CONTRACTUL DE CREDIT IPOTECAR PENTRU

INVESTITIILE IMOBILIARE

Conform definiţiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe termen
lung, garantat cu un contract de ipotecă. Se acordă, de regulă, pentru construirea,
cumpărarea sau transformarea unei locuinţe. Ipoteca se constituie asupra bunului
imobiliar în cauză. Noţiunea de „credit ipotecar” dispare de pe piaţă prin noua lege a
creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicată în Monitorul Oficial. Astfel, cele două tipuri
de finanţări pentru locuinţe (credit imobiliar şi credit ipotecar) sunt înglobate într-o
singură noţiune – credit pentru investiţii imobiliare.
Contractul de ipotecă reprezintă un contract de garanţie reală, având ca obiect un
bun imobiliar. Se încheie între debitor şi creditor în scopul garantării stingerii obligaţiei
de plată asumată de debitor. În contract se stipulează dreptul creditorului de a valorifica
bunul ipotecat al debitorului în cazul în care debitorul nu rambursează împrumutul bănesc
primit, majorat cu dobânda aferentă.
Dobânzile la credite existente pe piaţă la ora actuală sunt variabile, fixe şi cu dobândă
indexată, în funcţie de un indice de referinţă (Libor, Euribor si Bubor). Fiecare ascunde la
rândul ei o capcană. Cele fixe sunt doar pe o perioadă scurtă, şi apoi clientul riscă să
rămână cu aceeaşi dobândă, chiar dacă restul dobânzilor din piaţă scad. Cea variabilă
mută riscul de la bancă la client şi poate să “varieze” mai greu în sens descrescător decât
crescător. Cele indexate se dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevră a
băncilor fiind nulă în acest caz. Contractul de credit încheiat cu banca este un contract de
obligaţii şi lipsit de drepturi pentru clienţi. O armată de jurişti întocmeşte contractul tip al
fiecărei bănci. Pentru client, noţiunea de negociere este exclusă din start. Răspunsurile
ofiţerilor de credit sunt invariabile: “Daca nu vă convine, contactaţi altă bancă”.
- Dobânzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin această mişcare, băncile au
preluat riscul de dobândă, dar şi-au mărit marja de profit pe termen lung (dobânzile vor
scădea în urmatorii ani), tocmai pentru a-şi acoperi acest risc.
 - Formularea vagă din contractele de credit, “dobânda va fi variabilă dupa un
an de zile în functie de condiţiile pietei”, permite băncilor ca dobânda fixă să rămână
neschimbată, chiar dacă în restul pieţei dobânzile scad (situaţie similară cu cea
înregistrata de dobânzile la creditele contractate acum un an sau doi, care au rămas cu
aceleaşi dobânzi mari). În schimb, dobânda variabilă este un risc pe care şi-l asumă
clientul din start, dar nu riscă să rămână cu dobanda de 10%, în conditiile in care evoluţia
acestora merge spre 4%-5%.
- Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evoluţia
indicilor de referinţă fiind publicată zilnic, iar marja de profit a băncii, neschimbată.
Acceptate ab initio, condiţiile contractului de credit, citit în maximum jumatate de ora de
către client înainte de semnare, sunt de multe ori încâlcit sau sofisticat formulate, în aşa
fel încât niciodata împrumutatul nu va avea dreptate, chiar dacă drepturile lui au fost
încălcate. La foarte multe bănci, dobânda variabilă stipulată în contract înseamna doar
majorarea dobânzii la credite, nu şi reducerea ei.
Cum contractele bancare sunt imbatabile, clientul băncii pare să-şi piardă orice
speranţă. Cu toate acestea, există şi variante de contracarare a acestor abuzuri bancare.
Este vorba de creditul de refinanţare, cu ajutorul căruia clientul poate contracta un credit
în condiţii net avantajoase faţă de cel iniţial luat de la o altă bancă. Cu acest credit,
clientul îşi poate stinge creditul vechi. Funcţional, în acest moment, este cel pentru
finanţarea creditului imobiliar sau ipotecar. Este practicat de următoarele bănci: HVB,
Raiffeisen Bank, Piraeus Bank, Banca Românească; Banca Transilvania, BCR, BRD,
Volksbank şi Domenia Credit.
Trebuie însă precizat că noul credit de nevoi personale garantat cu ipotecă poate
deveni un credit de refinanţare, cu ajutorul căruia se pot stinge şi creditele de nevoi
personale sau cele pentru bunuri, de la alte bănci, contractate în condiţii care au devenit
neavantajoase. Pentru creditul de nevoi personale, singura bancă refinanţatoare este
deocamdată Piraeus Bank. Refinanţarea unui astfel de credit se face pe bază de ordin de
plată şi scrisoare oficială din partea băncii. Refinanţarea funcţionează şi în cazul
creditelor în lei, şi în cazul celor în valută, însă procedura tehnică este mai simplă în cazul
valutei decât în cazul leilor. De asemenea, se poate opta şi pentru refinanţarea unui card
de credit. Creditele de refinanţare vor rearanja cotele de piaţă pe retail deţinute de băncile
comerciale în acest moment.
Refinanţarea funcţionează pentru toate tipurile de credite. Implică şi anumite
costuri de rambursare în avans a creditului vechi, dar ramane oricum o soluţie
avantajoasă.

