UNIVERSITATEA ‘BABES-BOLYAI’,

CLUJ-NAPOCA

FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE ŞI

GESTIUNEA AFACERILOR

CONCEPTUL DE « PROPRIETATE »

HALMACIU OLGA ALEXANDRA

MURESAN SIMINA DIANA

POPOVICIU ROXANA

-2009-
1
CUPRINS

Introducere

Capitolul 1. Definiția, conținutul și caracterele dreptului de

proprietate

1.1. Patrimoniul – universalitate juridică

1.2. Dreptul de proprietate în accepțiune patrimonială

1.3. Conținutul și caracterele dreptului de proprietate

1.4. Formele de proprietate

Capitolul 2. Moduri generale de dobândire a dreptului de

proprietate
2.1. Convenția (contractul)

2.2. Accesiunea

2.3. Prescripția achizitivă (uzucapiunea)

2.4. Ocupațiunea

2.5. Hotărârea judecătorească

Capitolul 3. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

3.1. Dreptul de uzufruct

3.2. Dreptul de uz și de abitație

3.3. Dreptul de servitute

3.4. Dreptul de superficie

Referințe finale

Bibliografie

2
Introducere
Proprietatea este, atât în sens economic, cât și juridic, expresia supremă a accesului oamenilor
la posesia, folosința și dispoziția bunurilor. Fiind așadar, prin excelență, un mod de realizare a
unei puteri umane asupra bogățiilor, proprietatea a făcut obiectul unor înflăcărate și seculare
controverse. Aceste controverse au fost și sunt fundamendate, și mai mult continuă să fie
alimentate de un complex de idei, teorii și concepții economice, politice, filosofice și
religioase.

Doctrina juridică din țările occidentale a formulat definiții ale dreptului de proprietate, având
ca premiză principală faptul că el constituie unul dintre drepturile fundamentale ale omului,
garanție a libertății de inițiativă privată și acțiune, condiție indispensabilă unei economii de
piață sănătoase.

Codul Civil francez (1804) și Codul Austriac (1812) definesc dreptul de proprietate prin
enumerarea completă a celor trei prerogative juridice recunoscute și garantate proprietarului:
posesia, dispoziția și folosința. Explicația poate fi găsită în dorința redactorilor de a evidenția
caracterul complet al dreptului de proprietate privată, mai ales, în raport cu proprietatea
divizată din Evul Mediu.

În codurile civile adoptate mai târziu, definițiile legale ale dreptului de proprietate pun accent
pe atributele din conținutul său juridic care sunt recunoscute și pot fi exercitate numai potrivit
legii și subordonate binelui comun. Astfel, Codul Civil german definește dreptul de
proprietate ca fiind puterea de a dispune de un lucru ,,în limitele ordinii juridice’’, iar potrivit
Codul Civil elvețian ,,în limitele legii’’. Ba mai mult, în unele Constituții se pot întâlni texte
care instituie obligația pentru proprietar de a exercita dreptul său de proprietate, în
conformitate cu datoriile sociale și exigențele de utilitate generală. Constituția irlandeză
consacră regula potrivit căreia prerogativele dreptului de proprietate se recunosc și pot fi
exercitate numai în acord cu ,,principiile de justiție socială’’. Tot astfel, Constituția spaniolă
declară că ,,toate fornele proprietății rămân subordonate nevoii națiunii și binelui comun.
Bogățiile nu pot fi păstrate în inactivitate permanentă, distruse sau utilizate în scopuri
ilicite.’’

Codul Civil român de la 1865, fiind redactat după Codul Civil francez definește dreptul de
proprietate ținând seama de atributele sale juridice: ,,proprietatea este dreptul pe care îl are

3
cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut însă în limitele
determinate de lege.’’

Capitolul 1. Definiția, conținutul și caracterele dreptului de

proprietate

1.1. Patrimoniul – universalitate juridică

În literatura de specialitate, patrimoniul este privit din două perspective complementare: pe de

o parte facem referire la substanta materiala, palpabila a acestuia (concretizata în bunuri
mobile și imobile), iar pe de alta parte atragem atentia asupra laturii sale intangibile, inglobata
în drepturile și obligatiile care se nasc în raport cu obiectul aflat în posesie. Schema urmatoare
reda aceasta interconectivitate:

Din teoriile moderne asupra conceptului de “patrimoniu” trebuie reținute afirmațiile care
sustin ca acesta aparține obligatoriu unei persoane și că orice persoană are un singur
patrimoniu. Unicitatea patrimoniului nu exclude divizibilitatea lui. De asemenea, raportându-
ne la teoria patrimoniului de afectațiune, este necesar să reținem și ideea de scop sau
afectațiune, pentru a demonstra că patrimoniul unei persoane fizice sau juridice, deși unic,
poate fi totuși divizat. Pornind de la cele prezentate mai sus, rezultă că patrimoniul prezintă
anumite caractere juridice care îl definesc în raport cu alte entități juridice.

