Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Drept Civil, Drepturi Reale
Drept Civil, Drepturi Reale
2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitezã spunându-se cã el este acel domeniu
din care fac parte bunurile statului care nu aparţin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat
cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitãţile administrativ-teritoriale le au ca
orice persoanã fizicã sau juridicã. Din domeniul privat fac parte bunurile care au încetat de a mai
aparţine domeniului public, bunurile fãrã stãpân, clãdirile, alte imobile şi mobilierul lor, dacã nu
sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitãţile administrativ-
teritoriale le dobândesc ca orice particular prin donaţie, testamente sau alte acte juridice.
Domeniul privat este supus dispoziţiilor de drept comun dacã prin lege nu se prevede altfel.
1. Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi
din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei
etc., se pot desprinde cel puţin trei principii majore:
- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării
terenurilor;
- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea
dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a
terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).
Instituţia tip în care proprietatea afectată unui scop îşi are locul cel mai potrivit este fundaţia.
Dar mai pot fi întâlnite şi alte cazuri; de pildă, o liberalitate cu sarcină.
6. Proprietatea comunã. - Proprietatea comunã este acea proprietate care se caracterizeazã
prin aceea cã prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreunã şi concomitent mai multor
persoane. Ea poate fi: pe cote-pãrţi, în devãlmãşie şi periodică.
A. Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este acea modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeazã prin aceea cã un bun aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceştia
având o cotã-parte idealã din dreptul de proprietate. Aşadar, din aceastã definiţie rezultã douã
reguli şi anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni
materiale din bunul respectiv ; ei nu au decât un drept nedeterminat din bunurile aflate în
coproprietate şi b) cã fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cotã idealã,
abstractã din dreptul de proprietate, exprimatã printr-un procent; fracţie ordinarã sau fracţie
zecimalã
Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este de douã feluri dacã avem în vedere durata
coproprietãţii:
- proprietatea comunã pe cote-pãrţi (coproprietatea) obişnuitã sau temporarã;
- proprietatea comunã pe cote pãrţi (coproprietatea) forţatã şi perpetuã.
a) Proprietatea comunã pe cote-pãrţi obişnuitã sau temporarã. –Ceea ce caracterizează
această modalitate este faptul că ea nu se menţine decât prin voinţa tuturor coproprietarilor.
Oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capăt oricând cerând partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obişnuită se mai numeşte voluntară sau temporară, spre deosebire de
coproprietatea forţată şi perpetuă. Dacă bunul aflat în coproprietate (indiviziune) nu poate fi
partajat în natură, el va fi partajat în valoare. Obligaţiile coproprietarilor. - În calitatea lor de
coproprietari aceştia au şi unele obligaţii. Astfel, ei sunt obligaţi - în raport cu cota lor parte - la
plata cheltuielilor şi datoriilor ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului
comun. În mod obişnuit sistarea coproprietãţii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forţatã şi perpetuã. Noţiune, definiţie. Este o coproprietate forţatã
deoarece existã şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi este perpetuã deoarece scopul
bunurilor care îi alcãtuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forţatã. - Doctrina a reţinut urmãtoarele cazuri de coproprietate
forţatã:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a douã imobile vecine;
- coproprietatea despãrţiturilor dintre douã imobile (zidul, şanţul şi gardul);
- coproprietatea asupra pãrţilor comune din clãdirile cu douã sau mai multe apartamente
având proprietari diferiţi;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hârtii de familie, tablouri de
familie, cavouri şi alte lucrãri funerare).
B. Proprietatea comunã în devãlmãşie. - Dreptul de proprietate în devãlmãşie reprezintã
acea proprietate comunã potrivit cãreia titularii sãi nu au determinatã o cotã-parte idealã
(matematicã) din dreptul lor de proprietate.
Proprietatea devãlmaşã a soţilor. - Proprietatea devãlmaşã a soţilor are ca obiect numai
acele bunuri care au fost dobândite de ei sau de oricare dintre ei în timpul cãsãtoriei.
Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor
comune se realizeazã de comun acord de cãtre ambii soţi. Legea instituie o prezumţie de mandat
tacit reciproc între soţi.
5
Proprietatea comunã devãlmaşã a soţilor înceteazã prin desfacerea sau încetarea cãsãtoriei,
moment în care aceasta se transformã în proprietate comunã pe cote-pãrţi. Dar excepţional, pentru
motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate înceta şi în timpul cãsãtoriei.
