ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURESTI

FACULTATEA DE ECONOMIE AGROALIMENTARA SI A MEDIULUI

Vanzarea–
Cumpararea
terenurilor agricole

STUDENTI: NEAGU RAMONA

STOIAN MADALINA-ROXANA
GRUPA:1317
SERIA:B

BUCURESTI 2011

Vanzarea – cumpararea

Vanzarea-cumpararea terenurilor agricole reprezinta segmentul cel mai important

al pietei funciare.
 In conditiile economiei de piata bazata pe proprietatea privata, vanzarea-
cumpararea inlesneste circulatia libera a terenurilor agricole de la un proprietar la altul,
fapt pentru care poate avea ca finalitate concentrarea proprietatii funciare in exploatatii
de dimensiuni mai mari- obiectiv strategic important al actualei politici agrare romanesti.
Legaturile dintre actul de vanzare si cel de cumparare a terenurilor se realizeaza
prin intermediul pretului, care reprezinta “suma de bani platita pentru transferul
dreptului de proprietate al unei persoane fizice sau juridice asupra unei suprafete catre
alta persoana”. Teoria economica considera ca, la baza formarii preturilor terenurilor
trebuie sa stea renta capitalizata. Aceasta presupune ca proprietarul care instraineaza
(vinde) pamantul trebuie sa beneficieze, prin pretul dobandit, de o suma de bani care
depusa sau “data cu imprumut la o dobanda curenta, normala, sa-i asigure […] un venit
egal cu profitul, respectiv cu renta sau arenda, incasata in conditiile in care era
proprietarul pamantului respectiv”.

Istoria proprietatii funciare in Romania

Notiunea de proprietate incepe sa capete contur atunci cand dezideratul taranului

roman, de a fi proprietarul pamantului pe care il munceste, ia nastere imediat dupa
unirea Principatelor Romane din 1859. Reforma agrara promulgata de principele
Alexandru Ioan Cuza in 1864 a contribuit in mare masura la ameliorarea structurii de
proprietate din Principatele Romane si la inlaturarea oricarei forme de legatura silita
dintre taran si proprietar (claca), fara insa sa rezolve problemele tehnice si economice ale
exploatatiei agricole.
Astfel ,reforma agrara nu a avut efectul scontat pentru ca taranul roman,devenit
proprietar de pamant,nu avea inventarul si capitalul necesar pentru exploatarea
pamantului.
In anul 1918,in ansamblul intregii tari se remarca existenta unui numar foarte mare de
exploatatii mici,cu o pondere de 95,7% in totalul exploatatiilor,cu o suprafata medie de
4,35 ha.La polul opus se situa marea proprietate funciara care,cu o pondere de numai
0,3% din totalul exploatatiilor,detinea 40% din suprafata tarii.
Istoria proprietatii funciare demonstreaza – pana la inceputul perioadei interbelice
– o evolutie fireasca a formelor de cooperare agricola si de proprietate in devalmasie de
catre exploatatiile agricole,de la mica exploatatie pana la “marea proprietate”.
In perioada interbelica, faramitarea terenurilor reprezenta in continuare problema
prioritara datorita faptului ca exploatatiile mai mici de 5 ha reprezentau 75% din numarul
total al gospodariilor, avand o dimensiune medie de 2,25 ha teren agricol, respectiv 1,86
ha teren arabil.

2
 La nivelul anului 1930 dimensiunea medie era de 3,9 ha. Exploatatiile avand sub
10 ha reprezentau 92% din numarul total si exploatau 60% din exploatatia arabila si 48%
din suprafata agricola.
Datele statistice aferente anului 1938 dovedesc ca suprafetele primite la reforma
agrara din 1921 de catre micii prorietari au fost pierdute in proportie de 20-35% in zona
de deal. Micii proprietatri au fost nevoiti sa vanda pamantul datorita foarfecelui
preturilor.
Avand in vedere cresterea nesemnificativa a veniturilor agricole si pentru a
micsora faramitarea suprafetelor, prin Legea pentru stimularea agriculturii din 29 martie
1937 se acordau reduceri de 25% la impozite catre stat, judet sau comuna, pentru
intreprinderile care se vor infiinta in vederea folosirii materiilor prime din agricultura. Se
stabilea aprovizionarea la preturi mininale, pe baza de comenzi si contracte de cultura
intre industriasi si tarani. Datorita acestei reforme, inaintea celui de al doilea razboi
mondial, Romania era o tara cu vocatie agricola, dar caracterizata prin faramitarea
terenurilor..
In perioada 1939-1940, agricultura a fost considerata un sector economic
strategic. S-au adoptat masuri pentru cresterea cantitatii si calitatii productiei agricole.
Astfel a fost introdus un sistem de bonificatie pentru produsele agricole de calitate
ridicata. Scopul principal este acela de a crea rezerve alimentare, in special de cereale.
In 1941, exploatatiile agricole particulare detineau 73,5% din suparafata agricola
totala, avand o dimensiune medie de 4,5 ha, impartita in medie in 5 parcele. Sectorul
public detinea 26,5% din suprafata agricola totala, cuprinzand pasuni si fanete in zona de
munte, loturi mici - sub 10 ha - detinute de camerele agricole judetene, fermele agricole
ale Ministerului Agriculturii si Domeniilor, lotul hergheliilor, precum si ale “depozitelor de
armasari” ale statului. In ciuda fenomenului de faramitare a terenurilor agricole, structura
proprietatii funciare reprezenta rezultatul unei evolutii naturale si de lunga durata, ceea
ce asigura viabilitatea acestui sistem.
Instaurarea primului guvern comunist in 1945, a deschis o perioada de dramatice
schimbari structurale ale proprietatii funciare, anuland o tipologie funciara specifica
tarilor europene dezvoltate si care cu greu poate fi refacuta in prezent.
Prin Legea din 22 martie 1945, marii proprietari (mosieri) au fost expropriati de o
suprafata de 1,46 milioane ha, din care 1,1milioane ha (74,9%) a fost atribuita fara
rascumparare taranilor, iar diferenta de 368 mii ha (25,1%) s-au construit ca o rezerva de
stat. Ca urmare a reformei din 1945, au fost improprietariti 918 mii de tarani fara pamant
sau cu pamant putin, intemeindu-se astfel 400 mii noi gospodarii, iar alte 500 mii
gospodarii si-au sporit suprafata de teren pe care o detineau.
In perioada 1945-1946, ca urmare a secetei din Moldova, o parte din terenurile
agricole provenite din improprietarire au fost vandute la preturi derizorii. Ca urmare

3
printr-o lege speciala, statul a anulat toate vanzarile de pamant care au avut loc in acest
interval, iar terenurile au fost restituite fostilor detinatori (tarani). In ianuarie 1947, circa
1,4milioane ha fusesera distribuite unui numar de 800mii de exploatatii mici, cu mai putin
de 5 ha; 36,4% din numarul total al exploatatiilor sau gospodariilor de subzistenta (cca. 2
milioane avand o dimensiune sub 1 ha), iar 42% din total erau gospodarii cu timp partial,
obtinand o parte din venituri din afara gospodariei ( peste 2,3 milioane gospodarii intre
1-3 ha).
Reforma agricola nu si-a atins scopul social declarat, avand in vedere ca in 1948 a
inceput un indelungat proces de mutare a centrului de greutate din rural in urban, cauzat
de colectivizarea promovata de catre regimul comunist si continuata ulterior cu
industrializarea fortata.
In 1948, guvernul comunist a expropriat domeniile Coroanei, iar mai tarziu
terenurile apartinand absenteistilor, cetatenilor si colaboratorilor germani si suprafetele
ce depaseau 50 ha, neincluse in reforma din 1945.
Exproprierea din 1948 a cuprins 940 mii ha teren agricol, iar de aceasta data nu a
mai fost distribuita taranilor, ci a marit suprafetele apartinand sectorului de stat si celui
cooperatist.
Colectivizarea a demarat in 1949, avand la inceput rezultate modeste,deoarece
CAP-urile nu au reprezentat o creatie voluntara a propriilor sai membri. In anul 1956,
CAP-urile detineau 10% din terenurile arabile expropriate. Deoarece micii prorietari
romani s-au opus improprietariri colhozurilor si sovhozurile, procesul de colectivizare se
realizase doar in proportie de 77% in 1962. Doar 1816 mii ha au ramas in proprietate
privata.
Datorita mecanismului artificial de transpunere in practica a principiilor
cooperatiste, fara nici o legatura de specificul romanesc, colecivizarea a declansat o
profunda criza a mediului rural.
Pana in 1989, dintr-un total de 14759mii ha agricol, 12953 mii ha erau exploatate
de fermele de stat si cele cooperatiste. Prin socializarea pamantului, taranii nu au mai
beneficiat de avantajele dreptului de dispozitie si nici de uzufruct. Pentru o perioada de
45 de ani, politica economica a statului roman a avut drept obiectiv acumularea primitiva
in agricultura in favoarea unei industrializari inadecvate, reducand sansele utilizarii
eficiente a resurselor nationale si a dezvoltarii economice echilibrate.
De-a lungul istoriei proprietatii funciare se remarca, deci ,o evolutie a extremelor:
de la marea proprietate existenta pana la sfarsitul primului razboi mondial, la mica
proprietate pana la inceputul celui de al doilea razboi mondial, la marile ferme ale
perioadei comuniste, apoi la parcele fragmentate ale celor 10 ha in echivalent arabil per
familie, specifice perioadei de dupa 1991.

4
Blocarea circulatiei libere a terenurilor timp de 7 ani, de la aparitia legii 18/1991, care
anunta necesitatea vanzarii-cumpararii si pana in 1998, cand legea 54 legifera acest fapt,
nu reprezinta un fapt singular in domeniu.
De pilda, in legile de improprietarire din 1864, 1921, 1945, erau prevederi clare, care
interziceau taranilor beneficiari ai reformei sa instraineze pamantul dobandit, mai
devreme de 15 ani. Evident, legiuitorul a luat in considerare perioada minima de
maturizare a noilor raporturi de proprietate funciara si de consolidare a capacitatii de
exploatare a terenurilor, precum si evitarea speculei pe piata funciara. Dar aceste
motivatii palesc in fata neajunsurilor pe care beneficiarii legii 18/1991 le-au intampinat,
din cauza constrangerilor la care acestia au fost supusi : precaritatea factorilor de
productie, varsta inaintata, mediul economic ostil, piata agroalimentara rudimentara.

Evolutia ciclica specifica istoriei funciare a Romanie demonstreaza faptul ca

neintreruperea ciclului evolutiv al proprietatii funciare ar fi condus in timp, la o
dimensiune optima a exploatatiei funciare romanesti asemanatoare structurilor agrare
ale Uniunii Europene. Intreruperea impusa de modificarea regimului politic in 1945 a
determinat insa o evolutie opusa, astfel incat in prezent ne regasim intr-o situatie similara
celei interbelice.

Cadrul legislativ specific al dezvoltarii pietei funciare

Functionarea pietei funciare depinde de trei componente: vanzarea de terenuri,

arendarea acestora si transferul de proprietate prin donatii, mosteniri etc. Evolutia
legislatiei in domeniu dovedeste preocupari in ceea ce priveste procesul de vanzare-
cumparare a terenurilor, precum si facilitarea arendarii acestora, deoarece cea de-a treia
componenta a functionat in toata aceasta perioada.
Dezvoltarea pietei funciare a fost extrem de dificila datorita procedurilor greoaie
de eliberare a titlurilor de proprietate si punerii in posesie o celor indreptatiti intr-un ritm
lent.
Vanzarea terenurilor reprezinta elementul- cheie al pietei funciare. Timp de sapte
ani de la aparitia Legii fondului funciar, acest proces a fost interzis. In toata aceasta
perioada, transferul de proprietate prin donatii a reprezentat o modalitate mascata de a
opera procese de vanzare-cumparare, avand in vedere faptul ca art.31 al Legii fondului
funciar stipula in mod clar ca “terenul… nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de
zece ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea
proprietatii’’.

5
 Avand in vedere ca pe data de 31decembrie 1999, suprafata totala pusa in posesie
era de 85.4% din suprafata de pus in posesie, numarul persoanelor puse in posesie
reprezenta 82,1% din numarul de persoane de pus in posesie si ca titlurile de proprietate
se elibereaza doar in proportie de 77,4% , este evident de ce piata funciara nu este
dezvoltata si nu are puterea de a determina o crestere a dimensiunii exploatatiilor
argicole, pe seama circulatiei juridice a terenurilor.S-a impus astfel crearea unui cadru
legislativ care sa permita dezvoltarea pietei funciare. Principalul act normativ este: Cap IV
“circulatia juridica a terenurilor’’din Legea fondului funciar nr.18/1991, modificat si
completat prin legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor.
In perioada economiei centralizate, terenurile puteau trece din proprietatea unei
persoane juridice sau fizice in prioritatea altei persoane numai in mod exceptional.
Inlaturand interdictiile privind circulatia juridica a terenurilor, Legea nr. 54/1998 prevede
ca terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, sunt si raman in circuitul civil.
Ele pot fi dobandite si instrainate prin oricare din modurile stabilite de legislatia civila, cu
respectarea unor conditii:
a) Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate, indiferent
de intinderea suprafetei, prin acte juridice intre vii – inclusiv prin vanzare – incheiate in
forma autentica. Pentru a deveni opozabile fata de terti, este necesara transcrierea
acestor acte in registrul de publicitate al cartii funciare.
b) Pentru a limita procesul de refacere a unor proprietati funciare mari si de
stratificare a producatorilor agricoli, proprietatea dobanditorului nu poate depasi 200
ha de teren agricol in echivalent arabil, de familie, prin familie intelegandu-se sotii si
copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor. Incalcarea acestei
prevederi se sanctioneaza cu reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei
legale.
c) Cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine nu pot
dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romania prin acte juridice intre
vii sau prin cauza de moarte.
Persoanele juridice cu sediul in Romania care au capital partial sau integral strain
pot achizitiona si teren in Romania pentru a-si desfasura activitatea pe baza Legii nr.
241/1998 privind investitiile.
In privinta cetatenilor straini si apatrizilor, in noua Constitutie a Romaniei din
2003 se stipuleaza: ”Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate
privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la
Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza
de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire
legala.” Romania a solicitat Uniunii Europene si a obtinut doua perioade de tranzitie
dupa 2007, data aderarii la UE, si anume de 7 ani pentru achizitionarea de teren agricol,

6
paduri si teren forestier de catre cetatenii UE si de 5 ani pentru dobandirea dreptului de
a cumpara teren situat in intravilan.
Stabilirea unor perioade de tranzitie este de natura sa evite consecintele
economice si sociale pe care le-ar genera liberalizarea imediata, la data aderarii, a
vanzarii pamantului de catre cetatenii straini, avand in vedere urmatoarele
considerente: numarul mare a populatiei ocupate in agricultura, existenta unui decalaj
substantial intre veniturile medii ale cetatenilor romani si cele ale cetatenilor statelor
membre ale UE si mentinerea unui decalaj considerabil intre preturile suprafetelor de
teren din Romania si ale celor din tarile UE.
d) Persoanele fizice care au cetatenie romana si domiciliul in strainatate pot
dobandi in Romania, prin acte juridice intre vii si prin mostenire, terenuri de orice fel.
e) Vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan este conditionata de
exercitarea dreptului de preemptiune (de proprietatea la cumparare), acest drept
avandu-l coproprietatrii, proprietarii vecini si arendasii.
Titularii dreptului de preemptiune trebuie sa se pronunte in scris asupra exercitarii
acestuia, in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare, in care se va
arata si pretul oferit.
Vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la
consiliul local in raza caruia este situat terenul.In aceeasi zi, secretarul unitatii
administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la
sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si
categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul.
In cazul in care isi exercita dreptul de preemptiune mai multi titulari, vanzatorul are
dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti.
Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune nu este convenabil
vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane.
Daca in termenul prevazut nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu si-a
manifestat vointa de a cumpara terenul, acesta se vinde liber.
Punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului realizat , se face de catre
delegatul oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol judetean sau al
municipiului Bucuresti, in prezenta partilor contractante sau a reprezentantilor acestora,
parti in contractul de schimb, operandu-se in documentele cadastrale si in registrul
agricol modificarile survenite.

Intrarea in vigoare a Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor

marcheaza inceputul procesului de vanzare-cumparare (legala) a pamantului si al
functionarii acestui segment al pietei funciare. Suprafata instrainata este insa relativ

7
redusa, atat in extravilan, cat si in intravilan, ceea ce arata stadiul incipient in care se
afla acest segment al pietei pamantului
Conform legii nr 247/2005 Reforma în domeniul proprietatii si justitiei:
Terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor, sunt si
raman in circuitul civil. Ele pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile
prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi.
Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de
destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate şi dobandite prin acte juridice intre vii,
incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
In cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real asupra unui
teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestora,
dispozitiile se aplica in mod corespunzator.
Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi
dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea
speciala.
Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu
privitor la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz.
Instrainarile realizate sub orice forma, in temeiul prezentei legi,nu valideaza
titlurile de proprietate ale instrainatorilor si dobanditorilor, daca acestea erau lovite de
nulitate, ca urmare a incalcarii dispozitiilor legale in vigoare la data incheierii lor.
In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau
fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a
indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare
care sa tina loc de contract.
Instrainarile efectuate in scopul comasarii parcelelor şi loturilor de teren, prin
constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue,
indiferent de destinaţia lor, precum şi instrainarile efectuate de catre persoanele
indreptatite sa obtina renta viagera agricola, pot fi efectuate si pe baza schitelor care au
stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicarii legilor fondului funciar si
sunt scutite de taxa de timbru si de timbrul judiciar.

Piata vanzarii-cumpararii

8
 Pamantul reprezinta principala resursa naturala de care dispune societatea
pentru productia agricola. Ca resursa naturala, in starea originara, pamantul (solul) este
“un dar al naturii”. El face parte din categoria bunurilor care nu au valoare economica.
Transformarea pamantului din resursa naturala in factor de productie presupune
atragerea lui in circuitul agricol.Odata cu aceasta,pamantul inceteaza sa fie numai un dar
al naturii, devenind si un produs al muncii, pentru ca inmagazineaza o serie de cheltuieli
pentru mentinerea si ridicarea capacitatii sale productive, pastrarea echilibrului
ecosistemului agricol, prevenirea poluarii mediului inconjurator, crearea infrastructurii,
etc. Prin munca omului el capata valoare economica si utilitate practica. In aceste
conditii, pamantul este concomitent si dar al naturii, si capital funciar. Aceasta
combinatie se perpetueaza prin actiunea simultana a naturii si a omului. Pe masura
trecerii de la agricultura extensiva la cea intensiva, la folosirea biotehnologiilor si
informatizarii, sporeste contributia componentei capitalului finaciar. Prin vanzarea-
cumpararea de pamant ,se realizeaza transferul complet de proprietate asupra
pamantului. Acest transfer implica existenta pretului. Pretul pamantului exprima
cantitatea de moneda necesara pentru cumpararea unei anumite suprafete de teren,
respectiv, pentru transferul dreptului de proprietate al unei persoane fizice sau juridice
asupra unei suprafete de teren altei persoane,prin actul de vanzare-cumparare, el este
rezultatul interactiunii dintre oferta si cererea de pamant, al confruntarii dintre
vanzatori si cumparatori, fiecare dintre ei urmarind maximul de avantaj.
Oferta totala de pamant este limitata in ceea ce a creat natura si a putut sa fie
atras de catre om in circuitul economic. Ca urmare, pe termen scurt si in regiunile in
care pamantul este in mod efectiv un factor limitat, ea este inelastica la variatiile
pretului. Urcarea sau scaderea pretului pamantului nu exercita practic nici o influenta
asupra ofertei suprafetelor de teren puse in vanzare. In aceste conditii, pretul de piata al
solului depinde de nivelul cererii de pamant. Concurenta dintre cumparatori este
hotaratoare in fixarea pretului pamantului.
Pe fondul ofertei totale rigide, apar si situatii in care oferta de pamant manifesta
o anumita elasticitate. Este cazul ofertei de pamant pentru anumite scopuri agricole-
amplasarea anumitor culturi in anumite zone favorabile in care pietele pretabile sunt
mult mai mari; sporirea ofertei de pamant ca rezultat al combinarii productive a
factorilor de productie, al trecerii de la dezvoltarea extensiva la cea intensiva;
disponibilizarea unor suprafete de pamant pentru vanzarea in scopul procurarii de
capital sau alte mijloace de productie: cresterea ofertei de pamant datorata
proprietarilor neexploatanti, care considera insuficienta arendarea, precum si datorita
succesiunilor (in unele tari, mostenitorul trebuie sa rascumpere o parte mai mult sau
mai putin importanta din suprafata de teren mostenita). Analiza acestor cazuri a condus

9
la concluzia ca ele exercita o influenta minora asupra ofertei de pamant, aceasta
ramanand practic inelastica la pret.
Cererea de pamant este derivata din cererea pentru produse agricole. Ea este
mai mare atunci cand populatia este in crestere si cand productia agricola este
profitabila. Daca cererea pentru produse cultivate este elastica in raport cu pretul de
piata,cererea pentru pamantul pe care se produc produsele respective este si ea elastica
si invers.
Cererea de pamant este, de asemenea , influentata de raportul intre pretul
pamantului si pretul altori factori de productie. Daca pretul pamantului este ridicat si al
altor factori de productie relativ mai avantajos, producatorul agricol prefera sa-si
investeasca banii in bunuri-capital pentru intensificarea productiei de terenuri de care
dispune; invers, daca pretul altor factori de productie este ridicat, el va cauta sa isi
extinda sfera productiei prin cumpararea de noi terenuri.
Asemanator influenteaza cererea pentru pamant raportul intre pretul
pamantului si arenda. Decizia privin cumpararea sau arendarea de terenuri depinde de
avantajul comparativ pe care-l asigura o forma sau alta de “marfalitate” a pamantului.
Intrucat pamantul este un bun imobil, cererea de pamant este locala, fapt care isi pune
amprenta asupra factorilor (conditiilor) cererii.
Starea ofertei si a cererii suprafetelor de teren explica tendintele care se
manifesta in evolutia pretului acestora. In ceea ce priveste nivelul pretului de piata al
suprafetelor de teren, un rol major revine factorilor economici, dintre care mai
importanti sunt: cheltuielile de munca sociala actualizata, socialmente evaluata si
necesara, acumulata prin mentinerea si cresterea capacitatii productive a suprafetelor
de teren; cheltuielile de munca sociala pentru infrastructura si protectia mediului
(inclusiv cele datorate serviciilor publice); valoarea de intrebuintare, respectiv utilitatea
diferitelor suprafete de teren determinate atat de insusirile naturale, cat si de cele
formate prin cultivare; pozitia fata de asezarile umane in general si in special fata de
centrele de consum care influenteaza costurile unitare ale produselor agricole, si
implicit, beneficiul sau profitul, inclusiv renta; starea economiei nationale si mediul
economic international. Pe acesti factori economici se grefeaza diferiti factori
psihologici, sociali, politici- preferintele cumparatorilor, densitatea populatiei din zona,
politica puterii publice fata de agricultura, etc.
Dintre factorii care influenteaza pretul pamantului, unii actioneaza in sensul
cresterii acestuia. Pe primul plan se situeaza faptul ca pamantul, fiind o resursa naturala
limitata, devine relativ tot mai rar,datorita cresterii populatiei si scoaterii din circuitul
agricol a unor importante suprafete de teren pentru alte folosinte (sosele,cai
ferate,aeroporturi,etc). Atragerea unor noi suprafete de teren in circuitul agricol nu
schimba tendinta mentionata,realizandu-se,de regula, la costuri relativ mari.

10
Mentinerea in cultura a suprafetelor de teren si actiunilor intreprinse pentru sporirea
importurilor impun lucrari de imbunatatiri funciare care sporesc pretul pamantului. O
categorie aparte de cheltuieli care influenteaza pretul pamantului in sensul cresterii lui o
constituie cele alocate cererii sau inlaturarii poluarii, si in general, degradarii solului.In
aceeasi directie actioneaza cresterea de produse agricole ca rezultat al sporirii
populatiei si nivelului de trai al acesteia, precum si cresterea cererii altor produse pe
care le furnizeaza agricultura, modernizarea si dezvoltarea infrastructurii economice si
sociale.
La polul opus se situeaza factorii care provoaca scaderea pretului
pamantului:deteriorarea calitatii solului datorita cultivarii nerationale, actiunii unor
factori naturali, cum ar fi diferitele forme de eroziune, poluarea, etc; crizele din sistem,
instabilitatea economica, supraproductia relativa, manifestarea unor stari conflictuale
interne sau internationale, razboaie.
O grupa aparte o formeaza cei care, in anumite conditii determina cresterea
pretului, iar in altele, descresterea lui.
Influenta acestor factori asupra pretului pamantului se exercita prin
mecanismele pietei. In timp si in diferite tari, regiuni sau zone, prezenta si manifestarea
lor e diferita.
Datorita locului si importantei pamantului in productia agricola, evolutia pretului
pamantului reflecta ca un barometru prosperitatea sau declinul agriculturii si economiei
nationale in ansamblu.
Din cauza numarului de factori care influenteaza pretul pamantului- naturali sau
economici, obiectivi sau subiectivi, cu actiune permanenta sau conjuncturala, cu
caracter general sau local-pe piata funciara pretul diferitelor parcele s-ar parea ca
sfideaza orice reguli. Stiinta economica a cautat sa stabileasca elementele de baza care
determina, in ultima linie, pretul pamantului. S-au exprimat diferite conceptii si puncte
de vedere si s-au elaborat metode de calcul corespunzatoare lor. Acestea ar putea fi
grupate in :a) conceptii de evaluare baneasca a pamantului, pornindu-se de la
categoriile valorice ale economiei de piata, si b) conceptii de evaluare baneasca a
pamantului, care au ca punct de plecare capacitatea productiva a solului, caracteristicile
sale agronomice si eficienta punerii lor in valoare, concretizate in venitul agricol.
Dominanta este conceptia potrivit careia pretul pamantului este rata funciara
capitalista.Potrivit acestei conceptii, proprietarul funciar pretinde la vanzarea terenului
un pret care corespunde capitalului necesar pentru a produce o dobanda cu renta
anuala a solului.Nivelul pretului pamantului depinde de marimea rentei anuale si de rata
dobanzii la zi.

11
Din analiza evolutiei si dimensiunea pietei de vanzare-cumparare a terenurilor agricole
in intervalul 1998-2005 s-au conturat urmatoarele concluzii:
 Dupa un inceput modest, intensitatea actelor de vanzare a inregistrat, incepand
cu anul 2002,cote relative inalte, dar cu oscilatii foarte mari de la un an la altul.
Aceasta situatie demonstreaza:sensibilitatea pietei funciare fata de starea
economiei in ansamblul ei, care a dat semnale evidente de crestere dupa anul
2000; gradul de consolidare relativ scazut al raporturilor de pe piata funciara,
fapt demonstrat de aspectul sinusoidal, aparent dezordonat, al actelor de
vanzare-cumparare.
 Suprafata agricola totala vanduta, in primii 8 ani, de 513283 ha, ceea ce
reprezenta doar 6.7% din suprafata agricola din proprietatea exploatatiilor
agricole individuale, releva potentialul funciar foarte mare imobilizat in
exploatatiile de subzistenta.
 Pentru anul 2005, numarul contractelor de vanzare-cumparare a suprafetei
agricole in extravilan a fost de 49657 (cu 17140 mai putine contracte vanzare-
cumparare fata de anul 2004 si cu 12437 fata de anul 2003).
 Pretul mediu al unui hectar de teren agricol a fost de 32.03 milioane lei in 2005
fata de 19.26 milioane lei in anul 2004. Atat in termeni reali cat si in echivalentul
euro, pretul pamantului a fost in scadere, cu exceptia anului 2005. Cauzele unor
asemenea situatii au fost: lipsa de interes pentru cumpararea de pamant
datorita pretului redus al produselor agricole si greutatilor intampinate in
desfacerea lor, penuria de capital pentru cumpararea de pamant, lipsa de credite
si nerezolvarea problemelor privind ipotecarea pamantului pentru obtinerea lor,
numarul mare al populatiei rurale pentru care pamantul este principalul mijloc
de existenta, la care s-ar putea adauga lipsa de informatii si subevaluarea
pamantului in actele de vanzare-cumparare pentru diminuarea taxelor notariale
si a costurilor de intabulare in Cartea Funciara.
 Cu exceptia anului 2005 pretul unui ha de teren a fost aproximativ egal cu
valoarea productiei agricole anuale, ceea ce a generat 2 fenomene cu implicatii
contradictorii, deoarece:
 S-a accelerat procesul de pauperizare a vanzatorilor, intrucat veniturile
dobandite din instrainarea terenurilor au avut un efect minim in starea
lor economica.
 A crescut interesul in achizitionarea de terenuri agricole la preturi foarte
scazute, in scopuri speculative.

Pretul terenului agricol, pe teritoriul tarii este foarte diferit, variatia acestuia fiind
influentata in masura esentiala, de raportul dintre oferta, gradul de comasare, prezenta
sistemelor de irigatii si, intr-o pondere foarte redusa, de calitatea acestuia(fertilitate).

12
Astfel, cele mai mari preturi s-au practicat in judetele Prahova, Brasov, Caras Severin,
Suceava, Arges, Salaj, iar cele mai mici in judetele cele mai favorabile din punct de
vedere agricol respectiv: Giurgiu, Teleorman, Ialomita, Braila, Calarasi, Timisoara, Arad.
Comparand pretul pamantului din Romania cu cel din tari europene dezvoltate, dar si
cu tari din central si estul Europei, se observa ca diferentele sunt uriase, de 5 pana la 10
ori mai mic, fata de tari ca Olanda, Franta, Belgia, Danemarca. In fapt, Romania a
inregistrat cel mai mic pret al pamantului, fiind depasita si de Bulgaria, unde pretul
pamantului este de 2-3 ori mai mare.
Dezvoltarea pietei de vanzare-cumparare a terenurilor agricole din Romania este
restrictionata, in principal, de urmatorii factori:
a) In domeniul ofertei
o rolul hotarator al proprietatii funciare in asigurarea securitatii alimentare
a familiei de agricultori, fapt pentru care acestia vand terenul agricol
numai in caz de “forta majora”
o numarul mare al gospodariilor agricole pentru care pamantul esta
principalul mijloc de existenta.
o costul de oportunitate ridicat, deoarece proprietarii prefere sa arendeze
pamantul, in loc sa il vanda, in conditiile cand arenda anuala reprezinta
1/4 – 1/5 din productia bruta.
o costurile administrative ridicate impuse pentru oficializarea tranzactiilor
de vanzare-cumparare a terenurilor agricole, fapt cu atat mai vizibil, cu
cat proprietatea prezinta un grad mai mare de fragmentare. Se estimeaza
ca cheltuielile aferente vanzarii-cumpararii de teren (taxe notariale, de
cadastru, intabulare si cele de timbru judiciar) se ridica la 7-10% din
valoarea tranzactiilor.
b) In domeniul cererii:
o rentabilitatea mai scazuta in productia agricola comparativ cu sectoarele
nonagricole, ceea ce descurajeaza potentialii investitori in achizitionarea
de terenuri agricole.
o disponibilitati minime de resurse financiare proprii si lipsa unui tip de
credit specializat, cu sustinere din partea puterii publice, pentru
cumpararea de terenuri.
o lipsa unui sistem modern privind evidenta si limitarea terenurilor, precum
si relativitatea identificarii in teren a parcelelor inscrise in titlurile de
proprietate.
o infrastructura de transport necorespunzator dezvoltata si de calitate
slaba.

13
 o piata input-urilor si output-urilor agricole fragmentata, neinformatizata si
in fapt neproductiv economic pentru agricultori, dominata de “grupuri de
interese”
c)In domeniul pretului:
o lipsa unor informatii cu caracter oficial din care sa rezulte valoarea
economica a terenurilor agricole, ca suport in negocierea preturilor
dintre vanzatori si cumparatori. Legiferarea evaluarii economice a
terenurilor agricole ar trebui sa reprezinte o prioritate in actiunile de
politica agrara pentru normala functionare a pietei funciare, mai ales in
conditiile intensificarii cererii, dupa integrarea Romaniei in U.E.

Aplicand metoda capitalizarii rentei funciare, cercetarea a gricola romaneasca a

determinat valoarea terenurilor agricole, pe 5 clase de favorabilitatea dupa cum urmeaza :

Zone de favorabilitate Valori estimate (mii lei/ha)

Zona I (Campia Romana) 14000-15000

Zona II (Campia de Vest) 12000-13000

Zona III (Podisuri) 10000-11000

Zona IV (Dealuri si coline) 8000-9000

Zona V (Premontana si Montana) 5000-6000

Asupra acestor valori, care chiar daca au un caracter informal, sunt necesare
urmatoarele completari :
 Valorile rezultate sunt foarte mici, comparative cu pretul terenurilor din
tarile membre, chiar si la nivelul anului 1999, cand au fost calculate. Acest
fapt se datoreaza eliminarii parametrului timp din formula clasica de
evaluare a terenului elaborata de W.Petty in 1634. Acest parametru se
determina in functie de perioada de suprapunere a 3 generatii de
agricultori barbati ( bunic,tata si fiu), perioada care poate sa oscileze intre
22-25 de ani, corespunzator sperantei de viata a acestora. Deci, rezultatele
ar trebui multiplicate de 22-25 de ori,ceea c ear apropia valorile terenului
din Romania de cele din tarile U.E.;
 Corectarea periodica a acestor rezultate cu indicele de depreciere a
monedei nationale.

14
In concluzie, integrarea Romaniei in U.E., va impulsiona, in mod cert, cresterea cererii de
terenuri, in general, si a celor agricole, in special, fapt care va impune un trend crescator
preturilor de vanzare si , prin urmare, sporirea interesului celor dispusi sa-si instraineze
proprietatile funciare. Cererea crescatoare va fi sustinuta de un complex de factori
favorizanti, precum : stabilitatea si dinamismul economiei nationale, sporurile in planul
performantelor si eficientei din productia agricola, dar mai ales al gradului ridicat de
fertilitate a terenurilor agricole. De pilda, 64,2% din suprafata arabila se afla in zonele I si
II de fertilitate apreciate a fi cele mai favorabile productii agricole.
In acelasi timp, oferta spre vanzare de terenuri agricole, are un potential foarte
ridicat, daca se ia in calcul ponderea mare a suprafetelor detinute de persoanele
constranse de factori obiectivi,conjuncturali,sa isi vanda pamantul.

Pentru a face posibila manifestarea acestor fenomene care, pe fond, sunt benefice
dezvoltarii actiunilor de piata funciara in scopul cresterii dimensiunii exploatatiilor
agricole, trebuie promovata o politica agrara activa si, in acelasi timp, pozitiva, in sensul
formarii si adoptarii unui sistem legislativ si institutional, complet si coerent, care prin
parghii specifice sa incurajeze circulatia libera a terenurilor agricole.

Disfunctionalitatile pietei funciare in Romania

Aproape 40% din exploataţiile agricole din România sunt între 1 şi 5 ha, iar 10-15
procente sunt de peste 1.000 de ha. Sunt multe ferme, din categoria celor mici, mult sub
cele de subzistenţă- ferme de hobby am putea spune, şi ferme de peste 1.000 de
hectare. Între acestea se găseşte un gol.

Romania are un nivel scăzut pe partea de exploataţii care dau cea mai mare
durabilitate sectorului agricol - fermele de la 20 - 50 hectare, 100 şi chiar până la 500 de
hectare.
Solutia este ca prin concentrarea de suprafeţe sa se refaca acest interval deficitar de
ferme agricole.
Intr-un interviu acordat radio Antena Satelor ministrul Valeriu Tabara a explicat
ca scopul este ca prin concentrarea de suprafeţe, fie prin concesiune, arendare sau prin
vânzare, să refaca acest interval de ferme agricole care să meargă de la 20 până la 400-
500 de hectare în sistemul agricol.
Potrivit acestuia, legea 18 nu a fost numai o lege de de restituire ci şi una de reforma
agrară pentru reconstituire de proprietate, deşi nu a ţinut seama de faptul că
proprietatea trebuia să se regăsească şi în funcţionalitate economică.

15
O proprietate care nu funcţionează economic şi nu aduce venituri proprietarului îi
crează numai probleme celui care deţine pământul. Cazul îl întâlnim azi, unde avem
exploataţii agricole mici şi cu o dispersie foarte mare a suprafeţelor, respectiv exploataţii
de 2-3 ha, dar dispersate pe 20-30 de parcele
MADR intenţionează să refacă aceste structuri agricole prin gruparea terenurilor în
suprafeţe mai mari deorece de acest lucru depinde şi înzestarea tehnică si incearca
să găseasca modalităţile prin care să creeze aceste exploataţii agricole cu mărime mai
mare şi funcţionalitate economică mai bună. În primul rând ar trebui să acorde facilităţi
la arendare, să stimuleze arendarea pe termen lung, dar şi să găseasca o facilitate în
piaţa funciară. Din păcate, din legea funcţionalităţii pământului în 1993, au fost excluse
câteva prevederi care ar fi putut duce ca din vânzarea de terenuri să se poată forma
aceste exploataţii agricole. Excluderea dreptului de preemţiune în piaţa funciară a creat
un haos. Niciodată vânzarea nu s-a făcut cu scopul formării unor terenuri mai mari sau
reformării de exploataţii agricole rentabile prin mărirea solei respective cu terenul vecin.
Ministrul consideră că penalitatea anunţată pentru cei care nu lucrează terenul şi ''care
sunt foarte mulţi în România'' trebuie legată cu două măsuri, respectiv cu stimularea
arendei pe termen lung şi cu reformularea pieţei funciare prin reintroducerea dreptului
de preemţiune condiţionată.
In concluzie , prin aceste măsuri înţelegem că persoana care arendează are dreptul ca
terenul sa nu poata fi vândut de către proprietar, iar în acelaşi timp prin reformularea
pieţei fuinciare, o ferma mică să nu se poată vinde pe bucăţi. De asemenea, dacă se va
introduce un sistem de creditare şi se vor determina băncile să constituie terenurile ca
şi garanţii, piata funciară din România ar putea duce spre formarea acestor exploataţii
agricole rentabile.

16
BIBLIOGRAFIE

 Alexandri, Cecilia, Davidovici,  Ioan, Gavrilescu Dinu -- Tratat de economia

agriculturii, Ed. Expert, Bucureşti, 2004
 Dona,Ion--Economie rurala,Ed. Economica,Bucuresti,2000
 Facultatea de economie agroalimentara si a mediului—Dezvoltarea complexa a
spatiului rural,Diversificarea activitatilor economice din mediul rural si cresterea
competitivitatii agriculturii,Volumul 1,Ed.ASE,Bucuresti,2006
 Gavrilescu Dinu, Daniela Giurca --Crearea noilor structuri de proprietate
privata,Ed.Expert,Bucuresti,2000
 Lazăr, Traian -- Pretul pamantului in Romania - metodologii, estimari, date
concrete, ASAS, Bucureşti, 2002
 Popescu Gabriel – Probleme de politica agrara, Ed. ASE, Bucureşti, 2001
 Popescu, Gabriel-- Cooperarea in agricultura, de la piata funciara la transferul de
cunoastere, Ed.Terra Nostra,Bucuresti, 2007

 *** Legea nr.54/1998, Legea privind circulaţia juridică a terenurilor, M.O.

nr.102/4.03.1998
 *** Legea nr. 247/2005, Reforma in domeniul proprietatii si justitiei
 http://www.antenasatelor.ro/agricultura/6639-romania-deficitar-in-privina-
exploatatiilor-agricole-medii.html

17