EVALUAREA BUNURILOR

MOBILE
NOTIUNI GENERALE
Dr.ing. Stelian
NICOLAICIUC

Definiie conform art. 5.3 din Noul Cod Civil:

bunurile pe care legea nu le consider imobile
sunt bunuri mobile.
Sunt definite att n IVS 220, Imobilizri corporale
mobile, ct i n IAS 16, Imobilizri corporale,
astfel:
,,Imobilizrile corporale mobile sunt elemente
corporale care:
sunt

deinute n vederea utilizrii pentru producerea

sau furnizarea de bunuri sau servicii, pentru a fi
nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative; i
se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul mai multor
perioade.
2

Termenul imobilizri corporale mobile se

refer la instalaiile fizice disponibile
pentru producie, incluznd instalarea,
racordarea la utiliti, mpreun cu tot
echipamentul fcut ori necesar n procesul
de producie, indiferent de metoda de
instalare.
De asemenea, sunt incluse i alte obiecte
mobile i accesoriile necesare pentru
administrarea i funcionarea n condiii
bune a unei ntreprinderi.

Clasificarea legal din Romnia

Conform HG nr.2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe,
n sfera mijloacelor fixe mobile se includ urmtoarele grupe i
subgrupe:
Grupa 2 Instalaii tehnice, mijloace de transport, animale
2.1 Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru)
2.2 Aparate i instalaii de msurare, control i reglare
2.3 Mijloace de transport
2.4 Animale
2.5 Alte instalaii tehnice, mijloace de transport, animale neregsite n
cadrul grupei 2
Grupa 3 Mobilier, aparatur birotic, sisteme de protecie a valorilor
umane i materiale i alte active corporale

Mobilier
Aparatur birotic
Sisteme de protecie a valorilor umane i materiale
Alte active corporale neregsite n cele specificate n grupa 3

Identificarea bunurilor mobile

Exist dou proceduri majore n identificarea i inventarierea bunurilor mobile:

macroidentificarea
microidentificarea
Macroidentificarea

Macroidentificarea studiaz ntregul proces de producie prin identificarea componentelor

importante care contribuie la capacitatea proiectat a entitii productive.
Se preiau informaii despre:
ce bun/serviciu produce ntreprinderea/secia/linia/instalaia;
cum se produce bunul;
care este capacitatea ntreprinderii/seciei/liniei/instalaiei;
Informaii detaliate necesare a fi culese:
Numele ntreprinderii i adresa;
Data inspeciei;
Sursele de informaii;
Istoricul ntreprinderii, mainilor i echipamentelor:
-proiectantul de tehnologie i flux, contractorul;
-data iniial a punerii n funciune i a extinderilor ulterioare;
-vrsta: cronologic, efectiv;
-durata de via rmas.

Microidentificarea

Microidentificarea reprezint procesul de evideniere a caracteristicilor individuale ale

echipamentului. Ea se focalizeaz pe descrierea unei singure maini i identific
caracteristicile ei specifice.
De prim importan n microidentificare sunt, dup caz: marca de fabric, codul
modelului, seria, tipul de energie/acionare folosit i dimensiunile.
Marca de fabric. Marca de fabric sau productorul poate fi singura identificare care
poate fi gsit. Ocazional, nu se poate face o identificare din cauza lipsei siglei
productorului sau a faptului c aceasta este indescifrabil.
Codul modelului i dimensiunea. Codul modelului poate s fie corelat cu dimensiunea
dar, cu siguran, reprezint codul de catalog al productorului.
Seria/nr. matricol. Aceasta poate fi o informaie extrem de important, fiind un indiciu pe
baza cruia se pot obine informaii de la productor, sau poate rezulta direct
menionarea anului fabricaiei, capacitii, dimensiunii. Pentru anumite maini, cum ar
fi mainile unelte sau utilajele pentru construcii, informaiile pot fi att de utile, nct
sunt publicate periodic ghiduri, care conin numere de serie.
Capacitatea. Aceasta este adesea identificat prin mrimea mainii. De exemplu, o
macara este apreciat prin numrul de tone pe care le poate ridica efectiv, iar o
main de frezat este apreciat prin cai putere sau kilowai i prin dimensiunea mesei
de lucru.
Dimensiunea fizic. Uneori este util s se msoare dimensiunea fizic (lungimi, nlimi,
diametre, etc.) i limitele de mobilitate/manevrabilitate (deschidere, lungime bra
deschis, nlimea maxim de ridicare, amd.) a echipamentelor, aceste caracteristici
fiind utile atunci cnd sunt reprezentative pentru compaia cu echipamente
asemntoare;

VARSTA SI STAREA
Vrsta cronologic poate fi adesea obinut de pe plcua
productorului sau din numrul de serie.
Starea sau condiia n care se afl un echipament
reprezint o observaie subiectiv asupra strii fizice i
uneori asupra performanelor de funcionare.
IPOTEZE/PREMIZE
montat/demontat.
Cu ocazia inspeciei, este important s se nregistreze ct
mai multe detalii posibil fr a se exagera n date
nerelevante, deoarece exist o limit de la care detaliile
pot deveni excesive sau chiar contraproductive.
7

ABORDARI IN EVALUAREA BUNURILOR

MOBILE:
- Abordarea prin cost
- Abordarea prin piata
- Abordarea prin venit

ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost este bazat pe afirmaia c

un cumprtor prudent i informat, ar plti
pentru un bun cel mult costul de achiziie sau
de producie al unui nlocuitor cu aceeai
utilitate - principiul substitutiei.

Costul de nlocuire Depreciere = Val.piata

(CIN)

Punctul de plecare sau baza metodei costului

este costul de nlocuire al unui activ modern
echivalent.
9

Costul de inlocuire
Cost termenul este utilizat de evaluatori n relaie cu
producia i nu cu schimbul. Este definit ca fiind
totalitatea cheltuielilor aferente realizrii unui activ si
poate fi mai mare, mai mic sau egal cu valoarea de
pia a activului.

