DREPTUL DE PROPRIETATE PERIODICĂ

(REFERAT)

CĂTĂU ADINA,ANUL I

MASTER:CARIERĂ JUDICIARĂ

1
 Proprietatea periodică în Codul Civil în vigoare

În doctrina juridică romană şi-a făcut loc recent noţiunea de proprietatea periodică.
Noţiunea de “periodic”evocă elementul de timp,perioadă de timp,durată,ceea ce poate duce la
problema existenţei unei proprietăţi temporare pentru că s-ar pune în discuţie trăsătura
fundamentală a proprietăţii-perpetuitatea sa.1
Ideea proprietăţii periodice în România,a pornit de la emisiunea unui loz în plic intitulat
“Vila de aur”,inţiată de “Loteria Naţională”,care conferea câştigătorilor dreptul de a folosi în mod
exclusiv,pe perioade de timp determinate,apartamente situate într-o staţiune montană şi de la faptul
că acest drept a fost caracterizat ca un drept de proprietate ce poate fi vândut,închiriat,cesionat sau
transmis prin moştenire.Lozurile aveau înscrise vilele,apartamentele şi “proprietatea periodică”.
Întreţinerea apartamentului era asigurată contra unei taxe anuale.
Pe baza acestor caracteristici,enumerate în prospectul emisiunii respective,dar în absenţa
unei reglementări legale,dreptul pe care-l puteau dobândi câştigatorii a fost calificat că fiind un
drept de proprietate periodică.El a fost definit ca “o modalitate a dreptului de proprietate în
cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele
dreptului sau de proprietate pe perioade determinate,care se repetă succesiv şi perpetuu,la
intervale regulate, presupunând că cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau
juridice,inclusiv statul,între care nu există nici un raport juridic.”2
Specificul acestei modalităţi a dreptului de proprietate constă în faptul că fiecare
coproprietar exercită prerogativele dreptului său asupra unui bun,,care nu este fracţionat nici în
materialitatea sa,nici intelectual,care se repetă succesiv şi perpetuu,la intervale regulate.
În realitate este vorba despre o formă a proprietăţii comune pe cote-părţi,caracterul
divizat al dreptului fiind exprimat prin tranşe de timp.Cu privire la divizarea intelectuală a
dreptului de proprietate şi pluralitatea titularilor dreptului,proprietatea periodică respectă
aceleaşi reguli că şi cele ale coproprietăţii obişnuite.
Ceea ce diferenţiază cele două varietăţi ale coproprietăţii este modul în care titularii îşi pot
exercita prerogativele pe care dreptul lor le conferă.Astfel,spre deosebire de titularii dreptului de
proprietate pe cote-părţi(în varianta clasică),care-şi exercită concomitent toate prerogativele
dreptului lor asupra bunului,titularii dreptului de proprietate periodică îşi exercită singuri şi în
mod exclusiv atributul folosinţei asupra întregului bun,pe perioadă de timp corespunzătoare
cotei lor de proprietate.De vreme ce titularii dreptului de proprietate periodică pot închiria bunul
pe intervalul de timp cât îl pot folosi înseamnă ca dreptul lor le conferă şi prerogativa culegerii
fructelor.
In 2004,prin transpunerea unei directive europene3, a fost adoptată Legea privind
protecţia dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra
dobândirii unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare. 4 În
primul articol al legii,se precizează ca scopul acesteia este reglementarea protecţiei
dobânditorilor unui drept de folosinţă pe durată limitată a unor bunuri imobiliare prin contracte
ce au un asemenea obiect.În art.3,lit.a) din lege,se stabileşte că dispoziţiile sale se aplică
1
Corneliu Bîrsan,Drept civil.Drepturi reale principale,Editia a III-a,Ed.HAMANGIU,Bucuresti,2008, p 193
2
Eugen Chelaru,Drept civil.Drepturi reale principale,Editia a II-a,Ed.C.H.BECK,Bucuresti,2006,pag 211
3
Directiva nr 94/47/CE privind protecţia dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra
dobândirii unui drept de utilizare pe timp parţial a unor bunuri imobiliare -Precizare în Legea nr .282/2004. –
Corneliu Bîrsan,Idem,pag 197
4
M.Of. nr..580 din 30 iunie 2004

