Sunteți pe pagina 1din 3

1 – Activitatea de evaluare -după aplicarea metodelor se face cumparatori-in acelasi interval de prêt si pe sunt acele drepturi care confera

de prêt si pe sunt acele drepturi care confera acelei 4.2 Moduri de dobandire a dreptului de -vedem aspectele positive si
1.1 – Generalităţi reconcilierea şi evaluarea finală (o chestiune acelasi aplasament→putere mare de personae dreptul de a exercta direct si proprietate negative(crapaturi,fisuri,exfolieri,nu se inched
1.1.1 – Ce este o evaluare? legată de intuiţia şi experienţa evaluatorului) cumparare →se selectioneaza nr. de nemijlocit atitudinile juridice ale posesiei. 4.2.1 ce este accesiunea imobiliara geamurile)
-pt. ca un investitor să ia o decizie corectă 5 – Redactarea raportului de evaluare – cumparatori- amplasamentul si caracteristicile Drepturile din creante sunt drepturi care -mod de dobandire a dreptului de proprietate 5.1.4 ABATERE SI DEFECT
privind folosinţa terenului, dreptul lui de partea scrisă + partea desenată (releveu, plan fizice-triaza si ele nr de doritori. Piata imob permit unui creditor sa ceara unui subiect asupra imobiliarelor.poate fi:-naturala: ABATEREA-reprezinta incalcarea unor
proprietate, are nevoie de ajut. unui evaluator. topo, fotografii) foarte sensibila la nivel de venit ce exista la pasiv (debitor) sa faca ceva la care se (1) Adaugirile de teren la malurile apelor norme(standardul de
-un evaluator face o analiză a naturii propr. -reflectă opinia evaluatorului cu privire la acea un moment dat pe piata respective si la obligase respectiva persoana. curgatoare revin proprietarului terenului proiectere,executie,nerespectarea calitatii
imobiliare, a calităţii ei şi estimează o val. a valoare stabilirea acestor venituri in timp. Drepturile reale se impart in drepturi riveran numai daca ele se formeaza treptat unor materiale)
acestei propr.. -se consideră bine întocmit când beneficiarul 3.intr o piatza eficienta preturile sunt relative principale (drepturi independente care ofera (aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile -poate fi:-admisibila(exista o anumita
-în final evaluarea este o opinie independentă este convins că s-a găsit justa valoare uniforme stabile si relative scazute in raport proprietarului dreptul de a uza total si apelor curgatoare revin proprietarului acestor toleranta-normativul C56-1989)
a evaluatorului cu piatza imobiliara. –se tine cont de prêt si nestingherit asupra bunului sau) si drepturi ape.(2) Proprietarul terenului înconjurat de -neadmisibila
-procedura de evaluare este alcăt. dintr-un set 2.VALOAREA PROPRIET[‘ILOR calitatea produsului.-calitate asemanatoare accesorii (sunt efectuate de o garantie, un rîuri, helestee, iazuri, canale sau de alte ape DEFECTUL-e o imperfectiune constatata la
de proceduri standardizate, care au ca IMOBILIARE →diferente de prêt nu prea mari-decizia de drept de creanta nu poate fi exercitat decat nu devine proprietar al terenurilor aparute prin un element sau la un subansamblu
finalitate estimarea unei val. 2.1.1 CE ESTE PRETUL IN EV. IMOB.? cumparare poate fi influentata de tipul de dupa ce se duce la implinire obligatia pe care scaderea temporara a apelor. Proprietarul -poate fi o abatere neadmisibilasau de o alta
-toată procedura este cuprinsă într-un =suma pe care un anumit cumparator este de finantare. proprietarul o are fata de debitor) acestor ape nu dobîndeste nici un drept cauza(inumdatii,tasare,alunecari de teren)
document numit raport de evaluare, care accord s-o plateasca si un anumit vanzator 4 o piata eficienta se autoregleaza- destul de 4.1.2. Ce este dreptul la proprietate si care asupra terenului acoperit ca urmare a unor -din proiectare(conceptia de ansamblu,detalii
cuprinde: valoarea estimată, rezervele şi este de accord s-o primeasca in cazul putzine interventii guvernamentale- piata sunt atributele dreptului de proprietate? revarsari sporadice.(3) Proprietarul terenului irationale,gresite)
limitele în care este exprimată valoarea. contractului de vanzare-cumparare.Tranzactia imob nu se autoregleaza decat intr un timp Atributele dreptului de proprietate sunt din care o apa curgatoare a smuls brusc o -pot sa apara la montaj si executie,din
-în România există 2 asoc. profesionale de se face intr-un anumit moment si este valabila foarte lung. –exista multe reglementari posesia (prerogativa de a stapani un bun, parte importanta, alipind-o la terenul altuia, nu insuficienta activitatii de control
evaluatori: numai in acelas moment pe acea piata. guvernamentale si locale-prin taxe si impozite legatura reala intre patrimoniu si proprietate), pierde dreptul de proprietate asupra partii -defecte in timpul exploatarii( termoizolatie
-Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Rom. 2.1.2DEFINITI TERMENUL DE PIATA 5 daca pe o piatza eficienta cererea si oferta folosinta (prerogativa proprietarului de a se desprinse daca o revendica în termen de un insuficienta-condens pe partea
-Corpul Experţilor Tehnici Judiciari IMOB. este in echilibru,pe cea imob cererea si oferta folosi de un bun si de a se folosi de el natural, an de la data cînd proprietarul terenului la interioara,schimbarea destinatiei cladirii-alte
1.1.2 – Care sunt situaţiile în care este =interactiunea dintre persoanele fizice sau tinde catre un echilibru dar el nu este industrial..; folosinta civila se constituie in care s-a alipit partea a intrat în posesiune.(4) sarcini)
necesară o evaluare? juridice care schimba niste drepturi de niciodata atins chirie) si dispozitia (prerogativa proprietarului În cazul în care o apa curgatoare, formînd un 5.1.5 CAUZE CARE POT GENERA
1 – Transferul de proprietate sau folosinţa proprietate imob. contra altor bunuri sau bani. 6 pe o piata eficienta cumparatorii si de a dispune liber de patrimoniul sau prin brat nou, înconjoara terenul unui proprietar DEFECTE IN CONSTRUCTII
unei proprietăţi Este definita prin mai multi parametri: vanzatorii sunt complet informati privind actiuni juridice sau materiale). riveran, acesta ramîne proprietarul insulei -deficiente ale terenului:tasari,alunecari de
-scopul: aflarea preţului just pt. potenţialul -tipul de proprietate imob.(propr. comerciale, calitatea produselor, posibilitatea de 4.1.3. Care sunt caracterele dreptului de astfel create;-artificiala: (1) Constructiile si teren,inundatii
cumpărător de tip industrial, propr rezidentiala de tip vila, schimbare a produsului si in privintza pretului- proprietate? lucrarile subterane sau de la suprafata -deficiente de proiectare:in conceptia de
- să ajute potenţialii vânzători pt. stabilirea de tip apartament, propr. teren, etc) cump si vanzat nu sunt f bine inf cu privire la A) absolut- dreptul pe care il are o proprietate terenului sînt prezumate a fi facute de ansamblu,detalii irationale,gresite
preţului corect -localizarea-amplasamentul in cadrul unei preturi oferta tranzactii de proprietati similare de a se bucura si dispune de unXXXX in proprietarul terenului pe cheltuiala sa si îi -deficiente de montaj si executie
- stabilirea bazei corecte pt. un eventual localitati. 7 pe o piata eficienta de bunuri si servicii limitele legii; b) caract exclusiv- proprietarul apartin acestuia pîna la proba contrara. Prin -nerespectarea calitatii materialelor
schimb de propr. -potentialul proprietatii de a produce venituri vanzatorii si cumparatorii pot fi numiti de un este opozabil oricarei persoane care intra in lucrari se înteleg plantarea, precum si -exploatarea deficitara a cladirii(
- reorganizarea, fuziunea proprietăţii -caracteristicile chiriasilor mechanism de piata organizat-burse. –un contact cu prop. respectiva; este singurul amenajarile aduse unui teren care nu se schimbarea necorespunzatoare a destinatiei)
- în cazul închirierii – chiria justă 2.1.3 CE ESTE COSTUL SI CATE TIPURI vanzator poate intra relative usor pe piatza indreptatit de a exercita atributiile dreptului de încorporeaza în mod durabil în acesta.
