri anexa, plantatii
de agrement si utilitare, imprejmuiri, alei de acces, parcaje, alte platforme, instalatii
de toate categoriile s.a. DESEN
- Construibilitatea este calitatea unei parcele de a permite realizarea unei cladiri pe
suprafata ei.
- Aliniament - Aliniere Este limita conventionala stabilita prin regulamentele locale de urbanism ce reglementeaza modul
de amplasare al constructiilor prin fixarea unei distante intre fronturile construite si un reper existent
(aliniamentul stradal, axul strazii, limita trotuarului, alinierea fatadelor existente, imprejmuirile etc.)

- Edificabilul parcelei este suprafata din parcela, delimitata conventional, pe care se


permite amplasarea cladirii principale. Edificabilul parcelei este delimitat de
alinierile cladirii principale, dupa cum urmeaza:
- alinierea frontala / alinierile frontale catre aliniamentul / aliniamentele parcelei
- alinierile laterale catre limitele laterale ale parcelei
- alinierea de spate catre limita din spate a parcelei
- Insula este suprafata de teren situata in teritoriul intravilan al unei localitati,
delimitata pe toate laturile de drumuri sau alte categorii de domeniu public (cai
ferate, ape, parcuri etc), care poate fi compusa din una sau mai multe parcele /
imobile.
- Imobilul este un fond de pamant, cu sau fara cladiri, precis delimitat, cu numar
cadastral si cu numar de carte funciara, care apartine fie unui proprietar, fie unor
coproprietari in indiviziune.
- Servitute

Care sunt documentele de urbanism necesare pentru realizarea unei


parcelari/reparcelari?

In cazul parcelarii / reparcelarii unor suprafete mici (pana la 11 loturi) din


intravilanul localitatii, aflate in proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) si
avand asigurate accesele carosabile si pietonale, precum si echiparea tehnico edilitara
se admite realizarea lucrarilor pe baza unui PUD aprobat. Fac exceptie terenurile situate
in zone protejate, pentru care se elaboreaza PUZ conform legislatiei in vigoare.
Utilizarea terenului se va face in concordanta cu functiunea stabilita prin PUG, respectiv
zona rezidentiala avand locuinte cu P, P+1 sau P+2 niveluri.
Planul urbanistic de detaliu pentru parcelare (PUDP) are caracter operational si
reprezinta instrumentul urbanistic prin care se asigura conditiile de amplasare,
dimensionare si conformare a constructiilor de pe parcela. El cuprinde reglementari
tehnice detaliate privind:

asigurarea accesului pietonal si carosabil direct dintr-un drum public de categoria III
sau IV pentru fiecare parcela rezultata;
racorduri si bransamente la retele edilitare existente;
permisivitati si constrangeri urbanistice legate de:
forma si dimensiunile parcelelor;
indicii de ocupare a terenului;
retragerea fata de aliniament;
distante fata de limitele laterale si de spate;
amenajari admise pe parcele

Introducerea unei suprafete de teren in intravilan se face in mod


obligatoriu printr-un PUZ de parcelare (PUZP).
Intrucat aprobarea operatiunii de parcelare se face numai prin indeplinirea simultana a
conditiilor pe care trebuie sa le indeplineasca o parcelare (conditii impuse parcelabilului)
III. CONSTRUIBILITATE
Construibilitatea este calitatea unui teren de a primi o constructie care comporta sau nu
fundatii.
Destinatia si caracteristicile unui teren sunt legate in principal de natura terenului si
deservitutile care il greveaza.
Construibilitatea nu este o problema strict urbanistica, ea avand si un pronuntat
caracter juridic.
1. Conditiile generale de construibilitate sunt legate de principiile generale care
guverneaza intreaga activitate de urbanism. Conditiile de construibilitate.sunt prevazute
in legile si reglementarile privind urbanismul, in prevederile privind elaborarea
documentatiilor de urbanism. Autorizarea operatiunilor urbanistice impune aceste
reglementari. Prin restrictiile si prescriptiile specifice legate de autorizarea constructiilor,
se urmareste asigurarea compatibilitatii functiunilor existente cu cele propuse. Scopul
final este realizarea confortului de locuire in zonele parcelate sau reparcelate aflate in
relatie cu contextul urban.
Prin aceste prescriptii si restrictii se urmareste:
-

