Sunteți pe pagina 1din 21

-

-

-

-

-

Pentru elaborarea lucrari i a fast fa los it rnaterialul docu men tar pub 1 icat pana la 1 octombrie 2006.

,.--_. __ ._----- '.

BIBLIOTECA JUDEmANA Panalt Istrati BR:ULA

634586 ~ /v

Prof. univ. dr. FRANCISC DEAK

TRATAT DE DREPT CIVIL CONTRACTESPECIALE

Vol. I

V anzarea -cum para rea Schimbul

Editia a IV-a actualizatii de

Lucian Mihai si Romeo Popescu

Universul Juridic Bucuresti -2006-

CAPITOLULI

CONTRACTUL DE

V ANZARE-CUMP ARARE

Secti une a I

Notiunea, caracterele juridice si conditiile

de validiiate ale cantwell/lui de vdnzare-cumparare

§l. Nctiunea si caracterele juridice ale contractului de va nza re-c 1I m para re

1. Notiunea. Vanzarea-eurnpararea este un contract prin care una dintrc.paui - vanzatorul - strarnuta proprietateaUnui bun al Sal! asupra celeilalte parti - cumparato~l - care se obliga 111 J>£bimb a JiliJ;i_yau:;;:MQ.rului pretul bunului vandut \!!"t, 1294 Cs_v,),

Desi CoduJ civil se refera la transrniterea proprietatii, urrneaza sa fie cal ificar vanzare-curnparare si contractu I prin care, 111 schimbul unui pre], se transmite un alt drept decat ~reptul de pro pr i et~ f in d ca tra n sm i terea pro prieta t i i 11 U este de esenta, c i ;:;un~3i de natu;:; contractu I ui de yanzare-cumparare 1, Poate fi yorba

- • 2

de un drept real (de exemplu, dreptlll de superficle' salt dreptlll

Art 1582 Cciv fr (coresponderuul art. 1294 C.civ.w!1l.) nici nil se refers expres la dreptul de proprietare, ci foloscste lermenul de "livre!" une chose", In sens de predare, de d ore, de tran S III i rcre a U 11 U i I u cru.

1 ell privire In problernauca dreprului de superficie, vezi C Alunaru, Noi aspecte teoretice ~i pract ice ale dreptuht! de! superfic)« in Dreptul nL5-6, I <)9~" p,65-73; C Birsan, /Jre/11 civil. Dtepturil« reate principale, Ed. All Beck. I1Llcure~li, 200 I.

13

special de folosinta asu ra terenurilor situate In intravilan conferit

e art.Il din Titlul II al O.U.G. nLI 720021), de un drept de crean!a? sau de un drept din dorneniul prcprietatii intelectuale3 ori, In mod exceptional, de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci ~i datorii (vanzarea unei rnosteniri)".

Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale ~i cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz - art.57 1 C.civ. -, drep.tul

p.297-301; V. Stoica, Drept civil. Drepturile rea!e principale, I, Ed. Humanitas, Bucuresti, 2004, p.553-564; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil Drepturile reate principale, Ed. Universul Juridic, Bucure.ti, 2006, p.256-264.

1 Publ icatii in lvl.Of nr. 929!l8. 12.2002 si apro bata, cu mod lflcari, pri n Legea nrA812004 (publicata )11 M.Or nr.262125.03.2004). Potrivit art.Il alin. (I) din Titlu Ilia I OUG nr 184/2002 pentru modificarea §J com pletarea Legii fir. I 01200 I privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie - 22 decembrie 1989, precurn ~i pentru stabilirea unor masuri pentru accelerarea aplicarii acesteia ~i a QUG 11r.94/200 I, "Cet~l\enii straini si apatrizii care au calitatea de persoane IndrepUilite porrivit Legii nr. 1 0/2001 ia restituirea in natura a unor terenuri, situate In lnrravilanul localitatilor, pol opta pentru dobandirea unui drept de folosinta special care confers titularului drepturile ~i obligatiile conferite de lege proprietarului, cu exceptia dreptului de dispozitie". Aces! drept special de fclosinta poate fi instrainat prin van zare " A se vedea, pentru detalii, C. RO~lI, Discutii In {ega/urii cu dreptul de f%sin!ii special prevazu: de Ordonarqa de urgen{ii a Guvernului nr. 18412002, In Dreptul nr.6, 2003, p.130-138.

, Cesiunea de creanta, care are ca obiect un bun incorporal, se analizeaza la Teoria generala a obligatiilor.

l Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrirnoniale de autor ~i regulile speciale privind transmiterea drepturilor din domeniul proprietatii industrials (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, din certificatul de inregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra rnarcii etc.) se analizeaza la materia Dreptului proprietatli intelectuale. Pentru contractu I de cesiune de brevet de inventie, VI .. A.Petrescu, - L. Mihai, Drept de proprietate industria/a lntroducere in dreptul de proprietate i ndustrtala. lnvetu ia. i novatia, Un i versitatea din Bucu resti, 19 g 7, p, 196 si u rm., iar pentru contractu! de cesiune de mardi VZ. RPopescll, R .0ine[l, Cesiunea de marca, In P.R. [uAI2002, p. 1 94 ~j urm

4 Vz_ infra, 111".52-53_

14

de abitatie al sotului supravietuitorl - art.4 din L. nr.31911944 -, dreptul de clientela in cazul libel' profesjolli~tjlor etc.) sau care sunt ----preva~yte de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte

- unilaterale) intuitu personae (de exemglu, dreptul de-lirtretillere;

---arepttl I de pen s ie etc.).

2. Caractere juridice. Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual si translativ de proprietate.

2.1 Vanzareaeste un contractJ_inaiagmatic (bilateral). deoarece prill 1l1cheierea sa da na~tere ta obligatii reciproce [ntre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut 9( sa garallteze pe G.!.!!I!pIlrfitQf, iar cJ.JmpIi,LatoruL are ob] igatia sa plateasca

_pretul

Fiind un contract sinalagmatic, se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului,

1 Vezi Fr Deak, Tratat de drept succesoral. Editura Uuiversul Juridic, Bucuresti, 2002, nr. 8 I, J i t.c, N ici dreptul de abitatie de drept com lin nu poate forma obiectul contractului de vanzare-cumparare, Insa - nefiind strict personal - bunul poate fi dat III locatiune in limita prevazuta de lege (arI.572-573 C.c.iv.). Dreptul real de servitute poate f Insrrainat, dar nurnai irnpreuna cu fondul al caru i accesoriu este. In ceea ce priveste dreptul real de uzufruct (spre deosebire de solutia consacrata prin art.595 C.civ.fr., care prevede si posibilitatea vfinzarii sau cedarii Cll titlu gratuit a insusi dreptului de uzufruct), uzufructuarul poare inchiria sau ceda numai exercitiul, adica avantajele (emolumentul) dreptului sau (a11.543 Cciv.), "cedarea dreptului de uzufruct [ ... J nefiind posiblla" (c. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale, Un iversitatea din B ucuresti, 1988, p.24 8; C. Birsan, M.Gai(ii, M_ M_ Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Edit. lnsti tutu III i EUropean, 1997, p.I54-155; I.P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate .yi alte drepturi tea/e. Editura Actami, 1998,. p.295; C. Birsan, Drept civil, Drepturile reate principale, p.273; V _ Stoica, Drept civil. Dreptunle reale principale, I, pA76-477~i L. Pop, L.M. Harosa, op.cit., p.230). Rezulta ca, in cazul ccdari: dreptului de uzufruct, uzufructuarul ramane titularul dreplului real, transrnitandu-se - asemanator locatiunii (arendarii) - numai folosinta dreptului .. (Totusi, pentru deosebirea dintre sublocatiune si ccsiunea contractului de locauune, vz Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 200 1, cap. II I, nr. 16-17)_

15

rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre una dintre p1'irri, teoria riscului contractului) I.

2.2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. _f..mbele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primirea -unLIi-

.,....-;c1~ivalent in schimbul prestatiel la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urrnareste sa prirneasca bunul cumparat in schimbul pretului,

2.3. Vanzarea este un contract comutativ, deoarece existenta .']i intinderea obligatiilor reciproce -sunt ~os~ute de part! de 1a inc .. rea contractului -5i nu depind, ca In contractele aleatorii, de un eveniment viitor.']i incert, care ar face sa eXlste sanse e castig .0 pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in mod exceptional contractu! poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.

2.4. In principiu, vanzarea este un contract consensual C,vinderea ~st~ ~t.a.. .. Indatii ce partite s-au 11WO~ art:T295 C.civ.), ,p.utand fi incheiat prio simpl u[ acord de vo Illta aJ piirtilor (,J.Q{o ~:fara indeplinirea vreunci formalitati si Tara remiterea lucrului vandut si a pretului III mornentul incheierii contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.

Prin exceptie de la principiul consensualisrnului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine Lin contract solemn. De exernpl u, terenu ri Ie - indiferent ca sunt situate In intravilanul ori extravilanul localitatilor si indiferent de destinatia sau de intinderea

! Vz. C. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria genera/a a o bligatii lor. Ed.

A 11, Buc., ! 992, p.8! si 1lI11l.; L.Pop, Drept civil. Teoria generald a obligatiilor, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 1993, p.74 ~i urm., precurn ~i lucrarile acolo citate.

2 Solum (sau Ian/lim), adv.lat., numai, dear. Contractul de vanzare-cumparare sc incheie (si proprietatea se transrnite) din rnomentul real izari i acordului de voinra - chiar daca s-a plant numai un avans _. iar nu din momentul redacrarii contractului in forma scrisa. TMB. s. a IV -·a civ., dec.nr.130 1 /1993 ~i nr.1084/1993, in Culegere TAlE 1993·1997, p.52-S3 ~i p.SS-56. Pentru 0 solurie gresita vz. TMB, s. a Ill-a civ., dec.nr.283/199S, ell NOla critica, ibidem p.5J-SS.

16

tor - pot f instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute', nurnai daca actul a fost incheiat In forma autentica (art. 2 alin.l din Titlul X "Circulafia juridica a terenurilor" din Legea or.247/2005 privind reforma "in domeniile proprietatii ~i justitiei, precum .']i unele masuri adiacente)", De

I Vz. D. Chirica, Consecuuele modiftcdnlor legislative post-revolutionare asupra circulatiei imobilelor proprietate particulard, 111 Oreptul nr.6/1991, p.29; Gh Beleiu, lntroducere In dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Bucuresti, 1992, p146-147 si 179; E. Lupan, M. Rachita, O. Popescu, Drept civil. Teoria genera/a. Cluj-Napoca, 1991, p.20S; V. Stoica, FJ.A Balas, Executarea siliu: a antecontractelor de instriunare (1 imobilelor In condqiile abrogarii art. j 2 din Decretul I'll'. j 44/ f 958, in Dreptul n r .3/1992, p .27.

I. Legea nr.24712005 a abrogat Legea nr.54/1. 998 privind circulatia juridica a terenurilor, care la randul sau abrogase capitolul "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr .. 131l991 a fondului funciar, Cele doua acre normative au consacrat forma autentica ceruta ad vahditatem peutru instrainarea (dobandirea) terenurilor prin acte juridice lntre vii.

Pentru conditiile speciale de cumparare de bunuri platite din fondurile pub 1 ice, vz .. OUG nr .3412006 dill 19 apri lie 2006 pri vind atri buirea ccntractelor de achizitie publica, a contractelor de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii (publicata in M.Of. nr.418/1S.0S.2006), aprobata cu mod i fica ri pri II Legca n r. 3 3 7/2006, (pu bl icata In M .Of. nr.625/20.07 .2006). Vz.~i HG nr.92S12006 pentru aprobarea norrnelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achizitie publica din OUG nr.34/2006 (publicata in M.Or nr.625/20.07.2006).

Vanzarca bunurilor supuse cxccutarii silite (mobiliare ~i imobiliare) se efectueaza prin intermediul executorului judecatoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Ccdul de prccedura civila (ar1.431 ~i urm.; art.SOO ~i urm.),

2 In practica judiciara, s-a decis ca, "daca in privinta locuintei din fondul locativ de slat s-a reatizat acordul de viinzare-cumpararc, iar chiriasul a platit ~i avansul (hal de unitatea vanzatoare, decesul acestuia inainte de intocrnirea inscrisului constatator al contracrulu i IlU justified refuzul vanzatorului de a intocrn i contractu] in centrad ictoriu ell rnostenitorii cumparatorului, Intrucat Decretul-lege nr.61/1990 IHI coniine dispozitii derogatorii de la caracterul consensu at a I vfinziiri i -cumparari i de constructi i, contractu [ fusese 'inchei at 1 a mornentul acordulu i de voin\ii" (Curtea de Ape! Bucuresti, s. a Ill-a civ., dec.civ .nr. J 842/1999. in Culegerea de practicd judiciara In matetie cil'i/{i - J 999, p.75-76). Tot astfel, s-a staruat ca, "In baza conlractului de vanzarecumparare sub semnaurra privata, sernnat conform art. I 176 C.civ., societatea comerciala cumpararoarc a dobiindit dreptul de proprietate asupra spatiului

17

:lSC111011Ca, potrivit art.2 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, in cuzul in care prin acte juridice intre vii se constitute un drept real asupra unui teren cu sau rara constructie, indiferent de destinatia S8U intinderea aeestora, actul juridic trebuie incheiat, sub sanctiunea nu I itati i absolute, in forma autentica,

Forma autentica nu este ceruta insa 'in cazul instrainarii dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra constructi ilor, Legi Ie nr. J 811991 , nr.541 I. 998 .$i nr.247 12005 referindu-se numai la terenuri' Astfel fiind, dad! instrainarea are ca obiect 0 constructie cu terenul aferent, dar contractu] nu a fast autentificat, cumparatorul dobandeste numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra constructiei Si un drept de folosinta asupra terenului), In privinta proprietatii terenului actul valorand

. d ~ - I

nurnar ca un antecontract de vanzare-cumparare .

o precizare se mai impune in legatura eu forma contractului de vanzare-cumparare avand ea obiect un autovehicul (folosit).

