1

Mihai Cristian Alexa

Master - Băncişi Piee de Capital
Cluj-Napoca
Noi posibilităţi de refinanţare - Obligaţiunile ipotecare
1. Consideraţii generale
În România, cadrul legislativ în domeniul ipotecar şi al oligaţiunilor ipotecare a apărut
relativ recent, iar în anul 2006 a fost modificat şi completat cu noi reglementări. Creditul ipotecar
este reglementat de Legea nr.190/1999, modificată prin OUG 201/2002 (aprobată prin Legea
nr.172/2003) şi modificată din nou prin Legea nr. 34/2006. Pentru aplicarea Legii privind
creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare au fost emise Normele metodologice nr. 3/2000 ale
Băncii Naţionale a României şi ale Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare, modificate prin
Normele nr. 16/2003, emise de aceleaşi instituţii publice. Obligaţiunile ipotecare sunt reglementate
de Legea nr. 32/2006 emisă de Parlamentul României privind obligaţiunile ipotecare şi de
Regulamentul 13/2006 privind obligaţiunile ipotecare emis de Comisia Naţională a Valorilor
Mobiliare.
Până în prezent obligaiunile ipotecare au lipsit cu desăvârşire de pe piaa de capital
românească, însă o dată cu intrarea in vigoare a noilor reglementări este aşteptată apariţia şi
tranzacţionarea acestora pe platforma Arena a Bursei de Valori Bucureşti în viitorul apropiat.
Apariia bancilor ipotecare, precumşi emisiunile de obligatiuni ipotecare ar putea avea
implicatii majore asupra sistemului financiarşi economiei româneşti. Astfel, băncile, precum şi
companiile se vor putea refinanţa masiv pe seama obligaţiunilor ipotecare. Pentru investitori
vor fi disponibile noi instrumente financiare cu venit fixşi randamente superioare. De asemenea
aceste noi instrumente financiare sunt tranzacţionabile pe pieţele de capital, ele putând aduce şi
venituri investitorilor din diferenţe de preţ. Este nevoie ca potenţialii emiteţi şi investitori să
înţeleagă oportunităţile pe care le oferă aceste noi tehnici şi să se pregatească pentru utilizarea
lor.
Apelarea la piaa de capital pentru obinerea de finanare destinată acordării de credite
ipotecare va deveni astfel o alternativă la cea bancară, unde banii pe termen lung - 20, 25, 30 de
ani - vin fie de la banca-mamă, fie de la instituii financiare internaionale. Beneficiile
tranzacionării obligaiunilor ipotecareşi portofoliului de credite ipotecare pe piaa secundară se
vor vedea pe termen lung în scăderea costurilor de creditare la populaie. Apoi vor fi mai multe
surse de finanare pentru domeniul locativ. Vor apărea bancile ipotecare, iar acestea vor emite
obligaiuni (valori mobiliare) care vor fi tranzacionate pe piaa de capital, iar banii rezultai din
vânzarea acestora vor servi băncilor ca sursă de finanare pentru credite ipotecare. O altă
metodă de finanare prin piaa de capital este reglementată de Legea securizării creanelor, care
introduce un instrument financiar distinct - vânzarea către investitori a portofoliului de credit
ipotecar al băncii de profil. Banca primeşte banii la vânzarea portofoliului de credite ipotecareşi
poate continua ciclul oferind în continuare împrumuturi. Vor apărea astfel instrumente noi,

2
băncile diversificându-şi instrumentele prin care se finanează. Modificările aduse Legii
190/1999 sunt mai mult formaleşi nu vin în contradicie cu normele BNR de limitare a riscului
de credit la împrumuturile destinate persoanelor fizice. Un mare neajuns a carui influenţe au
fost parţial atenuate era până în 2007 efectul limitativ al gradului de îndatorare a solicitantului,
şi după caz, ale familiei acestuia la 35% din veniturile nete lunare, însă o dată cu o nouă reforma
în regulamentul si normele de acordare a creditelor din partea BNR, a făcut posibil ca din 2007
fiecare bancă în mod individual să-şi stabilească norme proprii de creditare, gradul de
îndatorare al solicitantului putând ajunge chiar la 70% din veniturile nete lunare. Legea
creditului ipotecar stipulează că împumuturile pentru casă acordate în România sunt accesibile
tuturor persoanelor din Uniunea Europeană, spre deosebire de situaia prezentă când la acestea
au acces doar cetăenii români.
Pentru prima dată apare reglementată o nouă instituie de credit. Este vorba de băncile
ipotecare, instituii specializate, cu obiect de activitate limitat (nu vor avea dreptul să atragă
depozite), care vor funciona, de asemenea, pe baza de autorizaie BNR. Vor acorda crediteşi se
vor finana de pe piaa de capital. Numai băncile de credit ipotecar vor putea emite obligaiuni
ipotecare. Din acest punct de vedere,ara noastră este puin în urma statelor învecinate din
regiune. O astfel de infrastructură legislativăşi instituională există demult în lume. În
particular, Danemarca spre exemplu, 95% din creditele ipotecare sunt date prin bănci de credit
ipotecarşi 100% din finanare se face prin obligaiuni ipotecare. În Frana, însa, finanarea se
realizează prin depozite atrase de la populaieşi foarte puin prin obligaiuni. În Italiaşi Spania
finanarea e mixtă, iar în Germania raportul dintre cele două este oarecum echilibrat. Ţările din
regiune, intrate recent în Uniunea Europeană, practică sistemul de finanare de pe piaa de
capital de 5-6 ani. Conform European Mortgage Federation, 42% din total credite ipotecare sunt
oferite pe continentul nostru prin bănci comerciale universale, 15% prin bănci specializate de
credit ipotecar, 16% prin bănci de economiişi 3-5% prin bănci de economisireşi creditare în
sistem colectiv. Aceeaşi sursă precizează că peste 60% din fonduri provin din depozite
individuale ale populaiei, iar aproximativ 20% sunt obinute prin obligaiuni ipotecare.1
2. Specificul obligaiunilor ipotecare
2.1. Definiie. Principii. Criterii de eligibilitate.
Conform Legii nr. 32/2006, obligaţiunile ipotecare reprezintă valori mobiliare în formă
dematerializată, emise în baza unui prospect aprobat de Comisia Naţională a Valorilor
Mobiliare şi sub supravegherea acesteia, în vederea refinanţării activităţii emitentului de
acordare de credite ipotecare, în baza unui portofoliu de credite ipotecare asupra căruia
investitorii dobândesc o garanţie de prim rang şi un drept de preferinţă în raport cu orice alt
creditor al emitentului. Portofoliul de credite ipotecare cuprinde totalitatea drepturilor de
creanţă şi a drepturilor accesorii cu care emitentul garantează îndeplinirea obligaţiilor asumate
printr-o emisiune de obligaţiuni ipotecare determinată.
1 Arhiva ziarului “Adevărul” nr. 4683, din 25 iulie 2005.