2 – Finanţarea şi creditarea proprietăţii DE COSTURI SE UTILIZ. IN EV. IMOB.? prin tranzictionarea produselr pe bursa.- pe proprietate; c)caract. perpetu –adica daca nu 4.2.2 ce este conventia sau contractul de 5.2. LOCALIZAREA
3 – Domeniul de compensare în caz de =termen utilizat de evaluatori cand este in piatza imob nu exista bursa – cererea si este folosita o vreme prprietatea nu dispare, vanzare-cumparare PROPRIETATILORTRASATURILE UNUI
expropriere relatie cu productia de cladiri(cost de oferta depind de schimbarea puterii de nu dispare cand moare proprietarul ci se -actele de proprietate se fac prin vanzare- AMPLASAMEN
4 – La impozitare realizarea cladirii.) cumparare a populatiei se de nivelul de transmite succesorilor legali ; poate fi cumparare . Contractul de vanzare- 5.2.1.TOPOGRAFIA-importanta prin existenta
5 – Evaluarea taxelor de moştenire -directe- sunt platite de cine construieste informare desfiintat de o singura lege- exproprierea pt cumparare este un act juridic intre un sau nonexistenta unor pante:marimea.sensul
6 – Estimarea patrimoniului cultural casa 8. pe o piata eficienta bunurile sunt gata de a proprietate publica, confiscare in caz de vanzator si comparator in care se specifica pantei(importanta pentru canalizare,utilitati)
7 – Fezabilitatea unei construcţii şi cât ar -indirecte- de proiectare, de achizitionarea fi consumate –prop imob este un produs razboi. termenii de transfer ale unei proprietati. Prin -natura geologica a terenului
costa renovarea construcţiei terenului, credite bancare, taxe, asigurari dubrabil o investitie mai greu de vandut sau 4.1.4 clasificati si detaliati felurile dreptului acest contract persoanele implicate se oblige -pericolul alunecarilor de teren
8 – Evaluarea de lichidare – clădiri, terenuri -de dezvoltare-de echiparea terenului cu cumparat→grad de lichiditate mai redus- de proprietate sa indeplineasca anumite conditii stabilite de -aparitia pe teren a viiturilor(apelor)
9 – Consultanţă pentru analizarea pieţei utilitati + profitul altor investitori deoarece necesita sume mari de bani -o -drepturi reale-confera persoanei dr. de-a comun acord prevazute in clauze. -marimea si forma lotului de teren(>=12,5m la
imobiliare – pt. urbanişti, consilii locale etc. 2.1.4 DEFINITI TERMENUL DE VALOARE piata imob nu este o piata eficienta mare pt ca exercita atributele juridice ale posesiei 4.2.3 ce reprezinta uzucapiunea strada pentru locuintele individuale;l/L=1/2…
SI VALOARE DE PIATA! –produsul nu este standardizat, timp de -dr reale principale-dr independente care Institutia dobândirii dreptului de proprietate 1/3)
1.2 – Valoarea proprietăţii imobiliare -o anticipare a beneficiilor ce se pot obtine in productie mare, imposibilitatea sau confera titularului puterea de-a uza imobiliara prin uzucapiune este reglementata 2.ECHIPAREA CU
1.2.1 Care sunt caracteristicile necesare viitor dificultatea previziunii pietei pe termen lung. nestingherit asupra bunului sau prin lege care prevede – ca regula generala – UTILITATI(apa,canal,electricitate,gaz,telefon)
pentru ca o proprietate imobiliară să aibă -exista mai multe tipuri de valori in functie de 3.1.2 principalele tipuri de piete imob -dr reale accesorii-sunt afectate de un dr. ca dreptul de proprietate asupra unui imobil 3.AMPLASAMENTUL EXTRA-VILAN
valoare? context si modul de utiliz. a propr. 1 rezidentiale-casele de tip de creanta. Se executa dupa ce se se poate dobândi prin simpla exercitare a unei ,INTRA-VILAN
1 – Utilitatea – acea caracteristică prin care -reflecta val. propr la un anumit moment vila,apartamentele sau casele insiruite indeplineste obligatia proprietarului fata de posesii utile, adica continue, neîntrerupte, 4.POZITIA FATA DE CENTRUL
activul satisface dorinţele umane (variaza in timp) 2 comerciale-administrative, centre si spatii creditor( casa facuta cu banii bancii). E un dr. netulburate si sub nume de proprietar, timp de LOCALITATII
2 – Cerinţa efectivă pt. serviciile/satisfacţiile -cand se face tranzactia, valoarea se comerciale, hoteluri moteluri absolut 30 ani, fara ca persoana care poseda sa fie 5.VECINATATEA
pe care le oferă respectiva activitate transforma in pret (o parere stabilita de ev.de 3 industriale- hale de productie, depozite -drepturi de creanta-dr. care permit unui tinuta „a produce vreun titlu si fara sa i se
imobiliară. la care pornesc negoc.) sedii de fabrica creditor sa ceara unui subiect pasiv-debitor sa poata opune reaua-credinta 5.2.2CE ESTE VECINATATEA SI CUM
3 – Raritatea relativă – oferta trebuie să fie -trebuie tinut cont de contextul in care se face 4 agricole-grajuri,SMT-uri,ferme,silozuri dea sau sa faca ceva la care s-a obligat resp. 4.2.4 ce sunt ipoteca si gajul INFLUENTEAZA ACEASTA VALOAREA
limitată faţă de cerere. tranzactia inclusive plantatiile-vii livezi pers. - ipoteca este o garantie reala, servind la UNUI IMOBIL?
4 – Transferabilitatea – posibilitatea ca -sunt mai multe tipuri de val.(de piata, de 5 speciale-design unic si o sg intrebuintzare- 4.1.5 care sunt limitele dreptului de garantarea obligatiilor unui debitor fata de Vecinatatea=grup de amplasamente avand
drepturile de proprietate să poată fi transmise investitii, de asig, de lichidare) aeroporturi, scoli spitale biserici primarii proprietate creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul aceleasi utilitati sau complementare.elemente
de la o persoană la alta Valoare de piata =suma estimata pt care o Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate -lim. materiale- orice proprietar isi poate sau patrimoniu, anume desemnat pe cale ale vecinatatii care influenteaza
5 – Mediul în care este amplasată propr. ar fi schimbata la data ev. intre un trebuie identificata si trebuie facuta o analiza exercita dreptul sau pana la limita materiala a legala in acest scop (ipoteca nu presupune valoarea:calitatea terenurilor, stilul
proprietatea – mediul legal vanzator hotarat si un cump. hotarat intr-o a pietzei→segmentarea pietei. In general bunului care reprezinta proprietatea deposedarea debitorului de imobil). - sintetic, architectural, proprietarii zonelor vecine,
-proprietatea este garantată prin tranzactie echilibrata dupa un marketing cand evaluam un imobil treb sa vedem carui sa( gardul care inconjoara proprietatea; la ipoteca este o garantie reala, imobiliara, nivelul lor de venit sau cultural, categoria de
lege = ea nu poate fi naţionalizată. adecvat si in care fiecare parte a actionat in segm de piata ii apartine pt a evalua anumite bloc prop.comuna –casa scarii, spatial aerian- constand dintr-un drept real accesoriu asupra varsta, predispozitia spre schimbare a
1.2.2 Care sunt principalele categorii de cunostiinta de cauza si fara constrangeri. caracteristici→informatzii despre acel prop.publica, subsolul apartine proprietarului unui imobil al debitorului. CONDITII - ipoteca respectivei zone, starea tehnica a
valoare care se pot ataşa unei proprietăţi -un concept fundam. al ev. imob. Nu depinde segment de piata.Un evaluator imob identifica exceptand cazul cand exista bogatii nu va putea fi constituita decat prin act constructiilor care ilustreaza puterea
imobiliare? in totalitate de tranzactiile reale ce au loc la si studiaza segm de piatza luand in naturale=>prop. de stat) autentic. - inscriptiile ipotecare se fac la economica a populatiei.
1 – Valoarea de piaţă – valoarea de tranzacţie data ev.,ci reflecta mai degraba o estimare a considerare caract demografice si econom ale -lim. juridice- impuse de o instanta de judecatoria in a carei raza teritoriala sunt 5.2.3CARE SUNT ETAPELE UNUI CICLU
liberă pretului ce poate fi obt. intr-o tranz. viitoare pietzei cat si nivelul cererii ofertei→cercetare judecata cu ocazia unor litigii; instanta poate situate imobilele ipotecate. - pot fi ipotecate DE VIATA AL UNUI MICROCARTIER?
2 – Valoarea de utilizare pt a cuatifica si analiza segm de piatza. stabili limite a.i. limitrofii sa nu fie prejudiciati numai imobilele (care se afla in circuitul civil) 1.perioada de crestere cand zona e
3 – Valoarea de investiţie 2.2 Alte tipuri de valoare nebazate pe piata. -lim legale- lim stabilite prin acte normative impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile construita)2.perioada de stabilitate 2.perioada
4 – Valoarea de asigurare 2.2.1 Ce este valoarea de utilitate? 3.2Analiza pietei imobiliara din considerente de interes social( Codul Civil prin destinatie, precum si uzufructul asupra de decline(constructiile imbatranesc ,la fel si
5 – Valoarea de impozitare Este val. pe care o anumita propr. imob. o are -proces de identificare si stud a pietei pentru stabileste servituti( de trecere, de vedere); unor imobile mediul social; de obicei 10-15%=valoarea
6 – Valoarea de lichidare pt. o anumita utilizare. Se concentreaza pe un anumit bun sau serviciu. Se foloseste pt a legea 54/98 privind circulatia dreptului de Gajul-garantie depusa in contul unei datorii terenului,90% valoarea cladirii-daca raportul
7 – Cost de înlocuire net – la construcţii val. cu care acea propr. imob. contribuie la determina daca pt o anumita proprietate exist prop. a terenului :terenurile in extravilan sau sau al executarii unei lucrari; bun care se se inverseaza imobilul trebuie demolat)
speciale, inginereşti afacerea din care face parte. Depinde de pe piata se confirma sau nu o anumita intravilan pot fi schimbate doar cu acte la depune drept garantie ; 4.perioada de
modul de administrare a propr. Se foloseste utilizare a sa sau se poate propune pe viitor notar, o pers fizica nu poate detine mai mult revitalizare(innoire,modernizare)
1.3 – Principiile evaluării proprietăţiilor cand se estimeaza val. propr. imob. in scopul schimbarea utilitatii de 200 ha de teren arabil, o pers fizica straina 4.3 publicitatea imobiliara 5.2.4 CARE SUNT FACTORII DE
imobiliare fuziunii dintre firme, in cazul emisiei de -factorii de analiza poate detine terenuri) 4.3.1 ce este publicitatea imobiliara si care LOCALIZARE CARE POT INFLUENTA
1.3.1 Care sunt cele 9 principii care se actiuni, in cazul preluarii unei firme de catre 1.fezabilitatea financiara -lim conventionale- nu numai legea poate este scopul acesteia VALOAREA UNUI IMOBIL?
