Sunteți pe pagina 1din 46

PUBLICITATE IMOBILIARĂ

-suport de curs1-
Paul Vasilescu
I. Elemente introductive
I.1. Noţiunea de publicitate legală
I.2. Rolul cunoaşterii în materia publicităţii
I.3. Rolul evidenţei în sistemele de publicitate
I.4. Obiectul şi scopul publicităţii imobiliare
I.5. Efectele publicităţii imobiliare
I.6. Definiţia publicităţii imobiliare
I.7. Sisteme de publicitate imobiliară aplicabile astăzi
I.8. Întrebări

II. Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni


II.1. Sediul materiei
II.2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre
II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registre
II.4. Practica registrelor de publicitate imobiliară. Tipuri de înscrieri.
II.5. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară
II.6. Critica sistemului de publicitate imobiliară prin Registre
II.7. Întrebări

III. Cărţile funciare


III.1. Sediul materiei
III.2. Elemente de cadastru
III.3. Definiţia cărţilor funciare, obiectul şi structura acestora
III.4. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cărţi funciare
III.5. Principiile sistemului de publicitate prin Cărţi funciare
III.6. Practica registrelor de publicitate imobiliară. Tipuri de înscrieri.
III.7. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară
III.8. Acţiunile de carte funciară
III.9. Întrebări

Bibliografie selectivă

1
Toate drepturile rezervate autorului. Textul nu poate fi reprodus şi multiplicat decât pentru uzul studenţilor Facultăţii de
Drept a UBB Cluj.

1
Avertisment
Prezentele pagini nu reprezintă decât un suport de curs pentru studenţii de la
forma de învăţământ la distanţă. Am considerat că trebuie prezentate câteva repere pentru ca materia
Publicităţii imobiliare să fie mai accesibilă. În toate cazurile, trebuie consultată bibliografia minimă,
care se regăseşte la sfârşit. Întrebările care se găsesc la finele fiecărui capitol au rolul - de asemenea,
de a ajuta studentul la sistematizarea materiei. În nici un caz, ele nu reprezintă singurele chestiuni
care pot fi puse la examen. Pentru acesta, trebuie cunoscute şi alte amănunte, aflate în lucrările
indicate sau în textele de lege amintite. Tematica de examen e cuprinsă totuşi în aceste note de curs,
în sensul că alte aspecte –poate interesante şi utile, dar neindicate în aceste note, nu vor fi pretinse
studenţilor.

I. Elemente introductive
I.1. Noţiunea de publicitate legală
Cu toţii vrem să fim informaţi, despre toate şi despre toţi. O dată informaţia
dobândită şi asimilată, am putea spune că ştim, că cunoaştem –mai în detaliu sau mai superficial,
ceva sau pe cineva. Cunoaşterea o transformăm în cunoştinţe, adică în efecte ale informării iniţiale;
după cum aceste informaţii le vom utiliza într-un anume scop, care poate iniţial nu ne era foarte clar
în minte. Totul porneşte din mintea noastră, converge într-o anumită măsură şi cu anumite mijloace
către realitatea înconjurătoare, şi se întoarce tot în mintea noastră. Întregul se sprijină pe aparenţa că
o anumită realitate/informaţie e de găsit –se află undeva. Dacă aceasta e mai puţin accesibilă, am
putea spune că e ocultă. Din contră, dacă e evidentă şi facil de apropriat, am putea spune că e publică.
Cu cât despre ea ştiu mai mulţi, cu atât ne apropiem de ideea de publicitate, degenerând uneori în
notorietate. Cu cât e mai anevoios drumul către sursă, cu atât spunem că realitatea/informaţia este
mai înconjurată de secret, de taină, de clandestinitate sau chiar de ocult. Se poate deci observa că
sfera persoanelor care deţin sau au vocaţia de a deţine o informaţie determină în fond caracterizarea
acesteia ca fiind publică sau ocultă.
Apoi, cotidian suntem sub bombardament mediatic, uneori cu efect pervers:
ignorarea evidenţei. Reclama e sufletul comerţului, dar de aceasta se ocupă dreptul comercial, cu
instrumentele sale specifice privind publicitatea/reclama comercială şi concurenţa patologică. Mica
publicitate din ziarele de zi cu zi sau din jurnalele deja specializate ne îndrumă paşii când vrem să
achiziţionăm un autoturism second hand sau un pui de dog german. Dreptul interferează şi cu aceste
situaţii când se pune problema de a determina în ce măsură un anunţ de mică publicitate poate fi

2
considerat ofertă de contractare –chestiune care e de resortul teoriei obligaţiilor. Cine n-a bârfit şi
colportat veşti bune, măgulitoare sau nu despre cineva cândva? Informaţii apocrife şi aproximative
până la fals. Bârfa e ruda săracă a opiniei publice şi –precum aceasta, rămâne în afara juridicului,
condamnată la ceea ce este: o simplă stare de fapt. Pe lângă toate acestea, există şi sisteme de reguli -
organizate legal, prin care cunoaşterea unor stări şi situaţii juridice are drept scop producea unor
anumite efecte juridice direct legate de amintita cunoaştere: e vorba de publicitatea legală. Iar când
situaţiile juridice sunt legate esenţial de imobile, vom vorbi de o specie a acesteia din urmă:
publicitatea imobiliară.
Deja am putut observa că informarea – cunoaşterea – publicitatea fac parte din
viaţa noastră, iar –când sunt cuantificate juridic, ele sunt tratate şi de jure. Din varii motive, există
situaţii care au suscitat interesul legiuitorului, cu scopul de a organiza informarea şi cunoaşterea unor
realităţi juridice. Astfel, am putea spune că publicitatea legală ar fi un ansamblu de reguli care au
drept scop aducerea la cunoştinţa participanţilor la circuitul juridic a unei anumite situaţii juridice.
Înainte de toate, suntem datori să atragem atenţia că –în ciuda numelui, publicitatea legală nu se
prezintă omogen, ca un set de reguli aplicabile oricărei situaţii. Aceste reguli sunt diferite în funcţie
de unele criterii, dar ceea ce le uneşte este scopul cunoaşterii situaţilor pentru producerea anumitor
consecinţe juridice. Dacă numitorul comun al normelor obiective reunite sub denumirea de
publicitate legală sunt efectele juridice, ceea ce separă aceste norme este obiectul cunoaşterii.
Astfel, dacă de cunoscut sunt situaţiile juridice definite de drepturile mobiliare,
vom vorbi de publicitate mobiliară; dacă în chestiune sunt drepturi imobiliare, se va considera că
sistemul e unul al publicităţii imobiliare etc. De observat că legislaţia se pretează şi la împărţirea
după caracterul patrimonial sau nu al dreptului supus cunoaşterii cu anumite efecte. Prin urmare, se
va putea vorbi de publicitatea drepturilor patrimoniale –care cuprinde exemplele de mai sus, ca
subsisteme. În sfera de cuprindere a publicităţii drepturilor nepatrimoniale s-ar putea aminti sistemele
de înscriere a persoanele juridice (asociaţii, fundaţii, societăţi comerciale etc.) şi chiar registrele de
stare civilă, pentru persoanele fizice. Mai mult, din cele care preced se desprinde şi ideea că nu numai
drepturile văzute ut singuli pot constitui obiect de publicitate legală, ci şi situaţiile juridice
complexe, cum ar fi persoanele juridice.
În consecinţă, publicitatea imobiliară nu constituie decât un fragment, o parte a
sistemului de publicitate legală, la care ne vom referi precumpănitor în rândurile de faţă.

3
I.2. Rolul cunoaşterii în materia publicităţii
Publicitatea imobiliară are ca temei subiectiv cunoaşterea. Din punct de vedere
juridic această cunoaştere nu are nimic de-a face cu complicatele teorii filosofice în materie sau cu
ştiinţele cognitive. Juridic vorbind, aici prin cunoaştere trebuie să înţelegem doar luarea la cunoştinţă
şi înţelegerea sensurilor juridice ale informaţiilor astfel obţinute. Cunoaşterea este organizată prin
punerea la punct a unui sistem de date esenţiale, care constituie suportul tehnic al publicităţii. Din
acest punct de vedere, publicitatea imobiliară se constituie ca o sumă de informaţii relevante pentru
descrierea tehnică, economică şi juridică a imobilelor şi a titularilor de drepturi în special imobiliare.
Astfel, baza de date va cuprinde identificarea în spaţiu a imobilului (date cadastrale şi topografice ale
imobilului, descrierea nemişcătorului şi suprafeţele acestuia, chiar materialele de construcţie etc.),
destinaţia economică a bunului imobil (categoria de folosinţă, veniturile obţinute sau impozitele
datorate pentru imobil etc.), drepturile care poartă asupra imobilului în discuţie (proprietate,
dezmembrământ, situaţii personale etc.), identificarea titularilor acestor drepturi (nume, domiciliu,
stare civilă etc.) etc. Cognitiv vorbind, acestea sunt informaţii simple, dar esenţiale pentru
mecanismul publicităţii imobiliare.
În funcţie după cum se realizează juridic această cunoaştere putem deosebi
între cunoaşterea efectivă şi cea reputată. Prima, presupune informarea directă, nemijlocită sau fără
a fi mediată de altceva sau altcineva; e o cunoaştere propriis sensibus, persoana ia act direct de
existenţa unei anumite situaţii juridice. Astfel, de pildă, e exemplul celui care asistă la încheierea
unui act juridic sau e martor de identificare într-un act. Prin propriile simţuri şi prin participarea la
încheierea actului juridic, o persoană poate să intre în contact direct cu o anumită realitate juridică.
La fel se întâmplă în materia posesiei. Posesorul unui bun mobil e observat ca atare de ceilalţi, care
pot constata că acesta se foloseşte de bunul mobil în discuţie. Cazurile practice sunt fără număr, iar în
materie imobiliară e simplu de constatat că cel care lucrează pământul sau locuieşte într-un imobil
face acte materiale de folosinţă, care cu uşurinţă pot ajunge direct la cunoştinţa celorlalţi.
În principiu, sistemele de publicitate imobiliară nu se bazează esenţial pe acest
tip de cunoaştere zisă efectivă, dar ea poate să intre în combinaţii cu alte condiţii şi criterii şi să
valoreze juridic ceva pentru sistemul de publicitate. Astfel, cunoaşterea efectivă poate fi dirimantă
de efecte juridice pentru sistemul de publicitate imobiliară. Legea şi logica nu pot permite ca sistemul
de cunoaştere reputată să fie deturnat şi să ecraneze cunoaşterea efectivă. Aşadar, Legea cărţilor
funciare (art. 34 din L: 7/1996) leagă producerea efectelor sale caracteristice de buna-credinţă a celui

4
care-i invocă soluţiile. Cu alte cuvinte, cel care ştie efectiv că situaţia reală diferă de cea de carte
funciară, nu poate invoca regulile acesteia în sensul de a i se aplica efectele specifice (art. 33 din D-
L: 115/1938). De pildă, dacă cineva a aflat prin mijloace directe că o anumită persoană e dobânditor
al unui drept real imobiliar, acel cineva nu se poate prevala de faptul că în cartea funciară este
înscrisă ca titular al respectivului drept real o altă persoană. Şi în sistemul Registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni cunoaşterea efectivă e valorifică, tot în sensul relei-credinţe, dar alături
de manoperele dolosive (art. 712 C.pr.civ.).
Celălalt tip de cunoaştere, cea reputată, mediată ori prezumată, este o
cunoaştere, care -ca sursă şi mecanisme, se aseamănă cu prezumţiile legale. Pentru cunoaşterea
reputată, este legea care face presupunerea că o dată o informaţie înscrisă în sistemul de publicitate
imobiliară această informaţie e reputată a fi cunoscută de către toată lumea, fără să fie implicată şi
cunoaşterea efectivă sau consultarea directă a sistemului de publicitate. Mutatis mutandis, este ceea
ce se întâmplă cu legea: o dată publicată în Monitorul Oficial se presupune că toţi o cunoaştem.
Tehnic vorbind, cunoaşterea reputată aduce cu prezumţiile absolute de sorginte legală: operează ope
legis şi nu acceptă contraproba. Dar există şi deosebiri la nivel de efecte şi tehnică procesuală. Ceea
ce interesează aici, însă, e ideea foarte simplă că acest tip de cunoaştere –reputată, constituie pilonul
central al sistemelor de publicitate moderne, în timp ce cunoaşterea efectivă nu are decât un rol
rezidual, marginal.
Cunoaşterea acestor date sau informaţii nu are însă un scop în sine, după cum
nu sunt evaluate doar tale quale. Această cunoaştere determină –în conexiune cu alte mecanisme
proprii publicităţii, un efect tehnic al sistemului de publicitate imobiliară. Astfel, cunoaşterea face
posibil –subiectiv vorbind, efectul juridic caracterial al publicităţii imobiliare: efectul de opozabilitate
sau atributiv al unui anumit sistem de publicitate, care este de neconceput fără cunoaştere. Dar
raţiunea ultimă a unui sistem de publicitate nu e totuşi cunoaşterea în sine, ci efectul de opozabilitate
sau de atributivitate al drepturilor imobiliare inserate în el. Dar nici măcar acest efect –chiar esenţial
sau caracterial, nu constituie ultima raţiune a unui sistem de publicitate imobiliară. Ceea ce se
urmăreşte –în ultimă analiză, prin instituirea unui sistem de publicitate imobiliară este ca acesta să
constituie un mijloc de soluţionare a conflictelor care pot apărea între drepturile supuse publicităţii.
De exemplu, în cazul în care există mai mulţi subdobânditori (cvasi-)simultani
ai proprietăţii aceluiaşi imobil, mecanismele publicităţii imobiliare ne vor permite să rezolvăm
conflictul dintre aceştia şi să determinăm care dintre ei este proprietarul.

5
Acest element esenţial –tranşarea conflictelor existente între drepturi
concurente, poate fi folosit ca criteriu de departajare a sistemelor simple de informare de cele de
publicitate efectivă. Astfel, sistemul de cadastru sau rolul fiscal constituie baze de date deosebit de
complexe, care cuprind uneori toate informaţiile unui sistem de publicitate imobiliară, dar ele nu sunt
totuşi sisteme de publicitate, deoarece nu au fost investite cu puterea juridică de a soluţiona
conflictele între drepturile imobiliare concurente. Din acest punct de vedere, cadastrul sau rolul fiscal
nu sunt decât simple baze de date informative, fără relevanţă imediată pentru opozabilitatea sau
atributivitatea drepturilor imobiliare pe care le conţin.

