Sunteți pe pagina 1din 46

Facultatea de Drept si Ştiinţe Administrative

Universitatea de Vest Timisoara


Cariera judiciara, anul I

Actiunea in revendicare Imobiliara


2

Pleter (Nan) Florina Maria


PLANUL LUCRARII

CAPITOLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE

1. Mijloace juridice de protectie a dreptului de proprietate


2. Noţiunea şi caracterele juridice ale acţiunii în revendicare
2.1. Noţiunea şi reglementare
3. Caracterele juridice ale acţiunii în revendicare
3.1. Acţiunea în revendicare este o acţiune reala
3.2. Acţiunea în revendicare are un caracter petitoriu
3.3.Acţiunea în revendicare urmareşte predarea posesiei unui lucru
3.4.Acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibila
sub aspect extinctiv
4. Condiţiile de exercitare ale acţiunii în revendicare
4.1. Persoanele care pot introduce acţiunea în revendicare
4.2. Persoanele împotriva carora se poate intenta acţiunea în
revendicare
4.3. Obiectul acţiunii sau concretizarea pretenţiilor reclamantului
5. Dovada proprietaţii asupra bunului revendicat
6. Efectele acţiunii în revendicare
6.1. Restituirea lucrului revendicat
6.2. Restituirea fructelor

CAPITOLUL II. ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE IMOBILIARA

1. Proba dreptului de proprietate


2. Efectele specifice ale acţiunii în revendicare imobiliara
3. Efectele acţiunii în revendicare cu privire la plantaţii şi construcţii
4. Prescripţia acţiunii în revendicare.
5. Acţiunea în revendicare imobiliara în sistemul de publicitate al carţilor
funciare
6. Revendicarea de către fostul proprietar a imobilelor preluate abuziv de
catre stat sau alte persoane juridice în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989

BIBLIOGRAFIE

2
3

CAPITOLUL 1
ASPECTE GENERALE PRIVIND ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE

1. Mijloace juridice de protectie a dreptului de proprietete

Recunoaşterea drepturilor subiective ar fi iluzorie fara garantarea si apararea lor. Astfel, se


permite titularilor ale căror drepturi au fost nesocotite sau încalcate sa ceara, în calitate de
reclamanţi, restabilirea drepturilor lor în fata instanţelor competente.
De-a lungul timpului, dreptul de proprietate a beneficiat de o protecţie speciala din partea
legiuitorului. Astfel, majoritatea ramurilor de drept conţin prevederi referitoare la ocrotirea
dreptului de proprietate. De regulă, apararea drepturilor reale prin alte mijloace juridice decât
acelea de drept civil şi de drept procesual civil se realizeaza de manieră indirecta. Prin
instituţiile si normele juridice respective se urmareşte, în principal, realizarea altor scopuri şi
numai implicit ele au ca efect apărarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale.
în literatura juridica mijloacele juridice prin care se apăra dreptul de proprietate sunt
grupate în doua categorii: indirecte sau nespecifice si directe sau specifice.1
Mijloacele indirecte sau nespecifice sunt acele acţiuni în justiţie care se întemeiaza direct şi
nemijlocit pe drepturi de creanţa, în scopul realizării lor. Drepturile de creanţa se nasc şi se
realizează în strânsa legatură cu dreptul de proprietate care constituie coloana vertebrală a
partimoniului oricărei persoane. De aceea, de cele mai multe ori prin promovarea acestor
acţiuni se înlatură indirect, atingerile aduse insuşi dreptului de proprietate al reclamantului.
Sunt mijloace indirecte sau nespecifice deoarece nu se intemeiaza direct pe dreptul de
proprietate sau alt drept real. Se includ in această categorie: actiunile in executatea contractelor
civile si comerciale, acţiunea în răspundere contractuală, acţiunea întemeiata pe îmbogatirea
fără justă cauză acţiunea în restituirea plăţii nedatorate etc.
Mijloace directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale
constau în totalitatea acţiunilor, aşa-zisele acţiuni reale, care se întemeiaza direct si nemijlocit
pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste acţiuni sunt de doua feluri: acţiuni
posesorii si acţiuni petitorii, primele grefate pe faptul posesiei, iar celelalte direct pe dreptul de
proprietate.
Actiunile petitorii sunt acele acţuni prin care se solicita instanţei de judecată sa stabilească
în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra
unui bun. Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă acel drept real este doar un efect
accesoriu al admiterii actiunii petitorii.
Actiunile posesorii sunt actiuni reale imobiliare prin care se urmareste apărarea posesiei ca
stare de fapt, împotriva oricarei tulburări pentru a o menţine sau pentru a o redobandi.
Principala deosebire dintre cele două categori de acţiuni rezidă în aceea ca, prin acţiunea
posesorie se apară numai posesia, ca stare de fapt, si nu se pune în discuţie existenta unui drept
real asupra imobilului ca şi in cazul acţiunilor petitorii.
O alta deosebire consta in faptul ca actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul
dreptului real încalcat sau care este contestat, in timp ce acţiunile posesorii pot fi formulate de
cel care poseda bunul imobil, fara sa aiba relevanţa daca el este sau nu proprietarul imobilului.
Proprietarul care a pierdut o acţiune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o
acţiune petitorie, în schimb, exercitarea unei acţiuni petitorii, în care se analizează însuşi
fondul dreptului, împiedica introducerea unei acţiuni posesorii.

1
L.Pop , Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed.Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p.248

3
2. Noţiunea şi caracterele juridice ale acţiunii în revendicare

2.1. Noţiune şi reglementare

Acţiunea în revendicare este acţiunea reala, cu caracter petitoriu, prin care reclamantul
care a pierdut posesia bunului sau solicita instanţei de judecata recunoaşterea dreptului de
proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţa, obligarea pârâtului la
restituirea posesiei bunului. Acţiunea în revendicare este o acţiune în realizarea dreptului,
deoarece reclamantul ce se pretinde titular al dreptului subiectiv urmareşte, prin intermediul
înstanţei judecatoreşti, obligarea parţii adverse la respectarea dreptului sau.2
Codul nostru civil nu numai că nu defineşte acţiunea în revendicare, dar nu conţine practic
nici o dispoziţie care s-o privească în mod direct. Textele sale care fac referiri la revendicarea
bunurilor mobile se găsesc plasate în materia prescripţiei, iar pentru revendicarea imobiliara nu
există nici o prevedere, nici explicită şi nici implicită.
Astfel, referindu-se la instituţia prescripţiei, art.1909 alin.2 statueaza că cel ce a pierdut sau
cel căruia i s-a furat un lucru poate să-l revendice în curs de trei ani. De asemenea, în cartea a
II-a, titlul I, ce se referă la bunuri, art 471 C.civ. stabileşte că sunt imobile prin obiectul la care
se aplică: uzufructul lucrurilor mobile, servituţiile, acţiunile care tind a revendica un imobil.
Art.1408 reglementează posibilitatea copermutantului evins de lucrul primit în schimb de a
cere daune-interese sau întoarcerea lucrului său. Titlul XVIII – despre privilegii si ipoteci, în
secţiunea referitoare la privilegii care se întind asupra mobilelor şi imobilelor, respectiv
art.1730 C.civ., prevede ca atunci cand vanzarea s-a făcut fara termen de plata, vânzatorul
poate chiar să revendice obiectele vândute, cat timp se află în posesiunea cumpăratorului.

În Noul Cod Civil, acţiunea în revendicare se bucura de o reglementare expresă în cartea a


III-a ( Despre bunuri) Titlul II – Proprietatea privată - în secţiunea intitulată apărarea dreptului
de proprietate privată. Astfel, în art. 563 alin. (1) se prevede că proprietarul unui bun are
dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept şi că
are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. Legiuitorul prevede in mod expres ca
dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se
dispune altfel. În alin. (4) se specifică faptul că hotărârea judecătorească prin care s-a admis
acţiunea în revendicare introdusă împotriva posesorului este opozabilă si celui care deţine
bunul pentru posesor, putând fi executată direct împotriva acestuia, iar hotărârea
judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare împotriva celui care deţine lucrul
pentru posesor nu este opozabilă posesorului, dacă acesta nu a fost introdus în cauză.
În art. 566 sunt reglementate efectele admiterii acţiunii în revendicare. Astfel, se prevede ca
pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori
a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a
contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul
restituirii. Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, si la
restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.
În privinţa cheltuielilor pe care proprietarul este obligat a le restitui posesorului ca expresie a
evitarii unei îmbogăţirii fără justă cauză se aduc următoarele precizări. Proprietarul poate fi
obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut, iar
cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se
prevede altfel. De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea
2
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 200; Ioan Leş, Tratat de drept procesual civil, ediţia a III-a, Editura All Beck,
Bucureşti, 2005, p. 175; Viorel Mihai Ciobanu, Gabriel Boroi, Drept procesual civil. Curs selectiv, ediţia a III-a,
Editura All Beck, Bucureşti, 2005, p. 15;
cheltuielilor necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor. Proprietarul
nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare, însa posesorul este îndrituit a-şi însuşi lucrările
efectuate cu aceste cheltuieli dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.
Noua reglementare ii conferă un drept de retenţie pârâtului asupra produselor până la
restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea si culegerea acestora, cu excepţia cazului în
care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare. Totuşi este adusă o limitare a
acestui drept in sensul că nu poate fi exercitat în nici un caz asupra bunului frugifer, când
intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violentă ori fraudă sau când produsele
sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei
scăderi semnificative a valorii lor.
Acţiunea in revendicare este acea acţiune reala şi petitorie prin care proprietarul care a
pierdut posesia unui bun solicită recunoaşterea dreptului său şi restituirea bunului de la
posesorul neproprietar, sau cum plastic s-a exprimat instanţa supremă, acţiunea în revendicare
este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar de la care se pretinde
restituirea bunului.
Unii autori au considerat că definiţia dată acţiunii în revendicare ca acţiunea proprietarului
neposesor împotriva posesorului neproprietar, nu ar fi riguros exactă, întrucat permite
proprietarului să promoveze acţiunea în revendicare, chiar împotriva unui detentor precar,
respectiv a celui ce deţine pentru proprietar întrucat nu are animus sibi habendi şi totuşi refuza
să restituie bunul. Deşi, în mod normal, într-o asemenea situaţie, proprietarul are la dispoziţie
o acţiune personala, izvorată din contractul pe care l-a încheiat cu detentorul precar, i se
recunoaşte şi posibilitatea intentării împotriva acestuia a unei acţiuni în revendicare. Deci, într-
o asemenea ipoteză, se verifică numai primul termen al definiţiei sintetice a acţiunii în
revendicare, în sensul ca ea e intentata de proprietarul neposesor, dar nu împotriva posesorului
neproprietar, ci împotriva detentorului precar.
Acţiunea în revendicare este cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate,
pentru că ea apare ca posibilitatea juridica ce-i permite titularului sa-şi apere dreptul său real
asupra bunului şi să pretindă restituirea lui de la cel care-l stăpâneşte fără temei.

3. Caracterele juridice ale acţiunii în revendicare

Acţiunea în revendicare prezinta urmatoarele caractere juridice: este o acţiune reala, are un
caracter petitoriu, urmareşte predarea posesiei unui lucru şi este, în principiu, imprescriptibila
sub aspect extinctiv.

3.1. Acţiunea în revendicare este o acţiune reala

Caracterul real al acţiunii în revendicare este imprimat de însaşi natura dreptului de


proprietate care este un drept real, opozabil erga omnes. Acţiunea în revendicare pune în
discuţie existenţa dreptului de proprietate, ceea ce înseamna ca revendicarea este legata în mod
direct de bunul a carei proprietate se reclama şi îl urmareşte în mâinile oricui s-ar gasi. 3
Acest caracter subzista cât timp exista şi posibilitatea ca bunul revendicat sa fie readus în
patrimoniul revendicantului. Daca bunul a pierit dintr-o cauza imputabila uzurpatorului ori a
fost transmis de acesta unui terţ ce a dobândit în mod irevocabil proprietatea lui, obiectul
revendicarii devine o pretenţie de despagubiri şi astfel acţiunea însaşi devine personala. 4

3
I.Adam – Drepturi reale principale, Ed.All Beck, Bucuresti, 2005, p. 599
4
Eugenia T.Popa – Actiunea in revendicare, Ed.Lumina Lex, 1998, p. 62
3.2. Acţiunea în revendicare are un caracter petitoriu

Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie deoarece prin aceasta acţiune se apara
dreptul de proprietate, pârâtul nefiind un simplu detentor precar, ci un posesor care stapâneşte
bunul sub nume de proprietar.5 Prin caracterul sau petitoriu acţiunea în revendicare se
deosebeşte de acţiunile posesorii. Pe când acţiunea posesorie tinde numai la pastrarea sau
redobândirea posesiei materiale, fara a se preocupa de existenţa dreptului de proprietate al
posesorului, revendicarea tinde dimpotriva sa stabileasca direct existenţa dreptului de
proprietate al reclamantului. Ca urmare, în cazul unei acţiuni posesorii, reclamantul nu trebuie
sa faca dovada unui drept, ci a unei stari de fapt. Daca revendicarea are şi ea drept rezultat
redobândirea posesiei, acest rezultat este numai o consecinţa a recunoaşterii dreptului de
proprietate.

3.3. Acţiunea în revendicare urmareşte predarea posesiei unui lucru

Din aceasta particularitate rezulta ca acţiunea în revendicare se îndreapta împotriva celui


care deţine materialmente lucrul respectiv şi ca nu se poate revendica un lucru a carei posesie o
are însuşi reclamantul. De altfel, reclamantul este obligat, sub sancţiunea respingerii acţiunii
sale ca lipsita de interes, sa probeze, în cazul în care pârâtul neaga, ca lucrul se gaseşte în
patrimoniul acestuia.
Daca pârâtul susţine ca exercita detenţia pentru alta persoana, deci ca nu poseda pentru el ci
pentru altul, adica poseda cu titlu precar, şi, totodata, indica numele persoanei pentru care
poseda, atunci se va proceda la introducerea în cauza a respectivei persoane, detentorul cu titlu
precar putând fi scos din litigiu în cazul în care reclamantul nu are interes sa-i faca opozabila
hotarârea.
Daca deţinatorul bunului a încetat prin dol sa mai posede înainte de proces, exercitarea
acţiunii în revendicare este posibila chiar împotriva acelui deţinator.
De asemenea, în cazul succesorilor posesorului aflaţi în indiviziune, acţiunea se va
promova atât împotriva deţinatorului efectiv al bunului, cât şi împotriva celorlalţi moştenitori
coindivizari.
În cazul în care, odata cu revendicarea bunului, se solicita şi pretenţii accesorii cu caracter
personal referitoare la fructe ori daune, obligaţii ce sunt preluate conform art. 777 Cod civil
proporţional cu cota ereditara a fiecaruia, în cauza urmeaza a fi chemaţi toţi aceşti succesori
pentru a contribui la exercitarea acestor obligaţii.

3.4. Acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibila sub aspect extinctiv

Acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibila sub aspect extinctiv deoarece


dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. În practica judiciara6 s-a decis însa ca, atunci
când revendicantul este o persoana fizica sau o persoana juridica de drept privat, acţiunea în
revendicare este imprescriptibila daca obiectul ei este un imobil şi prescriptibila în 30 de ani
daca are ca obiect un bun mobil corporal atunci când nu opereaza dispoziţiile art. 1909 Cod
civil.

5
Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 2646/2002 în Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie,
Buletinul jurisprudenţei. Culegere de decizii pe anul 2002, Editura All Beck, Bucureşti, 2004, p. 325-326.
6
Tribunalul Suprem, Colegiul civil, Decizia nr. 1205/1968 în Eugenia Popa, op. cit., p. 64.
În literatura de specialitate aceasta soluţie a fost criticata deoarece, pe de o parte, dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz, oricare ar fi natura bunului ce formeaza obiectul acţiunii în
revendicare, şi, pe de alta parte, pentru ca o parte însemnata din bunurile ce se afla în
patrimoniul unei persoane fizice sunt bunuri mobile, printre care se pot afla şi tablouri, obiecte
de arta de mare preţ. Ar fi inechitabil ca hoţul sa poata dobândi un drept de proprietate
irefragrabil dupa expirarea unui termen de 30 de ani, bucurându-se astfel de fructul activitaţii
sale infracţionale. Ulterior, instanţa suprema a decis ca, indiferent daca se revendica un bun
imobil sau un bun mobil, dreptul la acţiune este imprescriptibil deoarece proprietatea nu se
stinge prin neuz.7
S-a argumentat ca dispoziţiile Decretului nr. 167/1958 se aplica acţiunilor referitoare la
drepturi personale, de creanţa, iar nu şi celor ce au ca obiect drepturile reale - proprietatea,
uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea, superficia-, astfel cum se prevede expres în art. 21 din acest
act normativ. Ca atare, nu se poate face nici o diferenţiere între drepturile reale imobiliare şi cele
mobiliare sub aspectul imprescriptibilitaţii acţiunii în revendicare în ceea ce le priveşte pe
primele şi al prescriptibilitaţii acţiunii în cazul celorlalte drepturi, deoarece nici legea nu face o
asemenea distincţie sub aspectul prescripţiei extinctive.
 O prima excepţie de la regula imprescriptibilitaţii acţiunii în revendicare o constituie
prevederea art. 520 din Codul de procedura civila, modificat prin O.U.G. nr.
138/2000 conform careia orice cerere de evicţiune, totala sau parţiala, privind
imobilul adjudecat la licitaţie publica se prescrie în termen de 3 ani de la data
înscrierii actului de adjudecare în cartea funciara.
 A doua excepţie de la regula imprescriptibilitaţii acţiunii în revendicare este
reprezentata de art. 498 din Codul civil care instituie un termen de prescripţie de un
an pentru revendicarea unei porţiuni de pamânt ce a fost încorporata unui teren prin
avulsiune. Aceasta excepţie nu-şi gaseşte aplicarea în cazul în care pamântul
constituie proprietate publica.8

4 Condiţiile de exercitare ale acţiunii în revendicare

4.1. Persoanele care pot introduce acţiunea în revendicare

Cel ce formuleaza o acţiune în revendicare trebuie sa fie proprietarul bunurilor mobile sau
imobile ce formeaza obiectul acţiunii în revendicare, iar acele bunuri trebuie sa fie deţinute de
pârât. Adevaratul proprietar poate exercita acţiunea în revendicare împotriva terţului
subachizitor. Acţiunea în revendicare poate fi exercitata independent de orice alta acţiune.
Exercitarea acţiunii în revendicare nu este condiţionata în nici un fel de anularea sau constatarea
nulitaţii vânzarii lucrului altuia.9
Proprietatea sub condiţie rezolutorie da dreptul de a revendica.
Prin urmare, cumparatorul unui bun în raport de care vânzatorul şi-a pastrat facultatea de
rascumparare într-un termen determinat, poate intenta o acţiune în revendicare.
De asemenea, moştenitorul este îndreptaţit sa revendice un bun al succesiunii şi, pe cale de
consecinţa, sa includa în masa succesorala toate acele bunuri care au existat, la data deschiderii
succesiunii, în patrimoniul persoanei decedate.

