ACCESIUNEA IMOBILIAR N CODUL CIVIL ROMN

I N PROIECTUL CODULUI CIVIL

Prof. univ. dr. Ion Dogaru
Conf. univ. dr. Sevastian Cercel
Universitatea din Craiova
Le Code civil rgit deux cas d'accession immobilire artificielle: la construction ou la
plantation 130 riges sur son terrain par le propritaire, mais avec les matriaux d'une autre
personne (art. 493) et la constructions ou la plantations riges par une personne, avec ses
propres matriaux, sur le terrain d'autrui (art. 494). Dans la pratique, la plupart des
problmes sont apparus au sujet de l'interprtation et de l'application de l'art. 494 Code civil.
Le principe sur lequel reposent les solutions rendues dans de telles situations est celui de la
primaut du terrain, et que, par accession, le propritaire du terrain en vient devenir aussi
le propritaire desdites constructions ou plantations. Le projet du Code civil rglemente, dans
les articles 445-456, l'accession immobilire artificielle, et beaucoup d'aspects que la loi civile
actuelle laisse en suspens y sont expressment prvus et tranchs.
1. Preliminarii. Codul civil romn de la 1864 reglementeaz n Cartea a II-a, Despre
bunuri i osebitele modificri ale proprietii, titlul II, Despre proprietate, capitolul II,
Despre dreptul de accesiune asupra celor unite i ncorporate cu lucrul, seciunea I, Despre
dreptul de accesiune relativ la lucrurile imobile, art. 489-503, accesiunea imobiliar1. n
interpretarea i aplicarea acestor dispoziii legale doctrina i jurisprudena consider c
accesiunea este un mod de dobndire a proprietii prin care se constituie nemijlocit n
patrimoniul proprietarului unui lucru considerat principal un drept de proprietate asupra unui
lucru accesoriu, aparinnd altei persoane, care se ncorporeaz primului 2. Dup obiectul
principal la care se refer , accesiunea poate fi mobiliar i imobiliar. La rndul ei, accesiunea
imobiliar poate fi natural i artificial. Codul civil reglementez urmtoarele cazuri de
accesiune imobiliar natural: aluviunea (art. 495-497), avulsiunea (art. 498), insulele i
prundiurile (art. 500-501), acesiunea albiei unui ru (art. 502), accesiunea animalelor (art.
503). Pe de alt parte, Codul civil reglementeaz dou cazuri de accesiunea imobiliar
artificial (care, prin ipotez, presupune intervenia omului): A. Construcia sau plantaia fcut
de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane, art. 493; B. Construcia sau plantaia
fcut de o persoan, cu materialele sale, pe terenul altuia, art. 494. n jurispruden i doctrin
cele mai multe probleme au aprut cu privire la interpretarea i aplicarea art. 494 C.civ.,
motivul pentru n cele ce urmeaz vom insista asupra acestui caz de accesiune 3.
n proiectul noului Cod civil adoptat de Senat n edina din 13 septembrie 2004,
accesiunea imobiliar este prevzut n capitolul III, ntinderea dreptului de proprietate
privat al titlului I, Despre bunuri i drepturile reale n general, al crii a III-a, Bunurile.
Capitolul respectiv cuprinde patru seciuni: prima, Dispoziii generale, art. 432-436; a doua,
n acelai capitol, seciunea II, Despre dreptul de accesiune relative la lucrurile mictoare, este
reglementat accesiunea mobiliar, art. 504-516 C.civ.
2
Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Ed. All Beck, Bucureti,
2003, p. 252 i urm.
3
Pentru regimul juridic al construciei edificate pe terenul altuia, Gabriel Boroi, Consideraii referitoare la
regimul juridic al construciei edificate pe terenul altuia, n Analele Universitii din Bucureti, seria
Drept, aprilie-iunie, II, 2002, p. 6-12.
1

Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare

Accesiunea imobiliar natural, art. 437-444; a treia, Accesiunea imobiliar artificial, art.
445-456; a patra, Accesiunea mobiliar, art. 457-460. n ceea ce privete accesiunea
artificial natural, practic sunt prevzute aceleai ipoteze i soluii pe care le gsim n Codul
civil de la 1864. O noutate ar fi soluia din materia aceesiunii animalelor prevzut n art. 444:
1. Animalele domestice sau domesticite rtcite pe terenul altuia revin acestuia din urm dac
proprietarul nu le revendic n termen de o lun de la data declaraiei fcute la primriei de ctre
proprietarul terenului; 2. Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia
dac proprietarul roiului a ncetat s-l urmreasc. n aceast materie doctrina a subliniat
constant c art. 503 C.civ., care reglementeaz accesiunea animalelor, dei vorbete de animale
i zburtoare slbatice, nu se aplic n privina fondului cinegetic, unde exist reguli speciale 4.
Se impune precizarea de nceput c accesiunea imobiliar artificial este reglementat n
proiectul noului Cod civil n 12 articole i multe aspecte nereglementate n Codul civil de la
1864 sunt n proiect prevzute i soluionate expres, dup cum vom vedea.
2. Concepia Codului civil romn de la 1864 n materia accesiunii imobiliare.
Potrivit dispoziiilor art. 482 C.civ.: "Proprietatea unui lucru mobil sau imobil d drept asupra
tot ce produce lucrul i asupra tot ce se unete, ca acesoriu, cu lucrul, ntr-un mod natural sau
artificial. Acest drept se numete: drept de accesiune". n plus, principiul accesiunii este nscris
n art. 488 C.civ. care prevede c tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine
proprietarului acestuia. Pe de alt parte, din principiul nscris n art. 489 C.civ., potrivit cruia
proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea subfeei i a suprafeei lui, rezult c
singur proprietarul este ndreptit s fac orice construcii sau plantaii pe/n terenul su. De
altfel, aceast posibilitate este prevzut expres n art. 490 i 491 C.civ., care avertizeaz numai
asupra limitelor acestui drept. Pe de alt parte, potrivit dispoziiilor art. 492 C.civ., construciile,
plantaiile sau alte lucrri fcute n/asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre
proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn la proba contrar (s.n.). n
doctrin5 s-a artat c art. 492 C.civ. prevede n favoarea proprietarului terenului dou
prezumii: 1) construciile, plantaiile i orice alte lucrri existente pe/n teren sunt fcute chiar
de proprietarul terenului; 2) aceste lucrri sunt fcute pe cheltuiala sa. Oricine are interes a
susine altceva trebuie s probeze c el este cel care a fcut lucrrile i c le-a fcut pe cheltuiala
sa, pentru c altfel va fi considerat c a lucrat n numele proprietarului sau pentru acesta, fiind
n faa unui mandat sau n situaia unei gestiuni de afaceri (art. 987-991 C.civ.). Realitatea poate
fi ns diferit de ceea ce art. 492 C.civ. prezum, motiv pentru care legea reglementeaz dou
cazuri de accesiune artificial: a) lucrrile fcute de proprietar pe terenul su cu materialele
altuia (art. 493 C.civ.); b) lucrrile fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul altuia (art.
494 C.civ.)6.
4