aplică în timpul evaluării alta firma. 2.productivitate maxima pe care imobilul restrange exercitarea dr de prop, ci insusi Publicitate imobiliara - sistem de înscriere în 1.BLOC DE LOCUINTE-daca blocul are front
-practica de evaluare a stabilit câteva principii 2.2.2 Ce reprezinta valoarea de investitie? respectiv il poate obtine si daca utilizarea proprietarul prin vointa sa exercita dr de prop documente publice a corpurilor de proprietate la strada sau nu;daca accesul catre bloc este
de bază: Este val. unei propr. pt. un anumit respectiva este legala prin acte juridice( autodelimitarea) împreuna cu drepturile imobiliare pe care le civilizat;daca exista garaje sau parcari;modul
1 – Principiul cerere-ofertă – determinant în investitor.Este val. exprimata in unitati -pt a evidentia o anumita utilizare a -expropriere- se poate face numai in cauza de au proprietarii si posesorii asupra lor. de colectare si evacuare al gunoiului
stabilirea valorii de piaţă monetare. Este pretul pe care un investitor l- proprietate confor cerintelor pietei trebuie sa utilitate publica, numai dupa o dreapta Publicitatea imobiliara se realizeaza prin 2.CLADIRI DE BIROURI SAU HOTELURI-
2 – Schimbarea – cererea-ofertă – ar plati pt. o investitie in concordanta cu identifice relatia dintre cerere si oferta pe despagubire in urma unei hot. jud. si numai cartea funciara.Ea se efectueazã de cãtre arhitectura si iluminarea;structuri
fluctuaţii/variaţii ale valorii capacitatea sa de a percepe acea investitie. piatza atat in pezent cat si in viitorul relativ asupra bunurilor imobile birourile de carte funciarã ale judecãtoriilor, flexibile;fluenta spatial de primire,Sali de
3 – Concurenţa – aceste preţuri de vânzare- 2.2.3 Ce este costul de inlocuire net (CIN)? apropiat3-5 ani 4.1.6 ce reprezinta “proprietatea pentru imobilele situate în raza teritorialã de conferinta, service descrete ,nezgomotoase
cumpărare sunt stabilite de interacţiunile In cazul unor structuri unicat, aceste -evidentierea dezechilibrului rezolubila”, “proprietatea anulabila”, activitate a acestora. 3.SPATII COMERCIALE-conteaza spatial la
vânzator, cumpărător, antreprenor, bănci, proprietati se evalueaza pe cost de inlocuire. -analiza pietzei pare simpla dar tehnica de “coproprietatea 4.3.2 ce este cartea funciara si ce elemente starda, marimea vitrinelor; pozitia pe o artera
creditori Ex.: baraj. Sunt structuri al caror cost nu analizare a pietzei poate fi extrem de obisnuita si temporara”, “coproprietatea contine aceasta comerciala cunoscuta;posibiliatea de
4 – Substituţia – un cumpărător raţional nu va poate fi comparat cu al altora similare. sofisticata in fct de nivelul de la care se face fortata si dreptul de uz” Carte funciara – sistem de publiciate aprovizionare
plăti niciodată mai mult pe o proprietate decât aceasta analiza -prop. rezolubila- prop ce izvoraste din cond. imobiliara întemeiat pe identificarea 4.DE TIP INDUSTRIAL-1.hala de productie,
costul de achiziţie al unei alte proprietăţi cu 2.3 Factorii care inluenteaza valoarea -cererea pe piata imobiliara si factorii de Rezolutorie( un x vinde apartamentul unui y cadastrala a imobilelor; poate fi colectiva 2.intretinere si reparatii, 3.circulatii si
aceleaşi caracteristici. 2.3.1 Ce este utilitatea? analiza in cadrul locuintelorCererea o obligandu-l prin contract sa-l intretina pe tot (pentru intreaga constructie) sau individuala transport, 4.cladire administrative, 5. spatii de
5 – Proporţie variabilă – o propr. imobiliară îşi Este capacitatea unui bun economic de a reprezinta necesitatea, dorinta materiala, ce restul vietii. Daca y accepta cond. El devine (pentru fiecare etaj / apartament sau parcela depozitare, 6.zone verzi 7.paza
atinge maximul de valoare sau are cea mai satisface o cerere (necesitate, dorinta tine seama de pretul de cumparare si de prop pe apartament dupa moartea lui x. de teren avand proprietari diferiti).
bună utilizare atunci când factorii de producţie umana). Propr. imob. sunt generatoare de preferinte ;(exista cerere de cumparare sau y=prop rezolutoriu Cartea funciarã este alcãtuitã din titlu,
(capital, teren, menagement) sunt în echilibru profit-aduc castiguri-sunt generatoare de inchiriere)Factorii :-populatia(nr. De familii, -prop. anulabila- izvoraste dintr-un act juridic indicând numãrul ei si numele localitãtii în
6 – Contribuţie – cota parte din valoarea pe
care propr. imobil. o adaugă valorii globale a
fluxuri economice. Influenta utilitatii asupra
valorii depinde de caracteristicile propr. imob.:
rata de crestere, componenta, diferentierea
pe varste) ;-salariile si veniturile existente ;-
ce poate fi lovit de nulitate; dr de prop e incert
pana trece termenul de prescriere al actiunii
care este situat imobilul, precum si din trei
pãrti:A. Partea I, referitoare la descrierea
5 1 2 5
proprietăţii -dimensiunea tipul de locuri de munca si rata somajului ;- (prescriptiune-3 ani) (x minor are o capaciate imobilelor (suprafata terenului, categoria de
7 – Cea mai bună utilizare – evaluatorul -amplasamentul consideratii financiare(scade dobanda mintala redusa, isi instraineaza un bun catre y folosintã si, dupã caz,
stabileşte cea mai bună utilizare pt. propr.
imobil.
-functionalitatea&designul
Valoarea maxima a unei propr. imob. rezulta
creditului ipotecar=> creste cererea) ;-nivelul
de utilizare al terenului (restrictii date de PUG,
major care e in cunostinta de cauza de cond
lui x. Vanzarea s-a facut sub pretul pietei, fara
constructiile;amplasamentul si vecinãtãtile)B.
Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind
47 3
8 – Conformitatea – prpr. imob. îşi atinge
max. de valoare când aceasta este amplasată
cand drepturile de proprietate
transferabile, nu sunt restrictionate. Cand
sunt starea strazii, existenta spatilor verzi, geologia
terenului, taxele locale, facilitati din zona-
acordul tutorelui. Conf legii timp de 3 ani x
poate introduce in justitie un act de anulare a
dreptul de proprietate
proprietarului;strãmutãrile
(numele 6 6
ORIENTARE inflenteaza si ea valoarea(poate
într-un mediu coerent economic, social, politic apare o restrictie, valoarea incepe sa fie mai scoli, gradinite, politie, spital, etc) vanzarii si obtinerea bunului sau valoarea proprietãtii;servitutile constituite în folosul
reduce cu 20% consumul la incalzire)= o buna
şi terenul este utilizat în conformitate cu redusa. justa. Daca nu se face in 3 ani y devine prop. imobilului;);C. Partea a III-a, referitoare la
Factorii pt. spatii comerciale.Populatia din , eficienta orientare a camerelor; privelistea
legislaţia în vigoare 2.3.2.Ce este raritatea? -coproprietatea obisnuita si temporara- acel dr înscrierile privind dezmembrãmintele dreptului
zona comerciala ; artere comerc. in centru SUPLIMENT:FACTORI CA RE
9 – Anticiparea – valoarea de piaţă = valoarea -o oferta prezenta sau anticipata a unui bun, de prop care material e indivizibil, dar sub de proprietate si sarcini (dreptul de superficie,
sau specifica fiecarui cartier; venitul IFLUENTEAZA VALOAREA
actualizată a veniturilor viitoare generate de raportata la cerere-oferta aspect juridic e divizibil intre mai multi uzufruct, uz, folosintã, ipotecã si privilegiile
locuitorilor din zona; puterea de cumparare; a)sociali:depend de localitate sic
respectiva proprietate. -cu cat este mai rar,cu atat este mai valoros proprietari (cota parte-1/2,1/3,1/4). Juridic imobiliare)
procentul de ocupare a spatiilor comerciale pe artier(categorii de salariati si nivel de
-oferta mica –cerere mare-produs rar trebuie subliniat: nici unul dintre coprop. nu Extras din CF= situatia propietatilor la data la
piata; accesibilitatea la calificare;varsta si ocupatia;statutul majoritatii
1.4 – Etapele procesului de evaluare -unicat-raritate maxima poate dispune executiv (nu poate vinde toata care se cere extrasul. Anularea in CF se face
magazin(aprovizionarea, caile de transport); ocupantilor din zona;calitatea si
1.4.1 Care sunt etapele ce se parcurg pe 2.3.3.Ce este dorinta? partea indivisa comuna, in schimb dispune de prin subliniere.
factori de imagine( complex langa punct de disponibuliattea anumitor servicii;curatenia)
parcursul procesului de evaluare? --“visul cumaparatorului” de a avea un bun cota sa parte indivisa), poate ramane in
atractie turistica) b)economici-capacitatea financiara a
-fiecare proprietate imobiliară e unică prin care sa satisfaca o necesitate coproprietate sau poate face partaj conf 5.1.1 SCOPUL INSPECTIEI
ocupantilo de a inchiria si a detine o
structură, amplasament, tip şi piaţa în care se -este restrictionata de puterea de cumpapare cotelor parti / se poate imparti (teren) sau nu ( Este de a determina valoarea pe piata aunui
3.2.5. Care sunt factorii care se analizeaza proprietate (intretinuta si reabilitata)-un anumit
află, momentul evaluării şi scopul ei – rezultă -utilitatea ,raritatea si dorinta sunt considerate casa) /se poate imparti pana la lotul min (200- imobil prin gasirea unor aspecte tari si slabe
in cazul pietei spatiilor administrative? nivel de venit al ocupantilor;nivelul
mai multe tipuri de valori pt. aceeaşi impreuna si sunt in relatie cu puterea efectiva 250mp)functionalitate min, circ separate , ale imobilului.
