EVALUAREA INTREPRINDERII: o actiune specifica economica de piata si se

efectueaza de catre evaluatori a caror meserie este recunoscuta de nomenclatura

meseriilor din ro
ANEVAR = societate natinala recunoscuta din 1992 si e o asociatie juridica de interes
public.
Alte asociatii: CECCAR, CFFR, experiti juciari
Asociatia TEGOVA – asociatie de coordonare a evaluatorilor
Principale acte normative:
- Legea 85/2006 – lichidare firmelor
- Legea 227/2004 – legea pietei de capital
- Legea 10/2001 – regimul juridic al propr.
Proprietatea: imobiliara, mobiliara, firmele, activele financiare.

CONCEPTE SI PRINCIPII DE EVALUARE:

 Propr imobiliara: terenul + elem. supraterane si subterane cu forme materiale
tangibile
 Propr mobiliara: bunuri ce nu sunt incluse in proprietata imobiliara, ce nu sunt
fixate de proprietatea imobiliara
 Activa: resurse detinute si controlate de firme care pot genera beneficii
o Active curente: stocuri, creante, disponibilitati banesti, propr imob. detinute
in stoc
o Active imobilizate: sau fixe sau pe termen lung sunt:
 Imobilizari corporale = terenuri,constructie, echipamente, utilaje
 Imobilizari necorporale = drepturi de autor, brevete
 Pretul: suma ceruta sau platita pt un bun. Indica valoarea relativa a unui
bun/serviciu
 Costul: pretul platit de un cumparator pentru un bun sau serviciu
 Valoarea: estimarea pretului cel mai probabil convenit intre cumparator si
vanzator
 Valoarea de piata: suma estimata pe care o proprietate poate fi intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat intr-o tranzactie obiectiva in care ambele
parti au actionat in cunostiinta de cauza fara constrangeri.
 Cea mai buna utilizare a unei propr: cea mai probabila utilizare a unei
proprietati ce conduce la cea mai mare valoarea a propr evaluate
 Utilitatea unei proprietati: criteriu considerat in evaluare
 Proprietati specializate: propr care se vand foare rar sau deloc in piata
imobiliara .Evaluarea se face prin diferite metode evaluand separat terenul,
costul si deprecierile a.i. sa rezulte valoarea aferenta in cadrul celei mai bune
utilizari. (hala industriala.)

ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATII

 Abordarea bazata pe piata = se aplica principiul substitutiei = pretul unui
bun/propr este egal cu cel al unui bun acceptat ca substitut.
 Se folosete comparatia vanzarilor unor propr similare, pot filuate in
considerare efectele de vanzare sau cotatii.
  Abordarea bazata pe capitalizarea venitului: informatii referitoare la
venituri si cheltuieli aferente propr evaluate si se estimeaza valoarea printr-
un concept de capitalizare
 Abordarea prin cost=val propr e egala cu valoarea unei propr echivalente
fara sa fie implicate timplu / riscul
 Abordarea nebazata pe piata:
 Comp. costului un propr. cu costul alt. propr. in baza unor dif. alt. decat cele
din piata
 Estimarea tipului de valoare pt un cumparator special dispus sa plateasca
mai mult.

CODUL DEONTOLOGIC AL EVALUATORILOR:

 Ev este o persoana cu o pregatire profesionala adecvata ce poseda experienta
adecvata
 Cunoaste tehnicile de evaluare
 Face parte dintr-un organism de profesional
Conditii de respectat:
 Integritatea
 Conflicte de interes: nu trebuie sa actioneze pentru mai multe parti in acelasi
program
 Confidentialitate: informatiile primite de la client nu trebuie sa fie divulgate
 Lucrari obiective + impartiale

TIPURI DE PROPRIETATE: imobiliare, firme, bunuri mobile, active finaciare.

PROPRIETATEA IMOBILIARA
Se caract. prin 3 atribute: posesie, folosinta, dispozitie.
Semnifica drepturile de utilizare, ocupare si vanzare.
Dreptul de propr poate fi limitat de catre stat:
 Prin impozitare, expropiere, confiscare, planificare urbana, preluare directa a
proprietatii daca nu are proprietar
 Anumite prevederi legale pot impune restrictii asupra dreptului de proprietar:
clauze precizate in cartea financiara, servitutiile ce permit utilizarea propr de
catre alte persoane
Asociatia de proprietari: proprietate comuna, mai multi proprietari, forma de beneficii
financiare
Evaluarea poate fi folosita in diferite scopuri: ev de active corporale imobilizare, in
vederea unei oferte, pt estimarea unei proprietati, ev utilizata in expropiere
Evaluari speciale: pt determinarea taxelor de mostenire/donatii, ev pt investitori,
lichidatori pt determinarea valorii contabile a unei actiuni, creanta etc.
Trebuiesc evidentiate urmatoarele caracteristici:
 Localizarea cu privire la descrierea fizica si juridica
 Dreptul de propr evaluat – daca propr e liber de sarcini sau nu
 Daca exista anumite sarcini asupra propr.
 Daca are drept total sau partial de proprietate
Evaluarea poate fi influentata de:
 Piete imobile in declin sau dezvoltare
  Modificari notabile in dezvoltarea zonei cu privire la drumuri/utilitati
In evaluare propr imobiliare se utilizeaza abordarile prin comparatia vanzarilor in
baza unor preturi de piata platite pt propr imobiliare, prin capitalizarea veniturilor pe
baza capacitatii de a genera venit, prin cost ce stabileste valoarea propr prin estimarea
costului de achizitie sau constuire + profitul dezvoltatorului.

BUNURILE MOBILE
Pot fi
 corporale cum sunt piesele de mobilier, aparatem obiecte de inventar,
constructii nepermanente (tonete) , diferite stocuri, disponibilitatile banesti
etc.
 necorporale: dreptul de a valorifica o idee, dreptul de a recupera o
creanta
Aceste bunuri pot fi evaluate la valoarea de piata, de recuperare, de lichidare

FIRMA SAU AFACEREA

 este o entitate comerciala, de servicii sau ind. care desf o activitate
economica
 o afacere se compune din active de tipul
o corporale : includ activele curente si imobilizate ca prop. Imobiliare,
echipamente , bunuri mobile
o necorporale: include abilitatile manageriale, know-how, propr. asupra
unor drepturi legale, brevete, francize, drepturi de autor
Evaluarea unei firme se face prin 3 abordari:
1. prin comparatia vanzarilor: ce stabileste valoarea unuei afaceri prin comp. cu
firme similare sau cu pachete de actiuni sau chiar cu actiuni tranzactionate pe
piata
2. prin capitalizarea venitului : se calculeaza valoarea actualizata a veniturilor
sau a beneficiilor. Venitul obtinut este convertit intr`o valoare printr-o capitalizare
directa sau prin analiza unui flux de numerar actualizat
3. evaluarea pe baza de active ale valorii: ce ia in considerare bilantul unei firme
prin care se raporteaza toate activele si toate datoriile la valoarea de piata

ACTIVELE FINANCIARE
 rezulta din divizarea legala a prop. asupra firmei sau a unei prop. imobiliare in
scopul vanzarii sau cumpararii acestor proprietati
 o proprietate poate fi divizata in urmatoarele:
o sub forma unei SCNC (societatea com. in nume colectiv), in care
partenerii isi impart atat castigurile cat si pierderile
o sub forma unei SCS (comadita simpla): partenerii pot fi comanditari, care
administreaza afacerea si isi asuma obligatiile si comanditati, asociatii
sunt pasivi responsabili doar cu marirea capitalulul investit
o in situatia in care durata unei asocieri este limitata in scopul realizarii unui
anumit proiect de asociere, asocierea poarta numele de asociere in
participatie (joint-venture)
  activele financiare sunt active necorporale si pot include: drepturile detinerii unei
firme sau prop.; drepturile inerente in cadrul unui contract; drepturi
inerentedetinerii unui pachet de actiuni sau obligatiuni

EVALUAREA PROPRIETATII BAZATE SI NEBAZATE PE PIATA

1. Cele bazate pe piata:
 sunt precizate in standardul de evaluare IVS 1 care implica functionarea
unei piete in cadrul careia tranzactiile au loc fara restrictii pe baza cererii si
ofertei
 evaluarea in aceasta baza trebuie sa indeplineasca conditia de a respecta
definitia valorii de piata in conditiile celei mai bune utilizari
 abordarile in aceasta metoda sunt: comparatia vanzarilor, capitalizarea
venitului si prin cost, toate 3 in baza informatiilor obtinute in piata
 valoarea de piata este inteleasa ca valoarea unui activ fara luarea in
considerare a costurilor de vanzare-cumparare si fara includerea unei taxe
sau impozit (TVA)
 valoarea de piata reprezinta o estimare a pretului care trebuie obtinut la o
vanzare, la data evaluarii, in conditiile definitiei valorii de piata
2. Cele nebazate pe piata
 acestea utilizeaza metode conform standardului de evaluare IVS 2 in
care utilitatea economica sau functiunea unui activ difera de capacitatea
activului de a fi cumparat sau vandut intr-o piata
 valorile diferite de valoarea de piata sunt:
 valoarea de utilizare: care reprez. valoarea unei prop. pentru o
utilizare specifica si pt un anumit utilizator fara a avea in vedere cea
mai buna utilizare
 valoare de investitie (subiectiva) ce reprez. valoarea prop. pentru un
anumit investitor si difera de valoarea de piata a unui activ
 valoarea de exploatare continua: reprezinta valoarea unei firme in
ansamblul ei si poate fi aplicata doar pentru o propr. care reprezinta o
parte dintr-o afacere
 valoarea de asigurare = valoarea propr. continuta intr-o polita sau
contract de asigurare
 valoarea de impozitare = valoarea impozitului datorat de proprietate
stabilit pe baza unor precizari din legislatia in vigoare
 valoarea de recuperare : reprezinta valoarea unei propr. fara teren
data de valoarea materialelor care pot fi recuperate. Aceasta valoare
poate di in forma bruta sau neta prin scaderea costurilor de vanzare
din valoarea de recuperare bruta.
 valoarea de lichidare = suma ce ar putea di primita intr-un mod
rezonabil din vanzarea unei propr. intr-o perioada de timp foarte scurta
impusa de anumite imprejurari.
 valoarea speciala = sulpliment de valoare aplicabila numai unui
cumparator cu interese speciale
 valoarea de garantare a creditului ipotecar = valoarea determinata
printr-o estimare prudenta a vendabilitatii viitoare a unei proprietatii
RAPORTAREA EVALUARII
Standardul 3 de evaluare IVSC 3
Un raport de evaluare cuprinde 7 capitole:
1. Identificarea proprietatii, a bunurilor mobile sau a firmei care fac
obiectul evaluarii (ipoteze speciale cu privire la proprietar)
2. Identificarea dreptului de proprietate : unic proprietar sau societate
comerciala SC
3. Destinatia evaluarii si a limitarilor impuse de eventualii identificatori
folositi
4. Definirea bazei si a tipului de valoare stabilita
5. Data la care este valabila valoarea estimata
6. Identificarea ariei de aplicabilitate a evaluarii
7. Identificarea conditiilor limitative avute in vedere la evaluare
In finalul raportului se precizeaza Declaratia de conformitate a evaluatorului pe
baza codului deontologic care trebuie sa precizeze corectitudinea prezentarii datelor,
lipsa unor interese ale evaluatorului si faptul ca onorariul nu este conditionat de
concluziile raportului
Evaluatorul trebuie sa precizeze calificarea profesionala si datele de identificare
proprii.
STANDARD DE EVALUARE IN EVALUAREA AFACERILOR GN6
Termenii specifici acestui standard sunt:
 activele nete = activele totale – datoriile totale
 capitalul investit = suma dintre capitalul propr. si datoriile pe termen lung
(creditele bancare)
 companie operationala = firma care desfasoara o activitate economica de
productie, vanzare sau servicii
 control majoritor = gradul de control asigurat de o pozitie majoritara
 cost de inlocuire nou = cost curent a unui element similar, nou cu o utilitate
echivalenta fata de elementul evaluat
 cost de reproductie = cost curent a unui element identic nou
 discount pentru lipsa de control = procentajul din valoarea totala a firmei
care reflecta lipsa unor drepturi de control
 discount pentru nelichiditate = procentajul care se deduce dintr-o
participatie la capital pentru a reflecta lipsa de vendabilitate
 discount de participare minoritara = discountul aplicabil la o participare
minoritara
 factor de capitalizare = multiplu utilizat pentru a transforma venitul in valoare
 fluxul de numerar - poate fi brut = profit net+ cheltuieli non cash
(amortizarea)
- net = numerarul ramas dupa achitarea tuturor cheltuielilor in
numerar. Se defineste ca numerarul disponibil pentru capitalul propriu sau
capitalul investit.
 fond de rulment = diferenta intre activele curente si datoriile curente
 prima de control = plusul de valoare aferent pachetului de control si care
reflecta puterea de control
EVALUAREA FIRMEI / INTREPRINDERII / AFACERII
Conform Legii 148/1999 prin firma/intreprindere se intelege orice pers. fizica sau
juridica indiferent de forma de organizare care desfasoara o activitate in scop lucrativ
total sau partial.
Evaluare firmei este precizata in standardul intrenational de ev. (ghid de evaluare)
GN6
Premise si ipoteze luate in considerare la evaluarea oricarei firme
Exista doua situatii distincte:
1. Evaluarea se face pe ansamblul firmei
Pot sa apara 2 premise:
 continuarea activitatii normale dupa vanzare/cumparare :
o toate activele se vand impreuna cu firma, nu pe bucati
o aceasta ipoteza presupunand ca valoarea totala a firme = Σ
valorilor individuale a fiecarui component
 incetarea activitatii prin lichidare
o valoarea de lichidare poate fi < sau > fata de suma valorilor
activelor componente
2. Evaluarea se face pe activele componente
Pot sa apara mai multe ipoteze:
 mentinerea activului in continuare in exploatare ca generator de venit
 aceasi mentinere a activului in continuare in expl. dar care nu mai
genereaza venit
 vanzarea ordonata conform unui plan de vanzare
 vanzare prin lichidare fortata
PATRIMONIUL = totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare economica ce apartin
unei persoane fizice sau juridice

FORME DE PROPRIETATE IN DREPTUL ROMANESC

1. Propietate publica
 apartine statului prin unitatile administr. teritoriale: cladiri, strazi, poduri
etc.
 nu poate fi vandut, cel mult concesionat unor persoane fizice sau
juridice
2. Propietate privata
 apartine atat statului prin unit. adm terit cat si oricarei pers. fizice sau
juridice
 aceste proprietatii pot fi tranzactionate
MODALITATI SUB CARE SE REGASESTE DREPTUL DE PROPRIETATE
 proprietate rezolubila = drept de propr. care se transmite prin donatie si poate
fi anulata in anumite conditii
 proprietate anulabila = drept de propr. care poate fi anulat pe 3 ani daca nu se
respecta anumite conditii
 proprietate comuna = drept de proprietate exercitat de mai multi proprietari
asupra aceleiasi proprietati. Acesta poate fi exercitat prin cote partiale sau in
deva….????
 o cote partiale : presupune ca fiecare proprietar detine o cota ideala sau
abstracta din proprietate fara ca aceasta cota sa poata fi materializata
asupra proprietatii si poate fi
 prin cote parti obisnuite sau temporare: ce se refera la propr.
care poate fi dezmembrata pe comp. prin acte notariale sau hotarari
judecatoresti
 prin cote parti fortate sau perpetue: ce se refera la propr. care nu
pot fi dezmemebrate prin nimic (casa scarii, terasa bloc, subsol)
o in dev….???? : reprezinta partile comune ce nu prezinta nici o cota
procentuala (nu pot fi materializate in procente)
Orice drept de proprietate se evidentiaza prin 3 atribute:
 posesie
 folosinta
 decizie
Exista drepturi care pot fi constituite prin separarea acestor atribute cum sunt
urmatoarele:
 dreptul de uzufruct: drept exercitat de o persoana asupra bunului altuia prin
atributele de posesie si folosinta cu obligatia de a-l restitui vechiului proprietar pe
un intreval ce nu poate depasi 30 ani
 dreptul de superfice: reprezinta dreptul superficialului asupra constructiei
edificate pe un teren ce apartine altei persoane
 dreptul de servitute: sarcina impusa unei proprietati in favoare altei proprietati
o fond dominant = propr. care beneficiaza de sarcina
o fond aservit = asupra caruia se rasfrange aceasta sarcina
o poate fi instituit legal sau prin conventie (pe baza de intelegere)
o exemple:
 servitutea de vedere: nu pot avea fereastra catre imobilul vecin daca
dist < 1.8 m
 dreptul de picatura: picatura de la streasina mea nu tre sa cada pe
propr. vecina
 dreptul de plantare a vegetatiei: nu pot planta arbori inalti la d<1.5m
de gard

MODALITATI DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Se realizeaza prin conventie, uzucapiune, accensiune, succesiune si prin hotarari
judecatoresti
1. Prin conventie (contract)
 de vanzare-cumparare
o se incheie intre cele 2 parti fie sub semnatura privata, care se
admit doar pentru constructii, nu si pentru terenuri, fie prin
contracte notariale
o toate contractele pentru terenuri care nu sunt in forma
autentica (notariala) se anuleaza
 de donatie
 o presupune constituirea unui drept de propr. prin cedarea
acestuia de catre un donator catre un donatar in anumite
conditii
o se pot anula cand nu se indeplinesc anumite clauza
contractuale
2. Uzucapiunea
 reprezinta dreptul de propr. in urma folosintei unei propr. pe o durata
de minim 30 ani
3. Accesiunea
 presupune dobandirea unui drept de propr. asupra constructiei
edificata de alt proprietar
 intrevin 2 situatii:
o constructorul de buna credinta: presupune ca un proprietar
executa o constructie pe un teren care considera ca ii apartine
o constructorul de rea credinta: propr. terenului poate cere
demolarea constructiei

PUBLICITATEA DOBANDIRII DREPTULUI DE PROPRIETATE

Pana in 1997 se numea intabulare
OCPI = Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara
Carte funciara – fiecare proprietatea are cate una si cuprinde 3 parti:
 Capitolul I: nr. cadastral al terenului
 Capitolul II: numele proprietarului si actul prin care a dobandit proprietatea
 Capitolul III: inscrierile de dezmembrari (drepturile de propr. cu privire la
servitutii, ipoteci, uzufruct etc.)

NOTIUNI ELEMENTARE DE CONTABILITATE

 Patrimoniul = ansamblul drepturilor, bunurilor si obligatiilor ce caracterizeaza
activitatea unei firme
 Contabilitatea financiara = reprz. ansamblul operatiunilor de inregistrare a
existentei si mod. elementelor patrimoniale
 Contul = notiune contab. ce evidentiaza situatia initiala si mod. unui elem
patrimonial
 Activul = orice resursa a patrimoniului ce poate sa genereze un beneficiu
economic
 Pasivul = datoriile si capitalul propriu al unei firme
 Capitalul propriu = partea de active ramasa dupa plata datoriilor
 Datoriile = obligatiile financiare alre firmei
 Veniturile = contravaloarea bunurilor sau serviciilor facutrate tertilor sau orice
castig din diferite surse
 Bilantul = situatia economica a unei firme la un moment dat
SITUATIA FINANCIAR CONTABILA A UNEI FIRME
Reprezinta ansamblul raportarilor / operatiilor contablile ce ofera imaginea financiara
a firmei respective
O astfel de situatie cuprinde 2 parti: bilantul contabil si contul de profit si pierderi
1. Bilantul contabil
 Cuprinde activlele si pasivele bilantiere
 Activele bilantiere
o imobilizari necorporale: cheltuieli pt dez. firmei, brevete, marci
comerciale
o imobilizari corporale: terenuri, constructii, vehicule etc.
o imobilizari financiare: titluri de participatie
 Activele circulante sau curente
o au o activitate de mobilitate: un inceput si un sf.:stocuri, productie in
curs de executie, conturi la banci, viramente interne etc.
 Pasivele bilantiere cuprind:
o capitalurile proprii: capitalul individul/social, diferite subventii, etc.
o datoriile: care pot fi financiare, comerciale, etc.
o provizioanele: fonduri de rezerva, create pt acoperirea unor chelt.
neprevazaute

2. Costul de profit si de pierdere

 acesta are rolul de a evidential cifra de afaceri a unei firme, valoarea
veniturilor totale, valoarea cheltuielilor totale si care da verdictul exercitiului
financiar de profit si pierdere a unei firme.
TIPURI DE VALORI MOBILIARE
valorile mobiliare cuprind 2 categorii:
 Actiunile = reprez titluri de valoare ce certifica detinatorului calitatea de
proprietar a unei parti din capitolul unei firme si da dreptul la dividente. Dupa
modul de atribuire actiunile pot fi grupate in 2 categorii :
o Actiunile comune = sunt acele titluri de valoare ce dau dreptul
detinatorului de a vota in adunarea generala si de a obtine dividend in
functie de situatia financiara a unei firme
o Actiunile preferntiale = sunt titlurile care nu dau drept de vot dar
garanteaza dividente indifferent de situatia firmei
 Obligatiile = sunt valori imobiliare ce certifica detinatorului calitatea de creditor
al firmei. Detinatorul nu primeste dividend ci primeste o dobanda fixa sau
variabila la termenul de scadenta a valabilitatii obligatiunilor.
PRINCIPIILE DE EVALUARE A FIRMEI
Orice firma se evalueaza in baza standardului international de evaluare GN6.
Evaluarea reprezinta estimarea unei valori celei mai apropiate bazate pe informatii
pertinente la data evaluarii. Evaluarea are in vedere principiul substitutiei prin care
pretul de cumparare a unei proprietati poate fi stabilit prin 3 moduri:
 Modalitatea 1: Pretul de cumparare a unui teren si costul de edificare a unei
constructii aferente proprietatii care se evalueaza
 Modalitatea 2: Pretul de cumparare de pe piata a unei proprietati cu utilitate
identical
 Modalitatea 3: Pretul de cumparare a unei proprietati ce va genera acelasi
venit ca si proprietatea care se evalueaza
 Valoarea unei firme care isi va continua activitatea normal de exploatare deriva din
veniturile anticipate viitoare.
Daca exista informatii suficiente si credibile ale valorii pietei cea mai credibila
metoda de evaluare este cea a comparatiilor de piata.
Valoarea estimate a unei proprietati este valabila numai la data evaluarii.
Modificarile survenite in piata imobiliara pot determina modificari ale evaluarii estimate
la alte date. Limita maxima a unei valori a firmei o reprez activele nete de lichidare.
Activele situate in exteriorul firmei se adauga separate la valoarea firmei fara aceste
active.
La evaluarea firmei prin mai multe metode ce conduc la valori diferite ale firmei se
va avea in vedere valoarea detinuta pe baza informatiilor cele mai credibile

ANALIZA DIAGNOSTICULUI
Fazele diagnosticului pentru evaluarea unei firme sunt urmatoarele:
1. Pregatirea analizei diagnostic ce are ca scop obtinerea unor documente
cum sunt:
 Bilantul si contul de profit si pierdere
 Titluri de proprietate
 Credite contracte si garantii constituite
 Sarcini asupra activelor de baza
 Contracte de inchiriere, locatii, concesiune
 Principalii indicatori economic-sociali ai firmei
 Forta de munca si calitatea acesteia
 Documentele controalelor fiscal
 Documente legate de activele corporale si necorporale cu privire la dotari
tehnice, deprecieri, etc
 Colectarea de informatii economice zonale care pot influenta activitatea
economica a firmei
2. Analiza documentelor si informatiilor obtinute in faza de pregatire.
 In aceasta faza se face in primul rand analiza documentelor fin-contabile cu
scopul evidentierii unei imagini de ansamblu a firmei si totodata se compara
indicatorii din documentele avute la indemana cu indicatori similari ai unor
alte firme similar.
 Un alt aspect il repr. intervevierea factorilor de decizie pe baza
chestionarelor pregatite.
 Analiza structurii organizationale cu privire la organigrama si organizarea
societatii precum si a rezultatelor fiecarui compaartiment functional.
3. Concluziile diagnosticului
ANALIZA DIAGNOSTICULUI
In urma analizelor efectuate prin cele 3 etape urmeaza ca in functie de optiunea
beneficiarului sa se adopte unul din cele 2 tipuri de diagnostic :
 Diagnosticul pe componentele functionale ale firmei (juridic, personal,
finan, expl.)
 Diagnosticul global (diagnosticare pe ansamblu a firmei)
1. Diagnosticul pe componente functionale
 Acest tip de diagnostic se efectueza mai rar si numai in situatii in care beneficarul
doreste analize detailate pe component functionale ale ei. In cea mai mare parte din
evaluarile firmei condusa se limiteaza la analiza compartimentului financiar-contabil.
Principalele aspecte ce trebuie analizate pe diferitele comartimente:
 Analiza asupra Drepturilor juridice: se refera la analiza dreptului commercial
cu priveire la actul de constituire a societatii, documentele consiliului de
administratie, a adunarii generale a actionarilor, contractele de inchiriere,
contractele de concesiune
 Dreptul civil: ce analizeaza situatia juridica a terenurilor si imobilelor. Sist juridic
cu privire la proprietatea intelectuala asupra marcilor, brevetelor etc
 Dreptului muncii prin care se verifica existenta contractelor individuale, plata
salariatiilor si existent unor eventuale conflicte de munca
 Dreptului fiscal cu privire la inregistrarea firmei la administratia finaciara si
rezultatele controalelor financiare interne si externe
 Dreptului mediului: se verif existenta acordului de functionare de la agentia
teritoriala de protective a mediului . Se verif existenta unor terenuri contaminate
sau a unor statii de contaminare
 Dreptul comertului exterior : se verifica activitatea firmei pentru comertul
exterior si existenta unor licente pentru acest comert
Analiza resurselor umane care are in vedere :
 Analiza structurii si dimensiunii personalului din pct de vedere cantitativ si
calitativ
 Analiza comportamentului personalului
 Analiza utilizarii eficiente a personalului firmei
 Analiza conditiilor de munca
Analiza diagnostic a activitatii de exploatare ce se face pe urm component :
 Pe modul de organizare a activitatii operationale
 prin componenta capacitatii de productie
 prin componenta intretinere si reparatie
 prin componenta calitatea produselor
 prin componenta activitatii cercetare-dezvoltare
 prin componenta de aprovizionare si cea a informatizarii firmei
Analiza diagnostic a activitatii comerciale
 Cu privire la produsele comercializate intern si extern
 Componenta analizei pietei de desfacere
 Concurenta cu alte firme
 Analiza ramurii de activitate – perspectivele de extindere a activitatii firmei
ANALIZA DOMENIULUI FINACIAR- CONTABIL
 Reprez efectul studiilor de functionare a celorlate component
 Se face sau se refera la analiza activelor, pasivelor a solvabilitatii si echilibrului
finaciar al firmei
1. Analiza structurii activului firmei
 Se analizeaza sub forma unor rate de eficienta adica coef obtinuti printr-un
raport dintre 2 indicatori economici
  Rata activelor imobilizate – pp rap. dintre aceste activ. imobilizate si
activele totale
R.A.I. = (A.I) / (A.T.)
AI = active imobilizate care pot fi: corporale,necorporale si financiare
AT = active totale = active imobilizate si circulante
AC = active circulante (stocuri, productie determinata, creante)
 Rata activelor imobilizate
R.A.C. = (AC) / (AT) – in locul AC se iau de obicei doar stocurile
2. Analiza structurii pasivului
 Rata stabilitatii finaciare
RSF = (CP) / (CT)
CP = capital permanent = capital propriu + capital imprumutat
CT = capital total = capital permanent + datorii + provizioane
 Rata autonomiei finaciare globale
RAFg = (CPr) / (CT) = (Cpropriu) / (Capital permanent + datorii +
provizoane)
Capital imprumutat<1/3 din capital propriu
 Rata de indatorare globala
RIG = (Datorii) / (CT) => cat mai mic posibil
3. Analiza lichiditatii si solvabilitatii firmei
 prin lichiditate se intelege capacitatea unei firme de a-si transforma elem de
active in bani lichizi sau masoara capacitatea firmei de a-si achita datoriile la
termen
 Lichiditatea generala (LG)
LG = (active circulante) / (datorii curente) - daca rap e mare e f bine
prin pasive (datorii) curente se inteleg datoriile pe termen scurt pana la 1
an
 Rata lichiditatii la vedere (LV):
LV = (disponobilitati banesti) / (datorii curente)
 Rata solvabilitatii generale:
RSG = (activele totale) / (Datorii totale) - o rata buna este daca RSG>2
4. Analiza rentabilitatii firmei
 Rata rentabilitatii economice
 Rre=(profit brut) / (capital permanent) - valoarea trebuie sa fie cat
mai mare
DIAGNOSTICUL GLOBAL
 evidentiaza situatia firmei evaluate identificand punctele tari si slabe precum si
cauzele acestora in activitatea firmei
 acest diagnostic presupune definirea unor criteria de evaluare pentru punerea in
evident a activitatii firmei
1. Analiza corelata intre functiile firmei si atributele conducerii (primul criteriu:)
Functii firma Atributele conducerii
- Productie Prevedere
- C&D Organizare
- Comercial Coordonare
- Resurse umane Decizie
- Financiar Control
2. Structurarea firmei in cele 5 componente:
 Resurse
 Relatii
 Activitati
 Rezultate
 Eficienta
3. Criteriul celor 5 M:
 Men personal
 Money profit
 Merchandise marfuri
 Materials active fixe
 Market piata
METODE DE DIAGNOSTIC
1. S.W.O.T – ia cele 5 componente ale firmei si le analizeaza S, W, O, T
 puncte tari
 puncte slabe ->cea mai usoara si folosita =metoda
 oportunitati
 amenintari
2. Metoda Roland Berger
 produse
 productie
 financiar ->se dau note
 desfacere
 management
 concurenta
3. Metoda Alexandru Gheorghiu - pe langa punctele de mai sus se adauga :
 cercetare-dezvoltare -> iar notele se dau cu zecimala de 0,50
(ex:1;1.50;2,2.50….)
 personal
 se mai adauga ponderi pentru fiecare punct
4. Metoda scorurilor
  se bazeaza pe o functie numerica
Z=k1x1 x k2x2 x …..k5x5
Z€{0,9}, kx-indicatori economici ai firmei
a)modelul Altman
k1=3.3 , k2=1, k3=0.6, k4=1.4, k5=1.5
x1 - > raportul dintre profitul brut si activele totale
x2 - > raportul dintre cifra de afaceri si activele totale
x3 - > raportul intre capitalizarea bursiera
x4 - > raportul dintre profitul si activele totale
x5 - > raportul dintre activele circulante si cele totale
b)modelul Canon Holder
k1=16, k2=22, k3=87, k4=10, k5=24
Z=k1x1 + k2x2 - k3x3 – k4x4 + k5x5
x1 - > rata lichiditatii partiale
x2 - > rata stabilitatii financiare
x3 - > rata cheltuielilor financiare
x4 - > rata retributiilor personalului
x5 - > pondere excedentului brut din exploatare
Z=0 - 1.5 ->probabilitate de faliment >80%
Z=1.5 - 4 ->probabilitate de faliment 70-75%
Z=4.9 - 8.5 ->probabilitate de faliment 50-70%
Z=9.5 ->probabilitate de faliment 35%
Z=16 ->probabilitate de faliment 15%