2
contractelor privind dobândirea unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri
imobiliare,care se încheie pe o durată de minim 3 ani,cu plata unui preţ global,prin care direct
sau indirect,este constituit sau face obiect al unui transfer sau al unui angajament de transfer un
drept real sau orice alt drept care priveste folosinta unuia sau mai multor bunuri imobiliare,
pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului,perioadă ce nu poate fi mai mică de o
săptămână.
Conform opiniei dominante din doctrină aceste articole au în vedere numai transmiterea
dreptului de folosinţă asupra unui bun imobil pe o durată determinată sau determinabilă ,adică
a unui drept de creanţă.5
Proprietatea periodică poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale,mobile sau
imobile,însă se consideră că aceste bunuri trebuie să fie neconsumptibile,sau dacă sunt
consumtibile,acestea să fie ataşate unor bunuri neconsumptibile,cu obligaţia că fiecărui
titular,la sfârşitul perioadei de folosire ce îi revine,de a pune la dispoziţia titularului care
urmează să folosească bunul neconsumtibil,bunuri consumtibile de aceeaşi cantitate,calitate şi
valoare cu cele consumate.
Astfel,proprietatea periodică s-ar putea naşte chiar în condiţiile codului civil în vigoare,în
principal din convenţia părţilor încheiată fie pe o durată nedeterminată,fie pe o durată
determinată,în măsură în care în convenţie este cuprinsă şi o clauză de neîmparţeală,dar pentru
o durată de cel mult cinci ani,care poate fi reînnoită,cu aceaşi limitare,ori de câte ori părţile
doresc.Însă,interesul pentru o astfel de proprietate periodică este scăzut,dreptul de a cere
partajul putând fi amânat doar pe o perioadă scurtă de timp,iar nu înlăturat sau,cel puţin,evitat
pe o perioadă îndelungată..Astfel spus,caracterul insuficient al dispoziţiilor generale din Codul
civil în legătură cu coproprietatea obişnuită este cu atât mai vizibil în ipoteza în care
coproprietarii ar înţelege să partajeze folosinţa bunului în funcţie de anumite unităţi de
timp.Principalul interes al titularilor proprietăţii periodice este asigurarea continuităţii modului
de folosinţă partajat pe unităţi de timp pe o durată mai mare decât aceea a unei convenţii de
neîmparţeală încheiată conform art.728,alin (2) din Codul Civil.
O reglementare legală cu caracter general a proprietăţii periodice înţeleasă ca o variantă
de coproprietate forţată este cuprinsă în Noul Cod civil.Pe lângă această reglementare s-a
impus şi adoptarea unei reglementări speciale a proprietăţii periodice care are ca obiect un
imobil cu destinaţia de locuit(Legea nr. 282/2004).

Proprietatea periodică în Noul Cod civil

În Noul Cod civil,proprietatea periodică este reglementată în Capitolul V din Titlul II

(“Despre proprietatea privată”) al Cărţii a III-a (“Bunurile”),în art. 687-692.Regimul legal
al proprietăţii periodice este obligatoriu şi ori de câte ori se întâlnesc elementele proprietăţii
periodice,titularii dreptului de proprietate nu pot alege un alt regim juridic.

Art.687 din Noul Cod civil stabileşte că există proprietate periodică “ori de câte ori mai
multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de
5
Corneliu Bîrsan,Drept civil.Drepturi reale principale,Editia a III-a,Ed.HAMANGIU,Bucuresti,2008,pag 198

3
proprietate asupra unui bun mobil sau imobil,în intervale de timp determinate,egale sau
inegale.”Asadar,trăsăturile proprietăţii periodice sunt:
• dreptul de proprietate are mai mulţi titulari
• prerogativele acestui drept se exercită în mod succesiv şi repetitiv de către titulari
în intervale de timp determinate,egale sau inegale.
În acelaşi timp,pot constitui obiect al proprietăţii periodice şi bunurile mobile şi cele
imobile.
Şi în reglementarea din Noul Cod civil proprietatea periodică este un caz particular de
coproprietate.Regăsim şi în acest caz particular elementele definitorii ale coproprietăţii:
• pluralitatea titularilor
• unitatea materială a bunului
• divizarea intelectuală a bunului.
Însă,spre deosebire de coproprietatea obişnuită,în acest caz,titularii nu mai beneficiază
de dreptul de a cere partajul,întrucât proprietatea periodică este concepută ca o
coproprietate forţată (art.646,pct.1 din Noul Cod civil),tocmai pentru a asigura continuitatea
şi stabilitatea modului de exercitare succesivă a atributului folosinţei.
Spre deosebire de reglementarea generală a coproprietăţii obişnuite din Codul Civil în
vigoare,în Noul Cod Civil exercitarea atributelor proprietăţii periodice este organizată juridic.
Conform,art.688,din Noul Cod Civil :”Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui
act juridic,dispoziţiile în materie de carte funciară aplicându-se în mod corespunzator”.
Actul juridic poate fi o convenţie sau un legat.
Când proprietatea periodică se naşte dintr-un legat,bunul care formează obiectul
dreptului de proprietate privată preexistă,prin ipoteză,momentului în care se naşte această
modalitate juridică.Practic,dreptul de proprietate în formă sa pură şi simplă se transformă în
proprietate periodică.Însă nu trebuie să se confunde naşterea proprietăţii periodice prin legat cu
transmiterea prin legat sau prin moştenire legală a dreptului unuia dintre titularii proprietăţii
periodice.În primul caz,proprietatea periodică se naşte din legat,în al doilea caz,proprietatea
periodică preexistă legatului.
Dacă proprietatea periodică se naşte din convenţii există mai multe situaţii:
• prin convenţie,părţile se înţeleg cu privire la contruirea unei case sau confecţionarea
altui bun,în regie proprie sau printr-o antepriza,asupra căruia să dobândească un drept
de proprietate periodică.Acesta este cazul unei dobândirii originare a proprietăţii
periodice.
• mai multe persoane cumpără un bun,stabilind prin convenţie,că vor dobândi un drept
de proprietate periodică asupra acestuia.Dispoziţiile art.688 din Noul Cod civil apar
ca o derogare de la dispoziţiile art.672 din acelaşi cod,care limitează la o perioadă de
cinci ani convenţiile privind amânarea împărţelii.Deoarece proprietatea periodică are
caracter forţat,dacă coproprietarii e înţeleg să transforme coproprietatea obişnuită într-
una periodică,ei renunţă practic la dreptul de a cere partajul.

