Gheorghe COM NI

Ioana-Iulia COM NI

Drept civil
Contracte civile speciale

Universul Juridic
Bucureti
-2013-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L.

Copyright 2013, S.C. Universul Juridic S.R.L.
Toate drepturile asupra prezentei edi ii apar in
S.C. Universul Juridic S.R.L.
Nicio parte din acest volum nu poate fi copiat fr acordul scris al
S.C. Universul Juridic S.R.L.

NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI

COMERCIALIZAT DECT NSOIT DE SEMNTURA
I TAMPILA EDITORULUI, APLICATE PE INTERIORUL
ULTIMEI COPERTE.

Descrierea CIP a Bibliotecii Na ionale a Romniei

COM NI , GHEORGHE
Drept civil : contracte civile speciale / Gheorghe
Comni , Ioana-Iulia Comni . - Bucureti : Universul Juridic, 2013
ISBN 978-973-127-995-4
I. Comni , Gheorghe
347.45/.47

REDACIE:

DEPARTAMENTUL
DISTRIBUIE:

tel./fax:
tel.:
e-mail:

021.314.93.13
0732.320.666
redactie@universuljuridic.ro

tel.:
fax:
e-mail:

021.314.93.15; 0726.990.184
021.314.93.16
distributie@universuljuridic.ro

www.universuljuridic.ro
COMENZI ON-LINE,
CU REDUCERI DE PN LA 15%

Contractul de vnzare

CAPITOLUL I
CONTRACTUL DE VNZARE
Procurarea de bunuri a reprezentat, reprezint i va fi o necesitate permanent.
Nevoia de a avea n proprietate anumite bunuri, mai ales cele care se pot folosi fr a fi
consumate, a fcut ca proprietatea s treac de la o persoan la alta, mai nti prin schimb,
apoi, dup apari ia monedei, prin vnzare-cumprare.
Frecven a acestui contract n via a de zi cu zi, ca i importan a lui, explic de ce el
reprezint o figur central i n reglementarea din Codul civil.

Seciunea I
Trsturile eseniale i distinctive ale contractului de vnzare
1. Defini ia i caracterele generale ale contractului
1.1. Definiie
Vnzarea-cumprarea reprezint una dintre cele mai vechi i mai frecvente opera iuni
juridice. Aprut ulterior schimbului, odat cu apari ia banilor, contractul de
vnzare-cumprare a cunoscut o frecven deosebit n toate locurile i n toate
perioadele, iar azi rela iile dintre membri societ ii ar fi de neimaginat n lipsa acestei
opera iuni juridice cu ajutorul creia se satisfac nevoile indivizilor.
n termenii art. 1.650 alin. (1) C. civ., vnzarea-cumprarea este o conven ie prin
care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului
proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s-l plteasc.
Dei n definirea contractului se insist pe faptul c se transmite dreptul de
proprietate asupra unui bun n schimbul unei sume de bani, n realitate suntem n prezen a
unui contract de vnzare-cumprare i atunci cnd se transmite un alt drept dect cel de
proprietate, ceea ce este evident ct vreme chiar Codul civil care definete vnzarea n
modul artat, admite c suntem n prezen a unei vnzri i n cazul transferrii altor
drepturi dect cel de proprietate, cum ar fi un alt drept real, un drept de crean , o
succesiune, un drept litigios.
Va trebui, deci, s definim vnzarea-cumprarea ca fiind acel contract prin care o
persoan numit vnztor transmite sau se oblig s transmit dreptul de proprietate
asupra unuia sau mai multor bunuri, ori un alt drept, celeilalte pr i, numit cumprtor,
n schimbul unei sume de bani numit pre .
1.2. Caractere juridice
n mod tradi ional se admite c vnzarea-cumprarea are urmtoarele caractere:
sinalagmatic, consensual, cu titlu oneros, comutativ i translativ de proprietate. Dintre
acestea unele sunt esen iale, n sensul c n lipsa lor se schimb chiar natura contractului,
iar altele sunt supletive.

