UNIVERSITATEA SPIRU HARET

FACULTATEA DE DREPT ŞI ADMINISTRAŢIE PUBLICĂ

MARIANA RUDĂREANU
DREPTUL BUNURILOR
(DREPTURILE REALE)
EDITURA FUNDAŢIEI ROMÂNIA DE MÂINE
Bucureşti, 2006
5
CUPRINS
CAPITOLUL 1
BUNURILE
1.1. Definiţia bunului în dreptul civil ………………………………… 13
1.2. Clasificarea bunurilor …………………………………………… 14
1.2.1. După natura bunurilor şi calificarea dată de lege ……….. 14
1.2.2. După regimul circulaţiei juridice ……………………….. 17
1.2.3. După cum sunt determinate ……………………………. 18
1.2.4. După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în
executarea unei obligaţii civile …………………………..
19
1.2.5. După cum folosirea bunului implică sau nu consumarea
substanţei ori înstrăinarea ………………………………..
19
1.2.6. După cum sunt sau nu producătoare de fructe …………... 20
1.2.7. După modul de percepere ……………………………… 21
1.2.8. După cum pot fi împărţite sau nu fără să-şi schimbe
destinaţia ………………………………………………….
22
CAPITOLUL 2
PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE
2.1. Consideraţii introductive privind patrimoniul …………………… 23
2.2. Noţiunea de patrimoniu …………………………………………. 24
2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului …………………………… 25
2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridică ………………… 25
2.3.2. Orice persoană are un patrimoniu ………………………... 26
2.3.3. Patrimoniul este unic …………………………………….. 26
2.3.4. Patrimoniul este divizibil ………………………………… 27
2.3.5. Patrimoniul este inalienabil ………………………………. 27
2.4. Funcţiile patrimoniului …………………………………………... 28
2.4.1. Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari …... 28
2.4.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlu particular ………… 29
2.4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal 30
2.5. Drepturile patrimoniale ………………………………………….. 31
2.5.1. Drepturile reale …………………………………………... 31
2.5.1.1. Definiţia drepturilor reale ………………………... 31
6
2.5.1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale …………. 32
2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute …. 32
2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu
sau limitat ………………………………
32
2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca număr ….. 32
2.5.1.2.4. Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă 33
2.5.1.3. Apărarea drepturilor reale ………………………... 33
2.5.2. Drepturile de creanţă ……………………………………... 33
2.5.2.1. Definiţia drepturilor de creanţă …………………... 33
2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de creanţă ……. 34
2.5.2.2.1. Dreptul de creanţă este un drept relativ …. 34
2.5.2.2.2. Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca
număr …………………………………..
34
2.5.2.2.3. Dreptul de creanţă nu dă naştere dreptului
de urmărire şi dreptului de preferinţă ……
34
2.5.2.3. Apărarea drepturilor de creanţă …………………... 34
2.6. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă ………... 34
2.6.1. Asemănări ……………………………………………….. 34
2.6.2. Deosebiri ………………………………………………… 34
2.6.2.1. Din punct de vedere al subiectelor ……………… 34
2.6.2.2. Din punct de vedere al obligaţiei corelative …….. 35
2.6.2.3. Din punct de vedere al numărului lor …………… 35
2.6.2.4. Din punct de vedere al efectelor ………………... 35
2.6.2.5. Din punct de vedere al modului în care sunt apărate 35
2.7. Obligaţiile reale ………………………………………………… 36
2.7.1. Noţiunea şi clasificarea …………………………………... 36
2.7.2. Obligaţiile propter rem …………………………………... 36
2.7.3. Obligaţiile scriptae in rem ……………………………….. 37
2.8. Clasificarea drepturilor reale …………………………………….. 37
2.8.1. Drepturile reale principale ………………………………... 37
2.8.2. Drepturile reale accesorii …………………………………. 38
CAPITOLUL 3
POSESIA
3.1. Noţiunea ………………………………………………………… 39
3.2. Natura juridică a posesiei ………………………………………... 39
3.3. Domeniul de aplicare al posesiei ………………………………… 39
3.3.1. Drepturile care pot fi posedate …………………………… 39
3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul posesiei ………………... 40
3.3.3. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia ……… 40
3.4. Elementele constitutive ale posesiei ……………………………... 41
3.4.1. Elementul material – corpus – ……………………………. 41
3.4.2. Elementul psihologic – animus – ………………………... 41
3.5. Posesia şi detenţia precară ………………………………………. 41
3.6. Dobândirea şi pierderea posesiei ……………………………….. 41
7
3.6.1. Dobândirea posesiei ……………………………………… 41
3.6.2. Pierderea posesiei ………………………………………... 42
3.7. Dovada posesiei …………………………….…………………… 42
3.8. Intervertirea precarităţii în posesie utilă …………………………. 43
3.9. Calităţile şi viciile posesiei ………………………………………. 44
3.9.1. Calităţile posesiei ………………………………………… 44
3.9.2. Viciile posesiei …………………………………………... 45
3.9.2.1. Discontinuitatea …………………………………. 45
3.9.2.2. Violenţa ………………………………………… 46
3.9.2.3. Clandestinitatea …………………………………. 46
3.9.2.4. Echivocul ……………………………………….. 47
3.10. Efectele posesiei ………………………………………………. 47
3.10.1.Posesia creează o prezumţie de proprietate ……………... 48
3.10.2. Posesorul de bună – credinţă dobândeşte fructele lucrului
posedat …………………………………………………...
48
3.10.3. Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii ……………… 52
3.10.3.1. Definiţie şi reglementare ……………………….. 52
3.10.3.2. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii ……. 53
3.10.3.3. Felurile acţiunilor posesorii ……………………. 53
CAPITOLUL 4
DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR – DREPTUL
DE PROPRIETATE
4.1. Definiţia dreptului de proprietate ………………………………... 55
4.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate …………………….. 55
4.2.1. Posesia …………………………………………………... 55
4.2.2. Folosinţa ………………………………………………… 56
4.2.3. Dispoziţia ……………………………………………….. 56
4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate ………………… 56
4.3.1. Drept absolut …………………………………………….. 56
4.3.2. Drept exclusiv …………………………………………... 57
4.3.3. Drept perpetuu ………………………………………….. 58
4.3.4. Drept al cărui conţinut şi limite sunt stabilite de lege …….. 59
4.4. Felurile proprietăţii în raport de titular …………………………... 60
4.5. Dreptul de proprietate privată …………………………………... 60
4.5.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………………… 60
4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată …... 61
4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privată ……………….. 61
4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privată …………………. 61
4.6. Dreptul de proprietate publică …………………………………… _____62
4.6.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………………… 62
4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică ….. 63
4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate publică ………………. 63
4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate publică ………………… 64
4.6.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică … 66
8
4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate publică ………. 66
4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate publică ……………… 67
4.6.7.1. Dreptul de administrare ………………………….. 67
4.6.7.2. Dreptul de concesiune …………………………… 69
4.6.7.3. Închirierea bunurilor proprietate publică …………. 71
4.6.7.4. Darea în folosinţă gratuită ………………………... 71
4.7. Îngrădirile dreptului de proprietate ……………………………… 72
4.7.1. Îngrădirile legale …………………………………………. 73
4.7.2. Îngrădirile convenţionale …………………………………. 74
4.7.3. Îngrădirile judecătoreşti ………………………………….. 74
CAPITOLUL 5
MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
5.1. Proprietatea rezolubilă …………………………………………... 75
5.2. Proprietatea anulabilă …………………………………………... 76
5.3. Proprietatea comună pe cote – părţi ……………………………... 77
5.3.1. Noţiunea şi clasificarea …………………………………... 77
5.3.2. Caracterele juridice ………………………………………. 77
5.3.3. Proprietatea comună pe cote – părţi obişnuită sau temporară 77
5.3.3.1. Drepturile copărtaşilor cu privire la întregul bun … 78
5.3.3.2. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota – parte
ideală din bun ……………………………………
79
5.3.3.3. Obligaţiile coproprietarilor ……………………… 80
5.3.3.4. Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite sau
temporare ………………………………………...
80
5.3.4. Proprietatea comună pe cote – părţi forţată şi perpetuă …... 83
5.3.4.1. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente ……….
84
5.3.4.2. Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune
necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
vecine …………………………………………….
85
5.3.4.3. Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune 86
5.3.4.4. Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca
fiind bunuri de familie …………………………….
86
5.4. Proprietatea comună în devălmăşie ……………………………… 86
5.5. Proprietatea periodică …………………………………………… 87
CAPITOLUL 6
EXPROPRIEREA
6.1. Noţiunea şi reglementarea ………………………………………. 89
6.2. Principiile exproprierii …………………………………………... 90
6.3. Obiectul ………………………………………………………….. 91
6.4. Procedura exproprierii …………………………………………... 92
6.5. Efectele exproprierii …………………………………………….. 94
9
CAPITOLUL 7
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
7.1. Noţiunea ………………………………………………………... 96
7.2.Modurile de constituire a dezmembrămintelor dreptului de proprietate 97
7.3. Dreptul de uzufruct ……………………………………………… 98
7.3.1. Noţiunea şi reglementarea ……………………………….. 98
7.3.2. Caracterele juridice ………………………………………. 99
7.3.3. Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct ……………….. 100
7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct …………………………… 100
7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului …………………… 101
7.3.6. Drepturile uzufructuarului ……………………………….. 103
7.3.7. Obligaţiile uzufructuarului ……………………………….. 104
7.3.8. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar ……………….. 106
7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar …………………….. 106
7.3.8.2. Obligaţiile nudului proprietar …………………….. 107
7.3.9. Stingerea uzufructului ……………………………………. 107
7.3.10. Efectele stingerii uzufructului/ lichidarea uzufructului ….. 109
7.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie ………………………………. 110
7.4.1. Dreptul de uz …………………………………………….. 111
7.4.2. Dreptul de abitaţie ………………………………………... 111
7.5. Dreptul de servitute …………………………………………….... 113
7.5.1. Noţiunea şi reglementarea ………………………………... 113
7.5.2. Caracterele juridice ………………………………………. 113
7.5.3. Clasificarea ………………………………………………. 114
7.5.4. Servituţile naturale ……………………………………….. 116
7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale ………….. 117
7.5.4.2. Servitutea izvoarelor ……………………………... 117
7.5.4.3. Grăniţuirea ………………………………………. 117
7.5.4.4. Îngrădirea proprietăţii ……………………………. 118
7.5.5. Servituţile legale …………………………………………. 118
7.5.5.1. Servitutea privind distanţa plantaţiilor 118
7.5.5.2. Servitutea privind distanţa lucrărilor intermediare
pentru anumite construcţii ………………………..
119
7.5.5.3. Servitutea de vedere ……………………………... 119
7.5.5.4. Servitutea privind picătura streşinilor ……………. 120
7.5.5.5. Servitutea de trecere ……………………………... 120
7.5.5.6. Servituţile speciale ……………………………….. 121
7.5.6. Servituţile stabilite prin fapta omului …………………….. 124
7.5.6.1. Stabilirea servituţilor prin titlu …………………… 125
7.5.6.2. Dobândirea servituţilor prin uzucapiune …………. 125
7.5.6.3. Stabilirea servituţilor prin destinaţia proprietarului .. 126
7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute ………………………… 126
7.5.8. Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii ……………... 128
7.5.9. Stingerea servituţilor ……………………………………... 129
7.6. Dreptul de superficie …………………………………………….. 130
10
7.6.1. Noţiunea şi reglementarea ………………………………... 130
7.6.2. Caracterele juridice ………………………………………. 132
7.6.3. Constituirea dreptului de superficie ……………………… 132
7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie ……………………….. 133
7.6.5. Stingerea dreptului de superficie …………………………. 134
7.7. Dreptul real de folosinţă …………………………………………. 134
7.7.1. Caracterele juridice ………………………………………. 135
7.7.2. Constituirea dreptului real de folosinţă …………………... 135
CAPITOLUL 8
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A
CELORLALTE DREPTURI REALE
8.1. Acţiunea în grăniţuire …………………...………………….…... 136
8.1.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………….……... 136
8.1.2. Caracterele juridice …………………...………………….. 137
8.2. Acţiunea în prestaţie tabulară ………………….………………… 137
8.2.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………….……... 137
8.2.2. Caracterele juridice ………………….…………………… 138
8.2.3. Calitatea procesuală pasivă ………………….…………… 139
8.2.4. Condiţiile de admisibilitate ………………….…………… 139
8.3. Acţiunea negatorie …………………...………………….………. 140
8.3.1. Noţiunea …………………...………………….…………. 140
8.3.2. Caractere juridice …………………...………………….… 140
8.4. Acţiunea confesorie …………………...………………….……... 140
8.4.1. Noţiunea …………………...………………….…………. 140
8.4.2. Obiectul …………………...………………….………….. 141
8.4.3. Caracterele juridice …………………...………………….. 141
8.5. Acţiunea în revendicare …………………...………………….…. 141
8.5.1. Noţiunea şi caracterele juridice ………………….……….. 141
8.5.2. Condiţiile de exercitare …………………...……………… 142
8.5.3. Categorii de acţiuni în revendicare ………………….……. 143
8.5.3.1. Acţiunea în revendicare imobiliară ………………. 143
8.5.3.2. Acţiunea în revendicare mobiliară ……………….. 146
8.5.4. Efectele acţiunii în revendicare ………………….………. 150
8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat ………………….... 151
8.5.4.2. Restituirea fructelor ………………….…………... 151
8.5.4.3 Restituirea cheltuielilor ………………………….... 152
CAPITOLUL 9
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE ŞI A ALTOR DREPTURI REALE
9.1. Noţiunea şi clasificarea ………………….………………………. 153
9.2. Legea ca mod de dobândire a drepturilor reale …………………... 154
9.3. Hotărârea judecătorească, mod de dobândire a drepturilor reale …. 155
11
9.4. Tradiţiunea (predarea materialului) ………………….…………... 155
9.5. Ocupaţiunea …………………...………………….…………….. 156
9.6. Accesiunea …………………...…………………...……………... 156
9.6.1. Definiţia şi clasificarea …………………...………………. 156
9.6.2. Accesiunea imobiliară naturală ………………….……….. 157
9.6.3. Accesiunea imobiliară artificială ………………….……... 158
9.6.3.1. Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul
său cu materialele altei persoane …………………. 158
9.6.3.2. Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu
materialele proprii pe terenul altei persoane ……….. 159
9.6.4. Accesiunea mobiliară …………………...………………... 164
9.6.4.1. Adjuncţiunea ………………….…………………. 165
9.6.4.2. Specificaţiunea ………………….………………. 165
9.6.4.3. Confuziunea sau amestecul ………………….…... 166
9.7. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă ………………….………. 166
9.7.1. Noţiunea şi reglementarea ………………….……………. 166
9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii ………………….…... 167
9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani ………………….…………….. 168
9.7.4. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani ………………….…. 169
9.7.5. Întreruperea uzucapiunii ………………….……………… 173
9.7.6. Joncţiunea posesiilor ………………….………………….. 179
9.7.7. Efectele uzucapiunii ………………….…………………... 180
9.7.8. Renunţarea la prescripţia achizitivă ………………….…… 180
9.8. Succesiunea …………………...………………….…………….. 181
9.8.1. Noţiunea şi reglementarea legală a succesiunii …………... 181
9.8.2. Felurile moştenirii …………………...………………….... 182
9.8.3. Data deschiderii moştenirii …………………...………….. 182
9.8.4. Locul deschiderii moştenirii …………………………….... 182
9.8.5. Condiţiile generale ale dreptului la moştenire ……………. 183
9.8.6. Condiţiile speciale ale moştenirii legale ………………….. 184
9.8.7. Principiile generale ale devoluţiunii legale ……………….. 185
9.8.7.1. Principiul chemării la moştenire a rudelor în ordinea
claselor de moştenitori legali
185
9.8.7.2. Principiul proximităţii gradului de rudenie
între moştenitorii din aceeaşi clasă
185
9.8.8. Reprezentarea succesorală ………………….……………. 186
9.8.9. Drepturile succesorale ale soţului supravieţuitor …………. 187
9.8.10. Drepturile statului asupra moştenirii vacante …………... 187
9.8.11. Testamentul …………………...………………….……. 188
9.8.12. Legatul …………………...………………….…………. 190
9.8.13. Rezerva succesorală …………………...……………….. 190
9.8.14. Dreptul de opţiune succesorală ………………….……... 191
12
CAPITOLUL 10
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE
10.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor ………………….…….. 192
10.1.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor reglementat de
Legea nr. 18/1991 ………………….…………………… 196
10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat de Legea
nr. 54/1998 …………………...………………….……….
196
10.1.3. Circulaţia juridică a terenurilor reglementată de Titlul X
al legii nr. 247/2005 ………………….…………………. 200
10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie forestieră …… 200
10.1.5. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de
către persoanele juridice străine ………………….……... 202
10.2. Regimul juridic al construcţiilor ………………….…………….. 203
10.2.1. Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor ……………... 203
10.2.2. Regimul juridic al realizării şi desfiinţării construcţiilor … 204
CAPITOLUL 11
PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE
11.1. Noţiunea …………………...………………….……………….. 208
11.2. Obiectivele publicităţii imobiliare ………………….…………... 209
11.3. Cadastrul general …………………...………………….………. 209
11.3.1. Noţiunea …………………...………………….………... 209
11.3.2. Obiectivele cadastrului general ………………….……… 210
11.3.3. Funcţiile cadastrului general ………………….………… 210
11.3.4. Organizarea activităţii de cadastru ………………….…... 211
11.4. Sistemele de publicitate imobiliară ………………….…………. 215
11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni …….. 216
11.4.2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare reglementat
de Legea nr. 7/1996 ………………….………………….
218
11.4.2.1. Consideraţii generale ………………….………... 218
11.4.2.2. Evidenţa cadastral-juridică ………………….…... 219
11.4.2.3. Organizarea activităţii de publicitate imobiliară … 220
11.4.2.4. Cartea funciară ………………….……………… 221
11.4.2.5. Înscrierile în cartea funciară ………………….…. 222
11.4.2.6. Procedura de înscriere în cartea funciară ………... 223
11.4.2.7. Acţiunile de carte funciară ………………….…... 225
MARIANA RUDĂREANU
DREPTUL BUNURILOR
(DREPTURILE REALE)
Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României
Mariana Rudăreanu
Dreptul bunurilor (drepturile reale) / Mariana
Rudăreanu – Bucureşti, Editura Fundaţiei România de
Mâine, 2006
228 p.; 20,5cm.
ISBN (10)973-725-662-X
(13)978-973-725-662-1
347.22(498)(075.8)
La elaborarea cursului au fost avute în vedere actele normative
în vigoare până la data de 1 octombrie 2006.
© Editura Fundaţiei România de Mâine, 2006
Redactor: Antonela CARPEN
Tehnoredactor: Marcela OLARU
Coperta: Marilena BĂLAN
Bun de tipar: 6.12.2006; Coli tipar: 14,25
Format: 16/61×86
Editura Fundaţiei România de Mâine
Bulevardul Timişoara nr.58, Bucureşti, Sector 6
Tel./Fax: 021/444.20.91; www.spiruharet.ro
e-mail: contact@edituraromaniademaine.ro

13
CAPITOLUL 1
BUNURILE
1.1. Definiţia bunului în dreptul civil
Dintre toate distincţiile juridice, cea mai importantă este cea
care este făcută între persoane şi bunuri.1
În limbajul obişnuit, cuvântul „bunuri” desemnează „lucrurile”
care sunt destinate folosirii de către oameni; lucrul este distinct de
persoană. Din acest punct de vedere, bunurile sunt lucruri corporale,
adică obiecte pe care le putem percepe prin simţurile noastre, cu alte
cuvinte ceea ce putem atinge cu mâna.
În sens juridic, Codul civil foloseşte termenul de „bun” cu două
sensuri.
Lato sensu, prin bunuri sunt desemnate atât lucrurile cât şi
drepturile privitoare la acestea. Astfel, art. 475 alin. 1 Cod civil
prevede că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui.”
Stricto sensu, prin bunuri sunt desemnate numai lucrurile asupra
cărora pot exista drepturi patrimoniale. De exemplu, conform art. 470
Cod civil „ poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de
proprietate, sau un drept de folosinţă, sau numai servitute.”
În legislaţia civilă nu există o definiţie a bunului, astfel că
această sarcină a revenit doctrinei.
Pornind de la ce două sensuri, bunul a fost definit ca fiind
valoarea economică ce este utilă pentru satisfacerea nevoii materiale
ori spirituale a omului şi este susceptibilă de apropriere sub forma
dreptului patrimonial.2
1 Philippe Malaurie, Laurent Aynes, Les Biens, LDGJ – Montchrestien,
Paris, 2003, p. 1
2 Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele
dreptului civil, Casa de editură şi presă „ŞANSA” S.R.L., Bucureşti, 1994,
p. 90
14
Pentru ca un lucru să devină bun, în sens juridic, este necesar ca
acesta să fie util omului, adică să aibă valoare economică şi să fie
susceptibil de apropriere sub forma unor drepturi.3
De exemplu, lucrurile comune, care nu aparţin niciunei
persoane, iar folosirea este comună pentru toate persoanele, cum ar fi
aerul, nu sunt bunuri în sens juridic.
1.2. Clasificarea bunurilor
1.2.1. După natura bunurilor şi calificarea dată de lege
După natura bunurilor şi calificarea dată de lege, bunurile se
clasifică în bunuri imobile şi bunuri mobile.
Potrivit art. 462 Cod civil, bunurile imobile – numite şi bunuri
nemişcătoare – sunt de trei feluri:
1. imobile prin natura lor;
2. imobile prin destinaţie;
3. imobile prin obiectul la care se aplică, numite şi imobile prin
determinarea legii.
Bunurile imobile prin natura lor sunt reglementate în
art. 463,464 şi art. 465 alin. 1 Cod civil.
Art. 463 Cod civil prevede că „fondurile de pământ şi clădirile
sunt imobile prin natura lor”; art. 464 dispune că „morile de vânt sau
de apă, aşezate pe stâlpi, sunt imobile prin natura lor”, iar conform
art. 465 alin. 1 „ recoltele care încă se ţin de rădăcini şi fructele de pe
arbori, neculese, sunt asemenea imobile”.
Bunurile imobile prin destinaţie sunt enumerate în art. 468 –
470 Cod civil.
Potrivit art. 468 alin. 1 Cod civil, „obiectele ce proprietarul unui
fond a pus pe el pentru serviciul şi exploatarea acestui fond sunt
imobile prin destinaţie”, iar alin. 2 prevede că „sunt imobile prin
destinaţie, când ele s-au pus de proprietar pentru serviciul şi
exploatarea fondului:
− animalele afectate la cultură;
− instrumentele arătoare;
3Aspazia Cojocaru, Drept civil. Partea Generală. Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2000, p. 99
15
− seminţele date arendaşilor sau colonilor parţiari4;
− porumbii din porumbărie;
− lapinii ţinuţi pe lângă casă5;
− stupii cu roi;
− peştele din izlaz (heleşteie);
− teascurile, căldările, alambicurile, căzile şi vasele;
− instrumentele necesare pentru exploatarea fierăriilor, fabricilor
de hârtie şi altor uzine;
− paiele şi gunoaiele”.
Imobile prin destinaţie sunt şi toate efectele mobiliare ce
proprietarul a aşezat către fond în perpetuu, respectiv când aceste
bunuri sunt întărite cu ghips, var sau ciment, sau când ele nu se pot
scoate fără a se strica sau deteriora partea fondului către care sunt
aşezate.
Oglinzile unui apartament se presupun aşezate în perpetuu când
parchetul pe care ele stau este una cu lemnăria camerei, situaţie care se
aplică şi în cazul tablourilor sau a altor ornamente.
Precizăm faptul că dispoziţiile înscrise în art. 468 alin. 2 Cod
civil trebuie să fie interpretate în raport de data adoptării lor, cu
distincţia că un bun imobil prin destinaţie trebuie să îndeplinească
două condiţii:
1. să existe un raport de accesorietate (de afectare) de natură
fizică sau voliţională între bunul mobil şi cel imobil prin natura lui, la
care serveşte;
2. ambele bunuri să aibă acelaşi proprietar.
Bunurile imobile prin obiectul la care se aplică sunt, potrivit
art. 471 Cod civil, „uzufructul lucrurilor imobile, servituţile, acţiunile
care tind a revendica un imobil”.
Bunurile mobile numite şi bunuri mişcătoare sunt şi ele de trei
feluri, după cum prevede art. 472 Cod civil:
1. bunuri mobile prin natura lor;
2. bunuri mobile prin determinarea legii;
3. bunuri mobile prin anticipaţie.
4Dijmaşi
5Iepurii de casă
16
Bunurile mobile prin natura lor sunt, potrivit art. 473 Cod civil,
„corpurile care se pot transporta de la un loc la altul, atât cele care se
mişcă de sine, precum animalele, precum şi cele care nu se pot
strămuta din loc decât prin o putere străină, precum sunt lucrurile
neînsufleţite.”
Bunurile mobile prin determinarea legii sunt, conform
art. 474 Cod civil, „obligaţiile şi acţiunile care au de obiect sume
exigibile sau efecte mobiliare6, acţiunile sau interesele în companii de
finanţe, de comerţ sau de industrie, chiar şi când capitalul acestor
companii constă în imobile. Aceste acţiuni sau interese se socot ca
mobile numai în privinţa fiecărui din asociaţi şi pe cât timp ţine
asociaţia. Sunt asemenea mobile prin determinarea legii, veniturile
perpetuee sau pe viaţă asupra statului sau asupra particularilor.”
Bunurile mobile prin anticipaţie nu au reglementare legală,
dar în doctrină se admite că mobilele prin anticipaţie sunt acele bunuri
care, prin natura lor, sunt imobile, dar pe care părţile unui act juridic le
consideră ca mobile în considerarea a ceea ce vor deveni. În această
categorie de bunuri se includ: fructele şi recoltele neculese încă,
arborii, materialele care rezultă din demolarea unei construcţii; etc.
Importanţa juridică a clasificării bunurilor în imobile şi mobile
se concretizează în regimul juridic diferit:
– cu privire la efectele posesiei: în cazul bunurilor imobile
posesia poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, iar în cazul bunurilor mobile, posesia de bună – credinţă
valorează proprietate (art. 1909 Cod civil);
– drepturile reale accesorii: ipoteca are ca obiect numai un bun
imobil, iar gajul poate avea ca obiect numai un bun mobil;
– publicitatea înstrăinărilor se aplică, în principal, în materia
bunurilor imobile;
– în cazul bunurilor comune ale soţilor: în cazul înstrăinării sau
grevării unui bun imobil se cere, în mod expres, consimţământul
celuilalt soţ, în timp ce în cazul înstrăinării de bunuri mobile, prin
lege, se prezumă existenţa mandatului tacit reciproc (art. 35 Codul
familiei);
6Lucruri mobile
17
– competenţa teritorială în acţiunile având ca obiect un bun
imobil aparţine instanţei în a cărei rază teritorială se află bunul imobil
(art. 14 Cod procedură civilă), iar dacă acţiunea are ca obiect un bun
mobil, competentă este instanţa în a cărei rază teritorială domiciliază
pârâtul (art. 5 Cod procedură civilă);
– în dreptul internaţional privat, bunurile imobile sunt cârmuite
de legea locului situării imobilului (lex rei sitae),în timp ce bunurile
mobile sunt guvernate de legea personală (lex personalis) care poate fi
legea naţională (lex patriae) sau legea domiciliului (lex domicilii).
1.2.2. După regimul circulaţiei juridice
După regimul circulaţiei juridice, bunurile se clasifică în:
− bunuri aflate în circuitul civil;
− bunuri scoase din circuitul civil.
Bunurile aflate în circuitul civil sunt acele bunuri care pot fi
dobândite sau înstrăinate prin acte juridice.
În materie de circulaţie juridică aceste bunuri reprezintă regula,
ceea ce înseamnă că legea trebuie să prevadă, în mod expres,
excepţiile.
La rândul lor, bunurile aflate în circuitul civil se pot clasifica în
două subdiviziuni:
1. bunuri care pot circula liber, neîngrădit;
2. bunuri care pot fi dobândite, deţinute sau înstrăinate cu
respectarea unor condiţii, cum ar fi armele de foc şi
muniţia, materialele explozive, produsele şi substanţele
toxice, obiectele de cult.
Bunurile scoase din circuitul civil, numite şi bunuri inalienabile,
sunt acele bunuri care nu pot forma obiectul unor acte juridice
constitutive sau translative de drepturi reale. Menţionăm, cu titlu de
exemplu, bunurile din domeniul public, care potrivit art. 11 din Legea
nr. 213/1998, legea proprietăţii publice şi regimul juridic al acesteia,
sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile.
Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează sub
aspectul valabilităţii actelor juridice cu privire la obiectul lor.
18
1.2.3. După cum sunt determinate
După cum sunt determinate, bunurile se clasifică în:
− bunuri determinate individual;
− bunuri determinate generic.
Bunurile determinate individual (res certa) sunt acele bunuri
care, potrivit naturii lor sau voinţei exprimate în actul juridic, se
individualizează prin însuşiri proprii. De exemplu, un teren
individualizat prin locul situării, suprafaţă, laturi şi vecinătăţi sau un
autoturism individualizat prin serie de motor, capacitate cilindrică,
număr de înmatriculare, an de fabricaţie.
Bunurile determinate generic (res genera) sunt acele bunuri
care se individualizează prin însuşirile speciei sau categoriei din care
fac parte; individualizarea făcându-se prin cântărire, măsurare, etc.
De exemplu, dacă părţile convin să încheie un contract de
vânzare – cumpărare având ca obiect un autoturism marca Renault,
care în anul 2005 a câştigat raliul Paris – Dakar, ne aflăm în prezenţa
unui bun determinat individual. Dacă părţile convin să vândă,
respectiv să cumpere, un autoturism marca Renault, an de fabricaţie
2005, obiectul contractului este un bun determinat generic.
Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează sub mai
multe aspecte:
– momentul transmiterii dreptului real, dacă obiectul unui act
translativ de proprietate sau alt drept real este un res certa, dreptul
real se transmite în momentul realizării acordului de voinţă, conform
art. 971 şi 1295 Cod civil, iar dacă obiectul este un res genera, dreptul
real se transmite în momentul individualizării sau al predării bunului,
în lipsă de stipulaţie contrară;
– suportarea riscului contractului operează diferit: dacă
obiectul actului juridic este un bun individual determinat şi acesta
piere fortuit înainte de predare, debitorul obligaţiei este liberat de
obligaţie, dar dacă obiectul actului juridic este un bun determinat
generic, dacă acesta piere în mod fortuit înainte de predare, debitorul
nu va fi liberat de obligaţia de predare, conform regulii genera non
pereunt, cea ce înseamnă că debitorul va trebui să procure alte bunuri
de gen;
19
– locul predării bunului este diferit, după cum este un res certa
sau un res genera. Astfel, bunul individual determinat trebuie să fie
predat în locul în care se găsea la data contractării (art. 1319 Cod
civil), în timp ce predarea unui bun determinat generic se face la
domiciliul debitorului (art. 1104 Cod civil).
1.2.4. După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în executarea
unei obligaţii civile
După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în executarea
unei obligaţii civile, bunurile se clasifică în:
- bunuri fungibile;
- bunuri nefungibile.
Bunul fungibil este acel bun care, în executarea unei obligaţii,
poate fi înlocuit cu un alt bun, fără ca aceasta să afecteze valabilitatea
plăţii.
Bunul nefungibil este acel bun care, în executarea unei
obligaţii, nu poate fi înlocuit cu un alt bun, debitorul nefiind liberat de
obligaţie decât prin predarea bunului.
Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează din punct
de vedere al valabilităţii plăţii. De exemplu, conform art. 1584 Cod
civil „împrumutatul este dator să restituie lucrurile împrumutate în
aceeaşi calitate şi cantitate, şi în timpul stipulat”, iar art. 1585 Cod
civil prevede că…. „dacă nu s-a determinat nici timpul, nici locul
plăţii împrumutului, plata urmează a se face de către împrumutat după
valoarea curentă din timpul în care şi în locul unde s-a contractat”.
1.2.5. După cum folosirea bunurilor implică sau nu consumarea
substanţei ori înstrăinarea lor
După cum folosirea bunurilor implică sau nu consumarea
substanţei ori înstrăinarea lor, bunurile se clasifică astfel:
− bunuri consumptibile;
− bunuri neconsumptibile.
Bunul consumptibil este acel bun care nu poate fi folosit fără ca
prima lui întrebuinţare să implice consumarea substanţei sau
înstrăinarea; cum ar fi, de exemplu, banii sau produsele alimentare.
20
Bunul neconsumptibil este acel bun care poate fi folosit în mod
repetat, fără ca prin aceasta, să se consume substanţa sau să implice
înstrăinarea lui, cum ar fi, de exemplu, un teren, o casă sau un
autoturism.
Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează sub
aspectul contractului de împrumut şi al uzufructului.
Astfel, obiectul împrumutului de folosinţă (comodat) este un
bun neconsumptibil, în timp ce obiectul împrumutului de consumaţie
(mutuum) este un bun consumptibil.
În materie de uzufruct, dacă obiectul acestui dezmembrământ al
dreptului de proprietate este un bun neconsumptibil, uzufructuarul are
obligaţia să restituie nudului proprietar chiar acel bun, dar dacă
obiectul uzufructului este un bun consumptibil, ne aflăm în prezenţa
unui cvasiuzufruct, deoarece uzufructuarului i se transmite chiar
dreptul de proprietate, astfel că el are obligaţia să restituie bunuri de
aceeaşi cantitate, calitate şi valoare.
1.2.6. După cum sunt sau nu producătoare de fructe
După cum sunt sau nu producătoare de fructe, bunurile se
clasifică în:
- bunuri frugifere;
- bunuri nefrugifere.
Bunurile frugifere sunt acele bunuri care produc, în mod
periodic, fără consumarea substanţei lor, alte bunuri ori produse,
numite fructe.
Bunurile nefrugifere sunt acele bunuri care nu au însuşirea de a
produce fructe, fără consumarea substanţei lor.
În dreptul civil, fructele sunt de trei feluri: naturale, industriale
şi civile.
Potrivit art. 522 Cod civil „fructele naturale sunt acelea ce
pământul produce de la sine; producţia şi prăsila (sporul animalelor)
sunt asemenea fructe naturale. Fructele industriale ale unui fond sunt
acelea ce se dobândesc prin cultură.”
Conform art. 523 Cod civil „fructele civile sunt chiriile caselor,
dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor; arendele intră în clasa
fructelor civile.”
21
Clasificarea fructelor prezintă importanţă juridică sub aspectul
modului lor de dobândire. Astfel, fructele naturale şi fructele
industriale se dobândesc prin percepere (culegere), în timp ce fructele
civile se dobândesc zi cu zi (prin simpla scurgere a timpului).
Între fructe şi producte există deosebiri, în sensul că productele
sunt foloasele trase dintr-un bun cu consumarea substanţei sale, cum
ar fi, de exemplu, piatra dintr-o carieră sau nisipul extras din albia
unui râu.
1.2.7. După modul de percepere
După modul de percepere, bunurile se clasifică în:
− bunuri corporale;
− bunuri incorporale.
Bunurile corporale sunt acele bunuri care au o existenţă
materială, fiind uşor perceptibile simţurilor omului.
Bunurile incorporale sunt acele bunuri care au o existenţă
ideală, abstractă. În această categorie sunt incluse:
− drepturile reale, altele decât dreptul de proprietate;
− proprietăţile incorporale (fondul de comerţ, drepturile de
proprietate industrială, dreptul de autor);
− titlurile de valoare (acţiunile, obligaţiile, instrumentele
financiare derivate sau titlurile de credit încadrate de Comisia
Naţională a Valorilor Mobiliare, precum şi cambia, biletul la ordin,
cecul);
− drepturile de creanţă.
Importanţa juridică a acestei clasificări priveşte următoarele
aspecte:
− dobândirea proprietăţii asupra bunurilor mobile ca efect al
posesiei de bună – credinţă se aplică numai în cazul bunurilor mobile
corporale;
− dobândirea proprietăţii prin tradiţiune se aplică numai în
privinţa bunurilor mobile corporale.
22
1.2.8. După cum pot fi sau nu împărţite
fără să-şi schimbe destinaţia
În raport de acest criteriu, bunurile se clasifică astfel:
− bunuri divizibile;
− bunuri indivizibile.
Bunul divizibil este acel bun care poate fi împărţit fără să-şi
schimbe destinaţia sa economică. De exemplu, o bucată de stofă sau o
suprafaţă de teren.
Bunul indivizibil este acel bun care prin împărţire îşi schimbă
destinaţia economică.
Această clasificare prezintă importanţă juridică în materia
partajului. Astfel, dacă partajul are ca obiect un bun indivizibil, cum ar
fi de exemplu un autoturism, întrucât bunul nu poate fi fracţionat, el
va fi atribuit unuia dintre copărtaşi sau va fi scos la vânzare prin
licitaţie publică, iar preţul se va împărţi între copărtaşi.
23
CAPITOLUL 2
PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE
2.1.Consideraţii introductive privind patrimoniul
Dreptul civil este definit ca acea ramură a sistemului dreptului
românesc care reglementează raporturile patrimoniale şi nepatrimoniale
stabilite între persoane fizice şi persoane juridice aflate pe poziţii de
egalitate juridică. 7
Una dintre cele mai importante noţiuni ale dreptului civil este
cea de patrimoniu, care are un sens tehnic şi precis. 8
Pentru definirea noţiunii de patrimoniu se porneşte de la analiza
raportului juridic civil, care sub aspect structural este alcătuit din trei
elemente: subiectele, conţinutul şi obiectul.
Părţile sau subiectele raportului juridic civil sunt persoanele
fizice şi persoanele juridice care sunt titularele drepturilor şi obligaţiilor
civile.
Conţinutul raportului juridic civil este dat de totalitatea
drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor civile pe care le au părţile.
Obiectul raportului juridic civil constă în acţiunile ori
inacţiunile la care sunt îndrituite părţile ori de care acestea sunt ţinute să
le respecte.
În funcţie da natura conţinutului lor drepturile şi obligaţiile
civile se clasifică în patrimoniale şi nepatrimoniale.
7Gh. Beleiu, op. cit., p. 25
8Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck,
Bucureşti, 2001, p. 3; Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 1
24
Sunt patrimoniale drepturile subiective civile şi obligaţiile
corelative care au un conţinut economic, evaluabil în bani.
În sens larg, termenul patrimoniu este folosit în expresii intrate
în limbajul comun: patrimoniu cultural, patrimoniu arheologic,
patrimoniu istoric, patrimoniu artistic.
În legislaţia română se fac referiri la patrimoniu în diverse acte
normative, respectiv:
− Legea nr.107/1996, legea apelor, modificată şi completată prin
Legea nr. 112/2006, prevede că apele fac parte integrantă din
patrimoniul natural;
− Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural
naţional mobil, modificată prin Legea nr. 105/2004, consacră termenul
de patrimoniul cultural naţional;
− Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice,
modificată prin Legea nr. 259/2006, instituie noţiunea de patrimoniu
cultural local.
Toate aceste accepţiuni ale termenului patrimoniu sunt diferite
de noţiunea juridică de patrimoniu.
Noţiunea de patrimoniu, în sensul dreptului civil, se raportează
la sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale.
2.2.Noţiunea de patrimoniu
Codul civil nu defineşte noţiunea de patrimoniu, deşi foloseşte
acest termen, ca de altfel şi alte izvoare ale dreptului civil.
Referiri la patrimoniu se regăsesc în: art. 781, 784, 1718, 1743
Cod civil; Legea nr. 31/1990 privitoare la societăţile comerciale, cu
modificările şi completările ulterioare; Ordonanţa Guvernului
nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, aprobată cu modificări şi
completări prin Legea nr. 246/2005; Legea nr. 215/2001 privind
administraţia publică locală.
În aceste condiţii, sarcina definirii patrimoniului a revenit doctrinei.
În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor
ce constituie averea unei persoane. 9
9Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de
proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 2000, p. 10
25
Din punct de vedere juridic, această definiţie nu este exactă
decât dacă înţelegem prin bunuri nu numai lucrurile materiale care
compun averea unei persoane, ci în general toate drepturile pe care le
are acea persoană. 10
În sens juridic, patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi
obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane. 11
Din definiţia dată, rezultă că patrimoniul are în structura sa două
elemente:
• latura activă, alcătuită din totalitatea drepturilor patrimoniale;
• latura pasivă, alcătuită din totalitatea obligaţiilor patrimoniale.
2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului
2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridică
Patrimoniul este o unitate distinctă de elementele sale
componente care există independent de modificările concrete.
Din această trăsătură juridică se desprind două elemente:
1. patrimoniul apare ca o masă de drepturi şi obligaţii legate
între ele sau ca o grupare a mai multor mase de drepturi şi obligaţii,
fiecare având un regim juridic determinat;
10 Constantin Hamangiu, Ion Rosetti - Bălănescu, Alexandru
Băicoianu, Tratat de drept civil român, Editura All, Bucureşti, 1996, p. 521;
11 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a
drepturilor reale, Bucureşti, 1980, p. 5; Mircea N. Costin, Marile instituţii
ale dreptului civil român, vol. I, Editura Dacia, Cluj – Napoca, 1982, p. 62;
Al. Weill, Francois Terre, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, Editura
Dalloz, Paris, 1985, p. 4; Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale.
Obligaţii. Legislaţie, Editura All, Bucureşti, 1994, p. 4; Constantin Bîrsan,
Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura
Institutul European, Iaşi, 1997, p. 7; Matei B. Cantacuzino, Elementele
dreptului civil, Editura All, Bucureşti, 1998, p. 32; Eugen Chelaru, Curs de
drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000,
p. 4; Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti,
Bucureşti, 2001, p. 8; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 11;
Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina
Lex, Bucureşti, p. 10; Ioan Adam, op. cit., p. 4; Cristian Jora, Florin Ciutacu,
Drept civil. Drepturi reale, Editura Sigma, Bucureşti, 2002, p. 12
26
2. drepturile şi obligaţiile sunt distincte de universalitate, în
sensul că schimbările ce se produc în legătură cu drepturile şi obligaţiile
nu afectează identitatea universalităţii, deoarece, de regulă, drepturile şi
obligaţiile sunt avute în vedere numai sub aspectul lor valoric.
2.3.2. Orice persoană are un patrimoniu
Această trăsătură, denumită şi realitatea patrimoniului,
presupune că existenţa universalităţii juridice nu depinde de cantitatea
de drepturi şi obligaţii pecuniare aparţinând unei persoane ori de
raportul dintre activul şi pasivul patrimonial.12
Acest caracter juridic al patrimoniului desemnează faptul că
numai persoanele fizice şi juridice pot avea un patrimoniu, deoarece
numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii.
2.3.3. Patrimoniul este unic
Această trăsătură decurge din unicitatea subiectului care îi este
titular.
Fiecare persoană fizică sau juridică poate avea un singur
patrimoniu, indiferent ce cuantumul sau întinderea drepturilor care sunt
incluse în patrimoniu.
În doctrină, s-a susţinut că teoria patrimoniului unic este
depăşită, cu motivarea că, în condiţiile actualelor relaţii economice şi
sociale s-a ajuns la o fracţionare juridică a patrimoniului aproape
fiecărei persoane, lucru care se datorează raporturilor complexe care se
creează între subiectele de drept şi care nu mai sunt acelea de la data
adoptării Codului Napoleon. În acest sens sunt prezentate exemple de
fracţionare în mai multe categorii de bunuri ale patrimoniului unei
persoane, cum ar fi depunerea unor sume de bani la diferite bănci, sume
care nu pot fi urmărite având în vedere secretul depunerilor, participarea
unei persoane la Programul Smart Miles al Companiei Tarom, ea
beneficiind de gratuitate în funcţie de numărul kilometrilor parcurşi cu
avioanele acestei companii, participarea la un contract în virtutea căruia
dobândeşte un drept de proprietate într-o anumită cotă a unui complex
12Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale 1, Editura
Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 59
27
de vile din diferite staţiuni din mai multe ţări, drept care îi conferă
posibilitatea de a folosi în fiecare an, într-un interval de timp limitat un
anumit spaţiu dintre vilele respective.13
2.3.4. Patrimoniul este divizibil
Divizibilitatea patrimoniului înseamnă că acesta poate fi
împărţit în mai multe mase de bunuri, fiecare dintre ele având un regim
juridic diferit.
Astfel, soţii au în patrimoniul lor atât bunuri comune, respectiv
bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei conform
art. 30 Codul familiei cât şi bunuri proprii, expres menţionate în art. 31
Codul familiei.
Creditorii comuni ai soţilor pot urmări bunurile comune, iar în
măsura în care aceste nu sunt îndestulătoare pentru acoperirea creanţei
vor putea urmări şi bunurile proprii.
Creditorii personali, în schimb, vor putea urmări, mai întâi,
bunurile proprii şi numai dacă nu-şi pot satisface creanţa, vor solicita
împărţirea bunurilor comune pentru acoperirea creanţei din partea de
bunuri comune ale soţului debitor.
În materia acceptării succesiunii, acceptarea succesiunii sub
beneficiu de inventar opreşte confuziunea patrimoniilor dintre patrimoniul
lăsat de defunct, al cărui titular a devenit succesorul, şi patrimoniul
propriu al succesorului.
Patrimoniul poate fi divizat şi în cazul separaţiei de patrimonii
cerută de creditorii succesiunii, prin care se urmăreşte împiedicarea
confuziunii patrimoniului defunctului cu patrimoniul succesorului.
2.3.5. Patrimoniul este inalienabil
Datorită faptului că este strâns legat de persoană, patrimoniul
este inalienabil, în sensul că nu poate fi despărţit de persoană, atât timp
cât aceasta există ca subiect de drept.
În cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter vivos se pot
transmite unul sau mai multe drepturi ce alcătuiesc patrimoniul, dar nu
13Betinio Diamant, Caracterul depăşit al teoriei patrimoniului unic, în
„Dreptul” nr. 1/2000, p. 116
28
se poate transmite întregul patrimoniu. El se va transmite numai mortis
causa, prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului său.
În cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-părţi din
patrimoniu în caz de reorganizare prin divizare parţială. Transmiterea
întregului patrimoniu are loc în cazul încetării acesteia, ca urmare a
reorganizării prin comasare sau divizare totală.
2.4. Funcţiile patrimoniului
Funcţiile patrimoniului sunt expresia legăturii juridice care se
creează între titularii unor patrimonii diferite.
Patrimoniul îndeplineşte trei funcţii:
• patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari;
• patrimoniul explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu
particular;
• patrimoniul explică şi permite transmisiunea universală şi
transmisiunea cu titlu universal.
2.4.1. Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari
Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este instituit
de art. 1718 Cod civil care prevede că „ oricine este obligat personal
este ţinut de a îndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile şi
imobile, prezente şi viitoare”.
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o
garanţie reală – gaj, ipotecă sau privilegiu – care să le asigure creanţa.
Ei au o garanţie constând în dreptul de gaj general, care priveşte, în
principiu, totalitatea bunurilor debitorului, aşa cum sunt şi câte sunt la
data executării silite, indiferent de modificările survenite în patrimoniul
debitorului de la data naşterii creanţei sale şi până în momentul
executării acesteia.
Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor
creditorilor titularului său care va răspunde faţă de creditori cu toate
bunurile sale care se află în patrimoniul său, bunuri prezente sau bunuri
viitoare.
29
Deoarece bunurile în patrimoniu sunt privite din punct de
vedere al valorii lor exprimate în bani, debitorul, deşi are datorii faţă de
creditorii săi, va putea să înstrăineze bunuri şi să dobândească alte
bunuri în locul celor înstrăinate.
Gajul general conferă creditorului dreptul de a urmări doar
bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul executării
silite, precum şi bunurile ce vor intra în patrimoniul acestuia, până la
realizarea integrală a creanţei sale.
2.4.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlu particular
Termenul de subrogaţie îşi are originea în limba latină,
subrogatio, unde însemna alegere în locul cuiva sau a ceva.
Cu alte cuvinte, subrogaţia înseamnă înlocuirea unei persoane
cu o altă persoană sau înlocuirea unui lucru cu un alt lucru.
Din punct de vedere al dreptului civil, subrogaţia poate fi
personală şi reală.
Subrogaţia personală constă în înlocuirea unei persoane cu altă
persoană într-un raport juridic obligaţional. De exemplu, dacă doi
debitori sunt obligaţi la plata unei datorii faţă de creditor, iar unul dintre
ei achită singur întreaga datorie, prin această plată are loc subrogaţia, în
sensul că debitorul plătitor se subrogă în drepturile creditorului plătit şi
va putea să-l urmărească pe celălalt debitor pentru partea de datorie ce
revenea acestuia din urmă.
În studiul noţiunii de patrimoniu, prezintă interes doar
subrogaţia reală.
Subrogaţia reală reprezintă înlocuirea unui lucru cu altul, iar
dacă se produce în cadrul unui patrimoniu se numeşte subrogaţie reală
cu titlu universal. De exemplu, dacă un lucru este vândut, locul său în
patrimoniu va fi luat de preţul încasat, iar dacă din acest preţ se va
achiziţiona un alt lucru, preţul va fi înlocuit cu lucrul în care a fost
investit.
Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea
regimul juridic al valorilor înlocuite.
Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui
bun individual determinat, ut singuli, cu un alt bun privit în mod izolat.
30
Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, subrogaţia
reală cu titlu particular intervine numai dacă legea o prevede în mod
expres,
cum se întâmplă în materie de ipotecă sau privilegii şi schimbul de
terenuri.
O asemenea subrogaţie reală cu titlu particular a fost instituită
de art. 1721 Cod civil14 care prevede că dacă imobilul ipotecat a fost
distrus sau deteriorat, ipoteca se va strămuta asupra indemnizaţiei de
asigurare, dacă bunul a fost asigurat, sau asupra sumei primite cu titlu
de despăgubire de la autorul prejudiciului. Această subrogaţie reală cu
titlu particular are drept scop menţinerea ipotecii care garanta o anumită
creanţă.
În caz de expropriere, bunul intră în proprietatea statului liber
de orice sarcini, iar eventualele sarcini care îl grevau se strămută de
drept asupra despăgubirilor ce se cuvin fostului proprietar, conform
dispoziţiilor art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică. 15
2.4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal
Patrimoniul explică transmisiunea universală şi cu titlu
universal care intervine în următoarele situaţii:
• decesul persoanei fizice;
• reorganizarea persoanei juridice.
La decesul unei persoane fizice sau în caz de reorganizare a unei
persoane juridice se transmit toate drepturile şi obligaţiile care au
aparţinut subiectului de drept, obiectul transmisiunii constituindu-l
întregul patrimoniu ca universalitate juridică şi nu drepturile şi
obligaţiile, privite în mod izolat.
14 Art. 1721 Cod civil dispune: ”Când un imobil, recolte sau alte bunuri
mobile vor fi asigurate în contra incendiului, sau în contra oricărui alt caz
fortuit, suma ce se va datora de către asigurător va trebui, dacă nu va fi fost
cheltuită în reparaţia obiectului asigurat, să fie afectată la plata creanţelor
privilegiate şi ipotecare, după rangul fiecăreia din ele.
Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorită de către
o a treia persoană, pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului
însărcinat de un privilegiu sau ipotecă”
15 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică a fost publicată în „Monitorul Oficial” al României nr. 139/1994
31
Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite
întreg patrimoniul, nefracţionat de la o persoană la altă persoană.
De exemplu, la decesul unei persoane întregul său patrimoniu revine
unui singur moştenitor, care are vocaţie universală legală sau
testamentară.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată
a întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane.
De exemplu, patrimoniul succesoral al persoanei decedate se
transmite fracţionat la doi sau mai mulţi moştenitori, care se vor afla în
indiviziune cu privire la bunurile dobândite până la momentul
partajului. În cazul persoanei juridice o asemenea transmisiune are loc
în caz de reorganizare prin divizare totală sau parţială.
Specific celor două tipuri de transmisiuni este faptul că ceea ce
se transmite este patrimoniul sau o parte din patrimoniu, respectiv atât
activul cât şi pasivul patrimonial.
Între cele două transmisiuni nu există o deosebire calitativă, ci
de ordin cantitativ, transmisiunea cu titlu universal având ca obiect
numai o parte de universalitate.
2.5. Drepturile patrimoniale
Patrimoniul este compus din drepturi subiective civile care au
un conţinut economic, evaluabil în bani.
Drepturile patrimoniale se clasifică în:
• drepturi reale;
• drepturi de creanţă.
2.5.1. Drepturile reale
2.5.1.1. Definiţia drepturilor reale
Drepturile reale – jus in re – sunt acele drepturi subiective civile
în virtutea cărora titularul lor poate să-şi exercite atributele asupra unui
lucru determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară
intervenţia unei alte persoane. 16
16Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 17,
Eugen Chelaru, op. cit., p. 10-11, Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu,
op. cit., p. 23, Liviu Pop, op. cit., p. 22, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 19
32
2. 5. 1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale
2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile
erga omnes
Dreptul absolut este acel drept subiectiv civil, în temeiul căruia,
titularul său, determinat, are posibilitatea să-l exercite singur, celorlalte
persoane revenindu-le obligaţia, generală şi negativă, de a nu face nimic
de natură să-i aducă atingere.
Drepturile absolute prezintă următoarele caractere specifice:
• numai titularii lor sunt determinaţi ca subiecte active ale
raporturilor juridice în al căror conţinut intră, titulari obligaţiei
corelative fiind constituiţi din toate celelalte persoane, ca
subiect pasiv nedeterminat;
• obligaţia corelativă acestor drepturi are întotdeauna acelaşi
conţinut: îndatorirea ce revine tuturor celorlalte subiecte de
drept civil de a nu face nimic de natură să împiedice titularii
drepturilor să-şi exercite prerogativele ce formează conţinutul
acestor drepturi;
• drepturile absolute sunt opozabile tuturor – erga omnes – în
sensul că toată lumea este ţinută să respecte prerogativele pe
care titularii lor le au.
2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu sau
limitat
Drepturi reale cu caracter perpetuu sunt proprietatea şi
servituţile.
Durata celorlalte drepturi reale principale variază în funcţie de
durata dreptului de proprietate sau de persoana titularului. Astfel,
uzufructul, uzul şi abitaţia sunt drepturi viagere când titularul lor este o
persoană fizică sau au o durată limitată în timp la cel mult 30 de ani
când titularul lor este o persoană juridică.
2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca număr
Drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres de
lege; numai prin lege putând fi create noi drepturi reale.
33
2.5.1.2.4. Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă
Din punct de vedere al efectelor, în cazul drepturilor reale sunt
întâlnite două efecte specifice: dreptul de urmărire şi dreptul de
preferinţă.
Dreptul de urmărire este posibilitatea recunoscută titularului unui
drept real de a pretinde restituirea bunului de la orice persoană la care
acesta s-ar afla.
De exemplu, dacă un debitor, care a garantat restituirea unei sume
împrumutate printr-o ipotecă, ar înstrăina bunul imobil ipotecat şi nu şiar
executa, de bună voie, obligaţia de restituire a sumei împrumutate,
creditorul ipotecar poate urmări imobilul şi în mâinile noului proprietar,
cerând scoaterea lui în vânzare silită, pentru ca din preţul obţinut să-şi
satisfacă dreptul său de creanţă pe care îl are contra debitorului.
Dreptul de preferinţă constă în posibilitatea conferită de dreptul real
titularului său de a fi satisfăcut cu prioritate faţă de titularii altor drepturi.
De exemplu, dacă un drept de creanţă este însoţit de un drept de
gaj care îl garantează, titularul dreptului real de garanţie are posibilitatea
de a-şi satisface creanţa înaintea altor creditori, care nu au garantată
creanţa lor printr-un drept real accesoriu.
În cazul în care ar exista concurs între titularii mai multor drepturi
reale, urmează să se vadă care dintre ei şi-a făcut mai întâi opozabil
dreptul faţă de terţi, prin îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară,
întrucât acesta va avea dreptul de preferinţă faţă de ceilalţi conform
regulii exprimate în adagiul qui prior tempore potior jure.
2.5.1.3. Apărarea drepturilor reale
Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale care sunt de
competenţa instanţei judecătoreşti de la locul situării imobilului – forum
rei sitae – conform prevederilor art. 13 Cod procedură civilă.
2.5.2. Drepturile de creanţă
2.5.2.1. Definiţia drepturilor de creanţă
Dreptul de creanţă – jus in personam – este acel drept subiectiv civil
în virtutea căruia subiectul activ – creditorul – poate pretinde
subiectului pasiv – debitorul – să dea, să facă sau să nu facă ceva. 17
17Ovidiu Ungureanu, Manual de drept civil. Partea generală, Editura
All Beck, Bucureşti, 2000, p. 44, Ioan Adam, op. cit., p. 26, Cristian Jora,
Florin Ciutacu, op. cit., p. 33
34
2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de creanţă
2.5.2.2.1. Dreptul de creanţă este un drept relativ
Dreptul de creanţă este un raport juridic între două subiecte
determinate de la început; atât subiectul activ cât şi subiectul pasiv sunt
determinate.
Obligaţia corelativă dreptului de creanţă poate consta în:
• a da – aut dare -;
• a face – aut facere -;
• a nu face – aut non facere.
Dreptul de creanţă este opozabil numai subiectului pasiv determinat.
2.5.2.2.2. Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr
Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, izvorul acestora
putând fi un act juridic sau un fapt juridic.
2.5.2.2.3. Dreptul de creanţă nu dă naştere dreptului de
urmărire şi dreptului de preferinţă
Fiind un drept relativ, dreptul de creanţă nu produce cele două
efecte specifice, dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă, întâlnite în
cazul drepturilor reale.
2.5.2.3. Apărarea drepturilor de creanţă
Apărarea drepturilor de creanţă se face prin acţiuni personale care
se introduc, în principiu, la instanţa judecătorească în a cărei rază
teritorială domiciliază debitorul – forum rei.
2.6. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă
2.6.1. Asemănări
• ambele drepturi sunt drepturi patrimoniale;
• la ambele drepturi sunt cunoscuţi titularii lor, ca subiecte active.
2.6.2. Deosebiri
2.6.2.1. Din punct de vedere al subiectelor
– la dreptul real este determinat numai subiectul activ, subiectul
pasiv fiind nedeterminat;
35
– la dreptul de creanţă este determinat atât subiectul activ,
creditorul, cât şi subiectul pasiv, debitorul.
2.6.2.2. Din punct de vedere al obligaţiei corelative
– dreptului real îi corespunde obligaţia generală şi negativă de a
nu face nimic de natură să aducă atingere exerciţiului dreptului de către
titularul său;
– dreptului de creanţă îi corespunde obligaţia subiectului pasiv,
determinat, debitorul, de a da, a face sau a nu face ceva.
Obligaţia de a nu face, deşi este întâlnită atât în cazul dreptului
real cât şi în cazul dreptului de creanţă nu are acelaşi conţinut.
A nu face, în cazul dreptului real înseamnă obligaţia generală ce
revine tuturor de a nu face nimic de natură a stânjeni exerciţiul acestui
drept.
A nu face, în cazul dreptului de creanţă înseamnă obligaţia ce
revine debitorului de a nu face ceva ce ar fi putut să facă, dacă nu şi-ar
fi asumat o astfel de obligaţie.
2.6.2.3. Din punct de vedere al numărului lor
– drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres de
lege,
– drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, părţile prin acte
juridice putând da naştere la orice drept de creanţă.
2.6.2.4. Din punct de vedere al efectelor
Numai în cazul drepturilor reale sunt întâlnite două efecte
specifice:
− dreptul de urmărire;
− dreptul de preferinţă.
2.6.2.5. Din punct de vedere al modului în care sunt apărate
– drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale;
– drepturile de creanţă sunt apărate prin acţiuni personale.
36
2.7. Obligaţiile reale
2.7.1. Noţiunea şi clasificarea
Obligaţiile reale reprezintă o categorie juridică intermediară între
drepturile reale şi drepturile de creanţă şi constau în anumite îndatoriri,
prevăzute expres de lege sau convenţia părţilor, a căror existenţă este
determinată, de regulă, de stăpânirea unui lucru.
Caracteristica acestor obligaţii este aceea că au o opozabilitate
mai mare decât drepturile de creanţă, dar mai restrânsă decât drepturile
reale.
Obligaţiile reale sunt obligaţiile propter rem şi obligaţiile
scriptae in rem.
2.7.2. Obligaţiile propter rem
Obligaţiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligaţii
reale de a face, sunt îndatoriri ce revin deţinătorului unui bun determinat
şi care au ca izvor legea sau convenţia părţilor. 18
Din definiţia dată rezultă că obligaţiile propter rem pot fi legale
sau convenţionale.
Obligaţie propter rem legală este cea prevăzută de art. 74 din
Legea nr. 18/199119 republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005,
care impune tuturor deţinătorilor de terenuri agricole obligaţia de a
asigura cultivarea acestora şi obligaţia de a asigura protecţia solului,
care dacă nu sunt respectate atrag sancţiunile prevăzute de art. 75-76 din
aceeaşi lege.
Astfel, potrivit art. 75, proprietarii de terenuri care nu îşi
îndeplinesc obligaţiile prevăzute la art. 74 vor fi somaţi în scris de către
primăriile comunale, orăşeneşti sau municipale, după caz, să execute
aceste obligaţii. Persoanele care nu dau curs somaţiei şi nu execută
obligaţiile în termenul stabilit de primar, din motive imputabile lor, vor
18Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 24
19Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi republicată în
temeiul art. VII din Legea nr. 169/1997, publicată în „Monitorul Oficial al
României” nr. 299/27. 11.1.997
37
fi sancţionate, anual, cu plata unei sume de la 50.000 la 100.000 lei/ha,
în raport cu categoria de folosinţă a terenului.
Obligaţie propter rem convenţională este, de exemplu, obligaţia
proprietarului unui fond aservit, asumată în momentul constituirii unei
servituţi de trecere, de a efectua lucrările necesare exerciţiului servituţii.
Indiferent de izvorul lor, legea sau convenţia părţilor, aceste
obligaţii reale grevează dreptul asupra terenului, sunt accesorii ale
acestuia şi se transmit o dată cu bunul, fără nici o formalitate specială
pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară.
2.7.3. Obligaţiile scriptae in rem
Obligaţiile scriptae in rem, numite şi obligaţii opozabile şi terţilor,
se caracterizează prin faptul că sunt atât de strâns legate de posesia unui
bun, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât
dacă posesorul bunului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a
participat direct şi personal la naşterea raportului obligaţional.
Menţionăm în acest sens obligaţia cumpărătorului unui bun ce
formează obiectul unui contract de locaţiune, reglementată în art. 1441
Cod civil. Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat,
cumpărătorul este obligat să respecte locaţiunea făcută înainte de
vânzare, cu excepţia cazului în care în contractul de locaţiune s-a
prevăzut desfiinţarea acesteia din cauza vânzării.
2.8. Clasificarea drepturilor reale
În mod tradiţional, drepturile reale se clasifică în drepturi reale
principale şi drepturi reale accesorii, după cum au sau nu o existenţă de
sine stătătoare.
2.8.1. Drepturile reale principale
Codul civil reglementează următoarele drepturi reale principale:
• dreptul de proprietate;
• dreptul de uz;
• dreptul de uzufruct;
• dreptul de abitaţie;
• dreptul de servitute;
38
• dreptul de superficie.
În alte izvoare ale dreptului civil sunt reglementate şi alte drepturi
reale principale, respectiv:
• dreptul de administrare;
• dreptul de concesiune;
• dreptul de folosinţă.
2.8.2. Drepturile reale accesorii
De lege lata sunt reglementate următoarele drepturi reale accesorii:
• dreptul de gaj,
• dreptul de ipotecă;
• privilegiile;
• dreptul de retenţie.
39
CAPITOLUL 3
POSESIA
3. 1. Noţiunea
Potrivit art. 1846 alin. 2 Cod civil posesia este deţinerea unui
lucru sau folosirea de un drept, exercitată una sau alta, de noi înşine sau
de altul în numele nostru.
Definiţia posesiei a fost criticată în doctrină, care a susţinut, că
termenul de deţinere poate să creeze o confuzie între posesie şi detenţia
precară, ori detentorul precar nu stăpâneşte pentru el ci pentru altul,
astfel că a fost formulată următoarea definiţie a posesiei:
Posesia este stăpânirea de fapt a unui bun, care, din punct de
vedere al comportării posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioară
a unui drept real. 20
În consecinţă, posesia reprezintă o stăpânire de fapt a unui bun şi
nu se confundă cu proprietatea, care este o stare de drept.
3.2. Natura juridică a posesiei
Modul în care este reglementată posesia în dreptul francez, preluat
şi de dreptul românesc, a făcut ca doctrina să atribuie posesiei natura
juridică a unui fapt, a unei situaţii de fapt, căreia trebuie să i se
recunoască efecte juridice.
3. 3. Domeniul de aplicare a posesiei21
3.3.1. Drepturile care pot fi posedate
Posesia se aplică numai drepturilor reale nu şi drepturilor de
creanţă.
20Corneliu Bîrsan, op. cit., pag 237
21Ana Boar, Uzucapiunea, prescripţia, posesia şi publicitatea
drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 41-47
40
3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul posesiei
Pot forma obiectul posesiei numai bunurile susceptibile de
exercitarea unui drept real asupra lor.
Aceasta înseamnă că posesia are ca obiect numai bunuri
corporale, individual determinate, aflate în circuitul civil.
Per a contrario sunt excluse din domeniul posesiei:
• bunurile comune, care nu pot face obiectul unei aproprieri sub
forma unui drept real. Potrivit art. 647 Cod civil, bunurile comune sunt
cele care nu aparţin nimănui şi al căror uz e comun tuturor. În această
categorie se includ aerul, apa mării, apele curgătoare;
• bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor
administrativ teritoriale;
• universalităţile de bunuri: moştenirile, fondurile de comerţ,
bunurile care le compun neputând fi posedate decât în mod individual.
3.3.3. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia
Are capacitatea de a fi posesor orice persoană căreia printr-o
dispoziţie specială nu i s-a îngrădit această posibilitate.
Deoarece posesia nu este un act juridic nu i se aplică regulile
privitoare la capacitatea de exerciţiu a persoanei.
În cazul dobândirii posesiei prin acte personale, persoanele lipsite
de capacitate de exerciţiu, minorii şi interzisul judecătoresc, nu pot să
facă acte achizitive de posesie decât prin reprezentanţii legali, părinte
sau tutore.
Actele de dobândire a posesiei se realizează prin reprezentanţii
legali şi în cazul persoanelor juridice.
În cazul în care asupra aceluiaşi bun corporal se exercită
stăpânirea de către mai multe persoane, ne aflăm în prezenţa
coposesiunii.
Coposesiunea apare în cazul dreptului de proprietate comună şi în
cazurile în care se constituie un drept real principal pe temeiul dreptului
de proprietate privată sau publică. Astfel, indiferent că este vorba de un
dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, (uzufruct, uz,
abitaţie, servitute, superficie) sau un drept real constituit pe temeiul
dreptului de proprietate publică, (dreptul de administrare, dreptul de
41
concesiune, dreptul real de folosinţă gratuită), asupra aceluiaşi bun se
exercită stăpâniri de fapt distincte, două sau mai multe persoane având
calitatea de posesor cu privire la acelaşi bun.
3.4. Elementele constitutive ale posesiei
În structura sa posesia este alcătuiră din două elemente
constitutive:
3.4.1. Elementul material – corpus – este format din totalitatea
actelor materiale de stăpânire, transformare şi folosinţă exercitate asupra
bunului22 sau, într-o altă formulare, reprezintă sau presupune contactul
direct cu bunul.
Acest element se poate concretiza în acte materiale, cum ar fi
stăpânirea efectivă a bunului, culegerea fructelor, schimbarea destinaţiei
sau în acte juridice, respectiv înstrăinarea bunului sau închirierea
bunului.
3.4.2. Elementul psihologic – animus – constă în intenţia celui
care stăpâneşte un bun de a se comporta ca proprietar sau ca titular al
altui drept real. Astfel, actele de stăpânire, puterea fizică exercitată de
către posesor trebuie să fie însoţite de o anumită atitudine psihologică,
adică de voinţa de a exercita această stăpânire ca proprietar sau ca titular
al altui drept real căruia îi corespunde.
3.5. Posesia şi detenţia precară
Detenţia presupune puterea materială asupra unui bun, fără
intenţia de a-l poseda, ci numai de a-l deţine. Detentorul posedă pentru
altul. În cazul detenţiei există corpus, dar nu există animus.
3.6. Dobândirea şi pierderea posesiei
3.6.1. Dobândirea posesiei
Pentru a fi dobândită posesia este necesar să fie întrunite ambele
sale elemente constitutive.
22Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 61
42
Elementul intenţional, animus, trebuie să fie întrunit chiar în
persoana celui ce pretinde că posedă; acest element nu se poate exercita,
de regulă, prin altcineva – animo alieno . Prin excepţie, pentru
persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, se admite că elementul
intenţional se exercită prin reprezentanţii lor legali.
Elementul material poate fi exercitat atât personal de posesor, cât
şi printr-un reprezentant al său.
Astfel, posesorul care a închiriat bunul, exercită puterea materială
prin intermediul chiriaşului, iar posesorul care a depozitat bunul său
mobil exercită posesia prin intermediul depozitarului.
În consecinţă, elementul intenţional există în persoana
posesorului, iar elementul material se exercită printr-o altă persoană.
3.6.2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde dacă ambele elemente sau cel puţin unul dintre
cele două elemente constitutive ale acesteia dispar.
Cazurile de dispariţie a elementului material sunt pieirea bunului
sau trecerea bunului în stăpânirea altui posesor;
Elementul intenţional încetează chiar dacă stăpânirea materială a
bunului continuă, în cazul aşa-numitului constituit posesor. Constituitul
posesor apare în situaţia în care un proprietar vinde bunul unui
cumpărător, dar rămâne chiriaş al bunului. În acest caz, vânzătorul va fi
un simplu detentor precar, deoarece el nu mai stăpâneşte bunul ca
proprietar, deoarece el are elementul material, corpus, dar nu mai are
elementul intenţional, animus. 23
Cazurile de încetare a ambelor elemente constitutive ale posesiei
apar în ipoteza în care posesorul înstrăinează sau abandonează bunul.
3.7. Dovada posesiei
A dovedi posesia înseamnă a dovedi existenţa elementelor sale.
Elementul material ala posesiei, ca element obiectiv, este relativ
uşor de dovedit, datorită caracterului său aparent. Ca fapt material el
poate fi dovedit prin orice mijloc de probă.
23Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale,
Tipografia Universităţii Bucureşti, 1988, p. 230
43
Elementul intenţional, ca element subiectiv, este mai greu de
dovedit, astfel că legea a instituit prezumţii legale pentru a simplifica
sarcina probei:
Conform art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus că posedă
pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a
poseda pentru altul.
Potrivit art. 1855 Cod civil, când posesorul a început a poseda
pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este
probă contrarie. Cu alte cuvinte, dacă cineva stăpâneşte bunul ca
detentor precar, el este presupus că va rămâne detentor precar până nu
se va face dovada contrară.
3.8. Intervertirea precarităţii în posesie utilă
În sens tehnic, prin intervertire se înţelege orice modificare de
drept care poate opera în detenţia precară, de manieră să o facă utilă în
vederea prescripţiei.
Art. 1858 Cod civil reglementează patru cazuri în care detenţia
precară se poate interverti în posesie utilă.
Prima ipoteză – art. 1858 alin. 1 Cod civil – este aceea a unei
cauze de intervertire provenind de la un terţ şi are în vedere situaţia în
care deţinătorul lucrului primeşte cu bună – credinţă de la un terţ, altul
decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa
lucrului pe care îl deţine.
De exemplu, locatarul uni imobil, detentor precar, cumpără bunul
închiriat, după decesul proprietarului, de la o persoană pe care o crede
moştenitor, deşi, în realitate, vânzătorul nu are această calitate.
Cea de a doua ipoteză de intervertire – art. 1858 alin. 2 Cod
civil – presupune din partea detentorului acte de rezistenţă prin care
acesta să nege dreptul titularului.
De exemplu, locatarul care, considerând, la un moment dat, că
este însuşi titularul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat,
refuză să mai plătească chiria şi îl notifică pe locator în acest sens.
Cea de a treia situaţie – art. 1858 alin. 3 Cod civil – este aceea în
care detentorul transmite posesia bunului unui terţ de bună – credinţă,
printr-un act translativ de proprietate.
44
Acest caz de intervertire se aplică numai în materia bunurilor
imobile, deoarece în privinţa bunurilor mobile este aplicabilă regula
instituită prin art. 1909 Cod civil, respectiv dobândirea dreptului de
proprietate de către terţul care a intrat cu bună – credinţă în posesia
bunului.
Cel de al patrulea caz de intervertire –art. 1858 alin. 4 Cod
civil – are loc atunci când transmisiunea posesiunii din partea
deţinătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest
succesor universal este de bună – credinţă.
De exemplu, o persoană acceptă o succesiune în temeiul legii sau
al unui legat universal ori cu titlu universal, iar în masa succesorală se
află şi un bun care nu era proprietatea defunctului, ci al unui terţ,
defunctul având calitatea de detentor precar. Prin efectul dispoziţiilor
art. 1858 alin. 4 Cod civil, acceptarea succesiunii ar conduce la
intervertirea moştenitorului în posesor sub nume de proprietar, dacă este
de bună – credinţă.
Acest caz de intervertire este criticat în doctrină24, cu motivarea că
se ignoră distincţia dintre transmisiunea universală sau cu titlu universal,
pe de o parte, şi transmisiunea cu titlu particular, pe de altă parte.
3.9. Calităţile şi viciile posesiei
3.9.1. Calităţile posesiei
Posesia deşi este o stare de fapt produce efecte juridice importante,
iar în unele cazuri se transformă din stare de fapt în stare de drept.
Întrunirea celor două elemente constitutive ale posesiei nu este
suficientă pentru producerea efectelor juridice fiind necesară şi
întrunirea anumitor calităţi sau condiţii de eficacitate, adică posesia să
fie utilă.
Calitatea de care este ataşată producerea efectelor juridice ale
posesiei este definită în mod negativ, ca absenţă a viciilor care ar putea
să o afecteze. 25
24 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit.,
p. 177
25 Ana Boar, op. cit., p. 62
45
Potrivit dispoziţiilor art. 1847 Cod civil „ ca să se poată prescrie,
se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub
nume de proprietar. ”
Deşi textul se referă numai la calităţile cerute pentru uzucapiune,
în realitate aceste calităţi sunt necesare pentru producerea tuturor
efectelor juridice ale posesiei.
Fiecare dintre calităţile posesiei este definită prin contrariul ei.
Astfel, art. 1848–1853 Cod civil reglementează întreruperea,
discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi precaritatea.
Însuşirea cerută pentru o posesie de a fi neîntreruptă nu este o
calitate a acesteia, ci o condiţie ce ţine de scurgerea termenului de
prescripţie achizitivă. Atunci când s-a produs întreruperea posesiei, în
realitate dispare însăşi posesia.
În altă ordine de idei, deşi Codul civil tratează precaritatea în
rândul viciilor posesiei, în realitate precaritatea este mai mult decât atât,
este lipsa însăşi a posesiei. Ceea ce este caracteristic pentru precaritate
este faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul subiectiv,
intenţional, animus sibi habendi. Aceasta înseamnă că actele sau faptele
materiale asupra lucrului sunt săvârşite nu pentru sine ci pentru
altcineva.
În consecinţă, viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa,
clandestinitatea, la care se adaugă echivocul, care nu este reglementat
expres în Codul civil.
3.9.2. Viciile posesiei
3.9.2.1. Discontinuitatea
Potrivit art. 1848 Cod civil, posesia este discontinuă când posesorul
o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale.
Discontinuitatea nu se confundă cu întreruperea posesiei
prevăzută de art. 1863 Cod civil.
Calitatea posesiei de a fi continuă înseamnă îndeplinirea de către
posesor a actelor materiale în mod normal, fără intermitenţe nefireşti.
Pentru ca posesia să fie continuă nu se cere ca posesorul să se
găsească în contact permanent cu lucrul şi să facă zilnic acte de
folosinţă a acestuia.
46
Continuitatea şi intermitenţa anormală reprezintă chestiuni de
fapt, lăsate la aprecierea instanţei de judecată.
Dovada caracterului continuu al posesiei nu este cerută
posesorului, astfel că sarcina probei discontinuităţii incumbă celui care
pretinde că posesia a fost lovită de acest viciu.
Până la proba contrară, posesorul actual, care dovedeşte că a
posedat la un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat tot
timpul intermediar, adică a avut o posesie utilă.
Viciul discontinuităţii prezintă următoarele caractere juridice:
• este un viciu temporar, în sensul că încetează dacă posesorul
începe o posesie utilă;
• este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocată de orice
persoană interesată;
• se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor imobile,
deoarece pentru posesia bunurilor mobile operează regula înscrisă în art.
1909 Cod civil, conform căreia simpla posesie de bună – credinţă are
valoarea unui titlu de proprietate.
3.9.2.2. Violenţa
Art. 1851 Cod civil precizează că „posesia este tulburată când este
fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea
adversarului.”
Pentru a fi producătoare de efecte juridice, posesia trebuie să fie
paşnică pe toată durata existenţei sale.
Violenţa prezintă următoarele caractere juridice:
• este un viciu relativ, adică poate fi invocat numai de către cel
împotriva căruia s-a exercitat violenţa;
• este un viciu temporar, în sensul că de îndată ce violenţa a
încetat posesia redevine utilă;
• se aplică atât în privinţa posesiei bunurilor imobile cât şi a
posesiei bunurilor mobile.
3.9.2.3. Clandestinitatea
Pentru ca posesorul să poată beneficia de efectele juridice ale
posesiei sale, stăpânirea lucrului trebuie să fie făcută în mod public,
astfel încât orice persoană să o poată cunoaşte.
47
În acest sens sunt dispoziţiile art. 1847 Cod civil care cere ca
posesia să fie publică, adică exercitată aşa cum ar face-o proprietarul
însuşi.
Art. 1852 Cod civil prevede că „ posesia este clandestină când
posesorul o exercită pe ascuns de adversarul său încât acesta nu este în
stare de a putea să o cunoască. ”
Caracterele juridice ale clandestinităţii sunt următoarele:
• este un viciu temporar, care încetează atunci când posesia
redevine publică;
• este un viciu relativ, în sensul că poate fi invocat numai de
persoanele faţă de care actele de exercitare a posesiei sunt ţinute
ascunse.
3.9.2.4. Echivocul
Echivocul, ca viciu al posesiei, nu este reglementat expres în
Codul civil.
În doctrină26, echivocul a fost definit ca fiind acea situaţie în care
nu este sigură nici existenţa, dar nici lipsa lui animus sibi habendi.
De exemplu, unul dintre coproprietari efectuează acte de folosinţă
cu privire la întregul bun aflat în coproprietate, fără să rezulte în mod
evident dacă le-a făcut în calitate de titular al cotei sale părţi ideale din
drept sau cu intenţia de a se comporta ca proprietar exclusiv al
întregului bun.
3.10. Efectele posesiei
Posesia produce următoarele efecte:
• posesia creează o prezumţie de proprietate;
• posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele lucrului asupra
căruia se exercită posesia;
• posesia este apărată prin acţiunile posesorii;
• posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege,
determină dobândirea de către posesor, prin efectul uzucapiunii, a
dreptului de proprietate asupra bunului posedat.
26Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit.,
p. 182
48
3.10.1. Posesia creează o prezumţie de proprietate
Art. 1854 Cod civil dispune că „posesorul este presupus că posedă
pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început să
posede pentru altul. ”
Această prezumţie se întemeiază pe realitatea de necontestat că,
de cele mai multe ori, posesia nu este decât însuşi exerciţiul aparent al
dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, posesia, ca stare de fapt,
coincide cu dreptul de proprietate.
Prin instituirea acestei prezumţii, legiuitorul a pus la dispoziţia
posesorului un mijloc de probă avantajos pentru a dovedi însăşi
existenţa dreptului de proprietate.
Avantajul acestei prezumţii constă în faptul că în cadrul unui proces
posesorul, fiind presupus proprietar, este scutit de aduce alte probe în
sprijinul dreptului său, care este prezumat până la proba contrară.
Prezumţia statuată în art. 1854 Cod civil este una relativă, în sensul
că persoanele interesate pot proba contrariul, prin orice mijloc de probă,
inclusiv prin martori şi prezumţii, posesorul având calitatea de pârât. 27
În materia acţiunii în revendicare a bunurilor imobile, pârâtul –
posesor este prezumat proprietar al bunului revendicat până la dovada
contrară pe care reclamantul, pretinsul – proprietar, o poate face
printr-un titlu de proprietate.
Prezumţia de proprietate este mai puternică în cazul bunurilor
mobile unde, în virtutea regulii instituite prin art. 1909 Cod civil,
posesia de bună – credinţă valorează titlu de proprietate, fără putinţă de
probă contrară.
3.10.2. Posesorul de bună – credinţă dobândeşte
fructele lucrului posedat
Prin fructe se înţelege tot ceea ce un lucru produce în mod
periodic, fără ca substanţa sa să scadă. 28
27Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 147
28Dumitru Lupulescu, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 204; Ion P. Filpescu, Andrei I. Filipescu,
op. cit., p. 73; Gh. Botea, Drept civil, Patrimoniul şi drepturile reale
principale, Editura Concordia, Arad, 2003, p. 403
49
Fructele se clasifică în :
- fructe naturale, care se produc fără intervenţia omului;
- fructe industriale, care sunt produse de natură, dar prin
intervenţia omului;
- fructe civile, care sunt venituri băneşti produse prin folosirea
bunurilor, cum sunt chiriile şi dobânzile.
Pentru ca posesorul să păstreze fructele produse de bunul posedat
trebuie să fie îndeplinite două condiţii:
1. fructele să fi fost percepute;
2. posesorul să fi fost de bună – credinţă.
Potrivit art. 485 Cod civil posesorul dobândeşte proprietatea
fructelor numai atunci când posedă cu bună-credinţă, iar conform art.
486 Cod civil, posesorul este de bună-credinţă dacă posesia sa se
întemeiază pe un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt
cunoscute.
În sensul textelor invocate buna-credinţă a posesorului care
voieşte să culeagă fructele bunului ce posedă, este credinţa lui că bunul
îi aparţine în mod legitim. Această credinţă trebuie să fie întemeiată pe
aparenţe plauzibile, iar cea mai convingătoare aparenţă este aceea care
rezultă dintr-un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu le
cunoaşte.
De menţionat că titlul cerut posesorului de bună-credinţă pentru a
culege fructele nu este o condiţie distinctă de buna-credinţa ci „un
element şi un mijloc de probă a bunei-credinţe, pentru că acela care nu
are nici un titlu nu poate fi de bună-credinţă”.
Raportat la această caracteristică urmează a conchide că titlul
posesorului poate justifica buna-credinţă chiar atunci când este lovit de
nulitate absolută sau relativă, de fond sau de formă, dacă nu i-a fost
cunoscută cauza nulităţii şi în măsura în care nulitatea nu este cauzată
de încălcarea unei dispoziţii legale ce interesează ordinea publică.
Pornind de la aceste principii în doctrină s-a decis că nu poate fi
posesor de bună-credinţă cel care şi-a procurat titlul prin dol sau
violenţă, căci atât dolul cât şi violenţa când nu emană de la un terţ
exclud buna-credinţă; dobândirea unui imobil când înstrăinarea este
50
interzisă ori supusă unor formalităţi care nu au fost îndeplinite exclude
buna-credinţă dacă posesorul cunoaşte aceste impedimente.
În schimb, titlul putativ (adică acela care există numai în
conştiinţa posesorului) este de asemenea de natură a justifica buna-
credinţă pentru dobândirea fructelor.
Astfel, moştenitorul aparent, adică acela care a cules o moştenire
crezând că este în cel mai apropiat grad de rudenie cu defunctul,
dobândeşte proprietatea fructelor percepute în timpul posesiei sale chiar
dacă ar fi evins de către adevăratul moştenitor.
Poate să invoce un titlu putativ şi acela care posedă peste titlu cu
credinţa că toate lucrurile pe care le posedă sunt cuprinse în titlu.
În aceeaşi situaţie se află şi posesorul unui imobil care a posedat
în virtutea unui testament fals ori revocabil fără să cunoască aceste
împrejurări.
Pentru ca posesorul care invocă un titlu putativ să poată dobândi
proprietatea fructelor el trebuie să producă titlul în virtutea căruia se
credea proprietar şi în felul acesta să dovedească că eroarea sa era
scuzabilă.
Eroarea este „scuzabilă când cade asupra faptului altuia, iar nu
asupra faptului său personal”.
Dacă însă posesorul invocă o eroare de drept, el este prezumat de
rea-credinţă potrivit regulii „nemo consetur ignorare legem”, până la
proba contrară ce cade în sarcina posesorului.
Din modul cum este redactat textul art. 485 Cod civil rezultă că
buna-credinţă trebuie evaluată în persoana posesorului actual şi nu a
autorului său, el dobândind proprietatea fructelor produse numai în
timpul posesiei sale.
Aceasta înseamnă că posesorul de bună-credinţă nu are dreptul la
fructele produse anterior intrării sale în posesie şi nici la cele ce se
produc după promovarea acţiunii în revendicare şi pe care le-a cules cu
anticipaţie.
Fructele se dobândesc numai prin perceperea lor efectivă.
Nu este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul
dobândirii bunului, ci pentru obţinerea fructelor este necesar să existe şi
în momentul fiecărei perceperi.
Faţă de acest principiu rezultă că posesorul de bună-credinţă va
trebui să restituie proprietarului fructele din momentul când a început
51
reaua-credinţă. Fructele naturale sau industriale se consideră culese din
momentul ce au fost despărţite de lucrul care le-a produs. Posesorul de
bună-credinţă dobândeşte proprietatea fructelor civile – când au fost
plătite, adică din momentul în care le-a încasat efectiv.
Dispoziţiile art. 485 Cod civil îşi au aplicarea atât faţă de
posesorul unei universalităţi juridice cât şi faţă de posesorul unui bun
individual determinat.
Dreptul posesorului de bună-credinţă de a păstra fructele
percepute are caracterul unei recompense aduse bunei sale credinţe.
Dacă posesorul de bună-credinţă. în timpul posesiei sale devine de
rea-credinţă, el va fi obligat să restituie fructele din momentul când a
început reaua-credinţă.
În fine, posesorul de bună-credinţă are dreptul de a păstra fructele
percepute până la data promovării de câtre prezumtivul proprietar a
acţiunii în revendicare. Posterior acestei date, el va trebui să restituie
fructele culese întrucât prin deschiderea acţiunii el încetează să mai fie
de bună-credinţă.
Aşadar, restituirea fructelor se datorează de la data introducerii
cererii de chemare în judecată independent de data când se pronunţă
hotărârea judecătorească.
Conform art. 1899 alin. 2 Cod civil, dovedirea bunei-credinţe nu
incumbă posesorului, aceasta fiind prezumată de lege şi sarcina probei
revine acelui care invocă reaua-credinţă.
Posesorul unui imobil dobândit în baza unui titlu despre care ştia
că este prohibit de lege sau despre care ştia că nu este investit cu
formele cerute de lege pentru validitatea sa, este considerat de
reacredinţa.
Astfel, posesorul unui imobil în baza unui act de donaţie făcut
prin act sub semnătură privată şi care cunoştea neregularitatea titlului
său, va fi considerat de rea-credinţă.
Reaua-credinţă nu se prezumă ci trebuie dovedită de cel ce o
invocă.
Posesorul de rea-credinţă va trebui să restituie toate fructele pe
care le-a cules cât şi pe acelea care nu le-a perceput din propria-i
neglijenţă, dar pe care proprietarul bunului le-ar fi cules dacă l-ar fi avut
în posesie.
52
El trebuie să restituie şi fructele percepute de un terţ, fie de rea sau
bună-credinţă, căruia i-a transmis imobilul uzurpat, dar va păstra însă
fructele a căror proprietate a dobândit-o prin prescripţia de 30 ani.
Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele din
momentul intrării sale în posesie, iar nu din ziua chemării sale în
judecată.
Posesorul de rea-credinţă, odată cu restituirea fructelor, este
obligat să plătească şi dobânzi la fructele pe care le restituie, conform
art. 1088 şi 1090 Cod civil.
În ceea ce priveşte momentul de la care încep a curge dobânzile,
acesta coincide cu data chemării sale în judecată.
3.10. 3. Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii
3.10.3.1. Definiţie şi reglementare
Acţiunea posesorie este acea acţiune pusă la îndemâna
posesorului pentru a apăra posesia – ca stare de fapt – împotriva oricărei
tulburări, pentru a menţine această stare ori pentru a redobândi posesia
atunci când ea a fost pierdută29.
Reglementarea acţiunilor posesorii este cuprinsă în art. 674-676
Cod procedură civilă30.
29 Florin Scrieciu, Acţiunile posesorii, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
1998, p. 78; Ion I. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 68; Corneliu Bîrsan,
op. cit., p. 256; Liviu Pop, op. cit., p. 204; Ioan Adam, op. cit., p. 586;
Gh. Botea, op. cit., p. 411; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria
generală a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 48; Ovidiu
Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina
Lex, Bucureşti, 2003, p. 236
30 Art. 674 (1). Cererile privitoare la posesiune vor fi admise numai dacă:
1. nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare;
2. reclamantul dovedeşte că, înainte de această dată, el a posedat cel
puţin un an;
3. posesiunea lui întruneşte condiţiile cerute de art. 1846 şi 1847 din
Codul civil.
(2) În cazul când deposedarea sau tulburarea s-a făcut prin violenţă,
reclamantul este scutit de a face dovada cerută la punctele 2 şi 3 din acest
articol.
53
3.10.3.2. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii
Acţiunile posesorii prezintă următoarele caractere juridice:
• acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, deoarece pot fi introduse
împotriva oricărei persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea
paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe posesor; ele pot fi exercitate
chiar şi împotriva proprietarului bunului;
• acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare, deoarece pot fi
exercitate numai pentru apărarea posesiei bunurilor imobile.
3.10.3.3. Felurile acţiunilor posesorii
În dreptul nostru sunt cunoscute două acţiuni posesorii: acţiunea
posesorie generală, numită şi acţiunea în complângere şi acţiunea
posesorie specială, numită şi acţiune în reintegrare - reintegranda.
Acţiunea posesorie generală este folosită pentru a face să înceteze
orice fel de tulburare a posesiei, de natură a împiedica exerciţiul liber şi
efectele juridice ale acesteia.
Pentru a fi exercitată, se cere întrunirea cumulativă a trei condiţii,
reglementate în art. 674 Cod procedură civilă:
1. să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
2. reclamantul să facă dovada că, înainte de tulburare sau
deposedare, a posedat bunul cel puţin un an;
3. posesia reclamantului să fie o posesie utilă, adică neviciată.
Dovedirea primelor două condiţii revine reclamantului, iar
caracterul util, neviciat al posesiei se prezumă până la proba contrarie.
Acţiunea posesorie specială este specifică pentru apărarea
posesiei atunci când deposedarea sau tulburarea s-a produs prin
violenţă.
(3) Cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere.
(4) Întâmpinarea nu este obligatorie.
Art. 675. Asemenea cereri se pot face şi pentru ocrotirea servituţilor
continue şi aparente.
Art. 676. Cererile posesorii pot fi făcute şi de cel care deţine lucrul în
interesul său propriu, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el
deţine.
54
În cazul acestei acţiuni posesorii se cere întrunirea a două condiţii
speciale, reglementate în art. 674 pct. 2 Cod procedură civilă:
1. tulburarea sau deposedarea să se fi produs prin violenţă;
2. să nu fi trecut un de la tulburare sau deposedare.
În această materie, prin violenţă se înţelege orice cale de fapt
contrară ordinii de drept prin care se tinde la deposedarea posesorului în
pofida rezistenţei opuse de acesta. Violenţa poate fi fizică (loviri) sau
morală(ameninţări), iar instanţa va hotărî dacă în cauză este vorba de un
act de violenţă, în funcţie de mai multe criterii: vârstă, sex, raporturile
dintre părţi.31
31Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit.,
p. 186-187
55
CAPITOLUL 4
DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR – DREPTUL DE
PROPRIETATE
4. 1. Definiţia dreptului de proprietate
Codul civil român defineşte proprietatea în art. 480 astfel:
”Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de
un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de
lege.”
Deoarece noţiunea de proprietate, ca de altfel şi Codul Civil
român îşi au aceeaşi origine şi anume Codul Civil francez, definiţia
dreptului de proprietate este şi a fost criticată în sensul că, această
definiţie în loc să definească proprietatea prin natura ei, o defineşte mai
mult prin atributele ei şi că aceste atribute nici nu sunt enumerate
complet în definiţie.
În doctrină, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept
real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie
asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în
plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu
respectarea normelor juridice în vigoare. 32
4.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate
Din definiţia dreptului de proprietate se desprind cele trei atribute
care formează conţinutul juridic al dreptului de proprietate: posesia,
folosinţa şi dispoziţia.
4.2.1. Posesia (jus utendi)
Dreptul de a folosi bunul denumit şi usus este posibilitatea care-i
permite proprietarului să-1 stăpânească efectiv şi în mod nemijlocit.
32Liviu Pop, op. cit., p. 43
56
Proprietarul poate transmite acest atribut unei alte persoane care va
exercita
astfel un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate.
4.2.2. Folosinţa (jus fruendi)
Dreptul de a culege fructele bunului denumit şi fructus, este
prerogativa conferită titularului dreptului de proprietate de a culege şi
percepe fructele produse de acesta. Este vorba despre fructele naturale,
industriale sau civile, pe care le produce bunul, dacă acesta este frugifer.
Fructele i se cuvin proprietarului ca prerogativă a dreptului său de
proprietate iar nu în puterea dreptului de accesiune aşa cum în mod
greşit dispune art. 483 din Codul civil şi acest drept poate fi transmis,
cel mai adesea însoţit de jus utendi, fără ca existenţa dreptului de
proprietate să fie afectată.
4.2.3. Dispoziţia (jus abutendi)
Dreptul de a dispune de lucru denumit şi abusus are două
componente: dispoziţia juridică şi dispoziţia materială. Dreptul de
dispoziţie juridică constă în competenţa titularului de a înstrăina bunul
sau de a-şi dezmembra dreptul de proprietate constituind asupra
acestuia drepturi reale în favoarea altor persoane. Posibilitatea de a
dispune de substanţa bunului prin transformare, consumare sau chiar
distrugere reprezintă dispoziţia materială.
Ceea ce caracterizează în maniera cea mai pregnantă dreptul de
proprietate este atributul dispoziţiei şi anume partea referitoare la
dispoziţia
juridică. Dreptul de dispoziţie este singurul atribut a cărui înstrăinare
duce la însăşi pierderea dreptului de proprietate. Dezmembrarea
celorlalte atribute ale proprietăţii vor limita acest drept, dar nu vor fi de
natură să conducă la pierderea sa. De aceea s-a şi spus că dreptul de a
dispune rămâne definitiv fixat în puterea titularului dreptului de
proprietate chiar şi atunci când proprietatea este dezmembrată.
4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
4.3.1. Drept absolut
Dreptul de proprietate este un drept absolut. Acest caracter al
dreptului de proprietate de a fi un drept absolut rezultă din definiţia dată
57
de Codul civil Din punct de vedere al conţinutului său juridic, dreptul de
proprietate nu este absolut, deoarece este un drept limitat de lege, acest
lucru rezultând din textul art. 480 Cod civil care prevede că dreptul de
proprietate se exercită numai „în limitele determinate de lege”; ori, un
drept limitat de lege nu poate fi un drept absolut.
În ceea ce priveşte caracterul absolut al dreptului de proprietate,
dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului
său, în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă
nimic de natură a-l încălca. Aşadar, termenul “absolut” poate fi înţeles
în sensul că dreptul de proprietate este opozabil tuturor, adică erga
omnes, dar limitat în conţinutul său.
Referitor la aceasta, precizăm că art. 480 Cod civil prevede că
dreptul de proprietate se exercită numai în limitele determinate de
“lege”. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 44 pct. 1 din Constituţia
României conform căruia conţinutul şi limitele acestui drept sunt
stabilite de lege.
Dar, dreptul de proprietate este absolut dacă îl comparăm cu
celelalte drepturi reale. Proprietatea este cel mai absolut dintre toate
drepturile reale fiindcă ea singură dă o putere completă asupra lucrului.
Singură proprietatea reuşeşte cele trei atribute: „usus”, „fructus” şi
„abusus”.
4.3.2. Drept exclusiv
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Şi acest caracter al
dreptului de proprietate, şi anume exclusivitatea, rezultă, ca şi caracterul
absolut, tot din art. 480 Cod civil care îl proclamă expres.
În acelaşi sens, poate fi menţionat şi art. 1 din Primul Protocol
adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor
fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/199433, adoptat
în anul 1950, având ca scop apărarea dreptului de proprietate, în care
sunt stabilite trei norme de protecţie a dreptului de proprietate.
1. orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea
bunurilor sale;
33Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 135/1994
58
2. nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză
de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile
generale de drept internaţional;
3. statele au dreptul de a pune în vigoare legi pe care le consideră
necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului
general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuţii sau
amenzi. 34
Dreptul de proprietate este exclusiv în sensul că proprietarul
singur poate exercita asupra lucrului cele trei atribute ale proprietăţii,
servindu-se, folosindu-se şi dispunând de lucrul ce-i aparţine; în
exerciţiul dreptului său, proprietarul exclude pe toţi ceilalţi oameni, şi
aceştia au obligaţia de a respecta puterea sa.
În virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul poate face în
principiu asupra lucrului orice act, cu condiţia ca acel act să nu fie
contrar ordinii publice şi dispoziţiilor imperative ale legilor. El poate să
facă relativ la un lucru acte materiale de uz, de folosinţă, de cultură sau
chiar de distrugere, precum şi acte juridice de fructificare prin cedarea
folosinţei lucrului în schimbul unei sume, sau de înstrăinare totală sau
parţială.
Tot în virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul are dreptul de
a se abţine de a face orice act asupra lucrului, de a-l lăsa în părăsire şi de
a-l abandona.
4.3.3. Drept perpetuu
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.
Acest caracter, fără a fi esenţial ca puterea exclusivă de a dispune,
este totuşi important şi general.