7
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 144/1982 în Eugenia Popa, op. cit., p. 64.
8
Eugenia Popa, op. cit., p. 62-65; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 200-201;Valeriu Stoica, Posesia ca stare de
fapt protejată juridic, II, în ,,Curierul Judiciar” nr. 5/2003, p. 111-147.
9
Dan Chirică, Regimul juridic al revendicării imobilelor preluate de stat fără titlu de la subdobânditorii care
se prevalează de buna lor credinţă la data cumpărării în ,,Dreptul” nr. 1/2002, p. 55-75.
În cazul comoştenitorilor, cât timp dureaza starea de indiviziune, dreptul fiecaruia nefiind
clarificat în raport cu întreaga succesiune, el este marginit numai la o cota parte care se va
determina cu ocazia partajului.
În consecinţa, un comoştenitor aflat în indiviziune nu poate introduce singur acţiunea în
revendicarea unui bun din succesiune deţinut de un terţ, ci numai împreuna cu ceilalţi
comoştenitori, aceasta întrucât acţiunea în revendicare presupune un drept exclusiv şi absolut
asupra bunului revendicat, drept pe care un comoştenitor îl poate avea numai ca efect al
partajului.10
În situaţia unei proprietaţi indivize, exista cote-parţi ideale şi proprietarul nu poate
dispune decât de acestea, iar nu de bun în integralitatea lui. Astfel, cum un coindivizar nu poate
valorifica singur prin justiţie un drept asupra caruia nu are decât o cota-parte ideala, abstracta,
instanţa va pretinde reclamantului sa indice numele şi adresele tuturor coproprietarilor, în
vederea introducerii lor în cauza, pentru a se stabili daca sunt de acord cu acţiunea în
revendicare.
O persoana coindivizara cu ceilalţi moştenitori ar putea intenta acţiune în revendicare asupra
parţii sale ideale din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz în masura în care revendicarea
nu ar putea tinde decât la recunoaşterea dreptului de proprietate indiviza. În cazul în care însa
reclamantul nu are un drept exclusiv şi determinat asupra unei parţi bine definite din imobilul
moştenit, iar prin acţiunea care s-ar formula nu s-ar tinde doar la recunoaşterea dreptului sau de
proprietate asupra cotei indivize, ci şi la realizarea dreptului în materialitatea sa, pe calea unui
act de dispoziţie (privitor la un imobil aflat în indiviziune), acţiunea în revendicare nu poate fi
admisa. Comoştenitorul indiviz poate cere sa se recunoasca şi determine în contradictoriu cu cei
ce deţin bunul succesoral şi faţa de ceilalţi copartaşi cota succesorala care i se cuvine asupra
acelui bun.
Aşa cum s-a hotarât în practica judiciara11, exercitarea, de catre toţi moştenitorii, a atributelor
dreptului de proprietate asupra bunurilor succesorale nu este condiţionata de încetarea starii de
indiviziune. Prin urmare, acţiunea în revendicare, formulata în comun de catre toţi moştenitorii,
nu poate fi respinsa pe considerentul ca fiecare din reclamanţi nu şi-a dovedit titlul de
proprietate care ar fi trebuit sa fie obţinut în cadrul partajului.
În cadrul acţiunii în revendicare a unui bun aflat în indiviziune, care are drept scop
recunoaşterea dreptului de proprietate şi readucerea bunului în patrimoniul celor îndreptaţiţi,
coproprietarul, având numai un drept limitat, exprimat într-o cota-parte nedeterminata în
materialitatea lui, ci doar în mod ideal, nu va putea revendica singur bunul.
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parţi este un drept limitat, concurent şi temporar, astfel
ca un asemenea conţinut redus cantitativ în proporţia unei fracţii aritmetice, în raport cu
totalitatea lucrului, îşi pierde, în mod necesar, caracterul de bun corporal.12
Este admisibila o acţiune în revendicare introdusa de unul dintre coproprietari împotriva
celorlalţi coproprietari doar în situaţia în care intervine partajul şi bunul este atribuit în lotul
unuia dintre coproprietari. În cazul devalmaşiei, bunul nu poate fi revendicat decât de toţi
codevalamaşii.
Între proprietarii comuni, la proprietatea comuna a soţilor, codevalmaşul nu are acţiunea în
revendicare împotriva celuilalt deoarece, de obicei, bunurile se afla în deţinerea comuna a
soţilor.

10
Dan Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivirar în „Drepul”
11/1999
11
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 907/1968 în Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de
proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 346.
12
Ion Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur
coproprietar în ,,Dreptul” nr. 4/2002, p. 75-84.
Soţul are la îndemâna acţiunea în împarţeala în timpul casatoriei numai daca sunt motive
temeinice. De altfel, aşa cum s-a precizat în practica judiciara 13, numai în masura în care nu
exista dovezi din care sa rezulte ca aportul unuia dintre soţi la dobândirea bunurilor comune a
fost mai mare decât al celuilalt, instanţa poate decide ca ele urmeaza a se împarţi în mod egal, în
conformitate cu dispoziţiile art. 30, 31 şi 35 din Codul familiei.
Acţiunea în revendicare a unui bun comun mobil al soţilor poate fi introdusa numai de unul
din ei, deoarece se aplica prezumţia de mandat tacit reciproc. Prezumţia de mandat tacit reciproc
al soţilor a fost instituita prin art. 35 din Codul familiei, conform caruia oricare dintre soţi,
exercitând dreptul de a administra şi de a folosi bunurile comune, precum şi de a dispune de ele,
este socotit ca are consimţamântul expres al celuilalt soţ. Aşa cum a hotarât instanţa suprema 14,
aceasta prezumţie a mandatului tacit reciproc al soţilor este o prezumţie relativa (juris tantum),
soţul care s-a opus la îndeplinirea unui act sau care nu a avut cunoştinţa despre acel act putând
face dovada respectiva. Atunci însa când soţii sunt desparţiţi în fapt sau când relaţiile dintre ei
sunt întrerupte în orice alt mod, existând eventual şi o acţiune de divorţ, nu se mai poate
prezuma ca înstrainarea de catre un soţ a unui bun comun s-a facut cu acordul celuilalt. Într-o
astfel de situaţie, consimţamântul celuilalt soţ trebuie dovedit prin orice mijloc de proba.
Stabilirea lipsei consimţamântului la înstrainarea bunului comun nu constituie, totuşi, motiv
suficient pentru anularea actului de înstrainare. În acest scop, este necesar sa se faca dovada ca
dobânditorul a fost de rea-credinţa, adica a achiziţionat bunul, deşi a cunoscut faptul ca
vânzatorul nu ar fi fost de acord sa vânda.
În cazul în care acţiunea în revendicare priveşte un bun comun imobil, acţiunea în
revendicare nu poate fi introdusa de un singur soţ, deoarece nu mai este aplicabila prezumţia de
mandat tacit reciproc.15
Faţa de terţi, la proprietatea comuna a soţilor, codevalmaşul poate introduce acţiune în
revendicare împotriva terţului în condiţii care difera, dupa cum este vorba de bunuri mobile şi
imobile. Acţiunea în revendicare a unui bun comun poate fi introdusa numai de catre unul dintre
soţi, întrucât, fiind vorba de marirea patrimoniului comun, ea profita implicit şi celuilalt soţ,
acţiunea în revendicare fiind considerata un act de conservare.
Pentru a intenta o acţiune în revendicare nu este necesar a avea toate atributele dreptului de
proprietate, nudul proprietar putând formula o asemenea acţiune chiar daca imobilul este grevat
de un uzufruct.

4.2. Persoanele împotriva carora se poate intenta acţiunea în revendicare

În mod succint, se spune adesea ca acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului


neposesor împotriva posesorului neproprietar. Acţiunea în revendicare poate fi exercitata, însa,
şi împotriva detentorului precar, creditorul având opţiunea între utilizarea acestei acţiuni sau a
unei derivate din contract.16
Acţiunea în revendicare, urmarind predarea posesiei unui lucru, înseamna ca se îndreapta
împotriva celui care deţine materialmente lucrul revendicat.
Spre deosebire de acţiunile personale, revendicarea nu se poate îndrepta împotriva
succesorilor deţinatorului decât în cazul în care şi aceştia poseda lucrul revendicat.

13
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 1542/1970 în Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit., p.
345.
14
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 1153/1978 în Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit., p.
334.
15
Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 333.
16
Corneliu Turianu, Instituţii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licenţă 2007-2008, Editura
Universitară, Bucureşti, 2007, p. 99.
Daca lucrul respectiv, ca efect al partajului, a revenit în întregime în lotul unuia dintre
moştenitori, numai acesta urmeaza a fi chemat în judecata.
Când succesiunea este înca nedivizata, cei ce exercita acţiunea în revendicare trebuie sa îi
introduca în cauza pe toţi succesorii pentru a le fi opozabila hotarârea.
Când deţinatorul lucrului, pârât în litigiu, nu poseda pentru sine şi declara ca poeda pentru
altul, reclamantul va trebui sa-l introduca în cauza pe cel desemnat de pârât ca poseda.
În cazul în care pârâtul pretinde ca nu poseda nici pentru el, nici pentru altul, reclamantul
urmeaza sa probeze posesia care serveşte ca temei acţiunii sale, pentru ca nu se poate revendica
un bun de la cel ce nu îl deţine.
În principiu, îndreptaţirea şi obligaţia parţilor de a sta în proces, adica dovedirea calitaţii
procesuale, cade în sarcina reclamantului.
Fiind o condiţie esenţiala pentru admisibilitatea acţiunii, legitimarea procesuala trebuie
verificata de instanţa din oficiu, în raport cu titularii dreptului material dedus judecaţii,
independent de susţinerile parţilor.17

4.3. Obiectul acţiunii sau concretizarea pretenţiilor reclamantului

Revendicarea, fiind protecţia juridica a dreptului de proprietate, presupune ca bunul


revendicat sa fie susceptibil de proprietate.
Sunt însa lucruri care, fie prin natura lor, fie datorita unei afectaţiuni speciale, sunt
incompatibile cu ideea de proprietate privata.18
În acest sens, pot fi exemplificate lucrurile comune care se gasesc în uzul comun al tuturor
ca: aerul, apa curgatoare (art. 647 Cod civil), ori acelea care fac parte din domeniul public (art.
476 şi 477 Cod civil, art. 136 alin. 3 din Constituţia României, republicata).
Tot astfel, de regula, pot fi revendicate numai bunurile corporale, deci cele care au o
existenţa materiala, aspect ce este impus de însaşi natura dreptului de proprietate.
În mod excepţional, s-a admis posibilitatea revendicarii bunurilor incorporale, cum este
cazul titlurilor la purtator şi aceasta daca nu se opun prevederile art. 1909 Cod civil.
O alta caracteristica în determinarea cadrului de aplicare al revendicarii este aceea ca
bunurile ce formeaza obiectul ei, mobile sau imobile, trebuie sa fie determinate individual (res
certa). De aici decurge faptul ca, daca bunul a carei proprietate e uzurpata, a suferit transformari
de aşa natura încât şi-a pierdut individualitatea, el nu mai poate fi revendicat. Este cazul
materialelor de construcţie încorporate într-o cladire sau a ţesaturilor ce au fost confecţionate. În
asemenea situaţii, revendicarea face loc unei acţiuni personale în daune
De asemenea, universalitaţile juridice, cum sunt succesiunile, nu sunt ocrotite prin
revendicare, ci prin petiţia de ereditate. Universalitaţile faptice, considerate ca bunuri particulare
(cum ar fi o turma) pot fi însa înstrainate.

5. Dovada proprietaţii asupra bunului revendicat

În cadrul acţiunii în revendicare, reclamantul este obligat sa dovedeasca existenţa dreptului


sau de proprietate pe care îl pretinde. În lipsa acestei probe, pârâtul nu poate fi obligat sa-şi
dovedeasca dreptul sau de proprietate deoarece legea ocroteşte posesia independent de orice
dovada a dreptului ce pretinde a se manifesta prin ea.19
17
Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 892/1995 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate
şi alte drepturi reale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 47.
18
Eugenia Popa, op. cit., p. 66-70.
19
Corneliu Bîrsan, Acţiunea în grăniţuire în ,,Revista Română de Drept” nr. 8/1984, p. 33-39; Tribunalul
Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 397/1971 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 104.
În ipoteza în care reclamantul nu face dovada dreptului de proprietate asupra fondului
dreptului, drept a carui restituire este ceruta de reclamant de la pârât, chiar daca nici pârâtul nu
opune nici un titlu, faptul posesiei bunului imobil îi creeaza pârâtului o situaţie mai favorabila,
acţiunea reclamantului urmând a fi respinsa.
Aceasta regula îşi gaseşte expresia în art. 1169 Cod civil: actori incumbit probatio.
În virtutea textului menţionat, reclamantul poate sa invoce orice acte ce îi atesta dreptul. De
asemenea, poate sa invoce un titlu, adica sa dovedeasca dobândirea proprietaţii bunului
revendicat în virtutea unui fapt juridic de natura a transmite proprietatea: contractul, testamentul,
moştenirea etc.
Având în vedere art. 1169 Cod civil, reclamantul este obligat în acţiunea în revendicare sa
dovedeasca, prin orice mijloc de proba, faptul ca imobilul revendicat este identic cu cel asupra
caruia se pretinde ca are un drept de proprietate. În lipsa acestei dovezi, acţiunea în revendicare
va fi respinsa.
Reclamantul poate utiliza şi titlurile produse de pârât. Nu este necesar ca pârâtul sau autorii
lui sa figureze în titlul produs de reclamant deoarece actele care transfera proprietatea au efect
erga omnes. Ca atare, pârâtul nu ar putea contesta autoritatea titlului de proprietate la care nu a
luat parte, ci poate sa opuna un alt titlu ori prescripţia.
Revendicarea are la baza o pretenţie de proprietate care trebuie dovedita, aceasta pretenţie
reprezentând temeiul juridic al acţiunii în revendicare. În acest context, proprietarul, sub condiţie
rezolutorie, are la îndemâna acţiunea în revendicare, întrucât dreptul sau de proprietate, pâna la
împlinirea condiţiei, reprezinta un element activ în patrimoniul sau.20

6. Efectele acţiunii în revendicare

În cazul în care acţiunea în revendicare a fost admisa, atunci instanţa de judecata recunoaşte
dreptul de proprietate al reclamantului şi, prin urmare, se produc urmatoarele efecte:
• restituirea lucrului revendicat;
• restituirea fructelor;
• restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate de posesorul pârât cu lucrul pe care
trebuie sa îl restituie.
Dacă până în momentul de faţă efectele admiterii acţiunii în revendicare nu au făcut obiectul
unei reglementări exprese, în Noul Cod Civil legiuitorul le enumeră în mod limitativ.

61. Restituirea lucrului revendicat

Ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, reclamantului i se recunoaşte dreptul de


proprietate asupra lucrului revendicat, iar posesorul pârât va fi obligat sa restituie adevaratului
proprietar lucrul revendicat. Astfel, bunul este readus în patrimoniul proprietarului, liber de orice
sarcini constituite de pârât asupra bunului, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur
jus accipientis (desfiinţarea dreptului transmiţatorului duce la desfiinţarea dreptului
dobânditorului).
În principiu, restituirea bunului se face în natura, iar daca restituirea în natura nu mai este
posibila (fie ca bunul a pierit în mod fortuit sau din culpa posesorului), atunci pârâtul este
obligat sa-i plateasca reclamantului un echivalent banesc. Cu alte cuvinte, restituirea în natura va
fi înlocuita printr-o obligaţie de dezdaunare.

20
Eugenia Popa, op. cit., p. 70-71.
Daca bunul a pierit din caz fortuit sau de forţa majora şi posesorul a fost de buna credinţa,
riscul pieirii bunului îl suporta reclamantul proprietar, conform principiului res perit domino, iar
daca posesorul a fost de rea credinţa, el restituie contravaloarea bunului, daca nu face dovada ca
bunul ar fi pierit şi la proprietar (art. 995 Cod civil).
 Daca bunul piere din culpa pârâtului, acesta este obligat sa plateasca contravaloarea
lui.
 Daca bunul care a pierit a fost asigurat, pârâtul datoreaza indemnizaţia de asigurare
încasata, indiferent daca a fost de buna sau rea-credinţa.
 Daca bunul revendicat a fost expropriat, pârâtul va restitui doar despagubirea primita
ca urmare a exproprierii.
 Daca pârâtul a înstrainat bunul, iar dobânditorul de buna-credinţa a dobândit
proprietatea asupra lui, fie prin uzucapiune, fie conform art. 1909 Cod civil, dupa
caz, reclamantul va primi de la pârât contravaloarea lucrului.

6.2. Restituirea fructelor

În cazul în care lucrul revendicat a produs fructe, în ceea ce priveşte restituirea acestora, se
face distincţie dupa cum posesorul a fost de buna sau de rea-credinţa cu privire la dreptul pe care
l-a pretins asupra bunului.
Posesorul de buna-credinţa, adica cel ce nu a cunoscut viciul lucrului sau, va putea reţine
fructele cuvenite sau percepute pâna la data promovarii acţiunii în revendicare de catre
adevaratul proprietar (art. 485 Cod civil). În schimb, ulterior intentarii acţiunii, posesorul va fi
obligat sa restituie fructele încasate ori percepute, deoarece se considera ca buna sa credinţa a
încetat la data introducerii acţiunii.
Posesorul de buna-credinţa este definit expres de dispoziţiile art. 486 Cod civil: ,,posesorul
este de buna-credinţa când poseda ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale
carui vicii nu-i sunt cunoscute”.
Buna-credinţa este de ordin subiectiv şi consta în convingerea posesorului ca lucrul ale carui
fructe le culege a fost dobândit de la adevaratul proprietar sau în convingerea ca titlul în baza
caruia exercita posesia este perfect valabil, fiind lipsit de orice fel de vicii.21
Posesorul de rea-credinţa va fi obligat sa restituie toate fructele încasate sau percepute, ori
contravaloarea lor daca le-a consumat sau a neglijat sa le perceapa. În schimb, el va avea dreptul
sa reţina din valoarea fructelor cheltuielile ce au fost necesare în scopul producerii şi a perceperii
fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost efectuate şi de catre adevaratul proprietar.

6.3. Restituirea cheltuielilor

Cheltuielile facute de catre posesorul pârât cu lucrul pe care trebuie sa-l restituie pot fi de
trei categorii:
• necesare;
• utile şi
• voluptuarii.

