Inainte de inceperea oricarui demers sau de luare a oricarei decizii, trebuie sa tineti cont ca o locuinta este un ansamblu de factori

care
interactioneaza si se influenteaza reciproc, iar abordarea superficiala a unui aspect duce la cheltuieli suplimentare in alta parte (in
constructie sau in exploatare). De aceea este foarte important ca deciziile luate sa fie cat mai corecte si adaptate la nevoile pe care le aveti.

O constructie ieftina nu se realizeaza doar cu materiale ieftine, ci cu un raport bine gandit intre solutia constructiva, materiale, manopera,
asociate cu o corecta evaluare a necesarului de spatiu, judicios impartit si simplitatea constructiei, pentru obtinerea confortului maxim.
Finisarea incaperilor se face in functie de scopul si importanta lor.

De asemenea, un rol deosebit il are si negocierea corecta a pretului materialelor si manoperei de executie pentru finalizarea constructiei cu
cheltuieli minime.

In demersul dumneavoastra trebuie sa tineti cont de urmatoarele:

• un material ieftin poate sa impuna o structura scumpa;

• o structura ieftina poate sa afecteze durabilitatea casei si poate sa o faca greu vandabila;
• finisajele ieftine influenteaza aspectul cladirii si genereaza ulterior costuri mari in exploatare;
• forta de munca ieftina sau necalificata duce la consum mare de materiale, risipa sau nerespectarea tehnologiei de constructie influentand
aspectul final si rezistenta in timp.

Inainte de a incepe constructia trebuie sa stabiliti urmatoarele:

• bugetul sau modalitatile de finantare;

• zona si terenul constructiei;
• tipul constructiei;
• marimea constructiei in functie de necesarul familiei (parter, etaje, mansarda, garaj etc.);
• cum veti folosi spatiul;
• timpul si gradul dumneavoastra de implicare in acel proiect;
• cat timp veti locui in acel spatiu (daca se va mari sau micsora familia in acest timp);
• destinatia constructiei (locuinta sau casa de vacanta).

FINANTARE^sus

In cazul cand nu aveti intreaga suma necesara finalizarii constructiei puteti apela la una din urmatoarele variante:

Creditul imobiliar este orice tip de credit destinat achizitionarii sau constructiei unui imobil, garantat in diverse moduri (salarii, giranti,
alta locuinta etc.).

Creditul ipotecar este creditul imobiliar garantat prin ipoteca asupra locuintei achizitionate, reglementat prin legea nr. 190/1999.

Recent a aparut creditul iporecar garantat cu insasi valoarea investitiei.

Leasingul imobiliar – firma de leasing este proprietarul constructiei pana la achitarea ratelor, moment in care casa trece in proprietatea
dvs.

In momentul cand ati ales modul de finantare este bine sa comparati ofertele diferitelor banci si sa-l alegeti pe cel mai avantajos.

TERENURI ^sus

Cand achizitionati terenul trebuie sa luati in calcul:

• apropierea de servici, de scoala, vecinii, accesul rapid la mijloacele de transport, magazine, piata, unitati sanitare, politie si nu in ultimul
rand pretul sau;
• situatia juridica a terenului: retrocedare, mostenire, vanzare-cumparare, donatie. Pentru a fi scutit de probleme ulterioare ar fi bine sa
apelati la un avocat sau notar in evaluarea situatiei terenului;
• accesul la teren: drum de acces, posibilitatea de acces pentru aprovizionarea cu materiale necesare constructiei;
• natura terenului: structura geodezica afecteaza costurile de executie ale fundatiilor (un teren mlastinos sau moale ridica substantial aceste
costuri);
• utilitati existente si distanta fata de acestea. Preturile de racordare la utilitati: apa, canalizare, curent, gaz cresc proportional cu distanta.
• Forma si vecinatatile terenului. Este recomandat ca frontul stradal sa fie de cel putin 10-12 m, iar in cazul in care acesta este mai mic
casele vor fi construite pe „calcan” cu cel putin un perete pe hotarul terenului.
• situatia urbanistica. Verificati la departamentul de Urbanism al Primariei de care apartine terenul, planul de urbanism zonal (PUZ) si
planul de urbanism general (PUG) si intrebati daca exista interdictii sau limitari de construire pe terenul respectiv, tipul de functiune si
regimul de inaltime.

Este bine ca atunci cand cumparati un teren sa cereti vanzatorului sa va prezinte un certificat de urbanism in care s-a cerut amplasarea unei
locuinte. In acest certificat de urbanism (la pag. 2 si pag. 3) in cazul in care certificatul este favorabil amplasarii unei locuinte sunt
mentionate conditiile clare in care locuinta poate fi construita: regim de inaltime, aliniament la frontul stradal, procentajul de ocupare al
terenului (POT), coeficientul de utilizare al terenului (CUT), etc .

POT: procentajul de teren pe care are voie sa-l ocupe imobilul ca suprafata construita la sol.
Ex.: in cazul unui POT de 40% acordat prin CU, la un teren de 1000 m2 este permisa construirea unei locuinte de maxim 400 m2 la sol.