Costul de nlocuire reprezint costul curent al unei

proprieti noi, asemntoare, care are cea mai apropiat
utilitate echivalent cu cea a proprietii evaluate.
Costul de reproducie reprezint costul curent de
construcie a unei copii identice a proprietii evaluate,
utiliznd aceleai sau aproape aceleai materiale.
10

Metode de determinare a
costului de inlocuire
metoda devizului;
Indexarea;
metoda cost capacitate.

11

Metoda devizului
1) Metoda devizului(metoda insumarii)
include toate costurile directe i indirecte
Costurile directe sunt acele cheltuieli cu
materialele, cu personalul, precum i cheltuielile
normale aferente achiziiei i instalrii unui activ
sau grup de active, necesare pentru a le aduce
la stadiul de utilizare funcional.

12

Metoda devizului
Exemple de costuri directe sunt:
costul echipamentului/utilajului;
costuri directe cu fora de munc pentru
instalarea sau asamblarea echipamentului;
costuri de transport i manipulare;
costuri de montaj i transfer;
instalaia electric;
Instalaii diverse;
fundaii;
13

Metoda devizului
Masina de finisat tesaturi BRUCKNER 2

-linie tehnologica care apreteaza, fixeaza, usuca materialul si egalizeaza

tesatura
-are fundatie proprie, este legata la reteaua electrica, la apa si canalizare,
la reteaua de gaz metan, are sistem de uscare si evacuare a noxelor

14

Metoda devizului

Costurile indirecte reprezint acele

cheltuieli care sunt cerute n mod normal
de achiziia i instalarea unui activ
corporal mobil i care nu sunt n incluse n
factura vnztorului

15

Metoda devizului
Exemple de costuri indirecte :

onorarii cu specific tehnic, de arhitectur i alte onorarii

profesionale;
onorarii administrative, contabile, de consultan i juridice;
asigurarea temporar n timpul instalrii sau construciei;
licene, permise i taxe de instalare sau construcie;
cheltuieli de paz pe timpul instalrii sau construciei;
cheltuieli financiare pe timpul instalrii sau construciei;
chirii pentru echipamente;
anexe temporare;
costuri de curare i de punere n funciune.

ATENTIE- sa fie incluse doar costurile normale

16

Metoda devizului
Problema 1: Evaluarea unui strung aflat n
fabricaia productorului
Informaiile evaluatorului indic urmtoarele:
1 strung produs de compania ARIS
Model ARIS, dimensiuni SN 400X1000 centru la centru (costul curent de
productor este 5.500 $, incluznd motorul i controalele)
Seria este 1XX4X1000.SN.04 (Seria indic faptul c maina a fost fabricat
n 2004)
Accesorii; cost curent - 1.500 $
Motor cu 10 cai putere (cp) /1.800 rotaii pe minut (rpm)
Nu se observ nici un tip de depreciere
Transportul i instalarea sunt estimate la 500 $
Se cere:

Care este costul brut estimat al strungului pe premisa ,,ca

fiind instalat?
17

Indexarea

Indexarea este o metod de estimare a costului de

reproducie (de nou) al unei proprieti (nu a celui de
nlocuire) n care asupra costului istoric al unei proprieti
se aplic un indice cronologic de cost pentru a
transforma costul istoric cunoscut ntr-un cost curent

Un indice este un numr utilizat pentru cuantificarea modificrilor

de preuri, salarii, ocupare, producie etc.; prezint procentajul de
variaie fa de un standard arbitrar, care este de obicei 100,
reprezentnd nivelul la o anumit dat iniial....
Instrumentul utilizat este un indice de pre adecvat

18

Indexarea

Problema 5

Cunoscnd indicii de mai sus, estimai costul curent de

reproducie (de nou) n 2007 al unei maini, care a avut
un cost istoric, n 2003, de 1.000$.
ATENTIE la:
-baza la care se aplic
-modul de calcul al indicilor
19

Metoda cost-capacitate
Metoda costcapacitate.
Costurile mijloacelor fixe mobile similare
variaz exponenial, n funcie de
dimensiunea acestora. Aceast relaie
poate fi exprimat matematic astfel:

20

Metoda cost-capacitate
Problema 6: Costcapacitate cnd se
cunoate exponentul.
Presupunem c se cunoate costul curent al
unei instalaii de produs etilen, care are o
capacitate de 100.000 tone/an, acesta fiind de
16.000.000$.
Se cere:
Estimarea costului unei instalaii de produs
etilen de 200.000 tone/an.

21

Metoda cost-capacitate

22

Metoda cost-capacitate
Problema 7: Cost capacitate cnd nu se cunoate exponentul
Calculai exponentul x prin relaia costcapacitate pentru un utilaj cu
o capacitate de 4.000 buci, dispunnd i de informaia din tabelul
de mai jos pentru alte dou elemente care sunt cunoscute ca
unitatea A i B.

23

Metoda cost-capacitate

24

DEPRECIEREA

Deprecierea reprezint pierderea de valoare din mai multe motive,

incluznd factori de natur fizic, funcional, de exploatare i
depreciere economic.

Depreciere recuperabil
Depreciere nerecuperabil

Uzura fizic reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei

proprieti cauzat de utilizare, deteriorri, expunere la diveri ageni
atmosferici, suprasolicitare i de ali factori similari.

Deprecierea funcional reprezint pierderea de valoare sau de

utilitate a unei proprieti, cauzat de ineficiene sau neadecvri n
nsi calitatea proprietii cnd aceasta este comparat cu o
proprietate nlocuitoare mai eficient i/sau mai puin costisitoare, pe
care tehnologia modern a dezvoltat-o.
25

Deprecierea economic reprezint pierderea de

valoare sau de utilitate a unei proprieti cauzat de
factori economici externi proprietii, care reduc
cererea de produse i servicii generate de proprietate
sau care majoreaz cheltuielile de exploatare ale
acesteia (cum ar fi preuri majorate la materii prime,
manoper ori utiliti fr o cretere n preul
produsului).