3
Pentru a fi afectate garantării unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare, creditele ipotecare
se grupează în portofolii, cu condiţia respectării, în mod cumulativ, pe toată durata emisiunii, a
următoarelor principii:
a) fiecare credit ipotecar din portofoliu să fi fost acordat în conformitate cu normele legale în
vigoare la acea dată;
b) creditele ipotecare să fi fost acordate în scopul efectuării de investiţii imobiliare pe teritoriul
României sau pe teritoriile statelor membre ale Uniunii Europene ori ale Spaţiului Economic
European;
c) uniformizarea portofoliului astfel încât să includă un singur tip de credite ipotecare din
punct de vedere al destinaţiei investiţiei imobiliare;
d) media ponderată a scadenţei creditelor ipotecare din portofoliul afectat emisiunii să fie mai
mare decât scadenţa obligaţiunilor ipotecare ce urmează a fi emise pe baza acestora; media
ponderată a scadenţelor se calculează prin ponderarea duratei rămase a creditelor din
portofoliul afectat cu valoarea nominală a creditului la momentul lansării emisiunii;
e) valoarea actualizată a creanţelor afectate garantării unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare să
fie cel puţin egală cu valoarea actualizată a obligaţiilor de plată ale emitentului faţă de
deţinătorii de obligaţiuni ipotecare din emisiunea garantată cu portofoliul respectiv;
f) valoarea totală a creditelor ipotecare garantate cu ipoteci asupra terenurilor fără construcţii
şi a celor garantate cu ipoteci asupra imobilelor aflate în construcţie să nu depăşească 20% din
valoarea portofoliului;
g) întrunirea criteriilor generale de eligibilitate prevăzute de lege şi a caracteristicilor de
performanţă anunţate în prospectul de emisiune.
Criteriile generale de eligibilitate a creditelor ipotecare pentru garantarea unei emisiuni
de obligaţiuni ipotecare sunt:
a) valoarea nominală a unui credit ipotecar să nu depăşească 80% din valoarea de referinţă a
imobilului constituit în garanţie, în cazul unui credit ipotecar rezidenţial, şi 70% din valoarea de
referinţă a imobilului constituit în garanţie, în cazul unui credit ipotecar comercial;
b) suma creditului ipotecar să fi fost pusă la dispoziţia beneficiarului în integralitate;
c) valoarea creditelor ipotecare acordate unui singur beneficiar, prin ea însăşi sau prin
adiţionare cu valoarea creditelor ipotecare acordate unor persoane afiliate acestuia, să nu
depăşească 10% din valoarea portofoliului;
d) drepturile de creanţă conferite de creditul ipotecar să nu constituie obiectul unei garanţii
reale;
e) creditul să nu înregistreze întârziere la plată la momentul includerii în portofoliu şi,
ulterior, pentru a putea fi menţinut în portofoliul de credite ipotecare, să nu aibă întârziere mai
mare de 61 de zile la efectuarea serviciului datoriei;
f) imobilul constituit în garanţie să fi fost asigurat contra riscurilor pentru o sumă egală cu
valoarea de referinţă a imobilului stabilită la data încheierii contractului de ipotecă;
g) drepturile reale constituite pentru garantarea rambursării creditului să fie de prim rang.
Criteriile de eligibilitate suplimentare stabilite de către emitent în conformitate
cu prevederile Legii 32/2006 enunţate mai sus in cadrul condiţiilor generale de

http://www.scribd.com/doc/43114519/Referat-Noi-Posibilitati-de-Refinantare-obligatiunile-Ipotecare-
07