Sunteți pe pagina 1din 27

Contractul de inchiriere a locuintelor

I.Consideratii generale
1.Inchirierea locuintelor(Legea nr. 114/1996)
Contractul de inchiriere a locuintelor constituie o varietate a contractului de
locatiune, nefiind un contract distinct, desi este reglementat de catre o lege speciala.
In prezent, inchirierea locuintelor din mediul urban si rural, indiferent de titularul
dreptului de proprietate (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-
teritoriala si stat), este reglementata de prevederile Legii nr. 114 din 21 octombrie
1996, intitulata "legea locuintei". Odata cu intrarea in vigoare a acestei legi, a fost
abrogata Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea
raporturilor dintre proprietari si chiriasi, cu exceptia cap. 4 si a art. 63 cu referire la
cap. 4 din aceeasi lege, exclusiv dispozitiile referitoare la suprafetele proprietate
personala. Potrivit dispozitiilor art. 72 din Legea nr. 114/1996, prevederile acestei legi
privind inchirierea locuintelor se vor completa cu dispozitiile Codului civil referitoare
la contractul de locatiune.
Noua lege a locuintei, dupa ce explica intelesul termenilor utilizati in cuprinsul
acestui act normativ, reglementeaza, in primul rind, modul in care persoanele fizice
sau juridice romane pot realiza constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in
scopul valorificarii acestora (art. 4-20), in al doilea rind, reglementeaza inchirierea
locuintelor (art. 21-60). Vom retine posibilitatea acordata de lege persoanelor fizice
sau juridice romane de a edifica, cu respectarea prevederilor legale, constructii de
locuinte si pentru ca acestea sa fie valorificate, prin aceasta intelegindu-se nu numai
instrainarea lor, dar si eventuala inchiriere.
Potrivit art. 1410 Cod civil, obiectul contractului de locatiune poate fi un lucru, fara
ca legea sa distinga intre lucrurile mobile ai cele imobile. Art. 1413 alin. 1 Cod civil
prevede ca locatiunile sint de mai multe feluri si ca fiecare locatiune este condusa de
reguli proprii. Legea dispune ca "Se cheama inchiriere, locatiunea edificiilor si aceea
a miscatoarelor" (art. 1413 alin. 2 Cod civil), iar arendarea se refera la "locatiunea
fondurilor rurale" (art. 1413 alin. 3 Cod civil). Un capitol special este dedicat
"locatiunii edificiilor", dar, prin intrarea in vigoare a legii locuintei, dispozitiile Codului
civil referitoare la inchirierea edificiilor au fost abrogate, locatiunea lucrurilor din
Codul civil raminind valabila numai in ceea ce priveste mobilele. Exista si alte acte
normative care reglementeaza inchirierea locuintelor. Astfel, potrivit art. 30 din
Legea nr. 15/1990, "Bunuri din proprietatea statului pot face obiectul unui contract
de inchiriere, pe baza aprobarii guvernului sau a organului administratiei locale de
stat, dupa caz". inchirierea nu va putea avea loc decit pe baza de licitatie si este
posibil ca contractul sa fie incheiat cu orice persoana fizica sau juridica, romana sau
straina. Legea se refera la "bunuri", fara sa distinga intre bunurile mobile sau imobile,
important fiind ca organul de stat, in evidenta si administrarea caruia se afla
asemenea bunuri, sa incheie contractul de inchiriere numai in temeiul licitatiei,
obligativitatea celui care inchiriaza bunul fiind de a asigura exploatarea bunului
inchiriat conform specificului acestuia. Unele prevederi referitoare la inchirierea
locuintelor cuprinde Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vinzarea de locuinte si
spatii cu alta destinatie, construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor
economice sau bugetare de stat. Legea nr. 112 din 25 noiembrie 1995 privind
reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinle, trecute in
proprietatea statului, se refera in capitolul al III-lea la "Protectia chiriasilor". In sfirsit,
prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 196 din 17 noiembrie 1997 s-a dispus
modificarea si completarea unor prevederi din Legea locuintei nr. 114/1996.

2.Modalitati de inchiriere a locuintelor


Modalitati de inchiriere a locuintelor, in raport de titularul dreptului de
proprietate si natura dreptului de proprietate

1
Proprietatea privata fiind privata sau publica, exista locuinte proprietate privata
sau publica, ele urmind regimul juridic in raport de felul proprietatii. Desi proprietatea
publica este inalienabila, legea permite titularului domeniului public, printre altele, sa
inchirieze bunurile din aceasta categorie.
Titularii domeniului public sint statul si unitatile administrativ-teritoriale; unele
locuinte fac parte exclusiv din domeniul public al statului, cum ar fi locuintele de
protocol .
In ce priveste locuintele sociale, acestea intra in patrimoniul public al unitatilor
administrativ-teritoriale (art. 39 din Legea nr. 114/1996); tot din domeniul public al
unitatilor administrativ-teritoriale fac parte si locuintele de necesitate deoarece,
conform art. 55 din Legea nr. 114/1996, "Locuinta de necesitate se finanteaza si se
realizeaza in conditiile stabilite pentru locuinta sociala".
Din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale pot face parte si locuintele
de serviciu, sub acest aspect art. 52 alin. a din Legea nr. 114/1996 prevazind:
"Locuintele noi se finanteaza, in condiliile legii, din bugetul de stat si bugetele locale,
in limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu aceasta destinatie".
Cind asemenea locuinte sint finantate din bugetul de stat, ele vor apartine atunci
domeniului privat al statului, iar daca sint finantate din bugetele locale, atunci vor
face parte din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale.
Din domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale pot face parte
si locuintele obisnuite, daca construirea lor ar fi finantata din bugetul de stat sau din
bugetele locale.
Locuintele de interventie urmeaza regimul juridic al locuintelor de serviciu, dar,
datorita scopului precis pentru care sint realizate, legea interzice expres posibilitatea
vinzarii lor chiriasilor (art. 54 alin. 3 din Legea nr. 114/1996).
Persoanele juridice, ca titulare ale dreptului de proprietate privata, vor putea
construi locuinte propriu-zise, inclusiv locuinte de serviciu, si locuinte de interventie.
Astfel, agentii economici isi vor putea forma un fond de locuinte de serviciu, din
bugetele proprii, pentru salariatii sai (art. 52 lit. b din Legea nr. 114/1996), pe
terenurile proprietatea agentilor economici respectivi. Persoanele juridice vor putea
realiza si locuinte de interventie, din bugetul propriu, odata cu obiectivul de
investitie, amplasindu-le in incinta lor sau in imediata lor apropiere.
Orice persoana juridica romana sau orice persoana fizica va putea realiza, in
conditiile legii, "constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul
valorificarii acestora" (art. 4 din Legea nr. 114/1996). Sint instituite facilitati fiscale
persoanelor juridice romane care investesc, din profit, pentru construirea de locuinte
sociale, de serviciu, de interventie si de necesitate, sau construiesc locuinte pentru a
fi inchiriate sau vindute.
II.Categorii de locuinte cu destinatie speciala
1.Locuinta sociala
Potrivit art. 2 lit. c din Legea nr. 114/1996, locuinta sociala este acea "Locuinta
care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie
economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei
locuinte in conditiile pietei". In orice localitate se poate constitui un fond de locuinte
sociale, fie prin edificarea unor constructii noi, fie prin reabilitarea constructiilor
existente. Potrivit Normelor metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor
Legii locuintei, nr. 114/1996, reabilitarea constituie, in sensul legii, "ansamblul
operatiunilor de modificare constructiva si/sau functionala prin care se realizeaza
refacerea si/sau ameliorarea constructiilor, astfel incit acestea sa satisfaca cerintele
de siguranta, de confort si de economicitate pina la nivelul exigentelor minimale
stabilite de lege". Controlul si raspunderea pentru fondul de locuinte sociale revin
consiliilor locale.
Ceea ce este esential, "Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor
administrativ-teritoriale" (art. 39 din Legea nr. 114/1996), ceea ce inseamna ca ele
nu vor putea fi vindute, ci numai inchiriate. Amplasarea locuintelor sociale va avea

2
loc numai pe terenurile proprietatea unitatilor administrativ-teritoriale si la realizarea
lor va trebui sa se tina seama de suprafata utila si dotarile stabilite in limita
suprafetei construite, conform Anexei nr. 1 la Legea locuintei.
Vor putea beneficia de inchirierea unor locuinte sociale numai familiile cu un venit
mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni, sub nivelul net lunar pe familie, pentru
care se acorda ajutor social conform legii, majorat cu 10% (art. 42 alin. 1). Periodic,
guvernul va corecta nivelul minim calculat, tinindu-se seama de evolutia situatiei
economice si sociale, incepind cu anul 1996. In baza declaratiei de venit si a actelor
doveditoare, se va calcula venitul net lunar, orice nesinceritate in declaratie atragind
raspunderea materiala si penala, dupa caz. In practica, este posibil ca numarul
locuintelor sociale sa fie mai mic decit numarul solicitantilor, imprejurare in care
autoritatile administratiei publice locale vor constitui comisii care sa examineze
cererile solicitantilor, stabilind si criteriile in temeiul carora vor fi repartizate
locuintele. Criteriile se stabilesc anual de consiliile locale si vor beneficia de ele, in
ordinea de prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane:
- tinerii casatoriti care au fiecare virsta de pina la 35 de ani; tinerii proveniti din
institutii de ocrotire sociala si care au implinit virsta de 18 ani;
- invalizii de gradul I si II;
- persoanele handicapate;
- pensionarii;
- veteranii si vaduvele de razboi;
- beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata;
- beneficiarii Decretului-lege nr. 118/1990, republicat;
- alte persoane sau familii indreptatite.
Enumerarea nu este limitativa, consiliile locale avind libertatea sa stabileasca si
alte categorii de persoane sau familii, cu singura conditie impusa de lege, ca acestea
sa fie indreptatite sa beneficieze de asemenea locuinte. De asemenea, in cadrul
fiecarui criteriu, se vor avea in vedere, la stabilirea ordinii de prioritate, urmatoarele:
- conditiile de locuit ale solicitantilor;
- numarul copiilor si al celorlalte persoane care gospodaresc impreuna cu
solicitantii;
- starea sanatatii solicitantilor sau a unor membri ai familiilor acestora;
- vechimea cererilor.
Cererile solicitantilor vor fi analizate pina la data de 1 noiembrie a anului in curs si
vor fi supuse aprobarii consiliilor locale si, in raport de ordinea de prioritate, vor fi
alcatuite listele solicitantilor indreptatiti pentru anul urmator, care vor fi afisate la
sediile primariilor. Hotarirea consiliului local va putea fi atacata la instanta
competenta, conform procedurii contenciosului administrativ.
In raport de ordinea stabilita in lista de prioritati ramasa definitiva, consiliul local
va emite repartitii care, impreuna cu alte documente, vor fi avute in vedere la
incheierea contractului de inchiriere. Conform Anexei nr. 1 la Legea nr. 114/1996, la
repartizarea locuintelor sociale se va avea in vedere numarul de persoane pe locuinta
(o persoana - o camera; doua persoane doua camere; trei persoane - trei camere;
patru persoane - trei camere; cinci persoane - patru camere; sase persoane - patru
camere; sapte persoane - cinci camere; opt persoane - cinci camere).
Nu este posibil sa se incheie un contract de inchiriere pentru o locuinta sociala in
absenta repartitiei; daca s-ar incheia totusi un asemenea contract, in absenta
repartitiei emisa de organul competent, contractul va fi lovit de nulitate absoluta. Nici
simpla repartitie, neurmata de incheierea contractului de inchiriere, nu confera vreun
drept locativ solicitantului. Sintem in prezenta unui act juridic
complex, dreptul locativ asupra unei locuinte sociale fiind dobindit numai daca actul
de repartitie este urmat de incheierea contractului de inchiriere.
Chiria nu va putea depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni,
pe familie (prin familie intelegindu-se, in sensul Legii nr. 114/1996, sotul, sotia, copiii,
precum si parintii sotilor care locuiesc si gospodaresc impreuna - art. 17). Nivelul

3
chiriei datorate nu ramine neschimbat pe durata contractului, chiria stabilita la
inchirierea contractului recalculindu-se atunci cind vor fi prezentate documente
referitoare la schimbarea venitului mediu net lunar al familiei.
Art. 47 din lege, care prevede ca locuintele sociale realizate conform legii nu pot fi
vindute, pare inutil in conditiile in care conf. art. 39 asemenea locuinte apartin
domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale. Caracterul inalienabil al
acestei forme de proprietate scoate locuintele din circuitul civil, facind imposibila nu
numai vinzarea, dar si instrainarea lor, sub orice forma. Mentiunea legala ca
locuintele sociale apartin domeniului public era suficienta dar, probabil, legiuitorul a
dorit sa fie mai explicit si sa evite eventualele presiuni ale beneficiarilor unor
asemenea locuinte de a le cumpara.
Destinatia speciala a unor asemenea locuinte l-a determinat pe legiuitor sa
introduca o serie de restrictii in sarcina beneficiarilor locuinlelor sociale (art. 49):
- interdictia de a subinchiria locuinta;
- interdictia transmiterii dreptului de locuire;
- schimbarea destinatiei spatiului inchiriat;
- suportarea eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz.
Subinchirierea este interzisa, chiar daca subinchiriasul ar indeplini conditiile legale
pentru a putea beneficia de o locuinta sociala. Imposibilitatea transmiterii dreptului
de locuire se refera la schimbul de locuinte si la cesiunea contractului de inchiriere.
Nu vor putea beneficia de locuinte sociale persoanele sau familiile care:
- detin o locuinta in proprietate;
- au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990;
- au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei
locuinte;
- detin o alta locuinta, in calitate de chirias.
Conform art. 46 din Legea nr. 114/1996, contractul de inchiriere a unei locuinte
sociale se poate rezilia in urmatoarele cazuri:
- in conditiile prevazute de art. 24 din Legea nr. 114/1996;
- atunci cind venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi,
depaseste cu peste 20 % nivelul minim prevazut de art. 42 din lege, iar titularul
contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de
zile de la comunicare.
Art. 24 din lege reglementeaza cazurile generale in care opereaza rezilierea
contractului de inchiriere, aplicabile si in cazul in care obiectul contractului il
formeaza locuinta sociala. Cazurile de reziliere prevazute de art. 46 din lege sint
facultative. Sanctiunea rezilierii nu mai este facultativa atunci cind titularul
contractului de inchiriere avea obligatia sa comunice primarului, in termen de 30 de
zile, orice modificare a venitului net lunar al familiei acestuia, si nu a respectat
aceasta obligatie.

