Sunteți pe pagina 1din 192

0

MINISTERUL EDUCAŢIEI, TINERETULUI ŞI SPORTULUI


AL REPUBLICII MOLDOVA
Universitatea de Stat din Moldova

Facultatea de Drept

Cu titlu de manuscris
C.Z.U.: 347.214.2[478][043]
332.2: 347.214.2[478][043]

MARIAN Silvia

CADASTRUL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Specialitatea 12.00.03 – Drept privat [drept civil]

Teză de doctor în drept

Conducător ştiinţific:

VOLCINSCHI Victor,
doctor în drept,
conferenţiar universitar

Autor:
MARIAN Silvia

CHIŞINĂU

2006
1

SUMAR

INTRODUCERE ____________________________________________________________ 3
CAPITOLUL I. NOŢIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE,
SISTEMELE CADASTRALE ŞI PUBLLICITATEA IMOBILIARĂ _______________ 12
1.1. Bunurile imobile__________________________________________________________ 12
1.1.1. Noţiunea de bun imobil ----------------------------------------------------------------------- - 13
1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile----------------------------------------------------------------- 15
1.1.3. Bunurile imobile - principalele entităţi ale înregistrării de stat--------------------------- 19

1.2. Cadastrul bunurilor imobile _______________________________________________ 23


1.2.1. Noţiunea de cadastru al bunurilor imobile --------------------------------------------------- 24
1.2.2. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor imobile ----------------------------------------- 27
1.2.3. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile ----------------------------------- 32

1.3. Publicitatea imobiliară ____________________________________________________ 35


1.3.1. Esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare - ------------------------- 35
1.3.2. Principiile publicităţii imobiliare --------------------------------------------------------------- 39
1.3.3. Scopul şi funcţiile publicităţii imobiliare ------------------------------------------------------ 43

CAPITOLUL II. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE – DOCUMENTUL DE BAZĂ


AL CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE ___________________________________ 47
2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile ___________________________ 47
2.1.1. Generalităţi --------------------------------------------------------------------------------------- 47
2.1.2. Registrul bunurilor imobile --------------------------------------------------------------------- 49
2.1.2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 49
2.1.3. Felurile Registrului Bunurilor imobile --------------------------------------------------------- 51
2.1.3.1. Registrul manual ------------------------------------------------------------------------52
2.1.3.2. Registrul computerizat ----------------------------------------------------------------- 53

2.2. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile ___________________________________ 54


2.2.1. Generalităţi ----------------------------------------------------------------------------------------- 54
2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile ----------------------------------------------------- 57
2.2.3. Modalităţi de înregistrare a bunurilor imobile -------------------------------------------------60
2.2.3.1. Înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă a bunurilor imobile - 61
2.2.3.2. Înregistrarea primară masivă -------------------------------------------------------- - 67
2.2.4. Dosarul cadastral -------------------------------------------------------------------------------- 69

CAPITOLUL III. SPECIFICUL ÎNSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE _________72


3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile şi specificul efectuării __________ 72
3.1.1. Înscrierile în partea generală a Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 88
3.1.2. Înscrierile în subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 88
3.1.3. Înscrierile în subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 90
3.1.4. Înscrierile în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 92
3.1.5. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile-------------------------------------------------96
3.1.6. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile----------------------------------------- 98
2

3.1.7. Rectificări. Modificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea


erorilor materiale ------------------------------------------------------------------------------- 100

3.2. Particularităţile înscrierii unor drepturi ______________________________________ 108


3.2.1. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb------------------- 108
3.2.2. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb în cazul în
care bunurile imobile sunt amplasate în raza de activitate a diferitelor oficii
cadastrale ---------------------------------------------------------------------------------------- 109
3.2.3. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice --------------------------------- 109
3.2.3.1. Înscrierea dreptului de proprietate în devălmăşie ------------------------------- 110
3.2.3.2.Înscrierea dreptului de proprietate în diviziune --------------------------------- 119
3.2.4. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice -------------------------------- 121
3.2.4.1.Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat----124
3.2.4.2. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public----125

3.3. Particularităţile de înscriere a altor drepturilor reale __________________________ 127


3.3.1. Înscrierea dreptului de uzufruct ----------------------------------------------------------------127
3.3.2. Înscrierea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie ------------------------------------------129
3.3.3. Înscrierea dreptului de servitute --------------------------------------------------------------- 130
3.3.4. Înscrierea dreptului de superficie---------------------------------------------------------------131
3.3.5. Înscrierea dreptului de ipotecă------------------------------------------------------------------132

Sinteza rezultatelor obţinute ___________________________________________________ 136


Concluzii __________________________________________________________________ 136
Propuneri ____________________________________________________________________140
Acte normative _______________________________________________________________ 144
Bibliografia __________________________________________________________________ 150
Adnotarea _______ ___________________________________________________________ 159
Cuvintele – cheie ale tezei ______________________________________________________ 162
Lista abrevierilor utilizate în teză ________________________________________________163
Anexe __________________________________________________________________ 164 - 192
3

Introducere
Actualitatea temei investigate şi gradul ei de studiere
Admiterea în circuitul civil a proprietăţii private a făcut necesară revenirea la reglementările ce
aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat în perioada sistemului de drept sovietic.
Pămîntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectuîndu-se numai din
raţionament economic, nu şi în scopul exercitării şi apărării dreptului de proprietate, securizării
tranzacţiilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabilă din momentul
recunoaşterii terenurilor ca marfă şi includerii acestora în circuit, situaţie ce a generat repunerea în
sistemul legislaţiei civile a mai multor instituţii juridice ignorate anterior: vînzarea-cumpărarea
imobilelor, locaţiunea/arenda, servituţile, superficia etc. În rezultat, se cerea şi crearea
mecanismului de evidenţă a imobilelor, de înregistrare a acestora şi, totodată, de înscriere a
drepturilor asupra lor. Problema se soluţionează prin constituirea Cadastrului şi a publicităţii
imobiliare.
Publicitatea imobiliară, întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general, are ca
obiect înscrierea în Registrul bunurilor imobile a faptelor şi actelor juridice referitoare la imobile,
asigură accesul liber la informaţii despre regimul lor juridic. Publicitatea se efectuează de către
oficiile cadastrale teritoriale [OCT, anexa nr.3], deţinătoare de informaţii ale fostelor birouri de
inventariere tehnică [BIT, anexa nr.1], şi are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare,
atragerea investiţiilor străine, accelerarea reformelor demarate în ţară.
Consecutivitatea subiectelor abordate în teză a fost inspirată de logica legiuitorului expusă în
Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998 [2], în continuare Legea
nr. 1543/1998, şi în Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 [3], în
continuare C. civ. Acestea sunt principalele, nu însă şi unicele, acte normative folosite în teză. De
asemenea, cercetarea are la bază realizările juridice, doctrinare şi realizările practicii. Anume
acestea au şi permis evidenţierea momentelor importante, particularităţile, problemele nerezolvate,
la care au fost propuse soluţii.
Scopul şi obiectivele tezei rezidă în cercetarea aprofundată a esenţei şi conţinutului,
reglementărilor legislative ale creării cadastrului şi publicităţii imobiliare, a regimului juridic al
bunurilor imobile, clasificarea lor ca entitate de bază a cadastrului, cercetarea şi analiza efectelor
juridice ale înregistrării drepturilor imobiliare, determinarea rolului şi importanţei cadastrului şi
publicităţii imobiliare, stabilirea temeiurilor şi procedurii de înscriere în registrul bunurilor imobile,
analiza problemelor teoretice şi practice întîlnite în procesul de înregistrare a imobilelor şi a
drepturilor asupra lor, de utilizare a informaţiei concentrate în sistemul cadastral.
4

Scopul lucrării constă în elucidarea reglementărilor referitoare la: 1) bunurile imobile ca


entităţi principale ale cadastrului bunurilor imobile şi ca obiecte ale înregistrării de stat în
registrul bunurilor imobile; 2) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor
imobile; 3) importanţa cadastrului general şi a publicităţii imobiliare; 4) structura Registrului
bunurilor imobile; 5) înscrierile efectuate în capitolele şi subcapitolele Registrului bunurilor
imobile; 6) efectele şi valoarea juridică a înscrierilor; 7) particularităţile de înscriere a dreptului
de proprietate asupra imobilelor; 8) înscrierea altor drepturi reale etc.
Analizînd legislaţia, studiind literatura de specialitate naţională şi străină, diferitele aspecte
teoretice şi practice ale temei abordate, avînd ca scop fundamentarea ştiinţifică şi elaborarea
recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat şi eficient de protecţie a
drepturilor imobiliare în Republica Moldova, am conturat următoarele obiective:
¾ efectuarea unei analize ştiinţifice a conceptului bun imobil, în contextul creării cadastrului
general;
¾ cercetarea cadastrului general prin prisma originii, evoluţiei istorice [în Republica Moldova],
demonstrarea priorităţilor sistemului cadastral actual în raport cu sistemul de evidenţă
tehnică din perioada socialistă;
¾ definirea şi evidenţierea particularităţilor cadastrului general şi ale cadastrelor speciale;
¾ analiza comparativă şi demonstrarea priorităţilor sistemelor de publicitate;
¾ elucidarea entităţilor de bază ale sistemului de publicitate imobiliară adoptat în Republica
Moldova;
¾ analiza esenţei, principiilor şi funcţiilor publicităţii imobiliare;
¾ cercetarea şi determinarea importanţei Registrului bunurilor imobile;
¾ cercetarea procedurii de formare a bunurilor imobile şi reflectarea cuprinsului dosarului
cadastral;
¾ evidenţierea şi analiza felurilor de înscrieri în Registrul bunurilor imobile;
¾ determinarea şi analiza efectelor juridice ale înscrierilor;
¾ analiza şi determinarea momentului dobîndirii dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale
asupra bunurilor imobile în sistem de cadastru şi publicitate imobiliară;
¾ determinarea temeiurilor, admisibilităţii şi procedurii efectuării rectificărilor, modificărilor,
completărilor, radierilor unor înscrieri din registrul bunurilor imobile;
¾ cercetarea şi clasificarea greşelilor tehnice, precum şi a căilor de corectare a acestora;
¾ cercetarea şi demonstrarea specificului înregistrării drepturilor imobiliare în cazul
înregistrării primare şi în cazul înregistrării selective;
¾ stabilirea importanţei procedurii înscrierii drepturilor imobiliare;
5

¾ cercetarea şi demonstrarea specificului înscrierii drepturilor de proprietate comună în


devălmăşie şi pe cote părţi ale persoanelor fizice;
¾ cercetarea şi demonstrarea specificului înscrierii drepturilor de proprietate ale persoanelor
juridice [de drept privat şi de drept public];
¾ cercetarea şi determinarea specificului înscrierii unor alte drepturi reale [dezmembrăminte]:
superficia, uzufructul, uzul şi abitaţia, dreptul de servitute, ipoteca;
¾ definirea noţiunii de rang în contextul înregistrării cadastrale şi elucidarea efectului juridic al
rangului dreptului înscris;
¾ evidenţierea inexactităţilor textuale, discordanţelor dintre dispoziţiile diverselor legi şi altor
acte normative vizând cadastrul şi publicitatea imobiliară, recomandând soluţii pentru
aplicarea coerentă a acestor dispoziţii;
¾ elaborarea şi înaintarea, în baza investigaţiilor efectuate, a propunerilor de lege-ferenda în
domeniul vizat;
Noutatea ştiinţifică a rezultatelor obţinute
Prezenta lucrare este o primă încercare în literatura de specialitate naţională de a cerceta, în mod
sistemic, evoluarea bunurilor imobile în circuitul civil, importanţa evidenţei lor în sistemul cadastral
naţional şi efectele publicităţii imobiliare.
Lucrarea întruchipează rezultatele obţinute din sistematizarea legislaţiei, din practica aplicării ei,
din cercetarea specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al creării cadastrului, al
înregistrării drepturilor imobiliare. Sunt evidenţiate un şir de probleme, cărora li se dă soluţii
interpretative, se propune redacţia concretă a unor dispoziţii legale. Subiectul cercetat, Cadastrul şi
publicitatea imobiliară, fiind fără precedent în ţară, considerăm că va fi util unui cerc larg de
savanţi, cercetători, studenţi, practicieni etc.
În lumina reglementărilor legale, lucrarea este axată pe analiza unui spectru larg de probleme
juridice ce ţin de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea şi înregistrarea acestora
şi a drepturilor imobiliare ale diferiţilor participanţi la circuitul civil.
În procesul investigaţiilor s-au determinat principalele teze şi concluzii care, în opinia noastră, ar
putea contribui la îmbogăţirea doctrinei şi la perfecţionarea legislaţiei.
Propunem spre susţinere următoarele teze:
¾ Definirea publicităţii imobiliare ca mijloc legal de constituire a drepturilor imobiliare, de
instituire a priorităţii dreptului, de informare privind drepturile constituite asupra bunurilor imobile
opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de garantare a legitimităţii operaţiunilor juridice cu
imobilele, ambele îndeplinind funcţia de protecţie juridică a circuitului imobiliar [deducere din art.
499 alin. (1) al C. civ.].
6

¾ Includerea în art. 2 din Legea nr. 1543/1998 a definiţiei rangului astfel: „Rangul dreptului
prezumă prioritatea satisfacerii creanţelor şi este determinat de consecutivitatea înscrierii
dreptului”. Consecutivitatea înscrierii dreptului se va stabili după ordinea înregistrării cererii în
condica de cereri [anexa nr. 9], ţinută de OCT, şi de prioritatea dreptului înscris. Ca rezultat al
cercetărilor, am definit că rangul, în sens de publicitate imobiliară, întruchipează principiul
priorităţii, care constă în faptul că rangul înregistrării cererii determină şi rangul dreptului
subiectiv înscris. Este o prioritate a înscrierii pentru cazurile când mai multe persoane cer înscrierea
ori satisfacerea unor drepturi similare. În primul caz, se vor înscrie drepturile solicitantului care a
depus primul cererea. În cel de-al doilea caz vor fi satisfăcute creanţele titularilor dreptul cărora a
fost înscris cu rang superior şi numai după acesta celelalte.
În cazul superficiei, rangul semnifică prioritatea dreptului de superficie faţă de alte drepturi
reale [cu excepţia dreptului de proprietate]. Aşadar, conform definiţiei propuse, primul care solicită
înscrierea este şi primul titular al dreptului subiectiv înscris, chiar dacă titlul său ar avea o dată de
eliberare posterioară titlului unui alt dobânditor, aplicându-se principiul qui prior tempore potior
iure, excepţie făcînd dreptul de superficie [132, p. 219; 142, p. 214].
¾ Luarea în calcul retroactiv a curgerii termenului de 15 ani, în legătură cu includerea în C.
civ. a instituţiei uzucapiunii.
Din dispoziţiile art. 332 alin (1) al Codul civil vor putea fi dobîndite prin uzucapiune doar
bunurile imobile neînregistrate în registrul bunurilor imobile, dar pentru aceasta instituţiei
uzucapiunii trebuie să i se dea forţă retroactivă, or legea civilă nu se aplică retroactiv.
Bunurile imobile vor fi dobîndite prin uzucapiune dacă solicitantul are dovezile stabilite de lege
privind condiţiile uzucapiunii: posesiune de bună-credinţă; sub nume de proprietar; a posedat bunul
timp de 15 ani; asupra bunului posedat să nu fie înscris în registrul bunurilor imobile vreun drept
real [art. 335 C. civ.]. Deci, dacă persoana întruneşte condiţiile enumerate la art. 335 din C. civ.
termenul începe să curgă nu din 12 iunie 2003 [punerea în vigoare a C. civ.], ci retroactiv. Soluţia
este prevăzută la art. 281 alin. (2), lit. h) din CPC care prevede dobîndirea dreptului asupra unui bun
imobil neînscris în registrul bunurilor imobile în temeiul unei hotărâri judecătoreşti prin care s-a
constatat faptul uzucapiunii.
Pe această cale a mers legiuitorul rus prevăzând expres aplicarea retroactivă a legii civile
situaţiilor de uzucapiune. Soluţia propusă ar reduce cu mult litigiile funciare la a căror bază se află
posesiunea îndelungată, înregistrarea dreptului de proprietate nefiind posibilă în lipsa titlului de
proprietate.
7

¾ Înscrierea drepturilor imobiliare în registrul de stat are efect constitutiv de drepturi, ele
devenind opozabile faţă de terţi de la această dată [3; 2]. Raţionamentul îşi găseşte confirmare în
dispoziţiile articolelor 320 alin. (2), 321 alin. (2), 499 alin. (1) din C. civ., conform cărora numai
drepturile de proprietate înscrise au efect constitutiv şi, totodată, efectul opozabilităţii faţă de terţi
[256, p. 126].
¾ Includerea în C. civ., art. 431 alin. (1), încă a unei modalităţii de constituire a servituţii.
Reieşind din realiile legale ale Republicii Moldova, art. 431 al C. civ. îl propunem în următoarea
redacţie: Servitutea poate fi constituită prin lege, prin destinaţia stabilită de proprietar, prin acte
juridice ori prin uzucapiune.
Raţionamentul rezidă în dispoziţiile art. 443 alin. (3) din C. civ., art. 6 alin. (7) din Legea nr.
1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică [6], în continuare Legea nr. 1525/1998; art. 19-23
din Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică [7], în continuare Legea
nr.137/1998; art. 19-23 din Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privite la gaze [8], în continuare
Legea nr. 136/1998.
¾ În cadrul înregistrării primare masive, ar fi oportun să se clarifice regimul juridic al
bunurilor imobile în a căror privinţă posesorii nu dispun de documente. La identificarea, în
procesul creării cadastrului bunurilor imobile a terenurilor, a imobilelor aferente, ar fi rezonabil de
stabilit temeiul iniţial de obţinere a dreptului de proprietate, confirmat prin documente din arhiva
oficiului cadastral teritorial, şi, în caz de coincidenţă şi legitimitate, se va definitiva planul
cadastral, se va întocmi dosarul cadastral, ulterior registratorul urmînd să efectueze prima
înscriere în registru a bunului imobil şi dreptului asupra lui. În cazul imposibilităţii stabiliri
regimului juridic al bunului imobil posesorul va apela la procedura specială de constatare a faptelor
care au valoare juridică [art. 279 şi 281 alin. h) din CPC]. Temei de înscriere a dreptului va servi
hotărîrea judecătorească irevocabilă. Este o soluţie similară recunoaşterii dreptului în temeiul
uzucapiunii.
¾ Stabilirea expresă, prin art. 38 al Legii 1543/1998, a două categorii de greşeli: greşeli
tehnice esenţiale şi greşeli tehnice neesenţiale. În cele esenţiale ar putea fi incluse: numele
titularului, dreptul înregistrat, numărul cadastral al imobilului, a căror modificare s-ar permite doar
în temeiul actelor justificative. La categoria greşeli tehnice neesenţiale, ar putea fi raportate:
corectarea de litere, de cuvinte etc., care ar putea intra în atribuţiile registratorului.
¾ Legea [statul prin OCT] doar recunoaşte [confirmă] drepturi nu şi învesteşte pe cineva cu
dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabileşte obligativitatea
înscrierii dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv şi
cel al opozabilităţii.
8

Semnificaţia teoretică şi valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub următoarele


aspecte:
¾ s-a realizat pentru prima dată un comentariu sistemic al legislaţiei cadastrului şi publicităţii
imobiliare pentru a înlesni soluţionarea mai multor probleme condiţionate de ambiguitatea şi
lacunele întîlnite în reglementările naţionale din domeniu;
¾ s-a fundamentat teoretic şi practic necesitatea sistematizării legislaţiei naţionale vizavi de
crearea în Republica Moldova a cadastrului şi publicităţii imobiliare al căror scop este protejarea
drepturilor de proprietate imobiliară;
¾ s-a făcut o analiză comparativă a sistemelor de cadastru şi publicitate imobiliară existente în
lume pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Republica Moldova;
¾ s-au înaintat propuneri de lege ferenda ce vor contribui la perfecţionarea legislaţiei în
domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare;
¾ potrivit obiectivelor care denotă caracterul interdisciplinar, cercetarea este axată pe un areal
de metode ştiinţifice cum ar fi metoda istorică, logică, sistemică, comparativă, cantitativă şi
calitativă. Prin metoda istorică s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului şi publicităţii imobiliare din
perioada timpurie pînă în prezent. Metoda logică stă la baza studiului şi a sintezei care a rezultat cu
argumentarea concluziilor şi propunerilor de lege ferenda. Evidenţierea caracterelor şi
particularităţilor diferitelor sisteme de cadastru şi publicitate imobiliară a fost posibilă prin
aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de drept. Una dintre metodele aplicate este şi
metoda cantitativă care prezumă studierea şi sistematizarea bazei normative şi doctrinare,
naţionale şi internaţionale, privind crearea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, rezultată cu
concluzii şi iniţiative de lege ferenda de perfectare a cadrului normativ existent;
¾ rezultatele cercetării pot fi utilizate atît la dezvoltarea conceptului de cadastru, publicitate
imobiliară, dobîndirii drepturilor imobiliare, dezvoltarea conceptului de rang, cît şi la determinarea
momentului de apariţie a drepturilor imobiliare, la stabilirea efectelor juridice a înscrierii dreptului
de proprietate şi a altor drepturi reale. Relevăm posibila contribuţie a rezultatelor obţinute în opera
reglementării corecte de către stat a circuitului bunurilor imobile; invocarea, în teză, a unor situaţii
practice analizate prin prisma reglementărilor curente şi creionarea unor inexactităţi, cu propuneri
concrete de soluţionare, considerăm, vor fi propice la aplicarea adecvată a legislaţiei, prin care fapt
se va asigura protecţia drepturilor imobiliare şi intereselor legale ale participanţilor la piaţa
imobiliară.

Conţinutul lucrării
9

Structural, lucrarea este compusă din: introducere cu iniţiere în studiu; trei capitole, ce se succed
logic şi organic; concluzii şi recomandări, bibliografie, adnotare, cuvinte-cheie, lista abrevierilor şi
anexe.
Temelia lucrării o constituie analiza teoretică şi practică: a noţiunilor şi prevederilor legale, a
practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de bază a cadastrului şi a conţinutului
cadastrului general, ce prezumă inventarierea terenurilor şi a imobilelor, înscrierea dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale, publicitatea imobiliară, prin care se asigură transparenţa
informaţiei din registrul bunurilor imobile şi care produce efecte juridice: constitutiv de drepturi, de
instituire a priorităţii dreptului, opozabilităţii etc.
Capitolul întîi intitulat „Noţiuni generale privind bunurile imobile, sistemele cadastrale şi
publicitatea imobiliară”, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. În primul
subcapitol, este analizat bunul imobil în aspect de entitate principală a cadastrului general, criteriile
de clasificare şi tipurile bunurilor imobile, bunul imobil ca obiect al înregistrării de stat.
Subcapitolul doi conţine abordări doctrinare privind noţiunea de cadastru, originea cadastrului şi
istoricul dezvoltării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova. De asemenea, se face o
analiză a sistemelor progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Subcapitolul trei reflectă esenţa
tehnică, economică şi juridică, principiile publicităţii imobiliare în contextul creării cadastrului
naţional. Pentru a distinge actualul cadastru de sistemul sovietic de evidenţă a imobilelor [care,
efectiv, era o inventariere a imobilelor], se face o analiză detaliată scopului înregistrării
imobilelor/drepturilor, principiilor şi efectelor publicităţii. Se analizează, de asemenea, şi se
determină particularităţile cadastrului vizavi de publicitatea imobiliară a cărei scop este de a asigura
constituirea drepturilor, opozabilitatea drepturilor constituite, precum şi asigurarea exercitării
adecvate a acestora.
Capitolul al doilea este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca document de
bază al cadastrului bunurilor imobile.
În subcapitolul unu se dă definiţia legală şi doctrinară registrului bunurilor imobile, este analizat
conţinutul acestuia. O atenţie deosebită s-a acordat analizei sistemelor progresiste de înregistrare a
bunurilor imobile. Înregistrarea bunurilor imobile diferă de la un sistem la altul. Astfel, ţările care
au instituit sistemul francez de înregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei şi nu bunului. Acest
sistem este considerat ineficient. Sistemul preferat de majoritatea ţărilor europene este cel de
orientare germană, evidenţa cadastrală fiind axată pe imobil ca entitate de bază a cadastrului
general. Acest sistem se implementează actualmente şi în Republica Moldova.
Subcapitolul doi este consacrat analizei formării şi înregistrării bunurilor imobile efectuată prin
două modalităţi: a) înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă şi b) înregistrarea
10

primară masivă. Au fost evidenţiate deosebirile dintre aceste două modalităţi de înregistrare a
bunurilor imobile. S-a analizat conţinutului dosarului cadastral. Punînd la bază dispoziţiile Legii nr.
354/2004, constatăm că formarea bunului imobil este precedată de lucrări cadastrale, care constau
în stabilirea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi ale terenurilor, delimitării lor prin borne;
în stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; în identificarea bunurilor imobile în baza
documentelor ce confirmă drepturile; în măsurările pe teren pentru întocmirea sau actualizarea
cadastrelor. Recunoscînd importanţa dosarului cadastral, remarcăm că în el sunt îndosariate actele
doveditoare, în a căror bază titularii şi-au înscris drepturile în Registrul bunurilor imobile.
Capitolul al treilea, „Specificul înscrierii drepturilor imobiliare”, reflectă scopul principal,
prin care se justifică cheltuielile de creare a cadastrului general, şi anume: constituirea dreptului;
securizarea tranzacţiilor imobiliare, care este funcţia juridică a cadastrului de imobile.
Capitolul al treilea, de fapt, reprezintă o continuitate a subiectului abordat în capitolele întîi şi
doi. Consecutivitatea se explică prin faptul că bunurile imobile, prin identificare şi luare la evidenţă
[inventarierea imobilelor], numite în doctrină funcţii [tehnică şi, respectiv, economică] ale
cadastrului, sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile, prin care se asigură viabilitatea
cadastrului şi se prezumă sistematizarea şi reînnoirea informaţiei cadastrale. Înregistrarea bunurilor
imobile finalizează cu înscrierea drepturilor imobiliare [funcţia juridică].
Subcapitolul întîi conţine analiza legală şi doctrinară a felurilor de înscrieri, înscrierile efectuate
în subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului şi valorii juridice ale înscrierilor, a
temeiurilor de rectificare, modificare, completare şi radiere a înscrierilor, a condiţiilor de eliberare
a extrasului din registrul bunurilor imobile şi valorii juridice a extrasului. În acest subcapitol, de
asemenea, concomitent cu analiza doctrinară, se fac şi propuneri de aplicare practică a cadrului
normativ, se scot în evidenţă unele discrepanţe dintre diversele acte normative şi se propun căi de
înlăturare prin lege ferenda.
Subcapitolul al doilea conţine analiza legală şi doctrinară a particularităţilor înscrierii unor
drepturi; în temeiul contractului de schimb; în temeiul contractului de schimb în cazul în care
bunurile imobile sunt amplasate în raze de activitate a diferitelor oficii cadastrale. Este analizată
procedura de înscriere a dreptului de proprietate al persoanelor fizice [dreptul de proprietate în
devălmăşie, dreptul de proprietate în diviziune]; de înscriere a dreptului de proprietate al
persoanelor juridice [de drept privat şi de drept public].
Subcapitolul trei este dedicat particularităţilor de înscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul,
uzul şi abitaţia, servitutea, superficia, ipoteca].
Pentru realizarea scopului propus, în lucrare sunt cercetate şi analizate ştiinţific şi practic mai
multe instituţii juridice, or, lăsarea lor în umbră ar face imposibilă elucidarea cercetării. Pentru a lua
11

la evidenţă toate imobilele ţării [crearea cadastrului general], este necesară cunoaşterea naturii
juridice a acestora, în funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului într-o clasă sau
alta [imobile sau mobile].
Aprobarea rezultatelor cercetării
Teza a fost elaborată la catedra Drept al antreprenoriatului, Facultatea de Drept a Universităţii
de Stat din Moldova.
Teza a fost discutată şi analizată la şedinţa catedrei „Drept al antreprenoriatului”, şedinţa
comună a catedrelor: „Drept civil”, „Drept al antreprenoriatului”, „Drept internaţional şi dreptul
relaţiilor economice externe”, ulterior susţinută în cadrul Seminarului de profil şi recomandată spre
susţinere în faţa Consiliului Ştiinţific Specializat al Universităţii de Stat din Moldova.
Principalele teze ale lucrării şi-au găsit reflectarea în 9 publicaţii, inclusiv în cadrul
simpozionului internaţional cu tema Armonizarea legislaţiei naţionale la Legislaţia Uniunii
Europene.
Conceptual, lucrarea reprezintă un studiu monografic, în care pentru prima dată sunt relevate
aspecte teoretico-istorice, se face analiza juridico-practică a legislaţiei unor alte ţări, racordată la
realiile ţării noastre. Studiul finalizează cu unele concluzii şi propuneri în vederea consolidării
instituţiei dreptului de proprietate, a altor drepturi reale, a instituţiei cadastrului şi publicităţii
imobiliare, care au menirea de a securiza tranzacţiile imobiliare, adică de a apăra dreptul de
proprietate şi alte drepturi imobiliare.
Concluziile făcute în lucrare pot fi aplicate la elaborarea şi perfecţionarea programelor de
studii, cursurilor de lecţii şi manualelor la disciplinele de drept civil, drept funciar, drept al
afacerilor, precum şi la elaborarea de lucrări ştiinţifice, acte normative etc.
Fiind una de pionerat, lucrarea poate fi folosită în activitatea practică de către notari, avocaţi şi
judecători.
Concluziile şi sugestiile elucidate în lucrare sunt aplicate în procesul didactic la Academia de
Studii Economice a Moldovei.
12

CAPITOLUL I

NOŢIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE,


SISTEMELE CADASTRALE ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1.1. Bunurile imobile

Un fenomen natural sau un lucru din natură nu devine bun decât în măsura în care se află în
interacţiunea raporturilor omeneşti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al
lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a
omului şi cînd între oameni apar raporturi de atribuire, stăpînire şi folosire a acestui bun. Bunurile
imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînţelegeri, din care cauză li s-a stabilit un
regim juridic deosebit, cunoscut încă în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice,
clădirile, construcţiile şi altele asemenea - totul aparţine omului, iar dovadă a acestei apartenenţe
serveşte titlul de proprietate, în a cărui temei, în registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturile
imobiliare.
Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii
antici res omnis communis, aşa ca aerul atmosferic, lumina solară, flora şi fauna apelor neutre ale
mărilor şi oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparţin omului în propriu [242, p.35]. Pe acestea
din urmă, omul şi le poate însuşi, spre a le stăpâni singur şi pe deplin, prin apropiere.
Spre deosebire de ştiinţele economice, pentru care bunul are importanţă în materialitatea sa,
pentru ştiinţele juridice lucrurile din natură şi cele create de om sunt bunuri şi în sens imaterial,
adică în sens de drepturi asupra lor.
Necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în
circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacţiilor imobiliare, reclama şi crearea unui cadru
normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor
imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004
[5], în continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrări cadastrale.
Pentru a lua la evidenţă toate imobilele din ţară, este necesară cunoaşterea naturii lor juridice, în
funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta [imobile sau
mobile]. Acest deziderat este creionat şi de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de
creare şi de ţinere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoaşterea publică a
dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, apărarea de stat a
acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementează raporturile juridice privind bunurile imobile
situate în limitele ţării, indiferent de tipul de proprietate şi destinaţia lor, susceptibile a face obiectul
înregistrării.
13

Cadastrul general se creează, aşadar, în baza bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor
certificate de titular şi, după cum vom vedea din contextul lucrării, imobilele, în mod special
terenurile, reprezintă entitatea de bază a cadastrului.
Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare
a acestora, analiza staticii proprietăţii imobiliare sunt plasate justificat la începutul lucrării. Or, în
esenţă, lucrarea este dedicată specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de bază a
creării cadastrului bunurilor imobile şi a dezvoltării pieţei imobiliare din ţară, cu atît mai mult că
problema exploatării optime a terenurilor, precum şi managementul în domeniul funciar, sunt
actuale în întreaga lume. Dacă ar fi să luăm în calcul faptul că bogăţia ţării o constituie pămîntul,
informaţia acumulată prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o pîrghie de dezvoltare a
pieţei funciare din ţară. Or, sistemul cadastral conţine informaţii detaliate privind: terenul, hotarele,
suprafaţa, destinaţia folosinţei, preţul, piaţa funciară, clădirile, dreptul de proprietate, alte drepturi
reale asupra lui etc., toate fiind într-o strînsă corelaţie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea
problemelor cadastrului general al bunurilor imobile şi ale publicităţii imobiliare fără o analiză
succintă a noţiunii şi clasificării bunurilor imobile, a ponderii acestora în circuitul civil.
1.1.1. Noţiunea de bun imobil. Noţiunea de bun cuprinde atât lucrurile corporale în
accepţiunea tangibilă a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra cărora poartă
drepturile, cât şi drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35].
În literatura juridică, se mai polemizează asupra faptului dacă obiectul este un element necesar
al raportului juridic civil, în sensul dacă obiectul include numai acţiunea la care este îndrituit
subiectul activ şi îndatorat subiectul pasiv ori cuprinde şi lucruri la care se referă conduita părţilor.
Opinia dominantă în doctrină [236, p.116; 121, p. 41], la care consemnăm, este cea conform căreia
obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element constă în conduita
părţilor, adică în acţiunea sau abstenţiunea la care este îndreptăţit subiectul activ şi este obligat
subiectul pasiv în raport cu acest lucru. De exemplu, înregistrarea actului juridic, a drepturilor
imobiliare etc.
În sensul cercetării propuse, ne interesează dacă lucrurile sunt sau nu obiect al raportului
juridic civil. Problema abordată rezidă în caracterul social al raportului juridic. Or, dacă admitem
că bunurile la care se referă conduita părţilor fac parte din obiectul raportului juridic, ştirbim din
caracterul social al acestui raport. Soluţia optimă ar fi compromisul în sensul că, atunci când
conduita părţilor se referă la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale
raportului juridic, cu alte cuvinte este realizarea efectivă a conduitei vizavi de bunuri.
Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de
proprietate, iar conduita părţilor, drepturile şi obligaţiile pot fi obiecte ale dreptului de creanţă sau
14

drepturi corporative, nu însă obiecte ale drepturilor reale. Distincţia este importantă pentru
determinarea regimului juridic al obiectului şi, prin urmare, pentru evitarea confundării
regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult decît atît, bunurile imobile şi drepturile asupra lor,
inclusiv alte drepturi reale [dezmembrămintele], sunt pasibile de înscriere în registrul bunurilor
imobile, neînscrierea dreptului fiind sancţionată cu neconstituirea lui şi inopozabilitatea faţă de terţi.
În aspectul distincţiei, practica judiciară posedă destule exemple de încheiere a contractelor al
căror obiecte îl constituie locaţiunea drepturilor imobiliare în loc de sublocaţiune şi altele de acest
gen [253, dosarul nr.2-2394/04].
Confuzia privind includerea în aceeaşi clasă sau sub incidenţa aceluiaşi regim juridic atât a
drepturilor reale, cât şi a unor drepturi de creanţă [de exemplu, C. civ. include în clasa altor drepturi
reale ipoteca, prin care se garantează o creanţă ce face parte din dreptul obligaţional] este
discutabilă. Prevederea în cauză este specifică sistemului de drept anglo-american, conform căruia
bunurile pot fi în proprietate [posesiune] choses in posession şi bunuri în revendicare choses in
action [131, p. 114], adică drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman
conform căruia bunurile în sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile în sens imaterial sunt
bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82].
În sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel,
Codul civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91,
p. 298].
În accepţiunea generală, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma
dreptului de proprietate [189, p. 81]. În literatura juridică, se operează atât cu noţiunea de bun cât şi
cu noţiunea de lucru. C. civ. prin art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizează termenul
bun, chiar şi atunci cînd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor în sens larg.
În sens restrîns lucruri sunt obiectele corporale în raport cu care pot exista drepturi şi obligaţii [117,
p. 97].
În concluzie, putem spune: 1) bunurile în sens restrâns [stricto sensu] înseamnă lucruri utile, cu
valoare economică, care pot fi apropiate sub formă de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de
drepturi patrimoniale]; 2) bunul în sens larg [lato sensu] consemnează atât lucrurile, ca obiecte ale
drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale, cât şi drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26].
C. civ. prin art. 285 alin. (1) defineşte bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii
individuale sau colective şi drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are în vedere
bunurile ce au formă materializată, iar drepturile sunt forma imaterială a bunurilor, adică aspectul
juridic. Aptitudinea apropriabilităţii este inexorabilă. Fără apropiere, un drept este inconceptibil,
pentru că, prin prisma legii, a fi titularul unui drept înseamnă a avea ceva care să aparţină în propriu
15

celui care îl are. În propriu ar însemna să-mi aparţină şi, totodată, să pot exercita plenititudinea
prerogativelor de proprietar. Or, faptul că un bun îmi aparţine nu rezolvă şi problema limitărilor
stabilite de legislaţie. Drepturile reale sunt absolute doar în parametrii stabiliţi de lege.
În continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizează: Lucrurile sunt obiecte corporale în raport
cu care pot exista drepturi şi obligaţii civile. Din conţinutul normei indicate, deducem patrimoniul
care incumbă nu numai bunuri, ce formează activul lui, ci şi obligaţii, ce constituie pasivul acestuia
[226, p. 475]. Obligaţiile sunt opuse bunurilor, adică sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale
creditorilor, care grevează patrimoniul. De aceea, noţiunea de bun cuprinde numai activul net al
patrimoniului, obţinut după scăderea datoriilor.
Corelaţia dintre bun şi lucru, stipulată în dispoziţiile C. civ., art. 285 constă în faptul că bunul
este genul, iar lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susţin că, prin lucru, se înţelege tot ceea ce
există în realitate sau numai în imaginaţie [150, p. 253], iar alţii că tot ceea ce se află în natură şi
este perceptibil prin simţuri, adică tot ceea ce are o existenţă materială [194, p. 81-82].
Pornind de la conţinutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru faţă de care pot exista drepturi
şi obligaţii patrimoniale şi care poate fi folosit în viaţa socială, precum şi ca drept patrimonial
[117, p. 99].
1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. În terminologia juridică romană, bunurile erau
desemnate prin cuvîntul res, utilizat şi pentru desemnarea lucrurilor în genere. Drept urmare,
romanii nu au făcut o clasificare a bunurilor distinctă de clasificarea lucrurilor [206, p.76].
Ei utilizau un singur cuvînt, ceea ce, în ultimă instanţă, a dat naştere sistemului de clasificare a
bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor şi a bunurilor într-un singur sistem
este justificată atât prin raţiuni ce ţin de terminologie, cât şi prin faptul că, practic, orice lucru, în
anumite condiţii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile şi creanţele susceptibile de o valoare
pecuniară formează patrimoniul. Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai
lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavii] sau pecunia [vitele] [207, p. 78]. Clasificarea
actuală a bunurilor după mai multe criterii provine de la romani. De exemplu, C. civ. le divizează:
1) după modul în care sunt percepute în: res corporales şi res incorporales [corporale şi
incorporale, art. 285 alin. (1)]; 2) după natura bunului: res mobiles şi res soli [mobile şi imobile,
art. 288]; 3) după modul în care sunt determinate: genera şi species [determinate prin caractere
individuale şi bunuri determinate generic, art. 294]; 4) după cum sunt sau nu producătoare de fructe:
produse şi fructe [frugifere şi nefrugifere, art. 299]. Conform doctrinei, există trei categorii de
fructe: naturale; industriale; civile [236, p. 80]; 5) după cum sînt sau nu admise în circuitul civil
în: res in commercio [bunuri aflate în circuitul civil, art.296 alin. (4)] şi res extra commercium
16

[bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)], c); bunurile complexe sunt acele bunuri a
căror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] .
În literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate în funcţie de mai multe criterii.
Distingem:
I. Bunurile imobile prin natura lor [C. civ., art. 288 alin. (1)].
Imobile sunt bunurile care au o aşezare fixă şi stabilă, cum ar fi terenurile, clădirile şi, în
genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile cărora li se atribuie regimul
juridic de imobile sunt enumerate expres în art. 288 alin. (2): Terenurile, porţiunile de subsol,
obiectivele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte
lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat
durabil în acesta, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudiciu
considerabil destinaţiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate în C. civ. diferă de cele din
alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform căreia bunuri imobile sunt doar terenurile,
construcţiile capitale, apartamentele şi alte încăperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de
imobile terenurile şi obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de apă închise, pădurile,
plantaţiile perene, clădirile, construcţiile, edificiile etc.] a căror strămutare este imposibilă fără a
cauza prejudicii destinaţiei lor [art. 2/1].
Considerăm necesară unificarea, în acest sens, a actelor normative ce reglementează regimul
juridic al imobilelor. Cu atât mai mult că ţara este în perioada finală de creare a cadastrului
imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de interpretări neadecvate.
Conform naturii bunului şi cadrului normativ, principalul bun imobil este pământul [terenul]
[Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a
pămîntului [19], în continuare Legea nr. 1308/1997] care, potrivit Constituţiei [art. 127], poate fi
atât în proprietate privată, cât şi în proprietate publică.
În categoria imobilelor sunt incluse şi porţiunile de subsol care, conform Codului subsolului nr.
1511-XII din 15.06.1993 [13], în continuare C. subsolului, este partea terestră situată mai jos de
stratul de sol şi de fundul bazinelor de apă pînă la adîncimi accesibile pentru studiere şi valorificare
geologică. Articolul 4 [C. subsolului] prevede că subsolul este proprietate a Republicii Moldova,
care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează. Suntem de părerea că prevederea în cauză
este depăşită, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul în diferite scopuri: construirea
fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi în proprietate
privată sau proprietate publică, similar regimului juridic al terenurilor. În acest sens, se confundă,
probabil, bogăţiile subterane, care, potrivit Constituţiei [art. 127 alin. (4)] şi C. civ., art. 296
17

alin. (3), sunt în exclusivitate bunuri ale domeniul public şi sunt inalienabile, insesizabile,
imprescriptibile [117, p. 103].
O altă categorie de imobile o constituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor
nr. 1532-XII din 22.06.1993 [14], în continuare C. apelor, în Republica Moldova, apele constituie
proprietatea exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei,
care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin
proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluţia ar fi modificarea normei în cauză corespunzător
prevederilor constituţionale.
Categoria plantaţiile prinse de rădăcini, potrivit C. civ., art. 288 alin. (2), constă din întreaga
vegetaţie care se ţine de pământ prin rădăcini, dat fiind că, desprinsă de ea devine bun mobil [228,
p. 311].
Sunt pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile clădirile, construcţiile şi orice alte
lucrări legate solid de pământ cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prăvăliile, podurile,
tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze şi liniile de transport electric etc. [237, p.167].
În concluzie criteriul principal de includere a unui bun în clasa imobilelor este acela de
imobilitate, aderenţă fixă cu pămîntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea
acestuia şi imposibilitatea folosirii lui conform destinaţiei economice.
În literatura de specialitate se încercă stabilirea încă a unui criteriu – înregistrarea de stat.
Autorul acestei idei [Palii Victor: Referatul tezei de doctor în drept, 2001, Chişinău] susţine: Pentru
obţinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus înregistrării de stat, fapt care
va avea drept consecinţă [efect] aplicarea faţă de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al
bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaţia în cauză din următoarele considerente: 1.
contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor într-o clasă sau alta, or, regimul juridic al
bunului este determinat de însă-şi natura acestuia; 2. potrivit dispoziţiilor Legii nr. 1543/1998
anume imobilitatea este criteriul de evidenţă cadastrală, deci nu înregistrarea bunului conferă
acestuia imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare specială a acestor bunuri: evidenţa
tehnică, economică şi juridică. Nu se încadrează această opinie nici în alte criterii de clasificare a
bunurilor în mobile şi imobile.
II. Imobile prin determinarea legii [ficţiune]. Potrivit C. civ., art. 288 alin. (3), în clasa
imobilelor sunt incluse două categorii de bunuri, mobile după natură: materialele separate în mod
provizoriu de un teren atîta timp cît sunt păstrate în aceeaşi formă [ex: cărămizile din ziduri, cu
condiţia reîntrebuinţării în aceeaşi construcţie] şi părţile integrante ale unui bun imobil detaşate
provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării.
18

Importanţa clasificării bunurilor în imobile şi mobile este de ultimă oră şi se datorează


admiterii în circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcţii etc., ceea ce a impus crearea unui
mecanism eficient de securizare a tranzacţiilor imobiliare care şi-a găsit fundamentarea în cadastrul
bunurilor imobile al ţării. C. civ., Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaţie a
imobilelor, şi anume înscrierea drepturilor imobiliare şi informarea persoanelor interesate privind
regimul bunului cu privire la care s-a iniţiat o tranzacţie. Nu mai puţin important este şi efectul
înregistrării drepturilor imobile. În acest sens, Codul civil, la art. 499, dispune: Drepturile reale
asupra imobilelor pasibile de înregistrare se vor dobândi atât între părţi, cît şi faţă de terţi numai
prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul voinţei
părţilor.
Codul civil al Federaţiei Ruse [art.131 alin. (2)] include în categoria imobilelor bunuri cum ar fi
navele cosmice, navele maritime etc [96]. Bunurile menţionate cad sub incidenţa regimului juridic
al imobilelor, deşi sunt mobile, ficţiunea fiind fondată pe valoarea şi importanţa acestor bunuri, din
care cauză înregistrarea şi evidenţa lor se face în registre speciale, nu în Registrul bunurilor imobile
[227, p.303]. Jurisprudenţa rusă, de asemenea atribuie întreprinderea, ca un complex patrimonial
unic [în continuare întreprinderea], clasei imobilelor, în care este inclus şi condominiumul în fondul
locativ.
Codul civil al Republicii Moldova nu atribuie bunurile nominalizate în categoria celor imobile,
doctrina tratând controversat acest subiect. În opinia unor autori [122, p.29], întreprinderea este un
bun imobil. Alţi autori [113, p.73] susţin contrariul. În ceea ce ne priveşte, consemnăm opinia
autorilor care consideră includerea întreprinderii în clasa imobilelor lipsită de temei legal.
III. Imobile prin obiectul la care se aplică sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale
care au ca obiect un imobil, drepturile de creanţă, acţiunile care tind a valorifica drepturi
imobiliare, acţiunile privind nulitatea unui act juridic al cărui obiect este un bun imobil etc.
IV. Imobile prin destinaţie, potrivit dispoziţiilor C. civil al României [art. 467-470], sunt
bunurile destinate ca accesorii în exploatarea imobilului respectiv [236, p.168].
Deşi asupra ultimelor se răsfrânge legea ce guvernează regimul juridic al imobilelor, mobilele
nu devin imobile în esenţă, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra cărora
se constituie în momentul înscrierii, din acel moment fiind opozabile terţilor.
Înregistrarea imobilelor şi a drepturilor imobiliare este dictată de particularităţile deosebite ale
acestora care au şi impus instituirea unui regim juridic special având ca scop securizarea
tranzacţiilor imobiliare, altfel spus - excluderea posibilităţii de comercializare repetată a unuia şi
aceluiaşi imobil.
19

