Sunteți pe pagina 1din 71

UZUCAPIUNEA

-MOD DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE


IMOBILIARĂ-

1
INTRODUCERE

În concepţia dreptului românesc, proprietatea şi expresia sa juridică – dreptul de


proprietate este – apreciată a fi “o redută a libertăţii umane”, un drept fundamental cu valoare
constituţională, “a cărui conservare şi protecţie constituie unul dintre scopurile societăţii
politice”.
Armonizându-se cu reglementările internaţionale din acest domeniu, Constituţia
României, din 21 noiembrie 1991, a înscris dreptul de proprietate printre drepturile şi libertăţile
social-economice, având în vedere însuşirea sa de fundament al acelor drepturi şi libertăţi care
ocrotesc persoane şi viaţa ei în cadrul societăţii.
În ultimii ani legiuitorul român a manifestat o grijă sporită pentru reglementarea şi
garantarea dreptului de proprietate, fapt explicitat, prin abuzurile săvârşite până în decembrie
1989 în sfera acestei drept, prin gravele îngrădiri şi încălcări suferite (mai ales dacă avem în
vedere dreptul de proprietate imobiliară). De aceea, în contextul politic, economic şi juridic
apărut după 1990 s-a impus reevaluarea şi redimensionarea coordonatelor acestui drept, pentru a-
l face apt să răspundă exigenţelor trecerii la un nou nivel de organizare socială (bazat pe
economia de piaţă).
Un spaţiu larg, în tematica dezbaterilor din literatura de specialitate ca şi în practica din
acest domeniu este afectat dreptului de proprietate imobiliară, având în vedere importanţa socială
sporită a bunurilor imobile cât şi gravele încălcări şi restricţii din trecut. Ostilitatea legiuitorului
socialist faţă de proprietatea privată apare mai evidentă în regimul juridic al circulaţiei imobilelor
care a fost îngrădit, din ce în ce mai mult, pe plan administrativ şi legislativ.
Formalităţile excesive şi restricţiile în dobândirea dreptului de proprietate imobiliară au
debutat prin considerarea ca solemn a actului juridic în cadrul regimului de autorizare a
înstrăinărilor de terenuri şi construcţii precum şi a întocmirii actului în formă autentică, notarială,
sub sancţiunea nulităţii absolute.
Punctul culminant al acestor îngrădiri şi restricţii a fost atins prin scoaterea din circuitul
civil general a tuturor terenurilor în temeiul Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 (cu excepţia
terenurilor transmise prin moştenire legală). Construcţiile au continuat să rămână în circuitul
civil, dar înstrăinarea nu se putea face decât prin act autentic şi cu autorizarea prealabilă a
organelor administraţiei de stat.
Aceste reglementări restrictive şi-au pus o puternică amprentă asupra modurilor de
dobândire a dreptului de proprietate imobiliară, dintre care cele mai importante se evidenţiază a
fi.
2
Uzucapiunea, accesiunea, actele juridice.
Prin prisma obiectivelor propuse prezenta lucrare îşi propune să dezvolte problematica
prescripţiei achizitive (uzucapiunea) aşa cum apare în lumina reglementărilor ce s-au succedat în
timp, a dezbaterilor doctrinare şi a soluţiilor practicii judiciare. Este un mod principal de
dobândire a dreptului de proprietate imobiliară cu rădăcini până în dreptul roman, care a ridicat şi
continuă să ridice numeroase probleme, cel mai adesea controversate, în practica judiciară.
Câmpul de aplicare a acestui mod de dobândire a dreptului de proprietate imobiliară s-a lărgit
considerabil în prezent prin reintrarea în circuitul civil a terenurilor de orice fel şi prin extinderea
ei la scara naţională ca efect al recentei Legi a cadastrului şi publicităţii imobile nr. 7/1996.
Legea amintită a creat premisele juridice normative pentru ca România să aibă pentru întâia oară
în istoria ei un cadastru general naţional modern şi un sistem real unitar de publicitate imobiliară
bazat pe carte funciară, instituţii care vor consolida proprietatea imobiliară şi vor spori încrederea
publică în operaţiunile de evidenţă tehnică, economică şi juridică în materie imobiliară.
Până la introducerea efectivă a noilor cărţi funciare (operaţiune care se anunţă a fi de
durată) sunt şi rămân aplicabile sistemele publicitare bazate pe registrele de inscripţiuni şi
transcripţiuni, cartele funciare şi cărţile de publicitate imobiliară. Aceste sisteme au, cum vom
vedea efecte diferite în privinţa uzucapiunii.
După introducerea noilor cărţi funciare, uzucapiunea va opera neîngrădit în toate zonele
ţării întrucât înscrierea în cărţile funciare nu mai are efect constitutiv de drepturi ci se face cu
scop pur publicitar.
Deci uzucapiunea, ca mod de dobândire a drepturilor reale imobiliare prezintă o serie de
aspecte noi, pe care ne-am propus să le abordăm în lucrarea de faţă.

3
CAPITOLUL I. PRIVIRE GENERALĂ ASUPRA INSTITUŢIEI
PRESCRIPŢIEI

I.1 Prescripţia extinctivă şi prescripţia achizitivă

I.1.1 Sediul reglementării

Titularul unui drept subiectiv încălcat sau nerecunoscut – persoană fizică sau juridică – are
facultatea, recunoscută de lege, de a se adresa unui organ jurisdicţional competent, pentru
apărarea dreptului său.
Principalul mijloc aflat la dispoziţia acestuia este acţiunea în justiţie, care este supusă unor
condiţii, fiind posibilă, de regulă, numai în anumite termene stabilite de lege.
Neintentarea acţiunii înăuntrul termenelor prevăzute de lege, duce la pierderea posibilităţii de
a valorifica pe cale judecătorească drepturile civile.
Una din cele mai importante condiţii şi limite ale valorificării, pe calea acţiunii în justiţie a
drepturilor civile subiective, este prescripţia extinctivă.
Prescripţia extinctivă limitează timpul în care o persoană (fizică sau juridică) poate să
exercite apărarea drepturilor sale civile pe calea constrângerii. Nu există o definiţie legală a
prescripţiei extinctive, în Codul civil, aceasta fiind plasată printre modurile de stingere a
obligaţiilor.
În literatura mai veche unii autori încercau sa justifice acest "plasament", argumentând că,
prin împlinirea prescripţiei extinctive, se stinge atât obligaţia cât şi dreptul de creanţă corelativ,
continuând totuşi să existe, o obligaţie "naturală".
Concepţia, a fost, în timp, revizuită astfel că în prezent ideea care s-a impus, în literatură şi
practică, este aceea că prescripţia extinctivă nu constituie un mod de stingere a obligaţiilor.
Cu argumente solide, s-a demonstrat că împlinirea termenului de prescripţie extinctivă nu
stinge însuşi dreptul subiectiv (şi nici obligaţia corelativă) ci numai dreptul la acţiune în sens
material.
Este şi motivul pentru care problematica acestei instituţii este dezbătută în cadrul părţii
generale a dreptului civil şi nu în capitolul afectat modurilor de stingere a obligaţiilor (la Teoria
generală a obligaţiilor).
În lipsa unei definiţii legale, autorii de specialitate, în unanimitate apreciază prescripţia
extinctivă ca un mijloc de stingere a dreptului material la acţiune, prin neexercitarea acelui drept
în termenele prevăzute de lege (numite termene de prescripţie).

4
I.2 Funcţiile prescripţiei extinctive

Prescripţia extinctivă este o instituţie juridică cu un caracter complex, a cărei prezenţă


printre instituţiile fundamentale ale dreptului civil se justifică prin rolul şi funcţiile pe care le
îndeplineşte cât şi prin scopul urmărit de legiuitor.
Privită prin prisma funcţiilor ei sociale, prescripţia extinctivă apare, în primul rând, ca un
mijloc de apărare şi întărire a legalităţii, întrucât asigură stabilitatea şi certitudinea raporturilor
juridice, prin stingerea drepturilor la acţiune care nu au fost exercitate în cadrul unor termene
considerate de legiuitor ca îndestulătoare.
În al doilea rând, prescripţia extinctivă se justifică prin nevoia asigurării unei certitudini a
drepturilor pretinse, ştiut fiind faptul că, cu trecerea timpului, dovada drepturilor devine tot mai
anevoioasă, din cauza posibilităţii dispariţiei unor probe. Se evită, astfel, aglomerarea justiţiei cu
litigii născute din pretenţii ce ar fi putut fi formulate cu mult timp în urmă şi dificultăţile de
probă a unor astfel de pretenţii. Aceste dificultăţi ar putea să ducă „fie la respingerea unor
pretenţii întemeiate, pe care reclamantul nu le-ar putea dovedi, fie, dimpotrivă, la admiterea unor
pretenţii neîntemeiate atunci când pârâtul nu ar putea prezenta dovezi îndestulătoare în apărare”.
Pe de altă parte, pasivitatea îndelungată a celui îndreptăţit la acţiune „creează prezumţia că
starea de fapt care nu a fost contestată este conformă dreptului”, astfel că lipsa de ocrotire
juridică a dreptului neexercitat în termenul legal poate fi privită şi ca o sancţiune ce se aplică
titularului acestui drept.
În al treilea, dar nu în ultimul rând, prescripţia extinctivă îndeplineşte o funcţie educativă şi
mobilizatoare, stimulând pe titularii drepturilor încălcate să nu lase în nelucrare drepturile şi
acţiunile lor.

I.3. Caracterul normelor care reglementează prescripţia extinctivă

Reglementările aplicabile prescripţiei extinctive provin din izvoare de drept diferite ce


datează din epoci diferite, cu orientări şi soluţii uneori disparate.
Sistemul tradiţional al reglementării acestei instituţii se sprijină pe dispoziţiile Codului
civil care în titlul XX al cărţii a treia include, alături de prescripţia achizitivă, prescripţia
extinctivă. Acest sistem a fost restructurat radical printr-un act normativ, de aplicare generală,
incident în orice raporturi juridice de natură civilă (lato sensu) şi anume, Decretul 167/1958
privind prescripţia extinctivă. Unele dispoziţii ale Codului civil au supravieţuit însă reformei,
având şi în prezent aplicabilitate. În acest sens, art. 21 din Decretul 167/1958 prevede în mod
5
expres că „dispoziţiile decretului de faţă nu se aplică dreptului la acţiune privitor la drepturile de
proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie; în aceste cazuri se va aplica Codul civil.
De asemenea, decretul 167/1958 nu cuprinde nici norme generale privind calculul termenelor de
prescripţie, care se sprijină, de asemenea, pe dispoziţiile Codului civil (art. 1886). Tot astfel,
împlinirea termenului de prescripţie se face prin raportare la dispoziţiile art. 1888 Cod civil.
Reglementări privind prescripţia extinctivă aflăm şi în acte normative aparţinând altor
ramuri de drept înrudite, mai mult sau mai puţin, cu dreptul civil. Aşa sunt: dispoziţiile din Codul
familiei (art. 21, 52, 55, 60) sau din Codul comercial (art 947) sau din Codul aerian din 1997
(republicat în 2001); Decretul 443/1972 privind navigaţia maritimă etc.
Reglementările menţionate şi altele ce interesează această materie trebuie reconsiderate,
prin raportare la Constituţia României din 1991. Împreună cu Legea 15/1990 care a transformat
organizaţiile economice de stat în societăţi comerciale şi regii autonome, Constituţia României
reprezintă un izvor fundamental de drept ce a influenţat esenţial domeniul prescripţiei extinctive.
Trebuie avut în vedere, totodată, şi faptul că actul normativ ce reprezintă "dreptul comun"
în materie (Decretul 167/1958) a devenit parţial inaplicabil în condiţiile legislaţiei intrate în
vigoare, după decembrie 1989.
Cât priveşte caracterul normelor ce reglementează prescripţia extinctivă, trebuie să
reamintim funcţia acesteia de întărire a legalităţii şi a ordinii de drept, din care rezultă că
interesele ce au impus o asemenea instituţie nu sunt de ordin particular ci general. De aceea,
satisfacerea acestor interese nu poate fi lăsată la latitudinea subiectelor de drept.
Este motivul pentru care normele care reglementează prescripţia extinctivă au un caracter
imperativ. Acelaşi caracter a condus la cristalizarea principiului aplicării din oficiu a prescripţiei
extinctive, consacrat expres de art. 18 din Decretul 167/1958. Potrivit articolului amintit
"instanţa judecătorească este obligată, ca din oficiu, să cerceteze dacă dreptul la acţiune sau la
executare silită este prescris". Obligaţia de a invoca prescripţia extinctivă revine, însă, numai
organului chemat să aplice legea nu şi persoanelor care beneficiază de efectele împlinirii
prescripţiei. "Ele vor putea renunţa la beneficiul acesteia, executându-şi voluntar obligaţia, după
împlinirea termenului de prescripţie.

I.4. Efectele şi domeniul de aplicare al prescripţiei extinctive

a)Discuţii privind efectul general al prescripţiei extinctive


Până la adoptarea Decretului 167/1958 problema dreptului care se stinge prin prescripţia
extinctivă a format obiectul unor controverse. Majoritatea autorilor erau de părere că, prin
prescripţie, se stinge dreptul subiectiv însuşi, nu numai dreptul la acţiune pentru valorificarea
6
acestui drept. Această opinie, dominantă în literatura şi practica vremii, avea ca punct de sprijin
interpretarea a două texte din Codul civil şi anume art. 1837 şi 1890. În lumina art. 1837,
prescripţia apare ca un mijloc de eliberare de o obligaţie, în timp ce potrivit art. 1890, prin
împlinirea termenului stabilit de lege se prescriu "toate acţiunile atât reale, cât şi personale".
Coroborarea celor două articole a condus majoritatea autorilor la convingerea că prescripţia
stinge atât obligaţia, cât şi dreptul de creanţă corelativ, dar obligaţia stinsă prin prescripţie
continuă să existe ca obligaţie naturală, imperfectă (deci, lipsită de sancţiune juridică). Dar, dacă
o asemenea obligaţie face obiectul unei plăţi voluntare, restituirea sumei plătite de bună voie nu
este admisibilă aşa cum rezultă din interpretarea art. 1092 Cod civil. Al. 2 al acestui articol
prevede că "Repetiţiunea nu este admisă în privinţa obligaţiilor naturale, care au fost achitate de
bună voie".În faţa acestei situaţii, legiuitorul s-a văzut nevoit să intervină pentru a imprima un
punct de vedere unitar literaturii şi practicii din acest domeniu, care să corespundă finalităţii
instituţiei şi intereselor generale ale societăţii. A fost adoptat, astfel, Decretul 167/1958 privind
prescripţia extinctivă care s-a impus şi a rămas, până în prezent ca "drept comun" în materie.
Pentru a nu lăsa loc unor interpretări contradictorii, decretul amintit prevede expres prin
art. 1 că "dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial se stinge prin prescripţie, dacă n-a fost
exercitat în termenul stabilit de lege". Deşi pare foarte clar, textul art. 1 al. 1 nu a fost în măsură
să stingă discuţiile purtate în cadrul legislaţiei anterioare, pentru că cele două articole ale Codului
civil (1837 şi 1890), continuau să fie diferit interpretate. De aceea, după intrarea în vigoare a
Decretului 167/1958 discuţiile s-au axat pe interpretarea art. 1 al. 1, a art. 6 şi art. 20 al. 1 din
aceste reglementări. În lumina acestora se impun unele precizări în legătură cu dreptul subiectiv
şi dreptul la acţiune la care se referă decretul amintit.
b)Dreptul subiectiv şi dreptul la acţiune
Sintetizând definiţiile formulate în literatura de specialitate putem afirma că dreptul
subiectiv civil implică recunoaşterea prin normele dreptului civil, a posibilităţii titularului
dreptului (persoană fizică sau juridică) de a avea o anumită conduită şi de a pretinde subiectului
pasiv să dea, să facă sau să nu facă ceva, recurgând, la nevoie, la sancţiunea stabilită de acele
norme.
Cât priveşte dreptul la acţiune, acesta trebuie analizat sub cele două laturi ale sale: dreptul
la acţiune în sens material şi dreptul la acţiune în sens procesual. Dreptul la acţiune în sens
material se referă la posibilitatea titularului de a-şi realiza un drept subiectiv obţinând, prin
organul de jurisdicţie competent, executarea obligaţiei corelative a debitorului său, dacă acesta
refuză să o execute de bună voie.
Dreptul la acţiune în sens procesual se referă numai la posibilitatea unei persoane de a
sesiza organul de jurisdicţie competent în vederea realizării unui drept subiectiv.
7
c)Stingerea prin prescripţie a dreptului la acţiune în sens material
Din interpretările date dispoziţiilor decretului 167/1958, a reieşit cu claritate că prin
prescripţia extinctivă se stinge numai dreptul material la acţiune, în timp ce dreptul subiectiv
supravieţuieşte după împlinirea acesteia. Numai că el nu va mai putea fi realizat pe calea forţei
de constrângere a statului, ci numai printr-o executare voluntară a obligaţiilor de către debitor.
Cât priveşte dreptul la acţiune în sens procesual, acesta este imprescriptibil (nu se stinge,
în principiu, niciodată).
În susţinerea ideii că prescripţia extinctivă are ca efect general stingerea dreptului
material la acţiune pot fi invocate mai multe argumente. Un prim argument este de ordin
terminologic. Dacă intenţia legiuitorului ar fi fost să stingă dreptul subiectiv, nimic nu l-ar fi
putut împiedica să folosească acest concept (cunoscând şi controversa existentă în literatură şi
practică). Ori, tocmai pentru a pune capăt discuţiilor contradictorii decretul amintit foloseşte
expresia "drept la acţiune". Stingându-se dreptul material la acţiune, titularul dreptului subiectiv
nu va mai putea obţine concursul forţei de constrângere a statului pentru executarea obligaţiei
corelative de către debitor. Dar dreptul lui subiectiv continuă să existe, în sensul că debitorul
poate executa obligaţia din proprie iniţiativă şi după ce s-a împlinit termenul de prescripţie. În
condiţiile arătate creditorul are dreptul de a păstra prestaţia efectuată, în acest fel, refuzând
restituirea ei, în temeiul prevederilor art. 20, al. 1 din Decretul 167/1958 care prevede că
"Debitorul care a executat obligaţia după ce dreptul la acţiune al creditorului s-a prescris, nu mai
poate cere înapoierea prestaţiei , chiar dacă la data executării nu ştia că termenul de prescripţie
era împlinit". Dispoziţiile enunţate nu pot fi interpretate decât în sensul supravieţuirii dreptului
subiectiv pentru că numai astfel se justifică temeiurile instituţiei şi funcţia mobilizatoare şi
educativă a acesteia. Cum arătam, mai sus, intenţia legiuitorului a fost să-i stimuleze pe cei
îndreptăţiţi, la valorificarea drepturilor lor în cadrul unor termene mai scurte şi nu să-i exonereze
pe debitori de obligaţiile pe care şi le-au asumat.
Un argument solid în susţinerea ideii în discuţie ne oferă chiar Decretul 167/1958 care
prin art.19 reglementează repunerea în termenul de prescripţie, instituţie care nu se justifică în
condiţiile în care dreptul subiectiv ar fi stins prin prescripţie. De altfel, literatura şi practica
actuală s-au fixat în acest sens, al admiterii supravieţuirii dreptului subiectiv, după împlinirea
prescripţiei extinctive.

d)Natura dreptului ce a supravieţuit împlinirii prescripţiei


Realizând un consens în privinţa supravieţuirii dreptului subiectiv prin împlinirea
prescripţiei, autorii şi-au pus, în continuare problema naturii acestui drept, având în vedere că el
8
este lipsit de protecţia normei juridice (nemaiputând fi apărat pe calea unei acţiuni în justiţie).
Majoritatea autorilor sunt de părere că, chiar în acest caz, dreptul subiectiv nu este lipsit de
protecţia dreptului. Deşi nu poate fi valorificat pe calea directă, prin constrângere, el va putea fi
apărat pe calea excepţiei împotriva acţiunii debitorului prin care acesta ar cere restituirea
prestaţiei. Invocând excepţia consacrată de art. 20 al. 1 din decretul 167/1958 titularul dreptului
subiectiv va putea păstra ce i s-a prestat în mod voluntar de către debitor după ce termenul de
prescripţie s-a împlinit. Iată, deci, că fără a renunţa la fermitatea sancţiunilor, dreptul nu apare
întotdeauna ca un instrument de represiune, normele de stimulare, de organizare, de
recomandare, care nu implică în mod necesar sancţiunea având, uneori, prioritate faţă de normele
imperative.
Opusă punctului de vedere expus mai sus este părerea potrivit căreia "apărarea
creditorului, în temeiul prevederilor art. 20 al. 1 din Decretul 167/1958, nu constituie un
argument în sensul supravieţuirii dreptului subiectiv, deoarece, o astfel de apărare chiar sprijinită
pe texte de lege, reprezintă o formă mult prea atenuată, a intervenţiei statului pentru a permite
concluzia că ar fi vorba de un drept subiectiv. Un asemenea punct de vedere domină şi literatura
franceză. Autorul J. Dabin, de exemplu, argumentează că pe planul filosofiei juridice, nu ar putea
exista nici un drept fără acţiune, dreptul şi coercibilitatea fiind două concepte inseparabile. Şi în
legislaţia germană, poloneză, rusă, problema în discuţie este controversată, încă.
În ceea ce ne priveşte, ne raliem părerii că stingerea dreptului la acţiune are ca efect, pe
de o parte, posibilitatea debitorului de a se opune executării obligaţiei sale prin forţa de
constrângere statală (păstrându-şi însă, dreptul de a îndeplini acea obligaţie în mod voluntar) iar,
pe de altă parte, lipsirea creditorului de posibilitatea de a-şi realiza, prin constrângere, dreptul pe
care continuă să îl aibă împotriva debitorului şi care poate fi ocrotit pe cale de excepţie, dacă
debitorul, deşi şi-a executat prestaţia de bună voie, după împlinirea prescripţiei, introduce o
acţiune în justiţie pentru înapoierea acesteia.

Domeniul de aplicare a prescripţiei extinctive

a) Generalităţi
Aşa cum rezultă din formularea art. 1 al. 1 din Decretul 167/1958, ca regulă, prescripţia
extinctivă operează, în cazul dreptului material la acţiune, pentru valorificarea unor drepturi
subiective cu caracter patrimonial. Această regulă comportă, însă, unele precizări şi distincţii.
În primul rând, trebuie să reamintim că dreptul la acţiune în sens procesual este
imprescriptibil şi din acest caracter decurge şi imprescriptibilitatea acţiunilor care au ca obiect
constatarea existenţei sau inexistenţei unor drepturi.