26

Starea fizic datorat utilizrii i deteriorrilor este n

general influenat mai mult de utilizare sau de
expunerea la diveri factori agresivi (mediu acid,
mediu salin, ageni atmosferici), dect de vrst.
Principalele cauze ale uzurii fizice sunt:
deteriorarea din cauza vrstei;
suprasolicitare;
uzura componentelor care funcioneaz n
micare relativ, unele fa de altele;
expunerea la ageni agresivi (ex.: coroziunea, etc);
lipsa ntreinerii sau o ntreinere defectuoas.
ATENTIE la inspectie verificati daca s-a facut
RK,RC
27

Uzura fizica
Metode de cuantificare a uzurii fizice
Analiza varsta-durata de viata
Conceptele utilizabile n analiza
vrst/durat de via sunt:
1. Vrsta cronologic (Vcron) numrul de
ani care au trecut de la data construirii
proprietii sau de la data punerii ei n
funciune.
28

Uzura fizica
2. Vrsta efectiv (VEf) vrsta estimat a unei
proprieti n comparaie cu o proprietate nou
de acelai fel.
Vef - este indicat de condiia n care se afl
proprietatea, este functie de numarul si calitatea
reparatiilor curente si capitale, de regimul de
utilizare si poate fi mai mica, egala sau mai
mare decat Vcron.
29

Uzura fizica
3. Durata de via util (DVU) Numrul
de ani n care se preconizeaz utilizarea
unui activ nou de ctre entitate sau
numrul de uniti de producie sau alte
uniti similare care se preconizeaz s
se obin de ctre entitate, n baza
activului, la sfritul crora activul va fi
retras din exploatare.

30

Uzura fizica
4. Durata de via util rmas (DVUR)
numrul de ani estimai n care o
proprietate, cu o anumit vrst efectiv,
se ateapt s mai fie utilizat (n
ntreprindere), la sfritul creia
proprietatea va fi retras din exploatare.

DVUR = DVU VEf

31

Uzura fizica
5. Durata de via fizic (DVF) numrul
de ani estimai n care o proprietate
nou va fi posibil a fi utilizat fizic, pn
cnd deteriorrile fizice ale acesteia o
vor face inutilizabil, i fr a lua n
considerare posibilitatea retragerii mai
devreme din funciune, din cauza
deprecierii funcionale sau economice.

32

Uzura fizica
6. Durata de via fizic rmas (DVFR)
numrul de ani n care o proprietate, cu o
anumit vrst efectiv, se ateapt s mai
fie utilizat fizic, pn cnd deteriorrile fizice
ale acesteia o vor face inutilizabil, i fr a
lua n considerare posibilitatea retragerii mai
devreme din funciune, din cauza deprecierii
funcionale sau economice.
33

Uzura fizica
7. Durata de via economic (DVE) numrul de
ani n care o proprietate nou poate fi utilizat n
mod profitabil pentru scopul pentru care a fost
creat. Cu alte cuvinte DVE, este influenat de
deprecierea funcional i cea economic i este
n funcie de opiunea proprietarului de a nlocui
proprietatea cu alta mai performant.
De obicei:
DVE < DVU i
DVE DVF
34

Uzura fizica
8. Durata de via economic rmas
(DVER) numrul de ani n care o
proprietate cu o anumit vrst
efectiv se ateapt s mai fie
utilizat n mod profitabil pentru
scopul pentru care a fost creat.

DVER = DVE VEf

35

Uzura fizica

Calculul uzurii fizice:

36

Uzura fizica- Probleme

Problema 3
Se dau urmtoarele informaii pentru un utilaj:

20 ani de durat de via util (DVU);

15 ani vrst cronologic; i
5 ani de durat de via util rmas.

Apreciai c utilajul a fost bine ntreinut i c uzura lui fizic

efectiv a fost mai mic dect uzura fizic normal.
n plus, tocmai a fost reparat capital i durata de via util
rmas (DVUR) este estimat a fi 10 ani.
Se cere:
Ct este uzura fizic procentual?
37

Uzura fizica- Probleme

38

Uzura fizica- Probleme

Problema 4
Se dau urmtoarele informaii despre un utilaj :

20 ani de durat de via util (DVU);

15 ani de vrst cronologic;
5 ani de durat de via util rmas (DVUR).

Apreciai c utilajul n-a fost bine ntreinut i c a suferit

o uzur fizic efectiv mai mare dect cea
normal.
Durata de via util rmas estimat este 2 ani.
Se cere:
Ct este uzura fizic procentual?
39

Uzura fizica- Probleme

Problema 5
Estimai uzura fizic folosind analiza vrst/durat de via.
Apoi, estimai costul de nlocuire net (CIN), dup uzura fizic, dar nainte
de a lua n considerare deprecierea funcional i cea economic,
pentru un strung cu motor, avnd urmtoarele informaii:
durata de via util pentru strungurile cu motor este 20 ani;
costul de nlocuire brut curet pentru strung este $30.000 ca instalat;
strungul are 15 ani vechime;
ntreinerea a fost normal, nu excepional;
Se cere:
Ct este vrsta cronologic?
Ct este deprecierea fizic procentual i cea exprimat valoric?
Ct este costul de nlocuire net (CIN)?

