Sunteți pe pagina 1din 12

Contractul de locatiune

Dupa vinzare, contractul de locatiune a cunoscut o frecventa deosebita, deoarece


permite omului sa beneficieze de foloasele bunului altuia. Un prestigios autor sublinia
ca locatiunea, in lumea moderna, este unul dintre "contractele care exercita cea mai
mare inriurire asupra prosperitatii publice" .
Obiectul contractului de locatiune iI pot forma lucrurile sau o lucrare (prestarea
unui serviciu) .
Vom defini contractul de locatiune ca fiind acel contract prin care o persoana
(locator) se obliga sa asigure unei alte persoane (locatar) folosinta temporara a unui
bun determinat sau sa faca ceva in schimbul unui pret.
Caracterele juridice ale contractului de locatiune sint consensual, sinalagmatic,
oneros, comutativ si temporar.
In continuare, vom examina cele doua forme principale sub care se materializeaza
locatiunea: locatiunea de lucruri si locatiunea de lucrari (art. 1410 Cod civil).

I.Locatiunea lucrurilor
1.Reglementarea locatiunii lucrurilor

Consideratiuni generale
Art. 1411 Cod civil defineste contractul de locatiune al lucrurilor ca fiind acel
"contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte
folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat". Deci,
locatorul asigura locatarului folosinta temporara a unui bun, in schimbul unui pret
determinat.

Caracterele juridice ale locatiunii de lucruri


a) Este un contract consensual, ceea ce inseamna ca se incheie prin simplul acord
de vointa al partilor, verbal sau scris.
b) Este un contract cu titlu oneros. In schimbul folosintei lucrului, se plateste un
pret care, ca si la vinzare, nu trebuie neaparat sa fie determinat in contract, fiind
suficient sa fie si determinant. In absenta pretului, ne vom afla in prezenta unui
imprumut de folosinta (comodat). Chiar cind ar exista pretul, dar ar fi neserios,
conventia va fi un comodat. De regula, pretul este stabilit de parti, dar nimic nu le
poate impiedica sa apeleze si la ajutorul unui tert. Desi s-a considerat de un autor ca
pretul locatiunii de lucruri nu poate fi stabilit decit in bani,^1) alti autori au fost de
parere ca pretul poate fi si in produse. Pretul se poate stabili global sau fractionat. El
se calculeaza in raport de durata folosintei bunului.
c) Este un contract sinalagmatic. Contractul naste obligatii in sarcina ambelor
parti. Locatorul trebuie sa puna la dispozitie locatarului lucrului si sa-l garanteze pe
locatar de evictiune si vicii ascunse. Locatarul, la rindul sau, trebuie sa foloseasca
lucrul ca un bun fata de familie si sa plateasca pretul. Regulile aplicabile contractelor
sinalagmatice se aplica si acestui contract; se va putea invoca exceptia de
neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), in caz de neexecutare a obligatiei;
se va putea cere rezolutiunea judiciara .
d) Contractul este cu executare succesiva. Intr-adevar, durata folosintei lucrului
este de esenta locatiunii. S-a considerat ca sint "valabile locatiunile cu perioade
succesive si care pot fi remnoite dupa facultatea uneia sau celeilalte parti sau a
amindurora impreuna". Mai mult, s-a considerat ca este posibila si stipularea unei
clauze care sa cuprinda o conditie potestativa.
Locatiunea poate avea loc si pe o perioada nedeterminata, situatie in care
locatorul va pune capat contractului atunci cind va crede el de cuviinta. Dar
locatiunea nu va putea fi perpetua. Legea interzice expres locatiunile ereditare
(cunoscute sub denumirea de emfiteoza, embatic sau besman). Prevederea cuprinsa
in art. 1415 alin. 1 Cod civil nu mai este aplicabila, deoarece pamintul care alcatuia

1
obiectul locatiunilor respective a fost expropriat in folosul embaticarilor, prin art. 7 al
Legii pentru reforma agrara din 14 iulie
e) Obiectul locatiunii de lucruri il pot forma toate bunurile aflate in circuitul civil
(mobile sau imobile; corporale sau incorporale; prezente si viitoare).

Importanta locatiunii de lucruri


O aplicabilitate deosebita, in lumea moderna, o are locatiunea bunurilor mobile (de
exemplu, inchirierea autoturismelor, posturilor de radio si televiziune, de casete
audio sau video, echipamente sportive etc.). In conditiile in care accesul la
proprietatea imobiliara a fost ani la rind strangulat prin diferite prohibitii legislative,
locatiunea imobiliara, sub forma contractului de inchiriere a locuintelor a fost cea mai
frecventa.

Deosebirea locatiunii de alte contracte


- Deosebirea de contractul de vinzare consta in faptul ca locatarul beneficiaza doar
de un drept de folosinta asupra lucrului dat in locatiune, pe cind cumparatorul, la
vinzare, dobindeste proprietatea asupra bunului vindut.
- In cazul contractului de comodat, folosinta bunului este gratuita, pe cind
locatiunea este intotdeauna oneroasa.
- O anumita asemanare exista intre locatiune si uzufruct, dar cele doua institutii
civile se deosebesc sub multe aspecte.