Pentru accesiunea imobiliar natural, Valeriu Stoica, Accesiunea imobiliar natural, n Curierul Judiciar
nr. 11/2005, p. 58-81; autorul avertizeaz c Proiectul codului civil extinde discutabil ideea de accesiune
cuprins n art. 503 C.civ. de la categoria intermediar de animale (manusuefacta) la animalele domestice.
5
D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, Atelierele Grafice SOCEC,
Bucureti, 1909, tomul III, partea I, p. 334.
6
Pentru accesiunea imobiliar artificial: D. Alexandresco, op. cit., p. 323-351; C. Hamangiu, I. RosettiBlnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura Naional, Bucureti, 1929, p. 220 i
urm; C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1980, p. 284 i urm;
C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2001, p. 313-319; L. Pop, Dreptul de
proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 217-227; I.P.Filepescu,
A.I.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureti, 2000, p. 274280; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 196200; I. Dogaru, T. Smbrian, Drept civil romn. Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa, Craiova,
1996, p. 221-255; I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Ed. All Beck,
18

Revista de tiine Juridice

Ideea care st la baza soluiilor date n aceste situaii este aceea c lucrul principal este
terenul i c, prin accesiune, proprietarul terenului devine i proprietar al construciilor sau
plantaiilor. Aceast idee nu este nou, o regsim n dreptul roman - superficies solo cedit - de
unde a fost preluat de legiuitorul francez dup care s-a inspirat legiuitorul nostru7.
n situaia construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute pe terenul altuia, problem
reglementat prin art. 494 C.civ., de principiu, proprietarul terenului pe care au fost fcute
lucrrile devine, prin accesiune, proprietarul acestora, avnd obligaia unei anumite dezdunri
fa de constructor. Raporturile juridice dintre cei implicai sunt diferite dup cum constructorul
este de bun-credin sau este de rea-credin.
n privina domeniului de aplicare a art. 494 C.civ., jurisprudena 8 a decis c el
cuprinde numai situaiile n care un ter ridic pe terenul altuia construcii noi 9, iar nu i pe cele
n care lucrrile efectuate reprezint reparaii sau mbuntiri aduse imobilului, care se
soluioneaz dup regulile privind cheltuielile necesare sau utile. De asemenea, nu se aplic art.
494 atunci cnd exist o convenie ntre proprietarul terenului i constructor cu privire la
efectuarea unor lucrri sau construcii10, situaie n care se poate pune problema dreptului de
superficie. n doctrin11, considerndu-se c art. 494 C.civ. presupune o aciune n revendicare
mpotriva unui posesor de bun sau de rea-credin, s-a artat c acesta nu se aplic atunci cnd
proprietarul reclam bunul n baza unei aciuni personale care izvorte dintr-un contract sau
cvasicontract, situaie ce va fi rezolvat dup natura special a obligaiei existente ntre pri.
Astfel, art. 494 C.civ. nu se aplic n cazul anulrii ori rezoluiunii vnzrii, revocrii donaiei,
realizrii condiiei rezolutorii, pierderii imobilului datorit urmririi creditorilor ipotecari ori n