40

Uzura fizica- Probleme

Rezolvare problema 5
1) Vrsta cronologic este 15 ani (dai).
Determinarea duratei de via util rmas
Durata de via util (DVU)
20 ani
Vrsta efectiv (VEf), datorat mentenanei normale 15 ani
Durata de via util rmas (DVUR) 5 ani
2) Uzura fizic procentual
VEf : DVU = 15 ani : 20 ani = 75%
3) Uzura fizic valoric (75% din $30.000)
= $22.500
CIN ($30.000 minus $22.500) =
$ 7.500
(nainte de luarea n considerare a deprecierii funcionale i economice)

41

Uzura fizica- Probleme

Problema 6
Estimai uzura fizic a unui strung folosind analiza vrst/durat de
via.
Estimai costul de nlocuire net (CIN) considernd c nu exist
depreciere economic sau funcional.
Durata de via util a strungurilor cu motor este 20 ani
Costul de nlocuire brut curent pentru strung este 30.000 $ ca instalat.
Strungul are 30 ani vechime.
ntreinerea a fost normal, nu excepional.
n urm cu 4 ani strungul a suferit o reparaie capital, care a restabilit
condiia sa iniial (durata de via util) n proporie de 85%.
Se cere:
Ct este vrsta efectiv?
Ct este uzura fizic procentual i cea valoric?
Ct este costul de nlocuire net (CIN)?

42

Uzura fizica- Probleme

Determinarea vrstei efective

Durata de via util
20 ani
Durata de via util restabilit prin R.K. (85%)
17 ani
(20 x 0,85)
Minus timpul de la reparaia capital 4 ani
Durata de via util rmas (acum) 13 ani
Vrsta efectiv (20 13)
7 ani
Determinarea uzurii fizice
(VEf : DVU) x 100 = (7 ani : 20 ani) x 100 = 35%
Uzura fizic (35% din $30.000)
$10.500
CIN ($30.000 minus $10.500)
$19.500
43

DEPRECIEREA FUNCTIONALA
Deprecierea funcional reprezint
pierderea de valoare sau de utilitate a
unei proprieti, cauzat de ineficiene
sau neadecvri n nsi calitatea
proprietii cnd aceasta este
comparat cu o proprietate nlocuitoare
mai eficient i/sau mai puin
costisitoare, realizat cu tehnologie
modern.
44

Deprecierea functionala
Cauzele deprecierii funcionale pot fi:
cheltuieli de exploatare excedentare
supradimensionare
schimbarea formei (proiectului)
ineficien
schimbri n tehnologie
45

Deprecierea functionala
Exemple de cheltuieli de exploatare excedentare:
activul subiect poate necesita mai muli operatori fa de un
activ modern echivalent,
activul subiect poate avea o productivitate mai mic n
comparaie cu echivalentul su modern,
activul subiect poate produce mai multe rebuturi sau deeuri
de material, comparativ cu un echivalent modern.
Cuantificarea deprecierii funcionale se face prin valoarea
actualizat a cheltuielilor de exploatare excedentare.

46

Deprecierea functionala
Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi:

cheltuieli cu combustibil i/sau energie

cheltuieli salariale
rebuturi
pierderi tehnologice

47

Deprecierea functionala
Etapele pentru cuantificarea mrimii deprecierii
funcionale sunt:

Estimarea mrimii anuale absolute, brute i nete, a

cheltuielilor de exploatare excedentare
Estimarea duratei de via util rmas a
echipamentului
Estimarea ratei de actualizare pentru calcularea valorii
actualizate nsumate a surplusului cheltuielilor nete din
exploatare, pe durata de via util rmas i calcularea
astfel a penalitii pentru deprecierea funcional din
exploatare.
48

Deprecierea functionala
Exemplu:
O main folosit, care trebuie evaluat, funcioneaz cu
un consum anual estimat de combustibil de 10 tone/an,
iar consumul specific al unei maini substitut moderne
este de 7 tone/an.
Avnd n vedere c durata de via economic rmas
estimat a mainii este de 5 ani, rata de actualizare este
de 12% i costul unei tone de combustibil este de 550,
iar cota impozitului pe profit este 16%, mrimea
deprecierii funcionale din exploatare (DFe) se va calcula
astfel:
49

Deprecierea functionala
Cheltuieli anuale brute de combustibil excedentar:
(10 tone - 7 tone) x 550 /ton = 1.650 /an
Cheltuieli anuale nete de combustibil excedentar:
1.650 x (1 - 0,16) = 1.386 /an
Factorul de capitalizare @ 12% i n = 5 ani
FVPA = 3,605
DFE = 1.386 x 3,605 = 4.996,5
Rotunjit = 5.000
50

Deprecierea economica

Deprecierea economic reprezint

pierderea de valoare sau de utilitate a
unei proprieti cauzat de factori
economici externi proprietii, care reduc
cererea de produse i servicii generate de
proprietate sau care majoreaz cheltuielile
de exploatare ale acesteia (cum ar fi preuri
majorate la materii prime, manoper ori
utiliti fr o cretere n preul produsului).
51

Deprecierea economica
Cauzele deprecierii economice:
concepte de management
lipsa materiilor prime
lipsa forei de munc
inaccesibilitatea pieei
legislaia
raportul dintre cerere i ofert
52

Deprecierea economica
Metode de estimare a deprecierii
economice:
Metoda inutilitii
Metoda actualizrii/capitalizrii
cheltuielilor excedentare

53

Deprecierea economica
Inutilitatea

Capacitate B

Capacitate A

Inutilitatea procentual 1

100

n care:
-capacitatea A = capacitatea cotat sau
proiectat;
-capacitatea B = capacitatea utilizat;
- x = exponent sau factor de scal
54

Deprecierea economica
Problema 11
Trebuie evaluat o linie de producie cu o capacitate de 1.000 uniti de
uniti de produs zilnic. Are o vrst de aproximativ 3 ani i se afl ntr-o
stare excelent. Linia de producie reprezint ultimul nivel tehnic
existent. n discuiile pe care le avei cu directorul instalaiei, aflai c
exist o explozie puternic a concurenei externe; ca urmare, clientul
exploateaz linia la numai 750 uniti de produs zilnic.
Pentru acest exemplu, se cunoate costul de nlocuire pentru o
instalaie cu o capacitate de 1.000 produse zilnic, care este de
1.000.000$; factorul de scal (exponent) corect pentru acest tip de utilaj
este 0,7; dumneavoastr ai calculat deja c uzura fizic este 15%.
Se cere:
Cuantificarea deprecierii suplimentare imputabil produciei diminuate.