Caracterul de drept perpetuu al proprietăţii nu înseamnă că
proprietarul nu poate pierde dreptul său asupra lucrului. Caracterul de
drept perpetuu se desfăşoară în cazul înstrăinării prin faptul că se stinge
proprietatea în patrimoniul alienatorului numai pentru a renaşte în
patrimoniul dobânditorului, aşa încât înstrăinarea transmite proprietatea
fără să o stingă; ea continuă să existe, privită în calitatea sa abstractă de
34 Paul Mircea Cosmovici, op. cit., p. 168 – 169; Ion P. Filipescu, Andrei
I. Filipescu, op. cit., p. 83
59
drept real, independent de schimbarea succesivă în persoana titularilor
ei. În concluzie, dreptul de proprietate se perpetuează transmiţându-se.
În sprijinul ideii de perpetuitate a dreptului de proprietate au fost
aduse ca argumente şi reglementările adoptate după anul 1989, în
materia fondului funciar şi a imobilelor cu destinaţie de locuinţă trecute
în proprietatea statului prin naţionalizare sau cu alt titlu. Astfel, în cazul
reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, potrivit
Legii nr. 18/1991 s-a respins caracterizarea drept „împroprietărire” sau
„reformă agrară”, calificare care ar fi implicat consecinţa că prin efectul
ei s-ar fi născut drepturi noi, inexistente anterior. Legea face o distincţie
între „reconstituire”, atunci când este vorba de revenirea terenurilor la
vechii proprietari şi „constituire”, pentru acele persoane cărora li se
atribuie drepturi noi, distincţie cu consecinţe importante asupra
regimului juridic aplicabil drepturilor respective, în special asupra
posibilităţii de înstrăinare.35
Curtea Constituţională a evocat ideea de perpetuitate, atunci când
a reţinut că în cazul imobilelor preluate de stat printr-un act
administrativ ilegal, ori pur şi simplu în fapt, aşadar fără titlu, dreptul de
proprietate al persoanei fizice nefiind desfiinţat legal, continuă să existe,
astfel încât imobilul nu este vizat de dispoziţiile legii referitoare la
restituire.36
4.3.4. Drept al cărui conţinut şi limite sunt stabilite de lege
Acest caracter reiese din chiar textul art. 480 Codul civil care
prevede că dreptul de proprietate se exercită numai „în limitele
determinate de lege”.
Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate se găsesc dezvoltate
în Codul civil şi în alte legi organice care reglementează prin normele
lor limitele şi conţinutul dreptului de proprietate.
Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite în
primul rând de Constituţie în art. 44, care prevede că „Dreptul de
proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate.
35Ana Boar, op. cit., p. 10
36Curtea Constituţională, Decizia nr. 73/19.07.1995, publicată în
„Monitorul Oficial” al României nr. 177/8.08.1995
60
Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”. Codul civil
în art. 480 şi următoarele reglementează dreptul de proprietate în
conţinut şi limite. De asemenea, Codul silvic, publicat la 8 mai 1996,
prevede că fondul forestier este supus regimului silvic, regim care este
definit prin art. 9 alin. 2 al aceluiaşi cod, iar dreptul de proprietate
asupra terenurilor care constituie fondul forestier naţional se exercită în
conformitate cu dispoziţiile aceluiaşi cod, terenurile din acest fond fiind,
după caz proprietate publică sau proprietate privată.
4.4. Felurile proprietăţii în raport de titular
În raport de titular, proprietatea poate să fie proprietate publică şi
proprietate privată.
Art. 136 din Constituţia României prevede:
(1) Proprietatea este publică sau privată.
(2) Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi
aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
(3) Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele
cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea
teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
(4) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile
legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori
instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate ; de asemenea,
ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
(5) Proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice.
Per a contrario, ceea ce nu este public este privat. Proprietatea
publică este acea formă de proprietate care aparţine statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice sau juridice.
4.5. Dreptul de proprietate privată
4.5.1. Noţiunea şi reglementarea legală
Dreptul de proprietate privată este acel drept de proprietate care
are ca titular persoane fizice, persoane juridice, statul şi unităţile
61
administrativ – teritoriale, asupra bunurilor mobile sau imobile aflate în
circuitul civil, aceştia exercitând asupra lor atributele conferite de
dreptul de proprietate (posesia, folosinţa, dispoziţia) în nume şi interes
propriu în limitele determinate de lege37.
Dreptul de proprietate privată este reglementat în Constituţia
României, Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi completată
prin Legea nr. 169/1997 şi Legea nr. 1/2000, modificate şi completate
prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice
locale.
4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată
Dreptul de proprietate prezintă următoarele caractere juridice38:
• caracter absolut;
• caracter exclusiv;
• caracter perpetuu.
4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privată
Subiecte ale dreptului de proprietate privată pot fi:
− persoanele fizice;
− persoanele juridice;
− statul;
− unităţile administrativ-teritoriale.
4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privată
Spre deosebire de dreptul de proprietate publică, al cărui obiect
este limitat, obiect al dreptului de proprietate privată poate fi orice bun,
cu singura excepţie a bunurilor care, conform art. 136 alin. 3 din
Constituţie, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
Bunurile proprietate privată prezintă următoarele caractere
juridice:
37Constantin Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 61;
Ioan Adam, op. cit., p. 172
38Valeriu Stoica,op. cit., p. 241 - 247
62
• bunuri alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce
formează obiectul dreptului de proprietate privată sunt în circuitul civil;
• bunuri prescriptibile: bunurile proprietate privată sunt supuse
prescripţiei extinctive şi achizitive. Titularii dreptului de proprietate
asupra acestor bunuri pot dobândi dreptul de proprietate prin efectul
uzucapiunii;
• bunuri sesizabile: bunurile vor putea fi urmărite de creditori
pentru satisfacerea creanţelor lor indiferent de natura bunului (mobil sau
imobil), fac excepţie bunurile care fac obiect al domeniului privat al
statului sau al unităţilor administrativ teritoriale nu vor putea fi urmărite
pentru că statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dacă bunurile aparţin
domeniului public sau privat.
4. 6. Dreptul de proprietate publică
4.6.1. Noţiunea şi reglementarea legală
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic
al acesteia dispune, în art. 1, că dreptul de proprietate publică aparţine
statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
În doctrină, dreptul de proprietate publică a fost definit ca fiind
dreptul de proprietate al statului şi unităţilor administrativ – teritoriale
asupra bunurilor din domeniul public, care se exercită în regim de drept
public, fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. 39
Proprietatea publică este reglementată în Constituţia României,
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia40, Codul civil (art. 475 – 478), Legea fondului funciar,
modificată şi republicată, modificată şi completată prin Legea
nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale.
39Liviu Pop, op. cit., p. 65
40Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 448/24. 11.1998
63
4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică
1.Drept inalienabil
Bunurile aparţinând dreptului de proprietate publică nu pot fi
înstrăinate (art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998), nu pot forma obiectul
unor garanţii reale (gaj, ipotecă), sub sancţiunea nulităţii absolute a
actelor juridice având ca obiect înstrăinarea sau grevarea cu o sarcină
reală. În condiţiile legii organice, bunurile proprietate publică pot fi date
în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice, pot fi
concesionate ori închiriate şi pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor
de utilitate publică;
2. Drept imprescriptibil
Bunurile aparţinând domeniului public al statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale sunt imprescriptibile atât extinctiv, cât şi
achizitiv. Din punct de vedere extinctiv, acţiunea în revendicare a unui
bun poate fi exercitată oricând astfel că ea nu se stinge. Din punct de
vedere achizitiv, acţiunea în revendicare cu privire la un bun aparţinând
domeniului public nu poate fi paralizată prin invocarea dobândirii dreptului
de proprietate asupra bunului prin uzucapiune. Astfel, conform art.
11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din proprietatea publică
nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin
efectul posesiei de bună – credinţă asupra bunurilor imobile.
3. Drept insesizabil
Bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditorii
proprietarului lor sau de creditorii celor cărora le-au fost date în
administrare
sau cu orice titlu. Urmărirea silită a bunurilor din domeniul
public al statului nu e posibilă, întrucât statul este prezumat a fi mereu
solvabil.
4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate publică
Subiectele dreptului de proprietate publică sunt:
1. statul, pentru bunurile din domeniul public de interes naţional ;
2. unităţile administrativ-teritoriale, pentru bunurile din domeniul
public de interes local.
64
4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate publică
Constituţia României enumeră cu caracter general bunurile
proprietate publică ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate
publică. Sfera de cuprindere a acestor bunuri este stabilită în art. 136 (3)
care prevede că : „Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale
platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică,
fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice”.
Legea nr. 213/1998 prevede că domeniul public e alcătuit din
bunurile prevăzute în art. 136 alin. 3 din Constituţie şi cele stabilite prin
anexa ce face parte integrantă din lege.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 238/2004, legea petrolului41,
resursele de petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental
românesc al Mării Negre, delimitat conform principiilor dreptului
internaţional şi convenţiilor internaţionale la care România este parte,
fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin statului român.
Criteriile42 în baza cărora sunt incluse în domeniul public anumite
bunuri sunt:
• Declaraţia legii – fac parte din domeniul public bunurile expres
enumerate în acest sens de lege;
• Natura bunurilor – intră în domeniul public acele bunuri care
sunt de uz sau de interes public;
• Afectaţiunea bunurilor – intră în alcătuirea domeniului public
acele bunuri ce sunt destinate uzului sau interesului public. Sunt bunuri
de uz public acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală
(parcuri publice, drumuri publice, pieţe publice); de interes public sunt
acele bunuri ce interesează toţi membri societăţii, chiar dacă nu au acces
nemijlocit la folosinţa acestor bunuri (şcolile, spitalele, muzeele, etc. )
Statul sau unităţile administrativ – teritoriale exercită posesia,
folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public,
în limitele şi în condiţiile legii.
41Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 535/15.06.2004
42Ioan Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în
România, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 110-112
65
Domeniul public poate fi caracterizat ca fiind acel domeniu din
care fac parte bunurile proprietate publică ce aparţin statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale sau totalitatea bunurilor ce formează obiectul
dreptului de proprietate publică43.
Bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate publică
alcătuiesc domeniul public şi se numesc bunurile domeniale, spre
deosebire de celelalte bunuri ce aparţin particularilor – persoane fizice
sau juridice – altele decât statul şi unităţile administrativ-teritoriale şi
care formează circuitul civil.
Noţiunea de domeniu public nu se confundă cu cea de proprietate
publică, deoarece domeniul public este o totalitate de bunuri ce
formează obiectul proprietăţii publice, în timp ce proprietatea publică
este o instituţie juridică ce are titulari strict determinaţi prin norma
constituţională. Sfera titularilor dreptului de proprietate publică este
stabilită prin Constituţie, în timp ce sfera obiectului proprietăţii publice
este începută în Constituţie şi completată prin Legea nr. 213/1998.
Regimul juridic al domeniului public este dominat de principiul că
bunurile aparţinând domeniului public nu pot fi sustrase de la
afectaţiunea lor normală pentru că aceste bunuri sunt considerate
inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
Alături de domeniul public, statul şi unităţile administrative deţin
şi bunuri care fac parte din domeniul privat. Din domeniul privat fac
parte bunurile care nu aparţin domeniului public, adică acele bunuri
mobile şi imobile pe care statul şi unităţile administrativ – teritoriale le
au ca orice persoană fizică sau juridică.
Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale şi bunurile
dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, dacă
au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu
respectarea Constituţiei, a tratatelor la care România era parte şi a
legilor în vigoare la data preluării lor de către stat. 44
43Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, p. 87
44Curtea Constituţională prin decizia nr. 136/21.1.0. 1998, publicată în
„Monitorul Oficial al României” nr. 448/24. 11.1.998, a statuat că art. 6 din
Legea nr. 213/1998 este constituţional.
66
În concluzie, proprietatea publică poate fi de domeniu public ori
de domeniu privat, respectiv celelalte bunuri care sunt obiect al
proprietăţii publice. 45
4.6.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică
Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, modurile de dobândire a
dreptului de proprietate publică sunt următoarele:
a) pe cale naturală;
b) prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;46
c) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;
d) prin acte de donaţii/ legate acceptate de Guvern /consiliu
judeţean/local, dacă bunul în cauză intră în domeniul public;
e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora pentru
cauză de utilitate publică.
Actele administrative de trecere a unui bun în domeniu public
sunt supuse controlului instituţiilor de contencios administrativ atunci
când se apreciază că măsura luată este ilegală în sensul că bunul
respectiv nu îndeplinea condiţia utilităţii publice cerută de lege. Un
astfel de control vizează în primul rând dacă un astfel de bun poate fi
afectat uzului sau interesului public, adică dacă bunul respectiv este de
utilitate publică.
4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate publică
Art. 5 din Legea 213/1998 prevede că regimul juridic al dreptului
de proprietate publică e reglementat prin această lege, dacă prin legi
speciale nu se dispune altfel; această lege cuprinde sediul materiei în
ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate publică; regula de
bază ce guvernează regimul juridic al dreptului de proprietate publică e
45 Ion P. Filipescu, Domeniul public şi privat al statului şi al unităţilor
administrativ – teritoriale, în „Dreptul” nr. 5-6/1994, p. 75
46 Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 30/2006 privind funcţia de
verificare a aspectelor procedurale aferente procesului de atribuire a
contractelor de achiziţie publică, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 365726.04.2006
67
ca exercitarea acestui drept să nu fie dispusă prin legi speciale. În
situaţia în care prin legi speciale nu se stabileşte un regim juridic
derogator se aplică prevederile legii organice în ceea ce priveşte regimul
juridic.
4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate publică
Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile
administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public, investite cu
prerogative de putere. 47
Exercitarea dreptului de proprietate publică revine, potrivit
dispoziţiilor legale, organelor centrale ale puterii executive – Guvern,
ministere, alte autorităţi centrale – pentru bunurile din domeniul public
naţional şi autorităţilor locale, pentru bunurile din domeniul public de
interes local; autorităţi care înfăptuiesc administrarea generală a
domeniului public. 48
Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare,
concesionate, închiriate sau date în folosinţă gratuită.
4.6.7.1. Dreptul de administrare
Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie, în condiţiile legii organice
bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea regiilor
autonome ori instituţiilor publice, iar conform art. 12 din Legea
nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în
administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor
administraţiei publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de
interes naţional, judeţean sau local.
Titularii dreptului de administrare sunt:
− regiile autonome;
− prefecturile;
− autorităţile publice centrale şi locale cu personalitate juridică
(ministere, consilii judeţene, consilii locale);
− instituţiile publice de interes naţional, judeţean sau local.
47Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 55
48Liviu Pop, op. cit., p. 77
68
Legea nr. 213/1998 dispune că darea în administrare se realizează,
după caz, prin hotărâre a Guvernului, prin hotărârea consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sau
prin hotărârea consiliului local.49
Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească
bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat
bunul în administrare.
Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dacă titularul
său nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile născute din actul
de transmitere.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă titularul
acestui drept va sta în nume propriu.
În litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului,
titularul dreptului de administrare are obligaţia să arate instanţei cine
este titularul dreptului de proprietate, potrivit prevederilor Codului de
procedură civilă.50 Titularul dreptului de administrare răspunde, în
condiţiile legii, pentru prejudiciile cauzate ca urmare a neîndeplinirii
acestei obligaţii, iar neîndeplinirea acestei obligaţii poate atrage
revocarea dreptului de administrare.
În aceste litigii, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor
Publice, iar unităţile administrativ – teritoriale, de către consiliile
judeţene, de Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau de
consiliile locale, care dau mandat scris, în fiecare caz, preşedintelui
consiliului judeţean sau primarului, iar acesta poate desemna un alt
funcţionar sau un avocat care să-l reprezinte în faţa instanţei.
Dreptul de administrare este un drept real, constituit pe temeiul
proprietăţii publice. 51
Sub aspectul caracterelor juridice, dreptul de administrare are
aceleaşi caractere ca şi dreptul de proprietate public, respectiv este un
drept inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
49 Eugen Popa, Regimul juridic al dreptului de administrare asupra
bunurilor ce fac parte din domeniul public, în „Dreptul” nr. 3/2000, p. 90-93
50 Arătarea titularului dreptului este reglementată în art. 64 – 66 Cod
procedură civilă
51 Eugen Chelaru, op. cit., p. 49; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 107; Liviu
Pop, op. cit., p. 82
69
Dreptul de administrare nu conferă titularului său dispoziţia
juridică asupra bunului, dar acesta are, în condiţiile legii, un drept de
dispoziţie materială. 52
4.6.7.2. Dreptul de concesiune
Cadrul juridic general al concesionării este reglementat prin
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică53 care a fost
adoptată având în vedere necesitatea şi urgenţa compatibilizării depline
a legislaţiei naţionale în domeniul concesiunilor cu reglementările şi
practica comunitară, recomandarea Comisiei Europene de abrogare
expresă a Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, cu
modificările şi completările ulterioare.
Potrivit art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de
concesiune este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o
autoritate publică, denumită concedent, transmite, pe o perioadă
determinată, unei persoane, denumite concesionar, care acţionează pe
riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun
proprietate publică în schimbul unei redevenţe.
Fac obiectul contractului de concesiune bunurile care sunt proprietate
publică a statului sau a unităţilor administrativ – teritoriale, potrivit
Constituţiei şi reglementărilor legale privind proprietatea publică.
Au calitatea de concedent, în numele statului, judeţului, oraşului
sau comunei:
- ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei
publice centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului;
- consiliile judeţene, consiliile locale, Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau instituţiile publice de interes local, pentru
bunurile proprietate publică a judeţului, oraşului sau comunei.
Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau
juridică, română ori străină.
Conform art. 7 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune
se încheie în conformitate cu legea română, indiferent de naţionalitatea
52Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 95
53Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 569 din 30 iunie 2006
70
sau de cetăţenia concesionarului, pentru o perioadă care nu va putea
depăşi 49 de ani, începând de la data semnării lui.
Durata concesiunii se stabileşte de către concedent pe baza
studiului de oportunitate şi poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu
cel mult jumătate din durata sa iniţială, prin simplul acord de voinţă al
părţilor.
Art. 13 din O.U.G. nr. 54/2006 stabileşte că principiile care stau
la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt:
a) transparenţa – punerea la dispoziţia tuturor celor interesaţi a
informaţiilor referitoare la aplicarea procedurii pentru atribuirea
contractului de concesiune;
b) tratamentul egal – aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie,
de către autoritatea publică, a criteriilor de atribuire a contractului de
concesiune;
c) proporţionalitatea – presupune că orice măsură stabilită de
autoritatea publică trebuie să fie necesară şi corespunzătoare naturii
contractului;
d) nediscriminarea – aplicarea de către autoritatea publică a
aceloraşi reguli, indiferent de naţionalitatea participanţilor la procedura
de atribuire a contractului de concesiune, cu respectarea condiţiilor
prevăzute în acordurile şi convenţiile la care România este parte;
e) libera concurenţă – asigurarea de către autoritatea publică a
condiţiilor pentru ca orice participant la procedura de atribuire să aibă
dreptul de a deveni concesionar în condiţiile legii, ale convenţiilor şi
acordurilor internaţionale la care România este parte.
Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt
următoarele, conform art. 14 din O.U.G. nr. 54/2006:
a) licitaţia – procedura la care orice persoană fizică sau juridică
interesată are dreptul de a depune ofertă:
b) negocierea directă – procedura prin care concedentul negociază
clauzele contractuale, inclusiv redevenţa, cu unul sau mai mulţi
participanţi la procedura de atribuire a contractului de concesiune.
De regulă, concedentul are obligaţia de a atribui contractul de
concesiune prin aplicarea procedurii licitaţiei.
Soluţionarea litigiilor apărute în legătură cu atribuirea, încheierea,
executarea, modificarea şi încetarea contractului de concesiune se
71
realizează potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr.
554/2004, cu modificările ulterioare.
Acţiunea în justiţie se introduce la secţia de contencios administrativ
a tribunalului în a cărui jurisdicţie se află sediul concedentului.
Împotriva hotărârii tribunalului se poate declara recurs la secţia de
contencios administrativ a curţii de apel, conform prevederilor legale.
4.6.7.3. Închirierea bunurilor proprietate publică
Închirierea bunurilor proprietate publică se face în condiţiile
reglementate în art. 136 alin. 4 din Constituţie şi art. 125 din Legea
nr. 215/200154.
Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor
administrativ – teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului,
a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau
a consiliului local, iar contractul de închiriere cuprinde clauze de natură să
asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia.
Contractul de închiriere se poate încheia de titularul dreptului de
proprietate sau de administrare cu orice persoană fizică sau juridică,
română sau străină.
Închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie
publică, iar sumele încasate din închiriere se fac venit la bugetul de stat
sau bugetele locale.
În cazul în care contractul de închiriere este încheiat de către
titularul dreptului de administrare, acesta va avea dreptul să încaseze din
chirie o cotă – parte între 20 – 50%, stabilită, după caz, prin hotărâre a
Guvernului, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, a
consiliului judeţean, a Consiliului General al municipiului Bucureşti sau
a consiliului local prin care s-a aprobat închirierea.
4.6.7.4. Darea în folosinţă gratuită
Dreptul real de folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică
este consacrat legislativ în art. 136 alin. 4 din Constituţie şi art. 126 din
Legea nr. 215/2001.
54Legea nr. 215/2001, legea administraţiei publice locale, publicată în
„Monitorul Oficial” al României nr. 204/23. 04. 2001
72
În conformitate cu dispoziţiile legale, statul şi unităţile administrativ
– teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gratuită,
pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară
activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori serviciilor
publice.
4.7. Îngrădirile dreptului de proprietate
Deşi drept absolut, dreptul de proprietate poate fi exercitat în
anumite limite legale.
Potrivit art. 44 alin. 1 din Constituţia României „dreptul de
proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate.
Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”, iar în alin.
2 se prevede că „ proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod
egal de lege, indiferent de titular. ”
Limitele legale în care poate fi exercitat dreptul de proprietate
rezultă şi din dispoziţiile Codului Civil:
– art. 480 Cod civil, prevede că atributele dreptului de proprietate
sunt recunoscute „în limitele prevăzute de lege”;
– art. 475 alin.1 Cod civil, stabileşte principiul că „oricine poate
dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de
lege”;
– art. 480 Cod civil, prevede că dreptul de proprietate se exercită
„în limitele determinate de lege”.
Menţionăm, cu titlu de exemplu, limitări care privesc exerciţiul
atributului dispoziţiei juridice asupra bunurilor proprietatea unor
subiecte de drept. În această categorie sunt incluse bunurile declarate de
lege ca fiind inalienabile, definitiv sau temporar sau alienabile în
condiţii restrictive.
Cu privire la situaţia juridică a unor imobile cu destinaţia de
locuinţă, o inalienabilitate temporară a fost instituită prin art. 12 din
Decretul – Lege nr. 61/1991 privind vânzarea de locuinţe construite din
fondurile statului către populaţie, care a prevăzut că locuinţele
cumpărate din fondul locativ de stat, cu credit de la Casa de Economii şi
Consemnaţiuni, nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a
unităţii creditoare.
73
O dispoziţie similară se regăseşte şi în art. 15 din Legea nr.
85/1992, în sensul că până la achitarea integrală a preţului, locuinţa
cumpărată în condiţiile acestei legi nu poate fi înstrăinată fără
autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare.
Potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, locuinţele dobândite
de chiriaşii titulari de contracte de închiriere pentru apartamentele care
nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora,
nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.
Ulterior, prin Legea nr. 10/2001 s-a menţinut interdicţia de
înstrăinare prevăzută de Legea nr. 112/1995, dar s-a prevăzut dreptul
chiriaşilor
cărora li s-au vândut apartamentele în care locuiau să le înstrăineze sub
orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data
cumpărării, dar numai persoanei îndreptăţite, fost proprietar al locuinţei.
Legea nr. 10/2001 a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, prin
care s-a mai instituit o interdicţie de vânzare a imobilelor ce intră sub
incidenţa acestei legi.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001,
sub sancţiunea nulităţii absolute, este interzisă vânzarea în orice mod a
imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995, cu modificările şi
completările ulterioare, până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a
acţiunilor formulate de persoanele îndreptăţite, foşti proprietari sau,
după caz, moştenitori ai acestora.
Concluzionăm că toate aceste interdicţii de înstrăinare reprezintă
cazuri de inalienabilitate legală, temporară, parţială şi specială, având în
vedere trăsăturile juridice ale dreptului de proprietate privată, precum şi
faptul că exerciţiul acestui drept nu poate fi restrâns decât prin lege.
Îngrădirile sau restricţiile dreptului de proprietate sunt stabilite
prin lege, prin convenţia părţilor sau pe cale judecătorească.
4.7.1. Îngrădirile legale
Îngrădirile legale pot fi de interes public şi de interes privat.
Îngrădirile legale de interes public sunt: îngrădirile de interes
edilitar şi de estetică urbană ; îngrădiri în interes de salubritate şi
sănătate publică; îngrădiri în interes cultural, istoric şi arhitectonic;
îngrădiri în interes economic general sau interes fiscal; îngrădiri în
interes de apărare a ţării, îngrădirile proprietăţii în zona de frontieră;
74
servituţile aeronautice, precum şi îngrădirile care rezultă din regimul
juridic al pădurilor, al apelor, al construirii drumurilor, privind cărarea pe
marginea apelor navigabile; îngrădiri privind unele bunuri mobile:
medicamente şi substanţe toxice, stupefiantele, armele şi muniţiile,
bunurile din fondul arhivistic, bunurile din patrimoniul naţional-cultural.
Îngrădirile legale de interes privat decurg din raportul de
vecinătate. Codul civil le numeşte servituţi naturale şi servituţi legale.
Servituţile naturale sunt: obligaţia de grăniţuire; obligaţia de a contribui
la îngrădirea proprietăţii; îngrădirea referitoare la scurgerea apelor;
îngrădirea referitoare la izvoare. Servituţile legale sunt: servitutea de
trecere pe locul vecin; servitutea de vedere pe proprietatea vecinului;
îngrădirea referitoare la plantaţii şi construcţii; servitutea de picătură a
streşinilor; servitutea zidului, gardului şi şanţului comun.
4.7.2. Îngrădirile convenţionale
Îngrădirile convenţionale sunt cele care îşi au izvorul în convenţia
părţilor, ceea ce înseamnă că titularul dreptului de proprietate are
posibilitatea
de a-şi îngrădi exercitarea acestui drept pe cale convenţională.
Astfel de îngrădiri pot să apară, de exemplu, în cazul unui contract
de donaţie, când donatorul îşi rezervă un drept de uzufruct asupra
bunului donat şi stipulează inalienabilitatea temporară a bunului pentru
ca acesta să nu iasă din patrimoniul donatarului şi donatorul să nu fie
nevoit să intre în raporturi juridice cu alte persoane.
4.7.3. Îngrădirile judecătoreşti
Îngrădirile pe cale judecătorească sunt acele îngrădiri pe care le
hotărăşte instanţa de judecată, ele rezultând din raporturile de vecinătate.
Din raporturile de vecinătate rezultă îndatorirea titularului
dreptului de proprietate de a-şi exercita dreptul astfel încât să nu aducă
atingere drepturilor celorlalţi titulari ai dreptului de proprietate.55
Atât Codul civil cât şi Constituţia cuprind dispoziţii care obligă la
asigurarea bunei vecinătăţi. Astfel, în art. 44 alin. 7 din Constituţie se
prevede că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind
protecţia mediului şi la asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la
respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
55Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 347
75
CAPITOLUL 5
MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi
un drept pur şi simplu sau afectat de modalităţi.
Dreptul de proprietate este pur şi simplu în situaţia când are ca
titular o singură persoană şi a fost dobândit de către proprietarul actual
în mod sigur şi ireversibil, fără ca fiinţa sa în patrimoniul acestuia să
depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea să-l
desfiinţeze prin rezoluţiune, revocare sau anulare.56
Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este definit ca fiind
acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie că
aparţine simultan la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui
viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau o
împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului. 57
Principalele modalităţi sub care se poate prezenta proprietatea
sunt: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă; proprietatea comună
şi proprietate periodică.
5. 1. Proprietatea rezolubilă
Proprietatea este rezolubilă în cazul în care transmiterea dreptului
de proprietate este afectată de o condiţie rezolutorie.
Realizarea condiţiei, astfel cum prevede art. 1019 Cod civil58, are
ca efect desfiinţarea, în mod retroactiv, a dreptului de proprietate, iar
56 Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 182
57 Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Cluj-Napoca,
1994, p. 32
58 Potrivit art. 1019 Cod civil ”Condiţia rezolutorie este aceea care
supune desfiinţarea obligaţiei la un eveniment viitor şi necert.
76
dacă nu se îndeplineşte condiţia, dobânditorul devine, retroactiv,
titularul dreptului de proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea
rezolubilă presupune existenţa a doi proprietari asupra bunului:
• dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie;
• transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă.
Dreptul de proprietate al dobânditorului are un caracter provizoriu,
existenţa dreptului său fiind ameninţată de realizarea condiţiei
rezolutorii, iar celălalt proprietar sub condiţie suspensivă are posibilitatea
de a redeveni proprietarul bunului, în caz de realizare a condiţiei. 59
Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiţiei determină transformarea
proprietăţii rezolubile în proprietate pură şi simplă, având ca unic titular,
după caz, pe dobânditor sau pe transmiţător60.
5. 2. Proprietatea anulabilă
Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprietate
care ia naştere prin dobândirea acestui drept în temeiul unui act
juridic translativ de proprietate afectat de o cauză de nulitate relativă. 61
Această modalitate durează până la consolidarea dreptului de
proprietate prin confirmare, tacită sau expresă, a actului anulabil sau
până la desfiinţarea actului translativ de proprietate ca urmare a acţiunii
în anulare formulată de persoana interesată.
Acţiunea în nulitate relativă este o acţiune prescriptibilă, supusă
termenelor generale de prescripţie.
Până la acoperirea nulităţii relative prin confirmarea actului sau
expirarea termenului de prescripţie a acţiunii, dreptul de proprietate al
dobânditorului nu este sigur. Astfel, dreptul poate fi desfiinţat prin
admiterea acţiunii în anulare, iar dacă acţiunea este respinsă, actul
juridic este confirmat sau se împlineşte termenul de prescripţie, dreptul
Ea nu suspendă executarea obligaţiei, ci numai obligă pe creditor a
restitui aceea ce a primit, în caz de neîndeplinire a evenimentului prevăzut prin
condiţie.”
59 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 57
60 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 138
61 Eugen Chelaru, op. cit., p. 110
77
dobânditorului se va consolida ireversibil, devenind un drept pur şi
simplu. 62
5.3. Proprietatea comună pe cote – părţi
5.3.1. Noţiunea şi clasificarea
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se defineşte ca fiind
acel drept de proprietate al cărui obiect este indiviz, din punct de vedere
material, însă divizat sub aspect ideal. Astfel, nici unul dintre titulari nu
are un drept exclusiv cu privire la o fracţiune materială din bunul
respectiv, însă deţine o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate.
Proprietatea comună pe cote– părţi este de două feluri:
• proprietate comună pe cote –părţi obişnuită sau temporară;
• proprietate comună pe cote –părţi forţată şi perpetuă.
5.3.2. Caracterele juridice
Coproprietatea prezintă două caractere juridice esenţiale:
1. nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei
fracţiuni materiale din bun;
2. fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote – părţi
din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere
material.
5.3.3. Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară
Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară este
acea specie de coproprietate care încetează printr-o modalitate specifică,
prin partaj.
Coproprietatea temporară se naşte ca efect al deschiderii unei
succesiuni, atunci când defunctul lasă mai mulţi moştenitori sau dintrun
contract translativ de proprietate având mai mulţi dobânditori.
Titularii coproprietăţii temporare pot fi persoane fizice sau
persoane juridice, inclusiv statul sau unităţile administrativ-teritoriale.
62Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, p. 129
78
5.3.3.1. Drepturile copărtaşilor cu privire la întregul bun
Din principiul potrivit căruia nici unul dintre coproprietari nu are
un drept exclusiv asupra unei fracţiuni materiale din bun, decurge
regula unanimităţii, care impune existenţa acordului de voinţă al tuturor
copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun.
Referitor la actele la actele pe care un copărtaş le poate efectua cu
privire la întregul bun, se distinge între actele materiale şi actele juridice.
Fiecare copărtaş poate efectua singur, fără acordul celorlalţi
copărtaşi, acte materiale cu privire la întregul bun, cu respectarea
următoarelor condiţii:
1. să nu stânjenească folosinţa bunului de către ceilalţi copărtaşi;
2. să nu schimbe destinaţia bunului sau modul de folosire al
acestuia.63
Referitor la dreptul copărtaşilor la fructele produse de bun, se
distinge între fructele civile şi fructele industriale, respectiv:
- fructele civile se cuvin tuturor copărtaşilor, proporţional cu cota –
parte din drept;
- fructele industriale (a căror producere presupune munca
omului) se cuvin numai copărtaşului care a lucrat efectiv. Copărtaşul
care a stat în pasivitate va putea pretinde o cotă-parte din fructele
industriale numai dacă dovedeşte că a fost împiedicat să participe la
producerea şi culegerea fructelor.64
După cum se cunoaşte, în funcţie de importanţa lor, actele juridice
sunt : acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie65.
Actul juridic de conservare este acela prin care se urmăreşte
preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Sunt acte de
conservare: întreruperea unei prescripţii, înscrierea unei ipoteci sau a
unui privilegiu, somaţia.
Oricare dintre copărtaşi poate efectua singur, fără acordul şi chiar
împotriva voinţei celorlalţi copărtaşi, acte de conservare.
63 Curtea de Apel Târgu – Mureş. Decizia civilă nr. 1030/21.11.2002,
Ministerul Justiţiei, Culegere de practică judiciară 2002, Editura All Beck,
Bucureşti, 2003, p. 12-13
64 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 99
65 Gabriel Boroi, op. cit., p. 144 - 145
79
Actelor de conservare nu le este aplicabilă regula unanimităţii.
Actul juridic de administrare este acel act juridic civil prin care se
urmăreşte să se realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau
patrimoniu. Sunt acte de administrare: culegerea fructelor, asigurarea
unui bun, locaţiunea unui bun pe un termen de până la 5 ani, deoarece
după acest termen, locaţiunea devine un act de dispoziţie.
În materia actelor de administrare se aplică regula unanimităţii, în
sensul că ele implică consimţământul tuturor copărtaşilor.
Actul juridic de dispoziţie este acela care are ca rezultat ieşirea din
patrimoniu a unui drept sau grevarea cu sarcini reale a unui bun. Sunt
acte de dispoziţie: vânzarea, donaţia, constituirea unui gaj, constituirea
unei ipoteci.
Actele de dispoziţie se încheie cu consimţământul tuturor
copărtaşilor, ceea ce înseamnă că aceste acte juridice sunt supuse regulii
unanimităţii.
Această regulă nu-şi va găsi aplicarea în cazul actelor de
înstrăinare a întregului bun încheiate de un copărtaş, considerându-se că
în acest caz ne aflăm în prezenţa unui act încheiat sub condiţie
rezolutorie, dacă dobânditorul a cunoscut că transmiţătorul nu era
proprietarul exclusiv al bunului.
Soarta actului de înstrăinare va depinde de modul de soluţionare a
partajului: dacă bunul ce a format obiectul contractului de vânzare –
cumpărare va fi atribuit în lotul copărtaşului vânzător, vânzarea se va
consolida retroactiv, dacă bunul nu va fi atribuit în lotul său, vânzarea se
va desfiinţa retroactiv.66
5.3.3.2. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul
de proprietate
Fiecare copărtaş poate înstrăina şi constitui garanţii reale cu
privire la cota – parte ideală din dreptul de proprietate.
66Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Cordial
lex, Cluj – Napoca, 1995, p. 104;Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă, decizia
nr.1354/5.12.1997, în Curtea de Apel Iaşi, Culegere de practică judiciară, Iaşi,
1998, p. 13 -14
80
Dacă actul de dispoziţie este un contract de vânzare – cumpărare
sau un contract de donaţie, coproprietatea va continua cu noul copărtaş.
5.3.3.3. Obligaţiile coproprietarilor
Coproprietarii sunt obligaţi, în raport cu cota – parte din dreptul
de proprietate, să suporte cheltuielile şi datoriile ocazionate de
întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun. 67
5.3.3.4. Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite sau temporare
Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare poate avea loc
prin următoarele moduri68:
- în cazul în care toate cotele – părţi din dreptul de proprietate
sunt dobândite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre
copărtaşi sau de o terţă persoană;
- prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere;
- prin împărţeală sau partaj.
Prin împărţeală sau partaj se înţelege operaţia juridică prin care
se pune capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că
bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote – părţi sunt împărţite
materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind
proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părţi materiale din
bunurile dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii.69
În acest mod, dreptul indiviz este transformat într-un drept
exclusiv asupra unei părţi materiale dintr-un bun sau, după caz, asupra
întregului bun, dacă este vorba de încetarea coproprietăţii, respectiv
asupra unui bun din masa indiviză, dacă se pune capăt stării de
indiviziune.70
67 Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, p. 138;
Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale, Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti,
2001, p. 95
68 Eugeniu Safta – Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în
România, Editura Graphyx, Iaşi, 1993, p. 119; Ovidiu Ungureanu, Cornelia
Munteanu, op. cit., p. 186
69 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 177
70 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 119
81
Partajul este reglementat în art. 728 – 799 Cod civil şi în art. 6731
– 67314 Cod de procedură civilă, astfel cum a fost modificat prin
Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 138/200071, aprobată cu
modificări şi completări prin Legea nr. 219/200572.
Potrivit art. 728 alin. 1 Cod civil „ nimeni nu poate fi obligat a
rămâne în indiviziune. Un coerede poate cere oricând împărţeala
succesiunii, chiar când ar exista convenţii ori prohibiţii contrarii.”
Din dispoziţiile art. 728 Cod civil rezultă că acţiunea de partaj este
imprescriptibilă, ceea ce înseamnă că fiecare coproprietar poate intenta
acţiunea de partaj indiferent de data la care a luat naştere coproprietatea.
Acţiunea de partaj poate fi paralizată de un copărtaş sau de un terţ,
dacă aceste persoane au exercitat o posesie utilă asupra întregului bun
imobil, timp de 30 de ani, cu excluderea celorlalţi copărtaşi, prin
invocarea excepţiei dobândirii prin uzucapiune a proprietăţii exclusive
asupra bunului supus partajului.73
Partajul este de două feluri:
- partaj convenţional sau voluntar;
- partaj judiciar.
Partajul convenţional sau voluntar reprezintă acordul de voinţă
exprimat de toţi coproprietarii, în sensul încetării proprietăţii comune.
Pentru validitatea convenţiei de partaj, art. 730 alin. 1 Cod civil,
impune şi întrunirea următoarelor condiţii:
- prezenţa tuturor copărtaşilor;
- capacitatea deplină de exerciţiu a tuturor copărtaşilor; dacă un
copărtaş este minor sau pus sub interdicţie, sub sancţiunea nulităţii
relative, este necesar acordul autorităţii tutelare.
71 O.U.G. nr. 138/2000 pentru modificarea şi completarea Codului de
procedură civilă, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 479/2.10.2000
72 Legea nr. 219/2005 privind aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a
Guvernului nr. 138/2000 pentru modificarea şi completarea Codului de
procedură civilă, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 609/14.07.2005
73 Potrivit art. 729 Cod civil „ diviziunea poate fi cerută chiar când unul
sau mai mulţi din erezi au posedat părţi separate din succesiune, dacă nu a fost
act de împărţeală sau dacă nu se poate opune prescripţia.”
82
Partajul judiciar se realizează de către instanţa de judecată, care
poate să adopte una din următoarele soluţii:
1. partajarea în natură a bunului, atunci când bunul este comod
partajabil în natură, astfel încât fiecărui copărtaş să îi revină o cotă parte
din bun proporţional cu cota sa din dreptul de proprietate. Potrivit
art. 6739 Cod procedură civilă, la formarea loturilor, instanţa va ţine
seama, după caz, şi de acordul părţilor, mărimea cotei – părţi ce se
cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor,
domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari, înainte
de a se cere împărţeala, au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul
coproprietarilor.
2. atribuirea bunului către unul din copărtaşi cu obligarea
acestuia la plata echivalentului bănesc al cotelor celorlalţi copărtaşi,
echivalent numit sultă.
3. prin vânzarea bunului şi împărţirea preţului către toţi
copărtaşii, în raport de cota – parte din dreptul de proprietate. Atunci
când niciuna dintre părţi nu solicită atribuirea imobilului şi îşi dispută
valoarea lui, partajul se realizează prin vânzarea bunului la licitaţie
publică, vânzare care se face prin intermediul executorului judecătoresc
sau de către părţi.
Evaluarea bunului se face prin acordul copărtaşilor, iar în caz de
neînţelegere, instanţa va dispune efectuarea unei expertize tehnice
având ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a bunului, la data
pronunţării hotărârii judecătoreşti.
În acest sens, în practica judiciară s-a reţinut că adevăratul preţ
este valoarea de înlocuire, valoarea de circulaţie pe piaţa liberă la data
judecăţii, şi nu valoarea tehnică care cuprinde valoarea materialelor şi
preţul muncii, temei al răspunderii constructorului potrivit art. 494 Cod
civil74.
După abrogarea Legii nr. 603/1943 privind simplificarea
împărţelilor judiciare, procedura partajului judiciar este reglementată şi
se efectuează în condiţiile art. 6731 – 67314 Cod de procedură civilă,
astfel cum a fost modificat prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului
74Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, Decizia nr. 1437/27.06.2002, în
Ministerul Justiţiei, Culegere de practică judiciară 2002, Editura All Beck,
Bucureşti, 2003, p. 175
83
nr. 138/2000, aprobată cu modificări şi completări prin Legea
nr. 219/2005.
Potrivit art. 6734 Cod procedură civilă, împărţeala prin hotărâre
asupra fondului este admisibilă doar când părţile se învoiesc şi se va lua
act de învoială conform art. 271 – 273 Cod procedură civilă. În lipsa
învoielii părţilor, instanţa de judecată este obligată să stabilească
bunurile supuse împărţelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se
cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate comună pe
care coproprietarii le au unii faţă de alţii, prin încheiere interlocutorie,
conform dispoziţiilor art. 268 alin. 3 şi 6735 Cod procedură civilă.
Potrivit art. 786 Cod civil, partajul este un act juridic declarativ de
drepturi, ceea ce înseamnă că fiecare dintre foştii copărtaşi va deveni
retroactiv proprietar exclusiv al bunului ce i-a fost atribuit, din
momentul în care s-a născut coproprietatea.
5. 3. 4. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă
Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă poartă asupra
unui bun care, prin natura sa este folosit în mod permanent de două sau
mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi partajat.
Această formă de proprietate comună este forţată deoarece există
şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi perpetuă deoarece
scopul bunurilor care îi alcătuiesc obiectul este permanent.75
Bunurile care alcătuiesc obiectul proprietăţii comune forţate şi
perpetue constituie accesoriul altor bunuri principale ce se află în
proprietate exclusivă.76
Fiecare copărtaş poate poseda şi utiliza bunul comun, fără a avea
nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari, cu respectarea a două
condiţii:
– să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente, de
aceeaşi natură, a celorlalţi coproprietari;
75Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 190
76Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 76; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 180;
Liviu Pop, op. cit., p. 145
84
– să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului
principal căruia îi este afectat bunul comun accesoriu, în acord cu
interesul celorlalţi coproprietari.
În dreptul nostru civil sunt cunoscute patru cazuri de proprietate
comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă:
1. coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu
mai multe etaje sau apartamente;
2. coproprietatea forţată asupra bunurilor comune necesare sau
utile pentru folosirea a două imobile vecine;
3. coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune;
4. coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind
bunuri de familie.
5.3.4.1. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu
mai multe etaje sau apartamente
Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente este reglementată prin următoarele acte
normative:
– Decretul – Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe
construite din fondurile statului;
– Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi
unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, modificată şi completată prin
Legea nr. 453/2001;
– Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă
destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor
economice şi bugetare de stat;
– Regulamentul – cadru al asociaţiilor de proprietari, Anexa 2 la
Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare;
– Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari77, aprobată cu modificări prin
Legea nr. 234/2002;
– Hotărârea Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor
metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
77Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 544/1.09.2001
85
proprietari78, modificate şi completate prin Hotărârea Guvernului nr.
1386/200379.
În înţelesul art. 1 alin. 2 din Normele metodologice privind
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prin bloc de
locuinţe – clădire – condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din
care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente
sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, iar restul,
proprietate comună indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu
şi un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în
condiţiile în care nu se poate delimita proprietatea comună.
Din analiza dispoziţiilor legale în această materie, rezultă că
obiectul acestei coproprietăţi este format din terenul pe care este
construită clădirea, curtea, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul,
terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa
scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele, precum şi
instalaţiile clădirii, aflate în folosinţă comună.
În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale
proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună
indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii
locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot
constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.80
5.3.4.2. Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau
utile pentru folosirea a două imobile vecine
Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile
pentru folosirea a două imobile vecine are ca obiect potecile, drumurile,
fântânile, izvoarele; bunuri aflate pe linia despărţitoare dintre două
imobile care au proprietari diferiţi.
78 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 311/8.05.2003
79 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 863/4.12.2003
80 Adina Nicolae, Marian Nicolae, Asociaţiile de proprietari, în
„Dreptul” nr. 271998, p. 17 şi urm.
86
5.3.4.3. Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune
Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune este
reglementată în art. 590 –609 Cod civil.
Sunt despărţituri comune:
- zidul comun;
- şanţul comun;
- gardul comun.
5.3.4.4. Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind
bunuri de familie
Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri
de familie priveşte acele bunuri care sunt menite să servească întregului
grup de persoane formând familia: mormintele, scrisorile, hârtiile şi
titlurile de familie, tablourile de familie.81
5.4. Proprietatea comună în devălmăşie
Proprietatea comună în devălmăşie este acea formă a dreptului de
proprietate comună caracterizată prin faptul că titularii săi nu au
determinată cota-parte ideală din dreptul de proprietate asupra unor
bunuri nefracţionate în materialitatea lor, bunul aparţinând deopotrivă
tuturor coproprietarilor.82
Legislaţia actuală reglementează un singur caz de devălmăşie,
respectiv dreptul de proprietate devălmaşă al soţilor asupra bunurilor
dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei.
Potrivit art. 30 alin. 1 Codul familiei, bunurile dobândite în timpul
căsătoriei, de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri
comune ale soţilor.
Titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie
administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune,
conform dispoziţiilor art. 35 alin. 2 Codul familiei prin care s-a instituit
un mandat tacit reciproc între soţi, ceea ce înseamnă că atunci când unul
81Ioan Adam, op. cit., p. 492
82Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 85; Liviu Pop, op. cit., p. 152; Corneliu
Bîrsan, op. cit., p. 188; Ioan Adam, op. cit., p. 494
87
dintre ei exercită atributele dreptului de proprietate (posesia, folosinţa,
dispoziţia) asupra bunurilor comune, se presupune că ele acţionează atât
în nume propriu, cât şi ca reprezentant al celuilalt soţ.
Potrivit art. 35 alin. 2 Codul familiei nici unul dintre soţi nu poate
înstrăina sau greva un bun imobil, fără consimţământul expres al
celuilalt soţ.
Proprietatea comună în devălmăşie încetează:
1. Prin desfacerea sau încetarea căsătoriei83 conform art. 37 Codul
familiei (căsătoria încetează prin moartea unuia dintre soţi; declararea
judecătorească a morţii unuia dintre soţi; recăsătorirea soţului celui ce
fusese declarat mort, iar desfiinţarea căsătoriei se face prin divorţ). La
desfacerea căsătoriei, bunurile comune se împart între soţi, potrivit
învoielii acestora. Dacă soţii nu se învoiesc asupra împărţirii bunurilor
comune, va hotărî instanţa de judecată (art. 36 alin. 1 Codul familiei).
2. Pentru motive temeinice, bunurile comune, în întregime sau
numai o parte din ele, se pot împărţi prin hotărâre judecătorească şi în
timpul căsătoriei (art. 36 alin. 2 Codul familiei).
Prin decizia nr. VIII/21.12.2000, pronunţată de Curtea Supremă
de Justiţie – Secţiile Unite84, s-a decis că indiferent de valoarea masei
partajabile, competenţa de a soluţiona cererile având ca obiect
partajarea bunurilor comune dobândite de soţi în timpul căsătoriei,
revine judecătoriei, atât în cazul în care aceste cereri au fost formulate
concomitent cu acţiunea principală de desfacere a căsătoriei, cât şi
atunci când sunt formulate separat.
5.5. Proprietatea periodică
Proprietatea periodică este definită ca fiind o modalitate a
dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume
propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe
perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale
83 Ion P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura All, Bucureşti,
1996, p. 199; Florin Ciutacu, Codul familiei român comentat şi adnotat, Editura
Sigma, Bucureşti, 2000, p. 27; Alexandru Bacaci, Viorica Dumitrache, Codruţa
Hangeanu, Dreptul familiei, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 108
84 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 84/19.02.2001
88
regulate, presupunând cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice
sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic.85
Proprietatea periodică, ca o nouă modalitate juridică a dreptului
de proprietate, a apărut în dreptul nostru pe la jumătatea deceniului
trecut, când Regia Autonomă „Loteria Naţională” a creat un nou tip de
loz în plic, „Vila de Aur”, în sistemul time sharing.86
Acest sistem constituie în persoana celui care câştigă un drept de
proprietate imobiliară pentru o săptămână pe an având ca obiect un
apartament de trei camere, mobilat şi dotat cu aparatură electronică şi
electrocasnică, situat într-o vilă din Poiana Soarelui (Braşov).