2.Locuinta de serviciu si locuinta de interventie


Locuinta de serviciu este "Locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor
institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit
prevederilor legale" (art. 2 lit. d), iar locuinta de interventie este "locuinta destinata
cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de
munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz
de urgenta in cadrul unitatilor economice" (art. 2 lit. e). Atit locuinta de serviciu, cit si
cea de interventie fac obiectul contractului de inchiriere, iar acesta este un accesoriu
la contractul individual de munca.
In cazul contractului de inchiriere avind ca obiect locuinta de serviciu, partile
contractante vor stipula conditiile si durata de inchiriere. Din fondul de locuinte de
serviciu fac parte atit locuintele existente, care isi pastreaza destinatia de locuinte de
serviciu la data intrarii in vigoare a legii locuintei, cit si locuintele noi, acestea din
urma fiind finantate din bugetul de stat si bugetele locale, precum si din bugetele

4
agentilor economici, pentru salariatii acestora. Conform Ordonantei de urgenta nr. 40
din 10 iulie 1997 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr. 114/1996,cu
aprobarea Guvernului, locuintele de serviciu realizate in conditiile legii locuintei,
finantate din bugetul de stat si din bugetele locale, vor putea fi vindute in conditiile
legii, "in situatia in care activitatea care a generat realizarea locuintelor respective s-
a restrins sau a incetat" (art. 53 alin 4).
Locuinta de serviciu si locuinta de interventie se inchiriaza numai salariatilor
proprii, cu contract accesoriu la contractul individual de munca. Caracterul accesoriu
al contractului de inchiriere determina incetarea acestuia in momentul in care
inceteaza contractul de munca, astfel ca beneficiarul contractului va fi evacuat
neconditionat, actiunea in evacuare urmind a fi solutionata potrivit dreptului comun.
Va fi evacuat nu numai titularul contractului, ci si membrii familiei acestuia, tot
neconditionat.^1) In conditiile actualei legislatii locative, tacita relocatiune, dupa
incetarea contractului de munca, nu mai este posibila, inclusiv in cazul pensionarii
titularului contractului de munca sau in cazul cind acesta ar deceda. Face exceptie
situatia in care, desi inceteaza contractul de munca, titularul contractului de
inchiriere primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, situatie in care, potrivit
prevederilor Legii nr. 1/1991, dreptul asupra locuintei de serviciu va fi pastrat pe
intreaga perioada in care chiriasul va primi ajutorul de somaj sau alocatia de sprijin.
Conducerile agentilor economici detinatori ai locuintelor de serviciu si al celor de
interventie vor stabili conditiile de administrare si de inchiriere a acestor locuinte.
Regimul juridic al locuintelor de interventie este identic cu cel al locuintelor de
serviciu (art. 54 alin. 1), ceea ce inseamna ca locuintele de interventie nu vor putea fi
inchiriate decit salariatilor unitatii, iar incetarea contractului de munca are ca efect
incetarea contractului de inchiriere.
Ceea ce particularizeaza locuinta de interventie de locuinta de serviciu sint
urmatoarele:
- locuintele de intervenlie se arnplaseaza in incinta obiectivului de investitie sau in
imediata lui apropiere; locuintei de serviciu nu i se cere sa fie amplasata in incinta
unitatii sau in imediata ei apropiere;
- locuintele de interventie nu vor putea fi vindute chiriasilor (art. 54 alin. 3);
- la incetarea contractului de munca, titularul contractului de inchiriere si familia sa
vor fi evacuati, chiar daca titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj
sau alocatie de sprijin, cu mentiunea ca evacuarea va fi conditionata de oferirea altui
spatiu de locuit corespunzator.
De locuinta de interventie nu beneficiaza orice salariat, ci numai cei care
indeplinesc activitati sau functii care impun prezenta permanenta sau in caz de
urgenta in cadrul unitatii. De exemplu, casa parohiala, fiind locuinta de interventie,
impune prezenta permanenta a preotului in aceasta locuinta. Instanta suprema a
decis ca nu va putea fi considerata locuinta de interventie locuinta care nu este
situata in incinta unitatii si nu are legatura nemijlocita cu atributiile de serviciu ale
persoanei care o ocupa.^2)

3.Locuintele de necesitate
Legea defineste locuinta de necesitate ca fiind acea: "Locuinta destinata cazarii
temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma
unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale caror locuinte sint supuse demolarii in
vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de reabilitare ce
nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari" (art. 2 lit. f din lege). Finantarea si
realizarea locuintelor de necesitate au loc in aceleasi conditii stabilite de lege pentru
locuintele sociale.
In cazuri de maxima urgenta, consiliile locale vor putea declara locuintele
libere, aflate in fondul de locuinte sociale, drept locuinte de necesitate.
Ceea ce particularizeaza contractul de inchiriere care priveste locuinta de
necesitate sint urmatoarele:

5
- scopul inchirierii il constituie cazarea temporara a persoanelor si familiilor
ale caror locuinte nu pot fi utilizate;
- locuinta celor care necesita cazarea temporara sa fie inutilizabila; credem
ca inutilizabilitatea trebuie sa fie totala sau intr-o proportie atit de mare, incit sa faca
imposibila locuirea;
- locuinta sa fie inutilizabila nu din culpa celor care o ocupa, ci din cauza
unor catastrofe naturale sau accidente, e supusa demolarii in vederea
executarii unor lucrari de utilitate publica ori unor lucrari de reabilitare,
are nu pot fi efectuate in cladirea ocupata de locatari.
In temeiul hotaririi consiliului local, primarul localitatii sau persoana imputernicita
de acesta va incheia contractul de inchiriere. Deoarece din insasi definitia data de
legiuitor locuintei de necesitate rezulta ca aceasta este destinata cazarii temporare,
inseamna ca contractul de inchiriere va fi incheiat pe o perioada determinata.
Momentul pina la care va exista contractul este cel la care efectele care au facut
inutilizabile locuintele au fost inlaturate (art. 55 alin.3).
Momentul limita pina la care isi produce efectele contractul de inchiriere este cel al
inlaturarii efectelor care au facut inutilizabile locuintele. Practic, se pune problema
cui ii revine obligatia inlaturarii efectelor si in tacerea legii ne vom raporta la fiecare
cauza in parte care a facut locuinta inutilizabila. Astfel, in cazul in care locuinta,
devenita inutilizabila ca urmare a catastrofei naturale sau accidentului, mai poate fi
reparata, obligatia de reparare revine proprietarului locuintei.
Daca insusi chiriasul este proprietar, atunci el are obligatia de reparare si, daca ar
refuza cu rea-credinta sa realizeze reparatiile, consiliul local i-ar putea stabili un
termen pina la care sa faca reparatiile, in caz contrar putindu-se cere evacuarea.
Repartizarea unei locuinte din fondul locativ de stat va fi posibila, in opinia
noastra, atunci cind locuinta a fost distrusa ca urmare a catastrofei naturale sau
accidentului si locatarul nu are posibilitatea dobindirii unei alte locuinte, incadrindu-
se in categoria celor care pot beneficia de o locuinla sociala. Atit timp cit persoana
are acces la o locuinta in proprietate sau sa inchirieze o locuinta in conditiile pietii,
atunci nu va putea beneficia de o locuinta de necesitate, decit pina in momentul in
care si-a procurat sau avea posibilitatea sa procure o proprietate noua sau sa
inchirieze o locuinta in conditiile pietii.
Pentru locuintele de necesitate, stabilirea chiriei nominale se va face la
propunerea primarului, cu aprobarea consiliului local, cu respectarea dispozitiilor art.
55 din Legea nr. 114/1996, nivelul chiriei fiind stabilit in momentul incheierii
contractului de inchiriere. In timp ce beneficiarii locuintelor sociale se bucura de
chirie subventionata, cei care sint cazati temporar intr-o locuinta de necesitate vor
achita chiria asemenea celor care dobmdesc o locuinta din fondul locativ de stat.
Daca solicitantul unei locuinte de necesitate indeplineste conditiile legale pentru a
dobindi o locuinta sociala, atunci i se vor aplica dispozitiile legale referitoare la
locuinta sociala. Inchirierea unei locuinte de necesitate nu este conditionata de
situatia economica a solicitantului.
In mod normal, ar trebui sa existe un fond de locuinte de necesitate, finantarea si
realizarea acestora urmind a se face m conditiile stabilite pentru locuinta sociala. In
"cazuri de maxima urgenta", locuintele libere, aflate in fondul de locuinte sociale, vor
putea fi declarate de consiliul local drept locuinte de necesitate, fara ca legea sa
defineasca notiunea de "cazuri de maxima urgenta".
Titularul contractului de inchiriere a unei locuinte de necesitate va putea denunta
oricind contractul, deoarece, inchirierea facindu-se in interesul sau, el este singurul in
masura sa-si aprecieze interesul.
Titularul contractului de inchiriere nu va putea subinchiria locuinta de necesitate,
nu va putea efectua un schimb de locuinte si nici cesiona contractul.

4.Locuinta de protocol

6
Conform art. 2 alin. g din Legea nr. 114/1996, locuinta de protocol este acea
"Locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sint alese sau numite in unele
functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora".
Locuintele de protocol se impart, conform art. 58 ,si 59 din Legea nr. 114/1996, in
doua categorii:
- locuinta de protocol cu destinatie de resedinta oficiala (art. 58);
- locuinta de protocol propriu-zisa (art. 59).
In conditiile legii locuintei au loc atribuirea, ocuparea si folosirea locuintelor de
protocol. In cazul ambelor forme ale locuintelor de protocol, contractul de inchiriere
inceteaza de drept in termen de 60 de zile, calculat de la data eliberarii din functie a
beneficiarului locuintei. Drepturile locative detinute de persoanele prevazute la art.
58 si 59 nu sint afectate de atribuirea unei resedinte oficiale sau a unei locuinte de
protocol. Aceasta inseamna ca nu mai este aplicabila in acest caz dispozitia cuprinsa
in art. 27 alin. ultim din lege, potrivit careia contractul de inchiriere inceteaza in
termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau
de la data inregistrarii decesului. Pe perioada cit este detinuta locuinla de protocol,
locuinta detinuta initial, in baza contractului de inchiriere, nu se considera parasita,
evident, in absenta persoanelor mentionate la art. 27 alin. 1 care ar putea solicita
locuinta. Nimic nu-l va impiedica pe beneficiarul locuintei de protocol sa subinchirieze
locuinta pe perioada ocuparii locuintei de protocol.
Locuinta de protocol cu destinatie de resedinta oficiala se atribuie numai
Presedintelui Romaniei, presedintelui Senatului, presedintelui Camerei Deputatilor si
primului-ministru, pe perioada cit detin functiile respective, contractul de inchiriere a
unei asemenea locuinte fiind incheiat cu Regia Autonoma "Administratia
Patrimoniului Protocolului de Stat".
Atribuirea resedintei oficiale se realizeaza de catre Guvern, care va pune la
dispozitie locuinta de protocol cu toate dotarile aferente, pe intreaga perioada de
exercitare a functiei, prin intermediul Regiei Autonome "Administratia Patrimoniului
Protocolului de Stat". In limitele prevederilor bugetare aprobate anual, plata chiriei
pentru resedintele oficiale se va face din bugetele Presedintiei, Senatului, Camerei
Deputatilor si Secretariatului General al Guvernului.
Locuinta de protocol propriu-zisa se atribuie, la cerere, persoanelor care
indeplinesc urmatoarele functii publicea vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei
Deputatilor, ministri de stat, ministri si asimilatii acestora, precum si presedintele
Curtii Supreme de Justitie, presedintele Curtii Constitutionale, presedintele Curtii de
Conturi, presedintele Consiliului Legislativ si Avocatul poporului, pe durata exercitarii
functiei sau a mandatului.
In timp ce resedinta oficiala se atribuie de catre Guvern, locuinta de protocol de
care pot beneficia persoanele prevazute de art. 59 alin. 1 se atribuie prin decizie de
catre primul-ministru, iar punerea efectiv la dispozitie a locuintei se realizeaza de
catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat".
Contractul de inchiriere se va incheia, pentru asemenea locuinte de protocol,
direct cu beneficiarii directi, de catre regia autonoma, iar in baza contractului,
titularul contractului va putea ocupa locuinta impreuna cu membrii familiei sale.
Dimpotriva, in cazul resedintelor oficiale contractul de inchiriere nu se va incheia cu
persoanele prevazute la art. 58 alin. 1, ci de catre Regia Autonoma "Administratia
Patrimoniului Protocolului de Stat" cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care
persoanele beneficiare isi desfasoara activitatea.