2.Conditii de validare ale contractului de locatiune


Capacitatea partilor
Locatiunea lucrurilor este un act de administrare. Locatorul trebuie sa aiba deci
capacitatea de a efectua acte de administrare. In aceste conditii, ele vor putea fi
facute si de tutori, precum si de catre un sos, in timpul casatoriei, fara
consimtammtul celuilalt sot.
Ca sa poata fi considerat act de administrare, locatiunea nu trebuie sa depaseasca
5 ani; daca se va incheia contractul pe o perioada mai mare de cinci ani, atunci
locatiunea va fi considerata un act de dispozitie. In acest din urma caz, va trebui ca
locatorul sa aiba capacitatea de a face acte de dispozitie.
In ce priveste locatiunea imobilelor, unii autori au considerat ca, daca se depaseste
termenul de trei ani, locatiunea va fi considerata un act de dispozitie,^1) motivat de
faptul ca, potrivit art. 711 Cod civil, o locatiune care depaseste trei ani va fi supusa
transcrierii. S-au manifestat insa rezerve fata de acest punct de vedere, pe
considerentul ea transcrierea nu afecteaza natura contractului, ci vizeaza numai
opozabilitatea actului fata de terti. De altfel, termenul de cinci ani se aplica si in
materie de uzufruct.
Deoarece locatiunea este considerata un act de administrare, nu este necesar ca
locatorul sa fie proprietarul bunului. Din acest motiv, asemenea acte pot fi efectuate
si de mostenitorul aparent, curatorul unei succesiuni vacante, posesorul de buna
credinta etc.
In ce priveste capacitatea locatarului, acesta trebuie sa aiba capacitatea de a
contracta, potrivit normelor de drept comun.
Nimic nu impiedica insa pe un coindivizar sa ia in chirie bunul indiviz, deoarece
"coproprietarul contractului este proprietarul partii sale si locatar pentru celelalte
parti".^2)

Consimtamantul partilor
In cazul locatiunii de lucruri se aplica regulile referitoare la consimtamint, care sint
ale obligatiilor in general. In primul rind, consimtamintul trebuie sa existe asupra
urmatoarelor elemente: asupra lucrului care face obiectul contractului; asupra
destinatiei sale stipulate in contract; asupra pretului; asupra duratei de folosinta a

2
bunului. Consimtamintul poate fi tacit sau expres, iar vicierea lui atrage nulitatea
relativa a contractului de locatiune.

Bunurile care pot face obiectul contractului de locatiune


Desi legea n-o spune expres, vor putea forma obiectul locatiunii bunurilor mobile
sau imobile, corporale sau incorporale, prezente sau viitoare, cu conditia sa se afle in
circuitul civil.
Cu toate acestea, s-a considerat ca si unele bunuri scoase din circuitul civil pot
forma obiectul locatiunii. De exemplu, un spatiu dintr-o piata, o gradina sau o strada,
desi fac parte din domeniul public, vor putea fi inchiriate. Prin Legea nr. 50 din 7
august 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru
realizarea locuintelor terenurile apartinind domeniului privat al statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale vor putea fi concesionate, in conditiile legii, pentru
executarea unor constructii. De asemenea, cimitirele fac parte din domeniul privat al
localitatilor, dar sint concesionate temporar sau permanent pentru inmormintari.
Atit timp cit contractul de locatiune nu este translativ de proprietate, obiectul
contractului il mai pot forma: dreptul de uzufruct, dreptul de a vina sau pescui etc.
Nu pot face insa obiectul locatiunii dreptul de uz si de abitatie, deoarece aceste
drepturi sint personale .

Pretul
Nu este posibil de conceput o locatiune fara un pret, deoarece, in caz contrar, ne-
am afla in prezenta unui comodat sau a unei donatii. De regula, pretul consta intr-o
suma de bani, dar el poate fi format si din produse. Vom analiza problema pretului
atunci cind vom examina obligatia locatarului de a-l plati locatorului.

3.Forma si dovada contractului de locatiune


Contractul de locatiune este consensual, el putind fi materializat intr-un inscris
(autentic sau privat) ori poate fi verbal. Uneori incheierea contractului poate fi si
tacita, cum ar fi in cazul relocatiunii. Din motive practice, partile obisnuiesc sa
concretizeze conventia intr-un inscris, pentru a nu exista dificultati de proba.
In situatia in care contractul de locatiune este verbal si nu a fost pus in executare,
iar una din parti ii neaga existenta, nu va fi admisibila proba cu martori, chiar daca s-
ar pretinde ca s-a platit arvuna si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa
(art. 1416 Cod civil). Dovada unui asemenea contract verbal se va putea face numai
prin marturisirea judiciara. In cazul in care a existat un inscris, dar partea afirma ca l-
a pierdut, dintr-o cauza care nu-i este imputabila, dovada se va putea face prin orice
mijloc de proba.
Prevederea cuprinsa in art. 1416 Cod civil este aplicabila numai raporturilor dintre
partile contractante, nu se aplica in raporturile acestora cu tertii.
Cind contractul va contine clauze obscure, interpretarea lui se va face in favoarea
locatorului sau locatarului, dupa cum clauza contine o obligatie in sarcina unuia sau
altuia .
In situatia in care contractul verbal de locatiune a fost pus in executare, dar se
contesta pretul, dovada acestuia va fi facuta cu ajutorul marturisirii locatorului. Este
posibil ca locatarul sa apeleze si la un expert pentru stabilirea valorii locative.

4.Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune


In principiu, atit locatorul, cit si arendasul au posibilitatea sa subinchirieze bunul
inchiriat sau arendat, cu singura conditie ca aceasta facultate sa nu-i fi fost interzisa
prin conventie (art. 1418 Cod civil). Interdictia trebuie insa stipulata in mod expres in
contract.
Subinchirierea sau subarendarea reprezinta tot un contract de locatiune si poate
viza bunul in intregimea lui sau partial.