9
Asemenea acţiuni nu sunt supuse prescripţiei extinctive, dar ele sunt inadmisibile, ori de
câte ori este posibilă introducerea unor acţiuni pentru realizarea acelor drepturi (care pot fi
prescriptibile). Deci, acţiunea în constatare se sprijină numai pe un drept la acţiune în sens
procesual, care nu este dublat de un drept la acţiune în sens material.
O acţiune în declararea simulaţiei unui act, urmăreşte dezvăluirea actului secret (real) şi a
inexistenţei actului public, aparent. Ea nu urmăreşte valorificarea unor drepturi izvorâte din acel
act. De aceea, ea este o acţiune în constatare şi în consecinţă, nu este supusă prescripţiei, putând
fi exercitată oricând, atât pe cale principală, cât şi pe cale de excepţie.
Dacă dreptul la acţiune în sens material dublează dreptul la acţiune în sens procesual,
aplicabilă va fi regula enunţată de art. 1 al Decretului 167/1958 potrivit căruia, prescripţia
operează când dreptul material la acţiune are un obiect patrimonial, indiferent că prin exerciţiul
acestuia se urmăreşte valorificarea unor drepturi de creanţă sau a unor drepturi reale. Într-un
contract de vânzare-cumpărare, de exemplu, dreptul de acţiune al vânzătorului pentru plata
preţului prezintă o latură procesuală (dreptul de a se adresa instanţei) dar şi o latură materială
(constând în posibilitatea vânzătorului de a obţine, prin organul de jurisdicţie competent
executarea obligaţiei corelative a cumpărătorului).
Dar, regula enunţată comportă şi unele excepţii prevăzute de lege întrucât sunt drepturi la
acţiune care, deşi au un obiect patrimonial, nu intră sub incidenţa prescripţiei extinctive
(drepturile reale) după cum sunt drepturi la acţiune, care nu au un obiect patrimonial şi totuşi
sunt prescriptibile.
Deci, pe terenul prescripţiei extinctive, zona cea mai mare este acoperită de drepturile de
creanţă oricare ar fi izvorul acestora (actul sau faptul juridic), fiind posibile şi aici, unele
excepţii. Nu sunt supuse prescripţiei, depunerile cetăţenilor la CEC; dreptul la pensie şi celelalte
drepturi sociale (de la data îndeplinirii condiţiilor de pensionare, titularii drepturilor la pensie,
pot cere oricând stabilirea dreptului lor). Potrivit art. 728 Cod civil, coeredele poate să ceară
oricând împărţeala succesiunii, acţiunea de ieşire din indiviziune fiind imprescriptibilă pe cale
extinctivă.

b)Imprescriptibilitatea dreptului la acţiune având un obiect nepatrimonial: regula şi


excepţiile
Interpretând "per a contrario" art. 1 al. 1 din Decretul 167/1958, deducem că dreptul la
acţiune pentru valorificarea unor drepturi personale nepatrimoniale nu este prescriptibil. Cum
este cunoscut, drepturile personale nepatrimoniale sunt lipsite de un conţinut economic, nefiind
susceptibile de evaluare bănească. Ele conturează personalitatea juridică a omului. Fiind, în
principiu, inseparabile de fiinţa umană, ocrotirea lor juridică permanentă se impune, neexistând
10
nici un interes social pentru limitarea apărării lor în timp. Finalităţile urmărite prin instituţia
prescripţiei extinctive nu se justifică în cazul acestor drepturi. Asigurarea certitudinii drepturilor
şi a stabilităţii raporturilor juridice - prin stimularea titularilor de a-şi valorifica drepturile într-un
interval de timp limitat de lege, nu poate fi pusă în discuţie. În domeniul analizat există
întotdeauna nevoia de clarificare a situaţiei unor drepturi vizând persoana umană şi mai ales de
ocrotire fără limită de timp a celor vătămaţi în drepturile lor personale nepatrimoniale. Aceste
drepturi pot fi grupate în: drepturi subiective privind existenţa şi integritatea fizică şi morală a
persoanei (dreptul la viaţă, sănătate, onoare, demnitate, libertăţile umane); drepturi privind
identificarea persoanei (dreptul la nume, domiciliu, reşedinţă - pentru persoana fizică şi dreptul
la denumire, sediu, naţionalitate - pentru persoana juridică); drepturi de creaţie intelectuală (drept
de autor, inovator, inventator); drepturi de succesiune. De asemenea, drepturile la acţiune,
referitoare la raporturile de familie, având un obiect nepatrimonial sunt, în principiu,
imprescriptibile. Aşa sunt: dreptul la acţiune al copilului pentru stabilirea filiaţiei faţă de mamă,
dreptul la acţiune în contestarea unei recunoaşteri de maternitate sau de paternitate, dreptul la
acţiune al părinţilor (care nu locuiesc împreună) pentru stabilirea locuinţei copilului minor, la
unul dintre ei etc.
Şi principiul imprescriptibilităţii dreptului la acţiune având un obiect nepatrimonial,
comportă unele excepţii, expres prevăzute de lege. Revenind în sfera raporturilor juridice de
familie, reţine atenţia, în acest sens, termenul de 1 an pentru dreptul la acţiune în stabilirea
paternităţii din afara căsătoriei, precum şi termenul de 6 luni pentru dreptul la acţiune în
tăgăduirea paternităţii. În cazurile de mai sus, interesul eliminării incertitudinii cu privire la
filiaţia faţă de tată primează în raport cu raţiunile care impun imprescriptibilitatea dreptului la
acţiune privind drepturile de felul acesta.
Dacă prin încălcarea drepturilor personale nepatrimoniale se produc anumite consecinţe
păgubitoare (materiale sau morale), repararea prejudiciilor cauzate vor fi, de asemenea, supuse
prescripţiei extinctive (întrucât se nasc drepturi de creanţă prescriptibile).
c)Prescripţia extinctivă şi nulitatea actului juridic civil
Nulitatea actului juridic civil reprezintă acea sancţiune ce intervine în cazul încheierii unui
act juridic civil cu încălcarea dispoziţiilor legale privind condiţiile de fond şi de formă.
Nulitatea suprimă, deci, în măsura stabilită prin hotărâre judecătorească, efectele actului
juridic, potrivnice scopului urmărit de dispoziţiile legale, referitoare la condiţiile de validitate.
Această sancţiune formează obiect de dezbatere al unui capitol separat al Teoriei generale a
actului juridic civil, printre aspectele discutate aflându-se şi problema dreptului la acţiune în
anularea unui act juridic. De aceea, considerăm necesare unele precizări în legătură cu măsura în
care prescripţia extinctivă se aplică în materia nulităţii actului juridic civil. Acest demers trebuie
11
să aibă ca punct de plecare distincţia ce se impune între nulitatea absolută şi nulitatea relativă.
Nulitatea absolută sancţionează nerespectarea unei dispoziţii legale imperative al cărei scop îl
constituie ocrotirea unui interes general. Dimpotrivă, nulitatea relativă (anulabilitatea) are ca
scop apărarea unui interes personal (particular). Ea intervine în cazul în care actul juridic civil s-a
încheiat cu încălcarea unor dispoziţii legale ce ocrotesc interese individuale şi sancţionează
deficienţe ale actului juridic, mai puţin grave, decât lipsa elementelor sale constitutive (ce atrage
nulitatea absolută). Problema care a interesat literatura de specialitate şi practica din acest
domeniu este dacă art. 2 al Decretului 167/1958, se referă atât la cazurile de nulitate absolută, cât
şi la cele de nulitate relativă. Potrivit articolului citat „nulitatea unui act juridic poate fi invocată
oricând fie pe cale de acţiune, fie pe cale de excepţie”. Articolul nu face nici o precizare în
legătură cu cele două cazuri de nulitate, dar literatura juridică şi practica, în unanimitate admit că
textul priveşte numai nulitatea absolută. Această soluţie se întemeiază pe necesitatea de a
sancţiona fără limită de timp, încălcarea, în momentul încheierii actului juridic a unor prevederi
care ocrotesc interese obşteşti, generale.
Se impune, de asemenea, distincţia între valorificarea nulităţii ca atare (când dreptul la
acţiune este imprescriptibil) şi valorificarea consecinţelor patrimoniale subsecvente ale nulităţii
absolute (când dreptul la acţiune este supus prescripţiei). Astfel, dacă instanţa a declarat nulitatea
actului juridic civil, cererea de restituire a prestaţiilor, eventual îndeplinite în executarea actului
lovit de nulitate absolută, urmează regimul de drept comun al prescripţiei extinctive. Acţiunea
trebuie să fie introdusă la instanţa competentă, în termenele prevăzute de art. 3 al Decretului
167/1958.
În ceea ce priveşte nulitatea relativă, aceasta nu poate fi invocată decât în cadrul termenelor
generale de prescripţie, stabilite de Decretul 167/1958, care la art. 9 face referire la „prescripţia
dreptului la acţiune în anularea unui act juridic civil”. Neîndoielnic, acest articol se referă la
nulitatea relativă.

d)Prescripţia extinctivă şi drepturile reale


Prescripţia dreptului la acţiune pentru valorificarea drepturilor reale nu intră sub incidenţa
Decretului 167/1958. Acest fapt rezultă cu claritate din dispoziţiile art. 21 al Decretului
menţionat, care prevede că: „ dispoziţiile acestui act imperativ nu se aplică dreptului la acţiune
privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie. Şi practica
judiciară s-a menţinut în mod constant, pe linia neaplicării acestui decret acţiunilor care au ca
obiect drepturi reale prevăzute la art. 21 din Decretul 167/1958.
Interpretând „per a contrario” dispoziţiile acestui articol, deducem că drepturile reale
accesorii rămân supuse dispoziţiilor Decretului 167/1958. Fiind scos de sub incidenţa acestei
12
reglementări speciale, dreptul la acţiune privind valorificarea drepturilor reale principale, rămâne
supus Codului civil şi celorlalte acte normative speciale. Desigur, în determinarea caracterului
prescriptibil sau imprescriptibil, sub aspect extinctiv, al acestor drepturi reale principale, trebuie
să se ţină seama de persoana titularului de drept real, dar şi de natura bunului asupra căruia
poartă dreptul real (bun mobil sau imobil).

13
CAPITOLUL II. BUNURILE MOBILE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
IMOBILIARĂ

II.1. Bunuri imobile

Proprietatea dă expresie succesului suprem al omului – luat individual sau în colectivitate


– la însuşirea bunurilor naturale sau create prin activitatea umană. Regimul proprietăţii este
diversificat şi nuanţat în funcţie de natura bunurilor, obiect al proprietăţii, de scopul şi modul
utilizării bunurilor precum şi de calitatea titularilor. Oprindu-ne asupra criteriului naturii
bunurilor ca obiect al proprietăţii, trebuie să arătăm că acestea scindează valorile economice
arătate, în mobile şi imobile. Prin prisma obiectivelor propuse de prezenta lucrare vom face,
pentru început, unele aprecieri de ordin general asupra bunurilor imobile şi a dreptului de
proprietate imobiliară.
Codul civil nu defineşte bunurile imobile, le desemnează doar cu noţiunea de
nemişcătoare. A revenit, de aceea, literaturii de specialitate sarcina de a formula o definiţie care
să acopere întreaga paletă de valori economice care prezintă trăsăturile bunurilor imobile. În
general, în literatura de specialitate, bunurile imobile sunt definite ca fiind acelea care au o
aşezare fixă şi stabilă şi nu se pot muta dintr-un loc în altul. Este o definiţie care nu acoperă
întreaga paletă de bunuri imobile întrucât distincţia dintre bunuri mobile şi imobile se face nu
numai după natura bunurilor ci şi după alte criterii (destinaţie, obiectul la care se aplică).
Categoriile de bunuri imobile sunt următoarele:
•imobile prin natura lor: Fondurile de pământ şi clădirile 8art. 463); morile de vânt sau de
apă aşezate pe stâlpi (art. 464 Cod civil); recoltele care se ţin de rădăcini şi fructele de
pe arbori, neculese încă 8art. 465 alin.1 din codul civil);
•imobile prin obiectul la care se aplică. Uzufructul lucrărilor imobile, servituţile, acţiunile
care tind a revendica un imobil (art. 471 Cod civil);
•imobile prin destinaţie. Sunt cele enumerate de art. 468-470 din Codul civil prevede că
“Obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul şi exploatarea acestui
fond sunt imobile prin destinaţie”. Art. 468 alin.3 adaugă că mai sunt imobile prin
destinaţie toate efectele mobiliare ce proprietarul a aşezat către fond în perpetuu. Art.
462 adaugă că proprietarul se presupune că aşezat către fond în perpetuu efectele
mobiliare când acestea sunt înstărite c gips, var sau ciment, sau când ele nu se pot
scoate fără a se strica sau deteriora”. În sfârşit potrivit art. 47o din Codul civil
“Urloaiele sau ţevile ce servesc pentru conducerea apelor la un fond de pământ sau la

14
vreo casă sunt imobile şi fac parte din proprietăţile la care servesc”.
Importanţa juridică a clasificării bunurilor în mobile şi imobile se concretizează în
regimul juridic diferit, sub diferite aspecte cum ar fi:
•înstrăinarea imobilelor este supusă unei cerinţe mai riguroase decât cea a mobilelor
(actele de înstrăinare a terenurilor trebuie încheiată în forma autentică);
•în ceea ce priveşte efectele posesiei, dacă pentru imobile posesia poate conduce la
uzucapiune (prescripţie achizitivă) pentru mobile posesia de bună credinţă valorează
proprietatea (în temeiul art. 1909, alin.1 din Codul civil);
•publicitatea imobiliară este diferită de cea mobiliară, publicitatea se face în scopul de a
asigura opozabilitatea actului juridic faţă de terţele persoane. Art. 20 din Legea nr.
7/1996 prevede că “publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al
cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor
juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate” iar prin art. 27 din legea
amintită se adaugă că “înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la
data înregistrării cererii”;
•- în ceea ce priveşte drepturile reale accesorii: ipoteca are ca obiect un imobil, pe când
gajul (sau amanetul) priveşte un mobil;
•urmărirea şi executarea silită sunt deosebite în cazul imobilelor şi cel al mobilelor;
•în ceea ce priveşte competenţa teritorială, litigiul cu privire la un imobil se judecă de
instanţa în raza căreia se află bunul, pe când litigiul privitor la un imobil este de
competenţa instanţei de la domiciliul pârâtului;
•în dreptul internaţional privat statutul mobilelor este supus legii locului acestora (lex rei
sitae), pe când statutul mobilelor este guvernat de legea personală (lex personalis),
care poate fi: legea naţională (lex patriae) sau legea domiciliului (lex domicilii) sau o
altă lege.

II.2. Dreptul de proprietate imobiliară: noţiune, atribute, caractere

II.2.1 Noţiune
Proprietatea şi dreptul de proprietate, pot fi private ca moduri de realizare a puterii umane
asupra bogăţiilor naturii. Regimul juridic al proprietăţii este diversificat şi nuanţat în funcţie de
variate criterii printre care se regăseşte şi criteriul naturii bunurilor obiect al proprietăţii. Dacă
bunul ce formează obiectul material al dreptului de proprietate are o natură imobiliară,
tratamentul juridic al acestui drept va prezenta unele note specifice.

15
Pornind de la terminologia utilizată în realizarea demersului nostru, trebuie să precizăm
că există un sens economic şi un sens juridic al noţiunii de proprietate imobiliară.
În sens economic le desemnează substanţa sau conţinutul proprietăţii, astfel spus relaţiile
de acest fel ce se regăsesc la temelia sistemului de relaţii economice.
În sens juridic, vorbind de dreptul de proprietate imobiliară, avem în vedere învelişul sau
„haina juridică” a conţinutului economic.
Dar, în literatura de specialitate, în practica dreptului civil şi chiar în legislaţia din acest
domeniu, termenii: proprietate şi drept de proprietate apar ca sinonimi. Chiar Legea
fundamentală a României (Constituţia din 24 noiembrie 1991) în art. 41 şi 135 foloseşte atât
termenul de proprietate cât şi cel de drept de proprietate.
Oprindu-se asupra sensului strict juridic, trebuie să reţinem un sens larg şi un sens
restrâns al noţiunii la care ne referim. În sens larg, după unele opinii, noţiunea de proprietate s-ar
aplica tuturor drepturilor, putându-se vorbi de: proprietatea mobiliară, proprietatea imobiliară,
proprietatea unui uzufruct sau proprietatea incorporală, proprietatea unei creanţe sau proprietatea
intelectuală.
A fi proprietar, în sensul arătat mai sus, înseamnă a „deţine ceva în mod exclusiv, a-i da
destinaţia dorită, a-l folosi după destinaţia sa ori după interesul propriu avut. Privit astfel, dreptul
de proprietate nu apare întotdeauna cu semnificaţia sa proprie de drept real, exclusiv, absolut şi
perpetuu, aşa cum îl vom prezenta, în cele ce urmează.
În sens restrâns, care în opinia noastră este şi cel adecvat, propriu teoriei dreptului civil,
dreptul de proprietate este acel drept real exclusiv absolut şi perpetuu, ce are ca obiect bunurile
corporale, mobile şi imobile (deci proprietatea corporală). Acest sens se desprinde şi din
conţinutul Codului civil, care-şi intitulează titlul II „Despre proprietate”, precum şi din
Constituţia României (art. 41 şi 135).
În reglementările de Drept civil apare şi un al treilea sens al noţiunii proprietate care
desemnează bunul ce reprezintă suportul dreptului de proprietate. Astfel, art. 620 din Codul Civil
se referă la faptul proprietarilor de a stabili pe proprietăţile lor, ori în folosul lor o servitute. Sau,
art. 614 din Codul Civil vorbeşte de „linia de despărţire a celor două proprietăţi” (în sens de
terenuri).
În definirea corectă şi completă a dreptului de proprietate trebuie să pornim de la art. 480
Cod civil, potrivit căruia “proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un
lucru, în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele prevăzute de lege.
Definiţia formulată de codul civil este unică, dar este susceptibilă de cel puţin două
criterii:
- enumeră doar atributele dreptului de proprietate, din care lipseşte “usus”;
16
- menţionează caracterul “absolut”, în loc de “perpetuu”, caracter care luat strict, ar face
antisocial şi antijuridic dreptul de proprietate, pentru că ar fi imposibilă dezmembrarea şi
celelalte drepturi reale.
Aducând caracterele necesare, literatura de specialitate defineşte dreptul de proprietate ca
fiind acel drept real care permite titularului său (persoană fizică sau juridică) să posede, să
folosească şi să dispună de un lucru, în mod exclusiv şi perpetuu, prin putere şi în interes propriu,
în limitele prevăzute de lege.

II.2.2 Atributele dreptului de proprietate imobiliară

Prerogativele (atributele) dreptului de proprietate imobiliară alcătuiesc substanţa însăşi a


dreptului de proprietate, cu unele particularităţi impuse de natura bunurilor ce formează obiectul
acestui drept.
În reglementările de drept civil (avem în vedere Codul civil şi reglementările ce-l
completează) atributele dreptului de proprietate nu sunt clar precizate. De aceea, literatura de
specialitate acordă un spaţiu larg acestor prerogative, apelând nu numai la terminologia dar şi la
doctrina dreptului roman, în care atributele menţionate sunt numite: jus utendi (posesia); jus
fruendi (folosinţa) şi jus abutendi (dispoziţia).
Posesia –“jus utendi” este o stare de fapt şi nu o stare de drept, care presupune puterea
materială pe care o exercită persoana asupra lucrului. Ea constituie manifestarea exterioară sau
semnul exterior al existenţei dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
Codul civil defineşte imprecis posesia prin art. 1846 al.2 care prevede că “posesia este
deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitate una sau alta, de noi înşine sau de altul în
numele nostru. Definiţia este, cum arătam, imprecisă criticabilă din cel puţin două motive:
- foloseşte termenul de “deţinere”, fapt care poate crea confuzii, termenul fiind
susceptibil şi de un alt înţeles (detenţie precară);
- expresia “folosirea de un drept” sugerează, de asemenea, ideea inexactă a unei corelaţii
între posesie şi exerciţiul unui drept, ori posesia poate exista chiar dacă posesorul nu exercită un
drept asupra lucrului.
Cât priveşte doctrina juridică, aceasta oferă explicaţii variate acestui atribut.
G. Tabacovici vorbeşte despre posesia ca despre “dreptul de a întrebuinţa o maşină, un
animal, etc, pe când în opinia autorului M. Cantacuzino, “jus utendi” corespunde cu toate
puterile numite de a face din lucru întrebuinţarea economică de care lucrul e susceptibil după
natura sa specifică”. Într-o manieră asemănătoare, Florin Sion apreciază că în virtutea posesiei,
proprietarul are dreptul “de a uza de lucrul în sine, în sensul că poate folosi lucrul (poate locui
17
casa, folosi mobila, etc). O definiţie completă a posesiei formulează autorii G.N. Luţescu şi C.
Hamangiu care apreciază posesia ca fiind exerciţiul unei puteri de fapt care dă posibilitatea
posesorului de a se comporta faţă de lucru ca şi când el ar fi adevăratul titular al dreptului real,
căruia îi corespunde în mod normal puterea de fapt exercitată prin acte materiale şi juridice”.
Întrucât este o stare de fapt independentă de dreptul real asupra lucrului, posesia este
apărată de lege, prin efectele juridice pe are le produce în favoarea posesorului.

