Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Contract de Arendare
Contract de Arendare
31743ebs58uqj5u
31743ebs58uqj5u
Definitie
Validitatea contractului
1. Partile contractante.
b.In calitate de arendas - unul sau mai multi, de exemplu, membrii unei
familii - contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt
cetateni romani - indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate - si au
pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de
cunostinte agricole si reprezinta garantiile solicitate de arendator. Atestatul se
elibereaza de organele abilitate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei
(art.3).
3. Termenul arendarii.
Conditii si regim juridic. Potrivit art.9 din L. nr. 16/1994 si art.5 din L.
nr.54/1998, arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune, in cazul
instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Subliniem ca arendasul are drept de preemptiune numai daca:
Suportarea riscurilor
Reglementare.
Dupa cum se poate observa, prin cele doua dispozitii citate legea nu a
rezolvat nimic in problema suportarii riscurilor in materia contractului de
arendare, prevazand numai posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta
privinta, iar aceasta posibilitate ar fi existat si in lipsa textului. Pentru
rezolvarea problemei, trebuie sa se precizeze (prin norme supletive) cine
suporta riscurile daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta. In lipsa
unor asemenea norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie
solutionate in lumina principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care
completeaza dispozitiile legii speciale (art.26).
Riscul lucrului
2. Mai dificila este problema in caz de pieire fortuita, totala sau partiala -
nu a bunurilor arendate - ci a recoltei, a productiei (grindina, bruma,
inundatie, incendiu etc.).
- astfel, daca arenda a fost stipulata sub forma unei cote-parti din
productie, din recolta realizata (arenda procentuala, de exemplu, 30 % din
recolta), pierderea recoltei (neculese) se suporta proportional de ambele parti
(art.1469, 1467 C.civ.). Deoarece arenda este procentuala, adica in functie de
recolta ce se realizeaza, orice nerealizare (pierie) fortuita a recoltei se suporta
proportional de ambele parti.
Iar daca contractul a fost incheiat pe mai multi ani si a pierit, inainte de
a fi fost culeasa, cel putin jumatate din recolta unui an, Codul civil a adoptat
sistemul compensatiei intre anii buni si cei rai; arendasul nu poate cere o
scadere din arenda daca pierderea s-a compensat prin precedentele recolte.
lar daca anii precedenti n-au produs excedente suficiente si contractul ramane
in vigoare pentru viitor, instanta poate acorda numai un scazamant
provizoriu, compensatia (regularizarea) urmand a se face la finele
contractului (art.1457).
Clauze contractuale
Obligatiile partilor
Reglementare.
Obligatiile arendatorului.
Obligatiile arendasului.
Potrivit art.8 alin.2, "arendasul are obligatia de a folosi bunurile
arendate, ca un bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul
productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a
plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa
toate obligatii contractuale". Neexistand diferente semnificative fata de
obligatiile locatarului, urmeaza sa facem numai unele precizari.
Incetarea contractului
Din acest text pare a rezulta regula incetarii arendei prin moartea
oricareia dintre parti, afara numai daca mostenitorii solicita in scris si obtin
acordul scris al celeilalte parti (in termen de 30 de zile) in sensul continuarii
raporturilor de arendare. In plus, mostenitorii arendasului decedat - pentru a
putea continua raporturile de arendare - trebuie sa fie persoane majore; daca
mostenitorii sunt minori, contractul inceteaza prin deces. Aceasta din urma
conditie trebuia sa fie prevazuta prin raportare nu la varsta majoratului, ci la
capacitatea de munca si cunostintele agricole ale mostenitorului. In cazul
decesului arendatorului, consideram (desi din textul citat nu rezulta clar
aceasta concluzie) ca varsta mostenitorilor este indiferenta; daca sunt minori
sau persoane puse sub interdictie vor consimti la continuarea raporturilor de
arendare cu abilitarile prevazute de lege (dupa cum sunt persoane lipsite de
capacitate de exercitiu sau cu capacitate de exercitiu restransa, tinand seama
si de faptul ca arendarea este, in principiu, un act de administrare).
Pentru cazul decesului arendasului, legea mai prevede ca, daca sunt mai
multi mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor
agricole arendate sau sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea
acestor bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei,
judecatoria in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin
ordonanta presedintiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de
arendare (art.251 alin.2).
Expirarea termenului.