P. 1
Creditul Ipotecar in Romania

Creditul Ipotecar in Romania

|Views: 1,911|Likes:
Published by Iulia Ioana Mircea

More info:

Published by: Iulia Ioana Mircea on Jan 19, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as RTF, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

07/07/2013

pdf

text

original

CUPRINS

INTRODUCERE CAPITOLUL I -CREDITUL 1. Trăsături caracteristice ale creditului 1.1. Subiectele raportului de credit 1.2. Promisiunea de rambursare 1.3. Termenul de rambursare 1.4. Dobanda 1.5. Tranzactia.Acordarea creditului 1.6. Consemnarea si transferabilitatea 2. Tipuri de credit 2.1. Creditul comercial 2.2. Creditul bancar 2.3. Creditul obligatar 2.4. Creditul ipotecar 2.5. Creditul de consum 3. Elemente definitorii ale dobanzii 3.1. Factori care determina nivelul dobanzii 3.2. Structura ratelor dobanzii CAPITOLUL II-CREDITUL IPOTECAR 1. Creditul ipotecar pentru persoane fizice 1.1. Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R.

1.2. Documente necesare creditului ipotecar 1.3. Etape de derulare a operatiunilor CAPITOLUL III - STUDIU DE CAZ A.CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR PENTRU PERSOANE FIZICE B.Conditii generale de creditare.Parte integrata a contractului de credit 1. Obiectul contractului 2. Durata creditului 3. Tragerea creditului 4. Dobanzi si comisioane 5. Rambursarea creditului 6. Garantarea creditului 7. Asigurare 8. Drepturile si obligatiile partilor 9. Cazuri de culpa 10. Clauze speciale 11.Litigii CAPITOLUL IV – Concluzii şi propuneri BIBLIOGRAFIE INTRODUCERE

Evoluţia economiei romaneşti in ultimul deceniu a fost remarcata de transformări structurale de substanţa, in încercarea de a crea mecanisme funcţionale guvernate de legile pieţei si de a construi un

cadru

instituţional

adecvat, care sa sprijine

libera

iniţiativa

si

dezvoltarea sectorului privat. Urmând aceeaşi evoluţie sinuoasa ca întregul sistem al economiei naţionale, băncile si-au adaptat oferta de produse si servicii, in termeni cantitativi si calitativi, la condiţiile generale ale pieţei interne. Prin poziţia distincta deţinuta in sistemul bancar autohton, B.C.R. s-a implicat activ in susţinerea economiei reale in general si a sectorului in mod deosebit, in prezent fiind orientata către o dezvoltare echilibrata a activităţilor de corporate si retail banking. Pe segmentul de corporate preocupările B.C.R. s-au concentrat asupra clienţilor strategici (societati si companii naţionale, firme internaţionale), precum si asupra societatilor comerciale autohtone care, in timp, au suferit transformări substanţiale in structura proprietatii, determinând implicarea tot mai puternica a băncii in sectorul privat. In contextul economic actual, B.C.R. isi focalizează atenţia tot mai puternic asupra activităţilor de retail urmărind diversificarea si creşterea ponderii deţinute in totalul bilanţier de operaţiuni active si pasive derulate pe segmentul reprezentat de persoanele fizice si de IMM-uri. Adoptând o atitudine pro – activa fata de necesitatile si exigentele clienţilor săi, B.C.R. promovează noi produse si servicii, in scopul consolidării poziţiei deţinute in cadrul sistemului bancar pe segmentul de corporate si adjudecării unei cote cat mai mari din piaţa de retail, aceasta din urma fiind ţinta predilecta a majoritatii băncilor care operează pe piaţa interna. B.C.R ramane cel mai important actor al pieţei romaneşti, situaţie evidenţiata prin cota deţinuta in cadrul sistemului bancar. În lucrarea de faţă am dezbătut tema „Creditul ipotecar în România”,stucturată pe patru capitole.În primul capitol am scos în evidenţă toate trăsăturile caracteristice ale creditului, subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare şi termenul de

rambursare, dar şi caracteristica esenţială a creditului, dobânda. Tot în acest capitol am menţionat consemnarea şi transferabilitatea care sunt caracteristici ale creditului si tipurile de credit: creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar şi creditul de consum. Capitolul II prezintă una din cele mai importante categorii de credit din cadrul economiei de piaţă – creditul ipotecar care poate fi acordat atât persoanelor fizice cât şi persoanelor juridice.Am ales sa dezvolt latura privind Creditul ipotecar acordat persoanelor fizice.Caracteristicile, documentele necesare, etapele de derulare a operaţiunilor, dar şi avantajele şi dezavantajele, fac conţinutul acestui capitol. Pentru a nu mă limita doar la creditul ipotecar B.C.R am făcut şi o prezentare generală a Creditului pentru Locuinţe acordat de Raiffeisen Bank cu avantajele şi dezavantajele acestui produs. Capitolul III conţine studiul de caz pentru a înţelege mai bine cum se întocmeşte un contract de credit ipotecar atât pentru persoane fizice cât şi pentru persoane juridice. Concluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate în capitolul IV al acestei lucrări.

CAPITOLUL I CREDITUL

1. TRĂSĂTURI CARACTERISTICE ALE CREDITULUI
Creditul este operaţiunea prin care se ia în stăpânire imediată resurse în schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod normal însoţite de plata unei dobânzi ce remunerează pe împrumutător. Operaţiunea priveşte două părţi: o parte acordă creditul; cealaltă parte îl primeşte, sau altfel spus se îndatorează. Relaţii de credit au existat şi în economiile premonetare. Deci creditul poate exista şi în economiile fără monedă. Evident că, în ansamblul lor, relaţiile de credit, astăzi, nu se pot emancipa de haina monetară. Operaţiunile de credit pot interveni într-o gamă amplă de la relaţii între indivizi sub forma unor acorduri personale simple, până la tranzacţiile formalizate ce se efectuează pe pieţe monetare sau financiare foarte dezvoltate şi formulate in cadrul unor contracte complexe. O parte importantă a relaţiilor de credit priveşte mobilizarea capitalurilor disponibile şi a economiilor. Părţile implicate, tipul de instrumente utilizate si condiţiile în care creditul este consimţit, sunt extrem de diverse şi în continuă evoluţie. Dispozitivul instituţional variază de asemenea, de la ţară la ţară. Esenţialul rămâne acelaşi peste tot: o valoare actuală se transmite de un creditor (investitor sau împrumutător) unui debitor (împrumutat) care se angajează să-l ramburseze, după un timp, în condiţiile specificate în acordul de credit, în cadrul căruia debitorul

promite, de asemenea a plăti dobândă pentru a remunera pe creditor. În amplitudinea sa, esenţa raportului de credit se dezvăluie prin analiza trăsăturilor caracteristice.

1.1

Subiectele raportului de credit
Creditorul şi debitorul prezintă o diversitate în ce priveşte

apartenenţa la structurile social-economice, motivele angajării în raport de credit şi durata angajării sale, astfel că ierarhizarea acestor laturi, în amănunt, este dificilă. O apreciere generală asupra naturii participanţilor la procesul de creditare: creditori şi debitori, conturează trei categorii principale şi de amplă cuprindere: întreprinderile, statul şi populaţia. Raportul de credit implică primordial redistribuirea unor capitaluri aflate în stare de disponibilitate ceea ce presupune preexistenţa unor procese de economisire sau acumulări monetare. Se afirmă, preponderent, în calitate de creditori, întreprinderile care, pe de o parte, manevrează importante disponibilităţi monetare, din circuitul cărora au loc considerabile degajări cu caracter temporar ce pot fi angrenate în procesul de creditare. Pe de altă parte, întreprinderile, prin repartizarea profitului, constituie fonduri şi rezerve, remunerează acţionarii, fapte ce majorează global capacitatea de creditare a economiei naţionale. Creşterea veniturilor populaţiei prin angajarea masivă în procesele economice, prin nivelul înalt al productivităţii muncii şi prin amplitudinea spiritului de prevedere si economisire, caracteristici ale evolutiei contemporane în toate ţările dezvoltate a făcut din populaţie un factor major în desfăşurarea raporturilor de credit, în primul rând, în postura de creditor. Aceste tendinţe de creştere absolută şi relativă a economiilor populaţiei caracteristică evoluţiei raporturilor de credit în toate ţările

dezvoltate, pun noi probleme optimizării procesului de mobilizare şi utilizare a acestor economii. Pe acest fundal se desfăşoară modificări calitative printre care transformarea economiilor din disponibilităţi monetare în economii financiare, fapt ce influenţează radical activitatea intermediarilor, băncile. În calitate de debitori alături de întreprinderi şi populaţie, se afirmă amplu, în toate ţările dezvoltate, statul.

1.2. Promisiunea de rambursa
Element esenţial al raportului de credit, presupune riscuri, şi necesită în consecinţă, adesea, angajarea unei garanţii. În raporturile de credit, riscurile probabile sunt: riscul de nerambursare; riscul de imobilizare.

a) Riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii plăţii sau a incapacităţii de plată datorită conjuncturii, dificultăţilor sectoriale, sau deficienţelor împrumutatului. Pentru prevederea riscului trebuie să se analizeze temeinic împrumutatul prin prisma cerinţelor respectării raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competenţă, moralitate), economice (situaţia internatională, naţională, cadrul profesional), financiare (situaţia financiara, îndatorarea existentă, capacitatea de rambursare), juridice (forma juridică, legăturile juridice cu alte întreprinderi). Se poate acţiona pentru diviziunea riscului prin colaborări cu alte instituţii de credit. Evident, prevenirea riscului este strict legată de procedurile de garantare a împrumutului. b) Riscul de imobilizare survine la bancă, sau la deţinătorul de depozite, care nu este în măsură să satisfacă cererile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni nereuşite a creditelor acordate. Efectele negative

ale unei asemenea situaţii care afectează major pe deponent pot fi prevenite prin administrarea judicioasă a depozitelor şi creditelor de către bănci; angajarea de credite pe baza hârtiilor de valoare, mobilizarea operaţiuni. Creditele care se acordă, de regulă, prin bănci, angajează fonduri ce nu aparţin băncii. De aici necesitatea, în scopul unei ferme gestiuni a fondurilor ce îi sunt încredinţate, ca bancherul să-şi întărească poziţia sa de creditor prin garanţii personale sau reale. a) Garanţia personală este angajamentul luat de o terţă persoană de a plăti, în cazul în care debitorul este în incapacitate.În cazul garanţiei simple, garantul are dreptul de a discuta asupra îndeplinirii obligaţiei sale, de a cere executarea primordială a debitorului şi în cazul în care există mai mulţi garanţi, să răspundă numai pentru partea sa. În cazul garanţiei solidare garantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti, concomitent, sau chiar înaintea debitorului, dacă aparent prezintă condiţii preferabile de solvabilitate. b) Garanţiile reale cuprind reţinerea, gajul, ipoteca şi privilegiul. - Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine un bun corporal, proprietate a debitorului atât timp cat el n-a fast achitat integral. Pentru aceasta trebuie îndeplinite anumite condiţii: bunul corporal deţinut de creditor să aibă o legătură cu creanţa; iar creanţa trebuie să, fie certă şi exigibilă. Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun în garanţia efectelor (la piaţa monetară), prin rescont şi alte

creditului,gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără deposedare. Dacă gajarea are loc fără deposedare, creditorul primeşte un titlu de recunoaştere a gajului care face obiect publicării (de pildă gajarea fondurilor de comerţ). Creditorul titular al gajului are, în virtutea gajării, anumite drepturi: 1. de preferinţă în cazul vânzarii bunului (de a fi plătit înaintea altora, în cazul bunului ce reprezintă

garanţia), 2. de urmărire (dacă se schimbă proprietarul), 3. de reţinere (păstrarea obiectului gajului) 4. de vânzare (vânzarea în justiţie a bunului gajat). Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui imobil, fară deposedare şi cu publicitate. Ipoteca conferă creditorului dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire. Ipoteca poate fi: - legală (prevazută de lege), - convenită (consimţită prin contract), sau - judiciară (acordată de organele judecătoreşti). Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea prioritate în a fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau asupra totalităţii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de dreptul de preferinţă şi de dreptul de urmărire. Privilegiile pot fi: generale şi speciale, respectiv, mobiliare şi imobiliare. Oricare ar fi garanţiile oferite, creditorul nu poate să piardă din vedere că o bună garanţie nu trebuie să fie decât o precauţie suplimentară, şi nu un suport al unui risc mai mult decât probabil. Decizia creditorului trebuie să se întemeieze pe totalitatea însuşirilor calitative ale debitorului, ale patrimoniului său, şi a modului de administrare şi nu numai pe cele ce se desprind din aprecierea garanţiilor. Trebuie subliniat că, în caz de necesitate, transformarea garanţiilor în bani presupune pentru creditor eforturi şi cheltuieli suplimentare şi implică imobilizări îndelungate ale fondurilor. Toate acestea deturnează creditorul, respectiv pe bancher, din preocupările sale obişnuite, şi-i aduce prejudicii ce nu întotdeauna pot fi comensurate valoric şi, pe această cale, recuperate. Bancherul, este interesat în primul rând de derularea normală a procesului de creditare şi mai puţin de anomaliile acestuia, chiar dacă acestea îi aduc unele

recompense.

1.3. Termenul de rambursare
Ca trăsătură specifică a creditului are o mare varietate. De la termene foarte scurte (24 ore, termen practicat între bănci pe pieţele monetare) şi încheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani (pentru împrumuturi privind construcţia de locuinţe). Pentru creditele pe termen scurt, credite acordate întreprinderilor, sau credite de consum, este caracteristică rambursarea integrală la scadenţă. Creditele pe termen mijlociu si lung implică adesea rambursarea eşalonată fapt ce înseamnă ca, pe parcurs, la termene stabilite, lunare, trimestriale etc., odată cu plăţile cuvenite pentru dobânzi se rambursează o parte din împrumut. Experienţa a arătat că atunci când creditele, prin natura lor pe termen lung, s-au acordat în condiţii în care se plăteau periodic numai dobânzile, rambursarea creditului urmând a fi făcută integral la termenul stabilit, s-au creat premise pentru lipsă de răspundere în domeniul creditului, ceea ce a contribuit la apariţia scară largă. fenomenului de incapacitate de plată a debitorilor şi falimentul instituţiilor de credit, pe

1.4.. Dobânda
Este o caracteristică esenţială a creditului. În acordurile de credit s-a încetăţenit clauza dobânzii fixe. Respectiv dobânda cuvenită creditului. În condiţiile presiunii inflaţioniste accentuate din anii ’70, s-a în cadrul acordului de credit este acceptabilă pentru ambele părţi, pentru întregul împrumut şi pe toată durata

instituit regimul dobânzilor variabile (sensibile) situaţia în care dobânzile se modifică periodic (de regulă semestrial) funcţie de nivelul dobânzii pe piaţă (natională sau internaţională). Acordurile de credit pot prevede adiţionarea dobânzii cuvenite şi plata integrală la încheierea contractului (situaţia practicată mai ales pentru hârtiile de valoare, obligaţiuni ale intreprinderilor, statului sau băncilor şi societăţilor financiare).