3
Dar art. 1419 Cod civil prevede nu numai posibilitatea subinchirierii sau
subarendarii, ci si cedarea contractului catre o alta persoana. Cesiunea contractului
de locatiune constituie o vinzare, motiv pentru care trebuie sa respecte formalitatile
prevazute de art. 1393 Cod civil referitoare la vinzarea creantelor.
Deosebirile dintre cesiune si subinchiriere sint evidente:
- daca cesiunea trebuie notificata locatorului initial (art. 1393 C.civ.), sublocatiunea
nu trebuie notificata si acceptata;
- locatarul care a subinchiriat sau subarendat, pentru pretul sublocatiunii
beneficiaza de privilegiul prev. de art. 1730 Cod civil, pe cind de acest privilegiu nu
se va bucura cedentul;
- bunul subinchiriat trebuie predat in starea de a fi folosit, pe cind cesionarul ia
bunul in starea care se gaseste;
- sublocatiunii ii sint aplicabile prevederile art. 1416 si 1417 Cod civil care
reglementeaza proba contractului de locatiune, pe cind cesiunii nu.
Sublocatiunea nu impiedica respectarea obligatiilor locatarului principal fata de
proprietar. Mai mult, chiar daca proprietarul ar fi fost de acord cu sublocatiunea,
obligatiile locatarului principal fata de proprietar vor continua sa subziste.
Intre locatarul principal si sublocatar vor fi aceleasi obligatii care exista intre
proprietar si locatarul principal. Sintem de parere ca sublocatarul nu va avea actiune
directa impotriva proprietarului, cu care nu este in raporturi contractuale. Dar, in
ceea ce priveste creanta rezultata din pretul chiriei, proprietarul va avea o actiune
directa impotriva sublocatarului.
Textul legii permite partilor sa diminueze sau chiar sa inlature dreptul locatarului
sa subinchirieze sau sa cedeze bunul care face obiectul locatiunii. Cu toate acestea,
s-a considerat ca locatarul poate da gratuit folosinta imobilului inchiriat unui tert.
Prohibitia sublocatiunii ramine valabila si in ce priveaste pe mostenitorii
locatarului. Desigur, nimic nu-l impiedica pe proprietar sa renunte la clauza prin care
se restringe sau chiar se suprima posibilitatea locatarului de a subinchiria bunul.
Renuntarea poate fi expresa sau tacita (renuntarea va fi tacita, de exemplu, atunci
cind proprietarul incaseaza de la sublocatar subchiria etc.).
In prezent, sublocatiunea apare mai frecvent in cazul contractului de inchiriere,
cind locatarul subinchiriaza locuinta. Contractul de subinchiriere a suprafetei locative
este reglementat atit de Codul civil (art. 1418 Cod civil), cit si de Legea nr. 114/1996.
In prezent, s-a considerat ca "Sfera de aplicare a dispozitiilor Codului civil s-a restrins
la subinchirierea locuintelor proprietate personala din mediul rural, locuintele
exceptate in mod expres de la aplicarea Legii nr. 5/1973 (art. 60 alin. penultim
coroborat cu art. 62)".^1)
Exista un raport de dependenta a contractului de sublocatiune fata de contractul
principal de inchiriere. Aceasta inseamna ca durata subinchirierii nu poate depasi pe
cea a inchirierii; nulitatea absoluta sau relativa a contractului de inchiriere atrage si
nevaliditatea contractului de subinchiriere.
Nu trebuie sa se confunde situatia juridica a subchiriasului cu cea a toleratului.
Toleratul este acea persoana care locuieste in locuinta chiriasului, cu consimtamintul
acestuia, si care, neavind un drept locativ propriu asupra locuintei, poate fi oricind
evacuat la cererea locatarului principal. Jurisprudenta a facut o distinctie constanta
intre tolerat si subchirias.^2)
Astfel, s-a stabilit ca toleratul nu va putea dobindi mai multe drepturi decit cel care
il tolereaza. Instantele judecatoresti au mai decis ca: "Faptul proprietarului de a
tolera o persoana, datorita, de exemplu, legaturii de rudenie, sa locuiasca in imobil
fara plata vreunei chirii are caracterul unei situatii care nu poate fi mentinuta decit
atit timp cit el intelege sa-i acorde acest avantaj, desigur, in masura in care nu este
tinut de vreo obligatie de intretinere. Prin urmare, din moment ce, in raport de
intelegerea partilor, proprietarul revoca acest avantaj, persoana tolerata va trebui sa-
i plateasca, tinind seama de chiria legala, o suma ce i se cuvine pentru lipsa de

4
folosinta a locuintei ocupate". Retinem deci ca: o persoana poate avea calitatea de
tolerat nu numai in raporturile cu chiriasul, dar si cu proprietarul.
Spre deosebire de tolerat, subchiriasul are dreptul de a folosi locuinta pe durata
stabilita, iar evacuarea lui nu se poate face decit pe calea unei acliuni de drept
comun.
O conditie a subinchirierii o constituie forma scrisa a conventiei, asa incit dovada
se va face numai cu inscrisul contractului. In conditiile Legii nr. 5/1973, nu este
posibil contractul verbal de subinchiriere. Fata de locator, subinchirierea nu produce
nici un efect.