Potrivit legislatlei 'in vigoare pana In 1992, radierea din circulatie de pe numele vanzatorului si inscrierea pe numele dobanditorului la organele de politiesi organele financiare se putea

comercial care a constituit obiectul conventiei, in temeiul art.1295 C.civ. in privinta terenului, aferent spatiului comercial, sccictatea comerciala cumparatoare este 'in drept a solicita obligarea vanzatorului de a semna UI1 contract autentic notarial, urrnand ea, in caz de neconformare, hotararea instantei judecatoresti sesizate sa tina lac de contract autentic" (ICCJ, s.civ. ~i de propr.int., dec.m.20 112005, In Jurtsprudenta Sectiei civile pe anu! 2005, p.334-336).

I Peutru amanunte vz. D. Chirica, loc.cit., p.29; E. Chelaru, Uncle aspecte in legatmi; Gil circulauajuridicii a terenurilor proprietate privata, In Dreptul nr.9, 1993, p.23; C. Alunaru, foccil .. p.73; M. Nicolae, Legea nr.5411998 privind circulatia terenurilor, in Dreptul 111'.8, 1998, p. 10; D. Chirica, Drept civil. Contracte spectate, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.54~5S. Asa cum se precizeaza in aceasta din urma lucrare, "construqia ~i terenul" [mai exact, dreptul de proprietate asupra lor] ,,!HI sunt prin natura lor un tot indivizibil, fiind posibila instrainarea con structiei fara teren (es te cazu I dreptul ui de superfici e) "(i bidem, p_55) ... Adaugam ca nurnai 0 asernenea solurie asigura pe depliu dreptul cetatenilor straini si apatrizilor de a dobandi consuuctii in proprietate, Constitutia interzicandu-le acestora, in principiu, dear dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (vz. in/I 'a. nr.l 09).

18

face numai III baza contractului incheiat 111 forma autentica, Tn practica judiciara s-a decis ca aceasta cerinta prevazuta pe plan adrninistrativ-financiar nu influenteaza caracterul consensual al contractu lui; vanzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin aetul sub sernnatura privata'.

Tn prezent, radierea si inmatricularea in circulatie a autovehiculelor de catre organele de politie $i financiare se face (in co nel i ti i Ie p revazu te de H G n r. 61 011 992 pri vi nd cartea de i den ti tate a vehicululu i Si Instructiuni!e m i nisteru lu i de interne, finante lor si transporturilor nr.290/28021 I 189 de aplicare a HG nr.61011 992) pe baza contractului de tip de vanzare-curnparare incheiat la organele de poli tie, renu ntand u-se 1.8 forma autentificata de notar, Formal itati Ie pre v azu te de a ctual a regl emerita re nu afecreaza va I j d i ta tea contractu lu j de vanzare-curnparare Incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata, acele formalitati fiind prevazute de lege numai pentru inmatricu [area autovehicu lulu! 'in cireu latie/. Acest caracter consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule a fost statuat ~i ill practica instantei supreme.'.

In legatura ell forma contractulu i de vanzare-cumparare, mai precizarn cit dad necesitatea unci anumite forme (de ex., act

I Vz, de ex., IS s.civ., dec.nr.lS9111978, 'in RRD 111'.3, 1979,1'_62; dec.nr.30Ii1978, 111 CD, 1978, 1'_53; dec_nr_2090/198 I. in CD, 1981, p.61-65; decnr.27SIl988, ill RRD nr.Z, 1989, p.65-66. Vz ~i 1_ Vurdea, Propuneri de lege ferenda privind regimul fn.1fmmarii autoturismelor proprietate personalii, in RRD ru.3, 1981, ]120; L. Mihai, inlegttilirii cn lntgiile privind instrainarea autovehicnlelorproprietate personalo. In RRD nr. 12, 1983, p.3 7 si urrn.; Fr. Deak, SL Carpenaru, Contracte civile .yi cotnerciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1993, p.13-14; D. Chi rica, Drept civil. Contracte speciale, Ed .. Lumina Lex, Buc., 1997, p_9-1 0; E.Safia-Romano, Contracte civile, Ed. Grafix, lasi, 1993, vol.I, p_23_

! v z: si D.C.Tudorachc, Executarea daunelor cominatorii, in Dreptul nr.3, 1995, p.18-19.

3 f ncheierea contractu 1 u i nu este coud i tionata niei de pI ala pretu lu i in totalitate, CS.I. complerul de 7 jud., dec_nr.42/1992. in Dreptul nr 10/1992, 1'.88-89 ~i s.corn., dec.nr.92!l992, in Dreptul 111-.5-6/1993, p.I27~ 128 ~i 111 Deciziile CSJ 1990-1992, p.500~503.

19

notarial) rezulta numai din intelegerea partilor, acesta nu se transforrna in contract solemn. 0 asemenea intelegere are nurnai semn ificatia arnan ar i i 'i nche i erii contractul u i de vanzare-e urn parare si ~ deci ~ reprezinta un antecontact'.

intrudit radierea autovehiculului de pe numele vanzatorului §i Inmatricularea lui pe numele cumparatorului la organele de politie §i la organele financiare nu se poate face dedit pe baza actului Iucheiat in conditiile legii, daca, dupa valabila incheiere a contractului (in forma inscrisului sub sernnatura privata), una dintre parti (oricare) refuza sa se prezinte la organul competent, cealalta parte este indreptatita sa intenteze 0 actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului In patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat], urrnand ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotararii judecatoresti,

Bineinteies, pentru pronuntarea unei hotarari 'in sensul aratat, reclamantul trebuie sa dovedeasca - separat de plata taxei de timbru pentru actiunea 'in justitie - consernnarea sumei reprezentand taxeie de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, 'in urma admiterii actiunii, vor fi trecute la bugetul statuiui, iar 111 raporturile dintre parti vor fi suportate definitiv (in [ipsa de stipulatie contrara, art.l305 C.civ.) de catre cumparator, instanta dispunand restituirea acestor cheltuieli reclamantului (vanzator) prin hotarare".

In sfarsit, precizam ca ~ vanzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil incheiat prin actul sub semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel prevaznt 'in chitanta sub semnatura privata, iar nu eel inferior

-prevazut 111 actul Incheiat ulterior, daca acest din urrna pret este s i 111 U lat3 • Tot astfe 1, d i spozitii le referitoare I a conditii le de validitate

I Vz, infra, , nr.S.

1 Vz_ L, Mihai, Probleme privind suportarea taxer de timbru pentru autenuficarea contracustui de vtinzare-cumpdrare, 111 A US, seria Drept, 1983, p.63~66; TS, s.civ. dec.nr,2751l988, cit, supra, Vz, ~i irfra, nr.43,

) Vz, TS, s.civ _, dec.nr.Jn 111978 mai sus citata,

20

ale contractului (de exemplu, conditii de capacitate) trebuie sa fie raportate la momentul realizarii acordului de vointa (cand se transrn ite ~ i d reptu i de proprietate po tr i vi t art. 1. 295 C .c iv.) 1 ,

Desigur, fiind yorba despre un object cu 0 valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesara prezentarea unui inscris sau a 111111i inceput de dovada scrisa, afara numai daca a existat 0 imposibiiitate, fie §i morala, de a preconstitui 0 dovada scrisa (art.l 197-1 198 C.civ.). Nurnai tertele persoane (iar nu si partite ori succesorii lor universali sau Cll titlu universal) vor putea dovedi ~ de exernplu, un caz de sirnulatie sau vanzari succesive - cu orice mijloace de proba contractu! intervenit intre parti, fiindca pentru terti contractul este un simplu fapt juridic,

Consideram ca solutiile adoptate ill practica judiciara si doctrina referitoare Ia caracterul consensual al contractului de vanzarecumparare de autovehicule urrneaza a fi aplicate ~i dupa adoptarea o G nr. 78/2000 priv ind omo 10 garea, eli berarea carti i de i dentitate ~ i certificarea autenticitatii vehiculelor rutiere 'in vederea inmatricularii sau lnregistrarii acestora in Rornania''. Potrivit acestui act normativ, "Cartea de identitate a vehiculului contine date despre vehicul ~i proprietarii pe numele carora acesta a fast inrnatriculat succesiv, [.,.] Datele despre proprietari se lilscriu de catre autoritatea competenta care efectueaza utrnatricularea, potrivit legii, Autoritatea cornpetenta care efectueaza lnmatricularea inscrie proprietarul vehiculului la rubrica "detinatori" din cartea de identitate a vehiculului. La instrainarea vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligatia de a transmite doband itorulu i cartea de identitate a veh icululu i" (art, 10).

Dupa cum rezulta din textul citat, mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are ca efect numai ate stare a dobandirii

I Yz. l. Mihuta, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul /1 al anului 1978, in RRO nr.9, 1978, p.38 si dec.TS, s.civ, nr.l 8 10/1978, cornentata de autor, ibidem,

, Publicata in M,Or nr.4 1 2130_08_2000. OG nr.78/2000 a fast aprobata, eu modificari, prin Legea nr230/2003 ~i modificata prin OG nr.35/2005, aprobata, la randu) sau, cu modificari, prin Legea nr_374/2005 (publicata 111 M .Of nr.113 8- 15,12,2005),

21

dreptuJui de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. lar daca, dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata; una dintre parti refuza sa se prezinte la organul de politic competent in vederea ineheierii contraetului In forma prevazuta de HG nr.61011992, cealalta parte este indreptatita sa intenteze 0 actiune in constatarea existentei dreptului de proprietate asupra autoturismului In patrimoniul cumparatorului (dupa caz, reclamant sau parat), 0 astfel de actiune se intemeiaza pe dispozitiile art. I I I C.proc.civ., urmand ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de identitate sa fie inscrisa de organul de politie pe baza hotararii judecatoresti,

2.5. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ deproprielqf....e din momentul incheierii lui. Aceasta II1Seamn8. ca, prin efectu!. realiziirii acordului de vointa {salQ..-con.s:e/3$-uMHAdependellLde predarea lucrului vandut si de ~I'_""e'l"t:u''''''-'~~~~~~~~ 7ncheierea contractului, dar opereaza i tran '

proprietate de la vanz8.tor la cumparator. In acest sens, art.1295 "C.civ. prevede ca ,,[ ... ] proprietatea este de drept stramutata" [de la -~pa.ratorJ "inda1iLce_partile s-all 'invoit asupra iucrului .'?i asupra pretului, deSi iucrul 'inca nu se va fi [edat si pre1ul'inca nu se va fi numarat."

Din momentuJ dobandirii dreptului de proprietate, curnparatorul sllporta $i riscul pieirii Ill: ui otrivit rinci jy_luj res /2.erit domino (art.971, 1156, 1335 si 1358 alin.2 C.civ.), daca vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine exoneratoare de raspundere (art.1082-1083 C.civ.), adica natura fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Atunci cand a fost dovedita cauza straina, vanzatorul va suporta riscurile numai daca a fast pus in intarziere cu privire la executarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art.1074 alin.Z C.civ.) 5i IlU reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar f pierit si la curnparator daca I-ar fi predat la termen (art.l1 S6 alin.2 C.civ.)'.

I Cu privire la problematica riscurilor, solutiile legislative adoptate 'in rnaterie de diferite sisterne de drept (englez, elvetian, german etc.) ~i tendintele moderne de

22

Principiul transmiterii imediate (automate) .a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din mornentul incheierii contractului opereaza nurnai daca sunt indepl inite anum ite conditi i:

a) Vanzatorul trebu ie sa fie proprietarul lucrului vandut', iar contractu I perfect valabil incheiat (de exemplu, daca, 111 mod exceptional, vanzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtarnantul partilor trebuie sa fie rnanifestat 111 forma prevazuta de lege).

b) Trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe).

In cazul bunurilor determinate nurnai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul lncheierii contractului, caci I1U se cunosc bunurile care urrneaza sa 'fie efectiv dcbandite de catre cumparator. in consecinta, nu se pune nici problema transferarii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereuntt". La termenul stipulat sau, III lipsa, la cererea curnparatorului vanzatorul trebuie sa individualizeze lucrul vandut §i sa i-I predea. In caz contrar, va raspunde pentru neexecutarea obligatiei asurnate.