DREPT CIVIL CONTRACTE CIVILE SPECIALE

I. Caractere esen iale

a. Caracterul sinalagmatic rezult din nsi defini ia pe care Codul civil o d i
semnific faptul c, prin contract, ambele pr i dobndesc drepturi i i asum obliga ii,
toate acestea fiind reciproce i interdependente. Ca urmare, n caz de neexecutare se
aplic regulile cunoscute pentru contractele sinalagmatice, referitoare la rezolu iunea
contractului, excep ia de neexecutare sau suportarea riscului.
b. Un contract cu titlu oneros. Vnzarea-cumprarea nu comport niciun fel de
inten ie liberal ci, dimpotriv, fiecare parte are n vedere, la ncheierea contractului,
contrapresta ia celeilalte pr i, ceea ce este specific contractelor cu titlu oneros.
Vnztorul urmrete dobndirea pre ului iar cumprtorul are n vedere dobndirea
bunului ce formeaz obiectul contractului.
c. Contract translativ de proprietate. Efectul imediat al realizrii acordului de voin e
n cadrul contractului de vnzare-cumprare l constituie, n principiu, transferul dreptului
de proprietate de la vnztor la cumprtor. O spune n mod expres art. 1.674 C. civ.: Cu
excep ia cazurilor prevzute de lege ori dac din voin a pr ilor nu rezult contrariul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului,
chiar dac bunul nu a fost predat ori pre ul nu a fost pltit nc. Este o aplicare concret a
regulii mai generale prevzute de art. 1.273 C. civ. n sensul: Drepturile reale se
constituie i se transmit prin acordul de voin al pr ilor, chiar dac bunurile nu au fost
predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea
bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. Cumprtorul devine, deci, n
principiu, proprietarul bunului cumprat din chiar momentul realizrii acordului de voin e
n forma cerut de lege, ceea ce nseamn c el va fi cel care suport riscul unei eventuale
pieiri fortuite a bunului potrivit principiului res perit domino, dar numai cu condi ia ca
bunul s fi fost predat, deoarece nainte de predare, riscul l suport debitorul obliga iei de
predare, adic vnztorul (art. 1.274 C. civ.). Aceasta nseamn c, dac bunul a pierit
fortuit nainte de a fi predat cumprtorului, riscul respectiv l suport totui vnztorul
dei el nu este proprietarul bunului vndut n acel moment. Ca urmare, el nu va mai avea
dreptul s ncaseze pre ul sau dac l-a ncasat trebuie s-l restituie datorit faptului c nu
poate ndeplini obliga ia de predare a bunului. Cumprtorul va suporta el riscul numai
dac a fost pus n ntrziere cu privire la ndeplinirea obliga iei de preluare a bunului (art.
1.274 C. civ.).
Transmiterea propriet ii n chiar momentul ncheierii contractului nu este de esen a
vnzrii, esen ial fiind doar finalitatea transferrii dreptului de la vnztor la cumprtor,
chiar dac acest fapt s-a ntmplat ulterior. De altfel, pentru a se realiza efectul translativ
de proprietate este nevoie s fie ndeplinite anumite condi ii, i anume:
- vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut; n cazul vnzrii bunului
altuia, transferul propriet ii se produce la momentul dobndirii bunului de ctre vnztor
sau la momentul ratificrii vnzrii de ctre adevratul proprietar;
- pr ile s nu fi convenit amnarea transferului dreptului de la vnztor la
cumprtor pn la plata pre ului sau alt moment. Pr ile pot amna transferul propriet ii
bunului ce a format obiectul contractului fr ca n acest fel valabilitatea contractului s
fie pus n discu ie, deoarece regula potrivit creia transferul propriet ii opereaz n
momentul ncheierii contractului nu este de ordine public. Transferul propriet ii poate fi
afectat, de exemplu, de o condi ie suspensiv, caz n care nici riscurile nu se transmit la