Titularul dreptului de proprietate exercită, în mod exclusiv, timp
de 7 zile pe an atributele dreptului de proprietate şi tot pentru aceeaşi
perioadă poate să transmită dreptul său prin acte de vânzare sau
locaţiune şi chiar acte pentru cauză de moarte.
85 Teodor Sîmbrian, Proprietatea în sistem”time sharing” – proprietate
periodică – o nouă modalitate a dreptului de proprietate?, în „Dreptul” nr.
5/1997, p. 35
86 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 195; Ioan Adam, op. cit., p. 203
89
CAPITOLUL 6
EXPROPRIEREA
6.1. Noţiunea şi reglementarea
Exproprierea a fost definită ca fiind un mod originar de dobândire
a proprietăţii constând în trecerea forţată în proprietate publică, prin
hotărâre judecătorească, a unor imobile aflate în proprietate privată, cu
o dreaptă şi prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.87
Într-o altă formulare, exproprierea a fost definită ca fiind o
instituţie juridică de drept public care constă în achiziţia forţată, cu titlu
oneros, pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii şi sub control
judiciar, a unor bunuri imobile proprietate privată.88
Exproprierea este reglementată în art. 44 alin. 3 şi 6 din
Constituţie, art. 481 Cod civil, Legea nr. 33/1994, Hotărârea Guvernului
nr. 583/1994, Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile
lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale89 şi în
Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin
Hotărârea Guvernului nr. 941/200490.
Interesul public poate duce nu doar la limitarea exerciţiului unor
atribute ale dreptului de proprietate, dar şi la pierderea acestuia cu
privire la bunuri imobile. Această posibilitate este reglementată de
Constituţie care în art. 44 alin. 3 prevede că „nimeni nu poate fi
expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit
legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”, precum şi de art. 481 Cod
civil potrivit căruia „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa,
87 Liviu Pop, op. cit., p. 49
88 Eugen Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck,
Bucureşti, 1999, p. 334
89 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 487/31.05.2004
90 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 596/1.07.2004
90
afară numai pentru cauză de utilitate publică, şi primind o dreaptă şi
prealabilă despăgubire” şi, în sfârşit, în Legea nr. 33/199491 care
cuprinde dispoziţii de natură să asigure cadrul legal adecvat procedurilor
de expropriere şi stabilire a despăgubirilor, dar şi apărarea dreptului
de proprietate privată.
Legea nr. 33/1994 se completează cu Regulamentul privind procedura
de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile în
vederea declarării utilităţii publice pentru lucrări de interes naţional sau
de interes local.92
6.2. Principiile exproprierii
Exproprierea este guvernată de următoarele principii:
1. Existenţa unei cauze de utilitate publică
Exproprierea se poate face numai pentru lucrări de utilitate
publică, care potrivit art. 5 din Legea nr. 33/1994 se declară pentru
lucrări de interes naţional sau de interes local.
Conform art. 6 din Legea nr. 33/1994 sunt de utilitate publică
lucrările privind: prospecţiunile şi explorările geologice; extracţia şi
prelucrarea substanţelor minerale utile; instalaţii pentru producerea
energiei electrice; căile de comunicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgirea
străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii,
gaze, termoficare, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia mediului;
îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă
şi atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi
pentru devierea viiturilor; staţii hidrometeorologice, seismice şi sisteme
de irigaţii şi desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime;
clădirile şi terenurile necesare construcţiei de locuinţe sociale şi altor
obiective sociale de învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie şi
asistenţă socială, precum şi de administraţie publică şi pentru
autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a
monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor
91 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 139/2.06.1994
92 Regulamentul a fost adoptat prin Hotărârea Guvernului
nr. 583/31.08.1994, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 271/26.09.1994
91
naţionale, rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii; prevenirea şi
înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale – cutremure, inundaţii, alunecări
de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională.
2. Existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile
Expropriatorul este obligat să plătească proprietarului bunului
expropriat sau titularilor altor drepturi reale cu privire la bunul
expropriat o compensare pentru pierderea suferită care trebuie să fie
dreaptă, adică să acopere întreaga pierdere suferită de persoanele
afectate de măsura exproprierii
În acest sens sunt dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care
prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi
din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar
la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa
vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de
acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii
raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau,
după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile
prezentate de aceştia.
Despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă, caracter care reprezintă
o garanţie importantă acordată persoanelor îndreptăţite la expropriere.93
3. Exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin
hotărâre judecătorească
Instanţa de judecată dispune cu privire la expropriere şi stabileşte
despăgubirea pe care urmează să o primească expropriatul.
6.3. Obiectul exproprierii
Obiectul exproprierii îl constituie bunurile imobile proprietatea
persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ,
precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, municipiilor şi
judeţelor.
În enumerarea făcută de legiuitor în art. 2 din Legea nr. 33/1994
nu sunt incluse bunurile imobile proprietate de stat. În acest sens, Curtea
93Valeriu Stoica, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în
revista „Dreptul” nr. 5/2004, p. 34
92
Constituţională a decis că exproprierea nu se poate referi la bunurile
aflate în proprietatea statului.94
6.4. Procedura exproprierii
Procedura exproprierii se desfăşoară în trei etape reglementate
distinct în lege:
1. utilitatea publică şi declararea ei;
2. măsurile premergătoare exproprierii;
3. exproprierea şi plata despăgubirilor.
Pentru a se produce exproprierea este necesar să fie întrunite, în
mod cumulativ, următoarele condiţii95:
– existenţa unei declaraţii de utilitate publică;
– existenta unei publicităţi speciale;
– existenţa unei juste şi prealabile despăgubiri.
Conform art. 7 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, utilitatea publică se
declară de către Guvern pentru lucrările de interes naţional şi de către
consiliile judeţene şi Consiliul Local al Municipiului Bucureşti pentru
lucrările de interes local.
Declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei
cercetări prealabile şi condiţionat de înscrierea lucrării în planurile
urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate, conform legii, pentru
localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei.96
Pe baza rezultatelor cercetării prealabile se adoptă actul de
declarare a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţă publică prin
afişare la sediul consiliului local în a cărui rază teritorială este situat
bunul imobil şi prin publicare în Monitorul Oficial – pentru utilitatea
94 Curtea Constituţională, Decizia nr. 115/21.05.1997, publicată în
„Monitorul Oficial al României” nr. 141/1997
95 Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian, Drept civil român, Tratat, Vol. II,
Teoria generală a drepturilor reale, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 339-343
96 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit.,
p. 33-36; Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 28-29;
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 63 – 65; Liviu Pop, op. cit., p. 51 – 53; Ion Dogaru,
Sevastian Cercel, op. cit., p. 85 – 86; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu,
op. cit., p. 115
93
publică de interes naţional – sau în presa locală – pentru utilitatea
publică de interes local.
După declararea utilităţii publice, expropriatorul imobilului97 va
executa planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre
expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum şi a ofertelor
de despăgubire.
Propunerile de expropriere, împreună cu procesul – verbal care
încheie cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice, se notifică
titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la
publicare, iar aceste persoane pot face întâmpinare împotriva actelor
respective în termen de 45 de zile de la primirea notificării.
Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 de zile de o
comisie constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes
naţional, prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau
prin dispoziţia primarului municipiului Bucureşti pentru cele de interes
local.
Hotărârea comisiei este comunicată părţilor în termen de 15 zile
de la adoptarea, iar acestea o pot contesta la Curtea de apel în raza
căreia se află situat imobilul, în termen de 15 zile de la comunicare,
potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 544/2004.
Soluţionarea cererii de expropriere este de competenţa
tribunalului în a a cărui rază este situat bunul imobil propus pentru
expropriere.
Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de
lege pentru expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma
cuvenită fiecărei părţi.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune
din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului
sau celorlalte persoane îndreptăţite.
Pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie
compusă din trei experţi: unul numit de instanţă, unul desemnat de
expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii.
97Expropriator, în înţelesul Legii nr. 33/1994, este statul, prin
organismele desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional, şi
judeţele, municipiile, oraşele şi comunele, pentru lucrările de interes local,
conform art. 12 alin. 2 din lege
94
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi
instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit,
imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data
întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse
proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în
considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu
pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî, despăgubirea acordată
neputând să fie mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai
mare decât cea solicitată de expropriat sau de o altă persoană interesată.
6.5. Efectele exproprierii
Exproprierea produce următoarele efecte98:
– transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse
exproprierii în patrimoniul expropriatorului;
– imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de orice
sarcini;
– stingerea dezmembrămintelor dreptului de proprietate: uzul,
uzufructul, abitaţia şi superficia;
– stingerea drepturilor personale dobândite de alte persoane
asupra imobilului expropriat, cum ar fi cum ar fi cele rezultate dintr-un
contract de locaţiune sau un contract de comodat;
– subrogaţia reală cu titlu particular: ipoteca şi privilegiul
imobiliar se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, iar odată
ce despăgubirea a fost stabilită, creditorul ipotecar nu mai poate proceda
la executarea silită a imobilului respectiv.
Prin art. 35-37 din lege sunt reglementate două drepturi în
favoarea proprietarului imobilului expropriat:
1.dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat;
2. dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului.
98Eugen Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de
utilitate publică, în „Dreptul” nr. 4/1998, p. 15-17, Flavius Baias, Bogdan
Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr. 4/1995, p. 27
95
Potrivit art. 35 din Legea nr. 33/1994, dacă bunurile imobile
expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului
pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au
fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a
făcut o nouă declarare de utilitate publică.
Cererea de retrocedare se adresează tribunalului care, după ce
verifică temeiurile acesteia, poate să dispună retrocedarea.
Curtea Supremă de Justiţie, prin decizia nr. VI din 29 septembrie
1999, pronunţată de Secţiile Unite99, a admis un recurs în interesul legii
şi a decis că în cazul cererilor de restituire a imobilelor expropriate
anterior intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994, sunt aplicabile
dispoziţiile Legii nr. 33/1994.
Retrocedare imobilului se face în schimbul unui preţ, care se
stabileşte ca şi în situaţia exproprierii, şi nu poate să fie mai mare decât
despăgubirea actualizată.100
Art. 37 din Legea nr. 33/1994 prevede că în cazul în care lucrările
pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un
drept prioritar la dobândire, la un preţ care nu poate fi mai mare decât
despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în
scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare
sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la
primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil.
99Publicată în „Monitorul Oficial al României”. nr. 636/27.12.1999
100Marian Nicolae, Discuţii cu privire la aplicarea în timp a art. 35 – 36
din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
în „Dreptul” nr. 11/2000, p. 25
96
CAPITOLUL 7
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
7.1. Noţiunea
Dreptul de proprietate, cel mai complet drept real, întruneşte în
mâinile titularului toate atributele care, conform legii, îl compun:
dreptul de folosinţă, dreptul de a culege fructele şi dreptul de dispoziţie
(usus, fructus şi abusus).101
Aceste atribute au un caracter absolut, în sensul că există în
raporturile proprietarului cu toţi ceilalţi şi un caracter exclusiv, în
înţelesul că numai proprietarul le poate exercita în plenitudinea lor,
independent de puterile şi drepturile pe care altul le-ar avea asupra
aceluiaşi bun.102
În unele situaţii, legea permite separarea atributelor dreptului de
proprietate şi atribuirea lor altor persoane decât titularul dreptului de
proprietate.
Astfel, potrivit art. 479 Cod civil, „poate avea cineva asupra
bunurilor, sau un drept de proprietate sau un drept de folosinţă sau
numai servitute”.
Aceasta înseamnă că proprietatea poate fi dezmembrată, iar unele
atribute ale ei pot fi exercitate ca drepturi reale de o altă persoană decât
titularul dreptului de proprietate, cu excepţia dispoziţiei, deoarece
aceasta, ca atribut al dreptului de proprietate, nu va putea fi exercitată de
alte persoane, aceasta rămânând în mâinile proprietarului.
101 Eugen Chelaru, op. cit., pag 155; Liviu Pop, op. cit., pag 157; Ovidiu
Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., pag 262
102 Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All
Educaţional, Bucureşti, 1998, pag 137
97
Dacă dreptul de dispoziţie ar fi atribuit altei persoane decât
proprietarului lucrului, atunci înstrăinarea ar conduce la însăşi pierderea
dreptului de proprietate.
Importanţa dreptului de dispoziţie a fost reţinută şi de Curtea
Constituţională, care a decis că garantarea dreptului de proprietate
presupune protecţia tuturor prerogativelor acestui drept şi, în mod
special, a dreptului de dispoziţie.103
Pe de altă parte, unele atribute ale proprietăţii pot fi limitate, ca în
cazul servituţilor şi acordate în favoarea terţilor.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind
acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia,
opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau
dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul
juridic al dreptului de proprietate.104
În sistemul nostru de drept sunt cunoscute următoarele
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de
superficie şi dreptul real de folosinţă.105
Aceste dezmembrăminte pot fi constituite numai pentru bunurile
proprietate privată, nu şi pentru bunurile din domeniul public, în raport
de dispoziţiile art. 136 alin 4 din Constituţie, care prevede că bunurile
proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice ele pot
fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot
fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică.
7.2. Modurile de constituire a dezmembrămintelor
dreptului de proprietate
Dezmembrămintele dreptului de proprietate, cele prevăzute de
Codul civil, pot lua naştere prin următoarele moduri:
103 Decizia nr. 44/1996, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 345/1996
104 Liviu Pop. op. cit., pag 158
105 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 185-186
98
• prin lege: dreptul de abitaţie, servituţile legale şi naturale,
dreptul de superficie;
• prin act administrativ emis de autoritatea competentă:dreptul
real de folosinţă;
• prin destinaţia proprietarului: servituţile stabilite prin fapta
omului;
• prin uzucapiune:dreptul de uzufruct, dreptul de uz, servituţile
continue şi aparente, dreptul de superficie;
• prin voinţa omului: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul
de abitaţie, servituţile stabilite prin fapta omului, dreptul de superficie.
7.3. Dreptul de uzufruct
7.3.1. Noţiunea şi reglementarea
Uzufructul este definit în art 517 Cod civil ca fiind dreptul de a se
bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi
proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa.
În doctrină, uzufructul a fost definit ca fiind acel drept real principal
derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin în proprietatea
altei persoane, care conferă titularului său, numit uzufructuar, atributele
de
posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le
restitui
proprietarului la încetarea uzufructului.106
Reglementarea uzufructului este cuprinsă în art. 517-564 Cod
civil.
În urma constituirii uzufructului, cel în patrimoniul căruia rămâne
dreptul de dispoziţie se numeşte nud proprietar, iar cel în patrimoniul
căruia intră dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele se numeşte
uzufructuar.
Ca urmare a separării atributelor dreptului de proprietate şi
încredinţării lor către două persoane diferite, apar două drepturi reale
distincte: dreptul de proprietate, al cărui conţinut va fi format numai din
dispoziţie şi dreptul de uzufruct, compus din atributele posesiei şi
folosinţei bunului, desprinse din dreptul de proprietate.
106 Liviu Pop, op. cit., pag 159
99
7.3.2. Caracterele juridice
Uzufructul prezintă următoarele caractere juridice:
1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes,
inclusiv proprietarului, iar când obiectul său îl reprezintă bunuri
corporale, conferă titularului dreptul de urmărire şi dreptul de
preferinţă.107 Acest caracter al uzufructului rezultă din dispoziţiile art.
479 Cod civil care prevede că cineva poate avea asupra unui lucru un
drept de proprietate sau un drept de folosinţă sau numai servitute,
uzufructul fiind asimilat cu dreptul de proprietate, precum şi din
definiţia legală a uzufructului, cuprinsă în art. 517 Cod civil.
Această natură a uzufructului îl deosebeşte de dreptul de folosinţă
pe care îl are locatarul asupra bunului închiriat, care este un drept de
creanţă.108
2. Uzufructul este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai
târziu la moartea uzufructuarului dacă acesta este o persoană fizică
(art.557 Cod civil) sau cel mai târziu după 30 de ani, dacă titularul este
o persoană juridică (art.559 Cod civil).
Dreptul de uzufruct poate fi constituit atât pe o durată de timp
determinată cât şi pe durata vieţii uzufructuarului (uzufructul viager).
3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, în raport cu bunurile
asupra cărora a fost constituit.
4. Uzufructul este un drept de folosinţă, deoarece uzufructuarul
dobândeşte dreptul de a întrebuinţa lucrul şi de a-i culege fructele.
Uzufructuarul dobândeşte beneficiul uzufructului (emolumentul),
adică avantajele economice pe care acest drept le conferă.
5. Uzufructul este un drept incesibil, ceea ce înseamnă că nu se
poate transmite prin acte juridice. Uzufructuarul poate transmite
numai emolumentul uzufructului (art. 534 Cod civil) fără să-şi piardă
calitatea de titular al dreptului real de uzufruct. În acest caz,
dobânditorul va folosi bunul cu titlu de drept personal, titular al
dreptului real de uzufruct rămânând uzufructuarul.
107 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept
civil român, vol. II, Editura All, Bucureşti, 1997, p. 192
108 Ion P.Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 322
100
7.3.3. Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct
Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din
atributele de posesie şi folosinţă, uzufructuarul având şi dreptul de a
culege sau percepe, în proprietate, fructele bunului.
Proprietarul bunului astfel grevat va rămâne numai cu dreptul de
dispoziţie asupra bunului, adică va avea nuda proprietate,109 atribut pe
care îl poate exercita fără ca prin aceasta să aducă atingere dreptului de
uzufruct.110
7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit art. 520 Cod civil, uzufructul se poate stabili pe tot felul
de bunuri mobile şi imobile. În raport de această formulare rezultă că
dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricăror bunuri aflate în
circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale şi, în
principiu, neconsumptibile.111
Uzufructul poate fi de mai multe feluri, în funcţie de obiectul său:
− uzufruct cu titlu particular, atunci când este stabilit asupra unui
bun determinat;
− uzufruct cu titlu universal, atunci când are ca obiect o fracţiune
dintr-o universalitate;
− uzufruct universal, atunci când are ca obiect o universalitate.
Această clasificare prezintă importanţă în ceea ce priveşte
repartizarea sarcinilor şi datoriilor, pe timpul uzufructului, între
uzufructuar şi nudul proprietar.112
Astfel, în cazul uzufructului cu titlu particular, uzufructuarul poate
să folosească bunul fără să aducă atingere substanţei lucrului, în timp în
interiorul fracţiunii de universalitate sau în universalităţi de bunuri,
operând subrogaţia reală cu titlu universal, bunul este înlocuit cu
valoarea lui, fără să fie afectată substanţa acestuia.
Având în vedere faptul că una dintre obligaţiile uzufructuarului
este aceea de a nu se atinge de substanţa lucrului şi de a restitui lucrul
109 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 270
110 Liviu Pop, op. cit., p. 160
111 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 196
112 Eugen Chelaru, op. cit., p. 160
101
proprietarului, regula, în materie de bunuri ce pot forma obiectul
uzufructului, o constituie bunurile neconsumptibile.
Cu caracter de excepţie, se admite că obiect al uzufructului pot fi
şi bunuri consumptibile, dar în acest caz uzufructuarul are obligaţia de a
restitui bunuri de aceeaşi cantitate şi valoare cu cele primite. Deoarece
uzufructuarului i se transmite însăşi proprietatea asupra bunurilor, cu
obligaţia de restituire prevăzută în art. 526 Cod civil, ne aflăm în
prezenţa quasi – uzufructului.
Pot forma obiectul uzufructului următoarele categorii de bunuri:
– titlurile la purtător, deoarece pot fi identificate prin seriile şi
numerele lor;
– fondul de comerţ, ca universalitate de fapt, format din bunuri
corporale şi incorporale ( mărfuri, materii prime, brevete de invenţii,
mărcile de fabrică);
– terenurile proprietate privată;
– locuinţele.
Referitor la terenuri şi locuinţe, menţionăm că terenurile
dobândite prin constituirea dreptului de proprietate privată şi care nu pot
fi înstrăinate timp de 10 ani (conform art. 32 alin. 1 din Legea nr.
18/1991, modificată prin Legea nr. 247/2005) nu pot face obiectul
uzufructului pe această perioadă, precum şi apartamentele cumpărate
de chiriaşi în condiţiile Legii nr. 112/1995 care nu pot fi înstrăinate,
potrivit dispoziţiilor art. 9 alin. final pe timp de 10 ani de la data
dobândirii.113
7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului
În conformitate cu prevederile art. 518 Cod civil, uzufructul se
poate constitui prin lege, prin voinţa omului şi prin uzucapiune.
În legislaţia noastră nu mai există cazuri de uzufruct legal,
deoarece articolele 283, 338, 684 şi 1242 din Codul civil care
reglementau uzufructul legal ( dreptul de uzufruct legal al părinţilor
asupra averii copiilor lor minori, al soţului asupra bunurilor dotale şi al
văduvei fără avere în moştenirea soţului său predecedat) au fost
Ioan Adam, op. cit., p. 519
113
102
abrogate prin Legea nr. 18/1948, Decretul nr. 32/1954 şi Legea
nr. 319/1944.
În consecinţă, dreptul de uzufruct se poate constitui numai prin
voinţa omului şi prin uzucapiune.
Instituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în două
moduri:
1. Constituirea uzufructului prin convenţia intervenită între
proprietar şi uzufructuar
Convenţia poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea
dreptului de uzufruct prin convenţie poate fi directă şi indirectă.
Uzufructul se instituie în mod direct, dacă prin convenţie se
înstrăinează cele două atribute care formează conţinutul juridic al
dreptului de uzufruct, proprietarul menţinând pentru el numai nuda
proprietate.
Uzufructul se instituie în mod indirect, dacă obiectul convenţiei
este reţinerea de către vechiul proprietar a dreptului de uzufruct şi
înstrăinarea nudei proprietăţi.
Atunci când uzufructul se constituie asupra unui imobil, direct sau
indirect, actul de constituire se va perfecta în forma înscrisului autentic
– art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată de Titlul XII din Legea
nr. 247/2005, coroborat cu art. 2 alin. 2 din Titlul X „Circulaţia juridică
a terenurilor” al Legii nr. 247/2005.114
2. Constituirea uzufructului prin testament
Testatorul poate transmite legatarului uzufructul şi moştenitorilor
nuda proprietate sau poate să instituie un legatar al nudei proprietăţi şi
să transmită moştenitorilor legali uzufructul.115
Potrivit art. 519 Cod civil, uzufructul constituit prin voinţa omului
poate fi: pur şi simplu, pe termen sau sub condiţie.
În ceea ce priveşte dobândirea dreptului de uzufruct prin
uzucapiune, aceasta se poate realiza atât pe calea uzucapiunii de 10
până la 20 de ani, când există justul titlu şi buna – credinţă a
posesorului, cât şi a uzucapiunii de 30 de ani.
Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, op. cit., p. 235
114
Eugen Chelaru, op. cit., p. 161
115
103
7.3.6. Drepturile uzufructuarului
Uzufructuarul are dreptul de a obţine posesia bunului care face
obiectul uzufructului şi dreptul de a-l folosi, conservându-i substanţa.
Corespunzător acestor atribute, uzufructuarul are următoarele drepturi:
1. Dreptul de a cere predarea în folosinţă a bunului
În acest scop, are la dispoziţie acţiunea confesorie împotriva nudului
proprietar ori a succesorilor acestuia, dacă uzufructul s-a constituit
prin legat.
Dacă uzufructul s-a instituit prin convenţie, uzufructuarul are la
îndemână o acţiune personală, născută din contract, împotriva celuilalt
contractant având ca obiect predarea bunului.
2. Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele
Dreptul de folosinţă îi conferă uzufructuarului dreptul să efectueze
acte de conservare şi de administrare asupra bunului.
Uzufructuarul poate să facă şi acte de dispoziţie materială cu
privire la bun, cu precizarea că potrivit art. 539 alin. 2 Cod civil nu are
dreptul la despăgubiri de la proprietar pentru sporul de valoare adus
bunului.
Potrivit art. 521 Cod civil, „uzufructuarul are dreptul de a se
bucura de tot felul de fructe, ce poate produce obiectul asupra căruia are
uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile.”
Astfel, în ceea ce priveşte fructele naturale şi industriale, sunt
dobândite de uzufructuar prin culegere (percepere). Fructele neculese în
momentul constituirii uzufructului aparţin uzufructuarului iar cele
nepercepute în momentul încetării uzufructului se cuvin proprietarului
(art. 524 Cod civil).
Fructele civile se dobândesc de către uzufructuar zi de zi,
proporţional cu durata uzufructului (art. 525 Cod civil).
În cazul uzufructului testamentar, fructele se cuvin uzufructuarului
din momentul predării voluntare a bunului de către moştenitori sau
de la data introducerii acţiunii în justiţie pentru predarea bunului.
3. Dreptul de a exercita prerogativele pe care i le conferă
constituirea uzufructului, în mod direct şi nemijlocit sau prin
intermediul unei persoane.
104
Potrivit art. 534 Cod civil, uzufructuarul are posibilitatea să
cedeze emolumentul uzufructului prin acte cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit.
Uzufructuarul are dreptul să închirieze sau să arendeze bunul, iar
atât timp cât există uzufructul aceste contracte sunt opozabile nudului
proprietar.
Conform art. 1750 pct. 2 Cod civil, uzufructul poate fi ipotecat.
Uzufructuarul poate să constituie asupra uzufructului său un alt
drept de uzufruct, fără ca prin aceasta să-şi înstrăineze dreptul ci numai
exerciţiul dreptului, cu consecinţa faptului că va rămâne în continuare
răspunzător faţă de nudul proprietar.
4. Dreptul de a folosi acţiunile posesorii pentru apărarea uzufructului.
7.3.7. Obligaţiile uzufructuarului
Obligaţiile uzufructuarului pot fi grupate în trei categorii, în
funcţie de următoarele etape:
- înainte de intrarea în posesia şi folosinţa bunului care formează
obiectul uzufructului;
- în timpul exercitării dreptului de uzufruct;
- la încetarea uzufructului.
1. Înainte ca uzufructuarul să intre în posesia şi folosinţa bunului
asupra căruia se exercită dreptul de uzufruct, acesta are următoarele
obligaţii:
a) Obligaţia de întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un
proces-verbal de constatare a stării bunurilor imobile (art. 540 şi
art. 541 Cod civil).
Această obligaţie are ca scop să stabilească obiectul uzufructului
şi întinderea obligaţiei de restituire a uzufructuarului.
Inventarul şi procesul-verbal pot fi întocmite fie în formă
autentică, fie prin înscris sub semnătură privată, pe cheltuiala
uzufructuarului
şi constituie probe pentru stabilirea stricăciunilor suferite de
lucru pe timpul uzufructului.
În caz de neîndeplinire a acestei obligaţii, uzufructuarul va suporta
următoarele sancţiuni:
105
– proprietarul îl poate împiedica pe uzufructuar să intre în
folosinţa lucrului;
– în momentul stingerii uzufructului, nudul proprietar poate să
facă dovada pretenţiilor sale faţă de uzufructuar, prin orice mijloc de
probă, inclusiv proba cu martori şi prezumţii.
2) Obligaţia de a aduce o cauţiune
Se numeşte cauţiune, persoana care se obligă, alături de
uzufructuar, să răspundă în caz de insolvabilitate a acestuia (art. 541
Cod civil).
Îndeplinirea acestei obligaţii se face fie prin găsirea şi darea unei
cauţiuni propriu-zise, fie prin constituirea unei garanţii reale, sub forma
gajului sau a ipotecii.
Nudul proprietar poate scuti de darea cauţiunii pe uzufructuar. De
asemenea, vânzătorul sau donatorul bunului care şi-au reţinut uzufructul
din vânzare sau donaţie nu sunt obligaţi să dea cauţiune.
2. În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are
următoarele obligaţii116:
a) Să se folosească de bun ca un bun proprietar (art. 541 Cod
civil); obligaţie din care decurge îndatorirea de a întreţine lucrul în bună
stare, având sarcina de a face reparaţiile de întreţinere, cu precizarea că
reparaţiile importante sunt în sarcina nudului proprietar (art. 545 – 547
Cod civil).
b) Să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcări sau
uzurpări ale dreptului acestuia (art. 545 Cod civil) care pot să provină
din partea unui terţ prin intentarea unei acţiuni în revendicare, a unei
acţiuni în grăniţuire sau a unei acţiuni posesorii.
Dacă nu-şi îndeplineşte această obligaţie, uzufructuarul va plăti
toate daunele suferite de proprietar, ca şi cum ele ar fi autorul acestora
(art. 554 Cod civil).
c) Să respecte şi să continue modul de folosire stabilit de
proprietar, în sensul de a folosi lucrul întocmai ca şi proprietarul
lucrului (art. 517 Cod civil).
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 274
116
106
d) Să suporte anumite cheltuieli şi sarcini ale lucrului (art. 548 –
549 Cod civil), cum ar fi plata taxelor şi a impozitelor, cheltuielile
pentru obţinerea recoltelor etc.
3. La încetarea uzufructului, uzufructuarul are următoarele obligaţii:
a) Să restituie bunul care a făcut obiectul uzufructului, în natură şi
în starea în care se găsea ca la momentul constituirii uzufructului.
Această obligaţie nu va mai exista în cazurile în care uzufructul sa
stins prin consolidare sau în cazul în care bunul a pierit fără culpa
uzufructuarului.
Dacă bunul s-a deteriorat prin folosinţă, uzufructuarul are
obligaţia de a-l restitui în starea în care se afla la sfârşitul uzufructului.
Dacă bunul a pierit ca urmare a unui caz fortuit, uzufructuarul este
exonerat de obligaţia de a-l restitui, deoarece riscul pieirii este suportat
de către nudul proprietar, potrivit principiului res perit domino.
Obligaţia de restituire va reveni moştenitorilor uzufructuarului în
situaţia în care uzufructul încetează prin deces.
b) Să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau,
după caz, echivalentul lor bănesc în cazul în care obiectul uzufructului
l-au constituit bunuri consumptibile.
Pieirea acestor bunuri, indiferent de motiv, nu-l exonerează pe
uzufructuar de obligaţia de restituire, potrivit principiului genera non
pereunt.
c) Obligaţia de a plăti nudului proprietar despăgubiri în caz de
pierire sau deteriorare din culpă a bunului.
7.3.8. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar
Constituirea uzufructului lasă în mâinile nudului proprietar acele
drepturi care sunt manifestări ale atributului dispoziţiei117, respectiv:
1. Dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea prerogativelor
ce revin uzufructuarului. Astfel, el va putea să înstrăineze nuda
proprietate (să o vândă, să o doneze), dar noul proprietar sau noul titular
al unui drept real asupra lucrului ce formează obiectul uzufructului, nu
Eugen Chelaru, op. cit., p. 165
117
107
va putea intra în folosinţa lucrului sau a dreptului decât după încetarea
uzufructului.
Având dreptul de dispoziţie, nudul proprietar poate să greveze
lucrul cu sarcini reale, însă acestea nu se vor putea întinde asupra
deplinei proprietăţi decât după stingerea uzufructului.
2. Să-şi însuşească productele lucrului, deoarece consumând
substanţa lucrului, productele, spre deosebire de fructe, nu se cuvin
uzufructuarului.
3. Să exercite în justiţie toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul
său de proprietate(acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire,
acţiunea negatorie, acţiunea pentru constatarea unei servituţi, acţiunea
pentru ieşirea din indiviziune).
7.3.8.2. Obligaţiile nudului proprietar118
Nudul proprietar are două obligaţii, respectiv:
1. Obligaţia de a-l garanta pe uzufructuar împotriva evicţiunii în cazul
în care obligaţia de garanţie rezultă din natura uzufructului (de exemplu
constituirea uzufructului cu titlu oneros), precum şi în cazul în care o
asemenea obligaţie a fost asumată prin actul de constituire a uzufructului.
Obligaţia de garanţie decurge din principiul că nudul proprietar
trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru a asigura uzufructuarului
posesia utilă şi liniştită a lucrului.
2. Obligaţia de a nu-l stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul
drepturilor sale.
În concluzie, în principiu, nudul proprietar nu are nici o obligaţie
pozitivă faţă de uzufructuar cu excepţia obligaţiei de garanţie contra
evicţiunii.
7.3.9. Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge în următoarele cazuri119:
1) Moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept
temporar şi cel mult viager. Este cauza cea mai generală de stingere,
118Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 269
119Liviu Pop, op. cit., p. 168; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit.,
p. 205 - 207
108
fiind o regulă de ordine publică şi o consecinţă a caracterului viager al
uzufructului. Aceasta înseamnă că orice convenţie prin care s-ar stipula
constituirea unui drept perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte
este sancţionată cu nulitatea absolută.
Dacă uzufructul viager a fost constituit în favoarea a două
persoane, după decesul unei, cealaltă va păstra uzufructul asupra
întregului bun.
2) Expirarea termenului pentru care a fost constituit.
Părţile pot stabili, prin convenţie, ca uzufructul să se constituie pe
anumită perioadă de timp.
În cazul în care uzufructuarul este o persoană juridică, uzufructul
este întotdeauna cu termen, durata maximă fiind de 30 de ani, în raport
de prevederile art. 559 Cod civil.
3) Consolidarea sau întrunirea în aceeaşi persoană a calităţilor de
proprietar şi uzufructuar.
De fapt, consolidarea vizează reunirea celor două calităţi în
persoana uzufructuarului care poate dobândi nuda proprietate prin
moştenire, cumpărare, donaţie sau prin orice alt act.
Totodată, consolidarea se mai poate îndeplini şi în persoana unui
terţ, care ar dobândi, simultan, atât nuda proprietate, cât şi uzufructul.
4) Renunţarea uzufructuarului.
Uzufructuarul poate renunţa la dreptul său fie în mod unilateral,
fie în mod convenţional, iar renunţarea poate fi expresă sau tacită.
(conform art. 561 din Codul Civil).
Renunţarea unilaterală a imobilelor este realizată în practică în
formă autentică în scopul de a se crea posibilitatea radierii dreptului de
uzufruct din cartea funciară.
Renunţarea convenţională poate fi realizată cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit.
5) Neuzul sau prescripţia extinctivă.
Conform reglementărilor art. 557 din Codul Civil, uzufructul se
stinge datorită neexercitării sale timp de 30 de ani, fiind necesar, în
această situaţie, ca nefolosirea bunului să fie continuă şi completă pe
această perioadă. Termenul de 30 de ani se calculează de la data
ultimului act de folosinţă al uzufructuarului.
6) Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă în favoarea unui terţ.
Uzufructul se poate stinge în favoarea unui terţ în două situaţii:
109
– prin uzucapiunea numai a uzufructului fără a se uzucapa nuda
proprietate;
– prin uzucapiunea lucrului, adică atât a uzufructului, cât şi a
nudei proprietăţi.
7) Pieirea totală a lucrului.
Când lucrul piere total, uzufructul se stinge prin lipsă de obiect
(art. 557 şi art. 564 din Codul civil).
Pieirea trebuie să fie totală, întrucât în caz de pieire parţială,
uzufructul nu se stinge ci se exercită asupra părţii care a mai rămas din
lucru (art. 563 Cod civil).
Legea are în vedere atât pieirea materială cât şi pieirea juridică a
lucrului. Pieirea trebuie să se datoreze unui caz fortuit sau forţei
majore, deoarece dacă ea este imputabilă uzufructuarului, nudului
proprietar ori unei terţe persoane, uzufructul se exercită asupra
indemnizaţiei.
Dacă uzufructul are ca obiect o universalitate de lucruri ele nu se
stinge dacă pier numai anumite lucruri, ci doar când dispare întreaga
universalitate, acest caz fiind reglementat în art. 556 Cod civil pentru
cazul unei turme de animale.
8) Abuzul de folosinţă (art. 558 Cod civil).
În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosinţa lucrului,
nudul proprietar este îndreptăţit să ceară în justiţie pronunţarea unei
hotărâri de încetare a uzufructului înainte de termenul pentru care a fost
constituit.
9) Rezolvirea, revocarea sau anularea titlului prin care s-a
constituit uzufructul ori a dreptului celui ce a constituit uzufructul,
conduc la stingerea uzufructului, potrivit regulii „rezoluto jure dantis,
rezolvitur jus accipientis”.
10) Exproprierea imobilului.
Prin efectul exproprierii imobilului, se stinge uzufructul, titularul
având dreptul la despăgubiri, potrivit art. 28 alin. 3 din Legea
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
7.3.10. Efectele stingerii uzufructului (Lichidarea uzufructului)
Odată cu stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat să
restituie nudului proprietar bunul ce a făcut obiectul dreptului de
110
uzufruct, cu excepţia cazurilor în care uzufructul s-a stins prin
consolidare, prin pieirea totală a lucrului fără culpa uzufructuarului,
prin uzucapiunea bunului de către un terţ ori prin expropriere.
De regulă, restituirea se face de bună voie, în starea în care bunul
a fost primit de la proprietar.
Pe cale de excepţie, bunurile mobile care se uzează, se restituie în
starea în care se află în momentul încetării uzufructului (art. 528 Cod
civil).
Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului, nudul proprietar are
la îndemână acţiunea în revendicare sau acţiunea personală.
În cazul în care uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile
(quasi-uzufructul), se restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi
cantitate ori se restituie preţul lor (art. 526 Cod civil).
Odată cu lucrul, uzufructuarul are obligaţia de a restitui şi fructele
naturale şi industriale pe care, eventual, le-a perceput după stingerea
dreptului de uzufruct.
Atunci când bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa
uzufructuarului, acesta are obligaţia de a plăti despăgubiri pentru
daunele produse.
În cazul bunurilor mobile care au suferit deteriorări ca urmare a
folosinţei normale a acestora, uzufructuarul nu mai are obligaţia de a
plăti despăgubiri (art. 528 Cod civil).
Uzufructuarul are dreptul să pretindă nudului proprietar să-i
restituie sumele de bani pe care le-a plătit pentru el, în schimb,
uzufructuarul nu va putea pretinde despăgubiri pentru îmbunătăţirile pe
care le-a adus lucrului, chiar dacă au sporit valoarea acestuia.
7.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie reprezintă drepturi de uzufruct
restrânse, şi prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea şi
stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului.
Ca varietăţi ale uzufructului, cele două dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate conferă titularilor lor posibilitatea de a folosi
lucrul altuia şi a-i culege fructele, dar numai pentru nevoile titularilor şi
ale familiilor acestora.
111
7.4.1. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de
proprietate, conform căruia, titularul său, numit uzuar, are posibilitatea
de a exercita atributele posesiei şi ale folosinţei asupra unui bun mobil
sau imobil al altei persoane, dar numai în măsura necesară acoperirii
nevoilor personale şi ale familiei sale.
Titularul dreptului de uz nu poate fi decât o persoană fizică. Acest
drept are caracter strict personal şi prin urmare nu poate fi cedat,
închiriat sau grevat cu sarcini.
Nici fructele care exced nevoilor titularului şi ale familiei sale nu
pot fi înstrăinate şi nici urmărite de creditorii uzuarului.
Spre deosebire de uzufructuar, care poate înstrăina emolumentul
uzufructului, uzuarul nu are acest drept.
Limitele dreptului de uz vor fi stabilite prin actul constitutiv
conform voinţei părţilor, care pot mări sau micşora drepturile uzuarului
(art. 568 Cod civil).
7.4.2. Dreptul de abitaţie
Dreptul de abitaţie este un drept real, dezmembrământ al dreptului
de proprietate, conform căruia titularul are posibilitatea de a exercita
atributele posesiei şi folosinţei asupra unui imobil cu destinaţie de
locuinţă, aparţinând altei persoane, dar numai pentru satisfacerea
nevoilor personale de locuit şi ale familiei sale.
Ca şi în cazul dreptului de uz, titularul dreptului de abitaţie poate
fi numai o persoană fizică, dreptul având caracter personal. Acest
caracter determină ca dreptul de abitaţie să fie inalienabil, insesizabil şi
să nu poată fi închiriat.
Pe cale de excepţie, Codul civil (art. 572 alin. 2), permite
titularului să închirieze o parte din locuinţă, când aceasta depăşeşte
nevoile de locuit personale şi ale familiei sale.
Apărarea dreptului de abitaţie se poate face de către titularul său,
fie prin exercitarea unei acţiuni personale, întemeiată pe titlul
constitutiv, fie pe calea unei acţiuni confesorii.120
120Curtea Supremă de Justiţie, decizia civilă nr. 1767/1992, în Valeriu
Bogdănescu ş.a., Probleme de drept din deciziile Curţii Supreme de Justiţie
(1990 – 1992), Editura Orizonturi, Bucureşti, 1993, p. 23
112
Spre deosebire de dreptul de uz, care se poate constitui numai prin
acte juridice şi uzucapiune, dreptul de abitaţie poate fi şi legal. Astfel,
Legea nr. 319/ 1944 privind dreptul de moştenire al soţului supravieţuitor,
reglementează un drept de abitaţie legală.
Potrivit art. 4 din Legea nr. 319/1944, indiferent de moştenitorii
cu care vine în concurs, soţul supravieţuitor se bucură de dreptul de
abitaţie asupra casei în care a locuit, dacă aceasta face parte din
succesiune121.
Faţă de dreptul de abitaţie de drept comun, reglementat în Codul
civil, cu care se aseamănă, dreptul de abitaţie prevăzut în Legea
nr. 319/1944 prezintă unele particularităţi. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2,
soţul supravieţuitor nu este ţinut de cauţiunea impusă de art. 566 Cod
civil, iar acest drept special nu poate fi cedat sau închiriat în nici o
situaţie.
Pentru a se recunoaşte soţului supravieţuitor dreptul de abitaţie, se
cer întrunite următoarele condiţii122:
− soţul supravieţuitor să fi locuit la data deschiderii succesiunii în
casa ce formează obiectul dreptului de abitaţie;
− soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie;
− locuinţa să facă parte din masa succesorală;
− prin moştenire, soţul supravieţuitor să nu devină singurul
proprietar al locuinţei, deoarece dacă este unic moştenitor, nu poate
avea asupra propriului bun un alt drept decât dreptul de proprietate;
− defunctul să nu fi dispus altfel, întrucât soţul supravieţuitor nu
este rezervatar în privinţa acestui drept.
Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor prezintă următoarele
caractere juridice:
– este un drept real, având ca obiect casa de locuit şi terenul
aferent;
– este un drept temporar, deoarece durează până la ieşirea din
indiviziune, dar în orice caz cel puţin un an de la deschiderea
121 Mihail Eliescu, Curs de succesiuni, Editura Humanitas, Bucureşti,
1997, p. 113
122 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Instituţii de
drept civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p. 417-418
113
succesiunii, iar în caz de recăsătorire, soţul supravieţuitor pierde dreptul
de abitaţie;
– este un drept strict personal, inalienabil şi insesizabil, neputând
fi cedat sau grevat în favoarea unei alte persoane şi nici urmărit de
creditorii soţului supravieţuitor. Potrivit legii, dacă locuinţa, dacă
locuinţa nu-i este necesară în întregime soţului supravieţuitor, ceilalţi
moştenitori pot cere restrângerea dreptului de abitaţie şi pot obţine
mutarea soţului supravieţuitor într-o altă locuinţă corespunzătoare;
– este conferit cu titlu gratuit.
7.5. Dreptul de servitute
7.5.1. Noţiunea şi reglementarea
Conform art. 576 Cod civil, „Servitutea este o sarcină impusă asupra
unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt stăpân”.
Diferit de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate,
pentru care atributele acestui drept se transmit altor persoane, în cazul
servituţilor se realizează o limitare a exercitării acestor atribute, care
rămân la îndemâna proprietarului.123
În doctrină s-a afirmat că „întreaga teorie a servituţilor ar putea fi
reconstituită într-o nouă teorie de drept, sub forma unei teorii a
restricţiilor aduse dreptului de proprietate”124.
Dreptul de servitute reprezintă un drept real principal, cu caracter
perpetuu şi indivizibil, prin care se impune o sarcină asupra unui imobil,
denumit fond aservit sau supus, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil,
denumit fond dominant, aparţinând altui proprietar.
Servituţile sunt reglementate în Codul civil, Titlul IV, intitulat
„Despre servituţi” în art. 576 – 673.
7.5.2. Caracterele juridice
Din definiţia dată servituţii de Codul civil rezultă că aceasta
prezintă următoarele caractere juridice125:
Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 166
123
Istrate Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureşti,
124
2000, p. 302
114
1. Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului
altuia (jus in re aliena), constituind un dezmembrământ al dreptului de
proprietate;
2. Servitutea presupune două bunuri imobile, prin natura lor,
aparţinând unor proprietari diferiţi.
Imobilul în folosul căruia apare servitutea este denumit fond
dominant, iar imobilul asupra căruia există sarcina servituţii se numeşte
fond aservit.
3. Servitutea este întotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu
poate fi stabilită decât cu privire la bun imobil prin natura sa.
4. Servitutea este un accesoriu al fondului dominant şi o sarcină
impusă fondului aservit. Pe cale de consecinţă, servitutea urmează
soarta fondului dominant, ceea ce înseamnă că ea nu poate să fie
înstrăinată, ipotecată sau urmărită decât odată cu fondul căruia profită.
Tot astfel, servitutea se va transmite prin acte juridice odată cu
fondul dominant sau cu fondul aservit, nefiind necesară vreo menţiune
expresă în actul translativ de proprietate cu privire la servitute.
5. Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de
perpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant.
Cu toate acestea, servitutea se poate stinge prin neuz, la data la
care părţile au stabilit prin convenţia lor sau prin renunţarea la servitute
de către proprietarul fondului dominant.
6. Servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că ea grevează
întregul fond aservit şi profită întregului fond dominant.
Dacă bunul imobil asupra căruia poartă servitutea (fondul aservit)
este proprietate comună, constituirea servituţii trebuie să se facă cu
consimţământul unanim al titularilor, dar dacă fondul dominant în
favoarea căruia se constituie servitutea, aparţine unor coproprietari, este
suficient ca la încheierea actului de constituire a servituţii să participe
un singur coproprietar, întrucât aceasta profită tuturor.
7.5.3. Clasificarea
Potrivit dispoziţiilor Codului civil servituţile se clasifică în raport
cu diferite criterii, astfel:
125Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a
drepturilor reale, Bucureşti, 1980, p. 265
115
1. După modul de constituire sau după originea lor:
– servituţi naturale, care-şi au originea în situaţia naturală a
fondului, cum ar fi: servitutea de scurgere naturală a apelor, servitutea
izvoarelor, servitutea de grăniţuire şi îngrădirea proprietăţii;
– servituţi legale, care se stabilesc prin lege, în considerarea
utilităţii lor publice sau a utilităţii proprietarilor, cum ar fi: servitutea de
trecere, servitutea picăturii streaşinilor, servitutea de vedere, distanţa
plantaţiilor, servitutea referitoare la zidul sau şanţul comun etc.
– servituţi stabilite prin fapta omului, care se pot constitui prin
convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului.
2. După obiectul lor:
– servituţi pozitive, care îndreptăţesc pe proprietarul fondului
dominant să exercite acte de folosinţă asupra fondului aservit, cum ar fi
servitutea de a lua apă dintr-o fântână aflată pe terenul vecinului,
servitutea de trecere etc.;
– servituţi negative, care impun proprietarului fondului aservit
restricţii în exercitarea dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea
de a nu clădi, servitutea de a nu planta la o anumită distanţă faţă de
hotar etc.
3. După modul de exercitare:
– servituţi continue, acelea pentru a căror existenţă şi exercitare
nu este necesar faptul actual al omului. Fac parte din această categorie
servitutea de vedere, servitutea de scurgere naturală a apelor, servitutea
de apeduct etc.
Servituţile continue nu presupun exercitarea lor neîntreruptă, ci
folosirea dreptului de către titular fără ca acesta să fie obligat la acte
succesive şi repetate.
– servituţi necontinue, acele servituţi pentru a căror existenţă şi
exercitare este nevoie de faptul actual al omului, adică de intervenţia
actuală şi activă a proprietarului fondului dominant. De exemplu,
servitutea de trecere, servitutea de a lua apă dintr-o fântână, servitutea
de a paşte vite etc.
4. După felul în care se manifestă:
– servituţi aparente, care se manifestă şi se cunosc prin lucrări
exterioare: o uşă, o fereastră, un drum. De exemplu: servitutea de
trecere, servitutea de apeduct etc.
116
– servituţi neaparente, care nu au un semn exterior de existenţă,
cum sunt: servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi decât până la o
anumită înălţime, de a nu construi până la o anumită distanţă de hotarul
dintre proprietăţi etc.
5.După natura fondului:
− servituţi rurale;
− servituţi urbane.
Potrivit art. 621 Cod civil, servituţile urbane sunt acelea stabilite în
folosul clădirilor, indiferent de locul situării lor, în mediul urban sau în
mediul rural, iar servituţile rurale sunt cele stabilite în folosul terenurilor.