In cazul lucrurilor de gen, transferul proprietatii (si al riscurilor)

se produce din momentul individualizarii ', ceea ce se face de ~ regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare care valoreaza, In reate cazurile, individualizare), dar I1U se confunda cu aceasta; individualizarea se poate face si prin alte metode care asigura identificarea lucrurilor ca fiind ale curnparatorului, de exernplu, prin etichetarea coletelor sall predarea lor unui carau~ pentru a fi transportate la curnparator etc. Intrucat prin individualizare se produce transferul proprietatii la care s-a obligat

reglernentare in materie, vz. V. Babiuc, Riscurile contractuale in vallzarea comerciald internationald, Edit. Stiinti fica ~i Enciclopedica, Bucuresti, 1982.

I Pentru ipoteza vanzani lucrului altuia vz. infra, nr.16.

2 Pentru ipoteza vanzarii dintr-un gen limitat vz: infra, ]]1'.45-47. Pentru diseutii vz: ~i O. Podaru, Regimul juridic of vdnzarii bunurilor de gen {imitate, Comporatie cu regimul juridic al ahor specii de vQl1zare, in Dreptul nLI, 2000, p.55-62.

J Daca nu s-a facut individualizarea, "prin fapta inculpatului de a vinde unor persoaue, din depozit, lernne platite deja de alti Cli111 paratori este prejudicial avutul unitatii ~i nu al cumparatorilor ce nu le-au ridicat" (T.1ud_lIfov, dec.pen,nr.229/1979, In RRD nr.l, 1980, p_67)_

23

I

vanzatorul, dovada efectuarii ei este in sarcina lui si se poate face cu orice m ij loc de proba (f ind un simplu fapt juridic).

Asemanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. Astfel, dad vanzarea are ca object un lucru dintre doua (sau rnai rnulte) determinate (certe) dar numai alternativ, proprieta tea se transm ite in momen tu I a legeri i', fi i nddi prin alegere se ~ndividualizeaza lucrul care urrneaza sa fie dobandit de curnparator. In consecinta, riscul pieirii fortuite este suportat, pana la alegere, de catre vanzator. Astfel, daca piere unul dintre lucruri, el datoreaza celalalt (art. I 030~ I 031 C.eiv.), fiindca ambele au fost prevazute in obligatione. .Daca arnandoua lucrurile au pierit, tara greseaia debitorului, obligatia este stinsa" (art. I 032 C.eiv.). Rezulta ea vanzatorul suporta paguba pieirii pana la alegere, dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor-interese pentru neexecutare, deoarece neexeeutarea s-a dovedit a f fortuita,

Daca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art.l030-1033 C.civ.), pe langa alegere (de exemplu, intre 1000 kg grau sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriuzisa a lucrului ales.

In cazul obligatiei facultative, intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevazut numai ca 0 simpla posibilitate de plata (in Jacultate solutionis), problema transferarii dreptului de proprietate ~i a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generate - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.

c) LUCfUI vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruricare urmeaza sa fie confectionate, 0 recolta viitoare etc.), desi pot forma obiectul conrractuiui", transferul proprietatii poate opera numai din

I Yz. M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.543; C. Hamangiu, l.Rosetti Balanescu, AI. Baicoianu, Tratat de drept civil roman. vol.Il, Bucuresti, 1929, p.685; T.R. Popescu, P. Anca, Teoria generaftj a ob/iga{iilor, Edit ~tiin!ifica, Bucuresti, 1968, p.372 C. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generata a obligatiilor, Ed. AI!, Bucuresti, p.358.

l Yz. infra, nr.14.

24

momeutul In care au fost executate, terminate" in stare de a f predate cumparatorului, dad sunt bunuri individual determinate (certe), iar daca lucrul executat este de gen, dupa individualizare (de exernplu, lucrul fabricat III serie),

In cazul vanzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transrnite din rnomentul "in care este gata de recoltat, dad lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de exemplu, graul de pe terenul vanzatorului ill schimbul sumei de 100.000 lei). Daca vanzarea recoltei se face pe unitate de masura, proprietatea se transmits din mom entu lind i v id ual izari i I,

Riscurile se transmit asupra cumparatorului a data cu dreptul de proprietate, dad .. 1.1lI •. ~i-a as.umat riscul n:r.ea.li.~al.!i - in tot sa~ ~ parte - a lucrului vutor din momentu! incheierii contractului ~i~

independent de transferul proprietatii (caracter aleatoriur'.

d) Trebuie ea partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevazute In contract, intrucat regula stabi I ita in art.1295 C.civ., potrivit careia transferul proprietatii are lac "lndaHi ee partile s-au invoit", nu este de ordine publica (irnperativa) si deci po ate fi inlaturata chiar daca lucru I vandut este individual determinat.

- Astfel se Intampla. daca partite au amanat transferul proprietatii palla [a implinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pana la termenul predarii lucrului vandut ori a pliitii pretului) sau pana la rcalizarea unei conditii suspensive.'. Precizam ca termenul suspensiv afecteaza transferul proprietatii numai dad! partile au

I Pentru amanunte ~i divergenrele in rnaterie vz. infra, 1lr.45-47.

; Vz. infra, nr, 14.2. Vz. ~i Cas.JU, dec.nr.99/1914, in Cciv. adnotat, vol.1ll, p.403, nr.S.

J Stipularea unei conditii rezolutorii nu afecteaza transferul proprietatii din mornentul incheierii conrractului asupra curnparatcrului, dar - odata realizata - vanzatorul redobaudeste proprietatea Cll efect retroactiv (art. 1 0 19 C.civ.). Daca Iucrul piere pendente conditione, riscul este suportat de comparator in cali tate de proprietar sub conditia rezolutorie, Pentru ipoteza vanzarii cu pact de rascurnparare (care este sub conditie rezolutorie) vz. infra, 11r.51.

25

prevazut expres amanarea acestui efect al contractului de vanzarecurnparare; daca terrnenul a fost stipulat pur si sirnplu, nu afecteaza transferul proprietatii, ci numai executarea obligatiei de predare a lucrului vandut (ali. 1 022 din C.civ.). In schimb, conditia suspensiva, prin ea insasi, amana transferu I proprietati i pana la realizarea evenimentului (art.lOI7-1 018 C.civ.( in ambeJe cazuri, deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continua sa suporte riscul pieiri i fortu ite (inclusiv III cazul conditiei, care opereaza retroactiv - art.! 015 C.civ. - fiindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie rezolutorie - art.10l8 C.civ.i,

- Un caz special de amanare a transferarii dreptului de proprietate intalnirn In cazul curnpararii dintr-o unitate comerciald cu autoservire. Contractul se incheie, In acest caz, In rnornentul In care cumparatorul a ales ~i a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o 'in cosul sau caruciorul pus la dispozitie de vanzator). Intrucat din acest moment lucrurile de gen sunt $i individualizate (iar pretul stabilit), potrivit regulilor In materie ar trebui sa ajungem la concluzia ca ~i proprietatea ~i riscuri Ie s-au transferat asupra curnparatorului. In consecinta, dad! el paraseste magazinul CLl intentia de a-si iususi marfa fara a plati pretul, nu se face vinovat de furt, ci este un simpiu debitor care nu $i-a executat obligatia de plata a pretului. intrucat 0 asernenea concluzie nu poate fi adrnisa, se considera ca - ill acest caz ori 'in aite cazuri asemanatoare de vanzare Cll pre] fix - partile s-au inteles implicit In sensul cli proprietatea se dobandeste de catre curnparator numai 0 data eu plata pretului, Pana In ace! moment el este un simplu detentor al

I Vz. pentru amanunte, C. Statescu, C. Birsan, op.cit., 1992, p.351-356.

Subliniem ca 111 cazul conditiei suspensive se amana transferul proprietatii, dar nu se afecteaza "perfectarea vanzarii", cum se considers uneori (vz. decizia citata de P. Perju, op.cit., In Dreptul nr.5, 1992, pA6-47, m.l5).

2 Pentru ipoteza vanzari (conditionale) pe lncercate ;;i a "vanzarii" pe gustate, special reglementate de lege, VZ. infra, mA8-50.

26

marfii alese (vinovat de furt daca nu plateste pretul), iar vanzatorul suporta riscurile 'in calitate de proprietar'.

in sfarsit, precizam ca, 'in cazul In care, prin conventiadintre parti, transferul proprietatii a fost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractu!ui, se amana, In virtutea legii, In mod corespunzator, si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca panile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res peril domino (care Ieaga riscurile de proprietate), la fel ca ~i regula transferarii proprietatii '10 mornentul incheierii contractului, nu este 0 regula irnperativa. In consecinta, partile pot disocia cele doua aspecte; cumparatorul sa-si asurne riscurile inainte de momentul transferarii dreptului de proprietate (de exemplu, 'ill cursul executarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat transferul proprietatii (de exemp!u, in cursul transportului). 0 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza neindoielnica $i expres prevazuta in contract.

2.6. 0 precizare se mai irnpune 'in legatura eLI publicitatea dobdndirii drepturilor reale imobiliare In lumina Legii cadastrului si a publicitatii irnobiliare 01'.7/19962, intrata in vigoare la data de

I Vz., 111 acest sells, Henri ct Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Lecons de droit civil, voUII, Paris, 1963, 1'.754-755 (In continuare "Mazeaud", op.cit.s, "Fapta constituie furt, desi contractu I fusese, anterior, incheiat, deoarece riscul disparitiei bunului il suporta vanzatorul [ ... J" (0. Loghin, A. Fil ipas, Drept penal, Partea speciala, Ed. Didactica ~i Pedagogics, Bucuresti, J 983, p.l07). In ceea ce ne priveste, nu excludem nici posibilitatea de a considera ca vanzarea-cumpararea nu s-a incheiat, tntrucat hotul - in realitate - nu si-a dar consimtamantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare (nu a acceptat sa plateasca pretul), Vz. In acest sens, cu 0 motivare mai ampla, M Muresan, Contractele civile. vol.!, Contractul de vanzare-cumpdrare. Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, ! 996, p.63-65.

2 Legea nr.71l996 a cadastrului si a publicitatii irnobiliare a fost republicata In M.Or. m.20 1103.03.2006, dandu-se textelor 0 noua numerotare. Pentru aplicarea in timp a legii si a actelor normative subsecvente, vz. ~i Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor (aprobat prin Ordinul MJ nr.2371/C/1997) ~i HG nr.6121l997 privind organizarea, functionarea ~i atributiile oficiilor de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol (adoptate In temeiul art-6S si, respectiv, art.69 din Legea nr.7/l996, in

27

24 iunie 1996 (ali. 69), prin care s-a prevazut unificarea sisternelor de publicitate imcbiliara, sub forma inscrierii 10 cartile funciare (publicitate reala), dar numai CLi efecte de opozabilitate fata de terri a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale irnobiliare (asernanator sistemului cartilor de publicitate funciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati din fostul judet Ilfov - potrivit Legii nr.2421l947). Dupa cum prevede Codul civil, "in materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea (In prezent lnscrierea In cartea funciara - n.ns .. Fr.D.) actului, unei a treia persoane care ar avea si ar f conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vandut'' (art. J 295 al in.Z),

Avand 'in vedere dispozitiile Legii nr.71l996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele inscrierilor In evidentele de publicitate imobiliara, trebuie Tnsa sa facern 0 distinctie Intre actele incheiate (efectuate) Inainte de data intrarii In vigoare a noii legi si, respectiv, dupa aceasta data.

Astfel, inscrierile facute In registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive in sisternul cartilor funciare ~i de opozabilitate In sisternul de transcriptii), potrivit reglementarilor 111 vigoare la data efecruarii lor'. Tot astfel, actele juridice valabil incheiate

forma anterioara republicarii). Mentionarn si lnstructiunile privind infiintarea cartilor fuuciare cu caracter nedefinitiv, aprobata prin Ordinul MJ nr.13301C/1999 (nepublicate), prin care s-a dispus punerea In aplicare in inlregime a dispoziti ilor Legii 111".7/1996 de la 1 iulie 1999. Prin urrnare, potrivit Constituriei.Jegea a intra! in vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), dar s-a pus in aplicare printr-un act nepubl icat (secret de sta!?') abia dupa 3 ani (sic). Pentru 0 analiza aprofundata ,5i judicioasa a problemelor priviud punerea in aplicare a Legii I1r.7/1996, vz. M. Nicolae, Publicitatea imobiliara st nolle cart! funciare, Edit. Press Mihaela, Bucuresti, 2000, p.200-2 I 8.

, Pentru 0 expunere sintctica a efectelor publiciraril imobi liare sub incidenta reglemenrari lor anterioare intrari i ill vigoare a Legii nr.71l996, vz. D. Chi rica, Pubticitotea transferurilor drepturllor de proprietate imobiliarii. In Dreptul nr.4,

28

anterior intrarii in vigoare a noii Iegi - dar tara efectuarea formelor de publicitate imobiliara - 'i~i VOl' produce efeetele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data incheierii lor, dar numai la data inscrierii in cartea funciara, potrivit dispozitiilor noii legi (art. 56-57).

