Produse bancare de creditare oferite de o bancă comercială populaţiei

Bancile comerciale constituie o veriga principala a sistemului financiar. Ele sunt institutii ale
sistemului financiar si de creditare a economiei de tranzitie. Bancile sunt societati pe actiuni cu caracter
universal; pot realiza toate produsele si serviciile pentru toate sectoarele economiei nationale.
Diversificarea produselor si serviciilor bancare face parte din deciziile luate la cel mai inalt nivel al
conducerii bancilor comerciale. Problema este dificila avand in vedere recomandarea Bancilor mondiale
ca bancile sa acorde o larga autonomie unitatilor lor teritoriale. Desi se numesc banci comerciale, toate
bancile romanesti sunt banci de afaceri si de dezvoltare.
Pe baza numarului foarte mare de operatiuni bancile dezvolta tehnici in vederea limitarii costurilor
produselor bancare. In vederea reducerii riscului bancar multe banci si-au diversificat produsele si
serviciile ajungand la produse derivate alternative la creditare, optiuni, titlurizari.
Astfel bancile au pachete adecvate de produse , care trebuie sa tina seama de caracteristicile si
categoria clientelei sale,avand in vedere ca partenerii sai sa beneficieze , in primul rand , de produsele si
serviciile de baza (depozite , credite si garantii , decontari , consultanta ) asigurand astfel principalele
grupe de cerinte ale clientilor pe termen scurt , termen mijlociu si lung.
Necesitatea diversificarii produselor bancare apare si ca urmare a ponderii foarte mari pe care o are
creditul in totalul activitatilor bancare. In economia de piata exista urmatoarele tipuri de credite:
• Creditul bancar
• Creditul comercial
• Creditul obligatar
• Creditul ipotecar
• Creditul de consum
Cele mai des intalnite in randul populatiei sunt creditul de consum si creditul ipotecar-imobiliar.

Creditul de consum

• Este destinat persoanelor fizice care lucreaza pe baza unui contract de munca si a caror
principala sursa de venit o reprezinta salariul, fiind de asemenea acceptate alte tipuri de
venituri : dividende, chirii, etc.
• Institutiile de credit acorda mai multe tipuri de credite de consum, cele mai des intalnite fiind:
creditele pentru nevoi personale - cu si fara ipoteca, creditele pentru achizitionarea de bunuri de
folosinta indelungata si creditele de vacanta. Mai putin utilizate sunt creditele pentru studii,
respectiv cele pentru efectuarea unor tratamente medicale.

• Creditele pentru achizitionarea de bunuri de folosinta indelungata, cele de vacanta, de studii si

pentru tratamente medicale sunt acordate strict pentru acea destinatie. Ele sunt adaptate la
specificul produsului/serviciului achizitionat. Prin urmare, daca o persoana are o cerinta specifica
pentru care exista un produs dedicat, este recomandat sa apeleze la un credit specializat.
Alternativa o reprezinta apelarea la un credit pentru nevoi personale, care permite folosirea
banilor in orice scop. Nu de putine ori, creditele pentru nevoi personale au reprezentat surse de
constituire a avansului pentru achizitionarea unei locuinte prin credit.
 • Perioada maxima pe care se acorda fiecare dintre aceste categorii de credite este o alta deosebire
importanta. Imprumuturile pentru studii, tratamente medicale, vacanta si cumpararea de bunuri de
folosinta indelungata se acorda in general pe maximum 5 ani.

• La creditele pentru nevoi personale scadenta maxima este de 10 ani, in vreme ce la cele pentru
nevoi personale cu ipoteca se poate ajunge chiar pana la 25 de ani.

Creditul ipotecar-imobiliar

• Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite: pentru cumpararea sau constructia unei locuinte,
pentru modernizarea / extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren si viabilizarea acestuia,
sau pentru refinantarea unor imprumuturi similare.

• Avand in vedere modificarile legislative aparute la finalul anului 2008, intre un credit ipotecar si
unul imobiliar nu mai exista aproape nici o diferenta. Principala deosebire consta in modul de
actualizare a dobanzilor. La creditele ipotecare, legislatia impunea ca bancile sa ajusteze
dobanzile variabile numai in functie de un indice de referinta verificabil. Acum acest lucru este
obligatoriu la orice tip de credit, inclusiv la cele imobiliare.

• Find un credit acordat pe termen lung, trebuie sa luati in considerare foarte atent moneda in care
se acorda creditul: LEI, EUR sau USD (mai nou, au aparut pe piata creditele in franci elevetieni
sau yeni japonezi). Fluctuatiile cursurilor de schimb EUR/RON, USD/RON, etc. pot provoca
cresteri/scaderi semnificative ale ratelor si datoriei totale la creditele in valuta, prin raportare la
moneda nationala RON. De aceea, e important de vazut ce tipuri de venituri aveti pentru
rambursarea ratelor, la ce moneda se raporteaza ele, pentru a evita asumarea acestui risc
suplimentar.

• Majoritatea bancilor practica dobanzi variabile la creditele imobiliare, produsele cu dobanzi fixe
fiind destul de putine. Creditele cu dobanda fixa ofera clientului posibilitatea de a cunoaste inca
de la inceput toate costurile pe care le are un credit imobiliar pe toata durata sa de viata. Astfel,
nu vor exista surprize ulterior, iar rata lunara stabilita initial ramane batuta in cuie. Creditele cu
dobanzi variabile ofera posibilitatea de a beneficia de o eventuala ieftinire a finantarilor. Exista
insa si riscul ca, in cazul in care dobanzile cresc, clientul sa fie nevoit sa plateasca rate tot mai
mari la credit.