5.Spatii locative proprietate de stat-alta destinatie decat locuinta


Spatii locative proprietate de stat, a regiilor autonome si a societatilor
comerciale cu capital majoritar de stat, cu alta destinatie decit cea de
locuinta
Legea nr. 114/1996 este aplicabila exclusiv spatiilor locative care au destinatia de
locuinta, indiferent de titularul dreptului de proprietate (persoana fizica, persoana

7
juridica, unitate administrativ-teritoriala ai de stat). Legea nu opereaza in cazul
suprafetelor locative proprietate de stat, proprietatea regiilor autonome sau a
societatilor comerciale cu capital majoritar de stat. Bunurile proprietatea statului vor
putea fi inchiriate, in temeiul prevederilor art. 30 si 31 din Legea nr. 15/1990, cu
aprobarea prealabila a Guvernului sau a organului administratiei locale de stat, prin
licitatie publica, inchirierea propriu-zisa a contractului facindu-se potrivit dreptului
comun.

6.Spatii locative proprietate privata-alta destinatie decat locuinta


Spatii locative cu alta destinatie decit cea de locuinta, proprietate
privata, avind ca titulari persoanele fizice, persoanele juridice si unitatile
administrativ-teritoriale
Ca titulari ai dreptului de proprietate privata, persoanele fizice, persoanele juridice,
unitatile administrativ-teritoriale si statul pot avea in proprietate orice bun mobil sau
imobil care se gaseste in circuitul civil, printre acestea fiind si suprafetele locative cu
alta destinatie decit cea de locuinta. In virtutea dreptului de dispozitie, titularul poate
inclusiv sa inchirieze asemenea suprafete locative.
Conform art. 1410 Cod civil, obiectul contractului de locatiune poate fi si un
lucru, fara sa se distinga intre bunurile mobile sau imobile, iar in cadrul acestora din
urma intrind si spatiile cu alta destinatie decit locuinta. De asemenea, art. 1413 alin.
2 Cod civil se refera la "locatiunea edificiilor". Daca nu s-a interzis expres in contract,
locatarul va putea subinchiria spatiul sau sa cesioneze contractul unui tert (art. 1418
alin. 1 Cod civil).
Daca transformarea spatiului in locuinta s-ar face fara acordul proprietarului
locator, atunci se va putea cere rezilierea contractului de inchiriere. "Locatarul
trebuie sa restituie lucrul in starea in care l-a primit" (art. 1431 Cod civil), cu alte
cuvinte, imobilul va fi restituit cu destinatia pe care a avut-o la data incheierii
contractului de inchiriere.
Moartea locatorului sau a locatarului nu va duce la desfiintarea contractului de
inchiriere. Atunci cind proprietarul ar vinde imobilul inchiriat, cumparatorul are
obligatia sa respecte locatiunea facuta anterior vinzarii, "intrucit a fost facuta prin un
act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa" (art. 1441 Cod civil), exceptie
facind situatia cind s-a stipulat expres in contract ca locatiunea se va desfiinta ca
urmare a vinzarii.
La inchirierea suprafetelor locative cu alta destinatie decit cea de locuinta, cind
locatiunea s-a facut pe o perioada determinata, este posibila tacita relocatiune.

III.Incheierea contractului de locatiune


1.Partile contractante
Potrivit dispozitiilor art. 21 din Legea nr. 114/1996, inchirierea locuintelor se va
realiza "pe baza acordului dintre proprietar si chirias". Titularul dreptului de
proprietate privata (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-
teritoriala si de stat) sau a dreptului de proprietate publica (unitate administrativ-
teritoriala ai de stat) va putea incheia contractul de inchiriere cu chiriasul, in
conditiile legii. In timp ce persoana fizica sau persoana juridica va incheia direct
contractul de inchiriere, in calitate de proprietar, in ceea ce priveste locuinta
proprietatea statului sau cele ale unitatilor administrativ-teritoriale, "contractul va fi
incheiat de catre persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de
catre organul prevazut de lege".
Va incheia contractul de inchiriere nu numai titularul dreptului de proprietate ci si
titularul unui alt drept real principal, cum ar fi, de exemplu, uzufructuarul.
Daca nu s-a prevazut in contract durata inchirierii, atunci aceasta va fi considerata
valabila cit timp va opera uzufructul. Daca uzufructul este fara termen, el va inceta la
moartea uzufructuarului si, tot pina in acest moment, isi va produce efectele

8
inchirierea pe durata nedeterminata (,,Fructele civile se socotesc dobindite zi cu zi, si
se cuvin uzufructuarului, in proportie cu durata uzufructului sau art. 525 Cod civil).
Uzuarul nu poate inchiria dreptul sau altuia (art. 571 Cod civil), iar "Cel ce are
dreptul de abitatiune poate inchiria partea casei ce nu locuieste" (art. 572 alin. 2 Cod
civil). Inchirierea partii de locuinta disponibila se va face de catre titularul dreptului
de abitatie in conditiile legii locuintei, cu respectarea dispozitiilor Codului civil
referitoare la abitatie. In ce priveste titularul dreptului de superficie, de vreme ce
acesta are un drept de proprietate asupra constructiei, va putea inchiria liber
locuinta, in conditiile legii.
Legea permite chiriasului sa subinchirieze locuinta (art- 26 alin 1 din Legea nr.
114/1996) numai cu acordul prealabil scris si in conditiile impuse de proprietar.
Solutia se justifica de faptul ca prin contractul de inchiriere si subinchiriere nu se
transmite dreptul de proprietate asupra locuintei de la o persoana la alta. Totusi,
Codul civil, in art. 1418, da posibilitatea locatarului sa subinchirieze locuinta, desigur,
numai daca nu a fost interzisa in total sau in parte.
In fapt, contractul de inchiriere nu se incheie cu toti membrii familiei titularului
contractului, ci numai cu titularul, celelalte persoane care locuiesc impreuna cu el
fiind trecute in contract si avind calitatea tot de chiriasi. Deci, nu numai titularul cu
care se incheie contractul de inchiriere are calitatea de chirias, ci si celelalte
persoane care locuiesc impreuna cu el, fiecare din acestea dobindind un drept locativ
propriu. Faptul ca unul dintre membrii familiei apare in contract ca titular al
contractului de inchiriere nu-i confera un drept locativ distinct de cel al celorlalti
membri ai familiei sale. Persoanele care locuiesc impreuna cu titularul nu este
obligatoriu sa fie membrii familiei sale. De aceea legiuitorul foloseste in numeroase
rinduri, pe linga notiunea de titular al contractului, pe cea de beneficiar al
contractului. Art. 27 lit. c din lege se refera la alte persoane care au avut acelasi
domiciliu cu titularul contractului si care nu sint in raporturi de rudenie cu acesta.
Definitia data de art. 17 din Legea nr. 114/1996 notiunii de familie nu are in vedere
raporturile locative, ci construirea de locuinte sau dobindirea unei locuinte in
proprietate, in conditiile art. 7 si urm. din lege.
In situatia in care titularul contractului de inchiriere paraseste definitiv domiciliul
sau a decedat, inchirierea va continua in folosul urmatoarelor categorii de persoane:
- in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;
- in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu
acesta;
- in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un
an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
In cazul locuintelor cu destinatie speciala, pe linga titularul contractului, calitatea
de chiriasi o vor dobindi numai membrii familiei acestuia, nu si alte persoane.
In conditiile legii locuintei, se pune problema daca pot avea calitatea de chiriasi
persoanele juridice, unitatile administrativ-teritoriale si statul. Consideram ca numai
persoanele fizice pot avea calitatea de chiriasi, in temeiul Legii nr. 114/1996, pentru
ca numai ele pot locui, suprafetele locative cu alta destinatie decit cea de locuinta
vor putea fi inchiriate de catre persoanele juridice, unitatile administrativ-teritoriale si
stat, dar numai in conditiile Codului civil sau ale altor legi speciale.

2.Capacitatea partilor contractante


Inchirierea fiind un act de administrare si nu unul de dispozitie, inseamna ca
locatorul si locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare.
Inchirierea unei locuinte bun comun de unul dintre soti este posibila si fara acordul
expres al celuilalt sot deoarece, in virtutea mandatului tacit, se prezuma ca sotul
locator are si consimtamintul tacit al celuilalt sot.^1) Contractul de inchiriere nefiind
translativ de drepturi, inseamna ca el poate fi incheiat si de catre o persoana care nu
este proprietarul locuintei inchiriate.

9
Inchirierea unei locuinte pe o perioada de pina la 5 ani constituie un act de
administrare si, daca durata inchirierii depaseste 5 ani, actul va fi de dispozitie.
Daca locuinta se afla in indiviziune, inclusiv inchirierea acesteia trebuie sa aiba loc
cu acordul tuturor coindivizarilor, ca urmare a principiului unanimitatii, care
actioneaza cu privire la exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

3.Obiectul contractului-locuinta
Art. 21 din Legea nr. 114/1996 se refera expres la inchirierea locuintelor, ceea ce
inseamna ca celelalte suprafete locative, cu alta destinatie decit cea de locuinta, sint
supuse prevederilor Codului civil sau ale altor legi speciale cu ocazia inchirierii. Legea
nu distinge daca locuinta se afla in mediul urban sau in mediul rural.
Locuinta care se inchiriaza se refera la camerele de zi, dormitoare, bai, WC, dus,
bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei, podul, curtea,
gradina etc. Suprafata locativa, dotarile, curtile, gradinile etc. pot fi folosite in
exclusivitate sau in comun. In contractul de inchiriere vor fi mentionate toate spatiile
care se inchiriaza, cu inventarul obiectelor si al dotarilor aferente. Chiriasul are
dreptul sa foloseasca suprafetele comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa
scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor
menajere, casa liftului etc.). Desigur, el nu are un drept de proprietate pe cote-parti
cu privire la aceste spatii, ci un drept de folosinta indiviz. In contractul de inchiriere
vor putea fi incluse, prin acordul partilor, suprafetele aferente boxelor de la subsol si
ale garajelor, atit timp cit acestea se inchiriaza in acelasi timp cu locuinta, caracterul
lor accesoriu urmind regimul juridic al bunului principal care se inchiriaza.
Locuinta trebuie sa existe in momentul incheierii contractului, dar si o locuinta
viitoare poate face obiectul contractului de inchiriere ("Lucrurile viitoare pot fi
obiectul obligaliei" - art. 965 alin. 1 Cod civil).