55

Deprecierea economica
Rezolvare problema 11

Inutilitatea ca procentaj =
750
1

1
.
000

0, 7

100 1 0,818 100 0,1820 100 18,2%

56

Esena abordrii prin

pia
Definiia IVS 2011:
Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra
valorii prin compararea activului subiect, cu
active identice sau similare, al cror pre se
cunoate.

57

57

Abordarea prin pia se bazeaz pe informaiile de

pia pentru a determina valoarea activelor
corporale mobile respective.
Scopul este determinarea cererii activelor corporale
mobile respective printr-o analiz a vnzrilor sau
ofertelor recente de vnzare ale unor bunuri mobile
similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai
probabil pre de vnzare pentru activul corporal
mobil care este evaluat.

58

58

Elemente de comparaie

originea i vrsta efectiv

starea (condiia)
capacitatea
caracteristici (accesorii), altele dect capacitatea
locaia
productorul
motivaia prilor
condiiile de finanare
calitatea
cantitatea
data vnzrii
tipul de vnzare
59

59

Esena abordrii prin venit

Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei

proprieti generatoare de venit, care ia n considerare informaiile
referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i
estimeaz valoarea acesteia prin convertirea venitului n valoare.
Abordarea prin venit are la baz principiul anticiprii, respectiv valoarea
unei proprietii este o reflectare a percepiei unui investitor sau
proprietar asupra veniturilor viitoare generabile pe parcursul duratei de
via economic rmas sau pe parcursul unei durate standard de
deinere a proprietii (5 10 ani).
Abordarea prin venit estimeaz valoarea actualizat a beneficiilor
viitoare (veniturilor) obinute din deinerea titlului de proprietate.
De obicei, nu se aplic echipamentelor individuale, cu excepia situaiei
n care acest tip de bunuri sunt angrenate n contracte de nchiriere (sau
leasing).
Totui, se utilizeaz n mod frecvent pentru a evalua un grup de active
sau uniti de maini individuale, utilizate mpreun pentru a rezulta un
produs vandabil, iar acest lucru genereaz un flux de venit.
60
60

Valoarea banilor n timp.

Recapitulare
Valoarea actualizat a beneficiilor viitoare
Deciziile

de investiii sunt bazate pe beneficiile ce vor fi

generate n viitor => investitorul trebuie s cunoasc
valoarea actualizat a tuturor beneficiilor viitoare
identificabile.

Valoarea

unui activ este o reprezentare a valorii

actualizate a beneficiilor previzionate a fi generate de
activ.

Abordarea

prin venit reprezint o metod de cuantificare a

valorii actualizate a beneficiilor viitoare previzionate,
generabile de activ.
61

61

Conceptul de valoare a banilor n timp

Concept

esenial n abordarea prin venit. Un leu obinut

astzi valoreaz mai mult dect un leu obinut n viitor,
deoarece leul obinut astzi ar putea s fie investit i se
poate ctiga o dobnd de pe urma lui, sau alte beneficii.
nglobeaz

mai muli termeni importani:

actualizarea
compunerea
capitalizarea.

62

62

Actualizarea

Actualizare este procesul utilizat pentru calcularea valorii

actualizate a unei sume care va fi pltit sau ncasat n viitor.
Valoarea actualizat este valoarea de astzi a unei sume care
va fi pltit sau ncasat n viitor.
Valoarea viitoare este valoarea n viitor a unei sume deinut
astzi.

unde:
Vvn = valoarea viitoare la sfritul perioadelor n
VA = valoare actualizat
k = rata de actualizare
n = numrul perioadelor
63

63

Actualizarea presupune:
previzionarea veniturilor dintr-o perioad viitoare
precizat;
actualizarea venitului din fiecare an al perioadei de
previziune.
n procesul numit actualizare, previzionm toate veniturile
ateptate a fi obinute pe parcursul durate de previziune. Ca
urmare, rentabilitatea procentual pe care o numim rat de
actualizare, reprezint rata compus total a profitului, pe
care investitorul dorete s l obin din investiie, pe durata
acesteia.
64

64

Compunerea

Compunerea este procedeul de calculare a valorii viitoare.

unde:
VA = valoarea actual
k = rata de fructificare (rentabilitate)
n = numrul perioadelor

65

65

Capitalizarea

Capitalizarea este un procedeu simplificat de actualizare.

n cadrul capitalizrii, n loc s se previzioneze toate beneficiile
viitoare generabile de investiie, atenia este concentrat
asupra venitului dintr-un singur an, adic, venitul anual
ateptat, de obicei ,cel din anul imediat urmtor fa de data
evalurii. Apoi mprim acel venit anual la un divizor numit
rat de capitalizare.
Alte accepiuni ale conceptului de capitalizare:
n contabilitate contabilizarea unei cheltuieli este imobilizarea
acesteia ntr-un element de imobilizri corporale, necorporale
sau financiare;
Capitalizarea bursier calcularea valorii capitalului propriu al
unei companii cotate, prin nmulirea cursului aciunii cu
numrul acesteia;
Capitalizarea dobnzii.
66
66

Rate utilizate n abordarea prin venit

rata

rentabilitii

rata

de actualizare

rata

de capitalizare

67

67

rata rentabilitii

Conform Glosarului IVS o rat a rentabilitii reprezint

profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau
anticipate a unei investiii, exprimat() n procente din
valoarea acelei investiii.

Conceptul de rat a rentabilitii se refer la necesitatea ca

fiecare investiie, inclusiv n maini i echipamente, s se fac
cu sperana obinerii unui ctig din acea investiie.