I.3. Rolul evidenţei în sistemele de publicitate


Unele sisteme de publicitate imobiliară au la bază un sistem de evidenţă al
imobilelor. Acesta este cadastrul general, care se prezintă ca fiind „sistemul unitar şi obligatoriu de
evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul al ţării.”2 Funcţia
esenţială a cadastrului e de a furniza o evidenţă tehnică cât mai fidelă a imobilelor şi de a permite
sistemului de publicitate imobiliar -care se întemeiază pe el, să devină un sistem real.
Caracteristica esenţială a sistemelor reale de publicitate imobiliară constă în
aceea că evidenţa juridică se face pe bunurile nemişcătoare, iar nu pe numele proprietarilor sau al
altor titulari de drepturi reale supuse publicităţii. Sistemele de publicitate imobiliară reale sunt
considerate superioare celor personale deoarece –datorită suportului lor cadastral, ele reflectând mai
bine situaţia tehnică şi juridică a bunurilor şi drepturilor imobiliare. După cum consultarea acestor
sisteme este cu mult uşurată prin recurgerea la referinţele topografice ale parcelelor. În general,
sistemul de publicitate al cărţilor funciare se bazează pe cadastru şi este considerat unul real.
Dar există şi sisteme de publicitate care nu se sprijină pe nici un suport tehnic,
iar ideea de cadastru le este străină. Aceste sisteme se prezintă ca registre în care se fac transcripţiuni
şi inscripţiuni ale actelor juridice care poartă asupra imobilelor. Ele sunt considerate sisteme
personale de publicitate imobiliară, deoarece evidenţa şi consultarea lor se face după numele
titularilor de drepturi supuse înscrierii, iar nu după elementele de identificare tehnică a
nemişcătoarelor. Acest aspect le face criticabile şi ceva mai greoi de consultat, mai ales în raport cu
sistemele reale de publicitate. Pentru dreptul nostru, trebuie spus că sistemul de publicitate realizat

2
Cf. art. 1 din L: 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în M.Of. nr. 61/26.03.1996, reprodus după
reformularea lui prin art. 1, pct. 1 din Titlul XII din L: 247/2005, publicată în M.Of. nr. 653/22.07.2005.

6
prin Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu se bazează pe cadastru, el putând fi deci considerat
ca un sistem personal de publicitate imobiliară.

I.4. Obiectul şi scopul publicităţii imobiliare


Din cele deja arătate şi chiar din denumirea sa, se poate desprinde ideea că
publicitatea imobiliară are ca obiect esenţial drepturile imobiliare principale şi accesorii. În funcţie
de modul concret de organizare, publicitatea imobiliară se mai poate referi –în subsidiar şi la unele
drepturi personale sau alte stări juridice, cu condiţia ca acestea să aibă o minimă legătură cu
imobilele ori cu drepturile nemişcătoare. La o privire mai atentă, se poate observa că drepturile
imobiliare au o sursă (act/fapt), după cum au un suport sau obiect derivat: bunurile nemişcătoare.
Prin urmare, se ridică întrebarea: la care dintre aspectele amintite se referă publicitatea imobiliară şi
dacă există o ierarhizare funcţională a acestora?
În mod curent se vorbeşte despre publicitatea drepturilor, neglijându-se sursa
acestora. Deci, publicitatea imobiliară s-ar referi mai degrabă la drepturi decât la izvorul acestora.
Dacă se compară sistemul de publicitate al Registrelor cu cel al Cărţilor funciare, se poate observa că
primul pune accent formal pe transcripţiunea actelor juridice (instrumentum), dar pe inscripţiunea
drepturilor, după cum Cărţile funciare s-ar preocupa precumpănitor de publicitatea drepturilor,
ocultând sursa lor concretă. Pentru a nu cădea în fastidios, la acest nivel trebuie reţinut că sistemele
de publicitate imobiliară se interesează atât de drepturi cât şi de sursa acestora, diferenţierea între
cauză/efect fiind justificată însă în analiza tehnică a operaţiunilor de publicitate.
Cel mai important de subliniat aici e faptul că sistemele de publicitate
imobiliară se preocupă de soarta drepturilor imobiliare private, precum şi de actele juridice tot
private. Ceea ce înseamnă că regula e că se vor supune publicităţii toate drepturile private, şi doar
prin excepţie drepturile incluse în domeniul public. Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme
private de publicitate, în sensul că ele au ca vocaţie esenţială să producă efecte atributive sau de
opozabilitate pentru drepturile reale propriu-zise, adică particulare sau private. Prin urmare,
drepturile de proprietate publică –ca şi celelalte drepturi ataşate sau derivate din aceasta, se supun
sistemelor de publicitate imobiliară doar prin excepţie. Astfel se poate explica şi de ce modurile de
dobândire ex lege sunt iniţial scutite de publicitate imobiliară, dar şi de ce există sisteme aparte de
evidenţă imobiliară pentru domeniul public 3.

3
A se vedea, de pildă, art. 16 din D-L: 115/1938. Pentru cărţile funciare speciale, a se vedea şi art. 48 din L: 7/1996.

7
În plus, mai trebuie amintit că sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să
se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lăsând în plan secund faptele
juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale drepturilor imobiliare. Concluzia se
poate desprinde şi din analiza textelor de lege care –de exemplu, instituie excepţiile de la înscrierea
în Cărţile funciare. Astfel, pentru noile cărţi funciare se poate analiza art. 28 din L: 7/1996, iar dacă
se va face o sistematizare a conţinutului acestui articol, se poate constata că excepţiile de la înscriere
sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi uzucapiune), fie
altele sunt operaţiuni juridice -dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex lege, hotărâri
judecătoreşti, vinderi publice silite).
Mai simplu, sistemele se publicitate imobiliară au fost concepute pentru
particulari, care încheie acte de drept comun cu privire la drepturile esenţial reale ordinare
(proprietatea şi dezmembrămintele sale, precum şi garanţiile reale imobiliare). Restul, chiar dacă are
tangenţă cu sistemul de publicitate imobiliară o face doar prin excepţie.
Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Iniţial s-a plecat de
la ideea că opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia
creditului, după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea
strămutărilor imobiliare. Publicitatea imobiliară s-a născut şi din dorinţa de a sparge opozabilitatea de
plin drept, caracteristică Codului civil, şi de a o lega de îndeplinirea anumitor formalităţi. Astăzi, toţi
autorii susţin la unison că publicitatea imobiliară asigură o mai bună securitate (activă şi pasivă) a
circuitului civil, după cum realizează o mai bună protecţie a creditului, prin publicitatea garanţiilor
sale imobiliare. În ultimă instanţă, mai trebuie adăugată şi ideea importantă că sistemele de
publicitate imobiliară pun la dispoziţia participanţilor la circuitul civil şi un mijloc de soluţionare a
conflictelor dintre drepturile concurente supuse publicităţii.

I.5. Efectele publicităţii imobiliare


Vorbeam mai sus despre rolul cunoaşterii în materie de publicitate şi constatam
că aceasta nu are o valoare în sine, ci are menirea de a fundamenta efectul caracterial al sistemului de
publicitate. Prin efect caracterial, esenţial sau caracteristic al unui sistem de publicitate înţelegem
acel efect juridic definitoriu pe care sistemul îl produce şi –deci, care ne va putea permite să
delimităm sistemele de publicitate imobiliară unele de altele. E de subliniat că sistemele de
publicitate produc efecte multiple, dar –dintre acestea, numai unul e definitoriu. În plus, după cum

8
vom observa, aceste efecte pot –în anumite limite, să coexiste în cadrul aceluiaşi sistem de publicitate
imobiliară. Dacă am imagina o scală a puterii acestor efecte -în sens descrescător, am putea vorbi de
sisteme de publicitate imobiliară cu efect atributiv de drepturi şi sisteme cu efect confortativ, la care
ne grăbim să adăugam şi existenţa efectelor informative.
Sistemele de publicitate atributive de drepturi sunt uneori denumite cu efect
constitutiv, dar ultima noţiune e oarecum restrictivă, deoarece sugerează doar situaţiile în care se
constituie şi se strămută drepturile imobiliare, în timp ce termenul „atributiv” are vocaţia de a
cuprinde şi cazurile de stingere şi transformare a drepturilor supuse publicităţii. Exemplul clasic de
sistem atributiv de drepturi e Cartea funciară, care îşi merită pe deplin această denumire în dreptul
german. În mod tradiţional, doctrina şi practica române au considerat că sistemul cărţilor funciare
reglementate de D-L: 115/19384 are de asemenea un caracter atributiv pentru drepturile supuse
întabulării. Esenţa atributivităţii e simplă: dacă un drept e înscris în sistemul de publicitate imobiliară
atunci el există5. „A fi ori a nu fi” semnifică în Cărţile funciare „a fi înscris sau a nu fi înscris”! Prin
urmare, e simplu de observat că sistemele de publicitate atributive nu mai sunt simple accesorii
dreptului obiectiv substanţial, ci fac parte din el, iar drepturile subiective supuse înscrierii trebuie să
realizeze această formalitate substanţială! Sistemul se şi numeşte „atributiv” deoarece el atribuie
drepturi, adică le constituie, strămută sau le stinge ca efect al înscrierii lor în Cartea funciară. Evident
că există şi excepţii de la principiul înscrierii atributive, care se justifică din anumite raţiuni, dar
asupra acestor aspecte vom reveni mai jos.
Sistemele de publicitate confortative au ca efect opozabilitatea drepturilor
înscrise; ele nu au nici o înrâurire asupra existenţei acestor drepturi imobiliare. Sistemele se numesc
„confortative” deoarece sporesc confortul juridic al titularilor înscrişi, al căror drept imobiliar e
opozabil tuturor, spre deosebire de acei titulari care nu-şi înscriu dreptul în sistem şi care –datorită
inopozabilităţii dreptului lor, pot resimţi un anumit disconfort juridic. Aceste sisteme mai sunt
denumite „de opozabilitate” sau „cu efect de opozabilitate”, tocmai pentru a sublinia efectul
caracterial, definitoriu al sistemului de publicitate imobiliară descris de ele. Sistemele confortative
sunt neutre faţă de izvoarele drepturilor înscrise, sunt accesorii dreptului substanţial şi nu afectează
existenţa drepturilor imobiliare de înscris, ci doar opozabilitatea lor. „A fi sau a nu fi înscris” se

4
D-L: 115/1938 pentru unificare dispoziţiilor privitoare la cărţile funduare, publicat în M.Of. nr. 95/27.04.1938. Pe tot
parcursul acestei lucrări, când vom vorbi despre „vechile Cărţi funciare” se va face trimitere la acest act normativ, iar
pentru sistemul de publicitate imobiliar pus în operă de L: 7/1996, se va folosi sintagma „noile cărţi funciare”.
5
Cu variaţiunile pe această temă: dacă e radiat înseamnă că dreptul nu există etc.

9
traduce prin „a fi sau a nu fi opozabil”. În dreptul român, sunt considerate sisteme confortative
Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni6 şi noile cărţi funciare7.
Efectele informative ale unui sistem de publicitate imobiliară se referă la
faptul că acesta poate furniza celor interesaţi unele date şi informaţii cu privire la situaţiile imobiliare
supuse publicităţii. Aceste efecte sunt accesorii efectului caracterial şi nu pot defini un sistem
propriu-zis de publicitate; ele fie se adaugă unui sistem de publicitate imobiliară, fie definesc un
simplu sistem de evidenţă imobiliară. Astfel, în sistemul vechilor cărţilor funciare, unele notări (art.
81 din D-L: 115/1938) -privind, de pildă minoritatea sau curatela ori dreptul legal de preempţiune, nu
pot avea decât efectul unei informări. Pentru cea de a doua situaţie, e evident că sistemul cadastral
sau rolul fiscal imobiliar pot furniza o multitudine de informaţii despre un anumit imobil, dar acestea
nu sunt sisteme de publicitate propriu-zise. În esenţa, deosebirea între acestea din urmă şi sistemele
cu efect informativ constă în aceea că ultimele nu au puterea juridică de a tranşa în vreun fel un
eventual conflict între drepturi imobiliare concurente.
Spuneam că sistemele de publicitate pot avea efecte diferite şi că –în fond, aşa
cum deja s-a constatat, putem vorbi doar de două tipuri de sisteme: cele atributive şi cele confortative
de drepturi imobiliare. Efectul informativ e propriu şi acestora, dar nesemnificativ pentru
caracterizarea lor juridică. Anterior avansam ideea că efectele trecute în revistă nu se exclud a priori.
Astfel, vechile Cărţi funciare dotate cu efect atributiv de drepturi reale imobiliare, sunt compatibile
cu efectul confortativ al înscrierilor, care se leagă de creanţe sau stări personale ataşate imobilelor
înscrise, după cum notarea –deja mai sus amintită, uneori poate produce doar un efect informativ. De
pildă, o proprietate asupra unui teren se întabulează -cu efect constitutiv asupra dreptului real amintit,
în aceeaşi cartea funciară se mai poate şi nota un contract de arendă -cu efect de opozabilitate al
actului juridic în cauză, după cum se poate şi nota -cu efect de informare, starea de minoritate a
proprietarului ori un drept legal de preempţiune. Continuând logica, se poate observa c ă sistemele
confortative de publicitate nu mai pot cumula sau genera decât un efect de informare, deoarece dacă
ar avea efect atributiv s-ar transforma din sisteme confortative, în sisteme atributive de drepturi. Iar
pentru sistemele care au doar efect informativ, nu se mai poate vorbi de publicitate imobiliară. Din
aceste motive, spuneam mai devreme despre clasificarea pe care tocmai am analizat-o că e una

6
Reglementate de către Codul de procedură civilă şi Codul civil, a se vedea mai jos.
7
Reglementate de L: 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în M.Of. nr. 61/26.03.1996.

10
graduală, care ţine cont de tăria efectelor caracteriale ori definitorii pentru sistemele de publicitate
imobiliară.

I.6. Definiţia publicităţii imobiliare


Din cele notate mai sus am putea extrage anumite elemente care să ne ofere o
definiţie sintetică a publicităţii imobiliare. Astfel, s-ar putea spune că aceasta se prezintă ca un sistem
coerent de reguli de drept, care -prin organizarea cunoaşterii exacte a unei situaţii imobiliare, are ca
ţel final să tranşeze -prin efectele sale atributive sau confortative, eventualele conflicte apărute între
drepturile supuse publicităţii.

