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"REMEROS BEACH"
Calle Sin Nombre - Circunscripcin: "' - Parcela: 135e
Rincn de Milberg - Partido de Tigre
Provincia de Buenos Aires
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7. MEDIO AMBIENTE SOCIO ECONOMICO E INFRA~STRUCTURA
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Parvas, modificada y asfaltada con cuatro carriles. Dicha vTa.de acceso y egreso a(
complejo desde y hace la avenida Santa Mara tolerar entreuQ....5q..y ~5 % d7'f'a
totalidad de las unidades habitacionales. An as la emprendedora ~'9f~ViS)0 un
segundo ingreso a travs del desarrollo de una rotonda junto con un CaR:titio de
ingreso y egreso desde el Camino de los Remeros. Las obras que se requieran
debern estar aprobadas por la Direccin General de Transito y la Direccin Vial
de la Secretaria de Obras Publicas Municipal. Se adjunta estudio de EIV en Figura
11.
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Se hace evidente una gran variedad de vas de acceso al rea del proyecto:
Desde el punto de vista ms cercano con las localidades vecinas que conforman
la trama pblica, se concreta hacia el Norte: Rincn Centro y Tigre a travs de la
Avenida Santa Mara de las Conchas. Con respecto a Tigre Centro y a
Panamericana ramal Tigre, se materializa a travs del Camino de los Remeros, el
cual bordea al Canal Aliviador y Pista Nacional de Remo. En direccin a la
localidad de Benavidez y conexin con la Ruta Panamericana Pascual Palazzo,
ramal Capital - Escobar, se realiza por Avda. Agustn Garca y posteriormente por
su continuadora Avda. Benavidez. Tambin se puede acceder a la Autopista
Panamericana y a la localidad de Don Torcuato por el Camino Benavidez Bancalari, al cual se accede por la Avda. Agustn Garca, tomando por la calle
Den Funes.
El predio en el cual se desarrollar el proyecto, el cual tiene forma de bota y al
cual se acede por media calle de tierra Las Parvas, limita en su frente con predios
vacantes posteriormente yen cercanas con la avenida Santa Mara, con escasas
viviendas y un predio destinado a la actividad de vivero. En su lateral este con el
Camino de los Remeros y en su lateral oeste con el Canal Aliviador del Rio
Reconquista, ex arroyo Guazunamby, actual Pista Nacional de Remo ya en su
tramo final, prximo al Puente de la Avda. Santa Mara sobre el Canal Aliviador.
La zona de implantacin del proyecto es un rea en desarrollo. En los sectores
linderos: Camino de los Remeros y Avda. Santa Mara de por medio se
encuentran Barrios Cerrados ya consolidados como Rincn de la Costa, Hacoaj
Country Club, Albanueva y el reciente inaugurado Centro Comercial Remeros
Plaza. El acceso actual del predio se encuentra a escasos metros de la bajada del
Puente Guaz Nambi, viniendo desde Benavidez y en la misma mano del trfico
vehicular.
Al predio del proyecto le corresponde la siguiente identificacin catastral:
Circunscripcin 111 - Parcela 135e, originado por la divisin de las parcelas 135a y
135c, con una superficie total de 171.609,75 m2 - Plano de Mensura, Unificacin,
Divisin y Cesin de Calles, aprobado por la Direccin de Geodesia con fecha
12/05/2015, Nmero Provisorio 7425 /2014, Figura 1.
EIA JUANO S.A - Proyecto "Remeros Beach"
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Juano S.A., cuenta con convalidacin del Decreto 630/15, Emanado por el
Departamento Ejecutivo, mediante el cual se le concedi Factibilidad de Uso de
Suelo para el desarrollo de un emprendimiento urbanstico denominado "Remeros
Beach", en la localidad de Rincn de Milberg, como Urbanizacin Especial,
conforme al Artculo 50 de la Ordenanza 1894/96, Cdigo de Zonificacin del
Partido de Tigre, el cual obra en el expediente 4112 - 23544/14, (Figura 2).
EL Honorable Concejo Deliberante del Partido de Tigre por Ordenanza 3475/15,
de fecha 26/05/15, convalida el Decreto 630/15 y autoriza al Departamento
Ejecutivo a modificar los limites de altura establecidos por el Cdigo de
Zonificacin para la realizacin del proyecto "Remeros Beach", obrando en el
expediente 4112 - 23544/14, en concordancia al derecho vigente cuyo trmite
proseguir conforme a la normativa de ordenamiento territorial aplicable, (Figura
2).
El predio en el que se insertar el proyecto es de aproximadamente 17 hectreas.
Las cesiones para espacios verdes y equipamiento pblico sern concretadas una
vez definido el proyecto, estando concatenadas con la Viabilidad de Proyecto a ser
otorgada por el Municipio. El mismo se repliega a la vera del Canal de Remeros
acompaando su curvatura, slo se separa de este por un parque lineal de 100
metros de ancho actualmente en etapa de desarrollo. El terreno se encuentra a
cota variable entre 1,3 y 2,2 IGN, por debajo del Camino de Remeros. Se adjunta
planimetra de cotas en Figura 3.
Sobre el eje longitudinal del predio se construir una laguna flotante de 3,5 ha con
solar a su alrededor. La profundidad de la misma ser de 1,50 m en los bordes
con parapetos de 1,7m, y hasta 2,50 metros en el centro, siendo la cota del pelo
de agua 3,00 IGN. Su lecho estar caracterizado por una membrana plstica
(liner) que lo separa del terreno y evita la filtracin de agua de napa. El espejo de
agua cristalina ornamental: sistema Crystal Lagoons, contar con salas de
mquinas propias para filtrados de limpieza. La emprendedora deber dar
cumplimiento con la Resolucin AdA 234/10, por presencia de una laguna en el
predio.
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1 El predio estar contenido por alambrado y una ba~-,:,p,e~iTetral (P.ld.e. /f(':. ' p~ ',i'''/
tierra de 1,5 km que elevar una circulacin perimetral a 4,50 IGN:y:_q~ desviar~
( el afluente de aguas de lluvia que actualmente lo atraviesan. Contarco~poz.s
de bombeo y alivianamiento pluvial que derivarn las aguas al Canal Aliviador:..JLa
barricada (plder), tendr aproximadamente entre 18 y 30 m de ancho para
desarrollar sobre la misma los caminos de circulacin perimetral, dos calles
paralelas de 6,00 m. de ancho separadas por un boulevard y una vereda contigua
a los basamentos de los edificios que formarn parte del complejo, Figura 6.
Se incluirn en sectores especfficamente designados del camino cocheras de
cortesa para los visitantes, se calcula que la barricada en cuestin necesitar
aproximadamente 170,000 m3 de suelos seleccionados, comprados a terceros
debidamente registrados ante el organismo competente.
En lo que respecta al plder o terrapln perimetral en torno al rea del proyecto: el
mismo se realiza con el fin de mantener la cota de origen en el rea central (sector
a construir) y los efectos a generar a nivel macro en el manejo de aguas del orden
natural (lluvias y/o mareas). La ubicacin estratgica del predio permite que con
ejecucin de obras de ingeniera hidrulicas menores (encausamiento de aguas)
no impacten en los nicos vecinos linderos cuyas viviendas se encuentran en la
cercana con la avenida Santa Mara, o frentista al Canal Aliviador del ro
Reconquista; todos estos inmuebles ubicados antes del ingreso al predio del
proyecto.
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ZONA 1
Cantidad de Macrolotes: 2 (M1/M2)
Superficie Total Macrolotes: 12.345 m2
Superficie Cubierta a Construir: 25.760 m2
Superficie Semicubierta a Construir: 4.637 m2
Tipo de Construccin: PB+6
Subsuelos: 2 con capacidad para 400 cocheras
ZONA 2
Cantidad de Macrolotes: 4 (M3/M4/M5/M6)
Superficie Total Macrolotes: 20.850 m2
Superficie Cubierta a Construir: 93.960 m2
Superficie Semicubierta a Construir: 10.148 m2
Tipo de Construccin: PB+11
y PB+20
Subsuelos: hasta 4 (2 bajo y 2 sobre cota PB) con capacidad para 1800
cocheras
ZONA 3
Cantidad de Macrolotes: 3 (M7/M8/M9)
Superficie Total Macrolotes: 17.491 m2
Superficie Cubierta a Construir: 43.120 m2
Superficie Semicubierta a Construir: 7.762 m2
Tipo de Construccin: PB+5 y PB+8
Subsuelos: hasta 2 con capacidad para 600 cocheras
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ETAPA O (2015-2016)
Delimitacin de predio, rellenos y movimiento de suelos general, ejeoUcin
de vas de acceso, construccin de espejo de agua ornamental y obras de
infraestructura de servicios.