4.Chiria
Este un element esential al contractului de inchiriere si este achitata de chirias, in
schimbul folosintei locuintei, pe durata contractului. Conform art. 27 lit. d din Legea
nr. 114/1996, contractul va trebui sa cuprinda, printre altele, "valoarea chiriei lunare,
regulile de modificare a acesteia si modul de plata"; art. 1411 Cod civil dispune ca
"Locatiunea lucrurilor este un contract prin care una din partile contractante se
indatoreste a asigura celeilalte folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept
un pret determinat". Legea face numeroase trimiteri la chirie, modul ei de calcul,
efectele neplatii la termenele stipulate etc. Conform art. 21 lit. 2 din Legea nr.
114/1996, in contract trebuie sa se mentioneze suma platita in avans in contul
chiriei; rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit va putea avea
loc la cererea proprietarului, atunci cind chiriasul nu a platit chiria cel putin 3 luni
consecutiv.^1) Daca exista o hotarire de evacuare a chiriasului, acesta are obligatia
sa plateasca chiria prevazuta in contractul de inchiriere pina la data cind hotarirea de
evacuare va fi executata efectiv.
Dispozitia cuprinsa in art. 32 din Legea nr. 114/1996 este de stricta interpretare,
referindu-se exclusiv la locuintele aflate in proprietatea statului. Dar titulari ai
dreptului de proprietate privata pot fi persoanele fizice, persoanele juridice si
unitatile administrativ-teritoriale, fiecare din acestea putind avea in proprietate
locuinte. Aceasta inseamna ca, in cazul inchirierii locuintelor proprietatea persoanelor
fizice, persoanelor juridice si unitatilor administrativ-teritoriale, stabilirea cuantumului
chiriei se va face dupa criteriile mentionate in art. 31 din lege. Desigur, in situatia in
care alte legi speciale vor dispune alte criterii de stabilire a chiriei (asa dupa cum
vom vedea, asemenea exceptii exista in cazul unitatilor administrativ-teritoriale),
atunci acestea din urma vor fi avute in vedere.

Astfel, locuintele sociale fac parte din domeniul public al unitatilor administrativ-
teritoriale si nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele

10
12 luni, pe familie. Diferenta pina la valoarea nominala a chiriei, calculata conform
art. 31, "va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale
unde este situata locuinta sociala".
Recalcularea chiriei se va face in momentul prezentarii documentelor referitoare la
schimbarea venitului mediu net lunar al familiei. Pentru ca diferenta dintre chiria
nominala a locuintei sociale si cea platita de beneficiarul repartitiei va fi acoperita de
la bugetul local, unitatile care administreaza locuintele sociale au obligatia sa depuna
la consiliile locale situatia privind justificarea sumelor necesare acoperirii de la
bugetul local a diferentei pina la valoarea nominala a chiriei aferente locuintelor
sociale.
Acelasi mod de calcul al chiriei pentru locuintele sociale va fi aplicat si locuintelor
de necesitate.
Referitor la locuinta de serviciu si la locuinta de interventie, acestea fac parte din
patrimoniul agentilor economici, institutiilor publice centrale sau locale, fiind
inchiriate doar salariatilor proprii. Deoarece administrarea si inchirierea acestor
locuinte se realizeaza de catre conducerile agentilor economici detinatori, tot ei vor
stabili conditiile de inchiriere, inclusiv privind determinarea cuantumului chiriei (pct.
34 din Norme).
In cazul locuintelor de protocol cu destinatia de resedinte oficiale, plata chiriei se
va face din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor si
Secretariatului General al Guvernului, in limitele dispozitiilor bugetare anual
aprobate. In contractele de inchiriere privind celelalte locuinte de protocol, se va
determina cuantumul chiriei pe care urmeaza sa o plateasca beneficiarii directi.

5.Termenul inchirierii
Termenul este de esenta contractului de inchiriere, deoarece acest contract prin
natura lui este cu executare succesiva. Art. 21 lit. 1 din lege prevede ca in contract
va trebui sa se mentioneze durata si, raportat la aceasta, data cind incepe sa curga
termenul. Legea se refera la durata, fara sa impuna o perioada minima sau maxima
in care contractul isi produce efectele. Daca vom lua cuvintul cu intelesul de interval
de timp in care se petrece sau se desfasoara o actiune ori perioada de timp intre
doua evenimente succesive, s-ar putea trage concluzia ca intentia legiuitorului a fost
sa reglementeze doar contractul de inchiriere incheiat pe timp determinat.
Cind contractul de inchiriere s-a incheiat pe o durata determinata, atunci el isi va
produce efectele numai pe aceasta perioada, iar cind a fost incheiat pe o durata
nedeterminata, in orice moment in care va interveni o cauza de incetare, inclusiv
denuntarea unilaterala, contractul nu-si va mai produce efectele.
Un contract incheiat pe durata nedeterminata nu are nevoie de reinnoire. Pe de
alta parte, reinnoirea contractului nu poate avea loc decit prin acordul partilor ("In
cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului"), ceea ce inseamna ca
nu i s-a mai permis chiriasului sa procedeze la reinnoirea contractului. Daca la
implinirea termenului nu s-a realizat acordul cu privire la continuarea locatiunii,
obligatia chiriasului consta in evacuarea locuintei.
Partile contractante vor putea "conveni" in mod expres sau in mod tacit la
reinnoirea contractului, "conventia tacita" fiind cunoscuta sub denumirea de tacita
relocatiune.
Reinnoirea expresa a contractului de inchiriere este posibil sa se realizeze pe inca
o perioada determinata, pe cind tacita relocaliune determina ca inchirierea sa devina
din durata determinata in durata nedeterminata, adica o inchiriere fara termen. in
cazul in care s-a convenit asupra tacitei relocatiuni, locatorul va putea oricind
denunta contractul (art. 1438); chiar daca dupa notificarea "concediului", adica a
intentiei locatorului de a inceta localiunea, locatarul va continua sa ocupe locuinta, el
va trebui sa o evacueze, pentru ca nu poate opune reinnoirea tacita a relocatiunii. In
consecinta, potrivit art. 1452 Cod civil, daca chiriasul "si dupa expirarea termenului
locatiunii, continua a ramine in casa sau apartamentul inchiriat, fara nici o

11
impiedicare din partea locatorului, el se considera ca voieste a le ocupa sub aceleasi
conditii si pentru un timp determinat de obiceiul locului, si nu poate nici sa iasa, nici
sa fie concediat inainte de a se fi facut vestirea, in termenul obisnuit in localitate".
Tacita relocatiune presupune continuarea contractului de inchiriere in conditiile in
care a fost incheiat.
Potrivit art. 969 Cod civil, contractul de inchiriere are putere obligatorie nu numai
intre partile care l-au incheiat, dar si fata de judecator si chiar fata de lege, pentru ca
orice interventie a tertilor in contract echivaleaza cu o stirbire a vointei partilor
contractante. Cu toate acestea, uneori legea intervine in contractul de inchiriere si
modifica termenul pina la care urmeaza sa-si produca efectele contractul, aceasta
fiind cunoscuta sub denumirea de prorogare legala sau reinnoire legala a
contractului. Prorogarea legala nu a operat in cazul contractelor de inchiriere
incheiate dupa 1 ianuarie 1990 sau, desi contractul s-a incheiat anterior acestei date,
chiriasul i-a schimbat destinatia din locuinta in spatiu comercial, ceea ce echivaleaza
cu o incalcare a obligatiilor contractuale si justifica cererea de reziliere a contractului
de catre proprietar. Legea nu a facut distinctie cu privire la titularul dreptului de
proprietate asupra suprafetei locative.
Legea nr. 112/ 1995, a caselor nationalizate, cuprinde o alta prorogare legala,
potrivit careia contractele de inchiriere incheiate in temeiul Legii nr. 5/1973, in ceea
ce priveste apartamentele din imobilele prevazute in art. 1, "se prelungesc, de drept,
pe o perioada de cinci ani de la data raminerii definitive a hotaririi comisiei prevazute
la art. 15 ultimul alineat" (art. 7 alin. 1). Legea se refera numai la imobilele cu
destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane
juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se gaseau in posesia statului sau a altor
persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Legea mai dispune ca chiriasii
prevazuti la art. 5 alin. 3 (chiriasii care locuiau in acelasi apartament cu fostul
proprietar sau mostenitorii acestuia) beneficiaza, in perioada de prelungire a
contractului de inchiriere, de dispozitiile legale privind construirea unei locuinte
proprii prin sprijinul statului sau sa aiba prioritate la atribuirea unei locuinte din
fondul locativ administrat de autoritatile publice locale. Protectia chiriasilor prin
efectul prorogarii legale este limitata si, potrivit art. 7 alin. 3 din Legea nr. 112/1995,
poate fi evacuat in termen de un an de la data intrarii in vigoare a legii:
- chiriasul titular sau membrii familiei sale - sot, sotie, copii minori - care au
dobindit ori au instrainat dupa 1 ianuarie 1990, in localitatea de domiciliu, o locuinta
corespunzatoare normelor stabilite prin Legea nr. 5/1973;
- chiriasul care refuza sa preia in folosinta o alta locuinta corespunzatoare, potrivit
Legii nr. 5/1973;
- chiriasul care subinchiriaza locuinta fara consimtamintul proprietarului;
- chiriasul care a schimbat total sau partial destinatia ori structura interioara a
apartamentului, fara consimtamintul proprietarului.
Chiriasii care locuiesc in imobile ce nu au fost restituite in natura fostilor
proprietari sau mostenitorilor acestora vor continua sa-si pastreze calitatea de
chiriasi, in baza contractului de inchiriere incheiat initial. Vor continua sa pastreze
aceasta calitate si in situatia in care nu au posibilitatea sa cumpere locuinta asupra
careia au folosinta. In cazul in care fostul proprietar sau mostenitorii acestuia locuiau,
la data de 22 decembrie 1989, in aceeasi locuinta cu alti chiriasi, vor dobindi
proprietatea intregului apartament, iar locatiunea chiriasilor va continua pina in
momentul in care li se va acorda o locuinta corespunzatoare de catre autoritatile
publice sau de catre proprietar (art. 5 alin. 3 din Legea nr. 112/1995).
In ce priveste inchirierea locuintelor cu destinatie speciala, termenul de inchiriere
este intotdeauna limitat, in cazul acestora neoperind tacita relocatiune (art. 44 alin. 1
din Legea nr. 114/1996).
Locuintele de serviciu si locuintele de interventie sint inchiriate numai salariatilor
proprii ai agentilor economici detinatori, in baza unor contracte de inchiriere care sint
accesorii la contractul individual de munca. Practic, durata inchirierii poate fi egala cu

12
perioada in care isi produce efectele contractul de munca, la incetarea caruia
inceteaza ai inchirierea.
Resedinta oficiala, ca locuinta de protocol, va fi pusa la dispozitia persoanelor
prevazute de art. 58 alin. 1, "pe intreaga durata a exercitarii functiei" (art. 58 alin. 2),
iar celelalte locuinte de protocol vor fi inchiriate "pe durata exercitarii functiei sau a
mandatului" (art. 59 alin. 1).

6.Forma contractului de inchiriere


Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996: "Inchirierea locuintelor se face pe baza
acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris", dispozitie care
consacra principiul consensualismului, potrivit caruia contractul este valabil incheiat
prin simplul acord de vointa al partilor. Textul legii prevede expres ca inchirierea este
posibila in temeiul ,,acordului dintre proprietar si chirias", acord care nu trebuie
exteriorizat intr-o anumita forma speciala. Consensualismul permite manifestarea
consimsamintului partilor in forma scrisa, verbal, inclusiv tacit. Faptul ca art. 21
dispune ca acordul partilor contractante trebuie consemnat prin ,,contract scris" nu
inseamna ca forma scrisa este impusa de lege ad validitatem, ci adprobationem.
Forma scrisa a contractului de inchiriere a fost impusa, pentru probatiunea
contractului, si de legislatiile locative anterioare si in mod corect s-a precizat in
doctrina juridica: "Intocmirea in scris a contractului are insa o mare insemnatate
practica, deoarece existenta si continutul lui nu pot fi dovedite cu martori si
prezumtii, ci numai cu inscrisuri".^1) Admiterea formei scrise ca o conditie de
validitate a contractului ar face imposibila tacita relocatiune.
Revenind la contractul de inchiriere a locuintelor, vom retine ca forma scrisa a
contractului este ceruta de lege ad probationem. Absenta contractului scris nu face
nevalabila conventia, dar face imposibila dovedirea ei cu alte mijloace de proba. ^2)
Pentru locuintele sociale, incheierea contractului de inchiriere este precedata de
emiterea unor repartitii in ordinea stabilita in lista de prioritati ramasa definitiva;
contractul de inchiriere pentru asemenea locuinte se va incheia conform contractului-
cadru de inchiriere prezentat in Anexa nr. 4 din Normele metodologice.
Pentru locuintele de necesitate, incheierea contractului de inchiriere este
precedata de emiterea unei hotariri de catre consiliul local, dupa care partile
contractante vor completa contractul-cadru cuprins in Anexa nr. 4 din Normele
metodologice. Contractele de inchiriere pentru locuintele de serviciu si de interventie
vor fi incheiate tot in forma scrisa. In ceea ce priveste inchirierea locuintelor din
proprietatea statului sau a unitatilor economice cu capital majoritar de stat,
contractul de inchiriere se va incheia conform contractului-cadru din Anexa nr. 5 la
Normele metodologice.
Art. 21 din Legea nr. 114/1996 impune obligativitatea inregistrarii contractului
scris la organele fiscale teritoriale. Inregistrarea contractului la organul fiscal nu este
impusa de lege pentru validitatea contractului, astfel ca neinregistrarea actului la
organul fiscal va atrage doar aplicarea unor sanctiuni fiscale.