I.7. Sisteme de publicitate imobiliară aplicabile astăzi


Din definiţia dată mai sus, mai mult ideală decât efectivă –pentru starea
legislaţiei româneşti în materie, nu rezultă că sistemul publicităţii imobiliare ar fi şi unic. Astăzi, în
dreptul român sunt aplicabile două sisteme mai importante: Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni
şi Cărţile funciare. Raţiunile pentru care există două sisteme, iar nu unul singur, sunt de natură
istorică şi indolenţă legislativă. Istoric, sistemul Registrelor s-a aplicat (se aplică încă) în partea de
ţară care a constituit până în 1918 Vechiul Regat, iar Cărţile funciare au fost iniţial specifice doar
zonelor care s-au unit cu România după primul război mondial. Prin urmare, se poate observa că
aceste sisteme –care cunosc şi unele variaţiuni, se aplică concurent, dar pe teritorii administrative
diferit. Teoretic ar trebui ca ele să fie complet separate de teritorialitatea lor diferită, dar ele
interferează cel puţin din două motive. Astfel, elementele de drept substanţial (dreptul civil)
aplicabile Cărţilor funciare se regăsesc uneori în Codul civil, pe care se bizuie într-o anumită măsură
Registrele. Apoi, după Unire, legiuitorul român8 a încercat să unifice şi sistemul de publicitate
imobiliară, cu efectul însă nu al lichidării diferenţelor, ci al generării de subsisteme locale, care
constituiau un hibrid între regulile Registrelor şi cele care orânduiesc Cărţile funciare (e.g. cărţile de
publicitate imobiliară9). Efortul a fost continuat şi în zilele noastre, cu efectul apariţiei L: 7/199610,
care are tot vocaţia de extindere a cărţilor funciare la nivelul întregii ţări. Consecinţa e că actualmente

8
L: 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia,
publicată în M.Of. nr. 90/20.04.1933.
9
Cf. L: 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate funciară, publicată în M.Of. nr.
157/12.07.1947.
10
L: 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în M.Of. nr. 61/26.03.1996, cu ultima modificare de
substanţă realizată prin Titlul XII al L: 247/2005, publicată în M.Of. nr. 653/22.07.2005.

11
există două sisteme de carte funciară: cea veche (orânduită de D-L:115/1938) şi cea nouă (L:
7/1996), un sistem de Registre menţinut parţial în vigoare11 şi unele sisteme reziduale mixte12.
În continuare ne vom referi doar la sistemele mai importante, cel al Registrelor
şi cel al Cărţilor funciare, deoarece celelalte au o aplicare redusă teritorial, după cum în esenţă nu fac
decât să coleze norme şi aspecte proprii celor două sisteme importante: Registrele şi Cărţile funciare.

I.8. Întrebări:
1. Care este rolul cunoaşterii în materia publicităţii?
2. De câte tipuri este cunoaşterea pe care se întemeiază sistemele de publicitate?
3. Care poate fi rolul evidenţei în sistemele de publicitate?
4. Care e obiectul şi scopul publicităţii imobiliare?
5. Ce se înţelege prin publicitatea imobiliară?
6. Care sunt efectele publicităţii imobiliare confortative?
7. Care sunt efectele publicităţii imobiliare atributive?
8. Care sunt sistemele de publicitate imobiliară aplicabile astăzi?

11
Pct. 64 din Titlul XII din L: 247/2005, publicată în M.Of. nr. 653/22.07.2005.
12
Cărţile funciare provizorii devenite de publicitate funciară (cf. L: 242/1947), precum şi sistemul tot provizoriu al
cărţilor de evidenţă funciară (cf. L: 163/1946, publicată în M.Of. 62/14.03.1946).

12
II. REGISTRELE DE TRANSCRIPŢIUNI ŞI INSCRIPŢIUNI
II.1. Sediul materiei
Sistemul modern de publicitate imobiliară îşi face apariţia în dreptul român
odată cu adoptarea Codului civil13. Acesta cuprinde referiri la sistemul de registre, dar nu-l
reglementează unitar. Astfel -de pildă, în materie de donaţii (art. 818-819 C.civ.), de vindere (art.
1295 şi 1394 C.civ.), ipoteci (art. 1801-1803 C.civ.) sau privilegiile imobiliare (art. 1738-1745
C.civ.) se face vorbire despre transcrierea sau înscrierea actelor care constată operaţiunile juridice
amintite. Deşi se arată care sunt efectele acestor înscrieri, precum şi denumirea sistemului de
publicitate, acesta nu este reglementat şi sub aspect tehnic. În fapt, este Codul de procedur ă civilă
(art. 710-720 C.pr.civ.) cel care cuprinde reglementările necesare pentru a defini conţinutul,
procedurile şi efectele Registrelor. Contemporan deci cu Codul civil, sistemul de publicitate
imobiliară prin Registre, îşi are sediul esenţial al materiei în legea de procedură civilă, care ne arăta
că se ţin –de către judecătorii14, două registre (unul de transcripţiuni, celălalt de inscripţiuni).
Articolele amintite din Codul de procedură civilă se voiau sediul materiei pentru întregul sistem de
publicitate legală accesoriu instituţiilor reglementate de către Codul civil. Astfel, alături de registrele
amintite, Codul de procedură mai reglementează ţinerea unui registru pentru transcrierea
comandamentelor şi o mapă cu acte de constituire a gajurilor (art. 710 C.pr.civ.). La acestea se mai
alătura şi un registru special pentru înscrierea convenţiilor matrimoniale.
Prin urmare, se poate constata ca: 1) sediul materiei nu era sistematizat,
împărţit între Codul civil şi cel de procedură civilă, publicitatea imobiliară fiind alăturată legislativ
celei mobiliare; 2) legislaţia în materie era considerată a fi esenţialmente de procedură, iar nu de
drept substanţial; 3) textele în discuţie sunt puţine şi eliptice, ceea ce ne duce cu gândul la faptul că
problema publicităţii imobiliare a fost considerată una accesorie şi de puţină importanţă.
Sursa iniţială a reglementării Registrelor a fost eclectică, poate şi din motivul
că izvorul esenţial de inspiraţie al Codului civil român, Codul Napoleon (1804) nu reglementa nici
un sistem de publicitate, acesta fiind introdus ulterior (1855). Astfel, s-au luat în considerare
legiuirile franceze în materie (din 1855), precum şi legea belgiană a ipotecilor (din 1851). De
remarcat este şi faptul că în timp ce aceste reglementări au fost perfecţionate cu timpul, sistemul

13
În adevăr, prima legiuire generală, care instituia un sistem de publicitate imobiliară şi a convenţiilor matrimoniale a fost
Regulamentul Organic (1832), aplicabil în Moldova, iar în Muntenia a fost introdus în 1848 un registru special şi lacunar
pentru transcrierea donaţiilor.
14
Astăzi ţinerea Registrelor e dată în competenţa Agenţiei Naţionale de Cadastru şi publicitate Imobiliară, iar operaţiunile
de publicitate imobiliară sunt de competenţa registratorilor de carte funciară.

13
românesc al Registrelor a rămas în forma originară până la adoptarea L: 7/1996, care ţinteşte –mai
degrabă, către înlocuirea sistemului de Registre cu sistemul Cărţilor funciare, decât spre o
modernizare a publicităţii imobiliare reprezentate de către Registre.
Astăzi, „În regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, până la
deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor
şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru apărarea
drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în
vechile registre de publicitate imobiliară.” (art. 60 alin. 2d din L:7/1996), iar pentru dreptul imobiliar
se vor deschide noi cărţi funciare, în temeiul lucrărilor cadastrale.

II.2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre


În mod tradiţional se consideră că sistemul de publicitate imobiliar al
Registrelor este unul confortativ şi personal. Confortativ, deoarece el urmăreşte şi realizează doar
opozabilitatea situaţilor transcrise sau înscrise, fiind neutru cu privire la efecte actului. Altfel spus,
validitatea actului supus publicităţii nu are nici o legătură cu realizarea sau nerealizarea formelor de
publicitate. Pe de altă parte, opozabilitatea pusă în operă de către Registre îi priveşte doar pe terţi,
deoarece părţile (şi cei asimilaţi lor) sunt legate de efecte actului (art. 969 C.civ.), iar nu de efectele
sistemului de publicitate prin Registre.
Deoarece sistemul de publicitate al Registrelor nu se întemeiază pe un suport
tehnic de evidenţă al imobilelor, cum este cadastrul, se spune că Registrele constituie un sistem
personal de publicitate. Sisteme personale de publicitate ţin evidenţa luând ca repere nu imobilele, ci
persoanele care sunt părţi ale actelor supuse transcripţiunii sau inscripţiunii. Această caracteristică a
Registrelor e îndeobşte criticată în doctrină, deoarece se consideră că face din Registre un sistem
greoi de consultat şi oarecum paradoxal, din moment ce sistemul de publicitate se sprijină pe
elementele de identificare ale titularilor de drepturi imobiliare, iar nu pe cele ale imobilelor. Se va
putea însă observa că şi sisteme reale de publicitate nu pot ignora integral realitatea că drepturile
supuse publicităţii aparţin unor persoane, iar voinţa şi importanţa lor nu poate fi integral sfidată.
Din caracterul personal al Registrelor rezultă că înscrierile în acest sistem de
publicitate sunt incomplete. Caracterul incomplet al Registrelor e o consecinţă, pe de o parte, al
faptului că acest sistem de publicitate nu are un suport tehnic cadastral, iar –pe de altă parte, un efect
al realităţii că operaţiunile supuse transcripţiunii/inscripţiunii sunt restrânse ca număr. Aceste

14
înscrieri nu privesc orice situaţie juridică, ci doar numai unele, după cum se va putea constata din
cele arătate mai jos. În acest sens, legea a preferat să enumere unele operaţiuni supuse înscrierii,
nefolosind sintagme care să evoce toate schimbările imobiliare de drept survenite. În plus, din lipsa
cadastrului rezultă şi faptul că în Registre nu se trec nici elemente despre starea de fapt a imobilelor,
altele decât cele care practic rezultă din actele juridice (instrumentum) supuse transcripţiunii sau
inscripţiunii. De exemplu, în Registre nu se trec informaţii relativ la destinaţia economică a
imobilului, suprafaţa şi caracteristicile tehnice ale acestuia etc., cum se întâmplă în sistemul cărţilor
funciare.
Caracteristicile sistemului de publicitate prin Registre sunt importante deoarece
ele determină principiile şi efectele caracteriale ale sistemului de publicitate imobiliar.

II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni


Registrele cunosc o seamă de reguli generale, care le definesc importanţa şi
efectele, iar în cele ce urmează le vom trece succint în revistă. Astfel, Registrele nu au o forţă
probantă proprie şi distinctă de aceea a actelor (instrumentum) supuse publicităţii. Deoarece
sistemul e incomplet şi personal, fără suport cadastral şi depinzând exclusiv de actele supuse
transcripţiunii/inscripţiunii, Registrele nu pot avea un efect probator. Acest efect se referă la existenţa
dreptului imobiliar supus înscrierii, dar şi la situaţia de fapt a bunului nemişcător. Cu alte cuvinte,
înscrierea în Registre are doar efecte de opozabilitate, iar nu şi de probă a dreptului opozabil. Situaţia
e oarecum ciudată, dar explicabilă prin aceea că proba drepturilor supuse înscrierii se face conform
dreptului comun, iar nu cu extrase din Registru. Evident că Registrele sunt acte publice şi au forţa
unuia autentic, dar acest fapt are relevanţă pentru înscrieri, iar nu pentru conţinutul lor.
Acest principiu e legat de neutralitatea înscrierilor în Registre. Principiul
neutralităţii Registrelor ne spune că o transcripţiune sau o inscripţiune nu are nici un efect asupra
validităţii actului juridic (instrumentum şi nogotium) înscris. Cu alte cuvinte, înscrierea unui act nu
poate înlătura o cauză de invaliditate a actului cum ar fi –de pildă, nulitatea. Un act rămâne nul
indiferent dacă e sau nu transcris ori înscris. Şi invers: o înscriere făcută neregulat în Registre nu
influenţează validitatea actului supus transcripţiunii/inscripţiunii. Principiul neutralităţii nu defineşte
în fond, decât distanţa şi independenţa care există între actul juridic şi sistemul de publicitate al
acestuia; sunt două realităţi care există independent una de cealaltă. Această independenţă are ca
temei nu numai caracterul accesoriu al publicităţii, ci şi deosebirea care există între validitatea şi

15
eficienţa unei operaţiuni juridice. Sistemele de publicitate au relevanţă doar pentru eficienţa sau
eficacitatea actului. Evident că independenţa amintită e relativă, după cum relativă e şi graniţa dintre
noţiunile de validitate şi eficienţă ale actelor juridice, dar principiul neutralităţii vrea să scoată în
relief aspectul de independenţă, iar nu relativa conexiune care există între act şi Registre.
Principiul neutralităţii e întărit de lipsa principiilor relativităţii şi legalităţii
înscrierilor în Registre, aceste două principii regăsindu-se doar în sistemul cărţilor funciare. Cu
ocazia unei transcripţiuni sau inscripţiuni nu se verifică legalitatea actului juridic (instrumentum şi
nogotium) care urmează a fi înscris, după cum înscrierea nu se face împotriva unui titular deja înscris.
Aceste aspecte sunt justificate de caracterul personal şi incomplet de publicitate imobiliară
reprezentat de către Registre.
Tot comparativ cu sistemul cărţilor funciare, se poate sublinia că publicitatea
prin Registre e caracterizată –într-o măsură mai mică decât Cărţile funciare, şi de principiul
specializării. Dacă prin specializare –în acest caz, se înţelege ca prin transcripţiune sau inscripţiune
să se facă menţiune exactă despre persoanele şi drepturile de înscris, putem totuşi conchide că
Registrele sunt orânduite de principiul specializării. Atunci când vorbim de inscripţiunea ipotecilor,
principiul specializării nu e decât un efect al specializării acestor drepturi imobiliare.
Despre principiul opozabilităţii operaţiunilor juridice supuse transcripţiunii sau
inscripţiunii vom face referire mai jos, aici vom mai aminti doar regula generală a rangului.
Principiul priorităţii înscrierilor e legat de efectele sistemului de publicitate şi se concretizează în
faptul că ordinea de înscriere în Registru constituie şi ordinea în care actele înscrise devin opozabile
faţă de terţi. E vorba de o ordine succesivă, determinată de data la care s-a depus cererea de înscriere,
iar această înşiruire defineşte rangul sau prioritatea prin publicitate. Astfel, de exemplu pentru
materia ipotecilor, va avea rang preferenţial prima ipotecă înscrisă faţă de cea de a doua, acesta faţă
de cea de a treia ş.a.m.d. La rang egal, ipotecile devin concurente proporţional, fără nici o prioritate
una faţă de cealaltă. Pentru vinderi, rangul e dat tot de data înscrierii, în sensul că proprietarul care şi-
a transcris primul dreptul va putea opune acest drept celui ulterior înscris, ultima înscriere ne mai
putând produce efecte faţă de prima.

II.4. Practica registrelor de publicitate imobiliară. Tipuri de înscrieri.