Pastrarea integritatii si protectia spatiilor naturale


Conservarea si protejarea patrimoniului construit de mare valoare
clasat ca atare
- Securitatea constructiilor si salubritatea publica
- Respectarea interesului public (rezervarea unor spatii pentru realizarea
obiectivelor locale de interes public sau a lucrarilor de interes national
2. Conditii de construibilitate a terenurilor in zonele parcelate sau reparcelate

Pentru a fi construibile terenurile destinate folosintei private intr-o zona parcelata sau
reparcelata trebuie sa indeplineasca simultan urmatoarele conditii:
a) Drumurile publice sau private dintr-o parcela, trebuie sa se integreze in reteaua generala de circulatie,
sa corespunda normelor tehnice privind proiectarea si executia lor si sa asigure circulatia persoanelor, a
vehiculelor usoare sau a autoturismelor, precum si a utilajelor cu calibru mare pentru stingerea incendiilor,
salubritate, etc.

Accesul carosabil pe parcela trebuie sa se faca direct la drumul public sau privat
pentru locatari, precum si pentru gararea si parcarea autoturismelor si a
autovehiculelor speciale pentru interventii si servicii.
Numarul de accese carosabile directe dintr-un drum public va fi limitat in functie de
categoria de importanta a drumului.
- Accesul pietonal pe parcela poate fi comun sau separat de accesul carosabil. Se
vor asigura conditii de acces pentru persoanele cu handicap.
- La amenajarea intersectiilor trebuie avuta in vedere asigurarea unor conditii
optime de vizibilitate.
- Fundaturile trebuiesc prevazute cu platforma corespunzatoare de intoarcere.
- Parcarea trebuie asigurata in afara spatiului public de circulatie.
Accesul la un drum public se amplaseaza cat mai departe de intersectie.
Numarul acceselor la un drum public trebuie sa fie limitat in functie de importanta
drumului.
Lipsa accesului la un drum public sau privat se remediaza prin instituirea unei servituti de
trecere.
b) Echiparea cu retele tehnico - edilitare
Orice constructie noua de pe parcela trebuie sa fie racordata la retelele publice de distributie a apei potabile,
de canalizare a apelor uzate, de alimentare cu energie electrica si telecomunicatii.

In cazul mai multor parcele destinate locuirii se asigura prin lucrari de racordare si
bransare la retele publice de alimentare cu apa potabila, electricitate, canalizare, gaze
(dupa caz).
In localitatile in care nu exista retele publice de canalizare si/sau de alimentare cu apa se
permite realizarea de solutii de echipare in sistemul individual pe parcele. In acest caz
trebuie prevazute parcele cu suprafete mai mari pentru a se putea respecta normele
sanitare si de prevenire si stingere a incendiilor.
Lipsa echiparii cu retele de apa si canalizare pentru un teren de mari dimensiuni, poate
antrena dupa sine declararea neconstruibilitatii zonei.
c) Dimensiunea parcelei - principalii factori care influenteaza dimensiunile parcelei:

Functiunea principala a zonei in care sunt amplasate

Folosinta terenului parcelelor

Tipul de locuire

Regimul de amplasare al constructiilor pe teren, caracteristic zonei.

Accesul pe parcela si pozitia fata de drumuri

Posibilitati de evacuare a apelor uzate

Conditiile cadrului natural panta terenului posibilitatile de evacuare a apelor


pluviale
- Terenuri construibile cu panta de pana la 10%
- Terenuri cu folosinta limitata cu panta de pana la 20%
- Terenuri situate in zona de munte cu panta de pana la 30 %

Daca panta terenului este cuprinsa intre 1% si 2% exista conditii favorabile pentru a
aseza constructia in orice directie indiferent de lungimea ei.
Daca terenul are o panta intre 2-5% constructia se poate aseza cu lungimea ei pe linia de
cea mai mare panta fara a prezenta dificultati.
Daca panta terenului este cuprinsa intre 5-8% se renunta la asezarea constructiilor
paralela cu panta terenului si se prefera solutia economica si de integrare in relief cu
constructia asezata cu lungimea ei perpendicular pe linia de cea mai mare panta.
d) Dimensiunile parcelei:
Suprafata minima a parcelei
S = 150mp cand exista retele de alimentare cu apa si canalizare in zona
S = 750mp cand lipsesc retele de alimentare cu apa si canalizare in zona si sunt
necesare amenajari locale
Minim 8 m.
in cazul
insiruite

locuintelor

(lipite pe doua calcane


laterale).