Forţa motrice a dezvoltării societăţii a fost şi este tendinţa de a dobândi bunuri, tendinţa de
îmbogăţire care, în conceptul economiştilor, dinamizează progresul economic [208, p.56]. Potrivit
lui C. Hamangiu, patrimoniul are o faţă dublă, cea economică - lucrurile privite în materialitatea lor
şi, cea juridică - drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [163, vol. I,
p. 521]. Înscrise, drepturile se constituie şi conferă titularilor supremaţie.
Din cele analizate, rezultă următoarele particularităţi ale regimului juridic al imobilelor:
¾ constituirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale este supusă publicităţii imobiliare;
se are în vedere înregistrarea imobilelor şi/sau a drepturilor imobiliare în Registrul bunurilor
imobile;
¾ în regimul comunităţii de bunuri, soţul nu poate dispune de imobile fără acordul celuilalt
soţ;
¾ proprietarul este în drept să-şi revendice oricînd imobilele aflate în posesiunea nelegitimă
a altuia [C. civ., art. 374 alin. (1)];
¾ în cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al
locului de amplasare a bunului.
Legislaţia civilă contemporană defineşte mai multe clasificări ale bunului imobil. Astfel, Codul
Civil al Franţei prevede trei categorii de imobile: după natură, după destinaţie, drepturile reale.
Codul Civil al Germaniei operează cu noţiunile: teren şi imobile - „pămîntul” la general;
construcţiile şi produsele pămîntului, inclusiv plantaţiile perene; drepturile reale. Codul civil al
Elveţiei reglementează teri categorii de imobile, specifice ţării: terenul, minele montane; drepturile
imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat Codului civil Francez atribuie la bunurile imobile
atît bunurile imobile cît şi drepturile imobiliare. Din cele analizate se creionează două concepte ale
determinării caracterului bunurilor imobilităţii bunului: pluralităţii tipurilor de imobile [dreptul de
proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei; terenul [cu accesoriile
sale] ca entitate a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Codul civil al Republicii Moldova a dat
prioritate celui de-al doilea concept - tot ce este pe teren aparţine proprietarului acestuia.
Considerăm creatoare de litigii prevederea în cauză, or, odată cu admiterea în circuitul civil a
proprietăţii private, proprietarul are necesitatea de a transmite / înstrăina terenul sau numai
construcţia amplasată pe el. Legislaţia civilă permite acest lucru prin instituţia servitutei, superficiei
etc.
1.1.3. Bunurile imobile – principalele entităţi ale înregistrării de stat. Codul civil nu oferă o
definiţie a dreptului de proprietate, pe care o găsim însă în legislaţia unor alte ţări. De exemplu,
Codul civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noţiuni generale, art.1] [92] prevede că
dreptul de proprietate este cel mai deplin drept pe care îl are persoana asupra bunului. Exercitarea
20

dreptului de proprietate comportă punerea în valoare de către proprietar [reprezentant] a trei


atribute: posesiune, folosinţă şi dispoziţie, care constă în conţinutul juridic al dreptului de
proprietate [236, p. 105].
Codul civil al Republicii Azerbaidjan [97] defineşte dreptul de proprietate ca fiind dreptul
recunoscut şi apărat de stat al persoanei de a poseda, folosi şi dispune, la discreţia sa, de proprietate
[art. 152.1.].
Literatura juridică naţională defineşte dreptul de proprietate ca fiind unul subiectiv [jus in re] ce
conferă titularului exercitarea în putere proprie şi în interes propriu a atributelor de posesiune,
folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor sale în limitele determinate de lege [117, p.112].
Dreptului de proprietate îi sînt specifice următoarele caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor];
2) este exclusiv [titularul dispune cum vrea de bunul său în limitele legii]; 3) este perpetuu [durează
cât durează bunul şi nu se stinge prin neuz].
Dreptul de proprietate nu poate exista [în principiu] decât asupra unor bunuri corporale, dar
legiuitorul şi doctrina din multe state [137, p.197] au inclus în categoria bunurilor şi fenomene sau
obiecte care nu au o formă materială, dar care, datorită unor calităţi atribuite de oameni, pot fi
utilizate în aceeaşi măsură ca şi lucrurile corporale [115, p.238].
Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p. 58].
Din punct de vedere al înregistrării cadastrale, sunt pasibile de înregistrare numai obiectele
patrimoniale, adică bunurile care au conţinut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, clădirile,
alte bunuri care, în virtutea particularităţilor lor, permit posesorului să aibă asupra lor o putere
absolută. În sistem de publicitate imobiliară, obiectul raportului juridic este format din acţiunea sau
inacţiunea efectivă de predare şi primire, de asemenea de înregistrare a imobilului şi înscriere a
drepturilor reale în Registrul bunurilor imobile.
Cadrul legal principal ce reglementează regimul juridic al terenurilor, indiferent de categoria
de folosinţă, este constituit din: C. civ., Codul funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 [9], [în continuare
C. funciar], Legile: nr. 1308/1997, nr. 354/2004 alte acte normative. Din dispoziţiile legii rezultă că
terenurile în Republica Moldova, pot fi în proprietate publică şi privată. Ca obiect al înregistrării,
terenul poate fi atribuit în proprietate privată noilor familii pentru construcţia de case, de anexe
gospodăreşti, pentru grădini [art. 11 C. funciar]; în oraşe [municipii] – de la 0,04 până la 0,07 ha.,
iar în localităţile rurale până la 0,12 hectare. În acest scop, rezerva intravilanului poate fi mărită din
contul extravilanului.
C. funciar [art. 12] stabileşte: 1) atât cota de teren echivalent ce se atribuie în proprietate
privată din extravilanul localităţii respective, cât şi anumite condiţii: activitatea nemijlocită în
21

agricultură; 2) sursa principală de venit să constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de


proprietate se autentifică prin eliberarea unui titlu de proprietate funciară.
Condiţiile de obţinere în proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor întovărăşirilor pomicole,
aflate în proprietate privată, sunt stabilite la art. 6 din Legea nr. 1308/1997: Terenurile agricole pot
face obiectul oricărui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiţia ca
participanţii la raportul juridic să fie persoane fizice sau persoane juridice naţionale. Astfel,
cetăţenii străini care au obţinut prin moştenire testamentară ori legală o proprietate imobiliară cu
destinaţie agricolă sau proprietate imobiliară în fondul silvic o pot înstrăina prin acte juridice între
vii, numai cetăţenilor Republicii Moldova.
C. civ., prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciară şi dreptului de superficie,
anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care grevează un imobil [terenul
dominat] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].
Doctrina naţională consideră defectuoasă definiţia dată de legiuitor. În opinia unor autori [113,
p.246], sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine
proprietarului imobilului aservit, acesta suportînd actele de folosinţă a proprietarului imobilului
dominant.
Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane în
vederea edificării şi exploatării unei construcţii, de deasupra acestui teren şi sub el sau a
exploatării unei construcţii existente. În ipoteza legii, construcţia ridicată de un superficiar va fi un
accesoriu al terenului şi va aparţine cu drept de proprietate titularului de teren [113, p. 269].
Reglementarea în cauză este creatoare de litigii, or lipseşte proprietarul imobilului de toată
libertatea caracteristică acestui drept, în sensul că nu poate să dispună de teren sau de imobilul,
amplasat pe acesta, în mod separat. Potrivit legiuitorului imobilul, anexă-terenului, va avea regimul
juridic al terenului ceea ce nu întotdeauna corespunde situaţiei de facto, dar nici voinţei
proprietarului [terenului sau edificiului].
În conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se înregistrează la oficiile
cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice înregistrate de OCT au ca obiect dreptul de
arendă funciară.
Raporturile ce ţin de vînzarea-cumpărarea terenurilor sunt reglementate prin Legea nr.
1308/1997 care prevede autentificarea notarială şi înregistrarea de către dobînditor, în termen de trei
luni de la data autentificării notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de
acţiune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziţiilor art. 5 din Legea invocată este sancţionată cu
nulitatea absolută a contractului. Nulitatea poate fi cerută de orice persoană interesată sau din oficiu
[OCT] la sesizarea instanţei. Prevederea în cauză o considerăm creatoare de litigii, de aceea
22

propunem aducerea normei vizate în conformitate cu prevederile Codului civil, adică excluderea
termenului de 3 luni, temei de înregistrare servind dispoziţiile C. civ., art. 499 – dreptului de
proprietate fiind constituit din momentul înregistrării bunului/dreptului în Registrul bunurilor
imobile.
Regimul juridic al bunurilor imobile apartamente este reglementat prin Codul cu privire la
locuinţe [11], Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ [20], în continuare
Legea nr. 913/2000. C. cu privire la locuinţe stabileşte obiectele fondului de locuinţe, tipurile
fondului de locuinţe, excluderea din fondul de locuinţe a caselor şi a încăperilor de locuit, condiţiile
trecerii caselor şi a încăperilor de locuit în categoria celor nelocuibile. Legea nr. 913/2000
reglementează: modalităţile de proprietate în condominiu, înfiinţarea condominiului în procesul
reconstrucţiei blocului de locuinţe, regimul juridic al asociaţiilor în condominium, constituirea
cooperativelor de construcţie a locuinţelor, în care, cel puţin unul din membri a achitat în
întregime cota de asociat, precum şi regimul unor alte asociaţii de bunuri imobile înfiinţate pentru
exploatarea bunurilor imobile din condominium. Conform dispoziţiilor Legii nr. 913/2000, art. 4,
condominiul include următoarele obiecte ale înregistrării / bunuri imobile: o clădire sau o parte din
ea cu intrare separată sau câteva clădiri ce aparţin cel puţin a doi proprietari, precum şi anexele la
clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene şi alte bunuri imobile ce se află pe
terenul aferent în hotarele stabilite, câteva clădiri şi alte construcţii amplasate compact, unite de un
teren comun şi elemente de infrastructură comune: case pentru o familie, case de vacanţă, garaje
etc. Proprietatea în condominium include toate părţile proprietăţii comune: terenul pe care este
construit blocul, zidurile, acoperişul, terasele, hornurile, scările, holurile, subsolurile, pivniţele şi
etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul şi
exteriorul locuinţelor etc. Bunurile comune în condominium se află în proprietate comună în
diviziune. Proprietatea comună în condominiu nu poate fi înstrăinată separat de dreptul de
proprietate asupra locuinţelor din condominium. Dreptul de proprietate asupra imobilelor în
condominium sînt pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile după cum urmează: în
Capitolul A, subcapitolul I – terenul şi construcţia capitală amplasată pe el [dacă dreptul de
proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine aceeaşi persoană; în caz contrar, se deschide
capitolul B, în care se indică construcţia – subcapitolul I şi proprietarul acestuia – subcapitolul II];
În capitolul C, subcapitol II, sunt înscrise drepturile de proprietate asupra încăperilor izolate din
incinta clădirii. Deşi majoritatea cetăţenilor au obţinut apartamentul în proprietate privată, totuşi
sunt şi cetăţeni ce nu au reuşit să o facă, deci proprietarul unor încăperi izolate poate fi statul.
Codul cu privire la locuinţe dispune: fondul de locuinţe este alcătuit din case şi încăperi, care
aparţin statului [fondul de locuinţe de stat]; case şi încăperi de locuit care aparţin cooperativelor de
23

construcţie a locuinţelor [fondul cooperativelor de construcţie a locuinţelor]; case şi apartamente,


aflate în proprietatea personală a cetăţenilor [fondul individual de locuinţe].
Din fondul de locuinţe fac parte, de asemenea, casele ce aparţin asociaţiilor, întreprinderilor şi
organizaţiilor de stat, altor asociaţii, întreprinderi şi organizaţii de stat cooperatiste. Raporturile
locative actuale sunt reglementate de codul cu privire la locuinţe [din 1983], care nu admitea de a
avea în proprietate decît o locuinţă sau un apartament etc. şi, în mare parte, nu cuprindea întreaga
arie a raporturilor locative. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de C. civ., dar rămîne
deschisă problema delimitării raporturilor locative de cele civile, adică adoptarea unui nou C. cu
privire la locuinţe ori includerea tuturor raporturilor locative în C. civ.
Spaţiul locativ poate fi dat în locaţiune, posesiune şi folosinţă viageră etc.
Dreptul de locaţiune este înscris la OCT în Registrul bunurilor imobile, în bază de cerere, la care
se anexează contractul sau, după caz, hotărîrea organului competent [pentru locuinţele din fondul
locativ de stat, căminele privatizate].
Radierea. Dreptul de locaţiune se radiază: la expirarea termenului sau la desfacerea
contractului, din iniţiativa locatorului ori locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se
depune în două exemplare, la care se anexează actele justificative.
Dreptul de posesiune şi folosinţă asupra bunului imobil [locuinţă, altă construcţie] este înscris în
temeiul contractului, unde se indică transmiterea posesiunii şi folosinţei asupra bunului imobil, la
care se anexează actul de predare-primire.
În cazul concesiunii terenului, dreptul se înscrie în temeiul deciziei organului abilitat,
contractului de concesiune şi a actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al
terenului concesionat.
Radierea. Dreptul de posesiune şi folosinţă se radiază în temeiul: cererii depuse, la expirarea
termenului pentru care a fost constituit dreptul sau în cazul lichidării întreprinderii, sau în alte
cazuri.
Dreptul viager de folosinţă asupra imobilelor [apartamente, case alte construcţii] se naşte în
temeiul contractului de înstrăinare, cu condiţia întreţinerii viagere. Se înscrie la cerere, în temeiul
actului juridic justificativ.
Pentru a asigura executarea obligaţiei de întreţinere, legiuitorul a instituit o regulă, potrivit
căreia dobînditorul nu are dreptul să înstrăineze bunul în timpul vieţii beneficiarului de întreţinere.
În cazul bunurilor imobile, interdicţia se înscrie în Registrul bunurilor imobile şi se anulează la
înscrierea dreptului imobiliar al dobînditorului de imobil.

1.2. Cadastrul bunurilor imobile


24

1.2.1. Noţiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvântului cadastru nu este


stabilită cu certitudine, există mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii,
termenul cadastru ar fi de origine greacă şi ar deriva de la cuvîntul compus „katastikon”, în care
prefixul „kata” înseamnă de sus în jos, iar „sticon” ar semnifica registru de impunere, carte de
însemnări, carte de comerţ [204, p.3].
Într-o altă opinie, termenul cadastru ar deriva de la cuvîntul vechi medieval [latin] capitastrum,
care ar fi în legătură strînsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” şi care, la origine,
însemna impozit pe capul familiei [capitatio].
Cu sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit la
Veneţia. Ulterior, cuvîntul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Franţa - le
cadastre şi de Germania - der (das) Kataster [160, p.28] .
În ţara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului XIX, o dată
cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesităţile social-economice
ale ţării [184, p. 6].
Potrivit Dicţionarului enciclopedic, editat la Bucureşti în 1996 [141], cadastrul este: 1) un
ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări şi calcule pentru stabilirea precisă a suprafeţelor
funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar şi reprezentarea lui topografică.
În Dicţionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.357], cadastrul este definit ca
totalitate a materialelor privitoare la caracteristica naturală, economică şi juridică a terenurilor
agricole.
Potrivit Legii nr. 1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este:
a) cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe
planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra
lor;
b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare,
ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile;
c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile;
d) un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor
publice, inclusiv a organelor fiscale;
Oficiile cadastrale teritoriale creează şi ţin cadastrul în raza lor de acţiune, stabilită de Agenţia
Relaţii Funciare şi Cadastru.
Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) Registrele bunurilor
imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil.
25

Indiferent de etimologia cuvântului „cadastru”, este cert că acesta consemna activitatea de


evidenţă a bunurilor imobile, adică măsurările cadastrale, prin care se stabilesc limitele
proprietăţilor funciare, de identificare a proprietarilor şi a drepturilor imobiliare. Existenţa lucrărilor
cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor în zonele unde pământul era
cultivat având destinaţie agricolă: în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia, în Orientul Mijlociu
[204, p. 7].
Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoaşte o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor,
necesitatea publicităţii imobiliare a fost conştientizată începînd cu perioada biblică a omenirii.
Datorită fixităţii, pământul nu putea fi transmis din mînă în mînă, iar consimţămîntul liber exprimat
nu adăpostea dobânditorul de rea-credinţa vînzătorului [160, p. 31], acesta putînd să vîndă terenul
şi celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumpărător. Era cunoscut şi dreptul de a transmite terenul
prin moştenire. În acest sens, era necesară confirmarea unei autorităţi privind lipsa impedimentelor
în a-l dărui. Un exemplu elocvent întru confirmarea celor spuse îl găsim în Biblie [jer. 32:9], unde
este menţionat prorocul Ieremia care a cumpărat un lot de pământ de la verişorul său Hanamel din
Anatota, căruia i-a plătit, în prezenţa martorilor, şaptesprezece şecheli de argint, întocmind actul de
vânzare-cumpărare, pe care a aplicat ştampila, o copie de pe care a transmis-o autorităţii locale
[160, p. 14].
Descrieri similare găsim şi în monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene.
Vechile legi scandinave prevedeau, în scop de publicitate, ca tranzacţia imobiliară să fie
săvârşită în faţa judecătorilor prin asistarea martorilor [160, p.31].
În perioadele mai avansate, tranzacţiile imobiliare erau legalizate şi păstrate [un exemplar] la
notar sau judecătorie.
În aspectul celor expuse, ţinînd cont de importanţa actuală a sistemelor cadastrale,
concluzionăm că sensul termenului cadastru nu înseamnă numai registre fiscale, privind mai ales
pe deţinătorii de imobile funciare, ci se referă la mai multe domenii ale vieţii economice şi juridice,
unde anumite informaţii se ţin de sus în jos, cum ar fi:
¾ cadastrul funciar care, ca parte componentă a cadastrului general, este un sistem unitar, de
sinestătător şi obligator de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează stabilirea,
înregistrarea, descrierea şi marcarea pe hărţi şi planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe
teritoriul ţării, indiferent de destinaţie şi tipul de proprietate; unităţile de bază ale acestui sistem
sunt: terenul şi deţinătorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [24], în continuare Legea nr.
1247/1992];
¾ cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informaţional privind regimul juridic al
fondului forestier, clasificarea pădurilor pe grupe şi categorii funcţionale, aprecierea lor sub raport
26

economic, altă informaţie necesară pentru gospodărirea fondului forestier şi pentru evaluarea
rezultatelor activităţii economice; ţinerea evidenţei de stat a fondului forestier şi a cadastrului silvic
de stat se efectuează de organele silvice de stat pe baza amenajamentelor silvice, inventarierii şi
cercetărilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenţei de stat a fondului
forestier sînt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr. 887 din 21.06.1996 [12], în
continuare C. silvic];
¾ cadastrul de stat al resurselor naturale, care este înfiinţat pentru ţinerea evidenţei cantităţii,
calităţii şi altor caracteristici ale resurselor naturale, precum şi evidenţa volumului, caracterului,
regimului de utilizare a acestora [Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 [25] în continuare Legea nr.
1102/1997];
¾ cadastrul de stat al spaţiilor verzi, care cuprinde datele evidenţei spaţiilor verzi conform
indicilor de calitate şi cantitate, funcţionalităţii, precum şi datele folosirii şi evaluării sub aspect
economic, social, decorativ şi ecologic [Legea nr. 591- XIV din 23.09.1999 [26], în continuare
Legea nr. 591/1999];
¾ cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se întocmeşte pentru
zăcăminte naturale şi tehnogene şi manifestările de substanţe utile, precum şi pentru obiectivele din
subteran nelegate de extracţia substanţelor utile [C. subsolului art. 25 alin.(1)];
¾ cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenţei apelor conform indicilor de
cantitate şi calitate, datele privind înregistrarea folosinţelor de apă, evidenţa folosirii apelor şi starea
lor ecologică [C. apelor art. 102];
Enumerarea nu este exhaustivă. Există şi alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu,
cadastrul cablurilor telefonice, electrice şi de televiziune, în care se înscriu datele specifice acestor
instalaţii, însoţite de planurile de amplasament.
Este instituit şi cadastrul conductelor de apă, în care se înregistrează traseul, dimensiunea,
debitul, folosinţa etc. a conductelor ce aprovizionează cu apă localităţile şi obiectivele industriale.
Toate cadastrele enumerate primesc planurile de bază de la cadastrul general [imobiliar] unde îşi
includ informaţiile proprii, pe care le comunică şi cadastrului general în vederea actualizării
hărţilor.
Menţionăm că termenul cadastru se utilizează şi în alte domenii ce nu au nici o legătură cu
imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul întreprinderilor, cadastrul vânatului,
cadastrul animalelor etc.
Revenind la cadastrul pământului, constatăm că, în dependenţă de procedeul tehnic folosit la
redactarea hărţilor şi la calcularea suprafeţelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1) cadastru grafic;
2) cadastru numeric.
27

Dacă, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaţiile din
cadastru sînt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc.
Din acest considerent, după anul 1934, în RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster
[cadastru imobiliar], iar în Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p. 44].
1.2.2. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor imobile. Din cele relatate în subcapitolul
1.2.1. rezultă că, încă din antichitate, măsurările cadastrale şi funcţiile cadastrului [mai mult
tehnico-economice] nu sunt un scop în sine, servind primelor forme de impunere fiscală, scopul de
bază fiind stabilirea limitelor proprietăţilor funciare. Confirmările privind activitatea de organizare
şi măsurare a terenurilor se referă în mod special la zonele în care pămîntul era cultivat pentru
agricultură, în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu.
În Egiptul antic, evidenţa funciară era ţinută asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece
obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea pământului [160, p. 28].
În Grecia Antică - Sparta şi Atena - împărţirea pământului era neuniformă. Populaţia era
împărţită în clase conform cenzului de avere, condiţie ce necesita măsurarea pământului şi
aprecierea capacităţii de producţie, inclusiv ţinerea unui registru de evidenţă [198, p.78]. În sec XII-
VII î.e.n., grecii foloseau termenul pământ şi termenul sol cu înţelesuri diferite. Pământul era
considerat element al cosmosului, pe când solul - o însuşire în legătură cu prelucrarea acestuia. În
acest sens, Ksenofont [a. 425-355 î.e.n.], în lucrarea sa „Ăkonomika”, indică: Pentru gestionarea
corectă a pământului, beneficiarii trebuie să cunoască bonitatea acestuia, determinând astfel care
culturi vor da roade mai înalte. Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a. 372-287 î.e.n.], face o
analiză detaliată pământurilor din punctul de vedere al componenţei chimice, proprietăţii de
absorbţie a apei, structurii, efectelor căldurii etc. [160, p.9].
În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietăţile imense.
Astfel, pământul se împărţea după principul echităţii sociale, care nu s-a putut menţine şi care,
potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate şi la prăbuşirea lui.
Atena a luat ca suport, la împărţirea pământului, principiul sistemului economico-juridic, de
sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere, instituit şi promovat de Solon.
În Imperiul Roman, executanţii de măsurători erau numiţi agrimensori. Aceştia redactau harta
[forma] terenurilor, pe care se arătau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor,
limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se
foloseau pietre. În coloniile nou-formate, paralel cu hărţile, se întocmeau registre de evidenţă a
parcelelor, iar pe baza acestora, cărţi de impunere pentru siguranţa perceperii impozitelor.
Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius Tullius. La iniţiativa acestuia, datele
privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea şi venitul obţinut de pe acestea se
28

înscriau în registre speciale. Planurile moşiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau
încrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins şi asupra coloniilor romane
[159, 14].
În Europa evului mediu, după o perioadă de instabilitate, statele care au ştiut a face ordine în
avuţia naţională obţineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau:
Anglia, Elveţia, Lituania, oraşul autonom Milano etc. [169, p. 5] . Progresul tehnico-ştiinţific a jucat
un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind pus în perioada Renaşterii [204,
p. 11]. În anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaţie austriacă, s-au descoperit următoarele dovezi:
registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărţi la scara 1:2000 şi la scara 1:800 pentru
ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare contribuabil şi o hartă topografică a
principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice măsurau şi estimau pământurile cu ocazia
împărţirilor. Astfel, pământul care, iniţial, aparţinea tribului a fost împărţit ulterior membrilor
individuali.
Franţa, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai
performant. Acest sistem a fost adoptat şi de principatele italiene şi statul papal, de Belgia şi
Imperiul Habsburgic.
Cel mai însemnat cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul regelui
Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] şi Cartea judecăţii straşnice, instituită în Anglia în perioada
dominaţiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 1066-1087], ce conţineau informaţii detaliate
privind teritoriile şi calitatea pământurilor.
Aşadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere a
resurselor funciare în scop de impozitare [200, p.11].
Evoluţia cadastrului bunurilor imobile. În Republica Moldova, pînă în anul 1965, se ţinea
evidenţa ramurală a pământului ce ilustra indici reduşi, adică se acumula informaţia de importanţă
economică din punctul de vedere al dezvoltării societăţii, conform ideologiei socialiste, devenite
ineficientă la etapa avansată a dezvoltării societăţii.
Necesitatea creării cadastrului funciar s-a discutat în martie 1965 la Plenara Comitetului
Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar în
Republica Sovietică Socialistă Moldovenească [RSSM] [195, p. 114].
Problema folosirii raţionale a pământului în RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea
al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice în aspectul realizării planului cincinal de dezvoltare a
economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simplă
evidenţă funciară, activitate cu un conţinut deosebit de cel al cadastrului actual şi cu o altă finalitate
[184, p. 10].
29

Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost în strânsă


corelaţie cu „soarta” neamului aflat sub jurisdicţia diferitelor ţări, reglementarea raporturilor de
cadastru erau corespunzătoare perturbaţiilor ce aveau loc în societate.
În astfel de condiţii nu se reuşea crearea unui cadastru multifuncţional cu un sistem sau altul de
publicitate.
În acest sens, menţionăm că există două sisteme de evidenţă imobiliară în dreptul comparat,
recepţionate de legislaţiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară. Primul sistem,
conformat principiilor Revoluţiei franceze [Codul civil francez] a impus, în materie contractuală,
principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe
principiul relativităţii efectelor contractului şi prevede, în scopul opozabilităţii faţă de terţi,
publicitatea drepturilor reale [132, p. 231].
Un sistem similar celui german este şi cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform
căruia un funcţionar al administraţiei fiscale înscria drepturile imobiliare după exercitarea unui
control la faţa locului şi efectuarea publicităţii imobiliare, menite să declanşeze eventualele opoziţii
ale celor interesaţi, înscriere dînd naştere prezumţiei irefragabile de existenţă a dreptului înscris
[132, p. 214].
Dezvoltarea cadastrului în Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Deşi
statornicirii cadastrului îi erau caracteristice anumite particularităţi rezultate din evoluţia istorică a
ţării, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate în ţările din centrul Europei.
În perioada de etnogeneză a românilor, măsurărilor funciare din teritoriul Moldovei le era
caracteristică agrimensura romană antică sub forma hotărniciei. Delimitarea hotarelor unei moşii
[106, p. 44] se făcea de o comisie, formată din şase membri boieri [din care cel puţin unul era de
meserie hotarnic sau avea pregătirea necesară] şi ţărani liberi – răzeşi pe baza unui hrisov [ordin
domnesc de încuviinţare]. În acele vremuri, hotarnicii nu întocmeau hărţi sau planuri, ci o ocolniţă
sau carte de alegere a hotarelor, în care erau menţionate punctele de hotar pe baza actelor şi a
mărturiilor de la faţa locului, la care se anexau uneori schiţe ce indicau punctele materializate prin
movile sau pietre de hotar.
Publicitatea imobiliară consta în însemnările şi transcrierile de proprietate în catastiful târgului
după obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Iliaş, domn al Ţării Româneşti [1616-1618 şi
1627-1629] şi al Moldovei [1620-1621 şi 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov:
Deci, cum veţi găsi şi cum vor hi scrise la catastif sau într-un act din 17 aprilie 1621, în care se
stabilea vînzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se menţiona: să fie volnic a o scrie în catastiful
oraşului precum obiceiul de veac [110, p.19].
30

Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aşa-numitelor cărţi sau registre
fonciare. Cel dintîi registru ce îndeplineşte şi funcţii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615
urmat de Registrul însurăţeilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733 ce ilustra
evidenţa terenurilor repartizată tinerilor căsătoriţi. Un alt registru, instituit în anul 1742, cu
denumirea de Protocolum era forma avansată a registrului Liber Publicus şi elucida informaţie
privind ipotecarea caselor, grădinilor, gospodăriilor şi arăturilor din raza oraşului sau aferente
acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit în anul 1753 urmat, în 1754, de
Protocolul public al consiliului orăşănesc ce includea informaţie privind contractele încheiate,
evaluări de imobile, tranzacţii şi partaje. Din conţinutul registrelor relevăm principiile de bază ale
evidenţei bunurilor imobile, valabile şi astăzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale,
publicitatea imobiliare, adică evidenţa tehnică, economică şi juridică.
Către sfârşitul secolului al XVIII-lea şi începutul secolului al XIX-lea, au apărut, o dată cu
primele legiferări [110, p. 27-36], şi primele planuri de moşii, bazate pe ridicări topografice în
teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilită în Hrisovul domnesc din 1785
[110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atestă o modernizare exprimată prin adoptarea Codului lui
Calimach, care, în linii generale, era asemănător codului modern. Reglementarea juridică a
proprietăţii o găsim şi în Manualul lui Andronache Donici editat la 1812 destinat judecătorilor.
Reglementări concrete ale „pămîntului” se conţineau în Legiuirea Caragea, denumită generic
„pravilă a pămîntului”, din anul 1812, în care găsim modalităţile dobîndirii şi ocrotirii proprietăţii,
reglementarea raporturilor de indiviziune, hotărnicie, servitute etc.
Conform reglementărilor invocate, asigurarea creanţei de către debitor se admitea prin
ipotecarea pământului, iar art. 589 prevedea şi un sistem de publicitate corespunzător etapei de
dezvoltare, care consta în înscrierea dreptului de ipotecă şi predarea documentelor bunului imobil
creditorului pentru a exclude, probabil, acţiunile răuvoitoare ale debitorului. În cărţile - registru se
înscriau atît dreptul de ipotecă cît şi drepturile reale asupra bunurilor imobile. Cărţile de înregistrare
a ipotecii se transform, în procesul evoluţiei, în cărţi funciare, scopul cărora consta în posibilitatea
stabilirii în orice moment a regimului juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor
publicităţii şi veridicităţii.
Principiul publicităţii consemna faptul că actele translative de proprietate cu efecte juridice să
fie înregistrate în cartea funciară, din care moment deveneau opozabile pentru terţi.
Principiul veridicităţii consemna faptul că orice înscriere, în cartea funciară, are putere juridică
deplină pentru terţele persoane considerându-se veridică pînă la proba contrarie.
Măsura de publicitate a fost stabilită şi în Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca
convenţională [231, p.192].
31

După 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil român din 1864
[231, p. 141]. Începând cu anul 1938 [până în 1996], în România, raporturile cadastrale şi de
proprietate imobiliară, au fost reglementate prin Decretul – Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 [87].
În opinia unor autori [188, p. 53], dezvoltarea cadastrului în perioada de constituire a statului
sovietic era conformă decretului Despre pămînt adoptat la Congresul al II-lea al deputaţilor
muncitorilor, soldaţilor şi ţăranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat
confiscarea pămînturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist - leninistă considera
pământul avuţie a întregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar
instituirea unui mecanism de evidenţă cadastrală. În acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat
Regulamentul privind organizarea socialistă a evidenţei funciare şi trecerea la agricultura
socialistă. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite în Instrucţiunea privind evidenţa
pămîntului pentru necesităţile funciar-socialiste, aprobată de Comitetul comisarilor poporului al
RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobată şi instrucţiunea privind formele şi
modalitatea înregistrării folosinţelor funciare [194, p. 77].
Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale cărui funcţii s-au dovedit a fi diferite de
funcţiile cadastrelor actuale. Funcţia de bază a cadastrului imobiliar precedat actualului consta în
evidenţa terenurilor, determinarea bonităţii, determinarea eficienţei lor economice.
În anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaţiei unionale şi ale republicilor unionale, iar în
1961, Sovietul suprem al URSS a adoptat Bazele legislaţiei civile a URSS şi codurile civile ale
republicilor unionale – bazele legislaţiei civile. Regimul juridic al pământului era reglementat
într-un mod corespunzător sistemului politic statuat, adică cadastrul îşi menţinea cele două funcţii
nominalizate: tehnică şi economică. Funcţia juridică însă nu avea importanţă căci proprietatea
privată nu era recunoscută, iar piaţa imobiliară lipsea cu desăvârşire.
În literatura juridică de specialitate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice
este definit sistem de acţiuni întreprinse de stat, exprimate în cercetarea regimului juridic al
pământului prin înregistrarea folosirii pământului, evidenţa cantităţii şi calităţii, bonităţii solului,
prin determinarea regimului economic al valorii pământului în vederea organizării folosirii lui
raţionale.
Codul funciar al RSSM, publicat în Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM, 1970,
nr.12, art. 242, în vigoare din 1 iulie 1971, a fost „croit” conform prevederilor Bazelor legislaţiei
civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevăzută în capitolul VIII, art. 149-151.
Bazele legislaţiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS la 31 mai 1991 conţinea şi
reglementări ale bunurilor imobile. Deşi, reglementările se limitau numai în descinderea clasei
bunurilor imobile de cele mobile fără a stabili şi regimul juridic specific al imobilelor, totuşi, a fost
32

o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice în sensul evitării disensiunilor cu conţinut
imobiliar.
Prin urmare, pînă la adoptarea Legii nr. 1543/1998, cadastrul avea două funcţii: 1) funcţie
tehnică; 2) funcţie economică.
După declararea suveranităţii la 23 iunie 1990 şi a independenţei la 27 august 1991, legislaţia
civilă a fost modificată esenţial, inclusiv în domeniul drepturilor imobiliare, al căror regim juridic
este reglementat de un şir de acte normative menite să facă „ordine în avuţia ţării”. Cu alte cuvinte,
a demarat procesul invers exproprierii - „împroprietărirea ţăranilor”, proces lansat sub genericul
„Programul Naţional «Pământ»”. Împroprietărirea a fost aprobată prin Hotărârea Guvernului
Republicii Moldova nr. 1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], în
continuare H.G. nr. 1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinală a
situaţiei economice din agricultură şi industria prelucrătoare, susţinerea întreprinderii agricole, alte
acţiuni ce vor contribui la crearea cadastrului naţional.
1.2.3. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Practica mondială cunoaşte
următoarele sisteme autonome de înregistrare: anglo-saxonă – ce constă în înregistrarea publică a
convenţiilor şi continentală – constă în înscrierea, în registrul public, a drepturilor imobiliare. Ţara
noastră a preluat ambele forme ale publicităţii imobiliare.
Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clasă de bunuri
cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ţară, a unui mecanism de evidenţă atît a
bunurilor imobile, cît şi a titularilor de drepturi.
Potrivit Centrului de Investigaţii Strategice şi Reforme [CISR], stratagema de înregistrare totală
a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibilă cu susţinerea Băncii Mondiale [116]: creditul
nr. 3061-MD în sumă de 23,0 mln. dolari SUA, inclusiv: creditul Asociaţiei Internaţionale pentru
Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuţia Guvernului Republicii Moldova de
4,0 milioane de dolari SUA, donaţii de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveţiei,
Suediei, Norvegiei, Agenţiei SUA pentru Dezvoltarea Internaţională [USAID]. Realizarea
proiectului a fost posibilă prin elaborarea unui cadru legal – Legea nr. 1543/1998, alte acte
normative - prin care s-a pus temelia creării unui suprasistem organic de evidenţă cadastral-juridică,
exprimată în înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format
din sistemul de evidenţă cadastrală şi sistemul de evidenţă juridică a drepturilor imobiliare, bazate
pe registrul funciar, aflându-se într-o relaţie interactivă: fără o bază cadastrală cu măsurări precise
nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fără prevederi legale care să stea la temelia
registrului funciar nu poate exista o bază juridică pentru respectarea elementelor de localizare
geometrică şi de estimare calitativă ale cadastrului general. Prin comparaţie, în timp ce la sistemul
33

cadastral se pune accentul pe raportul „obiect-drept” pentru a răspunde la întrebarea „unde” şi „cât
de mult”, la sistemul de publicitate imobiliară accentul se pune pe interogaţia „cine?” şi „cum?”.
Astfel, pornind de la „obiect”, respectiv de la înregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit
denumirea de publicitate imobiliară reală. Aşadar, ideea este de a crea un sistem cadastral
multifuncţional, omiţându-se ineficienţa sistemelor fragmentare sau restrânse, dar aplicabile în ţările
ce duc lipsă de finanţe. Or, după cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabilă implementarea
sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la ţările sărace, în curs de
dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliară pentru aceste ţări este o
abstracţie, o iluzie, ele fiind în imposibilitatea de a avea cel puţin o evidenţă imobiliar-juridică
elementară [240, p. 31].
Implementarea unui sistem cadastral progresist, după părerea savantului suedez W. Doebele,
poate starta cu un sistem simplu, ulterior dezvoltat într-un tempou adecvat situaţiei economico-
politice din ţară. În acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, deşi simplu din
punct de vedere tehnic [adică ieftin], va fi executat ţinându-se cont de eventuala modernizare.
Raţionamentul constă în principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate
este cel mai adecvat din simplul motiv că drepturile imobiliare se constituie numai prin înregistrarea
bunului/dreptului în registrul bunurilor imobile şi, totodată, se poate obţine informaţie veridică
privind imobilele funciare etc. în scopul garantării drepturilor imobiliare, monitorizării, statisticii,
impozitării. În acest sens, dacă nu ne permitem obţinerea/înregistrarea [cauze financiare] tuturor
informaţiilor, entitatea de bază pentru crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus,
modalitatea de parcelare/formare/înregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului.
Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] constă în efectuarea lucrărilor cadastrale de
delimitare a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale, de stabilire şi marcare pe teren a hotarelor
intravilanului, de identificare a bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile, de
măsurări cadastrale, înregistrare a bunurilor şi înscriere a drepturilor etc.
La constituirea cadastrului imobiliar, ţările avansate au ţinut cont ca delimitarea teritorială să
fie:
¾ în ordine cadastral-ierarhică, adică de la microraion la cartier, sector;
¾ flexibilă, adică la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea
bunurilor imobile să fie conformă unei logici simple, evitându-se orice dubii, neclarităţi etc.
¾ uniformă, adică cu un singur înţeles, pentru a nu confunda terenurile;
¾ multifuncţională, să fie folosită de sinestătător, precum şi corelată la alte sisteme.
Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate reală.
Or, bunurile imobile date în locaţiune sau drepturile imobiliare temporare implică complicarea
34

formării bunurilor imobile. Pentru a depăşi inconvenientele menţionate, indiferent de scopul creării
cadastrului [tehnico-informaţional, juridic, fiscal], planul cadastral este împărţit prin structurarea
elementului-teren ca bază pentru o posibilă dezvoltare a infrastructurii. Informaţia ce ţine de bunul
imobil – modul de folosinţă, suprafaţa [ha, m2 , tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului,
proprietarul, grevările, informaţia privind amplasamentele [clădirile etc.], preţul – poate fi inclusă
din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncţional.
Înregistrarea bunurilor imobile este în dependenţă de multitudinea terenurilor. O modalitate
simplă de înregistrare, la părerea noastră, ar fi înregistrarea pe grupe: înregistrarea bunurilor imobile
din sate: gospodăriile ţărăneşti [de fermier], cooperativele de producţie şi comerţ, proprietatea
familială, adică bunurile imobile, tradiţional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de
înregistrare ulterioară.
Crearea cadastrului se află în dependenţă de componenţa lucrărilor cadastrale [Legea nr.
1543/1998 art. 14]. Etapa cea mai complicată în crearea cadastrului este identificarea, stabilirea şi
marcarea pe teren a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului şi
elaborarea bazei cartografice prin metoda fotogrammetrică.
Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificată prin folosirea hărţilor deja existente, după
caz, în măsura în care se poate obţine o informaţie utilă şi veridică, a metodei fotogrammetrice.
Pentru maximă eficienţă, aceste metode pot fi compilate, combinaţie aplicată în unele ţări europene
[168, p. 56].
În concluzie susţinem că:
¾ înscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecţie a convenţiilor imobiliare;
¾ înscrierea de stat a drepturilor este o dovadă incontestabilă a constituirii, transferului,
modificării şi stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului;
¾ înscrierea de stat a drepturilor reale se prezumă a fi legală pînă la proba contrarie;
¾ birourile notariale examinează şi sunt responsabile de conţinutul legal al convenţiei cu bunurile
imobile;
¾ registratorul este responsabil de existenţa actelor juridice [ce au servit temei pentru înscrierea
dreptului imobiliar] doveditoare şi corespunzătoare rigorilor legii [autentificate la notar sau
secretarul primăriei etc.];
¾ bunul imobil se înregistrează;
¾ dreptul imobiliar se înscrie;
¾ contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de înscriere a drepturilor reale, nu se
înregistrează, pe el se aplică parafa „înregistrat” avîndu-se în vedere bunul imobil şi dreptul
real înscris.
35

1.3. Publicitatea imobiliară


1.3.1. Esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare. Actualmente, cînd, de
rînd cu celelalte drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliară este pus la baza statului
democrat prin prevederi constituţionale, crearea cadastrului funciar în repertuar european este una
dintre exigenţele stabilite de instituţiile mondiale, privind corelarea legislaţiei naţionale rigorilor
acestora, şi una din sarcinile conducerii ţării.
În Republica Moldova, dreptul de proprietate atât al persoanelor fizice, cât şi al persoanelor
juridice este garantat prin Constituţie [art. 46 (1)]. În condiţiile statului de drept şi în concordanţă cu
prevederile constituţionale pentru securizarea tranzacţiilor imobiliare, constituirea drepturilor
imobiliare, începând cu anul 1998, se creează cadastrul general, altfel spus, se instituie, în baza
evidenţei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliară, reglementat prin Legea
nr. 1543/1998 şi alte acte normative.
Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism de
evidenţă a bunurilor imobile şi, tot odată de înscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura
proprietatea.
În acest scop, majoritatea ţărilor post-sovietice au creat s-au creează sisteme de evidenţă şi
publicitate imobiliară. Interesul statului privind înregistrarea bunurilor/drepturilor vizează mai
multe aspecte: dezvoltarea pieţei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale;
atragerea investitorilor străini; determinarea şi extinderea bazei de impunere fiscală; intervenirea
expromtă în situaţii accidentale în conductele de gaze, apă etc. Astfel, statul, înregistrând bunurile
imobile şi drepturile asupra lor în Registrul bunurilor imobile are la dispoziţie acel instrument în
exercitarea împuternicirilor privind administrarea resurselor funciare, ocrotire a intereselor
publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile.
Legea României nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare [89] defineşte,
în art. 1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri
cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării,
indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.
Decretul - lege nr.115/1938 dispunea în acest sens: Cartea funciară descrie imobilele şi
cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau
alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise
numai în cazurile anume prevăzute de lege [art. 1].
Denumirea Legii Federaţiei Ruse nr. 122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind înregistrarea de stat
a drepturilor şi a tranzacţiilor imobiliare determină şi esenţa acesteia. Scopul legii menţionate este
36

înregistrarea drepturilor şi tranzacţiilor imobiliare. Nu este însă definit cadastrul însăşi, dar, din
cuprinsul Legii, deducem că în Registrul imobiliar de stat [art. nr. 12 alin. (3)] se înregistrează
imobilul identificat, atribuindu-i-se un număr cadastral unic, drepturile asupra lui şi tranzacţiile
imobiliare.
Cadastrul general, în curs de creare în Moldova, este structurat în unităţi cadastrale [raioane,
zone, masive, sectoare], a căror indicare pe harta de bază a teritoriului presupune etape de lucrări
ale căror volume şi a căror complexitate se stabilesc în funcţie de: 1) vechimea şi calitatea
planurilor topografice existente în zonă, starea marcajelor din teren a punctelor din reţeaua
geodezică; 2) vechimea şi calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de evidenţă a
imobilelor [parcelă cu sau fără construcţii-evidenţa funciară, evidenţa imobiliar-edilitară etc.];
3) mărimea suprafeţei totale şi situarea unităţii administrativ-teritoriale [şes, deal etc.], numărul şi
suprafaţa localităţilor unităţii cadastrale etc. [Instrucţiunea cu privire la ordinea formării şi
evidenţei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobată prin Ordinul nr. 190 din 29.12.1998
al Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru [83], [în continuare Instrucţiunea nr. 190/1998].
Crearea cadastrului general ar fi imposibilă fără concursul unor domenii şi activităţi de bază în
toate etapele de lucru ale cadastrului general cu date şi informaţii utile, cum ar fi:
1) geodezia, care asigură datele privitoare la reţelele de sprijin pentru întocmirea sau
actualizarea planurilor cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasări etc.;
2) fotogrammetria şi topografia, care asigură planurile topografice noi, actualizarea
planurilor cadastrale mai vechi;
3) cartografia, care asigură cartoeditarea şi cartoreproducerea planurilor şi a hărţilor
cadastrale după terminarea lucrărilor de introducere a cadastrului general [204, p.57].
La crearea cadastrului, îşi dau concursul domenii cu activităţi de colaborare şi completare
[facultative], a căror contribuţie constă în soluţionarea anumitor părţi ale cadastrului general, şi
anume:
1) dreptul [legislaţia de drept funciar etc.] asigură soluţionarea problemelor juridice a
cadastrului general, printre care organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de publicitate imobiliară;
2) pedologia asigură soluţionarea părţii economice a cadastrului funciar general – bonitarea
terenurilor agricole în scopul stabilirii obiective a obligaţiilor fiscale;
3) informatica asigură soluţionarea uneia dintre problemele specifice cadastrului privind
înlesnirea efectuării volumelor mari de calcule în procesul de prelucrare a datelor primare de
măsurări, dar şi la întocmirea automată a registrelor şi a planurilor cadastrale [160, p. 50].
Potrivit Instrucţiunii nr. 190/1998, sistemul identificării bunului imobil se bazează pe un
principiu unic, la a cărui bază este pus numărul terenului. Astfel, în calitate de elemente obligatorii
37

ale numărului cadastral, avem: 1) numărul raionului cadastral; 2) numărul zonei cadastrale,
numărul masivului cadastral, numărul terenului, numărul construcţiei amplasate pe teren;
3) numărul încăperii izolate a construcţiei.
Instituţia publicităţii imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se
asigură accesul liber la informaţie al participanţilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea
circuitului civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imobile, şi, totodată, ca instituţie ce confirmă
constituirea drepturilor imobiliare înscrise în registrul imobiliar.
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii
precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare, şi a titularilor
dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt bunurile imobile, a
dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc. [132, p. 212]. În acest mod,
se asigură securitatea juridică statică, vizând existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil
dobândite, şi cea dinamică, vizând circulaţia acestor drepturi, de la constituirea şi pînă la stingerea
lor.
Opiniile expuse reprezintă raţiunea de a fi a instituţiei publicităţii imobiliare pentru cei
interesaţi să constituie, să conserve sau să invoce drepturi de natura celor supuse publicităţii.
C. civ., la art. 496, prevede: În Registrul bunurilor imobile sînt descrise imobilele şi sînt
înscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri şi orice persoană interesată poate lua
cunoştinţă de registrul bunurilor imobile.
În literatura juridică de specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliară este definită ca mijloc de
informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de
garantare a acestora, mijloc de dublă protecţie legală, de ocrotire juridică a drepturilor
patrimoniale şi de încredere în operaţiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite într-un
înţeles general, acela de securitate juridică.
În lumina reglementărilor din C. civ., publicitatea este mijlocul legal de constituire a
drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum
şi instrumentul de garantare a acestora, de protecţie juridică şi încredere în operaţiunile juridice,
ambele susceptibile de a fi folosite în înţeles general de securitate juridică.
Din conţinutul Legii nr. 1543/1998 deducem o altă definiţie a publicităţii imobiliare:
publicitatea imobiliară este mijlocul legal de recunoaştere publică a drepturilor imobiliare, de
informare, precum şi instrument de garantare şi protecţie juridică.
Definiţiile diferă după cum diferă şi reglementarea publicităţii imobiliare de actele normative
indicate şi propunem art. 4 al Legii 1543/1998 să fie expus în concordanţă cu art. 321 alin (2) din
C. civ., ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de
38

proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)] pe cînd C. civ. dispune: în cazul
bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor
imobile, cu excepţiile prevăzute de lege [art.321, alin (2)]. Pentru a evita confuziile şi a respecta
ideea legiuitorului [efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor] vom expune art. 321, alin (2) din
C. civ. în următoarea redacţie: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, între părţi, se
dobîndeşte la data semnării actului juridic, iar în privinţa terţilor se dobîndeşte la data înscrierii
în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dacă admitem constituirea
dreptului, atît între părţi cît şi pentru terţele persoane, la momentul înscrierii în Registrul bunurilor
imobile nu este clar cum înregistrăm aceste drepturi dacă ele nu există? Deci drepturile apar între
părţi în temeiul actului juridic şi sunt recunoscute public prin înscriere în Registrul bunurilor
imobile din care moment devin opozabile terţilor. Suntem de părerea că legiuitorul a confundat
constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea publică a drepturilor imobiliare prin
înscriere în Registrul bunurilor imobile.
Soluţia propusă are însemnătate şi în aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerăm
incorect posedarea bunului imobil de cumpărător, riscul pînă la înscrierea dreptului, fiind pus în
seama vînzătorului, or drepturile imobiliare potrivit C. civ. se constituie la momentul înscrierii
acestora în Registrul bunurilor imobile. Mai apar şi alte întrebări? Cînd predăm bunul imobil, la
momentul semnării de către părţi a actului juridic sau după înscrierea dreptului? Cînd se plăteşte
pentru imobilul achiziţionat? Dacă dreptul imobiliar se constituie la data înscrierii dreptului atunci
imobilul se predă la această dată, concomitent cu efectuarea înscrierii. Dar cine va ceda imobilul
neprimind plata sau cine va plăti neprimind imobilul?
Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a
existenţei drepturilor reale imobiliare şi oferă date certe privind situaţia juridică a imobilelor,
răspunzând nevoii de certitudine şi corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor în cazul
constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare, evitându-se înstrăinările succesive sau
cele efectuate cu necunoaşterea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra acestor
imobile, precum şi a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate.
Avantajele sistemului de publicitate reală a servit ca temei la introducerea, în ţara noastră, a
sistemului de publicitate imobiliară ţinut pe imobile şi nu pe persoane. Implementarea sistemului
real de publicitate imobiliară este axat pe Legea nr. 1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a
stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaţiunile ce incumbă
instituirea sistemului de publicitate imobiliară şi organele responsabile de executarea obiectivelor
preconizate.
Obiectivele principale ale publicităţii imobiliare sunt:
39

1) apărarea drepturilor imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice;


2) conferirea transferurilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducându-se la cunoştinţa
tuturor regimul juridic a bunurilor imobile aflate în circuitul civil;
3) asigurarea credibilităţii creditului garantând înscrierea ipotecii, rangul dreptului înscris în
registrul imobiliar;
4) posibilitatea exercitării, de către organele statului, a controlului necesar privind
determinarea regimului juridic al imobilului;
5) informarea publicului cu privire la imobilele înregistrate şi drepturile instituite asupra lor.
În contextul temei abordate, sistemul de publicitate reală defineşte proprietatea, este utilizat în
scopul constituirii, garantării, al securităţii şi respectării principiilor juridice, atît pentru cetăţenii
ţării noastre, cît şi pentru cetăţenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliară se
creează mecanismul de evidenţă a bunurilor imobile prin înscrierea, în Registrul bunurilor imobile,
a imobilelor, proprietarilor şi drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un
efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent la logistica
modernă, circumstanţă vectorată de schimbări de paradigmă, în sensul luării în considerare a
caracterului limitat al pământului şi resurselor sale, ceea ce a condus, în timp istoric, la formularea
unor obiective complexe, corespunzătoare exigenţelor [standardelor] mereu crescânde, susţinute
de legi şi regulamente, metode şi mijloace, potrivit etapei de dezvoltare a ţărilor.
Publicitatea imobiliară va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliară,
va facilita transferul sigur de terenuri în proprietate şi va sprijini funcţionarea unui sistem de
ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanţie.
1.3.2. Principiile publicităţii imobiliare. Dicţionarul universal [141, p. 278; 229, p. 707] al
limbii române explică noţiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor şi noţiunilor de bază ale
unei ştiinţe. Doctrinar, principii ar însemna un fundament al sistemului de drept, cât şi o modalitate
de coordonare a normelor juridice în cadrul sistemului în jurul unei idei călăuzitoare [124, p.186],
sau cum spune savantul jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conducătoare ale
conţinutului tuturor normelor juridice. Foarte reuşit apreciază rolul principiilor şi savantul jurist Ion
Dogaru [143, p. 128], care susţine: Principiile fundamentale sunt acele puteri diriguitoare care se
degajă, ca urmare a raportului dintre legea fundamentală şi celelalte legi, în principal în
Constituţie şi care se găsesc şi ar trebui să se găsească în întregul sistem de drept.
Deducem, publicitatea imobiliară trebuie să fie călăuzită de reguli mobilizatoare şi
împăciuitoare de care avem nevoie ori de câte ori întâlnim lacune în actele normative şi chiar, în
mod obişnuit, la aplicarea legii.
40

