P. 1
EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI

|Views: 181|Likes:
Published by cabalau23

More info:

Published by: cabalau23 on Mar 11, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOC, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

01/01/2016

pdf

text

original

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI, CONSTRUCŢII SPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

CAPITOLUL I - GENERALITĂŢI Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci când într-o economie de tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de mai multe ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital în active corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare în timp. Activele corporale aferente capitalului imobilizat se împart în 2 categorii si anume: -a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor -b/ mijloacele fixe* *Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care : 1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei 2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata în Monitorul Oficial 46 clasificarea în 3 grupe principale si anume : 1- Grupa 1 2- Grupa 2 Cladiri si constructii speciale Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de lucru ); Aparate si instalatii de masura, control si reglare ; Mijloace de transport ; Animale si plantatii 3- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale. Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare cât mai usoara a amortizarii. De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din care s-a realizat activul, aplicându-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuie sa îndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de naura materialului. ianuarie 2005 ) prezinta

De asemenea în noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditii speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecându-se la durate de functionare diferentiate pentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, si chimica ). O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie de a reduce sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia concreta a acestuia. Doar mentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asupra sanatatii si mediului impune aprobari si avize de la organismele nationale de atestare. În privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului în proprietatea societatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 / 1991 ( publicata în Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarâre care impune o abordare unitara pentru întocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii certificatului de proprietate asupra terenului. Valorile riesite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru înscrierea în contabilitate. Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie în vederea concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B decizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din partea evaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferente acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitare sau închiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate a statului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupune selectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( Legea Arendei ). Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata. Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezenta pasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimoniala, astfel încât acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentru stabilirea valorilor de înlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, de continut al descrierii cladirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala. Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu acele criterii de selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse tranzactiilor imobiliare. Se impune deasemnea a fi prezentate câteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului în lumina respectarii acestor standarde profesionale Europene. EVALUAREA TERENURILOR PENTRU ÎNREGISTRARE CONTABILA SAU TEHNICA

Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt terenuri libere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate cu plantatii. Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii. În literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de calcul al pretului terenului si aceste metode sunt : A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991 B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

C./ Evaluarea terenurilor agricole Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se face în scopul dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului si înscrierea acestor valori în contabilitate ( cont 2112 ).În prezenta expunere vom puncta elementele ce reprezinta interes in evaluarea propriuzisa a terenului. Documentatia de evaluare contine 2 piese principale 1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare 2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa PIESELE DESENATE Planurile obligatorii ce se ataseaza sunt : a./ planul de încadrare în zona a incintei, sau incintelor societatii comerciale si se întocmesc la scara 1: 10.000 pâna la scara 1: 100.000 functie de marimea incintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si vecinatatile b./ planurile topografice cu situatia planimetrica a incintei societatii întocmite la scara 1:500 pâna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind în mod obligatoriu urmatoarele: împrejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile de transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:

Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al cladirii Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele exterioare amplasate subteran si suprateran St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene, tunele, parcari, poduri Sl- suprafetele libere, adica altele decât cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile verzi În anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta întocmit conform metodologiei H.G.R.834 /1991

PIESELE SCRISE Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula : Vt = V b x ( 1 + N ) în care : Vt = valoarea terenului Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp Aceasta valoare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este 7, 352 ( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a terenului, în care N reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare. Criteriile pentru care N se poate selecta sunt : 1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile economice si caracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de accesul la retelele de transport -5./ Echiparea tehnico-edilitara a zonei în care se afla terenul 6./ Caracteristicele geotehnice ale terenului 7./ Restrictii de folosire a terenului conform planului urbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri Valoare a terenului se va inregistra în patrimoniul societatilor comerciale în contul activ 212 ,, alte fonduri “ În anexele prezentului suport de curs este atasata un exemplu de plan cadastral de incinta, în care sunt promovate informatii privitoare la abordarea analizelor privind suprafetele mentionate în expunerea teoretica.

betonat 9.20 % retele la 100 m .14. 5.5 terenuri cu umpluturi .14 % drum pietruit S T Tf E G M F 16. 2. 11.000 lei/mp zona I .000 1. Punctul 1 al deciziei nr. 14. 4..METODA CONF.7 % retea la gard .05 suprafata 300-500 mp 1.7 % retele la gard .31 % pana la 200 m 6.7 % din A drum asfaltat . 5.800 lei /mp D 16.56 % pana la 200 m 6.86 % pana la 100 m .7 % retele la 100m .0 suprafata < 300 mp 1. 13. Aceasta este: P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U unde A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu S = instalatii sanitare apa-canal D = drumuri T = termoficare Tf = telefonie E = electricitate M = marimea terenului F = natura terenului de fundare H = regimul de înaltime U = utilizare G = gaze Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori în lei.10.63 % pana la 100 m . 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. 4.85 teren macroporic 0.25 supr> 10.0 teren bun fundare 0.0 “ 18.63 % pana la 100 m .4 % la gard . DECIZIEI 79 /II/ 1992 Metoda a fost propusa în anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentru stabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49 ani.7 % pana la 200 m 16.56 % pana la 200 m 1. 10.7 % la gard .7 % la gard . coeficienti sau procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului în cadrul localitatii.63 % pana la 200 m 3.000 lei/mp zona II . Voi prezenta mai jos câtiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera pe exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 ) A zona . 2.

improprii pentru folosinta arabila. birouri. de calitatea drumurilor si de alti factori. puternic afectate de fenomene de degradare. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate: Clasa I-a ( 81-100 puncte ) . în functie de gruparea parcelelor. distanta fata de centrul de localitate.terenuri cu soluri mijlociu fertile. permeabile.terenuri cu soluri foarte slab fertile.terenuri cu soluri slab fertile.0 pentru P+1-3 E . 46 /1998. moderat afectate de fenomene de degradare. foarte puternic afectate de fenomene de degradare. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendarii. mica industrie 2 blocuri locuinte 1 vile 0. dar incorect apreciata ca fiind formula care stabileste valoarea de piata pentru terenuri. EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.25 pentru P+4-6 E . caracter social cultural. profunde. cu textura variata. forma si obstacole.terenuri cu soluri foarte fertile. hotel. profunde. mijlociu-grosiera sau fina. Clasa a IV-a (21-40 puncte) . cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica.pentru terenurile cu soluri foarte fertile. neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte slab înclinate. dupa cum urmeaza: . cu textura mijlocie. de centrul de depozitare si valorificare a produselor. slab afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate. cu textura mijlocie sau mijlociu-fina. profunde sau moderat profunde.În scopul analizei corecte a conditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. 1. Clasa a III-a (41-60 puncte) .40 pentru P+7-12 E 3= cladiri comerciale.5 pentru activitati non profit.H U 1. cu textura mijlocie. Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii. Clasa a V-a (1-20 puncte) . 1. umanitar Aceasta formula a fost îmbunatatita în anul 1998 de catre specialisti din cadrul Corpului Expertilor Tehnici si publicata în buletinul nr. Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) . situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.

Aceste informatii precum si tehnica de evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari. iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator. Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate. În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de referinta. acces usor si distanta mica de centrul de localitate. prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata. Metoda este cea mai utilizata si preferabila când exista date comparabile. moderat grupate. de centrul de depozitare si valorificare sau gara. cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare. Categoria B .terenuri cu sol uniform. grupate. acces mediu. Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet.terenuri cu sol neuniform./ Tehnica reziduala 6. Se vor prezenta 6 procedee de evaluare : 1. METODE DE PIAŢĂ PENTRU EVALUAREA TERENURILOR Pentru terenuri.Categoria A . uniform./ Metoda comparatiei directe 2. drumuri foarte bune. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole ./ Capitalizarii rentei de baza Metoda comparatiei directe Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii./ Proportiei 3. dispersate. Categoria C ./ Parcelarii 5. Elementele de comparatie sunt :1. comparate si corectate functie de asemanari si de diferentieri. cu drumuri întretinute./ drepturile de . cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare./ Extractiei 4. drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate sau gara. cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare.terenuri cu sol moderat.la care suma estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri.

În anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date./ restrictiile legale 3. lungimea la fatada. localizarea si vederea. preturi tranzactionate. Este necesar sa avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzactiilor si aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizari care creaza valoare si evaluatorul poate începe selectia proprietatii comparabile si apoi se estimeaza valoarea terenului. Se propune sa se înceapa cu aceste corectii de la dreptul de proprietate. cu cât sunt mai mici si mai putine deosebirile între subiect si terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valori corecte. cu avocati./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6. Se subîntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete cât mai apropiate în suprafata sI cât mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa scada. Ca regula generala./ cea mai buna utilizare.proprietate 2. loturile de teren comparabile trebuie sa fie alese cu date cât mai recente.În sistemul acesta de evaluare a terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. agenti imobiliari. Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se recomanda ca acestea sa fie facute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa fie exprimate în moneda sau în procente. În anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda. Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace. În anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metoda procedeului bazat pe perechi de date. iar daca acest lucru este dificil se pot lua în consideratie preturile nenegociate.cu terenul subiect. Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafata. topografia. Metoda proportiei . Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate în tranzactii. dar încheiate cu mult timp în urma si tranzactii recente cu terenuri situate în aprpriere dar cu o suprafata mult mai mare. conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice. pentru terenurile în discutie. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte./ utilitatile disponibile 7.Toate corectiile trebuie prezentate într-o forma logica si usor de înteles. Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. forma./ localizarea 5. Uneori evaluatorul este obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii între proprietati situate în apropierea subiectului. Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasi zona./ conditiile pietii ( data vânzarii )4. notari./zonarea 8.

adica între diferite componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie in raportul teren / cladire / proprietate. onorariile. În cele mai multe cazuri se face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite. Se vor lua în consideratie si taxele. Aprecierea prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala. primele de asigurare. Pentru loturile construite se vor scadea costurile directe si indirecte aferente dezvoltarii imobiliare. a ratei de actualizare. marketingului si vânzarii proprietatilor construite pe loturi. legal si economic si în primul rând sa îndeplineasca cerintele pietii locale. nivelare si finisare a terenului. . Se obtin veniturile generate prin vânzarea proprietatilor din care se extrag valorile aferente constructiilor obtinându-se valorile aferente numai terenului. comisioanelor si cheltuielile de publicitate. O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic. În aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietatilor imobiliare si în acelasi timp sa se asigure ca poate gasi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informatii. de construire a strazilor. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare. Metoda parcelarii Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladiri rezidentiale într-o combinatie favorabila. a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietatilor de implicarea unui specialist în evaluarea cladirilor. Metoda extractiei Metoda este o varianta a metodei proportiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei. În anexa suportului de curs va este prezentat un exemplu de analiza. Pentru comparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare care tine totuti cont de riscul aferent dezvoltarii. Valoarea data pentru teren prin metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile pentru terenurile libere si se pot considera drept parametrii normalizati mai mult decât valori absolute. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare. Metoda parcelarii se utilizeaza si în studiile de fezabilitate si în zonele unde sunt putine tranzactii comparabile. Se vor deduce sumele reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si profitul antreprenorului. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari între care se stabileste un raport tipic. întrucât din valoarea proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi folosita când este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile.În localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei. trotuarelor si a retelelor edilitare. mai simpla.

Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut din exploatare./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie c./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie b. sunt noi si nu au deprecieri functionale si fizice.R. În cazuri în care aceasta nu corespunde cu conditiile contractuale sunt necesare corectii. Vom metiona ca acestea sunt: 1. CLĂDIRI INDUSTRIALE . Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza în primul rând la determina valoarea constructiei ( existenta sau ipotetica)./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirile se vor estima în conditiile celei mai bune utilizari. Exista informatii privitor la teren mâna de lucru si capital de investit si se pot cunoaste cu precizie urmatoarele : a. 964 /1998 în 9 categorii. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului. despre finisajul interior sI exterior. Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren pentru perioada de un an. despre instalatiile functionale sI pentru fiecare dintre acestea informatii asupra modalitatii de apreciere a uzurii.Metoda reziduala Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. EVALUAREA CLĂDIRILOR Întrucât cursul de evaluare trebuie sa promoveze si modalitatea de abordare a evaluarii de active. functie de activitatea ce se desfasoara în ea. structura. Cladirile ce se supun evaluarii sunt împartite conform H. Metoda capitalizarii rentei de baza Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata închirierilor imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. s-a impus necesitatea prezentarii cladirilor de toate tipurile.1. Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si în acest caz trebuie reflectate în renta de baza. chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii . finisajul si instalatiile functionale.G. Sunt prezentate notiunile de baza despre infrastructura si suprastructura cladirilor.

dupa o prezentare a practicii de prelucrare a informatiilor. C În surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii D Plasamente sau proprietasi pentru vânzare. DEPOZITARE 1. SOCIAL .2.1. CLĂDIRI AGRICOLE 1. detinute ca stocuri siînregistrate ca active circulante.6. CLĂDIRI DE LOCUIT sI CL.CULTURALE 1.7. CONSTRUCŢII PENTRU ALIMENTARE CU APĂ. COMERŢ.3.5 CLĂDIRI PENTRU AFACERI.9 CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL sI DISTRIBUŢIA PETROLULUI.R. CLĂDIRI PENTRU TRANSPORTURI POsTĂ sI TELECOMUNICAŢII 1. CONSTRUCŢII HIDROTEHNICE 1. Abordarea acestora presupune ca .4. B Ca investitie -cu scopul de a genera venit sau câstig de capital . a modului de finalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte legat de practica raportarii pentru fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus. AERULUI COMPRIMAT sI PENTRU TERMOFICARE Standardele Europene de Evaluare promoveaza practica raportarii proprietatilor în scopul elaborarii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale în patru categorii principale dupa cum urmeaza: A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate în afacere. Deocamdata este neceasara abordarea metodelor de evaluare patrimoniala a cladirilor indiferent de clasificarea lor abordata de H. LICHIDELOR INDUSTRIALE. În finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cladirilor sau a constructiilor speciale. GAZELOR. CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI ELECTRICE 1. 2.139/2005.8. CANALIZARE sI ÎMBUNĂTĂŢIRI FUNCIARE 1.G.

inginer constructor./Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloecelor fixe cladiri si constructii speciale./ metoda costurilor de reconstructie / reconstruire 3./ Metoda indiciala 1. Pentru corectitudinea operatiei de evaluare a cladirilor este necesar sa fie respectate 5 etape distincte în procesul evaluarii si anume: 1./ Verificarea situatiei reale din teren 3./ Metoda costurilor 1. Aceste metode pe care le putem folosi sunt : A./ Memoriu de evaluare 1. dar important este calitatea raspunsului pe care îl oferi beneficiarului lucrarii./ aplicatii restrânse./ Evaluarea propriuzisa 4. Preia aceasta lista si solicita deasemenea planul incintei. marimea si cantitatile de informatii pe care evaluatorul le preia din lista mijloacelor fixe a societatii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste metode./ Verificarea situatiei scriptice. planuri . în copie. Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care sa permita obtinerea unor valori cât mai precise./ Verificarea situatiei scriptice a societatii reale din teren 2./ metoda costurilor segregate 5. 5./ metoda costurilor folosind preturile barem B. prelucrarea si finalizarea sa fie efectuata de o persoana pregatita special în acest scop.datele primare./ metoda costurilor de inlocuire 4. verificarile. la apartamente sau proiecte tip Functie de importanta./ metoda costurilor depreciate 2. Aceasta operatie se efectueaza de catre specialistul în evaluarea cladirilor. capabile sa reprezinte valoric situatia reala din teren la data evaluarii. care ajuns la sediul societatii solicita lista mijloacelor fixe grupa I-a din balanta mijloacelor fixe.

retele de instalatii electrice de forta si retele tehnologice exterioare. planuri de retele apa-canal.întocmite la H. iar în caz contrar se solicita planuri sau se întocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea întrucât va fi necesara evaluarea lor separata de cladire. Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de evaluare propriu-zisa. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorita preluarii de la o alta societate dupa ce au functionat o anumita perioada de timp.F. fie datorita nationalizarii ( 1948 ). anul punerii în functiune./ Verificarea situatiei reale din teren. 3. Sunt situatii frecvente în care cladirile inventariate au anul real de punere în functiune ( P. 834/1991 dupa care împreuna cu o persoana desemnata de conducere efectueaza verificarea situatiei în teren./ Evaluarea propriu-zisa Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de evaluare si se determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul raportului de evaluare.R. Este posibil ca aceste cladiri sa fie înscrise pe o lista a mijloacelor fixe cladiri amortizate în functiune sau sa nu fie înregistrate pur si simplu. Se vor solicita pentru cladirile importante planurile de executie existente la cartea tehnica. 964 /1998. La verificarea instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixe constructii speciale. au valori importante si ceea ce este mai important ca înlocuirea lor se poate face pe investitii si nu pe productie cum s-ar impune daca ar ramâne înregistrate la cladiri. Durata de viata scriptica si fizica a mijloacelor fixe constructii speciale este mai redusa decât a cladirilor. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul de inventar gasit. finisajul interior si exterior precum si instalatiile functionale existente în cladire. Inginerul constructor evaluator are obligatia sa tina cont de aceste date la analiza gradului de uzura fizica real estimat. relevee pentru modificarile sau amenajarile efectuate.G. anii în care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante. 2. cu folosirea codului de încadrare asemanator celui din H.R. Se recomanda folosirea metodei costurilor de reconstructie sau segregate . Operatiunea de verificare impune analiza sistemului constructiv al cladirii. fie datorita lipsei de informatii. Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite în teren se vor evalua la stadiul fizic la care se gaseste la data verificarii.G. Sunt verificate pe rând toate cladirile din incinta pe baza numerelor de inventar înscrise în lista si eventual a celor gasite în teren pentru care nu exista numar de inventar.I. pentru a verifica înscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilor tehnologice. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale este corect sa se încheie cu o discutie în cadrul societatii în care sa se lamureasca diferentele între listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren. În acest caz se vor propune numere de inventar noi.

Valorile ramase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru. tâmplariei si a invelitorii. C 140/1987 . constatata si consemnata detaliat în foi de lucru. D etc. Ca exemplu as aprecia ca una este sa ai o pardoseala din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viata si alta este sa ai o pardoseala din parchet de stejar cu durata de viata fizica de 60 ani. În literatura de specialitate. M . . iar în cazul suprafetelor mari de cladirii valorile sunt deformate substantial. E . Iz . Preluate primele informatii despre uzura fizica a cladirii pentru durata de viata scursa de la punerea în functiune si pâna în prezent.N. Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua din Normativul P135 / 1995. în standardele internationale. asupra pardoselilor. I .C. mediul normal sau agresiv în care se gaseste cladirea gradul de întretinere. Ac .pentru cladirile cu suprafete mari si pentru care exista planuri de executie. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrari este necesar sa fie consultate Normativele P187 /1987. Se fac aprecieri asupra instalatiilor functionale ale cladirii. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre cladiri este o operatie de mare responsabilitate. de regimul de înaltime si de existenta sau nu a subsolului. precum si asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Aceasta propunere este facuta în ideea ca precizia determinarii valorii de înlocuire folosind preturile barem este mai mica. I 18 / 1984 etc. care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod asemanator cu cei din Legea 15/1994. cunoscute sub denumirea indicatoarelor C . inventar. dimensiunile agabaritice ale cladirii precum si de zona seismica la care a fost proiectata cladirea si zona seismica în care se gaseste acum. Pentru finisaj se fac aprecieri asupra finisajului peretilor cladirii. acestia se pot corecta de evaluator functie de toti ceilalti factori pe care i-am mentionat mai sus. Aprecierea cladirilor porneste de la structura de rezistenta. Operatia de modificare a valorilor de înlocuire cu ajutorul coeficientilor de uzura fizica real estimati conduce la obtinerea pentru fiecare dintre cladirile evaluate la determinarea valorilor ramase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe. Ts . denumirea gradului de uzura fizica real estimat este înlocuita de cuvântul depreciere sau uzura efectiva. Fac referire la duratele de viata fizica ale materialelor care participa la aceste finisaje. V . metoda costurilor pornindu-se de la preturile barem pentru cladirile de mai mica importanta Pentru informatiile necesare obtinerii valorilor de înlocuire ( de nou ) prin metoda costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrarile de constructii.C.R. Operatia de determinare a gradului de uzura fizica real estimat este legata de informatiile date de vechimea cladirii. are si un grad de subiectivitate si din acest motiv trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul în care acest grad de uzura sufera modificari importante fata de normativ. publicate de catre I. întocmite separat pentru terenuri. Tf . asupra modului în care a fost întretinuta cladirea. S . În acest sens sens aplicarea Normativelor sus mentionate se va face în stricta concordanta cu starea de fapt din teren. separat pentru cladiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr.E. configuratia acesteia functie de gradul seismic al zonei.