Astăzi din reglementările amintite nu au mai rămas de aplicat decât unele
dispoziţii. Astfel, registrele pentru convenţiile matrimoniale nu-şi mai găsesc rostul, deoarece Codul

16
de familie, din 01 februarie 1954, a interzis orice contract de căsătorie; mapa de amaneturi a fost
înlocuită cu sistemul de publicitate prin Arhiva electronică a garanţiilor reale mobiliare15, iar
Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu se mai prezintă practic precum în reglementarea de
origine. În prezent nu mai există decât un registru unic atât pentru transcripţiuni, cât şi pentru
inscripţiuni. Pe de altă parte, se poate aminti că transcripţiunea –dacă iniţial prevedea transcrierea
integrală a actului în Registrul omonim, astăzi ea e redusă doar la transcrierea unor menţiuni din act
(instrumentum) în Registru.
Înregistrările în sistemul de publicitate se efectuează în temeiul unei cereri
făcute de cel interesat, iar operarea în Registru presupune consimţământul celor implicaţi, adică a
celor legaţi de situaţia juridică supusă publicităţii. Acest consimţământ este îndeobşte prezumat, el
fiind inclus în cererea de transcripţiune sau inscripţiune, precum şi în actul juridic supus publicităţii.
În Registrul unic de transcripţiuni-inscripţiuni procedura înscrierii presupune:
1) înregistrarea cererii de transcripţiune/inscripţiune, iar prin indicarea nominală a operaţiunii de
publicitate (transcripţiune/inscripţiune) 2) se realizează această înscriere. Menţiunea care se face în
Registru cuprinde temeiul juridic al operaţiunii (actul juridic (instrumentum), hotărârea
judecătorească, decizia administrativă etc.) şi părţile sau persoanele legate juridic de actul
(negotium), care constituie justificarea transcripţiunii/inscripţiunii. Apoi, actele juridice
(instrumentum) şi cererea de înscriere se ordonează cronologic într-o mapă specială de transcripţiuni
şi inscripţiuni.
După cum s-a observat, în sistemul de publicitate imobiliară prin Registre se
realizează două tipuri de înscrieri, a căror denumire era determinată de operaţiunea tehnică de
realizat: transcripţiuni, respectiv inscripţiuni. Deosebirea dintre aceste tipuri de înscriere nu e
determinată de efectele deosebite ale operaţiunii de publicitate, care sunt identice, ci de tehnica
efectiv folosită pentru a realiza înscrierea. Astfel, transcripţiunile presupuneau transcrierea integrală a
actului juridic (instrumentum) în Registru, pe când inscripţiunea impunea doar menţionarea în extras
a actului de garanţie (instrumentum) în Registru. În altă ordine de idei, transcripţiunea era rezervată
în principiu strămutărilor de proprietate, iar inscripţiunea doar drepturilor reale accesorii cu funcţie
de garanţie.
Sunt supuse transcripţiunii, cf. art. 711 C.pr.civ.:

15
L: 99/1999, Titlul VI –regimul juridic al garanţiilor reale mobiliare, publicată în M.Of. nr. 236/27.05.1999, cu
modificările ulterioare.

17
1. Toate actele de înstrăinare a proprietăţilor imobiliare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;
2. Toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
3. Toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de abitaţie;
4. Toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
5. Tranzacţiile asupra drepturilor reale;
6. Ordonanţele de adjudecare;
7. Hotărârile date în materie de expropriere;
8. Cesiunea de venituri pe o durată mai mare de doi ani;
9. Contractele de arendă.
În general, ar trebui să considerăm că nu vor fi supuse transcripţiunii: hotărârile judecătoreşti, actele
de dobândire ex lege a imobilelor, partajul, actele confirmative de nulităţi, actele succesorale
abdicative, dobândirile mortis causa etc.
Sunt supuse inscripţiunii, cf. art. 715 C.pr.civ:
Actele constitutive de ipoteci şi privilegii imobiliare.
De reţinut: diferenţa de obiect dintre transcripţiuni şi inscripţiuni, care chiar
dacă astăzi se realizează într-un registru unic, ca operaţiuni de publicitate imobiliară se deosebesc
prin obiectul înscrierii, dar nu şi prin efectul acesteia.

II.5. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară


Sistemul de publicitate prin Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni este unul
confortativ. El produce efecte mai puternice decât simpla informare şi mai puţin energice decât un
sistem atributiv de drepturi. După cum am observat deja, caracteristica sistemelor de publicitate
confortative este aceea că înscrierile se fac cu ţelul ca actul juridic (negotium) menţionat în Registru
să fie opozabil şi altor persoane decât părţilor. Logic, lipsa transcripţiunii sau a inscripţiunii nu ar
trebui să aibă decât o singură sancţiune: inopozabilitatea faţă de terţi a actului care nu a fost înscris.
De notat că sistemul Registrelor nu conţine nici o sancţiune de alt ordin decât inopozabilitatea, după
cum nu cuprinde nici o acţiune specială în justiţie pentru constatarea acesteia.
Deci, se poate sublinia că sistemul de publicitate al Registrelor nu
reglementează nici o acţiune în justiţie specifică privind publicitatea imobiliară. Astfel, eventualele
erori sau litigii legate de operaţiunile de transcripţiune ori inscripţiune nu pot fi îndreptate sau
soluţionate decât prin recursul la dreptul comun. La fel, se poate observa că legea nu a orânduit un

18
termen general în care să se facă înscrierea în Registre. Există unele termene speciale, dar acestea –
conţinute în Codul civil, se referă la conservarea rangului privilegiilor. Aceste termene se justifică nu
prin recursul la mecanismele specifice sistemului de publicitate imobiliară, ci prin raţiunile care
întemeiază privilegiilor imobiliare. Cu alte cuvinte, datorită faptului că acestea pot premerge
ipotecilor contemporane lor, inscripţia privilegiilor trebuie luată într-un anumit interval de timp
pentru a nu se bulversa siguranţa statică a circuitului civil. Tot relativ la termene, se poate constata că
înscrierile ipotecilor ordinare se perimă, cu efectul pierderii rangului, în timp ce transcripţiunile nu
sunt supuse efectului trecerii timpului. În plus, pentru prescripţia extinctivă trebuie să recurgem tot la
dreptul comun în materie.
O altă chestiune ridicată de sistemul de publicitate prin Registre este dacă tipul
de act juridic (negotium) are consecinţe supra efectelor publicităţii. Întrebarea se poate pune
deoarece art. 819 C.civ. se referă la donaţii, iar art. 1295 C.civ. are legătură cu vinderile. Cu alte
cuvinte, titlul oneros sau gratuit al actului supus transcripţiunii are vreo înrâurire asupra efectelor de
opozabilitate ale Registrelor? În regulă generală, trebuie spus că titlul oneros sau gratuit al operaţiunii
supuse înscrierii în Registre nu are nici un efect asupra efectelor de opozabilitate ale Registrelor. Mai
simplu spus, opozabilitatea este întotdeauna efectul caracterial al sistemului de publicitate analizat,
fără ca acesta să depindă de gratuitatea sau onerozitatea actului supus înscrierii.
Cu toate acestea, titlul operaţiunii (negotium) înscrise în Registru poate să aibă
unele consecinţe. Cea mai importantă este cea legată de sfera persoanelor care pot invoca lipsa
înscrierii. Totuşi, părţile contractului -subliniem, nu pot invoca inopozabilitatea rezultată din
neînscrierea actului juridic (instrumentum) –şi acesta indiferent de onerozitatea sau gratuitatea
actului. Aceasta deoarece părţile contractului sunt legate de forţa obligatorie a actului (969 C.civ.),
iar nu de opozabilitatea acestuia. O situaţie identică juridic cu aceea a părţilor o au şi succesorii lor
universali sau cu titlu universal. Aceştia sunt ţinuţi de obligaţiile autorilor lor, care sunt părţile
contractului şi –deci, nu au cum să invoce lipsa transcripţiunii din moment ce şi ei –precum părţile,
sunt obligaţi la realizarea formalităţilor de publicitate.
Revenind la discriminarea dintre actele gratuite şi cele oneroase. Astfel, în
cazul donaţiilor (art. 819 C.civ.) sfera persoanelor care pot să invoce lipsa transcrierii e mai
cuprinzătoare decât la vindere (art. 1295 C.civ.). Pentru actul gratuit amintit, pot invoca
inopozabilitatea donaţiei neînscrise toţi cei interesaţi, mai puţin părţile donaţiei şi moştenitorii lor.
Pentru vindere, efectele acesteia nu se pot opune –înainte de transcrierea actului, persoanei „(…) care

19
ar avea şi ar fi conservat după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut.” (cf. art. 1295 alin. 2
C.civ.). Această idee este reiterată şi completată şi de art. 712 C.pr.civ. În termenii teoriei generale a
actului juridic, pentru donaţie –inopozabilitatea actului netranscris poate fi invocată de oricine
prezintă un interes16, mai puţin de părţi şi de succesorii universali ai acestora, în timp ce pentru
vinderi –inopozabilitatea actului netranscris poate fi invocată doar de avândul cauza particular17 al
imobilului vândut, al cărui drept a fost conservat anterior.
Opozabilitatea –spuneam, constituie efectul esenţial al publicităţii prin
Registre. Cu alte cuvinte, dacă un act translativ de proprietate nu a fost transcris în Registru, acesta
nu poate fi opus celui de al treilea. Actul în discuţie produce efecte translative între părţi, dar poate fi
ignorat de către terţi până la momentul în care el devine public, prin înscrierea lui în Registru.
Principiul e logic, dar incongruent cu regula instantaneităţii transmiterii proprietăţii prin acte juridice.
Acest principiu, derivat într-o anumită măsură din autonomia de voinţă, comandă ca momentul la
care se realizează strămutarea de drepturi (reale sau nu) să coincidă cu cel al încheierii actului
(negotium), indiferent de forma lui (e.g. art. 1295 C.civ.). Sistemul de opozabilitate ataşat Registrelor
face ca –în cazul unei vinderi, de exemplu, între părţi cumpărătorul să fie considerat proprietarul
bunului vândut, dar faţă de ceilalţi el să nu apară astfel decât ulterior: la momentul realizării
transcrierii actului de vânzare-cumpărare în Registru.
Chiar dacă opozabilitatea constituie efectul caracterial, definitoriu al
Registrelor, aceasta nu înseamnă că sistemului de publicitate imobiliară analizat produce numai acest
efect. Registrele mai produc şi un efect de informare. Acesta e legat de caracterul public al sistemului
de publicitate şi se referă la faptul că oricine vădeşte un interes poate să le consulte. Această
consultare nu produce automat efecte juridice şi se referă –în regulă, generală, la persoanele care nu
sunt îndreptăţite să invoce efectul de opozabilitate/inopozabilitate al Registrelor. Evident că atunci
când efectul de opozabilitate e în joc, accesoriu se poate vorbi şi de informare, dar juridic aceasta e
absorbită de efectul caracterial al sistemului de publicitate: opozabilitate/inopozabilitate.
Tot în mod rezidual, se poate vorbi de un efect constitutiv al înscrierilor în
sistemul de publicitate imobiliară al Registrelor. Acesta este legat doar de inscripţiunea ipotecilor.

16
Terţii propriu-zişi, legatari particulari şi creditorii chirografari.
17
Creditorii chirografari sunt excluşi, dar dacă vin în concurs cu unii ipotecari sau privilegiaţi, vor fi consideraţi avânzi
cauza particulari... Situaţia legatarilor particulari a fost întotdeauna discutată, deoarece şi ei sunt avânzi cauza particulari,
dar mortis causa, pe când avânzii de mai sus, deşi tot particulari, îşi trag titlul din acte juridice inter vivos. Terţii propriu-
zişi ar trebui excluşi, deoarece nu îndeplinesc condiţiile art 1295 alin. 2, adică nu au un drept concurent care să fie şi el
înscris în Registre.

20
Ipotecile neînscrise nu au rang şi –deci, nu valorează nimic ca garanţii reale imobiliare. Prin urmare,
în cazul în care privim dobândirea de rang ca element esenţial al ipotecii –ordinare sau nu, va trebui
să acceptăm că înscrierea acestora nu are doar efect de opozabilitate, ci un efect constitutiv de
garanţie reală imobiliară. Tot ca în cazul efectului de informare, se poate observa că şi efectul
atributiv al Registrelor e unul care nu are puterea de a defini în ansamblu sistemul de publicitate
imobiliară, dar fiind prezent –şi legat doar de inscripţiuni, trebuie amintit printre efectele juridice ale
Registrelor.
Ca orice sistem de publicitate (imobiliară) şi Registrele se întemeiază pe
cunoaşterea juridică. Astfel, o dată transcris sau înscris un act (instrumentum) în Registre se
consideră că acesta este cunoscut de către toţi cei interesaţi, cu efectul –tehnic, că drepturile cuprinse
în act sunt opozabile tuturor. Cunoaşterea reputată constituie şi pentru Registre cea mai importantă
consecinţă, care explică opozabilitatea situaţiilor juridice supuse transcripţiunii/inscripţiunii.
Întrebarea care se ridică e dacă cunoaşterea efectivă mai joacă un rol în sistemul de publicitate pus în
operă prin Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni?
Răspunsul se regăseşte în art. 712 C.pr.civ., care dispune că drepturile supuse
transcripţiunii/inscripţiunii nu sunt opozabile terţilor18 „care au drepturi asupra bunului nemişcător” –
până la transcriere, „chiar dacă aceştia au cunoştinţă de existenţa actelor” supuse publicităţii. Altfel
spus, cunoaşterea efectivă nu poate suplini cunoaşterea reputată, în sensul că în lipsa realizării
formelor de publicitate nu se poate invoca cunoaşterea de fapt a situaţiei juridice cu efect de
opozabilitate. Mai simplu, chiar dacă terţul a cunoscut direct un act de vindere imobiliară, care
trebuia să fie transcris, dacă actul nu e efectiv înscris în Registru, transferul de proprietate rămâne
inopozabil terţului. Se exceptează cauzele de viclenie, adică reaua-credinţă plus manoperele
dolosive. În acest ultim caz, nu mai avem de-a face cu simplă cunoaştere efectivă a situaţiei juridice,
ci cu intenţia de a folosi această cunoaşte în scopul de a frauda interesele titularului unui îndrept
neînscris. Astfel se va întâmpla în cazul în care se va opune lipsa înscrierii de către un terţ
subdobânditor al dreptului de transcris, care cunoştea –de pildă, un act translativ de proprietate
încheiat anterior, dar s-a folosit nu inocent, ci cu rea-credinţă, de această cunoaştere pentru a dobândi

18
Aşa cum am putut observa, nu e vorba de penitus extranei, ci de avânzi cauza cu titlu particular.

21
el acel drept imobiliar netranscris, prin utilizarea unor manevre dolosive în contra dobânditorului
anterior19.
Pe scurt, repetăm, sistemul de publicitate imobiliară al Registrelor se
întemeiază esenţial pe cunoaşterea reputată, dar o valorifică şi pe cea efectivă, cu scopul de a se
reduce distanţa care poate lua naştere între realitatea din Registre şi cea din actele supuse publicităţii.
Interesant de menţionat e şi aspectul că sistemul de publicitate prin Registre sancţionează doar dolul
(viclenia), iar nu şi simpla cunoaştere de facto20, cum se întâmplă în sistemul de publicitate al
Cărţilor funciare21.