Problema principiilor publicităţii imobiliare a suscitat, în literatura juridică [126, p. 17-18; 127,
p.114; 222, p. 293; 214, p. 137; 172, p. 72 şi urm.] diferite opinii şi formulări, privind atât
conţinutul, cât şi numărul acestor principii. Totuşi o serie de principii persistă în opinia majorităţii
autorilor. În cazul publicităţii imobiliare, acţiunile participanţilor la circuitul civil sunt diriguite de
principii atît generale, cît şi speciale, care emană din actele normative ce reglementează raporturile
sociale.
Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii conform legii se vor
dobîndi atît între părţi, cît şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a
constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Dreptul real presupune o
dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a interzice oricui să aducă atingere acestui drept.
Esenţa principiului rezidă în faptul că actele juridice încheiate cu respectarea condiţiilor de fond şi
de formă devin opozabile terţilor din momentul înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Deci,
înscrierea drepturilor în registrul bunurilor imobile este o continuitate a executării obligaţiilor
contractuale sau de altă natură, după caz. Altfel spus, confirmarea şi publicitatea voinţei exprimate
devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituită, practica judiciară a recunoscut că lipsa
înscrierii nu poate fi invocată de contractanţi, părţile fiind obligate a-şi respecta obligaţiile asumate.
Într-o opinie expusă în literatura de specialitate [126, p.25-28], se susţine că înscrierea în registrul
bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilităţii faţă de terţi. Nu
suntem de acord şi menţionăm că, până la înscrierea drepturilor imobiliare, părţile unui act juridic
translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului civil, dar pentru
constituirea dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea înscrierii drepturilor imobiliare în
Registrul bunurilor imobile [art. 499].
Alţi autori [242, p.126; 133, p. 213] susţin că publicitatea prin transcriere sau prin intabulare
este o reîntoarcere la formalism, funcţia publicităţii imobiliare fiind opozabilitatea faţă de terţi. În
acest sistem de publicitate imobiliară [sistemul real], drepturile se constituie numai după înscrierea
în Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă între
părţi [3, art. 499 alin. (1)] În acest sens, sistemul formalist al intabulărilor este un sistem opus
publicităţii prin transcriere nominală a mutanţilor [publicitatea personală]. Efectul translativ în cazul
publicităţii personale în materie contractuală este limitat inter partes [între părţi].
C. civ., la art. 290, prevede că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor
imobile, grevările acestor drepturi, apariţia şi încetarea lor sînt supuse înregistrărilor de stat
[alin.(1)]. Înregistrarea de stat a bunurilor şi a drepturilor asupra lor este publică. Organul care
41

efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze oricărei persoane informaţii despre toate
drepturile şi grevările înscrise asupra oricărui imobil [alin.(2)].
Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze, la cererea persoanei al
cărei drept este înscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dacă a fost
aplicată ştampila pe documentul prezentat spre înregistrare [alin. (3)].
Acelaşi cod stabileşte: Dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul
predării bunului dacă legea sau contractul nu prevede altfel [3, art. 321 alin.(1)] şi, imediat,
legiuitorul concretizează: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data
înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dar oare legea prin ea
însăşi conferă cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile
fără stăpân sînt ale statului sau bunurile fără succesor [succesiune vacantă] trec în proprietatea
statului în temeiul dreptului de moştenire asupra unui patrimoniu vacant dacă nu există nici
succesori testamentari, nici legali sau dacă nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau
dacă toţi succesorii sînt privaţi de dreptul la succesiune. În acest caz, statul mai întîi trebuie să
declare averea fără stăpân şi numai apoi să şi-o atribuie.
În concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoaşte [confirmă] drepturile nu şi învesteşte pe
cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabileşte
obligativitatea înregistrării dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu
efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii.
Principiul publicităţii integrale statuează înscrierea în Registrul bunurilor imobile [anexa
nr. 4] a tuturor operaţiunilor juridico-imobiliare potrivit cărora se transmit, se constituie, se
modifică sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevărat
registru de stare civilă al imobilelor, cuprinzând situaţia lor juridică completă şi reală [135, p. 25-
28], iar principiul respectiv proclamând sistemul de publicitate imobiliară reală, unitatea acestuia,
obligativitatea identificării şi înregistrării imobilelor în registrul bunurilor imobile, indiferent de
proprietar, pe întreg teritoriul ţării. Prin prisma Legii nr. 1543/1998, distingem că publicitatea
imobiliară incumbă evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice
şi juridice din aceeaşi localitate, ca unitate administrativ-teritorială – sat, oraş, municipiu, raion – în
registrul bunurilor imobile fiind înscrise toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive
de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobândire a drepturilor de proprietate,
precum şi drepturile personale, alte operaţiuni legate de imobile.
Principiul legalităţii presupune că toate înscrierile făcute în registrul bunurilor imobile sunt
prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a verifica
legalitatea titlului în a cărui temei se solicită înscrierea [2, art. 28 alin (3)]. În cazul când
42

documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenţelor prevăzute la art. 29 din


această lege, cererea se respinge şi se întoarce solicitantului împreună cu documentele anexate la
cerere, indicându-se temeiul respingerii. Respingerea cererii poate fi atacată la Agenţie, iar decizia
Agenţiei, în instanţă de judecată [art. 32]. Respectarea acestui principiu este asigurată de registrator
şi oficiile cadastrale. Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data înregistrării.
Potrivit doctrinei [133, p.164], principiul legalităţii comportă două aspecte:
1) legalitatea formală – registratorul e în drept să înscrie numai actele şi faptele prevăzute de
lege;
2) legalitatea materială – cercetarea minuţioasă a corespunderii documentului, în a cărui
temei se cere înscrierea, condiţiilor legale.
Principiul relativităţii prezumă că înscrierea unui drept în Registrul bunurilor imobile se poate
face numai împotriva acelui care, la înregistrarea cererii, era înscris sau urma să fie înscris ca titular
al acelui drept, cel înscris în registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular.
Principiul specialităţii statuează obligaţia de a se arăta, prin înscrieri, în Registrul bunurilor
imobile, persoana în a cărei favoare se face înscrierea, dreptul pe care îl dobândeşte, îl modifică sau
îl stinge, precum şi bunul imobil asupra căruia dobândeşte acest drept.
Principiul neutralităţii [disponibilităţii] atestă faptul că înscrierea în registrul bunurilor imobile
se face la cererea persoanei îndreptăţite şi nu din oficiu.
Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor
reale imobiliare determină producerea de efecte ale acestei înscrieri din momentul înregistrării
cererii de înscriere a unui act. Înscrierea acesteia în registrul bunurilor imobile determină şi rangul
dreptului înscris [194, p.144-146].
Principiul oficialităţii consfinţeşte rolul registratorului, care potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32,
este în drept şi obligat să verifice din oficiu cererea de înscriere, veridicitatea documentelor în baza
cărora se cere înscrierea. Registratorul este în drept să respingă cererea şi documentele neconforme
rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau în controversă cu datele înscrise deja în
registrul bunurilor imobile.
Principiul priorităţii se află într-o strânsă corelaţie cu principiul opozabilităţii, or, potrivit
C. civ., art. 499 alin. (1), înscrierile în Registrul bunurilor imobile devin opozabile faţă de terţi de la
data înregistrării cererilor. Ordinii înregistrării cererii îi va corespunde rangul înscrierii dreptului,
determinat de data şi de ora înregistrării cererii. Deducem: efectele şi rangul tabular al înscrierii se
produc şi, respectiv, se instituie retroactiv de la data şi ora înregistrării cererii de înscriere a
dreptului.
43

Principiul forţei probante a înscrierii în registrul bunurilor imobile constă în faptul că


înscrierea în registrul bunurilor imobile se consideră a fi exactă şi că nici un drept real nu poate
exista şi, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimănui dacă nu este înscris în registrul bunurilor
imobile [3, art. 499]. Prin urmare, înscrierile se consideră exacte în folosul acelei persoane care a
dobândit prin act juridic un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului, nu a fost însemnată
vre-o acţiune prin care se contestă veridicitatea sau să invoce inexactitatea. Principiul instituie două
prezumţii legale relative: 1) dreptul înscris în registrul bunurilor imobile se prezumă a exista în
favoarea persoanei [până la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este
considerat inexistent.
1.3.3. Scopul şi funcţiile publicităţii imobiliare. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 3,
cadastrul general al Republicii Moldova se creează în mai multe scopuri, inclusiv al furnizării
informaţiei privind imobilele din ţară, valoarea lor estimativă şi drepturile asupra lor. Altfel spus,
scopul creării cadastrului bunurilor imobile este obţinerea, în orice moment, a datelor privind:
¾ identificarea, descrierea, estimarea şi reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor
bunurilor din ţară şi înregistrarea drepturilor asupra lor;
¾ crearea unui instrument de exercitare a împuternicirilor statului privind administrarea
resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile
imobile;
¾ crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor
imobile;
¾ crearea unui sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a
autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale.
Funcţiile publicităţii imobiliare. Potrivit legislaţiei, cadastrul general al bunurilor imobile are
următoarele funcţii:
I. Funcţie tehnică, ce constă în determinarea, prin măsurări, a poziţiei, suprafeţei şi configuraţiei
terenurilor şi construcţiilor, în clasificarea acestora după criteriul destinaţiei, categoriei de folosinţă
şi al proprietarilor. Conform literaturii de specialitate [225, p. 31- 45], de funcţia tehnică ţine:
stabilirea şi marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat,
comună oraş etc.; identificarea şi marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea
bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor în funcţie de categoria de
folosinţă şi de posesorii lor; efectuarea măsurărilor pe teren şi prelucrarea datelor cadastrale;
întocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastrală a sectoarelor cadastrale şi a bunurilor
imobile de pe cuprinsul unui teritoriu administrativ; calculul suprafeţelor pe parcele, bunuri
imobile, sectoare cadastrale şi pe întreg teritoriul administrativ comunal, orăşenesc sau municipal;
44

întocmirea registrelor cadastrale şi a situaţiilor de sinteză; întreţinerea cadastrului. Funcţia


tehnică asigură realizarea funcţiei economice.
II. Funcţie economică ce constă în ţinerea evidenţei imobilelor potrivit destinaţiei, categoriilor
de folosinţă şi elementelor necesare determinării valorii economice.
III. Funcţie juridică ce constă în operaţiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de
înscriere a acestora în Registrul bunurilor imobile, în vederea asigurării publicităţii imobiliare, în
baza drepturilor şi actelor juridice pe care le deţin, în identificarea proprietarilor în baza actelor de
proprietate şi în realizarea publicităţii imobiliare [142, p. 221].
Funcţia juridică, exprimată prin înscrierea şi evidenţa drepturilor, precum şi prin publicitatea
imobiliară, este constitutivă de drepturi imobiliare. Atât viabilitatea cadastrului, cât şi publicitatea
imobiliară se asigură prin Registrul bunurilor imobile. În aspect de funcţie juridică suntem de
părerea că registratorul verifică respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale
cărora sunt bunurile imobile: cum ar fi: autentificarea notarială a actului juridic, aplicarea
ştampilei, semnăturilor, dacă organul administrativ ce a eliberat un act juridic creator sau
translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuţiile în cauză etc, cerinţele ce ţin de
validitatea actului juridic [discernămînt, excluderea viciilor de consimţămînt etc] sunt prerogativa
notarului.
Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariţie şi până la mijlocul secolului trecut, consta în
furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguranţă
proprietăţii şi circulaţiei capitalului util unei bune cultivări a pământului, a impus cadastrului noi
sarcini.
Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economică. Această valoare creşte în
măsura în care cresc solicitările de terenuri pentru hrană, locuinţe şi căi de comunicaţie în condiţiile
unei oferte limitate. [204, p. 45]. Pentru ca să aibă o existenţă legală şi, prin urmare, să fie apărat de
lege, bunul imobil trebuie înregistrat într-un registru public. Înregistrarea este precedată de un şir de
lucrări cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a terenurilor, delimitarea
lor prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului;
3) identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; 4) măsurările pe
teren pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5) formarea bunurilor imobile [2, art.
14].
Cadastrul are menirea să furnizeze date reale privind:
¾ determinarea întinderii, configuraţiei şi poziţiei corpurilor de proprietate, a destinaţiei şi
folosinţei lor;
45

¾ identificarea proprietarilor de bunuri imobile şi înscrierea lor în registrul bunurilor imobile, [2,
art. 22].
¾ stabilirea categoriei de terenuri după însuşirile calitative;
¾ inventarierea suprafeţelor mecanizabile şi nemecanizabile, a pantelor;
¾ bonitarea solurilor după gradul de fertilitate în funcţie de categoriile de folosinţă agricole;
¾ inventarierea terenurilor degradate care necesită lucrări de îmbunătăţire funciară, a celor
care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate şi ameliorate [206, p. 14];.
Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, căci exprimă o realitate obiectivă,
independentă de voinţa omului, indiferent de funcţia socială sau tehnică a acestuia; unicitatea,
datorită faptului că se execută după norme şi instrucţiuni unice; valoarea istorică, deoarece
reflectă legile societăţii [formele de proprietate caracteristice unei orânduiri]; dinamismul, fiindcă
reflectă realitatea naturală în continuă schimbare [impune necesitatea unei continue reînnoiri].
Lipsa unui cadru normativ adecvat modificărilor din societate şi aplicarea necorespunzătoare au
avut multiple repercusiuni negative: fraudarea tranzacţiilor imobiliare; degradarea continuă a
solului prin exploatare incorectă; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritară a
lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, distrugerea în masă a amenajărilor antierozionale, perdelelor
forestiere, sistemelor de irigare etc, ceea ce, la rîndul lor, au provocat o avalanşă de litigii
imobiliare.
Prin urmare, cadastrul în varianta sa actuală înlătură aceste aspecte neplăcute el fiind mai
complex, corelat creşterii nevoilor tehnice, economice şi juridice de inventariere a terenurilor şi a
celorlalte bunuri imobile, cărora li s-au adăugat cerinţe şi necesităţi legate de crearea cadastrului
general al bunurilor imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au
căzut în desuetudine o dată cu adoptarea Legii nr. 1543/1998, prin care s-au stabilit atribuţiile
statului privind crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi
private în raporturile juridice ce ţin de regimul juridic al bunurilor imobile, adică s-a creat
mecanismul de instituire a ordinii în avuţia naţională.
Înregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice care constau în faptul că din
momentul înscrierii dreptul este opozabil terţilor. Suntem de părerea că constituirea dreptului este
legată de două momente [caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal şi real]:
¾ dreptul se constituie din momentul semnării de către părţii a actului juridic constitutiv sau
translativ de drepturi [principiul consensualităţii], efectele avînd însemnătate numai pentru părţile
actului juridic – în acest temei părţile execută obligaţiile contractuale, cer, în caz de tergiversare de
către una dintre părţi, înregistrarea convenţiei etc.;
46

¾ dreptul se constituie din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile şi produce efecte
atît pentru părţi cît şi pentru terţi [principiul relativităţii actului juridic].
Înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este un act de recunoaştere din
partea statului a constituirii, transmiterii, grevării, stingerii drepturilor reale imobiliare prin ce se
evidenţiază caracterul public al înregistrării de stat. Înscrierea dreptului în Registrul bunurilor
imobile este unica dovadă a existenţei drepturilor reale. Dreptul înscris se consideră legal şi poate fi
contestat numai pe cale judecătorească. În aspectul publicităţii imobiliare vom avea dexteritatea
deosebirii: înscrierii dreptului de înregistrarea convenţiei care au sensuri diferite. Astfel, potrivit
Legii 1543/1998, art. 26, registratorul înscrie dreptul imobiliar, în Registrul bunurilor imobile, în
temeiul actelor doveditoare. Dovadă a înscrierii este parafa aplicată pe actul doveditor. Convenţia
nu este transcrisă în Registrul bunurilor imobile. în Registrul bunurilor imobile se indică la rubrica
Temeiul înscrierii dreptului - [de exemplu] contractul de vînzare –cumpărare, nr. din data etc.
47

CAPITOLUL II
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE
ÎN SISTEM DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ
2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile.
Noţiunea de Registru al bunurilor imobile apare în literatura de specialitate ca registru oficial şi
public în care sunt descrie imobilele şi indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai în cazurile expres
prevăzute de lege [204, p. 296].
Registrul bunurilor imobile are mai multe funcţii: 1) de inventar – face evidenţa bunurilor;
2) socială – titularul dreptului este în siguranţa legii; 3) economică – titularul îşi poate exploata
eficient bunul, inclusiv ipoteca;
2.1.1. Generalităţi. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], în
continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public a cărui instituire
a fost prevăzută de legiuitor şi care conţine informaţie din domeniile de activitate ale autorităţilor
publice, este ţinut de organele acestora sau de o persoană terţă împuternicită. În conformitate cu
Legea nr. 1543/1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului
bunurilor imobile. Codul civil nu defineşte registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu
art. 22 din Legea nominalizată, deducem că Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al
cadastrului general, în care se sistematizează datele cadastrale pentru evidenţierea distinctă a
situaţiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor şi drepturilor imobiliare.
Evidenţa cadastral-juridică se ţine la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale [sat,
(comună) oraş, (municipiu)], alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al
teritoriului. Semnificaţia de registru în sistem de publicitate imobiliară este de sorginte pur tehnică,
deoarece se are în vedere faptul material, adică dosarele întocmite la fiecare bun imobil, puse în
ordine numerică, păstrate pentru fiecare localitate, în modul stabilit.
Registrul bunurilor imobile [în continuare Registrul] se completează cu următoarele documente:
condica de înregistrare a cererilor; planul cadastral şi/sau geometric [anexa nr. 5]; dosarul
cadastral [anexa nr. 7]; condica de intrare –ieşire [Instrucţiunea nr. 487/2005].
Registrul se ţine într-un singur exemplar, de către oficiile cadastrale teritoriale în a căror
circumscripţie se află imobilele. Datele conţinute în Registru pot fi redate manual şi/sau sub formă
de înregistrări pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor [sistem
digital de acumulare a datelor].
48

Datele şi informaţiile [tehnice, economice şi juridice] din evidenţa cadastral-juridică reprezintă


bunuri proprietate publică şi sunt accesibile, cu unele restricţii, persoanelor fizice şi persoanelor
juridice interesate, respectiv:
1) titularilor de drepturi – cărora li se eliberează, contra cost, extrase din documentele din
arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor interesate sau experţilor tehnico-juridici care vor putea
consulta planurile şi hărţile cadastrale, registrele deţinătorilor de teren, registrul construcţiilor şi
dosarele în prezenţa arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanţelor de judecată,
care sunt în drept să ceară dosarele cu înscrierile atacate, dar numai pentru a le studia în
prezenţa persoanei responsabile a OCT. În caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor.
Sunt stabilite restricţii în privinţa datelor ce fac obiectul securităţii naţionale. De asemenea, se
interzice scoaterea originalului Registrului şi a planurilor cadastrale din incinta OCT.
Subiecte ale înregistrării sunt proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturi
patrimoniale: cetăţeni ai Republicii Moldova, cetăţeni străini, apatrizi, persoane juridice din ţară şi
din străinătate, organizaţii internaţionale, Republica Moldova, unităţile ei administrativ -
teritoriale, state străine.
Obiecte ale înregistrării cadastrale sunt:
I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construcţiile capitale; 3) apartamentele şi alte încăperi
izolate; 4) alte bunuri imobile.
II. Drepturile de proprietate imobiliară: 1) proprietatea privată a persoanelor fizice şi a
persoanelor juridice; 2) proprietatea publică şi privată a statului şi a unităţilor administrativ-
teritoriale [în registre de publicitate specială] etc.
III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economică; 2) dreptul de administrare
economică; 3) dreptul de folosinţă [drept de folosinţă pe termen nelimitat, dreptul de arendă pe un
termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaţie; 5) ipoteca; 6) servituţile; 7) superficia; 8) dreptul
de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 9) alte drepturi patrimoniale ce
grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare etc.
Organizarea evidenţei cadastral-juridice. În funcţie de caracterul înregistrării, avem:
1) Înregistrare cu caracter definitiv, al cărei obiect îl constituie actele şi faptele juridice
privind terenurile şi construcţiile situate pe un anumit teritoriu administrativ.
Literatura de specialitate, similar C. civ., desemnează înscrierea cu caracter definitiv prin
termenul intabulare. Drepturile tabulare sînt raporturile de drept care izvorăsc sau se dobândesc
prin înscriere în registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare sînt drepturi absolute, adică
opozabile tuturor. Ele îi îndreptăţesc pe titularii lor să exercite şi să obţină, astfel, realizarea
atributelor corespunzătoare privitoare la un lucru, fără intervenţia activă a altor persoane, care, ca
49

subiecte pasive, sînt obligate numai a nu face nimic de natură a stînjeni exerciţiul acestor atribute de
către titularul dreptului real [204, p. 297].
Conform aceluiaşi autor, drepturile reale imobiliare se împart în: 1) drepturi reale principale,
care au o existenţă juridică de sinestătătoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie,
dreptul de uzufruct, de uz şi abitaţie, servituţile; 2) drepturi reale imobiliare accesorii care, servind
ca o garanţie reală unor drepturi de creanţă, au o existenţă juridică subordonată drepturilor
principale, cum este ipoteca [204, p. 296].
Notările sunt faptele juridice care pot duce la naşterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale
asupra bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de înregistrare a dreptului asupra bunului
imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de către instanţa de judecată sau de o altă
autoritate publică abilitată prin lege etc.
Notarea în Registru a drepturilor de creanţă, faptelor raporturilor juridice ce au legătură cu
bunurile are efectul opozabilităţii din momentul înregistrării [C. civ., art. 508].
2) Înregistrare cu caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501] se referă la drepturile
reale afectate de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. În acest caz, înscrierea definitivă urmează a
fi efectuată la justificarea înscrierii provizorii.
În sistem de publicitate imobiliară, Registrul conţine date despre situaţia materială şi juridică a
imobilelor prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu
includerea în dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul
se întocmeşte pe localităţi [107, p. 58], conform Instrucţiunii nr. 190/1998, ca bază fiind planurile
cadastrale şi cele geometrice, pe un raion cadastral, iar în cadrul acestuia – pe zone, masive şi
sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fişiere separate.
2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul este documentul de bază al cadastrului general, se
ţine de oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilită de
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru [în continuare Agenţia] şi este constituit din trei capitole
[Legea nr. 1543/1998, art. 23].
Pentru fiecare sector de teren şi alte bunuri imobile se deschide fişier separat care constă din
mapă şi file.
2.1.2.1. Structura şi conţinutul registrului bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile
are următoarea structură şi conţinut:
Capitolul A, subcapitolul I, care conţine înscrieri privind terenul şi construcţia capitală
amplasată pe el, în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine una
şi aceeaşi persoană. Dacă acest drept îl deţin diferite persoane, capitolul A va conţine numai
înscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Conţinutul relevă entitatea de bază a cadastrului [terenul]
50

şi corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adică se va ţine evidenţa


imobilelor şi persoanelor;
Capitolul B, care conţine înscrieri cu privire la construcţia capitală amplasată pe terenul indicat
în capitolul A şi se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra
construcţiei îl deţin diferite persoane [art. 23, lit. b)]; constatăm o continuitate logică corelată la
bunul imobil teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenţial mijloc de producţie valorificat
de om; II. imobilele aferente terenurilor - construcţiile [toate bunurile amplasate pe teren sunt
considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra imobilului [2, art. 23];
Capitolul C, care conţine înscrieri cu privire la încăperile izolate şi care se deschide în cazul în
care dreptul de proprietate asupra construcţiei capitale şi asupra încăperilor ei izolate îl deţin diferite
persoane [ex. proprietate în condominium].
Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul include: 1) o clădire sau o parte de
clădire cu intrare separată ori cîteva clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene
şi alte obiective, ce se află pe terenul aferent în hotarele stabilite, cu excepţia obiectivelor din
complexul energetic, telecomunicaţiilor, reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare, precum şi a
obiectivelor cu destinaţie strategică [adăposturi antiaeriene, contra radiaţiilor]; 2) cîteva clădiri sau
construcţii amplasate compact, unite cu un teren comun şi cu elemente de infrastructură comune:
case pentru o familie, case de vacanţă, garaje sau alte obiective.
Registrul finalizează cu identificarea dreptului şi a persoanelor care îl deţin, astfel se va putea
obţine informaţie veridică privind imobilul, proprietarul, grevările, elucidată în el.
Numărul capitolelor C va corespunde numărului de încăperi izolate [apartamentelor] înregistrate
cu drept de proprietate în clădirea dată. Situaţia este elucidată într-o anexă la registru, unde sunt
indicate şi numerotate în ordine cronologică toate apartamentele, cu indicarea, în dreptul fiecăruia a
numărului de file, datei înregistrării şi avînd semnătura registratorului.
Lipsa înscrierilor în capitolele B şi C este o confirmare a faptului că dreptul de proprietate
asupra bunului imobil îl deţine proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie din
trei subcapitole:
În subcapitolul I, se indică [înscrieri referitoare la imobil]: numărul cadastral al terenului, al
construcţiei capitale sau al încăperilor izolate, care fac obiectul înregistrării la capitolul respectiv;
modul de folosinţă: locul amplasării sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaţa totală a
bunului imobil.
Numărul de ordine se indică prin cifre arabe şi se aplică indiferent de faptul dacă imobilul
reprezintă singur corp de proprietate sau face parte, împreună cu alte imobile, dintr-un corp de
51

proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [în cazul consolidărilor,
dezmembrărilor imobilului], numărul de ordine însă rămâne neschimbat.
În subcapitolul II, se indică [înscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele şi
prenumele proprietarului persoană fizică, data, luna şi anul naşterii, toţi coproprietarii bunului
imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoană juridică, numărul şi data eliberării
certificatului înregistrării de stat, sediul, precum şi, în ambele cazuri, cota de proprietate în bunul
imobil, în cazul dreptului de proprietate comună în indiviziune; documentele ce confirmă drepturile
în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate;
menţiuni;
În subcapitolul III, se indică [înscrieri referitoare la celelalte drepturi reale şi alte grevări]:
tipul dreptului care grevează dreptul de proprietate şi/sau un alt drept patrimonial asupra bunului
imobil; termenul pentru care a fost stabilită grevarea, în cazul care a fost stabilit un termen; suma
obligaţiei asigurate prin gaj; date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea;
denumirea, numărul şi data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în a căror temei a fost
efectuată înregistrarea.
Subcapitolul III, la rîndul său, este constituit din două părţi: Partea I, care conţine înscrieri
referitoare la alte drepturi reale [superficia, uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea ce grevează
imobilul, ipoteca, folosinţa, concesiunea, gestiunea economică]; Partea II, care conţine înscrieri
referitoare la drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile.
Operarea înscrierilor – creatoare, modificatoare sau stingătoare de drepturi – în Registru se
face conform principiilor stabilite în Legea nr. 1320/1997, art. 3: unicitatea înregistrării, excluderea
înregistrării repetate a aceluiaşi obiect al înregistrării; înscrierea datelor în ordine cronologică;
utilizarea, după caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea înregistrărilor în ordinea
efectuării lor; asigurarea completivităţii şi veridicităţii datelor înregistrate; temeinicia datelor
înregistrate; expunerea clară şi corectă a informaţiei care se trece în registru; continuitatea ţinerii
registrelor; accesul sancţionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a
registrului; ţinerea registrului într-o singură limbă.
Din logica structurii Registrului, deducem că legătura dintre subcapitolele registrului constă
în faptul că drepturile patrimoniale ale proprietarului înscris în subcapitolul II iau naştere
numai asupra bunurilor imobile înregistrate în subcapitolul I, cu grevările patrimoniale
enumerate în subcapitolul III.
Registrul bunurilor imobile poate fi ţinut în formă manuală sau computerizată.
2.1.3. Felurile registrului bunurilor imobile.
52

2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru
evitarea fraudelor, legea prevede şnuruirea cărţilor de registru, numerotarea filelor. Numărul filelor
se indică pe ultima pagină şi se autentifică de reprezentantul abilitat al autorităţii publice care
exercită controlul asupra ţinerii Registrului prin aplicarea semnelor de control: semnătura şi
ştampila. De asemenea, nu se permite înlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor
vechi şi includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, în mod obligatoriu,
denumirea registrului, denumirea deţinătorului de registru, numele registratorului, denumirea
organului care exercită controlul asupra ţinerii registrului, numărul şi termenele de ţinere şi păstrare
a Registrului, alte date necesare. Registrul se ţine în limba de stat. Înscrierile în Registrul ţinut
manual se vor efectua într-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [ştergere mecanică, chimică,
distrugere]. Înscrierile vor fi clare şi citeţe, fără prescurtări, pentru a se evita interpretările eronate.
Spaţiile libere, ce pot apărea la efectuarea înscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea
unor date sau texte noi.
Indiferent de felul înscrierii, se va urmări ca datele să fie înscrise în ordine cronologică. Registrul
poate fi sistematizat în ordine alfabetică, după obiectele înregistrării sau în orice altă ordine care ar
permite înscrierea datelor şi în ordine cronologică. Ordinea stabilită este respectată pentru toate
cărţile – Registru. Registratorul va trece datele în Registru numai la cererea persoanelor
împuternicite şi numai în baza actelor doveditoare. Înscrierea din Registru va conţine, în mod
obligatoriu: numărul de ordine, care se atribuie în momentul întocmirii şi care conţine în sine
numărul de înregistrare al cererii de efectuare a înscrierii, şi/sau al actului în al cărui temei se face
înregistrarea, data şi ora înregistrării, descrierea obiectului înregistrării, alte date, după caz
[Instrucţiunea nr. 487/2005]. Fiecare înscriere în Registru se certifică prin semnătura şi/sau parafa
executantului responsabil de înregistrare. La finele zilei de muncă sau ale unei alte perioade
stabilite, conform condiţiilor de ţinere a Registrului, după ultima înscriere, pe primul rând alb, se
trage o linie orizontală pe întreaga filă.
Potrivit Legii nr. 1320/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea întregii înscrieri cu
rectificările, modificările şi completările făcute, aplicându-se semnăturile şi ştampilele persoanelor
abilitate şi indicându-se data radierii. Radierea [rectificarea] înscrierii se va face astfel încât textul
iniţial să fie vizibil [158, p. 183]. Înscrierile se efectuează numai în temeiul actelor autentice,
copiile vor fi legalizate, înscrierile din ele vor corespunde condiţiilor. Persoana înregistrată sau
titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării poate solicita registratorului date despre obiectul
înregistrării, precum şi informaţii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea
datelor. Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării este responsabil
de veridicitatea datelor prezentate spre înregistrare/actualizare. Dacă registratorul are dubii privind
53

originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre înregistrare sau actualizare de drepturi,


solicitantul va remedia, în termen de 10 zile, carenţele indicate. În caz contrar, cererea rămâne fără
curs.
Cărţile-Registru, după completare, sunt arhivate şi păstrate pe un termen nedefinit, adică
permanent [Instrucţiunea nr. 487/2005].
2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace
automate se datorează atât dezvoltării sistemelor digitale de înmagazinare a datelor, cât şi
necesităţii de stocare a unui volum impunător de informaţii.
Avantajele sistemului automat de ţinere a registrului constă, la părerea noastră, în: 1) rapiditatea
şi uşurinţa ţinerii actualizate a cadastrului în concordanţă cu schimbările produse pe teren;
2) optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariaţilor [în legătură cu creşterea productivităţii
muncii]; 3) informaţiile privind imobilele, o dată introduse în calculator, se obţin mai uşor şi mai
rapid; 4) informaţiile privind imobilele şi proprietatea se pot combina şi selecţiona în diverse
variante, în funcţie de cerinţele solicitanţilor. Banca de date a imobilului se defineşte ca sistem
informaţional, interdisciplinar, care pune la dispoziţia administraţiei datele despre imobile, ţinute
permanent la curent, pentru necesităţi juridice, administrative, de planificare, de statistică şi
economice [172, p. 35]. Prelucrarea şi stocarea datelor în regim de evidenţă automată se face pe
fişiere tipizate, ţinându-se cont de posibilitatea încadrării informaţiei în sistemul informaţional
naţional.
Deşi, în caz de neclaritate sau de divergenţă între Registrul manual şi cel computerizat, se dă
prioritate Registrului manual, în esenţă, Registrul computerizat are acelaşi conţinut ca şi cel manual,
diferenţa constând în felul de completare, adică nu manual, ci cu utilizarea computerului. În pofida
performanţelor, în cazul Registrului computerizat, informaţia poate fi accesată de persoane străine,
creându-se astfel situaţii de imixtiune a terţilor în activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita
integritatea informaţiei din Registru, responsabile, în ultimă instanţă, fiind oficiile cadastrale. Oricât
de sofisticate ar fi programele menite să asigure eficienţa Registrului computerizat, nu putem fi
siguri de păstrarea informaţiei. Cu toate carenţele, ţinerea Registrului computerizat este justificată
din mai multe puncte de vedere: rapiditatea găsirii informaţiei, transmiterii, stocării etc. Astfel,
anihilarea importanţei Registrului computerizat este lipsită de temei. În cazul ţinerii Registrului
computerizat, se cere ca registratorul să fie foarte prudent: să excludă accesul persoanelor
străine la informaţie; copiile de pe fişierele electronice să le păstreze în alte încăperi decât cele în
care se face înregistrarea. De asemenea, va avea grijă să actualizeze datele cel puţin o dată în
săptămână. În anumite cazuri, informaţia din registre este declarată secret de stat. În acest sens,
Legea nr. 1543/1998, la art. 6, prevede expres: Nu se eliberează extrase, din registrul bunurilor
54

imobile, referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Particularităţile
ţinerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite în Legea nr.
1320/1997 conform căreia datele pot fi trecute în registre în formă cifrată [codificată]. Persoanele
găsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poartă răspundere conform
legii.
Registrele - atât cele ţinute manual, cât şi cele computerizate - în anumite situaţii - incendiu, scurt
circuit, calamităţi naturale etc. – sunt în pericol de a fi pierdute sau nimicite. În acest caz, instituţia
responsabilă de păstrare va asigura restabilirea integrală sau cel puţin parţială a acestora în baza:
documentelor, extraselor din ele, declaraţiilor făcute de martori, precum şi în baza unor alte surse de
informaţii. Registrul restabilit va conţine, în mod obligatoriu, precizări privind timpul şi condiţiile
restabilirii.
Corectitudinea ţinerii registrelor este supusă controlului intern şi extern. Controlul intern este
efectuat de deţinătorul de registru, iar cel extern, de autorităţile publice abilitate: Agenţia Relaţii
Funciare şi Cadastru şi Întreprinderea Specializată în Cadastru [în continuare – ÎSC] asigură
securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea
sistemului de păstrare a bazei de date. De asemenea, ÎSC administrează baza de date centrală,
proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a registrului cadastral şi forma
electronică a altor registre de stat, asigurând păstrarea în integritate a registrelor cadastrale şi
arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art. 22]. Conform împuternicirilor atribuite de legislaţie,
organele abilitate să efectueze controlul asupra ţinerii registrelor au acces la datele din registre şi la
mijloacele de ţinere a acestora, inclusiv la actele în al căror temei s-au efectuat înscrierile, precum şi
în încăperile în care se prelucrează datele sau în care se află mijloacele tehnice de utilizare în acest
scop. Controlul extern asupra ţinerii registrelor se efectuează cel puţin o dată în an, dacă nu sunt alte
prevederi. După fiecare verificare, organul de control întocmeşte un act în două exemplare, unul
dintre care se anexează la registru, iar celălalt îl reţine. În cazul când a depistat neajunsuri în ţinerea
registrelor, organul de control obligă registratorul să le lichideze în termenul indicat în act [204, p.
58; 198, p. 89].
Persoanele vinovate de încălcarea condiţiilor de ţinere a registrelor poartă răspundere în funcţie
de gravitatea abaterii: disciplinară, civilă, administrativă sau penală.

2.2. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile


2.2.1. Generalităţi. Formarea bunurilor imobile este reglementată în Legea nr. 354/2004.
Această Lege prevede formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv
statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorităţilor împuternicite cu
55

administrarea bunului; titularul de drepturi reale şi de alte drepturi patrimoniale [locaţiune, arendă
etc] cu acordul proprietarului; instanţa şi organele fiscale în cazurile prevăzute de lege [5, art.3].
Criteriul, enunţat, de formare a bunurilor imobile îl propunem să fie numit criteriu individual, iar
formarea şi înregistrarea bunurilor imobile la decizia [conform planului de implementare a
cadastrului] organului cadastral să fie numit generic criteriu sistemic. Criteriul sistemic este
prioritar în comparaţie cu cel individual, deoarece prevede înregistrarea din oficiu a bunurilor
imobile din ţară, recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul
acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate.
Suntem însă de părerea că pînă la crearea cadastrului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior
prioritar fiind criteriul individual de înregistrare a bunurilor imobile şi înscriere a drepturilor
imobiliare.
Sistemul în curs de implementare în Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferitelor
metode şi reguli în funcţie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor
pecuniare reale. Important este crearea adecvată a cadastrului general în termene cât mai rezonabile
şi cu rezultate cât mai bune.
Pentru a realiza obiectivele propuse, la executarea lucrărilor se va urmări ca:
1) împărţirea fondului funciar al ţării să fie executată cât mai exact posibil;
2) determinarea/localizarea, identificarea parcelelor de teren să fie executate de persoane
fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaţia privind bunurile imobile formate să fie creată
prin includerea în Registru a tuturor indicatorilor: teren - valoare/cost, construcţie amplasată,
proprietar, drepturi, grevări etc.; 4) veridicitatea informaţiei să fie asigurată; 5) deservirea
sistemului, adică publicitatea imobiliară, să se afle sub control permanent, avându-se grijă de
completarea/recompletarea datelor, adică să se reînnoiască permanent informaţia, din acest
considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activităţi; 6) aspectul teritorial fiind
veriga centralizatoare la crearea cadastrului, înregistrarea drepturilor imobiliare să fie supusă
unui control rigid din partea organelor cadastrale superioare atât la etapa iniţială, cât şi la etapa
finală.
Formarea bunurilor imobile - teren, construcţie sau apartament - este reglementată prin legile:
nr. 1543/1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative.
Conform legislaţiei în vigoare, formarea bunului imobil constă dintr-un complex de lucrări de
separare a bunului imobil, ca obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea
unei porţiuni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comun.
Terenurile în a căror bază se efectuează formarea bunului imobil pot fi cu/sau fără construcţii
capitale.
56

În funcţie de voinţa proprietarului şi de regimul juridic al bunului:


¾ formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate publică poate fi realizată în
scopuri ce nu contravin legislaţiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b) pentru
transmiterea bunului imobil în proprietate sau folosinţă unor persoane fizice sau juridice, în condiţii
stabilite;
¾ formarea bunului imobil în baza unor bunuri imobile proprietate privată poate fi realizată în
orice scop care nu contravine legislaţiei, proprietarul dispunând de bun în mod exclusiv şi absolut,
însă în limitele stabilite de lege [159, p. 114].
Legiuitorul a stabilit următoarele scopuri ce nu contravin legislaţiei: a) transmiterea terenului
în proprietate sau folosinţă persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacţii cu bunuri
imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea clădirilor şi altor lucrări
amplasate pe el; d) divizarea [separarea cotei-părţi] a bunului imobil aflat în proprietate comună;
e) atribuirea în natură fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea de
terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compactă; g) separarea sau comasarea bunurilor imobile
în legătură cu reorganizarea sau cu desfiinţarea persoanei juridice; h) vînzarea la licitaţie a unei
porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie care intră în masa debitoare a întreprinderii
insolvabile sau a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie a persoanei fizice sau
juridice al cărei patrimoniu a fost sechestrat şi/sau se comercializează pentru stingerea datoriilor
la plăţile obligatorii [5, art. 4].
Un alt scop atribuit acţiunilor cu bunurile imobile proprietate publică, precum şi cu bunuri
imobile proprietate privată constă în divizarea unui bun imobil sau comasarea mai multor bunuri
imobile în legătură cu reorganizarea sau lichidarea întreprinderii şi vânzarea la licitaţie a unei
porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţia întreprinderii insolvabile, care intră în masa de
concurs, sau a întreprinderii al cărui patrimoniu este supus confiscării pentru stingerea datoriilor la
plăţile obligatorii. Iniţiativa de formare a bunului aparţine proprietarului. În cazul bunurilor
proprietate publică, formarea bunului se face în baza deciziei primăriei satului [comunei], oraşului
[municipiului] pe al cărui teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autorităţii centrale de
specialitate [împuternicită cu administrarea proprietăţii de stat].
Bunurile imobile pot fi, în unele cazuri, formate în temeiul unei hotărîri judecătoreşti sau a
organului fiscal. Organele menţionate sunt în drept să dispună formarea de bunuri imobile din cele
înregistrate în Registru, precum şi de bunuri imobile neînregistrate.
Dacă ne-am referi la practica judiciară privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneori,
incorectă a cadrului normativ ce vizează reglementarea raporturilor imobiliare [252, dosarul 2-
131/04].
57

În aspectul evitării carenţelor sesizate în planul aplicării legislaţiei imobiliare, concluzionăm şi


recomandăm:
¾ înainte de a vinde imobilul cu regim de folosinţă comună, autoritatea administraţiei publice
locale este obligată să înştiinţeze, în scris, proprietarii adiacenţi;
¾ titularii dreptului de preemţiune sunt obligaţi să se pronunţe, în termen de 30 de zile de la data
înştiinţării, asupra exercitării dreptului;
¾ după scurgerea acestui termen, dreptul de preemţiune pentru coproprietari sau proprietarii
adiacenţi se consideră stins;
¾ actul de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune este anulabil în
condiţiile legii.
În cazul iniţierii vânzării bunurilor imobile, administraţia publică locală este obligată să respecte
un şir de acte normative ce reglementează modalitatea de vânzare a bunurilor imobile.
2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementată prin legile: nr. 354/2004
art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate,
bunul imobil se formează prin: separarea, din bunul imobil, a unei părţi în calitate de obiect de drept
independent; comasarea a două sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnică a
deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum şi
descrierea tehnică a bunului imobil. Planul cadastral include, în mod obligatoriu, hotarele, numerele
cadastrale şi alte caracteristici ale terenului şi poate reprezenta construcţiile capitale amplasate pe
teren. Planul geometric se întocmeşte în baza lucrărilor geodezice, executate în sistemul unic
naţional de coordonare, indicându-se toate construcţiile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral
şi/sau planul geometric pot fi modificate numai în cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de
drepturi asupra bunurilor imobile ale căror interese sunt atinse; b) hotărârii judecătoreşti privind
modificarea lor; sau c) necesităţii corectării erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte
interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile. În cazul modificării planului cadastral
sau planului geometric, fiecărui titular de drepturi ale cărui interese pot fi atinse i se expediază
un preaviz privind modificările efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectuează atît în
procesul creării cadastrului [înregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin
determinarea şi înregistrarea bunurilor imobile, cît şi în procesul înregistrării primare selective
conform criteriului individual. Formarea şi înregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea
de măsurări pe teren prin care se determină configuraţia şi dimensiunile fiecărei parcele/construcţii
[2; 5]. Ţinând cont de faptul că la temelia cadastrului bunurilor imobile stă terenul, lucrările
cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului imobil format i se stabileşte hotar fix, ale cărui
coordonate sunt stabilite şi fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix,
58

responsabilul de lucrările cadastrale merge pe teren şi, împreună cu proprietarul acestuia şi cu


proprietarii terenurilor adiacente, întocmeşte un act constatator, la care se anexează, în mod
obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stabileşte la cererea şi din contul
proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creează prin înregistrarea primară masivă a bunurilor,
pentru fiecare bun întocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului în două sau mai
multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile, sau prin înregistrare
individuală. O dată format, bunului imobil teren i se atribuie un număr cadastral care este şi
numărul dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conţine un exemplar al
documentului ce confirmă drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a dreptului
deţinătorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea administraţiei publice locale, certificatul
de moştenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie, contractul de schimb,
contractul de arendă] sau copia de pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului şi alte
documente. Numărul cadastral atribuit la formarea bunului serveşte drept temei pentru înscrierea
bunului imobil în Registru. În acest sens, menţionăm că oficiile cadastrale nu sunt în drept a refuza
înregistrarea bunului imobil teren, invocând lipsa numărului cadastral. Bunului imobil teren i se va
atribui un număr cadastral convenţional [temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin separare
sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectuează din iniţiativa proprietarilor de
terenuri, prin următoarele modalităţi: în baza contractului de activitate economică comună
[gospodăria ţărănească de fermier]; prin folosirea în comun a terenurilor agricole; prin separare,
comasare şi prin redefinirea hotarelor de teren, prin arendă, vânzare-cumpărare, prin schimbul de
terenuri între deţinători, inclusiv între deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare;
prin alte modalităţi neinterzise. Consolidarea şi, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se
efectuează în baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent.
Imobilul construcţie poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr-o
proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care aparţine unei persoane sau mai
multor persoane în indiviziune. Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părţi din ea, cu una sau mai
multe intrări. Fiecare intrare are o adresă identică cu cea a intrării principale.
În scopul accelerării creării cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat şi înfăptuieşte
[conform programului de creare a cadastrului, a cărui finalizare este preconizată pentru anul 2010]
înregistrarea primară masivă, care presupune realizarea unui complex de lucrări organizatorice şi
cadastrale. Aceste lucrări sunt axate pe documentaţia deţinută de fostele birourile teritoriale de
inventariere tehnică [BIT], actualmente oficii cadastrale teritoriale. Concomitent cu înregistrarea
primară masivă, se efectuează, la cerere, înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă.
59

Legea nr. 354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniţierii procedurii de
formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaţia care există în cadastru, când formarea
se realizează la decizia instanţei sau a organelor fiscale;
b) proiectul planului cadastral şi/sau geometric al bunului imobil supus formării, descrierea
[caracteristica] tehnică; c) în caz de necesitate, acordul în scris al titularilor dreptului ce grevează
dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale
căror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) după caz, documentele ce confirmă
drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil în temeiul căruia se
realizează formarea.
Solicitanţii formării bunului imobil prezintă documentele în două exemplare [original şi
copie].
Organele abilitate verifică dacă: a) decizia de formare a bunului imobil este de competenţa
organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevăzute; c) sunt indicate pe
ambele exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului şi lista documentelor primite.
După verificarea actelor, cu condiţia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabilă
înregistrează cererea în condica de cereri [anexa nr. 9], transmiţînd solicitantului exemplarul al
doilea al cererii [Legea nr. 354/204 art. 16]. În cazul când, la verificarea documentelor, se constată
diferite devieri [solicitantul nu a îndeplinit una din cerinţele procedurii de prezentare a cererii sau
formarea bunului imobil ţine de competenţa unui alt organ], persoana împuternicită este în drept să
refuze primirea cererii, indicând în scris neajunsurile. Persoana responsabilă de formarea bunului
mai are următoarele obligaţii: a) să analizeze dacă formarea bunului imobil nu va leza drepturile
unor alte persoane; b) să elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) să
elaboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil
în folosinţă sau anularea lor.
Menţionăm totodată că, de la regula înscrierii în registru a tuturor bunurilor imobile, cele care
aparţin domeniului public şi privat [al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale] se înscriu
într-un registru de publicitate special care se găseşte, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale.
Formarea bunului imobil apartament. Ţara noastră a moştenit sistemul socio-economic comun
ţărilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv în domeniul locativ. Până la privatizare, fondul de locuinţe
era constituit din locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor,
organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case
particulare. Codul cu privire la locuinţe, deşi depăşit de viaţa social-economică, oricum
reglementează unele raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt reglementate
de C. civ., Legile nr. 913/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ
60

apartamentele sunt obiectul proprietăţii în condominium. Prin condominium se înţelege complexul


unic de bunuri imobiliare ce include terenuri în hotarele stabilite şi blocurile [blocul] de locuinţe,
alte imobiliare amplasate pe teren aflate în proprietate privată, de stat sau municipală, restul fiind
proprietate indiviză. Formarea bunului imobil locuinţă poate avea diferite temeiuri: decizia
autorităţii administraţiei publice locale [în cazul înregistrării primare masive conform programului
de creare a cadastrului bunurilor imobile] care se referă la toate bunurile imobile dintr-o localitate;
decizia autorităţii administraţiei publice locale în cazul când bunul imobil supus formării este
proprietate publică; decizia persoanei private în cazul când bunul imobil apartament este proprietate
privată [individuală]. Procedura de formare este aceeaşi pentru toate bunurile, indiferent de
proprietar.
Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile în temeiul hotărîrii
judecătoreşti sau a organului fiscal. În cazurile enunţate, iniţiativa nu este a proprietarului de bun
imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forţată a bunului imobil care poate fi iniţiată
pentru diverse bunuri imobile: teren; construcţie; apartament etc.
Formarea bunului imobil în temeiul hotărîrii judecătoreşti are loc în cazul în care:
1) proprietarii bunului imobil aflat în proprietate comună nu pot ajunge la o înţelegere privind
modul şi condiţiile divizării/consolidării bunului; 2) instanţa dispune sechestrarea sau
comercializarea unei părţi din bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plăţile
obligatorii]; 3) există alte situaţii.
Formarea bunului imobil în baza hotărîrii unui organ fiscal poate fi efectuată după apariţia,
conform legislaţiei, a dreptului de comercializare a imobilului.
În ambele situaţii, înregistrarea drepturilor asupra imobilului format şi operarea modificărilor, în
documentele cadastrale se vor efectua în baza: proiectului de plan al imobilului format, hotărârea
judecătorească sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului.
Formarea imobilului apartament este dificilă din cauza unei forme speciale de coproprietate
indiviză, unde se juxtapun, într-o clădire etajată, proprietatea individuală şi exclusivă şi
coproprietatea indiviză. Potrivit situaţiei de fapt, fiecare proprietar este proprietarul exclusiv al
apartamentului său, dar mai este şi coproprietar al părţilor din clădire care servesc tuturor şi sunt de
uz comun: temelia casei, intrarea, acoperişul, sistemele de aprovizionare cu apă, energie termică,
gaze etc.
Bunul imobil apartament proprietate privată poate fi format la decizia proprietarului persoană
fizică sau persoană juridică în conformitate cu Legea 354/2004 art. 14-20.
2.2.3. Modalităţi de înregistrare a bunurilor imobile
61

2.2.3.1. Înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă a bunurilor imobile,


reglementate prin C. civ., Legile nr. 1543/1998 şi nr. 354/2004, la concret se realizează prin
respectarea mai multor reguli, stabilite în Instrucţiunea nr. 487/2005, capitolul III, care sunt de
competenţa oficiului cadastral teritorial. Astfel, conform Instrucţiunii nr. 487/2005, registratorul:
a) primeşte documentele pentru înregistrare [se depun în două exemplare, la care se anexează
documentele ce confirmă dreptul, inclusiv alte documente necesare înscrierii dreptului]; b) acordă
solicitantului consultaţii necesare în vederea completării cererii; c) fotocopiază unele documente
necesare înscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau înscrierea provizorie a
drepturilor solicitate.
Temei pentru înregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele
eliberate de autoritatea publică locală se prezintă în original, una autentificată notarial şi o copie
simplă. După înscrierea dreptului solicitat registratorul, pe copia simplă consemnează faptul
corespunderii cu originalul, aplică semnătura şi ştampila, după ce documentul se include în dosarul
cadastral.
Actele juridice referitoare la bunurile imobile întocmite în formă scrisă simplă se depun în
original, într-un număr de exemplare necesar efectuării înscrierilor în Registru dintre care unul se
îndosariază în dosarul cadastral.
Cererea şi actele pentru înscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant
[C. civ., art. 242 alin. (1)]. În funcţie de temeiul de înregistrare a bunurilor imobile /drepturilor,
distingem persoane care au dobândit dreptul asupra bunului imobil în temeiul: legii, unui act
juridic, prin moştenire, prin accesiune, în temeiul hotărîrii judecătoreşti, în temeiul unui act
administrativ sau un alt mod prevăzut de lege.
Conform Instrucţiunii nr. 487/2005, pct. 20, dacă documentele ce confirmă drepturile sunt
autentificate notarial ori sunt emise de o autoritate publică, cererea de înregistrare poate fi depusă de
fiecare dintre părţi. În cazul în care cererea de înregistrare este depusă de persoana care solicită
radierea dreptului, aceasta va prezenta şi datele necesare înregistrării titularului dreptului care se
cere a fi înscris. Dacă se cere înscrierea drepturilor în temeiul unui act juridic neautentificat notarial,
cererea trebuie să fie semnată de ambele părţi ale actului juridic.
Instrucţiunea nr. 487/2005 stabileşte condiţii stricte pentru anumite categorii de persoane în
cazul solicitării de către acestea a înregistrării bunurilor imobile/drtepturilor.
Astfel, minorii:
¾ de la 16 ani, cărora li s-a acordat capacitate deplină de exerciţiu [prin emancipare], vor prezenta
şi hotărârea autorităţii tutelare sau hotărârea judecătorească prin care li s-a atribuit capacitatea
deplină de exerciţiu;
62