Împărţirea servituţilor în naturale şi legale nu se justifică,
deoarece în ambele cazuri izvorul servituţii îl constituie legea şi
reprezintă un mod de determinare a conţinutului dreptului de proprietate
şi a limitelor de exercitare a acestui drept.
În realitate, servituţi în adevăratul sens al cuvântului, ca dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate, sunt numai servituţile stabilite
prin fapta omului.
7.5.4. Servituţile naturale
Ca şi servituţile legale, servituţile naturale nu sunt veritabile
servituţi, ci obligaţii simple care izvorăsc din raporturile de vecinătate.
Literatura de specialitate126 a clasificat servituţile naturale, ca de
altfel şi pe cele legale, în servituţi reciproce sau bilaterale şi servituţi
nereciproce sau unilaterale.
Servituţile reciproce reprezintă limitări ale dreptului de proprietate
prevăzute de lege în folosul şi respectiv în sarcina a două imobile,
fiecare fiind concomitent atât fond dominant, cât şi fond aservit, în
raport cu celălalt.
Servituţile nereciproce sunt stabilite în folosul unuia dintre
imobile şi în sarcina celuilalt imobil.
Servituţile naturale sunt reglementate de Codul civil (art. 578-584
Cod civil) fiind clasificate în:
– servitutea de scurgere a apelor naturale;
– servitutea izvoarelor;
Liviu Pop, op. cit., p. 177
126
117
– grăniţuirea;
– îngrădirea proprietăţii.
7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale
Potrivit art. 578 Cod civil, proprietarul fondului inferior trebuie să
suporte scurgerea naturală a apelor care vin de pe fondul superior,
fiindu-i interzis să efectueze lucrări de natură să împiedice această
scurgere.
Totodată, nici proprietarul fondului superior nu poate să facă
lucrări cum ar fi şanţuri sau lucrări de hidroamelioraţii care să agraveze
situaţia fondului inferior, cu excepţia acelor lucrări de natură a uşura
sarcina cu condiţia de a nu afecta vecinii.
Aceeaşi îndatorire este stipulată şi în Legea apelor nr. 107/1996,
modificată şi completată prin Legea nr. 112/2006, care în conţinutul
art. 26 alin. 1 prevede că deţinătorii terenurilor din aval sunt obligaţi să
primească apele ce se scurg de pe terenurile situate în amonte.
7.5.4.2. Servitutea izvoarelor
Art. 579 Cod civil stabileşte regula că proprietarul care are un
izvor pe proprietatea sa poate să-l întrebuinţeze, fără însă a avea dreptul
să vatăme dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobândit cu
privire la folosirea acelui izvor.
Potrivit art. 581 Cod civil, proprietarul pe terenul căruia se află un
izvor nu-i poate schimba cursul, când izvorul dă apa necesară
locuitorilor unei comune.
7.5.4.3. Grăniţuirea
În conformitate cu prevederile art. 584 Cod civil, orice proprietar
poate obliga pe vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii, iar
cheltuielile de grăniţuire sunt suportate în proporţie egală.
Dacă grăniţuirea nu se realizează pe cale amiabilă, cel îndreptăţit
poate intenta, în temeiul art. 584 Cod civil, o acţiune în grăniţuire
pentru determinarea limitelor fondurilor învecinate.
În practica instanţelor judecătoreşti s-a arătat că „în sensul
art. 584 Cod civil, grăniţuirea constituie o operaţiune de determinare
118
prin semne exterioare a limitelor dintre proprietăţile învecinate. În caz
de conflict, ea se realizează pe cale judecătorească nu numai atunci când
între proprietăţi nu au existat niciodată semne exterioare de hotar, ci şi
atunci când atare semne există, dar sunt controversate, situaţie în care ea
implică şi o revendicare.”127
Grăniţuirea nu poate avea loc în cazul clădirilor alipite, despărţite
prin zid.
7.5.4.4. Îngrădirea proprietăţii
Potrivit art. 585 Cod civil „Tot proprietarul îşi poate îngrădi
proprietatea”.
Literatura de specialitate128 a considerat că dreptul de îngrădire nu
are nimic cu o servitute, fiind pur şi simplu o manifestare a dreptului de
proprietate.
Cu toate acestea, îngrădirea este obligatorie în cazul proprietăţilor
aflate în localităţile urbane, conform art. 600 Cod civil.
7.5.5. Servituţile legale
Servituţile legale reprezintă limitări ale dreptului de proprietate
create în considerarea utilităţii publice a unor bunuri ori în scopul bunei
desfăşurări a raporturilor de vecinătate.
Reglementarea servituţilor legale este dată de dispoziţiile art. 586
– 619 Cod civil.
7.5.5.1. Servitutea privind distanţa plantaţiilor
Conform art. 607 Cod civil, arborii care cresc înalţi nu pot fi
plantaţi la o distanţă mai mică de doi metri de linia despărţitoare dintre
două proprietăţi, iar arbuştii şi gardurile vii la o distanţă mai mică de o
jumătate de metru faţă de hotarul respectiv, în lipsă de convenţie
contrară ori dacă obiceiul locului nu este altul.
Art. 608 Cod civil dispune că proprietarul fondului vecin poate să
ceară în justiţie desfiinţarea plantaţiilor vecinului aflate la o distanţă mai
127 Tribunalul Suprem, Secţia civilă, decizia nr. 1303/5.08.1982, în Ioan
G. Mihuţă, Repertoriu de practică judiciară, p. 68
128 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 257
119
mică de hotar decât cea legală, cu toate că titularul acţiunii nu a
respectat distanţa legală atunci când a plantat pe terenul său.
Acţiunea prin care se solicită desfiinţarea plantaţiilor nu impune
reclamantului să probeze că ar fi suferit vreun prejudiciu.
Proprietarul fondului vecin poate solicita, totodată, să se taie
crengile care se întind peste terenul său. În schimb, rădăcinile
plantaţiilor care se întind pe terenul său sau sub proprietate le poate
scoate singur.
Dacă proprietarul fondului a obţinut o servitute contrară, adică de
a avea plantaţii la o distanţă mai mică decât cea legală atunci servitutea
distanţei plantaţiilor nu mai operează. Servitutea contrară evocată, poate
fi dobândită prin titlu sau pe calea uzucapiunii, fiind o servitute
continuă şi aparentă.
7.5.5.2. Servitutea privind distanţa lucrărilor intermediare pentru
anumite construcţii
Art. 610 Cod civil, care constituie sediul materiei, instituie
obligaţia reciprocă a proprietarilor fondurilor învecinate de a nu executa
pe terenul lor vreuna din lucrările prevăzute de lege (puţuri, fierărie,
magazii de materiale explozibile, ocol de vite, etc.) la o distanţă mai
mică faţă de hotar decât cea prevăzută de reglementările legale speciale
sau prin obiceiul locului.
Este vorba de lucrări ce pot fi periculoase şi dăunătoare pentru
folosirea normală a fondului vecin, pentru care Codul civil nu prevede
ce distanţa trebuie respectată.
7.5.5.3. Servitutea de vedere
Servitutea de vedere constă în interdicţia ce incumbă
proprietarilor a două imobile vecine, de a deschide ferestre de vedere,
balcoane, terase, etc., spre fondul învecinat la o distanţă mai mică de
1,90 m dacă vederea este perpendiculară sau la o distanţă mai mică de
0,60 m, în cazul în care vederea este oblică, piezişă (art. 611-613 Cod
civil).
Servitutea contrară, şi anume aceea de a avea deschidere de
vedere la o distanţă mai mică decât cea legală, poate fi dobândită prin
120
titlu, pe cale de uzucapiune de 30 de ani sau prin destinaţia
proprietarului.
Deschiderile pentru aerisire şi iluminat pot fi practicate la orice
distanţă faţă de fondul vecinului, întrucât ele reprezintă atribute ale
dreptului de proprietate şi nu sunt de natură să creeze vreun prejudiciu
proprietarului vecin. În raport cu tipul construcţiei şi cu dimensiunile
acesteia, instanţa de judecată va decide dacă deschiderile sunt pentru
aerisire (iluminat) sau vedere şi va dispune cu privire la închiderea
deschiderilor de vedere.
7.5.5.4. Servitutea privind picătura streşinilor
Potrivit prevederilor art. 615 Cod civil, orice proprietar are
obligaţia de a efectua streaşina casei sale, astfel încât apele rezultate din
precipitaţii să se scurgă pe terenul său sau pe stradă, şi nicidecum pe
terenul proprietatea vecinului.
7.5.5.5. Servitutea de trecere
Proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are nici o ieşire la
calea publică, poate să ceară recunoaşterea dreptului de a trece pe locul
vecinului pentru a-şi exercita dreptul de proprietate, cu îndatorirea de a-l
despăgubi pentru pagubele pe care i le-ar cauza, conform dispoziţiilor
art. 616 Cod civil.
Servitutea de trecere se poate constitui atât în favoarea terenurilor
cât şi a construcţiilor.
Trecerea trebuie să se efectueze pe drumul cel mai scurt către
calea publică şi prin locul care ar cauza pagube cât mai mici
proprietarului fondului peste care se constituie trecerea.
Prin „loc înfundat” se înţelege un fond care este înconjurat de alte
proprietăţi, aparţinând altor titulari, fără ca proprietarul locului să aibă
ieşire la calea publică.
Imposibilitatea de ieşire la calea publică vizează atât imposibilitatea
absolută, în sensul că locul nu are nici o ieşire, cât şi imposibilitatea
relativă, în cazul în care, deşi există o ieşire, aceasta prezintă
inconveniente grave sau periculoase pentru proprietarul fondului
dominant.
121
Servitutea de trecere nu poate fi dispusă dacă locul are ieşire la
calea publică pe un drum impracticabil, dar care poate fi amenajat prin
intervenţia omului spre a fi utilizat.
Tot astfel, în cazul în care înfundarea este rezultatul faptei
proprietarului însuşi (a efectuat lucrări ori a înstrăinat o parte a terenului
şi a devenit proprietarul unui fond înfundat), servitutea de trecere nu
mai poate fi acordată.
La stabilirea servituţii de trecere, instanţa de judecată trebuie să
ţină cont, în egală măsură, de interesele proprietarului fondului
dominant, ca şi de interesele fondului aservit, pentru a se asigura
utilizarea netulburată a servituţii şi respectarea ei de bună voie.
Legea obligă pe proprietarul fondului dominant (în favoarea
căruia s-a constituit servitutea) de a-l despăgubi pe proprietarul fondului
aservit, pentru lipsa de folosinţă a terenului, la preţul de circulaţie.
S-a mai decis că titularul fondului aservit a cărui cerere de
despăgubiri este prescriptibilă, nu va putea să ceară să i se atribuie teren
în compensaţie, dar părţile pot conveni în acest sens, cu respectarea
formalităţilor legale impuse de schimbul de terenuri.
Proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit
împovărătoare, va putea să ofere titularului dreptului de servitute un alt
loc de trecere, fără ca acesta să-l poată refuza.
În situaţia unui teren aflat în indiviziune, cu acces la calea publică,
orice împărţire de drept sau de fapt între coindivizari trebuie să asigure
accesul fiecărei parcele create prin partaj la calea publică, în limitele
fondului indiviz. Nici un alt proprietar străin de fondul indiviz nu poate
fi obligat la trecere pe terenul său.
Dreptul de trecere nu poate fi dobândit prin uzucapiune.
Servitutea de trecere încetează dacă motivele pentru care a fost
înfiinţată nu mai există.
7.5.5.6. Servituţile speciale
Servitutea aeronautică
Servituţile aeronautice sunt reglementate prin Ordonanţa
Guvernului nr. 29/1997 privind Codul aerian129, aprobată cu modificări
şi completări prin Legea nr. 130/2000130.
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 208/1997
129
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 355/31.07.2000
130
122
În art. 3 din Codul aerian, astfel cum acesta a fost modificat şi
completat prin Legea nr. 130/2000, se prevede că prin servitute
aeronautică se înţeleg condiţiile, restricţiile, obligaţiile, impuse sau
recomandate de prevederile reglementărilor aeronautice naţionale şi/sau
internaţionale în interesul siguranţei zborului aeronautic.
Potrivit art. 76 din Codul aerian, modificat, în scopul asigurării
siguranţei zborului, Ministerul Transporturilor împreună cu autorităţile
administraţiei publice locale şi cu avizul ministerelor interesate stabilesc
zonele supuse servituţilor de aeronautică civilă aferente aerodromurilor
şi amplasării echipamentelor de protecţie a navigaţiei aeriene.
Servitutea din zona de frontieră
Sediul materiei se găseşte în Legea nr. 243/2002131 pentru
aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 105/2001 privind
frontiera de stat a României132.
Potrivit dispoziţiilor art. 39 din Ordonanţa de Urgenţă a
Guvernului nr. 105/2001, în zona de frontieră, pe adâncimea de 500
metri de la linia de frontieră către interior, cu avizul direcţiei teritoriale a
poliţiei de frontieră competente, se pot executa activităţi cum sunt:
mineritul, exploatările de ţiţei, de gaze, de ape minerale, de ape termale,
exploatările forestiere, balastiere sau cariere, lucrări de îmbunătăţiri
funciare şi irigaţii, îndiguirile, lucrările sau construcţiile pe cursurile de
apă, lucrări de asigurare a condiţiilor de navigaţie, construcţiile şi
amenajările turistice, de agrement sau de altă natură, cercetările sau
prospectările geologice.
Servitutea prevăzută de legea apelor
Legea apelor nr. 107/1996, modificată şi completată prin Legea
nr. 112/2006, reglementează dreptul de folosire a apelor şi stabileşte
numeroase restrângeri pentru riveranii albiilor cursurilor de apă,
inclusiv cu privire la plantarea sau tăierea arborilor şi arbuştilor de pe
terenurile situate în albiile majore ale apelor sau cu privire la
exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile cursurilor de
apă.
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 302/8.05.2002
131
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 352/30.06.2001
132
123
Astfel, plantarea sau tăierea arborilor sau arbuştilor de pe terenurile
situate în albiile majore ale cursurilor de apă şi pe ţărmul mării, fără avizul
de gospodărire a apelor şi al organelor silvice de specialitate, este
interzisă.
De asemenea, riveranii sunt obligaţi să acorde drept de servitute,
fără a percepe taxe pentru:
– trecerea sau circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în
gospodărirea apelor;
– amplasarea, în albie şi pe maluri, de borne, repere, aparate de
măsură şi control precum şi accesul pentru întreţinerea acestora;
– transportul şi depozitarea temporară a materialelor şi utilajelor
pentru intervenţii operative privind apărarea împotriva inundaţiilor;
– transportul şi depozitarea temporară de materiale, utilaje, precum
şi circulaţia acestora şi a personalului, în cazul executării de lucrări.
Deţinătorii terenurilor au dreptul la despăgubiri în măsura în care
acestea se produc.
Servitutea prevăzută de legea minelor
Legea minelor nr. 85/2003133 reglementează un drept de servitute
legală. Astfel, art. 7 prevede că asupra terenurilor necesare accesului la
perimetrele de exploatare sau explorare şi oricăror alte activităţi pe care
acestea le implică se instituie în favoarea titularului un drept de servitute
legală de trecere.
Exercitarea dreptului dreptului de servitute legală de trecere se
face contra plăţii unei rente anuale către proprietarii terenurilor afectate
de aceasta, pe baza convenţiei încheiate între părţi cu respectarea
prevederilor legale, în termen de 60 de zile de la comunicarea către
proprietarii de terenuri a unei notificări scrise din partea titularilor de
licenţe şi/sau permise.
În cazul în care părţile nu ajung la un acord de voinţă în termenul
de 60 de zile, stabilirea cuantumului rentei se va face de către instanţă,
în condiţiile legii.
Durata servituţii legale este cea a activităţilor miniere, iar
terenurile care urmează a fi afectate vor fi determinate, în ceea ce
priveşte suprafeţele şi proprietarii, după principiul celei mai mici
atingeri posibile aduse dreptului de proprietate.
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 197/27.03.2003
133
124
Potrivit dispoziţiilor art. 8 din legea minelor, accesul la terenurile
afectate de servitutea legală se stabileşte prin negocieri între titularul
activităţii miniere şi proprietarii terenurilor, cu respectarea principiului
egalităţii de tratament şi al echităţii.
Orice neînţelegeri între titularii care desfăşoară activităţi miniere
şi proprietarii terenurilor se soluţionează de către instanţele judecătoreşti
competente, potrivit legii. Soluţionarea unor astfel de cauze se va face
de către instanţele competente în regim de urgenţă.
Servitutea prevăzută de transportul pe calea ferată
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 12/1998 privind transportul
pe căile ferate române şi reorganizarea Societăţii Naţionale a
Căilor Ferate Române, republicată,134modificată şi completată prin
Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 111/2005135, aprobată cu
modificări
prin Legea nr. 336/2006, instituie o zonă de siguranţă şi o zonă de
protecţie a infrastructurii feroviare.
Astfel, art. 29 din O.U.G nr. 12/1998 prevede că zona de siguranţă
a infrastructurii feroviare publice cuprinde fâşiile de teren, în limită de
20 m fiecare, situate de o parte şi de alta a axei căii ferate, necesare
pentru amplasarea instalaţiilor de semnalizare şi de siguranţa circulaţiei
şi a celorlalte instalaţii de conducere operativă a circulaţiei trenurilor,
precum şi a instalaţiilor şi lucrărilor de protecţie a mediului.
Zona de protecţie a infrastructurii feroviare publice cuprinde
terenurilor limitrofe, situate de o parte şi de alta a axei căii ferate,
indiferent de proprietar, în limita a maximum 100 m de la axa căii
ferate, precum şi terenurile destinate sau care servesc, sub orice formă,
la asigurarea funcţionării acesteia.
7.5.6. Servituţile stabilite prin fapta omului
Sediul materiei se află în dispoziţiile art. 620-643 din Codul civil.
În doctrină s-a exprimat punctul de vedere după care servituţile
stabilite prin fapta omului sunt adevărate dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate, singurele servituţi veritabile, propriu-zise.
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 834/9.09.2004
134
Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 658/25.07.2005
135
125
Putând fi constituite prin convenţie între părţi, numărul acestor
servituţi este practic, nelimitat, având în vedere principiul libertăţii
convenţiilor.
Singurele condiţii ce trebuie respectate la crearea servituţilor de
acest gen sunt de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaţia
unui fapt personal (o prestaţie personală) şi, de asemenea, să nu se
încalce ordinea publică.
Prin convenţia părţilor se poate constitui, de pildă, o servitute de
trecere, cu toate că fondul nu este un loc înfundat.
S-a decis că cel care beneficiază de o servitute de trecere
constituită prin convenţia părţilor, nu va putea cere constituirea unei
servituţi legale de trecere, ci va trebui să exercite dreptul de servitute
născut din respectiva convenţie.
Servituţile prin fapta omului se pot stabili prin titlu, prin
uzucapiune şi prin destinaţia proprietarului.
7.5.6.1. Stabilirea servituţilor prin titlu
Prin titlu se înţelege orice act juridic oneros sau gratuit, convenţie
sau testament. Constituirea servituţilor prin titlu are o mare aplicabilitate
practică, întrucât toate servituţile pot fi stabilite în acest fel.
Unele dintre ele, cum ar fi servituţile continue şi neaparente ori
cele necontinue şi neaparente pot fi constituite numai prin titlu (art. 624
din Codul Civil).
Actul juridic de constituire trebuie să îndeplinească toate
condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege. De pildă, dacă titlul
este un act de donaţie, el va trebui să îmbrace forma autentică, iar dacă
se constituie servitute prin acte juridice între vii, cu titlu oneros, este
suficient ca forma înscrisului să fie sub semnătură privată.
7.5.6.2. Dobândirea servituţilor prin uzucapiune
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă modul de
dobândire numai pentru servituţile continue şi aparente (art. 623 Cod
civil).
Dobândirea unei servituţi prin uzucapiune se realizează, aşadar,
cu îndeplinirea următoarelor condiţii:
- servitutea să fie continuă şi aparentă;
126
- posesia servituţii să fie utilă;
- durata posesiei să fie de 30 de ani.
Prin acest mod pot fi dobândite, spre exemplu, servitutea de
vedere, interdicţia de a planta, interdicţia de a executa anumite
construcţii, servitutea de a lua apă etc. când exerciţiul acestora rezultă
din lucrări care să le exteriorizeze.
Fiind necontinuă şi neaparentă, servitutea de trecere nu se poate
dobândi prin uzucapiune.
7.5.6.3. Stabilirea servituţilor prin destinaţia proprietarului
Destinaţia proprietarului reprezintă actul prin care proprietarul
unic a două imobile vecine sau a două părţi distincte ale aceluiaşi
imobil, stabileşte între aceste entităţi o stare de fapt care ar putea
constitui servitute dacă ele ar aparţine unor proprietari diferiţi.
Dacă unul din cele două imobile va fi înstrăinat sau moştenit,
astfel încât cele două entităţi să aparţină unor proprietari diferiţi se naşte
servitutea dacă nu s-a prevăzut în convenţie sau testament o clauză
contrară, de către proprietarul originar al celor două fonduri.
Pentru constituirea unei servituţi prin destinaţia proprietarului,
trebuie îndeplinite următoarele condiţii:
– cele două fonduri să fi aparţinut la origine aceluiaşi proprietar;
– starea aparentă de servitute să fi fost făcută de proprietarul
originar anterior al celor două proprietăţi;
– cele două fonduri să fie despărţite ulterior între doi proprietari,
adică să se înstrăineze sau să se transmită prin moştenire un fond, iar
actul
de înstrăinare (moştenire) să nu conţină nici o clauză de stingere a
servituţii.
Deşi prin dispoziţiile art.625 Cod civil prin destinaţia
proprietarului nu se pot constitui decât servituţile continue şi aparente,
în practică şi doctrină s-a recunoscut faptul că şi servituţile
necontinue şi aparente pot fi stabilite prin
acest mod, având în vedere dispoziţiile art.627 Cod civil, care cer
ca servitutea să fie numai aparentă, nu şi continuă.
7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute
Drepturile şi obligaţiile ce revin proprietarului fondului dominant şi
proprietarului fondului aservit reprezintă exercitarea dreptului de
servitute.
127
Aceste drepturi şi obligaţii sunt în funcţie de modul de constituire
al fiecărei servituţi.
Astfel:
– în situaţia servituţilor naturale şi legale, drepturile şi obligaţiile
celor doi proprietari sunt prevăzute de lege;
– în cazul servituţilor stabilite prin titlu, drepturile şi obligaţiile
sunt stipulate prin actul juridic de constituire;
– în cazul în care servitutea a fost dobândită prin uzucapiune,
drepturile şi obligaţiile sunt în funcţie de modul în care s-a executat
posesia pe durata termenului de prescripţie;
– în ipoteza în care servitutea a fost constituită prin destinaţia
proprietarului, drepturile şi obligaţiile sunt cele care rezultă din starea
de fapt stabilită între cele două imobile de proprietarul originar al celor
două fonduri.
Deşi există o mare diversitate de situaţii, au fost conturate unele
reguli cu caracter general, care îmbină în exercitarea dreptului de
servitute
principiul asigurării avantajelor utile pentru proprietarul fondului
dominant cu cel al protejării drepturilor proprietarului fondului aservit.
a) Drepturile proprietarului fondului dominant
– să exercite servitutea în toată întinderea prevăzută de lege sau de
titlul său;
– să facă toate lucrările necesare existenţei şi conservării
servituţii, inclusiv pe terenul care constituie fondul aservit;
Cheltuielile cu efectuarea lucrărilor se suportă de proprietarul
fondului dominant, în afara cazurilor când prin titlul de stabilire a
servituţii s-a prevăzut altfel.
– să i se acorde mijloacele necesare pentru utilizarea servituţii.
Spre exemplu, când pentru exercitarea servituţii principale este nevoie
şi de o servitute accesorie, proprietarul fondului dominant va beneficia
şi de această din urmă servitute: servitutea de a lua apă de la fântână
implică şi dreptul de a trece pe terenul pe care aceasta se găseşte.
b) Obligaţiile proprietarului fondului dominant
– să exercite servitutea numai în limitele prevăzute de lege sau de
titlul său. În caz contrar, proprietarul fondului aservit poate să solicite
oprirea executării lucrărilor şi obligarea la plata de daune-interese.
128
– să nu modifice caracterul servituţii;
– să nu schimbe locul de exercitare a trecerii stabilit prin actul de
constituire a servituţii;
– să nu utilizeze servitutea în alt scop decât acela pentru care i-a
fost recunoscut dreptul de servitute;
– să nu facă nimic de natură a agrava situaţia fondului aservit.
Totuşi, modul de folosire a servituţii nu rămâne neschimbat în
mod absolut. Ca atare, o servitute de trecere constituită pentru accesul
vehiculelor cu tracţiune animală, va putea fi ulterior folosită pentru
accesul mijloacelor auto, dacă nu se aduc pagube proprietarului
fondului aservit.
c)Drepturile proprietarului fondului aservit
– să înstrăineze sau să greveze cu sarcini reale bunul asupra căruia
poartă servitutea, fără să aducă atingere exerciţiului dreptului de
servitute;
– să pretindă despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin
exercitarea abuzivă a dreptului de servitute;
– să ofere proprietarului fondului dominant un alt loc asupra
căruia să poarte servitutea, dacă aceasta a devenit prea împovărătoare
pentru el;
– să renunţe la fondul său la dispoziţia proprietarului fondului
dominant, pentru a se elibera de suportarea cheltuielilor necesare pentru
păstrarea şi exercitarea servituţii asumate prin titlu.
d) Obligaţiile proprietarului fondului aservit
– de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea servituţii
(obligaţia de non facere);
– de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea şi întreţinerea
servituţii, dacă s-a obligat în acest sens prin titlul constitutiv.
7.5.8. Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii
Dreptul de servitute poate fi apărat ori înlăturat prin:
– acţiunea confesorie de servitute, acţiune petitorie reală şi
imobiliară exercitată de proprietarul fondului dominant împotriva
proprietarului fondului aservit;
129
– acţiunea negatorie, pentru a înlătura starea de fapt privind
servitutea exercitată de proprietarul fondului aservit;
– acţiunea posesorie, exercitată atât de proprietarul fondului
dominant cât şi de proprietarul fondului aservit.
Pe calea acţiunii posesorii pot fi apărate servituţile continue şi
aparente, precum şi servituţile stabilite prin titlu, indiferent dacă sunt
sau nu continue şi aparente.
S-a decis că prin acţiunile posesorii nu poate fi apărată servitutea
de trecere decât dacă a fost constituită prin titlu.
7.5.9. Stingerea servituţilor
Stingerea servituţilor se realizează datorită unor cauze generale
sau unor cauze speciale.
a) Cauzele generale de stingere a servituţilor sunt cele care
operează în cazul tuturor drepturilor reale:
– pieirea fondului aservit, care stinge servitutea prin lipsa
obiectului servituţii (de pildă cazul dărâmării unei clădiri);
– renunţarea la exerciţiul servituţii de către titularul ei,
proprietarul fondului dominant;
– revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului celui care a
constituit servitutea sau a titlului constitutiv, în virtutea regulii „resoluto
jure dantis, rezolvitur jus accipientis”;
– expirarea termenului, în cazul în care prin actul constitutiv s-ar
fi prevăzut un asemenea termen şi acesta s-a împlinit.
b) Cauzele speciale de stingere a servituţilor sunt următoarele
(art.636-643 Cod civil):
– imposibilitatea materială de exercitare a servituţii, cum ar fi, de
exemplu, încetarea dreptului de trecere la o fântână dacă aceasta a secat
datorită lucrărilor de canalizare a străzii. (Această cauză reprezintă, de
fapt, o suspendare a exercitării servituţii, deoarece, odată cu
dispariţia cauzei care a împiedicat exercitarea sa, servitutea renaşte,
dacă nu au trecut 30 de ani (art.640 Cod civil);
– neuzul sau prescripţia extinctivă: conduce la stingerea servituţii
dacă nu a fost exercitată timp de 30 de ani. Este o cauză specială de
stingere care se aplică la toate servituţile constituite prin fapta omului.
130
Termenul se calculează în funcţie de felul servituţii. În cazul
servituţilor necontinue, termenul de prescripţie se socoteşte de la
ultimul act de folosire.
Dacă titularul exercită servitutea numai în parte, prescripţia poate
să stingă numai o parte din servitute.
Prescripţia poate fi suspendată sau întreruptă. Dobândirea
dreptului de proprietate asupra fondului aservit de către proprietarul
fondului dominant, prin uzucapiunea de 10 la 20 de ani nu are ca efect
stingerea servituţii.
Proba prescripţiei revine proprietarului fondului aservit, în cazul
servituţii continue, în timp ce la servitutea discontinuă, sarcina probei
aparţine proprietarului fondului dominant.
Exercitarea dreptului de servitute numai de către unul din
coproprietarii fondului dominant, împiedică prescrierea servituţii şi faţă
de ceilalţi.
Dacă printre coproprietari se află şi un minor, cursul prescripţiei
se suspendă şi profită şi celorlalţi coproprietari majori.
– confuziunea conduce la stingerea servituţii prin reunirea celor
două fonduri în patrimoniul aceluiaşi proprietar, care poate fi:
proprietarul fondului dominant ori proprietarul fondului aservit sau o
terţă persoană;
– exproprierea unui imobil. Potrivit Legii nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, servituţile stabilite prin
fapta omului asupra unui imobil care a fost supus exproprierii, se
sting, în măsura în care devin
incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit
prin expropriere. În ceea ce priveşte raporturile obligaţionale dintre
expropriator şi expropriat, ele se supun regulilor dreptului comun.
7.6. Dreptul de superficie
7.6.1. Noţiunea şi reglementarea
Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembrământ
al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de
proprietate pe care-l are o persoană, numită superficiar, asupra
construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe terenul proprietatea
131
altei persoane, precum şi dreptul de folosinţă pe care-l dobândeşte
superficiarul asupra acelui teren.
Dreptul de superficie comportă o suprapunere a două drepturi de
proprietate aparţinând la doi titulari diferiţi şi un drept de folosinţă al
unuia din ei asupra terenului proprietatea celuilalt.
Dreptul de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor
lucrări atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului pe care se
află bunurile enunţate, aceste drepturi concretizând dreptul real de
superficie.
Acest drept constituie o excepţie de la regula înscrisă în art.489
Cod civil, potrivit căreia proprietatea asupra terenului include şi
proprietatea a tot ceea ce se află pe suprafaţa lui.
Totodată, dreptul de superficie este şi o derogare de la principiul
cuprins în art. 482 Cod civil, în sensul că proprietatea asupra unui lucru
principal se extinde a tot ceea ce se uneşte ca accesoriu cu acel lucru
(dreptul de accesiune).
Întrucât dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil,
în literatura de specialitate s-au purtat discuţii controversate pe tema
existenţei sau nu a acestui drept.
Până la urmă, doctrina a afirmat existenţa acestui drept, care a
primit şi recunoaşterea legislativă, drept care rezultă din prevederile art.
492 Cod civil.
Textul de lege evocat instituie o prezumţie relativă – juris tantum
–, în sensul că orice construcţie, plantaţie sau lucru sunt prezumate a
aparţine proprietarului terenului pe care se află, cu excepţia cazului în
care s-ar dovedi contrariul. Tocmai dovada contrară înseamnă existenţa
dreptului de superficie. Aşadar, art. 492 din Codul civil, îngăduie să se
dovedească faptul că o construcţie, o plantaţie sau o lucrare nu aparţin
titularului dreptului de proprietate a terenului pe care lucrurile se află.
Alături de reglementarea dreptului de superficie dată de Codul
civil şi în alte acte normative este reglementat acest dezmembrământ al
dreptului de proprietate, respectiv:
– art. 11 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor
privitoare la cărţile funciare;
– art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia
extinctivă;
132
– art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea
pentru cauză de utilitate publică;
– art 21 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii
imobiliare, modificată prin Legea nr. 247/2005.
7.6.2. Caracterele juridice
Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:
1) este un drept real imobiliar, un drept de proprietate corporală,
având ca obiect numai construcţii, plantaţii sau lucrări ataşate la sol; el
implică şi dreptul
de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţiile,
plantaţiile sau lucrările respective;
2) este un drept perpetuu, prin natura sa, în sensul că durează atâta
vreme cât există construcţia, plantaţia sau lucrarea amplasată pe terenul
proprietatea altei persoane, fără a se stinge prin neîntrebuinţare.
3) este un drept imprescriptibil, în sensul că acţiunea în revendicare
poate fi exercitată de superficiar atâta vreme cât dreptul există;
4) nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune, deoarece dreptul
superficiarului şi dreptul proprietarului terenului nu se află în
indiviziune.
5) poate fi integral, dacă priveşte toate construcţiile, lucrările sau
plantaţiile de pe un teren sau poate fi parţial, dacă poartă numai asupra
anumitor lucrări, plantaţii sau construcţii situate pe acel teren.
În literatura juridică s-a exprimat şi punctul de vedere contrar,
după care distincţia dreptului de superficie în total şi parţial, nu
reprezintă un caracter al acestuia, întrucât nu are implicaţii asupra
regimului său juridic.
7.6.3. Constituirea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune, titlu sau
lege.
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune după
regulile aplicabile în cazul dobândirii pe această cale a drepturilor reale.
Constituirea dreptului de superficie prin titlu, înseamnă dobândirea
acestuia prin convenţie, legat sau act de concesiune.
133
Prin convenţie, dreptul de superficie se constituie când
proprietarul unui teren convine cu o altă persoană ca aceasta din urmă
să amplaseze pe terenul său o construcţie, o altă lucrare sau o plantaţie.
Întrucât prin constituirea în acest mod de dreptului de superficie
nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenului, convenţia se
poate încheia şi sub forma înscrisului sub semnătură privată.
Prin legat, dreptul de superficie se dobândeşte în ipoteza în care
terţatorul lasă proprietatea terenului unui legatar şi proprietatea
construcţiei sau plantaţiei altui legatar.
Dreptul de superficie se poate naşte şi prin act de concesiune.
Astfel, conform Legii nr. 50/1991, modificată şi republicată, unele
terenuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor sale administrativ-
teritoriale pot fi concesionate în scopul efectuării unor construcţii.
În temeiul legii, dreptul de superficie se dobândeşte atunci când
soţii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Potrivit art. 30
din Codul familiei, bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul
căsătoriei sunt bunuri comune. Ca atare, construcţia, lucrarea sau
plantaţia va deveni proprietate comună devălmaşă a ambilor soţi, iar
terenul va rămâne proprietatea exclusivă a soţului care-l avea ca bun
propriu. Pe acest teren se va constitui un drept de superficie al cărui
titular va fi celălalt soţ (neproprietar al terenului).
7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie
Superficiarul, având un drept de proprietate asupra construcţiilor,
plantaţiilor sau altor lucrări, exercită atributele acestuia – posesia,
folosinţa şi dispoziţia – în integralitatea lor.
Asupra terenului pe care se află edificiile şi plantaţiile,
superficiarul exercită posesia, folosinţa şi un drept de dispoziţie
materială limitate, reprezentând doar posibilitatea de a dispune de
substanţa terenului în măsura necesară realizării construcţiilor, plantaţiilor
sau altor lucrări (cum ar fi săpături, excavări, consolidări, etc.).
Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra
construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări, odată cu acesta transmiţându-se
şi dreptul de superficie. Transmiterea se poate face prin acte juridice
între vii, prin acte juridice pentru cauză de moarte şi prin moştenire
legală.
134
Superficiarul poate să greveze cu sarcini reale construcţia,
plantaţia sau lucrarea, fără consimţământul proprietarului terenului.
7.6.5. Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se stinge în următoarele moduri:
a) prin dispariţia (pieirea sau desfiinţarea) totală a construcţiei,
plantaţiei sau lucrării;
b) prin confuziune, când o persoană (proprietarul terenului,
superficiarul ori un terţ) dobândeşte dreptul de proprietate atât asupra
terenului cât şi asupra construcţiei, lucrării ori plantaţiei existente pe
teren.
7.7. Dreptul real de folosinţă
Dreptul real de folosinţă reprezintă un dezmembrământ al
dreptului de proprietate privată al unităţilor administrativ-teritoriale
asupra unor categorii de terenuri agricole, constituit în favoarea unor
persoane fizice prin acte administrative individuale.
Acest drept este reglementat de Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, care în art. 19
alin. 3 stipulează că: se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până
la 5000 mp în echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate
din serviciile publice comunale, în perioada cât lucrează în
localitate, dacă nu are teren în proprietate în această localitate, el sau
membrii familiei din care face parte.
Dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole respective
aparţine unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora se află.
Terenurile fac parte din proprietatea privată a unităţilor
administrativteritoriale
enumerate de lege: comună, oraş sau municipiu.
Subiectele dreptului real de folosinţă nu pot fi decât persoanele
fizice care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice
comunale.
Titularul dreptului real de folosinţă trebuie să exploateze terenul
care face obiectul acestui drept pentru producţia agricolă, având
posibilitatea de a obţine fructele rezultate din cultivarea pământului.
135
7.7.1. Caracterele juridice
Dreptul real de folosinţă are următoarele caractere juridice:
1. Este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată al comunei, oraşului sau municipiului. Fiind un drept real, este
opozabil erga omnes, chiar şi proprietarului, dar în acest caz numai până
la data când a intervenit o cauză legală de încetare a dreptului real de
folosinţă.
2. Are caracter intuitu personae, putând fi constituit numai în
favoarea persoanelor fizice care au o calitate specială prevăzută de lege
şi anume care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor
publice comunale.
3. Este un drept temporar, deoarece încetează în cazurile expres
prevăzute de lege.
4. Este un drept inalienabil, decurgând din caracterul intuitu
personae al acestuia.
5. Se constituie şi, uneori, se stinge prin acte administrative
individuale.
7.7.2. Constituirea dreptului real de folosinţă
Dreptul real de folosinţă se constituie la cererea persoanelor
îndreptăţite. Persoana fizică care solicită să i se constituie un drept real
de folosinţă trebuie să aibă domiciliul în localitatea unde se află terenul
şi să nu deţină teren, atât ea cât şi membrii familiei sale în localitatea
respectivă.
136
CAPITOLUL 8
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A
CELORLALTE DREPTURI REALE
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se realizează prin
intermediul acţiunilor petitorii.
Din categoria acţiunilor petitorii fac parte:
− acţiunea în revendicare;
− acţiunea în grăniţuire;
− acţiunea în prestaţie tabulară;
− acţiunea negatorie;
− acţiunea confesorie.
Titularul dreptului real încălcat sau contestat are exclusivitatea
exercitării acţiunilor petitorii, deoarece acestea privesc însăşi fondul
dreptului.
8. 1. Acţiunea în grăniţuire
8.1.1. Noţiunea şi reglementarea legală
Potrivit art. 584 Cod civil, orice proprietar poate îndatora pe
vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipită de a sa. În sensul art. 584
Cod civil, grăniţuirea constituie o operaţiune de determinare prin semne
exterioare şi vizibile a limitelor dintre două proprietăţi limitrofe, pentru
a se cunoaşte cadrul fondului asupra căruia poartă dreptul de folosinţă al
proprietarilor celor două fonduri.136
136Curtea de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 209/27.01.1998, în
Curtea de Apel Ploieşti, Buletinul Jurisprudenţei, Culegere de practică judiciară
semestrul I 1999, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 191 – 192; Curtea
de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia 1905/22.07.1998, în Curtea de Apel
Ploieşti, Culegere de practică judiciară semestrul II 1998, Buletinul
Jurisprudenţei, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 227-228
137
Grăniţuirea este acţiunea reală prin care reclamantul solicită
instanţei să determine, în contradictoriu cu pârâtul, prin semne
exterioare, întinderea proprietăţilor părţilor.137
Acţiunea în grăniţuire poate fi exercitată atât în situaţia în care nu
există semne vizibile ale liniei de hotar, care trebuie să separe
proprietăţile
limitrofe, cât şi în situaţia în care, deşi există între proprietăţile
învecinate semne exterioare de delimitare, totuşi acestea sunt
controversate
sau există îndoieli că ar fi amplasate pe traseul hotarului dintre
proprietăţi, stabilit prin voinţa părţilor sau pe cale judiciară.
Scopul grăniţuirii fiind stabilirea hotarului între proprietăţile
aparţinând unor persoane diferite, este cert că admisibilitatea acţiunii în
grăniţuire este condiţionată de caracterul limitrof al proprietăţilor.
8.1.2. Caracterele juridice
Acţiunea în grăniţuire prezintă următoarele caractere juridice138:
– acţiune reală, deoarece se întemeiază pe dreptul de proprietate
sau un alt drept real;
– acţiune petitorie, deoarece are ca scop delimitarea proprietăţii
limitrofe;
– acţiune imobiliară, pentru că prin acţiunea în grăniţuire se apără
drepturi reale imobiliare;
– imprescriptibilă, caracter care decurge din faptul că este o
acţiune reală imobiliară;
– declarativă de drepturi, întrucât tinde la reconstituirea limitelor
reale între proprietăţile învecinate.
8.2. Acţiunea în prestaţie tabulară
8.2.1. Noţiunea şi reglementarea legală
Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care
dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea
pârâtului de a preda înscrisul necesar pentru înscrierea în cartea
137Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 232
138Corneliu Bîrsan, Acţiunea în revendicare, în „Revista Română de
Drept” nr. 8/1984, p. 35 – 37; Pavel Perju, Probleme privind acţiunea în
grăniţuire, în „Dreptul” nr. 6/1991, p. 42
138
funciară, dacă este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să
dispună înscrierea în cartea funciară.139
Potrivit art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin
Legea nr. 247/2005, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în
folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea
toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.
Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este
obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.
În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana
interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea
funciară. Hotărârea instanţei va suplini consimţământul la înscriere al
părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Articolul 29 din Legea nr. 7/1996 are o formulare diferită faţă de
cea din articolele 22 şi 24 din Decretul – Lege nr. 115/1938140, datorită
faptului că în reglementarea dată de Legea nr. 115/1938, întabularea are
caracter constitutiv de drepturi.
Astfel, conform art. 22 din Decretul – Lege nr. 115/1938, cel care sa
obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra
unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea
acelui drept, iar potrivit art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul
trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună
înscrierea.
Această obligaţie instituită prin lege specială este o obligaţie „de a
face”, iar dacă cel obligat refuză să o îndeplinească poate fi constrâns la
executarea ei.141
8.2.2. Caracterele juridice
Acţiune în prestaţie tabulară este o acţiune reală, principală, în
realizare de drepturi, caracter conservator şi imprescriptibilă.
139 Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p. 36; Marian Nicolae, op. cit., p. 401
140 Potrivit art. 22 din Legea nr, 115/1938, cel ce s-a obligat să strămute
sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa-i
predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar conform
art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere
instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.
141 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Maria Mona Pivniceru, op. cit., p. 222
139
- acţiune reală142, deoarece apără însuşi dreptul real dobândit de
reclamant, opozabil inter partes, însă inopozabil erga omnes;
- acţiune principală, întrucât nu poate fi promovată decât pe cale
principală;
- acţiune în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea
pârâtului (înstrăinătorul sau constituitorul dreptului real), să predea
înscrisul necesar pentru intabularea sau înscrierea provizorie;
- acţiune cu caracter conservator, întrucât tinde la păstrarea şi
consolidarea dreptului real dobândit, motiv pentru care poate fi
promovată şi de o persoană incapabilă;
- acţiune imprescriptibilă, caracter care rezultă din dispoziţiile
art. 29 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005,
care prevede că dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este
imprescriptibil.
8.2.3. Calitatea procesuală pasivă
Acţiunea în prestaţie tabulară se intentează împotriva următoarelor
persoane, care au calitatea de pârât în proces:
- cel care a strămutat sau constituit un drept real asupra unui
imobil;
- terţul dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite
cumulativ următoarele condiţii:
a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie
încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în
cartea funciară;
b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a
dobândit cu titlu oneros, să fie de rea credinţă.
8.2.4. Condiţiile de admisibilitate
Acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt îndeplinite
următoarele condiţii:
1. să existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau
constitutiv de drepturi reale imobiliare;
142Gabriel Boroi, Drept civil, Partea generală, Editura All Beck, 1999,
p. 286
140
2. înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real să se
găsească în posesiunea înstrăinătorului sau a constituitorului dreptului.
8.3. Acţiunea negatorie
8.3.1. Noţiunea
Acţiunea negatorie este acea acţiune reală prin care reclamantul
cere instanţei de judecată să stabilească că pârâtul nu are un anumit
drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate (uz, uzufruct,
abitaţie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat în proprietatea sa
şi, ca atare, să fie obligat să înceteze exercitarea sa nelegitimă.143
8.3.2. Caractere juridice
Din definiţia prezentată rezultă că acţiunea negatorie prezintă
următoarele caractere juridice:
a) este o acţiune reală;
b) este o acţiune petitorie;
c) este o acţiune imprescriptibilă extinctiv, dar pârâtul poate
invoca în apărarea sa dobândirea dezmembrământului (dreptul de
superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie sau
dreptul de servitute) prin uzucapiune.
8.4. Acţiunea confesorie
8.4.1. Noţiunea
Acţiunea confesorie este acea acţiune reală prin care reclamantul
cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărârea ce va
pronunţa, că el este titularul unui drept real, dezmembrământ al dreptului
de proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie, asupra
bunului altuia, şi să-l oblige pe pârât, care poate fi proprietarul sau o
altă persoană, să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată.144
Ioan Adam, op. cit., p. 727
143
Liviu Pop, op. cit., p. 252
144
141
8.4.2. Obiectul
Obiectul acţiunii confesorii îl constituie obligarea pârâtului la
recunoaşterea existenţei unui drept real, dezmembrământ al dreptului de
proprietate asupra imobilului proprietatea altei persoane, precum şi
obligarea pârâtului la respectarea acestui drept.
8.4.3. Caracterele juridice
Acţiunea confesorie este o acţiune reală, petitorie, deoarece în
cadrul litigiului se analizează existenţa sau inexistenţa dreptului real al
reclamantului şi ea poate fi exercitată în termen de 30 de ani.
8.5. Acţiunea în revendicare
8.5.1. Noţiunea şi caracterele juridice
Acţiunea în revendicare este acţiunea reală petitorie prin care
reclamantul solicită instanţei de judecată să-i recunoască dreptul de
proprietate asupra unui bun determinat şi să-l oblige pe pârât la
restituirea posesiei bunului.145
Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie şi
imprescriptibilă.146
1. acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Acest caracter
rezultă din faptul că ea pune în discuţie existenţa dreptului de proprietate,
care este un drept real, prin însăşi natura sa, opozabil erga omnes;
2. acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie prin care se
apără dreptul de proprietate, deosebindu-se de acţiunile posesorii prin
care se apără posesia;
3. acţiunea în revendicare este imprescriptibilă sub aspect
extinctiv, ceea ce înseamnă că oricât timp nu ar fi exercitată, nu se
145 Eugen Chelaru, op. cit., p. 130; Liviu Pop, op. cit., p. 252; Ovidiu
Ungureanu, op. cit., p. 110; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 200; Ioan Adam,
op. cit., p. 693; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 169
146 Constantin Stătescu, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale.
Introducere în teoria generală a obligaţiilor, Universitatea din Bucureşti, 1973,
p. 160; Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil, Teoria generală a
drepturilor reale, Universitatea din Bucureşti, 1980, p. 200
142
stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care îl
însoţeşte şi îl apără. Acest caracter juridic al acţiunii în revendicare
decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
De la acest caracter juridic există doua excepţii:
– potrivit art. 520 din Codul de procedură civilă, modificat prin
O.U.G. nr. 138/2000, aprobată cu modificări şi completări prin Legea
nr. 219/2005, orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind
imobilul adjudecat la licitaţie publică se prescrie in termen de 3 ani de la
data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie
curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub
interdicţie;
– conform art. 498 Cod civil, în materia avulsiunii termenul de
prescripţie extinctivă este de un an.147 Această excepţie nu-şi găseşte
aplicarea in cazul în care pământul constituie proprietate publică.
8.5.2. Condiţiile de exercitare
Condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare privesc titularul
acţiunii şi bunurile ce pot forma obiectul acesteia.148
Titularul acţiunii în revendicare nu poate fi decât proprietarul
exclusiv al bunului.
În practica judecătorească s-a decis că dacă subiectul activ al
acţiunii în revendicare nu este titularul dreptului de proprietate încălcat,
acţiunea trebuie respinsă, chiar dacă pârâtul deţine bunul fără titlu149.
Coproprietarul sau coindivizarul nu pot exercita acţiunea în
revendicare împotriva celorlalţi copărtaşi sau împotriva terţilor, întrucât
au numai cote părţi ideale asupra proprietăţii, lipsindu-le un drept
exclusiv asupra părţilor ce li se cuvin.150
147 Art.498 Cod civil prevede că” dacă un fluviu sau râu, navigabil sau
nu, rupe deodată o parte mare, şi care se poate recunoaşte, de pământ, şi o
lipeşte la pământul unui alt proprietar, acea parte rămâne a cui a fost pământul
de la care s-a rupt; însă dacă se va reclama în termen de un an.”
148 Eugenia Popa, Acţiunea în revendicare, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 1998, p. 66 şi urm.
149 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 177
150 Ion P. Filipescu Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale, Editura Actami, Bucureşti, 1998, p. 269.
143
Acţiunea în revendicare a unui bun imobil, proprietate devălmaşă
a soţilor, nu poate fi promovată decât de ambii soţi, deoarece în acest
caz nu operează prezumţia de mandat tacit reciproc.
