Contractul de vânzare - cumpărare

Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de vânzare – cumpărare

1. Noţiune

Vânzarea – cumpărarea este un contract prin care vânzătorul strămută dreptul de proprietate
asupra unui bun al / sau cumpărătorului, care se obligă, în schimb, să plătească preţul bunului
vândut.

2. Reglementare

Sediul de bază, în materie de vânzare – cumpărare, se găseşte în Codul civil, cartea a III-a
intitulată “Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, titlul V “Despre vinderi”,
art. 1294-1404.

Pe lângă reglementarea dată de Codul civil de la 1864 (se constituie şi dreptul comun în materie),
prin alte acte normative sunt reglementate diferite feluri de vânzări, cunoscute ca varietăţi de
vânzare – cumpărare, cărora le sunt aplicabile reguli speciale ( de exemplu, vânzarea locuinţelor
proprietate de stat în condiţiile: Legii nr. 85/1992, 112/1995, 10/2001 etc ).

3. Caractere juridice

a). Vânzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 Cod civil “Vinderea este perfectată între
părţi (…) îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi
predat şi preţul nu se va fi numărat”.

b). Vânzarea este un contract bilateral ( sinalagmatic ), pentru că dă naştere la obligaţii reciproce
între părţile contractante. Vânzătorul are obligaţia să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul să
plătească preţul; prestaţia uneia dintre părţi fiind cauza obligaţiei asumate de cealaltă parte.

c). Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte urmăreşte un interes
patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă; “îndeplinirea
obligaţiei vânzătorului este echivalentul celeilalte obligaţii şi viceversa: do ut des”

d). Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt
cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi nesigur de a
se produce (alea).

e). Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În măsura în care vânzarea – cumpărarea
strămută dreptul de proprietate (nu un alt drept) şi după încheierea valabilă a contractului se
produce şi transferul dreptului de proprietate de la vânzator la cumpărător.
4. Publicitatea imobiliară

Potrivit art. 1295 alin. (2) Cod civil, “în materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin
vinderea perfectată între părţi, nu pot a se opune, mai întai de transcripţiunea actului, unei a treia
persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”.
Rezultă că vânzarea imobiliară este încheiată valabil între părţi în temeiul acordului liber exprimat al
acestora (şi cu respectarea art. 2 din Legea nr. 54/1998 dacă imobilul este un teren), însă devine
opozabilă terţilor numai în momentul înscrierii în cartea funciară potrivit Legii cadastrului funciar şi a
publicităţii imobiliare, nr. 7/1996 (intrată în vigoare la data de 24 iunie 1996).

Secţiunea a II-a. Condiţiile esenţiale de validitate :

Potrivit art. 948 Cod civil “condiţiile esenţiale pentru validitatea unor convenţii” sunt: capacitatea de
a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiectul determinat, posibil, licit, şi o cauză morală şi
licită.
Deşi Codul civil nu face referire, legislaţia civilă actuală adaugă şi forma la cele patru condiţii
esenţiale de validitate, prezentate mai sus.

I. Capacitatea părţilor contractante

1. Reguli generale

Potrivit art. 949 Cod civil, în principiu, toate persoanele se bucură de capacitatea de a contracta (în
general), regula fiind capacitatea, iar excepţia incapacitatea. Dispoziţia este reluată în acelaşi sens
în art. 1306 Cod civil privind capacitatea în materia contractului de vânzare – cumpărare.
Sunt incapabili de a contracta, în general, minori si interzişi şi “toţi acei cărora legea le-a prohibit
oarecare contracte” ( art. 950 Cod civil ).

Având în vedere că vânzarea – cumpărarea este un act de dispoziţie, atât pentru vânzător, cât şi
pentru cumpărător, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină.
În consecinţă, minorii între 14 si 18 ani vor putea încheia contracte personale, dar numai cu
încuvinţarea ocrotitorilor săi legali şi în toate cazurile cu autorizaţia autorităţii tutelare.