• Majoritatea creditelor imobiliare ofera clientilor posibilitatea de a se imprumuta pe perioade

de pana la 20 ani. Termenul maxim de rambursare se intinde, in unele cazuri, chiar pana la 40 de
ani. Conditia este ca la scadenta persoana respectiva sa nu depaseasca varsta legala de pensionare
Produse de creditare oferite populatiei de la 3 banci : -Banca Transilvania
-Banca Comerciala Romana
-Raiffeisen BANK

1.Credit de nevoi personale

Banca

Nume credit Credit nevoi Credit nevoi Credit nevoi

personale cu ipoteca personale cu ipoteca personale cu
in lei /Solutia BT dobanda variabila ipoteca/Flexicredit
/Maxi Credit EXTRA Plus LEI/
BCR/LEI
Rata lunara 525.25 RON 459.14 RON 472.50 RON
(pt. 5.000 EUR/5 ani) (pt. 5.000 EUR/5 ani) (pt. 5.000 EUR/5 ani)

INFORMATII GENERALE
Tipul de credit Credit de nevoi Credit de nevoi personale Credit de nevoi
personale cu ipoteca cu ipoteca personale cu ipoteca
Moneda RON RON RON
Destinatia Nevoi Personale Nevoi personale Nevoi Personale
Refinantare alte credite
de nevoi personale
Perioada minima 6 luni 6 luni 6 luni
Perioada maxima 30 ani 25 ani 25 ani
Valoare minima 5000 EUR 5000 EUR 5000 EUR
Valoare maxima 250.000 EUR 500.000 EUR 150.000 EUR

DOBANDA
Rata dobanzii azi 16% 10,01% 11,59%
Tip dobanda Variabila Variabila Variabila
Rata dobanzii 16% 10,01%(ROBOR 6M+marja 11,59%
preconizata de produs 3pp)
DAE 19,93% 13,99% 14,23%
Tip rate Egale Egale Egale
Grad de indatorare Pana la 60% in Intre 35% - max 50% din Pana la 70% din
functie de valoare, venitul net eligibil veniturile nete (functie
durata, venituri si determinat prin deducerea de ratingul clientului),
analiza scoring din venitul net a cosului din care se scad 725
minim de subzistenta, RON cheltuieli minime
precum si a altor lunare pentru o familie
 angajamente de plata lunare de trei persoane din
(chirii, asigurari) mediul urban

COSTURI LA ACORDARE
Cost suma fixa - 600 RON 90 EUR
Cost % 1,5% din credit 2,5% din credit 2,2% din credit
0,5% din credit 0% din credit 0 % din credit

COSTURI PERIODICE
Cost lunar 0.018% la credit 0% la credit 0% la sold
Cost lunar suma fixa - 0 EUR 0 EUR
Cost anual 0.16% la credit 0% la sold 0% la sold
Cost annual suma fixa 150 RON 0 EUR 0 EUR

ALTE COSTURI
- 4.5% din creditul 3% din creditul rambursat
cu ipoteca anticipat sau 0% la
rambursat anticipat aniversare
in primii 3 ani Comisionul de rambursare
- 3% din creditul cu anticipate poate fi 0 (zero)
ipoteca rambursat daca sunt indeplinite
anticipat intre 3-5 cumulativ, urmatoarele
ani conditii:
Rambursare - - 2.5% din creditul - data rambursarii anticipate
anticipata cu ipoteca coincide cu data aniversarii
rambursat anticipat creditului (implinirea
intre 5-10 ani fiecarui an de la data
- 2% din creditul cu acordarii);
ipoteca rambursat - valoarea rambursarii
dupa 10 ani anticipate nu depaseste 20%
din soldul creditului de la
acea data
Alte taxe - taxa evaluare imobil - min 100 EURO - 90 EUR taxa evaluare
ipotecat taxa evaluare imobil ipotecat
-taxe notariale de inscriere imobil ipotecat - taxe notariale de inscriere a
a ipotecii - taxe notariale de ipotecii
inscriere a ipotecii
Alte comisioane - 1% comision de - 0.5% comision retragere
reesalonare/rescadentare numerar
ASIGURARI
Asigurare de viata pentru credite >25.000 DA - oferita -
EUR, se plateste lunar gratuit de banca
Garantii solicitate - IPOTECA pe un imobil - IPOTECA pe un - IPOTECA pe un
al solicitantului/altor terti imobil al imobil al
al carei valoare sa acopere solicitantului/altor solicitantului/altui tert
creditul in proportie de terti - cesiune asigurare
120% plus dobanda - cesiune asigurare imobil
creditului pentru 3 luni de viata (deces si - cesiune venituri
- cesiune asigurare de invaliditate
viata (deces si invaliditate permanenta)
permanenta) - cesiune asigurare
- cesiune asigurare imobil(toate
imobil(toate riscurile) riscurile)
- cesiune venituri - cesiune venituri

ELIGIBILITATE
Conditii minime - venit minim 175 - minim 200 EUR venit minim 3 luni la ultimul
euro/solicitant minim /solicitant loc de munca
- minim 3 luni la ultimul - minim 3 luni vechime
loc de munca la ultimul loc de munca
Varsta minima 18 ani 18 ani 18 ani
Varsta maxima 70 ani 65 ani 70 ani
Codebitori 1 sot/sotie - -