II.Efectele contractului de locatiune


1.Obligatiile locatorului
a)Obligatia de a preda bunul inchiriat sau arendat locatarului
Predarea bunului presupune si predarea tuturor accesoriilor acestuia. Locul
predarii este cel unde se afla bunul inchiriat sau arendat, doar daca partile n-au
convenit altfel.
Daca locatorul ar refuza predarea bunului, locatarul va putea cere justitiei fie
obligatia la predare, fie rezolutiunea contractului pentru neexecutare. Cum obligatia
de predare este indivizibila, daca locatarul moare, atunci un mostenitor nu va putea
preda doar partea sa, ci va trebui sa predea intreg bunul.
Cind refuzul de predare a bunului l-ar prejudicia pe locatar, atunci locatarul va
putea fi obligat si la plata despagubirilor civile. Daca predarea s-a facut cu intirziere,
s-a considerat ca locatarul poate cere o diminuare de pret, proportional cu lipsa de
folosinta.
Impiedicarea predarii bunului din caz fortuit (care s-a realizat dupa incheierea
contractului), locatarul este in drept sa ceara rezolutiunea contractului.
Care va fi situatia cind locatorul inchiriaza bunul la doua persoane diferite?
Deoarece consideram ca dreptul locatarului este personal, va trebui sa fie preferat
locatarul al carui contract are o data certa anterioara.
b)Obligatia locatorului de a mentine lucrul potrivit destinatiei
Obligatia locatorului de a mentine lucrul in stare de a servi potrivit
destinatiei pentru care a fost inchiriat sau arendat
Exceptind reparatiile locative, care cad in sarcina locatarului sau arendasului,
locatorul are obligatia de a face reparatiile necesare la bunul mobil sau imobil
inchiriat sau arendat. Numai astfel se va putea asigura locatarului folosinta bunului.
In cazul in care reparatiile necesare nu vor fi efectuate de locator, atunci ele vor
putea fi executate de locatar, pe socoteala locatorului. Desigur, refuzul executarii
reparatiilor necesare poate justifica promovarea unei actiuni in rezilierea contractului
de locatiune .
Cind lucrul se afla intr-un grad avansat de uzura, fapt care impune demolarea si
reconstruirea lui, proprietarul nu mai are obligatia efectuarii lucrarii, deoarece
contractul a incetat.^1)
c)Obligatia de garantie
Aceasta obligatie a locatorului o vom examina sub trei aspecte: garantarea
locatarului pentru pierderea bunului inchiriat sau arendat; garantarea pentru viciile
ascunse; garantarea impotriva tulburarilor care provin de la locator sau de la terti.
a) Garantarea locatarului pentru pierderea bunului inchiriat sau arendat (art. 1423
si 1439 pet. 1 C.civ.). Vom distinge dupa cum pierderea lucrului este totala sau
partiala. In primul caz, contractul de locatiune se va desfiinta de drept, deoarece
lipseste obiectul. Pentru ca legea nu distinge, desfiintarea contractului va avea loc
indiferent daca pieirea bunului este fortuita sau consecinta culpei locatorului. Daca
pieirea este urmarea fortei majore, locatorul nu va datora daune-interese.
Despagubirile vor fi datorate atunci cind pieirea lucrului este culpabila locatorului.

5
Este posibil ca pieirea totala a bunului inchiriat sau arendat sa fie urmarea faptei
locatarului. In acest caz, locatarul are obligatia sa plateasca chiria pe perioada pina la
o noua reinchiriere a bunului (art. 1453 Cod civil).
b) Garantarea locatarului impotriva viciilor ascunse ale bunului inchiriat sau
arendat (art. 1422 Cod civil). Locatorul are obligatia sa-l garanteze pe locatar atit
pentru viciile ascunse, cit si pentru stricaciunile bunului care lezeaza intrebuintarea
lui normala. Ca si in cazul vinzarii, va trebui garantat nu numai cind viciul ascuns
impiedica total folosinta bunului, ci si atunci cind viciul ii diminueaza intrebuintarea.
Solutia se impune, deoarece este de presupus ca, daca locatarul ar fi cunoscut viciul
ascuns, n-ar fi incheiat contractul de locatiune.
Locatarul poate renunta expres sau tacit la garantie.
Daca datorita viciilor locatarul a suportat un prejudiciu, el va trebui despagubit.
Deoarece contractul de locatiune contine o conditie rezolutorie tacita, cind viciile
ascunse fac bunul impropriu folosintei, locatarul va putea cere rezilierea contractului.
Dimpotriva, daca viciile nu sint grave, locatarul nu va putea pretinde decit o
diminuare a pretului.

c) Garantarea pentru evictiune. Locatorul este obligat sa garanteze atit pentru


faptele personale, cit si pentru faptele tertilor, prin care s-ar tulbura pasnica folosinta
a lucrului.
Garantarea locatarului pentru faptele personale. Locatarul este obligat sa se abtina
de la orice fapta prin care ar tulbura folosinta lucrului. In timpul locatiunii, locatorul
nu poate schimba forma bunului inchiriat sau arendat (art. 1424 C.civ.). Desigur,
nimic nu-l impiedica pe locator sa faca unele schimbari, daca acestea nu-l afecteaza
pe locatar.
In cazul in care modificarile facute de locator iI stinjenesc pe locatar, acesta va
putea solicita justitiei sa dispuna sistarea lucrarilor, iar daca au fost facute, locatorul
sa fie obligat sa le ridice.
Daca unele reparatii sint urgente si nu se mai poate astepta sfirsitul contractului,
locatorul este in drept sa le execute. Cind reparatiile ar depasi perioada de 40 de zile,
locatarul va putea pretinde o diminuare a pretului.
Garantarea impotriva faptelor provenite din partea tertilor. Daca tulburarea
provine de la un tert, vom distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept.
Tulburarea de fapt poate proveni dintr-un delict sau cvasidelict al tertului, prin care
este impiedicata folosinta linistita a bunului. Locatorul nu garanteaza pentru
tulburarile de fapt, situatie in care tertul va putea fi urmarit direct de locatar in
numele sau personal.
In cazul tulburarii de drept, tertul pretinde un drept asupra bunului inchiriat sau
arendat (de exemplu, considerindu-se proprietar asupra imobilului il cheama in
judecata pe locatar, pentru a fi evacuat).
Tertul poate invoca nu numai un drept de proprietate, dar si un drept de uzufruct,
uz sau abitatie.
In procesul in care tertul il declanseaza impotriva locatarului, acesta va trebui sa-l
introduca in proces pe locator, pentru a-l garanta de evictiune. Cind locatarul a fost
evins, atunci locatorul este obligat sa-l despagubeasca.
Important de retinut este faptul ca evictiunea sa fie generata de o cauza
anterioara contractului de locatiune, deoarece, daca ar proveni dintr-o cauza
posterioara, nu va mai exista obligatia de garantie din partea locatorului. Desi pentru
evictiunea care provine din cauze posterioare contractului nu exista obligatia de
garantie, daca locatarul pierde folosinta bunului, el va putea pretinde sa i se restituie
pretul sau acesta sa fie diminuat. Tulburarea din partea tertului va trebui sa fie adusa
imediat la cunostinta locatorului, deoarece, in caz contrar, acesta nu va putea fi
obligat la despagubiri.
Cind evictiunea este totala, se produce rezilierea contractului de locatiune, iar
locatarul este scutit de a mai plati pretul. Dimpotriva, daca evictiunea este partiala,

