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DROIT RURAL

Introduction
Définition : le droit rural est constitué de l'ensemble des règles applicables
aux exploitations agricoles, aux biens et valeurs qui les composent et aux
hommes qui y vivent situés dans leur environnement professionnel,
administratif, économique et géographique.

Le droit rural est le droit de l'agriculture, des terres agricoles, des facteurs
de production (hommes, capital, eau) et celui de la commercialisation des
produits agricoles. C'est le droit d'un espace rural et d'un type d'activité :
les activités agricoles.

Spécificité du droit rural : c'est un droit qui est total = il organise toute la
vie de l'exploitation agricole avec des objectifs généraux posés par le
législateur dans les lois d'orientation agricole. Pour atteindre les objectifs,
le droit rural incorpore des dispositions qui viennent d'autres disciplines.

Autre spécificité : c'est un droit transversal = il y a des règles qui relèvent


d'autres disciplines (succession), et des règles propres à la matière rurale
(contrôle des structures des exploitations agricoles, démembrement…).

C'est aussi un droit qui est finalisé = il répond à des objectifs précis définis
par le législateur français en droit interne et par les institutions
européennes dans le cadre de la PAC. Le droit rural a eu l'ambition de
modifier les structures d'exploitation traditionnelle en vue d'accroître le
rendement, la productivité, le revenu des agriculteurs, stabiliser les
marchés agricoles. L'article 33 du traité de Rome définit les objectifs de la
PAC.
Il prévoit aussi la garantie de la sécurité des approvisionnements,
l'assurance des prix raisonnables dans les livraisons au consommateur.

1ère LOA de 1960 prévoit un modèle d'exploitation type = une exploitation


de taille moyenne, de type familial qui doit être dirigée par un jeune
agriculteur formé et compétent.
Aujourd'hui on ajoute une autre exigence : être respectueux de
l'environnement et du bien-être animal.

Les objectifs se traduisent par des mesures incitatives et impératives :


- impératives = cadre juridique contraignant, notamment constitué
par les règles du contrôle des structures des exploitations
(autorisation administrative pour pouvoir exploiter), contrôle de la
production agricole (quotas, droits à produire), on contrôle l'activité
de chaque agriculteur (ne pas dépasser les quotas).
- incitatives = incitations financières : ne bénéficient de ces aides que
ceux qui correspondent au modèle type.

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C'est en droit de protection, créé à l'initiative de la profession agricole
pour les protéger : statut du fermage (stabilité du locataire). Il y a un
interventionnisme de l'État qui est très important, sans égal dans les
autres secteurs économiques. Deux raisons :
- l'agriculture est économiquement fragile. Ses résultats dépendent
d'aléas naturels. La production est très périssable ce qui rend l'offre
irrégulière or il y a une demande des consommateurs qui est stable.
- importance stratégique pour assurer l'autosuffisance alimentaire.
C'est un endroit qui est concret avec des notions économiques ou qui
expriment des faits. Ces faits ne sont pas forcément juridiquement
consacrés.

C'est un droit qui est mixte, il fait appel à des notions de droit public et de
droit privé.

Tous ces caractères s'expliquent par la naissance du droit rural en lui-


même. Il est né d'un double divorce : il s'est d'abord détaché du droit civil.
Il était confondu avec lui jusque dans les années 60. Mais la société a
changé, et donc l'agriculture aussi dans le besoin d'un droit rural. Avant on
avait une agriculture de subsistance, et non marchande.
L'agriculture devient de plus en plus intensive. L'activité agricole se
rapproche donc de plus en plus d'activités commerciales, industrielles d’où
le Code civil est devenu inadapté.
La jurisprudence a qualifié ces nouveaux agriculteurs de commerçants de
fait, et les règles commerciales se trouvent donc plus adaptées.
Mais les agriculteurs n'ont pas voulu de ces règles commerciales : création
d'un droit spécifique, le droit rural.

On peut dater sa naissance : 1ère LOA du 5 août 1960, suivie d'une 2ème du
8 août 1962, une 3ème LOA du 4 juillet 1980 (souci de se regrouper pour
certains sous forme sociétaire), une 4ème LOA du 9 juillet 1999 (souci du
développement durable, production satisfaisant les conditions de sécurité
sanitaire et aux exigences des consommateurs, développement des
productions à vocation énergétique), enfin une 5ème du 5 janvier 2006
(évolution considérable du droit rural : promouvoir une démarche
d'entreprise, création du fonds agricole bâti sur l'exemple du fonds de
commerce, création du bail et cessible hors cadre familial, allégement des
règles du contrôle des structures, volonté de libéralisation de l'agriculture
et rapprochement du droit commercial).

La loi du 30 décembre 1988 relatif à l'adaptation de votations agricoles à


son environnement économique et social donne une définition des
activités agricoles.
La loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux
réforme les opérations de remembrement.

Le droit rural est en permanence tiraillé entre deux aspirations


contradictoires : discours politique qui veut adapter l'exploitation à une
économie d'entreprise tout en demandant aux agriculteurs de rester des
paysans = de rester en dehors des contraintes économiques. Cela conduit
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à une agriculture à deux vitesses : une agriculture productive avec des
méthodes modernes, une agriculture non intensive aidée et
subventionnée qui vise principalement la préservation des espaces
naturels.

Sources AGRES
En 2003, le secteur agricole employait 875 000 personnes ; 600 000
exploitations agricoles. 72 % de la main-d'oeuvre est constituée par
l'exploitant lui-même et sa famille.
Ils représentent 5 % de la population active française. Les trois quarts
n'ont pas de successeur. Cela a une incidence sur la taille des
exploitations qui augmente. La surface moyenne d'une exploitation en
1970 était de 9 ha, 28 ha en 1988,42 ha en 1997,70 ha en 2003.
On a recours à la location de terres agricoles : en 1993, les deux tiers
étaient loués.

Titre 1 : l'exploitation agricole.


Titre 2 : l'aménagement foncier agricole.

Titre 1 – L’exploitation agricole

Le terme d'exploitation a été remplacé par celui d'entreprise ces dernières


années. La notion d'exploitation est historiquement dominée par celle de
propriété de la terre.
On a une notion patrimoniale de la valorisation d'un bien pour le terme de
l'exploitation mais pas pour la notion d'entreprise qui représente une unité
de production autonome. La valeur propre de l'entreprise est détachée de
la valeur du sol et peut donc être cédée indépendamment de la valeur du
sol.

Partie 1 – La définition de l'activité agricole

Dès lors qu'on a un droit spécial, se pose le problème de délimitation de


son champ d'application : question de la définition des activités agricoles.
Quels sont les critères ?
Pendant longtemps, jusqu'en 1988, aucune définition légale de l'activité
agricole n'existait. On considérait que l'activité agricole supposait une
mise en valeur de la terre en vue d'une production végétale ou animale.
Avec la modernisation de l'agriculture, la délimitation de ce qui est
agricole et ce qui ne l'est pas semble moins évidente. Cela conduit la
jurisprudence à considérer que beaucoup de producteurs hors-sol
n'avaient plus la qualité d'agriculteurs mais de commerçants. Dès lors
qu'ils ne produisaient pas la nourriture pour leurs animaux, ils étaient
considérés comme des commerçants de fait.

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Le problème de qualification s'est accru avec le souci de diversification
des agriculteurs : vente directe des produits, tourisme à la ferme (activité
commerciale par nature).
La loi du 30 décembre 1988 donne une définition des activités agricoles et
réaffirme que les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil.

Chapitre 1 – La définition rurale des activités agricoles par l'article


L. 311-1 du code rural

« Ce sont réputés agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise


et à l'exploitation d'un cycle biologique animale ou végétal (…) ».
La loi du 18 novembre 1997 rajoute un alinéa et élargit encore le champ
des activités agricoles avec les activités de cultures marines.
La loi du 23 février 2005 a encore élargi avec un troisième alinéa pour
englober toutes les activités équestres.

La définition de ce fait plus désormais par référence à l'exploitation du sol,


c'est une rupture. Le critère retenu est celui de la participation à un cycle
biologique animale ou végétal. Cela a permis de réintégrer les productions
hors sol.
C'est une définition légale qui élargit la sphère des activités considérées
comme agricoles par relations.
Ces deux ajouts effectués après 1988 n'ont pas eu que des effets positifs
et suscitent de nouveaux problèmes de définition, concernant
particulièrement les activités équestres.

Section 1 – Les activités agricoles par nature

Concerne la première partie de la définition de l'article L. 311-1 « sont


réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à
l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et
constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce
cycle ».

Le critère central est celui du cycle biologique = développement de la vie,


depuis son début (germination/conception) jusqu'au terme de ce cycle
(maturité/mort).
Le critère de participation à un cycle biologique était déjà le critère retenu
en matière fiscale.
On inclut dans l'activité agricole les formes les plus modernes de culture
ou d'agriculture. On a supprimé la référence à un cycle biologique naturel :
on inclut donc les OGM, l'insémination artificielle.

Toute intervention n'est cependant pas agricole. Il y a trois conditions pour


classer une activité agricole :
- le cycle biologique doit être animal ou végétal
- l'intervention réalisée doit correspondre à une ou plusieurs étapes
nécessaires au déroulement du cycle. Une seule étape suffit dès lors
qu'elle est obligée. On peut cependant avoir un doute notamment
pour les pépiniéristes ou encore les arboriculteurs qui acquièrent
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seulement des plans : aucune étape du cycle. Mais si ils se chargent
de faire des boutures, il y a une participation au cycle.
- l'agriculteur doit avoir la maîtrise et l'exploitation du cycle. Pour la
maîtrise = les pouvoirs matériels et de décision concernant le sort
de la plante ou de l'animal. Pour l'exploitation = exercer une
véritable activité économique, professionnelle, qui implique la
recherche d'un profit.

Section 2 – Les activités agricoles par relation

« (…) ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont
dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support
l'exploitation ».
Sont visés essentiellement les activités de transformation et de
commercialisation des produits agricoles ainsi que le tourisme à la ferme.
Pour le tourisme : cela a été confirmé lors de la loi du 14 avril 2006,
reproduction de l'article L. 311-1 dans le code du tourisme.

Elles doivent être exercées par un exploitant agricole = un professionnel


qui a une activité agricole par nature à la base.

La question est de savoir si les activités par relation doivent rester


secondaires par rapport aux activités agricoles par nature ou bien
prépondérantes.
Les avis divergents, il n'y a aucune référence à une proportion dans les
textes. Pour certains on ne peut pas exclure que les tribunaux fassent
application de la règle de l'accessoire.
Il y a donc deux catégories :
- dans le prolongement de l'acte de production
- ayant pour support l'exploitation

§1 – Les activités dans le prolongement de l'acte de production

Sont donc agricoles les activités de transformation, de conditionnement et


de commercialisation dès lors qu'elles sont effectuées par un agriculteur
qui se situe en aval du cycle biologique. Peu importe les techniques ou les
procédés employés (transformer/vendre sa propre production).
Chambre sociale, 11 juillet 2002 : une SA qui achètent des oeufs pour les
transformer n'a pas une activité agricole, Revue de droit rural 2002, p.538.

Il y a une tolérance néanmoins lorsque des achats extérieurs sont des


éléments indispensables pour valoriser la production de l'exploitant.
Si les modes de commercialisation sont indifférents, si l'exploitant utilise
des procédés élaborés, il y a de fortes chances pour qu'il soit déclaré
commerçant de fait par les tribunaux.

§2 – Les activités ayant pour support l'exploitation

En 1988, le législateur n'entendait viser que les activités d'accueil et de


tourisme à la ferme exercée en complément de l'activité.
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Mais le terme est ambigu et peut englober d'autres activités. Tout dépend
de la conception du terme exploitation. Mais là encore c'est un terme
ambigu, il y a deux sens en droit rural :
- support foncier = lieu géographique, dans ce cas cela concerne que
les activités exercées sur le périmètre de son exploitation.
- sens d'activité = dans ce cas concerne toutes les activités exercées
grâce au matériel, aux produits de l'exploitation, même si elles se
situent en dehors du périmètre géographique.

La jurisprudence qui était essentiellement sociale semblait s'orienter vers


la deuxième conception, aussi privilégié par la doctrine. L'un des apports
majeurs de l'article L. 311-1 est de rompre avec le caractère foncier.
Jusqu'à la loi du 17 janvier 2002 qui a modifié l'article L. 622-1 du code
rural : le critère foncier est remis à l'honneur.

Chapitre 2 – La portée de la définition de l'article L. 311-1

Section 1 – La portée en droit privé

Premier apport majeur de l'article : la réaffirmation de la nature civile de


l'activité agricole. Élargissement de la notion d'activité agricole. Il écarte
donc le droit commercial.

Deuxième apport : la définition de l'article L. 311-1 est devenue le critère


central de la définition de l'agriculteur. Il n'y a pas de définition légale de
l'agriculteur. Ceci étant, la loi du 30 décembre 1988 a en même temps
crée un registre de l'agriculture lequel devrait être tenu par les chambres
d'agriculture et auquel devrait être immatriculé toute personne physique
ou morale exerçant à titre habituel des activités réputées agricoles au
sens de L. 311-1. Le registre n'a jamais été mis en place. Il reste purement
théorique.
Définition de la jurisprudence : est agriculteur celui qui exerce une activité
agricole au sens de L. 311-1. Cette activité doit en outre être exercée à
titre de profession habituelle (activités organisées) et professionnelle
(profit).
Concernant le titre personnel de l'activité = pour son propre compte.

Section 2 – La portée en droit interne

L'article L. 311-1 n'a qu'une valeur relative. Le législateur a laissé


subsister les autres définitions de l'activité agricole en droit fiscal et en
droit social.

§1 – En droit social

L'enjeu réside dans la filiation aux régimes sociaux spécifiques du secteur


agricole.
La définition sociale est autonome et expressément affirmée par l'article L.
311-1. L'ordonnance du 8 septembre 2005 a ajouté un alinéa à cet article
pour affirmer cette autonomie.
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Domaine beaucoup plus large : le noyau commun + activités diverses qui
ont une simple relation avec l'agriculture.
Exemple : pour le secteur des non-salariés agricoles, il s'étend à de
nombreuses entreprises qui exercent leur activité au service de
l'agriculture, comme les entreprises de travaux agricoles.
Exemple : pour le secteur des salariés agricoles, il s'étend à des emplois
dont le rapport est parfois lointain avec l'activité agricole comme les
garde-chasse, les enseignants de formation agricole…

§2 – En droit fiscal

L'enjeu réside pour le bénéfice de la fiscalité propre aux agriculteurs qui


est plus favorable car il y a de nombreuses exonérations.
Activité agricole par nature : il faut une participation à un cycle biologique
végétal ou animal. Elle relève du régime des bénéfices agricoles,
exonération de la taxe professionnelle, de la taxe foncière sur les
propriétés bâties affectées à l'usage agricole, de la taxe foncière non
bâtie.
Activité agricole par relation : on peut basculer dans le champ du droit
commercial (bénéfices industriels et commerciaux). Si l'exploitant utilise
des méthodes commerciales, les activités sont imposables dans le cadre
des BIC.

Revue de droit rural juin/juillet 2007, fiscalité du tourisme rural.

Section 3 – La portée en droit communautaire

Il s'agit de déterminer quelles sont les destinataires de la PAC. La


définition de l'activité agricole et de l'agriculteur est abandonnée à chaque
État membre.
En France, cela résulte donc que de l'article L. 311-1. Coïncidence qui n'est
pas toujours parfaite : certains textes fournissent leurs propres critères
pour déterminer leur propre champ d'application.
Dans certains cas il y a des textes qui aboutissent à exclure des
professionnels qui sont pourtant agriculteurs au sens du droit interne.
Cela conduit aussi parfois à considérer comme agriculteur des personnes
qui, au sens du droit français, ne le sont pas.
Mr ADAM, « Un nouvel effet de la PAC », Revue de droit rural 1996 p.465.

Partie 2 – La famille et l'exploitation

En 2005, la main-d'oeuvre familiale comptait 680 000 actifs. Parmi eux, les
2/3 sont des exploitants à temps plein. Pour 1/5, ce sont les conjoints de
ces exploitants.
On dénombre environ 83 000 aides familiaux qui travaillent sur
l'exploitation. Ce sont principalement les parents retraités des exploitants
et les enfants.

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La notion de famille est entendue de façon large : on inclut les concubins
et les PACS.

Chapitre 1 – La situation du conjoint

Seul le conjoint qui participe à l'activité agricole sur le même terrain


intéresse le droit rural. Cette situation génère la possibilité de choisir un
statut juridique et social.

Section 1 – Le choix d'un statut juridique et social

§1 – Les différentes possibilités

A- Le statut de coexploitant

Ce statut est fréquent dans les exploitations sociétaires (EARL/GAEC). Les


époux ont tous les de la qualité de coexploitant.
Statut fréquent aussi dans les exploitations individuelles, notamment
lorsque l'exploitation a la qualité de biens communs ou de bien indivis, ou
lorsqu'ils sont locataires si ils sont copreneurs (tous les deux titulaires du
bail).

Cette situation est prévue dans le code rural : article L. 321-1 évoquent
des époux qui exploitent ensemble et pour leur compte une même
exploitation agricole.
C'est une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond
qui s'en tiennent à des indices : propriété des terres et des éléments
d'exploitation, affiliation des deux époux auprès de la MSA en tant que
chef d'exploitation agricole…

La coexploitation va impliquer une équivalence de rôle, de pouvoir de


décision, de responsabilité.
Conséquences juridiques : l'article L. 321-1 prévoit l'instauration d'un
mandat réciproque entre les deux époux. Ce mandat légal fait que chacun
est à la fois mandataire et mandant de son conjoint. Les tiers et les époux
eux-mêmes n'ont pas à se soucier des règles de pouvoir de leur régime
matrimonial.
En contrepartie de ce mandat, ils assument la responsabilité de leurs
actes et ceux accomplis par leur conjoint. L'intégralité des biens du couple
se trouve engagée. La limite générale est que le mandat ne couvre que les
actes d'administration concernant les besoins de l'exploitation = les actes
utiles et qui ne sont pas excessifs.
Le mandat peut prendre fin de plein droit en cas de séparation de corps et
de biens judiciaires ou à l'initiative de l'un ou l'autre des époux, article L.
321-3 du code rural. Il faut faire une déclaration de volonté devant notaire
sous peine de nullité. Il y a une publicité par une mention sur l'acte de
mariage des époux. La cessation est opposable aux tiers trois mois après
la publication.

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Conséquences sociales pour la coexploitation : les époux doivent être
affiliés en tant que chef d'exploitation auprès de la MSA. C'est le régime
des non-salariés des professions agricoles. Il faut une exploitation au
moins égale à la moitié de la SMI qui est de 25 ha. L'intérêt d'être affilié
est qu'ils bénéficient ensemble des prestations du régime ainsi que des
droits à la retraite.

B- Le statut de collaborateur de l'exploitation

C'est un statut qui peut être adopté par le conjoint de celui qui exploite. Il
est ni associé ni coexploitant, article L. 321-5 du code rural.
Le 10 juillet 2007, la chambre commerciale admet qu'un époux qui était
collaborateur puisse faire valoir l'existence d'une société de fait entre lui-
même et son épouse. Le mari souhaitait réclamer une rémunération ce
qu'exclut le statut de collaborateur, mais pas la société de fait.
Normalement la collaboration est incompatible avec le statut d'associé.

Statut de la collaboration : il y a une inéquivalence des conditions


respectives des époux. Le collaborateur ne fait qu'apporter son aide, il n'a
pas de pouvoir de direction. Mais son activité est véritablement
professionnelle = travail effectif et régulier mais non rémunéré.

La distinction co exploitation/collaboration est parfois difficile à déterminer


: c'est une question de fait.
Conséquence de la collaboration : instauration d'un mandat légal
unilatéral, le conjoint exploitant est le mandant et le collaborateur est le
mandataire, il agit au nom de son conjoint. Cela lui permet d'avoir une
certaine autonomie professionnelle (acte d'administration nécessaire à
l'exploitation).
Cela assure la sécurité des tiers, les actes passés sont validés par le biais
de ce mandat.
Il y a les mêmes causes de cessation du mandat que dans la co
exploitation.

Loi du 9 juillet 1999 : on reconnaît un droit à un salaire différé. Il y a deux


conditions cumulatives à l'article L. 321-21-1 :
- il faut avoir participé directement et effectivement à l'exploitation
pendant au moins 10 ans. La durée peut être discontinue.
- il faut n'avoir reçu aucune rémunération pour son travail, ni qu'il ait
été associé aux bénéfices ou aux pertes de l'exploitation, ce qui
semble réserver le salaire différé pour les couples mariés sous le
régime de la séparation de biens.

