Piata Imobiliara Bucuresti, Semestrul I, 2009 - Spatii Comerciale

Criza economica si efectele sale colaterale au avut un impact semnificativ asupra dezvoltatorilor,
chiriasilor, cat si asupra consumatorilor finali. Inrautatirea mediului de afaceri pentru retaileri este
reliefata de scaderea evidenta a volumului tranzactiilor comerciale in semsetrul 1 2009 comparativ cu
aceeasi perioada din 2008, aceasta variind intre -1,5% in ianuarie si aproximativ -18% in iunie.

Insa in conditiile unei piete cu senzitivitate foarte mare la preturi, magazinele de tip discount au avut o
evolutie pozitiva contrastand cu celelalte segmente care au inregistrat contractii puternice, mai ales
segmentul produselor electronice si electrocasnice.

Cresterea stocului de spatii comerciale din Sem.1 2009 a fost rezultatul finalizarii proiectelor incepute
inainte de declansarea crizei economice cand piata locala consemna un puternic dezechilibru intre
cererea retailerilor internationali si oferta de spatii moderne. Stocul de spatii comerciale moderne s-a
marit cu aproximativ 110.000 mp ajungandu-se la un total de 1.060.000 mp. Cel mai mare proiect
finalizat in Sem.1 2009 este Grand Arena Mall fiind totodata cel mai important proiect comercial din zona
de sud a Bucurestiului, cu o suprafata inchiriabila de aproximativ 50,000 mp, din care 8,000 mp sunt
inchiriati de reteaua Carrefour.

Dimensiunea si structura stocului de spatii comerciale au fost influentate semnificativ de extinderile

proiectelor deja existente, cum ar fi Militari Shopping Center, Iris Shopping Center si Plaza Romania Mall.
In afara proiectelor mentionate mai sus, pe piata locala a spatiilor comerciale au fost livrate proiecte de
dimensiuni mai mici: deschiderea unui magazin Kaufland (5.000 mp) si intrarea pe piata locala a
retailerului national de bricolaj Dedeman (12.500 mp), ambele magazine fiind deschise in vestul
Bucurestiului.

Concurenta acerba dintre comercianti se reflecta nu numai in extinderea retelelor comerciale, dar si in
achizitiile strategice care au avut loc pe segmentul supermarket-urilor. Lantul Mega Image, parte a
grupului Delhaize Group, a achizitionat 4 supermarketuri operate de catre Prodas Holding avand suprafete
cuprinse intre 400 si 750 mp. Conditiile dificile de piata au impus adoptarea unor politici de optimizare a
suprafetei de vanzare, fie prin restrangerea acesteia, fie prin relocarea activitatii in alte zone sau centre
comerciale.
Din aceasta cauza, disponibilitatea spatiilor comerciale stradale si a celor situate in centrele comerciale
au crescut simtitor, mai ales ca multi chiriasi au renuntat la activitatea comerciala. Pe termen scurt si
mediu, oferta spatiilor disponibile va depinde de politica actualilor chiriasi in ceea ce priveste spatiile
ocupate, deoarece in aceasta perioada nu au fost incepute lucrarile de constructie la alte proiecte
comerciale.

Cererea si gradul de ocupare

In ciuda inrautatirii conditiilor de piata, primul semestru din 2009 a marcat intrarea si/sau extinderea pe
piata locala a unor marci internationale precum GAP, C&A, Decathlon si Imaginarium. Zara s-a extins cu
1.600 mp in Bucuresti Mall si cu alti 3.000 mp in cadrul Unirea Shopping Center, unde a inchiriat spatiul
ocupat anterior de Media Galaxy. C&A si-a extins reteaua locala de magazine prin inchirierea unui spatiu
de 3.200 mp in AFI Cotroceni Park, in timp ce Debenhams a inchiriat un spatiu de 1.000 mp in Baneasa
Shopping City.

In conditiile cresterii disponibilitatii spatiilor comerciale, a tipului si dispersiei geografice, dublate de

diminuarea evidenta a chiriilor, cererea pentru spatiile stradale a scazut semnificativ. Daca in anii
anteriori cei mai activi jucatori pe piata au fost bancile, farmaciile, retailerii de produse electrocasnice si
operatorii de jocuri electronice, in 2009 cererea activa a provenit de la cafenele, restaurante tip fast
food si operatorii de magazine cu produse de larg consum care mizeaza pe apropierea de client si
minimizarea costurilor ocazionate de cumparaturile zilnice.

Nivelul chiriilor
In conditiile cererii foarte scazute cauzate de dificultatile economice, inceputul anului 2009 a adus o
scadere semnificativa a chiriilor medii pentru spatiile comerciale stradale cu valori cuprinse intre 15% si
35%, in functie de localizarea proprietatilor. Chiriile au atins un nivel maxim de 90 Euro/mp/luna pentru
spatiile stradale centrale de pana la 75 mp, in timp ce pentru spatiile mai mari de 75 mp chiriile au fost
de aproximativ 70 Euro/mp/luna. In zonele secundare chiriile au variat intre 30-60 Euro/mp/luna, in timp
ce in zonele periferice acestea au variat intre 15-25 Euro/mp/luna.

In centrele comerciale chiriile au inregistrat un trend descendent, mai ales in cazul proiectelor cu
disponibilitate mare a spatiilor comerciale. Pentru suprafetele mai mari de 100 mp, chiriile s-au situat
intre 20-40 Euro/mp/luna, iar pentru spatiile mai mici de 100 mp intre 60-80 Euro/ mp/luna.

Dificultatile economice pe care le intampina chiriasii au creat o discrepanta intre nivelul chiriei si cel al
incasarilor si drept consecinta chiriasii au inceput sa aiba dificultati de plata a chiriei. Daca initial
proprietarii au fost refractari, acestia au devenit in cele din urma mai flexibili si au convenit renegocierea
chiriilor utilizand metoda de calcul pe baza incasarilor sau sistemul 'step rent' care poate sa reduca
presiunea chiriilor in urmatoarele 12-18 luni considerate cu vanzari potential scazute.

Tendinte

Pana la finalul semestrului 1 din 2010 stocul de spatii comerciale existente in Bucuresti va creste cu
aproximativ 200.000 mp, ca rezultat al finalizarii centrelor comerciale AFI Cotroceni Park si Sun Plaza.
Suprafata propusa spre finalizare este semnificativa raportat la anii anteriori, insa este efectul unei
concentrari temporare a finalizarii unor proiecte comerciale care au inregistrat amanari succesive ale
datei de finalizare. In conditiile actuale ale pietei, finalizarea centrelor comerciale programate in
perioada 2011-2012 este incerta, creandu-se un dezechilibru temporar intre cerere si oferta, in conditiile
unei posibile relansari a sectorului de retail.
Perpetuarea actualelor conditii de piata va impune revizuirea politicilor de ocupare avand in vedere ca
unele proiecte comerciale au fost stopate, scaderea puterii de cumparare a afectat puternic valoarea
tranzactiilor comerciale, iar valoarea chiriilor ramane ridicata raportata la valoarea incasarilor. Prudenta
marita pliata pe restrangerea spatiilor detinute de actualii chiriasi va mentine ridicata disponibilitatea
spatiilor comerciale stradale, cat si din centrele comerciale care inregistreaza un nivel scazut al
traficului.