unde evaluatorul prezinta concluziile. 256 /1984.T.C. eventual plan de situatie) Foile de lucru astfel întocmite în termenul prevazut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determina . Procurarea acestor indici de reactualizare se recomanda a fi preluati din publicatiile lunare ale I.N. suprafetelor. cu tipuri diversificate de structuri cu localizari pe zone de seismice. de etajul la care se afla apartamentul. se impune prezentarea sumara a cladirilor din punct de vedere al sistemului constructiv. Corectiile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metoda sa permita obtinerea unor date sigure. Orice apreciere suplimentara este totdeauna bine venita. În toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca în capitolul de descriere a cladirilor sa se mentioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii.L. bilantul economic “ respectiv activul net contabil corijat.E. ./ Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale Dupa finalizarea evaluarii tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. iar transmitrea de date ale dimensiunilor. Ultima piesa a raportului de evaluare patrimoniala este Memoriu de evaluare propriuzis.A.denumire. C. precum si uzura fizica si gradul de întretinere. Aceste evaluari se pot face si pentru o serie de cladiri de mica importanta. sunt aceia care aduc la zi valoarea de înlocuire pentru cazul în cauza..P.. apreciaza corectitudinea balantei mijloacelor fixe preluate de la societatea comerciala. valoare contabila.M.R. gradului de utilizare si aprecierea uzurii efective face parte din continutul obligatoriu al raportului. prezinta cladirile la care este necesar sa fie calculata si deprecierea functionala ( uzura morala ). Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica în conditiile în care exista o baza de date apreciabila. realizate pe baza de proiecte tip./ Metoda indiciala Metoda se poate aplica foarte bine în cazul cladirilor de locuit care au fost construite pe baza pretului ferm dat de H. În acest caz pretul de construire pentru 1 mp de suprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de înaltime al blocului de locuinte. Coeficientii de reactualizare elaborati de M. din Buletinul Informativ al Corpului Expertilor Tehnici ce apare lunar. supradimensionarile cladirilor pentru functiunile pe care le îndeplinesc. al finisajului interior si exterior precum si elemente despre instalatiile functionale ale cladirii.de gradul de seismicitate al zonei în care este construit blocul. Orice informatie legata de surplusuri sau scapari ale balantei de mijloace fixe este binevenita. 4. uzura -valoarea ramasa ./ Memoriu de evaluare. 5.C. calitatea informatiilor transmise beneficiarului lucrarii va apreciata ca superioara. functiunile conforme procesului tehnologic. Daca aceste informatii vor fi sustinute si de fotografii color explicative.C.

9. apa-canal si transport de energie electrica.1.9.7. .3.24 Constructii pt.1.11..500 /1993 ) pe numar de inventar si valoarea de înlocuire totala însumata pentru toate numerele de inventar. .3.4.3.R.1.14. Determinarea valorii de înlocuire pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza având la baza planul de retele din care se extrag lungimile pe diametre ale conductelor.5.5.6.1.1. .6.G. Constructii speciale industriale 1. Totusi în anexele suportului de curs sunt atasate exemple prin care sunt promovate metodele de obtinere a valorilor de înlocuire. cu mentiunea ca avem structurate aceste constructii pe coduri asemanatoare celor de la cladirile din societate.1. datorita gradului de specializare ridicat.1.1.4.1. gazelor.În metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evaluarii pentru obtinerea valorilor de înlocuire prin metoda costurilor.3. .1.1.2. lichidelor comprimat si pentru termoficare.8.Le vom prezenta pentru a fi posibila codificarea. 1.1. Valoarea astfel obtinuta se va multiplica cu rezultatul evaluarii întregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-a obtine astfel valoarea de înlocuire pentru acel numar de inventar. Constructii pentru afaceri comert si depozitare 1.6.1. aer Constructii pentru transportul si distributia petrolului.6.transporturi posta si telecomunicatii 1.15. .7.3. industriale.10 Constructii speciale agricole 1.1. Pe acelasi principiu se va . Constructii speciale pentru locuinte si social culturale Constructii pentru transportul energiei electrice 1.2.4. pe baza profilului de activitate.1.2. . Constructii pentru alimentarea cu apa. . Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru foarte putine dintre numerele de inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele si deci este dificil de evaluat luânduse în analiza fiecare numar de inventar separat. . EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR SPECIALE Evaluarea constructiilor speciale se face pe aceleasi principii cu ale cladirilor.8. canalizare sI îmbunatatiri funciare 1. În cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei II-a pentru cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori foarte greu de indentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice.1. Se efectueaza evaluarea întregii retele si apoi se obtine determinarea valorilor de înlocuire pe fiecare numar de inventar pe principiul raportului dintre valorile de înlocuire contabileactualizate ( la H. 1.3. Constructii hidrotehnice 1. În cazurile concrete de evaluare pentru situatii de multiple numere de inventar înscrise în balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala pentru acelasi tip de retea tehnologica existenta în incinta.

Vom prezenta un exemplu în care sa fie exprimata aceasta metod de analiza ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Nr. 200238 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------792. cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de înlocuire. in procente.622.obtine si restul valorilor de înlocuire. de gradul de întretinere si de mediul normal sau agresiv în care se gaseste reteaua si preluând primele date din Normativul P135/1995 se vor aplica. Multiplicarea valorii de înlocuire cu uzura fizica exprimata în procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru acel numar de inventar.606 Exemplul . Nr. inlocuire uz. Acelasi principiu se folosette si pentru celelalte numere de inventar. 200113 Retele termice A19-H4 180. Functie de anul de punere în functiune.762 127. .655.268.629.se va face cu nr.398. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849* 58.124. ramasa ( contabila ) reactualizata Val.536. ------ 1985/7 119148680 33586112 -------. iar însumarea valorilor ramase va determina valorea ramasa actualizata pentru data la care se face evaluarea.512527 ** 54 % 2.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabila este de: 2.397 101.941. inv. Grad actualizata ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.fiz.458 50 % 31 % 1987/11 10.198 3.. 200145 Termice B10-A17 -G2 70.inventar Val.686 * 1. Denumire mijloc fix An/Luna Val .983..326 -----. ----- 360.687..270. uzurile fizice real estimate pentru fiecare dintre numere de inventar. Prin folosirea tehnicii de calcul în evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie este foarte rapida si precisa.

La anumite tipuri de constructii speciale se poate aprecia ca dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situatiei existente în teren si sub aspectul uzurii morale.42.527 ** Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe de tip constructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viata fizica precum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea în functiune sunt selectate pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente în Legea 15 / 1994.18. când din conditii cunoscute de termene si mâna de lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte slaba calitate.0532 792.1.686 apoi 2.139.1994.4. -rezervoare din beton armat ) cu rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2./Legea 15/1994 ) are în Normativul P135/1995 2 pozitii adica infrastructura si suprastructura caii ferate. PREZENTAREA sI INSPECŢIA CLĂDIRILOR EVALUĂRII SUPUSE . Se impune deci ca evaluatorul sa fie în posesia informatiilor privitoare la conditiile minime de acceptare ale receptiei unor astfel de lucrari.= 0. sau avem coduri la care uzura fizica se apreciaza în 2 pozitii ( ex.2. constructii speciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta între conditiile STAS de calitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt.512. Este important sa se retina selectarea facuta pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Evaluatorul va lua în consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii.687. Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa I-a necesita multa incisivitate din partea evaluatorilor deoarece într-o serie de cazuri ele nu sunt inventariate. Aprecierea uzurii fizice real estimate este în cazul mijloacelor fixe grupa I-a.0519 = 127. conditiile de mediu. sunt în teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si evaluate separat. cu justificarea acestei aprecieri în foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se impune.5.849 -----------------. 2. tehnologia anilor în care se face evaluarea si apreciaza.622.1. Se gasesc situatii în care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe precum retele apa-canal.8.7. Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe constructii speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. castele de apa sau silozuri care nu functioneaza fiind defecte cu toate ca durata de viata scriptica nu s-a consumat.983 x 0.398. Pentru HGR 964 / 1998 se vor asimila codurile constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15. cod 2.1.