Bucureti, 2003, p. 257-274; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 602623; O. Ungureanu, Drepturile reale. Curs practic, Ed. Rosetti, Bucureti, 2001, p. 151-153; D. Lupulescu,
Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 217-222; C. Jora, F. Ciutacu,
Drept civil romn. Drepturi reale, Ed. Sigma, Bucureti, 2002, p. 273-281.
7
La nceput, n dreptul roman, constructorul de rea-credin nu avea dreptul la despgubiri, prezumdu-se
c a lucrat n numele proprietarului sau i-a druit acestuia valoarea materialelor i a manoperei. Soluia era
nsinechitabil, ducnd la mbogirea fr just temei a proprietarului terenului (neque adversus latronem
cum iactura locupletari debet), aa nct n dreptul lui Iustinian s-a impus opinia lui Ulpian potrivit creia
constructorul de rea-credin poate fi silit s demoleze construcia i s ridice materialele (George
Danielopolu, Explicaiunea Instituiilor lui Justinian, Imprimeria statului, Bucureti, 1899, p. 348 i urm.).
n dreptul vechi romnesc, Codul Calimach pstreaz principiul din dreptul roman potrivit cruia
proprietarul terenului dobndete prin accesiune i propritatea asupra construciilor i face disticie ntre
constructorul de bun-credin i cel de rea-credin, numai primul avnd dreptul la despgubiri pentru
cheltuielile fcute cu ridicarea construciei. n situaia n care proprietarul terenului cunotea co persoan
de bun-credin construiete pe terenul su i nu o anuna s opreasc lucrrile, el nu mai putea invoca
accesiunea, fiind silit s vnd constructorului de bun--credin terenul la preul locului (art. 563-564 C.
Calimach)
8
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1335/1956, C.D. 1956, p. 19; idem, dec. civ. nr. 422/1958, n Justiia
Nou nr. 5/1958, p. 941.
9
Curtea Constituional s-a pronunat asupra constituionalitii art. 494 C.civ., dec. nr. 91 din 4 aprilie
2003, n M. Of. nr. 196/26 martie 2003. A se vedea i, A. Pena, Accesiunea imobiliar i uzucapiunea.
Culegere de practic judiciar, Ed. All Beck, 2003, p. 45-47.
10
Trib. Suprem, s.civ., decizia nr. 720/1989, Dreptul nr. 1-2/1990, p. 125; C.S.J., decizia nr. 893/1994,
Dreptul nr. 12/1994, p. 125. Contractul este, n acest caz, legea prilor.
11
D. Alexandresco, op. cit., p. 352-354. A se vedea, G.N.Luescu, op. cit., p. 287; C. Hamangiu, I. RosettiBlnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, 1929, p. 238; I.P.Filipescu, A.I.Filipescu,
op. cit., p. 279; A. Colin, H. Capitant, Curs elementar de drept civil francez, traducere de V. Cadere, I.
Miloae, Imprimeria Central, Bucureti, 1940, p. 1125-1130; F. Terr, Philippe Simler, Droit civil. Les
Biens, Dalloz, 1998, p. 186-191.
19

Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare

cazul coproprietarului care construiete, iar terenul prin partaj revine altui coprta 12. De
asemenea, nu se aplic celui care a fcut lucrri pe un teren strin n calitate de antreprenor,
administrator, mandatar sau gerant. n fine, nu se aplic arendaului, chiriaului sau
uzufructuarului, care nu sunt teri de vreme ce dein terenul n virtutea unei convenii ncheiate
cu proprietarul terenului, urmnd a se aplica regulile specifice acestor materii.
3. Doctrina i jurisprudena cu privire la poziia subiectiv a celui care
construiete pe terenul altuia i efectele juridice n materie. n doctrin se consider c
buna-credin const n convingerea greit pe care o are o persoan cu privire la temeinicia
dreptului pe care l invoc sau l exercit i de care legea ine seama, pentru a-i recunoate fie
dreptul nsui, fie alte efecte juridice13. Jurisprudena a statuat c principiul bunei-credine
reprezint regula care exprim cerina ca interesele celor ce particip astfel la raporturile
juridice civile s fie mai eficient protejate dect acelea ale participanilor de rea-credin, care
pot fi sancionai pentru conduita lor14. Codul civil reglementeaz buna-credin n mai multe
materii, fr a meniona ntotdeauna expres sensul acestei noiuni, aa cum se ntmpl i n
cazul accesiunii imobiliare artificiale. Astfel, art. 494 C.civ. reglementeaz un tratament diferit
pentru constructorul de bun-credin fa de cel de rea-credin, fr a arta care este
cuprinderea acestor noiuni n aceast materie 15.
ntr-o opinie restrictiv jurisprudena i doctrina au considerat c buna-credin a celui
care construiete pe terenul altuia trebuie dedus exclusiv din existena unui titlu de proprietate
ale crui vicii nu-i sunt cunoscute, aplicnd aici dispoziiile art. 486-487 C.civ.16. ntr-o alt
opinie, considerat n prezent majoritar, se arat c buna-credin poate fi dedus i din alte
mprejurri cum ar fi: persoana a construit n baza unei promisiuni de donaie 17 sau n baza unui
antecontract de vnzare-cumprare18; persoana construiete pe terenul altuia n situaia n care
proprietarul a dat dovad de o atitudine de toleran i pasivitate 19. Mai mult, jurisprudena a
statuat c n aciunile ntemeiate pe prevederile art. 494 C.civ. trebuie s se aprecieze dac
aciunea proprietarului nu mbrac forma unui abuz de drept prin pasivitatea sau acceptarea de a
se face lucrri i introducerea aciunii dup terminarea acestora sau aproape de sfritul lor, aa
12

Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1160/1958, C.D. 1958, p. 85.

P. Anca, M.I. Eremia, Efectele juridice ale bunei-credine n dreptul civil, n Justiia Nou nr. 12/1965, p.
52; C. Oprian, Elemente de moraln conceptul de bun-credin, n S.C.J., nr. 1/1970, p. 50; D.
Gherasim, Buna-credin n raporturile juridice civile, Ed. Academiei, Bucureti, 1981, p. 34-35.
14
Trib. Dolj, decizia civilnr. 1263/ 2002, n Curierul Judiciar nr. 3/2002, p. 32-35. Pentru suportul
constituional al ideii de bun-credin i susinerea ei ca principiu fundamental al dreptului civil, I.
Dogaru, colab., Drept civil. Idei productoare de efecte juridice, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 4-6.
15
Art. 3-40 al proiectului Codului civil (disponibil pe Internet www.just.ro.) dispune: "Constructorul este
de bun-credin dac se ntemeiaz pe cuprinsul crii funciare unde este nscris ca proprietar al
terenului".
16
D. Alexandresco, op. cit., p. 347; D. Gherasim, op. cit., p. 176 i urm.; I. P. Filipescu, A.I. Filipescu, op.
cit., p. 276; Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1290/1956, C.D. 1956, p. 55. Trib. Prahova, s. I, dec. 92 din 1920
n C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, E. Librriei Universala Alcaly & Co., Bucureti, 1925,
vol. I, p. 609. Art. 555 alin. 4 C.civ.fr. prevede c este de bun-credin posesorul care nu a fost
condamnat la restituirea fructelor, adic acela care posed terenul pe care a construit creznd c este
proprietar i a crui credin eronat se sprijin pe un titlu pe care l crede eficace. Pentru coninutul
noiunii de bun-credin n cazul culegerii fructelor de ctre posesor, Sevastian Cercel, Dobndirea
fructelor de ctre posesorul de bun-credin, Revista de studii socio-umane, nr. 2-3/2003, p. 117-118.
17
Trib. Suprem, dec. civ. 467/1956, n C.D. 1956, p. 66.
18
Trib. Sibiu, dec. civ. nr. 102/1987, cu not explicativ de Valeriu Stoica, n R.R.D. nr. 9/1988, p. 46-55.
19
Trib. Suprem, col. civ. dec. nr. 705/1956, n C.D. 1956, p. 67; Trib. Suprem, dec. civ. 1028/1960, C.D.
1960, p. 77.
20
13