4
Patrimoniul este o universalitate juridică.

Patrimoniul este o nuiversalitate juridică sau de drept deoarece este reglementat sau definit ca
atare în Codul Civil1. El exprimă valoarea tuturor drepturilor patrimoniale (activul
patrimonial) și a obligațiilor patrimoniale (pasiv patrimonial), care aparțin unei persoane.
Așadar, patrimoniul se prezintă ca o entitate juridică indpendentă și distinctă de elementele
sale componente. Astfel încât, drepturile și obligațiile patrimoniale, privite în individualitatea
lor, pot suferi modificări (apariție, transformare, transmisiune, creștere, stingere, micșorare).
Aceste modificări au ca efect creșterea sau micșorarea activului și pasivului patrimonial, dar
nu afectează existența patrimoniului ca entitate juridică de sine stătătoare.

Patrimoniul, înțeles ca universalitate juridică sau de drept, nu se confundă cu universalitatea

de fapt. Aceasta din urmă reprezintă un ansamblu sau o grupare de bunuri a căror unitate se
întemeiază pe o simplă legătură de fapt, neprevăzută de lege. Ea este opera exclusivă a voinței
și acțiunii persoanei căreia ii aprțin acele bunuri. De aceea, o universalitate de fapt nu are o
existență independentă și nici pasiv propriu2.

Orice persoană are patrimoniu.

Existența unei persoane este de neconceput fără existența unui patrimoniu. Afirmația este
valabilă atât pentru persoanele fizice, cât și pentru cele juridice. Fiind subiecție de drept ele au
în mod necesar drepturi și obligații.

Tot astfel, într-o relație inversă, existența patrimoniului nu poate fi recunoscută fără un titular.
Numai perosanele pot avea drepturi și obligații. Conținutul real al patrimoniului nu prezintă
importanță deoarece ele este o universalitate juridică caracterizată prin potențialitate.
Persoanele fizice și juridice au aptitudinea permanentă de a dobândi drepturi și obligații. Fiind
o vocație, o potențialitate, patrimoniul există, ‚,chiar și atunci când o persoană nu are nici o
avere, ea are totuși un patrimoniu’’. Nu există persoană care să nu aibă un minim de bunuri
sau de drepturi.

Inalienabilitatea patrimoniului.

Patrimoniul este strâns legat de persoana căreia îi aparține atâta timp cât există ca subiect de
drept civil. Astfel, în ce privește persoanele fizice, deși pot înstrăina un drept și uneori chiar și
o obligație privite în mod singular, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte între vii
1
Art. 1718 Codul Civil
2
Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex, 2001

5
întregul lor patrimoniu. El se va transmite numai pentru cauza de moarte, prin succesiune în
momentul încetării din viață a titularului său.

Transmisiunea întregului patrimoniu al persoanei juridice are loc doar în cazul încetării lor în
urma reorganizării prin comasare și divizare totală. În cursul existenței persoanelor juridice
este totuși posibilă transmisiunea unei cote-părți din patrimoniu în cazul reorganizării lor, pe
calea divizării parțiale sau desprinderii, către o persoană juridică existentă sau care astfel se
înființează.

Unicitatea și divizibilitatea patrimoniului.

O persoană are un singur patrimoniu. Deși unic, patrimoniul nu este în mod necesar unitar sau
indivizibil. Dimpotrivă, el este divizibil în două sau mai multe grupe sau mase de drepturi și
obligații, fiecare având o anume destinație sau afectațiune și, pe cale de consecință, un regim
juridic distinct și determinat. În ceea ce privesc persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului
este justificată și prevăzută de lege în cazul soților. La baza divizibiltății patrimoniului pot sta
și alte rațiuni cum ar fi apărarea interselor și realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni
sau ale unor moștenitori.

Toate aceste cazuri de diviziune a patrimoniului sunt reglemenate de lege. Se pune însă
problema de a ști dacă patrimoniul poate fi divizat din voința titularului său, în afară de
cazurile prevăzute de un text legal.

1.2. Dreptul de proprietate în accepțiune patrimonială

Conținutul concret al patrimoniului este alcătuit din drepturile și obligațiile ce aparțin unei
persoane determinate. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un
conținut economic și sunt evaluate în bani. Ele se împart în două mari categorii: drepturi reale
și drepturi de creanță.

Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite
prerogative, recunoscute de lege asupra unui bun pe care el le poate exercita în mod direct și
nemijlocit fără a fi necesară în acest scop intervenția oricărei alte persoane. Dimpotrivă, toți
ceilalți sunt obligați să se abțină de la orice acțiune, prin care ar împiedica exercițiul liber și
deplin al acestor drepturi de către titularii lor.

Drepturile de creanță sunt acele drepturi subiective patrimoniale în virtutea cărora itularul
sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridică de a pretinde subiectului pasiv,
6
numitor debitor , persoană determinată să dea, să facă sau să nu facă ceva, sub sancțiunea
constrângerii de stat. Așadar, pentru a fi realizate, drepturile de creanță presupun, de regulă,
intervenția debitorului, care este o persoană determinată.