II.6. Critica sistemului de publicitate imobiliară prin Registre


Majoritatea autorilor –vechi sau noi, cad de acord cu uşurinţă asupra unui
aspect: sistemul Registrelor este unul imperfect, dar perfect criticabil. Astfel, prima chestiune care a
fost pusă în discuţie e realitatea că sistemul de publicitate face ca principiul instantaneităţii
transmiterii proprietăţii să fie viciat. Acesta nu mai poate să-şi producă efectele depline, deoarece
apare o defazare între momentul transmiterii proprietăţii între părţile actului translativ şi momentul la
care această transmitere poate fi opusă terţilor. Dacă observam atent, se poate constata că acesta este
preţul plătit pentru a întări securitatea circuitului civil, indiferent de sistemul concret de publicitate
imobiliară. Pe de altă parte, s-ar putea ca reevaluarea să nu privească atât sistemul de publicitate, cât
principiile de drept material care guvernează transmisiunile de drepturi imobiliare. Dacă legea
substanţială ar renunţa la instantaneitatea transmiterii proprietăţii, aşa cum –de pildă, a renunţat la
consensualism în materie de transmisiuni inter vivos de terenuri22, s-ar putea constata că nu
publicităţii imobiliare i s-ar datora bruierea sistemului de transmisiuni imobiliare. În fond, întreaga
problemă provine din aceea că sistemul de publicitate imobiliară a fost conceput ca unul accesoriu la
dreptul substanţial; un intrus care s-a fofilat printre reglementările substanţiale ale Codului civil. Din
această cauză şi –în plus, datorită specificului Cărţilor funciare, tensiunea dintre legea substanţială şi
sistemul de publicitate prin Registre (mai ales când i se conferă efecte atributive) este şi mai mare.

19
Dacă după o vindere imobiliară, de pildă, terţul se înţelege cu vânzătorul ca acesta să-i vândă acelaşi imobil, şi-l
determină pe primul cumpărător (prin fraudă) să nu-şi transcrie dreptul propriu, terţul –chiar cu dreptul înscris, nu se va
putea prevala de efecte de opozabilitate ale transcripţiei luate împotriva primului cumpărător.
20
Care aici valorează rea-credinţă.
21
A se vedea, de pildă, art. 34 din L: 7/1996 şi art. 33din D-L: 115/1938.
22
A se vedea Titlul X din L: 247/2005, publicată în M.Of. nr. 653/22.07.2005

22
Caracterul personal şi incomplet al sistemului de publicitate imobiliară prin
Registre a alimentat şi alte critici. Astfel, se consideră o scădere a Registrelor faptul că ele nu privesc
toate operaţiunile juridice imobiliare, fiind exceptate de la transcriere unele acte. Faptul că Registrele
se ţin pe numele proprietarilor, iar nu prin identificarea imobilelor, precum şi slaba specializare a
transcripţiunilor şi inscripţiunilor, au fost de asemenea aspecte criticate. Lipsa cercetării validităţii
titlurilor supuse înscrierii ori a dreptului supus publicităţii a constituit deopotrivă o critică adusă
Registrelor. La fel, s-a notat că Registrele nu asigură o protecţie suficientă, prin publicitatea pe care o
organizează, deoarece nu sancţionează –în cazul înstrăinărilor succesive, reaua-credinţă, ci doar
viclenia, adică reaua-credinţă plus manoperele frauduloase.
Evident că toate cele de mai sus sunt întemeiate -abordate din diferite unghiuri
de vedere, dar s-ar putea ca alte aspecte să fie mai importante. Astfel, nu credem că a priori un
anumit tip de sistem de publicitate ar fi superior altuia. Practica diferitelor ţări –europene sau nu, o
demonstrează. Astfel, există ţări al căror sistem de publicitate imobiliară se întemeiază pe unul
asemănător Registrelor şi nu se semnalează deficienţe majore sau pericole groaznice la adresa
circuitului civil, aşa cum se întâmplă la noi. Două lucruri explică aceasta: deficitul de cinste al
participanţilor la circuitul civil nu poate fi compensat printr-un sistem de publicitate imobiliară
infailibil (care de altfel nu există niciunde în lume!), apoi funcţionarea sistemului e esenţial legată de
profesionalismul şi probitatea celor care-l ţin în funcţie. Prin urmare, ar trebui să ne debarasăm de
iluzia că totul ar fi cu mult mai bine doar dacă sistemul normativ s-ar schimba…

II.7. Întrebări:
1. Care sunt caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre?
2. Care sunt principiile juridice ale sistemului de publicitate prin Registre?
3. Care sunt şi prin ce se deosebesc înscrierile de publicitate realizate în Registre?
4. Care sunt efectele caracteriale ale transcripţiunii şi inscripţiunii?
5. Care este rolul cunoaşterii juridice în sistemul de publicitate prin Registre?

23
6. III. CĂRŢILE FUNCIARE
III.1. Sediul materiei
Un criteriu de evaluare a eficienţei unui anumit sistem de publicitate imobiliară
ar putea fi simplitatea şi claritatea regulilor juridice care îl compun. Din păcate, nu este şi cazul
Cărţilor funciare23. Acestea sunt caracterizate de o complexitate normativă, în parte determinată de
succesiunea evenimentelor istorice, în parte datorată ignoranţei legiuitorului modern. Astfel, la
întrebarea simplă ce lege (lato sensu) se aplică în materia cărţilor funciare, răspunsul nu e simplu.
Cronologic, ultima reglementare24 în materie datează din 2005 şi modifică
substanţial L: 7/199625, acest din urmă act normativ având vocaţia de a înlocui D-L: 115/193826.
Dacă lăsăm la o parte cifrele, ar trebui să notăm că sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi
funciare a fost iniţial specific doar Transilvaniei27, ulterior el fiind extins –cel puţin normativ, la
întregul teritoriu al ţării. Extinderea s-a întemeiat pe superioritatea Cărţilor funciare, în raport cu
sistemul Registrelor, dar a constituit mai mult un deziderat decât o realizare efectivă. În plus, efortul
de extindere al Cărţilor funciare –demarat practic în 1933, nu s-a soldat atât cu instituirea unui sistem
unic de publicitate imobiliară în România, cât cu apariţia unor sisteme intermediare de publicitate,
care îmbină caracteristicile Registrelor şi a Cărţilor funciare. Astăzi, s-ar putea spune că sistemul de
publicitate imobiliară e unic, doar în măsura în care admitem că L: 7/1996 se aplică pe întregul
teritoriu al României, ceea ce este corect. Dar, privind la existenţa şi funcţionarea sistemului, putem
constata că acesta e eclectic, compus din diferite sisteme regionale de publicitate, reglementate de
felurite acte normative. S-ar putea nota că ne aflăm într-o tranziţie legislativă: până la unificarea
efectivă a sistemului de publicitate imobiliară, pe baza L: 7/1996, mai sunt aplicabile şi alte acte
normative.
Această tranziţie legislativă face să socotim că în România, astăzi, există un
sistem al cărţilor funciare noi (cf. L: 7/1996) cu vocaţia de a substitui normativ vechile cărţi funciare
(D-L: 115/1938) şi de a înlocui -în măsura realizării lucrărilor cadastrale, Registrele (C.civ.).
Substituirea normativă a vechilor cărţi funciare (D-L: 115/1938) prin L: 7/1996 face ca cele vechi să

23
Sintagma „carte funciară” este folosită –astfel cum vom observa mai jos, cu mai multe semnificaţii. Aici, ea
desemnează prescurtat întregul sistem de publicitate prin cărţi funciare.
24
Titlul XII din L: 247/2005, publicată în M.Of. nr. 653/22.07.2005.
25
L: 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în M.Of. nr. 61/26.03.1996. A se vedea şi Regulamentul de
organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin OMJ: 2371/C/1997, publicat în
M.Of. nr. 84/23.02.1998.
26
D-L: 115/1938 pentru unificare dispoziţiilor privitoare la cărţile funduare, publicat în M.Of. nr. 95/27.04.1938.
27
Folosim generic acest termen, pentru teritoriile care s-a unit cu România în 1918.

24
existe în formă, dar în conţinut să fie identice cu cele noi (cf. art. 60 din L: 7/199628). Iar înlocuirea
Registrelor cu noile cărţi funciare va avea ca rezultat încetarea efectelor acestora şi extinderea cărţilor
funciare noi (cf. L: 7/1996).
Până la apariţia L: 7/1996, legile care au guvernat materia Cărţilor funciare au
constituit un drept material (substanţial) provincial şi extraordinar. Astfel, de pildă D-L: 115/1938 era
un act normativ provincial, deoarece nu se aplica decât pe anumite teritorii ale României:
Transilvania29. D-L: 115/1938 descria şi un drept extraordinar, întrucât cuprindea norme -
substanţiale şi procedurale, aparte de dreptul comun (C.civ. şi C.pr.civ.), care doar prin excepţie se
puteau completa cu dispoziţiile comune în materie, fiindcă el conţinea în sine un set de reguli şi
principii la care se recurgea când D-L: 115/1938 tăcea sau era eliptic.
Din punct de vedere al conţinutului, se poate observa că D-L: 115/1938 e un
act normativ hibrid. El conţine atât dispoziţii de drept substanţial (legate mai ales de instituţiile şi
categoriile Cărţilor funciare), cât şi o multitudine de norme procedurale (reglementând funcţionarea
sistemului, acţiunile de carte funciară, termenele de prescripţie etc.). Şi din acest punct de vedere, e
greu de calificat juridic D-L: 115/1938. În plus, D-L: 115/1938 a fost conceput iniţial ca un act
normativ provizoriu, de unificare a dispoziţiilor de carte funciară, iar ulterior –teoretic până la
apariţia L: 7/1996, s-a permanentizat.
Ceea ce pare clar astăzi e faptul că D-L: 115/1938 trebuie studiat, deoarece
înscrierile în vechile Cărţi funciare rămân valide şi continuă, dar după procedura şi cu efectele arătate
de L: 7/1996. La fel după cum trebuie cunoscută L: 7/1996, pentru că ea constituie astăzi dreptul
comun în materie de cărţi funciare, temei fiind pentru introducerea noilor Cărţi funciare pe teritoriul
întregii ţări. Datorită acestei coexistenţe a celor două acte normative esenţiale în materie, D-L:
115/1938 şi L: 7/1996, vom trata în continuare juxtapus sistemul de carte funciară, brevitatis causa
numindu-le „vechile Cărţi funciare” (pentru cele din D-L: 115/1938), respectiv „noile Cărţi funciare”
(pentru cele reglementate de L: 7/1996). La toate acestea, mai trebuie adăugată şi ideea că D-L:
115/1938 a constituit un model normativ pentru L: 7/1996, fără însă ca aceasta din urmă să instituie
un sistem de publicitate identic cu cel vechi.

28
Toate referirile la L: 7/1996 se vor face la textul acesteia modificat prin OUG: 41/2004 pentru modificarea şi
completarea L: 7/1996, publicată în M.Of. nr. 509/07.06.2004, precum şi prin Titlul XII din L: 247/2005, publicată în
M.Of. nr. 653/22.07.2005. Brevitatis causa, toate articolele trecute în text între paranteze sunt din L: 7/1996 actualizată.
29
Repetăm, denumirea e generică pentru toate teritoriile aparţinând fostului imperiu KK.

25
III.2. Elemente de cadastru
După cum arătam şi mai sus, sistemul de publicitate imobiliară prin Cărţi
funciare are la bază un suport tehnic -cadastrul, care permite identificarea tehnică –topografică, a
imobilelor asupra cărora poartă diferitele drepturi supuse publicităţii. „Cadastrul general este sistemul
unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg
teritoriul ţării”, ne învaţă art. 1 din L: 7/1996. Alături de cadastrul general, mai trebuie să ştim că
legea reglementează şi cadastrele de specialitate. Acestea sunt „subsisteme de evidenta şi inventariere
sistematică a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea normelor tehnice
elaborate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi a datelor de bază din cadastrul
general, privind suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietarul” (art. 4)30. Cadastrul de specialitate se
organizează în „domeniile: forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor,
turismului, zonelor naturale protejate si construite, celor cu risc ridicat de calamităţi naturale ori
supuse poluării şi degradării şi altele” (idem), de către ministerele, instituţiile centrale de stat, regiile
autonome şi alte persoane juridice. Fundamental pentru publicitatea imobiliară de drept comun e
cadastrul general, după cum în mod esenţial şi cadastrele speciale se subordonează aceloraşi norme
precum cadastrul general. Din aceste motive, în continuare ne vom referi doar la cadastrul general,
denumit pe scurt „cadastrul”.
Cadastrul general e pus de lege să joace trei funcţii esenţiale: 1) o funcţie
tehnică care „se realizează prin determinarea, pe baza de măsurători, a poziţiei configuraţiei şi
mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale
construcţiilor”; 2) o funcţie economică prin care „se evidenţiază elementele tehnice necesare
stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din
tranzacţii imobiliare”, precum şi o 3) funcţie juridică care „se realizează prin identificarea
proprietarului pe baza actului de proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară” (art. 10). De notat că
sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate juridică înscrierea în registrul de
publicitate imobiliară (art. 1).
Cadastrul „se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale:
comuna, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări. Iar prin sistemul de cadastru general se

30
Ori de câte ori vorbim despre cadastrul general sau special şi facem trimeteri la articole de lege, acestea sunt din L:
7/1996. În plus, cadastrele speciale stau la baza cărţilor funciare speciale, cf. art. 48 „ (1) Imobilele ce aparţin domeniului
public şi domeniului privat al statului sau, după caz, al unităţii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărţi funciare
speciale ale unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege. (2) Cărţile funciare
speciale se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară.”