CUT: procentajul suprafetei utile admisibila pe intreaga cladire. –

Ex.: in cazul unui CUT de 80% acordat prin CU la un teren de 1000 m2 este permisa construirea unei suprafete desfasurate (parter+etaj) de
800 m2, respectiv la un parter de 400 m2 si etajul se poate ridica tot la 400 m2. La un CUT superior de 100% apare un al doilea etaj, etc.

Doar un Certificat de Urbanism obtinut pe terenul de care sunteti interesat va poate arata cu precizie daca si cum puteti construi o locuinta
pe terenul in cauza.
In caz contrar exista riscul sa achizitionati un teren care nu permite in nici un fel de conditii construirea unei locuinte.

Astfel, va sfatuim ca inainte de orice contract de vanzare-cumparare, sa obtineti un certificat de urbanism, care nu costa foarte mult si care
va informeaza asupra tuturor conditiilor in care se poate construi pe terenul in cauza.

Verificati, de asemenea, daca exista litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiune) si verificati daca terenul este in intravilan. Daca
terenul constituie obiect de litigiu, nu puteti inainta documentatiile de proiectare, spre rezolvare forurilor competente, pana la momentul
incetarii litigiului.

In baza CU va puteti, de asemenea, adresa regiilor de profil si gospodariilor subterane pentru a afla in ce masura terenul vizat este
subtraversat de retele de conducte si cable, deci inca odata, in ce masura terenul este construibil.

Verificati daca in apropiere exista surse de poluare chimica sau fonica (artere intens circulate, unitati industriale, gari, gropi de gunoi).

In momentul parcurgerii acestui traseu, conceput de administratie, in vederea protejarii dumneavoastra, veti putea cumpara terenul, fara
riscuri.

Vanzarea-cumpararea se face prin notariat cu respectarea prevederilor legale. Aveti nevoie de extras C.F. (valabil 24 de ore), certificat
fiscal (48 de ore) pentru persoana fizica. Taxele notariale vor fi achitate de catre cumparator.

CASE^sus

Avand la dispozitie terenul trebuie sa va hotarati asupra tipului de constructie pe care-l considerati mai convenabil.

Case din BCA

In cazul constructiei cu BCA, structura de rezistenta a casei nu va avea ca suport zidaria ci cadrele, centurile si samburii din beton armat.
BCA-ul nu are decat rolul de a umple golurile dintre acestea. Datorita acestui fapt (a gradului crescut de armare) se maresc mult costurile
de constructie ajungand aproape de pretul unei constructii din caramida.

Case din caramida

Datorita aparitiei pe piata a unei game variate de blocuri ceramice aveti foarte multe posibilitati de a alege. Este recomandabil, totusi, sa
folositi blocuri ceramice de o calitate mai buna si de dimensiuni mari. Acestea sunt mai scumpe dar, creste viteza de construire si calitatea
zidariei, aceste blocuri fiind mai bine executate cu fetele perfect paralele. Peretii rezultati sunt mai drepti si pentru tencuieli se va folosi mai
putin material, necesitand si mai putina manopera.

In caz ca aspectul va pare convenabil, parti anumite ale cladirii (fatade, volume) pot fi zidite din caramida aparenta (dublu presata), care nu
va necesita nici un alt finisaj (tencuieli, zugraveli) si nici o intretinere in timp.

Avantajul acestui sistem consta in faptul ca in momentul turnarii planseelor si grinzilor, spatiile pot fi tratate liber, nefiind neaparat
necesare ziduri sub grinzi.

Case din beton armat cu sisteme de cofraje termoizolante.

Acest sistem nou de constructie cunoaste o dezvoltare rapida in Romania (in Occident el exista de circa 35-40 de ani), datorita avantajelor
fata de celelalte tehnologii traditionale:

• forta de munca redusa si rapiditate in executie; • rezistenta antiseismica foarte mare; • izolatie fonica marita; • izolatie termica superioara,
ceea ce duce la economie de energie (chiar pana la 40%) necesara pentru incalzirea locuintei.

Acest sistem presupune insa o anumita rigiditate a planului, spatiile fiind structurate intr-o maniera mai traditionala, grinzile menite sa
inlocuiasca anumite ziduri structurale, fiind mai greu de executat si cu costuri mai mari, ceea ce implicit va duce la asa numita „faramitare”
a spatiului .

Case din lemn

Sistemele traditionale de constructie a caselor din lemn folosite pana acum in Romania sunt complet depasite. Tehnologiile noi de
constructie prevad panouri modulate, rigidizate cu placi OSB, ignifugate si tratate contra cariilor, cu folii anticondens si termoizolatii.

Finisajele interioare si exterioare nu le deosebesc de casele din caramida, dar daca se respecta toate normele si tehnologiile de constructie
preturile se apropie de cele ale caselor construite din caramida.

Cand luati decizia de a aborda un anumit tip de constructie trebuie sa tineti cont de mai multi factori: relief, zona climatica, inaltimea si
suprafata constructiei si, nu in ultimul rand, de pretul pe m2 construit cu finisaje.

290-320
case BCA
euro/m2;
330-370
case din caramida
euro/m2;
300-350
case din beton armat si cofraje termoizolante
euro/m2;
265-290
case din lemn
euro/m2;
La aceste preturi se adauga TVA.

Suprafata casei este suprafata desfasurata a constructiei si cuprinde suprafata totala a constructiei – subsol + parter + etaje.