VENITURI ELIGIBILE
Salarii 100% DA 100%
Comisioane din - - 70%
vanzari
PFA 80% DA 80%
Dividende 80% DA 80%-100%
Pensii 100% DA 100%
Chirii 85% DA 100%
Venituri din - DA,in anumite conditii -
strainatate
Drepturi de autor 90% - 100%
Alte venituri - venituri din dobanzi Rente viagere
sau alte venituri ce
pot fi dovedite
DOCUMENTE NECESARE
1.Banca Transilvania
• Acte doveditoare de venit: adeverinta de salariu, copie carte de munca/contract individual de
munca, alte acte doveditoare de venit (pensii, chirii, dividende, venituri din activitati
independente, alte venituri cu caracter permanent)
• Actele de proprietate ale imobilului care constituie garantia creditului (extras de Carte Funciara
actualizat)
• Act de identitate (pentru sot/sotie, in original si o copie
• Certificat de casatorie (dupa caz, in original si o copie
• Cerere de credit;
• Acord de consultare a Biroului de Credit
• Acord de consultare CRB

2. Banca Comerciala Romana

• Cerere de credit (formular tip BCR)
• Declaratia – acord pentru coplatitor(i), daca este cazul (formular tip BCR)
• Adeverinta de salariu pentru solicitant si daca este cazul, pentru coplatitori (formular tip BCR sau
alte modele de adeverinte care sa cuprinda obligatoriu informatiile solicitate de banca)/Extras de
cont/Stare financiara cumulat(a) pe ultimele trei luni pentru clientii care incaseaza salariul lunar
intr-un cont curent/ cont de card la BCR)
• Fisa fiscala aferenta anului precedent (original sau copie) cu stampila oficiala a angajatorului,
dupa caz
• Talon de pensie (original sau copie) si decizia de pensionare (original sau copie) BI/CI (copie)
pentru solicitant, membrii familiei acestuia si daca este cazul, pentru coplatitor(i) si garantii cu
ipoteca
• Actul de proprietate al imobilului care constituie garantia creditului inregistrat la Biroul de Carte
Funciara (copie)
• Documentatia cadastrala (copie)
• Factura de utilitati (din luna precedenta sau cu cel mult 2 luni anterioare solicitarii creditului)
• Copii ale contractelor de credit pentru cardurile de credit/descoperit de cont/linii de credit/alte
tipuri de de carduri, în cazul clientilor care beneficiaza de aceste produse oferite de alte banci

3.Raiffeisen Bank
• Act de identitate, original si copie, pentru tine si co-debitori.
• Copia certificatului de casatorie (daca este cazul).
• factura de utilitati, ca dovada a domiciliului
• Adeverinta de salariu si/sau documente specifice pentru celelalte tipuri de venit.
• Fisa fiscala
• Documente privind imobilul:
- actele de proprietate ale imobilului.
- documentele necesare pentru procesul de evaluare (schite ale planului cadastral, extras de
carte funciara).
2. Prima casa

Banca

Nume credit Prima Casa Prima Casa Prima Ta Casa

Beneficiari Persoane fizice Persoane fizice Persoane fizice

INFORMATII GENERALE
Tipul de credit Prima casa Prima casa
Moneda EUR EUR
Destinatia Credit destinat achizitiei Credit imobiliar acordat
de locuinte prin in cadrul programului
programul Prima Casa. guvernamental Prima
Casa.
Perioada Pana la 30 ani 5-30 ani
Valoarea maxima 57.000 EUR Pana la 95% din
valoarea investitiei:
-57.000 EUR (locuinte
finalizate)
-66.500 EUR(locuinte
noi sau in curs de
constructie)
Prima casa
EUR
Credit pentru investitii
imobiliare acordat in
euro oferit prin
programul Prima Casa
in vederea achizitionarii
de locuinte finalizate
sau locuinte noi
construite in baza
autorizatiilor de
construire eliberate dupa
22.02.2010.
3-30 ani
57.000 EUR

DOBANDA
Rata dobanzii 4,892%( 4,828%(EURIBOR 4,38%
EURIBOR 3M + 3M+ 3,8 pp)
4,00 pp)
Tip dobanda Variabila Variabila Variabila
DAE 5,72 % 5,64 % 4,98%
Tip rate Egale Egale Egale
Grad de indatorare Pana la 60 % Gradul maxim de
îndatorare se stabileşte
pentru fiecare client în
parte şi depinde de
profilul de risc,
comportamentul de
plată, venitul net eligibil
al acestuia etc.. Venitul
net eligibil este
determinat prin
 deducerea din venitul
net a coşului minim de
subzistenţă

COSTURI
Comision de - - -
rambursare anticipata
Comision lunar de - - -
administrare
Comision de garantare 0,49 % (se aplica 0,49 % (se aplica 0,49 % (se aplica
FNGCIMM anual). Datorat anual, la sold). anual, la principal).
FNGCIMM, Datorat FNGCIMM Datorat FNGCIMM
perceput la soldul
creditului
Analiza dosar - 0,15 % (se aplica la -
inceput, la
principal). Datorat
FNGCIMM
Evaluare ipoteca Se va face gratuit 70 EUR (se aplica la 90 EUR (se aplica
de catre un inceput). Echivalent 300 la inceput)
evaluator al BT RON, inclusiv TVA -
Raport evaluare
apartament/ 400 RON
inclusiv TVA - Raport
de evaluare casa/vila cu
terenul aferent/ 350
RON inclusiv TVA -
Teren liber intravilan si
extravilan