Comparație între drepturile reale și drepturile de creanță

Drepturile reale sunt drepturi absolute fiind opozabile tuturor, deoarece le corespunde
obligația generală și negativă de a nu face nimic de natură a le aduce atingere. Drepturile de
creanță sunt drepturi relative, întrucât sunt opozabile doar subiectului (subiectelor) pasiv,
determinat, care are obligația concretă să dea, să facă sau să nu facă ceea ce ar fi putut face
dacă nu s-ar fi îndatorat.

Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existența unui subiect activ,
determinat, și un subiect pasiv nedeterminat, format din toți ceilalți. În cazul dreptului de
creanță, atât subiectul activ, creditorul, cât și subiectul pasiv, debitorul, sunt persoane
determinate.

Din punct de vedere al conținutului și naturii obligațiilor corelative, dreptului real îi

corespunde obligația generală și negativă de a nu face nimic de natură a aduce atingere
exercițiului liber și deplin al acestui drept. Dreptului de creanță îi corespunde în schimb
obligația subiectului pasiv determinat, numit debitor, de a da, a face ori a nu face, ceea ce ar fi
putut face în lipsa acelei obligații.

Din punct de vedere al numărului lor, drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate
de lege. Drepturile de creanță sunt nelimitate, deoarece se pot naște din orice acte juridice
valabile. Ba mai mult, ele se nasc și din orice fapte juridice, licite sau ilicite, adică din acțiuni
omenești săvârșite fără intenția de a produce efecte juridice, efecte care totuși se produc în
temeiul legii, cum sunt: plata nedatorată, sustragerea și distrugerea de bunuri.

Dreptul de proprietate și proprietarul

Codul Civil român de la 1865, fiind redactat după Codul Civil francez definește dreptul de
proprietate ținând seama de atributele sale juridice, astfel: ,,proprietatea este dreptul pe care îl
are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut însă în limitele
determinate de lege.’’

Definiție Codului Civil o considerăm totuși incompletă. Pentru formularea unei definiții este
necesar să se pornească de la conținutul juridic al dreptului de proprietate alcătuit din suma de
atribute recunoscute proprietarului. Dar, în același timp, trebuie să observăm că sunt

7
numeroase situațiile când o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o altă
persoană decât proprietarul, de regulă, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de
proprietate. Așa, de pildă, uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat în uzufruct
atributele de posesie și folosință. Superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosință și
în anumite limite atributele de dispoziție materială și juridică. De asemenea, titularii dreptului
real de administrare exercită cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate publică asupra
bunurilor din domeniul public încredințate lor de autoritatea competentă.

Acesta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se deosebește
proprietarul de alte persoane care exercită unele sau cvasitotalitatea atributelor ce alcătuiesc
conținutul juridic al dreptului de proprietate. Răspunsul a fost dat de literatura de specialitate.

Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiași bun, proprietarul exercită
atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie și în interes propriu.

Puterea proprie3 arată faptul că proprietarul nu este subordonat nimănui decât legii. Toate
celelalte persoane, exercită aceste atribute, atât în puterea legii cât și în puterea proprietarului
care le-a constituit dreptul subiectiv ce le aparține asupra bunurilor sale. Aceste persoane
exercită atributele ce le-au fost conferite în puterea transmisă de proprietar și nicidecum în
putere proprie.

În ceea ce privește interesul propriu, proprietarul se deosebește prin aceea că este singurul
subiect de drept care exercită, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor
proprietății, în ultimă instanță, în propriul său interes.

Având în vedere conținutul său juridic și poziția specifică a proprietarului, dreptul de

proprietate este definit ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie,
folosință și dispoziție asupra unui bun pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în
puterea și interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

1.3. Conținutul și caracterele dreptului de proprietate

Conținutul juridic al dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv
care conferă titularul său trei atribute: posesia, folosința și dispoziția.

3
C. Stănescu, C. BÎrsan, Drept civil. Teoria Generala a Drepturilor reale, Ed. Universitatea din Bucuresti, 1988

8
Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stapâni bunul ce- i aparține în materialitatea
sa, comportându-se față de toți ceilalți ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosința conferă proprietarului dreptul de a întrebuința bunul său, culegând sau percepând ăn
proprietate ’’fructele’’ pe care acesta le produce.

Dispoziția poate fi materială sau juridică. Dispoziția materială oferă posibilitatea

proprietarului de a dispune de substanța bunului, adică de a-l transforma, consuma sau
distruge cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziția juridică se concretizează în
posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, și
de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor persoane , cu
respectarea legislației.

Caracterele dreptului de proprietate.

La fel ca alte drepturi subiective, dreptul de proprietate prezintă mai multe caractere proprii,
care îl deosebesc față de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este:
absolut și inviolabil, deplin și exclusiv, perpetuu și transmisibil.

Caracterul absolut și inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut
titularului său în raporturile acestuia cu toți ceilalți, care sunt obligați să nu facă nimic de
natură a-l încălca. Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deținerea
sau posesia nelegitimă a alteia, proprietarul are drept la acțiunea în revendicare. Acțiunea în
revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane, cu alte cuvinte, dreptul de
proprietate este opozabil tuturor.