2. Incapacităţi speciale unt expres şi limitativ prevăzute de lege.

a). Conform art. 1307 Cod civil vânzarea între soţi este interzisă. Scopul acestei interdicţii este
determinat de apărarea intereselor moştenitorilor rezervatari sau a celor care beneficiază de
raportul donaţiilor.

b). Tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atâta timp cât socotelile
definitive ale tutelei nu au fost date şi primite ( art. 809 Cod civil şi art. 1308 pct.1 Cod civil ).
c). Mandatarii, atât cei convenţionali cât şi cei legali, împuterniciţi de a vinde un lucru, nu pot să-l
cumpere întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzator şi
pe cel de cumpărător (art. 1308 pct.2 Cod civil).

d). Persoanele care administrează bunuri care aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau
judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor
( art. 1308 pct. 3 Cod civil ).

e). Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului său, a unităţilor administrativ-teritoriale care
se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod civil).

f). Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari ai drepturilor litigioase care sunt de
competenţa curţii de apel în a cărui circumscripţie îşi execută funcţia sau profesia (art. 1309 Cod
civil).

g). Alte incapacităţi au fost prevăzute de Legea fondului funciar nr. 18/1991 şi de Legea 54/1998
privind circulaţia juridică a terenurilor şi Constituţia României.

II.Consimtământul

Potrivit art. 1295 Cod civil “vinderea este perfectată (…) îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului
şi asupra preţului”.
Vânzarea se încheie prin acordul de voinţă dintre părţi.

1. Antecontractul de vânzare – cumpărare

Este o promisiune de a contracta, un acord de voinţă ce precede încheierea unui anumit contract şi
care are menirea de a conferi părţilor certitudinea că niciuna dintre ele nu va capitula de la intenţia
realizării contractului preconizat.
Instituţia antecontractului de vânzare – cumpărare a fost reglementată în legislaţia noastră prin art.
12 din Decretul nr. 144/1958.

2. Obiectul antecontractului

Antecontractul, atunci când este sinalagmatic, dă naştere la două obligaţii (reciproce) de a face, iar
când este unilateral, la o singură astfel de obligaţie care este asumată de promitent.
Părţile au şi o obligaţie de nonfacere, aceea de a nu întreprinde nimic în direcţia consimţirii la o altă
vânzare având acelaşi obiect sau a oricărei alte acţiuni de natura să împiedice perfectarea
contractului promis. În cuprinsul antecontractului trebuie să figureze atât lucrul ce se intenţioneaza
a fi vândut, cât şi preţul pentru care urmează a se face vânzarea. Din cuprinsul antecontractului
trebuie să rezulte, în mod indubitabil, promisiunea părţilor de a încheia, în viitor, un anumit contract
sau promisiunea de a acorda preferinţa în cazul adoptării hotărârii de a contracta sau, în sfârşit,
promisiunea de a determina o terţă persoană să contracteze cu beneficiul promisiunii.
3. Natura convenţională şi forma antecontractului

În dreptul nostru, antecontractul nu este supus formei contractului pe care îl precede (chiar dacă
obiectul contractului îl constituie un teren pentru care legea impune forma autentica, la înstrăinare),
ceea ce constituie o facilitate care îndeamnă părţile să apeleze la antecontract mai ales atunci când
perfectarea imediată a contractului nu este posibilă datorită neîndeplinirii formalităţilor legale cerute
sub sancţiunea nulităţii absolute.
Fiind un acord de voinţe, un act juridic bilateral, antecontractului îi sunt aplicabile, de regulă,
dispoziţiile privitoare la contracte sau convenţii, cuprinse în art. 942-1206 Cod civil.

4. Obligaţia de a încheia contractul promis

Promisiunea cuprinsă într-un antecontract valorează, în dreptul nostru, o obligaţie de a contracta, şi

ea îndatorează părţile la executarea întocmai ca si orice altă obligaţie convenţională asumată.
Obligaţia de a contracta izvorâta din antecontract este o obligaţie de a face, care, la nevoie poate fi
executată, în natura, şi fără concursul debitorului.