ASIGURARI
Asigurare de viata - - Asigurare de viata
optionala la costuri
preferentiale cu
partenerul bancii.
Asigurare imobil Asigurarea locuintei Asigurarea locuinţei
achizitionata impotriva achiziţionate/construite
tuturor riscurilor. pentru toate riscurile, la Asigurare
Drepturile de o societate de asigurări obligatorie a
despagubiri vor fi agreată de BCR, imobilului avand ca
cesionate in favoarea desemnând statul beneficiar statul
Statului Roman, român, reprezentat de roman.
reprezentat de Ministerul de Finanţe,
Ministerul Finantelor ca beneficiar al poliţei
Publice. de asigurare a locuinţei;
în cazul imobilelor
formate din teren şi
construcţie, poliţa de
 asigurare a imobilului se
va încheia numai pentru
construcţie

DOCUMENTE NECESARE

1.Banca Transilvania

• Declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica privind faptul ca la

data intrarii in vigoare (04.06.09) a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 60/2009 privind unele
masuri in vederea implementarii programului "Prima casa", nu detin in proprietate o locuinta,
individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a
fost dobandita si nici nu au in derulare un credit ipotecar (in original)
• Cererea de credit
• Bugetul de venituri si cheltuieli al familie
• Copii ale actului de identitate (BI/CI) al solicitantului si al sotiei/sotului, si dupa caz,
codebitorului
• Certificat de casatorie (daca este cazul)
• Declaratia pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si ale
familiei sale si in mod special a celor devenite exigibile si neonorate la scadenta si litigiile cu tertii,
la care se pot solicita copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing,
contracte de cumparare in rate a unor bunuri de folosinta indelungata, copii ale altor angajamente
de plata si declaratia privind apartenenta la grup - sot/sotie, si dupa caz, codebitor (in original)
• Acord consultare CRB - solicitant si sotie/sot (chiar daca nu participa cu venituri) si dupa caz,
codebitor
• Acordul de transmitere, prelucrare si consultare a informatiilor la Biroul de Credit solicitant
si sotie/sot (chiar daca nu participa cu venituri), si dupa caz, codebitor
• Declaratie pe propria raspundere, semnata in fata functionarului BT, prin care isi asuma
obligatia de indeplinire a criteriilor de eligibilitate ale programului ( numai pentru beneficiarii
care achizitioneaza locuinte care urmeaza sa se construiasca sau locuinte aflate in faza de
constructie „constructii la rosu"- la momentul solicitarii promisiunii unilaterale de creditare) - in
original
• Documente care sa ateste veniturile luate in considerare
• Fisa fiscala
• Documente care sa ateste existenta aportului propriu
Documente din care sa rezulte valoarea bunului pentru care se solicita creditul:
- Copia actului de proprietate al vanzatorului asupra imobilului ce face obiectul vanzarii;
- Extras de Carte Funciara (in original);
- Declaratie pe proprie raspundere a vanzatorului in care sa se precizeze, ca imobilul nu este
revendicat conform Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv
in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, si nu exista alte litigii in desfasurare in legatura
cu acesta (original);
- Antecontractul de vanzare - cumparare a locuintei/contractul de constructie incheiat cu o
societate de constructii (dupa caz) - (copie certificata);
- Contractul de vanzare cumparare autentificat, incheiat cu persoana fizica sau juridica care
vinde locuinta, in care se precizeaza valoarea la care s-a efectuat vanzarea, adresa acesteia /
amplasarea acestuia, modalitatea de plata si valoarea achitata ca avans ;
 • Raportul de evaluare a imobilului cu care se garanteaza creditul

2.Banca Comerciala Romana

Documente necesare:
√ Cerere de credit (formular tip BCR)
√ Declaraţia – acord pentru coplătitor(i), dacă este cazul (formular tip BCR)
√ Declaraţia pe propria răspundere a clientului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că la data
intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea
implementării programului "Prima casă", nu au deţinut şi nu deţin în proprietate o locuinţă, individual sau
în comun, împreună cu soţul/soţia sau cu alte persoane, indiferent de modul în care a fost dobândită şi nici
nu au achiziţionat după această dată o locuinţă, indiferent de modul de dobândire
√ Certificat de căsătorie sau hotărâre de divorţ, dacă este cazul (copie)
√ Adeverinţă de salariu pentru solicitant şi, dacă este cazul, pentru coplătitori (formular tip BCR, sau alte
formulare care să conţină obligatoriu informaţiile solicitate de bancă)/Extras de cont/Stare financiară
cumulat(ă) pe ultimele trei luni pentru clienţii care încasează salariul lunar într-un cont curent la BCR, cu
sau fără card de debit ataşat)
√ Fişa fiscală aferentă anului precedent (original sau copie) cu ştampila oficială a angajatorului, după caz
√ Talon de pensie (original sau copie) şi decizia de pensionare (original sau copie)
√ Documente care atestă alte venituri realizate de solicitant din închirieri, dividende, venituri realizate în
străinătate etc. şi care pot fi luate în calcul la determinarea capacităţii de rambursare
√ BI/CI (copie) pentru solicitant, membrii familiei acestuia şi dacă este cazul, pentru coplătitor(i)
√ Copii ale contractelor de credit pentru cardurile de credit/descoperit de cont/linii de credit/alte tipuri de
de carduri, în cazul clienţilor care beneficiază de aceste produse oferite de alte bănci