Inviolabilitatea dreptului de proprietate susține și întărește caracterul său absolut. Art. 135 din
Constituție dispune imperativ: ,,Proprietatea privată este, în condițiile legii, inviolabilă’’, deci
dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni. Această interdicție se impune cu aceeași
forță și statului.

Caracterul deplin și exclusiv. Dreptul de proprietate conferă titularului său toate cele trei
atribute: posesia, folosința și dispoziția, așadar este un drept deplin. Dreptul de proprietate
este, în același timp, un drept exclusiv, în înțelesul că atributele sau puterile inerente acestui
drept sunt nu numai depline, ci și independente de orice puteri ale altei persoane asupra
bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este dezmembrată; în cazul
dezmembrării proprietății, unele atribute ale acestui drept se exercită de către o altă persoană,
pe temeiul unui alt drept legal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitație,
servitute propriu-zisă, superficie).

9
Așadar caracterul deplin și exclusiv al dreptului de proprietate lipsește numai atunci când
asupra bunului respectiv se constituie drepturi reale dezmembrăminte ale proprietății.

Caracterul perpetuu și transmisibil. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înțelege

că este nelimitat în timp și durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De
asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare. Dreptul de proprietate poate fi
transmis prin acte între vii în condițiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabilă și
obligatorie pentru cauză de moarte.

Transmisibilitatea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu.

Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic și practic al perpetuității sale, deoarece
viața oamenilor este, inevitabil, limitată în timp. Prin transmiterea dreptului de proprietate se
realizează trecerea lui din patrimoniul unei persoane în al alteia, fără nici o modificare.

La baza trasmisiunilor dreptului de proprietate între vii stă principiul consensualismului, care
prevede că ,,în contractele ce au ca obiect translația proprietății, proprietatea se transmite prin
efectul consimțământului părților, chiar atunci când nu s-a făcut tradițiunea sau predarea
lucrului.’’ Făcând aplicația acestui principiu în materia vânzării, Codul Civil mai dispune:
,,Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în
privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul
încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat’’.

De la principiul consensualismului există și unele situații de excepție, când trnsferul dreptului

de proprietate are loc într-un alt moment decât cel al realizării acordului de voință. Astfel:

 transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci când aceste
bunuri sunt realizate;

 transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen operează în momentul

individualizării lor prin numărare, cântărire sau măsurare;

 dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai în momentul încheierii

contractului sub forma înscrisului autentic;

 transferul dreptului de proprietate prin contracte de donație are loc la data perfectării
contractului sub formă autentică;

 transferul de proprietate asupra imobilelor în sistem de carte funciară se transferă de la

înstrăinător la dobânditor numai la data întabulării dreptului.

10
1.4. Formele de proprietate

Conform Constituţiei României, dreptul de proprietate poate fi: drept de proprietate publică și
drept de proprietate privată. Dinstincția între proprietatea publică și cea privată este
determinată de:

 persoana care este subiectul dreptului de proprietate;

 obiectul asupra căruia se exercită dreptul de proprietate;
 regimul juridic aplicabil;

Dreptul de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică este acel drept patrimonial real aparținând statului și a
unităților administrativ-teritoriale, care exercită posesia, folosinţa și dispoziţia în regim de
drept public în limitele prevăzute de lege, fiind inalienabil, imprescriptibil și insesizabil4.

Caracteristicile dreptului de proprietate publică

 nu pot fi înstrăinate; ele pot fi date numai în administrare, concesionate sau

închiriate, în condiţiile legii;
 nu pot fi supuse executării silite și asupra lor nu se pot constitui garanţii reale;
 nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de
bună – credinţă asupra bunurilor mobile.

Actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor alin (1) privind regimul juridic al
bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolută. Prin caracterul inalienabil
înțelegem că bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil, adică nu pot fi
înstrăinate prin acte juridice civile. Caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate
publică trebuie privit din punct de vedere „extinctiv” și din punct de vedere „achizitiv”. În
acest sens, acţiunea în revendicare a unui drept de proprietate publică, poate fi introdusă
oricând, indiferent de timpul în care el nu a fost exercitat.
4
Liviu Pop, op.cit.

11
Sub aspect achizitiv, bunurile din proprietate publică nu pot dobândite pe calea uzucapiunii,
oricât de lungă ar fi uzucapiunea, în cazul bunurilor imobile, iar bunurile mobile nu pot fi
dobândite prin posesia de bună credinţă, conform dispoziţiei art. 1844 Cod civil: „Nu se poate
prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declarație a legii, nu pot fi
obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ”.

Caracterul insesizabil derivă din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică,

pentru că are în vedere prezumţia că statul este solvabil întotdeauna, iar creanţele creditorilor
statului și unităților administrativ-teritoriale se realizează pe calea unor mijloace specifice, pe
baza unor norme de drept financiar, speciale și nu pe calea urmăririi silite a bunurilor
debitorului, cum se întâmpla cu bunurile din domeniul privat

Obiectul dreptului de proprietate publică

Obiect al dreptului de proprietate, în principiu, poate fi orice bun mobil sau imobil. Bunurile
aparținând statului, respectiv unităților administrativ-teritoriale, poarta denumirea de „bunuri
domeniale”. Bunurile domeniale se împart în două categorii și anume:
a) bunuri aparținând domeniului public;
b) bunuri care aparţin domeniului privat;

Domeniul public cuprinde bunurile care, prin natura lor ori prin destinaţia lor, sunt declarate
prin lege că aparţin domeniului public. Domeniul public poate fi de interes naţional ori local.