E. Cladirile construite pe acest sistem au inertie termica importanta. sunt pentru evaluatori mijloace fixe care împreuna cu terenurile realizeaza o proprietate.R. Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de functiuni. În literatura de specialitate termenul ..C. Se poate totusi ca evalatorul sa înlocuiasca termenul activ cu termenul ..Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinta noastra a C. Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile. ca parte posibila a unei proprietati. STRUCTURA DE REZISTENŢĂ Cladirile asigura protectia oamenilor care desfasoara activitati socio-profesionale.-structuri mixte Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel ca evaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca. de a da posibilitatea absolventului sa aiba capacitatea de întocmi un raport de evaluare pentru un activ. Grosimea zidurilor poate ajunge pâna la 75 cm grosime.-structura pe diafragme din beton armat 4.C.. despre finisajul interior si exterior.A. asigura protectia utilajelor care participa la procesele de fabricatie. care tip de structura este specifica cladirii supusa evaluarii.. în urma verificarii din teren. dar singura realizeaza doar un bun.-structura pe cadre din beton armat sau metal 3. Continutul raportului de evaluare pentru active ( proprietati ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cladirii. activ . ca termen substitut cuvântului activ. despre instalatiile functionale ale cladirilor. Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele exterioare provenite din afara si din interiorul cladirii . a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în standardele de evaluare pe documentele financiare. o sensibilitate redusa fata de diferentele de temperatura noapte-zi. Structura pe zidarie portanta Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii având ca elemente zidariile de închidere si de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime. structura de rezistenta are diferite forme.proprietate .. despre terase si învelitori.-structura pe zidarie portanta 2. cunoscute sub denumirile : 1.

elementele structurale au stabilitate considerabila Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare. cladiri pe cadre cu regim de înaltime parter cladiri pe cadre cu regim etajat. pentru aceste tipuri de cladiri se impun conditii severe pentru ca în zonele seismice sa fie îndeplinite conditiile de rigiditate care sa micsoreze deplasarea la vârful cladirii. care au mai multe deschideri si mai multe travei. cu exceptia peretilor de compartimentare situati între 2 diafragme adiacente. Atunci când regimul de înaltime este mare. Din punct de vedere al regimului de înaltime cladirile cu structura pe cadre poate fi clasificata în 2 categorii importante functional. asigura flexibilitate în compartimentarea interioara. Cladirile care au conceput un astfel de sistem constructiv. Durata de viata a materialelor este mare asigurându-se stabilitatea atunci când sectiunile elementelor structurale stâlpi si grinzi corespund încarcarilor permanente si din sarcini dinamice. implicit durata de viata a cladirii este mare. Structura pe diafragme Cladirile de acest sistem constructiv. Este important sa fie cunoscut ca majoritatea cladirilor de tip industrial au structura pe cadre cu regim de înaltime parter cu una sau mai multe deschideri. au peretii structurali realizati din beton armat dispusi în 2 sisteme si anume : sistem de diafragme dispuse în sistem fagure sistem de diafragme dispuse în sistem celular.Structura de rezistenta este rigida. sau pe cadre din profile metalice la care elementele structurale sunt stâlpii si grinzile care permit închideri cu zidarie de diferite grosimi. Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere sunt realizati din beton armat. Structura pe cadre Structura pe cadre din beton armat. . beton armat prefabricat.

00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii. cu pereti din beton . Cladirile pot avea subsol. beton armat sau caramida.Sistemul de diafragme dispuse în sistem celular presupune ca peretii dintre apartamente sunt din beton armat. dat fiind posibilitatea flexibilitatii zonelor de birouri. datorita functiunilor impuse prin proiectare. Din punct de vedere al stabilitatii. Deasemenea cladirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv. Structura mixta Pentru unele tipuri de cladiri. structura de rezistenta pe diafragme din beton armat este considerata foarte sigura la actiunile seismice. Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat. multe dintre cladirile de tip bloc de locuinte cu regim de înaltime P+4E si P+8 E. Structura de rezistenta pentru blocurile de locuinte foarte înalte a impus sistemul constuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central si stâlpi cu grinzi pe exteriorul acestui nucleu de diafragme. se regasesc sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi : zidarie portanta cu cadre din beton armat cadre din beton armat cu diafragme din beton armat. FUNDAŢII . Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta mixta este aceea care asigura confortul si functiunile cele mai sigure. dar sub acesti pereti de subsol se gasesc fundatiile cladirii. Structura de rezistenta se poate împarti la rândul sau în 2 categorii si anume : infrastructura cladirii suprastructura cladirii Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste sub cota +0. Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentarii. în rest peretii de compartimentare sunt realizati din pereti usori. autoportanti.

care trebuie sa aiba suficienta rezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare.Fundatiile au rolul de a transmite încarcarile cladirii asupra terenului. Asezarea armaturii pentru fundatie se face pe suprafata unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.conditiile de seismicitate a regiunii.caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei . variatia sezoniera a nivelului apelor subterane. e. presiune admisibila. sensibile la înmuiere. Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe. b.apele subterane si cele de suprafata. adâncime. se va tine seama de urmatoarele: a. .natura terenului de fundatie. a adâncimilor de fundare.conditiile locale care în unele cazuri determina materialele ce trebuie folosite în fundatii . a materialelor sI izolatiilor.conditiile hidrologice ale terenului. iar deformatiile sunt acceptabile pentru stabilitatea cladirii. sau al pamânturilor argiloase cu contractii mari se vor prevedea obligatoriu masurile si detaliile suplimentare speciale pentru aceste cazuri. compresibilitate. Fundatiile unei cladiri se pot clasifica dupa cum urmeaza : 1./ fundatii continui sub ziduri 2./ fundatii izolate 3. d. c./ fundatii pe piloti Fundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci când terenul are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul si prin armarea talpii de fundare se va limita latimea acesteia. iar prin aceasta se înteleg lucrarile efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care reazema direct pe patul de fundatie. stratificatie. Pentru îndeplinirea acestei functiuni ele trebuie sa repartizeze încarcarile terenului. La alegerea sistemului de fundare.particularitatile functionale ale constructiei care pot influenta comportarea fundatiilor . f./ fundatii de tip radier general 4. posibilitatile patrunderii acestora la fundatii. În cazurile terenurilor macroporice.

Adâncimile de înghet din România variaza între 70 cm si 110 cm fata de cota terenului natural. Adâncimea de înghet Daca prin conditiile tehnice fixate pentru beton. Prin prezentarea mai jos a hartii României având zonate adâncimile se vor putea prelua primele informatii legate de aceste obligatii tehnice. fundatiile subsolului au centuri la baza soclurilor si în fundatii. Ca definitie tehnica prin adâncime minima de înghet se întelege nivelul cel mai coborât al izotermei 0 °C.talpa rigida fundatie izolata tip pahar.Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adâncimii subsolului. stâlpii prefabricati. Pentru structurile concepute pe zidarie portanta la care sunt prevazuti stâlpisori din beton armat. care ne pot comunica asupra eventualelor dificultati avute atunci când s-au executat fundatiile cladirii în care locuiesc. precum si de dorinta viitorului proprietar de a avea subsol sau nu. Pentru o informare prealabila asupra calitatii terenului de fundare se poate apela la proprietarii cladirilor învecinate. . trebuiesc luate masuri speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi: *hidroizolatii *marirea sectiunii elementelor fata de calculele de rezistenta. Alegerea tipului de fundare depinde de încarcarea data de cladire. de calitatea terenului. a caracterului agresiv al acestei ape. Deseori problema etansarii subsolului poate fi promovata si cu ajutorul drenajului perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietatii. Se preiau deobicei informatii privitoare la presiunea admisibila la nivelul temperaturii minime de înghet. Fundatiile izolate sunt executate întotdeauna sub stâlpii de rezistenta a cladirii. Pentru fundatiile izolate avem 3 tipuri distincte si anume: fundatie izolata bloc si cuzinet fundatie izolata bloc armat . cu dimensiunile calculate astfel încât sa poata prelua încarcarile date de stâlpul în cauza.pt. gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare. apa rezulta a fi agresiva. Aceste fundatii sunt completate cu materiale hidroizolante si de protectie astfel încât sa fie realizata hidroizolarea acestor pereti. asupra nivelului pânzei de apa freatica.

cu pereti dispusi dupa forme geometrice regulate Pentru peretii portanti functie de rolul pe care-l îndeplinesc în cladire ei se împart în : Pereti structurali portanti. care poate fi conceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara. cu pozarea armaturii la partea inferioara si superioara a radierului. au armare constructiv alcatuita sau armatura calculata pentru cazul în care sunt posibile aparitii ale unor zone întinse pe aceasta talpa. pentru gradele de intensitate seismica 6. Pentru fundatiile cladirilor cu subsol. cu etaj sau fara etaj.7. Acest gen de fundatii se numesc fundatii pe piloti si pot fi sub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier general. blocuri din beton celular autoclavizat. Structuri pe cadre din beton armat sau metal . Pereti nestructurali care îndeplinesc rolul de compartimentare. Pereti structurali de contravântuire în sensul ca pot prelua doar sarcinile orizontale sI greutatea lor proprie . blocuri ceramice. SUPRASTRUCTURA CLĂDIRILOR Structuri pe zidarie portanta Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ). în sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si orizontale .2 m . greutatea lor fiind preluata de plansee si de peretii portanti. structurile pe zidarie portanta sunt de natura structurilor spatiale. cu goluri. Fundatia de tip radier general este realizata cu armare pe doua directii. dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi înlocuite cu fundatii de tip radier general. Având în vedere importanta deosebita de asigurare a stabilitatii cladirii.Fundatiile izolate sunt în majoritatea cazurilor fundatii capabile sa preia eforturile transmise terenului prin intermediul structurii stâlpului. structura pe zidarie portanta.8 si 9. la care terenul de fundare este compresibil.( scara Mercalli ) Prevederile generale de alcatuire. Aceste fundatii de tip radier general au grosimea variind de la 35 cm pâna la 1.. de calcul si de executie sunt promovate în Normativul P2-1985 pentru materiale precum caramizile pline.. Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul în care terenul este dificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti în teren pâna la atingerea terenului bun de fundare. sistemul structural cel mai raspândit este acel cunoscut sub denumirea de .