Obligaţia promitentului este personală şi prescriptibilă, termenul până la care se va proceda la

încheierea actului de vânzare – cumpărare, va fi termenul stipulat în antecontract, fie termenul de
trei ani, când părţile n-au convenit nimic în privinţa lui.

5. Modalităţi de executare silită a antecontractelor

Pentru înfrângerea rezistenţei debitorului obligaţiei şi perfectarea contractului de vânzare –

cumpărare, instanţa are la dispoziţie două posibilităţi:

a). Înlocuirea actului autentic prin hotărâre judecătorească; această soluţie propusă de doctrina,
consideră că instanţa va putea să pronunţe (şi după abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958) o
hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare, care va avea un
caracter constitutiv de drepturi, operând trensferul dreptului de proprietate de la data când ramâne
definitivă.

b). Instituţia daunelor cominatorii; ( instituţie recunoscută constant în doctrina şi în jurisprudenţă )

poate, de asemenea, fi mijloc indirect de asigurare a executării în natură a obligaţiilor de a face cu
caracter intuitu personae.
6. Varietăţi ale antecontractului de vânzare

Antecontractul este perceput într-o legătură cvasinecesară cu contractul pe care-l pregăteşte, fiind
considerat un mijloc de prefigurare a unui raport juridic încă nenăscut dar bine conturat în toate
elementele sale.
Apreciez utilă o prezentare sumară a principalelor varietăţi de antecontract de vânzare întâlnite în
practică.

A. Promisiunea unilaterală de vânzare

B. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare – cumpărare
C. Pactul de preferinţă
D. Promisiunea de porte - forte

7. Resciziunea pentru leziune

Promitentul – vânzător ar putea fi îndreptăţit să refuze vânzarea dacă preţul stipulat în antecontract
(dar neachitat în momentul încheierii acestuia ) ar fi într-o măsură importantă depreciat la momentul
în care ar urma să se perfecteze vânzarea.
Leziunea poate fi invocată numai de vânzător (cumpărătorul nu poate introduce o astfel de acţiune).

8. Dreptul de preemţiune la cumpărarea terenurilor agricole

Potrivit art. 5 – 11 din Legea 54/1998, în cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan
intenţionează să-l vândă, legea conferă un drept preferenţial la cumpărare coproprietarilor,
proprietarilor vecini si arendaşului.

9. Arvuna – clauza penală, acontul

Prin arvuna se înţelege suma de bani pe care promitentul – cumpărător o dă promitentului –

vânzător cu ocazia încheierii unui antecontract (ce reprezintă, de regulă, o parte din preţul
contractului de vânzare - cumpărare), şi care în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia
dintre părţi, urmează să fie pierdută ori restituită dublu (ori triplu etc).
Arvuna constituie o clauză penală, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipată a
cuantumului daunelor – interese datorate în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului, cu
caracteristici proprii, distincte:
a). arvuna are, de regulă, un caracter de confirmare a încheierii contractului (antecontractului);
b). un caracter supleativ al prevederilor art. 1298 Cod civil; şi
c). un caracter de dezicere, în sensul că oricare dintre părţi îşi rezervă dreptul de a se dezice
unilateral de la executarea antecontractului, fie în schimbul pierderii, fie al restituirii îndoite a
arvunei primite.
III. Obiectul contractului de vânzare – cumpărare

Precizări prealabile
Potrivit art. 962 Cod civil „Obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se
obligă”.
Vânzarea – cumpărarea fiind un „contract sinalagmatic, presupune două prestaţii, având două
obiecte deosebite: din partea vânzatorului, bunul vândut; din partea cumpărătorului, plata preţului”.
Se poate spune, astfel, că obiectul contractului de vânzare – cumpărare este dublu.
Obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul.