Documente specifice

A. Achiziţia de locuinţe:

• Precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului

• Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării (copie)
• Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului, conform Legii 10/2001, că bunurile
imobiliare respective nu sunt revendicate şi că nu există litigii în legătură cu acestea
• Extrase din documentaţia cadastrală (copie)

B.Finanţarea construirii de locuinţe viitoare:

• Declaraţie pe proprie răspundere a beneficiarului că terenul nu este revendicat conform Legii

10/2001şi că nu există litigii în legătură cu acesta
 • Extras de carte funciară din care să rezulte că terenul este liber sarcini şi în care să fie înscrisă
autorizaţia de construire
• Copia actului de proprietate asupra terenului deţinut de beneficiarul individual şi documentaţia
cadastrală corespunzătoare
• Contract de antrepriză încheiat cu o societate de construcţii, în calitate de antreprenor general al
imobilului, cu anexă devizul estimativ al lucrarilor; acesta trebuie să prevadă obligaţia
antreprenorului general de a finaliza construcţia locuinţei în termen de cel mult 18 luni de la data
efectuării primei trageri din finanţarea garantată. Contractul poate fi modificat, în sensul
prelungirii termenului cu cel mult 12 luni.
• Contractul valabil încheiat cu un diriginte de şantier autorizat; criteriul este aplicabil în cazurile în
care angajarea unui diriginte de şantier este obligatorie potrivit legii
• Autorizaţia de construire a locuinţei în cadrul Programului valabilă, eliberată conform legii după
data de 22 februarie 2010, precum şi a tuturor avizelor şi acordurilor necesare conform legii
• Certificat de urbanism
• Proiect tehnic şi detaliile de execuţie a lucrării (inclusiv graficul temporal de eşalonare a
lucrărilor, prezentat cel mai târziu la finalizarea primului stadiu, înainte de prima tranşă de plată),
întocmite conform legii
• Bugetul iniţial pentru construcţie şi utilajele aferente construcţiei
• Certificat de atestare fiscală eliberat la cererea constructorului, care atestă împrejurarea că acesta
nu înregistrează restanţe mai mari de 60 de zile la plata obligaţiilor faţă de bugetul general
consolidat
• Dovada constituirii garanţiei de bună execuţie de către antreprenorul general, în cuantum de 10%
din valoarea totală a devizului estimativ de lucrări, sub forma unei scrisori de garanţie bancară de
bună execuţie
• Declaraţia pe propria răspundere, autentificată, potrivit căreia solicitantul declară că până la data
solicitării creditului nu a deţinut şi nu deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori
soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită

3.Raiffeisen BANK
• Act de identitate, original si copie, pentru tine si sot/sotie (daca este cazul).
• Copia certificatului de casatorie (daca este cazul).
• Documente care atesta realizarea de venituri de catre solicitant si, daca este cazul, de catre sotie;
• Antecontract de vanzare-cumparare (intre Vanzator si Cumparator) in forma autentica;
• Actele de proprietate ale imobilului
• Extras de Carte Funciara de Informare
• Declaratia pe propria raspundere a beneficiarului si codebitorului, data in forma autentica, privind
indeplinirea criteriilor de eligibilitate legate de imobile in proprietate sau credite ipotecare in
derulare.
3. Credit imobiliar
Banca
Nume Credit Credit Imobiliar Credit Imobiliar
Beneficiari Persoane Fizice Persoane Fizice
INFORMATII GENERALE
Moneda EUR EUR
Suma 250.000 EUR 400.000 EUR (pentru avans
maxima cuprins intre 20% inclusiv si
25% exclusiv; 300.000 EUR,
pentru avans cuprins intre
15% si 20% exclusiv; pana la
85% din valoarea investitiei)
Perioada 360 Luni 360 Luni (pentru avans minim
maxima de 20% inclusiv sau 300 luni
pentru avans de 15% inclusiv
si 20% exclusiv)
Perioada pana la 24 de luni in cazul maxim 12 luni, in cadrul
de gratie constructiilor de locuinte termenului de rambursare, cu
exceptia creditelor acordate cu
un avans cuprins intre 15% si
20 % exclusiv pentru care nu
se acorda perioada de gratie
Descriere Credit acordat persoanelor Credit pentru efectuarea de
fizice pentru achizitia, investitii imobiliare cu
constructia sau modernizarea destinatie locativa (achizitie
de locuinte. sau construire)
*Finantarea oricarui proiect de
investitii imobiliare,
executarea lucrarilor de
constructii putand fi realizata
atat in regie proprie cat si prin
intermediul unei firme de
constructii
*Acordarea creditului fara
giranti
*Facilitatea de dobanda
Credit Imobiliar
Persoane Fizice
EUR
200.000 EUR (Valoarea
maxima finantata: pana
la 75% din valoarea
imobilelor aduse in
garantie)
360 Luni
promotia vacanta 3 rate
prin care clientul
beneficiaza de gratie
totala (nu plateste
principal, dobanzi sau
comisioane)
Credit imobiliar pentru
pentru achizitia,
renovarea sau
construirea unei
locuinte, dar si pentru
achizitia de terenuri.
*Acceptarea unei game
largi de venituri (salarii,
pensii, venituri din
chirii, venituri din
activitati independente,
etc.)
*Documentatie
simplificata: fara carte
de munca
0% comision de
 Faci - acordata, respectiv reducerea
litati cu 0,2 p.p. a nivelului de
dobanda practicat, clientilor
eligibili pentru contractarea
creditelor ipotecare cu avans
cuprins intre 15% inclusiv si
20% exclusiv, la constituirea
unui depozit colateral la BCR
de minim 15% din valoarea
garantiei, pentru garantarea
creditului
*Suplimentarea imprumutului
initial, in cazul creditelor
pentru construirea,
reabilitarea, modernizarea,
consolidarea sau extinderea
locuintelor, la solicitarea
beneficiarului de credit, pe
baza de documente
justificative
rambursare anticipata, in
limita a 20% din soldul
creditului (la fiecare a
aniversare a creditului)
*Analiza gratuita a
documentatiei de credit
*Eliberarea unei scrisori
de preaprobare a
creditului valabila 45 de
zile
*Acordarea creditului in
ziua semnarii
contractului de vanzare-
cumparare si ipoteca