Lorsque les deux conditions sont réunies, le conjoint collaborateur peut


prétendre dans la succession de son conjoint exploitant à une créance de
salaire différé pour obtenir la rémunération de son activité passée.
Ce droit a en fait peu d'intérêt : seul le conjoint survivant peut y prétendre
; ce salaire est doublement plafonné : quel que soit le nombre d'années
travaillées, la créance correspond au mieux à trois années de SMIC annuel
en vigueur au jour du décès. De plus cette créance ne peut pas excéder
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25 % de l'actif successoral. Enfin cette créance s'impute sur les droits
successoraux, elle vient en déduction de ceux-ci.
Exemple : M. Hicks décède le 1er juin 2007. Il avait une épouse qui avait
le statut de collaboratrice pendant 30 ans. Cette dernière opte pour un
quart en pleine propriété. Les biens s'élèvent à 130 000 € et le passif a 10
000 €. Donc l'actif net est de 120 000 €. Mme X. peut donc revendiquer
30 000 €, ce qui correspond au quart en pleine propriété. Au titre de son
salaire, la créance est plafonnée à 43 843 €. Elle ne pourra exiger que
30 000 € car il y a un plafond de 25 % de l'actif successoral.
Décret du 25 octobre 2006 : pour pouvoir adopter le statut de
collaborateur, il faut notifier ce choix à la MSA par LRAR. Ce qui change
c'est que cette adoption du statut se fait par déclaration unilatérale du
conjoint collaborateur sans que l'accord du conjoint exploitant soit
nécessaire.
Cela oblige l'exploitant à acquitter des prestations sociales pour son
conjoint collaborateur. Le collaborateur en est personnellement
bénéficiaire.

C- Le statut de salarié

Il peut être salarié de la société, ou alors de son conjoint. Il faut un travail


effectif moyennant rémunération au moins égale au SMIC. On présume le
lien de subordination.
Il bénéficie du code du travail et du régime des salariés agricoles.

§2 – L’obligation de choisir

Nouveau : jusqu'au 1er janvier 2006, le conjoint de l'exploitant restait


souvent en dehors de tout statut. Il n'y avait aucune obligation d'opter
pour un statut. C'était une situation de fait, cela relevait de l'entraide
familiale.
Cela donnait au conjoint la qualité de mandataire tout de même ainsi que
des prérogatives en matière de bail rural. Au plan social, cela pouvait
paraître dommageable : prestations en tant qu'ayant droit de son époux et
non personnellement. La disparition du lien conjugal peut être dramatique.

Pour remédier à la situation la loi du 5 janvier 2006 a modifié l'article L.


321-5 du code rural pour obliger les conjoints qui participent à
l'exploitation à adopter un des trois statuts. Cela concerne tous les
conjoints exerçant sur l'exploitation ou au sein de l'entreprise une activité
professionnelle régulière.
La loi n'a cependant pas prévu de sanctions pour ceux qui n'adoptent pas
de statut. Mais la sanction pourrait venir du droit du travail.
Chambre criminelle, le 22 octobre 2002 : deux époux qui exploitaient
ensemble un restaurant. Le mari était là en permanence, l'épouse ne
faisait qu'apporter son aide et n'avait adopté aucun statut. Le mari a été
poursuivi pour travail illégal et condamné.

§3 – Les prérogatives du conjoint

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Indépendamment du statut, le législateur reconnaît au conjoint qui
participe à l'activité un certain nombre de droits. Il y a le souci d'assurer la
pérennité de l'exploitation familiale.

Le conjoint du preneur d'un bail rural, à condition qu'il participe à


l’exploitation : il est bénéficiaire potentiel de la préemption des terres
louées par son époux, article L. 412-5.
Il peut bénéficier d'une cession ou d'une association au bail de son époux.
Le bail est transmissible entre vifs, également à cause de mort.
Lorsque deux époux exploitent ensemble et qu'ils sont copreneurs, en cas
de départ de l’un, celui qui reste peut continuer à bénéficier du droit au
renouvellement de ce bail, article L. 411-46.
Le conjoint qui participe dispose d'un droit de regard sur le bail dont
l'autre est titulaire. Cela se manifeste par la nécessité d'avoir son accord
pour tout acte susceptible de remettre en cause ce bail, article L. 411-68.
Le conjoint du bailleur n'est pas oublié : il peut être bénéficiaire de la
reprise des terres pour exploiter.
On reconnaît le travail des deux époux : ils peuvent se représenter
mutuellement au sens des organes professionnels.
Le fait d'avoir travaillé dans l'exploitation, peut permettre une validation
des acquis pendant cinq ans minimum, ce qui est reconnu comme une
compétence professionnelle relative au contrôle des structures.

Chapitre 2 – La situation du concubin et du partenaire lié par un


PACS à l'exploitant

Ils étaient ignorés par le code rural jusqu'à la loi du 5 janvier 2006. Depuis,
le statut de collaborateur à l'exploitation est ouvert aux concubins et aux
pacsés (les deux autres statuts étaient déjà ouverts).

L'adoption d'un statut reste facultative pour les concubins et les PACS. Le
concubin qui opte pour le statut de collaborateur aura la même protection
sociale que le conjoint ainsi qu'une possible créance de salaire différé. Il
est probable qu'il ait plus de chance de bénéficier de ce salaire car il n'a
pas de régime matrimonial, il n'est pas héritier donc il n'y a pas
d'imputation sur les droits successoraux.
Il est moins certain qu'il puisse se prévaloir des présomptions de mandat.

Toutes les prérogatives en matière de baux ruraux ont été étendues au


bénéfice du partenaire pacsés (pas aux concubins).
Le droit de regard sur le sort du bail n'a cependant pas été étendu.

Chapitre 3 – La situation des parents et alliés

Section 1 – Les statuts

§1 – L’aide familial

C'est un statut qui est résiduel, il s'applique à défaut d'un autre choix aux
descendants d'un exploitant âgé de plus de 16 ans, aux ascendants,
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frères, soeurs et alliés du chef d'exploitation, dès lors qu'ils vivent sur
l'exploitation et qu'ils participent à sa mise en valeur comme non-salariés,
article L. 722-10.
Il fore le caractère professionnel de l'aide familiale = un travail effectif est
irrégulier. Aucune rémunération n'est due à cette aide familiale.

Concernant une exploitation individuelle, sociétaire : le statut d'aide


familial n'est pas possible si c'est une EARL ou une société civile car la
qualité d'exploitant est réservée à la personne morale. Mais possible dans
un GAEC.
La loi du 5 janvier 2006 a fait de ce statut un statut temporaire en
prévoyant que l'aide familiale à compter du 18 mai 2005 ne peut plus
conserver cette qualité plus de cinq ans.

L'aide familiale bénéficie d'une protection sociale des non-salariés


agricoles ainsi qu'une retraite forfaitaire.
Le statut peut être revendiqué notamment pour l'attribution préférentielle
dans le cadre de succession et aussi pour réclamer un salaire différé.

§2 – L’associé d'exploitation

C'est un statut qui est plus complet mais qui est aussi transitoire. Il n'est
ouvert qu'aux descendants, frères, soeurs ou alliés de l'exploitant, âgés de
18 ans au moins, et de 35 ans au plus.

Il participe à l'activité de l'exploitation de manière effective et régulière.


Le statut a un contenu à géométrie variable : il y a des règles impératives
à l'article L. 321-7, complétées par l'adoption d'une convention type
départementale qui prévoit des droits. Ils peuvent accroître la
rémunération prévue.
Il faut un accord écrit des deux parties.

Section 2 – Le salaire différé

Les articles L. 321-13 et suivants du code rural prévoient le contrat de


travail à salaire différé.
Il permet aux descendants d'un exploitant ayant travaillé sur l'exploitation
sans être rémunéré d'obtenir au décès de ses parents une rémunération
de salaire différé qui va s'ajouter à leurs droits successoraux.
C'est comme s'ils avaient conclu un contrat de travail avec leurs parents
qui prévoit d'être payé plus tard. Mais c'est une fiction, il n'y a pas de
contrat.
L'article L. 321-20 exclu l'application de la législation du travail à cette
situation. Le salaire différé a été créé en 1939. Il a pour but d'éviter que
l'activité déployée ne profite qu'aux frères et soeurs, notamment par
l'accroissement de valeur de l'exploitation par le travail effectué.
Il a un autre objectif : favoriser la reprise de l'exploitation par les
descendants qui y ont travaillé. Dans le cadre du règlement successoral, le
salaire permet de payer une soulte aux cohéritiers.
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§1 – Les bénéficiaires du salaire différé

Les descendants doivent avoir au moins 18 ans. Il n'y a aucune restriction


sur le degré de parenté. Un descendant unique peut s'en prévaloir.
Si le descendant décède avant, sa créance transmise à ses propres
descendants sans droits de mutation.

Les conjoints des descendants : ils n'ont pas un droit autonome, il est
subordonné à celui du descendant. Le conjoint doit participer également à
l'exploitation.
La jurisprudence admet que le conjoint puisse revendiquer une indemnité
sur le fondement de l'enrichissement sans cause si le descendant ne
participe pas à l'exploitation.
En cas de rupture du mariage, le conjoint conserve en principe son droit
de créance, sauf si il y a un divorce prononcé à ses torts exclusifs.

§2 – Les conditions

Le débiteur doit avoir la qualité d'exploitant agricole. La reconnaissance


d'une créance de salaire suppose un travail fourni au profit d’un ascendant
exerçant une activité agricole au sens de l'article L. 311-1.
La dette qui va naître est personnel et va figurer au passif de la
succession, même lorsque l'exploitation était en bilan de communauté.
Première chambre civile, 30 octobre 2006 : choix de l'une ou l'autre
succession des exploitants pour réclamer la créance.
Il peut y avoir changement de la personne du débiteur : dans tous les cas,
le contrat de travail à salaire différé est unique, il n'y a qu'un seul contrat.

Il faut une participation à l'exploitation du descendant, exigé du créancier.


Article L. 121-13 : celui qui revendique doit pouvoir démontrer sa
participation directe et effective à l'exploitation, ce qui suppose la
participation aux travaux agricoles.
Cette participation n'est pas exclusive, il peut avoir une autre activité mais
elle doit être habituelle et non occasionnelle.
Elle doit être bénévole : pas d’association aux bénéfices ni aux pertes de
l'exploitation, ne doit pas avoir reçu de salaire en argent en contrepartie
de son aide. Absence de rémunération qui n'est pas absolue : les
avantages en nature sont possibles.
Lorsque le descendant a travaillé en qualité d'associés, il a le droit à une
rémunération minimale (850 F par mois), ce qui ne supprime pas son droit
à un salaire différé.

La preuve de ses conditions incombe aux descendants, par tous moyens.


On peut se pré constituer la preuve en faisant chaque année une
déclaration auprès de la mairie de son domicile.

§3 – Le montant du salaire différé

13
Le salaire est liquidé par référence au SMIC en vigueur au jour du
règlement de cette créance si cela se passe du vivant de l'exploitant, soit
au jour du décès.
Il a le droit, pour chaque année, à la valeur des 2/3 de la somme
correspondant à 2080 fois le montant horaire du SMIC. Il y a un double
plafond :
- années de travail comptabilisées à partir de 18 ans du descendant
- calcul ne peut prendre en considération plus de 10 années de travail

Exemple : un exploitant décède le 1er février 2006 en laissant un fils


ayant participé depuis le 1er janvier 1997 à l'exploitation alors qu'il n'avait
que 16 ans. Il a donc travaillé 9 ans mais pour le calcul on ne prend en
compte que 7 années.
Le SMIC de 2006 = 8,03 €, donc 7 x (2080 x 8,03 x 2/3) = 77 944 euros.

§4 – Le règlement de la créance

Elle n'est exigible qu'au décès de l'exploitant, ou au 1er de ses parents


exploitants. Cela ne signifie pas qu'elle ne peut pas être réglée avant.
L'exploitant peut décider de la régler de son vivant (donation-partage).
La créance peut être réglée par une donation entre vifs à condition qu'elle
soit faite avec dispense de rapport.
La créance peut être revendiquée jusqu'au partage définitif de la
succession. Celui qui réclame agit en tant que créancier de la succession
et non pas en tant qu'héritier : il pourrait renoncer à la succession, tout en
revendiquant sa créance de salaire différé. La créance est limitée aux
forces de la succession.

Le paiement se fait en argent, par attribution de biens en nature. Un bien


ne peut pas servir à éteindre la créance : le bail rural, est considéré
comme dépourvu de valeur vénale juridiquement.
Quel que soit le mode de règlement, le paiement ne donne lieu à la
perception d'aucun droit d'enregistrement, aucune imposition sur le
revenu.

Chapitre 4 – Les attributions préférentielles

C'est une modalité de partage des indivisions familiales qui consiste à


placer les biens qui composent l'exploitation agricole dans le lot de l'un
des copartageants, tandis que les autres seront allotis aux moyens
d'autres biens, ou grâce au versement d'une soulte.
Depuis la dernière réforme du 23 juin 2006, ce système n'est plus
dérogatoire, l'égalité dans le partage est désormais en valeur et non plus
en nature.
Il assure la continuité familiale de l'exploitation.

On évite le morcellement, la mise en vente de l'exploitation. Pour


atteindre cet objectif, le Code civil prévoit différents types d'attributions
préférentielles : des articles 831 à 834 du Code civil (pleine propriété du
bien agricole, usage des biens avec un bail…).
14
« Le nouveau régime… », revue de droit rural, Mai 2007 page 12.

Section 1 – Les règles communes aux différentes attributions


préférentielles

§1 – Les règles relatives aux biens

Ils doivent constituer une entreprise agricole ou une partie d'une


entreprise agricole. Ces biens doivent former un ensemble qui est
cohérent économiquement. Ils devaient constituer une unité économique
auparavant. Cela a disparu mais l'exigence sur le fond n'a pas disparu : la
notion d'entreprise est toujours présente.
La jurisprudence est assez souple : elle prenait en compte les biens objets
de la demande et l'ensemble des biens déjà possédés par le demandeur.
Peut porter sur des droits sociaux, des parts sociales ou actions si
l'exploitation est sous forme de société. Sont concernés aussi les biens
mobiliers nécessaires à la mise en valeur de l'exploitation = attributions
préférentielles du « train de culture ». Lorsque l'un des héritiers bénéficie
de la continuation du bail, il peut demander l'attribution des biens
mobiliers.

Les biens objets de la demande doivent être indivis qu'il s'agisse d'une
indivision successorale matrimoniale ou sociétaire.
La loi de 2006 a étendu l'attribution dans le cadre d'une indivision
consécutive à la dissolution d'un PACS.
La jurisprudence admet l'attribution dans des indivisions d'origine
conventionnelle dès lors que les indivisaires sont de la même famille.

§2 – Les règles relatives à l'attributaire

Il doit avoir la qualité de copartageant. Cela vise les héritiers légaux ou


testamentaires. Dans le cadre d'un partage matrimonial, l'attribution peut
être sollicitée par les deux ex époux. Même chose pour le PACS.
Le copartageant doit définir dans l’indivision des droits en propriété. On
exclut l'usufruit.
Sauf dans un cas d'attributions préférentielles dites pour donner à bail,
l'attributaire doit avoir participé à l'exploitation agricole de manière
effective. La loi nouvelle assouplit l’exigence : la participation à
l'exploitation agricole peut être exigée de sa personne ou en la personne
de son conjoint. Elle a même admis la participation des descendants de
l'attributaire.

Il faut être apte à exploiter et à gérer le bien : aptes physiquement aux


travaux d'exploitation, intellectuellement, et financièrement dans le cas
d'une soulte.

§3 – Les règles relatives à la demande d'attribution

15
Les règles ne sont pas d'ordre public, elles peuvent être écartées par
disposition testamentaire, par des libéralités, par des stipulations d'un
contrat de mariage.
Si aucune disposition ne fait obstacle, elle peut être décidée à l'amiable.
Faute d'accord elle peut être demandée en justice devant le TGI du lieu
d'ouverture de la succession.
La demande peut être formée dès la naissance de l'indivision jusqu'à ce
que le partage soit achevé.
Si un seul des copartageant est intéressé, le TGI se prononce en fonction
des intérêts en présence.
Si plusieurs personnes sont intéressées, elles forment chacune une
demande portant sur les mêmes biens. Le TGI les départage.
On demande au juge de tenir compte de l'aptitude du postulant à gérer
l'exploitation et à s'y maintenir. Il peut tenir compte de la durée de la
participation personnelle des candidats à l'exploitation.

§4 – Les effets de l'attribution

La décision en sa faveur n'autorise pas à prélever le bien. Il doit attendre


le partage définitif pour que l'exploitation soit mise dans son lot. Jusqu'à
cette date, les fruits et revenus de l'exploitation profitent à l'indivision et
doivent donc être partagés.
Les biens sont évalués comme les autres, à la date la plus proche du
partage. Si les biens sont déjà loués à l'attributaire : doit-on évaluer les
biens avec l'existence du bail ? Le bail abaisse la valeur du bien. Il y aurait
donc une sous-évaluation des biens, alors que le bail va disparaître. La
jurisprudence est claire : il convient de ne pas tenir compte de la
dépréciation liée au bail. Lorsque les terres attribuées sont louées au
conjoint de l'attributaire, voire même aux deux, la jurisprudence considère
que le bail doit être pris en compte dans l'évaluation.

Lorsque la valeur de l'exploitation est supérieure aux droits de


l'attributaire, il doit dédommager ses copartageants. Cette soulte est en
principe payable comptant au moment du partage ce qui suppose que
l'attributaire et les capacités financières.

Section 2 – Les règles propres aux différentes variétés


d'attributions préférentielles

À l'origine il n'y avait qu'une forme unique : l'attribution en pleine


propriété. La loi du 4 juillet 1980 a introduit de nouvelles formes qui vont
permettre à un copartageant de continuer l'exploitation sans en être
propriétaire, en la louant.
Le législateur préfère la forme du faire-valoir direct, il y a une hiérarchie.

§1 – Les attributions en faire-valoir direct

A- L’attribution de droit des petites et moyennes exploitations

16
Critère de superficie : l'exploitation ne doit pas dépasser au maximum les
superficies d'un arrêté de 1975. Il n'y a pas de superficie établie cela
dépend du département, de la région, de la culture.
Ce seuil ne s'apprécie pas uniquement en fonction des biens sollicités, on
tient compte des biens dont il est déjà propriétaire et qui, réunis entre
eux, formeraient l'unité économique.
L'attribution de droit est réservée aux héritiers désignés par la loi.
S'agissant du conjoint, il peut réclamer l'attribution préférentielle,
seulement en cas de décès. C'est l'article 1476 du Code civil.
Le tribunal n'a pas le pouvoir de refuser si le candidat est unique et qu'il
rempli les conditions nécessaires. C'est lui qui désigne et qui départage en
présence de plusieurs candidats. Mais il est obligé d'en choisir un.
L'attribution de droit concerne la soulte car celui qui la paie peut exiger
des délais de paiement.
L'attributaire peut demander jusqu'à 10 ans pour la moitié de la soulte.
Le solde de la soulte est taxé d'un taux d'intérêt au taux légal. S'il revend
l'exploitation avant le paiement intégral de la soulte, le solde restant
devient de suite exigible.

Quand le montant de la soulte reste tenu, il peut être révisé à la hausse ou


à la baisse dès lors que la valeur des biens ayant fait l'objet de l'attribution
est augmentée de plus d'un quart ou baissée de plus d'un quart depuis le
partage. C'est l'article 828 du Code civil.

B – L’attribution facultative d’une grande exploitation

Elle peut être sollicitée par un conjoint survivant ou divorcé, par le


partenaire pacsé, à l'occasion d'un partage successoral, par les
successeurs légaux ou testamentaires.
Mais pour cela, ils doivent au moins participer à l'exploitation ou avoir déjà
participé.
On peut réclamer juste une partie de l'exploitation : le démembrement de
l'exploitation est alors obligatoire.
Seul inconvénient : le versement de la soulte doit être effectué au
comptant en totalité au jour du partage si aucun accord est trouvé entre
les différents héritiers.
Le juge ne peut pas accorder des délais de paiement.

§2 – Les attributions en faire-valoir indirect

On répartit de manière différente en différenciant la propriété des


immeubles et le droit d'exploiter. Cette dissociation s'établit par
l'élaboration d'un bail à long terme accordé à l'exploitant héritier.