Pentru o mai buna intelegere a conceptului de „euro/m2”, va propunem urmatorul exercitiu: faceti suma tuturor lucrarilor si materialelor
necesare construirii unui imobil, (incepand cu sapaturile pentru fundatii, structura zidarie, instalatii, terminand cu ultima vopsitorie) iar
suma rezultata, impartita la numarul de metri desfasurati ai cladirii va da coeficientul in discutie.

Exemplu: o cladire cu 100 m2 la parter si 100 m2 la etaj, insumand deci, 200 m2 suprafata desfasurata, costa la finele santierului 70 000
euro.70 000 euro: 200 m2=350 euro/m2.

Pentru o mai buna informare, va semnalam faptul ca, acesti coeficienti estimativi, raman intotdeauna valabili, pentru imobile finisate cu
materiale la preturi medii, (gresie, faianta, obiecte sanitare, aplice, plafoniere, etc.). In cazul in care, alegeti finisaje mai scumpe, pentru
locuinta dumneavoastra, coeficientul discutat, in mod evident va creste, dupa cum, poate fi scazut odata cu alegerea unor finisaje mai
ieftine.

Pretul total al unei constructii „la cheie” este format din pretul proiectului si pretul constructiei.

• serviciile de proiectare, pentru locuinte, se pot aproxima cam la 5% din valoarea totala a investitiei, dar tarifele variaza, conform
normelor deontologice ale proiectantilor, in functie de marimea investitiei, in transe, dupa cum urmeaza:

- transa minima pana la 54 000 euro..............7,2%

- de la 54 000 euro pana la 144 000 euro.........6,7%
- de la 144 000 euro pana la 1 080 000 euro......5,7%
- de la 1 080 000 euro pana la 2 880 000 euro....4.8%
- de la 2 880 000 euro pana la 18 000 000 euro...3,9%
- transa peste 18 000 000 euro...................2,7%

Aceste tarife se negociaza intre client si proiectant pana la un procentaj dat. Pe langa pretul proiectului vor mai aparea si alte cheltuieli
datorate obtinerii avizelor, acordurilor si autorizatiilor de la diferitele regii si de la Primarie, care se obtin pe baza documentatiilor intocmite
de proiectant si enumerate mai jos. Aceste cheltuieli se numesc taxe si sunt suportate de catre beneficiar.

Daca apelati la serviciile unui diriginte de santier, acesta va va costa intre 100 si 250 de euro/luna.

• pretul constructiei
Pentru a va oferi o imagine a costurilor, in cazul ca doriti, sa realizati investitia in etape, mai jos va oferim repartitia in procentaje, a
eforturilor dumneavoastra financiare:

– sapaturi, evacuare pamant, fundatii, inclusiv hidroizolatii (eventual cuva demisol), plansee, stalpi, grinzi, scari, etc...20%;
– zidarii portante, zidarii despartitoare, lucrari gips carton...10%;
– instalatii electrice, termice, sanitare........................18%;
– tamplarii interioare si exterioare.............................12%;
– finisaje – tencuiri, gletuiri, zugraveli, vopsitorii, pardoseli, placari, etc...40%

Casa „la rosu” este constructia fara finisaje si fara invelitoarea acoperisului (tigla, tabla, sindrila bituminoasa, lemn etc.). Ea cuprinde:
fundatia, peretii si structura acoperisului. Invelitoarea acoperisului, instalatiile de apa, canalizare, gaz, alimentare electrica si racordurile la
utilitati sunt considerate finisaje.

Pretul aproximativ al casei „la rosu” este de 150-170 euro/m2, in functie de suprafata desfasurata si include manopera, materialele si TVA-
ul.

Casa „la cheie” reprezinta constructia cu tot cu finisaje si cuprinde: finisajele interioare si exterioare (invelitoare acoperis, tencuieli
exterioare si interioare, gresie, faianta, obiecte sanitare, parchet), ferestre si usi, instalatii termice, sanitare, electrice complete si racordarile
la utilitati.

Pretul aproximativ al constructiei „la cheie” este de 330-370 euro/m2 si se refera la suprafata desfasurata a casei. Acest pret depinde in
mare masura si de finisarile si de materialele folosite.

Casele se impart in functie de suprafata in trei categorii:

– case economice < 150 m2;

– case confortabile 150-250 m2;
– case luxoase > 250 m2.

Necesarul de spatiu si confort

Proiectarea unei cladiri trebuie sa armonizeze si sa satisfaca o suma de exigente: estetice, functionale, economice, de orientare cardinala,
structurale, ecologice, de fiabilitate, de rapiditate a executiei, etc.

Dumneavoastra ca beneficiar, desigur, aveti o ierarhizare proprie a importantei acestor criterii, dar din pacate exagerarea unora se face in
detrimentul altora. De exemplu, cea mai ieftina constructie este cea paralelipipedica, cu putine ferestre, realizata cu materiale ieftine, dar
aceasta nu satisface exigentele estetice si functionale, iar materialele ieftine, in general, nu rezista in timp.

Rolul arhitectului (care ar trebui privit de la inceputul proiectarii pana la incheierea executiei ca un aparator al intereselor dvs.) este sa
armonizeze toate aceste exigente, pozitionandu-le intr-un raport optim in baza temei de proiectare trasate de dvs. (vezi mai jos).