Folosinţa “jus freundi” dă posibilitatea proprietarului de a întrebuinţa lucrul în interesul


său, percepându-i fructele. Este un atribut care se desprinde chiar din conţinutul art. 480 din
codul civil ce utilizează expresia “a se bucura”, care într-o interpretare extensivă cuprinde nu
numai posesia ci şi folosinţa. În virtutea atributului menţionat proprietarul are posibilitatea de a
efectua toate actele de utilizare materială şi juridică, cum ar fi: cultivarea pământului, creşterea
animalelor, închirierea clădirilor, etc.
Nici acest atribut nu cunoaşte o definiţie clară, complet formulată. Într-o opinie “jus
furendi” este înţeles ca “dreptul de a te folosi de lucru luând fructele, fie naturale, fie civile:
recolte, arenzi, chirii”. Într-o altă opinie, folosinţa corespunde “cu toate puterile ale căror
exercitare are ca scop de a trage din lucru toate foloasele economice pe care e susceptibil să le
procure fără distincţiune între fructele propriu-zise, care se reproduc periodic fără absorbire a
substanţei producătoare a lucrului şi produsele care nu se pot extrage din lucru decât prin
absorbirea lor”.
Prezintă, de asemenea relevanţă, pentru aspectul în discuţie şi art. 482 şi 483 din codul
civil. Art. 482 Codul civil prevede că “proprietatea dă drept asupra tot ce produce lucrul în mod
natural sau artificial iar art. 483 din acelaşi cod adaugă că “fructele se cuvin proprietarului, în
puterea dreptului de accesiune”.
Dispoziţia ( jus adutendi) este acea prerogativă care permite proprietarului să dispună
liber de bunul său. Doctrina juridică subliniază faptul că “a dispune de bun înseamnă a consuma,
a înstrăina, a desfiinţa, a distruge, a întrebuinţa, în mod definitiv, fără posibilitatea de reîncepere
pentru cel ce a uzat astfel”. Pe aceeaşi temă un alt autor precizează că dispoziţia rezumă, de fapt,
atributele distructive ale dreptului de proprietate, de care proprietatea nu poate fi lipsită sau
dezmembrată, fără a înceta de a mai fi un drept real de proprietate. Un proprietar poate să
înstrăineze sau să piardă, pentru un timp, ori pentru totdeauna unele caracteristici ale folosinţei
sau posesiei, în cazul acesta dreptul de proprietate fiind ştirbit. Dar înstrăinarea sau pierderea
unor caracteristici ale dreptului de a dispune de un lucru, înseamnă totodată, înstrăinarea sau
pierderea însuşi a dreptului de proprietate.

18
II.2.3. Caracterele permanente ale dreptului de proprietate imobiliară

Din cele ce au precedat rezultă că dreptul de proprietate este un drept real complet, “cel
mai complet ce poate exista asupra unui lucru” şi el prezintă unele caractere permanente:
caracterul absolut (cu unele precizări pe care le vom face mai jos), caracterul exclusiv, caracterul
perpetuu, caracterul legal (conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege).

Caracterul absolut al dreptului de proprietate (privit în general) trebuie înţeles doar în


sensul că el este opozabil tuturor (produce efecte “erga omnes”). Caracterul amintit se referă la
“eficacitatea şi opozabilitatea puterilor din care el se compune în raporturile cu orice persoană şi
cea în raporturile cu societatea întreagă şi nicidecum la cuprinsul şi la întinderea puterilor care
constituind atributele unui drept subiectiv, sunt, prin însuşi natura lor juridică neapărat
reglementate, adică îngrădite”. Deci, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie să
înţelegem că “titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toată utilitatea pe care o
poate conferi şi de a săvârşi toate actele juridice care răspund interesului său, fără a avea nevoie
de concursul altei persoane, dar în limitele legii”.
Legislaţia în vigoare stabileşte unele îngrădiri ale dreptului de proprietate dictate fie de
interesele vieţii publice, fie de interesele vieţii private. Printre îngrădirile de interes public
amintim îngrădirile de interes edilitar şi de estetică urbană, îngrădirile de interes de salubritate şi
sănătate publică; îngrădiri de interes cultural, istoric, arhitectural, economic, fiscal, de apărare a
ţării, îngrădirile proprietăţii situate în zona de frontieră. Unele disproporţii, în sensul celălalt
conţine chiar Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Articolul 2 din legea menţionată prevede că “statul şi unităţile administrativ teritoriale, exercită
dreptul de proprietate publică, în limitele şi în condiţiile legii.
Aceeaşi lege prin art. 13 alin.1, adaugă că “servituţile asupra bunurilor din domeniul
public sunt valabile numai în măsura în care aceste servituţi sunt compatibile cu uzul sau cu
interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. Cât priveşte servituţile valabil
constituite anterior intrării bunului în domeniul public, acestea se menţin, în condiţiile în care nu
sunt incompatibile cu uzul sau interesul public. Legea nu face nici o distincţie cu privire la
servituţi, de aceea în doctrina juridică se aprecizaă că tremenul în dicuţie vizează atât servituţile
naturale sau legale, cât şi cele convenţionale.
Îngrădirile legale de interes privat decurg, de regulă, din raporturile de vecinătate.
Constituţia României se referă, de exemplu, la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei
vecinătăţi iar Codul civil denumeşte asemenea îngrădiri, “servituţi naturale” (art. 586-619). O
îngrădire legală a dreptului de proprietate privată constatăm şi în Legea nr. 112/1995, care în art.

19
9 aliniat final, menţionează expres “apartamentele cumpărate de chiriaşi în condiţiile acestei legi,
nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării”.
Desigur, pot exista şi îngrădiri ale dreptului de proprietate create prin convenţii
intervenite între particulari, ori chiar prin hotărâri judecătoreşti.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate, evidenţiază faptul că acest drept se
exercită numai de titularul său, cu excluderea tuturor celorlalte persoane şi fără a avea nevoie de
concursul acestora pentru exercitarea atributelor dreptului său.
În baza acestei prerogative, un lucru se pate afla, în totalitate, în acelaşi timp, în
proprietatea mai multor persoane. Dar, aşa cum am menţionat mai sus, legea sau viaţa titularului
pot limita caracterul exclusiv al dreptului de proprietate (servituţi legale sau convenţionale,
îngrădiri dictate de un interes public sau privat). Din raţiuni bine definite, unele limitări ale
caracterului exclusiv pot fi aduse şi prin anumite reglementări internaţionale. Primul protocol
adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor omului stabileşte unele norme de protecţie a
dreptului de proprietate, lăsând loc şi unor limitări, acolo unde, în mod justificativ se impun Art.
1 din menţionatul document prevede că, “nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât
pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile de drept
internaţional”
Potrivit aceluiaşi articol, statele au dreptul de a pune în vigoare legi pe care le consideră
necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura
plata impozitelor sau a altor contribuţii ori amenzi. Statul se bucură de o largă apreciere în
privinţa acestor norme.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie înţeles în sensul că durata sa nu
este limitată în timp şi deci dreptul nu se stinge prin neîntrebuinţarea din partea titularului, după
cum nu se pierde prin moartea acestuia. Chiar dacă trece în diferite patrimonii, prin înstrăinări
succesive, proprietatea continuă să existe ca drept în sensul că deşi se stinge în patrimoniul celui
ce înstrăinează, ea renaşte în patrimoniul dobânditorului de asemenea, există şi situaţii juridice
când dreptul de proprietate se transmite altui titular. Cel ce posedă lucrul altuia, pe timpul şi în
condiţiile prevăzute de lege, poate dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia prin
uzucapiune.
Rezultă că atât timp cât obiectul său material există, dreptul de proprietate este cesibil.
Este posibilă însă, schimbarea naturii şi conţinutului dreptului de proprietate prin trecerea de la
un titular la altul, cum ar fi cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică.

20
CAPITOLUL III. POSESIA – CONDIŢIE GENERALĂ ŞI ESENŢIALĂ A
UZUCAPIUNII

III.1. Precizări conceptuale

Atributele dreptului de proprietate alcătuiesc substanţa însăşi a acestui drept, cu anumite


particularităţi impuse de natura bunurilor ce formează obiectul său.
În legislaţia din acest domeniu atributele dreptului de proprietate nu sunt clar precizate şi
definite, de aceea literatura de specialitate şi practica dreptului civil le acordă o atenţie sporită
apelând nu numai la terminologia dar şi la doctrina dreptului roman. În lumina acestora
conţinutul economic al dreptului de proprietate este alcătuit din posesie (jus iutendi), folosinţa
(jus fruendi), dispoziţia (jus abutendi). Cât priveşte posesia pe al cărui teren realizăm demersul
nostru, aceasta este o stare de fapt care presupune puterea materială pe acre o exercită persoana
asupra lucrului. Ea constituie manifestarea exterioară sau semnul exterior al existenţei dreptului
de proprietate ţi a celorlalte drepturi reale.
În doctrina juridică românească, dar şi străină “conceptul de “posesie” a declanşat o vie şi
amplă dezbatere. Discuţiile se poartă în jurul textelor legale care definesc sau caracterizează
posesia. În Codul civil român, o definiţie a posesiei ne-o oferă art. 1846 alin.2 care prevede că
“posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta de noi
înşine sau de altul în numele nostru”. Întrucât definiţia de mai sus prezintă unele inexactităţi,
literatura de specialitate încearcă să ofere o definiţie care să surprindă esenţa acestui atribut al
dreptului de proprietate. Investigarea acestor definiţii evidenţiază însă puncte de vedere diferite,
chiar la autorii români.

21
III.2. Noţiune şi caractere juridice

În doctrina juridică românească, dar şi străină conceptul de “posesie” a declanşat o vie şi


amplă dezbatere. Discuţiile se poartă în jurul textelor legale care definesc sau caracterizează
posesia. În Codul civil român, o definiţie a posesiei ne-o oferă art. 1846 al. 2 care prevede că
“posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta de noi
înşine sau de altul în numele nostru”. Întrucât definiţia de mai sus prezintă unele inexactităţi,
literatura de specialitate încearcă să ofere o definiţie care să surprindă esenţa acestui atribut al
dreptului de proprietate. Investigarea acestor definiţii evidenţiază însă puncte de vedere diferite,
chiar la autorii români. În literatura mai veche s-a susţinut că “posesiunea este un drept în
devenire (jus possessionis)” sau un raport pe care legea îl prevede şi îl organizează. În spiritul
acestei idei, fostul profesor E. Herovanu aprecia că “dacă există vreo necesitate recunoscută de a
caracteriza aspectul exterior şi vizibil al posesiunii ar fi poate mai natural să ne servim de ideea
de raport” (cum, de altfel, o fac atâţia). Cuvântul “fapt” are un sens prea general şi, deci, prea
vag, pentru a servi în această funcţiune. În opinia autorului citat, posesiunea este un raport
prevăzut şi organizat de lege, căruia legea îi recunoaşte anumite efecte şi pe care îl ocroteşte prin
acţiuni corespondente. Recunoscând existenţa acestui raport şi ocrotind conservarea lui, legea
ocroteşte însuşi interesul pe care-l exprimă acel raport. Şi dacă lucrurile acestea sunt adevărate,
atunci recunoaşterea lor înseamnă nu numai recunoaşterea caracterului juridic al posesiunii, ci
acceptarea ideii că, prin natura, şi prin caracterele sale, “posesiunea este un drept subiectiv”.
Un alt autor român susţinea, la începutul acestui secol, că, prin ea însăşi, posesia nu este
un drept real, ci un fapt care are însă calitatea de a produce unele drepturi independente de
drepturile anterioare ale posesorului – dreptul la acţiunile posesorii şi dreptul de a dobândi
proprietatea prin trecerea unei perioade îndelungate de timp. În această opinie, deşi se susţine, în
general, teoria posesiei – stare de fapt, se evidenţiază o serie de consecinţe legale care decurg din
această stare de fapt. Explicaţia este foarte apropiată de acea teorie care susţine caracterul “sui
generis” al posesiei, în lumina căruia, “cel ce are posesia conform legii are, totodată, faptul şi
dreptul posesiei”. Dacă persoana respectivă este privată de posesie, ea nu posedă în fapt, dar îşi
păstrează dreptul de posesie care continuă să fie ocrotit pe cale de acţiune. În situaţia inversă,
când o persoană are posesia fără a reuni condiţiile cerute de lege, ea nu are decât faptul posesiei,
fără a avea şi dreptul de posesie şi, în consecinţă, nu poate folosi acţiunile posesorii.
Cei mai mulţi autori sunt de părere însă că posesia este o stare de fapt, întrucât “aceasta
există independent de dispoziţiile legale care se referă la dobândirea ori la pierderea drepturilor”.
Posesia este, cum se subliniază în doctrina juridică actuală, “puterea materială pe care o exercită
22
o persoană asupra lucrului, este exerciţiul unei puteri de fapt, care dă posibilitatea posesorului de
a se comporta ca şi când el ar fi adevăratul titular al dreptului asupra lucrului”. Dar posesia nu
este o stare de fapt obişnuită. Ea produce, în puterea legii, anumite efecte juridice în favoarea
posesorului. Rezultă că posesorul are anumite drepturi prin simpla sa calitate de posesor.
Raţiunea pentru care posesia este apărată de lege rezidă în faptul că, în cele mai multe din
cazuri, aceasta este exerciţiul practic al unui drept real, astfel că prin ocrotirea posesiei se
realizează însăşi apărarea dreptului real. În literatura de specialitate se subliniază faptul că
“protejând posesia se protejează mai întotdeauna starea de drept şi, pe de altă parte, se protejează
terţul care, încrezându-se în această aparenţă de drept, încheie cu bună credinţă acte juridice cu
posesorii”. Pe de altă parte, atunci când posesia nu este manifestarea exterioară a unui drept real
(în sensul că posesorul şi proprietarul sunt persoane diferite) la baza despărţirii posesiei, de
dreptul real asupra lucrului se află neglijenţa titularului dreptului real, care creează o aparenţă de
drept în favoarea altei persoane (a posesorului).
În literatura de specialitate se atrage atenţia asupra distincţiei ce trebuie reţinută între
drepturile posesorului, rezultate din protecţia juridică a posesiei, şi dreptul de a poseda care
aparţine proprietarului sau titularului unui alt drept real. “Posesorul de fapt posedă, fără a avea
dreptul de a poseda, iar din faptul posesiei rezultă unele drepturi în favoarea posesorului, care
sunt consecinţe juridice ale posesiei, iar nu consecinţe ale dreptului de a poseda. Proprietarul sau
titularul unui alt drept real au dreptul de a poseda”.
Din cele prezentate se pot desprinde caracterele posesiei exprimate în următoarele reguli:
•Posesia se aplică numai drepturilor reale, nu şi drepturilor de creanţă. Ea se exercită
asupra unor bunuri individual determinate şi nu asupra unei universalităţi de bunuri (cum
ar fi cazul moştenirii sau fondului de comerţ);
•Posesia se fundamentează pe intenţia posesorului de a poseda, pentru el (animus
possidendi sau animus domini). Dacă lipseşte acest element intenţional, posesia se
transformă într-o deţinere a lucrului (o detenţie precară);
•Posesia face să se nască un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.

III.3. Elementele posesiei

Existenţa posesiei presupune întrunirea cumulativă a două elemente şi anume: elementul


material (corpus) şi elementul intenţional (animus domini).
Elementul material (corpus) presupune acte materiale de deţinere şi de folosire a
lucrului, altfel spus exercitarea în fapt a atributelor dreptului real asupra lucrului. “Corpus”

23
presupune, în acelaşi timp, săvârşirea de acte juridice privind dreptul real a cărui manifestare
exterioară este posesia.
Elementul intenţional (animus) presupune intenţia, din partea celui ce săvârşeşte acte
materiale de deţinere sau de întrebuinţare a lucrului, de a le face pentru sine, aşa cum le-ar fi
exercitat proprietarul sau titularul unui alt drept real. “Animus posidendi” presupune, deci, voinţa
de a poseda pentru sine, iar nu pentru altul.
Anumite particularităţi îmbracă, sub aspectul elementelor menţionate mai sus,
coposesiunea, care, cum este cunoscut, presupune existenţa simultană a mai multor posesiuni
exercitate asupra unui bun. Coposesiunea poate prescrie achizitiv în folosul coposesorilor dreptul
de coproprietate asupra acelui bun, dacă fiecare posesor o exercită cu voinţa de a deveni
proprietar (există deci “animus condomini” şi dacă acea coposesiune este utilă în sensul art. 1847
C.civ.). Trebuie, însă, făcut distincţia între coproprietatea pe cote părţi cea devălmaşă.
Dacă “animus condomini” vizează dobândirea prin uzucapiune a unui drept de
coproprietate pe cote părţi, este necesar ca posesiunea fiecărui coposesor să poarte asupra unei
cote părţi determinate (pars certa) pentru că nimeni nu poate să posede o parte incertă (incertam
partem, nemo possidere potest). Dar coposesorii (ca şi coproprietarii) sunt presupuşi că posedă
unii pentru alţii, cu titlu precar între ei. Dacă unul dintre ei ar deţine singur bunul printr-o
posesiune bazată pe intenţia de a poseda pentru sine (animus domini şi nu animus condomini)
această posesiune este socotită echivocă faţă de ceilalţi coposesori, astfel că este inaptă de a
prescrie achizitiv. Dar, coposesorul care exercită o posesiune veritabilă, utilă pentru a prescrie în
folosul său, poate dobândi, prin trecerea timpului fixat de lege, un drept de proprietate exclusiv
asupra bunului posedat.
În alţi termeni se pune problema în cazul coposesiunii care vizează dobândirea în
coproprietate devălmaşă a unui bun. Natura devălmaşă a unei asemenea posesiuni exclude
divizarea ei în cote părţi determinate. Şi dacă, aşa cum arătam mai sus, nimeni nu poate să
posede o parte incertă, ar însemna că, în cadrul comunităţii de bunuri, dobândirea unui bun prin
prescripţie achizitivă n-ar fi niciodată posibilă. Totuşi, literatura şi practica dreptului civil,
apreciază că o asemenea soluţie este admisibilă având în vedere caracterul de sancţiune al
uzucapiunii împotriva proprietarului care, “dând dovadă de lipsă de diligenţă a delăsat vreme
îndelungată bunul său în mâna altor persoane”. În consecinţă, dacă voinţa codevălmaşilor a fost
de a prescrie bunul în folosul comunităţii lor de bunuri, prescipţia achizitivă este operantă.
Numai că, spre deosebire de coposesiunea pe cote părţi, coposesiunea devălmaşă înlătură
posibilitatea de a fi exercitată exclusiv (în folosul unui codevălmaş). Un soţ n-ar putea, de
exemplu, prescrie în folosul său un drept de proprietate exclusiv asupra bunului posedat, chiar
dacă a posedat în timpul prevăzut de lege. Este efectul dispoziţiilor legale care protejează
24
comunitatea de bunuri ( regula consacrată de art. 30 al. 1 din Codul familiei, potrivit căruia
“bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, sunt de la data dobândirii lor,
bunuri comune ale soţilor”). Aşa fiind, dacă termenul prescripţiei achizitive se va împlinii în
timpul căsătoriei, bunul uzucapat este socotit ca fiind dobândit comunităţii de bunuri.
Cu privire la elementele posesiei, mai trebuie arătat că, în ştiinţa dreptului civil se
confruntă două opinii asupra rolului elementului material şi celui intenţional, pentru existenţa
posesiei.
•susţinătorii teoriei subiective (formulată de Savigny) acordă prioritate elementului
subiectiv (intenţional) în raport cu elementul material, apreciind că “determinantă pentru
existenţa posesiei-este voinţa de a poseda, care precizează caracterul deţinerii lucrului”.
Deţinerea şi folosirea materială a lucrului, fără “animus”, conduce la o detenţie precară
( cum este cazul: depozitarului, creditorului gajist, chiriaşului, care posedă lucrul pentru
altul);
•susţinătorii teoriei obiective pun accent pe elementul material (corpus) apreciind că
acesta are întâietate pentru că “elementul intenţional este cuprins în cel material”.
Ambele opinii au fost criticate în literatura de specialitate, subliniindu-se că cele două
componente ale posesiei trebuie cumulativ îndeplinite, fiecare avându-şi rolul bine determinat în
existenţa posesiei. De altfel, deosebirea practică între cele două teorii are importanţă doar pe
terenul uzucapiunii (dreptul de a uzucapa fiind recunoscut numai posesorilor, nu şi detentorilor
precari). Cât priveşte acţiunile posesorii, acestea sunt recunoscute atât posesorilor, cât şi
detentorilor precari.

III.4. Dobândirea şi pierderea posesiei

Din cele prezentate mai sus rezultă că, pentru dobândirea posesiei, trebuie întrunite
cumulativ, în mâna aceleiaşi persoane, cele două componente: elementul material şi cel
intenţional.
Elementul material poate fi dobândit prin faptul unilateral al posesorului de a exercita
neîndoielnic, vizibil, acte materiale de folosinţă (cu condiţia să nu fi săvârşit fapte penale contra
proprietăţii). De asemenea, dobândirea elementului material poate avea loc şi pe calea exercitării
unei posesii pe care vechiul posesor a părăsit-o. În literatura de specialitate, cu privire la acest
element se arată că nu se cere ca posesorul să exercite efectiv acte de posesie (să locuiască în
imobil, de exemplu). Este suficient ca el să aibă posibilitatea actuală şi exclusivă de a face acte
materiale asupra lucrului.

25
Din momentul în care cel ce deţine materialmente lucrul manifestă intenţia de poseda
acest lucru pentru sine, se consideră dobândit şi cel de-al doilea element al posesiei: “animus”.
Elementul intenţional rezultă cel mai adesea din atitudinea posesorului faţă de bun. El face acte
materiale sau juridice pe care numai proprietarul le-ar putea face.

III.4.1. Dovada posesiei

Cât priveşte dovada posesiei, aceasta este mai uşor sau mai dificil de realizat, după cum
se pune problema probei elementului material sau a celui intenţional.
Elementul material (corpus) este mai uşor de dovedit, fiind vorba de un fapt material, în
privinţa căruia este admis orice mijloc de probă. Mai dificil de dovedit este elementul “animus”,
întrucât, fiind vorba de un fapt psihologic, acesta se exteriorizează doar prin rezultatele lui. De
aceea, în privinţa intenţiei posesorului, de a poseda pentru sine, operează două prezumţii legale,
care se completează reciproc:
•prezumţia de neprecaritate consacrată de art. 1854 Cod civ. prevede că “posesorul este
presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început
să posede pentru altul”.
•prezumţia de neintervertire de titlu, consacrată de art. 1855 Cod civ. potrivit căreia,
“când posesorul a început să posede pentru altul se presupune că a conservat această
calitate dacă nu este probă contrarie”. Deci, o posesie începută pentru altul se poate
interverti, transformându-se din posesie precară în posesie utilă, care, după trecerea
timpului fixat de lege, poate duce la dobândirea proprietăţii.
Transformarea, prin intervertire, a posesiei precare în posesie neprecară se poate realiza
în mai multe feluri: Art.1858 C. civ., precizează, în acest sens că posesiunea care nu se exercită
sub nume de proprietar, se poate schimba în posesiune utilă, numai prin vreunul din următoarele
moduri:
•când deţinătorul lucrului primeşte cu bună credinţă de la o a treia persoană, alta decât
adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului ce deţine;
•când deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la care ţine posesiunea prin acte de
rezistenţă la exerciţiul dreptului său;
•când deţinătorul strămută posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu particular translativ
de proprietate, la altul care este de bună credinţă;
•când transmisiunea posesiunii din partea deţinătorului la altul se face printr-un act cu
titlu universal, dacă acest succesor universal este de bună credinţă.