1. Lucrul vândut

1.1. Condiţii privind lucrul vândut

Pentru ca vânzarea să fie valabilă lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a). Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil). Potrivit art. 963 şi a art. 1310 Cod civil pot fi vândute
toate lucrurile care sunt în comerţ ( in commercio ), afară dacă legea opreşte aceasta. Tot art.1301
Cod civil, prevede o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile de apropiere,
în sensul că nu pot forma obiectul contractului de vânzare – cumpărare lucrurile care ( potrivit legii )
nu sunt în comerţ ( extra commercium ).
b). Bunul să fie determinat sau determinabil ( art. 948 şi 964 Cod civil). Bunurile sunt determinate
prin individualitatea lor.
c). Alta condiţie este că lucrul vândut să existe în momentul încheierii contractului sau să poate
exista în viitor. Potrivit art. 1311 Cod civil dacă părţile au avut în vedere un lucru existent, dar care a
pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea – cumpărarea este nulă absolut, întrucât
obligaţia vânzatorului este lipsită de obiect, ceea ce implică şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului.
d)Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului. Deoarece vânzarea – cumpărarea este un contract
translativ de proprietate, vânzatorul trebuie să fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului
vândut.

1.2. Vânzarea lucrului altuia

Vânzarea lucrului altuia este o operaţie juridică anormală, întâlnită totuşi în practică şi efectuată în
necunoştinţa de cauza de ambele părţi, sau în împrejurări în care atât vânzatorul, cât şi
cumpărătorul ( sau numai unul dintre ei ) ştiau că bunul aparţine altei persoane.

1.3. Vânzarea unui bun aflat în coproprietate

Dacă unul dintre coproprietari în loc să dispună numai cu privire la cota – parte ideală din dreptul
său înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui , în tot sau în parte, vânzarea nu este nulă, ci
supune dreptul dobândit de cumpărător condiţiei că la partaj bunul să fie atribuit vânzatorului,
oricare dintre coindivizari putând cere, prin acţiune, ieşirea din indiviziune pentru salvagardarea
drepturilor proprii asupra bunului.
După încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobânditorului va depinde de rezultatul
partajului:
a). Dacă bunul va intra în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului retroactiv al partajului,
acesta va fi considerat proprietar exclusiv, în mod retroactiv şi, ca atare, vânzarea va ramâne
valabilă;
b). Dacă bunul va intra în lotul altui coindivizar contractul va fi nul.

2. Preţul, obiect al obligaţiei cumpărătorului

Preţul este suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de una dintre părţi ( cumpărătorul ) în
schimbul lucrului transmis de cealaltă parte ( vânzătorul ) .
Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut.
În lipsa unui preţ, vânzarea este lovită de nulitatea absolută, deoarece obligaţia cumpărătorului nu
are obiect, iar obligaţia cumpărătorului este lipsită de cauză.
Ca element esenţial de validitate a vânzarii, preţul trebuie să întrunească următoarele condiţii:
a). Preţul să fie stabilit în bani. Această condiţie se impune ca o necesitate deşi legea nu o cere în
mod expres. Astfel, art. 1405 Cod civil arată că în cazul în care două persoane convin să dea un
lucru pentru un alt lucru avem de-a face cu un schimb şi nu cu o vânzare.
b). Preţul să fie determinat sau determinabil. Condiţia ca preţul să fie determinat de părţi rezultă din
prevederile art. 1303 Cod civil.
c). Preţul să fie sincer şi serios. Preţul sincer este un preţ real ( datorat ) al imobilului vândut, pe
care părţile nu l-au stabilit în mod fictiv, ci în scopul de a-l plăti în realitate.
Preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, infim (art. 1303 Cod civil).

