Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Tipuri de proprietate
1.0 Introducere
Proprietatea imobiliara reprezinta o parte considerabila a avutiei mondiale, iar
evaluarea acesteia este fundamentala pentru asigurarea viabilitatii proprietatii
globale si a pietelor financiare. Proprietatea imobiliar a trebuie sa se distinga de
celelalte tipuri de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliara (bunuri
mobile), intreprinderi si active financiare. Termenul proprietate utilizat fara
alte precizari sau identificari se poate referi la oricare din tipurile de proprietate
de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refera la tipuri de
proprietate diferite de proprietatea imobiliara sau la proprietati a caror valoare
include mai multe tipuri de proprietate, este esentiala intelegerea fiecarui tip de
proprietate si distingerea caracteristicilor acestuia. Desi divizarea proprietatii in
cele patru categorii distincte este recunoscuta de mult timp, in ultimele decenii
au aparut noi entitati si instrumente. Cadrul de referinta acceptat descrie aceste
noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate
de proprietate si participatii devine tot mai importanta pentru practica evaluarii.
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare recunoaste urmatoarele
patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara
(bunuri mobile), intreprinderi si active financiare.
distinct de insasi entitatea necorporala, respectiv creanta sau ideea care este
proprietate si careia ii este atribuita valoarea.
3.3 O evaluare care include atat bunurile mobile, cat si proprietatea imobiliara
trebuie sa identifice bunurile mobile si sa ia in considerare efectele acesteia
asupra estimarii valorii cerute.
3.3.1 Evaluarile de bunuri mobile pot fi subiectul unor angajamente mai
largi. Tipul de valoare care se determina pentru bunurile mobile trebuie sa
fie consecvent cu scopul evaluarii, indiferent daca acesta este vanzarea,
renovarea sau demolarea proprietatii. Bunurile mobile pot fi evaluate la
valoarea de piata, la valoarea de recuperare sau la valoarea de lichidare,
de exemplu valoarea bunurilor mobile dintr-un hotel care au fost vandute
impreuna cu hotelul in functiune fata de valoarea bunurilor mobile din hotel
care au fost vandute dupa ce hotelul a incetat sa functioneze (A se vedea
IVS 2, paragrafele 3.6 si 3.7).
3.3.2 Un evaluator trebuie sa poata distinge bunurile mobile de
proprietatea imobiliara, iar uneori, i se poate cere sa le excluda, de exemplu
in misiuni solicitate de autoritati guvernamentale, in scop de impozitare sau
de expropriere.
3.3.3 In evaluarea activelor unei intreprinderi, evaluatorul de active trebuie
sa stabileasca daca aceste active vor fi evaluate ca parte a valorii de
exploatare continua sau ca active individuale.
3.4 Un evaluator trebuie sa cunoasca uzantele locale pentru a stabili daca un
activ poate fi considerat ca bun mobil sau ca proprietate imobiliara. In anumite
cazuri, un element bine fixat, care este tratat ca bun mobil, poate fi inclus in
proprietatea imobiliara la terminarea contractului, mai ales daca demontarea si
reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui element sau a
cladirii in care este amplasat.
3.5 Evaluarea bunurilor mobile se poate face prin utilizarea tehnicilor incluse in
cele trei abordari de evaluare. (A se vedea GN 5, Evaluarea bunurilor mobile.)
3.5.1 Daca evaluatorul constata ca bunurile mobile, incluse in proprietatea
de evaluat sunt fie superioare, fie inferioare fata de cele aflate in mod uzual
in proprietatile comparabile, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru
contributia diferita la valoare a bunurilor mobile.
Valoare de exploatare continua. Valoarea unei intreprinderi in ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea
unei intreprinderi care-si va continua activitatea si a carei valoare de exploatare continua poate fl alocata pe
partile sale componente, reflectand astfel contributia acestora la valoarea totala; dar valoarea unei
componente, astfel determinata, nu reflecta valoarea ei de piata (a componentei). Ca urmare, conceptul de
valoare de exploatare continua poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezinta o parte a unei
intreprinderi sau entitati.
Valoare de asigurare. Valoarea proprietatii data de unele definitii continute intr-o polita sau contract de
asigurare.
Valoare de impozitare, de impunere sau valoarea impozabila este o valoare care se bazeaza pe defmitiile
continute in legile ce se refera la evaluarea, aprecierea si/sau impozitarea proprietatii.
Valoare de recuperare. Valoarea unei proprietati, cu exceptia terenului, data mai degraba de valorile
materialelor pe care le contine decat de continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari speciale.
Poate fi redata in forma bruta sau neta, in a doua situatie prin scaderea cheltuielilor de vanzare din valoarea
de recuperare bruta. In ultimul caz, aceasta poate fi egala cu valoarea realizabila neta.
Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietatii, determinata de un evaluator, printr-o
estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile
pe termen lung ale proprietatii, conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative
adecvate ale proprietatii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare
elementele speculative.
Definitia valorii de garantare a creditului ipotecar, prezentata mai sus, este continuta in legislatia europeana
(Directiva 98/32/EC a Parlamentului European si a Consiliului din 22 iunie 1998).
Costul de inlocuire net (CIN). O metoda acceptabila, utilizata in raportarea financiara, pentru a determina un
surogat al valorii de piata a proprietatilor specializate si cu piata limitata, pentru care nu sunt disponibile
informatii de piata. CIN se bazeaza pe estimarea valorii de piata pentru utilizarea existenta a terenului, plus
costul curent brut de inlocuire (sau reconstructie) a cladirilor minus alocarea (valorica) pentru deteriorarea
fizica si orice forme relevante de depreciere si optimizare. CIN poate fi descris atat ca o metodologie de
evaluare, cat si ca baza pentru valoare/tip de valoare definita.
Alte trei tipuri de valoare diferite de valoarea de piata, utilizate pentru evaluarea instalatiilor, masinilor si
echipamentelor (prezentate in GN 3 -Evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor) sunt:
Valoarea de licitatie realizabila. Suma estimata care se asteapta a fi obtinuta din vanzare la o licitatie corect
promovata, condusa si cu participare corespunzatoare. Aceasta presupune, in mod normal, ca vanzarea are
loc la locul de amplasare, iar toate activele din lista de inventar sunt oferite spre vanzare in acelasi timp.
Valoarea de reconstituire. Costul necesar pentru inlocuirea, repararea sau reconstruirea proprietatii
asigurate intr-o conditie foarte asemanatoare, insa nu mai buna sau mai cuprinzatoare decat conditia sa,
atunci cand era noua.
Valoarea de despagubire. Costul necesar pentru inlocuirea, repararea sau reconstituirea proprietatii
asigurate, intr-o conditie foarte asemanatoare, dar nu mai buna sau mai cuprinzatoare, in comparatie cu
conditia sa la momentul in care a avut loc distrugerea, luand in consideratie vechimea, conditia, si durata de
viata utila ramasa.