 Cheltuielile necesare (impensae necessariae) reprezinta acea categorie de cheltuieli


care constau în sumele de bani sau munca depusa pentru conservarea bunului şi care,

21
Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă, Decizia nr. 3657/2000 în Curtea de Apel Bucureşti,
Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000, Editura Rosetti, Bucureşti, 2002, p. 139-140.
daca nu ar fi fost facute, bunul ar fi pierit. Posesorul, indiferent ca este de buna sau de
rea-credinţa, are dreptul sa pretinda de la proprietar restituirea integrala a acestora,
deoarece şi proprietarul le-ar fi facut în scopul conservarii bunului.
Proprietarul-revendicant va fi obligat sa restituie în totalitate cheltuielile necesare, chiar şi în
ipoteza în care ele nu au fost folositoare, deoarece bunul a pierit din caz fortuit, restituire ce
trebuie sa aiba loc indifferent daca pârâtul posesor a fost de buna sau rea-credinţa atunci când le-
a facut (art. 997 Cod civil).
 Cheltuielile utile sau ameliorarile (impensae utile) reprezinta sumele de bani sau
munca depusa pentru sporirea valorii bunului şi ele se restituie, conform art. 997 Cod
civil, numai în masura sporului de valoare adus lucrului. Constituie cheltuieli utile, de
exemplu, cheltuielile efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru încalzirea unui
imobil. Nu intra în sfera cheltuielilor utile cele facute pentru edificarea de construcţii
noi sau plantaţii şi alte lucrari, care au o reglementare specifica (art. 494 Cod civil).
Sporirea valorii bunului se apreciaza în momentul restituirii lucrului catre posesor.
Aşa cum s-a decis şi în practica judiciara22, cheltuielile necesare trebuie sa fie integral
restituite, iar cele utile numai pâna la concurenţa sumei cu care ele au crescut valoarea lucrului.
Pentru a se stabili care cheltuieli sunt necesare şi care sunt utile, ele urmeaza a avea în vedere
destinaţia lucrului.
 Cheltuielile voluptuarii sau de simpla placere sunt acele cheltuieli pe care posesorul
le-a efectuat pentru placerea lui şi care nu sporesc valoarea lucrului.

Restituirea cheltuielilor efectuate de pârât se întemeiaza pe principiul natural ca nimanui nu-i


este permis sa se îmbogaţeasca în detrimentul altei persoane.
În cazul cheltuielior voluptuarii, cheltuieli care nu au sporit valoarea lucrului, pârâtul, fie el
de buna sau de rea-credinţa, nu poate pretinde restituirea lor, însa el poate sa ridice lucrarile
facute cu aceste cheltuieli, daca ridicarea este posibila, fara a deteriora imobilul revendicat. Şi
Noul Cod Civil adoptă aceeaşi soluţie a nerestituirii cheltuielilor voluptoare în situaţia dată.
În ceea ce priveşte despagubirile pentru deteriorarea imobilului trebuie deosebite
urmatoarele situaţii:
a) când posesorul este de buna-credinţa. În aceasta situaţie, el nu este raspunzator de aceste
deteriorari şi
b) când posesorul este de rea-credinţa. În acest caz, acesta raspunde pentru toate deteriorarile
aduse imobilului respectiv, chiar daca acestea ar fi datorate unui caz fortuit sau de forţa majora
(cu excepţia cazului în care s-ar demonstra ca deteriorarile respective s-ar fi produs şi daca
imobilul era în paza proprietarului).
Pentru a deosebi cheltuielile utile de cheltuielile voluptuarii, în practica judiciara s-a statuat
ca valoarea amenajarilor efectuate de posesor în vederea sporirii valorii şi atractivitaţii spaţiului
comercial deţinut de o persoana constituie cheltuieli utile, ce trebuie restituite de proprietar la
preluarea spaţiului, indiferent de buna sau reaua-credinţa a posesorului, spre deosebire de
cheltuielile voluptuarii care, fiind realizate pentru satisfacerea placerii personale a posesorului,
nu sporesc valoarea lucrului şi nu dau naştere unui asemenea drept.23
Potrivit Noului Cod Civil pârâtul se bucură de un drept de retenţie asupra produselor până la
restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în
care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare.

22
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 286/1955 în Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de
proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureşti, 2004, p. 350.
23
Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 138-
139; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 340-342; Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II,
Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 120.
CAPITOLUL 2
ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE IMOBILIARA

1. Proba dreptului de proprietate

1.1. Precizari prealabile

Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie întrucât are drept scop stabilirea dreptului de
proprietate al reclamantului. Aceasta înseamna ca reclamantul, într-o astfel de acţiune,
întotdeauna va trebui sa faca dovada dreptului sau de proprietate. Daca reclamantul nu va face
aceasta dovada, acţiunea va fi respinsa ca inadmisibila, chiar daca pârâtul deţine bunul fara titlu.
Acţiunea în revendicare este o acţiune reala deoarece se refera la un bun, respectiv, apara
dreptul de proprietate asupra unui bun. Exista posibilitatea urmaririi lucrului revendicat în
mâinile oricarei persoane s-ar afla (întrucât dreptul de proprietate este opozabil erga omnes,
acţiunea în revendicare poate fi pornita împotriva oricarei persoane ce deţine bunul fara drept).
Codul civil nu conţine nici o prevedere despre revendicarea imobilelor.
Doua sunt regulile de baza ce trebuie analizate în cazul revendicarii imobiliare: proba
dreptului de proprietate şi prescripţia acţiunii.
Deoarece este dificil sa faca dovada proprietaţii imobiliare, uneori, proprietarul are interesul
sa exercite o alta acţiune posibila numai daca şi-a pastrat faţa de adversarul sau calitatea juridica
de posesor.
Asemenea situaţii pot sa apara când posesorul actual al imobilului îl deţine de mai puţin de
un an sau are o posesie viciata, iar proprietarul a pierdut posesia de mai puţin de un an.
În consecinţa, proprietarul va exercita o acţiune posesorie şi, odata intrat în posesia bunului
sau, ramâne în aşteptarea eventualelor acţiuni ale adversarului sau. Acesta din urma poate
intenta o acţiune în revendicare, caz în care va fi obligat sa faca dovada dreptului de proprietate
pe care îl pretinde.
O situaţie similara poate exista şi în cazul în care adversarul este un simplu detentor în baza
unui contract încheiat cu proprietarul. În aceasta împrejurare, daca detentorul refuza sa evacueze
imobilul, proprietarul poate sa-şi exercite acţiunea personala rezultata din contract, putând cere
executarea obligaţiei de restituire.
Cu privire la proba dreptului de proprietate se aplica prevederile art. 1169 Cod civil, regula
ce este exprimata în adagiul actori incumbit probatio.
Astfel, în cadrul oricarui proces, reclamantul-revendicat, fiind cel ce a declanşat procesul,
este ţinut sa dovedeasca pretenţia sa, ca este proprietarul acelui imobil. În condiţiile în care
reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, acţiunea în revendicare trebuie
respinsa.24
Revendicarea este intentata împotriva posesorului actual, pârât în revendicare şi prezumat
proprietar pâna la proba contrara. Aceasta prezumţie este totuşi puternica pentru ca, atâta timp
cât reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, acţiunea în revendicare nu poate fi
admisa. Reclamantul trebuie sa justifice în mod pozitiv dreptul pe care îl invoca şi nu se poate
limita sa demonstreze ca pârâtul este fara drept. Dar aceasta nu înseamna ca acesta din urma nu
are nimic de dovedit. Dimpotriva, el este obligat sa produca probe, deoarece judecata implica o
comparaţie a posesiilor şi a titlurilor. În afara de proba dreptului sau de proprietate, reclamantul
în revendicare poate fi obligat, de exemplu, sa dovedeasca faptul ca pârâtul deţine lucrul, daca
24
Curtea de Apel Galaţi, Secţia civilă, Decizia nr. 579/1994 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi
alte drepturi reale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 124.
acesta contesta ca l-ar avea în posesie, întrucât revendicarea apare ca lipsita de interes daca
bunul nu s-ar afla la pârât.

Aşadar, în cadrul acţiunii în revendicare, proprietarul care revendica se afla în faţa unui
posesor, astfel ca, pentru a reuşi în demersurile sale, el trebuie sa aiba un titlu în baza caruia sa
poata triumfa asupra posesorului.
Prin titlu în materia revendicarii imobiliare se înţeleg atât actele juridice translative de proprietate
(vânzarea, donaţia etc.), cât şi cele declarative de drepturi (hotarâre judecatoreasca, un act de partaj, o
tranzacţie etc.).25
Titlul nu constituie prin el însuşi o dovada completa a dreptului de proprietate pentru titularul
lui, întrucât, pentru a fi valabil, este necesar sa provina de la adevaratul proprietar. De aceea,
revendicatorul nu se poate limita numai la a dovedi ca autorul lor imediat a fost adevaratul
proprietar, ci trebuie sa demonstreze ca aceasta condiţie este îndeplinita în tot şirul
transmiţatorilor succesivi, adica toţi autorii care, anterior, au înstrainat lucrul, au fost ei înşişi
adevaraţii proprietari.
Cel mai adesea, însa, o astfel de proba este imposibil de facut, motiv pentru care a şi fost
intitulata probatio diabolica.
Insuficienţa probei cu înscrisuri mai decurge din principiul relativitaţii actelor juridice,
potrivit caruia actele juridice produc efecte juridice numai între parţile care l-au încheiat,
succesorii lor universali sau cu titlu universal (art. 973 Cod civil), aceste acte nefiind opozabile
faţa de terţi (erga omnes): res inter alios acta allis neque nocere, neque prodesse potest. Deci,
daca reclamantul prezinta pârâtului posesor înscrisul constatator al actului translativ de
proprietate, pârâtul va putea sa raspunda ca nu-i este opozabil. Un titlu translativ de proprietate
nu poate fi opozabil decât daca pârâtul este un penitus extraneus (terţ).
Concluzia este ca proba dreptului de proprietate imobiliara nu poate fi absoluta pe baza
titlurilor translative, fiindca ar trebui ca dreptul de proprietate sa se stabileasca din autor în autor
la infinit. Aşadar, o asemenea proba are caracter relativ, titlului acordându-i-se doar valoarea
probanta a unei prezumţii simple de proprietate.26

1.2. Proba absoluta a dreptului de proprietate

1.2.2. Precizari prealabile

Proba proprietaţii este absoluta în cazurile întemeiate pe faptul posesiei, şi anume:


ocupaţiunea, accesiunea şi uzucapiunea sau prescripţia achizitiva.

1.2.3. Ocupaţiunea

Ocupaţiunea este acel mod de dobândire a dreptului de proprietate care se realizeaza prin
luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimanui, deci a unui bun fara stapân.27
Din momentul în care reclamantul dovedeşte ca lucrul nu aparţine nimanui şi ca el a intrat
primul în posesia lucrului, dreptul sau de proprietate este stabilit în mod absolut.28

25
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ediţia a III-a revăzută şi adăugită,
Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 271-272.
26
Eugenia Popa, op. cit., p. 76-79; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi
alte drepturi reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 338; Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul
de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 121-122.
27
Corneliu Turianu, Instituţii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licenţă 2007-2008, Editura
Universitară, Bucureşti, 2007, p. 89.
În materie imobiliara, ocupaţiunea nu poate avea aplicaţie faţa de prevederile art. 646 Cod
civil, potrivit carora bunurile fara stapân sunt de drept aflate în proprietatea statului.

1.2.4. Accesiunea

Accesiunea reprezinta un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (art. 645 Cod
civil) şi consta în încorporarea (unirea) materiala a unui lucru mai puţin important într-un alt
lucru mai important.
Daca bunurile aparţin unor proprietari diferiţi, proprietarul bunului mai important
dobândeşte prin accesiune şi dreptul de proprietate asupra bunului mai puţin important. Art. 488
Cod civil stabileşte ca: ,,Tot ce se uneşte şi se încorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului
lucrului”.
Din analiza textului art. 488 Cod civil rezulta ca accesiunea este operanta numai daca doua
bunuri având proprietari diferiţi s-au unit în aşa fel încât desparţirea lor nu este posibila decât cu
deteriorarea sau distrugerea totala sau parţiala a unuia dintre ele.
În cazul accesiunii imobiliare naturale (aluviunea, avulsiunea), dovada incorporaţiunii revine
totdeauna celui care reclama proprietatea terenului încorporat. Aceasta dovada, vizând elemente
de fapt, se poate face prin orice mijloc de proba: martori, prezumţii, expertize etc.
Accesiunea imobiliara naturala consta în unirea a doua bunuri, dintre care cel puţin bunul
principal este imobil, aparţinând la doi proprietari diferiţi, fara intervenţia omului.
Aluviunea, potrivit art. 495 Cod civil, constituie creşterile de teren care se fac pe nesimţite
ca urmare a depunerilor succesive de pamânt la malurile apelor curgatoare. Aluviunile aparţin
proprietarului terenului riveran la care s-au facut acele depuneri de pamânt.
Conform art. 136 alin. 3 din Constituţia României, apele cu potenţial energetic valorificabil,
de interes naţional, plajele, marea teritoriala, fac obiectul exclusiv al proprietaţii publice, fiind,
deci, bunuri de interes public.
Prin urmare, aluviunea poate primi aplicare numai în privinţa acestor din urma ape care sunt
proprietate privata, nu şi în privinţa apelor care aparţin domeniului public.
În ceea ce priveşte avulsiunea, potrivit art. 498 Cod civil, aceasta reprezinta ruperea brusca a
unei bucaţi de pamânt, datorita acţiunii apelor curgatoare şi alipirea ei la un teren riveran care
este proprietatea altei persoane.
Spre deosebire de aluviune, care presupune o creştere progresiva a terenului, prin adaugarea
în timp de nisip, pietriş etc., provenind din eroziunea provocata de ape fondurilor riverane
situate în amonte sau propriei albii, în cazul avulsiunii se rupe dintr-o data o bucata compacta de
pamânt dintr-un fond riveran aparţinând altei persoane şi se alipeşte unui fond riveran situat în
aval, aparţinând altui proprietar.
Potrivit legii, acea bucata de pamânt devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a
produs alipirea. Totuşi, fostul proprietar poate sa o revendice în termen de un an. În cazul în care
bucata alipita a fost proprietate publica, acţiunea în revendicare este imprescriptibila.
Nu se poate dobândi nici pe aceasta cale dreptul de proprietate asupra unei parcele de teren
din proprietatea publica a statului sau a autoritaţilor administrativ-teritoriale.29

28
Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II,
Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p. 63.
29
Eugenia Popa, op. cit., p. 80; Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 216;
Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, op. cit., p. 134; Vasile Pătulea, Corneliu
Turianu, Dreptul de proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureşti, 2004, p. 93.
1.2.5. Uzucapiunea sau prescripţia achizitiva

Importanţa cea mai mare pentru realizarea unei dovezi absolute a proprietaţii o are
uzucapiunea sau prescripţia achizitiva.
Uzucapiunea sau prescripţia achizitiva este modul de dobândire a dreptului de proprietate sau
a altor drepturi reale asupra unor bunuri imobile, prin exercitarea posesiei asupra acelor bunuri
într-un interval de timp stabilit de lege.
Privita din perspectiva fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezinta şi o sancţiune
a pasivitaţii de care a dat dovada, permiţând altei persoane sa se comporte timp îndelungat faţa
de acest bun ca un adevarat proprietar.30
Astfel, uzucapiunea suplineşte o lipsa de proba şi are rolul unei prezumţii legale juris et de
jure, capatând ea însaşi semnificaţia unui mod de probaţiune a dreptului de proprietate.
Proprietatea nu se stinge prin neuz, ceea ce înseamna ca proprietarul nu-şi pierde dreptul
numai prin faptul ca nu-l exercita.
În practica judiciara31 s-a decis ca, oricât ar dura pasivitatea proprietarului, acesta nu este
decazut din dreptul de a revendica bunul, chiar daca a lasat sa treaca mai mult de 30 de ani fara
sa-l exercite. Daca însa proprietarul nu pierde dreptul de revendicare prin prescripţia achizitiva
prevazuta de art. 1890 Cod civil, el poate pierde totuşi proprietatea daca altul a dobândit-o prin
uzucapiune.
În sistemul Codului civil, uzucapiunea a îmbracat un dublu aspect: al unei probe a dreptului
de proprietate şi al unui mod originar de dobândire a proprietaţii. De regula, se cere de lege
dovada posesiunii pentru împlinirea ei, iar, în cazul uzucapiunii de 10-20 de ani, se cere în plus
şi dovada justului titlu. De asemenea, actele de folosinţa trebuie sa întruneasca acele condiţii
necesare unei posesii utile (art. 1847 şi urm. Cod civil).
Potrivit prevederilor art. 1847 Cod civil, pentru a uzucapa se cere o posesiune continua,
neîntrerupta, netulburata, publica şi sub nume de proprietar, iar prevederile art. 1853 din acelaşi
cod precizeaza ca actele ce se exercita asupra unui lucru al altuia în calitate de locatar, nu
constituie o posesiune sub nume de proprietar.
În practica judiciara32 s-a statuat ca locatarul, exercitând posesia în numele altuia, respectiv al
proprietarului, în calitate de detentor precar, nu poate beneficia de prevederile Codului civil
privind uzucapiunea, oricât ar dura posesia sa.
Continuitatea înseamna ca actele materiale de stapânire caracteristice posesiunii se repeta la
intervale normale şi într-o succesiune regulata, ţinându-se seama de natura posesiunii de care
bunul este susceptibil. Chestiunea de a şti daca actele materiale de stapânire sunt repetate la
intervale normale şi într-o succesiune regulata sau nu este o chestiune de fapt, care se va aprecia
ţinându-se seama de toate împrejurarile concrete ale cauzei. Pe de alta parte, continuitatea
posesiei se prezuma fara ca aceasta sa împiedice proba contrara (art. 1850 din Codul civil).
Discontinuitatea este un viciu temporar, în sensul ca ea dispare imediat ce actele materiale de
stapânire se vor exercita la intervale normale şi într-o succesiune normala.
Posesia este netulburata atunci când posesorul nici la începutul, nici în cursul ei nu
întrebuinţeaza acte de violenţa materiale sau morale spre a o exercita. Pentru ca posesiunea sa
fie netulburata se mai cere ca nici adversarul posesorului sa nu utilizeze mijloace violente pentru
30
Corneliu Turianu, Instituţii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licenţă 2007 -2008, Editura
Universitară, Bucureşti, 2007, p. 94.
31
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 392/1986 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 290.
32
Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 391/1992 în De la Curtea Supremă de Justiţie la Înalta
Curte de Casaţie şi Justiţie, Buletinul jurisprudenţei 1990-2003, Editura All Beck, Bucureşti, 2004, p. 273.
încetarea posesiunii. Cu alte cuvinte, ori de câte ori un posesor se va pune sau se va menţine în
stapânirea unui bun prin acte violente, respectiv adversarul posesorului va exercita asemenea
acte, posesiunea va fi viciata prin violenţa (art. 1851 Cod civil).
Violenţa, la fel ca şi discontinuitatea, este un viciu temporar, deoarece, o data cu încetarea ei,
posesiunea devine netulburata, adica utila (art. 1856 Cod civil). Totodata, este şi un viciu relativ,
în sensul ca numai victima violenţei o poate invoca (art. 1862 Cod civil).
Posesiunea este publica atunci când actele materiale de stapânire asupra bunului nu se
exercita în ascuns faţa de cel în contra caruia se poseda. În caz contrar, posesiunea este
clandestina (art. 1852 Cod civil). Viciul clandestinitaţii are şi el numai un caracter temporar şi
relativ. Posesiunea bunurilor imobile este susceptibila numai în cazuri cu totul excepţionale de
a fi clandestina.
Daca, totuşi, survine posesia clandestina, ea constituie un puternic indiciu al relei-credinţe.
Reclamantul în revendicare poate sa-şi fondeze acţiunea pe uzucapiune, fiind necesar sa
dovedeasca împlinirea ei în persoana lui sau a autorului lui, caz în care revendicarea va fi
admisa. Posesia necesara pentru a invoca prescripţia achizitiva poate fi dovedita cu martori.
Daca posesia nu întruneşte condiţiile legii, revendicarea va fi respinsa.
Posesiunea este fundamentul uzucapiunii. Ea este singurul temei al acesteia atunci când
posesorul nu are nici un titlu, nici buna-credinţa (art. 1890 Cod civil) şi este un element al
prescripţiei atunci când exista titlu şi buna-credinţa (art. 1895 Cod civil).
Aşa cum însuşi Codul civil o consacra în art. 645 şi 1837, uzucapiunea constituie un mod de
dobândire a proprietaţii.
Echivalenta unui adevarat titlu de proprietate, uzucapiunea constituie nu numai un mijloc de
aparare într-o acţiune în revendicare îndreptata împotriva posesorului, dar poate constitui chiar
fundamentul juridic al unei revendicari pe care cel ce a invocat uzucapiunea o poate opune
oricarui terţ ce i-a uzurpat dreptul.
Sub acest aspect, prescripţia achizitiva are caracterul unei prezumţii absolute şi un efect erga
omnes (este opozabila terţilor), valoarea sa probanta depaşind-o pe cea a unor titluri translative
de proprietate a caror opozabilitate este mai redusa, respectiv numai faţa de titulari şi succesorii
lor universali ori cu titlu universal, respectiv legatarii particulari.
În practica judiciara 33 s-a decis ca invocarea unui act de vânzare-cumparare a unui imobil
exclude dobândirea prin uzucapiune, deoarece uzucapiunea, fiind un mod originar de dobândire
a proprietaţii, transmiterea dreptului de proprietate pe acest temei poate avea loc numai când
proprietarul anterior nu şi-a manifestat voinţa de a-şi transmite dreptul.
În ceea ce-l priveşte pe chiriaş, acesta, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi
proprietatea prin uzucapiune, cât timp exercita posesia ca locatar şi nu ca proprietar.