/ diafragme din beton armat dispuse în sistem fagure 2.Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale si orizontale ( numite stâlpi si grinzi ). sistemul constructiv pe cadre din beton armat capata atentie sporita în analiza evaluatorului doar atunci când s-au petrecut modificari însemnate de calcul la sarcini dinamice. la cladirile cu un numar mare de nivele./ diafragme din beton armat executate monolit în cofraje 2. Planseele din beton armat reazema pe riglele cadrelor si pot avea diferite grosimi. Odata cu modificarile aparute în harta zonelor de seismicitate a tarii. Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic./ diafragme din beton armat prefabricate Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata pentru zonele de intensitate seismica mare./ diafragme din beton armat dispuse în sistem celular Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit la executarea cladirilor cu structuri pe diafragme si anume: 1. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de alegere a distributiei peretilor interiori. îmbinate rigid în noduri pe cele doua directii ortogonale corespunzator axelor principale ale constructiei. Este . la care cerintele functionale permit o distributie identica a peretilor portanti la toate etajele. Structuri pe diafragme din beton armat Structurile din beton armat pe diafragme se împart în 2 categorii. Acest aspect va fi tratat ca depreciere suplimentara în cazurile trecerii structurii la un grad superior de calcul al stabilitatii. unde la camerele cu deschidere mare se impune prezenta unui stâlp pe care reazema grinzi din beton armat. La aceste tipuri de structuri peretii au rolul de închidere si de compartimentare. asigura prin grosimea lor izolarea fonica si termica. Structuri mixte din beton armat Structurile mixte se realizeaza la cladirile pe zidarie portanta. care împreuna cu diafragmele orizontale ( planseele ) realizeaza un sistem spatial rigid. Aceste sistem constructiv este folosit pentru un regim de înaltime de 4-10 etaje. functie de modul în care sunt dispuse si anume: 1.

/ Prabusirea. iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din beton armat dispuse în sistem celular sau dispuse în sistem fagure.I se pune problema sigurantei pentru locatari. iar stabilitatea cladirii este pusa la îndoiala. 4. crapaturile existente devenind mai proeminente si apar noi fisuri. 3. apare o îngrijorare. presupune ca se impun masuri de evitare a unei eventuale prabusiri./ Avarii superficiale. usor de rectificat prin reparatii minore sau care produc înclinarea. INSPECŢIA STRUCTURILOR DE REZISTENŢĂ Inspetia structurilor poate pune în evidenta trei tipuri de defectiuni functie de costurile ce se pot implica pentru remediere: defecte estetice defecte functionale defecte de stabilitate Pentru inspectorul de cladiri este necesar sa fie prezentata o clasificare a avariilor structurale. fiind necesar un program de reconstructie. integritatea si stabilitatea strucutrala prezinta un risc ridicat . functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat fiind elasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile. FINISAJUL INTERIOR sI EXTERIOR . care poate fi apreciata ca deschidere în continuare a fisurilor de la prima etapa. iar perimetral clîdirea are structura realizata pe cadre din beton armat monolit./ Avarie problematica. 2./ Avarie serioasa. 1. 5./ Avarie problematica superficiala. Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe cadre din beton armat monolit. care pot fi apreciate ca fisurile fine. sau umflarea unora dintre elementele structurale. este sitatia în care cladirea se poate prabusi în orice moment. Analiza efectuata de evaluator privitor la modul în care este alcatuita infra si suprastructura unei cladiri se va descrie în partea de prezentare a activului.deasemenea considerat ca structura mixta cladirea care are un nucleu central pe diafragme din beton armat. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila. Pentru parterul acestor cladiri.

sa se execute o gletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate în culori de apa si cu glet de ipsos în cazul în care peretele va fi vopsit. grund si tinci.Cladirile. indiferent de destinatia pe care o au. În cazul în care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu lambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi succesive si anume sprit si grund. la 24 ore. Zugravelile interioare la pereti se clasifica în trei categorii functie de calitate si anume : . M50-T si M100-T. Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului. iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 cm. O clasificare a finisajelor se poate concepe având la baza elementele cladirii si anume: peretii interiori si exteriori tavanele pardoselile tâmplaria sarpanta cu învelitoarea terasa TENCUIELI INTERIOARE sI EXTERIOARE LA PEREŢI sI TAVANE Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica în primul rând executarea lucrarilor de ten executate cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton. sunt finisate la interior si la exterior pentru a permite celor care o folosesc sa-si desfasoare activitatea de zi cu zi. Materialu care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica în consistente diferite da cantitatii variabile de ciment se recunosc dupa titulatura M10-T . Aceasta activitate implica trei succesive cunoscute tehnic sub numele de sprit. M25-T .

iar cele cu marmora 70-100 ani. terasit. marmora. Spoielile se pot considera zugraveli inferio zugravelile în culori de apa cu aplicare a 2 mâni de var./ pardoseli reci aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului gol ce calca pe aceasta. tencuielile din similipiatra.zugraveli inferioare.v.c. Tencuielile exterioare sunt executate în grosime medie de 2. Tencuielile exterioare driscuite sau stropite din var ciment au durata de viata de circa 20 ani. acrilice. Tot în categoria de finisaje superioare la pereti se introduc si placajele cu faianta. placaje ceramice. calcio-vechio. vinace. Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare rezista circa 70 ani si poate ajunge pâna la 100 ani. gresie. marmora de circa 70-100 ani. iar cel aplicarea de coloranti în modele. Pe fatada cladirilor pot fi executate si profile sau ancadramente florare în zona ferestrelor si a aticului. tapetele 9 ani. placajele de faianta si lambriurile 25. pe suport textil . zugraveli superioare. tencuielile din praf de piatra 40-50 ani . Functie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt: pardoseli din covor p. tencuielile de fatada cu finisajul realizat cu praf de piatra si ciment alb aplicat strop sau driscuit. zugraveli obisnuite. PARDOSELI Pardoselile unei cladirii se clasifica în 2 categorii distincte în : 1. Ca si tencuieli obisnuite se recunosc tencuielile de fatada driscuite zugravite în culori de apa. Evaluatorul poate aprecia uzura efectiva functie de gradul de întretinere si de mediul normal sau agresiv al încaperii./ pardoseli calde 2.30 ani. similipiatra simplu sau în asize si placajele de ceramica sau marmora. lambriuri. huma în amestec cu coloranti se pot aprecia ca obisnuite. strop sunt de tip superior.5 cm si se clasifica functie de calitate în tencuieli obisnuite si superioare. Ca durate de viata zugravelile la pereti si tavane se apreciaza la 3-6ani. La exterior tencuielile se din mortar de consitenta superioara mortarului de la tencuielile interioare si anume M50-T sau M100-T. Ca si tencuieli exterioare superioare se pot aprecia cele executate cu terasit.

Tehnologia de executie a pardoselilor este descrisa în manualele de specialitate. 25-45 ani. mozaic sau marmora 70100 ani. clasificarea putând fi efectuata functie de tipul materialului din care este confectionata. pardoselile din parchet pe dusumea oarba. pe suport textil 10-15 ani. pardoselile din gresie. Evaluatorul apreciaza aceste durate de viata fizica în baza constatarilor de la inspectia cladirilor si aprecierii mediului normal sau agresiv. sau placi mozaicate pardoseli din mozaic venetian pardoseli din gresie pardoseli din marmora Pardoselile reci sau calde existente într-o cladire se diferentiaza prin costurile diferite care le implica. apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de la care se porneste în aprecierea uzurii efective. pardoselile din p.v. TÂMPLĂRIE INTERIOARĂ sI EXTERIOARĂ Tâmplaria interioara si exterioara pentru cladirile de locuit reprezinta în fapt usile si ferestrele cladirii. va fi expusa detaliat cursantilor în timpul seminarului si vor fi date elemente de particularitate a tipului de defectiune specifica fiecarui tip de pardoseala.c.pardoseli din mocheta pardoseli din parchet iar pardoselile reci sunt : pardoseli sclivisite sau rolate pardoseli din covor pvc fara suport textil pardoseli mozaicate. Pardoselile din scândura 20-25 ani. Tâmplarie din lemn * lemn de rasinoase * lemn de stejar Tâmplarie de metal .

precum si elemente informative cu precizari asupra modului în care evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul de depreciere. În datele tehnice publicate în decizia 630-1980 se propun urmatoarele durate de viata : ferestre si usi metalice vopsite la 3ani ferestre si usi de stejar la interior ferestre si usi de brad sau molid la interior ferestre si usi exterioare din stejar ferestre si usi exterioare din brad 70 ani 70 ani 50 ani 50 ani 40 ani .* tâmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate * tâmplarie de aluminiu Tâmplarie din diverse materiale * tâmplarie din p. * tâmplarie de beton.v. Ferestrele se poate clasifica functie de numarul de canate în : ferstre cu ochiuri fixe ferestre cu ochiuri mobile avînd 1 canat 2 canate 3 canate Usile interioare sau exterioare. indiferent de tipul materialului din care sunt confectionate se pot clasifica în : 1 canat 2 canate glisante tip rulou Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor prezenta elementele informative detaliate.c.

Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cladirile de tip industrial. aprecierile legate de duratele de viata vor fi strâns legate de gradul de întretinere a acestor elemente. cu stratul de carton perforat pozat ca bariera de vapori. Aceleasi straturi de hidroizolatie se pastreaza la aticul cladirii. Peste stratul de termoizolatie se toarna o sapa de egalizare peste care se asterne stratul de hidroizolatie alcatuit din 2 straturi de pânza asfaltata ( PA55 ) si 3 de bitum peste care se pozeaza un stat de carton asfaltat ( CA400 ). Pentru cladirile protejate cu sarpanta. prin aplicarea la partea superioara a unor sisteme constructive promovate prin proiectare si care pot fi : *terase circulabile sau necirculabile *sarpante si învelitori Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj. la blocurile de locuinte. iar pe înaltimea hidroizolatiei cu mortar fixat pe plasa de rabit. sARPANTĂ sI ÎNVELITORI Cladirile sunt protejate de intemperii. cu aplicarea unor straturi succesive de hidroizolatie care în cele mai frecvente situatii asigura si protectia termoizolatiei de acoperis. ca protectie împotriva razelor ultraviolete. . protectia racordului la atic realizându-se cu un glaf de tabla zincata. cu stratul de termoizolatie montat având grosimi variabile functie de tipul termoizolatiei. Pentru terasele de tip necirculabil se impune asternerea unui strat de pietris de 5cm grosime. TERASĂ. Pentru terasele de tip circulabile. pe aceasta montându-se învelitoarea. Ca ordine de executie prpunem o descriere a acestor operatiuni. Învelitorile se pot clasifica în 2 tipuri si anume: * învelitori de tip usor învelitoare din tabla zincata. se asigura fixarea sarpantei pe planseul ultimului nivel.luminatoare metalice tâmplarie de mase plastice usi celulare de tip Pipera 35 ani 35 ani 15 ani Pentru cazurile în care evaluatorul constata ca în interiorul cladirii este un mediu agresiv. cladirile de birouri sau spatii comerciale proiectate cu acest sistem de protectie. se înlocuieste solutia de pietris cu asezarea pe sapa de tip M100-T a dalelor din beton mozaicat.

instaltia de preluare a apelor pluviale de pe terasa. bucatarie. înstalatiile de gaze la cladirile de locuit. fie ca acesta se gaseste într-o cladire de locuit fie ca se gaseste într-o cladire în care îsi desfasoara activitatea profesionala. Acestea este bine si corect sa fie evaluate separat de cladire. Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii functionale intra în pretul cladirii. instalatia de paratraznet si instalatia de împamântare. pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri. Concluzie: Evaluatorul trebuie sa stie ca în costul cladirii este cuprins: costul structurii de rezistenta costul finisajului interior si exterior . lichide frigorifice. gaze la sobe. instalatiile de iluminat si prize. Instalatiile functionale sanitare sunt instalatiile de la baie . ventilatie interioara. instalatiile de abur.învelitoare din azbociment ondulat. sau foi plane învelitoare din sita ( dranita ) învelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat învelitori din tabla cutata sau ondulata * învelitori de tip greu învelitori din tigla solzi sau profilata învelitori din olane ceramice INSTALAŢIILE FUNCŢIONALE sI TEHNOLOGICE Instalatiile unei cladiri sunt de 2 categorii si anume : * instalatii functionale * instalatii tehnologice Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a deservi omul. precum si toate alte tipuri de instalatii care îndeplinesc rolul de sursa de energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot încadra în categoria instalatiilor tehnologice. sau de servicii. Instalatiile tehnologice sunt acele tipuri de instalatii care participa la procesul de productie. Vom aprecia pentru instalatiile electrice functionale. lichide tehnologice. Instalatia functionala de încalzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald. Instalatiile de forta ( 380 V ).

decât ca parte a unei afaceri.combinatele chimice. doar acceptul beneficiarului permite adaugarea acestor costuri la costurile cladirii. C / Proprietatile în surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii În aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri. birourile. A / Proprietatile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate în afacere.costul învelitorii sau al terasei costul instalatiilor functionale Instalatiile tehnologice se evalueaza de regula separat. Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata.unde cladirea de cele mai multe ori reprezinta un suport pentru instalatii.Acestea includ tipuri normale de cladiri.Acestea sunt proprietati specializate sI care nu se vând în mod curent ( daca se vând vreodata ) . în mod normal. sau închiriate pe piata. Aceasta se face atât pentru teren cât si pentru cladiri. designul sI marimea lor nu sunt nici vândute nici închiriate. este desinut pentru a fi vândut. 2. CATEGORII DE PROPRIETĂŢI sI METODELE DE EVALUARE CONFORM STANDARDELOR EUROPENE . Exemple am pute da rafinariile. care este în surplus pentru utilizarile de exploatare ale societatii previzibile în viitor sI.dimensiunile.EVS În continuare vom prezenta categoriile de proprietati imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare si deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintre aceste categorii de proprietati.Proprietati specializate . fabricile si depozitele care sunt deobicei vândute.. Pot fi tratate la fel cladirile care prin localizarea lor.. cum ar fi magazinele. Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata pentru teren si la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri. Pentru cladirile specializate se poate aplica evaluarea prin metoda costului de înlocuire net ( CIN ) B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau câstig anual Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-o închiriere normala unei terte parti. . În aceasta categorie de active sunt 2 clase: 1. Trebuie sa fie explicate beneficiarului dezavantajele cumularii costurilor la pretul cladirii.Proprietati nespecializate .

cu un exemplu de analiza calitativa. Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietati nu impun folosirea evaluarii prin metode de piata. Pentru o proprietate comerciala sau industriala. Proprietatea reala reprezinta toate drepturile. valorea reala este data de totalitatea beneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata. D / Plasamente sau proprietati pentru vânzare. METODA COMPARAŢIEI DIRECTE . valoarea reala este data de satisfactia pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii în perioada de timp în care locuiesti. în bilant nu sunt clasificate ca active corporale . Aceste proprietati pot fi cumparate pentru a fi revândute. În evaluarea proprietatilor se impune cunoasterea dreptului deplin de proprietate. beneficiile aferente detinerii unei proprietati fizice imobiliare. Standardele EVS promoveaza ideea promovarii unei defalcari pentru teren si cladiri necesara unei contabilizari separate.Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata atât pentru teren cât sI pentru cladiri. ci ca active circulante. iar apoi modelul de abordare care sa prezinte proprietatea reala. Abordarea valorii de piata se poate analiza prin trei metode si anume : 1Metoda costurilor ( metoda surogat ) unde valoarea de piata a proprietatii este obtinuta prin însumarea valorii de piata a terenului considerat liber si valoarea cu uzura a cladirii. pentru analiza deprecierii. în acest curs vom prezenta metoda comparatiei. Un drept sau un interes asupra proproietatii imobiliare este si un drept patrimonial. ce este capabil sa ofere valoare de piata unei proprietati analizate comparativ cu alte cinci proprietati. unde valoarea de piata a unei proprietati este determinata comparând proprietatea supusa evaluarii cu minimul 3 proprietati asemanatoare din zone apropriate 23- Întrucât metodele de randament vor fi explicate în celelalte module ale cursului de evaluare. În evaluarea proprietatilor am evidentiat permanent prezenta terenului si a cladirii. ca urmare. deci pentru pregatirea documentelor financiare. Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizarii fluxurilor viitoare ) Metoda comparatiilor. Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential.

administratorii de blocuri de locuinte. etapa în care evaluatorul culege informatii privitoare la tranzactiile de proprietati imobiliare de acelasi tip cu proprietatea evaluata. firme de evaluare din localitatea în care se gaseste proprietatea. Valoarea obtinuta reprezinta o suma estimata pentru data la care se efectueaza evaluarea. de data la care s-a efectuat tranzactia. comportamentul si preferintele partilor implicate în tranzactiile imobiliare. presupune ca evaluatorul va alege criteriile de comparatie între proprietati. informatii verificabile ale agentiilor imobiliare.Verificarea informatiilor.Cercetarea pietii. Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru care exista suficiente informatii privind tranzactiile. pentru o piata imobiliara existenta la acea data. Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile încheiate. etapa când prin investigatii efectuate la fata locului si prin discutii purtate cu partile implicate se apreciaza corectitudinea datelor. oferte oferite prin publicatiile de specialitate. III . sau la o data foarte apropiata.Metoda comparatiei directe utilizeaza analiza pietii pentru proprietatile similare. Evaluatorul va trebui sa parcurga obligatoriu urmatoarele etape: a/ sa verifice datele de piata obtinute si sa înteleaga motivatiile. compararea acestora cu proprietatea de evaluat si efectuarea corectiilor asupra preturilor de vânzare pentru estimarea valorii de piata. Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii referitoare la : * valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care nu sunt cumparate în scopul obtinerii de venituri ( locuinte ) * valoarea unor proprietati comerciale sau industriale exploatate de proprietar. . Statistic. de tipul proprietatii evaluate. d/ sa nu se bazeze doar pe datele statistice fara sa efectueze si o analiza a comportamentului pietii. II . evaluatorul selecteaza informatiile functie de zona geografica. Pentru o corecta aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape si anume : I . b/ sa analizeze un numar suficient de tranzactii efectuate pe acel tip de proprietate .Analiza comparativa. cu dimensiuni si caracteristici fizice cât mai asemanatoare si pe cât posibil cu datele tranzactiei cât mai recente. c/ sa accepte informatiile obtinute de la terti cu conditia verificarii acestora . antreprenori de constructii.

Criteriile si elementele de comparatie Criteriile Pretul de vânzare al proprietatilor poate fi exprimat în functie de niste criterii de comparatie stabilite dupa scopul si natura proprietatii. se efectueaza comparatia cu proprietatea evaluata si se ajusteazacorespunzator pretul de vânzare al acestora. Elementele Definitie.Alegerea valorii. de exemplu: apartamentele se analizeaza la pret / mp construit sau pret / camera. utilizarea 9. restaurantele pret / loc. Elementele de comparatie care vor face corectile preturilor sunt urmatoarele: 1. caracteristicile fizice 7. localizarea 6. conditiile pietii 5. hotelurile la pret / camera. drepturile de proprietate transmise 2.IV-Compararea si corectiile. caracteristicile economice 8. conditiile de vânzare 4. V . dupa analiza rezultatelor si stabilirea la o valoare din intervalul de valori obtinut. conditiile de finantare 3. componentele non-imobiliare ale valorii . casele de locuit la pret/ mp util sau la pretul total de vânzare. depozitele la pret / mp sau mc. Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale proprietatilorsi tranzactiilor imobiliare care determina variatiile preturilor de vânzarepe piata imobiliara.