Contractul de vnzare

cumprtor, sau poate fi afectat i de un termen suspensiv dac pr ile nsereaz n

contract o clauz n acest sens. n cazul bunurilor ce se vnd n magazine cu autoservire,
se admite c transferul propriet ii are loc numai dup ce cumprtorul a pltit pre ul, iar
nu n momentul n care a ales i preluat marfa, fiind subn eleas clauza n sensul
amnrii transferului dreptului de proprietate pn la momentul artat1;
- s fie vorba de bunuri individual determinate, tiut fiind c n cazul bunurilor de
gen transferul propriet ii opereaz n momentul individualizrii acestora;
- obiectul contractului s l constituie un bun existent n momentul realizrii
acordului de voin e. n cazul bunurilor care vor exista doar n viitor, vnzarea-cumprarea
este permis, dar nu se poate pune problema transferului propriet ii odat cu ncheierea
contractului deoarece aceste bunuri nu exist n acel moment i, ca urmare, nu poate
exista niciun drept de proprietate referitor la acestea. n cazul acestor bunuri transferul
propriet ii va opera, dac este vorba de un bun individual determinat, n momentul n
care acest bunuri s-au realizat, au fost terminate, finalizate, iar n cazul bunurilor generice
din momentul individualizrii dup regulile cunoscute;
- n cazul imobilelor transmiterea propriet ii este supus necesit ii ndeplinirii
condi iilor de publicitate, actualul Cod civil revenind la efectul constitutiv de drepturi al
nscrierii n cartea funciar. Totui dispozi ia respectiv nu se va aplica dect n viitor,
treptat, de la data finalizrii lucrrilor de cadastru pe fiecare jude . Ca urmare, n
momentul de fa , cnd nscrierea drepturilor tabulare se face doar pentru opozabilitate,
transferul propriet ii opereaz de la data ncheierii contractului.
II. Caractere supletive
Acestea sunt caractere care sunt specifice contractului de vnzare-cumprare, fr a
fi de esen a acestui contract.
a. Caracterul comutativ semnific faptul c pr ile cunosc de la nceput ntinderea
drepturilor i obliga iilor ce rezult din contract, astfel c nu exist anse de pierdere sau
de ctig pentru pr i, anse care s depind de un eveniment aleatoriu. Desigur c fiecare
contract comport o anumit doz de risc, dar aceasta nu schimb caracterul comutativ al
contractului, deoarece obliga iile reciproce ale pr ilor sunt cunoscute i privite ca
echivalent, una pentru alta.
Caracterul comutativ nu este ns o trstur esen ial a contractului analizat fiind
posibil ca i vnzarea-cumprarea s aib n mod excep ional caracter aleatoriu, ca n
cazul vnzrii unui drept de uzufruct sau vnzrii nudei-propriet i cu rezerva
uzufructului2. n acest caz ansele de ctig sau de pierdere ale pr ilor depind de durata
uzufructului, durat ce se bazeaz pe anumite elemente ce nu pot fi cunoscute de la
nceput.
b. Contract consensual. Vnzarea-cumprarea face parte din categoria contractelor
care se ncheie n mod valabil prin simplul acord de voin al pr ilor, fr a fi nevoie de
alte formalit i. Este regula consensualismului care face ca ncheierea contractului s fie
realizat ndat ce pr ile s-au nvoit asupra elementelor sale (art. 1.240 C. civ.).
1

Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 26;
M. Murean, Contracte civile, vol. I, Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996,
p. 63-65.
2
A se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, Cours de droit civil. Les contrats speciaux, Ed. Cujas, Paris, 1991,
p. 57.