1.2.6. Excepţii ce pot fi invocate de pârât pentru a paraliza acţiunea în revendicare

Prescripţia achizitiva poate fi invocata de pârât ca mijloc de aparare.


Pârâtul mai poate invoca pentru a respinge acţiunea în revendicare excepţia autoritaţii
lucrului judecat, daca a doua cerere este facuta între aceleaşi parţi, are acelaşi obiect şi se
întemeiaza pe aceeaşi cauza (art. 1201 Cod civil).
Pârâtul mai are posibilitatea de a opune excepţia de garanţie care reprezinta dreptul acestuia
de a pretinde sa fie aparat chiar de reclamantul din acţiunea în revendicare, fiind motivat de
faptul ca acestuia, personal, sau în calitate de succesor al celui obligat la darea unei astfel de
garanţii, îi incumba aceasta obligaţie. O asemenea situaţie poate interveni daca reclamantul,

33
Tribunalul Suprem, Decizia nr. 1518/1978 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 305.
vânzând un bun care nu i-a aparţinut şi a carei proprietate a obţinut-o ulterior, ar introduce
contra cumparatorului o acţiune în revendicare.
Excepţia de garanţie mai poate fi opusa moştenitorilor ori legatarilor vânzatorului, chiar daca
ei îşi întemeiaza acţiunea în revendicare pe titluri ce nu au legatura cu moştenirea şi autorul lor.
Situaţia menţionata poate interveni în momentul în care descendentul nu poate revendica
bunurile vândute de autorul sau chiar daca îi aparţin.
Prin urmare, pârâtul poate cere respingerea acţiunii în revendicare, opunând reclamantului
excepţia de garanţie în toate situaţiile în care reclamantul are obligaţia, fie personal, fie ca
,,reprezentant al înstrainarii” sa raspunda de evicţiunea ce ar atrage admiterea acţiunii în
revendicare.34
În literatura de specialitate35 s-a considerat ca exista evicţiune propriu-zisa atunci când, de
pilda, un terţ revendica bunul vândut de la cumparator demonstrând ca acesta a încheiat
vânzarea cu un neproprietar. Într-un asemenea caz, evicţiunea este totala.

1.3. Proba relativa a dreptului de proprietate

1.3.1. Precizari prealabile

Exista situaţii în care pretinsul proprietar nu poate invoca pentru a dovedi dreptul sau de
proprietate ocupaţiunea, accesiunea ori uzucapiunea.
În toate aceste cazuri, dovada dreptului de proprietate ar trebui facuta din autor în autor şi cu
titluri scrise.
Reclamantul va putea invoca pentru a-şi dovedi dreptul orice titluri ce îi atesta existenţa, fie
ca este vorba de titluri declarative sau translative de proprietate.
Astfel, pot fi invocate titluri netranslative, cum ar fi o hotarâre judecatoreasca ce recunoaşte
dreptul de proprietate al reclamantului, o tranzacţie, un partaj între comoştenitori.
Prin urmare, în revendicare, noţiunii de titlu i se acorda, sub aspect probator, doar valoarea
unei prezumţii simple de proprietate. Reclamantul poate utiliza titlurile prezentate de pârât, dupa
cum şi pârâtul le poate folosi pe cele produse de reclamant.
Nu este necesar ca pârâtul ori autorii lui sa fi fost parte în titlul ce a fost invocat de reclamant,
regula prevazuta de art. 973 Cod civil36 fiind aplicabila numai la contracte.
În materie de proprietate, actele care o transfera au un caracter erga omnes.
Ca atare, pârâtul nu are temei pentru a contesta titlul de proprietate al reclamantului pentru
motivul ca nu ar fi luat parte la încheierea acestuia, dar poate sa conteste existenţa lui printr-un
alt titlu ori invocând prescripţia.

1.3.2. Principii privind forţa probanta a titlurilor de proprietate

Titlurile translative şi declarative de proprietate nu constituie probe absolute ale dreptului de


proprietate, ci doar prezumţii (mai consolidate) relative, care nu-l împiedica pe pârât ca,
eventual, sa faca proba contrara.
Atât doctrina, cât şi practica judiciara şi-au adus contribuţia lor la concretizarea unor
principii (reguli) aplicabile în soluţionarea cazurilor practice, în diferite situaţii juridice
(ipoteze).

34
Eugenia Popa, op. cit., p. 80-83.
35
Dan Chirică, Garanţia pentru evicţiune în contractual de vânzare, în ,,Revista Română de Drept Privat” nr.
4/2007, p. 46.
36
Potrivit art. 973 Cod civil, ,,convenţiile n-au efect decât între părţile contractante”.
1. O situaţie juridica o constituie faptul ca atât reclamantul, cât şi pârâtul invoca titluri de
proprietate asupra bunului respectiv, care emana fie de la acelaşi autor, fie de la autori diferiţi.
Pentru soluţionarea problemei, în literatura juridica s-au conturat trei sisteme: câştig de
cauza ar trebui sa aiba actualul posesor, potrivit regulii in pari causa, melior causa possidentis;
partea al carui titlu a fost dobândit anterior celeilalte parţi ar trebui sa beneficieze de bun; când
ambele parţi invoca un drept de proprietate asupra aceluiaşi bun, trebuie sa se procedeze la
compararea celor doua titluri şi va avea câştig de cauza partea al carui titlu este preferabil37
(acest din urma sistem este cel ce s-a impus în practica judiciara).
Pentru a se stabili care titlu (din cele comparate) este preferabil, se au în vedere urmatoarele
criterii: se verifica autorii de la care parţile au dobândit titlul, precum şi drepturile acestora cu
privire la bunul aflat în litigiu; când exista alte probe în afara titlurilor, va fi preferata partea a
carei titlu de proprietate are data certa mai veche.
a) Daca ambele titluri, al reclamantului şi al pârâtului, emana de la acelaşi autor (de exemplu,
au cumparat de la aceeaşi persoana), va avea câştig de cauza cel care a îndeplinit primul
formalitaţile de publicitate imobiliara (a transcris actul în cartea funciara), facându-şi astfel
dreptul dobândit opozabil erga omnes sau cel care a transcris mai întâi, potrivit principiului ,,qui
prior tempore, potior jure”. Cel ce a transcris primul titlul sau va avea câştig de cauza chiar daca
data titlului sau este ulterioara datei titlului invocat de partea care a facut ulterior transcrierea.
În toate cazurile, nu se mai considera necesar ca proba sa se faca din autor în autor, spre a se
dovedi valabilitatea dobândirii dreptului de proprietate.
Daca nici una din parţi nu a îndeplinit formalitaţile de publicitate imobiliara, va câştiga partea
al carei titlu are data cea mai veche. De la aceasta regula exista o excepţie, respectiv situaţia în
care ambele parţi produc câte un testament, cu privire la acelaşi bun, provenind de la acelaşi
autor. De exemplu, în primul testament, testatorul lasa bunul imobil unei persoane, iar ulterior,
printr-un alt testament lasa acelaşi bun altei persoane. Fiind vorba de doua testamente succesive,
rezulta ca al doilea testament reprezinta o revocare a primului. În acest caz, este o situaţie de
contrarietate dintre dispoziţiile testamentului posterior şi cel anterior (art. 921 Cod civil).
Soluţia, în astfel de cazuri, va fi data în urma comparaţiei celor doua titluri prezentate, fara a mai
fi nevoie de a se face dovada din autor în autor pâna la împlinirea elementelor prescripţiei
achizitive.
b) În cazul în care titlurile prezentate de parţi provin de la autori diferiţi, instanţa va verifica
titlurile acestor autori şi va da eficienţa titlului care provine de la autorul al carui drept este
preferabil. Soluţia se întemeiaza pe principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam
ipse habet.

2. A doua ipoteza este aceea când numai o parte are titlu privind proprietatea bunului
revendicat:
• în cazul în care numai reclamantul are titlu, atunci el va câştiga procesul daca titlul
emana de la un terţ (şi nu de la însuşi reclamantul) şi daca are data certa anterioara
datei la care pârâtul a intrat în posesia bunului imobil;
• daca numai pârâtul are titlu, acţiunea reclamantului va fi respinsa, deoarece se
dovedeşte legitimitatea posesiei sale.

3. În cea de-a treia ipoteza, nici una din parţi nu poate invoca un titlu şi nici dobândirea
imobilului prin prescripţie achizitiva, prin ocupaţiune ori prin accesiune. Primus se afla în
posesia unui imobil pe care mai înainte l-a posedat Secundus, fara ca vreunul dintre ei sa poata
prezenta un titlu. Potrivit principiilor generale în materia probelor, acţiunea reclamantului va
37
Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II,
Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p. 64-65.
trebui respinsa, de vreme ce este lipsit de elementul esenţial al dovezii pe care trebuie sa o
administreze. Va avea câştig de cauza pârâtul potrivit principiului in pari causa, melior causa
possidentis.
Acţiunea în revendicare va fi respinsa de plano daca pârâtul a posedat fara vicii, iar
reclamantul nu a posedat niciodata.
Daca ambele parţi au avut succesiv posesia bunului, se compara cele doua posesii (posesia
actuala a pârâtului şi posesia anterioara a reclamantului) şi va câştiga acela care dovedeşte o
posesie mai caracterizata: cel care are posesia de buna-credinţa faţa de cea de rea-credinţa; cel
care are posesia neviciata faţa de cea viciata; cel care are posesia ce are la origine un titlu faţa de
cea fara titlu de origine; cel ce are o posesie mai îndelungata etc.
Deci, daca reclamantul face dovada ca posesia lui este anterioara faţa de cea a pârâtului şi
mai caracterizata, el (reclamantul) are câştig de cauza.
Superioritatea unei posesii poate rezulta şi din alte circumstanţe invocate de parţi (plata
îndelungata a impozitului, semne de hotar vizibile etc.).
Când nu se poate stabili nici o superioritate a unei posesii faţa de alta, pârâtul va pastra bunul
în baza prezumţiei de proprietate ce deriva din posesie.

4. Cea de-a patra ipoteza este aceea în care dreptul de proprietate a fost transmis în timpul
procesului ce are ca obiect o acţiune în revendicare.
Regula este ca, pentru a putea exercita acţiunea în revendicare, reclamantul este obligat sa
faca dovada calitaţii de proprietar în momentul introducerii acţiunii. Atunci când dreptul de
proprietate a fost transmis în cursul procesului, noul proprietar trebuie sa se substituie
reclamantului.38

1.3.3. Opozabilitatea titlurilor de proprietate

Prin titluri de proprietate, ca proba a proprietaţii în revendicare, se înţeleg atât titlurile


translative de proprietate (vânzarea, donaţia etc.), care dau naştere la un nou drept de proprietate,
cât şi titlurile declarative (hotarârile judecatoreşti, actele de partaj), care recunosc un drept
preexistent.
De asemenea, potrivit art. 973 Cod civil, convenţiile au efect numai între parţile contractante,
iar art. 1201 instituie aceeaşi norma pentru hotarârile judecatoreşti. Este regula cunoscuta sub
denumirea de efectul relativ al actelor juridice şi al judecaţilor.
În lumina acestui principiu s-ar putea decide ca o parte nu poate sa opuna celeilalte parţi un
titlu la care aceasta din urma nu a participat.
Totuşi, în mod unanim, atât doctrina, cât şi jurisprudenţa au statuat în sens contrar, şi anume
ca titlul de proprietate poate fi opus adversarului, chiar daca acesta nu a luat parte la el.
Practica judiciara a decis ca nu constituie un titlu valabil, opozabil proprietarului a carei
acţiune în revendicare a fost admisa, contractul prin care, cu încalcarea Legii nr. 112/199539, s-a
vândut chiriaşului locuinţa, deşi, anterior, prin hotarâre judecatoreasca definitiva, s-a constatat
ca statul nu are titlu şi, în baza acelei hotarâri, organul administraţiei locale a emis o dispoziţie
de restituire a imobilului.40
38
Eugenia Popa, op. cit., p. 84-87; Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura
All Beck, Bucureşti, 2000, p. 133-134; Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a II-a,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 209-210; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 337-338; Vasile
Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 122-125.
39
Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute
în proprietatea statului, a fost publicată în ,,Monitorul Oficial” nr. 279/29.11.1995.
40
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 4702/2004 în ,,Buletinul Casaţiei” nr. 1/2005, p.
19.
Obligaţia de restituire a bunului catre reclamanţii care au solicitat revendicarea bunului de la
subdobânditori se impune prin efectul compararii titlurilor de proprietate opuse de parţi. Are
preferabilitate titlul reclamanţilor, dobândit de la autorul lor faţa de care statul şi-a constituit un
titlu originar, lovit de nulitate, dupa care, prin convenţie (derivat) a transmis pârâtului
proprietatea bunului.
Menţinerea judiciara a actului de înstrainare a bunului altuia consolideaza transmiterea
dreptului de proprietate asupra bunului în patrimoniul subdobânditorului. Un asemenea efect nu
poate fi anihilat prin compararea titlurilor, ca simpla ipoteza de probaţiune a revendicarii.41
Nu se poate confunda dreptul transmis cu actul ce atesta transmiterea.
Astfel, când o parte opune celeilalte parţi un titlu de proprietate, ea nu invoca un efect absolut
al titlului, ci o prezumţie de proprietate în favoarea sa.
Împotriva acestei prezumţii, cealalta parte poate invoca o prezumţie mai puternica şi contrara,
cum ar fi un alt titlu.
Sintetizând, se poate spune ca regulile cu privire la dovada dreptului de proprietate create de
doctrina şi jurisprudenţa îşi au originea în art. 3 Cod civil care precizeaza ca judecatorul nu
poate refuza sa judece motivând ca legea nu prevede sau ca este obscura ori neîndestulatoare.

1.3.4. Reguli privind dovada dreptului de proprietate

Aceste norme se pot grupa în doua categorii.


Prima categorie vizeaza probaţiunea directa prin stabilirea elementelor posesiei, iar cea de-a
doua are în vedere examinarea şi aprecierea comparativa a dreptului de proprietate sub raportul
probabilitaţii drepturilor reclamantului şi pârâtului.

1. Astfel, potrivit regulilor din prima categorie, reclamantul din acţiunea în revendicare poate
dovedi cu martori şi prezumţii elementele posesiei utile ca baza a prescripţiei achizitive.
Din principiul potrivit caruia dovada dreptului de proprietate se face prin titluri sau prin
prescripţia achizitiva se poate trage concluzia ca daca reclamantul nu poseda vreun titlu şi nici
nu poate invoca uzucapiunea, acţiunea urmeaza a fi respinsa, chiar daca pârâtul posesor nu ar
avea o posesie utila de natura a-l face sa invoce prescripţia achizitiva.

2. Referitor la normele din cea de-a doua categorie vizând examinarea comparativa a
drepturilor reclamantului şi pârâtului, trebuie specificat ca, potrivit lor, admisibilitatea acţiunii în
revendicare este condiţionata de faptul ca reclamantul sa stabileasca, în raport cu pârâtul
deţinator, ca dreptul sau este mai puternic.
Reclamantul în revendicare trebuie sa dovedeasca dreptul sau.
Aceasta dovada este absoluta daca reclamantul probeaza ca s-a îndeplinit prescripţia
achizitiva în favoarea sa sau a autorului sau.
Când reclamantul invoca un titlu pentru a-şi dovedi dreptul de proprietate, acest titlu
probeaza numai cauza invocata de reclamant în cadrul acţiunii în revendicare.
Altfel spus, prin titlu, reclamantul dovedeşte numai un fapt juridic, cum ar fi succesiunea,
donaţia, legatul, vânzarea etc., fapte ce sunt translative de proprietate.
Totuşi, aceste fapte juridice nu transfera proprietatea decât în ipoteza în care cel ce a transmis
proprietatea a fost adevaratul proprietar.
Acţiunea în revendicare fiind întemeiata pe un titlu recunoscut de lege, deţinatorul bunului nu
poate invoca în apararea sa simplul fapt al posesiei şi sa ceara moştenitorului reclamant sa
dovedeasca dreptul de proprietate al autorului sau asupra respectivului bun.
41
Pavel Perju, Probleme de drept civil şi drept procesual civil din practica secţiei civile a Înaltei Curţi de
Casaţie şi Justiţie în ,,Dreptul” nr. 5/2004, p. 191-192.
În ceea ce priveşte funcţia probatorie a posesiei, în materie imobiliara aceasta are o valoare
juridica restrânsa, întrucât prezumţia de proprietate este relativa.
Astfel, cel ce deţine un imobil este considerat posesor şi, pe cale de consecinţa, proprietar,
având calitatea de pârât în acţiunea în revendicare.Elementul corpus este, deci, determinant
pentru stabilirea calitaţii procesuale pasive a pârâtului într-o asemenea acţiune. Iata de ce se
accepta ca acţiunea în revendicare poate fi introdusa şi împotriva unui simplu detentor precar.
Numai prin probaţiunea prilejuita de acţiunea în revendicare se va stabili daca pârâtul este
posesor sau simplu detentor precar. În toate cazurile, reclamantul are interesul sa i se restituie
posesia, ceea ce înseamna, în primul rând, restituirea elementului corpus.
Rasturnarea prezumţiei de proprietate este obiectivul principal al reclamantului în acţiunea în
revendicare, iar nu şi rasturnarea primei prezumţii instituite prin
dispoziţiile art. 1854 Cod civil42, având ca obiect elementul animus. Pârâtul este cel care are
interesul sa probeze ca nu este posesor, întrucât a început sa stapâneasca bunul în calitate de
detentor precar43, dezvaluind în acest scop dovada raportului juridic de detenţie precara dintre el
şi un terţ.
Spre deosebire de materia mobiliara, în materie imobiliara, posesia, chiar de buna-credinţa nu
creeaza o prezumţie absoluta de proprietate. Nu trebuie sa se confunde efectul achizitiv de
proprietate al posesiei îndelungate, adica al uzucapiunii, cu o prezumţie absoluta de proprietate.
De asemenea, aceasta confuzie nu trebuie facuta în ipoteza în care se accepta teoria
proprietarului aparent (a moştenitorului aparent).
Totuşi, în mod excepţional, legiuitorul a prevazut un caz în care posesia de buna-credinţa,
întemeiata pe un titlu translativ pe proprietate, creeaza o prezumţie de proprietate mai puternica
în favoarea posesorului decât în mod obişnuit. Astfel, conform art. 45 alin. 2 din Legea nr.
10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie
1945 – 22 decembrie 198944, ,,actele juridice de înstrainare, inclusiv cele facute în cadrul
procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fara titlu valabil sunt lovite de
nulitate absoluta, afara de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credinţa”. Fara a intra în
detalii, este de observat ca, pe lânga posesie, sunt necesare înca doua condiţii: buna-credinţa şi,
separat de aceasta, justul titlu.
Dispoziţiile art. 45 alin. 2 nu se vor putea aplica decât contractelor de vânzare-cumparare,
având ca obiect imobile naţionalizate, contracte încheiate dupa intrarea în vigoare a Legii nr.
10/2001.
Actul juridic încheiat în condiţiile art. 45 alin. 2 intereseaza normele referitoare la
organizarea proprietaţii şi a drepturilor reale care, în mod unanim, sunt considerate de ordine
publica. Ca atare, fiind vorba de regimul viitor al unui drept de proprietate care a format obiectul
unei convenţii, el va fi guvernat de legea noua. Situaţia juridica creata prin convenţia de
înstrainare, prevazuta de art. 45 alin. 2, se constituie, pe planul efectelor sale viitoare, în facta
futura.