Revista de tiine Juridice

nct instanele ar trebui s constate dac, n raport de aceste mprejurri i altele asemntoare,
aciunea reclamantului nu prezint un caracter icanator i dac nu este expresia inteniei de a
obine foloase necuvenite20.
Prin opoziie cu cel de bun-credin, constructorul de rea-credin este acela care
efectueaz construcia, plantaia sau lucrarea pe un teren despre care tie c aparine altei
persoane. Se afl n aceast situaie cel care folosete terenul n baza unui titlu lovit de vicii care
i sunt cunoscute sau cel care, cunoscnd caracterul litigios al titlului su, construiete pe teren
nainte de rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti21. n aceeai situaie se afl toi cei care
dein terenul n baza unui titlu care presupune recunoaterea dreptului de proprietate al altuia,
detentorii precari22, care, fr tirea celui de la care au primit terenul, realizeaz pe acesta vreo
construcie, plantaie sau alt lucrare. mprejurarea c dein terenul n baza unui astfel de titlu
este suficient pentru a nltura prezumia general de bun-credin. De asemenea,
jurisprudena a statuat c n cazul n care, prin hotrre judectoreasc, s-a stabilit c prtul nu
are nici un drept asupra imobilului n litigiu, deinerea i efectuarea unor lucrri, ulterior, pe
acest teren, i confer calitatea de constructor de rea-credin23.
innd seama de buna-credin a constructorului, art. 494 C.civ., partea final, prevede
c proprietarul terenului, care devine prin accesiune i proprietar al construciilor, nu-l poate sili
pe acesta s demoleze i s-i ridice lucrrile, iar n privia obligaiei sale de dezdunare, are
dreptul s opteze ntre valoarea materialelor i a muncii prestate ori sporul de valoare dobndit
de teren n urma efecturii construiilor. n situaia n care constructorul este de rea-credin
proprietarul poate, potrivit art. 494 alin. 1-2 i alin. 3 (prima parte) C.civ., s opteze ntre: 1) s
invoce accesiunea cu obligaia de a-i plti valoarea materialelor i preul muncii; 2) s-l oblige
pe constructor s desfiineze i s ridice construciile efectuate.
n ipoteza n care se alege soluia demolrii construciei, fosta instan suprem, a
statuat c24: a) instana trebuie s cerceteze condiiile concrete n care s-au fcut lucrrile
respective, fr a putea deduce reaua-credin numai din faptul c cel care a construit nu are
vreun titlu asupra terenului. Trebuie s se observe dac aciunea proprietarului nu constituie un
abuz de drept, prin pasivitatea sau acceptarea efecturii lucrrilor, introducnd aciunea numai
dup terminarea acestora sau spre sfritul lor. Instanele trebuie s constate dac, n raport de
aceste mprejurri i altele asemntoare, aciunea reclamantului nu prezint un caracter
icanator i dac nu este expresia inteniei de a obine, prin aciunea introdus, foloase ilicite; b)
soluia neeconomic a demolrii construciilor sau desfiinrii plantaiilor ori altor lucrri ar
trebui, pe ct posibil, nlocuit printr-o despgubire n bani, ori de cte ori aceast rezolvare este
mai echitabil i de natur a pune n concordan interesele individuale ale prilor din proces
cu cele economice generale; c) n cazul n care pentru desfiinarea unei construcii sau
amenajri este necesar autorizaia unui organ de stat competent, instana nu poate hotr astfel
de msuri fr existena acelei autorizri.
Nu este greu s acceptm c jurisprudena anterioar anului 1990 trebuia s fie
conform cadrului constituional existent care nu acorda proprietii private prea mult atenie.
n cadrul constituional actual, n care dreptul de proprietate privat primete o protecie juridic
20

Decizia de ndrumare a Plenului Tribunalului Suprem nr. 13/6.08.1959, C.D. 1959, p. 37 i urm. n
sensul aplicrii acestei decizii, cu nuanrile care se impun astzi, C. Brsan, op. cit., p. 315-316; L. Pop,
op. cit., 220; Pentru critica acesteia, M. D. Bocan, O ncercare de reconsiderare a aplicrii art. 494 din
Codul civil, n Dreptul nr. 6/1998, p. 52 i urm.; I. Dogaru, S. Cercel, op. cit., p. 270-271.
21
E. Chelaru, op. cit., p. 197.
22
C. Brsan, op. cit., p. 314-315; E. Chelaru, op. cit., p. 197; C. Jora, F. Ciutacu, op. cit., p. 277.
23
C.S.J., secia civil, decizia nr. 621/18.02.2003, Buletinul Jurisprudenei 1999-2003, Ed. All Beck, 2004,
p. 272-273, nr. 186.
24
Decizia de ndrumare a Plenului Trib. Suprem nr. 13/ 1959, citat supra.
21

Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare

deosebit (art. 44 i art. 136 alin. 1 i 5 din Constituie) se pune ntrebarea dac i n ce msur
mai sunt aplicabile soluiile jurisprudenei anterioare, iar rspunsul cel mai larg ar fi c acestea
sunt aplicabile n msura n care nu contravin regimului juridic actual al proprietii. Ce
nseamn acest fapt n materia supus ateniei vom ncerca s artm n cele ce urmeaz.
n doctrin25 se arat, pe bun dreptate, c n rezolvarea problemelor ce rezult din
aplicarea dispoziiilor art. 494 C.civ. trebuie s pornim de la poziia privilegiat ocupat de
dreptul de proprietate n sistemul nostru juridic (actual), innd seama de faptul c este vorba de
principalul drept real al omului, iar principiul aprrii proprietii este unul din cele mai
importante ale dreptului civil, exprimnd orientarea general a legislaiei. Mai mult, am aduga,
se vorbete astzi de o dimensiune constituional i european a dreptului de proprietate 26, de
vreme ce el este un drept fundamental al cetenilor rii (Constituia l reglementeaz n titlul II
intitulat "Drepturile, libertile i ndatoririle fundamentale") i este reglementat n acte
internaionale, mai ales n art. 1 al Primului protocol adiional la Convenia european a
drepturilor omului, considerndu-se, cu valoare de principiu, c orice msur care reprezint o
ingerin n exerciiul acestui drept trebuie s asigure un just echilibru ntre exigenele
interesului general al comunitii i imperativul salvgardrii drepturilor fundamentale ale
individului. De asemenea, trebuie s se in seama de neconcordana dintre unele soluii ale
Codului nostru civil i concepiile sociale promovate n perioada 1948-1989, fiind vorba de o
intersectare ideologic neconciliabil. n fine, se arat c nu trebuie nlturat n nici un caz
soluia potrivit creia accesiunea opereaz n beneficiul solului, iar principiului accesorium
sequitur principale i se poate da o interpretare adecvat vremurilor noastre, iar forma actual a
art. 494 C.civ. constituie un cadru de aplicare suficient de elastic 27.
n acest context, n rezolvarea problemei stabilirii bunei sau relei-credine a
constructorului pe terenul altuia, pare inutil i excesiv ideea abuzului de drept rezultat din
pasivitatea proprietarului fondului sau acceptarea tacit de a face lucrri, atunci cnd acesta se
opune sau introduce aciunea dup terminarea acestora ori spre sfritul lor. Aplicarea ideii
abuzului de drept aici ar limita nejustificat exercitarea nestingherit a dreptului de proprietate 28.
Suntem ntru totul de acord cu afirmaia c n nici un caz nu se poate admite c "reaua-credin
a proprietarului anihileaz reaua-credin a constructorului"29, atta timp ct n ceea ce-l
privete pe proprietarul fondului, efectele juridice rezult din calitatea sa de proprietar, iar nu
din buna sa credin30, ideea conversiunii poziiei psihice fiind lipsit de suport juridic31.
n fine, nu mai poate fi astzi admis soluia practicii n sensul de a nu se permite
demolarea celor edificate de un constructor de rea-credin i de a nlocui aceast msur
neeconomicoas cu acordarea de despgubiri, pentru a nu nclca normele de echitate i pentru
a pune n acord interesele individuale ale prilor cu cele generale ale societii, ndreptate n
sensul stimulrii construciilor. Nu trebuie s se ajung la situaia ca o persoan care a construit
ea nsi pe terenul su s poat demola netulburat orice construcie, dup ce a obinut
autorizaia administrativ necesar, iar cel care invoc accesiunea imobiliar s fie mpiedicat

25

M. D. Bocan, op. cit., p. 50

Anne-Franoise Zattara, La dimension constitutionnelle et europenne du droit de proprit, L.G.D.J.,
Paris, 2001; Sevastian Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia. Proprietate, Universitaria, Craiova, 2002,
p. 83-85.
27
Mircea Dan Bocan, op. cit., p. 51.
28
Idem, p. 52
29
I. Comnescu, D. Paalega, Contribuia practicii judiciare n dezvoltarea unor principii de drept socialist,
n Justiia Nou nr. 4/1963, p. 36
30
M. D. Bocan, op. cit., p. 53
31
E. Safta-Romano, op. cit., p. 37
22
26

Revista de tiine Juridice

s procedeze astfel, pentru c s-ar ajunge la o restrngere nejustificat a prerogativelor dreptului