¾ de la 14 ani, cu excepţia celor ce se află sau s-au aflat în căsătorie, precum şi persoanelor fizice
limitate în capacitatea de exerciţiu prin hotărâre judecătorească, asupra cărora a fost instituită
curatela, pot depune de sinestătător cerere de înregistrare numai cu acordul scris al părinţilor sau al
curatorului.
În numele minorilor în vîrstă de pînă la 14 ani, cererea de înregistrare a bunului imobil/dreptului
imobiliar o vor depune părinţii.
În numele persoanelor fizice şi persoanelor juridice, cerea de înregistrare a bunului imobil şi a
dreptului imobiliar o pot depune reprezentanţii.
Împuternicirile reprezentanţilor titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt
confirmate prin procura eliberată pe un termen de maximum trei ani [C. civ., art. 252 alin. (19)].
În cazul altor reprezentanţi, împuternicire vor fi confirmate:
¾ pentru minorul de până la 14 ani:
™ de părinţi sau înfietori – prin actul de identitate al părintelui/înfietorului şi prin adeverinţa de
naştere a copilului sau un alt act ce confirmă statutul lor [117, p. 243];
™ de tutore – prin hotărîrea autorităţii tutelare despre instituirea tutelei şi numirea tutorelui
[C. civ., art. 36], prin adeverinţa de naştere a copilului sau un alt act juridic ce confirmă
statutul lor [117, p. 243];
™ de administratorul fiduciar – în cazul în care a fost încheiat un contract de administrare
fiduciară a bunurilor imobile ce aparţin minorului pus sub tutelă – prin actul de identitate şi
contractul de administrare fiduciară încheiat între el şi autoritatea tutelară [C. civ., art. 44
alin. (1)];
™ de reprezentantul instituţiei de asistenţă socială publică, de educaţie, de învăţămînt, de
tratament sau al unei alte instituţii similare, în cazul în care minorul nu are părinţi sau
înfietori şi nu a fost numit tutorele – prin actul de identitate, procura din partea instituţiei sau
un alt act juridic care dovedeşte dreptul de a reprezenta instituţia şi prin confirmarea
internării titularului de drept în instituţia curativă, înmatriculării în instituţia de învăţământ etc.,
în conformitate cu dispoziţiile C. civ., art. 38 alin. (2);
¾ pentru persoanele fizice recunoscute în modul stabilit de lege ca persoane fără capacitate de
exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu limitată:
™ de tutore sau curator - prin actul de identitate, hotărârea autorităţii tutelare despre
instituirea tutelei/curatelei şi numirea tutorelui/curatorului;
™ de administrator, dacă a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor
imobile ce aparţin persoanei puse sub tutelă - prin actul de identitate, contractul de
administrare fiduciară, încheiat între el şi autoritatea tutelară [C. civ., art. 44, alin.(1)];
63

™ de reprezentantul instituţiei de asistenţă socială publică, de tratament sau al unei alte


instituţii similare, în cazul în care persoana declarată fără capacitate de exerciţiu conform
dispoziţiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore – prin actul de identitate, procura din partea
instituţiei sau prin alt act juridic ce dovedeşte dreptul de a reprezenta instituţia şi prin
confirmarea internării titularului de drept în instituţia curativă [C. civ., art. 38 alin. (2)].
¾ pentru persoanele cu capacitate deplină de exerciţiu asupra cărora a fost instituită curatelă în
formă de patronaj – curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciară,
încheiat între titular şi curator, actul de identitate [C. civ., art. 48 alin. (3)];
¾ pentru persoanele dispărute fără urmă – în temeiul hotărîrii judecătoreşti privind numirea
administratorului fiduciar, contractul de administrare fiduciară, încheiat între administrator şi
autoritatea tutelară, buletinul de identitate al administratorului [C. civ., art. 50 alin (1)];
¾ pentru reprezentanţii persoanelor juridice – împuternicirile se confirmă prin originalul sau copia
de pe Statutul [regulament, unui alt act de constituire] şi procesul-verbal sau decizia despre
alegeri, sau ordinul despre numirea în funcţie a persoanei, sau extrasul din registrul
întreprinderilor şi organizaţiilor privind conducătorul [directorul, managerul] întreprinderii ori
organizaţiei, sau prin procura eliberată conform legii, în care să fie indicată data eliberării, date
privind limita competenţei şi termenul împuternicirii [C. civ., art. 242];
¾ pentru reprezentantul întreprinderii [firmei] specializate, care efectuează diferite operaţiuni pe
piaţa imobiliară - împuternicirile se confirmă prin actul de identitate, procură şi contractul
dintre unitatea economică şi clientul în al cărui interes se solicită înregistrarea.
Conform aceleiaşi instrucţiuni, solicitantul prezintă oficiului cadastral următoarele documente:
bonul ce confirmă achitarea serviciilor; cererea privind înscrierea drepturilor; buletinul de
identitate [paşaportul] sau adeverinţa de naştere a persoanelor minore sau buletinul lor de
identitate, paşaportul naţional al cetăţeanului străin, buletinul de identitate al apatridului sau
permisul de şedere, certificatul organelor de înregistrare a actelor de stare civilă privind
schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului în cazul necorespunderii datelor din actul de
identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirmă naşterea, transmiterea sau stingerea
dreptului; certificatul privind înregistrarea de stat, după caz, şi actele de constituire în original sau
copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; actele ce confirmă împuternicirile
reprezentantului.
Procura se depune în original, dacă a fost eliberată numai pentru efectuarea operaţiunilor de
înregistrare, sau se depune copia de pe ea dacă e generală; două exemplare ale documentelor care
constituie temeiul apariţiei, modificării sau stingerii drepturilor conform cerinţelor prevăzute în
Instrucţiunea nr. 487/2005 pct. 17 care sunt:
64

¾ actele administrative emise de autorităţile publice abilitate;


¾ contractele al căror obiect sunt bunurile imobile;
¾ certificatul de moştenitor;
¾ hotărîrile judecătoreşti;
¾ titlurile de autentificare a drepturilor deţinătorilor de teren şi alte acte [adeverinţe] privind
drepturile asupra bunului imobil eliberate de autorităţile publice abilitate;
¾ alte documente privind naşterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor
imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare.
O condiţie nu mai puţin importantă stabilită în Instrucţiunea nr. 487/2005 este cea potrivit căreia
documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să individualizeze bunul imobil [să
conţină descrierea lui] sau dreptul intabulat asupra căruia se face înscrierea şi să indice dreptul ce
urmează a fi înscris sau radiat, să conţină numele părţilor, semnăturile de rigoare, iar în cazurile
stabilite de lege să fie autentificate notarial şi ştampilate. În cazul în care documentul are două sau
mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 art. 12, registratorul verifică corespunderea documentelor în
următoarea ordine: 1. cererea; 2. bonul ce confirmă plata serviciilor; 3. corespunderea informaţiei
indicată în cerere cu cea din actul de identitate; 4. existenţa şi corectitudinea perfectării
documentului ce confirmă împuternicirile reprezentantului [după caz]; 5. existenţa documentelor
anexate la cerere cu cele enumerate.
Dacă în urma verificării, registratorul conchide că documentele prezentate în legătură cu
solicitarea înscrierii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinţelor, le selectează pe cele necesare:
cererea [anexa nr. 8]; bonul ce confirmă achitarea serviciilor; două exemplare ale documentelor
necesare pentru înregistrare; procura reprezentantului în original sau copia de pe aceasta [117,
p. 248] .
În funcţie de concluzia rezultată după verificarea documentelor, registratorul va primi şi va
înregistra cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivînd [pe
cerere] refuzul. Cererea se restituie împreună cu documentele prezentate pentru înregistrare.
Potrivit Legii nr. 1543/1998, registratorul poate respinge cererea de înregistrare în următoarele
cazuri:
¾ actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezentat [art. 31];
¾ cererea este depusă de o persoană neautorizată [art. 31];
¾ unele documente necesare pentru înregistrare nu au fost prezentate [art. 31];
¾ documentele prezentate pentru efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile nu
corespund cerinţelor stabilite de legislaţie [art. 31];
65

¾ drepturile solicitate pentru înscriere nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor


imobile [art. 31];
¾ dreptul asupra bunului solicitat spre înscriere este înregistrat pe numele unei alte persoane
[art. 31];
¾ înscrierea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt oficiu cadastral [ art. 31];
¾ documentele prezentate conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate sau alte corectări
nemenţionate în ele [art. 29];
¾ documentele sunt executate în creion [art. 20];
¾ documentele sunt grav deteriorate ceea ce nu permite interpretarea univocă a conţinutului lor
[ art. 29];
¾ documentele prezentate nu sunt numerotate şi şnuruite [în cazul în care documentul de drept are
două sau mai multe file] [art. 29];
¾ nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a cărei înregistrare se solicită [art. 29];
¾ în cerere nu este indicat felul înscrierii ce se solicită a fi efectuată în registrul bunurilor imobile
[C. civ., art. 498].
Conform Instrucţiunii nr. 487/2005, în cazul primirii documentelor spre înscrierea drepturilor
solicitate, registratorul completează cererea, indicînd numele şi prenumele său, numărul, data şi ora
primirii cererii, termenul executării [eliberării] documentului, şi înregistrează cererea în condica de
cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indică numărul de înregistrare din condica de cereri,
data şi ora primirii cererii şi a documentelor depuse, se restituie solicitantului.
Conform dispoziţiilor legale [C. civ. art. 499 alin (1)], drepturile imobiliare se constituie din
momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, adică retroactiv, deaceea este important ca
registratorul să înscrie pe fiecare document de drept, prezentat spre înscriere, numărul de
înregistrare a cererii corespunzător condicii de cereri, la care se adaugă numărul de ordine al
documentului anexat la cerere. Numărul astfel format se înscrie în rubrica corespunzătoare a
registrului după indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al efectuării sau
modificării înscrierii. Dacă este necesar, registratorul completează fişa de evidenţă a documentelor
şi le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de informaţii în oficiul cadastral
teritorial. De asemenea, notează în registrul computerizat faptul primirii cererii.
Următoarea etapă ce ţine de înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este
verificarea şi pregătirea documentelor.
Legea nr. 1543/1998, prin art.32, stabileşte că termenul de examinare a cererii şi de verificare a
documentelor privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie să depăşească 20
de zile de la data înregistrării cererii. Aceeaşi lege prevede şi excepţie de la acest termen, adică
66

termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] în cazul necesităţii substituirii sau primirii unor
documente suplimentare de la solicitant, autorităţi publice, alte persoane.
Pentru a efectua înregistrarea curentă a bunurilor imobile şi înscrierea drepturilor, registratorul
primeşte de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil şi registrul bunurilor imobile [în
continuare Registrul] ţinut pe fişiere de hîrtie. La materialele de arhivă au acces numai persoanele
abilitate cu astfel de prerogative. Folosirea materialelor de arhivă este specificată în instrucţiunile
Serviciului de Stat de Arhivă al Republicii Moldova şi În Instrucţiunea cu privire la arhiva OCT. În
conformitate cu instrucţiunile nominalizate, registratorul verifică: autenticitatea documentelor
[posibile ştersături, adăugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor şi executarea documentelor
prezentate în forma stabilită de legiuitor [inclusiv formă solemnă ca o condiţie de valabilitate, C.
civ., art. 208] [236, p. 34]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral şi
Registru. Dacă este necesar, registratorul înaintează demersuri autorităţilor administraţiei publice,
notarului, judecătoriei etc. pentru obţinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, în
caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizează verificarea
documentelor pe teren, conferă bunului imobil un număr cadastral. Fiecărei construcţii [încăperi
izolate] indicate pe plan sau în lipsa acestuia pe schiţa din dosarul de inventariere tehnică i se
conferă numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, în cazul încăperilor izolate 01.001 etc. Numărul
cadastral se indică pe planul cadastral sau geometric, în Registrul nou-deschis şi pe coperta
dosarului cadastral ce va fi întocmit după verificarea planului terenului şi întocmirea în formă
digitală a acestuia.
Înregistrarea. Înregistrarea este efectuată de registrator avînd la dispoziţie: cererea şi
documentele pentru înregistrare, Registrul şi dosarul cadastral.
Registratorul efectuează înregistrarea, conform Instrucţiunii nr. 487/2005, în următoarea
consecutivitate: efectuează înscrierile în registrul computerizat; înscrie în cerere rezultatul deciziei
privind înregistrarea; radiază notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea
pe fişierele de hîrtie ale registrului; confirmă versiunea expusă pe fişierele de hârtie ale Registrului
prin ştampila şi semnătura sa [ştampila şi semnătura se aplică pe ultima filă a fişierului, celelalte
file sunt numai vizate]; barează versiunea precedentă a fişierului de hârtie a Registrului cu o linie în
diagonală, semnează rubrica STINS şi, după indicarea datei, include documentele în mapa
corespunzătoare a registrului; aplică parafa de înregistrare a dreptului pe toate exemplarele de
documente ce confirmă drepturile, în a căror bază s-a efectuat înregistrarea; include în dosarul
cadastral copiile confirmate; transmite versiunea pe fişierele de hîrtie ale Registrului şi dosarul
cadastral în arhivă; după aplicarea parafei de înregistrare, restituie solicitantului documentele care
au servit ca temei de înregistrare. Dacă, în procesul efectuării înregistrării, depistează unele devieri
67

de la prevederile legii, registratorul indică acest fapt la rubrica Refuz [ex: În urma examinării
cererii, s-a decis refuzul neînregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare] semnează, indică data
refuzului şi elaborează decizia de refuz al înscrierii dreptului.
Dacă pentru înregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea
termenului de examinare a cererii, înştiinţează, printr-un aviz solicitantul, indicînd documentele pe
care trebuie să le prezinte adăugător. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente
adăugătoare are drept efect neînscrierea dreptului [ex: În urma examinării cererii, s-a decis refuzul
înscrierii dreptului] după ce anexează la cerere decizia neînregistrării şi copia de pe avizul expediat
anterior. De asemenea: radiază notarea privind primirea cererii din Registru; depune Registrul
împreună cu dosarul cadastral, în arhivă; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor
şi îi remite decizia privind neînscrierea.
Din cele expuse, deducem că restituirea documentelor se efectuează în cazul:
¾ efectuării înregistrării bunului imobil şi a dreptului asupra lui; se restituie originalul
documentului ce confirmă dreptul sau copia autentificată notarial, sau copia de pe hotărîrea
judecătorească, sau alte documente ce au servit drept temei de înregistrare, pe care se aplică
parafa de înregistrare;
¾ refuzului de înregistrare; se remite decizia de neînscriere, semnată de registrator, şi se restituie
documentele prezentate pentru înregistrarea bunului/dreptului imobiliar;
¾ lipsei documentului ce confirmă plata pentru servicii cu menţiunea de achitare.
Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea
actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de solicitant/reprezentant prin
semnătură în condica de cereri, în care se va indica şi data [Instrucţiunea nr. 487/2005, pct. 44].
2.2.3.2. Înregistrarea primară masivă este o formă de organizare a evidenţei bunurilor
imobile şi a drepturilor asupra lor, care se efectuează de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe
care propunem să fie numit criteriu sistemic de evidenţă. Pentru exceptarea confuziilor, propunem
ca modalitatea de înregistrare a bunurilor şi a drepturilor imobiliare efectuată la cerea persoanelor
fizice sau juridice să fie numită criteriu individual de înregistrare. Potrivit criteriului sistemic
[înregistrare primară masivă], lucrările de identificare şi alte lucrări se execută de întreprinderile ce
activează în domeniul lucrărilor cadastrale în temeiul contractului de prestare a serviciilor, încheiat
de autoritatea competentă, caietului de sarcini şi al graficului de executare a lucrărilor şi de
înregistrare a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral împuterniceşte o persoană cu înregistrarea primară
masivă [executant], care primeşte materialele şi le transmite inginerului cadastral. Predarea-primirea
materialelor necesare efectuării înregistrării primare masive sunt confirmate printr-un act, la care se
anexează următoarele materiale:
68

¾ copia de pe actul de identitate al reprezentantului întreprinderii;


¾ informaţia cadastrală juridică şi tehnică pe suport de hîrtie şi pe suport magnetic, despre
fiecare imobil;
¾ planul cadastral pe suport de hîrtie şi pe suport magnetic;
¾ materialele măsurărilor geometrice;
¾ alte materiale indicate în caietul de sarcini [Instrucţiunea nr. 487/2005].
Inginerul cadastral verifică şi avizează materialele enumerate şi le pregăteşte pentru
înregistrare, iar în caz de necesitate, organizează primirea de documente suplimentare de la
executori, autorităţi publice, alte persoane.
Dacă în localitatea în care se execută lucrările de înregistrare masivă, terenurile aferente caselor
n-au fost transmise în proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral:
¾ sistematizează informaţia, pregăteşte planul cadastral şi proiectul demersului în adresa
administraţiei publice locale în vederea emiterii deciziei privind transmiterea în proprietate a
terenurilor aferente caselor;
¾ semnează demersul la registrator şi îl înmînează administraţiei publice locale;
¾ obţine copia de pe decizia autorităţii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de
autentificare a drepturilor deţinătorilor de teren şi planul cadastral [aprobat] al teritoriului; După
aceea:
¾ efectuează înscrierile în Registrul computerizat;
¾ extrage versiunea pe fişierele de hârtie ale Registrului;
¾ adevereşte versiunea de pe fişierele de hîrtie ale Registrului prin ştampilă [pe ultima filă a
fişierului] şi semnătura sa [pe celelalte file];
¾ aplică parafa de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirmă
drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea;
¾ include în dosarul cadastral copiile de pe documentele confirmate de registrator;
¾ depune versiunea pe fişierele de hîrtie ale Registrului şi dosarul cadastral în arhivă.
În cazul înregistrării primare masive, data înregistrării bunurilor şi înscrierii drepturilor
imobiliare corespunde cu data aplicării parafei şi ştampilei registratorului pe versiunea de hîrtie a
Registrului.
În cazul înregistrării conform criteriului sistemic, problema care cere soluţionare ar fi referitoare
la bunurile imobile în a căror privinţă oficiul cadastral teritorial nu dispune de informaţie: data,
luna, anul naşterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil. Din conţinutul Instrucţiunii
nr. 487/2005 deducem, prin interpretare extensivă, că înregistrarea unor astfel de bunuri imobile se
69

va efectua, datele lipsă urmărind să fie incluse ulterior, pe măsură ce imobilele în cauză vor deveni
obiect al unor acte juridice economice.
Prin urmare, înregistrarea bunului imobil este un fapt juridic necesar aplicării faţă de imobilul
înregistrat a regimului juridic al bunurilor imobile ca o condiţie obiectivă pentru înscrierea
drepturilor asupra lui.
2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente şi de acte juridice privind un bun
imobil din al căror cuprins rezultă naşterea, modificarea şi stingerea drepturilor, precum şi de acte
care modifică componenţa bunului imobil.
În literatura juridică, dosarul cadastral este definit ca înscris sau act care descrie imobilele şi
arată drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum şi persoanele înscrise sau
menţionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p. 133-134]. Nu putem fi de acord cu opinia în
cauză şi menţionăm că, dosarul cadastral este o colecţie sistematizată de documente ce confirmă
drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schiţe şi de alte documente referitoare la fiecare
bun imobil. Dosarul cadastral se întocmeşte pentru fiecare bun imobil la înregistrarea lui primară,
inclusiv la divizarea lui în două sau în mai multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai
multe bunuri imobile [Instrucţiunea nr.107/2003, pct. 53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul
dosar cadastral, în care sunt incluse planul lotului şi planurile construcţiilor, sunt stabiliţi toţi
indicatorii de identificare: denumirea străzii şi numărul imobilului, sectorul, cartierul, lotul
[numărul de inventar], anul întocmirii dosarului cadastral, numele persoanei care l-a întocmit,
numele persoanei care a controlat corectitudinea datelor din el. O altă componentă a dosarului
cadastral este fişa privind inventarierea tehnică a imobilului, cu menţiunile privind: suprafaţa lotului
de pământ cu sau fără construcţii, drepturile reale asupra lotului, grevările. Prin urmare, în sens de
noţiune putem spune că: dosarul cadastral este o totalitate de acte şi înscrieri referitoare la: bunul
imobil, la drepturile de creanţă, la actele, faptele sau raporturile juridice aferente imobilului
respectiv [172, p.38-85].
Dosarul cadastral se completează pe măsura efectuării lucrărilor cadastrale [Instrucţiunea nr.
107/2003 pct.16] care prezumă, printre alte măsuri, şi formarea bunului imobil.
Procedura formării bunilor imobile diferă în funcţie de regimul bunului: domeniul public
[titulari – statul sau unitatea administrativ-teritorială] sau privat [titulari – persoanele fizice,
juridice, statul şi unitatea administrativ-teritorială.
Dosarul cadastral este format din documente cu privire la bunurile imobile ce atestă dreptul
asupra lor şi documente ce confirmă dezmembrămintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral
este completat după formarea bunului imobil. El conţine documentele întocmite pe parcursul
formării imobilului. Numărul cadastral al terenului este şi numărul dosarului.
70

Dosarul cadastral conţine un exemplar al documentului ce confirmă drepturi imobiliare sau


copia de pe el, autentificată notarial, planul cadastral sau planul geometric al terenului şi alte
documente. Planul cadastral şi dosarul cadastral se actualizează periodic, în măsura depunerii
cererilor de către titularii de drepturi şi în conformitate cu rezultatele monitoringului.
Dosarul cadastral al imobilului teren va conţine următoarele documente: 1) titlul de
identificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 2) titlul provizoriu ce confirmă dreptul de
proprietate, posesiune şi beneficiere funciară; sau 3) documentele de constituire a întreprinderii,
unde se indică transmiterea terenului în capitalul statutar şi titlul ce confirmă dreptul asupra
terenului al persoanei ce a transmis terenul în fondul statutar al întreprinderii; sau 4) contractul
de înstrăinare a imobilului, în cazul când planul cadastral este o parte componentă a contractului
[Instrucţiunea nr.107/2003, pct. 67], sau contractul de vînzare-cumpărare a terenului proprietate
publică.
La înregistrarea unor tipuri de bunuri imobile şi a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va
conţine: 1) certificatul cu privire la componenţa participanţilor la privatizare, eliberat de
Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat – în cazul înregistrării drepturilor
de proprietate comună în devălmăşie; 2) extrasul din registrul de evidenţă a gospodăriilor [fostele
gospodării colhoznice, gospodăriile ţărăneşti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraţia
publică locală, privind datele tuturor membrilor gospodăriei, în cazul înregistrării dreptului de
proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor acestor gospodării; 3) documentul ce confirmă
cotele determinate în bunul imobil, în cazul înregistrării dreptului de proprietate comună în
diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul încheiat între Departamentul Privatizării şi
Administrării Proprietăţii de Stat ori administraţia publică locală şi titularul dreptului de gestiune
economică, în cazul înregistrării drepturilor întreprinderii asupra bunurilor proprietate publică
transmise lor cu drept de gestiune economică; 5) decizia administraţiei publice locale, în cazul
înregistrării grevării dreptului asupra terenului proprietate publică; 6) contractul de gaj şi
documentele indicate în contract, în cazul înregistrării ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanţei,
în cazul înregistrării cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, şi/sau planul
construcţiei, în cazul înregistrării servituţilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct. 20].
Documentaţia inclusă în dosar se enumeră pe prima foaie [după copertă] a dosarului. La
operarea modificărilor în documentaţia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se înscrie în
ordinea de înscriere a documentelor corespunzător foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se număr de
rînd.
71

Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, după întocmirea dosarului cadastral, registratorul înscrie


bunurile imobile şi drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind înregistrarea drepturilor pe
toate documentele ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea.
Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui registru de stare civilă a bunului imobil în
care sunt evidenţiate toate operaţiunile privind bunurile imobile. Un argument plauzibil este şi
aplicarea actuală a sistemelor de publicitate imobiliară, axate pe sistemul real, sistem german de
publicitate, adică ţinerea registrelor de publicitate după criteriul bunului imobil, individualizat cu un
număr topografic distinct, atribuit lui la momentul creării cadastrului bunurilor imobile.
Importanţa dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate, importanţa dosarului cadastral
este relevantă prin informaţia veridică acumulată în privinţa bunurilor imobile. Astfel, persoanele
interesate pot solicita, conform legii, informaţie privind situaţia bunului imobil interesat. Nu greşim
în faţa adevărului dacă vom spune că dosarul cadastral conţine o totalitate de acte juridice care au
servit drept temei înregistrării bunului în scopul asigurării evidenţei şi opozabilităţii faţă de terţi.
72

CAPITOLUL III
SPECIFICUL ÎNSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE
3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile şi specificul efectuării
Înscrierea drepturilor imobiliare este reglementată de C. civ., Legea nr. 1543/1998, de
Instrucţiunea nr. 487/2005 [85], de Scrisoarea instructivă nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind
lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile, în continuare – Scrisoarea nr.
345/1998 [86], de alte acte normative.
Responsabil de efectuarea înscrierilor în Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial.
În virtutea funcţiei, acesta efectuează înscrierile în registrul bunurilor imobile. Conform
Instrucţiunii nr. 487/2005, datele se înscriu în Registru, în ordine cronologică cu confirmarea prin
semnătură şi ştampilă. În cazul depistării unei înscrieri neconfirmate prin semnătura registratorului
şi ştampilă, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea
înscrierii. Situaţiile ce provocă dubii asupra veridicităţii înscrierii vor fi soluţionate prin
confruntarea documentelor prezentate de titular şi înscrierea neconfirmată. Înscrierile în registrul
bunurilor imobile referitoare la suprafaţă, destinaţie şi categoria de folosinţă a bunului imobil sunt
opozabile terţilor pînă la proba contrarie.
Cadrul normativ ce reglementează raporturile de publicitate imobiliară corespunde cerinţelor
privind armonizarea legislaţiei naţionale legislaţiei Uniunii Europene [7, p. 72-77]. Totuşi, unele
reglementări creează confuzii. Bunăoară cum vom proceda în cazul drepturilor imobiliare
constituite pînă la punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 şi neînscrise conform acesteia? Or, din
conţinutul legii deducem două cerinţe diametral opuse: a) drepturile înscrise anterior punerii în
vigoare a Legii nr. 1543/1998 au putere juridică şi b) persoanele care încheie convenţii cu bunurile
imobiliare după intrarea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 vor înscrie mai întîi dreptul apărut
anterior. Considerăm, vor fi înscrise drepturile constituite anterior în cazul convenţiilor translative
de proprietate în a căror temei dreptul se stinge în patrimoniul alienatorului şi se constituie în
patrimoniul dobînditorului. Procedura de înscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificată, adică
nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducîndu-se la înscrierea în capitolele I şi
II al Registrului bunurilor imobile a bunului imobil şi a dreptului imobiliar. În acest caz înscrierea
drepturilor imobiliare se va efectua gratuit.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 şi Instrucţiunii nr. 487/2005, înscrierea drepturilor imobiliare este
supusă unei anumite proceduri care constă în depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la
care se anexează documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele înscrise în registrul
bunurilor imobile constituie informaţie integrală privind regimul juridic al bunului imobil. Dacă îl
parafrazăm pe savantul jurist român Mircea Miclea, cercetătorul găseşte, pe de o parte, situaţia
73

topografică a imobilului, arătată într-un plan [se are în vedere planul cadastral], întocmit riguros,
cu precizarea suprafeţei, vecinătăţilor şi altor indicaţiuni, care ajută la individualizarea deplină,
iar pe de altă parte, situaţia juridică, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrările,
sarcinile, într-un cuvânt, un fel de stare civilă a imobilului [204, p. 272].
Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin
înscriere se înţelege orice menţiune efectuată de registrator în Registrul bunurilor imobile şi în alte
registre conexe. Se are în vedere toate menţiunile privind imobilul/imobilele, inclusiv înregistrarea
cererilor de înscriere, admiterea înscrierilor sau respingerea, menţiunile privitoare la descrierea
imobilului, drepturile reale imobiliare şi titularii lor, faptele juridice şi drepturile personale supuse
înscrierii.
Stricto sensu, înscrierea în registrul bunurilor imobile desemnează menţiunile făcute de
registrator în legătură cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare şi a titularilor,
precum şi a altor drepturi personale, fapte juridice şi raporturi juridice în legătură cu bunurile
imobile supuse înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Codul civil stabileşte exhaustiv, la art. 498 alin. (1), trei feluri de înscrieri: intabularea
drepturilor reale; înscrierea provizorie a drepturilor reale şi notarea drepturilor de creanţă,
faptelor juridice şi raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil.
Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la
înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor
consemnate în registru şi are ca efect opozabilitatea din momentul înregistrării. În literatura de
specialitate, intabularea a fost definită ca înscriere în registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin
care strămutarea, dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabilă terţilor cu
titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Fiind o înscriere definitivă, intabularea are
efectul opozabilităţii faţă de terţi şi se face numai în baza unui act juridic dovedit prin înscris
original, din care cauză nu necesită justificare ulterioară. Dreptul de proprietate se înscrie în registru
indiferent de faptul că titularul este persoană fizică sau persoană juridică, ori că bunurile aparţin
domeniului public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Potrivit C. civ. art. 498, intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor tabulare pe baza actului
prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de superficie, dreptul de
servitute, dreptul de ipotecă, dreptul de folosinţă prevăzut de C. funciar, dreptul de administrare
[gestiune economică] asupra bunurilor statutului şi unităţilor administrativ-teritoriale.
Intabularea se va efectuarea cu condiţia corespunderii documentelor cerinţelor legale: 1) de
validitate a actului juridic - de fond şi de formă; condiţiile de fond privesc conţinutul actului
74

juridic [C. civ., art. 199 – 207] şi se referă la capacitate, consimţământ, obiect, cauză; condiţiile de
formă privesc exteriorizarea voinţei [forma cerută ad validatem, ad probationem sau pentru
opozabilitate faţă de terţi]; 2) de identitate: a titularului dreptului tabular şi titularului actului
juridic invocat spre intabulare, indicându-se numele părţilor; 3) deplinei puteri doveditoare a
documentelor prezentate vizînd valoarea ad probationem a înscrisului; 4) de identificare a bunului
imobil, adică de descriere tehnică şi economică, precum şi de separare juridică, bunul imobil
obţinând caracteristică tehnică economică şi statut juridic, ceea ce îi permite să fie evidenţiat
indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a
documentelor întocmite într-o limbă străină. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial
colaborează cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc.
Este provizorie înscrierea efectuată cu condiţia justificării ei ulterioare. În conformitate cu
dispoziţiile C. civ., art. 501, se înscriu provizoriu drepturile reale în următoarele cazuri: a) dreptul
real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie – în actul juridic trebuie să fie
expres indicată condiţia care suspendă naşterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiţia se
înscrie la rubrica Termenul. Condiţia]; b) în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, care nu este încă
irevocabilă, o parte a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori
cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca. Faptul că dreptul a fost înscris
sau radiat provizoriu se va indica în Registru. În cazurile înscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se
va radia, în Registru fiind înscrişi doi proprietari pînă la soluţionarea [consolidarea dreptului
proprietarului nou înscris sau anularea] [Instrucţiunea nr. 487/2005].
Articolul 498 din C. civ. dispune că, şi în cazul intabulării, înscrierea provizorie sau intabularea
imperfectă are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la înscrierea drepturilor de creanţă, a
faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în Registru. În doctrină [129,
p.118-129; 209, p. 76-84] s-a relevat ideea conform căreia, prin înscrierea provizorie, dobândirea,
strămutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile faţă de terţi, de
la data înregistrării cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării acesteia. Înscrierea
dreptului poate fi numai provizorie, adică deficiente conditione, dacă dreptul nu se naşte în
patrimoniul dobânditorului decât în cazul împlinirii condiţiei. În cazul realizării condiţiei
suspensive, eveniente conditione, dreptul se naşte în patrimoniul dobânditorului, deci înregistrarea
provizorie se justifică. Pornind de la prevederile C. civ., art. 498 alin (2), înscrierea provizorie
vizează, ca şi în cazul intabulării, aceleaşi obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate,
dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de
75

ipotecă etc. Înscrierea provizorie produce efecte faţă de terţi, retroactiv, adică de la data înregistrării
cererii, şi, ca rezultat, consolidează toate înscrierile făcute condiţionat.
Justificarea înscrierii provizorii şi transformarea acesteia în intabulare se face la cererea celui
înscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării [ex. îndeplinirea
sau neîndeplinirea condiţiei indicate în actul juridic în al cărui temei s-a efectuat înscrierea
provizorie, prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile]. Aceleaşi acţiuni le poate exercita o altă
persoană interesată, cu consimţământul celui înscris provizoriu sau în lipsa consimţământului, la
prezentarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile în acest sens. Potrivit C. civ., justificarea
înscrierii provizorii are ca efect transformarea în intabulări a tuturor înscrierilor anterioare.
Dacă înscrierea provizorie nu a fost justificată, radierea acesteia se face cu consimţământul celui
înscris sau în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii
provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu înscrierile condiţionate de justificarea
înscrierii provizorii [ce au legătură cu înscrierea provizorie] [C. civ., art. 502]. De exemplu, în cazul
unui antecontract de vînzare-cumpărare, în Registru se înscrie provizoriu şi dreptul imobiliar al
cumpărătorul [ca proprietar] dar nu se radiază dreptul imobiliar al proprietarului-vînzător. Dreptul
cumpărătorului se va consolida după achitarea preţului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor
imobile drepturile proprietarului - vânzător.
În situaţia neachitării de către cumpărător a preţului pînă la data stipulată în contract vînzătorul
poate cere radierea dreptului înscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumpărătorului se va
efectua cu acordul acestuia .
În cazul în care, în perioada înscrierii provizorii, cumpărătorul a constituit uzufruct în folosul
unei alte persoane, a dat bunul în locaţiune, apoi, dreptul cumpărătorului a fost radiat, se vor radia
din oficiu de registrator [nefiind necesar consimţământul celor înscrişi] şi aceste drepturi înscrise în
favoarea altor persoane, dar condiţionate de justificarea înscrierii provizorii.
Drepturile reale constituite după înscrierea provizorie care au legătură cu această înscriere se
vor înscrie tot provizoriu [Instrucţiunea nr. 487/2005].
Radierea înscrierii drepturilor reale se face potrivit C. civ., art. 499 alin. (2), la cererea
titularului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimţământul titularului de drept.
Consimţământul titularului de drept nu este necesar în cazul în care:
¾ dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;
¾ dreptul se stinge prin decesul sau încetarea existenţei titularului;
¾ există o hotărîre judecătorească irevocabilă despre radierea dreptului înscris în Registru;
¾ există un act administrativ despre radierea înscrierii din Registru;
¾ există alte situaţii.
76

Notarea în Registrul bunurilor imobile a drepturilor de creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce


au legătură cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării [C. civ.,
art. 508]. Se notează în registrul bunurilor imobile: cererea de înregistrare a bunurilor/drepturilor
imobiliare [Legea nr. 1543/1998]; punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei
măsuri; locaţiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicţia de înstrăinare sau
grevare a unui drept înscris; sechestrul, urmărirea imobilului şi a fructelor sale [urmărirea
imobilului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc în vederea
vînzării bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului
creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri]; antecontractul;
dreptul de preemţiune născut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanţei
ipotecare; gajul asupra creanţei ipotecare; declararea insolvabilităţii persoanei juridice; pornirea
procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amînarea împărţelii bunului aflat în
coproprietate [C. civ., art. 359]; acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul
înscris; alte cazuri prevăzute de lege.
Din conţinutul legii, deducem că notarea se face în scop de informare. Astfel se dau publicităţii
actele şi faptele privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor, la acţiunile în
justiţie în legătură cu imobilele înscrise în Registru. Literatura de specialitate [188, p. 57] clasifică
notările în două categorii:
1) notări declarative, ale căror efecte sunt independente de înscrierea în registrul bunurilor
imobile [punerea sub interdicţie];
2) notări constitutive, ale căror efecte depind de înscrierea în registrul bunurilor imobile
[interdicţia de înstrăinare şi grevarea].
Sub incidenţa acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului
sau al unităţilor administrativ-teritoriale. Bunurile imobile parte componentă a domeniului public
sunt înscrise în registre speciale [218, p. 41-45].
Notarea şi radierea notării se face la cererea părţilor interesate, în temeiul documentelor
doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instrucţiunea nr.487/2005].
În cazurile în care documentul care confirmă drepturile şi în al cărui temei se solicită înscrierea
unui drept conţine şi interdicţii, condiţii în vederea asigurării sau exercitării dreptului, registratorul
va nota aceste interdicţii din oficiu [fără plată suplimentară]. Notarea şi radierea interdicţiilor,
sechestrului, altor fapte şi raporturi juridice pot fi efectuate şi la cererea instanţei, organului de
executare a hotărârilor judecătoreşti, organului fiscal sau a celui de urmărire penală. La înscrierea
notării, se va face referire la bunul sau la numărul de ordine al dreptului înscris la care se referă
notarea.
77

În cazul proprietăţii comune pe cote părţi, dacă în Registru nu sunt înscrişi toţi coproprietarii, în
extrasul din Registru se vor menţiona datele din Registrul construcţiilor ţinut de fostele BIT-uri sau
se va menţiona că oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilalţi coproprietari [104,
p.321].
Instrucţiunea nr. 487/2005 reglementează înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru
achitarea preţului la lucrările persoanelor care au participat la construcţia imobilului [arhitecţi,
antreprenori, alte persoane] în temeiul înscrisului [documentelor de drept] ce confirmă raportul
juridic. Dreptul de ipotecă se va înscrie asupra imobilului la a cărei construcţie s-a participat, în
mărimea creşterii valorii bunului imobil, confirmată printr-o expertiză corespunzătoare.
La părerea noastră, obiectul înscrierii prin notare vizează următoarele aspecte:
I. Starea şi capacitatea:
1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapacităţi totale sau parţiale ale
titularului dreptului înscris, instituirea curatelei, acţiuni de anulare a hotărârii declarative de moarte
a titularului de drept real înscris;
2 ) persoanelor juridice: notări privind hotărârea declarativă de faliment.
II. Acţiuni şi căi de atac în justiţie privind:
1) caracterul litigios al dreptului real înscris în Registru;
2) acţiunea de predare a înscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urmează a fi
înscris;
3) atacarea deciziei privind refuzul de înscriere în Registru;
III. Măsuri de indisponibilizare legale cum ar fi: interdicţia de înstrăinare/grevare şi
modalităţile de înstrăinare sau grevare; dreptul de preemţiune legală; declaraţia de utilitate publică a
unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 şi 175 din Codul de procedură
civilă nr. 225-XV din 30.05.2003 [18], în continuare CPC, la cererea participanţilor la proces,
judecătorul poate lua măsuri de asigurare a acţiunii. Asigurarea se admite în orice fază a procesului
dacă neaplicarea măsurilor de asigurare a acţiunii ar crea dificultăţi judecătoreşti sau ar face
imposibilă executarea hotărârii judecătoreşti. Aşadar, pentru asigurarea acţiunii, judecătorul este în
drept: să pună sechestru pe bunurile pârâtului; să interzică pârâtului săvârşirea unor anumite
acte; să interzică unor alte persoane săvârşirea unor anumite acte în privinţa bunului în litigiu; să
suspende vânzarea bunurilor sechestrate în cazul intentării unei acţiuni de ridicare a sechestrului
de pe ele [radierea din actul inventar]; să suspende urmărirea, întemeiată pe un document
executoriu, contestat de către debitor pe cale judiciară.
IV. Drepturile de creanţă, alte raporturi juridice, elucidate în C. civ., Legile nr. 198/2003, nr.
1543/1998, în alte acte normative dispun înregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de
78

arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul
de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se
înregistrează la primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole
[Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda în agricultură nu poate fi mai mică de un an şi nici mai mare de
30 de ani [Legea nr. 198/2003 art.8].
De asemenea, înregistrarea este cerută şi în cazul contractului de locaţiune. Astfel, C. civ. ,a art.
876, întocmirea în scris a contractului de locaţiune [alin. (1)] şi înscrierea, în registrul bunurilor
imobile a contractului de locaţiune pe un termen ce depăşeşte 3 ani. Nerespectarea are ca efect
inopozabilitatea faţă de terţi [2]. Contractul de locaţiune nu poate fi mai mare de 99 de ani
[art. 877].
Potrivit legiuitorului, vor fi notate în registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de
natură să afecteze regimul juridic al unui bun imobil.
Ipoteca, conform C. civ, art. 454, este un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un
drept de dispoziţie asupra bunului ipotecat, dar nu şi cu drept de proprietate, cum uneori practică
instituţiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaţie, ci îl preiau în proprietate,
preţul imobilului depăşind adesea cu mult valoarea creanţei [256, dosarul nr. 2-2315/04). La
obiecţiile debitorului, băncile invocă lipsa de cumpărători, cauza fiind procedura greoaie de
comercializare a imobilului, precum şi dorinţa de a obţine în proprietate bunuri la preţuri derizorii.
Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativă, din moment ce
pledăm pentru dezvoltarea pieţei imobiliare. De altfel, există riscul de a diminua dezvoltarea pieţei
imobiliare. Pentru asigurarea creditului acordat, instituţiile financiare sunt interesate în a-şi
înregistra dreptul asupra imobilului, prin care se garantează creanţa. Legea nr. 1543/1998 prevede,
la art. 44, că înregistrarea ipotecii se efectuează în baza cererii debitorului gajist şi a creditorului
gajist. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazul în care ipotecarea bunului imobil indicat în
contract este interzisă de legislaţie. De exemplu, ipotecarea de către instituţiile publice a imobilelor
primite în gestiune economică nu se admite. În unele cazuri, ca excepţie, ipotecarea este admisă, dar
cu acordul Departamentului Privatizării. Înscrierile sau radierea înscrierilor privind raporturile de
ipotecă se face, în temeiul documentelor ce confirmă încetarea acţiunii, la cererea persoanelor
interesate sau din oficiu, prin dispoziţia instanţei, a organelor de urmărire penală.
În contextul celor expuse, menţionăm că, în practică, se evidenţiază un şir de probleme la
înregistrarea bunurilor şi a drepturilor imobiliare, pricinile constând în: 1) efectuarea privatizării
imobiliarelor fără actele de dare în exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite în anii
50 sau construite de fostele gospodării agricole; 3) eliberarea de către primării a titlurilor
provizorii de proprietate fără a anexa planurile terenurilor date în proprietate; 4) nerespectarea,
79

de către organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrării;


5) transmiterea imobilelor în proprietate de organe neautorizate; 6) întocmirea incorectă a
deciziilor autorităţilor publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale
haotice terenurilor de către autorităţile administraţiei publice locale, fără a respecta o
consecutivitate; 8) ţinerea în limba rusă, în unele localităţi [preponderent din sudul ţării], a
evidenţei cadastrale [registrul manual şi cel computerizat]. Carenţele menţionate duc la
tergiversarea implementării cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldează cu litigii
imobiliare.
Remedierea dificultăţilor, a căror sorginte se găseşte în sistemul socialist şi în neglijarea
evidenţei imobilelor, suntem siguri, va fi posibilă prin constituirea cadastrului şi prin publicitate
imobiliară.
Cererea de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depusă de către persoana
care şi-a dobândit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vînzare-cumpărare,
privatizare, schimb, donaţie, testament etc] sau în urma unui fapt juridic [moştenire legală, hotărâre
judecătorească şi în alte temeiuri ce nu contravin C. civ. [art. 499].
Legea nr. 1543/1998, la art. 28, prevede că temei de înregistrare a drepturilor imobiliare pot
servi:
1) Actele administrative emise de autorităţile publice abilitate în modul stabilit de lege, ca,
de exemplu: titlul de autentificare a deţinătorului de teren, eliberat de autorităţile administraţiei
publice locale în cazul atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a unităţii
administrativ-teritoriale sau de către Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru în cazul atribuirii de
către stat a terenurilor proprietate publică a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vînzare -
cumpărare încheiate de comisia de privatizare a fondului de locuinţe [în numele statului];
contractele de vânzare-cumpărare, de predare-primire a locuinţei în proprietate privată; hotărîrea
Parlamentului [înstrăinarea imobilului de interes naţional], hotărîrii Guvernului [înstrăinarea
imobilului de interes local] în caz de expropriere pentru utilitate publică potrivit Legii nr. 488-XIV
din 08.07.1999 [31].
2) Contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislaţiei în vigoare, în funcţie de
natura lor juridică, pot fi: a) de vînzare-cumpărare; b) de vânzare-cumpărare, predare-primire a
locuinţei în proprietate privată; c) de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă; d) de
schimb; e) de donaţie; f) de separare a cotei-părţi din proprietatea comună sau de împărţire
[partaj] a proprietăţii comune şi, după caz, hotărîrea de formare a sectorului de teren cu toate
documentele necesare; g) de constituire a întreprinderii; h) de constituire a persoanei juridice prin
80

asocierea cu o altă întreprindere; i) de constituire prin divizare a societăţii comerciale


[întreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformării.
3) Certificatul de succesiune. Conform art. 1556 din Codul civil persoanele recunoscute ca
moştenitori pot cere notarului de la locul deschiderii succesiunii eliberarea certificatului de
moştenitor. Certificatul de moştenitor se eliberează după 6 luni din ziua deschiderii succesiunii, în
orice timp. Dacă se constată, la cererea reprezentantului statului, că nu sunt nici succesori
testamentari, nici legali, notarul declară succesiunea vacantă şi eliberează certificat de succesiune
vacantă, dar numai după expirarea termenului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile declarate
succesiune vacantă trec în proprietatea statului.
4) Hotărârile judecătoreşti. Înregistrarea drepturilor în baza unei hotărîri judecătoreşti persistă
în mai multe situaţii, cum ar fi: hotărîrea instanţei privind transmiterea construcţiilor [inclusiv a
caselor şi a părţilor acesteia] confiscate, fără stăpîn, cu drept de succesiune, în proprietatea
municipală a oraşului, raionului, satului etc.
5) Titlurile de autentificare a dreptului deţinătorului de teren şi alte acte [adeverinţe]
privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autorităţile publice abilitate, în modul stabilit
de legislaţia în vigoare la data eliberării lor; eliberat, conform art. 20 din Codul funciar, de către
autorităţile publice locale în cazul atribuirii terenurilor proprietate publică în proprietate privată sau
de către Agenţie în cazul atribuirii terenurilor proprietate de stat în proprietate privată.
6) Alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile,
eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor drepturi, poate fi
actul de stat privind dreptul de folosinţă a pămîntului [anexa nr. 13], aprobat prin hotărîrea
Consiliului de Miniştri al URSS din 06.03.1975 [100].
În contextul celor expuse, evidenţiem diferite cazuri de înscriere în Registru a imobilelor şi a
drepturilor asupra lor.
Pentru înscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobîndit în urma privatizării,
solicitanţii prezintă următoarele documente, după caz:
I. Pentru înregistrarea terenului şi a drepturilor asupra lui, la cerere se vor anexa: titlul de
autentificare a dreptului deţinătorului de teren sau titlul provizoriu ce confirmă dreptul de
proprietate, posesiune şi beneficiere funciară, sau [după caz] contractul de vînzare-cumpărare a
terenului proprietate publică.
II. Pentru înregistrarea construcţiilor, apartamentelor, încăperilor izolate şi a drepturilor
asupra lor:
a) La înregistrarea primară a dreptului imobiliar asupra construcţiei, la cerere se vor anexa
documentele privind atribuirea terenului pentru construcţie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul
81

de construcţie, autentificat notarial [dacă a fost încheiat pînă la 26 august 1948]; 2) decizia de
atribuire a terenului pentru construcţia şi exploatarea casei; sau 3) contractul de dare în folosinţă a
terenului pe termen nelimitat pentru construcţia casei, autentificat notarial; sau 4) titlul de
autentificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 5) contractul de vînzare-cumpărare, autentificat.
b) În cazul construcţiei edificate pe terenul întreprinderii agricole, se prezintă: hotărîrea
organului abilitat cu atribuirea terenurilor pentru construcţie sau extras din decizia gospodăriei
privind atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autorităţii publice locale
despre aprobarea actelor de recepţie a construcţiei, iar după 28 iunie1996, procesul-verbal de
recepţie finală [Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea
Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente [69], în continuare H.G. nr.
285/1996 ].
Gospodăriile ţărăneşti [de fermier] şi fostele gospodării de colhoznici la înregistrarea dreptului
de proprietate asupra caselor, altor edificii, prezintă: extras din registrul de evidenţă a gospodăriilor
ţărăneşti sau certificat eliberat de autoritatea administraţiei publice locale - dreptul se înscrie în
numele tuturor membrilor [drept de proprietate comună în devălmăşie] [Legea nr. 1543/1998, art.
39, alin. (4)]. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie a soţilor este înregistrat la prezentarea
dovezii privind aportul ambilor la dobîndirea bunului [de exemplu, certificatul de căsătorie datat
anterior documentului de dobîndire a bunului].
III. Pentru înscrierea dreptului asupra construcţiei nefinalizate [dacă se solicită înscrierea
dreptului de către persoana care a primit autorizaţia de construire] se prezintă: documentul ce
confirmă dreptul asupra terenului; autorizaţia de construire; actul de constatare pe teren care atestă
respectarea documentaţiei de proiect, actul privind procentul de realizare a construcţiei.
IV. Pentru înscrierea dreptului de proprietate imobiliară asupra apartamentelor,
încăperilor izolate, privatizate în conformitate cu Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-
XII din 10.03.1993, în continuare Legea nr. 1324/1993 [22], [se înregistrează dreptul de proprietate
sau dreptul de proprietate comună în devălmăşie sau diviziune] se prezintă: contractul de vînzare-
cumpărare, predare-primire, autentificat notarial, şi certificatul Agenţiei teritoriale pentru
privatizare a Departamentului Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, în care este indicat
componenţa participanţilor la privatizare.
V. Pentru înscrierea dreptului imobiliar în cazul apartamentelor privatizate din blocurile
locative nefinalizate [H.G. nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la încheierea lucrărilor de construcţie
la blocurile nefinalizate [61], în continuare H.G. nr. 366/1998], se prezintă: contractul de predare-
primire a locuinţei nefinalizate, autentificat notarial. În acest caz, gestiunea blocului locativ este în
seama asociaţiei proprietarilor de locuinţe privatizate, în temeiul actului de predare de la
82