DREPT CIVIL CONTRACTE CIVILE SPECIALE

Principiul consensualismului a suferit n ultimul timp o serie de limitri legale,

bazate fie pe interesul ocrotirii pr ilor contractului, fie pe interesul mai larg al statului de
a controla anumite opera iuni juridice. n astfel de situa ii contractul nu mai este valabil
ncheiat prin simplul acord de voin e, ci este necesar i ndeplinirea unor condi ii de
form. Astfel, spre exemplu, nainte de intrarea n vigoare a actualului Cod civil, potrivit
art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (n prezent abrogat), terenurile cu sau fr
construc ii, situate n intravilan sau extravilan, indiferent de destina ia sau de ntinderea
lor, puteau fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii ncheiate numai n form
autentic, sub sanc iunea nulit ii absolute. n acest caz contractul avea caracter solemn.
Solu ia era valabil i atunci cnd se vindea o construc ie cu teren. n schimb, nicio
dispozi ie legal nu condi iona vnzarea construc iilor de ncheierea contractului n form
autentic, aa nct dac se vindea o construc ie, fr teren, contractul era valabil ncheiat
prin simplul acord de voin al pr ilor1.
De la intrarea n vigoare a Noului Cod civil, drepturile reale ce urmeaz a fi nscrise
n cartea funciar, se transmit doar prin contract ncheiat n form autentic. Ca urmare,
dreptul de proprietate asupra construc iilor i terenurilor se poate transmite numai prin
contract ncheiat n form autentic. La fel este i situa ia altor drepturi reale referitoare la
imobile. Sanc iunea pentru nerespectarea acestei cerin e este nulitatea absolut (art. 1.244
C. civ).
n privin a autoturismelor, ncheierea unui nscris este necesar doar pentru
proba iune i pentru nmatricularea autoturismului n eviden ele speciale ale organelor de
poli ie, astfel nct contractul are caracter consensual.
Putem, deci, concluziona c vnzarea-cumprarea este, n principiu, un contract
consensual, dar n unele cazuri, expres prevzute de lege, ea devine un contract solemn.
Dac conven ia pr ilor are un obiect ce nu impune necesitatea formei autentice, dar
pr ile convin totui c aceasta urmeaz a fi ncheiat, ulterior, n form autentic, suntem
n prezen a doar a unui antecontract de vnzare-cumprare i nu a unui contract de
asemenea natur, deoarece pr ile nu i-au dat nc acordul pentru ncheierea contractului.
Dac, ulterior, ele ncheie contractul fr a respecta forma autentic convenit, form care,
repetm, nu era cerut de lege, contractul este totui valabil [art. 1.242 alin. (2) C. civ.].
2. Delimitarea contractului de vnzare-cump rare de alte contracte
2.1. Vnzarea i alte contracte translative de proprietate
a. Vnzarea i schimbul. Vnzarea-cumprarea se deosebete de schimb, n principal
prin faptul c la schimb echivalentul bunului transmis este un alt bun i nu o sum de
bani. Schimbul presupune aadar un dublu transfer de proprietate, unul contra celuilalt,
eventuala diferen valoric dintre bunuri putnd fi acoperit prin plata unei sume de
bani.
b. Vnzarea i renta viager. La acest din urm contract presta ia dobnditorului
bunului const ntr-o sum de bani. Ceea ce particularizeaz renta viager n raport cu
vnzarea-cumprarea este caracterul aleatoriu al primului contract amintit. Spre deosebire
de vnzare-cumprare, care este un contract comutativ, la care ntinderea drepturilor i
obliga iilor este cunoscut ab initio, renta viager are un caracter aleatoriu, care se
1
Totui Legea nr. 114/1996 a prevzut ncepnd cu anul 2008 forma autentic i pentru nstrinarea
locuin elor.

Contractul de vnzare

manifest prin faptul c ntinderea obliga iilor debirentierului nu este cunoscut de la