26
realizează: a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea
datelor pe suporturi informatice; b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de
specialitate; c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de
imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv; d) furnizarea datelor necesare
sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor,
solicitate de organismele abilitate.” (art. 2). Autoritatea în materie e -la nivel naţional, Agenţia
Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), la nivel judeţean există oficiile de cadastru
şi publicitate imobiliară, în timp ce pentru unităţile administrativ-teritoriale s-au organizat birouri de
cadastru şi publicitate. ANCPI se află –ca întreaga activitate de publicitate imobiliară, în subordinea
Ministerului Administraţiei şi Internelor.
Lucrări tehnice cadastrale privesc: „a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor
unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane componente; b) identificarea
amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din
cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul
instanţelor judecătoreşti; d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale” (art. 11). Pe baza acestor
lucrări cadastrale se întocmesc principalele documente tehnice ale cadastrului, care sunt folosite apoi
în sistemul de publicitate al cărţilor funciare. Documentele amintite sunt: „a) registrul cadastral al
imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul
cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare” (art. 12). Deţinătorii de imobile sunt obligaţi să
permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru general, să admită, de
asemenea, amplasarea, pe sol sau pe construcţii, a semnelor şi semnalelor geodezice şi să asigure
protecţia şi conservarea acestora. De la lucrările cadastrale la cartea funciară nu mai este decât un
pas.
„După finalizarea lucrărilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială, datele obţinute se prelucrează, se înregistrează în documentele tehnice ale cadastrului, se
recepţionează şi se introduc în baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecărui imobil se
transmit de către oficiul teritorial, consiliului local, care are obligaţia să le aducă la cunoştinţa
deţinătorilor prin înştiinţare scrisă şi prin afişare la sediul primăriei. Contestaţiile cu privire la
exactitatea datelor comunicate, însoţite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în

27
scris, în termen de 60 de zile de la înştiinţarea scrisă, oficiului teritorial care le va soluţiona în termen
de 30 de zile. Cei nemulţumiţi de modul de soluţionare a contestaţiilor de către oficiul teritorial pot
face plângere la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, în termen de 30
de zile de la comunicarea rezultatelor. Înscrierea în cartea funciară se face din oficiu, după finalizarea
cadastrului general pe un teritoriu administrativ şi expirarea termenului de soluţionare a
contestaţiilor, în baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al ANCPI.” (art. 12).
„Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege una sau mai multe parcele
alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar.” (art. 1), iar prin „parcelă se
înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.” (idem). Acestea sunt entităţile de bază
ale sistemului cadastral, dar şi categorii importante ale publicităţii imobiliare: ele reprezintă obiectul
derivat al drepturilor tabulare. Altfel spus, indiferent de înfăţişarea exactă şi caracteristicile proprii
unui anumit bun nemişcător, el va fi înţeles ca parcelă şi/sau imobil cadastrale.
„Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-
teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul
definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc,
împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară31 al acestui teritoriu, ce se ţine de către
biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul
respectiv.” (art. 20). Registrul amintit se „ întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al
cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se
păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse înscrierii.” (idem).
Din cele arătate mai sus, rezultă că sistemul cadastral asigură o evidenţă
tehnică a bunurilor nemişcătoare, care constituie temeiul faptic al sistemului de publicitate
imobiliară. Acesta din urmă e consecinţa completării evidenţelor tehnice imobiliare cu o raţiune
31
Pentru denumirea oficială a sistemului de publicitate imobiliară prin cărţi funciare, se poate nota –fără să intrăm aici în
detalii, că L: 7/1996 foloseşte două denumiri diferite pentru acelaşi lucru: registrul de publicitate imobiliară (cf. art. 1)
şi registrul cadastral de publicitate imobiliară (art. 20). A propos de terminologie, deşi riscăm să fim taxaţi de
cârcotaşi, L: 7/1996 ar fi trebuit să evite să utilizeze cuvântul „registre” pentru cărţile funciare, care -tehnic şi tradiţional,
nu au înfăţişarea unor registre, ci a unor foi sau coli. De amintit că şi D-L: 115/1938 folosea denumirea de „registru
funciar” (art. 2), care era la fel de improprie, deoarece foile de carte funciară nu sunt legate sub forma unui registru sau a
unei cărţi, precum în dreptul german. În plus, era de evitat o sintagmă confuză de genul „registrul cadastral de publicitate
imobiliară”, prin care se desemnează suma cărţilor funciare ale imobilelor de pe un anumit teritoriu. Confuzia, care ar
putea-o alimenta amintita definiţie, e între cadastru şi cartea funciară.

28
juridică, adică cu arătarea titularilor de drepturi reale ce poartă asupra imobilelor inventariate prin
cadastru. În toate cazurile, cadastrul nu trebuie confundat32 cu cartea funciară. Din punctul de vedere
al publicităţii imobiliare, raporturile –static vorbind, care se pot stabili între cele două sunt de parte
(cadastru) – întreg (cărţi funciare). Apoi, raporturile –dinamic vorbind, care se stabilesc între cele
două se concretizează în efectele lor diferite: cadastrul nu produce decât efecte de informare, pe când
cărţile funciare au un efect de opozabilitate. Dacă am iubi mult sistemul de cadastru, am putea
condensa ideile de mai sus spunând că funcţia juridică a cadastrului general e cartea funciară.

III.3. Definiţia cărţilor funciare, obiectul şi structura acestora


Prin carte funciară putem să înţelegem acel sistem de publicitate imobiliară,
fundat pe cadastru şi cu efect caracterial de opozabilitate al înscrierilor. Terminologic, trebuie amintit
că sintagma „carte funciară33” este folosită cu mai multe semnificaţii. Astfel, ea poate desemna
abreviat întregul sistem de publicitate prin cărţi funciare34. Apoi, „carte funciară” poate trimite la
documentul prin care se concretizează publicitatea imobiliară a unui imobil precis determinat. În
acest al doilea sens, uneori se foloseşte denumirea de „foaie” sau „coală” de carte funciară. În al
treilea rând –în jargonul practicii, prin „carte funciară” se desemnează extrasul de carte funciară.
Evident că din context va reieşi la care dintre acestea ne vom referi în continuare, al doilea sens fiind
uneori privilegiat, pentru că el reprezintă materializarea efectivă a publicităţii funciare.
Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnic şi juridic. Acest lucru e
posibil deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor tehnic, iar
dacă luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei
juridic. Tot datorită suportului său cadastral, trebuie să repetăm aici unele elemente care deja au fost
trecute în revistă mai sus.
Relativ la structură, practic vorbind, din punct de vedere tehnic Cartea
funciară se prezintă ca o coală de hârtie35 cu un conţinut determinat de lege, care se întregeşte cu
unele anexe determinate de sistemul de cadastru. Astfel, potrivit art. 21 „Cartea funciara este

32
Acest aspect ar trebui să reiasă cu claritate din legea cadastrului, dar art. 20 al L: 7/1996 e abscons: „Publicitatea
imobiliara întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciara a actelor şi
faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu…”
33
Uneori, îndeobşte în legiuirile mai vechi, se folosea termenul sinonim de „carte funduară”.
34
Când am avut în minte acest sens, am preferat să scriem cu majusculă: „Carte funciară”.
35
Această situaţie se va modifica drastic la momentul la care sistemul de cărţi funciare va fi informatizat, deoarece foile
vor fi înlocuite cu baze de date, care însă vor trebui să aibă acelaşi conţinut cu cel al suportului de hârtie.

29
alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din
trei părţi:
A. Partea I, (numită în D-L: 115/1938 foaie de avere), referitoare la descrierea imobilelor, care va
cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform
regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al ANCPI.
B. Partea a II-a, (numită în D-L: 115/1938 foaie de proprietate), referitoare la înscrierile privind
dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servitutile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, in partea I sau a II-a a cărţii
funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, (numită în D-L: 115/1938 foaie de sarcini), referitoare la înscrierile privind
dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servitutile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3
ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
drepturile reale înscrise in aceasta parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptate sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în aceasta
parte. Datele din cartea funciara pot fi redate şi arhivate şi sub forma de înregistrări pe microfilme si

30
pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automata a datelor. Acestea au aceleaşi efecte
juridice şi forţa probatoare echivalenta cu înscrisurile în baza cărora au fost redate.”
Repetăm: toate Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul
administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate
imobiliară (art. 20). Cartea funciară se „întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al
cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se
păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse înscrierii.” (idem).
Juridic vorbind, efectele Cărţii funciare sunt ataşate obiectului înscrierii în
sistemul de publicitate. Pentru a simplifica, aici vom considera că obiectul Cărţii funciare îl constituie
drepturile supuse înscrierii. Din cele ce preced, se poate conchide că obiectul înscrierii cuprinde
dreptul imobiliar de proprietate şi dezmembrămintele sale, precum şi unele creanţe, care au
conexiune cu imobilul înscris. La acestea se mai pot adăuga şi unele situaţii juridice, precum şi
acţiunile în justiţie, cu condiţia de a avea legătură cu imobilul descris în partea I a cărţii funciare.
Drepturile înscrise în Cartea funciară erau numite tabulare (art. 11 D-L:
115/1938), pentru a le deosebi de cele care încă nu au fost supuse publicităţii imobiliare. L: 7/1996 a
renunţat iniţial la această denumire, după care a reintrodus-o (art. 32). Deci, ea va putea fi folosită în
continuare, tocmai pentru a deosebi situaţiile tabulare –adică cele rezultate din înscrierea în cartea
funciară, de cele extratabulare.
Tot juridic vorbind, dar punând accent pe obiectul derivat36 al drepturilor
tabulare, acesta e constituit din imobilele privite în sens cadastral (art. 1). Lucrurile, deşi simple în
esenţă, au fost alambicate inutil.
Confuzia terminologică e specialitatea L:7/1996. Astfel, în forma sa iniţială,
art. 20 din L: 7/1996, a preluat ideea posibilităţii alipirii parcelelor aparţinând aceluiaşi proprietar,
care formau astfel „corpul de proprietate”. În cazul în care în aceeaşi localitate erau mai multe
corpuri de proprietate aparţinând aceluiaşi proprietar, acestea -la rândul lor, puteau compune
„partida cadastrală”, ce se înscria în aceeaşi carte funciară. Aceasta după ce art. 1 alin. 3 identifica
imobilul cu „parcela de teren, cu sau fără construcţii”! Era deci dificil de spus ce constituia obiect

36
Adică pe bunul nemişcător înţeles ca obiect, nu ca drept subiectiv.

31
derivat de publicitate imobiliară: imobilul redus la parcelele de teren? Sau „corpul de proprietate”?
Ori „partida cadastrală”?
Ideile de mai sus au fost -într-o anumită măsură, inspirate de art. 12 - 14 din D-
L: 115/1938, care însă folosea o terminologie mai clară şi mai intuitivă. Astfel, D-L: 115/1938
utiliza denumirea de „corp funciar” pentru a desemna parcela înscrisă, care constituia obiectul
drepturilor tabulare. Se evita astfel folosirea cuvântului „imobil” pentru a nu produce confuzie.
L:7/1996 a fost modificată prin L: 247/2005 şi s-a renunţat la toate denumirile
de mai sus. Astfel, potrivit art. 44 „(1) Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin
alipiri, dezlipiri sau prin mărirea sau micşorarea întinderii acestuia. (2) Imobilul se modifică prin
dezlipiri, dacă se desparte o parcelă de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei părţi dintr-un
imobil se face împreună cu sarcinile care grevează imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi
alipit la un alt imobil, ci va forma, în caz de dezlipire, un imobil separat.” Aceste operaţiuni pot
impune şi modificări de carte funciară şi –deci, „În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua
transcrieri, dacă o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă, dezlipindu-se o
parcelă, aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător. (2) Dacă se
transcrie o parte din parcelă într-o altă carte funciară, se va forma un imobil distinct cu număr
cadastral nou, iar restul se înscrie în vechea carte funciară, cu menţionarea noului număr cadastral şi
a suprafeţei imobilului, iar dacă toate imobilele înscrise într-o carte funciară au fost transcrise,
aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.” (art. 45).
Revenind la terminologie, L: 247/2005 a introdus noţiunile cadastrale de imobil
şi parcelă pentru a desemna obiectul derivat al drepturilor tabulare. Astfel, prin imobil „se înţelege
una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar”, iar prin
parcelă va trebui să înţelegem „suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă” (art. 1 pct. 2 şi
3). Se poate lesne observa că parcela e redusă la terenuri, iar imobilul e o sumă de parcele aparţinând
aceluiaşi proprietar, cu efectul confuziei între sensurile diferite ale cuvântului „imobil”37 şi a eludării
situaţiei construcţiilor aşezate pe terenul altuia. Termenul de „imobil” e prea general şi cu prea multe
sensuri juridice pentru a fi indicat spre a fi folosit ca element care să desemneze juridic obiectul
derivat al înscrierilor de Carte funciară.

37
Bun nemişcător – drept imobiliar – unitate cadastrală – imobil-construcţie – imobil-teren etc.

32
III.4. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cărţi funciare
Se consideră că sistemul de publicitate imobiliar al Cărţilor funciare este unul
confortativ şi personal. Confortativ, deoarece el urmăreşte şi realizează doar opozabilitatea
situaţiilor supuse întabulării şi notării; sistemul e de asemenea neutru cu privire la efecte actului
juridic (negotium şi instrumentum) supus înscrierii. Altfel spus, validitatea actului juridic supus
publicităţii nu depinde de îndeplinirea sau nu a formelor de publicitate. Pe de altă parte,
opozabilitatea pusă în operă de către Cărţile funciare îi priveşte doar pe terţi, deoarece părţile (şi cei
asimilaţi lor) sunt legate de efecte actului juridic negotium (art. 969 C.civ.), iar nu de efectele
sistemului de publicitate prin Cărţile funciare.
Deoarece sistemul de publicitate al Cărţilor funciare se întemeiază pe un suport
tehnic de evidenţă al imobilelor, care este cadastrul general, se poate spune că publicitatea organizată
prin Cărţile funciare constituie un sistem real de publicitate38. Spre deosebire de sisteme personale de
publicitate, cum sunt Registrele, unde evidenţa se ţine luând ca repere nu imobilele, ci persoanele
care sunt părţi ale actelor supuse transcripţiunii sau inscripţiunii, Cărţile funciare se caracterizează pe
o evidenţă cadastrală. Această caracteristică a Cărţilor funciare e considerată în doctrină ca un
element de superioritate, deoareceea face ca sistemul de publicitate să fie mai simplu şi mai rapid de
consultat. Evident că sistemul de publicitate se completează şi cu un index alfabetic al proprietarilor,
care cuprinde elementele de identificare ale titularilor de drepturi imobiliare, înlesnind şi mai mult
cercetarea în Cărţile funciare. Însă, se poate observa că şi sisteme reale de publicitate nu pot ignora
integral realitatea că drepturile supuse publicităţii aparţin unor persoane, aspect evidenţiat şi de faptul
că mai multe parcele ale aceluiaşi proprietar pot fi înscrise în aceeaşi carte funciară.
Din caracterul real al Cărţii funciare se poate deduce că înscrierile în acest
sistem de publicitate ar trebui să fie complete. Caracterul complet al Cărţii funciare e un efect, pe de
o parte, al faptului că acest sistem de publicitate are un suport tehnic cadastral, iar –pe de altă parte,
că operaţiunile au vocaţia de a cuprinde toate situaţiile juridice care au legătură cu imobilele. Aceste
înscrieri ar trebui să privească orice situaţie juridică, nu numai unele, după cum se va putea constata
din cele arătate mai jos. În acest sens, L: 7/1996 a preferat să folosească sintagme care să evoce toate
schimbările de drept survenite cu un imobil, modificări ce sunt supuse publicităţii (art. 21, 22 şi 29).
În plus, datorită cadastrului, în Cărţile funciare se trec şi elemente legate de starea de fapt a

38
Am preferat să caracterizăm astfel în ansamblul său sistemul de publicitate imobiliar, luând ca argument importanţa
cadastrului pentru sistem, decât să subliniem ideea că foile de carte funciară au şi un puternic caracter personal (art. 20
alin. 2).