Pentru a aprecia corect suprafata viitoarei case trebuie sa va raportati la necesitatile familiei, in prezent si in viitor, fara sa exagerati.

Trebuie sa mariti spatiile utile si sa le diminuati (sau chiar sa le eliminati) pe cele menite sa demonstreze capacitatile dumneavoastra
financiare, sa renuntati la fanteziile constructive, console, balcoane inutile (avand in vedere ca exista si cazuri in care acestea sunt necesare
si justificate) sau altele care ar incarca inutil constructia.

Schema functionala a cladirii trebuie sa fie cat mai eficienta, punanduse accent pe spatiile de folosinta comuna.
Asistati de arhitect, aveti in vedere urmatorii parametrii:
Definiti corect spatiile de acces si zonele de activitate si repaus.
Exagerarea suprafetelor vitrate, spatiile inutile si fanteziile constructive maresc costurile de constructie, de mobilare, de intretinere si de
incalzire.

Este foarte important sa realizati corect izolatia termica pentru a elimina puntile termice, adica zonele unde intra in contact materialele cu
capacitati diferite de retinere a caldurii sau unde este intrerupta izolatia termica. In aceste locuri se formeaza condens.

O mare importanta o are, de asemenea, hidroizolatia, care are rolul de a elimina infiltratiile de apa. Aceasta se realizeaza prin folosirea unor
membrane speciale. Trebuie sa fiti atenti si la realizarea corecta a pantelor de acoperis si a sistemului de colectare in jgheaburi si burlane
pentru scurgerea apei provenite din ploi si dezghet.

Stabiliti pozitionarea casei pe teren, marimea si numarul de nivele, in functie de certificatul de urbanism si de vecinatati. Preferabil, ca ea sa
fie pozitionata cu fata spre sud, pentru a profita din plin de caldura soarelui.

Casa trebuie sa se integreze in arhitectura zonei.

Dupa ce ati hotarat tipul de casa, marimea in functie de spatiul necesar si amplasarea ei pe teren, trebuie sa mai stabiliti urmatoarele:

– proiectarea inaltimii camerelor (minim 2,5 m);

– proiectarea inaltimii ferestrelor de la pardoseala (cca 1 m);
– sensul de deschidere al usilor;
– prevedeti la intrarea in casa un spatiu acoperit;
– prevedeti la fiecare nivel un loc de depozitare;
– stabiliti inaltimea si pozitia prizelor, intrerupatoarelor, numarul si tipurile lor; – pozitionati tabloul electric intr-o zona protejata;
– prevedeti un loc pentru masina de spalat si nu uitati instalatia de alimentare cu apa, scurgerea si o priza adecvata cu pamantare; – la scari,
stabiliti raportul convenabil treapta – contratreapta;
– stabiliti finisajele pentru pardoseli inainte de turnarea sapei;
– in bai si bucatarie, corelati finisajele cu pozitia obiectelor sanitare si termice (calorifere, tevi, chiuvete, cabina de dus, scurgeri etc.);
– numarul de calorifere si dimensiunile lor se stabilesc in functie de volumul incaperii, prin calcul;
– in cazul in care va hotarati sa instalati un semineu, trebuie neaparat sa prevedeti existenta unui cos de fum cu un tiraj bun pentru a nu
refula fumul in incapere si sa stabiliti pozitia lui;
– prevedeti aerisirea podului prin deschideri sau tigle speciale;
– ignifugati elementele din lemn cu solutii speciale;
– verificati proiectarea corecta pentru scurgerea apei, colectarea si evacuarea ei intr-o zona stabilita in prealabil, la distanta de casa;
– prevedeti in jurul casei o bordura de cel putin 60 cm cu panta spre exterior si un soclu cu o inaltime de cel putin 50 cm. Intre bordura si
soclu se va turna smoala pentru etansare. Nu uitati sa prevedeti in afara casei un robinet pentru udarea gradinei si o priza de alimentare (220
V);
– prevedeti un spatiu pentru depozitarea resturilor menajere;
– stabiliti dimensiunea garajului si un acces betonat catre acesta;
– prevedeti in fata garajului un loc de spalare prevazut cu o gura de scurgere. Este de dorit ca nivelul pardoselii garajului sa fie mai sus
decat cota terenului cu cel putin 15 cm; Tinand cont de toate aceste aspecte trebuie ca impreuna cu arhitectul sa intocmiti tema de
proiectare si in functie de necesitati sa bifati rubricile din structurarea de mai jos:

Parter

Hol de acces
- Birou cu acces din exterior
- W.C.de serviciu cu dus (eventual)
- Dormitor de oaspeti (eventual)
- Camera de zi
- Loc de luat masa
- Seminee
- Bucatarie inchisa
- Bucatarie deschisa
- Camara
- Terasa
- Garaj cu acces direct la locuinta (eventual la demisol)

Etaj

- Dormitor matrimonial + dressing

- Baie matrimoniala
- Buanderie (spalatorie, uscatorie, calcatorie)
- Dormitoare copii
- Dormitor oaspeti
- Baie
- Incapere pentru hobby

Aceasta tema de proiectare se va concretiza in proiectul de executie.

PROIECTUL DE EXECUTIE^sus

Proiectul trebuie sa armonizeze factorii de natura tehnica cu cei de natura artistica. El trebuie intocmit de persoane autorizate in
conformitate cu legislatia in vigoare.