26
III.4.2. Pierderea posesiei

Posesia se poate pierde în trei situaţii:


•prin pierderea simultană a ambelor elemente ale posesiei, de exemplu se
înstrăinează şi se predă lucrul dobânditorului sau se abandonează lucrul cu voinţă;
•prin pierderea puterii materiale asupra lucrului, deci pierderea elementului
“corpus”. De exemplu, posesorul pierde lucrul sau lucrul intră în posesia altei persoane
fără voia posesorului (cum ar fi cazul furtului);
•prin pierderea elementului intenţional, cum ar fi în cazul în care posesorul înstrăinează
lucrul respectiv, iar dobânditorul îl închiriază înstrăinatorului (fostul posesor se va
transforma într-un simplu detentor precar).
Nu trebuie să se confunde situaţia în care se pierde posesia prin pierderea elementului
“corpus” cu situaţia în care posesia se exercită “corpore alieno”. În ultima situaţie nu se pierde
elementul “corpus” pentru că acesta se exercită prin altul prin pierderea elementului “animus”.
Acest caz de pierdere a posesiei se întâlneşte rar în practică deoarece se consideră că o persoană
continuă să deţină materialmente bunul fără intenţia de a-l poseda. Aceasta ar fi situaţia în care o
persoană pierde ceva, dar continuă să o posede în calitate de chiriaş. Fostul proprietar are
“corpus”, dar nu are “animus”.

III.5. Calităţile şi viciile posesiei

În concepţia Codului civil, ca “să se poată prescrie” nu este suficient să existe “corpus” şi
“animus” ar mai fi necesar să fie îndeplinite şi unele condiţii prevăzute de art. 1847 Cod civ. şi
anume: continuitatea, neîntreruperea şi netulburarea posesiei; caracterul public şi sub nume de
proprietar al acesteia. Trăsăturile menţionate sunt calităţi ale unei posesii utile. În mod constant,
practica mai veche sau cea recentă s-a exprimat în sensul că aceste cerinţe trebuie îndeplinite
cumulativ. După cum se poate observa, textul art. 1847 se referă la calităţile posesiei cerute
pentru prescripţia achizitivă, dar literatura şi practica în unanimitate admit că aceste calităţi sunt
necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei. Dacă una (sau unele) din aceste
calităţi lipsesc, posesia este viciată. Viciile posibile ale posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa,
clandestinitatea, precaritatea.
Codul civil francez (art. 2229) prevedea şi o altă calitate a posesiei neechivocitatea (şi-n
consecinţă admitea ca viciu echivocitatea posesiei). Legiuitorul român a înlăturat această

27
condiţie, ceea ce în literatura mai veche a declanşat unele controverse. Unii autori apreciază că
neechivocitatea ar fi “inutilă”, nefiind o calitate nouă, ci perfecţionarea şi confirmarea celorlalte
calităţi. Alţi autori consideră, dimpotrivă, că înlăturarea acestei calităţi este o omisiune
regretabilă, deoarece sunt situaţii intermediare, când, fără să se poată face dovada precisă, prin
proba scrisă, a precarităţii, adversarul posesorului poate să invedereze anumite circumstanţe de
fapt care să facă îndoielnică existenţa unui just titlu translativ în temeiul căruia posesorul a intrat
în posesia bunului.
Şi în practica judiciară actuală, se atrage atenţia asupra caracterului echivoc al posesiei.
Astfel, în cazul concubinului care face act de folosinţă asupra bunurilor celuilalt concubin se
crează echivocul asupra existenţei sau inexistenţei intenţiei de a poseda. Tot astfel moştenitorii
aflaţi în indiviziune stăpânesc bunurile succesorale, unii pentru alţii, cât timp se găsesc în stare
de indiviziune. De aceea, posesia lor are un caracter echivoc şi nu poate duce la uzucapiune.
Totuşi s-a apreciat că, în anumite condiţii, stăpânirea de către unul dintre moştenitori a unui bun
succesoral, poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Condiţia este să fi
intervenit din partea lui o manifestare de voinţă care să demonstreze că a înţeles să transforme
posesia din comună în exclusivă (proprie).

III.5.1. Continuitatea şi discontinuitatea posesiei

Continuitatea posesiei presupune că actele de posesie se exercită la intervale normale,


într-o succesiune obişnuită fără intervale de timp prea mari între ele, dar în toate cazurile,
conform naturii lucrului sau exerciţiului dreptului care formează obiectul posesiei.
O posesie discontinuă presupune că posesorul exercită atributele posesiei în mod
neregulat, cu intermitenţe anormale. Discontinuitatea nu trebuie confundată cu întreruperea
posesiei, care are loc, aşa cum prevede Codul civil (art. 1364), atunci cînd exerciţiul posesiei a
fost întrerupt pe o durată mai mare de un an. În cazul acesta, posesia încetează, cu toate
consecinţele ce decurg de aici. Dar dacă întreruperea durează mai puţin de un an, posesia este
lovită numai de viciul discontinuităţii. Atât continuitatea, cât şi intermitenţa fiind chestiuni de
fapt, sunt lăsate la aprecierea instanţei, în raport cu situaţia concretă prezentată.

III.5.2. Posesia paşnică şi posesia tulburată

Una dintre calităţile posesiei este aceea de a fi paşnică, liniştită, netulburată. Posesia este
tulburată atunci când este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, contra sau din partea

28
adversarului. Posesia trebuie să fie paşnică nu numai la început, dar şi pe tot timpul cât aceasta
durează. Viciul violenţei se caracterizează prin următoarele trăsături: are caracter relativ
(produce efecte numai faţă de părţile între care a intervenit); este un viciu temporar, de aceea,
imediat ce încetează violenţa posesia utilă reîncepe; viciul poate exista atât în privinţa posesiei
bunurilor mobile, cât şi imobile.

III.5.3. Aparenţa şi clandestinitatea

Printre calităţile posesiei se numără şi aparenţa (publicitatea) acesteia înţeleasă în sensul


că posesorul trebuie să exercite posesia pe faţă, aşa cum ar exercita-o însuşi proprietarul. Opusul
caraterului public este clandestinitatea, când posesorul exercită posesia pe ascuns, astfel că
adversarul său nu are posibilitatea să cunoască faptul posesiei. Acest viciu al posesiei se
întâlneşte în practica vieţii juridice mai frecvent în materia bunurilor mobile şi mai rar când este
vorba de posesia imobilelor. În literatura de specialitate sunt amintite câteva ipoteze mai mult cu
caracter teoretic în care posesia este viciată prin clandestinitatate (cazul proprietarului care sapă
o pivniţă sau nişte galerii sub proprietatea vecinului). Acest viciu este relativ, deci poate fi
invocat numai faţă de persoana faţă de care posesia a fost ascunsă. Este, de asemenea, temporar,
pentru că încetează în momentul când posesia devine publică.

III.5.4. Posesia sub nume de proprietar şi precaritatea posesiei

O posesie utilă presupune că posesorul a exercitat prerogativele acesteia sub nume de


proprietar, cumulându-se cele două elemente ale posesiei: corpus şi animus. Dacă lipseşte un
element constitutiv al posesiei, aceasta este viciată prin precaritate. Cu privire la acest viciu, în
doctrina juridică s-a făcut precizarea că “precaritatea este mai mult decât un viciu al posesiei
deoarece presupune chiar lipsa posesiei”. Art. 1853 Cod civil prevede în acest sens că “actele ce
exercităm asupra lucrului altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari,
uzufructuari sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie o
posesie sub nume de proprietar”. În practica recentă a Curţii Supreme de Justiţie, s-a apreciat, în
soluţionarea unei cauze că “actele ce se exercită asupra lucrului altuia, în calitate de locatar, nu
constituie o posesiune sub nume de proprietar. Exercitând posesia în numele proprietarului,
locatarul, ca detentor precar, nu poate beneficia de prevederile legale privitoare la uzucapiune
indiferent cât timp ar dura posesia sa”. În aceeaşi situaţie se află cel care posedă bunul cu
îngăduinţa proprietarului. În cazurile arătate, detentorii precari posedă bunurile pentru altul şi nu

29
sub nume de proprietar. Ei nu au “animus possidendi”, ci numai “animus detinendi”. Constatând
precaritatea posesiei o instanţă teritorială a acceptat dovada contrară posesiei sub nume de
proprietar, printr-un titlu din care s-a putut constata caracterul precar al posesiei. În speţă
reclamanţii au introdus acţiune în justiţie pentru tulburarea posesiei privind suprafaţa de 5000 mp
teren. Ei au motivat că au stăpânit terenul în litigiu din 1973 până în 1992, când pârâţii au ocupat
terenul. Instanţa de fond a reţinut că pârâţilor le-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra
terenului în baza Legii nr. 18/1991 ori, în condiţiile acestea, nu se poate reţine că terenul a fost
stăpânit de reclamanţi până la deposedare, câtă vreme odată cu adoptarea legii amintite, dreptul
de proprietate privind acel teren a devenit litigios. Ca urmare, posesia reclamanţilor, exercitată
înainte ca pârâţii să intre în posesia terenului era afectată de viciul precarităţii.

III.6. Efectele posesiei

Fiind manifestarea exterioară a dreptului de proprietate sau a altui drept real, posesia, ca
fapt, produce anumite efecte juridice.
Importanţa acestor efecte este în funcţie fie de caracterul posesiei, de bună sau rea
credinţă, fie de natura bunului asupra căruia ea se exercită, bun mobil sau bun imobil.
Posesia produce unele efecte indiferent dacă posesorul posedă cu drept sau fără drept,
deci chiar dacă posesorul este de rea credinţă. Acestea sunt efectele generale. Posesia produce
unele efecte numai când posesorul este de bună credinţă, acestea fiind efectele particulare.
Efectele generale ale posesiei sunt:
•posesia creează prezumţia de proprietate. Posesorul este prezumat proprietarul lucrului posedat
până la proba contrarie. În acest sens, art. 1854 Codul civil prevede “posesorul este presupus
că posedă pentru sine, sub nume de proprietar dacă nu este probat că a început a poseda
pentru altul”. Această prezumţie se întemeiază pe ideea că de cele mai multe ori, posesia nu
este decât însuşi exerciţiul aparent al dreptului de proprietate.
Prezumţia de proprietate este mai puternică în cazul bunurilor mobile, deoarece potrivit
art. 1909 al. 1 Cod civil posesia de bună credinţă echivalează cu însuşi titlul de proprietate fără a
se putea face proba contrarie (prezumţia de proprietate are un caracter absolut – “juris et de
jure”).
În cazul bunurilor imobile, prezumţia de proprietate are un caracter mai atenuat,
deoarece poate fi răsturnată prin proba contrară, ceea ce înseamnă că este o prezumţie relativă
(“juris tantum”).
Pentru bunurile proprietate publică aflate în afara circuitului civil, prezumţia de

30
proprietate menţionată nu operează în favoarea posesorului.
•posesia este apărată prin acţiunile posesorii. Legea ocroteşte posesia independent de existenţa
unui drept real ce ar trebui să se afle la baza ei, acţiunile posesorii apărând posesia împotriva
încălcărilor ce-i sunt aduse. Acţiunile posesorii apără posesia, ca stare de fapt, împotriva
oricăror tulburări, pentru a menţine această stare ori pentru a redobândi posesia atunci când
ea a fost pierdută;
•posesorul dobândeşte proprietatea prin uzucapiune (prescripţia achizitivă) în cazul bunurilor
imobile.
Efectele particulare ale posesiei sunt următoarele: (însă numai atunci când posesorul este
de bună credinţă):
•uzucapiunea de la 10 la 20 de ani în locul celei de 30 de ani, în materie de imobile
(uzucapiunea prescurtată);
•prescripţia instantanee în materie de mobile (art. 1909 al.1 Cod civil);
•posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele lucrului posedat.

III.7. Apărarea posesiei prin acţiunile posesorii

În doctrina şi practica dreptului civil, o primă distincţie care se face este aceea între
acţiunile posesorii acţiunea în revendicare şi acţiunea în grăniţuire.
Acţiunea posesorie se opune acţiunii în revendicare şi tot astfel, acţiunii în grăniţuire.
Dacă acţiunea posesorie îşi are izvorul în posesia utilă şi tinde la restituirea ei, acţiunea în
grăniţuire izvorăşte din proprietatea şi are ca scop delimitarea fondurilor limitrofe, care poate fi
contrară stării posesiunii.
Cu toate că atât revendicarea imobiliară cât şi acţiunea în grăniţuire au un caracter real –
peţitorii – totuşi ele nu se confundă. Acţiunea în revendicare presupune constatarea dreptului de
proprietate şi redobândirea posesiei asupra unui teren precis determinat, ceea ce obligă pe
reclamant să-şi dovedească dreptul său.
Posesiunea produce o serie de efecte juridice, indiferent dacă este o simplă aparenţă a
dreptului sau este conformă cu dreptul.
Legiuitorul a înţeles să protejeze posesia fără să pună în discuţie reabilitatea dreptului.
Indiferent dacă posesia este exerciţiul unui drept sau o aparenţă a acestuia. Legiuitorul a
dorit să o ocrotească. Motivele care ar justifica o asemenea protecţie sunt: în mod obişnuit,
posesorul este şi proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja practic inclusiv
proprietatea.
31
Într-adevăr "posesiunea fiind o prezumţie a existenţei dreptului, legea ocroteşte
posesiunea, uşurând astfel situaţia adevăratului titular, dându-i mijlocul să se apere fără a mai
avea nevoie să dovedească direct existenţa dreptului său".
Pe de altă parte interesele ordinii sociale au impus asigurarea protecţiei posesiei. Sub
acest aspect, în mod just s-a relevat că "dacă contestaţiile, adesea nefondate, asupra existenţei
dreptului, posesorul ar avea drept rezultat deposedarea sa imediată, înainte de rezolvarea
conflictului, am asista la dezordini neîncetate, la acte de violenţă şi la abuzuri continue, de care
ar suferi în primul rând adevăraţii proprietari sau titulari de drepturi reale". Nimănui nu-i este
permis să-şi facă singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului posedat de altul, în
caz de conflict, singura soluţie va fi cea de sesizare a justiţiei.
În timp ce proprietatea va putea fi apărată prin acţiunile peţitorii, posesia va putea fi
ocrotită prin intermediul acţiunilor posesorii (art. 674-676 Cod procesual civil) dar, indirect,
acţiunile posesorii contribuie la apărarea a însuşi dreptului de proprietate. Însuşi proprietarul
poate recurge la acţiunile posesorii, de aceea., în unele cazuri, proba dreptului de proprietate este
mult mai dificilă de făcut. Într-o acţiune posesorie, judecătorul nu este preocupat de dreptul de
proprietate ci doar de faptul posesiei.
Absenţa unor căi legale de apărare a posesiei l-ar împiedica pe posesor ca în caz de
tulburare sau deposedare, să-şi ocrotească posesia. Este cazul mai ales a posesorilor fără nici un
titlu, care posedă bunul imobil pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul
uzucapiunii: un asemenea posesor trebuie să aibă la îndemână o cale legală să-şi protejeze
posesia, a urmare a efectelor juridice pe care le va produce în viitor, deoarece, în caz contrar, s-ar
afla oricând la discreţia celor care îi tulbură posesia.
Doctrina juridică şi jurisprudenţa au considerat că acţiunile posesorii îmbracă două
forme: acţiunea persoanei în complângere şi acţiunea posesoare în reintegrare. Orice posesor va
putea recurge la aceste acţiuni, indiferent dacă este un neproprietar, un proprietar exclusiv sau un
coproprietar.
Instanţa supremă, a stabilit că, indiferent dacă posesia este legitimă sau nelegitimă, a va fi
apărată de lege, deoarece "nici unei persoane, chiar neproprietar sau coproprietar nu-i e permisă
intrarea în posesia bunului împotriva voinţei celui care o exercită efectiv, prin tulburarea posesiei
utile a acestuia şi cu atât mai mult prin acte de violenţă, potrivit principiului că nimeni nu-şi
poate face dreptate singur".
Dreptul posesorului la acţiunea posesorie împotriva celui care-i tulbură posesia sau îl
deposedează de bun, rezultă din însuşi faptul că beneficiază de prezumţia de proprietate.
Jurisprudenţa a stabilit că acţiunea posesorie poate fi intentată chiar şi împotriva
proprietarului. Sub acest aspect s-a considerat lipsit de relevanţă faptul că pretinsul proprietar a
32
obţinut, de exemplu, o hotărâre judecătorească pronunţată într-un litigiu, cu o altă persoană, chiar
dacă acea hotărâre judecătorească a fost pusă în executare prin intermediul executorului
judecătoresc; soluţia se pune pe considerentul că hotărârea nu este opozabilă.
Chiar dacă pârâtul într-o acţiune posesorie s-ar apăra, de exemplu, că terenul i-a fost
predat legal de un organ competent, posesorul încă are dreptul să promoveze acţiunea posesorie,
deoarece, în caz contrar, înseamnă "a-l expune samavolniciei în ceea ce priveşte posesia bunului
şi a-i răpi posibilitatea de a vedea restabilită situaţia de fapt a posesiei anterioare pe cale sumară
prevăzută şi fără a pune în discuţie dreptul de proprietate.
Tot în practica judiciară s-a pus problema dacă un moştenitor poate intenta acţiunea
posesorie împotriva altui comoştenitor. Atât jurisprudenţa mai veche, cât şi cea mai recentă, au
răspuns negativ.
Comoştenitorii se prezumă că posedă unii pentru alţii cu titlu precar şi neavând o posesie
exclusivă cu titlu de proprietate nu pot intenta acţiunea posesorie. Cu toate acestea dacă un
comoştenitor deţine bunul cu titlu de proprietate, în mod separat, exclusiv, public şi paşnic, el va
putea promova acţiunea posesorie chiar faţă de ceilalţi comoştenitori cu care se află în
indiviziunea. Pentru paralizarea acţiunii posesorii, ceilalţi comoştenitori vor putea recurge la
acţiunea de ieşire din indiviziune, ocazie care se va soluţiona nu numai problema dreptului de
proprietate, ci şi cea a posesiei asupra întregii mase succesorale.
Există deosebiri fundamentale între acţiunile posesorii şi acţiunile peţitorii. În timp ce
acţiunea posesorie pune în discuţie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind condiţionată de
existenţa unui titlu, acţiunile peţitorii abordează problema dreptului omului real. Sfera
persoanelor care pot recurge la acţiunea posesorie este mult mai largă decât cea care poate
promova acţiunea în revendicare.
Apoi, spre deosebire de acţiunile în revendicare, acţiunile posesorii se soluţionează
întotdeauna de urgenţă şi cu precădere.
O altă problemă care s-a pus în faţa instanţelor judecătoreşti a fost aceea dacă se poate
cumula acţiunea posesorie cu acţiunea peţitorie. Instanţele judecătoreşti au adoptat soluţia
cumulului posesorului cu peţitorul Astfel, s-a decis că deşi într-o acţiune posesorie nu se discută
titlul de proprietate, dacă părţile cad de acord să abordeze şi problema proprietăţii, atunci "litigiul
posesoriu se transformă într-un litigiu de drept comun cu caracter petiţionar, care se soluţionează
ca atare, având astfel loc ceea ce se cheamă cumulul posesorului cu peţitorul."
Soluţia mi se pare că are un viciu de logică; dacă posesorul se transformă în peţitorul,
atunci nu mai este posibil cumulul.
Într-o altă decizie, instanţa supremă a precizat că "punerea în discuţie a dreptului d
proprietate, transformă litigiul posesoriu într-un litigiu peţitoriu, de drept comun, operând
33
cumulul posesorului cu peţitorul".
Într-o aşa situaţie, instanţa aflându-se în faţa unei acţiuni complexe este obligată să
verifice susţinerile părţilor referitoare la proprietate şi să soluţioneze litigiul în raport de
constatările ce le va face pe baza probelor administrative cu privire la dreptul de proprietate.
Acţiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci când are loc o tulburare sau
o deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecinţele unor acte materiale sau juridice.
O altă problemă care s-a pus inclusiv în practic instanţelor judecătoreşti, a fost aceea dacă
posesorul pate opta între acţiunea posesorie în coplângere şi acţiunea posesorie în integrare.
Considerăm justă opinia potrivit căreia nu este posibil cumulul, ci ar fi vorba mai curând
de un "concurs succesiv" atât timp cât cele două acţiuni au obiecte distincte, după promovarea
unei acţiuni în coplângere posesorul va putea recurge şi la acţiunea în reintegrare.
Deci, acţiunile posesorii sunt acele acţiuni puse la dispoziţia posesorului pentru apărarea
posesiei ca stare de fapt împotriva oricărei tulburări pentru a menţine această stare sau pentru a
redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută.
Cu ajutorul acţiunilor posesorii este ocrotită posesia asupra bunului ca stare de fapt,
contra oricărei tulburări sau deposedări chiar dacă acestea ar proveni de la adevăratul proprietar,
deoarece în cadrul acestor acţiuni nu se pune în discuţie dreptul real asupra bunului.
În cadrul acţiunii posesorii instanţa verifică numai îndeplinirea condiţiilor prevăzute de
art. 1847 Cod civil, fără a fi necesară dovedirea titlurilor de proprietate asupra imobilului în
litigiu.
Acţiunile posesorii ocrotesc posesia ca stare de fapt pe motivul că de obicei, posesorul
este şi proprietar, iar prin ocrotirea posesiei implicit este ocrotit şi dreptul de proprietate. Mai
mult decât atât, aşa cum s-a stabilit în doctrină şi în jurisprudenţă, o asemenea măsură este
determinată şi de interese de ordine publică, fiind cunoscut principiul potrivit căruia, nimănui nu-
i este permis să-şi facă singur dreptate.
Din punctul de vedere al caracterelor juridice, acţiunile posesorii comportă o anumită
specialitate.
1) Sunt acţiuni reale. Pot fi introduse împotriva oricărei persoane ce tulbură exercitarea
paşnică a posesiei sau îl deposedează pe posesor de bunul sau chiar dacă această persoană ar fi
proprietarul bunului.
2) Sunt acţiuni imobiliare. Acţiunile posesorii se exercită numai în cazul bunurilor
imobile. În materia bunurilor mobile, posesia valorează titlu de proprietate, iar încetarea detenţiei
materiale a bunului duce la încetarea posesiei, situaţiei care exclude incidenţa acţiunilor
posesorii. Se spune că posesorul se confundă cu peţitorul, confuzie ce rezultă din combinarea art.
1909 alin. 1 Cod civil care prevede: " lucrurile mişcătore se prescriu prin faptul posesiunii lor,
34
fără să fie trebuinţă de vreo scurgere de timp", cu art. 972 Cod civil "dacă lucrul că cineva s-a
obligat succesiv a da la două persoane este mobil, persoana pusă în posesiune este preferată şi
rămâne proprietară chiar când titlul său este de dată posterioară, numai posesiunea să fie de bună
credinţă".
3) Cu ajutorul acţiunilor posesorii se apără doar faptul posesiei nu şi dreptul real asupra
lucrului.
4) Acţiunile posesorii se judecă după o procedură specială prevăzută de art. 674-676 Cod
procesual civil care se referă la două acţiuni posesorii: acţiunea posesorie generală sau în
constrângere şi acţiunea posesorie specială sau în reintegrare.