Indiferent de investiia fcut bani, timp, resurse

investitorul ateapt un anumit beneficiu din acea investiie.

n realitate, exist un numr nelimitat de alternative de

investiii, fiecare dintre acestea avnd un anumit grad de risc.

Este important ca, n cadrul procesului de luare a deciziei de

investiie s se realizeze investiiile care vor genera o rat a
rentabilitii proporional cu riscul investiiei.
68

68

rata de actualizare

Conform Glosarului IVS o rat de actualizare reprezint o rat a

rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani viitoare sau
un flux de numerar viitor ntr-o valoare actualizat (prezent).
Rata de actualizare este rata rentabilitii utilizat pentru
actualizarea beneficiilor viitoare, generate de un activ sau grup de
active, pentru a calcula valoarea lor actualizat (prezent). Atunci
cnd se utilizeaz rata rentabilitii cerut de participanii pe
pia, pentru a actualiza beneficiile viitoare, aceast rat se
numete rat de actualizare.
n funcie de scopul i contextul evalurii vom avea de-a face cu o
metodologie specific pentru determinarea ratei de actualizare.
Obiectivul esenial, atunci cnd calculai orice rat de actualizare, l
reprezint calcularea unei rate care recompenseaz n mod adecvat
un investitor, pentru riscurile relative, inerente, atunci cnd
investete ntr-un bun, versus investiia n alte alternative.

69

69

rata de capitalizare

Conform Glosarului IVS o rat de capitalizare reprezint un

beneficiu reprezentat de un venit generat de o investiie,
exprimat sub form procentual.
Rata de capitalizare (c) este un derivat al ratei de actualizare.

Rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare (k)

minus rata de cretere stabil, ateptat pe termen lung, a
venitului generat de investiia evaluat (g).

c=kg

Rata de cretere ateptat pe termen lung, la fel ca i rata de

actualizare, poate fi exprimat fie n termeni nominali, fie n
termeni reali.
70

70

Metode nscrise n abordarea

prin venit
n abordarea prin venit sunt nscrise dou metode:
Metoda

capitalizrii venitului;

Metoda

fluxului de numerar actualizat (cash-flow

actualizat - DCF).

71

71

72

72

b) Determinarea ratei de capitalizare

Dup analiza ratelor de capitalizare, obinute din analiza de pia a

activelor comparabile, precum i dup eventuala corectare a acestora
n funcie de caracteristicile ICM subiect, se poate extrage o rat de
capitalizare adecvat. Dac rata de capitalizare nu poate s fie
determinat pe baza informaiilor de pia (neexistnd vnzri de
active comparabile), rata de capitalizare poate fi determinat printr-un
model teoretic n doi pai:
1)stabilirea ratei de actualizare (notat cu k) printr-unul din modelele
care vor fi prezentate la metoda DCF;
2)stabilirea unei eventuale modificri anuale sperate a venitului anual
(notat cu g).
73

73

Formula de baz pentru capitalizarea venitului

Valoarea = Venit an 1 : Rata de capitalizare
sau

Valoarea = Venit an 1 Multiplu (inversul ratei de

capitalizare)
Valoarea calculat prin aceast formul este fie valoarea de pia, fie
valoarea de investiie.
Venitul din formula de mai sus este n mod normal un venit net anual
din exploatare (VNE) din primul an viitor. VNE este egal cu venitul
brut minus cheltuielile de exploatare.
Rata de capitalizare (c) cuprinde toate elementele pe care un
investitor le ia n mod normal n considerare, cum ar fi rentabilitatea
investiiei (profitul adus de investiie), gradul de risc al investiiei,
calitatea investiiei sau gradul de lichiditate al investiiei (ct de repede
poate fi transformat investiia n lichiditi).
74
74

Exemplu
Proprietile A i B genereaz fiecare VNE de 200.000 .
Rata de capitalizare (c) pentru o investiie sigur este considerat a
fi 10%.
Proprietatea A este considerat o investiie sigur, n timp ce
proprietatea B este considerat o investiie mai riscant i are o
rat de capitalizare de 20%. Cum va percepe piaa aceste diferene?
Rezolvare
Proprietatea A
200.000 / 0,10 = 2.000.000 valoare de pia
Proprietatea B
200.000 / 0,20 = 1.000.000 valoare de pia
Acest exemplu arat i faptul c aplicarea unor rate de capitalizare
neadecvate poate duce la rezultate care difer semnificativ.
75

75

Limitri ale aplicrii metodei capitalizrii

venitului n evaluarea ICM

Exist dificultatea alocrii venitului pe o anumit main sau pe

un echipament individual, mai ales cnd aceasta este integrat
ntr-un flux de producie.

Evaluatorul de ICM trebuie s ia toate msurile de precauie

astfel nct s fie sigur c aplicarea metodei capitalizrii
venitului se face pentru ICM individuale i nu pentru ntreaga
afacere (ntreprindere).

Depirea acestor dificulti se poate face prin utilizarea

celeilalte metode de evaluare, nscris n abordarea prin venit,
respectiv metoda fluxului de numerar actualizat.
76

76

Aplicaie pentru metoda capitalizrii

venitului
Maina subiect se afl n mod frecvent nchiriat pe pia; ca urmare,
metoda capitalizrii venitului poate fi aplicat. Evaluatorul este
convins, n urma discuiilor telefonice cu bancherii, comercianii de
maini folosite, productori i ali evaluatori, c au fost ncheiate
recent urmtoarele nchirieri cu chiria anual de:
luna trecut
1.000
sptmna trecut
1.000
anul trecut
970
Au fost identificate, de asemenea, dou vnzri de maini
asemntoare:

Din analiza efectuat a rezultat c ultimul an a adus o cretere a

preurilor (inclusiv a ratelor de leasing cu aproximativ 3%).
77

77

Se cere estimarea valorii de pia a mainii prin metoda capitalizrii

venitului.
Rezolvare
Primele dou nchirieri sunt ncheiate n aceeai termeni ca i
subiectul, n timp ce a treia este la o rat mai sczut. Presupunnd
c toate mainile comparabile sunt identice cu subiectul, comparabila
a treia trebuie corectat pozitiv (corecie pentru data aferent
vnzrii).
n cazul in care creterile de pre erau cu 3%, chiria corectat este de
999 . n consecin, un venit de 1.000 / an este o presupunere
rezonabil pentru maina subiect.
Estimarea ratei de capitalizare:
Pre vnzare
5.300
7.300

Venit anual
800
1.200

Rata de capitalizare
15,1 %
16,4 %

Pentru intervalul 15,1% la 16,4%, s-a considerat rezonabil 15,5%.