Durata de executie a unui proiect este de aproximativ 2 luni in functie de complexitatea lui. La aceasta se adauga si durata avizarii, de
aceea, este recomandat sa-l incepeti toamna, pentru ca in primavara sa puteti incepe legal constructia.

Pentru realizarea constructiei aveti nevoie de urmatoarele proiecte si planuri:

– plan de urbanism general – PUG (exista la primarie)

– plan de urbanism zonal – PUZ (se va vedea dupa CU)
– proiect urbanistic de detaliu – PUD (se va vedea dupa CU)
– proiect arhitectural de constructie – PAC, care cuprinde:

• Avant proiect*
• obtinerea Certificatului de urbanism (in cazul ca nu l-ati obtinut in prealabil, la fel ca si avizele necesare);
• intocmirea documentatiei pentru autorizatia de construire;
• intocmirea documentatiei pentru detaliile de executie – DDE, structurata pe specialitati: rezistenta, arhitectura si instalatii (electrice,
sanitare, termice, gaz etc.);
• intocmirea documentatiei pentru executia casei;
– proiectul arhitectural de demolare – PAD (daca este cazul).

* Avant proiectul prezinta o simulare în trei dimensiuni a locuintei dumneavoastra,care raspunde temei de proiectare trasate. In urma
discutiilor cu arhitectul, avant proiectul poate fi ameliorat.

Certificatul de urbanism este emis de catre Biroul de Urbanism din Primaria locala, pe raza careia se afla terenul. El poate preciza si
avizele de care aveti nevoie de la societati sau regii (Cadastru, Salubritate, Pompieri, Romtelecom, D.S.P., Distrigaz, Electrica etc.).

Autorizatia de constructie emisa in baza legii 50/1991 este eliberata, de asemenea, de Primarie. Taxa de autorizare este de 0,5% din
investitia autorizata. Aceasta autorizatie este obligatorie si certifica dreptul de a incepe lucrarile.

La sfarsit, dupa capitolul „legislatie”, veti gasi un model de contract de proiectare, precum si un model de contract de executie.

PLANIFICAREA EXECUTIEI CONSTRUCTIEI^sus

In general pentru ridicarea „in rosu” a unei constructii cu parter si etaj, timpul mediu este de 6-8 luni, timp suficient pentru respectarea
prevederilor tehnice ale lucrarilor de constructie. De obicei, la o casa lucrarile incep primavara si se finalizeaza in toamna. Se pot incepe si
vara terminandu-se pana in toamna „la rosu”, iar in anul urmator se executa finisajele.

Indiferent de modalitatea de lucru pe care ati ales-o antreprenor sau regie proprie este bine ca materialele sa le cumparati dumneavoastra.

Inainte de aceasta trebuie sa va documentati temeinic asupra calitatii si pretului materialelor, analizand mai multe oferte.

SITE-ul nostru va ofera si aceasta posibilitate. Aveti la dispozitie adresele, telefoanele, mailurile, site-urile producatorilor, depozitelor,
magazinelor precum si ale principalelor reviste de specialitate. De asemenea, este bine sa va sfatuiti cu arhitectul si constructorul
dumneavoastra. Ar fi indicat sa achizitionati intreaga cantitate de materiale necesara constructiei: ciment, var, otel, plase sudate, caramida,
lemn, tigla etc. Pentru tigla, marmura, gresie, faianta comandati o cantitate mai mare decat cea necesara, pentru ca in timpul montajului
apar pierderi si riscati ca aproape de finalizarea lucrarii sa nu mai gasiti modelul respectiv. Este bine sa va mai ramana cateva placi pe care
sa le pastrati in timp pentru cazul cand veti efectua reparatii sau inlocuiri.

Cumparand en-gros, puteti obtine reduceri substantiale si dupa ce ati achitat marfa, stabiliti ca ea sa va fie livrata esalonat in functie de
nevoi pentru a nu aglomera santierul cu materiale. Procedand in acest mod puteti evita scumpirile ulterioare si aveti o situatie clara asupra
costurilor acestor materiale.

Cand receptionati marfa cereti „avizul de insotire a marfii” sau factura si verificati cantitatea si integritatea marfii primite. Cereti certificate
de garantie sau calitate pentru marfa cumparata.

EXECUTIA^sus

Pentru inceperea lucrarilor de constructie mai este nevoie de:

– autorizatia pentru organizarea de santier, eliberata de Primarie pe baza unui dosar care contine: proiectul, planurile de amplasare in
zona, planul de fundatii si cerere tip. Aceasta autorizatie se elibereaza in aproximativ 30 de zile dupa care treceti la organizarea santierului.
Pe santier trebuie sa aveti sursa de curent, sursa de apa, magazie de scule si materiale, gard, WC.

– proiecte pentru executia bransamentelor la utilitati. Aceste proiecte se intocmesc si se executa cu o firma sau cu firme agreate de
regiile sau societatile furnizoare. Firma (firmele) autorizata in executia bransamentului se ocupa si de obtinerea avizelor.

La sectiunea FIRME veti gasi firmele autorizate de catre DISTRIGAZ si ELECTRICA sa execute retele si bransamente,precum si firmele
sau persoanele fizice autorizate sa execute lucrari cadastrale.