chiriilor;gradul de ocupare al
proprietate. de cumparare grup sanitar comun / se pot vinde cotele parti 5.1.2 RESPONSABILITATILE
3.2.6. Ce reprezinta oferta competitiva si proprietatilor,vechimea proprietatii,tendinte in
-de regulă se estimează valoarea de piaţă – -cu cat doresti mai mult-esti dispus sa dai mai coproprietatea fortata si dreptul de uz- nu INSPECTORULUI IMOBILIAR
care sunt factorii care sunt studiati? modificarea proprietatilor
depinde de informaţiile disponibile multi bani poate fi despartita( casa scarii, bransamente, -acesta inspecteaza casa pentru a se
c)guvernamentali-legile specifice(PUG),
evaluatorului 2.3.4.Ce este puterea efectiva de gard, zid despartitor) pronunta asupra valorii,pe care o
Oferta se refera la disponibilitatea produsului politica de taxe si impozite,extindere a limitei
1 – Definirea problemei – care este scopul cumparare? 4.1.7 ce este posesia si care sunt argumenteaza
imobiliar ; trebuie analizate proprietati intravilanului
evaluării; limitele ei (ipoteze restrictive), se -capacitatea de cumparare a unei elementele constitutive ale posesiei -trebuie sa aiba anumite cunostinte si
similare( oferta competitiva) ; se analizeaza si d)fizici-modul de utilizare a terenului(constr si
identifică proprietatea imobiliară şi atributele personae(grup),firme care este prezenta pe -prerogative de-a stapani un bun. E o legatura experienta in evaluarile imobiliare,a.i. sa
cele in constructie ; la cartiere vechi se gradina);forma si dimensionarea
dreptului dreptului de proprietate implicat piata imobiliara si care achizitioneaza un bun materiala intre patrimoniu si proprietar. E poata determina pct tari si slabe ale imobilului
analizeaza si potentialul de reabilitare. terenului,configuratia strazilor, densitatea si
- scopul poate fi obţinerea creditelor de sau un serviciu continua, netulburata, publica, neintrerupta si si sa nu aiba interes
Factorii de influenta gradul de ocupare al terenului in zona, gradul
lucru, linie de credit, vânzare-cumpărare -cu cat puterea de cumpararare este mai se exercita sub un nume de proprietar, daca personal in evaluare
Cantitatea si calitatea imobilelor disponibile de poluarein zona(zgomot,moros,praf)
- data când se face evaluarea este f. mare ,cu atat valoarea va creste nu e viciata, abuziva, violenta, clandestina. -determina:-starea tehnica
de acelasi tip ; vol. de constr. noi concurente ;
importantă 2.3.5.Ce reprezinta cererea si oferta in -2 componente- materiale: contact direct cu -starea de functionare
disponibilitatea si pretul terenurilor libere ; 5.3.1.SCOPUL INREGISTRARII INSPECTIEI
- există condiţii limitatoare precizate cazul pietei imobiliare? bunul, culege roadele posesiei / efecte -starea de confort
costurile de construire ; gradul de ocupare al SI MODALITATILE DE INREGISTRARE
2 – Planificarea – etapele de parcurs: -interactiunea dintre cei 4 factori economici psihologice: fundamentale pt existenta -stabileste calitatea amplasamentului
imobilului de catre proprietari sau chiriasi. SCOP=prezentarea starii tehnice in care se
inspecţie, prelucrare informaţii, redactare care creaza valoarea este reflectata de acest posesiei- vointa proprietarului de-a inchiria -evidentiaza acele elemente care pot sa
afla cladirea, marimea, compartimentarea,
3 – Culegerea de informaţii principiu al economiei de piata=cerere-oferta 3.2.7. Detaliati conceptul de “echilibru al vinde creasca sau sa reduca valoarea
dotarea si utilizarea. Se inregistreaza
1 – despre propr. imob. evaluată – -cererea este create de utilitate,este afectata pietei imobiliare”. 4.1.8 ce este dreptul de uzufruct si dreptul imobilului(transformari,reparatii.imbunatatiri)
structura (beton, caramida, lemn, metal, cadre
inspecţie pe teren, descrierea de raritate,influentata de dorinta si Oferta imobiliara este relativ fixa, iar pretul la de uz -daca starea tehnica este mai redusa,trebuie
sau mixta); elementele componente;
amplasamentului ţi activitatea imobilului determinate de puterea efectiva de care se face oferta raspunde la cerere. Daca dreptul de uzufruct-dreptul ca cineva sa se sa evalueze costurile de reabilitare
echiparea instalatiei; finisaje; defecte
2 – culegerea datelor generale despre cumparare cererea este mare, incep sa creasca preturile bucure de lucrurile care sunt in proprietatea -face o inspectie vizuala
structurale sau nestructurale; infiltratii de apa,
localitate – starea socială şi economică, -oferta-este influentata de utilitate,limitata de si chiriile. Exista 2 tipuri de piete: a) activa – altcuiva .Titularul de uzufruct e obligat sa -se intereseaza de situatia
mucegai,coroziune, carii, functionarea
probleme de mediu, de legislaţie (la terenuri raritate iar dorinta afecteaza disponibilitatae se caracterizeaza printr-o cerere in crestere, conserveze bunul, dar are dreptul sa culeaga juridical:ipoteci,credite
instalatiilor, finisaje exterioare.
PUZ, PUD, PUG), tendinţa pieţei, aprecierea -puterea de cump. poate sa genereze oferta ramane in urma fata de cerere, ‘piata roadele . Dreptul de uzufruct se face pe baza (presupunem ca imobilul e ok din punct de
Inregistrarea se face la fiecare nivel al
celei mai bune utilizări cresterea sau scaderea ofertei vanzatorului’ si b) piata in cadere – se unui act juridic, nu se transmite si nu se vedere al reglementarilor urbanistice)
constructiei prin vizualizare si apoi se
3 – analiza cererii şi ofertei competitive – -o putere de cump.slaba va crea o presiune constata o scadere a cererii, pe piata apare o mosteneste. Dreptul de uz –o varietate a 5.1.3 PREGATIREA INSPECTIEI
inregistreaza pe niste formulare. Acestea
preţurile de vânzare-cumpărare specifice asupra ofertei supraoferta. Activitatea pietii este ciclica, si dreptului de uzufruct, deosebirea e ca cel -intalnirea cu proprietarul sau administratorul
constituie argumentul pentru crestea,
pentru tipul de imobil, nivelul chiriilor, raspunde la 2 categorii de timp- pe termen care are drept de uz are drept asupra imobilului
reducerea valorii normale a cladirii, uzura
cheltuielilor de exploatare (impozitare), PIATA IMOBILIARA lung (depinde de nivelul de dezvoltatre al roadelor proprietatii doar in limita nevoilor sale -se solicita :-planurile
generata sau evolutia deprecierii pe anumit tip
costurilor de înlocuire, durata de viaţă, 3.1Caracteristicile pietz. imobiliare localitatii, daca prospera creste si cererea, noi si a familei sale. -cartea tehnica a cladirii
de constructie.
cererea şi oferta de clădiri similare pe piaţă 3.1.1.principalelele caracteristice ale unei locuri de munca, noi constructii) si pe termen 4.1.9 ce este dreptul de servitute si cate -se pot extrage niste dimensiuni,niste
Tipuri de defecte: fisuri de tasari, de
-analiza celei mai bune utilizări – ţine cont pietze imob eficiente scurt( depinde de costul creditului bancar care tipuri de servituti cunoasteti materiale
alunecare, depasirea unor capacitati portante,
de cea mai bună utilizare în condiţiile: de -se bazeaza pe compertamentul vanzatorului poate varia f mult) dreptul de servitute-dreptul prevazut in codul -se verifica situatia juridica a imobilului(prin
striviri locale, flambari, lipsa unor elemente de
utilizare legal permisă, fizic posibilă, financiar si cumparatorului, pe caracteristicile fizice ale civil- este o sarcina impusa asupra unui cartea funciara)
imbinare, buloane, degradarea materialelor
fezabilă, maximum profitabilă. produsui 4.1.1. Detaliati conceptul “Patrimoniu” si “ anumit imobil pentrul uzul si utilitatea altui -se cauta date despre istoricul cladirii(cand a
din conditii de mediu, coroziuni, exfolierea
4 – Evaluarea terenului 1.bunurile sau serviciile pe o piata eficienta Drepturi patrimoniale”. imobil care are alt stapan. Cea mai uzuala fost construita,cand s-au facut reparatii si de
terenurilor, rupture, putrezire, ciuperci in
-principala metodă – comparaţia în cazul unei sunt produse omogene ce pot fi inlocuite.In d.p.d.v. juridic, patrimoniul are urmatoarele servitute :- cea de trecere. Alte: -de vedere: ce fel)
sarpanta, deformari peste sageata, starea
pieţe active cadrul pietzei imob produsul este cvasi-unic si caracteristici: - numai persoanele fizice sau nu ai voie sa deschizi vedere spre -inspectie a zonei
hidroizolatiei si a termoizolatiei. Alte tipuri de
-trei metode recunoscute – obligatoriu 2 în cu amplasament fix. juridice pot avea patrimoniu; - o persoana are proprietatea vecinului la o anumita distanta;- -inspectia amplasamentului(trebuie sa se
defecte: de rezistenta si stabilitate; de
orice raport dezvoltat. 2.pe o piatza eficienta exista un mare nr. de un singur patrimoniu; - patrimoniul se imparte de picatura: apa pluviala san nu ajunga pe doteze cu instrumente de masurat,lanterna..)