A - L’attribution pour la constitution d’un GFA

Dans la pratique, elle est systématiquement doublée de la conclusion d'un


bail. On peut cependant voir qu'elle réalise une attribution en faire-valoir
direct, c'est alors un GFA exploitant mais c'est assez rare.

17
Elle peut être réclamée par le conjoint survivant ou par tous les héritiers
légaux ou testamentaires dès lors que ces personnes ont des droits en
propriété dans le partage.
La demande peut porter sur tous les biens de la succession capables de se
rattacher à un GFA.
Il est possible de recevoir tous les biens et droits immobiliers à destination
agricole. L'attribution peut-être de droit ou facultative selon l'objet exact
de la demande.
Si le candidat exige en plus la conclusion d'un bail à long terme, elle sera
de droit.
Dans le cas inverse, elle ne sera que facultative.
Il doit dans un second temps, constituer un GFA et y apporter les biens
acquis pouvant s'y rattacher : c'est un processus obligatoire.
La signature du bail à long terme se fait juste après la formation du GFA :
le partage sera alors vu comme parfait.
Les biens sont après exploités par l'intermédiaire de ses biens et le
propriétaire de ses biens est la personne morale du GFA.

Tous les copartageants n’ont pas l'obligation d'y participer et peuvent


alors recevoir d'autres biens non agricoles ou une soulte en argent.
Ils peuvent ne pas consentir à la formation d'un GFA, donc les biens non
agricoles doivent leur être en priorité attribués : c'est un équilibre assuré.
Sinon la soulte est payable l'année suivant le partage et elle peut être
acquittée par l'intermédiaire d'une dation en paiement qui s'effectuera
grâce à l'acquisition de parts dans le GFA. C'est l'équilibre d'un partage
avec des personnes ne se trouvant pas dans le GFA. Du coup, même s'ils
n'y participent pas, ils vont devenir associés.
Ceux qui ne veulent pas de ce système, ont un mois pour manifester leur
opposition et exiger un paiement en argent.
Faute de n'avoir pas agi à temps, leur silence vaut acceptation tacite à la
dation.

B – L’attribution pour donner à bail

C'est une attribution capitalistique car on dissocie la propriété et le bail.


Un copartageant intéressé pour recueillir la propriété de l'exploitation et
qui ne veut pas l'exploiter lui-même, peut s'engager à la louer a l’un de
ses autres copartageants, voire même à ses descendants.
Exemple : un partage successoral et l’un des enfants peut payer la soulte
aux autres et récupérer la propriété de l'exploitation tout en laissant le
bail à un autre membre de sa famille.
Celui qui demande la propriété n'a pas l'obligation d'y avoir participé
auparavant mais les locataires choisis doivent eux avoir participé à
l'exploitation.
Cette condition est subordonnée à la conclusion d'un bail à long terme
dans les six mois du partage.

C – L’attribution en jouissance

18
C'est une fausse attribution préférentielle car elle ne s'oppose pas au
partage des immeubles.
L'attributaire peut la demander après l'attribution d'un bail à long terme à
son profit : jouissance de l'exploitation qui ne s'oppose pas au partage de
propriété des terres entre ses copartageants. Il demande juste au juge une
attribution à long terme en jouissance pour l'exploitation.
Si le juge lui accorde cela, les copartageants propriétaires doivent
obligatoirement lui en laisser la jouissance.
En cas de problème c'est le juge qui tranche sur la demande soit du
conjoint survivant, par tous cohéritiers propriétaires remplissant les
conditions d'exploitation.
L'exploitation doit constituer une unité unique et ne peut être exploitée
sous forme sociétaire.
Cette attribution est en principe de droit pour le demandeur qui remplit les
conditions légales mais le tribunal peut exceptionnellement rejeter la
demande si en raison de l'inaptitude du ou des demandeurs à gérer
l'exploitation, les héritiers et leurs intérêts risquent d'être compromis.
Quand la demande est accueillie, le partage des biens sera subordonné à
la conclusion du bail qui la réalise concrètement. Les immeubles sont
répartis entre les indivisaires avec une directive pour le notaire de mettre
la propriété des bâtiments d'exploitation ou d'habitation dans le lot de
l'exploitant et de mettre des terres dans le lot des autres héritiers.
Dans l'évaluation des terres, on prend en compte que ces terres sont
louées à l'exploitant et donc on tient compte de la décote due à
l'existence du bail.
Les conditions du bail peuvent être fixées par le tribunal si les
copartageants n'arrivent pas à trouver un accord amiable entre eux.

Partie 3 – Les structures de l’exploitation

De quelle structure juridique peut-on doter l'exploitation pour qu'elle soit


économiquement efficace ?

Selon Capitant, l'exploitation agricole est l'ensemble des biens mobiliers et


immobiliers affectés à une utilisation agricole et constituant une unité de
culture autonome mais demeurée juridiquement indépendante. C'est une
indépendance juridique des éléments qui composent l'exploitation.
À la différence des autres entreprises, les éléments ne viennent pas ici se
fondre dans une universalité juridique ou de fait pour créer un élément
nouveau. Ils restent isolés et c'est dommageable car il n'y a pas de
transmission globale de l'exploitation.
La transmission élément par élément : vente séparée pour chaque bien en
respectant le régime juridique propre.
Chaque élément remet donc en cause la pérennité de l'exploitation qui ne
peut être cédée.
Ces difficultés sont aggravées par le fait que les éléments qui composent
l'exploitation appartiennent à des propriétaires différents.
Le régime matrimonial des époux peut venir interférer dans ce système.
Exemple : régime différent selon que le bien fut donné, soit en indivision,

19
ou vendu. Les exploitations posent problème car elles sont souvent en
faire-valoir mixte avec l'intervention de tiers.
Il faut donc essayer d'organiser cette structure et intégrer tous les biens
dans une organisation qui met en avant un traitement global.
Avant 2006, le seul moyen était la création d'une société. Cela reste
encore aujourd'hui un traitement majeur mais depuis 2006, on a une autre
possibilité avec une structure copiée sur celle du fonds de commerce :
c'est le fonds agricole.

Chapitre 1 – Le fonds agricole

On permet à l'exploitation de se transformer en une entreprise cessible


ayant une valeur patrimoniale propre. Le fonds agricole permet à
l'exploitant de valoriser ses biens incorporels. L'article L. 311-3 du code
rural énumèrent les éléments qui composent le fonds agricole et qui sont
capables d'entrer dans le nantissement du fonds.
L'activité exercée est forcément agricole donc le fonds a une nature civile.
Ces biens représentent une universalité de fait mais elle ne pourra pas
regrouper l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation agricole
alors même que sa raison d'être.
En sont exclus les terres et les bâtiments agricoles car le fonds agricole
est un meuble incorporel car c'est un fonds et l'universalité de fait donc on
ne peut pas intégrer d'immeubles dans un meuble.
Principale critique : est-il pertinent d'avoir créé une universalité
économique pour en exclure les biens immeubles, principal support ?

Le fonds agricole ne peut remplir sa mission d'englober les biens que si le


support de l'exploitation est un bail cessible.

Section 1 – La création du fonds agricole par l'exploitant

§1 - La nécessité d'une déclaration de l'exploitant

Ce n'est cependant pas une obligation. Le fonds agricole a donc un


caractère facultatif. Un agriculteur peut librement décider de doter son
exploitation de cette structure agricole.
L'option est ouverte à tout exploitant et se limite à révéler l'existence du
fonds.
Il doit, s'il veut y adhérer, remplir une déclaration qu'il va chercher auprès
de la chambre d'agriculture dont il dépend. Seul l'exploitant peut la faire.
Elle ne peut pas être faite par un tiers tel que ses créanciers qui auraient
pu se trouver en avantage dans un fonds agricole ou les héritiers.
Il y a une incertitude : la déclaration est-elle révocable ou irrévocable ? On
ne sait pas mais on peut supposer que si l'exploitant a consenti à une
sûreté sur son fonds, on peut penser que la déclaration est irrévocable
tant que la garantie perdure. Cela résulte aussi du caractère artificiel du
fonds agricole.

§2 - La composition du fonds agricole

20
L'alinéa trois de l'article 311-3 du code rural énonce que sont compris le
cheptel mort et le vif, les stocks y compris les récoltes sur pied, l'enseigne,
les dénominations, la clientèle, le brevet et autre droit de propriétés
industrielles qui y sont attachées. Tout dépend de l'activité car certains
éléments ne sont pas forcément trouvables dans certaines exploitations.
Différence majeure avec le fonds de commerce où la clientèle est
nécessaire ici elle n'est qu'éventuelle.
Le fonds agricole doit être cessible alors les contrats servant à
l'exploitation du fonds sont également cessibles.
Certains droits peuvent être essentiels pour l'exportation telle que le bail
cessible hors du cadre familial.
Certains droits sont extérieurs au fonds agricole tel que les immeubles et
le droit à produire. Donc ils ne sont pas cessibles avec le fonds agricole :
indépendance des terres.
Les seuls droits voisins qui pourront intégrer le fonds agricole se sont les
nouveaux droits à paiement unique : la loi les déclare cessible (DPU).
Ils sont récents et issus d'une réforme de la PAC le 29 septembre 2003 et
sont applicables depuis le 15 mai 2006.
Les DPU sont censés remplacer tous les droits précédemment octroyés
aux agriculteurs : un seul paiement des anciennes subventions pour
simplifier le régime et baisse de l'objet de la PAC.
Ils sont caractérisés par un découplage avec la production agricole donc
on peut percevoir des DPU sans produire mais il n'est pas total car pour
certains secteurs se sera indépendant.
Le montant est calculé de manière assez élaborée. Ils sont calculés
exploitation par exploitation en fonction de la moyenne des aides
octroyées à celle-ci divisée par le montant des aides totales perçues par
toute exploitation. Le montant des aides totales représente la rente versée
aux exploitants qualifiés et elle n'est pas illimitée dans le temps.
Il est nécessaire de maintenir les terres dans de bonnes conditions mais il
n'est pas nécessaire de produire.
Après le découplage, on a une modulation c'est-à-dire que chaque année,
on prélève un pourcentage sur les DPU censés augmenter le
développement rural.
Il y a une conditionnalité des DPU donc le versement est subordonné au
respect des dispositions réglementaires en matière de santé publique, de
protection de l'environnement et du bien-être animal.
Sur leur nature juridique, ce sont des droits incorporels, patrimoniaux et
qui sont cessibles soit avec les terres ou de manière indépendante.
Ils sont capables de s'intégrer dans le fonds agricole et de le valoriser.

Section 2 – Les opérations susceptibles de porter sur le fonds


agricole

§1 – Le nantissement

C'est l'article L. 312-3 alinéa 2. Le fonds agricole peut être affecté en


garantie de la dette de l'exploitant. C'est un gage sans dépossession.

21
Il relève entièrement des règles pour celui prévu pour le fonds de
commerce. Il doit être constaté par écrit : par acte authentique ou sous
seing privé.
Il doit faire l'objet d'un enregistrement qui va lui donner de date. Cela doit
se faire auprès du greffe du tribunal de commerce. Il y a une inscription
dans les 15 jours de l'acte nantissement à peine de nullité du
nantissement.
Cela offre aux créanciers nantis un droit de préférence et un droit de suite.
Le nantissement est vu comme un moyen de se procurer du crédit. Il peut
être le complément utile d'un nouveau plan de crédit transmission des
exploitations : cela permet au vendeur de bénéficier d'une réduction
d'impôt sur le revenu lorsqu'il consent des délais de paiement à
l'acheteur. La réduction porte sur l'impôt sur le revenu et donc sur les
intérêts du fait du délai de paiement.
Il doit être âgé de moins de 40 ans, il doit s'installer ou être installé depuis
moins de cinq ans.

Ce nantissement, était-il nécessaire ? L’exploitant bénéficie déjà de


garanties spécifiques comme les warrants qui peuvent avoir pour assiette
le matériel de l'exploitation et les produits de celle-ci. Le nantissement fait
donc double emploi avec les warrants.
Il y a un risque de chevauchement de ces deux garanties avec des
régimes différents, il y a un risque de conflit entre les créanciers dus à la
dispersion des informations. Il n'y a pas encore de centralisation de ces
informations.

§2 – La vente

La vente n'est pas citée expressément par le texte. L'exploitant a la


possibilité de tout vendre par un seul acte. La vente est soumise au droit
commun de la vente. Le contrat de vente devrait être constaté par écrit.
Faut-il appliquer le formalisme de la vente du fonds de commerce, c'est-à-
dire les mentions obligatoires dans l'acte à peine de nullité ? Certains
pensent qu'il faut appliquer ce formalisme.
Toute vente pose la question de l'évaluation du fonds :
- additionner la valeur des éléments qui composent le fonds
- calculé selon la valeur de l'entreprise (son rendement)

§3 – L’apport en société

On va sans doute transposer les règles applicables pour les sociétés.

§4 – La donation

C'est une transmission à titre gratuit. Les donations portant sur le fond
sont possibles : il y a une exonération des droits de mutation à titre
gratuit lorsque la donation du fonds se fait au profit d'un salarié agricole,
et à la condition que la valeur du fonds soit inférieure à 300 000 €.

§5 - La location-gérance
22
La location-gérance n'est ni évoquée par la loi ni par les débats
parlementaires. Elle pourra donc être permise. Le formalisme du droit
commun est vigoureux. Faut-il aussi l'appliquer au fonds agricole ? Dans le
doute, il faudrait se référer au modèle du contrat de location-gérance du
fonds de commerce.

« Une nouvelle sûreté, le nantissement du fonds agricole », Mme Tessier,


Revue de droit rural, février 2006 page 25
« Le fonds agricole », Mr C., Revue de droit rural, février 2006 page 22
Delorme et Gossin, Defresnois 2006, page 396

Chapitre 2 – Les sociétés

En 2005, il y avait 407 000 exploitants individuels, et 137 449 sociétés,


les chiffres s'accroissant.
Il y a deux catégories de société :
- les sociétés d'exploitation = organise l'activité même de
l'exploitation
- les sociétés foncières = organise le patrimoine foncier (immobilier)
et sa transmission
Pour une même exploitation il peut y avoir les deux formes de sociétés.

Section 1 – Les structures foncières

Leur rôle est d'acquérir ou de conserver la propriété de terres


d'exploitation qui seront ensuite exploitées soit par un ou plusieurs
associés en faire-valoir direct, ou par l'intermédiaire d'un bail conféré à un
locataire exploitant.
Son autre rôle est de permettre de drainer de nouveaux capitaux vers
l'agriculture.
En pratique, ce dernier objectif n'a pas été atteint pour plusieurs raisons :
hostilité de la profession agricole à l'égard des investisseurs extérieurs,
faible rentabilité des investissements en matière agricole ce qui a
découragé les investisseurs.
Il y a deux types de sociétés foncières :
- le GFA
- le GFR

§1 – Le groupement foncier agricole = GFA

Loi du 31 décembre 1970 : article L. 322-1 et suivants du code rural. C'est


une société civile formée en principe entre personnes physiques avec
possibilité de personnes morales dans le capital du GFA. Il y a cependant
une liste réglementaire pour ces personnes morales.
Le GFA est utilisé pour organiser un patrimoine foncier, en préserver
l'unité, en assurer la transmission, il fait aussi sortir d'une indivision
successorale. Il peut faciliter l'installation des descendants d'un exploitant.

23
Il y a différents noms de GFA en fonction de leur objectif : le GFA familial
ou successoral = constitué entre membres de la famille, il a pour objectif
la transmission tout en permettant le maintien d'un des membres de la
famille sur l'exploitation. On combine souvent ce type de GFA avec une
donation-partage. Il y a anticipation sur le règlement de la succession. Il
permet aussi d'établir un GFA après le décès.
Il y a le GFA dit d'investissement : des investisseurs acquièrent des terres
dans le cadre d'un GFA et les donnent en location.
Il y a enfin le GFA écologique : des personnes se portent acquéreurs des
terres pour s'opposer à l'implantation de centrales nucléaires par exemple.

Quel que soit le GFA, c'est une société qui devient propriétaire des terres
pour les donner en location : l'exploitation doit donc être indirecte.
Il y a une obligation de louer : lorsque le capital social est détenu à plus de
30 % par des investisseurs ou lorsqu'une personne morale est membre du
GFA.

A – La constitution du GFA

C'est une société civile : le GFA est régit à la base par les dispositions
générales des sociétés civiles du Code civil (article 1832 et suivant) ainsi
que des dispositions du code rural (article L. 322-1).
S'agissant des apports, le capital social est constitué normalement par des
apports en nature d'immeubles ou de droits immobiliers à destination
agricole. Il peut comprendre des apports en numéraire.
Les apports en industrie sont possibles. Pour les apports en nature, ce ne
sont que des biens de nature immobilière à destination agricole (terres,
bâtiments). L'apport de biens mobiliers est impossible en principe sauf si
le bien a la qualité d'immeuble par destination.
Il n'y a aucun montant minimum ou maximum du capital social. Il y a
cependant une limite indirecte qui résulte du contrôle des structures : les
terres ne peuvent excéder 15 fois la SMI.
Qui peut être associé ? Si c'est un GFA exploitant, il ne peut comprendre
que des personnes physiques. Si c'est un GFA bailleur, il peut comprendre
des personnes physiques et des personnes morales. Le nombre minimum
d'associés est de deux, il n'y a pas de maximum.

B – Le fonctionnement du GFA

C'est le droit commun des sociétés civiles. S'agissant de l'administration, il


est administré par un ou plusieurs gérants, sachant que le choix se fera
différemment si c'est un GFA exploitant/bailleur.
Si c’est un GFA exploitant, le gérant sera parmi les associés exploitant.
Auparavant les conditions pour révoquer étaient strictes, c'était un
substitut du statut du fermage. Cela permettait d'assurer la stabilité. Ce
système a été abandonné par la réforme des sociétés de 1978.
Aujourd'hui, le gérant est révocable dans les conditions de droit commun,
par décision majoritaire des associés.
Si c'est un GFA bailleur, l'exploitant est en dehors du GFA. Il y a une
restriction : le gérant ne peut pas être une personne morale.
24
S'agissant de décision collective, le nombre de droits de vote est
proportionnel à la fraction du capital social détenu. Si il y a des personnes
morales, un droit de vote double est attribué aux associés personnes
physiques. Concernant la responsabilité des associés d'un GFA : c'est une
responsabilité indéfinie sans être solidaire, à proportion de leur part dans
le capital social.
Pour céder les parts sociales : le GFA est une société assez fermée, d'où
toute cession de parts est soumise à l'agrément des autres associés, il
faut un accord unanime.
Il est possible de prévoir un agrément à la majorité.
La cession de parts doit être constatée par écrit : article 1690 du Code
civil. Enfant, les autres associés ont obligatoirement un droit de préférence
pour acquérir les parts de celui qui veut partir, pour se prémunir contre
l'entrée d'un associé personne morale.

§2 – Le groupement foncier rural = le GFR

C'est une variante du GFA : article L. 322-22 du code rural. Il va être


constitué en vue de rassembler et gérer des immeubles à usage agricole
et forestier. Il a été instauré par la loi du 1er février 1995 pour éviter
l'éclatement de certains domaines. Il n'y a plus de question de proportions
comme avant. Il recouvre l'objet du GFA ainsi que celui du groupement
forestier.
De ce fait, il a un régime composite : règles de droit commun des sociétés
civiles + GFA + groupement foncier.
Il fonctionne selon les mêmes règles du GFA. La seule différence réside
dans les apports : immeubles à destination agricole + biens susceptibles
d'être apporté à un groupement forestier (bois, terrain à reboiser,
dépendance).

Section 2 – Les sociétés d'exploitation agricole

C'est un mode d'amélioration des conditions des exploitations.


L'amélioration peut être économique : accroissement des moyens
financiers + moyens matériels + moyens humains. On accroît logiquement
la production, il y a une diversification des activités. On va pouvoir réduire
les charges.
Cela peut aussi améliorer les conditions de l'exploitation familiale : la
qualité d'associé peut-être conférée, ce qui est un statut bien meilleur
(pouvoir de décision, distribution des résultats, participation au capital).
Gestion qui sera cependant plus lourde.
La constitution d'une société peut améliorer la condition de l'exploitant lui-
même : il y a une dissociation des patrimoines professionnel/personnel. Il
a la possibilité de préserver le patrimoine privé des dettes
professionnelles.
C'est aussi un moyen pour faciliter la transmission des exploitations. Il y a
une progressivité dans la transmission, et non en bloc. Cela permet
d'associer celui qui va en bénéficier de plus en plus étroitement à la
gestion.