Este obligatoriu sa anuntati inceperea lucrarilor la Inspectia de Stat in Constructii si sa confectionati un panou (cu dimensiuni de 60 x 80
cm), care se amplaseaza la strada intr-un loc vizibil si care contine urmatoarele:

– denumirea constructiei;
– numele beneficiarului;
– numele proiectantului;
– numele antreprenorului / regie proprie;
– numarul autorizatiei de construire;
– data eliberarii autorizatiei si cine a eliberat-o;
– valabilitatea autorizatiei;
– data inceperii constructiei;
– data finalizarii constructiei.

Lipsa acestui panou este sanctionata de catre Disciplina in Constructii din cadrul Primariei, prin inspectorii sai care efectueaza periodic
controale pe teren. Autorizatia de constructie are valabilitate un an de la data emiterii. Ea poate fi prelungita de catre forurile abilitate la doi
ani, dupa care, daca ati depasit acest termen se reia intreg ciclul de autorizare cu toate taxele aferente.

Dupa desavarsirea proiectului si obtinerea avizelor, tot arhitectul este cel mai in masura sa indrume beneficiarul in alegerea executantilor si
a materialelor, iar nu in ultimul rand si nu pe ultimul loc, ochiul critic al acestuia va asigura buna prestatie a executantilor, el fiind la fel de
interesat ca si dumneavoastra ca lucrarea sa iasa bine, pentru ca aceasta sa-l reprezinte.

REGIE PROPRIE SAU FIRME DE CONSTRUCTIE SPECIALIZATE^sus

La cererea clientului, contra cost, arhitectul poate elabora o documentatie numita antemasuratoare, care cuprinde cantitatile de materiale
si suprafetele de executat, necesare edificarii imobilului.Ea cuprinde suma tuturor lucrarilor si este structurata pe categorii, incepand de la
saparea fundatiilor, pana la ultimul finisaj.

Astfel, antreprenorii, sau (daca optiunea beneficiarului a fost sa lucreze in regie proprie, cu mai multe antreprize mici, care sa preia
santierul pe tronsoane ) echipele ori firmele chemate sa oferteze, vor putea fi „confruntate“ pentru fiecare lucrare in parte. In acest mod,
prin comparatie, veti putea selecta in cunostiinta de cauza, alegand cea mai buna oferta.

Regie proprie

Legea permite inca realizarea constructiei in regie proprie, adica cu lucratori angajati de dumneavoastra, indiferent daca constructia
apartine unei firme sau unei persoane fizice.
La prima vedere, acest mod de lucru are mari avantaje, dar ascunde o multime de riscuri si capcane.

Primul ar fi avantajul reducerii costului final cu cuantumul de profit, TVA si cheltuieli indirecte ale firmei de constructii ce realizeaza
lucrarea. Diferenta poate fi de 20%. Alt avantaj mai rezulta si din faptul ca echipele de muncitori lucreaza la negru, deci si mai ieftin, insa
in cazul executiei constructiei cu echipe care lucreaza „la negru” nu aveti o garantie a calitatii lucrarilor si nu aveti garantia ca lucrarea va fi
finalizata la timp, ea putand fi chiar abandonata intr-un anumit stadiu.

Continuarea lucrarii cu alta echipa este mult mai scumpa si aceasta va da vina lucrarilor prost executate pe echipa dinaintea ei.

In cele mai multe cazuri, constructiile realizate in regie proprie inseamna costuri in plus, risipa de materiale, furturi, o durata de executie
mai mare (datorita nesincronizarilor, a slabei calificari a fortei de munca), precum si foarte multa oboseala si consum nervos pentru
dumneavoastra.

In concluzie, nu va sfatuim sa lucrati in regie proprie si cu angajati la negru, pentru ca acesti lucratori nefiind respobsabilizati pe cai legale
va pot expune mai multor pericole (executie proasta, furturi, risipa, depasirea termenelor de executie, nerespectarea tehnologiei de lucru,
etc.). In cazul in care va hotarati totusi, sa efectuati lucrarea in regie proprie trebuie sa stiti urmatoarele:

– faceti un desfasurator de activitate, consum de materiale si costuri;

– negociati global materialele cu un producator sau un dealer si incercati sa includeti si transportul in pretul materialelor;
– incercati sa gasiti un diriginte de santier care trebuie sa fie o persoana calificata si cu o mare experienta in constructii. Cereti sa vedeti ce
lucrari a mai executat si cereti referinte. El este responsabil cu calitatea lucrarii.
– construiti mai intai o magazie inchisa in care materialele vor fi aranjate ordonat pe categorii, astfel incat sa le puteti inventaria usor. In
acest fel preintampinati furturile.
– incercati sa va faceti un grafic de executie a lucrarilor si a termenelor de plata;
– cand angajati forta de munca, este bine sa angajati echipe calificate despre care puteti cere referinte sau puteti sa vedeti alte lucrari
efectuate anterior. In cazul in care lucrati cu echipe la negru, incercati sa nu tolerati absentele, intarzierile sau consumul de alcool. Pentru a
nu bloca activitatea pe santier nu concediati lucratori decat in cazul cand aveti inlocuitori.
– lucrand cu echipe autorizate incheiati un contract cu clauze clare privitoare la termene de executie, furturi, risipa de materiale, distrugeri,
abateri de calitate si sanctiuni;
– faceti verificari periodice ale lucrarilor si platiti numai lucrarile efectuate.
Firme de constructii specializate-antreprenori
Alegerea unei firme de constructii se face pe baza de oferte si este bine ca in aceasta alegere sa fiti consiliati de o persoana de specialitate.
Alegerea se poate face pe baza:

– unui pret fix negociat pentru intreaga constructie si prevazut clar in contract;
– pe baza devizului de lucrari din oferta.