METODE DE EVALUARE ALE FIRMEI

EVALUAREA PRIN ABORDAREA PRIN PIATA
 Abordarea prin piata exprima estimarea valorii firmei prin compararea acesteia
cu alte firme ,participatii sau actiuni.
 Cand exista suficiente informatii din piata tranzactionarii firmelor,a participatiilor
si actiunilor,abordarea prin piata reprezinta cea mai eficienta metoda.
 Abordarea prin piata se bazeaza pe metoda substitutiei de piata,ce presupune
ca un comparator informat ,nu ar plati mai mult pentru o firma evaluate decat
costul unei alte firme similar si relevante ca rentabilitate si risc.
 Sursele de informare in aceasta metoda sunt :
o pietele financiare de valori mobiliare sau bursele unde se tranzactioneaza
participatii sau actiuni;
o pietele in care se tranzactioneaza fime in ansamblul ei
o tranzactiile anterioare ale firmei care se evalueaza
 Metodele utilizate in aceasta abordare sunt :
 metoda comparatiei cu tranzactii de societati sau firme similar cotate la bursa
 metoda comparatiei cu tranzactii de firme similare dar necotate la burse
 metoda comparatiei cu tranzactii anterioare sau oferte de tranzactii anterioare
ale firmei evaluate
 Avantajele acestei abordari:
 Cea mai simpla si rapida metoda de evaluare
 Cea mai relevanta daca exista informatii suficiente si credibile

Abordarea este usor de inteles si larg acceptata de part. pietelor de tranz. de

firme
 Evita aparitia unor conflicte intre part. intrucat toate val. sunt sustinute de
piata
 Se poate determina valoarea direct
 Dezavantaje:
 Rezultatele evaluarii pot fi eronate daca firmele evaluate nu sunt similar su
relevante
 Lipsa unor informatii suficiente si relevante pot determina niste rezultate
eronate
 La evaluare sunt necesare corectii cu privire la criteriile de diferentiere ale
firmelor comparabile;aceste corectii se refera la informatiile contabile ale
firmelor luate prin comparative si la asteptarile diferite din partea pietei sau
investitorilor
 Procesul de evaluare cuprinde urmatoarele etape:
 selectarea multiplicatorilor cei mai relevanti in functie de tipul firmei
evaluate si scopul evaluarii
multiplicatorii = niste factori de corectie ai indicatorilor financiari de baza
ai oricarei firme in vederea obtinerii unor indicatii de valoare comparabile
 selectarea firmelor similar si relevante ai caror parametrii economic-
financiari sunt publici sau accesibili in mod rezonabil din partea unor firme
care au rentabilitati, riscuri, lichiditati si potentiale de crestere similar cu cele
ale firmei evaluate.
 realizarea unei comparatii consecvente intre multiplicatorii selectati ce
trebuie sa aiba o baza de calcul comuna pentru fiecare firma comparabila
 selectarea unei singure valori pentru fiecare multiplicator utilizat cand
exista mai multe valori de multiplicator pentru fiecare comparabila
 calculul multiplicatorilor pentru diferenta de risc de tara de care se
utilizeaza comparabile din tari diferite
 efectuarea are corectii asupra multiplicatorilor datorita unor perceptii si
asteptari ale investitorilor pentru tranzactii efectuate in alte perioade pentru
pachete majoritare si minoritare.
 adoptarea unei valori a firmei evaluate prin aplicarea unui multiplicator la
parametrul economic ales pentru firma.
MULTIPLICATORII EVALUARII FIRMELOR (RATA DE VALOARE)
 Au un rol important pt. ca pe baza lor se poate face ev. firmelor. Un multiplicator
reprez. un raport dintre un pret de tranzactionare si un indice financiar.
o De ex: (pret actiune / profit net actiune) => multiplicator pt. firme cotate ;
o (valoare capital propriu / cifra de afaceri) => firme necotate;
 Relatia de baza:
Valoare firma = indice financiar(firma subiect) x pret tranzactie(firma
comp.) /
indice financiar(f. comaparative)
 Se folosesc doua tipuri de multiplicatori:
  multiplicatori ai valorii de piata a cap. propriu
 multiplicatori ai valorii de piata a cap. investit