25
Le partage de part est beaucoup plus facile que pour des biens. Si on
combine les deux types de sociétés, pour les descendants qui ne
souhaitent pas continuer l'exploitation, on va constituer un GFA et ensuite
une donation-partage.
Il y a plusieurs formes : GAEC et EARL. Rien n'interdit d'utiliser les formes
de sociétés civiles traditionnelles : SCEA, SARL.

§1 – Le groupement agricole d'exploitation en commun = GAEC

C'est une société civile réunissant un petit nombre d'exploitants agricoles


en vue de travailler ensemble dans des conditions analogues à celles des
exploitations familiales. D'où une obligation de participer effectivement au
travail de l'exploitation pour tous les associés.
Elle a été introduite par la loi du 8 août 1962 : article L. 323-1 et suivants
du code rural. But du législateur : structure de transition entre
l'exploitation individuelle et la société. D'où une autre caractéristique
essentielle : la transparence. Tous les associés conservent leur qualité
d'exploitant individuel, chacun est chef d'exploitation.
Les conditions posées par le texte induisent des exigences qui ne sont pas
purement formelles : il faut un agrément administratif pour la création
d'une telle société. La forme de cette société est très utilisée pour
permettre l'installation de descendants sur l'exploitation familiale.

A – La constitution du GAEC

1) Les règles de fond

Concernant l'objet social, le GAEC est une société d'exploitation, il faut


organiser une activité agricole. L'objet c'est la production agricole réalisée
par un travail en commun de tous les associés.
Le GAEC peut adjoindre à cette activité des activités qui s'y rattachent : on
peut vendre la production effectuée, la transformer.
Il doit toujours y avoir à la base une activité de production. L'exploitation
doit être réalisée dans des conditions de caractère familial = obligation de
présence et de travail de chaque associé, fonctionnement collégial dans
des rapports égalitaires, limitation du nombre des associés, exigence que
si le GAEC résulte de plusieurs exploitations individuelles, elles ne doivent
pas être éloignées les unes des autres. Il y a une distance maximale
vérifiée lors de l'agrément.

Il y a deux types de GAEC en fonction de leur objet social :


- le GAEC total : les associés mettent en commun l'intégralité de leur
exploitation
- le GAEC partiel : les associés ne mettent en commun qu'une
certaine branche de leur activité professionnelle. Les conditions sont
donc un peu plus souples. Si il est partiel, il doit être partiel pour
tous les associés. Il y a une seule interdiction, pour le secteur laitier :
le GAEC partiel est interdit.

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L'article L. 323-1 du code rural dit que ne peuvent être associé dans un
GAEC que les personnes physiques majeures car elles doivent participer
au travail de l'exploitation.
Elles peuvent être unies par un lien de parenté mais deux époux ne
peuvent seulement être associés. Idem pour les concubins. Le nombre
d'associés est limité à 10 personnes.
Problème quand l'un des associés a une autre activité professionnelle, elle
ne peut travailler qu'à temps partiel à l'exploitation alors elle ne serait pas
dans ce cas vu comme associée mais on a des assouplissements.

2) Les apports

Les apports en numéraire et en nature sont acceptés. Tous les biens


capables de contribuer à l'exploitation peuvent faire l'objet d'un apport,
que ce soit un meuble ou un immeuble. Il peut être fait soit en propriété
ou en jouissance. En pratique, on use de la première surtout pour les biens
périssables tels que le matériel ou les animaux, ainsi que les stocks. La
seconde sera usée en particulier pour les biens immeubles tels que les
terres et les bâtiments.
Autre technique de la mise à disposition : c'est un apport c'est-à-dire que
les biens sont juste mis à disposition onéreuse ou gratuite.
Elle ne concourt pas à faire de cette personne un associé contrairement
aux associés. Il peut le faire sur des biens meuble ou immeubles mais
aussi sur un droit au bail au profit du GAEC : obligation d'information
requise. Cette technique est plus intéressante que l'apport car il garde le
bien ou le droit pour lui.
Les apports ne sont pas rémunérés en principe.
Possibilité de l'apport en industrie mais de manière stricte car il ne faut
pas qu'il se recoupe avec l'obligation de participer au travail de
l'exploitation.

Ces apports permettent la formation du capital social pour lequel il y a


maintenant un minimum de 1500 €, article R. 137 du code rural.

3) Les règles de forme

Les statuts doivent être rédigés : acte notarié quand il y a des apports
d'immeubles sinon c'est par acte sous seing privé.
Ils font l'objet de publications : immatriculation au RCS, au JAL. Ils doivent
être complétés par l'élaboration d'un règlement intérieur qui va régir les
relations entre les associés au sein du GAEC.
Cela ne suffit pas que car c'est une société qui doit obtenir un agrément
pour être constituée, auprès d'un comité d'agrément dans chaque
département, composé de huit personnes, la moitié composée de
personnes administratives, et la moitié de personnes agricoles.
Dépôt des statuts au comité qui vérifie le respect des conditions de fond et
de forme.
Il y a la possibilité d'un agrément de droit en se conformant aux statuts
types proposés par la voie réglementaire du ministère de l'agriculture.

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L'article L. 323-11 énoncent que si le GAEC y correspond, on a un
agrément de droit.
En cas de refus, un recours est possible devant le comité national
d'agrément et devant le conseil d'État.
Tout au long de la vie de la société, le comité surveille surtout s'il y a des
modifications en cours : la sanction est toujours possible de se voir retirer
l'agrément.

B – Le fonctionnement du GAEC

1) Son administration

Le gérant gère la gestion de la société et la représente, il doit être choisi


par les associés dans les statuts ou en assemblée générale.
Il peut être rémunéré en plus vis-à-vis de ses fonctions de direction.
L'assemblée des associés prend des décisions, sur l'organisation du travail
à établir au sein du GAEC.
Chaque associé est donc égal à une voix en général mais la répartition
proportionnelle est toujours possible. Cependant c'est assez rare.
Participation obligatoire des associés au travail de l'exploitation donc leurs
simples apports ne suffisent pas contrairement aux autres sociétés. C'est
une obligation légale à l'article L. 323-7 du code rural.
Seuls des dispenses pour des motifs légaux sont autorisées. Exemple :
maladie, accident, arrêt parental.
Les associés ont en échange droit à une rémunération par des dividendes
au départ puis une autre pour le travail : ne peut être supérieure à six fois
le SMIC ni inférieure à un SMIC.
Ils participent aux résultats et les modalités de distribution sont réglées
dans les statuts.
Exemple : à proportion du capital social détenu par chacun + pourcentage
en fonction du temps de travail consacré à l'exportation.
En l'absence de précisions, c'est en pourcentage de capital détenu. La
contribution aux pertes est une responsabilité limitée mais elle est plus
importante qu'en droit commun : les associés répondent aux dettes dans
la limite de deux fois leur apport au capital social. C'est une règle légale
supplétive donc les statuts peuvent y déroger.

Sur les cessions de parts, chaque associé doit faire agréer l'acquéreur sur
un accord unanime de tous les autres associés du GAEC. Il y a un fort
intuitu personae car le travail est en commun.
Un associé peut également se retirer du groupement sans céder ses parts
à un tiers, à condition qu'il se justifie de motifs graves et légitimes et ce
retrait doit être autorisé par les autres associés.
Il y a la possibilité de recourir devant le TGI si les associés refusent des
motifs pourtant valables.
Possibilité d'exclusion d'un associé mais elle doit être prévue dans les
statuts, quand son comportement en rend impossible la poursuite de
l'exploitation en commun.
L'associé récupère alors ces apports : baisse du capital social.

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2) La fin du GAEC

Durée maximum de 99 ans mais souvent ils sont constitués pour une
durée déterminée selon la durée de l'activité professionnelle prévisible de
ses meubles : 35 ou 45 ans.
D'autres causes peuvent intervenir telle que la transformation du GAEC en
une autre société.
Un GAEC ne peut être unipersonnel donc on ne le transforme en EARL par
exemple si il n'y a plus qu'une personne.
Dissolution anticipée : application des causes de droit commun. Exemple :
liquidation judiciaire, décision unanime des associés…

§2 – La transformation du GAEC en EARL

L'exploitation agricole à responsabilité limitée est une forme de société


pure et simple constituée par la loi du 11 juillet 1985 en même temps que
l’EURL en matière commerciale.
Il y a une unité d'inspiration entre ces deux formes de société :
l'agriculteur peut isoler son patrimoine personnel et limiter sa
responsabilité tout en étant seul associé, mais il y a une différence quand
même importante entre les deux car l’EARL peut-être unipersonnelle ou
pluripersonnelle qui peut regrouper plusieurs agriculteurs.
Il y a trois types d’EARL avec des régimes différents :
- une EARL unipersonnelle avec un seul exploitant agricole et gérant.
On tente de limiter sa responsabilité pour les dettes professionnelles
tout en restant le seul maître de son exploitation. Cela préserve la
personnalité juridique des autres formes sociétaires.
- une EARL pluripersonnelle permet par exemple aux retraités de
continuer le travail à l'exploitation. Elle est composée entre plusieurs
agriculteurs associés et on a des avantages en plus par rapport au
GAEC telles que la responsabilité limitée aux apports. Cette forme
est obligatoire si deux époux ou concubins veulent constituer une
société tous les 2.
- une EARL entre agriculteurs et autres où certains font des apports
mais ne participe pas au travail. On donne toujours les pouvoirs aux
exploitants autres et ces derniers doivent faire le max d’apport ou
un apport à plus de 50% par rapport aux simples autres associés de
l’EARL.

A – Les dispositions spéciales

1) Les règles de fond

Article L. 324-1 et suivants du code rural.


Sur la constitution de l’EARL, on différencie des règles de fond et de
forme. Cette société a pour objet l'exercice d'une activité agricole au sens
de l'article L. 311-1 du code rural : activité agricole/naturel et de
plongement.

29
Pour les apports, on y retrouve les différentes possibilités d'apport en
numéraire, en industrie et en nature de tous les biens meubles et
immeubles capables d'apporter à l'exploitation.
Le droit au bail peut également être apporté à cette société avec l'accord
du bailleur : cela n'a pas vraiment d'intérêt pour le locataire par rapport à
la mise à disposition où il regarde la titularité.
Les apports peuvent être faits en propriété et en jouissance. Les règles
sont transportables d’un GAEC à une EARL.

Sur le capital social, son montant minimum est de 7 500 € et il n'y a pas
de maximum.
S'il y a des tiers, les tiers exploitants doivent détenir ensemble plus de 50
% du capital social. La société ne peut comprendre que des personnes
physiques et la loi du 23 juillet 2005 permet maintenant aux mineurs d'y
participer. Cela a un intérêt en cas de décès de l'exploitant. Dans les
associés, doit figurer au minimum un associé exploitant et s'il est seul, il
doit détenir plus de 50 % du capital social.
Il n'y a pas de limitation du lien de parenté dans une telle société. Le
nombre de personnes va de 1 à 10 maximum.

2) Les règles de forme

Les statuts doivent obligatoirement mentionner le nom des véritables


exploitants associés.
Sinon, ce sont les mêmes conditions que pour le GAEC.
B – Le fonctionnement de l’EARL

Il y a un gérant ou plusieurs gérants et une assemblée générale des


associés. Il doit être choisi parmi ceux qui ont la qualité d'exploitant.
L'assemblée générale a des règles de vote particulière donc la répartition
des droits de vote n'est pas libre et c'est en proportion du capital détenu
sauf en ce qui concernent les associés exploitant qui peuvent prévoir une
répartition différente pour la part qui leur revient telle qu'une répartition
égalitaire.
Sur leur rémunération, la répartition des bénéfices est réglée par les
statuts et à défaut, ce sera une répartition proportionnelle au capital
détenu par chacun.
Ils sont rémunérés en plus pour le travail fourni, au minimum une fois le
SMIC et au maximum trois fois le SMIC.
La responsabilité des associés est cependant limitée au montant de leur
rapport.
Au départ, ces sociétés étaient soumises à l'IS sauf quand elles étaient
familiales où elles pouvaient opter pour IR.
Depuis 2006, les associés de cette société sont imposés à l'IR avec
possibilité d'opter pour IS.

§3 – La société civile d'exploitation agricole (SCEA)

30
C'est une société civile ordinaire utilisée par choix par les agriculteurs
mais elle n'est pas obligatoirement dévouée à l'agriculteur. L'intérêt peut
être dans la baisse des contraintes par rapport à un GAEC ou une EARL.
Exemple : il n'y a pas d'exigence de participation au travail ou au capital
social.
On applique les règles de société civile en général.
C'est une responsabilité indéfinie des associés.
Le régime fiscal applicable est celui des sociétés de personnes donc IS par
choix sinon c'est IR obligatoirement.
Ce choix peut être préféré si l'exploitant exerce d'autres activités que
l'agriculture : imposable à IS quand ses activités dépassent les 30 %.

Partie 4 – Le contrôle des structures d’exploitation


agricole

C'est une réelle spécificité du droit agricole car il se trouve que dans le
code rural. C'est le droit d'exploiter les terres et les biens agricoles qui
sont concernés.
Le contrôle s'applique à toute opération quelle que soit sa nature, qui
permet à une personne physique ou une personne morale d'accéder à la
terre agricole pour avoir une activité agricole.
Peu importe la nature juridique du titre sur lequel la personne se prévaut
pour accéder à la terre (exemple : un prêt à usage, bail…), ce sera la
situation de fait de cette personne vis-à-vis de son droit qui sera contrôlé.
Le contrôle prend la forme d'une autorisation d'exploiter qui doit être
sollicitée par l'exploitant auprès du préfet du département dans lequel se
trouvent les biens : c'est une procédure strictement administrative.
Opposition du titre privé d'exploiter de l'autorisation administrative. Sans
le second, le premier ne peut s'exercer et vice versa.
L'exploitation non autorisée encourt des sanctions administratives telle
que la privation des aides publiques et des pénalités très importantes.
L'exploitant locataire peut même encourir la nullité de son bail quand elle
est demandée par le préfet ou par le propriétaire.

Mise en place par la loi de 1980 qui remplace par ce contrôle la


« réglementation des cumuls » qui existait depuis 1949. Le contrôle est
plus élaboré et vise des objets plus importants.
La réglementation visait à favoriser l'installation des agriculteurs
compétents, alors que le contrôle porte sur la qualification professionnelle
des candidats à l'exploitation.
Protection des exploitations familiales économiquement viables donc on
empêche leur démantèlement.
Contrôle de l'agrandissement des exploitations car une trop grande
surface fait supprimer les autres exploitations annexes viables.
Contrôle de l'accès de la profession agricole aux non agriculteurs.

Depuis 1980, ce contrôle fut réformé soit dans le sens d'un


assouplissement ou d'un durcissement (article L. 331-1 et R. 331-1 du
code rural).

31
L'objectif principal reste celui de favoriser les exploitations familiales et
l'installation des agriculteurs.
Sinon, le contrôle vise à empêcher le démantèlement, favoriser
l'agrandissement des exploitations agricoles dont les dimensions,
production et droit à des aides sont insuffisants : appréciation économique
plus malléable.
On permet l'installation des exploitations d'agriculteurs pluri actifs partout
où l'évolution démographique et les perspectives économiques se
justifient.
Ces revenus extra agricoles permettent de maintenir quelques
exploitations.

La dernière réforme de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006,


complétée par un décret d'application du 14 mai 2007 prévoit un
assouplissement du contrôle sans remettre en cause ces principes
fondamentaux.
Il y a un nouveau système de déclaration préalable plus souple à certaines
déclarations.
Les mouvements de parts entre associés ne sont plus soumis à une
autorisation et à une augmentation du seuil de superficie qui déclenchait
la nécessaire appellation d'exploitation et ouvrait à une autorisation.

Chapitre 1 – Le cadre du contrôle

C'est la loi qui fixe les objectifs du contrôle mais elles sont traduites dans
chaque département par des normes différentes selon le département et
adaptées à ses spécificités.
Ces normes sont appliquées et contrôlées par des organes établis par
chaque département.

Section 1 – Les normes du contrôle

La plus important est le schéma directeur départemental des structures ou


SDDS, déterminé par le préfet.
Quels sont les exploitants qui peuvent accéder aux terres agricoles ?
Toute demande sera examinée au regard du SDDS qui définit la ou les
priorités agricoles de la région.

L'unité de référence se justifie par l'un des objectifs du contrôle qui est de
maintenir une exploitation viable, de permettre l'installation de nouveaux
agriculteurs.
Viables = auparavant, la viabilité ne s'appréciait qu'au niveau de
superficie (SMI = surface minimum d'installation).
La loi du 9 juillet 99 n'a pas supprimé la SMI comme critère d'appréciation,
mais a créé une autre qui est l'unité de référence qui est déterminée par
le préfet dans son département après avis de la CDOA. C'est un critère
plus économique que la SMI car il ne prend pas en compte que la
superficie, il est défini comme la surface qui permet d'assurer la viabilité
de l'exploitation compte tenu de la nature des cultures et des ateliers de

32
production hors sol et des autres activités agricoles exercées. Il peut être
calculé sur la base d'une moyenne. Article L. 312-5 du code rural.

Autre norme fixée par le schéma directeur : la distance maximum pouvant


séparer le siège d'une exploitation à ce qui doit lui être adjoint. Elle
s'applique dans les cas d'agrandissement ou de réunions d'exploitation. À
partir du moment où la distance est dépassée, il faudra solliciter une
autorisation.

Critère pour les productions hors sol : le coefficient d'équivalence. Ici le


critère de la superficie n'a pas de sens. Le coefficient est fixé par un arrêté
ministériel sur la base de la SMI = 25 ha.

Section 2 – Les organes

Le préfet c'est l'organe essentiel du contrôle des structures, c'est lui qui
établit le schéma directeur, accorde ou refuse les autorisations d'exploiter.
La commission départementale d'orientation de l'agriculture = CDOA, est
placée auprès du préfet. Elle est consultée sur l'élaboration du schéma
directeur, sur la fixation de toutes les normes, elle est consultée en
principe sur les demandes d'autorisation d'exploiter. Sur cette
consultation, son rôle est minoré par le décret du 14 mai 2007. Ce décret
prévoit que, sauf cas particulier, la consultation préalable de la CDOA n'est
plus obligatoire. Les cas particuliers sont ceux des demandes concurrentes
sur les mêmes biens, ou lorsque les biens sont loués et font l'objet d'une
reprise par le propriétaire.
Composition de la CDOA : article R. 313-2 = représentant de l'État,
représentants des collectivités territoriales, des chambres d'agriculture,
des organisations syndicales d'exploitants agricoles.

Chapitre 2 – Le champ d'application du contrôle

Section 1 – Les opérations soumises à autorisation préalable

§1 – Les installations, agrandissements et réunions d'exploitation


Quand on projette de s'installer, on peut relever du contrôles à plusieurs
titres : selon la qualité des personnes, ou selon les biens objets de
l'installation.

A - Les conditions relatives aux personnes

La qualification ou expérience professionnelle : pour pouvoir réaliser les


opérations concernées, il faut soit disposer d'un diplôme reconnu
équivalent au brevet d'études professionnelles agricoles ou au brevet
professionnel agricole, soit justifier de cinq ans minimum d'expérience
professionnelle acquise sur une surface au moins égale à la moitié de
l'unité de référence en qualité d'exploitant ou d'aide familiale, d'associé de
l'exploitation, de salarié agricole ou de collaborateur d'exploitation.
Ces exigences sont à l'article R. 331-1 du que rural.

33
À défaut de remplir ces conditions au même si au sein d'un projet collectif
un seul d'entre eux ne remplit pas ces conditions, le projet est soumis à
autorisation préalable.

Exigences de l'âge du candidat : si l'un des candidats a atteint l'âge de la


retraite (60 ans), une autorisation d'exploiter devra être sollicitée.

Absence de membres exploitant au sein de l'exploitation : si le projet doit


se faire au profit d'une structure qui n'a pas de membres qui ont la qualité
d'exploitants agricoles, l'autorisation d'exploiter est indispensable.

La pluriactivité d'un ou des exploitants : si le projet doit se faire avec un


exploitant pluriactif, il devra solliciter une autorisation d'exploiter dès lors
que ces revenus extra agricoles dépasseront un certain seuil = 3120 fois
le SMIC horaire = environ 20 000 € par an.