Prima varianta are avantajul ca pretul intregii lucrari este cunoscut dinainte si nu poate fi modificat, dar, trebuie sa stiti ca in acest caz
firmele isi fixeaza o marja de profit mai mare decat in mod obisnuit. In a doua varianta trebuie ca un consultant de specialitate sa verifice
daca situatiile de lucrari corespund cu realitatea. Plata se va face numai pentru lucrarile efectuate.

Pentru a evita situatiile conflictuale, trebuie sa specificati clar in contract: avansul, termene de executie si penalitati de intarzieri, modalitati
de plata, modul de solutionare al conflictelor. Este bine sa stabiliti prin contract, cine achizitioneaza materialele. La intocmirea contractului
trebuie sa va sfatuiti cu un avocat.

In cazul cand ati ales sa lucrati cu un antreprenor general, trebuie sa stiti ca este o varianta mai scumpa, dar cea mai fiabila.

Va amintim inca o data, ca trebuie sa aveti o colaborare cat mai stransa cu arhitectul. El trebuie privit de catre beneficiar „ca un avocat”
care-i apara interesele, pe parcursul intregului proces de creatie al casei.

Indiferent daca executati lucrarea in regie proprie sau cu firme autorizate, pentru ca lucrarea sa se execute conform dorintei dvs., urmariti
personal sau prin dirigintele de santier toate etapele executiei si verificati:

– daca amplasarea pe teren a cladirii respecta cotele din proiect;

– terenul, executia armaturilor si turnarea fundatiei;
– hidroizolatia fundatiei;
– la zidire, planeitate, verticalitate, diagonalele incaperilor;
– planeitatea tencuielilor si linia colturilor;
– hidroizolatia teraselor cu proba de inundare (infiltratii, pante de scurgere);
– asezarea gresiei si faiantei, chituirea rosturilor, pantele de scurgere spre sifoanele de pardoseala. Ciocaniti usor cu degetul in placi dupa
uscarea adezivului (daca suna gol inseamna ca nu sunt bine fixate);
– faceti proba de presiune la rece si la cald a instalatiilor sanitare si termice;
– etanseitatea imbinarilor pe traseul instalatiei de gaz (cu spuma de sapun);
– modul de racordare al retelelor de utilitati;
– acoperisul cu pantele de scurgere (la ploaie) si constatati daca apa colectata se scurge usor.

Daca aveti observatii sau nemultumiri, notati totul pe hartie si aduceti-le la cunostinta executantilor cu o atitudine ferma, pentru ca acestia
vor incerca sa va convinga ca „merge si asa”.

Dupa terminarea lucrarilor urmatorul pas pe care-l aveti de facut este sa incepeti intocmirea cartii tehnice a constructiei si sa definitivati
receptia.

RECEPTIA^sus

In maximum 15 zile de la data terminarii lucrarilor de catre constructor, trebuie sa efectuati receptia preliminara si sa incheiati procesul
verbal la incheierea lucrarilor, in prezenta unei comisii formate din beneficiar (dvs.) si un reprezentant al administratiei locale la care
invitati arhitectul, inginerii proiectanti ai instalatiilor si seful de santier din partea constructorului.

Acest proces verbal va fi semnat de catre toti participantii. El trebuie sa contina observatiile cu privire la neconformitatile si remedierile pe
care trebuie sa le mai execute constructorul. Din acest moment incepe perioada de garantie a lucrarilor, timp in care toate remedierile se vor
executa pe cheltuiala constructorului.

Beneficiati de garantia lucrarii, numai daca ati lucrat cu o firma autorizata, in mod legal, pe baza unui contract. Daca ati lucrat cu o echipa
la negru, riscati sa pierdeti aceasta garantie, mai ales daca ati facut in totalitate plata lucrarilor.

La expirarea perioadei de garantie, prevazuta in contractul incheiat cu executantul lucrarii, trebuie sa convocati din nou comisia cu aceeasi
componenta de mai sus si sa incheiati un proces verbal de receptie finala prin care se certifica indeplinirea de catre executant a prevederilor
din contract. Din acest moment a expirat perioada de garantie si toate remedierile care nu au fost facute, vor fi executate de catre beneficiar
pe cheltuiala proprie.

CARTEA TEHNICA^sus

Cartea tehnica reprezinta suma documentelor incepand cu proiectarea, executia, receptia finala, comportarea in exploatare si lucrarile de
intretinere pe toata durata existentei cladirii, pana la demolare. In cazul instrainarii ea se preda noului proprietar odata cu cladirea. In cazul
in care constructia are pana la doua nivele, cartea tehnica contine: autorizatia de construire, procesul verbal de receptie la terminarea
lucrarilor, procesul verbal de receptie finala.