8m
8m

8m

Minim 12 m.
In cazul locuintelor
12 cuplate

12
m
m

12
12m

Minim 12 m.
In cazul locuintelor
izolate.

Forma si dimensiunile parcelei


Forma parcelei trebuie sa permita inscrierea cladirii minime de locuit cu respectarea
distantelor prescrise in regulament intre toate laturile cladirii si limitele parcelei.
Forma parcelei trebuie sa permita inscrierea unui paralelogram /dreptunghi avand o latura
care coincide cu aliniamentul parcelei si parametrii geometrici minimi admisi.
Cladirea minima de locuit este aceea care are incaperile obligatorii precizate pentru o
locuinta cu o camera si are o suprafata minima de 60.00 mp. Este obligatoriu ca
incaperile sa se situeze intr-o cladire cu dimensiunile exterioare inscrise intr-un
dreptunghi cu laturile de 6.0 x 10.0m; in cazul in care cladirea are gang, conditia se refera
la parterul construit fara gang.
Dimensiunile si suprafata parcelei reprezinta parametrii geometrici caracteristici ai
parcelei care determina construibilitatea sa. Acestea sunt:
lungimea aliniamentului parcelei (latimea) este distanta masurata in lungul acestuia la
strada intre limitele laterale ale parcelei, notat in continuare cu (La). Ea este 8m pentru
cladirile in regim inchis (joantive) si 12 m pentru cladirile izolate si cuplate.
adancimea parcelei, masurata pe o perpendiculara dusa din mijlocul aliniamentului spre
limita din spate a parcelei, notata in continuare (A). Adancimea parcelei se recomanda 15.0
30.0 m.


Lungimea aliniamentului si adancimea parcelei nu pot avea
concomitent valori minime, respectiv maxime ale intervalelor de
Suprafata
valabilitate.
parcelei masurata in
Raportul dintre lungimea aliniamentului si adancimea parcelei proiectie ortogonala
va fi notata in
(La/A) trebuie sa fie cuprins intre intervalul (0.5 3.0).
continuare (Sp).
Parcelele care nu au forme rectangulare vor urmari ca unghiul In functie de tipul de
format de aliniamentul parcelei cu fiecare din limitele laterale parcelare,
de
0
0
ale parcelei sa fie cuprins intre 75 105 .
parcelator si scopul
parcelarii, suprafetele
parcelelor pot fi limitate sau nu. In parcelarile initiate de o persoana juridica de drept public
(ANL, ministere, consiliile locale si altele) destinate construirii de locuinte sau case de
vacanta pe parcele care intra in circuitul privat, suprafata maxima este conform legislatiei in
vigoare (L.50/1991, L. 453/2001).
IV. CONDITII DE AMPLASARE SI CONFORMARE A CONSTRUCTIILOR
A) Orientarea fata de punctele cardinale
Se face in conformitate cu normele sanitare si tehnice in vederea indeplinirii urmatoarelor
cerinte:

Asigurarea insoririi si iluminatul ei natural

Asigurarea perceperii vizuale a mediului ambiant din spatiile inchise

Asigurarea unor cerinte specifice legate de functiunea cladirii (lacase de cult , terenuri de
constructii pentru invatamant si sanatate, locuinte )

sport,

Normele de insorire, iluminatul natural, vizibilitatea, ventilatia sunt conditii obligatorii de igiena, dar si de
confort urban. Pentru aceasta este necesara respectarea unor norme de insorire, amplasarea corecta a
constructiilor unele in raport cu altele pentru a nu se umbri, precum si orientarea corecta a constructiilor
conform cerintelor functionale.
Analizarea insoririi se face pe baza unui studiu specific a partilor umbrite si insorite ale constructiei,
perioada de insorire precum si umbra purtata a constructiei fata de cladirile invecinate. Asigurarea duratei
de insorire se face prin (i)orientarea, (ii)distantarea si (iii) dimensionarea corecta a constructiei

