Sunteți pe pagina 1din 115

ADNOTAŢIE

Teza de licenţă cu tema “ Evaluarea bunurilor imobile în scop de ipotecă


în municipiul Bălţi ” este elaborateă de disciplina de diplomă de către studenta
anului 4 ,din grupa a 8-a EV , de la Universitatea Agrară Din Moldova” UASM ”
în 2009 –Copacinscaia Stela.
În lucrarea dată sunt demonstrate cunoştinţele teoretice şi practice din
domeniul evaluarii a imobilului. Se descrie metodologia, etapele şi specificul
procesului de evaluare a bunurilor imobile ]n scop de ipotecă.
O atenţie destul de important s-a atras la metodele aplicate la evaluarea unui
bun imobil în scopul ipotecării precum şi determinarea valorilor de piaţă, de
lichidare şi înlocuire a bunului evaluat.
Teza dată este prevăzută pentru participanţii la piaţa imobiliară, evaluatorii
practicieni,beneficiarelor serviciilor de evaluare, beneficiarelor serviciilor
cretitelor, studenţilor instituţiilor de învăţămînt superior la specialitatea”Evaluarea
imobilului”

1
CUPRINS

ÎNTRODUCERE.......................................................................................................3
1. Aspectele juridice şi organizatorice a evaluării bunului imobil în scop de
ipotecă în Republica Moldova................................................................................5
1.1 Legislaţia în domeniul ipotecării ...................................................................6
1.2 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul băncilor
comerciale................................................................................................................14
1.3 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul
companiilor financiare nebancare .........................................................................27
1.4 Experienţa mondială în domeniul ipotecării...............................................31
2. Bazele metodologice ale evaluării bunului imobil în scop de ipotecă
.................................................................................................................................37
2.1 Organizarea evaluării bunurilor imobile în scop de ipotecă....................37
2.2 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de lichidare a bunului
imobil ..........................................................................................................................
.......49
2.3 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de înlocuirii a bunului
imobil ..........................................................................................................................
.......54
3. Analiza pieţii de ipotecă şi calcularea valorii bunurilor imobile în scop
de ipotecă................................................................................................................57
3.1 Analiza pieţii ipotecare din Republica Moldova.......................................57
3.2 Influenţa crizei economice mondiale asupra pieţii ipotecare.................62
3.3 Raportul de evaluare a apartamentului din oraşul Bălţi, str. Decebal
166/17......................................................................................................................66
4. Securitatea activităţii vitale la întreprindere
4.1 Analiza stării protecţiei muncii şi mediului la interprinderea de evaluare Î.I.
”STELA”………………………………………………………………………. 93
4.2 Măsurile de ameliorare a protecţiei muncii
……………………....95
4.3 Măsuri de amelioarare a protecţiei muncii la interprindere.........................96
4.4 Măsurile ameliorate şi protecţia mediului ambiant în interprinderea
imobiliarăÎ.I. “STELA”din oraşul Bălţi …………………………………………97

CONCLIZII ŞI RECOMANDĂRI..........................................................................98
BIBLOGRAFIE.....................................................................................................101
ANEXE..................................................................................................................102

2
ÎNTRODUCERE

Teza dată denotă un şir de fenomene în domeniul evaluării bunurilor imobile


în scop de ipotecă. În cuprinsul ei vom găsi un şir de noţiuni, procedeie, procese,
metodologii în domeniul evaluării în scop de ipotecă, procedura de predare a unui
credit ipotecar , întocmirea contractului de ipotecî.
La fel în teză gasim susţinerea legislativă a sectorului ipotecar şi
implimentarea în practică a ei. Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a survenit în
pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. De aceia au fost
adoptate deja măsuri de reforme esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi aparte
ale sistemului, cum au fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor imobile,
exercitarea drepturilor ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în temeiul unor
acorduri de garanţie. Sectorul ipotecar fiind modificat şi întărit a dus la
modificările a unor legi care şi constituie cadrul juridic a domeniului.
Ipoteca sau creditul ipotecar este un credit acordat de o bancă sau de o
organizaţie nebancară de credit pentru procurarea unui imobil şi contra gaj. Gajul
care serveşte drept temei pentru acest credit rămâne în proprietatea datornicului.
Bunul imobil ipotecat este grevat, adică se instituie interdicţia de a-l vinde sau
reperfecta pe numele altei persoane până la achitarea totală a creditului şi a
dobânzilor aferente.
Creditul ipotecar este un credit pe termen lung, în principal, pe 7 până la 20
de ani, conform practicii creditării ipotecare din Moldova. Contrar opiniei
împărtăşite de multă lume, se poate cumpăra cu ajutorul creditului ipotecar nu
numai o locuinţă într-un bloc nou, ci şi orice bun imobiliar: o casă, un teren, o vilă.
Obţinerea uni credit ipotecar pentru construirea unei case, pentru reconstrucţia şi
reparaţia imobilelor pe care le deţineţi.
Astăzi, doar băncile comerciale (sau organizaţiile comerciale nebancare)
acordă credite ipotecare. În republică, există doar 7 bănci astfele. Fiecare din
3
acestea oferă câteva programe ipotecare care prevăd diverse condiţii, termene,
dobânzi. Nu este uşor să vă descurcaţi de sine stătător în această gamă variată şi să
o raportaţi la situaţia dumneavoastră concretă: suma creditului solicitat,
posibilităţile financiare, sursa de venituri şi confirmarea acestora prin documente.
Brokerul ipotecar ar putea fi asistentul profesionist al dumneavoastră.
Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta,
fiecare ţară de pe bătrânul continent se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului
respectiv de creditare. Oricum, în această diversitate de tipuri de creditare ipotecară
se evidenţiază îndeosebi sistemele din Germania, Franţa şi Marea Britanie.
În majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respectă anumite
calificări, poate oferi cele două tipuri de credite ipotecare şi ele sunt calificate, la
general, ca “ipoteci”. Deşi creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesităţi
personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea să le ofere în condiţii mai puţin
favorabile, iar autorităţile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.
Vor fi atinse în teză şi aşa teme ca ifluenţa crizei economice financiare.
“Criza ipotecară care a dus la criza de lichiditate în SUA şi ţările europene
ocoleşte deocamdată Republica Moldova. În ţările vecine, atât din vest cât şi din
est, există semne de instabilitate financiară, cade cererea şi preţurile la imobil.
Moldova rămâne deocamdată o insulă de stabilitate în lumea financiară cuprinsă de
turbulenţe.”
Teza cuprinde patru capitole dintre care trei sunt teoretice şi unul practic.
Capitolul practic cuprinde inplementarea în practică a teorii cu privire a evaluării
în scop de ipotecă şi adica întocmirea unui raport de evaluare a bunului imobil din
Bălţi strada Decebal 166/17.În raport trebuie de indicat valoare de piaţă, valoarea
de lichidare şi valoarea înlocuire.
Pe lîngă toate expuse mai sus teza cuprinde 4 capitole, 26 de tabele, 21 de
formule, 10 figuri, anexe10

4
1. ASPECTELE JURIDICE ŞI ORGANIZATORICE A
EVALUĂRII BUNULUI IMOBIL ÎN SCOP DE IPOTECĂ ÎN
REPUBLICA MOLDOVA

1.1 Legislaţia în domeniul ipotecării

Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a survenit în pofida lipsei unui cadru


juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. De aceia au fost adoptate deja măsuri de
reforme esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi aparte ale sistemului, cum au
fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor
ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în temeiul unor acorduri de garanţie.
Sectorul ipotecar fiind modificat şi întărit a dus la modificările a unor legi care şi
constituie cadrul juridic domeniului. În continuare vor fi descrise şi caracterizate
legile sectorului ipotecar.(fig.1.1)
Fig. 1.1 Cadrului legislativ a sectorului ipotecar

Legea cadastrului bunurilor


imobile

Legea cu abordarea legislativă a Legea cu


privire la sectorului ipotecar privire la
gaj include: ipotecă

Codul civil şi altele legi

5
Legea cu privire la ipotecă - nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 publicată în
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 165-166 din 2 septembrie 2008.
Ministerul Economiei şi Comerţului în concomitenţă cu guvernu au elaborat o
nouă lege completă privind ipoteca. Legea cu privire la ipotecă va îmbunătăţi şi
clarifica principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară
primară, a cărei creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei secundare.
Legea reglementează raporturile juridice ce apar în procesul şi în legătură cu
instituirea, valabilitatea şi încetarea ipotecii, cu exercitarea drepturilor de ipotecă,
precum şi cu protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă.
Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport
de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata
acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel. Contractul de
ipotecă trebuie întocmit în scris, urmează a fi autentificat notarial şi înregistrat la
oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială se află bunul imobil ipotecat. 1
Lege în cauză trateaza şi protejează în mod egal, atît debitorii, cît şi
creditorii, creind prin acest fapt un echilibru între interesele lor. Noul act legislativ
prevede simplificarea procedurii de instituire a ipotecii, de exercitare a dreptului de
ipoteca, minimizare a riscurilor, obligativitatea creditorului de a prezenta
debitorului informatia veridica despre toate costurile creditului, etc.
Dacă e să vorbim nemijlocit despre document, el este destul de compact,
fiind compus din 11 capitole. După cum se menţionează în proiect, scopul
principal al legii respective constă în dezvoltarea principiilor de bază şi regulilor
existente, ce reglementează raporturile sociale, care apar în domeniul pieţei
ipotecare. La fel, documentul trebuie să ridice nivelul de încredere în ceea ce
priveşte siguranţa, transparenţa şi accesibilitatea sistemului de finanţare ipotecară,
astfel soluţionând unele probleme de ordin social.

1
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul II ,art 11,12
6
Sfera de răspândire a acestei legi cuprinde, de asemenea, relaţiile ce apar în
rezultatul constituirii, funcţionării şi încetării ipotecii, executării drepturilor
ipotecare, şi, de asemenea, protejarea drepturilor ipotecare.
Potrivit documentului, ipoteca este reglementată de către Constituţia
Republicii Moldova, Codul Civil, legea respectivă, şi de asemenea de acordurile
internaţionale, la care face parte Republica Moldova 2.
Proiectul de lege prezentat pentru examinare determină, de asemenea,
următoarele noţiuni: ipotecă, fondarea ipotecii, contract de ipotecă, înregistrarea şi
modificarea drepturilor ipotecare, deţinerea şi utilizarea proprietăţii gajate,
transmiterea sau cedarea drepturilor pentru ipotecă, fondarea şi ordinea încetării
sau modificării ipotecii, posibilitatea refinanţării creditelor ipotecare, constituirea
ipotecii pentru construcţiile existente şi cele ce urmează a fi iniţiate, precum şi în
cazul construcţiilor nefinisate. 3
• Ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară
satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul,
din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite
să execute obligaţiile garantate cu ipotecă;
• Creditorul ipotecar – creditorul, drepturile căruia sunt garantate de
către ipotecă
• Debitorul, debitorul ipotecar sau altă persoană, care are îndatoriri faţă
de creditorul ipotecar, executarea cărora sunt garantate de către ipotecă;
• Contractul de ipotecă – contract încheiat între creditorul ipotecar şi
debitorul ipotecar, în temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislaţie, are
dreptul să pretindă satisfacerea creanţelor sale pecuniare din valoarea bunului
imobil ipotecat; (exemplu de contract vezi anexa 1)
Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile
a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi
mărimea creanţei.
2
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul I,art 2
3
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,cap I art. 3,cap III art.13-16,cap.IV
art.26,cap.V art.28-31.
7
Ipoteca este indivizibilă şi rămîne în vigoare integral asupra tuturor bunurilor
imobile ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar
dacă imobilul ipotecat sau obligaţia garantată cu ipotecă este divizibilă.
Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul
de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar.
În cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este
susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă, la fel, afectată de modalităţi sau
condiţii de nulitate.
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de
către debitorul ipotecar, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă.
Cererea, depusă la oficiul cadastral teritorial de către creditorul ipotecar,
debitorul ipotecar sau un reprezentant împuternicit serveşte ca temei pentru
înregistrarea ipotecii. Data înregistrării ipotecii este considerată data primirii
cererii de înregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor stabilite de legislaţia în
vigoare.
Înregistrarea ipotecii poate fi respinsă în cazurile stabilite de legislaţie cu
privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile,un exemplu, depunerea
cererii de înregistrare a ipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au fost
înregistrate grevări sau interdicţii, înregistrarea se suspendă pînă la radierea
informaţiei despre interdicţii sau grevări. Refuzul motivat de a înregistra drepturile
asupra bunului imobil care este obiect al ipotecii trebuie să fie adresat persoanei
care a depus cererea de înregistrare în termenul stabilit pentru înregistrarea
acestora.
În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este obligatorie,
dacă bunul ipotecat a fost asigurat în cadrul ipotecii anterioare. 4
Temeiuri pentru încetarea ipotecii sînt: satisfacerea obligaţiei garantate cu
ipotecă; pieirea totală a bunului ipotecat; exproprierea bunului ipotecat; scoaterea
bunului ipotecat din circuitul civil; acordul scris al creditorului ipotecar de a radia
ipoteca; expirarea termenului contractului de ipotecă; rezilierea contractului de
4
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,art.22(5).
8
către părţi; vînzarea în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă; alte situaţii
prevăzute de legislaţie.
Documentul reglementează, de asemenea, eliberarea imobilelor de către
locătari în cazurile executării dreptului de ipotecă,astfel, debitorul ipotecar, precum
şi alte persoane care locuiesc în imobilul ipotecat sînt obligate să elibereze bunul
ipotecat la momentul intrării în vigoare a acordului de executare benevolă, semnat
între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, dacă părţile nu stabilesc un alt
termen, la momentul rămînerii definitive a ordonanţei judecătoreşti, sau, după caz,
a hotărîrii judecătoreşti – în cazul executării forţate a dreptului de ipotecă.Dacă
persoanele menţionate refuză să elibereze bunul ipotecat sau nu l-au eliberat după
expirarea termenului de 15 zile din data stabilită, executorul judecătoresc va iniţia
evacuarea silită.(argumentele de mai sus sunt intemeiate prin nota informative,vezi
anexa 2)
Legea cu privire la gaj - nr.449-XV din 30.07.2001 publicată în Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001
Legea cu privire la gaj va rămîne legea generală referitoare la garanţiile reale,
privind bunurile mobile şi imobile, fiind operate modificările şi ajustările necesare.
Gajul este o garanţie depusă în contul unei datorii sau al executării unei lucrări,
gajat poate fi bun imobil care se depune drept garanţie ca amanet, ca zălog pentru
primirea unui credit. Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori
asupra unei universalitaţi de bunuri mobile sau imobile. Gajul bunurilor imobile
este denumit ipoteca. Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fara deposedarea de
ele. Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet. Gajul este indivizibil
chiar dacă bunul gajat sau obligaţia este divizibilă. Gajul este convenţional sau
legal. Ipoteca şi gajul bunurilor mobile fără deposedare apar în momentul
înscrierii lor în registrul respectiv. Amanetul apare în momentul dobîndirii
posesiunii asupra bunului.
Gajul fără deposedare trebuie sa fie înregistrat în:
a) Registrul bunurilor imobile - în cazul ipotecii;

9
b) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare nominative - în cazul gajului
valorilor mobiliare nominative;
c) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare ale statului - în cazul gajului
valorilor mobiliare ale statului;
d) Registrul proprietaţii intelectuale - în cazul gajului drepturilor de
proprietate intelectuala;
e) Registrul gajului bunurilor mobile - în cazul gajului altor bunuri
mobile.
Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, ori o
universalitate de bunuri, cu excepţia bunurilor insesizabile. Obiect al gajului
poate fi orice drept patrimonial sau creanţa bănească, inclusiv dreptul de creanţă
al debitorului gajist asupra creditorului gajist. Fructele, veniturile şi produsele
bunului gajat constituie obiect al gajului în cazurile expres prevăzute de contract.
Gajul asupra bunurilor care vor intra în patrimoniul debitorului gajist în
viitor, inclusiv asupra bunurilor viitoare, nu greveaza aceste bunuri decît din
momentul în care debitorul gajist devine titularul drepturilor gajate.
Contractul de gaj se întocmeşte în scris, de asemenea trebuie autentificat
notarial. Forma contractului de modificare sau completare a contractului de gaj
trebuie sa fie similara formei prevazute pentru contractul de gaj.5
Contractul de gaj trebuie să conţină:
a) numele si prenumele (denumirea) părţilor;
b) domiciliul (sediul) părţilor;
c) acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul în favoarea
creditorului gajist;
d) descrierea bunului gajat;
e) esenţa şi scadenţa creanţei garantate prin gaj şi valoarea ei maximă fără
dobînzi şi cheltuieli;
f) tipul gajului.(vezi anexa 3)

5
Legea cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001,cap.IV,secţiunea 1,art.13.
10
Poate fi garantaţi prin gaj una sau mai multe obligaţii.Obligaţia garantată
poate fi viitoare sau condiţionată. Gajul este constituit valid numai dacă obligaţia
garantată prin el este exprimată în lei sau valută străină, în unităţi băneşti de
calcul sau în orice imbinare a acestora.
Sectiunea 3 ”Ipoteca” a capitolului IV este foarte important pentru
reglementarea legii cu privire la ipotecă. El pune baza în constiturea ipotecii şi
gajării chiriilor, prezente şi viitoare, pe care le produce un imobil. Ipoteca asupra
terenului se extinde şi asupra construcţiilor capitale amplasate pe el dacă
contractul nu prevede altfel. Ipoteca asupra construcţiilor capitale,
apartamentelor sau încăperilor izolate, situate pe terenul care aparţine unui terţ,
se extinde asupra dreptului de folosinţă sau de arenda a terenului sau a cotei
ideale respective. Ipoteca se extinde asupra tuturor ameliorarilor bunului gajat.
Construcţia nefinalizată poate fi grevată cu ipotecă şi în cazul în care terenul nu
aparţine cu drept de proprietate persoanei care efectuează construcţia dacă la
momentul constituirii ipotecii debitorul gajist deţine un drept de superficie
(construcţie) asupra terenului pe care este amplasată construcţia.
Gajarea unui bun gajat se admite dacă nu este interzisă prin contractele de
gaj precedente. În cazul în care interzicerea gajului următor este înregistrată,
nerespectarea acesteia atrage nulitatea contractelor de gaj următoare şi obligaţia
debitorului gajist de a repara prejudiciul cauzat creditorilor gajişti.
Vînzarea bunului gajat are loc sub controlul instanţei judecătoreşti
dacă aceasta desemnează persoana care va efectua vînzarea bunurilor gajate,
determina condiţiile şi sarcinile vînzării, indica modalitatea de efectuare a vînzării
- prin negocieri directe, tender sau prin licitatie publica - şi stabileste, dupa caz,
preţul după o expertiza a valorii bunului.
Gajul se stinge în urma pieirii bunului gajat, punerii acestuia în afara
circuitului civil sau prin expropriere dacă aceste evenimente se produc asupra
bunului în întregime.Gajul asupra bunului mobil incorporat unui imobil subzistă
cu titlu de ipotecă sub condiţia înscrierii în Registrul bunurilor imobile chiar dacă
bunul mobil şi-a schimbat natura. Acest gaj are gradul de prioritate stabilit
11
conform înregistrării anterioare.Gajul se stinge prin stingerea obligaţiei a carei
executare acesta o garanta.Amanetul se stinge o data cu încetarea posesiunii.
Legea cadastrului bunulor imobile - nr.1543-XIII din 25.02.98 publicată în
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998.
Legea dată susţine sectorul ipotecar prin esenţa articolelor sale în întregime.
Cadastrul general al ţării care se ocupă cu identificarea , descrierea, şi
reprezintarea pe planuri cadastrale a toate bunurilor imobiliare din ţară şi
înregistrează drepturile titularilor asupra lor.Planurile cadastrale sunt documentele
ce confirmă complexitatea bunurilor şi sunt necesare în cazurile gajării lor
(ipoteca) pentru primirea unui credit.
Cadastrul se constituie din planurile cadastrale ale teritoriului, registrele
bunurilor imobile şi din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.
Legătura legii cu sectorul ipotecar constituie bunul imobil şi totalitatea
documentelor ce îl descriu şi îl caracterizează cum ar fi dosarul. Registrul
bunurilor imobiliare este documentul important pentru înregisrarea drepturilor ,şi
precum ipoteca este drept real pe baza căruia creditorul poate vinde bunul imobil
primit în garanţie de la debitor, în cazul când acesta nu îşi plăteşte în termen
datoria, el va fi inscris în registru. Registru bunului imobil trebuie mereu consultat
pentru a determina drepturile asupra bunurilor şi în deosebi în cazurile cînd acestea
sunt prevazute de a fi puse în gaj,pentru evitarea unor erori. Legea cadastrului
bunurilor imobile descrie realizarea lucrarilor cadastrale cu bunul imobil 6,
înregistrarea şi procedura de înregistrare a drepturilor asupra bunului imobil 7
Articolul 44 a capitolului V a legii prezente relevă înregistrarea ipotecii , care şi
serveşte un material dea gata pentru redarea legii cu privire la ipotecă.
Codul civil - nr.1107-XV din 06.06.2002 publicată Monitorul Oficial al
Republica Moldova nr.82-86/661 din 22.06.2002.

6
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul III ,art.14-20
7
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul IV,art.25-26
12
Abordarea legislativă a sectorului ipotecar include nu doar legile descrise
anterior dar şi un important document ca Codul Civil. Codul Civil serveşte bază
nu doar sectorului ipotecar dar şi a multor altor legi.
Susţinerea Codului Civil în sectorul ipotecar se uprinde în toate 5 cărţi a ale
sale. O deosebită susţinere găsim în cartea II “DREPTURILE REALE”.
Informaţia din Codul Civil este preluată şi dezvoltată de către legile anteroare,
sus vorbite, fiind ca un exemplu capitolul V a cărţii II”Gajul. În cazurile cînd
legea cu privire la ipotecă nu dispune se aplicã Codul civil.
Legislaţia în domeniul ipotecar din Republica Moldova este bine aranjată şi
chiar poate fi considerată relativ eficient, desigur ca şi orice legislaţie se dezvoltă şi
este depusă unor schimbări după necesitate astfel perfectînd-o şi aducînd-o la un
nivel mai înalt şi corespunzător.
La elaborarea Legii cu privire la ipotecă deja era clar că datorită apariţiei
anumitor reguli noi în domeniul ipotecii, este necesar de a aduce prevederile legale
existente în conformitate cu inovaţiile în acest domeniu. Din acest considerent,
reglementările din Legea cu privire la gaj specifice ipotecii au fost adaptate la acest
fenomen juridic complex nou. La fel, pentru a unifica prevederile legale în
domeniu, au fost operate modificări şi completări la Codul civil, Codul de
procedură civilă, Codul de executare, Codul navigaţiei maritime comerciale,
Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea condominiului în fondul locativ,
precum şi la Legea cu privire la notariat. A fost urmărit scopul ca modificările
aduse legislaţiei în materia ipotecii doar să consolideze situaţia existentă printr-o
normă expresă şi să contribuie la sporirea rigurozităţii legii. Sistemul ipotecar
trebuie să fie clar şi lesne de aplicat. Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a
survenit în pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. Au fost
adoptate deja măsuri reformatoare esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi
aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor
imobile, exercitarea drepturilor ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în
temeiul unor acorduri de garanţie. Cu toate acestea, abordarea în cauză a dus la
fragmentarea reglementării legislative a sectorului ipotecar, care include Legea cu
13
privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedură
civilă, Codul de executare şi altele.
Ministerul Economiei şi Comerţului dirijează eforturile guvernului de a
elabora o nouă lege privind ipoteca. Legea cu privire la ipotecă care va îmbunătăţi
şi clarifica principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară
primară, a cărei creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei
secundare.Suplimentar noii Legi cu privire la ipotecă, vor fi propuse modificări ale
altor legi relevante pentru sectorul ipotecar şi vor fi recomandate ajustări ale unor
părţi ale cadrului de reglementare, adecvate la etapa actuală de dezvolatere a pieţii
ipotecare. Această Prezentare încorporează în anexă o listă de impedimente
sistemice referitoare la piaţa primară şi secundară, care, deşi nu sunt incluse în
acest efort de reformare, vor trebui soluţionate dacă se aşteaptă ca reforma propusă
să aducă beneficiile anticipate, în vederea sporirii accesului la finanţarea
construcţiei de locuinţe în Moldova .