nceput, ea depinznd de durata de via a credirentierului i, astfel, ansele de ctig i
respectiv de pierdere pentru pr i depind de un element aleatoriu.
c. Vnzarea i darea n plat. Darea n plat reprezint un mod de stingere a
obliga iilor ce const n faptul c debitorul obliga iei d creditorului, cu acordul acestuia,
un alt bun dect cel datorat sau execut alt presta ie. Ea presupune, deci, spre deosebire
de vnzare-cumprare, totdeauna, existen a prealabil a unei datorii. Darea n plat se
aseamn cu nova ia prin schimbarea obiectului presta iei, dar n timp ce aceasta se
realizeaz anterior pl ii, darea n plat are loc n chiar momentul efecturii pl ii, fiind un
mod de stingere a obliga iei i nu de transformare a acesteia cum este nova ia1.
2.2. Vnzarea i contractele netranslative de proprietate
a. Vnzarea i antrepriza. Contractul de antrepriz se delimiteaz cu dificultate de
contractul de vnzare-cumprare numai atunci cnd acesta se refer la un lucru viitor. n
acest caz se pune problema dac suntem n prezen a unei vnzri-cumprri, avnd ca
obiect un bun viitor, sau suntem n prezen a unui contract de antrepriz n care
antreprenorul s-a obligat s procure i materialele necesare executrii lucrrii. n
rezolvarea acestei reale dificult i, n doctrina noastr s-a propus a se ine cont, dup
inten ia pr ilor, dac procurarea materialului reprezint obliga ia principal n raport de
valoarea muncii depuse, sau dac, dimpotriv, munca reprezint presta ia principal, n
raport de aceasta procurarea materialelor avnd doar un caracter accesoriu. S-a spus c, n
primul caz, suntem n prezen a unui contract de vnzare-cumprare, pe cnd n al doilea
caz avem un contract de antrepriz2. Aplicat fr o analiz profund, acest criteriu poate
deforma uneori realitatea pentru c importan a muncii, n unele situa ii, nu se reflect n
evaluarea bneasc pe care o efectueaz pr ile3. De aceea, acest criteriu a fost completat
n sensul c munca realizat pentru nevoile particulare, dup indica iile particulare ale
unui client relev un contract de antrepriz, n timp ce fabricarea unor produse
standardizate, adaptate nevoilor tuturor este de resortul vnzrii4. Cele artate sunt
valabile i n prezent, cnd art. 1.855 NCC prevede c suntem n prezen a unei vnzri i
nu a unei antreprize atunci cnd potrivit inten iei pr ilor executarea lucrrii nu reprezint
scopul principal al contractului, urmnd a se ine cont i de valoarea bunurilor furnizate.
Distinc ia dintre vnzare-cumprare i antrepriz nu ridic probleme deosebite n
materie imobiliar cci aici totul depinde de titularul dreptului de proprietate asupra
terenului. Astfel, dac terenul apar ine constructorului suntem n prezen a unei vnzri a
unui imobil ce urmeaz a se construi. n schimb dac terenul apar ine clientului, vom fi n
prezen a unui contract de antrepriz.
Nu se pun probleme de calificare nici atunci cnd materialele necesare construc iei
apar in clientului. n acest caz este evident vorba de un contract de antrepriz.
b. Vnzarea i locaiunea. Contractul de loca iune se aseamn i el cu
vnzarea-cumprarea unui anumit bun. Spre deosebire de vnzare-cumprare, prin care se
1
Pentru amnunte n legtur cu darea n plat a se vedea, C. Sttescu, C. Brsan, Tratat de drept civil
Teoria general a obliga iilor, Ed. Academiei R.S.R., Bucureti, 1981, p. 366; L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu,
Tratat elementar de drept civil. Obliga iile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 740 i urm.
2
A se vedea Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 192.
3
J. Huet, Traite de droit civil. Le principaux contrat speciaux, LGDJ, Paris, 1996, p. 1268.
4
Ibidem; D. Mainguy, Contrats speciaux, Ed. Dalloz, Paris, 2000, p. 30.

10

DREPT CIVIL CONTRACTE CIVILE SPECIALE

transmite un drept real asupra bunului respectiv n schimbul unei sume de bani, prin
contractul de loca iune se transmite doar dreptul de folosin asupra unui bun, de regul
tot n schimbul unei sume de bani, numit chirie. Contractul de nchiriere avnd ca obiect
doar folosin a unui bun, se delimiteaz cu uurin de contractul de vnzare-cumprare.

Seciunea a II-a
Elementele constitutive ale contractului de vnzare-cumprare
Subseciunea I
Elementele subiective
I. Consim mntul
Ca orice alt contract, vnzarea-cumprarea se realizeaz prin ntlnirea voin elor,
liber exprimate, ale pr ilor. Nimeni nu este obligat s vnd i, mai ales, s cumpere,
astfel nct nu poate exista abuz de drept sub acest aspect. Totui, dac principiul c
nimeni nu este obligat s cumpere se aplic fr excep ii, regula c nimeni nu este obligat
s vnd sufer unele derogri, dup cum vom arta.
a. Consimmntul direct. Exprimarea consim mntului trebuie s fie, pe de o
parte, opera vnztorului, adic a titularului dreptului de proprietate sau a altui drept ce
poate fi transmis printr-un astfel de contract i, pe de alt parte, a cumprtorului.
Consim mntul se exprim de regul direct de persoanele implicate n contract.
b. Consimmntul prin reprezentant. Nimic nu se opune ca acest contract, ca i
multe altele, s fie ncheiat prin reprezentant. Astfel, att vnztorul ct i cumprtorul
pot ncheia actul printr-un mandatar cu procur special.
Persoana care nu are capacitate de exerci iu ncheie contractul tot printr-un
reprezentant, dar de data aceasta nu printr-unul conven ional, ci prin reprezentantul legal.
Minorul cu capacitate de exerci iu restrns ncheie personal contractul, dar trebuie asistat
de ocrotitorul su legal.
n cazul n care obiect al contractului de vnzare-cumprare este un bun ce face parte
din patrimoniul comun al so ilor, ambii proprietari trebuie s-i dea consim mntul
pentru nstrinare. n cazul bunurilor mobile a cror nstrinare nu este supus, potrivit
legii, anumitor forme de publicitate, func ioneaz ns regula prevzut de art. 346 C. civ.
n sensul c oricare dintre so i poate dispune singur, cu titlu oneros, de astfel de bunuri.
Aceast regul nu mai este valabil atunci cnd este vorba de nstrinarea unui bun
imobil, cnd devine aplicabil dispozi ia de la art. 346 alin. (1) C. civ., n sensul c
Actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca obiect bunurile comune
nu pot fi ncheiate dect cu acordul ambilor so i.
nclcarea acestei dispozi ii referitoare la bunurile imobile ce fac parte din
comunitatea patrimonial a so ilor atrage nulitatea relativ a contractului. Anterior intrrii
n vigoare a actualului Cod civil, cnd unul dintre so i ncheia acte de nstrinare sau
grevare a unui imobil, fr consim mntul celuilalt so , s-a considerat c sanc iunea