IV.Cauza si forma în contractul de vânzare – cumpărare

1. Cauza
Reprezintă un element constitutiv în structura actului juridic şi o condiţie de validitate a acestuia.
Din dispoziţiile art. 966-968 Cod civil rezultă trei condiţii ce trebuie îndeplinite de cauza contractului
de vânzare – cumpărare:
a). Cauza să existe. Potrivit art. 967 Cod civil vânzarea este valabilă chiar dacă cauza nu este
stipulată expres, deoarece existenţa ei se prezumă până la proba contrară. Lipsa cauzei atrage
nulitatea absolută a vânzării ( art. 966 Cod civil ).
b). Cauza să fie reală. Cauza este falsă atunci când părţile sau numai una dintre ele au avut
credinţa greşită ca scopul pentru care au încheiat vânzarea există, este realizabil, pe când în
realitate acesta nu există. Cauza falsă este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar
nulitatea relativă a contractului.
c). Cauza este licită când este conformă cu normele juridice şi este morală când corespunde
regulilor de convieţuire socială. Cauza imorală atrage nulitatea absolută a vânzarii – cumpărării.
2. Forma contractului de vânzare – cumpărare
În dreptul nostru, potrivit prevederilor art. 948 Cod civil, forma nu este prevăzută expres ca o
condiţie de validitate a contractului.
În anumite cazuri prevazute de lege, ad validitaem, se cere o anumită formă deşi contractul de
vânzare – cumpărare este consensual.
De exemplu, potrivit art.2 din legea 54/1998 terenurile, indiferent că sunt situate în intravilan sau
extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, pot fi înstrăinate prin acte juridice inter
vivos numai dacă actul juridic a fost incheiat în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Sectiunea a III-a. Efectele contractului de vânzare – cumpărare
Principalul efect juridic al contractului de vânzare – cumpărare constă în stărmutarea dreptului de
proprietate de la vânzator la cumpărător.
I. Interpretarea cauzelor contractuale
Potrivit art. 983 Cod civil dacă înţelesul unui contract, în general, este îndoielnic textul se
interpretează în favoarea debitorului.
În concluzie, în materie de vânzare – cumpărare, atât clauzele referitoare la obligaţiile vânzătorului,
cât şi cele referitoare la obligaţiile cumpărătorului, se interpretează în favoarea cumpărătorului.
II.Obligaţiile vânzătorului
1. Enumerare
Vânzatorul are două obligaţii principale: să predea lucrul vândut şi să-l garanteze pe cumpărător
contra evicţiunii şi contra viciilor ( art. 1313 Cod civil ).
2. Predarea lucrului vândut
Potrivit art. 1314 Cod civil „predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea
cumpărătorului”.
Predarea bunului se face la locul în care acesta este situat.
Vânzatorul este obligat să predea bunul individual – determinat „ în starea în care se află în
momentul vânzarii” ( art. 1324 Cod civil ) şi „ în măsura determinată prin contract” ( art. 1326 Cod
civil ), împreună cu fructele percepute sau nu, din ziua vânzării, precum şi toate accesoriile
acestora.
În caz de neexecutare totală sau parţială, datorată culpei vânzătorului, cumpărătorul poate:
- Invoca excepţia de neexecutare;
- Să ceară rezoluţiunea vânzării cu daune - interese ;
- Să ceară executarea în natură a contractului;
3. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii
3.1. Precizări prealabile
Potrivit art. 1336 Cod civil „vânzătorul răspunde către cumpărător:
- De liniştită posesie a lucrului, şi
- De viciile aceluiaşi lucru ( art. 1313, art. 1337 şi urm. art. 1352 şi urm. Cod civil ).”
Din cele de mai sus, rezultă că obligaţia de garanţie a vânzătorului are o dubla înfăţişare, pe de o
parte acesta trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, adică contra
evicţiunii şi pe de alta parte, de utila folosinţă a lucrului, adică contra viciilor.
3.2. Definiţie
Evicţiunea este pierderea proprietăţii lucrului, în total sau în parte, sau tulburarea cumpărătorului în
exercitarea prerogativelor sale de proprietar.
Potrivit art.1337 Cod civil „ vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a