*La orice sediu BCR, in *Plata se va face

Rate lunare egale numerar (inclusiv in ziua automat din contul
scadentei) curent deschis la
*Utilizand serviciul Alo 24 Raiffeisen Bank
Banking - efectuare
Modalitat
operatiuni prin telefon sau
i de plata serviciul Click 24 Banking
- efectuare operatiuni prin
internet

Modalitat Forma de decontare este *Virament in cont

i de viramentul in contul: curent
acordare - vanzatorului locuintei sau al
terenului; societatii de
constructii, care va executa
lucrarea;
COSTURI
Dobanzi Variabila = 9,15 % Variabila = 5,76 % Variabila = 6,5 %
(EURIBOR 6M + 8 pp) (EURIBOR 6M + 4,5 (EURIBOR 6M +
p.p.) 5.5% )
Comisioane *Analiza dosar = 2 % (se *Evaluare ipoteca = 70
aplica la inceput, la EUR (se aplica la inceput).
principal). Minim 200 EUR Echivalent 300 RON,
*Administrare = 35 EUR (se inclusiv TVA - Raport *Analiza dosar = 1,9
aplica anual). Echivalent a evaluare apartament/ 400 % (se aplica la inceput,
150 RON RON inclusiv TVA - la principal). Comision
*Asigurare = 0,09 % (se Raport de evaluare inclus in credit
aplica lunar). Asigurare de casa/vila cu terenul *Asigurare = 0,15 %
viata, comision aplicat la aferent/ 350 RON inclusiv (se aplica anual, la
 20% din valoarea creditului,
doar pentru creditele peste
25.000 EURO
*Asigurare = 0,12 % (se
aplica anual). Calculata la
valoarea evaluata a imobilului
TVA - Teren liber principal)
intravilan si extravilan
*Administrare = 0,02 %
(se aplica lunar, la
principal)
*Alte comisioane = 10
EUR. Comision unic
pentru servicii prestate la
cererea clientilor

ASIGURARI
Asigurare de viata obligatorie numai pentru - da, pentru credite mai
credite peste 25.000 mari de 100.000 EUR
EUR. Procentul de (cesionata in favoarea
asigurare este aplicat bancii)
doar la 20% din
valoarea creditului
Asigurare Banca Transilvania oferita gratuit de catre da
bun(imobil/auto) ofera posilibilitatea banca, cesionata in
incheierii asigurarii in favoarea bancii
sistem bancassurance:
0,12% pe an, calculata
la valoarea evaluata a
imobilului

DOCUMENTE NECESARE

*Acte doveditoare de venit:
adeverinta de salar, copie dupa
cartea de munca, alte acte
doveditoare de venit (pensii,
chirii, dividende, venituri din
agricultura, alte venituri cu
caracter permanent)
*Precontract de vanzare -
cumparare
*Actele de proprietate ale
imobilului care constituie
garantia creditului (extras de
Carte Funciara actualizat)
*Act de identitate (sot/sotie)
*Certificat de casatorie (dupa
caz)
*Cerere de credit
*Acord de consultare a Biroului
de Credit
*Acord de consultare CRB
*Cerere de credit (formular tip
BCR)
*Declaratia - acord pentru
coplatitor(i), daca este cazul
(formular tip BCR)
*Certificat de casatorie sau
hotarare de divort, daca este
cazul (copie)
*Adeverinta de salariu pentru
solicitant si daca este cazul,
pentru coplatitori
*Fisa fiscala aferenta anului
precedent cu stampila oficiala a
angajatorului, dupa caz
*Talon de pensie (original si
copie) si decizia de pensionare
(original sau copie)
*Documente care atesta existenta
surselor proprii de finantare ale
imprumutatului
*Extrase din documentatia
*Act de identitate, original si
copie, pentru solicitant si co-
debitor
*Copia certificatului de casatorie
(daca este cazul)
*Adeverinta de salariu (pentru
solicitant si co-debitor, semnata
si stampilata de catre angajator)
*Fisa fiscala
*Documente privind imobilul:
acte de proprietate ale imobilului,
documente necesare pentru
procesul de evaluare (schite ale
planului cadastral, extras de carte
funciara)
cadastrala (copie)
*BI/CI (copie) pentru solicitant,
membrii familiei acestuia si daca
este cazul, pentru coplatitori
*Factura de utilitati (din luna
precedenta sau cu cel mult 2 luni
anterioare solicitarii creditului)
*Alte documente specifice
solicitate de catre banca

