UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
CENTRUL TUTORIAL HUNEDOARA
SPECIALIZARE DREPT

DREPT FUNCIAR
CIRCULATIA JURIDICA A TERENURILOR

REFERAT

Conf.univ.dr.

Student

Adrian Circa

Dinu Constantin
An II- ID

Sub regimul Codului civil romn de la 1864, n prezent abrogat, nu au existat

dispoziii speciale privitoare la circulaia terenurilor proprietate privat. Aceasta nseamn c
aveau a fi aplicate principiile generale nscrise n diversele sale texte. Astfel, art. 475 dispunea c
oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite de lege. O norm
general era cuprins n art. 971 fostul C. civ., care prevedea c, n contractele ce au ca obiect
translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor. Prin aplicarea acestui lucru n privina contractului de vnzarecumprare, art. 1295 fostul C. civ. prevedea c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea
este strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra
lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat.
Toate aceste dispoziii au condus la concluzia c, sub imperiul fostului Cod civil, principiul
consensualismului actelor juridice se aplica i n privina nstrinrilor de terenuri, cu excepia
nstrinrilor fcute prin donaii sau testamente i cu privire la constituirea de ipoteci, cnd
condiiile de form erau cerute ad validitatem. Sub regimul totalitar din Romnia, n perioada
1947-1989, prin diverse acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ
prealabil al nstrinrilor tuturor categoriilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a
actului de nstrinare Mai trziu, n anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind
sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale, precum i Legea nr. 59 privitoare la
fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general, singura lor
modalitate de dobndire recunoscut fiind motenirea legal. Mai mult, n caz de nstrinare a
construciei, terenul aferent acesteia trecea ope legis n proprietatea statului, iar dobnditorul
construciei dobndea terenul pe care era situat n folosin, pe durata existenei acesteia, n
limitele stabilite prin detaliile de sistematizare, limite care nu puteau excede 250 mp.
S-a considerat, sub imperiul acestor legi, c, din moment ce nstrinarea terenurilor poate fi
fcut numai prin motenire legal, ele nu se puteau dobndi prin testament sau prin uzucapiune
i nici nu se puteau constitui dezmembrminte asupra lor, cu excepia unor situaii speciale de
constituire a dreptului de superficie. Imediat dup decembrie 1989, prin Decretul-lege nr.
1/1989 a fost abrogat Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte
dispoziii restrictive n materie, printre care i art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus
revenirea la principiul consensualismului cu privire la nstrinrile de terenuri, meninndu-se,
totui, unele restricii pentru circulaia terenurilor din localitile prevzute de Decretul nr.
144/1958, anume. n principiu, localiti urbane, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991.
Menionm c n mod tranzitoriu a fost adoptat Lepea nr. 9/1990 privind interzicerea temporar
a nstrinrilor de terenuri ntre vii, care, prin art. 1 alin. (1), a interzis nstrinarea, prin acte
juridice ntre vii, a terenurilor de orice fel, situate nuntrul sau n afara localitilor, pn la
adoptarea noilor reglementri ale fondului funciar. Prin excepie, legea permitea nstrinarea
terenurilor aferente construciilor care fceau obiectul unor acte trans-lative de proprietate inclusiv curtea - n suprafa de cel mult 1000 mp.