C. Proprietatea periodică (partajabilă în timp). – Într-o formă arhaică această proprietate a
fost cunoscută de multă vreme. Este cazul în care defunctul prin testamentul său desemnează pe
cei doi nepoţi ai săi să fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe câte un an (arat, semănat,
recoltat). De fapt, dacă coproprietatea urbană s-a dezvoltat mult în zilele noastre, există această
tendinţă şi în privinţa reşedinţelor de vacanţă.
Societăţile de turism din alte ţări au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor
turişti aceeaşi locuinţă în staţiuni celebre (pe perioade eşalonate de timp şi cu drepturi exclusive)
numindu-i proprietari; este aşa numita proprietate temporară.
Ea a fost definită ca o „modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular
exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade
determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin doi
titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport
juridic”.
POSESIA
§. 1. Noţiune şi definiţie
Posesia nu trebuie confundatã cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este
decât faptul. Art. 1846 alin. 2 C. civ. defineşte posesia astfel: "Posesia este deţinerea unui lucru
sau folosirea de un drept, exercitatã, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru".
Posesia a fost definitã ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constã în
stãpânirea materialã sau exercitarea unei puteri de fapt de cãtre o persoanã asupra unui bun cu
intenţia şi voinţa de a se comporta faţã de toţi ceilalţi ca proprietar sau titular al unui drept real.
§. 2. Caracterele posesiei
Caracterele posesiei sunt urmãtoarele:
a) - posesia se bazeazã pe intenţia de a poseda pentru sine, adicã animus rem sibi habendi;
6
§. 3. Elementele posesiei
Pentru existenţa posesiei sunt necesare douã elemente cumulativ îndeplinite şi anume: unul
material (corpus) şi altul psihologic (animus).
a) Elementul material constã din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra
lucrului ;
b) Elementul psihologic sau intenţional constã în intenţia sau voinţa celui care posedã de a
exercita stãpânirea lucrului pentru sine, adicã ca şi cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul
unui alt drept real.
corpus sau când posesia pentru sine se transformã în posesie pentru altul în care caz dispare
elementul psihologic.
§. 7. Dovada posesiei
Ea se face prin probaţiunea celor douã elemente ale posesiei. Dovada elementului material
este relativ simplã şi ea se face prin orice mijloc de probã înclusiv martori şi prezumţii. Elementul
psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. Existã din acest punct de vedere douã reguli:
- prima este prezumţia de neprecaritate, adicã animus domini este prezumat (art. 1854
C.civ.) ;
- a doua regulã este prezumţia de neintervertire de titlu prevãzutã de art. 1855 C.civ.
Pentru ca posesia sã producã efecte juridice deosebit de întrunirea celor douã elemente, ea
trebuie sã fie utilã, adică neviciată. Pentru a fi utilã ea trebuie sã îndeplineascã anumite calitãţi
prevãzute de art. 1847 C.civ. şi anume: sã fie continuã, neîntreruptã, netulburatã, publicã şi sub
nume de proprietar. La aceste calitãţi cerute posesiei doctrina şi jurisprudenţa a adãugat şi pe
aceea de a fi neechivocã. Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitãţilor sale; ele sunt:
discontinuitatea (art. 1848 C.civ.), violenţa (art. 1851 C.civ.), clandestinitatea (art. 1852 C.civ.)şi
echivocul.
§. 9. Efectele posesiei
Aceste efecte sunt:
- posesia creazã o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
- posesorul de bunã credinţã al unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele bunului
pe care îl posedã;
- posesia imobiliarã este apãratã prin acţiunile posesorii;
- posesia prelungitã duce prin uzucapiune la dobândirea dreptului de proprietate asupra
imobilelor.
§. 3. Acţiunea în revendicare
1. Noţiune, definire. - Acţiunea în revendicare este acea acţiune realã prin care
proprietarul care a pierdut posesia bunului sãu, cere instanţei de judecatã sã i se recunoascã
dreptul de proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
2. Caracterele acţiunii în revendicare:- este o acţiune realã ;- ea este o acţiune petitorie;
- acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã sub aspect extinctiv.
§. 2.Uzufructul
1. Definiţie, caractere. - Uzufructul este acel drept real principal care conferã titularului
sãu (numit uzufructuar) atributele de posesie şi folosinţã asupra bunului ce aparţine altei
persoane (numit nud proprietar) cu obligaţia de a conserva substanţa. Uzufructul este
reglementat de art. 517-564 C.civ. Se poate, deci, spune că uzufructul este un drept real de
folosinţă şi posesie asupra lucrului altuia.