Dupii intrarea in vigoare a Legii l1l'.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabi le fata de terti I - trebuie sa fie inscrise In cartea funciara, Astfel, 'in judetele 111 care exista deja carte funciara'', precum si In

1992, P 18-29; Fr. Deak, op. cil.,1993, p .. 19-2 I; L.Pop, Drept civil. Drepturlle reale princlpa!e, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1993, p.228-245; M. Muresan, op.cit., p.68-72. Vz. si M.D. Bocsan, Natura jllridica a aciiunii in prestatie tabulard. in Dreptul nr.I0I1998, p.23-35. Pentru 0 privire de ansarnblu, aprofundata, asupra sistemelor de publicitate irnobiliara In dreptul romanesc, tnainte de intrarea in vigoare (punerea in aplicare) a noii legi, vz. M. Nicolae, op. cit., p.1 06-191.

, Dupa cum rezulta din art.28, 30, 31 ~i 35 din L. or.7/[996, lipsa inscrierii dreptului uu poate fi invocata de partea eontraetanta care a instrainat sau eonsti tuit dreptul real i mobiliar ~i de succesori i lui un i versati sau cu titlu universal. De asernenea, un atare drept neinscris este opozabil si dobanditorului ulterior care a avut cunostlnra de existenta lui (dobanditor de rea-credinta), desi IlU este inscris In cartea funciara precum ~ i dobanditoru lu i cu titlu gratu it, fie ~i de buna-credinta (vz. ~i Pro Deak, op.cit., 200], cap.Ill, I1r.42). Rezulta ca au calitatea de terri cei care, neavand cuncstinta de existerua unui drept netnscris §i lncrezandu-se in cartea funciara, au dobandit, prin acte ell titlu oneros, drepturi pe care ~i Ie-au inseris, drepturi pe care Ie pot opuue dobanditorului anterior. (Pentru practica judecatoreasca privind interpretarea Legii 111".11511 938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare, dispozitii asemanatoare fiind cuprinse ~i In 1. n1".711996, vz. TS, s.civ., dec.nr.400/1978, In CD, 1978, p.19; nr. 91 111978, in RRD nr. 12, 1978, p.58; 111".1584/1979, in RRO nr.3, 1980, p.67; 111·.58511980, in CD, 1980, p.38; nr. JQ40/1 982, in CD, 1982, p.15; nr.277/L983, in CD, 1983, p.22; TS,eompletul de 7 jud., dec.nr.3711986, in CD, 1986, p.27-30; TS, s.civ., dec.nr.284/1 987, in CD, 1987, p.38; CSJ, s.civ., deC.l1r.217/1 993, In Dreptul 111".7, 1994, p.80-81). Pentru observatii critice referitoare 1a interpretarea in practica a dispozitiilor Legli nr, 115/1938, vz. M. Nicolas, op.cit., p.138-14! si 153-156. lar pentru notiunea de "Ierti" in materie de publicitate irnobiliara, vz. ibidem, p.118-120, 324-328 ~i 368-380; G.Florescu, fnscrierile In cartea funciarii, in J uridica nr.l , 2000, p.15.

2 Astfel f ind, daca vanzatorul lnstraineaza un irnobil catre mai multi cumparatori, va avea ca~lig de cauza (dobilndind dreptul real cu opozabilitatea

29

acele judete 'in care au finalizat I ucrariie cadastrale ;;i ale registrelor de publicitate irnobiliara, publicitatea imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de terti, prin inscrierea in cartea funciara, incetand aplicabilitatea dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin sisternul registreIor de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciara (art.20 ~i urm., art.69)1. far In unitati Ie administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat Inca documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in conformitate si cu efectele prevazute de noua lege), In cate 0 carte funciara (nou lnfiintatai (aI1.59i·

2.7. Pentru lucrurile mobile nu exista un sistern de publicitate, caci posesia lor constituie eel rnai bun mijloc de publicitate. Astfel,

fata de ceilalti) acela dintre cumparatori care a inregistrat rnai intai cererea de inscriere In cartea funciara la biroul de carte funciara a judecatoriei in a carei raza teritoriala este situat irnobilul (art.25), potrivit principiului qui prior tempore, potior iure. Daca mai multe cereri sunt del' use deodata Ja acelasi birou de carte funciara, drepturile reale dobandite vor primi rang ega], dar numai provizoriu (cu exceptia ipotecilor ~i privilegiilor care raman ClI rang egal), urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile (art.47 alin.4).

I Vz. si M. Nicolae, Nota la sen!.civ.nr.4205Jl995 a Jud.sect.5 Bucuresti, "in Dreptul nr.!l, 1996, p.109-ll0; F. Tuca, Legea locuimei nr.l14/1996. temei at legis/aliei locative, Ed. All, Buc., 1997,1'.108-109. Yz. si J.P. Filipescu, op.cit. p.343.

2 Cu privire la problematica cartilor funciare care cuprind inscrieri cu caracter nedefinitiv vz. M, Nicolae, op. cii., p.8, 108-109, 202-2l8 ~i 457-460. Pentru controversa 'in materie ~i solutia aplicarii noului regim de publicitate imobiliara pe tot teritoriuI ~arii, inclusiv in unitatile administrariv-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general (unde actele ~i faptele juridice se inscriu ell caracter nedefintiv, In care 0 carte funciara) vz. ibidem. p.202-214. Mentionam ca lucrarile de specialitate dill domeniile cadastrului, geodeziei si cartografiei se pot executa numai de catre persoanele fizice ~i juridice autorizate potrivit 00 nr.l 0/2000 privind desfasurarea activitatii de realizare si de verificare a lucrarilor de speciaiitate din domeniile cadastrului, geodeziei ~i cartografiei, aprobata Cll rnodificari priu Legea or. 79512001.

3 Vz. si A.A. '[ulus, Acuuni!e de carte [unciard in 111m ina actualei reglemenuiri, III Dreptul nr.t l , 1999, p.31-45. Cu privire la mcdurile de dobiindire a drepturilor reale imobiliare care stint opozabile fata de terti tara inscriere in cartea funciara vz. art.26 din L. m.711996.

30

dad vanzatorul a vandut de doua ori luerul mobil (corporal), va avea preferinta eel care a intrat mai lntai ell buna-credinta In posesia lucrului, desi a cumparat mai 'In urma (posterior tempore, potior iure, art.972 C.CiY.)'

§2. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

3. Precizari prealabile. Pentru a fi valabil incheiat, contractu! de vanzare-cumparare trebuie sa intruneasca diferite elemente care, conform regulilor generale 'in rnaterie de contracte sunt: consimtamantul, capacitatea, obiectul (Iucrul vandut ~i pretul), 0 cauza licita si, 'in contractele solernne, forma.

Ne vorn oeupa de aceste elernente numai In rnasura 'in care prezinta trasaturi specifice In materia contractelor de vanzare-cumparare.

A. COl1sim!omantu! parlilor. Promisiunea de vdnzare (antccontractul). Pactul de preferinta. Dreptul de preemptiune.

4. Consimti.m.iu1!!!. Vanzarea, ca si oriee alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de voinlli intre parti estc totdeauna necesar ;;i totodata suficient - CLi exceptiile prevazute de lege2 -In vederea formarii contractului.

I In rnaterie de creante, dreptul dobandit este opozabil tertilor din rnomentul notificarii sau acceptarii cesiunii de catre debitorul cedar (art.1393 C.civ.), iar daca cesiunea are ca obiect veniturilc unui imobil pe timp mai mare de 3 ani, actul trebuie sa fie lnscris in cartea funciara (art.1394 C.civ., art.l4 din L. nr .. 24 1/1947 ~i art.19 din L. nr.7/1996). Pentru opozabilitatea transmiterii titlurilor nominative (ale societatilor pe actiuni) vz, art.98 din L. nr.3111990, in forma republicata ill anul 2004. Titlurile la ordin se transmit, cu efecte erga omnes, prin gir, iar titlurile la purtator prin sirnpla traditiune,

2 Exproprierea pentru cauza de utilitate publica (se studiaza ]a materia drepturilor reale) reprezinta, In fond, tot 0 vanzare-cumparare, dar fortata, independenta de consimtamantul proprietarului, Pretul - numit ill aceasta materie despagubire - se stabileste de comun acord cu proprietarul, iar 'in caz de

31

Intrudit problemele juridice pnvrtoare la consimtarnant, la principiul autonomiei de vointasi libertatea contractuala', precum ~i la momentul incheierii contractu lui sunt cunoscute de [a teoria actului juridic $i teoria generals a obligatiilor, iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului comun', urmeaza sa analizam numai anumite probleme specifice vanzarii: prornisiunea de vanzare (unilaterala sal! bilaterala), pactul de preferinta si dreptul de preemptiune,

5. Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare), Spre deosebire de oferta de a contracts, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare, 0 persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, prirneste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultarea de a-si manifesta ulterior - de obicei inauntrul unui terrnen - consimtamantul sau de a-I curnpara. De exemplu, locatorul-proprietar se obliga fa~a de locatar sa-i Yanda, la un pret stabilit, lucrul dat In locatiune, dad locatarul I~i va rnanifesta vointa de a-I cum para.

o prormsiune de vanzare acceptata Cll aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un act unilateral de vointa care devine caduc 111 caz de rnoarte sau dad persoana devine incapabila), dar nu coristituie 0 vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei vanzari3. Promisiunea de

divergenta prin justitie (art.44 din Constitutie ~i art.48 I C.civ). In masura In care Iegea speciala nu prevede aJtfel (vz. L. nr.3311994 privind exproprierea pentru cauza de urilitate pu blica), in caz de cxpropriere se apl ica regu I i I e prevazute pentru contractu! de vanzare-cumparare (de exernplu, obligatia de garantie a vanzlHorului pentru evictiune sau vicii ascunse),

I Vz. V. Babiuc, V. Stoica, Libertatea comractuaid .,':i d/"eplu! constitutional, In Dreptul nr.7, 1995, p .. 8-12.

2 Pentru arnanunte privind lncheierea contractului, in special in rnaterie de vanzare comerciala, vz. D. Chirica, Formarea comractutui de l'<:lnzarecumpdrare, in ROC m.JO, 1999, pAl-56.

l Vz. ~i M.B. Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vanzare nu transfers proprietatea, ci da nastere 11 urnai un or obi igat: i ell caracter personal pentru una din parti, cealaua parte pastraudu-si libertatea de a decide (TS, col.civ., dec.nr56 II! 949, in IN 111·.5-6, 1949, p.608). Prornlsiuuea unilaterala flU trebuie sa fie confundata cu vanzarea sub conditie sau afectata de un terrnen, intrucat prima

32

vanzare este de fapt un antecontract', care dB: nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a/ace) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun", beneficiarul prornisiunii putand opta in sensu! de a-l cumpara ori I1U3.

are ca obiect 0 obligatie de a face, iar cea de-a doua 0 obligatic de ada. Vz. D. Chirica, op. cit., p. 1.8-19.. In cadrul studiulu i .Promisiunca uni laterala de a vindesi de a cumpara" (RDC, n1".9, 1999, p.39 ~i 1I1ll1.), autorul pare sa tmpartaseasca 0 alta conceptie (IlU obligarie de a face corelativa unui drept de creanta), ci potrivit careia benefieiarul are un "drep' potestativ, intermed iar Intre drepturile de creanta ~j drepturile rea Ie" (p.4S), astfel ineat prin ridicarea optiunii de catre beneficiarul promisiunii .se realizeaza acordul de voin(l1 care da nastere contracrului de vanzare-cumparare, afara de cazul III care pentru vaJabilitatea acestuia este ceruta forma autentica ad validitatem" (p.46), ncrespcctarea prornisiun i i de catre promitent fiind lipsiti'l de efecte juridice (p.46-47), cu exceptia cazuiui cand promitentul vinde lucrul unui tert de buuacredinra, caz in care beneficiarul are dreptul la daune-interese, sanctiune prevazuta de ali. 1 075 C.civ. pentru neexecutarca obliga!i i lor de a face (p.47), iar IlU pentru nerespectarea unui "drept potestativ". Rezulta ca, III aceasta conceptie, (adoptata mai ales in dreptul francez), instituria in cauza estc impropriu denumita "promisiune de vanzare", caci van:?iltorlll nil mal are obligatia de a vinde (ei mai ales de a Ill! vinde alteuiva), 0 data ce contractu I de vanzare-cumparare se po ate lncheia prin singura vointa a curnparatorulul, chiar dacti vanzatorul IlIl ar mai fi de acord. lnstitutia ar fi proruisiune de a vinde numai in cazul In cafe contractu I proiectat ar f 1111 contract solemn. Dupa parerea noastra, 0 asernenea conceprie, departe de a simplifica problema, denatureaza realltatea, caci vanzatorul - promitent nu si-a dar acordul la vanzarea Iucrului, ci numai la incheierea In viitor a contractulu 1. SOill!i ile adoptate ill dreptul francez sub influenta art. I 589 ali n. I C.civ. n· (la prornesse de vente vaut vente) - text neprel uat de legiu itorul roman - nu are 0 j ustificare suflcient de ternei n iea 111 dreptul nostru

I Pentru 0 solutie - pe care IlU 0 putern jmp1irta~i - potrivit careia promisiunea unilaterala de vanzare (nefiind un antecontract) este 0 insiitutie j uridica complexa, snis generis ("niei act juridic unilateral, ~i nici IlU poate fi conslderara conventie"), reprezentand un act juridic complex, alcatuit din oferta de vanzare si conventia accesorie priu care partile convin expres ca beneficiarul sa fie creditorul unui drept de opriune asupra incheierii sau nelncheierii contracmlu i de vanzare-cumparare promis, vz. 1. Lula, Natura juridici! a promisiuni! unilaterale de vdnzare, in Dreptul m.611998, p.43 ~i urm., in special p.49-50.