Domeniul privat al statului cuprinde bunurile ce alcătuiesc patrimoniul privat al statului și

unităților administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul, judeţul).

Legea nr. 213/1998 în art.4 statuează „Domeniul privat al statului sau unităților
administrativ-teritoriale este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lor și care nu fac parte
din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitățile administrativ-teritoriale au
dreptul de proprietate privată”.

Dreptul de proprietate privată

Proprietatea privată aparţine particularilor și beneficiază de un regim juridic de vocaţie egal

cu proprietatea publică. Dreptul de proprietate privată este acel drept patrimonial real care
conferă titularului dreptului exercitarea asupra lucrurilor a posesiei, folosinţei și a dispoziţiei,
în mod exclusiv, absolut și perpetuu, prin putere proprie și în interes propriu, în limitele
impuse de lege.

12
Caracterele dreptului de proprietate privată

1. Caracterul absolut dă proprietarului lucrului dreptul de a trage „întrega utilitate

economică” pe care acesta i-o poate oferi. În realizarea acestui scop, proprietarul are dreptul
de a face acte materiale de folosinţă și de consumaţie, precum și de a face acte de dispoziţie
cu privire la soarta juridică a lucrului: să-l vândă, să-l închiereze, să-l distrugă, etc.
2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată conferă titularului dreptul
de a opune dreptul său oricărei persoane ce intră în contact cu lucrul său.
3. Caracterul patrimonial real rezultă din faptul că acest drept are conţinut
economic, se poate evalua în bani și se naşte în legătura cu anumite lucruri asupra cărora
titularul își poate exercita acţiunile sale fără a fi nevoie de intervenţia altei persoane.
4. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată reiese din faptul că acest
drept nu se stinge, nu încetează nicioadată, atâta timp cât există lucrul.
5. Caracterul individual și social al dreptului de proprietate privată rezultă din faptul
că legea recunoaşte tuturor persoanelor, fizice sau juridice, dreptul de a dobândi în proprietate
bunurile necesare în vederea satisfacerii oricăror nevoi.
6. Caracterul alienabil al dreptului de proprietate privată conferă titularului dreptul
de a înstrăina bunul potrivit cu interesele sale.
7. Dreptul prescriptibil este dreptul de proprietate sub aspect achizitiv, în sensul că
proprietatea privată se poate dobândi prin uzucapiune.
8. Caracterul sesizabil înseamnă că bunurile mobile și imobile care formează
obiectul dreptului de proprietate privată pot fi urmărite de creditori în vederea realizării
creanţelor pe care le au împotriva proprietarilor debitori, lucru ce rezultă din dispoziţia art.
1718 Cod civil: oricine este obligat personal, este ţinut a îndeplini îndatoririle sale cu toate
bunurile sale, mobile sau imobile, prezente și viitoare, iar, în continuare, art. 1719 precizează
că: „Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comună a creditorilor săi”

Proprietatea mixtă

Proprietatea mixtă, constituită prin diverse forme de cooperare între unităţi publice şi agenţi
privaţi, îşi manifestă prezenţa în toate ţările cu economie de piaţă. O structură mixtă poate

13
avea parteneri locali, din ţara în care se constituie şi parteneri din alte ţări, străini sau
internaţionali.

Opţiunea pentru constituirea unei societăţi mixte are la bază analiza avantajelor şi
dezavantajelor care ar putea fi obţinute.

Principalele avantaje, comune ambilor parteneri, ar fi :

• lărgirea nomenclatorului de mărfuri fabricate şi comercializate ;

• posibilitatea de adaptare a producţiei la cerinţele şi exigenţele de calitate, prezentare
ale pieţei externe ;
• beneficierea de calificarea superioară şi tehnica înaltă a partenerilor ;
• obţinerea de beneficii valutare suplimentare din operaţiuni comerciale sau financiare ;

Ca dezavantaje de reţinut :

• diferenţe între metodele de gestiune ale partenerilor care pot împiedica realizarea
principiului unităţii de gestiune, deci apariţia neînţelegerilor între parteneri ;
• diferenţe în sistemele monetare, juridice, precum şi reglementări privind fiscalitatea,
regimul vamal, piaţa muncii etc.
• evaluări diferite ale rezultatelor, în funcţie de interesul particular al fiecărui partener,
precum şi de sistemul propriu de valori şi instituţii.

Proprietatea intelectuală

Proprietatea intelectuală este o formă de titlu legal care permite posesorului să controleze
utilizarea creației intelectuale în domeniile industrial, științific, literar și artistic, precum și
semnele distinctive ale activitătii comerciale. Formele comune de proprietate intelectuală
includ :

 brevet de invenţie
 drept de autor
 mărcile înregistrate
 secretul industrial.