11

Contractul de vnzare

aplicabil este tot nulitatea relativ, fiind vorba de nerespectarea unei norme juridice de
protec ie a unor interese private1.
Dispozi ia men ionat nu este aplicabil n cazul unei promisiuni bilaterale de
vnzare-cumprare avnd ca obiect un imobil bun comun deoarece ea vizeaz doar
nstrinarea bunurilor nu i promisiunea de a ncheia n viitor contractul, promisiune ce
nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul comun ctre
promitentul-cumprtor2.
Practic judiciar
1. Bunuri comune ale soilor. Imobil Promisiune de vnzare, lipsa consimmntului unuia
dintre soi. Efecte
n spe , s-a cerut constatarea nulit ii conven iei referitoare la vnzarea imobilului, pe
motiv c so ul nu i-a dat consim mntul la ncheierea actului, fiind astfel nclcate dispozi iile
art. 35 alin. (2) C. fam.
Art. 35 C. fam., reglementnd prezum ia mandatului tacit al so ilor n exercitarea drepturilor
de administrare, folosire i dispozi ie asupra bunurilor comune, precizeaz n alin. (2) (teza a
II-a), ca excep ie de la prezum ia mandatului tacit c, n ceea ce privete nstrinarea sau
grevarea unui teren sau construc ii care face parte dintre bunurile comune, acestea nu se pot
efectua dect cu consim mntul expres al fiecrui so .
Textul se refer ns la nstrinarea imobilelor terenuri i construc ii deci la acte prin
care se transmite dreptul de proprietate, iar nu la ncheierea antecontractelor cu semnifica ia unei
promisiuni de vnzare-cumprare care nu au efect translativ de proprietate, ci creeaz doar
obliga ii personale pentru pr ile contractante, n sensul de a ntreprinde ceea ce este necesar
pentru a realiza, n viitor, actul legal de transmitere a dreptului de proprietate.
Asemenea conven ii nu diminueaz patrimoniul comun i, n consecin , valabilitatea lor nu
este condi ionat de existen a consim mntului expres al ambilor so i, iar lipsa consim mntului
unuia dintre ei nu justific vreun interes din partea acestuia de a cere anularea antecontractului
de vnzare-cumprare.
(Curtea Suprem de Justi ie, s. civ., dec. nr. 1992/1993, n Dreptul nr. 7/1994, p. 79)
2. nstrinarea de ctre unul din soi a unor construcii fr consimmntul celuilalt.
Caracterul nulitii
Potrivit dispozi iilor cuprinse n art. 35 alin. (2) C. fam., niciunul dintre so i nu poate
nstrina i nu poate greva un teren sau o construc ie ce face parte dintre bunurile comune, dac
nu are consim mntul celuilalt so .
Reglementarea, ca i sanc iunea ce corespunde acestei condi ii, constituie o garan ie sau o
msur de protec ie pentru so i n vederea obstaculrii unor acte de diminuare sau grevare a
patrimoniului comun cu bunuri de o valoare deosebit.
Fiind prevzut exclusiv n vederea ocrotirii patrimoniului so ilor, dispozi ia poate fi
invocat numai de so ul al crui consim mnt a fost nesocotit, nulitatea actului fiind, ca urmare,
numai relativ.
1