Departamentul Privatizării. După darea în exploatare a blocului de locuit, fiecare locuinţă se dă în


proprietate şi se înregistrează dreptul imobiliar [ori se fac rectificările de rigoare privind suprafaţa,
valoarea etc.], conform actului de predare-primire a locuinţei, semnat de preşedintele asociaţiei şi de
proprietar.
VI. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra caselor dobîndite de către persoanele
supuse represiunilor politice şi ulterior reabilitate [H.G. nr. 338 din 26.05.1995, în continuare H.G.
nr. 338/1995] se prezintă decizia autorităţilor publice locale privind reparaţia prejudiciului material,
actul de predare-primire a casei.
VII. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra încăperilor izolate nelocuibile
arendate, amplasate în blocuri locative, privatizate în baza Hotărîrii Guvernului nr. 349 din
21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi vînzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile arendate [72], în continuare H.G. nr. 349/1996, se prezintă: contractul de vînzare-
cumpărare, încheiat cu Departamentul Privatizării, autentificat notarial; actul de predare-primire.
VIII. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentului] construite
cu atragerea investiţiilor private de către întreprinderile şi organizaţiile cu proprietate de stat
în fondul statutar ca beneficiari [Hotărîrea Guvernului nr. 676 din 06.10.95 cu privire la investirile
de stat şi private în construcţiile caselor nefinalizate, în continuare – HG nr. 676/1995], se înscrie în
ansamblu şi dreptul de proprietate asupra terenului întreprinderii, organizaţiei căreia i s-a atribuit
terenul în temeiul: deciziei autorităţii administraţiei publice locale de atribuire a lotului de pămînt
pentru construcţia casei, deciziei autorităţii administraţiei publice locale cu privire la aprobarea
actului de dare în exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor apartamentelor de stat] sau
procesul-verbal al recepţiei finale [după 28.06.1998], deciziei autorităţii administraţiei publice
locale cu privire la aprobarea actului de predare, către fiecare investitor, a apartamentelor,
încăperilor.
IX. Drepturile imobiliare asupra apartamentelor, încăperilor ce aparţin investitorului se
înscriu în temeiul: contractului cu privire la investirea capitalului privat în construcţia casei
nefinalizate, înregistrate la Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat; actului
de predare a apartamentelor către investitor.
X. Drepturile imobiliare în cazul apartamentelor din clădirile construite în temeiul
contractului de activitate în comun [de investire] între persoane private, precum şi al
apartamentelor, încăperilor izolate ce revin persoanei fizice sau juridice căreia i s-a atribuit
terenul pentru construcţie sau căreia terenul îi aparţine cu drept de proprietate şi în numele căreia a
fost eliberată autorizaţia de construire – se înscriu în temeiul: 1) documentului ce confirmă dreptul
de folosinţă sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepţie finală; 3)
83

contractelor de activitate în comun [de investiţie], încheiate cu investitorii, şi actelor de predare-


primire a apartamentelor către investitorilor. Înscrierea dreptului imobiliar asupra imobilelor ce
aparţin investitorilor se efectuează în temeiul: a) contractului de activitate în comun [investiţii],
autentificarea notarială nu este necesară; b) actele de predare-primire a apartamentelor către fiecare
investitor.
XI. Înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de
construcţie a locuinţelor:
a) Dreptul de proprietate asupra casei se înscrie cooperativei de construcţie în temeiul: deciziei
autorităţii administraţiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcţie şi deciziei
aceleiaşi autorităţi privind aprobarea actelor de dare în exploatare sau al procesului-verbal de
recepţie finală.
b) Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau încăperii izolate se înscrie în temeiul:
certificatului cooperativei de construcţie prin care se confirmă calitatea ei de membru şi efectuarea
tuturor plăţilor, extrasului din hotărîrea adunării generale a membrilor cooperativei privind
repartizarea apartamentului, încăperii concrete sau ordinului de repartiţie, eliberat de autoritatea
publică locală.
XII. Înscrierea dreptului de proprietate asupra garajelor:
a) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor aflate în folosinţă comună şi dreptul de folosinţă
asupra terenului se înscriu cooperativei de construcţie a garajelor în temeiul: deciziei autorităţii
administraţiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcţie; deciziei aceleiaşi
autorităţii privind aprobarea dării în exploatare a obiectivului sau al procesului-verbal de recepţie
finală.
b) Dreptul de proprietate asupra garajului se înregistrează în baza: listei membrilor
cooperativei, aprobate de autoritatea administraţiei publice locale pentru garajele date în exploatare
pînă la 25.061998. După această dată, aprobarea listei de către autoritatea administraţiei publice
locale nu este obligatorie [Hotărârea Guvernului nr. 365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea
Statutului-model al cooperativei de construcţie a garajelor şi a Statutului-model al asociaţiei de
garaje, în continuare H.G. nr.365/1998]; adeverinţei eliberate de cooperativa de construcţie privind
efectuarea tuturor plăţilor stabilite de adunarea generală a cooperativei [în cazul în care construcţia
s-a efectuat prin metoda de antrepriză].
XIII. Înscrierea dreptului imobiliar în cazul predării patrimoniului [construcţiei] la
privatizarea întreprinderilor [(Legea nr. 1217/1997 [21] şi Hotărîrea Guvernului nr.1056/1997
[82]:
84

a) în cazul transformării întreprinderii de stat în societate pe acţiuni ale cărei acţiuni urmează
a fi vîndute la licitaţie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor înscrie în temeiul următoarelor
acte: copia de pe certificatul înregistrării de stat şi copiile de pe documentele de constituire a
întreprinderii care le-a primit, unde se indică succesiunea de drept în urma reorganizării;
certificatul despre privatizare şi, după caz, actul de inventariere a patrimoniului, aprobat de
Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, în continuare Departamentul
Privatizării [Agenţia teritorială];
b) în cazul vînzării bunurilor imobile ale întreprinderii care se privatizează la licitaţia „cu
strigare”, la concurs sau la negocieri directe, dacă întreg patrimoniu care se privatizează se află la
balanţa întreprinderii, drepturile imobiliare se înscriu în temeiul următoarelor acte: contractul de
vînzare-cumpărare, autentificat notarial, sau certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul
Privatizării, după caz, planul cadastral;
c) în cazul în care nu întregul patrimoniu privatizat se află la balanţa întreprinderii [în
locaţiune], drepturile imobiliare se înregistrează în temeiul actului de predare-primire, aprobat de
Departamentul Privatizării.
XIV. Drepturile imobiliare asupra construcţiei care intră în componenţa cotei valorice din
patrimoniul întreprinderii agricole, atribuite în natură se înscriu în temeiul: certificatului de
proprietate privată, semnat de directorul agenţiei teritoriale a Departamentului Privatizării; actului
de predare-primire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit în natură.
XV. Drepturile asupra bunurilor imobile formate în temeiul Legii nr. 354 din 29.10.2004
[5], în continuare Legea nr. 354/2004, se înscriu în temeiul documentelor ce confirmă drepturile
asupra bunului imobil pînă la formare şi deciziei de formare, la care se anexează descrierea tehnică
şi planul noului bun imobil format.
XVI. Dreptul de folosinţă pe termen nelimitat asupra terenului se înscrie în temeiul
contractului de dare a terenului în folosinţă pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia
autorităţii administraţiei publice locale privind darea terenului din domeniul public către
proprietarul construcţiei; decizia aceleiaşi autorităţi privind atribuirea terenului pentru construcţia şi
exploatarea casei.
XVII. Dreptul de gestiune economică şi administrare economică se înscrie în temeiul:
contractului privind transmiterea bunului în gestiune sau administrare economică, ori al deciziei de
transmitere, eliberate de autoritatea centrală de specialitate, în cazul transmiterii intrastructurale, şi a
actului de predare-primire; deciziei Guvernului, în cazul transmiterii întreprinderii, sau deciziei
Departamentului Privatizării, în cazul transmiterii unor construcţii aparte din gestiunea unei
autorităţi centrale de specialitate în gestiunea unei alte autorităţi, şi actului de predare-primire al
85

părţilor în contract, aprobat de conducătorii sau de autoritatea care a decis transmiterea. La cerere,
se anexează, după caz, planul cadastral şi/sau geometric.
XVIII. Drepturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra
bunului imobil se înscriu [conform Scrisorii instructive nr. 01-345 din 25.12.1998] în temeiul
[după caz]: contractului de vînzare-cumpărare, autentificat notarial [inclusiv întreţinerea pe viaţă];
contractului de schimb al bunurilor imobile pe acţiuni, autentificat notarial; contractului de
donaţie, autentificat notarial; contractului de schimb, autentificat notarial; certificatului de
moştenire; certificatului de separare a cotei părţi din proprietatea comună în devălmăşie
[gospodăria ţărănească de fermier] sau de împărţire [partaj] a proprietăţii comune în devălmăşie [a
soţilor], autentificate notarial, după caz, a documentelor de formare a bunurilor imobile;
certificatului eliberat soţilor privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comună,
autentificat notarial; înscrierii privind împărţirea averii gospodăriei de colhoznic sau înscrierii
privind separarea cotei-părţi din averea gospodăriei de colhoznic, eliberate de autorităţile
administraţiei publice locale [pentru construcţii]; hotărîrii instanţei de judecată sau fostului
arbitraj; extrasului din registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor privind lichidarea
întreprinderii şi actului de împărţire a patrimoniului în natură între fondatori, autentificat notarial;
hotărârii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului [contractul] privind
atribuirea [separarea] în natură a cotei-părţi a fondatorului din patrimoniul întreprinderii,
autentificat notarial, şi contractului de constituire în care se indică posibilitatea atribuirii în
natură a cotei-părţi şi, după caz, hotărîrii de formare [prin separare] a bunului imobil, cu toate
documentele necesare; contractului privind mărirea cotei în proprietatea comună în diviziune
[autentificat notarial pentru persoanele fizice]; procesului-verbal de cumpărare a bunului la
licitaţie publică [ în cazul organizării licitaţiei de către instanţă].
XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile dobîndite de către întreprinderi
în cazuri specifice se înscriu [conform C. civ. şi Legii nr. 1265/2000], după caz:
a) la fuziunea prin contopire, în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei
autentificate de pe contractul de fuziune prin contopire; certificatului de înregistrare a societăţii
prin contopire [în original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din
Registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la încetarea activităţii întreprinderii
absorbite;
b) la fuziunea prin absorbţie, în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei
autentificate de pe contractul de fuziune prin absorbţie; certificatului de înregistrare a societăţii
prin absorbţie [în original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul
86

de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la încetarea activităţii întreprinderii


absorbite;
c) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolvă], în temeiul: cererii privind
înscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin divizare;
certificatului de înregistrare a societăţii create prin dezmembrare [divizare], în original; actului de
predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi
organizaţiilor cu privire la constituirea societăţii prin dezmembrare [divizare];
d) la dezmembrarea prin separare [o parte se separă], în temeiul: cererii privind înscrierea
dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin separare;
certificatului de înregistrare a societăţii constituite prin dezmembrare [separare],în original; actului
de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi
organizaţiilor cu privire la constituirea societăţii prin dezmembrare [separare].
Pentru situaţiile descrise este valabilă şi cerinţa de prezentare a deciziei de formare a bunului
imobil cu anexarea documentelor necesare, indicate în Hotărîrea Guvernului nr. 61/99; contractului
de constituire şi succesiune de drept, în cazul fondării întreprinderii în urma constituirii unei
anumite societăţi. Concomitent, se înscriu şi alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de
transfer, în temeiul succesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosinţă asupra terenului aferent;
dreptul de arendă asupra bunurilor imobile.
Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să conţină descrierea bunului
imobil şi, după caz, denumirea dreptului respectiv, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de
legislaţie, să fie autentificate notarial şi ştampilate.
Dacă documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite.
Nu se primesc pentru înregistrarea drepturilor documentele:
a) ce nu corespund cerinţelor stabilite în Legea 1543/1998 la art. 29 alin. (2) şi (4), adică au
fost depuse într-un singur exemplar [sau dacă lipseşte originalul], s-a omis descrierea imobilului,
nu este indicat dreptul, lipsesc semnăturile de rigoare, nu sunt autentificate notarial, ştampilate, în
cazul documentelor cu mai multe file acestea nu sunt numerotate şi şnuruite etc;
b) ce conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate şi alte corectări;
c) executate în creion;
d) cu deteriorări grave, ce nu permit interpretarea univocă a conţinutului lor.
Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează în baza cererii titularului sau a persoanei care îi
reprezintă interesele. Solicitanţii vor depune cererea în două exemplare. La primirea cererii şi a
documentelor, pentru înregistrarea drepturilor, persoana responsabilă a oficiului cadastral teritorial
înregistrează cererea în condica de cereri de un model aprobat de Agenţie [anexa nr. 9]. Pentru
87

înlesnirea lucrului angajaţilor OCT, titularii de drepturi vor indica în cerere numărul cadastral al
terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate în Registru.
Oficiul cadastral teritorial nu poartă răspundere pentru erorile şi inexactităţile din adresa ori
sediul indicate de titularul de drepturi.
Al doilea exemplar de cerere, pe care se indică data primirii documentelor depuse, se restituie
solicitantului [ Legea nr. 1543/98, art. 30].
Respingerea cererii, potrivit art. 31 din legea nominalizată, poate avea loc dacă:
a) lipseşte actul de identitate al solicitantului sau dacă actul conţine inexactităţi; b) a fost
prezentată de o persoană neautorizată; c) lipsesc documentele pentru înregistrare; d) documentele
prezentate nu corespund cerinţelor stabilite de legislaţie; e) drepturile a căror înscriere este
solicitată nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile; f) dreptul a cărui
înscriere este solicitată este înscris pe numele unei alte persoane; g) înscrierea dreptului trebuie să
fie efectuată la un alt oficiu cadastral teritorial.
În cazul respingerii, cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare nu se va înregistra în condica
de cereri, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La solicitarea lor,
pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de
examinare a cererii poate fi atacată la Agenţie, iar decizia Agenţiei în judecată. În practică,
contestarea prelungirii termenului de examinare nu s-a atestat.
Refuzul înscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede expres: Înscrierea
drepturilor în baza titlurilor de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nu poate fi refuzată,
iar în baza altor documente poate fi refuzată dacă: a) solicitantul nu a îndeplinit în termen cerinţele
privind înlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea şi
înregistrarea drepturilor imobiliare invocate; b) forma şi/sau conţinutul documentelor prezentate
nu corespund cerinţelor legislaţiei; c) s-a constatat că documentele prezentate nu sunt autentice;
d) documentul prezentat a fost emis de o autoritate publică ne-competentă; e) datele din
documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia cazurilor în care
necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a oficiului cadastral teritorial; f) există
menţiunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre
înregistrare.
În cazul refuzului de înregistrare a dreptului, cererea ulterioară a aceluiaşi solicitant în privinţa
aceluiaşi bun imobil se examinează ca o nouă cerere [Legea nr. 1543/98].
Decizia privind refuzul înregistrării drepturilor imobile se aduce în scris la cunoştinţă
solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. În acest sens, OCT va lua una dintre următoarele
88

hotărâri: a) va înregistra tranzacţia şi, respectiv, dreptul imobiliar; b) va prelungi termenul de


înregistrare a drepturilor imobiliare; c) va refuza înregistrarea drepturilor imobiliare.
3.1.1. Înscrierile în partea generală a Registrului bunurilor imobile. Înscrierile sunt
efectuate începînd cu coperta fişierului registrului. În partea de sus, se indică numărul cadastral al
bunului imobil, care se va indica şi în fiecare subcapitol al registrului. Pe copertă se mai indică
denumirea autorităţii care a execută controlul asupra ţinerii registrului – Agenţia Relaţii Funciare şi
Cadastru, se indică denumirea oficiului cadastral teritorial. În partea dreaptă de jos a copertei, se
indică data, luna şi anul deschiderii şi închiderii fişierului registrului. Partea generală a registrului
bunurilor imobile mai conţine rubricile: Deschis – se înscrie data deschiderii fişierului registrului;
Versiunea – se indică numărul versiunii registrului; Formarea bunului imobil – se indică modul de
formare a bunului imobil; Bunul imobil iniţial – se indică numărul cadastral al terenului din care s-a
format terenul înregistrat în fişier [în cazul formării terenului prin comasare, divizare, separare];
Închis – se indică data închiderii fişierului registrului; Bunul imobil nou format – se indică numărul
cadastral al terenului format din terenul iniţial. Capitolul -- se indică capitolul registrului
[Instrucţiunea nr. 487/2005].
3.1.2. Înscrierile în subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile. În acest subcapitol
[conform Instrucţiuni nr. 487/2005], se înscriu şi se descriu bunurile imobile în următoarea
consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferente terenului. Înscrierile referitoare la un bun
imobil se identifică prin codul înscrierii care este invariabil – „1.0”. Pentru bunurile din capitolul B,
codul înscrierii va fi alcătuit din numărul cadastral [ex: numărul cadastral 0142102004.11, numărul
bunului este 11, iar numărul înscrierii va fi „1.11”]. Spre deosebire de înscrierile despre bunurile
imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conţin codul înscrierii. În capitolul I, sunt înscrise
date despre: încetarea existenţei bunului imobil, modificarea înscrierilor, servitutea constituită în
folosul proprietarului bunului dominant, condominiumul. Subcapitolul I. Conţine informaţie
privind: Bunul imobil – se înscrie codul înscrierii conferit tuturor bunurilor înregistrate, cu excepţia
bunurilor imobile din capitolul C. În acest capitol, se mai indică tipul bunului imobil înscris: teren,
construcţie, încăpere izolată încăpere izolată, plantaţie etc.; Numărul cadastral – se indică numărul
cadastral sau convenţional al bunului imobil; Locul amplasării bunului [adresa] – pentru teren se
indică: denumirea raionului [municipiului]. Dacă bunul este amplasat în extravilan se înscrie
„extravilan”. Pentru construcţii, se indică şi adresa construcţiei: denumirea străzii, bulevardului,
stradelei; numărul construcţiei din documentul de drept. În cazul construcţiei principale cu
accesorii, se înscrie doar adresa la construcţia principală dacă accesoriile nu au altă adresă. Modul
de folosinţă - se indică din documentul de drept ori clasificatorul. Suprafaţa – se înscrie suprafaţa
bunului imobil: a terenului în ha, a construcţiei în m. p. [suprafaţă în plan, la solicitare şi suprafaţă
89

totală]. Tipul hotarelor – se completează numai pentru terenuri. Hotarele pot fi generale sau fixe.
Data înregistrării – se indică data depunerii cererii. Înscrierea despre lichidare – este valabilă
pentru bunurile imobile înscrise în capitolele B şi C în caz de încetare a existenţei bunului prin
comasare, divizare, prin desfiinţare [demolare, distrugere]. Concomitent cu înregistrarea faptului
încetării existenţei bunului imobil, în continuare – imobilul, se radiază şi toate drepturile reale
înscrise în privinţa acestui imobil. Modificări, însemnări, corectări – rubrica conţine informaţii
referitoare la imobil privind modificările: de suprafaţă, de număr etc. Tipul – se indică ce anume s-
a modificat [ex. modificarea suprafeţei bunului imobil]. Temeiul juridic – se indică actul juridic în
al cărui temei s-a efectuat modificarea. Data efectuării înscrierii – se indică data depunerii cererii
privind efectuarea modificării, corectării sau data emiterii deciziei registratorului. Dacă este stabilită
servitutea în folosul bunului imobil, aceasta se înscrie în rubrica „Servitute” cu înscrierea: tipului
servituţii [ex: de trecere, de vedere etc.], numărul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data
înregistrării servituţii, radierea [data]. În cazul în care există un plan în care este indicată raza de
acţiune a servitutei, în rubrica „Modificări, însemnări, corectări” se va face trimitere la acel plan
[ex. raza de acţiune a servitutei este indicată pe planul cadastral întocmit la 09.01.2004]. Dreptul de
servitute se radiază din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu înscrierea referitoare la
servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registrului bunurilor imobile. În cazul terenurilor
cu case individuale, construcţiile de pe teren [principale şi accesorii] se înregistrează la cererea
solicitantului în funcţie de conţinutul documentului prezentat ca temei al înregistrării.
În cazul în care o construcţie a unei proprietar aste amplasată şi pe terenul vecinului, atunci, la
rubrica „ Modificări, însemnări, corectări”, se va înscrie – „construcţia continuă [se prelungeşte] pe
terenul, numărul etc. La terenul pe care construcţia continuă, la aceeaşi rubrică se înscrie: „ pe
sector continuă construcţia nr.”, indicându-se numărul cadastral al terenului. La înregistrarea
construcţiilor subterane şi a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se înscrie
„construcţie subterană”. Construcţiilor subterane li se atribuie numărul cadastral următor
construcţiilor amplasate pe terenul sub care se află construcţia subterană. Problema ce se impune
soluţionată apare la atribuirea numărului cadastral în cazul în care construcţia subterană este
amplasată sub două sau mai multe terenuri aflat în proprietatea a doi proprietari. Pentru formarea
numărului cadastral al construcţiei se va lua numărul cadastral al terenului aflat în proprietatea sau
în folosul proprietarului construcţiei sau terenului pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre
această construcţie.
Temei pentru înregistrarea construcţiei dobândite prin accesiune imobiliară artificială [faptul
construcţiei] şi a dreptului de proprietate imobiliară [C. civ., art. 329] serveşte documentul ce
confirmă dreptul de proprietate şi folosinţă [superficie, arendă] asupra terenului beneficiarului
90

[investitorului] construcţiei şi documentele ce confirmă recepţia lucrărilor de construcţie [proces-


verbal de recepţie finală]. Documente referitoare la teren nu sunt necesare în cazul în care dreptul
asupra terenului a fost deja înregistrat.
Cerere de formare/înregistrare a bunului imobil în urma accesiunii imobiliare naturale [C. civ.
art. 328] OCT nu a înregistrat.
Înscrierea dreptului asupra unei construcţii nefinalizate se admite la cererea titularului de drept,
în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului [investitorului] construcţiei asupra
terenului, al autorizaţiei pentru construire, şi al actului de constatare a gradului de executare a
construcţiei.
Plantaţiile perene [de viţă de vie, de pomi fructiferi etc.] se înscriu în capitolele: A, B ale
registrului. Suprafeţele plantaţiei se indică din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe teren
întocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt document constatator.
Temei de înregistrare a plantaţiei vor servi documentele prevăzute în Hotărârea Guvernului
nr. 705 din 20.10.1995, în continuare H.G. nr. 705/1995. Dacă plantaţia a fost transmisă
deţinătorului în contul cotelor-valorice din bunurile întreprinderii agricole, temei de înregistrare va
servi certificatul de proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra plantaţiei se va înscrie
în temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit [contract de vânzare-cumpărare].
Înregistrarea porţiunilor de subsol: a) în calitate de roci deschise, se vor înregistra în
registrul bunurilor imobile conform regulilor de înregistrare a terenurilor; b) în calitate de spaţii
subterane se vor înregistra după regulile construcţiilor subterane. Porţiunile de subsol se vor
înregistra în temeiul perimetrului minier şi licenţei.
În concluzie putem spune că subcapitolul I conţine informaţia privind bunul, caracteristica
succintă a bunului, altă informaţie înscrisă în temeiul actelor prezentate de către titularul drepturilor.
3.1.3. Înscrierile în subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile
Subcapitolul II al registrului conţine următoarele rubrici: Bunul imobil, în care se indică
numărul înscrierii compuse din numărul capitolului – „2” şi numărul de ordine al dreptului înscris.
Număr de ordine se atribuie fiecărui drept înscris.
În cazul dreptului de proprietate comună în diviziune, se atribuie numere de ordine pentru
fiecare cotă-parte înscrisă. Astfel, se va indica imobilul descris în subcapitolul I la care se înscrie
dreptul de proprietate şi numărul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indică cota-
parte [în % sau fracţie] din imobile. În cazul în care imobilul aparţine unui proprietar, se indică cifra
1.0. La rubrica proprietarul, se indică datele complete despre proprietar.
Pentru persoanele fizice se va indica: numele şi prenumele proprietarului, data, luna şi anul
naşterii, codul personal, în lipsa acestuia – date din actul de identitate [numărul, seria].
91

Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea completă, numărul şi data eliberării


certificatului înregistrării de stat, numărul de identificare.
În cazul bunurilor domeniului public, se înscrie: Republica Moldova; în cazul bunurilor unităţii
administrativ-teritoriale, în calitate de proprietar se înscrie unitatea administrativ-teritorială concretă
[comuna Zubreşti, r-nul Străşeni]. Concomitent, se completează rubricile: Domiciliul/sediul;
Temeiul înscrierii; Termenul/condiţia; Data înregistrării; Felul înscrierii [intabulare sau înscriere
provizorie]; Radierea dreptului; Modificări, însemnări, corectări: tipul, temeiul juridic, data
efectuării înscrierii.
Proprietatea în condominium se înscrie la rubrica Proprietarul – „Condominium”.
Sectorul de teren ce intră în condominium şi construcţiile amplasate pe el se descriu în
subcapitolul I al Capitolelor A, B ale registrului. Ca temei, se înscrie Legea nr. 913/2000. În
subcapitolul III se va înscrie dreptul de administrare a asociaţiei de coproprietari în condominium
[la prezentarea actului ce confirmă transmiterea imobilului în administrarea asociaţiei]. Pentru
fiecare încăpere izolată din condominium, în subcapitolul I al Capitolului C, se va înscrie cota-parte
asupra imobilului din condominium [ex. „Condominium”, 5%. Temei: proces-verbal al adunării
generale a asociaţilor coproprietarilor nr. 13 din 05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chişinău
nr. 77 din 14.11.2007].
În cazul în care într-o clădire există încăperi cu destinaţie de locuit sau cu altă destinaţie ce
aparţin diferiţilor proprietari şi spaţii de folosinţă comună ce se află în proprietate comună [C. civ.,
art. 355], înscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra clădirii nu se vor efectua, făcându-se
însemnarea – „înscrierea dreptului nu a fost solicitată”. În capitolul C, o dată cu înregistrarea
dreptului asupra încăperilor izolate sau ulterior, se va înscrie, conform actului juridic [care poate fi:
contract încheiat între proprietarilor încăperilor, hotărîrea instanţei de judecată etc.], cota-parte de
proprietate asupra părţilor de clădire destinate folosinţei comune.
Înscrierea cu drept de proprietate asupra construcţiei se face după înscrierea dreptului de
proprietate asupra terenului. Înscrierea dreptului de proprietate asupra încăperilor izolate se
efectuează după înscrierea drepturilor asupra terenului şi construcţiei.
Dreptul de proprietate asupra construcţiei poate fi înscris pînă la înregistrarea dreptului supra
terenului dacă: terenul se află în proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale şi
elaborarea planului terenului nu este necesară [ex: înregistrarea clădirii unei autorităţi publice
locale, în cazul unui bloc locativ] sau terenul şi construcţia, sau încăperea izolată aparţin
diferiţilor proprietari.
În final constatăm că subcapitolul II conţine informaţie privind drepturile reale asupra bunurilor
înregistrate în subcapitolul I.
92

3.1.4. Înscrierile în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile


În Partea întâi a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se înscriu alte drepturi reale:
uzufructul, uzul, abitaţia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosinţa asupra terenurilor
statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea. Conţinutul
înscrierilor din partea întâia a subcapitolului va fi diferit în funcţie de dreptul supus înscrierii.
Astfel, în funcţie de criteriile enunţate, se vor efectua următoarele înscrieri:
¾ referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea se va înregistra astfel: Numărul de
ordine al înscrierii. Denumirea dreptului şi tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul
grevării. Obiectul dominant. Temeiul înscrierii. Termenul, data înscrierii, felul înscrierii.
¾ referitoare la ipotecă; se indică: Numărul de ordine. Denumirea dreptului – Ipoteca.
Obiectul grevării – se indică imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numărul de
ordine, denumirea şi numărul cadastral]. În cazul în care se ipotechează o cotă-parte, se indică şi
numele proprietarului cotei-părţi ce se ipotechează. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar în caz contrar,
registratorul este în drept să refuze înregistrarea ipotecii. Temeiul înscrierii – actul juridic,
numărul, data. Termenul – data constituirii ipotecii şi termenul [dacă a fost stabilit], precum şi
valoarea obligaţiei garantate. Rangul dreptului – ordinea de preferinţă a stingerii creanţelor în
funcţie de consecutivitatea înscrierii dreptului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului – date despre
creditorul gajist: pentru persoana fizică: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru
persoana juridică: denumirea, numărul de identificare de stat, sediul. Data înregistrării. Felul
înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii,
debitorului gajist îi este interzis să ipotecheze ulterior bunul sau să-l greveze în alt mod, în
subcapitolul III partea a doua se notează aceste interdicţii din oficiu de către registrator, indiferent
de faptul dacă notarea a fost solicitată expres de titular sau nu.
Radierea ipotecii se face în temeiul documentelor indicate în C. civ., la art. 473. În cazul în care
radierea ipotecii se efectuează provizoriu [ex. în temeiul hotărârii judecătoreşti nedefinitive], la
rubrica Radierea dreptului se înscrie „radiat provizoriu” în temeiul „hotărîrii judecătoriei de
circumscripţie Rîşcani din 14.08. 2005” .
¾ Referitor la uzufruct, uz, abitaţie. Se va indica: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea
dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaţie. Obiectul grevării – bunul imobil indicat în subcapitolul I
[numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau
condiţia [dacă sunt stabilite]. Rangul dreptului - [dacă în actul juridic este indicat] şi înseamnă
ordinea de exercitare a dreptului în timp, în cazul în care sunt mai mulţi titulari. Titularul
dreptului – atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data
înregistrării. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. Dreptul de uz şi dreptul de
93

abitaţie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comună în devălmăşiei. Astfel,


membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menţionate şi un drept
abitaţie asupra spaţiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupra
locuinţei / apartamentului, în opinia noastră, sunt drepturi reale ce grevează dreptul de proprietate
al proprietarului şi deaceea propunem să fie înscrise în Registrul bunurilor imobile la rubrica
„GREVĂRI”. Comparativ cu dreptul de proprietate dreptul de uz şi abitaţie au caracter limitat
prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedeşte necesitatea
reglementării exprese şi exhaustive a drepturilor analizate [Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de
justiţie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevăr îl constatăm şi în Legea nr.
620/1995, art. 12 conform căreia înstrăinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordul
tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au participat la privatizarea
acestuia. Practica judecătorească susţine ideea legiuitorului prin Hotărîrea [Plenului Curţii
Supreme de Justiţie], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform căreia: Refuzul membrilor adulţi ai
familiei ce locuiesc împreună cu chiriaşul şi au privatizat la privatizare de a da acordul în scris
privind înstrăinarea apartamentului / casei nu poate fi contestat pe cale judecătorească. În
concluzie membrii adulţi ai familiei care au participat la privatizare sunt consideraţi coproprietari
în devălmăşie acordul fiind necesar pentru înstrăinarea apartamentului, deci drepturilor acestora
trebuiesc înscrise în Registrul bunurilor imobile. Provoacă confuz Hotărîrea Plenului Curţii
Supreme de Justiţie conform căreia coproprietarilor care nu mai locuiesc în apartament sau casă
nu li se cere acordul la înstrăinarea acesteia. Or, în accepţiune generală dreptul de proprietate este
un drept absolut şi nu poate fi condiţionat de anumite circumstanţe şi prin nefolosirea bunului
imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. În cazul minorilor bonurile
cărora au fost folosite la privatizarea apartamentelor / caselor acordul se va cere la împlinirea
vîrstei de 18 ani, ori 16 – capacitate de exerciţiu deplină prin emancipare sau în legătură cu
înregistrarea căsătoriei pînă la majorat. În numele minorilor acordul îl vor da [sau nu] organul de
tutelă şi curatelă.
¾ Referitoare la superficie. Se înscriu următoarele date: Numărul de ordine. Denumirea
dreptului – Superficie. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul
cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul. Titularul
dreptului. Data înregistrării actului juridic. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere
provizorie.
¾ Referitor la dreptul de folosinţă, dreptul de gestiune economică, concesiune. Se înscriu
aceleaşi date: numărul de ordine al înscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevării, temeiul
înscrierii, termenul, condiţia, titularul dreptului, data înregistrării, felul înscrierii.
94

În partea a II a subcapitolului III cu titlul „Notări”, se efectuează înscrieri referitor la drepturile


de creanţă, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile.
În funcţie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac înscrieri referitor la:
¾ Sechestru. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea înscrierii – sechestru.
Obiectul grevării – se indică imobiliarul din subcapitolul I [numărul cadastral]. În cazul în care
se aplică sechestrul pe o cotă-parte din imobil aflat în coproprietate pe cote-părţi, se înscriu cota-
parte şi numele coproprietarului a cărui cotă-parte a fost sechestrată. Temeiul înscrierii: tipul,
numărul şi data actului. Termenul [dacă este stabilit]. Data efectuării înscrierii.
¾ Locaţiune [arendă]. Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: locaţiunea [arenda],
sublocaţiunea [subarenda]. Obiectul grevării - imobilul indicat în subcapitolul I [numărul
cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat. În cazul locaţiunii [arenzii] unei
părţi, se va descrie partea din bun care este menţionată în contract, inclusiv se va indica suprafaţa
închiriată, arendată. Temeiul înscrierii: tipul, numărul data actului juridic. Termenul. Titularul
dreptului. Data efectuării înscrierii. Notarea sublocaţiunii [subarendei] – se notează ca şi
locaţiunea. Diferenţa constă în indicarea numelui sublocatarului [subarendaş] şi obiectele
sublocaţiunii [subarendei], conform contractului.
¾ Interdicţie şi înstrăinări, la grevări. Se indică: Numărul de ordine al înscrierii, Denumirea:
interdicţia de înstrăinare, de grevare. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II, asupra
imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei la care această grevare
se referă, după caz, cota-parte şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data
actului. Termenul pentru care este instituită interdicţia, dacă este indicat în act. Data efectuării
înscrierii.
¾ Antecontract. Se înscriu următoarele date: Denumirea. Obiectul grevării - dreptul indicat în
subcapitolul II asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele
persoanei care se obligă, cota-parte [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul numărul şi data actului
juridic. Termenul sau condiţia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizică sau persoana juridică.
Data efectuării înscrierii.
¾ Dreptul de preemţiune. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea – drept de
preemţiune. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte
din bunul imobil [după caz] şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data
actului juridic. Termenul/Condiţia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efectuării
înscrierii.
95

¾ Schimbarea rangului ipotecii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea:


Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevării - bunul imobil indicat în subcapitolul I [numărul
cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Data efectuării înscrierii.
¾ Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaţie [urmărirea
imobilului]. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a
dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaţie [urmărirea imobilului]. Obiectul grevării –
imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral] cota-parte şi numele proprietarului [după
caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Solicitantul înscrierii [după caz].
Data înregistrării.
¾ Acţiunea în justiţie [cererea de chemare în judecată]. Se indică: numărul de ordine al
înscrierii. Denumirea. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului
indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei, [după caz] cota-parte. Temeiul
înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Numele solicitantului. Data efectuării înscrierii.
¾ Administrarea fiduciară. Se indică: numărul de ordine la înscrierii. Denumirea. Obiectul
grevării – dreptul indicat în subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I
[numărul cadastral], numele proprietarului sau titularului de drept, cota-parte [după caz]. Temeiul
înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau condiţia. Titularul dreptului. Data
efectuării înscrierii.
¾ Declararea insolvabilităţii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea:
Declararea insolvabilităţii. Obiectul grevării - dreptul indicat în subcapitolul II, asupra
imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte [după caz] şi numele
proprietarului. Temeiul înscrierii. Data înscrierii.
¾ Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare. Se indică: numărul de ordine al
înscrierii. Denumirea: în procedură de reorganizare, în procedură de dizolvare. Obiectul grevării
– dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral],
cota-parte [după caz] şi numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul înscrierii. Data
înscrierii.
¾ Amînarea împărţelii imobilului aflat în coproprietate. Se indică: numărul de ordine al
înscrierii. Denumirea: Amînarea imobilului aflat în coproprietate. Obiectul grevării – dreptul
indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul
înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul. Data înscrierii.
¾ Depunerea cererii de înregistrare. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea -
depunerea cererii de înregistrare. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I
[numărul cadastral]. Tipul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic.
96

În partea finală, Registrul conţine rubrica „Semnături, data şi ştampila” a cărei completare
confirmă faptul că versiunea de hârtie a registrului este autentică. Prin notările efectuate de
registrator la rubrica „Stins”, confirmate prin semnătură, se dovedeşte faptul că versiunea
fişierului registrului nu este actuală.
3.1.5. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile. În cazul formării terenului prin
comasare, divizare sau separare [pentru imobilul separat], se deschide fişier nou al registrului, unde,
în partea generală a registrului, la rubrica „Formarea bunului imobil”, se indică numerele cadastrale
ale terenurilor din care s-a format noul imobil şi modalitatea de formare: comasare; divizare;
separare. După efectuarea înscrierilor corespunzătoare în fişierele noi ale registrului, fişierele
registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasare şi divizare se închid. Acest fapt
se înscrie în partea generală a Registrului, la rubrica, „Formarea bunurilor imobile”, indicându-se
numerele cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica: închis, se înscrie data. În subcapitolele
fişierului registrului care se închide, se completează rubrica privind existenţa imobilului şi radierea
dreptului. Înscrierile efectuate diferă în funcţie de modalitatea formării noului imobil şi sunt
următoarele:
¾ În cazul formării terenului prin comasare, din fişierele registrului care se închid se transcriu
datele corespunzătoare în fişierul imobilului format cum ar fi: modul de folosinţă a imobilului, dacă
nu a fost modificat, înscrierile privitoare la construcţiile [după caz], înscrierile din subcapitolele II şi
III.
În subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din fişierul registrului care se închide, se
adaugă decizia de formare a imobilului şi planul cadastral al imobilului format. În cazul în care
imobilele proprietate comună pe cote-părţi au fost supuse comasării, în subcapitolul II se înscriu
cotele-părţi indicate în decizia de formare, recalculate în conformitate cu Legea nr. 354/2004. Dacă
unul sau mai multe imobile ce se comasează sunt ipotecate, pentru înscrierea ipotecii nu este
necesar să se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotecă. Ipoteca se va transcrie
asupra imobilului format în temeiul actului juridic înscris în fişierul registrului care se închide. În
cazul în care sunt grevate cu ipotecă două sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii,
registratorului i se va prezenta confirmarea de către titularii de drepturi de ipotecă a rangului
fiecărei ipoteci. Dacă imobilele supuse comasării sunt grevate cu alte drepturi decît ipoteca, la
momentul înregistrării bunului imobil nou-format, urmează să se prezinte şi actele de modificare a
acestor drepturi, dacă este cazul [Legea nr. 354/2004, art. 12 alin. (4)]. În cazul prevăzut în Legea
nr. 354/2004, înscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobîndite are loc
concomitent cu comasarea bunurilor. În fişierele registrului care urmează a fi închise, dreptul de
proprietate nu se înregistrează noului proprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se
97

înscrie în fişierul registrului nou-deschis concomitent cu înscrierea deciziei de formare. În fişierul


noului Registru, în subcapitolul II, se indică documentele în a căror temei au fost dobîndite
terenurile, precum şi decizia de formare şi planul bunului comasat. În fişierele Registrului care se
închid, la rubrica: „Formarea bunurilor imobile”, se indică numărul cadastral al noului bun, iar la
rubrica „Închis” se înscrie ca temei decizia de formare, nr., data.
¾ În cazul formării terenului prin separare, din fişierul registrului terenului din care a fost
separat noul bun imobil se transcriu date în fişierul Registrului noului bun imobil care sunt: modul
de folosinţă a noului bun imobil dacă nu a fost modificat, înscrierile despre alte imobile amplasate
pe teren, înscrierile din subcapitolul II şi III. În subcapitolul II, la documentele transcrise din fişierul
registrului bunului imobil iniţial, se înscrie decizia de formare şi planul cadastral al noului bun
imobil. Dacă asupra bunului imobil supus separării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în
subcapitolul III, acestea se transcriu în fişierul Registrului noului bun imobil. În cazul în care, în
decizia de formare, este indicat că proprietarul constituie servitute [în conformitate cu C. civ., art.
432], aceasta se va înscrie provizoriu în subcapitolul III la bunul aservit, în temeiul deciziei de
formare, precum şi se va menţiona la rubrica corespunzătoare a subcapitolului I la bunul dominant.
La momentul consolidării bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], înscrierea provizorie se va
transforma în intabulare. Intabularea bunului imobil se efectuează din oficiu de către registrator.
Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece în proprietatea
proprietarul bunului imobil dominant.
În fişierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil iniţial], se efectuează
modificările de suprafaţă şi alte modificări rezultate din formarea bunurilor imobile. Modificarea
înscrierilor referitoare bunul imobil se înscrie la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”.
¾ În cazul formării terenului prin divizare, în noul fişier al registrului se transcriu înscrierile
corespunzătoare din subcapitolul I şi III din fişierul registrului care se închide. În subcapitolul II, se
înscriu documentele de drept care confirmă împărţirea bunului imobil şi planul cadastral sau
geometric. Dacă asupra bunului supus divizării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în
subcapitolul III, acestea se transcriu [dacă nu au fost stinse la acel moment] în fişierul Registrului
noilor bunuri imobile. Fişierul registrului bunului imobil iniţial nu se închide dacă, prin împărţirea
efectuată, nu a încetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. în cazul cînd unul dintre
coproprietarii pe cote-părţi a ieşit din indiviziune, ceilalţi rămân în continuare proprietari pe cote-
părţi]. În acest caz, în fişierul registrului bunului imobil iniţial, se efectuează modificările
corespunzătoare în temeiul actului juridic prin care s-a efectuat împărţirea şi planului bunului
imobil. Aceleaşi documente vor justifica modificările şi înscrierile din subcapitolul I şi înscrierile
din subcapitolul II.
98

¾ În cazul formării terenului prin combinare, nu se deschid fişiere noi, dar se efectuează
modificări la înscrierile din fişierele existente ale registrului la rubrica „Modificări, însemnări,
corectări” în subcapitolul I.
¾ În cazul formării construcţiilor, dacă construcţia [încăperea izolată ] îşi încetează existenţa în
urma formării [prin comasare, divizare], toate înscrierile referitoare la această construcţie [încăpere
izolată] se radiază, iar la rubrica „Încetarea existenţei bunului”, se indică faptul încetării existenţei
bunului imobil şi numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: Încetarea existenţei
bunului. Bunul imobil nr. 213535657 şi-a încetat existenţa prin comasare, vezi nr. cadastral
098573287. Decizia privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcţie se va
înregistra la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, indicându-se numerele cadastrale ale
bunurilor imobile iniţiale şi modalitatea de formare.
3.1.6. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile. Efectele juridice ale înscrierii,
conform Legii nr. 1543/98, apar după efectuarea înscrierii dreptului asupra bunului imobil în
registrul bunurilor imobile. Data înscrierii dreptului este data primirii cererii de înregistrare, care
trebuie să fie indicată în condica de cereri.
Sistemul de publicitate imobiliară adoptat de Republica Moldova presupune efectul constitutiv
de drepturi [C. civ., art. 499] şi efectul opozabilităţii faţă de terţi [art. 508].
Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul
care dă naştere unui drept subiectiv civil pe care dobânditorul nu l-a avut anterior, ca de exemplu,
dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice
pentru viitor [117, p. 170]. Deci, dreptul nu exista, el se naşte în momentul înscrierii în registrul
bunurilor imobile, în limbaj juridic se constituie. În plan comparativ, actul translativ este actul ce
are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoană la alta. De exemplu, vânzarea-
cumpărarea, donaţia, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul
exista. Prin actul juridic, el se stinge în patrimoniul celui ce înstrăinează şi apare [trece] în
patrimoniul dobânditorului. Actul declarativ este actul prin care părţile îşi recunosc un drept
existent. Din cele expuse, se deduce răspunsul la întrebarea vehement polemizată: care este efectul
înscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de drepturi, este al opozabilităţii, al informării sau
are toate aceste efecte împreună? Considerăm în funcţie de caz. În prima situaţie [dreptul de
uzufruct, servitute etc.], persistă efectul constitutiv de drepturi şi, concomitent, efectul opozabilităţii
şi informării. În cazul actului translativ [vânzare-cumpărare, donaţie etc.], este prezent efectul
naşterii dreptului de proprietate al cumpărătorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al
opozabilităţii şi al informării. Iar în cazul actului declarativ, credem este vorba de actul în al cărui
99

temei se fac menţiunile în registrul bunurilor imobile, adică actul juridic afectat de modalităţi
[termen, condiţie, sarcină].
Efectul opozabilităţii este guvernat de art. 499 din Codul civil, care prevede: Drepturile reale
asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi
numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul
acordului de voinţă dintre părţi, strămutarea drepturilor reale fiind realizată numai după
efectuarea înscrierii. Literatura juridică precizează că, în acest sistem, din contractul de vânzare-
cumpărare se naşte numai un drept personal: cumpărătorul are dreptul de a cere transmiterea
imobilului numai de la vânzător; din înscrierea în registrul bunurilor imobile se naşte un drept real
– dreptul de proprietate care se poate valida în contra tuturor [187, p. 91].
Savantul jurist român Ioan Adam relevă: Înscrierile în registrul bunurilor imobile devin
opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii. Ordinea înregistrării cererilor va determina
prioritatea înscrieri [123, p.782];
Din dispoziţiile actelor normative ce reglementează înscrierea drepturilor imobiliare, deducem
efectul constitutiv de drepturi din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile a bunurilor şi
înscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, C. civ. prevede, la art. 499 alin. (1), că drepturile reale
asupra imobilelor supuse înscrierii se vor dobîndi atît între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin
înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de
voinţă dintre părţi.
Ordinea înscrierii cererii va determina rangul dreptului înscris în registrul bunurilor imobile.
Codul civil al Republicii Moldova consacră acestei instituţii articolul 446, conform căruia dreptul
de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Rangul nu poate fi
modificat. Rang, în viziunea noastră, ar fi titulatura ce o primeşte dreptul subiectiv înscris în
registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua, ora şi poate chiar minutul înscrierii. Rezumăm,
prima înscriere va avea rangul întâi, a doua, rangul doi ş. a. m. d.
Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma C. civ. art. 446, deducem: Înscrierii i s-ar
atribui rang nu după data şi ora înscrierii, ci după importanţa dreptului înscris; înscrierile vor
produce efecte de la data înregistrării cererilor de înscriere; ordinea înregistrării lor le va stabili
rangul. Dacă mai multe cereri au fost înaintate în aceeaşi zi, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi
rang [adică vor fi satisfăcuţi toţi creditorii în egală măsură], iar celelalte drepturi vor primi
provizoriu rang egal. Referitor la sintagma „instanţa va stabili”, menţionăm că, pentru a stabili,
trebuie să fie prevăzut în lege mecanismul.
Legislaţia altor ţări instituie aceleaşi reguli. De exemplu, Codul civil al Olandei, prevede, în art.
21, că prioritatea înscrierilor se va stabili conform înregistrării. Dacă sînt efectuate două înregistrări
100

consecutiv, prioritatea se determină astfel: a) se ia în considerare documentul întocmit mai înainte


[se are în vedere documentul în a cărui bază s-a efectuat înregistrarea]; b) se ţine cont de
consecutivitatea întocmirii, adică de timp, dacă documentele au fost întocmite în aceeaşi zi.
Problema rangului este soluţionată mai bine de legiuitorul german. Articolul 879 din Codul
civil al Germaniei stabileşte: Prioritatea drepturilor imobiliare, în cazul multitudinii de drepturi, se
va determina în funcţie de data înregistrării cererii. Drepturile înscrise în aceeaşi zi [la aceeaşi
dată] vor avea acelaşi rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante şi cu
condiţia înregistrării modificărilor în registrul imobiliar [art. 13 GBO- regulamentul Cf., conf.
Löffer –1988:37] [204, 312].
Efectul informării. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4, alineatele (5) şi (6), în
registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu sub
formă de menţiuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale
asupra bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri. Astfel, se consemnează o situaţie
temporară / fapt juridic temporar, cu efect informativ şi sunt anulate la momentul producerii
/expirării situaţiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului şi opozabilităţii.
3.1.7. Rectificări. Modificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea
erorilor materiale. Prin rectificare se înţelege radierea sau corectarea unei înscrieri din registrul
bunurilor imobile care nu corespunde situaţiei juridice reale. Este o prevedere aplicabilă, indiferent
de obiect şi de felul înscrierii. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile are
ca obiect înlăturarea neconcordanţelor dintre înscrierile din registrul bunurilor imobile şi situaţia
juridică reală. Deci, prin acţiunea în rectificare se pune în acord starea tabulară cu situaţia juridică
reală, prin corectarea sau suprimarea înscrierilor necorespunzătoare realităţii, inserate greşit în
registrul bunurilor imobile [104, p. 735].
Modul de rectificare a unei intabulări sau înscrieri provizorii greşite este stabilit de C. civ. la art.
504-507, de Legea nr. 1543/1998 la art. 38, de alte acte normative. Potrivit actelor normative
menţionate, acţiunea în rectificare poate fi înaintată de orice persoană interesată, cu condiţia
prezentării documentelor justificative [156, p. 418].
Din prevederile actelor normative menţionate, distingem două proceduri de soluţionare a
disensiunilor în legătură cu necesitatea corectării greşelilor din cadastru:
I. Procedura administrativă de corectare, rectificare este prevăzută de art. 38 din Legea
1543/1998, conform căreia greşelile din cadastru se corectează numai în temeiul deciziei
registratorului, deci din oficiu, dacă greşeala a fost comisă din culpa Oficiului Cadastral Teritorial,
şi cu condiţia ca fiecare titular de drepturi ale cărui interese sînt atinse să dea în scris acordul de
efectuare a modificării [rectificării].
101