1.2 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în


cadrul băncilor comerciale

În Republica Moldova rolul de creditor îl au, în principal, băncile. Până la


ora actuală, doar 7 din cele 16 bănci comerciale oferă credite ipotecare.
Băncile ar fi bucuroase să sporească atractivitatea creditării ipotecare, numai
că pentru aceasta au deocamdată posibilităţi limitate. În primul rând, depozitele
sunt, în principal, pe termen scurt (astăzi, cetăţenii nu îşi păstrează banii la bancă
cu deceniile); în al doilea rând, sunt oarecum greu accesibile liniile de credit
internaţionale serioase; în al treilea rând, nu este dezvoltată piaţa derivatelor
instrumentelor financiare.
Şi totuşi, există în Moldova bănci care colaborează cu structurile financiare
internaţionale. În particular, în anul trecut, creditele internaţionale au fost
accesibile pentru Banca Socială, Agroindbank, Moldindconbank. În afară de
aceasta, o serie dintre cele mai puternice bănci de la noi creditează procurarea
14
imobilelor cu propriile resurse – este vorba de Moldova Agroindbank,
Victoriabank, Moldindconbank, Banca de Economii şi Mobiasbancă. Dezechilibrul
care apare în acest caz în ceea ce priveşte termenele – depozitele atrase, pe de o
parte, şi creditele acordate, pe de altă parte , creează anumite dezavantaje pentru
bănci. Cu toate acestea, sectorul financiar moldovenesc nici gând nu are să renunţe
la creditarea ipotecară. Oricum vom ajunge la ipoteca civilizată, de aceea, din
punctul de vedere al băncilor, e mai bine să acumulăm experienţă, să consolidăm
relaţiile cu partenerii de profil – autohtoni şi străini – şi să elaborăm modele de
cooperare cu aceştia.
Bancile ce acorda credite ipotecare şi condiţiile de ofertă: (vezi anexa 4)
1. Mobiasbank oferă:
• Valoarea creditului - pîna la 70% din valoarea imobilului;
• Termenul de creditare - pîna la 10 ani;
• Perioada de gratie - pîna la 12 luni;
• Rambursarea creditului şi dobînzii se va efectua în rate egale.
• Rata lunară spre achitare va constitui maxim 50% din venitul lunar net al
împrumutatului sau al familiei împrumutatului.
2. Victoriabank oferă: - creditului Casa Magică,
• Rata anuală avantajoasă – 24%;
• Termenul creditului de până la 15 ani;
• Durata minimă de examinare a cererilor;
• Un mod flexibil de abordare a situaţiei financiare a clientului;
• Valoarea maximă a creditului constituie 70% din costul proiectului în caz
de procurare a imobilului, şi 100% din costul proiectului în caz de reparaţie.
3. Banca Sociala oferă:
• Suma maximă a creditului- 80 mii Euro, echivalentul în MDL.
• Valoarea maximă a creditului– 50%-60% din acţiunea creditată, în
dependenţa de scopul creditului.
• Participarea proprie– nu mai puţin de 40%-50% din acţiunea creditată, în
dependenţă de scopul creditului.
15
• Termenul de creditare– pîna la 10 ani.
• Rata dobînzii - 11,8% anual + EURIBOR semianual în EURO (din
01.04.2009 se foloseste EURIBOR semianual în mărimea 1,734% anual).
4. Euro credit Bank oferă:- creditu ipotecar "Casa mea":
• Suma creditului: minnimum – 5 000 MDL. Valoarea maximă a creditului
acordat va fi determinată ăn funcţie de valoarea gajului, care, de regulă, trebuie să
fie asigurată cu 150% din valoarea de piaţă a acestuia.
• Termenul de creditare: de la 12 luni pîna la 10 ani.
• Rata dobînzii: 30% anual.
• Comision pentru acordarea creditului: 1-2% din suma creditului acordat.
• Plata aferenta creditului se realizează conform graficului stabilit în
Contractul de credit.
• Gaj – imobilul, automobil asigurat "Casco" în favoarea Bancii, alte forme
de asigurare acceptate de Banca
5. Banca de Economii oferă:
• Durata finanţării-pîna la 7 ani
• Dobînda-19% pe an în lei
• Valoarea finanţării de către banca-pâna la 70% din costul imobilului
• Garanţii-Bunurile imobile procurate din contul creditului
• Comision pentru acordarea creditului -minimum 1 % din valoarea
creditului; la începutul fiecărui an următor – minnimum 0,5% din soldul creditului.
• Mod de rambursare - se va efectua lunar în rate egale
6. Moldindconbank oferă:
• Destinaţia – procurarea bunurilor de valoare mare şi durată lungă de
utilizare
• Suma creditului – 70%, 80% sau 100% din preţul bunului procurat
• Termen maxim – 20 ani
• Rata dobânzii - pentru credite pe termen de pînă la 1 an – 0 %
- pentru credite pe termen de 2 ani primul an – 0%, al doilea an – rata
dobînzii comercială (14,5%)
16
• comision conform tarifelor băncii, în cazul creditului neasigurat până la
30.000 MDL fără gaj peste 30.000 MDL cu gajarea altui bun decât cel procurat
din contul creditului şi acceptat de Bancă.
7. Moldova Agroinbank oferă:
• se acordă o finanţare de pînă la 50% din valoarea investiţiei.
• în dependenţa de gajul disponibil, poţi primi un credit imobiliar fără a plăti
avans.
• Termen maxim – 20 ani
• rata a dobînzii -16,5% valuta străină.
Tipologia creditelor locative în Moldova:
a) Creditele ipotecare clasice pentru procurarea locuintei cu gajare locuintei
ce se achizitioneaza (pe care le ofera mai multe banci comerciale in Moldova);
b) Credite pentru imbunatatirea conditiilor de trai – credite intermediare (si
mai des intilnite si per general mai accesibile);
c) Credite pentru participarea in constructia blocurilor de locuinta (pentru
participare cu cota) cu gajarea dreptului asupra viitoarei proprietati si garantarea
suplimentara cu un alt imobil sau fidejusiune;
d) Programa ipotecii municipale (oferita de BC Moldova Agroindbank SA)
– atragerea depozitelor ipotecare (acumularea mijloacelor pe perioada constructiei
locuintei) pentru oferirea ulterioara cetatenilor a creditelor ipotecare in conditii
preferentiale pentru achizitionarea locuintei.
Asortimentul dobânzilor oferite este de la 13% până la 16,5%, ele fiind
corelate cu valuta forte, şi de 19-25% în lei; termenul de creditare este de 2, 5, 7,
10, 15, 20 de ani (în funcţie de un program sau altul de creditare). Totodată, cele
mai răspândite sunt creditele pentru 10 ani. Credite pe 20 de ani oferă
Moldindconbank şi Moldova Agroindbank, cu dobânzi de 14,5% şi, respectiv,
16,5% (în ambele cazuri, acestea sunt, de asemenea, indexate la cursul valutei).
Sumele creditelor variază. Se ştie că la Moldova Agroindbank puteau fi
obţinute credite ipotecare până la 1,7 mln. de lei. De asemenea, Banca Socială
oferă credite de până la 100 de mii de euro, iar FinComBank — până la 40 de mii
17
de euro. Însă cele mai multe bănci şi companii creditoare nu indică în ofertele lor
suma maximă a împrumutului. Precum se pare, aceasta poate varia în funcţie de
anumiţi factori, însă, ţinându-se seama de conjunctură, cele mai căutate pot fi
considerate creditele de 20-40 de mii de euro.
Dar nu în fiecare caz aparte se poate spune, de asemenea, dacă o bancă sau
alta oferă credite într-un interval de timp concret. S-ar putea întâmpla ca în acel
moment volumul creditelor respective să fie deja epuizat de către. Precum cred
specialiştii din domeniu, doar 4 -5 bănci se ocupă de creditarea ipotecară reală
concomitent într-o anumită perioadă a anului.
Gama largă de asortimentul dobînzilor ,sumele creditelor precum şi duratele
de acordare a lor sunt diferite de la o bancă la alta dar procedura presupune aceiaşi
a fi la toate. În schema de mai jos este prezentată procedura de predare a unui
credit ipotecar.(fig. 2) Un important lucru este de a colecta documentele deoarece
în caz contrar creditul nu va fi acordat.
Lista documentelor prezentate la solicitarea creditului ipotecar
• Cererea solicitantului de credit cu indicarea sumei creditului cerut,
termenul creditului si destinatia creditului, descrierea gajului propus si a pretului
estimativ;
• Buletinul de identitate în original şi copie ale solicitantului de credit
si/sau ale tuturor membrilor familiei;
• Certificat de casatorie (divort) al solicitantului
• Certificat de la locul de munca al solicitantului de creditul si/sau al
tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului, cu indicarea
postului ocupat si marimii venitului pentru ultimele 3 luni;

18
1. Colec
Pentru a obţine
completa formula
Lista document
Fig. 1.2 Etapele de obţinere a unui credit

• Copia de pe carnetul de munca al solicitantului de credit si/sau al

Dacă banca ac
tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului (autentificata de

bancă
catre angajator);
• Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile de la Oficiul Cadastral
Teritorial privind imobilul respectiv si drepturile asupra lui;
• Certificat cu privire la valoarea bunului imobil, eliberat de O.C.T.;

ipoteca ş i/sau
Toate documentele originale care atestă dreptul de proprietate asupra
imobilului (indicate în subcapitolul II, din Extrasul din Registrul Bunurilor
Imobile) si Cartea de Imobil. In cazul in care terenul aferent constructiei propuse in
gaj nu este privatizat – Acordul organului de administratie locala privind gajarea
dreptului de folosinta asupra terenului respectiv;

corespunzătoare 19
• În cazul în care spaţiul locativ a fost privatizat şi la privatizare au
participat copii minori, care, pîna în prezent, nu au implinit majoratul, urmeaza sa
fie prezentat Acordul Organului de Tutela şi Curatela privind depunerea în gaj a
imobilului respectiv;
• Certificat de la Inspectoratul Fiscal Teritorial despre lipsa datoriilor la
capitolul "Impozite pe imobil" (pe imobilil propus în gaj);
• Deviz de cheltuieli (în cazul reparaţiei);
• Raportul de evaluare a imobilului propus în gaj, efectuat de către o
companie licenţiata cu care Banca colaboreaza. Costurile acestui serviciu vor fi
suportate de către client;
• Certificatul de inmatriculare a automobilului, în caz ca solicitantul de
credit propune automobil în gaj;
• Alte documente solicitate de Banca.
Documentele care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului – în
original vor ramîne la banca pînă la momentul rambursării integrale a creditului.
Banca elibereaza clientului un act de predare-primire.
După ce sunt prezentate documentele prestabilite, banca le verifică
amănunţit, anexează documentele pregătite şi în aceeaş zi prezintă dosarul de
credit complet la instituţia bancară sau financiară, unde îl susţine la specialistul de
creditare bancar. Procedura de transmitere în ipotecă a unui bun imobil este
prezentată în figura de mai jos. (Fig 1.3)

Studierea de către bancă posibilitatea bunul imobil dacă poate fi supus ipotecii
20
Efectuarea evaluării independente de către bancă

Întocmirea şi semnarea contractul de ipotecă

Autentificarea notarială a contractului de ipotecă

Înregistrarea la Oficiul Cadastral Teritorial

Respectarea termenilor de înregistrare

Fig. 1.3 Procedura de transmitere în ipotecă a bunurilor imobile

• La general, toate bunurile imobile care au un număr cadastral separat


pot fi ipotecate ( exemplu: terenurile de pamînt, construcţiile, încaperile izolate).
Nu vor fi supuse ipotecarii bunurile: care nu au număr cadastral separat;care sunt
excluse din circuitul civil, sau al caror circuit civil este limitat (din cauza ca ele nu
pot fi liber înstrăinate), de exemplu: monumentele istorice, drumurile publice;care
nu pot fi vîndute separat, de exemplu: o camera dintr-un apartament.
• În momentul cînd un anumit bun imobil se propune drept asigurarea
unui credit, acesta trebuie în mod obligatoriu sa fie evaluat de către o companie
independentă de evaluare. 8
• Contractul de ipotecă se va întocmi în scris şi va conţine:
- identificarea parţilor (nume, domiciliu sau sediu, datele personale sau
numărul de identificare de stat);
- acordul expres al debitorului ipotecar de a institui o ipotecă asupra bunului
imobil pentru a garanta satisfacerea creanţei;
- identificarea bunului ipotecat (sau bunurilor ipotecate dacă acestea
garantează aceeaşi datorie). Identificarea va cuprinde specificarea categoriei

8
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, art 8;
21
bunului, a numărului cadastral, amplasarea şi o descriere succintă, dar suficienţa a
bunului;
- valoarea de piaţa şi valoarea de înlocuire a bunului ipotecat (stabilite în
raportul de evaluare);
- valoarea ipotecată (face parte din categoria clauzelor suplimentare)9. Este o
clauza impusă de bancile comerciale, ca alternativă la valoarea de gaj);
- esenţa creanţei garantate, în modul definit de parţi şi valoarea sumei
principale;
- clauza despre faptul asigurării obligatorii a bunului imobil în favoarea
creditorului ipotecar (instituţie financiară) la valoarea de înlocuire, pe toată durata
ipotecii.
Contractul de ipotecă se întocmeşte în 4 exemplare: primul se va păstra în
dosarele notarului care îl va autentifica, al doilea şi al treilea se vor transmite
părţilor contractante, al patrulea exemplar se prezintă Oficiului Cadastral Teritorial
pentru înregistrare.
• Contractul de ipotecă trebuie în mod obligatoriu autentificat notarial.
Aceasta înseamnă că notarul va trebui să examineze conţinutul contractului de
ipotecă, precum şi o serie de acte, cum ar fi:
- actul juridic pe care se întemeiază obligaţia garantată (cel mai frecvent
contractul de credit);
- actele ce confirmă dreptul debitorului ipotecar asupra bunului pe care îl
ipotechează:
- extrasul din Registrul bunurilor imobile;
- certificatul fiscal care confirma lipsa restanţelor la impozitul pe bunurile
imobile;
- poliţa de asigurare a bunului imobil ce se ipotechează.
Autentificarea notarială, ca preţ cuprinde urmatoarele plăţi obligatorii:

9
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,atr 18
22
- taxa de stat – constituie 0.1% din valoarea bunului imobil, după cum este
estimat de părţi 10
- plaţile notariale se calculează reieşind din valoarea ipotecată, conform
urmatoarelor variaţii(tabelul 1.1)
Tabelul 1.1
Plăţile notariale în funcţie de valoarea ipotecară
№ Valoarea ipotecară Plata notariala
1 Pînala 20.000 lei 1.3%, dar nu mai puţin de 180 lei
2 Între 20.001 lei si 50.000 lei 1.0%
3 Între 50.001 lei si 100.000 lei 0.9%
4 Între 100.001 lei si 200.000 lei 0.8%
5 Între 200.001 lei si 400.000 lei 0.6%
6 Între 400.001 lei si 600.000 lei 0.5%
7 Între 600.001 lei si 800.000 lei 0.3%
8 Între 800.001 lei si 1.000.000 lei 0.2%
9 Peste 1.000.001 lei 0.1%

• Pentru ca o ipotecă să fie valabilă, ea trebuie înregistrată la Oficiul


Cadastral Teritorial, în circumscripţia căruia este amplasat bunul imobil.
Procedura de înregistrare a contractului de ipotecă la OCT presupune că una
din părţi (fie debitorul ipotecar sau creditorul ipotecar) sau un reprezentant
împuternicit al uneia dintre părţi, trebuie să prezinte:
- 2 copii ale formularului cererii de înregistrare, dupa modelul stabilit prin
Instructiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor
din 22.06.2005;
- Contractul de ipoteca în 2 exemplare originale;
- Dovada achitării taxei de înregistrare;
- Actele de identificare ale solicitantului şi dupa caz, procura
reprezentantului părţii respective;
- Alte acte cerute de lege.

10
Legea taxei de stat, nr. 126-XII, adoptată la 03.12.1992 ;

23
OCT va examena cererea de înregistrare a contractului de ipotecă în decurs
de cel mult 7 zile. Acest termen poate fi prelungit în anumite cazuri pîna la 40 de
zile. Indiferent de faptul cînd are loc înregistrarea ipotecii, data înregistrarii se
consideră data la care a fost depusă cererea.
Înregistrarea poate fi refuzată, din umatoarele considerente:
- lipsa anumitor acte;
- actele incomplete sau eronate sau ce nu corespund cerintelor legale;
- a fost constatată neautentificarea notarială a documentelor prezentate;
- documentul prezentat (contractul de ipoteca) a fost emis de o autoritate
publica necompetenţa;
- cererea de înregistrare a fost depusă de o persoana fără împuterniciri;
- bunul imobil ce face obiectul contractului de ipotecă nu este înregistrat la
OCT
- asupra bunului imobil este aplicat sechestru;
- datele din actele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia
cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a OCT.
OCT trebuie să informeze verbal sau în scris despre respingerea cererii.
Refuzul poate fi atacat în instanţa de judecatată.
În prezent, taxa de înregistrare constituie 83 de lei pentru fiecare bun
ipotecat înregistrat. Dacă este vorba de teren agricol, taxa va constitui 40 de lei
pentru fiecare teren.
• Termenii de înregistrare
În cazul în care toate etapele descrise mai sus sunt respectate consecutiv şi în
ordine şi actele ce figureaza ăn tranzacţia de instituire a ipotecii sunt legale şi
întocmite corespunzător, ipoteca poate fi constituită în termeni rezonabili: 3 – 7
zile.
Atunci cînd banca identifică capacitatea de plată a beneficiarului creditului
ipotecar, se iau în calcul următoarele aspecte:
a) PTI - plata lunara pe credit raportată la venitul net al solicitantului. Acest
coeficient nu trebuie să depăşească 35-40%;
24
b) OTI – plata lunară pe credit plus alte obligaţiuni de plată lunară (cum ar
fi: arenda, pensii de întreţinere a copiilor, plăţi pentru alte credite existente, etc.)
raportate la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie să depăşească
45-50%;
c) LTV – suma creditului raportată la valoarea de gaj a bunului imobil ce se
oferă în calitate de asigurare a creditului. Limita accesibilă nu trebuie sa
depăşească 70-80%.
La acceptarea veniturilor suplimentare – acestea pot fi: transferuri regulate
de peste hotare (primite regulat prin intermediul băncii, pe parcursul ultimelor
cîteva luni), chirie, confirmată contractual, dividende, etc. – mărimea cărora poate
fi justificată prin documente.
Cel mai des, consumătorii de credite totuşi se conduc după mărimea ratei
dobînzii dar pe lîngă ea mai sunt şi alte plăţi obligatorii aferente creditului :
a) taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la creditul
contract;
b) comision de examinare a cererii solicitantului;
c) comision unic de acordare a creditului – procent din suma creditului,
achitabil de obicei anterior acordării creditului;
d) comision anual de acordare a creditului – procent din suma sau soldul
creditului, achitabil de obicei la începutul fiecărui an de derulare a creditului,
aplicabil la soldul efectiv al creditului;
e) taxa pentru instituirea ipotecii (include autentificarea notarială şi
înregistrarea la organul cadastral teritorial) ;
f) comision de administrare sau de gestiune (ca alternativă a comisionului
anual de acordare) – procent din soldul creditului, plătibil de obicei la începutul
fiecărui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;
g) comision de achitare anticipată – procent din suma creditului ce se achită
anticipat;
h) penalităţi pentru achitarea întîrziată a creditului şi a dobînzii aferente –
procent din suma creditului restant.
25
Modalitatea de rambursare a creditului, tot mai des cedează locul modului
de rambursare a creditului pe baza de anuitate.
Anuitate constituie o sumă constantă achitabilă la anumite perioade de timp
(cel mai frecvent lunar) în vederea restituirii creditului. Aceasta suma include atît o
parte din credit cît şi dobînda calculată. Proporţiile credit/dobînda variază în
fiecare lună de la: credit mai puţin – dobînda mai multă la credit mai mult –
dobînda mai puţină.
Pentru a determina exact, suma constantă a fi plătită lunar, în practica
bancară se foloseşte următoarea formulă de calcul:

(1.1)

Băncile se consideră ca cel mai sigur partener pentru luarea creditelor fie
ipotecare,fie oricare altul credit deoarece ele sunt interprinderi de maştab mare
care se specializează în domeniul creditelor şi îşi asumă toate obligaţiile conform
legislaţiei.
La fel bancile se menţin de o stricteţe mai mare între relaţiile dintre debitori
şi ei dar şi o stricteţe în domeniul îndeplinirii obligaţiilor.
La drept vorbind populaţia din Republica Moldova sunt steptici şi
necredincioşi .Orice faptă efectuată de ei este este pusă la dubii ,persisitentă cu
frică de a nu fi păcăliţi,amăgiţi şi duşi de nas.
Neîncredirea este caracteristică şi faptului de preluare a creditelor
ipotecare.
Băncile ca o companie şi organizaţie financiară care predă credite ipotecare
este considerată una dintre cele mai sigure sursă deoarece ele sunt fixe ,cu renume
şi maştab mare dar cel mai important moment sunt susţinerea şi controlul de către
stat.Băncile insuflă mai mare încredere persoanelor ce doresc sa ia credite nu doar
a celor ipotecare dar şi celelalte credite.
26
1.3 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul
companiilor financiare nebancare