6
in raport de imprejurari, locatarul va putea sa pretinda rezilierea contractului sau o
diminuare a pretului. Daca evictiunea l-a prejudiciat pe locatar, el va putea cere si
daune-interese.
d)Obligatia locatorului sa restituie cheltuielile facute de locatar
Obligatia locatorului sa restituie locatarului cheltuielile efectuate de
acesta la bunul inchiriat
Desigur, nu este vorba de plata contravalorii acelor reparatii care cadeau in
sarcina locatarului. Daca insa locatarul a executat lucrarile care cadeau in sarcina
locatorului, atunci cheltuielile suportate vor trebui restituite. I se vor restitui si
cheltuielile utile, cu exceptia celor voluptorii.
Jurisprudenta a stabilit ca, atunci cind "lucrarile de sporire a confortului au fost
facute de chirias, fara autorizarea proprietarului, iar acesta, desi initial nu a inteles sa
le retina, totusi la sfirsitul locatiunii si le insuseste, imbogatindu-se fara just temei,
fostul locatar are dreptul sa pretinda valoarea investitiilor, acest drept fiind opozabil
si proprietarului care a dobindit imobilul ulterior".^1) Totusi, cind lucrarile de sporire
a confortului s-au facut fara aprobarea prealabila a locatorului, iar acesta nu doreste
sa le retina, chiriasul nu va mai putea recupera cheltuielile, "ci va putea fi obligat ca,
la incetarea locatiunii, sa le ridice si sa aduca locuinta in starea ei anterioara, platind
eventual si despagubiri, dar fara a i se putea pretinde o majorare de chirie pentru
sporul de confort".^2) Daca in urma sporului de confort realizat de locatar, locatorul
pretinde o chirie majorata, acesta nu mai poate reveni ulterior asupra manifestarii de
vointa; locatarul va putea deci solicita cheltuielile facute cu lucrarile care au dus la
marirea confortului.

2.Obligatiile locatarului
a)Obligatia de a folosi bunul inchiriat conform destinatiei
Obligatia de a folosi bunul inchiriat sau arendat conform destinatiei sale
si ca un bun proprietar (art. 1429 Cod civil)
Folosirea bunului inchiriat ca un bun proprietar consta in faptul ca locatarul trebuie
sa intrebuinteze bunul ca si cum ar fi al sau. Trebuie sa-l conserve si sa-i perceapa
fructele. Daca spatiul va fi inchiriat in scopuri comerciale, trebuie sa nu fie tulburata
linistea colocatarilor din imobil. Daca se abuzeaza de locuinta, locatorul poate cere
repararea prejudiciului .
Folosirea bunurilor inchiriate conform destinatiei lor este valabila atit la bunurile
mobile, cit si la cele imobile (in acest caz, regula este valabila atit la constructii, cit si
la terenuri). Este posibil ca partile sa fi omis sa precizeze in contract destinatia
bunului inchiriat; in acest caz, "se va lua in consideratie destinatia care dupa
imprejurari au avut-o partile in vedere la incheierea contractului". La aprecierea
imprejurarilor se vor avea in vedere natura si destinatia anterioara a bunului
inchiriat, obiceiurile locului, profesiunea locatarului etc.
Cu consimtamintul locatorului, locatarul va putea efectua unele schimbari ale
destinatiei bunului inchiriat. Consimtamintul poate fi expres sau tacit. Schimbarea
destinatiei bunului de catre locatar permite locatorului sa solicite rezilierea
contractului de locatiune; dar chiar daca nu s-ar face schimbari, ci ar fi folosit bunul
intr-un alt mod, tot e posibila rezilierea.
Va fi mai antrenata raspunderea locatarului in cazul distrugerilor provocate de
membrii familiei sale sau de catre sublocatari.
Instantele judecatoresti au insistat asupra necesitatii existentei acordului tuturor
colocatarilor la efectuarea unor lucrari, in interiorul locuintei, totusi au considerat ca
judecatorul va putea incuviinta acele lucrari care nu lezeaza drepturile locative ale
colocatarilor, dar permit o folosire mai lesnicioasa a spatiului de locuit.^1)
Instanta suprema a mers si mai departe, considerind ca judecatorul va putea
incuviinta neamplasarea unei dependinte in cadrul apartamentului, atunci cind s-ar
permite prin aceasta o folosire mai buna a dependintei de catre toti locatarii.^2)
b)Obligatia de a nu schimba forma bunului