B – Les conditions relatives aux biens

La condition de superficie : dès lors que le projet va conduire l'exploitant


concerné à exploiter une superficie supérieure au seuil fixé par la loi, une
autorisation devra être sollicitée. On ne prend pas en compte que la taille
de l'opération projetée : on prend aussi en compte celle qu'il exploite déjà.
Ce seuil est fixé dans chaque département dans le schéma directeur
départemental des structures, compris entre 1 et 2 unités de référence. Ce
seuil a été relevé par la loi du 5 janvier 2006 (avant entre 0,5 et 1 unité de
référence).

La suppression au démembrement d'une exploitation : même si la taille du


projet ne dépasse pas le seuil prévu, le contrôle s'appliquera dès lors que
ce projet a pour effet de supprimer une exploitation agricole viable, ou
lorsque le projet a pour conséquence de ramener une exploitation en deçà
de ce même seuil.
Si le projet a pour effet de priver une exploitation d'un bâtiment essentiel
à son fonctionnement, il faut une autorisation également.

L'éloignement des biens adjoints ou réunis par rapport au siège


d'exploitation : même si la taille est inférieure au seuil, il faudra une
autorisation dès lors que les biens sont situés à une distance supérieure à
celle fixée dans le schéma directeur, ne pouvant être supérieure à 5 km.
On veut éviter un éclatement géographique.

§2 – Les créations et extensions d'ateliers hors-sol

Toutes les créations et toutes les extensions d'ateliers hors-sol sont


soumises à autorisation préalable dès lors qu'elles dépassent un seuil de
production fixé par décret, article R. 331-3 du code rural.

§3 –

34
Partie 5 – La location de la terre agricole

Selon un sondage, 65 % des terres agricoles étaient utilisées par


l'intermédiaire d'un bail et ce chiffre continu à augmenter.
Cela permet de décharger l'exploitant de l'impôt foncier. Cela est influencé
également par la taille des exploitations qui ne cesse d'augmenter et cela
se fait par des locations plus que par des acquisitions.
Ce sont généralement des baux qui relèvent du statut du fermage.

Chapitre 1 – Les baux soumis au statut du fermage et du


metayage

Ensemble de règles légales applicables à toute convention qui entre dans


les critères de définition du champ d'application du fermage.
Les tribunaux interviennent beaucoup dans la requalification de ces boues.
Le statut du fermage est d'ordre public selon l'article L. 411-1 du code
rural.
Les mentions qui baissent les prérogatives statutaires sont déclarées non
écrites.

Section 1 – Le champ d'application du statut

S'applique au bail à ferme et à métayage qui s'établit selon le résultat de


l'exploitation, le loyer est fixé comme un pourcentage par rapport à ces
données.
La principale condition et la réunion des critères légaux.

§1 – La réunion des critères légaux

L'article L. 411-1 déclare le statut du fermage applicable à toute mise à


disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de
l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1
du code rural.
Il y a quatre critères cumulatifs :
- il faut une mise à disposition donc le propriétaire doit transférer la
jouissance du bien aux locataires et le terme sous-entend que cette
délivrance doit être volontairement consentie par le bailleur. Ce qui
permet d'écarter des occupants malvenus.
- il faut que cette mise à disposition soit nécessairement faite à titre
onéreux exclusivement donc il faut une contrepartie à cela quelle
que soit sa nature. Exemple : loyer, paiement de la taxe foncière du
propriétaire…
- il faut que la mise à disposition porte sur un immeuble à usage
agricole donc les biens loués doivent avoir une nature immobilière et
ses biens doivent être affectés à un usage agricole ou au moins être
susceptible de l’être. En cas de doute sur la nature du bien, on
applique la règle de l'accessoire.
- il faut que la location soit conclue en vue d'exploiter cet immeuble
pour y exercer l'activité agricole définie par l'article L. 311-1 du

35
rural. Il tient à l'intention du locataire d'exploiter les biens loués de
manière agricole. On peut donc soustraire des biens ayant une
vocation agricole intrinsèque mais que les parties au contrat ne
destinent pas à une utilisation agricole. Cela permet aux locataires
d'exercer l'activité agricole par nature tout en pouvant diversifier
ses activités sans pour autant que son bail soit disqualifié en bail
commercial.

L'exploitant doit remplir ses quatre critères pour appliquer le statut du


fermage. Cependant certaines présomptions sont acceptées.

§2 – Les baux soumis au statut par présomption légale

L'article L. 411-1 alinéas deux : contrat de vente d'herbe ou de prises en


pension d'animaux. Solution de façade pour dissimuler des vrais contrats
de bail donc le législateur a présumé que de telles conventions relèvent
du statut du fermage.
Toute cession exclusive des fruits d'exploitation quand il appartient à
l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir constitue la vente
d'herbe.
Le propriétaire du terrain doit céder l'intégralité d'une récolte sur pied à
charge pour l'acquéreur de procéder à la récolte. Exemple : mise à
disposition de pâturage à un éleveur donc l'herbe était vendue donc
difficile à différencier avec la location de pâturage.
Le législateur a confondu les deux pour tout soumettre au statut.
Pour la prise en pension d'animaux, le propriétaire d'un bien rural
entretient les animaux d'autrui moyennant rémunération.
Quand les obligations d'entretien des biens qui incombent aux
propriétaires en principe sont transférées aux propriétaires des animaux,
la Convention réalise un bail relevant du statut.
Présomption simple du statut donc on peut la renverser en apportant la
preuve que le contrat n'a pas été conclu en vue d'échapper aux statuts et
en vue d'utilisation continue et répétée du bien.

§3 – Les baux soumis au statut par détermination de la loi

Article L. 415-10 du code rural : les baux doivent porter sur des biens à
production litigieuse car la nature de l'activité est difficile à déterminer,
cela relève automatiquement du statut.
Exemple : le bail d'élevage pour toute production hors sol, les baux des
marais salants, les baux portant sur des étangs pour des élevages
piscicoles, des baux de cultures maraîchères, des baux d'élevage apicole,

Section 2 - La conclusion du bail rural

§1 - la capacité et le pouvoir

A – Le preneur

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Restriction du côté d'autorisation ou obligation d'exploiter qui pèse sur le
preneur.
Pour les candidats à l'exploitation, non français et non ressortissants de
l'union européenne, il faut obtenir une carte d'exploitants agricoles ou une
autorisation du comité départemental de l'agriculture à peine de nullité du
bail.

B – Le bailleur

Régime spécifique des capacités qui protègent les parties.


La durée d'un bail consenti par un seul de ses représentants sur les biens
du mineur, est limité à neuf ans et n'ouvre pas droit au renouvellement au
profit du locataire, sinon, il faut l'accord de ses deux représentants pour
une administration légale simple ou une autorisation du juge des tutelles
s'il n'a qu'un représentant.
Cela doit être mentionné expressément dans l'autorisation.
Pour un bail sur des biens d’un majeur incapable, quand il est sous tutelle,
maintenant, sa conclusion obéit aux mêmes règles de celles du mineur,
mais une réforme des incapacités entre en vigueur le 1er janvier 2009 et
sur ce point, le tuteur peut accomplir seuls des actes de conservation et
d'administration sur les biens du mineur et il faut l'autorisation du juge des
tutelles pour les actes de disposition : dans quelle catégorie classe-t-on le
bail rural ?
Le décret en conseil d'État adressera la liste des actes plus tard.
Pour le majeur sous curatelle, il peut seul conclure un bail n'excédant pas
neuf ans et au-delà, il faut l'accord du curateur mais le 1er janvier 2009
cela change et on différenciera également les actes d'administration et de
disposition.

Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les biens


appartiennent à la masse commune. L'article 1425 du Code civil requiert
le consentement des deux époux pour un bail rural sur les immeubles de
la communauté : cogestion sous peine de nullité.
Si la propriété des biens est démembrée, usufruitier ne peut pas consentir
seul un bail rural.
Il doit obtenir pour cela l'accord du nu-propriétaire ou à défaut une
autorisation du juge si le refus du dernier n'est pas vu comme légitime.
Quand les biens sont indivis, la conclusion du bail rural sur ces biens
requiert le consentement de tous les indivisaires.

§2 – Les conditions de forme et de preuve

L’alinéa 1 de l'article L. 411-4 du code rural impose l’écrit et l'obligation de


dresser un état des lieux.
La rédaction d'un bail écrit sert de preuve il n'est pas obligatoire donc le
bail rural n'est pas en principe en bail solennel. Cela peut être un écrit
sous seing privé ou par acte authentique devant notaire, ce qui confère
aux bailleurs en titre exécutoire, ce qui lui permet l'exécution forcée.
C'est obligatoire si le bail est supérieur à 12 ans car ils doivent être publiés
à la conservation des hypothèques et pour cela, il faut un bail authentique.
37
Le bail verbal n'est pas nul mais les parties ne sont plus maîtresses de son
contenu. Il est censé être conclu pour neuf ans selon des conditions de
type départemental.
Ce bail permet la preuve de son existence par tous moyens même en
l'absence de commencement d'exécution.

Pour l'établissement d'un état des lieux, c'est l'article L. 411-4 du col rural,
il doit être établi contradictoirement dans le mois d'établissement ou dans
le mois après : un intérêt majeur pour les parties car cela détermine les
réparations à la charge du propriétaire. Intérêt si le propriétaire exerce
une demande de résiliation du bail pour mauvais entretien du bien loué.
Un intérêt à la sortie des lieux car le locataire a droit à une indemnité si il
a amélioré le bien loué. L'état des lieux doit être pris sinon tout ce qui n'a
pas été décrit est présumé être reçu en bon état.

Sur l'enregistrement du bail, ce n’est plus une formalité obligatoire depuis


le 1er janvier 99, néanmoins, il reste souhaitable de le faire.
Avantage car confère au bail une date certaine et le rend opposable aux
tiers.

Article L. 331-6 : lors de la conclusion du bail, le locataire doit informer le


bailleur de sa situation, en indiquant la superficie et la nature des biens
qu'il exploite déjà et obligation de mentionner dans le bail que cela a bien
été rempli. Cela peut décourager le propriétaire de louer ses biens a tel
locataire plus qu’à d'autres.
Cette obligation d'information depuis 1980 n'est plus sanctionnée par la
nullité du bail.

Section 3 – Les effets du bail

§1 – Les obligations du bailleur

A – Délivrance, entretien, réparations

Lors de l'entrée en jouissance, le bailleur a l'obligation de délivrer le bien


loué au locataire = l'objet principal + dépendances et accessoires
(corporels et incorporels comme le droit à produire).
La délivrance doit se faire en bon état de réparations de toute espèce :
1720 du Code civil. On impose au bailleur d'avoir effectué toutes les
réparations nécessaires. Cette obligation n'est pas d'ordre public et une
clause du bail peut dispenser le bailleur d'effectuer toutes réparations au
moment de l'entrée en jouissance. Le preneur prendra les lieux dans
lesquels ils se trouvent.
Pendant la durée du bail, 1719 du Code civil : il doit entretenir le bien pour
servir à l'usage pour lequel il a été loué. Il doit effectuer toutes les
réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. L'article
L. 415-3 du code rural renforce cette obligation : le paiement des grosses
réparations est à la charge exclusive du propriétaire. Il y a deux catégories
de réparations.

38
Les grosses réparations sont entendues de manière large. L'article 606 du
Code civil n'est pas suffisant. On prend aussi en compte tout ce qui touche
à la structure des bâtiments. L'article L. 415-4 du Code rural prévoit que
seules les réparations locatives ou de menus entretiens qui ne sont
occasionnés ni par le vice de vétusté ni par le vice de construction ou de la
matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. Tout ce qui
n'est pas visé par cet article incombe au bailleur. Ainsi notamment les
travaux de mise en conformité sanitaire et environnementale.
Un bâtiment entier peut être détruit : le bailleur doit le reconstruire si la
destruction compromet l'équilibre de l'exploitation, et si le preneur lui en
fait la demande. Cependant il y a un plafond à l'article L. 411-30 : il n'est
pas possible de reconstruire pour un coût supérieur à l'indemnité
d'assurance versée pour ce bâtiment.

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, il y a divers moyens


d'action : demande d'exécution forcée devant le tribunal paritaire des
baux ruraux (astreintes possibles/réparations du preneur aux frais du
bailleur). Le preneur peut faire jouer l'exception d'inexécution et
suspendre les fermages si il y a un manquement grave du bailleur qui
paralyse l'utilisation des biens par le locataire.

B – L’obligation d'assurer la permanence et la qualité des plantations

Concerne les articles 1719-4 du Code civil et l'article L. 415-8 et 9 du col


rural. Cette obligation suppose que se trouvent des plantations pérennes
sur l'exploitation (vigne, verger). Il incombe au bailleur de renouveler
quand c'est nécessaire, de les maintenir en état. Obligation qui fait
souvent l'objet de règlements d'application local (commission consultative
des baux ruraux). C'est en fonction de la région, département.
L'article L. 415-9 exonère les pommiers à cidre et les poiriers à poirer.

C – Obligations de garantie

Il y a la garantie de jouissance paisible à l'article 1719 : il est interdit au


bailleur de troubler la jouissance de son fait personnel. C'est la garantie
contre des troubles dus aux tiers.
Le bailleur doit aussi la garantie des vices cachés qui s'applique lorsque le
bien loué présente des défauts qui le rendent impropre à l'usage pour
lequel il a été loué.
Garantie de convenance à l'article L. 411-18 = il faut vérifier que la
superficie convenue est bien celle délivrée.

D – Obligation au paiement de certaines charges

Les primes d'assurance contre l'incendie des bâtiments sont à la charge


exclusive du bailleur. C'est l'article L. 415-13 du code rural.
De même le paiement de la taxe foncière : cependant le bailleur pour
réclamer au preneur une partie de cette taxe. Cette participation ne peut
pas être plus de 1/5, article L. 415-3 du Code rural.

39
E – L’obligation de laisser le fermier chasser

L'article L. 415-7 prévoit que le bailleur ne peut priver le fermier de


chasser sur les terres louées. C'est d'ordre privé. Ne peut donner lieu à
une rémunération supplémentaire.
Ce droit appartient au preneur personnellement : non aux membres de sa
famille.
Le droit de chasse demeure malgré la location des terres, sauf si le
bailleur abandonne son droit. Il peut le louer au preneur, ou à des tiers. Il y
a alors superposition de deux baux sur les mêmes biens.
Lorsque le détenteur du droit de chasse s'impose des restrictions, celles-ci
s'imposent au preneur sauf décision contraire du tribunal paritaire.

§2 – Les obligations du preneur

A – Le paiement des fermages

Ils sont payables d'avance, ou à l'issue de chaque période de jouissance.


En pratique, il sera souvent payé à terme échu en une ou deux échéances
annuelles.
Sa méconnaissance est une cause de résolution autonome.

1) La détermination initiale du montant du fermage

Si les biens loués sont de nature composite, il faut tenir compte de ses
différentes composantes pour fixer le loyer. Il y a une manière distincte
pour les bâtiments d'habitation /les bâtiments d'exploitation et terres
nues/les terres pérennes.
Le loyer concernant les deux premières catégories sont exprimés en
argent, tandis que la dernière peut être exprimée en denrées.
Les parties ont l'obligation de se référer à un barème établi par le préfet
du département et qui va déterminer en fonction des biens loués des
minimats et des maximats qui s'imposent aux parties. Article L. 411-14 du
code rural.
Le barème est réévalué tous les six ans maximum. Toute majoration est
prohibée.

2) Les adaptations du montant du fermage en cours de bail

Il y a une actualisation annuelle du fermage, article L. 411-11. Le loyer va


évoluer en fonction des différentes composantes du bail.
Il y a une évolution chaque année en fonction des indices départementaux
du coût de la construction pour la première catégorie/selon l'indice des
fermages pour la seconde/et selon le cours des denrées retenues pour
référence pour la troisième.
Une majoration ponctuelle est possible : le bailleur a réalisé des
investissements qui dépassent ses obligations légales et qui ont amélioré
les conditions d'exploitation.
Il y a la possibilité pour les deux parties d'agir pour réviser le montant du
fermage : révision des fermages anormaux si il est dépassé dans les deux
40
sens (l'un ou l'autre) d'au moins 10 % ; l'action doit être intentée au cours
de la troisième année de jouissance du locataire. Cette action n’est
recevable qu'une seule fois par bail. Il n'y a pas d'effet rétroactif du
nouveau montant fixé par le tribunal.
Action en régularisation des fermages illicites : elle peut s'exercer à tout
moment, elle sanctionne le fait que les loyers n'aient pas été fixés en
argent.
Révision du prix pour erreur de contenance : si la surface délivrée est
différente de celle convenue au bail. Il peut y avoir donc une
augmentation ou une diminution du prix du bail.

3) La sanction du défaut de paiement

Si il y a défaut de paiement à l'échéance prévue : action en paiement


contre le locataire qui se prescrit par cinq ans à compter de l'échéance
impayée.
La créance garantie par le privilège du bailleur : privilégié pour le
paiement des deux dernières années échues, pour l'année en cours et la
suivante, article 2102-1 du Code civil. Elle s'exerce sur tout ce qui garnit la
ferme, ce qui sert à son exploitation et sur le fruit de la récolte de l'année.
Si le défaut de paiement est réitéré, il y a un non renouvellement du bail à
son échéance. Cela constitue aussi une cause de résiliation du bail en
cours, article L. 411-31.
Il faut dans les deux cas réunir des conditions : 2 défauts de paiement soit
pour la même échéance ou pour deux échéances différentes. Ces deux
défauts doivent avoir donné lieu à mise en demeure de payer ces loyers et
que ces défauts aient persisté pendant trois mois après ces mises en
demeure. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de
réception, avec un contenu précis à peine de nullité, article L. 411-53.
La jurisprudence admet qu'un paiement tardif est valable (après les trois
mois) et peut empêcher l'action en résiliation du bailleur, dès lors que le
paiement est intervenu avant l'introduction de l'instance.
Si il y a des paiements partiels, cela n'empêche pas les actions du
propriétaire pour défaut de paiement.

B – L’obligation de cultiver en bon père de famille, dans le respect de


la destination du fonds

Article L. 411-27 du code rural et article 1726 et 1766 du Code civil.


Obligation qui est assez édulcorée par rapport à l'obligation de droit
commun. Elle est allégée pour le preneur dans le souci de lui laisser une
autonomie professionnelle. Sous réserve que les biens soient affectés à
une utilisation spécifique. Mais sinon le preneur est libre d'adjoindre de
nouvelles activités agricoles, il peut se diversifier, abandonner les
productions alors même que cela conduit à la perte des quotas liés à cette
production.
Il peut changer les modes de production utilisés jusqu'alors pour adopter
de nouvelles pratiques culturales plus respectueuses de l'environnement.
Le bailleur ne peut pas demander une résiliation à cause de cela.

41
Le preneur dispose d'une large latitude pour planter, édifier, aménager les
bâtiments existants sous réserve de respecter les procédures
d'information du bailleur si il veut être indemnisé.
Il y a une limite toutefois qui réside dans l'intérêt du bailleur à ce que son
bien ne soit pas dégradé par des pratiques du locataire. Il y a de fortes
préoccupations écologiques et environnementales.
Lorsque le preneur veut retourner des parcelles qui étaient jusqu'alors en
herbe ou l'inverse, et qu'il met en oeuvre des moyens de culturaux non
prévus, il doit en informer le bailleur dans le mois qui précède les travaux
par lettre recommandée et le bailleur a le pouvoir de s'opposer à ces
travaux dans les 15 jours de cette information et à la condition de
démontrer que les travaux projetés entraînent une dégradation du fonds.
L'article L. 411-28 permet au bailleur de refuser au preneur l'autorisation
de réunir et regrouper plusieurs parcelles attenantes, de faire disparaître
les talus, les haies, les rigoles, les arbres qui séparent plusieurs parcelles.
Le preneur à l'obligation d'avertir le bailleur. Ce dernier a deux mois pour
faire connaître sa position. Si il s'y oppose, sa décision est sans recours.
Il est possible de pratiquer des échanges entre exploitants à certaines
conditions.
Concernant le bail rural conclu en vue de l'exercice d'une activité
agricole : on peut reprocher l'exercice d'une activité extra agricole, le non-
respect de la destination des lieux loués.
Il faut dans tous les cas que le bailleur démontre que les agissements du
locataire sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
loué. Le bailleur peut demander la résiliation du bail, des dommages et
intérêts si il y a un préjudice de dégradation du fonds, une condamnation
à remettre les biens en état, cesser ses activités prohibées.