functionare, care se pot reabilita(lipsa izolatiei
1-prin cost (eficienţă pt. construcţii noi) cumparatori si vanzatori→ piata libera in 2 (bunuri individuale, proprii / bunuri terenul vecinului;-santul si zidul comun; -inspectia se face la lumina zilei
termice, tamplarie stricata); estetice-afecteaza
2-prin comparaţie competitive unde nici un participant nu detine comune). servituti naturale( marginea unui curs de apa) -inspectia poate dura cateva ore sau cateva
aspectul si functionalitatea cladirii-impun
3-prin randamentul proprietăţii – un segment de piata sufficient de mare pt a Toate drepturile continute intr-un patrimoniu si de fapta omului( marginea unui drum zile
cheltuieli mici de reabilitare(culoarea
capitalizarea veniturilor pute introduce un monopol.Pe piata imob in sunt drepturi patrimoniale. Drepturile reale public) -instalatiile trebuie sa fie functionale
acelasi moment pot actiona putini vanzatori si
exterioara, inlocuirea tamplariei, a proprietati similare si prin compararea acestora cu Uzura fizica apare diferentiat de la element la 8.2.4. Ce inseamna localizarea si - aceleasi infl. Si tendinte ale piuatei creditelor (dobanzi+rate), inainte de plata
balustradelor, clantelor etc.) cele alate in evaluare. Estimari ale chiriei de piata, element. caracteristicile fizice actioneaza asupra preturilor de vanzare si impozitului de profit.
Toate acestea trebuie observate si a costurilor, deprecierii si altor parametrii ai Localizarea-ajustarile pe motivul localizarii se asupra chiriilor.Ele vor avolua in aceeasi (CFN) – este fluxul numerar disponibil dupa
consemnate in formulare. valorii se fac prin alte metode de evaluare, cu 8.1.1. care sunt principile metodei de fac cind caracteristicile de amplasare ale directie si proportie ca raspuns al schimbarilor plata impozitului de profit. Suma aferenta
1.Formular de cartier: limite, vecinate, tehnici comparative. Ele sunt analizate de multe evaluare prin comparatie directa si cand e propr. comparabile difera de cele ale propr de pe piata impozitului depinde de marimea venitului
topografi, gradul de dezvoltare al cartierului, ori prin metod comp dir ptr a determ corectiile ce ea aplicabila? evaluate - cheltuielile de exploatare si costurile tottal impozab=il generat de detinerea
pozitia fata de amplasament comercial- trebuie facute la preturile de vanzare ale Metoda comparatiei directe utilizeaza -ajust se exprima procentual si reflecta proprietatii sunt similare la proprietatile proprietatii , de marimea amortizarii fiscale si
utilitati, cererea si oferta de imobile similare, proprietatilor comparabile. procesul in care estimarea valorii de piata se crestera in valoare a unei propr datorita comparabile a dobanzilor deductibile, precum si ratea de
plan de incadrare in zona. Premisa majora a met comparatiei dir este aceea ca fcae prin analizarea pietei pt a gasi proprietati amplasarii intr-o zona - chiria bruta este un indicator bun pt. impozitare.
2.Formular de amplasament: orientarea valoarea de piata a unei propriet imob este in similare si comparand apoi aceste proprietati -pot aparea diferente si in aceeasi zona valoarea de piata pe piata locala (VR) – etse o suma ramasa pe care
cladirii pe lot, distanta fata de margini, forma, relatie directa cu preturile unor propriet cu cea in evaluare. Principii:- oferta si cerea Caract fizice-diferentele fizice inseamna dif in - chiria bruta estimata pt. propr. De evaluat va investitorul o poate obrine la exprimarea
aria lotului, inaltimea cladirilor invecinate, competitive si comparabile. pietei sunt constituite de vanzatori si dimensiunile cladirii, calitatea constructiei, ramane in esenta neschimbata duratei de investitie (cand renunta la dreptul
privelisti, dimensiunile cladirii si forma, data Analiza compare se axeaza pe asemanarile si cumparatori iar daca cererea pt o proprietate stilul >>Modul de evaluare prin utilizarea MCB? de proprietate, prin vanzare ca intreg sau
despre teren (pericol de alunecare, pericol de diferentele intre propriet si tranzactii care inlf este mare, preturile tind sa creasca. arhitectural, materiale de constructie, varsta, 3.3.1.Datele necesare: lichidare). VR poate fi calculata inainte sau
inundatie, panta, alunecarile), poluarea valoarea. Acestea ar putea cuprinde different in -principiul substitutiei, aplicat la met conditia, utilitatea functionala, dimensiunile -date din vanzarea proprietatilor dupa deducerea soldului ipotecii si impoz. Ex.
sonora, dotari de amplasament, legatura cu drepturile de proprietate evaluate, motivatia comparatiei directe, arata ca valoarea unei terenului, atractivitatea si alte avantaje. comparabile( PC) VR pt. un drept integral de propr. Repr. Ceea
strada, constructii anexe, vegetatia existenta cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de proprietati tinde sa fie data de pretul ce ar fi Conditiile + PC trebuie sa fi fost inchiriate la data ce se poate obtine din vanzarea proprietatii.
pe amplasament. finantare, situatia pietei la momentul vanzarii, platit pt a achizitiona o proprietate cu utilitate de mediu trebuie luate in considerare vanzarii 9.3.4 >> Ce este randamentul unei investitii
3.Formular privind inspectia cladirii: subsol, dimensiunile, amplasamentul, caracterist fizice si si atractivitate similara intr-un interval de timp -un avantaj suplimentar adauga o valoare mai + pretul si conditiile de vanzare sunt imobiliare?
fundatii, fisuri etc.(vezi mai sus tipuri de economice, daca proprietatile genereaza venituri. rezonabil. Acest principiu spune ca met comp mare verificabile - obtinerea unui castig care sa depaseasca
defecte) Elem de compare sunt analiz fata de datele pietei directe este m putin adecvata daca nu exista decit costul de obtinere al avantajului + sunt necesare minim 8-10 investitia initial facuta.
Obligatoriu inspectia este insotita de fotografii ptr a determina care elem sunt sensibile la pe piata proprietati de substitutie. 8.2.5. – Ce înseamnă „Caracteristicele comparabile Castigul total : _ recuperarea integrala a
exterioare si interioare care arata defectele schimbare si cum afecteaza ele valoarea. -principiul echilibrului-un aspect important al economice” şi „Utilizarea” în cadrul - date privind chiria proprietatilor nemobilate sumei investite
majore, deformatiile si fisurile si certifica acestui principiu este relatia dintre teren si metodei de evaluare prin comapraţie? + date privind chiria propr. Mobilate vor _un profit sau o recompensa supl.
executarea inspectiei si starea cladirii la un 7.1.1.care sunt principiile metodei de constructie si relatia dintre o proprietate si -caracteristici economice – element de fi corectate sau eliminate Masurarea castigului se face sub forma
moment dat. evaluare prin costuri si limitele sale? mediu trebuie sa fie in echilibru, pt ca comparaţie ce se aplică, de regulă, + proprietatile sa fie comparabile cu randamentului asteptat sau ratelor fructificare
5.3.2. ELEMENTE CARE SE URMARESC IN Principiul substitutiei este fundamental pt proprietatea sa reflecte valoarea de piata proprietaţilor generatoare de profit; cea de evaluat Ratele fructificare sunt: -rate bazate pe
CAZUL UNEI CLADIRI metoda costurilor. Nici un cumparator prudent reala. caracteristicile sunt: cheltueli de exploatare, + datele sa fie verificabile castiguri(rate de capitalizare)
REZIDENTIALE(VILE) vezi mai sus formular nu va plati m mult pe o proprietate imobiliara -influentele externe-evaluatorul va analiza calitatea managerului, structura chiriaşilor, + sunt necesare minim 8-10 date - rate aferente costurilor investitionale
privind inspectia cladirii si factorii de localizare decat costul pe care l-ar avea prin imprejurimile proprietatii pt a identifica toate nuvelul chiriilor, condiţiile de închiriere, comparabile (rate de acutalizare)
5.3.3. ELEMENTE CARE SE URMARESC IN achizitionarea unui teren si edificarea unei influentele externe si care se reflecta in opţiunile de reînnoire şi clauzele de închiriere, 3.3.2. Sursele de date: Ratele de castig investitional =rate castig
CAZUL INSPECTIEI UNEI APARTAMENT cladiri cu utilitate si atractivitate similara. Nu corectiile pe care le face proprietatilor clauyele de recuperare a unor cheltuiele şi - banca de date a evaluatorului anual compuse care exprima costul diferitelor
DE BLOC vezi mai sus formular privind intotdeauna e cea m buna metoda, competitive pt comparabilitate. investiţii. Deifernţele datorate drepturilor de - agentiile imobiliare surse de finantare.Ratele sunt diferite dpdv al
inspectia cladirii si factorii de localizare functioneaza c m bine la cladiri de 10-15 ani Aplicabilitate – aceasta metoda este aplicabila la proprietate transmise sau schibmarii - anunturi din publicatiile de specialitate conceptului si nu pot fi inlocuite una cu
vechime. In acest interval volumul costului de toate tipurile de proprietati imobiliarecand exista condişiilor de piaţă nu trebuie atribuite 3.3.3. Estimarea chiriei de piata : cealalta. Rata castig global este rap. Dintre
edificare si volumul costului de pe piata sunt f suficiente tranzactii recente care sa indice caracteristicilor echonomice. Prin comparatie cu chiria pt. spatiul venitul unui an si valoarea proprieatatii..Rata
5.3…….(inregistr. inspectiei) apropiate. La constructiile m vechi 40-50-80 caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata. -utilizarea – element de comparaţie ce pune comparabil la data evaluarii : - se va lua in costului investitional se aplica unei serii de
5.3.4. elemente urmarite in cazul inspectiei unui de ani metoda nu se prea poate aplica din Daca nr de tranzactii este insuficient, în valoare diferenţa dintre utilizarea calcul numai chiria pentru spatii nemobilate venituri anuale pentru a determina valoarea
sp. comercial cauza imposibilitatii evaluarii lucrarilor de aplicabilitatea metodei este limitata.Schimbarea proprietăţii evaluate şi cea mai bună utilizare - se considera valoarea bruta si se exprima lor prezenta. Ambele categorii de rate pot fi
*date despre cartier modernizare=>subevaluare. Se mai foloseste rapida a conditilor economice si a legislatiei pot a unei proprietaţi imobiliare comparabila. Pt. l;unar estimate si aplicate pentru toate tipurile de
Sp. comerciale sunt intalnite de la periferie (cele la estimarea cladirilor in faza de proiect sau in limita aplicabilitatea metodei. La analiza un teren liber zonarea este unul din factorii cei - chiria de piata sa nu fie egala cu cea drepturi asupra unei proprietati.