Dreptul de autor protejează forma unei lucrări expresive originale (literare, artistice sau
tehnice). Brevetul de invenţie protejează soluţii sau idei originale, iar marca înregistrată
protejează modul de identificare a unui producător sau a altei surse de reputaţie.

14
Aceste drepturi pot fi cedate, închiriate ( licenţiate), uneori chiar folosie ca garanţie, similar
unei proprietăţi reale. Aceste drepturi au însă limitări specifice, cum ar fi limitări în timp.
Există diferenţe substanţiale faţă de proprietatea clasică; consumul proprietăţii clasice este
exclusiv - dacă cineva mănâncă un măr, nimeni altcineva nu-l mai poate consuma. În cazul
intangibilelor acest lucru nu se întâmplă - o carte poate fi multiplicată într-o serie extinsă de
exemplare fără să afecteze vreun cititor. Drepturile de propietate intelectuală sunt acordate de
stat în scopul încurajării creării de asemenea bunuri intangibile, acordând proprietarului
capacitatea legală de a înainta o acţiune în justiţie împotriva celor care le încalcă.

Dreptul proprietății intelectuale se caracterizează prin:

 titularul său este singurul îndreptățit să exploateze obiectul dreptului de

proprietate intelectuală;

 titularul său beneficiază de posibilitatea de a interzice altor persoane orice

folosință a bunului fără incuviințarea sa, pentu o anumită perioadă de timp care
poate varia între 2 și 20 de ani

Capitolul 2. Moduri generale de dobândire a proprietății

Sintagma ,,moduri de dobândire a dreptului de proprietate’’ desemnează totalitatea

mijloacelor reglementate de lege – acte juridice și fapte juridice – prin care se poate dobândi
dreptul de proprietate indiferent de forma în care se prezintă. De asemenea, unele din aceste
mijloace juridice sunt și moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale derivate din dreptul de
proprietate, cum sunt: uzufructul, uzul, abitația, servitutea și superficia.

În raport cu diferitele criterii folosite de teoreticieni, se deosebesc mai multe moduri de

dobândire a dreptului de proprietate.
După întinderea dobândirii, se disting:
a) moduri de dobândire universală;
b) moduri de dobândire cu titlu particular;
După momentul când operează transmisiunea, există:
a) moduri de dobândire între vii;
b) moduri de dobândire pentru cauza de moarte;
După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:
a) moduri de dobândire originare;

15
 b) moduri de dobândire derivate
După caracterul transmisiuni, se disting:
a) moduri de dobândire cu titlu oneros;
b) moduri de dobândire cu titlu gratuit;

2.1. Convenţia (contractul)

Convenţia sau contractul reprezinta cel mai important mod de dobândire a dreptului de
proprietate, precum și a altor drepturilor reale și constă în acordul de voință realizat între două
sau mai multe persoane cu intenția de a produce efecte juridice.

În ceea ce priveşte transferul unui drept real, acest lucru nu se realizează concomitent cu
inchierea convenţiei translative de drepturi reale în următoarele cazuri:
a) parțile au convenit, printr-o declaraţie de voinţă expresă, să amâne transferul dreptului real,
la împlinirea unui termen sau după realizarea unei condiţii;
b) înstrăinarea are ca obiect un lucru viitor;
c) proprietatea bunurilor de gen se trasferă numai în momentul predării efective;
d) drepturile reale privitoare la imobile trecute în cartea funciara se transferă în momentul în
care se face înregistrarea dreptului în cartea funciară;
e) înstrăinătorul nu este proprietarul lucrului;

2.2. Accesiunea
Denumită și încorporațiune, constă în încorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru,
fiecare având proprietari diferiți5. Proprietarul bunului mai important, considerat principal,
devine și proprietar al bunului mai puțin important sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului
accesoriu, de regulă, are dreptul să primească o despăgubire, pe baza principiului îmbogățirii
fără justă cauză. Accesiunea poate fi mobiliară sau imobiliară, iar cea imobiliară la rândul său
poate fi naturală sau artificială.

2.3. Prescripţia achizitivă (uzucapiune)

Prescripţia achizitivă sau uzucapiunea este un mijloc de dobândire a dreptului de proprietate
ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către o persoană în condițiile
și termenele prevăzute de lege.

5
Art. 488 C. Civ. prevede: ,,Tot ce se unește și se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.’’

16
Utilitatea uzucapiunii constă în următoarele:
a) în marea majoritate a cazurilor, posesia corespunde dreptului de proprietate, însă
dovada acestuia este greu de făcut, astfel că uzucapiunea suplineşte această
dificultate de probă;
b) nevoia de stabilitate și securitate juridică a raporturilor juridice determină
recunoaşterea de efecte juridice unei aparențe îndelungate de proprietate;
c) uzucapiunea apare ca o sancţiune împotriva vechiului proprietar care dă dovadă
de dezinteres și de lipsa de diligență.