Modificari legi
S-a modificat Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii
imobiliare prin Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea şi completarea Legii
nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare.
Modificarea Legii creditului ipotecar face o distincţie netă între creditul ipotecar
comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanţează imobile cu
altă destinaţie decat rezidenţială - birouri etc.) şi creditul ipotecar rezidenţial.
Cea mai importantă modificare adusă de această lege vizează accesul nerezidenţilor la
cumpărarea de imobile pe baza unui astfel de împrumut. În plus, actul normativ
subliniază că prin credit ipotecar nu se poate refinanţa decât un alt credit ipotecar, ceea ce
înseamnă că un al doilea credit, de nevoi personale, chiar dacă a fost folosit pentru
renovarea locuinţei, nu poate fi refinanţat tot cu ajutorul creditului ipotecar.

Legea nr. 34/2006 defineşte instituţiile autorizate ca fiind băncile universale şi

băncile de credit ipotecar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, societăţile de credit
ipotecar şi orice alte entităţi reglementate prin legi speciale pentru acordarea de credite
ipotecare pentru investiţii imobiliare. Ca notă separată, băncile de credit ipotecar, a căror
activitate şi funcţionare este reglementată de recenta Lege nr. 33/2006 (completată cu
prevederile Legii nr. 58/1998 privind activitatea bancară, republicată), vor putea să
desfăşoare toate activităţile pe care le realizează o bancă universală, cu excepţia atragerii
de depozite, iar activitatea de creditare a acestora este limitată la împrumuturi pentru a
căror garantare se constituie un drept real de ipotecă.
 
Legea nr. 34/2006 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 190/1999 privind
creditul ipotecar pentru investitii imobiliare (Legea 34/2006), publicata în Monitorul
Oficial al României nr. 200 din 3 martie 2006 vine să completeze pachetul de legi privind
piaţa ipotecară, alături de Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanţelor (intrată în
vigoare foarte, pe 13 aprilie 2006), Legea nr. 32/2006 privind obligaţiunile ipotecare şi
Legea nr. 33/2006 privind băncile de credit ipotecar (intrată în vigoare pe 3 aprilie 2006).
 
Prin apariţia Legii nr. 34/ 2006, s-a urmărit reglementarea unui cadru juridic
unitar al creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, prin unificarea noţiunilor de
“credit imobiliar” şi “credit ipotecar” într-un singur concept, acela de “credit pentru
investiţii imobiliare”.
 
Astfel, Legea nr. 34/2006 a adus o serie de modificări semnificative în privinţa
cadrului legal al creditului ipotecar, dintre care menţionăm, în primul rând, accesul
cetăţenilor români nerezidenţi şi al străinilor la achiziţionarea de imobile pe baza unor
împrumuturi ce pot fi acordate de instituţiile autorizate.
 
Dată fiind imposibilitatea legală actuală a străinilor de a cumpăra direct terenuri ,
Legea nr. 34/2006 vine în sprijinul reglementării accesului străinilor la cumpărarea de
imobile pe baza unor împrumuturi şi prevede ca, în condiţiile existenţei unui drept de
superficie legal constituit, ipoteca se va constitui numai asupra construcţiei, iar nu şi
asupra terenului. În acest sens, obiectul ipotecii îl va reprezenta respectivul drept de
superficie, adică dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra
terenului pe care se construieşte.
 