mari) pana in centru (cele mici). curs de executie; la estimarea unor constructii rezultatelor obtinute prin aplicarea metodei dar si mai importanţi în det. utilizării celei mai bune, contractuala Procedeul de transformare a unor venituri
Sunt import: cu destinatii speciale ce nu se la analiza finala a rezultatelor . zonarea impunând factori ca cerinţa de Proprietatile folosite in estimarea chiriei de periodice în valoare prezentă se numeşte
-zonele apropiate sp comercial si gr lor de dezv tranzactioneaza frecvent pe piata (cos de parcare, amenajare pisageră sau cost de piata trebuie sa fie ni aceeasi piata si actualizare; randamentul aşteptat la investiţie
-pozitia sp comercial fata de un amplasament fum, pod). Este m importanta cand piata 8.1.2.Date necesare si surse de inf.pt. aplicarea îmbunătăţire a amplasamentului, care trebuie comparabile cu proprietatea de evaluat.. poartă denumirea de rată de actualizare.
urban imobiliara e mai putin activa (comparatia luaţi în cosiderare, chiar dacă loturile au cea Se prefera eliminarea propr. Care necesita 9.3.5 Metoda capitalizării directe
-utilitatile de care beneficiaza M.C.D.-evaluatorul culege date despre
-cererea si oferta de spatii comerciale similare
limitata, proprietatea nu genereaz venit-ex:
casa la tara). Se evalueaza separat cladirea tranzactii,contracte, oferte,
mai buna uitlizare aceeaşi. corectii.
Este util sa se normeze chiriile pe baze • estimarea venitului brut anual –
-si planul de incadrare in zona si terenul si in final se aduna. E o metoda refuzuri,obtiuni,liste de propr. mob. 8.3. Analiza comparativă unitare pentru a elimina dif. Datorate aprecierea cantităţii, calităţii şi durata
*date despre amplasament: unica pt firma de asigurare-> valoarea de onsiderate competitive si comparabile cu cea 8.3.1. Ce este analiza comparativa şi care dimensiunilor. veniturilor previzionate.
- orientarea si amplasarea pe lot (sa fie la strada) asigurare= val de cost. Metoda se utilizeaza evaluata sunt etapele de parcurs în cadrul evaluării 3.3.4. estimarea MCB cuprinde: - cantitatea – mărimea veniturilor
-distanta fata de margini si la inscrierea in documente funciare -eval. cerceteaza preturile, dr. de proprietate prin comparaţie? - selecatrea propr. Comparabile vandute nete ce se pot obţine
-cladiri invecinate transmise, cond. de finantare, motivatia
-priveliste (in cazul sp comerciale la care
contabile. Estimarea costurilor se face de
catre un evaluator vanzatorilor
-analiza comparativă - termen general folosit
pt. a identifica procesul ce utilizează, fie
+ trebuie considerate avantajele detinerii
proprietatii
- calitatea – probabilitatea de a fi
conteaza) si cumparatorilor si data efectuarii tranzactiei obţinut într-adevăr veniturile
7.1.2.ce este costul de reconstructie si ce analiza pe perechi de date, fie analiza + sunt necesare minim 8-10 propr.
-dimensiunile si forma cladirii -apoi analiz. In detalii fiecare amplasament, previzionate
este costul de inlocuire? comparaţiilor relative. + nu se recomanda a se face corectii
-aria proprietatii starea fizica si funct. si caract. - durata – perioada în care se
Costul de reconstructie-costul estimat pt a -etape – 1)identificarea elementelor de + nu exista MCB standard sau de referinta
-date despre teren (pericol de alunecare sau Surse de inf:publicitatea imobiliara, publicatii prevede obţinerea veniturilor
construi comparaţie ce afectează valoarea tipului de - aplicarea formulei MCB = pret/chirie
inundatie)
-probleme de poluare
Costul de inlocuire-cu preturile de la data periodice imobil. discutii cu partile in
tranzactii,angajatii lor , avocati, consilieri,
proprietate 2)comparearea atributelor fiecărei - rotunjirea nu se recomanda • determinarea venitului brut potenţial
evaluarii a unei replici exacte a cladirii ce proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii - alegerea valorii finale a MCB se face pe (VBP) – suma totală a veniturilor din chirie
-dotari de amplasament trebuie evaluate folosind aceasta metoda agenti de intermediere, admin. imobiliari, evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru criteriul similitudinii maxime. în ipoteza unui grad de ocupare de 100%
-legatura cu strada tinandu-se seama de normativele de proprietari fiecare element de comparaţie. Fiecare 3.3.5. Estimarea valorii obţinut anual.
-constructii anexe proiectare si executie si ingloband toate -inf. din alte surse pot sa nu fie obiective corecţie trebuie explicată adecvat, pentru o - se aplica formula
-vegetatia exist pe amplasament deficientele pe care le are cladirea de evaluat. -daca nu exista suf date pt o analiza înţelegere facilă a raţionamentului. 3) valoarea = MCB x chiria bruta • estimarea venitului brut efectiv(VBE) –
Importante sunt posib de aproviz si o pozitie Sunt costurile estimate pe a construi la contitativa se analiz relatiile calitrative prin obţinerea corecţiei nete pentru fiecare - se face o rotunjire la 2-3 chifre semnificative se obţine prin scăderea pierderilor de
favorabile- pe o artera cunoscuta) preturile curente a unei cladiri cu utilitatea M.C.D tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra 3.3.6. Avantajele metodei chirie din cauza neocupării integrale şi din
*date despre inspectia clad echivalenta, cu aceleasi dimensiuni, aceleasi -datele sunt adunate, analizate si apoi preţului. 4) efectuarea unei comparaţii globale - simplitatea si acceptarea larga cauza neplăţii sau întârzierii la plată a
-releveu pe niveluri (marimea vitrinelor este f imp suprafete, definite ca si cladiri evaluate dar ordonate pe o grila de date a proprietăţilor comparabile corectate sau - nu sunt necesare corectii chiriei;
ptr un sp commercial) folosind materiale moderne si normative de 8.1.3.Care e procedura de evaluare clasificate şi extragerea unei singure valori din - reflecta comportamentul pietei
Tipuri de defecte: proiectare si executie noi; arhitectura de la M.C.D.si criterii gama de valori rezultate. 3.3.7. Limitele metodei • calculul venitului net din
-de rez si stability data prevazuta. Se foloseste la constructiile de compar. 8.3.2 Care sunt tipurile de comparaţii - date autentice insuficiente exploatare(VNE) – se efectuează prin
-de functionare ( remediabile) industriale. Etape: utilizate şi care este ordinea de aplicare a - distorsiuni ale chiriei pe piata din cauza deducerea din venitul brut efectiv a
-estetice (afecteaza aspectul si functionarea clad, 7.1.3. care sunt cheltuielile cuprinse in -cercetarea pietei pt obt. de inf despre acestora în cadrul evaluării prin controlului de catre stat cheltuielilor de exploatare. Sunt 3 tipuri de
impune cheltuieli) costuri directe si indirecte? tranz.de propr.imob.similare cu propr. comparaţiei? - preturile de vanzare se schimba mai repede cheltuieli:
Costurile sunt cheltuieli pe care le face un evaluata ca tip de proprietate, data vinzarii -corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se decat chiriile - fixe
5.3.5 elemente urmarite in cazul inspectiei unui investitor pt realizarea unei cladiri=> costuri ,dim., localizare si zonare aplică tranzacţiilor comparabile, fie ca - valoarea chiriei depinde si de variatiile de - variabile
sp. industrial (hala) directe si indirecte. Costuri directe (ale -verificare inf.-daca datele sunt reale procentaj, fie ca valoare absolută. –tipuri de preturi de consum pentru produsele de baza. - rezerve pt. reparaţii capitale
Sp. industriale sunt intalnite la periferie. -alegere de criterii de comparatie relevante si
Sunt import: -zonele apropiate sp industrial si gr
investitorului) – cuprind cheltuieli cu forta de
munca, materiale, utilaje, incluzand profitul elaborarea unei anal.comparative pe fiecare
corectie: corecţia procentuală –pt a reflecta
modificările in conditiile pieşei şi diferenţele 9.3 – Metoda capitalizarii veniturilor
• estimarea ratei de capitalizare – se face
lor de dezv constructorului, costul proiectari, criteriu de localizare; corecţia absolută –se 9.3.1. >> Care sunt principiile metodei prin metoda comparaţiei directe. Rata de
-topografia cartierului achizitionarea terenului, a utilajelor -comparatia proprietatilor comparabile cu caluclează în unităţi monetere, ce se daună capitalizarii veniturilor? capitalizare => din împărţirea veniturilor
-pozitia sp industrial fata de un tehnologice. Costuri indirecte: cheltuieli proprietatea sau se scad la/din preţul tranzacţiilor Procesul de transformare a unei serii de nete din exploatare la preţul de vânzare:
amplasament urban necesare atat pt construire cat si pt evalueta, ajustarea adecvata a pretului de comparabile. transe periodice anticipate de venit, in c=VNE/Preţ
-utilitatile de care beneficiaza postconstruire: cheltuieli pt verificare vinzare - ordinea este determinata de datele de piaţă valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii Condiţii de aplicare a metodei
-cererea si oferta de spatii industriale documentatiei si expertizare, asistare -analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei şi de analiza pe care o face evaluatorul. veniturilor in evaluarea propr. Imob. Este • tranzacţiile să fie recente pt a reflecta
similare financiara, juridica, consultanta,costul valori sau marja de valori Corecţia pt dreptul de proprietate-> c. pt. bazata pe premisa ca valoarea este suma corect condiţiile actuale ale pieţei;
-si planul de incadrare in zona creditului (dobanzi si alte taxe platite Criterii de comp: condiţiile de finantare-> c. pt. condiţiile de prezenta a veniturilor anticipate exprimate in • proprietăţile trebuie să fie comparabile
*date despre amplasament: bancilor), costurile de asigurare (inca din faza -alegerea lor depinde de scopul evaluarii si de vânzare-> c. pt. condiţiile de piaţă-> c. pt bani. cu cea evaluată
- orientarea si amplasarea pe lot natura
-distanta fata de margini
de executie). Costurile indirecte mai cuprind:
costuri de vanzare, taxe notariale, costuri de propr.:apartamente-pret de camera si pr. de
lotizare, caracteristici fizice, caracteristici
economice, utilizare, componente non-
Evaluarea se face din punctul de vedere a
unui investitor informat si este bazata pe
• venitul net din exploatare al prop.