Exercitarea atributelor proprietăţii periodice

4
1. POSESIA (IUS POSSIDENDI).În acest caz,posesia este înţeleasă ca element de
drept,iar nu ca stare de fapt.Ca element de drept,posesia exprimă însă numai îndreptăţirea
aproprierii şi stăpânirii bunului.Obiectivarea acestui atribut acoperă însă numai o parte din
posesia că stare de fapt,întrucât această din urmă este manifestarea exterioară a tuturor
atributelor proprietăţii.
Consideraţiile cu privire la exercitarea atributului posesiei în ipoteză coproprietăţii
obişnuite rămân valabile şi în cazul coproprietăţii periodice,chiar dacă aceasta are caracter
forţat.
Actele de conservare sunt o cale de obiectivare a atributului posesiei.În art.690,alin(1),
fraza I din Noul Cod civil se precizează că “Fiecare coproprietar este obligat să facă toate
actele de conservare,în aşa fel încât să nu împiedice sau să îngreuneze exercitarea
drepturilor celorlalţi coproprietari”.Deci,fiecare coproprietar are nu numai dreptul,ci şi
obligaţia să încheie actele de conservare,fără a aduce atingere drepturilor celorlaţi titulari.
Regula unanimităţii nu funcţionează,fiecare titular fiind indreptăţit să săvârşească
actele materiale şi să încheie acte juridice pentru obiectivarea acestui atribut în măsura în care
ele profită şi celorlalţi titulari,adică nu le afectează drepturile şi nu le creează o situaţie mai
grea.
2. FOLOSINŢA (IUS UTENDI ŞI IUS FRUENDI).De obicei,folosinţa proprietăţii
periodice se exercită în mod succesiv de către titulari,în unităţi determinate de timp,egale
sau inegale.
Art.687 din Noul Cod civil stabilesc că unităţile de timp trebuie să fie întotdeauna
determinate,iar nu doar determinabile.În absenţa determinării unităţilor de timp,nimic nu
împiedică parile să le determine ulterior.Cât timp nu se face o asemenea determinare,se poate
vorbi despre o coproprietate obişnuită,cu consecinţa recunoaşterii dreptului de a cere partajul în
favoarea oricăruia din titulari.
Fiecare titular are obligaţia să predea,la încetarea intervalului său de timp,folosinţa
bunului către titularul căruia îi corespunde următorul interval.Art.690,alin (3) vorbeşte despre
predarea bunului,însă este vorba despre predarea folosinţei bunului.
La încetarea fiecărui interval de timp,nu se stinge un nou drept de proprietate,cum nici nu
se naşte unul nou,la începerea altui interval de timp.Dreptul de proprietate este acelaşi,se
schimbă numai titularul dreptului de folosinţă.Pe durata nefolosirii bunului,toţi ceilalţi
titulari rămân coproprietari,cu toate celelalte drepturi şi obligaţii specifice
coproprietăţii,precum şi dreptul de a folosi din nou bunul în perioada de timp care i se cuvine.
Potrivit art.690,alin(1),frază a II-a din Noul Cod civil “Pentru reparaţiile mari,
proprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu
valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari.”Asadar,cheltuielile mari nu sunt lăsate doar în
sarcina unuia dintre titularii proprietăţii periodice. Conform art.690,alin.(4) din Noul
Cod civil “Proprietarii pot încheia un contract de administrare”,supus formalităţilor de
publicitate imobiliară,dacă obiectul dreptului este un imobil.Iar contractul de administrare nu
poate avea în vedere decât acele elemente ale folosinţei care sunt de interes pentru toţi titularii
şi care nu mai pot fi legate de una sau alta dintre unităţile de timp.
Toate consideraţiile expuse în legătură cu folosinţa bunului care formează obiectul
proprietăţii periodice au în vedere atât utilizarea bunului(ius utendi),cât şi culegerea fructelor
acestuia(ius fruendi).Desigur,de obicei,este vorba despre culegerea fructelor civile de către
fiecare titular al proprietăţii periodice în funcţie de unitatea de timp care îi este atribuită.În
această privinţă,art.689,alin.(1) din Noul Cod civil,fiecare titular poate închiria bunul pentru