ETAPA 1 (2015-2016)
Macrolotes: 3 (M1/M2/M5)
Superficie Pisada: 5.480 m2
Tipo de Construccin: PB+20 / PB+6 / PB+6
Superficie Cubierta a Construir: 63.560 m2
Supo reas Comunes: 6.356 m2
U.F.: 891
ETAPA 2 (2017-18)
Cantidad de Macrolotes: 2 (M3/M4)
Superficie pisada: 2.080 m2
Tipo de Construccin: PB+20 / PB+11
Superficie Cubierta a Construir: 37.020 m2
Supo reas Comunes: 3.702 m2
U.F.: 612
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ETAPA 3 (2019-20)
Cantidad de Macrolotes: 1 (M6)
Superficie pisada: 1.740 m2
Tipo de Construccin: P8+10
Superficie a Construir: 19.140 m2
Supo reas Comunes: 1.914 m2
U.F.: 316
ETAPA 4 (2020-22)
Cantidad de Macrolotes: 1 (M7)
Superficie pisada: 1.840 m2
Tipo de Construccin: PB+6
Superficie a Construir: 12.880 m2
Supo reas Comunes: 1.288 m2
U.F.: 107
ETAPA 5 (2021-23)
Cantidad de Macrolotes: 2 (M8/M9)
Superficie pisada: 3.760 m2
Tipo de Construccin: PB+8 I PB+5
Superficie a Construir: 30.240 m2
Supo reas Comunes: 3.024 m2
U.F.: 245
En cuanto al medio natural, el proyecto ocupa una fraccin ubicada en la zona peri
riberea al ex arroyo Guazunamby dentro de la planicie inundacin del Ro Lujn,
con una cota original IGN variable entre 1,3 y 2,2 m. Las nicas zonas con realce
a +4 msnm, son las zonas polderizadas reas perimetrales del proyecto y del
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Canal Aliviador.
En lo que respecta al suministro de Gas al emprendimiento, la desarrolladora ha
realizado el correspondiente pedido de Factibilidad a la firma Gas Natural Fenosa,
presente en la Figura 5.
La vegetacin natural existente en el predio vacante de acuerdo al Informe
Tcnico de Impacto Paisajstico realizado en Enero de 2015 por el Arqto. Eugenio
Xaus y la Paisajista Florencia Marinot manifiesta que el paisaje actual es el tpico
de baado inundable ribereo, con extensas superficies cubiertas con lirios
amarillos, juncos, totoras o espadaas y cortadero.
En cuanto a las especies arbreas existentes son morera, acacia negra, espinillos,
coronillos y talas. Las mismas no tienen porte de importancia y no revisten valor
paisajstico destacable debido a que no tienen valor ornamental ni inters
ambiental significativo. Siendo los ejemplares ms numerosos representantes de
morera y acacia negra, especies exticas altamente invasivas.
Las nicas especies de inters ornamental presente son ceibos, representada por
ejemplares de pequeo porte y ubicados en las cercanas con el Canal Aliviador,
los cuales no sern afectados por las obras a realizar, as concluyendo que el
proyecto no tendr un impacto negativo de importancia sobre el paisaje.
La fauna silvestre en el rea de implantacin del proyecto se encuentra modificada
por la presencia humana, sobre todo por el trfico vehiclllar de ambas arterias que
circunvalan al proyecto. Originariamente, la fauna era mucho ms rica y variada.
El desarrollo de la zona y la expansin de los barrios, como as tambin la
actividad antrpica a lo largo del tiempo han limitado y modificado los ambientes
naturales restringiendo los hbitats de muchas especies, las cuales tuvieron que
migrar.
Actualmente subsisten en el predio escasas especies, muchas de ellas
relacionadas al contacto directo de la tierra del proyecto con el curso de agua del
cual es lindero lote vacante de por medio. Especies presentes tales como ratas,
cuises y algunas especies de murcilagos. Entre los reptiles se destacan
colbridos y tortugas acuticas, los cuales suelen ser arrastrados por las
corrientes de agua durante los cursos de mareas naturales. Entre los anfibios
presentes en el rea se hallan ranas y sapos.
Las aves son las que han subsistido con mayor cantidad de individuos y especies.
Entre las especies comunes encontramos: cachirla, calandria grande, zorzal
colorado, golondrina, tordo renegrido, carancho y chimango. Tambin resulta
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etapa, fos cuales sern identificadtbs..y.aeopdos en contenedores hermticos con
el fin de darle posteriormente destino final mediante el tratamiento de los mismos
por empresa habilitada por el OPDS. En el predio no se realizarn tareas de
mantenimiento ni lavado de los equipos viales y mixer a utilizarse, las mismas
sern realizadas en talleres externos y fuera del predio del proyecto.
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2. INTRODUCCION
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Edilberto
Lic. en Geologa
Mat CPCN - BG-345.
OPDS Registro 0361.
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EIA JUANO S.A - Proyecto "Remeros Beach"
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Ange, oberto C.
Lic. en Seg. e Hig. Laboral
MAT. 28894
OPDS Registro 1684.
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HSYT 843 SPA 3304
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3.1 Objeto
El objeto del presente Estudio de Impacto Ambiental es un Proyecto de
Urbanizacin Planificada y Cerrada con bloques de viviendas multifamiliares a
desarrollarse en etapas y en tres zonas ocupando nueve macrolotes. Dentro de un
predio que ocupa una superficie de 171.609,75 m2, teniendo cabida para el
desarrollo de aproximadamente 2170 unidades funcionals de viviendas, con
estacionamientos y amenities conexas. Habr adems en una zona cercana al
futuro ingreso al complejo "Remeros Beach", precisamente en la zona sur, un
centro o rea comercial. Todo el desarrollo se realizar en torno de una gran
laguna flotante de aguas cristalinas ornamental.
Las construcciones se realizarn partiendo del nivel natural, sirviendo los pisos
bajos como cocheras hasta llegar a la altura de cota no inundable, donde
comenzaran las plantas baja de los edificios. El predio en s y con el fin de
convertirlo en no inundable ser polderizado y sobre este terrapln se construirn
las calles de acceso al predio, las cuales descendern a las calles internas del
complejo.
Se trata de una iniciativa de Juano S.A., para el emprendimiento denominado
"Remeros Beach", el cual ser construido en etapas.
Como tal, este estudio comprende a la iniciativa en sus aspectos o etapas de
obras y posterior usufructo.
3.2 Objetivo
La premisa fundamental del documento es identificar y analizar los impactos e
interacciones entre el medio circundante en sentido amplio, denominado (factores
ambientales) y las acciones que se susciten del proyecto, para ambas etapas ya
sea de construccin u operacin - funcionamiento - gestin.
Logrado su anlisis se desprendern medidas o recomendaciones
neutralizacin, mitigacin y monitoreo para las etapas anteriores.
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3.3 Estructura
La estructura alberga en sus contenidos principales al encuadre normativo de los
instrumentos de cumplimiento especfico, Jos cuales estn soportados adems en
tablas adjuntas, ya sea para la etapa de construccin como para la etapa de
operacin y/o usufructo. Las mismas son validas para las dos actividades a
desarrollar en el predio de vivienda multifamiliar y rea comercial, (Figuras 16 y
17).
Tras una caracterizacin amplia y concreta de los factores ambientales
involucrados, naturales y antrpicos, se describen las cuestiones relevantes del
proyecto y sus implicancias constructivas (acciones).
La conjuncin de lo mencionado anteriormente, deriva en desarrollos textuales de
los impactos, los que a su vez se identifican a travs de matrices de tipo Leopold,
donde puede acceder a las caracterizaciones en cada celda de interaccin.
Finalmente se deriva en lineamientos de gestin ambiental, incluyendo pautas de
contingencias, siempre para las dos etapas sustanciales del proyecto,
construccin y operacin.
En la redaccin de las conclusiones se trato de respetar en lo posible, en
extensin y vocabulario las pautas de la normativa provincial que rige la
presentacin de estudios de este tipo.
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y Seguridad para
la Industria de la Construccin.
Resolucin SRT 231/96. Reglamenta artculos del decreto precedente.
Resolucin SRT 319/99. La coordinacin del permanente Servicio de
24.449,
Decreto
779/95.
materiales.
Binefilos Policlorurados
Ley 25.670, De PCBs. Gestin integral de bifenilos polic/orurados
sustancias similares.
Incluye
transformadores elctricos.
sustancias
dielctricas
de
sitios
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Productos Domisanitarios
Resolucin MSAS 709/98 y
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autorizados.
Seguro Ambiental
Contratacin de seguro
ambiental. Define sujetos, condiciones y contextos.
Ley 25.675, Art.
u,
y lmites al
dominio privado '(Los propietarios limtrofes con los ros o con canales
que sirven a la comunicacin por agua estn obligados a dejar una
calle o camino pblico de 35 metros hasta la orilla del ro, o del canal,
sin ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden
hacer en ese espacio ninguna construccin ni reparar la antiguas que
existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna".
Provincial
Norma Constitucional
Constitucin de la Provincia de Buenos Aires, 1994. Su Artculo 28 contiene
Ordenamiento Territorial
Ley
8912/1977.
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De Barrios Cerrados
Decreto 27/98, Establece definiciones, requisitos mayores y gestin de
barrios cerrados.
Decreto 1727/02. Procedimiento de aprobacin de Urbanizaciones
Cerradas.
Requisitos para convenios de Descentralizacin
Administrativa con Municipios. Derogado por Decreto 1069/13, salvo
su Art 7, el que declara la existencia del Registro Provincial de
Urbanizaciones Cerradas.
Resolucin MGPBA 128/02. Ratifica Convenio entre la Municipalidad de
De Medio Ambiente
Ley 11.723.
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Recursos Hdricos
Ley 5965. Fija la proteccin de las fuentes de provisin y/o cuerpos
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y funcionamiento de piletas y
Residuos Especiales
Ley 11.720 y Decreto 806/97. Estable el rgimen legal aplicable
la
y su
Efluentes Gaseosos
Decreto 3.395/96. Decreto Reglamentario de la Ley 5.695 que fija los
JIL
28
SPA
231/96,
129/97
Y OPDS
1126/07.
Ruidos Molestos
Ordenanza General 27 (1969). De ruidos molestos.
Ruidos al vecindario
Resolucin SPA 94/2002. Control de ruidos molestos al vecindario. Adopta
Bifenilos Policlorurados
Resoluciones SPA 2131/01 y 1118/02 Y OPDS 189/11. Reglamenta en mbito
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29
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de
Ley
13.110,
Art.
24.
A ccesib ilidade s,
',.,;
estacionamientos,
sealizaciones.
Luego de Ley 12.614, Art. 24 ter. Trnsitos peatonales. Sanitarios.
y fiscalizacin sanitaria
de determinados establecimientos con atencin al pblico y de su
personal.
Ley 7315 y decreto 1123/73. Sobre la habilitacin
Municipal
Ordenamiento territorial y uso del suelo
Ordenanzas 1894/96 y 1996/97, Cdigo de Zonificacin del Partido de
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30
I
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Urbanizaciones Cerradas
1n JUL 20\5
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RfltlflcjJd;PP~~.~F3f!~&idn MGPBA
Administracin de Consorcios
Decreto 2160/05. Establece la obligacin de plano hidrulico para
Ruidos Molestos
Ordenanza 2482/02 (T.O. de Ordenanza 1101/90). Decreto 1174/02. Parte
31
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de~i~dr proyecto
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Altura: 9 m.
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Corresponde afr Exoecfiente
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1 JUL 20l0!
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33
encontraran las vas de acceso al ipterior de predio, garantizando ,de esta manera
la n~ inundabilida~ del mis~? La;:drsp~el~t~n.~~,I~~.. calJes)nter;nas, las cuale~
descienden de la clrcunvalaclon poldenzaO'a, ser en forma de orla, la cual tendra
por objeto la circulacin vehicular y peatonal y circulacin dentro del predio, siendo
las mismas de uso privado. Las mismas servirn para el acceso a los nueve
macrolotes ubicados en los tres sectores, definidos para viviendas y sector
comercial, permitiendo el ingreso y egreso a las cocheras cubiertas, ubicadas a
cota original del predio por debajo del Camino de Remeros.
Las viviendas multifamiliares, tendrn su planta baja, por encima de los
estacionamientos cubiertos, es decir por encima de la cota habitable + 4,10 IGN,
el sistema de desages pluviales del interior del predio funcionaran por gravedad,
volcando sus aguas al canal aliviador, previo paso por cmara decantadora y
reservorio.
En cuanto a la insercin del barrio en el predio vacante y su polderizacion, se
prev un sistema de captacin de pluviales con su correspondiente desvo al canal
aliviador con el fin de evitar daos colaterales a vecinos lindantes, que en su
mayora son lo que se hallan al frente de predio, dichas obras obran en el estudio
hidrulico de predio, siendo la autoridad de aplicacin la Autoridad del Agua de la
Provincia de Buenos Aires, en adelante AdA, de acuerdo a la Resolucin 04/ 2004.
El proyecto toma como punto de partida la integracin de los ncleos
habitacionales en torno de una laguna flotante (mega espejo de agua ornamental)
y dentro de un plan paisajstico a implementar, el cual ser acorde al territorio de
implantacin del proyecto. Vizora como proyectista del desarrollo inmobiliario a
conjugado la tipologa de las construcciones a efectuar hacindolas funcionales
con el entorno.
Esta premisa llev a la concepcin de 2.170 unidades edilicias, en nueve
macrolotes conformado por Estacionamiento cubierto, Planta baja y niveles en alto
variables, de acuerdo a su ubicacin en macrolotes y en zona. Se ha contemplado
la construccin de un rea comercial, con Estacionamiento cubierto, Planta baja y
2 niveles en alto, en un sector cercano del acceso proyectado del lado sur del
emprendimiento.
El total edificado para las viviendas multifamiliares por zonas y macrolotes, hacen
un total de 172.020 m2, cubiertos, siendo su ocupacin segn desglose y cuadro
adjunto:
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34
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Zona
Macrolote
Superficie
Total
Superficie
Cubierta
Superficie
Semicub.
Plantas
Zona 1
2
(M1/M2)
12.100 m2
25.760 m2
4.637 m2
P.Baja+6
Zona 2
4
(M3/M4/
M5/M6)
Zona 3
3 (M7/M8
y M9)
rea
Espejo de
Agua
Centro
Comercial
19.850 m2
93.960 m2
10.148 m2
PBaja+11 y
PBaja+20
16.550 m2
43.120 m2
7.762 m2
P.Baja+5 y
P. Baja+8
9.180 m2
551 m2
P.Baja+2
Cantidad de
Cocheras
Subsuelos
300 cocheras
en 2 Subsuelos
1700 cocheras
en 2 subsuelos
y basamentos
400 cocheras
en 2 subsuelos
34.800 m2
Terreno
5.100 m2
A definir
4;1/
35
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ETAPAS CONSTRU
ETAPA I
AOS
ETAPA O
Ano 20152016
ETAPA 1
Ano 20152017
MACROLOTES
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~~:~sa~EFu:reY~~;i"tdNSTRUIR
SUPERFICIE
DE PISADA
PLANTAS
SUPERFICIES
TOTAL A
CONSTRUIR
UNIDADES
FUNCIONALES
M1 / M2/ M5
5.480,00 m2
Planta Baja
+20 Planta
Baja + 6
Planta Baja +
63.56000 m2.
Superficial
Comunes
6.356,00 m2.
891
37.020,00 m2
ETAPA 2
Ano 20172018
ETAPA 3
Ano 20192021
M3yM4
M6
2.080,00 m2
1.740,00 m2
Planta Baja
+20 Planta
Baja +11
Planta Baja
+10
Superficial
Comunes
3.702,00 m2
19.140,00 m2
Superficial
Comunes
1.914,00 m2.
612
316
12.88000 m2
ETAPA 4
Ano 2020
2022
ETAPA 5
Ano 2021 2023
M7
M8/M5
1.840,00 m2
Planta Baja
+6
3.760,00 m2
Planta Baja
+8 Planta
Baja +5
Superficial
Comunes
1.288,00 m2
30.240,00 m2
Superficial
Comunes
3.024,00 m2
107
245
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CUADRO DE SUPERFICIES
Zona
Macrolote
Superficie
Total
Zona
Vestuarios,
Sanitarios, Kids
Club, Club
Nutico,
Showroom,
Deposito
Estimada
2000 m2
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FLOTANTE
Superficie
Cubierta
Estimada
1500 m2
Superficie
Semicub.