III.7.1 Acţiunea posesorie generală sau în complângere

Denumită de unii autori şi acţiune de drept comun, acţiunea posesorie generală urmăreşte
încetarea oricărei tulburări a posesiei care împiedică exerciţiul liber al acesteia, cu excepţia
situaţiilor în care tulburarea se produce prin violenţă. Prin actele sau faptele de tulburare a
posesiunii se urmăreşte contrazicerea acestuia, având loc o împiedicare a exercitării sale libere.
Posesia poate fi tulburată în două moduri:
•prin tulburări de fapt
•prin tulburări de drept.

Prin tulburări de fapt înţelegem acele acte materiale care contrazic posesia, de exemplu
trecerea constantă pe terenul vecinului, fără să fi fost instituită o servitute de trecere.
Tulburarea de drept a posesiei are loc prin acte juridice, de exemplu, pretenţiile unui terţ
adresate chiriaşului printr-o notificare de a i se achita chiria , deoarece ar fi adevăratul proprietar
al imobilului, notificarea adresată de o persoană posesorului de a nu construi sau plata pe acel
teren.
Pentru a putea exercita acţiunea posesorie în complângere, conform prevederilor art.674
Cod procesual civil, trebuie să fie întocmite cumulativ trei condiţii speciale:
1)să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
2)posesiunea să fi durat cel puţin un an anterior tulburării sau deposedării;
3)posesiunea reclamantului să întrunească condiţiile cerute de art. 1846 şi 1847 Cod civil, adică
să fie utilă pentru a se putea uzucasa, ceea ce înseamnă a nu fi viciată.

35
III.7.2 Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare

Acţiunea posesorie în reintegrare va fi promovată în condiţiile în care tulburarea sau


deposedarea a avut loc prin acte de violenţă, pentru a permite posesorului să obţină exercitarea în
continuare a posesiei sale în mod paşnic.
Dacă, actele de violenţă au produs un prejudiciu posesorului, acesta va putea pretinde
plata despăgubirilor, cererea de daune - interese, neformarea în capăt de cerere accesoriu care va
fi soluţionat conform art. 17 Cod procesual civil, de către instanţa competentă să judece cererea
posesorie.
Înţelegem prin violenţă, în sensul art. 674 Cod procesual civil, orice faptă contrară ordinii
şi bunelor raporturi în societate care presupun rezistenţă din partea adversarului şi tinde la
deposedarea posesorului.
Trei categorii de fapte de violenţă justifică promovarea acţiunii posesorii în reintegrare:
faptele de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului, cele de abstracţie, de exemplu, a
unui obstacol care face să împiedice accesul posesorului la imobil şi actele de distrugere a unui
zid, gard, a unei recolte.
Având în vedere scopul şi caracterul său extraordinar, de urgenţă, pentru exercitarea
acţiunii posesorii, în reintegrare art. 674, alin. 2 Cod procesual civil, prevede necesitatea
existenţei unei singure condiţii, şi anume: să nu fi trecut un an de la tulburare sau succesiune.

III.7.3 Calitatea de reclamant într-o acţiune posesorie

Logic este ca acţiunea posesorie să fie intentată de posesorul a cărui posesie a fost lezată.
Acest posesor poate fi însuşi proprietarul, deoarece posesia nu este decât un atribut al dreptului
de proprietate şi ea însăşi va putea fi protejată.
Pe lângă proprietar, vor putea promova acţiunile posesorii titulatorii unor drepturi reale:
uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titulorul dreptului de habitaţie sau servitute.
De exemplu, în materia servituţiilor, instanţa a reţinut că în ce priveşte servitutea de
trecere, ea "îşi derivă" titlul chiar din lege şi în principiu ea poate fi apărată prin acţiune
posesorie. Cu toate acestea, într-o altă decizie, tot instanţa supremă stabilise că servitutea de
trecere fiind o servitute neaparentă, care nu poate fi stabilită decât prin titlu, fiind imposibilă
dobândirea ei prin uzucapiune, pentru apărarea folosinţei unei asemenea servituţi, se va putea
recurge la acţiunea posesorie numai atunci când existenţa dreptului se dovedeşte prin titlu. Este
deci necesar ca servitutea să se întemeieze pe un titlu şi nu pe bunăvoinţa proprietarului fondului
aservit.
36
Jurisprudenţa a fost confruntată cu problema dacă acţiunea posesorie poate fi intentată
între proprietarii în indiviziune.
Acţiunea posesorie pate fi introdusă de orice posesor care posedă bunul imobil sub
denumire de proprietar.
Instanţele judecătoreşti au fost chemate să rezolve problema dacă acţiunea posesorie
,poate sau nu să fie promovată de un deţinător precar. Într-o opinie, făcându-se trimitere la
prevederile art. 676 Cod procesual civil s-a susţinut că pot avea calitatea de reclamanţi într-o
acţiune posesorie şi deţinători precari care deţin bunuri în interesul lor propriu, excluzându-se
situaţia când autorul tulburării nu este cel pentru care se exercită posesia. Dimpotrivă într-o altă
opinie, s-a susţinut că "cererile posesorii ocrotesc în dreptul nostru numai posesia bunurilor reale
imobiliare susceptibile de a fi dobândite prin prescripţie". Ori, cum un deţinător precar nu poate
uzucapia niciodată deoarece nu posedă pentru sine, înseamnă că nu va putea promova nici
acţiunea posesorie.

III.7.4 Calitatea de pârât într-o acţiune posesorie

Acţiunea posesorie va trebui intentată împotriva autorului tulburării sau deposedării.


Acţiunea poate fi introdusă împotriva succesorilor cu titlu universal.
În ipoteza în care pârâtul va declara că a acţionat din dispoziţia unui terţ, posesorul
reclamant fie că îşi va îndrepta acţiunea împotriva terţului fie direct împotriva celui care produs
tulburarea, răspunderea acestuia întemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.
Exceptând unele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi uzufructuar sau
servitutea, care vor putea fi protejate pe calea acţiunii posesorii, asemenea acţiuni nu vor putea fi
îndreptate împotriva contractanţilor.
Dacă autorul tulburării sau deposedării decedează, acţiunea posesorie va fi îndreptată
împotriva moştenitorului care are posesia bunului.

III.7.5 Obiectul acţiunii posesorii

În timp ce dreptul român permitea protecţia posesiei, inclusiv a bunurilor mobile, dreptul
modern recunoaşte posibilitatea, de a apăra posesia numai în cazul bunurilor imobile. Soluţia
este, într-adevăr, logică, deoarece, potrivit prevederilor art.1909 alin1 Cod civil, posesorul de
bună-credinţă al unui bun mobil este foarte prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta
înseamnă că titularul va putea recurge oricând la acţiunea în revendicare.
Actele de tulburare sau deposedare trebuie să fie intenţionate şi să nu se limpezească şi să
37
nu se limiteze la simple afirmaţii sau reclamaţii la adresa posesorului.
Dacă actele de tulburare sau deposedare sunt însoţite şi de daune produse posesorului,
odată cu soluţionarea acţiunii posesorii, judecătorul va hotărî şi cu privire la recuperarea
prejudiciului.
De asemenea pe drept cuvânt s-a considerat că “măsurile luate în cadrul executării silite
nu sunt fapte tulburătoare de posesie şi nu pot constitui obiect al acţiunii posesorii.
Care va fi situaţia în acre pârâtul pretinde că a fost de bună-credinţă, de exemplu, că a
ocupat legal terenul în litigiu deoarece i-a fost atribuit de organul competent. Instanţele
judecătoreşti au stabilit că şi într-un asemenea caz se poate exercita acţiunea posesorie,
considerându-se că “a nu recunoaşte reclamantului dreptul la acţiunea posesorie într-o atare
situaţie ar însemna a-l expune samavolniciei în ceea ce priveşte posesia bunului şi a-i răpi
posibilitatea de a vedea restabilită situaţia de fapt a posesiei anterioare pe calea sumară prevăzută
de lege şi fără a pune în discuţie dreptul de proprietate”. Când în cadrul acţiunii posesorii pârâtul
s-ar apăra invocând un drept de proprietate, el şi nu reclamantul va trebui să introducă acţiunea
în revendicare.
În prezent, atât clădirile cât şi terenurile cu sau fără construcţii, aflându-se în circuitul
civil, pot forma obiectul acţiunilor posesorii. De asemenea fiind posibilă construirea de drepturi
reale asupra terenurilor, acestea vor putea fi protejate pe calea acţiunilor posesorii.
În sfârşit, imobilul care formează obiectul acţiunii posesorii trebuie să fie determinat; o
universalitate de bunuri, nefiind susceptibilă de posesie nu poate face obiectul acţiunii posesorii.
Posesia se exercită întotdeauna asupra bunurilor determinate.

38
CAPITOLUL IV. UZUCAPIUNEA

IV.1. Noţiune

Uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este un mod de dobândire a dreptului de proprietate


sau a altor drepturi reale asupra unor bunuri imobile prin posedarea neîntreruptă a lucrului în tot
timpul fixat de lege. În situaţia arătată, printr-o posesie prelungită, în condiţiile prevăzute de
lege, se ajunge la transformarea unei stări de fapt (posesia) într-o stare de drept (proprietatea).
Trebuie să facem distincţie între prescripţia achizitivă şi prescripţia extinctivă, deşi
ambele instituţii îşi au sediul reglementării în Codul civil – Cartea a III-a - Titlul XX. Dacă prin
prescripţia achizitivă se dobândeşte un drept real, prin prescripţia extinctivă se pierde
posibilitatea de a obţine realizarea, prin constrângere a unor drepturi. Obiectul prescripţiei
extinctive îl reprezintă dreptul la acţiune în sens material, dacă nu a fost exercitat în termenele
prevăzute de lege.
În mod constant în doctrina şi practica noastră juridică se apreciază că “uzucapiunea
reprezintă prescripţia prin care se dobândeşte dreptul de proprietate sau un alt drept real, prin
efectul posedării lucrului în timp determinat, astfel încât starea de fapt se transformă în stare de
drept. Justificarea uzucapiunii derivă printre altele din nevoia de stabilitate a raporturilor juridice,
care determină recunoaştere a efectelor juridice unei aparenţe îndelungate de proprietate, fiind
totodată şi o sancţiune împotriva vechii proprietăţii care a dat dovada de lipsă de diligenţă.
Uzucapiunea presupune conform art. 1847 cod civil o posesie neviciată, adică utilă,
continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar.
În cazul uzucapiunii de 30 de ai reglementate de art. 1890 Cod civil condiţiile ce se cer a
fi îndeplinite sunt cele arătate respectiv: posesia utilă, neviciată care trebuie să fie exercitată timp
de 30 de ani. Cel care o invocă are posibilitatea să folosească şi posesiunea autorilor săi
(joncţiunea posesorilor) Alte condiţii nu sunt cerute de lege în cazul acestui fel de posesie, fiind
irelevant faptul că posesorul este de bună credinţă sau de rea credinţă, ori că nu are nici un titlu,
uzucapiunea intervenind după împlinirea termenului de 30 de ani, calculaţi pe zile întregi.
Într-o speţă soluţionată de Curtea de Apel Craiova, reclamantul şi autorul său au folosit
imobilul timp de peste 40 de ani, continuu, neîntrerupt, netulburat, public şi sub nume de
proprietar, astfel încât, justificat, s-a invocat uzucapiunea pe cale de acţiune principială, ca mod
de dobândire a proprietăţii independent de împrejurarea că nu s-a dovedit existenţa unui contract
de schimb între autorul reclamantului şi cel al pârâţilor, aşa cum, iniţia, s-a motivat în acţiune.
39
IV.2. Utilitatea şi justificarea uzucapiunii

În justificarea acestei instituţii trebuie să pornim de la rolul pe care posesia utilă îl joacă
în dobândirea dreptului de proprietate imobiliară. Făcându-se dovada posesiei în persoana
posesorului şi a autorilor lui, pe timpul prevăzut de lege, se probează în anumite situaţii dreptul
de proprietate. Este o dovadă absolută a dreptului de proprietate, de aceea uzucapiunea îşi
găseşte utilitatea mai ales în cazurile când există dificultăţi de probă a dreptului de proprietate.
Deci, instituţia analizată se justifică prin:
- nevoia de certitudine, de stabilitate şi securitate juridică a raporturilor de drept în
situaţiile arătate, când se recunosc efecte juridice unei aparenţe îndelungate de proprietate în
sensul declarării posesorului ca proprietar;
- nevoia de a proba existenţa dreptului de proprietate în acele situaţii în care există
dificultăţi de probă, având în vedere că în majoritatea covârşitoare a cazurilor, posesia
corespunde dreptului de proprietate;
•ideea sancţionării vechiului proprietar care, manifestând lipsă de diligenţă, a lăsat o vreme
îndelungată dreptul său nevalorificat. Sub acest aspect, uzucapiunea apare ca o sancţiune
civilă, constând în pierderea proprietăţii de către titularul dreptului de proprietate a cărui
culpă constă în pasivitatea sa timp îndelungat, cu toate că posesiunea lucrului era exercitată
de o altă persoană.

IV.3. Bunuri ce pot forma obiectul uzucapiunii

Poate fi dobândit prin uzucapiune orice bun imobil care se găseşte în circuitul civil. Pe
cale de consecinţă, bunurile care nu sunt în circuitul civil (inalienabile), cum sunt cele din
domeniul public, nu pot forma obiectul uzucapiunii. Datorită reintrării în circuitul civil a
terenurilor de orice fel, a consolidării dreptului de proprietate imobiliară şi a recentelor
reglementări privind cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară, uzucapiunea recapătă şi-şi
sporeşte semnificaţia avută. Cu toate acestea, uzucapiunea cunoaşte şi în prezent unele îngrădiri.
Aşa, de exemplu, terenurile dobândite în cadrul constituirii dreptului de proprietate privată, sunt
inalienabileo anumită perioadă de timp şi, deci, pe acea durată nu pot fi uzucapate. Tot astfel,
străinii nu pot dobândi terenuri şi deci ei nu le pot uzucapa.

40
IV.3.1 Posesia – condiţie esenţială şi necesară a uzucapiunii

Posesia se află la baza tuturor drepturilor reale şi ea constituie manifestarea exterioară sau
semnul exterior al existenţei acestora. Ea reprezintă puterea materială pe care o exercită o
persoană asupra lucrului, exerciţiul unei puteri de fapt, care dă posibilitatea posesorului de a se
comporta ca şi când el ar fi adevăratul titular al dreptului asupra lucrului.
Posesia reprezintă fundamentul uzucapiunii, în măsura în care ea îndeplineşte calităţile
unei posesii utile (adică să fie lipsită de vicii). Calităţile unei posesii utile sunt cele indicate de
art.1847 Cod civil, potrivit căruia “ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă,
netulburată, neîntreruptă, publică, sub nume de proprietar”. În lumina acestui articol, viciile
posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea.
Problema calităţilor posesiei se ridică frecvent în practica judiciară, în variate situaţii. În
soluţionarea unei speţe de către Tribunalul Suprem în discuţie s-a aflat posesia exercitată de o
persoană care a venit în imobil în calitate de concubină a fostului proprietar. În analiza
împrejurărilor speţei instanţa noastră supremă a pornit de la ideea că posesia exercitată de
concubină în condiţiile arătate nu este o posesie utilă, care să servească uzucapiunii deoarece
calitatea în care ea a locuit, (deci a posedat imobilul) exclude ideea că ea să-l fi stăpânit sub
nume de proprietar. Chiar în soluţia în care ambii concubini au folosit imobilul , cu permisiunea
proprietarilor tabulari, posesia lor este precară, astfel că nici cu privire la acestea nu se poate
constata dobândirea dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii, deoarece erau în deplină
cunoştinţă de cauză a titlului în baza căruia ei locuiau în imobilul din litigiu.
Împrejurarea că foştii concubini au întreţinut şi conservat imobilul, nu este de natură a
duce la concluzia că intenţia lor a fost aceea de a poseda pentru ei. Lipsind. Deci un element
esenţial ce concură la dobândirea dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii.

41
IV.4. Felurile uzucapiunii

După durata posesiei în timp, există două feluri de uzucapiune:


1.uzucapiunea de 30 de ani;
2.uzucapiunea de 10 până la 20 de ani

IV.4.1. Uzucapiunea de 30 de ani

Implică din partea celui care o invocă, dovada că a posedat lucrul în timpul stabilit de
lege, că această posesie nu a fost viciată ori nu a constituit o detenţie precară. Aşa cum rezultă
din art.1890 Cod civil (care reprezintă sediul reglementării acestei uzucapiuni) nu se cere
existenţa vreunui titlu şi nici buna credinţă a posesorului. Posesorul (chiar de rea credinţă), poate
invoca şi dovedi uzucapiunea de 30 de ani, fie pe calea acţiunii principale, fie pe cale de
excepţie. Uzucapiunea intervine după împlinirea termenului de 30 de ani, care se calculează pe
zile întregi. Ca şi în cazul prescripţiei extinctive, ziua de începere nu intră în calcul, iar ultima zi
a termenului trebuie să fi fost în întregime scursă, pentru a opera termenul de 30 de ani. La
calculul termenului nu se ţine seama de ziua complementară a anilor bisectili, iar zilele de
sărbători legale intră în calculul termenului.

42
IV.4.2. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani

Îşi are sediul reglementării în art.1895 Cod civil, care prevede că “cel care câştigă cu
bună credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat, va prescrie proprietatea aceluia
prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se
află nemişcătorul şi prin 20 de ani dacă locuieşte în afară din acea circumscripţie”.
Rezultă din conţinutul articolului de mai sus că uzucapiunea de 10 până la 20 de ani
necesită îndeplinirea unor condiţii în plus faţă de cea de 30 de ani:
•existenţa unui just titlu pe care să se întemeieze posesia;
•buna credinţă a posesorului.
La aceste condiţii se adaugă, desigur, durata de 10 – 20 de ani a posesiei şi îndeplinirea
cerinţelor unei posesii utile.
•Justul titlu (sau justa cauză)
Justul titlu trebuie să fie un titlu translativ de proprietate, care provine de la o altă
persoană decât adevăratul proprietar (de la un “non dominus”). Dacă actul ar proveni de la
adevăratul proprietar (dominus), dobânditorul nu mai este un simplu posesor, ci proprietar (în
baza actului de dobândire). De asemenea, în situaţia arătată nu mai este necesară trecerea
timpului pentru dobândirea dreptului de proprietate. Deci, este de neconceput uzucapiunea
întemeiată pe un titlu ce provine de la adevăratul proprietar (cum ar fi cazul vânzării –
cumpărării, donaţiei, schimbului).
Justul titlu trebuie să fie un act juridic translativ de proprietate, adică o operaţiune
juridică, un “negotium” care are ca scop transferul proprietăţii. Unele precizări se impun în
legătură cu titlul nul (lovit de nulitate absolută) şi cel anulabil (sancţionat cu nulitatea relativă).
Un titlu nul nu poate servi ca bază uzucapiunii de 10 până la 20 de ani (întrucât nulitatea absolută
desfiinţează de drept actul). Dar un titlu anulabil poate fi invocat ca just titlu împotriva unor
persoane, cu excepţia persoanei care are dreptul să invoce nulitatea relativă (înăuntrul termenului
de prescripţie extinctivă). După expirarea termenului de prescripţie (în care se putea invoca
nulitatea relativă), actul anulabil devine valabil şi poate fi invocat ca just titlu, chiar împotriva
celui ce ar fi putut cere anularea.

•Buna credinţă
Separat de justul titlu trebuie analizată condiţia bunei credinţe. Aşa cum prevede art.1898
alin.1 Cod civil, buna credinţă presupune credinţa greşită a posesorului că cel de la care a
dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite valabil dreptul de
43
proprietate. Cât priveşte durata în timp a acesteia trebuie precizat că ea trebuie să existe în
momentul dobândirii imobilului. Nu are relevanţă împrejurarea că ulterior posesorul a cunoscut
că a dobândit de la un “non dominus”. Buna credinţă se prezumă (”bona fides presumitur”), ea
nu trebuie dovedită. De aceea, sarcina probei va reveni proprietarului care va încerca să răstoarne
prezumţia.

Semnificaţia termenului de 10 până la 20 de ani

Aşa cum prevede art.1895 Cod civil, termenul de 10 ani operează, dacă adevăratul
proprietar locuieşte în raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean, unde se află imobilul. Iar
termenul de 20 de ani operează dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altui
tribunal judeţean, decât cel în care se află imobilul. Prin schimbarea domiciliului adevăratului
proprietar din raza unui tribunal judeţean în raza altuia, se poate ca durata posesiei să se plaseze
între cele două limite de 10 şi 20 de ani.
Calculul termenelor de mai sus se face ca şi în cazul uzucapiunii de 30 de ani, pe zile, nu
pe ore, cu aplicarea art.1887 – 1889 Cod civil.