1.5 Tranzactia. Acordarea creditului
Creditul poate fi consimţit în cadrul unei tranzacţii unice; acordarea unui împrumut, vânzarea unei obligaţiuni, angajarea unui depozit. În ultimul timp s-a dezvoltat sistemul de credit deschis, în cadrul căruia împrumuturile efective intervin la intervale liber alese de debitor. Cărţile de credit sunt modalităţile cele mai răspândite pentru această formă. Consimţirea tranzacţiei, respectiv acordarea creditului, este un act de mare importanţă, în vederea căruia creditorul trebuie să-şi asigure o bună informare şi documentare pentru evitarea riscului. În acest sens băncile îşi creează un cadru propriu de informare şi documentare, sau apelează la agenţii specializaţi care studiază capacitatea de plată şi, respectiv potenţialul economic al firmei. O atentie deosebită se acordă în economia unor ţari documentării privind riscul în investirea în hârtii de valoare, obligaţiuni, de o mare audienţă publică, sferă în care acţionează agenţi specializaţi, care au pus la punct un sistem de notaţie complexă, reunit într-o formulă literală sau numerică destinată a releva gradul de risc decurgând din caracteristicile credituiui şi, mai ales, ale debitorului.

1.6. Consemnarea şi transferabilitatea
Sunt de asemenea, caracteristici ale creditului. Acordurile de credit sunt consemnate, în marea lor majoritate, prin înscrisuri, instrumentele de credit, a căror formă de prezentare implică aspecte multiple şi diferenţiate. Esenţial în aceste instrumente este obligaţia fermă a debitorului privind rambursarea împrumutului, respectiv dreptul creditorului de a i se plăti suma angajată. Implicit, prin intermediul transferului instrumentului de credit se realizează ce-

siunea creanţei, respectiv a dreptului de a încasa suma înscrisă. În instrumentul de credit, precum şi veniturile accesorii. Negocierea instrumentelor de plată şi a creanţelor ce sunt reprezentate pot avea loc: direct între investitori; în cadrul pieţelor de capital şi financiare.

De regulă, transferul direct este desfăşurat în cadrul raporturilor directe de credite sau între bănci privind circulaţia cambiei (scontare şi rescontare), a cecului etc., în timp ce obiect al pieţelor financiare sunt obligaţiile statului (bonuri de tezaur în principal sau ale întreprinderilor precum şi alte hârtii de valoare similare. Transferabilitatea instrumentelor de credit si deci transferul acordurilor de credit de la un beneficiar la altul (de la un creditor la altul) este, în primul rând, o expresie a lichidităţii portofoliului de creanţe, posibilitatea pentru fiecare creditor de a transforma creanţa în bani, potrivit unei necesităţi sau unei noi opţiuni. Aşa cum se va vedea, în practica bancară, transferabilitatea are un loc important, deoarece permite a asigura utilizarea fluxurilor fireşti de constituire şi utilizare a capitalurilor temporar disponibile. Prin creditare, băncile folosesc, într-o prima etapă, capitalurile temporar disponibile mobilizate de ele, urmând ca, într-o etapă să recurgă la concursul altor fluxuri de capital premergătoare, de recreditare.

existente sau create de banca de emisiune alte bănci, prin operaţiile

2. TIPURI DE CREDIT
În economia de piaţă raporturile de credit sunt considerabile, în dimensiunile lor, şi multiple, în varietatea lor. În aceste condiţii orice categorisire a acestor raporturi poate fi

considerată discutabilă prin criteriile utilizate sau prin gradul de cuprindere. Criteriile care determină delimitarea principalelor tipuri de credit sunt:  persoana creditorului;  modalitatea specifică  persoana debitorului;  dimensiunile şi dinamica necesităţilor debitorului şi modul de folosire a capitalurilor împrumutate;  obiectul creditului şi sfera de utilizare;  duratele de constituire a capitalului disponibil şi de utilizare de către împrumutati. Privite din acest punct de vedere raporturile de credit s-au cristalizat, de-a lungul vremii in cinci sfere principale : • • • • • creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar, creditul de consum. de formare şi utilizare a capitalurilor disponibile;

2.1 Creditul comercial
Acordarea de credite sub formă de marfă este o practică seculară care îşi are originea în procesul diviziunii primare a muncii, atunci când, din masa producătorilor s-au desprins comercianţi, agenţi economici specializaţi în desfacerea mărfurilor. Prin actul de credit care acţiona în sprijinul realizarii mărfurilor, se îmbinau pe de o parte, interesul producătorului de a asigura vânzarea produselor sale şi pe de altă parte interesul comerciantului lipsit de capital, care se învoia de fapt, să plătească marfa după vînzarea ei.

Pe măsură ce producţia mărfurilor s-a diversificat şi retelele de distribuţii s-au amplificat, proporţiile creditului comercial au crescut. În zilele noastre, în ţările dezvoltate, creditele comerciale, credite între întreprinderi, acoperă o parte semnificativă din resursele Mărfurile primite pe credit comercial (indiferent dacă sunt formularizate prin instrumente de credit exprese, sau fac parte dintr-un contract general între agenţi) reprezintă, pentru beneficiari, datorii exigibile şi implică o amânare, mai scurtă sau mai îndelungată, a termenului de plată. Prin aceasta creditul devine o resursă principală a întreprinderii beneficiare, care folosind materialele primite obţine produsele finite şi, mai devreme sau mai târziu, este în masură de a primi banii. Deci creditul comercial acţioneaza în economia beneficiarului ca o sursă suplimentară de capital circulant, scutindu-l pe acesta de a recurge, în acest scop la alte resurse, de pildă la credit bancar. În fapt şi beneficiarul, la rândul său producător de mărfuri, este implicat în legături de afaceri cu clienţii săi şi livrează mărfuri pe credit. În această situaţie creditul comercial primit de la furnizorii săi, prin materiile prime pe care le aprovizionează, permite acestuia, la rândul său, credite distribuitorului mărfii sale: comercianţi cu ridicata sau cu amănuntul, fără să angajeze resurse proprii sau din credite bancare. Astfel, creditul comercial primit devine sursă de acoperire a creditelor sub formă de mărfuri acordate. Studii recente scot în evidenţă aspectele multiple ce motivează amânarea termenelor de plată şi, respectiv condiţionează durata şi dimensiunile creditului comercial. Se apreciază că acţionează trei componente (ipostaze):  tradiţională,  comercială, financiare ale întreprinderilor implicând o gamă largă de variaţii.

 financiară. Componenta tradiţională decurge din interesele comune ale părţilor în creşterea fluidităţii schimburilor şi diminuarea costurilor de organizare. Se reduc astfel cheltuielile de depozitare necesare, în cazul în care livrările ar fi condiţionate de posibilităţile de plată reale, precum şi costurile de procurare a mijloacelor de plată pentru cumpărători, dacă plata ar fi obligatorie la primirea mărfii. Elasticitatea dovedită de furnizor, prin creditul comercial, serveşte interese ambelor părţi şi facilitează circulaţia mărfurilor. Componenta comercială implică utilizarea creditului ca o armă comercială de promovare a vânzărilor, practicată de fiecare furnizor în condiţii date, de aici şi varietatea termenelor de plată deci a duratei şi, prin aceasta, a dimensiunilor creditului comercial. Clientul, beneficiar al prelungirii termenului de plată, suportă efectul pozitiv care acţionează pentru el, ca o reducere de preţ scutindu-l de costurile eventuale privind procurarea mijloacelor de plată, atingând astfel şi latura financiară. Componenta financiară, propriu-zisă, implică punerea la dispoziţia clientului, pentru o perioadă dată, a unei plăţi a capitalului său sub formă de marfă, a cărei plată este amânată. Componenta financiară are o importanţă crescândă, atât în activitatea cumpărătorului, cât şi în cea a furnizorului. În desfăşurarea raporturilor de credit comercial trebuie subliniat că întreprinderile sunt polivalente: - pe de o parte, ele primesc credite în calitate de cumpăratori, fapt ce le asigură un aflux de resurse; - pe de altă parte, la rândul lor, ele acordă credite propriilor cumpărători. Deci, pe ansamblu putem aprecia un transfer reciproc de resurse, care avantajează pe fiecare întreprinzător. Într-un anumit cadru, pentru o parte din întreprinderi, resursele primite de la

furnizori sub formă de mărfuri, sunt cedate în valori egale, clienţilor prin produsele livrate pe credit. Pentru aceste întreprinderi angajarea patrimonială poate fi considerată neutră. Însă pentru o serie de întreprinderi echilibrul nu este total. Pentru unii, soldul general este favorabil (ei beneficiind de un aflux de resurse), pentru alţii, soldul general este defavorabil acţionând cu angajări importante în beneficiul clienţilor. Pe ansamblu, dacă o mare parte a operaţiilor se echilibrează prin stingere reciprocă, este evident că un aport în constituirea resurselor necesare trebuie să revină şi creditului bancar. Astfel, unele întreprinderi în calitatea lor de furnizori devin intermediari ai creditului bancar, obţin credite bancare pe care, în parte, le redistribuie clienţilor, prin intermediul creditului sub formă de mărfuri. Această situaţie este determinanta unor poziţii diferite, din punct de vedere financiar ale celor două părţi. Clienţii, sau o parte a lor, se confruntă cu probleme privind obţinerea creditului bancar, în timp ce furnizorii beneficiază de fonduri proprii şi grade de lichiditate superioare celor ale clienţilor. În plus băncile pot încuraja această intermediere (acordând credite furnizorilor, pentru ca aceştia să facă livrări sub formă de credit comercial), plasând si delegând parţial sarcina identificării si selecţiei riscului către firmele furnizoare. Aceste riscuri nu sunt mici. Dimensiunile mari ale creditului comercial şi însăsi transformarea unei părţi a creditului bancar în credit comercial, se apreciază că se datorează şi lipsei de supleţe a băncilor în distribuirea de credite de trezorerie, slăbiciunilor manifestate, pe acest segment de piaţă, din partea băncilor, cauzate de: compartimentarea pieţei capitalurilor, controlul asupra ratei dobânzii, restricţiile cantitative, aversiunea foarte puternică fără de risc, caracterul administrativ al procedurilor de distribuire a creditelor pe termen scurt, absenţa sistemelor de

susţinere a ansamblului nevoilor de exploatare ale întreprinderilor, etc. Astfel, în întreaga economie o importantă parte a fluxurilor de valori materiale sunt acoperite prin creditul comercial. Creditul comercial suplineşte fluxuri financiare într-o sferă largă a economiei naţionale şi astfel întreprinderile, societăţile comerciale şi altele, prin natura lor întreprinderi nonfinanciare (nebancare) de fapt asigură circuitul, repartizarea şi redistribuirea de fonduri financiare în economie. Trebuie să subliniem că, aceste funcţii le îndeplineşte urmând filiera şi sensul de circulaţie a mărfurilor, pe care le vehiculează şi le acoperă din punct de vedere financiar, fapt ce implică şi anumite limite precise, atât în ce priveşte dimensiunile, cât şi beneficiarii posibili. O parte importantă a creditelor comerciale sunt acordate prin înscrisuri de credit specializate: cambii şi alte efecte, ceea ce permite transferabilitatea creanţelor, cedarea lor unui alt beneficiar, de regulă bănci sau societăţi financiare. În cadrul acestor operaţii, la termenul de plată, obligaţia de restituire devine operantă faţă de noul beneficiar, banca. Transferul creanţei către bancă înseamnă modificarea calitativă a creditului, creditul comercial se transformă în credit bancar. Efectele acestui transfer sunt semnificative atât pentru cedant, cât şi pentru noul creditor. Cedantul, fost beneficiar al creanţei, recurge astfel la lichiditatea creanţei deci transferă în disponibilităţi monetare curente dreptul său de creanţă, exigibilă la o dată mai apropiată sau mai îdepărtată. Prin aceasta el poate angaja capitalul disponibilizat în afaceri, urmărind un profit oportun şi posibil într-un termen imediat, fără a mai aştepta deci, până la scadenţă. Va plăti pentru acesta un anume preţ dobânda cuvenită pentru suma respectivă, din momentul operaţiunii până la scadenţa efectului. La rândul său, banca îşi angajează resursele sale într-un

plasament de credit de la preluare (de regulă pin scontare), până la scadenţă, operaţiune similară cu acordarea unui credit pe termen scurt. Dobânda încasată pentru această perioadă revine băncii sub forma scontului. Pentru bănci cuantumul angajării operaţiei are la bază valoarea actuală în relaţia: Va = VN - S În care: Va = valoarea actuală; VN = valoarea nominală; S = scontul. Atunci când se recurge la scontare, valoarea actuală este de fapt, preţul de cumpărare al creanţei de către bănci.

2.2. Creditul bancar
Creditul bancar cuprinde o sferă largă de raporturi angajând modalităţi diferite, pe termen scurt, pe termen mijlociu şi lung, privind operaţii bazate pe înscrisuri sau fără, garantate, sau negarantate, în fiecare caz în parte sau în cadrul unui acord general, etc. În raporturile de credit cu banca se pot angaja şi persoane care în acest cadru nu au calitatea de agenţi economici. Raporturile de credit ale întreprinderilor cu băncile sunt de regulă reciproce. Pe de o parte, întreprinderile având conturi deschise la bănci formează depozite care pot fi folosite de către acestea, ca resurse. Pe de altă. parte, băncile acordă credite întreprinderilor pentru nevoile lor de producţie curente sau cu recuperare ulterioară, pentru investiţii. Esenţial în aceste raporturi este faptul că unul din parteneri este banca, iar relaţiile între bancă şi partener se desfaşoară pe terenul valorificării capitalurilor disponibile şi realizarea de profituri, în

principal sub forma de dobânzi. Avansurile în cont curent sau creditele de casa (sau trezorerie) reprezintă raporturile de credite întemeiate pe o deplină cunoaştere a activităţii întreprinderii, fără a fi consemnate prin înscrisuri relative la fiecare angajament. În fapt aceste credite nu sunt garantate formal. Ele sunt menite să satisfacă necesităţile curente privind acoperirea cheltuielilor de producţie cu caracter imprevizibil şi greu de localizat, în obiecte care să reprezinte o garanţie veridică. Aceste credite nu au stabilite termene de rambursare. De regulă, acordarea de astfel de credite este întemeiată pe depozite compensatorii. Funcţia acestor depozite decurge într-un sens din faptul că întreprinderile îsi păstrează toate disponibilităţile în conturile de la bancă, ceea ce permite băncii să acopere necesităţile unor întreprinderi prin însăşi redistribuirea depozitelor în cont curent constituite de alte întreprinderi. Pe de altă parte, existenţa permanentă a depozitelor compensatorii înseamnă pentru bancă o reducere a resurselor utilizate, iar pentru întreprindere un mijioc de păstrare a solvabilităţii. O altă caracteristică a acestor credite este şi faptul că acestea, neavând la bază înscrisuri, nu au posibilitatea de recreditare, bazanduse pe principalele resurse ale băncii. De aici şi nivelul dobânzii mai ridicat, dar stabilit de regulă, în corelaţie cu dobânda de piaţă şi, în mod obişnuit utilizarea suplimentară pentru remunerarea băncii, a unui comision. Sistemul de acordare general este linia de credit, în condiţiile căreia se stabileşte limita maximă a creditului acordat în acest cadru. Într-o formă primară, această linie de credit conferă întreprinderii un credit provizoriu, întrucât banca poate cere oricând acoperirea debitului. O formă mai favorabilă întreprinderii este linia de credit confirmată, pe baza unui acord scris, în care posibilitatea de acordare a creditului se menţine pentru o perioadă stabilită în contract.