42
Potrivit art. 1854 Cod civil, ,,posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu
este probat că a început a poseda pentru altul.”
43
Detenţia precară reprezintă exercitarea unei puteri de fapt asupra unui lucru în virtutea unui titlu juridic ce
implică recunoaşterea dreptului de proprietate al altei persoane (Corneliu Turianu, Instituţii de drept civil. Curs
selectiv pentru examenul de licenţă 2007-2008, Editura Universitară, Bucureşti, 2007, p. 107).
44
Ca urmare a dispoziţiilor art. VII din Titlul I al Legii nr. 247/2005, Legea nr. 10/2001 privind regimul
juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 a fost republicată în
,,Monitorul Oficial” nr. 798/2.09.2005. Aceasta este cea de a doua republicare a Legii nr. 10/2001 în ,,Monitorul
Oficial”.
Deşi, iniţial, textul art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/200145 s-a interpretat prin aplicarea ideii de
aparenţa, în sensul ca dobânditorul de buna-credinţa devine proprietar 46, printr-o alta decizie,
Curtea Constituţionala a dat o alta interpretare aceluiaşi text, apreciind ca, în condiţiile precizate,
titlul dobânditorului este validat, dar urmeaza a fi comparat cu titlul proprietarului care solicita
restituirea imobilului, caz în care instanţa de judecata va aprecia care dintre cele doua titluri este
preferabil47. Altfel spus, posesorul nu beneficiaza de o prezumţie absoluta de proprietate. Totuşi,
prezumţia de proprietate care opereaza în favoarea sa este mai puternica decât în mod obişnuit,
întrucât este întemeiata nu numai pe posesie, ci şi pe buna-credinţa şi pe un titlu valabil. Forţa
probatorie a acestei prezumţii poate fi însa înlaturata în masura în care titlul proprietarului care
solicita restituirea imobilului este preferabil.48
Referitor la dovedirea proprietaţii imobiliare, trebuie precizat ca proprietatea imobiliara nu
poate fi dovedita cu martori şi prezumţii (mai puţin situaţia în care imobilul ar avea o valoare
sub 250 lei, ceea ce practic este imposibil).
Aceasta regula are în vedere dispoziţiile art. 1203 Cod civil potrivit carora judecatorul nu
poate recurge la prezumţii decât în limita probei testimoniale (cu martori), adica pâna la suma de
250 lei.
Ca atare, într-o acţiune în revendicare, dreptul de proprietate imobiliara nu poate fi dovedit nici
de reclamant şi nici de pârât prin prezumţii sau martori, aceste probe fiind admise numai în
privinţa faptelor materiale constitutive ale posesiei.
Aşadar, simplele prezumţii invocate pentru dovedirea proprietaţii nu au nici o valoare.
În schimb, prezumţiile legale constituie un titlu de proprietate şi îl scutesc pe cel în favoarea
carora opereaza sa mai faca vreo dovada privind dreptul sau.

1.3.5. Proba dreptului de proprietate în sistemul carţilor funciare

Publicitatea imobiliara reprezinta ansamblul mijloacelor juridice prevazute de lege prin care
se asigura certitudinea, evidenţa şi opozabilitatea faţa de terţi (erga omnes) a actelor juridice prin
care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare.
Publicitatea imobiliara este cel mai important element în crearea starii de aparenţa.
Publicitatea imobiliara are drept scop evidenţierea în mod public a situaţiei materiale şi juridice
a imobilelor pentru a se ocroti, astfel, circuitul lor civil.49
Realizarea publicitaţii imobiliare, fie înainte de Legea nr. 7/1996, prin sistemul registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni sau bazat pe carţile funciare, este de natura a determina convingerea,
nu numai generala, dar şi a terţului dobânditor ca cel care şi-a înscris titlul este şi titular al
acestuia.50

45
Art. 45 alin. 2 din actuala numerotare a Legii nr. 10/2001, intervenită ca urmare a celei de-a doua
republicări , îi corespunde art. 46 alin. 2 din numerotarea iniţială a Legii nr. 10/2001, publicată în ,,Monitorul
Oficial” nr. 75/14.02.2001 şi art. 50 alin. 2 din numerotarea survenită ca urmare a primei republicări a Legii nr.
10/2001 în ,,Monitorul Oficial” nr. 279/4.04.2005.
46
Curtea Constituţională, Decizia nr. 191/2002, publicată în ,,Monitorul Oficial” nr. 567/1.08.2002.
47
Curtea Constituţională, Decizia nr. 145/2004, publicată în ,,Monitorul Oficial” nr. 377/29.04.2004.
48
Romeo Popescu, Răzvan Dincă, Discuţii cu privire la admisibilitatea acţiunii în revendicare a adevăratului
proprietar împotriva subdobânditorului de bună-credinţă al unui imobil, I, în ,,Dreptul” nr. 6/2001, p. 13-15;
Pavel Perju, Discuţii cu privire la admisibilitatea acţiunii în revendicare a adevăratului proprietar împotriva
subdobânditorului de bună-credinţă al unui imobil, II, în ,,Dreptul” nr. 6/2001, p. 16-18; Valeriu Stoica, Drept
civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 200-202.
49
Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 142.
50
Alexandru Ţiclea, Verginel Lozneanu, Reflecţii în legătură cu principiul ocrotirii subdobânditorului de
bună-credinţă în ,,Dreptul” nr. 12/2000, p. 43-49.
În regimul carţilor funciare, unde, potrivit art. 17 şi 18 din Decretul-lege nr. 115/1938 un
drept real se constituie, modifica, stramuta sau stinge numai prin efectuarea cuvenitelor înscrieri
în cartea funciara, dificultaţile dovezii proprietaţii prin titluri sunt înlaturate.
Astfel, titlul ramâne un simplu act care obliga la constituirea sau stramutarea unui drept real.
Numai înscrierea face însa sa se nasca dreptul real (jus in re) şi confera dobânditorului
prezumţia absoluta de proprietate (juris et de jure) care nu poate fi combatuta prin proba
contrarie.
Prezumţia de proprietate rezultata din intabulare profita însa numai foştilor dobânditori de
buna-credinţa, adica acelora care, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, au dobândit un drept
real şi şi-au întemeiat dobândirea pe încrederea în cele înscrise în cartea funciara.
Dimpotriva, conform art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, dobânditorii de rea-credinţa nu
beneficiaza de principiul forţei probante a intabularii.
Pe de alta parte, conform art. 26 din actul normativ menţionat, principiul forţei probante a
intabularii este inaplicabil în caz de succesiune, accesiune, vânzare silita şi expropriere, întrucât
drepturile reale în atari situaţii se vor dobândi fara înscriere.
Totuşi, titularul unui drept real dobândit în aceste condiţii, nu va putea dispune de el prin
cartea funciara decât dupa ce s-a facut înscrierea.
De asemenea, principiul enunţat este inaplicabil îngradirilor legale ce decurg din vecinatate
sau din dreptul public, ele fiind opozabile fara vreo înscriere în cartea funciara.
În acest sens, art. 16 din Decretul-lege nr. 115/1938 statueaza ca imobilele ce aparţin
domeniului public nu sunt obiect de carte funciara, iar înscrierea se face în registre speciale.51
Cu toate ca, în sistemul de carte funciara, drepturile reale se pot dobândi numai prin înscriere
în cartea funciara, jurisprudenţa a statuat ca lipsa înscrierii dreptului nu poate fi opusa de o parte
contractanta celeilalte, deoarece parţile sunt ţinute de obligaţiile asumate prin actul legal de
constituire a dreptului respectiv. Numai terţii care, neavând cunoştinţa de existenţa dreptului
neînscris şi, încrezându-se în cartea funciara, au dobândit prin acte cu titlu oneros drepturi pe
care şi le-au înscris, le pot opune dobânditorului anterior.

1.3.6. Dovada dreptului de proprietate în sistemul Legii nr. 18/1991 a fondului funciar

Cu privire la adeverinţele de proprietate ca modalitate de dovada a dreptului de proprietate,


adeverinţe eliberate în baza Legii nr. 18/1991, în doctrina s-au conturat doua opinii diferite.
Într-o prima opinie52, s-a susţinut ca adeverinţele de proprietate constituie dovada dreptului
de proprietate pâna la eliberarea titlurilor şi ca, astfel, au aceeaşi forţa probanta cu acestea şi,
implicit, constituie, împreuna cu procesele-verbale de punere în posesie, probe pe baza carora se
poate admite acţiunea în revendicare.
Adeverinţele de proprietate nu pot fi desfiinţate sau modificate decât pentru dol, frauda ori
când s-au încalcat unele dispoziţii legale imperative.53
Conform celei de-a doua opinii 54, adeverinţele de proprietate sunt acte provizorii, care sunt
supuse revocarii sau modificarii.
De asemenea, potrivit aceluiaşi autor, este vorba de un act emis în afara procedurii speciale
instituite de Legea nr. 18/1991 pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor,

51
Eugenia Popa, op. cit., p. 88-93; Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 125.
52
Gheorghe Dobrican, Valoarea juridică a adeverinţelor de proprietate eliberate de comisiile pentru
aplicarea Legii nr. 18/1991 în ,,Dreptul” nr. 7/1994, p. 34-37.
53
Anton Trăilescu, Discuţii în legătură cu forţa juridică a adeverinţelor de proprietate, I, în ,,Dreptul” nr.
8/1993, p. 41-42.
54
Corneliu Turianu, Discuţii în legătură cu forţa juridică a adeverinţelor de proprietate, II, în ,,Dreptul” nr.
8/1993, p. 42-45.
acesta fiind nelegal şi deci nu poate produce efecte juridice. Persoanele care l-au obţinut nu au
decât calitatea de posesori, nicidecum pe aceea de proprietari.
În practica judiciara s-a decis ca adeverinţa de proprietate, care atesta doar faptul
reconstituirii dreptului de proprietate, fara stabilirea amplasamentului terenului atribuit, nu
constituie titlu de proprietate care sa poata fi examinat în cadrul soluţionarii acţiunii în
revendicare şi nici la stabilirea starii de indiviziune.
Singurul titlu cu valoare probatorie este cel emis în baza art. 116 din Legea nr. 18/1991.
Referitor la emiterea de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, legea fondului
funciar, a unor titluri de proprietate în mod abuziv altor persoane decât foştii proprietari, în art.
27 alin. 22, se dispune ca ,,în cazurile în care s-au emis titluri de proprietate în mod abuziv altor
persoane decât foştii proprietari iar aceştia deţineau la acel moment adeverinţe de proprietate şi
aveau posesia terenului, comisiile de fond funciar vor revoca titlurile emise cu încalcarea legii,
daca acestea nu au intrat în circuitul civil. Daca respectivele titluri de proprietate au intrat în
circuitul civil prin acte de vânzare-cumparare sau în alt mod, fostul proprietar se va adresa
justiţiei pentru constatarea nulitaţii absolute a titlului respectiv potrivit prevederilor art. III din
Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991.”
Aşadar, sunt doua situaţii: prima, în care s-au emis în mod abuziv titluri de proprietate altor
persoane decât cele îndreptaţite conform legii, iar aceste titluri nu au intrat în circuitul civil, şi
atunci comisiile de fond funciar vor revoca titlurile emise în mod ilegal, şi a doua situaţie în
care, daca titlurile de proprietate au fost emise de catre comisiile de fond funciar altor persoane
decât celor legal îndreptaţite şi acestea au intrat în circuitul civil, atunci fostul proprietar are
posibilitatea de a se adresa in aceasta a doua situaţie instanţei judecatoreşti pentru a constata
nulitatea absoluta a titlului de proprietate emis cu încalcarea prevederilor legii nr. 18/1991.
În situaţiile în care comisiile judeţene de aplicare a Legii nr. 18/199155 au emis titluri de
proprietate unor persoane diferite asupra aceluiaşi teren, cu privire la întreaga lui suprafaţa sau
numai cu privire la o parte din acesta, persoana va putea ca, în temeiul art. 63 din Legea nr.
18/1991 sa ceara pronunţarea nulitaţii absolute, totala sau parţiala, dupa caz, a titlului eliberat
unei terţe persoane. Într-o astfel de împrejurare este posibila intentarea unei acţiuni în
revendicare, iar instanţa astfel învestita, prin compararea titlurilor, va verifica în ce masura, la
eliberarea lor, au fost respectate dispoziţiile legale privitoare la constituirea sau reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, şi sa dea câştig de cauza celui al carui titlu
îndeplineşte condiţiile legii.56
Noul Cod Civil tranşează problema referitoare la proba dreptului de proprietate asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, stipulând în articolul 565 că dovada dreptului de
proprietate se face numai cu extrasul de carte funciară.57

2. Efectele specifice ale acţiunii în revendicare imobiliara

2.1. Restituirea bunului

În cazul în care, prin probele ce le administreaza, revendicantul reuşeşte sa dovedeasca faptul


ca este adevaratul proprietar al imobilului, pârâtul va trebui sa-l restituie. Aceasta restituire a
bunului constituie principalul efect al acţiunii în revendicare.58

55
Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, a fost republicată în ,,Monitorul Oficial”
nr. 1/5.01.1998.
56
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 213.
57
Legea nr. 287/2009 publicată în M.Of. nr. 511 din 24 iulie 2009
58
Eugenia Popa, op. cit., p. 96-105.
Imobilul va reveni în patrimoniul revendicantului liber de orice sarcina pentru ca toate
drepturile şi sarcinile constituite de posesor faţa de terţi vor fi desfiinţate, ele fiind consimţite de
un posesor care nu avea nici un titlu care sa-i ateste aceasta calitate de posesor şi, ca urmare, nici
calitatea de posesor.
Restituirea se face de regula în natura, iar daca acest lucru nu mai este posibil (fie ca bunul a
pierit, fie ca a fost dobândit de un terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat sa-i plateasca
reclamantului un echivalent banesc; cu alte cuvinte, restituirea în natura va fi înlocuita printr-o
obligaţie de dezdaunare.
Astfel, în cazul înstrainarii imobilului catre un terţ care a dobândit ulterior proprietatea prin
prescripţia achizitiva, posesorul va fi obligat la daune interese catre revendicant, mai puţin în
situaţia în care probeaza ca el însuşi a prescris.
În cazul în care imobilul a pierit dintr-un caz fortuit sau forţa majora, iar posesorul a fost de
buna-credinţa, el nu raspunde, chiar daca pierderea s-ar fi produs dupa ce proprietarul a intodus
acţiunea în revendicare.
Aceeaşi soluţie se impune daca imobilul a pierit prin fapta sa, înainte de promovarea acţiunii
în revendicare, cu condiţia de a nu fi profitat de distrugerea bunului, daca a avut un avantaj,
despagubirea va fi egala cu profitul pe care l-a realizat.

Dupa momentul în care a intentat acţiunea în revendicare, posesorul de buna-credinţa va


raspunde faţa de proprietar atunci când pierderea sau deteriorarea lucrului s-ar datora faptei sale,
deoarece, din moment ce proprietarul şi-a manifestat pretenţia, obligaţia de restituire s-a nascut
şi, prin urmare, odata cu ea, şi obligaţia pârâtului de a se manifesta faţa de imobil ca un bun
proprietar.
În situaţia în care posesorul este de rea-credinţa, iar imobilul a pierit dintr-un caz fortuit sau de
forţa majora, acesta va raspunde doar de pierderea sau deteriorarea produsa dupa ce a introdus
acţiunea în revendicare.
Cu toate acestea, daca posesorul va proba, potrivit art. 1156 Cod civil, ca bunul ar fi pierit
chiar daca s-ar fi aflat în posesia proprietarului reclamant, el nu va putea fi obligat faţa de acesta
sa-l restituie.
În schimb, daca deteriorarea sau pierderea imobilului s-a datorat propriei sale fapte,
indiferent daca este anterioara sau posterioara promovarii acţiunii în revendicare, atunci
posesorul care a fost de rea-credinţa va raspunde pentru întregul prejudiciu cauzat imobilului
prin fapta sa.
Daca imobilul care formeaza obiect al acţiunii în revendicare a fost expropriat în perioada în
care pârâtul a exercitat posesia, obligaţia de restituire se va transforma într-o obligaţie de plata a
despagubirilor ce au fost încasate.
De asemenea, în situaţia în care imobilul care a pierit în timpul posesiei pârâtului a fost
asigurat, pârâtul va restitui indemnizaţia de asigurare.