În Republica Moldova se ocupă doar două companii financiare nebancare


cu acordarea creditelor ipotecare - Prime Capital şi MAIB-Leasing celelalte sunt
companii intermediare dintre bănci şi beneficiarii creditelor. Principalele surse
pentru acordarea creditelor ipotecare le constituie, într-o măsură mai mică,
propriul capital al băncilor, şi într-o măsură mai mare depozitele atrase şi liniile de
credit internaţionale. Caracterul resurselor pomenite mai sus determină durata mică
a creditelor ipotecare acordate şi dobânzile înalte la acestea.
Prime Capital oferă un împrumut ipotecar la o rată a dobînzii de doar 15%
anual, suma împrumutului poate varia de la 5 mii USD(dolari) pînă la 200 de mii
USD(dolari), dar nu mai mult de 65% din valoarea de piaţă a apartamentului.
Termenul împrumutului – la alegerea clientului de la 2 la 10 ani.
Pentru a lua credit de la Prime Capital este nevoie de parcurs doar 5 pasi
simpli.(fig 1.4)

Fig. 1.4 Procedura de primire a creditului ipotacar la Praim Capital


27
Prime Capital - Companie creată în anul 2005 ca întreprindere cu capital
străin,specializată în oferirea împrumuturilor ipotecare, împrumuturilor pentru
business şi corporative pe termen lung. Compania financiară, non-bancară, îşi
începe activitatea în ianuarie 2006 drept prima companie ipotecară din Republică,
marcînd o dezvoltare şi o creştere rapidă. Fondator şi propietar al Prime Capital
este fondul de investiţii gestionat de NCH Capital (SUA). Scopul Prime Capital
este inovator şi, în general, se bazează pe 4 elemente care le consideră esenţiale
într-o activitate de succes: - satisfacerea maximă a necesităţilor clienţilor; - crearea
încrederii şi fidelizarea clienţilor; - minimizarea riscurilor; - profesionalizm înalt.
Leasing- Sistem de finanţare a investiţiilor, constând din închirierea de
materiale, maşini şi utilaje moderne de la societăţi specializate.
MAIB-Leasing este compania-fiica a BC Moldova-Agroindbank - una dintre
cele mai mari si stabile banci din Moldova. Scopul creării companiei a fost
dezvoltarea în Moldova a serviciului de leasing, un serviciu financiar competitiv şi
larg raspîndit în întreaga Europa.
Cu ajutorul MAIB-Leasing S.A., avem posibilitatea rapid şi uşor de a
procura în leasing, de orice sumă, şi să primim consultaţii de calitate superioară
privind serviciile de leasing şi avantajele acestora.
Condiţiile de baza ale leasingului pentru bunurile imobile la MAIB-Leasing .
Plata iniţială (rata de autofinantare) poate fi majorată la cererea clientului
30 % din valoarea de piaţă a imobilului achiziţionat.
Perioada leasingului - este selectată iniţial de client, după care este
examinată de Comitetul de Creditare al MAIB-Leasing S.A., reieşind din situaţia
financiară a clientului-pîna la 36 luni.
Rata dobînzii - se calculeaza doar pe baza valorii efective rămase-25 %
anual în lei.
Plăţile de leasing achitările se efectueaza lunar, în rate egale, pîna la data de
30 a fiecărei luni.
Comisionul unic la încheierea contractului - cheltuielile legate de
examinarea cererii clientului; monitoringul pentru executarea condiţiilor stipulate
28
în contractul de leasing , perfectarea notarială a contractelor de vînzare-cumpărare
a imobilului, comisionul companiei rieltor (în caz de necesitate),taxa înregistrării
de stat a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, cheltuieli legate de
serviciile organului cadastral la eliberarea extraselor privind proprietarii
imobilelor. 2% - la încheierea contractului cu valoarea mai mare de 1,5 mln lei
sau a unei cote părţi, într-un complex locativ aflat în construcţie, 2,5% - la
încheierea contractului cu valoarea pînă la 1,5 mln lei sau participarea la finisarea
construcţiei spaţiilor locative.
Dar în Moldova mai există companii de construcţii ce se parteneriază cu
băncile comerciale ce acorda credite ipotecare, astfel promovînd blocurile ce le
construiesc ei. Procedura de primire a creditului ipotecar cu ajutorul a aşa
companii vedem mai jos.(fig. 1.5)

Alege o locuinţă
INTERMEDIARE
COMPANIILE INTERMEDIARE
CREDITELOR
A CREDITELOR

Alegerea băncii

Colecterea pachetului de documente şi depunerea


cererii la bancă
PRIMIRE A
LA COMPANIILE
DE PRIMIRE

Semnarea contractul de credit

Înregistrarea la notar a contractului de vânzare-


PROCEDURA DE

cumpărare şi de gaj
IPOTECARE LA
PROCEDURA
IPOTECARE

Înregistrarea dreptului de proprietate la OCT

Obţinerea banilor

Fig.1.5 Procedura de primire a creditului ipotecar la companiile intermediare


29
Precum spune înţelepciunea populară, “cel care restituie la timp datoriile are
acces la buzunarul creditorului”.
Ipoteca ajută cumpărătorului să-şi procure o locuinţă, achitînd pînă la 20-
30% din valoarea reală a ei şi rezultatul este că proprietarul locuieşte într-un
apartament nou, iar restul împrumutului îl achită treptat.
Efectuînd o concluzie la perocedura de predare a creditelor ipotecare dintre
bănci şi companii vedem unele difirenţe şi adică în momentul scopului predării
creditului ipotecar. Băncile predau creditul ipotecar fie pentru procurarea unei
locuinţe sau fie pentru un oricare alt scop depunînd bunul imobol fie de pe piata de
primară fie secundară iar companiile au proiecte pentru anumite complexe de
locuinţă,ei promoviază anume acele imobile oferindule credite ipotecare în baza
lor.
Procedura de predare a creditelor sau leasingului este aseamănătoare dintre
banci şi companii
În Republica Moldova ipoteca se omogenează cu ipoteca din alte ţări printr-
o condiţie de principiu: drept gaj pentru creditul destinat cumpărării unui imobil
este însuşi imobilul. Însă, spre deosebire de pieţele imobiliare din alte ţări, unde
regulile de joc pot fi influenţate esenţial de către fiecare verigă din lanţul ipotecar
„beneficiar - proprietarul imobilului – organizaţia creditoare”, în Moldova dau
tonul deocamdată, în principal, creditorii. Acest lucru, precum şi faptul că astăzi
lipseşte, practic, concurenţa în acest domeniu între cei vizaţi, nu lasă în prezent
spaţiu larg de dezvoltare pentru ipoteca noastră.

30
1.4 Experienţa mondială în domeniul ipotecării

Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta,
fiecare ţară de pe bătrânul continent se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului
respectiv de creditare. Oricum, în această diversitate de tipuri de creditare ipotecară
se evidenţiază îndeosebi sistemele din Germania, Franţa şi Marea Britanie.
În majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respectă anumite
calificări, poate oferi cele două tipuri de credite ipotecare şi ele sunt calificate, la
general, ca “ipoteci”. Deşi creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesităţi
personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea să le ofere în condiţii mai puţin
favorabile, iar autorităţile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.
România- Sistemul legal al pieţei ipotecare din România poate fi totuşi
considerat relativ eficient, însă trainicia lui nu a fost încă testată, deoarece nu a
trecut încă printr-o perioadă în care să apara o inversare a tendinţei de creştere a
pieţei, arată un raport al Băncii Europene pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare.
În privinţa cadrului legal care reglementează piaţa ipotecară, putem atribui
calificative de "eficient" pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului,
care sunt simplitatea, viteza, costurile, siguranţa şi potrivirea la realitatea pieţei.
La criteriul "funcţii legale de bază", putem acorda sistemului legal românesc
calificativul "cu anumite deficiente", legate mai ales de incertitudini legate de
procedurile şi practica sistemului de justiţie. De altfel, în România, ca şi în
Bulgaria, Croaţia, Georgia, Polonia, Rusia si Ungaria, recuperarea unei datorii
garantate cu ipoteca este estimată la circa 50-80%, în timp ce în Kazahstan,
Lituania, Slovacia şi Ucraina, recuperarea se face la valoarea de piaţă.
Ca deficiente în cadrul acestor criterii, s-au detectat restricţii legale la
accesarea unui credit ipotecar şi la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din
portofoliu, necesitatea unei hotărîri în justitie atît pentru confirmarea procedurii de
executare silită, cît şi pentru punerea sa în aplicare.

31
De asemenea, cel care s-a împrumutat garantînd cu o ipotecă are mijloace
prin care poate întîrzia executarea silită în caz de neplată.
Alte aspecte negative ale pieţei romîneşti sunt imposibilitatea consultării
online a cărţilor funciare precum şi faptul că există încă imobile neînregistrate în
sistemul de publicitate imobiliară. În plus, persistă neclaritatăţi ale cadrului
legislativ cu privire la necesitatea reînnoirii înscrierii ipotecii în cartea funciară
sau cerinţele referitoare la descrierea obligaţiilor garantate.
"În unele ţări, pieţele imobiliare în dezvoltare accelerată au ajuns să asigure
că, atunci cînd garanţia ipotecară este executată, să se obţină relativ uşor o
compensaţie satisfacătoare", se menţionează în raport.
Totuşi, trăinicia cadrului legal al pieţei ipotecare nu poate fi testată în mod
real decît în condiţiile unei inversări de tendinţă a pieţei, care îl pune pe creditorul
care deţine o garanţie ipotecară în condiţii mult mai puţin favorabile .
Exemplul Serbiei, care are din 2005 o noua lege care reglementeaza piaţă
ipotecară şi care a avut drept scop eficientizarea procesului, însa lipseşte experienţa
practica pentru a avea o idee despre rezultatele ei.
De altfel, ţările din regiune au pieţe ipotecare foarte restrînse şi lipsite de
instrumente sofisticate. "Pieţele ipotecare în ţările în tranziţie sunt înca departe de
maturitate şi în cele mai multe ţări practicile de pe piaţă imobiliară sunt încă
într-un stadiu încipient".
În România, Legea nr. 190/1999 privind Creditul ipotecar pentru investitii
imobiliare, cu modificările recente, constituie lex specialis; iar Codul civil rămîne
a fi lex generalis. Dată fiind relaţia dintre cele două legi menţionate, Legea
împrumuturilor ipotecare stabileşte că “prevederile Art. 1775 Cod civil nu sunt
aplicabile ipotecilor constituite ca garanţii pentru investiţii în bunuri imobile, în
conformitate cu prezenta lege.”
Au fost menţionate mai sus că Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare constituie lex specialis şi la el se
alătură Legea privind obligatiunile ipotecare nr 32/2006.

32
Germania -Această ţară poate fi considerată cu drept cuvânt fondatoarea
creditării ipotecare în Europa epocii moderne. Reţeaua de bănci ipotecare s-a
format definitiv în Germania pe la începutul secolului trecut şi de atunci nici una
nu a dat faliment. Trebuie menţionat îndeosebi că ele achitau deponenţilor dobânzi
pentru bunurile de gaj chiar şi în timpul primului şi al celui de-al doilea război
mondial.
Creditarea ipotecară în Germania se întemeiază pe o largă reţea de servicii
cadastrale, care se ocupă cu descrierea şi înregistrarea tuturor terenurilor conform
anumitor criterii. Spre deosebire de cadastrul imobiliar, care reflectă dimensiunea
şi hotarul terenurilor, registrul funciar informează despre cine este proprietarul
terenului şi al clădirilor amplasate pe acesta, inclusiv locuinţele; ce drepturi şi
asigurări există asupra acestor bunuri. Documentele respective se completează unul
pe altul, deşi sunt ţinute de instituţii diferite.
Registrele funciare sunt ţinute de organele de justiţie şi toate schimbările în
drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare sunt înregistrate în acestea.
Informaţia este accesibilă, iar principiul încrederii publice faţă de veridicitatea
registrului funciar, consfinţit prin lege, permite simplificarea procedurii de studiere
a drepturilor de proprietate asupra bunurilor. Scopul registrului funciar este de a
asigura investitorului obţinerea unei idei clare despre cel care este proprietar al
imobilului.
O altă particularitate a sistemului german este aşa-numita „formă clasică de
economii contractuale”, care funcţionează conform principiului asociaţiilor de
credit. Această formă de cooperare a luat fiinţă în localităţile de mineri săraci şi se
întemeia pe un principiu simplu: dacă pentru construirea unei case era nevoie de 10
mii de unităţi băneşti, iar fiecare doritor de a avea propria locuinţă putea economisi
într-un an doar o mie, prin urmare, el îşi putea construi o casă abia peste 10 ani. În
cazul unirii economiilor a zeci de astfel de doritori într-o „casă de economii şi
construcţie”, unul dintre ei îşi putea procura locuinţă deja peste un an, al doilea –
peste doi ani şi aşa mai departe. În felul acesta, aveau de câştigat toţi, cu excepţia
ultimului asociat.
33
Casele de economii şi construcţie moderne constituie una din principalele
instituţii de investiţii în sfera locuinţelor din Germania. Astăzi, construirea a trei
locuinţe din patru este finanţată cu participarea asociaţiilor de economii şi
construcţie de locuinţe.
Drept sursă de mijloace pentru împrumuturile destinate construcţiei de
locuinţe în asociaţiile de economii şi construcţie servesc depunerile cetăţenilor,
plata beneficiarilor de împrumut pentru utilizarea împrumutului pentru locuinţă,
precum şi primele de stat care se acordă conform contractului cu privire la
economiile pentru construcţii, cu condiţia că deponentul a vărsat în decurs de un an
o anumită sumă în contul său. Poate obţine un credit pentru locuinţă doar
deponentul asociaţiei de economii şi construcţie, după expirarea unui anumit
termen (de regulă, 5-7 ani), în decursul căruia el a depus lunar suma indicată în
contract. Dobânzile (atât pentru depunere, cât şi pentru credit) sunt fixate pentru
toată perioada pe care este valabil contractul şi constituie, de obicei, 5-6 la sută
anual (în medie, cu 4 la sută sub media de piaţă). Termenul maxim de achitare a
împrumutului este de 12 ani.
Formele sprijinului din partea statului nu se limitează doar la primele anuale
date deponenţilor asociaţiilor de economii şi construcţie. După obţinerea creditului
pentru locuinţă, statul poate întreprinde forme directe şi indirecte de ajutorare a
beneficiarului de împrumut, în funcţie de situaţia patrimonială, de componenţa
familiei etc. În primul rând, este vorba de subvenţii băneşti la achitarea dobânzilor,
iar în al doilea rând – de înlesnirile fiscale. Primele de stat, în valoare de 500 mln.
de euro, achitate deponenţilor asociaţiilor de economii şi construcţie, stimulează
efectuarea investiţiilor suplimentare în sfera construcţiei de locuinţe. La ora
actuală, acestea se cifrează la aproximativ 11 mlrd. de euro. Oricât ar fi de
surprinzător la prima vedere, o astfel de formă de ajutorare aduce vistieriei încasări
esenţiale: fiecare euro achitat sub forma sprijinului din partea statului la procurarea
locuinţei revine în bugetul ţării într-un volum aproape triplu sub formă de
impozite.

34
Franţa şi Marea Britanie - Sistemele de creditare ipotecară din cele două
state, separate de Canalul Mânecii, se întemeiază, de asemenea, pe principiul
economiilor contractuale pentru locuinţe, care, însă, se deosebesc considerabil, la
rândul lor, de cele în vigoare în Germania.
În Franţa există două tipuri de conturi de economii pentru locuinţe. În primul
cont (aşa-numitul carnet de economii „A”) pot fi acumulate până la 100 de mii de
euro şi după aceasta să obţii un credit preferenţial pentru locuinţă, în valoare de
150 de mii de euro cu o dobândă de 3,75% anual. Mai mult decât atât, în fiecare
an, la depunerea cu destinaţie specială se adaugă o primă de stat de 7,5 mii de euro.
Al doilea tip de conturi de economii pentru locuinţe este aşa-numitul cont «PEL»
— plan de economii pentru locuinţă, în care pot fi acumulate până la 400 mii de
euro şi poate fi obţinut un credit preferenţial pentru locuinţă de până la 600 mii de
euro cu o dobândă de 4,8% anual. În aceste cazuri, dobânzile la credite sunt cu 4-5
la sută mai mici decât cele practicate pe piaţă.
Operaţiile ipotecare bancare tradiţionale, în percepţia noastră, se limitează,
în principal, la acordarea de împrumuturi ipotecare pe termen mediu şi pe termen
lung marilor companii de construcţie şi proprietarilor de terenuri în scopul
construcţiei de locuinţe şi de obiective industriale, pe un termen de 3 până la 20 de
ani.
În Marea Britanie, care este fidelă tradiţiilor şi conservatismului, încă din
secolul trecut funcţionează sistemul societăţilor de construcţie. Activitatea acestora
este asemănătoare cu mecanismul de funcţionare a asociaţiilor germane de
creditare. Însă, pentru obţinerea unui credit pentru locuinţă, în Anglia nu este
neapărat nevoie să fii deponent al unei societăţi de construcţie – în principiu, orice
doritor care corespunde anumitor condiţii puse de respectiva organizaţie financiară
poate obţine un împrumut. În acest sens – îndeosebi în legătură cu liberalizarea
legislaţiei Regatului Unit – activitatea societăţilor de construcţie se intersectează
tot mai mult cu activitatea băncilor comerciale.
În Ucraina, Legea privind ipotecile, intrată în vigoare la 1 ianuarie 2004,
este una dintre cele patru legi, care reglementează tranzacţiile ipotecare. Această
35
lege este tratată ca lex specialis. Legea modifică legi anterioare, mai vechi, şi
abrogă expres Partea II a Legii gajului, care reglementa ipoteca înainte ca Legea
privind ipotecile să fi intrat în vigoare.
Rusia – Începutul creditării ipotecare în Rusia poate fi atribuită domniei
împărătesei Elizaveta Petrovna. Anume în acea perioadă, şi anume în 1754, au fost
deschise primele bănci pentru aristocraţi la Moscova şi Sankt Petersburg. Până la
acea dată, în Europa în sec.XVI, ipotecarea pământului era într-atât de răspândită,
încât, precum s-a arătat mai sus, a apărut practica abuzurilor cu împrumuturile
ipotecare. Oamenii gajau unul şi acelaşi teren diferitelor persoane sau împrumutau
bani prin înşelăciune, folosind un nume fals. Pentru a se pune capăt unei astfel de
practici, precum şi pentru a dezvolta creditarea de stat, au şi fost deschise primele
bănci pentru aristocraţi. Apoi au apărut legi care sprijineau creditarea ipotecară. De
pildă, potrivit legislaţiei ruseşti din sec. XIX, pe un teritoriu putea funcţiona
concomitent cel mult două bănci agricole, pentru a nu crea o „concurenţă inutilă”.
De la începutul anilor ’70 ai secolului XIX, în imperiul rus funcţionau 11
bănci ipotecare (funciare) pe acţiuni. Astfel , Băncii funciare ţărăneşti de stat
(înfiinţată în anul 1882) i-a fost încredinţată sarcina să-i împrumute pe ţărani cu
bani pentru a cumpăra pământ moşieresc. Banca le acorda ţăranilor împrumuturi
pe termen lung, de până la 35 de ani. În anii 1883-1895, au fost acordate 15 mii de
împrumuturi în valoare totală de 82 de milioane de ruble.
Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta,
fiecare ţară se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului respectiv de creditare.
Ipoteca moldovenească se aseamănă cu ipoteca din alte ţări printr-o condiţie
de principiu: drept gaj pentru creditul destinat cumpărării unui imobil este însuşi
imobilul. Însă, spre deosebire de pieţele imobiliare din alte ţări, unde regulile de
joc pot fi influenţate esenţial de către fiecare verigă din lanţul ipotecar „beneficiar -
proprietarul imobilului – organizaţia creditoare”, în Moldova dau tonul
deocamdată, în principal, creditorii.

36
2. BAZELE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII BUNULUI IMOBIL
ÎN SCOP DE IPOTECĂ

2.1 Organizarea evaluării bunurilor imobile în scop de ipotecă

Evaluarea sugerează că oricare ar fi scopul evaluării ,criteriul fundamental


este determinarea valorii bunului evaluat .
Legea cu privire la ipotecă stabileşte că imobilul transmis în ipotecă urmează
să fie supus unei evaluări independente şi să fie asigurat pe durata ipotecii. Aceste
cerinţe sunt impuse deoarece protejează interesele debitorului ipotecar şi ale
creditorului ipotecar, iar valoarea bunului este unul dintre cei mai importanţi
factori care determină mărimea creditului pe care îl poate obţine debitorul.
În momentul cînd un anumit bun imobil se propune drept asigurarea unui
credit, acesta trebuie în mod obligatoriu sa fie evaluat de către o companie
independentă de evaluare. Este o practică parţial nouă, fiindcă unele bănci şi pîna
la întrarea în vigoare a legii cu privire la ipotecă solicitau acest lucru, altele însă
evaluau bunurile desinestătător.
Evaluarea independentă a bunului imobil va servi drept indice de siguranţă a
creditului ipotecar.
La general procesul de evaluare reprezintă o anumită succesiune a
procedurilor de desfăşurare a unei evaluări obiective a bunului imobil. În cele mai
dese cazuri ea constituie din aşa procedeie ca: definirea misiunii de evaluare,
întocmirea contractului de evaluare, colectarea şi analiza datelor, determinarea
variantei celei mai bune utilizări, aplicarea metodelor de evaluare , reconcilierea
valorii şi estimarea valorii finale ,elaborarea raportului de evaluare.
Evaluarea bunurilor imobile în scop de ipotecă se aseamănă în algoritmul
evaluării cu alte evaluări cu diferite scopuri , deferinţiinduse cu unele deosebiri.
• Etapa întroductivă a evaluării în scop de ipotecă este definirea
misiunii de evaluare care include studierea preliminară a situaţiei, determinarea

37
caracteristicilor generale a obiectului , determinarea scopului evaluării, data,
tipului de valorii.
La etapa dată evaluatorul efectuază identificarea bunului imobil. Pentru
efectuarea acestei lucrări el are nevoie să preia informaţie din dosarul cadastral al
bunului imobil pentru determinarea numărului cadastral sau a adresei poştale.
Această informaţie trebuie neapărat preluată din sursele primare,interne şi
sigure,fie direct de la beneficiar ,fie de la Oficiul cadastral teritorial, în raza căruia
intră bunul imobil supus evaluării, din dosare cadastrale ale bunului.
Identificarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile se utelizează
informaţia preluată din Registrul bunurilor imobile.Această informaţie este
necesară pentru a determina drepturile legale a beneficiarului asupra acestui
bun.Preţurile bunului imobil depind de avantajele obţinute odată cu preluarea
drepturilor de proprietate asupra lui. Preţurile vor fi mai mari în cazurile
transmiterii drepturilor de proprietate absolute.
Dar această procedură de identificare se mai efectuiază şi pentru depistarea
grevărilor drepturilor patrimoniale anterioare , a gajării bunului imobil , stingerea
datoriilor cu privire la ipotecă şi altele. Acest lucru se face în cazurile evaluării
bunului imobil cu scop de ipotecă.
Scopul evaluării este determinată de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în
care este implicat bunul imobil. Precum bunul imobil va fi depus în gaj pentru
obţinerea unui credit se va efectua evaluarea în scop de ipotecă.
Pentru evaluarea bunului imobil cu scopul de ipotecă vor fi determinate -
valoarea de piaţă , de înlocuire şi de lichidare. Rezultatele evaluării trebuie să fie
stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către un evaluator, în conformitate cu
legea cu privire la activitatea de evaluare.11
Evaluarea presupune detrminarea valorii bunului imobil la o dată anumită şi
deobicei data coincide cu ultima inspectare a bunului imobil.