500m2
Plantas
PByPB+1
Superficie Total
rea espejo de agua
Destino: U sos
comunes, Sanitarios,
Vestuarios y Deposito
Zona
Zona
Comercial
5100 m2
9180 m2
551 m2
P,Baja+2
A definir
Todas las decisiones tomadas por Vizora para el desarrollo del proyecto fueron
orientadas a lograr que los habitantes al momento de ocupar sus departamentos,
puedan percibir amplios espacios exteriores libres parquizados con forestacin y
vegetacin variada y con vista a un extenso espejo de aguas cristalinas
ornamental, con el fin de que la materializacin del emprendimiento en alto,
provoque una mnima incidencia sobre los habitantes del barrio.
En cuanto a las edificaciones en altura y su comportamiento con el paisaje, la
vecindad, en lo que respecta a lo visual y en la generacin de conos de sombras,
Vizora, ha tomado las previsiones de diseo en cuanto al diseo arquitectnico,
ubicacin en el predio de los volmenes y distancias que lo separan de otros
emprendimientos prximos, a lo que se suma que no se obstruyen visuales, no se
generan excesivas sombras entre ellos y la implementacin de un plan
paisajstico. Todo encuadrado en opciones que ofrece la normativa de uso de
suelo y ocupacin territorial, ver Figura 6,
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ZONAS
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M2
M3
M4
M5
M6
M7
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vehculos
M8
M9
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Calles internas,
automotores.
Infraestructura de servicios:
accesos
distributivos
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estacionamientos
para
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./ Conexiones cloaca les a red troncal~,~'mtai"~'f"dersfhln~l;.p:~~~e
./ Energa elctrica, provista por
EDE~OR.
Cloacas internas del barrio, las mismas estarn conectadas a la red troncal,
con destino Planta de Tratamiento Cloacal modular, a instalarse en el
barrio. La emprendedora deber gestionar ante la Autoridad del Agua de la
Provincia de Buenos Aires (ADA), los Permisos normativos
correspondientes tales como, Banco nico de Datos de Usuarios de Jos
Recursos Hdricos (BUDURH) y Permiso de Vuelco.
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con el fin de mantener la !co~ ~~ tSrrQ.~n.Mj'~Q~~I~l:iE.~~:.,oe,dtral
En lo q.ue
proyecto,
(sector a
se realiza
construir) y los efectos a generar a nvetmS'cffen 'er'manejo de aguas del orden
natural (lluvias y/o mareas). La ubicacin estratgica del predio evita que los
efectos ,con ejecucin de obras ingeniera hidrulicas menores (encausamiento de
aguas), impacten en los nicos vecinos linderos cuyas viviendas se encuentran en
la cercana con la avenida Santa Mara o frentista al Canal Aliviador del ro
Reconquista, todos estos inmuebles se encuentran ubicados antes del ingreso al
predio del proyecto.
Dichas obras de modificacin del predio debern contar con Certificado de
Prefactibilidad o Factibilidad Hdrica, otorgado por la Autoridad del Agua (AdA) de
la Provincia de Buenos Aires bajo Resoluciones 589/2010 o 04/2004 y
relacionados con el saneamiento hfdrico. Independientemente a ello el proyecto
deber
realizar presentaciones ante la Direccin Hidrulica Municipal en
cumplimiento con la Ley Provincial 6.253 en cuanto a zonas de conservacin de
los desages naturales y respecto a los retiros mnimos estipulados por la norma,
ver Figura 7.
El rgano de aplicacin la Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires
(AdA) es quien dictaminar sobre los retiros mnimos estipulado por Ley 6.253,
teniendo tambin este organismo la facultad de otorgar la Prefactibilidad Hidrulica
del Predio.
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Los escasos desniveles entre los cur~os de agua y los sectores emergidos (islas) Y el aumento de los caudales e~ IQs t m,ses dl?" o~Q~d~ sc:m' los factores
determinantes de las inundaciones pel:-jdrC'~~I[jelta:,;r. '0-,
0_/
6.2 Geologa
En esta seccin se presenta una descripcin de la estratigrafa regional,
analizndose el comportamiento hidrogeolgico de cada unidad geolgica,
comenzando con los trminos superficiales ms modernos y continuando con los
ms antiguos al aumentar la profundidad.
"Pospampeano" (Pleistoceno Superior. Holoceno): Se denomina as a un conjunto
de sedimentos limo-arcillo-arenosos, poco permeables, de diversos orgenes:
esturico, lacustre y fluvial, relacionados entre s en forma compleja pero con una
caracterstrca en comn: se depositaron posteriormente por encima del
"Pampeano" (ver prxima descripcin).
El Pospampeano, segn se lo define en el prrafo anterior (excluyendo los
sedimentos de origen elico), aflora en el rea de influencia directa del
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Hacia los niveles superiores predonlno./o_s Umas de color oc~~, d,on abundantes
laminil~~s d~, mica. El tamao de ~r~n6.S~~!~!'T,lD,~~~:~~~~~J!Q.d la profundidad
(estratlflcaclon gradada), encontrandose-en-casos excepcionales lentes de grava
en la porcin basal. Se disponen sobre la Formacin Paran (ver prxima
descripcin) .
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6.3 Geomorfologa
Desde el punto de vista geomorfolgico, los rasgos morfolgicos ms importantes
son los denominados "terraza alta" y "terraza baja". La primera ocupa una gran
extensin y la segunda constituye la planicie de inundacin del ro Lujn que se
extiende hacia el NE y se contina con el delta del ro Paran. El relieve de la
terraza baja es muy plano y la integracin del drenaje se realiza artificialmente a
travs de canales.
La "Llanura Alta": ocupa la zona de divisorias de aguas. Las pendientes son
sumamente suaves, con escasas lagunas y/o baados inconexos. Predominan los
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6.4 Suelos
Los suelos zonales de la Pampa Ondulada se han desarrollado prinoipalmente
sobre el material originario loess pampeano, con una textura limosa. Los
afloramientos ms extensos son los Sedimentos Pampeano y el Pospampeano.
Dentro de la secuencia sedimentaria se encuentran los depsitos deltaicos
actuales, compuestos por limoS, arenas, y arcillas, as como depsitos fluviales
recientes, integrados por arenas y limos. El suelo predominante en el predio de
acuerdo a los estudios realizados, corresponden al orden de los Entisoles.
Los Entisoles son suelos qu tienen poca o ninguna evidencia del desarrollo de
horizontes pedogenticos, salvo un epipedn crico incipiente, lo que constituye
por sr mismo una diferenciacin respecto de un sedimento, una saprofita o una
roca. La caracterstica comn de todos los Entisoles es la ausencia de horizontes
pedognicos y su naturaleza mineral.
Por ubicarse en la zona de acumulacin de sedimentos fluviales de la planicie de
inundacin de ros y en la zona de descarga regional de las aguas subterrneas,
donde se constituye un humedal natural estos suelos estn permanente o
usualmente hmedos y pertenecen al suborden Entiso/es cuicos. La limitante de
su desarrollo es la humedad.
Hacia el rio Lujan se define el comienzo de la formacin deltaica, posee suelos de
diferentes caractersticas en su origen y conformacin respecto a los tpicos
albardones y esteros de las islas interiores del predelta, ocupando un mbito de
suelos halomrficos asociados con otras unidades edficas.
6.4.1. Calidad
Los suelos de los bajos ribereos son escasos en desarrOllo y distribucin. El
material originario es de sedimentos aluviales depositados por el ro Paran y
tributarios occidentales del mismo, son Entisoles cuicos con bajo contenido
orgnico, los cual hace deficiente el crecimiento vegetal.
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Ro Lujn
Tiene sus nacientes en el partido de Suipacha, a partir de la confluencia de los
arroyos Moyano y Durazno. Se desarrolla con rumbo general hacia el NE, se une
al delta del ro Paran, donde cambia de rumbo hacia el SE y desagua hacia el
Ro de la Plata, frente a las costas de San Fernando. El rea de la cuenca es de
aproximadamente 3.000 km 2 , dentro de los partidos de Suipacha, Mercedes, Gral.
Rodrguez, Lujn, San Andrs de Giles, Exaltacin de la Cruz, Pilar, Beln de
Escobar, San Fernando, Tigre, Campana, Moreno y Jos C. Paz.
La zona de cabeceras se localiza en el lmite de los partidos de Suipacha y
Carmen de Areco. De ah sus aguas corren en direccin SE con el nombre de
arroyo Los Leones y a 33 kilmetros de su naciente confluye con el arroyo del
Durazno, a partir de donde comienza a denominarse ro Lujn. La cuenca del ro
Lujn presenta forma rectangular, elongada en direccin SO-NE y SSO-NNE en la
porcin oriental. Las aguas del curso principal fluyen con sentido general hacia el
NE, se desvan hacia el Norte al Este del Parque Industrial Pilar y despus de un
recodo de ngulo recto, siguen con rumbo al SE junto al Delta del Paran,
recorriendo unos 40 km antes de desaguar en el ro de la Plata frente a las costas
de San Fernando.