Ulterior, pn la intrarea n vigoare a noului cod civil la 1 octombrie 2011, regimul juridic al
circulaiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte normative succesive, n prezent
abrogate unele prin altele, iar ultimul n materie - Titlul X din Legea nr. 247/2005 - abrogat
expres prin Legea nr. 71/2011. Totui, ni se pare util o evocare succint a acestor dispoziii, fie
numai i prin raportarea la principiul tempus regit actum; efectele juridice ale actelor de
dobndire ori nstrinare a terenurilor s-au produs sub regimul acelor acte normative i nu
arareori ele pot fi invocate n prezent.
Trasaturile fundamentale ale circulatiei juridice a terenurilor, asa cum a fost aceasta
reglementata de Legea nr. 54/1998, pentru terenurile cu sau fara constructii si de Ordonanta de
urgenta a Guvernului nr. 226/2000, pentru terenurile cu destinatie forestiera, au fost urmatoarele:
a) Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.
b) Pentru nstrainarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere forma autentica, dar nu mai
este necesara nici o autorizatie administrativa.
c) Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice care nu au nationalitate romna nu pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel. d) Pentru terenurile care fac obiectul
investitiilor straine ramn aplicabile dispozitiile legislatiei speciale.
e) Instituirea dreptului de preemptiune n cazul nstrainarii terenurilor agricole situate n
extravilan si a terenurilor cu destinatie forestiera, dar numai daca aceasta se realizeaza prin
vnzare.
Recent, prin capitolul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietatii si
justitiei, precum si unele masuri adiacente2 a fost adusa o noua reglementare circulatiei juridice a
terenurilor, Legea nr. 54/1998 si O.U.G. nr. 226/2000 fiind abrogate.
Daca n unele privinte noul regim juridic al circulatiei juridice a terenurilor este similar celui
continut de vechea reglementare exista si unele noutati, care constau fie n reformularea
continutului unora dintre trasaturile mai sus enuntate, fie n suprimarea altora.
Din noile reglementari enuntate credem ca se pot extrage urmatoarele trasaturi care
caracterizeaza regimul actual al circulatiei juridice a terenurilor:
a) Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.
b) nstrainarea terenurilor si constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte juridice
ntre vii, trebuie sa mbrace forma autentica, fara a fi nsa necesara vreo autorizatie
administrativa.
c) Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia n conditiile prevazute de legea speciala.
d) Pentru terenurile care fac obiectul investitiilor straine ramn aplicabile dispozitiile legislatiei
speciale.
n cele ce urmeaza vom face unele consideratii asupra continutului acestor trasaturi.
Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil. Regula. Potrivit art. 1 din Titlul
X al Legii nr. 247/20053, Terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor,
sunt si ramn n circuitul civil. Ele pot fi nstrainate si dobndite liber prin oricare din modurile
prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi. Din prevederea legala citata

rezulta ca se afla n circuitul civil general toate terenurile proprietate privata, indiferent de
destinatie sau de locul situarii lor: terenuri agricole, terenuri construibile, terenuri cu alta
destinatie, situate n intravilanul sau n extravilanul localitatilor, terenuri cu destinatie forestiera,
pasuni alpine, etc. De asemenea, nstrainarea acestora se poate realiza prin oricare din modurile
prevazute de art. 644 si 645 C. civ. : acte juridice ntre vii (inclusiv vnzarea silita imobiliara) si
pentru cauza de moarte, mostenirea legala, accesiunea imobiliara si uzucapiunea. Terenurile,
aflndu-se n circuitul civil fara nici o restrictie rezulta ca este transmisibil nu numai dreptul de
proprietate n ntregul sau, dar se vor putea constitui si dezmembraminte ale acestui drept
(uzufruct, uz, superficie si servitute). Cu att mai mult este posibila cedarea folosintei terenurilor
prin acte juridice, cum ar fi n cazul arendarii, nchirierii, concesiunii, dreptului personal de
folosinta
Exceptiile. Prin exceptie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulatiei lor juridice sau
sunt chiar scoase n afara circuitului civil general. Deoarece a fost instituita printr-o lege speciala
apreciem ca se mentine interdictia nstrainarii terenurilor care au facut obiectul constituirii
dreptului de proprietate n conditiile art. 19 alin. 1, art. 21 si art. 43 din Legea nr. 18/1991
republicata. Conform art. 32 din aceeasi lege, aceste terenuri nu pot fi nstrainate prin acte ntre
vii timp de 10 ani, socotiti de la nceputul anului urmator celui n care s-a facut nscrierea
proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de nstrainare, actiunea n nulitate putnd
fi formulata de catre primarie, prefectura, procuror, precum si de catre orice persoana interesata.
Fiind o inalienabilitate propter rem, n cazul mortii titularului mproprietarit, nici mostenitorii
acestuia nu vor putea nstraina terenul nainte de expirarea termenului de 10 ani.Tot astfel,
potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li sa reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor associative de tipul obstilor si altora
asemenea. Si Legea 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporara a unor terenuri.
Astfel, din prevederile art. 4 rezulta ca litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate
privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, mpiedica
nstrainarea terenului si constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz. Orice alt gen de
litigii, cum ar fi formularea unei actiuni n revendicare sau a unei actiuni prin care se solicita
constatarea nulitatii absolute a unui contract de vnzarecumparare avnd ca obiect un teren nu
mpiedica nstrainarea acestuia si constituirea altor drepturi reale sau de creanta.
Spre deosebire de prevederea similara continuta de art. 15 alin.1 din Legea nr. 54/1998, care
interzicea nstrainarea sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la
instantele judecatoresti, fara a distinge ntre diferitele titluri care pot fi puse n discutie, ceea ce
putea genera dificultati n interpretarea acestei prevederi5, din continutul noului act normativ
rezulta ca numai litigiile care au ca obiect legalitatea titlurilor de proprietate emise n procedura
de reconstituire sau de constituire a acestui drept, reglementata de Legea nr. 18/1991 sau de
Legea nr. 1/2000 genereaza inalienabilitatea temporara. Restrictia nu are nsa n vedere numai
transferul dreptului de proprietate prin acte juridice ntre vii, ci si constituirea de
dezemembraminte ale dreptului de proprietate, grevarea terenului, nchirierea sau arendarea sa.
Actele juridice trebuie ncheiate n forma autentica, ad validitatem. Articolul 2, alin. 1 din
lege dispune: Terenurile cu sau fara constructii, situate n intravilan si extravilan, indiferent de