11
Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989 art.11;

38
• Etapa a doua a procesului de evaluare a bunurilor supuse ipotecii este
întocmirea contractului de evaluare.
După analiza preliminară a obiectului evaluării,evaluatorul,împreună cu
beneficiarul,întocmeşte un contract de prestare a serviciilor de evaluare.Contractul
de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris între întreprinderea de
evalure şi beneficiar.Contractul trebuie să corespundă cu prevederile Codului Civil
şi să conţină aşa informaţie că:
• Numele, prenumele, adresabeneficiarului
• Denumirea şi adresa obiectului
• Tipul, scopul, data evaluării
• Cuantumul plăţii serviciului de evaluare
• Termenii prestărilor serviciilor de evaluare
• Informaţia despre licenţa înterprinderii, certificatul de calificare a
evauatorului şi altă informatie necesară.12
• Etapa următoare a evaluării bunurilor imobile supuse ipotecii este
colectarea datelor şi analiza lor.
În scopul efectuării unei evaluări calitative trebuie de efectuat o anliză
complexă a pieţii imobiliare şi a segmentului pieţii pe care se află bunul imobil
evaluat.În cadrul etapei date evaluatorul descrie obiectul evaluat în scopul
efectuării unei analze a factorilor de influienţă asupra valorii lui.Evaluatorul va
colecta aşa categorii de date ca :
a. Date generale cu caracter economic şi social despre
regiunea,localitatea în care e amplasat bunul imobil
b. Date speciale obiectului evaluării ca modul de utelizare,cea mai bună
şi efecientă utelizare a obiectului evaluării,costurle
construcţiei,deprecierile,veniturile,dacă acesta le generează,cheltuieli operţionale

12
Monografia ” Organizarea activităţii de evaluare ”, Olga Buzu , pagina168-169
39
c. Date speciale care vor include date despre pieţii imobiliare .Vor fi
studiate preţurile de vînzare şi de ofertă a obiectelor semilare,rata absorbţiei
acestor bune,rata spţiilor libere şi altele.
• În etapa determinării celei mai bune şi mai eficiente utilizări este
examinată argumentarea juridică a variantei selectate de utilizare a bunului imobil
apoi este cercetetă posibilitatea de realizare şi raţionalitate variantei propuse de
utilizare a bunului imobil. În urma examinărilor variantelor de utilizare a
bunurilor imobile este determinată valoarea maximă a lui,care corespunde celei
mai bune şi mai eficiente utilizări.
• O etapă a metodologiei de evaluare a bunurilor imobile cu scop de
ipotecă, foarte importantă, este aplicarea metodelor deoarece cu ajutorul acestor
metode se determină valoarea corectă a bunului imobil. Se utelizează cele trei
metode clasice care sutn stabilite de standaretele naţionale de evaluare, aprobate de
Guvern : metoda cheltuielilor; metoda analizei comparative a vânzărilor; metoda
veniturilor.13
• În rezultatul aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute diferite
mărimi ale valorii şi anume în etapa reconcilierii valorii şi estimare valorii finale
evaluatorul va detrmina o valoare finală şi unică, care va fi obţinută în urma
rezultatelor aplicării metodelor de evaluare.
• Etapa finală a oricării evaluări se sfîrşeşte cu întocmirea raportului de
evaluare. Raportul este un act întocmit de evaluator care e prezentat beneficiarului
serviciilor de evaluare.
Rezultatele lucrărilor de evaluare se prezintă în raportul de evaluare cu
indicarea valorii bununului imobil ce constituie obiect al evaluării. Raportul de
evaluare se întocmeşte în două exemplare dintre care unul se transmite
beneficiarului evaluării, iar al doilea se păstrează în arhiva Oficiului Cadastral
Teritorial timp de 5 ani 14. vezi în figura de mai jos.(fig 1.6)

13
Legii cu privire la activitatea de evaluare art. 6 (1) şi (2)
14
Legii cu privire la activitatea de evaluare art. 11
40
PROCESUL DE EVALUARE A BUNURILOR
IMOBILE SUPUSE IPOTECII

DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE


Identificarea bunului imobil
Identificarea drepturilot patrimoniale
Determinarea scopului evaluării (IPOTECA)
Determinarea tipului valorii(DE PIAŢĂ,DE ÎNLOCUIRE ,DE LICHIDARE)
Data evaluării
Alte condiţii limitative

ÎNTOCMIREA CONTRACTULUI DE EVALUARE


• Determinarea volumului lucrărilor
• Determinarea cheltuelilor pentru colectarea şi prelucrarea informaţiei
• Stabilirea onorarului specialistului
• Semnarea contractului

COLECTAREA ŞI ANALIZA DATELOR


• Colectarea datelor generale şi speciale
• Verificarea plintitudinii şi autentificităţii
• Selectarea datelor dubioase şi excesive

DETERMINAREA VARIANTEI CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI


• Corespunderea cu restricţiile juridice
• Posibilitatea derealizare fizică
• Oportunitatea financiară
• Alegerea variantei cu productivitate maximă

APLICAREA METODELOR DE EVALUARE


• Metoda vînzărilor comparabile
• Metoda venitului
• Metoda costului

RECONCILIEREA VALORII ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE

ELABORAREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Fig.1.6 Procesul de evaluare în scop de ipotecă


41
Determinarea valorii de piaţă
Conceptul de valoarea de piaţă şi definirea noţiunii sunt fundamentale
pentru practica evaluării.Conceptul presupune un preţ negociat într-o piaţă
deschisă şi competitivă ce poate fi locală sau internaţională.
Valoarea de piaţă este o mărime ipotetică sau calculată a preţului de vânzare
şi este rezultatul examinării minuţioase de către vânzător şi cumpărător a
informaţiei ce ţine de tranzacţie, atrăgând o atenţie deosebită a celor date ce
reflectă răspunderea părţilor în condiţiile unei afaceri cinstite.
Estimarea valorii de piaţă este practic cel mai întâlnit tip de valoare utilizat
în evaluare. Definiţia comună a autorităţii internaţionale şi europene în domeniul
standardelor de evaluare International Valuation Standards Comitee (IVSC) şi The
European Group of Valuers Associations (TEGoVA) este:
„Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător
hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un marketing
adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză şi fără
15
constrângere.”
Modul de determinare a valorii de piaţă a bunurilor imobile
În cadrul evaluării se aplică următoarele metode de evaluare: metoda
cheltuielilor şi metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda venitului.
1. Metoda cheltuelilor
La evaluarea bunurilor imobile prin metoda cheltuielilor se utilizează
următoarea formulă de calcul:
CH C A T (2.1)
VP =(V -D )+V

unde:
VPCH- valoarea de piaţă a bunului imobil calculată prin metoda cheltuielilor;

15
Conform Standardelor Europene de Evaluare, adoptate de TEGoVA şi IVS , pag. 396 IVS-
2001

42
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei şi/sau edificiului evaluate;
DA – deprecierea acumulată a construcţiei şi/sau edificiului;
VT– valoarea de piaţă a terenului;
• Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit şi
construcţiilor accesorii acestora şi a încăperilor cu destinaţie locativă se calculează
după formula:

Vc=Cc K1969-1984 K1984-1991 Ka Vc ( Sc) (2.2 )

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei de bază;
Cc – costul unei unităţi de comparaţie a anului 1969,ce poate fi determinat
în baza „Culegerilor indicilor comasaţi “
K1969-1984- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1969 în preţurile
constante ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1984 în preţurile
constante ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preţurilor constante din anul 1991 în
preţurile curente la data evaluării. Ka se stabileşte trimestrial de către Biroul
Naţional de Statistică al Republicii Moldova şi reflectă dinamica preţurilor în
construcţii faţă de preţurile constante ale anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaţa totală a construcţiei şi;
• Deprecierea acumulată ( DA ) reprezintă suma uzurii fizice ( Uf ),
deprecierii funcţionale ( Df )şi deprecierii economice ( De).
DA= Uf + Df + De (2.3)
unde:
Uf - uzura fizică a construcţiei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcţională
considerată nulă;De - deprecierea economică;
a) Uzura fizică –reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se
datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi a altor factori externi.

43
b) Deprecierea funcţională –sau învechirea funcţională este legată de
dezvoltarea tehnicilor moderne care permit creare obiectelor noi ce satisfac mult
mai eficient cerinţele pieţii.
c) Deprecierea economică –este determinată de influenţa unor factori
externi ca: schimbarea în economia ţării,legislaţie şi altele.
2. Metoda analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de
piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare
pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se
utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii.
Aplicarea metodei vînzarilor comparabile este efectuată în baza
urmatoarei proceduri standard:
• colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;
• identificarea unitaţilor şi elementelor de comparaţie;
• determinarea mărimii ajustarilor;
• comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul
ajustarii preţurilor de vînzare;
• analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării.
1. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină

numarul vînzarilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei


comparative sănt suficiente trei –cinci vînzări.
2. Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în

funcţie de asemanări şi diferenţieri. Urmatoarele elemente de comparaţie sînt


examinate în cadrul metodei respective:drepturile de proprietate şi alte drepturi
reale transmise;condiţiile de finanţare;condiţiile tranzacţiei;condiţiile

44
pieţei;amplasarea;caracteristicile fizice;caracteristicile economice;modul de
folosinţă;componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
Pentru determinarea mărimii ajustarilor se aplica următoarele metode:
a) metoda comparaţiei pare;

b) metoda analizei datelor secundare;


c) analiza statistică.

Metoda comparatiei pare consta în analiza a doua vînzări comparabile


pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest
caz, bunurile imobile care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici
identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii
ajustărilor în baza informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de
dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi publicaţiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico -
matematice de analiză, în special analiza de regresie şi corelare.
c) Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor
bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.
Ajustările sunt aplicate în urmatoarea consecutivitate:
• ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
• ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
• ajustarea pentru condiţiile de vînzare;
• ajustarea pentru condiţiile pieţei;
• ajustarea pentru amplasare si caracteristicile fizice.
În procesul aplicarii ajustarilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de
finanţare, condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei, preţul de vînzare este recalculat
dupa fiecare corectare a elementului de comparaţie.
Ajustarile pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în modul
stabilit de evaluator. Preţul bunului imobil poate fi recalculat dupa ajustarea
fiecărui element sau dupa aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării
ajustarilor nu va influenta rezultatul final.
45
3. Metoda venitului
Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza
venitului operational net ce poate fi generat de acest bun în viitor.
Veniturile pot proveni din urmatoarele surse:plata de arendă colectată în
urma dării în arendă a bunului imobil;veniturile din exploatarea comercială a
bunului imobil.
• Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON =VBE −CO (2.4)

unde:

VON- venitul operaţional net;VBE- venitul brut efectiv;CO- cheltueli

operaţionale;
• Venitul brut efectiv se calculează dupa formula:

VBE = (VBP − DSL ) + AV (2.5)


unde:
VBE – venitul brut efectiv; VBP – venitul brut potential;
DSL – deducerea pentru spatiile libere;AV – alte venituri generate de bunul
imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
În cadrul metodei venitului sînt aplicate două metode de estimare a valorii :
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implică transformarea venitului obţinut pe parcursul
unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de
capitalizare.Formula de calcul:
VON
V = (2.6)
r

unde:

46
V – valoarea estimata;r – rata de capitalizare;
• Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:metoda
analizei vînzărilor comparabile;metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv;tehnica grupului investiţional; metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii
prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată.
Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda
actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la
sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculată după formulă:

n
VON t R
V =∑ + (2.7)
t =1 (1 + Y ) (1 + Y ) n
t

unde:
t - perioada de calcul;Y - rata de actualizare;R - reversia:
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul
imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1)
VON n+
R = 1
(2.8)
(1 +r ) n +1

unde:
R- reversia;r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator
perioadei de calcul.
• Rata de actualizare este estimata prin aplicarea următoarelor metode:
metoda adiţionării;metoda extracţiei;metoda investiţiilor de alternativă.
4. Reconcilierea rezultatelor evaluării
La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul determină valoarea de piaţă a
bunului imobil prin metoda mediei ponderate, atribuind ponderea valorică
rezultatului obţinut prin metoda cheltuielilor cu ponderea valorică rezultatului

47
obţinut prin metoda analizei comparative a vânzărilor şi cu ponderea valorică
rezultatului obţinut prin metoda venitului . Valoarea de piaţă se estimează după
formula:

Vb.i = VPch p + VPacv p +VPv × p ( 2.9 )

unde:
Vb.i – valoarea de piaţă a bunului imobil;
VPch – valoarea estimată a obiectului evaluării prin metoda cheltuielilor;
VPacv – valoarea estimată a obiectului evaluării prin metoda analizei
comparative a vânzărilor.
VPv - valoarea estimată a obiectului evaluării prin metoda venitului.
p –ponderea specifică
Pentru menţionarea deosebirilor şi asemănărilor în metedologia evaluarii
bunurilor supuse ipotecării şi a oricării alte evaluări putem spune că: pentru
efectuarea evaluarii este nevoie de un specialist calificat şi de întocmirea
contractului de prestare a serviciilor de evaluare ,care va intocmit între evaluator şi
beneficiarul evaluării; scopul evaluării desigur este cea mai mare deosebire între
evaluări;la fel o deosebire destul de importantă şi care reglementează esenţa
evaluării în scop de ipotecare este estimarea valorilor bunului şi consecutivitatea
lor. Desigur valoarea de piaţă este practic cel mai întâlnit tip de valoare utilizat în
evaluare,ea poate servi şi o asemănare între evaluări ,dar în cazul nostru valoarea
de piaţă va fi calculată nu doar pentru determinarea costului potenţial de piaţă dar
şî pentru a calcula valoarea de lichidare ceia ce este foarte important în cazul
ipotecii deoarece în cazul nerambursării creditului bunul va fi preluat şi vîndut
forţat;o deosebire destul de importantă va fi şi determinarea valorii ipotecare , ce
poate fi calculată doar în cazul obţinerii unui împrumut bancar garantat cu bunul
imobiliar depus in gaj adica ipotecarea lui.valoarea ipotecară va fi valoarea de
bază a creanţei garantate şi modul de determinare a sumelor adiţionale garantate
prin ipotecă; punctul tangent al evaluărilor va servi întocmirea raportului.

48
2.2 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de lichidare a bunului
imobil

Valoarea de lichidare sau cum mai e şi numită valoarea de vînzare forţată


este valoare bunului imobiliar în cazul cînd obiectul evaluării este sau urmează a fi
înstrainat într-o perioda de timp foarte scurtă şi în conduiţii de expunere pe piaţă
neadecvate,comparativ cu perioada şi măsurile necesare pentru a obţine cel mai
bun preţ de piaţă. 16
Valoarea de lichidare prezintă o derivată de la valoarea de piaţă, deci pentru
determinarea valorii de lichidare mai întâi trebuie de determinat valoarea de
piaţă.Metodologia de determinare a valorii de piaţă a fost expusă anterior mai sus.
Aprecierea valorii de lichidare a devenit o problemă actuală, şi în prezent,
obiectele şi cazurile pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare
sunt:
1 În cazul oferirii creditelor bancare garantate cu proprietăţi imobiliare,
de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului.
2 În cazul lichidării întreprinderilor insolvabile, apare necesitatea
evaluării activelor pentru realizarea ulterioară a lor.
3 În cazul sechestrării bunurilor ca modalitate de asigurare a executării
silite a obligaţiei fiscale. Comercializarea acestora se efectuează la licitaţii după
valoarea de lichidare.
Cazurile specifice în care vânzătorul poate fi silit sau obligat să vândă.
Aşa dar, reieşind din definiţie constatăm două condiţii care sunt obligatorii
pentru calificarea valorii de lichidare drept bază a evaluării a unui obiect:
1) Obiectul evaluării este înstrăinat într-o perioadă de timp scurtă şi în
condiţii de expunere pe piaţă diferite decât cele necesare pentru a obţine cel
mai bun preţ de piaţă.

16
Monografia” Evaluarea bunurilor imobile”autor Olga Buzu,Angela Matcov 2003,cap4,pag23

49
2) Orice proprietar raţional va fi vinde proprietatea într-un termen restrâns
justificat, o asemenea vânzare „urgentă” întodeauna este forţată, indiferent de
motivele concrete, de care se va conduce vânzătorul.
Modul de determinare a valorii de lichidare a bunurilor imobile
Sunt mai multe metode de determinare a valorii de lichidare şi cele mai
importante:
Determinarea valorii de lichidare utilizînd factorul perioadei restrînse de
timp şi factorul vînzării forţate
1. Determinarea valorii de lichidare în contextul abordării veniturilor
Determinarea valorii de lichidare utilizînd factorul perioadei restrînse
de timp şi factorul vînzării forţate
La realizarea bunurilor imobile sechestrate apare noţiunea de „valoare de
lichidare”. De obicei aceasta valoare este mai mică decât valoarea de piaţă din
cauza influenţei a doi factori:
1. factorul perioada restrânse de timp;
2. factorul de vânzare forţată.
Vom examina veniturile posibile la evaluarea obiectului luând în
consideraţie factorul perioadei restrânse de timp. Estimarea porneşte de la
determinarea valorii de piaţă al obiectului estimat. După aceasta se determină de
fapt valoarea de lichidare, pentru care se propune să se utilizeze unul din formulele
expuse mai jos.
V piata
Vlichid (t ) = t e −t (2.10)
(1 + y ) T

unde:
Vlichid1(t) – valoarea de lichidare a obiectului evaluat, calculat pentru cazul 1;
Vpiaţă – valoarea de piaţă;
y- venitul de piaţă mediu investit în obiectele analoage;
te – timpul de expoziţie pe piaţă (perioada medie în care are loc realizarea
obiectelor analoage);

50
t – perioada de timp dată pentru vânzarea obiectului;
T – perioada de timp .
Determinarea valorii de lichidare în contextul abordării veniturilor
În literatura de specialitate din vest se întâlnesc două tipuri de valori de
lichidare:
1) valoarea de lichidare întemeiată ;
2) valoarea de vânzare forţată .
În procesul relaţiilor cu bunurile imobile, sistematic se urmăresc situaţiile
care îngreunează circulaţia obişnuită a bunurilor. Unul din astfel de exemple este
necesitatea proprietarului, în diferite împrejurări, de a înstrăina proprietatea în
termen restrâns. Realizarea unei astfel de proprietăţi este imposibilă la preţul de
piaţă. Aceasta este legat de faptul că obiectele nu pot fi realizate fără petrecerea
măsurilor necesare pentru căutarea cumpărătorului şi fără pregătire pentru
realizare. Aceasta este o situaţie nefavorabilă pentru proprietar, deoarece apare
lichidarea forţată a persoanei juridice.
Analizînd valoarea de lichidare care corespunde cu abordarea veniturilor
înainte de toate este bine de a clarifica că valoarea – nu se ia de la caracteristicile
obiectului, dar de la relaţiile care se efectuează în jurul acestui obiect.
Determinarea valorii în contextul abordării veniturilor este constituită din
ceea ce investitorul potenţial nu va plăti o sumă mare pentru bunul imobil decât
valoarea prezentă, care va aduce venituri în viitor.
Nu face de a aduce argumente, că valoarea de lichidare a obiectului supus
evaluării, întodeauna este mai mică decât valoarea de piaţă. Dacă vom analiza
punctul de vedere al potenţialului cumpărător, care a obţinut imobilul după
valoarea de lichidare, la care, în rezultat nu va fi puse restricţii la perioada de
expoziţie vom observa că el poate vinde acest imobil cu preţul de piaţă. În rezultat,
diferenţa dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare va fi venitul curat al
cumpărătorului. În acest mod, va fi atrăgător pentru investitori posibilitatea de a
obţine obiecte cu valoarea de lichidare, ca după aceea să le vândă cu valoarea de
piaţă .
51
Dacă vom presupune că la asemenea operaţie investitorul va utiliza surse
împrumutate, venitul lui curat va scădea deoarece remunerarea va depinde de
timpul necesar deţinerea obiectului şi vânzarea lui la valoarea de piaţă. Dacă vom
presupune că investitorul va pune obiectul în vânzare odată cu începerea perioadei
de expoziţie şi va fi nevoit să-l răscumpere odată finisarea perioadei în care trebuie
să întoarcă sursele împrumutate vom utiliza următoarea formulă:
Tsurse împrum=Texpoziţiei pe piaţă-T expoziţiei la lichidare (2.11)
unde:
Tsurse împrum – timpul în care sursele împrumutate trebuie restituite;
Texpoziţiei pe piaţă – perioada obişnuită de expoziţie pentru obiecte analoage, la care nu
este pus imperativul obligaţiei „vînzare rapidă”;
Texpoziţiei la lichidare – perioada mai scurtă de expoziţie, decât în cazurile obişnuite
pentru obiectele analoage, dar necesar pentru înstrăinarea bunului evaluat.
Astfel, cu cît este mai scurtă perioada de expoziţie pentru vânzare obiectelor
cu valoare de lichidare, cu atât mai mare este termenul necesar pentru recuperarea
surselor împrumutate pentru vânzarea obiectului cu valoare de piaţă. Mărimea
sumei pentru sursele împrumutate este direct proporţională cu termenul în care
aceste surse sunt întoarse şi se determină după formula:
Ssî=Slichid.× (Tsurse împrum× i discont.) (2.12)
unde:
Ssî – suma surselor împrumutate ;
Slichid. – valoarea de lichidare a obiectului evaluat;
i discont – rata dobînzii ce reflectă venitul creditorului cu surse împrumutate.
Rata dobânzii va depinde de obiectul evaluării şi, trebuie luat în consideraţie
toate riscurile legate cu obţinerea bunului imobil cu valoare de lichidare. La
mărimea ratei dobânzii trebuie luat riscul posibil în situaţia în care apare
necesitatea de a vinde bunul imobil cu valoare de lichidare. Ca exemplu putem lua
situaţia în care decizia judiciară care anulează procedurile de falimentare. În acest
caz, investitorul riscă de a nu compensa pierderea, care duce la obligaţia de a apela

52
la decizia juridică, cu obligaţia de restituire dublă, şi ca urmare, încetarea
procesului investiţional.
Însă aceste riscuri apar numai prin procedurile juridice speciale şi pot fi
minimalizate prin mărirea ratei dobânzii, cît şi asigurarea nesatisfăcătoare a
posibelelor urmări şi analiza juridică amănunţită a vânzătorului forţat să
înstrăineze bunurile imobile prin valoarea de lichidare.
Vom presupune că investitorul va realiza această operaţie motivând
posibilitatea de a obţine venit, care depinde de mărimea valorii de piaţă a
obiectului.
Ioperaţ=Vpiaţă(i rata dobînzii× Tsurse împrum) (2.13)
unde:
Ioperaţ – venitul de la proiectul investiţional;
Vpiaţă – valoarea de piaţă a obiectului;
i rata dobînzii – rata dobânzii investitorului.
Rata dobânzii se determină din rata dobânzilor obişnuite a companiilor
investiţionale. În practică mărimea ratei dobânzii va depinde de mărimea venitului
mediu a companiilor investiţionale cu calcularea impozitului pe venit. Această
mărime se deosebeşte de i discont prin aceea, că atrage nu mărimea sumei surselor
împrumutate, dar motivele investitorului de a realiza operaţiile de dobândire a
bunului imobil cu valoare de lichidare. Întreprinderile nu vor produce, dacă nu vor
obţine un beneficiu cît de mic, necesar pentru acoperirea cheltuielilor interioare şi
venitul pentru realizarea activităţii lor. Altfel, i rata dobînzii , în practică, se va calcula
reeşind din situaţia existenţei comune a întreprinderilor comerciale din ţară şi
reprezintă, după părerea evaluatorilor, mărimea veniturilor medii, dacă sunt
condiţii normale.
Luând în consideraţie sensul proiectelor investiţionale, investitorii potenţiali
nu vor plăti pentru bunul imobil, vândut cu valoare de lichidare, mai mult decât
diferenţa dintre valoarea de piaţă, plata pentru credit şi venitul propriu.

53
2.3 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de înlocuirii a
bunului imobil

Valoare de înlocuire -totalitatea cheltuielilor ocazionate de achiziţionarea sau


construirea unui mijloc fix nou, identic cu celexistent, cu respectarea nivelului
preturilor din perioada actuala (in care se determina). Aceasta valoare este folosita
şi pentru inregistrarea in contabilitate a plusurilor de mijloace fixe constatate cu
ocazia inventarierii, precum si in operatiuni de reevaluare a mijloacelor fixe.17
Valoare de înlocuire -totalitatea cheltuielilor efectuate in scopul producerii
sau construirii unui mijloc fix, destinat sa inlocuiasca alt mijloc fix, uzat complet,
cu aceleasi caracteristici, tinand seama de preturile din momentul inlocuirii.
Valoarea de înlocuire constitue suma costurilor totale necesare pentru
construcţia unei clădiri sau alte construcţii analogice clădirii evaluate.Conceptul de
calcul a valorii de înlocuire constă în calcul corect a preţurilor de piaţă a bunului
evaluat,existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii evaluat.18
Valoarea de înlocuire a cladirilor sau edificiului evaluat este constituită din
următoarele elemente:
Costul construcţiei - totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de
construcţia obiectului,costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz
şi a altor documente normative
Cheltuieli indirecte - totalitatea cheltuielilor legate de
marketing,publicitate, asigurare,achitarea impozitelor,cheluieli curente pentru
menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrarilor de construcţie şi
vînzarea obiectului.Cheltuieli indirecte se calculează în baza documentaţiei
investitorului şi analizei pieţii construcţiilor noi.
Beneficiul investitorului – reprezintă recompensa pentru riscul legat de
realizarea proiectului de investiţii.Mărimea beneficiului investitorului depinde de

17
Difiniţia dată de dicţionarul on-line contabil- financiar-economic
18
Regulamentu provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003,pag 34
54
situaţia concretă de pe piaţă şi determină în baza anlizei celei mai bune şi efeciente
utelizări.
Valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
Metoda comparaţiilor unitare – se bazează pe analiza comparativă a
unităţilor ce caracterizează calităţile de consum ale obiectului(1 m.c al volumului
fizic al clădirii,1 m.p al suprafeţei totale).Valoarea de reconstituire a obiectului
evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţilor de comparaţie,exprimată în
preţuri curente şi cantitatea unităţilor date(volum,suprafaţă).Costul unităţii de
comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construiete
anterior sau în baza “Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.
Metoda costurilor segregate – se bazeză pe estimarea costurilor unitare
pentru diferite elemente constructive ale clădirii,exprimate în unităţi de măsură
adecvate.sursele de informaţie pentru estimarea valorii de înlocuiere prin metoda
dată pot servi normele de deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativă - se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru
construcţia clădirilor de întregime şi diferitor componente ale ei ,prin întocmirea
devizilor locale ,devizelor pe obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat .
În cadrul metodei cantitative ,cheluielile legate de construcţia obiectului se
estimeză prin următoarele metode:
Metoda de resurse – metoda de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi
construcţiilor în baza indicilor de resurese evedenţiaţi în documentaţia de proiect
şi deviz:manopera,utilaje de construcţii-montaj,materilale,construcţii şi preţurilor
de livraare a acestoe resurse.Metoda de resurse se aplică în conformitate cu
Instrucţiunile privind întocmirea devizilor pentru lucrările de construcţii-montaj
prin metoda de resurse(CPL.01.01-2001)şi alte instrucţiuni elaborate de Ministerul
Ecologiei,Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova.
Metoda de resurse şi indici – reprezintă o aplicare mixtă a metodei de
resurse şi a sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi
determinate ca raport între preţurile de bază pentru resursele similare.
55
Metoda indicilor de bază – se bazează pe recalcularea cheltuielior incluse în
devize din preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor.Estimarea
valorii prin metoda indicilor de bază se efectuează în baza Regulamentului
provizoriu privind modul de stabilire a costului construcţiei şi de efectuarea a
calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între beneficiari şi
antreprenori în condiţiile liberalizări preţurilor,pus în aplicare de la 1 iunie
1994,aprobat de Departamentul de Arhitectură şi construcţii,ordinal nr.10a din 3
iunie 1994,(“Monitorul construcţiilor”,1994,vol.3); Instituţiilor metodologice
privind modul de întocmire a devizului centralizat pentrz realizarea obiectivelor de
investiţii ţinînd seama de preţurile curente,aprobate prin ordinul Ministerului
ecologiei şi amenajării teritoriului nr.30 din 24.01.2000(,(“Monitorul
construcţiilor”,2001,vol.1(22),vol.2(23)).
Capitolul dat cuprinde o lamurire amplă a procesului de evaluare ce şi
serveşte ca bază teoretică în domeniul evaluării şi desigur în scop de ipotecare.
Conform legislaţiei şi mai bine zis legea cu privire la ipotecă împune că în
cazul cînd un bun imobil este depus în gaj sau ipotacăel trebuie evaluat în forma
obligatorie de către un specialist în domeniu ,care nu va avea interese proprii.
Efectuînd evaluarea evaluatorul va face cunoştinţă cu bunul imobil,cu
caracteristicile acestuia precum şi în mod obligatoriu va întocmi un raport care
trebuie ,conform legii cu privire la ipotecă, să includă nu doar determinarea valorii
de piaţă ci şi valoarea de lichidare şi valoarea de înlocuire.
Precum am menţionat anterior trebuie de determinarea valorii de piaţă,
valoarea de lichidare şi valoarea de înlocuire ceia ce şi a fost descris detaliat după
tote criteriile şi metodele necesare.

56
3. ANALIZA PIEŢII DE IPOTECĂ ŞI CALCULAREA VALORII
BUNURILOR IMOBILE ÎN SCOP DE IPOTECĂ

3.1 Analiza pieţii ipotecare în Republica Modova

Analiza pieţii ipotecare constă în analiza numărului tranzacţiilor cu bunurile


imobile ipotecare. Astfel,de analize pot fi efectuate doar în cazul unei pieţi
imobiliare dezvoltate.Gradul de activitate al pieţii imobiliare este dinamica
tranzacţiilor.Din 1 ianuarie 1991 şi 31 martie 2002 în sistemul cadastral bunurilor
imobiliare au fost înregistrate 24 000 tranzacţii) .În Moldova numarul tranzacţiilor
de ipotcare a imobilului a sporit de 8 ori în ultimii cinci ani adica 2009 -2004.
Totodata, dupa cum am specificat, numarul de operaţiuni ipotecare constituie în
total circa 1 % din totalul numărul de tranzacţii.
Daca în anul 1999 -2002 au fost înregistrate 24 mii de tranzacţii cu imobilul
pe republică, în 2005 - deja 200 mii.
Operaţiunile de ipotecare în 2000 – 2001 ocupă doar al patrulea – al
cincelea loc,depinde, de regiune, localitate. În 2001 în oraşul Chişinău ipoteca
ocupă circa 4.8% din totalul tranzacţiilor,iar locul frontaş îl ocupă oraşul
Cahul,circa 11.2%. Oraşul Bălţi ocupă ultimul în structura tranzacţiilor de ipotecă.
Lider absolut în activitatea de afaceri este capitala - ei îi revine 50 la suta din
operaţiunile cu imobilul de tot tipul pe republică.
Piaţa creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare a înregistrat o
adevărată explozie în ultimul an de zile. În perioada 30 septembrie 2006 – 30
septembrie 2007 piaţa indică o creştere de peste două ori a portofoliului, segmentul
creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare plasându-se, astfel, printre cele
mai dinamice (după ritmul de creştere). Performanţe relativ comparabile fiind
specifice, în această perioadă, doar segmentului creditelor de consum.
Conform evaluărilor în baza datelor Băncii Naţionale a Moldovei, la 30
septembrie 2007 portofoliul creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare era
în mărime de peste 2 mlrd. 151 mil. lei, faţă de peste 1 mlrd. 68 mil. lei la aceeaşi
57
dată a anului trecut. În comparaţie cu situaţia de la finele lunii septembrie a anului
2003, piaţa creditelor pentru imobil a crescut de aproape şase ori, importanţi ani de
creştere fiind – 2006 şi 2005. O explozie a pieţei a fost specifică mai ales în a doua
jumătate a anului 2006 – o serie de bănci au început să fie destul de active pe acest
segment cu programe ipotecare. Dacă luăm, însă, în calcul datele pentru întreg anul
2002 şi datele estimative pentru finele anului 2007, obţinem o extindere de aproape
nouă ori a portofoliului creditelor pentru imobil şi construcţii.
În ceea ce priveşte evoluţiile din acest an, piaţa atestă o dinamică destul de
bună, dar, totuşi, mai temperată decât în nouă luni 2006. De la începutul anului
2007, portofoliul creditelor pentru imobile, construcţie şi dezvoltare a crescut cu
54,68% (comparativ cu 31 decembrie 2006), peste media generală pe sistemul
bancar (33,80%), dar ritmurile sunt mai temperate decât în nouă luni 2006 –
63,14%, comparativ cu situaţia de la începutul anului trecut.
În baza acestor evoluţii spunem că, la finele anului 2007, piaţa creditelor
pentru imobil, construcţie şi dezvoltare se va apropia de nivelul de 2,5 miliarde de
lei.
Este important să precizăm că paralel cu piaţa bancară, în Republicii
Moldova începe să se dezvolte şi piaţa nebancară a creditelor ipotecare, imobiliare.
Conform estimărilor noastre, portofoliul pe piaţa ne-bancară oscilează între 100 şi
150 mil. lei
Extinderea pieţei creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare va
impulsiona şi industria de asigurări, care va trebui să răspundă evoluţiilor de pe
piaţă prin crearea şi lansarea de produse specializate de asigurări.
În Republica Moldova desigur operaţiile de vînzare - cumpărare ocupă
primul loc adica o treime din tranzacţii se referă la cumpărare -vînzare, toate
celelalte sunt donaţii, testament, ipoteca şi altele.
Dinamica numărului de tranzacţii ipotacare în anii 2007-2008 cunoaşte o
dezvoltarea rapidă ,ajungîndu-şi apogeul în perioada trimestrului III a anului 2007
pînă în otombrie anului 2008.(fig. 3.1) .Scăderea în continuare a tranzacţiilor este

58
argumentată de panica populaţiei cu privire la criză şi frica pe de o parte de a
procura imobilului prin ipoteca pe de altă parte aşteptarea scăderii preţurilor.
Pentru o analiză mai concretă a situaţiei pieţii ipotacare în Moldova vom
clasifica republica în trei zone ca nord cu caracteristica Bălţului,centru cu a
Chişinaului şi sudul cu a Cahulului. Pentru aceasta vom analiza factorii cei mai
importanţi a pieţii ipotecare pe regiuni,detalii vezi în talelul 3.1.
Principalii factori de influenţă a pieţii ipotecare sunt :
• Numărul populaţiei în regiune, localitate;
• Veniturile populaţiei ;
• Numărul construcţiilor considerate libere;
• Preţurile bunurilor imobile oferite;
• Compoziţia populaţie pe vîrste;
• Numărul construcţiilor noi sau în curs de dezvoltare .
Tabelul 3.1
Caracteristica factorilor de influenţă a pieţii ipotecare pe anul 2008
№ Factorii Chişinău Bălţi Cahul
1 Numărul populaţiei ,om 785087 148114 123808

2 Salariile medii,lei 3263,1 2780,9 1880

3 Numărul construcţiilor fondului 2477,1 136418 708,6


locativ
4 Preţurile oferite apartamentelor cu 50-80 30-35 25-28
3 odăi ,mii/€
5 Numărul de populaţie , pe vîrste 588815 103683 81280
apte de muncă,om
6 Numărul construcţiilor noi sau în 30 8 19
curs de dezvoltare, numărul total

Factorii de analiză a pieţii arată că cel mai mare număr de tranzacţii


ipotecare este probabil în capital ceia ce şi este real dar luînd conjuctura pieţii
reale totale observăm că că Cahulul ocupă tot locuri frontaşe în aşa tipuri de
tranzacţii.

59
În Chişinău , anul 2009 pînă în aprilie au fost înregistrate 5053 de tranzacţii
ipotecare ce constituie o scădere de 33% în comparaţie aceiaşi periadă a anului
2008 ce notifică numărul de 7580 de tranzacţii ipotecare (fig 3.2).

Fig. 3.1 Dinamica tranzacţiilor ipotecare pe anul 2008-2009 în Chişinău

În oraşul Bălţi numărul de tranzacţii nu este aşa de spectaculos, Cahulul


ocupă un loc mai înaintat ,desigur Chişinăul ocupă primul loc. Numărul total de
tranzacţii ipotacare în Bălţi pe anul 2008 este de 9620 pe cînd în Cahul 12361,
detalii vezi figura 3.2,analiza a fost facută pe trimestre, pe anul 2008.
Perioada de trecere a anului 2008-2009 a indicat la sudul Moldovei o
scădere a preţurilor la bunuri imobile locative de tip apartament fiind scăzute
brusc. Merge vorba de Comrat, dacă în 2008 preţurile la apartament cu 1 odaie
constituia 20-25mii €acum în anul 2009 doar 15-16 mii €.În Cahul preţurile tot au
scăzut dar lent şi nu aşa de considerabil
Scăderea preţurilor au loc pe întregul teritoriu republicii observinduse o
scădere de 5-10%,în unele cazuri unicale de 15%.

60
Acest lucru rieltorii spun că nu-i stipulează pe cumpărători să procure
imobil dar din contra şi că numărul de tranzacţii a scăzut cu circa 10% în
comparaţie cu anul precedent.

Fig.3.2 Analiza tranzacţiilor ipotecare în Chişinău,Bălţi,Cahul


pe anul 2008

Numarul tranzacţiilor de ipotecă ocupă penultimul loc din totalurile de


tranzacţii imobiliare revenindui circa 1 % .Deci, referindune la piaţa ipotacară, a
aniilor 2002-2008, putem spune că a cunoscut o dezvoltare bruscă şi
spectaculoasă, vezi figura de mai jos.

61
Fig.3.3 Dinamica tranzacţiilor ipotacare din totalul tranzacţii imoliliare în
Republica Moldova

În Moldova piaţa ipotecară a cunoscut o dezvoltare impresionantă în ultimii


cîţiva ani, fiind întemeiată mai ales pe principiile competiţionale ale economiei de
piaţă. Problemele dezvoltării ipotecii în Republica Moldova sunt:
a) Lipsa resurselor pe termen lung – predomina depozite de 3-6 luni;
b) Nivelul mic al veniturilor populatiei;
c) Predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale;
d) Cota-parte semnificativa a creditelor oferite pentru participarea cetatenilor
la constructia locuintelor (investitii in constructia locuintelor) – ceea ce mareste
riscul creditarii, deoarece riscurile ordinare ale bancii se completeaza cu riscurile
constructiei.
Analiştii estimeaza că în anii următori programele de creditare ipotecară vor
evalua şi mai spectaculos, deoarece pe piaţă este o cerere mare de locuinţe. În
prezent însă piaţa suferă o recesie de stopare.

62
3.2 Influenţa crizei asupra pieţii ipotecare

Criza ipotecară care a dus la criza de lichiditate în SUA şi ţările europene


ocolind deocamdată Republica Moldova. În ţările vecine, atât din vest cât şi din
est, există semne de instabilitate financiară, cade cererea şi preţurile la imobil.
Moldova rămâne deocamdată o insulă de stabilitate în lumea financiară cuprinsă de
turbulenţe.
În ce constă secretul pieţei imobiliare moldoveneşti-principalele motive ale
creşterii preţurilor la imobil în Moldova, în pofida opiniei predominante, se află în
afara cadrului pieţei imobiliare şi a industriei de construcţii în general.
Situaţia pe piaţă, legată de cerere, ofertă şi raportul între ele se află într-o
schimbare destul de dinamică şi de aceea este un factor, care influenţează preţurile
în intervale scurte de timp, cu o durată de un an-doi.
Într-o perspectivă mai îndelungată, o influenţă puternică asupra preţurilor o
au factorii macroeconomici globali, iar unul dintre aceştia este valoarea masei
monetare.
În economia moldovenească se observă o discrepanţă mare între indicatorii
macroeconomici principali, care provoacă inflaţie. Transferurile de mijloace
băneşti a atins valori considerabile. Astfel, potrivit datelor oficiale în anul 2007
persoanele fizice care muncesc peste hotare au trimis acasă 1 216 miliarde de
dolari SUA, iar conform unor estimări neoficiale suma se ridică la 1,5 miliarde de
dolari. După nouă luni 2008, remiterile au urcat, la un nou maxim, de 1 259,65
milioane de dolari SUA şi au depăşit astfel nivelul atins în anul 2007. Investiţiile
directe s-au ridicat în anul trecut la 450 milioane de dolari SUA, iar Ministerul
Economiei şi Comerţului anticipează pentru acest an o creştere a acestora cu 50 la
sută, până la 700 milioane de dolari SUA. Totodată, sectorul bancar şi business-ul
mare contractează împrumuturi externe.
Acest flux enorm de bani duce, în fine, la îmbogăţire prin ridicarea
capacităţii de cumpărare. Însă Banca Naţională a Moldovei este adeptul politicii
unui leu tare. Cursul de schimb al monedei naţionale în raport cu alte valute este
63
într-o permanentă creştere. Se produce un dezechilibru între ritmul de creştere a
puterii de cumpărare şi, pe de altă parte, a producţiei de mărfuri şi servicii, care se
mişcă înainte mai încet. Acest dezechilibru este acoperit prin majorarea preţurilor
la mărfuri şi servicii şi creşterea importurilor. Deficitul balanţei comercial a atins,
după nouă luni, cifra de 2 468,7 milioane de dolari SUA, după o creştere de 53,6%
faţă de ianuarie-septembrie 2007.
Piaţa de capital ar putea atrage o parte din mijloacele disponibile, însă acesta
este subdezvoltat. Proprietarii pachetelor mici de acţiuni nu participă în
administrarea companiei şi nu pot să conteze pe dividende. Costul acţiunilor creşte
doar în cazul consolidării pachetelor. Căderea indicilor la bursele internaţionale nu
influenţat în nici un fel piaţa hârtiilor de valoare din Republica Moldova.
Specialiştii chiar glumesc trist, nu avea ce să afecteze, nu avem piaţă.
O alternativă ar fi păstrarea banilor pe conturile metalice (de aur). Însă,
mecanismul de investire în aur abia se formează şi este străin mentalităţii
cetăţenilor noştri.
Economiile mici sunt depuse în bănci, ce asigură un profit la nivelul inflaţiei
reale, care potrivit estimărilor unor experţi se ridică până la 25 la sută. Rata
dobânzii la depunerile în valută constituie în medie 10-15 la sută, iar la depozitele
în monedă naţională - 19-25 la sută.
Această situaţie macroeconomică a „împins" capitalul liber spre piaţa
imobiliară şi a făcut investiţia în imobil un instrument optim de înmulţire a
capitalului.
Odată cu creşterea transferurilor de peste hotare a crescut proporţional şi
cererea pentru imobil, în special în capitală. Profitul curent din creşterea preţurilor
la imobil constituie minimum 25-30 la sută, iar profitul suplimentar din chirie - 5-
7%. Circa 30 la sută din toate tranzacţiile cu bunuri imobiliare sunt investiţionale,
adică imobilul este procurat pentru a fi revândut ulterior sau pentru a fi dat în
chirie. Urmările fiscale pentru investitori sunt minime, impozitul pe imobil la un
apartament alcătuieşte 0,02% din costul cadastral (care este de 2-3 ori mai mic
decât cel de piaţă), aproximativ 50-100 de lei.
64
Impozitul pe venitul din chirie este de 5-10 la sută din costul chiriei.
Impozitul pe venitul persoanelor juridice în anul 2008 este 0%, iar în cazul
persoanelor fizice există numeroase facilităţi în cazul vânzării locuinţei.
În prima jumătate a anului 2008 preţurile la imobilul locativ (apartamente)
au crescut cu 22%. Astfel investitorul, care a investit bani în imobil la început de
an şi care l-a dat în chirie, a obţinut astfel un venit de 25% în şase luni.
Aşezarea geografică a Moldovei între Uniunea Europeană şi Ucraina şi în
imediata apropiere de Federaţia Rusă o fac să fie atractivă pentru investiţiile în
imobil, atât pentru companiile europene care doresc să intre pe piaţa din Est, cât şi
firmele din spaţiul fostei urss, care pătrund pe piaţa europeană. În ţările vecine
preţurile la imobil sunt cu mult mai înalte.
Criza ipotecară din SUA, cât şi criza financiară mondială a afectat Republica
Moldova doar în planul scumpirii creditelor ipotecare. Însă doar 5-10 la sută din
imobil sunt procurate în ipotecă. Creditele ipotecare sunt acordate la o rată a
dobânzii de 17-23 la sută şi nu sunt accesibile pentru majoritatea populaţiei.
Ipoteca în Moldova este subdezvoltată. Legea cu privire la ipotecă a fost adoptată
abia în septembrie 2008. Ca urmare, toţi aceşti factori, care, de fapt, denotă o
situaţie tristă, au ferit piaţa imobiliară de căderea preţurilor. Preţurile nu au fost
umflate de împrumuturile ieftine, cum s-a întâmplat în SUA, ci au fost determinate
de situaţia macroeconomică.
Imobilul este procurat, în fond, din contul mijloacelor proprii, fără a utiliza
credite bancare. De aici şi concluzia, majoritatea bunurilor imobile nu este prinsă
de angajamentele faţă de instituţiile creditare, ca urmare schimbarea ratelor la
creditele ipotecare nu vor influenţa puternic piaţa imobiliară. Însă criza ar putea să
mai taie din volumul transferurilor de peste hotare, deoarece mulţi dintre
concetăţenii noştri riscă să-şi piardă locurile de muncă peste hotare. Probabil, ar
putea să se reducă fluxul de investiţii, însă vom putea vedea acest lucru abia peste
3-6 luni.
Potrivit previziunilor , situaţia pe piaţa imobiliară nu se va schimba până la
sfârşitul anului, se va menţine acelaşi nivel de preţuri şi atunci ne vom putea
65
convinge pe cât de gravă este criza financiară internaţională. Este posibilă o
încetinire a ritmului de creştere a preţurilor la bunurile imobiliare, mai curând
creşterea va fi mică sau nu va fi deloc, însă e puţin probabil că vom avea o scădere
a preţurilor la imobil.