2 TS, col.civ., dec.nr. J 071 /1964, in CD 1964, p72; Plenul IS, dec.de Indrumare nr.7Il967, in CD, 1967, p.27-28; s.civ., dee.nr.188/l981, in RRD m.JO, 1981, p.7!.

) Obligaiia (inrenria) de a instnlina un imobil (asumata prinrr-o prornisiune unilaterala sau bilaterala de vanzare) poate fi tnscrisa (Ia cererea proprietarului) peutru informare (prin notate) In cartea funciara (art.39-40 din L. nr.7/1996 si RrtA4 lit.e ~i art.70 alil1.2 din Regulalllent).

33

-,. -<-== -- _~-=:::==---;::--- _ . J .; __ - __ =. _-=- _ /~

---~ - ~ -~

Dad beneficiarul va opta In sensu! cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese' potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C.civ.i.

Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre pal1i (prornitent). Este lnsa posibiI ca, In schirnbul dreptului de optiune ce i se confera beneficiarul prornisiunii sa se oblige la plata unei slime de bani (pretul dreptului de optiune), caz in care prornisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, tara a se fi transformat 10t1'-o promisiune bilaterala de vanzare-curnparare, caci beneficiarul nu l~i asuma obligatia de a CLl 111 para, ci nurnai aceea de a pUiti pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, dad beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani 'in cazul in care va opta In sens negativ.

Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art.1191 ~i urm. din c.civ.i apiicabile creantelor chiar dad! vanzarea prciectata ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren).

Obligatia prornitentului nascuta din prornisiunea de vanzare se stinge la expirarea terrnenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de Ja data incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.Z din Decr.nr.167/J 958/.

Mentionarn ca, desi nu se Intalne,;;te In practica, promisiunea unilaterata poate fi asumata de cumparator (prornisiune unilaterala de CUJ11- parare), fiind guvernata de aceleasi reguli ca ~i prornisiunea de vanzare.

I Vz. ~i M.B. Cantacuzino, op.cir., p.657; E. Safta-Rornano, op.cit., p.33.

2 Cu privire la posibilitatea instanter de a pronunta - la cererea beneficiarului promisiunii - ° hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, vz: infra. nr.urm.

1 rs, col.eiv., dec.nr.J335/1956, ill CD, 1956, p.7l; icci, S.COI11., dee.nr.322712005, 10 Buletinu! Casatiei nr.l, 2006, p.24-2S.

" TS, s.civ., dec.nr.Z 1 4911 97 I, In Repertorin ... 1969-1975, p.130; dec.nr 18811981, mai sus citata.

34

6. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare1• Promisiunea de vanzare poate f nu numai unilaterala, dar ~i bilaterala - de a vinde ~i cumpara -'in care caz ambele parti se obliga sa incheie 'in viitor, la pretul stabi!it2 contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea

, ,

bilaterala, ia fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca ln acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului, Daca, de exernplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractu! de vanzare-curnparare IlU este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste In forma prevazuta de lege (autentica). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi, chiar 91 atun~i cand contractu I l1U este solemn ~i IlU exista nici alte conditii legale. Intrucat v anzatorul nu a vandut, iar curnparatorul IlU a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractu], desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate f considerata Incheiata3. In schirnb, obligatia de a lncbeia contractu I in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale, dad este cazul), este valabila,

Daca prornitentul-vanzator nu l~i respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere

I Pentru considerarii de drept cornparat, vz. C.A. Baciu, Transferul proprietdtii bunurilor corporate In diferite sisteme de drept ; In RDC nr.12, 2001, p, 130-149 ~i C. Toader, Drept civil. Contracte speciole, editia a II-a, Ed. A II Beck, Bucuresti, 2005, p.3 J -32.

2 Prornisiunca de vanzare-cumparare poate sa-~i produca efectcle specifice numai daca pretul este determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ.nr.504/1992, In Dreptul nr.l, 1993, p.7!.

j In dreptul franeez, rut. J 589 alin.1 C'civ, francez ("promisillnea de vanzare valoreaza vanzare, dad exlsta consimtarnantul reciproc al celor dOli a parti asupra lucrului ~i asupra pretului", text care IlU are echivalent in Codul nostru civil) poate justifica concluzia lIn~i contract de vanzare-cumparare incheiat, desi pllitile au prom is numai sa wilda, respectiv sa cumpere. (Pentru amanunte vz: Mazeaud, op.cit., p.645, nr.784 ~i urm.), Daca contractu! proiectat este solemn, prornisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare I1U se asimileaza vanwii (vz, ibidem, nr.786). Mentionam C<\ ill dreptul nostru, prornisiunea de VRnzare - unilaterala sau bilateral! - nu poate fi considerata niei vanzare sub conditie suspens iva, care - prin irtdeplinirea conditiei, adica acceptarea 111 tennen - sa faca valabila vanzarea din chiar ziua promisiunii, Nu poate f considerata 0 vanzare sub conditio, fiindca intre parti IllI s-a incheiat 0 vanzare-cumparare (s-a promis numai), iar, pe de alta parte, evenimentul prevazut in conditie IlLI poate sa fie insusi consimtamantul. Pentru ama- 1111nte vz. Fr. Deak, Drept civil. Conuacte speciale, Univ, din Bueuresti, 1978, p.12·14.

ps

-- - -~-= -- ---~::. -_==

predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea lnehelata ell 0 alta persoana este - CLl rezerva fraudei tfraus omnia corrumpit) - valabila Prin urmare, beneftciarul-eumplhater nu poate cere dedit daune-interesel•2 Dad 1nSa lucrul se mal gase~te 'in patrirnoniul vanzatorului ~i nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii

. ··3 ..

promitentului, sub sanctiunea daunelor commatorll sau a arnenzu

civile", la incheierea contraetului, - oricare dintre partile antecontractului de vanzare-eumparare poate cere instantei de judecata, In

I VZ. 1'S, col.civ., dec.nr.1716/J 956, in CD, 1956, p.121-122; s.civ., decnr.2149/1971 mai sus citata. v z: ~i Gh. Parall~anU, Nota II la dec.pen. nr.66711982 a 1'1 Olt, In RRD nr.lIl984, pA9; C. A lbulescu Toader, I. CristeaMuresan, Note la sent.civ. a judo Sect. Agricol llfov nr.951/1987, in RR 0 nr.9, 1988, p.56-67. CA Timi~oara, s.civ., dec.nr.65 7/RJ 1998, In CA Tirnisoara, Culegere de praeficlij!ldiciariJ, Lumina Lex, 1999, p.40-41; C.A.Buc., S. a IV-a civ., dec.nr.2289J200 1, In Practicajlldiciara cil'ifd 20IlJ-2002, p.80-83.

2 In practica instantei supreme s-a decis ca "termenul de prescriptie a dreptului la actiune avand ca obiect valorificarea dreptului de crearua izvorat din neperfectarea contractu lui autentic de vanZare-ClIl1lparare incepe sa curga de la data la care partea interesata a Ilia! cunostinla ca nu mai exista nici 0 posibilitate de perfectare a vallzarii, respectiv de la data rarnanerii irevocabile a hotararii prin care s-a respins cererea avand ca obiect pronunlarea unei hotarari care sa \ina loc de act autentic de vanzare-cumparare" (CSJ, s.civ., dec.nr.1730/2000, in C.D. 200 I, p.77-78). Tot astfel, s-a decis ca termenul prescri.Ptiei curge din momentul uicheierii contractului, insa atunci cand promitentul-cumparator a prcluat imobilul, detinerea lui, cu acordul promitentului-van:zator, schivaleaza cu r~lInoa~ter~a dreptului acestuia, in sensu! art.16 I it.a) din Decretul nr.167/1958. In acest din urma caz, prescriptia dreptului la actiune incepe sa curga in momentul III care promilentul-yan:zator se manifesta expres in sensul negarii dreptului prom itentu luicurnparator (iCCJ, s.civ. si de propr.int., dec.nr.1212/2005, in Jurisprlldenla Sectiei

civile pe anul 2005, p.339-341). . ..

) Cu privire la admisibilitatea cereri i privind obligarea la daune COtrllllatorll

inclusiv dupa dupa intrarea in vigoare a art.S80) din Codul de procedura civila pri~ care se reglementeaza posibilitatea obligarii debitofului la plata de amenzi civile, vz. ICCJ:

Sectiile Unite, dec.nrXX din 12 decembrie 2005 (publicata in Dreptul nr.S, 2006 p.232-236j Prin aceasta decizie, instanta suprema a statuat, de asemenea, ca hotarilre-: prin care s-au acordat daune cominatorii este susceptibila de executare silita, la cererea

creditorului, in limita daunelor-interese dovedite.

4 Prevazute de art. 580) C. PI'. civ, in materia executarii silite a obligati ilor de

a face sau a obligalii\or de a I1U face.

36

lUlTIin_a principiuJui executarii 'in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, In baza art.1 073 si 1077 C.civ. o hotdrdre care sa lina lac de contract de vdnzare-cumparare' si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul

I Vz. in ~ce~t sens,. in special.' V: Stoica, F. Baias, op.cit., in Dreptul m.3, 1992, p.18-28 ~I lucrarile ~l practrca judecatoreasca la care autorii fac trirnitere:

CS1, S.CIV" dec.nr.26141i991, 111 Dreptul 111'.8,1992,1'.80; CS1, s.ciy: de~.nr.222/1993, nr.879JI993, nr.2221/1993, nr.2339J 1993,111 Jurisprudenta CSJ 1993, p.46-48, p.41-42: p.42-46, p.48-53; nr.765/1993, In Dreptul nr.7/1994,. p.75-76: nr.1356/199\ 111 Dreptul nr.7, 1994,1'.78-79; nr.1448J1993, in Dreptul m.7, 19~4, p.76-77. In sensul (gresit) de calificare a antecontractului drept "cOI1Ventle de vall~are-cumpilrare", instanta fiind 111 drept "sa constate cr. intre

aces tea a II1te. rverut 0 conventie de instrainare a unui imobil" YZ CSJ .

d I ' . , S.CIV.,

ec.nr, 64111 993, in Dreptul I1r.7, 1994, p.83-84.

Pentru arnanunte ~i discutii vz: si D. Chirica op cit p 22-35' p. Peri S· I •

. ,. . . .. .. ',. v . ,..,. ,. rJu, In eza

din practtca secttet Civile a Tribunalului .Iudetean Suceava, in Dreptul nLIO,

~ 992:. p~62-64; ~. Patulea, Aplicarea In timp a legii civile In legalilrii eli instrdtndrtle de imobile, 111 Dreptul nr II 1992 P 29-39' E Safta R

R. ... ..".,. - omano,

eglln~l!undle al antecontractelor privind instrdindrile imobiliare subsecvent abrogarii Decretului I1r_144/1958, in Dreptul nr.9 1993 p.27-33· N Mari CT' .' , ,. nan,

. un~nu, :ote la de:.nr. I 79511992 s~ a III-a civ. a TMB, in Dreptul nr.9, 1993,

p.61-70, 1.1 opa (J), H Balas (II), Ljeetele juridice ale antecontractului de vtinZal'e-el~n;,p~rare CI unei constructii, 1/1 conduii!e abrogdrii Decretului nr 144/J_9:~, 111 Dreptul 111":7, 1994, p.24-34; l.D.Andrei, M.Ronea Avram (T), B. Durnitrache (11), Obbgafille promitentului-vanzdtor .,fi executarea lor sililii, In Drcptul ~r.3, _l995, p.25-36; L Stanciulescu, inslriiinCirea st dobdndirea co~slnlell"or ,f.' terenuril~r prin vdnzare-cumpiirare ~·i prin alte acte juridice, EdJ!u~~ A~tall1l~ Bucure~:l, ~995, p.76-118; M. Muresan, op.cit., p.132-153; P_ 1 erju, SIonteza leo~eflc(J a jurisprudentei instantelor din circumscriptia Curti! de A~e~ Sl~ceava, 111 Dreptul nL7, 1998, p.67-68 m.!0-12; idem, Sintezii teore/~ca_. JI~ Dreptul nr.l2, 1999, p.155; T.Dihjan, Antecontractul de vdnzare-

cumparare, 111 Dreptul nr.3 2000 p 55-62' I I Popa; II B D 't h

I ' ,. ,.. .. Un11 rac e

An(eC~nlrac~lll de vanzare-cumpdrare si promisiunea sinalagmatica de vanzare~ :umparare, III Dreptul nr.Z, 2002, p.44 - 66; T'Darjan, Distinctia din Ire actiunea ;n executare siliui a antecontractului de vdnzare-cumpdrare si aetill;ea in I.westa/ie tabularii in di~amica sistemelor de publicitate imobiliara, in DI:eptuI nr.7, i.I~02: ~.1 ~4 ~ 118"; J. Lula, D.Han!ea, ,?isell{ii ell privire ICI promisiunea sinalagmaticd dev~l1.:.ale-ClIl1lparare a terenurilor, 111 Dreptul nr.9, 2003, p.67-78; N. Conachi ell pnvlre_!a a:lmisibililolea prommtdrii de cafre instarua judecdtoreascd a unei hotardri care sa {ilia lac de ~(·I autentic de lnstrainare a umt! teren, daca exista, In aces! sens, 0 pronustune stab/lita prin conventia pantior, In Dreptul nr.l , 2004, p.65-78 ..