1. Multiplicatori ai capitalului propriu:

 Prin cap. propriu se intelege cap. individual al invistitorului la care se adauga un
cap. social (actiuni in circulatie) diferite rezerve bancare, diferite subventii
guvernamentale.
 Multiplicatorii val. de piata se pt. firmele cotate se bazeaza pe pretul unei actiuni,
iar pt. cele necotate pe evaluarea cap. propriu.
 Multiplicatori folositi la firmele cotate:
 pret per actiune / profit net per actiune; P/E: PER – denumiri;
se utilizeaza in cazul firmelor care nu necesita lucrari de investitii sau in
cazul carora profitul net este mai mare decat amortizarea.
 pret per actiune / profit brut per actiune – in cazul in care exista
diferente de
impozitare asupra profitului;
profit net per actiune = (profit din cont. prof + pierderi / nr. de
actiuni);
profit + brut per actiune = (profit brut / nr. de actiuni)
 pret per actiune / cash flow brut pe actiune  raportul intre profitul net
curent + amortizarea si nr. de actiuni;
 pret per actiune / cifra de afaceri – se utilizeaza in cazul firmelor de
servicii unde volumul activelor corporale este nesemnificativ;
 pret actiune / (dividente / actiune) – in cazul firmelor care ofera
dividente;
Caracteristici ai multiplicatorilor cap. propriu:
o cursul actiunii la data evaluarii se stab. ca o medie aritmetica intre val.
max si min. a oscilatiei actiunii in acea zona;
o profitul net; profitul brut, cash flow-ul , dividentele – se iau din anul
evaluarii sau ca o medie ponderata din ultimii ani cand exista mai multi
multipli de acelasi tip ai comparabilelor se adopta valoarea mediana.
2. Multiplicatori ai capitalului investit:
 prin capital investit se intelege cap. propriu la care se adauga creditele pe termen
lung (> 1an)
Val de piata a cap. Inv .(VCPI) / indicator economic
 VPCI / cifra de afaceri – se adopta in sit. in care exista informatii credibile cu
privire la veniturile si cheltuielile firmelor si se aplica in special in cazul
firmelor cu vanzare cu amanuntul.
 VPCI / STD (surse totale disponibile) – la microintreprinderi ( 1,2 salariatii)
STD = Profit brut + tot. dobanzi platite credite + amortizari +
compensari;
 VPCI / EBIT EBIT = profitul brut + cheltuielile cu dobanzile;
 VPCI / EBITDA EBITDA = profitul brut + dobanzi + amortizare;
PROCEDEE DE EVALUARE PRIN METODA COMPARATIEI
1) METODA COMPARATIEI CU FIRME SIMILAR COTATE:
Prin firma similar cotata se intelege firma a carei actiuni se tranzactioneaza pe piata
de capital, iar avantajele acestui sistem de cotare sunt:
 exista inform. corecte datorita cerintelor de raportare impuse acestor firme de
catre Comisia Nationala de Evaluari Imobiliare;
 pretul de piata reprezinta un consens al invesitorilorcare iau in cosid. Valorile
tranzactionate deschis si care se considera nepartinitoare.
 existenta unui pret de piata chiar la data evaluarii;
 exista inf. analitice despre toate firmele cotate inclusiv previziuni cu privire la
dezvoltarea lor ulterioara.
Obiectivul net. al compararii cu firme cotate consta in det. multiplicatorilor care sunt
aplicabili la variabilele financiare fundamentale ale firmei care se evelueaza. Acestea se
extrag din bilantul firmei sau contul de pierderi si castiguri.
In baza acestor inf. evaluatorul selecteaza intr-o prima apreciere toate firmele
comparabile care se incadreaza in particularitatile firmei evaluate.
Evaluatorul analizeaza rapoartele financiare eliminand elementele extraordinare din
rapoarte.
In cazul indentificarii intr-o firma a unor lucruri inexplicabile evaluatorul trebuie sa
decida eliminarea acestor aspecte.
Pe durata inspectiei si in urma interviurilor pot sa intervina si informatii cu privire la
alte firme asemanatoare. In urma analizelor rapoartelor financiare ev. poate sa
pondereze valorile fiecarui multiplicator al acestor firme comparabile.
Exista situatii in care la valoare firmei stabilita se pot adauga si val. ale activelor
excedentare;in aceasta situatie aceasta valoarea se numeste valoare premisa datorita
unor premise de calcul.

Etapele principale in met. comparatiilor cu f. cotate sunt:

1. Identificarea firmelor similare comparabile la care principalele criterii utilizate pt.
selectarea f-lor comparabile sunt:
1.1 domeniul de activitate;
1.2 marimea cap. investit;
1.3 nr. si niv. de calificare al salariatilor;
1.4 niv. tehnologiei si produsele oferite pietei;
1.5 comparabilitatea performantelor financiare cu privire la dividente, a ratei de
rentabilitate a cap. investit.
In final se selecteaza f-le care indeplinesc cele mai multe din criteriile de mai sus.
2. Analizarea si corectarea situatiilor financiare ale f. subiect si cote comp. prin
urma operatii:
2.1 colectarea situatiilor financiare pe ultimii 3-5 ani (la ambele firme);
2.2 alegerea perioadei de timp analizatea pt f. subiecte (vechimea anului
fiscal);
2.3 este esential ca perioadele sit. – lor financiare al f. subiect cat si celor
comp. sa coincida (apropiata), corectiile asupra sit. financiare au in vedere
urmatoarele:
  in ce masura cresterea viitoare a firmei subiect va fi mai mare sau mai
mica decat cea a firmei comp.
 in ce masura rezultatele din exploatare a firmei subiect (rentabilitate,
cifra de afaceri) diferta de cele ale comp.
 eliminarea din bilanturile financiare ale activelor din afara exploatarii
precum si a cheltuielilor aferente acestora care se elimina din contul de
profit si pierdere;
 daca exista diferente cu privire la fondul de rulment, trebuie facute
corectii;
 trebuiesc excluse elem. intamplatoare din conturile de profit si pierdere a
tuturor firmelor (intreruperi de actiuni, probleme de mediu);
 multiplii comparabilelor trebuie calculati pe baza unor indicatori de baza
comparabili, cum sunt: contabilizarea se poate face numerar sau la
angajamente; in functie de modul de contabilitatea a stocurilor,
activeleor necorporabile, daca sunt sau nu incluse in bilatnul contabil.
3. Etapa de analiza financiara intre subiect si firma comparata:
Aceasta etapa are ca obiect analiza si indentificarea criteriilor cu privire la
marimea multiplicatorilor firmelor comp. cotate.
Evaluatorul poate sa faca o previziune a sit. financiare viitoare atata a firmei
subiect cat si a celor comp. Aceasta analiza reprezinta analiza esentiala referitoare
la esenta multiplicatorilor.
In baza rezultatelor analizei financiare comp. se pot face corectii asupra
diferitelor multipl. fin. cum ar fi: (Pret actiune / Profit net) astfel daca multipl.-ul
indica o crestere seminficativa fata de anii anteriori firma subiect va fi ev. cu un
multipl. mai mare decat cel care reiese in sit. unor multipl.-i constanti. Daca multipl.
indica un grad ridicat de risc aceasta se va reflecta cu o val. contab. mai scazut
asupra variabilei f. subiect.

SITUATIILE FINANCIARE CORECTATE

Corectarea acestor etape financiare se poate face in trei moduri:

1. In termeni monetari
 pt a stabili tendintele si relatiile dintre conturile de venituri si cheltuieli in
decursul timpului pentru o firma.
 aceste relatii si tendinte se utilizeaza pentru stabilirea fluxului de venit ce
urmeaza a fi generat in cadrul firmei precum si necesarul de capital necesar
firmei pentru generarea fluxurilor de venit.
2. In termeni procentuali
 are are ca scop evidentierea:
o ponderii elem. de cheltuieli in totalul cheltuielilor sau in cadrul firmei de
afaceri.
o ponderea surselor de venituri in cadrul veniturilor totale.
o ponderea elem de pasiv si activ in cadrul activelor si pasivelor totale.
3. In termeni de rate financiare-
  prin care in care se compara riscul relativ in decursul timpului al firmei
evaluate,cu riscul firmelor similare comparabile.
 rata financiara = o relatie intre elem.unui sistem financiar ale
firmelor.Folosirea acestor rate are ca scop stabilirea sist.financiare,sau
performanta firmei la o anumita data si de a permite compararea
firmei.subiect cu alte firme comparabile.
 In cazul in care ratele firmei subiect se compara cu cele ale firmelor similare
trebuie efectuate corectii atat in sist. firmei subiect cat si in situatiile
comparabile.
 In cazul in care ratele vor fi comparate cu cele ale domeniului de
activitate,corectiile s ar face doar la firma subiect pentru ca aceasta sa fie
situata pe o baza de comparabilitate cu celalalte firme din domeniu.

RATELE FINANCIARE UTILIZATE IN ANALIZA SI CORECTAREA SIST.FINANCIAR

1. Rate cu privire la lichiditatile pe termen scurt.
 au ca scop ridicarea capacitatii firmelor de a-si plati facturile la termen
precum si posibilitatea de a procura numerar in anumite situatii neasteptate:
 rata lichiditatii curente ce reprezinta raportul intre activele curente si
datoriile curente.
o daca valoarea ratei < rata medie a domeniului acest lucru
impiedica ca firma ar putea sa aiba dificultati cu privire la plata
datoriilor curente.
o Activele curente cuprind:-numerarul la indemana firmei
- plasamente pe termen scurt
- creantele
- stocurile
o Datoriile curente reprezinta facturile ce trebuie platite pe termen
lung si alte datorii.
 rata lichiditatilor imediate sau rata textului acid:
o reprezinta cea mai utilizata forma de rata intrucat se bazeaza pe
lichiditatile strict immediate ce pot fi procurate de la o alta firma-
numerar,plasament,creante.
2. Ratele activitatilor ce reflecta eficienta cu care o companie isi utilizeaza
activele.
 Rotatiile creantelor
o indica eficienta utilizarii unor componente ale activelor curente si
anume cele ale creantelor.
o rotatia creantelor = cifra de afaceri aferente cazurilor cu plata pe
termen lung / valori medii ale creantelor
o la aceasta rata este indicata determinarea nr de rotatii ale creantelor
pe parcursul unui an.
o cu cat nr de rotatii e mai mare,cu atat va fi mai scurta durata in zile
intre vanzarile prin credit-client si incasarea creantelor.
o Daca nr de rotatii ale creantelor este < media domeniului este un
semn ca exista un proces de incasare mai slab fata de aceasta medie
a domeniului.
  Rotatia stocurilor
o are aceeasi semnificatie ca si rotatia creantelor ce trebuie sa se faca
pe parcursul unui an.
o este raportul dintre costul vanzarilor si valoarea medie a stocurilor.
o daca rotatia stocurilor e mai mica decat cea a domeniului de activitate
inseamna ca firma evaluata are probleme cu privire la evaluarea
stocurilor care pot fi invechite.
o daca rotatia stocurilor e mai mare decat media domeniului inseamna
ca firma are probleme cu privire la organizarea productiei datorita unor
stocuri insuficiente ce ar putea conduce la reducerea cifrei de afaceri
respectiv pierderea unei parti din piata de desfacere.
3. Rotatia activelor imobilizate si cea a activelor totale
o exprima raportul intre cifra de afaceri si val medii a activelor imobilizate
sau totale
o ambele rate indica eficienta cu care sunt facute activele in cadrul
firmei in vederea generarii cifrei de afaceri.
o efectuarea analizei pe mai multi ani permite evidentierea
tendintei pozitive sau negative cand se face comparatia fie cu
domeniul fie cu firme comparabile.