Daca imobilul are mai mult de doua nivele, cartea tehnica devine obligatorie si ea trebuie sa aiba urmatorul cuprins:

– fisa de date sintetice care cuprinde numele proiectantului si al verificatorilor proiectului, al expertilor tehnici, componenta comisiilor de
receptie cu data de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor;
– proiectul de executie (complet);
– documentatia de executie a lucrarilor si autorizatiile aferente (autorizatia de construire, procesul verbal de predare – primire, procesele
verbale de receptie si de calitate ale categoriilor de lucrari, condica de turnari betoane cu numele furnizorilor si incercarile acestora,
expertizele tehnice si caietul de masuratori);
– documentatia de receptie;
– documentatia privind exploatarea, intretinerea si reparatiile efectuate de-a lungul timpului precum si eventualele extinderi sau modificari
cu documentatiile respective.

CADASTRUL SI INTABULAREA^sus

Sunt operatiuni obligatorii atat pentru cladire, casa sau apartament cat si pentru teren, la orice forma de instrainare (vanzare – cumparare,
succesiune, partaj, donatie etc.). Aceste operatiuni dureaza cam 30 de zile indiferent daca va ocupati dvs. sau apelati la o firma.

Pentru aceste operatiuni trebuie sa obtineti urmatoarele acte:

– proces verbal de receptie a casei – se obtine de la Primaria de care apartineti;

– cadastrul – se obtine de la Oficiul de Cadastru. Pentru aceasta trebuie sa alegeti un expert sau o firma autorizata, care se va deplasa
pentru a executa masuratorile casei. Expertul cadastral intocmeste un dosar, care va cuprinde masuratorile, procesul verbal de receptie si
autorizatia de construire.

In capitolul FIRME, la capitolul cadastru si topo-geo, gasiti lista si datele de contact ale firmelor si expertilor, autorizati de catre Oficiul
de Cadastru.
– rolul fiscal – se obtine de la Directia Taxe si Impozite a Primariei si aveti nevoie de urmatoarele acte: contractul de vanzare–cumparare al
terenului, autorizatia de construire, procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, declaratie tip si chitantele care dovedesc achitarea
taxelor.
– certificatul de atestare fiscala – se obtine de la Administratia Financiara si aveti nevoie de: copie a declaratiei de rol fiscal, cerere tip
completata, dovada de achitare a taxei. Acest certificat are o valabilitate de numai 24 de ore pentru persoanele fizice. Pentru intabulare
trebuie sa intocmiti un dosar cu urmatorul continut: cerere tip, autorizatie de construire a casei (original si copie legalizata), proces verbal
de receptie la terminarea lucrarilor (in original si copie legalizata), cadastrul casei (in original), certificatul de atestare fiscala, chitanta CEC
si timbru fiscal.
Acest dosar se depune la Oficiul de Cadastru.

In cazul in care apelati la un intermediar pentru a va rezolva aceste formalitati mai aveti nevoie de o procura legalizata prin notariat.

Dupa intabulare si inscriere in Cartea Funciara ati devenit proprietarul „cu acte in regula” al casei pe care ati construit-o si puteti sa
incheiati contractele cu regiile sau companiile furnizoare de utilitati (apa, canal, electricitate, gaz metan, telefonie, cablu TV, internet etc.).

Trebuie, de asemenea, sa va inregistrati la Administratia Financiara de care apartineti.

LEGISLATIE^sus

Pentru a va documenta suplimentar, va punem la dispozitie lista cu legi referitoare la activitatile din constructii:

• Legea 50/29 iulie 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor;
• Norme metodologice de aplicarea legii 50/1991;
• Legea 85/22 iulie 1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor
economice sau bugetare de stat;
• Ordonanta 25/24 august 1992 privind calitatea in constructii;
• Ordonanta 2/14 ianuarie 1994;
• Hotararea 273/14 iunie 1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora;
• Legea 76/23 iulie 1994 pentru modificarea si completarea Legii nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie
construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat;
• Hotararea 728/19 octombrie 1994;

• Legea 10/18 ianuarie 1995 privind calitatea in constructii;

• Hotararea 925/20 noiembrie 1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a
executiei lucrarilor si a constructiilor;

• Legea 7/13 martie 1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara;

• Legea 90/12 iulie 1996 a protectiei muncii;

• Legea 125/16 octombrie 1996 privind modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele
masuri pentru realizarea locuintelor;

• Ordinul 201/14 februarie 1997;

• Legea 54/2 martie 1998 privind circulatia juridica a terenurilor;

• Ordimul 63/11 august 1998 – panou investitie;

• Precizari nr. 178/30 martie 1999;

• Legea 190/14 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare;

• OUG 70/17 mai 2001 privind modificarea si completarea Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/13 martie 1996;
• Legea 78/17 mai 2001 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 70/2001 pentru modificarea si completarea Legii
cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/13 martie 1996;

• Legea 453/18 iulie 2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/29 iulie 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele
masuri pentru realizarea locuintelor;

• Ordonanta 5/2002 pentru modificarea si completarea art. 4 din Legea nr. 50/29 iulie 1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de
constructii, republicata;

• Hotararea 448/16 mai 2002 pentru aprobarea categoriilor de constructii si amenajari care se supun avizarii / autorizarii de prevenire si
stingere a incendiilor;

• Legea 493/11iulie 2002 pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr. 7/2001 privind impozitul pe venit.