IV.4.3. Întreruperea prescripţiei achizitive

După cum am arătat, în cele ce au precedat, prescripţia achizitivă se întemeiază pe


posesie, de aceea întreruperea uneia dintre ele duce la întreruperea celeilalte.
Prin întreruperea prescripţiei achizitive se înţelege oprirea cursului termenului prevăzut
de lege pentru dobândirea proprietăţii imobiliare din anumite cauze, după încetarea cărora curge
un nou termen de prescripţie. Deci, întreruperea prescripţie achizitive are ca efect înlăturarea
oricăror efecte ale posesiei anterioare.
În teoria dreptului civil se apreciază că întreruperea prescripţie achizitive poate avea loc
din cauze naturale sau civile.
1. Întreruperea naturală implică intervenţia unui terţ, care conduce la pierderea posesiei.
În acest sens art. 1864 Cod civil prevede două cazuri de întrerupere naturală şi anume:
1.1 Când posesorul este şi rămâne lipsit, în curs de mai mult de 1 an de folosinţa lucrului,
fie de către adevăratul proprietar, fie de către o altă persoană;
1.2 Când lucrul este declarat imprescriptibil, prin lege (cum ar fi cazul când un imobil
este declarat ca făcând parte din domeniul public), ca urmare a schimbărilor intervenite în natura
sau destinaţia lui.
În literatura şi practica ulterioară anului 1989 s-au ivit unele controverse în legătură cu
44
dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin prescripţie achizitivă. Una dintre
aceste probleme controversate este şi aceea dacă, prin efectul Legilor 58 şi 59 din 1974 a fost ori
nu posibilă dobândirea terenurilor de orice fel prin uzucapiune, adică dacă s-a întrerupt sau nu
cursul prescripţiei achizitive în perioada cât aceste legi au fost în vigoare.
Controversa a fost alimentată de modul de redactare a textelor legale incidente (pe de o
parte art. 1844 şi 1864 pct.2 Cod civil şi pe de altă parte art.30 alin.1 din Legea nr.58/1974 şi
art.44 alin.1 din Legea nr.59/1974 ).
Astfel art.1844 Cod civil prevede că: “nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din
natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt
scoase din comerţ”. Art.1864 pct.2 din acelaşi Cod, în acord cu art.1844 prevede că întreruperea
naturală a prescripţiei achizitive intervine şi atunci când “lucrul este declarat neprescriptibil în
urma unei transformări legale a naturii sau destinaţiei sale”.
Cât priveşte Legile 58 şi 59 din 1974, acestea prevedeau (în articolele menţionate mai
sus) că dobândirea de terenuri se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă
înstrăinarea sau dobândirea, prin acte juridice a terenurilor.
În lumina acestor ultime reglementări, doctrina şi jurisprudenţa se fixaseră, în general, în
sensul că dreptul de proprietate asupra terenurilor nu mai putea fi dobândit pe calea uzucapiunii,
întrucât cursul prescripţiei achizitive a fost întrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul civil.
După abrogarea acestor legi, în literatura juridică şi practica din acest domeniu au fost
exprimate două opinii diametral opuse.
Într-o primă opinie s-a considerat că prin efectul legilor 58 şi 59 din 1974, dreptul de
proprietate asupra terenurilor nu mai putea fi dobândit pe calea uzucapiunii, întrucât, cum
arătam, cursul prescripţiei a fost întrerupt. Este o reiterare a orientării doctrinei şi practicii
anterioare anului 1989.
La polul opus se situează teza după care, în esenţă, intrarea în vigoare a legilor nr.58 şi 59
din 1974 nu a determinat o întrerupere a cursului prescripţiei achizitive. În această din urmă
opinie se argumentează că nu s-ar putea susţine că terenurile proprietate personală (individuală)
au fost transformate “în natura sau prin destinaţia lor” pentru a se încadra în rigorile art.1864 al.2
Cod civil. Şi nici condiţia prevăzută de art. 1844 Cod civil nu s-ar putea considera îndeplinită,
întrucât terenurile nu au fost scoase din comerţ în sensul acestui articol, ci doar a fost interzisă
înstrăinarea lor prin acte juridice, ele putând fi dobândite numai prin moştenire legală. “Per a
contrario”, prin nici o dispoziţie legală nu a fost prohibită transmiterea terenurilor pe calea
uzucapiunii, care este un fapt juridic şi nu un act juridic. De altfel, ca urmare a interdicţiei
instituite prin Legile 58 şi 59/1974, nu s-a produs implicit, o modificare esenţială a situaţiei de
fapt existente, în sensul pierderii stăpânirii materiale a terenului sau a elementului psihologic prin
45
intervertirea acestuia în simpla intenţie de a deţine. În intervalul 1974 – 1989 posesorii s-au
bucurat de protecţia drepturilor lor prin acţiunile posesorii, o dovadă în plus a caracterului real şi
util al posesiei exercitate.
Desigur, în literatura de specialitate şi practica din acest domeniu se poartă încă o vie şi
amplă dezbatere, fiecare opinie fiind susţinută cu argumente deduse din litera şi spiritul
reglementărilor ce s-au succedat în timp. În practica recentă pare să se impună teza care
recunoaşte efect întreruptiv de prescripţie actelor normative în discuţie. Legile 58 şi 59/1974 au
scos, în cvasitotalitatea lor, din circuitul civil general, terenurile de orice fel proprietate privată
(în baza art.30 alin.1 şi 44 alin.1 din Legile 58 şi 59 din 1974, şi nu în baza art.1844 şi 1864 pct.1
din Codul civil, care sunt de strictă interpretare şi aplicare). În acelaşi timp, legile menţionate au
suprimat implicit, dar incontestabil şi posibilitatea dobândirii lor pe cale de uzucapiune.
Întrerupându-se “natural” (după terminologia codului civil) cursul prescripţiei achizitive,
s-a şters orice prescripţie începută înaintea lor, împiedecându-se începerea oricăror prescripţii
viitoare. Având ca efect doar “ştergerea oricărei prescripţii”, începute înaintea lor, legile în
discuţie nu au afectat cu nimic situaţia posesorilor neproprietari, care au continuat să stăpânească
terenurile. De aceea, în literatura de specialitate, posesia exercitată de posesorii neproprietari în
intervalul 1974 – 1989 este apreciată a fi “o posesiune utilă dar atipică”, întrucât titularul unui
asemenea drept beneficiază de protecţia posesorie completă, dar nu şi de posibilitatea dobândirii,
prin prescripţie achizitivă a dreptului de proprietate.
2. Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive ridică problema aplicabilităţii art.1865 –
1873 Cod civil, care nu disting, sub acest aspect, prescripţia extinctivă de cea achizitivă. Întrucât
prescripţia extinctivă a cunoscut o reglementare specială prin Decretul nr.167/1958, literatura şi
practica juridică admit în unanimitate că “îmbunătăţirile aduse prin această reglementare
cauzelor de întrerupere şi de suspendare se aplică prescripţiei, în general, nu numai celei
extinctive.
Aplicând dispoziţiile Decretului nr. 167/1958 prescripţiei achizitive, reţinem că aceasta se
întrerupe în următoarele cazuri:
- prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia
curge prescripţia. În cazul prescripţiei achizitive este vorba de recunoaşterea pe care posesorul o
face, în sensul că posedă fără drept şi că dreptul de proprietate aparţine proprietarului adevărat.
Prin această recunoaştere posesorul devine un detentor precar, pentru că nu mai posedă pentru
sine, cu intenţia de a deveni proprietar.
- prin introducerea de către proprietar a unei cereri de chemare în judecată, chiar dacă
cererea a fost introdusă la o instanţă judecătorească necompetentă. Prin cereri de chemare în
judecată, care au ca efect întreruperea prescripţiei achizitive, trebuie să înţelegem numai cererile
46
cu caracter contencios, nu şi cele cu caracter administrativ, care au ca obiect asigurarea dovezilor
sau acţiunile în constatare. Pe de altă parte, o asemenea cerere de chemare în judecată va avea
efectul arătat numai dacă a fost admisă printr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă (deci
dacă nu a fost respinsă, anulată, perimată ori dacă titularul nu a renunţat la ea).
- cea de a treia cauză de întrerupere a prescripţiei, prevăzută de Decretul nr. 167/1958
(printr-un act întrerupător de executare silită) nu se poate aplica în domeniul prescripţiei
achizitive, pentru că ea are în vedere numai dreptul de creanţă, nu şi posesia.

IV.4.4. Suspendarea prescripţiei achizitive

Suspendarea prescripţiei achizitive are loc atunci când, din anumite împrejurări obiective
sau subiective, posesorul şi proprietarul nu-şi pot regulariza situaţiile juridice existente între ei.
Fiind vorba doar de amânarea împlinirii prescripţiei – după dispariţia împrejurărilor care
au paralizat temporar cursul prescripţiei, aceasta îşi va relua cursul, socotindu-se şi timpul curs
anterior suspendării.
Cauzele de suspendare sunt cele prevăzute de art. 13 şi 14 din Decretul nr. 167/1958, şi
anume:
- cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de forţă majoră
să facă act de întrerupere;
- cât timp cel ce se pretinde proprietar ori cel ce invocă uzucapiunea se află în rândul
forţelor armate române, iar acestea sunt puse pe picior de război;
- cât timp între cei care administrează bunurile altora şi cei astfel ocrotiţi nu au fost date
şi aprobate socotelile (de exemplu, între părinţi sau tutori şi cei ce se află sub ocrotirea lor, între
curator şi cei pe care îi reprezintă, precum şi între orice altă persoană care, în temeiul legii sau a
hotărârii judecătoreşti, administrează bunurile altora, şi cei ale căror bunuri sunt astfel
administrate);
- prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciţiu, cât timp nu are
reprezentant legal şi nici împotriva celui cu capacitate de exerciţiu restrânsă, cât timp nu are cine
să-i încuviinţeze actele;
- prescripţia nu curge între soţi, în timpul căsătoriei.
Cauzele de suspendare enumerate mai sus au şi o altă semnificaţie, şi anume că împiedică
o uzucapiune să înceapă.

47
IV.4.5. Joncţiunea posesiilor (unirea posesiilor)

Joncţiunea posesiilor intervine atunci când la durata posesiei actuale (a posesorului care
urmează să uzucapeze) se adaugă timpul cât bunul imobil a fost posedat de autorul său. În acest
sens, art.1860 Cod civil prevede că “orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune
prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său”. În lumina acestui articol, cel
de al doilea autor (posesorul posterior) foloseşte timpul cât a durat posesia autorului său pentru a
uzucapa.
Aşa cum rezultă din conţinutul art.1859 şi 1860, joncţiunea posesiilor este facultativă,
ceea ce înseamnă că posesorul actual are de ales între a începe o nouă posesie (1859), ori a
invoca joncţiunea posesiilor (1860).
Dar dacă posesorul actual se prevalează de posesia autorului său, el este obligat să o
continue cu toate viciile sau calităţile sale. Posesorul actual nu poate schimba în avantajul său
natura posesiei anterioare.
În practică, s-a făcut sublinierea că joncţiunea posesiilor este întotdeauna posibilă, dacă
sunt îndeplinite următoarele condiţii:
•ambele posesii – atât cea a posesorului actual, cât şi cea a autorului său – să fie utile.
Aceasta întrucât o simplă detenţie precară a unuia nu poate fi unită cu posesia
celuilalt.
•cel care invocă joncţiunea să fie un succesor în drepturi ale autorului. Uzurpatorul
posesiei altcuiva nu poate invoca joncţiunea posesiei sale cu aceea a persoanei
înlăturate. De asemenea, dacă posesorul actual a obţinut posesia printr-o acţiune în
revendicare, el nu va putea să se servească de timpul cât a posedat cel de la care a
revendicat bunul.
În practică se întâlnesc frecvent următoarele 3 cazuri, când posesorul actual invocă
joncţiunea posesiilor:
•dacă ambele posesii au aceeaşi natură (ambele sunt de bună sau rea credinţă), şi există
interes pentru joncţiunea posesiilor, după caz, va opera uzucapiunea de la 10 la 20 de
ani (dacă ambele posesii sunt de bună credinţă) sau uzucapiunea de 30 de ani (dacă
ambele sunt de rea credinţă).
•Dacă posesia autorului este de bună credinţă şi întemeiată pe un just titlu, iar cea a
dobânditorului este de rea credinţă, acesta din urmă va putea uzucapa, dar numai prin
posesia de 30 de ani. El va adăuga la propria posesie şi posesia autorului său pentru a
totaliza 30 de ani.
•Dacă autorul este de rea credinţă, iar dobânditorul este de bună credinţă şi cu just titlu,
48
acesta din urmă are la alegere următoarele posibilităţi: fie să înceapă o nouă
prescripţie de la 10 la 20 de ani (având în vedere buna sa credinţă), fie să adauge
posesia autorului său (invocând joncţiunea posesiilor), dar, atunci nu va putea
prescrie decât prin 30 de ani (având în vedere reaua credinţă a autorului). De regulă,
posesorul actual va uza de această ultimă posibilitate, când timpul ce a mai rămas este
mai mic de 10 ani (deci când se poate dobândi proprietatea prin uzucapiune în mai
puţin de 10 ani).

IV.4.6. Efectele uzucapiunii

Efectele uzucapiunii trebuie analizate în raport de atitudinea ce o adoptă posesorul la


împlinirea termenului de prescripţie, şi anume: de a deveni titular al dreptului de proprietate sau
al altui drept real asupra lucrului sau de a renunţa la beneficiul creat prin lege în favoarea sa.
Dacă înţelege să fructifice posesia exercitată în termenele şi condiţiile prevăzute de lege,
posesorul va deveni proprietar, astfel încât acţiunea în revendicare a vechiului proprietar va fi
paralizată prin invocarea uzucapiunii (cu toate că acţiunea în revendicare este imprescriptibilă,
uzucapantul va deveni proprietar din ziua când a început posesia şi nu din momentul împlinirii
termenului de prescripţie).
Prescripţia achizitivă poate fi invocată pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie. Ea nu
se ridică din oficiu, ci trebuie cerută de către cel interesat. Numai după ce a fost dovedită, poate
fi invocată şi din oficiu.
Renunţarea la beneficiul prescripţiei nu poate fi făcută decât după împlinirea ei. Ea poate
fi expresă sau tacită. Dacă este tacită (implicită), trebuie să rezulte dintr-un fapt neechivoc şi care
să presupună – după expresia art. 1839 Cod civil – delăsarea dreptului câştigat. Aşa cum prevede
legislaţia în vigoare, cel ce renunţă la efectele uzucapiunii trebuie să aibă capacitatea de a
înstrăina. Dar chiar dacă se renunţă la efectele uzucapiunii, creditorii debitorului sau oricare altă
persoană interesată poate să invoce prescripţia câştigată de acesta.

49
CAPITOLUL V. SINTEZĂ DE PRACTICĂ JUDICIARĂ

1. Materii: Bunuri, Proprietate, uzucapiune, condiţii, just titlu

Rezumatul speţei: În conformitate cu art. 1895 Cod civil, uzucapiunea de 10-20 de ani se
aplică numai în privinţa imobilelor considerate în mod individual şi, pentru a se dobândi
proprietatea prin posedarea neîntreruptă a bunului în timpul fixat de lege, se cer îndeplinite
următoarele condiţii:
- să existe o posesie utilă a lucrului;
- posesia să se întemeieze pe just titlu;
- posesia să dureze de la 10-20 de ani,
- posesia să fie de bună credinţă.
Justul titlu este un act translativ de proprietate (art. 1847 Cod civil), care provine de la
altcineva decât proprietarul, deci de la un non dominus. Dacă actul provine de la adevăratul
proprietar, de la dominus, este suficient să ducă, prin el însuşi la dobândirea proprietăţii, fără să
fie nevoie de trecerea timpului de uzucapiune, temeiul dobândirii dreptului de proprietate
constituindu-l în acest caz, convenţia.
Astfel, nu se poate concepe uzucapiunea întemeiată pe un titlu care provine de la
adevăratul proprietar.
Susţinerea reclamantului că a dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 10 ani,
deţinerea terenului fiind rezultatul unei înţelegeri cu proprietarul, nu-şi găseşte suport în
dispoziţiile legale ce reglementează această modalitate de dobândire a proprietăţii.

Sursa primară. Curtea de Apel Craiova, Secţiunea civilă, Dec. civ. Nr. 3704/1997

2. Acţiunea în constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare şi


pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare autentic este o acţiune
reală imobiliară, prin ea nevalorificându-se un drept de creanţă, ci solicitându-se instanţei să
50
dispună transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtului în patrimoniul
reclamanţilor.
Prin acţiunea înregistrată sub nr.134/1993 la Judecătoria sectorului 6 – Bucureşti,
reclamanţii F.C. şi F.I. au chemat în judecată pe pârâtul C.R., solicitând instanţei să constate că
autorii pârâtului (părinţii pârâtului) au dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra
imobilului în litigiu şi că între reclamanţi şi părinţii pârâtului a intervenit un antecontarct de
vânzare-cumpărare a imobilului respectiv şi, în consecinţă, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc
de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în cauză.
Judecătoria sectorului 6 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 5980/1993, constatând că
acţiunea formulată de reclamanţi este o acţiune real imobiliară, în conformitate cu art. 13 alin. 1
Cod procedură civilă, competenţa teritorială, cu caracter absolut, revine instanţei în raza căreia se
află imobilul, aşa încât şi-a declinat competenţa în favoarea Judecătoriei Sectorului 5 –
Bucureşti.
La rândul său, Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, reţinând că acţiunea care formează
obiectul cauzei este o acţiune personală, care atrage aplicabilitatea normelor de competenţă
teritorială prevăzute la art. 5 şi art. 10 pct. 1 şi art. 181 pct. 1 Cod procedură civilă şi-a declinat
competenţa în favoarea Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, ivindu-se, astfel, un conflict negativ
de competenţă dosarul fiind înaintat, în această situaţie, la Tribunalul Municipiului Bucureşti
pentru soluţionarea conflictului.
Examinându-se actele şi lucrările dosarului, tribunalul constată că acţiunea care formează
obiectul cauzei, în speţă, este o acţiune reală imobiliară care prezintă elemente de asemănare cu
acţiunea în constatarea uzucapiunii, prin această acţiune nevalorificându-se un drept de creanţă,
ci solicitându-se ca instanţa, în baza art. 12 din Decretul nr. 144/1958, să dispună transferarea
dreptului de proprietatea asupra imobilului din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamaţilor.
Este de făcut precizarea că transferul dreptului de proprietate, în cazul acestei acţiuni, nu
operează în baza drepturilor şi obligaţiilor cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare,
convenţie care nu dă naştere în sarcina pârâtului decât unei obligaţii de a face, ci în baza
prevederilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în baza dispoziţiilor speciale ale legii.
Faţă de aceste considerente, se stabileşte competenţa de soluţionare în favoarea
Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti. (Trbunalul Municipiului Bucureşti, secţia a III-a civilă,
dec.nr.150 din 18 februarie 1994).

51
3. Drept de folosinţă constituit în baza Decretului nr. 493/1954. Transformarea în drept
de proprietate. Condiţii

Într-o speţă, succesoarea în drepturi a titularului unui drept de folosinţă funciară veşnică,
constituit în baza Decretului nr. 493/1954, pentru construcţia de locuinţă proprietate personală, a
invocat în sprijinul cererii de intabulare, pe numele său, a dreptului exclusiv de proprietate
asupra terenului şi construcţiilor, partajul judiciar (prin care imobilul I-a fost atribuit în lot) şi
uzucapiunea de 30 de ani, prin joncţiune de posesii. Judecătoria, în primă instanţă, a admis
acţiunea cu motivarea că ar fi incidentă o accesiune (joncţiune) de posesiuni între reclamantă şi
autorul ei. Instanţa de apel a respins acţiunea, ca nefondată, reţinând că în regim de carte
funciară, uzucapiunea prevăzută de art. 1890, art. 1895 şi următoarele din Codul civil român este
fără aplicare şi că situaţiile de excepţie prevăzute de art. 27 şi 28 din Decretul-Lege nr. 115/1938
nu erau date pentru a opera o joncţiune de posesii. Totodată s-a motivat că uzucapiunea cerută de
reclamantă se exclude de plano deoarece se referă la un drept indiviz. În recurs, a fost menţinută
soluţia din apel, cu substituirea motivării.
Soluţia din apel, confirmată în recurs, este justă dar impune următoarele observaţii:
Considerentele instanţei de apel, deşi exacte, erau fără incidenţă în acuză. Într-adevăr,
între coindivizarii uzucapiunea, şi cu atât mai mult joncţiunea de posesiuni, nu este posibilă. Nu
se poate prescrie decât prin posesiuni utile, ceea ce, în cazul coindivizarilor se exclude, deoarece
aceştia, ca titulari ai unor cote ideale din dreptul de proprietate indiviz dobândit asupra bunului,
posedă util unii pentru alţii. Această posesiune poate fi însă opusă adevăratului proprietar, pârât
în procesul uzucapiunii.
Numai că, în speţă, indiviziunea încetase prin partaj judiciar încât reclamanta n-a opus un
drept indiviz, ci dreptul exclusiv dobândit prin includerea imobilului în lotul ce I-a fost atribuit.
În această ipoteză, dacă ar fi putut s-o facă reclamanta era în drept să invoce uzucapiunea prin
accesiunea de posesii.
De asemenea, este întru totul exact că uzucapiunea de 30 de ani prevăzută de Codul civil
român, nu are aplicare în regim de carte funciară, unde cazurile de uzucapiune, inexistente în
speţă, au un caracter excepţional (art. 27 şi 28 din decretul –Lege nr. 115/1938. Numai că dreptul
reclamantei nu era întemeiat pe o posesiune, ci pe o detenţie precară, ceea ce nu s-a observat.
Într-adevăr, reclamanta nu s-a prevalat de o posesiune propriu-zisă, ci de dreptul de folosinţă
funciară veşnică a autorului ei, dobândit pe cale administrativă, în condiţiile Decretului nr.
493/1954. Acest drept, real prin natura sa, dar accesoriu în raport cu proprietatea personală a
autorului asupra construcţiilor, a dat naştere unei detenţii precare asupra terenului şi nu unei
posesiuni încât problema unei eventuale uzucapiuni nu putea fi pusă (uzucapiunea şi cu atât mai
52
mult joncţiunea posesiunilor presupune neapărat o posesiune utilă).
În schimb, era de observat că reclamanta a dobândit în patrimoniul său, prin efect art. 35
alin. 2 din Legea nr. 1871991 dreptul deplin de proprietate asupra terţului, chestiune dată însă în
competenţa exclusivă a puterii executive. Din acest punct de vedere, dreptul la intabulare nu
putea fi exclus, dat fiind, deocamdată, eventual (în raport cu procedura de atribuire în proprietate,
prevăzută de textul de lege menţionat) nu putea fi exercitat, încât acţiunea respinsă, ca prematur
introdusă şi nu ca nefondată.
Drept urmare, socotim corectă substituirea motivării dată în recurs, în sensul celor
arătate.