destinatia sau de ntinderea lor, pot fi nstrainate si dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate
n forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Nu exista diferenta de regim juridic, sub
aspectul formei actului de nstrainare, dupa cum se nstraineaza terenuri situate n intravilan sau
n extravilan sau n functie de categoria de folosinta a acestora. Ca urmare si actul de nstrainare
a unui teren construibil sau pe care exista o constructie va trebui ncheiat n forma autentica. Spre
deosebire de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentica numai pentru actele juridice prin
care se transmite dreptul de proprietate, nu si pentru cele prin care se constituie dezmembraminte
ale acestui drept6, Legea nr. 247/2005 instituie cerinta formei autentice, ad validitatem si pentru
constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, prin acte juridice ntre vii. Obligatia de a
constitui dezmembramintele dreptului de proprietate n forma autentica constituie un regres si va
crea mari dificultati n practica. Avem n vedere situatiile n care proprietarul terenului si-a dat
consimtamntul ca o alta persoana sa construiasca pe terenul sau7 si mai ales ipoteza n care
ambii soti construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind ca pna n prezent si
doctrina si practica judiciara iau recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobndirea
unui drept de superficie. Conform art. 5 alin. 2 n situatia n care dupa ncheierea unui
antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa ncheie
contractul, partea care si-a ndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate
pronunta o hotarre care sa tina loc de contract. Antecontractul de vnzare-cumparare nu este un
contract de vnzare-cumparare propriu-zis ci o conventie preparatorie, netranslativa de
proprietate, care are ca obiect nu o obligatie de a da ci una de a face, respectiv de a ncheia n
viitor contractul de translativ de proprietate. El face parte din categoria promisiunilor de vnzarecumparare si este cunoscut sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract
prealabil, contract preliminar, avant-contract, precontract, promisiune de oferta, contract
preparatoriu8. Atunci cnd ambele parti se obliga, sa vnda si respectiv sa cumpere imobilul n
discutie, antecontractul este o promisiune bilaterala de vnzare-cumparare. Chiar si n absenta
unei reglementari, s-a considerat ca art. 1295 din Codul civil romn nu exclude posibilitatea
pentru parti sa prevada ca perfectionarea si definitivarea raportului sa atrne de un acord
ulterior. Valabilitatea unei promisiuni de vnzare si posibilitatea valorificarii sale prin
pronuntarea de catre instanta de judecata a unei hotarri care sa tina loc de act autentic de
vnzare-cumparare a fost recunoscuta de practica judiciara ndeosebi dupa anul 1947, cnd au
fost adoptate primele reglementari legale derogatorii de la principiul consensualismului, n
materia circulatiei juridice a terenurilor.Pentru prima data antecontractul de vnzare-cumparare a
imobilelor si abilitarea expresa a instantelor de judecata de a pronunta, n executarea sa, hotarri
care sa tina loc de act autentic de vnzare-cumparare12, au fost reglementate prin art. 12 din
Decretul nr. 144/1958.
Att n perioada totalitar, ct i dup evoluiile politice de dup 1989, pn la intrarea n
vigoare a noului Cod civil romn la 1 octombrie 2011, regimul juridic al imobilelor era
reglementat de acte normative distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fr construcii,
altele la terenurile agricole - cum a fost, bunoar, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaia
terenurilor agricole: aceasta, cel puin pn la scoaterea, practic, din circuitul civil a terenurilor
de orice fel prin Legea nr. 59/1974. Am artat c, dup 1990. terenurile au fost reintroduse, n