7
Nu numai locatorul este obligat sa respecte forma bunului inchiriat, dar si
locatarul, pentru a-l putea remite, la incetarea contractului, in starea in care a fost
primit. Consideram ca aceasta obligatie este strins legata de cea privind folosirea
bunului conform destinatiei sale initiale. Astfel, pe terenul inchiriat, nu se vor putea
face constructii sau plantatii .
c)Obligatia de a intretine bunul in stare de functionare
Obligatia de a intretine bunul in stare de intrebuintare, asa cum a fost
predat de locator la incheierea contractului
Locatarul va trebui sa faca reparatiile necesare in cursul contractului. In caz de
conflict, instanta va stabili care reparatii trebuie efectuate de locator si care de
locatar. Art. 48 alin. 1 din Legea nr. 5/1973 obliga pe chiriasi la intretinerea si
repararea elementelor de constructii si instalatii din interiorul unei locuinte, precum
si a partilor de folosinta comuna ale cladirii si anexelor acesteia. Cind reparatiile au
devenit necesare din culpa locatarului, acesta este obligat sa le execute. Sub acest
aspect, art. 48 alin. 2 din Legea nr. 5/1973 dispune ca chiriasii au obligatia de a
repara si inlocui elementele de constructii si instalatii deteriorate prin folosirea lor
necorespunzatoare. Daca reparatiile au devenit insa necesare printr-un caz de forta
majora, ele vor trebui executate de locator (art. 1448 Cod civil).
Daca locatarul refuza sa execute reparatiile care cad in sarcina sa, instanta
judecatoreasca il va putea obliga sa le efectueze, determinind si valoarea lor; in
subsidiar, se va putea recunoaste proprietarului, cind locatarul refuza, sa execute el
insusi reparatiile in contul si pe cheltuiala locatarului.^1)
d)Obligatia de a plati chiria
Una din obligatiile principale ale locatarului este plata chiriei la termenele stabilite
in contract. Plata se va face locatorului sau mandatarului acestuia. Cind inchirierea
sau arendarea s-a facut la mai multe persoane, din partea acestora va exista
solidaritate in ce priveste plata chiriei. Daca proprietarul vinde imobilul, iar noul
proprietar nu incunostiinteaza pe locatar, va fi valabila plata facuta de acesta
vechiului proprietar.
Omisiunea stabilirii termenelor de plata a chiriei in contract, plata se va face la
termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului (de exemplu, plata
se va face la Sf. Gheorghe). Plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (fiind,
deci, cherabila), iar daca dupa incheierea contractului debitorul isi schimba
domiciliul, plata se va face la noul sau domiciliu. Desigur, partile pot decide ca plata
prevazuta sa fie portabila sau sa se faca intr-un alt loc.
Dovada platii chiriei se va face potrivit regulilor generale de drept.
Problema platii pretului la contractul de locatiune a facut obiectul unei vaste
jurisprudente atit in trecut, cit si in prezent. Cele mai frecvente probleme au aparut in
aplicarea prevederilor Legii nr. 5/1973. Neplata la termen a chiriei in cazul
contractului de inchiriere a locuintelor din fondul locativ de stat atrage majorari de
intirziere, atunci cind neplata chiriei este urmarea unui fapt culpabil al locatarului.
Termenul in care se poate solicita plata chiriei restante este de trei ani si "fiecare
rata se stinge printr-o prescriptie deosebita, iar data la care incepe sa curga termenul
de prescriptie este aceea la care rata respectiva a devenit exigibila". Daca sotii sint
despartiti in fapt, iar unul din ei a parasit irevocabil domiciliul conjugal, declaratia
data de sotul respectiv, in sensul ca renunta la dreptul sau locativ, este valabila si s-a
considerat ca "ar fi inechitabil ca in asemenea situatii sa continue a plati chirie numai
pe motiv ca este titularul contractului de inchiriere asi ca inca nu a divortat de
celalalt sot". O asemenea renuntare nu este interzisa de codul civil sau de Legea nr.
5/1973. Locatarul va putea recurge la consemnarea chiriei la CEC, doar daca
proprietarul refuza incasarea sumei. El are insa obligatia sa comunice proprietarului
depunerea sumei in contul debitului, deoarece, in caz contrar, se va considera ca
locatarul nu si-a satisfacut obligatia contractuala referitoare la plata chiriei. Neplata
chiriei sau a cotei-parti din cheltuielile ce-i revin, cu rea credinta, atrage evacuarea
locatarului din imobil (art. 24 alin. 1 lit. d din Legea nr. 5/1973).

8
Locatarul are posibilitatea sa retina din chirie contravaloarea lucrarilor executate
in contul proprietarului, fara a mai fi necesar sa se adreseze justitiei; daca va fi
chemat in judecata de proprietar pentru plata chiriei restante, locatarul va putea
opune, in vederea compensarii, sumele investite in lucrarile de imbunatatire a
imobilului, cu aprobarea proprietarului, fara a trebui sa mai introduca o cerere
reconventionala.
Locatarului ii incumba obligatia de a face proba platii chiriei.^1)
e)Obligatia de a pastra bunul impotriva uzurparilor
Pe linga obligatia de a conserva bunul, locatarul va trebui nu numai sa-l instiinteze
pe locator de uzurparile care au loc asupra bunului, dar sa si apere bunul impotriva
uzurparilor. Prin uzurpare vom intelege nu numai luarea in posesie, integral sau
partial, de catre un tert, a bunului inchiriat, dar si tulburarile de drept. Aducerea la
cunostinta se va putea face in scris sau verbal.
f)Obligatia de a mobila locuinta inchiriata(art. 1446 Cod civil)
Textul urmareste sa asigure privilegiul proprietarului asupra bunurilor mobile ale
chiriasului (art. 1730 Cod civil). S-a considerat insa ca dispozitia cuprinsa in art. 1446
Cod civil ar constitui o garantie excesiva a dreptului proprietarului, neputindu-se
admite rezilierea contractelor de locatiune pentru lipsa unor garantii indestulatoare
ale platii chiriei.
g)Obligatia de a nu parasi imobilul
Din interpretarea art. 1429 Cod civil, rezulta ca locatarul nu poate parasi imobilul
inchiriat inainte de expirarea contractului. Potrivit art. 19 al legii nr. 5/1973, lipsa din
locuinta mai mult de sase luni atrage evacuarea locatarului; aceasta prevedere
speciala nu este declt reflectarea obligatiei locatarului de a nu parasi locuinta.
Absentarea de la locuinta (exceptind cazurile prevazute de lege) mai mult de sase
luni atrage pierderea dreptului locativ. Dar pentru acest drept, este necesar ca
locatarul sa fi abandonat locuinta. Absenta sa aiba un caracter continuu si definitiv.
Parasirea efectiva si definitiva a locuintei, fiind o chestiune de fapt, va putea fi
dovedita prin orice mijloc de proba.
Cind copilul se casatoreste si paraseste locuinta parintilor mutindu-se la locuinta
celuilalt sot inseamna "ca a renuntat implicit, dar neechivoc, la dreptul locativ avut in
familia parintilor si ca a intervenit o pierdere ireversibila a acestuia".
Pierde dreptul locativ cel care a incheiat un contract de inchiriere, dar nu l-a
valorificat, ceea ce inseamna ca nu mai are nevoie de locuinta.
h)Obligatia de a plati cheltuielile contractului
In absenta unei clauze contrarii, locatarul are obligatia de a suporta cheltuielile
necesare incheierii contractului (taxe de timbru, de transcriere etc.). Dimpotriva,
impozitele si celelalte taxe datorate statului vor fi platite de locator.