33
imobilelor. De pildă, în Cărţile funciare se trec informaţii relativ la destinaţia economică a
imobilului, suprafaţa şi caracteristicile tehnice ale acestuia etc., cum nu se întâmplă în sistemul
Registrelor.

III.5. Principiile sistemului de publicitate prin Cărţi funciare


Cărţile funciare sunt guvernate de anumite reguli, care datorită gradului lor de
generalitate sunt acceptate a fi adevărate principii ale publicităţii imobiliare. În cele ce urmează, le
vom trece succint în revistă.
Principiul disponibilităţii ne indică faptul că înscrierile în Cartea funciară
sunt lăsate la dispoziţia titularilor de drepturi reale. Nici un text de lege nu obligă titularii de drepturi
reale să recurgă la sistemul de publicitate imobiliară39. Explicaţia este simplă: datorită efectelor sale
confortative, Cărţile funciare nu influenţează validitatea actelor juridice, iar părţile pot dispune de
gradul de opozabilitate al actului lor. Toate acestea sunt corecte doar în principiu şi valide dacă ne
gândim că L: 7/1996 nu ataşează –în afară de inopozabilitate, nici o altă sancţiune neînscrierii
dreptului. Practic însă, notarii sunt obligaţi ca din oficiu să trimită lucrările instrumentate de ei la
Cartea funciară, când acestea se referă la un drept tabular (art. 56). În plus, dacă amintim că minima
diligenţă a participanţilor la circuitul civil implică folosirea formalităţilor de Carte funciară, din
principiul analizat nu mai rămâne decât o idee vagă. Aceasta se concretizează în faptul că înscrierile
de Carte funciară se fac doar pe bază de cerere a „părţilor interesate”(cf. art. 49 alin. 5).
Mult mai viguros este principiul relativităţii înscrierilor de Carte funciară,
care derivă din regula disponibilităţii acesteia. Acest principiu comandă ca înscrierile de publicitate
să fie efectuate numai în contra anumitor persoane şi cu consimţământul acestora40 (art. 22 alin. 2),
adică a celor care deţineau un drept tabular sau susceptibil de a fi întabulat. Astfel, art. 24 ne spune că
„Înscrierea unui drept se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale,
era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia
care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, daca amândouă înscrierile se cer deodată.” În cazul în
care a avut loc o înstrăinare succesivă a aceluiaşi drept real imobiliar, „iar înscrierile nu s-au făcut,

39
Astfel, art. 49 alin. 5 dispune că ”Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia
(s.n.) cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu (…)”.
40
Acest consimţământ (numit şi clauză tabulară) e esenţial dacă sistemul de Carte funciară are efect atributiv de drepturi,
justificând acţiunea în prestaţie tabulară (cf. art. 22-25 din D-L: 115/1938). Formal ideea a fost preluată şi de L: 7/1996
(art. 29), dar cu un conţinut ridicol: predarea înscrisului, iar nu suplinirea consimţământului la întabulare, deşi se exprimă
expres în acest sens.

34
cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive o data cu aceea a dreptului
său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile”
(art. 25). Cu alte cuvinte, pentru a funcţiona principiul, toate înstrăinările vor trebui trecute în Cartea
funciară, indiferent dacă acest lucru se realizează pas cu pas ori se întabulează deodată toate actele
translative.
Principiul priorităţii înscrierilor ne spune că data cererii de înscriere e data la
care actul supus publicităţii devine opozabil erga omnes. Astfel, art. 27 dispune că „(1) Înscrierile în
cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor;
ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor. (2) Dacă mai multe cereri de înscriere
a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang,
urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia. (3) Dacă au fost depuse deodată mai multe
cereri având ca obiect înscrierea mai multor drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi
acelaşi rang.” În acest caz, „drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte
drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra
rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile”(art. 49 alin. 4). Acest principiu cunoaşte şi excepţii,
atunci când dobândirea e opozabilă fără înscrierea în Cartea funciară (art. 28) sau când se
promovează o acţiune în rang, adică o acţiune prin care se obţine un rang de prioritate preferenţial
pentru o anumită înscriere (art. 30).
Principiul publicităţii sau opozabilităţii înscrierilor de Carte funciară e poate
cel mai important, deoarece se leagă de efectul caracterial al acestui sistem de publicitate imobiliară.
Temeiul acestui principiu se regăseşte în art. 27, care prevede: „Înscrierile în cartea funciară îşi vor
produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor (…)”. Principiul se
aplică în raporturile dintre părţile actului juridic şi terţi, nu şi între părţi, deoarece acestea sunt legate
de efectul obligatoriu al contractului (art. 969 C.civ.). În caz de neînscriere a dreptului imobiliar,
acesta nu va putea fi opus terţilor, iar actul juridic care a generat sau strămutat amintitul drept va fi
valid, dar lipsit de eficienţă faţă de terţi. Există şi excepţii de la acest principiu şi -prin urmare, cazuri
în care opozabilitatea e de plin drept, nelegată de formalităţile de publicitate imobiliară. În acest sens,
„Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea
funciară, când provin din succesiune, accensiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor
înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă

35
de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere
sau prin hotărâri judecătoreşti.” (art. 28).
În sistemul vechilor Cărţi funciare, reglementate de D-L: 115/1939, se vorbea
de efectul atributiv (sau constitutiv) de drepturi reale al sistemului de publicitate imobiliară. Temeiul
pentru acest principiu era art. 17-18 din D-L: 115/1938. Una dintre deosebirile de substanţă între
vechile Cărţi funciare şi cele reglementate de L: 7/1996 este că acestea din urmă nu mai produc un
efect atributiv, ci doar de opozabilitate pentru situaţiile înscrise.
Principiul forţei probante a înscrierii în Cartea funciară se referă la forţa
doveditoare a întabulării. Astfel, „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile
prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă ca dreptul există în folosul ei, dacă a fost
dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul. Dacă un drept s-a radiat
din cartea funciară, se prezumă ca acel drept nu există.” (art. 33). Acest principiu era recunoscut şi
vechilor Cărţi funciare (art. 32 din D-L: 115/1938), unde el era o consecinţă logică e efectului
atributiv de drepturi al Cărţii funciare. În condiţiile în care noile Cărţi funciare nu mai produc decât
efecte de opozabilitate, e ciudat şi ilogic ca ele să confere forţă probantă drepturilor reale imobiliare
întabulate. Oricum, proba conţinutului Cărţii funciare se face fie printr-un „extras de carte funciară
pentru autentificare”, fie cu un „certificat de sarcini” (art. 56).
Comparativ cu sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, se poate
sublinia că publicitatea prin Cărţile funciare îi e propriu şi principiul specializării. Prin specializare
–în acest caz, se înţelege ca prin înscriere să se facă menţiune exactă despre persoanele şi drepturile
de înscris. Putem conchide că sistemul cărţilor funciare e caracterizat de regula specializării într-o
măsură mai mare decât Registrele. Aceasta datorită faptului că sistemul analizat are un fundament
tehnic –cadastrul general, care trebuie să cuprindă identificarea exactă a imobilelor. Atunci când
vorbim de înscrierea ipotecilor, principiul specializării nu e decât un efect al specializării acestor
drepturi imobiliare (art. 47, 56¹). În plus, trebuie să subliniem ideea că specializarea priveşte şi tipul
de înscriere în Cartea funciară. Astfel, se folosesc denumiri diferite pentru feluritele înscrieri, în
funcţie de obiectul acestora. „Întabularea” ar trebui să desemneze operaţiunile esenţiale în Cartea
funciară privitoare doar la drepturile reale imobiliare, iar „notarea” să se refere la alte drepturi, acte
sau fapte juridice (art. 28 alin. 4). Şi efectul înscrierii ar trebui formal legat de tipul concret de
înscriere. Astfel, „întabularea” ar trebui să aibă întotdeauna un efect de opozabilitate, „notarea” să

36
privească doar efectul informativ al Cărţii funciare. Acest lucru nu mai e consacrat de lege lata, prin
reformularea art. 40, realizată de L: 247/2005.
Pentru vechile Cărţi funciare, majoritatea autorilor evidenţiau şi principiul
legalităţii înscrierilor. Acesta desemna ideea că judecătorul de carte funciară verifica –formal şi
material, dacă actele şi operaţiunile de carte funciară solicitate puteau fi încuviinţate (art. 121-125 din
D-L: 115/1938). Cu alte cuvinte, judecătorul de carte funciară exercita un control aspra înscrierilor,
iar acesta era conţinutul principiului examinat. Deşi textele din L: 7/1996 sunt asemănătoare cu cele
deja evocate, se pune întrebarea dacă acest principiu se mai poate menţine, din moment ce astăzi
înregistrările în Cartea funciară sunt făcute de un funcţionar: registratorul de carte funciară (art. 20¹,
49-52).

III.6. Practica registrelor de publicitate imobiliară. Tipuri de înscrieri.


În forma sa iniţială, L: 7/1996 a renunţat să mai facă deosebire între diferitele
tipuri de înscriere în Cartea funciară, aşa cum era în vechiul sistem (art. 5 din D-L: 115/1938).
Acest fapt a fost într-o anumită măsură îndreptat prin aceea că Regulamentul de aplicare a cărţii
funciare (art. 70, 84 şi 90) a preluat jargonul specific D-L: 115/1938. Aspect criticabil deoarece s-a
ajuns să se adauge la lege printr-un act normativ inferior, Regulamentul amintit nefiind decât un
Ordin al ministrului. Astăzi situaţia s-a îndreptat, iar art. 28 alin. -reformulat prin L: 247/2005, ne
spune că „Înscrierile sunt de trei feluri:
a) întabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;
b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare;
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare
la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.”
Din textul de lege rezultă şi raţiunile pentru care se face deosebire între
diferitele tipuri de înscriere: acestea au obiect şi efecte deosebite. Astfel, întabularea –atât cea
definitivă (lit. a)), cât şi cea provizorie (lit. b)), priveşte drepturile reale imobiliare (principale şi
accesorii) şi are ca efect opozabilitatea erga omnes a acestor drepturi. Altfel spus, de înscrierea
numită „întabulare” se leagă efectele caracteriale ale sistemului de publicitate prin Cărţi funciare.
Înscrierea numită „notare” priveşte alte situaţii juridice decât întabularea (creanţe, acţiuni în justiţie
etc.) şi cu efecte deosebite. Dar, notării nu-i mai este ataşat univoc un singur tip de efecte juridice de

37
publicitate; ea poate determina fie opozabilitatea, fie doar informarea faţă de terţi a situaţiei juridice
notate. Astfel, putem vorbi de efectul de opozabilitate, când supus notării e un contract de arenda sau
închiriere imobiliară, dar efectul va fi de informare, când notarea priveşte un drept legal de
preempţiune sau capacitatea unei persoane.
Deosebirea dintre cele două tipuri esenţiale de operaţiuni de carte funciară –
întabularea şi notarea, e relevantă şi pentru alte aspecte. Astfel, este cazul acţiunilor în justiţie şi al
îndreptărilor erorilor de înscriere. Acţiunea în rectificare priveşte esenţial întabulările, iar uneori
notările pot fi radiate din oficiu, aspect străin întabulărilor.
Mai sus eram de părere că între „întabulare” şi „înscrierea provizorie” nu sunt
deosebiri de esenţă. Linia de demarcaţie dintre acestea se trasează pe planul temporalităţii şi
justificării înscrierii. Astfel, întabularea e o înscriere definitivă şi deplină, în timp ce întabularea
provizorie e doar interimară şi vremelnică. Justificarea ulterioară a înscrierii provizorii e elementul de
care ea depinde şi face ca ea să se menţină sau să fie radiată. E uşor de imaginat ca un act sub
condiţie, pendente conditione să nu poată fi decât provizoriu înscris în cartea funciară, iar eveniente
sau deficiente conditione, înscrierea să se consolideze sau să-şi epuizeze efecte odată cu cele ale
actului în temeiul căreia s-a făcut, fiind radiată.
Mai multe amănunte despre regimul înscrierii provizorii ne oferă art. 32:
„(1) Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere,
sub condiţie şi în măsura justificării ei.
(2) Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas
irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere
fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere.
(3) În acest din urmă caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen stabilit, după
caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile
vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere
dată de registratorul de carte funciară.

38
(4) Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui în contra căruia s-
a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori a încheierii registratorului
de carte funciară, în situaţia ultimului caz de înscriere provizorie menţionat.
(5) Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în formă
autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive şi
irevocabile.”
Câteva cuvinte acum despre practica sistemului de Carte funciară. Spuneam că
regula impune ca orice înscriere de publicitate să se facă după o prealabilă cerere şi în temeiul unei
încheieri motivate a registratorului de carte funciară (cf. art. 49 şi 51).
Cererile de înscriere în Cartea funciară sunt însoţite de titlul care justifică
eventuala înscriere şi alte anexe, care privesc –dacă e cazul, lucrările cadastrale efectuate. Astfel,
înscrisul sau titlul ataşat cererii trebuie să îndeplinească condiţiile: „a) este încheiat cu respectarea
formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor; c) individualizează imobilul printr-un
identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba
română; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului” (art. 50 alin. 1).
Despre conţinutul şi regimul cererii ne vorbeşte art. 49:
„(1) Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului
de cadastru şi publicitate imobiliară.
(2) În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este
definitivă şi irevocabilă.
(3) Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a
numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
(4) Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi
privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând
ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
(5) Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în
care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea
funciară în care urmează să se facă înscrierea.