5
această unitate de timp,încasând chiria corespunzătoare..Dacă unul dintre titulari ar încheia un
contract de închiriere sau un alt act de administrare cu privire la un bun pentru alt interval de
timp decât cel care i se cuvine,actul este inopozabil celorlalţi titulari,conform art.689,alin.(2)
din Noul Cod civil.
3. DISPOZIŢIA (IUS ABUTENDI).În privinţa acesteia,se revine la regula
unanimităţii,pentru că nu se poate exercita decât cu acordul tuturor titularilor.Conform
art.690,alin(2) din Noul Cod civil “actele prin care se consuma în tot sau în parte
substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalţi proprietari.”Dispozitia juridică
se poate exercita doar în legătură cu cota parte din dreptul de proprietate calculată
corespunzător unităţii de timp care i-a fost atribuită.Dacă aceasta priveşte întregul bun,este
nevoie de acordul tuturor titularilor dreptului de proprietate periodică.
Actele juridice de dispoziţie încheiate cu privire la cotele-părţi ale celorlalţi titulari sunt
lovite de nulitate relativa,conform art.689,alin.(3) din Noul Cod civil.
Într-un singur caz se poate admite încheierea unui act de dispoziţie cu privire la cota-parte
din drept a unui titular,fără acordul acestuia,cu titlu de sancţiune.În acest sens,s-a introdus în
art.691 din Noul Cod civil,pe lângă sancţiunea obligării la despăgubiri,în ipoteza în care el nu
îşi îndeplineşte obligaţiile specifice proprietăţii periodice,şi sancţiunea excluderii unui titular,
dar numai dacă acesta tulbură grav exercitarea proprietăţii periodice.În acelaşi articol se
prevede şi procedura aplicării acestei sancţiuni.
Conform, art.689,alin.(3) cu trimitere la art.642,alin.(2) şi art. 643 din Noul Cod civil,
fiecare titular al proprietăţii periodice este îndreptăţit să introducă singur orice acţiune şi să
stea singur în justiţie ca pârât cu privire la bunul comun,dar hotărârile judecătoreşti
nefavorabile,îi vor fi opozabile doar lui,în timp ce acelea favorabile sunt opozabile tuturor
titularilor.
Proprietatea periodică încetează,conform art.692 din Noul Cod civil prin radiere din
cartea funciară “in temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi
din dreptul de proprietate periodică,precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”.Soluţia
este în concordanţă cu reglementările din Noul Cod civil referitoare la înscrierile în cartea
funciară,care au efect constitutiv de drepturi,nu doar funcţia de opozabilitate faţă de
terţi(art.885).Încetarea proprietăţii periodice,prevăzută în art.692 de către Noul Cod civil,
poate să aibă loc prin partajul prin bună învoială,partajul judiciar fiind inadmisibil,conform
art.671,alin.(3).
Încetarea proprietăţii periodice are semnificaţia revenirii la proprietatea pură şi simplă.Are
loc doar încetarea stării de periodicitate a coproprietăţii,lipsind elementele proprietăţii periodice,
însă dreptul de proprietate nu dispare.Astfel,încetarea dreptului de proprietate periodică nu
afectează caracterul perpetuu al dreptului de proprietate însuşi.6

6
Valeriu Stoica,Drept civil.Drepturi reale principale,Ed.C.H.BECK,Bucuresti,2009,pag.290

6
 BIBLIOGRAFIE

1.)Valeriu Stoica,DREPT CIVIL.DREPTURI REALE PRINCIPALE,

Ed.C.H.BECK ,Bucuresti,2009

2.)Corneliu Bîrsan,DREPT CIVIL.DREPTURI REALE PRINCIPALE,

Editia a III-a , Ed.HAMANGIU,Bucuresti,2008

3.)Eugen Chelaru,DREPT CIVIL.DREPTURI REALE PRINCIPALE,

Editia a II-a,Ed.C.H.BECK,Bucuresti,2006