C – L’obligation d'effectuer les réparations locatives et de menu


entretien

L'article L. 415-4 du code rural précise que seules les réparations locatives
ou de menus entretiens sont à la charge du preneur. Liste des réparations
locatives à l'article 1754 du Code civil mais c'est une liste qui n'est pas
exhaustive. On se réfère donc aux usages locaux, au contrat type
départemental, aux précisions réglementaires, notamment au décret du
26 août 1987.

D – L’obligation de garnir le fonds et d'engranger

L'obligation de garnir le fonds incombe à tout locataire : il doit le garnir


des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation. Article 1766
du Code civil et L. 411-27 du code rural.
Privilège du bailleur pour le paiement du loyer = l'assiette est représentée
par cette garniture.
Obligation d'engranger = stocker les récoltes dans les lieux loués,
s'explique aussi pour l'exercice du privilège du bailleur.

E – L’obligation d'informer le bailleur des usurpations commises au


détriment de son fonds
42
Article 1768 du Code civil et L. 411-26 du code rural. On impose au
preneur d'avertir le bailleur s'il constate des usurpations commises par
des tiers au détriment des biens loués.
Si il ne le fait pas dans les 15 jours de la constatation, il risque des
dommages et intérêts car cela pourrait porter préjudice au bailleur.

F – L’obligation de restitution du fonds, des pailles et engrais, en fin


de bail

Obligation de restituer le fondant l'État dans lequel il a reçu, article 1730


du Code civil. Excepté ce qui a pu périr par force majeure ou par vétusté. Il
peut aussi restituer parfois plus que ce qu'il n'a reçu notamment, s'il y a
eu des constructions effectuées pendant le bail. Le bailleur est devenu
propriétaire par accession dès leur réalisation.
Il faut un acte écrit quel qu'il soit pour se ménager la preuve d'une bonne
restitution. Il doit laisser les pailles et engrais de l'année pour favoriser
l'exploitation du nouveau preneur, même si le preneur sortant n'avait rien
en entrant dans les lieux. Une indemnisation est alors possible, article
1778 du Code civil.

§3 – La durée et le renouvellement du bail

A – Une durée minimale

L'article L. 411-5 prévoit que le bail à ferme ne peut être conclu pour une
durée inférieure à neuf ans. C'est une règle d'ordre public. Un bail qui ne
respecterait pas cette exigence serait ramené à neuf ans. Le point de
départ de la durée est la date d'entrée en jouissance du preneur. Une
durée supérieure à neuf ans est possible.
À l'arrivée du terme, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement.

B – Un droit au renouvellement

1) Le principe

C'est une prérogative essentielle pour la stabilité du locataire : article L.


411-46, elle est d'ordre public. On ne peut pas faire renoncer le preneur à
son droit de renouvellement dans le bail lui-même, même si cela se fait
dans un acte séparé signé le même jour que le bail.
Cependant la renonciation peut être conventionnelle dès lors que le droit
est acquis par le preneur. Ce dernier peut renoncer ultérieurement, en
délivrant congé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier 18 mois
avant le terme, faute de quoi le bail se renouvelle automatiquement.
Ce droit au renouvellement se transmet au continuateur du bail du
preneur (descendants, conjoint). On peut céder aussi plus de droits que ce
que l'on possède.
Le bail consenti à plusieurs copreneurs peut poser problème : si l'un ne
souhaite pas poursuivre l'exploitation, celui qui reste ne bénéficie pas du
droit au renouvellement sauf à fournir des garanties équivalentes. Il y a
43
une exception au profit des conjoints copreneurs : si l'un des deux quitte
l'exploitation, celui qui reste a droit au renouvellement de son bail, cela
vaut aussi pour le PACS. Article L. 411-46 alinéa 2.

Le preneur doit avoir participé effectivement à l'exploitation des biens


loués, il doit également posséder les moyens nécessaires à la poursuite de
l'exploitation, il doit habiter sur place ou au moins à proximité et être en
règle avec le contrôle des structures.

2) Les exceptions

Le bailleur peut s'opposer au renouvellement en invoquant une cause de


résiliation du bail. Le bailleur peut invoquer les motifs de l'article L. 411-
31.
À part les motifs de cet article, l'âge du preneur est une cause de
résiliation : lorsqu'il atteint l'âge de la retraite au terme du bail, il ne peut
plus invoquer le droit au renouvellement. Si il est proche de cet âge, il ne
peut pas exiger un renouvellement de neuf ans.
Le locataire a toujours la possibilité de maintenir sa situation en cédant le
bail à son conjoint si il est plus jeune que lui, à son partenaire pacsé, à l’un
de ses descendants.
Obligation légale de mentionner dans le bail cette faculté qu'a le locataire
de céder son bail pour échapper au non-renouvellement, article L. 411-64.
Le droit de reprise du bailleur est aussi un des motifs de résiliation.

Quel que soit le motif, le bailleur qui souhaite faire échec au


renouvellement du preneur doit l'avertir de ce refus au moins 18 mois
avant le terme du bail par un congé donné par exploit d'huissier avec des
mentions obligatoires.

3) Les conditions du bail renouvelé

À défaut de congé délivré, le bail va être renouvelé pour neuf ans. C'est un
nouveau bail qui se met en place à l'issue du précédent.
S'agissant des conditions, tout dépend du contexte que les parties ont
aménagé. À défaut d'accord, les parties peuvent saisir le tribunal paritaire
qui fixera les modalités du bail. Il n'y a aucun délai pour saisir le tribunal.
Si les parties n'ont rien prévu, ce sont les conditions de l'ancien bail qui
seront reportées dans le nouveau bail, article L. 411-50.

Section 4 – La transmission du bail

Le droit au bail est considéré comme strictement personnel au preneur,


donc incessible. Le législateur favorise cependant l'exploitation à
caractère familial. Par dérogation au principe d'incessibilité, la cession est
possible à l'intérieur de la famille. Si cette transmission familiale reste
avérée à cause de mort, aujourd'hui les dérogations sont de plus en plus
nombreuses concernant les cessions entre vifs.

§1 – Les transmissions entre vifs


44
A – Les sous-locations, échanges, mise à disposition et assolement
en commun

La sous-location : le locataire met lui-même à la disposition d'un sous-


locataire les biens loués moyennant contrepartie. La sous-location est
prohibée en principe, article L. 411-35 al 3, quelles que soient les raisons
qui pourraient la justifier. La sous-location est nulle, même si elle est
consentie avec l'accord du bailleur, c'est une nullité absolue qui peut être
invoquée par toutes les parties à l'opération. Le bailleur peut simplement
invoquer la sous-location pour obtenir la résiliation du bail. Par exception,
la sous-location est admise : pour certaines parcelles situées à la
périphérie de son exploitation avec l'accord du bailleur ; pour les
bâtiments d'habitation ; sous-location saisonnière des terres/bâtiments
pour un usage de vacances ou de loisir qui ne peut excéder trois mois par
an.

Échanges de parcelles : un locataire aurait changé ces parcelles avec un


autre exploitant. Ces échanges sont en principe interdits. Mais ils sont
acceptés par l'article L. 411-39 dans certains cas, à condition de permettre
une meilleure exploitation du fonds. Les superficies échangées sont
limitées dans chaque département. Les échanges doivent être notifiés au
bailleur à peine de nullité, ce dernier peut tenter de s'y opposer. Le
preneur reste seul redevable des obligations envers le bailleur et non le
coéchangiste.

La mise à disposition des biens loués : mise à disposition d'une société


dans laquelle il est associé. Il faut que la société ait un objet à destination
agricole, que son capital social soit détenu majoritairement par une
personne physique. Le preneur reste tenu de participer à la mise en valeur
des biens loués. La société devient tenue de la bonne exécution des
clauses du bail solidairement avec le preneur. La mise à disposition
n'exige pas l'accord du bailleur, seulement son information par lettre
recommandée, article L. 411-39.

Assolement en commun : la loi du 23 février 2005 la permis. L'assolement


permet de mutualiser l'exploitation des terres entre plusieurs exploitants.
Il concerne seulement les terres et non les bâtiments. Il faut une
information du bailleur par lettre recommandée deux mois au moins avant
la mise à disposition. Si l'information n'a pas été faite, la résiliation du bail
peut être demandée.

B – La cession du bail

1) Un principe de prohibition des cessions

L'interdiction réside à l'article L. 411-35 sous réserve des dispositions


particulières aux baux cessibles hors du cadre familial. Toute cession est
en principe interdite, quelle que soit sa forme. C'est une prohibition
d'ordre public, la cession est frappée de nullité absolue.
45
Il y a des sanctions pénales dès lors que la cession a eu lieu à titre
onéreux, moyennant un versement d'un pas de porte : c'est constitutif
d'un délit, dont l'article L. 411-74 punit d'une peine d'emprisonnement de
deux ans et/ou d'une amende de 30 000 €.
C'est une pratique assez courante néanmoins. Le plus souvent, elle a lieu
à l'occasion d'un changement d'exploitants, où le précédent va vendre son
matériel en le surévaluant pour tenir compte du droit au bail.
Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition = le cessionnaire
peut se faire rembourser.
La troisième chambre civile, par un arrêt du 4 mai 2006, abandonne la
démonstration d'une contrainte.

2) Les cessions exceptionnellement autorisées

Si on poursuit la lecture de l'article L. 411-35, la cession est interdite sauf


si elle est consentie avec l'agrément du bailleur au conjoint, aux
partenaires pacsés, au descendant du preneur ayant atteint l'âge de la
majorité. Pour les deux premiers, pour pouvoir bénéficier de la cession, ils
doivent avoir participé à l'exploitation du locataire. Si la cession se fait au
descendant, on n’exige pas de participation, seulement la majorité d'âge.
Quel que soit le bénéficiaire, la cession doit être autorisée par le bailleur.
Si il s'y oppose, il peut saisir le tribunal paritaire qui tranchera. La
possibilité de céder son bail est une faveur pour les exploitants ayant
correctement rempli leurs obligations.
Le cessionnaire doit respecter les règles du contrôle des structures. La
cession réalisée sans autorisation du bailleur ou du tribunal est illégale,
elle encourt la nullité absolue et constitue une cause de résiliation du bail.
§2 – Les transmissions à cause de mort

Le décès du preneur ne met pas fin au bail. Celui-ci peut être transmis à
deux catégories de personnes :
- si le preneur laisse un conjoint ou un partenaire ou des ascendants
ou encore descendant, elles doivent participer à l'exploitation de
façon effective au cours des cinq années précédant le décès.
L'article L. 411-34 prévoit que le bail continu à leur profit. C'est une
transmission indivise entre toutes ces personnes par la voie d'une
succession anomale. La transmission indivise peut poser problème :
celui qui veut poursuivre seul exploitant peut demander au tribunal
paritaire de bénéficier seul du bail. Le tribunal doit trancher. Il doit
se prononcer en considération des intérêts en présence et de
l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y
maintenir. Le preneur ne peut pas écarter cette règle : troisième
chambre civile, le 28 juin 2006.
- si le preneur ne laisse à sa survivance aucune personne remplissant
les conditions nécessaires pour bénéficier de la transmission, le bail
sera transmis selon les règles classiques de droit commun de
dévolution successorale. Mais le bailleur a alors un droit de
résiliation qui peut s'exercer dans les six mois à compter du décès.

46
Dès lors que la transmission a lieu, elle tire les conséquences de
l'assurance de valeur vénale du bail rural. Ceux qui la reçoivent n'ont pas
besoin de verser une soulte. Ils la reçoivent sans que soit pris en compte
des calculs de masse successorale.

Section 5 – L’extinction du bail

Le statut du fermage tente d'assurer au mieux la stabilité du preneur. Cet


objectif est retrouvé dans l'encadrement très étroit de la résiliation du bail.

§1 – Les causes d'extinction

A – La résiliation

On écarte l'hypothèse de la résiliation amiable, car elle résulte d'un accord


des parties.

1) La résiliation pour faute du preneur

Quelles que soit la faute alléguée, il ne peut pas y avoir résiliation


automatique. Elle doit être prononcée judiciairement. Depuis l'ordonnance
du 13 juillet 2006, l'état des causes de résiliation est regroupé à l'article L.
411-31 du code rural.
Cet article vise le défaut de paiement du fermage. Il faut 2 défauts de
paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise
en demeure postérieure aux échéances impayées.
Il vise également tous les agissements de nature à compromettre une
bonne exploitation du fonds. Ils sont susceptibles d'être très variés. Le
texte ne cite que l'hypothèse où le preneur ne dispose pas de main-
d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. C'est aux tribunaux
d'apprécier souverainement la gravité des agissements. Il doit mettre en
évidence les conséquences néfastes que le comportement peut avoir sur
les biens. Exemple : état d'inculture du fonds, défaut d'entretien,
épuisement du sol, arrachage des plantes….

L'article vise également le non-respect par le preneur des clauses


environnementales qui en application de l'article L. 411-27 peuvent être
introduites dans certains baux. Ce sont les baux environnementaux créés
par la loi du 5 janvier 2006. C'est un bail rural dérogatoire au statut du
fermage tourné vers la préservation de l'environnement.
Auparavant, certains baux ruraux n'avaient que deux dispositions sur
l'environnement : article L. 411-28 et L. 411-27 du code rural. Avec le bail
environnemental, le législateur va plus loin avec un régime dérogatoire.
Ce bail reste soumis au statut du fermage. Mais ponctuellement, il est
soumis au statut dérogatoire.
Quant à la qualité du bailleur, il ne peut être qu'une personne morale de
droit public ou une association agréée pour la protection de
l'environnement. En aucun cas, ce ne peut être un bailleur privé.
De plus, les parcelles qu'ils font l'objet du bail ne peuvent être situés que
dans certaines zones limitativement énumérées par l'article L. 411-27 du
47
code rural : les parcelles préservant en elles-mêmes un intérêt
environnemental et classées comme telles.
Ce bail va pouvoir composer ou interdire au preneur l'utilisation de
certaines pratiques culturales. Les pratiques sont limitées par le décret du
8 mars 2007 : clauses pouvant être introduites dans le bail (ce sera un
nouvel article R. 411-9-11-1 du col rural). Ce peut être un nom
retournement des prairies, des modalités des récoltes, une limitation des
produits phytosanitaires, interdiction d'irrigation, drainage…

Le loyer pourra être minoré par rapport à un bail classique puisque les
contraintes pèsent sur le preneur. Le préfet prévoit alors un barème pour
tenir compte de ce bail particulier pour prévoir un loyer minoré.

Enfin le bailleur a un droit de contrôle sur le respect par le preneur de ses


obligations environnementales. Cela déroge à la liberté professionnelle du
preneur. C'est pour cela qu'a été prévue une cause de résiliation en cas de
non-respect par le preneur de ces nouvelles obligations. Le non-respect
des clauses environnementales est une cause péremptoire de résiliation.

Dans l'article L. 411-31 du code rural, figurent aussi des contraventions


aux dispositions de l'article L. 411-35 du code rural qui concerne toutes les
hypothèses où il y aura un manquement aux règles encadrant la cession
et la location du bail. C'est un motif péremptoire de résiliation.

2) La résiliation pour changement de la destination agricole du


bien loué

L'article L. 411-32 du code rural autorise le bailleur à résilier le bail si le


preneur ne veut pas modifier la destination agricole. Exemple : les
parcelles qui deviennent constructibles.
La résiliation peut intervenir de plein droit quand les parcelles sont situées
en zone urbaine.
Quand ce n'est pas le cas, il faut l'accord du préfet.
Le bailleur notifie son intention par un acte extrajudiciaire au moins un an
avant la résiliation. Le preneur obtiendra une indemnisation de la part du
bailleur comme il pourrait l'être en cas d'expropriation.
Quand la résiliation n'est que partielle, le preneur peut réclamer une
résiliation totale si la résiliation partielle compromet l'équilibre de son
exploitation : article L. 411-32 du code rural.

3) Les causes de résiliation tenant à la personne du preneur

Le preneur n'est plus en mesure d'exploiter le bien loué. La loi lui offre la
possibilité de solliciter la résiliation du bail : article L. 411-33 du code rural.
C'est le cas quand lui-même ou un membre de sa famille est frappé par
une incapacité de travail ou décède, quand le preneur souhaite prendre sa
retraite ou à l'occasion de chaque échéance annuelle postérieure à ses 60
ans.

48
C'est aussi le cas quand le preneur a acquis la propriété d'une
exploitation, quand il n'est pas en conformité avec les règles du contrôle
des structures car il exploite une surface trop importante.

4) Les causes de résiliation tenant au bien loué

L'article L. 411-30 visant la destruction des biens loués car l'objet du bail
disparaît. Souvent, c'est une destruction partielle. Le preneur peut
demander la résiliation du bail s'il prouve que la destruction partielle
compromet gravement l'équilibre de son exploitation.
Il y a également l'hypothèse du remembrement, article L. 123-18 du code
rural qui laisse au preneur le choix soit d'obtenir un report de son bail sur
les parcelles échangées et reçues par le bailleur soit de demander la
résiliation du bail.

B – La reprise du bien loué

La loi l'encadre de façon très rigoureuse, il y a trois reprises :


- la reprise pour exploiter
- la reprise pour construire une maison d'habitation
- la reprise pour exploiter une carrière

Il n'y a que le bailleur qui soit titulaire du droit de reprise. Mais il n'en est
pas le seul bénéficiaire. Il peut reprendre le fonds soit pour l'exploiter lui-
même soit pour le faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou son
partenaire pacsé.

Le bénéficiaire doit justifier d'un diplôme agricole ou d'une expérience


professionnelle en matière agricole exigée par les règles du contrôle des
structures.

L'ordonnance du 13 juillet 2006, prévoit que le bénéficiaire peut être


dispensé de ces conditions s'il a obtenu l'autorisation d'exploiter au titre
du contrôle des structures. Cette possibilité est une nouveauté qui met fin
à la pratique problématique où le bénéficiaire se voyait interdire une
reprise alors qu'il avait l'autorisation mais pas de diplôme ou d'expérience
professionnelle.

Le bénéficiaire doit s'engager expressément et ce dès le stade de reprise


à exploiter personnellement les biens repris pendant au moins neuf
années de manière effective et permanente. Cela implique qu'il soit apte
physiquement à exercer le travail. Les tribunaux viennent le vérifier. Il doit
également justifier qu'il possède du matériel et un cheptel nécessaire ou
des moyens financiers nécessaires pour les acquérir.
L'ancien preneur à un droit de contrôle a posteriori avec possibilité d'une
réintégration des lieux.
Enfin, le bénéficiaire à l'obligation d'habiter sur place ou au moins à
proximité.
S'il rentre dans le cadre du contrôle des structures, il doit obtenir
l'autorisation d'exploiter.
49
L'ordonnance du 13 juillet 2006 prévoit qu'un sursis à statuer ne sera plus
obligatoire pour le tribunal paritaire.

Le titulaire du droit de reprise peut faire une reprise totale ou partielle. En


cas de reprise partielle, elle ne doit pas être de nature à compromettre
gravement l'équilibre de l'exploitation du preneur.

Le principe est que la reprise ne peut s'exercer qu'au terme du bail. Dans
ce cas, elle s'analyse comme un refus de renouvellement. Par exception,
elle pourra parfois intervenir soit en cours du bail soit être repoussée au
terme du bail.
La reprise anticipée n'est possible que si une clause du bail l'envisage
expressément. C'est possible quand le bailleur était mineur lors de la
conclusion du bail. De plus, il est possible d'introduire une clause de
reprise triennale quand le bailleur était mineur à la conclusion du bail. Il
est également possible d'introduire dans certains baux une clause reprise
sexennale (expiration d'une période de six ans). Dans ce cas, la reprise ne
peut pas être effectuée par le propriétaire a son propre profit mais peut
les reprendre pour les faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou
son partenaire pacsé.

La reprise peut également être différée dans le temps. Ce sera le 15


surtout au en fonction de l'âge du preneur. Quand il est confronté à l'âge
de retraite et à la demande d'une reprise, la loi lui permet de demander la
prorogation du bail jusqu'à ce qu'il ait atteint l'âge des 60 ans. Quand la
prorogation se met en place, 18 mois avant le terme de la prorogation, le
bailleur doit lui notifier son congé. Sinon un nouveau bail de neuf ans se
met en place.

Quand le bail arrive à son terme : c'est un congé qui doit être signifié par
un exploit d'huissier soumis à un formalisme rigoureux prescrit par l'article
L. 411-27 du code rural. Ils doivent contenir toutes les informations quant
aux bénéficiaires de reprise (identité, lieu d'habitation), terme de l'article
L. 411-54 sur les modalités de contestation du congé devant le tribunal
paritaire de quatre mois, l'assiette des biens repris. À défaut, le congé est
nul.
En cas de reprise abusive, de contrôles sont offerts au preneur :
- contrôle a priori pour contester un congé devant le tribunal paritaire
dans un délai de quatre mois. La charge de la preuve pèse sur le
bénéficiaire de la reprise. Le tribunal peut invalider le congé.
- contrôle a posteriori du respect par le bénéficiaire de la reprise des
engagements qu'il avait pris.