IV.Efectele contractului de inchiriere intre partile contractante


1.Drepturile proprietarului
In prezenta chiriasului, proprietarul locuintei are dreptul sa verifice modul in care
sint executate obligatiile asumate prin contract cu privire la folosirea si intretinerea
locuintei. Cind proprietarul se decide sa efectueze o asemenea verificare, aceasta va
fi facuta numai in zilele lucratoare si numai dupa ce chiriasul a fost instiintat, in scris,
despre intentia de verificare. In comunicarea scris se vor mentiona ziua lucratoare si
orele intre care se va face verificarea. Pentru a nu se contesta cele constatate,
proprietarul va putea fi insotit de catre un alt chirias din imobil sau de catre un
reprezentant al asociatiei de chiriasi. Intr-un proces verbal vor fi consemnate toate
constatarile, act care va fi semnat nu numai de proprietar, ci si de persoanele care l-
au insotit cu ocazia verificarii.

13
Daca s-au constatat degradari la partile comune ale imobilului, produse din culpa
chiriasului, atunci "proprietarul este in drept sa stabileasca masurile pentru
efectuarea reparatiilor si recuperarea cheltuielilor" (pct. 41 din Normele
metodologice).
Aceste drepturi sint recunoscute proprietarului in cazul repartizarii unei locuinte
din fondul locativ de stat.
Consideram insa ca, in cazul oricarui contract de inchiriere, indiferent de titular,
locatorul are dreptul de a verifica modul in care chiriasul isi respecta obligatiile
asumate (de exemplu, daca nu se schimba destinatia locuintei etc.). Verificarea va
trebui facuta astfel incit sa nu fie afectata pasnica folosinta a locuintei de catre
chirias, deoarece, in caz contrar, va exista abuz de drept din partea proprietarului.
Proprietarul are dreptul sa accepte tacita relocatiune, iar in timpul relocatiunii sa-l
notifice oricind pe chirias sa evacueze locuinta.

2.Obligatiile proprietarului
Potrivit prevederilor art. 28 din Legea nr. 114/1996, proprietarul are urmatoarele
obligatii:
- sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;
- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si
de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
- sa intretina in bune conditiuni elementele structurii de rezistenta a cladirii,
elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejurimi,
pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa
scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor,
instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de
preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii,
instalatii de colectare si evacuare a deseurilor, instalatii de antena colectiva,
telefonice etc.).
In cazul in care locuinta face parte din fondul locativ de stat, revine obligatia
proprietarului sa inregistreze contractul de inchiriere la organele fiscale teritoriale.
Tot in cazul inchirierii locuintei din fondul locativ de stat, cu 30 de zile inainte de
incetarea contractului, proprietarul are obligatia sa-l instiinteze in scris pe chirias
daca mai intentioneaza sa prelungeasca contractul de inchiriere, inclusiv eventualele
modificari care ar dori sa le faca la contract. Prin neefectuarea acestei comunicari
chiriasului, contractul se va considera mentinut in continuare in aceleasi conditii,
ceea ce echivaleaza cu o tacita relocatiune (pct. 38 din Normele metodologice).
Daca proprietarul nu-si respecta obligatia de a intretine si de a repara imobilul
detinut in proprietate, in urma notificarii scrise a chiriasilor, in temeiul art. 28 si 30
din lege, proprietarul va trebui sa treaca la executarea lucrarilor necesare.
Proprietarul are obligatia sa raspunda sesizarii chiriasilor in termen de 30 de zile si sa
ia masuri de executare a lucrarilor in acelasi termen, in caz contrar, chiriasii vor
efectua ei lucrarile, comunicind proprietarului decizia lor. Lucrarile vor fi efectuate in
contul proprietarului.
In cazul in care locuinta se afla in proprietate comuna pe cote-parti, obligatiile
impuse de art. 28 din lege vor fi aduse la indeplinire de coproprietari, proportional cu
cota-parte care revine fiecaruia din locuinta. Daca imobilul in care se afla locuinta
proprietate exclusiva a unui proprietar se afla in coproprietate, atunci partile de
folosinta comuna ale imobilului vor fi reparate de catre coproprietari, tot proportional
cu cota-parte care revine fiecaruia. Sub acest aspect, art. 35 din lege prevede ca in
cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea
conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a
spatiilor aflate in proprietate indiviza". Cind cladirea cu mai multe locuinte se afla in
coproprietate si unul din coproprietari ii prejudiciaza pe chiriasi, impiedicindu-i cu

14
intentie sa foloseasca normal imobilul, instanta sesizata va putea decide asupra
masurilor necesare folosirii normale a imobilului.^1)
Toti proprietarii de locuinte vor suporta cheltuielile de intretinere a partilor aflate in
coproprietate fortata, nefiind relevanta "imprejurarea ca unele apartamente se afla la
subsol, la parter sau la primul etaj",^2) aceasta nedispensindu-i pe coproprietari de
obligatia de a contribui la plata cheltuielilor. Conform art. 28 lit. c din lege, toti
coproprietarii au obligatia sa contribuie la repararea acoperisului imobilului, fatadei
acestuia, indiferent de etajul, tronsonul unde isi are fiecare apartamentul in
proprietate; tot astfel, coproprietarii vor suporta cheltuielile necesare intretinerii in
bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii (art. 28 lit. d).

3.Drepturile chiriasilor
Conform prevederilor art. 26 din lege, chiriasul are dreptul sa subinchirieze
locuinta, sa-i aduca modificari sau imbunatatiri, dar numai cu consimtamintul
prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar.
Neindeplinirea obligatiilor de intretinere si reparare a locuintei de catre proprietar
da dreptul chiriasului sa execute el aceste lucrari, in contul proprietarului, retinind
contravaloarea acestora din chirie. Legea permite chiriasului sa execute lucrarile,
"daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau
a locuintei si numai atunci cind proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat
masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii" (art. 30
alin. 2). Lucrarile vor fi executate de chirias fara acordul proprietarului, atunci cind
acesta, desi sesizat in scris de catre chirias, nu a luat masurile de executare a
lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii, numai ca inceperea executarii
lucrarilor va trebui anuntata proprietarului. S-a considerat chiar ca, "in caz de
urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor
efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile".^1)

4.Obligatiile chiriasilor
Art. 29 din Legea nr. 114/1996 prevede care sint obligatiile chiriasului:
- efectuarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de
constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
- sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate
din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca
acestea sint in interiorul sau exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs
degradarea nu sint identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au
acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si
dotarile aferente;
- sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta
comuna pe durata contractului de inchiriere.
Art. 22 din lege dispune ca nu vor putea fi cuprinse unele clauze in contractul de
inchiriere, sub sanctiunea nulitatii, interdictii vizind obligatii pe care chiriasii si le-ar
asuma sau ar fi obligati prin contract sa si le asume:
- chiriasul s-ar obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice
suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;
- includerea clauzei care se refera la responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz
de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor
aferente spatiilor comune;
- obligarea chiriasilor sa faca asigurari de daune;
- exonerarea proprietarului de obligaliile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
- includerea clauzei prin care proprietarul ar fi autorizat sa oblina venituri din
nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

15
Art. 1429 din Codul civil prevede ca chiriasul are doua indatoriri principale:
- folosirea locuintei inchiriate ca un bun proprietar si numai conform destinatiei
stabilite prin contract, iar in absenta unei stipulatii speciale, in functie de destinatia
prezumata dupa circumstante;
- plata chiriei la termenele stabilite.
Indatoririle prevazute in Codul civil si cele care se regasesc in art. 22 din Legea nr.
114/1996, contureaza o ierarhizare a obligatiilor chiriasilor:
a) Folosirea locuintei inchiriate ca un bun proprietar si numai potrivit
destinatiei sale.
Modificarea sau imbunatatirile aduse locuintei vor putea fi realizate "numai cu
acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar" (art. 26 alin. 1). Acordul
proprietarului trebuie sa fie prealabil si sa imbrace forma scrisa iar orice modificare
sau imbunatatire la locuinta nu poate avea loc decit in conditiile impuse de
proprietar.^1)
b) Plata chiriei.
Chiriasul are obligatia de a plati chiria la termenele stabilite in contractul de
inchiriere. Fac exceptie locuintele proprietate de stat, situati in care chiriasul salariat
va achita chiria prin retineri din salariu, lunar, chiar daca se mai fac chiriasului si alte
retineri.
Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele aflate in proprietatea statului se va stabili
printr-o lege speciala.
Pentru locuintele proprietatea persoanelor fizice, persoanelor juridice si unitatilor-
administrative, plata chiriei va avea loc conform dreptului comun.
c) Plata cheltuielilor de intretinere.
Prin contractul de inchiriere, chiriasul se poate obliga sa achite obligatiile care ii
revin din cheltuielile comune si neplata acestor cheltuieli, timp de trei luni, permite
asociatiei de proprietari sa solicite justitiei rezilierea contractului de inchiriere (art. 24
lit. c din Legea nr. 114/1996). Potrivit Anexei nr. 2 la lege, care cuprinde
regulamentul-cadru al asociatiei de proprietari, cheltuielile comune sint acele
cheltuieli sau obligatii financiare ale asociatiei, care sint legate de proprietatea
comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta. La rindul sau, art. 31 din
lege dispune ca in cuantumul chiriei vor fi incluse si cheltuielile de intretinere a
locuintei. Daca insa in contract nu s-a prevazut obligatia chiriasului de a plati cota-
parte din cheltuielile comune, atunci acestea vor fi platite de proprietar.
Cheltuielile de intretinere la partile de constructii si instalatii aflate in folosinta
comuna se vor repartiza proportional cu cota-parte care revine fiecarui apartament
proprietate, din proprietatea comuna, fiind cuprinse in aceasta categorie lucrarile
aferente spalatoriilor, uscatoriilor, casei scarii, subsolului, terasei sau acoperisului,
podului, precum si ascensorului, centralelor termice, crematoriilor si a altor
asemenea parti ale condominiului.
In ce priveste cheltuielile privind consumul de apa si pentru canalizare, ele se vor
repartiza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in cladire, pe baza
facturilor prezentate de furnizor si insusite de asociatia de proprietari. Daca nu exista
aparate de inregistrare a consumului de apa, consumul va fi determinat in acest caz
in sistem pausal, pe fiecare tip de consumator. Daca chiriasii folosesc bai sau dusuri
comune, atunci consumul de apa se va stabili luindu-se in calcul jumatate din suma
ce revine fiecarei persoane din apartamentele dotate cu dusuri si bai..
Cheltuielile privind consumul de energie electrica, aferent partilor comune ale
cladirii, vor fi stabilite cu ajutorul contoarelor montate separat de cele din
apartamente, defalcindu-se apoi pe numarul de persoane care locuiesc in cladire.
In ce priveste cheltuielile privind furnizarea energiei termice prin centrale
termice sau puncte termice aflate in exploatarea unitatilor de gospodarie comunala
sau a altor furnizori, plata cheltuielilor se face conform tarifelor pe care le practica
acesti furnizori. Si in acest caz, cheltuielile pentru incalzirea locuintelor vor fi
repartizate proportional cu cota-parte indiviza care ii revine fiecarui proprietar din