2.2. Restituirea fructelor

Proprietarul trebuie sa restituie proprietarului, odata cu bunul, şi toate accesoriile sale (cum
omni causa).
Restituirea accesoriilor (fructele şi productele) se face în natura, iar daca acest lucru nu mai
este posibil deoarece posesorul le-a înstrainat, el va fi nevoit sa restituie valoarea integrala a
acestora, chiar daca preţul obţinut de el a fost inferior (argument ce rezulta din art. 995 Cod
civil).59

59
I.Adam, op.cit. p.609
Fructele reprezinta tot ceea ce produce un bun în mod periodic, dupa destinaţia sa normala,
fara ca substanţa sa sa se diminueze (ex: recoltele, dobânzile, chiriile etc.).
Per a contrario, productele sunt acele foloase ce nu au un caracter de periodicitate, iar prin
perceperea lor reduc, altereaza, cu alte cuvinte, aduc atingere substanţei bunului (ex: arbori,
mine şi pietrarii, nisipuri). Acestea se restituie întotdeauna proprietarului în natura, iar, când
acest lucru nu este posibil, prin plata unui echivalent banesc (art. 995 Cod civil).
Fructele se împart în trei categorii: naturale,industriale şi civile.
Fructele naturale sunt cele produse de pamânt fara intervenţia omului (iarba, trestia din balţi
etc.).
Fructele industriale sunt produse de pamânt, dar cu ajutorul muncii omului (recoltele).
Fructele civile reprezinta venituri baneşti obţinute periodic prin folosirea bunului (dobânzi,
chirii etc.). Ele se dobândesc zi de zi, odata cu trecerea timpului (art. 325 Cod civil).
În principiu, fructele lucrului se cuvin proprietarului în temeiul dreptului de accesiune (art.
483 Cod civil).
Cu toate ca textul art. 483 Cod civil invoca accesiunea ca justificare pentru perceperea fructelor,
în realitate, culegerea acestora are ca efect chiar dreptul de proprietate.
De la acest principiu exista trei excepţii, şi anume: în favoarea uzufructuarului şi arendaşului,
a celor trimişi în posesiunea averii absentului şi în favoarea posesorului de buna-credinţa.
Cu referire la cea de-a treia excepţie (în favoarea posesorului de buna-credinţa), trebuie
facuta distincţia între posesorul de buna-credinţa şi cel de rea-credinţa.

2.2.1. Posesorul de buna-credinţa

Conform art. 485 Cod civil, posesorul dobândeşte proprietatea fructelor numai atunci când
poseda cu buna-credinţa, iar potrivit art. 486 Cod civil, posesorul este de buna-credinţa daca are
o posesie întemeiata pe un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.
În sensul textelor invocate, buna-credinţa a posesorului care doreşte sa culeaga fructele
bunului pe care-l poseda, el crede ca bunul îi aparţine în mod legitim. Aceasta credinţa trebuie sa
fie fundamentata pe ideea aparenţei plauzibile, iar cea mai convingatoare aparenţa este aceea
rezultând dintr-un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.
De asemenea, daca pârâtul-posesor a fost de buna-credinţa, adica nu a avut cunoştinţa de
viciul titlului sau, acesta va putea reţine fructele cuvenite sau percepute pâna la data promovarii
acţiunii în revendicare de catre adevaratul proprietar. O data introdusa acţiunea în revendicare,
buna-credinţa înceteaza. Astfel, dupa momentul intentarii acţiunii în revendicare, posesorul de
buna-credinţa va trebui sa restituie fructele culese (dobândite, încasate) sau contravaloarea lor,
dar şi pe acelea care din neglijenţa sa nu au fost percepute, având doar dreptul de a reţine
cheltuielile pe care le-a facut pentru culegerea fructelor (daca astfel de cheltuieli ar fi fost facute
şi de proprietar, adica nu orice fel de cheltuieli arbitrare).60

2.2.3. Condiţia existenţei titlului de proprietate şi a bunei-credinţe

Pentru ca posesorul sa câştige proprietatea fructelor, legea cere ca el sa-şi exercite posesia în
baza unui titlu translativ de proprietate, cum ar fi: vânzarea, donaţia, testamentul etc., titlu care l-
ar face sa devina proprietar daca şi vânzatorul, donatorul sau testatorul ar fi avut şi ei calitatea de
proprietari. Altfel spus, titlul trebuie sa emane de la un non-proprietar.
Justificarea legala a bunei-credinţe consta în aparenţa plauzibila a unui transfer de proprietate
catre posesor. Prin urmare, posesorul, pentru a-şi valorifica dreptul
la fructe, trebuie sa arate un titlu care sa-i ateste calitatea de posesor nomine proprio.
60
Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 119.
Un titlu care ar consemna o simpla detenţie precara, nefiind translativ de proprietate, nu poate
justifica existenţa bunei-credinţe (ex: un contract de depozit, locaţiune etc.), chiar atunci când
este neviciat.
În acest sens, unele titluri declarative cum ar fi partajul, precum şi titlurile constitutive ale
unui drept de uz sau uzufruct satisfac exigenţele legale ale bunei-credinţe.
Dovada existenţei titlului revine posesorului.
Titlul cerut posesorului de buna-credinţa pentru a culege fructele nu este o condiţie distincta
de buna-credinţa, ci un element şi mijloc de proba a bunei-credinţe, pentru ca cel ce nu are vreun
titlu nu poate fi de buna-credinţa.
Raportat la aceasta trasatura, titlul posesorului poate justifica buna-credinţa chiar şi în situaţia
în care acesta este lovit de nulitate absoluta sau relativa, de fond sau de forma, daca nu i-a fost
cunoscuta cauza nulitaţii şi în masura în care nulitatea nu este cauzata de încalcarea unei
dispoziţii legale.
Nu poate fi posesor de buna-credinţa cel care şi-a procurat titlul prin dol sau violenţa,
deoarece atât dolul, cât şi violenţa, când nu emana de la un terţ, exclud buna-credinţa.
Dobândirea unui imobil când înstrainarea este interzisa ori supusa unor formalitaţi care nu au
fost îndeplinite exclude buna-credinţa daca posesorul cunoaşte aceste impedimente.
În schimb, titlul putativ (acela care a existat numai în conştiinţa posesorului) este, de
asemenea, de natura a justifica buna-credinţa pentru dobândirea fructelor.
Astfel, moştenitorul aparent, adica acela care a cules o moştenire crezând ca este în cel mai
apropiat grad de rudenie cu de cujus, dobândeşte proprietatea fructelor percepute în timpul
posesiei sale, chiar daca ar fi evins de catre adevaratul moştenitor.
Poate sa invoce un titlu putativ şi acela care poseda titlul crezând ca toate lucrurile ce le
poseda sunt cuprinse în titlu.
În aceeaşi situaţie se afla şi posesorul unui imobil care a posedat în virtutea unui testament
fals ori revocabil fara sa cunoasca aceste împrejurari.
Pentru ca posesorul care invoca un titlu putativ sa poata dobândi proprietatea fructelor, este
necesar ca el sa faca dovada ca deţine un titlu în virtutea caruia se credea proprietar şi, în felul
acesta, sa dovedeasca faptul ca eroarea sa este scuzabila. Eroarea este scuzabila atunci când cade
asupra faptului altuia, iar nu asupra faptului sau.
Daca însa posesorul invoca o eroare de drept, el este prezumat de rea-credinţa potrivit regulii
nemo censetur ignorare legem (nimanui nu-i este permis sa nu cunoasca legea), pâna la proba
contrara ce cade în sarcina posesorului.
Din prevederile art. 485 Cod civil rezulta ca buna-credinţa trebuie evaluata în persoana
posesorului actual, şi nu a autorului sau, el dobândind proprietatea fructelor doar în timpul
posesiei sale. Aceasta înseamna ca posesorul de buna-credinţa nu are dreptul la fructele produse
anterior intrarii sale în posesie şi nici la cele ce se produc dupa data promovarii acţiunii în
revendicare şi pe care le-a cules cu anticipaţie.

2.2.4. Reguli privind culegerea fructelor de catre posesorul de buna-credinţa

Fructele se dobândesc numai prin perceperea lor efectiva.


Nu este suficient ca buna-credinţa sa existe în momentul dobândirii bunului, ci, pentru
obţinerea fructelor, este necesar sa existe în momentul fiecarei perceperi a fructelor. Posesorul
nu va dobândi decât acele fructe pe care le-a perceput în momentul în care era de buna
credinţa.61
Faţa de acest principiu rezulta ca posesorul de buna-credinţa va trebui sa restituie
proprietarului toate fructele din momentul când a început reaua-credinţa. Fructele naturale sau
61
Corneliu Bîrsan, op.cit, p. 247.
industriale se considera culese din momentul în care au fost separate de lucrul care le-a produs.
Posesorul de buna-credinţa dobândeşte proprietatea fructelor civile când au fost platite, adica din
momentul în care le-a încasat efectiv.
Dispoziţiile art. 485 Cod civil îşi au aplicarea atât faţa de posesorul unei universalitaţi
juridice, cât şi faţa de posesorul unui bun individual determinat (res certa).
Dreptul posesorului de buna-credinţa de a pastra fructele percepute are caracterul unei
recompense aduse bunei sale credinţe.
Daca posesorul de buna-credinţa, în timpul posesiei sale, devine posesor de rea-credinţa, el
va fi obligat sa restituie fructele din momentul când a început reaua-credinţa.
Posesorul de buna-credinţa nu poate fi obligat la restituirea fructelor.
Restituirea devine obligatorie din momentul în care buna-credinţa a încetat.
Posesorul începe sa fie de rea-credinţa în momentul în care a cunoscut viciile titlului sau.
Titlul este viciat, de exemplu, când actul translativ de proprietate a fost încheiat cu altcineva
decât adevaratul proprietar. Eroarea în care se gaseşte posesorul cu privire la nevaliditatea
titlului sau translativ de proprietate, adica necunoaşterea nevalabilitaţii titlului sau, fie ca eroarea
este de fapt sau de drept, constituie buna sa credinţa. Posesorul care cunoaşte nevaliditatea
titlului sau în virtutea caruia poseda este posesor de rea-credinţa, nu posesor de buna-credinţa.
Rezulta ca buna-credinţa este de ordin subiectiv şi consta în convingerea posesorului ca lucrul
pe care-l poseda se întemeiaza pe un titlu valabil, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.62
Potrivit art. 1899 alin. 2 Cod civil, dovedirea bunei-credinţe nu incumba posesorului, aceasta
fiind prezumata de lege, şi sarcina probei revine celui care invoca reaua credinţa (actori
incumbit probatio).
Regimul juridic special al dreptului de proprietate publica nu îngaduie dobândirea fructelor
unui bun care formeaza obiectul unui asemenea drept, chiar daca posesorul este de buna-
credinţa. Consecinţa este ca posesorul pârât, chiar de buna-credinţa, va fi obligat sa restituie
reclamantului toate fructele produse de bun, percepute sau nepercepute. Daca fructele au fost
consumate, posesorul va fi obligat sa restituie contravaloarea acestora.
În aceasta ipoteza, posesorul va putea sa ceara însa cheltuielile facute pentru producerea
fructelor.63

2.2.5. Posesorul de rea-credinţa

Posesorul este de rea-credinţa daca poseda fara titlu sau în temeiul unui titlu ale carui vicii le
cunoaşte.
Daca posesorul a dobândit titlul prin dol sau violenţa, el va fi considerat de rea-credinţa
deoarece cunoştea faptul ca exercita o posesie viciata.
Posesorul unui imobil dobândit în baza unui titlu despe care ştia ca este prohibit de lege sau
despre care ştia ca nu este investit cu formele cerute de lege pentru validitatea sa, este considerat
de rea-credinţa. Astfel, posesorul unui imobil în baza unui act de donaţie facut prin act sub
semnatura privata şi care cunoştea neregularitatea titlului sau, va fi considerat de rea-credinţa.
Reaua-credinţa nu se prezuma, ci trebuie dovedita de cel ce o invoca, regula dedusa din art.
1169 Cod civil.
Posesorul de rea-credinţa este obligat sa restituie proprietarului, o data cu lucrul, toate
fructele percepute sau chiar acelea pe care trebuia sa le perceapa. El a fost de rea-credinţa (ştia
ca nu este proprietar) şi a perceput fructele. El nu trebuia sa le consume, trebuia sa le
capitalizeze. Situaţia lui poate deveni împovaratoare caci, daca el nu poate restitui în natura
fructele pe care le-a perceput, el va datora valoarea lor din ziua restituirii şi, în plus, este obligat
sa plateasca, o data cu restituirea fructelor, dobânzi la fructele pe care le restituie, conform art.
62
Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 86-87.
63
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 208.
1088 şi 1090 Cod civil. În ceea ce priveşte momentul de la care încep sa curga dobânzile, acesta
coincide cu data chemarii în judecata a posesorului. Devalorizarea monetara sau fluctuaţiile
economice nu au imporatanţa în ceea ce-l priveşte, ci ele vor fi în favoarea lui. Potrivit art. 484
Cod civil, este în drept a i se restitui posesorului de catre proprietar toate cheltuielile facute cu
bunul respectiv sau cu producerea ori obţinerea fructelor.64

2.3. Întinderea obligaţiei de restituire

În conformitate cu prevederile art. 485 Cod civil, proprietarul revendicant are dreptul la o
despagubire integrala, aceste dispoziţii trebuind sa fie considerate ca o aplicaţie speciala a art.
998 Cod civil.
Proprietarul are dreptul de a pretinde acoperirea integrala a pagubelor ce le-a suferit.
Cu toate acestea, proprietarul va fi la rândul sau obligat sa plateasca posesorului de rea-
credinţa cheltuielile necesare facute de acesta cu bunul şi pentru producerea fructelor, respectiv
cheltuielile facute cu plata araturilor, semanaturilor, muncii depuse, plata impozitului,
cheltuielile de transport etc.
Posesorul de rea-credinţa nu va avea dreptul sa reţina fructele culese pâna la achitarea de
catre proprietar a cheltuielilor ce i se cuvin.

3. Efectele acţiunii în revendicare cu privire la plantaţii şi construcţii

3.1. Precizari preliminare

Efectele acţiunii în revendicare referitor la construcţiile, plantaţiile şi lucrarile executate de


posesorul obligat la restituire pe un teren revendicat sunt reglementate de dispoziţiile art. 494
Cod civil. Acest text de lege constituie o aplicare a art. 488 Cod civil, potrivit caruia proprietatea
solului atrage tot ceea ce se încoropreaza în sol. În consecinţa, posesorul trebuie sa predea
proprietarului revendicant, pe lânga teren, şi construcţiile, plantaţiile şi lucrarile pe care le-a
executat, deoarece ele aparţin proprietarului în temeiul accesiunii, iar fara consimţamântul sau
nu pot fi ridicate. Este vorba de construcţiile, plantaţiile sau lucrarile existente în momentul
introducerii cererii de chemare în judecata, întrucât, daca acestea au fost ridicate anterior
promovarii acţiunii, litigiul va putea purta numai cu privire la daunele ce le pretinde proprietarul
pentru eventualele degradari aduse terenului în temeiul art. 998 Cod civil şi numai în cazul în
care constructorul a fost de rea-credinţa.
Cu privire la data la care se naşte dreptul proprietarului terenului asupra construcţiei edificate
pe acesta, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei o data cu încorporarea
acesteia în teren, dreptul de accesiune fiind cel care îi creaza proprietarului terenului un titlu
legal de proprietate şi asupra construcţiei respective.
Referitor la natura dreptului constructorului, în cazul lucrarilor edificate în condiţiile art. 494
Cod civil, instanţa suprema65 a decis ca, în asemenea situaţii, chiar daca edificarea construcţiei
sau executarea plantaţiilor s-a facut cu buna-credinţa, nu se poate naşte un drept real, ci un drept
de creanţa.
Exista însa posibilitatea, la care se refera art. 492 Cod civil (partea finala), de a fi înlaturata
prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra construcţiilor de pe teren daca acestea au fost
efectuate de catre o alta persoana, pe baza unei convenţii care sa justifice dobândirea dreptului
64
Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001. p. 38-39.
65
Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 893/1994 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate
şi alte drepturi reale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 58.
de proprietate al constructorului asupra construcţiei respective, cât şi dreptul sau de folosinţa
asupra terenului.
Dreptul constructorului în cazul lucrarilor edificate în condiţiile art. 494 Cod civil poate fi
invocat de catre acesta printr-o acţiune în realizarea creanţei împotriva proprietarului terenului,
din momentul invocarii accesiunii de catre proprietar, în termenul de prescripţie de 3 ani,
prevazut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctiva.
Art. 494 Cod civil se aplica numai lucrarilor facute din nou, reparaţiile aduse unor lucrari
preexistente neintrând sub incidenţa acestui text.
Tot astfel, nu sunt reglementate de dispoziţiile art. 494 Cod civil nici lucrarile nesusceptibile
de a fi ridicate (defrişarile, asanarea unor terenuri).
Ca şi în materia fructelor, legiuitorul face distincţie între constructorul de buna-credinţa şi cel
de rea-credinţa.

3.2. Constructorul de buna-credinţa

Buna-credinţa consta în eroarea de drept sau de fapt în care s-a gasit constructorul când a
executat lucrarile, crezând ca este proprietar al terenului.Titlul de proprietate, ca şi în situaţia
posesorului obligat la restituirea fructelor, este un element al bunei-credinţe.66
Buna-credinţa trebuie sa existe la momentul ridicarii lucrarilor şi este indiferent daca ulterior
constructorul a devenit de rea-credinţa.
Conform dispoziţiilor art. 494 Cod civil, constructorul de buna-credinţa are dreptul de a fi
despagubit de catre proprietar, fie cu valoarea cheltuielilor efectuate (contravaloarea materialelor
şi preţul muncii), fie cu valoarea cu care a crescut fondul prin lucrarile respective (sporul de
valoare adus lucrarilor respective).
Proprietarul poate opta între cele doua variante şi nu are dreptul sa ceara constructorului
ridicarea lucrarilor.
Din cele expuse rezulta ca prevederile art. 494 Cod civil sunt în favoarea proprietarului
terenului, care, astfel, are posibilitatea sa aleaga despagubirea cea mai mica, tocmai datorita
faptului ca este obligat sa pastreze lucrarile edificate pe teren de catre un terţ de buna-credinţa.

3.3. Constructorul de rea-credinţa

Constructorul este de rea-credinţa atunci când edifica o construcţie, realizeaza o plantaţie sau
o alta lucrare pe un teren despre care ştie ca aparţine altei persoane.
În ipoteza menţionata, prevederile art. 494 Cod civil dau dreptul proprietarului terenului fie
sa pastreze construcţia, plantaţia sau lucrarea, devenind proprietar ca efect al accesiunii, caz în
care obligaţia de dezdaunare a constructorului consta în preţul muncii şi valoarea materialelor,
fara a putea pretinde sporul de valoare al fondului, fie sa-l oblige pe constructor sa-şi ridice
lucrarile pe cheltuiala sa şi chiar cu plata unor daune-interese daca prin aceasta a cauzat
prejudicii proprietarului terenului. Aşadar, şi în aceasta situaţie, sunt aparate interesele
proprietarilor de terenuri care pot sa aleaga varianta care le este mai favorabila.
Întrucât reaua-credinţa trebuie dovedita, în practica judiciara s-a statuat ca aceasta nu va
putea fi dedusa numai din faptul ca cel care a construit, plantat sau executat lucrari pe un teren
ce nu-i aparţine nu are vreun titlu asupra terenului, ci vor trebui stabilite condiţiile în care s-au
facut construcţiile, plantaţiile sau lucrarile a caror desfiinţare se cere.
Atitudinea pasiva a proprietarului terenului pe tot timpul executarii lucrarilor şi promovarea
acţiunii în justiţie numai dupa terminarea lor constituie un abuz de drept.