SCADENTAR
BIROUL DE CREDIT SI CENTRALA RISCURILOR BANCARE
Biroul de credit
Birourile de credit sunt companii private care colecteaza informatii despre clientii diverselor
institutiile financiare, iar uneori chiar si despre clientii altor furnizori de servicii. Rolul lor este sa ajute
participantii (institutiile care furnizeaza date) ca sa distinga mai usor clientii buni platnici de cei rau
platnici.
In Romania, compania care functioneaza ca principal birou de credit poarta chiar denumirea Biroul
de Credit. Aceasta s-a infiintat in 2003 la initiativa sectorului financiar, avand 25 de banci ca principali
actionari.
Baza sa de date cuprinde, in prezent, atat date furnizate de bancile actionare, cat si de la banci si alte
institutii financiare care au calitatea de participanti.
Regula de baza este ca doar institutiile care furnizeaza date au acces la informatiile oferite de
birourile de credit.
In momentul in care un client solicita un imprumut de la o banca (sau institutie de credit nebancara
care furnizeaza date biroului de credit), aceasta poate verifica in baza de date comuna daca solicitantul a
avut restante in trecut sau daca are credite in derulare.
In acest fel, se verifica atat comportamentul de plata din trecut, cat si gradul de indatorare al
clientului, ajutand banca sa evalueze mai corect riscul de neplata.

Baza de date de la Biroul de Credit cuprinde 3 mari categorii de informatii:

1. Date negative (informatii despre clientii rau-platnici).

2. Date pozitive (informatii despre clientii bun-platnici)
3. Scoringul (o nota finala, prin care Biroul evalueaza riscul de credit al unui client).

1.Datele negative sunt raportate de catre banci inca de la infiintarea Biroului de

Credit. Acestea sunt formate din informatii despre:
• clientii cu restante la credite mai mari de 30 de zile
• fraudulenti – persoane care au savarsit o infractiune sau contraventie, in
relatia directa cu o banca (sau alta institutie cu calitatea de participant),
pentru care s-a emis o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, dupa
caz, sau prin acte administrative necontestate;
• declaratii cu inadvertente – date neconforme cu realitatea furnizate de
persoanele fizice la momentul solicitarii creditului.

2. Din 2007, bancile au inceput sa transmita gradual si informatii pozitive. Acestea cuprind date despre
toate produsele de credit si similare utilizate de populatie (valoarea creditului, sold ramas, rata lunara,
durata de rambursare etc.), la care nu se inregistreaza restante la plata.

3. Din martie 2009, Biroul de Credit a introdus si scoringul, ce reprezinta o nota finala acordata
persoanelor fizice, prin care se estimeaza riscul de neplata (probabilitatea sa isi plateasca in viitor ratele la
timp) al persoanei respective.
Biroul de Credit a implementat modelul Fico Score, un model statistic international. Cu ajutorul sau, se
acorda fiecarui client un punctaj intre 300 (slab) si 850 (foarte bun).
Potrivit informatiilor publicate de compania care a dezvoltat acest sistem - Fair Isaac Corporation - scorul
FICO se calculeaza in functie de 5 mari categorii de informatii:
• istoricul de plata (care are o pondere de 35% in scorul final);
• creditele in derulare (30%);
• durata istoricului (15%);
• creditele noi obtinute (10%);
• tipurile de credite utilizate (10%).
Ponderea fiecarui criteriu nu este aceeasi pentru toti clientii. De exemplu, pentru cei care nu au apelat la
credite de foarte mult timp, importanta criteriilor este putin schimbata.

Istoricul de plata tine cont de urmatoarele informatii:

• platile efectuate in trecut la credite;
• numarul maxim de zile de intarziere, daca au existat restante;
• sumele restante;
• timpul trecut de la aparitia restantelor;
• numarul de restante;
• numarul de credite rambursate fara intarzieri.
Sumele datorate sunt evaluate prin:
• soldul creditelor existente, pe tipuri de imprumuturi (card de credit, credit nevoi personale, credit
ipotecar etc.);
• numarul de credite;
• ponderea creditului in totalul liniei de credit aprobata de catre banca, in cazul overdraftului si
cardurilor de credit.
Durata istoricului utilizeaza drept criterii:
• timpul trecut de la deschiderea conturilor;
• timpul trecut de cand nu s-a inregistrat activitate in conturi.
Creditele noi sunt punctate prin:
• numarul de conturi care au fost deschise recent si tipul lor;
• numarul de interogari la biroul de credit;
• timpul trecut de la deschiderea ultimului cont;
• timpul trecut de la ultima interogare;
• restabilirea unui istoric de plata pozitiv, in urma disparitiei unor probleme din trecut.
Prin tipul de credit folosit se intelege:
• numarul de conturi active ale clientului, defalcate pe tipuri de produse.

Scorul FICO ia in considerare toti acesti factori, astfel ca nota finala nu depinde de un singur criteriu.
In plus, importanta fiecarui factor depinde de informatiile inscrise in raportul de credit, informatii
care determina "profilul clientului". Iar pe masura ce aceste date se modifica, clientul se incadreaza intr-
un alt profil, astfel ca nu se poate spune exact cat conteaza fiecare criteriu la nivel individual.
Scorul tine cont atat de informatiile pozitive, cat si de cele negative. Restantele reduc scorul pentru
un client, insa pe masura ce acesta isi plateste ratele la timp in perioada urmatoare, scorul FICO va tine
cont de acest aspect si va creste.
 Restantele sunt raportate de banci la Biroul de Credite daca intarzierea este mai mare de 30 zile
calendaristice si numai daca suma neachitata este mai mare de 10 lei (sau echivalentul in valuta).
Cu 15 zile inainte de a raporta un client, bancile sunt obligate sa il notifice in scris, prin SMS sau
telefonic cu privire la intarzierea de plata.
Datele referitoare la fraudulenti se transmit dupa luarea la cunostinta de catre banca de ramanarea
definitiva sau, dupa caz, irevocabila a hotararii judecatoresti ori dupa data la care a devenit executoriu un
act administrativ necontestat.
Atat datele despre fraudulenti cat si cele referitoare la inadvertente se transmit numai dupa instiintarea
prealabila a persoanei vizate.