-cladiri invecinate mp comparabile trebuie să fie calculate în
transfer a proprietatii. imobiliare. vinitul produs de proprietate, piata fiind
-dimensiunile si forma cladirii construit;pr industriale-pret de mp sau mc; acelaşi fel ca pt. prop. de evaluat
7.1.4. descrieti procedura de evaluare prin 8.3.3 Care este modalitatea de alegere a segmentata in functie de investitii comparabile
-aria proprietatii
-date despre teren (pericol de alunecare sau
cost. hoteluri-pret de camera; etc
-aplicarea mai multor criterii de comp duce la
valorii în cadrul evaluarii prin metoda si competitive • aplicarea formulei de capitalizare
Prin aceasta met se incearca estimarea comparaţie? Pentru metodele folosite in evaluare se directă: Valoarea=VNE/c
inundatie) diferentei pe care o percepe cumparatorul rezultate diferite, evaluatorul trebuind sa -alegerea valorii –ultima fază în analiză, în utilizeaza diferite fluxuri de venituri generate :
-probleme de poluare analiz si 9.3.7 Metoda actualizării venitului
intre proprietatea imob evaluata si o cladire care apar doau sau mai multe valori rezultate venitul brut potential, venitul net din exploatar, Actualizarea este o tehnică fol. pt. a transf. un
-dotari de amplasament nou construita cu o utilitate optimala. Se sa explice diferentele ; şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea cash-flow inainte de impozitare si valoarea
-legatura cu strada -trebuie sa se aleaga val cele mai adecvate si flux de venituri viitoare într-o val. prezentă
estimeaza costul de a construi o replica sau ce conduce la preţul cel mai probabil – se reziduala. prin aplicarea unei rate adecvate de
-constructii anexe un inlocuitor pt o structura existenta, din care fundamentate exprimă într-un interval de valori sau o 3.4.1. (VBP) -repr. venitul
*date despre inspectia clad actualizare.
sa se scada apoi deprecierea (uzura) singură valoare. total generat de proprietatea imob. in conditii Actualizarea termenul se referă la un
-releveu pe niveluri proprietatii evaluate estimata la data evaluarii. 8.2.Elemente de comparatie -poate include doua nivele de analiză de utilizare maxima inainte de scaderea
Tipuri de defecte: 8.2.1.Care sunt elem de comp contract care prevede plăţi regulate
Pretul unitar (Pu) se corecteaza cu diferiti 1)obţinere unei valori din corecţia preţurilor a cheltuielilor operationale. ale unor sume stipulate. Veniturile
-de rez si stability factori de corectie,din cataloage,si se obtine -sunt caracteristici ale propr. si tranzactiilor doua sau mai multe trenzacţii comparabile, (VBE) – este venitul anticipat din toate
-de functionare ( remediabile) imob periodice viitoare şi preţul de
un Pu corectat (Puc). considerand un singur criteriu de comparaţie; formele de exploatare a proprietatii imob. revânzare sunt convertite în valori
-estetice (afecteaza aspectul si functionarea clad, Puc* K(coeficient de inflatie)=>Puactualizat care au drept consecinta variatii ale preturilor 2)analiza valorilor obţinute, considerand mai ,ajustat cu pierderi aferente gradului de
impune cheltuieli) platite pe piata imobiliara. Sunt 9: prezentate prin actualizare.
(Pua) multe criterii de comparaţie. neocupare (spatiu neocupat, venituri Randamentul investiţional
------------------------ Pua*Su(d)=Va cladire (valoarea actualizata a -drepturile de proprietate transmise, conditii nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi).
-------------I I--------------- de compensează investitorul pt. decizia
cladirii) 9. Evaluarea prin metoda de randament (VNE) – repr. Venitul net anticipat, rezultat de amânare a unor beneficii prezente
Cale ferata Va cladire*deprecierea->deprecierea in finantare, cond de vinzare, cond pietei, 9.1 Generalităţi dupa deducerea tuturor cheltuielilor de
__ ________ __ ___ localizarea, şi pt. acceptarea unor beneficii şi
constructii reprezinta o pierdere de valoare a 9.1.1 Care sunt principiile metodei de exploatare,inainte de scaderea amortizarii si a riscuri viitoare. Fructificarea este
[ ] [ ] [ ] [ ] proprietatilor imobiliare din orice cauza caracteristicile fizice, caract ec, utilizarea, evaluare prin randament şi cand este ea serviciului aferent creditului ipotecar. VNE se
[ ] [ ] [ ] [ ] componente nou-imobiliare ale valorii denumită dobândă(creditori şi
7.2.1.descrieti metoda de evaluare prin aplicată? exprima ca o suma anuala. In cale mai multe profit(investitori). Orice investitor
[ ] [ hala ] [ ] [ ] costuri segregate -mai pot fi considerate si alte elem: accesul la Metodele de randament considera cazuri este necesara o estimare a venitului
[ ] [ prod ] [ ] [dep] proprietate, restrictii guvernamentale, conditii caută să obţină o fructificare totală
se aplica la constructiile in curs de executie proprietatea ca pe o investitie generatoare de net pentru fiecare an al perioadei incluse in supraunitară.
[ ] ------------ [ ] [ ] 7.2.2.descrieti metoda de evaluare prin de venituri. analiza.
[ ] ____ [ ] [ ] mediu, dezvoltarea infrastructurii Formula standard pt. actualizarea fluxurilor
costuri unitare comparate Principiile sunt: previziunea si anticiparea 9.3.2 >> Ce inseamna “Cash-flow viitoare:
[ ] [adm] [ ] [ ] cea mai folosita. Se aduc preturile la zi si 8.2.2.Ce inseamna „dr de propr transmise schimbarii (electele schimbarii anticipate disponibil inainte de impozitare”, “ Cash-
si conditii Valoarea prezentă=Valoarea viitoaren/(1+i)n
dupa aceea se aplica cele 3 tipuri de asupra marimii veniturilor ulterioare), cererea flow disponibil dupa impozitare si” i – randamentul aşteptat al capitalului în
‘’’’’’’sp verzi “””””””””””””” deprecieri:uzura fizica, functionala si de finantare” si oferta (valoarea proprietatii creste pana Valoarea reziduala”?
“””””””””””””””””””””””””” Dr de pr transmise- o tranzactie e intotdeauna preioada de previziune
economica cand cererea si oferta ajung la un echlibru), 3.4.1 (CFB) - este partea vwenitului net care n – nr de periodice după care va fi obţinut
7.3.1.ce este uzura fizica si cum se axata de acesta.Cind e vorba de vinzarea substitutia (imprumutul de elemente similare ramane dupa plate serviciului aferent
CAP 6. Evaluarea terenurilor unei pr inchiriate evaluatorul va face corectii câştigul.
stabileste? de la trrenazactii anteriare), echilibrul creditelor (dobanzi+rate), inainte de plata Valoarea viitoaren= Valoarea prezentă*(1+i) n
6.1. Cea mai buna utilizare (CMBU) Fisuri, crapaturi, degradari ale constructiei care sa reflecte diferenta intre pr inchiriate cu (echilibrul intre tipul propietatii si impozitului de profit.