3.3 Raportul de evaluare a apartamentului din oraşul Bălţi, str.


Decebal 166/17.

AGENŢIA IMOBILIARĂ “STELA”

Licenţa SS nr. 0123456 din 25.01.2009,

eliberată de Camera de licenţiere a Republicii Moldova

RAPORT
de evaluare a obiectului

Obiectul: Apartament

Amplasarea: mun. Bălţi,str. Decebal 166/17

Proprietar: Copacinscaia Lidia

Chişinau 2009
66
Scrisoare de însoţire
"APROB”
Directorul Agenţiei imobiliare"STELA"
_______________________ /STELA/
15.06.2009
1. Date generale
Prezenta evaluare a fost comandată de către Copacinscaia Lidia , în
continuare Beneficiar, Agenţiei imobiliare „STELA” SRL, în continuare
Executant, în scopul evaluării valorii de piaţă,valorii de înlocuire şi a valorii de
lichidare a încăperii locative de tip apartament pentru o posibilă gajare în scopul
primirii unui credit ipotecar, care este amplasat pe adresa: str. Decebal 166/17,
mun. Bălţi şi aparţine Beneficiarului.
Pentru determinarea valorii de piaţă a obiectului de către evaluatori au fost
utilizate trei metode recunoscute de evaluare, şi anume: Metoda veniturilor;Metoda
analizei vânzărilor comparative a obiectelor similare; Metoda costului e
reconstituire:
Evaluarea obiectului a fost efectuată de Evaluatori în lei MLD potrivit
situaţiei la 15 iunie 2009. Calculele au fost efectuate în baza inspectării obiectului
la data de 4 iunie 2009, a documentaţiei prezentate de proprietar, tranzacţiilor de
vânzare cumpărare a obiectelor similare din ultima perioadă şi studiul sociologic
de estimare a vânzărilor.
Evaluatorul a ajuns la concluzia că la data evaluării valoarea de piaţă a
obiectului constituie 19602 euro (nouăsprezece mii şase sute doi) euro
sau306648( treisute şase mii şase sute petruzeci şi opt) lei MLD.
Agenţia imobiliară „STELA” (licenţa SS nr. 0123456 din 25.01.2009,
eliberată de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, pentru perioada
25.01.2009 – 24.01.2014).
Cu respect Copacinscaia Stela
evaluatorul agenţiei imobiliare “STELA”

67
Certificatul calităţii evaluării

Evaluatorii, care au efectua evaluarea, în baza cunoştinţelor,


convingerilor şi activităţii lor confirmă că:
a) Afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi
corecte;
b) Analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor
făcute şi condiţiilor limită, analiza independentă şi profesională, precum şi
concluziile aparţinînd personal evaluatorilor;
c) Evaluatorii n-au interes material curent sau de perspectivă vis-a-vis
de obiectul evaluării şi sunt liberi de orice angajamente suplimentare (în
afara angajamentelor rezultante prezentului contract) faţă de careva parte,
legată de obiectul evaluării;
d) Plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a
valorii obiectului evaluat, ne-depinzînd, de asemenea, de careva valoare
calculată în prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea uneia din părţi;
e) Analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport,
corespunzîd legislaţiei în vigoare, cerinţelor Standardelor Profesionale
Europene, aprobate pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare şi Camerei
Naţionale de Imobil din Republica Moldova;
f )A fost efectuată cercetarea personala abunului imobil de catre mine
în prezenţa repretintatului beneficiarului evaluarii.
Menţiuni speciale:
Evaluarea nu conţine expertiza tehnică de construcţie a
constructivelor.
Acest raport este confidenţial pentru dumneavoastră şi pentru
consultanţii dumneavoastră şi este numai pentru destinaţia stabilită mai sus.
Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.

68
1. Supoziţii şi restricţii principale

Parte integră a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi


restricţii principale:
1. Prezentul raport este valabil numai integral şi
numai în scopurile indicate în el;
2. Evaluatorii nu poartă răspundere pentru
descrierea juridică a drepturilor asupra proprietăţii evaluate sau pentru
chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate.Dreptul de
proprietate al obiectului supus evaluării se considera autentic.Proprietatea
evaluata se considera libera de orice pre tenţii sau restricţii in afara de cele
indicate in raport.
3. Evaluatorii presupun lipsa oricăror factori
ascunşi, care influenţează evaluarea şi starea proprietгţii. Evaluatorii nu
poartă răspundere pentru existenţa unor asemenea factori ascunşi, nici
pentru necesitatea elucidării lor;
4. Datele obţinute de către evaluatori şi care se
cuprind în raport se consideră veridice. Totodată evaluatorii nu pot să
gararteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceea pentru toate datele se
indica sursa de informaţie;
5. Informaţia rezultantă evaluării este strict
confidenţiala si poate fi oferita numai in cazurile prevăzute de legislaţia in
vigoare a R.M.
6. Evaluatorii sunt în drept să utilizeze în scopul
evaluării, oricare din metodele de evaluare ce nu intră în contradicţie cu
egislaţia în vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare,
precum şi a standardelor internaţionale de evaluare.
7. Nici clientul, nici evaluaitrii nu pot folosi
raportul altfel, decît conform prevederilor prezentului contract;

69
8. Părerea evaluatorului relativ la valoarea
proprietăţii este valabilă numai la data evaluării evaluatorul nu îşi asuma
nici o răspundere privind schimbarea factorilor sociali,economici
legislativi,precum si altor factori care pot interveni dupa data evaluгăii
influentind astfel situaţia economica din ţara si respectiv valoarea
proprietăţii evaluate.
9. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate
pentru existenţa vreunui contaminat şi nici nu a solicitat o expertiza sau o
cercetare ştiinţifica necesara pentru a fi descoperit.Dacă ulterior se va stabili
că există o contaminare pentru proprietatea analizată aceasta ar putea
diminua valoarea raportata.
10. Raportul de evaluare conţine: opinia
profesională a evaluatorilor relativ la valoarea imobilului şi nu reprezintă
garanţia ci bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la preţul
indicat în prezentul raport.

70
2. Caracteristica obiectului evaluării

Bunul imobiliar reprezintă un bun imobil locativ de tip apartament,în


bloc de locuit aflat în mun.Bălţi str. Decebal 166 ap 17 . obiectul aflînduse
în aproierea imediată a căilor de acces (drum cu învelis dur (asfalt), şi de
şoseaua Balţi -Glodeni şi Bălţi - Edineţ.
Tabelul 3.1
Caracteristica generală a obiectului evaluării

71
№ Indicatorii Caracteristica
1 Adresa Mun. Bălţi str.Decebal 166/17
2 Numărul cadastral 030020102101017
3 Sectorul Dacia,
4 Dreptul de proprietate Privat
5 Comunicaţiile de transport Şoseaua magistrală tranzit
6 Amenajarea urbană Zonă locativă,densă
7 Numărul obiectelor evaluate 1
Numărul de odăi 3
8 Suprafaţa totală a bunului, m.p. 69.9
9 Suprafaţa locativă a bunului, m.p. 41.8
Înalţimea constructiei,1etaj 2,80
10 Numărul de etaje a clădirii 10
11 Amplasament în clădire 5 etajul,la colţ
12 Anul construcţiei 1990
15 Fundaţia clădirii,acoperişul,pereţii Beton armat
16 Pereţi despărţitori Beton armat,cărămidă
17 Pardoseala Linoleum
18 Goluri Uşi-din lemn,Ferestre-din
lemn,dublă
19 Finisare interioară Tapete
20 Finisare exterioară Plăci de pliţi de mozaică
21 Instalaţii ingenereşti Electricitate,apă
rece,gaz,canalizare,încălzire

3. Descrierea obiectului evaluării

Au fost colectate date din dosaruil cadastral al bunului şi în urma inspectării


bunului imobil.Datele pot fi considerate rele şi veridice confirmate de sursele
originale de informaţie. Mai jos sunt descrise elemntele ce au fost luate la evidentă
precum şi sunt descrise observaţiile negative cît şi pozitive.(tabelul 3.2 ).
Tabelul 3.2
Descrierea elementelor obiectului evaluării
Nr Elementele descrierii Semnificaţii
72
Referinţe
1 Destinaţia proprietăţii Apartament
imobiliare
2 Amplasarea Mun. Bălţi str.Decebal 166/17
Descrierea juridică
4 Natura drepturilor evaluate Drept de proprietate
Cerinţe legale
6 Planul general de dezvoltare Bunul imobil este amplasat în zonă
locativă şi dispune de condiţii
satisfacătoare
Factorii mediului
8 Starea ecologică Bună
9 Prezenţe liniilor de tensiune Există
înaltă

În urma inspectării putem forma o concluzie că obiectul supus evaluării ,este


atribuit fondului locativ , clasificat ca după tip ca apartament în bloc, amplasat în
municipiul Bălţi str. Decelal 166/17, ce se află în posesia proprietarului , ce
deţine dreptul total asupra lui , se află în stare satisfăcătoare şi la momentul actual
este exploatat de proprietar conform destinaţiei şi normelor prevăzute.

4. Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări

Analiza se bazează pe patru principii:


1. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie să fie posibilă din punct de vedere
fizic;
2. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie să fie legală;
3. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie să fie economic justificată;
4. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie să genereze venitul maxim:

73
Din punct de vedere fizic bunul imobil supus evaluării nu pate fi folosit
pentru altă destinaţie înafară decît locativă deoarece amlpasarea lui în bloc la al
5-lea etaj limitează posibilitatea de a schimba utilizarea lui cu altă destinaţie.
Din punct de vedere legal nu e posibil de shimbat destinaţia obiectului
deoarece blocul a fost preconizat pentru locuinţă.
Din punct de vedere economic investitorul cheltuie sume mari dar
posibilitatea de rambursare a investiţiilor e mică din cauza procesului scăzut de
comerţ. Investitorul va investi mai repede în construcţie ce se află la vederea
clienţilor şi care va fi amplasat întro zonă promovată de comerţ .
Sus am menţionat că varianta de utilizare a bunul imobil trebuie să genereze
venitul maxim. În urma analizei criteriilor anterioare putem susţine că bunul
imobil va aduce venituri maxime dacă el va fi utilizat ca destinaţie locativă
,conform momentului actul.
Tabelul 3.3

Caracteristici pentru determinarea celei mai bune şi efeciente utelizări

№ Indicii Locativ Comercial Industrial


(apartament) (oficiu) (atelie)
1 Plata de arendă €/1m.p 3 2,5 2,5
/lunar
2 Pierderi pentru spaţii 0 14 16
libere,% din VBP
3 Cheltuieli operaţionale,€ 960 800 1400
Rata de capitalizare % 21 23 22
Tabelul 3.4

Determinarea celei mai bune şi efeciente utelizări

№ Indicii Locativ Comercial Industrial


(apartament) (oficiu) (atelie)
1 Venitul brut potenţiala ,€ 2506 2088 2088
2 Pierderi pentru spaţii 0 292 334
libere,%din VBP
3 Venitul brut efectiv,€ 2506 1796 1754
4 Cheltuieli operaţionale,€ 960 800 1400
74
5 Venitul operaţional net,€ 1546 996 354
6 Valoarea de piaţă,€ 7357 4330 1609

După efectuarea calculelor am determinat că cea mai bună şi efecientă


ztilizare este în cazul exploatării bunului imobil ca locativ de tip apartament
deoarece venitul generat în cazul dat este cel mai mare şi constituie 7357€.

5. Analiza pieţii imobiliare în oraşul Bălţi

În prezent în Bălţi preţurile scad ca şi în toată Republica Moldova. Influenţa


crizei economice financiare îşi scoate efectele sale.
Preţurile anului 2009 au scăzut în comparaţie cu anul 2008 cu circa 5-10%
în unele cazuri cu 15%.(talelul 3.5 ) Merge vorba de sectoarele Dacia ,Centru şi
Cartieru 10 unde pînă acum erau cele mai ridicate preţuri.
Rieltorii recunosc că pe piaţa imobiliară din Bălţi , precum şi în toată
republica au scăzut numărul tranzacţiilor,învinuind în acest lucru criza şi aşteptarea
populaţiei în diminuarea încă mai considerabilă a preţurilor.
Numărul tranzacţiior a scăzut si din cauza că vînzătorii nu oferă bunuri
imobile calitative. Dacă acest lucru va continua piaţa imobiliară din Bălţi va intra
în recesie.
Oraşul Bălţi este împărţit în 8 zone valorice (dezvăluirea în fig.3.4) şi
obiectul supus evaluării se află în zonă valorică Dacia , ce este considerat una
dintre cea mai bună,cu preţuri înalte.
Tabelul 3.5
Preţul mediu apartamentelor anului 2009

№ Apartamente(nr.odăi) Preţ,€ Preţ,€


1 1 odaie 15 000 – 18000 17 000 – 20 000
2 2 odăi 18 000 – 22 000 20 000 – 25 000
3 3 odăi 25 000 - 30 000 30 000 - 35 000
75
Zonele valorice în oraşul Bălţi

Fig.3.4 Zonele valorice ale oraşului Bălţi

Tabelul 3.6
Analiza pieţii , identificarea obiectelor oferite a apartamentelor de 3 odăi pe anii
2008-2009
№ Suprafaţa ,m.p. Preţul ,€ Amplasarea Sursa(makler)
1 68,2 40 000 Dacia №.21/21.05.09
2 69 43 000 Cart.10 Naxin.md
3 63,2 39 000 Gara de nord №.7/12.02.09
4 76,2 46 000 Cartieru 10 Naxin.md
5 68,9 39500 Cartieru 10 №.21/21.05.09
6 69 31 000 Dacia №.20/08.05.08
76
7 71,2 50 000 Centru №.21/21.05.09
8 63 30 500 Dacia № 10/05.03.09
9 69 34 800 Dacia Lara Nord
10 62 31 000 Cartieru 8 №24/24.05.08
11 71,3 40 000 Cartieru 6 №10/05.03.09
12 66 32 000 Cartieru 8 Naxin.md
13 63 38 200 Dacia №21/21.05.09
14 59.1 29 800 Gara de nord Naxin.md
15 63 31 000 Gara de nord №.48/27.11.08
16 72 45 800 Centrul №.38/18.09.08
17 71.9 43 000 Centrul Lara Nord
18 61 17 000 Molodova №.21/21.05.09

8. Calculul valorii de piaţă a obiectului evaluat

În cadrul evaluării se aplică următoarele metode de evaluare: metoda


cheltuielilor şi metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda venitului.
Metoda cheltuielilor
Formula de bază de determinare a valorii de piaţă a bunului imobil
prin metoda cheltuelilor este:
CH C A T (3.14)
VP =(V -D )+V

unde:
VPCH- valoarea de piaţă a bunului imobil calculată prin metoda cheltuielilor;
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei şi/sau edificiului evaluate;
77
DA – deprecierea acumulată a construcţiei şi/sau edificiului;
VT– valoarea de piaţă a terenului;
• Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit şi
construcţiilor accesorii acestora şi a încăperilor cu destinaţie locativă se calculează
după formula:

Vc=Cc K1969-1984 K1984-1991 Ka Vc ( Sc) (3.15 )

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei de bază;
Cc – costul unei unităţi de comparaţie a anului 1969,ce poate fi determinat
în baza „Culegerilor indicilor comasaţi “
K1969-1984- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1969 în preţurile
constante ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1984 în preţurile
constante ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preţurilor constante din anul 1991 în
preţurile curente la data evaluării. Ka se stabileşte trimestrial de către Biroul
Naţional de Statistică al Republicii Moldova şi reflectă dinamica preţurilor în
construcţii faţă de preţurile constante ale anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaţa totală a construcţiei şi;
Tabelul 3.6
Calculul valorii de reconstituire a obiectului evaluării

78
№ Elementele Valoarea de bază Coeficienţii
1 Grupul de capitalizare I
(ICVR)
2 Nr. Culegerii,tabelul,litera 28-I-1-36-2
din ICVR (anexa )
3 Preţul unui m.cub.anul1969, 24,4
rub
4 Coefecientul de corectare 23,4240 0,96
pentru materiale de
construcţie
5 Coefecientul de corectare 24,3610 1,04
pentru seismicitate
6 Volumul construcţiei,m.cub 194,88
7 Valoarea de reconstituire din 5696,966 1,20
preţul anului 1984, rub.
8 Valoarea de reconstituire din 9513,9332 1,67
preţul anului 1991, rub.
9 Valoarea de reconstituire la 183980,4402 19,338
data evaluării,trimestr.I
2009, lei
10 Valoarea de reconstituire cu 202378,4874 1,10
evidenţa cheltuieli
indirecte CI, lei
11 Valoarea de reconstituire cu 232735,2574 1,15
evidenţa beneficiul
investitoruluiBI, lei
12 Valoarea de reconstituire cu 279282,3089 1,20
evidenţa TVA, lei

Deprecierea acumulată ( DA ) reprezintă suma uzurii fizice ( Uf ), deprecierii


funcţionale ( Df )şi deprecierii economice ( De).
DA= Uf + Df + De (3.16)
unde:
Uf - uzura fizică a construcţiei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcţională considerată
nulă;De - deprecierea economică;
a) Uzura fizică –reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se
datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi a altor factori externi.

79
b) Deprecierea funcţională –sau învechirea funcţională este legată de
dezvoltarea tehnicilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult
mai eficient cerinţele pieţii.
c) Deprecierea economică –este determinată de influenţa unor factori
externi ca: schimbarea în economia ţării,legislaţie şi altele.
Uzura fizică şi deprecierea funcţională poate fi recuperabilă sau
nerecuperabilă. Recuperabilă atunci cînd înlăturarea lor va fi admisibil din punct
de vedere fizic şi admisibil şi eficient din punct de vadere economic.
Metodele de determinare a uzurii fizice sînt:

a) metoda normativă;
b) metoda valorică:
c) metoda vîrstei efective.
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza
analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda dată
se aplică în două etape:
a) determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv,
b) determinarea uzurii fizice a construcţiei întregi după formula:
U constr. = U element x 100 / GS element (3.17)
unde:
U constr. - uzura fizică a construcţiei (%),
U element - uzura elementelor construcţiei (%),
GS element - greutatea specifică a elementelor constructive (%)

Tabelul 3.7
Descrierea elementelor constructive
№ Denumirea Starea Greutatea Uzura U. f .
G.S .
a
elementelor elementelor specifica fizică
80
(G.S.)% (U.f.)% clădirii%
1 Fundaţia Bună 8 10 0,8
2 Pereţi Bună 27 5 1,37
3 Planşeu Bună 15 5 0,75
4 Acoperiş Satisfacatoare 1 10 0,1
5 Pardosele Bună 5 5 0,25
6 Goluri Bună 10 5 0,5
7 Tincuiala internă Satisfacatoare 9 10 0,9
8 Instalaţii sanitare Buna 18 5 0,9
9 Altele Buna 7 5 0,35
100 5,9

Tabelul 3.8
Determinarea valorii reziduale abunului imobil cu evidenţa uzurii fizice
recuperabile
№ Determinerea Valoarea de U.f. Uzura,lei Valoarea
elementelor reconstituire % reziduală
1 Fundaţie 22342,58 10 2234,20 20108,38
2 Pereţi 75406,22 5 3770,31 71635,91
3 Pardoseală 41892,34 5 2094,61 39797,70
4 Acoperiş 2792,82 10 279,28 2513,54
5 Podea 13964,11 5 698,20 13265,91
6 Goluri 27928,23 5 1396,41 26531,80
7 Tincuiala internă 25135,40 10 2513,54 22621,86
8 Instalaţii sanitare 50270,81 5 2513,54 25135,27
9 Altele 19549,76 5 977,48 18572,28
10 Total 279282,22 - 39099,57 240182,65

Tabelul 3.9
Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de surtă durată
Elementele Valoare de Durata de Uzura Mărimea
reconstitur exploatare,ani fizică% uzurii,lei
e efectivă normativă
Pardoseal 41892,34 5 25 20 8378,46
ă
Acoeriş 2792,82 19 80 24 670,27
81
Goluri 27928,23 19 30 63 17594,78
Tincuiala 25135,40 2 20 10 2513,54
internă
Instalaţii 50270,81 2 35 5,7 28654,43
sanitare
Altele 19549,76 19 80 24 4691,94
Total - 62503,42

Tabelul 3.10
Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lungă durată
№ Indicii Valoarea de bază
1 Valoarea de reconstituire totală,lei 279282,30
2 Uzura fizică nerecuperabile a 62503,42
elementelor de scurtă durată,lei
3 Uzura fizică recuperabile,lei 39099,57
4 Uzura fizică nerecuperabile a 177679,31
elementelor de lungă durată,lei
5 Durata de exploatare efectivă,ani 19
6 Durata de exploatare normativă,ani 80
7 Coefecientul Uzurii fizice 0,24
8 Uzura nerecuperabilă a elementelor de 42643,03
lungă durată,lei

Tabelul 3.11
Determinarea Uzurii fizice totale
№ Indicii Valoarea de bază
1 Uzura fizică recuperabile,lei 39099,57
2 Uzura fizică nerecuperabile a 6503,42
elementelor de scurtă durată,lei
3 Uzura nerecuperabilă a elementelor de 42643,03
lungă durată,lei
4 Uzura fizică totală,lei 144246,02
Depreciera acumulată= 144246,02+0+0 = 144246,02 lei
Deprecierea funcţională constituie 0(zero) deoarece nu au fost găsite
aşa deprecieri ce pot fi înlaturate deoarece bunul imobil este construit şi
dotat cu toate utilitaţile necesare şi blocul în care se află apartamebtul este
considerat unul dintre cei mai moderni de pe piaţa secundară
Deprecieri economice la fel nu au fost depistate.