39
(6) Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului
original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să
constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
(7) Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
(8) Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre
judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative,
va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau
radierea unei sarcini.
(9) Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară
poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a
plăţii.”
Primind cererea, registratorul va hotărî printr-o încheiere motivată dacă va
admite sau nu cerea de înscriere în Cartea funciară. „Încheierea va cuprinde determinarea dreptului
sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii
funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi
numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.” (art. 50
alin. 2). „Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se
va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de
intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.” (art. 51). Încheierea de carte
funciară „se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi
celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză,
în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data
înregistrării cererii.” (art. 52 alin. 1).
Cei nemulţumiţi de încheierea registratorului, dacă justifică un interes şi
indiferent dacă încheierea e de admitere sau de respingere, o pot ataca „cu plângere, în termen de 15
zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial
şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea
judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi
copia cărţii funciare.” (art. 52 alin. 2). Calea de atac e apelul, iar „Hotărârea judecătorească definitivă

40
şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima
asupra fondului.” (art. 52 alin. 4).
Nu e aici locul să insistăm, dar câteva întrebări se pot ridica: care e natura
juridică a încheierii de carte funciară dată de către registrator? Sau dacă acesta exercită cu adevărat o
jurisdicţie şi care ar fi natura juridică a acesteia? Răspunsurile la toate acestea sunt îngreunate de
faptul că registratorul e funcţionar public, înzestrat doar cu autoritate administrativă, iar nu şi cu una
de judecată. Astfel am putea întreba şi dacă aceste proceduri litigioase nu ar fi o specie aparte de
contencios administrativ, dar evident nu de drept comun.

III.7. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară


După cum am mai arătat, efectul caracterial, definitoriu al întabulării în Cartea
funciară e opozabilitatea drepturilor41 imobiliare înscrise (art. 27). Opozabilitatea depinde de tipul de
înscriere –întabularea definitivă sau provizorie, şi vizează drepturile reale imobiliare. Cartea funciară
mai produce şi un efect de informare, specific notării anumitor situaţii juridice42. Acest efect de
informare e unul rezidual, care se adiţionează la cel esenţial, de opozabilitate, al întabulării. În plus,
mai trebuie amintit că efectul de opozabilitate e şi deosebirea esenţială, care există între sistemul
noilor Cărţi funciare (L: 7/1996) şi cel al vechilor Cărţi funciare (D-L: 115/1938).
Dincolo de criteriile materiale arătate mai sus, tipul de înscriere şi natura
dreptului înscris, efectul de opozabilitate mai trebuie analizat şi în conexiune cu cel puţin alte două
criterii: onerozitatea actului înscris şi sfera persoanelor vizate de efectul fundamental al Cărţii
funciare. Pentru aceasta va trebui să aruncăm o privire asupra art. 34, care dispune: „(1) Cuprinsul
cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei
persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real
înscris în cartea funciară. (2) Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării
cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă

41
Opozabilitatea nu se referă şi la situaţiile de fapt legate de imobilele înscrise în Cartea funciară, aceasta deoarece
Cartea funciară e un sistem de publicitate al stărilor de drept, iar nu al stărilor de fapt. A se vedea şi art: 35: „Efectul de
opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă,
valoarea sau alte asemenea aspecte; b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere
sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte.”
42
Efectul notării e arătat de art. 40: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea
persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate
(s.n.) pentru terţe persoane.” În forma sa iniţială, art. 40 se referea la informare, iar nu la opozabilitate. În ciuda actualei
formulări, am preferat să susţinem că notarea nu are –în regulă generală, efect de opozabilitate, ci de informare, deoarece
altfel deosebirea dintre „întabulare” şi „notare” cade în derizoriu.

41
cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese
vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.”
Spre deosebire de formularea iniţială a art. 34, inspirată din art. 33 din D-L:
115/1958, cea în vigoare nu mai face trimitere la „actul juridic cu titlu oneros”, ci la „act juridic cu
titlu legal”. Onerozitatea a alimentat discuţiile dacă efectele de opozabilitate se produc identic faţă de
toţi sau diferit –după natura titlului de dobândire (oneros sau gratuit). Nu mai reproducem aici
discuţiile înfăţişate mai sus, în materie de Registre, deoarece concluzia e simplă: natura titlului
oneros sau gratuit nu poate influenţa opozabilitatea, ci doar alte aspecte –în special cele
procedurale 43. Textul de lege actualmente în vigoare, însă, nu mai face referire la „oneros” ci la „act
juridic cu titlu legal”, deci se pune întrebarea ce trebuie să înţelegem din/prin această sintagmă!
Primul răspuns care ne vine în minte e: nimic! Deoarece „act juridic cu titlu legal” e un nonsens
terminologic, conceptual şi juridic. Nu ne lansăm aici în discuţii dacă această expresie ar trebui
echivalată cu „titlul oneros”, pentru simplul motiv că „titlul legal” poate să însemne orice dar nu
oneros. Prin urmare… Analiza o îngheţăm aici, pentru a nu plictisi sau specula inutil. Dar e evident
că L: 7/1996 trebuie asanată de expresii de genul „act juridic cu titlu legal”…
În ceea ce priveşte persoanele44 faţă de care Cărţile funciare îşi produc efectul
de opozabilitate, art. 34 e de mai mult folos. Astfel, opozabilitatea Cărţii funciare se realizează
„numai în folosul acelei persoane” care: 1) a dobândit cu bună-credinţă 2) prin act juridic cu titlu
legal 3) un drept real înscris în cartea funciară”. Se poate deci observa că –în fond, efectul esenţial al
Cărţii funciare nu se produce faţă de toţi, ci doar către anumite persoane, care au dobândit un drept
supus întabulării. Adică, efectul de opozabilitate îi vizează pe avânzii-cauza particulari ai dreptului
supus publicităţii. Pentru aceleaşi raţiuni ca şi cele arătate deja în materia Registrelor, va trebui să-i
excludem şi acum pe creditorii chirografari şi pe succesorii universali (ori cu titlu universal) ai
părţilor din categoria terţilor de carte funciară. Primii, deoarece nu au un drept supus întabulării, ci
doar un gaj general, cei din urmă, pentru că ei sunt ţinuţi de obligaţiile părţilor.
De observat şi componenta subiectivă a categoriei de „terţi de carte funciară”.
Astfel, doar dobânditorul de bună-credinţă poate să invoce efectele Cărţii funciare. Art. 34 alin. 2 ne
spune că acesta e de „bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în

43
A se vedea art. 37-39 cu privire la acţiune în rectificare, unde onerozitatea e un criteriu specific pentru condi ţiile de
admitere a acţiunii.
44
Din cauza faptului că legea foloseşte şi numirea de „terţi”, pentru a evita confuzia între aceştia şi cei de la actele
juridice, am preferat să-i numim „terţi de carte funciară” sau „terţilor de publicitate imobiliară”.

42
folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din
titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi
situaţia juridică reală.” Buna-credinţă ar trebui să fie un efect direct al cunoaşterii efective. În acest
sens a fost redactat art. 33 din D-L: 115/1938, omologul art. 34 din L: 7/1996. În redactarea sa
iniţială, şi art. 34 lega explicit buna-credinţă de cunoaşterea efectivă. Folosind expresia „dacă nu a
fost cunoscut, pe altă cale (s.n.), această inexactitate”, fostul art. 34 nu permitea unei persoane, care
cunoştea direct şi independent de Cartea funciară o anumită situaţie imobiliară, să invoce conţinutul
şi efectele Cărţii funciare împotriva celor cunoscute efectiv. Din reglementarea actuală, se poate
deduce că rolul cunoaşterii efective a unei situaţii exterioare Cărţii funciare nu mai are –în situaţia
dată, relevanţă pentru sistemul de publicitate imobiliară. În plus, mai trebuie remarcat că –spre
deosebire de sistemul Registrelor, buna-credinţă nu mai e legată de manoperele frauduloase, adică se
deosebeşte de viclenia indicată de art. 712 C.pr.civ. alin. 2. Valorificarea cunoaşterii efective este
totuşi posibilă şi în sistemul noilor Cărţi funciare, cel puţin în condiţiile art. 30 din L: 7/1996.

III.8. Acţiunile de carte funciară


Spre deosebire de sistemul de publicitate al Registrelor de transcripţiuni şi
inscripţiuni, Cărţilor funciare le sunt proprii câteva acţiuni în justiţie speciale. În fapt, ideea a fost
prelată din reglementarea vechilor Cărţi funciare, D-L: 115/1938, de unde s-au împrumutat şi textele
de lege în materie, operându-se însă şi modificări. În cele ce urmează le vom trece pe scurt în revistă.
Acţiunea în rectificare e o acţiune în justiţie prin care cel interesat cere
corijarea conţinutului unei înscrieri de carte funciară. De observat că termenul „rectificare” e unul
special, neadmiţând sinonime juridice, deoarece „îndreptarea” e folosită pentru corectarea erorilor
materiale, iar „modificarea” se deosebeşte de „rectificare” prin obiect. Mai exact, „ (1) În cazul în
care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate
cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înţelege radierea,
îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în
cartea funciară.” (art. 35¹). Sunt supuse rectificările atât întabulările cât şi notările.
În toate cazurile, spuneam, ar trebui să facem deosebire între „rectificarea” şi
„modificarea” Cărţii funciare. Prima se referă la aspecte de drept şi e deschisă oricui justifică un
interes, pe când cea de a doua nu priveşte decât aspecte materiale ale sistemului de publicitate, fiind
rezervată proprietarului. Astfel, „Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte

43
tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil.
Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.” (art. 35¹ alin. 3).
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face –dacă cei interesaţi se
înţeleg, şi pe cale amiabilă -prin declaraţie autentică. Dacă aceştia nu cad de acord, se va ajunge la
litigiu şi se poate promova o acţiune în rectificarea înscrierii de publicitate imobiliară, corijarea
realizându-se printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă
Prin urmare, potrivit art. 36, orice persoana interesată poate cere rectificarea
înscrierilor din cartea funciară, dacă s-a constatat că există unul dintre motivele: 1) înscrierea sau
actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil (e.g. încheierea de întabulare sau titlul
în temeiul căreia s-a făcut o operaţiune de cate funciară sunt nule); 2) dreptul înscris a fost greşit
calificat (e.g. s-a întabulat un drept de concesiune imobiliară în loc de proprietate, un drept de uz în
loc de un uzufruct imobiliar etc.); 3) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris
sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea (e.g. dreptul sau actul
juridic şi-au epuizat efectele o dată cu ajungerea la scadenţă sau cu realizarea unei condiţii etc.); 4)
înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului (aici ar
putea să intre orice cauză concretă, alta decât una din cele enumerate mai sus). E de observat, în
legătură cu acest din urmă motiv, că el a fost introdus doar prin L: 7/1996, acesta neexistând în
sistemul vechilor Cărţi funciare (art. 34 din D-L: 115/1938), unde acţiunea în rectificarea întabulării
era una de drept strict.
Acţiunea în rectificare aparţine oricărei persoane interesate –de unde s-a dedus
caracterul ei personal, şi se va îndrepta în contra celui pentru care s-a făcut înscrierea. „Hotărârea
prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea
nu a fost admisă. Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea
judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.” (art. 39)
În ceea ce priveşte prescriptibilitatea extinctivă, acţiunea în rectificare are un
caracter dual, determinat de accesorialitatea sa. Astfel, sub rezerva prescripţiei dreptului material la
acţiunea în fond, acţiunea în rectificare va fi imprescriptibilă. În plus, „Faţă de terţele persoane care
au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va
putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu
excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.” (art. 37). Mai
mult, dacă acţiunea e „întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau

44
pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au
înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe
cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de
dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la
acţiunea de fond nu s-a prescris.” (art. 38). În sistemul vechilor Cărţi funciare, art. 39. din D-L:
115/1938 dispunea că acţiunea în rectificarea notării e imprescriptibilă extinctiv, aceeaşi soluţie se
impune şi pentru noile Cărţi funciare, deşi L: 7/1996 omite să reglementeze acest aspect.
Cea de a doua acţiune de carte funciară e denumită prestaţie tabulară. Ea îşi
găsea raţiuni în vechile Cărţi funciare, art. 22-25 din D-L: 115/1938, deoarece art. 17 impunea
exprimarea consimţământului la înscriere al persoanei în contra căreia se realiza noua întabulare.
Deşi acest consimţământ nu a mai fost menţinut printre condiţiile înscrierii, L: 7/1996 a păstrat
acţiunea în prestaţie tabulară, care avea drept scop tocmai de a suplini această manifestare de voinţă.
Astfel, „cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real
asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru
înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa şi este singurul exemplar doveditor,
afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu, la înscriere. În cazul în care cel obligat refuză predarea
înscrisului, se va cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.” (art. 29).
Natura juridică şi prescriptibilitatea acţiunii în prestaţie tabulară sunt
controversate. Majoritatea autorilor consideră că avem de-a face cu o acţiune reală şi –în principiu,
imprescriptibilă.
Prezentată uneori ca o specie a prestaţiei tabulare, acţiunea în rang poate fi
considerată şi ea ca o acţiune specifică Cărţilor funciare. Prin aceasta se urmăreşte să se obţină în
justiţie un rang preferenţial pentru o anumită înscriere. Astfel, „Dobânditorul anterior poate cere
instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea
unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data
încheierii actului.” (art. 30). În principiu, ar trebui să considerăm că acţiunea în rang e personală şi
prescriptibilă extinctiv.

III.9. Întrebări:
1. Ce se înţelege –din punct de vedere cadastral, prin „imobil” şi „parcelă”?
2. Care e obiectul juridic al Cărţii funciare
3. Care sunt caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cărţi funciare?

45
4. Care sunt principiile sistemului de publicitate prin Cărţi funciare?
5. Care sunt tipuri de înscrieri în Cartea funciară?
6. Cum se realizează înscrierile în Cartea funciară?
7. Care sunt efectele formalităţilor de publicitate imobiliară?
8. Acţiunile de carte funciară: tipuri, caractere şi efecte.
9. Analizaţi conţinutul art. 59 din L: 7/1996, care dispune:
„Actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil încheiat
anterior intrării în vigoare a prezentei legi, netranscris în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni or,
după caz, neînscris în cartea funciară, îşi produce efectele la data înscrierii în cartea funciară, potrivit
prevederilor prezentei legi. Actul sub semnătură privată, valabil încheiat, va fi luat în considerare
dacă are dată certă anterioară intrării în vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.”

Bibliografie selectivă:
I. Albu – Noile cărţi funciare, ed. Lumina lex, Bucureşti-1997
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu - Tratat de drept civil român, vol. II, ed. All,
Bucureşti-1998
M. Nicolae – Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, ed. Press Mihaela, Bucureşti-2000
L. Pop -Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, ed. Lumina lex, Bucureşti-2001
E. Safta-Romano - Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iaşi-1993

46