El ro Lujn es un ro de llanura con caudal medio de 5,4 m3/s que alcanza
mximos de 500 m3/s, para recurrencias de 5 aos, medidos en la interseccin del
ro Lujn y la ex Ruta Nacional N 9. Su caudal manifiesta grandes fluctuaciones
anuales, con inundaciones peridicas y aperidicas provocadas por el aumento de
las precipitaciones y por crecidas del sistema, Paran - de la Plata.
En el tramo superior y medio del ro Lujn, el rgimen hidrolgico est controlado
por la pluviosidad y la afluencia subterrnea. En el tramo inferior el rgimen
hidrolgico se encuentra influenciado por las fluctuaciones de nivel del ro Paran,
por las mareas del ro de la Plata y por las sudestadas. La pendiente longitudinal
del tramo inferior del ro Lujn es muy baja, del orden de 0,05 - 0,016 m/km y fluye
sobre tierras bajas con anchas planicies de inundacin.
Los principales afluentes del tramo inferior del ro Lujn confluyen sobre la margen
derecha y son el Arroyo Escobar, y su continuacin el Canal Villanueva, el canal
Gobernador Arias, el arroyo Claro, el canal Aliviador del Reconquista y el ro
Reconquista, Chico y Tigre.
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y 1.700.000 m/da. Su cuenca abarca casi toda la superficie de los partidos de San
Miguel, Hurlingham, Ituzaing y San Fernando; y parte de los partidos de Lujn,
Gral. Rodrguez, Gral. Las Heras, Marcos Paz, Moreno, Merlo, Jos C.
Paz, Malvinas Argentinas, Morn, Tres de Febrero, Gral. San Martn, San
Isidro, Vicente Lpez y Tigre.
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los Ros Paran y Uruguay y por el rgimen de mareas cuyas ondas ingresan
desde el ocano.
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los eventos de crecidas del rio l~jn ~ el rea, de ~stlidiO, dtl proyecto se
producen cuando el nivel normal de ,OSJ:ds;~~!1~~~_d7Jr,al}d Reconquista),
es alterado por alguno de los siguientes factores":'
Mareas comunes y extraordinarias que tienen su influencia sobre el estuario del
Plata y provocan oscilaciones peridicas en el nivel del agua, constituyen los
"repuntes" comunes o mareas
Crecidas del ro Paran relacionadas con precipitaciones en la alta cuenca,
aportes de agua de 'los cursos que desembocan en el delta que localmente
pueden producir un efecto similar aunque de menor intensidad
Vientos del Sector Sudeste que provocan dificultades en la evacuacin de'l agua
provocando desbordes e inundado zonas anegadizas. Esto puede complicarse en
conjunto con otros eventos meteorolgicos o aportes de agua de precipitaciones
locales en las cuencas afluentes. la informacin disponible indica que la
frecuencia de inundaciones es mayor en el mes de octubre, mientras que en junio
se registra el mayor nmero de sudestadas intensas.
Precipitaciones extremas de larga o corta duracin
la coincidencia temporal de dos o ms de ellos incrementa progresivamente la
intensidad y duracin del fenmeno.
las inundaciones extraordinarias se producen a intervalos variables, recordndose
en este siglo las de los aos 1905, 1914, 1922, 1940, 1958, 1959, 1966, 1973,
1977, 198284 Y 1989, las que registraron mayor altura cerca de Campana (8s.
As.) fueron la de 1959 con 4,15 m y la de 1989 con 4,05 m.
la posicin estratgica del predio en cual se realizar el emprendimiento, permite
que el plder o terrapln con ejecucin de obras hidrulicas bsicas, no impacte
en los vecinos linderos, en cuanto a que impida o retenga en caso de mareas el
regreso de las agua al cauce del Canal Aliviador, habiendo sido evaluados en los
estudios realizados para la solicitud del Certificado de Prefactibilidad o Factibilidad
Hidrulica del Predio.
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6.5.2.1 Calidad
De acuerdo con estudios a escala regional, el acufero fretico de la zona es dulce
pero no apto para el consumo por las concentraciones de cloruros y sulfatos,
nitratos y por ser bacteriolgicamente mala.
Los contenidos de sales en el agua aumentan hacia la zona de descarga, es decir
hacia el ro Lujn, siendo coincidente con la planicie de inundacin del ro Lujn.
El nivel fretico es variable entre los 0,40 y 1,00 metros de profundidad. Lo que
implica que durante la etapa de excavaciones para la construccin del mega
espejo de agua ornamental o laguna flotante y para las bases de las fundaciones
de obra civil, se debern realizar tareas de abatimiento y/o depresin de esta
napa. El agua producida ser volcada al Canal Aliviador y se solicitarn ante ADA
los permisos correspondientes.
Para caracterizar las aguas subterrneas, la emprendedora realiz dos
perforaciones, una terminada al acufero Pampeano y la otra al Puelche. Las
muestras de agua fueron obtenidas por el Laboratorio G.E.M.A. y se cqmpararon
54
La muestra de agua del Pampeano supera los valores mximos permitidos de los
parmetros Amonaco, Cadmio, Nitrato, Dureza total, Slidos disueltos totales,
Sulfato y Coliformes totales.
La muestra de agua del Puelche supera los valores mximos permitidos de los
parmetros Color, Amonaco, Cloruro, Nitrato, Dureza total, Slidos disueltos
totales, Sulfato.
De acuerdo a los valores hallados en ambos acuferos, de realizar captaciones de
agua subterrnea como fuente de bebida humana implicara realizar tratamiento
previo de potabilizacin y clorificacin, desaconsejndose el uso del Pampeano al
haberse detectado Cadmio.
El agua del acufero Pampeano sera posible utilizarla sin tratamiento previo para
riego no productivo y como reserva de sistemas de hidrantes contra incendio.
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6.6 Flora
Aspectos Generales: El predio bajo estudio se encuentra dentro de la Regin
Pampeana, que se desarrolla entre los paralelos -30 y -39 LLS (Latitud Lmite Sur)
y entre los meridianos -50 y 60 LLO (Longitud Lmite Oeste). Esta gran regin,
denominada fitogeogrficamente como "Provincia Pampeana", comprende caSi
toda la provincia de Buenos Aires, noreste de la provincia de La Pampa, sur de
Santa Fe, sur de Crdoba (englobados como Distrito Pampeano) y la Repblica
Oriental del Uruguay y el sur del Estado de Ro Grande do Sul (integrando ambas
el Distrito Uruguayense)
La Regin Pampeana es una llanura plana o ligeramente ondulada con algunas
formaciones rocosas cuya altura no supera los 1200 m. El clima es templado
clido con lluvias durante todo el ao, que disminuyen de norte a sur y de este a
oeste de unos 1200 a 600 mm anuales. La temperatura anual presenta un
intervalo promedio oscilatorio de 13-17 oC. La vegetacin dominante es la estepa
o pseudoestepa de gramneas que forman matas de 60 cm a 1m. de altura entre
las que destacan Stipa sp. (Gramneas diversas), Piptochaetium montevidense
(flechilla o flechilla mansa) y Bothiorchloa lagurioides (colita de liebre). Con
excepcin de algunos bosques marginales en las orillas de los ros, es una llanura
sin rboles. Este ambiente abierto evoluciona perifricamente hacia la vegetacin
del monte.
En el nordeste bonaerense se articulan unidades de paisaje muy diferentes.
Especficamente, el rea donde est el predio pertenece a la ecorregin "Delta e
Islas del Paran". Constituye una unidad ecolgica que se desarrolla en forma
concurrente al ro Paran y el estuario del Ro de la Plata, desde que el Paran
ingresa al territorio argentino hasta las inmediaciones prximas al sector
septentrional de la Baha de Samborombn en la provincia de Buenos Aires,
incluyendo el curso inferior del ro Uruguay.
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6.7 Fauna
Segn Ringuelet (1961) el rea de estudio pertenece al Dominio Subtropical,
Distrito Mesopotmico, Sector Meridional, en el lmite con el Dominio Pampsico,
que corresponde al Hmite meridional, margen rioplatense de Buenos Aires.
En lo que respecta al lugar de implantacin, originariamente, la fauna era mucho
ms rica y variada. El desarrollo de la zona y la expansin de los barrios, como as
tambin la actividad antrpica a lo largo del tiempo han limitado y modificado los
ambientes naturales, restringiendo los hbitats de muchas especies, las que
tuvieron que migrar.