Uzucapiunea de 30 de ani, prevăzuta de art. 1980 Cod civil, presupune:

a) să existe o posesie de 30 de ani;
b) posesia să fie utilă și neviciată;
c) posesorul poate fi de bună credinţă, de rea credinţă și fără nici un titlu.

Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani, prevăzută de art. 1985 Cod civil, stipulează că: ,,cel ce
câștigă cu bună credinţă și printr-o justă cauză un nemișcător determinant, va prescrie
proprietatea aceluia prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia
tribunalului judeţean – unde se afla nemișcătorul, și prin 20 de ani daca se află afară din aceea
circumscripţie”.

Cauzele de suspendare a prescripţiei achizitive:

a) cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de forță majoră
să facă acte de întrerupere;
b) cât timp cel ce se pretinde proprietar se află în rândul forţelor armate române, ce se
găsesc pe picior de război;
c) între părinți sau tutore și cel ce se afla sub ocrotirea lor, pentru bunurile pe care aceştia le
administrează în numele celor puşi sub ocrotire;
d) prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitatea de exerciţiu, cât timp nu are
reprezentant legal;
e) prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei.

2.4. Ocupaţiunea
Ocupaţiune reprezinta operaţiunea care consta în luarea în posesie a unui bun ce nu aparţine
nimănui, cu intenţia de a deveni proprietarul lui.

17
În acest sens, art, 477 și 646 Cod civil dispune că toate bunurile vacante și fără stăpân,
precum și cele ale persoanelor care mor fără moştenitori sau ai căror moştenitori nu le-au
acceptat, revin statului.

2.5. Hotărârea judecătorească

Hotărârile judecatoresti sunt declarative de drepturi, adică recunosc părţilor un drept anterior,
ele neacordând celui ce pretinde, un drept nou. Hotărârile judecătoresti, în anumite situații,
devin constitutive de drepturi, adica pot fi considerate ca un mod de transmitere, respectiv de
dobândire a proprietății, prin aşa numita ordonanţă de adjudecare, prin care se definitivează
executarea silită, constând în vânzarea la licitaţie publică a bunurilor unei persoane.

Capitolul 3. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Prin dezmembrăminte ale dreptului de proprietate întelegem acele drepturi reale care rezultă
din separarea prerogativelor de care se bucură proprietarul: posesia, folosința și dispoziția.
Aceste atribute au un caracter absolut, în sensul că există în raporturile proprietarului cu toți
ceilalți și un caracter exclusiv, în înțelesul că numai proprietarul le poate exercita în
plenitudinea lor, indiferent de puterile și drepturile pe care pe care altul le-ar avea asupra
aceluiași bun. Sunt însă și situații când unele din atributele recunoscute de lege proprietarului
sunt desprinse din conținutul juridic al dreptului său, alcătuind un alt drept real principal,
constituit sau recunoscut în favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor,
inclusiv proprietarului. Astfel, se realizează dezmembrarea dreptului de proprietate, întrucât
unele atribute ale proprietății se exercită cu drept real principal și distinct asupra unui bun de
către o altă persoană decât proprietarul

3.1. Dreptul de uzufruct

Prin dreptul de uzufruct se înțelege acel drept real de folosinţă pe care o persoană numită
„uzufructuar” îl exercită cel mult până la încetarea sa din viață, asupra lucrurilor altuia, cu
obligaţia de a-i conserva substanţa.6

Caracterele dreptului de uzufruct sunt următoarele:

a) dreptul de uzufruct este un drept real;
b) dreptul de uzufruct este un drept absolut;
c) dreptul de uzufruct se bucura de un drept de urmărire și de preferinţă;
6
Art. 517 Cod civil
18
 d) uzufructul este un drept de folosinţă;
e) uzufructul este un drept temporar;

Modurile de constituire a uzufructului

Dreptul de uzufruct se poate constitui prin voinţa omului, prin lege și prin uzucapiune.
1. Uzufructul constituit prin voinţa omului are loc atunci când proprietarul, din
proprie iniţiativă, încredințează folosinţa lucrului său unei alte persoane.
2. Uzufructul dobândit prin uzucapiune, desi neprevăzut în mod expres de lege, se
poate constitui prin aplicarea regulilor referitoare la dobândirea proprietății prin prescripţie
achizitivă
3. Uzufructul legal se constituie în împrejurări excepţionale și are caracter temporar.
Drepturile uzufructuarului
Uzufructuarul are următoarele drepturi:
a) să ceară proprietarului să-i dea bunul;
b) să culeaga fructele bunului, fără însă, a atinge substanţa lucrului;
c) să se folosească de lucrul respectiv, conform intereselor sale;
d) să cedeze dreptul sau de folosinţa altei persoane.
Obligaţiile uzufructuarului
In timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are următoarele obligaţii:
 să folosească lucrul ca un bun proprietar;
 să conserve substanţa lucrului;
 să nu schimbe modul de folosinţa a lucrului;
 să suporte cheltuielile de folosinţa lucrului;
 să predea lucrul, la încetarea uzufructului, aşa cum l-a primit;
Obligaţiile proprietarului sunt:
 să nu stânjenească, în vreun fel, pe uzufructuar în exercitarea dreptului acestuia;
 să facă cheltuielile de mare importanță impuse de starea lucrului;
Modurile de stingere a uzufructului
Cauzele care duc la stingerea uzufructului sunt:
 moartea uzufructuarului;
 la expirarea termenului pentru care a fost instituit;