Valoarea de pia a mainii = 1.000 / 0,155 = 6.451 , rotunjit
6.450
78

78

Metoda fluxului de numerar actualizat

(DCF)

Dac metoda capitalizrii directe presupune utilizarea la numrtor a

venitului anual curent (obinut n prezent), metoda DCF ncearc s
estimeze VNE anual dintr-o perioad de previziune viitoare, pe baza
informaiilor curente.
n metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioad de ani (sau
pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori).
Dup aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite n valoare
actualizat prin intermediul unei rate de actualizare, aplicat asupra
VNE din fiecare an al perioadei previzionate (un an, doi ani etc.).
Metoda DCF are ca rezultat determinarea valorii ntreprinderii, adic a
capitalului investit n ntreprinderea din care face parte instalaia
evaluat, pe baza ipotezei continurii activitii normale de
exploatare, ntr-un viitor previzibil.

79

79

Exemplu

Exist multe situaii cnd n metoda DCF se calculeaz i o valoare

terminal (rezidual), la sfritul perioadei de previziune (n
exemplu, sfritul anului 4).
n acest caz, se face presupunerea c proprietatea va fi vndut la
sfritul anului 4. Pentru estimarea valorii reziduale (terminale,
preului de vnzare), de cele mai multe ori se folosete o rat de
capitalizare aplicat asupra VNE din anul 4, dup care valoarea
terminal astfel estimat este actualizat cu factorul de actualizare
aferent anului 4.

80

80

Metoda DCF poate s duc la determinarea valorii de pia numai

dac sunt ndeplinite cumulativ dou condiii, care trebuie s fie
fundamentate cu informaii suficiente i credibile:
VNE s fie venitul pe care un investitor mediu l estimeaz n mod
normal i nu venitul pe care l poate obine un anumit investitor;
ratele de actualizare i de capitalizare s fie preluate de pe pia
(respectiv din vnzrile de proprieti comparabile ).
Dac nu sunt ndeplinite cele dou condiii, respectiv cnd
previziunea VNE se face prin prisma criteriilor unui anumit
investitor, tipul valorii rezultat este valoarea de investiie sau
valoarea de utilizare (n optica IAS 36 Deprecierea activelor).

81

81

Etapele aplicrii metodei fluxului de numerar

actualizat:

1)

Estimarea veniturilor brute previzionate;

Determinarea mrimii i periodicitii veniturilor brute
previzionate (cifra de afaceri);
Determinarea mrimii i periodicitii cheltuielilor asociate cu
realizarea veniturilor brute previzionate (n etapa 2);
Scderea cheltuielilor anuale de exploatare previzionate din
veniturile brute anuale previzionate;
Determinarea ratei de actualizare;
Estimarea valorii de recuperare sau a celei terminale a activului;
Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual i a
valorii terminale (reziduale);
Calcularea valorii adecvate a activului.

2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)

82

82

1. Estimarea veniturilor brute previzionate sub forma

venitului specific generat de activ. Acestea se exprim, de
obicei, prin cifra de afaceri generat de acel activ.
n multe cazuri, singurul flux de venit identificabil este cel
generat de ntreaga ntreprindere, nicidecum cel specific
activului.
n cazul n care activul sau grupul de active nu produce nici un
fel de venit (dac activul nu se afl n funciune, nu este apt de
utilizare) sau n cazul n care un venit generat de active nu poate
fi identificat, atunci important de reinut este faptul c evaluarea
echipamentelor prin abordarea prin venit nu este posibil.

83

83

2. Determinarea mrimii i periodicitii veniturilor brute

previzionate (cifrei de afaceri) = previziunea veniturilor
brute totale generate anual de ctre activ, pe parcursul duratei
de deinere previzionat.

Previzionarea veniturilor se face pe baza:

Venitului istoric, generat de ctre activ; i/sau
Previziunilor elaborate de proprietarul activului.

Determinarea duratei de previziune a activului - pe baza utilizrii

istorice sau a gradului de ncrcare (producia curent mprit
la producia maxim proiectat).
84

84

3. Determinarea mrimii i periodicitii cheltuielilor

asociate cu realizarea veniturilor brute previzionate.
Cheltuielile pot fi:
variabile sau fixe;
directe sau indirecte;
periodice sau continue;
n numerar sau non-cash.
Dobnzile i ratele de rambursare a creditelor pe termen lung nu
sunt incluse ca elemente de cheltuieli.
n unele sisteme contabile, cheltuielile pot cuprinde i postul numit
costul mrfurilor vndute, diferit de cheltuielile de exploatare.

85

85

86

86

5. Determinarea ratei de actualizare

Rata de actualizare reprezint rata rentabilitii solicitat de un
investitor pentru a-i plasa sau menine capitalul investit ntr-o
proprietate.
Rata de actualizare trebuie s fie adecvat cu tipul de flux de numerar
utilizat n metoda DCF.
Pentru evaluarea ICM, se utilizeaz fluxul de numerar net la
dispoziia firmei.
Rata de actualizare adecvat pentru acest tip de flux de numerar este
costul mediu ponderat al capitalului, respectiv rentabilitatea
medie ponderat solicitat de cei doi furnizori de capital:
investitorul de capital propriu
creditorul pe termen lung.