2. Caracterele uzufructului sunt urmãtoarele:
- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia (ius in re
alliena) ; - este un drept esenţialmente temporar ; - pe durata sa uzufructul acordã proprietarului
bunului puteri reduse ; - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci şi asupra
unui drept ; - este un drept incesibil ceea ce înseamnã cã el nu poate fi transmis prin acte şi
fapte juridice între vii ori pentru cauzã de moarte.
2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil "Uzufructul se poate stabili pe
tot felul de bunuri, mobile şi imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau
nefungibile. De regulã el se constituie numai asupra bunurilor neconsumptibile deoarece
uzufructuarul are obligaţia de a conserva substanţa bunului.
3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ. statueazã cã "uzufructul se
stabileşte prin lege şi prin voinţa omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin
lege a fost abrogatã, el poate fi dobândit fie prin voinţa omului (act juridic), fie prin
uzucapiune.
Constituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în douã moduri: prin convenţie
şi prin testament.
4. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului. - el are dreptul sã cearã predarea în folosinţa
sa a bunului supus uzufructului ; uzufructuarul are dreptul sã se foloseascã de bun precum şi de
a-i culege fructele; uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul (emolumentul) dreptului sãu
de uzufruct dar nu însuşi acest drept ; pentru protejarea dreptului sãu uzufructuarul are la
îndemânã acţiunile posesorii; când uzufructul are ca obiect bunuri care se consumã prin
folosinţã (bani, grâne, bãuturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfârşitul uzufructului
trebuie sã le restituie în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare ori preţul.
În ce priveşte obligaţiile uzufructuarului aici vom distinge : uzufructuarul are obligaţia de
a proceda la inventarierea mobilelor şi a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.);
uzufructuarul este obligat de a da cauţiune ; uzufructuarul este obligat sã se foloseascã de lucru
ca un bun proprietar conform art. 541 C.civ ; obligaţia de a aduce la cunoştinţa nudului
proprietar orice încãlcãri sau uzurpãri ale dreptului celui din urmã; în caz contrar el va rãmâne
rãspunzãtor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar, ca şi cum le-ar fi cauzat
el însuşi;
10
§. 3. Dreptul de uz şi de abitaţie
1. Dreptul de uz este acel drept real principal care conferã titularului atributele de posesie
şi folosinţã asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale şi ale familiei
.Culegerea fructelor poate fi fãcutã numai în naturã iar dacã acestea depãşesc trebuinţele
titularului dreptului şi ale familiei sale, ele nu pot fi înstrãinate. Titular al dreptului de uz nu
poate fi decât o persoanã fizicã; el are un caracter personal.
Dreptul de uz se dobândeşte prin convenţie, testament şi uzucapiune. Dreptul de uz se
stinge în aceleaşi condiţii ca şi uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest drept vor putea beneficia
şi moştenitorii uzuarului dacã aşa s-a convenit prin convenţie.
2. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţã şi conferã
titularului posesia şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa; el este, aşadar, un
drept de uz care are ca obiect o locuinţã.
§. 4. Dreptul de servitute
1. Definiţie. Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu şi indivizibil
constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul şi utilitatea altui
imobil numit fond dominant, imobile care aparţin unor proprietari diferiţi.
2. Caracterele dreptului de servitute sunt urmãtoarele:
- servitutea este un drept real ; - servitutea este un drept imobiliar ; - servitutea este un
drept perpetuu ;- servitutea este indivizibilã ;- servitutea nu poate fi înstrãinatã, urmãritã sau
ipotecatã independent de fondul al cãrui accesoriu este.
3. Clasificarea servituţilor. - Urmãrind prevederile Codului civil deosebim urmãtoarele
servituţi:
A. - Dupã originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.) servituţile se împart în:
a) servituţi naturale adicã acelea care îşi au originea în situaţia naturalã a fondurilor, de
exemplu: servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578
C.civ.), servitutea de îngrãdire a proprietãţii (art. 578 C.civ.);
11
b) servituţile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege precum: servitutea de vedere (art.
611 C.civ.), servitutea de trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picãturilor din streaşinã etc.;
c) servituţi stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.) care se constituie prin
convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului; ele se mai numesc servituţi
veritabile sau propriu-zise.
B.- Dupã modul lor de exercitare distingem:
a) servituţi continue pentru a cãror exercitare şi existenţã nu este nevoie de fapta actualã a
omului. Exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de
vedere (art. 622 C.civ.);
b) servituţi necontinue pentru a cãror existenţã şi exercitare este necesarã fapta omului, de
pildã: servitutea de trecere, servitutea de a paşte animalele, servitutea de a lua apã din fântânã
(art. 622 alin. 2 C.civ.) etc.