Linia de credit revolving implică utilizarea curentă a acestui mod de obţinere de fonduri de către întreprinderi, întrucât rambursările efectuate, reducând nivelul creditului, permit în etape ulterioare, obţinerea unor noi credite, în limitele stabilite, deoarece, potrivit condiţiilor acestui acord, posibilitatea de creditare se reinnoieşte. Creditele exemplificate până aici, asigură întreprinderii un aflux de capital circulant, care este folosit de aceasta potrivit necesităţilor sale şi liberului său arbitru, fără a se motiva utilizarea lui, putând fi caracterizate, prin aspectul lor general. O serie de alte credite bancare, de care pot beneficia întreprinderile necesită, vis-a-vis de bănci, o motivare clară şi condiţionare a utilizării lor şi adesea garantare. Astfel, după modul lor de angajare şi folosinţă, ele pot fi caracterizate ca explicite. Creditele explicite pot fi în ansamblul lor considerate drept credite pentru stocuri. Între acestea creditele de producţie sezonieră cunoscute sub numele de credite de campanie. Acestea sunt menite să asigure resursele necesare în cazul neregularităţii ciclului aprovizionare producţie vânzări, de pildă, producţia de conserve, blănuri, jucării, etc. Aceste credite sunt garantate cu mărfurile aflate în procesul de producţie sau de circulaţie.

2.3. Creditul obligatar
Creditul obligatar reprezintă o grupă a operaţiilor de credit cu existenţă seculară care se referă la relaţiile de credit în care partenerii sunt instituţiile statale sau întreprinderile economice, în calitate de debitori care emit obligaţiunile, pe de o parte, şi creditorii subscriitori şi deţinători ai acestor obligaţiuni, care-şi angajează astfel capitalurile, în vederea obţinerii unui venit sigur sub formă principală de dobanzi. Deci obligaţiunea este înscrisul care consemnează raportul de credit şi

forma prin care, în principal, se desfăşoară. De aici expresia de credit obligatar. Obligaţia este un titlu de recunoştere a datoriei care reprezintă o creanţă financiară, pe care deţinătorul (creditorul) o are asupra emitentului (debitorul sau altfel spus, este o promisiune scrisă de a plăti o sumă de bani (principal) la o dată stabilită. Deţinătorul încasează de regulă, periodic dobânzile convenite în raportul de credite. O mare parte a obligaţiunilor sunt emise de stat, fie către Tezaur (Ministerul Finanţelor), fie de instituţii locale (primării, prefecturi, etc.). Specificul acestor raporturi în economia de piaţă, este faptul că ele se angajează primordial în sfera publică, respectiv este deschis tuturor doritorilor de a investi. Pe de o parte, subscrierile au caracter public, ele fiind, de regulă, precedate de campanii publicitare susţinute. Pe de altă parte, subscrierea încheiată, obligaţiile fac obiectul negocierii la bursa de valori. Ele sunt solicitate la achiziţie de investitori şi oferite de deţinători care au nevoie de lichidităţi, prin natura lor şi a condiţiilor de piaţă, obligaţiunile reprezentând unul din activele financiare uşor lichidabile. În aceste condiţii obligaţiile sunt preferate primordial de investitori, în special de cei care doresc o investiţie necondiţionată de timp, şi în măsură să le asigure, oricând, rapid şi fără mari diferenţe valorice, schimbarea opţiunii. Emisiunea de obligaţii este o sursă preferată de capital pentru întreprinderi. Există mai multe motivaţii bine întemeiate a acestui fapt. Întreprinderile, de regulă societăţi pe acţiuni, având o structură dată a deţinerilor (şi deţinătorilor de capital) şi prin aceasta, o repartizare dată în poziţia puterii în consiliul de administraţie, evită noile emisiuni de acţiuni ca sursă de sporire a capitalurilor, situaţie care ar putea duce la schimbarea raportului de forţe. Acest fapt explică, preponderent, preferinţa pentru împrumut, în opoziţie cu posibilitatea de sporire a capitalului propriu prin emitere de acţiuni. De fapt apar şi

alte avantaje decurgând din ieftinătatea şi comoditatea soluţiei. În primul rând creditorul este remunerat prin dobânzi, care, fie mobile, fie fixe (cum sunt de regulă) incumbă o prestaţie mai mică decât dividendul ce ar reveni furnizorilor de capital, în condiţiile în care aceştia ar avea calitatea de acţionari. Apare din aceasta o diferenţă în favoarea întreprinderii şi, respectiv, a veniturilor repartizate acţionarilor. Urmărind fenomenul obligatar, ca fenomen economic şi ca raport de credit, trebuie să subliniem importanţa în creşterea accelerată a acestei componente în formarea surselor de dezvoltare a întreprinderilor economice, deci la asigurarea înfăptuirii investiţiilor. Între sursele împrumutate, sumele obţinute din emisiunea de obligaţii sunt utilizate cu prioritate în majorarea capitalului fix, fie în noi investiţii, în clădiri, echipamente, utilaje, componente ale noilor tehnologii, fie în operaţii de preluare şi achiziţii de întreprinderi. Sumele obţinute din plasarea de obligaţii fiind utilizate cu prioritate pentru satisfacerea nevoilor de investiţii ale întreprinderilor de producţie, circulaţia mărfurilor şi servicii, şi având prin acestea o destinaţie specială, sau de regulă ca sursă de provenienţă, capitalurile disponibile specifice. Procurarea de resurse prin emiterea de obligaţii s-a dezvoltat şi în domeniul capitalului circulant, obligaţii cunoscute sub numele de bonuri de depozit, certificate de depozit, etc.(de exemplu în SUA commercial papers). Prin natura lor hârtiile comerciale sunt bilete de ordin negarantate, pe care întreprinderile le vând pe piaţă, pentru a-şi acoperi necesităţile de resurse pe termen scurt. Aceasta reprezintă pentru deţinătorii de capitaluri, disponibilităţi pe termen scurt, o modalitate de valorificare superioară, vis-a-vis de alte utilizări, în special faţă de posibilităţile de a constitui depozite bancare pe termen scurt, slab remunerate. Ofertanţii sunt adesea alte întreprinderi deţinatoare, temporar, de asemenea

disponibilităţi, care îşi găsesc astfel o bună valorificare, asigurându-şi concomitent o lichiditate înaltă, acestea putând fi operativ revândute pe piaţă. Bineînţeles, mai ales pentru hârtiile comerciale puse pe piaţă, oferite publicului deci, firmele emitente trebuie să prezinte o încredere fermă, sau cum se exprimă curent - să aibă un credit excelent. De fapt numai societăţile importante din punct de vedere financiar, cunoscute şi sub denumirea de ‘’debitori de prim ordin’’ , pot practica, cu rezultate, asemenea emisiune, dat fiind că, aşa cum s-a precizat, Dezvoltarea pe scară largă a creditului obligatar a reactivat şi extins activitatea instituţiilor de rating. Ratingul este un proces de evaluare a standingului financiar al unui titlu de împrumut, în scopul de a exprima o apreciere asupra riscurilor legate de rambursarea sau plata dobânzilor. Agenţiile de rating se situează ca instituţii neutre desfăşurand o activitate de expertizare, în ultimă instanţă, în favoarea investitorilor. De fapt, emitenţii sunt interesati să aibă o bună apreciere a acestor agenţii pe această cale promovându-şi propriile emisiuni. Agenţiile desfăşurând o activitate de interes public trebuie să se bucure de o deplină independenţă financiară. Independenţa şi calitatea, integritatea aprecierilor sale, fiind o premisă a bunului său renume si credibilităţii sale, asigură prin aceasta îndeplinirea scopului propus. De regulă, expertiza se desfăsoară la cererea emitentului şi prin contribuţia financiară a acestuia. Analiza se desfăşoară pe baza rezultatelor economice şi financiare a întreprinderii emitente pe câţiva ani, se apreciază calitatea organizării, eficienţa comercială şi tehnică, situaţia firmei pe piaţă, sector, zonă etc. Notaţiile specifice având valoarea unui calificativ şi exprimând o ordine ierarhică. Se publică cu consimţământul emitentului, şi sunt folosite de investitori pentru orientare. aceste obligaţii nu au garanţii decât bunul mers al întreprinderii.

Obligaţiile, ca obiect de sine, reprezintă temeiul desfăşurării unor alte operaţii de credit. Obligaţiile pe termen scurt şi lung, emise de stat sau întreprinderi particulare de regulă, societăţi, reprezintă, prin cantitatea lor, active substanţiale în patrimoniul fiecărei întreprinderi sau bănci. Ele reprezintă în forme specifice modalitatea, preferată de deţineri de lichidităţi pe termen scurt, întrucât obligaţiile se caracterizează prin siguranţă şi facilitate, prin valorificare imediată. Obligaţiile se vând în mod curent între întreprinderi şi bănci şi între bănci şi banca centrală, în cadrul operaţiilor de optimizare a plasamentelor pe care le urmăresc fiecare. De asemenea, activele în obligaţiuni creează temei unor operaţii de împrumut declanşate de deţinătorii care primesc credite, prin gajarea acestora. Prin aceasta, pe de o parte, deţinătorii obţin cu uşurinţă disponibilităţile lichide în momentele considerate oportune, în condiţii avantajoase, iar pe de altă parte păstrează în continuare calitatea de proprietar al acestor obligaţiuni şi, deci, privilegiul de a încasa, la termenele stabilite, dobânzile ce li se cuvin. Iată de ce obligaţiunile, în sine, prezintă fondul material al unor ample operaţii bancare active, şi generează şi susţin, aşa cum se va vedea, numeroase şi felurite operaţii de credit bancar. Desfăsurarea largă a operaţiilor de împrumut pe gaj de efecte publice denumite şi operaţii de lombard, rolul lor uneori prioritar, a desemnat dobânda specifică acestor operaţiuni, taxa de lombard, ca un instrument important al reglării creditului, similar cu taxa scontului (în RFG în special). În acest context, creditul bancar îşi sporeşte substanţial sfera de cuprindere şi îşi măreşte elasticitatea şi eficienţa în a acoperi necesităţile tuturor clienţilor şi, în special, ale întreprinzătorilor.

2.4. Creditul ipotecar

Creditul destinat activităţii imobiliare prezintă una din cele mai importante categorii de credit din sistemul naţional în economia de piaţă, economie care cultivă si dezvoltă, sprijină şi susţine, proprietatea individuală. Creditul ipotecar se afirmă deci, ca principală modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare. Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, în care se prevede, în general: împrumutului ; condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare; - penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială sau completă, a împrumutului; circumstanţele în care prin nerespectarea, condiţiilor de împrumut, debitorul poate pierde proprietatea. Principalul tip de împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare şi o rată a dobânzii fixă (constantă şi identică). Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga perioadă şi fiecare rambursare cuprinde, deopotrivă, dobânda şi suma cu care se reduce datoria în curs . De regulă, în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind dobânzile şi creşte partea privind rambursarea propriu-zisă. proprietatea ce serveşte ca garanţie a rambursării

În ultimul timp s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi :  împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile;  împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă;  împrumut pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi. Creditul pe ipotecă cu dobanzi variabile presupune variaţia

acestora în funcţie de un indicator precis al pieţei financiare. Creditele pe ipotecă cu rambursarea progresivă satisfac cerinţele crescânde ale familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul activităţii, care au perspectiva ameliorării veniturilor lor. Formulele propuse prevăd pentru perioadele iniţiale, reduceri între 9 si 95 % faţă de rambursările constante. Creditul ipotecar inversat, purtător de anuităţi, urmăreşte să valorifice capitalul imobilizat în locuinţe proprietate, fără a se renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct. Ca atare, împrumutul obţinut prin ipotecarea unei părti a proprietăţii serveşte la achiziţionarea unui contract de anuităţi şi aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este un sistem considerat de perspective. Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate, implică o imobilizare vastă de resurse, de regulă, capitalurile disponibile pe termen lung. Întrucât o serie de instituţii de credit şi financiare constituie asemenea resurse pe termen lung, care în mod necesar implică valorificare şi garanţii sigure de rambursare, s-a creat în toate ţările o piată ipotecară firească. Între băncile şi instituţiile ce constituie asemenea resurse, se afirmă primordial casele de economii, respectiv băncile mutuale de economii, companiile de asigurări pe viaţă, băncile şi societăţile ipotecare şi chiar băncile comerciale. Într-o epocă mai departată aceste instituţii deţinătoare de resurse desfăşurau pe cont propriu operaţii de credit ipotecar, asumându-şi rolul de creditor în cadrul unor contracte de credit. Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea şi propăşirea proprietăţii, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate ţările, pe multiple planuri : supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

2.5 Creditul de consum

Creditul de consum este creditul pe termen scurt sau mijlociu, acordat persoanelor individuale destinat a acoperi costul bunurilor şi serviciilor de care beneficiază prin reţeaua de comercializare şi servicii, sau pentru recreditare a creanţelor contractate în acest scop. Creditul de consum s-a afirmat, de timpuriu, între celelalte forme de credit, şi, într-o formă iniţială, a existat sub forma “creditului deschis”, respectiv a posibilităţii pe care comerciantul o acordă clienţilor, de regulă celor solvabili, de a achiziţiona mărfuri potrivit necesităţilor, urmând ca lichidarea sau regularizarea datoriilor să se facă ulterior, potrivit angajamentelor personale diferite de la caz la caz. Forma astfel practicată a fost considerată drept credit cu rambursarea neeşalonată. Producţia de masă de bunuri de folosinţă îndelungată şi necesitatea de a asigura accesul deschis la acestea a cumpărătorilor a determinat, îndeosebi de la începutul secolului XX, statuarea, în fiecare din ţările dezvoltate, a unor norme precise de creditare, precum şi a unei reţele ample şi diversificate de instituţii de credit, în mare parte legate de firmele producătoare. Astfel că, cea mai mare parte a creditelor de consum există şi se acordă sub forma creditelor eşalonate, formă în care termenii creditării : scadenţe, cuantumul ratelor etc., se stabilesc la acordarea creditului. La polul opus creditul cu scadentă nedeterminată implică operaţii de credit deschis, credite acordate comercianţilor cu amănuntul, sau de către aceştia, credite privind anumite servicii. În aceste operaţiuni, înseamna că debitorul va efectua plata în timp util (maximum fiind convenit) dar în momente prielnice lui, pe care le stabileşte personal. O formă deosebită, în deplina dezvoltare ce aparţine creditelor eşalonate reprezintă creditul revolving, apărut la sfârşitul anilor 30. În deosebi această formă s-a extins odată cu amplificarea utilizării cărţilor de credit. Elementele caracteristice acestui credit sunt:

 se acordă în cadrul unei convenţii stabilite între părţi;  permite consumatorului să efectueze cumpărările sau să obţină împrumuturi fie direct, asupra creditorului, fie indirect, prin cărţile de credit, în momentul oportun pentru el;  consumatorul are posibilitatea să efectueze plata fie în totalitate pentru creditul în curs, fie prin plăţi parţiale, periodice, după posibilităţi. Prin facilităţile acordate beneficiarului de credit şi prin costurile diminuate, această formă s-a impus în ultima vreme şi tinde să devină preponderentă în operaţiile de credit de consum. Utilitatea economică şi socială este preponderentă în aprecierea creditului de consum. Creditul comercial a avut şi are rol deosebit în dezvoltarea economiei de consum, respectiv a producţiei şi circulaţiei mărfurilor, destinate marii mase a consumatorilor. Creditul de consum anticipează momentul intrării în posesia bunurilor şi permite accesul cumpărătorilor cu venituri mai mici la bunurile de folosinţă îndelungată de valoare mare. Prin aceasta se acţionează pe două planuri, pe de o parte, se asigură satisfacerea facilă a dorinţelor şi necesităţilor marii mase de consumatori, iar pe de altă parte, se promovează pe scară largă producţia şi circulaţia unei game extinse de mărfuri, dincolo de cererea solvabilă a populaţiei şi chiar, după unele aprecieri, dincolo de capacităţile normale de plată a populaţiei, luată în ansamblul ei. De aici s-a tras şi concluzia că, pe unele planuri acţiunea creditului de consum este destabilizatoare pentru economie, oferind terenul unor producţii supradimensionate, ea acţionând ca un factor de expansiune a economiei de consum. Pe plan general, aşa cum experienţa a arătat în marea majoritate a cazurilor, creditul de consum a contribuit direct la creşterea în ritmuri rapide a nivelului de trai a unei părţi mari a populaţiei, iar responsabilitatea vis-a-vis de datoriile contractate a acţionat ca un

factor al întăririi disciplinei în muncă şi, în ansamblu, a contribuit la afirmarea progresului economic şi social. Totodată, o cerere sporită şi stabilă de mărfuri de larg consum a contribuit la aplicarea rapidă a cuceririlor ştiinţei şi tehnicii, a tehnologiilor în producţie, în folosul întregii societăţi. Creditul de consum acţionează astfel în sensul recuperării rapide a cheltuielilor avansate în producţie, spre realizarea constantă şi oportună a produselor puse pe piaţă. Acest fapt permite producătorului reluarea imediată a proceselor de producţie, desfăşurarea lor accelerată, creşterea cifrei de afaceri şi implicit a profitului. De aici şi interesul sporit al producătorilor de automobile, echipamente electromenajere etc., în a dezvolta, ei înşişi, reţeaua de creditare privind vânzarea propriilor produse, implicit prin înfiinţarea sau dirijarea unor bănci sau societăţi financiare cu asemenea profil. Dată fiind importanţa economico-socială a creditelor de consum, aceasta reprezintă sfera cu cea mai mare implicare a reglementărilor şi controlului de stat. În această sferă s-a exercitat cu precădere controlul selectiv pe linia îngrădirii şi eliminării înlesnirilor acordate beneficiarilor de credit în scopul limitării producţiei de asemenea bunuri, atunci când interesele naţionale aveau alte priorităţi. De asemenea, cerinţele specifice în această sferă au orientat către desfăşurarea unor măsuri de protejare a debitorului pe multiple planuri, dispoziţii care privesc limitarea sarcinilor financiare ale persoanelor şi familiilor, folosirea mijloacelor legale privind plăţile, asigurarea unităţii şi evitarea discriminării în relaţiile de credit de consum.

3. ELEMENTE DEFINITORII ALE DOBÂNZII
Dacă ne propunem, mai întâi o definiţie, este foarte dificil de a reflecta în ea toate aceste puncte de vedere. Vom încerca totuşi să

formulăm un concept ghid care să ne permită să înţelegem principalele idei ale economiştilor care au studiat problematica dobânzii. Dobânda este în mod firesc comună cu conceptul de capital şi cu elementele “timp’’ şi “risc”.Aceste concepte şi elemente se regăsesc în cele mai succinte formulări ale dobânzii. Astfel, într-un sens, dobânda poate fi considerată ca o remunerare pe care capitalistul o primeşte pentru folosirea capitalului propriu (dobânda originară a capitalului) sau pentru capitalul încredinţat spre utilizare altor persoane (dobânda împrumutului) pe o durată dată, pentru o folosire oarecare. În sens restrâns, sau ca formulă mai mult utilizată, dobânda este suma ce revine proprietarului la rambursarea sumei împrumutate sau preţul folosirii capitalului şi implică împrumutul respectiv. În aceste formulări regăsim unele caracteristici, unele elemente descriptive, însă lipsesc precizările cu privire la originea dobânzii, la legile de formare şi la justificarea sa. În aceasta, o contribuţie pe deplin recunoscută a lui Bőhm Bawerk, unul din cei mai importanţi analişti ai dobânzii. Acesta, în cercetările sale, porneşte de la unele constatări empirice, cu care sunt de acord economiştii din vremea sa: - dobânda unui capital se produce independent de activitatea personală a capitalistului; - pare că este o calitate firească a capitalului; - se formează fără ca acesta (capitalul) să epuizeze (deci dincolo de limitele umane) şi are astfel a durată eternă de constituire. totodată remunerarea riscului pe care îl

3.1 FACTORI CARE DETERMINA NIVELUL DOBÂNZII
Ca element al contractului de credit nivelul dobânzii este acceptat, în fiecare

caz în parte, de creditor şi debitor ca urmare a unei negocieri de durată sau mai operative. Fiecare dintre părţi doreşte să aibă, în contextul acceptării soluţiei, anumite orientări care să motiveze şi să justifice decizia adoptată. Deci se pune problema de a discerne şi considera factorii cu audientă şi acceptabilitate generală. Un prim asemenea factor este productivitatea capitalului, o anumită productivitate a capitalului; adică o anumită rată a profitului, aflate într-o dinamică determinată de evoluţii şi conjuncturi. Întreprinzătorul, atunci când îşi propune să mobilizeze un capital suplimentar, trebuie să evalueze realist posibilităţile de rentabilitate, respectiv dimensiunile profitului, întrucât el va trebui să remunereze corespunzător pe deţinătorul de capital. Contractul de credit care include ca un element semnificativ nivelul dobânzii, este de fapt un acord, între cele două părţi interesate, cu privire la nivelul dobânzii sau altfel exprimat un compromis între cele două părţi. Angajandu-se în a plăti o anumită dobândă, debitorul admite o anumită diminuare a profitului său net. Evident că productivitatea capitalului poate fi diferită de la etapă la etapă, fapt perceptibil pentru ambele părţi care îşi vor stabili poziţii în consecinţă. Compromisul, sau maniera de a ajunge la înţelegere trebuie să persiste în relaţiile dintre debitor şi creditor asigurând permanenţa condiţiilor de creditare. Numai luarea în considerare a interesului celui ce economiseşte va dezvolta la acesta interesul de a continua să economisească, creând premizele pentru menţinerea şi creşterea ritmului de dezvoltare economică. Pe de altă parte, deţinătorii de capitaluri, în mare măsură provenite din economii în calitate de creditori trebuie să aprecieze gradul real de productivitate a capitalului, atunci când îşi formulează pretenţiile cu privire la dobânzi, creând condiţii ca întreprinzătorul să continue să

existe şi să poată astfel fructifica şi în viitor capitalul oferit. Evident că aceste poziţii nu se manifestă ca atitudini personale, ci ca sumă a lor, în relaţiile pe care cele două părţi le întreţin pe pieţele creditului. Iată deci contextul în care, în fiecare moment dat, nivelul dobânzii reflectă şi exprimă nivelul de productivitate a capitalului de care este intim legat. Un al doilea factor general ce determină nivelul dobânzii este lichiditatea. Independent de orice alte condiţii, creditorii vor prefera acea formă de împrumut care să le asigure lichiditatea. Deci se preferă termene scurte. Orice angajare mai îndelungată a resurselor creditului, orice diminuare a lichidităţii sale este însoţită de o sporire a sumelor plătite ca dobânzi, implică o creştere a nivelului dobânzii. Deci stabilirea nivelului dat al dobânzii în cadrul contractului de credit este ori o expresie a compromisului între creditorii care doresc o cat mai ridicată lichiditate şi debitorii interesaţi în a plăti cât mai puţin pentru aceasta. Riscul nerambursării este un alt factor general al nivelului dobânzii. Rambursarea la termen este o condiţie a perpetuării raporturilor de credit şi a sistemului de credit. Rambursarea este o cerinţă generală care poate fi asigurată dacă în cazurile particulare se iau măsurile necesare de evitare şi acoperire a acestui risc. Aceste cerinţe, în general acceptate, conduc la separarea elementelor de structură a dobânzii în:  dobânda pură care este costul utilizării capitalului, şi  plata necesară pentru recuperarea riscului nerambursării, respectiv pentru acoperirea pagubelor suferite pe această cale. O asemenea considerare a riscului şi a soluţiilor de acoperire motivează o politică personală a băncilor în domeniul dobânzilor, orientată după gradul de risc pe care îl presupune fiecare credit acordat, funcţie de

condiţiile reale pe care le are fiecare debitor. De asemenea, la rândul lor, deponenţii care asigură partea preponderentă a resurselor băncilor sunt, în mai toate ţările, asiguraţi prin instituţii speciale cu privire la nedobândirea integrală a sumelor depuse. Evident, plăţile pentru asigurarea depozitelor prezintă un cost pentru bănci, un element de cost al creditului. Raportul dintre oferta şi cererea de credit este evident un factor esenţial în determinarea nivelului dobânzii. Oferta de credite este determinată primordial de nivelul economisirii în ţara respectivă, de opţiunile tradiţionale ale populaţiei pentru economii. Evoluţia nivelului de economisire poate fi stimulată de nivelul dobânzii. Dar oricare ar fi nivelul dobânzii, există un nivel dat al economisirii. Determinat de preferinţele familiilor de a economisi este nivelul individual al venitului şi implicit nivelul şi preferinţele de consum. Stabilitatea economică şi politică are şi ea un rol deosebit în a încuraja formarea capitalului. Orice fenomen de instabilitate politică şi de dezechilibru economic, în special inflaţia, diminuează nivelul economisirii creditare. Cererea de credite este intercondiţionată de cei trei mari debitori: guvernul, agenţii economici şi familiile, deopotrivă influenţaţi de evoluţia activităţii economice şi tendinţele de dezvoltare a investiţiilor. şi influenţează negativ dimensiunile resurselor de

3.2.

STRUCTURA RATELOR DOBÂNZII
Nivelul dobânzii se exprimă în diferitele segmente ale pieţelor

creditului şi în diferitele raporturi între debitori şi creditori, în special între bănci şi clienţii lor, variate tipuri şi variate mărimi. Diferitele tipuri de rate de dobânzi existente, specifice în diverse relaţii sunt

structurate în cadrul unor legături reciproce semnificative şi putem spune că acţionează în cadrul unui mecanism. Rata dobânzii pe piaţa monetară se stabileşte zilnic pe baza cererii şi ofertei de credit negociate între bănci şi adesea sub influenţa băncii de emisiune. Dat fiind că nivelul acestei rate reprezintă preţul de cost al creditului pentru principalele bănci, acesta devine orientativ în legătură cu stabilirea scărilor de dobânzi pe piaţa respectivă. În interiorul fiecărei bănci se instituie, de fapt o scară a dobânzilor creditoare şi debitoare care reflectă implicit raportul între cheltuielile şi veniturile băncii şi posibilităţile sale de a obţine profit. Pe de o parte, banca procură resurse prin depozite ce le constituie în relaţiile cu clienţii şi de la furnizorii de resurse, alte bănci sau banca de emisiune, pe care trebuie, să le remunereze la nivelul dat, de regulă la nivelul pieţei. Pe de altă parte, faţă de debitorii săi fiecare bancă aplică un anumit nivel de dobânzi în măsură să-i acopere cheltuielile (cu dobânzile şi de funcţionare) şi implicit un anumit nivel al profitului. În corelare între nivelul dobânzilor încasate şi plătite, banca trebuie săşi asigure competitivitatea urmărind atragerea clienţilor şi printr-un cuantum avantajos, pentru ei, a dobânzilor. Astfel între dobânzile interne practicate de bănci rata dobânzilor de depozit este de o importanţă majoră pentru nivelul general al dobânzilor interne. Această rată este de un nivel foarte scăzut întrucât se aplică pentru depozitele la vedere şi asigură un grad înalt de lichiditate deponenţilor, care, urmărind în special acest aspect, acceptă un asemenea regim al dobânzilor. Rata de bază a dobânzii reprezintă pentru fiecare bancă nivelul fundamental în raport de care se construieste o serie de rate ale dobânzilor practicate de bancă în relaţiile cu clienţii.

În continuare, pe o primă treaptă aflăm rate de dobândă normală sau comercială (In Anglia numita “blue chip rate”). Blue chip este o expresie împrumutată de la bursa de valori care este folosită pentru a reprezenta activitatea unei firme care funcţionează fără reproş şi care are bune relaţii cu colaboratorii. Rata dobânzii pentru împrumuturile personale este la nivel real, foarte ridicată deoarece, vizează operaţiuni ce implică o mulţime de debitori şi multiple riscuri. Iată că privite în ansamblul lor dobânzile practicate de bănci faţă de clienţii lor se află în corelaţia necesară de coeziune a unui mecanism. Examinarea ratelor interne ale dobânzii subliniază posibilitatea băncii de a avea o politică proprie faţă de clienţii săi, în general, şi îndeosebi vis-a-vis de fiecare dintre ei, în special. În acelaşi timp este evident că în opţiunile sale privind politica de dobânzi banca este “obligată” să se alinieze la evoluţiile pieţei care-i determină propria atitudine prin diverse şi multiple influenţe.

CAPITOLUL II

1 Creditul ipotecar
Creditul ipotecar reprezintă una din cele mai importante categorii de credit în cadrul economiei de piaţă; el presupune o convenienţă între creditor şi împrumutat. Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat şi care comportă riscuri. Trebuie ţinut cont ca normele prudenţiale ale instituţiilor care acordă credite ipotecare analizează solicitanţii cel puţin din punctul de vedere al venitului net, din care solicitantul

trebuie să suporte o rată de credit şi să îşi menţină un nivel decent al condiţiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplată. Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului, locuinţa intră în proprietatea băncii, sau, mai rău, că după rambursarea a trei sferturi din credit împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau instituţia de credit are dreptul, după vânzarea la licitaţie sau în alt mod a locuinţei, să reţină exact sumele la care este îndreptăţită în conformitate cu contractul de credit ( capital, dobânzi, alte conturi justificate ); restul sumei obţinută după vânzare se restituie împrumutaţilor. Deşi majoritatea dobânzii variabile din contract constituie un risc, pentru că ar mări povara lunară de plată , corelarea dobânzii variabile la un index stabil ( cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobânzilor paracticate între bănci, pe pieţele interbancare europene ) scuteşte împrumutatul de astfel de emoţii. O astfel de menţiune în contractul de credit pare lipsită de importanţă acum, dar nu şi peste 5 ani, când condiţiile economiei locale şi mondiale pot fi complet diferite. Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul românesc de asigurări pune deja la îndemana împrumutaţilor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de viaţă, de invaliditate care îl pot proteja pe împrumutat şi pe familia acestuia în cadrul producerii unui eveniment nefericit. Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie, renovarereabilitare sau construire de locuinţe ) persoanele fizice cetăţeni români cu domiciliul in România sau persoane juridice române cu obiect de activitate specific ( construire, reabilitare de locuinţe ). Garanţiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului pentru care se acordă creditul şi care trbuie sa acopere în proporţie de minim 133% din valoarea creditului, asigurarea locuinţei pentru care se acordă creditul şi, după caz, creditorii mai pot solicita şi

alte garanţii (garanţii personale sau giranţi, asigurări de viaţă).

2.Creditul ipotecar pentru persoane fizice 2.1 Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R
Creditele ipotecare pentru persoanele fizice se acordă în lei sau valută (USD,EURO) pe termen de cel mult 20 ani, atât pentru cele în lei, cât şi pentru cele în valută. Beneficiarii acestor credite sunt persoane fizice rezidente care au vârsta de cel puţin 18 ani, iar suma maximă acordată fiind de 500.000 echivalent EURO. Volumul creditului se stabileşte în funcţie de posibilitatea de rambursare a solicitantului şi a familiei acestuia (soţ, soţie, copii şi parinţii soţilor, care locuiesc şi gospodaresc împreună), dacă este cazul. Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din preţul locuinţei cumpărate sau valoarea investiţiei prevăzute în devizul general al locuinţei ce urmează a fi construite, modernizate, consolidate, extinse, inclusiv terenul aferent unde este cazul, cheltuelile pentru viabilizarea (dotarea cu utilitaţi : electricitate, apa, gaze, telefon), alte cheltueli în legatură cu investiţia (proiectare, obţinerea avizelor şi autorităţilor necesare, trecerea terenurilor din circuitul agricol, silvic, după caz, în intravilan, cheltueli notariale etc.) indiferent dacă lucrările de constituire se realizează cu o societate de construcţii sau în regie proprie. Dovada constituirii aportului propriu de minim 25%, poate fi efectuată prin mai multe modalităţi : a) depunerea de numerar sau prin virament, în contul deschis la BCR a sumei minime prevăzute ; b) achitarea unui avans, pe baza de chitanţă la notariat sau precontract / contract de vânzare-cumpărare, în cazul unui

bun imobil ( teren şi / sau construcţie ) achiziţionat de la o persoană fizică sau juridică ; c) achitarea parţială sau totală în avans a terenului şi / sau a unor materiale de construcţii ori servicii executate pe bază de facturi, devize sau situaţii de lucrări, emise de furnizorii de materiale, antreprenorul de construcţii sau alte societăţi prestatoare de servicii. Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate sa o contracteze, la determinarea capacităţii de rambursare se va avea în vedere ca datoriile totale lunare ale împrumutatului şi membrilor de familie ai acesteia, formate din rata totala lunară de rambursat (credit şi dobânda) la creditul solicitat, plus angajamentele de plată evidente în declaraţiile pe proprie răspundere (rate de credit, rate de leasing, rate pentru cumpărare de bunuri pentru folosinţă îndelungată, rate CAR , rate de credit carduri, acorduri de garanţie, alte angajamente de plată, după caz) să nu depăşească 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de împrumutat şi membrii familiei acestuia. Determinarea capacităţii de rambursare se va efectua luând în calcul nivelul veniturilor realizate, dupa impozitare. În cazul creditelor acordate în valută la determinarea volumului creditului ipotecar se va lua în considerare şi o marjă suplimentară destinată acoperirii riscului valutar, care, împreună cu rata totală lunară de rambursat şi celelalte eventuale angajamente, nu trebuie să depăşească 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de împrumutat şi membrii de familie ai acestuia. Dobânda este revizuibilă semestrial (la data de 30 iunie si 31 decembrie ale fiecarui an) şi se stabileşte în funcţie de cotaţiile BUBOR la 6 luni pentru creditele în lei, LIBOR la 6 luni pentru creditele în USD si EURIBOR la 6 luni pentru credite în EURO. În procesul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate schimba în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR / EURIBOR /

BUBOR. Nivelul dobânzii curente se stabileşte astfel :  pentru creditele ipotecare în lei, dobânda practicată va fi egală cu nivelul dobânzii BUBOR la 6 luni la care se mai adaugă o marjă de ____ puncte procentuale ;  pentru creditele ipotecare în USD, dobânda practicată va fi egală cu nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă de _____ puncte procentuale ;  pentru creditele ipotecare în EURO , dobânda practicată va fi egală cu nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă de _____ puncte procentuale ;  la creditele restante de peste 60 de zile, banca va percepe o dobândă majorată cu 2 puncte procentuale, pentru credite în valută şi 5 puncte procentuale pentru creditele în lei, faţă de nivelul dobânzii curente.

Tabel nr.1
Poziţi e 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

CLASAMENT FUNCŢIE DE RATA DOBÂNZII NOMINALĂ
Rata dobânzii la credite în euro % BRD (Euribor 3 8.11 luni + 6%) Volksbank 7.58.50 ING Bank 8.4 Raiffeisen Bank Bank Post Egnatia Bank Comercial Bank of Greece (Euribor 6 luni + 7%) HVB Bank Piraeus Bank RIB 9 9 8.75 9.11 7,959,57 9.90 10.00 Rata dobânzii la credite în dolari % BRD (Libor 3 luni + 7.18 6%) Volksbank 8 Comercial Bank of Greece(Euribor 6 luni + 7%) Bank Post Egnatia Bank Raiffeisen Bank RIB Piraeus Bank HVB Bank Alpha Bank 8.18 9 8.50 8.50 8.50 8.90 7,459,07 8.50-

Rata dobânzii la credite în lei % ING Bank (Classic) CEC Raiffeisen Bank Bank Post BCR Piraeus Bank BRD 17.520.50 21.00 22.00 23.00 23.88 17-24.00 24.00

8. 9. 10.

Alpha Bank Banca Transilvania,RIB RIB

24.0026.00 26.00 26.00

11. 12. 13. 14.

West Bank Volksbank

30.00 29,0035,00

BCR Alpha Bank Banca Transilvania MIRO Bank

10.17 9.2512.5 12.00 11-14

BCR MIRO Bank Domenia Credit Banca Transilvania

12.5 10.21 10-13 9.8711.87 12

Sursa : www.BNR.ro. Forma de decontare este viramentul în contul : vânzătorului locuinţei sau terenului ; societăţii de construcţii care va executa lucrarea ; împrumutatului pentru plata manoperei, în cazul construirii în regie proprie. Modalităţile de rambursare sunt la orice sediu BCR, în numerar ( cu cel puţin o zi înaintea scadenţei stabilite prin graficul de rambursare ) ; la sediul unităţii BCR care a acordat creditul, din contul curent în lei sau valută ; prin internet, din contul curent în lei sau valută ; la orice ATM din reţeaua BCR, din contul de card de debit numai pentru creditele în lei (se încheie Conventie). Costurile pe care le suportă persoana fizică, la solicitarea unui credit ipotecar sunt : - Taxa de întocmire şi analiza documentaţie a) cumpărare locuinţa sau teren ; b) construire / reparatii / amenajari locuinta. - Taxa deschidere cont curent ( dacă clientul nu este deja client la unitatea BCR unde depune cererea de credit ) ; - Comision pentru consultarea bazei de date a Biroului de Credit ; - Taxa evaluare imobil ( exclusiv TVA ) ; - Comision gestiune ( flat- perceput o singură dată la acordarea creditului ) – 1,75 ROL şi 1,5 – EUR, USD ; - Prima de asigurare pentru asigurarea imobilului care constituie garanţia creditului . Cotele de primă de asigurare sunt cele mai comunicate de BCR Asigurări. - Prima de asigurare pentru asigurarea de viaţă a titularului de contract

se calculează în funcţie de vârstă şi soldul creditorului ; - Comision pentru rambursarea în avans, aplicat la suma ce se doreste a fi plătită în avans : a) în primii 5 ani de creditare : 2% flat ; b) între 5-10 ani : 1,5% flat ; c) peste 10 ani : 1% flat. - Nivelul dobanzii.

2.2 Documentele necesare creditului ipotecar
Documentele generale necesare creditului ipotecar sunt : cerere de creditare, cerere de consultare CRB şi a Biroului de Credite pentru solicitant şi coplătitori ; buletin de identitate sau carte de identitate pentru solicitant şi coplătitori ; talon de pensie ; adeverinţe de salariu pentru solicitant şi coplătitori ; cartea de muncă ; documentele care atestă alte venituri realizate de solicitant din închirieri, dividende, venituri realizate în străinătate şi care pot fi luate în calcul la determinarea capacităţii de rambursare ; declaraţia pe proprie răspundere, conform legii, privind valoarea angajamentelor de plată existente la data solicitării creditului pentru solicitant şi coplătitori. În funcţie de destinaţia creditului, documentele specifice solicitate clientului sunt : a) Pentru cumpărarea de imobile constituite din teren şi construcţia situată pe acesta şi pentru cumpărarea de apartamente cu teren în cota indiviza :  Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării sau cumpărării înregistrat la Biroul de Carte Funciară (copie) ;  Documentaţia cadastrală (copie) ;  Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului că bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate şi că nu există

litigii în legătură cu acestea. b) Pentru constituirea unei locuinţe pe terenul deţinut de solicitantul creditului :  Actul de proprietate / concesionare / drept de folosinţă pe care urmează să se realizeze construcţia ;  Contractul de constituire încheiat de antreprenorul său societatea de construcţii ;  Autorizaţia Funciară ;  Devizul general şi raportul de evaluare al acestuia, întocmit de către o antrepriză de construcţii ;  Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor ;  Declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că terenul nu este revendicat şi că nu există litigii în legatură cu acesta ;  Contract de prestări servicii încheiat cu dirigintele de şantier ;  Atestat MLPTL pentru dirigintele de şantier . c) Pentru cumpărarea unui teren şi construirea unei locuinţe pe acest teren :  Actul de proprietate al vânzătorului pentru terenul respectiv ;  Declaraţia pe proprie răspundere a proprietarului că terenul respectiv nu este revendicat şi că nu există litigii în legatură cu acesta ;  Pentru construirea unei locuinţe pe terenul cumpărat din credit se solicită, toate documentele prevăzute la litera b. de construire înscrisă provizoriu în Cartea

2.3 Etape de derulare a operaţiunilor

În cazul acordării de credite ipotecare pentru cumpărarea unei locuinţe ( apartament cu teren în cota indiviză sau construcţie existentă pe teren în proprietate / concesiune / superficie / folosinţă ) sau a unui teren în vederea construirii unei locuinţe, vor fi avute în vedere urmatoarele etape de derulare a operaţiunilor : a) Cu ocazia analizei pentru aprobarea creditului, beneficiarul creditului, respectiv cumpărătorul poate să se prezinte la banca împreună cu vânzătorul, acesta din urmă fiind înştiinţat de cumpărător că o parte din preţul locuinţei se va achita din credit de la bancă, întrucât: vânzătorul trebuie să pună la dispoziţia băncii actul de proprietate asupra imobilului supus vânzării şi care urmează a face obiectul ipotecii prin credit ipotecar ; vânzatorul trebuie să dea o declaraţie băncii că imobilul nu este revendicat în baza prevederilor Legii nr. 10/2001 şi nu există alte litigii în legatură cu acesta; vînzatorul trebuie să permită băncii verificarea faptică şi evaluarea imobilului, în vederea constituirii ipotecii ulterioare pe numele cumpărătorului ; - vânzătorul este informat că trebuie să solicite un extras de Carte Funciară pentru a dovedi că imobilul este liber de sarcini şi că nu sunt alte litigii sau probleme în legatură cu acesta, în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare şi a instituirii ulterioare, pe numele cumpărătorului, a ipotecii în favoarea băncii. b) După aprobarea creditului, se încheie contractul de credit între bancă şi împrumutat (cumpărător) şi se eliberează acestuia un exemplar din contractul de credit. Contractul de împrumut intră în vigoare la data semnării lui şi prin urmare, se va avea în vedere urmatoarele : - perioada de valabilitate a contractului de credit începe de la data intr ării în vigoare a acestuia (data semnării de către părţi) şi se sfârşeşte odata cu îndeplinirea tuturor obligaţiilor de plată asumate faţă de bancă ;

- durata de rambursare a creditului – cuprinde perioada de timp dintre prima tragere din credit şi scadenţa finală a acestuia. Pentru asigurarea unui climat de încredere între partenerii tranzacţiei de vanzare-cumpărare, vânzatorul şi cumpărătorul sunt invitaţi la bancă şi în baza cererii vânzătorului i se deschide acestuia un cont curent în scopul virării sumei provenind din creditul aprobat cumpărătorului. Banca poate elibera o adresă sau notificare către cumpărător şi vânzător, prin care să se confirme aprobarea creditului, documentelor solicitate de bancă în acest sens, respectiv : - contractul de vânzare – cumpărare ; - contractul de ipoteca încheiat de bancă cu cumpărătorul – beneficiarul creditului ; - dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de intabulare a contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a contractului de ipotecă ; - extras de Carte Funciară privind publicitatea ipotecii în favoarea băncii ; - dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă autentică dat de vânzator pentru împuternicirea băncii în vederea radierii privilegiului pentru plata preţului din contractul de vânzare – cumpărare ; - asigurarea bunului ipotecat ; în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare banca va fi menţionată ca beneficiar. c) Se încheie contractul de vânzare – cumpărare şi contractul de ipotecă în aceaşi zi, utilizând extrasul de Carte Funciară prezentat de vânzător care trebuie să ateste faptul că imobilul este liber de orice sarcini. Înscrierea în Cartea Funciară se face în urmatoarea ordine: - înscrierea dreptului de proprietate pe baza contractului de vânzare – cumpărare care constituie titlul dreptului de proprietate – se efectuează în partea a II –a a Cărţii Funciare. destinaţia acestuia, precum şi condiţiile efectuării plăţii din credit, cu specificarea

- înscrierea ipotecii în favoarea băncii, în baza titlului de proprietate – se efectuează în partea a III – a a Cărţii Funciare. d) Tragerea de credit în vederea efectuării plăţii către vânzător, va fi efectuată de bancă la prezentarea urmatoarelor documente : 1) dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de intabulare a contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a contractului de ipotecă în favoarea băncii ( original şi copie ) ; 2) prezentarea extrasului de Carte Funciară care atestă efectuarea publicităţii ipotecii în favoarea băncii, a contractului de vânzare – cumpărare (original şi copie), a contractului de ipotecă încheiat de bancă cu cumpărătorul – beneficiarul creditului originale) ; 3) dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă autentică dat de vânzător pentru împuternicirea băncii în vederea radierii privilegiului pentru plata preţului din contractul de vînzare – cumpărare. Trebuie menţionat şi că, eventualele cazuri în care vânzătorul nu prezintă dovada radierii privilegiului în ziua efectuării plăţii din credit, banca poate efectua ea însăşi demersurile, ca parte interesată în acest sens, în baza mandatului autentic dat de vânzător. 4) asigurarea bunului ipotecat cu menţionarea băncii ca beneficiar al poliţei de asigurare în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare ; 5) asigurarea de viaţă cu menţionarea băncii ca beneficiar al poliţei de asigurare de viaţă ( în cazurile în care împrumutatul este persoană singură sau unica întreţinătoare de familie). (3exemplare

CAPITOLUL III STUDIU DE CAZ

1. CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR Pentru persoane fizice
Nr. 587/04.11.2010

Între: S.C. BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A – prin Sucursala Piatra Neamt, cu sediul în Bulevardul Decebal nr 35, înmatriculată la Registrul Comerţului sub nr. J03/425/2010, CUI 13301927 reprezentată legal prin Dl. Teodorescu Gheorghe, Director şi Dl. Andreescu Ioan, Contabil Sef, în calitate de creditor ipotecar, denumită în continuare BANCĂ, şi POPESCU CONSTANTIN, domiciliat în localitatea Piatra Neamt, str. Mihai Viteazu nr 36, judeţul Neamt, cod poştal 115300, posesor al CI seria NT nr.395857, eliberat de Pol. Piatra Neamt, CNP 1500307033079, cetăţean român cu domiciliul în România, căsătorit cu POPESCU NICULINA, în calitate de beneficiar al creditului ipotecar, denumit în continuare ÎMPRUMUTAT, şi POPESCU NICULINA, domiciliată în localitatea Piatra Neamt, str. Mihai Viteazu nr 36 ,judeţul Neamt, cod poştal 115300, posesor al CI seria NT nr. 381060 eliberat de Pol. Piatra Neamt, CNP 2500825033074, cetăţean român cu domiciliul în România, căsătorit cu POPESCU CONSTANTIN, în calitate de COPLĂTITOR, a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit în continuare CONTRACT), în baza dispoziţiilor legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, în temeiul căruia:

1. BANCA acorda ÎMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru construcţie casă în sumă de 820.000 lei RON(opt sute douăzeci mii lei) 2. Durata creditului este de 20 de ani/240 luni, calculată de la data primei trageri din credit, care include, în cazul creditelor pentru construire. În cadrul perioadei de graţie împrumutatul achită numai comisioanele aferente, fără a rambursa ratele de credit şi dobânda datorată. Dobânda se calculează lunar la soldul creditului şi se capitalizează la sfârşitul perioadei de graţie, fiind inclusă în valoarea creditului. Rambursarea dobânzii aferente perioadei de graţie se va face lunar, după expirarea perioadei de graţie, împreună cu creditul, în conformitate cu graficul de rambursare: 3. Tragerile de credit se efectuează după cum urmează: - eşalonat, pe măsura efectuării cheltuielilor/lucrărilor, în termen de 12 luni 4. Nivelul dobânzii curente la data semnării CONTRACTULUI este de 13% şi este fixă pe primii 5 ani calendaristici, iar pe restul perioadei de creditare, dobânda curentă este variabilă şi se calculează în funcţie de cotaţia BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte procentuale. 4.1. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este fixă, se stabileşte de bancă astfel: a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau valută fată de bancă, sau acestea sunt de până la 7 zile inclusiv, dobânda curentă este de 13% pe an; b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv, dobânda curentă este de 14% pe an. c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta este de 16% pe an 4.2. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este variabilă, se stabileşte de bancă astfel:

a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau valută faţă de bancă sau acestea sunt de până la 7 zile inclusiv, dobânda curentă este BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte procentuale; b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv, dobânda curentă este BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 3 puncte procentuale; c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta este BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 4 puncte procentuale; 5. Nerambursarea la termenele stabilite a ratelor de credit datorate dă dreptul băncii de a percepe la acestea o dobândă majorată astfel: a) pe perioada în care dobânda curentă este fixă: - 13%/an, pentru ratele de credit restante până la 30 de zile, inclusiv; -14%/an, pentru ratele de credit restante de peste 30 de zile; b) pe perioada în care dobânda curentă este variabilă: -3 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante până la 30 de zile, inclusiv; -4 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante peste 30 de zile. 6. Pentru creditul acordat, ÎMPRUMUTATUL va plăti următoarele comisioane: a) comision de gestiune de 1,75% flat; comision de rambursare anticipată, aplicat la suma rambursată în avans, după cum urmează: în primii 5 ani de creditare: 2% flat; între 5-10 ani; 1,5% flat; peste 10 ani: 1% flat. b) alte comisioane – analiză dosar + evaluare 70 eur. 7. Comisioanele prevăzute la pct.6 lit. b şi c) se plătesc de către

ÎMPRUMUTAT şi în perioada de graţie. 8. ÎMPRUMUTATUL se obligă să garanteze creditul, dobânzile, dobânzile majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum şi cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, şi celorlalte sume datorate, inclusiv a cheltuielilor de judecată şi de executare silită, cu următoarele garanţii constituite în favoarea BĂNCII: a) ipoteca rang I asupra imobilului ce urmează a se construi + teren situat în Piatra Neamt, str. Rm.Vâlcea nr.84, proprietatea lui DIN CONSTANTIN şi DIN NICULUINA; 9. Prezentul CONTRACT este valabil şi îşi produce efectele, de la data semnării şi până la îndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT şi COPLĂTITOR(I) a tuturor obligaţiilor care rezultă din acesta, respectiv până la recuperarea de către BANCĂ a tuturor sumelor la care este îndreptăţită în baza prezentului CONTRACT. 10. Prezentul CONTRACT se supune legislaţiei române. 11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat şi/sau completat numai cu acordul ambelor părţi, prin acte adiţionale. 12. Prezentul CONTRACT împreună cu contractele de garanţii accesorii constituie, conform Legii bancare, titluri executorii. 13. În aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ va fi înţeleasă ca incluzând toate amendamentele aduse la acesta, înainte sau ulterior încheierii acestui CONTRACT. 14. Prezentul CONTRACT intră în vigoare la data semnării sale de către toate părţile. Obligaţia băncii de a pune la dispoziţie creditul şi dreptul împrumutatului de a efectua trageri din acesta, intră în vigoare la îndeplinirea condiţiilor prevăzute din Condiţiile generale de creditare, precum şi a următoarelor condiţii: constituirea garanţiilor prevăzute şi efectuarea publicităţii acestora încheierea poliţelor de asigurare pentru bunurile aduse în garanţie

prevăzute la pct.8, lit.b) şi următoarele, şi cesionarea drepturilor de despăgubire în favoarea BĂNCII; 15. În situaţia în care împrumutatul nu îndeplineşte condiţiile de tragere în termen de 30 de zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se consideră desfiinţat de plin drept, fără îndeplinirea nici unei formalităţi şi proceduri prealabile. 16. Condiţiile generale de creditare prezentate la Anexa nr.1 şi graficul de rambursare fac parte integrantă din prezentul contract. Contractele de garanţie sunt accesorii prezentului CONTRACT. Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 04.11.2010, la Piatra Neamt, în 4 exemplare, toate având aceeaşi valoare juridică, din care 2 exemplare pentru BANCĂ, 1 exemplar pentru ÎMPRUMUTAT şi 1 exemplar pentru COPLĂTITOR. BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ Prin Sucursala Piatra Neamt DIRECTOR, GHEORGHE TEODORESCU IPOTECAR DL. POPESCU CONSTANTIN CONTABIL ŞEF, ANDREESCU IOAN IPOTECAR DNA. POPESCU NICULINA CONSILIER JURIDIC IPOTECAR, BICHERU MARIA COPLĂTITOR / GARANT ÎMPRUMUTAT / GARANT

2.CONDITII GENERALE DE CREDITARE. PARTE INTEGRATA A CONTRACTULUI A CONTRACTULUI DE CREDIT

1. OBIECTUL CONTRACTULUI Creditul se va utiliza conform destinaţiei prevăzute la pct. 1 din contractul de credit ipotecar bancar şi numai după îndeplinirea condiţiilor prevăzute la pct. 3 din prezentele CONDIŢII GENERALE DE CREDITARE. 2.DURATA CREDITULUI Durata creditului poate include şi o perioadă de graţie de maxim 12 luni, în cazul creditelor acordate pentru constituire, calculată de la data primei trageri din credit. 3. TRAGEREA CREDITULUI 3.1. ÎMPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai după prezentarea condiţii: 3.1.2. Pentru creditele acordate pentru constituirea unei locuinţe pe terenul proprietatea ÎMPRUMUTATULUI s-au deţinut cu titlu de concesiune/superficie/folosită de către acesta: a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT; b) dovada aportului propriu al ÎMPRUMUTATULUI la realizarea investiţiei imobiliare – în natură (titlul de proprietate asupra terenului cumpărat, unde este cazul, alte cheltuieli efectuate pentru realizarea unei părţi din investiţie pe bază de documente justificative etc) sau în numerar; c) copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosită asupra terenului pe care urmează a se realiza construcţia (după caz); d) declaraţie pe proprie răspundere a ÎMPRUMUTATULUI că terenul nu documentelor şi îndeplinirea următoarelor

este revendicat conform legii 10/2001 şi că nu există alte litigii în legătură cu acesta; e) declaraţia prin care concedentul (I) declară că în conformitate cu contractul de succesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei de la începerea lucrărilor de construcţie, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr.10/2001, (III) consimte la constituirea unei ipoteci asupra construcţie de începutul şi până la terminarea lucrărilor, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de acord că, dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, BANCII sau oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia, ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al construcţiei (unde este cazul); f) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie); g) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire; h) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi; i) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare; j) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general; k) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor în regie proprie); l) contractul de ipotecă întocmit conform Legii 190/1999 asupra construcţiei viitoare şi terenului, după caz; m) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construire până la finalizarea acestora (se va încheia fie de persoana fizică, fie de societatea de construcţii); în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar; n) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în

favoarea BĂNCII; o) alte condiţii prevăzute în contract. Faza 2 reabilitarea, modernizarea consolidarea sau extinderea imobilului: a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii); b) contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie); c) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi; d) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare (unde este cazul); e) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general; f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor în regie proprie); g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în cazul extinderii); h) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII (pentru extindere); i) alte condiţii prevăzute de contract. 3.1.4. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea de teren şi apoi construirea unei locuinţe pe acesta: Faza I – cumpărarea de teren pentru construirea unei locuinţe a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT; b) dovada depunerii de către ÎMPRUMUTAT a avansului, în contul său curent în lei/valută sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de contract de vânzare/cumpărare sau chitanţă autentificată de notar; c) declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este

revendicat conform Legii 10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta; d) contract de vânzare – cumpărare a terenului cumpărat, înregistrat la Biroul de Carte Funciară; e) contract de ipotecă asupra terenului cumpărat întocmit conform Legii nr. 190/1999, înregistrat la Biroul de Carte Funciară; f) extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BCR; g) alte condiţii prevăzute de contract. Faza II – Construirea locuinţei pe terenul cumpărat a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire; b) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie); c) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare; d) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi; e) devizul general şi, unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general; f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor în regie proprie); g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte Funciară; h) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construcţie până la finalizarea acestora ( se va încheia fie de persoană fizică, fie de societatea de construcţii); în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar; i) extras de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII pe teren şi construcţia viitoare; j) alte condiţii prevăzute de contract;

3.2. ÎMPRUMUTATUL este de acord ca utilizarea creditului se va efectua după cum urmează: 3.2.1. Pentru cazul prevăzut la 3.1.1., astfel: din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI; 3.2.2. Pentru cazul prevăzut la 3.1.2., astfel: a) în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire: din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize, situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale. b) în cazul ridicării construcţiei în regie proprie : din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări. din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic. 3.2.3. Pentru cazul prevăzut la 3.1.3. astfel: din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al ÎMPRUMUTATULUI; a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii: din contul de împrumut în contul constructorului/furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor/materialelor/ serviciilor , pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale situaţii/devize de lucrări; b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:

-

din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări:

-

din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic.

3.2.4. Pentru cazul prevăzut la 3.1.4., astfel: a) pentru achitarea diferenţei de preţ pentru teren: din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al ÎMPRUMUTATULUI. b) diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire: din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale. din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic. 3.2.5. Pentru cazul prevăzut la 3.1.5.,astfel: a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii: din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize, situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc. b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie: din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.

-

din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic.

3.3. ÎMPRUMUTATUL este de acord că BANCA va elibera sumele din contul curent al ÎMPRUMUTATULUI, numai pe baza prezentării documentelor şi îndeplinirii condiţiilor prevăzute în CONTRACT şi în prezentele CONDIŢII GENERALE şi numai pentru destinaţiile prevăzute. 3.4. Creditele se pun la dispoziţia împrumutaţilor în moneda stipulată la pct.1 din contract. Plăţile efective din credite se efectuează în moneda stipulată în documentele justificative în baza cărora se efectuează plăţile respective. În situaţia în care moneda în care s-a aprobat creditul este diferită de moneda stipulată în aceste documente, împrumutatul completează un ordin de vânzare pe piaţa valutară, până la limita sumelor din documentele respective. Ordinul de vânzare pe piaţa valutară se execută de bancă conform reglementărilor în vigoare. 3.5. Suma neutilizată la sfârşitul perioadei de tragere se consideră anulată şi creditul se diminuează corespunzător, dacă între BANCĂ şi ÎMPRUMUTAT nu a intervenit un acord de prelungire a acesteia, prin act adiţional la CONTRACT, încheiat cu cel puţin 5 zile înainte de data expirării perioadei de tragere. 3.6. Modalitatea de efectuare a plăţilor din credite este viramentul, cu excepţia numerar. 4. DOBÂNZI ŞI COMISIOANE 4.1. Dobânda curentă se va calcula începând cu data efectuării primei trageri din contul de împrumut asupra soldului creditului angajat de la plăţilor pentru manoperă în cazul executării construcţiei/lucrărilor în regie proprie, care se pot efectua şi în

data calculării dobânzii, după cum urmează: sold cont împrumut X Rata anuală a dob. X nr. efectiv de zile Dobânda datorată = 360 x 100 4.2. Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente variabile se poate modifica în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR/EURIBOR/BUBOR. 4.3. Orice modificare a ratei dobânzii va fi comunicată ÎMPRUMUTATULUI cel mai târziu la data aplicării noii rate. 4.4. În cazul modificării nivelului ratei dobânzii, noua rată a dobânzii se va aplica automat la valoarea soldului creditului existent la data modificării acesteia, în conformitate cu prevederile pct. 5.3. din Condiţiile Generale de Creditare. 4.5. În cazul în care în urma comunicării noului nivel al dobânzii de către BANCĂ, ÎMPRUMUTUL nu va rambursa restul din creditul angajat şi dobânzile aferente în termen de cel mult 10 zile de la data luării la cunoştinţă, se consideră că ÎMPRUMUTATUL a acceptat noul nivel al dobânzii. 4.6. Dobânda se calculează şi se încasează lunar la scadenţele stabilite, odată cu rata de credit. 4.7. Calculul dobânzilor se va efectua la numărul exact de zile de utilizare a creditului raportat la un an calendaristic de 360 de zile. 4.8. Comisionul de gestiune se plăteşte la prima tragere a creditului şi se calculează la valoarea creditului. 4.9. În cazul în care banca finanţează şi comisioanele aferente creditului, comisionul de gestiune se aplică la valoarea obiectului creditat, din care se scade avansul împrumutatului. În funcţie de opţiunea împrumutatului, la creditele acordate în lei, la valoarea rezultată se

adaugă şi alte costuri aferente acordării creditului. 4.10. Comisionul de rambursare anticipată se calculează asupra sumei rambursată anticipat. 4.11. Comisioanele prevăzute în prezentul contract se plătesc de către împrumutat şi în perioada de graţie. 4.12. Pe parcursul derulării creditului, banca poate modifica nivelul comisioanelor, fără consimţământul împrumutatului. Nivelul comisioanelor este comunicat prin afişare la sediile băncii. 5. RAMBURSAREA CREDITULUI ŞI GRAFICUL DE RAMBURSARE 5.1. Creditul va fi restituit în aceeaşi monedă în care a fost acordat, de către ÎMPRUMUTAT şi/sau COPLĂTITOR, care vor plăti costurile de conversie şi vor suporta riscurile de schimb valutar. 5.2. Creditul şi dobânzile aferente vor fi rambursate conform graficului de rambursare cuprins în Anexa 2 la prezentul CONTRACT, care face parte integrantă din acesta. 5.3. Dacă graficul de rambursare se modifică ca urmare a schimbărilor nivelului ratei dobânzii, aceste BANCA modificări va notifica corespunzător pentru ÎMPRUMUTATUL, ÎMPRUMUTAT. 5.4. ÎMPRUMUTATUL este răspunzător de efectuarea plăţilor la timp şi în cuantumul stabilit. 5.5. Dacă data scadentă stabilită prin acest CONTRACT este o zi bancară nelucrătoare, plata se va face în prima zi bancară lucrătoare următoare, fiind considerată în termen (această clauză se va elimina în cazul metodei de calcul „payment”). 5.6. Din sumele achitate de ÎMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia în următoarea ordine: primele de asigurare, comisioanele, dobânzile majorate, dobânda curentă, ratele de credit restante şi ratele de credit curente. 5.7. ÎMPRUMUTATUL poate efectua rambursări anticipate din creditul acordat, fiind obligatorii

parţial sau integral, cu plata unui comision de rambursare anticipată, caz în care se va reface în mod corespunzător graficul de rambursare şi se va transmite un exemplar ÎMPRUMUTATULUI. 5.8. Plăţile anticipate sunt admise şi considerate ca atare numai după plata integrală a datoriilor restante. 5.9. ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să debiteze automat conturile sale în lei/valută deschise la BANCĂ cu sumele datorate conform CONTRACTULUI, pe măsură ce acestea devin scadente. Până la limita sumelor datorate, ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să facă în numele şi pe contul său orice operaţiune de schimb valutar necesară pentru conversia sumelor deţinute de ÎMPRUMUTAT în conturile sale curente în moneda creditului. Ordinea de îndestulare a BĂNCII este mai întâi din contul în lei/valută alocat prezentului CONTRACT, dacă există disponibilităţi în acest cont. 5.10. În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI în cel mult 10 zile de la data scadenţei o notificare prin scrisoare recomandată, CONTRACTULUI. 5.11. Dacă, în termen de 30 de zile de la data notificării, împrumutatul şi/sau coplătitorii nu achită rata totală de rambursat, întregul credit şi toate celelalte sume datorate, devin exigibile, iar banca este îndreptăţită să procedeze la recuperarea creanţelor sale pe calea executării silite, prin valorificarea garanţiilor asiguratorii sau a oricăror alte bunuri aflate în proprietatea împrumutatului şi/sau coplătitorilor. 6. GARANTAREA CREDITULUI 6.1. Ipoteca de rang I ce se va constitui pentru garantarea creditului ipotecar este valabilă până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor, comisioanelor şi oricăror sume datorate BĂNCII în temeiul CONTRACTULUI, conform prevederilor Legii nr.190/1999, nefiind aplicabile dispoziţiile art.1786 Cod Civil. prevenindu-l asupra consecinţelor încălcării

6.2. Bunurile reprezentând garanţii ale creditului ipotecar nu vor putea fi înstrăinate decât cu acordul prealabil al BĂNCII şi cu rambursarea integrală a creditului, dobânzilor şi celorlalte datorii faţă de BANCĂ, din prezentul CONTRACT. 6.3. ÎMPRUMUTATUL va suporta toate cheltuielile şi/sau taxele aferente constituirii în bună regulă a garanţiilor şi efectuării publicităţii acestora conform legii. 7. ASIGURARE 7.1. ÎMPUMUTATUL are obligaţia ca bunul imobil adus în garanţie să fie asigurat, pe toată perioada creditului, până la lichidarea tuturor obligaţiilor sale faţă de BANCĂ ce rezultă din prezentul CONTRACT, la o instituţie sau societate română de asigurări agreată de bancă. Pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar, până la plata integrală a sumelor datorate BĂNCII, beneficiarul poliţei de asigurare este BANCA. 7.2. Poliţa de asigurare se va încheia după cum urmează: 7.2.1. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.1. şi pct. 3.1.3.: în aceeaşi zi cu încheierea contractului de vânzare – cumpărare şi/sau a semnării contractului de ipotecă. 7.2.2. Pentru cazul prevăzut la pct. 3.1.2. şi pct. 3.1.4., astfel: În termen de maxim 5 zile de la obţinerea autorizaţiei de construire, înainte de începerea lucrărilor de construcţii cu acoperirea tuturor riscurilor, până la finalizarea acestora. În cazul construcţiilor finanţate din credit, pentru care societatea de construcţii a încheiat o poliţă de asigurare împotriva tuturor riscurilor, până la finalizarea construcţiilor, împrumutatul – persoana fizică nu mai are obligaţia încheierii acestei poliţe. Obligaţia persoanei fizice ca bunul imobil să fie asigurat decurge începând cu ziua următoare încheierii procesului verbal de recepţie a clădirii, până la achitarea tuturor obligaţiilor sale faţă de bancă,

decurgând din prezentul contract. 7.2.3. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.5.: cel mai târziu în ziua încheierii contractului de ipotecă. 7.3. Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garanţie se va încheia la valoarea rezultată din raportul de evaluare a imobilului (clădire sau apartament) adus în garanţie. 7.4. Originalul contractelor/poliţelor de asigurare se depune la BANCĂ înainte de efectuarea tragerilor din credit. 7.5. În cazul în care contractele/poliţele de asigurare nu sunt prelungite, BANCA are dreptul – fără a fi obligată în nici un fel – să facă prelungirea acestora pe cheltuiala ÎMPRUMUTATULUI. Pentru plata, de către BANCĂ, a primelor de asigurare ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA sai debiteze automat conturile de disponibilităţi în lei sau în valută. În cazul lipsei de disponibilităţi, cheltuielile făcute în acest scop de către BANCĂ se consideră scadente la data plăţii efective de către societatea de asigurare, BANCA urmând să recupereze cu prioritate contravaloarea primei de asigurare plătite, din sumele depuse de ÎMPRUMUTAT în contul curent pentru rata imediat următoare. 7.6. În caz de producere a riscurilor asigurate, ÎMPRUMUTATUL se obligă să acţioneze cu diligenţă potrivit prevederilor din contractele/poliţele de asigurare şi să informeze societatea de asigurare în 24 de ore, iar BANCA în 48 de ore asupra producerii riscurilor asigurate. 8. DREPTURILE SI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR 8.1. ÎMPRUMUTATUL ŞI COPLĂTITORUL se obligă: a) să utilizeze creditul aprobat numai în scopul în care a fost acordat; b) să restituie BĂNCII creditul utilizat şi să achite dobânda la termenele prevăzute în graficul de rambursare; c) să utilizeze proprietatea cumpărată/construită/reabilitată cu credit ca un bun proprietar şi să ia toate măsurile necesare să o păstreze în bună stare;

d) să pună la dispoziţia BĂNCII toate documentele solicitate în legătură cu utilizarea creditului, precum şi cele referitoare la garanţii; e) să încheie contractele de garanţie şi să prezinte dovada înregistrării contractului/contractelor de ipotecă la Biroul de Carte Funciară în termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de credit ipotecar bancar; f) să permită BĂNCII verificarea periodică bunurilor ce constituie garanţia creditului; g) să achite la termen comisioanele prevăzute CONTRACTUL de credit ipotecar bancar; h) să înştiinţeze BANCA în maxim 5 zile lucrătoare de la apariţia unor situaţii care-l pun în imposibilitatea achitării obligaţiilor ce decurg din CONTRACT; i) să anunţe BANCA în 48 de ore de la producerea riscului asigurat; j) să menţină deschis, până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor din CONTRACT, cont curent la BANCĂ; k) să permită reprezentanţilor BĂNCII accesul pentru inspectarea lucrărilor ce se realizează din creditul acordat; l) să plătească toate taxele şi impozitele aferente imobilului ipotecat în favoarea BĂNCII, pe care le datorează către stat; 8.2. În cazul declarării creditului scadent şi plătibil, ÎMPRUMUTATUL şi COPLĂTITORUL rămân direct răspunzători pentru toate consecinţele financiare directe şi/sau indirecte antrenate de exigibilitatea anticipată a creditului, fiind obligaţi să achite BĂNCII toate pagubele cauzate. 8.3. BANCA are dreptul: a) să verifice respectarea condiţiilor de utilizare a creditului, devizul general, destinaţia creditului, existenţa permanentă şi integritatea garanţiilor asiguratorii pe toată perioada creditării; b) să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea condiţiilor prevăzute în CONTRACT şi în CONDIŢIILE GENERALE DE CREDITARE, referitoare la: destinaţia sumelor avansate, rambursarea la pct. 6 din

la scadenţă a ratelor de credit, plata dobânzii şi comisioanelor aferente, precum şi bonitatea ÎMPRUMUTATULUI; c) să recupereze pe calea executării silite sumele datorate de către ÎMPRUMUTAT în baza CONTRACTULUI şi CONDIŢIILOR GENERALE DE CREDITARE, în oricare din situaţiile prevăzute la capitolul Cazuri de culpă; d) să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu orice datorie restantă. 8.4. În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea imobilului, BANCA are dreptul să verifice, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea constructorului în graficul de execuţie a lucrărilor. 8.5. BANCA se obligă: a) să furnizeze ÎMPRUMUTATULUI anual un extras privind soldul creditului, dobânzile plătite în cursul anului, dobânzile penalizatoare (unde este cazul); b) să comunice ori de câte ori este cazul, ÎMPRUMUTATULUI noul nivel al comisioanelor aferente creditului, precum şi modificările în structura acestora (ex. pentru plăţi întârziate, eliberare extrase, rambursare anticipată, reipotecare, etc.); c) să notifice în scris ÎMPRUMUTATUL în cazul în care creanţa BĂNCII faţă de acesta, precum şi ipoteca aferentă sunt cesionate altui creditor; 9. CAZURI DE CULPĂ 9.1. Nerespectarea de către ÎMPRUMUTAT a oricăreia dintre obligaţiile sale asumate prin prezentul CONTRACT şi/sau contractele accesorii acestuia constituie CAZ DE CULPĂ. Constituie, de asemenea, CAZ DE CULPĂ în temeiul prezentului CONTRACT, nerespectarea clauzelor contractuale de către orice persoană terţă obligată faţă de BANCĂ în baza contractelor accesorii la acest CONTRACT. 9.2. Neexercitarea de către BANCĂ a oricărui drept prevăzut în prezentul CONTRACT nu constituie o renunţare la acesta, iar BANCA va

putea uza de acel drept oricând până la stingerea tuturor obligaţiilor ÎMPRUMUTATULUI faţă de aceasta. 9.3. Fără a renunţa la prevederile pct. 5.11. şi 5.12. din Condiţiile Generale de Creditare, neîndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI a oricărei obligaţii contractuale, dă dreptul BĂNCII de a declara soldul creditului scadent imediat, indiferent de graficul de rambursare şi, ca urmare, să ia orice măsură pe care o consideră necesară pentru a-şi recupera pagubele cauzate în acest mod, cu condiţia notificării prealabile ale ÎMPRUMUTATULUI/COPLĂTITORULUI. Prevederile menţionate se vor aplica de asemenea, în cazul în care BANA constată că situaţia financiară a ÎMPRUMUTATULUI nu mai asigură condiţiile de rambursare ale creditului. 10. CAUZE SPECIALE 10.1. ÎMPRUMUTATUL se va obliga să respecte România şi să obţină orice autorizaţii legislaţia mediului din de mediu impuse de

reglementările legale în vigoare pentru construirea imobilelor finanţate din creditul ipotecar acordat. 10.2. ÎMPRUMUTATUL şi/sau COPLĂTITORII sunt de acord şi autorizează în mod expres BANCA să obţină orice fel de date cu caracter personal înregistrate pe numele lor de la un birou independent de credit sau de la o altă unitate din cadrul Grupului BCR, precum şi ca BANCA să transmită datele lor cu caracter personal unui birou independent de credit sau unei entităţi din cadrul Grupului BCR. În aplicarea prezentului articol, prin date cu caracter personal se înţeleg date şi/sau informaţii despre ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI, referitoare la credit şi la orice alte angajamente asumate de BANCĂ faţă de aceştia, incluzând fără a se limita: datele de identificare ale acestora, suma creditului/angajamentului, soldul creditului, dobânzi, sume scadente şi neachitate, penalităţi aplicate de BANCĂ conform prezentului contract

etc. Informaţiile obţinute/transmise de la/la Biroul Independent de Credit sau entităţii din cadrul Grupului BCR vor respecta principiul confidenţialităţii informaţiilor 11. LITIGII 11.1. Orice neînţelegere rezultând din interpretarea şi/sau executarea prezentului CONTRACT, se va rezolva, pe cât posibil pe cale amiabilă. 11.2. În cazul în care soluţionarea pe cale amiabilă nu este posibilă, litigiul se supune spre soluţionare instanţelor judecătoreşti de drept comun. 12. Prezentele condiţii generale fac parte integrantă din Contractul de Credit Ipotecar Bancar.