87

87

Pentru calcularea costului mediu ponderat al capitalului

(CMPC) trebuie parcurse mai multe etape:
a)determinarea costului capitalului propriu
b)determinarea costului creditului pe termen lung
c)determinarea structurii normale a capitalului investit
d)calcularea CMPC.

88

88

a) Determinarea costului capitalului propriu

Pentru calcularea costului capitalului propriu pot fi utilizate
dou metode de baz:
i) metoda construirii n trepte
ii) metoda modelului de evaluare a activelor financiare
(CAPM).

89

89

90

90

Exemplu

Rezolvare

ATENIE!
Se pornete de la rata rentabilitii fr risc, la care se adaug primele
de risc, care reflect riscul inerent al investiiei capitalului propriu n
cauz.
Investiiile considerate ca fiind fr risc sunt certificatele de trezorerie
sau obligaiunile de stat (pe termen lung).
Cuantificarea primelor de risc adiionale poate fi dificil.

91

91

ii) Metoda modelului de evaluare a activelor financiare

(Capital Asset Pricing Model - CAPM)
Modelul CAPM este o metod utilizat frecvent pentru
calcularea rentabilitii cerute de investitorii de capital
propriu.
Re = Rf + x (Rm Rf) + Ru
unde:

92

92

Explicaii
Rata rentabilitii
Investitorii pretind o rat a rentabilitii, peste o rat fr risc, ca
rsplat pentru suportarea riscului inclus n investiiile lor.
Rata rentabilitii = rata fr risc + prima de risc, care este
n funcie de mrimea riscului asociat cu activul sau investiia
Prima de risc - n funcie de volatilitatea (de baz) preului activului n
timp pe pia, n comparaie cu instabilitatea preurilor totale pe pia,
de-a lungul aceleiai perioade de timp.
Coeficientul
= cuantificare a volatilitii cursului unei aciuni comparativ cu
volatilitatea cursului mediu pe piaa bursier, n aceeai perioad
de timp.
poate fi calculat sau preluat din publicaii financiare.

93

93

Aplicaie pentru metoda DCF

Se cere s se calculeze valoarea unei instalaii complexe a unei
ntreprinderi, prin aplicarea metodei DCF, pe baza urmtoarelor
ipoteze fundamentate n urma procesului de analiz detaliat a
indicatorilor financiari realizai, precum i a informaiilor preluate
din diverse surse (publicaii, interviuri cu managerii, bnci de
date ale altor evaluatori etc.):
a) Conturile de profit i pierdere din exploatare ale ntreprinderii
subiect, pentru ultimii cinci ani, sunt prezentate n tabelul de mai
jos:

94

94

b) Durata de previziune a fluxului de numerar la dispoziia firmei

(CFNI) este 10 ani. n aceast durat de previziune evoluia
indicatorilor pe baza crora se calculeaz profitul net din exploatare
este redat n tabelul 1.
c) Din anul 11 la se presupune o cretere zero (perpetu) a CFNI.
d) n cadrul analizei financiare s-a ajuns la concluzia c fondul de
rulment net adecvat, la data evalurii (anul zero), a reprezentat
10% din venituri, pondere care se va menine i n continuare.
Acest fapt indic un fond de rulment net de 10.000 $, pe baza
veniturilor de la data evalurii (anul zero) de 100.000 $.
e) Cheltuielile de capital reprezint cca 5% din venituri, pn n anul
9 viitor, iar din anul 10 viitor la infinit vor fi egale cu amortizarea.
f) Rata de actualizare adecvat, care reflect CMPC, este 12,78%.
Se cere estimarea valorii de pia a instalaiei, prin metoda
DCF, utiliznd fluxul de numerar net pentru investitori, avnd n
vedere previziunile din tabelul anterior i celelalte ipoteze.
95

95

Rezolvare
n cazul n care se presupune o cretere zero (perpetu), rata de
capitalizare pentru transformarea fluxului de numerar din anul 10 de
10.707 $ n valoare terminal este identic cu rata de actualizare de
12,78% (12,78% - 0% cretere = 12,78%).
Valoarea rezidual este calculat prin mprirea celor 10.707 $ la
12,78% (10.707$: 12,78% = 87.045 $)
Aceast valoare viitoare trebuie actualizat la data evalurii.
Actualizarea se face cu factorul de actualizare de 0,300 (factorul de
actualizare pentru cel de-al zecelea an, la o rat de 12,78%) care se
nmulete cu valoarea viitoare de 83.779 $. Rezultatul este valoarea
terminal actualizat de 25.166 $.
Dac aceast valoare terminal se adaug la suma valorii actualizate
a fluxului de numerar al fiecrui an (de la primul an pn la al
zecelea), rezultatul este reprezentat de valoarea ntreprinderii, adic
valoare capitalului investit n ntreprindere care este 85.631 $.
Scznd fondul de rulment din valoarea ntreprinderii obinem un
rezultat de 75.631 $ ca nivel al valorii instalaiei, care a fost rotunjit
la 75.600 $. Presupunem c nu exist teren, construcii i active
necorporale. Dac ar fi existat i astfel de active ar fi trebuit s
scdem i valoarea lor din valoarea capitalului investit total de
85.631 $.
96
96

97

97

C = 15.000 E
Cinstalare + transport = 3000 E
DVU = 20 ani
RK in urma cu 5 ani, readuce la 80%
Pierdere consum suplimentar de energie = 1000 E/an
Ip = 16%, a= 12%, n = 3 ani
Utilajul este utilizat la 80% din capacitate din
cauze externe
98

Chirie 800 E/luna

GNO = 20%
Chelt expl = 20%
C= 22,5%
Vp =?

99