Actualmente, subsisten en el predio escasas especies como lo son, roedores
como el ratn de campo (Akodon azarae), el colilargo chico comn (Oligoryzomys
flavescens), el cuis pampeano (Cavia aparera), algunas especies de murcilagos
como el moloso comn (Tadarida brasiliensis), el moloso castao (Molossus
molossus) y el murcilago orejas de ratn (Myiotis levis). Entre los reptiles se
destacan colbridos y tortugas acuticas (Trachemys dorbignyi), los cuales suelen
ser arrastrados por las corrientes de agua, durante los cursos de mareas
naturales, Entre los anfibios presentes en el rea se hallan la rana criolla
(Leptodactylus ocellatus) y los sapos como el Bufo fernandezae.
Las aves son las que han subsistido con mayor cantidad de individuos y especies.
Entre las especies comunes encontramos a la cachirla (Anthus correndera), la
calandria grande (Mimus saturninus), el zorzal colorado (Turdus rufiventris), la
golondrina ceja blanca (Tachycineta leucorrhoa), el tordo renegrido (Molothrus
bonariensis), el carancho (Poliborus plancus) y chimango (Milvago chimango).
Tambin resultan abundantes: el tero comn (Vallenus chilensis), la ratona
(Troglodites aedon), el pecho amarillo comn (Pseudoleistes virescens), el
benteveo comn (Pitangus sulphuratus), el hornero (Furnarius rufus) el verdn
(Embernagra platensis), chingolo (Zonotrichia capensis), Torcaza (Zenaida
auriculata), Cotorra comn (Myopsitta monachus), Garza mora (Ardea cocoi) ,
Garza blanca (Egretta alba), Garcita blanca (Egretta thula), bigu (Phalacrocorax
olivaceus) y Cigea americana (Ciconia maguari).
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Corresponde a la fecha la siguiente identificacin catastral, Circunscripcin: 111 Parcela: 135e, la cual resulta del Plano de Mensura, Unificacin, Divisin y Cesin
de Calles, aprobado por la Direccin de Geodesia de la Provincia de Buenos
Aires, con fecha 12 de Mayo de 2015, Plano 57 - 023 -2015, (Figura 1).
La ubicacin del predio es aledaa a las localidades de Rincn de Milberg, Tigre,
Villa la ata, Dique Lujan y Benavidez, en las cuales se asientan diversos Barrios
Cerrados, escasos barrios abiertos, Complejos Comerciales, Comercios, Clubes y
raleados establecimientos industriales dedicados a la nutica y a la transformacin
de la madera.
Precisamente el predio en que se desarrollar el proyecto tiene como linderos
visto desde la Avda. Santa Mara, en su lateral este, el Camino de los Remeros y
en su lateral oeste y fondo el Canal Aliviador, terreno vacante de por medio.
En cuanto al uso de los pocos predios vecinos con ocupacin, los mismos se
encuentran ubicados sobre la media calle de tierra Las Parvas, la cual sirve de
ingreso al predio y sobre calle de tierra a la vera del Canal Aliviador, los mismos
se desarrollan en los primeros 200 m., desde la avenida Santa Mara, el resto son
terrenos vacantes.
7.2 Antecedentes
El Partido de Tigre forma parte del segundo anillo del rea Metropolitana. Su
crecimiento y los niveles de expansin urbana registrados en las ltimas dcadas
se originan en el alto ndice de concentraciones econmicas y poblacionales de la
regin, incluidas urbanizaciones planificadas (Barrios cerrados) y Centros
Comerciales, en su mayora frentistas y/o en las inmediaciones de la Avenida
Santa Mara.
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los mismos se ejecutarn las calles pavimentadas de acceso y egreso hacia y
desde el barrio, de las mismas se descender a las calles internas de Remeros
Beach. El sistema contar con cmara decantadora de hidrocarburos y reservorio,
con bombas las cuales funcionarn ante grandes contingencia, es decir servirn
para desagotar el predio del barrio ante fuertes lluvias y/o cuando no funcionen los
desages pluviales por gravedad, debido a la crecida del Canal Aliviador. El agua
retirada por las bombas ser conducida por duetos al canal.
La construccin del terrapln o plder demandar la necesidad de compra,
ubicacin y compactacin de 170.000 m3, de suelo seleccionado.
La posicin estratgica del predio permite que el plder o terrapln con ejecucin
de obras hidrulicas bsicas, no impacte en los vecinos linderos, cuyas viviendas
se encuentran en la cercana con la avenida Santa Mara o frentista al Canal
Aliviador del ro Reconquista, todos estos inmuebles ubicados antes del ingreso al
predio del proyecto.
Dichas obras de modificacin del predio debern contar con Certificado de
Prefactibilidad o Factibilidad Hdrica, otorgada por la Autoridad del Agua (AdA) de
la Provincia de Buenos Aires, bajo Resoluciones 589/2010 o 04/2004 y
relacionados con el saneamiento hdrico. Independientemente a ello el proyecto
deber realizar presentaciones ante la Direccin Hidrulica Municipal. Remeros
Beach, realiz la presentacin municipal por expediente 4112 - 29091/15.
Predio 171.600m2.
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Area: 35800 m2
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En caso de una marea extraordinaria (recurrencia 100 aos), el nivel de las aguas
en todo el exterior del predio ser de +3.75m.IGN. El sector de Boulevard y
Edificios se ubica a cota +5.00m.IGN (1.25 metros por encima) y las calles y
sumideros a cota +4.50m.IGN (0.75metros por encima). An bajo esta condicin
los desages del sector Edificios y Boulevard funcionan con una pendiente
Hidrulica (con el conducto ahogado) del 4%, con lo que su capacidad excede por
mucho lo necesario.
Con esa altura de agua ya no existe el canal aliviador, sino que todo desde el ro
Lujn es un solo cuerpo de agua, las calles del entorno estarn cubiertas por un
metro de agua y lo nico que sobresale son los terraplenes de cierre de los
barrios, que estn a cota +4.00 m. o superior y las zonas rellenadas por encima de
esta cota; por lo que los desages del sector de Boulevard y Edificios resultan
absolutamente insignificantes como aporte para "empeorar el anegamiento" en la
zona.
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viviendas multifamiliar, no tuviera provisin de agua de red de AySA, instalar una
Planta Potabilizadora de Agua, la cual ser tomada de napa subterrneas, dicho
equipamiento funciona por el sistema de Osmosis Inversa, con clorificacin final,
instalndose un equipo por edificio. Los cuales sern desactivados una vez que la
concesionaria AySA, provea dicho suministro de agua de red.
La emprendedora deber dar cumplimiento con las normativas de la Autoridad del
Agua de la Provincia de Buenos Aires (AdA), en cuanto a la inscripcin en el
B.U.D.U.R.H. y solicitud de Factibilidad de Captacin de agua del Recurso Hdrico
Subterrneo.
La desarrolladora cuenta con Factibilidad Tcnica de Servicio de Agua de Red,
otorgada por AySA, en la cual se informa que dado el lugar de implantacin del
proyecto, no es posible otorgar la provisin solicitada debido a que se deben
realizar obras de ampliacin de red existente, las cuales estn fuera del Plan
Director de Obras. De acuerdo a la celeridad del requerimiento pueden realizarse
bajo la modalidad de Obras por cuenta de terceros (Figura 5).
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Cada torre contar con tanque de res~rVrq~tra incendiq :;~n ~B, calculado a
razn de 10 Its. por cada metro cuadrad~ta:ana~'paCl(fadfde'40~3, en caso
de superarse esta superficie se la incrementar a razn de 4 litros por metro
cuadrado hasta 80 m3, contenidos en cisternas no menores a 20 m3. De
capacidad cada uno. Se instalaran dos bombas de presin y una bomba jockey
para mantener la presin en lnea, cada piso tendr un nicho hidrante con su
correspondiente manguera y lanza de ataque, con bajadas de 64 mm.
Los tanques cisternas de agua para incendio a colocarse en cada torre y en el
centro comercial, pueden ser reemplazados por toma directa desde la laguna
flotante de agua cristalina.
Las cajas de escaleras tendrn antecmaras y quedaran separadas de todos los
medios internos de circulacin, su puertas resistentes al fuego abrirn hacia
adentro de la caja, no invadiendo su ancho de paso; sern presurizadas con
capacidad suficiente para garantizar la estanqueidad de humo. Las tomas de aire
se ubicaran de forma tal que durante un incendio el aire inyectado no contamine
con humos los medios de escape, contando las escaleras con pasamanos de
ambos lados.