Rectificarea poate fi cerută [personal sau prin reprezentare] şi de către titularul de drepturi, prin
depunerea unei cereri de rectificare. În acest caz, corectarea greşelilor tehnice [de litere, omisiuni de
cuvinte, cifre, greşeli în calcule aritmetice etc.] se soluţionează în termen de 15 zile din data
depunerii cererii [C. civ., art. 38 alin. (2)] în următoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea
modificării în cadastru sau refuzul modificării; 2) se efectuează modificarea în cadastru; 3) se
solicită restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile şi se eliberează un extras
corectat; sau 4) se trimite solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificării în
cadastru.
II. Procedura judiciară de corectare, rectificare. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 38
alin. (3), greşelile care nu au caracter tehnic [indicarea greşită a tipului de drept, a denumirii
titularului de drepturi, a componenţei bunului imobil, denaturarea mărimii cotelor din proprietatea
comună, a coordonatelor hotarelor, alte greşeli care lezează drepturile şi interesele legitime ale
titularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corectează în temeiul hotărîrii instanţei de judecată
prin înaintarea unei acţiuni în rectificare. Termenul de înaintare a acţiunii în rectificare este diferit
[C. civ., art. 506]:
1) imprescriptibil – faţă de dobînditorul nemijlocit de rea-credinţă şi de subdobînditorii de rea-
credinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor;
2) de zece ani de la data înregistrării cererii de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la
acţiune în fond s-a prescris mai înainte – faţă de terţii care au dobândit cu bună-credinţă un drept
real prin donaţie sau legat;
3) de trei ani – faţă de subdobînditorul de bună-credinţă şi cu titlul oneros care şi-a înscris vre-
un drept real în condiţiile cînd: 1) înscrierea sau actul în al cărui temei s-a dispus înscrierea nu a
fost valabil; 2) dreptul înscris a fost calificat greşit [art. 505 alin. (1) lit. a) şi b)].
În literatura juridică [221, p. 41-45] se susţine că acţiunea în rectificare este o acţiune accesorie,
grefată pe acţiunea principală, care constituie suportul său juridic. Considerăm că acţiunea în
rectificare este una reală atunci când se referă la înscrieri ce vizează naşterea, modificarea sau
stingerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci când se urmăreşte corectarea
înscrierilor privitoare la drepturi de creanţă supuse notării în registrul bunurilor imobile şi poate fi
efectuată numai la cererea titularului de drepturi.
Reclamant în acţiunea de rectificare este persoana căreia bunul îi aparţine cu drept de
proprietate, vătămată prin înscrierea neîntemeiată a unei alte persoane în calitate de titular al acestui
bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente confirmatoare, dar la
OCT i se spune că dreptul asupra bunului respectiv a fost înregistrat în folosul unei alte persoane. O
altă situaţie ar fi cea în cazul moştenirii: persoana dispune de certificat de moştenire, dar cererea
102

privind înregistrarea dreptului nu a fost satisfăcută din motivul că dreptul asupra imobilului indicat
în cerere este deja înregistrat. Potrivit art. 38 din Legea nr. 1543/1998, cererea în rectificare se
înaintează OCT, iar decizia de corectare este de competenţa registratorului, care, în termen de 15
zile, va soluţiona problema abordată cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv:
1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificărilor în cadastru; 2) se efectuează modificarea în
cadastru; 3) se solicită restituirea extrasului eliberat (ce conţine inexactităţi) şi se eliberează un
extras rectificat [care corespunde realităţii]; ori se transmite solicitantului refuzul motivat al
efectuării modificării în cadastru.
Doctrina şi jurisprudenţa identifică, între părţile în litigiu, mai multe situaţii generatoare de
conflict. De exemplu: 1) ambele părţi [reclamantul şi pârâtul] deţin titluri scrise în privinţa
imobilului litigios; 2) numai una dintre părţi deţine înscrisuri; 3) nici una dintre părţi nu deţine
înscrisuri.
Soluţiile, la părerea noastră, sunt: a) la prima ipoteză, când ambele părţi deţin înscrisuri, se
va verifica dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor; b) dacă ambele înscrisuri sunt emise de
OCT, prioritate privind înscrisul şi, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i se va da persoanei
care l-a înregistrat legal; c) dacă ambele înscrisuri [atît a reclamantului, cît şi cel al pârâtului]
provin de la acelaşi autor, se va stabili care dintre părţi a respectat cerinţa Legii nr. 1543/1998
privind obligativitatea înregistrării drepturilor imobiliare, prioritate dându-i-se persoanei care a
respectat legea; d) în cazul neînregistrării de către ambele părţi a dreptului imobiliar, valoare
juridică generatoare de drepturi o are actul juridic de rang mai înalt, adică cel cu o dată
anterioară; e) dacă s-a înregistrat/transcris contractul/dreptul imobiliar, câştigă partea care a
transcris mai întâi, chiar şi în cazul cînd contractul înregistrat mai întâi a fost încheiat mai târziu
[215, p 194]. Acelaşi autor propune, dacă titlurile provin de la autori diferiţi, următoarele soluţii:
a) să se dea prioritate posesorului conform regulii „in pari causa, melior est causa posidentis”;
b) preferinţă să aibă cel care invocă titlul cu o dată mai anterioară; c) se va expertiza drepturile
autorilor de la care provin titlurile ulterioare, câştigător fiind dobânditorul titlului de la autorul
care avea un drept preferabil [215, p.198].
În ipoteza deţinerii unui înscris privind imobilul în litigiu, judecătorul va hotărî în favoarea
părţii care deţine înscrisul. În situaţia în care nici una dintre părţi nu deţine înscris privind imobilul
şi nici nu poate justifica dobândirea [de exemplu prin uzucapiune], atunci judecătorul favorizează
posesorul de fapt [C. civ., art. 303].
Potrivit C. civ., art. 505, dacă în registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept în baza unui
act juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesată poate cere
rectificarea. Rectificarea intabulării poate fi cerută de persoana interesată dacă actul care a servit
103

temei pentru înscriere nu a fost valabil [C. civ., art. 505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma cerută
pentru valabilitatea actului juridic civil [ad validatem] şi de la forma cerută pentru probarea actului
juridic civil [ad probationem], deducem că neîndeplinirea formalităţilor stabilite de lege are ca
efect, în primul caz, nulitatea absolută a operaţiunii juridice [negotium juris], şi, în cazul al doilea,
care se referă la forma cerută pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibilă
dovedirea lui cu un alt mijloc de probă [171, p. 77].
În funcţie de caracterul normei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea caracter absolut,
cînd sunt încălcate norme imperative ce ocrotesc un interes general, şi caracter relativ, când sunt
încălcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumăm, potrivit C. civ., art. 199, că nulitatea
absolută survine în cazul neglijării cerinţelor privind: capacitatea de a contracta, lipsa
consimţământului, inexistenţa obiectului convenţiei, imoralitatea cauzei, iar cu nulitatea relativă
sunt sancţionate situaţiile de nerespectare a cerinţelor privind: capacitatea de exerciţiu restrânsă,
viciile de consimţământ etc. [257, dosarul nr. 2-2313/04].
Pentru cazul când dreptul înscris a fost calificat greşit [C. civ., art. 505 lit. b)] spre o interpretare
corectă a acestei prevederi, vom apela la doctrină. În rezultat, stabilim că reglementarea este tratată
în mai multe feluri: ca fiind greşită denumirea dată dreptului înscris, adică, prin actul juridic, s-a
consimţit un anumit drept a cărui înscriere s-a dispus, în realitate însă fiind înscris un alt drept [107,
p.89].
Altă prevedere a articolului citat este: Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului
înscris sau au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea [ C. civ., art. 505
lit. c)].
Din textul legii, relevăm situaţia când, la momentul înscrierii dreptului, condiţiile de existenţă şi
temeiul efectuării înscrierii erau valabile, ineficiente devenind în legătură cu intervenirea unor
evenimente, fapte sau acte ulterioare care justifică rectificarea. De exemplu: 1) a fost stinsă
obligaţia principală şi dreptul creditorului gajist poate fi radiat; 2) au încetat efectele actului
juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc.
Există situaţii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de o condiţie
rezolutorie [114, p. 128], în cazul peirii bunului, prescripţiei extinctive etc. [117, p. 59]. Situaţia
reală poate fi stabilită potrivit prevederilor Legii nr. 1543/1998 art. 32, alin. (3); CPC art. 281,
lit. h).
Încetarea efectelor actului juridic. Se are în vedere că înscrierea a fost valabilă în momentul
realizării, însă în urma producerii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, încetează să mai
producă efecte, devenind astfel lipsită de temei: rezoluţiunea contractelor, revocarea donaţiilor,
legatelor etc.
104

Rezoluţiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinţate retroactiv din cauza unei nulităţi
absolute sau relative [164, p.539], caracteristică primei perioade a dreptului roman, fiind o
modalitate de apărare a vînzătorului neplătit. Or, romanii cu practicismul lor, găseau soluţii din cele
mai problematice situaţii. Soluţia, denumită ulterior rezoluţiunea contractelor, a fost dictată de
necesitatea apărării vînzătorului. Vînzătorul unui lucru neplătit nu putea cere decît executarea
contractului. Totodată, proprietatea lucrului vîndut şi predat nu trecea asupra cumpărătorului decît
prin plata preţului. Vînzătorul neplătit îl putea revendica. Astfel, în contracte se stipula o clauză
specială, lex commissoria, prin care părţile conveneau ca vînzarea să fie desfiinţată dacă preţul nu
va fi achitat pînă la o anumită zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540].
Rezoluţiunea contractelor, în aspect contemporan, prezumă efectul retroactiv al desfiinţării
contractului şi, ca rezultat, radierea dreptului înscris. Temei de a cere efectuarea rectificării va servi
hotărârea judecătorească irevocabilă privind rezoluţiunea contractului din motivele nulităţii actului
juridic creator de drepturi. Rezoluţiunea este cerută de persoana interesată.
Revocarea donaţiilor. Indiferent de clauzele stipulate de părţile unui contract de donaţie în
scopul asigurării drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce operează fără a fi
stipulate în contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilităţii donaţiilor şi sunt
operabile: 1) pentru ingratitudine [C. civ., art. 835]; 2) pentru neexecutarea sarcinii [125, p. 48-50];
3) în cazul stării de nevoie [C. civ., art.836].
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine se admite în următoarele cazuri: 1) donatarul a atentat
la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s-a făcut vinovat de o faptă
ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia; 3) există situaţii care atestă o
ingratitudine gravă, sau dacă refuză fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea
datorată [ C. civ., art. 835]. Consecinţa revocării donaţiei este întoarcerea bunului. Considerăm, că
în urma revocării, bunul este întors şi donatorul este în drept să înregistreze la OCT faptul revocării.
Temei va servi hotărârea judecătorească definitivă privind revocarea donaţiei. Mai menţionăm că
acţiunea de revocare pentru ingratitudine este de natură civilă, personală, poate fi înaintată numai de
donator [poate fi înaintată de moştenitorii donatorului, dacă acesta a decedat înainte de expirarea
termenului în care acţiunea ar fi putut să fie înaintată] [125, p. 49].
Revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii poate fi cerută de donator atunci cînd
donatarul nu-şi execută obligaţia impusă prin contract şi este prevăzută în literatura juridică [121, p.
50]. În acest caz, rectificarea este cerută de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea
donaţiei pentru ingratitudine] în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
Revocarea donaţiei în cazul stării de nevoie [C. civ., art. 836] poate fi cerută dacă, după
executarea donaţiei, donatorul nu-şi mai poate asigura o întreţinere corespunzătoare cu condiţia că
105

starea de nevoie nu a fost provocată intenţionat şi că donatarul mai posedă bunul. Calea de revocare
este cea judiciară. La cererea de rectificare se anexează hotărârea judecătorească irevocabilă.
Alte temeiuri prevăzute de lege [C. civ., art. 505 lit. d)] le găsim stipulate în art. 440, care
vizează temeiurile de stingere a servituţii prin radierea ei din registru dacă: 1) terenurile prin
consolidare au acelaşi proprietar; 2) proprietarul terenului dominant a renunţat la dreptul de
servitute; 3) a expirat termenul pentru care a fost constituită servitutea; 4) terenul a fost
răscumpărat; 5) nu există posibilitatea de exercitare; 6) în caz de neuz pentru o perioadă de 10
ani; 7) terenul aservit a fost expropriat şi servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi
afectat bunul expropriat. Un temei este prevăzut şi în art. 449, care reglementează stingerea
dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la expirarea termenului; prin
consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane. Deşi s-ar părea că
rectificările în registrul bunurilor imobile pot fi efectuate în temeiul legii, menţionăm că efectuarea
rectificării este iniţiată la cererea persoanei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri în două
exemplare, la care se anexează documentele doveditoare. Admiterea rectificărilor din oficiu ar crea
mari dificultăţi şi litigii.
Acţiunea în rectificare [C. civ., art. 506 alin. (1)] este imprescriptibilă faţă de dobânditorul
nemijlocit de rea-credinţă şi subdobânditorul de rea-credinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor,
şi anume: faţă de terţii care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat,
acţiunea în rectificare nu se va putea introduce decât în termen de 10 ani de la data înregistrării
cererii lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte
şi împotriva dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros care şi-a înscris vre-un drept real,
însă numai dacă este întemeiat pe dispoziţiile art. 505 alin. (1) lit. a) şi b). Termenul de înaintare a
acţiunii în rectificare va fi de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către
dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului în care dreptul la
acţiune în fond s-a prescris mai înainte.
Rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi
cerută de orice persoană interesată, în conformitate cu prevederile C. civ., art. 505, al Legii nr.
1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumăm că
prin persoană interesată legiuitorul subînţelege persoana care a avut sau are un drept înscris în
registrul bunurilor imobile şi care este lezată prin noua înscriere. Rectificarea înscrierii se face în
conformitate cu efectuarea radierii [având ca temei aceleaşi criterii], exceptându-se înscrierea
provizorie, care nu este supusă rectificării.
Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea de fond, este
imprescriptibilă.
106

Pentru a exclude eventuale confuzii, menţionăm:


¾ Radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului de drept.
¾ Părţile interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la împlinirea termenului indicat în
înscris sau la moartea titularului dreptului viager.
¾ În cazul notării unei cereri de radiere, întemeiată pe o hotărâre judecătorească irevocabilă,
înscrierea provizorie îşi pierde eficienţa.
¾ Notările pot fi radiate: a) la cererea părţii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din
oficiu, în baza deciziei registratorului având ca temei: dispoziţia instanţei judecătoreşti [se au în
vedere astfel de greşeli ca: indicarea greşită a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a
componenţei bunului imobil, denaturarea mărimii cotelor din proprietatea comună, a coordonatelor
hotarelor, alte acţiuni care lezează drepturile şi interesele legitime ale titularului de drepturi sau ale
unor alte persoane]; decizia oficiului cadastral teritorial, în cazul greşelilor care nu au caracter
tehnic şi care au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale cărui interese
sunt afectate.
Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul confirmator al înregistrării drepturilor
este extrasul din registrul bunurilor imobile [anexa nr. 11]. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 36,
extrasul din registrul bunurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de
acţiune se află bunul imobil, cu condiţia că solicitantul, persoană fizică sau persoană juridică, se va
legitima în modul prevăzut de lege. Termenul de eliberare a informaţiei este de 3 zile din ziua
depunerii cererii.
În caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul bunurilor imobile planul terenului
şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează
pentru efectuarea de tranzacţii şi este valabil timp de două luni din data eliberării. La eliberarea
repetată a extrasului până la expirarea termenului indicat, se face menţiunea „Repetat”.
Extrasul din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se eliberează:
1) organelor fiscale şi autorităţilor administraţiei publice locale pe al cărui teritoriu este
amplasat bunul imobil;
2) titularului de drept sau persoanelor interesate.
În extras, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberării; date despre
proprietar; numărul cadastral; documentul generator de drepturi; se face descrierea imobilului, se
vor indica: dreptul înregistrat: real, personal, dezmembrările, sechestrările, menţiunile, grevările,
documentele doveditoare, numele şi prenumele executantului, registratorului, numărul de file.
În cazul proprietăţii afectate de modalităţi [proprietate comună în devălmăşie sau pe cote-părţi],
se eliberează un extras cu indicarea tuturor coproprietarilor [se are în vedere proprietatea în
107

devălmăşie]. Pentru proprietatea comună pe cote-părţi, extrasul se va elibera pentru fiecare


proprietar. În caz contrar, se face menţiunea privind apartenenţa celorlalte cote-părţi. Menţionăm
că, în scopul excluderii acţiunilor frauduloase, extrasul nu va conţine ştersături, corectări şi
adăugiri.
Procedura eliberării informaţiei de către OCT. Pentru a obţine informaţie cadastrală [în
continuare - extras], solicitantul depune la OCT următoarele documente:
1) cerere, cu menţiunea informaţiei solicitate, depuse personal sau de reprezentant; în numele
persoanei juridice, cererea este depusă de persoana abilitată cu acest drept;
2) chitanţa sau un alt document ce confirmă achitarea taxei pentru serviciile prestate; furnizarea
informaţiei la cerere este plătibilă, potrivit Hotărârii Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], în continuare H.G.
nr. 718/2000, în proporţie de 50% din suma plătită pentru înregistrarea bunului imobil în cadrul
înregistrării curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile
prestate de OCT se plătesc de către solicitant sau de reprezentantul acestuia concomitent cu
depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. Înregistrarea primară masivă sau eliberarea de către
OCT a informaţiei din cadastru, în temeiul contractului încheiat cu întreprinderi, organizaţii şi
instituţii cu dreptul de comercializare a informaţiei, se plăteşte în modul stabilit în contract. Plata se
efectuează în numerar la organul cadastral teritorial ori pe contul OCT în instituţiile bancare.
Actul normativ citat prevede că documentul confirmativ privind efectuarea plăţii este:
a) copia de pe dispoziţia de plată a instituţiei bancare, confirmată prin ştampila băncii –
pentru persoanele juridice.
b) bonul de plată, de o formă stabilită, cu menţiunea băncii despre achitare – pentru
persoanele fizice.
Bonul de plată sau alte documente ce confirmă efectuarea plăţii se anexează la cererea de
solicitare a serviciului. În condica de cereri, se indică denumirea documentului ce confirmă
efectuarea plăţii, suma plătită şi numărul documentului bancar.
După înregistrarea cererii în condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exemplarul al
doilea al cererii şi actul de identitate, iar primul exemplar îl remite administratorului. Faptul primirii
cererii este consemnat în condica de cereri, după care se completează fişa de evidenţă şi se
pregătesc materialele [din arhivă] pentru a fi predate în secţia tehnologii informaţionale [la
eliberarea extrasului din registru) sau expertului [la eliberarea altor documente]. După îndeplinirea
documentului privind informaţia cadastrală, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii
materialelor va fi consemnat, prin semnătură, în fişa de evidenţă. Registratorul verifică
corespunderea datelor de arhivă cu înscrierile din document, după ce adevereşte documentul prin
108

semnătură şi ştampilă, apoi restituie materialele către administrator. Acesta remite documentele
arhivarului, iar informaţia cadastrală solicitată, inspectorului. După prezentarea actului de identitate,
inspectorul transmite solicitantului informaţia din cadastru, confirmând acest fapt prin semnătură în
condica de cereri.
La extrasele din cadastru şi din registrul bunurilor imobile se anexează, după caz, planul
terenului şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea
nr. 1543/1998 stabileşte expres condiţiile de eliberare a extraselor din registrul bunurilor imobile.
Astfel, art. 36 alin. (4) prevede: Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează persoanei
fizice care s-a legitimat şi a depus o cerere scrisă sau persoanei juridice care a sesizat oficial
OCT. Deşi în lege este stabilit că extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează pentru
efectuarea de tranzacţii, considerăm că există mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important
este de reţinut că extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a 2 luni de
la data eliberării.
3.2. Particularităţile înscrierii unor drepturi
3.2.1. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb. Schimbul este
predecesorul contractului de vînzare-cumpărare fiind cunoscut sub denumirea de troc. [122, p. 43].
Prin contractul de schimb, o persoană obţine drept de proprietate imobiliară în schimbul unui alt
bun imobil similar.
Potrivit C. civ., art. 823, fiecare parte a contractului de schimb este considerată vânzător al
bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în schimb. Dreptul de
proprietate în temeiul contractului de schimb se înregistrează conform Instrucţiunii nr. 487/2005
dacă bunurile imobile care fac obiectul schimbului sunt pasibile de înstrăinare [nu sun interdicţii
privind înstrăinarea] şi dacă părţile au decis schimbul [voinţa părţilor].
Drepturile imobiliare, în cazul contractului de schimb, este înscris în temeiul cererii
solicitanţilor cu prezentarea documentelor de rigoare. La înscrierea dreptului de proprietate
imobiliară asupra bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil
la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, va însemna că bunul face obiectul contractului de
schimb. Va indica data încheierii contractului, numărul cadastral al primului bun imobil şi data
înscrierii dreptului asupra primului bun imobil în temeiul contractului de schimb.
Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb asupra celui de-al doilea
bun imobil se va efectua la prezentarea documentelor justificative.
Problema ce reclamă soluţionare ar fi cea creată de însăşi registratori. Aceştia refuză de a înscrie
drepturile imobiliare în temeiul contractului de schimb invocînd neînregistrarea, conform Legii noi
[nr. 1543/1998] a drepturilor anterioare. Practica judiciară consideră greşită o astfel de interpretare
109

calificînd-o drept interpretare extensivă, legiuitorul avînd în vedere exact ceea ce a stabilit în lege.
Astfel unde legiuitorul nu a prevăzut nici noi nu vom prevedea respectînd, astfel dispoziţiile legii
nr. 1543/1998 sub incidenţa cărora cad raporturile apărute după punerea ei în vigoare – principiul
neretroactivităţii legii.
3.2.2. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb în cazul în
care bunurile imobile sunt amplasate în raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale. În
acest caz, oficiul cadastral teritorial căruia i se solicită înscrierea dreptului [îl vom numi primul
oficiu] va transmite, după verificarea documentelor, o comunicare în scris [la care va anexa o copie
de pe contractul de schimb] oficiului cadastral teritorial în a cărui circumscripţie este amplasat
celălalt bun imobil [al doilea oficiu] pentru efectuarea însemnărilor referitor la contractul de
schimb. Prin aceeaşi sesizare, va solicita celui de-al doilea oficiu informaţie privind regimul juridic
al bunului imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat în raza de activitate a ultimului:
eventuale grevări, interdicţii de înstrăinare etc.
Cel de-al doilea oficiu va consemna în registrul bunurilor imobile existenţa contractului de
schimb, data încheierii, numărul cadastral al primului bun imobil şi denumirea oficiului cadastral
teritorial în a cărui rază de activitate este amplasat primul imobil şi, în termen de 2 luni de la
solicitare, va expedia primului oficiu informaţia solicitată.
În cazul în care la cel de-al doilea oficiu, pînă la efectuarea înscrierii drepturilor imobiliare de
primul oficiu, au parvenit documente, informaţii privind aplicarea sechestrului asupra bunului
imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicţii şi grevări ce exclud posibilitatea
înstrăinării bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat în mod obligatoriu primul oficiu
[Instrucţiunea nr.487/2005].
Primul oficiu decide în privinţa înscrierii sau refuzului înscrierii dreptului.
Dacă primul oficiu înscrie dreptul imobiliar în temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea
oficiu va înregistra dreptul celeilalte părţi contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu
prezentarea documentelor de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ţine cont de legalitatea înscrierii
dreptului imobiliar de către primul oficiu.
În cazul în care primul oficiu refuză înscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui
de-al doilea oficiu, iar ultimul radiază din registrul bunurilor imobile însemnarea privind existenţa
contractului de schimb [Instrucţiunea nr. 487/05, pct. 136].
3.2.3. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice. În aspectul publicităţii
imobiliare, persoana fizică [cetăţenii Republicii Moldova, cetăţenii străini, apatrizii] constituie a
doua entitate a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridice,
persoana fizică trebuie să aibă capacitate de exerciţiu, care constă în aptitudinea de a dobîndi şi
110

exercita drepturi civile şi de a-şi asuma şi executa obligaţii civile prin încheierea de acte juridice
civile [117, p. 304]. Potrivit C. civ., persoana fizică obţine capacitatea de exerciţiu deplină o dată
cu atingerea majoratului, la vârsta de 18 ani [cu unele excepţii]. Capacitatea de exerciţiu presupune
discernămînt, în a cărui virtute omul îşi poate reprezenta consecinţele juridice civile ale manifestării
sale de voinţă [117, p. 306]. C. civ. reglementează capacitatea de exerciţiu deplină a persoanelor
majore [care au împlinit vîrsta de 18 ani]; capacitatea de exerciţiu a persoanelor care s-au
căsătorit pînă la împlinirea vîrstei de 18 ani şi capacitatea de exerciţiu a persoanelor emancipate
[activează în cîmpul muncii în temeiul unui contract individual de muncă], practică activitate de
întreprinzător cu acordul părinţilor, înfietorilor etc., în lipsa acordului – prin hotărâre
judecătorească.
Pentru a fi subiect de drept în raporturile de publicitate imobiliară, persoana fizică trebuie să
întrunească anumite cerinţe, principala dintre care este: să fie majoră, să aibă discernămînt, să fie
proprietar al bunului imobil în privinţa căruia solicită înscrierea de drepturi ori să întrunească
alte cerinţe stabilite de lege.
În rezultatul cercetării efectuate am relevat unele particularităţi vizavi de înscrierea dreptului de
proprietate al persoanelor fizice:
¾ persoanele sub 18 ani nu pot încheia contracte de donaţie nici personal nici, nici prin
reprezentant [116, p. 26], dar pot primi o donaţie;
¾ reprezentanţii [mandatarii] nu sunt în drept să procurare un bun imobil care i-a fost încredinţat
să-l vîndă sau să exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la contractul de vînzare-
cumpărare, donaţiei, schimb, în cazul în care este tutore, curator, mandatar sau, în temeiul procurii
reprezentant al vînzătorului, administrator al bunurilor ce constituie proprietate de stat etc;
¾ persoanele cu funcţii de răspundere ce activează în organele administraţiei publice, justiţiei,
procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaţii şi membrii familiilor lor nu pot cumpăra bunurile
care se vînd la licitaţie ca urmare a executării hotătîrilor instanţelor judecătoreşti [121, p. 26];
¾ persoanele fizice / juridice străine nu pot avea în proprietate terenuri agricole sau ale fondului
silvic. În cazul dobîndirii unor asemenea bunuri le vor înstrăina cetăţenilor Republicii Moldova sau
persoanelor juridice autohtone.
Persoanele fizice pot avea în proprietate diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariţia
dreptului de proprietate a persoanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particularităţi ce
ţin de regimul juridic al proprietăţii, care poate fi: 1) în devălmăşie; 2) pe cote-părţi [117, p. 132].
3.2.3.1. Înscrierea dreptului de proprietate în devălmăşie. Conform dispoziţiilor C. civ., art.
366 alin. (1), în cazul în care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără
ca vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comună
111

în devălmăşie. Norma îşi găseşte dezvoltare în art. 20 din C. familiei [32], care statuează: Bunurile
dobîndite de către soţi în timpul căsătoriei aparţin ambilor cu drept de proprietate în devălmăşie
procurate din contul veniturilor obţinute de fiecare dintre soţi din: a) activitatea de muncă;
b) activitatea de întreprinzător; c) activitatea intelectuală etc.
Din acest considerent, contractele, al căror obiect îl constituie imobilele şi înscrierea drepturilor
imobiliare izvorâte din acestea, vor fi încuviinţate de către ambii soţi. Potrivit C. civ., art. 21
alin. (5) unul dintre soţi nu poate, fără consimţământul expres al celuilalt soţ, să rezilieze contractul
de închiriere a spaţiului de locuit, să înstrăineze casa sau apartamentul ori să limiteze prin acte
juridice dreptul la locuinţă al celuilalt soţ.
Particularităţile înscrierii dreptului de proprietate comună devălmăşie sînt elucidate în Legea nr.
1543/98, art. 39-41, Instrucţiunea nr. 487/2005, alte acte normative. Aceste particularităţile sunt
guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodăriei ţărăneşti] coproprietari în devălmăşie.
Înstrăinarea bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie poate fi realizată numai cu acordul
coproprietarilor şi cu respectarea dreptului de preemţiune.
Dreptul de proprietate în devălmăşie este specific comunităţii de familie şi gospodăriei ţărăneşti
[de fermier]. Se întemeiază pe relaţiile [încrederea] de rudenie ce prezumă coordonarea acţiunilor
soţilor în vederea administrării patrimoniului comun obţinut în urma încheierii de acte juridice al
căror obiect este un bun imobil: vînzare-cumpărare, schimb, donaţie etc. Totuşi, imobilul
proprietate comună în devălmăşie poate fi înstrăinat cu acordul în scris al celuilalt soţ. În regim de
contract matrimonial soţii dispun şi administrează de proprietatea imobiliară potrivit clauzelor
stabilite în acest contract. În opinia unor autori [ Maksimovici L. Bracinîi contract;] acordul în scris
al celuilalt soţ este necesar şi în cazul procurării bunurilor. Altă părere o găsim în lucrările
savantului rus Sorin V. [ Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, şi anume „Acordul soţilor nu
se cere la procurarea bunurilor imobile ci numai la înstrăinare lor”. Or, bunul imobil procurat
devine parte componentă a patrimoniului proprietate comună în devălmăşie a soţilor şi nu prezintă
pericol, „soarta” imobilului fiind determinată de ambii.
Înscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice se efectuează la cererea titularilor
acestor drepturi sau în temeiul cererii reprezentantului dacă acesta prezintă act juridic ce atestă
împuternicirea. Temei de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a) actul juridic:
unilateral; bilateral [sinalagmatic]; b) faptul juridic [moştenirea legală]; c) hotărîrea
judecătorească; d) actul administrativ emis de autoritatea publică abilitată în modul stabilit de
legislaţie; e) contractul în privinţa bunului imobil, încheiat conform legislaţiei; f) certificatul de
succesiune; g) hotărârea judecătorească translativă; h) titlul de autentificare a dreptului
deţinătorului de teren; i) alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra
112

bunurilor imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor
drepturilor [Legea nr. 1543/98, art. 28]. În cazul când dreptul de proprietate apare în temeiul unui
act emis de o autoritate publică, cererea de înscriere a dreptului de proprietate o va depune persoana
fizică titular al actului.
Dacă dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va fi înscris la
cererea cumpărătorului.
În caz de imposibilitate a uneia dintre părţi de a se prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta
împuterniceşte o persoană pentru a-l reprezenta. Dacă una dintre părţile contractante
tergiversează/refuză înscrierea dreptului de proprietate imobiliară, partea interesată poate cere
înregistrarea prin judecată [C. civ., art. 215]. În acest caz, temei pentru înscrierea dreptului imobiliar
va servi hotărârea judecătorească. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr. 1543/1998], la
cererea de înregistrare se vor anexa şi documentele justificative: în cazul privatizării
apartamentului - contractul de vînzare-cumpărare, de predare-primire a locuinţei în proprietate
privată [Legea nr. 1324/1993, art. 12].
La înscrierea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra locuinţei privatizate, în
registrul bunurilor imobile se indică datele tuturor participanţilor la privatizarea ei în temeiul
contractului de vînzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată şi
documentului ce confirmă componenţa participanţilor la privatizare. Legiuitorul a omis în
reglementări membrii minori ai familiei. După cum şi era de aşteptat, lacuna a fost sesizată şi
„folosită cu eficienţă”. De exemplu, mama alcoolică privatizează apartamentul pe numele ei
[conform prevederilor legii], copilul nu a fost indicat în contractul de privatizare ca membru de
familie cu dreptul de a locui cu părinţii [C. familiei, art. 51 alin. (2)], ulterior, apartamentul a fost
comercializat, copilul iarăşi nefiind înscris ca membru de familie. După un timp, rudele, depistând
vînzarea apartamentului şi privarea copilului de drept la spaţiu locativ, au înaintat o acţiune în
instanţă, prin care au cerut anularea contractului de vînzare-cumpărare [256, dosarul nr. 2-2313/04].
Examinînd probele anexate la cererea înaintată, instanţa a recunoscut întemeiată cerinţa reclamantei
şi a iniţiat o procedură judiciară.
La cerea de înscriere a dreptului de proprietate se anexează obligatoriu: 1) proiectul planului
cadastral şi, după caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnică a bunului imobil;
3) actul de constatare pe teren, la efectuarea identificării; 4) autorizaţia de construire, alte
documente necesare.
De asemenea:
113

• acordul scris al titularilor drepturilor ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil
[locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietarilor bunurilor imobile aferente [vecini], ale
căror drepturi pot fi lezate prin formarea bunului imobil;
• actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe.
Aşadar:
¾ la înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor imobile, în
registrul bunurilor imobile se indică datele despre ambii soţi dacă aceste bunuri au fost
procurate sau construite în timpul căsniciei lor şi dacă contractul dintre soţi, autentificat notarial,
nu prevede altfel [se are în vedere contractul prenupţial prin care se stabileşte regimul
contractual al bunurilor];
¾ locuinţa, indiferent de tipul de proprietate [publică sau privată] poate fi utilizată doar conform
destinaţiei,
¾ locuinţa este folosită nu numai de proprietar dar şi de membrii familiei acestuia care au un drept
de uz şi abitaţiei asupra acesteia. În acest sens este oportun ca în Registrul bunurilor imobile să
fie înregistrat dreptul de uz şi abitaţie a membrilor familiei acestuia soluţie valabilă şi pentru
cazurile cînd regimul juridic al bunurilor imobile este determinat prin contractul prenupţial. În
cazul înstrăinării locuinţei dreptul de uz şi abitaţie, înscris în modul stabilit de lege, va proteja
membrii familiei proprietarului şi îndeosebi minorii care adesea, în urma unor abuzuri, se
pomenesc în situaţii tragice;
¾ dreptul de proprietate asupra spaţiului locativ nu ţine de faptul aflării [locuirii în permanenţă] a
acestuia sau a membrilor familiei în aceasta [proprietate comună în devălmăşie];
¾ la înstrăinarea spaţiului locativ îşi vor da acordul şi minorii care, participanţi la privatizare, care
la momentul înstrăinării locuinţei au atins vîrsta de 18 ani.
Înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinţei privatizate. În scopul creării pieţei de
locuinţe şi exercitării dreptului cetăţenilor Republicii Moldova de a-şi alege liber modalitatea de
satisfacere a necesităţilor în locuinţă, legislativul a adoptat Legea nr. 1324/1993. Privatizarea
fondului de locuinţe este un proces de înstrăinare, efectuat de organul puterii de stat [Departamentul
Privatizării], a fondului de locuinţe aparţinînd statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora statul
şi-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste de stat, construite din
mijloacele Republicii Moldova şi ale acestor organizaţii, asociaţii, întreprinderi, pentru satisfacerea
necesităţii în locuinţe şi formarea unor stăpîni reali, în drept de a dispune liber de proprietatea lor
imobiliară.
Privatizarea fondului de locuinţe s-a efectuat, respectându-se principiile echităţii sociale, atât
contra bonuri patrimoniale şi mijloace băneşti, cît şi gratuit [Legea nr.1324/1993, art. 2]. Articolul 5
114

din această lege prevede că cetăţenilor Republicii Moldova pot fi vîndute sau transmise cu titlu
gratuit în proprietate privată locuinţele, în special în care aceştia trăiesc şi care aparţin fondului de
stat şi celui public, precum şi din imobilele ce aparţin agenţilor economici, indiferent de faptul dacă
acestea sînt incluse în listele de privatizare.
Cumpărarea sau primirea cu titlu gratuit în proprietate privată a locuinţelor se face cu acordul
tuturor membrilor adulţi ai familiei care locuiesc împreună. La dorinţa lor, locuinţa poate fi
cumpărată în proprietate comună sau în diviziune [Legea nr. 1324/1993, art. 6 alin. (1)].
Proprietarii de locuinţă privatizată sînt coposesorii instalaţiilor şi comunicaţiilor inginereşti, ai
locurilor de uz comun ale imobilului şi ai terenului adiacent.
Potrivit Legii nr. 1324/1993, o familie poate cumpăra sau primi cu titlu gratuit în proprietate
privată o singură locuinţă: 1) la preţurile de stat sau cu titlu gratuit – în limitele asigurării
normative cu spaţiu locativ; 2) la preţurile comerciale stabilite de Guvern la data privatizării
locuinţelor, dar care să nu depăşească preţurile curente pentru construcţia locuinţelor de stat.
Asigurarea normativă cu spaţiu locativ în procesul privatizării se acceptă în mărime de 20 m2 de
suprafaţă totală echivalentă la o persoană [inclusiv membrilor familiei care nu sînt cetăţeni ai
Republicii Moldova] şi cu un supliment de 10m2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele
rămase singure în urma decesului soţului [soţiei], precum şi pentru celibatari.
La privatizarea locuinţelor, spaţiul locativ suplimentar în mărime de 10m2 se adaugă la
suprafaţa normativă, care se transmite în proprietate privată cu titlu gratuit următoarelor categorii de
cetăţeni: 1) membrilor activi şi membrilor corespondenţi ai Academiei de Ştiinţe a R. Moldova;
2) persoanelor decorate cu cele mai înalte distincţii de stat [„Ordinul Republicii”, „Ştefan cel
Mare” etc.]; 3) persoanelor care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneşti şi ale fostei
U.R.S.S. [artist al poporului, maestru emerit al artei, raţionalizator emerit]; 4) raţionalizatorilor;
5) membrilor tuturor uniunilor [asociaţiilor de creaţie]; 6) persoanelor care au titluri didactice de
conferenţiar, profesor universitar sau titluri ştiinţifice de doctor habilitat; 7) militarilor,
lucrătorilor din Serviciul de Informaţie şi Securitate al Republicii Moldova, Departamentul
Trupelor de Grăniceri, Serviciul de Protecţie şi Pază de Stat, Ministerul Afacerilor Interne şi
Procuratura Generală, care au grad special militar de general sau un alt grad similar; 8) foştilor
proprietari ai caselor particulare demolate cărora nu li s-a plătit compensare; 9) persoanele care
suferă de: tuberculoză pulmonară şi tuberculoza altor organe în formă activă; tulburări
respiratorii grave ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburări organice grave
cronice ale activităţii cardiace: endocardie, miocardie; stenocardie.
În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafaţă totală
echivalentă în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalentă cu una cotă-parte a
115

bonului [un an vechime în muncă]. Costul unui m2 supranormativ: 1) în limitele primilor 10 m2 –


1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depăşeşte această suprafaţă – 2 cote părţi ale bonului.
Achitarea costului locuinţei se permite şi cu bonurile [autentificare notarială] rudelor de gradul doi
[bunei, nepoţi; nepoate, surori şi fraţi drepţi].
Potrivit art. 11 din Legea nr. 1324/1993, cetăţenii care doresc să cumpere ori să primească cu
titlu gratuit locuinţă în proprietate privată depun cerere scrisă la organul abilitat, care, în termen de
două luni din data depunerii cererii, stabileşte prin intermediul comisiilor de privatizare a fondului
de locuinţe, costul locuinţei şi emite hotărârea de rigoare. Încăperile construite fără autorizaţie
trebuie să fie legalizate pînă la prezentarea documentelor în comisie. Decizia pozitivă a comisiei
serveşte temei pentru pregătirea proiectului de contract vînzare-cumpărare, predare-primire a
locuinţei în proprietate privată şi pentru înştiinţarea proprietarului locuinţei, administraţiei publice
locale etc.
Dacă, în timpul examinării documentelor depuse pentru privatizare, locatarul principal a decedat,
contractul de vînzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei se încheie cu un alt membru adult al
familiei, care trăieşte în locuinţa dată [cu acordul celorlalţi membri adulţi].
Titlul de proprietate pentru înscrierea drepturilor asupra locuinţei serveşte contractul de vînzare-
cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată, înregistrat la fostul birou teritorial de
inventariere tehnică [BIT].
Contractul de vînzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată se încheie cu
unul dintre soţi, cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi care locuiesc împreună [inclusiv a celor
plecaţi temporar].
Privatizarea apartamentelor [caselor] în care locuiesc copii minori orfani se efectuează în
numele lor de către tutore [curator] în temeiul autorităţii tutelare, cu indicarea, în contractul de
vînzare-cumpărare, predare-primire a apartamentului [casei], a numelui, prenumelui şi
patronimicului tuturor copiilor minori care locuiesc sau care au dreptul de a locui în acest
apartament [casă]. Înstrăinarea ulterioară, în numele copiilor minori, a apartamentului [casei]
privatizate poate fi efectuată numai la atingerea de către aceştia a majoratului.
O problemă care se impune constă în neînţelegerile dintre familiile care locuiesc în aceeaşi
locuinţă privitor la partea ce le revine din spaţiul locuibil. În astfel de cazuri, partea efectivă a
fiecărei familii se stabileşte de către o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi
participanţi la privatizare sau de către instanţa de judecată atunci cînd aceştia sunt nesatisfăcuţi de
părţile efective care le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art. 13].
Vînzarea locuinţelor privatizate cu participarea indirectă a minorilor poate fi efectuată numai cu
acordul autorităţii tutelare.
116

Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi din blocurile de


locuinţe construite prin investiţii particulare, achitate integral, sunt recunoscute proprietate privată,
iar proprietarilor li se eliberează titlu de autentificare a dreptului de proprietate.
Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se exclud din fondul de
locuinţe de stat, obştesc, departamental şi cooperatist şi se includ în fondul de locuinţe privat, fapt
anunţat unităţilor economice la a căror balanţă se află aceste locuinţe.
În registrul bunurilor imobile, se indică datele locatarului principal în temeiul contractului de
vânzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată [întocmit în 4 exemplare, unul
dintre care rămîne la biroul notarial, unul se remite BIT-ului spre înregistrare, unul se înmînează
vînzătorului şi unul cumpărătorului] şi a certificatului, eliberat de agenţia teritorială pentru
privatizate cu privire la componenţa participanţilor la privatizare.
Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului. Conform art. 82 din Codul funciar din
1971, terenurile atribuite în intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini nu depăşeau
următoarele dimensiuni: 1) lucrătorilor permanenţi, specialiştilor, funcţionarilor din sovhozuri,
sovhozuri-tehnicum, întreprinderi experimentale de învăţămînt şi silvice – nu mai mult de 0,30 ha;
2) lucrătorilor permanenţi şi funcţionarilor, învăţătorilor, medicilor şi altor specialişti, stabiliţi cu
traiul şi munca în localitatea dată – 0,25 ha; 3) altor lucrători permanenţi, funcţionarilor,
lucrătorilor stabiliţi cu traiul permanent în localităţi rurale: pensionari, invalizi - 0,15 ha.
În folosinţă lucrătorilor, funcţionarilor şi altor cetăţeni stabiliţi cu traiul în localităţile rurale li se
atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rămase în urma reglementării folosirii pămîntului care
nu pot fi folosite în alte scopuri: agricole, de producţie etc.
Cetăţenilor a căror proprietate [teren] a fost distrusă de calamităţi naturale li se pot atribui
gratuit terenuri în proprietate [C. funciar, art. 11].
Pentru atribuire în proprietate privată, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12,
stabilesc cota de teren echivalent: 1) foştilor membri de colhozuri, salariaţilor din sovhozuri şi din
secţiile de producere ale colegiilor agricole [zootehnice] sau din alte întreprinderi agricole,
inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 2) salariaţilor din organizaţii şi întreprinderi
care locuiesc în localităţi rurale şi execută nemijlocit lucrări de construcţie şi exploatare a
sistemelor de ameliorare, de restabilire şi de îmbunătăţire a terenurilor şi de sporire a fertilităţii
solurilor în localitatea respectivă, inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 3)
persoanelor care locuiesc în localităţi rurale şi care au fost transferate din întreprinderi agricole în
organizaţii de construcţie şi transport colhoznice şi intergospodăreşti, inclusiv pensionarilor din
aceste unităţi economice; 4) salariaţilor din întreprinderile zootehnice intergospodăreşti, inclusiv
pensionarilor din aceste unităţi economice. Salariaţilor şi pensionarilor din întreprinderile
117

zootehnice intergospodăreşti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizării, cota de teren
echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor care deţin funcţii elective sau îşi satisfac
serviciul militar în termen şi care, pînă la aceasta, au lucrat la întreprinderi agricole; 6)
persoanelor care au lucrat anterior la întreprinderile din localitatea respectivă: bărbaţi – 25 de
ani, femei – 20 de ani; 7) veteranilor celui de-al doilea război mondial, foştilor ostaşi
internaţionalişti, familiilor persoanelor care şi-au pierdut viaţa în acţiunile de luptă pentru
apărarea integrităţii teritoriale şi a independenţei Republicii Moldova, care locuiesc în localităţi
rurale – la locul de trai; 8) persoanelor supuse represiunilor politice şi reabilitate ulterior, care
locuiesc în localităţi rurale – la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pămînt în gospodăriile
colective, dar nu lucrează în ele.
De asemenea, pînă la 50 la sută din cota de teren echivalent, calculată pe unitatea administrativ-
teritorială respectivă, se atribuie: 1) persoanelor domiciliate în localităţi rurale care au fost
angajate în sfera socială avînd o vechime de muncă de 25 de ani bărbaţii şi 20 de ani femeile şi
care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vîrstă sau de sănătate, dacă nici
un membru al familiei nu a primit cotă de teren echivalent; 2) salariaţilor din secţiile de învăţămînt
ale colegiilor agricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărîrii
autorităţilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept.
Primăria satului [comunei] sau oraşului [municipiului] eliberează titlu de autentificare a
dreptului deţinătorului de teren pentru fiecare teren, înregistrează proprietarii trenurilor în registrul
cadastral al deţinătorilor de terenuri şi, la cererea deţinătorului de teren, stabileşte în natură
hotarele terenului [C. funciar, art.13].
Articolul 20 din acelaşi cod stabileşte documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren:
1) titlul de autentificare a deţinătorului de teren eliberat de autoritatea administraţiei publice
locale, în cazul în care aceasta atribuie în proprietate privată terenuri ale domeniului public al
unităţilor administrativ-teritoriale, sau de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, în cazul în care
statul atribuie în proprietate privată terenuri ale domeniului public de stat; 2) certificatul de
moştenire; 3) contractul de vînzare – cumpărare; 4) contractul de donaţie; 5) contractul de schimb;
6) contractul de arendă etc.
Drepturile de proprietate imobiliară sînt înregistrate în baza documentelor doveditoare la
depunerea unei cereri la OCT.
Dovadă a dreptului de folosinţă funciară serveau: 1) actul de stat de folosinţă funciară în cazul
întreprinderilor [indiferent de forma lor juridică de organizare]; 2) actul privind dreptul de folosinţă
a pămîntului în cazul persoanelor fizice.
118

Pentru toate cazurile, la înscrierea dreptului de folosinţă în cartea cadastrului, trebuiau


prezentate următoarele acte:
Actul de stat [în continuare - actul] privind dreptul de folosinţă a pămîntului eliberat conform
Hotărîrii Consiliului Miniştrilor al URSS nr. 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea actelor ce
confirmă dreptul de folosinţă a pămîntului.
În afară de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, în care erau
îndosariate: hotărîrea comitetului executiv raional privind eliberarea actului; certificatul eliberat
de comitetul executiv privind terţii cu drept de folosinţă; hotărîrea adunării generale a
colhoznicilor; constatarea direcţiei sovhozului privind proiectul lotului în folosinţă; planul
hotarelor; nota informativă privind justificarea economică a hotarelor stabilite; procesul-verbal
privind concretizarea hotarelor cu posesorii vecini [terenurile adiacente], registrele măsurărilor;
tabelul stabilirii coordonatelor posesorului de bază şi ale altor posesori; actele de control ale
lucrului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat.
O dată cu actul, comitetului executiv raional i se prezintă şi dosarele cadastrale, planurile
fotometrice şi alte documente. Actul se întocmea în trei exemplare, unul dintre care se transmitea
Ministerului Agriculturii [195 p.168].
Pentru înregistrarea drepturilor, titularul depunea cerere în două exemplare, la care anexa:
actul; proiectul lotului de pămînt; actul ce confirma proiectul şi planurile de proiect.
Gospodăria ţărănească [de fermier]. Potrivit Legii nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind
gospodăriile ţărăneşti de fermier [27], în continuare Legea nr. 1353/2000 art. 2, gospodăria
ţărănească de fermier este o întreprindere individuală, întemeiată pe proprietatea privată asupra
terenurilor agricole şi asupra unor alte bunuri, pe munca personală a membrilor unei familii
[membri ai gospodăriei ţărăneşti], avînd ca scop obţinerea de produse agricole, prelucrarea lor
primară, comercializarea cu preponderenţă a propriei producţii agricole. Bunurile, potrivit Legii
citate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri, plantaţii, construcţii gospodăreşti şi alte construcţii, instalaţiile
de ameliorare şi alte instalaţii precum şi alte bunuri care pot aparţine: 1) unuia sau mai multor
membri ai gospodăriei cu drept de proprietate individuală; 2) membrilor gospodăriei cu drept de
proprietate comună în devălmăşie sau cu drept de proprietate comună în diviziune [dacă este
prevăzut în contract].
Bunurile proprietate comună a membrilor gospodăriei ţărăneşti se înregistrează conform
prevederilor generale: conducătorul gospodăriei depune la OCT cerere în două exemplare, la care
anexează declaraţia de constituire, copiile de pe documentele ce confirmă dreptul de proprietate
privată al fondatorului şi al potenţialilor membri ai gospodăriei asupra terenurilor, copiile de pe
contractele de arendă a terenurilor, autentificate de secretarul primăriei, bonul de plată a taxei de
119

înregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de înregistrare a gospodăriei


ţărăneşti.
Pentru claritate, menţionăm unele particularităţi ale gospodăriei colhoznice şi ale gospodăriei
ţărăneşti de fermier, cum ar fi: - membri ai gospodăriei colhoznice erau consideraţi toţi membrii de
familie, indiferent de vîrstă; - dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se înregistra, deoarece
acestea se dădeau numai în folosinţă. În cazul gospodăriei ţărăneşti de fermier, sunt consideraţi
membri ai ei numai persoanele de la vîrsta de 16 ani.
În registrul bunurilor imobile, se indică datele tuturor membrilor gospodăriei ţărăneşti, inclusiv
ale minorilor şi ale celor inapţi pentru muncă, conform extrasului din registrul de evidenţă a
gospodăriilor sau certificatului eliberat de autoritatea publică locală. Bunurile imobile procurate sau
create în urma activităţii în comun a membrilor gospodăriei ţărăneşti [de fermier] se înregistrează cu
drept de proprietate comună în devălmăşie a membrilor acestei gospodării, dacă contractul încheiat
între membrii gospodăriei ţărăneşti [de fermier] sau hotărârea judecătorească nu prevede
proprietatea comună în diviziune.
Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodăriei ţărăneşti folosite în comun se stinge în
temeiul: 1) reorganizării; 2) separării cotelor [proprietate pe cote părţi]; 3) lichidării gospodăriei:
la decizia membrilor sau prin instanţă – la iniţiativa creditorilor sau moştenitorului ori a
primăriei, cînd nu a rămas nici un membru sau cînd nici un moştenitor nu doreşte să continue
activitatea de fermier.
Particularităţile proprietăţii comune în devălmăşie:
a) titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie nu au determinată cota-parte, de
aceea, cât există comunitate de bunuri, ei nu pot cunoaşte întinderea drepturilor;
b) proprietatea comună în devălmăşie are ca subiecte persoane fizice;
c) temei de apariţie a proprietăţii comune în devălmăşie este legea;
d) proprietarii devălmaşi, neavînd determinată întinderea drepturilor lor, nu pot dispune în
nume propriu de bunurile proprietate comună în devălmăşie [C. familiei, art. 21].
Radierea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune ale gospodăriei ţărăneşti de fermier
este similară înregistrării şi se efectuează de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea
dovezilor.
3.2.3.2. Înscrierea dreptului de proprietate în diviziune. În comparaţie cu înregistrarea dreptului
de proprietate în devălmăşie, înregistrarea dreptului de proprietate în diviziune presupune,
instantaneu, înregistrarea cotelor-părţi dintr-un emolument imobiliar şi este reglementată de Legea
1543/1998 art. 40, conform căreia, în registrul bunurilor imobile, se arată cota ideală a fiecărui
proprietar în patrimoniu, care:
120

a) rezultă: din partajul amiabil al foştilor soţi – dreptul de proprietate se înregistrează în baza
actului de împărţire autentificat notarial; sau, în caz de litigiu, pe cale judecătorească – temei de
înscriere a drepturilor reale serveşte hotărârea de judecată; sau, prin moştenire în cazul
comoştenitorilor – temei de înregistrare serveşte certificatul de moştenitor; sau prin construire în
comun, în cazul societăţii civile [construcţia unei clădiri de către două sau mai multe persoane
fizice].
b) se determină în funcţie de: mărimea suprafeţei totale sau a suprafeţei locative, fie de
valoarea unor încăperi şi/sau a suprafeţelor unor terenuri, fie în alt mod convenit între cotitularii
dreptului de proprietate comună în diviziune;
c) se exprimă sub formă de fracţiune ordinară sau în procente faţă de mărimea sau valoarea
bunului imobil;
d) se indică în contract sau în alt document ce confirmă drepturile, făcându-se referire la modul
de determinare a ei.
Prin urmare, în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi:
a) fiecare coproprietar are determinată o cotă parte ideală şi abstractă în dreptul de
proprietate asupra bunurilor comune;
b) titularii proprietăţii comune pe cote-părţi sunt persoane fizice;
c) temei de apariţie a proprietăţii comune pe cote-părţi servesc: contractele, succesiunile etc.;
d) fiecare coproprietar al cotei – părţi din proprietatea comună este în drept să ceară
separarea acesteia [dacă e posibilă] în natură şi respectiv formarea unui bun imobil nou pasibil de
a fi înregistrat în Registrul bunurilor imobile. Conform Hotărîrii Curţii Supreme de Justiţie nr. 3
din 30 ianuarie Separarea în natură a cotei-părţi, a unuia dintre coproprietari, e posibilă numai
cu condiţia că mărimii cote sale îi corespunde o parte izolată a casei cu intrare separată sau dacă
există posibilitatea reconstruirii apartamentului sau casei în aşa fel încît să fie posibil crearea
uni spaţiu separat. Separarea cotei părţi în natură duce la încetarea proprietăţii comune pe cote-
părţi şi pierderea de către foştii coproprietari a dreptului de preemţiune în caz de înstrăinare a
acesteia.
e) înstrăinarea cotei-părţi presupune respectarea dreptului de preemţiune care nu poate fi
cedat [este un drept personal];
f) la înstrăinarea cotei – părţi din proprietatea comună se admite fără acordul în scris a
celorlalţi coproprietari pe cote – părţi dintr-un imobil .
Mărimea cotei se consemnează în registrul bunurilor imobile în temeiul documentului ce
confirmă cotele determinate în bunul imobil. În cazurile în care cotele dintr-un teren şi/sau dintr-o
121

construcţie capitală, stabilite separat, sunt indicate în diferite documente ce confirmă drepturile,
înscrierea se efectuează conform acestor documente.
Dreptul de proprietate în diviziune se înregistrează în temeiul [după caz]: 1) contractului de
separare a cotei părţi din proprietatea comună sau contractului de împărţire [partaj] a proprietăţii
comune, autentificat notarial sau, după caz, hotărârii de formare a terenului cu toate documentele
de formare; 2) certificatului eliberat către soţi, autentificat notarial, privind dreptul de proprietate
asupra cotei-părţi din averea comună; 3)dovezii despre împărţirea averii gospodăriei de colhoznic
sau înscrierii privind separarea cotei-părţi din averea gospodăriei de colhoznic, înregistrată la
autorităţile administraţiei publice locale [pentru construcţii]; 4) hotărîrii instanţei judecătoreşti sau
a fostului arbitraj.
Dreptul de proprietate comună în diviziune încetează în cazul: împărţirii proprietăţii comune
prin separarea părţilor; ieşirea din proprietatea comună pe cote-părţi [încetează pentru persoana care
a cerut separarea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotărîrea judecătorească [la cerea
creditorilor]. Dacă separarea în natură nu este posibilă [bunuri indivizibile], proprietarul care deţine
o cotă-parte în bunurile comune primeşte echivalentul bănesc al acestei cote [240, p. 450].
Încetarea dreptului de proprietate în diviziune are ca efect radierea acestuia din registrul
bunurilor imobile la cerere, adresată OCT de persoana interesată.
3.2.4. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice
În literatura juridică [159, p. 95], se susţine că un colectiv de oameni poate acţiona ca un subiect
unitar de drept numai dacă are o structură bine definită, prin care i se precizează structura internă,
modul de alcătuire, organele de conducere şi competenţa acestora, modul de reorganizare etc.
Savanţii jurişti Roşca Nicolae şi Baieş Sergiu susţin că persoana juridică este o organizaţie
înzestrată cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus prin actul de constituire, căreia, în
condiţiile legii, i se recunoaşte capacitatea juridică [115, p.214-215].
Aceste condiţii sunt îndeplinite de societatea comercială, care, prin actul de constituire, ca
efect al voinţei asociaţilor, dobândeşte o organizare de sine-stătătoare, ce o individualizează de alte
subiecte de drept. Astfel, opinia autorilor citaţi se întemeiază pe criteriile definitorii ale persoanei
juridice ca subiect de drept şi nu ca obiect al înregistrării de stat [obiect al actului juridic]. Ori, pînă
la admiterea în circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economică avea însemnătate mai mult ca
participant la raporturile juridice, categorie juridică reglementată prin Legea nr. 845/1993.
Activitatea în comun a persoanelor fizice este de neconceput fără un suport material, care
presupune existenţa anumitor bunuri aparţinând asociaţilor fondatori cu drept de proprietate, al
căror regim juridic cade sub incidenţa anumitor acte normative, drepturile reale ale persoanei
juridice fiind înscrise în registrul bunurilor imobile. În aspectul cercetat ne interesează cum vom
122