De asemenea, conform noii legi, refinanţarea se poate face numai printr-un nou
credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, care va fi garantat cu ipotecă asupra imobilului
obiect al investiţiei imobiliare, pentru finanăarea căreia a fost anterior acordat creditul
ipotecar a cărui rambursare este astfel finanţată. Desigur, legea prevede şi posibilitatea
transferării ipotecii asupra unui alt imobil, prin acordul părţilor, dat în formă autentică.
De precizat că rangul ipotecii transferate asupra noului imobil va fi determinat de data
înscrierii noii ipoteci în Cartea Funciară.
 
 O altă noutate a Legii nr.  34/2006 constă în eliminarea restricţiei instituite prin
Legea nr. 190/1999 cu privire la durata minimă pentru acordarea creditului ipotecar
pentru investiţii imobiliare de minimum 5 ani pentru persoanele juridice şi de minimum
10 ani pentru persoanele fizice.
 
Dificultăţi în intabularea ipotecilor viitoare
 
În plus, prin Legea nr. 34/2006 s-au mai făcut paşi şi în direcţia reglementării
înscrierii ipotecii pe bunuri viitoare (construcţii încă neîncepute sau nefinalizate). Noua
lege prevede că ipoteca asupra bunului viitor se intabulează în Cartea Funciară dacă, în
prealabil, a fost notată autorizaţia de construire. Semnalăm însă că Legea nr. 7/1996
privind cadastrul şi publicitatea imobiliară - modificată şi republicată (Legea nr. 7/1996)
cere în plus faţă de notarea autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de
recepţie parţială pentru intabularea ipotecii pe bunul viitor. Dat fiind că prevederea
tocmai menţionată este în continuare în vigoare, se pune problema care dintre cele două
legi va avea întâietate. O posibilă interpretare ar fi în sensul că Legea nr. 34/2006 este o
lege specială faţă de Legea nr. 7/1996, prin urmare prevederile Legii nr. 34/ 2006 ar
trebui să prevaleze. În orice caz, până la reglementarea legală a acestei situaţii, aparent
contradictorii, este de aşteptat ca practica birourilor de carte funciară să nu fie uniformă şi
să cauzeze dificultăţi în continuare la intabularea unor astfel de ipoteci. De aceea,
considerăm că s-ar impune şi modificarea Legii nr. 7/1996, pentru ca şi bunurile viitoare
să poată face obiectul sistemului actual de publicitate imobiliară.
În ceea ce priveşte asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementări creează o
alternativă la prevederea obligatorie existentă până la Legea nr. 34/ 2006, care impunea
stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare privind imobilul
ipotecat. În acest sens, noua lege prevede posibilitatea cesionarii drepturilor asiguratului
din contractul de asigurare în favoarea creditorului ipotecar, pe toată durata contractului
de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. De asemenea, Legea nr. 34/2006 prevede
că, pentru opozabilitatea cesiunii faţă de terţi, mai puţin asiguratorul, trebuie făcută
înscrierea acesteia la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Imobiliare. Separat de
înscrierea la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Imobiliare, noua lege prevede şi
notificarea cesiunii către asigurator, prin scrisoare cu confirmare de primire sau prin
intermediul executorilor bancari ori judecătoreşti. Desigur, o astfel de dublă cerinţă în
vederea realizării opozabilităţii cesiunii contractului de asigurare poate părea excesivă,
mai ales în comparaţie cu prevederile legale de această natură în alte ţări, cu o mai mare
tradiţie în creditarea ipotecară. Totuşi, trebuie remarcat că, prin intrarea în vigoare a Legii
nr. 31/2006 privind securitizarea creanţelor, cesiunile de creanţe ipotecare (aici intrând şi
drepturile derivând din contractele de asigurare pentru imobilul ipotecat) vor putea fi într-
adevar implementate.
 
Desigur, pentru buna implementare a noilor prevederi din pachetul de legi privind piaţa
ipotecară, se aşteaptă şi legislaţia secundară, care va trebui emisă în lunile următoare de
Banca Naţională a României şi de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare.
 
În orice caz, trebuie să ţinem seama că pachetul de legi privind piaţa ipotecară, din care
face parte şi Legea nr. 34/ 2006, este o noutate şi reprezintă, oricum, un pas important în
direcţia deschiderii pieţei româneşti a creditului ipotecar.

BOJAN ELENA- MIHAELA

FACULTATEA: Drept şi Ştiinţe Administrative
SECŢIA: Asistenţă manageriala şi secretariat
Anul al III- lea
Grupa I