66
Eugenia popa, op.cit. p.107
Proprietarul terenului care, deşi cunoştea ca o a treia persoana ridica o construcţie pe terenul
sau şi nu îşi manifesta dezacordul, nu o pune în întârziere sa înceteze executarea ei, pierde
dreptul de a cere ridicarea construcţiei şi este obligat sa o pastreze.
Nu exista rea-credinţa în cazul coproprietarului ce a edificat pe terenul proprietate indiviza cu
acordul tacit al celuilalt coindivizar, consimţamânt dedus din faptul ca, deşi acesta din urma a
cunoscut acţiunea celuilalt de a construi, nu a ripostat şi nu a manifestat vreo opunere.67
În practica judiciara68 s-a decis ca soţii care construiesc o locuinţa pe terenul proprietatea
parinţilor unuia dintre ei, dobândesc, în calitate de constructori, numai un drept de creanţa,
dreptul de proprietate asupra construcţiei aparţinând, prin accesiune, conform art. 492 Cod
civil69, proprietarilor terenului.
În toate cazurile în care se realizeaza o construcţie pe terenul altuia, nu se poate cere
darâmarea acesteia fara obţinerea, în prealabil, a autorizaţiei administrative de desfiinţare, ceruta
de art. 8 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de construcţii.

3.4. Stabilirea despagubirilor

În legatura cu stabilirea dezdaunarii, în aplicarea art. 494 Cod civil, instanţa noastra
suprema70 a hotarât iniţial ca, într-un asemenea litigiu, instanţa trebuie sa determine:
a) valoarea materialelor folosite şi preţul muncii;
b) constribuţia terţei persoane la aceste valori şi ca data în raport de care se face evaluarea, în
cazul terţei persoane de buna-credinţa, trebuie fixata cea a evaluarilor facute în cursul
procesului.
Argumentul instanţei supreme pentru aceasta soluţie a fost, pe de o parte, caracterul
constitutiv de drepturi a hotarârii pronunţate în aceasta materie, iar, pe de alta parte, ca numai
astfel se asigura un raport corect între valoarea bunului ramas în natura proprietarului terenului
şi contribuţia (cu materiale şi munca) terţei persoane.
Ulterior, instanţa suprema71 a decis ca preţul materialelor şi manoperei ce urmeaza a fi platite
de proprietarul fondului catre constructorul de buna-credinţa, trebuie sa fie cel din momentul
realizarii lucrarilor respective, iar nu cel din data judecaţii.
În susţinerea noii interpretari a art. 494 Cod civil, s-a motivat ca dispoziţiile respective sunt
favorabile proprietarului fondului, vrându-se a se da acestuia posibilitatea de a plati
constructorului cea mai mica despagubire posibila, dat fiind ca proprietarul este obligat sa reţina
pentru sine lucrarile facute pe teren de constructorul de buna-credinţa, platindu-i suma ce
reprezinta o îmbogaţire a sa.
Dezdaunarea acordata constructorului trebuie calculata în raport de valoarea materialelor
folosite şi preţul muncii din momentul judecaţii pentru ca numai astfel se poate asigura un
echilibru între valoarea bunului ce ramâne proprietarului în natura şi contribuţia terţei persoane,
adica se poate stabili îmbogaţirea proprietarului prin saracirea constructorului.
Sporul de valoare adus fondului revine proprietarului în temeiul accesiunii care este în
favoarea sa, fara ca, prin acest principiu, sa se încalce principiul îmbogaţirii fara just temei, care
opereaza în favoarea constructorului, deoarece lui i se restituie cheltuielile efectiv efectuate.
În cazul executarii unei construcţii efectuata pe baza unei convenţii între proprietarul
fondului împreuna cu o terţa persoana, constructorul considerat de buna-credinţa are dreptul la o
67
Eugenia Popa, op.cit. p.108
68
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 903/1982 în Corneliu Turianu, op. cit., p. 84.
69
Potrivit art. 492 Cod civil, ,,orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului,
sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se
dovedeşte din contră”.
70
Tribunalul Suprem, Colegiul civil, Decizia nr. 511/1956 în Eugenia Popa, op. cit., p. 109
71
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 1916/1974 în Ibidem, p. 109-110.
despagubire calculata în raport de contribuţia sa, ţinându-se seama de valoarea de circulaţie a
construcţiei la data litigiului.
Într-o asemenea împrejurare, la stabilirea drepturilor parţilor, este necesar sa se aiba în vedere
şi art. 970 Cod civil, potrivit caruia ,,convenţiile trebuie sa fie executate cu buna-credinţa, ele
obligând nu numai la cele ce cuprind în mod expres, ci şi la toate urmarile ce echitatea, obiceiul
sau legea da obligaţiei dupa natura sa”.
Pornindu-se de la împrejurarea ca legea nu cuprinde nici un criteriu pentru evaluarea sporului
de valoare a fondului prin lucrarile facute de constructorul de buna-credinţa, s-au stabilit doua
norme:
1) estimarea sporului de valoare se face luând ca baza nu momentul efectuarii lucrarilor, ci
cel al reintrarii imobilului în posesia proprietarului. Pentru plantaţii, evaluarea se face dupa
momentul plantarii, deoarece sporul de valoare ce îl realizeaza arborii prin dezvoltarea lor se
datoreaza pamântului;
2) sporul de valoare al fondului se stabileşte dupa diferenţa dintre valoarea lui înainte şi dupa
efectuarea construcţiilor. Daca proprietarul opteaza pentru sporul de valoare, acesta trebuie
calculat nu numai dupa diferenţa dintre veniturile anterioare şi cele posterioare incorporaţiunilor,
ci din combinarea acestui element al veniturilor cu valoarea lucrarilor.72

4. Prescripţia acţiunii în revendicare

4.1. Regula imprescriptibilitaţii acţiunii în revendicare imobiliara

Soluţia imprescriptibilitaţii acţiunii în revendicare imobiliara este tradiţionala în dreptul


român, în pofida faptului ca, prin art. 1890 Cod civil, se dispune ca ,,toate acţiunile reale cât şi
personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de
prescripţie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescripţie sa fie
obligat a produce vreun titlu, şi fara sa i se poata opune reaua-credinţa”.
Aceasta regula decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge
prin neuz, indiferent de timpul cât titularul sau nu l-a exercitat; pasivitatea proprietarului
deposedat, care a lasat sa treaca chiar mai mult de 30 de ani fara a exercita revendicarea, nu-l
face sa decada din dreptul sau de a o exercita pe viitor în orice moment.
În doctrina73 s-a observat existenţa unei neconcordanţe (necorelari) dintre prevederile art.
1890 din Codul civil şi cele ale art. 21 din Decretul nr. 167/1958 referitor la prescripţia
extinctiva, articol potrivit caruia ,,dispoziţiile decretului de faţa nu se aplica dreptului la acţiunea
privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie”.
Neconcordanţa consta în faptul ca, în timp ce art. 1890 Cod civil prevede condiţia dobândirii
dreptului de proprietate prin uzucapiune de nedeclararea, prin lege, a neprescriptibilitaţii
acţiunilor, prin Decretul nr. 167/1958 se prevede, indirect, ca acţiunile prind dreptul de
proprietate sunt neprescriptibile (deci, implicit, nu sunt aplicabile nici prevederile prescripţiei
achizitive).
Este, adevarat, însa, ca, în timp ce art. 1890 Cod civil se refera la prescripţia achizitiva,
Decretul nr. 167/1958 priveşte prescripţia extinctiva şi, în consecinţa, s-ar putea susţine ca
atunci când art. 1890 Cod civil pune condiţia nedeclararii ca imprescriptibile a acţiunilor, a avut
în vedere prescripţia achizitiva, nu cea extinctiva aşa încât cele doua dispoziţii legale (art. 1890
Cod civil şi art. 21 din Decretul nr. 167/1958) nu se contrazic reciproc.
Faptul ca proprietarul nu pierde dreptul la revendicare prin prescripţie extinctiva, nu
înseamna ca el nu pierde proprietatea şi ca mai poate sa revendice lucrul, daca lucrul este
72
Eugenia Popa, op. cit., p. 111.
73
Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 105.
stapânit de un posesor care l-a uzucapat. Posesorul dobândeşte lucrul prin uzucapiune sau
prescripţie achizitiva, dupa o posesie de 10-20 sau 30 de ani, exercitata în condiţiile cerute de
lege, şi, dupa acest termen, revendicarea proprietarului originar se afla paralizata, iar dreptul sau
de proprietate este stins, prin faptul ca posesorul a dobândit proprietatea. Prin urmare, nu se
poate crede ca inacţiunea proprietarului nu pune niciodata dreptul sau în primejdie. Proprietatea
sa este primejduita daca o alta persoana poseda în acest timp şi uzucapeaza lucrul. Daca însa
posesorul actual, dintr-o cauza oarecare, n-a putut uzucapa, atunci proprietarul poate exercita
revendicarea, oricât timp ar fi trecut de la deposedarea sa.
Proprietarul deposedat poate pierde proprietatea numai daca alta persoana a dobândit-o prin
uzucapiune sau precripţie achizitiva; el nu o poate pierde însa prin prescripţia extinctiva a
acţiunii în revendicare, care este perpetua, ca şi proprietatea, care nu se stinge prin neuz.74

4.2. Excepţia prescripţiei acţiunii în revendicare imobiliara

De la principiul imprescriptibilitaţii acţiunii în revendicare a imobilelor exista doua excepţii:


a) Art. 498 Cod civil care reglementeaza avulsiunea, text ce prevede un termen de 1 an pentru
revendicarea porţiunii de pamânt smulsa prin forţa apelor din terenul unui proprietar şi alipita la
terenul ce aparţine altui proprietar.
b) Potrivit art. 520 alin. 1 Cod procedura civila, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.
456/2006, ,,orice cerere de evicţiune, totala sau parţiala, privind imobilul adjudecat este stinsa,
daca imobilul adjudecat era înscris în cartea funciara şi daca, de la data înregistrarii cererii de
înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar au
trecut cel puţin 3 ani”.
Daca imobilul adjudecat era înscris în cartea funciara, nimeni nu-l mai poate renendica, total
sau parţial, daca au trecut 3 ani de la data înregistrarii cererii de înscriere facuta de titularul
anterior al dreptului.
Ca atare, daca la data adjudecarii, termenul de 3 ani era împlinit, dreptul la acţiunea în
evicţiune este stins.
Daca la data adjudecarii, termenul de 3 ani nu era împlinit, orice revendicare mai poate fi
facuta pâna la expirarea termenului menţionat.75
Stabilirea unui asemenea termen este fireasca, ţinând seama de faptul ca transmiterea imobilului
s-a facut pe cale execuţionala, iar stabilirea raporturilor astfel statornicite trebuie sa fie rapid
asigurata. În acelaşi timp, legiuitorul a acordat şi eventualilor terţi posibilitatea de a-şi revendica
imobilul în ipoteza în care totuşi urmarirea s-a realizat cu nesocotirea drepturilor lor.76

5. Acţiunea în revendicare imobiliara în sistemul de publicitate al carţilor funciare

5.1. Precizări

Exista o aparenta ireconciliere între sistemul rigid de publicitate imobiliara al carţilor


funciare şi deplina libertate de exercitare a dreptului subiectiv al proprietarului deposedat de
bunul sau imobiliar.

74
Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II,
Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p. 70.
75
Mihaela Tăbârcă, Gheorghe Buta, Codul de procedură civilă comentat şi adnotat cu legislaţie,
jurisprudenţă şi doctrină, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2007, p. 1372.
76
Ioan Leş, Codul de procedură civilă. Comentariu pe articole, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti,
2005, p. 1201.
Este de necontestat faptul ca în sistemul de publicitate imobiliara al carţilor funciare dobândirea,
stingerea sau transferarea drepturilor reale este condiţionata de înscrierea acestora în registrele
publice.
Ca urmare, înscrierea în cartea funciara are un caracter constitutiv de drepturi, înţelegând prin
aceasta ca, în lipsa înscrierii, dreptul real nu poate exista.
O data ce dreptul real a fost transcris, notarea confera celui în cauza calitatea de titular al
dreptului. Notarea se face în scop de informare şi supune publicitaţii actele şi faptele juridice
privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor, la acţiunile în justiţie în
legatura cu imobilele înscrise în cartea funciara.77
Înscrierea în cartea funciara asigura o publicitate reala şi integrala.
Pe de alta parte, nu poate fi contestata nici îndreptaţirea titularului unui drept subiectiv de
proprietate de a şi-l redobândi pe calea acţiunii în revendicare, definita ca fiind acţiunea
judiciara a proprietarului neposesor îndreptata împotriva posesorului neproprietar.
Conflictul dintre caracterul publicitaţii reale şi integrale a înscrierii în cartea funciara şi
exerciţiul acţiunii în revendicare este numai aparent şi limitat.
Primul act normativ referitor la sistemul de carte funciara a fost Decretul-Lege nr.
1642/1938. Acest Decret-Lege este cunoscut sub denumirea de Legea nr. 115 din 27 aprilie
1938. Aceasta lege urma sa intre în vigoare în Transilvania o data cu Codul civil unificat (art.
147).
Cum punerea în aplicare a proiectului unificat, care urma sa intre în vigoare la 1 ianuarie
1941, a fost amânata fara termen, Legea nr. 115/1938 a fost pusa în aplicare în Transilvania prin
Legea nr. 241 din 12 iulie 1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru
unificarea dispoziţiilor privitoare la carţile funciare din 27 aprilie 1938.
La data de 23 iunie 1943, prin Legea nr. 389, a fost extinsa legislaţia civila şi comerciala a
Vechiului Regat în România de peste Carpaţi.
Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938 numita pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la carţile
funciare, a fost conceputa ca o lege de aplicaţie generala, care urma sa înlocuiasca dispoziţiile
art. 35-36 din Legea nr. 23/1933 privind carţile funciare din Vechea Ţara (dispoziţii care, din
lipsa cadastrului, nu au fost niciodata aplicate) şi dispoziţiile privind regimurile de carte funciara
din Transilvania.
În aceasta situaţie, Legea nr. 115/1938 putea fi pusa în aplicare doar în Transilvania, ceea ce
s-a şi realizat, în masura limitata prin Legea nr. 389/1943, care a menţinut o parte a legislaţiei
funciare locale, iar în totalitate prin Legea nr. 241/1947, care a înlocuit toate legile,
regulamentele şi ordonanţele locale privitoare la carţile funciare; în acest fel, s-a ajuns ca, în
locul unor reglementari fragmentate şi parţial depaşite, sa se aplice o reglementare unitara,
completa şi de o concepţie moderna asupra carţilor funciare.78
Legea cadastrului şi a publicitaţii imobiliare nr. 7/1996, în art. 72, precizeaza ca, la data
finalizarii lucrarilor cadastrale şi a registrelor de publicitate pentru întreg teritoriul administrativ
al unui judeţ, îşi înceteaza aplicabilitatea, pentru judeţul respectiv, între alte acte normative, şi
Decretul nr. 115/1938. Întrucât, pâna în prezent, lucrarile menţionate în art. 72 nu au fost
finalizate, pâna la unificarea completa a sistemului de publicitate imobiliara, vor funcţiona cele
doua sisteme tradiţionale: sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
imobiliare, reglementat de Codul civil şi Codul de procedura civila (care se aplica în Oltenia,
Muntenia, Dobrogea şi Moldova) şi sistemul de publicitate al carţilor funciare, reglementat de
Legea nr. 115/1938 (care se aplica în Transilvania şi Bucovina); doua sisteme intermediare, şi
anume: sistemul intermediar al carţilor de publicitate funciara, reglementat prin Legea nr.
242/1947 pentru transformarea carţilor funciare provizorii în carţi de publicitate funciara şi prin
unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938 (care se aplica într-un numar redus de localitaţi din
77
Gabriela Florescu, Înscrierile în cartea funciară în ,,Juridica” nr. 1/2000, p. 10-15.
78
Ioan Albu, Noile cărţi funciare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 20.
judeţul Ilfov) şi sistemul intermediar al carţilor de evidenţa funciara, reglementat de Legea nr.
163/1946 (care se aplica în unele localitaţi din Transilvania unde carţile funciare au fost distruse,
sustrase sau pierdute în timpul celui de al doilea razboi mondial). Potrivit art. 60 alin. 1 din
Legea nr. 7/1996, ,,în regiunile de carte funciara supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziţiunilor privitoare la carţile funciare sau, dupa caz, Legii nr. 242/1947 pentru
transformarea carţilor funciare provizorii din Vechiul Regat în carţi de publicitate funciara,
înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în carţile funciare sau, dupa caz, în carţile de
publicitate funciara, vor continua sa fie facute în aceste carţi, cu respectarea şi în condiţiile
dispoziţiilor prezentei legi”.
Alin. 2 al aceluiaşi articol precizeaza ca ,,în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni
imobiliare, pâna la deschiderea carţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul,
urmarirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, precum
şi acţiunile pentru apararea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciara
vor continua sa fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliara”.
Sistemul actual, reglementat de Legea nr. 7/1996, se va aplica treptat în întreaga ţara (pe masura
ce se definitiveaza documentele cadastrului general79).
În sistemul de publicitate prin carţi funciare, domeniul acţiunii în revendicare este mult mai
restrâns, explicaţia putându-se gasi în faptul ca, în regimul de carte funciara, dobândirea
drepturilor reale asupra imobilelor opereaza de la data înscrierii transmisiunii în cartea
funciara.80
Cu toate ca, în sistemul de carte funciara, drepturile reale se pot dobândi numai prin înscriere
în cartea funciara, lipsa înscrierii dreptului nu poate fi opusa de o parte contractanta celeilalte,
deoarece parţile sunt ţinute de obligaţiile asumate prin actul legal de constituire a dreptului
respectiv. Numai terţii care, neavând cunoştinţa de existenţa dreptului neînscris şi încrezându-se
în cartea funciara, au dobândit prin acte cu titlu oneros drepturi pe care şi le-au înscris, le pot
opune dobânditorului anterior.81
Înscrierea în cartea funciara garanteaza existenţa dreptului real, nu însa şi întinderea
obiectului material asupra caruia exista acel drept. De exemplu, este posibil ca terenul sa fie în
realitate mai mare sau mai mic decât suprafaţa înscrisa în cartea funciara.
Astfel, s-a decis ca împrejurarea reţinuta de instanţa, în sensul ca în acţiunea în revendicare,
prin retrocedarea terenului de catre reclamant, acesta ar avea în proprietate o suprafaţa de teren
superioara celei înscrise în cartea funciara nu are relevanţa.
Potrivit dispoziţiilor Decretului-Lege nr. 115/1938, înscrierea în cartea funciara garanteaza
numai existenţa dreptului real dobândit, nu şi întinderea obiectului material asupra caruia acest
drept nu exista. Astfel, este posibil ca suprafaţa unui teren înscris în cartea funciara sa nu
coincida cu suprafaţa reala a acelui teren, caz în care parţile interesate sunt îndreptaţite sa
solicite ca situaţia de carte funciara sa fie pusa de acord cu cea a imobilului respectiv.82
Datorita faptului ca înscrierile în cartea funciara au o deplina forţa probanta, acest lucru are
drept consecinţa ca acţiunea în revendicare opereaza doar în urmatoarele cazuri: când dreptul de
proprietate este dobândit de plin drept, fara o prealabila întabulare în cartea funciara (cazul
moştenirii, când moştenitorul are posibilitatea sa revendice posesia nelegitima a bunului de la
moştenitorul aparent); când legea permite sa se solicite, pe cale de prestaţie tabulara, înscrierea
dreptului de proprietate chiar împotriva unui terţ dobânditor al carui drept a fost întabulat în
cartea funciara. Art. 25 din Legea nr. 115/1938 prevede ca acţiunea în prestaţie tabulara poate fi
79
Conform art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin art. I, pct. 1 al Titlului XII din
Legea nr. 247/2005, ,,cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării”.
80
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 243/1970 în Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005, p. 234.
81
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 5857/1980 în Ibidem, p. 224.
82
Tribunalul Suprem, Secţia civilă, Decizia nr. 1486/1987 în Ibidem, p. 219.
promovata şi împotriva terţului dobânditor al carui drept a fost întabulat în cartea funciara
(pentru intentarea acţiunii trebuie sa fie îndeplinite urmatoarele condiţii: cel care foloseşte
acţiunea în prestaţie tabulara sa fi avut posesia imobilului la data când a contractat terţul
dobânditor; actul juridic în baza caruia s-a cerut prestaţia tabulara sa fie anterior aceluia în
temeiul caruia terţul dobânditor şi-a înscris titlul; terţul care a dobândit imobilul sa fi fost de
rea-credinţa sau sa fi dobândit bunul cu titlu gratuit).83