37

proprietatii de la data cand ramane definitival. Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 11r.247/2005 s-a prevazut in mod expres ca, in situatia in care u lterior Incheierii unui antecontract CLl privire [a teren, ell sau rara constructii, una dintre parti refuza sa incheie contractul, partes care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta CO III petenta, ce poate pronunta 0 hotarare care sa tina loc de contract.

7. Pactnl de prefer~..sste () \ial:ial~.ta..a-pmmisJ.LlniLd.e_.Yil.!Jzare prin care proprietarul L111L1i bLln se _obJiga ca, "in cazul cand II va ~ i nde, saaca rde prefer i 11 ta line ian u 111 i te pc rs~e, la _12r~a 13.

I. Daca in antecontract s-a prevazut 0 clauza de dezicere ("de ri'b_.gandire") in Iavoarea uneia sau a ambelor par~i (inclusiv sub forma arvunei cu specificnrea express a dreptului de dezicere), consimtamantul poate Ii revocat unilateral ~i instarua no rnai poare pronunta 0 hotarare care sa lina loc de contract (CSJ, s.civ., dec.nr.2 199/1992, in Decizii!e CSJ 1990-1992, p.5 1·53; CS.I, s.civ., dec. nr. 1 7911993, in Dreptul nr, 12, 1993, p.85; VZ. ~i TJ Timis, s.civ., dec.nr.215/ 1992, cu Note de I. Lula, 1'1. Balas, in Dreptul nr.l 0-11, 1993, p.91-1 0 1; E.Salla-Romano, op.cit ... p.40-41; D. Chirica, .Denuntarea unilateralii a promisiunii si rmlagmatice de van zare-cu 111 parare in ternci ul unei clauze de dezicere sau unei clauze rezolutorii", In Dreptul nr.3, 200 I, p.21-39. In practica judiciara s-a decis eli este nefondala acuunea pentru obligarea promitentuluivanzator (panlt) de a restitui prornitentului-cumpararor dub Iu I arvunei plarite penrru nerespectarea obligatiei promitentului-vanzator de a perfects contractu] autentic de vanzare-cumparare, conforrn obligatiilor prevazute lntr-un amecontract, in cazul in care, In randu I sau, prornirentul-cumpararor nu si-a respectat obligatii Ie de a face plii(i Ie asumate liCCJ, s.civ. ~i de propr.int., dec.nr.545712004 in BlIlelimd Cosatiei n r. 212005. p.30).

2 in jurisprudenta s-a statuat ca pentru pronuntarea unei holar-ad judecatoresti care sa. !ina. loc de act autentic de vanzare-cumparare, in conditiile art, 1073-1077 C.civ., trebuie sa fie Indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptul u i de proprietate, cu excepti a cons i l11\amantu III i .. Una d in Ire accstc cond iti i este aceea ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vfindut, cerinta care 1111 esre lndeplinita daca vanzatorul detine imobilul in baza unui inscris sub semnatura privata lncheiat intr-o perioada in care legea irnpunea forma aurentica pentru instrainarea valabi ia a bunurilor imobile. j II acest caz Ill! Sf poate pronunta 0 hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare (C.A.BlIC., s. a I V-a civ., dec.nr.1757/2003, in Pructic/i jndiciard cil'i/Q 2003"2(}().f, p.424-426).

l De ex, proprietarul-locator se ob Jiga rala de Iocatar sa-i acorde preferinta In cazul In care s-ar hotari sa yanda locuinta, 0 aseruenea obi igatie lrebuie sa fie prevazuta in contractu I incheiat intre parti, Dupa cum s-a precizat in practica judecatoreasca, nici 0 dispozitie legala nl! creeazfI in I~w()area chiria~ului Cl'lre oClIpa tin imobil proprielale persollala, lIl1 drepl priOl'ital' de a <':lImpara acest

38

Subliniem ca 111 acest caz proprietarul bunului ntl se obliga sa-l vanda, ci 1111111ai sa acorde preferinta "in cazul in care se va hotiiri in acest sens, 0 asemenea prornisiune, desi afectata de 0 conditie potestati va, este totusi va labi If!, deoarece cond i tia este nurnai si Il1plii potestativa, reallzareaei depinzand ~i de imprejurari externe vointei prornitentu lu i, care l-ar putea determi na sa-:?i vanda bunul'.

Intruciit pactul de preferintil - la Fel ea ~i prornisiunea de vanzare - nu transrnite dreptul de proprietate, nu confers partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau 111 anularea vanz8.ri i facute CLI nesocotirea accstei prom isiun i, a fara de cazu I cand se dovedeste crt vanzarea s-a facut "in frauda beneficiarului prom isiun i i CLl cornpl icitatea la frauds di 11 partea ter~1I111 i ach izi to? tfraus omnia corrumpity. In lipsa Iraudei, bcneficiarul pactului va avea actiune numai lmpotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.

In sfarsit, mai precizam di - daca Ill! s-a prevazut altfel in conventia d i ntre part! - d reptul benefic i arul II i rezultfind din prom is i Linea de

I

i mobil ~ i n iei 0 analogie n u se poate face intre aceasta s ituatie si aceea, ex pres reglcmenrata in L. nr.41l973 (in prezent Decretul-lege nl".6111990 ~i L. nr.85/1992), care creeaza !11 fa voarea ch iriasi lor fondu III i locativ de stat \111 drept exclusiv de a cumpara locuintele pe care le ocupa (T'Jud.Brasov, dcc.eiv.nr.297/1974, in RRD nr.7, 1975, p.68).. Pentru dreptul de preemptiune al chiriasului potrivit QUG nr 4011999 vz. insll Fr. Deak, op. cit .. 2()() I .. Cap V, J1f.13.2. in legatura ell pactul de preferinta stipulat in contractu! de locajiune mai mentionam cil dreptul locatarului subzista ~ i d II pa ex p i rarea termenulu i contractu I ui principal daca acesta este relnnoit tacit, caci relocatiunea tacita opereaza in conditiile contracrului initial (vz. Fr. Deak, op. cit. , 2001, Cap.IV, m.20.1). In sensul tncerarii pactului de prefermta la expirarea termcnului contractului principal, chiar daca este reiunoit tacit, vz. D. Chirica, Pactut de pre.lerin/c"i. ln RDC nr.l l , 1999,1'.29 nota de subsol nr.".

I Vz. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, AI. Baicoianu, op. cit, p;895-896. Potrivit unei alte pareri, pactul de preferinta este valabil, decarece, 'in cazul lui, nu se poate vorbi de nici lin fel de raport obligational conditional (D .. Chirica, loc.cit., p.28-29) ..

1 TS, col.civ., dec.nr.1732/1957, In Repertorin ... 1952-1969, p.224. In dreptul 1105tru, ntl intrevcdern posibilitatea subrogarii beneflciarului pactului de preferinta in drepturile tertu lui dobanditor, fie ~i de rea-credinta, Subrogarea este posibila numai in eazllri Ie prevaZLIte de lege (vz., de exemplll, infra. nr.56, precul11 ~i Fr. Deak, op. cit. 2001, Cap. V, nl".13.2).

39

vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate tra nsrn ite prin aete intre vi i (cu respectarea formalitati lor prevazute de lege pentrucesiunea de creanta) sau prin mostenire, Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia prornitentului se transmite nurnai prin mostenire (mortis causa).

8. Dreptul de preemptiune ',

8.1. Natura juridica.}jf2re deosebire de pactul de preferinta - care are natura contraetuala intrucat dreptul prJ,oritar Ia cumparare -al beneficiarului pactului se na$te pe baza consim~~mtre

I Pentru reglernentarea dreptului de preemptiune asupra terenurilor agricole uin extravilan, astfel cum a fost stabilita initial prin art.48-49 din Legea nr.l 811991 ~i art9 din Legea arendarii nr.16/1994, YZ. Fr. Deak, Dreptul de preemptiune, in Dreptul nr.7, 1992, p.34-43; Gh.Beleiu, Dreptul de preemptiune reglementat prin Legea nr.18/J991 a fondului funciar, In Dreptul nr.12, 1992, p.3-13; Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, Editura Actami, Bucllre~!i, 1996,. p.23-28. in priviuta analizei dreptului de preemptiune, astfel cum acesta a fost reglementat in cuprinsul Legii nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor (abrogata incepand cu data de 25 iulie 2005 prin Legea nr.247/2005, dar prezentand irnportanta sub aspectul aplicarii legii civile in timp), I/Z. Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, Editura Universul JUridic, Bucuresti, 2001, p.28-36, pre cum ~i lucrarile citate in notele de subsoJ; R. POPI:SCU, Contractele civile, in Co!ectiv, .Drept civil roman Curs selectiv peniru liceuta", Ed. Press Mihaela, Bucuresti, 1998, p.336-339; C. Blrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucuresti, 200 I, p.154-157; C. Toader, Drept civil Contracte speciale, p.34-36; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, I, p.308-339; M. Nicolae, Legea nr. 5411998 privind circulatia juridicd a terenurilor, in Dreptul nr.8, 1998, p.1O-15; E. Chelaru, Dreptul de preemptiune reglemenuu de Legea nr. 54/} 998, ill Dreptu! nr.8, 1998, p.19-29. In legilluril. ell dreptul de preernptiune reglernentat prin legi speciale, vz, de exemplu., art 10 din Legea minelor nr.8512003; art. 4 din Legea nr.42212001 privind protejarea monumentelor istorice; art. 9 din Legea nr.37912003 privind regimu] mormintelor ~i operelor comemorative de razboi; art. 25 din OUG 11r.110/2005 privind vanzarea spatiilor proprietate privata a statului sau a IIIl i til! i lor adm in istrativ-teritoriale, cu destinatia de cabinete medi cale, precum ~i a s pal iil or in care se desfasoara activitati conexe actului medical (aprobata, cu m od iii cari, pri n Legea nr.236/2006); art 125 alin.3 si 4 din Legea administratiei publice locale nr.215/200 I (modificara prin Legea nr.286/2006). Pentru dreptul de preemptiune al chiriasului (art 18-21 din OUG m.40/1999), vz: Fr. Oeak, op.cit., 200 I, . cap. V, m.13 .2.

4(}

parri - ~ptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit _QIintr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanz~tor nu ar~ nici un 1'01 in nasterea $i exercitarea dreptului de catre titularul lUI. In rnasura in care s-a hotanlt sa yanda terenul trebuie sa respecte

w.(fre""ptu! de preenlptiune sub sanctiunea preva.zuta. de lege.

Rezulta ea instituirea acestui drept reprezinta 0 derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si, mai ales, de la prineipiul potrivitcaruia proprietarul dispune liber- (exclusiv $i absolut) de bunul sau (ar1.480· C.civ.). Fiind conceputa de legiuitor ca 0 derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele eare reglerncnteaza dreptul de preemptiune urmeaza sa fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de lege, dreptul de preernptiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, irtdiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-l respecte.

In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune=fiind lin drept absolut ~ este opozabil erga omnes; deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca aeesta avea calitatea de beneficiar al ~nui pact de preferinta sau ar avea dreptulla retractul litigios'. In conflict~1 dintre diferitele drepturi de preferinta va prevala dreptul de preernptiune.

8.2. Domeniul ,Ji conditiile de aplicare ale dreptului de preernptiune se determine in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat ~i de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.

In cele ce urrneaza, ~inatldu-se seama de frecventa aplicarii in practica, se va analiza, in principal, dreptui de preemptiune re~leme.ntat de Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate In mod abuziv III perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, iar in eontinuare se va examina 'in mod sumar dreptul de preemptiune reglementat de alte aete normative.

I Vz. supra nr.? ~i infra, m.55.