En lo que respecta a subsuelos, rea de estacionamientos vehicular, tendrn en
su techo aberturas de ataque que permitan atacar el fuego desde arriba con los
hidrantes, su acceso se realizara de forma tal que la caja de escalera sea
independiente, sin continuidad con el resto del edificio. El acceso a ascensores
desde subsuelos ser a travs de una antecmara con puerta de cierre automtico
de doble contacto y resistencia al fuego que corresponda en cada caso.
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pesados para excavacin y relleno, como as tambin algn posible
derrame de hidrocarburos, lubricantes, fluidos u otros productos que podra
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Empleo,
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especficas del predio ha de generar una demanda de productos de primera
necesidad que propiciarn las actividades comerciales directas e indirectas.
Impacto Positivo, de intensidad media, extensin local, duracin corta y
reversible
fdem consideraciones de
punto anterior.
Impacto Positivo, de intensidad media, extensin local, duracin corta y
reversible
Bienes Inmuebles, NC
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Hbitat Urbano, NC
Contingencias I Accidentes, Se han contemplado los posibles
accidentes que pudieran provocarse por el manejo de maquinas y equipos
pesados para la realizacin relleno, compactacin del terrapln y realizacin
de caminos, como as tambin algn eventual derrame de hidrocarburos,
lubricantes, fluidos u otros productos que podra llegar a impactar el curso
de agua superficial del Canal Aliviador, si no se tomasen las
correspondientes medidas de mitigacin y planes de contingencias. Este
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comercial, construcciones complementarias y calles internas, se proceder a su
relleno y compactacin con suelo seleccionado y suelo cemento.
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Impacto Positivo, de intensidad media, extensin local, duracin corta y
reversible
Bienes Inmuebles, Se revalorizar la propiedad del predio por el hecho
de las obras a ejecutarse y de infraestructura asociada.
Impacto Positivo, de intensidad alta, extensin puntual, duracin corta y
reversible.
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Bienes inmuebles, Esta accin significa el inicio del aumento del valor de
los bienes inmuebles por el valor paisajstico y de parquizacin que le aporta
al predio.
Impacto Positivo, de intensidad alta, extensin puntual, duracin permanente y
reversible.
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Medio Biofisico
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Impacto Negativo, de intensidad alta a media, extensin puntual, duracin
corta y reversible.
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Medio Antrpico
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Empleo, Las tareas de aco~~~7<;~~6r~~"{fe:~~:ruos generados
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Impacto Positivo, de intensidad media, extensin local, duracin corta y
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Medio Biofsico
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Relieve, No aplica.
Flora, En los sitios especficos donde se acopien los residuos slidos
domiciliarios, o bien los residuos especiales hasta su transporte y
disposicin final apropiada, la flora del lugar puede verse afectada.
Impacto Negativo, de intensidad baja, extensin puntual, duracin corta y
reversible.
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debe considerar como un residuo especial, a lo que se suman los envases vacios
de productos de mantenimiento de planta de tratamiento y barros a generar por la
misma. Dentro de esta corriente se incluyen los posibles hidrocarburos retenidos
en cmara decantadora y separadora a colocarse previo al vertido de pluviales de
calles al Canal Aliviador.
En base a ello el emprendimiento deber contar con un sector depsito transitorio
de estos residuos, identificado como Depsito de Residuos Especiales, bajo
superficie techada, piso cementicio y sistema de contencin de posibles
derrames. Los residuos se dispondrn dentro de contenedores hermticos, para
luego darle disposicin final y tratamiento por terceros habilitados por el OPDS.
Los residuos especiales sern albergados en el depsito transitorio, hasta su
retiro, tratamiento y disposicin por empresas habilitadas por el OPDS.
Remeros Beach, contar para su funcionamiento con Planta de Tratamiento de
Efluentes Cloacales, al cual concurrirn los efluentes generados por las viviendas
y sanitarios ubicados en el sector solrium en torno al espejo de agua ornamental,
a lo que se suman los sanitarios de la guardia y actividades realizadas en el
centro comercial, relacionadas a cafetera y restaurante. Dicha planta se insertar
en el predio, la misma ser del tipo modular, es decir a medida que se construyan
los edificios se irn ampliando los mdulos de tratamiento. La misma funcionar in
situ, a partir de entrada en operacin del barrio y hasta tanto AySA, por ser la
cocesionaria de agua y cloacas, preste dicho servicio a travs de sus colectoras
maestras y su posterior tratamiento.
El agua requerida para el funcionamiento del complejo Remeros Beach, ser
tomada de la napa subterrnea "Puelche o Pampeano" mediante bomba
sumergible y tratada por medio de osmosis inversa, antes de volcarse a la red
interna ser clarificada, dicho proceso se realizar hasta tanto la proveedora
AySA, brinde la provisin del servicio.
Debido a que el desarrollo del proyecto se desarrollar en etapas y la baja calidad
del recurso subterrneo ya que hay que tratarlo para su ingesta, hacen que no sea
considerado como una accin generadora de impacto, es por ello que no se
evala en el presente estudio.
En cuanto al agua para riego, la misma ser tomada de la napa subterrnea por
medio de bomba sumergible.
EIA JUANO S.A - Proyecto "Remeros Beach"
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Calidad de vida de la
vehculos
que circulan en la zona.
Impacto Negativo de intensidad media, de extensin local, permanente y
reversible
Contingencias/Accidentes: La limitacin en las velocidades maxlmas
de circulacin y el apego a las reglas de arte, permitirn el control del riesgo
de accidentes viales. En lo que respecta a eventuales derrames de
hidrocarburos y fluido de los vehculos y su posible arrastre por lluvias al
curso de agua, las cantidades exiguas de estos fluidos, sumado a la planta
decantadora y separadora de hidrocarburos colocada antes del vuelco al
Canal Aliviador, minimizan el impacto. A lo que se suma el poder de dilucin
del curso de agua.
Impacto Negativo de intensidad Baja, extensin local, duracin permanente
y reversible
Condiciones de Circulacin Interna: Se ha dimensionado el
acceso y espacios para el estacionamiento vehicular dentro del predio,
todo ello acorde a la demanda prevista.
Impacto no significativo ~ Desp.
Condiciones externas de trnsito: Se afectarn parcialmente las
vas principales en el rea de influencia y en horarios pico de entrada y
salida de vehculos hacia y desde el complejo. La arteria sobre la que
recaer el peso vehicular, ser la avenida Santa Mara, en direccin Rincn
Centro y hacia Tigre Centro y/o hacia capital por el Camino de los Remeros
y Autopista Panamericana (Ramal Tigre), y/o hacia la Ciudad de Benavidez
o Escobar vfa Avda. Agustn Garca y posteriormente su continuadora Avda.
Benavidez (ex Ruta 27).
Impacto Negativo Bajo, de extensin local, duracin permanente y
reversible.
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Impacto Positivo Medio, de extensin local, duracin permanente y reversible
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Paisaje: No Aplica.
Aire- Calidad: Dado que los residuos sern recolectados en forma diaria,
se prevendr la generacin de olores y otros vectores. Como as tambin
las emisiones generadas por los vehculos utilizados para el traslado de los
mismo. Puede haber un impacto negativo leve por olores ante un retraso en
la recoleccin diaria.
Impacto negativo Bajo, de extensin local, duracin corta y reversible
Medio Antrpico
Contingencias/Accidentes:
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Medio Biofsico
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Relieve: No Aplica.
Flora: El mantenimiento de los arboles, de las especies arbustivas,
gramneas y florales previsto en el paisajismo y parquizacin proyectados
durante la etapa operativa, tendr un impacto netamente positivo sobre la
flora.
Impacto Positivo alto, de extensin puntual, duracin larga y reversible
Medio Antrpico
137
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Corresponde al
Paisaje: El
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9. GESTION AMBIENTAL
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9.1.1.2
Se mencionan a continuacin aquellas que se encuentran en la cspide de las
jerarquas prioritarias.
Seguridad de terceros
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Crresponde al
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Impactos Socioeconmicos
Sern compatibilizados los accesos y circulaciones, vehiculares y peatonales.
Se atenuarn los efectos indeseados por la presencia del obrador, relacionados a
impactos visuales, ruidos, generacin de residuos y su tratamiento, para que stos
interfieran mnimamente en la percepcin de terceros.
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Corresponde al
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Seguridad de terceros
Se adoptaran medidas de seguridad que preserven la integridad y salud
de vecinos, peatones y transntes.
Durante la etapa de excavaciones, se adoptaran medidas de seguridad
que preserven la integridad de las propiedades lindantes, personal de
operarios, peatones y transentes.