L'ancien preneur continu à bénéficier d'une surveillance sur les conditions


dans lesquelles le bénéficiaire de reprise se comporte. Il peut saisir le
tribunal paritaire. Par cette action, il peut obtenir la réintégration. Le
tribunal ne peut pas ordonner une intégration si le preneur a déjà redonné
ou acquis des terres est si cela aboutissait à ce qu'il exploite une trop
grande superficie de terres.

50
La reprise peut être faite pour construire des maisons d'habitation ou
adjoindre des dépendances à des constructions existantes. La superficie
des terres pouvant être reprise limiter et fixé par décret. La reprise est
faite pour lui-même ou un membre de la famille jusqu'au troisième degré
de parenté. La reprise peut être faite pour exploiter une carrière pour
quelqu'un qui exploite déjà une carrière.

C – La préemption des biens loués par le preneur

Cet endroit du statut. Le bail va s'éteindre par confusion. Le preneur


devient acquéreur est propriétaire des biens loués. Le statut du fermage
accorde au locataire un droit d'acquérir en priorité les biens qu'il exploite
quand ces biens sont mis en vente par les propriétaires dans un souci
d'assurer une stabilité du fermier dans les lieux loués.
C'est une prérogative d'ordre publique à laquelle un fermier ne peut
renoncer à l'avance.
Bénéficiaire de ce droit = article L. 412-1 du code rural = l'exploitant
preneur en place (locataire qui justifie d'un bail régulier encore en cours,
opposable aux propriétaires).
L'article L. 412-5 précise que ce preneur doit avoir eu la qualité
d'exploitant agricole pendant au moins trois ans et il doit exploiter par lui-
même ou par les membres de sa famille le fonds qui est mis en vente.
Le preneur va pouvoir préempter pour poursuivre par lui-même
l'exploitation soit pour louer les biens qu'il va acquérir par son conjoint,
par le pacsé, par un descendant. Il peut aussi subroger un membre de sa
famille dans l'exercice de son droit de préemption. Quel que soit le
bénéficiaire final, l'objectif de ce droit c'est de consolider l'exploitation du
preneur. C'est un droit qui n'est pas ouvert au locataire qui possède des
terres dont la superficie est déjà suffisante (supérieure à trois unités de
référence).
Obligations du préempteur : il est tenu par les mêmes obligations que le
bailleur lorsqu'il exerce son droit de reprise = à compter de la préemption,
le preneur devra exploiter les terres pendant au minimum neuf ans, il doit
aussi s'engager à habiter sur place. Sanctions : condamnation à des
dommages et intérêts à l'acquéreur évincé à supposer que l'identité de cet
acquéreur lui ait été portée à sa connaissance.

Opération soumise au droit de préemption : l'article L. 412-1 prévoit que le


preneur peut préempter lorsque le bailleur décide ou est contraint
d'aliéner à titre onéreux les biens qui sont loués au locataire. Seules les
aliénations à titre onéreux sont concernées. L'apport en société ne permet
pas la préemption, de même que l'échange. Échappent donc à toute
préemption les aliénations à titre gratuit.
Il est des cas où la qualité des parties peut permettre d'écarter le droit de
préemption : si le vendeur et l'acquéreur sont parents jusqu'à 3°
maximum. Aussi, l'existence d'un droit de prévention offerte à une
collectivité ou un organisme prioritaire par rapport au locataire (zone
d'aménagement différé/les espaces naturels sensibles).
Le droit de préemption du preneur prime celui de la SAFER à condition
qu'il exploite depuis au moins trois ans.
51
S'agissant des biens concernés : ce sont les biens loués par le preneur.
Difficultés lorsque que cela ne concerne qu'une fraction des biens. Le
preneur peut préempter alors quelles que soit la superficie des biens mis
en vente par le propriétaire.

Les modalités du droit de préemption :


- la vente à l'amiable : notification du projet de vente doit être adressée au
preneur par le notaire qui est chargé de procéder à cette vente. Le notaire
est seul compétent pour purger le droit de préemption. Notification par
lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.
C'est l'article L. 412-8. La notification doit fournir une information
complète sur la vente projetée. L'identité de l'acquéreur pressenti n'a pas
à être communiquée sauve si il ne s'engage pas dans son droit de reprise.
Tant qu'on est dans le délai de deux mois de la notification, on peut
modifier les modalités de la vente. Après ce délai, les modifications
donnent lieu à une nouvelle notification complète et ouvrent donc un
nouveau délai de deux mois. Le preneur a trois possibilités dans son délai
de deux mois :
• il renonce à préempter
• il accepte l'offre qui lui est faite dans la notification. Le destinataire
de cette réponse ne peut être que le propriétaire. L'acte authentique
de la vente doit être signé dans le délai de deux mois à compter de
l'envoi de la réponse. Passé ce délai, la préemption sera nulle.
• il accepte l'offre à des conditions différentes : modification judiciaire
des conditions. Il doit toujours répondre dans le délai de deux mois
et saisir le tribunal paritaire d'une demande en fixation du prix. Le
tribunal va se prononcer sur la valeur vénale des biens à vendre en
tenant compte de la dépréciation due au bail.

- vente par adjudication : il faut informer le locataire de la vente


projetée mais pas du prix. On le convoque à l'adjudication 20 jours
au moins avant la date prévue par lettre recommandée ou par
exploit d'huissier. Le notaire chargé de la vente se charge de cette
notification ou si c'est une adjudication judiciaire c'est le greffier du
tribunal qui va procéder à la vente. À compter de la vente, le
preneur a 20 jours pour faire savoir s’il préempte ou non. Il ne peut
préempter qu'aux conditions de l'adjudication. Il ne peut pas faire
réviser le prix.

Sanction du non-respect du droit de préemption :


- nullité de la vente avec substitution du preneur à l'acquéreur,
*lorsque le propriétaire a vendu les biens à un tiers avant l'expiration du
délai pour préempter
*lorsque le propriétaire a vendu les biens à des conditions différentes de
celles qui figuraient dans la notification faite au preneur
*lorsque le propriétaire avait indiqué dans la notification des conditions de
vente qui tendait à l'empêcher d'acquérir

52
- nullité de la vente sans substitution du preneur. Le preneur peut
réclamer des dommages et intérêts. Cela s'applique dans tous les
autres cas non visés par l'article L. 412-10 du code rural.

Action en nullité ouverte dans les six mois à compter du jour où il a eu


connaissance de la vente.

§2 – Les conséquences de l'extinction : le compte de sortie

A – L’indemnisation du preneur sortant

Le preneur qui quitte les lieux doit être indemnisé pour les améliorations
et les travaux réalisés pendant son bail dans les lieux loués, article L. 411-
69.
Quels sont les travaux indemnisables ? le régime concerne tous les
travaux et investissements qui modifient matériellement les biens loués et
qui leur apporte une utilité réelle qui persiste en fin de bail (construction
de nouveaux bâtiments, aménagement des existants). Cela concerne
aussi les améliorations culturales : accroissement du potentiel
agronomique des terres.
Preuve des améliorations : on fait un état des lieux comparés. La preuve
se fait sinon par tous moyens.
Il faut que les travaux aient été régulièrement exécutés, dans le respect
des procédures légales = information préalable/autorisation du
propriétaire.

Le créancier de l'indemnité ne peut être que le locataire sortant. Lorsqu'il


cède son bail, le cédant ne peut pas exiger d'indemnités du bailleur. Mais
il peut céder les améliorations qu'il a apportées au cessionnaire de son
bail. S'agissant du débiteur, c'est celui qui se trouve propriétaire au
moment où le locataire sort des lieux, c'est le bailleur final. Ce qui impose
d'informer au moment de la vente l'acquéreur des biens loués que,
lorsque le locataire quittera les lieux, il devra l'indemniser.
L'indemnisation ne peut concerner que le preneur sortant vis-à-vis du
bailleur final, article L. 411-74.

Le paiement de l'indemnité : il est exigible immédiatement au jour où le


bail prend fin. Dès lors que le propriétaire n'est pas à l'origine de la
rupture du bail, il peut demander des délais de paiement. Ces délais
peuvent aller jusqu'à deux ans.
Chacune des parties peut saisir le tribunal paritaire en fixation de
l'indemnité de sortie, article L. 411-76.

B – L’indemnisation du propriétaire

Article L. 411-72 : s'il apparaît une dégradation du bien louer, le bailleur a


droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi à l'expiration du
bail. La preuve se fait par l'état des lieux, ou par tous moyens.
Concernant les bâtiments, faute d'état des lieux, il y a la présomption de
les avoir reçu en bon état de réparations locatives.
53
Selon la jurisprudence, ne sont pas considérées comme des dégradations
indemnisables les pertes de quotas.

Chapitre 2 – Les baux dérogatoires au statut

Section 1 - les dérogations par adaptation du statut

§1 – Les baux des petites parcelles

Ce sont des dérogations substantielles à l'article L. 411-3. Il y a trois


conditions pour qualifier de petites parcelles :
- superficie = parcelle doit avoir une superficie inférieure à un seuil
fixé dans chaque département par arrêté du préfet.
- la parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme = présence de
bâtiments d'exploitation et autonomie culturale de la parcelle.
- la parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de
l'exploitation.

Le bail est largement dérogatoire. La rédaction du bail n'est pas assujettie


à un écrit. Les parties fixent librement la durée du bail si c'est un bail écrit.
Si c'est un bail verbal, article 1774, il est fixé pour le temps nécessaire afin
que le preneur récolte les fruits. Il peut être reconductible.
La fixation du loyer est libre, ainsi que les conditions de reprise par le
propriétaire. Il n'y a pas de droit de préemption du locataire, ni de droit au
renouvellement.

Si le propriétaire veut vendre, il n'a pas à respecter les conditions du


congé de point seulement six mois à l'avance. Pour le reste, le statut reste
applicable, notamment les contentieux relèveront du tribunal paritaire, les
causes de résiliation en cours sont les mêmes….
Troisième chambre civile, 14 novembre 2007 : les parties ont décidé que
la petite parcelle se soumettrait au statut du fermage. Le propriétaire veut
vendre, il y a un conflit entre le droit de préemption du preneur et celui de
la SAFER. C'est une soumission volontaire et cela ne peut faire échec au
droit de préemption d'ordre public de la SAFER.

§2 – Les baux de transition

Ce sont les baux conclus sur une période transitoire pour les biens qui
dans l'avenir vont revenir à un autre exploitant.

A – Les baux consentis par les SAFER

Entre le moment où la SAFER a acquis le bien et le moment où elle doit le


rétrocéder elle peut le louer. La SAFER ne peut pas garder le bien plus de
cinq ans. Donc le bail ne peut pas dépasser cinq ans.
Le preneur ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement. De plus, il n'a
pas de droit de préemption.

54
Il peut aussi y avoir des baux conclus par l'intermédiaire de SAFER. Un
propriétaire met à disposition de la SAFER des terres pour qu'elle les sous-
loue à un agriculteur. La sous-location n'est pas soumise au statut du
fermage sauf pour le prix.

B – Les baux consentis par l'État et les collectivités

C'est une personne morale de droit public qui est bailleur. La location
relève du statut sauf quand les biens loués font l'objet d'un projet
d'utilisation d'utilité générale.
Le preneur n'aura ni droit au renouvellement ni droit de préemption.

C – Les locations annuelles

Ce sont les baux conclus pour une durée d'un an. C'est l'hypothèse où le
propriétaire de terre envisage l'installation à terme d'un ou plusieurs de
ses descendants pour l'exploitation agricole.
Dans l'attente, il peut conclure avec un autre exploitant des baux d'un an
renouvelable sans excéder la période de six ans.
La possibilité d'y recourir est très encadrée par les textes : article L. 411-
40 à 45 du code rural. Le preneur des baux annuels ne peut être qu'un
exploitant agricole déjà installé sur une surface au moins égale à la
surface minimum d'installation. Il faut respecter les règles du contrôle des
structures. Le contrat doit être faite par écrit. C'est un contrat d'un an
renouvelable.
Le preneur ne peut pas céder son bail ni l’échanger, ni le mettre à profit
d'une société. Il ne pourra pas prétendre à l'indemnisation du preneur
sortant.
Chacune des parties peut mettre un terme à ce bail chaque année, deux
mois avant l'échéance par une notification. Le bailleur ne peut le faire que
si son descendant s’installe. À défaut, le bail se transforme en un bail
classique de neuf ans.
§3 – Les baux de longue durée

Jusqu'à la loi du 5 janvier 2006, c'étaient les baux à long terme. Mais la loi
de 2006 a introduit un nouveau bail : le bail cessible hors du cadre familial
qui obéit à un régime propre.

A – Les baux à long terme

Ce sont les baux prévus pour garantir une installation particulièrement


stable au preneur. En contrepartie, le propriétaire peut bénéficier d'une
rémunération supérieure. Ces baux bénéficient d'un régime fiscal
favorable.

Les articles L. 416-1 à 9 du code rural organisent trois catégories de baux


à long terme:
- le bail de 18 ans renouvelables par période de neuf ans
- le bail de 25 ans avec ou sans clause de tacite reproduction

55
- le bail de carrière conclu pour permettre au preneur d'effectuer
toute sa carrière sur le même bien. Il est d'une durée minimum de
25 ans. Mais il est conclu pour une durée qui permettrait au preneur
d'aller jusqu'à la retraite. Il cessera quand le preneur atteindra l'âge
de la retraite.

On peut décider d'emblée de faire un bail à long terme dès sa conclusion


ou alors les parties convertissent le bail classique de neuf ans en bail à
long terme. Quand la conversion ne modifie que la durée du bail, si le
preneur refuse la conversion, son refus n'est pas légitime et il va être
privé du droit de céder son bail à ses descendants ou de l’apporter à une
société et du droit au renouvellement.
La rédaction d'un écrit est obligatoire et il doit viser expressément l'article
du code rural relatif aux baux à long terme. C'est un écrit notarié car ces
baux doivent être publiés à la conservation des hypothèques.
Sur le principe, le loyer est fixé par référence au barème préfectoral. Ce
barème prend en compte la durée du bail.
La possibilité de céder le bail aux descendants du preneur peut être
écartée par une clause du bail.
Ce bail bénéficie d'un régime fiscal favorable. Pour les droits de mutation à
titre gratuit sur les biens qui font l'objet d'un bail à long terme, la
transmission est partiellement exonérée de ses droits de mutation. Pour
chaque part transmise jusqu'à 76 000 €, il y a une exonération des trois
quarts. Au-delà, il n'y a des droits de mutation que sur la moitié. Pour en
bénéficier, il faut que le bénéficiaire s'engage à conserver les biens
pendant cinq ans.
C'est également favorable pour l'intégration du bien dans l'assiette ISF. Ils
peuvent être assimilés à un bien professionnel est donc totalement
exonéré d’ISF quand le locataire est le conjoint du propriétaire ou un
membre de sa famille propre et s'il exerce dans les biens loués son
activité à titre principal. Même si les conditions ne sont pas remplies, les
biens loués à long terme ne sont retenus dans l'assiette ISF que pour le
quart de leur valeur jusqu'à 76 000 € et pour la moitié de leur valeur au-
delà.

B – Le bail cessible hors du cadre familial


On retrouve la même optique qu'avec la création du fonds agricole.
Ce bail déroge au statut du fermage même si celui-ci s'applique sur
certains points.
Les articles L. 418-1 et suivants sont concernés.
Ce bail doit être obligatoirement passé en la forme authentique car c'est
un bail de longue durée publié à la conservation des hypothèques, et car il
déroge au statut du fermage donc le notaire donne son conseil éclairé.
Dans cet acte, il doit y avoir des mentions obligatoires : une clause
autorisant le locataire a céder le bail à d'autres personnes que celles de
l'article L. 411-35 = le conjoint, partenaire pacsé, descendant. Aussi, la
mention expresse selon laquelle chacune des parties relèvera des
dispositions légales spéciales de ce bail obligatoire.
À défaut, est encourue la nullité de clause de cessibilité. Le bail devient
alors un bail de 18 ans soumis au statut du fermage ordinaire.
56
Les parties ont la possibilité d'aménager les clauses du bail plus largement
que dans le statut du fermage. Elles peuvent convenir d'un loyer plus
élevé que dans le bail ordinaire. Les maximums du barème peuvent être
relevés de 50 % par rapport au bail ordinaire.
Le non-paiement du loyer est plus rigoureusement sanctionné. Il suffit d'un
seul défaut de paiement et d'une mise en demeure restée infructueuse
pendant trois mois pour solliciter la résiliation du bail ou pour s'opposer à
son renouvellement. Le preneur peut quand même solliciter un délai de
grâce auprès du juge.

Il peut y avoir des aménagements importants quant aux obligations des


parties. Certaines obligations peuvent faire l'objet d'un aménagement
conventionnel : obligation d'engranger, de garnir le fond, de cultiver en
bon père de famille, de laisser le preneur chasser.
L'article L. 411-28 permet au propriétaire d'interdire le preneur de
supprimer les talus, les arbres, les haies…
L'article L. 411-29 permet au propriétaire de s’opposer à ce que le preneur
retourne des parcelles en herbe pour les cultiver ou mettre en herbe des
parcelles cultivées.
Le bailleur de ce bail peut donner à l'avance la permission pour tous ces
travaux.
À l'inverse, le bailleur peut interdire à l'avance tous ces travaux.

On peut déroger aux obligations au moyen de clause validée par la


commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Quelle
est la procédure à suivre ? Est-ce une validation par une commission du
bail ou est-ce qu'il faut respecter les clauses types faites par la
commission ?

Quant à la possibilité de céder le bail, il y a une inconnue quant au


bénéficiaire de cession. La clause doit être prévue de façon expresse pour
pouvoir céder à d'autres personnes que celles de sa famille. Mais il est
intitulé bail cessible hors du cadre familial. On ne sait pas si l'on peut
céder à des membres de famille. On sait juste qu'il peut être cédé à
d'autres personnes. Mais ce serait illogique. L'interprétation dominante est
qu'on peut le céder à la fois à d'autres personnes que la famille et à la
famille.

Pour pouvoir céder le bail, le bailleur doit être préalablement informé du


projet de cession du preneur par lettre recommandée avec l'information
sur l'identité du cessionnaire. À défaut d'information préalable, la cession
est nulle et le bailleur peut demander la résiliation du bail. Cette
information à une double fonction : elle permet au bailleur de six opposer
et d'acquérir le bail par préférence au cessionnaire pressenti. À compter
de l'information, le bailleur a deux mois pour saisir le tribunal paritaire s'il
entend s'y opposer. Il doit invoquer un motif légitime (article L. 418-4).
La notification lui ouvre également le droit de préférence si ce droit a été
inscrit dans le bail.

57
Le bailleur peut acquérir le bail à la place du cessionnaire pressenti. La
cession peut se faire à titre onéreux. Implicitement, on autorise le
versement du pas de porte. Quand le bailleur s'oppose à la cession par son
droit de préférence, c'est lui qui verse le pas de porte. Le bailleur qui
refuse le renouvellement du bail devra verser une indemnité d'éviction à
son locataire.

Il y a des interrogations quant à la licéité du pas de porte. On se demande,


quand les biens n'étaient pas loués et que le propriétaire loue son bien
avec un tel bail, si le propriétaire peut demander un pas de porte aux
locataires entrant.
L'article L. 418-5 n'écarte le pas de portes qu'à la cession de bail. Cela
tendrait à dire que lors de sa conclusion, le propriétaire ne peut pas exiger
un pas de porte. De plus, l'article L. 411-12 est applicable : aucun service
ou redevances ne peut être exigé en plus du loyer.

Article L. 418-2 : la durée minimale du bail cessible et de 18 ans. Donc


toutes les dispositions des baux à long terme s'appliquent.

Pour y mettre un terme, l'une ou l'autre des parties doit délivrer congé par
acte extrajudiciaire 18 mois au moins à l'avance. Ce congé peut être
délivré par le bailleur sans qu'il ait à justifier de motifs légaux. Mais il
devra verser une indemnité d'éviction au preneur.
Avec un motif légal, il n'a pas d'indemnités à verser. L'indemnité doit
correspondre au préjudice causé par défaut du renouvellement qui
comprend la dépréciation du fond du preneur, les frais normaux de
déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer
pour acquérir un bail de même valeur.