82
V=V t +(V c -D) (3.18)
V=V t +(V c -D) 0+(279282,30-144246,02) = 135036,28 ≈135037lei sau
8632 euro.
Valoarea terenului o consideram 0(zero) deoarece terenul dat se află în
proprietatea statului.
Deci valoarea de piaţă estimată a apartamentului prin metoda
costului constitue - 135037 lei(una sută trei şi cinci mii treizeci şi
şapte)lei MDL sau 8632euro(opt mii şase sute treizeci şi doi)euro

Metoda analizei comparative a vînzărilor.

În urma studiului pieţii de ofertă din municipiul Bălţi a dat


posibilitatea de a alege 4 obiecte similare.În tabelul de mai jos sunt expuse
date generale despre aceste obiecte.

Tabelul 3.12
Caracteristica bunurilor imobile similare
№ Elemente Obiectul Obiectele similare
de evaluat Obiectul Obiectul Obiectul Obiectul
comparaţie 1 2 3 4
1 Preţ de - 40 000 38 200 50 000 45 500
vînzare,€
2 Dreptul de privat privat privat privat privat
proprietate
3 Condiţiile numerar numerar numerar numerar numerar
de
finanţare
Continuarea tabelului 3.12
4 Data 05.03.09 21.05.09 21.05.09 24.05.08
vînzării
5 Amplasare Dacia Cart.6 Dacia Centru Cart.10

6 Suprafata 69,6 71,3 63 71,2 63,2


m.p.
7 Cursul 15,6437 lei/€
valutar
83
BNM
7 Sursa Makler Makler Makler Makler№
preluării № 10 № 21 № 21 20
caracteristi
cilor
7 Balcon 3 2 3 2 3
(numarul)
8 Încălzire - + - + -
autonomă
9 Reparatie - - + - -
euro

Tabelul 3.13

Determinarea valorii de piaţă a apartamentului prin metoda comparativă a


vînzărilor
№ Elementele de Obiectul Obiectele similare
comparaţie evaluat Obiectul Obiectul Obiectul Obiectul
1 2 3 4
1 Preţ de ofertă,€ - 40 000 38 200 50 000 45 500
2 Amplasare Dacia Cart.8 Dacia Centru Cart 10

3 Suprafata m.p. 69,6 71,3 63 71,2 63,2

4 Preţ de ofertă, 561 606 702 719


1m.p,€
5 Dreptul de privat privat privat privat privat
proprietate
Corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat,€ 561 606 702 719
Continuarea tabelului 3.13
6 Condiţiile de numerar numerar numerar numerar numerar
finanţare
Corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat,€ 561 606 702 719
8 Condiţiile de de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
vînzare,€
Corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat,€ 561 606 702 719
9 Data vînzării 05.03.09 21.05.09 21.05.09 24.05.08
84
(3luni) (1lună) (1lună) (1an)
Corecţia 0,96 1,00 1,00 0,84
Preţ corectat,€ 583 606 702 604
10 Amplasare Dacia Cart.8 Dacia Centru Cart 10
Corecţia 1,10 1,00 0,9 1,00
11 Încălzire - + - + -
autonomă
Corecţia 0,96 1,00 0,86 1,00
12 Balcon 3 2 3 2 3
(numarul)
Corecţia 0,96 1,00 0,86 1,00
13 Reparaţie euro - - + - -

Corecţia 1,00 0,99 1,00 1,00


14 Corecţia pentru 1,0138 0,9000 0,6656 1,0000
caract fizice şi
amplasare
Preţ corectat,€ 591 600 467 604

15 Corectia 0,9732 0,9900 0,6656 0,8400


generală
16 Valoarea 0,0268 0,0100 0,3344 0,1600
absoluta a
abaterii
17 Coefecient de 2 1 4 3
pondere
19 Valoarea de ( 600 × 1) + ( 591 × 2) + ( 604 × 3) + ( 467 × 4) = 546
piaţă,€/1m.p. 1+ 2 +3 + 4
20 Valoarea de 546×69,6=38001 ≈ 38000
piaţă,€
21 Valoarea de 38000×15,6437=594460
piaţă,lei
Ajustarile efectuate:
719 − 606
• Data vînzării pentru 6 luni = ×100 = 16% pentru 1 an;
719

100 −16 100 − 4


= 0.84 ; dar pentru 1 lună este 1,3%; 1,3×3luni =3,9 ≈ 4;
100 100

=0,96
• Amplasare: vezi tabelul de mai jos
Tabelul 3.13
85
Corectiile la amplasarea comparativ cu centru
Bam, Cartieru 10 10%
Molodova
Cartierile 6,7,8 20%
Centru PoduChisinaului, 30%
Gara de Nord
Centru 0%

• Balcon (nrumărul) pentru obiectul 1: 606 − 583


×100
=3,94 ≈ 4% ;
583

100 − 4 702 − 606 100 −14


×100
100 =0,96; pentru obiectul 3 702 =13,68 ≈14% ; 100 =0,86
• Încălzire autonomă pentru obiectul 1: 606 − 583
×100
=3,94 ≈ 4% ;
583

100 − 4 702 − 606 100 −14


×100
100 =0,96; pentru obiectul 3 702 =13,68 ≈14% ; 100 =0,86

606 − 604
• Reparaţie euro pentru obiectul 2: ×100 = 0,33%;
606

100 − 0.33
100
=0,9967 ≈ 0,99;

Deci valoarea de piaţă estimata a apartamentului prin metoda


comparativă a vînzărilor constitue- 38000 (trei zeci şi opt de mii)euro sau
594460 (cinci sute nouăzeci şi patru mii patrusute şaizeci )lei MDL.

Metoda venitului
Metoda venitului- presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în
viitor.
În cadrul metodei venitului sunt aplicate două metode de estimare a
valorii:

86
a) Capitalizarea direct
b) Actualizarea fluxurilor de numerar
În cadrul calculelor efectuate am utilizat metoda actualizării
fluxurilor de numerar.
Tabelul 3.14
Caracteristica elementele descriptive pentru determinarea valorii de piaţă prin
metoda venitului
№ Elementele discriptive Valoarea de bază
1 Perioada de arendă 4

2 Plata de arendă, €/ m.p / lună 3

3 Cursu valutar la BNM 15,6437 Lei/Euro

4 Majorarea anuală a plăţii de 10


arendă,%
5 Cheltuieli operaţionale fixe,lei:
Impozit imobiliar 37,5
6 Cheltuieli operaţionale
variabile,lei
Plăţile comunale 5000
7 Cheltuieli operaţionale de
reparaţie ,lei
reparaţie în anul 2010 10 000
reparaţie în anul 2011 3000

Tabelul 3.15
Determinarea valorii de piaţă prin metoda venitului
№ Indicii Perioada postprognozată
2010 2011 2012 2013
1 Venitul brut 2506 2757 3033 3336
potenţial(VBP),€
2 Deduceri pentru 0 0 0 0
spaţii libere(DSL), €
87
3 Alte venituri(AV), € 0 0 0 0
4 Venitul brut 2506 2757 3033 3336
efectiv(VBE), €
5 Cheltuieli 961 513 322 322
operaţionale(CO),€
Impozit imobil,lei 37,5 37,5 37,5 37,5
Plăţi comunale lei 5000 5000 5000 5000
Reparaţie,lei 10 000 3000
6 Venitul operaţional 1545 2244 2711 3014
net (VON), €
7 Determinarea ratei Rata pura a rentabilităţii(10)%+Rata inflţiei
de actualizare,% aşteptate(9)%+Rata inflţiei neaşteptate(1)%
+Rata riscului investiţional(2,89)% +Rata
lichidităţii(4,16)%
8 Rata de actualizare, 27,05 ≈ 27
%
9 Coeficient de 0,7874 0,6200 0,4882 0,3844
actualizare,%
10 VON actualizat,€ 1216 1392 1324 1559

11 Determinarea ratei Rata pura a rentabilităţii(10)%+Rata restituirea


de capitalizare,% capitalului (1,64)%+Rata managementului
neefectiv(2) %+Rata riscului
investiţional(2,89)% +Rata lichidităţii%
(4,16)
12 Rata de capitalizare 20,69 ≈ 21
%
13 Reversia 3014
= 14352
0.21
14 Reversia actualizata, 0,3844×14352=5517

15 Valoarea de piaţă 1216+1392+1324+1559+5517=11008
obiectului,€
Continuarea tabelului 3.14
16 Cursul valutar 15,6437
la(BNM), la data
14.06.2009
17 Valoarea de piaţă 11008×15,6437=172206
obiectului ,lei

Calculele efectuate la tabelul :


VBP= 3×69,6×12=2506 (2010);următorii ani plata se majorează cu 10%
88
VBE=(VBP-DSL)+AV sau (2506-0)+0 (2010) ;
VON=VBE-CO sau 2506-961=1545(2010) ;
1
Coeficient de actualizare = (1 + 0.27 ) 1 = 0.7874 (2010);

VON actualizat=VON×coefecientul de actualizare sau 1545×0,7874=32735


3014
Reversia=VON anului 2013/coefecientul ratei de capitalizare sau =
0.21

14352 ;
Reversia actualizat = reversia×coeficient de actualizare anul 2013sau
0,3844×14352=5517;
Tabelul 3.16
Determinarea primei riscului investiţional
№ Tipul şi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
denumirea
Riscuri sistematice
1 Situaţia 1
econom.generală
2 Majorarea nr.de 1
concurenţi
3 Modificare în 1
legislaţie
Riscuri nesistematice
5 Situaţii 1
excepţionale
6 Neachitarea plăţii 1
de arendă
7 Management 1
neefectiv
Continuarea tabelului 3.16
8 Situaţia 1
crimonogenă
9 Verificări 1
financiare
10 Întocmirea 1
rapoartelor de
arendă
11 Nr.observaţii 3 2 1 1 1 0 1 0 0 0
12 Suma ponderată 3 4 3 4 5 6 7 0 0 0
13 Suma totală 26
89
14 Nr factorilor 9
15 Media ponderată 2,89

Deci valoarea de piaţă estimata a apartamentului prin metoda venitului


constitue- 172210lei(o sută şaptezeci şi doi mii douasute zece )lei MDL
sau 11010euro(unsprezece mii zece)euro

Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale

În procesul de reconceliere a rezultatelor evaluării ,evaluatorul va


determina morimea valorii finale a obiectului supus evaluării.
Procedura de reconceliere este constituită din 2 etape:
1. reveziunea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei,care
include explicarea diferenţelor între valorile estimate
2. estimarea valorii finale
Reconcilierea datelor finale se va calcula după metoda estimării
criteriilor de evaluare după aranjament.
Metoda estimării criteriilor de evaluare după aranjament.
Metoda dată presupune determinarea ponderii rezultatele obţinute de
evaluator după fiecare metodă ,în baza aranjării după aşa criterii ca:
• Corespunderea scopului evaluarii
• Capacitatea de a considera conjuctura pieţii
• Capacitatea de a considera parametrii fizici a obiectului
• Veridicitatea informaţiei.
Tabelul 3.17
Rezultatele estimate prin trei metode utilizate
№ Denumirea metodei Preţul
1 Abordarea costului,€ 8 635
2 Abordarea copmparativa,€ 38 000
3 Abordarea venitului,€ 11 010

Algoritmul calcului ponderii specifice ale valorii:


90
• Fiecarii metode utilizate dupa criteriile de cosiderare se atribue
rang si grad:inalt ,madiu,scazut.
• Se indica punctele respectiv;
Înalt-2 puncte; Mediu-1 puncte; Scăzut-0 puncte
• Dupa fiecare metodă se calculeaza punctajul total.
• Se calculează ponderea specifică a fiecărei metode după formula
3
V REC = ∑V I × PMI (3.19)
i =1

Tabelul 3.18
Calculu lponderii specifice a fiecărei metode abordate
Denumir Scopul Conjunct Parametri Veridicitatea Total Pon
ea evaluării ura pieţii fizici informaţiei dere
metodei a
Abordarea cheltuielilor
Rang mediu scăzut mediu înalt - -
Grad 1 0 1 2 4 26,6
Abordarea comparativă a vînzărilor
Rang Înalt înalt Mediu mediu -
Grad 2 2 1 1 6 40,0
Abordarea venitului
Rang înalt înalt mediu scăzut - -
Grad 2 2 1 0 5 33,4
Total 15 100

Tabelul 3.19
Reconcilierea rezultatelor evaluarii
№ Denum. abordarii Valoarea,€ Ponderea Rezultat
specifica,% ponderabil,€
1 Abordarea costului, 8635 26,6 2297
2 Abordarea copmparativa, 38000 40,0 15200
3 Abordarea venitului, 11010 33,4 3677
4 Valoarea reconciliata, 21174

91
Valoarea de piaţă a obiectului constituie 21175 (douăzecişi unu mii o sută
şaptezeci şi cinci )euro sau 331255(trei sute treizeci şi unu mii două sute cinci
zeci şi cinci) lei.

9. Calculul valorii de lichidarea obiectului evaluat

Pentru calcularea valorii de lichidare a obiectului a fost utilizată formula:


VP
VL = ( ) ⋅ Ke
(1 + i ) ( te − t ) / T
(3.20)
unde :
VL – Valoarea de lichidare a obiectului;VP – Valoarea de piaţă a obiectului;
i – Dobânda medie a investirii în obecte similar;
te – Termenul expunerii în condiţiile realizării conform valorii de piaţă a
obiectului;t – Termenul expunerii pentru realizarea forţată a obiectului;
T – Perioada penru care este calculată dobânda investirii;
Ke – Koeficientul elasticităţii cererii după preţ.

Tabelul 3.20
Determinareal valorii de lichidare
№ Denumirea indicilor Indici Valoarea

1 Valoarea de piaţă a obiectului, € VP 21174


2 Dobânda medie a investirii în obecte i 20%
similare
3 Termenul expunerii în condiţiile te 0,5
realizării conform valorii de piaţă a
92
obiectului
4 Termenul expunerii pentru realizarea t 0,25
forţată a obiectului, ani
5 Perioada penru care este calculată T 1
dobânda investirii, ani
6 Koeficientul elasticităţii cererii după preţ Ke 0,75
7 Valoarea de lichidare a obiectului, € VL 15173

Calculele efectuate în tabelul :

Valoarea de lichidare,€ = = = 20231×0,75 = 15173 ,€

Valoarea de lichidare ,lei =15173×15,6437 = 237362 , lei

Valoarea de lichidare a obiectului constituie 15170 (cincisprezece mii o


sută şaptezeci )euro sau 237360(două sute treizeci şi şapte mii trei sute şasezeci)
lei

10. Calculul valorii de înlocuire a obiectului evaluat

Pentru calcularea valorii de lichidare a obiectului a fost utilizată formula:


înlocuire C A T
V =(V -D )+V (3.21)

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei = CC+CI+BI;
DA – deprecierea acumulată a construcţiei şi/sau edificiului;
VT– valoarea de piaţă a terenului;
Tabelul 3.21
Calculul valorii de înlocuire a obiectului evaluării

93
№ Elementele Valoarea de bază Coeficienţii
2 Nr. Culegerii,tabelul din II-62-411
ICVI (anexa7)
3 Preţul unui m.p, lei 651,21
5 Coefecientul de corectare 677,04 1,04
pentru seismicitate
Coefecientul de corectare 737,97 1,09
pentru instalaţia de
încălzire cu apă,la
m.cub.
Adaus pentru instalaţii de 742,00 4,03
canalizare,buc,lei
Adaus pentru instalaţii de 748,76 6,76
apaduct,buc,lei
Adaus pentru instalaţii de 750,20 1,20
baie cu cazane,buc,lei
6 Volumul construcţiei,m.cub 69,6
7 Costul construcţii totale,lei 52214 -

8 Costul construcţii totale,la 1009714 19,338


data evaluării, trimestr.I
2009, lei
Coefecientul de ajustare din 378170 2,67
preţurile anului ,1997
10 Valoarea de reconstituire cu 415987 1,10
evidenţa cheltuieli
indirecte CI, lei
11 Valoarea de reconstituire cu 478385 1,15
evidenţa beneficiul
investitoruluiBI, lei
12 Valoarea de reconstituire cu 574062 1,20
evidenţa TVA, lei

Deci valoarea de piaţă a construcţiei va fi egală(VC - DA)+VT= (574062-


144246,02)+0=429816 lei sau 27475 euro.

Valoarea de înlocuire a obiectului constituie 429820(patru sute douăzeci


şi nouă mii opt sute douăzeci )lei sau 27475(douăzeci şi şapte mii patrusute sute
şaptezeci şi cinci) euro.

94
4. SECURITATEA ACTIVITAŢII VITALE

4.1 Analiza stării protecţiei muncii şi mediului la interprinderea de


evaluare Î.I. ”STELA”

În ultimii ani se atestă o tendinţă constanta de perfectionare a cadrului


legislativ ce reglementeaza relaţiile în domeniul muncii. Care este mobilul ce
conditioneaza un atare proces şi cum poate fi el definit ca finalitate.
- Orice înterprindere poate garanta cetatenilor sai un anumit nivel al
calitatii vietii doar prin realizarea dreptului la munca. In mod firesc, relatiile de
munca reprezinta un proces dinamic, complex si echitatea lor este determinata de
modul in care se aplica si se respecta cadrul legislativ ce reglementeaza domeniul
muncii. Tara noastra totdeauna s-a straduit sa asigure cetatenilor sai premise reale
pentru o munca echitabila, libera, pentru aplicarea aptitudinilor individuale, a
capacitatilor profesionale. Indeosebi, aceasta tendinta a capatat contururi distincte
dupa ce Republica Moldova a devenit membra a Organizatiei Internationale a
Muncii. In rastimpul ce a urmat dupa acest eveniment crucial noi am ratificat mai
bine de 40 de conventii ale institutiei respective. Dintre acestea cele mai
importante sint cele 8 conventii fundamentale care vizeaza abolirea muncii fortate,
libera asociere, nediscriminarea in ocuparea fortei de munca, securitatea si igiena
muncii si mediul de munca, virsta minima de angajare, egalitatea de remunerare a
muncii masculine si a celei feminine, interzicerea celor mai grave forme ale
muncii copiilor si actiunea imediata in vederea eliminarii lor si alte aspecte ale
relatiilor de munca. De asemenea, se fac remarcate si conventiile ratificate care au
servit drept repere pentru elaborarea regulamentului cu privire la inspectia muncii.
Ratificind documentelor respective, Republica Moldova si-a asumat
obligatiunea sa adapteze legislatia nationala la principiile si prevederile
conventiilor OIM. in acelasi rind si articolul 43 din Constitutia tarii stipuleaza ca
orice persoana are dreptul la munca, la libera alegere a muncii, la conditii

95
echitabile si satisfacatoare de munca, la securitate si sanatate in munca. Cel mai
remarcabil lucru pe care l-a realizat tara noastra din perspectiva conformarii
legislatiei nationale la prevederile conventiilor OIM si la directivele Comunitatii
Europene a fost adoptarea, anul trecut, de catre Parlament a Legii securitatii si
sanatatii in munca, care are drept scop protectia securitatii si sanatatii salariatilor in
procesul muncii, prin prevenirea, diminuarea sau excluderea factorilor de risc
aferenti sistemului de munca.
- Care este politica interprinderii in domeniul asigurarii securitatii muncii
lucrătorilor săi .
- Principalele repere ale politicii interprinderii in acest context se refera la
actiunile ce tin de conceperea, incercarea, alegerea, inlocuirea, instalarea,
amenajarea, utilizarea si intretinerea componentelor materiale ale muncii (locurile
de munca, mediul de lucru, uneltele, masinile si materialele, substantele si agentii
chimici, fizici si biologici, procedeele de lucru), legaturile care exista intre
componentele materiale ale muncii si persoanele care executa sau supervizeaza
munca, precum si adaptarea masinilor, materialelor, timpului de munca, organizarii
muncii si procedeelor de lucru la capacitatile fizice si mintale ale lucratorilor. La
fel, statul isi asuma responsabilitatea pentru instruirea periodica, calificarea si
motivarea lucratorilor care participa cu un titlu sau altul la asigurarea nivelului
suficient de securitate si sanatate in munca, activitatile de comunicare si cooperare
in domeniul securitatii si sanatatii in munca la toate etapele, de la nivelul grupului
de lucru, unitatii economice pina la nivelul national. Guvernul aproba cerintele
minime de securitate si sanatate la locul de munca privind protectia lucratorilor in
anumite activitati complexe, folosirea echipamentelor de lucru si a echipamentelor
individuale de protectie.
Cele mai periculoase locuri de lucru în incintainterprinderii sînt scările , un
pericol mai mare este în timpul îngheţurilor, un alt pericol sunt prizele,
calculatoarele şi toate aparatajele legate nemijlocit cu electricitatea.
Semnalizarea de securitate reprezintă un ansamblu de reguli şi măsuri
obligatorii aplicate în vederea atenţionării asupra riscurilor existente, care nu pot fi
96
evitate sau limitate suficient prin mijloace tehnice de protecţie sau măsuri de
organizare a muncii .
Cauzele traumatismului de producţie depind de calificarea muncitorului, dar
într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de muncă
şi de respectarea normelor de securitate.
Menţionăm faptul că cauzele traumatismului de muncă depind de calificarea
muncitorului, dar într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a
procesului de muncă şi de respectarea normelor de securitate.
Interprinderea
Accidentele în timpul muncii trebuie analizate conform dărilor de seamă.

