CIRCULAŢIA JURIDICA

A TERENURILOR

Legea nr. 247/2005, este cea care face referire la circulaţia juridică a terenurilor.
Art.1 al acestei legi prezintă următoarele: Terenurile proprietate privată indiferent de
destinaţia şi titularul lor sunt şi rămân in circuiltul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite
liber prin oricare din modurile prevăzute de lege. Art. 2 alin. 1 al acestei legi: terenurile cu
sau fără construcţii situate in intravilan sau extravilan indiferent de destinaţia sau de
întinderea lor pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă
autentică sub sancţiunea nulităţii absolute, alin 2: în cazul în care prin acte juridice între
vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie indiferent de
destinaţia sau de întinderea acestora. Art. 3 cetăţenii, străinii apatrizi precum şi persoanele
juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România în
condiţiile prevăzute de legea specială 312/2005.
Înstrăinările realizate sub orice formă în temeiul prezentei legi nu validează titlurile
de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor dacă acestea erau lovite de nulitate ca
urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor. Înstrăinările
efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren prin constituirea unor corpuri
de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue indiferent de destinaţia lor,
precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră
agricolă pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate
emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi timbru
judiciar.
Potrivit art. 2 din legea nr. 18/1991, fondul funciar al României este constituit din
totalitatea terenurilor , indiferent de destinaţie, de titlul de bază căruia sunt deţinute sub
forma de proprietate. În funcţie de destinaţie, terenurile se clasifică în:
-terenuri cu destinaţie agricolă care se împart în:

1
 -terenuri agricole productive: terenuri arabile, viile, livezile, păşunile,
fâneţele, pepinierele viticole, pomicole;
-terenuri cu vegetaţie forestieră, amenajări piscicole;
-terenuri cu destinaţie forestieră, din care fac parte:
-terenurile împădurite;
-terenurile destinate împăduririlor;
-terenurile neproductive – râpe, bolovănişuri, dacă acestea sunt cuprinse în
amenajamentele silvice;
-terenuri aflate permanent sub ape: albiile cursurilor de ape, fundul apelor maritime
interioare şi al mării teritoriale;
-ternuri din intravilan, aferente localităţiilor urbane şi rurale pe care sunt amplasate
construcţiile, alte amenajări ale localităţiilor;
-terenuri cu destinaţie specială, din care fac parte: terenui folosite pentru
transporturi, terenuri folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice, de
transport al energiei electrice şi gazelor naturale, exploatări miniere şi petroliere,
plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile istorice şi altele
asemenea;
-după forma derptului de proprietate asupra terenurilor, terenurile se clasifică în:
- terenuri aflate în proprietate privată;
- terenuri aflate în proprietate publica;
Dreptul de proprietate ste acel drept care conferă titularului său posesia, folosinţa şi
dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu, cu
respectarea normelor juridice în vigoare.

Potrivit legii nr. 247/2005 se pot desprinde următoarele principii :

2
 1.Principiul liberei circulaţii juridice a
terenurilor

Aceasta înseamnă că toate terenurile proprietate privată se află în circuitul civil

putând fi înstrăinate sau dobândite prin modurile prevăzute de lege: acte între vii,
succesiune, legate, uzucapiune şi prin hotărâre judecătorească. De asemenea asupra
terenurilor se vor putea constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate ( uzufruct,
uz, superficie, servitute) ori vor putea fi date în arendă, închiriate ori concesionate. De la
acest principiu există trei excepţii: potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991, sunt scoase
temporar şi parţial din circuitul civil timp de 10 ani terenurile dobândite în temeiul unor
dispoziţii speciale din Legea fondului funciar, sunt interzise înstrăinările sub orice formă a
terenurilor cu privire la titlu cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul
soluţionării acestor litigii. În ceea ce priveşte străinii şi apatrizii, in Constituţiei art. 44
alin. 2 statuează: Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea
Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de
reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin legea organică, precum şi prin moştenire legală.

2.Principiul potrivit căruia înscrisul

autentic este o condiţie de validitate a

înstrăinării terenurilor.

3
 Terenurile situate în intravilan sau extravilane pot fi înstrăinate şi dobândite prin
acte între vii, încheiate în formă autentică. De asemenea, tot forma autentică este cerută şi
pentru schimbul de terenuri.

3.Principiul potrivit căruia înstrăinarea

terenurilor prin vânzare se va face cu
respectarea dreptului de preemţiune.

Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu

respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor .
Dreptul de preemţiune este dreptul conferit unor persoane de a cumpăra cu prioritate un
teren agricol din extravilan în cazul în care proprietarul vrea să-l înstrăineze prin vânzare.
Terenurile proprietate de stat administrate de institutele şi staţiunile de cercetări
ştiinţifice, destinate cercetării şi producerii seminţelor şi materialului săditor din categorii
biologice superioare şi animalelor de rasă , aparţin domeniului public al statului şi rămân
în administrarea acestora – art. 35 alin. 2 din lege nr. 18/1991 . .
Titlul de proprietate se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a Legii fondului
funciar, pe baza documentelor înaintate de către comisiile locale, după validarea
propunerilor înaintate de către comisii .
Titlul de proprietate, pentru cetăţenii în viaţă, se emite persoanelor îndreptăţite ( soţ,
soţie ), iar pentru moştenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au
aparţinut autorului lor, în care se nominalizează toţi solicitanţii îndreptăţiţi, urmând ca
pentru ieşirea din indiviziune, aceştia să procedeze potrivit dreptului comun.
Potrivit art. 14 alin. 2 din legea nr. 18/1991, republicată, atribuirea efectivă a
terenurilor se face, în zona colinară, pe vechile amplasamente, iar în zonele de câmpie, pe
sole stabilite de comisie şi nu neapărat pe vechile amplasamente ale proprietăţii. Ulterior,
prin art. 2 alin. 1 din legea nr. 1/2000 , regula punerii în posesie pe vechile amplasamente
a fost generalizată, cu condiţia ca acestea să fie libere, adică să nu fie ocupate de
construcţii sau să nu fi făcut obiectul punerii în posesie în favoarea altor persoane cărora li

4
s-a reconstituit dreptul de proprietate. În acest sens legea nr. 1/2000 prevede că drepturile
dobândite cu respectarea prevederilor legii fondului funciar, pentru care au fost eliberate
adeverinţe de proprietate, procese verbale de punere în posesie sau titlul de proprietate,
rămân valabile fără nici o altă confirmare.
Punerea în posesie a proprietarilor se va face în prezenţa fiecărui proprietar care va
semna tabelul de luare în primire a terenului. În acest scop, comisiile locale trebuie să
încunoştinţeze în scris, cu confirmare de primire, persoanele care au domiciliul în alte
localităţi şi cărora li s-a stabilit dreptul de proprietate, asupra datei la care va avea loc
punerea.
În concepţia Codului nostru civil a existat o libertate totală în ce priveşte circulaţia
terenurilor deşi nu existau dispoziţii generale în acest sens. Erau aplicabile prevederile art.
971 C. civil care statua principiul consensualismului actelor juridice. După 1945
legiuitorul comunist a restricţionat mult transmisiunea terenurilor, impunând condiţia
formei autentice a actului de înstrăinare. Prin adoptarea Legii nr. 58/1974 privind
sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi prin Legea nr. 59/1974
privind fondul funciar, practic terenurile au fost scoase din circuitul civil, singurul mod de
dobândire rămânând moştenirea legală. S-au adoptat soluţii absurde: bunăoară, în caz de
înstrăinare a construcţiei, terenul aferent trecea de drept în proprietatea statului iar
dobânditorului construcţiei îi rămânea în folosinţă doar terenul pe care aceasta era situată,
pe durata existenţei acesteia şi în limitele care nu puteau depăşi 250 mp. S-a ajuns atat de
departe încât s-a considerat că terenurile nu puteau fi dobândite prin testament s-au
uzucapiune şi asupra lor nu se puteau constitui dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate

4.Inalienabilitatea temporară a terenurilor

agricole.

Articolul 1310 Cod civil consacră principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile
de a forma obiectul dreptului de proprietate. Tot articolul 1310 stabileşte şi excepţia de la

5
această regulă, în sensul că prin lege se poate stabili prohibirea înstrăinării anumitor
bunuri, care sunt scoase din circuitul civil.
Aceste prohibiţii pot fi absolute, când anumite bunuri, care prin natura lor sau printr-
o declaraţie a legii sunt de uz public şi deci inalienabile, sau relative, care se referă la
bunuri, care deşi nu sunt declarate inalienabile, pot fi vândute doar numai de anumite
persoane sau numai în anumite condiţii.
Prin legea nr. 18/1991 au fost declarate inalienabile temporar anumite bunuri
imobile, cum este situaţia terenurilor agricole asupra cărora s-a constituit dreptul de
proprietate, potrivit art. 19 alin. 1 art. 20 şi art. 43 din lege.
Art. 19 alin. 1 stabileşte condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească cei care solicită
să li se constituie un drept de proprietate asupra terenurilor care s-au aflat în patrimoniul
C.A.P.-urilor, respectiv să fi lucrat efectiv cel puţin trei ani în fostele C.A.P.-uri sau să nu
fi adus teren în cooperativă, sau să fi adus mai puţin de 5.000 mp, indiferent dacă au fost
cooperatori sau angajaţi, să-şi stabilească domiciliul în localitatea respectivă şi să nu aibă
teren în proprietate, în acea localitate.
Articolul 20 din lege dispune că în localităţile cu excedent de suprafaţă de teren
agricol şi cu deficit de forţe de muncă în agricultură se poate atribui, fără alte condiţii,
celor care solicită în scris terenuri agricole până la 10 ha. în echivalent arabil de familie,
iar dacă solicită aceasta alte familii din alte localităţi, se impune obligaţia de a-şi stabili
domiciliul în localitatea unde cer teren agricol şi de a renunţa la proprietatea avută în
extravilan, în localitatea de unde pleacă.
Prin prevederile art. 43 din legea nr. 18/1991 în ce priveşte constituirea dreptului de
proprietate, se dispune că în zonele montane cu climă defavorizată, se pot atribui, la
cerere, terenuri agricole celor care solicită în scris aceasta, cu condiţia ca să se oblige să le
lucreze şi să creeze gospodării. În acest caz atribuirea făcându-se prin ordin al prefectului
în limita a 10 ha. în echivalent arabil de familie, la propunerea primăriilor locale. În toate
aceste cazuri de constituire a unui drept de proprietate asupra unui teren agricol, potrivit
art. 32 din legea nr. 18/1991 , beneficiarilor dreptului de proprietate le este interzisă
înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului
următor celui în care s-a făcut înscrierea. Nerespectarea acestei dispoziţii legale imperative

6
este sancţionată de lege cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare, nulitate ce poate fi
invocată de către primărie, prefectură, de către procuror sau de orice persoană interesată.

Bibliografie:

1.Drept civil – Drepturile reale: Cornelia Munteanu,

Ovidiu Ungureanu
2.Curs Drept funciar
3.Codul Civil