de proprietate32.
Se tie c aplicarea dispoziiilor Legii nr. 18/1991, republicat, i eliberarea titlurilor
de proprietate mai ales acelora ndreptii la reconstituirea dreptului lor sau motenitorilor
acestora, a fost n multe cazuri tergiversat din diferite cauze. n acest context, s-a ntmplat
adesea ca persoane care nu aveau nici un drept, profitnd de imposibilitatea juridic a
adevrailor proprietari de a reaciona (mai ales c practica a fost oscilant n a accepta
adeverinele de proprietate i procesele-verbale de punere n posesia emise, potrivit legii,
naintea eliberrii titlurilor de proprietate, ca probe ale dreptului de proprietate asupra
terenului), s ocupe terenuri pe care, foarte rapid, au ridicat construcii de o valoare foarte mare.
A admite, n aceast situaie, cnd reaua-credin a celor care au construit este evident, c
soluia demolrii este "neeconomic" i, n consecin, a-l obliga pe proprietarul terenului,
cruia, ntr-un sfrit, i s-a eliberat i titlul de proprietate (n unele situaii din titlul de
proprietate a fost exclus abuziv tocmai acea parte de teren ocupat de ter) s plteasc o
despgubire (enorm), nseamn practic a-l lipsi de proprietate, ceea ce este inadmisibil. O
asemenea soluie nu mai poate fi admis cu att mai mult cu ct, astzi, potrivit dispoziiilor art.
57 din Constituie, cetenii romni (cetenii strini i apatrizii) trebuie s-i exercite drepturile
i libertile constituionale cu bun-credin, fr s ncalce drepturile i libertile celorlali.
Mai mult, de vreme ce normele constituionale sunt sursa tuturor celorlalte norme n sistemul
de drept, s-ar putea spune c nici legiuitorul nu poate legifera n sensul c exercitarea
drepturilor cu rea-credin poate produce alte efecte juridice dect sanciuni, cu att mai puin
judectorul nu trebuie s admit efecte juridice n favoarea celui de rea-credin i n
detrimentul celui de bun-credin.
n alt ordine de idei, considerm c numai proprietarul fondului, n exercitarea
dreptului su de proprietate, poate hotr demolarea sau pstrarea lucrrilor fcute de o alt
persoan pe terenul su. Aadar, lucrrile nu pot fi desfiinate de cel care le-a fcut, mai ales
dac i din momentul n care proprietarul fondului i pune n vedere s i le predea. n caz
contrar, el poate fi obligat la despgubiri.
Cu privire la necesitatea autorizaiei de demolare trebuie s subliniem c o parte a
practicii recente, pe care o considerm corect, este n sensul c lipsa autorizaiei de demolare a
unei construcii n momentul pronunrii unei soluii judiciare n aceast materie, nu este de
natur s afecteze legalitatea hotrrii pronunate, problema respectiv punndu-se doar cu
ocazia executrii hotrrii33. Potrivit dispoziiilor art. I, pct. 10 din Legea nr. 453/2001
(Monitorul Oficial nr. 431/1.08.2001) pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991
privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii i unele msuri pentru realizarea
locuinelor, demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parial sau total, a construciilor i
instalaiilor aferente, precum i a oricror amenajri se face numai pe baza autorizaiei de
desfiinare obinute n prealabil de la autoritile legale 34. Autorizaia de desfiinare se emite n
aceleai condiii ca i autorizaia de construire, n conformitate cu prevederile planurilor
urbanistice i ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii. Ea este, ca i aceasta, un act al
autoritii publice locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor legale n aceast materie.
Autorizaiile de construire sau de desfiinare, emise cu nclcarea prevederilor legale, pot fi
anulate de ctre instanele de contencios administrativ, potrivit legii (art. I, pct. 14 din Legea nr.
453/2001). De asemenea, refuzul autoritilor locale de a elibera autorizaia de demolare poate
fi i el atacat la instana de contencios. n acest cadru juridic, se observ c autorizaia de
32

M. D. Bocan, op. cit, p. 55.

Curtea de Apel Piteti, decizia civil nr. 158/23. 01. 1998, n Culegere de practic judiciar 1998, ALL
BECK, 1999, p. 12-13; n sens contrar, idem, dec.civ. nr. 208/2.02. 1998, op. cit., loc. cit.
34
Art. 9 din Legea nr. 50/1991 cerea, de asemenea, ca autorizaia de desfiinare s fie obinut n prealabil.
23
33

Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare

demolare trebuie obinut "n prealabil", adic nainte de nceperea aciunii de demolare, ceea ce
se ntmpl dup pronunarea hotrrii judectoreti, n faza final a executrii silite 35.
4. Cu privire la constituionalitatea soluiei Codului civil n cazul constructorului
de bun-credin. Dreptul de proprietate este un drept fundamental, reglementat ca atare n
Constituie i acte internaionale, perspectiv din care se pune problema dac soluia art. 494
C.civ. n cazul constructorului de bun-credin, n sensul de a-i interzice s cear ridicarea
lucrrilor, indiferent dac este sau nu interesat de ele, este conform cu normele constituionale
care garanteaz proprietatea.
ntr-un studiu recent se arat c obligaia proprietarului fondului de a pstra lucrrile
este discutabil, chiar potrivnic normelor Constituiei actuale, aa nct dispoziiile art. 494
alin. ultim, teza a doua din Codul civil, au fost abrogate n temeiul art. 150 alin. 1 din
Constituie36. Autorul arat, pe bun dreptate, c opozabilitatea drepturilor reale, i mai presus
de toate a dreptului de proprietate, este mult mai energic, n raport cu toate celelalte drepturi,
ndeosebi sub aspectul intangibilitii materiale a lucrului aflat n proprietate. Opozabilitatea
dreptului real se caracterizeaz prin exclusivism, iar principiul exclusivismului exprim vocaia
acestui drept de a fi sancionat n mod necesar n natur, chiar n lipsa unui prejudiciu i n
pofida bunei-credine a celui care a violat dreptul. Autorul arat c n cadrul juridic oferit de art.
494 C.civ., dei terenul rmne proprietarului, dreptul su de proprietate asupra acestuia,
contrar voinei sale i n afara oricrei cauze de utilitate public, a fost violat n suportul lui
material i rmne astfel, prin pstrarea unor lucrri pe care nu le-a dorit i nu le dorete. Pe de
alt parte, prin obligarea proprietarului la plata despgubirilor, n oricare dintre cele dou
variante legale, afecteaz financiar ansamblul patrimoniului su 37. n plus, prezumia de buncredin care funcioneaz n favoarea celui care construiete pe terenul altuia este discutabil n
raport cu cele dou prezumii reglementate n favoarea proprietarului terenului de dispoziiile
art. 492 C.civ. - c el a fcut lucrrile i c le-a fcut pe cheltuiala sa38, dar i sub aspectul
fundamentului ei pentru c nu poate fi primit nici interesul general i nici prezumia c lucrrile
fcute de un ter sunt utile fondului.
Pe de alt parte, se arat c jurisprudena francez a admis de curnd c proprietarul
are dreptul s cear ridicarea lucrrilor, chiar i n situaia constructorului de bun-credin, nu
ns n baza dispoziiilor din materia accesiunii, ci n virtutea principiului potrivit cruia nimeni
nu poate fi constrns s cedeze proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public, nscris n
art. 545 C.civ. fr., dar i n art. 481 din Codul nostru civil. Mai mult, dispoziiile constituionale
35