Se evitara el retiro de vallado perimetral que impide el ingreso al predio.
Se mantendr iluminado el predio durante la noche.
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Corresponde al Expediente 41
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#ech~epl', se~U;i~ad
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Impactos socoeconmcos
Los accesos y
compatibilizadas.
circulaciones,
vehiculares
peatonales,
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C)rrp~\"'I)n de
al Expediente
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resfdf,lp~#:.f!flL!entes gaseosos
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Obradores
Un obrador genera de hecho residuos propios o logsticos o
transitoriamente los de la obra.
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lavabos y duchas, tras paso por cmara 'sejgfica, sern recolectadas~n tanque y
dispuesta a travs de empresa atmosffrc:n~1Jilttacta por tal fin.
.
No se efectuarn lavados de autopropulsados, remolques, acoplados y unidades
logsticas transportables, cualesquiera fueren.
Particular consideracin se tendr con el manejo de combustibles, aceites
lubricantes, servo fluidos, anticongelantes y aditivos, para sus provisiones al
equipamiento utilizado. No se efectuarn tareas de reparacin y/o mantenimiento
de los vehculos y maquinas en el predio.
Como consideracin final, el obrador, considerado como una unidad funcional en
materia de residuos, observar todas y cada una de las mejoras prcticas
observables o impuestas.
Emisiones Gaseosas
Las emisiones gaseosas en una obra de este tipo deben monitorearse sobre sus
fuentes de emisin, centrada para el caso en motores estacionarios de combustin
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Suelos contaminados
La contaminacin de suelos por un vuelco eventual de hidrocarburos implica
inmediatamente atender el accidente para minimizar el vuelco y el rea afectada.
En este sentido, la accin prioritaria ser interrumpir el vuelco evitando su
propagacin para luego contener el derrame aplicndose sobre el derrame
material absorbente. Al suelo contaminado y al material absorbente utilizado, se lo
considerar como un residuo especial, el tratamiento a aplicar ser su colocacin
en recipientes identificados, hermticos y con tapa, se lo colocar sobre suelos
protegidos y se los enviar a tratamiento por terceros habilitados por el OPDS.
1v
153
El personal que actuar con el fin de detener el derrame deber poseer ropa de
trabajo y zapatos de seguridad, a su vez deber colocarse guantes, anteojos y el
overol descartable. Una vez detenido y absorbido el derrame, el material removido
y/o absorbido deber colocarse dentro de la bolsa plstica, anudarse, identificarse
como un residuo especial de Categora Y8. Estibarse como un residuo especial,
dentro de contenedor hermtico identificado y disponerse como tal, a travs de
empresa habilitada por el OPDS.
Sustancias dielctricas
De colocarse transformadores elctricos, los mismos estarn libres de PCBs,
unidades que estarn certificadas y registradas en tal condicin.
y mecanismos del
involucrada de un
este caso ha sido
diversos actores,
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Medidas de mitigacin.
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El Programa de Comunicacin comprender a taas..;::~.. ~artes
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Programa
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Programa
de Mitigacin
de Manejo de Residuos, Efluentes Gaseosos y Lquidos.
de Monitoreo y Control.
de Comunicacin con la comunidad.
Vigilancia y control.
Para observancia de normas diversas y como presencia disuasoria y activante de
procedimientos de emergencia.
Estacionamientos internos
Dentro de los estacionamientos ubicados en planta baja de cada edificio y del
centro o rea comercial, no ocupndose las calles internas de acceso a los
edificios.
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Parquizaciones, mantenimiento.
Por la ubicacin del predio y contacto directo con el canal aliviador, queda
prohibido el uso de de agroqumicos y biocidas.
Vectores.
Control a travs de cebos permitidos.
Vectores, Dengue.
Se evitarn las acumulaciones y estancamientos de aguas pluviales y de riego,
incluso las de poco volumen.
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Edificaciones en altura.
Las fachadas debern ser tratadas arquitethICameF1te,~~,,~.tTaptenidas
convenientemente con el fin de no alterar la visin. Se deber confofr'nartun comit
que apruebe y aplique un reglamento de copropiedad, evitando alteraciones
individuales que desarman icen la fachada y el medio.
Disposicin de residuos.
A los residuos generados por las distintas reas que conforman el complejo
Remeros Beach, viviendas multifamiliares, reas complementarias y centro o rea
comercial se los deber tratar de acuerdo a la Resolucin OPDS 137/13, previo a
su disposicin ya sea para su reciclado por terceros o disposicin en el CEAMSE.
Para ello el Complejo Remeros Beach, deber implementar un Plan de Gestin
diferenciada de los Residuos Slidos Urbanos, debiendo hacerse cargo de su
separacin en origen y transporte de la fraccin reciclable para su tratamiento.
Con dicho fin se deber establecer previo a la puesta en operacin del complejo,
el sector de acopio y separacin de los residuos slidos orgnicos, como as
tambin la empresa encargada del reciclado final y de su traslado.
En cuanto a la fraccin no reciclable, la misma deber ser remitida al CEAMSE, a
travs del servicio oficial de recoleccin o empresa contratada e inscripta en el
Registro de Operadoras Residuos Slidos Urbanos de la Municipalidad de Tigre.
En forma diaria, se proceder a la recoleccin por parte del personal del complejo
de las bolsas que contienen residuos, las cuales debern ser llevadas al depsito
transitorio y rea de separacin y clasificacin.
Residuos especiales, generados por el funcionamiento de planta de tratamiento
cloacal y de planta potabilizadora, en cuanto a envases vacios con restos de cloro
y floculantes. A los cuales se suman envases vacos de productos para el
mantenimiento del complejo.
Se controlar su segregacin y se estibarn en forma transitoria en depsito
transitorio de residuos especiales, bajo superficie cubierta, solado cementicio y
muros antiderrames e identificados segn su corriente. Se regular el almacenaje
de sustancias que por sus caractersticas puedan provocar accidentes o sean
incompatibles entre s.
En forma peridica se les dar traslado y dispOSiCin a travs de terceros
habilitados por el OPDS, se deber llevar registro de dichas disposiciones.
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Movimientos vehiculares.
Los ingresos, trnsitos internos, permanencias y egresos, no generarn a otros
terceros, interferencias en mbito externo o interno. Se observarn las prcticas
de estacionamiento seguro en mbitos comunes y en el interior del predio.
Ruidos
El estado de vehculos y procedimientos operativos se ajustar a las normativas
en vigencia.
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10. CONCLUSIONES
La concrecin del proyecto contribuir al fortalecimiento de la trama urbana en un
sector de baja densidad antrpica en la localidad de Rincn de Milberg, Partido de
Tigre, aledao en sus lmites a las avenidas de los Remeros y Santa Mara y en su
lateral noroeste con el Canal Aliviador del ro Reconquista.
La construccin de viviendas multifamiliares en torno a un lago flotante ornamental
contribuir al hbitat planificado, satisfaciendo las demandas de viviendas en la
zona, asentndose el proyecto en un predio actualmente vacante yen un entorno
predominante de planificaciones urbanas ya consolidadas.
Las previsiones del diseo y el planteo de las unidades multifamiliares en el
terreno concurren en forma coherente y congruente con las articulaciones internas
integrndose con el lago flotante de aguas cristalinas, el paisaje y los usos
aledaos residenciales.
Las construcciones en altura generarn un impacto negativo alto, en el paisaje
urbano, el cual ser parcialmente atenuado por la amplitud y ubicacin de las
viviendas multifamiliares en el predio, las previsiones de diseo arquitectnico y la
no obstruccin de visuales, todo ello encuadrado en las normativas de uso de
suelo y de ocupacin territorial.
Desde la perspectiva de cumplimiento con las normativas exigibles sobresalen los
de naturaleza hdrica, tales como los estudios relacionados a la obtencin de la
aptitud hidrulica a nivel provincial y presentaciones efectuadas a nivel municipal,
como as tambin la obtencin de la factibilidad de conexin a la red agua potable
perteneciente a la firma prestataria AySA, bajo la condicin de obras de terceros.
En un principio esta conexin con la red de AySA, puede ser reemplazado por la
potabilizacin de agua extrada de la napa, mediante el sistema de osmosis
inversa. En lo referente al tratamiento y evacuacin de excretas cloacales, el
desarrollo instalar una planta de tratamiento del tipo modular, satisfaciendo la
demanda hasta tanto el rea este provista de red cloacal de AySA.
Los impactos negativos de relevancia ambiental para la etapa de construccin
recaen sobre suelos, percepcin paisajstica y vegetacin, todo por la ineyitable e
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