ETAPELE EVALUARII

1. Identificarea obiectului de evaluat

Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: - din ce parti este alcatuita
proprietatea
- identificarea proprietarului si a actelor ce dovedesc proprietatea
- identificarea sarcinilor
- scopul evaluarii si ce tip de valoare trebuie determinata -valoare de piata
- valoare de costuri
- valoare de randament
- inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si
constructiilor, aprecierea starii tehnice. Solicitarea de documente de la proprietar/client
(titlul de proprietate asupra imobilului-actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune,
etc; cadastru; extras de carte funiciara, certificat de urbanism, autorizatie de construire).
Fotografierea proprietatii. Discutii cu proprietarii/clientii.

- semnarea unui contract de prestari servicii de evaluare si incasarea unui avans de 50%
din valuarea lucrarii de evaluat.

2. Intocmirea raportului de evaluare prin centralizarea datelor culese

a) colectarea si analiza datelor/informatiilor relevante: in functie de natura proprietatii de

evaluat. Aceste informatii trebuie sa contina elemente pentru aplicarea metodelor de
evaluare, respectiv:- informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii- informatii
despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare-
informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabileSe analizeaza toate
informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii.

b) se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si
estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei.
c) se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii
proprietatii imobiliare de evaluat.

d) elaborarea propriuzisa a raportului de evaluare

Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita

destinatie de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Deasemenea , un raport de
evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa
prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare
pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de
destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii
de evaluare.
Raportul scris: este rezultatul unei evaluari comunicat clientului in scris. Rapoartele
scrise pot fi documente narative detaliate, care sa contina materiale pertinente examinate
si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente
narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de
catre guvern sau de alte agentii sau scrisori catre clienti.

Raport verbal: este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in
justitie ca marturie de expert sau depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui
client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al
evaluarii.

3. Predarea raportului de evaluare

Raportul de evaluare se preda in conditiile stabiliate in contractul de evaluare

Raport de evaluare
Inspectia proprietatii de catre Expertul
Evaluator

Consta in:
identificarea proprietatii
identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce contine proprietatea, a cui este, identificarea sarcinilor
utilizarea evaluarii: scopul si ce tip de valoare trebuie determinata (Valoarea de piata este cel mai obisnuit tip de valoare
asociat cu evaluarea proprietatilor. Este foarte important ca valoarea de piata sau oricare alt tip de valoare estimata sa fie
identificata si definita foarte clar in orice misiune de evaluare, desi se poate duce ca valoarea de piata este cea vizata in absenta
unei specificari)
inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si constructiilor, aprecierea starii
tehnice.Solicitarea de documente de la proprietar/client(titlul de proprietate asupra imobilului-actul de vanzare-cumparare,
donatie, succesiune, etc; cadastru; extras de carte funiciara, certificat de urbanism, autorizatie de construire). Fotografierea
proprietatii. Discutii cu proprietarii/clientii.

Raport de evaluare
Centralizarea tuturor informatiilor si
analiza lor
 colectarea si analiza datelor/informatiilor relevante: in functie de natura proprietatii de
evaluat. Aceste informatii trebuie sa contina elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare, respectiv:
informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii
informatii despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare
informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabile
Se analizeaza toate informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii.
se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice
obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei.
se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare de evaluat.

Raport de evaluare
Elaborarea raportului de evaluare

Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o

anumita misiune de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la
opinia privind valoarea. Deasemenea , un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul
evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau
scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si
de natura si complexitatea misiunii de evaluare.

Raportul scris: este rezultatul unei evaluari comunicat clientului in scris. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate,
care sa contina materiale pertinente examinate si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi
documente narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern sau de alte
agentii sau scrisori catre clienti.
Raport verbal: este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca marturie de expert sau
depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de
un rezumat scris al evaluarii.

Documente necesare elaborarii raportului de evaluare:

· Pentru evaluare imobilelor si a terenurilor:
documentul care atesta dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
extras de Carte Funciara;
documentatia cadastrala vizata ANCPI;
documentatia din care sa rezulte suprafata terenului si suprafetele
construite desfasurate si utile ale proprietatii;
certificat de urbanism valid din care sa reiasa posibilitatile de dezvoltare
(POT, CUT, destinatie, restrictii, etc) – în cazul terenurilor libere de
constructii;
alte documente specifice în functie de tipul proprietatii evaluate (avize,
autorizatii, etc).
În cazul în care documentele prezentate nu reflecta situatia constatata la inspecţie se vor
solicita documente suplimentare (autorizaţie de construire/demolare, autorizaţie de
funcţionare, raport de expertiză tehnică, etc);