Prin dec. nr. 259 din 25.09.2001 (publicat n M.Of. nr. 13/11.01.2002) Curtea Constituional a respins
excepia de neconstituionalitate care avea ca obiect dispoziiile art. 3 lit. a i ale art. 23 alin. 1 lit. a din
Legea nr. 50/1991, republicat. Prin textele legale criticate se sancioneaz contravenional executarea de
lucrri de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaie sau de
reparare a construciilor de orice fel, precum i a instalaiilor aferente acestora, frautorizaie de
construire. Excepia de neconstituionalitate a fost ridicat ntr-o cauz n care se constest procesul-verbal
de contravenie, prin care se dispune aplicarea unei amenzi contravenionale i desfiinarea construciei.
Curtea a reinut c regimul legal al construciilor nu are legturcu ocrotirea dreptului de proprietate. n
msura n care dobndirea dreptului de proprietate are loc fr respectarea condiiilor prevzute de lege, ca
i n cazul n care exercitatrea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul
dreptului de proprietate va suporta sanciunile stabilite de lege, fr a se putea apra invocnd principiul
constituional al aprrii (a se vedea i Curierul Judiciar nr. 2/2002, p. 51-52).
36
Ion Deleanu, Problema constituionalitii prevederilor art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil
romn, Dreptul nr. 6/2002, p. 18- 26. I. Deleanu, nota critic la dec. nr. 91 din 4 aprilie 2003 a Curii
Costituionale, n Pandectele Romne nr. 3/2003, p. 27-29.
37
Ion Deleanu, Problema constituionalitii..., p. 24
38
A se vedea, D. Alexandresco, op. cit., p. 332-335.
24

Revista de tiine Juridice

sunt n acelai sens (art. 41 alin. 3). n acest context, n situaia n care se construiete pe terenul
altuia, cu bun credin ori fr a se putea face dovada relei-credine, ori cnd cel care
construiete pe terenul su i extinde construcia dincolo de limita terenului su, uzurpnd
terenul vecinului, meninerea construciei aduce atingere n acelai timp posesiei, folosinei i
dispoziiei asupra terenului i, n consecin, atrage privarea parial a proprietarului de
prerogativele eseniale ale dreptului su39. Autorul concluzioneaz c legea ar trebui s
recunoasc proprietarului terenului dreptul de a alege, chiar i atunci cnd constructorul este de
bun-credin, ntre pstrarea lucrrilor, cu plata despgubirilor, i ridicarea acestora pe
cheltuiala celui care le-a fcut, ca i dreptul de a cere despgubiri pentru deteriorarea solului i
readucerea acestuia n starea anterioar.
Am admis c n cazul constructorului de rea-credin meninerea construciei pe
considerente economice este inadmisibil n lumina dispoziiilor constituionale actuale care
reglementeaz o ndatorire fundamental de a exercita cu bun- credin drepturile40. Pe de alt
parte, trebuie s admitem c n ipoteza constructorului de bun-credin prin reglementarea
actual (art. 494 alin. 3 teza a doua C.civ.) se aduce o atingere a dreptului de proprietate asupra
terenului.
Cu privire la problema discutat observm mai nti c suntem n ipoteza n care
trebuie conciliate dou principii fundamentale ale dreptului 41: pe de o parte, principiul aprrii
proprietii pe care nimeni nu mai poate astzi s-l pun sub semnul ntrebrii, iar pe de alt
parte, principiul ocrotirii bunei-credine, care, fr a fi reglementat anume, rezult fr dubiu
dintr-o generalizare a diverselor reglementri particulare n care buna-credin este expres
prevzut i protejat42. Exist n aceast situaie un conflict ntre cele dou principii care
trebuie tranat n favoarea unuia: tertium non datur. Legea reglementeaz n aceast materie
buna-credin, chiar dac nu cuprinde sensul special al noiunii, i i creeaz constructorului
onest o situaie mai favorabil dect aceluia de rea-credin. Credem c n cazul accesiuni
imobiliare artificiale legea permite o limitare, o nclcare, a dreptului de proprietate asupra
terenului motivat de atitudinea onest a constructorului rspunznd principiului ocrotirii buneicredine i principiului stabilitii i securitii raporturilor juridice civile. n acest sens Curtea
Constituional43 a artat c departe de a constitui o nclcare a dreptului de proprietate, textul
art. 494 alin. 3 teza final din Codul civil este n concordan cu definiia dat proprietii de art.
480 C.civ., care prevede c "proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de
un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege (s.n.), i ofer o soluie
rezonabil conflictului de interese legitime dintre proprietarul fondului i constructorul de buncredin pe terenul altuia.
Este adevrat c fiind obligat s opteze pentru una din cele dou posibiliti de
despgubire, fr a avea dreptul s cear ridicarea construciilor, proprietarul fondului sufer o
restrngere a prerogativei de dispoziie asupra bunului su, ns aceast restrngere opereaz n
condiiile legii, n considerarea poziiei subiective a constructorului, cu respectarea prevederilor

39

I. Deleanu, Problema constituionalitii prevederilor art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil
romn, Dreptul nr. 6/2002, p. 25.
40
I. Dogaru, S. Cercel, op. cit., p. 272
41
Idem, p. 271-275.
42
I. Dogaru i colaboratorii, Drept civil. Idei productoare de efecte juridice, op. cit., p. 5-6; de altfel, chiar
distinsul autor al studiului menionat, arat c, "dei legea noastr civil nu cuprinde un text asemntor
celui al art. 2268 C.civ. fr. potrivit cruia buna-credin este totdeauna protejat, este unanim admis c
buna-credineste o maxim de apreciere a priori a comportamentului i ea este omniprezent n drept,
postulndu-se ca un principiu general", I. Deleanu, op. cit., p. 20, nota 11
43
C.C., dec. nr. 91 din 4 aprilei 2003, citat supra.
25

Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare

constituionale ale art. 44 alin. 1 teza final, conform crora coninutul i limitele dreptului de
proprietate sunt stabilite de lege.
5. Soluiile proiectul noului Cod civil n materie. Art. 445 cuprinde regula potrivit
creia construciile i lucrrile efectuate pe un teren sau n subsolul acestuia revin proprietarului
terenului, dac prin lege sau convenie nu se prevede altfel (alin.1). Se arat care este sensul
noiunii de lucrare (alin. 3, plantaia i amenajrile aduse unui fond, care se ncorporeaz n
mod durabil n acesta) i se arat modul n care se dobndete dreptul de proprietate asupra
construciei sau lucrrii: treptat, pe msura edificrii, cu ncepre de la data ncorporrii
fundaiei.
Art. 446 reia prezumiile prevzute n art. 492 C.civ.: orice construcie se prezum a fi
edificat de proprietarul terenului pe cheltuiala sa (alin. 1). Prevede expres regula potrivit creia
cel care construiete pe terenul altuia, chiar de bun credin, nu poate dobndi proprietatea
asupra construciei, cu excepia cazurilor pentru care legea recunoate naterea unui drept de
superficie (al. 2). Art. 447 menine aceeai soluie a art. 493 C.civ. pentru situaia edificrii
construciei de ctre proprietarul terenului cu materialelel sale: nu poate fi obligat la desfinarea
construciei ori la restituirea materialelor, ci doar la restituirea valorii materialelor i dauneinderese dac este cazul.
Pentru ipoteza constructorului de bun-credin, art. 448 menine soluia art. 494 alin.
3 C.civ. n sensul c proprietarul terenului devine proprietarul construciei i trebuie s-l
despgubeasc pe constructor pltind, la alegere, fie valoarea matarialelor i manopera, fie
sporul de valoare adus fondului. Este meninut aceast soluie care a fost criticat n doctrin,
iar jurisrudena ncerca s o reinterpreteze. Astfel, o soluie a Curii de Apel Craiova din 2003
arta, n aplicarea art. 494 alin. 3 C.civ., c dac expertiza concluzioneaz c terenul nu a
nregistrat un spor de valoare, singura variant posibil rmne ca proprietarul terenului s
achite valoarea materialelor i manopera, n caz contrar ajungndu-se la o mbogire fr just
cauz a cestuia. Se considera c de vreme ce legiuitorul a urmrit s nlture aceast situaie n
cazul constructorului de rea-credin, ea se impune a fortiori n situaia celui de bun-credin44.
Foarte important este definirea bunei-credine n aceast materie n art. 451: este de
bun credin cel care se ntemeiaz pe cuprinsul crii funciare n care era nscris ca proprietar
al terenului (alin. 1). Nu poate fi de bun-credin cel care nu are sau ncalc autorizaia de
construcie (alin.2). Se pune astfel capt disputelor din doctrin i jurispruden privind
interpretarea i aplicarea dispoziiilor legale n materie. Pentru ipoteza constructorului de reacredin proiectul are o soluie nou: dac proprietarul terenului opteaz pentru pstrarea
construciei va plti constructorului, la alegere, fie o ptrime din valoarea materialelor i
manoperei, fie o ptrime din sporul de valoare adus fondului. Este evident abdicarea de la
principiul mbogirii fr just cauz i avertismentul dat amatorilor (art. 449 alin. 1 proiect).
Cheltuielile de demolare, n ipoteza n care proprietarul solicit aceasta, sunt n sarcina
constructorului, care va repara orice prejudiciu adus fondului.
Art. 454 prevede regula potrivit creia proprietarului terenului nu i se poate opune
pasivitatea pe care ar fi vdit-o pe durata edificrii construciei. Proiectul are soluii pentru
construcia edificat parial pe terenul altuia (art. 452): proprietarul vecin poate, n schimbul
unei despgubiri, s dobndeasc ntraga construcie, dac cel puin jumtate din suprafaa
ocupat de construcie se afl pe terenul su (alin. 1). n aceast situaie, va dobndi un drept
44

Decizia civil nr. 4031 din 24 noiembrie 2003, rezumat i comentariu, S. Cercel, n CJ nr. 3/2004, p. 3350.Principiul mbogirii fr just cauz nu este nclcat dac exist o micorare a unui patrimoniu, dar nu
exist o mrire a altui patrimoniu. n spe, sporul de valoare fiind zero, rezulta c reclamanii nu au
dobndit nimic n patrimoniu. Analiza creterii i reducerii, n cadrul principiului, se face pe planul general
al patrimoniului, iar nu la nivelul unor bunuri determinate.
26

Revista de tiine Juridice

de superficie asupra terenului constructorului, pe perioada existenei construciei. Trebuie s

cear dobndirea acestor drepturi ntr-un an de la finalizarea construciei.
Dac analizm compartaiv dispoziiile Codului civil n materia acesiunii imobiliare
artificiale cu cele din proiectul noului Cod civil, observm c tendina este de a asigura o
protecie sporit dreptului de proprietate. Dac avem n vedere soluia art. 494 C.civ., observm
c proiectul tinde s sancioneze aspru reaua-credin in materie, prefernd protecia proprietii
private chiar cu nclcarea altor principii de drept, respectate pn acum, cum este principiul
mbogirii fr just cauz. Credem c tendina proiectului este corect i nltur multe din
problemele existente n prezent, dar se poate discuta dac soluiile propuse sunt cele mai
potrivite, dac ofer ntotdeauna echilibrul necesar situaiilor vizate.

27