Referitor la obiectul material al acţiunii în revendicare, acesta este
constituit numai din bunuri imobile sau mobile individual determinate,
aflate în posesie nelegitimă a pârâtului. Aceasta înseamnă că titularul
acţiunii trebuie să dovedească nu numai dreptul de proprietate, ci şi
identitatea bunului revendicat.
Totodată, acţiunea în revendicare nu poate avea ca obiect bunuri
incorporale, cu excepţia titlurilor de purtător.
8.5.3. Categorii de acţiuni în revendicare
Codul civil nu conţine reglementări speciale cu privire la acţiunea
în revendicare.
Astfel, cu privire la revendicarea imobilelor, în Codul Civil nu
există nici un fel de dispoziţii, iar despre revendicarea mobilelor există
prevederi în titlul consacrat prescripţiei.
Doctrina şi practica judiciară au conturat regimul acţiunii în
revendicare pe baza principiilor generale ale dreptului civil şi a
dispoziţiilor Codului Civil referitoare la bunurile mobile şi la bunurile
imobile şi s-a impus distincţia între acţiunea în revendicarea bunurilor
imobile şi acţiunea având ca obiect bunurile mobile.
8.5.3.1. Acţiunea în revendicare imobiliară
Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare reprezintă o derogare
de la dispoziţiile art. 1890 Cod civil, care instituie principiul că orice
drept la acţiune este supus prescripţiei extinctive, iar termenul general
de prescripţie pentru acţiunile reale este de 30 de ani.
Dovada dreptului de proprietate
Potrivit art. 1169 Cod civil „cel ce face o propunere înaintea
judecăţii trebuie să o dovedească”.
Această regula, cunoscută sub adagiul „actori incubit probatio”,
înscrisă în art. 1169 Cod civil din capitolul probaţiunii obligaţiilor, îşi
găseşte aplicarea şi în materia dovedirii proprietăţii.
144
Potrivit acestei reguli, reclamantul este acela care trebuie să facă
dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului
revendicat.
Pârâtul posesor are o situaţie pasivă, deoarece în favoarea lui
operează o prezumţie relativă de proprietate dedusă din simplul fapt al
posesiei.
Prin titlu în materia revendicării imobiliare se înţelege actul
juridic, jurisdicţional sau administrativ, cu efect constitutiv, translativ
sau declarativ de proprietate care dă naştere unei prezumţii relative de
proprietate în favoarea persoanei care îl invocă.
De exemplu, constituie titlu:
- actele juridice translative de proprietate: vânzarea, donaţia;
- actele declarative de drepturi: hotărârea judecătorească, un act
de partaj, o tranzacţie;
- acte administrative: titlul de proprietate emis in baza Legii
nr. 18/1991, modificată prin Legea nr. 247/2005.
Această prezumţie este relativă, în sensul că ea conferă
deţinătorului titlului recunoaşterea dreptului său până la proba contrarie
făcută de partea adversă, respectiv pârâtul din proces.
Reclamantul trebuie să facă dovada că titlul pe care-l deţine
emană de la adevăratul proprietar, care la rândul său a dobândit de la un
adevărat proprietar, şi aşa mai departe, pe scara tuturor autorilor
anteriori.
O asemenea probă este adeseori imposibil de realizat, de unde şi
denumirea de probatio diabolica.
Practica judiciară a elaborat o serie de reguli care se aplică în
soluţionarea diferitelor ipoteze:
1. Astfel, prima ipoteză este aceea în care ambele părţi prezintă
titluri scrise privind dreptul de proprietate.
În această ipoteză se disting două situaţii: după cum titlurile
provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi.
a) În situaţia în care ambele titluri, al reclamantului şi al pârâtului,
emană de la acelaşi autor (de exemplu au cumpărat de la aceeaşi
persoană), instanţa de judecată va examina dacă părţile au îndeplinit sau
nu formalităţile de publicitate imobiliară.
– Dacă s-a efectuat publicitatea, va avea câştig de cauză partea
care a transcris actul în cartea funciară sau cea care a transcris mai întâi,
145
potrivit principiului „qui prior tempore, potior jure”. Cel care a transcris
primul titlul său va avea câştig de cauză, chiar dacă data titlului său este
ulterioară datei titlului invocat de partea care a făcut ulterior transcrierea.
– Dacă nici una dintre părţi nu a îndeplinit formalităţile de
publicitate imobiliară, va câştiga partea al cărei titlu are data cea mai
veche. De la această regulă există o excepţie, respectiv situaţia in care
ambele părţi produc câte un testament, cu privire la acelaşi bun,
provenind de la acelaşi autor. De exemplu, în primul testament,
testatorul lasă bunul imobil unei persoane, iar ulterior, printr-un alt
testament lasă acelaşi bun altei persoane. Fiind vorba de două
testamente succesive rezultă că al doilea testament reprezintă o revocare
a primului. În acest caz ne aflăm în situaţia unei contrarietăţi dintre
dispoziţiile testamentului posterior şi cel anterior ( art .921 Cod civil)151.
b) În situaţia în care titlurile prezentate de părţi provin de la autori
diferiţi instanţa va compara titlurile şi va da câştig de cauză părţii al cărei
titlu provine de la autorul al cărui drept este preferabil, făcând aplicarea
principiului „nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet”.
2. A doua ipoteză este aceea când numai o parte deţine titlu
privind proprietatea bunului revendicat:
– în cazul în care reclamantul are titlu, el va câştiga procesul
dacă titlul îndeplineşte două condiţii: emană de la un terţ şi nu de la
reclamantul însuşi, iar data certă a titlului este anterioară datei la care
pârâtul a intrat in posesia bunului imobil;
– în situaţia în care pârâtul are titlu, acţiunea reclamantului va fi
respinsă.
3. În cea de-a treia ipoteză, nici una dintre părţi nu poate invoca
un titlu şi nici dobândirea bunului imobil prin prescripţie achizitivă ori
prin ocupaţiune.
Instanţa de judecată va compara cele două posesii: a reclamantului
şi a pârâtului şi va da eficienţă celui a cărei posesie este mai
caracterizată: celui care are posesia de bună credinţă faţă de cea de rea
credinţă; celui care are posesia neviciată faţă de cea viciată; celui a cărui
151Coordonator Prof. Dr. Francisc Deak, Moştenirea testamentară.
Transmisiunea şi împărţeala moştenirii, Editura Actami, Bucureşti, 1996, p. 34
146
posesie are la origine un titlu faţă de cea fără titlu de origine; celui a
cărui posesie este mai îndelungată etc.
8.5.3.2. Acţiunea în revendicare mobiliară
Prezumţia absolută de proprietate instituită de art. 1909
alin. 1 Cod civil
Potrivit prevederilor art. 1909 alin. 1 Cod civil “lucrurile
mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fără să fie trebuinţă de
vreo scurgere de timp”.
Această regulă a fost definită în literatura de specialitate în sensul
că posesia de bună credinţă în materia bunurilor mobile valorează titlu
de proprietate.152
Astfel, spre deosebire de revendicarea imobiliară în care posesia
instituie doar o prezumţie relativă de proprietate, care poate fi răsturnată
prin proba contrarie, revendicarea bunurilor mobile, în majoritatea
cazurilor devine imposibilă datorită prezumţiei absolute de proprietate
pe care o conferă posesia bunurilor mobile.
Domeniul acţiunii în revendicare mobiliară
Acţiunea în revendicare mobiliară poate fi intentată în
următoarele situaţii: 1. revendicarea bunului mobil de la un posesor de
rea-credinţă ( hoţ, găsitor, terţ dobânditor de rea-credinţă);
2. revendicarea bunului mobil de la un terţ dobânditor, posesor de
bună-credinţă;
3. revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul
dobânditor de bună-credinţă;
4. revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul de
bună-credinţă, care l-a dobândit în anumite condiţii.
Revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credinţă
Prin posesor de rea-credinţă se înţelege persoana care a intrat in
posesia bunului mobil cunoscând sau putând să cunoască faptul că nu a
dobândit dreptul de proprietate asupra bunului. De exemplu, posesorul
actual a dobândit bunul mobil de la o persoană despre care ştia că nu are
calitatea de proprietar al bunului.
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 214
152
147
Sub aspectul calităţii procesuale, calitatea de reclamant o are cel
care se pretinde proprietarul bunului, iar calitatea de pârât îi revine
posesorului de rea-credinţă care este în acest caz hoţul, găsitorul sau
terţul dobânditor de rea-credinţă.
Dacă reclamantul îşi va dovedi dreptul de proprietate asupra
bunului mobil revendicat, acţiunea va fi admisă.
Referitor la termenul de intentare a acţiunii, în doctrină şi
jurisprudenţă se consideră că acţiunii în revendicare mobiliară îi este
aplicabil termenul de prescripţie extinctivă de 30 de ani, cu următoarele
argumente:
– în art. 1890 Cod civil, este reglementat termenul general de
prescripţie aplicabil acţiunilor reale;
– dreptul la acţiune este imprescriptibil, deoarece proprietatea nu
se stinge prin neuz, iar indiferent de natura bunului – bun mobil sau bun
imobil – dreptul de proprietate are caracter perpetuu.
Revendicarea bunului mobil de la un terţ dobânditor, posesor de
bună-credinţă
Revendicarea bunului mobil de la terţul dobânditor, posesor de
bună-credinţă, este întemeiată pe dispoziţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil,
prin care a fost instituită prezumţia de proprietate.
Analiza acestei prezumţii impune trei aspecte:
1. bunurile mobile cărora le este aplicabilă prezumţia;
2. persoanele care pot invoca în favoarea lor această prezumţie;
3. condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia bunului
mobil.
1. Bunurile mobile în privinţa cărora se aplică prezumţia
Regula menţionată se aplică cu condiţia ca bunurile mobile să fie
corporale deoarece acestea sunt susceptibile de posesiune (de detenţiune
materială).
Se aplică, cu caracter de excepţie, şi unor bunuri incorporale, şi
anume titlurilor la purtător, dată fiind corporalitatea drepturilor pe care
le reprezintă, apropiindu-le în acest fel de natura bunurilor corporale.
Reprezintă titluri la purtător: acţiunile societăţilor, obligaţiile
emise de stat şi societăţile comerciale pe acţiuni, acţiunile la purtător şi
certificatele de proprietate.
148
A doua condiţie pe care trebuie să o îndeplinească bunul mobil
este aceea ca el să fie privit în mod individual. Regula cuprinsă în art.
1909 alin. 1 Cod civil nu se aplică bunurilor care formează o universalitate
(de exemplu, succesiunea mobiliară), precum şi fondului de comerţ,
fie pentru că este o universalitate, fie că este o valoare incorporală.
Totodată, textul nu se aplică bunurilor corporale mobiliare care:
- fac parte din domeniul public;
- sunt accesorii ale unui imobil (de exemplu, mobilierul dintr-un
apartament).
2. Persoanele care pot invoca prezumţia de proprietate
În doctrină şi jurisprudenţă s-a precizat că prevederile art. 1909
alin. Cod civil pot fi invocate în favoarea sa numai de terţul
dobânditor, care primeşte bunul de la un detentor precar, căruia
adevăratul proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie. Aceasta înseamnă că
detentorii precari, adică acele persoane care deţin bunul mobil de la
proprietar, în baza unui titlu, cum ar fi contractul de depozit, contractul
de comodat sau contractul de închiriere, nu se pot prevala de dispoziţiile
art. 1909 alin. 1 Cod civil.
Lipsa de diligenţă a adevăratului proprietar în alegerea persoanei
căreia i-a încredinţat bunul, poate fi acoperită de principiul potrivit
căruia trebuie protejat cel care luptă să evite o pagubă (certat de damno
vitando) nu cel care doreşte să păstreze un câştig (certat de lucro
captando)153.
3. Condiţiile posesiei pentru a fi aplicată prezumţia
Pentru a se putea invoca dispoziţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil,
posesia terţului dobânditor trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
1) să fie reală, adică să existe concomitent şi cumulativ ambele
elemente ale posesiei, animus şi corpus, în persoana terţului dobânditor;
2) să fie utilă, adică să îndeplinească cerinţele prevăzute de art.
1847 Cod civil, respectiv posesia trebuie să fie continuă, paşnică,
publică şi neprecară. Această calitate a posesiei de a fi utilă reprezintă o
prezumţie relativă, care poate fi răsturnată prin proba contrarie, făcută
de adevăratul proprietar.
153Ion Lulă, Observaţii asupra prezumţiilor prevăzute de art. 1909
alin. 1 Cod civil, în „Dreptul” nr. 1/2000, p. 79
149
3) să fie de bună credinţă, adică persoana care o invocă să aibă
convingerea că a dobândit bunul mobil de la adevăratul proprietar, în
sensul că nu a cunoscut şi nu putea să cunoască că a dobândit bunul de
la un neproprietar. Buna-credinţă trebuie să existe la momentul intrării
în posesia bunului mobil, iar proba bunei credinţe se face printr-o
prezumţie relativă legală, instituită prin art. 1899 alin. 2 Cod civil,
conform căruia „ buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei
cade asupra celui ce alege reaua-credinţă.”
Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul
dobânditor de bună-credinţă
Potrivit art. 1909 alin. 2 Cod civil cel ce a pierdut sau cel căruia i
s-a furat un lucru, poate sa-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când
l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la care îl găseşte, rămânând
acestuia recurs în contra celui de la care-l are.
În această situaţie, acţiunea în revendicare trebuie să fie intentată
de adevăratul proprietar în termen de 3 ani.
Aplicarea dispoziţiilor prevăzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil
presupune două categorii de condiţii:
1. condiţii generale, care se referă la bunuri şi respectiv posesia
terţului dobânditor şi care sunt aceleaşi condiţii ca in cazul aplicării
dispoziţiilor art. 1909 alin. 1 Cod civil;
2. condiţii speciale, care se referă, în primul rând la persoane, iar
în al doilea rând la termenul de intentare a acţiunii.
Astfel pentru a ne afla în ipoteza prevăzută de art. 1909 alin. 2
Cod civil, bunul mobil trebuie să se afle în posesia unui terţ de bună-
credinţă care a dobândit bunul prin desesizarea proprietarului de bun
(respectiv bunul a fost furat sau pierdut de proprietar). O asemenea
situaţie poate să apară atunci când proprietarul este victima unei
infracţiuni de furt, tâlhărie, piraterie.
Referitor la termenul de introducere a acţiunii în revendicare, în
acest caz acţiunea trebuie să fie intentată în termen de 3 ani de la data
furtului sau pierderii bunului.
Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul de
bună-credinţă care l-a dobândit în anumite condiţii
Potrivit art. 1910 Cod civil, dacă posesorul actual al lucrului furat
sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vânzare publică,
150
sau de la un neguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar
nu poate sa ia înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat.
În acest caz dacă terţul dobânditor de bună – credinţă a dobândit
bunul furat sau pierdut dintr-un loc public, unde asemenea operaţii se
derulează în mod obişnuit, atunci proprietarul care revendică este
obligat să plătească terţului dobânditor o sumă de bani egală cu preţul
pe care acesta l-a plătit, soluţia astfel reglementată de art. 1910 Cod
civil instituind o măsură de protecţie pentru terţul care a dobândit bunul
în anumite condiţii de publicitate a tranzacţiei.
Pentru recuperarea sumei plătite, proprietarul are la îndemână o
acţiune împotriva hoţului sau găsitorului bunului, având ca obiect plata
despăgubirilor reprezentând suma pe care a plătit-o terţului dobânditor
al bunului154.
Termenele de exercitare a acţiunii în revendicare mobiliară
Referitor la termenele de exercitare a acţiunii în revendicare
mobiliară, după situaţiile prezentate anterior, concluzionăm că acestea
sunt diferite:
– împotriva terţului dobânditor de bună-credinţă, termenul de
exercitare a acţiunii este de 3 ani, care se calculează de la data pierderii
sau furtului bunului. Sub aspectul naturii juridice a acestui termen,
apreciem că este vorba de un termen de decădere, după împlinirea
căruia se stinge şi dreptul la acţiune a proprietarului 155 ;
– împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă, a autorului furtului
sau a găsitorului bunului, acţiunea în revendicare este imprescriptibilă.156
8.5.4. Efectele acţiunii în revendicare
Dacă acţiunea în revendicare a fost admisă, atunci instanţa de
judecată recunoaşte dreptul de proprietate reclamantului şi pe cale de
consecinţă se produc următoarele efecte:
- restituirea lucrului revendicat;
- restituirea fructelor;
154 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona-Maria Pivniceru, op.cit; p. 131
155 Liviu Pop, op. cit., p. 289
156 Valeriu Stoica, Corelarea dispoziţiilor art.14 din Codul de procedură
penală cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, în „Revista Română de
Drept” nr. 10/1981, p. 29
151
- restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate de posesorul
pârât cu lucrul pe care trebuie să-l restituie.
8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat
Ca efect al admiterii acţiunii în revendicare, posesorul pârât va fi
obligat să restituie adevăratului proprietar lucrul revendicat.
Lucrul reintră în patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini,
potrivit principiului resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis
(desfiinţarea dreptului transmiţătorului duce la desfiinţarea dreptului
dobânditorului).
În principiu, restituirea bunului se face în natură, iar atunci când
acest lucru nu mai este posibil ( bunul a pierit în mod fortuit sau din
culpa posesorului) restituirea se face prin echivalent, urmând a fi avută
în vedere valoarea bunului.157
8.5.4.2. Restituirea fructelor
Dacă lucrul revendicat a produs fructe, în ceea ce priveşte
restituirea lor, se face distincţie între situaţia în care posesorul pârât a
fost de bună credinţă şi situaţia în care a fost de rea credinţă.
Posesorul de bună credinţă, adică cel care nu a cunoscut viciul
titlului său, va putea să reţină fructele percepute până la data
introducerii acţiunii în revendicare de către adevăratul proprietar
(art. 485 Cod civil). În schimb, el va fi obligat să restituie fructele pe
care le-a perceput după data intentării acţiunii în revendicare, deoarece
se consideră că buna sa credinţă a încetat din momentul în care a luat la
cunoştinţă de acţiune, deci de existenţa viciului titlului său.
Posesorul de rea credinţă va fi obligat să restituie toate fructele
lucrului percepute sau nepercepute, ori valoarea acestora dacă le-a
consumat sau a neglijat să le perceapă. El va avea dreptul să reţină din
valoarea fructelor, cheltuielile care au fost necesare pentru producerea şi
perceperea fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost făcute şi de
către adevăratul proprietar.
Eugeniu Safta - Romano, op. cit., p. 360
157
152
8.5.4.3. Restituirea cheltuielilor
Cheltuielile făcute de posesorul pârât cu lucrul pe care-l restituie
pot fi de trei categorii:
1. cheltuieli necesare;
2. cheltuieli utile;
3. cheltuieli voluptuarii.
Cheltuielile necesare sunt acea categorie de cheltuieli care
constau în sumele de bani ori munca depusă pentru conservarea
bunului. Posesorul, indiferent că este de bună ori de rea credinţă, are
dreptul să pretindă de la proprietar restituirea integrală a acestora,
deoarece şi proprietarul le-ar fi făcut pentru conservarea bunului.
Cheltuielile utile sau ameliorările reprezintă suma de bani sau
munca depusă pentru sporirea valorii lucrului. De exemplu, cheltuielile
efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru încălzirea unui imobil
pot fi calificate drept cheltuieli utile.
Cheltuielile utile se restituie conform art. 997 Cod civil atât de
posesorul de bună credinţă cât şi de posesorul de rea credinţă, în măsura
sporului de valoare adus lucrului, calculat la data restituirii.
Cheltuielile voluptuarii sau de simplă plăcere, au caracter de lux
sau de înfrumuseţare a bunului, pe care posesorul le-a făcut pentru
plăcerea lui personală şi care nu sporesc valoarea lucrului. Aceste
cheltuieli nu sunt datorate de proprietar.
Restituirea cheltuielilor necesare şi utile este fundamentată pe
temeiul îmbogăţirii fără justă cauză a adevăratului proprietar, din care ia
naştere obligaţia de restituire către posesorul neproprietar.
153
CAPITOLUL 9
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE
9.1. Noţiunea şi clasificarea
Prin modurile generale de dobândire a proprietăţii şi a altor
drepturi reale se înţeleg acele mijloace juridice – acte şi fapte juridice –
prin care se dobândesc aceste drepturi.
Codul civil reglementează în Cartea a III-a, intitulată „Diferite
moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, în art. 644, mijloacele
juridice prin care se dobândeşte proprietatea şi alte drepturi reale.158
Potrivit art. 645 Cod civil, proprietatea se poate dobândi şi prin
accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin
ocupaţiune.
În doctrină, enumerarea modurilor de dobândire a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale în Codul civil a fost criticată,
deoarece este incompletă şi inexactă.159Este incompletă, deoarece nu
menţionează şi alte moduri cum ar fi:
- hotărârea judecătorească constitutivă de drepturi;
- posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile;
- dobândirea fructelor de către posesorul de bună – credinţă.
Referitor la inexactitatea reglementării cuprinse în Codul civil, s-a
argumentat în sensul că nu se face distincţie între succesiunea legală şi
succesiunea testamentară, în condiţiile în care din modul de redactare ar
trebui să se înţeleagă succesiunea legală, aceasta fiind urmată în
prezentare de legate.160
158 Conform art. 644 Cod civil, „dreptul de proprietate se dobândeşte şi
se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune”.
159 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 187
160 Veronica Stoica, Nicolae Puşcaş, Petrică Truşcă, op. cit., p. 241
154
În doctrină161 s-a apreciat că modurile generale de dobândire a
dreptului de proprietate sunt următoarele:
- contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de drepturi
reale;
- succesiunea legală;
- succesiunea testamentară;
- uzucapiunea sau prescripţia achizitivă;
- accesiunea;
- posesia de bună – credinţă a bunurilor mobile;
- dobândirea fructelor de către posesorul de bună – credinţă a
bunului frugifer;
- tradiţiunea;
- ocupaţiunea.
Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în
funcţie de mai multe criterii162:
• după întinderea dobândirii:
– moduri de dobândire universală sau cu titlu universal;
– moduri de dobândire cu titlu particular.
• după caracterul dobândirii:
– moduri de dobândire cu titlu oneros;
– moduri de dobândire cu titlu gratuit.
• după momentul la care se produce momentul dobândirii:
– moduri de dobândire inter vivos;
– moduri de dobândire pentru cauză de moarte – mortis causa .
• după situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:
– moduri de dobândire originare;
– moduri de dobândire derivate.
9.2. Legea ca mod de dobândire a drepturilor reale
În concepţia Codului civil163, domeniul de aplicare al legii în
această materie cuprinde:
Liviu Pop, op. cit., p. 210
161
Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 208-209, Corneliu Bîrsan, Maria
162
Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 178; Liviu Pop, op. cit., p. 211-213
155
1. dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 485
Codul civil );
2. dobândirea coproprietăţii zidului comun, care în fond este o
vânzare silită (art. 597 şi 598 Codul civil );
3. dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinţă.
9.3. Hotărârea judecătorească, mod de dobândire
a drepturilor reale
Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a
dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea
are un caracter constitutiv de drepturi. Prezintă acest caracter hotărârea
judecătorească prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate
privată pentru utilitate publică sau hotărârea judecătorească pronunţată
într-o cauză care are ca obiect suplinirea consimţământului uneia din
părţi la încheierea unui act translativ de proprietate, conform art. 1073 şi
1077 Cod civil.
În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii
nr. 247/2005, referitor la circulaţia juridică a terenurilor, care prevede că
în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la un
teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie
contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa
competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
9.4. Tradiţiunea (predarea materială)
Prin tradiţiune se înţelege predarea materială a unui bun.
În prezent tradiţiunea operează transferul proprietăţii în cazul aşa
numitelor daruri manuale164, adică al unor donaţii curente, de mică
importanţă, care se execută imediat, prin predarea lucrului donat, fără a
fi necesară o formă specială.
Darul manual reprezintă o categorie specială de donaţie pentru
validitatea căreia se cer două elemente:
163 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 210; Paul Mircea Cosmovici, op. cit.,
p. 88; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 263
164 Francisc Deak, Tratat de Drept Civil. Contracte speciale, Editura
Actami, Bucureşti, 1999, p. 159-162
156
– acordul de voinţă pentru a transfera si dobândi un drept cu titlu
gratuit;
– tradiţiunea, predarea efectivă si reală a bunului dăruit.
Validitatea darurilor manuale este consacrată in art. 644 Cod civil
care, la modurile de dobândire a proprietăţii ( prin excepţie de la
art. 971 Cod civil), prevede şi tradiţiunea.
9.5. Ocupaţiunea
Ocuparea, denumită de Codul civil ”ocupaţiune”, ca mod de
dobândire a drepturilor reale, constă în luarea în posesie a unui bun
care nu aparţine nimănui, deci a unui bun fără stăpân165.
Ocupaţiunea are o arie restrânsă de aplicare, deoarece potrivit
art. 477 Cod civil, toate averile rămase fără stăpân sunt ale domeniului
public, iar conform art. 646 Cod civil, bunurile fără stăpân sunt ale
statului.
În prezent, se admite că în această categorie ar intra: apa de băut
sau pentru trebuinţele casnice, atunci când aceasta este luată de la un
izvor natural, precum şi
vânatul sau peştele când sunt dobândite legal166.
9.6. Accesiunea
9.6.1. Definiţia şi clasificarea
Accesiunea reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului
de proprietate şi constă în încorporarea materială a unui lucru mai
puţin important într-un lucru mai important.167
Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine şi
titularul bunului mai puţin important.
165 Paul Mircea Cosmivici, op. cit., p. 146-147; Cristian Jora, Florin
Ciutacu, op. cit., p. 264
166 Legea nr. 103/1996 cu privire la fondul cinegetic si protecţia
vânatului, republicată în „Monitorul Oficial al României” nr.328/17.05.2002;
Legea nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul şi acvacultura, republicată
în „Monitorul Oficial al României” nr. 627/02.09.2003
167 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 283
157
În funcţie de natura bunului principal la care se referă, accesiunea
poate fi:
- imobiliară, care poate fi naturală şi artificială;
- mobiliară.
9.6.2. Accesiunea imobiliară naturală
Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea a două bunuri
care aparţin unor proprietari diferiţi, fără intervenţia omului, dintre
care cel puţin bunul principal este un bun imobil.
Codul civil reglementează următoarele cazuri de accesiune
imobiliară naturală:
– aluviunile;
– avulsiunea;
– insulele şi prundişurile;
– accesiunea animalelor.
Aluviunile sunt reglementate de art. 495 Cod civil care prevede că
acestea sunt creşterile de pământ care se adună succesiv, pe nesimţite, la
malurile fluviilor si râurilor. Aluviunile sunt în folosul proprietarului
riveran, cu obligaţia acestuia de a lăsa, pe pământul său „drumul
trebuitor pentru conducerea vaselor”.
Avulsiunea constă, conform art. 498 Cod civil, în adăugarea la
pământul unui proprietar a unei părţi de pământ ruptă din pământul altui
proprietar şi care poate fi recunoscută. Această parte de pământ va
deveni proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit, dacă fostul
proprietar nu o revendică în termen de un an. Dacă bucata de pământ
aparţine domeniului public, revendicarea este imprescriptibilă.
Insulele şi prundişurile care se formează în râurile navigabile şi
neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format,
conform prevederilor art. 500 Cod civil.
Dacă insula formată „ trece peste jumătatea râului, fiecare
proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra acelei părţi din insulă
care se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului.
158
Accesiunea animalelor este reglementată în art. 503 Cod civil168,
iar în prezent acest tip de accesiune se aplică numai pentru porumbei
sau albine.
În această materie urmează a fi avute în vedere dispoziţiile
cuprinse în Legea nr. 103/1996 cu privire la fondul cinegetic si protecţia
vânatului, republicată, modificată şi completată prin Ordonanţa
Guvernului nr. 193/2005.
9.6.3. Accesiunea imobiliară artificială
Accesiunea imobiliară artificială presupune edificarea unei
construcţii de o persoană pe un teren proprietatea altei persoane.
Conform regulii superficies solo cedit, proprietarul terenului
devine şi proprietarul construcţiei, în raport de dispoziţiile art. 492 Cod
civil care prevede că orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut
În Codul civil sunt reglementate două cazuri de accesiune artificială:
1. Construcţia sau plantaţia făcută de proprietar, pe terenul său,
însă cu materialele altcuiva;
2. Construcţia sau plantaţia făcută de o persoană, cu materialele
sale, însă pe terenul altcuiva.
Codul civil porneşte de la ideea că lucrul principal este terenul, iar
prin accesiune, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei
sau al plantaţiei.
9.6.3.1. Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său cu
materialele altei persoane
Accesiunea construcţiilor şi plantaţiilor făcute de un proprietar pe
terenul său cu materialele altuia este reglementată de art.493 din Codul
civil169 care prevede că proprietarul terenului care a construit sau
168 Conform art. 503 Cod civil, „orice animale sau zburătoare sălbatice
trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi, afară numai
dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii”.
169 Potrivit art. 493 Cod civil ” Proprietarul pământului care a făcut
construcţii, plantaţii şi lucrări, cu materiile străine, este dator să plătească
valoarea materialelor. El mai poate fi osândit după împrejurări, pentru
asemenea urmare şi la plata de daune – interese. Dar proprietarul materialelor
nare dreptul de a le ridica.”
159
plantat folosind materialele altei persoane, este obligat să plătească
valoarea materialelor folosite şi dacă este cazul şi daune-interese.
La rândul său, proprietarul materialelor nu are dreptul de a ridica
materialele folosite la efectuarea lucrărilor, chiar dacă era proprietarul
acestora.
Aceasta înseamnă că proprietarul terenului devine prin accesiune
şi proprietar al construcţiei sau plantaţiei pe care le-a ridicat cu acele
materiale străine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul să le
revendice sau să le ridice.
În această situaţie, în concretizarea principiului conform căruia
nimeni nu se poate îmbogăţi fără justă cauză, proprietarul terenului va fi
obligat la plata contravalorii materialelor, la valoarea reală a acestora de
la data plăţii şi nu de la data când ele au fost încorporate.
Proprietarul construcţiei sau plantaţiei cu materialele altei
persoane va putea fi obligat la plata unor daune – interese, în condiţiile
răspunderii civile delictuale.
Proprietarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor sau
plantaţiilor făcute cu materialele altuia indiferent dacă este de bună sau
rea–credinţă, după cum ştia sau nu că materialele aparţin altei
persoane.170
9.6.3.2. Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu materialele
proprii pe terenul altei persoane
Sediul materiei îl reprezintă dispoziţiile art.494 Cod civil, potrivit
cărora: „Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de a
treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de
a le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le
ridice.”
Dispoziţiile art. .494 Cod civil nu se aplică în următoarele
ipoteze:
– când lucrările efectuate de terţa persoană reprezintă reparaţii sau
îmbunătăţiri aduse imobilului deja existent;
– în situaţia în care o persoană, construind pe terenul său, extinde
limitele construcţiei sale şi pe o parte din terenul vecinului;
Ioan Adam, op. cit., p. 606
170
160
– în cazul construcţiilor provizorii, care pot fi ridicate;
– dacă lucrările, plantaţiile sau construcţia au fost executate în
temeiul unei convenţii încheiate între proprietarul terenului şi
constructor171;
– în cazul când un coproprietar construieşte pe terenul proprietate
comună.
Preluând principiul apărut în dreptul roman, superficies solo
cedit, Codul civil a reglementat în art. 494 situaţia construcţiilor,
plantaţiilor sau altor lucrări realizate pe terenul altuia, stabilind că
proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul lor, având
obligaţia unei anumite dezdăunări faţă de constructor, întemeiată pe
îmbogăţirea fără justă cauză. Tratamentul juridic al constructorului este
însă diferit, după cum el a fost de bună-credinţă ori de rea-credinţă.172
Situaţia constructorului de rea – credinţă pe terenul altuia
Constructorul de rea – credinţă este persoana care face o plantaţie
sau ridică o construcţie pe un teren despre care a ştiut că nu este
proprietatea sa.
Este constructor de rea-credinţă:
– persoana care foloseşte terenul fără nici un titlu;
– persoana care foloseşte terenul în temeiul unui titlu lovit de
vicii, pe care le cunoaşte;
– persoana care construieşte pe un teren aflat în litigiu, asupra
căruia i s-a recunoscut dreptul de proprietate printr-o hotărâre
judecătorească nedefinitivă;
– detentorul precar al terenului pe care edifică o construcţie;
– arendaşul care a efectuat lucrări, construcţii sau alte lucrări pe
pământul luat în arendă.
Reaua – credinţă a constructorului nu se deduce numai din lipsa
titlului de proprietate asupra terenului, ea putând fi stabilită şi în funcţie
171 Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, decizia nr. 892/1.04.1994,
Adriana Pena, Accesiunea imobiliară şi uzucapiunea, Culegere de practică
judiciară, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 32-33
172 Coordonator Ion Dogaru, Drept civil. Idei producătoare de efecte
juridice, Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p. 61
161
de condiţiile în care s-a construit, apreciindu-se în raport cu atitudinea
proprietarului fondului pe timpul executării construcţiei.
În baza art. 494 Cod civil, proprietarul terenului are următoarele
soluţii:
1) în temeiul accesiunii, să păstreze lucrările, devenind
proprietarul acestora, cu obligaţia de a plăti constructorului valoarea
materialelor şi preţul muncii prestate, fără a se lua în calcul sporirea
valorii fondului, ocazionată de executarea lucrărilor173;
2) să-l oblige pe constructor să-şi desfiinţeze sau să-şi ridice
construcţiile, plantaţiile sau lucrările executate, pe cheltuiala sa,
eventual cu obligaţia de a plăti daune – interese pentru prejudiciile
suferite de proprietarul terenului.
În practica judiciară s-a stabilit că „ cel care construieşte, fără a
avea autorizaţia administrativă necesară, pentru terenul pentru care
reclamantului i s-a stabilit dreptul de proprietate printr-o hotărâre
judecătorească, pusă în executare prin executorul judecătoresc, şi în
condiţiile în care reclamantul s-a opus la edificarea construcţiei, este de
rea – credinţă şi nu poate pretinde ca proprietarul terenului să fie obligat
să-şi însuşească construcţia.”174
Proprietarul terenului este îndreptăţit să pretindă desfiinţarea
lucrărilor realizate pe ternul său de un constructor de rea – credinţă, în
condiţiile art. 494 alin. 1 şi 3 Cod civil.
Omisiunea autorităţii administraţiei publice locale de a elibera,
anterior procesului sau în timpul acestuia, autorizaţia de demolare
impusă prin art. 9 din Legea nr. 50/1991, republicată, nu poate
împiedica accesul la justiţie al proprietarului terenului, însă punerea în
executare a hotărârii prin care s-a dispus demolarea nu se va putea face
decât după obţinerea autorizaţiei.175
173 Corneliu Bîrsan, Regimul juridic al construcţiilor edificate pe terenul
altei persoane, în „ Revista Română de Drept” nr. 5/1985, p. 34
174 Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă, decizia nr. 66/27.01.1997, Marin
Voicu, Mihaela Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Tratat de
jurisprudenţă 1991 –2002, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 278 - 279
175 Decizia nr. 1245 R/8.11.2004, pronunţată de Curtea de Apel Cluj –
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, publicată
în Consiliul Superior al Magistraturii, Jurisprudenţă naţională 2004 – 2005,
162
Obligaţia constructorului este o obligaţie de a face, iar instanţa de
judecată îl poate autoriza pe proprietarul terenului să demoleze
construcţiile, pe cheltuiala constructorului, acţiunea fiind întemeiată pe
dispoziţiile art. 1077 Cod civil.
Pentru recuperarea valorii materialelor şi a preţului muncii
efectuate cu lucrările, constructorul are un drept de creanţă împotriva
proprietarului.
Acţiunea pentru valorificarea acestui drept se prescrie în termen
de 3 ani, termen care începe să curgă de la data la care proprietarul
terenului ridică pretenţiile cu privire la lucrări176.
Situaţia constructorului de bună – credinţă pe terenul altuia
Prin constructor de bună-credinţă se înţelege acea persoană care
ridică o construcţie, face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, având
convingerea fermă, dar eronată că acel teren se află în proprietatea sa.177
Constructorul este considerat de bună-credinţă dacă a executat
construcţia crezând că este proprietarul terenului, credinţă întemeiată pe
un titlu ale cărui vicii nu le cunoştea.178
Aprecierea bunei-credinţe se face în raport de momentul edificării
construcţiei, iar reaua-credinţă intervenită ulterior nu produce nici o
schimbare de regim juridic în ce priveşte drepturile constructorului şi
cele ale proprietarului terenului.179
Constructorul va deveni de rea – credinţă în momentul în care ia
cunoştinţă de viciile titlului său.
În situaţia când constructorul este de bună credinţă, proprietarul
terenului devine şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor
făcute pe terenul său, fără a fi îndreptăţit să ceară desfiinţarea sau
ridicarea acestora şi ca o protecţie a bunei – credinţe, proprietarul
Practica judiciară a curţilor de apel şi a tribunalelor, Editura Brilliance,
Colecţia Lex Expert, Piatra Neamţ, 2006, p. 31
176 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 329
177 Liviu Pop, op. cit., p. 220
178 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 316; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit.,
p. 278
179 Eugen Chelaru, op. cit., p. 198
163
terenului, devenit şi proprietarul lucrării, va trebui să-l dezdăuneze pe
constructor.180
Potrivit art. 494 alin. 3 Cod civil, dacă plantaţiile, clădirile şi
operele au fost făcute de către o a treia persoană cu bună – credinţă,
proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus – ziselor plantaţii,
clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea
materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu
aceea a creşterii fondului.
Referitor la întinderea despăgubirilor, proprietarul va putea opta
pentru una din următoarele soluţii:
• să achite contravaloarea materialelor şi preţul muncii;
• să plătească o sumă de bani egală cu creşterea valorii fondului.
În cazul constructorului de bună – credinţă, dispoziţiile art. 494
Cod civil au fost edictate în favoarea proprietarului fondului care, prin
accesiune, devine şi proprietarul construcţiei, ele trebuind să fie
interpretate în sensul voinţei de a da proprietarului posibilitatea de a
plăti constructorului cea mai mică despăgubire posibilă, dat fiind faptul
că ele este obligat să reţină lucrările făcute pe terenul său de către
constructorul de bună – credinţă, plătindu-i acestuia o sumă care
reprezintă o îmbogăţire a sa, adică, fie valoarea materialelor şi a
manoperei, fie creşterea valorică ce s-a adăugat fondului.181.
Dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra
construcţiei se naşte odată cu încorporarea acesteia în teren, în virtutea
accesiunii, care produce efecte de plin drept fără a fi necesară o
manifestare de voinţă din partea proprietarului terenului182.
Constructorul dobândeşte un drept de creanţă, împotriva
proprietarului terenului din acelaşi moment al naşterii dreptului de
180 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 299
181 Curtea de Apel Craiova, Secţia civilă, decizia nr. 3353/1997, Marin
Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p. 277
182 Dan Chirică, Natura juridică şi valorificarea drepturilor
constructorului pe terenul unui terţ, în „Revista Română de Drept” nr. 1/19987,
p. 6; Corneliu Bîrsan. Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 194;
Eugen Chelaru, op. cit., p. 199; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 317; Ion Dogaru,
Sevastian Cercel, op. cit., p. 267
164
proprietate asupra construcţiei de către proprietarul terenului, adică de la
data încorporării materialelor de construcţie în sol.
Dreptul de creanţă al constructorului va fi afectat de condiţie
suspensivă, aceasta fiind tocmai manifestarea de intenţie a
proprietarului de a prelua construcţia.
De la data realizării construcţiei până la invocarea accesiunii de
către proprietarul terenului, constructorul exercită asupra construcţiei
o posesie, în
măsură să conducă la dobândirea prin uzucapiune a dreptului de
proprietate imobiliară.
Dreptul de creanţă al constructorului de a pretinde despăgubiri
pentru edificarea construcţiei, se prescrie în termen de 3 ani, potrivit art.
1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958, termen care începe să curgă de la data
formulării pretenţiilor de către proprietarul terenului.
Constructorul de bună credinţă se bucură de un drept de retenţie,
în temeiul căruia va putea reţine construcţia până la achitarea
despăgubirilor ce i se cuvin.183
9.6.4. Accesiunea mobiliară
Accesiunea mobiliară reprezintă unirea a două bunuri mobile
care aparţin unor proprietari diferiţi sau confecţionarea sau obţinerea
unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind materialele
altuia.184
În cazul accesiunii mobiliare, proprietarul lucrului mai important
devine şi proprietarul lucrului mai puţin important, cu obligaţia de a-l
despăgubi pe acesta din urmă.
Accesiunea mobiliară este aplicabilă doar dacă între proprietarii
celor două bunuri mobile care s-au reunit nu există o convenţie în acest
sens, deoarece în caz contrar se vor aplica regulile din materia
convenţiilor.185
Codul civil reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară:
183 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 328
184 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 275
185 Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, Editura
Dacia, Cluj – Napoca, 1992, p. 382
165
• adjuncţiunea;
• specificaţiunea;
• confuziunea (amestecul).
9.6.4.1. Adjuncţiunea
Adjuncţiunea constă în unirea a două lucruri mobile, aparţinând
unor proprietari diferiţi, astfel încât, deşi formează un singur tot,
lucrurile rămân distincte şi pot fi despărţite unul de altul întrucât nu-şi
pierd individualitatea.186
Exemple de adjuncţiune: montarea unei pietre preţioase într-o
bijuterie sau înrămarea unui tablou.
Adjuncţiunea este reglementată în art. 504 – 507 Cod civil.
Determinarea lucrului principal se face potrivit dispoziţiilor art.
505 Cod civil, care dispune că este principal acela din două lucruri,
pentru uzul sau pentru ornamentul, pentru completarea căruia a servit
unirea celuilalt lucru.
În ipoteza în care nici unul dintre bunuri nu poate fi privit ca
accesoriu al celuilalt bun, se consideră principal acel bun care are o
valoare mai mare.187
Dacă acest criteriu nu se poate aplica, lucrul principal va fi cel cu
valoarea mai mare, iar dacă nici acesta nu e aplicabil, în sensul că
ambele lucruri ar avea aceeaşi valoare, atunci lucrul cu cel mai mare
volum va fi considerat ca principal, conform art. 507 Cod civil.
9.6.4.2. Specificaţiunea
Specificaţiunea constă în confecţionarea unui bun nou de către o
persoană prin munca sa, care prelucrează şi transformă un material
aflat în proprietatea altei persoane.
Acest caz de accesiune mobiliară este reglementat în art. 508-510
Cod civil.
Proprietatea bunului rezultat se dobândeşte de proprietarul
materialului dacă valoarea acestuia este mai mare decât valoarea muncii
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 301
186
Liviu Pop, op. cit., p. 227
187
166
prestate, iar atunci când manopera are o valoare mai mare decât
materialul, bunul va fi dobândit de cel care l-a confecţionat.
Legea nu stabileşte care trebuie să fie raportul dintre valoarea
muncii şi valoarea materialului, limitându-se a spune că valoarea muncii
întrece cu mult valoarea materiei.188
9.6.4.3. Confuziunea sau amestecul
Confuziunea constă în unirea a două sau mai multor bunuri
mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât se realizează un bun
nou, bunurile iniţiale nemaiputând fi separate şi individualizate.
Confuziunea este reglementată în art. 511-516 Cod civil.
Ne aflăm în prezenţa confuziunii în cazul obţinerii unui aliaj prin
topirea a două metale diferite sau reacţia chimică a două substanţe sau
amestecul a două lichide.
Bun principal este considerat acela care este mai mare cantitativ
sau valoric decât celelalte.
Proprietarul bunului principal va dobândi proprietatea bunului
rezultat prin confuziune, plătind însă celorlalţi proprietari preţul
materiei fiecăruia.
Dacă aceste criterii nu se pot aplica, bunul care se obţine prin
amestec va aparţine în coproprietate, pe cote – părţi egale.
9.7. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă
9.7.1. Noţiunea şi reglementarea
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor
drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a
acestui lucru în tot timpul fixat de lege.189
Sediul materiei îl reprezintă Codul civil, completat cu Decretul
nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă şi Decretul – Lege
188 Potrivit art. 509 Cod civil: „ Dacă însă manopera ar fi atât de
importantă încât ar întrece cu mult valoarea materiei întrebuinţate, atunci
munca lucrătorului va fi considerată ca parte principală şi lucrătorul va avea
dreptul de a reţine lucrul format, plătind proprietarului preţul materiei.”
189 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 320
167
nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare,
dar numai pentru regimul de carte funciară.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare,
modificată prin Legea nr. 247/2005, care a instituit cadastrul general
naţional şi cărţile funciare pe întreg teritoriul ţării, nu a mai preluat
cazurile speciale de uzucapiune din sistemul cărţilor funciare,
uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară, astfel că, în prezent,
uzucapiunea este reglementată pe întreg teritoriul ţării de dispoziţiile
Codului civil.190
Din punctul de vedere al fostului proprietar al imobilului,
uzucapiunea reprezintă totodată şi o sancţiune aplicată acestuia, pentru
starea de pasivitate şi indiferenţă de care a dat dovadă faţă de
îndeplinirea obligaţiilor de adevărat proprietar.191
În plan probatoriu, uzucapiunea face dovada absolută a dreptului
de proprietate, întrucât cel care a beneficiat de uzucapiune este scutit în
caz de litigiu, de a face probatio diabolica, sarcina ce-i revine celui care
a dobândit un drept real prin moduri derivate.
9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii
Prin uzucapiune pot fi dobândite dreptul de proprietate privată şi
dezmembrămintele acestuia, uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile.
Referitor la bunuri, domeniul de aplicare al uzucapiunii cuprinde
numai bunurile imobile care se află în circuitul civil, în acord cu
prevederile art. 1844 Cod civil conform căruia nu se poate prescrie
domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a
legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase din comerţ.
Astfel, bunurile proprietate publică nu pot forma obiect al
uzucapiunii, deoarece aceste bunuri sunt imprescriptibile achizitiv,
conform art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic ala acesteia, imprescriptibilitatea fiind consecinţa
caracterul inalienabil ce caracterizează regimul juridic al acestor bunuri
potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie.
190Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 281
191Ana Boar, op. cit., p. 204; Liviu Pop, op. cit., p. 229;Corneliu Bîrsan,
op. cit., p. 321; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 304
168
Efect al posesiei, uzucapiunea se întemeiază pe existenţa unei
posesii utile, adică neafectată de nici unul dintre viciile acesteia.
Conform art. 1847 Cod civil, posesia poate conduce la dobândirea
proprietăţii numai dacă a fost exercitată în mod util.
Aceasta înseamnă că o detenţie precară, ori cât de mult ar dura
exerciţiul acesteia nu poate duce niciodată la uzucapiune.192
În acest sens s-a pronunţat şi Curtea Supremă de Justiţie într-un
recurs în interesul legii, care a decis că detenţia locatarului, fiind viciată
de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea
proprietăţii asupra imobilului ce face obiectul locaţiunii.193
Urmând modelul Codului civil francez, Codul civil român de la
1864 reglementează două forme ale uzucapiunii:
1. una generală, de drept comun pentru împlinirea căreia nu este
necesară decât o posesie obişnuită exercitată pe durata a 30 de ani;
2. una specială, pentru care termenul este redus la 10 până la 20
de ani, având în vedere calităţile cerute posesiei, respectiv de a fi fost
exercitată cu bună – credinţă, în temeiul unui just titlu.
9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani
Denumită şi uzucapiunea lungă uzucapiunea de 30 de ani este
reglementată de art. 1890 Cod civil care prevede ca durată toate
acţiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă
această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să i se
poată opune reaua – credinţă. Din modul de redactare al textului
invocat, rezultă că efectul uzucapiunii se va produce dacă sunt
îndeplinite, cumulativ, două condiţii:
– posesia să fie exercitată neîntrerupt, timp de 30 de ani;
– posesia să fie utilă, adică neviciată, conform art. 1847 Cod civil.
192 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 322; Curtea Supremă de Justiţie, Secţia
civilă, decizia nr. 391/4.03.1992, Marin Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit.,
p. 293; Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă, decizia
nr. 1858/19.12.1997, în Adriana Pena, op. cit., p. 104 - 105
193 Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile Unite, decizia nr. 8/27.09.1999,
în „Dreptul” nr. 2/2000, p. 169 - 171
169
Cele două condiţii sunt necesare şi suficiente pentru a uzucapa,
nefiind nevoie de existenţa vreunui titlu, indiferent dacă posesorul este
de bună sau rea credinţă.
Conform art. 1847 Cod civil, ca să se poată prescrie se cere o
posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de
proprietar, iar potrivit art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus că
posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a
început a poseda pentru altul.
9.7.4. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani
Potrivit art. 1895 Cod civil, cel ce câştigă cu bună – credinţă şi
printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea
aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza
teritorială a tribunalului judeţean, unde se află nemişcătorul şi prin
douăzeci de ani, dacă locuieşte afară din acea rază teritorială.