răspunde către cumpărător de evicţiune totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care
s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”.
3.3. Garanţia evicţiunii rezultând din fapte personale
Faptul personal este un fapt ori un act, anterior sau ulterior vânzării, dar tăinuit de către vânzător
sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumpărător în liniştita
folosinţă lucrului, indiferent dacă este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept ( art. 1339 Cod
civil ).
3.4. Garanţia evicţiunii rezultând din fapta unui terţ
Dacă tulburarea provine din fapta unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe
cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii.
În acest caz, obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt întrunite următoarele condiţii :
a). Să fie vorba despre o tulburare de drept. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea terţului
este de drept, dacă tulburarea din partea terţului este de fapt, el nu răspunde întrucât nu are temei
juridic. b). Cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea
din partea terţului are o cauză anterioară momentului încheierii contractului de vânzare –
cumpărare. c). Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. Dacă cumpărătorul a avut
cunoştintă de pericolul evicţiunii, înseamnă că el a acceptat riscul şi problema răspunderii
vânzătorului nu se mai pune. În această situaţie, sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de
către cumpărător, revine vânzătorului.
3.5. Efectele garanţiei în caz de evicţiune consumată
Dacă cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după
cum evicţiunea este totală sau parţială.
a).Evicţiunea totală. În această situaţie, vânzătorul are următoarele obligaţii:
- Să restituie integral preţul primit;
- Să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului
evingător ( art. 1341 pct.2 Cod civil );
- Să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de procesul cu terţul evingător;
- Să plătească daune – interese;
b) Evicţiunea parţială. În caz de evicţiune parţială, cumpărătorul are dreptul a opta între:
- A cere rezoluţiunea contractului de vânzare- cumpărare,
- A mentine contractul încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea suferită
3.6. Modificarea convenţională a garanţiei pentru evicţiune
Părţile pot să modifice prin convenţia lor aceste reguli, adaugând, micşorând, sau chiar ştergând
obligaţia de garanţie pentru evicţiune ( art. 1338 Cod civil ).
4. Garanţia contra viciilor lucrului vândut
Vânzătorul trebuie să asigure cumpăratorului nu numai posesia paşnică a lucrului vândut, dar şi
folosinţa utilă a acestuia.
Situaţia lucrului vândut afectat de viciu în sensul art. 1352 Cod civil prezintă asemânarea cu viciul
de consimţământ al erorii asupra substanţei obiectului contractului ( art. 954 alin. 1 Cod civil ).
Între cele două situaţii există, însă, deosebiri esenţiale:
a). În cazul erorii asupra substanţei obiectului, din cauza acestiu viciu de consimţământ,
cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului;
b). În cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că
acesta este impropriu întrebuinţării după destinatinaţie sau din cauza viciilor se micşorează
valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu
poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului.
4.1. Condiţiile garanţiei pentru vicii
a). Viciul trebuie să fie ascuns ( art.1352 Cod civil ). Vânzătorul nu răspunde de „viciile aparente şi
despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă” ( art.1353 Cod civil ).
b). Viciile să fi existat în momentul vânzarii. În literatura de specialitate şi în practica judecătorească
este admis că viciul trebuie să existe în momentul vânzării, deoarece viciile intervenite ulterior sunt
suportate de către cumpărător în calitate de proprietar.
c). Viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat
după natura sa sau să micşoreze într-atât valoarea de întrebuintare, încât cumpărătorul în