dotarile. În toate cazurile evaluatorul trebuie sa se asigure ca proprietarul este detinatorul legal si ca este posibila sau nu aceasta transmitere. Conditiile pietii. 2. managementul. ) Tehnica uzuala este aceea de aplicare a metodei comparatiei directe pe principiul perechilor de date. Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei în intervalul de timp scurs între momentul tranzactionarii si data evaluarii. fluctuatiile cererii si ofertei ) 5. starea fizica. Problema se aplica tipurilor de proprietati pentru care exista o piata a tranzactiilor imobiliare. Conditiile de vînzare. 4. la noi ar fi spre exemplu o piata a tranzactiilor pentru apartamente. Este firesc dat fiind obligatia de a folosi în analiza valorile culese de pe piata pentru mai multe tranzactii încheiate. evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de perechi de proprietati comparabile care difera numai sub aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat. Daca chiriasul a obtinut o finantare sub nivelul pietii. garantiile. Acestea cuprind toate elementele care afecteaza valoarea unei proprietati. sau între 2 cartiere foarte asemanatoare. La evaluarea cladirii comparatia se face referindu-se la diferente între dimensiunile cladirii. 9. 6. ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. Pentru aceasta . Prin acest sistem se stabilesc marimile corectiilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea de piata se refera la plata în cash facuta integral. compartimentarea interioara. dar nu se constituie în parti componente ale acesteia ( situatia econnomica. functie de aranjamentele financiare stabilite 3. el la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta proprietate. materialele de constructie utilizate. comportamentul investitorilor. Caracteristicile fizice. 8. ( inflatie. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati imobiliare care pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare.1. numarul de nivele ale cladirii. localizarea casei pe lot. Se face analiza comparativa între utilizarea existenta si cea mai buna utilizarea unei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat. etc. chiriile conditiile de închiriere. calitatea si aspectul constructiei. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult în ceea ce priveste amplasarea într-o zona. Pretul tranzactiei pentru o tranzactie imobiliara poate diferi deci. este o tehnica numita cantitativa si se aplica în evaluarea unei proprietati cu 2 sau mai multe proprietati tranzactionate. vechimea cladirii. Conditiile de finantare. 7. Aceasta reflecta motivatia cumparatorului sau a vânzatorului privind proprietatea care se tranzactioneaza. terenuri si spatii . Cu ale cuvinte se apreciaza corect localizarea proprietatii într-un cartier. Utilizarea. Caracteristicile economice. Componentele non-imobiliare. modificari legislative. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator în parcurgerea procesului de evaluare.

Greaca nr.34 Pret mediu corectie pozitiva / negativa Suprafata proprietate Pret proprietate Localizare proprietate Apreciere calitativa pozitiva negativa negativa negativa pozitiva Pret Suprafete tranzactie Teren+cl. pentru fiecare dintre ele. Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoasterea precisa a elementelor de corectie si starea reala a fiecareia dintre proprietati. Dupa analizarea fiecarei proprietati comparativ cu proprietatea supusa evaluarii dupa criteriile prezentate mai sus. cu suprafata cunoscuta si pretul cunoscut. $ 53.89 416 mp 69. 1 2 3 4 Str. soseaua Viilor nr. aceste cinci proprietati fiind vândute sau expuse pe piata libera de transferuri. cr. Pretul de piata aferent proprietatii supuse evaluarii va fi obtinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietatile cu corectii pozitive cu valoarea ce mai mica din cadrul proprietatilor cu corectii negative. 336 mp. sau altfel spus proprietatea ar scadea la pret daca ar fi asemanatoare cu proprietatea supusa evaluarii.40 Str.comerciale.04 192. Pentru evaluator se impune aprecierea proprietatii financiar.000 57. apreciem avantajele sau dezavantajele proprietatilor comparabile. Daca este inferioara atunci pentru a atinge valoarea proprietatii supuse evaluarii se impune un aport financiar pozitiv. Mai rar dar se pot aprecia si proprietatile de tip rezidential cu limitarea unora dintre informatiile implicate. În anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru cladiri folosind comparatia relativa.000 780 mp.1 Str.efectuat pentru cinci proprietati asemanatoare sitate în acelai cartier cu proprietatea supusa evaluarii. Tabelul de analiza comparativa se prezinta sub aceasta forma : Nr. va trebui sa acceptam ca facem o economie. este inferioara proprietatii supuse evaluarii sau este superioara. Gripescu nr. dar datele despre cartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei.19 141.16 Str.30 187. 92.000 76.000 490 mp. 150.000 358 mp. 1 Str. Suhaia nr. 402 mp Pret / mp.845 $ Observatii 5 . Daca proprietatea comparabila este superioara proprietatii supuse evaluarii. Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoasterea acestor date. apoi pentru fiecare dintre ele ne pronuntam . Analiza s. Moara Rosie nr. Se va obtine un pret/ mp.75 226.79 167. $ 148.

a duratei de folosire viitoare pe criteriul eficientei mijlocului fix.1./ Metoda informatiilor de piata .A.3.3. În conditiile în care se regasesc preturi diferite pentru un produs cu aceleasi performante./ Metoda procedeelor specifice A.1-5.-4. UTILAJE sI INSTALAŢII DE LUCRU 3. MOBILIER. Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. 2.4.1. informatiile privind denumirea uzinei si localitatea în care se afla amplasata.1. DISPOZITIVE. . Din punct de vedere al preciziei.2 ANIMALE sI PLANTAŢII 6. dat fiind obligatia evaluatorului de a prelua informatiile de la producatori.7.2. Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se extraga informatiile legate de tara de provenienta.. comisonul importatorului. se vor prezenta criterii de abordare a elementelor de evaluare în ideea obligatiei de a se stabili valoarea de înlocuire a mijlocului fix. taxe si impozite ale Guvernului Romaniei. metoda se recunoaste a fi cea mai precisa.B. cheltuielile cu transportul de la frontiera. sau numarul pozitiilor asemenea este relativ mic. evaluatorul va alege pe cel mai mic.6. Pentru precizia informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care provine utilajul respectiv.9.27 MAsINI. Tehnica folosita.R.139 / 2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare: 2. Trebuie sa fie cunoscut faptul ca în afara pretului de produs aici sunt incluse taxele vamale. REGLARE 4. criteriile de apreciere a uzurii fizice si morale sunt formulate astfel încât sa fie posibila selectarea datelor primare. UNELTE.EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III Pentru mijloacele fixe grupele 2 . APARATE sI INSTALAŢII DE MĂSURĂ.G./Metoda informatiilor de piata presupune ca numarul mijloacelor fixe este relativ mic.1. Aceste informatii se pot obtine direct prin corespondenta cu aceste agentii comerciale. caracteristicile utilajului din cartea tehnica. Conform H. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vama pâna la hala de montaj. APARATURĂ BIROTICĂ Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare : . MIJLOACE DE TRANSPORT 5. Acesta va fi trecut ca valoare de înlocuire pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metoda. CONTROL.

Procedeul identificarii La situatia in care avem cel putin 2 preturi pentru acelasi produs. durata de viata ramasa. cu furnizori diferiti. pentru valoarea de înlocuire se va alege presul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic. Se preiau informatii despre marca utilajului sau numele fabricantului./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor Exista doua proceduri în inventarierea si identificarea bunurilor mobile : macoidentificarea si microidentificarea.Aceasta metoda este practicata ./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a valorilor de înlocuire care sunt cunoscute ca fiind : 1. programul de reparatii. modelul si dimensiunile. fiind exclus deasemenea costul racordarii acestuia la instalatia electrica de forta./ Procedeul colerarii 4. Evidentierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei în structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul pe obiect de investitii. Micro./ Procedeul identificarii 2. consumuri de energie si combustibil. cu randamente asemanatoare. caz în care se impune ca aceste fundatii sa fie evaluate si eliminate din valoarea de înlocuire a utilajului. data punerii în functiune. vârsta cronologica sau efectiva. vârsta si starea tehnica. Exista uneori înregistrarea valorii utilajului alaturi de costul fundatiilor acestuia. Macro-identificarea informatiile culese include : produsele.Atentia trebuie îndreptata asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului si cheltuielile legate de montajul lui în hala. randamente sau pierderi. apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii./ Procedeul similitudinii 3. eficienta exploatarii. echipamente de control. dimensiunile fizice. B.identificarea presupune in primul rând identificarea producatorilor de utilaje identice cu cele supuse evaluarii. Dupa analiza producatorilor i stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de inlocuire. capacitatea. seria si data fabricatiei. Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi. mijloace de întretinere. Trebuie sa fie evaluat doar utilajul.

Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.G.O. 7 din 4/1998 privind aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale ( modificata si completata prin O. Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune. Acest procedeu este mai putin folosit. Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate si sub toate aspectele . stare fizica. Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis centrralizat motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de crestere a preturilor publicati in Buletinele de Statistica. 746/1994 publicate in M. Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile ramase actualizate.F. Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii .dar evaluarea se efectueaza pe cel putin 2-3 echipamente asemanatoare.nivel tehnologic. . in ani sau in luni.performante tehnice. verificarea veridicitatii acestora. Aceasta valoare de înlocuire se multiplica cu numarul de luni propuse ca rest de viata obtinând astfel valorile ramase actualizate. HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. nr.22 al cartii sus mentionate. Dat fiind necesitatea de majorare a sferei de cunoastere avem de multe ori dificultati în cunoasterea pietei de produse similare dat fiind costurile de obtinere a informatiilor.La HGR 945/1990 .In functie de nivelul de depreciere constatat se poate pronunta o perioada de timp. Constatarile fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna privind deprecierea echipamentului la data evaluarii. In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg. 180/994 Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numarului de ani sau ani si luni rest de viata dupa care se stabileste amortizarea lunara pe noua valoare de înlocuire.indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import .O. cat ar mai putea functiona acest utilaj.cu fabricant din fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare. 54/1997 care abroga Normele precedente aprobate prin Ordin M.dispensabilitatea de echipament in procesul de fabricatie.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare . Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile HGR 909/1997 publicat in M.