C.- Dupã felul în care se manifestã:
a) servituţi aparente fiind acelea care se cunosc datoritã unor semne exterioare, cum ar fi
o fereastrã, o uşã, o cãrare, un canal (art. 622 alin.3 C.civ.);
b) servituţi neaparente sunt acelea a cãror existenţã nu poate fi cunoscutã printr-un semn
exterior, cum este servitutea de a nu clãdi sau zidi decât pânã la o anumitã distanţã sau înãlţime
sau cea de a nu planta la o distanţã mai micã decât cea prevãzutã de lege etc.
D.- Dupã obiectul lor servituţile se clasificã în:
a) servituţi pozitive şi negative. b) servituţi urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dupã cum
ele sunt constituite în folosul unei clãdiri sau al unui teren.
Servituţile naturale şi servituţile legale. Servituţile naturale. - Aşa numitele servituţi
naturale sunt urmãtoarele:
a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.) ;
b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.);
c) dreptul de grãniţuire (art. 584 C.civ.) ;
d) dreptul de îngrãdire (art. 585 C.civ).
Servituţile legale. - În art. 586-619 C.civ. sunt reglementate servituţile legale şi anume:
a) distanţa plantaţiilor ;
b) distanţa şi lucrãrile intermediare cerute pentru unele construcţii ;
c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.) ;
d) picãtura streaşinilor (art. 615 C.civ.);
e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.).
f) prin legi speciale sunt reglementate şi alte servituţi în domeniul apelor, pãdurilor,
cele aeronautice ca şi servituţi de utilitate publicã
Servituţile stabilite prin fapta omului. - Aceste servituţi sunt reglementate în art. 620-643
C.civ. şi sunt singurele servituţi veritabile, adevãrate dezmembrãminte ale dreptului de
proprietate.
Constituirea servituţilor : prin titlu, prin uzucapiune, prin destinaţia proprietarului
8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile şi obligaţiile generale ale
proprietarului fondului dominant sunt: de a face toate lucrãrile necesare pentru conservarea şi
exercitarea servituţii; de a nu face lucrãri care ar antrena schimbãri împovãrãtoare pentru fondul
aservit.
Drepturile şi obligaţiile generale ale proprietarului fondului aservit: - proprietarul aservit
are obligaţia de a face unele cheltuieli ; el nu poate face nimic pentru a scãdea sau îngreuna
întrebuinţarea servituţii;
12
§. 5. Dreptul de superficie
1. Definiţie. - Dreptul de superficie este acel drept real principal care constã în dreptul de
proprietate al unei persoane numitã superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor
lucrãri care se aflã pe un teren care aparţine altei persoane şi asupra cãruia superficiarul are un
drept de folosinţã ; el este un drept real imobiliar.
2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie:
- este un drept real imobiliar având ca obiect construcţii, plantaţii sau lucrãri aşezate pe
sol; este un drept perpetuu ; este un drept care conferã superficiarului un drept de folosinţã
asupra terenului pe care se aflã construcţiile sau plantaţiile ; este un drept imprescriptibil aşa
încât acţiunea confesorie poate fi oricând intentată.
3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de superficie se dobândeşte prin titlu,
prin uzucapiune sau prin lege. De regulã constituirea acestui drept se face prin convenţie
încheiatã între constructor şi proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcţia.
4. Exercitarea dreptului de superficie. – Superficiarul este proprietarul construcţiilor,
plantaţiilor sau al lucrărilor executate. Aşadar el exercită asupra acestora atributele dreptului de
proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Asupra terenului are doar un drept de folosinţă
circumscris scopului exercitării acestui drept (inclusiv ridicarea construcţiei. O dată cu
înstrăinarea construcţiei se va transmite dobânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului.
Dreptul de superficie este transmisibil prin orice act juridic ; el poate fi grevat de sarcini reale
sau de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; el poate constitui obiectul urmăririi silite
imobiliare.
5. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept înceteazã în urmãtoarele douã situaţii:
1) când construcţia, plantaţia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinţatã de superficiar şi 2)
când proprietarul terenului devine - prin convenţie, succesiune, uzucapiune - şi proprietar al
construcţiei, plantaţiei sau lucrãrii respective ; 3) prin expropriere.
§. 1. Noţiuni introductive
Art. 644 C.civ. statueazã: "Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune,
prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune" iar art. 655 C.civ. cã "proprietatea se mai dobândeşte prin
accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune".
Aceste moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt aplicabile,
deopotrivã, dreptului de proprietate şi celorlalte drepturi reale, dezmembrãminte. Dreptul de
proprietate publicã poate fi dobândit numai în temeiul legii.
13