Constituind o excepţie de la regula generală care este prescripţia
de 30 de ani, justificarea acestei forme de uzucapiune scurtă se
regăseşte în intenţia de a privilegia, prin reducerea termenului necesar
prescripţiei achizitive, pe acei posesori care pot invoca în favoarea lor,
pe lângă condiţiile generale ale posesiei, şi un just titlu pe baza căruia au
intrat cu bună – credinţă în stăpânirea imobilului.194
Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani este denumită şi
uzucapiunea scurtă, şi este reglementată prin dispoziţiile art.1895-1899
din Codul Civil.
În ceea ce priveşte domeniul de aplicare, sub aspectul bunurilor
care pot forma obiectul său, uzucapiunea de 10 până la 20 de ani se
aplică, în exclusivitate, la bunuri imobile determinate, deoarece justul
titlu şi buna – credinţă a terţului dobânditor al unui bun mobil permit
invocarea dispoziţiilor art. 1909 – 1910 Cod civil.
În afara condiţiilor generale, stabilite pentru prescripţia achizitivă
de 30 de ani, uzucapiunea scurtă poate fi invocată dacă sunt îndeplinite
şi următoarele condiţii speciale:
Ana Boar, op. cit., p. 115
194
170
1. posesia să se întemeieze pe just titlu;
2. posesia să fie de bună – credinţă;
3. posesia să se execute neîntrerupt, de la 10 la 20 de ani, după
distincţiile cuprinse în lege.
1. Condiţia justului titlu al posesiei
Potrivit art. 1895 Cod civil, pentru a opera uzucapiunea scurtă,
posesorul de bună – credinţă trebuie să-şi întemeieze posesia pe o justă
cauză. Codul civil defineşte în art. 1897 justa cauză ca fiind orice act
translativ de proprietate, precum vânzarea, schimbul, etc.195Justul titlu,
în raport cu dispoziţia înscrisă în art. 1897 Cod civil este un act juridic
translativ de proprietate, adică o operaţiune juridică care are ca scop
transferul proprietăţii, dar care, datorită unor împrejurări care ţin de
actul respectiv, strămută doar posesia bunului, nu şi proprietatea lui.
Condiţia justului titlu se referă la posesorul care invocă
uzucapiunea, nu şi la persoana de la care acesta a dobândit bunul, fiind
lipsit de relevanţă dacă acesta avea un titlu legal sau a dispus fără nici
un temei de un drept al altuia, cu excepţia cazului când uzucapantul a
cunoscut viciile titlului celui de la care a dobândit, situaţie în care este
exclusă buna – credinţă.
Justul titlu trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
– să nu emane de la adevăratul proprietar196 ; în acest caz
n-ar mai fi nevoie de uzucapiune, deoarece actul juridic provenit de la
proprietar este suficient prin el însuşi să transfere dreptul de proprietate;
– să aibă o existenţă reală: un titlu putativ197, care există numai în
imaginaţia posesorului nu poate fi apt pentru uzucapiunea scurtă;
– să cuprindă cu exactitate, în toată întinderea sa, bunul posedat şi
care urmează să fie uzucapat;
195 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 284
196 Eugen Chelaru, op. cit., p. 203; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 325; Liviu
Pop, op. cit., p. 232; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 307;
Adriana Pena, op. cit., p. 95-97
197 Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a
proprietăţii, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 178
171
– să aibă dată certă198 (art.1182 din Codul Civil), deoarece altfel
el este inopozabil terţilor, iar termenul de 10-20 de ani începe să curgă
de la data certă a justului titlu;
– să existe şi să fie dovedit separat de buna credinţă199; referitor la
dovada justului titlu precizăm că sunt aplicabile regulile generale de
probă a actelor juridice, iar sarcina probei incumbă uzucapantului,
deoarece el este cel care invocă justul titlu în favoarea sa.
În doctrină şi în practica judiciară au fost considerate ca
îndeplinind condiţiile pentru a fi just titlu, fiind asimilate acestuia:
– actele translative de proprietate încheiate cu o persoană care nu
are calitatea de proprietar;
– hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare-cumpărare
(art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005)200;
– tranzacţia încheiată pentru a stinge litigiul, prin care una din
părţi transferă celeilalte un imobil care-i aparţine, sub condiţia ca acest
imobil să nu formeze obiectul litigiului respectiv;
– titlul anulabil, cu menţiunea că nu poate fi opus persoanei
îndreptăţite să invoce nulitatea relativă ( art.1897 alin. 3 Cod civil).
După prescrierea termenului în care se putea invoca nulitatea
relativă, actul anulabil poate fi invocat ca just titlu şi împotriva
persoanei care ar fi avut dreptul să ceară anularea.
– succesiunea legală (ab intestat) şi succesiunea testamentară
(titlul pro herede), în temeiul art.1858 din Codul Civil;
Pornindu-se de la împrejurarea că justul titlu este un act translativ
de proprietate, o operaţiune juridică (negotium), literatura juridică şi
practica judiciară au arătat că nu pot servi ca just titlu:
– contractele de locaţiune de imobile urbane sau de arendă, de
depozit, comodat, etc.;
– hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, cum sunt cele de
partaj;
– convenţia de împărţeală prin care se pune capăt stării de
indiviziune;
198 Liviu Pop, op. cit., p. 233
199 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 286
200Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 140
172
– antecontractul şi promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare;
– certificatul de moştenitor
– titlul afectat de o cauză de nulitate absolută (art.1897 din Codul
Civil);
– transmisiunea pe cale de moştenire către moştenitorul care a
posedat exclusiv un imobil din succesiune, împotriva celorlalţi
moştenitori, din cauză că titlul pro herede ce se invocă este, până la
facerea împărţelii, comun tuturor moştenitorilor.
2. Posesia să fie de bună credinţă
Buna-credinţă este definită în art. 1898 alin 1 Cod civil ca fiind
„credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate
însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.”
Buna credinţă nu există dacă posesorul a avut îndoieli cu privire la
calitatea de proprietar a persoanei de la care a dobândit posesia bunului.
Sub aspectul la care trebuie să existe buna-credinţă, conform
art. 1898 alin. 2 Cod civil, este suficient ca buna-credinţă să existe la
momentul câştigării imobilului. Împrejurarea că ulterior posesorul şi-a
dat seama că titlul său este impropriu pentru a fi devenit proprietar, nu
are nici un fel de relevanţă, posesia sa rămânând de bună-credinţă.
Dacă legea cere celui care invocă uzucapiunea de 10 până la 20 de
ani să facă dovada actului pe care-l invocă ca just titlu, în privinţa
bunei-credinţe instituie o prezumţie relativă, astfel încât sarcina probei
revine celui care susţine că posesorul a fost de rea-credinţă.
Art. 1899 alin. 2 Cod civil este textul care instituie în favoarea
posesorului o prezumţie de bună-credinţă.
3. Posesia să se exercite neîntrerupt de la 10 la 20 de ani
Pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea
scurtă, legiuitorul a prevăzut două limite între care trebuie să se situeze
durata posesiei:
a) Uzucapiunea de scurtă durată va putea fi invocată dacă s-a
exercitat o posesie timp de 10 ani, în condiţiile în care adevăratul
proprietar locuieşte în aceeaşi circumscripţie cu aceea a tribunalului în a
cărui rază teritorială este situat bunul imobil;
173
b) Termenul pentru uzucapiune este de 20 de ani atunci când
adevăratul proprietar locuieşte în afara circumscripţiei tribunalului în a
cărui rază teritorială se află situat bunul imobil.
Potrivit dispoziţiilor art. 1896 Cod civil, termenul de bază este de
10 ani şi se prelungeşte când proprietarul nu a locuit pe tot parcursul
termenului în raza aceluiaşi tribunal în care se află imobilul, cu număr
dublu de ani faţă de acela care rămăsese până la 10 ani. În acest caz, un
an de prezenţă este socotit cât doi ani de absenţă.
În cazul în care obiectul uzucapiunii este un bun aflat în
coproprietate, pentru fiecare coproprietar va curge un termen diferit,
respectiv 10 ani pentru cei care locuiesc în acelaşi judeţ şi până la 20 de
ani pentru cei care locuiesc în judeţe diferite.
Regulile de calcul al termenului uzucapiunii sunt aceleaşi atât
pentru uzucapiunea de 30 de ani, cât şi pentru uzucapiunea de 10 până
la 20 de ani. În ambele forme de uzucapiune termenul se calculează pe
zile, conform art. 1887-1889 Cod civil:
– ziua în care începe prescripţia nu intră în calcul (art. 1887 Cod
civil);
– ziua se socoteşte de 24 de ore, începe la ora zero şi se sfârşeşte
la miezul nopţii următoare (art. 1888 Cod civil);
– prescripţia se socoteşte încheiată la împlinirea ultimei zile a
termenului (art. 1889 Cod civil).
9.7.5. Întreruperea uzucapiunii
Potrivit art. 1847 Cod civil, prescripţia achizitivă trebuie să fie
neîntreruptă pentru a putea produce efecte juridice.
Întreruperea prescripţiei achizitive are ca rezultat înlăturarea
oricăror efecte ale posesiei anterioare apariţiei cauzei de întrerupere.
În această situaţie, pentru a se putea uzucapa, trebuie să înceapă o
nouă prescripţie integrală.
Codul civil reglementează două moduri generale de întrerupere a
prescripţiei întreruperea naturală şi întreruperea civilă.
Întreruperea naturală
Codul civil prevede în art. 1864, două cazuri de întrerupere
naturală a prescripţiei:
174
1. când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa bunului mai
mult de un an, fie de către adevăratul proprietar, fie de către o altă
persoană;
2. când bunul asupra căruia se exercită posesia este declarat
imprescriptibil ca urmare a unei transformări a naturii şi destinaţiei sale.
În legătură cu întreruperea naturală a prescripţiei, începând cu
anul 1989, practica judiciară s-a confruntat cu diferitele aspecte privind
efectele Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a
localităţilor urbane şi rurale şi a Legii nr. 59/1974 privind fondul
funciar, asupra terenurilor în perioada în care au fost în vigoare,
respectiv până la Decretul – Lege nr. 1/1989 şi respectiv Decretul –
Lege nr. 9/1989 care le-au abrogat în contextul unui nou cadru
legislativ.
Problema care s-a pus a fost aceea dacă aceste legi au produs
efectul unei întreruperi naturale a prescripţiei achizitive potrivit
art. 1864, pct. 2 Cod civil.
Potrivit art. 30 alin. 1 din Legea nr. 58/1974 privind
sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, „dobândirea
terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi
rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă
înstrăinarea
sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”. Prin asemănarea
cu acest text de lege a fost enunţat art. 44 din Legea nr. 59/1974
privind fondul funciar, potrivit căruia „dobândirea de terenuri agricole
se poate face numai prin moştenire legală fiind interzisă înstrăinarea sau
dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”.
În doctrină201 şi jurisprudenţă202 s-au exprimat mai multe opinii
care se grupează, în principiu, în jurul aceloraşi idei susţinându-se că în
perioada anterioară anului 1989 prin intrarea în vigoare a Legilor
nr. 58/1974 şi 59/1974 care au întrerupt cursul prescripţiei achizitive
prin scoaterea din circuitul civil a terenurilor, dreptul de proprietate
asupra terenurilor cuprinse în „perimetrul construibil al localităţilor
urbane şi rurale” (art. 30 din Legea nr. 58/1974) şi asupra „terenurilor
201Traian Ionaşcu, Salvator Brădeanu - Drepturi reale principale în
R.S.R., Editura Academiei, Bucureşti, 1978, pag 182; Corneliu Bîrsan – Drept
civil. Drepturi reale, Universitatea din Bucureşti 1988, p. 276-277
 Culegere de decizii ale T.S. pe anul 1980, p. 44 - 47
202
175
agricole” (art. 44 din Legea nr. 59/1974), terenurile de orice fel nu mai
pot fi dobândite prin uzucapiune, singurul mod de dobândire fiind
moştenirea legală (ab intestat). După abrogarea totală a Legii
nr. 59/1974 prin Decretul – Lege nr. 9/1989 şi Legea nr. 18/1991 în
doctrină şi jurisprudenţă s-au ivit controverse cu privire la efectul
întreruptiv al prescripţiei achizitive susţinându-se mai multe opinii,
respectiv:
1. Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au avut efect întreruptiv
asupra prescripţiei achizitive.
2. Prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă dacă termenul s-a
împlinit după abrogarea Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974.
3. Decretele-lege de abrogare a legilor menţionate nu au avut un
caracter retroactiv.
4. Prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 a fost
întrerupt cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de orice fel, scoase
din circuitul civil în temeiul art. 1864 pct. 2 şi art. 1844 Cod civil sau în
baza art. 1864 pct. 1 Cod civil.
Aceste teze au fost susţinute prin argumente de către o serie de
autori ai literaturii de specialitate şi practicieni. Referitor la prima
opinie203 au fost aduse următoarele argumente:
• nu se poate susţine că uzucapiunea a fost prohibită prin
intrarea în vigoare a legilor menţionate deoarece se consideră că
terenurile de orice fel nu au fost scoase din circuitul civil în sensul
art. 1844 Cod civil şi nu au fost declarate imprescriptibile ca urmare a
unei transformări legale a naturii sau destinaţiei lor în sensul art. 1864,
pct. 2 Cod civil;
• art. 30 din Legea 58/1974 şi art. 44 din Legea nr. 59/1974
instituie doar o interdicţie şi nu modifică situaţia de fapt existentă în
sensul că se restrânge numai modul de dobândire a terenului în
condiţiile unei legi speciale, posesia fiind exercitată în continuare;
• legile menţionate au interzis numai înstrăinarea terenurilor prin
acte juridice, iar uzucapiunea fiind un fapt juridic nu intră sub incidenţa
normelor prohibitive.
203Marius Şcheaua, Dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor prin prescripţie achizitivă, în „Dreptul” nr. 5 – 6/1993, p. 62 - 65
176
În legătură cu cea de-a doua opinie se susţine argumentul 204 în
sensul că posesia exercitată asupra terenurilor în intervalul aplicării
Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 apare ca o posesie utilă, dar atipică.
Această motivare a fost însuşită şi de alţi autori205.
Acelaşi autor afirmă că este vorba de o situaţie juridică în curs de
constituire, surprinsă de o lege nouă, astfel că „drepturilor câştigate” nu li
se
poate aduce atingere şi, în consecinţă, este posibilă invocarea uzucapiunii.
Per a contrario alţi autori206 susţin că în ipoteza în care „este
vorba de situaţii în care termenele de prescripţie achizitivă s-au împlinit
înainte de abrogarea legilor prohibitive” nu se poate cere recunoaşterea
dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune după abrogarea
legilor respective pentru că „astfel s-ar înfrânge principiul
neretroactivităţii legii civile”.
A treia opinie207 afirmă că decretele – lege de abrogare a celor
două legi nu au avut un caracter retroactiv astfel că, dacă prescripţia
achizitivă a început să curgă înainte de data intrării în vigoare a celor
două legi şi nu s-a împlinit până la acea dată, ea a fost întreruptă natural
deoarece acele legi au scos terenurile din circuitul civil.
A patra opinie susţine întreruperea prescripţiei achizitive
întemeiată pe scoaterea din circuitul civil a terenurilor de orice fel în
baza prevederilor Codului civil, respectiv art. 1864, pct. 2 şi art. 1844208
şi art. 1864209.
204 Ioan Popa, Ion Lulă - Opinii în legătură cu dobândirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor pe calea prescripţiei achizitive prin posesiune
exercitata şi în perioada cât au fost in vigoare Legile nr. 58/1974 şi
nr. 59/1974, în „Dreptul” nr. 2/1994, p. 43-51
205 Ioan Adam, Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare
prin uzucapiune in cazul succesiunilor mai multor legi în timp, în „Dreptul”
nr. 10 -11/1995 p. 68.
206 Ion Lulă, idem, p. 50
207 Corneliu Bîrsan, Valeriu Stoica, Evoluţia legislaţiei privind circulaţia
imobilelor, în „Dreptul” nr. 6/1990, p. 51;Corneliu Turianu, Efectul întreruptiv
al prescripţiei achizitive a legilor nr. 58/1974 si 59/1974, în „Dreptul”
nr. 9/1992, p. 67-68
208 Ion P. Filipescu, op. cit., p. 210
209 Ioan Mihuţă, Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991,
p. 114-115
177
Analizând opiniile şi argumentele formulate de susţinătorii
acestora, considerăm că Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au întrerupt
cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de orice fel în timpul cât au
fost în vigoare.
Potrivit art. 1864, alin. 1 Cod civil “orice prescripţie este fondată
pe faptul posesiunii”. Ca să se poată prescrie se cere, conform art. 1847
Cod civil, ca posesia să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică
şi sub nume de proprietar.
Ca urmare a interdicţiei instituite prin art. 30 din Legea
nr. 58/1974 şi art. 44 din Legea nr. 59/1974, nu s-a produs implicit şi o
modificare esenţială a situaţiei de fapt existente, în sensul pierderii
materiale a terenurilor şi a posesiei însăşi. Imposibilitatea transmiterii
terenurilor prin acte juridice nu duce, indirect, la imposibilitatea
dobândirii posesiei, cu principalul efect al acesteia, dobândirea dreptului
de proprietate asupra terenului prin uzucapiune.
Raportul juridic civil existând înainte de intrarea în vigoare a
legilor menţionate nu se schimbă în ceea ce priveşte subiectul care
exercită posesia deoarece în continuare rămân neschimbate corpus şi
animus ca elemente cumulative ale posesiei, starea de fapt existentă
până la acest moment nu suferă nici o modificare210 în sensul că
„posesiunea exercitată până atunci nu s-a transformat în mod miraculos
în detenţie”211.
De altfel, pe întreaga perioadă de 15 ani de aplicare a celor două
legi, posesorii s-au bucurat de protecţia drepturilor prin intermediul
acţiunilor posesorii, ca o dovadă a caracterului real şi util al posesiei.
Din cele expuse rezultă că exercitându-se posesia în continuare şi
titularul terenului putând beneficia de protecţie juridică posesorie
completă
este posibilă invocarea uzucapiunii sub incidenţa celor două legi.
Diversitatea opiniilor exprimate în doctrină s-a reflectat şi în
practica neunitară a instanţelor judecătoreşti. Astfel, prin Decizia
nr. 182/1991 a Secţiei a III-a Tribunalului municipiului Bucureşti s-a
arătat că prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă prin intrarea în
Ioan Popa, idem, p. 44-45
210
Ioan Adam, op. cit., p. 245
211
178
vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974, opinie susţinută şi în
doctrină212.
Într-o altă hotărâre judecătorească213, instanţa a reţinut că „respingând
excepţia referitoare la întreruperea prescripţiei achizitive prevăzută
de art. 1846 Cod civil, ca efect şi pe durata de acţiune a Legilor nr. 58 şi
59/1974, curtea de apel a conchis că prin cele două legi nu a avut loc
transformarea naturii sau destinaţiei terenurilor proprietate personală în
domeniu public şi deci, nu a avut loc o declarare a imprescriptibilităţii
acestor bunuri.”
Per a contrario, prin deciziile nr. 208/1991, nr. 744/1991,
nr. 1085/1991 ale Secţiei a III-a şi prin Decizia nr. 1202/1991 a secţiei a
IV-a civile a Tribunalului municipiului Bucureşti s-a ajuns la concluzia
că cele două legi amintite mai sus au întrerupt prescripţia şi după
abrogarea lor este necesar să înceapă o nouă prescripţie, opinie susţinută
şi de o parte a doctrinei214.
În prezent problema a primit o soluţionare dată de Înalta Curte de
Casaţie şi Justiţie215 care constituită în Secţii Unite a admis recursul în
interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi a stabilit că, în cazul posesiilor
începute înainte de adoptarea Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974,
prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu a fost întreruptă prin intrarea
în vigoare a acestor legi, astfel că, după abrogarea lor prin Decretul –
lege nr. 1/1989 şi Decretul – lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri
pot solicita instanţelor de judecată să constate că au dobândit dreptul de
proprietate privind terenurile respective. Această hotărâre judecătorească
este obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 Cod procedură civilă.
Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive are loc în următoarele
cazuri:
212 Ioan Adam, op. cit., p. 249
213 Curtea De Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 2246/15.10.1997, în
Marin Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p. 296 - 297
214 Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian,op. cit., p. 272
215 Decizia nr. IV din 16 ianuarie 2006, pronunţată de Înalta Curte de
Casaţie şi Justiţie – Secţiile Unite, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 288 din 30 martie 2006
179
1. prin recunoaşterea de către posesor a dreptului adevăratului
proprietar;
2. prin cererea de chemare în judecată.
Sunt asimilate cererii de chemare în judecată: cererea
reconvenţională, cererea de intervenţie, cererea de chemare în garanţie.
Cererea de chemare în judecată este formulată de adevăratul
proprietar împotriva posesorului.
Întreruperea prescripţiei va opera numai dacă cererea de chemare
în judecată va fi admisă, în consecinţă prescripţia nu va fi întreruptă în
următoarele cazuri:
– dacă acţiunea va fi respinsă sau anulată;
– dacă se va pronunţa încetarea procesului;
– dacă reclamantul a renunţat la acţiune;
– dacă se va constata perimarea cererii de chemare în judecată.
9.7.6. Joncţiunea posesiilor
Joncţiunea posesiilor este adăugarea, la termenul posesiei actuale,
a timpului cât bunul a fost posedat de autorul posesorului actual.
Cu alte cuvinte, prin joncţiunea posesiilor se înţelege unirea
posesiei uzucapantului cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată
de către autorul său, cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin
prescripţie achizitivă.216
Potrivit art. 1860 Cod civil „ orice posesor are facultatea, spre a
putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesia autorului său.”
Joncţiunea posesiilor este obligatorie, iar posesorul care înţelege
să invoce în favoarea sa acest beneficiu al legii are obligaţia să continue
posesia autorului său, cu toate calităţile sau viciile acesteia.
Pentru a opera joncţiunea posesiilor, se cer întrunite două condiţii
cumulative:
1. se pot uni doar două sau mai multe posesii utile; ceea ce
înseamnă că nu se pot uni o detenţie precară cu o posesie utilă;
2. persoana care invocă joncţiunea posesiilor, posesorul actual,
trebuie să fie un succesor în drepturi al posesorului precedent.
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 312
216
180
Referitor la cea de a doua condiţie, se reţine faptul că transmiterea
posesiei de la posesorul precedent la posesorul actual trebuie să fie
făcută în mod valabil, pentru că dacă se face prin deposedarea
posesorului precedent sau în baza unui act lovit de nulitate absolută, nu
se poate vorbi de un succesor în drepturi al posesorului precedent.
9.7.7. Efectele uzucapiunii
Prin exercitarea unei posesii utile în termenul şi cu respectarea
condiţiilor enunţate anterior, posesorul devine titularul dreptului de
proprietate asupra bunului posedat, cu efect retroactiv, în sensul că
uzucapantul este considerat proprietarul bunului nu din momentul când
s-a împlinit termenul de prescripţie achizitivă ori de la data pronunţării
hotărârii judecătoreşti prin care se constată dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune, ci din momentul când a intrat în posesia
bunului.
Retroactivitatea se aplică şi efectului extinctiv al prescripţiei,
dreptul vechiului titular fiind considerat stins tot din momentul începerii
cursului prescripţiei achizitive.217
Uzucapiunea se poate invoca pe cale de acţiune, printr-o acţiune
promovată de posesor prin care acesta solicită instanţei de judecată să
constate că a dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra
bunului posedat, sau pe cale de excepţie, prin invocarea uzucapiunii de
către pârâtul posesor în acţiunea în revendicare formulată de adevăratul
proprietar.
Spre deosebire de prescripţia extinctivă, prescripţia achizitivă nu
poate fi invocată din oficiu, în raport de prevederile art. 1841 Cod civil,
conform cărora „judecătorii nu pot aplica prescripţia dacă cel interesat
nu va fi invocat acest mijloc.”
9.7.8. Renunţarea la prescripţia achizitivă
Beneficiarul prescripţiei achizitive va putea renunţa la beneficiul
acesteia, dar renunţarea nu poate fi făcută decât după împlinirea ei
(art. 1838 Cod civil).
Matei Cantacuzino, op. cit., p. 128
217
181
Renunţarea poate să fie expresă sau tacită, iar renunţătorul trebuie
să aibă capacitate deplină de exerciţiu, deoarece renunţarea este un act
de dispoziţie.
Potrivit art. 1843 Cod civil, creditorii uzucapantului pot invoca
uzucapiunea, pe calea acţiunii oblice, chiar şi în ipoteza în care
beneficiarul a renunţat la ea.
În concluzie, renunţarea nu produce efecte erga omnes, ci doar în
raporturile dintre posesor şi adevăratul proprietar.
9.8. Succesiunea
9.8.1. Noţiunea şi reglementarea legală a succesiunii
Termenul de succesiune desemnează, în general, transmiterea
patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe
persoane fizice sau juridice, ori către stat.
În dreptul civil, noţiunea de succesiune este folosită în două
sensuri218:
1. în sensul de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice
decedate;
2. pentru a desemna însuşi patrimoniul transmis din cauză de
moarte, adică în sensul de masă succesorală.
În principiu, în materia dreptului de moştenire, noţiunile de
„succesiune” şi de „moştenire” sunt sinonime.
Moştenirea este garantată de art. 46 din Constituţia României şi
este reglementată în Codul civil, Cartea a III –a intitulată „Despre
diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, Titlul I, intitulat
„Despre succesiuni” şi Titlul II, numit „Despre donaţiuni între vii şi
despre testamente”, precum şi în alte acte normative, cum ar fi:
- Legea nr. 319/1944 privind drepturile succesorale ale soţului
supravieţuitor;
- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicată,
modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005
- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a
unor bunuri imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea
statului;
Mihail Eliescu, op. cit., p. 13
218
182
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989,
modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005.
9.8.2. Felurile moştenirii
În raport de prevederile art. 650 Cod civil, moştenirea este de
două feluri:
– moştenire legală;
– moştenire testamentară.
Moştenirea este legală în cazul în care transmiterea patrimoniului
succesoral are loc în temeiul legii la persoanele, în ordinea şi în cotele
determinate de lege.219
Moştenirea este testamentară în cazul şi în măsura în care
transmiterea masei succesorale are loc în temeiul voinţei celui care lasă
moştenirea, manifestată prin testament.220
Persoanele desemnate de testator să culeagă moştenirea se numesc
legatari.
Legatarul poate fi:
• legatar universal, cu vocaţie la întregul patrimoniu succesoral;
• legatar cu titlu universal, cu vocaţie la o fracţiune din
patrimoniul succesoral;
• legatar particular, cu vocaţie la bunuri determinate.
9.8.3. Data deschiderii moştenirii
Potrivit art. 651 Cod civil, succesiunile se deschid prin moarte,
ceea ce înseamnă că data deschiderii unei succesiuni este data morţii
celui care lasă moştenirea.
9.8.4. Locul deschiderii moştenirii
Locul deschiderii moştenirii este cel al ultimului domiciliu al
defunctului, în raport de prevederile art. 14 din Codul de procedură
219 Prof.univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept succesoral, Ediţia a II-a
actualizată şi completată, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p. 7
220 Idem, p. 8
183
civilă conform cărora litigiile privitoare la moştenire sunt de competenţa
instanţei celui din urmă domiciliu al defunctului, precum şi dispoziţiile
art. 10 lit. a şi b şi art. 68 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 36/1995, legea
notarilor publici şi a activităţii notariale, care stabilesc competenţa
teritorială în materia procedurii succesorale notariale a notarului public
din biroul notarial situat în circumscripţia teritorială a judecătoriei în
care şi-a avut ultimul domiciliu defunctul.
Dacă persoana decedată nu a avut domiciliul în ţară locul
deschiderii succesiunii este locul din ţara unde se află bunurile cele mai
importante ale acestuia, conform art. 68 alin. 2 din Legea nr. 36/1995.
9.8.5. Condiţiile generale ale dreptului la moştenire
În Capitolul II din Titlul I, „Despre succesiuni”, intitulat „Despre
condiţiile cerute pentru a putea succede”, Codul civil prevede două
condiţii221 pentru ca o persoană să poată veni la moştenire, respectiv:
1) să aibă capacitate succesorală;
2) să nu fie nedemnă de a moşteni.
Capacitatea succesorală reprezintă aptitudinea unei persoane de a fi
subiect de drepturi şi obligaţii pe care le implică calitatea de moştenitor.
Conform art. 654 Cod civil, pentru a putea succede trebuie neapărat
ca persoana care succede să existe la momentul deschiderii succesiunii.
Persoanele care au capacitate succesorală sunt:
- persoanele fizice în viaţă la data deschiderii succesiunii;
- persoanele concepute, dar nenăscute, la data deschiderii
succesiunii;
- persoanele dispărute;
- persoanele juridice dacă sunt în fiinţă la data deschiderii
succesiunii, având capacitate succesorală de la data înregistrării, de la
data actului de dispoziţie, de la data recunoaşterii sau autorizării
înfiinţării.
Nu au capacitate succesorală:
- persoanele fizice predecedate;
- persoanele juridice care au încetat să mai aibă fiinţă;
221Alexandru Bacaci, Gheorghe Comăniţă, Drept civil. Succesiunile,
Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2006, p. 15
184
- comorienţii (persoanele care au murit în aceeaşi împrejurare,
fără să se poată stabili dacă una a supravieţuit celeilalte).
Vocaţia la moştenire este cea de a doua condiţie pozitivă pe care
trebuie să o îndeplinească o persoană fizică sau juridică ori statul pentru
a culege moştenirea lăsată de defunct.
Legea conferă vocaţie la moştenire rudelor defunctului, soţului
supravieţuitor al defunctului şi statului.
9.8.6. Condiţiile speciale ale moştenirii legale
Pentru a dobândi moştenirea, în temeiul legii, o persoană trebuie
să îndeplinească trei condiţii speciale:
1) să aibă vocaţie succesorală legală;
2) să nu fie nedemnă;
3) să nu fie exheredată (dezmoştenită).
Referitor la vocaţia succesorală legală, precizăm faptul că în
sistemul nostru de drept sunt chemate la moştenire rudele defunctului,
din căsătorie, din afara căsătoriei sau din adopţie alături de rudele
defunctului este chemat la moştenire şi soţul supravieţuitor.
Cu caracter de excepţie, statul poate dobândi moştenirea lăsată de
defunct în cazul în care succesiunea este vacantă.
Nedemnitatea sau nevrednicia succesorală reprezintă decăderea
moştenitorului, care s-a făcut vinovat de o faptă gravă faţă de defunct
sau de memoria acestuia, din dreptul de a-l moşteni222.
Cazurile de nedemnitate sunt reglementate de art. 655 Cod civil:
1) atentatul la viaţa celui care lasă moştenirea;
2) acuzaţia capitală calomnioasă împotriva celui care lasă
moştenirea;
3) nedenunţarea omorului a cărui victimă a căzut cel care lasă
moştenirea.
Principalul efect al nedemnităţii succesorale constă în desfiinţarea
retroactivă a titlului de moştenitor.
Francisc Deak, Stanciu Cărpenaru, Drept civil. Contracte speciale.
222
Dreptul de autor. Dreptul de moştenire, Universitatea Bucureşti, 1983, p. 389
185
9.8.7. Principiile generale ale devoluţiunii legale
9.8.7.1. Principiul chemării la moştenire a rudelor în ordinea
claselor de moştenitori legali
Printr-o clasă de moştenitori se înţelege o categorie de rude care
exclude o altă categorie sau este exclusă de ea, chiar dacă rudele din
categoria exclusă ar fi de grad mai apropiat cu defunctul decât rudele
din categoria chemată.
Codul civil stabileşte patru clase de moştenitori:
1. clasa I, clasa descendenţilor în linie directă, alcătuită din copiii,
nepoţii, strănepoţii defunctului, fără limită în grad;
2. clasa a II-a (mixtă), clasa ascendenţilor privilegiaţi (părinţii
defunctului) şi a colateralilor privilegiaţi (fraţii şi surorile defunctului şi
descendenţii defunctului până la gradul al IV– lea inclusiv;
3. clasa a III-a, clasa asendenţilor ordinari, alcătuită din bunicii,
străbunicii defunctului, fără limită de grad;
4. clasa a IV-a, clasa colateralilor ordinari, alcătuită din unchii şi
mătuşile, verii primari, fraţii şi surorile bunicilor defunctului.
Deoarece rudele sunt chemate la moştenire în ordinea claselor, în
prezenţa fie şi a unei singure rude din clasa I, rudele din clasele
subsecvente nu mai sunt chemate la moştenirea legală, indiferent de
gradul lor de rudenie cu defunctul223.
Soţul supravieţuitor al defunctului, nefiind rudă cu acesta, nu face
parte din nicio clasă de moştenitori, dar vine în concurs cu oricare dintre
acestea, ceea ce înseamnă că nu înlătură nicio clasă de moştenitori, dar
nici nu este înlăturat de la moştenire indiferent de clasa cu care vine în
concurs.
9.8.7.2. Principiul proximităţii gradului de rudenie
între moştenitorii din aceeaşi clasă
Conform acestui principiu, înăuntrul aceleiaşi clase de
moştenitori, rudele mai apropiate în grad înlătură de la moştenire rudele
mai îndepărtate în grad. De exemplu, copiii defunctului înlătură de la
moştenire nepoţii şi strănepoţii defunctului.
Prof.univ.dr. Francisc Deak, op. cit., p. 75
223
186
De la acest principiu există două excepţii:
1. în cadrul clasei a II-a, părinţii defunctului (rude de gradul I nu
înlătură de la moştenire fraţii şi surorile defunctului şi descendenţii lor
(rude de gradul II – IV) ci vin împreună la moştenire ;
2. reprezentare succesorală.
9.8.7.3. Principiul egalităţii între rudele din aceeaşi clasă şi de acelaşi
grad chemate la moştenire
Potrivit acestui principiu, dacă moştenitorii defunctului fac parte
din aceeaşi clasă şi au acelaşi grad de rudenie, ei vor împărţi moştenirea
în părţi egale.
De exemplu, dacă la moştenirea defunctului vin doi copii ai
defunctului, ei vor împărţi moştenirea în părţi egale.
De la acest principiu, legea prevede două excepţii:
1. împărţirea pe tulpini a moştenirii, dacă la moştenire se vine prin
reprezentare;
2. împărţeala moştenirii pe linii, în cazul în care sunt chemaţi la
moştenire doi sau mai mulţi colaterali privilegiaţi: fraţi sau surori care
provin din părinţi diferiţi (fraţi buni, fraţi consangvini sau fraţi uterini)
sau descendenţii fraţilor sau surorilor de categorii diferite, indiferent
dacă vin la moştenire în nume propriu sau prin reprezentare. Moştenirea
nu se împarte în părţi egale, egalitatea păstrându-se numai între fraţii pe
aceeaşi linie, iar fratele bun al defunctului va beneficia de cotă – parte
pe ambele linii.
9.8.8. Reprezentarea succesorală
Reprezentarea succesorală este un beneficiu al legii în virtutea
căruia un moştenitor legal, de un grad mai îndepărtat, numit
reprezentant, urcă în gradul, locul şi drepturile ascendentului său, numit
reprezentat, care este decedat la deschiderea moştenirii, pentru a culege
partea acestuia din moştenire, dacă s-ar mai fi aflat în viaţă224.
Reprezentarea succesorală este admisă în privinţa descendenţilor
copiilor defunctului şi a descendenţilor din fraţi şi surori.
Francisc Deak, op. cit., p. 78
224
187
Pentru a opera reprezentarea succesorală, se cer întrunite
următoarele condiţii:
- cel reprezentat să fie decedat la data deschiderii moştenirii;
- locul celui reprezentat să fie util;
- reprezentantul să îndeplinească condiţiile pentru a moşteni.
Reprezentarea succesorală prezintă particularităţi în materia Legii
nr. 18/1991 şi a Legii nr. 10/2001225, care dispun că de prevederile legii
beneficiază şi moştenitorii. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2 din Legea nr.
10/2001, reconstituirea dreptului de proprietate se poate face, în
condiţiile legii civile, atât în nume propriu, cât şi prin reprezentare sau
retransmitere.
9.8.9. Drepturile succesorale ale soţului supravieţuitor
Prin Legea nr. 319/1944 au fost recunoscute soţului supravieţuitor
drepturi succesorale în concurs cu toate clasele de moştenitori.
Pentru a-l pute moşteni pe defunct, soţul supravieţuitor trebuie să
îndeplinească condiţiile generale cerute de lege pentru a moşteni,
precum şi o condiţie specială, calitatea de soţ la data deschiderii
succesiunii.
Legea nr. 319/1944 recunoaşte soţului supravieţuitor următoarele
categorii de drepturi:
1) drept de moştenire în concurs cu oricare clasă de moştenitori;
2) drept special de moştenire cu privire la bunurile aparţinând
gospodăriei casnice şi asupra darurilor de nuntă;
3) drept temporar de abitaţie asupra casei de locuit.
9.8.10. Drepturile statului asupra moştenirii vacante
Potrivit art. 680 Cod civil, în lipsă de moştenitori legali sau
testamentari, bunurile lăsate de defunct trec în proprietatea statului.
Pentru a putea prelua moştenirea, statul, prin organul financiar,
trebuie să ceară notarului public constatarea faptului că succesiunea este
vacantă şi eliberarea certificatului de vacanţă succesorală, după
225 Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv pentru
licenţă, Teste grilă, Ediţia a 3 –a, revăzută şi actualizată, Editura Hamangiu,
Bucureşti, p. 437
188
expirarea termenului de acceptare a succesiunii, potrivit art. 85 din
Legea nr. 36/1995 privind notarii publici şi activitatea notarială.
Constatarea existenţei unei succesiuni vacante şi a componenţei
acesteia se poate face şi de către instanţa judecătorească, în mod direct,
în lipsa certificatului de vacanţă succesorală eliberat de notarul
public.226
9.8.11. Testamentul
Potrivit art. 802 Cod civil, testamentul este un act revocabil prin
care testatorul dispune, pentru timpul încetării sale din viaţă, de tot sau
parte din avutul său.
Testamentul prezintă următoarele caractere juridice:
- este un act juridic;
- este un act juridic unilateral;
- este un act juridic personal;
- este un act juridic pentru cauză de moarte;
- este un act juridic esenţialmente revocabil.
Cuprinsul principal al testamentului îl constituie actele de
dispoziţie cu caracter gratuit privitoare la bunurile pe care testatorul le
va lăsa la moartea sa, adică legatele.
În dreptul nostru sunt cunoscute trei categorii (feluri) de
testamente:
1) testamentele ordinare (obişnuite);
2) testamentele privilegiate;
3) forme simplificate de testamente pentru depunerile la
C.E.C. şi testamentul făcut în străinătate.
În categoria testamentelor ordinare sunt incluse:
- testamentul olograf;
- testamentul autentic;
- testamentul mistic (secret).
Testamentul olograf trebuie să fie în întregime scris, semnat şi
data de mâna testatorului, conform art. 859 Cod civil.
Testamentul autentic este acel testament făcut pe teritoriul ţării
care, prin încheiere, a fost investit, în condiţiile prevăzute de lege pentru
Francisc Deak, op. cit., p. 148
226
189
autentificare înscrisurilor, cu formă autentică de către notarul public
(art. 860 Cod civil şi art. 65 din Legea nr. 36/1995).
Testamentul mistic sau secret este un testament semnat de mâna
testatorului, strâns şi sigilat, prezentat judecătoriei în vederea efectuării
formalităţilor de suprascriere (art. 864 – 867 Cod civil).
Din categoria testamentelor privilegiate fac parte:
- testamentul militarilor;
- testamentul în caz de boală contagioasă;
- testamentul maritim.
Testamentul militarilor este acel testament încheiat de militari şi
persoanele asimilate lor, în faţa comandantului militar al unităţii sau în
faţa unui alt ofiţer superior asistat de doi martori, dar numai dacă se află
pe teritoriu străin, în misiune sau prizonier la inamic ori pe teritoriul
ţării într-o localitate asediată sau într-un alt loc fără comunicaţie cu
exteriorul din cauza războiului.
Dacă miliarul este rănit sau bolnav, poate testa în faţa medicului
militar şef, asistat de comandantul militar al spitalului.
Testamentul făcut în timp de boală contagioasă este acel
testament făcut de persoanele bolnave sau sănătoase care se află într-o
localitate izolată din cauza unei boli contagioase în faţa unui membru al
consiliului local, asistat de doi martori.
Testamentul maritim este testamentul făcut de persoanele care se
află la bordul unui vas sub pavilionul României, indiferent dacă fac
parte din echipaj sau sunt călători, în cursul călătoriei, în faţa
comandantului navei sau unui înlocuitor al său, asistat de ofiţerul
intendent de bord sau înlocuitorul său şi de doi martori.
Testamentul având ca obiect sume de bani depuse la C.E.C. este
reglementat de art. 27 alin. 2 din Statutul C.E.C. – S.A. adoptat prin
Hotărârea Guvernului nr. 1602/2002, republicată, care prevede că
titularii instrumentelor de economisire pot solicita în scris C.E.C.
introducerea de dispoziţii testamentare prin care să indice persoanele
cărora să li se elibereze, după deces, sumele dispuse prin acestea.
Testamentul făcut în străinătate este acel testament făcut de un
cetăţean român aflat în străinătate, în formă olografă, prevăzută de legea
română sau în forma autentică întrebuinţată în locul unde se face
testamentul (art. 886 Cod civil).
190
9.8.12. Legatul
Legatul este o dispoziţie testamentară prin care testatorul
desemnează una sau mai multe persoane care, la decesul său, urmează
să dobândească cu titlu gratuit întregul său patrimoniu sau o fracţiune
din acesta ori anumite bunuri determinate.
După obiectul dispoziţiei testamentare, legatul poate fi:
- universal, dacă are ca obiect întreaga avere a testatorului;
- cu titlu universal, dacă are ca obiect o cotă-parte din patrimoniul
defunctului;
- cu titlu particular, atunci când are ca obiect bunuri determinate.
După modalităţile care afectează voinţa testatorului, legatul poate fi:
- pur şi simplu, dacă nu este afectat de nicio modalitate;
- cu termen, dacă executarea sau stingerea sa depinde de
împlinirea unui termen suspensiv sau extinctiv;
- sub condiţie, dacă naşterea sau stingerea sa depinde de un
eveniment viitor şi nesigur că se va realiza. Condiţia poate fi suspensivă
sau rezolutorie;
- cu sarcină(sub modo),dacă prevede o obligaţie de a da, a face
sau a nu face, impusă de testator legatarului.
9.8.13. Rezerva succesorală
Dreptul de a dispune de bunurile moştenirii este limitat prin
interzicerea actelor asupra succesiunii viitoare, interzicerea substituţiilor
fideicomisare şi interdicţia încălcării rezervei succesorale.
Rezerva succesorală este acea parte din patrimoniul celui care
lasă moştenirea la care moştenitorii au dreptul în virtutea legii,
împotriva voinţei defunctului manifestată prin liberalităţi făcute în
timpul vieţii (donaţii) şi/sau prin dispoziţii testamentare pentru cauză de
moarte (legate sau exeheredări).227
Dacă există moştenitori rezervatari, iar defunctul a dispus de
bunurile sale prin donaţii şi/sau testament, masa succesorală se împarte
în două părţi: rezerva succesorală şi cotitatea disponibilă.
Cotitatea disponibilă este acea parte a patrimoniului care excede
rezervei succesorale şi de care defunctul poate dispune liber, neîngrădit,
inclusiv prin donaţii şi prin dispoziţii testamentare.
Cotitatea disponibilă se obţine prin scăderea din masa succesorală
a rezervei succesorale.
Francisc Deak, op. cit., p. 302
227
191
Potrivit art. 841, 842, 843 Cod civil şi art. 1 şi 2 din Legea
nr. 31971944, sunt moştenitori rezervatari:
- descendenţii defunctului de orice grad;
- ascendenţii privilegiaţi;
- soţul supravieţuitor al defunctului.
9.8.14. Dreptul de opţiune succesorală
Potrivit art. 686 Cod civil, nimeni nu este obligat de a face
acceptarea unei moşteniri ce i se cuvine.
Dreptul de opţiune succesorală se exercită prin intermediul actului
juridic de opţiune succesorală care reprezintă actul prin care titularul
dreptului subiectiv de opţiune succesorală are posibilitatea de alegere
între a accepta pur şi simplu, a accepta sub beneficiu de inventar sau a
renunţa la moştenire.
Conform art. 688 Cod civil, efectele acceptării se suie până în ziua
deschiderii moştenirii, iar potrivit art. 696 Cod civil, moştenitorul care a
renunţat la moştenire este considerat că nu a avut niciodată această
calitate.
Succesibilul are trei posibilităţi după deschiderea moştenirii şi
anume228:
1) acceptarea pură şi simplă a moştenirii;
2) acceptarea sub beneficiu de inventar;
3) renunţarea la moştenire.
Dreptul de opţiune succesorală aparţine tuturor persoanelor cu
vocaţie succesorală, indiferent dacă vocaţia lor este legală sau
testamentară, fără deosebire după cum vocaţia este universală, cu titlu
universal sau cu titlu particular.
Dreptul de opţiune succesorală se prescrie în termen de 6 luni de
la deschiderea succesiunii, în cazul transmisiunilor universale şi cu titlu
universal, în raport de prevederile art. 700 Cod civil, astfel cum acesta a
fost modificat prin Decretul nr. 73/1954 şi în termen de 3 ani în cazul
transmisiunilor cu titlu particular (termenul general de prescripţie
potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958).
Alexandru Bacaci, Gheorghe Comăniţă, op. cit., p. 174, Francisc
228
Deak, op. cit., p. 380
192
CAPITOLUL 10
REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI BUNURILOR
IMOBILE
10.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor
Iniţial, în materia circulaţiei juridice a bunurilor imobile, sistemul
Codului civil a consacrat două principii: principiul libertăţii contractuale
şi principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii,
contractele de vânzare – cumpărare având ca obiect un bun imobil se
puteau perfecta prin simplul acord de voinţă al părţilor.
Potrivit art. 971 Cod civil „în contractele ce au ca obiect translaţia
proprietăţii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite
prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico –
pericolul dobânditorului, chiar când nu s-a făcut tradiţiunea bunului.”
Astfel, art. 1295 Cod civil prevede că „ vinderea este perfectă între
părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa
vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra
preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat.”
Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprinde reglementări în materia
înstrăinării acestora, dar cât timp au fost în vigoare dispoziţiile unor acte
normative, care au instituit restricţii circulaţiei juridice a bunurilor imobile,
în doctrină şi în jurisprudenţă s-a considerat că terenurile la care se
refereau
aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.
În perioada 1947 – 1990 prin mai multe acte normative a fost instituit
un control administrativ prealabil al înstrăinărilor tuturor categoriilor de
terenuri şi a fost impusă condiţia formei autentice a actului de
înstrăinare229:
229Eugen Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck,
Bucureşti, 1999, p. 17 – 36; Florin Scrieciu, Drept agrar şi Drept funciar,
Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 441 – 446; Florin Scrieciu, Tratat
teoretic şi practic de Drept Funciar, Vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
2001, p. 264 - 269
193
a) Legea nr. 203/1947 pentru reglementarea circulaţiei şi stabilirea
regimului juridic imobilelor agricole230 a impus pentru înstrăinarea prin
acte juridice între vii, obţinerea unei autorizaţii administrative şi
încheierea actului în formă autentică;
b) Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi circulaţia bunurilor
agricole231 a instituit condiţia obţinerii unei autorizaţii administrative
prealabile, emisă de Ministerul Agriculturii sau de fostele sfaturi
populare, după cum terenurile erau situate în afara sau în interiorul
vetrelor localităţilor, precum şi forma autentică a actelor juridice între
vii, având ca obiect înstrăinarea terenurilor agricole, sub sancţiunea
nulităţii absolute;
c) Decretul nr. 221/1950 cu privire la împărţeala sau înstrăinarea
terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără
autorizare232 a prevăzut, sub sancţiunea nulităţii absolute, forma
autentică şi autorizaţia administrativă prealabilă pentru împărţeli şi
înstrăinări între vii, de orice fel, a terenurilor cu sau fără construcţii;
d) Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării
autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor,
precum şi a celor referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu
sau fără construcţii233 a prevăzut în art. 11 că înstrăinarea sau
împărţeala, prin acte între vii, a terenurilor cu sau fără construcţii, aflate
în oraşe, comune, reşedinţe de raioane, localităţi balneoclimaterice şi
centre muncitoreşti, se face numai cu autorizaţie prealabilă şi în formă
autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Art. 12 din acelaşi act
normativ consacra posibilitatea părţilor de a valorifica înscrisurile sub
semnătură privată, nule absolut pentru lipsa formei autentice, în cadrul
unor acţiuni adresate instanţelor judecătoreşti competente să pronunţe o
hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare,
230 Legea nr. 203/1947, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr.140/23.06.1947
231 Decretul nr. 151/1950 a intrat în vigoare la 10.06.1950 şi a fost
abrogat la 5.11. 1974, prin art. 79 al Legii nr. 59/1974
232 Decretul nr. 221/1950 a intrat în vigoare la 6.09.1950 şi a fost abrogat
la 29.03.1958, prin art. 23 al Decretului nr. 144/1958
233 Decretul nr. 144/1958 a întrat în vigoare la data de 29.03.1958 şi a
fost abrogat la 7.08.1991, prin art. 41 din Legea nr. 50/1991
194
transferând astfel dreptul de proprietate. Astfel, potrivit art. 12, în cazul
în care s-a încheiat un înscris din care rezultă că proprietarul unui imobil
s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile
de plată a preţului prevăzute în înscris, iar în termen de 3 luni de la
eliberarea autorizaţiei prevăzută în art. 11, una din părţi sau succesorii
acesteia nu se prezintă, din orice motive, la notariat pentru autentificarea
actului de înstrăinare, instanţa judecătorească va putea da o hotărâre
care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.