4. Uzucapiune. Titlul care emană de la adevăratul proprietar. Consecinţe privind


caracterizarea acţiunii

Potrivit art. 1895 şi urm. Cod civil, aplicabilitatea uzucapiunii de până la 20 de ani este
condiţionată de existenţa unui just titlu, care trebuie dovedită (1899 alin. 1 Cod civil) şi a bunei
credinţe, care se prezumă (art. 1899 alin.2 din Cod civil). Din economia prevederilor art. 1897
Cod civil, rezultă că justul titlu trebuie să provină de la altcineva decât adevăratul proprietar,
ceea ce înseamnă că titlul care emană de la adevăratul proprietar este suficient pentru dobândirea
proprietăţii, în acest caz temeiul dobândirii constituindu-l convenţia şi nu uzucapiunea. În
consecinţă, o acţiune în constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, îndreptată
împotriva adevăratului proprietar şi fondată pe un titlu ce emană de la acesta, fiind neconceput,
în principiu, trebuie respinsă. Numai că, uneori, procedural, o asemenea soluţie nu se justifică.
Atâta timp cât, prin scop, văzut ca un criteriu de individualizare a categoriei din care face parte
acţiunea, pretenţiile reclamantului tind la recunoaşterea dreptului de proprietate fundamentale
(causa debendi) pe actul translativ de proprietate ce emană de la adevăratul proprietar, intimat în
recurs, socotim că acţiunea se individualizează ca o acţiune în constatare (declaratorie), având
drept cauză convenţia părţilor şi nu uzucapiunea. În consecinţă, instanţa, nefiind legată de
încadrarea în drept dată de reclamant prin acţiunea sa, rămâne obligată să o facă ea, dar cu
punerea prealabilă în discuţia părţilor. Este motivul pentru care nu subscriem la o soluţie prin
care, fiind ignorate aceste aspecte esenţiale, în mod simplist, acţiunea a fost respinsă, ca
inadmisibilă.

5. Uzucapiune. Joncţiunea presiunilor


Aceasta din urmă are incidenţă numai în ipoteza existenţei a două posesiuni exercitate
succesiv, de către autor şi succesorul acestuia, fără ca ei să fi fost titularii dreptului real. Prin
53
urmare, nu este posibilă unirea duratei posesiunii titularului dreptului real, ca autor, cu
posesiunea exercitată de un netitular al dreptului. Aceasta, deoarece, astfel cum s-a subliniat în
literatura de specialitate, uzucapiunea operează ca o sancţiune civilă împotriva titularului
dreptului de proprietate, vinovat de pasivitate, prin lăsarea bunului în posesia altuia. Într-o speţă,
soluţionată în recurs s-a reţinut că reclamanţii, adică posesorii actuali, au dobândit dreptul de
proprietate de la autorii lor prin act de vânzare-cumpărare, că aceştia din urmă erau titularii
dreptului de proprietate înscris pe numele lor în cartea funciară. Ca urmare, pe considerentele
arătate mai sus, a fost înlăturată motivarea greşită din sentinţa recurată, cât priveşte afirmaţia că,
în speţă, a existat o joncţiune a posesiunilor.
Dacă, în regimul de carte funciară, dreptul de proprietate poate fi dobândit prin
uzucapiunea reglementată de art. 1890 şi art. 1895 şi următoarele din Codul civil român?
Literatura şi practica instanţei supreme s-au exprimat, constant, în sensul că regulile cu
privire la uzucapiune, prevăzute de art. 1890 din art. 1895 şi următoarele Cod civil, se aplică
numai în acea parte a ţării în care sistemul de publicitate imobiliar se realizează prin registrele de
transcripţiuni. În zonele ţării în care se aplică regimul cărţii funciare, uzucapiunea are o aplicaţie
excepţională şi numai în anumite condiţii restrictive, prevăzute de art. 27 şi 28 din Decretul-
Lege nr. 115/1938 încât prevederile generale ale Codului civil român sunt inaplicabile.
Ulterior din anul 1993, instanţa supremă şi-a reafirmat practica anterioară, reţinându-se
că întrucât, în sistemul de carte funciară, dreptul de proprietate asupra imobilelor se dobândeşte,
în afară de cazurile prevăzute în mod expres de lege, numai prin înscrierea în cartea funciară, în
cazul uzucapiunii, această înscriere poate avea loc numai în condiţiile expres prevăzute de
Decretul- Lege nr. 115/1938. Ca atare, urmează a se reţine că prevederile Codului civil,
referitoare la uzucapiunea dreptului de proprietate imobiliară, nu sunt aplicabile în teritoriile
aflate sub regimul cărţilor funciare. Numai posesiunea cerută în vederea uzucapiunii trebuie să
îndeplinească condiţiile cerute de Codul civil.
În ce ne priveşte, subscriem practicii constante a instanţei supreme, adică răspunsul
negativ la întrebare. În sistemul publicităţii pur formale de transcripţiuni, sistemul modurilor de
dobândire a drepturilor reale este complex şi eterogen. În acest sistem, uzucapiunea constituie un
mod covârşitor de dobândire a proprietăţii şi prezintă singura dovadă a dreptului de proprietate.
Totodată, ea operează ca sancţiune civilă împotriva vechiului proprietar care, dând dovadă de
lipsă de diligenţă, a delăsat vreme îndelungată bunul său în posesiunea altor persoane.
Dimpotrivă, în sistemul publicităţii materiale, drepturile reale se dobândesc numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, ceea ce static asigură securitatea comerţului juridic, încât cel
înscris nu-şi poate pierde dreptul decât dacă a consimţit sau este în culpă. În această din urmă
ipoteză, se are în vedere că cel înscris este obligat odată la trei ani să cerceteze cartea funciară şi
54
să reacţioneze juridic în urma comunicărilor ce i s-au făcut. Dacă un altul s-a înscris evident fără
cauză legitimă, iar adevăratul proprietar nu a dat curs obligaţiei de cercetare menţionate sau
reacţiei juridice adecvate comunicării ce i s-a făpcut, într-o asemenea situaţie posesiunea de
bună-credinţă a celui înscris fără cauză legitimă, exercitată timp de 10 ani, consolidează în
favoarea sa dreptul real înscris. În acest caz, legiuitorul curmă dezacordul între două înscrisuri
succesive. De asemenea, când titularul înscris a decedat, fără ca moştenitorul său să fi cerut
înscrierea dreptului, “consideraţiuni superioare economice postulează prefacerea posesiunii în
titlu pentru înscriere”, evident, în baza art. 28 din lege, printr-o posesiune de 20 ani, exercitată în
condiţiile legii. După cum se poate observa, în ambele ipoteze uzucapiunea nu se întemeiază pe
ideea de pierdere a dreptului ca sancţiune juridică, ci reafirmă efectul static al înscrierii tabulare,
adică dreptul înscris nu se pierde niciodată. În primul caz se dă preferinţa uneia dintre cele două
înscrisuri succesive, iar în al doilea, de fapt, nu există înscrisuri, încât este nevoie a se constitui
un titlu necesar înscrierii.
În concluzie, uzucapiunea tabulară este esenţial diferită de uzucapiune reglementată de
Codul civil român, ea având un caracter excepţional şi o exclude. Teza contrară, dacă ar fi
exceptată, ar însemna un adaos de sancţiuni la legea cărţilor funciare, adică a unor sancţiuni
prevăzute exclusiv pentru sistemul publicităţii personale, ceea ce este inadmisibil.

55
6. Dacă în calculul termenului uzucapiunii, la perioada cât soţul divorţat posedă
imobilul se adaugă şi intervalul anterior cât au posedat ambii soţi, în cadrul comunităţii de
bunuri?

Stăpânirea, în fapt, a bunului altuia, în cadrul comunităţii de bunuri a soţilor pune în


cauză conceptul de coposesiune şi efectele sale între coposesori şi faţă de adevăratul proprietar.
Coposesiunea presupune existenţa simultană a mai multor posesiuni exercitate asupra
unui bun. Ea poate prescrie achizitiv , în folosul coposesorilor, dreptul de copoprietate asupra
acelui bun, dacă fiecare posesor o exercită animus condomini (adică voinţa de a deveni
coproprietar) şi util (adică neviciat, în sensul art. 1847 Cod civil).
Dacă animus condomini vizează dobândirea prin uzucapiune a unui drept de
coproprietate pe cote-părţi, este necesar ca posesiunea fiecărui coposesor să poarte asupra unei
cote-părţi determinate, pentru că incertam partem nemo possidere potest (nimeni nu poate să
posede o parte incertă). Dar coposesorii, ca şi coproprietarii, sunt presupuşi că posedă unii pentru
alţii cu titlu precar între ei. Dacă unul dintre ei ar deţine singur bunul, printr-o posesiune animus
domini, această posesiune este socotită, faţă de ceilalţi coposesori, promiscuă, adică echivocă,
inaptă de a prescrie achizitiv. Cu toate acestea, coposesorul poate interveni, în fapt, precaritatea
într-o posesiune utilă. Actele sale manifestate de transformare a posesiunii comune într-una
exclusivă, îi conferă o posesiune veritabilă, utilă pentru a prescrie în folosul său, prin trecerea
timpului prevăzut de lege, un drept de proprietate exclusiv asupra bunului posedat.
Dacă însă coposesiunea vizează dobândirea în coproprietate devălmaşă a unui bun,
aplicarea regulilor arătate se particularizează. Natura devălmaşă a unei asemenea posesiuni
exclude divizarea ei în cote-părţi determinate. Dacă admitem că incertem partem nemo possidere
potest, ar însemna că, în cadrul comunităţii de bunuri, dobândirea unui bun prin prescripţie
achizitivă n-ar fi niciodată posibilă. Dacă ar fi astfel, o atare situaţie ar constitui o excepţie de
impunitate pentru adevăratul proprietar, deoarece, după cum s-a subliniat în literatura
“uzucapiunea apare ca o sancţiune împotriva vechiului proprietar care, dând dovadă de lipsă de
diligenţă, a delăsat vreme îndelungată bunul său în mâna altor persoane. Această consecinţă este,
ca atare, inadmisibilă, ceea ce ne obligă să credem că dacă animus condomini, voinţa soţilor a
fost de a prescrie bunul comunităţii lor de bunuri, adică în proprietatea lor comună, devălmaşă,
prescripţia achizitivă este operantă. Nu mai puţin însă, natura devălmaşă a posesiunii înlătură
posibilitatea de a fi exercitată exclusiv, ceea ce înseamnă că, spre deosebire de coposesiunea pe
cote-părţi, cea devălmaşă exclude posibilitatea ca unul dintre soţi să intervertească precaritatea,
56
într-o posesiune utilă, în folosul său exclusiv. Este, în fond, efectul dispoziţiilor legale care
protejează comunitatea de bunuri şi regula consacrată de art. 30 alin.1 din Codul familiei, potrivit
căreia “bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi, sunt, de la data dobândirii
lor bunuri comune ale soţilor”. Ca atare, dacă termenul prescripţiei se va împlini în timpul
căsătoriei, bunul uzucapat este socotit ca fiind dobândit comunităţii de bunuri.
Dacă însă termenul prescripţiei achizitive s-a împlinit după desfăşurarea căsătoriei, va
trebui să ţinem seama de regulile ştiute că regimul matrimonial al comunităţii de bunuri
încetează o dată cu desfacerea căsătoriei şi că, în ce priveşte proprietatea comună, aceasta îşi
păstrează caracterul devălmaş până la data împărţirii bunurilor comune, când ea se transformă
într-o proprietate pe cote-părţi, iar prin partaj, într-o proprietate exclusivă căsătoriei, de oricare
dintre soţi sau de amândoi, nu mai sunt bunuri comune.
Regula supravieţuirii caracterului devălmaş al proprietăţii comune după desfacerea
căsătoriei până şla partajul bunurilor comune este însă dictată de particularităţile pe care le
primeşte indiviziunea de drept comun, în cazul proprietăţii devălmaşe, în intervalul de timp
arătat. Aceste particularităţi nu au nimic comun cu posesiunea comună devălmaşă care, în opinia
noastră, fiind un efect al căsătoriei, nu poate supravieţui acesteia. Ca atare, pe data desfacerii
căsătoriei, elementul animus suferă o transformare de esenţă, în sensul că voinţa de a poseda a
foştilor soţi, nu poate continua decât animus condomini, pentru o coproprietate pe cote-părţi
egale. Foştii soţi vor continua să posede animus condomini, fie împreună, fie numai unul dintre
ei, dar numai pentru sine ci, în condiţii de precaritate, şi pentru celălalt. Într-o asemenea ipoteză,
împlinirea termenului de prescripţie achizitivă va profita ambilor soţi dobândirea asupra bunului
a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi egale. După cum, cel care deţine singur bunul, va
putea interverti precaritatea în condiţiile art. 1858 Cod civil, dar, în acest caz va începe o nouă
posesiune. Soluţia contrară are ca impediment principal efectul declarativ al uzucapiunii, în
temeiul căruia, uzucapantul dobândeşte proprietatea bunului din chiar ziua când a început
posesiunea. Această consecinţă ne face să credem că este nefiresc ca posesiunea comună,
începută şi exercitată timp îndelungat de foştii soţi, să se transforme, la desfacerea căsătoriei,
într-o posesiune exclusivă în favoarea celui care a luat în stăpânire bunul şi căruia ar urma că-i
profite, exclusiv şi timpul cât foştii coţi au stăpânit bunul împreună.
Accesiunea (joncţiunea) de posesiuni, sugerată de întrebare, este străină domeniului pe
care îl avem în vedere, de vreme ce accesiunea are în vedere relaţia de drept dintre posesorul
actual şi autorul său, iar coposesiunea, raportul de coexistenţă a unei pluralităţi de posesiuni
(ceea ce este altceva).

57
7. Prescripţie achizitivă. Posesie. Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească pentru a
fi utilă natura posesiei exercitate de concubina proprietarului.

În cazul în care o persoană a venit în imobil în calitate de concubină a fostului proprietar,


posesia pe care ea a exercitat-o asupra imobilului nu este o posesie utilă, care să servească
uzucapiunii, deoarece calitatea în care ea a locuit, deci a posedat imobilul, exclude ideea ca ea
să-l fi stăpânit sub nume de proprietar.
Dacă ambii concubini au folosit imobilul, cu permisiunea proprietarilor tabulari, posesia
lor este precară, astfel că nici cu privire la aceştia nu se poate constata dobândirea dreptului de
proprietate pe calea uzucapiunii, deoarece erau în deplină cunoştinţă de cauză a titlului în baza
căruia ei locuiau în imobilul din litigiu.
Împrejurarea că foştii concubini au întreţinut şi conservat imobilul, nu este de natură a
duce la concluzia că intenţia lor a fost aceea de a poseda pentru el, lipsind deci un element
esenţial, ce concură la dobândirea dreptului de proprietate, pe calea uzucapiunii.

8. Prescripţie achizitivă în zonele unde se aplică regimul cărţii funciare. Condiţii.

În cauză, reclamanţii au cumpărat în 1947, un teren de circa 6500 mp, de la rudele


proprietarilor terenului, decedaţi, ca evrei deportaţi, în Germania hitleristă în perioada 1944-
1945.
Acelaşi teren, în 1952, a fost intabulat, conform Decretului nr. 113/1948 (privind bunurile
rămase de pe urma evreilor victime ale nor măsuri de persecuţie, decedaţi fără moştenitori) pe
numele Federaţiei Comunităţilor Evreieşti din România.
În această situaţie, tribunalul judeţean constată şi reţine că terenul a devenit prin
uzucapiune proprietatea celor care l-au cumpărat în 1947 (chiar fără a-l intabula), conform art. 28
alin.28 din Decretul-Lege nr. 115/1938, din moment ce s-a dovedit, necontestat, că aceştia au
posedat, peste 20 de ani (după decesul proprietarilor iniţiali, înscrişi în cartea funciară) acel
teren, posesie efectivă, publică şi neîntreruptă din 1947 şi până astăzi, iar Federaţia
Comunităţilor Evreieşti din România nu a făcut, după 1952, nici un act întrerupător al
prescripţiei achizitive de 20 de ani, care începuse să curgă din 1947.
(T.J. Maramureş, dec.civ., nr.856/1991)
Soluţia instanţei este, indiscutabil judicioasă, dacă acea cumpărare de la rudele
proprietarilor decedaţi în deportare (cumpărare ce a avut loc în 1947) s-a efectuat după 12 iulie
1947, când a intrat în vigoare Legea nr. 241/1947, deoarece în acest caz, sunt, efectiv, aplicabile
dispoziţiilor art. 28 alin. 1 din Decretul-Lege nr. 115/1938.
58
În schimb, dacă acea cumpărare (deci începutul curgerii uzucapiunii) a avut loc între 1
ianuarie şi 12 iulie 1947, soluţia instanţei apare discutabilă, deoarece, în atare situaţie se aplică
prescripţia achizitivă de 32 ani (sau cea de 30 de ani) prevăzută de art. 1460 din Codul civil
austriac. Or, această din urmă prescripţie nu se împlinise încă în 1947 (la data intrării în vigoare
a Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974) şi deci, pentru a opera uzucapiunea, trebuia să curgă un nou
termen după abrogarea legilor mai sus amintite. Subliniem că din cuprinsul deciziei rezumate
rezultă doar că acea “cumpărare” a avut loc “în 1947”, fără a se preciza dacă ea a avut loc înainte
ori după 12 iulie 1947.
Pentru dezvoltări, în acest sens, a se vedea: C. Bârsan, Notă la dec.civ. nr. 423/1984 a T.
J. Braşov nr. 10/1985, p.59, 65; C. Bârsan, V. Stoica, evoluţia legislaţiei privind circulaţia
imobilelor în “Dreptul” nr. 6/1990, p-51-52.
Este însă adevărat că s-a susţinut şi opinia conform căreia, în urma abrogării Legilor nr.
58/1974 şi nr. 59/1974 este admisibil a se constanta, în prezent, că prescripţia achizitivă care a
început a curge înainte de adoptarea lor, s-a împlinit în perioada 1974-1989 cât aceste legi au fost
în vigoare ( a se vedea în acest sens, I. Vurdea – I, evoluţia legislaţiei privind circulaţia
imobilelor, în “Dreptul” nr. 6/1900, p. 45 ).
În concluzie, şi în ipoteza cumpărării terenului în litigiu între 1 ianuarie şi 12 iulie 1947,
soluţia instanţei poate fi socotită judicioasă, dar numai dacă se admite din urmă opinie ( că, în
prezent, după abr ogarea Legilor nr. 5871974 şi nr. 5971974, se poate constata că o prescripţie
achizitivă, care începuse să curgă anterior intrării în vigoare a acestor legi, s-a împlinit în
perioada cât ele au fost în fiinţă).

9. Prescripţie achizitivă. Precaritate. Locatar consecinţe.

Potrivit prevederilor art. 1847 Cod civil pentru a uzucapa se cere o posesiune continuă,
neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar, iar prevederile art. 1853 din acelaşi cod,
precizează că actele ce se execută asupra unui lucru al altuia, în calitate de locatar, nu constituie
o posesiune sub nume de proprietar.
În consecinţă instanţele au greşit când au considerat că sunt întrunite cerinţele prevăzute
de art. 1847 Cod civil, în loc să constate că reclamanta a exercitat posesiunea în numele altuia,
respectiv al proprietarului şi, ca detentor precar, nu putea beneficia de prevederile Codului civil,
privind uzucapiunea oricât a durat această posesiune.

59
10. Prescripţie achizitivă

Potrivit art. 3 din Decretul nr. 218/1960, dreptul la orice acţiune având ca obiect
restituirea, în natură sau prin echivalent a unui bun intrat, înainte de data publicării decretului, în
posesia statului, în aceea a unei organizaţii cooperatiste obşteşti, fie fără nici un titlu, fie în
cadrul procedurii.
În ce priveşte termenul de prescripţie de 1 an prevăzut de Regulamentul de transport din
1929, urmează a se reţine că acesta a fost abrogat prin art. 26. Din Decretul nr. 167/1958.
Instanţa supremă prin decizia rezumată mai sus, indică, drept temei juridic al termenului
de 6 luni în discuţie, atât art.956 pct.1 din Codul comercial, cât şi art. 4 alin-1 lit e din Decretul
nr. 16771958.
Întrucât art. 4 din Decretul nr. 167/1958 se referea, exclusiv, la “raporturile dintre
organizaţiile socialiste”, în literatura juridică şi în jurisprudenţa s-a pus problema în ce măsură
acest text (ca şi finalul art. 3 alin.1 din acelaşi decret referitor la termenul general de prescripţie
de 18 luni “în raporturile dintre organizaţiile socialiste”) îşi găseşte sau nu aplicare în prezent.
Pentru o discuţie, în acest sens, a se vedea Ş. Beligrădeanu, Modul în care urmează să fie
interpretate – în prezent – dispoziţiile art. 3 alin.1 şi art. 4 din Decretul nr. 16771958 privitor la
prescripţia extinctivă, în “Dreptul” nr.7/1993, p. 48-53).
11.Uzucapiune.

Pe rol fiind soluţionarea acţiunii civile înaintată de, reclamanţii Sas Marcel Vasile şi Sas
Marinela Dina (fostă Cornean) domiciliaţii în mun. Satu Mare, srt. Mesteacănului, nr.11 jud
Satu Mare împotriva pârâtului Statul Român prin Consiliul Local Satu Mare şi Ministerul
Finanţelor Publice cu sediul în Bucureşti, str. Appolodor nr.17, pentru uzucapiune.
La apelul nominal făcut în şedinţa publică de azi, se prezintă reclamanţii asistaţi de av.
Tinca Claudiu în baza contractului de asistenţă juridică nr. 8/2004, lipsă fiind pârâtul.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se că, acţiunea a fost legal timbrată, au fost
îndeplinite dispoziţiile instanţei, prin serviciu de registratură s-a depus întâmpinarea de către
Ministerul Finanţelor Publice-Direcţia generală a Finanţelor Publice ale jud. Satu Mare.
Instanţa înmânează reprezentantului reclamanţilor câte un exemplar din actele depuse.
Reprezentantul reclamanţilor având cuvântul, arată că, susşine acţiunea, astfel cum a fost
ea precizată, în probaţiune solicitată a se încuviinţa proba testimonială cu martorii Ratiu Etelka
şi Şerban Vasile pe care i-a prezentat la termenul de azi.
Instanţa încuviinţează cererea de probaţiune formulată şi în conformitate cu dispoziţiile
60
art. 193 C.pr. civ. a trecut la audierea martorilor prezenţi, sub prestare de jurământ, după ce în
prealabil li s-au adus la cunoştinţă consecinţele mărturiei mincinoase, dispoziţiile acestora fiind
consemante în procese verbale separate, care după citire s-au semnat şi s-au ataşat la dosarul
cauzei.
Reprezentantul reclamanţilor având cuvântul, arată că, nu mai are alte probe de
administare şi solicită judecarea cauzei în fond.
Instanţa declară închisă faza probatorie şi trece la judecarea cauzei în fond.
Reprezentantul reclamanţilor având cuvântul în fond, solicită admiterea acţiunii, fără
cheltuieli de judecată.