1) Dreptu I de preempti une reglementat de Legea nr. I 0/200 1 . I

a) Potrivit art.17, au drept de preemptiune In cazul incheierii unui contract de vanzare-cumparare, locatarii urmatoarelor imobile: cele ocupate de unitati ~i institutii de lnvatamant din sistemu! de stat (gradinite, scoli, licee, colegii, scoli profesionale, scoli post liceale, institutii de inva!amant superior); cele ocupate de unitati sanitate si de asistenta ruedico-sociala din sistemul public (crese, camine-spital pentru batrani, spitale, centre de plasament, case de copii); cele ocupate de institutii publice (adrninistratii financiare, trezorerii, ministere ~i alte autoritati ale administratiei publice centrale, parchete, judecatorii, tribunale, curti de apel, politic, politie de frontiers, jandarrnerii, servicii publice cornunitare pentru situatii de urgenta, sedii vamale, arhive nationale, directii judetene, ease de asigurari de sanatate, prirnarii, prefecturi, consilii locale !jii judetene, inspectorate scolare); cele ocupate de institutii culturale (teatre,opere, bibl ioteci, ITI uzee); ce Ie ocupate de sedi i ale partidelor pol itice legal inregistrate. Dreptul de preemptiune se poate exercita, sub sanctiunea decaderii, in termen de 90 de zile de la data primirii, prin exeeutorul judecatoresc, a notificarii privind intentia de vanzare. in cazul in care contractele de vanzarecumparare se incheie CLI incalcarea dreptului de preernptiune, sanctiunea aplicabila este nulitatea absolute a acelor contracte.

b) Dispozitiile art.!7 sunt aplicabile si in ipoteza prevazuta de art.19. Este yorba despre faptul ca, In situatia imobilelor-constructii carora le-au fast adaugate, pe orizontala si/sau vertical a, In raport cu forma initiala, noi corp uri a carer arie desfasurata insumeaza mai putin de 100% din aria desfasurata initial, fostului proprietar i se resti ttl i e i 111 obi I u I III natura. in acest caz d etinatoru I supra fete i adaugate irnobilului preluat are drept de preernptiune la cumpararea suprafetei restituite Iostului proprietar sau, dupa caz, III osten i torulu i a cestu i a.

I Legea 11r.10/2001 a fost republicata In M.or nr.798/02.09.2005 ~i ulterior modificata prin aUG nr.20012005 (aprobaia, ell rnodificari, prin Legea nr.263/2006, publicara 111 MOr nl.572/3.07.2006).

42

Tot astfel, in situatia imobilelor-constructii carora Ie-au fost adaugate, pe orizontala ~i/saLl verticala, In raport eu forma initiala, corpuri suplimentare de sine-statatoare, fostilor proprietari sau, dupa caz, mostenitorilor acestora. li se restituie, 111 natura, suprafata detinuta In proprietate la data trecerii In proprietatea statu lui. Noul proprietar al Sllprafetei restituite In. proprietat~ are. drept de preemptiune Ja cumpararea suprafetei adaugate imobilul u i dupa trecerea acestuia in proprietatea statului.

In arnbele situatii, 'incaicarea dreptului de preemptiune Se sanctioneaza eu nulitatea absoluta a contractului de vanzare-curnparare.

c) Potrivit ar1.42 alin.Z, irnobilele cu alta destinatie decat cea de locuinta care nu se restituie persoanelor indreptatite, se pot instraina potrivit legislatiei In vigoare, iar detinatorii CLI titlu valabil la data intrarii 'in vigoare a Legii 111".\0/200 I au drept de preemptiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preemptiune si chiriasii imobilelor cu destinatia de locuinte care nu se restituie persoanelor indreptatite.

111 ipoteza in care dreptul de preemptiune este incalcat,

sanctiunea care se irnpune este nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparere (pentru ca nu se incalca norme care protejeaza interese generale).

2) Dreptul de preemptiune reglernentat de alte acte nonnative.

2.A. Dreptul de preemptiune reglernentat de Codu] silvic, I Potrivit art.52 din Legea 111".2611996 (Codul silvie):

"Statui, prin autoritatea publica centrala care dispunde de silviculture, are drepl de preernptiune la to ate vanzarile de bunavoie sau silite, la pre] si In conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publica si terenurile limitrofe acestuia, precum ~i pentru terenurile aeoperite de vegetatie forestierg,

Proprietarul vanzator este obligat sa instiinteze, III seris, unitatea silvica teritoriala In raza careia se afla terenul respectiv, In legatura

I Pentru arnanunte, a se vedea E. Chelaru, Dreptul de preemtiune reglementat de Codal silvic. In Dreptul, nr.6, 1997, p.IS-28.

43

~ ==---:-: -==:==-:~-:=- -= =_;_-=I- - -~- - .~:~-~. =-~--:_ , .~~ -~=-.~- ~. - ~_- .. ~: _~'~~_~:~_ .. ~ -~-----~ ~-- --- --- - __ ::.- ~-

- -- - -- - --

cu intentia de instrainere, Unitatea silvica sesizata isi va manifesta optiunea In termen de 30 de zile, dupa care dreptul de preemptiune inceteaza. Vanzarea facuta eu incalcarea dispozitiilor de mai sus este lluil:t de drept."

Fata de aceste prevederi, urmatoarele comentarii sunt necesare:

- Dreptul de preempl'iune se ex ercita.numai In legatudi cu contraete!e- de vanzare-eumparare care all ca object enclavele din fond u I foresti er pro pr i etate pub I i ca, teren uri Ie! imitrofe fond u lui forestier proprietate publica si terenurile Cll vegetatie forestiera.

- . .Titular al dreptului de preemptiune este statul, Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu isi exercita dreptul prin intermediul Ministerului Finantelor, ci prin autoritatea publica centrals care raspunde de silvicul tura, Potrivit art. I 0 si 11 alin.2 din Codu I silvic, in prezent este yorba despre prin Regia Nationals a Padurilor, Unitatile silvice teritoriale sesizate CLl intentia de vanzare a proprietarului-vanzator sunt directiile silvice judetene ale Regiei Nationale a Padurilor.

- Corcborand dispozitia legala potrivit careia dreptul de preemptiune se exercita numai la pre] egal ClI aceea care statueaza ca acest drept inceteaza prin expirarea termenului de 30 de zile - terrnen de decadere - de la exprimarea intentiei de vanzare a proprietarulni, consideram en aceasta intentie trebuie sa fie 0 veritabila oferta de vanzare, cuprinzand to ate elementele esentiale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de catre organul competent sa reprezinte statui conduce la realizarea acordului de vointa, care are natura juridica a unui antecontract de vanzarecum parare. Pen tru pe r fectarea contractu! u i de vanzare-cum parare, consimtarnantul partilor trebuie sa imbrace forma autentica,

- Sanctiunea nerespectarii dreptului de preernptiune este nulitatea absoluta a contractului, intrucat sunt incalcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Adrniterea actiunii 111 constatarea nu lita!i i absolute are ca efect reintoarcerea bunului 'ill patrimoniul vanzatorului.

44

2.8. Dreptul de preemptiune reglementat de Legea 11r.346/2004 privind sti 111 ularea infi intarii ~i dezvoltarii intreprinderi lor mici ~i mij loci i I. Potrivit art.l Z I it.d), "fntreprinderi Ie III ici ~i 111 ijloci i au drept de preferinta la cumpararea activelor disponibile ale regiilor autonorne, societarilor/cornpaniilor nationale, precum si ale soc ietatilor cornerciale cu capita! rnajoritar de stat, aflate In vecinatatea irnediata a activelor pe care Ie detin In proprietate. Dreptul de preferinta se poate exereita prin depunerea unei solicitari in acest sens, II] terrnen de 30 de zile calendaristice de la data inscrierii activului pe I istele cuprinzand activele disponi bile prevazute la art. 13 alil1.(4). Este interzis, sub sanctiunea nulitatii absolute, transferul, In oriee mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, tara acordarea dreptului de preferiuta". Tot astfel, potrivit art. 12 lit.e), "lntreprinderi Ie rnici si 111 ij loci i au prioritate la cumpararea activeior disponibile ale regiilor autonome, societatilor/ cornpaniilor nationale, precum si ale socieratilor comerciale cu capita! majoritar de stat. 1n terrnen de 30 de zile de la primirea unei solicitari In acest sens, regiile autonome, societatile/cornpaniile nationale, precum ~i societatile coruerciale CLl capital majoritar de stat VOl' organiza 0 prima licitatie deschisa cu strigare dam' pentru intreprinderile mici si mijlocii. Oferta de vanzare va specifica faptul ca este adresata doar intreprinderilor mici ~i rnijlocii. [ ... ] In situatia neadjudecarii licitatiei, se poate organiza 0 alta licitatie, cu acces liber, conform reglementarilor ill vigoare",

2.C. Dreptul de preemptiune reglernentat de Legea 111'.182/2000 privind protejarea patrirnoniului cultural national mobil'. Potrivit art.35 alin.(2) .'?i (7) din Legea nr .. 182/2000:

,,(2) Vanzarea publica a bunurilor culturale mobile clasate, aflate 111 proprietate privata, sau iuterrnedierea vanzarii se efectueaza nurnai prin agenti economici autorizati, CLi respectarea prevederi lor prezentei legi. [ ... 1

I Publicata in Mar nl".68 Jl29.07.2004. ~ Publicata in Mar. nL530!27_IO_2000_

45

(7) Agentii economici autorizati sa. comercializeze bunuriculturale mobile sunt obligati ca, In termen de 3 zile de la data inregistrarii In registrul propriu a bunurilor clasate in tezaur, sa comunice 'in scris directiei pentru cultura, culte si patrimoniul cultural national judetene, respectiv a municipiului Bucuresti, ill a carei raza teritoriala lSi au sediul, punerea acestora In vanzare, precum si, dupa caz, sa transmits un exemplar al eataiogului editat In scopul organizarii unei licitatii publiee, indiferent daca bunurile seoase la licitatie sunt sau IlU sunt clasate in patrimoniul cultural national mobil."

De asemene, conform ar1.36 al in.( 1 )-(3) si (5) din acelasi act normativ:

,,(1) Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate In tezaur, pot face obiectul unei vanzari publice numai In conditiile exercitarii dreptului de preemtiune de catre statul roman, prin Ministerul Culturii, Si cu respec tarea d ispozi ti i I or art 3 5 al in .(7).

(2) Directiile judetene pentru cultura si patrimoniul cultural national sunt obligate sa transmita Ministerului CuJturii, in termen de 3 zile de la primirea comunicarii scrise a agentului economic autorizat, inregistrarea privind punerea in vanzare a unui bun cultural mobil clasat 'in tezaur.

(3) Termenul de exercitare a dreptuJui de preerntiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data inregistrarii comunicarii prevazute la alil1.(2), iar valoarea de achizitionare este cea negociata ell vanzatorul sau CLl agentul economic autorizat ori eea rezultata di n licitatia publ iea. [. - -J,

(5) Nerespectarea dispozitiilor alin.(I) atrage nulitatea absoluta a vanzarii."

Aceste prevederi legale necesita cateva precizari:

- Dreptul de preernptiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate in tezaur,

- Dreptul de preernptiune se poate exercita numai in cazul vanzarilor pub lice, iar nu ~i In ipoteza vanzarilor lncheiate in urma negocierii directe.

46

- Titular al dreptuhri de preernptiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu 'isi exercita dreptul prin interrnediul Ministerului Finantelor, ci prin Ministerul Cuiturii, si anume prin i nte rm ed i u I d i rectiei j udetene pen tru cultu ra -? i patrimoni u cultura I.

- Daca proprietarul si-a manifestat intentia de a vinde bunul prin vanzare publica si s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preemptiune 'in una din urmatoarele forme: prin negociere directa cu agentul economic autorizat care organizeaza vanzarea sau prin negociere directs cu vanzatorul ori prin participarea la Iicitatia publica.

- Exercitarea dreptului de preemptiune In termenul de decadere de 30 de zile stabilit de lege presupune exercitarea de catre titularul dreptului a intentiei de achizitionare a bunului, iar nu neaparat desfasurarea licitatiei publice In acest interval. De aeeea, considerarn ea, dad intentia Ministerului Culturii de a achizitiona bunul s-a rnanifestat III termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preernptiune In cadrul licitatiei publice, chiar si atunei cand aceasta se desfasoara dupa expirarea celor 30 de zile.

- Astfel cum prevede expres ar1.36 alin.(5), sanctiunea nerespectarii dreptului de preernptiune este nulitatea absolute a contractului, intrucat sunt 'indicate norme juridice ee ocrotesc un interes general. Adrnirerea actiunii In constatarea nulitatii absolute are ca efect intoarcerea bunului ill patrimoniul vanzatorului,

Avand 'in vedere lipsa de claritate a textelor legale, devine utila aplicare lor asupra unui exemplu. Astfel, dad 0 persoana se decide sa vanda pe calea unci vanzari publice un bun cultural mobil clasat In tezaur aflat in proprietatea sa, ea este obligata sa organizeze vanzarea prin intermediul unui agent economic autorizat. in termen de trei zile dela data inregistrari i bunului intr-un registru special propriu, acest agent va inforrna directia pentru cultura, culte si patrimoniul cultural national despre punerea In vanzare a imobilului. in terrnen de trei zile de Ja primirea acestei inforrnari, directia judeteana 0 va transrnite Ministerului Culturii. Acesta poate decide sa negocieze direct pretul vanzarii eu agentul autorizat, care poate refuza oferta ministerului iar, ill acest caz,

47

-

~ -"

,

Ministerul Culturii se poate adresa direct proprietarului. Daca In urma negocierii dintre Ministerul Culturii ~i proprietar nu se va ajunge la nici un rezultat, rninisterul va putea participa la licitatia publica ~i va avea prioritate la cumparare Til cazul in care ofera un pre] egal cu cel mai mare pre] oferit de ceilalti participanti la licitatie'.