Le bail est renouvelable. C'est un renouvellement particulier prévu à


l'article L. 418-3. À défaut de congé, le bail cessible se renouvelle pour une
période de cinq années au moins.
Il y a une incertitude quant au terme de période de renouvellement. Soit il
se renouvelle indéfiniment. Soit on transpose la solution des baux de 25
ans sans clause de tacite reproduction.

Quant à la préemption des biens loués, le preneur a le droit de préemption


quand les biens loués sont mis en vente. Mais il ne peut que renoncer ou
préempter. Il ne peut pas saisir le tribunal paritaire pour discuter le prix.

Quand les biens ont fait l'objet d'un bail cessible depuis au moins trois ans,
ils ne sont plus présentables par la SAFER.

Section 2 – Les dérogations par exclusion du statut

Ils dérogent totalement au statut du fermage. C'est par exemple un bail


emphytéotique, un bail à cheptel…

Partie 2 – Les divers modes d'aménagement foncier rural

58
Concerne l'article L. 121-1 du code rural issu de la loi du 23 février 2005
entrée en vigueur le 1er janvier 2006.
L'aménagement foncier rural a pour but d'améliorer les conditions
d'exploitation, d'assurer la mise en valeur des espaces ruraux et de
contribuer à l'aménagement du territoire communal ou intercommunal.
- l'aménagement foncier agricole et forestier = procédure de droit
commun.
- cession amiable d'immeubles ruraux
- mise en valeur des terres incultes et la réglementation de la
protection des boisements

Chapitre 1 – L’aménagement foncier agricole et forestier

Cela se substitue aux anciennes procédures de remembrement. L'article L.


123-1 indique que le remembrement applicable aux propriétés rurales non
bâties se fait au moyen d'une nouvelle distribution des parcelles
morcelées ou dispersées. Il a pour but principal, par la constitution
d'exploitation rurale d'un seul tenant ou à grandes parcelles bien
groupées, d'améliorer l'exploitation agricole des biens qui y sont soumis. Il
doit également avoir pour objet l'aménagement rural du périmètre dans
lequel il est mis en oeuvre.
C'est une opération de nature administrative qui vise à organiser une
restructuration des propriétés foncières en réunissant l'ensemble des
parcelles d'un périmètre donné pour procéder à une nouvelle distribution
entre les propriétaires.

C'est le transfert forcé du droit de propriété sur les parcelles initiales vers
de nouvelles parcelles. Volonté de décentraliser l'exercice de cette
procédure. Avant c'était la compétence du préfet puis il y a eu transfert au
conseil général et à son président.

Le conseil général et son président ont le pouvoir de décision en la


matière. C'est une procédure qui se déroule sous la surveillance constante
du conseil général.
Il y a un autre organe essentiel : la commission communale
d'aménagement foncier qui est administrative. Deux cas :
- à la demande du conseil municipal
- à la demande de propriétaire ou d'exploitants qui envisagent de
procéder à des échanges ou à des cession amiable.

Rôle important de la commission : elle propose les mesures à mettre en


oeuvre pour améliorer l'exploitation agricole ; elle met en oeuvre les
opérations d'aménagement foncier sous le contrôle du conseil général.
Jusqu'au 1er janvier 2006, la commission était présidée par un magistrat
du tribunal d'instance. Depuis, c'est par un commissaire enquêteur choisi
sur une liste désigné par le président du TGI dans le ressort duquel la
commission a son siège. On trouve le maire, un conseiller municipal, trois
exploitants agricoles propriétaires ou preneurs, trois propriétaires de bien

59
foncier non bâti, trois personnes qualifiées en matière de faune flore et
protection de la nature désignées par le président du conseil général.

La commission peut siéger au niveau du département : composition quasi


identique. Rôle : fonction de recevoir les recours formés contre les
décisions des commissions communales. Elle a le pouvoir de modifier les
projets d'aménagement.
Le préfet a un rôle beaucoup plus effacé : c'est le conseiller du conseil
général.
Un géomètre est désigné par le président du conseil général pour
déterminer les nouvelles limites et les plans nécessaires aux opérations.

Section 1 – Les règles de fond de l'aménagement agricole et


forestier

Article L. 123-1, le remembrement s'applique aux propriétés rurales non


bâties = les terrains. Il y a des assouplissements : certains bâtiments
peuvent être inclus dans l'opération. Des règles dérogatoires s'appliquent
aux bâtiments. Les bâtis et les terrains qui en constituent les dépendances
indispensables seront réattribués à leur propriétaire initial.

Autres assouplissements : certains terrains qui vont échapper au


remembrement devront eux aussi être réattribués à leur propriétaire initial
sauf accord de celui-ci pour s'en défaire. Ce sont des terrains qui ont une
affectation particulière, article L. 123-3 (terrain clos de murs non
abandonnés, terrain où se trouvent des sources d'eau minérale, terrain
avec des mines ou carrières, terrains à bâtir dès lors qu'ils sont viabilisés,
les immeubles dont les propriétaires ne peuvent bénéficier du
remembrement en raison de leur affectation spéciale).

Le remembrement doit améliorer les exploitations agricoles. Le contenu


est à apprécier globalement. Il doit s'apprécier exploitation par
exploitation et non parcelles par parcelle. Il ne faut pas que les conditions
d'exploitation soient aggravées. Si les conditions restent les mêmes, c'est
tout de même légal.

Il y a une règle d'équivalence entre les attributions et les apports, article L.


123-4. Chaque propriétaire doit recevoir une superficie globale
équivalente en valeur de productivité réelle à celle des terrains qu'il a
apporté, déduction faite de la surface qui est nécessaire à la réalisation
d'ouvrages collectifs de l'article L. 123-8.
La commission communale met en oeuvre cette règle, il y a un double
classement des parcelles incluses :
- par masse (zone naturelle géographique qui répond aux mêmes
critères)
- des parcelles elles-mêmes (à l'intérieur de chaque masse) en
fonction des différentes natures de culture qu'elles supportent. Pour
chaque nature de culture on établit une valeur de productivité que
l'on traduit en point. Le propriétaire doit se voir réattribuer des
terrains avec le même nombre de points que ceux qu'il a apporté.
60
L'équivalence s'apprécie de manière globale et non parcelle par parcelle.
Si l'équivalence n'est pas possible pleinement, une soulte sera versée en
argent, mais cela reste exceptionnel.

La règle du regroupement parcellaire « d'un seul tenant ou à grandes


parcelles bien groupées ». C'est la règle de l'unité de parcelles = à
l'intérieur de chaque masse de répartition, chaque propriétaire ne doit
recevoir qu'une seule parcelle.

Enfin il y a la règle de non éloignement des parcelles attribuées par


rapport au centre d'exploitation.

Section 2 – La procédure d'aménagement foncier

L'initiative vient des communes ou des propriétaires ou exploitants. C'est


au conseil général d'apprécier l'opportunité des opérations. Il ordonne une
étude préalable d'aménagement qui comprend deux volets :
- une analyse du foncier
- une étude environnementale qui décrit le périmètre sous un autre
angle (espaces naturels, événements naturels…)
L'étude est transmise à la commission communale et elle va proposer au
conseil général le mode d'aménagement le plus approprié au vu de la
situation.
Elle définit un périmètre, propose des travaux nécessaires pour rendre
opérationnel le périmètre.
Si le conseil général donne un avis favorable, il ouvre une enquête
publique sur le projet d'aménagement. Cette enquête va recueillir les avis
de tous les propriétaires concernés des exploitants agricoles, de toute
personne qui a un intérêt.
Puis le conseil général ne recueille l'avis de la commission communale : si
un avis favorable est émis, la procédure devient définitive. Le président du
conseil général prend un arrêté qui ordonne l'opération (= liste des règles
à respecter, liste des travaux nécessaires pour préserver
l'environnement).
Puis on effectue les travaux.
Clôture de la procédure : arrêté du président du conseil général qui
ordonne le dépôt en mairie du nouveau plan d'aménagement parcellaire.
Juridiquement cet acte opère le transfert des droits de propriété des
propriétaires concernés.
Financement de ces opérations, article L. 121-5 : à la charge du
département. Dans les communes où il y a déjà eu un remembrement, la
commune et les propriétaires concernés devront participer au financement
de ce nouveau remembrement.

Section 3 – Les effets de l'aménagement sur les droits privés

§1 – Restrictions des droits des propriétaires

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On interdit au propriétaire d'accomplir des modifications matérielles et
juridiques sur son terrain que ce soit pendant ou après le remembrement.
But : ne pas entraver le bon déroulement de la procédure, poursuite de
l'intérêt général.

Les propriétaires dont les terrains sont dans le périmètre ne peuvent plus
aliéner leurs biens librement. Il faut une autorisation de la commission
communale avant toute mutation entre vifs. Si elle refuse cette
autorisation : recours possible devant la commission départementale. Elle
doit se prononcer dans le délai de trois mois suivant la demande sinon
c’est une autorisation tacite.
Les propriétaires ne peuvent plus non plus modifier matériellement les
biens concernés par l'opération.

Tout projet de division de parcelles dans un périmètre où un


remembrement a eu lieu doit être autorisé par la commission
départementale de l'aménagement foncier.
But : préserver les effets du remembrement.
Sont concernés tous les projets de donation, de partage. La commission
départementale a deux mois pour se prononcer sur le projet, son silence
vaut acceptation.
Néanmoins la commission ne peut pas refuser en tant que tel un projet qui
lui est soumis. Si elle s'oppose au projet, elle doit en proposer un autre
aux auteurs du projet.
Tout projet non soumis à la commission, l'acte constitutif est nul.

§2 – Transfert des droits des propriétaires

Dépôt en mairie du nouveau plan parcellaire : acte qui constate ce


transfert qui est de plein droit vis-à-vis des parties concernées et des tiers.
La prise de possession par les propriétaires des terrains qui leur sont
réattribués peut-être différée par rapport à la date du transfert de
propriété : il faut tenir compte des usages locaux, de la fin de la récolte.

Quand l'ancien propriétaire refuse de laisser l'autre propriétaire prendre


possession des terres, ce dernier peut demander l'exécution forcée devant
le tribunal. Il y a un report sur les nouvelles parcelles des droits grevant
les terrains, tous les droits réels : servitude, privilèges, hypothèque…

Quand les terres étaient louées à un preneur, ce dernier a le choix entre le


report de son bail sur les nouvelles parcelles réattribuées et au bailleur et
la résiliation totale ou partielle de son bail. Le remembrement peut aussi
avoir un effet sur le prix du bail : révision du fermage à la baisse ou à la
hausse. À la baisse si le locataire pense que les nouvelles parcelles n’ont
pas une valeur équivalente à celles qu'il exploitait jusque-là, et à la hausse
quand les travaux connexes réalisés par l'association foncière de
remembrement le justifient.

Section 4 – Les travaux connexes

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Tous les travaux permettant d'assurer la desserte des nouveaux
aménagements, d'améliorer les conditions d'exploitation agricole.
Dès le stade du projet élaboré par la commission communale est soumis
au conseil général, figure la liste des travaux connexes.
L'association foncière est constituée exprès, elle est subventionnée et
procède à la réalisation des travaux connexes.

§1 – Détermination des travaux connexes

Article L. 123-8 du code rural : travaux qui ont pour objet la desserte des
parcelles, chemin d'exploitation qui devienne la propriété de l'association
foncière. Ils pourront être utilisés par tous les mêmes (propriétaire et
exploitant).
Mise en état de culture des parcelles concernées par l'opération.
Nettoyage des parcelles, plantations de haies, écoulement des eaux
utiles…

§2 – Réalisation des travaux connexes


une association foncière d'aménagement foncier agricole et forestier et
mis en place. Juridiquement, elle a le statut d'un établissement public à
caractère administratif. Elle est instituée par le président du conseil
général dès lors que la liste des travaux connexes est arrêtée.
Composition : tous les propriétaires de terrains inclus dans le périmètre du
remembrement. Même un propriétaire qui possède un domaine inclus
dans le périmètre même s'il n'a pas été affecté par l'opération est membre
de l'association foncière et doit participer au financement de ces travaux
connexes.
Administration : les maires de chaque commune concernée, les
propriétaires de terrains, un délégué du directeur départemental de
l'agriculture.

Objet : faire les travaux et les entretenir.


L'association peut recourir à l'expropriation pour réaliser les travaux
connexes.

§3 – Financement des travaux concernés

Il y a les subventions de la commune concernée, du conseil général.


Le financement provient essentiellement des propriétaires eux-mêmes :
coût proportionnel en fonction de la surface réattribuée.

Chapitre 2 - Les échanges et cession amiable d'immeubles ruraux

C'est l'article L. 124-1 et suivants du col rural. C'est une version allégée du
remembrement. Tant que les échanges restent bilatéraux, les effets sont
limités. Le législateur a donc voulu favoriser des échanges multilatéraux.
Procédure plus souple, moins contraignante qui a un coût financier
moindre.
Le régime fiscal favorable : exonération quasi totale des droits
d'enregistrement des mutations réalisées.
63
La puissance publique encadre néanmoins ces opérations. Le régime est
dérogatoire au régime de l'échange.

Section 1 - Les conditions de recours à cette procédure

§1 - Les conditions relatives aux immeubles échangés

A - Immeubles ruraux

Ce sont les immeubles pouvant être affectés à l'exploitation agricole ou à


l'exploitation forestière.

B - Immeubles situés dans une zone déterminée

Les immeubles doivent être localisés soit dans le même canton, soit dans
une commune avoisinante du même canton. Le but est de savoir si on
peut bénéficier du régime fiscal. Sinon, il doit y avoir une contiguïté de la
parcelle avec celle d'un propriétaire concerné par l'opération.

L'échange doit être utile pour améliorer les conditions de l'exploitation


agricole ou de la propriété forestière. Elle doit être constatée et reconnue
par la commission départementale d'aménagement foncier.

L'échange doit être fait par acte notarié sauf si les immeubles échangés
ne sont pas grevés d'hypothèques, de privilèges, de droits réels, et que
l'opération ne donne pas lieu au versement de soulte. Dans ce cas, l'acte
sous seing privé sera déposé dans les 15 jours chez le notaire.
Les échanges d'immeubles ruraux ne donnent pas lieu au droit de
préemption du preneur ou de la SAFER.

Section 2 - La procédure de contrainte

Quand les échanges sont multilatéraux, il faut parfois vaincre la résistance


de certains propriétaires.
Conditions :
- le projet doit s'inscrire dans un périmètre déterminé décidé par le conseil
général
- les opposants au projet doivent représenter moins du quart de la
superficie des terrains concernés et moins de la moitié de l'appartenance
des participants à l'opération
- la participation des opposants doit être indispensable à la réalisation du
projet

Mise en oeuvre de la procédure : l'initiative est à la charge des


propriétaires favorables qui doivent saisir la commission départementale
de l'aménagement foncier. Celle-ci va informer le conseil général de la
demande. Ensuite le conseil général va ordonner une enquête
d'aménagement préalable.
Si il y a un avis favorable : il y aura une enquête publique de la
commission, un plan de change qui est dessiné par un géomètre, ensuite
64
l'accord de la commission, enfin le transfert au conseil général qui
prononcera la clôture des opérations, arrêté qui opère le transfert de
propriété entre les propriétaires.

Les effets : transfert des droits réels mais qui n'est pas de plein droit. Les
titulaires de ces droits doivent y consentir. À défaut, il faudra soumettre
l'acte d'échange à l'homologation du président du TGI. Idem pour les baux.

Avantages fiscaux : les échanges faits sans soulte sont exonérés de la


taxe de publicité foncière. S'il y en a, le taux est réduit si l'opération était
utile, à 2 % de la valeur des biens échangés.

Chapitre 3 - La mise en valeur des terres incultes

Le but est de favoriser la remise en culture de terres laissées à l'abandon


pour préserver l'espace rural et lutter contre les risques naturels.
Procédure très attentatoire aux droits de propriété. Cette procédure peut
être utilisée à titre isolé ou dans le cadre d'un aménagement foncier
global.

Section 1 - Mise en valeur provoquée par un candidat exploitant


§1 - Les terres concernées

Les parcelles doivent être dans un état d'inculture ou de sous exploitation


manifeste. Il y a une appréciation par comparaison avec les conditions
d'exploitation des parcelles de valeurs culturales similaires des
exploitations situées à proximité.
Appréciation au cas par cas par la commission départementale
d'aménagement foncier (CDAF).

Cet état d'inculture doit durer depuis au moins trois ans, deux ans dans les
zones de montagne.
Cet état ne doit pas être imputable à un cas de force majeure.

§2 - La procédure

Toute personne physique ou morale intéressée par l'exploitation de ces


terres peut demander à déclencher la procédure. Dans les zones de
montagne, la SAFER peut avoir l'initiative.
L'intéressé doit déposer une demande d'exploitation des terres incultes
auprès du préfet par lettre recommandée, article L. 125-1. Le contenu de
la lettre : désignation cadastrale des terres, identité du demandeur et du
propriétaire ou titulaire d'un bail, précision de nature à caractériser l'état
d'inculture des terres.

Saisi d'une telle demande, le préfet doit demander au président du conseil


général de saisir la CDAF pour qu'elle se prononce sur l'état d'inculture ou
de sous exploitation manifeste. Elle doit désigner deux de ses membres
pour se rendre sur place, ils feront un rapport puis la CDAF se prononce
sur l'état d'inculture ou non. Si oui, la décision fait l'objet d'une publication
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en mairie pendant un mois pour susciter d'éventuelles candidatures.
Parallèlement, le préfet adresse aux propriétaires une mise en demeure
de procéder à la mise en valeur de ces terres. Celui-ci a alors deux mois
pour agir au non. S'il ne répond pas dans ce délai, cela vaut renonciation
tacite à mettre en valeur les terres incultes.
Si les biens étaient loués, et que le preneur n'agit pas avant deux mois
c'est une cause de résiliation de son bail.
Le préfet prendra un arrêté constatant un état de fait, qui sera notifié aux
propriétaires et à tous les candidats qui ont pu se manifester. Si ceux-ci
confirment leurs souhaits, l'autorisation d'exploiter sera accordée en
priorité à un agriculteur qui s'installe ou un agriculteur déjà installé mais
qui est agriculteur à titre principal.

Cette autorisation est un vrai bail rural forcé sur les terres d'un
propriétaire privé. Le fermage s'applique. Si le nouveau preneur et le
propriétaire ne s'accordent pas, le tribunal paritaire fixera les principales
conditions de ce bail.
Le preneur prend les biens en l'état sans pouvoir exiger du propriétaire
une remise en état.
L'exploitant doit mettre en culture les terres concernées à compter de la
date à laquelle la décision d'exploiter est devenue exécutoire. Sinon il y a
une résiliation de son autorisation d'exploiter, de son bail.

Section 2 - La mise en valeur provoquée par l'administration

C'est une procédure utilisée dans les régions très touchées par la
désertification rurale.
L'initiative revient au conseil général ou au préfet ou aux chambres
d'agriculture. La procédure va débuter par une demande de recenser les
terres incultes du département à la CDAF.
Puis une enquête est ouverte pour recenser les propriétaires, recueillir
leurs justifications. Une fois l'enquête close, le préfet prend un arrêté pour
inscrire les parcelles concernées à l'état des terres incultes. Cela permet
de connaître les candidats, les propriétaires seront passibles d'une taxe
foncière coûteuse.

Procédé de remise en valeur : mise en valeur agricole ou pastorale. Quand


il y a des candidats, on incite les propriétaires à conclure des baux avec
eux sinon, procédure de contrainte. Le préfet prend un arrêté constatant
le refus du propriétaire, il peut alors attribuer une autorisation d'exploiter
à quelqu'un de manière arbitraire. Cette personne devra mettre en valeur
les terres incultes dans le délai d'un an.
Parfois, aucune personne n'est intéressée par ces terres, le préfet peut
alors provoquer l'expropriation, au profit de l'État, des collectivités, de la
SAFER.

Une mise en valeur forestière est possible : si la CDAF a estimé que c'était
le meilleur mode de remise en valeur, le propriétaire est obligé d'y
procéder lui-même. S'il n'accomplit pas les travaux prescrits il est mis en

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demeure de le faire sous 12 mois, sinon expropriation au profit de la
commune.

Mode d'incitation fiscale : l'inscription au registre des terres incultes


entraîne une inscription dans la catégorie des meilleures terres
labourables pour la taxe foncière c'est-à-dire une taxation qui est la plus
importante.

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