16
proprietatea comuna. Daca proprietarul va modifica suprafata radianta a elementilor
de incalzire la apartamentul sau, se va recalcula si suma datorata.
Cheltuielile privind consumul de apa calda se vor repartiza pe proprietari,
proportional cu numarul de persoane care locuiesc in cladire, iar daca in cladire
exista si spatii cu alta destinatie decit cea de locuinta, cheltuielile vor fi repartizate
potrivit cotelor stabilite prin conventii anuale cu detinatorii acestor spatii.
Cheltuielile referitoare la consumul de gaze la sobe in scopul incalzirii, aparate
de masurare a acestui consum neexistind, se vor repartiza proportional cu cota-parte
care revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna; cind consumul de gaze
naturale priveste prepararea hranei si nu exista aparate de masurare a consumului
de gaze pentru fiecare apartament, atunci aceste cheltuieli vor fi repartizate pe
fiecare proprietar, in functie de numarul de persoane care locuiesc in cladire.
Cheltuielile referitoare la ridicarea reziduurilor si gunoaielor menajere, inclusiv
cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor, vor fi repartizate proportional cu
numarul de persoane care locuiesc in cladire. Pentru functionarea
hidrofoarelor,
cheltuielile aferente energiei electrice vor fi repartizate tot proportional cu
numarul de persoane care locuiesc in cladire.
Cind cladirea are si spatii cu alta destinatie decit cea de locuinta sau proprietarii
unor apartamente primesc la domiciliul lor si alte persoane (croitori, coafori,
cosmeticieni etc.), atunci cota-parte din cheltuieli se va stabili prin conventiile anuale
incheiate cu acesti detinatori.
Desigur, normele metodologice se refera la obligativitatea proprietarilor de a plati
cheltuielile comune, dar daca prin contractul de inchiriere incheiat intre proprietar si
chirias s-a prevazut expres ca acesta va achita cota-parte din cheltuieli care revine
proprietarului, pe perioada locatiunii, atunci obligatia de plata apartine chiriasului.
d) Obligatia de intretinere a locuinei Inchiriate.
Obligatia principala a proprietarului este aceea de a preda locuinta in stare
normala de folosinta, iar chiriasul sa o restituie in aceeasi stare. Aceasta impune ca,
in perioada locatiunii, chiriasul sa ia toate masurile pentru intretinerea locuintei, in
acest scop art. 29 din Legea nr. 114/1996 reglementind expres o serie de obligatii
care cad in sarcina chiriasului, cu privire la intretinerea imobilului.
In primul rind, chiriasul va trebui sa execute lucrarile de intretinere, reparatii
sau inlocuire a elementelor de construclii si instalatii din folosinla exclusiva (art. 29
lit. a). Lucrarile de reparatii ale chiriasului nu se confunda cu lucrarile de reparatii
care cad in sarcina proprietarului, acesta din urma fiind obligat sa execute lucrarile
de reparatii care vizeaza mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de
functionalitate a cladirii pe timpul inchirierii, pe cind lucrarile de reparatii care trebuie
realizate de chirias se refera exclusiv la spatiul si instalatiile aflate in folosinta
exclusiva.
Obligatia chiriasului nu se limiteaza la intretinerea spatiului in folosinta exclusiva,
dar legea il obliga sa asigure curatenia si igienizarea nu numai in interiorul locuintei
inchiriate, dar si la partile de folosinta comuna.
Chiriasul raspunde de deteriorarile produse locuintei nu numai ca urmare a faptei
sale, dar si de catre membrii familiei sale sau de catre subchirias. El va fi exonerat de
raspundere daca va face dovada ca pierderea ori deteriorarea sint consecinta
vechimii sau fortei majore (art. 1431 Cod civil).

V.Contractul de subinchiriere a locuintei


1.Cadrul legislativ.Notiuni generale
Potrivit prevederilor art. 26 din Legea nr. 114/1996, chiriasul are dreptul sa
subinchirieze locuinta, dar "numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de
proprietar". Posibilitatea subinchirierii este exclusa, daca prin contractul de inchiriere
partile contractante au convenit ca, pe toata perioada locatiunii, subinchirierea este
interzisa. Codul civil, in art. 1418 alin. 1, dispune ca "Locatarul are dreptul de a

17
subinchiria", in conditiile in care "o asemenea facultate nu i-a fost interzisa".
Interdictia de a subinchiria nu se prezuma niciodata, ci va trebui sa rezulte expres din
contractul de inchiriere.
Modul de redactare a art. 26 din Legea nr. 114/1996 este confuz din punct de
vedere juridic, deoarece prevede ca subinchirierea nu poate avea loc decit cu
consimtamintul proprietarului si in conditiile impuse de acesta, numai "daca acestea
nu sint interzise prin contractul de inchiriere principal".^1) De aceea s-a considerat
ca consimtamintul proprietarului ar fi necesar doar atunci cind prin contractul de
inchiriere s-ar fi stipulat interdictia subinchirierii, iar ulterior, in timpul locatiunii,
partile ar fi revenit asupra clauzei de interzicere.^2) Dimpotriva, din interpretarea
art. 26 alin. 1 din lege, credem ca in toate cazurile de subinchiriere este necesar
acordul proprietarului, in absenta acordului, contractul de subinchiriere fiind anulabil.

2.Conditiile de fond si forma ale contractului de subinchiriere


Pentru a opera subinchirierea, este necesar ca aceasta sa indeplineasca mai multe
conditii. Astfel, contractul trebuie sa imbrace forma scrisa, ca o conditie ad
probationem; cum legea nu prevede nimic in legatura cu forma contractului de
subinchiriere, incheierea acestuia se va face conform prevederilor art. 26 din lege.
Forma scrisa este ceruta de lege ad probationem si nu ad validitatem si actul poate fi
autentic sau sub semnatura privata.
Legea conditioneaza subinchirierea si de acordul proprietarului, care trebuie sa fie
scris si prealabil incheierii contractului. Si acordul scris al proprietarului poate
imbraca forma autentica sau actul sa fie sub semnatura privata, continutul lui putind
fi cuprins chiar in contractul de subinchiriere, ori actul separat al acordului face parte
integranta din contract.
Actul care consfinteste subinchirierea va trebui inregistrat la organele fiscale
teritoriale, astfel, vor fi aplicabile sanctiunile fiscale, fara ca neinregistrarea sa
afecteze valabilitatea contractului de subinchiriere.
Contractul de subinchiriere se va incheia intre titularul contractului de inchiriere
(locatar) si subchirias, iar prin aceasta subinchiriere titularul nu are voie sa incalce
drepturile locative ale celorlalti membri ai familiei sale.
Situatia juridica a subchiriasului este deosebita de cea a toleratului. Toleratii sint
persoane care locuiesc temporar In locuinta locatarului, in absenta oricarui contract,
nebeneficiind de vreun titlu locativ, astfel ca vor putea fi oricind evacuati. Instanta
suprema a stabilit ca, atunci cind se stabileste cuantumul chiriei, nu se va avea in
vedere si salariul persoanei tolerate, deoarece aceasta nu are nici un drept locativ in
locuinta.
Concubinul poate fi inclus printre "persoanele care vor locui impreuna cu titularul
contractului", imprejurare in care el va dobindi un drept locativ. Neincluderea lui in
contract i-ar putea conferi calitatea de tolerat, dar va putea fi evacuat oricind de
chirias sau proprietar.
Durata subinchirierii va fi stabilita de parti in contract.

3.Efectele contractului de subinchiriere


Principiul relativitatii contractelor determina ca si contractul de subinchiriere sa
produca efecte juridice numai intre partile care l-au incheiat, adica intre chirias
(locatar) si subchirias. Art. 26 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 prevede expres ca
"Beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept
impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare".
Subinchirierea nu intrerupe obligatia chiriasului de a plati chiria proprietarului si de
a executa celelalte obligatii care ii revin din contractul de inchiriere. Sub acest
aspect, art. 29 alin. 2 din lege prevede ca "obligatiile chiriasului cu privire la
intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii
locuintei". Consideram ca partile vor putea include in contractul de subinchiriere
clauza potrivit careia, pe perioada sublocatiunii, obligatia de executare a lucrarilor de

18
intretinere, reparatii sau inlocuirea elementelor de constructii si instalatii din folosinta
exclusiva sa fie preluata de subchirias. Numai ca o asemenea conventie nu este
opozabila proprietarului care, in temeiul art. 29 din lege, il va urmari nemijlocit pe
chirias asupra modului cum isi indeplineste obligatiile asumate in contractul de
inchiriere.
Contractelor de subinchiriere le sint aplicabile dispozitiile dreptului comun in
materia locatiunii. Daca contractul s-a incheiat pe durata determinata, la implinirea
termenului subchiriasul va trebui sa paraseasca locuinta; daca subinchirierea este pe
perioada nedeterminata, este posibila tacita relocatiune,^1) dar chiriasul va putea
oricind sa dea preaviz subchiriasului sau sa-l cheme in judecata pentru evacuare
(ceea ce inseamna tot o punere in intirziere).
Caracterul accesoriu al contractului de subinchiriere face ca acesta sa fie
dependent de contractul de inchiriere.
Eventuala nulitate absoluta sau relativa a contractului de inchiriere atrage si
desfiintarea contractului de subinchiriere. Existenta unei cauze de nulitate a
contractului de subinchiriere nu va influenta valabilitatea contractului de inchiriere.
Neexecutarea obligatiilor asumate de subchirias in contractul de subinchiriere da
dreptul chiriasului sa solicite rezilierea contractului de subinchiriere (art. 24 din lege).

VI.Cesiunea contractului de subinchiriere


1.Partile.Forma cesiunii
Contractul de cesiune se incheie intre chiriasul cedent si cesionar dar, asa cum am
vazut, cu acordul prealabil scris al proprietarului locuintei si in conditiile impuse de
acesta. Proprietarul se limiteaza a-si da acordul si a impune conditiile cesiunii, fara a
fi parte in contractul de cesiune, asa cum nu este nici la subinchiriere. Cesiunea fiind
o conventie, partile trebuie sa indeplineasca toate conditiile legale pentru a incheia o
asemenea conventie, iar aceasta sa indeplineasca toate conditiile de validitate ale
oricarui contract.
Cesiunea trebuie sa imbrace la rindul ei forma scrisa, ca o conditie de validitate,
iar actul sa fie inregistrat la organele fiscale teritoriale. Asa cum nu pot fi
subinchiriate, nu vor putea fi cesionate nici contractele de inchiriere care au ca obiect
anumite locuinte cu destinatie speciala (protocol, de necesitate, de serviciu sau
interventie etc.).

2.Efectele cesiunii
Deoarece Legea nr. 114/1996 nu cuprinde nici o dispozitie referitoare la cesiunea
contractului de inchiriere a locuintei, inseamna ca vor fi aplicabile dispozitiile
dreptului comun in materie. In cazul in care cesiunea ar avea loc fara acordul
prealabil scris si in conditiile impuse de proprietar, acesta va fi in drept sa solicite
rezilierea contractului de inchiriere. Cum art. 1418 Cod civil se refera la cesiunea
contractului de locatiune, isara nici o alta prevedere speciala inseamna ca vor fi
aplicabile dispozitiile dreptului comun in materia cesiunii (art. 1391 si urm. Cod civil).
Cu acordul proprietarului, este posibil ca cesionarul sa dobindeasca nu numai
drepturile locative, ci sa treaca asupra lui si obligatiile locative. Raminerea acestor
obligatii in continuare in sarcina chiriasului decent determina ca raporturile dintre
proprietar si chirias sa continue sub acest aspect.

VII.Schimbul voluntar de locuinte


1.Cadru legislativ.Admisibilitate
Legea nr. 5/1973, In art. 26, prevedea posibilitatea ca locatarii principali sa faca
schimb de locuinte. Si Legea nr. 114/1996, in art. 33, reglementeaza dreptul
titularilor contractelor de inchiriere sa faca intre ei schimb de locuintea "Titularii de
contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a
aprobat inchirierea sau, dupa caz, a proprietarului locuintei". In acest context
legislativ, inseamna ca nu exista nici un impediment pentru realizarea schimbului

19
voluntar de locuinte. Cum si in acest caz legea este lacunara, nereglementind in
detaliu schimbul voluntar de locuinte, dispozitiile Legii nr. 114/1996 se vor complini
cu cele ale Codului civil.

2.Parti.Conditii
Schimbul se realizeaza intre titularii de contracte de inchiriere si poate avea loc
intre doi sau mai multi titulari. Pot face obiectul schimbului locuintele care fac
obiectul dreptului de proprietate privata, indiferent de titular, precum si locuintele din
fondul de stat, pentru ca legea nu distinge, dimpotriva, impunind conditia ca, atunci
cind inchirierea s-a facut cu aprobarea autoritatii, aceasta va trebui sa-si dea avizul si
la schimbul voluntar.
Pentru ca schimbul sa fie valabil, "trebuie indeplinite, pe linga conditiile speciale
prevazute de lege, conditiile generale inscrise in Codul civil pentru existenta si
validitatea oricarei conventii".^1) Sub acest aspect, in practica judiciara s-a pus
problema disparitiei cauzei care a determinat schimbul. Fictivitatea cauzei poate
justifica neefectuarea schimbului. In fond, scopul urmarit de coschimbasi este ca
fiecare sa obtina o locuinta adecvata necesitatilor lor.
Locuintele sociale, conform art. 49 din Legea nr. 114/1996, nu pot face obiectul
subinchirierii sau cesiunii, inclusiv al schimbului voluntar de locuinte, deoarece ele
apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale (art. 39 alin. 1).
Locuintele de necesitate nu pot face obiectul schimbului voluntar, avind in vedere
ca ele folosesc doar la cazarea temporara a persoanelor si familiilor ale caror locuinte
au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale etc.
Locuintele de protocol cu destinatie de resedinte oficiale nu pot face obiectul
schimbului voluntar, pe cind in cazul celorlalte locuinte de protocol, cu aprobarea
Regiei Autonome "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat", schimbul ar
putea avea loc, in conditiile legii, daca interesele titularilor de contracte o cer.
Evident, schimbul voluntar ar putea avea loc nunmai intre persoanele mentionate
expres de art. 59 alin. 1 din lege, prin efectul schimbului nefiind posibila iesirea
locuintei din fondul locativ de protocol.
Locuintele de serviciu si cele de interventie se inchiriaza salariatilor proprii de
catre agentii economici, institutiile publice centrale sau locale, contractele de
inchiriere fiind accesoriu la contractul de munca. Locuintele de interventie urmeaza
regimul juridic al locuintei de serviciu, cu deosebirea ca locuintele de serviciu, in
anumite conditii legale, vor putea fi vindute, pe cind locuintele de interventie, nu.