Se cunoaste ca oricum la amortizare aceste utilaje se desmembreaza se caseaza si se vând la fier vechi. apoi va stabili restul duratei de viata .. Standarde Internationale de Evaluare. sau obtine asistenta de la persoanele competenteti cunoscatoare. In cazul evaluarii pentru auditul financiar. . cu convingerea ca toti cursantii vor dori sa se alinieze unor concepte Europene.. b/ are suficiente cunostinte si experienta locala în evaluarea activelor.Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula: a ---------.. . b . STANDARDE DE EVALUARE Vom trece în rezumat definitii si extrase din cartea .. În anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care s-a scos la licitatie pentru a fi vândut.. sa patrunda în lumea evaluarii sustinut de aceste concepte. sa stabileasca restul duratei de viata si apoi sa determinea valoarea ramasa actualizata... % a+b în care : a reprezinta durata de viata scursa de la punerea în functiune b reprezinta restul duratei de viata a utilajului Pentru utilajele neamortizate. ca diferenta între durata de viata scriptica stabilita prin HGR 964 si durata de viata consumata.. este o persoana responsabilacare sa poata demonstra ca: a/ a obtinut o diploma post universitara adecvata si poate demonstra ca si-a mentinut si sporit cunostintele profesionaleprintr-un program relevant de pregatire continua .x 100 = . Evaluatorul -definitie Evaluatorul este o persoana responsabila pentru elaborarea si/sau supervizarea evaluarilor. valoarea ramasa actualizata se apreciaza a fi pretul în fier vechi. dar scoase din functiune pentru diverse motive.. În orice situatie evaluatorul trebuie sa verifice fiecare dintre utilajele importante. evaluatorul va determina valoarea de înlocuire printr-un procedeu sigur..

prudent si fara constrângere. Alte definitii preluate si necesar a fi prezentate sunt: Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat. în plus nu a avut în ultimile 24 luni si nu are nici în prezent o relatie pecuniara cu clientul. . este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii. daca ajunge la concuzia ca-i lipseste experienta necesarapentru îndeplinirea corespunzatoare a misiunii. evaluatorul trebuie sa-si previna clientul si sa solicite asistenta profesionala de la specialisti. paragraph 16 ) Valoarea de piata pentru utilizarea existenta. evaluator independent. în cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv. În cazurile complexe. între un cumparator hotarât sa vânda într-o tranzactie libera. pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale. Evaluatorul independent este un evaluator extern care. ( IAS16. regulamentare. dupa un marketing adecvat. într-o tranzactie libera. etice si contractuale legate de lucrare . de buna voie.în care fiecare a actionat în cunostinta de cauza. nici direct nici indirect. paragraph 16 ) Valoarea amortizabila Costul activului sau o alta valoare substituita costului ( în situatiile financiare ) din care s-a scazut valoarea reziduala Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o întreprindere estimeaza ca o va obtine pentru un active la sfârsitul duratei de viata utila a cestuia. în care fiecare a trnzactionat în cunpstinta de cauza. între un cumparator hotarât sa cumperesi un vânzator hotarâtt sa vânda. la data evaluarii. dupa deducerea prealabila a costurilor de cedare estimate ( IAS16. între doua parti aflate în cunostinta de cauza. Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar semnificativ în companie-client sau vive-versa. cu exceptia platii evaluarii si a declarat în scris orice implicare directa sau indirecta cu proprietatea evaluata. d/ are o asigurare profesionala adecvata cu resposabilitatile asumate. Evaluatorul poate fi : evaluator intern . dupa un marcketing adecvat. evaluator extern . Valoarea justa este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontata. dar presupunând ca activul este liber/neopcupat. prudent si fara constrângere.c/ îndeplineste cerintele legale.

este nepotrivita utilizarea CIN pentru proprietati detinute ca investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare ale companiei. national si supranational. poate fi definita ca fiind valoarea cu cea mai buna utilizare. care stau la baza unor estimari ale valorii de piata . sau mai bine zis din valoarea de înlocuire. alta decât cea prezenta. genereaza un cash flow negativ. În absenta unor date de piata. Deprecierea. legale sau financiarew. Aceasta sitatie poate afecta partial sau integral unproces integrant.Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa. Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un activ asteapta sa fie utilizat de catre o entitate Evaluari conform IAS16 . Deprecierea legata de reglementarile de mediu. fizice. sau marimea uzurii fizice. desi unele analize. presupune o analiza pentru utilizarea existenta în contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate. care se vând foarte rar sau niciodata. se bazeaza pe date derivate din analiza CIN al vânzarilor instalatiilor de productie. Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativa. directive si / sau de controlul asupra poluarii si de politicile de administrare a deseurilor. respectiv cea intentionata sau cea care ar corespunde unei redezvoltaride catre proprietarul activului. este de analizat deprecierea care afecteaza activul în stabilirea valorii ramase actualizate. este o micsorare a valorii rezultata din trecerea timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului viitor de utilizare comparativ cu o cladire moderna substitut. CIN este adoptat ca substitut al analizei de piata. sau pentru utilizarea în alte scopuri. altfel decat parti ale unei afaceri. Costul de înlocuire net ( CIN ). de societatea de dezvoltare imobiliara sau de catre ocupantul presupus. la nivel local. sau necesitalucrari substantiale de remediere. daca decizia respectiva nu ar fi fost luata. Prin urmare. Deprecierera functionala este o analiza ce presupune adecvarea cadirii pentru utilizarea curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia. este o procedura de evaluare folosita în stabilirea valorii pentru utilizarea existenta în cazul proprietatilor specializate. care constituie subiect al unor obligatii contractuale . de decrete. Valorile negative apar atunci când activele imobiliare. real sau ipotetic. este analizata ca urmare a unei decizii luate în cadrul afacerii facând astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. chiar daca cladirile aracea valoare pentru o alta întrprindere sau chiar pentru proprietarul actual. Aceasta nu este o metoda derivata din piata. Deprecierea strategica.

conjucturii pietei si fluxului de lichiditati. CODUL ETIC AL EVALUATORULUI . entitatea va trebui sa estimeze valoarea justa a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de înlocuire net. cu exceptia cazului în care face parte din activitatea continua de afaceri. conform IAS16. dupa cum urmeaza : a/ Valoarea justa a terenurilor si constructiilor este stabilita de regula pe baza informatiilor de piata prin evaluarea efectuata. care depind total sau partial de vânzarea sau lichidarea activelor imobiliare ca o categorie de investitiipe pietele de capital. evaluarea obiectiva a riscului indus de conditiile detaliate de acordare a creditului propus. de evaluatori calificati profesional. se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe o evaluare patrimoniala la data asigurarii. b/ În cazul în care informatiile de piata privind valoarea justa a unui element specializat de imobilizari corporale nu sunt disponibile. Proprietatile ce se pot constitui ca garantii de credite sunt: * Proprietatile detinute ca investitii * Proprietatile ocupate de proprietar * Propritatile în dezvoltare * Proprietatile evaluate pe baza proiectiilor financiare * Activele epuizabile ( resursele minerale ) Garantiile pentru asigurare Pentru evaluarile efectuate atunci când sunt în cauza interesele actuale si viitoare ale detinatorilor de titluri /polite de asigurare si ale investitorilor în combinatii financiare. ( IAS 16. de regula valoarea de piata determinata prin evaluare. ar trebui sa ia în considerare scopul evaluarii. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este. precum si transparenta modului de prezentare a datelor raportului evaluarii.Atunci când o entitate adopta optiunea de reevaluare pe baza valorii juste. iar elementul este rar tranzactionat. paragraful 33 ) Garantiile pentru credite/ garantii ipotecare Analiza problemelor de evaluare care privesc garantiile pentru credite constituite din proprietati imobiliare. care poarta un nivel ridicat de responsabilitate fiduciara. activele sunt incluse în bilantul contabil la valoarea justa. în mod normal .

demntitate. Ei îsi vor reglementa afacerile lor cu clientii si cu alti profesionisti. rudelor . astfel încât sa promoveze cele mai înalte standarde de etica. Recunoasterea asistentei externe Evaluatorii vor recunoste orice asistenta externa primita de la alti profesionistisi. de competenta tehnica si de prestigiu. Conflictele potentiale trebuie dezvaluiteînainte de acceptarea angajarii lucrarii. în cazurile normale.Codul etic nu are o autoritate oficialalrgala si nuse pretinde sa fie decât un complement la normele legale. ei vor face cunoscut clientului si altor parti interesate despre implicarea comuna. 54 . 834 1991 din M. Evaluatorii nu vor lucra pentru doua sau mai multe parti în acelasi subiect. Probitate Întotdeauna . Evaluatorii vor trata întotdeauna afaceriler clientului cu discretia adecvata. Întotdeauna evaluatorii vor desfasura activitatea lor si a afacerii lor cu onoare.ale firmei.II 1992. pe cât sta în putinta. în afara cazului când partile sunt de acord cu aceasta. BIBLIOGRAFIE H. integritate si independenta pentru binele cllientilor lor si al profesiei.evaluarea terenurilor .R. în conformitate cu inalt standard de comportament profesional fata de alte parti. Clasificarea Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior si sunt apti sa se conformeze definitiei evaluatorului de active ar trebui sa angajeze lucrari. la reglementarile si la corecta practica a organizatiilor nationale care controleaza sau supravegheaza activitatea evaluatorilor.G. prima îndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele legitime si etice ale clientilor lor. Sprijinirea si promulgarea standardelor Evaluatorii vor sprijini standardele si vor folosi cea mai buna metoda pentru a asigura adoptarea lor si de a asigura ca evaluarile relevante sunt conforme cu acestea. O. corectitudine. Conflicte de interese Evaluatorii trebuie sa ia toate precautiile rezonabile pentru a fi siguri ca nu pot apare conflicte între interesele clientilor lor si cele proprii ale evaluatorilor. asociatilor.

G.1994 Legea 15 / 1995 H.Bucuresti Legea 18 /1991 si Legea 16. YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William Ventolo A GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTY STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE –EDIŢIA 7 2005 LECTOR ING. BRITTON THE APPRAISAL OF REAL ESTATE. 964 1998 STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE MODERN METHODS OF VALUATION .M.DECIZIA 79/ 1992 a C.A.W.U.P. sCHIOPU CORNELIU .R.Appraisal Institute S.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->