Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Ce este parcelarea
Cerintele de baza pentru realizarea unei parcelari (intrebarile pe care si le pune
urbanistul/parcelatorul)
Cum se naste o parcelare
Consecintele financiare si sociale
II. CONCEPTIA DE ANSAMBLU
III. CONSTRUIBILITATE
Sa-si realizeze casa prin exprimarea libera a necesitatilor si dorintelor sale individuale
Sa se integreze intr-un cadru colectiv armonios.
Care sunt cerintele? Una din intrebarile la care raspunsul trebuie sa se gaseasca in PUG:
existenta terenului construibil in intravilan si cererea de teren construibil, necesarul de
teren de urbanizat (cantitativ si calitativ)
Pe ce fel de terenuri se face parcelarea? NU toate terenurile sunt construibile, fie ca
este vorba de protectia siturilor naturale, protejarea terenurilor agricole valoroase,
protejarea zonelor de patrimoniu construit, accesibilitatea etc.
Care sunt echiparile tehnico-edilitare? De la bun inceput trebuie cunoscute si localizate
retelele tehnico-edilitare de baza cai de comunicatie, alimentarea cu apa, canalizarea,
retelele de gaze precum si dotarile existente (gradinita, scoala, spatii verzi, locuri de
joaca etc.)
Care trebuie sa fie organizarea de ansamblu? Va trebui sa se tina seama de tesutul
urban si morfologia acestuia, de relief de parcelarul existent etc. Vezi cursul de urbanism
3. Cum se naste o parcelare/reparcelare?
Consecinte sociale:
-
Extinderea orasului dincolo de limitele sale, tot mai departe de centrul sau
istoric, in forme tot mai discontinui si mai putin dense, sub forma unor lotizari
individuale sau de grupari de locuinte unifamiliale. Acest fenomen, de data veche in tarile
nordice, s-a dezvoltat tot mai puternic dupa 1970 in tarile Europei de Vest si Centrale (si
mai putin pronuntat in tarile Europei de Sud), sustinut fiind in majoritatea tarilor
europene de politicile publice care favorizau locuinta individuala si accesul la
proprietatea privata. Odata cu cresterea numerica a claselor mijlocii, cu diseminarea unor
noi modele si standarde de viata, precum si cu extinderea infrastructurilor rutiere, chiar si
cultura oraselor puternic ancorata in traditii a cedat in fata noilor modele, a oraselelor
semirurale situate la periferia marilor orase (Italia de nord, Portugalia, Spania).
Consecintele socio-demografice ale fenomenului de risipire sunt in prezent vizibile in toate tarile europene :
exurbanizarea claselor mijlocii (de regula familii cu doi salariati activi si copii) [1] si stabilirea in centrul
aglomeratiilor a categoriilor celor mai sarace si celor mai putin mobile (varstnici). In paralel are loc
gentrificarea unor cartiere cu prestigiu de patrimoniu si valoare simbolica.
La nivel declarativ, cauzele acestei dispersari urbane rezida in dorinta claselor mijlocii de
a gasi conditii mai bune de locuit, intr-un cadru de viata si un mediu calitativ superioare.
Bazele ideologice ale acestei deplasari spre periferii a fost indelung analizata in literatura
de specialitate: refuzul fata de orasul dens construit perceput ca fiind aglomerat, poluat,
zgomotos, fata de constrangerea de a coabita intr-un spatiu restrans, odata cu posibilitatea
de a se distanta de cei diferiti, datorita noilor conditii de deplasare rapida. Spre deosebire
de distributia spatiala in structura urbana, bazata istoriceste pe afinitati socio-economice,
noile conditii permit libertatea totala in alegerea amplasamentului rezidential, care ar
trebui sa aiba toate atributele unui spatiu functional, adaptat cerintelor specifice (de
educatie, comerciale, medicale, sportive etc.) ale unor grupuri sociale perfect integrate,
Punctul de pornire:
analiza morfologica a parcelarului existent din intravilan si din teritoriul administrativ al localitatii
Parcelarea sau reparcelarea unor suprafete de teren situate in intravilanul aprobat, in afara
zonelor cu regim de protectie, trebuie realizata in conditiile in care accesele si echiparea
tehnico-edilitara existenta in zona garanteaza respectarea conditiilor de
construibilitate pentru fiecare parcela.