Actiunea bactericida si antirahitica a razelor soarelui este eficienta cand fatadele


constructiei sunt expuse radiatiilor solare timp de 2-3h /zi la solstitiul de iarna.
Lumina solara primita de o constructie poate fi:

directa

difuza

reflectata (neglijabila in calculul insoririi)

Lumina directa si difuza asigura iluminatul natural.


Lumina difuza este constanta, vine din toate directiile si este in functie de suprafata
vizibila a boltii ceresti.
(i) Durata minima de insorire in cadrul orientarii Nord-Sud este de 1 h. la solstitiul
de iarna pentru cladirile de locuit si 1h. pentru celelalte cladiri.
(ii) Distanta minima necesara pentru ca o constructie sa primeasca lumina directa:

D = distanta minima
H = inaltimea obstacolului

H
D
3H

H
H D 3H

Pentru ca o cladire sa primeasca lumina directa suficienta, se stabileste o distanta


minima D intre aceasta si primul obstacol ce ar putea opri razele soarelui sa o
lumineze.
Relatia intre D si H depinde de :
-

(a) orientarea cladirilor

(b) pozitia reciproca a constructiilor

(c) inaltimea si lungimea lor

(d) directia strazilor

Distanta D variaza in functie de :

Caracteristicile reliefului
-

in cazul terenurilor cu relief framantat sau cu panta orientata spre


Nord D > H , D creste

in cazul terenurilor aproape orizontale si cu panta indreptata spre


Sud ,D se micsoreaza apropiindu-se de H .

D < 3H

Orientarea cladirilor in raport cu punctele cardinale.


N

In cazul cladirilor orientate cu latura lunga pe directia Nord


Sud sau daca obstacolul este lateral si acopera partial fatada
cladirii considerate, distanta D dintre cladiri se micsoreaza.

D se
micsoreaza
S

In cazul constructiilor
orientate cu latura lunga pe
directia E V, sau daca
obstacolul
acopera
in
intregime fatada cladirii
considerate distanta D
dintre cladiri se mareste

D se
mareste

In cazul cladirilor orientate cu latura lunga pe directia Nord Sud sau daca obstacolul este lateral si acopera partial
fatada cladirii considerate, distanta D dintre cladiri se micsoreaza.

In cazul constructiilor orientate cu latura lunga pe directia E V, sau daca obstacolul


acopera in intregime fatada cladirii considerate distanta D dintre cladiri se micsoreaza
Orientarea cladirilor este determinata si de distributia interioara a incaperilor.
Regimul grupat sau izolat favorizeaza imbunatatirea conditiilor de insorire.
Regimul inchis ( curti inchise ) formeaza un paravan care impiedica insorirea normala a
terenului la anumite ore.
Pentru ca o cladire sa primeasca o cantitate suficienta de caldura trebuie sa fie
orientata dupa aceleasi reguli necesare pentru a obtine o buna luminozitate.
In cazul constructiilor de locuinte trebuie avuta in vedere amplasarea incaperilor astfel ca pentru toate
incaperile de locuit situata pe fatada cea mai favorabila ( Sud ) sa se asigure durata minima de insorire de 1
h la solstitiul de iarna. In cazul cladirilor de locuit colective organizate in ansambluri se va evita orientarea
pe directia E V, iar cand aceasta nu este posibila apartamentele vor avea dubla orientare.

[1] Spatiul periurban gazduieste in multe tari familii cu venituri modeste, ca urmare a aplicarii unor politici
stimulatoare de acces la proprietate (de exemplu in Franta ajutorul personalizat pentru locuinta APL)

[2] Conform lui E. Durkheim societatea se bazeaza pe includerea indivizilor in diversitatea lor cat mai mare.
Solidaritatea sociala este una primara (mecanica), care actioneaza intre cei asemanatori, si o forma mai
elaborata (organica), care asociaza diferitele elemente prin interdependentele lor reciproce.