4.2. Măsurile de ameliorare a protecţiei muncii la interprindere


Tabelul 4.1
Planul de perspectivă a măsurilor de ameliorare pe protecţia muncii
№ Măsurile de Executant Data de Nota de
ameliorare înfăptuire calificare
1 Numărul de muncitori Specialistul 15.06.2009 0
traumatizaţi protecţiei muncii
2 Reamenajarea Specialistul 12.06.2009 Înfăptuit
cabinetului pe protecţiei
protecţia muncii muncii
3 Procurarea Specialistul-şef , 1.06.2009 Înfăptuit
echipamentelor Contabilitatea şi
individual de Specialistulprote
protecţie cţiei muncii
4 Dotări cu echipamente Specialistul-şef 1.06.2009 Înfăptuit
de calitate superioară
5 Petrecerea Specialistul 13.05.2009 Înfăptuit
instructajului în protecţiei
conformitate cu legea muncii,
în vigoare
6 Respectarea cerinţelor Specialistul 14.05.2009 Înfăptuit
prevăzute în normele protecţiei
de protecţiea muncii muncii
şi normelor sanitare

97
7 Magazinul să fie dotat Specialistul 18.04.2009 Înfăptuit
cu ventilatoare şi protecţiei
spaţiu pentru lucrători muncii
8 Crearea unor condiţii Specialistul 8.04.2009 Înfăptuit
lipsite de pericol şi protecţiei
nedăunătoare demuncă muncii
la locurile de lucru Specialistul-şef

4.3. Măsuri de amelioarare a protecţiei muncii


Instrucţiune cu privirea la protecţia şi securitatea muncii în interprinderea
„STELA” Î.I.
1. Norme generale ale securităţii
La lucru se admit angajaţii care au însuşit instructajul introductiv
general şi instructajul la locul de munca în domeniul protecţiei muncii.
Lucrătorul este obligat:
1. să îndeplinească cerinţele regulamentului de ordine interioară şi
dispoziţiile zilnice ale conducătorului său direct;
2. să ţină aminte despre răspunderea personală pentru respectarea regulilor
protecţiei muncii şi securitatea colegilor săi;
3. să îndeplinească numai lucrulul pentru executarea căruia a fost instructat
şi admis de către conducătorul său direct;
4. să renunţe la îndeplinirea dispoziţiilor, cerinţele cărora contravin
regululor protecţiei muncii;
5. să întrerupă activitatea şi să refuze să o continue dacă nu sunt respectate
cerinţele de securitate, cu condiţia că astfel să nu dea naştere unui pericol iminent
de accidentare sau îmbolnăvire profesională şi sa – şi anunţe conducătorul direct.
6. Să anunţe imediat conducătorul sau direct în cazul procerii unui accident
de muncă şi să ia imediat măsuri pentru acordarea primului ajutor şi stabilizarea
situaţiei astfel închîtpericolul să nu să se extindă;
7. Sa semnalizaze imediat conducătorul direct al locului de muncă despre
orce defecţiune sau altă situaţie care poate constitui un pericol de accidentare şi/sau
îmbolnăvire profesională;
98
8. Să nu admită prezenţa persoanelor străine la locul de muncă;
9. Să menţină încăperile, din punc de vedere al mediului, într-o stare
corespunzătoare cerinţelor de securitate şi igienă;
10. Să nu permită ridicarea, deplasarea, distrugerea unui dispozitiv de
protecţie, sau să nu o facă el însuşi, să nu împiedice aplicarea metodelor şi
procedurilor adoptate în vederea reducerii/eliminării pericolului de accidentare
şi/sau îmbolnăvire profesională;
11. Să fie în deplină capacitate de muncă pe durata programului de lucru,
astfel închît să nu expună la pericol atît persoana proprie, cît şi pe ceilalţi angajaţi;
12. Să însuşească şi să respecte instrucţiunile de protecţie a muncii specifice
activităţii prestate;
13. Nu se admite utilizarea băuturilor alcoolice şi a drogurilor la serviciu,
prezenţa în stare de ebrietate sau sub influienţa drogurilor;
Pentru evitarea electrocutării nu se admite contactarea cu părţile conductelor
deschise neizolate ale instalaţiilor electrice, cu conduct. neizolate; să nu execute în
mod samovolnic reparaţii şi conectării a conductoarelor electrice;
14. Instalarea lămpilor electrice, conectarea în reţeaua electrică a
echipamentului de muncă trebuie să le îndeplinească numai personalul electotehnic
(electricianul de serviciu);
15. Conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă cu acţionare
electrică se admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop;
16. Nu se admite repararea şi regularea echipamentului de muncă cu
acţionare electrică, utilizarea lui, dacă se simte cîtuşi de puţin acţiunea curentului
electric;
17. În calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special
destinate pentru acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V;
18. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staţionare în calitate de
iluminare mobilă;

99
19. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea
legării la pămînt şi a echipamentului electric trebuie informat conducătorul direct
sau electricianul de serviciu;
În scopul asigurării securităţii antiincendiare lucrătorul este obligat să
îndeplinească următoarele cerinţe:
20. Fumatul se admite numai în locuri special destinate, dotate cu urne şi
mijloace antiincendiare;
21. Să nu aprindă ruguri, să nu ardă gunoi şi deşeuri;
22. Să nu lase fără supraveghere echipamentului de muncă cu acţionare
electrică, aparate de încălzit, aparate de casiere, maşini de calcul, aparate radio,
televizoare, etc. conectate în reţea electrică;
23. Să nu blocheze accesul şi trecerile spre mijloacele antiincendiare.
Angajatul care nu îndeplineşte cerinţele instrucţiunii de protecţie a muncii
prezente va fi tras la răspundere în conformitate cu legislaţia în vigoare.
24. Controlalează locul de muncă dacă tot e în regulă, sistemul de
semnalizare, ventilare, electricitate, iluminare etc.;
25. Respectă disciplina şi programul de muncă, normele de securitate şi
sanitărie;
26. Menţine o atitudine răspunzătoare şi un compartement corect în relaţiile
cu clienţii şi colegii de muncă, contribuie permanent la crearea unei imagini
pozitive a întreprinderii în societate.
27. Respectarea normelor de securitate a muncii şi sanitariei;
28. Respectarea disciplinei de muncă;
29. De folosit cât mai precaut aparatele electrice şi alte surse, care ar putea
provoca traume;
30. Se interzice lăsarea aparatelor în funcţiune fără supraveghere;
31. Îndeplinirea în termenii stabiliţi a comenzilor clienţilor;
32. De a avea ca regulă şi de a nu profita de tendinţa oamenilor, de a intra în
graţiile persoanelor cu statut social mai ridicat sau de la care aşteaptă forme
profitabile de recunoştinţă;
100
33. Păstrarea dosarelor, registrelor şi altor documente cu care lucrează;
34. De înfăptuit lucrul conform sarcinii de muncă.
35. În situaţie de avarie (ruperea conductei cu aburi, apă, gaz, căldură, etc.)
angajatul este obligat să acorde primul ajutor medical accidentatului (în caz de
traumare), să informeze conducătorul său direct şi să participe la lichidarea
consecinţelor avariei.
36. La apariţia situaţiei de avarie lucrătorul este obligat să suspendeze
imediat lucrul, să preîntîmpine colegii despre pericol, să părăsească zona
periculoasă, să informeze conducătorul său direct şi să participe la lichidarea
consecinţei situaţiei date;
37. În caz de incendiu lucrătorul este obligat să preîntîmpine colegii despre
pericol, să solicite ajutorul echipei de pompieri şi să participe la stingarea focului
(flacăra se stinge cu nisip, stingătoare). Lucrătorul este obligat să cunoască
metodele de acordare a primului ajutor medical în caz de arsuri. Nu se admite
tragerea de pe locurile arse a îmbrăcămintei şi scoaterea de pe rană. Locurile arse
se spală cu apă curată, ulterior cu o soluţie slabă de acid acetic sau boric. În cazul
arsurii ochilor se aplică comprese din soluţie slabă de acid boric.
38. În cazul de electocutare accidentatul imediat se eliberează de sub
acţiunea curentului electic, deconectînd reţeaua cu întrerupătorul sau printr-o
metodă de rupere a ei. Dacă aceste acţiuni sunt imposibile, accidentatul trebuie
separat de părţile conducătoare folosind echipamentul de protecţie sau obiecte
uscate care nu conduc curentul electric. Pînă la sosirea medicului, dacă
accidentatul nu respiră se execută respiraţie artificială şi masajul exterior al inimii,
atragînd atenţie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mărite indică la agravarea
bruscă a circuitului sîngelui în creier. În acest caz readucerea la viaţă se începe
imediat.
39. În caz de intoxicaţie pînă la sosirea medicului:
• Accidentatul se scoate la aer curat;
• Se eliberează de tot ce împiedică respiraţia lui (se deschide gulerul, se
scoate centura, brîul, etc.);
101
• Gura se curăţă de mucozitate cu ajutorul tifonului, şi se dă să miroase
hidroxid de amoniu.
40. Se deconectează e la reţeaua electrică echipamentul de muncă cu
acţionare electrică şi se pune la păstrare în locul de stinat;
41. Echipamentul individual de lucru şi echipamentul individual de protecţie
se curăţă de praf şi murdărie;
42. Faţa şi mîinile se spală cu apă caldă şi săpun;
43. Despre toate neajunsurile depistate în timpul lucrului se informează
conducătorul său direct sau administraţia.

Executor: Diplomantul facultăţii


„Cadastru şi Drept”
Copacinscaia Stela

Conducător ştiinţific: Confirenţiar universitar,


doctor în domeniul economii
Buzu Olga

Consultant la Securitatea Lector superior univeritar


activităţii vitale : Ulier Anatol

102
4.4. Măsurile ameliorate şi protecţia mediului ambiant în interprinderea
imobiliară Î.I. “STELA”din oraşul Bălţi

Protecţia mediului ambiant este un fenomen foarte important şi vital.

În orice întreprindere sau încopere de muncă, pe lîngă protecţia muncii


trebuie să se ia în consideraţie şi protecţia mediului ambiant, deoarece păstrarea
mediului înconjurător este o problemă a omeniei şi a generaţiilor după noi.

Dacă vrei să trăieşti ,oriunde nu teai afla ,acasă ,la lucru nu uita de puritatea
ce trebuie să o atenţionezi madiului ambiant

În interprinderea „STELA” S.A. din oraşul Bălţi o mare atenţie se acordă


asupra înverzirii spaţiilor verzi ,menţinerea curatului,lichidareaq deşeurilor în
urnele de gunoi. Acesta se observă prin sădirea copacilor, tufarilor, florilor în faţa
interprinderii la fel lazile de gunoi şi curatul ce persistă mereu.

Principala măsură aplicată pentru protecţia mediului ambiant este păstrarerea


curăţeniei pe împrejurul interprinderii, care este efectuată permanent.

O altă măsură de protecţăe este instalarea la întrare/iesire din interprinderea


a urnelor de gunoi.

103
CONCLUZII ŞI RECOMANDĂRI

În Republica Moldova piaţa ipotecară a cunoscut o dezvoltare


impresionantă în ultimii cîţiva ani, fiind întemeiată mai ales pe principiile
competiţionale ale economiei de piaţă.
Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a survenit în pofida lipsei unui cadru
juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. Însă au fost adoptate deja măsuri
reformatoare esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi aparte ale sistemului, cum
au fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor
ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în temeiul unor acorduri de garanţie. Cu
toate acestea, abordarea în cauză a dus la fragmentarea reglementării legislative a
sectorului ipotecar, care include Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului
bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedură civilă, Codul de executare şi
altele. Legea cu privire la ipotecă a fost adoptată pentru a îmbunătăţi şi clarifica
principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară primară, a cărei
creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei secundare. Legea
reglementează raporturile juridice ce apar în procesul şi în legătură cu instituirea,
valabilitatea şi încetarea ipotecii, cu exercitarea drepturilor de ipotecă, precum şi
cu protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă. La fel prin
lege a fost întemeiat şi fixate unele metodologii pentru evaluărea bunurilor
imobile puse în ipotecă şi unele indicaţii pentru evaluatorii ce prestează astfel de
servicii cum ar fi indicarea în rapoarte nu doar valoare depiaţă ci şi valoare de
lichidare şi cae de înlocuire
Desigur susţinerea principală a pieţii date îl joacă statul şi organizaţiile
financiar bancare şi nebancare precum ar fi băncile comerciale şi companiile
financiare nebancare. Interrelatia între acestea două structuri este foarte strîns
legată una de alta. Statul adoptă legea cu privire la ipotecă şi efectuiază un şir de
modificări în alte legi a sectorului ipotecar iar băncile se conduc după ele şi
prestează servicii, astfel aducînd în lucru mecanismul pieţii de ipotecă.
104
Sistemul ipotecar al Republicii Moldova a fost preluat de la mai multe ţări
precum Germania, Marea Britanie, Rusia şi alte ţări. Acest lucru şi a dat un
rezultat pozitiv în intemeierea legilor la sectorul dat înviorind piaţa ipotecară.
Actual însă Moldova nu poate face faţă ţărilor acestea deoarece experienţa ei în
domeniul dat este cu mult mai mică decît în celelalte ţări şi baza juridică este încă
fragidă şi flexibilă. Dar cum susţin specia sectorul dat va fi încă perfecţionat şi
adus la aşa condiţii apropiate altor ţări dezvoltate în domeniul ipotecii.
Totuşi întrebarea actuală a multora este influenţă crizei economice mondiale
asupra pieţii ipotecare . Nu putem vorbi despre o influenţă directă a acestei crize
asupra pieţei creditelor din Republica Moldova. În primul rând, piaţa creditelor la
noi este abia în prima etapă de formare şi nu putem vorbi despre o conectare
puternică la piaţa internaţională. De aceea, criza financiară de pe pieţele vecine ar
putea să treacă fără a avea influenţe directe asupra sistemului bancar moldovenesc.
Pe de altă parte, nu vor putea fi evitate influenţele indirecte. În primul rând,
este vorba că băncile locale nu dispun de prea multe surse de creditare ipotecară pe
termen lung şi sunt nevoite să le atragă de pe piaţa internaţională. Prin urmare,
creditorii externi vor fi destul de atenţi în ceea ce priveşte acordarea creditelor
pentru finanţarea ipotecară şi de aceia aceste surse vor fi mai scumpe şi mai greu
de atras.
Recomandările participanţilor pieţii ipotecare în momentul actul ar fi
menţinerea echilibrului şi calmului deoarece în caz contrar vor fi efectuate greşeli
cu un efect negativ ce pe viitor poate fi greu înlăturat.
Desigur dacă statul va acorda sprigin sectorului ipotecar dat posibil că
efectele negative ale crizei vor fi trecute cu o mai mică greutate şi la revenirea
normală a situaţiei economice nu va uita de perfectarea sectorului dat piaţa
ipotecară va merge în creştere.

105
BIBLIOGRAFIA

1. Codul civil - nr.1107-XV din 06.06.2002


2. Legea Republicii Moldova „cu privire la activitatea de evaluare” nr.
989-IV din 18 aprilie 2002, Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,2002, nr. 102, art.773.
3. Legea Republicii Moldova cu privire la ipotecă nr.142-XVI din 26. 06.2008
4. Legea Republicii Moldova cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001
5. Legea Republicii Moldova cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din
25.02.1998
6. Legea Republicii Moldova securităţii şi sănătăţii în muncă nr.143 din
05.08.2008
7. Legea taxei de stat, nr. 126-XII, adoptată la 03.12.1992
8. Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003 privind
aprobaea Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile.
9. Standardelor de evaluare International -Valuation Standards Comitee
(IVSC),2003
10. Culegerea indicilor comasaţiai ai valorii de inventariere şi a valorii de
reconstituire a bunurilor imobile.
11. Галасюк В., «Об определении понятия ликвидационная стоимость»
12. Buzu O., Matcov A., “Evaluarea bunurilor imobile: teorie şi practică”,
Chişinău, 2003.
13. Buzu O.,”Organizarea activităţii de evaluare” Ediţia a doua,
Chişinău2002.
14. http://www.Băncile Moldovei.md
15. http://www.Prime Capital.md
16. http://www. MAIB-Leasing .md
17. http://www.Biroul naţional de statistică.md
18. http://www.Bussines şi Finanţe.md
19. http://www.Makler- Bălţi.md
106
ANEXA 1
CONTRACT DE IPOTECĂ
Incheiat astăzi ………………….
la ………………………………
I. PĂRTILE CONTRACTANTE
1.1.Banca…………………………………,cu sediul în ………….................
… , reprezentată legal prin ……………….………, domiciliat în
……………………. str. ……………………. nr. ………, bloc ……., scara ….,
etaj ………, apartament ……, judet/sector ………., cu funcţia de ………………,
în baza împuternicirii nr. ………. din ……….., în calitate de creditor ipotecar, pe
de o parte.
1.2. S.C. …………………………………………………
S.N.C./S.C.S./S.A./S.R.L. cu sediul social în ………………………….(localitatea),
str. ……………….……. nr. ………… bloc …....., scara ………., etaj ………,
apartament ……judet/sector ………………………….. înregistrată la Oficiul
Registrului Comertului …………, sub nr. ………………. din …………………..,
cod fiscal nr. …………………din ……....…..….., având contul
nr…………………., deschis la …………………., reprezentată de
……………………..…, cu funcţia de ….…………….., precum si
1.3.Debitor………………………………………..,domiciliat în
………………………………………… str. ……………………….……. nr. ……,
bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ………………………………... (ziua, luna, anul)
în ………………….. (localitatea) sector/judeţ ………………………, fiul lui
………………………… şi al ……………………, posesorul buletinului (cărtii) de
identitate seria ………. nr.…… eliberat de ….......…...…………., cod numeric
personal …………….. în calitate de debitori ipotecari, pe de altă parte, au convenit
să încheie prezentul contract de ipotecă, cu respectarea următoarelor clauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI


2.1. Prin convenţia de credit nr. …………./…………., Banca
…………………… a acordat S.C. ……………………….…….. un credit
revolving (plafon de lucru) în valoare de ………………….. rambursabili până la
data de……………………..
2.2. S.C. ………………………...…….. şi ………………………….. în
calitate de giranţi, sunt de acord să garanteze restituirea creditului revolving
(plafon de lucru), în condiţiile din convenţia de credit sus-menţionată, al cărei

107
conţinut se cunoaşte, până la concurenţa sumei de …………….............. cu terenul
şi imobilul situate în ………………………………………... ....................
2.3. Banca în calitate de creditor, prin ………………….., în baza
împuternicirii nr. ………………. din …………….. declară că acceptă drept
garanţie pentru instituirea credilului revolving (plafon de lucru) acordat S.C.
……………...…….. in valoare de ………………….., terenul in suprafată de
…………………….. mp si imobilul situate in ………………………., proprietatea
S.C. ……………..…….. conform ………. autentificat sub nr. …….. la ………….
şi, respectiv, a …………………….. şi este de acord cu toate clauzele prevăzute în
acest contract.
III. GARANTII SI RASPUNDERI
Terenul şi imobilul cu care se garantează nu sunt grevate de sarcini, servituti
sau urmărite în vreun fel nu au mai fost şi nu sunt ipotecate.
3.2. Terenul şi imobilul au o valoare de …………………………… lei,
conform Raportului de expertiza evaluare nr. …………………. din …………….
Taxele şi impozitele pentru terenul şi imobilul ce formează obiectul
prezentului contract de ipotecă sunt achitate la zi astfel cum rezultă din certificatul
fiscal eliberat de administratia financiară, ce constituie anexă la prezentul contract.
IV. DURATA CONTRACTULU
4.1. Prezentul contract se încheie pe o perioadă de …………………..
ani/luni/zile, începînd cu data de ………………………. pînă la data de …….
V. CLAUZE FINALE
5.1. Banca solicită, iar debitorii ipotecari se obligă că până la achitarea
integrală a împrumutului acordat S.C. ……………………………………………
să nu înstrăineze terenul şi imobilul care fac obiectul prezentului contract, să nu le
ipotecheze şi să nu le greveze de alte sarcini cu alte împrumuturi sau datorii.
5.2. Creditorul declară că renunţă la cercetarea registrelor de înscriere şi
transcriere în conformitate cu art. 716 din Codul de procedură civilă.
5.3. Părţile contractante solicită expres judecătoriei înscrierea ipotecii de
rangul I în Registrul de inscriptiuni imobiliare.
5.4. Taxele de autentificare, timbrul judiciar şi onorariul notarial sunt
suportate de debitorul S.C. ………………………………………..
5.5. Prezentul contract a fost încheiat într-un număr de ……………………
exemplare, din care …………………. astăzi ………….……., data semnăturii lui.

SEMNĂTURA: SEMNĂTURA:
CREDITOR IPOTECAR DEBITOR IPOTECAR
108
ANEXA 2

109
ANEXA 3
CONTRACT DE PERFECTARE A GAJULUI-AMANET nr.
____________
la contractul de credit
nr.________ din _______
"____"____________ 200_ or. __________
Între Banca _________________(în continuare "Creditorul gajist") reprezentată
__________________ care acţionează în baza Statutului şi Bancă ________ care este
constituită şi funcţionează conform Statutului şi legislaţiei Republicii Moldova în vigoare,
(în continuare "Debitorul gajist"), reprezentată prin Preşedintele ___________, încheiat
drept completare la Contractul general de gaj-amanet nr.__ din______ cu următoarele condiţii.
I. OBIECTUL GAJULUI AMANETAT
1.Obiectul gajului îl constituie ____________________________________
_____________________________________________________________
(specificarea tipului de gaj)
_____________________________________________________________________________
(în cifre şi litere)
care este localizat _______________________________________________
(adresa)
gajat pentru garantarea creditului în sumă de ______________________
(în cifre şi litere)
şi a dobînzii aferente în sumă de __________________________________
2. Prin prezentul Contract subsemnatul "Debitor gajist" gajează prin amanet, depune şi
transmite gajul arătat în p.I, precum şi acordă dreptul deplin şi necondiţionat asupra gajului în
favoarea Creditorului gajist, atribuindu-i toate împuternicirile de a acţiona în numele
Debitorului gajist în ceea ce priveşte gajul, după cum urmează:
2.1. Să ceară de la orice debitor stabilit în baza contractelor, cambiilor sau altor
datorii referitoare la gajul depus conform prezentului Contract, să-şi onoreze obligaţiunile
asumate faţă de Debitorul gajist sau la ordinul acestuia.
2.2. Să gireze (andoseze) orice cambie simplă sau alt instrument negociabil în numele
Debitorului gajist.
2.3. Să colecteze toate veniturile provenite din gaj, incluzînd şi veniturile de la
asigurarea bunurilor depuse în gaj, să ia în posesiune gajul, să-l înstrăineze şi să dispună de gaj,
precum şi de veniturile provenite din gaj atît cele curente, cît şi cele viitoare.
2.4. Să înregistreze dreptul său asupra gajului sau să înregistreze gajul în numele său, să
efectueze controlul asupra gajului.
3. Contractul de perfectare a gajului-amanet se întocmeşte în patru exemplare fiecare din
ele avînd aceeaşi putere juridică.
4. Contractul de perfectare a gajului-amanet întră în vigoare la data semnării acestuia
de către părţi şi este valabil pînă la achitarea
deplină a creditului, dobînzii aferente acestuia şi altor plăţi aferente.

SEMNATURA: SEMNATURA:
CREDITORUL GAJIST: DEBITORUL GAJIST:
110
ANEXA 4

111
ANEXA 5

Blocul locativ din mun.Bălţi str. Decebal 166

Uşa de intrare a apartamentul 17

112
Antreu

Odaia 1

113
Odaia 2

Odaia 3

114
Bucătăria

Balcon

115