cunoştinţa de cauză nu ar fi cumpărat sau ar fi cumpărat la un preţ mai mic.
4.2. Efectele răspunderii vânzătorului pentru vicii
În cazul vânzării unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 Cod civil conferă cumpărătorului două
posibilităţi:
a). De a restitui lucrul şi de a primi preţul înapoi;
b). De a opri lucrul şi de a cere înapoierea unei părţi din preţ;
În caz de neînţelegere între părţi, realizarea acestor posibilităţi se poate face:
a). Pe calea acţiunii în rezoluţiune, cunoscută în acest caz sub denumirea specifică de acţiune
rehibitorie, în prima situaţie, şi
b). Pe calea acţiunii estimatorii, cunoscută şi sub denumirea de acţiune quanti minoris, în cea de a
doua situaţie.
4.3. Modificarea convenţională a garanţiei pentru vicii
Întrucât dispoziţiile de drept comun privind obligaţia de garanţie pentru vicii au un caracter supletiv,
părţile sunt libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă să agraveze prin convenţia lor,
aceasta obligatie a vânzătorului printr-o clauză expresă.
III. Obligaţiile cumpărătorului
Cumpărătorul are două obligaţii principale: de a plăti preţul şi de a lua în primire lucrul vândut.
În afara acestor obligaţii principale, cumpărătorul mai are obligaţia de a suporta cheltuielile vânzarii,
dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.
1.Plata preţului
Potrivit art. 1361 Cod civil „principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul la ziua şi la
locul determinat prin contract”
1.1. Dobânda preţului
Potrivit art. 1363 Cod civil cumpărătorul este obligat să plătească vânzătorului şi dobânda pâna la
efectiva achitare a preţului în trei cazuri:
a). Dacă există convenţie în acest sens;
b). Dacă lucrul vândut şi efectiv predat este producător de fructe;
c). Dacă cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare de plată.
1.2. Sancţiunea neplăţii preţului
În cazul în care cumpărătorul nu-şi execută principala sa obligaţie de plată a preţului, vânzătorul are
la dispoziţie mai multe mijloace juridice.
a). Poate invoca excepţia de neexecutare care-i permite să refuze predarea lucrului vândut ( dacă
cumpărătorul nu plăteşte preţul şi nu beneficiază de un termen suspensiv, art. 1322 Cod civil ).
b). Poate cere executarea silită a obligaţiei de plată a cumpărătorului ( care este totdeauna posibilă
întrucât are ca obiect o sumă de bani ).
c)Poate cere rezoluţiunea ( art. 1365 Cod civil ).
1.3. Simulaţia preţului
Într-o opinie a doctrinei, s-a apreciat că în cazul preţului simulat, cumpărătorul va putea fi obligat
decât la plata preţului declarat în actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil.
Într-o opinie contrară, împărtăşită, atât de doctrina cât, şi de jurisprudenţa, la care ne raliem, s-a
apreciat că preţul datorat de cumpărător va fi cel „realmente convenit” de parţi şi nu cel simulat,
declarat în actul autentic.
2. Luarea în primire a lucrului vândut
Deşi legea nu dispune expres în acest sens, cumpărătorul are obligaţia de preluare a bunului
vânzării la termenul stipulat în contract.
În caz de neexecutare a obligaţiei de luare în primire a lucrului vândut, după punerea în întârziere a
cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanţei:
a). Obligarea silită a cumpărătorului la luarea în primire a lucrului ;
b). Rezoluţiunea contractului;
c). Daune-interese, potrivit reglementărilor generale ( art. 1020-1021 Cod civil ).
3. Suportarea cheltuielilor contractului
În lipsa de stipulaţie contrară, pe lânga obligaţiile de mai sus, cumpărătorul mai trebuie să suporte
şi cheltuielile vânzării ( cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare sau
de publicitate imobiliară ), conform art. 1305 Cod civil.

BIBLIOGRAFIE
Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu – Drept Civil. Curs selectiv. Teste grila, pag. 351 – 399, Editura
ALL Back, 2003.

------------------------------------------------------------------------------------------

Copyright 05.2007/A.I.032

Copierea acestui document se face numai cu mentionarea sursei + hyperlink: www.anunturi-

publicitare.ro