19
  prin consolidare, adică prin dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrului de
către uzufructuar;
 prin prescripţie extinctivă;
 prin dispariția totală a lucrului;
 prin renunţarea uzufructuarului la dreptul său;
 prin decăderea din dreptul de uzufruct, care se pronunţă de instanţa de judecată, în
urma acţiunii formulate de proprietar, pe motiv de abuz în folosinţa și întreținerea
lui.

3.2. Dreptul de uz și de abitație

Dreptul de uz și de abitație sunt drepturi reale ce derivă din dreptul de uzufruct. Dreptul de uz
reprezintă dreptul unei persoane de a servi de un lucru și de a-i culege fructele în vederea
satisfacerii nevoilor sale, precum și ale familiei sale. Dreptul de abitație este dreptul unei
persoane de a folosi casa de locuit în scopul satisfacerii nevoilor lui de locuit și ale familiei
sale.

3.3. Dreptul de servitute

Servituțile reprezinta sarcini impuse unui imobil pentru uzul și utilitatea altui imobil, care
aparţine altui proprietar.
Caracterul servituțiilor
Servitutea presupune existența a două fonduri:
a) un fond imobil ce aparţine unui proprietar și în folosul căruia se constituie
servitutea, fond numit dominant;
b) un fond aservit, constituit dintr-un fond imobil ce este proprietatea altei persoane
și asupra căruia s-a stabilit sarcina servituții.
Clasificarea servituțiilor
Servituții naturale care se nasc din situaţia lucrurilor, cum sunt: servitutea de scurgere a apelor
naturale, de granituire, de îngrădire și a izvorului.
Servituții legale, stabilite prin lege, de exemplu, servitutea referitoare la zidul ori șanțul
comun, servitutea referitoare la interdicţia de a construi sau de a planta pe un anumit teren.

20
Sevituții convenţionale sunt acelea stabilite prin fapta omului. Legea prevede că proprietarul
este în drept sa greveze proprietatea sa cu orice fel de sarcini, cu condiţia să nu deranjeze
ordinea publică.
Moduri de dobândire a servituții:
- prin titlu, în care includem: orice convenţie și testamentul;
- prin uzucapiune;
- prin destinaţia stabilită de proprietar.
Stingerea servituților
Exista mai multe modalități de stingere a servituților:
- imposibilitatea materială;
- confuziune, situaţie în care cele două fonduri, dominant și aservit, s-a unit;
- neuzul;
- pieirea lucrului aservit;
- renunţarea la servitute din partea titularului dreptului;
- a expira termenul, atunci cand s-a stabilit un astfel de termen;
- cel ce a constituit servitutea a revocat-o.

3.4. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie reprezinta dreptul de proprietate pe care îl are o persoană denumită

superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor, sau lucrărilor ce se afla pe suprafaţa unui
teren ce aparţine altui proprietar.

Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezintă următoarele

particularități:

a) dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natura, pe cand dreptul
de superficie poate avea ca obiect numai construcţii și plantaţii;

b) dreptul de proprietate conferă titularului posesiunea, folosinţa și dispoziţia asupra

bunului ce formează obiectul dreptului, pe când dreptul de superficie, pe lângă aceste
prerogative, mai conferă titularului sau și dreptul de folosinţa privitor la terenul pe
care se află construcţiile și plantaţiile.

Modurile de obţinere a dreptului de superficie:

a) pe cale convenţională sunt:

21
  prin convenţia dintre proprietarul unui teren, care permite superficiarului să
ridice o construcţie, sau să facă o plantaţie pe terenul său;
 prin intermediul unui contract când transmisiunea dreptului de superficie
de la vechiul titular la noul titular are loc pe calea acordului de voinţă a
ambelor părți;
 prin atribuirea folosinţei terenului de către stat persoanelor fizice sau
juridice în scopul ridicării unor construcţii
b) pe cale succesorală, se dobândeste prin testament sau prin lege.
c) dreptul de superficie se mai poate dobândi și ca efect al unei posesiuni îndelungate
– uzucapiune
Cele mai frecvente modalitati de naştere a dreptului de superficie sunt contractul de
închiriere a unui imobil, în care s-a stipulat că locatarul poate să facă anumite adăugiri
imobilului închiriat și contractul de arendă al unor terenuri pe care arendaşul face anumite
construcţii sau plantaţii, asupra cărora el dobândeste un drept de superficie.

Bibiografie

1. Matiș D., Bazele Contabilității, Editura Alma Mater, Cluj- Napoca, 2005

2. Pop L., Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumina

Lex, 2001

3. C. Stănescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale,

Ed. Universitatea, București, 1988

4. www.wikipedia.com

5. www.avocatnet.ro

22