înregistra convenţiile imobiliare obiect al cărora este unitatea economică. Soluţia o găsim în C.
civ., art. 817-822, dacă avem dexteritatea profesională în a delimita persoana juridică subiect de
drept de persoana juridică obiect al circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art. 817 în coroborare
cu art. 818, 821 şi 822 deducem:
¾ întreprinderea în calitate de complex patrimonial unic este privită ca obiect al actului juridic
de vînzare-cumpărare [art. 817, alin (1)];
¾ concomitent cu întreprinderea [teren, edificii, echipament etc] ca complex patrimonial unic
la cumpărător trec şi dreptul la denumire de firmă, la mărcile de producţie şi la alte mijloace de
individualizare a întreprinderii şi a producţiei acesteia [art. 817, alin (1)];
¾ contractul de vînzare cumpărare a întreprinderii în calitate de complex patrimonial unic se
încheie în formă autentică şi se înregistrează la Camera Înregistrării de Stat [art. 818].
Propunem completarea art. 818 cu un nou aliniat în următoarea redacţie: În temeiul contractului de
vînzare-cumpărare a întreprinderii ca un complex patrimonial unic se va înscrie drepturile
imobiliare asupra acesteia la oficiul cadastral teritorial în raza de activitate a căruia este
amplasată întreprinderea;
¾ dovadă a executării obligaţiilor contractuale va servi actul de predare – primire în care sunt
reflectate datele privind bunurile imobile, faptul înştiinţării creditorilor, viciile întreprinderii
[art. 821];
¾ dreptul de proprietate asupra întreprinderii ca un complex patrimonial unic trece la
cumpărător la data [predării] semnării actului de predare – primire a întreprinderii, dreptul urmînd
să fie înscris imediat în Registrul bunurilor imobile [art. 822 menţinut parţial, cursivul este
completarea noastră].
În concluzie C. civ. reglementează întreprinderea ca persoană juridică [subiect al raporturilor
juridice] şi ca obiect al actului juridic, deaceea propunem a completa şi art. 288, alin (2) din C. civ.
cu încă o categorie de bunuri imobile întreprinderea ca un complex patrimonial unic.
Opinia expusă poate fi argumentată apelînd la tratarea acestei probleme de savanţii jurişti din
mai multe state. De exemplu savantul jurist A. G. Gribanov [161] susţine că noţiunea de
întreprindere poate şi trebuie folosită în sens dubli: ca subiect de drept şi ca obiect al raportului
[actului juridic].
Un alt savant jurist [181] apreciază întreprinderea ca un obiect specific al dreptului de
proprietate datorită elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirmă noţiunea de
complex patrimonial aparţine celor mai vaste categorii juridice, cuprinzînd o mulţime de instituţii
diverse.
123

Întreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibilă şi din acest motiv o putem atribui la
lucrurile complexe, deoarece „obiect al drepturilor este totalitatea bunurilor, de aceea regimul
bunurilor aparte nu are nici o influenţă asupra raporturilor juridice” sau „ întreprinderea reprezintă
un bun indivizibil, dar indivizibilitatea întreprinderii este una legală şi nu naturală”, sau „regimului
diviziunii pot fi supuse atît un butoi cu vin cît şi o statuie din marmură, dar indivizibilitatea bunului
poate fi apreciată nu numai ca fiind una naturală ci şi ca o indivizibilitate stabilită de legiuitor din
punct de vedere economic conformă destinaţiei acestuia în circuitul economic [230, p. 95]”. În
ultima categorie autorul citat atribuie întreprinderile, uzinele, magazinele etc. Opinia în cauză îşi
găseşte reflectare şi în cercetările savantului Ugo Mattei [202] care afirmă dacă voi vinde o fabrică
de prelucrare a laptelui, se înţelege că nu voi vinde doar terenul şi clădirile, ci şi tot ce face obiect
comun cu aceasta. În caz contrar ar trebui, înainte de ai înmîna cheile noului proprietar al fabrici,
să iau tot echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca părţi componente ale fabricii, se va
extinde şi asupra bunurilor mobile care servesc la funcţionarea fabricii. Excepţie dacă se convine
altfel. Aprecierea dată întreprinderii de juriştii altor ţări îşi găseşte explicare în raporturile
reglementate de legislaţia lor armonizată nivelului de dezvoltare a ţării.
Aderăm la opiniile analizate şi considerăm că peste o perioadă de timp necesitatea
reglementării a astfel de raporturi o să fie actuale şi la noi. Or, actualmente întreprinderile se vînd
în procesul declanşării insolvabilităţii, bunurile fiind vîndute separat: teren, edificii, echipament etc.
Conceptul clasic de întreprindere exprimă „întreprinderea pe roate”, vînzarea acesteia prezumînd
bunul imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimoniale şi tot ceea ce este antrenat
funcţionării acesteia.
Înscrierea drepturilor de proprietate ale persoanei juridice registratorului i se prezintă: extrasul
din registrul comercial de stat privind înregistrarea acesteia; documentele de constituie. De
asemenea registratorul verifică dacă decizia de înstrăinare, dobîndire a imobilului a fost luată de
organul împuternicit. În funcţie de forma juridică de organizare este necesar procesul verbal al
organului de conducere [împuternicit prin lege sau statut să dispună de imobil] – dacă numărul
fondatorilor este mai mare de unul şi poate fi adunarea generală a asociaţilor sau consiliul de
conducere [direcţia], ţinîndu-se cont şi de preţul contractului. De exemplu în cazul societăţii pe
acţiuni, abilităţile încheierii convenţiilor preţul cărora depăşesc 50 la sută din valoarea activelor,
potrivit ultimului bilanţ, ţine de competenţa dunării generale. Dacă preţul convenţiei depăşeşte 25 la
sută din aceiaşi valoare decizia se ia de consiliul societăţii. Organul executiv [comitetul de
conduce, după caz, direcţia, comitetul de conducere] decide în privinţa convenţiilor preţul cărora nu
depăşeşte 25 la sută din valoarea indicată. În numele Societăţii cu Răspundere Limitată, decizia
124

privind încheierea contractelor, convenţiilor etc. sunt luate de comitetul de conducere cu aprobarea
ulterioară a de adunarea generală.
În cazul cooperativelor decizia de încheiere a convenţiilor este prerogativa preşedintelui
acesteia, dacă statutul nu prevede altfel.
Întreprinderea de stat [municipală] poate să dea în arendă, ipoteca [participa cu bunurile sale la
activitatea structurilor private] numai cu acordul fondatorului în persoana Departamentului
Privatizării sau alt organ al administraţiei publice centrale [139, p. 27].
În numele întreprinderii cu statut de persoană fizică, societăţii în comandită convenţiile sunt
încheiate de asociatul cu cota deplină de participare, dacă contractul de constituire a societăţii nu
prevede încheierea anumitor convenţii de către comanditar în temeiul şi în limitele împuternicirilor
acordate prin procura eliberată de asociatul cu cota deplină de participare.
Pentru societatea în nume colectiv convenţiile sunt încheiate de membrul asociat cu drept de
administrare cu excepţia înstrăinării şi ipotecării bunurilor imobile pentru care este necesar acordul
tuturor proprietarilor.
În cazul întreprinderii individuale, contractele sunt încheiate de către fondator, temei de
înscriere a dreptului serveşte decizia acestuia privind achiziţionarea de bunuri imobile [139, p. 27].
3.2.4.1. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat. La etapa
actuală a economiei de piaţă, proprietatea privată este forma dominantă de proprietate, dat fiind
faptul că bunurile ei componente sunt obiecte ale circuitului civil, care impulsionează vitalitatea
raporturilor juridico-economice, şi care, descătuşate de restricţiile anterioare, sunt în continuă
ascensiune.
Modul de înscriere a dreptul de proprietate al persoanelor juridice este reglementat prin Legea
nr.1543/1998, alte acte normative potrivit cărora modificările ce vizează regimul juridic al bunurilor
imobile ale persoanelor juridice sunt înscrise în registrul bunurilor imobile indiferent de forma
juridică de organizare.
Persoanele juridice cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul civil, persoanele juridice
cu scop lucrativ sunt societăţile comerciale, cooperativa, întreprinderea de stat şi întreprinderea
municipală.
Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ [societatea comercială] asupra
bunurilor imobile se va înscrie în condiţiile Legii nr. 1543/1998, Instrucţiunii nr. 487/2005, ale altor
acte normative, conform cărora înscrierea dreptului de proprietate se efectuează la cerere: 1) în
temeiul contractului de constituire a întreprinderii, înscris în Registrul de stat al întreprinderilor,
care prevede transmiterea în proprietate a bunului imobil, şi actul de predare-primire a
construcţiei; sau 2) în cazul constituirii unei întreprinderi prin fuziune în temeiul contractului de
125

constituire, la care se anexează actul de transfer, aprobat de persoana [organul] care a emis
decizia de reorganizare şi al extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor privind încetarea
activităţii întreprinderilor contopite [fuziune prin contopire – două sau mai multe societăţi
comerciale se unesc pentru a constitui o nouă societate comercială, societăţile care participă la
reorganizare se dizolvă şi se radiază din Registrul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua
societate comercială] [115, p. 315] sau privind încetarea societăţii absorbite [fuziune prin
absorbţie – societatea absorbantă, după modificarea actelor de constituire, îşi continuă activitatea,
iar cea absorbită este radiată din Registrul de stat al întreprinderilor] [116, p.322], în temeiul actului
de transfer a bunurilor; sau 3) în temeiul actului de constituire a societăţii prin dezmembrare: a)
prin divizare – persoana juridică [societatea comercială] se împarte în două sau mai multe societăţi
comerciale independente [societatea îşi pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la
noile subiecte de drept [116, p. 326]; b) prin separare [din componenţa unei societăţi comerciale
care nu se dizolvă şi nu-şi pierde personalitatea juridică se desprind şi se constituie una sau mai
multe persoane juridice [părţi din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; în temeiul contractului
de vînzare-cumpărare de către persoana juridică a bunurilor imobile.
Valabil pentru situaţiile descrise este faptul că, la contractul de constituire, se anexează actul
[bilanţul] divizării, aprobat de organul suprem al întreprinderilor, extrasul din Registrul de stat al
întreprinderilor privind încetarea activităţii societăţii reformate şi, după caz, decizia de formare a
terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geometric.
Persoanele juridice fără scop lucrativ, numite şi necomerciale, prezumă că asociaţii şi
membrii lor nu au scopul de a obţine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anumitor interese
spirituale, culturale, ştiinţifice, sociale etc. [117, p.366]. Conform art. 180-191 din C. civ.,
persoanele juridice fără scop lucrativ, fondatorii, asociaţii şi membrii organizaţiei necomerciale nu
deţin drepturi patrimoniale faţă de această persoană juridică. Potrivit aceluiaşi cod, există trei
categorii de organizaţii necomerciale: asociaţia, fundaţia şi instituţia. Dreptul de proprietate asupra
bunurilor imobile ale persoanelor juridice fără scop lucrativ se înregistrează în temeiul actelor de
constituire: Hotărârea Guvernului; sau hotărîrea administraţiei publice locale; sau contractul de
constituire, statutul etc. În cazul înscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se anexează şi
planul cadastral; în cazul clădirilor sau al altor încăperi, se anexează planul cadastral şi/sau
geometric.
3.2.4.2. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public. Persoane
juridice de drept public sunt: statul, unităţile administrativ-teritoriale, alte autorităţi publice. Spre
deosebire de persoanele juridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de întreprinzător şi nu
desfăşoară afaceri în nume propriu [116, p. 123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este
126

alcătuit, în principiu, din bunuri analoge celor care aparţin particularilor şi care pot fi mobile sau
imobile, transmise acesteia în gestiune economică. Bunurile imobile ale persoanei juridice pot fi
[109, p. 67]: terenuri, edificii, spaţii de executare a activităţii economice, spaţii locuibile pentru
angajaţi etc.
Bunurile imobile ale statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale ce constituie domeniul
public nu pot fi înstrăinate [iazurile, pădurile, pieţele, parcurile etc.]
Drepturile reale supra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobîndite
şi înscrise de către:
Unităţile administrativ-teritoriale, în temeiul: deciziei Guvernului privind transmiterea
bunului imobil din proprietatea statului în proprietatea unităţii administrativ-teritoriale; actului de
predare-primire la transmiterea întreprinderii, clădirii etc. Terenurile unităţilor administrativ-
teritoriale sau ale statului, libere de construcţii, pot fi înstrăinate doar în condiţiile licitaţiei, la
preţuri de piaţă, dar nu mai mici decît preţul normativ al pămîntului [139a, p.27].
Stat, în temeiul: deciziei consiliului local privind transmiterea bunului imobil din
proprietatea unităţii administrativ-teritoriale în proprietatea statului, la care se anexează actul de
predare-primire; sau deciziei consiliului local al unităţii administrativ-teritoriale care transmite şi
deciziei consiliului local al unităţii administrativ-teritoriale, care primeşte, unde se expune acordul
de a primi imobilul, în cazul transmiterii bunului de către o unitate administrativ-teritorială unei
alte unităţi din cadrul aceluiaşi raion; deciziei consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea
publică de interes local, şi acordului dintre părţi, autentificat notarial, sau hotărîrii judecătoreşti,
în cazuri de expropriere pentru utilitate publică de interes local; hotărîrii Guvernului, prin care s-
a aprobat lista terenurilor proprietate a statului, şi [după caz] deciziei consiliului local, prin care s-
a aprobat lista terenurilor proprietate a unităţii administrativ-teritoriale respective [în temeiul
hotărîrii Guvernului nr. 837 din 14.08.201]; hotărîrii Parlamentului, prin care s-a declarat
utilitatea publică de interes naţional, şi acordului dintre părţi, autentificat notarial, sau hotărîrii
judecătoreşti, în cazuri de expropriere pentru cauză de utilitate publică de interes naţional.
Drepturile întreprinderilor asupra bunurilor imobile proprietate publică, date în folosinţă, se
înregistrează în temeiul actelor de predare-primire, încheiate între organele centrale de specialitate
sau autorităţile administraţiei publice locale şi întreprindere [Legea nr. 1543/1998, art. 42].
Consemnăm, în privinţa actelor de predare-primire, că, în practică, sunt cazuri cînd actele de
predare-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economică fiind greu de dovedit. Credem,
crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimului de fapt al imobilului şi de
reconfirmare a drepturilor reale în numele titularilor de drept, prin înregistrarea drepturilor şi
eliberarea actelor doveditoare.
127

Înregistrarea grevării dreptului asupra terenului proprietate publică se efectuează în temeiul


deciziei autorităţii publice locale [Legea nr. 1543/1998, art. 42, alin. (2)].
Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se înscriu în registrul bunurilor imobile:
în subcapitolul I – imobilul; subcapitolul II – drepturile imobiliare; subcapitolul III –
grevarea drepturilor.
Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public încetează în cazul: urmăririi bunurilor
în legătură cu obligaţiile pecuniare; privatizării proprietăţii de stat; expropriere pentru cauză de
utilitate publică; rechiziţie; confiscare, alte cazuri.
Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public care şi-au încetat existenţa sunt radiate
din registrul bunurilor imobile în temeiul hotărîrii organului decizional cu anexarea documentelor
de rigoare.
3.3. Particularităţile de înscriere a altor drepturilor reale
În literatura juridică de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale asupra
bunurilor altuia [dezmembrămintelor] este destul de controversată [118, p.176; 171, p.115].
Se evidenţiază sintagmele: dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra
bunurilor altuia şi drepturi reale asupra bunurilor străine [198, p.29-39].
În ceea ce ne priveşte, acceptăm sintagma alte drepturi reale, din considerentul că dreptul de
proprietate este prototipul drepturilor reale într-o asemenea măsură, încât celelalte drepturi reale
sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate [163, 30-36].
Susceptibil de dezmembrare este atît dreptul de proprietate privată, cît şi dreptul de proprietate
publică, indiferent de titular: persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unităţile administrativ -
teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate publică poate fi obiectul unor dezmembrări:
concesiunea bunurilor; folosinţa; locaţiune etc.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate se înscriu: în subcapitolul III, partea I, la rubrica
„Alte drepturi reale”: uzufruct, uz, abitaţie, superficie, servitutea terenului aservit, gajul, folosinţa
asupra terenurilor statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea,
iar în subcapitolul III, partea a II, la rubrica „Notări”: subcapitolul III - Grevarea drepturilor
patrimoniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevării care poate fi: teren –T; construcţie – C;
încăpere (izolată) – Î.; Tipul şi termenul grevării, suma gajului (după caz) – gestiune economică,
folosinţă etc. ; Date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea – ex: Academia
de Studii Economice a Moldovei; Date despre documentul în a cărui temei a fost efectuată
înscrierea – Hotărârea Guvernului nr. 1408 din 14.11.1991; Data înscrierii – 15.12. 1991.
3.3.1. Înscrierea dreptului de uzufruct. C. civ. [art. 395-423] defineşte uzufructul ca fiind
dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă
128

bunul unei alte persoane [nudul proprietar] şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul,
însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Definiţia legii, deşi pune în relief două dintre
caracterele principale ale uzufructului, anume că este un jus in re aliena, şi nu comportă facultatea
de a dispune de lucru, este totuşi incompletă şi poate da loc confuziilor [163, p. 193]. Or, definiţia
pe care legiuitorul o dă uzufructului se potriveşte tot atât de bine şi dreptului de folosinţă.
Deosebirile sunt următoarele: în cazul locaţiunii, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de
creanţă, iar în cazul dreptului de uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosinţă real
asupra bunului.
Caractere ale uzufructului:
¾ acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia [C. civ., art.395];
¾ acesta este un drept esenţialmente temporar [art., 397];
¾ orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu şi transmisibil pentru cauză de
moarte este lovit de nulitate absolută [C. civ. art. 397 alin.(4)];
¾ pe durata sa, uzufructul acordă proprietarului bunului puteri reduse, deoarece folosinţa şi
fructele aparţin uzufructuarului, iar proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt
pentru care proprietarul se numeşte nud;
¾ uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci şi asupra unui drept.
Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit C. civ., obiect al uzufructului poate fi orice bun care
se află în circuitul civil, cu excepţia celor din domeniul public al statului şi al unităţilor teritorial-
administrative [art. 396 alin. (3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori şi terenului cu păduri
[art. 406 şi 407]; terenului în care există carieră [art. 408 şi dispoziţiile C. subsolului].
Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu particular
şi se înscrie în registrul bunurilor imobile în subcapitolul III, partea I, la rubrica „Alte drepturi
reale”.
Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul legii – legislaţia nu prevede expres cazuri de
constituire a uzufructului nemijlocit prin lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al
imobilului: casă, apartament, teren, pădure, obiective acvatice separate etc. [condiţiile, conţinutul
şi termenul sînt determinate de părţi]; unilateral [testament] printr-o clauză testamentară [113,
p.225]. În cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotărîre
judecătorească - numai în cazul în care legea prevede o astfel de modalitate, de exemplu, în cazul
uzufructului prin uzucapiune.
Uzufructul imobilelor trebuie înscris în registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 389, 290 şi
Legea nr. 1543/1998, art. 4 şi 5].
129

Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorării sau micşorării suprafeţei
terenului. Documente în al cărui temei se înregistrează modificările sunt: contractul de vînzare-
cumpărare a unui imobil [clădire] din cadrul universalităţii de bunuri imobile. De exemplu,
persoana juridică are în proprietate pe terenul său mai multe construcţii, una dintre care o vinde. La
cererea acestei persoane, inginerul cadastral formează un nou bun imobil, întocmeşte pentru ambele
bunuri planurile cadastrale şi dosarele în al căror temei se vor efectua modificările de rigoare în
registrul bunurilor imobile.
Uzufructul se stinge în cazul: decesului uzufructuarului persoană fizică; lichidarea
uzufructuarului persoană juridică; expirarea termenului pentru care a fost constituit dacă nu a
intervenit o altă cauză de stingere [deces, lichidare etc]. Uzufructul constituit în favoarea unei
persoane juridice nu poate depăşi 30 de ani [C. civ., art. 420]; anularea prin hotărîre judecătorească
a actului prin care nudul proprietar a dobîndit dreptul de proprietate [art. 420]; renunţarea
uzufructuarului la dreptul său [art.420]; distrugerea bunului [art. 422]; întrunirea în aceeaşi persoană
a calităţii de proprietar şi uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voinţa părţilor [art. 415]; la
cererea nudului proprietar [art. 421];
Stingerea uzufructului imobiliar este reflectată, ca şi constituirea uzufructului imobiliar, în
Registru, la cerea persoanei interesate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras
din Registrul de stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunţat la dreptul său
[contract de stingere a uzufructului, hotărîre judecătorească etc.].
3.3.2. Înscrierea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este reglementată de C. civ., prin
art. 424-427, şi este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrînse şi limitate.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Caracteristic pentru dreptul de uz şi dreptul de abitaţie este faptul că titularul lor se bucură de
atributele posesiunii şi folosinţei bunului numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Ceea ce face
să se distingă aceste drepturi de uzufructul propriu-zis este caracterul strict personal. Titularul lor nu
poate ceda [vinde, dona sau închiria] emolumentul acestor drepturi, iar creditorii săi nu pot să le
sechestreze. De aceea, unii autori s-au întrebat dacă aceste drepturi merită să figureze printre
drepturile patrimoniale. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe când
dreptul de abitaţie are ca obiect o casă ori un apartament.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [ C. civ., art.
427], se constituie în temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun imobil şi
dreptul de abitaţie iau naştere la data înscrierii lor în Registru, similar dreptului de uzufruct: partea I
a subcapitolului III, la rubrica „Alte drepturi reale” .
130

Dreptul de uz este dreptul real principal ce conferă titularului atributele de posesiune şi


folosinţă asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pentru nevoile proprii şi ale
familiei sale [C. civ., art. 424]. Titulari al dreptului de uz şi ai dreptului de abitaţie pot fi numai
persoane fizice. Prin urmare, aceste drepturi au caracter personal şi se dobândesc prin act juridic:
convenţie, testament, uzucapiune etc.
Dreptul de uz se stinge şi se radiază în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de uzufruct [C. civ., art.
420-423], dar de acest drept vor putea beneficia şi moştenitorii uzuarului dacă aşa s-a convenit prin
convenţie.
Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţă şi care conferă
titularului posesiunea şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa [139, p. 10]; el este,
aşadar, un drept de uz care are ca obiect o locuinţă.
Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin act juridic [contractul de înstrăinare a bunului cu
condiţia întreţinerii pe viaţă]: unilateral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Prin testament [dacă testatorul a stipulat o clauză sub formă de legat] şi prin efectul legii [C. civ.,
art. 424 alin. (3)]. Dreptul de abitaţie, ca şi dreptul de uz, se caracterizează prin faptul că titularul
său nu poate fi decât o persoană fizică şi că are un caracter personal, putând fi folosit numai pentru
nevoile de locuit ale titularului şi ale membrilor lui de familie.
Procedura de înscriere a dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este similară procedurii de
înscriere a dreptului de uzufruct.
Stingerea dreptului de abitaţie şi, ca rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se
efectuează la cerere, la care se anexează actele justificative.
3.3.3. Înscrierea dreptului de servitute. S-a menţionat deja că legiuitorul moldovean
reglementează, în actele normative adoptate după anul 1990, şi instituţia servituţii. Dreptul de
servitute este reglementat în C. civ. la art. 428-442, în alte acte normative, potrivit cărora servitutea
este sarcina care grevează un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar [terenul dominant]. În literatura de specialitate [113, p.245], s-a relevat opinia, la care
consemnăm, potrivit căreia sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui.
Sarcina revine proprietarului imobilului aservit.
Dreptul de servitute se constituie: în temeiul actului juridic [C. civ., art. 431]; prin destinaţia
stabilită de proprietar [art. 432]; prin uzucapiune [art. 433]. În doctrină, se elucidează încă un mod
de constituire a servituţii – în temeiul Legii [123, p.50-67]. Raţionamentul expus îţi găseşte
confirmare în C. civ., art. 443 alin. (3), care prevede că superficiarul are dreptul de servitute asupra
terenului pentru exercitarea dreptului de superficie dacă acest drept nu este stabilit prin actul de
131

constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenită completarea art. 431 din Codul civil cu poziţia
„în temeiul legii”.
Înscrierea dreptului de servitute. Dreptul de servitute se constituie de la data înscrierii în
registrul bunurilor imobile în subcapitolul III, partea I, rubrica „Alte drepturi reale”.
Dreptul de servitute se înregistrează la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor
doveditoare: contractului încheiat în modul stabilit; deciziei autorităţii administraţiei publice locale
privind terenul aflat în proprietate publică; hotărârii judecătoreşti.
La documentele prezentate oficiului cadastral teritorial, se vor anexa şi planul terenului, în care
se indică hotarele şi/sau planul construcţiei.
Dreptul de servitute se înscrie în registrul bunurilor imobile ca sarcină a proprietarului fondului
aservit, în subcapitolul III, şi ca folos al proprietarului fondului dominant, în subcapitolul doi –
menţiuni.
Suntem de părerea că servitutea poate fi instituită şi în interesul şi la cererea persoanei - posesor
al terenului cu dreptul de posesiune şi folosinţă nelimitată.
Temeiurile de stingere a dreptului de servitute sînt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri
ajung în proprietatea aceleiaşi persoane; 2) renunţarea proprietarului terenului dominant; 3)
expirare a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute dacă în actul de constituire a
fost stipulat termenul [regula generală fiind cea conform căreia servitutea există atît timp cît există
bunul imobil]; 4) răscumpărare în condiţiile prevăzute la art. 442 din C. civ. – dreptul de servitute
se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat
rîul]; 6) neuz pentru o perioadă de 10 ani în condiţiile art. 441 din C. civ.; 7) dispariţie a
oricărei utilităţi a servituţii; 8) expropriere a terenului aservit, dacă servitutea este contrară
utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superficie dacă a
fost constituit în temeiul art. 443 alin (3) .
Dreptul de servitute se radiază din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la
care se anexează actele confirmatoare.
3.3.4. Înscrierea dreptului de superficie. Dreptul de superficie este definit la art. 443 alin (1)
din C. civ. conform căruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea
edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei
construcţii existente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar, din care
cauză nu poate fi exercitat decît asupra suprafeţei construite sau a suprafeţei pe care urmează să se
ridice construcţia [ 244, p. 50-85].
Constituirea şi înregistrarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se naşte în temeiul
unui act juridic sau al unei dispoziţii legale fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în
132

registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 444]. În cazul în care nu a nu a fost stabilit un termen pentru
care se constituie dreptul de superficie, acesta nu va depăşi 99 de ani.
Dreptul de superficie se constituie de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile în temeiul
acordului de voinţă dintre părţi.
Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral
[testamentul].
Dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi în
subcapitolul III, partea I, rubrica „Alte drepturi reale” [C. civ., art. 446], la cerere, adresată OCT, la
care se anexează documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral şi planul geometric].
Dreptul de superficie se stinge şi, ca urmare, se radiază din registrul bunurilor imobile în
condiţiile stipulate în C. civ., la art. 449: expirare a termenului stabilit în actul de constituire; prin
consolidare, cînd şi construcţia, şi terenul devin proprietate a aceleiaşi persoane.
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 290,
499]. Stingerea dreptul de superficie în legătură cu expirarea termenului se efectuează din oficiu,
fără ca o parte să ceară radierea.
3.3.5. Înscrierea dreptului de ipotecă. Ipoteca este o garanţie reală imobiliară prin care un
bun nemişcător este afectat la executarea unei obligaţii, fără a deposeda pe titularul dreptului
ipotecat, care conferă creditorului dreptul să-l urmărească, în orice mîini s-ar afla, şi să-şi satisfacă
creanţa din preţul obţinut din vînzarea silită, rangul de preferinţă fiind asigurat prin înscriere în
registrul bunurilor imobile [204, p. 300]. Acelaşi imobil poate servi la garantarea plăţii datoriilor
contractate faţă de mai mulţi creditori care, la rîndul lor, pot lua inscripţii ipotecare. Ordinea în care
se înscriu ipotecile conferă rangul lor în funcţie de apariţia dreptului de gaj.
C. civ. la art. 454, defineşte gajul ca un drept real, în al cărui temei creditorul poate pretinde
satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea
bunurilor ipotecate în cazul în care debitorul nu execută obligaţia garantată prin ipotecă. Băncile
comerciale acordă credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind înregistrat în
Registrul public ca sarcină a proprietăţii şi ca drept de garanţie al creditorului ipotecar. Imobilul
rămîne în posesiunea debitorului ipotecar sau a unui terţ care acţionează în numele debitorului
ipotecar [C. civ., art. 455 alin. (2)].
Obiecte al dreptului de ipotecă pot fi bunurile imobile enumerate la art. 288 din C. civ.: terenul,
construcţiile, alte imobile legate nemijlocit de pămînt, împreună cu terenul aferent necesar asigurării
funcţionale a imobilului ipotecat sau cu dreptul de folosinţă a acestuia. Este ipotecă şi grevarea
locaţiunii, prezente şi viitoare; ipoteca de întreprinzător, care se extinde asupra bunurilor imobile,
133

asupra altor bunuri şi drepturi patrimoniale, reflectate în bilanţul întreprinderii, dacă legea sau
contractul nu prevede altfel, etc.
Ipotecarea loturilor de pămînt. Sunt pasibile de ipotecare terenurile ce aparţin cu drept de
proprietate persoanelor fizice şi juridice, proprietate în devălmăşie şi cea pe cote-părţi.
Ipoteca este înregistrată la OCT, la cerere, la care se anexează contractul de ipotecă [C. civ., art.
44 alin (1)] şi documentele indicate în contract, în care va fi stipulat perioada ipotecii, preţul
bunului, valoarea obligaţiei asigurate prin ipotecă sau modul şi condiţiile determinării acestei valori,
admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotecă, se va anexa, după caz, şi decizia organului abilitat
de a dispune de bunurile persoanei juridice cu mai mulţi fondatori.
Considerăm util a se prevedea în contract regimul juridic al bunurilor amplasate pe terenul
ipotecat. Or, în cazul nerambursării creditului, s-ar putea întîmpla ca creditorul să pretindă şi la
bunurile debitorului amplasate pe teren ori să împiedice exploatarea acestora invocînd prevederile
C. civ., art. 457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al
gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. În spiritul elementului intenţional, propunem o altă
redacţie a prevederii în cauză: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal
obiect al gajului în măsura în care nu au fost satisfăcute creanţele. Astfel, dacă pe lotul ipotecat
există construcţii, acestea rămîn proprietate a debitorului cu drept de superficie, totodată, debitorul
obţine un drept de servitute asupra terenului necesar exploatării construcţiei [204, p.39-44].
Ipotecarea spaţiului locativ. Ipotecarea spaţiului locativ poate crea în practică multe probleme
în cazul cînd debitorul nu rambursează creditul. De exemplu, în apartamentul ipotecat locuiesc
copiii minori ai debitorului. Creditorul, în temeiul contractului şi potrivit dreptului de ipotecă înscris
în Registru, îşi valorifică dreptul. Ce se va întîmpla cu membrii de familie [minori] ai debitorului?
Federaţia Rusă, prin Legea nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotecă [101], în continuare Legea
nr. 102/1998/R, la art. 78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea debitorului de imobilul ipotecat şi de
dreptul asupra lui în cazul nerambursării creditului nu duce şi la evacuarea acestuia din spaţiul
locativ, cu excepţia cazului cînd dispune de un alt spaţiu. În accepţiunea prevederilor acestei legi,
dobînditorul imobilului ipotecat [apartament, casă etc.] şi fostul proprietar încheie un contract de
locaţiune. Dacă dobînditorul se împotriveşte, litigiul se soluţionează pe cale judecătorească.
Aceasta va decide în favoarea debitorului [deşi ar putea să fie şi invers]. Dobînditorul imobilului
grevat va accepta încheierea contractului de locaţiune, dar pentru o anumită perioadă.
Reglementări similare găsim şi în legislaţia unor alte ţări, de exemplu, în Franţa, în Legea din 12
iulie 1909 privind instituirea proprietăţii de familie, asupra căreia nu se răsfrîng prevederile
privitoare la lipsire de proprietate în caz de nerambursare a creditului.
134

Dreptul de ipotecă se constituie în temeiul: legii; contractului de ipotecă [C. civ., art. 466].
Dreptul de ipotecă se înscrie la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat
bunul imobil ipotecat.
Dreptul de ipotecă se înscrie la cererea creditorului ipotecar sau la cererea comună, sau în
temeiul hotărîrii judecătoreşti.
Dreptul de ipotecă se înscrie în registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul) sau B
(construcţia), subcapitolul III – Grevări.
Contractul şi dreptul de ipotecă se înscrie în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat bunul imobil, în termen de 3 luni de la data
încheierii. Nerespectarea termenului atrage nulitatea contractului [C. civ., art. 470 lit. a)]. Dacă
contractul de vînzare-cumpărare şi contractul de ipotecă sunt încheiate concomitent, dreptul de
proprietate şi ipoteca sînt înregistrate consecutiv.
Ipoteca de întreprinzător. Proprietarul unei întreprinderi – complex patrimonial poate să-şi
exercite dreptul de dispoziţie asupra ei prin înstrăinare, dare în posesiune, ipotecare [C. civ., art.
817]. Acelaşi cod prevede transmiterea întreprinderii şi prin succesiune.
Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaţie, contribuţie, cuprinse în activul social, formează
gajul general al creditorilor persoanei juridice.
Întreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru practicarea activităţii de întreprinzător,
poate constitui obiectul material al contractului de ipotecă [122, p. p.30]. La cererea de înregistrare
a dreptului de ipotecă, părţile vor anexa la contractul de ipotecă şi actul de inventariere a bunurilor,
prin care se stabileşte existenţa efectivă a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemenea, se va anexa
concluzia unui auditor independent privind preţul total al imobilelor ipotecate.
Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecării întreprinderilor de drept
public, cu unele excepţii admise de către Departamentului Privatizării. OCT nu va înregistra
contractul de ipotecă al cărui obiect este întreprinderea împotriva căreia s-a iniţiat proces de
insolvabilitate.
Dreptul de ipotecă se înscrie în temeiul: contractului de ipotecă, autentificat notarial; deciziei
organului de conducere abilitat cu prerogativele dispoziţiei asupra bunurilor imobile a persoanei
juridice de drept privat [Adunarea generală a asociaţilor, Consiliul de administraţie, fondatorii etc];
în privinţa persoanei juridice de drept public – decizia Departamentului Privatizării, actului de
inventariere.
Codul civil prin art. 467 a stabilit că gajul legal se poate naşte din creanţele: statului, pentru
sumele datorate în temeiul legislaţii fiscale; persoanelor care au participat la construcţia imobilelor;
în temeiul unei hotărîri judecătoreşti.
135

Legiuitorul a stabilit pentru naşterea dreptului de ipotecă înregistrarea contractul de ipotecă în


Registru în termen de 3 luni de la data încheierii [art. 470 alin. (2) lit. a)].
În cazul proprietăţii comune în devălmăşie, dreptul de ipotecă se va înscrie numai cu acordul
tuturor coproprietarilor.
În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii, debitorului îi este interzis să dispună de bunul
imobil ipotecat şi/sau să ipotecheze ulterior acest imobil, în registrul bunurilor imobile se
menţionează interdicţiile.
Cesiunea ipotecii se înregistrează în baza contractului de cesiune a creanţei.
Dreptul de ipotecă încetează în cazul:
¾ stingerii obligaţiei garantate prin ipotecă;
¾ expirării termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotecă;
¾ pieirii bunurilor gajate;
¾ comercializării silite a bunurilor gajate;
¾ unor alte situaţii prevăzute de lege.
Documentele care confirmă executarea totală sau parţială a obligaţiilor garantate prin ipotecă
constituie temei pentru înregistrarea modificărilor corespunzătoare în Registrul gajului [C. civ.,
art. 472].
Conform dispoziţiilor C. civ., art. 473, în urma stingerii dreptului de ipotecă, informaţia cu
privire la aceasta urmează a fi radiată din registrul gajului şi din registrul bunurilor imobile.
Radierea dreptului de ipotecă se efectuează la cererea: 1) creditorului gajist; 2) debitorului
gajist, în temeiul unui demers, semnat de ambele părţi, a declaraţiei scrise a creditorului cu privire
la renunţarea la gaj sau a hotărârii judecătoreşti; 3) terţului care a dobîndit obiectul gajului, în
baza declaraţiei scrise a creditorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat
de executorul judecătoresc, prin care se confirmă că bunul a fost dobândit în cadrul procedurii de
executare silită, a certificatului eliberat de instanţa de judecată pentru confirmarea faptului că
bunul a fost dobândit în cadrul procesului de insolvabilitate, a hotărârii judecătoreşti cu privire la
expirarea ipotecii, chiar dacă nu a fost parte la proces.
136

Sinteza rezultatelor obţinute


A. Concluzii
1. Deşi Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptată cu 8 ani în urmă, în doctrina juridică
naţională nu există cercetări şi analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare,
investigaţiile efectuate în prezenta lucrare au o importanţă deosebită atît pentru doctrină, cît şi
pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au şi constituit unul
dintre obiectivele de bază ale investigaţiilor efectuate: a contribui la elaborarea unei practici
moderne şi uniforme de aplicare a normelor juridice atît de autorităţile publice, cît şi de titularii de
drepturi imobiliare.
2. Analizînd cadastrele existente în Europa şi evoluţia lor în timp, am concluzionat că ele diferă
în funcţie de orînduirea social-economică. Dacă ţările de orientare capitalistă au dat şi continuă să
dea prioritate înregistrării atît a imobilelor, cît şi a drepturilor asupra lor, ţările de orientare
socialistă [postsovietice] au dat prioritate conţinutului economic al regimului juridic al bunurilor
imobile, importanţă avînd aşa indicatori cum ar fi: suprafaţa terenurilor, clasificarea acestora după
folosinţă [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. În condiţiile regimului
socialist, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite organe statale: a terenurilor – de Ministerul
Agriculturii, de comitetele executive raionale, săteşti etc; a spaţiului locativ – de comitetele
executive, de comitetele sindicale de la întreprinderi etc. O parte a informaţiei privind imobilele o
deţineau birourile de inventariere tehnică [BIT]. Pentru a putea fi folosită judicios, în contextul
creării unui cadastru general, informaţia stocată la organele indicate trebuia verificată, unificată şi
pusă în responsabilitatea unui singur organ de stat, care să fie garantul veridicităţii ei. În acest scop,
s-a format Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru.
3. Crearea cadastrului general în Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru
normativ adecvat, motiv pentru care au fost adoptate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr.
1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1997 etc., supuse unei analize minuţioase în procesul cercetării.
Analiza acestor reglementări a fost efectuată în plan comparat cu cele mai progresiste reglementări
europene din domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania,
considerată promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a cărui entitate de bază este
imobilul, din Elveţia, Olanda, România, Rusia etc.
4. Dat fiind că unul dintre obiectivele investigaţiilor constă în efectuarea unei analize teoretice şi
practice a dificultăţilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, în primul rînd s-a
analizat natura juridică a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explică prin
faptul că entitatea de bază a cadastrului este terenul. Şi aşa cum terenul este imobilul peren, toate
137

operaţiunile [vînzare-cumpărare, schimb, donaţie, arendă, locaţiune etc.] derulează în jurul acestuia,
fiind înscrise în registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situaţia, oricine se
poate informa în privinţa regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul
imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigură apărarea
drepturilor şi intereselor dobînditorului diligent împotriva vînzătorului de rea-credinţă etc.
Aşadar, stabilirea prin acte normative a obligativităţii înregistrării contractelor şi/sau a
drepturilor imobiliare este o garantare a exercitării drepturilor imobiliare la propria latitudine şi, ca
efect general, dezvoltarea pieţei imobiliare, atragerea investiţiilor în ţară.
5. La temelia înregistrării de stat a imobilelor se află două principii. Primul, principiul
integrităţii, prevede formarea în integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate pe
el. Al doilea prevede înregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil în aceeaşi instituţie
[oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rămîne şi astăzi dificilă din cauza faptului
că, anterior, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite instituţii statale, conlucrarea nefiind o
prerogativă a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmărind propriile interese departamentale, nu
transmit nici în prezent informaţia pe care o deţin, reducînd substanţial dinamica procesului de
creare a cadastrului naţional, impunînd populaţia de a solicita certificate în diferite organe de stat,
plătind multiple taxe şi cheltuind mult timp, pe cînd oficiile cadastrale teritoriale ar trebui să fie
amplasate cît mai aproape de imobile, drepturile asupra cărora se înscriu.
6. Potrivit Legii nr. 1543/1998 şi altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi
recuperate, inclusiv prin taxe de înregistrare a imobilelor şi a drepturilor asupra lor, precum şi de
eliberare a informaţiilor la cerere. Prin urmare mijloacele pecuniare obţinute din astfel de încasări
trebuie să fie cheltuite numai la dezvoltarea şi modernizarea sistemului de înregistrare a imobilelor
şi drepturilor asupra lor. Numai în aşa condiţii, crearea cadastrului şi sistemului de publicitate
imobiliară va finaliza în termen, şi anume în anul 2010.
7. Este foarte important că Legea nr.1543/1998 nu a anulat înregistrările efectuate anterior şi nu
a stipulat înregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult decît atît, legiuitorul a stabilit
înscrierea drepturilor imobiliare la voinţa titularilor. Deci înregistrările efectuate anterior îşi
păstrează efectul juridic cu unele excepţii. Astfel dreptul înscris anterior se va reînscrie în cazul
grevării dreptului de proprietate [potrivit principiului de înregistrare mai întîi a dreptului de
proprietate apoi a celorlalte drepturi reale] în temeiul uni act juridic sau în temeiul hotărîrii
judecătoreşti irevocabile în acest sens.
8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe măsura schimbării proprietarilor de bunuri
imobile. Problema ce se impune soluţionată rezidă în considerarea drepturilor imobiliare înregistrate
pînă la adoptarea şi punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 şi a C. civ. Legiuitorul nu a stabilit
138

mecanismul de reverificare a valabilităţii acestor înregistrări. Suntem de părerea că este incorectă


prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren pentru confruntarea cu realitatea
a înregistrărilor precedente este lăsată la discreţia registratorilor. În lumina acestui deziderat, art. 28
din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), avînd următorul cuprins: În toate
cazurile cînd se solicită înscrierea drepturilor dobîndite în baza legislaţiei anterioare, registratorul
este obligat să confrunte datele cu realitatea.
9. Actualul sistem cadastral şi publicitatea imobiliară dă răspunsuri operative privind:
amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietăţii. Conceptul instituirii
cadastrului general naţional rezidă în identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari
şi a imobilelor anexe, în înregistrarea drepturilor asupra obiectelor înregistrării.
Întreaga informaţie este acumulată la Oficiul Informaţional „Cadastru”, responsabil de
sistematizarea şi de păstrarea ei. Documentele ce servesc temei de înscriere a drepturilor imobiliare
sunt îndosariate în dosarul bunului imobil, care se deschide după formarea bunului şi atribuirea
numărului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipulează, la art. 22, ţinerea manuală a Cadastrului
bunurilor imobile şi, în paralel, a evidenţei electronice, deşi prioritate se dă cadastrului ţinut manual.
Dublarea evidenţei asigură o mai bună păstrare a informaţiei şi exprimă grija statului faţă de
titularii de drepturi imobiliare, favorizează dezvoltarea economică a ţării.
10. Un loc aparte în lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale înregistrării
drepturilor imobiliare. Analizînd cadrul normativ existent, considerăm că înscrierea în registrul
bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea creîndu-se şi fiind
opozabile terţilor din momentul înregistrării.
11. În procesul creării sistemului cadastral naţional, nu mai puţin importantă este şi problema
înregistrării imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au
pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerăm că o soluţia judicioasă ar
fi ca, la înregistrarea primară masivă a imobilelor care se efectuează din oficiu, fără cererea
titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, să se întocmească un
proces-verbal, în care să se constate situaţia „de facto”, semnat de proprietarii adiacenţi şi de
autoritatea administraţiei publice locale, iar în temeiul acesta [cu condiţia că situaţia de pe teren
corespunde documentelor din arhiva OCT], să se înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului.
Situaţia expusă este valabilă atît în privinţa persoanelor fizice, cît şi a celor juridice [de drept
public, de drept privat].
12. Recunoaşterea dreptului de proprietate privată asupra bunurilor imobile a generat şi unele
dificultăţi în exercitarea şi apărarea acestora. Autorul prezentei lucrări a efectuat o amplă analiză
noţiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridică a cadastrului imobilelor, a
139

analizat şi a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale,


a demonstrat că viabilitatea cadastrului este asigurată prin Registrul bunurilor imobile a încercat să
delimiteze instituţia cadastrului de cea a publicităţii imobiliare, elucidându-i esenţa, principiile şi
funcţiile acesteia.
13. În urma cercetărilor efectuate s-a ajuns la concluzia că obiectele înregistrării în sistemul
cadastral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcţie, construcţie subterană, anexă,
încăpere izolată etc.]; b) proprietarul persoană fizică, persoana juridică, statul şi unităţile
administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de
superficie, de servitute, de ipotecă etc].
14. Analizînd, prin metoda comparativă, sistemele cadastrale din ţările europene am
concluzionat că sistemul cadastral acceptat spre implementare în Republica Moldova este cel de
orientare germană, a cărui entitate de bază o constituie terenul, persoana şi drepturile imobiliare.
Considerăm că acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea realităţii noastre
la un sistem european de reglementare continuă să rămînă problematică din cauza unor
inconveniente „moştenite” de la vechiul sistem de evidenţă, care nega proprietatea privată, a căror
înlăturare este dificilă, dar care vor fi totuşi depăşite în termenul scontat, adică pînă în anul 2010.
Legislaţia în vigoare permite acest lucru.
15. În viziunea noastră, rangul ar fi titulatura pe care o constituie înscrierea în Registrul
bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrierii, excepţie dreptul de superficie care se înscrie în
registrul bunurilor imobile numai cu rangul întîi [C. civ., art.446]. Rezumăm: prima înscriere va
avea rangul întâi, a doua - rangul doi ş.a. m. d. Efectul juridic al înregistrării dreptului imobiliar
este marcat de rangul dreptului atribuit înscrierii.
St/abilirea unei ordini de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitării dreptului] poate
fi cerută şi în cazul cînd servitutea unui teren concurează cu o altă servitute sau cu un alt drept real
de folosire a imobilului, astfel încît aceste drepturi nu pot fi executate concomitent, total sau
parţial, avînd acelaşi grad de prioritate [C. civ., art. 439, concurenţa mai multor drepturi].
16. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4 alin. (5) şi (6), în registrul bunurilor
imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu, sub formă de
menţiuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale asupra
bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri, respectiv: administrarea fiduciară, inclusiv
în caz de tutelă, curatelă; depunerea cererii de înscriere a drepturilor asupra bunului imobil;
arestarea sau sechestrul bunului imobil de către instanţa de judecată sau de o altă autoritate publică
abilitată prin lege. În concluzie, relevăm că înscrierile enunţate după natura lor sunt facultative,
adică se consemnează o situaţie / fapt juridic temporar, care are efect informativ şi care este
140

anulat la momentul producerii /expirării situaţiei invocate sau consolidării dreptului cu efectul
opozabilităţii.