Datele pozitive se transmit dupa incheirea contractului de credit, cu acordul scris al persoanelor vizate.
De obicei, acordul se obtine prin inserarea unei clauze in contract.

Datele negative - cum sunt restantele – sunt stocate in baza de date a biroului de credit si dezvaluite
bancilor pentru analizarea cererilor de credit timp de 4 ani de la data achitarii ultimei restante sau de la
data ultimei actualizari transmise, in cazul neachitarii restantelor.
Prin urmare, daca un client isi achita restanta, acest lucru nu inseamna ca datoria respectiva va fi stearsa
de la Biroul de Credit. Clientul va figura mai departe ca a avut o intarziere, urmand ca informatia sa
dispara abia peste 4 ani.
La fel se intampla si cu informatiile pozitive. Ele apar timp de 4 ani in raportul de credit, dupa care se
sterg, potrivit legii.
In schimb, datele cu caracter personal ale solicitantilor de credit care au renuntat la cererea de credit
sau a caror cerere a fost respinsa, sunt stocate la Biroul de Credit si dezvaluite bancilor timp de 6 luni de
la data transmiterii.

Centrala Riscurilor Bancare

Centrala Riscurilor Bancare (CRB) este un centru de colectare de date care functioneaza in cadrul Bancii
Nationale a Romaniei. Aceasta functioneaza ca un birou de credit, unde sunt raportate doua mari categorii
de infomatii:
• Informatii de risc bancar: date despre creditele si angajamentele asumate de banci fata de un
client persoana fizica sau juridica (valoarea creditului, durata de rambursare, restantele acumulate
etc.).
• Informatii despre fraudele cu carduri, comise de posesorii de carduri de credit si de debit.
La CRB, raporteaza informatii si au acces la baza de date toate institutiile de credit din Romania: banci
comerciale, sucursale straine ale bancilor care activeaza in Romania, organizatii cooperatiste de credit si
banci pentru locuinte.

De la 1 ianuarie 2010, si institutiile financiare nebancare (IFN) – companii de leasing, consumer finance,
etc. - vor avea acces la CRB, cu conditia sa fie inscrise in Registrul Special, organizat de BNR. In acest
registru sunt inscrise, in general, doar institutiile importante, respectiv cele care indeplinesc criteriile de
mai jos:
• Nivelul capitalurilor proprii si al surselor imprumutate este mai mare de 50 milioane lei
• Nivelul creditelor acordate este de minim 25 milioane lei.

IFN-urile inscrise in Registrul Special pot fi verificate pe site-ul BNR.

 Clientii care au obtinut credite sunt raportati la Centrala Riscurilor Bancare (CRB), daca suma
imprumutata este mai mare sau egala cu 20.000 lei.
Acest prag se calculeaza prin insumarea tuturor creditelor si angajamentelor acordate de o banca unui
client. Prin urmare, daca un client obtine de la aceeasi banca mai multe credite mai mici de 20.000 lei, dar
valoarea lor totala depaseste acest prag, atunci el va fi raportat la Centrala Riscurilor Bancare.
Daca aceasta conditie nu este indeplinita, informatiile despre creditele obtinute nu vor figura la
Centrala Riscurilor Bancare, chiar si in situatia cand apar restante.
Atunci cand interogheaza baza de date de la CRB, bancile au acces la informatiile disponibile din
ultimii 7 ani pentru persoana respectiva.
Datele despre credite pot fi sterse mai devreme, in cazul in care clientul nu mai indeplineste conditia
privind pragul minim de raportare.

DIFERENTA DINTRE CRB SI BIROUL DE CREDITE

Baza de date a CRB contine informatii privind atat creditele acordate clientilor persoane fizice cat si
juridice, in timp ce in Biroul de Credit sunt raportati numai clientii persoane fizice.
O alta diferenta este ca in baza de date de la CRB sunt inscrise doar creditele mai mari de 20.000 lei
(indiferent daca au restante sau nu), in timp ce la Biroul de Credit, bancile transmit orice credit,
indiferent de valoare.
Biroul de Credit este o institutie infiintata de bancile comerciale iar participarea la sistem este
optionala pentru banca sau IFN. In schimb, participarea la Centrala Riscurilor Bancare este obligatorie
pentru banci, iar de la 1 ianuarie 2010 si pentru institutiile financiare nebancare, inscrise in Registrul
Special.
Si modul de transmitere a datelor difera. In timp ce baza de date de la Biroul de Credit este actualizata
zilnic cu noile informatii furnizate de banci, la CRB datele se transmit cu intarziere. Bancile raporteaza
de 2 ori pe luna, pe data de 1 si de 17 a fiecarei luni.
 BIBLIOGRAFIE :

- Seminarii si cursuri institutii de credit

- Site-uri web financiare si /sau bancare : www.bcr.ro, www.bancatransilvania.ro,

www.Raiffeisen.ro