anumite condiii, n circuitul civil general, Legea nr. 247/2005 instituind chiar un regim juridic
unitar al circulaiei juridice a tuturor categoriilor de terenuri. Totui, i sub imperiul acestei legi,
pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, vorbeam n mod distinct de regimul juridic al
circulaiei construciilor i de cel al circulaiei terenurilor.
Noul Cod civil instituie, dup muli ani, un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor n
dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i construcii, chiar dac. n
privina terenurilor, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria acestora, fr a
deroga ns de la principiile generale ce guverneaz materia discutat. Aadar, n cele ce urmeaz
nu vom face altceva dect s relum pe scurt principiile generale pe care le-am evideniat atunci
cnd am evocat regimul juridic actual al circulaiei construciilor, ns cu folosirea unei
terminologii unitare, respectiv cea utilizat de noul Cod civil - imobilele aflate n circuitul civil
general. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de
teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului juridic n sens
restrns care a justificat nscrierea; de asemenea, art. 886 NCC dispune c modificarea unui drept
real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac
prin lege nu se dispune altfel. n acelai timp, potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea funciar
a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectueaz n baza nscrisului
autentic notarial, a unei hotrri judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor ori
n baza unui act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. De
asemenea, reamintim i dispoziiile art. 1244 NCC, care prevd c, n afara cazurilor prevzute
de lege, conveniile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea
funciar trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a actului
prin care se realizeaz aceste operaiuni juridice.
Aadar, n prezent, n dreptul civil romn, transmiterea dreptului de proprietate asupra
bunurilor imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembrminte ale acestui drept privitoare
la asemenea bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai prin ncheierea actului n form
autentic i nscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului n cartea funciar-, ambele condiii
trebuie ndeplinite imperativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic, transmiterea
dreptului de proprietate, constituirea oricrui alt drept real dezmembrmnt al proprietii vor
opera, att ntre pri, ct i fa de teri, n momentul nscrierii operaiunii juridice n cartea
funciar. Totui, regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile n dreptul nostru civil are a
fi ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care
efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale proprietii ori
modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este reglementat de art. 885 i art. 886
NCC, anume c el urmeaz a se produce, att ntre pri, ct i fa de teri, numai din momentul
nscrierii n cartea funciar, se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare
unitate adminis-trativ-teritorial i deschiderea, la cerere ori din oficiu, a crilor funciare pentru

imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare

nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor drepturi
reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate n
mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terilor, ntre pri, aceste efecte se vor produce
la momentul ncheierii actului n form autentic.

BIBLIOGRAFIE:
-E. Chelaru, Circulatia juridica a terenurilor, Editura All Beck, Bucuresti, 1999.
-Corneliu Brsan Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureti 2013
-E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti