P. 1
Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare

Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare

|Views: 554|Likes:
Published by Darius Ivascu

More info:

Published by: Darius Ivascu on Mar 20, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

12/06/2012

pdf

text

original

Promisiunea sinalagmatica de vânzare ± cump rare

Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cump rare face parte din categoria contractelor nenumite . Uneori, p r ile nu inten ioneaz s definitiveze contractul, urm rind îns s se asigure c , în viitor, contractul se va încheia. Un asemenea act juridic obliga ional preliminar este antecontractul, fiind cunoscut sub denumirile de: promisiune de contract (unilateral sau sinalagmatic ) , contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avancontract, promisiune de ofert sau contract preparatoriu . O varietate a promisiunii de contract este considerat antecontractul de vânzare-cump rare, îns în doctrina juridic i jurispruden a fost conacrat no iunea de antecontract. Antecontractul este un act juridic bilateral, care implic acordul de voin al p r ilor i genereaz obliga ii de a face, adic de a încheia în viitor contractul, în conformitate cu prevederile legale sau cu voin a p r ilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptat poate fi revocat , nu este transminsibil mo tenitorilor), nici cu vânzarea sub condi ie suspensiv , ori cu conven ia de preem iune sau pactul de preferin . Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilateral dar i sinalagmatic . Promisiunea bilateral de vanzare-cump rare reprezint o conven ie prin care una din p r i (promitentul vânz tor) se oblig s vând , iar celalt parte (promitentul cump rator), s cumpere un anumit bun, la un pre determinat, contractul de vânzare-cump rare, urmând a fi încheiat la o dat ulterioar . Codul civil sau alte legi speciale nu reglementeaz antecontractul. A fost întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cump rare imobiliar în art. 12 din Decretul nr. 144/1958 . Caracteristiciile promisiunii sinalgamatice de vanzare ± cumparare: a) Promisiunea sinalagmatic de v nzare-cump rare este un act de previziune, de proiec ie în viitor; b) Constituie o conven ie distinct de viitorul act de înstr inare, în sensul c nu are loc str mutarea propriet ii; c) Este o garan ie a perfect rii în viitor a contractului de vânzare-cump rare în form solemn , deoarece cuprinde obliga ia de Äa face´; d) Prin antecontract se poate promite instr inarea unui bun care nu se afl în patrimoniul viitorului vînz tor, acesta obligându-se, intr-o asemenea situa ie, de a procura bunul pân în momentul definitiv rii contractului . e) Promitentul poate permite înstr inarea unui bun indiviz, caz in care vânzarea-cump rarea va avea loc sub condi ie rezolutorie; f) Antecontractul poate fi desfin at atât pe cale judec toreasc cât i prin voin a p r ilor; g) Nerespectarea obliga iei de a încheia contractul în viitor se poate realiza prin intermediul unei hot râri judec tore ti, care s in loc de contract de vânzare-cump rare, sau prin intermediul c reia, cump ratorul-promitent este autorizat s - i valorifice dreptul; Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatic trebuie s întruneasc , în principiu, condi iile de validitate aplicabile contractelor in general. Dar cum aceasta constituie o proiec ie a unei vanaz ri, ea trebuie s întruneasc i condi iile de validitate specifice acestui contract. Condi iile de fond pe care trebuie s le îndeplineasc promisiunea sunt urm toarele: a) s existe consim mântul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul: consim mantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violen a, sau surprins prin dol; b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoana ce nu este declarat necapabil de lege; c) acordul s priveasc elementele esen iale ale contractului proiectat: lucrul vândut i pre ul, termenul în

in cazul in care se va decide sa-l vanda. Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta. care. la pret egal. cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. de obicei intr-un anumit termen. instanta. Antecontractul. sau silita. in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor. În literatura juridic s-a exprimat în mod unanim c antecontractul de vânzare-cump rare exprim obliga ie de a face. Partile au si o obligatie de a nu face. este un antecontract. rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior. Potrivit principiului consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa. sau silit. iar cand este unilateral. d) clauza contractului s existe. . la fel ca si cea unilaterala. Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale. contractul de vanzare-cumparare. prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun. Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face.care obliga ia de perfectare a contractului trebuie îndeplinit . s fie licit i moral : obliga ia f r cauz sau fondat pe o cauz fals . Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor. atunci cand este sinalagmatic. la pretul stabilit. O promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct. o obligatie de a contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata. 1073 si 1077 Cod Civil. Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana. va pronunta. da nastere la doua obligatii reciproce de a face (si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare). Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi vandut. promisiune pe care si-o asuma proprietarul unui anumit bun ca. contractul de vanzare-cumparare. cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta. la pretul stabilit. o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent. primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun. partile pot incheia antecontractul in orice forma. cand partile incheie de buna voie contractul promis. conven ia analizat are caracter consensual. fiind un contract ca oricare altul. sau nelicit . p r ile nu transfer proprietatea ci doar se oblig s fac acest lucru în viitor. in baza art. Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal. nu poate avea nici un efect. Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare. ce nu este totusi o vanzare (deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) si nu un act unilateral de vointa. poate fi executata in natura si fara concursul debitorului. atunci cand este cazul. consimtamantul de a-l cumpara. voluntar prin perfectarea contractului. una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun. cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea.969 Cod civil. i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie. sa acorde preferinta unei anumite persoane. Sub aspectul formei. dac vreuna din p r i refuz s contracteze în forma la care acesta s-a obligat. Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara. in dreptul nostru. Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de vointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor. aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la o alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura sa impiedice perfectarea contractului promis. Prin aceast conven ie. Precontractul are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va da inapoi de la intentia realizarii contractului preconizat. De aceea se apreciaz c nu trebuie încheiat în form autentic nici atunci când se refer la încheierea viitoare a unui contract de vânzarecump rare referitor la un teren . Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza. respectiv art. totu i este indicat ca acordul de voin s fie consemnat într-un înscris pentru proba iune . care este susceptibil de executare în natur . Promisiunea bilaterala.

Functia clauzei de arvuna in cadrul promisiunii de vanzare-cumparare are rol de clauza confirmatorie ori de clauza de dezicere in functie de termenii contractului. paratii fiind obligati si la plata cheltuielilor de judecata in suma de 59. Posibilitatea interpretarii clauzei de arvuna ca fiind o clauza de dezicere este infirmata de art.L.2 alin. Prin decizia civila nr. rezulta ca intentia reala si comuna a partilor a fost de a da arvunei o functie de garantare a executarii promisiunii. pentru considerentele ce succed.000 lei efectuata de parati prin consemnatiune la CEC.425. dar nu mai tarziu de 18 aprilie 2005.453/26 mai 2005. fata de dispozitiile art.7230 din 23 decembrie 2004. din care.. clauza are rol confirmatoriu în sensul ca în caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti. dupa intabularea in cartea funciara a drepturilor dobandite in baza sentintei civile nr.Aceasta nu inseamna ca p rtile nu pot.000 lei efectuata de reclamant prin consemnatiune la CEC.C. a fost validata plata diferentei de pret in suma de 775. a admis actiunea formulata de reclamantii L. neinvocata in fata primei instante. interpretandu-se contractul potrivit dispozitiilor art. cu titlu de uzucapiune. (Sursa: I. prin sentinta civila nr. In apel. In motivarea hotararii s-a aratat ca paratii s-au obligat ca. potrivit caruia Änimeni nu se poate razgandi de la acest contract´.G.C. conventia este o promisiune de vanzare-cumparare si nu un contract. intrucat sunt obligatiile asumate sub conditia suspensiva potestativa pura lovite de nulitate absoluta.6 din antecontract nu reprezinta o clauza de dezicere.M. promitenti-vanzatori s-au obligat sa-i vanda reclamantului. impotriva paratilor B.000 lei. 2688 din 27 martie 2007).D. .1 din Legea nr.C.V. si anume exercitarea dreptului de preemptiune.000. a fost respinsa ca nefondata actiunea exercitata de promitentii-vanzatori impotriva promitentilor-cumparatori pentru rezolutiunea promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare.000 lei. Clauza de arvuna nu este nula pentru ca este cuprinsa intr-o promisiune de vanzare-cumparare neexistand vreo norma imperativa care sa interzica inserarea unui astfel de clauze intr-o alta conventie decat cea de vanzare-cumparare.N.273 mp de tren pentru pretul de 1. prin care paratii.P. in caz de refuz hotararea tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare. prin voin a lor.000 lei urmand sa fie platita intr-o singura transa pana la 18 aprilie 2005. casatorit cu reclamanta. Sectia civila si de proprietate intelectuala. in suma de 1. totodata a fost respinsa si cererea de interventie accesorie formulata de P. Tribunalul Bistrita-Nasaud. E.000. si B. anulandu-se plata reprezentand dublul arvunei. sau a pune in functiune clauza de arvuna.1298 Cod civil.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. o suprafata de 28. fiind depusa dovada exercitarii dreptului de preemptiune si a contractului incheiat intre apelanti si intervenienta in fata secretarului primariei. art.000. conform jurisprudentei si doctrinei. 982 Cod civil.J. sub nr.36/1995 si art. pentru pretul de 1. deoarece acestea echivaleaza cu o lipsa a consimtamantului la incheierea contractului. la data incheierii conventiei s-a achitat o arvuna de 650.300. Arvuna inserata la art. sa parceleze si sa vanda reclamantului imobilul obiect al litigiului. s -a constata valabilitatea promisiunii de vanzare-cumparare autentificata de B. Fata de dispozitiile art.000 lei. cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita. Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvuna pe motiv ca ar fi vorba de o obligatie asumata sub o conditie rezolutorie potestativa pura.000 lei.V.425. decizia nr. fiind un semn intaritor al incheierii ei.978 Cod civil.545.000.000. intrucat. s adopte o clauz de dezicere. apelantii si intervenienta accesorie au relevat o imprejurare noua. si L.4358/2004 a Judecatoriei Bistrita.000.12 din Legea nr. cu obligarea apelantilor la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata catre intimati. clar i neechivoca. promitent-cumparator. soldata cu acceptarea ofertei de vanzare de catre intervenienta.5 din contract.. in caz contrar.977 si art. in interesul apelantilor.780/A din 21 septembrie 2005 pronuntata de Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul declarat de parati impotriva hotararii aratate. diferenta de 775. paratii fiind obligati sa le predea reclamantilor act apt pentru intabulare.

. Interpretarea clauzei prin prisma dispozitiilor art.300. fiind un contract ca oricare altul. care nu este titular al dreptului de preemptiune..969 si art.5. in conformitate cu art. prin vointa lor sa adopte o clauza de dezicere. partea in culpa urmand a suporta cheltuielile de judecata.000 lei . Avand valoarea unei clauze rezolutorii.V. In practica judiciara s-a decis ca este valabila si obligatorie intre parti chiar si o conventie accesorie prin care acestea stipuleaza o clauza de dezicere nemotivata de la perfectarea in viitor a contractului de vanzare-cumparare. unul incheiat cu reclamantii si unul incheiat cu intervenienta. Acordul de vointa intervenit intre reclamanti si parati cuprinde la articolele 5 si 6 urmatoarele dispozitii: Änimeni nu se poate razgandi de la acest contrat´ si Äin situatia nerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna din parti. Cum Legea nr.969 Cod civil. . interpretand gresit promisia de vanzare-cumparare autentificata sub nr. Modul de interpretare adoptat de instanta a transformat clauza intr-o simpla reiterare a dispozitiilor art. art. Impotriva deciziei au declarat recurs B. solutia corecta era aceea de a se constata rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare. cu consecinta pierderii sumei date drept arvuna sa a restituirii ei duble.V.V. nu isi gaseste incidenta in contractele in care partile au stipulat o clauza de arvuna dezicere. Intrucat in planul antecontractelor de vanzare-cumparare care dau nastere unei obligatii de a face. Decizia a fost pronuntata cu incalcarea dispozitiilor art. Aceasta nu inseamna ca partile nu pot.1020-1021 Cod civil. iar nu acela in care nu ar putea produce nici unul. Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare.La momentul solutionarii apelului. i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie.977. fata de dispozitiile art. Potrivit art.D.M.. J. clauza are rol confirmatoriu in sensul ca in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti. Intervenienta a platit un pret superior celui achitat de reclamanti..7230/23 decembrie 2004 a schimbat natura si intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia deoarece a considerat gresit ca prevederile art. deoarece invocarea pentru desfiintare este la indemana oricarei parti. iar nu cu caracter de dezicere. cum sunt reclamantii. cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita sau a pune in functiune clauza de arvuna. exercitarea dreptului de preemptiune inseamna sa fie preferat la conditiile egale de pret cu un alt posibil cumparator. V. Prevederile art. dispozitiile art.6 din promisiunea de vanzare-cumparare deoarece au confundat efectele juridice ale promisiunii de vanzare-cumparare cu cele produse de insasi conventia de vanzare-cumparare. criticand decizia pentru motivele ce urmeaza: 1.. art. exercitarea facultatii de dezicere transforma obligatia de a face intr-o obligatie de a da care rezulta din clauza de arvuna. a carui nerespectare sa atraga nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare. contractul poate fi valorificat pe calea prestatiei tabulare. in nume propriu si in calitate de succesoare legala a paratului B. D.C. unilateral.54/1998 nu mai este in vigoare.6 din act au natura juridica a unei clauze de arvuna cu caracter confirmatoriu. in conditiile in care actiunea acestora era notata in cartea funciara.. Drept urmare. B. .1298 Cod civil.1298 Cod civil in cazul in care promitentul cumparator nu isi respecta obligatiile contractuale. Instanta.1298 Cod civil si a prevederilor art. clauza contractuala de la pct.E. ceea ce insemna ca intervenienta cunostea pretul mai mic din primul contract..978 Cod civil cand o clauza este neclara.1298 Cod civil. acesta va pierde arvuna de 650. potrivit careia nimeni nu se poate razgandi de la acest contract.000 lei.969 Cod civil nu sunt aplicabile atunci cand in contract s-a inserat o clauza de razgandire. duce la concluzia ca partile au inteles sa reglementeze contractual o clauza de dezicere. in caz contrar. Pe de alta parte.978 si art. Recursul este nefondat pentru considerentele ce succed. in calitate de succesori legali ai paratului B. ea se interpreteaza in sensul in care produce efecte juridice. 3. si B.. nu mai exista un drept de preemptiune prevazut de lege in favoarea proprietarului vecin.1020-1021 Cod civil nu sunt aplicabile. clara si neechivoca. 2.V. exista astfel doua antecontracte..

contractul poate fi valorificat prin instanta de judecata pe calea prestatiei tabulare´. in sarcina recurentilor rezulta din dreptul paratilor ca in situatia Äin care din motive neimputabile promitentului-cumparator. .. art. prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.iar in cazul in care promitentii vanzatori nu-si vor respecta obligatiile contractuale .2). iar in situatia Änerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna dintre parti .. In operatiunea de interpretare a prevederilor contractuale. Inalta Curte. va putea fi modificata prin consimtamantul mutual al partilor´.2. 5 si 7 din conventie sustin ideea ca intentia reala si comuna a fost aceea de a da arvunei o functie confirmatoare.7 Äorice clauza .969 Cod civil nu poate fi primita. . avand efect constitutiv de drepturi.972 si 978 Cod civil. 978. Drept urmare.hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare. 972. de garantare a executarii promisiunii. Astfel. cum promitentul-cumparator si-a indeplinit sarcina de plata a pretentiei si de consemnare a diferentei de pret. fata de ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea incheierii actului de vanzare-cumparare in detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretata ca una de dezicere. constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei. 1073 si 1294 Cod civil... fiind aplicabila regula simetriei in contracte si nu exceptia.. Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta....5 Änimeni nu se poate razgandi de la acest contract´ precum si din continutul art. actul va putea fi validat pe calea judecatoreasca´ (art. a incheiat cu intervenienta Pascal Gabriela un act juridic referitor la instrainarea obiectului primului act juridic. denuntarea unilaterala. instanta poate mari cuantumul lor. 3. potrivit dispozitiilor art. la perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau la predarea terenului. a respins recursul ca nefondat. interpretarea data clauzelor contractuale de instanta de apel este in acord cu dispozitiilor art. iar promitentul-vanzator. cu incalcarea art. vor returna promitentului cumparator dublul sumei primite ca arvuna´.2 din contract..969. Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare judecatoreasca. instanta de apel a dat eficienta interpretarii ce rezulta din intreg actul. ca exceptie de la regula instituita de art. Interdictia denuntarii unilaterale rezulta fara echivoc din continutul art. Pentru considerentele aratate. unele prin altele. Obligativitatea incheierii actului in forma autentica. mijloc indirect de asigurare a executarii in natura a obligatiilor de a face. instanta are la dispozitie urmatoarele solutii: inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca . Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia. promitentii-vanzatori nu vor proceda . este prescriptiva in cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia bunului.. Interpretarea data de recurenti clauzelor aratate in sensul existentei unei clauze exprese de dezicere in temeiul careia antecontractul poate fi denuntat unilateral. cu obligatia intoarcerii arvunei indoite. Fiind o actiune personala. Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare. operand transferul dreptului de proprietate de la data cand ramane definitiva si daunele cominatorii.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->