5.2. Principiile sistemului de publicitate imobiliara a carţilor funciare

Cartea funciara are ca atribuţii sa indice cu exactitate toate raporturile juridice privind fiecare
bun imobiliar în parte şi sa mijloceasca la constituirea, modificarea, stramutarea sau stingerea
drepturilor reale.
Principiile care contribuie la realizarea atribuţiilor ce revin carţilor funciare sunt în numar de
şapte şi acestea sunt urmatoarele: principiul publicitaţii integrale; principiul opozabilitaţii faţa de
terţi a drepturilor înscrise în cartea funciara; principiul legalitaţii; principiul oficialitaţii;
principiul proritaţii; principiul relativitaţii; principiul forţei probante.
Nu toate aceste principii sunt în masura sa asigure un raspuns la obstacolul pe care îl
constituie înscrierea în cartea funciara faţa de acţiunea în revendicare.
Principiile care realizeaza acest raspuns sunt: principiul publicitaţii integrale şi principiul
opozabilitaţii faţa de terţi a drepturilor înscrise în cartea funciara.

a) Principiul publicitaţii integrale

Acest principiu rezulta din cerinţa legii de a fi înscrise în cartea funciara toate operaţiunile
juridice prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept real imobiliar sau a acţiunilor
în justiţie privitoare la imobile.
Legea nr. 7/1996 republicata, în art. 30, şi Legea nr. 115/1938, în art. 32, instituie doua
prezumţii legale în domeniul carţilor funciare:
 un drept real înscris în favoarea unei persoane creeaza prezumţia ca dreptul exista în
folosul ei;
 daca un drept real s-a radiat din cartea funciara se presupune ca acest drept nu exista.
Cel înscris în cartea funciara ca titular de drept trebuie considerat, pâna la dovada contrara, ca
are aceasta calitate. Altfel spus, operaţiunea formala a înscrierii, arata pe acela care, pâna la
proba contrara, trebuie considerat, sub raport de drept material, ca titular al dreptului disputat.
Consecinţa acestei prezumţii se învedereaza mai cu seama la valorificarea pretenţiilor ce
deriva din dreptul real.
Astfel, daca proprietarul va intenta o acţiune în revendicare, este scutit de sarcina dovedirii ca
exacta a operaţiunii formale a înscrierii. Prin urmare, el nu este îndatorat sa faca dovada faptului
juridic (contractul de vânzare-cumparare) prin care a dobândit imobilul. Per a contrario, cel ce
doreşte sa înlature prezumţia şi consecinţele ce decurg din inscripţie, este obligat sa foloseasca
toate mijloacele de proba pentru aceasta.
Sarcina probei nevalabilitaţii titlului sau a actului juridic pe baza caruia s-a facut înscrierea va
aparţine celui ce contesta titlul, respectiv a faptului premergator dobândirii dreptului real.
Publicitatea carţilor funciare acorda protecţie numai terţilor de buna-credinţa.
Nu beneficiaza de protecţia publicitaţii, actele juridice cu titlu gratuit şi nici terţul achizitor,
care a dobândit în mod nevalabil un drept real.

83
Eugenia Popa, op. cit., p. 114-116; Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 126-127.
Cel care ştie sau, din împrejurari, trebuie sa presupuna ca inexacta sau, în general, ca
viciata înscrierea în cartea funciara a autorului sau în vederea dobândirii unui drept real, nu
se poate prevala de principiul publicitaţii.

b) Principiul opozabilitaţii faţa de terţi a drepturilor înscrise în cartea funciara


Potrivit art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938, drepturile reale imobiliare pot fi constituite,
transmise , modificate sau stinse numai prin înscrierea în cartea funciara, şi le face opozabile
terţelor persoane, chiar daca, în conformitate cu dispoziţiile Codului civil (art. 971), proprietatea
sau dreptul se transmite prin consimţamântul parţilor. Astfel, art. 17 din Decretul-Lege nr.
115/1938 constituie o derogare de la dreptul comun.
Daca se încheie un acord de voinţa între proprietarul unui imobil, care este vânzator şi o alta
persoana care doreşte sa dobândeasca bunul prin cumparare, daca sunt îndeplinite condiţiile
cerute prevazute de lege pentru valabilitatea acelui contract (consimţamântul parţilor,
capacitatea parţilor, lucrul ce formeaza obiectul contractului sa fie în comerţ, lucrul sa existe,
lucrul sa fie determinat sau determinabil, licit şi posibil, vânzatorul sa fie proprietarul lucrului
vândut, preţul sa fii stabilit în bani, preţul sa fie determinat sau determinabil, preţul sa fie sincer
şi serios), el încheie o vânzare-cumparare valabila, conform art. 971 Cod civil.
Daca, potrivit art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938, bunul se gaseşte într-o zona în care
publicitatea se face prin carţile funciare, cumpararorul nu va putea deveni proprietar decât atunci
când se va înscrie în cartea funciara a imobilului respectiv, aceasta operaţiune.
Totuşi, şi sub imperiul Decretului-Lege nr. 115/1938, în anumite situaţii, dreptul se
dobândeşte fara înscriere în cartea funciara, şi anume: vânzarea silita, exproprierea, accesiunea
şi drepturile care provin din cauza de moarte, cu precizarea ca şi aceste modificari urmeaza sa
fie înscrise în cartea funciara, astfel proprietarii nu vor putea dispune de ele (art. 26).
Legea nr. 7/1996 nu mai menţine caracterul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciara.
Astfel, potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996 republicata, înscrierile în cartea funciara au numai
un rol de publicitate şi opozabilitate faţa de terţi (erga omnes).
Prin excepţie, conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 republicata, dreptul de proprietate şi
celelalte drepturi reale sunt opozabile faţa de terţi, fara înscrierea în cartea funciara, când sunt
dobândite prin urmatoarele moduri:
• succesiune;
• accesiune;
• vânzare silita;
• uzucapiune;
• expropriere;
• hotarâri judecatoreşti;
• efectul legii, de exemplu, împroprietarirea.
Şi în aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie înscrise, în prealabil, în cartea funciara,
daca titularul lor înţelege sa dispuna de ele.84
În practica judiciara85 s-a statuat ca încheierea prin care judecatorul admite cererea de
înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciara este producatoare de efecte juridice doar
daca s-a comunicat persoanelor interesate, în drept a exercita caile de atac prevazute de lege
conform art. 50 din Legea nr. 7/1996 republicata. Potrivit alin. 1 al art. 50 din legea nr. 7/1996
republicata, ,,încheierea se comunica celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
84
Eugenia Popa, op. cit., p. 116-118; Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Manual de drept funciar şi publicitate
imobiliară. Noile cărţi funciare, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 83-85.
85
Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 1117/2003 în Corneliu Turianu, op. cit., p. 19.
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciara, cu
privire la imobilul în cauza, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrarii cererii”. Alin. 2 al aceluiaşi articol prevede ca ,,încheierea de
înscriere sau de respingere poate fi atacata cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la
biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii de înscriere se depune la biroul teritorial şi se va
înscrie din oficiu în cartea funciara. Oficiul teritorial este obligat sa înainteze plângerea
judecatoriei în a carei raza de competenţa teritoriala se afla imobilul, însoţita de dosarul
încheierii şi copia carţii funciare”.
În practica judiciara 86 s-a statuat ca proprietarul imobilului al carui drept a fost înscris în
cartea funciara pe baza unei hotarâri judecatoreşti prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului
statului, anterior intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001, are acţiune în revendicare împotriva
deţinatorului bunului (o primarie) şi dreptul de a primi despagubiri, în temeiul art. 998 Cod civil,
pentru lipsa de folosinţa a imobilului, începând cu data introducerii cererii de chemare în
judecata şi pâna la data eliberarii efective a imobilului şi predarea lui catre reclamant.

6. Revendicarea de către fostul proprietar a imobilelor preluate abuziv de catre stat sau
alte persoane juridice în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989

Jurisprudenta a fost extrem de sinuoasa în abordarea problemei revendicărilor imobilelor


abuziv preluate, în sensul pronuntării unor hotărâri judecatoresti de restituire a acestor bunuri.
Dupa exuberanta caracteristica perioadei de după decembrie 1989, cand magistratii, dând
eficientă unor mari principii generale de drept au pronuntat hotărâri judecătoreşti de restituire
către foştii proprietari a imobilelor abuziv preluate, a urmat o perioada nefastă pentru această
materie, când instantele judecatoreşti în ciuda principiului constituţional al separatiei puterilor in
stat, au fost declarate necompetente să dispună restituirea bunurilor naţionalizate sau trecute în
orice mod în proprietatea statului.87
Aceasta soluţie a dăinuit mult timp, deşi la puţin timp de la adoptarea ei, a fost editat un act
normativ care conferea expressis verbis instantelor judecătoresti competenţa în judecata în regim
de drept comun a cererilor de restituire a imobilor preluate abuziv. Astfel, conform dispoziţiilor
art.1 alin (5) din H.G. nr.20/1996 “imobilele pentru care nu exista titlu valabil constituit in
favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despagubirilor,
formulate de persoanele îndreptaţite pe cale judecatoreasca, potrivit dreptului comun”.
Aceasta optica negativista a însăsi instanţei supreme a declanşat un val de recursuri în
anulare declarate de Procurorul General al Romaniei împotriva acelor hotărâri judecătoreşti
pronunţate fie de instantele inferioare, fie chiar de instanţa supremă si prin care s-au restituit
foştilor proprietari imobilelor abuziv preluate.
Evoluţia jurisprudenţei in aceasta materie, din fericire, nu s-a oprit aici. În faţa avalanşei de
recursuri în anulare si de casare a hotărârilor de restituire a imobilelor preluate abuziv, un
raspuns ferm a dat justiţia europeană.
Astfel, persoanele puse în situaţia casării hotarârilor judecatoresti de restituire a imobilelor în
urma promovării si admiterii recursurilor în anulare au sesizat Curtea Europeana a Drepturilor
Omului. Din multitudinea motivelor invocate în susţinerea pretentiilor lor în faţa instanţei
europene s-a reţinut incălcarea dispoziţiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Convenţiei Europeane a
Drepturilor Omului.In deja celebra cauza Brumărescu contra României , Curtea a reţinut ca prin
86
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, Decizia nr. 1999/15.03.2005, în
Elena Roşu, Acţiunea în revendicare. Practică judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 1.
87
C.S.J., Secţiile unite, hotărârea nr.1/1995, publicată în M.Of., nr.157 din 20 iulie 1995.
admiterea recursului în anulare împotriva unei hotarâri judecătoreşti irevocabile prin care s-a
admis o actiune în revendicare unui imobil naţionalizat a fost incălcat un drept fundamental al
celui în cauză, respectiv dreptul la proprietate. Atat timp cât reclamantului i s-a restituit bunul ca
urmare a admiterii actiunii in revendicare printr-o hotărâre judecătorească şi irevocabilă, prin
desfiinţarea acestei hotărâri, titularul dreptului de proprietate este pur si simplu privat de el, fara
nici o justificare legala.88 Prin efectul admiterii recursului în anulare, casându-se hotărârea de
restituire a bunului, acesta este pur si simplu “re-etatizat”, „re-nationalizat „ ceea ce este ilegal.
Prin Rezoluţia nr.1123/1997, prin care Adunarea Parlamentara a Consiliului Europei a
recomandat României să-şi modifice legislatia în materie de bunuri confiscate şi expropriate, şi
in special, Legile nr.18/1991 si nr.112/1995 , in sensul de a prevedea restituirea acestor bunuri in
integrum sau, daca acest lucru nu este posibil, prin acordarea unei despăgubiri echitabile.
Luând act de aceste corecţii ale justiţiei europene, legiuitorul român ia atitudine şi în planul
implicării instanţelor judecătoreşti în restituirea imobilelor abuziv preluate. Astfel, legea
213/1998 privind proprietatea publica şi regimul juridic al acesteia, în art.6 dispune că „ bunurile
preluate de stat fără titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin vicierea consimţământului, pot fi
revendicate de foştii proprietari sau succesorii acestora, daca nu fac obiectul unor legi speciale
de reparatie” arătând ca “ instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea
titlului.”
Este necesar să se facă distincţia între preluarea „cu titlu” si preluarea „fără titlu valabil” a
imobilelor, deoarece în funcţie de in funcţie de aceasta de se stabileşte calea procesuala pe care
fostul proprietar o poate folosi în scopul restituirii bunului său.
Prin titlu, în concepţia coroborata a Legii nr 112/1995, H.G. nr.20/1996 modificată prin H.G.
nr.11/1997 si Legii nr.213/1998, se întelege trecerea imobilelor în proprietatea statului în baza
unor prevederi legale în vigoare la data respectivă, trecere realizată cu respectarea Constitutiei
perioadei respective, a tratatelor internationale la care România era parte şi a legilor în vigoare
de la data preluării bunurilor de către stat.
Titlul, în acceptiunea acestor legi, înseamnă aplicarea la o situatie anume determinata, a
prevederilor unui act normativ în baza căruia s-a dispus trecerea in proprietatea statului, şi nu
situaţia când s-a procedat la o simplă preluarein fapt a imobilelor.
Se distinge, deci situaţia când există un act normativ ca baza de trecere la stat a unui imobil
(cazul preluarii cu titlu), şi situaţia când trecerea s-a făcut în lipsa unui act normativ, o preluare
faptica, fără existenta unui suport legislativ.(cazul preluarii fără titlu).
Nu trebuie însă confundată din punct de vedere juridic sintagma făra titlu, când e vorba de o
preluare in fapt cu sintagma fără titlu valabil, cand trecerea s-a făcut în baza unui act normativ,
însă aplicarea acestuia s-a facut in mod abuziv.89 În cazul în care a avut loc doar o trecere fara
titlu, numai in fapt a imobilului, prin preluarea fără existenţa vreunui act normativ, practic prin
evacuarea forţată a proprietarului, acesta are la indemână o acţiune în revendicare de drept
comun, acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar.
În cazul în care trecerea în proprietatea statului s-a făcut cu încălcarea prevederilor actului
normativ de preluare, fostul proprietar nu mai are la îndemână o acţiune de drept comun întrucât
conditia sine qua non pentru formularea unei astfel de acţiuni este ca titularul acesteia să facă
dovada calitaţii de proprietar. Or, în situaţia în care, chiar şi în mod abuziv, imobilul a fost
preluat de stat, titlul fostului proprietar a fost desfiinţat, corelativ cu naşterea ope legis a
dreptuluideproprietateînfavoareastatului. Fostul proprietar va trebui să formuleze o acţiune prin
care mai întâi să desfiinţeze titlul statului, invocând inaplicabilitatea actelor normative în ceea
ce-l priveşte, precum şi caracterul abuziv al masurii luate, şi numai după aceea, redobândind
titlul de proprietate asupra imobilului, să exercite prerogativele conferite de dreptul de
proprietate.
88
C.Bârsan, op.cit.,p.204
89
I.Adam, op.cit, p.615, I.Adam, Legea nr.10/2001.Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, p.74-107
Natura juridica a acţiunii prin intermediul căreia fostul proprietar tinde să-şi readuca în
patrimoniu imobilul trecut abuziv în proprietatea statului este o acţiune in realizare, deoarece nu
consta numai în constatarea greşitei aplicări a actului de trecere în proprietatea statului, ci si în
reînscrierea dreptului, pe numele fostului proprietar, în registrele de publicitate imobiliara90.
.

BIBLIOGRAFIE:

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale,
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006
Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001
Corneliu Turianu, Instituţii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licenţă 2007-2008,
Editura Universitară, Bucureşti, 2007
Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureşti, 2004
Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005
Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti,
2000

90
Adam, op.cit, p.617
Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale,
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ediţia a III-a revăzută şi
adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005
Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român,
vol. II, Editura All Beck, Bucureşti, 2002
Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2006
Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară. Noile cărţi
funciare, Editura All Beck, Bucureşti, 2001
Elena Roşu, Acţiunea în revendicare. Practică judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006
I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2003

STUDII, ARTICOLE ŞI PRACTICĂ JUDICIARĂ

Ion Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur
coproprietar în ,,Dreptul” nr. 4/2002
Valeriu Stoica, Posesia ca stare de fapt protejată juridic, II, în ,,Curierul Judiciar” nr. 5/2003
Dan Chirică, Regimul juridic al revendicării imobilelor preluate de stat fără titlu de la
subdobânditorii care se prevalează de buna lor credinţă la data cumpărării în ,,Dreptul” nr.
1/2002
Dan Chirică, Garanţia pentru evicţiune în contractual de vânzare, în ,,Revista Română de Drept
Privat” nr. 4/2007
Dan Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivirar în
„Drepul” 11/1999
Gheorghe Dobrican, Valoarea juridică a adeverinţelor de proprietate eliberate de comisiile
pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 în ,,Dreptul” nr. 7/1994
Anton Trăilescu, Discuţii în legătură cu forţa juridică a adeverinţelor de proprietate, I, în
,,Dreptul” nr. 8/1993
Romeo Popescu, Răzvan Dincă, Discuţii cu privire la admisibilitatea acţiunii în revendicare a
adevăratului proprietar împotriva subdobânditorului de bună-credinţă al unui imobil, I, în
,,Dreptul” nr. 6/2001
Alexandru Ţiclea, Verginel Lozneanu, Reflecţii în legătură cu principiul ocrotirii
subdobânditorului de bună-credinţă în ,,Dreptul” nr. 12/2000
Gabriela Florescu, Înscrierile în cartea funciară în ,,Juridica” nr. 1/2000
Corneliu Bîrsan, Acţiunea în grăniţuire în ,,Revista Română de Drept” nr. 8/1984
Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Practică judiciară comentată şi
adnotată, Editura Pinguin Book, Bucureşti, 2005
Pavel Perju, Probleme de drept civil şi drept procesual civil din practica secţiei civile a Înaltei
Curţi de Casaţie şi Justiţie în ,,Dreptul” nr. 5/2004
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie Buletinul jurisprudenţei. Culegere de decizii pe anul 2002,
Editura All Beck, Bucureşti, 2004
Curtea de Apel Bucureşti, Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000, Editura Rosetti,
Bucureşti, 2002