necesitatea crearii unor noi artere de circulatie sau de corectare a traseelor existente
necesitatea crearii unor spatii verzi in cadrul parcelarului existent
pentru stoparea tendintelor de dezvoltare haotica si/sau de crestere a densitatii locuintelor
pentru o mai buna utilizare a terenurilor in anumite zone cu grad scazut de ocupare a terenului
cand parcelele existente au forme care nu permit amplasarea unor constructii
cand parcelarul istoric a fost destructurat si se impune reconstituirea sa
cand o zona urbana nu mia corespunde sub aspect arhitectural urbanistic si se impune
restructurarea sa
dotari social culturale sau comerciale de proximitate. Costul realizarii lucrarilor este
recuperat de parcelator prin cresterea proportionala a pretului fiecarei parcele.
Parcelare:
-
Reparcelare:
colective,
asigurarea accesului pietonal si carosabil direct dintr-un drum public de categoria III
sau IV pentru fiecare parcela rezultata;
racorduri si bransamente la retele edilitare existente;
permisivitati si constrangeri urbanistice legate de:
forma si dimensiunile parcelelor;
indicii de ocupare a terenului;
retragerea fata de aliniament;
distante fata de limitele laterale si de spate;
amenajari admise pe parcele
Pentru a fi construibile terenurile destinate folosintei private intr-o zona parcelata sau
reparcelata trebuie sa indeplineasca simultan urmatoarele conditii:
a) Drumurile publice sau private dintr-o parcela, trebuie sa se integreze in reteaua generala de circulatie,
sa corespunda normelor tehnice privind proiectarea si executia lor si sa asigure circulatia persoanelor, a
vehiculelor usoare sau a autoturismelor, precum si a utilajelor cu calibru mare pentru stingerea incendiilor,
salubritate, etc.
Accesul carosabil pe parcela trebuie sa se faca direct la drumul public sau privat
pentru locatari, precum si pentru gararea si parcarea autoturismelor si a
autovehiculelor speciale pentru interventii si servicii.
Numarul de accese carosabile directe dintr-un drum public va fi limitat in functie de
categoria de importanta a drumului.
- Accesul pietonal pe parcela poate fi comun sau separat de accesul carosabil. Se
vor asigura conditii de acces pentru persoanele cu handicap.
- La amenajarea intersectiilor trebuie avuta in vedere asigurarea unor conditii
optime de vizibilitate.
- Fundaturile trebuiesc prevazute cu platforma corespunzatoare de intoarcere.
- Parcarea trebuie asigurata in afara spatiului public de circulatie.
Accesul la un drum public se amplaseaza cat mai departe de intersectie.
Numarul acceselor la un drum public trebuie sa fie limitat in functie de importanta
drumului.
Lipsa accesului la un drum public sau privat se remediaza prin instituirea unei servituti de
trecere.
b) Echiparea cu retele tehnico - edilitare
Orice constructie noua de pe parcela trebuie sa fie racordata la retelele publice de distributie a apei potabile,
de canalizare a apelor uzate, de alimentare cu energie electrica si telecomunicatii.
In cazul mai multor parcele destinate locuirii se asigura prin lucrari de racordare si
bransare la retele publice de alimentare cu apa potabila, electricitate, canalizare, gaze
(dupa caz).
In localitatile in care nu exista retele publice de canalizare si/sau de alimentare cu apa se
permite realizarea de solutii de echipare in sistemul individual pe parcele. In acest caz
trebuie prevazute parcele cu suprafete mai mari pentru a se putea respecta normele
sanitare si de prevenire si stingere a incendiilor.
Lipsa echiparii cu retele de apa si canalizare pentru un teren de mari dimensiuni, poate
antrena dupa sine declararea neconstruibilitatii zonei.
c) Dimensiunea parcelei - principalii factori care influenteaza dimensiunile parcelei:
Tipul de locuire
Daca panta terenului este cuprinsa intre 1% si 2% exista conditii favorabile pentru a
aseza constructia in orice directie indiferent de lungimea ei.