6.1.1. Ce reprez CMBU ptr un teren liber si ptr chiria pietei si cele inchiriate cu o chirie sub i – în acest caz reprezentând rata compusă
dpdv fizic:la structura, anvelopa, finisaje, amplasament creaza si mentine valoarea). (CFN) – este fluxul numerar disponibil dupa de crestere.
unul construit? instalatii. Este de 2 feluri:-recuperabila adica sau peste ea plata impozitului de profit. Suma aferenta
Cea mai buna utiliz ptr un teren liber si unul constr -etapa preliminara in proc de eval e Analiza veniturilor viitoare
reprezinta costul de remediere ca acel 9.1.2 Care sunt factorii care influenţează impozitului depinde de marimea venitului Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza
ia in considerare o utilize legal permisa, fizic element de constructie sa fie adus in starea determinarea dreptului de prorietate evaluat aplicarea metodei de evaluare prin metoda tottal impozab=il generat de detinerea
posiblia, financiar fezabila si maximum Conditii de finantare-daca cumparatorul atât pt calcularea valorii prezente, cât şi pt
de nou la data evaluarii punandu-se conditia comparaţiei? proprietatii , de marimea amortizarii fiscale si deducerea unei rate de actualizare din
profitabila. Ea rezulta din metodele de evaluare, ca aceste costuri de remediere + un profit obtine din partea vanzatorului un pret sub Factorii ce pot influenta metodele de a dobanzilor deductibile, precum si ratea de
analiza a pietei si determina daca ptr o anumita valoarea pietei va plati un pret mai mare pt informaţii privind alte tranzacţii. Veniturile
normal sa fie m mica decat cresterea de comparatie sunt factori de natura externa, impozitare. luate în considerare se referă la câştigurile
proprietate existenta pe piata se confirma sau nu o valoare rezultata. propr achizitionata cum ar fi poluarea, imprejurimile (VR) – etse o suma ramasa pe care
anumita utilizare, sau daca este nevoie de -o corectie pe motive de finantare poate sa lichide disponibile pt furnizorii de capital
respingatoare, care influenteaza negativ investitorul o poate obrine la exprimarea necesar la finanţarea proprietăţii imob.
schimbarea utilitatii. -nerecuperabile-deteriorari mari a caror includa sau nu o corectie pt conditiile de valoarea proprietatii sau imprejurimi duratei de investitie (cand renunta la dreptul
vinzare Formula generală de analiză CF este:
remediere nu se justifica dpdv economic sau attractive, spatioase, accesibile care de proprietate, prin vanzare ca intreg sau Valoarea prezentă=CF1/(1+a)1+CF2/(1+a)2+…
6.1.2. Care sunt criteriile pe care trebuie sa le tehnic -evaluatorul tre sa foloseasca cu atentie influenteaza pozitiv…. lichidare). VR poate fi calculata inainte sau
n
indeplineasca CMBU a unei prop imob ? calculele de echivalare cash pt ca in final
CFk
∑(1 + a)
7.3.2.ce este neadecvarea functionala ? Blocurile de apartamente sunt cladirile dupa deducerea soldului ipotecii si impoz. Ex.
*o utilizare: este data de demodarea cladirii prin corectia este cea dedusa din datele de pe administrative sunt expuse la facturi externi VR pt. un drept integral de propr. Repr. Ceea
- legal permisa piata +CFn/(1+a)n=
supradimensionare, compartimentarea ca – disponibilitatea si calitatea trensportului ce se poate obtine din vanzarea proprietatii k
-fizic posibila proasta, neadecvarea instalatiilor. Poate fi -cumparatorii se obliga la marirea capitalului in comun, accesibilitatea zonelor comerciale. 9.3.2>>Ce inseamna “ venit brut potential k =1
-financiar fezabila recuperabila (se estimeaza un cost de lor investit in active imobiliare si la plata “, “ Venit brut efectiv” si “ venit net din CFk – fluxul aferent perioadei k
-maximum profitabila remediere care este inferior cresterii de periodica a creditului plus dobanzile 9.2 –Metoda multiplicatorului chiriei brute exploatare”? a – rata de actualizare
valoare estimata). 3 aspecte: 1. se impune -la analiza datelor se combina calculele de 9.2.1 Care sunt elementele metodei de 3.4.1. (VBP) -repr. venitul n – nr perioadelor de deţinere
6.2. Valoarea amplasamentului si metode de necesitatea unei completari sau adaugiri a actualizare cu corectiile conditiilor de vinzare evaluare prin utilizarea multiplicatorului total generat de proprietatea imob. in conditii În CFn sunt incluse 2 elem: fluxul periodic
evaluare a terenurilor unei cladiri;2. se impun atipice chiriei brute si care sunt etapele de de utilizare maxima inainte de scaderea annual şi val estimată a inv la data revânzării.
6.2.1 Cum inlf caracterist fizice ale unui modernizari:recompartimentari, schimbari parcurs ? cheltuielilor operationale. Formula poate fi fol pt a det oricare dintre
amplasament valoarea acestuia? instalatii;3. din supradimensionare :tavan fals, 8.2.3.Ce inseamna conditii de vinzare si Metoda se bazeaza pe aplicarea urmatoarelor (VBE) – este venitul anticipat din toate indicatorii componenţi. De asemenea, formula
Caracter fizice: supante, pt a recupera ceva din cond pietei principii ale evaluarii: substitutia,anticiparea, formele de exploatare a proprietatii imob. este aplicabilă atât pt estimarea val totale a
-modul de utilizare al terenului (constr si gradina) supradimensionare. Poate fi si Cond de vinzare reflecta motivatiile contributia. ,ajustat cu pierderi aferente gradului de prop, cât şi pt estimarea val capitalului propriu
-forma di dimens terenului(intre 500-1000 de mp e nerecuperabila:pereti foarte grosi, incaperi cumparatorului si ale vinzatorului. Acestea Procedura de evaluare are 3 etape: - neocupare (spatiu neocupat, venituri sau creditului ipotecar.
dimensiunea ideala-peste scade valoarea prea mici cu pereti de rezistenta. influenteaza pretul de vinzare estimarea chiriei lunare pe piata pentru nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi).
terenului;sub ac. valoare sunt probleme de Neadecvarea functionala are deficiente -ex:o vinzare sub pretul pietei daca vinzatorul proprietatea de evaluat(nemobiliara) (VNE) – repr. Venitul net anticipat, rezultat
circulatie, frontul la strada de aprox 12.5m pt constructive sau functionale. are nevoie imediat de bani- acest tip de -estimarea multiplicatorului chiriei brute din dupa deducerea tuturor cheltuielilor de
locuinte individuale,l/L=1/2…1/3 ) 7.3.3. Ce reprez deprecierea economica si vinzare poate fi folosita ca o propr datele de piata referitoare la preturile unor exploatare,inainte de scaderea amortizarii si a
-config strazilor(d p d v al circulatiilor si al cea strategica? comparabila numai cu precautii deosebite proprietati comparabile ce erau inchiriate serviciului aferent creditului ipotecar. VNE se
legaturilor facile) Deprecierea economica:nu tine cont de Cond pietei-tranzactiile comparabile ce au -inmultirea chiriei brute estimate pentru exprima ca o suma anuala. In cale mai multe
-densit si gr de ocupare al terenului in zona(difera cladirea propriu-zisa, ci de mediul economic avult loc in alte conditii decit tranz actuala proprietateade avaluat cu multiplicatorul cazuri este necesara o estimare a venitului
de la periferie spre centru) in care sta imobilul. Tine cont de raportul trebuie ajustate pt toate diferentele ce infl chiriei brute pentru a estima valoarea net pentru fiecare an al perioadei incluse in
-gradul de poluare in zona (zgomot, miros, praf..) cerere oferta, vecinatati, amplasament, putere valoarea proprietatii. analiza.
economica, reglementarile de finantare, -o ajustare normala se refera la diferenta intre Metoda MCB presupune indeplinirea urm. 9.3.3 >> Ce inseamna “Cash-flow
6.2.1. Cum se face evaluare unui teren prin reglementari nationale sau locale. momentele tranzactiilor Conditii: disponibil inainte de impozitare”, “ Cash-
metoda comparatiei directe? Deprecierea strategica: schimbarea naturii -cauze:inflatia,perceptia investitorilor privind - date privind vanzarile si chiriile sunt flow disponibil dupa impozitare si”
(este cea mai buna oferta, dar este conditionata de activitatilor dintr-o cladire (de obicei la cele schimbarea cond. Pietei- modificarea disponibile pe piata locala pt. proprietati Valoarea reziduala”?
o piata imob activa). industriale-la reconversia firmelor legilor:taxe, impozite, obt autorizatiilor comparabile si competitive cu propr. De (CFB) - este partea vwenitului net care
Metod comp dir foloseste analiza pietei ptr falimentare). Aceste deprecieri se estimeaza. -cauza e schimbarea pietei de-a lungul evaluat ramane dupa plate serviciului aferent
estimarea valorii de piata prin gasirea de timpului
Alegerea ratei de actualizare Alegerea ratei
adecvate presupune fapzul că
evaluatorul trebuie să verifice şi să
interpreteze atitudinile şi aşteptările
participanţilor la piaţă, care include
vânzători, cumpărători, consultanţi.
Evaluatorul va restrânge treptat, pe măsură
ce aprofundează analiza, domeniul în
care se situează rata estimativă, prin
compararea caract fizice, ec şi
financiare ale prop comparabile cu
cele ale prop evaluate. Rata de
fructificare este în primul rând o
expresie a riscurilor percepute.
Decizia de a utiliza o singură rată de
actualizare pt toate fluxurile sau de a
aplica mai mult rate trebuie
fundamentată pe comportamentul
curent al investitorilor pe piaţă.