CAPITOLUL IV

CONCLUZII ŞI PROPUNERI

Actualizarea politicii de creditare este un proces continuu si dinamic, de aceea fiecare banca trebuie sa isi revadă periodic si ori de cate ori este necesar propria politica. Obiectivele principale ale activităţii de creditare sunt siguranţa capitalului băncii si atragerea de noi operaţii si clienţi. In acest sens, personalul din activitatea de creditare are responsabilitatea sa educe clientul asupra procedurilor de creditare ale băncii. Creditele aprobate pe baza analizei clientului trebuie sa asigure rambursarea datoriei către banca, cu specificaţia ca determinarea capacitaţii de plata a clientului nu se va face ţinând cont de rambursarea prin împrumuturi obţinute de la alte bănci sau instituţii financiare.

Angajamentele luate de banca pentru si in numele clientului prin acordarea de credite trebuie sa aibă la excepţia situaţiilor, când:  integritatea morala a clientului este dubioasa;  obiectul creditului nu este clar justificat;  proiectul sau activitatea clientului nu se încadrează in cerinţele interne si internaţionale de protecţie a mediului. Perioada de tranziţie spre economia de piaţa pe care o parcurge România are un caracter complex implicând reconsiderarea întregului sistem economic, cat si a componentelor acestuia. Având in vedere ca economia de piaţa presupune, in mod implicit, existenta economiei băneşti, un rol important trebuie acordat sistemului bănesc si de credit. Economia de piaţa este o economie concurenţiala in care primează legea cererii si ofertei, ceea ce implica funcţionalitatea agenţilor economici si asigurarea echilibrului economic de ansamblu. Rolul creditului in economia de piaţa depinde de formele sub care se manifesta. Alături de creditul bancar, un rol important trebuie acordat creditului comercial. Prin statuarea oficiala acestuia s-ar aduce schimbări calitative întregului sistem de credite, operand pe deplin principiului garantării reale si integrale. Acesta presupune punerea in circulaţie a titlurilor de credit comerciale (cambii, trate) care constituie un mijloc de acoperire a masei băneşti. Prin intermediul cambiilor comerciale se pot efectua operaţii de girare, scontare, gajare specifice economiei de piaţa. Trecerea la economia de piaţa presupune elaborarea unor reglementari in domeniul financiar si de credit. In cadrul problemelor complexe cu care se confrunta in prezent economia româneasca este si problema creditului bancar. Datorita implicaţiilor multiple pe care creditul le are in economie, reforma economica trebuie sa acorde o baza date exacte si sa fie garantate corespunzător. Banca poate sa acorde orice forma de credit cu

atenţie deosebita acestei problematici. O alta parte a operaţiunilor de credit se bazează pe existenta hârtiilor de valoare (acţiuni, obligaţiuni, bonuri de tezaur), ceea ce determina credite pe gaj de hârtii de valoare sau in legătura cu acestea. In acest sens se apreciază ca având o mare importanta restabilirea funcţiilor fireşti ale angrenajelor monetare, in primul rând scontul si rescontul, prin care se menţine de către BNR un anumit grad de lichiditate in cadrul sistemului bancar. Volumul de credite care poate fi acordat de bănci are un caracter limitat, de aceea masurile de reorganizare a creditului trebuie sa tina seama si de necesitatea asigurării lichidităţii bancare si de cerinţele acesteia, care se refera in principal la destinaţia creditelor si durata utilizării lor. Reforma creditului in tara noastră trebuie sa conducă si la o elasticitate si operativitate mai mare in creditare, realizate prin caracteristicile tehnicii de creditare si promptitudine cu care băncile satisfac cerinţele clienţilor privind acoperirea prin credite a unor necesitaţi imediate. Este necesara trecerea la negocierea pe baza comerciala a creditelor si diversificarea modalităţilor de creditare. Relaţiile de piaţa in domeniul creditului au ca punct central dobânda. Nivelul dobânzii in fiecare moment al conjuncturii economice reprezintă un factor esenţial al angajării in activitatea productiva si de circulaţie a mărfurilor, reglând prin aceasta interesul participanţilor la activitatea economica. In acest sens in tara noastră acţionează inca un credit ieftin, deşi capitalul acordate va restabili existent are condiţii de a fi evaluat la niveluri superioare. Trecerea la negocierea dobânzilor la creditele valoarea reala a creditelor si va reaşeza procesele de creditare pe bazele comerciale ale economiei de piaţa. Pentru economia României, una din posibilele politici monetare si de credit ar putea fi politica taxei scontului perceputa de banca de emisiune, care devine hotărâtoare pentru nivelul dobânzilor. Prin majorarea sau diminuarea taxei scontului se scumpeşte sau se ieftineşte creditul, angajând astfel

un avânt al dezvoltării sau o restrângere a activităţii economice , acţionând direct in raport de piaţa. Una din componentele obligatorii ale relaţiilor de piaţa este libertatea creditului, adică posibilitatea întreprinzătorului de a avea acces liber la capital. Aceasta implica o restructurare a sistemului financiar - bancar prin constituirea pieţelor de credit si care condiţionează punerea in funcţiune a unui mecanism de autoreglare care sa dirijeze resursele spre acoperirea nevoilor sociale. Numai restructurarea unei concurente bancare poate dezvolta o reala politica de credit in care costul acestuia sa se formeze pe baza de cerere si oferta, pe baza cerinţelor si posibilităţilor economiei naţionale de la o etapa la alta. O politica adecvata de credit este un mijloc de control a evoluţiei masei monetare si, deci a fenomenului inflaţionist in economie. Una din preocupările primordiale in procesul de tranziţie la economia de piaţa trebuie sa fie, pe langa realizarea unui cadru legislativ, insasi crearea instrumentelor specifice noilor fome de credit in economia româneasca. De asemenea, recurgerea la creditele externe poate fi atât un factor de progres in cadrul realizării unor se restructurări aducătoare de profituri, prin creşterea competitivităţii produselor romaneşti pe piaţa externa, cat si o frâna, când acumulează o datorie însemnata in contul căreia trebuie alocata o mare parte a încasărilor in valuta convertibila pentru plata serviciului datoriei, ceea ce are ca principala consecinţa diminuarea investiţilor. Analiza atenta a economiei romaneşti in anii parcurşi după decembrie 1989 scoate in evidenta faptul ca perioada de tranziţie este departe de a fi încheiata, economia confruntându-se in continuare cu disfuncţionalitati grave determinate de o serie de probleme care isi

aşteaptă rezolvarea. Orice economie, oricât ar fi de dezvoltata, se restructurează continuu, adaptându-se la noile realitati si condiţii ale pieţei, important este insa cum se face aceasta restructurare si cat de eficient este acest proces

din punct de vedere economic, social si succesul economiei romaneşti pe calea reformei.

ecologic. Relansarea

producţiei industriale si agricole, a serviciilor este hotărâtoare pentru Aceasta este singura cale de refacere a echilibrelor si proporţiilor

fundamentale din economie, fara de care este de neconceput apropierea intrării României in structurile europene. Inflaţia ridicata si procesele inflaţioniste necontrolate si imprevizibile constituie un obstacol major in atragerea investitorilor străini care pot contribui, in anumite condiţii, la relansarea economiei romaneşti. De asemenea, se poate afirma ca este limitat sistemul de creditare utilizat in prezent de băncile comerciale din România si se propune, pe baza studierii experienţei din tarile europene dezvoltate, perfecţionarea sistemului de creditare prin introducerea unor noi categorii de credite pentru persoanele juridice, dar si pentru populaţie (scontul si operaţiunile asimilate, factoringul), cat si introducerea unor instrumente tehnice imbunatatite privind fluxul de lichiditati. Având in vedere ca dezvoltarea pe scara larga a construcţiilor de locuinţe este un obiectiv social al Guvernului si ca lansarea creditului ipotecar a luat amploare, BCR si-a propus sa acorde o atenţie deosebita satisfacerii necesitaţilor si aşteptărilor clienţilor săi ale căror solicitări se situează in domeniul construcţiilor in general si al construcţiei de locuinţe in special. In acest scop s-au intensificat acţiunile de promovare a creditelor cu aceasta destinaţie :  a creditelor promotori in lei, pentru clienţii băncii persoane juridice cu activitate in domeniul constuctiilor de locuinţe  a creditelor ipotecare in lei si valuta pentru persoane fizice in vederea construirii, cumpărării, reabilitării de locuinţe. Dezvoltarea si extinderea unor produse de credit complexe – sindicalizări, finanţări structurate destinate clienţilor importanţi ai băncii sau unor corporaţii si utilizarea pe scara larga a creditului de scont, a creditului pentru activitatea de leasing, precum si a creditului pentru cumpărare

de active de la unităţile supuse privatizării. In acest sens se impune extinderea noului mod de abordare a agenţilor economici strategici adoptat de BCR prin punerea la dispoziţia acestora a unui pachet integrat de produse si servicii, adaptat specificului activităţii fiecăruia, cum ar fi oferta de asigura clienţilor servicii de cash management, prin care banca colectarea încasărilor, transportul banilor, săi

concentrarea fondurilor intr-un cont colector, transferul interne si externe, credite overdraft, plasamente pe piaţa monetara, carduri. Este necesara implicarea mai accentuata in derularea împrumuturilor pe proiecte de structurare, acordate de organisme financiare internaţionale ( BERD, PHARE, Uniunea Europeana, FIDA,IFC ). Alte obiective si direcţii de acţiune ale activităţii de finanţare corporativa sunt:  restricţionarea acordării de noi credite clienţilor cu un rating care se încadrează in categoria „substandard”, clienţilor cu o situaţie economico - financiara necorespunzătoare, generatoare de pierderi, precum si celor înregistraţi la Centrala Incidentelor de Plaţi;  la revizuirea creditelor globale de exploatare, liniilor de credite in lei si valuta, precum si a creditelor de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaţie in lei si valuta, se va urmări respectarea cu stricteţe a destinaţiei creditelor, serviciul datoriei, ratingul creditelor, rulajul încasărilor si platile derulate pe seama creditului respectiv, iar in situaţia in care rezulta ca nu mai sunt îndeplinite aceste condiţii, se va sista creditarea si se va proceda la recuperarea creanţelor, potrivit legii;  pentru a evita înregistrarea de credite si dobânzi restante fata de banca se vor aplica cu fermitate următoarele masuri: - creşterea exigentei in procesul de analiza a solicitărilor si de aprobare a creditelor accesului la prin restricţionarea pana la anulare a al clienţilor cu o situaţie credite

necorespunzătoare, generatoare de pierderi; - diminuarea expunerii fata de clienţii cu un serviciu al datoriei fata de banca mai mare de 30 zile; - acţiuni operative de executare amiabila si/sau silita in cazurile in care situaţiile de fapt obliga la aceasta. Pentru clienţii mari, alţii decât cei strategici, conducerile unitatilor bancare vor trebui sa aibă in vedere consolidarea relaţiilor existente si dezvoltarea acestora in planul mai multor activitatea, in scopul creşterii volumului anual al rulajului realizat prin BCR. Banca trebuie sa-si intareasca prezenta pe toate pieţele locale care oferă oportunitati de afaceri viabile si in care scop va face eforturi pentru stabilizarea clienţilor importanţi intr-o anumita zona teritoriala. In acest sens se va promova pe langa credite si oferta standard de produse si servicii, asigurând accesul facil al acestora la întreaga gama de produse si servicii disponibile, inclusiv prin proiectarea de pachete de produse complementare care sa conducă la creşterea vânzărilor realizate pe client.

BIBLIOGRAFIE
1. Cezar Basno, Nicolae Dardac, Constantin Floricel - ''Moneda, credit, bănci'', Ed. Didactica si Pedagogica, Bucureşti, 2002; 2. 3. ''Creditul ipotecar pentru cumpararea/constituirea de locuinte", Ed.All Beck, Bucuresti, 2004; Madalina Duta- ''Daca vreao o locuinta,pot prin credit'', Ed.Tehnica, Bucuresti, 2003; 4. Cezar Basno, Nicolae Dardac - ''Produse, costuri si performante bancare'', Ed. Economica, Bucureşti, 2000;

5. ''Procedura pentru obtinerea unui credit ipotecar'',Ed.Tehnica, Bucuresti, 2000; 6. C.Kiriţescu - ''Moneda, mică enciclopedie''. Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti 1992; 7. Constantin N. Ciotei - ''Finanţe Publice, Finanţele Întreprinderi, Monedă – Credit''; Bucureşti, 2000; 8. Cristi Marcel Spulbăr - ''Managementul bancar'', Ed. Sitech. Craiova 2003; 9. Ionel Mihail Cetateanu - ''B.C.R. la al X- lea an de existenta'', Anale BCR, Seria a V- a, Ed. Sega Internaţional, 2000; 10. Norme metodologice privind activitatea de creditare, Nr. 1/2000, emise de B.C.R.; www.capital.ro; www.grbcr.ro; www.piatafinanciara.ro; www.tribunaec.ro; www.creditimobiliar.ro www.alphabank.ro www.raportal.ro www.bnr.ro

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->