JUDECĂTORIA

Prin acţiunea civilă înregistrată la instanţa sub dosar nr. de mai sus , reclamanţii Sas
Maria, Sas Marcel Vasile şi Sas Marinela Dina au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român
prin Consiliul Local Satu Mare şi Ministerul Finanţelor Bucureşti solicitând instanţei ca prin
sentinţa ce o va pronunţa să constate că pe terenul situat în Satu Mare, str. Mesteacănului nr.11
înscris în C.F. 15054 Satu Mare, nr. top. 6524/3, C.F. nr. 9750 Satu Mare, nr. top.4609/25 şi C.F.
7233 Satu Mare, respectiv tatăl părţilor a construit o casă; să dispună întabularea dreptului de
proprietate asupra casei, conform cotelor de mai jos şi a dreptului de folosinţă pe durata
existenţei construcţiei, asupra suprafeşei de teren de 499 m.p. în C.F, în favoarea reclamanţilor
În motivarea arată că, sunt moştenitorii defunctului Sas Vasile decedat la 15.07.1994, iar
după decesul acestuia au acceptat succesiunea în faţa notarului, astfel că, în prezent cotele de
proprietate sunt stabilite astfel: 1/2 cota reclamantei Sas Maria, cu titlu juridic construireşi 2/8
cota aceleaşi reclamante cu titlu juridic moştenire, iar pentru pârâţii Sas Marcel şi Sas Marinela
cota de 3/8 pentru fiecare cu titlu juridic moştenire, conform certificatului de moştenitor nr.
1348/1994.
În anul 1969, în baza autorizaţiei nr. 341/1969 defucntul şi soţia au construit o casă cu
anexe pe terenul din C.F, primit de la CAP Sătmăreana, casă aflată în evidenţele finanţelor
publice locale.
Aşa cum reiese din cuprinsul adeverinţei emisă de CAP Sătmăreana au primit în folosinţă
şi suprafaţa de 0,05 ha teren.
În drept invocă disp.art 11 C.pr. civ.
Prin întâmpinarea formulată, Consiliul Local Satu Mare solicită respingerea acţiunii,
arătând că, constatarea şi intabularea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei
este inadmisibilă, întrucât prin aceasta se aduce atingere dreptului de proprietate al statului, care
61
ca oricare proprietar, este singurul în măsură să dispună asupra bunurilor aflate în proprietatea sa,
în speţă asupra terenului.
În drept invocă disp.art.115, 242 alin. ultim C. pr. Civ..
Ministerul Finanţelor Publice prin DGFP Satu Mare, prin întâmpinarea formulată, arată
că, în principal, rpin efectul prevederilor Legi 18/1991 privind fondul finciar, situaţia terenurilor
aflate în propietatea statului a fost reglementată prin dispoziţiile cuprinse în cap. III "dispoziţii
privind terenurile situate în intravilanul localităţii-proprietate de stat şi unele prevederi speciale".
Terenul în cauză fiind în intravilanul localităţii, intrată în proprietatea privată a statului, se află în
administrarea Primăriei, Consiliului Local Satu Mare, care are calitatea procesuală pasivă a
Statutlui Român prin Ministerul Finanţelor Publice.
În subsidiar, cu privire la fondul cauzei, în ceea ce priveşte primul capăt de cerere, prin
care se solicită să se constate că pe terenul în cauză s-a construit o casă, nu se opun admiterii
acţiuni în această privinţă, solicitând respingerea capătului de cerere privind întabularea dreptului
de propiretate în C.F.
În drept invocă disp.art. 111 teza a doua 115-118 C. pr. civ. , art. 36 al. 6 din Legea
18/1991, art. 12 alin. 5 din Legea 213/1998, art. 1169 C.civ, art. 242 alin. 2 C.pr. civ.
Reclamanţii prin precizarea de acţiune formulată solicită să se constate că, au dobândit ca
efect al prescripţiei achizitive dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţa de 499
mp, înscris în C.F. 7233,9750,15054 Satu Mare în valoare de 5.000.000 lei ; să se dispună
înscrierea dreptului de proprietate astfel cum a fost dobândit asupra terenului în suprafaţa de 499
m.p., nr. top. 4609/20, 4609/25 ŞI 6524/3 într-o nouă coală C.F.
În motivare arată că, reclamantul Sas Maria, respectiv copiii acesteia, după decesul
defunctului Sas Vasile, au intrat în posesia acestui teren în urmă cu aproximativ 40 de ani, iar de
atunci şi până în prezent au exercitat asupra acestuia o posesie publică, continuă, netulburată, sub
nume de proprietar şi neîntreruptă.
Deoarece, ca efect al prescripţiei achizitive, prin joncţiunea posesiilor, în cazul ultimilor
doi, fiind împlinit termenul de 30 de ani şi exercitând o posesie utilă, au dobândit dreptul de
proprietate asupra acestei suprafeţe de teren, solicitând admiterea acţiunii astfel cum a fost ea
precizată, conform petitului.
În drept invocă disp. Art 1890, 1848, 1847 C civ., art. 111 C.pr. civ.
Ministerul Finanţelor Publice formulează note de sedinţe ca răspuns la precizarea de
acţiune formulată arată că în privinţa primului capăt de cerere reclamanţii trebuiau să facă
dovada îndeplinirii condiţiilor prev. de art. 28 din DL 115/1938 cu modificările ulterioare,
conform prevederilor cuprinse în art. 72 din Legea 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii
imobiliare. Potrivit dip. art. 1847 C. civ. pentru a se putea invoca uzucapiunea de lungă durată,
62
reclamanţii trebuie să facă dovada unei posesii continue, neîntrerupte, netulburate, publice şi sub
nume de proprietar.
Posesiunea exercitată asupra terenurilor, pe durat aplicării Legilor 58 şi 59/1974,
beneficiază de protecţie posesorie completă, dar nu şi de posibilitatea dobândirii dreptului de
proprietate prin prescripţie achizitivă, aceasta fiind interzisă până la sfârşitul anului 1989.
Cursul prescripţiei achizitive a fost întrerupt, în cauză operând o întrerupere naturală,
conform art. 1864 C.civ, potrivit cărora este întrerupere naturală când posesorul este şi rămâne
lipsit de mai mult de un an de posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedării şi când
bunul cu privire la care se exercită posesia este declarat imprescriptibil de către lege.
În ceea ce priveşte al doilea capăt de cerere, Consiliul Local Satu Mare este în măsură să
se pronunţe cu privire la aceasta.
În drept invocă disp. art 28 din DL 115 /1938, Legea 58 şi 59 din 1974, art.1847, 1864
C. civ. art 12 din Legea 21371998 şi Legea 18/1991.
Consiliul Local Satu Mare, prin întâmpinarea formulată , solicită respingerea acţiunii ca
fiind nelegală.
În motivare arată că, dreptul de proprietate asupra terenului aparţine Statului Român.
Reclamanţii au primit în folosinţă şi nu în proprietate de la CAP Sătmăreana un loc de casă în
supraf. de 0,05 ha, pe care au edificat în baza autorizaţiei de construire o casă de locuit.
Dreptul de folosinţă s-a realizat prin atribuire în vederea construirii unei locuinţe.
Terenul, înscris în CF pe numele statului, nu poate trece în proprietatea reclamanţilor prin
uzucapiune, deoarece dreptul de proprietate al statului find inalienabil, insesizabil şi
imprescriptibil nu se poate pierde prin trecerea timpului.
Pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune se cere o posesie utilă, exercitată
neîntrerupt în timpul şi în condiţiile prev. de lege. Pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie
continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar, Prin legea 58/1974 ea a fost întreruptă.
În drept invocă disp. art. 115 C. pr. civ., art. 242 alin. ultim C. pr. civ.
Instanţa analizând actele şi lucrările, reţine în fapt următoarele:
Conform extras CF nr. 15054 Satu Mare, proprietar tabular al imobilului de sub nr. top.
6524/3, căruia în natură îi corespunde arător în suprafaţa de 352 mp, este Statul Român,
încheiere nr. 33/1961; conform extras CF nr. 9750 Satu Mare, proprietar tabular al imobilului de
sub nr. top. 4609/25, căruia în natură îi corespunde arător în suprafaţa de 54 mp, este Statul
Român, încheiere nr. 2223/1971; conform extras CF nr. 7233, Satu Mare în natură îi corespunde
arător în suprafaţa de 93 mp, este CAP cu titlu juridic cooperativizare ,încheiere nr. 672/1973.
Din declaraţiile martorilor audiaţi în şedinţa publică din 03.09.2004, Şerban Vasile şi
Ratiu Etelka, se reţine că, reclamanţii au cumpărat terenul situat în mun. Satu Mare, str.
63
Mesteacănului nr. 11 de la CAP Sătmăreanca, prin anii 1969-1970. În acelaşi an reclamanţii au
construit prin eforturi proprii o casă de locuit. De atunci şi până în zilele noastre nici o terţă
perosană nu a încercat să le tulbure posesia sau să emită vreo pretenţie asupra imobilului.
Reclamanţii se comportă faţă de toţi ceilalţi ca şi adevăraţi proprietari. Terenul are o suprafaţă de
aprox. 5 ari. Martorul Şerban Vasile menţionează că, a dobîndit terenul proprietatea acestuia
printr-o situaţie similară şi şi-a intabulat dreptul de proprietate. Cunoaşte faptul că, mai mulţi
vecini şi-au întabulat dreptul de proprietate, aceştia din urmă dobândind terenurile tot de la CAP
Sătmăreanca.
Conform schiţei de dezmembrare întocmită de către ing. Burciu Rodica Ioana, avizată de
ONCGC Satu Mare sub nr. de înreg. 291/2004, care face parte integrantă din prezenta, pe
parcelele de sub nr. top. 609/20, 4609/25 şi 6524/3 este amplasată o casă de locuit. Prezenta
schiţă reflectă doar amplasarea construcţiei şi nicidecum o dezmembrare a vreunui nr. top.
În probaţiune, reclamanţii au depus autorizaţia pentru executare de lucrări nr.
341/26.09.1969, emisă în favoarea numitului Sas Vasile, precum şi adeverinţa nr.
1118/02.09.1969 emisă de CAP Sătmăreana, prin care se adevereşte că, numitul Sas Vasile a
primit un loc de casă în anul 1968 în cartierul Agricol, în suprf. de0,05 şi a fost plătiti cu Dispoz.
de plată nr. 779/31.05.1969.
Potrivit certificatului de moştenitor nr. 1348/15.11.1994 eliberat de Notariatul de Stat
Judeţean Satu Mare, reclamanţii sunt moştenitorii defunctului Sas Vasile, având următoarele
cote: Sas Maria 2/8 părţi, Sas Marcel-Vasile 3/8 părţi şi Sas Marinela-Dina 3/8 părţi, ca atare ei
justifică calitatea procesuală activă în cauză.
În ceea ce priveşte legea aplicabilă uzucapiunii, instanţa consideră că se aplică
dispoziţiile Codului civil, în materie. Conform art. 60 din Legea 7/1996 acţiunile introduse în
temeiul art. 22,27,28 şi 34-40 din DL 115/1938, pentru modificarea dispoziţiloe privitoare la
cărţile funciare, aflate în curs de judecată la data intrării în vigoare a Legii 7/1996 se vor
soluţiona potrivit dispoz. legale susmenţionate.
Fiind o normă de procedură, dispoz. art. 60 din Legea 7/1996 este guvernată de principiul
tempus regit actum, respectiv al aplicării imediate a legii noi. Deoarece textul legal menţionat
prevede că, uzucapiunile întemeiate pe art. 27 şi 28 din DL 115/1938 aflate în curs de judecată la
data de 24.06.1996 se vor soluţiona în continuare în temeiul Decretului-lege "per a contrario",
înseamnă că acţiunea în uzucapiune, înregistrată după această dată, se va judeca în baza
dispoziţiilor cuprinse în Codul civil.
Având în vedere cele de mai sus, instanţa consideră că, în speţă sunt întrunite condiţiile
dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este
de bună-credinţă sau de rea-credinţă.
64
În concluzie, ţinănd cont şi de disp. art 111 C. pr. civ., art. 728 C. civ., va admite
acţiunea, astfel cum a fost ea precizată, conform dispoziţiilor prezentei sentinţe.
Fără cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII


HOTĂRĂŞTE:

Admite acţiunea civilă, astfel cum a fost precizată, înaintată de reclamanţii Sas Maria,
Sas Marcel Vasile şi Sas Marinela Dina, domiciliaţi în mun. Satu Mare, str. Mesteacănului nr.
11, împotriva pârâtului Statulo Român, prin Consiliul Local al mun. Satu Mare şi Ministerul
Finanţelor Publice Bucureşti, str. Appolodor, nr.17 şi în consecinţă:
Constată că reclamanţii au dobândit cu titlu de uzucapiune dreptul de proprietate asupra
terenului în suprafaţa de 499 mp., situat în mun. Satu Mare, str. Mesteacănului nr. 11, înscris în
Cf nr. 15054 Satu Mare, sub nr. top. 6524/3 (în suprf. de 352 mp), Cf nr. 9750 Satu Mare sub nr.
top. 4609/25 (suprf. de 54 mp), şi Cf nr. 7233 Satu Mare, sub nr. top. 4609/20 (90 mp).
Constată că reclamanţii au construit prin eforturi proprii o casă de locuit, amplsată pe
parcela de sub nr. top. 4609/20, 4609/25 şi 6524/, conform schiţei de dezmembrare avizate de
ONCGC sub nr. de înregistare 291/31.03.2004, care face parte intergrantă din prezenta.
Dispune notarea casei de locuit pe parcelele mai suau menţionate.
Dispune întabularea dreptului de proprietate asupra casei şi a terenului de mai sus, într-o
nouă coală de carte funciară, în favoarea de dezmembrare întocmită de ing. Burciu Ioana Rodica
şi avizată de ONCGC sub. nr. de înreg. 291/31.03.2004.
Fără cheltuieli de judecată, nefiind solicitate.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică în data de 03.09.2004.

Analiza speţei
Speţa prezentată are un caracter complex, ridicând atât probleme de drept procedural cât
şi probleme de drept material.
Reclamanţii, persone fizice solicită instanţei să constate dreptul de proprietate asupra
casei construite pe un teren proprietate a statului român. Solicită instanţei să dispună întabularea
dreptului de proprietate asupra casei şi a dreptului de folosinţă asupra terenului, pe durata
existenţei construcţiei.
Casa a fost construită în 1969 cu respectarea legislaţiei în domeniu, în vigoare la acea
dată (autorizaţia de construcţie nr. 341/1969). Iar terenul a intrat în folosinţa reclamanţilor, de

65
asemenea în mod legal, prin atribuire de către CAP Sătmăreana. Din 1969 şi până la data
introducerii acţiunii în justiţie reclamanţii, prin autorul lor au exercitat asupra terenului o posesiei
publică, continuă, netulburată, sub nume de proprietate şi neîntreruptă.
Fiind făcută proba celor afirmate mai sus reclamanţii au solicitat instanţei să constate, că
au dobîndit ca efect al prescripţiei achizitive dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu şi
să dispună înscrierea dreptului de proprietate astfel cum a fost dobândit asupra terenului, într-o
nouă coală CF.
În drept sunt invocate dispoziţiile art. 1890,1848,1847 Cod civil şi art. 111 C.pr.civ.
Prin întâmpinarea formulată de către Consiliul Local Satu Mare şi notele de şedinţă ale
Ministerului Finanţelor Publice-Direcţia generală a Finanţelor Publice ale judeţului Satu Mare se
solicită respingerea acţiunii reclamanţilor, pe motiv că în speţă este vorba despre un teren al cărui
proprietar este Statul Român. Aşa fiind, nu se poate pune problema dobândiri dreptului de
proprietate aparţinând Statului prin uzucapiune.
Analizând cererile şi apărările părţilor în proces instanţa în mod corect, a reţinut că în
cauză este vorba despre un teren aparţinând domeniului privat al statului. Ca atare, constată că
reclamanţii au dobândit prin prescripţie achizitivă dreptul de proprietate asupra terenului în
litigiu , considerându-se că în speţă sunt întrunite condiţiile dobândirii dreptului de proprietate
prin uzucapiunea de 30 de ani: a) posesia să fie utilă, adică o posesie propriu.zisă şi neviciată; b)
posesia să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună
credinţă sau de rea-credinţă.

Sursa primară: judecătoria Satu Mare, Secţia civilă, dosar nr. 3316

66
CONCLUZII

Proprietatea este, atât în sens economic, cât şi în sens juridic, expresia supremă a
accesului oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunului. Fiind aşadar un mod de realizare a
unei puteri umane asupra bogăţiilor, proprietatea a făcut obiectul unor înflăcărate şi seculare
controverse. Aceste controverse au fost şi sunt fundamentate şi mai mult, continuă să fie
alimentate de un complex de idei, teorii şi concepţii economice, politice, filozofice, religioase şi
nu în ultimul rând juridice.
Dreptul de proprietate precum şi mijloacele juridice de dobândire a bunurilor, făcând
obiectul unor mari orientări şi curente încă din cele mai vechi timpuri (Platon ca susţinător al
ideii comunităţii de bunuri sau proprietăţii colective; Aristotel ca apărător al proprietăţii private)
prezintă un deosebit interes şi în prezent în literatura şi mai ales în practica judiciară.
Asistăm în prezent la un amplu proces de reevaluare a reglementărilor existente a căror
nouă interpretare este chemată să răspundă exigenţelor pe care trecerea la economia de piaţă le
impune.
Un spaţiu larg în tematica dezbaterilor din literatura de specialitate, ca şi în practica din
acest domeniu este afectat dreptului de proprietate imobiliară, precum şi dobândirii acestuia prin
uzucapiune având în vedere importanţa sporită a bunurilor imobile, cât şi gravele încălcări şi
restricţii din trecut.
Reglementată de codul civil, uzucapiunea prezintă o deosebită importanţă, deoarece
înlătură dificultăţile şi inconvenientele probei dreptului de proprietate, având în acelaşi timp o
funcţie de clarificare a unor situaţii juridice, deoarece, având ca efect naşterea dreptului de
proprietate al posesorului unui imobil, transformă o aparenţă îndelungată într-un raport juridic de
proprietate cert şi indiscutabil.
Reglementată de Cartea a III-a titlul 20 al Codului civil, uzucapiunea este prevăzută şi în
unele dispoziţii ale Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă precum şi Decretul –
Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, ceea ce denotă
importanţa ce o prezintă această instituţie pentru legiuitor şi nu numai.
De asemenea, rolul important ce I se atribuie acestei instituţii a dreptului civil rezidă din
aceea că o abordare a uzucapiunii este o problemă complexă datorită faptului că ea nu poate fi
cercetată doar cu privire la domeniul ei de aplicare, felurile uzucapiunii, efectele acesteia, etc. ci
împreună cu dreptul de proprietate, cu caracterele şi atributele acesteia, posesia ca o condiţie
67
esenţială şi necesară a uzucapiunii, aşa cum a încercat şi lucrarea de faţă.
O problemă deosebită în literatura şi practica juridică, cu privire la domeniul de aplicare
al uzucapiunii o constituie situaţia terenurilor care au fost scoase din circuitul civil prin efectele
legilor nr. 58/1974 şi 5971974, ceea ce a făcut obiectul numeroaselor controverse cu privire la
luarea sau nu în considerare a efectelor produse de aceste două legi.
Reintrarea în circuitul civil a terenurilor de orice fel precum şi introducerea legii
nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, demonstrează preocuparea şi în prezent
pentru acest mod de dobândire a proprietăţii care a ridicat şi continuă să ridice numeroase
probleme cel mai adesea controversate în practica juridică.

68
BIBLIOGRAFIE

1. Boroi G., Rădescu D. - Codul de procedură civilă comentat şi adnotat, Editura ALL,
Bucureşti, 1996;
2. Cantacuzino M. – Elementele dreptului civil, Editura Cartea Românească, Bucureşti,
1921;
3. Cosmovici P.M., Gionea V.- Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Bucureşti,
1993;
4. Filipescu I.P. - Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actamă,
Bucureşti, 1996
5. Filipescu I.P. - Tratat de dreptul familiei, Editura Academiei Bucureşti, 1989
6. Gherasim D. – Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Editura Academiei,
Bucureşti, 1986
7. Jacotă M.V. – Conţinutul economic al proprietăţii în Drept roman, Editura Chemarea
Iaşi, 1993
8. Luţescu G., N. – Teoria generală a drepturilor reale, Editura Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti. 1996
9. Hamangiu C. – Tratat de drept civil român, vol. I, Editura Naţională, Bucureşti, 1929
10. Ionaşcu T., Brădeanu S. - Drepturile reale principale în R.S.R., Edit. Academiei,
Buc., 1978
11. Sion F. – Curs de drept civil, vol. IV, Despre bunuri, Iaşi, Institutul de Arte grafice,
Alexandru Terek, 1940
12. Stătescu C., Bîrsan C. – Drept civil, Drepturi reale, Universitatea Bucureşti, 1988
13. Tabacovici G. - Drept civil, Drepturi reale, Bucureşti, Editura All, Bucureşti, 1994
14. Tabacovici G. – Primele elemente de drept civil, vol. I, Bucureşti, Institutul de arte
grafice, C. Spetea, 1910

69
MATERIALE DE PRACTICĂ JUDICIARĂ

1. Mihuţă G. I. – Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului


Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1969-1975, Ed. Ştiinţifică şi enciclopedică,
Bucureşti, 1976
2. Mihuţă G. I. – Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului
Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1980-1985, Ed. Ştiinţifică şi enciclopedică,
Bucureşti, 1986
3. Bogdănescu V. – Probleme de drept din Deciziile curţii Supreme de Justiţie (1990-
1992), Ed. Orizonturi, Bucureşti, 1993
4. Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem pe anii 1952-1954, 1957, 1961, 1965,
1966, 1970, 1972, 1973, 1976, 1978, 1982, 1984, 1985, 1989, 1992, 1995
5. Revista Dreptul, 1995-2002
6. Codul civil

70
71