A se vedea n acelai sens D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
1997, p. 65. n sens contrar, Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, Dreptul familiei, Ed. Augusta,
Timioara, 1998, p. 128.
2
Pentru o prezentare sintetic a doctrinei i a jurispruden ei n acest sens, a se vedea D. Chiric,
Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare imobiliar ncheiat n calitate de
promitent-vnztor sau promitent-cumprtor de un singur so , fr consim mntul expres al celuilalt so ,
n Dreptul nr. 5-6/1993, p. 53-62.

12

DREPT CIVIL CONTRACTE CIVILE SPECIALE

n consecin , un astfel de act, lovit de nulitate relativ, poate fi confirmat, expres sau tacit,
de partea n favoarea creia a fost instituit sanc iunea, acceptarea sau consim irea de fapt
putndu-se manifesta sau reflecta n orice acte de natur s conduc la nlturarea nulit ii.
(Curtea Suprem de Justi ie, s. civ., dec. nr. 1100/1992, n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 108)

Momentul consim mntului. Antecontractele

Consim mntul asupra tuturor chestiunilor ce in de naterea valabil a contractului
este, de multe ori, imediat i definitiv, la fel ca i transferul propriet ii. Sunt ns i
situa ii, n ultima vreme tot mai frecvente, cnd contractul este precedat de anumite acte
preparatorii, dintre care cele mai cunoscute sunt promisiunea unilateral de a vinde,
promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de op iune. Aceste acte juridice
sunt, ele nsele, contracte, ns nu au valoarea unui contract de vnzare-cumprare, ci
doar l pregtesc. Din acest motiv ele sunt cunoscute i sub denumirea de antecontracte.
1. Promisiunea unilateral de vnzare
Noiune. Este un contract unilateral prin care proprietarul unui bun (promitent) se
angajeaz fa de un poten ial cumprtor (beneficiar), s-i vnd bunul su, n condi ii
determinate, n cazul n care beneficiarul i manifest op iunea n acest sens ntr-un
interval de timp determinat.
Coninut. Promisiunea este un contract deoarece, spre deosebire de simpla ofert, se
realizeaz prin acordul ambelor pr i men ionate, dar este un contract unilateral deoarece
beneficiarul nu-i asum obliga ia de a cumpra. Obliga ii se nasc doar n sarcina
promitentului. Acesta singur se oblig, el este definitiv angajat i nu-i poate retracta
promisiunea n tot intervalul de timp convenit. Din acest motiv promitentul trebuie s
aib capacitatea necesar pentru a vinde n momentul n care se realizeaz promisiunea de
vnzare.
n situa ia n care n schimbul promisiunii beneficiarul acesteia pltete o sum de
bani, numit indemniza ie de imobilizare, contractul devine sinalagmatic deoarece i
beneficiarul promisiunii i asum obliga ii. Promisiunea rmne ns o promisiune
unilateral de vnzare, chiar dac contractul este sinalagmatic deoarece beneficiarul
promisiunii nu i-a asumat i obliga ia de a cumpra bunul.
Promisiunea unilateral de vnzare nu trebuie confundat cu vnzarea afectat de un
termen sau condi ie, aceasta reprezentnd un contract bilateral, iar obiectul lor fiind
diferit i nici cu oferta de vnzare care reprezint un act juridic unilateral i nu un
contract1.
Elemente necesare. Pentru a putea produce efectele urmrite, promisiunea trebuie s
cuprind, pe lng angajamentele pr ilor date cu privire la bunul ce se promite pentru
vnzare, i pre ul la care ar urma s se fac vnzarea-cumprarea. Att bunul ct i pre ul
trebuie s fie determinate sau determinabile. Pe lng aceste elemente, este necesar a se
preciza i intervalul de timp n care beneficiarul are dreptul s opteze pentru cumprare
sau pentru respingerea ofertei.
Forma. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract consensual, ceea ce
nseamn c ea este valabil prin simplul acord de voin 2. Ea i pstreaz acest caracter
1

D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale. p. 19.

Fr. Deak, op. cit., vol. I, p. 32 i 33; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck,
Bucureti, 2005, p. 27.
2