3.Efectele schimbului voluntar de locuinte


Daca schimbul voluntar s-a realizat cu indeplinirea tuturor conditiilor de forma si
de fond cerute de lege, inclusiv cu toate avizele necesare, el va "produce efectele
unei duble cesiuni de creanta, avind ca obiect drepturile de folosinta locativa".^1)
Titularii contractelor de inchiriere care au operat schimbul voluntar vor inceta
raporturile locative cu locatorii initiali si vor avea raporturi locative cu noii locatori.
Efectuarea unui schimb de locuinte fara aprobarile prealabile nu va produce nici un
efect juridic,^2) cu alte cuvinte schimbul nu va opera, dar actul incheiat de titulari
poate avea valoarea unui antecontract, titularii obligindu-se reciproc sa depuna toate
diligenlele pentru a obtine aprobarile necesare efectuarii schimbului.
Locuintele care fac obiectul schimbului voluntar pot sa nu fie similare, avind
incaperi si conforturi diferite sau sint situate in cladiri cu elemente de constructii si
instalatii tot diferite, ceea ce si determina ca si obligatiile fata de proprietar sa fie
diferite; cum drepturile de folosinta nu sint similare, aceasta obliga ca, dupa schimb,
sa fie incheiate noi contracte, in care sa fie mentionate noile chirii si obligatii etc.
O cauza de nulitate absoluta, care ar afecta contractul de schimb voluntar, va
putea fi invocata de orice persoana care are un interes juridic, actiunea in
constatarea nulitatii fiind imprescriptibila; in cazul in care o cauza de nulitate relativa

20
ar afecta actul, atunci partea vatamata, in termen de trei ani, va putea sesiza justitia,
in vederea anularii contractului.

VIII.Schimbul obligatoriu de locuinte


Consideratii generale
Legea nr. 114/1996 nu mai cuprinde nici o dispozitie cu privire la schimbul
obligatoriu de locuinte, asa cum era reglementat de art. 64 din Legea nr. 5/1973, in
prezent abrogata. Legea permitea persoanelor care aveau o locuinta proprietate
personala, dar nu locuiau in ea, sa se poata muta in locuinta, la cererea lor, impreuna
cu familia. In prezent, art. 33 din Legea nr. 114/1996 permite doar schimbul voluntar
de locuinte intre titularii contractelor de inchiriere. Pentru contractele de inchiriere
incheiate pina la data de 1 ianuarie 1990, legea permitea proprietarului sa se mute in
locuinta proprietatea sa, ocupata de chirias, in baza unui contract valabil, recurgindu-
se la un schimb obligatoriu de locuinta, oferindu-se chiriasului locuinta ocupata de
proprietar. Se putea oferi chiriasului si alta locuinta din fondul locativ de stat.
In absenta reglementarii schimbului obligatoriu de catre Legea nr. 114/1996, ar
urma sa revenim la dreptul comun in materia locatiunii, dar Codul civil nu prevede
posibilitatea schimbului obligatoriu. Nici un act normativ nu mai reglementeaza in
prezent posibilitatea schimbului obligatoriu de locuinte, inclusiv pentru contractele de
inchiriere incheiate anterior datei de 1 ianuarie 1990.

IX.Incetarea contractului de inchiriere


1.Consideratii generale
Vom distinge doua categorii de cauze care pot determina incetarea contractului de
inchiriere, unele fiind reglementate expres de Legea nr. 114/1996, altele
reglementate de Codul civil sau alte legi speciale. Cauzele care pot duce la incetarea
contractului, potrivit Legii nr. 114/1996 sint:
- expirarea termenului pentru care s-a incheiat contractul, si nu a operat
relocatiunea (art. 23);
- rezilierea contractului, la cererea proprietarului (art. 24 lit. b), la cererea
asociatiei de locatari (art. 24 lit. c), la cererea primarului sau a persoanei
imputernicite de catre acesta (art. 46 lit. b);
- denuntarea contractului de inchiriere de catre chiria,s (art. 24 lit. a);
- incetarea contractului de inchiriere in situatia in care titularul contractului
paraseste definitiv domiciliul sau a decedat si nu exista persoane care sa solicite
locuinta (art. 27 alin. 2);
- cumpararea locuintei inchiriate de catre chiria,s (art. 53 alin. ultim);
- incetarea de drept a contractului (art. 60 alin. 3).
Rezilierea contractului atrage si evacuarea chiriasului si a familiei sale ("Evacuarea
chiriasului se face numai pe baza unei hotariri judecatoresti" - art. 25 alin. 1),
evacuarea nefiind conditionata de atribuirea altei locuinte. In cazul in care contractul
a expirat si nu a fost reinnoit, a incetat de drept sau chiriasul nu paraseste locuinta,
in conditiile in care a denuntat unilateral contractul, proprietarul va putea recurge la
justitie, solicitind evacuarea din locuinta. Prin cumpararea locuintei de serviciu de
catre chirias, locatiunea inceteaza si locuinta va fi stapinita in calitate de proprietar.
Codul civil reglementeaza incetarea contractului de locatiune, in citeva cazuri:
a) denuntarea contractului de catre locator, in situatia in care contractul este pe
durata nedeterminata;
b) pieirea bunului inchiriat;
c) vinzarea locuintei de catre locator, cind in contract nu s-a stipulat clauza
incetarii contractului de inchiriere, in cazul vinzarii bunului (art. 1442 Cod civiD.
Exista, de asemenea, cazuri de incetare a contractului de inchiriere atunci cind se
constata nulitatea lui sau este anulat, deoarece a fost incheiat cu incalcarea

21
dispozitiilor legale (actiunea in justitie va fi in nulitate sau in anulare, dupa cum
norma de drept care a fost incalcata este sau nu imperativa).
In cazul in care instanta a dispus evacuarea chiriasului, obligatia de a plati chiria
nu inceteaza nici macar la data cind hotarirea a ramas definitiva si irevocabila, ci la
data cind hotarirea de evacuare va fi pusa efectiv in executare. Punerea in executare
a hotaririi trebuie sa aiba loc in termenul general de prescriptie, care este de trei ani.
Sub acest aspect, art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 este categorica "Chiriasul
este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pina la data
executarii efective a hotaririi de evacuare". Actele premergatoare de executare
(somatii etc.) nu inceteaza plata chiriei.

2.Incetarea contractului de inchiriere(Legea nr. 114/1996)


a)Ajungerea contractului de inchiriere la termen
Textul legii prevede ca, in situatia in care partile au convenit asupra reinnoirii
contractului, pe o noua perioada determinata sau nedeterminata, atunci "chiriasul
este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". Asa dupa
cum am mai vazut, reinnoirea contractului poate avea loc prin acordul expres sau
tacit al partilor contractante. In doctrina juridica s-a susginut ca reinnoirea
contractului va putea avea loc "si in temeiul clauzei exprese si in conditiile prevazute
in contractul initial".^1)
Art. 23 din Legea nr. 114/1996 se coroboreaza cu art. 1436 Cod Civil, care prevede
ca: "Locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea
termenului, fara sa fie trebuinta de o prealabila instiintare". Tacita relocatiune, in
temeiul art. 1437 Cod civil, echivaleaza cu o reinnoire a contractului de inchiriere,
transformind contractul de pe o perioada determinata, intr-unul pe o durata
nedeterminata.
b)Rezilierea contractului
Deoarece Legea nr. 114/1996 nu reglementeaza decit conditiile in care poate avea
loc rezilierea, in temeiul art. 72 din lege, dispozitiile acestui act normativ se vor
completa cu cele ale Codului civil in materia rezolutiunii - art. 1020-1021 Cod civil.
Rezilierea opereaza in cazul in care una din partile contractante, cu rea-credinta,
refuza sa-si execute obligatiile asumate prin contract. Rezolutiunea constituie o
alternativa pusa la indemina creditorului obligatiei, acesta avind dreptul sa ceara
"desfiintarea conventiei cu daune-interese care reprezinta prejudiciul suferit de
creditor prin faptul neexecutarii obligatiei asumate".
Rezilierea fiind o solutie alternativa pentru proprietar (el fiind liber sa solicite
executarea obligatiei), este clar ca actiunea in rezolutiune nu poate fi promovata
decit in timpul executarii contractului. Pe de alta parte, rezilierea nu poate opera la
"cererea chiriasului", aceasta echivalind cu o denuntare a contractului. Locatarul ar
putea, de exemplu, sa ceara rezilierea contractului, dar in temeiul art. 1425 Cod civil.
Rezilierea este o forma de incetare a contractului de inchiriere, dar sfera de aplicare
a "incetarii" este mult mai larga decit cea a "rezilierii".
a) Rezilierea contractului, la cererea proprietarului, poate avea loc in urmatoarele
situatii:
1. chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni de zile consecutiv
2. chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata
aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor sau daca instraineaza
fara drept parti ale acestora;
3. chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica
folosirea normala a locuintei;
4. chiriasul nu a respectat clauzele contractuale.
----------------
1. Neplata chiriei o perioada de trei luni de zile consecutiv nu este conditionata

22
de reaua-credinta a chiriasului, ci este suficient sa nu se achite chiria. Doar daca in
contractul de inchiriere s-ar fi inclus un pact comisoriu expres, la implinirea celor trei
luni consecutive de neplata a chiriei rezilierea ar opera de drept.
Daca chiriasul a efectuat lucrarile care cadeau in sarcina proprietarului, atunci
contravaloarea lor va fi scazuta din chirie, iar daca valoarea acestora acopera
chiria pe o perioada de trei luni consecutiv, prin efectul compensatiei judecatoresti se
va constata ca datoria restanta este stinsa si actiunea in reziliere promovata de
proprietar, in temeiul art. 24 lit. b din lege, va fi respinsa.
2. Rezilierea poate avea loc atunci cind chiriasul cauzeaza insemnate stricaciuni
locuintei, cladirii in care se afla locuinta, instalatiilor, inclusiv altor bunuri aferente ori
instraineaza fara drept parti ale acestora. Degradarile minore nu vor justifica
desfiintarea contractului, dar ramine sarcina instantei, in fiecare caz in parte, sa
stabileasca cit de insemnate sint stricaciunile. Rezilierea nu vizeaza numai
degradarile produse locuintei inchiriate, ci si cladirii in care se afla aceasta, oricarei
instalatii a cladirii. Simpla instrainare fara drept a unor parti ale acestora va justifica
rezilierea.
3. La cererea proprietarului, rezilierea mai poate avea loc atunci cind chiriasul face
imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (art. 24 lit. b).
Rezilierea va avea loc atunci cind locatarii principali si cei care locuiesc impreuna cu
acestia, prin comportarea lor, fac imposibila convietuirea pentru alti locatari din
acelasi apartament sau cladire sau impiedica folosinta normala a locuintei. Pentru a
opera rezilierea, va trebui ca ,,purtarea locatarului sa faca realmente imposibila
convietuirea; sa fie vorba de fapte repetate de comportare sicanatorie, permanenta
si abuziva". Chiar daca numai unul din soti are o comportare necorespunzatoare fata
de ceilalti locatari din imobil, va fi evacuat si celalalt sot, in caz contrar, s-ar ajunge la
separarea judecatoreasca a domiciliului comun.
Cei lezati de comportamentul unui chirias ar putea pretinde daune morale,
deoarece le-a fost incalcat dreptul la viata privata (art. 998-999 Cod civil), iar daca s-
au produs si daune materiale, instanta va acorda daune-interese. In ce priveste insa
rezilierea contractului de inchiriere la cererea colocatarilor, asociatiei de proprietari
etc., pe considerentul ca chiriasul face imposibila conviesuirea sau impiedica
folosirea normala a locuintei, nu credem ca este posibila. Evacuarea ar putea fi
ceruta de colocatari etc., dar in temeiul abuzului de drept savirsit de chiriasul care
face imposibila convietuirea sau impiedica folosinta normala a locuintei ori cladirii.
Raspunderea civila delictuala pe care o declanseaza abuzul de drept poate avea ca
finalitate nu numai plata daunelor morale sau materiale, ci chiar evacuarea.
4. Proprietarul mai poate cere rezilierea contractului si atunci cind "chiriasul nu a
respectat clauzele contractuale". Evident, nerespectarea clauzelor stipulate in
contractul de inchiriere, in totalitate sau in parte, va justifica promovarea actiunii in
reziliere, sarcina probei revenind proprietarului reclamant.