8.bis. Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat.

Potrivit ar1.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publidi2, "Tn cazul 'in care lucrarile pentru care sa rncut exproprierea nu s-au realrzat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul- fast proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pre! ce nu poate f mai mare decal despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa ill scris fostului proprietar, iar dad acesta nu opteaza pentru curnparare sau daca nu raspunde expropriatorului in terrnen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil,,3,

I Oreptui de preernptiune mai este instituit si prin altc acte normative, preeutn:

Legea 111'.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr. 1611996 a arhivelor nationals, Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor ~i operelor corneruorative de razboi. Pentru amanunte, a se vedea, C. Toader, Drept civil. Coniracte speciale, p,3.9-40,

2 Pentru amanunte privind aceasta lege V2, L. Giurgiu, Consideratii In

legii/ura ell Legea nr 33/1994 privind expropl'ierea pentru cauzo de utili/ale publica, in Dreptul nr.2, 1995, p 17-23; FI, Baias, B, Durnitrache, Discutii pe marginea Legit nr,33/1994 privind exproprierea pentru cauzii de utilitate publica, in Dreptul nr.4, 1995, p. 18-27, Th. Mrejeru, Compelen!a materiatii a instanielor jndecdtoresti in aplicarea Legi! /W,33/f 99-1 privind e:xproprierea pen/Ill cauza de utili/ale p1lblica, ill Dreptul I1L5, 1999, p,74-77; C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale pril1cipale, p,61-75; V, Stoica, Drept civil Drepturile reate principale, I, p,353-402; L. Pop, L,M, Harosa, Drept civil. Drepturile reale princtpale, p,97-II.O, Pentru notiunea de utilitate publ iell. VZ, ~i CSJ, s.civ. dee,nr,381Ij 1998, in .lurisprudenta CSJ 1998, p,52-5 5,

} Dreptu 1 priori tar este d lib lat ~i de d reptul expropriatului de a cere, pri n tribunal, retrocedarea imobilului, la pretul ce I1U poate depasi despagubirea acrualizata, daca IlU a fast utilizat 111 tcrrnen de un an 'ill scopul satisfacerii utilitatii publice (art.35-36 dill L, nr.33/\ 994), Iar dad imobilul expropriat este oferit pentru Inchiriere inaintea utilizarii lui 111 scopul pentru care a fost expropriat, expropriatnl (Ire un drept de priorirate pentru a-i f uichiriat In

48

A vand in vedere clariratea textu lu i, referitor la acest drept prio~itarj -, asemauator, dar nu identic eu dreptul de preemptiune analizat mal sus, - facem nurnai trei sublinieri:

,a),Fostul proprietar aJ imobilului expropriat se bucura de dreptul pnonta.r la do~andire in toate cazurile In care expropriatorul (statui, respectrv unitatile adrninistrativ-teritoriale) intentioneaza sa "lnstraineze" imobilul, deci nu nurnai in caz de vanzar~2.

b) Chiar daca instrainarea s-ar face eu titlu oneros, prin vanzare (fie si la licitatie), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu fa un pre! egaL (oferit de alti curnparatori), ci 1a un pret ce nu

poate depasi despagubirea actualizata", '

~) Procedura exercitarii dreptului prioritar este sirnpla, constand in notificarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea irnobilului expropriat In termen de 60 de ziJe de la primirea notificarii.

B. Capacitatea par(iLor

, 9. Rcg,uli genera Ie. Conform art.1306 C.eiv" "Pot curnpiha si vinde totl, diror~ J~U Ie este oprit prin lege", .~adar, regula est~ capacltatea, lar Lncapaeitatea este e~ J.k_ac_eea, cazurile de, IIlcapac itate su nt expres §i 1 im i tatjy_pre..va ztlte de lege 4 si su nt de

_stncta interpretare~. - --

co~di\ii.lc legii, (art.34), Mentionam ell. dispozitiile Legii nr.3311994 nu sunt ~plrcabl,le daca iruobilul a trecut in proprietate publica printr-un contract civil san In temeiul L. m,5811974.; CSJ, s.civ, dec,nr,9731l999 ~i nr. 107611999, in Dreptul 111'.2, 2000, p. 183" 184,

, "I Lege:' nr.33!1994 I~i gaseste aplicare nurnai [a exproprierile iutervenite dupa IIltr~r~a sa :11 vrgoare, CSJ.' s.cont.adm. dec.nr.I 021 1998, in Dreptul nr. II, 1998, p. 147,

lnstrainarea bunurilor din proprietatea privata a statu lui poate avea Ioc nu nurnai prin vanzare. De ex., prin HG 11r.15811993 s-a autorizat ,.,'il1strll.inarea cu titlu gratuit" a unor bunuri catre 0 untune sindicala

3 e" . '

Intrucat dreptul expropriatului opereaza nu la pre] egal, evitam sa-l calificam

drept de preemptiune,

4 .Prohibitia sal! interdictia de a cumpara trebuie sa fie legala ~i express" (CSf,S,CIV,., dee,nr,252411993, In Dreptul nr.12, 1994, p,60),

VZ, ~I G, BorOI, op.cn., p,105,

49

GI Pl!1:llt :cp'(t\tl ce :nJi~": ir mt:IE clt:r!::1L,ni ,:I: '~I!'iJt'lJllfi:lr:: :e 'P' clltgL lif Plest h~iJ" uui i 'kl1l'IC;){lUlp'rile m", p:fll. III Xl :l DjXo:'.::e ~Ia ~n:'JIr,nzilo~, :a: ~ P:ICI Cjll'~li:ll, III (oneii :ii<l: lieu e;;i:bi :cpxtlC d: eel, I~ d:p oj, ar lm:H~t [pt d: lIE' Ire ~u '-I c""xit<1e :e ;:3.(1iL ~fifni': lItlJ e <f n:h~~ c,ln.::tl p" n (i'T.:1it:nu ~a ,1e;:CI;t]/ ell h.ll inn :t:CUE ; i, I" 1O[~ caj ~, tJ ~lIl:J~a: a roliit lu,dlE. D:.r kll2<.:e·:u1lfi~lEm, lu:(im_IE,'(1 de jEI,::.!1Ern la:' t a lI:m q,ir ~,; r'~h: [lIr,t'.r;;i :h:1t ((flla:tiu ,it ,d m:, 1'_P::~,' 'a :a:r'm JI j p: i cJiJI:1En:~ la l<n,·ur· ill.~ m )1':i;1t : t~1ulll1 d: En:e e:n;:J~,m: ~aJ:e ;t:fiI listrilC a pirilJ.,:JiJu (d: 'np 11, c.IU·~Ja·i'!2 :e mt:tf~ :trt. re;Hn, CR~ i"ft161f b.uikr ~l~H p ci' o· ;:. c;x, u:ii ~L ! cd:1 \1: rd ,(1}](' :c.{ru:¢ Jlf:oi-Xlc - Itl:'l c.f:ar:. lEI '. O(,m [Lai k ',:g=Ctlt:1 jEll:l sa ,fril :l:pd.u d~ l iL .. En Ii: :X'IRf',r; :Ii :I: ~h:f.Irn ~, ·~t:W, aai:fnmi:tI'1i!I~e:l'rdld!li UI[J~lbe

1[. ]IU::t Ii'4i !j:fCilt. JClt·] X,iB:,ul d~ Vll!ae· (lJllra-r, 1 t?t I'n<e nui r Il,oi.ij ,pe: l1 BjSt imutt, in intlu:ii .i!('HJ~ ics 'id: ~ CUlpri a (, , IUpiE. h~r:i,:Ii'e (L[D,l)i I v~l~ :iBlent! iEt,), 'rnlCrt ~111 tid E C< I~;~ r lrq~ « Ilan (is:~ai!l luuici i3t III I[ ')'n:ir±:~, 1{6jlle !f.:/,/l jJ'..".:1,1{()' UJ1tt:l;t f.~:riiKt, ~ I~litti; <lICD;clllc::Ilt'1:1UUi (C '~n~R"lmile

lU.~f~"~ Cae (.;t~;::0:I, a,~~1t irle',if;

I ~;,:~j i~ '/ :inl ~H\:, i I' ,I;i It~ :0 i) J'OIJ;n de fLU ; ~ 'L b~i:nrl Clb ~ (l nn I ,IKti'i r.~ll n 1 niHil tDI rtf CmT ):'1;> IIJ( d)1 'iIDi It! «j 'I' t rt I ci~itn:, af l;e 'I G: u nui h li1:d: ± I.mu ::rul:, Iri i cd (;; II (t en It p:1'~ lll! ;: !) d '!}Ii ( idr:ri i- ll;n j. ;T~ 11 t:ffi 1111

_. prillir:{<=. k.y:~51S'o il:;"d:1_ \(,1,112:·1;;)

,I ,'1nvi: k;~ hii~ i1:t ~tXi c:t; lI:ui Ii. Id~1

. t.., ~

': c /,1 [)cd vl1!31ea i:le:4; l:i !:Ohl), ~·a· ~le :d ,m:lE ~, ;:o~~~ i ll,t::dili ll:g! ph'); e~:£ 1["0: lfll,ce ,:I: V~I-"ilC'lll:l'll: ~ud3ll::, Sli,1l ice.::ili:;: ere :c t ·lD.:i:h I;;' !,~ oj tl: 5C i b cjElc:-(3 I'()~ \'a1ii~ i1lLa:e ,lil:lii i~'(t,," k; )lI-In.1 ~]l.'3.nj d: :D.f:tJl!3 p~ ell: <) ae .BIlf~ofJ~ d, .ltJ;.

b) p. 0 ~,~;:i h"tit I! ~ili " ine'~e rlIi:,rtfo: :'~e'f<llr lL cc r.n'cilla d: 1~_P::I1~ h1ii,'I). lxt IcIl2a'<:2I~1JI sri -·a·U n;l~ p'n 'kB\ i'Jl[~ Itl_t JU'1)C qi I pe: t_1~ (dlil3l b--J<][li ca': ~ f«:e:(i x'lilE1ea d ::01U )jIl ca'~ si n: l,Elri:l~ n:Jl'J1~ Ji d:nfoc :~iLf 1rd:p, nl~:l: (jrdi.;:b· )'lliii ,]: tfP:{

tl r· n 41:;;u:,iindi:ji; ;: mi ~~Ia i1li:re;.:~ ,d:lXil,l, :m a 'p_fl :i :"K; frIlD; P 'lj,ci:m lIn[ c:n:::t..1E ce lcIl2a'~{nplt_'le!, ll.b (id_!', ·:c:.:v:t

k_p:cT:l: nee::ll;; tJP"~': 3~k'('1 'ire ;~:dc I dl:1U Itfl: V] I tJnct Ui,:1Il1:1C' JlDld r :m1t d: ll.e:!U ;ll~ i: ll)lnTi ).[')li ~aWttdJ1[.L, 'i:h" :h t~ ii d)'da;l f~lffil~~ ~lel1urjk;. iill ;: 'II tl1f

I,,: r [e;k,)')c" ;:1)1 :~nVr.l

; '-iI. I\_E;lit ;~rJdMl ~ lct:i. ~ jI'.YJr.Bt1 EiRsr.' :UllI.j,j :)L(!!U

"1: f,lli,k,rrrI7"~1"(£GJlJ;J; h r:3,l

, nI Ie nm j ~lti~i '1 ull 1 ;1" :n:d:.1 ;e -1-:11; I.a:K £S)li lI::o"i(;(~ Y1:I;·udtr.:it:p!~'I'ilrtli]Jlvl,b:ri) ':. {I'tif;,r. (lcu.HIRI, '} fr\ :llu, ~.~I:~I;, b:h;l hz ,e ale, ..fl':llil 1I p~r" ;.I7.m ri::i :3 m1; ch!YJj) In r 0 11 Etil~n 11if'1;n :!i.lj,n :t

i D.,i.lIin~ilHI':l \11i:ini1"e3:j,mIJ~ ~;tl1lttll~Hr1 (11 Btii, r.1t!11?'? ,;0 II:' jJvli'),'ilrllufitfwI:n:r:w ';f_ lb;n"~l'ri/l'1 i'n'1,~ l~;,: 11) 1m, p: f. ~a I:\i:i D'twl. CJ/~a? .. 1'1: tt!1 / j eli, I:, I~: I:.~ tt.dt Ihtf ,hOI i': ~r~~t3'ii il)i<OO lui ~i;I2i i ft;~~:n e';H:t -n res mmn(" ]:1)( :?'Jtl[n('I;~'-'il Ii ;]"qrut'Cli~!((e :ttuh-;; 'UC,1: ~ kij' tmt. rli:n, -e "iJ, ~i i-e-!i~e xn::ti( ;]1 ~1i8;: (<11I:r

51