Acest text s-a dovedit extrem de util pentru simplificarea juridică
care se năştea în domeniul transmisiunilor imobiliare inter vivos şi s-a
bucurat de ample explicaţii şi interpretări în doctrină234 şi jurisprudenţă235.
e) Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor
fără construcţii din perimetrul construibil al municipiilor şi oraşelor236 a
indisponibilizat şi declarat expropriabile terenurile fără construcţii aflate
în perimetrul construibil al municipiului Bucureşti, al celorlalte
municipii şi al oraşelor, precum şi părţile din terenurile cu construcţii, în
măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite prin detaliile de
sistematizare;
f) Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi
localităţilor urbane237 şi Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar238
au scos total terenurile din circuitul civil. Conform art. 30 din Legea
nr. 58/1974, dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al
234 Tudor R. Popescu. Petre Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Editura
Ştiinţifică, Bucureşti, 1968,p. 80;Ioan Zinveliu, Contractele civile, instrumente
de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Editura Dacia, Cluj - Napoca, 1978,
p. 76-78;Francisc Deak. Stanciu Cărpenaru, Contractele speciale, Universitatea
Bucureşti, 1983, p. 55-61;Eugeniu Safta - Romano, Sinteză teoretică şi
practică referitoare la antecontractul prevăzut de art.12 din Decretul
nr.144/1958, în “Dreptul” nr.1/1991, p. 31-45
235 Plenul Tribunalului Suprem, Decizia de îndrumare nr.7/1967, în
Culegerea de decizii a Tribunalului Suprem,1967, p. 26-29
236 Legea nr. 19/1968 a fost abrogată prin Decretul – Lege nr. 9/1989
237 Legea nr. 58/1974, publicată în Buletinul Oficial nr. 135/1.11.1974, a
fost abrogată prin Decretul –lege nr. 1/26.12.1989
238 Legea nr. 59/1974, publicată în Buletinul Oficial nr. 138/5.11.1974,
prin Decretul – Lege nr. 9/31.12.1989 au fost abrogate art. 44-50
195
localităţilor urbane şi rurale avea loc numai prin moştenire legală, fiind
interzisă înstrăinarea sau dobândirea lor prin acte juridice între vii. În
cazul înstrăinării construcţiilor, terenul aferent acestora trecea în
proprietatea statului. Aceeaşi reglementare a fost stabilită şi prin art. 44
din Legea nr. 59/1974. Sancţiunea nerespectării cerinţelor privind
circulaţia juridică a terenurilor de orice fel era nulitatea absolută.
g) Decretul nr. 223/1974 239privind reglementarea situaţiei unor
bunuri a prevăzut că numai persoanele fizice cu domiciliul în ţară pot
avea în proprietate terenuri şi construcţii în România;
h) Decretul nr. 112/1984 pentru modificarea şi completarea art. 44
din Legea nr. 59/1974 a permis producătorilor agricoli particulari din
zonele necooperativizate să transmită copiilor lor, prin acte între vii, o
parte din terenurile agricole pe care le au în proprietate, dacă aceştia
locuiesc sau urmează să-şi stabilească domiciliul în aceeaşi comună şi
îşi asumă o serie de obligaţii legate de exploatarea terenurilor, cu
aprobarea comitetului executiv al consiliului popular judeţean.
După 1989 a fost adoptată Legea nr. 9/1990 privind interzicerea
temporară a înstrăinării terenurilor între vii240, prin care s-a interzis
înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel situate
înăuntrul sau în afara localităţilor, până la adoptarea noii reglementări a
fondului funciar. Prin excepţie, legea a permis înstrăinarea terenurilor
aferente construcţiilor care fac obiectul unor acte translative de
proprietate, inclusiv curtea, în suprafaţă de cel mult 1000 mp.
Această lege a fost abrogată în mod expres prin Legea nr. 18/1991
privind fondul funciar241, care a intrat în vigoare la 20 februarie 1991,
ceea ce înseamnă că interdicţia înstrăinărilor prin acte juridice între vii a
terenurilor a fost abrogată cu această dată.
239 Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat prin Decretul – Lege nr. 9/1989
240 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 95/1.08.1990
241 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 37/20.02.1991,
modificată prin Legea nr. 167/1997 şi republicată în „Monitorul Oficial al
României” nr. 1/5.01.1998
196
10.1.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor reglementat
de Legea nr. 18/1991
Regimul juridic al circulaţiei juridice a terenurilor, conform Legii
nr. 18/1991 prezintă următoarele trăsături fundamentale242:
• toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil;
• forma actului juridic având ca obiect înstrăinarea unui teren este
forma autentică;
• în cazul înstrăinării unui teren agricol situat în extravilan este
recunoscut un drept de preemţiune, care se exercită prin Agenţia pentru
Dezvoltare şi Amenajare Rurală.
• persoanele fizice sau juridice străine, nu pot dobândi sau păstra
dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.
10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat
de Legea nr. 54/1998
Prin Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor243 a
fost abrogat capitolul V din Legea fondului funciar, intitulat „Circulaţia
juridică a terenurilor”.
Domeniul de aplicare al Legii nr. 54/1998 priveşte terenurile şi
persoanele cărora li se aplică dispoziţiile legii.244
Referitor la terenuri, la art. 1 se prevede că terenurile proprietate
privată, indiferent de titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot
fi înstrăinate şi dobândite cu respectarea condiţiilor stabilite de lege.
Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul
localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile pot fi
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă
autentică, cu următoarele limitări:
242 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 50 – 53; Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă,
Mona Maria Pivniceru, p. 84 – 87; Eugen Chelaru, op. cit., p. 48
243 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 120/4.03.1998, a
intrat în vigoare după 90 de zile de la data publicării
244 Victoria Daha, Comentariu la Legea nr. 54/1998 privind circulaţia
juridică a terenurilor, în Revista juridică a Olteniei nr. 1 – 2/1999, p. 11 – 14;
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 152; Radu Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar
şi publicitate imobiliară, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 32 - 36
197
1. proprietate dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol,
în echivalent arabil, de familie, sub sancţiunea reducţiunii actului juridic
de înstrăinare până la limita suprafeţei legale;
2. cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor de orice fel, prin acte juridice între vii şi prin moştenire.
Ulterior, prin art. 44 alin. 2 din Constituţia României, astfel cum a
fost modificat prin Legea de revizuire a Constituţiei României
nr. 429/2003, aprobată prin referendum, conform Hotărârii
nr. 3/22.10.2003 a Curţii Constituţionale, s-a prevăzut că „ cetăţenii
străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la
Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România
este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege
organică, precum şi prin moştenire legală.”
3. înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în
extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor;
4. sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu
privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot
timpul soluţionării acestor litigii;
5. în cazul terenurilor care fac obiectul investiţiilor străine se
aplică dispoziţiile legislaţiei speciale în materie.
Dreptul de preemţiune
Noţiunea
Dreptul de preemţiune este un drept subiectiv civil, legal, patrimonial,
incesibil şi temporar, recunoscut coproprietarilor, proprietarilor
vecini şi arendaşilor, în temeiul căruia titularii săi pot dobândi proprietatea
terenurilor agricole situate în extravilan, în cazul înstrăinării lor
prin vânzare, cu preferinţă faţă de orice alt cumpărător, la preţ şi în
condiţii egale.245
Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul
liberei circulaţii a bunurilor şi, mai ales, de la principiul potrivit căruia
proprietarul dispune liber de bunurile sale.
Eugen Chelaru, op. cit., p. 166
245
198
Condiţiile
Dreptul de preemţiune se naşte numai dacă sunt întrunite următoarele
condiţii:
• înstrăinarea are ca obiect un teren agricol situat în extravilan;
• înstrăinarea terenului se face prin vânzare – cumpărare.
Titularii dreptului de preemţiune
Titularii dreptului de preemţiune sunt coproprietarii, proprietarii
vecini şi arendaşii.
Procedura exercitării dreptului de preemţiune
Procedura exercitării dreptului de preemţiune este următoarea246:
Proprietarul terenului care doreşte să-şi înstrăineze terenul este
obligat să înregistreze oferta de vânzare a terenului agricol situat în
extravilan, la consiliul local în raza căruia este situat terenul.
În aceeaşi zi, secretarul consiliului local va afişa oferta, la sediul
primăriei, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei. Oferta va cuprinde
numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă,
precum şi locul unde este situat terenul.
Titularii dreptului de preemţiune trebuie să se pronunţe în scris
asupra exercitării acestuia, în termen de 45 de zile de la data afişării
ofertei de vânzare, în care se va arăta şi preţul oferit, iar oferta de
cumpărare se înregistrează la primărie.
În cazul în care în termenul de 45 de zile îşi exercită dreptul de
preemţiune mai mulţi titulari, vânzătorul are dreptul de a alege pe unul
dintre ofertanţi.
Dacă preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune nu este
convenabil vânzătorului, acesta poate să vândă terenul oricărei alte
persoane, iar dacă în termenul de 45 de zile nici unul dintre titularii
dreptului de preemţiune nu şi-a manifestat voinţa de a cumpăra terenul,
acesta se vinde liber.
În faţa notarului public, dovada publicităţii ofertei de vânzare se
face cu actul eliberat vânzătorului de către secretarul unităţii
246Adam Popescu, Dănuţ Cornoiu, Drept funciar şi proceduri funciare,
Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 1999, p. 60 – 61; Victoria
Daha, op. cit., p. 12; Radu Motica, Anton Trăilescu, op. cit., p. 34 – 35
199
administrativ – teritoriale, după expirarea termenului de exercitare a
dreptului de preemţiune.
Vânzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea
dispoziţiilor legale privind exercitarea dreptului de preemţiune se
sancţionează cu nulitatea relativă a contractului de vânzare – cumpărare.
Schimbul de terenuri agricole
Prin art. 12 – 13 din Legea nr. 54/1998 a fost reglementat
schimbul de terenuri agricole, care se poate face între persoane fizice
sau între persoane juridice private, ori între persoane fizice şi persoane
juridice private, cu acordul părţilor contractante şi respectarea
prevederilor privind suprafaţa de 200 ha teren agricol, în echivalent
arabil, care se poate dobândi de o familie.
Contractul de schimb se încheie, sub sancţiunea nulităţii absolute,
în formă autentică.
Acţiunea în constatarea nulităţii poate fin introdusă de către părţi,
procuror, primar sau de către orice persoană interesată.
Terenurile agricole proprietate publică, indiferent de titularul care
le administrează, nu pot face obiectul schimbului.
Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobândeşte situaţia
juridică a terenului înlocuit, cu respectarea drepturilor şi a sarcinilor
anterior şi legal constituite.
Punerea în posesie a noilor deţinători, în urma schimbului se face
de către delegatul oficiului de cadastru agricol şi organizarea teritoriului
agricol judeţean sau al municipiului Bucureşti, în prezenţa părţilor
contractante sau a reprezentaţilor acestora, părţi în contractul de schimb,
operându-se în documentele cadastrale şi în registrul agricol modificările
survenite.
Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prevederilor
Legii nr. 54/1998, nu validează titlurile de proprietate ale
înstrăinătorilor, dacă anterior înstrăinării acestea erau lovite de nulităţi
absolute, izvorâte din încălcarea unor norme imperative ale Legii
fondului funciar nr. 18/1991 şi care au fost constatate prin hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile.
200
10.1.3. Circulaţia juridică a terenurilor reglementată
prin Titlul X al Legii nr. 247/2005
În prezent, circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin
Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii
şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, care a abrogat Legea
nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.
Noul act normativ prevede că terenurile proprietate privată,
indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil.
Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile
prevăzute de lege, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi.
Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi
extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate
şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică,
sub sancţiunea nulităţii absolute.
Cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine
pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în
condiţiile prevăzute de legea specială.
Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului
funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii,
nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale
sau de creanţă, după caz.
Înstrăinările realizate sub orice formă în temeiul prezentei legi, nu
validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor,
dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor
legale în vigoare la data încheierii lor.
În situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un
teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie
contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa
competentă care pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie forestieră
Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie forestieră a fost
reglementat prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de
201
Urgenţă a Guvernului nr. 226/2000247 care prevedea că terenurile cu
destinaţie forestieră constituie fondul forestier naţional, care cuprinde
fondul forestier proprietate publică şi fondul forestier proprietate
privată.248
Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat
Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 226/2000 privind circulaţia
juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră, aprobată cu modificări şi
completări prin Legea nr. 66/2002.
Reglementările iniţiale, anterior abrogării, prevedeau următoarele:
– în cazul înstrăinării şi dobândirii de terenuri, prin acte juridice
între vii, precum şi în cazul schimbului de terenuri, actul juridic se
încheie în formă autentică;
– proprietatea de fond forestier a dobânditorului nu putea să
depăşească 100 ha de familie (prin familie înţelegându-se soţii şi copiii
necăsătoriţi, dacă gospodăresc împreună cu părinţii lor) sub sancţiunea
reducţiunii actului juridic până la limita suprafeţei legale;
– prin lege erau interzise înstrăinările sub orice formă ale
terenurilor pentru care existau litigii în instanţele judecătoreşti, pe tot
timpul soluţionării acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii absolute a
actului juridic;
– potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. 1 din Legea nr. 66/2002,
vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată se făcea cu
respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor sau vecinilor, iar
Autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin regia
Naţională a Pădurilor, avea un drept de preemţiune la vânzarea
terenurilor din fondul forestier proprietate privată, limitrofe fondului
forestier proprietate publică a statului, precum şi pentru enclavele din
acesta.
Exercitarea dreptului de preemţiune presupunea înregistrarea
ofertei de vânzare de către proprietarul enclavei sau a terenului forestier
la primăria de la locul situării terenului, ofertă în care se va menţiona
numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă,
247Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a
Guvernului nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie
forestieră, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 74/31.01.2002, a
intrat în vigoare în 45 de zile de la publicare
248 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 120 - 121
202
sarcinile cu care este grevat terenul, locul situării, termenii, condiţiile şi
preţul vânzării.
Secretarul primăriei semna şi ştampila oferta de vânzare, după
care o afişa, iar în termen de 30 de zile de la data afişării titularii
dreptului de preemţiune se pronunţau cu privire la ofertă, cu precizarea
că oferta de cumpărare, care cuprindea şi preţul oferit, se înregistra la
primărie.
Vânzătorul avea dreptul să aleagă, dacă erau mai multe oferte de
cumpărare, iar dacă nu era de acord cu preţul oferit avea dreptul să
vândă terenul altei persoane.
Sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune era nulitatea
relativă a actului de înstrăinare a terenului.
10.1.5. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele
juridice străine
Reglementarea dobândirii dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către
persoanele
juridice străine este cuprinsă în dispoziţiile Legii nr. 312/2005.249
Prevederile acestei legi nu se aplică în cazul dobândirii dreptului
de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi prin
moştenire legală.
Art. 3 din acest act normativ, prevede că cetăţeanul unui stat
membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România,
precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui
stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi
pentru persoanele juridice române.
Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul unui stat
membru nerezident în România, apatridul nerezident în România,
precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu
249Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizi, precum şi de către
persoanele juridice străine, publicată în „Monitorul Oficial al României”
nr. 1008 din 14.11.2005
203
legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor
pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea
unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005,
cetăţeanul unui stat membru, apatrid cu domiciliul într-un stat membru
sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate
cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui
termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Dispoziţiile alin. 1 nu se aplică fermierilor care desfăşoară
activităţi independente şi care sunt cetăţeni ai statelor membre sau
apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în
România sau apatrizi cu domiciliul în România.
Calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente se
dovedeşte cu documente emise/eliberate de autorităţile competente sin
statul membru sau de provenienţă, iar pentru apatrizii cu domiciliul în
România cu atestatul eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi
Dezvoltării Rurale.
Pentru aceste persoane dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere se face în aceleaşi
condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor români, de la data aderării
României la Uniunea Europeană.
Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005,
cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe
pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile
reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.
10.2. Regimul juridic al construcţiilor
10.2.1. Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor
Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în
circuitul civil general şi pot fi înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre
modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune legală,
uzucapiune, accesiune.250
Liviu Pop. op. cit., p. 121; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126
250
204
Dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat,
prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie
şi poate fi grevat printr-o ipotecă sau un privilegiu imobiliar.
Referitor la persoanele care pot dobândi dreptul de proprietate
asupra construcţiilor, precizăm că subiecte ale acestui drept poate fi
orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.
De la principiul liberei circulaţii a construcţiilor, prin anumite acte
normative s-au stabilit interdicţii de înstrăinare, care au natura juridică a
unor indisponibilizări parţiale şi speciale, cu caracter temporar. Este
vorba de interdicţiile de înstrăinare instituite prin Decretul – Lege
nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 şi Legea nr.
10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005.251
Forma actului juridic având ca obiect înstrăinarea unei construcţii
este forma scrisă, formă cerută ad probationem, cu excepţia cazului în
care transmisiunea dreptului de proprietate se realizează printr-un
contract de donaţie, situaţie în care actul juridic trebuie să fie încheiat în
formă autentică, formă cerută ad validitatem, sub sancţiunea nulităţii
absolute.
Actul juridic de dobândire a unei construcţii se înscrie în cartea
funciară, înscrierea având ca efect opozabilitatea faţă de terţi a actului
de înstrăinare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.
10.2.2. Regimul juridic al realizării şi desfiinţării construcţiilor
Dreptul de proprietate privată asupra construcţiilor este supus
unor reglementări speciale atunci când este vorba de realizarea şi
desfiinţarea construcţiilor.252
În acest sens sunt dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 350/2001
privind amenajarea teritoriului şi urbanismul253, modificată şi
completată prin Legea nr. 289/2006254, Legea nr. 50/1991 privind
251 Pentru dezvoltări a se vedea Capitolul 6 „ Îngrădirile dreptului de
proprietate”
252 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 134-135; Liviu Pop, op. cit., p. 122-123;
Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126-127; Ovidiu Ungureanu, Cornelia
Munteanu, op. cit., p. 165 - 166
253 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 373/10.07.2001
254 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 606/13.07.2006
205
autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea
locuinţelor255, care prin modificările aduse prin Legea nr. 453/2001256 se
numeşte Legea privind autorizarea executării de construcţii.
Amenajarea teritoriului reprezintă o activitate complexă care are
ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale şi
ecologice în vederea realizării unui cadru natural şi construit armonios,
în concordanţă cu valorile generale ale societăţii.257
Activitatea de amenajare a teritoriului şi urbanism este realizată
de organele administraţiei publice centrale şi locale.
Potrivit dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 350/2001, obiectivele
amenajării teritoriului sunt următoarele:
• dezvoltarea economică şi socială echilibrată a regimurilor şi a
zonelor, cu respectarea specificului acestora;
• îmbunătăţirea calităţii vieţii oamenilor şi a colectivităţilor
umane în ansamblul lor;
• gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia
mediului;
• utilizarea raţională a teritoriului ţării.
Urbanismul este componenta cea mai importantă a amenajării
teritoriului, al cărui obiect îl constituie stimularea evoluţiei complexe a
localităţilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt,
mediu şi lung.258
Art. 13 din Legea nr. 350/2001 stabileşte că principalele obiective
ale activităţii de urbanism sunt:
• îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă prin eliminarea disfuncţionalităţilor,
asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice şi locuinţe
convenabile pentru toţi locuitorii;
• crearea condiţiilor pentru satisfacerea cerinţelor speciale ale
copiilor, vârstnicilor şi ale persoanelor cu handicap;
255 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 163/7.08.1991,
republicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 3/13.01.1997
256 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 431/1.08.2001
257 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar, amenajarea
teritoriului şi protecţia mediului, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 43
258 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 122
206
• utilizarea eficientă a terenurilor, în acord cu funcţiile urbanistice
adecvate şi extinderea controlată a zonelor construite;
• protejarea şi punerea în valoare a patrimoniului cultural
construit şi natural;
• asigurarea calităţii cadrului construit, amenajat şi plantat din
toate localităţile urbane şi rurale;
• protejarea localităţilor împotriva dezastrelor naturale.
Legea dispune că aplicarea documentaţiei specializate de
amenajare a teritoriului şi de urbanism se asigură prin eliberarea
certificatului de urbanism.
Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare,
cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraţiei publice
judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al
imobilelor şi condiţiile necesare pentru realizarea unor investiţii,
tranzacţii imobiliare şi alte operaţiuni imobiliare.
Eliberarea certificatului de urbanism este:
1.obligatorie pentru adjudecarea prin licitaţie publică a lucrărilor
de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice şi pentru legalizarea
actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.;
2.facultativă în cazul vânzării sau cumpărării de imobile.
Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de
urbanism trebuie să conţină următoarele menţiuni:
• dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate
publică de care este afectat;
• situarea terenului în intravilan sau extravilan;
• prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone
protejate, zone în care se poate exercita un drept de preemţiune,
interdicţii speciale, dacă imobilul este înscris în Lista cuprinzând
monumentele istorice din România.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificată şi completată prin
Legea nr. 453/2001, executarea lucrărilor de construcţii este permisă
numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare.
Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale în
temeiul căruia este asigurată aplicarea măsurilor prevăzute de lege cu
privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea
construcţiilor.
207
Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate
asupra imobilului – teren sau construcţie – în temeiul şi cu respectarea
prevederilor documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului,
avizate şi aprobate conform legii, în termen de 30 de zile de la data
înregistrării cererii, de către preşedintele consiliului judeţean, primarul
municipiului Bucureşti sau primar, după distincţiile făcute în art. 4 din
lege.
Pentru eliberarea autorizaţiei de construire la cererea tip solicitantul
trebuie să anexeze şi următoarele acte:
• certificatul de urbanism;
• titlul asupra terenului sau construcţiei;
• proiectul autorizat pentru construcţie;
• dovada achitării taxei de eliberare a autorizaţiei.
Pentru desfiinţarea construcţiilor, legea impune ca această
operaţiune să se realizeze pe baza unei autorizaţii de desfiinţare,
eliberată în aceleaşi condiţii de către autoritatea publică competentă.
În situaţia în care autorizaţia de construire sau de desfiinţare a fost
eliberată cu încălcarea dispoziţiilor legale, aceasta va fi anulată de către
instanţa de contencios de administrativ.
Cererea de anulare a autorizaţiei de construire sau de desfiinţare
poate fi formulată şi de către prefect, inclusiv la sesizarea
Inspectoratului de Stat în Construcţii.
Legea nr. 453/2001 prevede în art. 10 alin. 1 că terenurile care
aparţin domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ –
teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori
închiriate, prin licitaţie publică, potrivit legii, în condiţiile respectării
documentaţiei de urbanism şi de amenajarea teritoriului, aprobate,
potrivit legii, în vederea realizării construcţiei de către titular.
Persoanele fizice sau juridice care realizează lucrările de construcţie
au obligaţia să execute integral lucrările în termenul prevăzut în
autorizaţie;
lucrările se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele
prevăzute în autorizaţie şi s-a efectuat recepţia finală.
208
CAPITOLUL 11
PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE
11.1. Noţiunea
Publicitatea imobiliară reprezintă ansamblul mijloacelor juridice
prevăzute de lege prin care se înfăţişează în mod public situaţia
materială şi juridică a bunurilor imobile în scopul de a ocroti interesele
titularilor drepturilor reale şi circulaţia acestora de la naşterea şi până la
stingerea lor259.
Într-o opinie în literatură s-a susţinut că, prin publicitatea, se
evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public,
pentru a acoperi securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului
civil referitor la asemenea bunuri. 260
Se reţine în această opinie că, prin „securitatea statică” se înţelege
ocrotirea drepturilor existente în prezent, asupra unui bun, iar prin
„securitatea dinamică” ocrotirea unor drepturi ce se vor dobândi în
conformitate cu legea, în viitor.
Într-o altă opinie261 instituţia publicităţii imobiliare constituie un
ansamblu de mijloace juridice care au ca scop să asigure siguranţa,
evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare.
Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al
cadastrului general care este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea,
259 Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi
funciare, Dreptul nr. 11/1996, p. 3
260 Ioan Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia
Învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 342
261 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 362
209
înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor
terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul
ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietari.262
11.2. Obiectivele publicităţii imobiliare
Prin publicitatea imobiliară se urmăresc următoarele obiective:
• asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi
reale, urmând a se evita astfel transmisiunile succesive în scopuri
frauduloase;
• de a se da cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, a
transmiterii lor, prin aducerea la cunoştinţa terţilor a situaţiilor juridice
nou create şi a le face opozabile, evitându-se astfel posibilitatea de a fi
înstrăinat imobilul de către un proprietar către mai multe persoane;
• de a se constitui o evidenţă clară a bunurilor imobile pentru a se
utiliza şi exploata cât mai eficient, în acord cu prevederile legale şi
interesele societăţii;
• de a se permite organelor competente ale statului să exercite un
control riguros al situaţiei lor materiale (transformări, adăugiri) sau
situaţiei lor juridice (înstrăinări, grevări).
11.3. Cadastrul general
11.3.1. Noţiunea
Potrivit art. 1 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi
publicitatea imobiliară263, modificată prin Legea nr. 247/2005,
cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,
economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.
Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi
proprietarul.
262Radu I. Motica, Anton Trăilescu, op. cit., p. 61
263Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în
„Monitorul Oficial al României” nr. 61/26.03.1996, modificată şi completată
prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 70/2001, publicată în „Monitorul
Oficial al României” nr. 266/23.05.2001, aprobată prin Legea nr. 78/2002,
publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 154/4.03.2002
210
Prin imobil, în sensul Legii nr. 7/1996, se înţelege una sau mai
multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi
proprietar.
Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de
folosinţă.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi
administrativ teritoriale şi la nivelul întregii ţări.
11.3.2. Obiectivele cadastrului general
Prin cadastrul general se realizează următoarele obiective264:
– identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele
cadastrale, a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea
acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe
suporturi informatice;
– identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor
deţinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu
caracter definitiv;
– furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru
stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de
organismele abilitate.
11.3.3. Funcţiile cadastrului general
Potrivit art. 10 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general îndeplineşte
următoarele funcţii:
1. funcţia tehnică;
2. funcţia economică;
3. funcţia juridică.
Funcţia tehnică a cadastrului general se realizează prin
determinarea pe bază de măsurători a poziţiei, configuraţiei şi mărimii
suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe
proprietari, precum şi ale construcţiilor.
264Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, Vol. I,
Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 193 – 194; Radu I. Motica, Anton
Trăilescu, op. cit., p. 63
211
În cadrul funcţiei economice a cadastrului general se evidenţiază
elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor
asupra veniturilor realizate din tranzacţii imobiliare.
Funcţia juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe
baza actului de proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară.
Potrivit art. 7 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată265,
modificată prin Legea nr. 247/2005, fondul funciar şi, în mod
corespunzător, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale trebuie
înregistrate în documentele de evidenţă funciară şi de publicitate
imobiliară prevăzute de lege.
Conform art. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, modificată prin
Legea nr. 247/2005, terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de
titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din
care fac parte, constituie fondul funciar al României.
11.3.4 Organizarea activităţii de cadastru
Unica autoritate în domeniu, instituţie publică cu personalitate
juridică, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin
reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi
preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei
este Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
La nivelul fiecărui judeţ şi municipiul Bucureşti au fost înfiinţate
oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităţi
cu personalitate juridică în subordinea agenţiei naţionale, prin
reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi a
municipiului Bucureşti şi a Birourilor de carte funciară.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri
de cadastru şi publicitate imobiliară, birouri teritoriale, în subordonarea
oficiilor teritoriale.
Organizarea şi funcţionarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară este reglementată prin Hotărârea de Guvern
nr. 1210/2004266, modificată şi completată prin Hotărârea de Guvern
nr. 869/2005267.
265 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr.1/ 5.01. 1998
266 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 718/09.08.2004
267 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 727/10.08.2005
212
Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie are
următoarele atribuţii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi
asigură înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la
nivelul întregii ţări;
a1) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie,
geodezie, fotogrammetrie şi teledetecţie la nivelul întregii ţări;
b) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici,
procedee şi metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii
Europene, conform progreselor ştiinţifice şi tehnice în domeniul
cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;
c) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări
tehnice de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi
cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii speciale care
reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;
d) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi
cartografie, precum şi baza de date a sistemului de cadastru general;
e) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea
şi menţinerea în stare de utilizare a reţelei geodezice naţionale;
avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor
şi al altor documente cartografice necesare uzului public;
e1) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
f) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor,
ghidurilor şi al altor documente cartografice destinate uzului public;
g) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii
interesate, în condiţiile legii, situaţii statistice de sinteză privind
terenurile şi construcţiile
h) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale
în domeniul său de activitate;
j) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea
aplicării legilor funciare;
k) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţi judiciari
în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la
corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de
judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în
baza unui regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi
Ministerul Justiţiei;
213
l) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit,
se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului
dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
m) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de
carte funciară;
n) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale,
interdicţii, incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
n1) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în
publicitate imobiliară prin intermediul Institutului Naţional al
Registratorilor;
o) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.
Modul de avizare şi de recepţie a lucrărilor de cadastru general se
stabileşte de către Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie
potrivit art. 19 din Legea nr. 7/1996.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale – comună, oraş,
municipiu – lucrările tehnice de cadastru constau în:
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativteritoriale
şi a limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de
proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume
de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor
din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor
judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi
la nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor sunt:
- registrul cadastral al imobilelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.
Conform art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, deţinătorii de
imobile sunt obligaţi să permită accesul specialiştilor pentru executarea
lucrărilor de cadastru general, să admită, în condiţiile legii, amplasarea,
pe sol sau pe construcţii, a semnelor şi semnalelor geodezice şi
să asigure protecţia şi conservarea acestora.
214
Baza de date poate fi redată şi arhivată şi sub formă de înregistrări,
pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a
datelor, având aceleaşi efecte juridice şi forţă probantă echivalentă cu
cea a înscrisurilor în baza cărora au fost înregistrate.
Primarii localităţilor au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii
imobilelor, în scris, prin afişare şi prin alte mijloace de publicitate, să
permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru
sau, după caz, să se prezinte personal pentru a da lămuriri privitoare la
imobile şi a participa la identificarea şi marcarea limitelor acestora.
Dacă deţinătorii imobilelor nu se prezintă, identificarea limitelor se
face în lipsa acestora.
După finalizarea lucrărilor de teren, pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială, datele obţinute se prelucrează, se înregistrează
în documentele tehnice ale cadastrului, se recepţionează şi se introduc
în baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecărui imobil se
transmit de către oficiul teritorial, consiliului local care are obligaţia să
le aducă la cunoştinţa deţinătorilor prin înştiinţare scrisă şi prin
afişare la sediul primăriei.
Contestaţiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, însoţite
de documente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în scris în
termen de 60 de zile de la înştiinţarea scrisă, oficiului teritorial care le
va soluţiona în termen de 30 de zile.
Persoanele nemulţumite de modul de soluţionare a contestaţiilor
de către oficiul teritorial pot face plângere la judecătoria în a cărei rază
de competenţă teritorială se află imobilul, în termen de 30 de zile de la
comunicarea rezultatelor.
După finalizarea cadastrului general pe un teritoriu administrativ
şi expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor, se va face din
oficiu înscrierea în cartea funciară, în baza unui regulament aprobat prin
ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din
registrele cadastrale referitoare la imobilele din cadrul unităţilor
administrativ-teritoriale – comune, oraşe ş___________i municipii – şi se
păstrează
la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărţii
funciare vor sta la baza completării sau, după caz a întocmirii din oficiu
215
a cărţilor funciare, la finalizarea măsurătorilor cadastrale la nivelul
unităţilor administrativ-teritoriale.
11.4. Sistemele de publicitate imobiliară
În ţara noastră sunt cunoscute patru sisteme de publicitate
imobiliară268 :
1. sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni,
reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civil, aplicat în
Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea); acest sistem
mai este denumit şi “sistemul publicităţii personale”, întrucât evidenţa
transmisiunilor imobiliare se ţine pe numele proprietarilor, iar nu pe
imobile;
2. sistemul cărţilor funciare, reglementate în a doua jumătate a
secolului al XIX de legislaţia austriacă şi ungară, iar ulterior, de
Decretul – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor
privitoare la cărţile funciare, aplicabil în provinciile româneşti anexate
de fostul Imperiu austro – ungar, Transilvania, Banat, Crişana, Satu –
Mare, Maramureş şi Bucovina de Sud, numit şi sistemul publicităţii
reale deoarece evidenţa se ţine pe imobile;
3. sistemul cărţilor de publicitate imobiliară, numit şi sistemul
intermediar de publicitate, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru
transformarea cărţilor provizorii în cărţi de publicitate imobiliară,
aplicat într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov, Bucureşti
şi câteva comune limitrofe, în care s-au efectuat măsurători şi s-au
întocmit documente cadastrale;
4. sistemul cărţilor de evidenţă funciară, care este tot un sistem
intermediar, însă conceput provizoriu, reglementat prin Legea
nr. 163,/1946 şi aplicat în localităţile din Transilvania unde cărţile
funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului.
Iniţial, registrele de publicitate imobiliară s-au ţinut la tribunale
apoi de către judecătorii, iar ulterior, după anii 1960 de către notariatele
de stat.
În anul 1995, o dată cu transformarea activităţii notariale,
atribuţiile de publicitate mobilară şi imobiliară, registrele de
Marian Nicolae, op. cit., p. 106
268
216
transcripţiuni-inscripţiuni, mapele de amanet, precum cărţile funciare au
trecut la judecătoriile în circumscripţia cărora au funcţionat notariatele
de stat.
Unificarea regimului juridic al publicităţii imobiliare a constituit o
preocupare majoră a legislativului după anul 1989. Astfel, în anul 1996
a fost adoptată Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară, prin care s-a extins sistemul cărţilor funciare la nivelul
întregii ţări, cu anumite schimbări faţă de modul în care acestea au fost
reglementate prin Decretul – Lege nr. 115/1938.269
11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi
inscripţiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil şi
Codul de procedură civilă, fiind aplicat în Vechiul Regat, fără
modificări majore până în anul 1996.
Acest sistem este de origine franceză şi belgiană, în Codul civil
francez de la 1804, publicitatea imobiliară fiind însă reglementată doar
în materia inscripţiunii ipotecilor.
În dreptul civil român, sistemul registrelor de transcripţiuni şi
inscripţiuni a fost introdus prin Codul civil de la 1865.
Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor
reale imobiliare întrucât registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu
pe imobile. Aşadar, dacă se doreşte aflarea situaţiei juridice a unui
imobil de către o persoană interesată, aceasta se va putea stabili numai
dacă se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin
verificarea numelor persoanelor în succesiunea lor se va putea afla ce
drepturi s-au constituit, transmis, sau stins, cu privire la acel imobil.
Această operaţie de verificare este extrem de dificilă, pentru că, dacă nu
se operează în registre operaţiunile juridice, evidenţa numai reflectă
realitatea.
Publicitatea imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni este reglementată de următoarele texte de lege:
- art. 818-819 Cod civil, transcrierea donaţiilor;
- art. 1295 alin. 2 Cod civil, transcrierea vânzării unui imobil;
Ioan Adam, op. cit., p. 737
269
217
- art. 1394 Cod civil, cesiunile de chirii;
- art. 1801-1802 Cod civil, necesitatea transcripţiei şi inscripţiei;
- art. 710-720 Cod procedură civilă.
În ceea ce priveşte felurile înregistrării în sistemul de publicitate
prin transcripţiuni şi inscripţiuni, acestea sunt transcrierea şi înscrierea.
Conform principiului consensualismului absolut, Codul Napoleon
de la 1804 n-a reglementat publicitatea transmisiunilor imobiliare, ci
numai, inscripţiunea ipotecilor. Dintre toate actele de proprietate, doar
donaţiile erau supuse transcrierii şi acestea ca o reminiscenţă a ostilităţii
cu care au fost private actele de liberalitate de către vechiul regim care
era preocupat de a apăra interesele familiei donatorului. Cu toate
acestea, destul de târziu prin Legea din 23 martie 1855 privitoare la
transcrierea în materie ipotecară legiuitorul a acoperit această lacună.
Dar această lege era totuşi incompletă, completată mai târziu de
Decretul nr. 52– 22 / 1955 de reformă a publicităţii funciare, care a pus
bazele publicităţii imobiliare.
În general, legislaţiile civile care au urmat modelul Codului
Napoleon, au adoptat, sistemul personal de publicitate imobiliară al
registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, aşa cum s-a întâmplat şi în
cazul Codului nostru civil.
În Codul civil şi Codul de procedură civilă, publicitatea imobiliară
cum este ea organizată este departe de exigenţele unui sistem modern de
publicitate, pentru că dispoziţiile referitoare la transcriere sunt
împrăştiate în diferite texte ale codurilor. Astfel în Codul civil se găsesc
următoarele dispoziţii legale:
– art. 1738– 1745, 1754– 1768, 1778, 1780– 1787, în privinţa
înscrierii privilegiilor şi ipotecilor imobiliare.
– art. 1801– 1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare
grevate de sarcini ipotecare;
– art. 1816 – 1823 care reglementează ţinerea registrelor şi
obligaţiile grefierilor.
Codul de procedură civilă în art. 710 – 720270 prevede obligativitatea
a trei registre :
270Potrivit ediţiei oficiale a Codului de procedură civilă elaborată de
Ministerul Justiţiei în octombrie 2000, art. 710 – 720 sunt considerate ca fiind
abrogate prin Legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 99/1999
218
1) registrul de transcripţiune a actelor de mutaţiune;
2) registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor;
3) registru pentru transcrierea comandamentelor.
Registrul de transcripţiuni este acel registru în care se transcriu,
adică se copiază actele juridice prin care se constituie şi se transmit
drepturi reale imobiliare: vânzare – cumpărare, donaţie etc.
Registrul de inscripţiuni este acel registru în care se trec menţiuni
cu privire la privilegii şi ipoteci.
Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justiţiei
(nepublicată), s-a dispus ca în locul celor două registre, de transcripţiuni
şi de inscripţiuni, să existe un singur registru, registrul de transcripţiuni
şi inscripţiuni, în care se înscriu numai menţiuni de transcriere şi
înscriere.271
Sistemul de publicitate personală a funcţionat şi va funcţiona
până la întocmirea documentaţiilor cadastrale.
11.4.2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare
reglementat de Legea nr. 7/1996
11.4.2.1. Consideraţii generale
Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real şi unic de
publicitate imobiliară pentru întreaga ţară, menit să înlocuiască cele trei
sisteme de publicitate imobiliară aplicabile în dreptul român actual272.
Noua lege reglementează în acelaşi act normativ două instituţii
distincte, însă interferente: instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia
juridică a noilor cărţi funciare.
Legea a creat numai premisele juridice normative pentru ca
România să ajungă la stadiul european de a avea un cadastru naţional şi
cărţi funciare în întreaga ţară, întrucât întocmirea cadastrului şi a noilor
cărţi funciare este o problemă de timp şi bani, care depinde de alocarea
resurselor financiare, tehnice şi umane necesare efectuării şi finalizării
lucrărilor cadastrale. În acest scop, România a încheiat un Acord de
271 Ioan Albu, op. cit., p. 12 –13; Adam Popescu, Dănuţ Cornoiu, op. cit.,
p. 110
272 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. I, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 220
219
împrumut cu Banca Internaţională pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare
privind Proiectul cadastrului general şi publicităţii imobiliare, semnat la
Washington la 23 ianuarie 1998. Acest proiect a fost încheiat pe timp de
5 ani (1998 -2003) având ca obiective:
– asigurarea unor servicii tehnice;
– proiectarea şi instalarea unui sistem computerizat de înregistrare
a pământului;
– refacerea şi extinderea birourilor de carte funciară.
Ţinând seama de faptul că realizarea unui cadastru naţional este o
problemă de viitor, lucrările cadastrale neputând fi definitivate în acelaşi
timp în fiecare localitate sau judeţ, Legea nr. 7/1996 prevede în mod
corespunzător, o extindere treptată şi progresivă a noului sistem de
publicitate bazat pe cărţile funciare; legea dispune întocmirea imediată a
cărţilor funciare pentru întreaga ţară, cu precizarea că este vorba de cărţi
funciare care cuprind înscrieri cu caracter nedefinitiv, până la punerea în
aplicarea a cadastrului în fiecare unitate administrativ – teritorială,
comună, oraş sau municipiu.
Legea nr. 7/1996 este structurată în trei titluri:
Titlul I – Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare;
Titlul II – Publicitatea imobiliară;
Titlul III – Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale.
Referitor la intrarea în vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1,
Legea nr. 7/1996 a intrat în vigoare la 90 de zile de la publicare,
respectiv la data de 24.04.1996.
Legea nr. 7/1996 a fost modificată şi completată prin Ordonanţa
de Urgenţă a Guvernului nr. 41/2004273.
Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificată Legea
nr. 7/13.03.1996.
11.4.2.2. Evidenţa cadastral – juridică
Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin
Legea nr. 247/2005, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de
evidenţă al cadastrului general are ca obiectiv înscrierea în cartea
funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi
273 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 509/07.06.2004
220
teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară, pe imobilele situate în raza de activitate a
acestora.
Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând
aceluiaşi proprietar, formează un imobil, care se identifică printr-un
număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ
al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de
publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul
teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de
activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul
cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul
cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care
sunt înscrise, cu index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se
păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
11.4.2.3. Organizarea activităţii de publicitate imobiliară
Activitatea de publicitate imobiliară se realizează de către Agenţia
Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituţie publică cu
personalitate juridică, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei
şi Internelor, unica autoritate în domeniu, înfiinţată prin reorganizarea
Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea
activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.
Agenţia Naţională are sediul în municipiul Bucureşti, iar organele
sale de conducere sunt consiliul de administraţie şi directorul general,
care este preşedintele consiliului de administraţie.
În exercitarea atribuţiilor ce îi revin, Agenţia Naţională colaborează
cu autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, cu alte
instituţii publice şi cu alte persoane juridice de drept public sau privat,
române ori străine.
În subordinea Agenţiei Naţionale funcţionează ca instituţii
publice, cu personalitate juridică, oficiile de cadastru şi publicitate
221
imobiliară şi centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie
şi Teledetecţie.
La nivelul fiecărui judeţ şi municipiul Bucureşti au fost înfiinţate
oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităţi
cu personalitate juridică în subordinea agenţiei naţionale, prin
reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi a
municipiului Bucureşti şi a Birourilor de carte funciară.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri
de cadastru şi publicitate imobiliară, birouri teritoriale, în subordonarea
oficiilor teritoriale.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale
este îndeplinită de registratori de carte funciară, numiţi prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs
organizat de aceasta.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară
în responsabilitatea unui registrator-şef, iar în cadrul birourilor teritoriale
în responsabilitatea unui registrator-coordonator, numiţi prin
ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui
concurs.
În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate
imobiliară care organizează, coordonează şi controlează activitatea de
publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în vederea
respectării legilor şi reglementărilor în materie.
11.4.2.4. Cartea funciară
Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi
numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:
Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după
caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi
inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în
parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului
aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
222
Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază
acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în
partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcinile, care cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile
în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi
locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire
la înscrierile făcute în această parte.
11.4.2.5. Înscrierile în cartea funciară
Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea
nr. 247/2005, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:
a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor
reale;
b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării
ulterioare;
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a
actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor,
acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
223
11.4.2.6. Procedura de înscriere în cartea funciară
Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată în
Capitolul II din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor
interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din
oficiu.
Cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea
funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice
persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau
hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să
modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de
următoarele categorii de persoane:
- mandatarul general al celui îndrituit;
- oricare dintre titularii aceluiaşi drept;
- debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar
neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează
înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un
înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume
prevăzute de lege printr-o decizie a unităţii administrative, va putea cere
instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept
tabular sau radierea unei sarcini.
Cererea de înscriere în cartea funciară se depune la birourile
teritoriale ale oficiului teritorial şi este însoţită de înscrisul original sau
de copia legalizată a acestuia, prin care se constată actul sau faptul
juridic a cărui înscriere se cere, iar în cazul hotărârii judecătoreşti se
prezintă o copie legalizată cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.
Cererea de înscriere se înregistrează de îndată în registrul de
intrare, cu menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea
cronologică a depunerii, iar dacă mai multe cereri au fost depuse
deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor
avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang
egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra
radierii încheierii nevalabile.
224
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea
sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte
următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit
în limba română;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară
pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
întocmirii actului.
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului,
indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum
şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea, poziţiile ce
au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au
făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este
posibilă pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale
întocmite şi recepţionate conform prevederilor Legii nr. 7/1996.
Dacă registratorul constată că cererea nu întruneşte condiţiile
legale o va respinge printr-o încheiere motivată, iar despre respingerea
cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării
acesteia, precum şi în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea
unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate,
potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză,
în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30
de zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu
plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial.
Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se
înscrie din oficiu în cartea funciară.
Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în
a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul
încheierii şi copia cărţii funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel, iar
hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din
225
oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima
asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi
produce efectele de la data înregistrării cererii de înscriere la biroul
teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească
definitivă şi irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu.
11.4.2.7. Acţiunile de carte funciară
Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca
obiect înscrierile în cartea funciară274.
Aceste acţiuni sunt specifice regimului de carte funciară şi nu se
confundă cu acţiunile reale de care se deosebesc din mai multe puncte
de vedere, respectiv:
– temeiul juridic: pe când acţiunile de carte funciară îşi află
temeiul în Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 2472005,
celelalte acţiuni îşi găsesc temeiul în încălcarea unor dispoziţii legale de
drept substanţial existente în Codul civil şi în alte acte normative;
– obiectul: primele vizează înscrierile de carte funciară, celelalte
înseşi drepturile patrimoniale aflate în legătură imobilele cuprinse în
cartea funciară;
– competenţa instanţei: regulile de competenţă materială şi
teritorială sunt parţial diferite pentru fiecare categorie de acţiuni;
– prescripţia extinctivă: pentru fiecare din aceste categorii de
acţiuni există reguli specifice în legătură cu termenele prescripţiei.
Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005,
reglementează, cu privire la înscrierile de carte funciară, două acţiuni în
justiţie:
- acţiunea în prestaţie tabulară;
- acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
Acţiunea în prestaţie tabulară a fost tratată în capitolul 8 referitor
la apărarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, astfel că în
274Andreea Annamaria Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina
actualei reglementări, în „Dreptul” nr. 11/1999, p. 33-40
226
prezentul capitol vom trata doar acţiunea în rectificarea înscrierilor în
cartea funciară.
Acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară
Noţiunea şi reglementarea legală
Acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană
interesată poate solicita în cazuri prevăzute de lege radierea sau
îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul restabilirii
concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului
cuprins în cartea funciară.275
Acţiunea în rectificare înscrierilor de carte funciară este
reglementată în mod asemănător atât în sistemul Decretului – Lege
nr. 115/1938, şi al Legii nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005,
având un regim juridic cvasi-identic.
Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin
Legea nr. 247/2005, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu
corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere
rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea
nr. 247/2005, prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau
menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul
unei înscrieri în cartea funciară.
Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996,
modificată prin Legea nr. 247/2005, se înţelege orice schimbare
privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează
esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se
poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
Procedura de rectificare şi îndreptare a erorilor materiale
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale
amiabilă prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre
judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară
pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.
Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p. 38
275
227
Conform art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, modificată prin
Legea nr. 247/2005, procedura de rectificare a înscrierilor în cartea
funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se va
stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Caracterele juridice ale acţiunii în rectificare
Acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi,
imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea
în fond.
- acţiune în realizare de drepturi, întrucât reclamantul urmăreşte
ca instanţa să dispună, în mod contradictoriu cu pârâtul, radierea sau
îndreptarea cuprinsului cărţii funciare fie în scopul restabilirii situaţiei
tabulare anterioare înscrierii inexacte sau în vederea înlocuirii unei
înscrieri nevalabile cu o înscriere valabilă;
- acţiune imprescriptibilă, în raport de dispoziţiile art. 37 alin. 1
din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, sub rezerva
prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond. Conform alin. 2, faţă
de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin
donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în
termen de 10 ani, socotiţi din ziua în care s-a înregistrat cererea lor de
înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond
nu s-a prescris mai înainte.
Calitatea procesuală
Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea
nr. 247/2005, orice persoană interesată poate cere rectificarea
înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească
definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a
fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întocmite condiţiile de existenţă a dreptului înscris
sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut
înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu
situaţia reală actuală a imobilului.
228
Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un
drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea
porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua în care s-a înregistrat
cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material la
acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a
titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului
înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au
înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu
oneros, bazându-se pe înscrisul cărţii funciare, în termen de 3 ani de la
data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul
nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când
dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.
Efectele hotărârii judecătoreşti
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi
opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă.
Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară,
hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au
dobândit dreptul după înscriere.