b) Rezilierea contractului de inchiriere la cererea asociatiei de proprietari, in


temeiul art. 24 lit. c din lege. Asociatia de proprietari are calitatea procesuala activa
de a solicita rezilierea contractului de inchiriere, "atunci cind chiriasul nu si-a achitat
obligatiile ce-i revin din plata cheltuielilor comune pe o perioada de trei luni, daca au
fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului". In principiu,
obligatia de a participa la plata cheltuielilor comune apartine proprietarului, dar prin
contractul de inchiriere se poate conveni ca plata acestora sa cada in sarcina
chiriasului. Preluarea obligatiei de plata a cheltuielilor comune de catre chirias
permite asociatiei de proprietari sa ceara rezilierea contractului de inchiriere.

c) Rezilierea contractului de inchiriere in conditiile art. 46 lit. b Fi art. 49 din Legea


nr. 114/1996. Dupa ce art. 46 lit. a dispune ca contractul poate fi reziliat in conditiile
art. 24 din lege, mai adauga un caz; astfel, rezilierea va mai opera "in cazul in care
venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi

23
depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut de art. 42 din prezenta lege, iar
titularul contractului de inchiriere nu a schimbat valoarea nominala a chiriei in
termen de 90 de zile de la comunicare". Cazul de reziliere prevazut de art. 46 lit. b se
refera la locuinta sociala, calitatea procesuala activa de a cere rezilierea apartinind
primarului sau persoanei imputernicite de acesta sa incheie contractul de inchiriere.
c)Denuntarea contractului de catre chirias(art. 24 lit. a din Legea nr.
114/1996)
Textul legii se refera la posibilitatea oferita chiriasului sa rezilieze contractul de
inchiriere, cu obligatia notificarii prealabile a proprietarului intr-un termen de 60 de
zile. Chiar daca ar interveni o prorogare legala a contractului, chiriasul tot are dreptul
sa denunte oricind contractul, deoarece prorogarea legala are loc numai in interiorul
sau. Legea nu prevede nici o sanctiune pentru nerespectarea conditiei notificarii
prealabile sau a nerespectarii termenului minim de 60 de zile. Aceasta l-ar putea
prejudicia pe proprietar, care n-ar avea suficient timp sa reinchirieze locuinta, fiind
privat de cistigul pe care l-ar fi putut obtine din chiria pe care a incasat-o. In acest
caz, vor fi aplicabile prevederile art. 1453 Cod civil, potrivit carora chiriasul, care a
denuntat contractul, va fi dator de a plati chiria pe tot timpul necesar pentru o noua
inchiriere. Proprietarul nu va putea abuza de acest "timp" si sa tergiverseze
reinchirierea, de aceea legiuitorul s-a referit la "timpul necesar" pe care, in caz de
conflict, instanta il va putea aprecia.
Deoarece denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias constituie un drept
al acestuia, proprietarul nu i-ar putea pretinde daune-interese pentru faptul
denuntarii contractului.
Conform legii, denuntarea contractului va avea loc "inainte de timpul stabilit",
adica de momentul in care expira contractul. Daca termenul este stabilit in contract,
atunci denuntarea va avea loc pina la implinirea termenului; daca contractul este pe
durata nedeterminata, iarasi chiriasul va putea denunta oricind contractul.
In ceea ce il priveste pe locator, asa dupa cum vom vedea, el poate recurge la
denuntarea unilaterala a contractului doar in cazul contractului incheiat pe durata
nedeterminata.
Denuntarea contractului de inchiriere este irevocabila, astfel ca chiriasul nu mai
poate reveni asupra renuntarii. Instanta suprema a decis ca, in cazul in care chiriasul
renunta la dreptul sau locativ, revenirea lui "in aceeasi locuinta este lipsita de orice
efecte juridice, deoarece in urma renuntarii are nevoie de un nou titlu locativ". ^1)

d)Incetarea contractului de inchiriere(parasire,deces)


Incetarea contractului de inchiriere in situatia in care titularul contractului de
inchiriere a parasit definitiv locuinta sau a decedat si locuinta nu a fost solicitata de
persoanele prevazute de art. 27 alin. 1 din lege
In situatia in care titularul contractului va parasi definitiv locuinta sau va deceda,
contractul de inchiriere va continua, dupa caz:
a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;
b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu
acesta;
c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin
un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
Daca mai multe persoane formuleaza cereri, art. 27 alin. 2 din lege dispune ca
,,contractul de inchiriere se transfera prin hotarire judecatoreasca". Legea se refera
numai la sot sau sotie, descendentii ori ascendentii, care au locuit impreuna cu
titularul, intrind in notiunea de familie, conf. art. 17 din lege. O prima conditie este
ca persoanele respective sa faca dovada calitalii de sot, sotie, descendent sau
ascendent (nefacindu-se distinctia intre ascendentii ordinari sau privilegiati) si apoi
sa faca dovada ca au locuit impreuna cu titularul contractului, sub acest aspect legea
neimpunind o perioada de timp cit ar fi trebuit sa aiba loc locuirea.

24
Cum, potrivit art. 21 lit. k din lege, in contract trebuie trecute si persoanele care
locuiesc impreuna cu titularul contractului, legea a dispus ca si aceste persoane vor
putea cere locuinta, facind insa dovada ca au avut acelasi domiciliu cu titularul cel
putin un an si ca au fost inscrise in contractul de inchiriere. Interesant este faptul ca
legiuitorul nu a mai prevazut conditia locuirii impreuna cu titularul, ci cea a identitatii
de domiciliu cu titularul. Existenta persoanelor mentionate face ca contractul de
inchiriere sa nu inceteze, ci el se va transfera persoanelor care solicita locuinta.
Absenta tuturor persoanelor prevazute de art. 27 alin. 1 din lege determina
incetarea contractului in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului, de
catre titularul contractului de la data inregistrarii decesului. Termenul de 30 de zile
este valabil numai pentru cazul parasirii contractului, iar atunci cind titularul a
decedat, contractul va inceta la data inregistrarii decesului, fara a mai fi necesara
trecerea unei perioade de timp.
Desi legea se refera doar la incetarea contractului in situatia in care lipsesc
persoanele care pot solicita locuinta, credem ca incetarea contractului va opera si
atunci cind asemenea persoane exista dar nu solicita locuinta. Legea nu prevede
termenul in care poate fi solicitata locuinta, dar prezenta persoanelor prevazute de
art. 27 alin. 1 in domiciliu si dupa parasirea definitiva a acestuia de catre titular sau
dupa moartea acestuia, da posibilitatea continuarii inchirierii in beneficiul
persoanelor respective.
Parasirea domiciliului de catre titular trebuie sa fie definitiva, cu alte cuvinte,
titularul sa fi abandonat locuinta in mod definitiv (stabilindu-si, de exemplu,
domiciliul, in alta parte). Simpla absenta de la domiciliu (exa satisfacerea serviciului
militar, concentrarea, internarea intr-un spital mai mult de 30 de zile, continuarea
studiilor, turneu artistic etc.), nu constituie "parasire definitiva" in intelesul legii.
Deoarece parasirea definitiva a locuintei constituie o chestiune de fapt, inseamna
ca dovada ei va putea fi facuta prin orice mijloc de proba.^1)
Potrivit art. 1440 Cod civil: "Contractul de locatiune nu se desfiinteaza prin
moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului".

e)Cumpararea locuintei de serviciu de catre titularul contractului(art. 53


alin. ultim din lege)
Doua categorii de locuinte de serviciu alcatuiesc fondul de locuinte de serviciu:
locuintele existente, care continua sa-si pastreze destinatia de locuinte de serviciu
sub actuala lege; locuintele de serviciu noi, acestea din urma fiind finantate de la
bugetul de stat si bugetul local, precum si din bugetele agentilor economici, pentru
salariatii proprii.
In ce priveste locuintele de serviciu construite in conditiile Legii nr. 114/1996,
finantate de la bugetul de stat si de la bugetele locale, vor putea fi vindute chiriasilor,
cu aprobarea Guvernului, in situatia in care a incetat sau s-a restrins activitatea care
a determinat realizarea locuintelor respective.
Locatarul care a cumparat locuinta de serviciu, in conditiile legii, va dobindi un
drept de proprietate asupra imobilului ai, in momentul incheierii contractului de
vinzare-cumparare, inchirierea inceteaza, cu toate consecintele ei. Desi locuintele de
interventie urmeaza regimul juridic al locuintelor de serviciu, legea interzice expres
vinzarea locuintelor de interventie (art. 54 alin. 3).

f)Incetarea de drept a contractului de inchiriere in conditiile prevazute de


art. 60 alin. 3 din Legea nr. 114/1996
Potrivit art. 60 alin. 3 din lege, "Contractul de inchiriere a locuintelor de protocol si
a celor cu destinatie de resedinta oficiala inceteaza de drept in termen de 60 de zile
de la data eliberarii din funclie a beneficiarului". Momentul incetarii contractului nu
coincide cu cel al "intregii perioade de exercitare a functiei", in cazul persoanelor
prevazute de art. 58 alin. 1 din lege, sau cu "durata exercitarii functiei sau a
mandatului", in cazul persoanelor prevazute de art. 59 alin. 1 din lege. De la data

25
incetarii functiei sau a mandatului, mai curge un termen de 60 de zile, la implinirea
caruia contractul de inchiriere inceteaza de drept si titularii impreuna cu familiile lor,
au obligatia sa paraseasca locuinta.

g)Incetarea contractului de inchiriere, in cazul locuintelor de necesitate, ca


urmare a inlaturarii efectelor care au facut inutilizabile locuintele (art. 55
alin. 3)

Locuintele de necesitate urmaresc cazarea temporara a persoanelor s i familiilor


ale caror locuinte au devenit inutilizabile din cauza unor catastrofe naturale sau
accidente, sau ale caror locuinte sint supuse demolarii in scopul realizarii unor lucrari
de utilitate publica, precum si in cazul unor lucrari de reabilitare a cladirii in care se
afla locuinta. Incheierea contractului de inchiriere pentru locuinte sociale sau de
necesitate va avea loc potrivit contractului-cadru de inchiriere prezentat in Anexa nr.
4 la Normele metodologice.
In contractul-cadru este cuprinsa si clauza privind termenul de inchiriere, care este
pe o perioada determinata (ani sau luni). In situatia in care efectele care au facut
inutilizabila locuinta continua sa se mentina si dupa implinirea termenului din
contract, atunci partile vor putea reinnoi locatiunea, pe o noua perioada, deoarece
este dificil de anticipat data cind locuinta va fi din nou utilizabila sau locatarul va
putea sa-si dobindeasca o noua locuinta. De exemplu, lucrarile de reabilitare a cladirii
in care se afla locuinta pot dura o perioada mult mai mare decit cea prevazuta initial.

h)Incetarea contractului de inchiriere ca urmare a incetarii contractului de


munca, in cazul locuintelor de serviciu si al celor de interventie
Locuintele de serviciu si locuintele de interventie se inchiriaza numai salariatilor
proprii ai agentilor economici, institutiilor publice centrale si locale, iar contractele de
inchiriere constituie contracte accesorii la contractul individual de munca.

X.Aspecte jurisdictionale in materia inchirierii locuintelor


Potrivit prevederilor art. 61 din Legea nr. 114/1996a "Orice litigiu in legatura cu
aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza de catre instantele
judecatoresti", ceea ce inseamna ca legiuitorul a dorit ca solutionarea litigiilor
locative sa se desfasoare potrivit dreptului comun, fiind excluse procedura
contenciosului administrativ sau alte proceduri.
Astfel, rezilierea contractului de inchiriere poate avea loc la cererea proprietarului
sau a asociatiei de proprietari, numai prin hotarire judecatoreasca (art. 24 lit. b si c),
deoarece, potrivit art. 1021 Cod civil, rezolutiunea nu este in principiu, decit judiciara.
Referitor la evacuarea chiriasului, art. 25 din lege dispune ca aceasta "se face
numai pe baza unei hotariri judecatoresti irevocabile".
Tot prin hotarire judecatoreasca se va transfera contractul de inchiriere, in cazul
mai multor cereri, atunci cind titularul contractului de inchiriere a parasit definitiv
domiciliul sau a decedat (art. 25 alin. 2).
Sanctiunea rezilierii va fi aplicata de instanta si in conditiile prevazute de art. 46 si
49 din lege. Desigur, Legea nr. 114/1996 ofera citeva exemple de rezolvare a litigiilor
locative de catre instantele judecatoresti, dar aceste exemple
nu sint limitative, ci, potrivit art. 61 din lege, orice litigiu in materie locativa va fi
rezolvat de catre instante.
Se au in vedere, de exemplu: situatia casatoriilor fara copii, si desfacerea
casatoriei se pronunta din vina ambilor soti, situatia cind locuinta este proprietatea
exclusiva a sotului vinovat de divort, imprejurare in care, in spiritul legii, el ar urma
sa fie evacuat neconditionat din locuinta sa etc.

26
27