i)Obligatia restituirii bunului


La expirarea contractului, locatarul este obligat sa restituie locatorului bunul
inchiriat sau arendat cu toate accesoriile lui. Exceptind situatia cind bunul s-ar fi
degradat datorita vechimii sau fortei majore, locatarul va raspunde pentru
degradarile care ii sint culpabile.
Vom distinge dupa cum luarea in primire a bunului de catre locatar s-a facut sau
nu in baza unui inventar. Cind s-a intocmit inventarul, bunul va trebui restituit in
starea in care a fost primit. in absenta inventarului, va actiona prezumtia ca locatarul
a primit bunul in stare buna.^1)
Cheltuielile necesare efectuate de locatar in timpul locatiunii vor trebui restituite
de locator. Cind locatarul a ridicat constructii sau a facut plantatii pe terenul
locatorului, daca nu s-a convenit nimic de catre parti, atunci constructiile si plantatiile
vor deveni proprietatea locatorului, in virtutea dreptului la ascensiune (art. 494 Cod
civil).
Obligatia de restituire va inceta in situatia in care bunul a pierit din forta majora.

9
III.Incetarea contractului de locatiune
1.Incetarea contractului prin incetarea termenului
Vom distinge, dupa cum partile au prevazut sau nu un termen determinat:
a) Cind locatiunea s-a facut pentru un termen determinat, la implinirea termenului,
contractul inceteaza de drept (art. 1436).
Partile pot conveni insa ca locatarul sa paraseasca imobilul inainte de expirarea
termenului, daca locatorul va avea absoluta nevoie de imobil.
La implinirea termenului, contractul inceteaza de drept, fara instiintare prealabila.
Tacita relocatiune (reconductiune). Este posibil ca, dupa expirarea termenului
prevazut de parti prin contract, locatarul sa continue sa foloseasca bunul, fara a fi
impiedicat de locator (art. 1437 Cod civil). In acest caz, se considera ca locatiunea a
fost reinnoita in mod tacit, desi, in contract, partile n-au stipulat expres aceasta
prelungire. Este insa absolut necesar ca locatarul sa aiba intentia de a folosi in
continuare bunul, iar contractul de locatiune sa fi fost incheiat pe o perioada
determinata. Totusi, la incheierea contractului, partile vor putea stipula clauza ca, la
implinirea termenului, tacita relocatiune nu va fi posibila. Judecatorul va aprecia daca
durata posesiunii dupa expirarea termenului va putea conduce la concluzia daca
exista sau nu o tacita relocatiune. In continuare, locatarul si locatorul vor avea
aceleasi drepturi si obligatii, pe care le-au avut in contractul initial.
In doctrina juridica s-a aratat ca: "relocatiunea tacita ia nastere fara garantiile ce
fusesera stipulate pentru executarea contractului primitiv"
Prelungirea legala a contractului de locatiune. Daca in cazul relocatiunii tacite
prelungirea contractului este consecinta vointei partilor, uneori legea prelungeste
termenul. Pina in anul 1989, o serie de acte normative au prelungit de drept
contractele de inchiriere incheiate pina la o anumita data. Contractele de locatiune
care nu intrau sub incidenta decretului nr. 78/1952, Legii nr. 10/1968 si legii nr.
5/1973 ramineau supuse prevederilor Codului civil si nu le erau aplicabile prelungirile
legale. In cazul acestor contracte, prelungirea este posibila, dar prin acordul partilor.
Tacita reconductie si decretele de prelungire a contractelor de inchiriere nu pot
opera cu privire la un contract nu de drept".
b) Situatia in care partile nu au determinat in contract termenul locatiunii. Dar in
cazul inchirierii bunurilor mobile, legea fixeaza durata locatiunii. Aceasta va fi
determinata de scopul locatiunii (de exemplu, inchirierea unui autoturism in vederea
efectuarii unei calatorii va dura atit cit tine calatoria). Cind locatarul va inchiria
bunurile mobile pentru apartamentul sau, se prezuma ca inchirierea lor va dura atit
timp cit a fost inchiriat apartamentul.

2.Pieirea totala a bunului inchiriat


In acest caz, contractul este desfiintat de drept, deoarece ii va lipsi obiectul. Nu
are relevanta daca pieirea este consecinta uneia din parti sau a fortei majore.
Desigur, in cazul in care pieirea totala este culpabila uneia din parti, aceasta va
trebui sa plateasca despagubirile civile.
Pieirea partiala a bunului va putea duce la desfiintarea contractului, dar numai
atunci cind partea care a pierit este atit de grava, incit este de presupus ca, initial,
partea n-ar fi fost de acord cu incheierea contractului. In caz contrar, se va cere doar
o reducere de pret.