B. Recomandări
Cercetările efectuate au rezultat cu următoarele recomandări de lege ferenda prin care se
cristalizează valoarea teoretico-practică a tezei.
Astfel, se recomandă

1. Concretizarea în art. 5 al Legii nr. 1543/1998 a cazurile de înscriere a drepturilor imobiliare


dobîndite pînă la punerea în aplicare a Legii menţionate. Înscrierea drepturilor constituite sub regimul
legislaţiei anterioare ar fi oportună pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raţiune dedusă din
prevederile art. 321 al Codului Civil care dispune: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se
dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Articolul
499, alin. (1) din Codul civil prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii
se vor dobîndi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile a
constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Este cazul interpretării
extensive a prevederilor normei şi deducem că vor fi recunoscute drepturile înscrise anterior în cazul
constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute şi vor trebui înscrise în cazul transferului unor
drepturi [grevări]. Concluzia se întemeiază pe principiul consecutivităţii înscrierii drepturilor: mai întîi
se înscrie dreptul de proprietate apoi grevările. Un drept inexistent nu poate fi grevat.

Din considerentele expuse mai sus este necesar de a înscrie şi transferul de drepturi apărute în
temeiul unei hotărâri judecătoreşti [irevocabile].

2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din C. civ. în cazul uzucapiunii imobiliare,
adică calcularea termenului de 15 ani nu din data punerii în vigoare a C. civ. [12.06.2003], ci din
momentul cînd posesiunea a întrunit prevederile art. 332 din C. civ. [retroactiv].

3. Stabilirea expres, prin art. 38, a două categorii de greşeli: greşeli tehnice esenţiale şi greşeli
tehnice neesenţiale. În cele esenţiale să fie incluse: numele titularului, tipul dreptului înscris,
numărul cadastral al imobilului, denaturarea mărimii cotelor în proprietatea comună,
coordonatele hotarelor modificările asupra cărora s-ar permite doar în temeiul actelor justificative.
La categoria greşeli tehnice neesenţiale să fie incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte,
cifre etc., ale căror modificări ar putea intra în atribuţiile registratorului.

4. Modificarea art. 32 din Legea 1543/1998 în următoarea redacţie: (1). Oficiul cadastral teritorial
este obligat să verifice dacă documentele prezentate pentru înregistrare corespund exigenţelor prezentei
legi şi ale altor acte normative. (2) Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data
înregistrării ei.
141

(3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pînă la 40 de zile, în cazul în care
este necesară înlocuirea documentelor sau primirea unor documente suplimentare.

5. Completarea articolului 431 din C. civ. cu încă un temei de constituire a servituţii, şi anume prin
lege. Raţionamentul este fundamentat pe dispoziţiile C. civ. la art. 443 alin. (3) alte acte normative.

6. Completarea Instrucţiunii nr. 487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La înregistrarea primară


masivă a bunurilor/drepturilor imobiliare în a căror privinţă posesorul nu dispune de acte justificative
se va întocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu
documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru înscrierea drepturilor imobiliare. Temei de înscriere
a drepturilor imobiliare poate servi şi Hotărîrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de
exemplu, a persoanelor juridice de drept public şi transmiterea în posesiune şi folosinţă a bunurilor
imobile. Refuzul OCT de a înscrie [în astfel de cazuri] drepturile imobiliare şi solicitarea actului de
predare – primire a imobilelor poate fi calificată ca fiind în contradicţie cu prevederile legii.

7. Completarea art. 4 din Legea nr. 1543/1998 cu următorul text: servitutea se va înregistra ca
grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat şi ca favor al proprietarului
fondului dominant; dreptul de servitute se notează în partea I a subcapitolului III la rubrica
Grevări, se indică grevarea şi numărul cadastral în favoarea căruia este stabilit dreptul de
servitute.

8. Completarea art. 498 alin. (4) cu un alineat în următoarea redacţie: Sunt înscrise provizoriu
şi notate: incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris;
instituirea curatelei, modalităţile juridice care afectează dreptul înscris în cartea funciară,
acţiunile în justiţie; interdicţia de înstrăinare, contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri;
dreptul de preemţiune, promisiunea stabilită prin convenţie.

9. Completarea Legii nr. 1543/1998, art. 6 cu alin (4) în următoarea redacţie: Informaţia
eliberată de OCT conţine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul,
proprietarul, grevările.

10. Completarea C. familiei cu

a) art. în care s-ar prevedea înscrierea drepturilor de uz şi abitaţie a soţilor şi membrilor familiei
acestora.

b) art. în care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale în temeiul Contractului matrimonial
11. Completarea art. 28 din Legea nr. 1543/1998 cu un nou aliniat (4) în următoarea versiune:
În toate cazurile cînd se solicită înregistrarea drepturilor dobîndite în baza legislaţiei anterioare,
registratorul este obligat să confrunte datele [îndeosebi planurile cadastrale] cu realitatea. Suntem
142

de părerea că prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren pentru confruntarea
înregistrărilor precedente cu realitatea, fiind lăsată la discreţia registratorilor, este incorectă.

12. Completarea art. 288, alin (2) din C. civ. cu încă o categorie de bunuri imobile -
întreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandarea în cauză îşi găseşte temeiul în
dispoziţiile art. 288, alin (4) din C. civ., potrivit căruia la categoria de bunuri imobile pot fi
raportate, prin lege, şi alte bunuri.

13. Sistematizarea în Legea 1543/1998 a reglementărilor privind regimul juridic al imobilelor


[de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominium etc.] prin
includerea sumară şi uniformă a acestor reglementări în Legea nr. 1543/1998, Lege specială a
sistemului cadastral naţional.

14. Sistematizarea în Codul civil, art. 288 a clasei bunurilor imobile care diferă în funcţie de
actul normativ [C. funciar, Cod silvic etc.].

15. Definirea:

criteriu individual - modalitatea de formare a bunului imobil în temeiul cererii proprietarului: persoană
fizică, persoană juridică de drept privat/public [înregistrarea primară selectivă].,

criteriu sistemic - modalitatea de formare şi înregistrare primară masivă a bunurilor imobile dîndu-i
acestuia efect prioritar, în comparaţie cu criteriul individual de înregistrare, deoarece acesta prevede
recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul acestora, a drepturilor
reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate, dar considerăm că cel
individual de formare/înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor poate deveni unicul
numai după crearea totală a cadastrului, când dreptul trebuie înregistrat sub sancţiunea nulităţii
valabilităţii actului juridic.

16. Definirea Rangul dreptului înscris astfel: Rangul dreptului înscris este titulatura pe care o
primeşte înscrierea în Registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrieri.

17. Folosirea termenului ipotecă [nu gaj] în raporturile juridice al căror obiect sunt grevările
imobiliare.

18. Substituirea din actele normative a noţiunii de gestiune economică care contravine
dispoziţiilor C. civ. cu noţiunea posesiune şi folosinţă

19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit cărora subsolul este proprietate
a Republicii Moldova, care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează ce contravine C. Civ.
actual.
143

20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform căreia apele constituie proprietatea
exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei, care, la art. 127
alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Prin
urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin proprietarilor acestora.

21. Excluderea alin (3), art. 10 din Legea 198/2003 conform căruia neînregistrarea contractului
de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea faţă de terţ.
Efectele neînregistrării actelor juridice obiect al cărora sunt imobilele î-şi găsesc reglementare în C.
civ., Legea nr. 1543/1998.
144

I. Acte normative
1. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.1994. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,
1994, nr.1.
2. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1998, nr. 44-46.
3. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova” , 2002, nr. 82-86.
4. Codul civil din 26.12.1964 [abrogat]. În: „Veştile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneşti”,
1964, nr. 36.
5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 233-236.
6. Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1998, nr. 50-51.
7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1998, nr. 111-113.
8. Legea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 1998, nr. 111-113.
9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828-XII din 25.12.1991 [republicat]. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 107.
10. Codul funciar al RSSM. În „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM” [abrogat], 1970,
nr. 12, în vigoare din 01.07.1971.
11. Codul cu privire la locuinţe, adoptat la 03.06.1983 [cu completările şi modificările ulterioare].
În: „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM”, 1983, nr. 6.
12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 1997, nr. 4-5.
13. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.11.
14. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.10.
15. Codul navigaţiei maritime comerciale al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 599-
XIV din 30.09.1999. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 1-4.
16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr. 1163 – XIII din 24.04.1997. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”,1997, nr. 62.
17. Codul penal, aprobat prin Legea nr. 985-XV din 18.04.2002. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 2002, nr.128-129.
145

18. Codul de Procedură civilă a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-XV din
30.05.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr. 111-115.
19. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 57-58.
20. Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 –XIV din 30.03.2000. În: „Monitorul Oficial
al Republicii Moldova”, 2000, nr. 130-132.
21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-
1999. În „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 59-60.
22. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993. În: „Monitor”, 1993,
nr. 5.
23. Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 2003, nr. 163-166.
24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii
funciare, cadastru funciar de stat şi monitoringul funciar. În: „Monitor”, 1992, nr. 12.
25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1997, nr. 40.
26. Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaţiile verzi ale localităţilor urbane. În:
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1999, nr. 133-134.
27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodăriile ţărăneşti [de fermier]. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 14-15.
28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Legea nr. 309-XV din 17.07.2003. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr. 226-228.
29. Legea drumurilor nr. 509 – XIII din 22.06.1995. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 1995, nr. 62-63.
30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 1997, nr. 77-78.
31. Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică nr. 488-XIV din 08.07.1999. În:
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr. 42-44.
32. Codul familiei aprobat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 2001, nr. 47-48.
33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorială. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.16.
34. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraţia publică locală. În: „Monitorul Oficial
al Republicii Moldova”, 2003, nr. 49.
146

35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societăţile pe acţiuni. În: „Monitorul Oficial
al Republicii Moldova”1997, nr. 38-39.
36. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare. În: „Monitor”, 1991, nr. 3-4-5-6;
37. Legea nr. 982-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 31-32.
38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-
teritoriale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr. 124-125.
39. Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 2001, nr.120.
40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie şi cartografie. În: „Monitorul Oficial
al Republicii Moldova”, 2002, nr. 29-31.
41. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului
[modificată]. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.1-2.
42. Legea achiziţiei de mărfuri, lucrări şi servicii pentru necesităţile statului nr. 1166-XIII din
30.04.1997. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr .67-68.
43. Legea nr. 1384-XV din 11.10.2002 cu privire la rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii
în interes public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr. 178-181.
44. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 2002, nr. 102.
45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 2002, nr.154-157.
46. Legea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurării întreprinderilor agricole în procesul de
privatizare. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr. 73-77.
47. Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1995, nr. 67/752.
48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privire la zonele şi fâşiile de protecţie a apelor, râurilor
şi bazinelor de apă. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1995, nr. 43/482.
49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea prin împădurire a terenurilor
degradate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.141-143.
50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi. În: „Monitor”,
1992, nr.2.
51. Legea nr. 146-XII din 16.06.1994 cu privire la întreprinderea de stat. În: „Monitor”, 1994,
nr. 2/9.
147

52. Legea cu privire la înregistrarea de stat a întreprinderilor şi organizaţiilor nr. 1265-XIV


din 05. 10.2000. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr. 31-34.
53. Hotărârea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la măsurile de prevenire a
privatizării ilegale. În: „Monitor”,1993, nr. 4.
54. Hotărârea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfăşurarea reformei agrare.
În: „Monitor”,1993, nr.4.
55. Hotărârea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
Registrul patrimoniului public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.94-95.
56. Hotărârea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aprobarea Regulamentului Cadastrului
obiectelor şi complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 2000, nr.54-56.
57. Hotărârea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea
procesului de împroprietărire. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.90-91.
58. Hotărârea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamentului concursurilor
investiţionale şi comerciale şi negocierilor directe privind privatizarea patrimoniului public. În:
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.124-126.
59. Hotărârea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Concepţiei sistemului
Cadastrului naţional. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 71.
60. Hotărârea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar
general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 1998, nr. 62-65.
61. Hotărârea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la încheierea lucrărilor de construcţie
la blocurile locative nefinalizate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.56-59.
62. Hotărârea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele măsuri privind crearea
cadastrului bunurilor imobile. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 96.
63. Hotărârea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului privind
întocmirea şi ţinerea cadastrului funcţional urban. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”, 2001, nr.147-149.
64. Hotărârea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
prestate de oficiile cadastrale teritoriale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000,
nr.88-90.
65. Hotărârea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea şi conţinutul informaţiei
cadastrale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.11-13.
148

66. Hotărârea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
conţinutul documentaţiei cadastrului funciar. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,
1995, nr.14.
67. Hotărârea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre aprobarea modelelor unice ale
documentelor, ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară. În:
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1992, nr.6.
68. Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind
certificatul de urbanism şi autorizarea construirii sau desfiinţării construcţiilor şi amenajărilor.
În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.31-32.
69. Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de
recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”,1996, nr.42-44.
70. Hotărârea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la aprobarea Strategiei pieţei
spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”,1999, nr.50-52.
71. Hotărârea Guvernului nr.1224 din 21.12.1998 privind aprobarea Regulilor provizorii de
exploatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriale aferente în Republica
Moldova. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1998, nr.3-4.
72. Hotărârea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi vânzare-
cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate. În: „Monitorul Oficial al
Republicii Moldova”, 1996, nr.49-50.
73. Hotărârea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programului Naţional
„Pământ”. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.139-140.
74. Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
vânzarea – cumpărarea terenurilor aferente. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,
1996, nr.75-76.
75. Hotărârea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor.
În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.30-33.
76. Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu privire
la atribuirea terenurilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1996, nr.35-37.
77. Hotărârea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulamentului privind
terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaţiilor, apărării şi cu alte destinaţii
speciale şi privind modul de trecere a terenurilor irigate şi desecate în categoria ne-irigate. În:
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1993, nr.11.
149

78. Hotărârea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
modul de evidenţă, evaluare şi vânzare a bunurilor confiscate, fără stăpân, sechestru uşor
alterabile sau cu termen de păstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunurilor trecute în posesia
statului cu drept de succesiune şi a comorilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii
Moldova”,1999, nr.73-77.
79. Hotărârea Guvernului nr. 1009 din 05.10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind
zonele protejate naturale şi construite. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000,
nr.127-129.
80. Hotărârea Guvernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire la mersul reformei agrare. În:
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 94-95.
81. Hotărârea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele măsuri privind inventarierea
bunurilor imobile proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale şi a statului. În: „Monitorul
Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 35-38.
82. Hotărârea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru
anii 1997-1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 2-4.

II. Acte ale Agenţiei Resurse Funciar şi Cadastru


83. Instrucţiunea cu privire la ordinea formării şi evidenţei numerelor cadastrale ale bunurilor
imobile, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru nr. 190 din 29.12.1998.
În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 35-38 [republicată].
84. Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi
geometrice aprobată prin ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, nr. 107 la 27.05.2003.
În: şorodoc@cni.md.
85. Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată
de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, înregistrat la
Ministerul Justiţiei a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octombrie 2005. În:
şorodoc@cni.md .
86. Scrisoarea instructivă din 25 decembrie 1998 nr. 01-345 privind lista documentelor ce
confirmă drepturile asupra bunurilor imobile aprobată de Agenţia Relaţii Funciare şi
Cadastru. În: şorodoc@cni.md.

III. Legislaţia altor ţări


87. Decretul - Lege nr.115 din 27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare. În: „Monitorul Oficial al României” 1938, nr. 95.
150

88. Legea nr. 23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar în Vechiul Regat şi
Basarabia: http://www. ancpi. ro.
89. Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7 din 13.03.1996. În: „Monitorul Oficial al
României”, 1996, nr. 61.
90. Federalinîi zakon „O gosudarstvennoi registraţii prav na nedvijimoe imuşcestvo i sdeloc s
nim”. În: http://www. e- pravo.
91. Codul Civil al Germaniei. În: http://www.juridat. ge.
92. Codul Civil al Olandei. În: http://www.juridat. ol.
93. Codul Civil al Elveţiei. În: http://www.juridat. el.
94. Codul Civil al Quebec-ului În: http://www.juridat. que.
95. Codul Civil al Belgiei. În: http://www.juridat. be.
96. Codul Civil al Federaţiei ruse. În: http://www. e- pravo.
97. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. În: http://www. e- pravo.
98. Codul Civil al Republicii Armene. În: http://www. e- pravo.
99. Centrul de Investigaţii Strategice şi Reforme (CISR). În: http://www. google. ro.
100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr. 8, st. 42.
101. Legea Federaţiei Ruse nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotecă. În:
http://www.ovk.ru/law.

Bibliografie
IV. Literatura doctrinară
102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobândirii şi înstrăinărilor imobilelor – terenuri şi
construcţii. Bucureşti: Europa Nova. - 1996. - 298 p.
103. Adam, Ioan. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti: Europa Nova. -1998 - 478 p.
104. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti: ALL BECK, 2002, 805 p.
105. Agarcov, M. M. Obâzatel'stvo po sovetscomu graždanscomu pravu. Moskva, 1940, 455 s.
106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare. În: „Dreptul”,
1996, nr. 11, p. 5.
107. Albu, Ioan. Noile cărţi funciare. Bucureşti: Lumina Lex, 1997. - 214 p.
108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere în dreptul civil român. În: „Dreptul”, 1993, nr. 8,
p.15-27.
109. Aubry, C şi Rau, C. Cours de droit civil francais, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie
generale de jurisprudence Marchal, Billard et Co, 1869, 533 p.
151

110. Aramă, Elena. Istoria dreptului românesc. Chişinău, „Reclama”, 1995, 200 p.
111. Avteeva, N. E. şi Voloşin, I. P. Graždansco-pravovaâ zaŝita soсialističescoj sobstvennosti.
Moskva, 1974. - 415 s.
112. Ăjriân, G. Perehod prava na zemel'nуj učâstok pri perehode prava sobstvennosti na zdanie
stroenie, sooruženie // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003. nr. 14, s. 106-114.
113. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chişinău, 2005,
301 p
114. Baieş, Sergiu. Modurile de apariţie şi de stingere a dreptului de proprietate. În: „Analele
ştiinţifice ale USM. Ştiinţe juridice”, Facultatea de drept. Chişinău, 1998, p. 14-19.
115. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate.
Chişinău, ARC, 2000, 346 p.
116. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chişinău, 2004, 453 p.;
117. Baieş Sergiu şi Roşca Nicolae. Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana
juridică. Chişinău, 2004, 461 p.
118. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p.
119. Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti, ALL BECK, 998, 374 p.
120. Bîrsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureşti, Editura Ştiinţifică şi
Enciclopedică, 1983, 140 p.
121. Bîrsan, Corneliu, Gaiţă Maria şi Pivniceru, Mona-Maria. Drept civil. Drepturile reale
principale. Iaşi, Institutul European, 1997, 180 p.
122. Bloşenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact, 2003,
280 p.
123. Bocşan, M. D. Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară. În: „Dreptul”, 1998, nr. 10.
28-32.
124. Bogoş, Gheorghe. Teoria generală a statului şi dreptului. Bucureşti, 1983, 312 p.
125. Braginschij, M. I. K voprosu o sootnoşenii večnyh i obâzatel'stvennyh pravootnoşenij.
Grajdanschij Kodecs Rossij. Problemy. Teoria. Practika. Moskva, 1998, 432 s
126 Brădianu, Salvator. În legătură cu dobîndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune,
în regimul de carte funciară. În: „Revista română de Drept” nr. 5, 1977, p. 32.
127. Brădianu, Salvator şi Ionaşcu, Traian. Drepturile reale principale. Bucureşti, 1978, 213 p.
128. Brădianu, Salvator. Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a vechiului Regat în România
de peste Carpaţi. Sibiu, 1944, 287 p.
129. Brădianu, Salvator. Către o legislaţie funciară. Sibiu, 1938, 295 p.
130. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil. Timişoara, ALL Educaţional,1998, 744 p.
152

131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p.


132. Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. Bucureşti, ALL BECK, 2001, 629 p.
133. Chelaru, E. Circulaţia juridică a terenurilor. Bucureşti, ALL.BECK, 1996, 374 p.
134. Кibac, Gh. şi Кiriâк, A. Graždansкoe pravo. Pravo sobstevennosti. Кratкij кurs.
Zaкonodatel´stvo. Кišinèu, 1999, s. 180.
135. Chirică, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare în sistemul de publicitate al cărţilor
funciare. În: „Dreptul”, 1992, nr. 4, p. 25-28.
136. Cojocari, Eugenia şi Cojocari, V. Drept civil. Drepturi reale. Patrimoniul şi răspunderea
juridică civilă. Partea II. Note de curs. Chişinău, 2003, 54 p.
137. Colin, A şi Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria centrală.
Bucureşti, 1940, 560 p.
138. Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie. Bucureşti,
ALLBECK,1998, 646 p.
139. Climov, Ala. Formarea bunurilor – un nou aspect al exercitării dreptului de proprietate. În:
Revista Naţională de Drept, Chişinău, 2000, nr. 1, p. 44-45;
139a. Domeniul public şi domeniul privat al proprietăţii: probleme şi reglementări juridice. În:
Revista Naţională de Drept, Chişinău, 2000, nr. 2, p. 18-19;
140. Cvajgert, C şi Ketc, H. Vvedenie v sravnitel'noe pravovedenie v sfere čâstnogo prava. Tom
I-j. Moskva,1998, 307 s.
141. Dicţionar explicativ al limbii române. Bucureşti. Ediţia a doua,1996, 636 p.
142. Deleanu, Ion. Părţile şi terţii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere.
Bucureşti, Rosseti, 2002, 288 p.
143. Djuvara, Mircea. Teoria generală a dreptului. Drept naţional, izvoare şi drept pozitiv.
Bucureşti, ALL.BECK,1999, p. 239.
144. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureşti, Casa de editură „Şansa”, 1993, 426 p.
145. Dozorcev, V. A. Principial'nye čerty prava sobstvennosti v Graždanskom Kodecse //
Grajdanskii kodecs Rossii. Problemî. Practika. Moscva, 1998, 345 s.
146. Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae şi Popescu, Romeo. Instituţii de drept civil: Curs
selectiv. Ediţie revăzută şi adăugată. Bucureşti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p.
147. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea şi drepturile reale principale.
Bucureşti,1944, 221p.
148. Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razvitiâ graždanscogo zakonodatel'stva o nedvižimom
imuŝestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003, s. 95-101.
149. Iorš, A. V. Zdaniâ i sooruženiâ kak predmet arendy // VVAK. R.F., 2000, nr. 8. 16 s.
153

150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Bucureşti, Actami,
1996, 354 p.
151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureşti, Editura Academiei, 1989, 369 p.
152. Filipescu, Ion P. şi Filipescu, Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediţie revăzută şi
completată. Bucureşti, Actami, 2000, 416 p.
153. Flejšc, E. A. „Absolûtnaâ” priroda prava sobstevennosti // problemy graždanskogo i
administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s.
154. Genkin, D. M. Pravo sobstvennosti v S.S.S.R. Moskva, 1961, 178 s.
155. Gherasim, Dimitrie. Teoria generală a posesiei în dreptul civil român. Bucureşti, Editura
Academiei R.S.R.,1986, 199 p.
156. Graždanskij Kodeks Rosijskoj Federaţii. Kommentarii. Москва, 1995, 670 s.
157.Гримм, Д. Д. Переход торговых и промышленных предприятий // Вестник гражданского
права. – 1915. - №; 7. – c. 44.
158. Grinţescu, Ernest. Cadastru, cartea funciară şi comasarea. Bucureşti, Universul, 1936,
239 p.
159. Grišaev, S. P. Vse o nedvižimosti. Učebno-praktičeskoe posobie. Moskva, BEK, 2000, 259 s.
160. Gerhard, Larson. Registracia zemel' i kadastrovye sistemy. Novopolock, UP „Tehnoprint”,
2001, 188 s. [perevod so švedskogo].
161. Gribanov, A. G. Predpriâtie: problemy, doctrinî i zakonodatelistvo. // Hoziaistvo i pravo,
2000, nr. 7, s. 15.
162. Giorgio, Del Veccio. Lecţii de filozofie juridică. Roma, Editura „Europa Nova”, ediţia a IV-
a., 1940. Traducere din limba italiană de Drăgan Constantin, 267 p.
163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil
român. Volumul I. Bucureşti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p.
164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil
român. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 2002, 796 p.
165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu Alexandru. Tratat de drept civil
român. Volumul III. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 700 p.
166. Hamangiu, Constantin şi Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina franceză română
şi jurisprudenţa completă de la 1868-1927. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 2002, 635 p.
167. Herseni, T. Sociologia ştiinţifică şi enciclopedică. Bucureşti, 1982, 124 p.
168. Henssen, J. L. G. Cadastral and land registration registration systems in Europe //
Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National Land survey of Sweden.
Gavel, 1987, 231 p.
154

169. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre and its interaction. A
world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990.
170. Hohlov, S. A. Pravo sobstvennosti i drugie veŝnye prava // Vestnik Vysšego Arbitražnogo
Suda R. F., 1995, nr. 8, 25-29 s.
171. Ionaşcu, Traian şi Brădianu, S. Drepturile reale principale. Bucureşti, Editura Academiei,
1978, 185 p.
172. Ionescu, Mircea. Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem de
publicitate adoptat prin legea 7/1996. În: „Dreptul” 1997, nr. 6, p.38-45.
173. Iorgovan, Antonie. Drept administrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureşti, Editura
Proarcadia,1993, 1 53 p.
174. Ioffe, O. S. Izbrannye trudy po graždanskomu pravu. Pravootnošenie po sovetskomu
graždanskomu pravu. Moskva, 2000, 298 s.
175. Ioffe, O. S. Spornye voprosy učenia o pravootnošeniâh. Očerki po graždanskomu pravu.
Moskva, MGU, 1957, 236 s.
176. Israfailov, I. Pravovaâ priroda veŝč'nyh prav na žilye pomeŝeniâ // Hoz. i pravo, 1999, nr. 2.
14 s.
177. Jacotă, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iaşi, Editura „Fundaţiei Chemarea”, 1993,
220 p.
178. Kasso, L. A. Ponâtie o zaloge v sovremennom prave. Moskva, 1999, 324 s.
179. Kičihin, A. N. i Martkovici, I. B. Ŝčerbakova N. A. Žiliŝnye prava. Pol'zovanie i
sobstevennost'. Kommentarii i razi'âsneniâ. Moskva, 1997, 453 s.
180. Kikot', V. A. Sovremennye tendencii i protivorečiâ uceniâ o prave sobstvennosti v razvityh
kapitalistiĉeskih stranah [nauĉno analitiĉeskij obzor] // Aktual'nye problemy sovremennogo
buržuznogo graždanscogo prava. Sbornic naučno-analitičeskih obzorov. Moskva, 1983,
p. 324.
181. Козырь, О. М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. Гражданское
право. Проблемы. Теoрия. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова. Москва, 1998.
– 448 c.
182. Kommentarij к graždansкomu кodeкsu Rosijsкoi Federacii [postatejnyj]. Otv. red. Sadikov O.
N., Moskva, 1997, 766 s.
183. Knipier, Rolf. Observaţii privind codificarea dreptului civil în ţările cu economie în ţările cu
economie în tranziţie. [Lucrare nepublicată, preluată din: „Principiile fundamentale ale
dreptului de proprietate” de Ugo, Mattei; Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae].
155

184. Kolotinskaia, E. N. Pravovîe osnovî sovetskogo zemelinogo kadastra. Ciasti pervaia. Izd.
Moskovskogo Universiteta, 1974, 330 s.
185. Kopylov, A. V. Veŝnye prava na zemlû. Statut. Moskva, 2000, 252 s.
186. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemliû. Moskva. Ûrist, 2000, 379 s.
187. Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneniâ zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom
kadastre // Moskva, 2003, 407 s.
188. Laday, Ştefan. Cărţile funciare. Ediţia a II-a. Cluj-Napoca, 1927, 135 p.
189. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iaşi, Editura Apolonia, 1998, 189 p.
190. Leonova, G. B. Kategoriâ večnyh prav v sovetskom graždanskom prave // Vestnik
Moscovskogo Universiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr. 5, 24 s.
191. Lupulescu, Dumitru. Drept civil, drepturile reale, întroducere în dreptul civil. Bucureşti,
Lumina Lex, 1998, 243 p.
192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureşti, Lumina Lex, 1997, 272 p.
193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comună al soţilor. Bucureşti, „ŞANS”, 1993,
380 p.
194. Luţescu, Gheorghe. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti, 1947, 810 p.
195. Magazinşikov T. P. Zemelinîi kadastr. Izd. Livov, „Visca şkola”, 1980, 387 p.
196. Makovskaâ, A. Analiz nekotoryh popravok k Federal'nomu zakonu „O gosudarstvennoj
registracii prav na nedvižimoe imučestvo i sdelok s nim” // Hoz. i pravo. Moskva, 2003,
s. 9-6.
197. Manoliu, Julieta şi Durac, Gheorghe. Drept civil: Drepturile reale principale. Iaşi, Editura
Fundaţiei Chemarea, 1994, 200 p.
198. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Bucureşti, Editura Press
Mihaela, 2000, 178 p.
199. Marian, Nicolae. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995, 281 p.
200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţia acestuia.
În: „Drept, Economie şi Informatică”, 2000, nr.4, p. 139-148.
201. Maslov, O. F. Voprosî obşcei sobstvennosti v sudebnoi practike. Mosкva, Statut, 1997, 347 s.
202. Матеи, У; Суханов, Е. А. Основные положения о праве собственности. Москва.
Юристь, 1999. –384 c.
203. Mejer, D. I. Russкoe grajdansкoe pravo. Čast' 1, 2. Mosкva, Statut, 1997, 457 s.
204. Miclea, Mircea. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995, 355 p. .
205. Mihăilă, Mircea; Corcodel, Gheorghe şi Chirilov, Ioan. Cadastrul general şi publicitatea
imobiliară: Bazele şi lucrările componente. Bucureşti, „Ceres”, 1995, 196 p.
156

206. Misnik, N.N. Pravovaâ priroda obŝei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr. 1, p. 7.
207. Molcuţ, Emil şi Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureşti, Şansa, 1993, 228 p.
208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chişinău, ARC, 2003, 260 p.
209. Motica, Radu I. şi Trailescu, Anton. Manual de drept şi publicitate imobiliară: Noile cărţi
funciare. Bucureşti, All Beck, 2001, 286 p.
210. Naryškina, R. L. Doveritel'naâ sobstvennost' v graždanskom prave Anglii i SŠA. Moskova,
1995, 128 s.
211. Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p.
212. Pătulea, Vasile. Patrimoniul societăţilor comerciale. Răspunderea juridică. Bucureşti,
„Scripta”, 1995, 110 p.
213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate şi dezmembrămintele sale. Bucureşti, „Lumina Lex”,
2001, 320 p.
214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria generală. Bucureşti, „Lumina Lex”, 1993, 272 p.
215. Popescu, A. şi Cornoiu, Dorin. Drept funciar şi proceduri funciare. Bucureşti, Fundaţia
„România de Mâine”, 1998, 338.
216. Proca, Gabriela. Managementul lucrărilor de cadastru. Bucureşti, MATRIX ROM, 2000,
161 p.
217. Raizberg, V. i drugie. Kurs ăkonomiki. Moskva, Infra, 1998, 477 s.
218. Rădescu, Dumitru. Dicţionar de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p.
219. Resin V. I. Ăkonomika nedvižimosti. Moskva, Delo, 2000, 325 s.
220. Roşca, Nicolae; Baieş, Sergiu. Dreptul afacerilor. Vol. I. Chişinău, 2004, 368 p.
221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral şi regimul funciar din românia. Bucureşti,
Tehnica, 2000, 198 p.
222. Safta-Romano, Eugeniu. Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi,
„Graphix”, 1993, 370 p.
223. Sergeev, A. P. Graždanskoe pravo. Tom 3. Moskva, Prospekt, 1998, 347 s.
224. Sergeev, A. P. i Tolstoi, Û. K. Graždanskoe pravo. Câst' 1-â. Moskva, Prospekt, 1998, 627 s.
225. Sovetscoe grazdanscoe pravo: ycebnic v 2 t. Moskva, 1985, T.1, 382 s. [avtor glavâ] O. A.
Krasavcikov.
226. Stătescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale
Bucureşti, Editura Didactică şi Pedagogică, 1970, 818 p.
227. Stătescu, Constantin şi Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti,
Universitatea, 1988, 397 p.
228. Suhanov, E. A. Graždanskoe pravo. Tom I-j. Moskva, Bek,1998, 477 s.
157

229. Šăineanu, Lazăr. Dicţionar universal al limbii române. Chişinău: „Litera”, 1998, 1362 p.
230. Šeršenevič', G. F. Učebnik russkogo graždanskoko prava. Moskva, 1995, 683 s.
231. Taşcă, Mihail. Andronachi Donici – codul său de legi şi influenţa acestuia asupra dreptului
din Basarabia. În: „Revista de drept privat”, 2001, nr. 2, p. 135-138.
232. Tolstoj, Û. K. Ponâtie prava sobstvennosti // Problemy graždanskogo i administrativnogo
prava. Leningrad, 1962, 484 s.
233. Tureanu, Cristiana şi Tureanu, Corneliu. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Practica judiciară adnotată. Bucureşti, ALL BECK,1998, 314 p.
234. Ţiclea, Alexandru; Botea, Gheorghe şi Toma, Mircea. Drept civil. Curs selectiv pentru
pregătirea examenului de licenţă. Bucureşti, Argument, 2002, 569 p.
235. Ţuluş, Andrea Anamaria. Acţiunile de carte funciară în lumina noilor reglementări/. În:
„Dreptul”, 1999, nr. 11, p.31-45.
236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureşti, Rosseti, 2001, 184 p.
237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrină, practică, aplicaţii. Bucureşti, Oscar Print, 2003,
324 p.
238. Venediktov, A. V. Gosudarstvennaâ socialističeskaâ sobstvennost'. Moskva,1948, 234 s.
239. Williamson, L. P. Cadastral surveу techniques in developing countries – with particular
reference to Thailand. The Australian Surveуor, 1983, 128 p.
240. Williamson, L. P. Cadastral and land information systems – where are we heading? Sixth
Australian Cartographic Conference. Melbourne, 1986, 121 p.
241. Vitreanskii, V. V. Puti soverşenstvovania zakonodatekistva o nedvijimom imuşcestve //
Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003, s. 3-19.
242. Vlahide, P. C. Repetiţia principiilor de drept civil. Volumul I. Bucureşti, „Europa Nova”,
1999, 144p.
243. Volcinschi, Victor. Unele consideraţii vizând problema codificaţiei legislaţiei civile. În:
„Ghidul avocatului” 1997, nr. 5.
244. Volcinschi, Victor. Servitutea. Superficia. În: „Ghidul judecătorului în materie civilă şi
comercială a Republicii Moldova” 2004, nr.5, p. 50-85.
245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servituţii prediale în lumina secolelor şi a noului Cod
civil al Republicii Moldova. În: „Legea şi Viaţa”, 2004, nr. 8, p. 4-14.
246. Volcinschi, Victor. Razvitie graždanskogo zakonodatel'stva v Respublike Moldova // Sbornik.
Put' k novomu pravu: materialy meždunarodnyh konferencij v Sankt Peterburge i Bremene,
Berlin. Verlag, 1998, s. 72-74.
247. Voločkov, N. Gh. Sparavočnik po nedvižimosti. Moskva, INFRA –M, 1996, 669 s.
158

248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureşti. Editura academiei, 1995, 257 p.
249. Zlătescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureşti, 1997, 245 p.
250. Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis. National Research Council of Canada.
Ottawa, 2003, 83 p.
251. Zincenko, S.; Korh, S. Voprosî sobstvennosti zakonodatelistvo i praktika // Hoziaistvo i
pravo, 2000, nr. 6, s. 14.

V. Practica judiciară
252. Dosarul nr. 2-131/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Anenii - Noi.
253. Dosarul nr. 2-2394/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Rîşcani.
254. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotărârea Judecătoriei Economice municipale Chişinău.
255. Dosarul nr. 2-2344/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Străşeni.
256. Dosarul nr. 2-2315/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Botanica.
257. Dosarul nr. 2-2313/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Botanica.

Hotărîri ale Plenului Curţii Supreme de Justiţie


258. Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr. 4c-45/96 din 3 aprilie 1997.
259. Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr. 4-1/97 din 4 aprilie 1997.
260. Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie din 10 mai 1997.
261. Decizia Colegiului civil al Curţii Supreme de Justiţie nr. 2 r/a-106/99 din 12.05.1999
262. Decizia Colegiului civil al Curţii Supreme de Justiţie nr. 3c-630/96.

VI. Publicaţii ale autorului la tema tezei


1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţiile acestuia.
În: „Drept, economie şi informatică”, 2000, nr. 4, p. 139-148.
2. Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. În: „Economica” 2002, nr. 3-4, p. 92-97.
3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite în interesul particularilor. În:„Economica”, 2002, nr. 6,
p. 67-71.
4.Marian, Silvia. Consideraţii generale privind bunurile imobile [potrivit Codului civil în
vigoare] În: „Economica”, 2003, nr. 2, p. 43-46.
5.Marian, Silvia. Mijloace juridico-civile de apărare a dreptului de proprietate imobiliară. În:
„Economica”, 2003, nr. 4, 86-89.
6.Marian, Silvia. Particularităţile înregistrării drepturilor reale imobiliare În: „Economica”,
2004, nr. 3, p. 87-93.
159

7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaţiei R. M., în domeniul cadastrului bunurilor imobile la


legislaţia Uniunii Europene. În: „Simpozionul Internaţional cu tema: «Armonizarea legislaţiei la
Legislaţia U.E»”, 2004, volumul III.
8. Marian, Silvia. Particularităţi privind înregistrarea drepturilor reale imobiliare. În:„Legea şi
Viaţa”, 2005, nr. 3, p. 39-45.
9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul şi publicitatea imobiliară. În: „Legea şi Viaţa”, 2005,
nr. 10, p. 43-48.

ADNOTARE
la teza pentru conferirea titlului ştiinţific de doctor în drept
cu tema Cadastrul şi publicitatea imobiliară

Lucrarea este dedicată unei probleme de actualitate incontestabilă, generată de crearea


cadastrului imobiliar în Republica Moldova.
Autorul şi-a propus scopul de a analiza evoluţia şi dinamismul caracteristic atât creării
cadastrului imobilelor, cît şi implementării sistemului de publicitate imobiliară existent în alte ţări
cum ar fi: România, Franţa, Rusia, Germania etc.
Analiza instituţiei cadastrului şi a publicităţii imobiliare tratate în doctrină, sinteza regimului
juridic al imobilelor în alte ţări, cercetate şi evoluate prin prisma legislaţiei naţionale şi
internaţionale, a servit temei în finalizarea lucrării cu propuneri de lege ferenda, a căror aplicare ar
duce la o mai bună reglementare a circuitului civil cu bunuri imobile şi la micşorarea numărului de
litigii imobiliare.
Investigaţia a fost direcţionată spre dezvăluirea rolului şi importanţei entităţilor cadastrului
general: 1) imobilul; 2) titularul dreptului persoană fizică sau persoană juridică; 3) drepturile
asupra imobilului.
Conformat, în fond, sistemului de evidenţă şi publicitate german, cadastrul de imobile al
Republicii Moldova are menirea de a securiza circuitul civil prin înscrierea în Registrul bunurilor
imobile a imobilelor şi a drepturilor asupra lor. Această procedură este reglementată prin mai
multe acte normative, cum ar fi: Codul civil, Legea nr. 1543/1998, Lega nr. 354/2004 etc.
Înregistrarea drepturilor imobiliare în Republica Moldova se bazează pe un sistemul real,
conform căruia dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în Registrul bunurilor imobile.
În opinia noastră, sistemul de înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, adoptat de
Republica Moldova, a preluat cele mai bune realizări ale sistemelor de drept continental şi anglo-
160

saxon. În sistemele de drept cunoscute, sînt înregistrate ori numai tranzacţiile imobiliare [sistemul
anglo-saxon], ori numai drepturile imobiliare [sistemul continental].
Fiind prima lucrare de acest gen în doctrina autohtonă, considerăm că analiza, concluziile şi
propunerile ar fi de un real folos atât pentru oamenii de ştiinţă, cît şi pentru practicieni, studenţi,
tuturor celor interesaţi de problema în cauză.
Folosind conceptele doctrinare la interpretarea legislaţiei naţionale autorul s-a străduit să
contribuie la elaborarea unei practici moderne de aplicare a normelor juridice în toate sferele
tangenţiale procesului de creare a cadastrului general şi speră că tema abordată va trezi interes
pentru noi cercetări.

ANNOTATION
of the Dissertation for the Degree of Doctor of Law on the topic:
Real Estate Survey and Publicity

This work is dedicated to an actual unchallenged problem generated by the creation of real
estate survey in the Republic of Moldova.
The author's aim was to analyze the evolution and dynamism characteristic both for creation of
real estate survey and for implementation of the system of real estate publicity that exists in other
countries like: Romania, France, Russia, Germany etc.
Analysis of establishment of real estate survey treated in the doctrine, the synthesis of juridical
system of real estate in other countries under investigation, which studied and evolved by means of
national and international legislation served to be the basis.
The investigation was directed to reveal the importance and the role of general survey of
entities: 1) real estate; 2) the holder of the right – a natural person or legal entity; 3) the rights
on real estate.
Complied mainly with the German system of evidence and publicity, the real estate cadastre of
the Republic of Moldova has the mission to secure the civil usage being registered in the Real
Estate Register of real estates and of rights on them. This procedure is settled in many normative
documents, as Civil Code, Law 1543/1998, Law 354/204 etc.
Registration of the rights on real estate in the Republic of Moldova is based on a real system,
according to witch the right on real estate is obtained on the date of registering in the Real Estate
Register with some exceptions (when the act of registering is asked under sanction of nullity of
legal document). In our opinion the system of registration of real estate and the rights on real estate
adopted in the Republic of Moldova, assumed the best achievements of Anglo-Saxon and
161

Continental system of law. What is registered in these systems of law is either real estate
transactions (Anglo-Saxon system), or only the rights on real estate (continental system).
Being the first work of this kind in our native doctrine, we consider that the analysis, the
conclusions and the proposals will be of a real usage to scientists, parishioners, students and to all
those who are interested in this matter.
Using the doctrinaire concepts while interpreting the national legislation, we tried to contribute
to the elaboration of a modern practice of applying the legal documents in al the spheres tangent to
the process of creation of general cadastral survey.
We hope that the tackled problem may raise interest and at the same time a desire for further
research.

АННОТАЦИЯ
к диссертации на соискание ученой степени доктора права
на тему Кадастр недвижимостей и транспарентность
информации относительно их

Диссертация посвящена одной из самых актуальных проблем - создание земельного


кадастра Республики Молдова.
В работе автор проанализировал эволюцию и динамику характеризующие как создание
кадастр недвижимости, так и воплощение информационных систем существующие в других
странах как Румыния, Франца, Россия, Германия.
На основании анализа института кадастра недвижимости, синтеза юридического режима
недвижимости в других странах, исследования и оценки с точки зрения национального и
международного законодательства, по данной работе были предложены изменения и
дополнения де „lege ferenda”. Предложенные изменения способствуют лучшему
регламентированию гражданского оборота с недвижимостью и к сокращению судебных
споров с недвижимостью.
Исследование было направлено на раскрытие роли и важности составных частей
основного кадастра: 1) недвижимость; 2) обладатель прав: физические или юридические
лица; 3) права на недвижимое имущество.
Соответствующий, в основном, германской системе учета и публичности основной
кадастр Республики Молдова предназначен обезопасить гражданский оборот посредством
регистрации объектов недвижимого имущества и имущественных прав в Реестре
недвижимого имущества. Данная процедура регламентируется ряда нормативных актов
как: Гражданский кодекс, Закон №.1543/1998, Закон № 354/2004 и др.
162

Регистрация прав на недвижимость в Республике Молдова основывается на реальной


системе, в соответствии, с которой право собственности приобретается на момент
регистрации в Реестр недвижимого имущества за некоторыми исключениями (когда
запись требуется в виду санкционирования недействительностью юридического акта).
По нашему мнению система регистрации недвижимости и прав на нее используемая в
Республики Молдова переняла наилучшие достижения англосаксонской и континентальной
систем. В указанных правовых системах регистрируются или сделки с недвижимостью
(англосаксонская правовая система) или только права на недвижимость (континентальная
правовая система).
Будучи первой работой, в национальной доктрине считаем, что анализ, сделанные
выводы и предложения будут иметь реальную научно-практическую значимости, как для
научных работников, так и для практиков, студентов и интересующихся данной
проблематикой.
Используя, теоретические понятия при толковании национального законодательства, мы
постарались содействовать разработке современной практике применения юридических
норм во всех сфер имеющие отношения к процессу внедрения общего кадастра и надеемся,
рассматриваемая тема пробудет интерес, а также желание к новым исследованиям.

Cuvintele – cheie ale tezei


Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, construcţie, hotar, plan cadastral, registru al
bunurilor imobile, dosar cadastral, monitoring al imobilelor, înregistrare a drepturilor imobiliare,
publicitate imobiliară, grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufruct,
uz şi abitaţie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, oficiul
cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, înscriere provizorie.

The key words of dissertation


Real estate survey and value, ground, landed, construction, boundary, cadastral plan, the register
of the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights,
publicity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other real rights, extract, life
interest, usage and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar, erasure, state Agency of
Landed Resources and Cadastre, Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation,
provisional registration.
163

Основные термины диссертации


Кадастр недвижимого имущества, земельный участок, здания, граница, кадастровый
план, реестр недвижимого имущества, кадастровое дело, мониторинг объектов недвижимого
имущества, регистрация, публичность, обременение, имущественные права, другие
имущественные права, выписка, иные права, регистратор, исправление ошибок,
Государственное агентство по кадастровым и земельным ресурсам, кадастровый
территориальный отдел, залог недвижимости, предварительная запись.

Lista abrevierilor folosite în teză.


1. art. – articol
2. alin. – alineat
3. lit. – litera
4. p. – pagină
5. pct. – punctul
6. nr. - numărul
7. izd. – izdatelistvo
8. s. – straniţa
164
165

Anexa 1
Organele responsabile de evidenţa şi înregistrarea bunurilor imobile în
Republica Moldova pînă în anul 1998

Guvernul Republicii
Moldova

Departamentul Ministerul Ministerul


Privatizării Agriculturii Justiţiei

Biroul de
inventariere Serviciile funciare Notariatul
tehnică

Evidenţa Evidenţa Înregistrarea


construcţiilor deţinătorilor de gajului
teren
166

Anexa 2

Evidenţa funciară pînă la adoptarea Legii nr.1543/1998


167
168
169
170
171
172

Anexa 3

Organele de evidenţă a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998

Guvernul Republicii
Moldova

Agenţia
Resurse Funciare şi
Cadastru

Întreprinderea
Specializată în
Cadastru

Oficiile cadastrale
teritoriale [OCT]

Filialele OCT
173

Anexa 4

Evidenţa imobilelor conform Legii nr. 1543/1998


(Registrul bunurilor imobile)

AGENŢIA NAŢIONALĂ CADASTRU, RESURSE FUNCIARE ŞI GEODEZIE

ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

Deschis
Închis

Şifrul BIT
174

Capitolul
(A, B, C)
Subcapitolul I. Bunul imobil. Numărul cadastral
Adresa sau locul amplasării

Numărul cadastral convenţional

Caracteristica obiectului
Nr. Bunul Modul de folosinţă Suprafaţa ha, m² Semnătura
d/o imobil a bunului imobil (tipul hotarelor f- Data registratorului Menţiuni
(T,C,Î) fixe, g-generale)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Prezenţa subcapitolului
Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil Da Nu

Nr. Bunul Date despre Documentul în baza Data şi


d/o imobil proprietar cărui a fost înscris Cota semnătura Menţiuni
(T,C,Î) dreptul de parte registratorului
proprietate asupra
bunului imobil
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
175

Capitolul
(A, B, C)

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale


Nr Obiectul Tipul dreptului ce Date despre Date despre Data şi
d/ grevării grevează dreptul de persoana în a documentul în semnătura
o proprietate sau alt cărei favoare a a cărui bază a registrator Menţiuni
drept patrimonial, fost stabilită fost efectuată ului
termenul grevării, grevarea înregistrarea
suma gajului
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
176

Numărul de file
(nr. file) (data) (semnătura)
177

Planul cadastral şi geometric Anexa 5


178
179

Anexa 6
Semne de hotar
180
181

Dosarul cadastral Anexa 7


182

Anexa 8
Cerere de înregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale
183

Anexa 9
Condica de cereri
184

Nr. Data şi ora Numele, prenumele/denumirea Adresa solicitantului Actul de identitate sau
cereri primirii completă a persoanei juridice (de procura
i cererii la cine a parvenit cererea)
1 2. 3. 4. 5.
185

Denumirea Menţiuni
documentului Semnătura persoanei responsabile pentru primirea
solicitat documentelor

Inspector Administrator Solicitant

6. 7. 8. 9. 10.
186

Anexa 10

Titlul de autentificare a drepturilor deţinătorului de teren


187

Anexa 11
Extras din Registrul bunurilor imobile
188

Anexa 12

Fişa de evidenţă a circulaţiei documentelor în cadrul OCT

Fişa de evidenţă a circulaţiei documentelor în cadrul Organului Cadastral


Numărul cadastral
Numărul şi data primirii cererii

Termenul executării (eliberării)

documentului

Denumirea documentului

Denumirea Termen Data intrării Semnătura Data ieşirii Semnătura Notă


secţiei de documentului documentului
examinare
Expert
Registrator
Expert
Operator
Administrator
Arhivar
189

Anexa 13

Actul de stat privind dreptul de folosinţă


(Gosudarstvennîi act na pravo polizovania)
190

Anexa 14

Structura numărului cadastral

Numărul cadastral are următoarea structură:


unde:
A A B B C D D EEE F F GGG

AA – numărul raionului cadastral


BB – numărul zonei cadastrale
C – numărul masivului cadastral
DD – numărul sectorului cadastral
EEE – numărul sectorului de teren (pacelei)
FF – numărul construcţiei de pe teren EEE
GGG – numărul de încăperi izolate (apartamentului), conform modalităţii de evidenţă
curentă

Variantele structurii numărului cadastral (numărului cadastral convenţional) în fiecare


capitol al Registrului
1. În capitolul A numărul cadastral al bunului imobil va coincide cu numărul cadastral
al sectorului, indiferent de faptul dacă acest bun se află în proprietatea unei sau
diferitor persoane.

Exemplu:
a) varianta structurii numărului cadastral
Numărul cadastral
2 1 3 5 5 3 4 315
Numărul cadastral convenţional

b) varianta structurii numărului cadastral convenţional


Numărul cadastral

Numărul cadastral convenţional


2 1 3 5 0 0 0 001
191

2. În capitolul B numărul cadastral va coincide cu numărul cadastral al sectorului,


adăugându-se 01, şi va avea următoarea structură:

Exemplu:
a) varianta structurii numărului cadastral
2 1 3 5 5 3 4 315 0 1

b) varianta structurii numărului cadastral convenţional

3. În capitolul A numărul cadastral al bunului imobil (construcţiei) se adaugă numărul


încăperii izolate [în cazul dat numărul încăperii izolate [apartamentului] este 121],
avînd următoarea structură:

Exemplu:
a) varianta structurii numărului cadastral:
2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121

b) varianta structurii numărului cadastral convenţional:

2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121

Notă: 1. Hotarele raionului şi ale zonei cadastrale, de regulă, coincid cu hotarele unităţii
administrativ teritoriale.
2. În exemplu este redat numărul cadastral convenţional în cazul cînd nu a fost utilizat planul
de bază a teritoriului.
3. Substituirea numărului cadastral convenţional cu cel de bază se efectuează printr-o tăiere
uşoară a numărului cadastral convenţional [din partea de jos], înscriindu-se numărul
cadastral permanent [în partea de sus].