Daca terenul are o panta intre 2-5% constructia se poate aseza cu lungimea ei pe linia de
cea mai mare panta fara a prezenta dificultati.
Daca panta terenului este cuprinsa intre 5-8% se renunta la asezarea constructiilor
paralela cu panta terenului si se prefera solutia economica si de integrare in relief cu
constructia asezata cu lungimea ei perpendicular pe linia de cea mai mare panta.
d) Dimensiunile parcelei:
Suprafata minima a parcelei
S = 150mp cand exista retele de alimentare cu apa si canalizare in zona
S = 750mp cand lipsesc retele de alimentare cu apa si canalizare in zona si sunt
necesare amenajari locale
Minim 8 m.
in cazul
insiruite
locuintelor
8m
8m
8m
Minim 12 m.
In cazul locuintelor
12 cuplate
12
m
m
12
12m
Minim 12 m.
In cazul locuintelor
izolate.
Lungimea aliniamentului si adancimea parcelei nu pot avea
concomitent valori minime, respectiv maxime ale intervalelor de
Suprafata
valabilitate.
parcelei masurata in
Raportul dintre lungimea aliniamentului si adancimea parcelei proiectie ortogonala
va fi notata in
(La/A) trebuie sa fie cuprins intre intervalul (0.5 3.0).
continuare (Sp).
Parcelele care nu au forme rectangulare vor urmari ca unghiul In functie de tipul de
format de aliniamentul parcelei cu fiecare din limitele laterale parcelare,
de
0
0
ale parcelei sa fie cuprins intre 75 105 .
parcelator si scopul
parcelarii, suprafetele
parcelelor pot fi limitate sau nu. In parcelarile initiate de o persoana juridica de drept public
(ANL, ministere, consiliile locale si altele) destinate construirii de locuinte sau case de
vacanta pe parcele care intra in circuitul privat, suprafata maxima este conform legislatiei in
vigoare (L.50/1991, L. 453/2001).
IV. CONDITII DE AMPLASARE SI CONFORMARE A CONSTRUCTIILOR
A) Orientarea fata de punctele cardinale
Se face in conformitate cu normele sanitare si tehnice in vederea indeplinirii urmatoarelor
cerinte:
Asigurarea unor cerinte specifice legate de functiunea cladirii (lacase de cult , terenuri de
constructii pentru invatamant si sanatate, locuinte )
sport,
Normele de insorire, iluminatul natural, vizibilitatea, ventilatia sunt conditii obligatorii de igiena, dar si de
confort urban. Pentru aceasta este necesara respectarea unor norme de insorire, amplasarea corecta a
constructiilor unele in raport cu altele pentru a nu se umbri, precum si orientarea corecta a constructiilor
conform cerintelor functionale.
Analizarea insoririi se face pe baza unui studiu specific a partilor umbrite si insorite ale constructiei,
perioada de insorire precum si umbra purtata a constructiei fata de cladirile invecinate. Asigurarea duratei
de insorire se face prin (i)orientarea, (ii)distantarea si (iii) dimensionarea corecta a constructiei
directa
difuza
D = distanta minima
H = inaltimea obstacolului
H
D
3H
H
H D 3H
Caracteristicile reliefului
-
D < 3H
D se
micsoreaza
S
In cazul constructiilor
orientate cu latura lunga pe
directia E V, sau daca
obstacolul
acopera
in
intregime fatada cladirii
considerate distanta D
dintre cladiri se mareste
D se
mareste
In cazul cladirilor orientate cu latura lunga pe directia Nord Sud sau daca obstacolul este lateral si acopera partial
fatada cladirii considerate, distanta D dintre cladiri se micsoreaza.
[1] Spatiul periurban gazduieste in multe tari familii cu venituri modeste, ca urmare a aplicarii unor politici
stimulatoare de acces la proprietate (de exemplu in Franta ajutorul personalizat pentru locuinta APL)
[2] Conform lui E. Durkheim societatea se bazeaza pe includerea indivizilor in diversitatea lor cat mai mare.
Solidaritatea sociala este una primara (mecanica), care actioneaza intre cei asemanatori, si o forma mai
elaborata (organica), care asociaza diferitele elemente prin interdependentele lor reciproce.