3.Rezilierea contractului de locatiune


Art. 1439 alin. 2 Cod civil prevede expres ca: "in cazul cind una din parti nu-si
indeplineste indatoririle sale principale, cealalta parte poate cere desfiintarea
contractului". Textul nu este decit o aplicare a prevederilor art. 1021 Cod civil Cind o
parte nu-si executa obligatiile, contractul nu se desfiinteaza de drept, ci va trebui sa
fie sesizata instanta judecatoreasca, care va aprecia in ce masura se impune
desfiintarea conventiei.

10
Cind partile au stipulat in contract un pact comisoriu expres, in acest caz va fi
aplicat pactul respectiv.
Rezilierea poate avea loc atunci cind o locuinta este obtinuta prin savirsirea
infractiunii de pretindere, primire sau plata a unei filodorme; neplata cu rea credinta,
timp de trei luni de zile consecutiv, a chiriei sau cota-parte a cheltuielilor de
intretinere. Desigur, rezilierea contractului poate avea loc si ca urmare a incalcarii
celorlalte obligatii contractuale de catre parti.

4.Desfiintarea titlului locatorului


O asemenea desfiintare are drept efect si incetarea contractului de locatiune,
deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului (resolutio jure
dantis, resolvitur jus accipientis).
Titlul locatorului poate fi anulat, rezolvit sau locatorul este evins.
Legea cunoaste insa citeva exceptii de la regula sus-mentionata. In primul rind
contractul de locatiune incheiat de uz.ufructar ramine in vigoare timp de cinci ani,
chiar daca uzufructul a incetat. In al doilea rind, ramin valide contractele de locatiune
incheiate de mostenitorul aparent, in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta,
in al treilea rind, s-a considerat ca "ramin valabile si contractele incheiate de tertul
dobinditor al imobilului ipotecat (s.n. - SRE), chiar daca este evins, cu conditia ca
contractul de locatiune sa fi fost incheiat cu buna credinta si cu data certa anterioara
transcrierii comandamentului .
Incetarea contractului de locatiune pentru neplata pretului atrage si incetarea
contractului de sublocatiune si a cesiunilor contractului.
5.Obiectul contractului a fost vandut sau transmis altei persoane
In dreptul roman si in dreptul francez vechi, constituia o cauza de incetare a
contractului de locatiune instrainarea bunului inchiriat. In prezent, dimpotriva, o
asemenea instrainare nu mai constituie o cauza de incetare a locatiunii.
In principiu, cumparatorul imobilului este obligat sa respecte contractul de
locatiune incheiat de locator. Solutia se impune, deoarece contractul a fost intocmit
sub forma autentica sau printr-un act sub semnatura privata, care a dobindit data
certa anterioara instrainarii .
Dar principiul consacrat si de jurisprudenta nu-si va gasi aplicarea in urmatoarele
cazuri:
- partile au convenit in contract ca, in momentul instrainarii, locatiunea sa
inceteze;
- contractul de locatiune nu a fost autentificat si nici nu are data certa (de exemplu
in cazul unui contract verbal).

6.Incetarea contractului de locatiune prin acordul ambelor parti


Ca orice contract sinalagmatic, locatiunea va putea inceta prin consimtamintul
partilor. In acest caz, contractul de sublocatiune se va mentine, deoarece, in caz
contrar, sublocatarul ar putea fi fraudat prin intelegerea dintre locator si locatar.

7.Incetarea contractului de locatiune prin denuntarea unilaterala


Cind partile au stabilit in contract durata locatiunii, oricare dintre ele poate
denunta unilateral contractul, dar cu obligatia de a respecta termenul de preaviz. In
doctrina juridica s-a relevat ca "manifestarea de vointa de a desface contractul
(numita de lege concediu, este un act unilateral de vointa, care produce efecte chiar
daca a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea
contractului".
Desi legea nu reglementeaza cum trebuie materializata denuntarea, practic ea va
avea loc in scris, fie direct, fie prin intermediul executorului judecatoresc.
Prin termenul de preaviz prevazut de art. 1436 alin. 2, vom intelege intervalul
dintre momentul in care se manifesta vointa de a inceta contractul de locatiune si

11
ziua cind contractul va trebui sa inceteze efectiv. Ratiunea acestui preaviz consta in
faptul ca se ofera posibilitatea locatarului sa gaseasca un alt bun.
Denuntarea unilaterala nu trebuie motivata.
Denuntarea unilaterala va trebui sa rezulte insa din fapte si imprejurari
neechivoce.
Casatoria trebuie protejata, dar nu oricum, in orice situatie si cu orice pret. De
aceea, atunci cind locatarul paraseste locuinta, "iar aceasta imprejurare nu poate fi
interpretata in alt mod ca o renuntare definitiva, revenirea lui in aceeasi locuinta este
lipsita de orice efecte juridice, deoarece in urma renuntarii are nevoie de un nou titlu
locativ".^1)

8.Exproprierea obiectului contractului(cauza de utilitate publica)


Incetarea contractului de inchiriere mai poate avea loc prin exproprierea totala a
bunului, deoarece, in acest caz, locatiunii ii lipseste obiectul. Locatarul va fi
despagubit, chiar daca contractul nu avea data certa. Daca exproprierea este
partiala, locatarul beneficiaza de un drept de optiune: fie va putea solicita rezilierea
contractului, cind partea expropriata este insemnata, fie va putea cere o reducere a
pretului. Oricum, in cazul exproprierii, locatarul nu va putea cere niciodata
despagubiri de la locator. Deoarece exproprierea a fost asimilata cazului fortuit, s-a
considerat ca locatorul nu-l va putea obliga pe locatar sa recladeasca imobilul distrus
prin expropriere.

12